Annual Report (ESEF) • Mar 21, 2025
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Download Source FileLe Document d’enregistrement universel peut être utilisé aux fins d’une offre au public de titres financiers ou de l’admission de titres financiers à la négociation sur un marché réglementé s’il est complété par une note d’opération et le cas échéant, un résumé et tous les amendements apportés au Document d’enregistrement universel. L’ensemble alors formé est approuvé par l’Autorité des Marchés Financiers conformément au règlement (UE) 2017/1129.
En application de l’article 19 du règlement (UE) n° 2017/1129, les informations suivantes sont incluses par référence dans le présent Document d’enregistrement universel :
Des exemplaires du Document de référence 2022, du Document d’enregistrement universel 2023 et du présent Document d’enregistrement universel sont disponibles sans frais auprès de la société FREY, 1 rue René Cassin - 51430 BEZANNES, et sur son site Internet (www.frey.fr), ainsi que sur le site Internet de l’Autorité des Marchés Financiers (www.amf-france.org).
Entreprise à mission depuis janvier 2021, FREY confirme son engagement en décrochant B Corp™, l’une des certifications les plus exigeantes au monde.
« L’année 2024 a ouvert un nouveau chapitre ambitieux pour FREY, avec l’acquisition de ROS, 4ᵉ gestionnaire d’outlets en Europe, ainsi que le lancement d’un projet de développement à Malmö, en Suède. Ce mouvement stratégique s’inscrit pleinement dans notre vision à long terme : capitaliser sur nos destinations de commerce de plein air et accélérer notre croissance sur le marché porteur des outlets en Europe.
Nous voulons continuer à créer des destinations attractives qui répondent aux attentes des consommateurs d’aujourd’hui et des générations futures. En renforçant notre position de leader européen du commerce de plein air et en évoluant vers un modèle d’outlet plus performant, nous transformons en profondeur notre approche et les dynamiques de gestion qui l’accompagnent.
Au-delà de cette stratégie de développement, nous réaffirmons notre engagement fondamental : remettre le commerce au service de l’intérêt collectif. Plus qu’un lieu de transaction, le commerce est un vecteur de lien social, un moteur de dynamisme local et un levier de transformation urbaine. Nos centres commerciaux ne sont pas de simples lieux de consommation, mais de véritables espaces de vie multifonctionnels, inclusifs, ludiques et respectueux de l’environnement.
Animés par la conviction que l’avenir du commerce repose sur des modèles plus vertueux, nous poursuivrons en 2025 notre engagement en faveur d’un commerce innovant, responsable et durable.
ANTOINE FREY, Président Directeur Général
| PATRIMOINE ÉCONOMIQUE (1) | LOYERS ANNUALISÉS(1) |
|---|---|
| 2 116,2 M€ | + 1,0 % |
| 137,2M€ |
Les données chiffrées présentées ci-dessous sont exprimées en millions d’euros et extraites des comptes consolidés de FREY SA au 31 décembre 2024 et 31 décembre 2023 établis en normes IFRS et certifiés par les Commissaires aux comptes.
| ACTIF (en M€) | Données consolidées aux normes IFRS | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|---|
| RÉSULTAT OPÉRATIONNEL COURANT | + 2,5 % | ||
| RÉSULTAT NET PART DU GROUPE | 107,9 M€ | + 28,1 % | 40,0 M€ |
| ANR EPRA NTAPARACTION | LTVDROITS INCLUS | 33,6 € | +3,1 % |
| 41,1 % | + 10 bps | ||
| DIVIDENDE PAR ACTION PROPOSÉ | 1,90 € | + 5,6 % |
| 31/12/2024 | 31/12/2023 | |
|---|---|---|
| Immeubles de placement | 1 926,6 | 2 054,0 |
| Titres de sociétés mises en équivalences | 73,0 | 45,5 |
| Autres actifs non courants | 35,4 | 35,1 |
| Actifs non courants | 2 050,6 | 2 140,5 |
| Stocks en cours | 64,0 | 62,7 |
| Trésorerie et équivalents | 321,3 | 73,0 |
| Autres actifs courants | 77,0 | 119,9 |
| Actifs courants | 462,3 | 255,6 |
| Actifs destinés à être cédés | 3,1 | 1,0 |
| Total actif | 2 516,0 | 2 397,1 |
| 31/12/2024 | 31/12/2023 | |
|---|---|---|
| Capitaux propres | 1 099,7 | 1 116,4 |
| Passifs financiers long terme | 1 220,8 | 1 050,2 |
| Autres passifs non courants | 49,4 | 37,7 |
| Total passifs non courants |
| 31/12/2024 | 31/12/2023 | |
|---|---|---|
| Chiffre d’affaires | 191,3 | 148,5 |
| Coût de revient de la promotion facturée | - 6,6 | - 1,6 |
| Frais généraux & Charges non récupérables | - 72,0 | - 57,0 |
| Autres produits et charges | 1,8 | 0,8 |
| Impôts et taxes | - 2,5 | - 2,5 |
| Dotations et reprises aux amortissements et provisions | - 4,1 | - 4,1 |
| Résultat opérationnel courant | 107,9 | 84,2 |
| Autres produits et charges opérationnels | - 2,5 | - 3,4 |
| 31/12/2024 | 31/12/2023 | |
|---|---|---|
| Passifs financiers court terme | 20,8 | 27,4 |
| Autres passifs courants | 125,2 | 165,4 |
| Total passifs courants | 146,0 | 192,8 |
| Passifs liés à un groupe d’actifs destinés à être cédés | - | - |
| Total passif | 2 516,0 | 2 397,1 |
| 31/12/2024 | 31/12/2023 | |
|---|---|---|
| Résultat de cessions d'immeubles de placement | -1,4 | -2,1 |
| Ajustement de la Juste Valeur des immeubles de placement | 23,8 | 14,6 |
| Résultat opérationnel | 127,8 | 93,4 |
| Quote-part de résultat net des sociétés mises en équivalence | -4,5 | 1,2 |
| Résultat opérationnel après quote-part de résultat net des sociétés mises en équivalence | 123,3 | 94,6 |
| Coût de l’endettement financier net | -32,6 | -23,9 |
| Ajustement de la Juste Valeur des actifs financiers | -29,8 | -40,2 |
| Impôts sur les résultats | -15,7 | -5,7 |
| Résultat net | 45,2 | 24,8 |
| Part du Groupe | 40,0 | 18,9 |
| Résultat net par action(en €) – part du Groupe | 1,3 | 0,6 |
| Résultat dilué par action(en €) – part du Groupe | 1,3 | 0,6 |
| 31/12/2024 | 31/12/2023 | |
|---|---|---|
| Flux de trésorerie liés aux activités opérationnelles | 110,7 | 61,0 |
| Flux de trésorerie liés aux activités d’investissement | 66,0 |
| Montant | Variation |
|---|---|
| 267,1 | 71,5 |
| 206,9 | Incidence de la variation des taux de change sur la trésorerie |
| 0,0 | 0,1 |
| Variation de la trésorerie nette | 248,3 |
| 0,9 | Trésorerie et équivalent à l’ouverture de l’exercice |
| 73,0 | 72,0 |
| Trésorerie et équivalent à la clôture de l’exercice | 321,3 |
| Entité | Pourcentage | Pourcentage | Pourcentage | ||
|---|---|---|---|---|---|
| PREDICA | 19,8 % | 26,5% | 12,6 % | ||
| CARDIF ASSURANCE VIE | 10,0% | 12,3% | SOGECAP | ||
| FONCIERE AG REAL ESTATE* | 7,4 % | 11,4 % | *Prise en compte des titres détenus par Louvresses Development II | ||
| SCI PRIMONIAL CAPIMMO |
| PÔLE COMMERCES | 100 % | 100 % | PÔLE AMÉNAGEMENT |
|---|---|---|---|
| PÔLE COMMERCES | 66,7 % | 100 % | PÔLE PROMOTION |
| PÔLE COMMERCES | 50,0 % | 50,0 % | PÔLE COMMERCES |
| PÔLE COMMERCES | 62,1 % | 55 % | PÔLE COMMERCES ET MIXITE URBAINE |
| PÔLE COMMERCES | 5,0 % | 100 % | PÔLE GESTION D’ACTIFS COMMERCIAUX |
| PÔLE IMMOBILIER COMMERCIAL | 100 % | 100 % | PÔLE RSE |
| PÔLE MARKETING | 100 % | 100 % | PÔLE COMMERCES |
| PORTUGAL | 100 % | 80,0 % | ESPAGNE |
100 % ESPAGNE
avec co-investissements
ACTIONNARIAT
PÔLE D’ACTIFS
PÔLE RSE hors co-investissements
La liste exhaustive des filiales de la Société est présentée en Annexe 3 du Rapport de gestion de l’exercice clos le 31 décembre 2024 repris intégralement dans le présent Document d’enregistrement universel.
Il est également renvoyé sur ce point au paragraphe 2.1.4 « Périmètre de consolidation » des comptes consolidés au 31 décembre 2024 repris intégralement dans le présent Document d’enregistrement universel.
Mesdames, Messieurs, Chers actionnaires,
Conformément à la loi et aux statuts, nous vous avons réunis en Assemblée générale ordinaire annuelle afin de vous rendre compte de la situation et de l’activité de la Société et des sociétés du Groupe au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2024, et soumettre à votre approbation les comptes sociaux et consolidés de la Société dudit exercice.
Lors de l’assemblée, les rapports suivants vous seront présentés :
Les rapports ci-dessus énumérés, les comptes annuels et consolidés de l’exercice écoulé ainsi que tous autres documents s’y rapportant ont été mis à votre disposition au siège social dans les conditions et délais prévus par la loi, afin que vous puissiez en prendre connaissance.
Nous vous donnerons toutes précisions et tous renseignements complémentaires concernant ces rapports et documents.
Les Commissaires aux comptes vous donneront ensuite lecture de leurs différents rapports.
Les comptes annuels ont été élaborés et présentés conformément aux règles générales applicables en la matière, dans le respect du principe de prudence et conformément aux règlements en vigueur.
Les principes comptables retenus pour la préparation des comptes consolidés annuels sont conformes aux normes et interprétations IFRS telles qu’adoptées par l’Union Européenne au 31 décembre 2024.
rencontrés au cours de l’exercice
de direction et de surveillance, et
importants survenus depuis la clôture de l’exercice
Rémunérations et avantages
susceptibles d’avoir une incidence en cas d’offre publique
estimation de bénéfice
comptes et affectation du résultat
Patrimoine au 31 décembre 2024
Immeubles de placement
Immobilisations corporelles
Garanties sur les immeubles
Environnement et activités
Rappel historique
Environnement du Groupe
FREY est une foncière spécialisée dans le développement et l’exploitation de centres commerciaux de plein air en Europe. Le Groupe mène également de grandes opérations de renouvellement urbain et des projets mixtes en tissu urbain dense.
Principales activités
Réglementation
développement
Acquisition d’actifs
Présentation détaillée de chaque risque
Informations concernant le Capital
Montant du capital
● la cession d’un portefeuille de 169 M€ à Batipart Europe, dans le cadre d’un partenariat long terme. FREY gardera la gestion de ce portefeuille de 4 retail parks situés à Arles (Shopping Promenade Arles), Douai (Parc du Luc), Reims (Time Square) et Terville (Supergreen), dans le cadre d’une joint-venture détenue à hauteur de 66,7% par Batipart Europe et de 33,3% par FREY.
● les cessions unitaires de Torcy BAY III, Bessoncourt et Villiers. Franchissements de seuils.
Les surfaces locatives du patrimoine consolidé du Groupe au 31 décembre 2024, s’élèvent à 677 290 m² contre 775 990 m² à fin 2023. Elles ont généré 137,2 M€ de loyers bruts en 2024 (contre 115,0 M€ sur l’exercice 2023).
Le patrimoine économique de la foncière correspond aux actifs détenus à 100 % auxquels s’ajoutent les actifs détenus par des sociétés en partenariat et ceux détenus par les sociétés mises en équivalence à hauteur de leur quote-part de détention.
En 2024, les investissements réalisés par le Groupe (développements, acquisitions, travaux) sur le patrimoine économique en exploitation s’élèvent à 52,8 M€.
Au 31 décembre 2024, le patrimoine économique total du Groupe représente une surface locative de 727 912 m² pour 137,2 M€ de loyers annualisés (y compris les loyers variables).
Le patrimoine économique total s’élève à 2 116,2 M€ (dont 1 964,5 M€ en exploitation).
À périmètre constant, les loyers annualisés sur le patrimoine économique en exploitation ont progressé de + 5,6 %.
Les surfaces locatives du patrimoine gérées par le Groupe au 31 décembre 2024, s’élèvent à 857 890 m² contre 868 490 m² à fin 2023. Elles représentent 160,6 M€ de loyers annualisés, contre 154,7 M€ à fin 2023.
● En date du 30 avril 2024, Frey a acquis 60 000 parts de la société portugaise FREYPROP portant ainsi sa participation de 70 % à 100%.
● En date du 12 décembre 2024, la société DOMESTREET INVEST, S.L a acquis 300 parts de la société espagnole PROMENADE LLEIDA, S.L portant ainsi sa participation de 70 % à 80%.
● Le 29 octobre 2024, les titres de la société IF VALENTINE, détenus par FREY AMENAGEMENT ET PROMOTION, ont été cédés à FREY. Le 14 novembre 2024, l’associée unique de la société IF VALENTINE a prononcé la dissolution sans liquidation de ladite société au profit de la société FREY.
● Le 29 octobre 2024, les titres de la société FRF 2 - TORCY, détenus par FREY RETAIL FUND 1, ont été cédés à FREY RETAIL FUND 2. Le 14 novembre 2024, l’associée unique de la société FRF 2 - TORCY a prononcé la dissolution sans liquidation de ladite société au profit de la société FREY RETAIL FUND 2.
● Le 14 novembre 2024, les sociétés FRF 2 - TORCY II et IF CORMONTREUIL 01 ont fait l'objet d'une dissolution sans liquidation de ladite société au profit de la société FREY RETAIL FUND 2.
● En date du 3 décembre 2024, il a été prononcé la dissolution volontaire de l'association SOCIAL MARKET.
Suite à ces opérations, le patrimoine du Groupe au 31 décembre 2024 est présenté dans le tableau ci-dessous (en M€, hors droits). Le patrimoine économique total s’élève à 2 116,2 M€ (dont 1 964,5 M€ en exploitation).
| Valeur du patrimoine en exploitation | Loyers annualisés du patrimoine en exploitation |
|---|---|
| Immeubles de placement | 1 926,6 |
| Loyers comptabilisés | 137,2 |
| Immeubles destinés à être cédés | 3,1 | Refacturation travaux et étalement franchises | 0,3 |
|---|---|---|---|
| Immeubles en stock en exploitation | 23,4 | Franchises et Paliers facturés | 6,3 |
| Projets d'extension | -12,4 | Impacts cessions/Livraisons/Acquisitions | -13,6 |
| Projets en développement | -46,6 | Autres | -0,5 |
| Projets en-cours valorisés au coût | -62,0 | ||
| Patrimoine consolidé en exploitation | 1 832,1 | Loyers annualisés consolidés en exploitation | 129,6 |
| Actifs en exploitation dans les partenariats (QP non FREY) | -2,9 | Loyers annualisés actifs en exploitation dans les partenariats (QP non FREY) | -0,5 |
| Actifs en exploitation mis en équivalence (QP FREY) | 135,3 | Loyers annualisés actifs en exploitation mis en équivalence (QP FREY) | 8,1 |
| Patrimoine économique en exploitation | 1 964,5 | Loyers annualisés économiques en exploitation | 137,2 |
| Actifs en exploitation dans les partenariats (QP non FREY) | 2,9 | Loyers annualisés actifs en exploitation dans les partenariats | 0,5 |
| Actifs en exploitation mis en équivalence (QP non FREY) | 311,0 | Loyers annualisés actifs en exploitation mis en équivalence | 21,3 |
| Patrimoine total en exploitation | 2 278,4 | Loyers annualisés en exploitation* | 159,1 |
Le 27 février 2025, le groupe Frey a vendu son actif situé à Vendenheim (67), classé dans la rubrique Actifs destinés à être cédés dans les comptes consolidés au 31 décembre 2024. Pour l’exercice 2024, le chiffre des ventes de la promotion immobilière s’établit à 6,4 M€.
Le 20 février 2025, Frey a signé un engagement ferme pour l’acquisition du Designer Outlet Berlin pour 230 M€, aux conditions usuelles de marché. Situé à l’ouest de Berlin, cet outlet se caractérise par une zone de chalandise primaire de 4,5 M d’habitants (à moins d’une heure de voiture) à fort pouvoir d’achat. La gestion de cet actif bénéficiera du savoir-faire des équipes de ROS, déjà présentes en Allemagne.
FREY a acquis son 1er projet d'outlet à Malmö en Suède. En cours de développement, le Malmö Designer Village est situé au cœur de la plus grande zone de chalandise de Scandinavie (4 M d'habitants et 26 M de touristes chaque année à moins de 90 minutes), incluant les villes de Malmö, Helsingborg et Copenhague. Une 1ère phase de 18 000 m² ouvrira au deuxième semestre 2026 et une 2nde phase de 8 000 m² est prévue de manière subséquente. En cohérence avec la politique ESG exigeante du groupe FREY, le projet de Malmö Designer Village sera certifié BREEAM Excellent.
Lignes corporate
Le 24 mai 2024, Frey a obtenu l’accord d’extension d’un an de la date d’échéance de la ligne corporate de 110 M€ au 27 juillet 2029.
Le 10 juin 2024, Frey a obtenu l’accord d’extension d’un an de la date d’échéance de la ligne corporate de 80 M€ au 30 juin 2029.
Le 30 juin 2024, Frey a obtenu l’accord d’extension d’un an de la date d’échéance de la ligne corporate de 130 M€ au 24 juillet 2029.
Le 25 juin 2024, Frey a signé trois lignes de financement moyen terme assorties de critères de performance ESG (environnementaux, sociaux et de gouvernance) d’un montant total de 400 M€ à 5 ans avec deux possibilités d’extension d'un an. Ce refinancement a permis d'allonger la maturité de la dette et de ne plus avoir d'échéances de dettes significatives avant 2027.
Le 18 novembre 2024, Giariole, filiale polonaise détenant le centre commercial de plein air Matarnia Park Handlowy situé à Gdańsk, a souscrit une nouvelle dette hypothécaire de 50 M€ à 7 ans basée sur l'Euribor 3 mois et assortie de critères de performance ESG (environnementaux, sociaux et de gouvernance).
Le 22 novembre 2024, Frey a signé un financement corporate de 100 M€, à taux fixe, d'une maturité de 10 ans et assorti de critères de performance ESG (environnementaux, sociaux et de gouvernance).
Ces nouveaux financements incluent les trois critères clés de la politique ESG de FREY en matière de dette : certifications environnementales de ses immeubles, mobilité et émission de GES.
Le Groupe a renforcé ses positions de couvertures de taux en signant plusieurs instruments pour un nominal total de 1 403,6 M€ dont 1 208,6 M€ à démarrage différé pour des durées de 1 à 2 ans.
L’Assemblée Générale des actionnaires en date du 15 mai 2024 a approuvé le paiement d’un dividende de 1,80 € par action aux 32 250 098 actions existantes, soit un dividende d’un montant total de 58,1 M€. Compte tenu des actions auto-détenues, le montant versé s’élève à 57,1 M€.
Au 31 décembre 2024, le Groupe disposait, en effet, de 521 M€ de liquidités disponibles, dont 321 M€ de trésorerie et 200 M€ au titre des lignes corporate. À cette même date, le ratio LTV net ressort à 41,1 %.
Au cours de l’année 2024, les pays dans lesquels sont présents les actifs du groupe FREY évoluent dans un environnement économique marqué par une inflation en ralentissement mais toujours présente, ainsi que par des taux d’intérêt élevés.
Les informations concernant les impacts de cette crise économique ont été insérées au paragraphe 1.1.4.2 « Existence de toute tendance connue, incertitude ou demande ou tout engagement ou événement raisonnablement susceptible d’influer de manière sensible sur les perspectives de la Société » ainsi qu’au paragraphe 1.4.2.1 « Risques liés à l’environnement du Groupe » du présent rapport de gestion.
En date du 3 février 2025, ROS RETAIL OUTLET SHOPPING a acquis les parts des minoritaires des sociétés PEAKSIDE ROS OUTLET MANAGEMENT SP. Z O.O. et PEAKSIDE ROS OUTLET MANAGEMENT KRAKOW SP. Z O.O. portant ainsi sa participation de 50% à 100%.
| 31/12/2024 | 31/12/2023 | Variation | |
|---|---|---|---|
| Chiffre d’affaires | 191,3 | 148,5 | 28,8 % |
| Résultat Opérationnel Courant | 107,9 | 84,2 | 28,1 % |
| Résultat Opérationnel Courant économique | 111,2 | 87,1 | 27,7 % |
| (y.c. sociétés mises en équivalence) | |||
| Variation de Juste Valeur des Immeubles de Placement | 23,8 | 14,7 | 61,9 % |
| Variation de Juste Valeur des Immeubles de Placement des sociétés mises en équivalence | -5,5 | -0,6 | 816,7 % |
| Coût de l’endettement net | -32,6 | -23,9 | 36,4 % |
| Résultat avant IS | 60,9 | 30,5 | 99,7 % |
| Résultat Net des minoritaires | -5,2 | -5,9 | -11,9 % |
| Résultat net part du Groupe | 40,0 | 18,9 | 111,6% |
| 31/12/2024 | 31/12/2023 | Variation | |
|---|---|---|---|
| Capitaux propres part du groupe | 1 047,8 | 1 046,5 | 0,1 % |
| Capitaux propres | 1 099,7 | 1 116,4 | -1,5 % |
| Dettes financières | 1 217,7 | 1 004,3 | 21,2 % |
| Immeubles de placement | 1 926,6 | 2 054,0 | -6,2 % |
| Stock promotion | 64 | 62,7 | 2,1 % |
| Disponibilités, VMP et autres placements | 321,3 | 73,0 | 340,1 % |
Le Groupe affiche un Résultat Opérationnel Courant de 107,9 M€ au 31 décembre 2024, l’augmentation par rapport à 2023 s’analysant par plusieurs facteurs :
L'augmentation du Résultat Net s'explique principalement par la croissance de l'activité foncière, portée par les acquisitions de Matarnia Park et Polygone Riviera en 2023, ainsi que par le développement de l'activité pour compte de tiers grâce à l'acquisition de ROS sur le second semestre 2024. Cette progression est également soutenue par une variation positive de la juste valeur des immeubles de placement (+23,8 M€, contre 14,7 M€ au 31 décembre 2023) et par un impact négatif de la juste valeur des instruments financiers atténué, par rapport à l'exercice précédent (-29,8 M€, contre -40,2 M€ au 31 décembre 2023).
La variation de juste valeur des Immeubles de placement ressort à 18,3 M€ au 31 décembre 2024 (23,8 M€ pour les sociétés intégrées globalement et -5,5 M€ pour les sociétés mises en équivalence) contre 14 M€ au 31 décembre 2023 (14,6 M€ pour les sociétés intégrées globalement et -0,6 M€ pour les sociétés mises en équivalence).
Les indicateurs de performance de FREY au 31 décembre 2024, établis conformément aux bonnes pratiques définies par l’EPRA3 dans ses recommandations, sont présentés ci-dessous.
| EPRA NRV | EPRA NTA | EPRA NDV | |
|---|---|---|---|
| Au 31 décembre 2024 (en M€) | |||
| Capitaux propres consolidés part du groupe | 1 047,8 | 1 047,8 | 1 047,8 |
| Incluant/excluant : | |||
| i) Instruments hybrides | - | - | - |
| ANR dilué | 1 047,8 | 1 047,8 | 1 047,8 |
| Incluant : | |||
| i) a) Réévaluation des immeubles de placement (si option pour IAS 40 au coût) | - | - | - |
| i) b) Réévaluation des immeubles en cours (si option pour IAS 40 au coût) | - | - | - |
| i) c) Réévaluation des autres investissements non courants | - | - | - |
| ii) Réévaluation des contrats de location-financement | - | - | - |
| iii) Réévaluation des propriétés commerciales | - | - | - |
| ANR dilué à la juste valeur | 1 047,8 | 1 047,8 | 1 047,8 |
| Excluant : | |||
| iv) Impôt différé sur la juste valeur des immeubles de placement | 37,3 | ||
| v) Juste valeur des instruments financiers | - 6,9 | - 6,9 | |
| vi) Goodwill résultant de l’impôt différé | - | - | - |
| vi) a) Goodwill selon le bilan IFRS | - | -* | -* |
| vi) b) Immobilisations incorporelles selon le bilan IFRS | - | 1,7 | - 1,7 |
| Incluant : | |||
| vii) Juste valeur de la dette à taux fixe | - | - | - |
| viii) Réévaluation des immobilisations incorporelles à la juste valeur | - | - | - |
| ix) Droits de mutation | 83,2 | -3,5 | - |
| ANR | 1 161,4 | 1 073,0 | 1 046,1 |
| EPRA NRV | EPRA NTA | EPRA NDV | |
|---|---|---|---|
| Nombre d’actions ordinaires en circulation à la fin de l'exercice | 32 250 098 | 32 250 098 | 32 250 098 |
| Actions auto-détenues et plan d'attribution gratuite d'actions | 361 643 | 361 643 | 361 643 |
| Nombre d’actions pris en compte après effet dilutif | 31 888 455 | 31 888 455 | 31 888 455 |
| ANR par actions (en €) | 36,4 | 33,6 | 32,8 |
| EPRA NRV | EPRA NTA | EPRA NDV | |
|---|---|---|---|
| Capitaux propres consolidés part du groupe | 1 046,5 | 1 046,5 | 1 046,5 |
| Incluant/excluant : | |||
| i) Instruments hybrides | - | - | - |
| ANR dilué | 1 046,5 | 1 046,5 | 1 046,5 |
| Incluant : | |||
| i) a) Réévaluation des immeubles de placement (si option pour IAS 40 au coût) | - | - | - |
| i) b) Réévaluation des immeubles en cours (si option pour IAS 40 au coût) | - | - | - |
| i) c) Réévaluation des autres investissements non courants | - | - | - |
| ii) Réévaluation des contrats de location-financement | - | - | - |
| iii) Réévaluation des propriétés commerciales | - | - | - |
| ANR dilué à la juste valeur | 1 046,5 | 1 046,5 | 1 046,5 |
| Excluant : | |||
| iv) Impôt différé sur la juste valeur des immeubles de placement | 25,2 | ||
| v) Juste valeur des instruments financiers | - 36,5 | - 36,5 | |
| vi) Goodwill résultant de l’impôt différé | - | - | - |
| vi) a) Goodwill selon le bilan IFRS | - | -* | -* |
| vi) b) Immobilisations incorporelles selon le bilan IFRS | - | - 0,9 | - 0,9 |
| EPRA NRV | EPRA NTA | EPRA NDV | |
|---|---|---|---|
| vii) Juste valeur de la dette à taux fixe | - | - | - |
| viii) Réévaluation des immobilisations incorporelles à la juste valeur | - | - | - |
| ix) Droits de mutation | 85,1 | -0,6 | - |
| ANR | 1 120,4 | 1 033,8 | 1 045,7 |
| Nombre d’actions ordinaires en circulation à la fin de l'exercice | 32 250 098 | 32 250 098 | 32 250 098 |
| Actions auto-détenues et plan d'attribution gratuite d'actions | 586 392 | 586 392 | 586 392 |
| Nombre d’actions pris en compte après effet dilutif | 31 663 706 | 31 663 706 | 31 663 706 |
| ANR par actions (en €) | 35,4 | 32,6 | 33,0 |
Le Résultat Net EPRA correspond au résultat provenant des activités opérationnelles. La définition de l’EPRA présente un calcul qui part du Résultat Net IFRS et remonte en retraitant les éléments non récurrents. Pour plus de simplicité et de lisibilité, FREY a décidé de présenter son calcul en partant du Résultat Opérationnel Courant IFRS et en redescendant vers le Résultat Net.
| (En M€) | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
| Résultat opérationnel courant IFRS | 107,9 | 84,2 |
| -/+ Marge de promotion | 0,2 | 0,1 |
| -/+ Frais financiers récurrents | - 32,6 | - 23,9 |
| -/+ Impôts récurrents sur activités non SIIC | - 5,7 | - 1,4 |
| Résultat Net EPRA des sociétés mises en équivalence | 0,2 | 1,0 |
| Résultat net EPRA | 70,0 | 60,0 |
| Résultat net EPRA par action | 2,17 € | 2,11 € |
Le taux de rendement initial net défini par l’EPRA correspond au ratio rapportant les loyers contractuels annualisés, net des charges non récupérées, à la valeur de marché brute des actifs, droits inclus. Le taux de rendement initial nettopped-up défini par l’EPRA correspond au ratio rapportant les loyers contractuels annualisés, hors impact paliers accordés, net des charges non récupérées, à la valeur de marché brute des actifs, droits inclus. Pour une meilleure lisibilité de l’évolution de ces ratios, FREY effectue ses calculs sur la base du patrimoine économique stabilisé, c’est-à-dire livré depuis plus d’un an et qui ne fait pas l’objet d’opérations de restructuration.
| (En M€) | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
| Valeur du patrimoine économique en exploitation HD | 1 964,5 | 1 999,3 |
| Valeur des actifs non stabilisés ou en cours de restructuration | -23,4 | -75,8 |
| (En M€) | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
| DMTO sur actifs stabilisés | 82,5 | 83,8 |
| Valeur de marché des immeubles droits inclus (A) | 2 023,6 | 2 007,3 |
| Loyers annualisés du patrimoine économique en exploitation | 137,2 | 133,8 |
| Loyers annualisés du patrimoine non stabilisé ou en cours de restructuration | -2,5 | -3,4 |
| Charges non récupérables actifs stabilisés | -4,5 | -4,1 |
| Loyers nets annualisés Topped-up (B) | 130,2 | 126,3 |
| Paliers accordés des actifs stabilisés | -4,2 | -4,5 |
| Loyers nets annualisés (C) | 126,0 | 121,8 |
| Taux de rendement initial net Topped-up EPRA (B/A) | 6,4% | 6,3% |
| Taux de rendement initial net EPRA (C/A) | 6,2% | 6,1% |
| Taux de vacance EPRA | Le taux de vacance défini par l’EPRA correspond au ratio entre le loyer de marché des surfaces vacantes et le loyer de marché de la surface totale (= surfaces louées + vacantes). Pour une meilleure lisibilité de l’évolution de ce ratio, FREY effectue son calcul sur la base du patrimoine économique(4) stabilisé, c’est-à-dire livré depuis plus d’un an et qui ne fait pas l’objet d’opérations de restructuration. | |
| (En M€) | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
| Loyers de marché des surfaces vacantes stabilisées | 3,0 | 2,8 |
| Loyers de marché du patrimoine économique stabilisé | 119,7 | 118,6 |
| Taux de vacance EPRA | 2,5 % | 2,3 % |
| (En M€) | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
| Acquisitions droits inclus | 12,9 | 11,7 |
| Travaux sur patrimoine existant hors développement | 16,5 | 16,5 |
| 11,5 | 11,2 |
| 29,9 | 24,3 | 34,4 | 33,4 |
|---|---|---|---|
| 59,3 | 52,5 | 428,9 | 427,5 |
|---|---|---|---|
La norme IFRS 8 impose la présentation d’informations sur les segments opérationnels du Groupe. Cette norme définit un segment opérationnel de la manière suivante :
« Un segment opérationnel est une composante d’une entité :
Nota Bene: Le terme « résultat opérationnel » ne se rapporte pas ici à la définition des normes IFRS mais au résultat des différentes activités/segments opérationnels identifiés par le principal décideur opérationnel. Le « résultat opérationnel » suivi distinctement par FREY est la marge d’activité.
La norme précise également : « une entité doit fournir des informations qui permettent aux utilisateurs de ses états financiers d’évaluer la nature et les effets financiers des activités auxquelles elle se livre et des environnements économiques dans lesquels elle opère. »
La gestion de la croissance par le Groupe FREY, l’oblige à suivre ses activités de manière synthétique tant en termes d’indicateurs que de profitabilité.
Le Groupe considère que chaque programme en promotion ou chaque immeuble de placement est représentatif d’une UGT, chaque UGT pouvant être affectée à un ou plusieurs segments opérationnels selon sa destination économique.
Les principaux agrégats du bilan, par segment opérationnel, sont les suivants :
| Activité foncière | |
|---|---|
| Total activité foncière | |
| Promotion immobilière | |
| Total activité promotion immobilière | |
| Gestion pour compte de tiers | |
| Total gestion pour compte de tiers | |
| Autres |
| Total autres | Total | France | Etranger | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Immeubles de placement | 1 191,7 | 711,5 | 1 903,2 | |||
| 0 | 23,4 | 23,4 | 0 | 0 | ||
| 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | ||
| 1 926,6 | Titres mis en équivalence | 71,3 | 0 | 71,3 | 1,5 | 0 |
| 1,5 | 0 | 0 | 0,2 | 0 | 0,2 | |
| 73,0 | Stocks et en-cours | 0 | 0 | 61,9 | 2,1 | |
| 64 | 0 | 0 |
| Activité foncière | Total activité foncière |
|---|---|
| Promotion immobilière | Total activité promotion immobilière |
| Gestion pour compte de tiers | Total gestion pour compte de tiers |
| Autres | Total autres |
| Total | |
| France | Etranger |
| France | Etranger |
| France | Etranger |
| France | Etranger |
| Titres mis en équivalence | 0 |
| 0 | 0 |
| 0 | 0 |
| 0 | 0 |
| 0 | 0 |
| 0 | 0 |
| 0 | 0 |
| 0 | 0 |
| 0 | 0 |
| 0 | 0,6 |
| 0 | 0 |
| 0 | 0,6 |
| 610 | Passifs financiers non courants |
| 1 162,5 | 57,8 |
| 1 220,3 | 0,3 |
| 0 | |
| 0,3 | |
| 0 |
| (en M€) | Activité foncière immobilière | Promotion | Gestion pour compte de tiers | Autres | Total | Dont France | Dont Etranger |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Loyers actifs stabilisés | 113,7 | 113,7 | 66,1 | 47,6 | |||
| Charges non récupérables actifs stabilisés | -2,3 | -2,3 | -1,2 | -1,1 | |||
| Loyers nets actifs stabilisés | 111,4 | 111,4 | 64,9 | 46,5 | |||
| Loyers actifs non stabilisés | 22 | 22 | 22 | ||||
| Charges non récupérables actifs non stabilisés | -0,7 | -0,7 | -0,7 | ||||
| Loyers nets actifs non stabilisés | 21,3 | 21,3 | 21,3 | - | |||
| Chiffre des ventes | 6,4 | 6,4 | 6,4 | - | |||
| Coût d’achat des marchandises vendues | -6,6 | -6,6 | -6,6 | - | |||
| Marge de promotion | -0,2 | -0,2 | -0,2 | - | |||
| Chiffre d'affaires gestion pour compte de tiers | 5,9 | 5,9 | 1 | 4,9 | |||
| Autres chiffres d'affaires | 2,8 | 2,8 | 2,8 | - |
| Activité foncière | Total | |||
|---|---|---|---|---|
| Promotion | Gestion pour compte | Autres | Dont | Dont |
| Marge d’activité | 141,3 | 89,9 | 51,4 | |
| Services extérieurs | -14,4 | -9,6 | -4,8 | |
| Charges de personnel | -14,2 | -11,7 | -2,5 | |
| Autres Produits et Charges | 1,8 | 2,4 | -0,6 | |
| Impôts et taxes | -2,5 | -1,4 | -1,1 | |
| Dotations et Reprises sur amortissements et provisions | -4,1 | -4,0 | -0,1 | |
| Résultat opérationnel courant | 107,9 | 65,6 | 42,3 | |
| Autres Produits et Charges opérationnels | -2,5 | -2,5 | ||
| Résultat de cessions d'Immeubles de placement | -1,4 | -1,4 | ||
| Ajustement des valeurs des immeubles de placement | 23,8 | 7,0 | 16,8 | |
| Résultat opérationnel | 127,8 | 68,7 | 59,1 | |
| Quote-part de résultat net des sociétés mises en équivalence | -4,5 | -4,5 | ||
| Résultat opérationnel après quote-part du résultat net des entreprises mises en équivalence | 123,3 | 64,2 | 59,1 | |
| Coût de l'endettement net | -32,6 | -12,9 | -19,7 | |
| Ajustement des valeurs des actifs financiers | -29,8 | -30,1 | 0,3 | |
| Résultat avant impôts | 60,9 | 21,2 | 39,7 | |
| Impôts sur les résultats | -15,7 | -0,6 | -15,1 | |
| Résultat net des entreprises consolidées | 45,2 | 20,6 | 24,6 | |
| Intérêts des minoritaires | -5,2 | -0,9 | -4,3 | |
| Résultat net (part du groupe) | 40,0 | 19,7 | 20,3 |
La charge d'impôt provient essentiellement des sociétés étrangères n'entrant pas dans le champ du régime fiscal SIIC.
| Activité foncière | Total activité foncière | Promotion immobilière | Total Promotion immobilière | Autres | Total Autres | Total |
|---|---|---|---|---|---|---|
| France | 1 390,1 | 44,7 | 0,7 | - | - | - |
| Etranger | 663,9 | - | - | - | - | - |
| France | 2 054,0 | 62,7 | - | - | - | 2 054,0 |
| Etranger | - | - | - | - | - | - |
| Immeubles de placement | 2 054,0 | - | - | - | - | - |
| Titres mis en équivalence | 44,7 | 0,7 | - | - | - | 45,5 |
| Stocks et en-cours | - | 62,7 | - | - | - | - |
Au 31 décembre 2023 (en M€)
| Activité foncière | Total activité foncière | Promotion immobilière | Total Promotion immobilière | Autres | Total Autres | Total |
|---|---|---|---|---|---|---|
| France | 62,7 | - | - | - | - | - |
| Etranger | - | - | - | - | - | - |
| Titres mis en équivalence | - | - | - | - | - | - |
| Passifs financiers non courants | 994,4 | 9,3 | 1 003,7 | 0,4 | - | 0,4 |
| 0,2 | 45,9 | 46,1 | 1 050,2 | |||
| Passifs financiers courants | 24,5 | 0,5 | 25,0 |
| Au 31 décembre 2023 (en M€) | Activité foncière immobilière | Promotion de tiers | Gestion pour compte | Autres | Total | Dont France | Dont Etranger |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Loyers actifs stabilisés | 112,1 | ||||||
| Charges non récupérables actifs stabilisés | - 2,1 | ||||||
| Loyers nets actifs stabilisés | 110,1 | 110,1 | 70,6 | 39,5 | |||
| Loyers actifs non stabilisés | 1,3 | ||||||
| Charges non récupérables actifs non stabilisés | - 0,1 | ||||||
| Loyers nets actifs non stabilisés | 1,2 | 1,2 | 1,2 | - | |||
| Chiffre des ventes | 1,5 | ||||||
| Coût d’achat des marchandises vendues | - 1,5 | ||||||
| Marge de promotion | - 0,1 | - 0,1 | - 0,1 | - | |||
| CHIFFRE D'AFFAIRES | 0,8 | 0,8 | 0,8 | - | |||
| GESTION POUR COMPTE DE TIERS | |||||||
| Autres chiffres d’affaires | 1,6 | 1,6 | 1,6 | - | |||
| Marge d’activité | 113,6 | 74,1 | 39,5 | ||||
| Services extérieurs | - 11,8 | - 9,0 | - 2,8 | ||||
| Charges de personnel | - 11,7 | - 11,5 | - 0,2 | ||||
| Autres Produits et Charges | 0,8 | 1,0 | - 0,2 | ||||
| Impôts et taxes | - 2,5 | - 1,2 | - 1,3 | ||||
| Dotations et Reprises sur amortissements et provisions | - 4,1 | - 3,3 | - 0,8 |
| Activité foncière | Promotion immobilière | Gestion pour compte de tiers | Autres | Total | Dont France | Dont Etranger |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Résultat opérationnel courant | 84,2 | 50,1 | 34,1 | |||
| Autres Produits et Charges opérationnels | - 3,4 | - 3,4 | - | |||
| Résultat de cessions d'Immeubles de placement | - 2,1 | - 2,1 | - | |||
| Ajustement des valeurs des immeubles de placement | 14,7 | 8,2 | 6,4 | |||
| Résultat opérationnel | 93,4 | 52,9 | 40,6 | |||
| Quote-part de résultat net des sociétés mises en équivalence | 1,2 | |||||
| Résultat opérationnel après quote-part du résultat net des entreprises mises en équivalence | 94,6 | 54,0 | 40,6 | |||
| Coût de l’endettement net | - 23,9 | - 8,5 | - 15,4 | |||
| Autres produits et charges financiers | - 40,2 | - 40,2 | ||||
| Résultat avant impôts | 30,5 | 5,3 | 25,2 | |||
| Impôts sur les résultats | - 5,7 | - 0,1 | - 5,6 | |||
| Résultat net des entreprises consolidées | 24,8 | 5,2 | 19,6 | |||
| Intérêts des minoritaires | - 5,9 | - 1,1 | - 4,9 | |||
| RÉSULTAT NET (PART DU GROUPE) | 18,9 | 4,2 | 14,7 |
Le tableau de synthèse des informations concernant l’ensemble des filiales de la Société au 31 décembre 2024 figure en Annexe 3 du présent rapport.
Conformément à l’article L. 233-6 du Code de commerce, nous vous rendons compte des sociétés ayant leur siège sur le territoire de la République Française et dont la Société a pris au cours de l’exercice 2024, une participation représentant plus du vingtième, du dixième, du cinquième, du tiers ou de la moitié du capital social de ces sociétés ou s’est assuré le contrôle :
| Sociétés | % de détention |
|---|---|
| SAS FRIGGRAYAS | 33,3% (Participation directe) |
FREY AMÉNAGEMENT ET PROMOTION, filiale à 100 % des filiales de la Société ainsi que le périmètre retenu pour la consolidation du Groupe au 31 décembre 2024 figurent en Annexe 3 du présent rapport de gestion.
Les informations délivrées ci-après concernent les principales filiales opérationnelles du Groupe au cours de l’exercice écoulé.
| (En M€) | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
| Chiffre d’affaires | 1,9 | 1,3 |
| Résultat d’exploitation | - 2,6 | - 3,7 |
| Résultat financier (y compris QP résultat filiales) | - 0,7 | - 0,8 |
| Résultat exceptionnel | 0,0 | 0,3 |
| Résultat net | - 3,3 | - 4,5 |
| Capitaux propres | - 10 | - 7,0 |
| Endettement auprès des établissements de crédit | 0,0 | 0,0 |
La société FREY AMÉNAGEMENT ET PROMOTION et ses filiales comptabilisent leur chiffre d’affaires et leur marge sur les opérations de VEFA par la méthode à l’achèvement.
Suite à la fusion-absorption de PAI 02 en 2023, FREY MURS 02 détient Be Green, un Greencenter® de 20 750 m² GLA, situé à Troyes – Saint-Parres-aux-Tertres (10).
Le chiffre d'affaires de la période s'élève à 8,83 M€, et se compose principalement de loyers.
IF GESTION & TRANSACTIONS, filiale à 99 % de FREY et à 1 % de FREY AMÉNAGEMENT ET PROMOTION, assure les prestations suivantes pour le compte des sociétés du Groupe :
Elle assure également les prestations suivantes pour les sociétés du pôle FRF et pour FREY RETAIL VILLEBON :
Enfin, elle effectue les missions suivantes :
Au cours de l’exercice 2024, la société a réalisé un chiffre d’affaires de 9,8 M€, composé exclusivement des honoraires facturés au titre de ces prestations.
Le résultat net de l’exercice 2024 se traduit par un bénéfice d’un montant de 1,3 M€.
La SASU FREY MURS 02 est une filiale à 100 % de FREY.
Le patrimoine de la SASU FREY MURS 02 est constitué du Greencenter ® GREEN 7 situé à Salaise sur Sanne (38) d'une superficie de 25 400 m².
Le 30 décembre 2024, la société a cédé le site de Terville situé à Thionville (57), son patrimoine (actif SuperGreen) comprend une superficie de 23 300 m².
Au 31 décembre 2024, la société détient un patrimoine de 51 000 m² intégralement situé à Strasbourg - Vendenheim (67).
Le chiffre d'affaires de la période s'élève à 10,6 M€, composé exclusivement de loyers. L’exercice 2024 enregistre un déficit de 3,2 M€.
FREY MEDITERRÁNEO est une filiale à 100 % de FREY INVEST SL, elle-même filiale à 100 % de FREY.
La SASU FREY RIVIERA a été créée le 11 septembre 2023, c’est une filiale à 100 % de FREY.
Les 17 & 18 octobre 2023 la société a acquis en share deal les cinq sociétés détenant le centre commercial Polygone Riviera de 71 000 m², situé à Cagnes sur Mer (06). Le 14 décembre 2023, ces cinq sociétés à savoir : LES TERRASSES SAINT JEAN, SAINT JEAN, SAINT JEAN II, JUIN SAINT HUBERT et JUIN SAINT HUBERT II, ont été absorbées par transmission universelle de patrimoine au profit de la SASU FREY RIVERA.
La société a opté pour le régime SIIC qui a pris effet au premier jour de l'exercice au titre duquel elle a été exercée à savoir le 11 septembre 2023.
La société clôture son premier exercice de 16 mois au 31 décembre 2024.
Le chiffre d'affaires de la période s'élève à 23,5 M€, composé majoritairement de loyers. L'exercice enregistre un déficit de 9,1 M€ (dont 0,7 M€ de perte exceptionnelle).
En 2024, le chiffre d’affaires de FREY MEDITERRÁNEO s’élève à 7,2 M€ et se compose à 100 % de revenus locatifs. L’exercice 2024 enregistre un déficit de 1,4 M€.
ALBUFEIRA RETAIL PARK LDA est une filiale à 100 % de FREYPROP SA, elle-même filiale à 100 % de FREY.
ALBUFEIRA RETAIL PARK LDA détient un actif de 11 300 m², situé à Albufeira au Portugal.
En 2024, le chiffre d’affaires de la société s’élève à 1,9 M€ et se compose à 100 % de revenus locatifs. L’exercice 2024 enregistre un bénéfice de 1,2 M€.
PARC VALLÈS INVERSIONES INMOBILIARIAS SLU est une filiale à 100 % de FREY INVEST SL, elle-même filiale à 100 % de FREY.
PARC VALLÈS INVERSIONES INMOBILIARIAS SLU détient un actif de 47 700 m², situé à Terrassa en Espagne (près de Barcelone).
En 2024, le chiffre d’affaires de PARC VALLÈS INVERSIONES INMOBILIARIAS SLU s’élève à 7 M€ et se compose à 100 % de revenus locatifs. L’exercice 2024 enregistre un déficit de 0,4 M€.
FINESTRELLES SHOPPING CENTRE SLU est une filiale à 100 % de FREY INVEST SL, elle-même filiale à 100 % de FREY.
FINESTRELLES SHOPPING CENTRE SLU détient un actif de 41 100 m², situé à Barcelone en Espagne.
En 2024, le chiffre d’affaires de la société s’élève à 8,6 M€ et se compose à 100 % de revenus locatifs.
GIAROLE, Sp. zoo est une filiale à 100 % de FREY.
La société a acquis en août 2023 l'actif de 52 300 m², situé à Gdańsk en Pologne.
En 2024, le chiffre d’affaires de la société s’élève à 35,3 MZŁ et se compose à 100 % de revenus locatifs. L’exercice 2024 enregistre un déficit de 1,2 MZŁ.
Le 24 mai 2024, Frey a obtenu l’accord d’extension d’un an de la date d’échéance de la ligne corporate de 110 M€ au 27 juillet 2029.
Le 10 juin 2024, Frey a obtenu l’accord d’extension d’un an de la date d’échéance de la ligne corporate de 80 M€ au 30 juin 2029.
Le 30 juin 2024, Frey a obtenu l’accord d’extension d’un an de la date d’échéance de la ligne corporate de 130 M€ au 24 juillet 2029.
Le 25 juin 2024, Frey a signé trois lignes de financement moyen terme assorties de critères de performance ESG (environnementaux, sociaux et de gouvernance) d’un montant total de 400 M€ à 5 ans avec deux possibilités d’extension d'un an. Ce refinancement a permis d'allonger la maturité de la dette et de ne plus avoir d'échéances de dettes significatives avant 2027.
Le 18 novembre 2024, Giariole, filiale polonaise détenant le centre commercial de plein air Matarnia Park Handlowy situé à Gdańsk, a souscrit une nouvelle dette hypothécaire de 50 M€ à 7 ans basée sur l'Euribor 3 mois.
| (En M€) | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
| Emprunts bancaires non courants IFRS (yc lignes corporate) | 1 210 | 984,4 |
| (En M€) | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
| Dettes de locations financement non courants IFRS (CBI) | - | 5,6 |
| Emprunts bancaires courants IFRS (yc lignes corporate) | - | 5,3 |
| Dettes de locations financement courants IFRS (CBI) | 5,5 | 2,0 |
| Déduction intérêts courus | - | - |
| Retraitement IFRS des frais d’émission emprunts | - 9,7 | - 7,7 |
| Total dette bancaire | 1 205,8 | 989,6 |
La maturité de la dette bancaire du Groupe ressort à 4,7 ans, contre 4,0 ans fin 2023.
Au 31 décembre 2024, 91,7 % de l’endettement du Groupe est indexé à un taux variable (Euribor 3 mois). Cependant, grâce à la souscription d’instruments de couvertures de taux (swap, cap et collar), 95,1 % de l’endettement du Groupe n’est pas exposé aux variations de taux.
Au 31 décembre 2024, le taux d’intérêt moyen de la dette bancaire du Groupe, marge incluse et après prise en compte des couvertures de taux et avec un Euribor 3 mois au 31 décembre 2024 à 2,714 %, ressort à 2,66 %, se décomposant en un taux moyen de 4,35 % sur les crédits hypothécaires et 2,43 % sur les financements corporate.
| (En M€) | - 100 pts | - 50 pts | E3M | + 50 pts | + 100 pts |
|---|---|---|---|---|---|
| Impacts | 1,8 | 1,0 | - | -0,4 | -0,7 |
L'évolution de la dette non soumise à variation de taux est présentée dans le graphique ci-dessous :
En application des normes IFRS, le Groupe comptabilise dans son bilan consolidé les variations de juste valeur sur ses opérations de couverture. Ces variations de juste valeur, calculées sur la différence entre l’opération de couverture mise en place et les anticipations de taux actualisées à la date de clôture, peuvent avoir un impact positif ou négatif sur les capitaux propres consolidés.
Au 31 décembre 2024, les instruments financiers détenus représentent une valeur de 7,2 M€ (hors intérêts courus) contre 36,5 M€ au 31 décembre 2023.
L’impact de la variation de juste valeur des instruments financiers a été comptabilisé en résultat à hauteur de -29,3 M€, hors impôt différé. Cette variation est composée de la variation de valeur des couvertures de taux net des soultes et primes versées.
Le Groupe est soumis à des covenants, usuels dans le cadre des types de financements souscrits (LTV, ICR, dette sécurisée, patrimoine libre).
Au 31 décembre 2024, tous les engagements et covenants de FREY et du Groupe pris vis-à-vis des partenaires financiers sont respectés.
D’une manière générale, pour les financements dédiés au développement d’un actif, aucun covenant n’a vocation à s’appliquer pendant la phase de tirage qui correspond à la période des travaux. Le Groupe dispose d’une marge de manœuvre confortable entre les résultats obtenus et les pourcentages prévus aux covenants des différents financements. Le niveau des principaux ratios sur la base desquels sont établis les principaux covenants, est exposé dans les tableaux suivants :
| Ratios consolidés | LTV droits inclus | ICR | Dette sécurisée |
|---|---|---|---|
| Dette concernée | 1 240,0 M€ | 1 240,0 M€ | 1 240,0 M€ |
| Ratios demandés | <= 60,0 % | >= 2 | < 20,0 % |
| Ratios 31.12.2024 | 41,1 % | 3,8 | 8,2 % |
| Ratios individuels | LTV hors droits | ICR |
|---|---|---|
| Dette concernée | 120,0 M€ | 120,0 M€ |
| Ratios demandés | <= 55,0 % | >= 250 % |
| Ratios 31.12.2024 | 39,0 % | 276 % |
| Données consolidées (en M€) | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
| Flux de trésorerie liés aux activités opérationnelles | 110,7 | 61,0 |
| Flux de trésorerie liés aux activités d’investissement | 66,1 | - 267,1 |
| Flux de trésorerie liés aux activités de financement | 71,5 | 206,9 |
| Incidence de la variation des taux de change sur la trésorerie | - | - 0,1 |
| Variation de la trésorerie nette | 248,3 | 0,9 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie à l’ouverture de l’exercice | 73,0 | 72,0 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie à la clôture de l’exercice | 321,3 | 73,0 |
Au 31 décembre 2024, la trésorerie consolidée du Groupe affiche un encours de placements et disponibilités de 321,3 M€, contre 73,0 M€, au 31 décembre 2023.
Les flux de trésorerie 2024 des activités opérationnelles se composent d’une marge brute d’autofinancement de 108,4 M€ et d’une augmentation du besoin en fonds de roulement de 7,5 M€. Il en résulte un flux de trésorerie généré par l’activité de 110,7 M€.
Sources de financement attendues
Le Groupe dispose également de lignes corporate disponibles pour un montant de 200 M€ ainsi qu’une trésorerie disponible sur la période de 321,3 M€.
Les flux de trésorerie liés aux opérations de financement sont positifs de 71,5 M€.
Les projets en cours de construction au 31 décembre 2024 sont d’ores et déjà financés via les lignes corporate.
Restriction à l’utilisation des capitaux ayant influé sensiblement ou pouvant influer sensiblement, de manière directe ou indirecte, sur les opérations de l’émetteur.
À la connaissance de la Société, il n’existe aucune restriction à l’utilisation des capitaux ayant influé sensiblement ou pouvant influer sensiblement, de manière directe ou indirecte, sur ses opérations.
L’exercice écoulé, d’une durée de 12 mois, couvre la période allant du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024.
Le chiffre d’affaires de l’exercice clos le 31 décembre 2024 ressort à 29,9 M€ et se décompose comme suit :
| Chiffre d’affaires (en M€) | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
| Loyers | 23 | 21,9 |
| Prestations de service intra-groupe | 4,9 | 4,4 |
| VEFA – Construction | 1,3 | 0,3 |
| Droits d’entrée | 0,0 | 0,0 |
| Honoraires de gestion locative | 0,4 | 0,4 |
| Honoraires de syndic marketing | 0,1 | 0,1 |
| Refacturation travaux | 0,1 | 0,2 |
| Redevance - Mise à disposition | 0,1 | - |
| Total | 29,9 | 27,5 |
Les prestations de service intra-groupe correspondent à l’ensemble des prestations stratégiques, administratives, comptables et juridiques rendues par SA FREY à ses filiales.
Les montants des postes les plus significatifs des comptes sociaux de l’exercice clos le 31 décembre 2024 sont présentés dans le tableau suivant :
| Compte de résultat (en M€) | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
| Chiffre d’affaires | 29,9 | 27,5 |
| Résultat d’exploitation | - 1,2 | - 4,8 |
| Résultat financier | 12,6 | 7,3 |
| Résultat courant avant impôts | 11,4 | 2,5 |
| y compris QP résultat filiales et dividendes | 10,9 | 9,0 |
| Résultat Exceptionnel | 20,9 | 14,3 |
| Résultat Net | 32,3 | 16,8 |
| 31/12/2024 | 31/12/2023 | |
|---|---|---|
| Capitaux propres | 527,4 | 551,5 |
| Dettes bancaires | 1 048,0 | 861,8 |
| Comptes courants (créance nette) | 703,4 | 653,3 |
| Immobilisations financières (nettes) | 591,4 | 577,1 |
| Terrains + constructions brutes | 224,3 | 273,6 |
| Disponibilités + VMP | 287,7 | 34,0 |
Le patrimoine de la société FREY s’élève à 147 474 m² dont 132 474 m² de GLA au 31 décembre 2024 pour des loyers annualisés de 20,8 M€.
Le résultat d’exploitation négatif de 2024 se justifie notamment par :
La variation du résultat financier entre 2024 et 2023 s'explique principalement par la perte moins conséquente des filiales FREY, des revenus supplémentaires au titre de l’année 2024, et par l'augmentation des taux d'intérêts.
Le résultat exceptionnel est positif et se compose essentiellement des cessions d’actifs Arles, Times Square, Saint Quentin, Claye et Soissons, mais également de la vente des titres FREY SA et de la liquidation du Social Market.
| Affectation du résultat (en €) | 31/12/2024 |
|---|---|
| Résultat de l’exercice 2024 | 32 321 428,49 |
| Report à nouveau des exercices précédents | - |
| Réserve légale | -1 616 071,42 |
| Solde du compte report à nouveau après affectation du résultat 2024 | - |
| 31/12/2024 | |
|---|---|
| Résultat de l’exercice 2024 | 32 321 428,49 |
| Report à nouveau des exercices précédents | - |
| Affectation aux réserves légales | -1 616 071,42 |
| Primes d’émission | 408 087 457,63 |
| Réserves distribuables | 438 792 814,70 |
| 31/12/2024 | |
|---|---|
| Déduction à porter au compte Résultat de l’exercice | 30 705 357,07 |
| Déduction à porter au compte Primes d’émission | 30 569 829,13 |
|---|---|
| Dividendes | 61 275 186,20 |
Conformément aux dispositions de l’article L. 225-210 du Code de commerce, le montant correspondant aux actions auto-détenues par la Société, notamment dans le cadre du contrat de liquidité à la date de mise en paiement du dividende, ainsi que le montant auquel des actionnaires auraient éventuellement renoncé, seront affectés au compte « Report à nouveau ».
Compte tenu de son option pour le régime SIIC, FREY a les obligations de distributions suivantes :
Le montant total de ces trois obligations est positif pour l’exercice 2024, les obligations sont limitées au résultat fiscal SIIC de l’exercice après imputation des déficits reportables de l’exercice précédent.
Le résultat comptable 2024, diminué du report à nouveau et des réserves légales étant positif, FREY a une obligation de distribution d’un montant de 30 705 357,07 € au titre de l’année 2024.
Le versement du dividende sera donc imputé partiellement sur le résultat comptable et sur la prime d’émission.
À cet égard, un suivi de l’imputation fiscale des dividendes distribués est fourni à toutes fins utiles :
| (En €) | Solde disponible après distribution 2023 | Résultat fiscal 2024 | Imputation fiscale des dividendes | Solde disponible après distribution 2024 |
|---|---|---|---|---|
| Résultat SIIC | 76 303 270 | 50 145 061 | -2 158 961 | 124 289 369 |
| Autres résultats et réserves distribuables | -2 900 022 | -2 975 569 | - | - 5 875 591 |
| Totaux | 73 403 247 | 47 169 493 | -2 158 961 | 118 413 778 |
Pour les actionnaires personnes physiques, il est rappelé que sont exclus du bénéfice de l’abattement de dendes versés par les SIIC et prélevés sur les revenus exonérés.
Enfin, il est rappelé que les actions des SIIC ne peuvent plus être inscrites sur un Plan d’Épargne en Actions depuis le 21 octobre 2011. Toutefois, les actions inscrites sur un PEA à la date du 21 octobre 2011 peuvent y demeurer après cette date : les produits et plus-values procurés par ces actions continuent ainsi à bénéficier du régime d’exonération de l’impôt sur le revenu.
Conformément à la loi, nous vous indiquons le montant des dividendes distribués au titre des trois derniers exercices :
| (En €) | Dividendes par action | Montant du dividende distribué |
|---|---|---|
| Exercice clos le 31/12/2021 | 1,60 | 45 262 659 |
| Exercice clos le 31/12/2022 | 1,70 | 47 683 252 |
| Exercice clos le 31/12/2023 | 1,80 | 57 141 535 |
La rentabilité locative des actifs détenus par la Société permet à celle-ci d’assurer le service de la dette qu’elle a levée.
Au 31 décembre 2024, l’endettement de la Société s’élève à 1 040 M€ et est majoritairement composé de lignes corporate.
Au 31 décembre 2024, l’ensemble des covenants figurant dans les actes de prêts conclus par SA FREY est respecté.
| LTV droits consolidés | ICR | Dette sécurisée | |
|---|---|---|---|
| Dette concernée | 1 240,0 M€ | 1 240,0 M€ | 1 240,0 M€ |
| Ratios demandés | <= 60,0 % | >= 2 | < 20,0 % |
| Ratios | 41,1 % | 3,8 | 8,2 % |
Conformément aux dispositions de l’article R. 225-102 du Code de commerce, le tableau faisant apparaître les résultats de la Société au cours des cinq derniers exercices est annexé au présent rapport de gestion (Annexe n° 1).
Au 31 décembre 2024, la valeur hors droits des immeubles de placement économique du Groupe, déterminée en appliquant le pourcentage de détention de chaque actif, s'élève à 2 052,7 M€ dont 1 940,9 M€ en exploitation.
| Immeubles de placements hors droits (en M€) | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
| Actifs détenus à 100 % | ||
| Actifs en exploitation | 1 797,7 | 1 680,5 |
| Actifs destinés à être cédés | 3,1 | 0,5 |
| Projets en développement valorisés à la JV | 12,4 | 0,0 |
| Terrains valorisés à la JV | 0,1 | 0,1 |
| Projets en-cours valorisés au coût | 61,9 | 37,7 |
| Immeubles de placement – détention 100 % | 1 875,2 | 1 718,7 |
| Sociétés en partenariat – En quote-part de détention | ||
| Actifs en exploitation | 4,9 | 215,1 |
| Actifs destinés à être cédés | 0,0 | 0,3 |
| Projets en développement valorisés à la JV | 37,3 | 0,0 |
| Projets en-cours valorisés au coût | 0,0 | 11,0 |
| Immeubles de placement – détention inférieure a 100 % | 42,2 | 226,5 |
| Sociétés mises en équivalence – En quote-part de détention | ||
| Actifs en exploitation Autres MEE | 135,3 | 81,2 |
| 31/12/2024 | 31/12/2023 | |
|---|---|---|
| Projets en cours à la JV Autres MEE | - | - |
| Projets en cours au coût Autres MEE | 0,0 | 0,2 |
| Immeubles de placement des sociétés mises en équivalence | 135,3 | 81,2 |
| Total immeubles de placement économiques(*) | 2 052,7 | 2 026,4 |
| Dont immeubles de placement économiques en exploitation | 1 940,9 | 1 977,6 |
(*) Les Immeubles de placement économiques sont composés de la quote-part de détention, des immeubles de placements IFRS IG et MEE et des immeubles de placements reclassés en Actifs destinés à être cédés.
(**) Dont 63,5 M€ détenus via des contrats de location financement.
Vous trouverez ci-dessous un tableau synthétique du patrimoine économique(6) en exploitation du Groupe au 31 décembre 2024 avec les certifications délivrées pour chaque actif (les différentes certifications sont présentées au paragraphe 1.3.3.5 du présent rapport de gestion).
| Nom de l’actif | Certifications Conception/Réalisation | Certifications Exploitation |
|---|---|---|
| Polygone Riviera | ||
| ALGARVE | ||
| SHOPPING | ||
| PARQUE | ||
| MEDITERRANEO | ||
| CLOS DU CHÊNE(2) | ||
| MATARNIA |
| Certifications Conception/Réalisation | Certifications Exploitation |
|---|---|
| SHOPPING PROMENADE Cœur Alsace | PARC VALLES |
| SHOPPING PROMENADE Claye-Souilly | FINESTRELLES(8) |
| SHOPPING PROMENADE Cœur Picardie | CARRE SUD |
| WOODSHOP |
| Certifications Conception/Réalisation | Certifications Exploitation |
|---|---|
| GREEN7 | |
| BE GREEN | |
| CLAYE FRP III | |
| STRASBOURG | |
| LOT CENTRE | |
| VENDENHEIM | |
| Total patrimoine détenu à 100 % | |
| SAINT-OUEN - COMMUNALE(9) |
| Certifications Conception/Réalisation | Certifications Exploitation |
|---|---|
| O’GREEN | |
| PARC DU LUC | |
| SUPERGREEN | |
| SHOPPING | |
| PROMENADE | |
| Arles(2) | |
| TIMES SQUARE | |
| APOLLO TOULON | |
| GRAND VAR | |
| VILLEBON | |
| 2 ACTIFS DIFFUS |
Au 31 décembre 2024, les immobilisations corporelles s’élèvent à 29,4 M€ et sont constituées principalement du siège social de la Société, des bureaux parisiens acquis au travers d’un contrat de location simple selon la norme IFRS 16 ainsi que des forêts acquises par le Groupement Forestier FOREY.
Au 31 décembre 2024, le Groupe a octroyé 226,2 M€ d’hypothèques et nantissements sur des actifs dont la valorisation hors droits ressort à 478,2 M€ dans le cadre de financements consentis à FREY ou ses filiales par des établissements de crédit.
Le graphique ci-après présente les hypothèques et nantissements grevant les actifs de la Société et du Groupe au 31 décembre 2024 par date d’échéance, ainsi que la valorisation au 31 décembre 2024 des immeubles correspondants.
A sa création, FREY se lance dans les activités de promotion immobilière de Parcs d’Activité Commerciale et devient ainsi l’un des premiers acteurs français de ce secteur.
