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Abitare In
Quarterly Report • Feb 13, 2025
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Quarterly Report
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STILISTI URBANI - MADE IN MILANO
RESOCONTO INTERMEDIO DI GESTIONE AL 31 DICEMBRE 2024
| ORGANI DI AMMINISTRAZIONE E CONTROLLO 3 |
|---|
| STRUTTURA DEL GRUPPO AL 31 DICEMBRE 20244 |
| PREMESSA 5 |
| RELAZIONE INTERMEDIA SULLA GESTIONE DEL GRUPPO ABITARE IN 7 |
| Highlights8 |
| Pipeline in sviluppo10 |
| Andamento gestionale del Gruppo nel periodo che chiude al 31 Dicembre202412 |
| Conto economico consolidato riclassificato 12 |
| Situazione patrimoniale e finanziaria consolidata riclassificata 14 |
| Indebitamento finanziario15 |
| Principali attività ed eventi del período16 |
| Eventi successivi al 31 Dicembre 2024 16 |
| Evoluzione prevedibile della gestione17 |
| Attività di ricerca e sviluppo17 |
| Cenni generali sui principali contenziosi in essere17 |
| Altre informazioni17 |
| Prospetto della situazione patrimoniale – finanziaria consolidata19 |
| Prospetto di Conto Economico consolidato20 |
| Prospetto di Conto Economico complessivo consolidato21 |
| Prospetto delle variazioni del Patrimonio netto22 |
| Rendiconto Finanziario consolidato (metodo indiretto) 23 |
| DICHIARAZIONE AI SENSI DELL'ART.154 BIS C.2 DEL D.LGS24 |
ORGANI DI AMMINISTRAZIONE E CONTROLLO
Consiglio di Amminstrazione
Luigi Francesco Gozzini – Presidente e Amministratore Delegato Marco Claudio Grillo – Amministratore Delegato Eleonora Reni – Consigliere Antonella Lillo – Consigliere Indipendente Stefano Massarotto – Consigliere Indipendente Mario Benito Mazzoleni – Consigliere Indipendente Nicla Picchi – Consigliere Indipendente Giuseppe Carlo Vegas – Consigliere Indipendente
Collegio Sindacale
Ivano Passoni – Presidente Matteo Ceravolo – Sindaco Effettivo Elena Valenti – Sindaco Effettivo Fanny Butera – Sindaco Supplente Marco Dorizzi - Sindaco Supplente
Società di Revisione BDO Italia S.p.A.
Dirigente Preposto alla redazione dei documenti contabili Cristiano Contini
Struttura del gruppo al 31 Dicembre 2024
S.r.l., Hommi S.r.l., Housenow S.r.l., Accursio S.r.l., Citynow S.r.l., Ziro S.r.l, Costuire In S.r.l, Edimi S.r.l., New Tacito S.r.l., Just Home S.r.l., Hub32 S.r.l., MyTime S.r.l., GMC Holding S.r.l.
PREMESSA
Il 18 marzo 2016 è entrato in vigore decreto legislativo 15 febbraio 2016, n. 25 di attuazione della direttiva 2013/50/UE recante modifiche della Direttiva 2004/109/CE in materia di informazioni sugli emittenti quotati (c.d. Direttiva Transparency) (il "Decreto"). Il Decreto ha eliminato l'obbligo di pubblicazione del resoconto intermedio sulla gestione al fine di ridurre gli oneri amministrativi a carico degli emittenti quotati e di attenuare l'orientamento ai risultati di breve termine da parte degli emittenti e investitori.
Con avviso del 21 aprile 2016, Borsa Italiana ha specificato che per gli emittenti con azioni quotate al segmento Star continueranno ad applicarsi le disposizioni del Regolamento di Borsa in materia di pubblicazione del resoconto intermedio sulla gestione e, in particolare, l'articolo 2.2.3, comma 3 del Regolamento di Borsa.
Conseguentemente il presente resoconto intermedio sulla gestione è stato predisposto in continuità con i precedenti resoconti intermedi, secondo quanto indicato dal preesistente art. 154-ter, comma 5 del Testo Unico della Finanza ("TUF"). Pertanto, non sono adottate le disposizioni del principio contabile internazionale relativo all'informativa finanziaria infrannuale (IAS 34 "Bilanci intermedi").