En effet, les locataires commerciaux sont particulièrement fidélisés car les licences commerciales autorisant leurs exploitations appartiennent aux murs de commerce (donc au bailleur) et non à l’exploitant ; ce dernier doit par conséquent, s’il souhaite déménager son commerce, repasser par la procédure particulièrement lourde et complexe d’une nouvelle autorisation préalable « CDAC » (cf. paragraphe 1.3.3.1 « Droits de l’urbanisme commercial et de la construction »).
FREY fut ainsi une des sociétés pionnières en matière de parcs d’activité commerciale périurbains, développant avec un noyau d’enseignes les premières zones commerciales d’entrées de ville.
Le rôle de régulateur de la Commission Départementale d’Aménagement Commercial (CDAC), empêche ainsi toute promotion sauvage qui viendrait perturber les équilibres commerciaux sur le secteur.
Le succès économique croissant de ces types d’équipements commerciaux, offrant à une clientèle populaire de vastes surfaces de vente et des parkings gratuits, a poussé un nombre toujours plus important d’enseignes à rejoindre ces parcs.
Ces enseignes nationales et internationales, que FREY a accompagnées dans leur développement, sont aujourd’hui implantées dans la majorité des grandes villes de l’hexagone et commencent maintenant un maillage plus fin du territoire en ouvrant des points de vente sur des zones de chalandises inférieures à 150 000 personnes.
Consciente du potentiel que représentent ces ouvertures, FREY accompagne aujourd’hui ses clients historiques dans cette voie. C’est la qualité particulièrement pérenne des investissements qui a poussé FREY à se spécialiser dans l’immobilier commercial.
JLL – Panorama du marché de l’investissement en commerces en France en 2024
FREY vise un modèle efficace de création de valeur qui maximise la rentabilité de son activité foncière grâce à sa capacité à construire ses propres immeubles. FREY gère de manière intégrée l’ensemble des process de son activité. Une fois identifiée la localisation des sites à potentiel, FREY confie à sa filiale Frey Aménagement et Promotion les missions suivantes :
Le Comité d’investissement est consulté et doit émettre un avis motivé concernant le périmètre final de l’investissement.
La filiale dédiée IF Gestion & Transactions assure ensuite la commercialisation locative aux enseignes (déjà préalablement au dépôt de la CDAC) et la gestion des actifs mis en exploitation (property et facility management). La durée minimum normative de ce process est de 24 mois pour une opération simple et de 48 mois pour une opération plus complexe (dépollution, démolition…). La stratégie de la Société consiste à conserver les actifs qu’elle développe. Une activité secondaire de VEFA est cependant exercée, notamment par la vente de certaines cellules d’un programme au profit d’enseignes jugées attractives afin de sécuriser et pérenniser le succès d’un nouveau programme. En juillet 2024, l’acquisition de la société ROS, 4ᵉ gestionnaire d’outlets en Europe, diversifie la stratégie de FREY sur le marché de l’outlet.
En France et dans son secteur de l’immobilier commercial, FREY est confrontée en tant que « développeur – promoteur » ou en tant que « développeur – investisseur » à la concurrence de nombreux acteurs internationaux et nationaux dont la typologie peut être résumée comme suit :
Il y a 30 ans, les entrées des grandes villes étaient peu soignées par les développeurs commerciaux qui les équipaient de zones commerciales stéréotypées. Encore aujourd’hui, ces équipements proposent trop souvent un mix d’enseignes, toujours identique, un service à la personne réduit à sa plus stricte expression, une architecture inexistante, un paysagement anecdotique et un entretien sommaire et mal organisé contribuant encore plus à paupériser l’image de ces lieux de consommation par ailleurs mal sécurisés. Le plaisir d’achat y est relégué au second plan au profit d’une réponse rapide à un besoin urgent en termes de création d’équipements commerciaux.
FREY peut aussi s’associer avec un co-investisseur sur certains actifs (ex : le projet d’Agen avec le Groupe Philippe Ginestet, le projet de Lleida en Espagne avec le partenaire Eurofund Group).
L’offre commerciale elle aussi est novatrice. Un mix merchandising très varié avec la présence des enseignes leader en équipement de la personne, de la maison, culture, loisirs, restauration, beauté, services, alimentation spécialisée contribue à proposer une offre globale au consommateur.
Les grandes et moyennes surfaces se mélangent aux boutiques, qui trouvent ici l’opportunité de profiter des loyers et des charges modérés du shopping de plein air, en comparaison de ceux pratiqués dans les centres commerciaux.
Ce nouveau type d’équipements commerciaux se gère comme un centre commercial avec service d’entretien, de sécurité et avec une animation commerciale constante.
Répondre aux besoins des enseignes avec la consolidation de nos partenariats historiques :
FREY établit un partenariat fort et durable avec des enseignes historiques telles que Boulanger, Decathlon, Kiabi, Intersport, Leroy Merlin…
L’absence de certaines enseignes dans la zone de chalandise étudiée, leur mauvaise localisation ou leur format inadapté constituent les principaux axes de la stratégie commerciale déployée sur ces actifs à ciel ouvert.
Un élément majeur du développement de ces actifs est l’adéquation entre les surfaces développées et le potentiel commercial de la ville, toujours étayé par des études préalables.
FREY sélectionne des emplacements de qualité pour répondre aux besoins des enseignes partenaires et afin de pérenniser l’actif.
À travers une expérience client unique, son architecture originale et conviviale, son parcours client, ses animations, le Shopping Promenade® devient un lieu de vie, de rencontre et d’échange.
Un merchandising innovant en résulte et fait de Shopping Promenade® un actif différenciant permettant de positionner de nouvelles enseignes nationales (H&M, New Yorker, Superdry, Lacoste, Nike, Adidas, Rituals, Kusmi Tea…). Le pôle restauration ainsi que les activés de loisirs prennent une ampleur plus importante et deviennent un pilier de la stratégie commerciale.
La politique d’engagement environnemental de ces actifs répond aux nouvelles exigences des enseignes et des clients grâce à l’obtention des certifications reconnues internationalement (HQE™, BREEAM®).
En réponse aux profondes mutations sur les attentes des consommateurs et afin de s’adapter aux nouveaux codes du monde du commerce, FREY a imaginé et conçu Shopping Promenade®, un lieu pluriel, branché sur les courants porteurs de la créativité et de l’innovation, mixant les offres et les usages, un lieu convivial qui respecte les hommes et leur environnement, un lieu en phase avec les aspirations d’aujourd’hui, un nouveau modèle à l’épreuve de notre temps.
| 1 | Un cadre valorisant |
|---|---|
| 2 | Une offre plurielle |
| 3 |
Proposer des lieux conviviaux et ludiques, attentifs au bien-être de tous et respectueux de l’environnement. Chaque site se décline à travers les axes suivants :
Ouvertures : Shopping Promenade® d’Amiens (80) en octobre 2017, Shopping Promenade® d’Arles (13) en octobre 2019, Shopping Promenade® Claye-Souilly (77) et Shopping Promenade® Cœur Alsace à Strasbourg-Vendenheim (67) en mars 2021.
Le potentiel de ce nouveau genre de centre commercial de plein air ne se limite pas aux agglomérations sous équipées, mais existe aussi dans les communes qui souhaitent restructurer leurs entrées de ville en requalifiant ainsi un foncier obsolète et des ensembles commerciaux existants au profit de ces équipements harmonieux en phase avec leur époque.
La reconquête de ces espaces représente un gisement foncier important dans une période où la sobriété foncière est primordiale pour le développement des villes.
FREY a historiquement développé une grande majorité de ses opérations en zones péri urbaines sur des emprises foncières vierges.
Un grand nombre de communes lance de vastes mutations sur des parties entières de leur territoire afin souvent d’extraire du cœur des villes des activités qui n’y ont plus leur place, ou afin de nettoyer de vieilles friches industrielles polluées qui, autrefois à la périphérie de ces villes, ont été rattrapées par un urbanisme incompatible avec de telles situations.
Toutes les grandes agglomérations françaises sont aujourd’hui confrontées aux mêmes défis :
Sans cette prise de conscience commune, l’échec urbain d’hier va inexorablement devenir l’échec économique de demain. Alors comment répondre à ces attentes croissantes ? Comment faire face aux multiples enjeux inhérents au réaménagement de ces zones commerciales ?
En développant un savoir-faire unique d’aménageur, développeur et investisseur, FREY répond aujourd’hui à ces défis et se positionne comme un véritable partenaire auprès des agglomérations dans le cadre de leurs projets de restructuration commerciale d’entrée de ville.
Nées dans les années 1980, avec pour seule vertu la praticité, ces zones commerciales périurbaines sont à la fois des succès économiques, génératrices d’emplois et de chiffres d’affaires, mais également des échecs urbains. Ces zones ne correspondent plus aux attentes ni de la société, ni de ces collectivités qui souhaitent donc voir ces zones monofonctionnelles se transformer.
Bien que bénéficiant d’une position préférentielle, les différentes entrées de ville correspondent à un territoire fragmenté. Le panel des fonctions urbaines composant ce territoire (zones commerciales majeures, mixant parfois zones industrielles, artisanales et logistiques, tissu ancien de centre-bourg ou habitat) n’offre pas de véritable lien continu entre elles. La mixité fonctionnelle est également trop peu développée, voire difficile à identifier.
À cette juxtaposition de fonctions variées sans réelle mixité viennent aussi s’ajouter de nombreux dysfonctionnements dans les mobilités : saturation des accès, absence de mobilités douces, insuffisance des transports en commun.
FREY est le 1er opérateur français spécialisé dans le renouvellement urbain et commercial des entrées de ville : au travers de la maîtrise totale de sa chaîne de valeur et du succès d’opérations de réaménagement de zones commerciales d’entrées de ville, comme la requalification de la zone commerciale aux portes de Troyes, sur la commune de Saint-Parres-aux-Tertres ou du vaste projet de réaménagement urbain de la Zone Commerciale Nord de l’Eurométropole de Strasbourg, FREY met au travers de son ingénierie opérationnelle l'ensemble de ses savoir-faire au service du développement de ces territoires. Cela passe par la requalification des espaces publics existants, la rénovation de voiries, la création de nouveaux accès, de pistes cyclables, d’aménagements paysagers… ; le développement de nouvelles polarités commerciales et d’une nouvelle mixité urbaine proposant différents usages (logement, hôtellerie, bureau, ou logistique) dans ces nouveaux morceaux de ville.
Consciente de ce gisement de nouvelles opérations de renouvellement urbain et commercial, FREY a su acquérir un savoir-faire particulier dans la réhabilitation de friches industrielles lourdement polluées. La réponse doit d’abord passer par le dialogue avec les utilisateurs et par la compréhension des usages au quotidien, usages dans le fonctionnement et les dysfonctionnements tant sur l’espace public (accessibilités, saturation, séparations des modes VL, piétons, camions, intermodalité…) que sur l’espace privé des terrains (typologie, occupations, adressage, informations…).
Sur ces questionnements, FREY s’attache à repenser de façon conjuguée aux différentes échelles du territoire la place de l’environnement et des paysages, celle des mobilités dans leurs nouveaux usages et celle d’un nouveau maillage des fonctions afin de repositionner de nouvelles centralités et de nouveaux espaces publics ou communs.
La réussite d’une opération de Renouvellement Urbain et Commercial réside dans le partenariat entre les acteurs publics et privés. La mise en œuvre peut passer par la création par la collectivité d’un outil d’aménagement adapté aux problématiques des entrées de ville : la concession d’aménagement. La particularité des opérations de Renouvellement Urbain et Commercial nécessite la désignation par la collectivité d’un opérateur bénéficiant d’une double compétence d’aménageur et d’investisseur aux fins de restructurer complètement le périmètre et développer de nouveaux espaces de vie.
| opérateur | Aménageur | Développeur | Investisseur |
|---|---|---|---|
| RESTRUCTURATION | |||
| CRÉATION | Mobiliers | Espaces | Mobilité |
| Transports | en commun | Modes doux | |
| Accessibilité |
Ce montage permet de définir une stratégie en réponse aux besoins exprimés par un territoire, de développer un montage financier spécifique et de transférer les outils d’aide à la maîtrise foncière. FREY est aujourd’hui reconnu comme le seul opérateur français spécialiste sur ces opérations de Renouvellement Urbain et Commercial par les deux opérations suivantes :
À l’issue d’un appel à candidature, la Communauté d’Agglomération Troyes Métropole a désigné FREY aménageur et investisseur de la Zone d’Aménagement Concerté (ZAC) de l’Aire des Moissons en 2009. D’une emprise de 30 ha, le périmètre de cette ZAC était composé d’une zone commerciale existante de 20 ha et d’un périmètre d’extension de 10 ha. Avec cette opération, FREY est devenu le premier opérateur français à se voir confier l’aménagement et la requalification d’une grande zone commerciale d’entrée de ville.
importante opération de renouvellement urbain et commercial Ce nouveau dispositif proposera aux collectivités des solutions jamais lancée en France. Ce projet d’aménagement durable certifié HQE Aménagement® répond à des objectifs de durabilité environnementale, économique et sociétale. Implantée sur le territoire de 4 communes (Vendenheim, Mundolsheim, Lampertheim et Reichstett), la Zone Commerciale Nord est un site typique des entrées de ville françaises, qui depuis 1975 vit un développement au coup par coup, sans cohérence. FREY, en tant qu’aménageur mais aussi en tant qu’investisseur, est en charge du renouvellement de ce territoire de 150 hectares, avec pour mission de créer :
Pour relever ce défi complexe de reconstruire la ville sur la ville ce partenariat s’appuie sur la complémentarité et la synergie des trois acteurs : FREY, spécialiste de l’immobilier commercial et du renouvellement urbain et commercial, la Banque des Territoires, partenaire majeur des collectivités et investisseur de long terme pour l’intérêt général et CDC Habitat, opérateur global de l’habitat d’intérêt public.
Une démarche environnementale affirmée Soucieux d’élaborer un aménagement durable, FREY inscrit ses opérations d’aménagement dans une démarche environnementale porteuse de principes de Développement Durable permettant de mettre en œuvre des pratiques pérennes et intelligentes à toutes les échelles du projet (aménagement et bâtiment). Au-delà des opérations de développement commercial certifiées HQE™ Bâtiments tertiaires ou BREEAM®, les opérations d’aménagement visent la labélisation HQE™ Aménagement.
Délivrée par Certivéa, la démarche ne définit pas de niveau d’exigence ou de thème prioritaire, mais nécessite que les porteurs de projet, dans le cadre de leur opération, réalisent une analyse exhaustive, dégagent les enjeux liés au site et à l’opération, se fixent des objectifs ambitieux répondant à ces enjeux, et s’assurent tout au long de la réalisation du programme de l’atteinte de ces objectifs.
Les actifs FREY suivants ont reçu une certification HQE™ Bâtiments tertiaires :
Les actifs FREY suivants ont reçu une certification BREEAM® :
En 2023, dans le cadre de sa stratégie d’expansion à long terme, FREY déploie sa plateforme paneuropéenne par l’ouverture à de nouveaux pays à l’image de la Pologne : au second semestre 2023, FREY a finalisé auprès d’Ingka Centres l’acquisition du retail park Matarnia Park Handlowy à Gdańsk (Pologne), pour un montant total d’investissement de 103 millions d’euros (droits inclus). Idéalement localisé dans une des villes les plus dynamiques de Pologne, Matarnia Park Gdansk profite de surcroît de la force d'attraction d’un des premiers IKEA de Pologne. FREY va pouvoir transformer cet actif à fort potentiel afin de l'emmener vers les standards de son concept Shopping Promenade® et ainsi en tirer toute la quintessence. Cette acquisition marque également le premier investissement de FREY en Pologne, une des économies les plus dynamiques d'Europe.
● Finestrelles Shopping Centre à Barcelone (41 100 m2) bénéficie d’une localisation stratégique et d’une zone de chalandise importante (470 000 habitants à 10 minutes ayant un pouvoir d’achat supérieur à la moyenne espagnole et catalane) ;
● Parque Mediterráneo, situé à 5 km de la ville portuaire de Carthagène au sud-est de l'Espagne, est un des plus grands retail parks espagnols (68 200 m2).
De plus, FREY poursuit le développement en partenariat avec Eurofund du projet Promenade Lleida en Catalogne (57 264 m2).
En 2019, FREY a acquis un centre commercial de plein air au sud du Portugal : AlgarveShopping. Cet ensemble immobilier composé d’un centre commercial à ciel ouvert et d’un retail park développe 58 500 m2 et est localisé à Albufeira en Algarve. Le site dispose, de plus, de réserves foncières constructibles.
Cette opération permet à FREY de déployer son savoir-faire de gestion et de développement, sources de création de valeur pour l’actionnaire.
FREY mène actuellement des études afin de sélectionner les pays de la zone européenne qui pourraient être propices à son développement international.
La stratégie de croissance de FREY est fondée sur ses savoir-faire en matière de développement et de gestion de centres commerciaux de plein air, plus durables, plus pratiques, plus conviviaux pour les consommateurs et au modèle économique plus frugal pour les commerçants. Cette stratégie a permis de créer une foncière au patrimoine unique, dont l’exposition internationale, après les nouvelles acquisitions est de 37%(12).
Dans le cadre de cette diversification, FREY entend mener une politique d’acquisition d’actifs commerciaux de plein air pour les transformer et les amener aux standards du patrimoine de la foncière ou de développement d’opérations, la France demeurant le premier pays en termes de volume du patrimoine économique.
En date du 23 juillet 2024, FREY a fait l'acquisition de 100% des titres de la société autrichienne ROS. Cette société opère dans 8 pays européens et gère pour le compte de tiers, 12 actifs représentant 215 000 m2 et 25 M de visiteurs annuels.
FREY a fait l’acquisition de la société ROS, 4ème gestionnaire d'outlets en Europe. FREY dispose ainsi d’un portefeuille opéré de 31 sites présents sur 9 pays en Europe, renforçant ainsi sa position de leader européen des destinations shopping de plein air. L'ambition est de continuer à croitre dans le marché des outlets en Europe et de développer des destinations shopping de plein air uniques et innovantes tout en étant attractives et durables sur le plan environnemental et sociétal. Les outlets, également dénommés "Designer Outlets" ou "magasins d’usine", ces centres commerciaux de plein air offrent aux consommateurs et aux enseignes des caractéristiques attrayantes. Coté consommateurs, ces centres permettent un excellent rapport.
Les articles L. 752-1 et suivants du Code de commerce soumettent à une autorisation préalable certaines opérations portant sur les surfaces commerciales de vente au détail, notamment celles créant une surface de vente supérieure à 1 000 m2.
La loi n° 2018-1021 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique dite, loi « ÉLAN » du 23 novembre 2018 et plus récemment, la loi n°2021-1104 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, dite loi « CLIMAT » du 22 août 2021 ainsi que leurs textes d’application sont venus compléter les dispositifs existants par différentes mesures applicables aux opérations d’aménagement, d’urbanisme et de construction ; dont l’urbanisme commercial.
L’autorisation d’exploitation commerciale est délivrée par la Commission Départementale d’Aménagement Commercial (CDAC), le cas échéant par la Commission Nationale d’Aménagement Commercial (CNAC), après analyse des effets prévisibles du projet en matière d’aménagement du territoire, de Développement Durable, de protection des consommateurs et, depuis la loi CLIMAT, d’impact du projet en termes d’artificialisation des sols au sens de l’alinéa 9 de l’article L.101-2-1 du Code de l’urbanisme ; le tout dans le respect des critères énoncés par l’article L. 752-6 du Code de commerce. La loi CLIMAT a pour effet de renforcer les conditions d’octroi des autorisations d’exploitation commerciale qui engendrent une artificialisation des sols.
De nombreux décrets d'application de la loi CLIMAT ont été pris au cours de l'année 2022 ; dont notamment le Décret n° 2022-1312 du 13 octobre 2022, entré en vigueur le 15 octobre 2022 s'agissant des AEC. Il fixe les modalités d'octroi des AEC pour les projets qualité/prix, une expérience riche et confortent la notion « d’achat plaisir ». Ils disposent d’une zone de chalandise beaucoup plus vaste que les centres traditionnels. Coté enseignes partenaires, ces implantations permettent d’élargir leur base de clientèle et d’y développer le positionnement de leur marque. Financièrement, au-delà de chiffres d’affaires élevés au m2 et d’OCR (Occupancy Cost Ratio) bas, ce format présente pour ces enseignes partenaires, des rentabilités supérieures aux emplacements traditionnels, grâce à l’écoulement d’anciennes collections et des coûts d’exploitation moins élevés qu’en centre-ville.
Dans un marché encore jeune en Europe, relativement fragmenté, qui présente de nombreuses similitudes avec celui des retail parks mais qui nécessite des savoir-faire spécifiques notamment en termes de marketing et de leasing, FREY fait l’acquisition d’un gestionnaire immobilier majeur européen spécialisé en outlets, ROS. L'entreprise autrichienne, créée en 2011 par Thomas Reichenauer et Gerhard Graf, opère dans 8 pays européens et gère pour le compte de tiers, 12 destinations shopping d’outlets représentant 215 000 m2 et 25 M de visiteurs annuels. Elle porte également plusieurs projets en développement au travers d'extensions d'outlets existants ou de créations à venir. Véritable plateforme de services, ROS déploie une palette de savoir-faire couvrant tous les métiers du développement et de la gestion d'outlets : sourcing et montage d'opération, direction de travaux, asset et property management, direction de centre, commercialisation et marketing. Les 110 collaborateurs du Groupe sont aujourd'hui répartis entre le siège à Vienne (Autriche) et les 12 outlets situés en Espagne, au Portugal, en Allemagne, en Belgique, en Pologne, en Hongrie et en Croatie. L’acquisition dont le montant est confidentiel, porte sur 100% du capital et est relutive en termes de résultat par action dès 2024. Cette opération stratégique répond à trois objectifs complémentaires pour FREY : une présence significative dans le marché des outlets, un développement de la gestion pour compte de tiers et une veille accrue des opportunités de croissance dans davantage de marchés européens. L’intégration opérationnelle de ROS à la plateforme FREY a été totalement réalisée au second semestre 2024, ses fondateurs sont étroitement associés à la gestion de la société afin d’en assurer le succès.
En date du 2 juillet 2024, FREY a fait l'acquisition de 100% des titres de la société MALMO DESIGNER VILLAGE AB, une société suédoise portant un projet d'outlet à Malmö. Dans le cadre de cette acquisition, en date du 17 juillet 2024, FREY a acquis 100% des titres de la société FREY SWEDEN AB, destinée à détenir 100% des titres de la société MALMO DESIGNER VILLAGE AB.
Fort de cette nouvelle expertise, FREY a aussi annoncé l'acquisition d'un 1er projet d'outlet à Malmö en Suède. En cours de développement, le Malmö Designer Village est situé au cœur de la plus grande zone de chalandise de Scandinavie (4 M d'habitants et 26 M de touristes chaque année à moins de 90 minutes), incluant les villes de Malmö, Helsingborg et Copenhague. Doté d’autorisations purgées de tous recours et d’une pré commercialisation déjà avancée, les travaux ont débuté au 3e trimestre de l’année 2024. Une 1ère phase de 18 000 m2 ouvrira au premier semestre 2027 et une 2nde phase de 8 000 m2 est prévue de manière subséquente. A terme, ce projet sera le plus grand outlet du marché nordique avec plus de 135 marques nationales et internationales, dont notamment Adidas, Levis, Marc O’Polo ou Skechers. En cohérence avec la politique ESG exigeante du groupe FREY, le projet de Malmö Designer Village sera certifié BREEAM Excellent. L’investissement de la phase 1 représente 100 M€ et le yield on cost est estimé à plus de 8%. L’opération est donc relutive à terme en résultat et en ANR et la phase 2 vient augmenter le pipeline d’opérations de développement contrôlées.
engendrant une artificialisation des sols. Il en résulte un principe d'interdiction de délivrance d'AEC pour les projets qui artificialisent les sols et quelques dérogations strictement encadrées pour les projets présentant un intérêt particulier pour un territoire donné, sous réserve que la surface de vente soit en toute hypothèse inférieure à 10.000 m2.
La loi dite « Industrie Verte » n°2023-973 du 23 octobre 2023 a quant à elle instauré la possibilité pour les opérateurs économiques de déplacer des surfaces de vente existantes (et donc d’être dispensés d’obtenir une nouvelle AEC) à l’intérieur d’une Grande Opération Urbaine (« GOU ») décidée dans le cadre d’un contrat de projet partenarial d’aménagement (« PPA ») dès lors (i) que la GOU vise la transformation d’une Zone d’Activité Economique (« ZAE ») afin d’en favoriser la mixité fonctionnelle, et (ii) que les projets réalisés n’engendrent aucune création de surfaces de vente supplémentaires et aucune artificialisation des sols.
Cette même loi a autorisé, à titre expérimental, sur une durée de 3 ans, le transfert de mètres carrés commerciaux à l’intérieur des ZAE - non situées au sein d’une GOU -, mais cette fois-ci, seulement si les projets portés par les opérateurs économiques visent à l’implantation d’une activité industrielle ; les autres conditions d’éligibilité au dispositif demeurant identiques à celles prévues pour les GOU.
A noter également qu’une circulaire du 15 novembre 2023 est venue acter en droit positif du revirement jurisprudentiel opéré par le Conseil d’Etat le 16 novembre 2022 (« arrêt Poulbric ») en réintégrant les SAS d’entrée des magasins dans le calcul des mètres carrés commerciaux à comptabiliser dans les demandes d’AEC.
Par Décret en date du 30 décembre 2024, la durée de validité de l’AEC a été uniformisée pour tous les projets nécessitant un permis de construire, quelle que soit leur taille (+/- de 6.000 m² SDV). L’AEC sera désormais périmée au plus tard dans un délai de 7 ans à compter de la date à laquelle le permis de construire auquel elle est attachée sera devenu définitif.
Les projets de construction et de réhabilitation sont soumis à l’obtention préalable d’une ou plusieurs autorisations d’urbanisme visées aux articles L. 421-1 et suivants du Code de l’urbanisme, regroupant trois permis (permis de construire, permis d’aménager, permis de démolir) et une déclaration préalable.
Le décret n° 2015-165 du 12 février 2015 relatif à l’aménagement commercial, pris en application de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite « loi PINEL », a institué une procédure unique fusionnant, lorsque le projet nécessite une construction ou une réhabilitation soumise à autorisation d’urbanisme, le permis de construire et l’autorisation d’exploitation commerciale.
Ce permis de construire valant autorisation d’exploitation commerciale vise (i) à simplifier les démarches de demandes d’autorisations jusque-là distinctes en instituant un guichet unique de dépôt de la demande en mairie et (ii) à raccourcir les délais contentieux en prévoyant une saisine directe des Cours Administratives d’Appel, statuant en premier et dernier ressort, sur la seule autorisation d’urbanisme comprenant un volet « autorisation d’exploitation commerciale ».
Depuis lors, tant la loi ÉLAN de 2018 que la loi CLIMAT de 2021 sont venues amender et compléter le dispositif légal applicable aux autorisations d’urbanisme. La plus récente d’entre elles a notamment pour ambition, dans la droite ligne de la convention citoyenne pour le climat de 2020, de parvenir dans un premier temps, à réduire le rythme d’artificialisation et de consommation des espaces naturels, agricoles et forestiers, pour à terme aboutir au ZAN (Zéro Artificialisation Nette) des sols d’ici 2050. À cette fin, elle tend à favoriser la reconquête des friches et la réversibilité du bâti, la « verdisation » et la végétalisation des bâtiments et des parkings, ce qui se traduit, entre autres, par un renforcement des obligations des porteurs de projets en matière de performances énergétiques et environnementales.
Comme en matière d’aménagement commercial, de nombreux décrets et arrêtés d’application de la loi CLIMAT ont été pris au cours des années 2022 et 2023 en matière d’urbanisme, lesquels ont été complétés par la loi Industrie Verte (précitée) et par la loi d’accélération de la production d’énergie renouvelable (dite loi « APER ») n°2023-175 du 10 mars 2023. Ces textes ont notamment eu vocation à préciser les modalités de mise en œuvre (i) de l’objectif ZAN et (ii) de l’obligation de végétaliser et/ou d’équiper les toitures des bâtiments et/ou les ombrières surplombant les parcs de stationnement, de dispositifs de production d’énergie renouvelable.
La loi « d’accélération de la production d’énergie renouvelable » (APER) n°2023-175 du 10 mars 2023 a étendu les obligations susvisées aux parcs de stationnement extérieurs, densifié les obligations et étendu leur champ d’application.
La loi n°2023-630 du 20 juillet 2023 a - quant à elle - instauré un dispositif visant à accompagner les élus locaux dans la mise en œuvre de l’objectif ZAN et a majoré les délais d’adaptation des documents d’urbanisme pour intégrer cet objectif.
Dans le cadre des activités de démolition, construction, réhabilitation, la Société souscrit systématiquement, en sa qualité de maître d’ouvrage, les assurances obligatoires instituées par la loi n° 78-12 du 4 janvier 1978 (codifiée aux articles L. 242-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation) couvrant d’une part l’ouvrage exécuté (assurance dite Dommage Ouvrage) et d’autre part la responsabilité du Maître d’Ouvrage (assurances dites Constructeur Non-Réalisateur et Tous Risques Chantier). Les assurances Dommage Ouvrage (« DO »), Constructeur Non-Réalisateur (« CNR ») et Tous Risques Chantier (« TRC ») font l’objet d’un protocole annuel avec la compagnie d’assurances.
Dans le cadre de son activité de foncière, la Société impose au preneur à bail de justifier au bailleur (i) de la souscription d’une assurance pour l’exploitation de son commerce et (ii) du paiement des primes liées.
Le dispositif issu de la loi ÉLAN du 23 novembre 2018, son décret du 23 juillet 2019, ainsi que son arrêté d’application du 10 avril 2020, créent deux nouvelles obligations à la charge des propriétaires de bâtiments à usage tertiaire et des locataires, le cas échéant :
La loi « Industrie Verte » a octroyé un délai supplémentaire pour solariser les parcs de stationnement extérieurs en cas de recours à des panneaux de nouvelle génération.
Dans la droite ligne des Lois CLIMAT et APER, différents décrets et arrêtés ont été pris au cours de l’année 2024 afin de préciser les conditions d’implantation d’ombrières photovoltaïques sur les parkings (existants et neufs) des ensembles commerciaux ainsi que les cas d’exemption (Décrets n°2024-1023 du 13/11/2024 et n°2024-1104, Arrêtés des 05/03/2024, 03/12/2024 et 04/12/2024).
Selon sa nature, sa dimension ou sa localisation, le projet est susceptible d’avoir un impact sur l’environnement ou la santé humaine et sera, préalablement à sa réalisation, soumis à évaluation environnementale (« EE ») visée aux articles L. 122-1 et suivants du Code de l’environnement.
Le porteur du projet, maître d’ouvrage de l’opération, élabore dans ce cas un rapport d’évaluation des incidences sur l’environnement, dénommé « Étude d’impact », permettant d’apprécier les incidences du projet notamment sur la population et la santé humaine, le sol, l’eau, l’air, le climat ou encore la faune et la flore.
L’autorisation délivrée par l’autorité compétente en matière environnementale différera selon que le projet relève d’un régime d’autorisation préalable ou d’un régime déclaratif.
La loi n° 2020-1525 portant sur l’accélération et la simplification de l’action publique, dite « loi ASAP » du 7 décembre 2020, a réformé considérablement le régime des autorisations environnementales en apportant davantage de sécurité juridique aux porteurs de projets face aux éventuelles évolutions normatives en cours de procédure. Sous certaines conditions, elle leur permet également d’engager certains travaux de construction avant la délivrance de l’autorisation environnementale, ce qui n’était pas le cas précédemment.
En exécution de l'arrêt du Conseil d'Etat du 15/04/2021 n° 425424 qui estimait que le régime de nomenclature des projets soumis à évaluation environnementale (EE) (cf. Tableau R.122-2 du Code de l’environnement) ne permettait pas de soumettre à EE tous les projets qui le nécessiteraient, le Décret n°2022-422 du 25 mars 2022 a élargi le champ d'application de l'EE aux projets ne répondant pas aux catégories visées ou situées sous les seuils listés sur le Tableau formant annexe à l'article R. 122-2 du Code de l'environnement.
A ainsi été instaurée une clause "filet" qui renforce les obligations des porteurs de projets en cas d'incidences notables des projets sur l'environnement ou la santé humaine.
La loi APER citée ci-dessus et son décret d’application n°2023-1103 du 27 novembre 2023 ont apporté des précisions sur le régime contentieux de l’autorisation environnementale avec notamment l’obligation de notification des recours contre les autorisations environnementales qui n’existaient pas précédemment et l’obligation pour le juge administratif de régulariser l’autorisation environnementale en cours d’instance lorsque cela est possible afin d’éviter son annulation. Ces dispositions sont entrées en vigueur le 1er janvier 2024.
La loi Industrie Verte, également visée ci-dessus, a quant à elle instauré des mesures destinées à accélérer l’instruction des demandes d’autorisations environnementales ; notamment en modifiant le déroulé des procédures de consultation du public ; lesquelles peuvent désormais être organisées pendant la phase d’instruction de la demande par les services compétents et non plus après cette instruction.
La loi 2019-222 du 23 mars 2019 de programmation 2018-2022 et de réforme pour la justice et le décret 2019-912 du 30 août 2019 modifiant le Code de l’organisation judiciaire sont venus apporter quelques modifications. Le juge compétent en matière de bail commercial peut être différent selon le contentieux :
Dans le cadre de l’activité de gestion des actifs immobiliers qu’elle détient, la Société a conclu, avec chacun de ses locataires, des baux commerciaux.
La réglementation applicable aux baux commerciaux est définie par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, complétée par les règles non codifiées du décret du 30 septembre 1953 et certaines dispositions du Code civil relatives aux baux d’immeubles.
Cette réglementation vise à assurer une protection renforcée du locataire, condition qu’il remplisse les critères d’éligibilité au statut des baux commerciaux, garantissant ainsi la stabilité de son exploitation commerciale.
Les principales règles d’ordre public applicables aux baux commerciaux incluent notamment :
Le décret fondateur du statut des baux commerciaux définit les droits et obligations essentiels applicables aux parties. Ses dispositions ont été progressivement codifiées dans le Code de commerce.
Cette loi a introduit plusieurs mesures visant à améliorer les relations entre bailleurs et locataires commerciaux. Le décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 précise notamment :
La loi Macron a modifié la forme du congé dans les baux commerciaux : le congé délivré par le bailleur ou le locataire à l’échéance du bail doit être notifié par acte extrajudiciaire (commissaire de justice), supprimant la possibilité de congé par lettre recommandée.
Dans le cadre de la détention d’actifs immobiliers, la Société est soumise à diverses réglementations et doit ainsi répondre aussi bien à des impératifs de prévention des risques pour la santé, de respect de la sécurité des personnes que de sauvegarde de l’environnement. Les principales caractéristiques de ces réglementations sont décrites ci-après, étant précisé que cette présentation n’a pas vocation à fournir une analyse exhaustive des réglementations auxquelles le Groupe est soumis mais seulement à en donner une vision d’ensemble.
La réglementation relative à la prévention des risques pour la santé liée à la présence d’amiante est définie aux articles R. 1334-14 à R. 1334-29 du Code de la santé publique.
Pris en application de la loi ÉLAN, ce décret impose aux bâtiments à usage tertiaire d’une surface supérieure à 1 000 m² des objectifs de réduction des consommations énergétiques :
Déclaration obligatoire sur la plateforme OPERAT (ADEME) Les consommations énergétiques doivent être déclarées chaque année sur la plateforme OPERAT, gérée par l’ADEME. Cette plateforme permet de suivre l’évolution des consommations et de vérifier la conformité aux objectifs fixés.
Sanctions en cas de non-respect :
Cette loi a modifié l’article L. 642-7 du Code de commerce pour interdire les clauses de solidarité entre cédant et cessionnaire en cas de procédure de redressement ou liquidation judiciaire, facilitant ainsi la reprise d’entreprises.
Cette loi vise à accélérer la transition écologique, avec des impacts significatifs sur les baux commerciaux :
Cette loi a instauré un plafonnement temporaire de l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) à +3,5 % par an, jusqu’au 30 juin 2023, pour les PME locataires.
Ce projet vise à alléger les démarches administratives et à renforcer l’équilibre entre bailleurs et locataires :
Les acquéreurs ou les locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques naturels, technologiques voire miniers, doivent être informés par le vendeur ou par le bailleur de l’existence de ces risques.
Aux termes de la réglementation, le propriétaire d’un immeuble bâti dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 est tenu de rechercher la présence d’amiante dans l’immeuble qu’il détient, d’élaborer et de mettre à jour le dossier technique amiante. En cas de vente un diagnostic amiante doit être annexé à la promesse de vente si le propriétaire veut s’exonérer de la garantie des vices cachés.
Les immeubles et centres commerciaux, dont la Société est propriétaire, et qui sont destinés à recevoir du public, doivent être aménagés et exploités dans des conditions définies par les articles R. 162-8 et suivants du Code de la construction et de l’habitation relatifs à l’accessibilité aux personnes handicapées et par les articles R. 143-1 et suivants dudit Code (étant précisé que la numérotation des articles applicables aux ERP a été modifiée suite à la recodification de la partie réglementaire du Code de la construction et de l’habitation, opérée par le Décret n°2021-872 du 30 juin 2021), qui permettent de prévenir les risques d’incendie et de panique.
S’agissant de ce dernier point, l’ouverture au public de l’établissement est subordonnée à une autorisation du Maire délivrant un arrêté d’ouverture après vérification par la commission de sécurité compétente des mesures prises. Ces établissements font ensuite l’objet de visites périodiques de contrôle et de visites inopinées par la commission de sécurité compétente en vue de vérifier le respect des normes de sécurité.
Certaines activités des locataires de la Société, telles que les enseignes de grande distribution alimentaire, peuvent relever de la législation des installations classées. Elles constituent de ce fait des Installations Classées pour la Protection de l’Environnement (« ICPE »). Les ICPE sont placées sous le contrôle du Préfet et de la Direction régionale de l'environnement, de l'aménagement et du logement (DREAL) chargés notamment de l’organisation de l’inspection de ces installations.
En outre, lorsque l’installation classée est mise à l’arrêt définitif, son exploitant est tenu d’en informer préalablement le Préfet qui peut voir imposer des obligations de surveillance ou de remise en état du site. La loi ASAP a modifié la procédure de cessation d’activité d’une installation classée. La nouvelle procédure est applicable depuis le 1er juin 2022. La loi Industrie Verte n°2023-973 du 23 octobre 2023 a quant à elle permis d’accélérer et de faciliter le renouvellement et la réhabilitation des fonciers industriels pour des sites en fin d’activité ou d’ores et déjà en cessation.
Les actifs de grande envergure doivent respecter la réglementation sur l’eau pour l’utilisation et les rejets qu’ils génèrent, et notamment l’obligation de traitement des eaux usées conformément aux dispositions du Code de la santé publique et du Code général des collectivités territoriales, ainsi que la gestion qualitative et quantitative des eaux pluviales, conformément aux articles L. 210-1 et suivants du Code de l’environnement (dans leur version amendée par la loi CLIMAT).
La prise en compte de la gestion de cette ressource naturelle est par ailleurs intégrée dès la conception des projets de construction et réhabilitation, soumis à autorisation ou à déclaration préalable auprès de l’autorité compétente en matière environnementale selon leur envergure, conformément aux articles L. 214-1 et suivants du Code de l’environnement.
Compte tenu de ses engagements forts en matière environnementale, la Société est particulièrement attentive aux solutions alternatives pour gérer les rejets des eaux pluviales des toitures mais aussi des parkings. Le Décret n° 2022-1289 du 1er octobre 2022, pris en application de l'article 236 de la loi CLIMAT, rend obligatoire à compter du 1er janvier 2023, pour le vendeur ou le bailleur, d'un bien immobilier concerné par un ou plusieurs risques naturels ou par un secteur d'information sur les sols, d'en informer le potentiel acquéreur ou locataire à chaque étape de la vente ou de la location, et cela, dès l'annonce immobilière, quel qu'en soit le support.
Certaines actifs immobiliers de la Société sont, en raison de leurs caractéristiques propres, soumis aux règles spécifiques de la copropriété et/ou de la division en volumes (notamment s’agissant d’ensembles immobiliers complexes). Le régime de la copropriété est défini par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et le décret n° 67-223 du 17 mars 1967.
En application de ce régime, chaque copropriétaire est titulaire d’un lot comprenant la propriété exclusive d’une partie privative et d’une quote-part indivise des parties communes (murs principaux, cages d’escalier, halls, espaces de stationnements collectifs, espaces verts collectifs, etc.). Chaque copropriétaire peut ainsi jouir librement des parties communes, sous réserve de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.
La superficie et l’emplacement du lot permettent de déterminer les quotes-parts de détention des parties communes, sur la base desquelles sont déterminés les droits de vote au sein des assemblées de copropriétaires et les charges liées à l’entretien des parties communes. Le syndicat des copropriétaires est une collectivité qui regroupe tous les copropriétaires d’un immeuble. Le syndic de copropriété est la personne physique ou morale chargée de la représentation du syndicat des copropriétaires. Il est également responsable de l’administration des parties communes de la copropriété, de la bonne gestion de l’immeuble, avec l’assistance et le contrôle du conseil syndical. Il est nommé pour une durée déterminée plafonnée à trois ans et renouvelable indéfiniment.
Le conseil syndical est constitué d’une petite équipe de copropriétaires (trois au minimum) désignée par l’Assemblée générale des copropriétaires qui est annuelle et obligatoire. Il a pour mission d’assister le syndic de copropriété et de contrôler sa gestion. Il élit lui-même un(e) Président(e) et se réunit périodiquement au cours de réunions du conseil syndical.
Une ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 réforme les dispositions du droit de la copropriété. Elle prévoit notamment que le statut de la copropriété ne s’applique plus de façon impérative à tout immeuble ou groupe d’immeubles bâtis divisé en lots de copropriété mais uniquement à ceux à destination partielle ou totale d’habitation. Il s’agit de la disposition la plus marquante de ce texte qui clarifie en outre les relations contractuelles entre le syndic et le syndicat de copropriétaires et renforce les pouvoirs du conseil syndical. La plupart des dispositions sont entrées en vigueur le 1er juin 2020.
Un décret d’application a été publié le 2 juillet 2020 mais le projet de loi de ratification de l’ordonnance déposé le 15 janvier 2020 au Sénat n’a toujours pas été examiné. S'agissant de la codification du droit de la copropriété, aucune avancée n'a pu être constatée depuis la réponse ministérielle du 9 septembre 2021, aux termes de laquelle le Ministère de la Justice indiquait au Sénat qu'il continuait de travailler le sujet. (Rép. Min.N°20346 : JO Sénat Q, 9 sept. 2021, p 5277).
Le reliquat des déficits reportables non utilisés lors de l’option pour le régime des SIIC (s’il en existe) peut être imputé sur le résultat de cessation, et ce y compris sur l’assiette servant au calcul de l’exit tax. Le solde non imputé est définitivement perdu.
Il est rappelé que la Société a opté à compter du 1er janvier 2009 pour le régime fiscal des sociétés d’investissements immobiliers cotées (SIIC) prévu aux articles 208 C, Cbis et C ter du Code général des impôts, régime réservé aux sociétés dont l’objet principal est d’acquérir ou de construire des immeubles en vue de la location, ou la détention directe ou indirecte de sociétés dont l’objet social est identique.
Ce régime exonère d’impôt sur les sociétés, sous condition de distribution, les revenus tirés de la location d’immeubles, les plus-values dégagées sur la cession à des personnes non liées, d’immeubles, de droits immobiliers, de titres de sociétés de personnes et de filiales ayant elles-mêmes opté pour ledit régime ainsi que les dividendes versés par ces filiales.
Les modalités d’option pour ce régime, ainsi que les obligations déclaratives des SIIC, ont été précisées par le décret 2003-645 du 11 juillet 2003 (codifié à l’article 46ter A de l’annexe III au Code général des impôts). Une instruction parue au « Bulletin officiel des impôts » 4 H-5-03 n° 158bis du 25 septembre 2003, reprise au BOFIP BOI-IS-CHAMP-30-20 en date du 27 mars 2019 ; a commenté ce régime.
Cette option concerne FREY et ses filiales éligibles.
L’option, qui est irrévocable et globale, entraîne cessation d’entreprise dans la mesure où les entreprises concernées cessent totalement ou partiellement d’être soumises à l’impôt sur les sociétés. L’exercice de l’option entraîne en particulier l’imposition des plus-values latentes sur immeubles, droits immobiliers et titres de sociétés immobilières transparentes, imposition communément appelée exit tax.
Depuis la loi de finances n° 2008-1425 publiée le 28 décembre 2008, le taux de cette exit tax est de 19 %. Elle est payable par quart le 15 décembre de l’année de l’option et des trois années suivantes.
Les SIIC sont exonérées d’impôt sur les sociétés sous réserve du respect des conditions de distribution suivantes :
Les filiales détenues directement ou indirectement à au moins 95 %, conjointement avec d’autres SIIC ou des sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV), soumises à l’impôt sur les sociétés, et ayant un objet identique, peuvent opter pour ce régime.
À titre d’information, les filiales de FREY ayant opté pour le régime SIIC sont les suivantes :
Si les SIIC ou leurs filiales ayant opté ne procèdent pas aux distributions nécessaires, dans le délai et la proportion exigés, elles encourent la perte de l’exonération sur l’ensemble des revenus (bénéfices, plus-values, dividendes) de l’exercice concerné (sauf situation particulière).
Les revenus tirés de l’exercice d’activités accessoires sont imposables à l’impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun. Le résultat du secteur imposable est sans influence sur le résultat du secteur exonéré et n’influence pas les obligations de distribution afférentes aux opérations exonérées. Les SIIC et leurs filiales doivent ventiler entre leurs secteurs exonérés et imposables les produits et charges correspondants, et distinguer lors des distributions auxquelles elles procéderont la fraction des bénéfices provenant des activités exonérées de celles provenant des activités imposables.
Par ailleurs, un prélèvement de 20 % est dû sur les dividendes afférents à des bénéfices exonérés et payés à des actionnaires personnes morales détenant, directement ou indirectement, au moins 10 % du capital de la Société et qui ne sont pas soumis à un taux au moins égal au tiers du taux d’impôt français.
Outre les informations contenues dans le présent Document d’enregistrement universel, compte tenu du développement du Groupe, les investisseurs sont invités à prendre attentivement en considération les risques exposés ci-dessous avant de prendre leur décision d’investissement dans des titres de la Société.
La Société a procédé à l’identification des principales catégories et des risques les plus importants, présentés dans un ordre que la Société considère, à la date du présent document, être l’ordre d’importance décroissant au sein de chaque catégorie déterminée par la Société.
Les trois catégories identifiées sont les suivantes :
Au sein de ces catégories, le Groupe a identifié 15 risques majeurs dont elle a évalué la criticité sur son activité, sa situation financière et patrimoniale, son image et ses perspectives et a attribué une note à chacun de ses risques :
Cette notation correspond à la perception actuelle du Groupe de l’importance de ces facteurs de risques, fondée sur la probabilité perçue que ces risques se matérialisent, et de l’ampleur estimée de leur impact défavorable, après prise en compte des moyens de maîtrise mis en place par la Société afin de limiter la survenance et/ou l’impact des risques identifiés.
L’attention des investisseurs est toutefois attirée sur le fait que d’autres risques totalement ou partiellement inconnus et dont la survenance n’est pas envisagée à la date de dépôt du présent Document d’enregistrement universel, peuvent exister et pourraient avoir une incidence négative sur l’activité du Groupe.
L’analyse des risques est résumée dans le tableau ci-après.
| Facteurs de risque | Notation | Probabilité | Impact | Criticité | Évolution | Types impact |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Environnement du Groupe | Très probable | Majeur | 3 | |||
| Environnement économique |
Possible Majeur
| Probable | Limité |
|---|---|
| Probable | Significatif |
|---|---|
| Possible | Significatif | 2 |
|---|---|---|
| Rare | Majeur | 2 |
|---|---|---|
| Non-respect d’un covenant financier | Rare | Critique | 3 |
|---|---|---|---|
| Taux d’intérêt | Probable | Significatif | 2 |
| Probable | Significatif | 2 |
|---|---|---|
| Possible | Significatif | 2 |
|---|---|---|
| Possible | Significatif | 2 |
|---|---|---|
| Possible | Significatif | 2 |
|---|---|---|
| --- | ||
| # Solvabilité des locataires |
Très probable
Limité
2
Probable
Limité
| Financier | Juridique |
|---|---|
| Opérationnel | Réputationnel |
| Très probable | Majeur | 3 |
|---|---|---|
| Possible | Significatif | 2 |
Le patrimoine immobilier du Groupe FREY est principalement constitué d’actifs commerciaux situés dans des parcs d’activité commerciale en France, sur la péninsule ibérique et en Pologne. L’activité du Groupe est sensible aux évolutions de l’environnement économique et des comportements de consommation.
En 2024, l’Europe reste confrontée à des tensions géopolitiques fortes, aggravées par un contexte d’instabilité énergétique et une crise prolongée du coût de la vie pour de nombreux ménages. L’inflation, bien que légèrement ralentie dans certains secteurs, reste élevée, affectant le pouvoir d’achat des consommateurs et la rentabilité des enseignes commerciales.
Cette situation est susceptible d’affecter, à moyen et long terme, les revenus locatifs générés par le Groupe. En effet, un tel contexte pourrait entrainer une baisse de la consommation et donc du chiffre d’affaires des enseignes locataires, ce qui pourrait avoir un effet défavorable significatif sur la faculté pour certains locataires de payer leurs loyers, sur le renouvellement des baux à des conditions au moins identiques aux conditions actuelles, sur le taux d’occupation et le rendement total des actifs concernés, voire sur leur valorisation, et d’affecter significativement l’activité, la situation financière et patrimoniale ainsi que les perspectives du Groupe.
Par ailleurs, un ralentissement durable de l’économie pourrait mener à un contexte de marché différent et défavorable aux bailleurs, susceptible d’avoir un effet significatif sur la politique d’investissement et de développement de nouveaux actifs par le Groupe, et donc sur les perspectives de croissance.
Pour faire face à cette crise économique, le Groupe maintient sa politique de discussion permanente avec les enseignes partenaires, à partir de la collecte des chiffres d’affaires des principaux locataires et de l’analyse de l’évolution de la fréquentation de ces actifs, via un système de comptage des véhicules. L’ensemble de ces informations permettent d’anticiper les risques de résiliation et/ou de non-renouvellement d’un bail, ainsi que la recommercialisation des cellules avant leur libération effective.
chiffre d’affaires des locataires des actifs et donc affecter l’activité patrimoniale du Groupe.
| Probabilité | Impact | Criticité | Évolution | Types impact |
|---|---|---|---|---|
| Possible | Majeur | 2 | ||
| Probable | Limité | 1 |
L’intégralité des baux signés par le Groupe est soumise à deux indices d’ordre public (l’indice des loyers commerciaux « ILC » et l’indice du coût de la construction « ICC ») pour l’indexation des loyers. Ces dispositions limitent la possibilité dont disposent les bailleurs pour augmenter les loyers et optimiser leurs revenus locatifs.
L’activité du Groupe, les niveaux des loyers et la valorisation des immeubles à usage commercial sont fortement influencés par l’offre et la demande de surfaces immobilières commerciales, elles-mêmes influencées par l’évolution de la tendance et des préférences des consommateurs. Une évolution défavorable de la demande par rapport à l’offre et/ou l’incapacité du Groupe à s’adapter aux nouvelles demandes seraient susceptibles d’affecter l’activité, la situation financière et patrimoniale, ainsi que l’image du Groupe et ses perspectives.
Une évolution défavorable du marché de l’immobilier commercial pourrait contraindre le Groupe à décaler la réalisation de certains programmes commerciaux, à procéder à certains arbitrages non prévus initialement, et/ou à réaliser certains arbitrages nécessaires ou prévus à des conditions moins favorables.
Le Groupe tient compte de l’ensemble de ces paramètres dans ses choix stratégiques et innove en permanence pour maintenir un modèle résilient et différenciant dans le développement et la gestion de ses actifs, au travers notamment de son concept Shopping Promenade®.
En France, la législation relative aux baux commerciaux est très rigoureuse à l’égard du bailleur. Les stipulations contractuelles, imposées par la réglementation, liées à la durée, à la résiliation, au renouvellement (plafonnement des loyers) ou à l’indexation des loyers limitent notamment la possibilité d’augmenter les loyers pour corréler leurs montants aux loyers du marché.
Par ailleurs, à la date d’échéance du bail ainsi qu’à l’issue de chaque période triennale, le locataire a la faculté soit de libérer les locaux, soit d’opter pour le renouvellement de son bail. À l’échéance du bail, en cas de refus de renouvellement par le bailleur, le preneur a droit à une indemnité d’éviction calculée, notamment, sur la base de la valeur du fonds de commerce du preneur, et qui pourrait donc avoir un impact défavorable significatif sur la situation financière du Groupe.
Par ailleurs, il ne peut être exclu que le Groupe soit confronté, lors du renouvellement des baux ou pour la commercialisation de nouveaux actifs, à des modifications de législation, de réglementation ou de jurisprudence imposant des restrictions nouvelles ou plus contraignantes en matière de revalorisation des loyers, de durée, d’indexation et de plafonnement des loyers ou de calculs des indemnités d’éviction dues aux locataires. Ces modifications des règles applicables en matière de baux commerciaux pourraient entraîner des conséquences négatives sur l’activité ainsi que la situation financière et patrimoniale du Groupe.
Le Groupe ne peut garantir qu’il sera à même de recommercialiser ses cellules vacantes rapidement et à un niveau de loyer équivalent. L’absence de revenus générés par ces surfaces vacantes et les charges fixes y afférentes sont susceptibles d’affecter la situation financière du Groupe.
En vue de prendre en compte les changements liés à l’adoption de textes législatifs ou réglementaires nouveaux, susceptibles d’avoir une incidence défavorable sur la situation du Groupe et le développement de son activité, la Direction Juridique effectue, en liaison avec le réseau de conseils externes du Groupe, la collecte, le traitement et la diffusion au sein du Groupe des informations appropriées relatives à la législation des différents pays dans lesquels le Groupe dispose d’intérêts, à savoir la France, l’Espagne, le Portugal et la Pologne.
| Probabilité | Impact | Criticité | Évolution |
|---|---|---|---|
| Probable | Significatif | 2 |
Les risques sont essentiellement liés aux délais d’instruction des demandes d’autorisation par les services administratifs compétents (de 2 à 5 mois sous réserve que le dossier soit complet) et au dépôt de recours administratifs ou contentieux contre les autorisations délivrées, pouvant retarder leur mise en œuvre sur des délais relativement longs, et générer des surcoûts voire l’abandon des projets et ainsi entraîner des conséquences défavorables sur l’activité et les résultats du Groupe.
Afin de minimiser ce risque, la Société réalise un audit systématique des demandes d’autorisations à déposer afin d’en assurer la conformité avec les réglementations applicables.
Par ailleurs, il est observé une volonté de réduction du nombre d’attributions d’autorisations sur certaines parties du territoire, reflétant une politique plus restrictive en matière d’urbanisme commercial en périphérie des agglomérations. Cela pourrait entraîner des conséquences défavorables sur les perspectives de développement et de croissance du Groupe.
L’élargissement du périmètre d’activité du Groupe à l’aménagement et la requalification de zones existantes en entrées de ville permet un travail très en amont des projets avec les autorités et collectivités publiques, ce qui sécurise l'obtention des autorisations administratives.
De plus, la stratégie d’acquisition d’actifs en exploitation menée par le Groupe depuis quelques années vient limiter la probabilité que ce risque pèse sur le potentiel de développement de FREY.
La probabilité et l'impact de ce risque ont été revus à la baisse pour 2024, à la demande du Comité des Risques, compte tenu notamment de la diminution du nombre de projets de développement.
| Probabilité | Impact | Criticité | Évolution | Types impact |
|---|---|---|---|---|
| Possible | Significatif | 2 |
Au 31 décembre 2024, la répartition du risque de congés sur le patrimoine économique du Groupe est le suivant :
| Probabilité | Impact | Criticité | Évolution | Types impact |
|---|---|---|---|---|
| Rare | Majeur | 2 |
Le bénéfice du régime SIIC, auquel FREY, l’ensemble de ses filiales transparentes fiscalement ainsi que ses cinq filiales ayant opté sont éligibles, est subordonné à la redistribution d’une part importante des profits réalisés (soit 95 % des bénéfices générés par l’activité foncière, 70 % des plus-values de cession des actifs immobiliers et 100 % des dividendes perçus d’une filiale ayant opté). Le respect de cette obligation de redistribution pourrait constituer une contrainte susceptible de limiter les capacités d’autofinancement du Groupe et la mise en œuvre d’une stratégie de développement de son patrimoine et, ainsi, avoir un effet défavorable à moyen terme sur la situation financière et patrimoniale du Groupe ainsi que sur ses perspectives.
Il est également nécessaire de rappeler que le bénéfice du régime SIIC peut être perdu temporairement ou définitivement dans certaines situations.
L’une des conditions d’application du régime SIIC est que la Société ayant opté ne doit pas être détenue, directement ou indirectement, par un ou plusieurs actionnaire(s) agissant de concert au sens de l’article L. 233-10 du Code de commerce (autres que des sociétés elles-mêmes soumises au régime SIIC), représentant 60 % ou plus de son capital ou de ses droits de vote (sous réserve d’un nombre limité d’exceptions temporaires liées à la réalisation de certaines opérations de restructuration ou d’une acquisition à au moins 95 % par une autre SIIC).
pas du régime SIIC mais perd simplement le bénéfice de l’exonération d’impôt sur les sociétés au titre de l’exercice de dépassement, ce qui est alors un facteur de dégradation des résultats de la SIIC. De plus, la perte du régime des SIIC signifierait la perte de l’économie d’impôt correspondante, ce qui serait également susceptible d’affecter l’activité, les résultats et l’image du Groupe.
Lorsqu’elle rentre de nouveau dans le régime, la Société doit acquitter l’impôt sur les sociétés au taux de 19 % sur les plus-values latentes acquises pendant la période de sortie temporaire du régime. La perte du régime SIIC serait donc susceptible d’affecter de manière significative la situation financière et patrimoniale du Groupe.
| Probabilité | Impact | Criticité | Évolution | Types impact |
|---|---|---|---|---|
| Rare | Critique | 3 |
| Ratios consolidés | LTV droits inclus | ICR | Dette sécurisée |
|---|---|---|---|
| Ratios 31.12.2024 | 41,1 % | 3,8 | 8,2 % |
| Ratios individuels | LTV hors droits | ICR | Dette concernée |
|---|---|---|---|
| 120,0 M€ | 120,0 M€ |
| Ratios demandés | <= 55,0 % | >= 250 % |
|---|---|---|
| Ratios 31.12.2024 | 39,0 % | 276 % |
Le non-respect de ces ratios impliquerait un remboursement anticipé total ou partiel du ou des financements concernés, ce qui aurait des conséquences défavorables significatives sur la situation financière du Groupe, son activité, son image et ses perspectives. La Société effectue un suivi semestriel de ces covenants et maintient une marge de manœuvre suffisante entre les ratios imposés contractuellement et les ratios calculés sur la base des comptes semestriels.
Au 31 décembre 2024, tous les engagements et covenants du Groupe FREY pris vis-à-vis des partenaires financiers sont respectés.
| Taux de capitalisation | - 50 pts | - 25 pts | 31/12/2024 | + 25 pts | + 50 pts |
|---|---|---|---|---|---|
| LTV DI | 38,3% | 39,7% | 41,1% | 42,4% | 43,8% |
Les contrats de financement du Groupe FREY, et notamment les lignes corporate représentant 86 % de la dette totale du Groupe au 31 décembre 2024, prévoient des ratios ICR (Interest Cover Ratio), LTV (Loan To Value) minimums et dettes sécurisées. Les ratios sur la base desquels sont établis les principaux covenants, sont exposés dans les tableaux suivants.
Le Groupe est soumis à des ratios calculés sur les comptes consolidés :
| Ratios consolidés | LTV droits inclus | ICR | Dette sécurisée |
|---|---|---|---|
| Dette concernée | 1 240,0 M€ | 1 240,0 M€ | 1 240,0 M€ |
| Ratios demandés | <= 60,0 % | >= 2 | < 20,0 % |
ce qui pourrait affecter la situation financière et patrimoniale du Groupe ainsi que ses perspectives.
Le développement de nouveaux immeubles et parcs d’activité commerciale dépend également de la disponibilité des réserves foncières en tant que matière première. La disponibilité de cette matière première dépend de la réussite dans la recherche de terrains et dans la négociation de leur coût d’acquisition.
Le Groupe dispose d’équipes aux compétences très spécialisées, dédiées au développement de nouveaux projets, ayant pour objectif de trouver des terrains disponibles et propices au développement de centres commerciaux de plein air. Cependant la concurrence d’autres acteurs et/ou l’évolution de l’environnement économique pourraient renchérir le prix des terrains dans des proportions qui ne seraient pas compatibles avec les objectifs du Groupe. Ceci pourrait entraîner des conséquences défavorables sur l’activité du Groupe, sa situation financière et ses perspectives de développement.
L’élargissement du périmètre d’activité du Groupe à l’aménagement et la requalification de zones existantes en entrées de ville permet un travail très en amont des projets avec les autorités et collectivités publiques, ce qui sécurise conjointement l’acquisition des fonciers et l'obtention des autorisations administratives correspondantes.
| Probabilité | Impact | Criticité | Évolution | Types impact |
|---|---|---|---|---|
| Possible | Significatif | 2 | ||
| Probable | Significatif | 2 |
Dans le cadre de son développement, le Groupe a recours au financement bancaire et/ou obligataire.
Au 31 décembre 2024, la dette financière du Groupe auprès des établissements de crédit s’élève à 1 215,6 M€.
Une majorité des financements mis en place par le Groupe reposent sur un taux d’intérêt variable (Euribor 3 mois). Une hausse significative de ce taux pourrait donc avoir un impact défavorable sur ses résultats, via la hausse induite des charges financières.
Pour contrer l’impact défavorable d’une hausse des taux d’intérêt sur ses résultats, le Groupe a souscrit plusieurs contrats de couverture sous forme de swaps, cap et de colar réduisant ainsi l’exposition au risque de taux. Le pourcentage de la dette financière totale du Groupe (bancaire et obligataire) non soumis à variation de taux est de 95,1 % au 31 décembre 2024.
Ces risques pourraient en conséquence entraîner des retards, voire des annulations d’opérations, ou encore leur achèvement à un coût supérieur au niveau initialement prévu.
| (En M€) | - 100 pts | - 50 pts | E3M | + 50 pts | + 100 pts |
|---|---|---|---|---|---|
| Impacts | 1,8 | 1,0 | - | - 0,4 | - 0,7 |
Une hausse significative des taux d’intérêt pourrait également avoir un impact défavorable sur la valorisation des actifs et par conséquent, la valorisation du patrimoine du Groupe, les taux de rendement appliqués par les experts immobiliers pour valoriser les immeubles à usage commercial étant déterminés en partie en fonction du niveau des taux d’intérêt.
matériels informatiques, un risque d’image et de réputation pour le Groupe ainsi que des conséquences financières importantes (notamment de réparation des systèmes d’information et/ou de sanctions pécuniaires en cas de non-respect de la réglementation y afférente). Un piratage des systèmes informatiques pourrait également affecter l'intégrité des données du Groupe et/ou entrainer le versement d'une rançon significative.
Dans l’hypothèse d’une fraude, le Groupe s’exposerait, le cas échéant, à d’éventuelles sanctions administratives ou judiciaires (notamment dans l’hypothèse où il serait reproché au Groupe la faiblesse de son dispositif de prévention des risques) ainsi qu’à une dégradation de son image et de sa réputation.
Afin de limiter le risque d’occurrence de tels évènements, le Groupe a notamment mis en place des procédures de sauvegarde et de conservation des données et dispose d’outils de sécurité informatique régulièrement mis à jour. Le Groupe fait en outre auditer chaque année la sécurité de son système d’information afin d’améliorer continuellement sa politique et ses outils de détection des failles et de sécurité informatique. Par ailleurs, le personnel du Groupe est régulièrement sensibilisé aux enjeux de sécurité informatique.
Concernant les risques de fraude, des procédures de validation et des délégations de signatures sont mises en place ainsi que des formations régulières à destination de l’ensemble des collaborateurs pour les sensibiliser et les alerter.
| Probabilité | Impact | Criticité | Évolution | Types impact |
|---|---|---|---|---|
| Probable | Significatif | 2 | ||
| Possible | Significatif | 2 |
Les risques liés au traitement de l’information et à l’intégrité des données se caractérisent par une défaillance potentielle de la protection du système d'information altérant l'intégrité des données, en ce compris des données personnelles (perte/modification/diffusion d'informations) du Groupe, notamment dans l’hypothèse d’une cyberattaque. Le risque de fraude se caractérise quant à lui par la réalisation par un ou des salariés du Groupe ou par un tiers d’un détournement des fonds ou de données de manière significative.
recours à l’endettement, même si le Groupe peut également avoir recours au marché ou à ses fonds propres pour financer sa stratégie de croissance.
En fonction de l’environnement économique, de l’évolution de l’environnement réglementaire ainsi que de l’appréciation du risque que représente le Groupe pour les différents prêteurs, l’accès à ces ressources peut être bloqué, en partie ou totalement, ou être octroyé à des conditions moins favorables que celles qui prévalent actuellement.