Per la valutazione e la misurazione delle grandezze contabili incluse nel presente Resoconto intermedio sulla gestione sono stati applicati i principi contabili internazionali International Accounting Standards (IAS) e International Financial Reporting Standards (IFRS) emanati dall'International Accounting Standards Board (IASB) e le relative interpretazioni emanate dall'International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC), omologati dalla Commissione Europea e in vigore al momento dell'approvazione del presente Resoconto. I principi e i criteri contabili sono omogenei con quelli utilizzati per la redazione del bilancio al 30 settembre 2024 cui, per maggiori dettagli, si fa rinvio.
In considerazione del fatto che Abitare In S.p.A. (di seguito anche "AbitareIn") detiene partecipazioni di controllo, il Resoconto intermedio è stato redatto su base consolidata. Tutte le informazioni incluse nel presente Resoconto sono relative ai dati consolidati del Gruppo AbitareIn.
Il Resoconto intermedio sulla gestione al 31 dicembre 2024 è stato approvato dal Consiglio di Amministrazione il 13 febbraio 2025.
Le situazioni trimestrali delle società controllate, utilizzate per la redazione del presente Resoconto intermedio sulla gestione consolidato sono state riclassificate per renderle omogenee con quella della controllante.
I dati del presente documento sono espressi in Euro, se non diversamente indicato.
L'are di consolidamento al 31 dicembre 2024 è invariata rispetto all'esercizio chiuso al 30 settembre 2024.
| Società | Sede | Capitale sociale | % di possesso |
|---|---|---|---|
| Abitare In Development 3 S.r.l. | Milano, via degli Olivetani 10/12 | 10.000 | 100% |
| Abitare In Development 4 S.r.l. | Milano, via degli Olivetani 10/12 | 10.000 | 100% |
| Abitare In Development 5 S.r.l. | Milano, via degli Olivetani 10/12 | 10.000 | 100% |
| Abitare In Development 6 S.r.l. | Milano, via degli Olivetani 10/12 | 10.000 | 100% |
| Abitare In Development 7 S.r.l. | Milano, via degli Olivetani 10/12 | 10.000 | 100% |
| Abitare In Maggiolina S.r.l. | Milano, via degli Olivetani 10/12 | 100.000 | 100% |
| Accursio S.r.l. | Milano, via degli Olivetani 10/12 | 10.000 | 100% |
| Citynow S.r.l. | Milano, via degli Olivetani 10/12 | 10.000 | 100% |
| Costruire In S.r.l. | Milano, via degli Olivetani 10/12 | 10.000 | 100% |
| Creare S.r.l. | Milano, via degli Olivetani 10/12 | 10.000 | 100% |
| Deametra Siinq S.r.l. | Milano, via degli Olivetani 10/12 | 50.000 | 71,20%* |
| Edimi S.r.l. | Milano, via degli Olivetani 10/12 | 10.000 | 100% |
| GMC Holding S.r.l. | Milano, via degli Olivetani 10/12 | 10.000 | 100% |
| Homizy Siiq S.p.A. | Milano, via degli Olivetani 10/12 | 115.850 | 71,20%* |
| Hommi S.r.l. | Milano, via degli Olivetani 10/12 | 10.000 | 100% |
| Housenow S.r.l. | Milano, via degli Olivetani 10/12 | 10.000 | 100% |
| Hub32 S.r.l. | Milano, via degli Olivetani 10/12 | 10.000 | 100% |
| Immaginare S.r.l. | Milano, via degli Olivetani 10/12 | 10.000 | 100% |
| Just Home S.r.l. | Milano, via degli Olivetani 10/12 | 10.000 | 100% |
| Lambrate Twin Palace S.r.l. | Milano, via degli Olivetani 10/12 | 10.000 | 100% |
| Milano City Village S.r.l. | Milano, via degli Olivetani 10/12 | 10.000 | 100% |
| Mivivi S.r.l. | Milano, via degli Olivetani 10/12 | 10.000 | 100% |
| MyCity S.r.l. | Milano, via degli Olivetani 10/12 | 10.000 | 100% |
| MyTime S.r.l. | Milano, via degli Olivetani 10/12 | 10.000 | 100% |
| New Tacito S.r.l. | Milano, via degli Olivetani 10/12 | 10.000 | 100% |
| Palazzo Naviglio S.r.l. | Milano, via degli Olivetani 10/12 | 10.000 | 100% |
| Porta Naviglio Grande S.r.l. | Milano, via degli Olivetani 10/12 | 10.000 | 100% |
| Savona 105 S.r.l. | Milano, via degli Olivetani 10/12 | 10.000 | 100% |
| Smartcity Siinq S.r.l. | Milano, via degli Olivetani 10/12 | 50.000 | 71,20%* |
| TheUnits S.r.l. | Milano, via degli Olivetani 10/12 | 10.000 | 100% |
| Trilogy Towers S.r.l. | Milano, via degli Olivetani 10/12 | 10.000 | 100% |
| Volaplana S.r.l. | Milano, via degli Olivetani 10/12 | 10.000 | 100% |
| Ziro S.r.l. | Milano, via degli Olivetani 10/12 | 10.000 | 100% |
Di seguito l'elenco delle società incluse nell'area di consolidamento (integralmente consolidate):
*: Possedute al 71,20% da Abitare In S.p.A. tramite Homizy SIIQ S.p.A.