La non-obtention, l’obtention à des conditions moins favorables, ou le décalage dans le temps des financements nécessaires aux projets développés à moyen terme par le Groupe, pourraient entraîner un effet défavorable sur la situation financière et les perspectives de croissance du Groupe.
| Probabilité | Impact | Criticité | Évolution | Types impact |
|---|---|---|---|---|
| Possible | Significatif | 2 |
L’acquisition et la cession d’actifs font partie de la stratégie du Groupe. Cependant, un défaut caché non perçu avant l’acquisition, un litige avec un locataire non déclaré par le vendeur, ou toute mauvaise analyse de la valeur d’un actif ou d’une société peut amener à l’acquérir à un prix supérieur à sa valeur réelle. Cela entraînerait la constatation d’une perte de valeur sur cet actif dans les comptes du Groupe et aurait donc un impact défavorable sur sa situation financière.
Afin de se prémunir contre ces risques, des due-diligence exhaustives sont systématiquement réalisées avant chaque acquisition et une expertise est demandée à un expert indépendant.
Des garanties d’actif - passif et/ou de vices cachés sont également requises, dans le cadre des négociations.
En 2023, ces diligences et garanties ont effectivement été mises en place pour l’acquisition du retail park Matarnia Park Handlowy en Pologne et des parts sociales des sociétés propriétaires du centre commercial « Polygone Riviera » à Cagnes-sur-Mer.
Aucune acquisition d’actif n’ayant été réalisée en 2024, ce risque ne requiert pas à date de modification de ses facteurs de probabilité, d’impact et de criticité.
Par ailleurs, le marché étant concurrentiel et les actifs à céder étant limités en nombre, les objectifs à atteindre par le biais de cette stratégie pourraient être difficiles à réaliser, ce qui pourrait impacter les perspectives de croissance du Groupe.
| Probabilité | Impact | Criticité | Évolution | Types impact |
|---|---|---|---|---|
| Très probable | Limité | 2 |
La relation qui lie un bailleur et un preneur est fixée par les clauses du bail. Le locataire doit payer à son bailleur l’ensemble des sommes définies contractuellement dans le bail (loyers, charges, fond marketing…), et ce quelle que soit l’évolution de l’environnement économique, et en dépit d’événements exceptionnels potentiels (grève, catastrophe climatique, crise sanitaire…).
Ce risque s’apprécie au regard de la politique de diversification du Groupe visant à limiter le poids individuel de chaque locataire dans la formation du chiffre d’affaires. À titre d’exemple, au 31 décembre 2024, les dix premiers clients représentent 18,3 % des loyers du patrimoine économique du Groupe, et aucun de ces clients ne représente plus de 5,0 % de ce même loyer économique.
De plus, le Groupe dispose, pour chacun de ses baux, d’un dépôt de garantie ou d’une caution bancaire représentant trois mois de loyer.
Plus de 92 % des dépréciations comptabilisées au 31 décembre 2024 concernent des créances clients ayant une antériorité supérieure à 90 jours.
| Probabilité | Impact | Criticité | Évolution | Types impact |
|---|---|---|---|---|
| Probable | Limité | 1 |
Les actifs du Groupe sont loués majoritairement à des enseignes nationales ou internationales. Ces enseignes, présentes ou futures, peuvent rencontrer des difficultés, constater une baisse d’attractivité du fait d’erreurs stratégiques sur leurs offres ou positionnements marketing, un ralentissement voire la cessation de leurs activités.
La survenance de ces risques pourrait entraîner une diminution de la part variable des loyers indexée sur le chiffre d’affaires (qui représente au 31 décembre 2024, 3,5 % du montant annuel total des loyers du patrimoine consolidé perçus par le Groupe), et conduire au non-paiement des loyers et/ou à la résiliation ou au non-renouvellement de leurs baux commerciaux.
La diminution de loyer subie, ainsi que les difficultés que le Groupe pourrait alors rencontrer pour recommercialiser les cellules vacantes à des conditions avantageuses, pourraient avoir un effet défavorable significatif sur le rendement locatif total des actifs concernés et sur leur valorisation. Dans une telle hypothèse, l’activité, la situation financière et patrimoniale ainsi que les perspectives du Groupe pourraient s’en trouver affectées.
Afin de limiter ces risques, le Groupe procède, avant la signature de chaque bail, à une évaluation financière de l’enseigne (production de budgets, de bilans et comptes de résultat).
Grâce à près de 40 années d’existence, le Groupe dispose du recul et de l’expérience nécessaires pour apprécier la qualité d’une enseigne.
Au 31 décembre 2024, le capital social s’élève à 80 625 245 €. Il est divisé en 32 250 098 actions de 2,50 € de nominal, toutes de même catégorie et entièrement libérées.
À la date d’élaboration du présent rapport, il n’existe pas de titres pouvant donner accès à terme au capital de la société.
Au 31 décembre 2024, le capital social de FREY n'a pas fait l'objet de modification.
| Date | Opération | Augmentation / Réduction de capital | Nominal par action | Prime d'émission, d'apport ou de fusion | Nombre d’actions créées / annulées | Nombre total d’actions | Capital après opération |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 19/12/2023 | Augmentation de capital | 9 708 237,5 | 2,5 | 87 374 137,5 | 3 883 295 | 32 250 098 | 80 625 245 |
| 15/12/2021 | Augmentation de capital | 8 510 040 | 2,5 | 93 610 440 | 3 404 016 | 28 366 803 | 70 917 007,5 |
| Date | Opération | Augmentation / Réduction de capital | Nominal par action | Prime d'émission | Nombre d’actions crées / annulées | Nombre total d’actions | Capital après opération |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 04/06/2021 | Dividende en actions | 898 810 | 2,5 | NA | 359 524 | 24 962 787 | 62 406 967,5 |
| 12/06/2020 | Dividende en actions | 945 665 | 2,5 | NA | 378 266 | 24 603 263 | 61 508 157,5 |
Les droits de vote et actions présentés dans le tableau ci-dessous ont été calculés sur la base des informations relatives au nombre total d’actions composant le capital social de la société FREY figurant dans le récapitulatif mensuel des opérations sur propres titres publié le 31 décembre 2024, à savoir :
| Date | Nombre d’actions composant le capital | Nombre de droits de vote |
|---|---|---|
| 31/12/2024 | 32 250 098 | Théoriques : 32 250 098 |
| Exerçables* : 31 888 455 |
| Actionnariat | 31/12/2024 | 31/12/2023 | 31/12/2022 | |
|---|---|---|---|---|
| Principaux actionnaires : | FIRMAMENT PARTICIPATIONS(2) | 8 548 439 | 26,51% | 26,81% |
| 8 539 279 | 26,48% |
| FONCIÈRE AG REAL ESTATE(3) | 3 241 995 | 10,05% | 10,17% |
|---|---|---|---|
| 3 241 995 | 10,05% | 10,22% | |
| 3 170 995 | 11,18% | 11,22% | |
| EFFI INVEST II | 1 130 460 | 3,51% | 3,55% |
| 1 130 460 | 3,51% | 3,56% | |
| 1 130 460 | 3,99% | 4,00% | |
| CARDIF ASSURANCE VIE | 4 069 420 | 12,62% | 12,76% |
| 4 069 420 | 12,62% | 12,83% | |
| 3 560 743 | 12,55% | 12,60% | |
| SOGECAP | 3 960 743 | 12,28% |
| SCI PRIMONIAL CAPIMMO | 2 389 352 | 7,41% | 7,49% | 2 389 352 | 7,41% | 7,53% | 2 389 352 | 8,42% | 8,46% |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| IDPE(4) | 103 356 | 0,32% | 0,32% | 103 356 | 0,32% | 0,33% | 103 356 | 0,36% | 0,37% |
| CARUSO (5) | 17 808 | 0,06% | 0,06% | 17 808 | 0,06% | 0,06% | 17 808 | 0,06% | 0,06% |
| Mandataires sociaux(6)(7) | 20 208 | 0,06% | 0,06% | 14 527 | 0,05% | 0,05% | 65 498 | 0,23% | 0,23% |
| 361 643 | 1,12% | N/A |
|---|---|---|
| 526 135 | 1,63% | N/A |
| 112 768 | 0,40% | N/A |
| NEANT | NEANT | NEANT |
|---|---|---|
| NEANT | NEANT | NEANT |
| NEANT | NEANT | NEANT |
| 1 100 220 | 3,41% | 3,45% |
|---|---|---|
| 1 135 064 | 3,52% | 3,58% |
| 1 064 184 | 3,75% | 3,77% |
| 918 510 | 2,85% | 2,88% |
|---|---|---|
| 734 015 | 2,28% | 2,31% |
| 71 349 | 0,25% | 0,25% |
| 100,00 % | 100,00 % | |
|---|---|---|
| 32 250 098 | 100,00 % | 100,00 % |
| 28 366 803 | 100,00 % | 100,00 % |
(1) Les pourcentages de droits de vote exprimés dans ce tableau sont calculés en tenant compte des actions auto-détenues par la Société qui sont privées de droits de vote en application des dispositions de l’article L. 225-210 du Code de commerce.
(2) La société Firmament Participations est détenue à hauteur d’environ 58,14 % par M. Antoine FREY et son épouse Mme Aude FREY et 41,86 % par Crédit Mutuel Equity. Le gérant de la société Firmament Participations est son associé commandité, la société Firmament Gestion SAS, immatriculée au RCS de Reims sous le numéro 800 554 982, et dont le capital social est détenu à 100 % par M. Antoine FREY. Firmament Participations a une activité de holding animatrice.
(3) Le sous-total FONCIÈRE AG Real Estate inclut les actions détenues par la FONCIÈRE AG Real Estate et LOUVRESSES DEVELOPMENT II, entités du groupe AG INSURANCE.
(4) La société anonyme IDPE (Importation et Distribution de Produits Exotiques) est contrôlée par la famille Lemarchand.
(5) La société par actions simplifiées Caruso est la société holding des managers de la Société.
(6) Le sous-total mandataires sociaux pour l'année 2023 inclut les actions détenues par le Directeur Général Délégué, Monsieur Sébastien Eymard pour l'année 2023.
(7) Le sous-total mandataires sociaux pour l'année 2022 inclut les actions détenues par le Directeur Général Délégué, Monsieur Sébastien EYMARD et les anciens Directeurs Généraux Délégués : François-Xavier Anglade, Pascal Barboni et François Vuillet-Petite.
Les franchissements de seuils légaux antérieurs au 1er janvier 2024 sont référencés sur le site de l’Autorité des Marchés Financiers.
Il n’y a pas eu de déclaration de franchissement de seuil communiquée, en application des dispositions de l’article L. 233-7 du Code de commerce, au titre de l’exercice clos le 31 décembre 2024 et depuis la clôture de l'exercice.
Les sociétés Predica, Foncière AG Real Estate, Firmament Participations et M. Antoine FREY ont conclu le 15 mai 2019 un nouveau pacte d’actionnaires régissant leurs relations d’actionnaires au sein de la Société (le « pacte d’actionnaires ») qui annule et remplace, à compter de sa date de signature, le pacte d’actionnaires initial relatif à la Société, entre les mêmes parties, en date du 30 avril 2013, tel que modifié par ses avenants n° 1, 2 et 3 (le « Pacte Initial »).
Ce pacte d’actionnaires a été conclu afin de (i) tenir compte de la démission le 17 décembre 2018 de la société Re-Invest de son mandat d’administrateur de FREY et de la renonciation par Foncière AG Real Estate à son droit de proposer la désignation d’un membre au Conseil d’administration de FREY, (ii) prévoir des règles de représentation au Conseil d’administration de FREY et ses différents comités reflétant la répartition de l’actionnariat de FREY et répondant aux meilleurs référentiels du marché en matière de gouvernance et (iii) prolonger la durée du pacte d’actionnaires initial.
Par avenant n° 1 en date du 15 décembre 2019, les sociétés Predica, Foncière AG Real Estate, Firmament Participations et M. Antoine FREY ont convenu de prolonger la durée du Pacte et constater l’adhésion au Pacte de Louvresses Développement II, en qualité d’Affiliée de Foncière AG RE, à la suite de l’acquisition par celle-ci d’Actions de la Société.
Par avenant n°2 en date du 26 janvier 2024, les signataires du Pacte ont convenus de prolonger une deuxième fois la durée du Pacte et simplifier les règles régissant les cessions libres.
Les parties au pacte d’actionnaires déclarent qu’elles n’entendent pas agir de concert vis-à-vis de la Société et qu’elles n’envisagent pas d’exercer leurs droits de vote au sein de la Société pour mettre en œuvre une politique commune.
Composition du Conseil d’administration : le Conseil d’administration de FREY est composé de 10 membres dont :
Le Conseil d’administration pourra également comprendre jusqu’à cinq postes de censeurs, dont un censeur désigné parmi les candidats proposés par Foncière AG Real Estate et un censeur désigné parmi les candidats proposés par Predica. Les censeurs seront soumis aux dispositions du règlement intérieur du Conseil d’administration.
Dans le cas où Firmament Participations viendrait à détenir moins de 20 % du capital de la Société et qu’un actionnaire viendrait à détenir directement ou indirectement, un nombre d’actions de la Société supérieur à celui de Firmament Participations, Firmament Participations s’engage à réduire d’un siège le nombre d’administrateurs Firmament.
Dans le cas où Predica viendrait à détenir moins de 10 % du capital de la Société, Predica perdrait le droit de désigner un censeur, et :
Il est précisé que si Predica conserve à l’issue de ladite cession une participation d’au moins 5 %, les parties s’engagent à mener de bonne foi des négociations afin de déterminer les modalités les plus opportunes de la conservation par Predica d’une représentation au Conseil d’administration, en fonction de la représentation de l’actionnariat au sein de celui-ci à la date du franchissement de seuil à la baisse, et de manière à ce que les droits de représentation de Predica au Conseil d’administration soient cohérents avec ceux octroyés à cette même date aux autres actionnaires institutionnels qui auraient un niveau de participation comparable.
Dans le cas où Foncière AG Real Estate viendrait à détenir moins de 5 % du capital de la Société, Foncière AG Real Estate perdrait le droit de désigner un censeur.
Pendant toute la durée du pacte d’actionnaires, les parties se sont engagées à prendre toutes les mesures nécessaires ou souhaitables, afin que la composition du Conseil d’administration susvisée soit respectée et réalisée. En outre, en cas de transfert de titres FREY, les parties se sont engagées à mener de bonne foi des négociations de manière à ce que les droits de représentation du cessionnaire au Conseil d’administration de FREY soient cohérents avec ceux dont bénéficient à cette même date les autres actionnaires institutionnels qui auraient un niveau de participation comparable.
Le Comité d’investissement sera composé de six membres, désignés par le Conseil d’administration de FREY parmi les administrateurs ou les censeurs pour la durée de leur mandat, dont deux administrateurs Firmament, un censeur représentant Foncière AG Real Estate, un administrateur Predica ou un censeur représentant Predica, et deux membres désignés parmi les administrateurs minoritaires et/ou les administrateurs indépendants.
Le Comité d’audit sera composé de cinq membres, désignés par le Conseil d’administration parmi les administrateurs pour la durée de leur mandat, dont un administrateur Firmament, un administrateur Predica, et trois membres désignés parmi les administrateurs minoritaires et/ou les administrateurs indépendants. Le Président du Comité d’audit sera choisi dans le respect des recommandations du Code MiddleNext.
Le Comité des nominations et des rémunérations sera composé de cinq membres, désignés par le Conseil d’administration parmi les administrateurs et les censeurs pour la durée de leur mandat, dont un administrateur Firmament, un censeur représentant Foncière AG Real Estate, un administrateur Predica ou censeur représentant Predica, et deux membres désignés parmi les administrateurs minoritaires et/ou les administrateurs indépendants. Le Président du Comité des nominations et des rémunérations sera choisi dans le respect des recommandations du Code MiddleNext.
Cession libre : chaque partie pourra librement transférer à tout moment les actions FREY qu’elle détient :
Droit de première offre : à l’exception des cas de cession libre et du cas du dépôt d’une offre publique visant les actions FREY, si une partie (le cédant) envisage de transférer une fraction de ses actions FREY, il devra, préalablement à toute autre démarche, notifier aux autres parties (les bénéficiaires) le nombre d’actions qu’il entend ainsi transférer et indiquer que les autres parties peuvent exercer leur droit de première offre. Les bénéficiaires disposeront alors d’un droit de première offre pour l’acquisition de la totalité des actions proposées, étant précisé que dans un délai de 40 jours ouvrés à compter de la notification de transfert, les bénéficiaires pourront notifier au cédant une offre indicative d’acquisition des actions proposées.
Le pacte d’actionnaires est conclu pour une période comprise entre sa date de signature et le 31 décembre 2028 à minuit. À l’expiration de ce délai, il sera renouvelable par tacite reconduction pour des périodes successives de 3 ans, à moins que l’une des parties ait notifié aux autres parties et à la Société, sa décision de ne pas le reconduire à son échéance. Cette notification de résiliation devra être effectuée au moins 6 mois avant sa date d’expiration.
À la connaissance de la Société, il n’existe pas d’autre pacte d’actionnaires portant sur les actions de la Société.
En application des dispositions de l’article 11 des statuts de FREY (modifié aux termes de l’Assemblée générale des actionnaires en date du 27 juin 2014), chaque action donne droit à un droit de vote simple, l’acquisition de droits de vote double attachés aux actions étant devenue impossible. Les principaux actionnaires de FREY figurant dans le tableau présenté au paragraphe 1.5.3 ci-dessus ne détiennent pas de droits de vote différents.
À la connaissance de la Société, il n’existe pas d’accord dont la mise en œuvre pourrait, à une date ultérieure, avoir une incidence sur le contrôle de la Société.
Il n’existe pas d’actions d’autocontrôle.
Au 31 décembre 2024, la Société détenait 361 643 actions auto-détenues, pour une valeur de 10 487 647 €.
L’assemblée générale du 15 mai 2024 a autorisé le Conseil d’Administration, avec faculté de subdélégation dans les conditions prévues par la loi, à acheter ou faire acheter des actions de la Société, dans les conditions prévues par les articles L22-10-62 du Code de commerce en vue :
Ce programme serait également destiné à permettre à la Société d’opérer dans tout autre but autorisé ou qui viendrait à être autorisé par la loi ou la réglementation en vigueur, notamment afin de mettre en œuvre toute pratique de marché qui viendrait à être admise par l’Autorité des marchés financiers. Dans une telle hypothèse, la Société informerait ses actionnaires par voie de communiqué.
Les actions pourront être ainsi acquises, conservées et, le cas échéant, échangées ou transférées, par tous moyens, sur le marché ou hors marché, et dans le respect de la réglementation applicable, en utilisant, le cas échéant, tous instruments financiers dérivés ou optionnels négociés sur les marchés réglementés ou de gré à gré.
La Société se réserve la possibilité d’intervenir par achat de blocs de titres ainsi que de poursuivre l’exécution du présent programme de rachat d’actions en période d’offre publique d’acquisition ou d’échange portant sur des titres de capital de la Société.
Le contrat de liquidité des titres de la Société est assuré par Kepler Cheuvreux en application du contrat conclu le 3 mars 2017. Ce contrat de liquidité, conforme à la charte AMAFI approuvée par l’AMF, est consacré à l’animation du titre de la Société.
Au 31 décembre 2024, les moyens suivants figuraient au compte de liquidité :
Au cours de l’exercice 2024, dans le cadre du contrat de liquidité, 21 115 actions ont été achetées et 15 882 actions ont été vendues.
Au cours de l’exercice 2024, la Société a procédé au rachat de 32 951 actions aux motifs exposés au paragraphe 1.5.9.1.
À la date du présent Document d’enregistrement universel, il n’existe aucun droit ou titre donnant accès à terme au capital de la Société.
Le tableau récapitulatif des délégations de compétences et autorisations financières consenties au Conseil d’administration figurant en Annexe 2 du présent rapport de gestion présente une synthèse des différentes délégations de compétence et autorisations financières actuellement en vigueur et qui ont été consenties au Conseil d’administration par les assemblées générales des 11 mai 2021, 18 mai 2022, 9 mai 2023 et par l'assemblée générale du 15 mai 2024 afin de permettre au Conseil d’administration de disposer de la plus grande souplesse pour faire appel au marché financier ou lever des fonds par voie d’offre au public ou de placement privé dans des délais réduits et ainsi doter la Société, lorsqu’elle l’estimera opportun, des moyens financiers nécessaires au développement de ses activités.
À la date du présent document, le Conseil d’administration n'a fait usage d'aucune délégation.
Au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2024 et dans le cadre des plans d’attribution d’actions gratuites, la Société a procédé à l’attribution aux salariés de 36 492 actions correspondant aux plans d’attribution n° 16 et n° 17.
Les plans d’attribution d’actions gratuites ont été mis en place selon les modalités exposées au paragraphe 1.5.11.2 « Options et actions gratuites consenties aux salariés » ci-dessous.
La Société n’a mis en place aucun plan d’épargne entreprise permettant aux salariés d’acquérir directement ou indirectement des actions de la Société ou des sociétés qui lui sont liées. La Société a néanmoins mis en place, en avril 2007, un accord d’intéressement au profit de tout le personnel justifiant de 3 mois d’ancienneté. Cet accord, d’une durée de 3 ans, a été renouvelé en mars 2024 pour une nouvelle période de 3 ans.
Dans le cadre de cet accord, la prime individuelle d’intéressement est déterminée, pour chaque salarié, le 31 décembre de chaque année.
Dix-sept plans d’attribution gratuite d’actions ont été mis en place par le Conseil d’administration aux dates et suivants les modalités reprises dans le tableau ci-dessous.
| Numéro de plan | Plan n° 1 | Plan n° 2 | Plan n° 3 | Plan n° 4 | Plan n° 5 |
|---|---|---|---|---|---|
| Date du Conseil d’administration | 21/02/2014 | 25/03/2015 | 22/09/2015 | 06/07/2016 | 22/09/2016 |
| Nombre d’actions attribuées | 9 625 | 6 005 | 1 486 | 3 348 | 2 635 |
| Dont attribuées aux mandataires sociaux | 5 500 | 1 623 | 0 | 1 182 | 2 635 |
| Date d’acquisition des actions | 21/02/2016 | 25/03/2017 | 22/09/2017 | 06/07/2018 | 22/09/2018 |
| Date de fin de période de conservation | 21/02/2018 | 25/03/2019 | 22/09/2019 | 06/07/2020 | 22/09/2020 |
| Nombre d’actions annulées ou caduques au 31 décembre 2024 | 0 | 1 675 | 1 486 | 0 | 0 |
| Nombre d’actions acquises au 31 décembre 2024 | 9 625 | 4 330 | 0 | 3 348 | 2 635 |
| Nombre d’actions attribuables au 31 décembre 2024 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Numéro de plan | Plan n° 6 | Plan n° 7 | Plan n° 8 | Plan n° 9 | Plan n° 10 |
|---|---|---|---|---|---|
| Date du Conseil d’administration | 10/05/2017 | 10/05/2017 | 20/06/2018 | 20/06/2018 | 07/03/2019 |
| Nombre d’actions attribuées | 4 101 | 31 020 | 41 826 | 1 301 | 35 502 |
| Dont attribuées aux mandataires sociaux | 4 101 | 14 097 | 17 487 | 337 | 17 392 |
| Date d’acquisition des actions | 10/05/2019 | 10/05/2019 | 20/06/2020 | 20/06/2020 | 07/03/2021 |
| Numéro de plan | Plan n° 6 | Plan n° 7 | Plan n° 8 | Plan n° 9 | Plan n° 10 |
|---|---|---|---|---|---|
| Date de fin de période de conservation | 10/05/2021 | 10/05/2021 | 20/06/2022 | 20/06/2022 | 07/03/2023 |
| Nombre d’actions annulées ou caduques au 31 décembre 2024 | 0 | 833 | 5 544 | 252 | 19 249 |
| Nombre d’actions acquises au 31 décembre 2024 | 4 101 | 30 187 | 36 282 | 1 049 | 16 253 |
| Nombre d’actions attribuables au 31 décembre 2024 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Numéro de plan | Plan n° 11 | Plan n° 12 | Plan n° 13 | Plan n° 14 | Plan n° 15 |
|---|---|---|---|---|---|
| Date du Conseil d’administration | 10/07/2019 | 02/04/2020 | 31/03/2021 | 24/02/2022 | 23/02/2023 |
| Nombre d’actions attribuées | 4 567 | 36 197 | 47 015 | 32 742 | 29 994 |
| Dont attribuées aux mandataires sociaux | 0 | 17 392 | 26 089 | 18 902 | 5 361 |
| Date d’acquisition des actions | 10/07/2021 | 02/04/2022 | 11/05/2022 | 24/02/2024 | 23/02/2025 |
| Date de fin de période de conservation | 10/07/2023 | 02/04/2024 | 11/05/2023 | 24/02/2026 | 23/02/2027 |
| Nombre d’actions annulées ou caduques au 31 décembre 2024 | 1 000 | 21 555 | 3 304 | 2 479 | 1 872 |
| Nombre d’actions acquises au 31 décembre 2024 | 3 567 | 14 642 | 43 711 | 30 263 | 0 |
| Nombre d’actions attribuables au 31 décembre 2024 | 0 | 0 | 0 | 0 | 28 122 |
| Numéro de plan | Plan n° 16 | Plan n° 17 |
|---|---|---|
| Date du Conseil d’administration | 28/02/2024 | 28/02/2024 |
| Nombre d’actions attribuées | 35 552 | 940 |
| Dont attribuées aux mandataires sociaux | 6 569 | 0 |
| Date d’acquisition des actions | 28/02/2026 | 28/02/2025 |
| Date de fin de période de conservation | 28/02/2028 | 28/02/2026 |
| Nombre d’actions annulées ou caduques au 31 décembre 2024 | 1 253 | 180 |
| Nombre d’actions acquises au 31 décembre 2024 | 0 | 0 |
| Nombre d’actions attribuables au 31 décembre 2024 | 34 299 | 760 |
Les actions détenues par les salariés dans le cadre défini par les articles L. 225-102 et L. 225-197-1 du Code du commerce correspondent à 0,32 % du capital social de FREY.
Il n’existe aucun plan d’options de souscription et/ou d’achat d’actions en vigueur au sein de la Société.
Les titres de la Société sont cotés sur Euronext de NYSE Euronext (code ISIN FR0010588079 – Mnémonique : FREY) depuis le 2 avril 2008, date de son introduction en Bourse. Les titres de la Société ne sont cotés sur aucun autre marché.
La capitalisation boursière de la Société, sur la base du cours de l’action FREY au 31 décembre 2024, soit 29,00 €, ressort à 935,3 M€.
Du 1er février 2024 au 31 janvier 2025, le cours de l’action FREY a évolué comme suit :
Le bilan des opérations de rachat et de vente d’actions, sur la période du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024, est le suivant :
| Pourcentage du capital auto-détenu de manière directe ou indirecte | 1,12 % |
|---|---|
| Nombre d’actions annulées au cours des 24 derniers mois | Néant |
| Nombre de titres auto-détenus(1) | 361 643 |
| Valeur comptable du portefeuille au 31 décembre 2024 (en €) | 10 398 580 |
| Valeur de marché du portefeuille au 31 décembre 2024 (2) (en €) | 10 487 647 |
(1) Dont 21 484 actions affectées au contrat de liquidité et 340 159 actions acquises dans le cadre du contrat de rachat.
(2) Sur la base du cours de clôture du 31 décembre 2024, soit 29,00 €.
| Achats | Ventes | Transferts | |
|---|---|---|---|
| Nombre de titres | 54 066 | -188 295 | -30 263 |
| Cours moyen de la transaction (en €) | 28,17 | 23,59 | 26,80 |
| Montants (en €) | -1 522 922 | 4 441 136 | 811 048 |
La présente partie expose le rapport du Conseil d’administration sur le gouvernement d’entreprise prévu à l’article L. 225-37 du Code de commerce.
FREY a adhéré le 18 avril 2011 au Code de gouvernement d’entreprise MiddleNext pour les valeurs moyennes et petites de décembre 2009. Ce Code a été révisé en septembre 2021 et peut être consulté sur le site Internet de MiddleNext (www.middlenext.com).
Le Conseil d’administration a, en particulier, pris connaissance des éléments présentés dans les rubriques « points de vigilance et recommandations » du Code MiddleNext.
L’application par la Société des recommandations du Code MiddleNext est présentée dans le tableau ci-dessous :
| Recommandations | Respect par FREY | ||
|---|---|---|---|
| R1 : Déontologie des membres du Conseil | OUI | ||
| R2 : Conflits d’intérêts | OUI | ||
| R3 : Composition du Conseil – Présence de membres indépendants | OUI | ||
| R4 : Information des membres du Conseil | OUI | ||
| R5 : Formation des « membres du Conseil » | NON | ||
| Le Conseil a pris note de cette recommandation. La mise en place d'un plan de formation sera étudiée au cours de l'exercice 2025. | |||
| R6 : Organisation des réunions du Conseil et des comités | OUI | ||
| R7 : Mise en place des comités | NON | ||
| La présidence du Comité d’investissement est confiée à un administrateur non-indépendant qui détient 12,62 % du capital de la Société en raison de son expérience dans le secteur des foncières ainsi qu'en finance, comptabilité et économie. | |||
| R8 : Mise en place d’un comité spécialisé sur la Responsabilité sociale/sociétale et environnementale des Entreprises (RSE) | NON | ||
| Consciente des enjeux liés à la RSE, la Société a mis en place un comité de mission. Le Conseil d'administration n'a pas jugé nécessaire de mettre en place un comité ESG pour ne pas faire double emploi avec le comité de mission et a décidé de traiter les sujets directement en Conseil d'administration en formation RSE. | |||
| R9 : Mise en place d’un règlement intérieur du Conseil | OUI | ||
| R10 : Choix de chaque administrateur | OUI | ||
| R11 : Durée des mandats des membres du Conseil | NON | ||
| Cette recommandation est appliquée, à l’exception de l’échelonnement des mandats. A ce jour, la Société n'a pas jugé utile de proposer une modification statutaire tendant à permettre un renouvellement échelonné des mandats des administrateurs eu égard à la taille et à la composition du Conseil d'administration. | |||
| R12 : Rémunération des « membres du Conseil » au titre de son mandat | OUI | ||
| R13 : Mise en place d’une évaluation des travaux du Conseil | OUI | ||
| R14 : Relation avec les « actionnaires » | OUI | ||
| R15 : Politique de diversité et d’équité au sein de l’entreprise | OUI |
| Respect par FREY | OUI | NON |
|---|---|---|
| R16 : Définition et transparence de la rémunération des dirigeants mandataires sociaux | OUI | |
| R17 : Préparation de la succession des dirigeants | Il n’y a pas à ce jour de processus décisionnel arrêté pour l’élaboration d’un plan de succession du Président Directeur Général. En revanche les statuts de la Société prévoient qu'en cas d'empêchement du Directeur Général, le Directeur Général délégué conserve ses fonctions jusqu'à la nomination d'un nouveau Directeur Général. | |
| R18 : Cumul contrat de travail et mandat social | OUI | |
| R19 : Indemnités de départ | Non applicable – aucune indemnité de départ n’a été octroyée. | |
| R20 : Régimes de retraite supplémentaires | Non applicable – Aucun régime de retraite supplémentaire n’a été mis en place. | |
| R21 : Stock-options et attributions d’actions gratuites | Les conditions de performance des plans d’attributions gratuites d’actions sont appréciées sur une période de 2 ans (et non 3 ans minimum tel que recommandé par le code Middlenext) car elles sont alignées avec les objectifs de la Société. | |
| R22 : Revue des points de vigilance | OUI |
Les principales qualités attendues d’un membre du Conseil d’administration sont l’expérience de l’entreprise, l’engagement personnel dans les travaux du Conseil, la compréhension du monde économique et financier, la capacité de travailler en commun dans le respect mutuel des opinions, la liberté d’exprimer une position éventuellement minoritaire, le sens des responsabilités à l’égard des actionnaires et des autres parties prenantes, l’intégrité.
A la suite de la démission de Monsieur François LEMARCHAND de son mandat d'administrateur de la Société avec effet au 4 avril 2024, le Conseil d'administration a procédé à la cooptation de Madame Valérie PANCRAZI, en remplacement de Monsieur François LEMARCHAND, pour la durée restant à courrir du mandat de son prédécesseur. Cette cooptation a été ratifiée par l'Assemblée Générale de la Société en date du 15 mai 2024. Le Conseil d'administration a également désigné Madame Valérie PANCRAZI en qualité de nouveau membre du Comité d'audit.
À ce jour, la composition du Conseil d’administration de la Société respecte les recommandations du Code Middlenext sur la présence de deux administrateurs indépendants au Conseil.
La recommandation R11 du Code Middlenext prévoit que le renouvellement des mandats des administrateurs soit échelonné, or, à ce jour, l’ensemble des mandats des administrateurs du Groupe prennent fin à la même date.
| Nom | Fonction |
|---|---|
| Monsieur Jean-Noël DRON | Administrateur |
| Monsieur Antoine FREY | PRÉSIDENT DIRECTEUR GENERAL |
| Madame Muriel FAURE | Administratrice Indépendante |
| Madame Valérie PANCRAZI | Administrateur Indépendant |
| Monsieur Yann BRIAND | Représentant permanent de la Société SOGECAP |
| Madame Magali CHESSE | Représentante permanente de la Société PREDICA |
| Madame Aude FREY | Représentante permanente de la Société FIRMAMENT PARTICIPATIONS |
| Monsieur Jean-Pierre CEDELLE | Administrateur |
| Madame Nathalie ROBIN | Représentant permanent de la Société |
| Monsieur Grégory FRAPET | Censeur |
Monsieur David FERREIRA
Monsieur Marc VAN BEGIN
Représentant permanent de la SPRL MARC VAN BEGIN
Monsieur Jean-Christophe LITTAYE
L’Autorité des marchés financiers recommande, dans son rapport sur le gouvernement d’entreprise du 1er décembre 2022 et 14 décembre 2023, que chaque année le comité des nominations s’interroge sur les besoins du Conseil en termes de compétences, y compris s’agissant des différents sujets relevant de la RSE, et d’en tirer les conséquences sur le processus de recrutement mis en place.
La qualité du conseil d’administration de la société FREY s’apprécie dans l’équilibre de sa composition ainsi que dans la compétence et l’éthique de ses membres.
| Compétence concernée | % d'administrateurs concernés par compétence |
|---|---|
| Secteur des foncières | 70% |
| Risk management | 90% |
| Climat et développement durable | 20% |
Les compétences et expériences de chaque administrateur sont présentées individuellement ci-après.
30%
100%
70%
70%
PrÉsident du Conseil d’administration et Directeur Général
Nationalité française, né en 1974 à Reims
24 juin 2013
Assemblée générale ordinaire annuelle appelée à statuer sur les comptes de l’exercice clos au 31 décembre 2025
M. Antoine FREY a poursuivi ses études de droit à l’Université R. Schuman de Strasbourg. Parallèlement à ses études universitaires, Antoine FREY s’est lancé dans la presse écrite gratuite, puis dans la distribution spécialisée. De la fin des années 1990 jusqu’en 2005, Antoine FREY a réalisé ses premières opérations immobilières de commerce de périphérie dans ses propres structures. Il s’est associé ponctuellement avec la Société pour la réalisation de projets de grande taille. En 2005, la décision d’un rapprochement a été prise. Depuis 2006, Antoine FREY assure la Présidence de la Société et a transformé le Groupe FREY en une foncière dynamique et performante sur le marché de l’immobilier commercial.
Représentante de la société Firmament Participations
Nationalité française, née en 1975 à Reims
Mme Aude FREY est docteur en pharmacie.
Elle est l’épouse de M. Antoine FREY, Président du Conseil d’administration et Directeur Général.
Néant
Administrateur dont la représentante est Mme Aude Frey
Société en commandite par actions immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de REIMS sous le numéro 801 282 476
Siège social : 14 rue Cliquot Blervache – 51100 Reims
Cooptation par décision du Conseil le 10 mai 2017, ratifiée par l’Assemblée générale du 23 juin 2017
Assemblée générale ordinaire annuelle appelée à statuer sur les comptes de l’exercice clos au 31 décembre 2025
Société en commandite par actions immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de REIMS sous le numéro 801 282 476.
Néant
Administrateur
Nationalité française, née en 2002 à Reims
Cooptation par décision du Conseil le 23 septembre 2020, ratifiée par l’Assemblée générale du 11 mai 2021
Assemblée générale ordinaire annuelle appelée à statuer sur les comptes de l’exercice clos au 31 décembre 2025
Mme Inès FREY est étudiante à King’s College à Londres dans le cursus « international management ».
Elle est la fille de M. Antoine FREY, Président du Conseil d’administration et Directeur Général de FREY, et de Mme Aude FREY, représentante de la société Firmament Participations.
Membre du Conseil de surveillance :
Néant
Administrateur
Nationalité française, né en 1953 à Soissons
24 juin 2013
Assemblée générale ordinaire annuelle appelée à statuer sur les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2025
École du Bâtiment et des Travaux Publics (EBTP)
Ingénieur méthode sur plusieurs chantiers à l’étranger (Arabie Saoudite, Irak, Nigeria) Directeur Technique Immobilière FREY – Président Immobilière FREY
Président :
Membre du Conseil d’administration :
Nationalité française, né en 1972 à Laxou
24 juin 2013
Assemblée générale ordinaire annuelle appelée à statuer sur les comptes de l’exercice clos au 31 décembre 2025
Licence de Droit.
Fondateur et Gérant de Sociétés.
Parallèlement à ses études, Jean-Noël DRON s’est lancé dans la presse écrite gratuite en association avec Antoine FREY, avant de se tourner vers le secteur de la restauration. Il a depuis développé ses activités dans ce secteur en acquérant plusieurs brasseries en Alsace. Il est à la tête du plus important groupe de restauration autonome en Alsace.
Administrateur indépendant
Nationalité française, née en 1959 au Raincy
Cooptation par décision du Conseil le 18 avril 2019, ratifiée par l’Assemblée générale du 21 mai 2019
Assemblée générale ordinaire annuelle appelée à statuer sur les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2025
Mme Muriel Faure, diplômée de l’ESSEC et de la Société Française des Analystes Financiers, a fait toute sa carrière dans l’industrie de la gestion d’actifs. Elle a notamment créé et développé pendant plus de 20 ans une société de gestion de portefeuille, Fourpoints IM. Depuis 2017, au travers de sa société LUMHIO, elle est Senior Advisor de la société de gestion indépendante, Financière Tiepolo.
En parallèle, elle est impliquée auprès de la profession au sein de l’Association Française de la Gestion financière en présidant la commission Innovations technologiques. Elle est membre du Collège de l’Autorité des marchés financiers.
Administrateur indépendant
Cooptation par décision du Conseil le 04 avril 2024, ratifiée par l’Assemblée générale du 15 mai 2024 (en remplacement de M. François Lemarchand)
Assemblée générale ordinaire annuelle appelée à statuer sur les comptes de l’exercice clos au 31 décembre 2025
Mme Valérie PANCRAZI est ingénieure, diplômée de l'Ecole Polytechnique, de l'Ecole Ponts et Chaussées, titulaire d'un DESS en finance obtenu à l'Université Paris IX Dauphine. Elle a exercé différentes fonctions de direction au sein de banques et fonds d'investissements : Compagnie Bancaire, Bear Stearns Finance, Axa Private Equity (devenue ARDIAN), Axa Ré (filiale de Réassurance du groupe AXA).
Elle est également fondatrice et Présidente de VAP Conseils (conseil en financements, levées de fonds, structuration de produits financiers, titrisation), Expert près de la Cour d'appel de Paris, membre de la Compagnie Nationale des Experts Judiciaires en Gestion d'Entreprises (CNEJGE) et Expert auprès des Cours administratives d'appel de Paris et de Versailles.
Administrateur indépendant
Nationalité française, né en 1948 à Rouen
Cooptation par décision du Conseil le 10 juillet 2019, ratifiée par l’Assemblée générale du 20 mai 2020
Suivant démission avec prise d'effet au 4 avril 2024
M. François LEMARCHAND est diplômé de l’École supérieure de commerce de Paris et est titulaire d’un MBA de Harvard Business School. En 1976, il crée et préside encore à ce jour, la holding familiale Mercator SA. Il a également commencé sa carrière entrepreneuriale dans les années 1970 par la création de Pier Import France et a assuré sa Présidence jusqu’en 1988 puis, à partir de 1990, a fondé Nature et Découvertes avec pour engagement d’agir pour la biodiversité et éveiller chaque citoyen à une conscience écologique. Il a assuré la Présidence de Nature et Découvertes jusqu’en 2011.
Fort dans son implication dans le Développement Durable et la protection de l’environnement, M. François LEMARCHAND a créé en parallèle la fondation « François Lemarchand » et s’engage dans d’autres fondations ayant pour objet l’écologie et le mécénat.
Administrateur dont le représentant permanent est M. Yann Briand
Société anonyme d’assurance sur la vie et de capitalisation immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Nanterre sous le numéro 086 380 730
Tour D2 – 17 bis place des reflets – 92919 Paris-La Défense 2
Cooptation par décision du Conseil le 10 mai 2017, ratifiée par l’Assemblée générale du 23 juin 2017
Assemblée générale ordinaire annuelle appelée à statuer sur les comptes de l’exercice clos au 31 décembre 2025
Château Mazeyres Pomerol
M. Yann Briand
Représentant de la société Sogecap
Nationalité française, né en 1974 à Carhaix Plouguer
Directeur Immobilier – Sogecap
Membre du Comité d'Investissement et membre du Comité des Nominations et des Rémunérations (en tant que représentant permanent de Sogecap) :
Sociétés étrangères
Administrateur (en tant que représentant permanent de Sogécap) :
Administrateur dont le représentant permanent est Mme Nathalie Robin
société anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 732 028 154
Siège social 1 Boulevard Haussmann – 75009 Paris
Cooptation par décision du Conseil le 10 mai 2017, ratifiée par l’Assemblée générale du 23 juin 2017
Assemblée générale ordinaire annuelle appelée à statuer sur les comptes de l’exercice clos au 31 décembre 2025
Société anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 732 028 154.
Administrateur :
Membre du Conseil de surveillance :
Membre du Comité de Surveillance :
(liquidée le 26/07/2024)
(liquidée le 26/07/2024)
Représentant de la société Cardif Assurance Vie
Nationalité française, née en 1962 à Paris
Directeur Immobilier - Cardif Assurance Vie
Société Predica
Administrateur dont le représentant permanent est Mme Magali Chesse
société anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 334 028 123
50-56, rue de la Procession - 75015 PARIS
24 juin 2013
Assemblée générale ordinaire annuelle appelée à statuer sur les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2025
Société anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 334 028 123.
Représentante de la société Predica
Nationalité française, née en 1974 à Strasbourg
Responsable des Stratégies d'Investissements Actions - Crédit Agricole Assurances.
Néant
1 rue René Cassin - 51 430 Bezannes.
| Nom, prénom, titre | Membres du Conseil indépendants | Année première nomination | Échéance du mandat | Comité d'Audit | Comité d'Investissement | Comité des Nominations et Rémunérations | Dirigeant Mandataire Social |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Nom | Année de début | Année de fin | Statut |
|---|---|---|---|
| M. Antoine FREY | 2013 | 2026 | ✔ |
| M. Jean Pierre CEDELLE | 2013 | 2026 | ✔ |
| FIRMAMENT PARTICIPATIONS (représentée par MME Aude FREY) | 2017 | 2026 | |
| Mme Inès FREY | 2020 | 2026 | |
| M. Jean Noël DRON | 2013 | 2026 | ✔ |
| Mme Muriel FAURE | 2019 | 2026 | ✔ |
| Mme Valérie PANCRAZI | ✔ |
| ✔ | PREDICA (représentée par Mme Magali CHESSE) | 2013 | 2026 |
|---|---|---|---|
| ✔ | SOGECAP (représentée par M. Yann BRIAND) | 2017 | 2026 |
| ✔ | CARDIF ASSURANCE VIE (représentée par Mme Nathalie ROBIN) | 2017 | 2026 |
| M. Jean Christophe LITTAYE | 2017 | 2026 | |
|---|---|---|---|
| M. David FERREIRA | 2019 | 2026 | ✔ |
| M. Grégory FRAPET | 2019 | 2026 |
(représentée par M. Mar VAN BEGIN)
2019
2026
✔
✔
Au regard des différents critères retenus pour caractériser l’indépendance des membres du Conseil d’administration, à savoir :
Mme Muriel FAURE et Madame Valérie PANCRAZI respectent les critères d’indépendance pour être qualifiés d’administrateur indépendant au cours de l’exercice 2024.
Aucun des administrateurs de la Société :
La loi n° 2011-103 du 27 janvier 2011 relative à la représentation équilibrée des femmes et des hommes au sein des conseils d’administration a imposé aux sociétés cotées de respecter un quota minimum de 40 % de membres de chaque sexe.
Au cours de l’exercice 2024, la Société respecte cette obligation de parité. À ce titre, il est précisé qu’à la date des présentes, le Conseil est composé de quatre (4) hommes et six (6) femmes dont les mandats de chacune et de chacun sont détaillés au paragraphe 1.6.2.1.1 « Composition du Conseil d’administration et mandats exercés par les administrateurs ».
FREY a pour ambition la représentation équilibrée des hommes et femmes à chaque niveau de son organisation. Le Conseil d’administration s’assure de la mise en place d’une politique de diversité et d’équité au sein du Groupe. Ainsi, sur proposition de la Direction Générale, conformément aux recommandations du Code Middlenext, il s’assure, annuellement, que la Direction Générale fixe des objectifs ambitieux de mixité et est tenu informé des moyens mis en œuvre et des résultats obtenus.
La Société s’est engagée à promouvoir une plus grande diversité au sein de ses effectifs et à faire preuve d’inclusion dans les pratiques quotidiennes en matière de ressources humaines afin de tirer parti de l’ensemble des talents, plus particulièrement en termes de proportion femmes-hommes, d’âge et de handicap.
Le Groupe FREY collabore régulièrement avec des cabinets de recrutement et agences de travail temporaire, soucieux du respect de la diversité et de l’égalité de traitement. Il se conforme aux conventions fondamentales de l’Organisation Internationale du Travail en matière d’emploi et ayant notamment pour objectif l’élimination des discriminations en matière d’emploi et de profession.
Sans tenir compte de l'effectif de ROS au 31 décembre 2024, la représentativité des femmes dans l’entreprise reste relativement stable au cours de l'exercice 2024, s'établissant à 56% contre 56% en 2023.
Le Conseil d’administration détermine les orientations de l’activité de FREY et veille à leur mise en œuvre. Sous réserve des pouvoirs expressément attribués aux assemblées d’actionnaires et dans la limite de l’objet social, il se saisit de toute question intéressant la bonne marche de FREY et règle par ses délibérations les affaires qui la concernent. Le Conseil d’administration procède aux contrôles et vérifications qu’il juge opportuns.
Les travaux du Conseil d’administration sont préparés sur la base des éléments communiqués par le Président Directeur Général qui adresse à chacun des membres du Conseil les informations nécessaires à l’accomplissement de sa mission. Les membres du Conseil peuvent, à cette occasion, demander que leur soient communiqués toutes informations ou documents complémentaires préalablement ou lors des réunions du Conseil au cours desquelles le Président Directeur Général est en outre invité à commenter ces documents ou informations.
En outre, le Conseil d’administration est informé de manière permanente et par tous moyens, par le Président Directeur Général ou les équipes de direction du Groupe, de tout événement et/ou opération significatif relatif à FREY ou l’une quelconque de ses filiales.
| M. Sebastien Eymard | Directeur Général Délégué à la Finance et à l’International |
|---|---|
| État civil : | Nationalité française, né en 1978 à Nîmes |
| Date de première nomination : | 21 septembre 2017 |
| Date d’échéance du mandat : | 3 ans, venant à expiration à l’issue de la réunion de l’Assemblée générale annuelle statuant sur les comptes de l’exercice clos au 31 décembre 2025 |
Sébastien Eymard a rejoint la société FREY en 2016 en qualité de Directeur de la Stratégie et de la Croissance pour devenir Directeur Général Délégué Finance et Stratégie en septembre 2017.
Il a débuté sa carrière chez Arthur ANDERSEN en tant qu’analyste pour ensuite occuper différentes fonctions au Crédit agricole CIB au sein du pôle Investment Banking.
Sébastien EYMARD est diplômé de l’école Centrale et CFA Charterholder.
Président du Conseil d’administration :
Administrateur :
Président du Conseil de surveillance :
Président :
Président du Conseil d’administration :
Adresse professionnelle de la Direction Générale : 1 rue René Cassin - 51 430 Bezannes.
Les cautions, avals et garanties devant être consentis par FREY pour le compte de tiers autres que des filiales de la Société doivent également être autorisés par le Conseil dès lors qu’ils n’ont pas été approuvés au titre des points 1, 2, 3 et 4 ci-dessus ou autorisés au titre du point 6 ci-dessus.
Il est par ailleurs prévu que les décisions visées au point 7 (cf. supra) seront valablement adoptées par le Conseil à la majorité des membres, pour autant que la moitié des membres soient présents, le Président du Conseil n’ayant pas de voix prépondérante en cas de partage et que les décisions visées au 1 à 6 (inclus) ci-dessus seront valablement adoptées à la majorité des deux tiers (2/3), des membres présents ou représentés, pour autant que la moitié des membres soient présents.
Lors de la réunion du 15 décembre 2020, le Conseil d’administration a adopté à l’unanimité les modifications du règlement intérieur du Conseil d’administration (le « règlement intérieur »), aux termes duquel certaines décisions doivent être soumises à l’approbation préalable dudit Conseil, à savoir :
Le Conseil d’administration a mis en place différents comités chargés de l’assister dans ses travaux, à savoir :
Le Comité d’investissement est composé de six (6) membres choisis parmi les membres du Conseil pour la durée de leur mandat. Ils sont désignés par le Conseil statuant à la majorité absolue (règlement intérieur – Titre 2).
Le Comité d’investissement est composé de :
La présence de trois (3) des membres du Comité d’investissement au moins est nécessaire pour la validité des réunions.
Le Comité d’investissement a un rôle consultatif et ne prend aucune décision. Il délibère notamment sur les engagements, investissements et cessions pris par FREY, directement ou par l’intermédiaire d’une filiale, (i) qui n’ont pas fait l’objet d’une approbation par le Conseil d’administration spécifiquement ou dans le cadre d’une enveloppe globale, et (ii) dont :
Le Comité des nominations et des rémunérations est composé de cinq (5) membres choisis parmi les membres du Conseil pour la durée de leur mandat. Ils sont désignés par le Conseil statuant à la majorité absolue (règlement intérieur – Titre 3).
Le Comité des nominations et des rémunérations est composé de :
La présence de la moitié des membres du Comité des nominations et des rémunérations au moins est nécessaire pour la validité des réunions.
Le Comité des nominations et des rémunérations a notamment pour mission :
Les avis du Comité des nominations et des rémunérations sont adoptés à la majorité simple des membres présents ou représentés.
Les réunions du Comité des nominations et des rémunérations sont présidées par Mme Muriel FAURE, administrateur indépendant, conformément aux recommandations du Code Middlenext.
Au cours de l’exercice 2024, le Comité des nominations et des rémunérations s’est réuni deux fois, les 26 février et 27 mars 2024.
Le Comité d’audit est composé de cinq (5) membres choisis parmi les membres du Conseil pour la durée de leur mandat. Ils sont désignés par le Conseil statuant à la majorité absolue (règlement intérieur – Titre 4).
Le Comité d’audit est composé de :
La présence de trois (3) des membres du Comité d’audit au moins est nécessaire pour la validité des réunions.
Le Comité d’audit a notamment pour mission :
Les réunions du Comité d’audit sont présidées par Mme Muriel FAURE, administrateur indépendant, conformément aux recommandations du Code Middlenext.
Au cours de l’exercice 2024, le Comité d’audit s’est réuni quatre fois, les 27 février, 12 mars, 24 juillet, et 10 décembre 2024. Le Conseil d’administration a suivi l’ensemble des recommandations émises par le Comité d’audit au cours de l’exercice 2024.
Les administrateurs, ainsi que toute personne assistant aux réunions du Conseil d’administration, sont tenus à une stricte obligation de confidentialité et de réserve s’agissant des informations qui leur sont communiquées par FREY, qu’ils reçoivent dans le cadre des délibérations du Conseil, et des informations présentant un caractère confidentiel ou présentées comme telles par le Président du Conseil d’administration.
Les membres du Conseil d’administration sont informés des dispositions du Code monétaire et financier et celles du règlement général de l’Autorité des Marchés Financiers relatives, notamment, à la détention et l’utilisation d’informations privilégiées ainsi qu’aux obligations d’abstention applicables à tout détenteur d’information privilégiée.
En particulier, si un membre du Conseil d’administration a connaissance d’une information confidentielle, précise et susceptible d’avoir, au moment de sa publication, une incidence sensible sur le cours du titre de la Société, il doit s’abstenir de communiquer cette information à un tiers tant qu’elle n’a pas été rendue publique et s’interdire de réaliser toute opération sur les titres de la Société.
En application des dispositions relatives au règlement MAR n° 596/2014 du 16 avril 2014, en vigueur en matière de prévention des délits et manquements d’initié, la direction a mis en place au cours de l’exercice 2017, une charte de déontologie boursière ainsi qu’une liste actualisée mentionnant les initiés permanents de la société FREY.
La présence effective de la moitié au moins des membres du Conseil est nécessaire pour la validité des délibérations.
Les décisions sont prises à la majorité des membres présents ou représentés, chaque administrateur disposant d’une voix. La voix du Président n’est pas prépondérante.
Au cours de l’exercice 2024, le Conseil d’administration s’est réuni à dix reprises, à savoir les 28 février, 4 avril, 15 mai, 25 juin, 2 juillet, 25 juillet, 17 octobre, 14 novembre, 19 décembre et 24 décembre 2024, avec un taux de participation moyen de 85 % (en ce non compris la participation des censeurs).
Il est ici précisé que la réunion du Conseil d'administration du 2 juillet 2024 portant sur la mission et l'empreinte carbone du Groupe FREY s'est tenue en formation RSE. En raison des connaissances et des expériences transversales des membres qui composent le Conseil d'administration, il a été décidé que le Conseil soit le garant de la structuration de l'action et de l'engagement RSE du groupe FREY. Le Conseil d'administration a ainsi choisi de traiter directement les sujets de la RSE sans passer par la création d'un comité pour que chaque membre du Conseil puisse s'impliquer et contribuer à l'élaboration de la stratégie RSE en complément des travaux du comité de mission. En outre, le Conseil d’administration dispose d’une vue régulière sur l’avancement de la stratégie RSE du Groupe, notamment au travers d’une réunion annuelle dédiée. En fonction des actualités, des points d’avancements ponctuels sont également réalisés en cours d’année.
Au cours de ces différentes réunions, le Conseil d’administration de FREY a, notamment, traité les principaux sujets suivants :
Le Conseil d’administration du 6 mars 2020 a approuvé une procédure interne s’inscrivant dans le cadre de la recommandation AMF n° 2012-05 du 2 juillet 2012 modifiée le 5 octobre 2018 et plus particulièrement sa proposition n° 4.1, ainsi que dans le cadre de la procédure de revue des conventions courantes conclues à des conditions normales introduite par la loi n° 2019-486 du 22 mai 2019 relative à la croissance et la transformation des entreprises (dite loi « PACTE »).
Direction Financière et la Direction Juridique peuvent recueillir l’avis du collège des d’administration. Celui-ci requalifie, le cas échéant, la convention en convention réglementée, la ratifie et la soumet à la ratification de la plus prochaine Assemblée générale, sur rapport spécial des Commissaires aux comptes, conformément aux dispositions de l’article L. 225-42 du Code de commerce. Il est ici précisé que conformément aux dispositions de l’article L. 225-39, alinéa 2 du Code de commerce, les personnes directement ou indirectement intéressées à la convention ne participeront pas à son évaluation.
Le tableau récapitulatif des délégations de compétences et autorisations financières consenties au Conseil d’administration figure en Annexe 2 du présent rapport de gestion.
Au 31 décembre 2024, le Conseil d'administration, le Directeur Général et le Directeur Général Délégué sont assistés du COMEX :
François-Xavier a rejoint la société FREY en 2012 en qualité de Directeur Asset Management & Acquisitions pour devenir Directeur Général Adjoint Asset et Acquisitions en juillet 2022. Il a exercé auparavant différentes fonctions dans des sociétés foncières, chez Unibail-Rodamco et Simon Ivanhoé. François-Xavier est diplômé de l’ESCP (MS audit) et de l’EBS.
- Madame Carine STOEFFLER, Directrice ESG et Gestion des Risques
Carine a rejoint les équipes du groupe en 2009 pour occuper le poste de Directrice comptable puis Responsable du reporting et de la consolidation. Riche de sa connaissance du groupe et de son fonctionnement, Carine est devenue en novembre 2019 Risk Manager puis Directrice ESG et Gestion des Risques en 2023. Elle accompagne FREY et son évolution en identifiant et en renforçant la maitrise des risques opérationnels, juridiques et financiers.
- Monsieur Pascal BARBONI, Directeur Général Adjoint au Développement
Pascal a rejoint la société FREY 2016 en qualité de Directeur des Opérations pour devenir Directeur Général Adjoint au Développement en juillet 2022. Il a exercé auparavant différentes fonctions dans des sociétés foncières, notamment chez Unibail en 2006. Pascal BARBONI est diplômé de l’École spéciale des Travaux Publics (ESTP).
- Madame Mary BLAISE, Directrice financière
Titulaire du DSCG, Mary s’est occupée de la consolidation des comptes du groupe FREY chez KPMG pendant 6 ans ; elle a rejoint l’entreprise en 2016 en qualité d’Analyste consolidation et Reporting. Sa connaissance du groupe et son expérience l’amènent à prendre très rapidement la responsabilité du Service Reporting et consolidation. Elle occupe désormais le poste de Directrice financière.
- Madame Marine GIRAUD, Directrice Communication
Après 8 ans en tant que Responsable Communication, Marketing et RSE chez NATURALIA, Marine a rejoint la société FREY en 2024 en qualité de Directrice de la Communication. Elle a exercé auparavant différents postes en communication et marketing dans le retail. Marine GIRAUD est diplômée de l’École Française des Attachés de Presse (EFAP).
- Madame Vanessa DEBUT, Directrice Juridique immobilier
Après 8 ans en tant que Directrice juridique du Groupe Grand Frais à Lyon, Vanessa rejoint FREY en septembre 2014 en qualité de Responsable juridique. En mars 2018, elle est nommée Directrice juridique adjointe.
Il n’existe aucune restriction acceptée par l’un quelconque des administrateurs concernant la cession, dans un certain laps de temps, de leur participation dans le capital social de l’émetteur, à l’exception du droit de première offre consentie par les sociétés Predica, Foncière AG Real Estate et Firmament Participations aux termes du pacte d’actionnaires conclu le 15 mai 2019 (ci-après le « pacte d’actionnaires »), (cf. paragraphe 1.5.3 « Principaux actionnaires » du présent rapport de gestion).
Il n’existe aucun conflit d’intérêts potentiel entre les devoirs, à l’égard de la Société, de l’un quelconque des administrateurs et leurs intérêts privés et/ou autres devoirs.
Il n’existe aucun arrangement ou accord conclu avec les principaux actionnaires, des clients, des fournisseurs ou autres, en vertu duquel l’un quelconque des administrateurs a été sélectionné en tant que membre d’un organe d’administration, de direction ou de surveillance ou en tant que membre de la Direction Générale.
Il est toutefois précisé qu’en application du pacte d’actionnaires :
Les convocations du Conseil et du Comité d’investissement indiquent l’ordre du jour de la réunion, précisent le nom et l’objet des dossiers d’investissement présentés et rappellent l’obligation de signaler tout conflit d’intérêts à l’auteur de la convocation. À réception de la convocation, chaque membre du Conseil ou du Comité d’investissement devra, après avoir fait ses meilleurs efforts pour déterminer de bonne foi l’existence ou non d’un Conflit d’Intérêts, confirmer au Président du Conseil d’administration et au Président du Comité d’investissement, qu’il n’est pas en situation de Conflit d’Intérêts en ce qui concerne chacun des dossiers d’investissement présentés.
Lorsqu’un projet d’investissement est présenté au Conseil ou au Comité d’investissement, la convocation précise qu’il appartient aux membres du Conseil ou du Comité d’investissement de confirmer l’absence de Conflit d’Intérêts, qu’elle qu’en soit la cause.
● la société Predica (représentée par Mme Magali CHESSE) a été désignée en tant que membre du Conseil d’administration sur proposition de Predica ;
● M. David FERREIRA a été désigné en tant que censeur du Conseil d’administration sur proposition initiale de Predica ;
● la société SPRL MARC VAN BEGIN (représentée par M. Marc VAN BEGIN) a été désignée en tant que censeur du Conseil d’administration sur proposition initiale de la société FONCIÈRE AG Real Estate ;
● la société Sogecap (représentée par M. Yann Briand) a été désignée en tant que membre du Conseil d’administration sur proposition de la société Sogecap ; et
● la société Cardif Assurance Vie (représentée par Mme Nathalie Robin) a été désignée en tant que membre du Conseil d’administration sur proposition de la société Cardif Assurance Vie.
À la date du présent rapport de gestion, il n’existe aucun actif appartenant directement ou indirectement à l’un quelconque des administrateurs ou à des membres de leur famille, qui soit utilisé par FREY.
Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article L. 225-37-4 du Code de commerce, la Société indique, qu’à sa connaissance, il n’existe aucune convention intervenue, directement ou par personne interposée, entre, d’une part et selon le cas, le Directeur Général, le Directeur Général Délégué, l’un des administrateurs ou l’un des actionnaires disposant d’une fraction des droits de vote supérieure à 10 % de la Société et, d’autre part, une autre société contrôlée par la première au sens de l’article L. 233-3, à l’exception des conventions listées ci-dessous et des conventions portant sur des opérations courantes et conclues à des conditions normales.
Au cours de l’exercice 2024, il n’a pas été conclu de convention réglementée au sens de l’article L. 225-38 du Code de commerce.
Afin de prévenir la survenance de Conflit d’Intérêts (tel que défini ci-après) à l’occasion d’une réunion du Conseil ou d’un comité, il est institué un processus de prévention des Conflits d’Intérêts dans le cadre de la présentation des dossiers d’investissement soumis au Conseil et/ou au Comité d’investissement. La procédure prévue s’applique à la présentation de tout dossier d’investissement devant être réalisé par la Société, directement ou indirectement, quelle qu’en soit la forme.
En tant que de besoin, il est précisé que la présente clause n’est pas applicable aux projets d’investissement qui seront réalisés directement ou indirectement par les sociétés Frey Retail Fund 1 et Frey Retail Fund 2.
Au cours de l’exercice écoulé, les opérations suivantes ont été notifiées à l’AMF en application des dispositions de l’article L. 621-18-2 du Code monétaire et financier et de l’article 19 du règlement (UE) n° 596/2014 du 16 avril 2014 sur les abus de marché :
| Déclarant | Nature de l'opération | Instruments financiers | Description de l'opération | Date de notification | N° de déclaration |
|---|---|---|---|---|---|
| FIRMAMENT PARTICIPATIONS | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 26,00 € | 06/01/2024 | 2024DD944963 |
| Déclarant | Nature de l'opération | Instruments financiers | Description de l'opération | Date de notification | N° de déclaration |
|---|---|---|---|---|---|
| FIRMAMENT PARTICIPATIONS | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 26,00 € | 10/01/2024 | 2024DD945551 |
| FIRMAMENT PARTICIPATIONS | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 26,20 € | 12/01/2024 | 2024DD945938 |
| FIRMAMENT PARTICIPATIONS | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 26,50 € | 15/01/2024 | 2024DD946130 |
| FIRMAMENT PARTICIPATIONS | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 26,70 € | 17/01/2024 | 2024DD946548 |
| FIRMAMENT PARTICIPATIONS | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 27,10 € | 19/01/2024 | 2024DD946899 |
| FIRMAMENT PARTICIPATIONS | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 27,60 € | 22/01/2024 | 2024DD947082 |
| FIRMAMENT PARTICIPATIONS | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 26,80 € | 25/01/2024 | 2024DD947769 |
| FIRMAMENT PARTICIPATIONS | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 26,60 € | 26/01/2024 | 2024DD947881 |
| FIRMAMENT PARTICIPATIONS | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 73 371 actions à un prix unitaire de 0 € Acquisition de 177 855 actions à un prix unitaire de 25,00 € | 26/01/2024 | 2024DD947942 |
| FIRMAMENT PARTICIPATIONS | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 27,00 € | 29/01/2024 | 2024DD948048 |
| FIRMAMENT PARTICIPATIONS | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 27,00 € | 31/01/2024 | 2024DD948484 |
| FIRMAMENT PARTICIPATIONS | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 27,00 € | 02/02/2024 | 2024DD948901 |
| FIRMAMENT PARTICIPATIONS | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 27,10 € | 05/02/2024 | 2024DD949130 |
| Déclarant | Nature de l'opération | Instruments financiers | Description de l'opération | Date de notification | N° de déclaration |
|---|---|---|---|---|---|
| FIRMAMENT PARTICIPATIONS | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 27,00 € | 07/02/2024 | 2024DD949629 |
| FIRMAMENT PARTICIPATIONS | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 26,90 € | 09/02/2024 | 2024DD950065 |
| FIRMAMENT PARTICIPATIONS | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 27,00 € | 12/02/2024 | 2024DD950246 |
| FIRMAMENT PARTICIPATIONS | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 26,80 € | 14/02/2024 | 2024DD950717 |
| FIRMAMENT PARTICIPATIONS | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 26,80 € | 16/02/2024 | 2024DD951140 |
| FIRMAMENT PARTICIPATIONS | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 26,80 € | 19/02/2024 | 2024DD951254 |
| FIRMAMENT PARTICIPATIONS | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 26,80 € | 21/02/2024 | 2024DD951594 |
| FIRMAMENT PARTICIPATIONS | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 25 actions à un prix unitaire de 26,80 € | 23/02/2024 | 2024DD952051 |
| FIRMAMENT PARTICIPATIONS | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,60 € | 24/05/2024 | 2024DD967485 |
| FIRMAMENT PARTICIPATIONS | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,80 € | 29/05/2024 | 2024DD968137 |
| FIRMAMENT PARTICIPATIONS | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 29,00 € | 31/05/2024 | 2024DD968650 |
| FIRMAMENT PARTICIPATIONS | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,60 € | 03/06/2024 | 2024DD968994 |
| FIRMAMENT PARTICIPATIONS | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,60 € | 05/06/2024 | 2024DD969493 |
| FIRMAMENT PARTICIPATIONS | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,80 € | 10/06/2024 | 2024DD970266 |
| Déclarant | Nature de l'opération | Instruments financiers | Description de l'opération | Date de notification | N° de déclaration |
|---|---|---|---|---|---|
| FIRMAMENT | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,60 € | 12/06/2024 | 2024DD970720 |
| FIRMAMENT | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,60 € | 17/06/2024 | 2024DD971531 |
| FIRMAMENT | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 26,40 € | 20/06/2024 | 2024DD982135 |
| FIRMAMENT | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 26,60 € | 21/06/2024 | 2024DD982467 |
| FIRMAMENT | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 27,00 € | 24/06/2024 | 2024DD982623 |
| FIRMAMENT | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 27,40 € | 27/06/2024 | 2024DD983407 |
| FIRMAMENT | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 27,60 € | 01/07/2024 | 2024DD983826 |
| FIRMAMENT | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,00 € | 03/07/2024 | 2024DD984413 |
| FIRMAMENT | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,00 € | 05/07/2024 | 2024DD984967 |
| FIRMAMENT | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,20 € | 08/07/2024 | 2024DD985244 |
| FIRMAMENT | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,20 € | 10/07/2024 | 2024DD985725 |
| FIRMAMENT | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,40 € | 15/07/2024 | 2024DD986347 |
| FIRMAMENT | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,20 € | 17/07/2024 | 2024DD986735 |
| FIRMAMENT | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,00 € | 19/07/2024 | 2024DD987137 |
| Déclarant | Nature de l'opération | Instruments financiers | Description de l'opération | Date de notification | N° de déclaration |
|---|---|---|---|---|---|
| FIRMAMENT | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,40 € | 22/07/2024 | 2024DD987337 |
| FIRMAMENT | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,20 € | 24/07/2024 | 2024DD987956 |
| FIRMAMENT | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 17 actions à un prix unitaire de 28,00 € | 26/07/2024 | 2024DD988592 |
| FIRMAMENT | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 27,00 € | 31/07/2024 | 2024DD989368 |
| FIRMAMENT | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 27,60 € | 05/08/2024 | 2024DD990260 |
| FIRMAMENT | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 27,20 € | 07/08/2024 | 2024DD990830 |
| FIRMAMENT | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 27,20 € | 09/08/2024 | 2024DD991227 |
| FIRMAMENT | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 27,60 € | 10/08/2024 | 2024DD991290 |
| FIRMAMENT | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 27,60 € | 12/08/2024 | 2024DD991427 |
| FIRMAMENT | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 27,80 € | 14/08/2024 | 2024DD991658 |
| FIRMAMENT | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,00 € | 16/08/2024 | 2024DD991737 |
| FIRMAMENT | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,40 € | 19/08/2024 | 2024DD991836 |
| FIRMAMENT | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,20 € | 21/08/2024 | 2024DD992139 |
| FIRMAMENT | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,40 € | 23/08/2024 | 2024DD992379 |
| FIRMAMENT | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,40 € | 26/08/2024 | 2024DD992500 |
| Déclarant | Nature de l'opération | Instruments financiers | Description de l'opération | Date de notification | N° de déclaration |
|---|---|---|---|---|---|
| FIRMAMENT PARTICIPATIONS | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,60 € | 28/08/2024 | 2024DD992823 |
| FIRMAMENT PARTICIPATIONS | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,80 € | 30/08/2024 | 2024DD993104 |
| FIRMAMENT PARTICIPATIONS | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,60 € | 30/08/2024 | 2024DD993107 |
| FIRMAMENT PARTICIPATIONS | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,80 € | 04/09/2024 | 2024DD993797 |
| FIRMAMENT PARTICIPATIONS | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 29,00 € | 06/09/2024 | 2024DD994324 |
| FIRMAMENT PARTICIPATIONS | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,60 € | 10/09/2024 | 2024DD994690 |
| FIRMAMENT PARTICIPATIONS | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,60 € | 11/09/2024 | 2024DD995064 |
| FIRMAMENT PARTICIPATIONS | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,60 € | 13/09/2024 | 2024DD995402 |
| FIRMAMENT PARTICIPATIONS | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,80 € | 16/09/2024 | 2024DD995706 |
| FIRMAMENT PARTICIPATIONS | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,60 € | 18/09/2024 | 2024DD996162 |
| FIRMAMENT PARTICIPATIONS | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,60 € | 20/09/2024 | 2024DD996455 |
| FIRMAMENT PARTICIPATIONS | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,40 € | 23/09/2024 | 2024DD996838 |
| FIRMAMENT PARTICIPATIONS | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,00 € | 25/09/2024 | 2024DD997186 |
| FIRMAMENT PARTICIPATIONS | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,00 € | 27/09/2024 | 2024DD997681 |
| FIRMAMENT PARTICIPATIONS | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 28 actions à un prix unitaire de 28,00 € | 01/10/2024 | 2024DD998396 |
| Déclarant | Nature de l'opération | Instruments financiers | Description de l'opération | Date de notification | N° de déclaration |
|---|---|---|---|---|---|
| FIRMAMENT PARTICIPATIONS | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,00 € | 02/10/2024 | 2024DD998589 |
| FIRMAMENT PARTICIPATIONS | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,20 € | 04/10/2024 | 2024DD999119 |
| FIRMAMENT PARTICIPATIONS | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,40 € | 07/10/2024 | 2024DD999283 |
| FIRMAMENT PARTICIPATIONS | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,20 € | 09/10/2024 | 2024DD999738 |
| FIRMAMENT PARTICIPATIONS | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,20 € | 11/10/2024 | 2024DD1000212 |
| FIRMAMENT PARTICIPATIONS | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,40 € | 14/10/2024 | 2024DD1000299 |
| FIRMAMENT PARTICIPATIONS | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,40 € | 16/10/2024 | 2024DD1000696 |
| FIRMAMENT PARTICIPATIONS | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,60 € | 17/10/2024 | 2024DD1001057 |
| FIRMAMENT PARTICIPATIONS | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,20 € | 22/10/2024 | 2024DD1001535 |
| FIRMAMENT PARTICIPATIONS | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 29,20 € | 23/10/2024 | 2024DD1001724 |
| FIRMAMENT PARTICIPATIONS | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 29,00 € | 25/10/2024 | 2024DD1002190 |
| FIRMAMENT PARTICIPATIONS | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 29,00 € | 28/10/2024 | 2024DD1002388 |
| François VUILLET-PETITE (DGA FREY SA) | Cession sur Euronext | Actions | Cession de 12 actions à un prix unitaire de 29,00 € | 28/10/2024 | 2024DD1002426 |
| FIRMAMENT PARTICIPATIONS | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 29,20 € | 30/10/2024 | 2024DD1002861 |
| Déclarant | Nature de l'opération | Instruments financiers | Description de l'opération | Date de notification | N° de déclaration |
|---|---|---|---|---|---|
| FIRMAMENT | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 29,60 € | 31/10/2024 | 2024DD003152 |
| FIRMAMENT | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 29,60 € | 04/11/2024 | 2024DD1003737 |
| FIRMAMENT | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 29,60 € | 07/11/2024 | 2024DD1004485 |
| FIRMAMENT | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 29,60 € | 08/11/2024 | 2024DD1004874 |
| FIRMAMENT | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 29,60 € | 12/11/2024 | 2024DD1005276 |
| FIRMAMENT | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 29,80 € | 15/11/2024 | 2024DD1005919 |
| FIRMAMENT | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,60 € | 18/11/2024 | 2024DD1006095 |
| FIRMAMENT | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,60 € | 20/11/2024 | 2024DD1006606 |
| FIRMAMENT | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,60 € | 22/11/2024 | 2024DD1007410 |
| FIRMAMENT | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,60 € | 25/11/2024 | 2024DD1007527 |
| François-Xavier ANGLADE (DGA FREY) | Cession sur Euronext | Actions | Cession de 3 204 actions à un prix unitaire de 28,60 € | 25/11/2024 | 2024DD1007576 |
| FIRMAMENT | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,60 € | 27/11/2024 | 2024DD1008435 |
| FIRMAMENT | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,40 € | 29/11/2024 | 2024DD1008674 |
| FIRMAMENT | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,40 € | 02/12/2024 | 2024DD1008933 |
| Déclarant | Nature de l'opération | Instruments financiers | Description de l'opération | Date de notification | N° de déclaration |
|---|---|---|---|---|---|
| FIRMAMENT | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,40 € | 04/12/2024 | 2024DD1009469 |
| FIRMAMENT | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,80 € | 06/12/2024 | 2024DD1009919 |
| FIRMAMENT | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,60 € | 09/12/2024 | 2024DD1010175 |
| FIRMAMENT | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,60 € | 13/12/2024 | 2024DD1011084 |
| FIRMAMENT | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,40 € | 16/12/2024 | 2024DD1011441 |
| FIRMAMENT | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 28,60 € | 19/12/2024 | 2024DD1012002 |
| FIRMAMENT | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 29,00 € | 20/12/2024 | 2024DD1012206 |
| FIRMAMENT | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 29,00 € | 23/12/2024 | 2024DD1012414 |
| FIRMAMENT | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 29,00 € | 23/12/2024 | 2024DD1012557 |
| FIRMAMENT | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 29,00 € | 26/12/2024 | 2024DD1012747 |
| FIRMAMENT | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 29,00 € | 30/12/2024 | 2024DD1012881 |
| FIRMAMENT | Acquisition sur Euronext | Actions | Acquisition de 50 actions à un prix unitaire de 29,20 € | 31/12/2024 | 2024DD1013015 |
Ces avis peuvent être consultés sur le site Internet de l’AMF : www.amf-france.org.
À l’issue de chaque assemblée générale le Conseil d’administration porte une attention toute particulière aux votes négatifs des actionnaires, en tenant compte du vote des actionnaires minoritaires. Le cas échéant il décide de revoir et faire évoluer ce qui a pu susciter des votes négatifs de la part des actionnaires.
Les conditions et modalités de participation des actionnaires aux assemblées générales sont présentées aux articles 17 à 24 des statuts. La participation des actionnaires aux assemblées générales est également régie par les dispositions légales et réglementaires en vigueur et applicables aux sociétés dont les titres sont admis aux négociations sur un marché réglementé.
Le Conseil d’administration a constaté à la suite de la dernière Assemblée générale que l’ensemble des résolutions, dont le Conseil d'administration avait recommandé l'approbation, l’ont été par quasi l'unanimité des actionnaires présents, représentés ou votant par correspondance.
Le Conseil d’administration soumettra au vote de l’Assemblée générale annuelle appelée à statuer sur les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2024 un projet de résolution portant sur lesdites informations.
Les tableaux et informations figurant au présent chapitre ont été établis conformément à la Position-recommandation AMF n° 2021-02, intitulée Guide d’élaboration des documents d’enregistrement universels.
Figurent également dans le présent chapitre l’ensemble des informations devant être fournies en application de l’article L. 22‐10-9, I du Code de commerce pour chaque mandataire social de la Société. Conformément aux dispositions du II de l’article L. 22-10-34 du Code de commerce,
| Bénéficiaires | Rémunérations (brutes) (en €) | Avantages et autres éléments de rémunération | Engagements de toutes natures pris par la Société au bénéfice de ses mandataires sociaux et correspondant à des éléments de rémunérations dus ou susceptibles d’être dus à raison de la prise, de la cessation ou du changement de ces fonctions ou postérieurement à celles-ci |
|---|---|---|---|
| Antoine FREY | Fixe Variable Excep-tionnelle 469 167 469 167 (4) 150 000 (8) |
| Avantages en nature/en espèces (en €) | Attribution d’actions gratuites d’options de souscription ou d’achat d’actions | Autres titres de capital, titres de créances, titres donnant accès au capital ou donnant droit à l’attribution de titres de créances |
|---|---|---|
| 10 500 | 44 900 | N/A |
Néant
Jean-Pierre CEDELLE
| Fixe | Variable | Excep-tionnelle |
|---|---|---|
| 41 214 (1) | 3 433 (5) | Néant |
| Avantages en nature/en espèces (en €) | Attribution d’actions gratuites d’options de souscription ou d’achat d’actions | Autres titres de capital, titres de créances, titres donnant accès au capital ou donnant droit à l’attribution de titres de créances |
|---|---|---|
| 14 500 | Néant | Néant |
Néant
Jean-Noël DRON
| Fixe | Variable | Excep-tionnelle |
|---|---|---|
| Néant | Néant | Néant |
| Avantages en nature/en espèces (en €) | Attribution d’actions gratuites d’options de souscription ou d’achat d’actions | Autres titres de capital, titres de créances, titres donnant accès au capital ou donnant droit à l’attribution de titres de créances |
|---|---|---|
| 5 250 | Néant | Néant |
| Néant | Néant | Néant | 8 000 |
|---|---|---|---|
| Inés FREY | Néant | Néant | 8 000 |
| François LEMARCHAND (6) | Néant | Néant | Néant |
| Valérie PANCRAZI(7) | Néant | Néant | 18 000 |
| SRL Marc VAN BEGIN(2) | Néant | Néant | Néant |
| Néant | Sogecap | Néant | Néant | Néant | 8 000 | Néant | Néant | Néant |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Cardif Assurance Vie | Néant | Néant | Néant | 13 500 | Néant | Néant | Néant | |
| Predica | Néant | Néant | Néant | 11 250 | Néant | Néant | Néant | |
| Jean-Christophe LITTAYE (2) | Néant | Néant | Néant | Néant | Néant | Néant | Néant | |
| Muriel FAURE | Néant | Néant | Néant | 23 500 | Néant | Néant | Néant | |
| Grégory FRAPET (2) | Néant | Néant | Néant | Néant | Néant | Néant | Néant |
| David FERREIRA | Néant | |
|---|---|---|
| Sébastien EYMARD | 333 333 | |
| 336 530 | (4) | |
| 50 000 | (8) | |
| Néant | ||
| 6 300 | ||
| 6 569 titres | ||
| Néant | Néant |
(1) Rémunération au titre de son contrat de travail à durée indéterminée au sein de la société FREY, conclu le 1er juillet 1986. M. CEDELLE occupe aujourd’hui le poste de Chargé de mission auprès du Président.
(2) En qualité de censeur.
(3) Rémunération au titre de son contrat de travail au sein du Groupe FREY.
(4) Rémunération variable au titre de 2024.
(5) Au titre de l’intéressement.
(6) Démissionnaire en date du 04 avril 2024.
(7) Cooptée en date du 04 avril 2024.
(8) Prime exceptionnelle au titre de 2024 versée en 2025.
Le tableau ci-dessus présente toutes les rémunérations et les avantages de toutes natures versés ou dus par la Société et les sociétés contrôlées par la Société, à chaque mandataire social ou dirigeant au cours de l’exercice écoulé, que ce soit dans le cadre du mandat social, d’un contrat de travail ou de missions ou mandats exceptionnels.
Le versement et/ou l’attribution de l’ensemble de ces rémunérations et avantages aux mandataires sociaux de la Société au titre de l’exercice 2024 ont été faits en stricte conformité avec la politique de rémunération approuvée par l’Assemblée générale des actionnaires de la Société en date du 15 mai 2024 pour l’ensemble des dirigeants mandataires sociaux de la Société.
Il est précisé que, exception faite des rémunérations variables et exceptionnelles de M. Antoine FREY, et M. Sébastien EYMARD ainsi que des rémunérations allouées à M. Antoine FREY au titre de son mandat de Président du Conseil d’administration, l’intégralité des rémunérations indiquées ci-dessus a été versée au cours de l’année 2024.
Les éléments de rémunération variable, à court et long termes, des dirigeants mandataires sociaux, dont l’attribution est conditionnée à la réalisation de critères de performance exigeants, représentent une part substantielle de leur rémunération totale. Cela permet d’aligner leurs intérêts avec ceux de la Société et d’améliorer, sur le long terme, les performances du Groupe.
Conformément aux dispositions de l’article L. 22-10-34 du Code de commerce, compte tenu du vote de l’Assemblée générale en date du 15 mai 2024, il sera demandé à l’Assemblée générale appelée à statuer sur les comptes de l’exercice clos au 31 décembre 2024 d’approuver les éléments fixes, variables et exceptionnels composant la rémunération totale et les avantages de toute nature versés ou attribués au cours de l’exercice clos au 31 décembre 2024 à M. Antoine FREY, au titre de son mandat de Président Directeur Général, et à M. Sébastien EYMARD, au titre de son mandat de Directeur Général Délégué, tels qu’ils sont présentés plus en détail ci-après.
| 2024 | 2023 | |
|---|---|---|
| Rémunérations dues au titre de l’exercice(1) | 1 410 401 | 922 254 |
| Valorisation des rémunérations variables pluriannuelles attribuées au cours de l’exercice | 293 333 | 293 333 |
| Valorisation des options attribuées au cours de l’exercice | N/A | N/A |
| Valorisation des actions attribuées gratuitement(2) (3) | N/A | 190 501 |
| Valorisation des autres plans de rémunération de long terme | N/A | N/A |
| Total | 1 703 734 | 1 215 587 |
(1) Detail des rémunérations dues est présenté dans le tableau ci-dessous.
(2) Valorisation des actions gratuites attribuées proratisée au 31 décembre 2024. Le détail est présenté au paragraphe 1.5.11.2.1 ci-avant.
(3) Valorisation au dernier cours de l’année 2023 (26,00 €) et 2024 (29,00 €).
| Exercice 2024 | Exercice 2023 | |||
|---|---|---|---|---|
| Montants dus | Montants versés | Montants dus | Montants versés | |
| Rémunération fixe | 469 167 | 469 167 | 440 000 | 440 000 |
| 333 333 | 333 333 | 275 000 | 275 000 | |
| Rémunération variable annuelle | 469 167 (1) | 440 000 (2) | 440 000 (1) | 433 333 (2) |
| 336 530 (1) | 311 200 (2) | 311 200 (1) | 243 346 (2) | |
| Rémunération variable pluriannuelle | 266 667 (7) | 116 667 (8) | N/A | 383 334 (8) |
| N/A | N/A | N/A | N/A | |
| Rémunération exceptionnelle | 150 000 (9) | N/A | N/A | N/A |
| 50 000 (9) | N/A |
| Montant | |
|---|---|
| Administrateur 1 | 10 500 (3) |
| Administrateur 2 | 13 000 (4) |
| Administrateur 3 | 13 000 (3) |
| Administrateur 4 | 11 000 (4) |
| Administrateur 5 | N/A |
| Administrateur 6 | N/A |
| Administrateur 7 | N/A |
| Administrateur 8 | N/A |
| Montant | |
|---|---|
| Administrateur 1 | 44 900 (5) |
| Administrateur 2 | 44 900 (5) |
| Administrateur 3 | 29 254 (5) |
| Administrateur 4 | 29 254 (5) |
| Administrateur 5 | 6 300 (6) |
| Administrateur 6 | 6 300 (6) |
| Administrateur 7 | 4 133 (6) |
| Administrateur 8 | 4 133 (6) |
| Montant Total | 1 410 401 |
|---|---|
| Montant Total | 1 083 734 |
| Montant Total | 922 254 |
| Montant Total | 1 296 921 |
| Montant Total | 726 163 |
| Montant Total | 650 833 |
| Montant Total | 590 333 |
| Montant Total | 522 479 |
Permettent la détermination d’une prime variable annuelle, avec une pondération adaptée en fonction des priorités de l’entreprise pour atteindre 100 %.
Le Conseil d’administration du 28 février 2024, sur avis du Comité des rémunérations du 26 février 2024, a décidé de modifier les modalités d’attribution de la rémunération variable « court terme » du Président Directeur Général en aménageant les objectifs pour l’exercice 2024 en modifiant les critères de performance de la Société:
croissance de l’ANR EPRA NTA pa (retraité de la distribution de dividendes et de l’effet dilutif d’opérations d’émission d’équity/quasi equity) ; Critère atteint à 100% sur l'exercice.
croissance du Résultat Opérationnel Courant (ROC) (retraité des DAP et DAA) ; Critère atteint à 100% sur l'exercice.
l’obtention du quitus du Comité de mission. Critère atteint à 100% sur l'exercice.
Le Conseil d’administration de la Société lors d’une réunion en date du 6 mars 2025, sur avis du Comité des nominations et rémunérations, a constaté que ces critères ont été atteints à 100 % soit une rémunération variable court terme représentant 469 167€.
Ainsi, la proportion de sa rémunération variable et de sa rémunération fixe par rapport à sa rémunération totale est respectivement de 43 % et 43 %.
Il est précisé que le versement de cette rémunération variable annuelle au titre de l’exercice 2024 est conditionné à l’approbation par l’Assemblée générale appelée à statuer sur les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2024.
Par ailleurs, le Conseil d’administration du 06 mars 2025, sur avis du Comité des rémunérations du 03 mars 2025, a décidé d’accorder une prime exceptionnelle de 150 000 € au titre de l’exercice 2024.
Le Conseil d’administration a décidé le 28 février 2024 que la rémunération annuelle fixe à allouer aux membres du Conseil serait réalisée de la manière suivante pour les administrateurs présents physiquement ou par voie de visioconférence :
En cas d’atteinte de 100 % des objectifs collectifs, le montant de la prime variable annuelle de Monsieur Sébastien Eymard s’élèvera à onze (11) mois de rémunération fixe brute.
Au titre de l’exercice 2024, les critères de performance définis sont déclinés en deux grandes catégories, une financière et une liée à la politique RSE du Groupe (avec une pondération, adaptée en fonction des priorités de l’entreprise, pour atteindre 100%):
Le Conseil d’administration de la Société lors d’une réunion en date du 6 2025, sur avis du Comité des nominations et rémunérations, a constaté que ces critères collectifs ont été atteints à 100 %, et les objectifs individuels de Monsieur Sébastien Eymard 100 %, et qui lui ait accordé 30% supplémentaire au titre d’une surperformance sur certains objectifs, établissant sa rémunération variable (y compris intéressement) représentant 336 530 €.
| Exercice 2024 | Exercice 2023 | |||
|---|---|---|---|---|
| Rémunérations dues au titre d’un mandat d’administrateur(4) (en €) | Autres rémunérations dues(en €) | Rémunérations dues au titre d’un mandat d’administrateur(4) (en €) | Autres rémunérations dues(en €) | |
| Antoine FREY | 10 500 | 1 410 401 (3) | 13 000 | 922 254(3) |
| Jean-Pierre CEDELLE(1) | 14 500 | 41 214(1) | 15 000 |
| Jean-Noël DRON | 5 250 | Néant |
|---|---|---|
| 8 250 | Néant | |
| Firmament Participations | 8 000 | Néant |
| 11 000 | Néant | |
| Inès FREY | 8 000 | Néant |
| 10 000 | Néant | |
| François LEMARCHAND (7) | Néant | Néant |
| Néant | Néant | |
| Valérie PANCRAZI(8) | 18 000 | Néant |
| Néant | Néant | |
| SPRL Marc VAN BEGIN (2) | Néant | Néant |
| 1 250 | Néant | |
| Sogecap | 8 000 | Néant |
| 11 000 | Néant | |
| Cardif Assurance Vie | 13 500 | Néant |
| 15 000 | Néant | |
| Predica | 11 250 | Néant |
| 11 500 | Néant | |
| Jean Christophe LITTAYE(2) |
d’un contrat de travail, de régimes supplémentaires de retraite, d’indemnités ou d’avantages dus ou susceptibles d’être dus à raison de la cessation ou de changement de fonctions ou postérieurement à celles-ci, d’indemnités de non concurrence
| Dirigeants/mandataires sociaux | Contrat de travail | Régime de retraite supplémentaire | Indemnités ou avantages dus ou susceptibles d’être dus à raison de la cessation ou du changement de fonctions | Indemnités relatives à une clause de non-concurrence |
|---|---|---|---|---|
| Antoine FREY | NON | NON | NON | NON |
| Néant | 1 500 |
|---|---|
| Muriel FAURE | 23 500 |
| Néant | 24 500 |
| Grégory FRAPET (2) | Néant |
| Néant | 500 |
| David FERREIRA (2) | Néant |
| Néant | Néant |
| Franck MATHE(2) (6) | Néant |
| Néant | 500 |
| Total | 120 500 € |
(1) Rémunération au titre d’un contrat de travail à durée indéterminée avec la société FREY conclu le 1er juillet 1986. M. CEDELLE occupe aujourd’hui le poste de Chargé de missions auprès du Président.
(2) En qualité de censeur.
(3) Rémunération au titre de son mandat de Président Directeur Général.
(4) Rémunérations allouées au titre de 2024, versées en 2025.
(5) Rémunérations allouées au titre de 2023, versées en 2024.
(6) Mandat non renouvelé lors du conseil d’administration du 09 mai 2023.
(7) Démissionnaire en date du 04 avril 2024.
| Sébastien EYMARD | OUI | NON | NON | NON |
|---|---|---|---|---|
La rémunération et avantages en nature perçus par Monsieur EYMARD dans le cadre de son activité salariée au sein du Groupe FREY est détaillée dans le tableau figurant au paragraphe précédent « Rémunération des mandataires sociaux et dirigeants ».
Il est par ailleurs précisé que M. Jean-Pierre CEDELLE, actuellement membre du Conseil d’administration, et ancien Président du Conseil de surveillance, est titulaire d’un contrat de travail à durée indéterminée au sein du Groupe FREY depuis le 1er juillet 1986. Il occupe le poste de Chargé de missions auprès du Président.
Au cours des deux derniers exercices, la Société, ni aucune de ses filiales, n’a provisionné, ni constaté, aucune somme aux fins de versements de pensions, retraites et autres avantages au profit de l’un quelconque des membres du Conseil d’administration.
Les tableaux ci-après présentent le nombre et les caractéristiques des actions attribuées gratuitement aux mandataires sociaux par le Conseil d’administration de SA FREY lors de ses réunions du 6 juillet 2016 (Plan n° 4), du 10 mai 2017 (plan n° 6 et plan n° 7), du 20 juin 2018 (plan n° 8 et plan n° 9), du 7 mars 2019 (plan n° 10), du 2 avril 2020 (plan n° 12), du 11 mai 2021 (plan n° 13), du 24 février 2022 (plan n°14), du 23 février 2023 (plan n°15), et du 28 février 2024 (plans n°16 et n°17) dont les modalités et conditions sont rappelées au paragraphe 1.5.11.2 du présent rapport ainsi que ci-dessous dans le tableau de synthèse Informations sur les actions attribuées gratuitement.
Monsieur Sébastien EYMARD est le seul mandataire social attributaire d’actions gratuites de la Société.
| Noms des mandataires sociaux ou dirigeants | Numéro de plan et date d’attribution | Nombre d’actions attribuées | Valorisation des actions selon la méthode retenue pour les comptes consolidés | Date d’acquisition | Date de disponibilité | Conditions de performance |
|---|---|---|---|---|---|---|
| M. Sébastien EYMARD (Dirigeant) | 16 28/02/2024 | 6 569 | 190 501 € | 28/02/2026 | 28/02/2028 | 1. 50 % des actions sous condition d’une croissance de l’ANR EPRA NTA pa (retraité de la distribution de dividendes et de l’effet dilutif d’opérations d’émission d’equity/quasi equity), de +10% entre le 31/12/2023 et le 31/12/2025 (1). 2. 50 % des actions sous condition de croissance du Résultat Opérationnel Courant retraité des DAP et DAA (ROC) de +15% entre le 31/12/2023 et le 31/12/2025 (1). |
| Total | 6 569 | 190 501 € |
(1) Sur la base de comptes consolidés audités et certifiés par les CAC.
| Numéro de plan | Plan n° 4 | Plan n° 5 | Plan n° 6 | Plan n° 7 |
|---|---|---|---|---|
| Date du Conseil d’administration | 06/07/2016 | 22/09/2016 | 10/05/2017 | 10/05/2017 |
| Nombre d’actions attribuées gratuitement | 3 348 | 2 635 | 4 101 | 31 020 |
| Nombre d’actions attribuées aux mandataires sociaux | 1 182 | 2 635 | 4 101 | 14 097 |
| M. François VUILLET-PETITE (2) | 788 (1) | 0 | 4 101 (1) | 0 |
| M. Pascal BARBONI (2) | 0 | 2 635 | 0 | 4 101 |
| M. Sébastien EYMARD | 0 | 0 | 0 | 6 792 |
| M. François-Xavier ANGLADE (2) | 394 | 0 | 0 | 3 204 |
| Date d’acquisition des actions | 06/07/2018 | 22/09/2018 | 10/05/2019 | 10/05/2019 |
| Date de fin de période de conservation | 06/07/2020 | 22/09/2020 | 10/05/2021 | 10/05/2021 |
| Nombre d’actions définitivement attribuées au 31/12/2024 | 3 348 | 2 635 | 4 101 | 30 187 |
| Nombre d’actions annulées ou caduques au 31/12/2024 | 0 | 0 | 0 | 833 |
| Nombre d’actions attribuées restantes au 31/12/2024 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Numéro de plan | Plan n° 8 | Plan n° 9 | Plan n° 10 | Plan n° 11 |
|---|---|---|---|---|
| Date du Conseil d’administration | 20/06/2018 | 20/06/2018 | 07/03/2019 | 10/07/2019 |
| Nombre d’actions attribuées gratuitement | 41 826 | 1 301 | 35 502 | 4 567 |
| Nombre d’actions attribuées aux mandataires sociaux | 17 487 | 337 | 17 392 | 0 |
| M. François VUILLET-PETITE (2) | 4 672 (1) | 146 | 4 348 (1) | 0 |
| M. Pascal BARBONI (2) | 4 672 (1) | 73 | 4 831 (1) | 0 |
| M. Sébastien EYMARD | 4 672 (1) | 73 | 4 831 (1) | 0 |
| M. François-Xavier ANGLADE (2) | 3 471 (1) | 45 | 3 382 (1) | 0 |
| Date d’acquisition des actions | 20/06/2020 | 20/06/2020 | 07/03/2021 | 10/07/2021 |
| Date de fin de période de conservation | 20/06/2022 | 20/06/2022 | 07/03/2023 | 10/07/2023 |
| Nombre d’actions définitivement attribuées au 31/12/2024 | 36 282 | 1 049 | 16 253 | 3 567 |
| Nombre d’actions annulées ou caduques au 31/12/2024 | 5 544 | 252 | 19 249 | 1 000 |
| Numéro de plan | Plan n° 8 | Plan n° 9 | Plan n° 10 | Plan n° 11 |
|---|---|---|---|---|
| Nombre d’actions attribuées restantes au 31/12/2024 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Numéro de plan | Plan n° 12 | Plan n° 13 | Plan n° 14 | Plan n° 15 |
|---|---|---|---|---|
| Date du Conseil d’administration | 02/04/2020 | 31/03/2021 | 24/02/2022 | 23/02/2023 |
| Nombre d’actions attribuées gratuitement | 36 197 | 47 015 | 32 742 | 29 994 |
| Nombre d’actions attribuées aux mandataires sociaux | 17 392 | 26 089 | 18 902 | 5 361 |
| M. François VUILLET-PETITE (2) | 4 348 (1) | 6 522 (1) | 3 925 (1) | 0 |
| M. Pascal BARBONI (2) | 4 831 (1) | 7 247 (1) | 5 371 (1) | 0 |
| M. Sébastien EYMARD | 4 831 (1) | 7 247 (1) | 5 681 (1) | 5 361 |
| M. François-Xavier ANGLADE (2) | 3 382 (1) | 5 073 (1) | 3 925 (1) | 0 |
| Date d’acquisition des actions | 02/04/2022 | 11/05/2022 | 24/02/2024 | 23/02/2025 |
| Date de fin de période de conservation | 02/04/2024 | 11/05/2023 | 24/02/2026 | 23/02/2027 |
| Nombre d’actions définitivement attribuées au 31/12/2024 | 14 642 | 43 711 | 30 263 | 0 |
| Nombre d’actions annulées ou caduques au 31/12/2024 | 21 555 | 3 304 | 2 479 | 1 872 |
| Nombre d’actions attribuées restantes au 31/12/2024 | 0 | 0 | 0 | 28 122 |
| Numéro de plan | Plan n° 16 | Plan n° 17 |
|---|---|---|
| Date du Conseil d’administration | 28/02/2024 | 28/02/2024 |
| Nombre d’actions attribuées gratuitement | 35 552 | 940 |
| Nombre d’actions attribuées aux mandataires sociaux | 6 569 | 0 |
| M. Sébastien EYMARD | 6 569 (1) | 0 |
| Date d’acquisition des actions | 28/02/2026 | 28/02/2025 |
| Date de fin de période de conservation | 28/02/2028 | 28/02/2026 |
| Nombre d’actions définitivement attribuées au 31/12/2024 | 0 | 0 |
| Nombre d’actions annulées ou caduques au 31/12/2024 | 1 253 | 180 |
| Nombre d’actions attribuées restantes au 31/12/2024 | 34 299 | 760 |
(1) Actions attribuées sous réserves de conditions de performances liées à un niveau d’ANR et de ROC.
Il est rappelé que les mandataires sociaux bénéficiant d’actions gratuites devront conserver pendant toute la durée de leurs fonctions de mandataires de la Société ou d’une société qui lui est liée au sens de l’article L. 225-197-2 du Code de commerce, un tiers au moins de leurs actions acquises dans le cadre d’un plan d’attribution gratuite d’actions.
| Actions attribuées gratuitement | Nombre d’actions devenues disponibles pour chaque mandataire social | N° du plan | Date du plan | Dont soumises à conditions de performance |
|---|---|---|---|---|
| M. Sébastien EYMARD | 2 416 | N° 12 | 02/04/2020 | 2 416 |
La Société n’a consenti, à la date du présent rapport, aucune option de souscription et/ou d’achat d’actions au profit de ses mandataires sociaux. Les tableaux 4, 5, 8 et 9 de l’annexe 2 de la position-recommandation de l’AMF n° 2021-02, relatifs aux options de souscription et/ou d’achat d’actions, ne sont en conséquence pas applicables.
La Société a déterminé les ratios d’équité pour chaque dirigeant mandataire social de la Société selon la méthodologie suivante :
Sur les cinq derniers exercices, les ratios sont présentés dans le tableau ci-après :
| x fois | 2024 | 2023(1) | 2022 | 2021 | 2020 |
|---|---|---|---|---|---|
| Ratio Moyenne | 16,39 | 14,27 | 15,69 | 13,84 | 10,55 |
| Ratio Médiane | 23,63 | 21,01 | 19,54 | 18,72 | 12,96 |
| Ratio SMIC | 67,55 | 58,40 | 60,32 | 59,88 | 44,56 |
| Évolution ANR NDV (2) | 8,7% | 5,7% | 9,1% | 18,1% | - 1,3% |
| Évolution de la rémunération totale du Président Directeur Général | 18% | 2 % | 6 % | 36% | -4% |
| Évolution de la rémunération moyenne des salariés (3) | 2,9% | 12 % | -7 % | 4% | -4% |
| x fois | 2024 | 2023(1) | 2022 | 2021 | 2020 |
|---|---|---|---|---|---|
| Ratio Moyenne | 10,45 | 8,57 | 9,34 | 8,41 | 7,19 |
| Ratio Médiane | 15,07 | 12,61 | 11,63 | 11,38 | 8,83 |
| Ratio SMIC | 43,09 | 35,06 | 35,91 | 36,39 | 30,36 |
| Évolution ANR NDV (2) | 8,7% | 5,7% | 9,1% | 18,1% | - 1,3% |
| Évolution de la rémunération totale du Directeur Général Délégué | 26% | 3% | 4% | 22% | 3% |
| Évolution de la rémunération moyenne des salariés (3) | 2,9% | 12% | -7% | 4% | -4% |
| x fois | 2024(1) | 2023(1) | 2022(1) | 2021 | 2020 |
|---|---|---|---|---|---|
| Ratio Moyenne | N/A | N/A | 5,86 | 6,33 | 5,12 |
| Ratio Médiane | N/A | N/A | 7,30 | 8,56 | 6,29 |
| Ratio SMIC | N/A | N/A | 22,53 | 27,39 | 21,63 |
| Évolution ANR NDV (2) | N/A | N/A | 9,1% | 18,1% | - 1,3% |
| Évolution de la rémunération totale du Directeur Général Délégué | N/A | N/A | -13% | 29% | -11% |
| Évolution de la rémunération moyenne des salariés (3) | N/A | N/A | -7% | 4% | -4% |
| x fois | 2024(1) | 2023(1) | 2022 (1) | 2021 | 2020 |
|---|---|---|---|---|---|
| Ratio Moyenne | N/A | N/A | 8,91 | 8,43 | 7,21 |
| Ratio Médiane | N/A | N/A | 11,10 | 11,40 | 8,85 |
| Ratio SMIC | N/A | N/A | 34,26 | 36,46 | 30,43 |
| Évolution ANR NDV (2) | N/A | N/A | 9,1% | 18,1 % | - 1,3 % |
| Évolution de la rémunération totale du Directeur Général Délégué | N/A | N/A | -1 % | 22 % | 4 % |
| Évolution de la rémunération moyenne des salariés (3) | N/A | N/A | -7 % | 4 % | -4 % |
| x fois | 2024(1) | 2023(1) | 2022 (1) | 2021 | 2020 |
|---|---|---|---|---|---|
| Ratio Moyenne | N/A | N/A | 5,87 | 5,06 | 4,31 |
| Ratio Médiane | N/A | N/A | 7,30 | 6,85 | 5,29 |
| Ratio SMIC | N/A | N/A | 22,55 | 21,90 | 18,19 |
| Évolution ANR NDV (2) | N/A | N/A | 9,1% | 18,1 % | - 1,3 % |
| Évolution de la rémunération totale du Directeur Général Délégué | N/A | N/A | 8 % | 22 % | 4 % |
| Évolution de la rémunération moyenne des salariés (3) | N/A | N/A | -7 % | 4 % | -4 % |
(1) En 2022, les DGD démissionnaires ont été traités comme mandataires sur la totalité de l’exercice pour permettre une comparabilité dans le temps. En 2023, les DGD démissionnaires sur l'exercice 2022, étant désormais salariés, ont été intégrés dans le calcul de l'évolution de la rémunération moyenne des salariés.
(2) À compter des exercices ouverts au 1er janvier 2020, l’ANR EPRA triple net est remplacé par l’ANR NDV.
Processus de mise en œuvre de la politique de rémunération respect des plafonds prévus dans la politique de rémunération ci-dessous, les conditions de performance conditionnant l’acquisition de tout ou partie des éléments de rémunération en cas de circonstances exceptionnelles dues notamment d’une modification sensible du périmètre du Groupe ou à un événement majeur affectant le marché et les concurrents de la Société.
En application de l’article L. 22-10-8 du Code de commerce, le Conseil d’administration en date du 06 mars 2025, et sur avis du Comité des nominations et des rémunérations réuni le 03 mars 2025, a arrêté la politique de rémunération pour l’ensemble des mandataires sociaux de la Société au titre de l’exercice 2025, étant précisé que M. Antoine Frey, en sa qualité de Président Directeur Général de la Société, n’a pas pris part ni aux délibérations ni au vote sur cette décision.
L’ensemble des éléments de rémunération et autres avantages composant cette politique de rémunération sont revus pour chaque mandataire social, sur une base individuelle et globale, une fois par an en même temps que l’arrêté des comptes pour l’exercice clos, par le Conseil d’administration et sur avis du Comité des nominations et rémunérations, composé exclusivement de membres non exécutifs et présidé par un administrateur indépendant.
Dans ce cadre, il sera proposé à l’Assemblée générale annuelle de la Société appelée à statuer sur les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2024, de voter la politique de rémunération des dirigeants mandataires sociaux arrêtée par le Conseil d’administration pour l’exercice 2025, étant précisé que si l’Assemblée générale n’approuve pas cette politique de rémunération, la rémunération des mandataires sociaux sera déterminée conformément à la politique de rémunération précédemment approuvée au titre de l’exercice antérieur, ou, en l’absence de politique de rémunération précédemment approuvée, conformément à la rémunération attribuée au titre de l’exercice précédent.
La politique de rémunération au titre de l’exercice 2025 reste globalement inchangée par rapport à l’exercice 2024. Pour rappel, l’Assemblée générale mixte des actionnaires de la Société en date du 15 mai 2024 avait approuvé à 100 % la politique de rémunération applicable aux mandataires sociaux applicable au titre de l’exercice 2024 et aucun avis n’avait été formulé par les actionnaires de la Société lors de ladite assemblée.
La politique de rémunération vise l’ensemble des mandataires sociaux de la Société, à savoir le Président Directeur Général, le Directeur Général Délégué et les membres du Conseil d’administration et, à l’exception d’éventuelles modifications mineures ne nécessitant pas l’approbation de l’Assemblée générale ordinaire des actionnaires de la Société, les dispositions pertinentes de la politique de rémunération selon le type de mandat concerné, s’appliqueront également aux mandataires sociaux de la Société nouvellement nommés ou renouvelés au cours de l’exercice.
Cependant, conformément à l'article L22-10-8 du Code de commerce, en cas de circonstances exceptionnelles, afin de préserver l’intérêt social et garantir la pérennité de la Société, le Conseil d’administration de la Société se réserve la faculté de déroger temporairement à la politique de rémunération. Cette dérogation serait adoptée par le Conseil d’administration après avis du Comité des nominations et rémunérations et s’appliquerait aux éléments de rémunération prévus pour les dirigeants mandataires sociaux dans la politique de rémunération.
Le Conseil d’Administration serait ainsi en mesure d’accorder un élément de rémunération non prévu dans la politique de rémunération préalablement approuvée par l’Assemblée Générale mais rendu nécessaire au regard de ces circonstances exceptionnelles. Le Conseil d’Administration pourra également, dans le cadre de son pouvoir discrétionnaire, adapter la politique si des circonstances imprévisibles ou exceptionnelles le justifient. Ainsi, par exemple, le recrutement d’un nouveau dirigeant mandataire social dans des conditions imprévues pourrait nécessiter d’adapter temporairement certains éléments de la politique de rémunération.
Le Conseil d’Administration prendrait en compte l’expérience, ainsi que la rémunération précédente du dirigeant concerné afin de lui proposer une rémunération exceptionnelle qui ne pourrait excéder le montant des avantages auxquels il aurait dû renoncer en rejoignant la Société. Il pourrait également être nécessaire de modifier, dans le cadre de son pouvoir discrétionnaire, la politique de rémunération.
Critères de répartition de la somme fixe annuelle allouée par l’Assemblée générale aux administrateurs. Le Conseil d’administration, sur avis du Comité des nominations et des rémunérations, rappelle qu’afin de déterminer cette rémunération complémentaire en cas de départ, ou d’arrivée, d’un administrateur en cours d’exercice il est appliqué la règle du prorata temporis.
Lors d’une réunion en date du 06 mars 2025, et sur avis du Comité des nominations et des rémunérations réuni le 03 mars 2025, le Conseil d’administration a reconduit sa politique en matière de rémunération annuelle fixe des membres du Conseil d’administration, à savoir :
● 1 000 € brut par réunion du Conseil d’administration et du Comité d’audit,
500 € brut par réunion du Comité d’investissement,
● 250 € brut par réunion du Comité des nominations et des rémunérations,
● plafond individuel annuel de 15 000 € brut.
Une somme supplémentaire annuelle de 10 000 € brut pour les administrateurs indépendants personne physique, à condition qu’ils justifient d’une présence effective à au moins deux tiers (2/3) des réunions du Conseil d’administration et des comités dont ils sont membres, organisés sur l’exercice concerné.
M. Antoine FREY a été renouvelé à son poste de Président Directeur Général de la Société par l’Assemblée générale mixte de la Société du 09 mai 2023 et par le Conseil d’administration du 09 mai 2023 pour une période de 3 ans prenant fin à l’issue de l’Assemblée générale ordinaire appelée à approuver les comptes pour l’exercice clos le 31 décembre 2025. Conformément à l’article 14.2 des statuts de la Société, le Président Directeur Général peut être révoqué à tout moment par décision du Conseil d’administration.
Lors d’une réunion en date du 06 mars 2025, et sur avis du Comité des nominations et des rémunérations réuni le 03 mars 2025, le Conseil d’administration a arrêté les principes et critères permettant d’établir les éléments composant la rémunération du Président Directeur Général.
Cette politique de rémunération reste globalement inchangée par rapport à l’exercice 2024.
La structure globale de la rémunération repose sur 3 principaux piliers : une partie fixe, une partie variable court terme soumise à des critères de performance et une partie variable long terme soumise également à des critères de performance.
D’une manière synthétique, la part à risque de la rémunération totale du Président Directeur Général (Rémunération variable court terme et long terme) représente une composante substantielle de sa structure de rémunération, soit 66 % de sa rémunération totale, alignant plus directement sa rémunération avec la stratégie opérationnelle du Groupe et les intérêts des actionnaires.
Le montant de la partie fixe de la rémunération annuelle a été déterminé en tenant compte du niveau de responsabilité, de l’expérience dans les fonctions de Président Directeur Général et des pratiques de marché.
Lors d’une réunion en date du 06 mars 2025, et sur avis du Comité des nominations et des rémunérations réuni le 03 mars 2025, le Conseil d’administration a arrêté la rémunération fixe annuelle du Président Directeur Général à 475 000 € brut.
Lors d’une réunion en date du 6 mars 2025, et sur avis du Comité des nominations et des rémunérations réuni le 3 mars 2025, le Conseil d’administration a arrêté les principes et critères applicables à la rémunération variable annuelle du Président Directeur Général pour l’exercice 2025.
À titre d’illustration, au titre de l’exercice clos le 31 décembre 2024, la partie variable annuelle à court terme de la rémunération du Président Directeur Général s’est élevée à 469 167 €.
Pour 2025, la partie variable annuelle de la rémunération du Président Directeur Général est déterminée en tenant compte de l’atteinte d’objectifs collectifs applicables à tous les collaborateurs du Groupe et dont la définition repose sur:
Parmi les critères de performance financiers et liés à la politique RSE au titre de l’année 2025, la référence aux éléments suivants a été retenue (avec une pondération, adaptée en fonction des priorités de l’entreprise, pour atteindre 100 %):
Afin d’aligner la rémunération variable long terme du Président Directeur Général sur celle du Directeur Général Délégué et, compte tenu de l’impossibilité d’attribuer des actions gratuites au Président Directeur Général, le Conseil d’administration lors d’une réunion en date du 6 mars 2025, et sur avis du Comité des nominations et des rémunérations réuni le 3 mars 2025, a reconduit les principes et critères arrêtés pour l’exercice 2024, sous réserve de l’ajustement de certains critères de performance, permettant d’établir les éléments composant une rémunération variable long terme pour le Président Directeur Général.
Cette rémunération variable long terme s’articulera autour de 4 modalités:
Les conditions particulières de chacun des objectifs financiers ont été arrêtées par le Conseil d’administration mais ne sont pas mentionnées dans le présent rapport pour des raisons de confidentialité.
La prime variable long terme totale du Président Directeur Général pourra atteindre un montant équivalent à 12 mois de sa rémunération fixe 2024 (soit 475 000 €), si les critères de performance sont atteints à 100 %.
À titre d’exemple, la prime variable long terme déterminée en 2025 aura une période d’acquisition jusqu’en 2027 et, sous réserve (i) de la présence du Président Directeur Général et (ii) de la réalisation des critères de performance calculés sur la base des comptes consolidés de l’exercice clos au 31 décembre 2026 par rapport aux comptes consolidés de l’exercice clos au 31 décembre 2024, sera versée en 2029.
des rémunérations, décider du versement d’une prime exceptionnelle au Président Directeur Général pour compenser ou récompenser un évènement exceptionnel.
La rémunération exceptionnelle du Président Directeur Général ne pourra excéder 30 % du montant de la rémunération variable court terme (sur une base 100 %).
En tout état de cause, il est précisé que le versement des éléments de rémunération exceptionnelle au Président Directeur Général est conditionné à son approbation par une Assemblée générale ordinaire annuelle des actionnaires de la Société.
Le Président Directeur Général bénéficie, en raison des obligations découlant pour lui de sa qualité de représentant de la Société, des avantages en nature suivants :
Au titre de l’exercice clos le 31 décembre 2024, il est précisé que le montant des avantages en nature attribués au Président Directeur Général s’est élevé à 44 900 €.
À titre liminaire, nous vous précisons que Monsieur Sébastien Eymard, Directeur Général Délégué, est titulaire d’un contrat de travail au sein de la Société, au titre duquel les éléments fixes, variables et exceptionnels de sa rémunération lui sont, le cas échéant, versés, et les avantages en nature dont il bénéficie lui sont attribués.
Monsieur Sébastien Eymard a été renouvelé à son poste par le Conseil d’administration de la Société en date du 09 mai 2023 pour un mandat d’une durée de 3 ans prenant fin à l’issue de l’Assemblée générale ordinaire appelée à approuver les comptes pour l’exercice clos le 31 décembre 2025.
Conformément à l’article 14.4 des statuts de la Société, le Directeur Général Délégué peut être révoqué à tout moment par décision du Conseil d’administration.
Lors d’une réunion en date du 06 mars 2025, et sur avis du Comité des nominations et des rémunérations réuni le 03 mars 2025, le Conseil d’administration a arrêté les éléments composant la rémunération du Directeur Général Délégué.
Pour l’exercice 2025, cette politique de rémunération est globalement inchangée par rapport à l’exercice 2024.
Monsieur Sébastien Eymard bénéficie au titre de son contrat de travail d’un véhicule de fonction.
Au titre de l’exercice clos le 31 décembre 2024, il est précisé que le montant de l’avantage en nature attribué à Monsieur Sébastien Eymard au titre de son contrat de travail s’est élevé à 6 300 €.
Il est également précisé que l’attribution de ce droit donne lieu à la constatation d’un avantage en nature soumis à impôt et charges sociales selon le barème Urssaf.
Lors d’une réunion en date du 06 mars 2025, et sur avis du Comité des nominations et des rémunérations réuni le 03 mars 2025, le Conseil d’administration a décidé au titre de l’exercice 2025, de reconduire l’attribution de cet avantage en nature pour Monsieur Sébastien Eymard à 10 500 €.
L’intéressement à long terme du Directeur Général Délégué est assuré par des attributions gratuites d’actions de performance. Cet intéressement à long terme vise à inscrire l’action du Directeur Général Délégué dans le long terme mais également à le fidéliser et à assurer un alignement de ses intérêts sur ceux des actionnaires.
L’acquisition définitive des actions de performance attribuées sera soumise à la constatation par le Comité des nominations et des rémunérations de la satisfaction de conditions de performance fixées par le Conseil d’administration au moment de leur attribution. Les critères de performance choisis devront être exigeants, en lien avec la performance de la Société et du Groupe.
Les critères permettant d’établir le niveau de la rémunération fixe du Directeur Général Délégué sont déterminés en considération de l’intérêt général de la Société, et résultent de la prise en compte du niveau et de la difficulté des responsabilités attachés au mandat social concerné, de l’expérience et l’ancienneté de son titulaire, de la pratique en matière de rémunération dans les sociétés exerçant des activités comparables.
Sur la base de ces critères, la rémunération fixe versée à Monsieur Sébastien Eymard, au titre de son contrat de travail au cours de l’exercice clos le 31 décembre 2024, s’est élevée à 333 333 € brut.
Lors d’une réunion en date du 06 mars 2025, et sur avis du Comité des nominations et des rémunérations réuni le 03 mars 2025, le Conseil d’administration a décidé d’arrêter la rémunération fixe annuelle de Monsieur Sébastien Eymard à 345 000 € brut.
À titre d’illustration, au titre de l’exercice clos le 31 décembre 2024, la partie variable de la rémunération de Monsieur Sébastien Eymard s’est élevée à 336 530 €, y compris intéressement, au titre de son contrat de travail.
Pour 2025, le Directeur Général Délégué est éligible à une part de rémunération variable déterminée en tenant compte de l’atteinte d’objectifs collectifs applicables à tous les collaborateurs du Groupe et identiques à ceux attribués au Président Directeur Général (§ 1.6.3.2.2 ci-dessus). La prime variable totale de Monsieur Sébastien Eymard pourra atteindre un montant équivalent à 11 mois de sa rémunération fixe à objectifs atteints à 100 %.
Aucune prime variable ne pourra se déclencher en dessous de 50 % d’atteinte des objectifs. Au-delà de 50 %, l’objectif sera réalisé, avec une croissance linéaire entre 50 % et 100 % (plafonné à 100 %).
En plus de sa rémunération variable, Monsieur Sébastien Eymard bénéficie également de l’accord d’intéressement au même titre que l’ensemble des collaborateurs.
Il est précisé que le versement des éléments de rémunération variable annuel au Directeur Général Délégué est conditionné à son approbation par une Assemblée générale ordinaire annuelle des actionnaires de la Société.
Le Conseil d’administration a décidé d’intégrer dans les éléments de rémunération pouvant être attribués au Directeur Général Délégué, le principe selon lequel le Conseil d’administration pourra, sur proposition du Président Directeur Général et après accord du Comité des nominations et des rémunérations, décider du versement d’une prime exceptionnelle au Directeur Général Délégué pour compenser ou récompenser un évènement exceptionnel. La rémunération exceptionnelle du Directeur Général Délégué ne pourra excéder 30 % du montant de la rémunération variable (sur une base 100 %).
En tout état de cause, Il est précisé que le versement des éléments de rémunération exceptionnelle au Directeur Général Délégué est conditionné à son approbation par une Assemblée générale ordinaire annuelle des actionnaires de la Société.
À la connaissance de la Société, et conformément à l’article L. 22-10-11 du Code de commerce, aucun élément ne semble susceptible d’avoir une incidence en cas d’offre publique ayant pour cible la société FREY, étant cependant précisé que :
Il est rappelé que FREY a adhéré :
Le contrôle interne vise à fournir une assurance raisonnable quant à l’atteinte de ces objectifs mais ne peut évidemment représenter une garantie absolue d’absence de réalisation des risques identifiés.
dysfonctionnements, défaillances pouvant être non imputables à FREY, au Groupe et/ou à ses collaborateurs.
Outre les principes clés du gouvernement d’entreprise que FREY s’attache à appliquer, tels que la responsabilité et l’intégrité des dirigeants, l’exercice collégial et éclairé par le Conseil d’administration de son pouvoir de surveillance ou encore la transparence et la diffusion de l’information, les procédures actuellement en vigueur au sein de FREY ont principalement pour objectif :
Le dispositif de contrôle interne couvre l’ensemble des activités de FREY et de ses filiales. FREY applique son dispositif de contrôle interne aux sociétés entrant dans le périmètre de consolidation de ses comptes, dès leur création ou acquisition.
Le contrôle interne est exercé sous la responsabilité du Comité Exécutif de FREY. Ce comité initie les procédures et les rend obligatoires, tout en assurant un rôle de contrôle, de conseil et d’expertise.
Les acteurs privilégiés du contrôle interne au sein du Groupe sont repris dans le graphique ci-dessous :
| Comité d'Audit | Comité Exécutif | Salariés du Groupe |
|---|---|---|
| Conseil d'Administration | Auditeurs externes | |
| Contrôle Interne & Audit | Environnement juridique et réglementaire | Code de gouvernance |
| Best practices |
Ensemble, ils organisent et coordonnent le dispositif de maîtrise des risques afin qu’il soit adapté et efficace pour favoriser l’atteinte des objectifs du Groupe.
Le Conseil d’administration veille au caractère approprié des risques pris par l’entreprise, sur la base d’une évaluation exhaustive et effective de ces différents risques. Il est renvoyé sur ce point à l’ensemble des informations et renseignements figurant au chapitre 1.6 « Gouvernement d’entreprise » du présent document.
Le Comité d’audit est une émanation du Conseil d’administration. Il assure une surveillance attentive et régulière de l’efficacité des dispositifs de contrôle interne. Il est renvoyé sur ce point à l’ensemble des informations et renseignements figurant au chapitre 1.6 « Gouvernement d’entreprise » du présent document.
En juin 2022, le Comité de Direction du Groupe a laissé la place à un Comité Exécutif (COMEX), organe de gouvernance plus large et plus représentatif de ce qu'est devenue FREY aujourd'hui : une entreprise à mission certifiée B Corp, un groupe en pleine croissance, toujours plus engagé et prêt à répondre aux nombreux enjeux qui se présentent à lui.
Le Comité Exécutif se compose à ce jour de 10 membres :
M. Pascal BARBONI
Mme Mary BLAISE
Mme Vanessa DEBUT
M. Sébastien EYMARD
Mme Marine GIRAUD
M. Grégory SAMOCKI
Mme Carine STOEFFLER
M. François VUILLET-PETITE
Comme celles du CODIR avant lui, les prérogatives du COMEX sont de déterminer et d'évaluer les indicateurs de performance de FREY et de mettre en œuvre la stratégie de l'entreprise.
Une présentation des membres du Comité Exécutif est donnée au paragraphe 1.6.2.3 "Présentation de l'équipe de direction" du présent rapport de gestion.
Le Risk Manager définit la structure du système de gestion des risques, notamment sur la base de la cartographie des risques, et garantit le bien-fondé de la méthodologie. Il veille à la cohérence de l’ensemble des dispositifs mis en place.
Il procède à l’évaluation périodique du système en place au travers d’audits et en déduit, en lien avec les managers opérationnels, les actions à entreprendre.
Il rend compte au Comité exécutif et au Comité d’audit du traitement des risques majeurs et de l’évolution du système de gestion des risques.
Il contribue à créer de la valeur ajoutée en apportant des conseils d’amélioration et des points de vue fondés sur une approche par les risques.
Il participe à la formation et à la sensibilisation du personnel sur les sujets touchant au contrôle interne.
Afin d’assurer au mieux son rôle, le Risk Manager reporte directement au Président Directeur Général du Groupe.
Les collaborateurs du Groupe sont sensibilisés régulièrement à l’importance du respect du dispositif de contrôle interne. Ils participent à l’identification et à l’évaluation des risques relatifs à leurs domaines de compétences, proposent et mettent en œuvre les dispositifs de contrôle interne en lien avec les objectifs qui leur sont assignés, ainsi que les plans d’actions adéquats afin de favoriser l’atteinte de ces objectifs.
Les Commissaires aux comptes vérifient la sincérité et la conformité de la comptabilité de l’entreprise avec les normes en vigueur. Ils présentent leurs observations et recommandations concernant l’amélioration des procédures et du système de contrôle interne mis en œuvre.
Le contrôle interne est exercé en premier lieu par le Comité Exécutif, de FREY, assisté par le Risk Manager.
Des procédures de contrôle ont été mises en place pour s’assurer de la réalisation et de l’optimisation des opérations décidées par les organes de direction et de la maîtrise des risques :
Un recoupement des données entre le Comité Exécutif et la direction opérationnelle des filiales Frey Aménagement et Promotion et IF Gestion & Transactions permet une analyse critique des performances et des risques liés à chacune des activités exercées par le Groupe. Les mesures appropriées pour limiter leurs impacts éventuels au niveau du Groupe sont approuvées par le Président Directeur Général et par le Comité Exécutif.
L’organisation opérationnelle du Groupe s’appuie sur les compétences du Comité exécutif, des directions des services supports (finances, juridique, informatique), des managers opérationnels des différentes entités du Groupe, et, enfin, de l’ensemble des salariés du Groupe. Cette organisation opérationnelle est complétée par un service des ressources humaines, chargé de la gestion, de l’animation et du développement des effectifs de FREY. L'établissement de la paie et des déclarations de charges sociales sont externalisées.
Cette organisation assure au Groupe une souplesse et une réactivité dans le cadre de la gestion de son activité et de son fonctionnement au quotidien.
Au niveau opérationnel, les risques de toute nature sont analysés par le Comité exécutif de FREY et par la direction opérationnelle des deux filiales spécialisées, Frey Aménagement et Promotion et IF Gestion & Transactions.
Le Groupe met en œuvre des dispositifs de surveillance et de maîtrise de ses risques adaptés à ses activités, ses moyens et son organisation. FREY a procédé à une revue des risques qui pourraient avoir un effet défavorable significatif sur son activité, sa situation financière et patrimoniale ou ses résultats pour élaborer ses procédures de contrôle interne. L’ensemble des risques identifiés, y compris les risques propres à chaque filiale, sont suivis sous la forme d’une cartographie des risques, conformément au référentiel COSO 2013(13) et en adéquation avec le Cadre de référence sur les dispositifs de gestion des risques et de contrôle interne pour les valeurs moyennes et petites publié par l’AMF en 2010.
Le Groupe considère ne pas être soumis à d’autres risques significatifs, en dehors de ceux présentés au chapitre 1.4 « Facteurs de risques » du présent rapport de gestion. Il ne peut, toutefois, être exclu que d’autres risques puissent se matérialiser à l’avenir et avoir un effet défavorable significatif sur le Groupe, son activité, sa situation financière et patrimoniale, ses résultats ou son développement.
Les rémunérations et avantages de toutes natures attribués aux mandataires sociaux au cours de l’exercice écoulé sont présentés à la section 1.6.3.1 « Rémunération des mandataires sociaux et dirigeants au titre des exercices 2024/2025 » du présent rapport de gestion.
Il est par ailleurs rappelé que des comités ont été créés au sein du Conseil d’administration, à savoir :
Le règlement intérieur détermine les attributions et modalités de fonctionnement de chaque comité. Il est renvoyé sur ce point aux informations présentées au chapitre 1.6 « Gouvernement d’entreprise » du présent rapport de gestion.
Compte tenu de la taille du Groupe, il n’a pas été mis en place de procédure d’évaluation régulière de son contrôle interne. Cependant les procédures de contrôle interne et de gestion des risques sont en constante amélioration par :
Les Commissaires aux comptes de la Société vous présenteront, dans leur rapport spécial, les conventions réglementées visées à l’article L. 225-38 du Code de commerce qui ont été conclues au cours de l’exercice écoulé ou dont l’exécution s’est poursuivie en 2024.
Après avoir pris connaissance du rapport spécial des Commissaires aux comptes, l’Assemblée générale ordinaire annuelle des actionnaires de FREY sera invitée à statuer sur lesdites conventions.
Compte tenu de la nature de son activité, ni la Société ni aucune autre société du Groupe n’a engagé de frais de recherche et de développement au cours de l’exercice écoulé.
Conformément aux dispositions des articles L. 441-6-1 et D. 441-4 du Code de commerce, nous vous rendons compte en Annexe 4 du présent rapport de gestion des conditions de règlement et délais de paiement en vigueur au 31 décembre 2024.
Au cours de l’exercice écoulé, la Société n’a pas engagé de frais généraux excessifs ou ne figurant pas sur le relevé spécial au sens des articles 223 quinquies et 39-5 du Code général des impôts.
Au cours de l’exercice écoulé, la Société a comptabilisé et réintégré fiscalement des dépenses et charges somptuaires visées à l’article 39-4 du CGI pour 64 137 €, représentant une charge fiscale additionnelle potentielle de 5 462 € sur le secteur taxable et une obligation de distribution supplémentaire potentielle de 58 675 € sur le secteur non taxable.
| (En €) | 31/12/2024 | 31/12/2023 | 31/12/2022 | 31/12/2021 | 31/12/2020 |
|---|---|---|---|---|---|
| Situation financière en fin d’exercice | |||||
| Capital social | 80 625 245 | 80 625 245 | 70 917 008 | 70 917 008 | 61 508 158 |
| Nombre des actions émises | 32 250 098 | 32 250 098 | 28 366 803 | 28 366 803 | 24 603 263 |
| Nombre d’obligations convertibles en actions | - | ||||
| Résultat global des opérations effectives | |||||
| Chiffre d’affaires HT | 29 940 992 | 27 478 662 | 29 713 899 | 22 221 299 | 17 015 612 |
| Bénéfices avant impôt, amortissements et provisions | 48 404 857 | 35 198 967 | 17 238 942 | 6 063 726 | 21 916 463 |
| Impôts sur les bénéfices | - | - | - | - | - |
| Bénéfices après impôts, amortissements et provisions | 32 321 428 | 16 781 938 | - 3 920 169 | - 9 863 711 | 21 866 472 |
| Montant du bénéfice distribué | 2 158 961 | - | - | - | 6 273 663 |
| Résultat des opérations réduit à une seule action | |||||
| Bénéfice après impôts, mais avant amortissement | 1,50 | 1,09 | 0,61 | 0,21 | 0,89 |
| (En €) | 31/12/2024 | 31/12/2023 | 31/12/2022 | 31/12/2021 | 31/12/2020 |
|---|---|---|---|---|---|
| Bénéfice après impôt, amortissements et provisions | 1,00 | 0,52 | - 0,14 | - 0,35 | 0,89 |
| Dividende versé à chaque action | 1,90 | 1,80 | 1,70 | 1,60 | 1,50 |
| Effectif moyen des salariés employés pendant l’exercice | 32 | 35 | 34 | 30 | 30 |
|---|---|---|---|---|---|
| Montant de la masse salariale de l’exercice | 4 165 357 | 4 039 498 | 3 743 837 | 2 786 256 | 2 869 879 |
| Montant des sommes versées au titre des avantages sociaux (sécurité sociale, œuvres, etc.) | 2 452 490 | 2 639 993 | 3 693 840 | 2 651 731 | 2 250 032 |
| Titres concernés | Source (N° de résolution) | Durée de l’autorisation et expiration | Utilisation de l’autorisation | Montant nominal maximum d’augmentation de capital (en €) | Conditions de Prix |
|---|---|---|---|---|---|
| (1) Augmentation du capital social (i) soit par émission avec maintien du droit préférentiel de souscription des actionnaires, d’actions ordinaires et/ou de valeurs mobilières de quelque nature que ce soit, donnant accès, immédiatement ou à terme, au capital de la Société (ou au capital des sociétés dont la Société possède directement ou indirectement plus de la moitié du capital), (ii) soit par incorporation de primes, réserves, bénéfices ou autres. | AGM 15/05/2024 | 11e résolution | 26 mois du 15/05/2024 au 15/07/2026 | Dans la limite du plafond maximum de 50 000 000 € (plafond spécifique et plafond maximum global) | Aucune. |
| Titres concernés | Source (N° de résolution) | Durée de l’autorisation et expiration | Utilisation de l’autorisation | Montant nominal maximum d’augmentation de capital (en €) |
|---|---|---|---|---|
| (2) Augmentation du capital social par émission, sans droit préférentiel de souscription, par voie d’offre au public autre que celle visée à l’article L. 411-2, 1° du Code monétaire et financier, d’actions ordinaires et/ou de valeurs mobilières de quelque nature que ce soit donnant accès, immédiatement ou à terme, au capital de la Société ou au capital de sociétés dont la Société possède directement ou indirectement plus de la moitié du capital. | AGM 15/05/2024 | 12e résolution | 26 mois du 15/05/2024 |
au 15/07/2026
Dans la limite de 50 000 000 €, ce montant s’imputant sur le plafond global fixé au(1)
Conformément à l’article L. 225-136 et de l’article R. 22-10-32 du Code de commerce (i.e. moyenne pondérée des cours des trois dernières séances de Bourse précédant sa fixation, éventuellement diminuée d’une décote maximale de 10 %).
Détermination du prix d’émission des actions ordinaires et/ou des valeurs mobilières donnant accès au capital pour les émissions décidées dans le cadre des délégations de compétence visées au (2) et (3) en cas de suppression du droit préférentiel de souscription des actionnaires dans la limite annuelle de 10 % du capital social.
26 mois du 15/05/2024 au 15/07/2026
Dans la limite de 10 % du capital social par an et dans la limite du plafond maximum global de 50 000 000 € fixé au (1)
Au minimum, la moyenne des cours de clôture constatés sur une période de 10 jours de Bourse consécutifs, prise dans les trois mois précédant la fixation du prix d’émission.
Augmentation du montant des émissions visées aux (1) et (2) et (3) en cas de demandes excédentaires
26 mois du 15/05/2024 au 15/07/2026
Dans les 30 jours de la clôture de la souscription de l’émission initiale, dans la limite de 15 % et dans la limite du plafond maximum global de 50 000 000 € fixé au (1)
N/A
| Titres concernés | Source | (N° de résolution) | Durée de l’autorisation et expiration | Utilisation de l’autorisation | Montant nominal maximum d’augmentation de capital(en €) |
|---|---|---|---|---|---|
| (3) Augmentation du capital social par émission d’actions ordinaires, de valeurs mobilières et/ou de titres financiers donnant accès au capital par une offre visée à l’article L. 411-2, 1° du Code monétaire et financier avec suppression du droit préférentiel de souscription | AGM 15/05/2024 | 15erésolution | 26 mois du 15/05/2024 au 15/07/2026 | Dans la limite de 20 % du capital social par an et dans la limite du plafond de 50 000 000 € fixé au(1) | Conformément à l’article L. 225-136 et de l’article R. 22-10-32 du Code de commerce (i.e. moyenne pondérée des cours des trois dernières séances de Bourse précédant sa fixation, éventuellement diminuée d’une décote maximale de 10 %). |
| Émission d’actions ordinaires et des valeurs mobilières donnant accès au capital, en cas d’offre publique d’échange initiée par la société | AGM 15/05/2024 | 16erésolution | 26 mois du 15/05/2024 au 15/07/2026 | Dans la limite de 50 000 000 €, ce montant s’imputant sur le plafond global fixé au(1) | N/A |
| Émission de titres financiers et/ou de valeurs mobilières donnant accès immédiatement ou à terme, à une quotité du capital, avec suppression du droit préférentiel de souscription des actionnaires au profit de catégories de personnes (1) conformément à l’article L. 225-138 du Code de commerce. | AGM 15/05/2024 | 17erésolution |
18 mois
du 15/05/2024
au 15/11/2025
Dans la limite de 50 000 000 €, ce montant s’imputant sur le plafond global fixé au(1)
Fourchette comprise entre 80 % et 120 % de la moyenne des cours de clôture constatés sur une période de 10 jours de Bourse consécutifs, prise dans les trois mois précédant la fixation du prix d’émission étant précisé que, en toute hypothèse, le prix d’émission ne pourra être inférieur à la quote-part de capitaux propres par action tels qu’ils résultent du dernier bilan approuvé ou de la dernière situation comptable intermédiaire certifiée par les Commissaires aux comptes de la Société.
Attributions gratuites d’actions existantes ou à créer au profit des salariés de la Société et/ou des mandataires sociaux ou de certaines catégories d’entre eux.
AGM 15/05/2024
38 mois
du 15/05/2024
au 15/07/2027
Dans la limite de 10 % du capital social
N/A
Émission d’actions ordinaires en vue de rémunérer des apports en nature consentis à la Société et constitués d’actions ou de valeurs mobilières donnant accès au capital d’une autre société (hors le cas d’une offre publique d’échange initiée par la société).
AGM 15/05/2024
26 mois
du 15/05/2024
au 15/07/2026
Dans la limite de 10 % du capital social par an et dans la limite du plafond de 50 000 000 €, ce montant s’imputant sur le plafond global fixé au (1)
N/A
Options de souscription ou d’achat d’actions au profit des salariés de la Société ou de certaines catégories d’entre eux.
AGM 15/05/2024
38 mois
du 15/05/2024
au 15/07/2027
Dans la limite de 10 % du capital social
Fixation du prix dans la limite et selon les modalités prévues par la loi.
Réduction du capital
Titres concernés
Source
(N° de résolution)
Durée de l’autorisation et expiration
Utilisation de l’autorisation
Montant nominal maximum d’augmentation de capital(en €)
Réduction du capital social par annulation des actions auto-détenues
AGM 15/05/2024
26 mois
du 15/05/2024
au 15/07/2026
Dans la limite de 10 % des actions composant le capital social de la Société pendant une période de 24 mois
N/A
En outre, il est rappelé que l’Assemblée générale des actionnaires du 15 mai 2024 a, aux termes de sa 10e résolution, autorisé le Conseil d’administration, pour une durée de 18 mois à compter de cette assemblée, à acheter ou faire acheter des actions de la Société, dans les conditions prévues par les articles L22-10-62 et suivants du Code de commerce, dans la limite de 10 % du capital existant à cette même date.
Situation au 31 décembre 2024
| Sociétés | SIRET | Siège | Dernière clôture | % capital détenu | Méthode de consolidation | VNC des titres (en QP de détention) | CA HT (100 %) | Capitaux propres (100 %) | Capital social (100 %) | Réserves & RAN | Résultat du dernier exercice (100 %) | Dividendes perçus |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SASU F.Events | 800 496 374 00011 | Bezannes | 31/12/24 | 100 % | IG | 150 000 € | 820 870 € | - 1 964 831 € | 150 000 € | - 1 752 835 € | - 361 995 € | - |
| Groupement Forestier Forey | 882 005 598 00017 | Bezannes | 31/12/24 | 100 % | IG | 9 990 € | 399 388 € | 290 750 € | 10 000 € | - | 280 749 € | - |
| SASU Frey Aménagement et Promotion | 500 202 049 00028 | Bezannes | 31/12/24 | 100 % | IG | - | 1 945 459 € | -10 373 233 € | 3 757 500 € | - 10 764 593 € | - 3 366 139 € | - |
| SASU Frey Murs 02 | 813 822 640 00013 | Bezannes | 31/12/24 | 100 % | IG | 6 922 692 € | 8 834 415 € | 16 534 250 € | 10 000 € | -3 296 239 € | 19 830 488 € | - |
| SCI IF Allondon | 790 403 372 00010 | Bezannes | 31/12/24 | 100 % | IG | 9 990 € | - | - 11 389 € | 10 000 € | - | - 21 389 € | - |
| SNC IF Bezannes | 512 278 334 00028 | Bezannes | 31/12/24 | 100 % | IG | 9 900 € | 477 866 € | 477 766 € | 10 000 € | - | 293 137 € | - |
| SNC IF Chêne Vert | 502 925 084 00043 | Bezannes | 31/12/24 | 100 % | IG | 40 105 € | 4 087 978 € | 3 248 087 € | 10 000 € | - | 2 504 225 € | - |
| SAS IF Clos du Chêne | 533 187 316 00013 | Bezannes | 31/12/24 | 100 % | IG | 16 252 450 € | 4 062 605 € | 12 401 441 € | 10 000 000 € | - 3 367 571 | 3 269 012 € | 3 182 847 € |
| SI IF Ecopole | 807 934 997 00014 | Bezannes | 31/12/24 | 100 % | IG | 495 000 € | - | 351 935 € | 500 000 € | - | - 148 064 € | - |
| SNC IF Gestion & Transactions | 494 334 477 00028 | Bezannes | 31/12/24 | 100 % | IG | 9 900 € | 9 787 688 € | 1 307 625 € | 10 000 € | - | 1 297 625 € | - |
| GF LA CROIX DE POIX | 879 575 652 00026 | Bezannes | 31/12/24 | 100 % | IG | 2 816 658 € | - | 1 294 114 € | 1 285 000 € | 14 846 € | - 5 732 € | - |
| SCI IF ZCN Investissement | 810 418 889 00012 | Bezannes | 31/12/24 | 100 % | IG | 9 900 € | 10 564 542 € | 6 684 904 € | 10 000 € | - | 6 674 904 € | - |
| SCI Massonex | 508 376 787 00018 | Bezannes | 31/12/24 | 100 % | IG | 267 195 € | 19 145 € | - 62 027 € | 1 000 € | - 68 303 € | 5 276 € | - |
| Association Le Mur Qui Bouge | - | Bezannes | 31/12/24 | 100 % | IG | - | - | - | N/A | N/A | -1 599 € | N/A |
| SAS ROS FR | 950 880 344 00011 | Bezannes | 31/12/24 | 100 % | IG | 1 € | - | - 8 518 € | 1 000 € | -10 000 € | - 8 518 € | - |
| SNC Retail Prodev | 820 821 908 00010 | Bezannes | 31/12/24 | 100 % | IG | 10 000 € | 5 954 320 € | 801 316 € | 10 000 € | - | 791 316 € | - |
| SAS ZCN Aménagement | 800 827 842 00017 | Bezannes | 31/12/24 | 100 % | IG | 50 000 € | 1 403 128 € | -2 075 805 € | 50 000 € | - 1 743 543 € | - 382 261 € | - |
| SAS BBC | 444 115 992 00042 | Bezannes | 31/12/24 | 100 % | IG | 61 396 341 € | 5 415 087 € | 2 851 692 € | 420 000 € | -1 054 976 € | 3 906 668 € | - |
| SAS BBC SOLAR | 523 470 912 00123 | Bezannes | 31/12/24 | 100 % | IG | - | 52 276 € | 572 € | 100 000 € | - 108 984 € | 9 556 € | - |
| SASU FREY RIVIERA | 979 434 321 00019 | Bezannes | 31/12/24 | 100 % | IG | 1 069 800 € | 23 497 033 € | -8 040 768 € | 106 980 € | - | -9 110 568 € | - |
| Sociétés | SIRET | Siège | Dernière clôture | % capital détenu | Méthode de consolidation | VNC des titres (en QP de détention) | CA HT (100 %) | Capitaux propres (100 %) | Capital social (100 %) | Réserves & RAN | Résultat du dernier exercice (100 %) | Dividendes perçus |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Domestreet Invest, SLU | Sté de droit espagnol | Barcelone | 31/12/24 | 100 % | IG | 6 087 485 € | - | 5 465 858 € | 3 000 € | - 156 062 € | - 462 565 € | - |
| Frey Invest SLU | Sté de droit espagnol | Barcelone | 31/12/24 | 100 % | IG | 157 132 801 € | 1 157 331 € | 153 569 995 € | 100 000 € | -7 345 434 € | 3 682 629 € | - |
| Parc Vallès Inversiones Inmobiliarias SLU | Sté de droit espagnol | Barcelone | 31/12/24 | 100 % | IG | 25 967 602 € | 7 028 839 € | 12 146 680 € | 503 048 € | 8 776 487 € | -438 854 € | - |
| Sociedad Gestora Santa Margarida SLU | Sté de droit espagnol | Barcelone | 31/12/24 | 100 % | IG | 20 341 € | 1 706 871 € | 13 974 € | 5 246 € | -9 272 € | - | - |
| Eurofund Parc Lleida SL | Sté de droit espagnol | Barcelone | 31/12/24 | 100 % | IG | 3 625 884 € | - | 2 746 839 € | 3 000 € | -1 576 495 € | -194 539 € | - |
| FREY Mediterraneo SL | Sté de droit espagnol | Barcelone | 31/12/24 | 100 % | IG | 20 003 000 € | 7 185 66 € | 18 318 195 € | 3 000 € | - 278 586 € | -1 406 219 € | - |
| Finestrelles shopping centre, SLU | Sté de droit espagnol | Barcelone | 31/12/24 | 100 % | IG | 49 521 076 € | 8 550 019 € | 7 778 537 € | 3 010 € | -20 388 928 € | - 3 187 527 € | - |
| Gemmano, Sp. z.o.o | Sté de droit polonais | Warsaw | 31/12/24 | 100 % | IG | 1 649 € | - | - 141 573 zł | 5 000 zł | -73 687 zł | - 72 886 zł | - |
| Giarole, Sp. z.o.o | Sté de droit polonais | Warsaw | 31/12/24 | 100 % | IG | 1 649 € | 56 253 593 zł | 1 096 783 zł | 5 000 zł | 2 284 297 zł | - 1 192 514 zł | - |
| Albufeira Retail Park LDA | Sté de droit portugais | Lisbonne | 31/12/24 | 100 % | IG | 19 917 722 € | 1 923 398 € | 19 888 110 € | 12 500 € | 4 518 773 € | 1 216 142 € | - |
| Algarve Shopping Centro Commercial SA | Sté de droit portugais | Lisbonne | 31/12/24 | 100 % | IG | 113 718 326 € | 12 625 886 € | 113 346 946 € | 50 000 € | 105 138 193 € | 8 158 753 € | - |
| Freyprop SA | Sté de droit portugais | Lisbonne | 31/12/24 | 100 % | IG | 13 417 246 € | - | 18 391 163 € | 2 000 000 € | 4 131 353 € | 2 259 810 € | - |
| Imoconti SA | Sté de droit portugais | Lisbonne | 31/12/24 | 100 % | IG | 1 829 443 € | 1 554 917 € | 1 814 472 € | 50 000 € | 1 686 548 € | - 77 925 € | - |
| Project Guia SA | Sté de droit portugais | Lisbonne | 31/12/24 | 100 % | IG | 899 695 € | 206 673 € | 898 435 € | 50 000 € | - 161 899 € | - 15 334 € | - |
| Frey Sweden AB | Sté de droit suédois | Malmö | 31/12/24 | 100 % | IG | 3 000 € | 0 € | -479 306 € | 3 000 € | 0 € | -482 306 € | - |
| Malmo Designer Village AB | Sté de droit suédois | Malmö | 31/12/24 | 100 % | IG | 1 738 000 € | 0 € | -8 253 € | 2 428 € | 4 492 € | -15 173 € | - |
| Rétail Outlet Shopping GmbH | Sté de droit autrichien | Vienne | 31/12/24 | 100 % | IG | 6 962 804 € | 1 177 031 € | -112 347 € | 35 000 € | 708 850 € | -856 197 € | - |
| ROS Geislingen Management UG | Sté de droit allemand | Soltau | 31/12/24 | 100 % | IG | 1 000 € | 468 888 € | 173 183 € | 1 000 € | 123 682 € | 48 501 € | - |
| ROS Belgium Management BV | Sté de droit belge | Messancy | 31/12/24 | 100 % | IG | 10 000 € | 1 295 545 € | 148 546 € | 10 000 € | 50 708 € | 87 838 € | - |
| ROS Croatia Management d.o.o | Sté de droit croatre | Zagreb | 31/12/24 | 100 % | IG | 355 673 € | 776 153 € | 440 331 € | 2 654 € | 289 304 € | 121 448 € | - |
| ROS Soltau Management UG | Sté de droit allemand | Soltau | 31/12/24 | 100 % | IG | 1 000 € | 1 343 343 € | 408 909 € | 1 000 € | 365 897 € | 42 012 € | - |
| ROS Ungarn Management Kft | Sté de droit hongrois | Biatorbágy | 31/12/24 | 100 % | IG | 10 954 € | 399 221 945 Ft | 103 510 875 Ft | 3 000 000 Ft | 108 694 472 Ft | -8 183 597 Ft | - |
| Sociétés | SIRET | Siège | Dernière clôture | % capital détenu | Méthode de consolidation | VNC des titres (en QP de détention) | CA HT (100 %) | Capitaux propres (100 %) | Capital social (100 %) | Réserves & RAN | Résultat du dernier exercice (100 %) | Dividendes perçus |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ROS Bristol Management ltd | Sté de droit anglais | Bristol | 31/12/24 | 100 % | IG | 1 259 € | 6 240 £ | -39 258 £ | 100 £ | -26 351 £ | -13 007 £ | |
| ROS Spain Management lda | Sté de droit espagnol | Saragosse | 31/12/24 | 100 % | IG | 160 624 € | 883 802 € | 275 144 € | 3 000 € | 107 251 € | 10 300 € | |
| ROS Hungary Management Project | Sté de droit hongrois | Biatorbágy | 31/12/24 | 100 % | IG | 8 464 € | 106 367 674 Ft | 36 929 613 Ft | 3 000 000 Ft | 1 1229 780 Ft | 22 699 833 Ft | |
| ROS Algarve Management Ida | Sté de droit portugais | Almancil | 31/12/24 | 99 % | IG | 30 709 € | 878 787 € | 390 277 | 5 000 € | 260 674 € | 124 603 | |
| ROS Hautmont SARL | 87751955300011 | Paris | 31/12/24 | 75% | IG | 9 358 € | 3 064 € | -53 611 € | 10 000 € | 8 852 € | -72 463 € | |
| ROS Beyond Marketing GmbH | Sté de droit allemand | Düsseldorf | 31/12/24 | 50% | IG | 15 000 € | 239 733 € | 51 533 € | 25 000 € | 12 025 € | 14 508 € | |
| Peakside ROS Outlet Management Krakow | Sté de droit polonais | Varsovie | 31/12/24 | 50% | IG | 1 242 € | 2 565 070 zl | 2 329 824 zl | 5 000 zl | 6 002 zl | 2 318 822 zl | |
| Peakside ROS Outlet Management sp. z.o.o | Sté de droit polonais | Varsovie | 31/12/24 | 50% | IG | 15 552 € | 14 041 511 zl | 3 648 967 zl | 130 000 zl | -590 963 zl | 4 109 930 zl | |
| SAS FRF 1 | 538 460 650 00012 | Bezannes | 31/12/24 | 67 % | IG | 1 583 961 € | 152 129 € | 1 943 196 € | 1 736 904€ | 120 679 € | 85 612 € | - |
| ROS Italy Management Srl | Sté de droit italien | Rome | 31/12/24 | 63 % | IG | 10 000 € | 42 857 € | 8 723 € | 10 000 € | 9 592 € | -10 869 € | |
| ROS Brugnato Management Srl | Sté de droit italien | Rome | 31/12/24 | 63 % | IG | 10 000 € | 177 € | 23 680 € | 10 000 € | 31 913 € | -18 233 € | |
| SCI FRF 2 | 538 486 143 00018 | Bezannes | 31/12/24 | 62 % | IG | 60 936 145 € | - | 123 754 178 € | 80 127 244 € | 13 691 466 € | 26 626 868 € | - |
| SCI FRF2 Apollo | 812 955 680 00010 | Bezannes | 31/12/24 | 62 % | IG | 3 725 € | 5 325 604 € | 14 138 762 € | 6 000 € | - | 14 132 762 € | - |
| SCI FRF2 Khepri 1 | 800 283 236 00019 | Bezannes | 31/12/24 | 62 % | IG | 3 725 € | 302 570 € | 27 260 € | 6 000 € | - | 21 260 € | - |
| SCI Zone A | 488 512 286 00029 | Bezannes | 31/12/24 | 62 % | IG | 2 487 703 € | 839 208 € | 9 283 896 € | 100 000 € | - | 9 183 896€ | - |
| SCI Les Docks de Saint Ouen | 979 343 316 00019 | Bezannes | 31/12/24 | 55 % | MEE | 32 099 100 € | 2 067 101 € | 54 832 322 € | 5 836 199 € | - 174 344 | - 3 355 334 € | - |
| SCCV Porte de Loire Invest | 898 725 387 00010 | Bezannes | 31/12/24 | 50 % | MEE | 5 000 € | 21 184 413 € | 3 082 596 € | 10 000 € | -543 059 € | 3 615 656 € | - |
| SCI L’Agenaise d’Investissement | 750 095 143 00012 | Bezannes | 31/12/24 | 50 % | MEE | 3 000 € | 2 996 086 € | - 7 348 773 € | 6 000 € | - 6 847 954 € | - 506 820 € | - |
| La Lune des Docks | 911 974 673 00012 | Paris | 31/12/24 | 39 % | MEE | 39 000 € | 4 442 440 € | 311 631 € | 100 000 € | - | - 1 269 172 € | - |
| SASU Friggrayas | 937 649 481 00010 | Paris | 31/12/24 | 33% | MEE | 31 334 000 € | - | 94 002 000 € | 940 020 € | - | - | - |
| SC Frey Retail Villebon | 817 676 240 00010 | Bezannes | 31/12/24 | 5 % | MEE | 1 846 005 € | 9 500 821 € | 43 041 220 € | 6 161 684 € | 2 914 113 € | 3 207 003€ | - |
| SAS Repenser la Ville | 928 092 857 00012 | Bezannes | 31/12/24 | 30 % | MEE | 180 000 € | - | 513 853 € | 600 000 € | - | - 86 147 € |
Factures reçues non réglées à la date de clôture de l’exercice dont le terme est échu
Factures émises non réglées à la date de clôture de l’exercice dont le terme est échu
| 0 jour (indicatif) | 1 à 30 jours | 31 à 60 jours | 61 à 90 jours | 91 jours et plus | Total (1 jour et plus) | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (A) Tranche de retard de paiement | Nombre de factures concernées | 33 | - | - | - | - |
| 79 | - | - | - | - | ||
| 10 306 | Montant total des factures concernées | 107 696 € | 0 € | - 9 961 € | 15 123 € | |
| 840 144 € | 845 308 € | 119 484 € | - 6 066 € | 130 578 € | ||
| 459 761 € | 1 447 386 € | 2 031 660 € |
Pourcentage du montant total des achats de l’exercice TTC*
| Pourcentage du chiffre d’affaires de l’exercice TTC | 0,04% | 2,47% | 2,49% | - | - | - | - | - |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (B) Factures exclues du (A) relatives à des dettes et créances litigieuses ou non comptabilisées | Nombre de factures exclues | - | - | - | - | - | - | - |
| 76 | Montant total des factures exclues TTC | 0,00 € | 0,00 € | 0,00 € | 0,00 € | 0,00 € | 0,00 € | 0,00 € |
Shopping Promenade Riviera
Informations financières concernant le patrimoine, la situation financière et les résultats du Groupe
État du Résultat Net Global Consolidé au 31 décembre 2024
État de Situation Financière Consolidée au 31 décembre 2024
| En K€ | Note | 31.12.2024 | % CA | 31.12.2023 12 mois | % CA |
|---|---|---|---|---|---|
| Chiffre d'affaires | 5.1.1 | 191 312 | 100% | 148 520 | 100% |
| Achats consommés | 5.1.3 | -64 472 | -34% | -46 794 | -32% |
| Charges de personnel | 5.1.4 | -14 221 | -11 747 | ||
| Autres Produits | 5.1.5 | 2 148 | 1 328 | ||
| Autres Charges | 5.1.5 | -363 | -497 | ||
| Impôts et taxes | 5.1.6 | -2 456 | -2 525 | ||
| Dotations et reprises aux amortissements et dépréciations | 5.1.7 | -4 053 | -4 062 | ||
| Résultat opérationnel courant | 107 895 | 56% | 84 223 | 57% | |
| Autres Produits opérationnels | 5.1.8 | 306 | 5 006 | ||
| Autres Charges opérationnelles | 5.1.8 | -2 824 | -8 376 | ||
| Résultat de cessions d'Immeubles de placement | 5.1.9 | -1 352 | -2 091 | ||
| Ajustement des valeurs des immeubles de placement | 5.2.4 | 23 787 | 14 664 | ||
| Résultat opérationnel | 127 812 | 67% | 93 426 | 63% | |
| Quote-part de résultat net des sociétés mises en équivalence | 5.2.5 | -4 507 | 1 166 | ||
| Résultat opérationnel après quote-part du résultat net des entreprises mises en équivalence | 123 305 | 64% | 94 592 | 64% | |
| Coût de l’endettement net | 5.1.10 | -32 643 | -23 873 | ||
| dont Produits financiers | 30 981 | 24 742 | |||
| dont Charges financières | -63 624 | -48 615 | |||
| Autres produits et charges financiers | 5.1.10 | -29 799 | -40 195 | ||
| Résultat avant impôts | 60 863 | 32% | 30 524 | 21% | |
| Impôts sur les résultats | 5.1.11 | -15 703 | -5 734 | ||
| Résultat net des entreprises consolidées | 45 160 | 24% | 24 790 | 17% |
| En K€ | Note | 31.12.2024 | 31.12.2023 |
|---|---|---|---|
| Résultat net des entreprises consolidées | 45 160 | 24 790 | |
| Gains et pertes comptabilisés directement en capitaux propres : | |||
| Variation de juste valeur des instruments de couverture | - | - | |
| Écarts de change résultant de la conversion des états financiers de filiales étrangères et investissements nets dans ces filiales | 1 046 | 1 718 | |
| Impact des impôts différés sur instruments de couverture | - | - | |
| Sous total des éléments du résultat global recyclables en résultat | 1 046 | 1 718 | |
| Écarts actuariels sur les engagements retraites nets d’impôt | 26 | 15 | |
| Sous total des éléments du résultat global non recyclables en résultat | 26 | 15 | |
| Total des gains et pertes comptabilisés directement en capitaux propres : | 1.1.5 | 1 072 | 1 733 |
| Résultat Net Global | 46 232 | 26 523 | |
| Résultat Net Global – Part du groupe | 41 075 | 20 592 | |
| Résultat Net Global – Participations ne donnant pas le contrôle | 5 157 | 5 931 |
| En K€ | Note | 31.12.2024 | 31.12.2023 |
|---|---|---|---|
| Ecarts d'acquisition | 5.2.1 | 15 652 | 5 912 |
| Immobilisations incorporelles | 5.2.2 | 1 741 | 871 |
| En K€ | Note | 31.12.2024 | 31.12.2023 |
|---|---|---|---|
| Immobilisations corporelles | 5.2.3 | 29 383 | 29 852 |
| Immeubles de placement | 5.2.4 | 1 926 552 | 2 054 019 |
| Titres mis en équivalence | 5.2.5 | 73 029 | 45 469 |
| Autres actifs non courants | 5.2.6 | 3 419 | 3 173 |
| Impôts différés actif | 5.2.14 | 870 | 1 178 |
| Total Actifs non courants | 2 050 646 | 2 140 474 | |
| Stocks et en-cours | 5.2.7 | 64 028 | 62 684 |
| Clients & comptes rattachés | 5.2.9 | 18 999 | 25 287 |
| Autres actifs courants | 5.2.10 | 33 854 | 46 843 |
| Actifs financiers courants | 1.3.13 | 24 089 | 47 815 |
| Trésorerie et équivalents | 5.2.11 | 321 291 | 72 985 |
| Total Actifs courants | 462 261 | 255 614 | |
| Actifs destinés à être cédés | 1.3.12 | 3 050 | 1 000 |
| Total de l’actif | 2 515 957 | 2 397 088 |
| En K€ | Note | 31.12.2024 | 31.12.2023 |
|---|---|---|---|
| Capital | 1.2.1 | 80 625 | 80 625 |
| Réserves consolidées & Primes | 927 411 | 947 095 | |
| Réserves de change | -210 | -49 | |
| Résultat | 40 003 | 18 859 | |
| Capitaux propres (part du groupe) | 1.1.5 | 1 047 829 | 1 046 530 |
| 1.1.5 | 51 870 | 69 908 |
|---|---|---|
| 1.1.5 | 1 099 699 | 1 116 438 |
|---|---|---|
| 5.2.15 | 1 407 | 864 |
|---|---|---|
| 1.3.13 | - | - |
|---|---|---|
| 5.2.12 | 1 220 789 | 1 050 187 |
|---|---|---|
| 5.2.14 | 36 931 | 27 483 |
|---|---|---|
| 11 112 | 9 310 | |
|---|---|---|
| 1 270 239 | 1 087 844 | |
|---|---|---|
| 16 012 | 15 331 | |
|---|---|---|
| 5.2.16 | 92 399 | 138 793 |
|---|---|---|
| 1.3.13 | 16 846 | 11 319 |
|---|---|---|
| 5.2.17 | 20 762 | 27 363 |
|---|---|---|
| 146 019 | |
|---|---|
2 515 957
2 397 088
En K€
| Note | 31.12.2024 | 12 mois | 31.12.2023 | 12 mois | ||
| Flux de trésorerie liés à l'activité | ||||||
| Résultat net des sociétés consolidées | 45 160 | 24 790 | ||||
| Elimination des charges & produits sans incidence sur la trésorerie ou non liés à l'activité | ||||||
| ● Amortissements & provisions | 1 794 | 2 953 | ||||
| ● Coût de l'endettement | 36 992 | 26 589 | ||||
| ● Autres produits et charges financiers | - | - | ||||
| ● Variation des impôts | 5.1.11 | 15 703 | 5 734 | |||
| ● Variation de la valeur sur les immeubles de placement | 5.2.3 | -23 787 | -14 664 | |||
| ● Variation de la valeur des instruments financiers | 5.1.10 | 29 254 | 40 195 |
| -1 396 | 1 729 |
|---|---|
| 4 507 | -1 166 |
|---|---|
| 168 | -1 848 |
|---|---|
| - | - |
|---|---|
| 108 395 | 88 008 |
|---|---|
| - | - |
|---|---|
| -5 161 | -2 223 |
|---|---|
| 7 482 | -24 749 |
|---|---|
| 110 716 | 61 036 |
|---|---|
| -67 066 | -147 322 |
|---|---|
| -50 023 | -3 503 |
|---|---|
| 5.2.1-3 | 190 | 317 |
|---|---|---|
| - | - |
|---|---|
| - | - |
|---|---|
| 5.3.4 | -5 939 | - 245 124 |
|---|---|---|
| 66 024 | - 267 080 |
|---|---|
| 2.1.1 | -57 141 | - 47 683 |
|---|---|---|
| - | - |
|---|---|
| 1.5 / 2.1.2 | - | 96 151 |
|---|---|---|
| 3 673 | - 11 694 |
|---|---|
| -5 469 | - |
|---|---|
| 5.2.11-16 | -390 782 | -423 987 |
|---|---|---|
| 5.2.11-16 | -1 043 | -997 |
|---|---|---|
| -41 341 | -22 984 |
|---|---|
| -45 900 | - |
|---|---|
| 71 521 | 206 852 |
|---|---|
| 47 | 129 |
|---|---|
| 248 308 | 937 |
|---|---|
| 5.3.1 | 72 985 | 72 048 |
|---|---|---|
| 5.3.1 | 321 291 | 72 985 |
|---|---|---|
| 248 308 | 937 |
|---|---|
| En K€ | Capital | Primes | Réserves consolidés et résultats | Réserves de change | Capitaux propres | Participations ne donnant pas le contrôle | Total des capitaux |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Total au 31 décembre 2022 | 70 917 | 424 371 | 494 796 | - | 990 084 | 63 111 | 1 053 195 |
| Résultat de la période | - | - | 18 859 | - | 18 859 | 5 931 | 24 790 |
| Distributions de dividendes | - | - 47 683 | - | - | - 47 683 | - 2 134 | - 49 817 |
| Augmentation de capital | 9 708 | 86 442 | - | - | 96 150 | 3 000 | 99 150 |
| Actions auto-détenues - Paiement fondé sur des actions | - | - | - 10 792 | - | - 10 792 | - | - 10 792 |
| Autres | - | - | - 39 | - 49 | - 88 | - | - 88 |
| Total au 31 décembre 2023 | 80 625 | 463 130 | 502 824 | - 49 | 1 046 530 | 69 908 | 1 116 438 |
| Résultat de la période | - | - | 40 003 | - | 40 003 | 5 157 | 45 160 |
| Distributions de dividendes | - | - 54 983 | - 2 159 | - | - 57 142 | - 3 026 | - 60 168 |
| Augmentation de capital | - | - | - | - | - | - | - |
| Actions auto-détenues - Paiement fondé sur des actions | - | - | 3 590 | - | 3 590 | - | 3 590 |
| Variation de périmètre* | - | - | 15 099 | - | 15 099 | - 20 169 | - 5 070 |
| Autres | - | - 60 | - 30 | - 161 | - 251 | - | - 251 |
| Total au 31 décembre 2024 | 80 625 | 408 087 | 559 327 | - 210 | 1 047 829 | 51 870 | 1 099 699 |
(*) La variation des réserves consolidés et des participations ne donnant pas le contrôle est principalement liée à la variation du pourcentage de détention des sociétés portugaises déjà consolidées en intégration globale.
la Société en toute indépendance et agissant dans le cadre d’un contrat de liquidité conforme à une charte de déontologie reconnue par l’Autorité des marchés financiers ;
L’Assemblée Générale des actionnaires en date du 15 mai 2024 a approuvé le paiement d’un dividende de 1,80 € par action aux 32 250 098 actions existantes, soit un dividende d’un montant total de 58,1 M€. Compte tenu des actions auto-détenues, le montant versé s’élève à 57,1 M€.
L’assemblée générale du 15 mai 2024 a autorisé le Conseil d’Administration, avec faculté de subdélégation dans les conditions prévues par la loi, à acheter ou faire acheter des actions de la Société, dans les conditions prévues par les articles L22-10-62 du Code de commerce en vue :
Ce programme serait également destiné à permettre à la Société d’opérer dans tout autre but
Les actions pourront être ainsi acquises, conservées et, le cas échéant, échangées ou transférées, par tous moyens, sur le marché ou hors marché, et dans le respect de la réglementation applicable, en utilisant, le cas échéant, tous instruments financiers dérivés ou optionnels négociés sur les marchés réglementés ou de gré à gré.
La Société se réserve la possibilité d’intervenir par achat de blocs de titres ainsi que de poursuivre l’exécution du présent programme de rachat d’actions en période d’offre publique d’acquisition ou d’échange portant sur des titres de capital de la Société.
Au 31 décembre 2024, la Société détenait 361 643 actions propres, soit 1,12 % de son capital à cette date, réparties entre les deux contrats suivants :
Lignes corporate
En date du 30 décembre 2024, FREY est entré au capital de la société FRIGGRAYAS dans le cadre d’un partenariat long terme avec Batipart Europe, détenant respectivement 33,3 % et 66,7 % du capital. Dans ce contexte, FREY a cédé, fin décembre, un portefeuille de 169 M€ à FRIGGRAYAS. Ce partenariat permet à FREY de renforcer son activité de gestion pour compte de tiers, tout en conservant la gestion du portefeuille cédé. Conformément à la norme IFRS 10, la société est consolidée par mise en équivalence dans les comptes de FREY.
Le 24 mai 2024, Frey a obtenu l’accord d’extension d’un an de la date d’échéance de la ligne corporate de 110 M€ au 27 juillet 2029.
Le 10 juin 2024, Frey a obtenu l’accord d’extension d’un an de la date d’échéance de la ligne corporate de 80 M€ au 30 juin 2029.
Le 30 juin 2024, Frey a obtenu l’accord d’extension d’un an de la date d’échéance de la ligne corporate de 130 M€ au 24 juillet 2029.
Le 25 juin 2024, Frey a signé trois lignes de financement moyen terme assorties de critères de performance ESG (environnementaux, sociaux et de gouvernance) d’un montant total de 400 M€ à 5 ans avec deux possibilités d’extension d'un an. Ce refinancement a permis d'allonger la maturité de la dette et de ne plus avoir d'échéances de dettes significatives avant 2027.
Le 18 novembre 2024, Giariole, filiale polonaise détenant le centre commercial de plein air Matarnia Park Handlowy situé à Gdańsk, a souscrit une nouvelle dette hypothécaire de 50 M€ à 7 ans basée sur l'Euribor 3 mois et assortie de critères de performance ESG (environnementaux, sociaux et de gouvernance).
Le 22 novembre 2024, Frey a signé un financement corporate de 100 M€, à taux fixe, d'une maturité de 10 ans et assorti de critères de performance ESG (environnementaux, sociaux et de gouvernance).
En date du 30 avril 2024, Frey a acquis 60 000 parts de la société portugaise FREYPROP portant ainsi sa participation de 70 % à 100 %.
En date du 12 décembre 2024, la société DOMESTREET INVEST, S.L a acquis 300 parts de la société espagnole PROMENADE LLEIDA, S.L portant ainsi sa participation de 70 % à 80 %.
Le 29 octobre 2024, les titres de la société IF VALENTINE, détenus par FREY AMENAGEMENT ET PROMOTION, ont été cédés à FREY. Le 14 novembre 2024, l’associée unique de la société IF VALENTINE a prononcé la dissolution sans liquidation de ladite société au profit de la société FREY.
Le 29 octobre 2024, les titres de la société FRF 2 - TORCY, détenus par FREY RETAIL FUND 1, ont été cédés à FREY RETAIL FUND 2. Le 14 novembre 2024, l’associée unique de la société FRF 2 - TORCY a prononcé la dissolution sans liquidation de ladite société au profit de la société FREY RETAIL FUND 2.
Le 14 novembre 2024, les sociétés FRF 2 - TORCY II et IF CORMONTREUIL 01 ont fait l'objet d'une dissolution sans liquidation de ladite société au profit de la société FREY RETAIL FUND 2.
En date du 3 décembre 2024, il a été prononcé la dissolution volontaire de l'association SOCIAL MARKET.
Les variations de périmètre au 31 décembre 2024 sont décrites ci-dessous.
FREY a acquis son 1er projet d'outlet à Malmö en Suède. En cours de développement, le Malmö Designer Village est situé au cœur de la plus grande zone de chalandise de Scandinavie (4 M d'habitants et 26 M de touristes chaque année à moins de 90 minutes), incluant les villes de Malmö, Helsingborg et Copenhague. Une 1ère phase de 18 000 m² ouvrira au deuxième semestre 2026 et une 2nde phase de 8 000 m² est prévue de manière subséquente. En cohérence avec la politique ESG exigeante du groupe FREY, le projet de Malmö Designer Village sera certifié BREEAM Excellent.
Aménagement et Promotion. Conformément à la norme IFRS ODE A LA MER, le Groupe FREY a contesté cette décision et a engagé une procédure judiciaire afin d’obtenir le remboursement des frais engagés préalablement à cette décision de SA3M et la réparation des préjudices subis. La requête indemnitaire ayant été rejetée au cours du premier semestre 2024, le Groupe FREY a fait appel. Parallèlement à cette procédure judiciaire, le Groupe FREY va introduire une requête indemnitaire auprès des juridictions administratives, à l’encontre de la Montpellier Méditerranée Métropole. La phase préalable obligatoire de la procédure a été lancée sur le premier semestre 2024. A la date d’arrêté des comptes, le Groupe FREY n’estime pas une issue défavorable, les procédures étant en cours d’instruction, et, par conséquent, aucune dépréciation relative aux coûts engagés d'un montant de 14.4 M€ n’a été constatée.
La société mère du Groupe, tel que présentée sur les états ci-après, est la société FREY, société anonyme à Conseil d'Administration et société à mission, dont le siège social est situé dans le Parc d'affaires TGV Reims-Bezannes, 1 rue René Cassin, 51430 Bezannes en France. Développeur, investisseur et gestionnaire, FREY est une foncière spécialisée dans le développement et l’exploitation de centres commerciaux de plein air et d'outlets en Europe. Pionnier des retail parks écologiques avec son concept Greencenter®, inventeur d’une nouvelle génération de centres commerciaux de plein air Shopping Promenade® et 1er opérateur français spécialisé dans le renouvellement urbain et commercial des entrées de ville, FREY, c’est aussi un état d’esprit incarné dans ses projets pensés pour favoriser le lien social et la convivialité. FREY, entreprise à mission certifiée B Corp™, s’engage donc au quotidien pour une société plus responsable, respectueuse de l’environnement et socialement bénéfique à son écosystème et à ses parties prenantes. Parce que l’entreprise mesure à quel point le commerce est essentiel à la mixité urbaine, au lien social, à la résilience économique locale et à la transition environnementale, elle s’est donnée pour mission de remettre le commerce au service de l’intérêt collectif. Le Groupe mène également de grandes opérations de renouvellement urbain et commercial d’entrées de ville. FREY est cotée sur le compartiment B d’Euronext Paris.
Les principes comptables retenus pour la préparation des comptes consolidés annuels sont conformes aux normes et interprétations I.F.R.S (International Financial Reporting Standards) telles qu’adoptées par l’Union Européenne et en vigueur au 31 décembre 2024 et sont identiques à ceux utilisés dans la présentation des comptes consolidés annuels pour l’exercice clos le 31 décembre 2023.
Les états financiers ont été préparés selon la convention du coût historique, à l’exception des immeubles de placement, des instruments dérivés et des VMP assimilables à la trésorerie, qui sont comptabilisés selon la convention de la juste valeur. L’établissement des états financiers nécessite, conformément au cadre conceptuel des normes I.F.R.S, d’effectuer des estimations et d’utiliser des hypothèses qui affectent les montants figurant dans ces états financiers. Les estimations significatives réalisées par le Groupe pour l’établissement des états financiers portent principalement sur :
En raison des incertitudes inhérentes à tout processus d’évaluation, le Groupe révise ses estimations sur la base des informations régulièrement mises à jour. Il est possible que les résultats futurs des opérations concernées diffèrent de ces estimations. Outre l’utilisation d’estimations, la direction du Groupe fait usage de jugement pour définir le traitement comptable adéquat de certaines activités et transactions lorsque les normes et interprétations I.F.R.S en vigueur ne traitent pas de manière précise des problématiques comptables concernées.
Depuis 2022, FREY analyse les impacts potentiels de ces risques sur son patrimoine selon deux axes :
Entrent dans le périmètre de consolidation, les sociétés placées sous le contrôle de la société FREY, ainsi que les sociétés dans lesquelles le Groupe exerce un contrôle conjoint ou une influence notable.
Le Groupe prend en compte tous les faits et circonstances lorsqu’il évalue le contrôle potentiel dont il dispose sur une entité contrôlée. Cette notion de contrôle est réexaminée si les faits et circonstances indiquent la présence de changement sur un ou plusieurs éléments mentionnés ci-dessus.
La méthode de consolidation est déterminée en fonction du contrôle exercé :
influence notable : consolidation par mise en équivalence. L’influence notable se détermine par le pouvoir de participer aux décisions de politique financière et opérationnelle de l’entreprise détenue, sans toutefois exercer un contrôle sur ces politiques. Elle est présumée si le Groupe détient directement ou indirectement un pourcentage supérieur à 20 % des droits de vote dans une entité.
Dans le cadre des regroupements d’entreprises, le coût d’acquisition est évalué comme le total de la juste valeur à la date d’acquisition, des actifs remis, des passifs encourus ou assumés et des instruments de capitaux propres émis en échange du contrôle de l’entreprise acquise. Selon la norme I.F.R.S 3 révisée, les coûts d’acquisition des titres sont comptabilisés en charges.
À la date d’acquisition, les actifs, passifs, éléments de hors-bilan et passifs éventuels identifiables conformément à la norme I.F.R.S 3 des entités acquises, sont évalués individuellement à leur juste valeur quelle que soit leur destination. Les analyses et expertises nécessaires à l’évaluation initiale de ces éléments, ainsi que leur correction éventuelle en cas d’informations nouvelles, peuvent intervenir dans un délai de douze mois à compter de la date d’acquisition.
L’écart positif entre le coût d’acquisition de l’entité et la quote-part acquise de l’actif net ainsi réévalué est inscrit à l’actif du bilan consolidé dans la rubrique « Écarts d’acquisition » ; en cas d’écart négatif, celui-ci est immédiatement enregistré en résultat au niveau des autres produits opérationnels.
La Société met en œuvre des tests de pertes de valeur au titre de ses écarts d’acquisition lors de chaque clôture annuelle ou semestrielle (soit au moins une fois l’an) et plus fréquemment s’il existe un indice de perte de valeur.
Pour mémoire, le Groupe a acquis le 29 juillet 2019, 70 % des titres de la société de droit espagnol Eurofund Parc Lleida S.L. Le complément de prix y afférent a été considéré en passif conformément aux dispositions d’I.F.R.S 3 et a conduit à la constatation d’un écart d’acquisition de 11,0 M€ en 2019, ramené en 2021 à 5,9 M€, sans impact sur le résultat net. Le complément de prix étant relatif à la création de valeur potentiel de l'actif, le passage du projet à la JV au 31 décembre 2024, a généré la dépréciation intégrale de l'écart d'acquisition. Cette dépréciation est venue minorée la création de valeur de l'exercice.
Le 22 juin 2022, la société FREY INVEST S.L. a acquis l’intégralité des parts de la société détenant le centre commercial de plein air espagnol Finestrelles Shopping Centre. L’entrée de périmètre conformément aux dispositions d'I.F.R.S 3 avait généré un écart d’acquisition de 11,5 M€, ramené à 18,6 M€ en 2024, intégralement déprécié au 31 décembre 2024. Cette dépréciation est venue minorée la variation de juste valeur de l'exercice.
En date du 2 juillet 2024, FREY a fait l'acquisition de 100% des titres de la société MALMO DESIGNER VILLAGE AB, une société suédoise portant un projet d'outlet à Malmö. L’entrée de périmètre conformément aux dispositions d'I.F.R.S 3 a généré un écart d’acquisition de 7,8 M€.
En date du 23 juillet 2024, FREY a fait l'acquisition de 100% des titres de la société autrichienne ROS. L’entrée de périmètre conformément aux dispositions d'I.F.R.S 3 a généré un écart d’acquisition de 7,8 M€.
Conformément aux normes IFRS, des corrections sur les évaluations des écarts d'acquisition comptabilisés sur l'exercice pourraient être apportées dans un délai de 12 mois post-acquisition, induisant une modification correspondante des écarts d’acquisition constatés et de leurs affectations.
Les comptes consolidés annuels du groupe sont établis en euro, qui est la monnaie fonctionnelle et de présentation de la société mère. Les états financiers de chaque société du groupe sont préparés dans la monnaie fonctionnelle de la société. La monnaie fonctionnelle est la devise dans laquelle s'opère l'environnement économique principal de la société.
L’ensemble des filiales consolidées du groupe est situé dans la zone euro, à l’exception des sociétés basées en Pologne (złoty polonais), en Hongrie (forint) et au Royaume-Uni (livre sterling), dont la comptabilité est tenue dans leur devise locale.
Dans le cadre de la préparation des comptes consolidés, les résultats et la situation financière de chaque entité du groupe dont la monnaie fonctionnelle diffère de la monnaie de présentation du groupe, sont convertis dans la monnaie de présentation selon les règles suivantes :
Tous les écarts de change résultat de ces conversions sont comptabilisés en tant qu'élément séparé des capitaux propres (en réserve de change) ; et quand une société du groupe est cédée, les écarts de change accumulés en capitaux propres sont passés en résultat, en produit ou perte de cession.
Les sociétés du groupe réalisent certaines opérations dans une monnaie étrangère qui n'est pas leur monnaie de fonctionnement. Ces opérations sont initialement enregistrées dans la monnaie fonctionnelle au taux de change en vigueur à la date de clôture.
À la date de clôture, les actifs et passifs monétaires libellés en devises étrangères sont convertis dans la monnaie fonctionnelle au taux de change en vigueur à la date de clôture. Ces gains ou pertes de change liés à cette conversion ou règlement de transactions en devises sont comptabilisés en compte de résultat, à l'exception des opérations suivantes :
Les actifs non corporels qui peuvent être séparés et être vendus, transférés, concédés par licence, loués ou échangés, soit de façon individuelle, soit dans le cadre d’un contrat, avec un actif ou un passif lié, ou qui résultent de droits contractuels ou autres droits légaux, que ces droits soient cessibles ou séparables, sont comptabilisés en immobilisations incorporelles. Après leur comptabilisation initiale, les immobilisations incorporelles sont comptabilisées pour leur coût diminué du cumul des amortissements éventuels et des pertes de valeur.
Les immobilisations à durée d’utilité finie font l’objet d’un amortissement linéaire pratiqué sur ladite durée. Les durées d’utilité sont examinées chaque année et un test de dépréciation est réalisé dès qu’il y a un indice de perte de valeur.
Les modalités d’application de la norme I.A.S. 16 (Immobilisations corporelles) adoptées par le Groupe consistent au maintien au coût historique des constructions hors immeubles de placement (siège social), installations techniques, matériels et outillages et des autres immobilisations corporelles. Les forêts acquises par le Groupe dans le cadre de sa démarche RSE sont comptabilisées dans cette rubrique.
Les principales durées d’amortissement effectuées en mode linéaire sont les suivantes :
Les constructions amorties ne sont pas destinées à faire partie de l’activité patrimoniale et ne sont pas considérées comme immeubles de placement.
Un immeuble de placement se définit comme un bien immobilier détenu pour en retirer des loyers ou valoriser le capital ou les deux.
La norme IAS 40 s’applique à l’évaluation, dans les états financiers du preneur, d’un droit sur un bien immobilier détenu dans le cadre d’un contrat de location comptabilisé comme un contrat de location-financement, et à l’évaluation, dans les états financiers du bailleur, d’un immeuble de placement mis à la disposition d’un preneur dans le cadre d’un contrat de location simple.
Le patrimoine immobilier du Groupe FREY, hors siège social, est comptabilisé en immeubles de placement.
En application de la méthode préférentielle proposée par I.A.S. 40, les immeubles de placement sont valorisés à leur valeur de marché, hors droits de mutation, et ne sont plus amortis, ni dépréciés.
Selon I.F.R.S 13, la juste valeur est définie comme le prix qui serait reçu pour la vente d’un actif, ou payé pour le transfert d’un passif lors d’une transaction normale entre des intervenants du marché à la date d’évaluation (valeur de sortie).
Les améliorations ou modifications futures prévues sur l’actif doivent être prises en compte dans l’expertise afin de refléter son utilisation optimale.
La valeur de marché est déterminée semestriellement par des experts indépendants. Elle correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait être cédé au moment de l’expertise dans des conditions normales du jeu de l’offre et de la demande.
Elle est déterminée de la manière suivante :
Les mouvements de la juste valeur des investissements sont portés au compte de résultat au cours de la période où ils surviennent. Tout gain ou perte réalisé(e) suite à la vente d’un investissement immobilier est pris(e) en compte sur la période de réalisation, le gain ou la perte est égal(e) à la différence entre le produit net de la vente et la dernière juste valeur estimée y compris semestrielle.
la valeur vénale d’un immeuble par actualisation des flux de trésorerie prévisionnels qu’il est susceptible de générer sur un horizon donné, en tenant compte également des décaissements travaux ;
Pour apprécier l’existence d’un indice quelconque qu’un actif ait pu se déprécier, il est nécessaire de considérer au minimum les indices suivants :
| Actifs financiers | Passifs financiers |
|---|---|
| La catégorie « actifs financiers » comprend notamment les participations et les valeurs mobilières ne satisfaisant pas aux critères de classement en tant qu’équivalent de trésorerie. | Les passifs financiers comprennent les emprunts (y compris obligataires) et autres dettes porteuses d’intérêts. |
| Les dividendes perçus sont enregistrés lorsqu’ils ont été votés. | Lors de leur comptabilisation initiale, ils sont évalués à leur juste valeur sur laquelle sont imputés les coûts de transaction qui sont directement attribuables à l’émission du passif. |
| Les intérêts sont enregistrés en résultat sur la base d’un taux d’intérêt effectif. | Ils sont ensuite comptabilisés au coût amorti sur la base du taux d’intérêt effectif. |
| Lors de la comptabilisation initiale des prêts, les coûts de transaction qui leur sont directement imputables leur sont incorporés, si le montant est significatif. | Le taux effectif comprend le taux facial et l’amortissement actuariel des frais d’émission et des primes d’émission et de remboursement. |
| À chaque clôture, les prêts sont évalués à leur coût amorti. | La part à moins d’un an des dettes financières est classée dans le poste passifs financiers courants. |
| Par ailleurs, des dépréciations sont constituées et comptabilisées au résultat lorsqu’il existe une indication objective de dépréciation du fait d’un événement intervenu après la comptabilisation initiale de l’actif. |
Ces autres actifs ont été comptabilisés à leur coût d’acquisition. Ces actifs font l’objet de tests de valeur dès l’apparition d’indice de perte de valeur et au moins annuellement.
Les actifs et passifs qui sont immédiatement disponibles pour être vendus, et dont la vente est hautement probable (sous promesse de vente), sont classés en actifs et passifs disponibles à la vente conformément aux dispositions de la norme IFRS 5.
Quand plusieurs actifs sont destinés à être cédés lors d’une transaction unique, on considère le groupe d’actifs dans son ensemble ainsi que les passifs qui s’y attachent.
Les actifs, ou groupe d’actifs, disponibles à la vente sont évalués au montant le plus faible entre la valeur nette comptable et la juste valeur nette des coûts de cession. Si les actifs destinés à être cédés correspondent à des immeubles de placement, ces derniers sont évalués à la juste valeur nette des frais de commercialisation (à dire d’expert ou au prix de vente si ce dernier est connu, sous déduction des coûts liés à la vente).
Les actifs non courants classés comme détenus pour la vente ne sont plus amortis. Lorsque les actifs destinés à être cédés sont des sociétés consolidées, un impôt différé est constaté sur la différence entre la valeur en consolidation des titres cédés et leur valeur fiscale en application de la norme I.A.S 12 et de la fiscalité en vigueur.
Au 31 décembre 2024, l'actif situé à Vendeheim (67) a été reclassé en "actifs destinés à être cédés" pour 3,0 M€.
L’évaluation et la comptabilisation des instruments financiers ainsi que l’information à fournir sont définies par les normes I.A.S 32, I.F.R.S 9, I.F.R.S 7 et I.F.R.S 13.
Le Groupe FREY n’utilise des instruments dérivés que dans le cadre de sa politique de couverture du risque de taux d’intérêt de la dette. Ces instruments, présentés à leur valeur notionnelle en hors-bilan en normes françaises, constituent en exposition au risque de crédit d’une contrepartie.
normes I.F.R.S des actifs et passifs financiers et doivent être inscrits au bilan pour leur juste valeur. Ces instruments doivent être qualifiés ou non d’opérations de couverture, dont l’efficacité doit être vérifiée. Lorsque la relation de couverture est établie (couverture de flux futurs de trésorerie ou cash flow hedge), la variation de valeur de l’instrument, correspondant à la seule partie efficace de la couverture est enregistrée en capitaux propres. La variation de valeur de la part inefficace est comptabilisée, quant à elle, en compte de résultat selon les valorisations « MTM » communiquées par les établissements de crédit concernés. Dans tous les autres cas, la variation de valeur est directement enregistrée en résultat.
Compte tenu du coût de réalisation des tests d’efficacité et de la prise en compte de l’impact des variations de valeur enregistrées en capitaux propres dans le résultat global, le Groupe a décidé de ne pas tester ses instruments financiers et donc de comptabiliser l’intégralité des variations en résultat. Les soultes liées à ces instruments financiers sont comptabilisées comme une variation de valeur.
Les principales méthodes et hypothèses retenues pour le classement des instruments financiers sont reprises dans le tableau suivant (pour les postes de bilan concernés et significatifs) :
| Montants en K€ | Classement | 31.12.2024 | 31.12.2023 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ACTIF | PASSIF | ACTIF | PASSIF | ||||
| Immeubles de placement | B | 1 926 552 | 1 220 789 | 2 054 019 | 1 050 187 | ||
| Clients & comptes rattachés | B | 18 999 | 92 399 | 25 287 | 138 793 | ||
| Instruments financiers dérivés | A | 24 121 | 16 846 | 47 815 | 11 319 | ||
| Trésorerie et équivalents | B | 321 259 | 20 762 | 72 985 | 27 363 |
A : Juste valeur par résultat
B : Évaluation au coût amorti
C : Juste Valeur par les autres éléments du résultat global
Il existe trois niveaux de juste valeur selon que l’instrument est coté sur un marché actif (niveau 1), que son évaluation fait appel à des techniques de valorisation s’appuyant sur des données de marché existantes à la clôture (niveau 2) ou s’appuyant sur des données non observables (niveau 3).
| Classement | 31/12/2024 | 31/12/2023 | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Immeubles de placement | Niveau 3 | 1 926 552 | 2 054 019 | ||
| Dérivés actifs courants (instruments de couverture) | Niveau 2 | 24 089 | 47 815 | ||
| Valeurs mobilières de placement | Niveau 1 | 46 292 | 258 | ||
| Total | 1 996 933 | 2 102 092 |
| Classement | 31/12/2024 | 31/12/2023 | ||
|---|---|---|---|---|
| Dérivés passifs courants (instruments de couverture) | Niveau 2 | 16 846 | 11 319 | |
| Dérivés passifs courants (instruments de trading) | Niveau 2 | - | - | |
| Total | 16 846 | 11 319 |
À ce jour, l’essentiel des activités du groupe FREY est réalisé dans des pays de la zone euro, à l’exception de la Pologne, de la Hongrie et du Royaume-Uni. L'acquisition de l'actif Matarnia Park Handlowy (Pologne) ainsi que son financement ont été réalisés en euros. Les filiales situées en Hongrie et au Royaume-Uni sont des entités de gestion pour compte de tiers sans détention d'actifs. Ces pays n'étant pas considérées comme des pays hyperinflationnistes et compte tenu de l’exposition limitée du groupe aux devises hors zone euro (złoty polonais, forint hongrois et livre sterling), le risque de change n’a pas été jugé suffisamment significatif pour justifier la mise en place d’une couverture via des instruments dérivés.
Le tableau suivant présente les impacts sur le résultat financier du Groupe d’éventuelles variations du taux Euribor 3 mois de 100 points et de 50 points de base (en plus et en moins) :
| Montant en K€ | - 100 pts | - 50 pts | E3M | + 50 pts | + 100 pts |
|---|---|---|---|---|---|
| Impacts | 1 755 | 1 021 | - | -450 | -720 |
Le taux moyen de capitalisation utilisé pour l’évaluation des immeubles de placement par les experts indépendants est de 6,81 %, contre 6,75 % sur l’exercice clos au 31 décembre 2023.
| Taux de capitalisation | France | Etranger | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|---|---|
| Taux de capitalisation moyen | 6,60% | 7,11% | 6,81% | 6,75% |
Le tableau suivant présente les impacts sur la valorisation des immeubles de placement d’une évolution du taux de capitalisation de 50 points et de 25 points de base (en plus et en moins) :
| Taux de capitalisation au 31 décembre 2024 | Montant en K€ | - 50 pts | - 25 pts | 6,81 % | + 25 pts | + 50 pts |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Valorisation des immeubles de placement | 2 070 156 | 1 995 611 | 1 926 552 | 1 862 384 | 1 802 598 | |
| Écart de valorisation | 143 604 | 69 059 | - | - 64 167 | - 123 954 |
La variation du taux de capitalisation n’impacte pas les immeubles de placement évalués au coût, ni les terrains évalués selon la méthode comparative ou de charge foncière (méthode mixte).
| Ratios consolidés LTV droits inclus | ICR | Dette sécurisée | ||
|---|---|---|---|---|
| Dette concernée | 1 240,0 M€ | 1 240,0 M€ | ||
| Ratios demandés | <= 60,0 % | >= 2 | < 20,0 % | |
| Ratios 31.12.2024 | 41,1 % | 3,8 | 8,2 % |
| LTV hors droits | ICR | ||
|---|---|---|---|
| Dette concernée | 120,0 M€ | ||
| Ratios demandés | <= 55,0 % | >= 250 % | |
| Ratios 31.12.2024 | 39,0 % | 276 % |
Le Groupe effectue des transactions financières avec des banques de premier rang, tant au niveau des emprunts que des sommes placées. Les principaux locataires des actifs du Groupe sont des entreprises de premier rang sur lesquels le Groupe n’identifie pas de risque majeur d’insolvabilité. De plus, le Groupe mène une stratégie de diversification de son risque client en limitant l’exposition d’un client à 3 % maximum du loyer économique. D’autre part, lors de la signature des baux, les locataires remettent au Groupe des garanties financières, soit sous forme de dépôt de garantie, soit sous forme de caution bancaire.
Les terrains et les immeubles en stock sont évalués à leur coût d’acquisition ou à leur coût de revient. Une dépréciation est constatée pour tenir compte de la valeur économique de chaque bien.
Les créances sont comptabilisées à leur valeur nominale, sous déduction des dépréciations. Les pertes de valeur sont évaluées selon la méthode simplifiée de la norme IFRS 9. Les pertes crédits attendues sont calculées sur leur durée de vie, basée sur l'expérience des pertes de crédit historiques du groupe, et les prévisions. Les sociétés du Groupe FREY ont procédé aux calculs d’indemnités de départ à la retraite dans l’hypothèse d’un départ volontaire conformément à la convention collective de promotion immobilière.
La trésorerie et les équivalents de trésorerie comprennent les disponibilités, les dépôts à court terme et les SICAV monétaires, aisément convertibles en un montant connu de trésorerie et soumis à un risque négligeable de variation de valeur. Les valeurs mobilières de placement monétaires ont été comptabilisées dans les comptes pour leur juste valeur.
montant de l’impôt récupérable.
La société mère du Groupe, ses filiales transparentes fiscalement et les sociétés FRF 01, IF Clos du Chêne, Frey murs 02 et BBC promotion sont placées sous le régime S.I.I.C. Sur les opérations entrant dans le champ de ce dispositif, aucun impôt différé n’est constaté.
Frey Aménagement et Promotion a opté pour une intégration fiscale à compter du 1er janvier 2017 intégrant ses filiales ZCN Aménagement et F.Events.
Les impôts différés sont calculés aux taux locaux en vigueur à la clôture. Les taux appliqués sont 25% en France, 25% en Espagne, 21% au Portugal, 19% en Pologne et 20,6% en Suède.
Dans le cadre du contrat de liquidité mis en place par la société FREY, les actions propres sont enregistrées pour leur coût d’acquisition en diminution des capitaux propres. Les résultats de cession de ces titres sont imputés directement dans les capitaux propres et ne contribuent pas au résultat de l’exercice.
Au 31 décembre 2024, FREY détient 361.643 actions dans le cadre du contrat de liquidité et du contrat de rachat, soit une contre-valeur de 10.5 M€ sur la base du dernier cours de Bourse.
Conformément à la norme I.A.S 37 (Provisions, passifs éventuels et actifs éventuels), les provisions sont comptabilisées lorsqu’à la date de clôture, le Groupe a une obligation actuelle, juridique ou implicite qui résulte d’un fait générateur passé dont le montant peut être estimé de manière fiable et dont il est probable qu’une sortie de ressources représentative d’avantages économiques sera nécessaire pour éteindre l’obligation. Cette obligation peut être d’ordre légal, réglementaire ou contractuel. Ces provisions sont estimées selon leur nature en tenant compte des hypothèses les plus probables. Les montants sont actualisés lorsque l’effet du passage du temps est significatif.
La norme I.A.S 23 prévoit que les coûts d’emprunt qui sont directement attribuables à l’acquisition, la construction ou la production d’un actif qualifié font partie du coût de cet actif. Les autres coûts d’emprunts sont comptabilisés en charges.
Les groupes ne sont pas tenus d’appliquer la norme aux coûts d’emprunts directement attribuables à l’acquisition, la construction ou la production :
Au sein du Groupe FREY, les frais d’emprunts supportés au cours de la période concernent des actifs comptabilisés au coût en immeubles de placement et en stock. Le montant des coûts d'emprunt reclassé au titre de l'exercice 2024 s'élève à 0,5 M€ dans les comptes du Groupe.
Les revenus locatifs sont constitués par la location des biens immobiliers, ils sont comptabilisés selon les modalités et échéances prévues à chaque bail et à la date de facturation ; le cas échéant, le produit d’une période locative se situant au-delà de la date de clôture est porté en produits constatés d’avance.
Les droits d’entrées, franchises et paliers sont étalés sur la durée ferme du bail.
Les revenus générés par l’activité de gestion pour comptes de tiers sont issus de la facturation des prestations de gestion des Parcs d'Activités Commerciales. La nature des services rendus est fonction des stipulations des contrats de gestion.
Selon la norme I.F.R.S 16, un contrat de location est un contrat, ou une partie d’un contrat, qui confère le droit d’utiliser un actif pour une période donnée moyennant une contrepartie.
Au début de la période de location, le preneur comptabilise les droits d’utilisation à l’actif et au passif du bilan à la juste valeur du bien loué ou, si celle-ci est inférieure, à la valeur actualisée des loyers minimaux au titre du contrat de location. Les immobilisations acquises au travers des contrats sont amorties selon les durées d’utilité appliquées par le Groupe.
Les charges locatives refacturées et charges locatives sous-jacentes font l’objet d’une décompensation au sein respectivement des postes « chiffres d’affaires » et « achats consommés ».
Au 31 décembre 2024, deux contrats de location-financement immobiliers ont été retraités dans les comptes consolidés, dont 1 sur une coentreprise.
Concernant les contrats de location simple, le principal retraitement est relatif à la location des bureaux parisiens, arrivée au terme de sa période ferme sur l'exercice et réestimée sur la durée restante du bail soit 4 ans.
les opérations non courantes dont les montants sont significatifs et pouvant nuire à la lisibilité de la performance courante sont classées sur deux lignes « Autres produits » et « Autres charges ». Ces lignes comprennent notamment :
Nota Bene : Le terme « résultat opérationnel » ne se rapporte pas ici à la définition des normes I.F.R.S mais au résultat des différentes activités / segments opérationnels identifiés par le principal décideur opérationnel. Le « résultat opérationnel » suivi distinctement par FREY est la marge d’activité.
La norme précise également : « une entité doit fournir des informations qui permettent aux utilisateurs de ses états financiers d’évaluer la nature et les effets financiers des activités auxquelles elle se livre et des environnements économiques dans lesquels elle opère. »
La gestion de la croissance par le Groupe FREY l’oblige à suivre ses activités de manière synthétique tant en termes d’indicateurs que de profitabilité.
L’intégralité des produits et charges, ainsi que des actifs et passifs réciproques, liés à des opérations interne entre les entreprises consolidées par intégration globale sont éliminés. L’élimination des résultats internes est répartie entre la part groupe et les intérêts minoritaires dans l’entreprise ayant réalisé les résultats.
Les pertes intra-groupe entre les entreprises intégrées ne sont éliminées que dans la mesure où elles ne nécessitent pas une dépréciation.
La norme I.F.R.S 8 impose la présentation d’informations sur les segments opérationnels du Groupe. Cette norme définit un segment opérationnel de la manière suivante :
« Un segment opérationnel est une composante d’une entité :
Le Groupe considère que chaque programme en promotion ou chaque immeuble de placement est représentatif d’une U.G.T., chaque U.G.T. pouvant être affectée à un ou plusieurs segments opérationnels selon sa destination économique.
| En K€ - au 31 décembre 2024 | Activité foncière | Promotion immobilière | Gestion pour compte de tiers | Autres | Total | Dont France | Dont Etranger |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Loyers actifs stabilisés | 113 652 | 113 652 | 66 102 | 47 550 |
| En K€ - au 31 décembre 2024 | Activité foncière | Promotion | Gestion pour compte de tiers | Autres | Total | Dont France | Dont Etranger |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Charges non récupérables actifs stabilisés | - 2 303 | - 2 303 | - 1 204 | - 1 099 | |||
| Loyers nets actifs stabilisés | 111 349 | 111 349 | 64 898 | 46 451 | |||
| Loyers actifs non stabilisés | 22 024 | 22 024 | 22 024 | - | |||
| Charges non récupérables actifs non stabilisés | - 674 | - 674 | - 674 | - | |||
| Loyers nets actifs non stabilisés | 21 350 | 21 350 | 21 350 | - | |||
| Chiffre des ventes | 6 394 | 6 394 | 6 394 | - | |||
| Coût d’achat des marchandises vendues | - 6 551 | - 6 551 | - 6 551 | - | |||
| Marge de promotion | - 157 | - 157 | - 157 | - | |||
| Chiffre d'affaires gestion pour compte de tiers | 5 879 | 5 879 | 1 020 | 4 859 | |||
| Autres chiffres d'affaires | 2 807 | 2 807 | 2 807 | - | |||
| Marge d’activité | 141 228 | 89 919 | 51 309 | ||||
| Services extérieurs | - 14 388 | - 9 617 | - 4 771 | ||||
| Charges de personnel | - 14 221 | - 11 672 | - 2 549 | ||||
| Autres Produits et Charges | 1 785 | 2 344 | - 559 | ||||
| Impôts et taxes | - 2 456 | - 1 400 | - 1 056 | ||||
| Dotations et Reprises sur amortissements et provisions | - 4 053 | - 3 999 | - 54 | ||||
| Résultat opérationnel courant | 107 895 | 65 575 | 42 320 | ||||
| Autres Produits et Charges opérationnels | - 2 518 | - 2 518 | - | ||||
| Résultat de cessions d'Immeubles de placement | - 1 352 | - 1 352 | - | ||||
| Ajustement des valeurs des immeubles de placement | 23 787 | 6 949 | 16 838 | ||||
| Résultat opérationnel | 127 812 | 68 654 | 59 158 |
| Activité foncière | Promotion | Gestion pour compte | Autres | Total | Dont France | Dont Etranger |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Quote-part de résultat net des sociétés mises en équivalence | - 4 507 | |||||
| Résultat opérationnel après quote-part du résultat net des entreprises mises en équivalence | 123 305 | 64 147 | 59 158 | |||
| Coût de l'endettement net | - 32 643 | - 12 959 | - 19 684 | |||
| Ajustement des valeurs des actifs financiers | - 29 799 | - 30 078 | 279 | |||
| Résultat avant impôts | 60 863 | 21 110 | 39 753 | |||
| Impôts sur les résultats | - 15 703 | - 638 | - 15 065 | |||
| Résultat net des entreprises consolidées | 45 160 | 20 472 | 24 688 | |||
| Intérêts des minoritaires | - 5 157 | - 891 | - 4 266 | |||
| Résultat net (part du groupe) | 40 003 | 19 581 | 20 422 |
L’augmentation des revenus locatifs s’explique principalement par l’acquisition des actifs Matarnia Park Handlowy à Gdańsk (Pologne) en juillet 2023 et Polygone Riviera à Cagnes-sur-Mer (06) en octobre 2023. La marge de promotion concerne les ventes des projets Bessoncourt (90) et Saint-Quentin (02).
L'acquisition de ROS - Retail Outlet Shopping a conduit la direction à suivre le nouveau segment "Gestion pour compte de tiers". Au 31 décembre 2023, cette activité était non significative et figurait parmi les 'autres' activités.
La charge d'impôt provient essentiellement des sociétés étrangères n'entrant pas dans le champ du régime fiscal SIIC.
| Actif | Au 31 décembre 2024 (en K€) |
|---|---|
| Activité foncière | Total activité foncière |
| Promotion immobilière | Total activité promotion immobilière |
| Gestion pour compte de tiers | Total gestion pour compte de tiers |
| Autres | Total autres |
| Total | |
| France | |
| Etranger |
| 1 191 683 | 711 501 | 1 903 184 | 0 | 23 368 | 23 368 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 926 552 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 71 333 | 0 | 71 333 | 1 542 | 0 | 1 542 | 0 | 0 | 0 | 154 | 0 | 154 | 73 029 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 0 | 0 | 61 922 | 2 106 | 64 028 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 64 028 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Total activité promotion immobilière | France | Etranger |
|---|---|---|
| Gestion pour compte de tiers | 0 | 0 |
| Total gestion pour compte de tiers | 0 | 0 |
| Autres | 0 | 0 |
| Total autres | 0 | 0 |
| Total | 0 | 610 |
| Titres mis en équivalence | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 610 | 0 | 610 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Passifs financiers non courants | 1 162 522 | 57 778 | 1 220 300 |
|---|---|---|---|
| 286 | 0 | ||
| 286 | 0 | ||
| 0 | 0 | ||
| 203 | 0 | ||
| 203 | 1 220 789 |
| Passifs financiers courants | 18 296 | 433 | 18 729 |
|---|---|---|---|
| Au 31 décembre 2023 (en K€) | Activité foncière | Promotion | Gestion pour compte | Autres | Total | Dont France | Dont Etranger |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Loyers actifs stabilisés | 112 145 | 112 145 | 71 576 | 40 569 | |||
| Charges non récupérables actifs stabilisés | - 2 085 | - 2 085 | - 1 017 | - 1 068 | |||
| Loyers nets actifs stabilisés | 110 060 | 110 060 | 70 559 | 39 501 | |||
| Loyers actifs non stabilisés | 1 316 | 1 316 | 1 316 | ||||
| Charges non récupérables actifs non stabilisés | - 133 | - 133 | - 133 | ||||
| Loyers nets actifs non stabilisés | 1 183 | 1 183 | 1 183 | ||||
| Chiffre des ventes | 1 482 | 1 482 | 1 482 | ||||
| Coût d’achat des marchandises vendues | - 1 586 | - 1 586 | - 1 586 | ||||
| Marge de promotion | - 104 | - 104 | - 104 | ||||
| CHIFFRE D'AFFAIRES | 779 | 779 | 779 | ||||
| GESTION POUR COMPTE DE TIERS | |||||||
| Autres chiffres d’affaires | 1 651 | 1 651 | 1 651 | ||||
| Marge d’activité | 113 569 | 74 068 | 39 501 | ||||
| Services extérieurs | - 11 843 | - 9 010 | - 2 833 | ||||
| Charges de personnel | - 11 747 | - 11 512 | - 235 | ||||
| Autres Produits et Charges | 831 | 1 022 | - 191 | ||||
| Impôts et taxes | - 2 525 | - 1 208 | - 1 317 |
| Activité foncière | Promotion immobilière | Gestion pour compte de tiers | Autres | Total | Dont France | Dont Etranger |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Dotations et Reprises sur amortissements et provisions | - 4 062 | - 3 275 | - 787 | |||
| Résultat opérationnel courant | 84 223 | 50 085 | 34 138 | |||
| Autres Produits et Charges opérationnels | - 3 370 | - 3 370 | - | |||
| Résultat de cessions d'Immeubles de placement | - 2 091 | - 2 091 | - | |||
| Ajustement des valeurs des immeubles de placement | 14 664 | 8 236 | 6 428 | |||
| Résultat opérationnel | 93 426 | 52 860 | 40 566 | |||
| Quote-part de résultat net des sociétés mises en équivalence | 1 166 | 1 166 | - | |||
| Résultat opérationnel après quote-part du résultat net des entreprises mises en équivalence | 94 592 | 54 026 | 40 566 | |||
| Coût de l’endettement net | - 23 873 | - 8 479 | - 15 394 | |||
| Autres produits et charges financiers | - 40 195 | - 40 234 | 39 | |||
| Résultat avant impôts | 30 524 | 5 313 | 25 211 | |||
| Impôts sur les résultats | - 5 734 | - 83 | - 5 651 | |||
| Résultat net des entreprises consolidées | 24 790 | 5 230 | 19 560 | |||
| Intérêts des minoritaires | - 5 931 | - 1 049 | - 4 882 | |||
| Résultat net (part du groupe) | 18 859 | 4 181 | 14 678 |
| Activité foncière | Total activité foncière | Promotion immobilière | Total Promotion immobilière | Autres | Total Autres |
|---|---|---|---|---|---|
| Total | France | Etranger |
|---|---|---|
| Immeubles de placement | 1 390 146 | 663 873 |
| 2 054 019 | - | |
| Titres mis en équivalence | 44 749 | - |
| 44 749 | 720 | |
| - | 720 | |
| - | - | |
| 45 469 | - | |
| Stocks et en-cours | - | - |
| 62 684 | - | |
| 62 684 | - |
| Total | Autres | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| France | Etranger | |||||||||
| France | Etranger | |||||||||
| France | Etranger | |||||||||
| Titres mis en équivalence | - | - | - | - | - | 53 | - | 53 | 53 | |
| Passifs financiers non courants | 994 409 | 9 299 | 1 003 708 | 351 | - | 351 | 228 | 45 900 | 46 128 | 1 050 187 |
| Passifs financiers courants | 24 486 | 543 | 25 029 | 314 | - | 314 | 104 | 1 916 | 2 020 | 27 363 |
Le résultat par action non dilué (résultat de base par action) Pour le calcul du résultat dilué par action, le nombre moyen correspond au résultat net part du Groupe de l’exercice attribuable aux actions ordinaires rapporté au nombre moyen pondéré des actions en circulation au cours de l’exercice. Le nombre moyen d’actions en circulation au cours de l’exercice est le nombre d’actions ordinaires en circulation au début de l’exercice, ajusté du nombre d’actions ordinaires rachetées ou émises au cours de l’exercice.
| Méthode de consolidation | 31/12/2024 | 31/12/2023 | % d’intérêt | % contrôle | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| FREY | N° SIRET 398 248 591 00065 | 1 rue René Cassin – 51430 Bezannes | IG | 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % |
| SNC IF Gestion et Transactions | N° SIRET 494 334 477 00028 | 1 rue René Cassin – 51430 Bezannes | IG | 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % |
| SAS Frey Aménagement et Promotion | N° SIRET 500 202 049 00028 | 1 rue René Cassin – 51430 Bezannes | IG | 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % |
| SNC IF Chêne Vert | N° SIRET 502 925 084 00043 | 1 rue René Cassin – 51430 Bezannes | IG | 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % |
| SNC IF Bezannes | N° SIRET 512 278 334 00028 | 1 rue René Cassin – 51430 Bezannes | IG |
|---|---|---|---|
| 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % |
| SAS IF Clos du Chêne | N° SIRET 533 187 316 00013 | 1 rue René Cassin – 51430 Bezannes | IG |
| 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % |
| SCI IF Allondon | N° SIRET 790 403 372 00010 | 1, rue René Cassin- 51430 Bezannes | IG |
| 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % |
| SCI IF Valentine(1) | N° SIRET 790 402 242 00016 | 1, rue René Cassin- 51430 Bezannes | IG |
| - | - | 100,00 % | 100,00 % |
| SAS ZCN Aménagement | N° SIRET 800 827 842 00017 | 1, rue René Cassin- 51430 Bezannes | IG |
| 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % |
| SAS F.Events | N° SIRET 800 496 374 00011 | 1, rue René Cassin- 51430 Bezannes | IG |
| 100,00 % | 100,00 % |
N° SIRET 807 934 997 00014
1, rue René Cassin- 51430 Bezannes
N° SIRET 508 376 787 00026
1, rue René Cassin- 51430 Bezannes
N° SIRET 810 418 889 00012
1, rue René Cassin- 51430 Bezannes
N° SIRET 813 822 640 00013
1, rue René Cassin- 51430 Bezannes
N° SIRET 820 821 908 00010
1, rue René Cassin- 51430 Bezannes
N° SIRET 882 005 598 00017
1, rue René Cassin- 51430 Bezannes
| N°SIRET | Address | IG | Percentage |
|---|---|---|---|
| 893 871 541 00015 | 1, rue René Cassin- 51430 Bezannes | 100,00 % | |
| SAS BBC PROMOTION | N° SIRET 444 115 992 00042 | 1, rue René Cassin- 51430 Bezannes | 100,00 % |
| SAS BBC SOLAR | N° SIRET 523 470 912 00123 | 1, rue René Cassin- 51430 Bezannes | 100,00 % |
| ROS FR (3) | N° SIRET 950 880 344 00011 | 1, rue René Cassin- 51430 Bezannes | 100,00 % |
| GF DE LA CROIX DE POIX | N° SIRET 879 575 652 00026 | 1, rue René Cassin- 51430 Bezannes | 100,00 % |
| LE MUR QUI BOUGE | N° W513010094 | 1, rue René Cassin- 51430 Bezannes | 100,00 % |
| FREY RIVIERA | N° SIRET 979 434 321 00019 | 1, rue René Cassin- 51430 Bezannes |
| 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % |
|---|---|---|---|
| SAS FRF1 | N° SIRET 538 460 650 00012 | 1, rue René Cassin- 51430 Bezannes |
| 66,67 % | 66,67 % | 66,67 % | 66,67 % |
|---|---|---|---|
| SCI FRF2 | N° SIRET 538 486 143 00018 | 1, rue René Cassin- 51430 Bezannes |
| 62,08 % | 62,08 % | 62,08 % | 62,08 % |
|---|---|---|---|
| SCI IF Cormontreuil 01(1) | N° SIRET 508 928 314 00022 | 1 rue René Cassin – 51430 Bezannes |
| - | - | 62,08 % | 62,08 % | |
|---|---|---|---|---|
| SCI FRF 2 Torcy II (1) | N° SIRET 513 302 703 00022 | 1 rue René Cassin – 51430 Bezannes |
| - | - | 62,08 % | 62,08 % |
|---|---|---|---|
| SCI FRF 2 Torcy (1) | N° SIRET 539 682 930 00018 | 1, rue René Cassin- 51430 Bezannes |
| - | - | 62,08 % | 62,08 % |
|---|---|---|---|
| SCI Zone A | N° SIRET 488 512 286 00029 | 1, rue René Cassin- 51430 Bezannes |
| 62,08 % | 62,08 % | 62,08 % |
|---|---|---|
| SC FRF 2 Khépri 1 | N° SIRET 800 283 236 00019 | 1, rue René Cassin- 51430 Bezannes |
|---|---|---|
| IG | 62,08 % | 62,08 % |
| SC FRF2 Apollo | N° SIRET 812 955 680 00010 | 1, rue René Cassin- 51430 Bezannes |
| IG | 62,08 % | 62,08 % |
| SL Frey Invest | Espagne | IG |
| 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % |
| Parc Vallès Inversiones Immobiliarias S.L.U. | Espagne | IG |
| 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % |
| Sociedad Gestora Santa Margarida S.L.U. | Espagne | IG |
| 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % |
| Finestrelles Shopping Centre S.L.U | Espagne | IG |
| 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % |
| FREY Mediterraneo S.L | Espagne | IG |
| 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % |
| Company | Country | Type | Q1 | Q2 | Q3 | Q4 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Gemmano, Sp. z.o.o | Pologne | IG | 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % |
| Giarole, Sp. z.o.o | Pologne | IG | 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % |
| Domestreet Invest S.L.U | Espagne | IG | 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % | 100,00 % |
| Eurofund Parc Lleida S.L(4) | Espagne | IG | 80,00 % | 80,00 % | 70,00 % | 70,00 % |
| FREYPROP, UNIPESSOAL Lda(5) | Portugal | IG | 100,00 % | 100,00 % | 70,00 % | 70,00 % |
| Algarve Shopping – Centro Comercial SA(5) | Portugal | IG | 100,00 % | 100,00 % | 70,00 % | 70,00 % |
| Albufeira Retail Park, Lda(5) | Portugal | IG | 100,00 % | 100,00 % | 70,00 % | 70,00 % |
| Country | IG | Ownership 1 | Ownership 2 | Ownership 3 | Ownership 4 |
|---|---|---|---|---|---|
| Portugal | 100,00 % | 100,00 % | 70,00 % | 70,00 % |
| Country | IG | Ownership 1 | Ownership 2 | Ownership 3 | Ownership 4 |
|---|---|---|---|---|---|
| Portugal | 100,00 % | 100,00 % | 70,00 % | 70,00 % |
| Country | IG | Ownership 1 | Ownership 2 | Ownership 3 | Ownership 4 |
|---|---|---|---|---|---|
| Suède | 100,00 % | 100,00 % | - | - |
| Country | IG | Ownership 1 | Ownership 2 | Ownership 3 | Ownership 4 |
|---|---|---|---|---|---|
| Suède | 100,00 % | 100,00 % | - | - |
| Country | IG | Ownership 1 | Ownership 2 | Ownership 3 | Ownership 4 |
|---|---|---|---|---|---|
| Autriche | 100,00 % | 100,00 % | - | - |
| Country | IG | Ownership 1 | Ownership 2 | Ownership 3 | Ownership 4 |
|---|---|---|---|---|---|
| Allemagne | 100,00 % | 100,00 % | - | - |
| Country | IG | Ownership 1 | Ownership 2 | Ownership 3 | Ownership 4 |
|---|---|---|---|---|---|
| Belgique | 100,00 % | 100,00 % | - | - |
| Company Name | Country | Type | Ownership | Percentage |
|---|---|---|---|---|
| ROS Croatia Management d.o.o | Croatie | IG | 100,00 % | 100,00 % |
| ROS Soltau Management UG | Allemagne | IG | 100,00 % | 100,00 % |
| ROS Ungarn Management Kft | Hongrie | IG | 100,00 % | 100,00 % |
| ROS Bristol Management ltd | Royaume-Uni | IG | 100,00 % | 100,00 % |
| ROS Spain Management lda | Espagne | IG | 100,00 % | 100,00 % |
| ROS Hungary Management Project M3 Kft | Hongrie | IG | 100,00 % | 100,00 % |
| ROS Hautmont SARL | France | IG | 75,00 % |
Allemagne
| 75,00 % | - | - |
|---|---|---|
Italie
| 50,00 % | 50,00 % | - | - |
|---|---|---|---|
Italie
| 62,50 % | 62,50 % | - | - |
|---|---|---|---|
Portugal
| 99,00 % | 99,00 | - | - |
|---|---|---|---|
Pologne
| 50,00 % | 50,00 | - | - |
|---|---|---|---|
Pologne
| 50,00 % | 50,00 | - | - |
|---|---|---|---|
N° SIRET 979 343 316 00019
| 55,00% | 55,00% | 55,00% | 55,00% |
|---|---|---|---|
| SCI L’Agenaise d’Investissement | N° SIRET 750 095 143 00012 | 1, rue René Cassin- 51430 Bezannes |
| 50,00 % | 50,00 % | 50,00 % | 50,00 % |
|---|---|---|---|
| SCCVPORTE DE LOIRE INVEST | N° SIRET 898 725 387 00010 | 1 rue René Cassin – 51430 Bezannes |
| 50,00 % | 50,00 % | 50,00 % | 50,00 % |
|---|---|---|---|
| SASLA LUNE DES DOCKS (9) | N° SIRET 911 974 673 00012 | 6 rue Juliette Dodu 75010 PARIS |
| 39,00 % | 39,00 % | 39,00 % | 39,00 % |
|---|---|---|---|
| SC Frey Retail Villebon(9) | N° SIRET 817 676 240 00010 | 1, rue René Cassin- 51430 Bezannes |
| 5,00 % | 5,00 % | 5,00 % | 5,00 % |
|---|---|---|---|
| SAS Friggrayas(8)(9) | N° SIRET 937 649 481 00010 | 9, rue de l'Amiral Hamelin - 75116 Paris |
| 33,30 % | 33,30 % | - | - |
|---|---|---|---|
IG : Intégration Globale. ME – CE : Mise en Équivalence des coentreprises. NC : Non consolidé
(1) Les sociétés IF Valentine, IF Cormontreuil 01, FRF 2 Torcy, FRF 2 Torcy II ont fait l’objet d’une dissolution sans liquidation par Transmission Universelle de Patrimoine au cours de l'année 2024 (cf. note 2.1.2.3).
(2) L'association Social Market a fait l'objet d'une dissolution volontaire en date du 3 décembre 2024 (cf. note 2.1.2.3).
(3) Pour les besoins opérationnels de ROS – Retail Outlet Shopping, l’une des filiales françaises du groupe FREY, la société FREY RETAIL PARTNERSHIP (FRP) a changé de dénomination sociale et est devenue la société « ROS FR ».
(5) En date du 30 avril 2024, Frey a racheté les parts de la société FREYPROP à l’associé minoritaire, portant ainsi sa participation de 70 % à 100% (cf. note 2.1.2.3).
(6) Frey a fait l'acquisition des titres de la société Malmo Designer Village AB le 2 juillet 2024 et de FREY Sweden le 17 juillet 2024 (cf. note 2.1.2.3).
(7) En date du 23 juillet 2024, Frey a fait l'acquisition des titres de la société ROS détenant plusieurs filiales (cf. note 2.1.2.3).
(8) Le 30 décembre 2024, FREY est entré au capital de la société FRIGGRAYAS dans le cadre d’un partenariat long terme avec Batipart Europe, détenant respectivement 33,3 % et 66,7 % du capital (cf. note 2.1.2.3).
(9) Compte tenu des règles de gouvernance définies par leurs associés, ces entités ont été consolidées par mise en équivalence dans les comptes consolidés du groupe.
NOTE 1 Notes sur le compte de résultat
NOTE 2 Notes sur le Bilan
NOTE 3 Notes sur le tableau de flux de trésorerie
NOTE 4 Engagements hors bilan
NOTE 5 Entreprises liées
NOTE 6 Rémunérations des dirigeants
NOTE 7 Honoraires des Commissaires aux comptes
Ventilation du chiffre d'affaires par zone géographique en
| 31.12.2024 | 31.12.2023 | |
|---|---|---|
| K€ | 12 mois | 12 mois |
| France | 124 697 | 98 239 |
| Espagne | 29 310 | 27 277 |
| Portugal | 20 195 | 18 064 |
| Pologne | 14 591 | 4 940 |
| Autres pays européens | 2 519 | - |
| Total | 191 312 | 148 520 |
Le chiffre d’affaires au 31.12.2024 comprend 40 556 K€ de charges locatives refacturées contre 31 147 K€ au 31.12.2023. Les charges locatives refacturées et charges locatives sous-jacentes font l’objet d’une décompensation au sein respectivement des postes « chiffre d’affaires » et « achats consommés », note 5.1.3.
| En K€ | 31.12.2024 | 31.12.2023 |
|---|---|---|
| 12 mois | 12 mois | |
| Loyers et taxes refacturées | 147 666 | 123 578 |
| Autres charges locatives refacturées | 28 566 | 21 030 |
| Total revenus locatifs | 176 232 | 144 608 |
| Chiffre des ventes/ activité promotion | 6 394 | 1 482 |
| Gestion pour compte de tiers | 5 879 | - |
| Autres chiffres d'affaires | 2 807 | 2 430 |
| Total chiffre d'affaires | 191 312 | 148 520 |
La variation du chiffre d’affaires est expliquée au paragraphe 3.26 ci-dessus.
Le chiffre d’affaires se rapportant à des loyers variables représente 3,5 % du chiffre d’affaires consolidés au 31 décembre 2024.
Aucun contrat de Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) signé n’est en cours au 31 décembre 2024.
| Détail des achats consommés en K€ | 31.12.2024 | 31.12.2023 |
|---|---|---|
| 12 mois | 12 mois | |
| Coût de revient de la promotion facturée | 6 551 | 1 586 |
| Charges locatives récupérables (*) | 40 556 | 31 147 |
| Charges non récupérables sur actifs (*) | 2 977 | 2 218 |
| Services extérieurs | 14 388 | 11 843 |
| Achats consommés | 64 472 | 46 794 |
La variation des achats consommés s'explique principalement par l'impact des variations de périmètre.
| En K€ | 31.12.2024 | 31.12.2023 |
|---|---|---|
| 12 mois | 12 mois | |
| Salaires & traitements | 10 737 | 8 984 |
| Charges sociales | 3 484 | 2 763 |
| Total | 14 221 | 11 747 |
La variation des charges de personnel s'explique essentiellement par correspond à l'entrée de périmètre de ROS et le retraitement des honoraires internes.
| 31.12.2024 | 31.12.2023 | Variation | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| pays | 12 mois | 12 mois | ||||
| France | 100 | 98 | 2 | |||
| Espagne | 13 | 3 | 10 | |||
| Allemagne | 15 | - | 15 | |||
| Autriche | 12 | - | 12 | |||
| Belgique | 9 | - | 9 | |||
| Croatie | 9 | - | 9 | |||
| Hongrie | 11 | - | 11 | |||
| Italie | 1 | - | 1 | |||
| Pologne | 37 | - | 37 |
| pays | 31.12.2024 12 mois | 31.12.2023 12 mois | Variation |
|---|---|---|---|
| Portugal | 10 | - | 10 |
| Total | 217 | 101 | 116 |
La variation de l'effectif s'explique essentiellement par l'entrée de périmètre de ROS. L'effectif à périmètre constant est stable par rapport 2023.
| En K€ | 31.12.2024 12 mois | 31.12.2023 12 mois |
|---|---|---|
| Produits liés aux cessions (*) | - | - |
| Charges liées aux cessions (*) | -44 | -201 |
| Droits d’entrée et indemnités reçues | 130 | 202 |
| Autres produits sur projets | 1 531 | 860 |
| Produits divers de gestion courante | 487 | 291 |
| Rémunérations des administrateurs | -100 | -118 |
| Autres charges sur projets | -48 | -60 |
| Charges diverses de gestion courante | -171 | -143 |
| Autres produits et charges | 1 785 | 831 |
| En K€ | 31.12.2024 12 mois | 31.12.2023 12 mois |
|---|---|---|
| Impôts et taxes sur rémunérations | 211 | 255 |
| Autres impôts et taxes : C.E.T., taxes foncières, régie,… | 2 245 | 2 270 |
| Total | 2 456 | 2 525 |
| En K€ | 31.12.2024 | 31.12.2023 |
|---|---|---|
| Immobilisations | -1 555 | -1 626 |
| Stocks | -26 | -51 |
| Clients | -2 472 | -2 318 |
| En K€ | 31.12.2024 | 31.12.2023 |
|---|---|---|
| Charges sur projets abandonnés | - 85 | - |
| Impacts liés aux variations de périmètre (1) | - 1 199 | - 3 370 |
| Charges de restructuration (2) | - 622 | - |
| Charges sur litiges (3) | - 612 | - |
| Autres produits et charges opérationnels | - | - |
| Total | -2 518 | -3 370 |
(1) En 2024, les impacts liés aux variations de périmètre concernent principalement les frais relatifs à l'acquisition des titres ROS et des frais résiduels liés à l'acquisition de Polygone Riviera. En 2023, les impacts étaient principalement liés aux frais relatifs à la publication foncière des transmissions universelles de patrimoine des cinq SNC détenant l'actif de Polygone.
(2) Les charges de restructuration concernent des indemnités de départ versées à des salariés dans le cadre d’une restructuration interne face au pipeline des projets à hauteur de 622 k€.
(3) En 2024, FREY et l'une de ses filiales ont été condamnées aux versements d’indemnités à hauteur de 865 k€, dont la moitié était déjà sous séquestre.
Au 31 décembre 2024, le résultat de cession des immeubles de placement s'élève à -13 M€ contre -2,1 M€ au 31 décembre 2023. Il comprend 221,7 M€ de produits de cessions (contre 128,6 M€ au 31 décembre 2023) diminués des valeurs nettes comptables pour 223 M€ (contre 130,7 M€ au 31 décembre 2023).
| En K€ | 31.12.2024 | 31.12.2023 |
|---|---|---|
| Charges d’intérêts * | -61 703 | -46 433 |
| Charges d'intérêts sur obligations locatives - crédit-bail | -367 | -416 |
| Charges d'intérêts sur obligations locatives - locations | -66 | -25 |
| Charges et produits liés aux instruments financiers * | 29 644 | 23 486 |
| Autres produits et charges financiers | -151 | -485 |
| Coût de l’endettement net | -32 643 | -23 873 |
| Ajustement des valeurs des instruments financiers (cf.3.13) | -29 799 | -40 195 |
| dont Dérivés de taux ** | -29 799 | -40 195 |
| dont Dérivés des emprunts convertibles | - | - |
| Autres produits et charges financiers | - | - |
| En K€ | 31.12.2024 | 31.12.2023 |
|---|---|---|
| 12 mois | 12 mois | |
| Résultat avant impôt de l’ensemble consolidé | 60 559 | 30 312 |
| Quote-part de résultat net des sociétés mises en équivalence | 4 507 | - 1 166 |
| Reclassement impactant l’impôt | - 304 | - 199 |
| Résultat avant impôt et quote-part de résultat net des sociétés mises en équivalence | 64 762 | 28 947 |
| Taux théorique de l’impôt | 25 % | 25 % |
| Montant théorique de l’impôt | 16 262 | 7 251 |
| Effet sur l’impôt théorique de : | ||
| Incidence du secteur non taxable | 17 060 | - 1 573 |
| Différences permanentes | - 12 035 | - 416 |
| Déficits non activés | - 408 | 376 |
| Différence de taux d’impôt différé sur l’exercice | - 1 668 | - 614 |
| Autres | - 3 813 | 511 |
| Taux effectif de l’impôt | 23,7 % | 19,0 % |
| Montant effectif de l’impôt | 15 398 | 5 535 |
| + Reclassement impactant l’impôt | 305 | 199 |
| Montant effectif de l’impôt | 15 703 | 5 734 |
| En K€ | 31.12.2024 | 31.12.2023 |
|---|---|---|
| 12 mois | 12 mois | |
| Autres produits et charges financiers | -29 799 | -40 195 |
| Total | -62 442 | -64 068 |
Dans cette analyse, un signe « - » signifie un produit d’impôt, un signe « + », une charge d’impôt.
Il n’y a ni droits, ni privilèges, ni restrictions associées aux actions.
| 31.12.2024 12 mois |
31.12.2023 12 mois |
|
|---|---|---|
| Résultat net part du Groupe | 40 006 | 18 859 |
| Nombre moyen pondéré d’actions ordinaires en circulation | 32 250 098 | 28 494 473 |
| Nombre moyen pondéré d’actions ordinaires en circulation* | 31 822 878 | 28 170 527 |
| Résultat net non dilué par action | 1,26 € | 0,67 € |
| Nombre de titres ordinaires retenu au titre des éléments | -64 318 | -56 302 |
| dilutifs** | ||
| Nombre moyen d'actions pris en compte après effet dilutif | 31 758 560 | 28 114 225 |
| Résultat net dilué par action | 1,26 € | 0,67 € |
** Le nombre d'actions retenu dans les éléments dilutifs prend en compte les attributions d'actions gratuites
En date du 19 décembre 2023, FREY a réalisé une augmentation de capital, portant ainsi le nombre total d'actions ordinaires en circulation à 32 350 098.
| Valeurs brutes en K€ | 31.12.2023 | Entrée de périmètre | Augmentation | Diminution | 31.12.2024 |
|---|---|---|---|---|---|
| Ecarts d'acquisition | 17 448 | 15 652 | - | - | 33 100 |
| Dépréciations | -11 536 | - | -5 912 | - | -17 448 |
| Total | 5 912 | 15 652 | -5 912 | - | 15 652 |
| Valeurs brutes en K€ | 31.12.2022 | Entrée de périmètre | Augmentation | Diminution | 31.12.2023 |
|---|---|---|---|---|---|
| Ecarts d'acquisition | 17 448 | - | - | - | 17 448 |
| Dépréciations | -11 536 | - | - | - | -11 536 |
| Total | 5 912 | - | - | - | 5 912 |
| Valeurs brutes en K€ | 31.12.2023 | Entrée de périmètre | Augmentation | Diminution | Ecart de conversion | 31.12.2024 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Autres incorporels | 2 172 | 46 | 937 | - | -1 | 3 154 |
| Immobilisations | - | - | - | - | - | - |
| incorporelles en cours |
| 31.12.2023 | Entrée de périmètre | Augmentation | Diminution | Ecart de conversion | 31.12.2024 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Avances et acomptes sur immobilisations incorporelles | - | - | - | - | - | - |
| Amortissements | -1 301 | -43 | -70 | - | 1 | -1 413 |
| Total | 871 | 3 | 867 | - | - | 1 741 |
| Valeurs brutes en K€ | 31.12.2022 | Augmentation | Diminution | Entrée de périmètre | 31.12.2023 |
|---|---|---|---|---|---|
| Autres incorporels | 2 204 | 6 | -38 | - | 2 172 |
| Immobilisations incorporelles en cours | - | - | - | - | - |
| Avances et acomptes sur immobilisations incorporelles | - | - | - | - | - |
| Amortissements | -1 251 | -88 | 38 | - | -1 301 |
| Total | 953 | -82 | - | - | 871 |
| Valeurs brutes en K€ | 31.12.2023 | Entrée de périmètre | Augmentation | Diminution | Reclassement | 31.12.2024 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Terrains (*) | 21 643 | 7 | 192 | - | - | 21 842 |
| Constructions | 11 009 | - | 163 | - | - | 11 172 |
| Autres immobilisations corporelles | 7 028 | - | 623 | -260 | 136 | 7 527 |
| Immobilisations en cours | 15 | - | - | - | - | 15 |
| Avances et acomptes sur immobilisations corporelles | - | - | - | - | - | - |
| Amortissements et dépréciations | -9 843 | - | -1 482 | 219 | -67 | -11 173 |
| Total | 29 852 | 7 | -504 | -41 | 69 | 29 383 |
| Dont Droit d'utilisation - location-financement | - | - | - | - | - | - |
| Dont Droit d'utilisation - location simple | 3 502 | - | -513 | - | - | 2 989 |
| 31.12.2022 | Entrée de périmètre | Augmentation | Diminution | Reclassement | 31.12.2023 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Terrains (*) | 18 689 | 2 837 | 152 | -7 | -28 | 21 643 |
| Constructions | 8 210 | 2 799 | - | - | 11 009 | |
| Autres immobilisations corporelles | 6 862 | 531 | -365 | - | 7 028 | |
| Immobilisations en cours | - | 15 | - | - | 15 | |
| Avances et acomptes sur immobilisations corporelles | - | - | - | - | - | |
| Amortissements et dépréciations | -8 643 | -1 561 | 361 | - | -9 843 | |
| Total | 25 118 | 2 837 | 1 936 | -11 | -28 | 29 852 |
| Dont Droit d'utilisation - location-financement (**) | 2 836 | -59 | - | -2 777 | - | |
| Dont Droit d'utilisation - location simple | 1 321 | 2 181 | - | - | 3 502 |
** Les flux de reclassement du droit d’utilisation - location-financement correspondent à la levée d’option du CBI du siège social qui a eu lieu fin février 2023.
| Valeurs en K€ | Actifs en exploitation | Actifs en cours (y compris terrains nus) | Total immeubles de placement | 31.12.2023 |
|---|---|---|---|---|
| 2 000 | 581 | 53 438 | 2 054 019 | |
| Reclassements | - 3 050 | - 2 106 | - 5 156 | |
| Stocks | - 2 106 | |||
| Immobilisations | - | - | - | |
| Abandon de projets | - | - | - |
| Actifs destinés à la vente | 3 050 | ||
|---|---|---|---|
| Acquisitions | 6 939 | 15 508 | 22 447 |
| Travaux | 18 671 | 21 537 | 40 208 |
| Cessions* | - 219 207 | - 26 | - 219 233 |
| Entrée de périmètre | 1 545 | 1 545 | |
| Reclassement | 116 | -116 | |
| Création de valeur | 18 840 | 18 840 | |
| Variation de juste valeur | 13 887 | - 5 | 13 882 |
| Variation de cours de change | |||
| 31.12.2024 | 1 817 937 | 108 615 | 1 926 552 |
| Actifs en exploitation | Actifs en cours | Total immeubles de placement (y compris terrains nus) | |
|---|---|---|---|
| 31.12.2022 | 1 614 734 | 124 276 | 1 739 010 |
| Reclassements | -1 000 | 4 | - 1 004 |
| Stocks | - | - | - |
| Immobilisations | - | - | - |
| Abandon de projets | - | 4 | 4 |
| Actifs destinés à la vente | - 1 000 | - | - 1 000 |
| Acquisitions | 106 704 | - | 106 704 |
| Travaux | 14 067 | 30 944 | 45 011 |
| Cessions* | -30 720 | - 97 519 | - 128 239 |
| Entrée de périmètre | 273 779 | - | 273 779 |
| Reclassement | 1 504 | -1 508 | -4 |
| Création de valeur | - | - | - |
| Variation de juste valeur | 21 513 | -2 759 | 18 754 |
| Variation de cours de change | - | - | - |
| 31.12.2023 | 2 000 581 | 53 438 | 2 054 019 |
Les méthodes de valorisation retenues par les experts indépendants sont détaillées au paragraphe 3.8 « Immeubles de placement ». L’hypothèse déterminante dans la réalisation des expertises est le taux de capitalisation. L’étude de ce taux de capitalisation et de l’impact de sa variation éventuelle sur la valorisation des immeubles de placement de la Société est présentée au paragraphe 3.13 « Gestion des risques financiers ».
Au 31 décembre 2024, la valeur des immeubles de placement acquis au travers de contrats de location-financement s’élève à 43,4 M€, contre 43,5 M€ au 31 décembre 2023.
Les actifs détenus en Pologne représentent 5,8% des immeubles de placement soit 111,4 M€ au 31 décembre 2024. Les actifs détenus en Suède représentent 1,2% des immeubles de placement soit 23,4 M€ au 31 décembre 2024.
Les actifs détenus en Espagne représentent 20,1% des immeubles de placement soit 387,8 M€ au 31 décembre 2024. Les actifs détenus en Portugal représentent 11,0% des immeubles de placement soit 212,3 M€ au 31 décembre 2024.
| 31.12.2024 | 31.12.2023 | |
|---|---|---|
| Montant au bilan | 32 722 | 18 754 |
| Création de valeur* | 12 927 |
10 860
14 664
23 787
14 664
** La différence avec la variation de juste valeur au bilan (-3,1 M€) correspond à l'ajustement du complément de prix de l'actif Finestrelles (Espagne).
| Valeurs brutes en K€ | 31.12.2023 | Résultat | Distributions | Variations de périmètre | Autres variations | 31.12.2024 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Sociétés mises en équivalence Actif | 45 469 | -3 951 | - | 31 510 | - | 73 029 |
| Sociétés mises en équivalence Passif | 53 | 556 | - | - | - | 610 |
| TotaL | 45 416 | -4 507 | - | 31 510 | - | 72 419 |
Les variations de périmètre de l'exercice sont relatives aux prises de participations dans la SAS REPENSER LA VILLE (0,2 M€) et dans la SAS FRIGGRAYAS (31,3 M€).
| Valeurs brutes en K€ | 31.12.2022 | Résultat | Distributions | Variation de périmètre | Autres variations | 31.12.2023 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Sociétés mises en équivalence Actif | 17 536 | 453 | - 233 | 26 940 | 773 | 45 469 |
| Sociétés mises en équivalence Passif | 20 | - 713 | - 27 | - | 773 | 53 |
| TotaL | 17 516 | 1 166 | 206 | 26 940 | - | 45 416 |
La variation de périmètre de l'exercice 2023 est composée de la sortie de périmètre des sociétés Patroclienne d’Investissement et Tervilloise d’Investissement (-5,2 M€) ainsi que de l'entrée de périmètre de la SCI LES DOCKS DE SAINT-OUEN détenue à 55% en partenariat avec la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS (32,1 M€).
Les coentreprises sont les sociétés dans lesquelles le Groupe FREY dispose d’un contrôle conjoint.
Les regroupements retenus tiennent compte des différentes communications financières utilisées au sein du Groupe sans toutefois individualiser une société car cela reviendrait à fournir des informations confidentielles et stratégiques.
Les principaux éléments de la situation financière et du compte de résultat des coentreprises sont présentés ci-dessous. Il s’agit d’éléments incluant les retraitements de consolidation et présentés à 100 %.
| 31.12.2024 | 31.12.2023 | |
|---|---|---|
| Immeubles de placement | 446 413 | 281 278 |
| Immobilisations incorporelles | 28 | 28 |
| Immobilisations corporelles | 4 694 | 2 673 |
| 31.12.2024 | 31.12.2023 | |
|---|---|---|
| Autres actifs non courants | - | - |
| Actifs courants* | 45 600 | 49 427 |
| Total actif | 496 735 | 333 406 |
| Capitaux propres retraités | 211 943 | 122 013 |
| Passifs financiers | 215 681 | 134 008 |
| Autres passifs non courants | - | - |
| Passifs courants | 69 111 | 77 385 |
| Total passif | 496 735 | 333 406 |
| 31.12.2024 | 31.12.2023 | |
|---|---|---|
| Chiffre d’affaires | 28 967 | 25 537 |
| Résultat opérationnel courant | 14 355 | 13 631 |
| Ajustement des valeurs des immeubles de placement | -13 471 | -20 223 |
| Coût de l'endettement net | -5 253 | -3 131 |
| Résultat net | -4 672 | -10 061 |
La variation des postes du compte de résultat s'explique par le projet de promotion porté par Porte de loire Invest, par la livraison des Halles de Saint Ouen sur la SCI les Docks de Saint-Ouen en 2023 et par la prise de participation dans la SAS FRIGGRAYAS en 2024.
| Valeurs brutes en K€ | 31.12.2023 | Entrée de périmètre | Augmentation | Diminution | Reclassement | 31.12.2024 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Dépôts et cautionnements | 3 184 | 5 | 4 313 | -69 | -4 011 | 3 422 |
| Autres immobilisations financières | 52 | 8 | - | - | - | 60 |
| Provisions financières | -63 | - | - | - | - | -63 |
| Total | 3 173 | 13 | 4 313 | -69 | -4 011 | 3 419 |
| Valeurs brutes en K€ | 31.12.2022 | Augmentation | Diminution | Reclassement | 31.12.2023 |
|---|---|---|---|---|---|
| Dépôts et cautionnements | 8 361 | 697 | -5 902 | 28 | 3 184 |
| Autres immobilisations financières | 52 | - | - | - | 52 |
| Provisions financières | -63 | - | - | - | -63 |
| 31.12.2022 | Augmentation | Diminution | Reclassement | 31.12.2023 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Total | 8 350 | 697 | -5 902 | 28 | 3 173 |
| 31.12.2024 | 31.12.2023 | |
|---|---|---|
| En-cours de production | 65 076 | 63 706 |
| Marchandises | - | - |
| Provisions | -1 048 | -1 022 |
| Total | 64 028 | 62 684 |
| 31.12.2023 | 31.12.2022 | |
|---|---|---|
| En-cours de production | 63 706 | 52 184 |
| Marchandises | - | - |
| Provisions | -1 022 | -1 015 |
| Total | 62 684 | 51 169 |
| 2023 | 2024 | |
|---|---|---|
| Ouverture | 51 169 | 62 684 |
| Acquisitions | 13 113 | 5 642 |
| Cessions | -1 586 | -6 551 |
| Reclassement* | - | 2 105 |
| Autres | -12 | 146 |
| Clôture | 62 684 | 64 028 |
| Echues | Non échues | 31.12.2024 | |
|---|---|---|---|
| Brut | 23 289 | 7 776 | |
| Dépréciation | -12 066 | 0 | |
| Net | 11 223 | 7 776 |
| Echues | Non échues | 31.12.2023 | |
|---|---|---|---|
| Brut | 22 455 | 12 898 | |
| Dépréciation | -10 065 | 0 | |
| Net | 12 390 | 12 898 |
| En K€ | 31.12.2024 | 31.12.2023 |
|---|---|---|
| Prêts, cautionnements & autres créances à moins d'un an | 1 585 | 1 238 |
| Avances et acomptes versés sur commandes | 620 | 560 |
| Comptes courants d'associés | 8 748 | 11 417 |
| Créances fiscales | 13 295 | 13 690 |
| Autres créances * | 7 334 | 17 714 |
| Charges constatées d'avance | 2 272 | 2 224 |
| Total | 33 854 | 46 843 |
| En K€ | 31.12.2023 | 31.12.2022 |
|---|---|---|
| Prêts, cautionnements & autres créances à moins d'un an | 1 238 | 3 489 |
| Avances et acomptes versés sur commandes | 560 | 405 |
| Comptes courants d'associés | 11 417 | 12 194 |
| Créances fiscales * | 13 690 | 11 403 |
| Autres créances | 17 714 | 6 294 |
| Charges constatées d'avance | 2 224 | 3 051 |
| Total | 46 843 | 36 836 |
| En K€ | 31.12.2024 | 31.12.2023 |
|---|---|---|
| Disponibilités | 274 999 | 59 277 |
| Autres placements | 46 000 | 13 450 |
| Valeurs mobilières de placement | 292 | 258 |
| Total | 321 291 | 72 985 |
Le niveau de la trésorerie au 31 décembre 2024 s’explique notamment par la signature d’une nouvelle ligne corporate le 22 novembre 2024, et par les cessions d'actif intervenues le 30 décembre dans le cadre du partenariat long terme signé avec Batipart Europe.
| En K€ | 31.12.2023 | 31.12.2022 |
|---|---|---|
| Disponibilités | 59 277 | 71 800 |
| Autres placements | 13 450 | 263 |
| Valeurs mobilières de placement | 258 | - |
| Total | 72 985 | 72 063 |
| Evolution en K€ | 31.12.2023 | Entrée de périmètre | Augmentation | Diminution | Reclassement (*) | Ecart de conversion | 31.12.2024 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| cash | Emprunts bancaires | 984 416 | - | 609 002 | -388 274 | 4 856 | 0 | 1 210 000 |
| Dettes au titre du droit d'utilisation - location-financement | 5 575 | - | - | -5 575 | 0 | |||
| Dettes au titre du droit d'utilisation - location simple | 2 420 | - | 393 | - | -1 012 | 1 801 | ||
| Autres (**) | 49 835 | 349 | -45 900 | 4 284 | ||||
| Dépôts et cautionnements reçus | 13 745 | - | 820 | -4 316 | 2 160 | 12 409 | ||
| non cash | Emprunts obligataires | - | - | - | - | - | ||
| Emprunts bancaires | -5 804 | -4 625 | 431 | 2 295 | -2 | -7 705 | ||
| Dettes au titre du droit d'utilisation - location-financement | - | - | - | - | - | |||
| Dettes au titre du droit d'utilisation - location simple | - | - | - | - | - |
| 31.12.2023 | Entrée de périmètre | Augmentation | Diminution | Reclassement (*) | Ecart de conversion | 31.12.2024 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Dépôts et cautionnements reçus | - | - | - | - | - | - | |
| Total | 1 050 187 | - | 605 939 | -438 059 | 2 724 | -2 | 1 220 789 |
** Il s'agit de dettes envers les autres associés dans les sociétés en partenariat.
| Evolution en K€ | 31.12.2022 | Entrée de périmètre | Augmentation | Diminution | Reclassement (*) | 31.12.2023 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| cash | - | - | - | - | - | - |
| Emprunts obligataires | - | - | - | - | - | - |
| Emprunts bancaires | 759 760 | - | 615 000 | -385 000 | -5 344 | 984 416 |
| Dettes au titre du droit d'utilisation - location-financement | 7 598 | - | - | -2 023 | 5 575 | |
| Dettes au titre du droit d'utilisation - location simple | 405 | - | 2 271 | - | -256 | 2 420 |
| Autres |
| 9 525 | 1 176 | 2 527 | -1 019 | 1 536 | 13 745 | non cash |
|---|---|---|---|---|---|---|
| - | - | - | - | - | - |
| - | - | - | - |
- | - |
| -3 236 | -4 261 | 187 | 1 506 | -5 804 |
|---|---|---|---|---|
| - | - | - | - | - | - |
|---|---|---|---|---|---|
| - | - | - | - | - | - |
|---|---|---|---|---|---|
| - | - | - | - |
|---|---|---|---|
| --- | |||
| # Total |
826 401
1 176
616 023
-385 832
-7 581
1 050 187
| De 1 à 5 ans | + 5 ans | Total | |
|---|---|---|---|
| Emprunts bancaires | 933 339 (1) | 268 956 (2) | 1 202 295 |
| Dettes de location-financement | - | - | - |
| Dettes au titre du droit d’utilisation | 1 801 | 1 801 | |
| Dépôts et cautionnements reçus & Autres | 16 407 | 286 | 16 693 |
| Total | 951 547 | 269 242 | 1 220 789 |
(1) Dont dettes brutes 2027 : 200 M€ ; 2028 : 150 M€ ; 2029 : 590 M€.
(2) Dont dettes brutes 2030 : 120 M€ ; 2031 : 50 M€ ; 2034 : 100 M€.
| En K€ | 31.12.2024 | 31.12.2023 |
|---|---|---|
| Début de période | 694 | 609 |
| Dotations | 79 | 102 |
| Reprises | -4 | - |
| Ecarts actuariels | 28 | -17 |
| Fin de période | 797 | 694 |
| En K€ | 31.12.2024 | 31.12.2023 |
|---|---|---|
| ID Actif | - | |
| ID Passif | 37 302 |
| Activation de reports déficitaires | 973 | |||
|---|---|---|---|---|
| Autres | 159 | |||
| Total | 870 | 36 931 | 1 178 | 27 483 |
| En K€ | Variation des impôts différés | 31.12.2024 | 31.12.2023 |
|---|---|---|---|
| Variation au Bilan | - 9 757 | - 4 524 | |
| Montant au compte de résultat | - | - | |
| Entrée de périmètre | - | 310 | |
| Impact des instruments financiers de couverture | - | - | |
| Impact des engagements de retraite | - 2 | 2 |
14
39
-
-
-4 173
| En K€ | 31.12.2023 | Augmentation | Reprises utilisées | Reprises non utilisées | Autres Variations | 31.12.2024 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Provisions pour litiges | - | - | - | - | - | - |
| Autres provisions pour risques | 117 | 140 | -257 | - | - | - |
| Provisions pour retraites | 694 | 79 | - | -4 | 28 | 797 |
| (cf. 3.21) | ||||||
| Titres mis en équivalence | 53 | 557 | - | - | 610 | |
| Total | 864 | 776 | -257 | -4 | 28 | 1 407 |
| En K€ | 31.12.2022 | Augmentation | Reprises utilisées | Reprises non utilisées | Autres Variations | 31.12.2023 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Provisions pour litiges | - | - | - | - | - | - |
| Autres provisions pour risques | 50 | 120 | -53 | - | 117 | |
| Provisions pour retraites | 609 | 102 | - | - | -17 | 694 |
| (cf. 3.21) | ||||||
| Titres mis en équivalence | 20 | 33 | - | - | 53 | |
| Total | 679 | 255 | -53 | - | -17 | 864 |
| En K€ | 31.12.2024 | 31.12.2023 |
|---|---|---|
| Dettes sur acquisitions d'immobilisations | 56 646 | 101 985 |
| Clients – Avances & acomptes reçus | 2 119 | 2 689 |
| Dettes sociales | 4 835 | 4 750 |
| Dettes fiscales | 15 269 | 15 206 |
| Autres dettes | 9 214 | 10 127 |
| En K€ | 31.12.2024 | 31.12.2023 |
|---|---|---|
| Produits constatés d'avance | 4 316 | 4 036 |
| Total | 92 399 | 138 793 |
La variation des dettes sur acquisitions d'immobilisations s'explique principalement par le différé de paiement relatif à l'entrée de périmètre des cinq SNC acquises en 2023 par l'entité FREY RIVIERA.
| Evolution en K€ | 31.12.2023 | Entrée de périmètre | Augmentation | Diminution | Reclassement (*) | Ecart de conversion | 31.12.2024 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| cash | - | - | - | - | - | - | - |
| Emprunts obligataires | - | - | - | - | - | - | - |
| Emprunts bancaires | 5 344 | - | - | -488 | -4 856 | -0 | -0 |
| Dettes au titre du droit d'utilisation - location-financement | 2 023 | - | - | -2 023 | 5 575 | - | 5 575 |
| Dettes au titre du droit d'utilisation - location simple | 905 | - | 131 | - | - | - | - |
| -1 | 043 | ||
|---|---|---|---|
| 1 | 012 | ||
| - | 1 | 005 | |
| Dépôts et cautionnements reçus | 7 792 | ||
| - | 456 | ||
| -2 307 | -2 218 | ||
| 7 | 3 730 | ||
| Concours bancaires (dettes) | - | ||
| - | - | ||
| - | - | ||
| Concours bancaires (trésorerie) | - | ||
| - | - | ||
| - | - | ||
| Comptes courants d'associés | 1 865 | 1 577 | 27 |
| - | - | - | |
| 3 469 | non cash | ||
| Emprunts obligataires | - | ||
| - | - | ||
| - | - | ||
| Emprunts bancaires | 9 434 | - | 112 |
| -268 | -2 295 | -0 | 6 983 |
|---|---|---|---|
| - | - | - | - |
|---|---|---|---|
| - | - | - | - |
|---|---|---|---|
| - | - | - | - |
|---|---|---|---|
| - | - | - | - |
|---|---|---|---|
| 27 363 | 1 577 |
|---|---|
| Evolution en K€ | 31.12.2022 | Entrée de périmètre | Augmentation | Diminution | Reclassement (*) | Ecart de conversion | 31.12.2023 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| cash | - | - | - | - | - | - | - |
| Emprunts obligataires | - | - | - | - | - | - | - |
| Emprunts bancaires | 36 022 | - | - | -36 022 | 5 344 | - | 5 344 |
| Dettes au titre du droit d'utilisation - location-financement | 2 965 | - | - | -2 965 | 2 023 | - | 2 023 |
| Dettes au titre du droit d'utilisation - location simple | 872 | - | 774 | - | - | - | - |
| -997 | 256 | - | 905 |
|---|---|---|---|
| 6 375 | 2 616 | 1 046 | -1 205 |
| -1 067 | 27 | 7 792 | Concours bancaires (dettes) |
| - | - | - | - |
| Concours bancaires (trésorerie) | - | - | - |
| - | - | - | - |
| Comptes courants d'associés | 1 852 | 227 | 175 |
| - | -227 162 | - | - |
| 1 865 | non cash | Emprunts obligataires | - |
| - | - | - | - |
| Emprunts bancaires | 3 259 | - | - |
| 15 | - | - | -15 | - | - | - |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Endettement financier net en K€ | 31.12.2024 | 31.12.2023 |
|---|---|---|
| Taux fixe | 101 451 | 2 025 |
| Taux variable | 1 114 124 | 995 333 |
| Total | 1 215 575 | 997 358 |
Droit de tirage non utilisé
Au 31 décembre 2024, le Groupe bénéficiait d’un droit de tirage non utilisé d’un montant de 200 M€ sur les lignes corporate.
Taux moyen de la dette
Après prise en compte des couvertures, le taux moyen de la dette du Groupe sur la base des conditions de marché au 31 décembre 2024 (marge incluse), est de 2,66 % contre 2,37 % au 31 décembre 2023.
Ce taux de 2,66 % se décompose en un taux moyen de 4,35 % sur les crédits hypothécaires et 2,43 % sur les financements corporate.
| Ventilation par échéances en K€ | À moins d’1 an | De 1 à 5 ans | À plus de 5 ans | Total |
|---|---|---|---|---|
| Instruments financiers | -25 046 * | 785 046 | 295 000 | 1 055 000 |
Le pourcentage de la dette financière non soumis à variation de taux est de 95,1% au 31 décembre 2024, contre 96,5% au 31 décembre 2023.
| En K€ | 31.12.2024 | 31.12.2023 |
|---|---|---|
| Disponibilités (note 5.2.10) | 274 999 | 59 277 |
| Autres placements | 46 000 | 13 450 |
| Valeurs mobilières de placement | 292 | 258 |
| Découverts bancaires (note 5.2.16) | - | - |
| Reclassement des concours bancaires correspondants à des dettes financières à court terme | - | - |
| Total | 321 291 | 72 985 |
Au 31 décembre 2024, le Groupe dispose de douze lignes corporate pour un nominal total de 1 240 M€ tirées à hauteur de 1 040 M€.
| En K€ | 31.12.2024 | 31.12.2023 |
|---|---|---|
| Stocks | 762 | - 11 515 |
| Clients | 7 246 | - 4 664 |
| Autres créances | 10 993 | - 3 589 |
| Fournisseurs | 351 | 3 681 |
| Comptes courants créditeurs | -187 | - |
| Autres dettes | - 11 683 | - 8 662 |
| Total | 7 482 | - 24 749 |
La variation du besoin en fonds de roulement lié à l'activité au 31 décembre 2024 s'explique essentiellement par l'entrée de périmètre de FREY RIVIERA en décembre 2023.
| En K€ | 31.12.2024 | 31.12.2023 |
|---|---|---|
| Acquisition d’immobilisations incorporelles (cf. note 5.2.1) | - 938 | - 6 |
| Acquisition d’immobilisations corporelles (cf. note 5.2.2) | - 977 | - 3 497 |
| Acquisition des immeubles de placement (cf. note 5.2.3) | - 58 543 | -151 716 |
| Variation des dettes sur acquisitions d’immobilisations | -56 631 | 4 394 |
| Total | - 117 089 | - 150 825 |
| En K€ | 31.12.2024 | 31.12.2023 |
|---|---|---|
| Trésorerie des sociétés acquises | 2 056 | 10 123 |
| Autres flux liés aux prises de participation | - 7 995 | - 255 247 |
| Total | - 5 939 | -245 124 |
En 2024, les flux concernent les prises de participations dans la SAS REPENSER LA VILLE, FREY SWEDEN, MALMO DESIGNER VILLAGE AB et ROS GMBH. En 2023, il s'agissait principalement des flux de trésorerie nets des décaissements liés aux acquisitions des sociétés détenant l'actif Polygone Riviera, de la prise de participation dans la SCI LES DOCKS DE SAINT-OUEN, ainsi que l'acquisition du groupement forestier LA CROIX DE POIX.
Le montant total des paiements minimaux futurs à effectuer au titre des contrats de location financement, s’élève à :
| En K€ | 31.12.2024 | 31.12.2023 |
|---|---|---|
| À moins d’un an | 5 701 | 2 257 |
| En K€ | 31.12.2024 | 31.12.2023 |
|---|---|---|
| De un à cinq ans | - | 5 701 |
| Au-delà de cinq ans | - | - |
| Valeur des paiements au titre des contrats de locations financement | 5 701 | 7 958 |
| En K€ | 31.12.2024 | 31.12.2023 |
|---|---|---|
| À moins d’un an | 5 579 | 2 205 |
| De un à cinq ans | - | 5 217 |
| Au-delà de cinq ans | - | - |
| Valeur actualisée des paiements au titre des contrats de locations financement | 5 579 | 7 422 |
Le montant de paiements minimaux futurs à effectuer au titre des contrats de location simple non retraité par IFRS16 car relatif à des immeubles de placement s'élèvent à 8 M€.
Au 31 décembre 2024, les loyers annuels sur la base des baux de sous-location signés s’élèvent à 2,6 M€, contre 2,4 M€ au 31 décembre 2023.
Compte tenu des durées fermes de ces baux, les futurs paiements que la Société s’attend à recevoir sur les contrats de sous-location non résiliables s’élèvent à 3,1 M€, contre 4,3 M€ au 31 décembre 2023.
| En K€ | 31.12.2024 | 31.12.2023 |
|---|---|---|
| Garanties hypothécaires | 119 245 | 136 957 |
| Promesses d’affectation hypothécaire | 15 839 | 15 839 |
| Cautions et indemnités d’immobilisations | 6 527 | 6 527 |
| Autres avals et cautions | 7 100 | 5 560 |
Nous vous rappelons l’existence de covenants bancaires liés aux financements souscrits par le Groupe FREY (note 3.13).
Au 31 décembre 2024, il n’existe pas d’engagements donnés liés aux participations de sociétés du Groupe dans des coentreprises.
Le montant des paiements minimaux futurs à recevoir jusqu’à la prochaine date de risque au titre des contrats de location simple s’élève à :
| En K€ | 31.12.2024 | 31.12.2023 |
|---|---|---|
| À moins d’un an | 96 506 | 104 334 |
| De un à cinq ans | 150 441 | 163 466 |
| Au-delà de cinq ans | 33 107 | 28 419 |
| Valeur des paiements au titre des contrats de locations simples | 280 054 | 296 219 |
| En K€ | 31.12.2024 | 31.12.2023 |
|---|---|---|
| Cautions bancaires (baux signés avec les preneurs) | 8 164 | 8 129 |
| Cautions bancaires (réalisation des cellules commerciales) | 2 100 | 1 474 |
| Droits de tirages résiduels sur emprunts à long terme | 200 000 | 305 000 |
| Autres engagements reçus dans le cadre de cession d’actifs | - | - |
Au 31 décembre 2024, il n’existe pas d’engagements reçus liés aux participations de sociétés du Groupe dans des coentreprises.
La norme IAS 24 préconise d’indiquer les entreprises liées au Groupe consolidé ainsi que la nature des flux existant entre celles-ci et le Groupe.
Les relations qui existent entre le Groupe FREY et les coentreprises sont les suivantes :
| En K€ | 31.12.2024 | 31.12.2023 |
|---|---|---|
| Prestations de services (1) | 980 | 536 |
| Honoraires de commercialisation (2) | 283 | 139 |
| Frais généraux (3) | 162 | 2 |
| Intérêts de comptes courants nets reçus (4) | 414 | 431 |
| Total autres sociétés mises en équivalence | 1 839 | 1 108 |
(1) Facturation par le Groupe FREY de prestations de services et administratives.
(2) Honoraires de commercialisation facturés par le Groupe FREY aux coentreprises.
(3) Refacturation par le Groupe FREY des frais généraux supportés pour le compte des coentreprises (charges de structure, frais téléphoniques, frais de déplacement, taxe foncière…).
(4) Relation de financement des coentreprises.
| En K€ | 31.12.2024 | 31.12.2023 |
|---|---|---|
| Comptes clients | 428 | 330 |
| Comptes courants débiteurs | 8 748 | 11 417 |
| Total autres sociétés mises en équivalence | 9 176 | 11 747 |
Les relations qui existent entre le Groupe FREY et les autres entreprises liées sont les suivantes :
● Foncière AG Real Estate*, actionnaire à hauteur de 10 % ● Primonial, actionnaire à hauteur de 7,4% : aucun flux
(*participation incluse de la société LOUVRESSES existant sur l'exercice avec le Groupe excepté le dividende
voté par l’Assemblée Générale du 15 mai 2024.
● Predica, actionnaire à hauteur de 19,8 % : aucun flux l'exercice avec le Groupe excepté le dividende voté par
l’Assemblée Générale du 15 mai 2024.
existant sur l'exercice avec le Groupe excepté le dividende
voté par l’Assemblée Générale du 15 mai 2024.
Les dirigeants ont reçu de la Société 1,8 M€ de rémunération au titre de la période de 12 mois entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2024 ; sur l’exercice précédent, ces rémunérations
s’élevaient à 1,8 M€ pour la même période de 12 mois.
Le montant des honoraires des commissaires aux comptes supportés par le Groupe FREY se présente comme suit :
| Montants en K€ | FCN | Grant Thornton | Autres | Total | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Société mère | 136 | 171 | - | 307 | |||
| Filiales (France et Etranger) | 60 | 182 | 34 | 276 | |||
| Missions accessoires | 0 | 32 | - | 32 | |||
| Total | 196 | 385 | 34 | 615 |
| Montants en K€ | FCN | Grant Thornton | Autres | Total | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Société mère | 141 | 139 | - | 280 | |||
| Filiales (France et Etranger) | 73 | 145 | 48 | 266 | |||
| Missions accessoires | 11 | 74 | - | 85 | |||
| Total | 225 | 358 | 48 | 631 |
● En date du 3 février 2025, ROS RETAIL OUTLET SHOPPING a acquis les parts des minoritaires des sociétés PEAKSIDE ROS OUTLET MANAGEMENT SP. Z O.O. et PEAKSIDE
ROS OUTLET MANAGEMENT KRAKOW SP. Z O.O. portant ainsi sa participation de 50% à 100%.
● Le 27 février 2025, le groupe Frey a vendu son actif situé à Vendenheim (67), classé dans la rubrique Actifs destinés à être cédés dans les comptes consolidés au 31 décembre 2024.
● Le 20 février 2025, Frey a signé un engagement ferme pour l’acquisition du Designer Outlet Berlin pour 230 M€, aux conditions usuelles de marché. Situé à l’ouest de Berlin, cet outlet
se caractérise par une zone de chalandise primaire de 4,5 M d’habitants (à moins d’une heure de voiture) à fort pouvoir d’achat. La gestion de cet actif bénéficiera du savoir-faire des
équipes de ROS, déjà présentes en Allemagne.
Exercice clos le 31 décembre 2024
À l’Assemblée Générale des Actionnaires de la société FREY,
Nous certifions que les comptes consolidés sont, au regard du référentiel IFRS tel qu’adopté dans l’Union européenne, réguliers et sincères et donnent une image fidèle du résultat des opérations de l’exercice écoulé ainsi que de la situation financière et du patrimoine, à la fin de l’exercice, de l'ensemble constitué par les personnes et entités comprises dans la consolidation.
L’opinion formulée ci-dessus est cohérente avec le contenu de notre rapport au comité d’audit.
Nous avons effectué notre audit selon les normes d’exercice professionnel applicables en France. Nous estimons que les éléments que nous avons collectés sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.
Les responsabilités qui nous incombent en vertu de ces normes sont indiquées dans la partie « Responsabilités des commissaires aux comptes relatives à l’audit des comptes consolidés » du présent rapport.
Nous avons réalisé notre mission d’audit dans le respect des règles d’indépendance prévues par le code de commerce et par le code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes, sur la période du 1er janvier 2024 à la date d’émission de notre rapport, et notamment nous n’avons pas fourni de services interdits par l’article 5, paragraphe 1, du règlement (UE) n° 537/2014.
En application des dispositions des articles L. 821-53 et R. 821-180 du code de commerce relatives à la justification de nos appréciations, nous portons à votre connaissance les points clés de l’audit relatifs aux risques d'anomalies significatives qui, selon notre jugement professionnel, ont été les plus importants pour l’audit des comptes consolidés de l’exercice, ainsi que les réponses que nous avons apportées face à ces risques.
Les appréciations ainsi portées s’inscrivent dans le contexte de l’audit des comptes consolidés pris dans leur ensemble et de la formation de notre opinion exprimée ci-avant. Nous n’exprimons pas d’opinion sur des éléments de ces comptes consolidés pris isolément.
Les immeubles de placement sont inscrits au bilan pour un montant de 1 927 millions d’euros représentant 76,6% du total bilan au 31 décembre 2024.
La société Frey a opté, conformément à la norme IAS 40, pour l’évaluation et la comptabilisation de ses immeubles de placement selon la méthode de la juste valeur, comme indiqué dans la note 3.8 de l’annexe.
En raison des variations de périmètre de la période et des estimations inhérentes aux méthodes d’évaluation retenues par les experts immobiliers pour l’évaluation à la juste valeur des immeubles de placement, nous avons considéré que l’évaluation des immeubles de placement constituait un point clé de notre audit.
Nos diligences ont consisté notamment à :
Nous avons également procédé, conformément aux normes d’exercice professionnel applicables en France, aux vérifications spécifiques prévues par les textes légaux et réglementaires, des informations relatives au groupe, données dans le rapport de gestion du Conseil d’administration.
Nous n'avons pas d'observation à formuler sur leur sincérité et leur concordance avec les comptes consolidés.
Nous avons également procédé, conformément à la norme d’exercice professionnel sur les diligences du commissaire aux comptes relatives aux comptes annuels et consolidés présentés selon le format d’information électronique unique européen, à la vérification du respect de ce format défini par le règlement européen délégué n°2019/815 du 17 décembre 2018 dans la présentation des comptes consolidés destinés à être inclus dans le rapport financier annuel mentionné au I de l’article L.451-1-2 du code monétaire et financier, établis sous la responsabilité du Président. S’agissant de comptes consolidés, nos diligences comprennent la vérification de la conformité du balisage de ces comptes au format défini par le règlement précité.
Sur la base de nos travaux, nous concluons que la présentation des comptes consolidés destinés à être inclus dans le rapport financier annuel respecte, dans tous ses aspects significatifs, le format d’information électronique unique européen.
Nous avons été nommés commissaires aux comptes de la société FREY par l’Assemblée Générale du 30 octobre 2007 pour le cabinet Grant Thornton et du 29 juin 2010 pour le cabinet FCN.
Au 31 décembre 2024, le cabinet Grant Thornton était dans la 18ème année et le cabinet FCN dans la 15ème année de leur mission sans interruption.
Il appartient à la direction d’établir des comptes consolidés présentant une image fidèle conformément au référentiel IFRS tel qu’adopté dans l’Union européenne ainsi que de mettre en place le contrôle interne qu'elle estime nécessaire à l'établissement de comptes consolidés ne comportant pas d'anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs.
Lors de l’établissement des comptes consolidés, il incombe à la direction d’évaluer la capacité de la société à poursuivre son exploitation, de présenter dans ces comptes, le cas échéant, les informations nécessaires relatives à la continuité d’exploitation et d’appliquer la convention comptable de continuité d’exploitation, sauf s’il est prévu de liquider la société ou de cesser son activité.
Il incombe au comité d’audit de suivre le processus d’élaboration de l’information financière et de suivre l'efficacité des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques, ainsi que le cas échéant de l'audit interne, en ce qui concerne les procédures relatives à l'élaboration et au traitement de l'information comptable et financière. Les comptes consolidés ont été arrêtés par le Conseil d’administration.
Il nous appartient d’établir un rapport sur les comptes consolidés. Notre objectif est d’obtenir l’assurance raisonnable que les comptes consolidés pris dans leur ensemble ne comportent pas d’anomalies significatives. L’assurance raisonnable correspond à un niveau élevé d’assurance, sans toutefois garantir qu’un audit réalisé conformément aux normes d’exercice professionnel permet de systématiquement détecter toute anomalie significative. Les anomalies peuvent provenir de fraudes ou résulter d’erreurs et sont considérées comme significatives lorsque l’on peut raisonnablement s’attendre à ce qu’elles puissent, prises individuellement ou en cumulé, influencer les décisions économiques que les utilisateurs des comptes prennent en se fondant sur ceux-ci.
Comme précisé par l’article L. 821-55 du code de commerce, notre mission de certification des comptes ne consiste pas à garantir la viabilité ou la qualité de la gestion de votre société.
Dans le cadre d’un audit réalisé conformément aux normes d’exercice professionnel applicables en France, le commissaire aux comptes exerce son jugement professionnel tout au long de cet audit. En outre :
Nous remettons un rapport au comité d’audit qui présente notamment l’étendue des travaux d'audit et le programme de travail mis en œuvre, ainsi que les conclusions découlant de nos travaux. Nous portons également à sa connaissance, le cas échéant, les faiblesses significatives du contrôle interne que nous avons identifiées pour ce qui concerne les procédures relatives à l’élaboration et au traitement de l’information comptable et financière.
Parmi les éléments communiqués dans le rapport au comité d’audit figurent les risques d’anomalies significatives, que nous jugeons avoir été les plus importants pour l’audit des comptes consolidés de l’exercice et qui constituent de ce fait les points clés de l’audit, qu’il nous appartient de décrire dans le présent rapport.
Nous fournissons également au comité d’audit la déclaration prévue par l’article 6 du règlement (UE) n° 537-2014 confirmant notre indépendance, au sens des règles applicables en France telles qu’elles sont fixées notamment par les articles L. 821-27 à L. 821-34 du code de commerce et dans le code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes. Le cas échéant, nous nous entretenons avec le comité d'audit risques pesant sur notre indépendance et des mesures de sauvegarde appliquées.
Neuilly-sur-Seine et Reims, le 21 mars 2025
| Bilan Actif | Bilan Passif |
|---|---|
Activité
Emprunt et Lignes de crédit
Couvertures
Titres, adhésion et Participation
Dividendes
Principes et conventions générales
Immobilisations
Actions propres
Créances et dettes
Stocks
Primes d’émission
Dettes financières
Dépôts à terme (DAT)
Chiffre d’affaires
Effectif moyen
Rémunérations des dirigeants
Identité de la société consolidante
Transaction avec les parties liées
Événements post-clôture
Hors-Bilan
Liste des filiales et participation
Dividendes reçus
Bilan Actif (en euros)
| 31/12/2024 | 31/12/2023 | ||||||
| Brut | Amort / Prov | Net | Brut | Net | |||
| Immobilisations incorporelles | 2 587 190 | 598 385 | 1 988 805 | 1 051 057 | |||
| Immobilisations corporelles | 234 326 715 | 47 771 913 | 186 554 802 | 236 483 733 | |||
| Participations | 600 219 811 | 17 692 849 | 582 526 962 | 564 523 442 | |||
| Autres immobilisations financières | 8 843 466 | 8 843 466 | 12 552 005 | ||||
| Actif immobilisé | 845 977 181 | 66 063 146 | 779 914 035 | 814 610 236 | |||
| En cours de production | 1 110 670 | 89 740 | 1 020 930 | 1 229 436 | |||
| Avances et acomptes versés sur commandes | 172 035 | 172 035 | 169 191 | ||||
| Créances clients et comptes rattachés | 15 060 137 | 3 490 988 | 11 569 149 | 11 385 726 | |||
| Autres créances | 708 529 354 | 2 627 755 | 705 901 599 | 657 192 876 | |||
| Valeurs Mobilières (Actions propres) | 1 892 786 | 1 892 786 | 1 919 754 | ||||
| Disponibilités | 285 768 785 | 285 768 785 | 32 028 528 | ||||
| Actif circulant | 1 012 533 767 | 6 208 483 | 1 006 325 284 | 703 925 511 |
| (en euros) | Brut | Amort / Prov | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|---|---|
| Charges constatées d’avance | 176 308 | 176 308 | 104 043 | |
| Primes de CAP à étaler | 3 396 652 | 3 396 652 | 7 039 959 | |
| Frais d’émission d’emprunt à étaler | 6 574 543 | 6 574 543 | 4 874 171 | |
| Compte de régularisation | 10 147 502 | 10 147 502 | 12 018 172 | |
| TOTAL GENERAL | 1 868 658 450 | 72 271 629 | 1 796 386 821 | 1 530 553 921 |
| (en euros) | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
| Capital social | 80 625 245 | 80 625 245 |
| Primes d’émission, de fusion, d’apport… | 408 087 458 | 463 102 008 |
| Réserve légale | 3 653 671 | 2 814 573 |
| Autres réserves | 612 | 612 |
| Report à nouveau | -13 783 880 | |
| Résultat de l’exercice | 32 321 428 | 16 781 938 |
| Provisions réglementées | 2 672 558 | 1 984 720 |
| Capitaux Propres | 527 360 973 | 551 525 217 |
| Provisions pour risques | 1 566 058 | 1 701 701 |
| Provisions pour risques et charges | 1 566 058 | 1 701 701 |
| Emprunts obligataires convertibles | ||
| Emprunts et dettes financières divers | 1 051 002 119 | 866 702 407 |
| Avances et acomptes reçus sur commande en cours | 1 106 578 | 117 335 |
| Dettes fournisseurs et comptes rattachés | 3 285 577 | 2 793 023 |
| Dettes sur immobilisations et comptes rattachés | 4 123 533 | 13 220 112 |
| Dettes fiscales et sociales | 5 040 861 | 4 739 843 |
| Autres dettes | 202 864 083 | 89 689 563 |
| Dettes | 1 267 422 751 | 977 262 283 |
| Produits constatés d’avance | 37 038 | 64 719 |
| TOTAL GÉNÉRAL | 1 796 386 821 | 1 530 553 921 |
| (en euros) | France | Export | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|---|---|
| Chiffre d’affaires net | 29 940 992 | 27 478 662 | ||
| Autres produits | 15 605 020 | 11 705 155 | ||
| Produits d’exploitation | 45 546 011 | 39 183 817 | ||
| Achat de matières premières et | -1 270 840 | -318 790 | ||
| autres approvisionnements | ||||
| Charges externes | -21 984 277 | -18 749 584 | ||
| Impôts, taxes et versements | -4 437 264 | -4 357 818 | ||
| assimilés | ||||
| Charges de personnel | -6 617 846 | -6 679 491 | ||
| Dotation d’exploitation | -11 862 138 | -12 947 955 | ||
| Autres charges d’exploitation | -563 290 | -969 102 | ||
| Charges d’exploitation | -46 735 657 | -44 022 741 | ||
| RÉSULTAT D’EXPLOITATION | -1 189 645 | -4 838 924 | ||
| Opérations en commun (perte) | -12 763 | |||
| Produits financiers | 69 249 612 | 58 386 034 | ||
| Charges financières | -56 674 123 | -51 052 250 | ||
| RÉSULTAT FINANCIER | 12 575 489 | 7 333 784 | ||
| RÉSULTAT COURANT AVANT | 11 385 844 | 2 482 096 | ||
| IMPÔTS | ||||
| Produits exceptionnels | 73 848 001 | 114 507 024 | ||
| Charges exceptionnelles | -52 915 370 | -100 218 552 | ||
| RÉSULTAT EXCEPTIONNEL | 20 932 632 | 14 288 472 | ||
| Impôt sur les bénéfices ou crédit | 2 953 | 11 370 | ||
| d’impôt | ||||
| BÉNÉFICE OU perTE | 32 321 428 | 16 781 938 |
● En juin 2024, Frey a remboursé sa ligne fixe de 50 M€, et renégocié ses lignes de crédit de 300 M€ et 70 M€ afin de contracter un nouveau prêt d’un montant total de 400 M€ pour une durée de 5 ans avec trois extensions possibles sur 2029, 2030, et 2031.
● En novembre 2024, Frey a signé un emprunt de 100 M€ pour une durée de 10 ans. Ce prêt est assorti de critères de performances ESG.
● Des frais d’émission d’emprunts ont été activés pour 3 514,1 K€ et des frais de renouvellement pour 320 K€.
● Frey a obtenu trois extensions d’un an, pour ses prêts de 110 M€, 80 M€ et 130 M€ jusqu’en 2029.
● La société a signé plusieurs contrats avec ses filiales étrangères :
● Le Groupe a renforcé ses positions de couvertures de taux en signant plusieurs instruments pour un nominal total de 1 258,6 M€ dont 1 208,6 M€ à démarrage différé pour des durées de 1 à 2 ans.
● En avril 2024, FREY a racheté les 30% des parts sociales de la société Freyprop pour
● En 2024, Frey a acheté 1 part de sa filiale IF Valentine à la société FAP afin de réaliser un montant de 3,9 M€ et versé en octobre, un complément de prix d’un montant de 1,1 M€.
● En septembre 2024, la filiale de Frey, FR PARTNERSHIP, créée en 2023 pour rechercher des investisseurs pour ses projets à l’étranger a été cédée à ROS Gmbh après avoir procéder à une recapitalisation de la société.
● En juillet 2024, Frey a réalisé l’acquisition de ROS Retail Outlet Shopping Gmbh, une société autrichienne pour une valeur de 5,7 M€ et versé un complément de prix de 1,3 M€. Cette société opère dans 8 pays européens et gère pour le compte de tiers, 12 actifs. Elle porte également plusieurs projets en développement au travers d’extension d’outlets existants ou de créations à venir.
● Le 30 décembre, Frey est entré au capital de la société Friggrayas dans le cadre d’un partenariat long terme avec Batipart Europe, détenant respectivement 33,3% et 66,7% du capital. Frey a cédé à l’entité nouvellement créée deux actifs, Times Square et Arles pour un montant de 67 010 K€ dont un apport en nature de 31 334 K€.
● En décembre 2024, la filiale de Frey, Domestreet Invest a augmenté de 10 % sa participation dans la filiale Promenade Lleida S.L.
Lors de l’Assemblée Générale du 15 mai 2024, les actionnaires ont voté la distribution d’un dividende de 1,8 € par action, soit un dividende versé de 57,1 M€, les actions auto-détenues à la date de distribution ne donnant pas droit à dividende.
Les comptes annuels sont établis conformément aux règles édictées par les règlements ANC n° 2014-03 du 5 juin 2014 relatif au plan comptable général (PCG) et n°2016-07 du 4 novembre 2016 et aux principes comptables généralement admis en France.
Les conventions générales comptables ont été appliquées dans le respect du principe de prudence, conformément aux hypothèses de base suivantes :
Les comptes sont établis en euros.
Le total du bilan de l’exercice avant affectation du résultat est de 1 794 549 707 euros et le résultat net comptable est un bénéfice de 30 527 175 euros.
L’exercice a une durée de 12 mois couvrant la période du 01/01/2024 au 31/12/2024.
La méthode de base retenue pour l’évaluation des éléments inscrits en comptabilité est la méthode des coûts historiques.
Les principales méthodes comptables utilisées sont décrites ci-après.
Immobilisations incorporelles et corporelles. Celles-ci sont évaluées à leur coût d'acquisition, prix d'achat majoré des frais accessoires d'achat.
Les intérêts des emprunts spécifiques à l'acquisition ou à la production d'immobilisation n'ont pas été immobilisés.
La société constitue des provisions pour dépréciation de son patrimoine immobilier dès lors que la valeur d’inventaire déterminée par référence à la valeur d’expertise hors droits (valeur de marché) s’avère inférieure à la valeur nette comptable. Ce test de validité ou impairment test permet de valider la cohérence entre la valeur nette comptable et la valeur de récupération (valeur d’expertise).
Les amortissements pour dépréciation sont calculés suivant le mode linéaire en fonction de la durée de vie :
| Actif | Durée de vie | Valeur brute |
|---|---|---|
| Logiciels | 2 à 3 ans | |
| Matériel et outillage | 3 à 5 ans | |
| Matériel de bureau et informatique | 3 à 5 ans | |
| Mobilier | 3 à 10 ans | |
| Agencements | 20 ans | |
| Constructions – structures | 35 ans | |
| Constructions – façade | 25 ans | |
| Constructions – installation générale | 20 ans |
Le mali technique
En 2024, nous comptabilisons un amortissement de 494 176 €.
Les immobilisations financières sont comptabilisées à leur coût d’acquisition, y compris les frais accessoires.
Le tableau des filiales et participation présente les caractéristiques des titres et créances rattachées détenus.
Les pertes des filiales transparentes pour lesquelles Frey en sa qualité de gérant va proposer l’affectation en compte courant d’associé, font l’objet d’une dépréciation en compte courant à chaque clôture.
A chaque clôture, les actifs (terrains + constructions achevées) détenus par Frey font l’objet d’expertises.
La valeur de marché est déterminée par des experts indépendants. Elle correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait être cédé au moment de l'expertise dans des conditions normales du jeu de l'offre et de la demande.
Elle est déterminée de la manière suivante :
Les actions propres détenues dans le cadre d’un plan d’attribution d’actions gratuites sont présentées en valeurs mobilières de placement et font l’objet, le cas échéant, lorsque les conditions d’attribution sont remplies d’une provision pour charges. En l’absence d’affectation explicite ou d’objectif, elles sont enregistrées en immobilisations financières.
Les actions détenues dans le cadre du contrat de liquidité (délégation au conseil d’administration donnée par l’assemblée générale du 9 mai 2023 pour une période de 18 mois dans les conditions prévues par les articles L22-10-62 et suivant du Code commerce) sont enregistrées pour leur coût d’acquisition en immobilisation financière.
Les résultats de cession de ces titres sont imputés en autres produits ou autres charges financières. Lorsque la valeur d’inventaire au 31 décembre est inférieure au prix d’achat, une provision pour dépréciation est constatée.
Les actions pourront être ainsi acquises, conservées et, le cas échéant, échangées ou transférées, par tout moyen et dans le respect de la réglementation boursière applicable et des pratiques de marché admises et publiées par l’AMF.
Les créances et dettes sont évaluées à leur valeur nominale. Une provision pour dépréciation est constituée lorsque cette valeur est supérieure à la valeur d’inventaire. Concernant les dépréciations clients, nous distinguons les clients qui ont fait l’objet d’une procédure ou d’un contentieux lourd, cette créance sera provisionnée en intégralité, et les autres créances clients seront provisionnées à 50 % pour une créance entre 3 et 6 mois et 100 % au-delà. Nous déduirons ensuite le DG à hauteur de 80 %.
Les terrains et les immeubles en stock sont évalués à leur coût d’acquisition ou à leur coût de revient externe à l’exclusion de toute autre charge financière. Des provisions pour dépréciations et/ou reprises de provisions pour dépréciation sont constatées pour tenir compte de la valeur économique de chaque bien, laquelle est déterminée à dire d’experts indépendants.
Les factures relatives à l’augmentation de capital viennent s’imputer sur les primes d’émission.
Les dettes bancaires sont constituées d’emprunts amortissables et lignes utilisables par tirages. Les tirages successifs sont constatés dans les états financiers pour leur valeur nominale, la capacité d’emprunt résiduelle constituant un engagement hors-bilan. Les frais d’émission des emprunts bancaires sont portés en charge à répartir via un transfert de charge, puis sont étalés sur la durée des financements. Les charges de couverture sont réparties sur la durée de la couverture par le biais de charges constatées d’avance.
S’agissant de dépôts à terme déblocables, ils sont compris dans le poste « disponibilités ». La valeur des Dépôts à terme est évaluée au montant de la souscription. Les intérêts à percevoir sont provisionnés le cas échéant.
Le chiffre d’affaires est composé des revenus de l’activité foncière, de vente de terrain et d’immeubles pour les opérations de promotion immobilière, de refacturation de travaux, et de prestations de services annexes. Ces prestations correspondent à la facturation annuelle par FREY SA à ses filiales des services et conseils donnés dans les domaines financier, juridique, ressources humaines, stratégie et de Direction Générale. Les droits d’entrée significatifs sont comptabilisés en autres produits, et sont portés en produits constatés d’avance pour la partie concernant les annuités de bail postérieures à l’exercice et à reprendre sur la durée ferme du bail. Au 31/12/2024, ils se montent à 25 K€. Les participations bailleurs versées par la société sont comptabilisées en facture à établir à l’actif du bilan. Elles s’imputent sur les loyers de façon linéaire selon la durée ferme des baux. Au 31/12/2024 le montant s’élève à 1,5 M€ dont 1,3 M€ pour le site de Claye Souilly.
Le chiffre d’affaires et le résultat de l’ensemble des opérations immobilières sont comptabilisés selon la méthode de l’achèvement.
Les transferts de charges sont constitués majoritairement des refacturations aux locataires des frais et taxes liés aux immeubles de la foncière, de l’étalement des frais d’émission d’emprunt, et des refacturations aux filiales.
Les écarts de change sont comptabilisés dans les différences de change.
Les produits et charges exceptionnels tiennent compte non seulement des éléments qui ne sont pas liés à l'activité normale de l'entreprise mais également à ceux qui représentent un caractère exceptionnel eu égard à leur montant. Notamment les cessions d’immobilisations de l’année qui représentent des montants significatifs. Les attributions gratuites d’actions comptabilisées dans les produits et charges exceptionnels se compensent de façon équivalente.
Les instruments financiers utilisés ont pour but la couverture des risques de taux d’intérêt. Il s’agit de Swaps, de CAP et de COLLAR. Ces instruments ne sont pas constatés dans les états financiers lors de leur conclusion mais constituent des engagements hors bilan. En revanche, le différentiel de taux payé ou reçu en application de ces accords, est comptabilisé en charge ou en produit financier de l'exercice. Une provision pour risques et charges financières sur les pertes latentes des instruments financiers qualifiés en position ouverte isolée est constituée à la clôture de chaque exercice, le cas échéant.
Le secteur exonéré comprend les charges et revenus inhérents à l'exploitation des opérations de location simple, il reprend les dividendes reçus des filiales SIIC et les résultats de cession d’actifs.
Le secteur taxable comprend lui, l’ensemble des autres opérations et les dividendes reçus des filiales non SIIC.
Les engagements de retraites estimés au 31/12/2024 s’élèvent à 306 K€, contre 247 K€ au 31/12/2023.
Les sociétés du Groupe Frey ont procédé aux calculs d'indemnités de départ à la retraite dans l'hypothèse d'un départ volontaire conformément à la convention collective de promotion immobilière.
La hausse de l’engagement actuel résulte essentiellement de l’évolution de l’effectif et des salaires moyens.
Les indemnités de départ à la retraite sont versées aux salariés des sociétés françaises au moment de leur départ à la retraite en fonction de leur ancienneté et de leur salaire à l'âge de la retraite. Ces indemnités relèvent du régime des prestations définies.
Effectif salarié au titre de l’exercice 2024 : 31,98 personnes
Effectif salarié au titre de l’exercice 2023 : 35,05 personnes
Les dirigeants ont reçu de la société 1,8 M€ de rémunération au titre de l’exercice ; sur l’exercice précédent, ces rémunérations s’élevaient à 1,8 M€.
La société FREY est la société mère du groupe consolidé FREY.
Depuis le 1er décembre 2010, Frey a conclu une convention de trésorerie avec chacune de ses filiales afin d’assurer la centralisation et la gestion de la trésorerie du groupe et en 2022 elle a mis en place une convention de Cash Pooling avec ses filiales.
La société présente au 31/12/2024 à l’actif des comptes courants pour un total de 695 740 K€ dont 23 552 K€ pour le Cash Pooling.
Au passif, le solde des comptes courants s’élève à 200 335 K€ dont 199 735 K€ pour le Cash Pooling. La rémunération de ces comptes courants a généré chez Frey un produit financier de 8 533 K€, et une charge financière à 558 K€.
Les produits financiers liés aux prêts avec les filiales étrangères se décomposent ainsi :
| (en euros) | 31/12/2023 | Augmentations | Virements de poste à poste | Diminutions | 31/12/2024 |
|---|---|---|---|---|---|
| Immobilisations incorporelles | 1 649 441 | 937 748 | 2 587 190 |
| (en euros) | 31/12/2023 | Augmentations | Virements de poste à poste | Diminutions | 31/12/2024 |
|---|---|---|---|---|---|
| Terrains (1) | 36 111 932 | 301 050 | 6 975 633 | 29 437 350 | |
| Dont mali | 5 976 763 | 5 976 763 | |||
| Constructions et agencements (1) | 237 505 031 | 16 550 | 42 702 882 | 194 818 700 | |
| Dont mali | 6 474 036 | 6 474 036 | |||
| Autres immobilisations corporelles | 9 277 275 | 567 749 | 779 622 | 2 102 344 | 8 522 303 |
| Dont mali | 23 574 | 23 574 | |||
| Immobilisations en cours (2) | 1 497 788 | 1 065 599 | -779 622 | 235 402 | 1 548 363 |
| Avances et acomptes | |||||
| IMMOBILISATIONS CORPORELLES | 284 392 026 | 1 950 948 | 52 016 260 | 234 326 715 | |
| Participations (3) | 372 296 791 | 44 299 721 | 876 702 | 415 719 811 | |
| Créances rattachées à des participations (4) | 209 919 500 | 45 900 000 | 71 319 500 | 184 500 000 | |
| Autres immobilisations financières (5) | 14 066 153 | 104 302 | 5 326 989 | 8 843 466 | |
| Dont Contrat de liquidité | 698 674 | 203 760 | 146 741 | 753 894 | |
| Dont actions propres | 13 204 450 | 5 321 692 | 7 882 758 | ||
| Immobilisations financières | 596 282 444 | 90 304 023 | 77 523 190 | 609 063 277 | |
| TOTAL | 882 323 912 | 93 192 720 | 129 539 451 | 845 977 181 |
(1)(2) En 2024, Frey a vendu une partie de son terrain sis à Claye Souilly et acheté une parcelle à la copropriété. Elle a vendu ses actifs sis à Arles et Times Square pour 50 778 K€, cédé une cellule située à St Quentin pour 479 K€ et terminé plusieurs capex sur ses différents sites dont Arles, Clos du Chêne, Cesson, Claye, et Amiens pour une valeur de 780 K€.
(3)(4) Lors de la cession de ses actifs Times Square et Arles, Frey a réalisé un apport en nature pour un montant de 31 334 K€. Frey a racheté 30 % des parts de sa filiale Freyprop pour un montant de 5 017 K€ et augmenté son prêt pour un montant de 45 900 K€. Une partie des prêts accordés aux filiales Polonaises, Portugaises et Espagnoles a été remboursée à hauteur de 71 320 K€.
La société a acquis la société ROS – Retail Outlet Shopping Gmbh pour un montant de 6 963 K€.
(5) Frey a cédé des actions auto-détenues pour un montant de 5 322 K€.
| (en euros) | 31/12/2023 | Augmentations | Diminutions | 31/12/2024 |
|---|---|---|---|---|
| Participations en détail (2.3.6 - Note 1) | BBC PROMOTION | 61 396 341 | 105 345 | 61 501 686 |
| ROS FR (EX FR PARTNERSHIP) | 10 000 | 6 702 | 16 702 | |
| IF VALENTINE | 9 990 | 10 | 10 000 | |
| FREY RIVIERA | 1 069 800 | 20 614 | 1 090 414 |
| (en euros) | 31/12/2023 | Augmentations | Diminutions | 31/12/2024 |
|---|---|---|---|---|
| ROS GMBH | 6 962 804 | 6 962 804 | ||
| FREYPROP | 8 400 000 | 5 017 246 | 13 417 246 | |
| MALMO | 850 000 | 850 000 | ||
| FREY SWEDEN | 3 000 | 3 000 | ||
| FRIGGRAYAS | 31 334 000 | 31 334 000 | ||
| Sociétés sans mouvement | 301 410 660 | 301 410 660 | ||
| TOTAL | 372 296 791 | 44 299 721 | 876 702 | 415 719 811 |
| (en euros) | 31/12/2023 | Dotations | Diminutions | 31/12/2024 |
|---|---|---|---|---|
| Immobilisations incorporelles | 598 385 | 598 385 | ||
| Terrains | ||||
| Constructions et agencements | 43 699 309 | 8 232 526 | 8 677 018 | 43 254 817 |
| Dont mali | 1 947 969 | 490 874 | 2 438 843 | |
| Installations techniques, matériel et outillage industriel | 72 902 | 7 713 | 80 615 | |
| Autres immobilisations corporelles | 3 552 141 | 624 461 | 327 547 | 3 849 054 |
| Dont mali | 9 905 | 3 302 | 13 206 | |
| Immobilisations corporelles | 47 324 352 | 8 864 700 | 9 004 565 | 47 184 487 |
| TOTAL | 47 922 737 | 8 864 700 | 9 004 565 | 47 782 871 |
| (en euros) | 31/12/2023 | Dotations | Reprises | Reprises utilisées | 31/12/2024 |
|---|---|---|---|---|---|
| Provisions réglementées | 1 984 720 | 687 838 | 2 672 559 | ||
| Amortissements dérogatoires (1) | 1 984 720 | 687 838 | 2 672 559 | ||
| Provisions pour risques et charges | 1 701 701 | 135 643 | 1 566 058 | ||
| Provisions pour pertes de change | |||||
| Autres provisions pour risques et charges (2) | 1 701 701 | 135 643 | 1 566 058 |
| (en euros) | 31/12/2023 | Dotations | Reprises | Reprises utilisées | 31/12/2024 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Provisions pour dépréciation | 26 584 778 | 1 149 086 | 1 514 148 | 1 730 959 | 24 488 758 | ||
| Provisions sur participations | 17 692 849 | 17 692 849 | |||||
| Provision sur les actions | 1 514 148 | 1 514 148 | |||||
| Provisions sur immobilisations (3) | 583 941 | 3 484 | 587 426 | ||||
| Provisions sur stocks et en cours | 74 740 | 15 000 | 89 740 | ||||
| Provisions sur comptes clients | 3 211 595 | 845 211 | 565 818 | 3 490 988 | |||
| Provisions pour dépréciation des comptes courants (4) | 3 507 505 | 285 391 | 1 165 141 | 2 627 755 | |||
| TOTAL | 30 271 200 | 1 836 825 | 1 514 148 | 1 866 602 | 28 727 374 |
(1) Amortissement dérogatoire relatif à l’acquisition des titres.
(2) Provision concernant les PAGA (Plan d’attribution gratuite d’action).
(3) Provision sur le projet de Rennes.
(4) Dépréciations et reprises relatives aux pertes de l’exercice des filiales.
| 31/12/2024 | 31/12/2023 | |
|---|---|---|
| Montant brut | 184 500 000 | 209 919 500 |
| À 1 an au plus | 184 500 000 | |
| À plus d’un an | ||
| Créances rattachées à des participations | 8 843 466 | 14 066 153 |
| Prêts | ||
| Autres immobilisations financières | ||
| Dont montant concernant des entreprises liées |
| 15 060 137 | 14 237 084 | 823 053 | 14 597 321 |
|---|---|---|---|
| Dont montant concernant des entreprises liées | 5 926 864 | 5 926 864 | 5 056 557 |
| Personnel et comptes rattachés | 38 587 | 38 587 | 24 305 |
| Sécurité sociale et autres organismes | 10 468 | 10 468 | 7 203 |
| Impôts sur les bénéfices | 2 953 | 2 953 | 11 370 |
| État – Taxe sur la valeur ajoutée | 2 025 483 | 2 025 483 | 4 371 980 |
| Autres impôts, taxes et versements assimilés | 156 499 | 156 499 | 56 126 |
| Groupe et associés(1) | 703 433 826 | 703 433 826 | 653 337 924 |
| Dont montant concernant des entreprises liées | 703 433 826 | 703 433 826 | 653 337 924 |
| 2 861 539 | 2 861 539 | 2 891 473 |
|---|---|---|
| Dont montant concernant des entreprises liées | 259 336 | |
| Charges constatées d’avance | 176 308 | 176 308 |
| 104 042 | Primes de CAP à étaler | 3 396 652 |
| 2 597 611 | 799 040 | 7 039 959 |
| TOTAL | 920 505 917 | 734 383 824 |
| 186 122 093 | 906 427 357 |
| Montant brut | À 1 an au plus | À plus d’1 an et 5 ans au plus | À plus de 5 ans |
|---|---|---|---|
| Emprunts obligataires | ● À 1 an maximum à l’origine | Auprès des établissements de crédit | ● À 1 an maximum à l’origine(1) |
| 7 939 499 | 7 939 499 |
À plus d’1 an à l’origine
| 1 040 000 000 | 940 000 000 | 100 000 000 | 710 000 000 |
|---|---|---|---|
| 3 062 620 | 473 068 | 2 462 931 | 126 621 | 3 641 211 |
|---|---|---|---|---|
| 3 285 577 | 3 285 577 | 2 793 023 | |
|---|---|---|---|
| Dont montant concernant des entreprises liées | 567 680 | 567 680 | 355 707 |
| 1 583 130 | 1 583 130 | 1 596 295 |
|---|---|---|
| 797 789 | 797 789 | 767 918 |
|---|---|---|
| 2 452 210 | 2 452 210 |
|---|---|
| 1 | 722 | 832 | ||
|---|---|---|---|---|
| 207 | 732 | |||
| 652 | 799 | |||
| Dettes sur immobilisations et comptes rattachés | 4 123 533 | 4 123 533 | ||
| 13 220 112 | ||||
| Dont montant concernant des entreprises liées | 835 222 | |||
| Groupe et associés(1) | 200 335 191 | 200 335 191 | ||
| 85 954 159 | ||||
| Dont montant concernant des entreprises liées | 85 954 153 | |||
| Autres dettes | 2 528 892 | 2 528 892 | ||
| 3 735 404 | ||||
| Produits constatés d’avance | 37 038 | 24 989 | 12 049 | 64 719 |
| TOTAL | 1 266 353 212 |
223 751 611
942 474 980
100 126 621
977 209 668
(1) Présentation à moins d’un an à défaut de convention contraire, mais pas de paiement ni de remboursement exigé à moins d’un an.
Dettes bancaires
Au 31/12/2024, Frey bénéficiait d’un droit de tirage non utilisé d’un montant de 200 M€, composé de crédits long-terme remboursables dans les 5 ans.
Le taux d’intérêt moyen de la dette, après prise en compte des couvertures de taux et avec un Euribor 3 mois au 31/12/2024 à (2,714 %), ressort à 2,41 %.
| Montant des charges à payer inclus dans les postes suivants du bilan (en euros) | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
| Emprunts et dettes financières auprès des établissements de crédit (intérêts courus) | 7 921 429 | 8 004 723 |
| Dettes fournisseurs et comptes rattachés | 2 023 177 | 2 211 839 |
| Dettes sur immobilisations | 3 978 349 | 13 117 081 |
| Personnel et comptes assimilés | 2 194 362 | 2 196 658 |
| Dettes fiscales et sociales | 1 069 408 | 1 476 711 |
| Autres dettes | 415 647 | 470 340 |
| TOTAL | 17 602 372 | 27 477 352 |
| Montant des produits à recevoir inclus dans les postes suivants du bilan (en euros) | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
| Créances clients et comptes rattachés (1) | 8 371 017 | 8 105 322 |
| État / TVA | 2 118 700 | 3 297 276 |
| Intérêts courus à recevoir (2) | 3 453 882 | 4 078 002 |
| Associés intérêts courus (3) | 7 694 283 | 6 580 006 |
| Autres produits à recevoir | 5 209 | 514 611 |
| TOTAL | 21 643 090 | 22 575 217 |
(1) Dont 5 511 K€ concerne la facturation des FEES
(2) Baisse des taux d’intérêts fin 2024.
(3) Augmentation du prêt Freyprop.
Au 31/12/2024, le montant des frais d’émission d’emprunt nets liés aux lignes Corporate s’élèvent à 6 575 K€. L’augmentation est due à la signature de nouveaux emprunts. Ces charges sont étalées sur la durée de vie des crédits.
Au 31/12/2024, les charges constatées d’avance s’élèvent à 176 k€ pour 104 K€ au 31/12/2023. Elles concernent exclusivement des charges d’exploitation.
Au 31/12/2024, les produits constatés d’avance s’élèvent à 37 K€ pour 65 K€ au 31/12/2023. Ces produits correspondent à des droits d’entrée.
Au 31/12/2024, les primes versées lors de la souscription d’instruments financiers restant à étaler se montent à 3 397 K€ contre 7 040 K€ au 31/12/2023.
| Nombre | Valeur Nominale | ||
|---|---|---|---|
| Actions ou parts sociales composant le capital social au début de l’exercice | 32 250 098 | 2,50 € | |
| Actions ou parts sociales émises pendant l’exercice | |||
| Actions ou parts sociales remboursées ou annulées pendant l’exercice | |||
| Actions ou parts sociales composant le capital social à la fin de l’exercice | 32 250 098 | 2,50 € |
Au 31/12/2024, la société détenait :
Cette valeur comptable est déterminée sur la base du cours de bourse au 31 décembre 2024.
| (en euros) | 31/12/2023 | Affectation du résultat | Dividendes versés | Augmentation | 31/12/2024 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Capital social | 80 625 245 | 80 625 245 | ||||
| Prime d’émission | 463 102 008 | -54 982 573 | -31 977 | 408 087 458 | ||
| Réserves réglementées | 612 | 612 | ||||
| Réserve légale | 2 814 574 | 839 097 | 3 653 671 | |||
| Autres réserves | ||||||
| Report à nouveau | - 13 783 880 | 13 783 880 | ||||
| Résultat 31/12/2023 | 16 781 938 | -14 622 977 | -2 158 961 | |||
| Résultat 31/12/2024 | 32 321 428 | 32 321 428 | ||||
| Provisions réglementées | 1 984 720 | 687 838 | 2 672 559 | |||
| TOTAL | 551 525 217 | 32 321 428 | 57 141 535 | 655 861 | 527 360 973 |
| Résultat avant impôts | Impôt | Résultat net | |
|---|---|---|---|
| Résultat courant | 11 385 844 | 2 953 | 11 388 797 |
| Résultat exceptionnel | 20 932 632 | 20 932 632 | |
| TOTAL | 32 318 476 | 2 953 | 32 321 428 |
Le chiffre d’affaires de l’exercice clos le 31/12/2024 ressort à 29 940 992 € et se décompose comme suit :
| (en euros) | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
| Loyers | 23 011 649 | 21 893 121 |
| Prestations de service intra-groupe | 4 887 754 | 4 445 250 |
| VEFA (Terrain et construction) | 1 311 643 | 304 192 |
| Refacturation travaux | 135 198 | 194 869 |
| Droits d’entrée | 25 057 | 24 989 |
| Honoraires de gestion locative | 385 699 | 389 324 |
| Produits divers | 183 993 | 226 917 |
| TOTAL | 29 940 992 | 27 478 662 |
L’augmentation des loyers s’explique notamment par la facturation de loyers variables, l’indexation et l’arrivée de nouveaux locataires.
| (en euros) | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
| Produits financiers liés aux participations | 10 878 208 | 5 359 641 |
| Dividendes (détail 2.3.8) | 36 629 | 6 002 448 |
| Intérêts sur comptes courants et Cash Pooling (1) | 18 279 922 | 15 967 062 |
| Intérêts sur prêts participatifs(1) | 7 593 318 | 4 685 066 |
| Reprise sur dépréciation d'actions FREY | 1 514 148 | |
| Reprise de subvention d’équilibre | 1 102 535 | |
| Reprise sur dépréciation d’actifs financiers | 62 606 | 2 361 302 |
| Produits financiers sur CAP(1) | 28 630 905 | 23 342 229 |
| Gain sur différence de change | 916 | |
| Boni | 197 467 |
| (en euros) | 31/12/2024 | 31/12/2023 |
|---|---|---|
| Intérêts sur emprunts (1) | -52 108 271 | -41 776 866 |
| Autres charges financières – couvertures (1) | -3 643 307 | -3 575 150 |
| Intérêts sur comptes courants | -557 942 | -452 937 |
| Quote-part de résultat des filiales transparentes | -62 910 | -2 361 301 |
| Mali sur Tup / Fusion des sociétés | -4 863 | -51 726 |
| Provision sur subvention d’équilibre | -138 808 | |
| Dépréciations des filiales | -146 583 | -394 800 |
| Dépréciation des actions FREY | -1 514 148 | |
| Perte de change | -1 449 | -825 954 |
| Divers | -9 989 | -99 368 |
| TOTAL | -56 674 123 | -51 052 250 |
(1) Variation liée à l’augmentation des taux intérêts et de la dette bancaire, à mettre en perspective avec les produits du CAP.
Le résultat exceptionnel de l’exercice clos le 31/12/2024 est de 20 933 K€ et se décompose comme suit :
| (en euros) | Charges | Produits |
|---|---|---|
| Valeur des immobilisations corporelles et incorporelles cédées (1) | 42 908 331 | 67 841 425 |
| Mise au rebut | 11 364 | |
| Protocole - Accord locataire -Contentieux | 465 347 | 196 649 |
| Cessions de titres (2) | 866 702 | 850 001 |
| Cession d’actions FREY | 5 321 692 | 3 999 982 |
| Attribution d’actions aux salariés | 959 945 | 959 945 |
| Pénalités / Rappels d’impôts /Litige / Bonus / Boni | 253 258 |
| (en euros) | Charges | Produits |
|---|---|---|
| Divers | 100 | |
| Charges sur projet St Ouen | 338 257 | |
| Mali de liquidation (3) | 1 102 535 | |
| Amortissement dérogatoire sur acquisitions titres | 687 838 | |
| TOTAL | 52 915 370 | 73 848 001 |
(1) Cession de l’actif sis à Arles et Times Square, et des cellules situées à St Quentin et Claye.
(2) Cession des titres Malmo à Frey Sweden, des titres Ros FR à ROS Retail Outlet et TUP de la filiale IF Valentine.
(3) Cette charge vient se compenser avec la reprise de dépréciation du Social Market.
| 31/12/2024 | 31/12/2023 | |
|---|---|---|
| Garanties hypothécaires (1) | 2 464 K€ | 2 464 K€ |
| Cautions et indemnités d’immobilisations | 6 526 K€ | 6 527 K€ |
(1) Engagement hypothécaire sur la couverture de prêt signé par la SAS LA PLAINE avant fusion
| 31/12/2024 | 31/12/2023 | |
|---|---|---|
| Cautions bancaires (baux signés avec les preneurs) | 2 974 K€ | 2 642 K€ |
| Cautions bancaires (réalisation de cellules commerciales) | 1 474 K€ | 1 474 K€ |
Au 31/12/2024, la société dispose également d’un droit de tirage résiduel, sur ses financements signés avec ses partenaires financiers, de 200 M€.
Au 31/12/2024, l’ensemble des covenants des actes de prêts signés par FREY SA est respecté.
| LTV DI | ICR | Dette sécurisée | |
|---|---|---|---|
| Dette concernée | 1 240,0M€ | 1 240,0M€ | 1 240,0M€ |
| Ratios demandés | <=60,0% | >= 2 | <20,0% |
| Ratios 31.12.2024 | 41,1% | 3,8 | 8,2% |
| Type de couverture | Date de début | Montant initial | Valorisation Mark to Market | Provision au bilan | Date d’échéance |
|---|---|---|---|---|---|
| CAP BNP | 30/06/2021 | 16 852 K€ | 4 507 K€ | Non | 30/06/2026 |
| CAP BNP | 30/06/2022 | 66 666 K€ | 479 K€ | Non | 30/06/2025 |
| Type de couverture | Date de début | Montant initial | Valorisation Mark to Market | Provision au bilan | Date d’échéance |
|---|---|---|---|---|---|
| CAP BNP | 01/03/2023 | 25 000 K€ | 242 K€ | Non | 01/03/2026 |
| CAP CACIB | 01/07/2020 | 34 067 K€ | 821 K€ | Non | 01/01/2025 |
| CAP CACIB | 30/06/2021 | 16 852 K€ | 4 484 K€ | Non | 30/06/2026 |
| CAP CACIB | 30/06/2022 | 66 667 K€ | 480 K€ | Non | 30/06/2025 |
| CAP CACIB | 24/10/2022 | 25 000 K€ | 232 K€ | Non | 01/11/2025 |
| COLLAR CACIB | 28/06/2024 | 50 000 K€ | (817) K€ | Non | 28/06/2028 |
| CAP CIC | 01/07/2020 | 34 067 K€ | 822 K€ | Non | 01/01/2025 |
| CAP SG | 01/07/2020 | 34 067 K€ | 853 K€ | Non | 02/01/2025 |
| CAP SG | 30/06/2021 | 16 852 K€ | 4 531 K€ | Non | 30/06/2026 |
| CAP SG | 30/06/2022 | 66 667 K€ | 493 K€ | Non | 30/06/2025 |
| CAP SG | 01/03/2023 | 25 000 K€ | 247 K€ | Non | 02/03/2026 |
| CAP LCL | 01/07/2020 | 34 067 K€ | 820 K€ | Non | 02/01/2025 |
| SWAP LCL (LA PLAINE) | 17/12/2018 | 14 628 K€ | 314 K€ | Non | 16/12/2026 |
| CAP LCL | 14/09/2021 | 16 852 K€ | 4 484 K€ | Non | 30/06/2026 |
| Plan n° 14 | Plan n° 15 | Plan n° 16 | Plan n° 17 | ||
| Date de l’assemblée : | 11/05/21 | 11/05/21 | 11/05/21 | 11/05/21 | |
| Date du Conseil d’administration : | 24/02/22 | 23/02/23 | 28/02/24 | 28/02/24 | |
| Nombre total d’actions attribuées gratuitement dont : | 32 742 | 29 994 | 35 552 | 940 | |
| Mandataires sociaux | François Vuillet-Petite (2) | 3 925(1) | 0 | 0 | 0 |
| Pascal Barboni (2) | 5 371(1) | 0 | 0 | 0 | |
| Sébastien Eymard | 5 681(1) | 5 361 | 6 569 (1) | 0 | |
| François Anglade (2) | 3 925(1) | 0 | 0 | 0 | |
| Date d’acquisition des actions : | 24/02/24 | 23/02/25 | 28/02/26 | 28/02/25 | |
| Date de fin de période de conservation : | 24/02/26 | 23/02/27 | 28/02/28 | 28/02/26 |
| Nombre d’actions définitivement acquises au 31 décembre 2024 : | 0 | 0 | 0 | 0 |
|---|---|---|---|---|
| Nombre cumulé d’actions annulées ou caduques : | 2 479 | 1 872 | 1 253 | 180 |
| Actions attribuées gratuitement restantes au 31 décembre 2024 : | 30 263 | 28 122 | 34 299 | 760 |
(1) Actions attribuées sous réserves de conditions de performances liées à un niveau d’ANR et de ROC.
(2) Mandataire social jusqu’au 25 juillet 2022, date de fin de leur mandat.
| Capital | Capitaux propres | Quote-part du capital détenu en % | Valeur brute comptable des titres | Valeur nette comptable des titres | Chiffre d’affaires HT | Résultat du dernier exercice clos | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1. Filiales (détenues à plus de 50 %) | GF Forey | 10 000 € | 290 750 € | 99,90 % | 9 990 € | 9 990 € | 399 388 € | 280 749 € |
| SASU FAP | 3 757 500 € | -10 373 233 € | 100,00 % | 17 630 060 € | 0 € | 1 945 459 € | -3 366 139 € | |
| SNC IF GT | 10 000 € | 1 307 625 € | 99,00 % | 9 900 € |
| Entity | Initial Investment | Current Value | Percentage | Value 1 | Value 2 | Value 3 | Value 4 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SL Frey Invest | 100 000 € | 153 569 995 € | 100,00 % | 157 132 801 € | 157 132 801 € | 1 157 331 € | 3 682 629 € |
| SNC IF Bezannes | 10 000 € | 477 766 € | 99,00 % | 9 900 € | 9 900 € | 477 866 € | 293 137 € |
| SAS IF Clos du Chêne | 10 000 000 € | 12 401 441 € | 100,00 % | 16 252 450 € | 16 252 450 € | 4 062 605 € | 3 269 012 € |
| SCI IF Allondon | 10 000 € | -11 389 € | 99,90 % | 9 990 € | 9 990 € | 0 € | -21 389 € |
| SCI IF Ecopole | 500 000 € | 351 935 € | 99,00 % | 495 000 € | 495 000 € | 0 € | -148 064 € |
| SCI IF ZCN Investissement | 10 000 € | 6 684 904 € | 99,00 % |
| 9 900 € | 9 900 € | 10 564 542 € | 6 674 904 € |
|---|---|---|---|
| SASU Frey Murs | 02 | 10 000 € | 16 534 250 € |
| 100,00 % | 6 922 692 € | 6 922 692 € | 8 834 415 € |
| 19 830 488 € | SA Freyprop | 2 000 000 € | 18 391 163 € |
| 100,00 % | 13 417 246 € | 13 417 246 € | 0 € |
| 2 259 810 € | SAS BBC Promotion | 420 000 € | 2 851 692 € |
| 100,00 % | 61 501 686 € | 61 501 686 € | 5 415 087 € |
| 3 906 668 € | SAS Frey Retail Fund 1 | 1 736 904 € | 1 943 196 € |
| 66,67 % | 1 583 961 € | 1 583 961 € | 152 129 € |
| 85 612 € | SNC Frey Retail Fund 2 | 80 127 244 € | 123 754 665 € |
| 62,08 % | 60 936 145 € | 60 936 145 € | 0 € |
| 26 626 868 € | SCI Massonex | 1 000 € | -62 027 € |
| Company | Value 1 | Value 2 | Value 3 | Value 4 |
|---|---|---|---|---|
| SCI Les Docks de Saint-Ouen | 100,00 % | 267 195 € | 5 836 199 € | 54 832 322 € |
| ROS Retail Outlet Shopping Gmbh | 100,00 % | 6 962 804 € | 1 177 031 € | -856 197 € |
| SAS FREY RIVIERA* | 100,00 % | 1 090 414 € | 23 497 033 € | -9 110 568 € |
| Gemmano SP. Z.O.O | 100,00 % | 1 649 € | 0 zł | -72 886 zł |
| Giarole SP. Z.O.O | 100,00 % | 1 649 € | 56 253 593 zł | 1 192 514 zl |
| Domestreet | 3 000 € |
| SCI Agenaise d’Investissement | 6 000 € | -7 348 773 € | 50,00 % | 3 000 € | 3 000 € | 2 996 086 € | -506 820 € |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SC FREY RETAIL VILLEBON | 6 161 684 € | 43 041 220 € | 5,00 % | 1 846 005 € | 1 846 005 € | 9 500 821 € | 3 207 003 € |
| LA LUNE DES DOCKS | 100 000 € | 311 631 € | 39,00 % | 39 000 € | 39 000 € | 4 442 440 € | -1 269 172 € |
| SAS Friggrayas* | 940 020 € | 94 002 000 € | 33,33 % | 31 334 000 € |
Association LE MUR QUI BOUGE
| 31 334 000 € | 0 € | 0 € |
|---|---|---|
| 0 € | 100,00 % | 0 € |
| 0 € | -1 599 € | * Première clôture le 31 décembre 2024 |
SAS Frey Retail Fund 1 (Soumise à l’IS) 36 629 €
La stratégie de la société FREY consiste à centraliser la dette du groupe FREY via des lignes corporate. Des avances sont consenties aux filiales et remontent chez Frey notamment grâce à la mise en place d’un cash Pooling en 2022.
| Prêts | |
|---|---|
| 1. Filiales (détenues à plus de 50 %) | |
| Freyprop SLU | 128 000 000 € |
| Giarole SP. Z.O.O | 56 500 000 € |
| Comptes courants et Cash Pooling | |
| 2. Filiales (détenues à plus de 50 %) | |
| SASU FAP | 56 572 931 € |
| SL Frey invest | 160 817 314 € |
| SNC IF Bezannes | 1 414 030 € |
| SAS IF Clos du Chêne | 31 961 228 € |
| SCI IF Allondon | 12 929 040 € |
| SCI IF Ecopole | 11 255 644 € |
| SCI IF ZCN Investissement | 106 173 686 € |
| SASU Frey Murs 02 | 16 410 892 € |
| SCI Massonex | 146 792 € |
|---|---|
| SAS BBC Promotion | 9 914 891 € |
| GF Forey | 20 567 973 € |
| Social Market | 19 796 € |
| Frey Sweden AB | 18 339 143 € |
| SAS Frey Riviera | 153 491 130 € |
| Domestreet SLU | 9 530 770 € |
| Gemmano SP. Z.O.O | 100 000 € |
| Giarole SP. Z.O.O | 100 000 € |
| SCI Agenaise d’Investissement | 6 269 745 € |
|---|---|
| SC Frey Retail Villebon | 1 923 035 € |
| SAS La Lune Des Docks | 547 464 € |
Exercice clos le 31 décembre 2024
À l’Assemblée Générale des Actionnaires de la société FREY,
En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre Assemblée générale, nous avons effectué l’audit des comptes annuels de la société Frey relatifs à l’exercice clos le 31 décembre 2024, tels qu’ils sont joints au présent rapport.
Nous certifions que les comptes annuels sont, au regard des règles et principes comptables français, réguliers et sincères et donnent une image fidèle du résultat des opérations de l’exercice écoulé ainsi que de la situation financière et du patrimoine de la société à la fin de cet exercice.
L’opinion formulée ci-dessus est cohérente avec le contenu de notre rapport au comité d’audit.
Nous avons effectué notre audit selon les normes d’exercice professionnel applicables en France. Nous estimons que les éléments que nous avons collectés sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.
Les responsabilités qui nous incombent en vertu de ces normes sont indiquées dans la partie « Responsabilités des commissaires aux comptes relatives à l’audit des comptes annuels » du présent rapport.
Nous avons réalisé notre mission d’audit dans le respect des règles d’indépendance prévues par le code de commerce et par le code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes sur la période du 1er janvier 2024 à la date d’émission de notre rapport, et notamment nous n’avons pas fourni de services interdits par l’article 5, paragraphe 1, du règlement (UE) n° 537/2014.
En application des dispositions des articles L. 821-53 et R. 821-180 du code de commerce relatives à la justification de nos appréciations, nous portons à votre connaissance les points clés de l’audit relatifs aux risques d'anomalies significatives qui, selon notre jugement professionnel, ont été les plus importants pour l’audit des comptes annuels de l’exercice, ainsi que les réponses que nous avons apportées face à ces risques.
Au 31 décembre 2024, les titres de participation figurent au bilan en valeur nette pour 398 millions d’euros, les créances rattachées et comptes courants pour 885,3 millions d’euros, représentant au global 71,4 % du total bilan. Ils sont comptabilisés à leur date d’entrée au coût d’acquisition et dépréciés sur la base de leur valeur d’utilité.
Comme indiqué au paragraphe « Immobilisations financières, créances rattachées et/ou en compte courant » de l’annexe, la valeur d’utilité est estimée par la direction sur la base d’une approche multicritères tels que la quote-part d’actif net réévalué et les perspectives de marges futures.
L’estimation de la valeur d’utilité de ces titres requiert l’exercice du jugement de la direction dans son choix des éléments à considérer selon les participations concernées, éléments qui peuvent correspondre selon le cas à des éléments historiques (situation nette réévaluée), ou à des éléments prévisionnels.
Compte tenu du poids des titres de participation, des créances rattachées et des comptes courants au bilan, de la diversité des modèles utilisés et des estimations inhérentes aux méthodes d’évaluations, nous avons considéré l’évaluation des titres de participation, des créances rattachées et des comptes courants comme un point clé de notre audit.
Nous avons pris connaissance du processus de détermination de la valeur d’utilité des titres de participation et des comptes courants. Nos travaux ont également consisté à :
Dans cet objectif, nous avons, notamment :
Nous avons également procédé, conformément aux normes d’exercice professionnel applicables en France, aux vérifications spécifiques prévues par les textes légaux et réglementaires.
Nous n'avons pas d'observation à formuler sur la sincérité et la concordance avec les comptes annuels des informations données dans le rapport de gestion du Conseil d’administration et dans les autres documents sur la situation financière et les comptes annuels adressés aux actionnaires.
Nous attestons de la sincérité et de la concordance avec les comptes annuels des informations relatives aux délais de paiement mentionnées à l'article D. 441-6 du code de commerce.
Nous attestons de l’existence, dans la section du rapport de gestion du Conseil d’administration consacrée au gouvernement d’entreprise, des informations requises par les articles L. 225-37-4, L. 22-10-10 et L. 22-10-9 du code de commerce.
Concernant les informations fournies en application des dispositions de l’article L. 22-10-9 du code de commerce sur les rémunérations et avantages versés ou attribués aux mandataires sociaux ainsi que sur les engagements consentis en leur faveur, nous avons vérifié leur concordance avec les comptes ou avec les données ayant servi à l’établissement de ces comptes et, le cas échéant, avec les éléments recueillis par votre société auprès des entreprises contrôlées par elle qui sont comprises dans le périmètre de consolidation. Sur la base de ces travaux, nous attestons l’exactitude et la sincérité de ces informations.
Concernant les informations relatives aux éléments que votre société a considéré susceptibles d’avoir une incidence en cas d’offre publique d’achat ou d’échange, fournies en application des dispositions de l’article L. 22-10-11 du code de commerce, nous avons vérifié leur conformité avec les documents dont elles sont issues et qui nous ont été communiqués. Sur la base de ces travaux, nous n'avons pas d'observation à formuler sur ces informations.
En application de la loi, nous nous sommes assurés que les diverses informations relatives aux prises de participation et de contrôle et à l’identité des détenteurs du capital ou des droits de vote vous ont été communiquées dans le rapport de gestion.
Nous avons également procédé, conformément à la norme d’exercice professionnel sur les diligences du commissaire aux comptes relatives aux comptes annuels et consolidés présentés selon le format d’information électronique unique européen, à la vérification du respect de ce format défini par le règlement européen délégué n°2019/815 du 17 décembre 2018 dans la présentation des comptes annuels destinés à être inclus dans le rapport financier annuel mentionné au I de l’article L.451-1-2 du code monétaire et financier, établis sous la responsabilité du Président.
Sur la base de nos travaux, nous concluons que la présentation des comptes annuels destinés à être inclus dans le rapport financier annuel respecte, dans tous ses aspects significatifs, le format d’information électronique unique européen.
Il ne nous appartient pas de vérifier que les comptes annuels qui seront effectivement inclus par votre société dans le rapport financier annuel déposé auprès de l’AMF correspondent à ceux sur lesquels nous avons réalisé nos travaux.
Nous avons été nommés commissaires aux comptes de la société Frey par l’Assemblée Générale du 30 octobre 2007 pour le cabinet Grant Thornton et du 29 juin 2010 pour le cabinet FCN.
Au 31 décembre 2024, le cabinet Grant Thornton était dans la 18ème année et le cabinet FCN dans la 15ème année de leur mission sans interruption.
Il appartient à la direction d’établir des comptes annuels présentant une image fidèle conformément aux règles et principes comptables français ainsi que de mettre en place le contrôle interne qu'elle estime nécessaire à l'établissement de comptes annuels ne comportant pas d'anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs.
Lors de l’établissement des comptes annuels, il incombe à la direction d’évaluer la capacité de la société à poursuivre son exploitation, de présenter dans ces comptes, le cas échéant, les informations nécessaires relatives à la continuité d’exploitation et d’appliquer la convention comptable de continuité d’exploitation, sauf s’il est prévu de liquider la société ou de cesser son activité.
Il incombe au comité d’audit de suivre le processus d’élaboration de l’information financière et de suivre l'efficacité des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques, ainsi que le cas échéant de l'audit interne, en ce qui concerne les procédures relatives à l'élaboration et au traitement de l'information comptable et financière. Les comptes annuels ont été arrêtés par le Conseil d’administration.
Il nous appartient d’établir un rapport sur les comptes annuels. Notre objectif est d’obtenir l’assurance raisonnable que les comptes annuels pris dans leur ensemble ne comportent pas d’anomalies significatives. L’assurance raisonnable correspond à un niveau élevé d’assurance, sans toutefois garantir qu’un audit réalisé conformément aux normes d’exercice professionnel permet de systématiquement détecter toute anomalie significative. Les anomalies peuvent provenir de fraudes ou résulter d’erreurs et sont considérées comme significatives lorsque l’on peut raisonnablement s’attendre à ce qu’elles puissent, prises individuellement ou en cumulé, influencer les décisions économiques que les utilisateurs des comptes prennent en se fondant sur ceux-ci.
Comme précisé par l’article L. 821-55 du code de commerce, notre mission de certification des comptes ne consiste pas à garantir la viabilité ou la qualité de la gestion de votre société.
Dans le cadre d’un audit réalisé conformément aux normes d’exercice professionnel applicables en France, le commissaire aux comptes exerce son jugement professionnel tout au long de cet audit. En outre :
Nous remettons un rapport au comité d’audit qui présente notamment l’étendue des travaux d'audit et le programme de travail mis en œuvre, ainsi que les conclusions découlant de nos travaux. Nous portons également à sa connaissance, le cas échéant, les faiblesses significatives du contrôle interne que nous avons identifiées pour ce qui concerne les procédures relatives à l’élaboration et au traitement de l’information comptable et financière.
Parmi les éléments communiqués dans le rapport au comité d’audit figurent les risques d’anomalies significatives, que nous jugeons avoir été les plus importants pour l’audit des comptes annuels de l’exercice et qui constituent de ce fait les points clés de l’audit, qu’il nous appartient de décrire dans le présent rapport.
Nous fournissons également au comité d’audit la déclaration prévue par l’article 6 du règlement (UE) n° 537-2014 confirmant notre indépendance, au sens des règles applicables en France telles qu’elles sont fixées notamment par les articles L. 821-27 à L. 821-34 du code de commerce et dans le code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes. Le cas échéant, nous nous entretenons avec le comité d'audit des risques pesant sur notre indépendance et des mesures de sauvegarde appliquées.
Neuilly-sur-Seine et Reims, le 21 mars 2025
Les Commissaires aux Comptes
| Grant Thornton | FCN |
|---|---|
| Membre français de Grant Thornton International | |
| Amandine Huot-Chailleux | Pamela Bonnet |
● Affirmation de son leadership en matière de trajectoire ESG : Pionnière en matière de durabilité depuis 2008 et Société à Mission Certifiée B Corp™ depuis 2021, FREY demeure à l'avant-garde de l'innovation et de l'exemplarité. Entamant en 2025 sa 5ème année d’exercice sous le statut de Société à Mission et après l’obtention du quitus de son Comité de Mission, FREY publie son 4ème rapport de Mission faisant état du suivi de la mission et l’atteinte de ses objectifs. Ce rapport est reproduit intégralement au paragraphe 3.1 Rapport de Mission.
Les évolutions stratégiques du Groupe en 2024 et l’intégration des exigences de la CSRD changent significativement le cadre de la Mission. FREY engagera donc en 2025 une refonte de sa feuille de route de Mission, avec pour ambition de l’optimiser et d’en renforcer la pertinence pour maximiser son impact.
● Poursuite d’une stratégie climat ambitieuse : En 2024, FREY a de nouveau réalisé une empreinte carbone sur les trois scopes de son périmètre selon la méthodologie GHG Protocol(14). Ceci permet au Groupe d’adapter sa stratégie climat conformément aux nouvelles exigences (15) pour le secteur de l’immobilier et ainsi de s’aligner sur les tous derniers standards internationaux.
est de produire de l’énergie solaire pour améliorer la performance environnementale de ses sites et d’en faire bénéficier les enseignes. Pour y parvenir 50% du patrimoine existant(16) seront équipés de panneaux solaires d’ici 2026 et 100% d’ici 2028. Par ailleurs, tous les projets en développement du Groupe sont systématiquement conçus pour intégrer des panneaux photovoltaïques.
Afin de développer les circuits-courts de l’énergie et limiter les pertes sur le réseau, FREY privilégie une consommation locale de l’énergie produite. En 2025, FREY poursuivra l’implémentation de cette stratégie sur deux projets pilotes, avec Clos du Chêne (77) et Polygone Riviera (06).
FREY s’attache à développer et gérer des actifs sobres en carbone. La politique d’engagement environnemental de ces actifs de plus de 15 000 m2 se traduit par l’obtention systématique des certifications reconnues internationalement HQE™ et BREEAM®, avec respectivement 6 actifs certifiés HQE™ et 9 actifs certifiés BREEAM® et/ou BREEAM In-Use®.
FREY en tant que membre fondateur de l’Association pour le développement du Bâtiment Bas Carbone (BBCA) participe au groupe de travail pour l’élaboration du premier label Bas Carbone pour l’immobilier commercial « BBCA Commerce ».
Pour la première fois à l’occasion de ses résultats 2019, FREY a publié un RNPG Carbone. En 2024, et comme chaque année depuis 2022, le Groupe a réalisé une empreinte carbone complète en utilisant la méthodologie GHG Protocol, reconnue internationalement. Cet indicateur revient à quantifier l’impact financier théorique de l’empreinte carbone du Groupe sur sa rentabilité. Le RNPG Carbone 2024 de FREY ressort ainsi à 3,9 M€, après déduction de la charge carbone 2024 du Groupe s’élevant à 36,1 M€.
| Sur résultats 2024 | Sur résultats 2023 | |
|---|---|---|
| Émissions corporate (T.eq C02) | 2 392 | 1 793 |
| Patrimoine détenu m2 | 709 646 | 662 259 |
| Émissions patrimoine détenu (T.eq C02) | 341 842 | 309 658 |
| Ratio (kg C02/ m² patrimoine) | 482 | 468 |
| Flux financier développement | 22,7 M€ | 40,2 M€ |
| Émissions développement (T.eq C02) | 17 251 | 37 369 |
| Ratio (kg C02/ flux développement €) | 0,76 | 0,93 |
| Émissions totales annuelles (T.eq C02) | 361 485 | 348 827 |
| Prix du Carbone - €/ tonne | 100 € | 100 € |
| Impact carbone | 36,1 M€ | 34,9 M€ |
| RNPG (avant impact) | 40,0 M€ | 18,9 M€ |
| RNPG Carbone | 3,9 M€ | -16,0 M€ |
La Société apporte les précisions méthodologiques suivantes :
Le bilan carbone du Groupe FREY a été réalisé selon la méthodologie GHG Protocol et sur la base des facteurs d’émissions disponibles.
- Le Groupe affine sa méthodologie régulièrement et collecte de plus en plus de données réelles, en remplacement d’hypothèses prises auparavant, pour calculer plus finement le bilan carbone FREY sur l’ensemble des périmètres, en particulier :
- - Collecte de données réelles du nombre de visiteurs sur 65% des sites et réalisation d’enquêtes terrains pour obtenir le mode de déplacement des visiteurs sur 22% des sites, puis extrapolation à l’ensemble du patrimoine. Ces enquêtes terrains ont été réalisées en 2022 par un prestataire spécialisé pour obtenir le mode de déplacement des visiteurs sur 7 sites représentatifs des actifs du Groupe.
Les hypothèses de calcul des données d’intrants et des facteurs d’émissions utilisés engendrent des niveaux élevés d’incertitude communément constatés dans le cadre de la méthodologie employée, de l’ordre de 60%, liés en majeur partie aux déplacements des visiteurs.
- Le prix de la tonne carbone n'est pas fixe par nature. Afin de nous aligner sur les meilleures pratiques du marché, nous basons le prix utilisé dans notre calcul de RNPG Carbone sur la projection du CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitor (17)) qui définit un prix de la tonne de carbone de 100€ pour 2024, inchangé par rapport à 2023.
Afin de nous conformer aux pratiques de place et de faciliter sa compréhension, nous présentons également ci-dessous pour la première fois, l’empreinte carbone du Groupe repartie selon les trois scopes définis par le GHG Protocol.
| Sur résultats 2024 | Sur résultats 2023 | |
|---|---|---|
| GHG Protocol | ||
| Scope 1 – Emissions directes de sources possédées ou contrôlées (T.eq C02) | 202 | 133 |
| Scope 2 – Emissions indirectes venant de la production d’énergie achetée (T.eq C02) | 1 747 | 1 337 |
| Scope 3 – Toutes les autres émissions indirectes (T.eq C02) | 359 536 | 347 357 |
| Dont émissions liées aux déplacements des visiteurs | 309 693 | 286 106 |
| ÉMISSIONS TOTALES ANNUELLES (T.eq C02) | 361 485 | 348 827 |
Depuis novembre 2021, et dans le cadre de sa stratégie financière responsable, FREY ne signe plus que des crédits dont les conditions financières sont liées au respect de grands engagements RSE.
Au 31 décembre 2024, cinq indicateurs ne sont pas respectés :
Le développement de la mobilité bas carbone visant à réduire les émissions de gaz à effet de serre (scope 3) des actifs en patrimoine, via la mise en place de bornes de recharges pour véhicules électriques et hybrides.
- La réduction des émissions de GES sur les 3 scopes, hors déplacements des visiteurs.
Le niveau de ces indicateurs au 31 décembre 2024 est présenté dans le tableau suivant :
| Indicateurs | Niveau demandé | Niveau 31/12/2024 |
|---|---|---|
| Forêts acquises dans le cadre d’investissement FoREY | 1 591 ha | 1 845 ha |
| Certifications environnementales : |
| Indicateurs | Niveau demandé | Niveau 31/12/2024 |
|---|---|---|
| projets de développement de taille significative du groupe et conservés par la foncière certifiés BREEAM® | 100 % | 100 % |
| actifs en patrimoine de taille significative certifiés BREEAM® In-Use (en nombre d’actifs) | 75 % | 55 % |
| actifs en patrimoine de taille significative certifiés BREEAM® In-Use niveau « Very Good » (en surface) | 70 % | 51 % |
| Pourcentage de places de stationnement équipées de bornes de recharges pour les véhicules électriques et hybrides | 4,0 % | 2,4 % |
| Réduction des émissions de GES vs 2023 : | ||
| Scopes 1 et 2 | -6,0% | +32,7% |
| Scope 3 – Exploitation des actifs | -5,0% | +44,2% |
| Scope 3 – Construction | 0,0% | -48,4% |
Concernant le Scope 3 construction, la baisse importante des émissions par m² s'explique par la typologie des surfaces livrées en 2024. En effet, il s'agissait essentiellement d'extensions d'actifs existants dont les travaux nécessitent une quote-part plus faible de voiries et terrassement, lots très fortement émissifs.
Exercice clos le 31 décembre 2024
À l’Assemblée Générale des Actionnaires de la société FREY,
En notre qualité de commissaire aux comptes de la société Frey, nous vous présentons notre rapport d’assurance modérée sur une sélection d’informations extra-financières consolidées (ci-après les « Informations ») relatives aux exercices clos le 31 décembre 2024 et présentées dans le document d’enregistrement universel, sur lesquelles nous avons mené des travaux spécifiques, à la demande de la société.
Les Informations sélectionnées par la société relatives au Résultat Net Part du Groupe Carbone (RNPG Carbone) et présentées dans le chapitre 3.2.1 du document d’enregistrement universel 2024 sont :
Les autres informations environnementales et sociétales sélectionnées par la société et présentées dans le chapitre 3.2.2 du document d’enregistrement universel 2024 sont :
Il appartient au Conseil d’administration d’établir les Informations en appliquant les procédures de la société (ci-après le « Référentiel ») dont les éléments significatifs sont présentés dans le document d’enregistrement universel 2024 et disponibles sur demande au siège de la société.
Notre indépendance est définie par les dispositions prévues à l’article L. 822-11-3 du code de commerce et le code de déontologie de la profession. Par ailleurs, nous avons mis en place un système de contrôle qualité qui comprend des politiques et des procédures documentées visant à assurer le respect des règles déontologiques, de la doctrine professionnelle et des textes légaux et réglementaires applicables.
Il nous appartient d'exprimer, sur la base de nos travaux et à la demande de la société, de formuler un avis motivé exprimant une conclusion d’assurance modérée sur la sincérité les Informations sélectionnées par la société et présentées dans le document d’enregistrement universel 2024.
Nous avons fait appel, pour nous assister dans la réalisation de nos travaux, à nos spécialistes en matière de développement durable et de responsabilité sociétale.
Sur la base de nos travaux, nous n'avons pas relevé d'anomalie significative de nature à remettre en cause le fait que la déclaration de performance extra-financière est conforme aux dispositions réglementaires applicables et que les Informations, prises dans leur ensemble, sont présentées, de manière sincère, conformément au Référentiel.
Neuilly-sur-Seine, le 21 mars 2025
L’un des Commissaires aux Comptes
Grant Thornton
Membre français de Grant Thornton International
Amandine Huot-Chailleux
Bertille Crichton
La probabilité de multiplication des phénomènes météorologiques extrêmes (vagues de chaleur, inondations, sécheresses, tempêtes…) ainsi que l’augmentation des risques chroniques liés aux évolutions à long terme des schémas climatiques (hausse progressive des températures, élévation du niveau de la mer...) posent de manière nouvelle la question des conséquences du changement climatique sur le secteur immobilier.
Depuis 2022, FREY analyse les impacts potentiels de ces risques sur son patrimoine selon deux axes :
Pour étayer cette étude, FREY est accompagnée par MSCI via son portail MSCI Real Estate Climat Value-at-Risk® qui permet une traduction financière des risques liés au changement climatique. Les principaux risques physiques et de transition ont été analysés actif par actif. L’étude confirme que les actifs de FREY, compte tenu de leur localisation géographique, sont exposés à des risques physiques très limités. Les risques de transition, quant à eux, ressortent de manière plus significative. Cependant, compte tenu de la difficulté de collecte des données de consommation des locataires, ces résultats sont basés en partie sur des extrapolations et sur les données statistiques fournies par la plateforme MSCI Real Estate Climat Value-at-Risk et doivent donc être analysés avec prudence.
Les opérations entre SA FREY et des apparentés sont décrites dans les rapports spéciaux des Commissaires aux comptes sur les trois derniers exercices clos à savoir :
Il est également renvoyé sur ce point au paragraphe 2.1.5 note 5 de l’annexe aux comptes consolidés au 31 décembre 2024 figurant au paragraphe « Comptes consolidés » du présent Document d’enregistrement universel.
A l’Assemblée Générale des Actionnaires de la société FREY,
En notre qualité de commissaires aux comptes de votre société, nous vous présentons notre rapport sur les conventions réglementées.
Il nous appartient de vous communiquer, sur la base des informations qui nous ont été données, les caractéristiques, les modalités essentielles ainsi que les motifs justifiant de l’intérêt pour la société des conventions dont nous avons été avisés ou que nous aurions découvertes à l’occasion de notre mission, sans avoir à nous prononcer sur leur utilité et leur bien-fondé ni à rechercher l'existence d’autres conventions. Il vous appartient, selon les termes de l’article R. 225-31 du code de commerce, d'apprécier l'intérêt qui s'attachait à la conclusion de ces conventions en vue de leur approbation.
Par ailleurs, il nous appartient, le cas échéant, de vous communiquer les informations prévues à l’article R. 225-31 du code de commerce relatives à l’exécution, au cours de l’exercice écoulé, des conventions déjà approuvées par l’assemblée générale.
Nous avons mis en œuvre les diligences que nous avons estimé nécessaires au regard de la doctrine professionnelle de la Compagnie nationale des commissaires aux comptes relative à cette mission. Ces diligences ont consisté à vérifier la concordance des informations qui nous ont été données avec les documents de base dont elles sont issues.
En application de l'article L.225-40 du code de commerce, nous avons été avisés de la convention suivante conclue au cours de l’exercice écoulé qui a fait l'objet de l'autorisation préalable de votre conseil d’administration.
CARDIF ASSURANCE VIE, administrateur de FREY SA représentée par Madame Nathalie ROBIN et en lien capitalistique avec la société BNP PARIBAS REIM assurant la gestion de l’OPCI BNPPARIBAS DIVERSIPIERRE.
Une convention a été conclue entre FREY et DVP EUROPEAN CHANNEL qui prévoit notamment la cession de participation à la Société par l’OPCI BNP PARIBAS DIVERSIPIERRE de 30% des actions de la filiale portugaise, FREY PROP, UNPESSOAL, LDA, qui détient les actifs ALGARVE SHOPPING et ALGARVE RETAIL PARK situés dans le sud du Portugal.
28 février 2024.
En application de l’article R. 225-30 du code de commerce, nous avons été informés que l’exécution des conventions suivantes, déjà approuvées par l’assemblée générale au cours d’exercices antérieurs, s’est poursuivie au cours de l’exercice écoulé.
Antoine FREY, Aude FREY, Inès FREY et Jean-Noël DRON
Les sociétés SCA Firmament Participations et FREY SA ont signé le 28 juillet 2017 une convention d’animation aux termes de laquelle FREY SA souhaite que SCA Firmament Participations, qui est actionnaire de référence et membre du conseil d’administration de FREY SA, participe activement à l’animation et à la réflexion sur le développement du groupe FREY. Au titre de cette convention, Firmament Participations perçoit une rémunération de 20.000 euros hors taxes par an.
CARDIF ASSURANCE VIE, administrateur de FREY SA représentée par Madame Nathalie ROBIN et en lien capitalistique avec la société BNP PARIBAS REIM assurant la gestion de l’OPCI BNPPARIBAS DIVERSIPIERRE.
L’OPCI BNPPARIBAS DIVERSIPIERRE (par l’intermédiaire de sa filiale, DVP EUROPEAN CHANNEL) et FREY ont signé le 6 novembre 2019 une convention de partenariat en vue de l’entrée de l’OPCI BNPPARIBAS DIVERSIPIERRE dans le capital de la société détenant l’ensemble commercial ALGARVE SHOPPING et ALBUFEIRA situé dans le sud du Portugal. La gestion de cet OPCI est assurée indirectement par la société CARDIF ASSURANCE VIE, elle-même administrateur de FREY.
La convention portait notamment sur la cession par FREY à l’OPCI BNPPARIBAS DIVERSIPIERRE de 30% des actions de sa filiale portugaise, FREYPROP, UNPESSOAL, LDA, qui détient les actifs ALGARVE SHOPPING et ALBUFEIRA susvisés.
Ce partenariat a été conclu pour une durée de 10 ans.
La convention de partenariat a pris fin le 30 avril 2024, par la signature d’une convention entre FREY et DVP EUROPEAN CHANNEL, laquelle prévoit notamment le rachat de l’intégralité de la participation de la société FREYPROP, UNPESSOAL LDA à l’OPCI BNP PARIBAS.
PREDICA, administrateur représenté par Madame Magali CHESSE et CREDIT AGRICOLE ASSURANCES, censeur représenté par Monsieur David FERREIRA, tous deux en lien capitalistique avec l’OPCI CAA COMMERCES 2.
Ces pactes ont été conclus dans la perspective de consolider le partenariat mis en place entre FREY et le groupe CREDIT AGRICOLE ASSURANCES dans la gestion du patrimoine détenu par les sociétés FREY RETAIL FUND 1 et FREY RETAIL FUND 2. Ces pactes ont pour objet de régir les relations des associés au sein des deux véhicules, à la suite du départ d’IMMO NATION et de la prise de contrôle par FREY, et annulent et remplacent les pactes en vigueur jusqu’à présent. Les deux pactes sont arrivés à leur échéance le 31 décembre 2024 et n’ont pas fait l’objet d’un renouvellement.
Neuilly-sur-Seine et Reims, le 21 mars 2025
Les Commissaires aux Comptes
Grant Thornton
Membre français de Grant Thornton International FCN
Amandine Huot-Chailleux
L’ensemble des salariés du Groupe (CDD, CDI et alternants), hors CDD de remplacement, stagiaires et intérimaires, présents entre le 1er janvier et le 31 décembre 2024. Dans une optique de comparabilité des données, l'acquisition de ROS le 23 juillet 2024 n’a pas été prise en compte dans le périmètre pour l’exercice 2024.
Elle débute le 1er janvier 2024 et se termine le 31 décembre 2024.
FREY compte 217 salariés à fin 2024, soit 103 salariés à l’exclusion de ROS. Les fonctions « support » regroupent les services financier, juridique, ressources humaines, les assistant(e)s et le personnel technique (entretien, accueil…).
| Effectifs en fin d’année | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Cadres | 68 | 66 | 63 | 69 | 71 | 68 |
| Non-Cadres | 23 | 21 | 21 | 25 | 30 | 35 |
| Total | 91 | 87 | 84 | 94 | 101 | 103 |
| Effectifs en fin d’année | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Direction | 10 | 10 | 6 | 10 | 9 | 9 |
| Services opérationnels | 46 | 38 | 42 | 46 | 52 | 52 |
| Fonctions support | 35 | 39 | 36 | 38 | 40 | 42 |
| Effectif total | 91 | 87 | 84 | 94 | 94 | 103 |
| Effectifs en fin d’année | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| CDD | 0 | 0 | 1 | 0 | 0 | 2 |
| CDI | 90 | 86 | 82 | 92 | 97 | 97 |
| Contrat alternant | 1 | 1 | 1 | 2 | 4 | 4 |
| Effectif total | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Effectif total | 91 | 87 | 84 | 94 | 101 | 103 |
Âge moyen: Somme des âges de l’effectif total / Effectif total
L’âge moyen au 31 décembre 2024 est de 41 ans.
| Groupe d’âge | Féminin | Masculin | Total |
|---|---|---|---|
| < 30 | 9 | 7 | 16 |
| 30 - 39 | 20 | 12 | 32 |
| 40 - 50 | 17 | 18 | 35 |
| > 50 | 12 | 8 | 20 |
| Total général | 58 | 45 | 103 |
En 2024, FREY a recruté 27 collaborateurs et 25 salariés ont quitté la Société. Sur ces 27 recrutements, 15 correspondent à des postes créés ou consécutifs à l’acquisition de sites au cours de l’année 2024, avec en conséquence un taux de turnover hors créations de poste de 18,81 %.
| Recrutements | Créations postes | Remplacements | Total |
|---|---|---|---|
| CDI | 13 | 9 | 22 |
| CDD | 2 | 2 | 4 |
| Contrats alternant | 1 | 0 | 1 |
| Total général | 16 | 11 | 27 |
| Départs | Fins de contrats | Démissions | Ruptures contrats | Rupture période d’essai | Retraite | Total |
|---|---|---|---|---|---|---|
| CDI | - | 8 | 10 | 4 | - | 22 |
| CDD | 2 | - | - | - | - | 2 |
Il s’agit de l’effectif présent sur toute l’année 2024, en nombre de personnes en CDI ou CDD, hors stagiaires et intérimaires. Il s’agit de l’effectif présent sur toute l’année 2024, en nombre de personnes en CDI ou CDD, hors stagiaires et intérimaires.
Somme des salaires bruts de l’effectif présent sur l’année 2024
Effectif présent sur l’année 2024
Variation du salaire moyen hors primes à périmètre constant (2024-2023)
Salaire moyen hors prime à périmètre constant de l’année 2024
L’évolution du salaire moyen hors primes à périmètre constant est le suivant :
| Évolution du salaire moyen | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 3,44 % | 6,40 % | 0,12 % | 6,88 % | 0,25 % | 3,70 % |
La durée du temps de travail hebdomadaire de l’entreprise est fixée à 37,50 heures pour l’ensemble des salariés non-cadres de FREY.
Les heures au-delà de la durée légale du travail de 35 heures sont majorées suivant la réglementation en vigueur, et pour partie compensées par du Repos Compensateur de Remplacement.
7 % des effectifs, soit 7 personnes, ont choisi de travailler à temps partiel sur la base d’un temps de travail compris entre 21 % et 97 % de la durée de travail d’un salarié à temps complet (151 h 67).
Depuis le 1er janvier 2018, les salariés cadres bénéficient d’une convention de forfait jours de 218 jours/an.
Taux d’absentéisme
Nombre de jours d’absence
Nombre de jours théorique
L’absentéisme comprend les absences pour maladie, professionnelle ou non, et les accidents de trajet ou de travail, le cas échéant. L’absentéisme est calculé sur les douze mois de l’année 2024. Les absences sont comptabilisées en jours ouvrés.
| Évolution de l’absentéisme | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1,56 % | 0,70 % | 1,33 % | 1,68 % | 1,96 % | 3,04 % |
Il y a eu deux accidents de travail et un accident de trajet au cours de l’année 2024 qui n’ont généré aucun jour d’arrêt de travail. Il n’y a pas eu d’accidents de travail au cours de l’année 2023.
La taille humaine des différentes entités du Groupe permet une relation directe entre le personnel et l’encadrement. Une élection partielle a été organisée en 2024 au sein de la société IF Gestion et Transactions.
Le Comité social et économique est en place depuis 2018 au sein des sociétés IF Gestion et Transactions et Frey Aménagement et Promotion et depuis 2019 sur la société FREY. Il a été renouvelé en 2022 pour les sociétés IF Gestion et Transactions et Frey Aménagement.
Aucun accord collectif ou accord avec une organisation syndicale n’a été signé au cours de l’exercice 2024.
100 % des effectifs sont couverts par une convention collective en fonction du pays dans lequel le collaborateur travaille.
Les Entretiens Individuels Annuels, mis en place en décembre 2012, ont été aménagés en 2015 avec l’intégration d’objectifs individuels formalisés et des éléments de précision quant à l’évaluation des facteurs de performance, notamment managériale. Le Groupe réalise également l’entretien de suivi qui permet d’aider les manageurs à accompagner ses équipes dans la réalisation des mesures décidées lors de l’entretien.
Ainsi, une fois par an au minimum, collaborateurs et managers se rencontrent pour une évaluation individuelle qui est l’occasion de faire un point précis sur les réalisations, les facteurs de performance, les objectifs, le potentiel et les éventuels besoins de formation.
Les premiers Entretiens Professionnels ont été tenus en 2015, tant pour les collaborateurs présents, que pour les retours de congés particuliers ; ils se poursuivent désormais conformément à la réglementation et sont l’occasion de faire un point régulier sur le projet professionnel de chaque collaborateur et son adéquation avec les besoins de l’entreprise, ainsi que des besoins de formation pour accompagner les perspectives d’évolution identifiées.
Ce faisant, les managers sont accompagnés par les RH afin de garantir la qualité des entretiens ainsi que leur vocation de développement individuel de chaque collaborateur. Depuis 2015, FREY a mis en place un système de rémunération variable à la performance, tenant compte de facteurs de performance individuels, tels qu’ils sont évalués au cours des Entretiens susvisés, et de facteurs de performance collectifs.
FREY a procédé à l’identification de l’ensemble des risques encourus sur le lieu de travail. Compte tenu de l’activité tertiaire de l’entreprise, ces derniers restent principalement limités aux déplacements professionnels, aux risques psychosociaux, et aux troubles musculosquelettiques. Des actions de sensibilisations ont été menées en 2022 pour l’adoption de bonnes postures de travail, et des équipements adaptés proposés.
Le Groupe FREY attache une attention particulière à la gestion de son parc automobile et sensibilise ses salariés au respect du Code de la route via la charte automobile incluse dans le règlement intérieur.
Le sport en entreprise est un véritable levier de bien-être et de performance. Le Groupe FREY veille à la santé de ses collaborateurs en mettant à leur disposition une salle de sport au sein de son siège, aménagée depuis 2012 et agrandie en 2021. Chaque semaine, huit séances encadrées par des coaches professionnels sont proposées, entièrement prises en charge par l’employeur :
| Nombre moyen d’heures de formation par salarié (une journée de formation compte pour 7 heures) | Effectif formé en 2024 | Taux de formation | Nombre de personnes formées | Effectif moyen 2024 |
|---|---|---|---|---|
| 545,5 heures | 41 % |
Le plan de formation en vigueur au sein de la Société est principalement issu des échanges entre collaborateurs et managers lors des entretiens individuels annuels, en cohérence avec les enjeux d’organisation et d’évolution de FREY. Le Groupe offre la possibilité pour chaque collaborateur d’être force de proposition quant à la nature des formations qu’il juge nécessaire à la bonne tenue de son poste ou à son évolution au sein du Groupe. En 2024, 545,5 heures de formations ont été effectuées. Près de 41 % des collaborateurs ont bénéficié d’une action de formation, pour une moyenne de 13 heures de formation par collaborateur formé, sur des thématiques relevant tant de l’adaptation constante aux postes de travail, que du développement des compétences ou du développement personnel. Le coût de ces actions de formation représente 0,60 % de la masse salariale du Groupe. Les heures de formations des collaborateurs en alternance (apprentissage et professionnalisation) sur 2024 se sont élevées à 1880,50 heures.
Le Groupe veille à créer un environnement de travail exempt de toute discrimination en rapport avec l’âge, le sexe, le handicap, l’origine, l’appartenance ethnique ou tout autre critère et à promouvoir l’égalité. La représentativité des femmes dans l’entreprise reste relativement stable en 2024, s'établissant à 58% contre 56% en 2023. Le Groupe FREY collabore régulièrement avec des cabinets de recrutement et agences de travail temporaire, soucieux du respect de la diversité et de l’égalité de traitement.
FREY, en tant qu’employeur de salariés espagnols et français, se conforme aux stipulations du Code du travail de ces deux pays ainsi qu’aux conventions fondamentales de l’Organisation Internationale du Travail en matière d’emploi, notamment :
Dénomination sociale
Depuis juin 2009, la Société a pour dénomination sociale : FREY.
Siège social
Parc d’Affaires TGV Reims Bezannes
1 rue René Cassin
51 430 Bezannes
Tél. : 03 51 00 50 50
Code LEI de FREY
969500JTN8BU5BW6UW36
Sites internet
Nous attirons l’attention du lecteur sur le fait que, sauf s’il en est disposé autrement au sein du présent Document d’enregistrement universel, les informations figurant sur ce site Internet ne font pas partie du présent document.
Un second site internet est dédié à la Mission : https://frey-lamission.fr/frey-qui-sommes-nous/
La Société est immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Reims sous le numéro 398 248 591.
Le code APE de la Société est 6820 B : Location de terrains et d’autres biens immobiliers.
La Société est immatriculée auprès du Tribunal de Commerce de Reims depuis le 15 septembre 1994. La durée de la Société est fixée à 99 ans à compter de son immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés, soit jusqu’au 14 septembre 2093, sauf dissolution anticipée ou prorogation.
La Société, soumise au droit français, est régie par ses statuts ainsi que par les dispositions légales et réglementaires du Code du commerce sur les sociétés commerciales.
FREY est une société anonyme à Conseil d’administration et à mission.
Les actions de la Société sont admises aux négociations sur le marché réglementé d’Euronext Paris Compartiment B, sous le code ISIN FR0010588079.
La Société a pour objet, en France ou à l’étranger :
La raison d’être de la Société est de remettre le commerce au service de l’intérêt collectif. La Société entend également générer un impact social, sociétal et environnemental positif et significatif dans l’exercice de ses activités.
En particulier, les objectifs sociaux et environnementaux que la Société se donne pour mission de poursuivre dans le cadre de son activité, au sens du 2° de l’article L. 210-10 du Code de commerce, les objectifs suivants :
Dans le cadre de cette démarche, le Conseil d’administration s’engage à prendre en considération (i) les conséquences sociales, sociétales et environnementales de leurs décisions sur l’ensemble des parties prenantes de la Société, et (ii) les conséquences de leurs décisions sur l’environnement.
Il est renvoyé sur ce point aux informations figurant à la section 1.6 « Gouvernement d’entreprise » du rapport de gestion reproduit au présent Document d’enregistrement universel.
Les actions, entièrement libérées, sont nominatives ou au porteur, au choix de l’actionnaire. Toutefois, tout actionnaire autre qu’une personne physique venant à détenir, directement ou indirectement (au sens de l’article L. 233-3 du Code de commerce), un pourcentage des droits à dividendes de la Société au moins égal à celui visé à l’article 208 C II ter du Code général des impôts (un actionnaire concerné) devra impérativement inscrire l’intégralité des actions dont il est lui-même propriétaire au nominatif et faire en sorte que les entités qu’il contrôle au sens de l’article L. 233-3 du Code de commerce inscrivent l’intégralité des actions dont elles sont propriétaires au nominatif.
Tout actionnaire concerné qui ne se conformerait pas à cette obligation, au plus tard le troisième jour ouvré précédant la date de toute Assemblée générale des actionnaires de la Société, verrait les droits de vote qu’il détient, directement ou indirectement (au sens de l’article L. 233-3 du Code de commerce), plafonnés, lors de l’Assemblée générale concernée, au dixième du nombre d’actions qu’ils détiennent respectivement. L’actionnaire concerné susvisé retrouvera l’intégralité des droits de vote attachés aux actions qu’il détient, directement ou indirectement (au sens de l’article L. 233-3 du Code de commerce), lors de la plus prochaine Assemblée générale des actionnaires, sous réserve de la régularisation de sa situation par inscription de l’intégralité des actions qu’il détient, directement ou indirectement (au sens de l’article L. 233-3 du Code de commerce), sous la forme nominative, au plus tard le troisième jour ouvré précédant cette Assemblée générale.
Les actions donnent lieu à une inscription en compte dans les conditions et selon les modalités prévues par les dispositions légales et réglementaires applicables. La Société est autorisée à faire usage à tout moment des dispositions prévues par les articles L. 228-2 et suivants du Code de commerce en matière d’identification de détenteurs de titres conférant immédiatement ou à terme le droit de vote dans ses propres assemblées d’actionnaires.
Les actions sont librement cessibles et négociables. Leur cession s’effectue conformément aux dispositions légales et réglementaires.
La transmission des actions s’opère par virement de compte à compte dans les conditions et selon les modalités prévues par les textes en vigueur.
Les droits et obligations attachés à l’action suivent celle-ci, dans quelque main qu’elle passe. La propriété d’une action emporte de plein droit adhésion aux statuts de la Société et aux décisions de l’Assemblée générale. Chaque action donne droit, dans la propriété de l’actif social, dans le partage des bénéfices, et dans le boni de liquidation, à une part proportionnelle à la quotité du capital qu’elle représente. Les actionnaires ne sont responsables du passif social qu’à concurrence de leurs apports. Chaque action donne droit au vote et à la représentation dans les assemblées générales d’actionnaires, ainsi que le droit d’être informé sur la marche de la Société et d’obtenir communication de certains documents sociaux aux époques et dans les conditions prévues par la loi et les statuts. Chaque action donne droit à une voix. La faculté de bénéficier de droit de vote double pour les actionnaires dont les titres sont inscrits au nominatif depuis un temps déterminé, est expressément exclue aux termes des présents statuts.
Les héritiers, créanciers, ayants droit et autres représentants d’un actionnaire ne peuvent requérir l’apposition des scellés sur les biens et valeurs de la Société, ni en demander le partage ou la licitation, ni s’immiscer dans les actes de son administration ; ils doivent pour l’exercice de leurs droits, s’en rapporter aux inventaires sociaux et aux décisions de l’Assemblée générale.
Chaque fois qu’il sera nécessaire de posséder un certain nombre d’actions pour exercer un droit quelconque, les propriétaires de titres isolés ou qui ne possèdent pas ce nombre auront à faire leur affaire personnelle du groupement, et éventuellement de l’achat ou de la vente du nombre d’actions nécessaires. La Société a la faculté d’exiger le rachat, dans les conditions prévues à l’article L. 228-35-10 du Code de commerce, soit de la totalité de ses propres actions à dividende prioritaire sans droit de vote, soit de certaines catégories d’entre elles, chaque catégorie étant déterminée par la date de son émission.
français attestant qu’il n’est pas un actionnaire à prélèvement et que les distributions mises en paiement à son bénéfice ne rendent pas la Société redevable du Prélèvement. Dans l’hypothèse où la Société détiendrait, directement ou indirectement, un pourcentage des droits à dividendes au moins égal à celui visé à l’article 208 C II ter du Code général des impôts d’une ou plusieurs sociétés d’investissements immobiliers cotées visées à l’article 208 C du Code général des impôts (une SIIC Fille) et, où la SIIC Fille, du fait de la situation de l’actionnaire à prélèvement, aurait acquitté le Prélèvement, l’actionnaire à prélèvement devra, selon le cas, indemniser la Société soit, pour le montant versé à titre d’indemnisation par la Société à la SIIC Fille au titre du paiement du Prélèvement par la SIIC Fille soit, en l’absence d’indemnisation de la SIIC Fille par la Société, pour un montant égal au Prélèvement acquitté par la SIIC Fille multiplié par le pourcentage des droits à dividende de la Société dans la SIIC Fille, de telle manière que les autres actionnaires de la Société ne supportent pas économiquement une part quelconque du Prélèvement payé par l’une quelconque des SIIC dans la chaîne des participations à raison de l’actionnaire à prélèvement (l’Indemnisation Complémentaire).
Le montant de l’Indemnisation Complémentaire sera supporté par chacun des actionnaires à prélèvement en proportion de leur droit à dividende respectif divisé par les droits à dividendes totaux des actionnaires à prélèvement. La Société sera en droit d’effectuer une compensation entre sa créance indemnitaire à l’encontre de tout actionnaire à prélèvement, d’une part, et les sommes devant être mises en paiement par la Société à son profit, d’autre part. Ainsi, les sommes prélevées sur les bénéfices de la Société exonérés d’impôt sur les sociétés en application de l’article 208 C II du Code général des impôts devant, au titre de chaque action détenue par ledit actionnaire à prélèvement, être mises en paiement en sa faveur en application de la décision de distribution susvisée ou d’un rachat d’actions, seront réduites, du fait de la compensation alors intervenue, à concurrence du montant du Prélèvement dû par la Société au titre de la distribution de ces sommes et/ou de l’Indemnisation Complémentaire.
Le montant de toute indemnisation due par un actionnaire à prélèvement sera calculé de telle manière que la Société soit placée, après paiement de celle-ci et compte tenu de la fiscalité qui lui serait éventuellement applicable, dans la même situation que si le Prélèvement n’avait pas été rendu exigible. La Société et les actionnaires concernés coopéreront de bonne foi afin que soient prises toutes mesures raisonnables pour limiter le montant du Prélèvement dû ou à devoir et de l’indemnisation qui en a résulté ou qui en résulterait.
Dans l’hypothèse où (i) il se révélerait, postérieurement à une distribution de dividendes, réserves ou primes, autres produits ou « produits réputés distribués » au sens du Code général des impôts prélevée sur les bénéfices de la Société ou d’une SIIC Fille exonérés d’impôt sur les sociétés en application de l’article 208 C II du Code général des impôts, qu’un actionnaire était un actionnaire à prélèvement à la date de la mise en paiement desdites sommes et où (ii) la Société ou la SIIC Fille aurait dû procéder au paiement du Prélèvement au titre des sommes ainsi versées, sans que lesdites sommes aient fait l’objet de la compensation prévue à l’article 11.b ci-dessus, cet actionnaire à prélèvement sera tenu de verser à la Société, à titre d’indemnisation du préjudice subi par cette dernière, une somme égale à, d’une part, le Prélèvement qui aurait alors été acquitté par la Société au titre de chaque action de la Société qu’il détenait au jour de la mise en paiement de la distribution concernée (de dividendes, réserves ou prime, autres produits ou « produits réputés distribués » au sens du Code général des impôts) et, d’autre part, le cas échéant, le montant de l’Indemnisation Complémentaire (l’Indemnité).
Les statuts de la Société ne prévoient aucune règle particulière dérogeant au droit commun des sociétés.
Les décisions collectives des actionnaires sont prises en assemblées générales qualifiées d’ordinaires, d’extraordinaires ou de spéciales selon la nature des décisions qu’elles sont appelées à prendre.
Les fonctions de scrutateurs sont remplies par les deux actionnaires, présents et acceptants, qui disposent, tant par eux-mêmes que comme mandataires, du plus grand nombre de voix.
Le Président de l’assemblée et les scrutateurs constituent ensemble le Bureau de l’assemblée. Le Bureau ainsi composé désigne ensuite un secrétaire qui peut être choisi en dehors des actionnaires.
Les assemblées générales sont convoquées soit par le Conseil d’administration ou, à défaut par les Commissaires aux comptes, soit par un mandataire désigné en justice dans les conditions prévues par la loi.
Les réunions ont lieu au siège social ou en tout autre endroit indiqué dans la convocation.
Il est tenu une feuille de présence dans les conditions prévues par la loi.
Les procès-verbaux sont dressés et les copies ou extraits des délibérations sont délivrés et certifiés par le Président du Conseil d’administration, par un membre du Conseil d’administration ou par le secrétaire de l’assemblée.
Elle est réunie au moins une fois par an, dans les délais légaux et réglementaires en vigueur, pour statuer sur les comptes de l’exercice écoulé.
Elle ne délibère valablement que si les actionnaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance possèdent au moins, sur première convocation, le cinquième des actions ayant le droit de vote. Sur deuxième convocation, aucun quorum n’est requis.
Elle statue à la majorité des voix dont disposent les actionnaires présents ou représentés, y compris les actionnaires ayant voté par correspondance.
L’Assemblée générale extraordinaire ne délibère valablement que si les actionnaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance possèdent au moins, sur première convocation, le quart et, sur deuxième convocation, le cinquième des actions ayant le droit de vote. À défaut de ce dernier quorum, la deuxième assemblée peut être prorogée à une date postérieure de deux mois au plus à celle à laquelle elle avait été convoquée ; pour cette assemblée prorogée, le quorum du cinquième est à nouveau exigé.
Elle statue à la majorité des deux tiers des voix dont disposent les actionnaires présents ou représentés, y compris les actionnaires ayant voté par correspondance.
S’il existe plusieurs catégories d’actions, aucune modification ne peut être faite aux droits des actions d’une de ces catégories, sans vote conforme d’une Assemblée générale extraordinaire ouverte à tous les actionnaires et, en outre, sans vote également conforme d’une assemblée spéciale ouverte aux seuls propriétaires des actions de la catégorie intéressée.
Les assemblées spéciales ne délibèrent valablement que si les actionnaires présents ou représentés possèdent au moins, sur première convocation, un tiers et, sur deuxième convocation, le cinquième des actions de la catégorie concernée.
À défaut de ce quorum, la deuxième assemblée peut être prorogée à une date postérieure de deux mois au plus à celle à laquelle elle avait été convoquée, et il est toujours nécessaire que le quorum du cinquième soit atteint.
Pour le reste elles sont convoquées et délibèrent dans les mêmes conditions que les assemblées générales extraordinaires sous réserve des dispositions particulières applicables aux assemblées de titulaires d’actions à dividende prioritaire sans droit de vote.
En cas de convocation par les Commissaires aux comptes ou par un mandataire de justice, l’assemblée est présidée par celui ou l’un de ceux qui l’ont convoquée.
Il n’existe pas, dans les statuts de la Société, de disposition qui pourrait avoir pour effet de retarder, de différer ou d’empêcher un changement de contrôle.
Toute personne, agissant seule ou de concert, qui vient à défaillant. Conformément aux stipulations du paragraphe VI de l’article L. 233-7 du Code de commerce, et par exception aux 2 premiers alinéas de l’article L. 233-14 du Code de commerce, les actions excédant la fraction qui aurait dû être déclarée seront privées du droit de vote si le défaut de déclaration est constaté et consigné dans un procès-verbal de l’Assemblée générale à la demande d’un ou plusieurs actionnaires détenant 5 % du capital ou des droits de vote de la Société.
À l’obligation d’information ci-dessus, s’ajoutent les obligations qui pourraient être mises à la charge de la personne venant à franchir l’un de ces seuils au titre des dispositions du Code de commerce, du règlement général de l’Autorité des Marchés Financiers ou des Règles d’Euronext applicables au marché sur lequel les titres émis par la Société sont inscrits à la date de la transaction.
À défaut d’avoir été déclarées dans les conditions ci-dessus, les actions excédant la fraction qui aurait dû être déclarée sont privées du droit de vote pour toute assemblée d’actionnaires qui se tiendrait jusqu’à l’expiration d’un délai de deux ans suivant la régularisation de la notification. Dans les mêmes conditions, les droits de vote attachés à ces actions et qui n’ont pas été régulièrement déclarés ne peuvent être exercés ou délégués par l’actionnaire.
Les modifications du capital sont réglées par les dispositions légales, les statuts de la Société ne prévoyant pas de dispositions particulières en la matière.
| Nom de l’actionnariat inscrit au nominatif pur | Bénéficiaire | Date de départ du nantissement | Date d’échéance du nantissement | Condition d’exercice du nantissement | Nombre d’actions FREY nanties |
|---|---|---|---|---|---|
| Firmament Participations | Caisse d’Épargne Grand Est Europe | 20/05/2019 | Jusqu’au complet remboursement des sommes dues | En cas de défaut de paiement | 1 131 971 |
| Société Générale | 20/11/2019 | 29/11/2024 | 616 284 | ||
| ARKEA | 26/11/2021 | 625 579 | |||
| BNP | 09/06/2023 | 1 040 000 |
À l’exception du litige en cours avec la Société d’Aménagement de Montpellier Méditerranée Métropole présenté à la note 2.1.2.4 des comptes consolidés, il n’existe pas à la date des présentes, de procédure gouvernementale, judiciaire ou d’arbitrage, y compris toute procédure dont la Société a connaissance, qui est en suspens ou dont elle est menacée, susceptible d’avoir ou ayant eu au cours des 12 derniers mois des effets significatifs sur la situation financière ou la rentabilité de la Société et/ou du Groupe.
La Société a nommé en qualité d’experts indépendants aux fins de procéder à une évaluation des actifs de la Société :
Ni M. Patrick COLOMER, ni M. Maxime WASSELIN ni M. Christopher ADAM ni M. Jean-Claude DUBOIS et ni M. Ivan LOPEZ n’ont aucun intérêt important dans la Société de nature à remettre en cause leur indépendance.
À la connaissance de la Société, les informations relatives à ces évaluations ont été fidèlement reproduites et aucun fait n’a été omis qui rendrait les informations inexactes ou trompeuses. Cette synthèse a été reproduite dans son intégralité avec l’accord de MM. Patrick COLOMER, Maxime WASSELIN, Christopher ADAM, M. Jean-Claude DUBOIS et M. Ivan LOPEZ.
M. Patrick COLOMER, Maxime WASSELIN, Christopher ADAM, Jean-Claude DUBOIS et Ivan LOPEZ sont reconnus dans le secteur immobilier et disposent à cet égard de toutes les compétences pour la mise en œuvre de l’évaluation demandée par la Société.
Conformément au code de déontologie des Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées (SIIC) publié en juillet 2008 après consultation par l’AMF, la SIIC doit faire procéder par un expert en évaluation immobilière indépendant et extérieur, à une évaluation de ses actifs de préférence tous les 6 mois ou à une date plus proche si des changements significatifs sont constatés soit sur les biens eux-mêmes soit sur les marchés immobiliers concernés.
La mission confiée par FREY (ci-après dénommée « le Mandant ») au département expertise de chacune des sociétés (ci-après dénommée « l’Expert ») consiste à réaliser tous les 6 mois une expertise en valeur vénale d’une partie du patrimoine propriété du Mandant et des sociétés la composant : FRV, FRF1, FRF2 Khepri 1, FRF2 Apollo, AI, FREY MURS 02, IF Clos du Chêne, IF Chêne Vert, Massonex, ZCN Investissement, Frey Aménagement et Promotion, Parc Vallès Inversiones, Algarve shopping – Centro Comercial, ALBRP Albufeira Retail Park, Immoconti, Project Guia SA, FREY SA, Frey Mediterraneo SL, Finestrelles shopping center sl, Frey Riviera, SCI Les Docks, BBC Promotion et Giarole.
Nous confirmons que nos évaluations ont été menées en toute indépendance et déclarons n’avoir aucun conflit d’intérêt avec FREY.
Les méthodes dont l’usage est le plus fréquemment retenu par la profession.
La déontologie professionnelle et les méthodes d'évaluation appliquées par l’Expert sont celles figurant dans :
Cette charte implique le respect des règles de déontologie, méthodologie et confidentialité de la profession d'Expert. Comme il est de règle pour l’Expert, il s’engage formellement à respecter, en toutes circonstances, la confidentialité des informations qu’il recueille ou qui lui seront fournies au cours de sa mission. Tous les collaborateurs sont tenus au secret professionnel et à l'obligation de discrétion absolue pour tout ce qui concerne les faits, données, études et décisions dont ils ont connaissance dans le cadre de leur activité. Il s’interdit toute communication écrite ou orale sur ces sujets et toute remise de documents à des tiers, sauf autorisation écrite de son mandant.
- La 7ème édition du « Red Book » de la Royal Institution of Chartered Surveyors (R.I.C.S.) effective au 2 mai 2011, en particulier conformément aux exigences du paragraphe PS6 « Practice Statement » intitulé Valuation Reports et du paragraphe UK PS3 intitulé Valuation of Loan Facilities.
- Le « Blue Book » relatant l’ensemble des Normes Européennes approuvées par T.E.G.o.V.A. (association européenne des experts en évaluation Immobilières).
En tant qu’évaluateur immobilier, l’Expert déclare exercer, à titre principal, une activité d’évaluation des actifs immobiliers et disposer d’une expérience, d’une compétence et d’une organisation adaptées à l’exercice de ses fonctions (cf. norme IAS 40 §75 e).
Il déclare que les modalités de sa mission telles que précisées dans la lettre de mission sont conformes au rapport du groupe de travail de la COB du 3 avril 2000 sur l’expertise immobilière du patrimoine des sociétés faisant appel publiquement à l’épargne (rapport Barthès de Ruyter). Il déclare que les méthodes d’évaluation employées sont conformes aux préconisations de ce même rapport.
Les études et recherches, sur la base desquelles l’ensemble de nos estimations sont réalisées, sont effectuées par des Chartered Surveyors General Practice accomplissant les investigations nécessaires dans le but de l’estimation.
Notre étude est basée sur les règles ci-dessous exposées, à moins qu’il y soit expressément dérogé dans notre rapport :
En l’absence d’instructions spécifiques afin d’effectuer une étude de la structure, tester le fonctionnement des équipements techniques ou réaliser une étude environnementale, nos estimations sont basées sur les suppositions suivantes :
Concernant le type de détention, son étendue, la jouissance du bien, les usages autorisés et autres renseignements, nous nous basons sur les informations que vous nous avez fournies.
Les informations recueillies sont exactes. Aucun acte ou certificat d’urbanisme n’a été requis. Sauf indication expresse contraire, nous avons été informés qu’il n’existe pas de projet d’urbanisme ou de desserte routière qui pourrait entraîner une vente forcée ou affecter directement la propriété.
3. # Surfaces
Nous n’avons procédé à aucun métrage des surfaces. Les surfaces indiquées sont celles qui nous ont été fournies par les gestionnaires de l’immeuble et dont nous supposons l’exactitude.
4. # Équipements et matériel
Nous incluons dans notre évaluation les équipements et installations normalement considérés comme faisant partie des installations de l’immeuble et qui resteraient attachés à l’immeuble en cas de vente ou location. Nous excluons les éléments d’équipement et le matériel ainsi que leurs fondations spécifiques et supports, le mobilier, les véhicules, le stock et les outils d’exploitation ainsi que les installations des locataires.
Nous n’avons pas réalisé d’inspection détaillée ou essais sur les matériaux et biens d’équipement, par conséquent, aucune garantie ne peut être donnée quant à leur effectivité, efficacité, sécurité ou adéquation pour l’usage qui en est fait ni quant à leur état général.
5. # État d’entretien des actifs
Nous avons noté l‘état général de chaque actif au cours de nos visites. Notre mission n’inclut pas de volet technique concernant la structure des bâtiments. Les actifs ont été expertisés sur la base de l’information fournie par la Société selon laquelle aucun matériau dangereux n’a été utilisé dans leur construction.
6. # Biens en construction
Pour les biens en cours de construction, nous exposons le stade atteint par la construction, les dépenses déjà engagées ainsi que celles à venir à la date de l’estimation telles que ces prévisions nous ont été données. Nous avons tenu compte des engagements contractuels des parties impliquées dans la construction et de toute dépense estimée obtenue des conseils professionnels travaillant sur le projet.
Aucune garantie n’est cependant donnée de notre part quant à l’adéquation de ces dépenses prévues à la finalisation du projet ni quant à leur engagement. Pour les biens récemment achevés, nous ne tenons pas compte des rétentions, dépenses de construction en cours de règlement, honoraires, ou toutes autres dépenses pour lesquelles un engagement aurait été pris.
7. # Date d’évaluation
Les valeurs des immeubles peuvent varier de façon substantielle pendant une période de temps relativement courte. Si vous souhaitez vendre ce bien en totalité, partiellement, ou accepter la prise d’une inscription sur l’immeuble en garantie d’un prêt après la date de l’estimation, nous vous recommandons vivement une nouvelle démarche auprès de notre société.
8. # Coûts de réalisation
Dans nos estimations, nous ne tenons pas compte des coûts de transaction, de l’assujettissement à toute taxe qui pourrait être exigible dans le cas d’une cession, ainsi qu’une hypothèque ou toute autre inscription financière de ce type sur l’immeuble. Nos estimations sont réalisées hors TVA.
9. # Confidentialité
Nous supposons que ces informations sont exactes, mises à jour et complètes. Nous supposons que vos conseils juridiques sont en mesure de confirmer la véracité de ces renseignements tels qu’ils sont décrits dans notre rapport, et que le bien objet de l’estimation est propre à la vente libre et à la commercialisation. Nous accepterions volontiers d’examiner le rapport établi par vos conseils juridiques sur les titres de propriété afin de déterminer s’il peut affecter notre estimation. Nous n’avons pas consulté les titres de propriété ni contrôlé la maîtrise foncière et par conséquent, supposons que mis à part les éléments mentionnés dans notre rapport, le bien n’est pas grevé d’inscriptions, hypothèques ou nantissements de quelque sorte, ni de servitudes ou droits particuliers. Nous supposons que les réparations incluses dans les baux sont la responsabilité des locataires.
Nos conclusions supposent donc les biens en situation régulière au regard des lois et règlements en vigueur. Le montant de l’estimation indiqué dans ce rapport est hors TVA. Nous n’avons pas réalisé d’enquête afin de déterminer si la cession de la propriété serait ou non soumise à la TVA.
Notre mission consiste à relever dans ces données ou documents les informations pertinentes pour notre évaluation. Nous n’avons pas effectué un audit juridique ou comptable de ces documents dont la responsabilité incombe à d’autres professionnels.
Les méthodes d’évaluation retenues ont été choisies par l’Expert de manière indépendante (cf. ci-dessous), en fonction du type d’immeuble estimé, du marché dans lequel il s’inscrit l’immeuble et du type d’acquéreur potentiel. L’Expert a utilisé une ou deux méthodes d’évaluation (capitalisation et/ou DCF). Il a en effet considéré qu’en l’espèce d’actifs immobiliers loués, une méthode par comparaison directe n’était pas significative et donc peu appropriée.
Cette méthode consiste à partir directement des références de transactions effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparables à celle de l’immeuble expertisé. Selon les cas, ces méthodes permettent d’évaluer un bien ou un droit immobilier en lui attribuant une valeur déduite de l’analyse des ventes réalisées sur des biens similaires ou approchants. Selon les types d’immeubles, les mesures retenues pourront être la surface ou l’unité (parking, chambre, lit, fauteuil, etc…). Toutefois, dans le cas d’espèce d’immeubles de rapport, cette méthode est apparue comme peu significative, celle-ci s’employant plus généralement pour des immeubles libres d’occupation, neufs la plupart du temps et plus généralement proposés à la vente sur le marché des utilisateurs que des investisseurs.
La méthode repose sur le principe que, pour tout investisseur, le coût d’un investissement doit correspondre à la somme actualisée des revenus qu’il peut en espérer. La valeur du bien est supposée égale à la somme actualisée des revenus nets attendus par l’investisseur ou plutôt des flux financiers attendus (flux de recette et de dépense), parmi lesquels figure la revente au terme de la durée de détention.
En signant ce Rapport condensé, chaque expert le fait pour son propre compte et uniquement pour son propre travail d’expertise.
La norme comptable IFRS 13 (« International Financial Reporting Standards ») a été homologuée par le règlement UE n°1255/2012 du 11 décembre 2012. IFRS 13 s’applique aux IFRS qui exigent ou permettent des évaluations à la juste valeur ou la communication d’informations sur la juste valeur. La norme IFRS établit une hiérarchisation des Juste Valeurs en fonction des paramètres retenus par l’expert selon 3 niveaux.
Capitalisation Terme & Réversion
Nous avons considéré que l’ensemble des justes valeurs des actifs du portefeuille sont de niveaux 3 du fait de la contamination de données non observables employées dans nos évaluations.
Patrick COLOMER
Expert près la Cour d’Appel de Paris
Jean-Claude DUBOIS
Président
Pour le compte de Colomer Expertises
Pour le compte de BNP Real Estate Valuation
Maxime WASSELIN
MRICS
Partner
Pour le compte de Cushman & Wakefield
Pour le compte de Savills
Christopher ADAMS
MRICS
Directeur Expertises France
Pour le compte de Jones Lang LaSalle Expertise
La société FREY et ses filiales ne sont titulaires d’aucun brevet. Dans le cadre de leur activité, aucune des sociétés du Groupe n’a conclu de contrat de licence portant sur des brevets appartenant à des tiers.
Le portefeuille de marques du Groupe comporte, à ce jour :
La société FREY est par ailleurs titulaire de cent quatre (104) noms de domaines sur Internet. Ces marques et noms de domaines couvrent principalement des dénominations sociales, des logos de ses centres commerciaux de plein air et les concepts « Greenpark », « GreenCenter® » et « Shopping Promenade® ».
Aucune société du Groupe n’a concédé de licence sur l’une quelconque des marques du portefeuille.
Depuis 2021, la société FREY est certifiée B Corp™ par B Lab™, en tant qu'entreprise B Certifiée™. FREY est autorisée dans le but d'informer le public que la société est membre de la communauté B Corp™ à utiliser le sceau « B Certifiée® » sur ses sites web, publicités et objets marketing.
Dans le cadre de son activité, FREY est contractuellement autorisé, dans la limite des droits qui lui sont concédés pour la promotion de son patrimoine et des investissements réalisés, à exploiter les droits de propriété intellectuelle appartenant à des tiers.
FREY est ainsi expressément autorisé à utiliser le logo « BREEAM® » pour ses actifs ayant reçu la certification :
Au regard de son activité foncière patrimoniale, la société FREY ne conduit aucune politique de recherche et de développement. Un service Innovation est en charge du cadrage et du pilotage :
À la date du présent document, aucun contrat (autre que les contrats conclus dans le cadre normal des affaires) contenant des dispositions conférant à l’une quelconque des entités du Groupe FREY une obligation ou un engagement important pour l’ensemble du Groupe, n’a été conclu par FREY ou toute autre entité du Groupe.
Responsable du Document d’enregistrement universel
M. Antoine FREY,
Président Directeur Général
1 rue René Cassin
51430 BEZANNES
« J’atteste, que les informations contenues dans le présent Document d’enregistrement universel sont, à ma connaissance, conformes à la réalité et ne comportent pas d’omission de nature à en altérer la portée.
J’atteste, à ma connaissance, que les comptes annuels et consolidés sont établis conformément au corps de normes comptables applicable et donnent une image fidèle et honnête des éléments d’actif et de passif, de la situation financière et des profits ou pertes de l’émetteur et de l’ensemble des entreprises comprises dans la consolidation, et que le rapport de gestion du groupe, figurant page 13, présente un tableau fidèle de l’évolution et des résultats de l’entreprise et de la situation financière de l’émetteur et de l’ensemble des entreprises comprises dans la consolidation, ainsi qu’une description des principaux risques et incertitudes auxquels ils sont confrontés.
Fait à Bezannes, le 21 mars 2025
M. Antoine FREY
Président Directeur Général
| Société GRANT THORNTON | Société FCN |
|---|---|
| Membre français de GRANT THORNTON INTERNATIONAL | Représentée par Madame Pamela BONNET |
| 29 rue du Pont – 92200 NEUILLY-SUR-SEINE | 160, rue Louis Victor de Broglie – CS 50056 – 51726 BEZANNES Cedex |
| Date de première nomination : Assemblée générale du 30 octobre 2007 | Date de première nomination : Assemblée générale du 29 juin 2010 |
| Date d’expiration du mandat en cours : Assemblée générale ordinaire annuelle statuant sur les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2024. | Date d’expiration du mandat en cours : Assemblée générale ordinaire annuelle statuant sur les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2027. |
| FCN | Grant Thornton | EY France | Autres | |
|---|---|---|---|---|
| Exercice clos le 31/12/2024 | Audit Commissariat aux comptes Émetteur 135 565 € Filiales 59 509 € Missions accessoires - |
| Audit | Commissariat aux comptes | Émetteur | 141 092 € |
|---|---|---|---|
| Filiales | 73 362 € | ||
| Missions accessoires | 11 025 € |
| Audit | Commissariat aux comptes | Émetteur | 171 025 € |
|---|---|---|---|
| Filiales | 181 585 € | ||
| Missions accessoires | 31 907 € |
| Audit | Commissariat aux comptes | Émetteur | 139 000 € |
|---|---|---|---|
| Filiales | 144 528 € | ||
| Missions accessoires | 74 178 € |
Exercice clos le 31/12/2023
| Audit | Commissariat aux comptes | Émetteur | - |
|---|---|---|---|
| Filiales | 32 413 € | ||
| Missions accessoires | - |
| Audit | Commissariat aux comptes | Émetteur | - |
|---|---|---|---|
| Filiales | 48 012 € | ||
| Missions accessoires | - |
| Audit | Commissariat aux comptes | Émetteur | - |
|---|---|---|---|
| Filiales | 1 940 € | ||
| Missions accessoires | - |
| Audit | Commissariat aux comptes | Émetteur | - |
|---|---|---|---|
| Filiales | 40 € | ||
| Missions accessoires | - |
195 074 €225 479 €384 517 €357 706 €32 413 €48 012 €1 940 €40 €
Pendant la durée de validité du présent Document tous rapports, courriers et autres documents, informations d’enregistrement universel, les documents suivants (ou copie de ces documents) peuvent être consultés, sur support physique, au siège social de la Société, 1 rue René Cassin – 51430 Bezannes :
L’information réglementée, au sens du règlement général de l’AMF, est également disponible sur le site Internet de la Société (www.frey.fr).
La table de correspondance ci-après permet d’identifier les informations requises par les annexes 1 et 2 du règlement délégué (CE) n° 2019/980 du 14 mars 2019 conformément au schéma de l’URD.
| N° | Annexes 1 et 2 du règlement délégué (CE) n° 2019/980 du 14 mars 2019 | Pages URD 2024 |
|---|---|---|
| 1. | Personnes responsables, informations provenant de tiers, rapports d’experts et approbation de l’autorité compétente |
| Total | 195 074 € | 225 479 € | 384 517 € | 357 706 € | 32 413 € | 48 012 € | 1 940 € | 40 € |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Identité des personnes responsables
246
Déclaration des personnes responsables
246
Nom, adresse, qualification et intérêts potentiels des personnes intervenant en qualité d’experts
242-244
Attestation relative aux informations provenant d’un tiers
242-244
Déclaration sans approbation préalable de l’autorité compétente
N/A
Contrôleurs légaux des comptes
Identité des contrôleurs légaux
247
Changement éventuel
N/A
Facteurs de risques
48-53
Informations concernant l’émetteur
Raison sociale et nom commercial de l’émetteur
238
Lieu, numéro d’enregistrement et LEI de l’émetteur
238
Date de constitution et durée de vie de l’émetteur
238
Siège social et forme juridique de l’émetteur, législation régissant les activités, pays d’origine, adresse et numéro de téléphone du siège statutaire, site web avec un avertissement
238
Aperçu des activités
Principales activités
Nature des opérations
16 ; 36-42
Nouveaux produits et services importants
42
Principaux marchés
16-18 ; 30-31
Événements importants
16-18 ; 118-119 ; 158-159
Stratégie et objectifs
18
Dépendance de l’émetteur à l’égard des brevets, licences, contrats et procédés de fabrication
245
Déclaration sur la position concurrentielle
36 ; 49
Investissements
Investissements importants réalisés
16-17 ; 36
Principaux investissements en cours ou que compte réaliser l’émetteur à l’avenir et pour lesquels ses organes de direction
ont déjà pris des engagements fermes et méthodes de financement
Co-entreprises et engagements pour lesquels l’émetteur détient une proportion significative de capital
109-110 ; 131-134 ; 170
Questions environnementales
41 ; 177-223
Description sommaire du Groupe
10
Liste des filiales importantes
109-110 ; 131-134 ; 170
Situation financière
Évolution des résultats et de la situation financière comportant des indicateurs clés de performance de nature
8-9 ; 19-32 ; 60 ; 106 ; 115-118 ; 157-158 ; 219
Prévisions de développement futur et activités en matière de recherche et de développement
245
Résultat d’exploitation
Facteurs importants, évènements inhabituels, peu fréquents ou nouveaux développements
18 ; 152
Raison des changements importants du chiffre d’affaires net ou des produits nets
19 ; 24 ; 135 ; 167
Information sur les capitaux
54-61 ; 118 ; 166
Flux de trésorerie
9 ; 29 ; 117 ; 149-150
Besoins de financement et structure de financement
17 ; 28-29 ; 32 ; 119
Restrictions à l’utilisation des capitaux
29
Sources de financement attendues
30
Description de l’environnement réglementaire et toute mesure
ou facteur de nature administrative, économique, budgétaire, monétaire ou politique
43-47
Description des principales tendances et de tout changement
significatif de performance financière du Groupe depuis la fin
16-18 ; 152
Événements susceptibles d’influer sensiblement sur les perspectives
18
N/A
N/A
Nom, adresse professionnelle et fonction
65-77
Nature de tout lien familiale existant
65-66
Expertise et expérience
65-76
Déclaration de non-condamnation
77 ; 80
84
90-102
94
65-76
84 ; 93
81
62
N/A
230-231
59-60
59-60
Actionnaires détenant plus de 5 % du capital à la date du document d’enregistrement
55
Existence de droits de vote différents
57
Contrôle direct ou indirect
57
Accord dont la mise en œuvre pourrait entraîner un changement de contrôle
57
Transactions avec des parties liées
151 ; 161-162 ; 226
Informations financières concernant l’actif et le passif, la situation financière et les résultats financiers de l’émetteur
Informations financières historiques
Informations financières historiques auditées pour les trois derniers exercices et le rapport d’audit
113-155
Changement de date de référence comptable
N/A
Normes comptables
120-130 ; 159-161
Changement de référentiel comptable
N/A
Informations financières en normes comptables françaises
156-171
États financiers consolidés
114-152
Date des dernières informations financières
115 - 158
Informations financières intermédiaires et autres
Informations financières trimestrielles ou semestrielles
N/A
Audit des informations financières annuelles historiques
Audit indépendant des informations financières annuelles historiques
153-155 ; 172-174
Autres informations auditées
221-222 ; 226-227
Sources et raisons pour lesquelles des informations n’ont pas été auditées
N/A
Informations financières pro forma
N/A
Politique de distribution de dividendes
Description de la politique de distribution de dividendes ou de toute restriction applicable
31-32
Montant du dividende par action
7 ; 31-32
Procédures administratives, judiciaires et d’arbitrage
16-18 ; 115-119 ; 157-158
Montant du capital souscrit, nombre d’actions émises et
totalement libérées et valeur nominale par action, nombre d’actions autorisées
55
Informations relatives aux actions non représentatives du capital
N/A
Nombre, valeur comptable et valeur nominale des actions détenues par l’émetteur
57-58
Informations relatives aux valeurs mobilières convertibles, échangeables ou assorties de bons de souscription
Informations sur les conditions régissant tout droit d’acquisition et/ou toute obligation attaché(e) au capital souscrit, mais non libéré, ou sur toute entreprise visant à augmenter le capital
N/A
Informations sur le capital de tout membre du Groupe faisant l’objet d’une option ou d’un accord conditionnel ou inconditionnel prévoyant de le placer sous option et le détail de ces options
54-57
Historique du capital social
55
Registre et objet social
238
Droits, privilèges et restrictions attachés à chaque catégorie d’actions
239
Disposition ayant pour effet de retarder, différer ou empêcher un changement de contrôle
241
245
1, rue René Cassin - 51430 Bezannes – France
RCS Reims – 398 248 591
ISIN : FR0010588079
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