RELAZIONE INTERMEDIA SULLA GESTIONE DEL GRUPPO ABITARE IN
Il Gruppo AbitareIn è specializzato nello sviluppo di progetti residenziali di rigenerazione e riedificazione urbana che prevedono l'acquisto di immobili dismessi o abbandonati, la loro demolizione o il recupero per la realizzazione di nuovi complessi residenziali (demolizione e costruzione vengono integralmente affidate in outsourcing tramite la sottoscrizione di contratti di appalto) e, infine, la commercializzazione degli stessi. Il Gruppo si rivolge prevalentemente alle famiglie, focalizzando, principalmente, la propria attività di sviluppo sulle zone semi-centrali e semiperiferiche della città di Milano, la cui selezione - frutto di un'attenta attività di ricerca all'interno di un portafoglio di opportunità delineate da un team interno all'Emittente - avviene sulla base del tessuto socio-economico, delle dinamiche demografiche e del rapporto domanda-offerta.
La rigenerazione urbana, al centro del nostro lavoro quotidiano, è per noi anche una sfida etica: dare nuova dignità agli spazi e alle persone che li abitano. Selezioniamo per questo immobili e territori con caratteristiche tali da favorire l'incremento del loro valore nel tempo e contribuire positivamente alla qualità dell'abitare in città.
In questo scenario, l'innovazione e le performance degli edifici sono fattori essenziali, che ci consentono di mantenere leadership e competitività su un mercato in cui la domanda di case è sempre più orientata verso edifici con alte prestazioni energetiche, caratterizzati da una gestione responsabile delle risorse naturali e con una particolare attenzione verso il benessere delle persone che vi abitano.
AbitareIn è consapevole di operare in un contesto, quello della rigenerazione urbana, che coinvolge diversi interessi: per questo il nostro obiettivo è perseguire la sostenibilità dei progetti, da un punto di vista non soltanto economico, ma anche sociale ed ambientale.
In questo sforzo ci orientiamo grazie a un sistema di valori che mette al centro un'architettura rispettosa dell'ambiente e delle dinamiche del territorio (Built for planet), con attenzione alle persone, ad iniziare dai clienti e dalle nostre risorse che li aiutano a sviluppare e personalizzare il progetto di casa (Built for People). Abitare In guarda oltre l'orizzonte del singolo sviluppo residenziale, con una visione industriale di lungo periodo, una governance trasparente e progetti scalabili di rigenerazione che hanno impatti indiretti sulla città e i suoi abitanti (Built for Prosperity).
Nasce così il nostro modello, capace di creare valore per tutti i soggetti coinvolti: gli azionisti, i clienti, i dipendenti, la città. Per raggiungere questi risultati siamo costantemente al lavoro su più fronti:
- Perfezionamento del modello di business che, grazie alla struttura societaria, alla modalità di finanziamento dei progetti, alle tempistiche di realizzazione, garantisce i nostri azionisti;
- Forte attenzione all'impatto dei progetti sull'ambiente, attraverso la realizzazione di soli immobili con elevatissima efficienza energetica e con importanti aree destinate a verde;
- Massimizzazione degli effetti sulla città e sul territorio, mediante progetti di rigenerazione urbana che contribuiscono a incrementare lo standard qualitativo degli edifici;
- Investimento di risorse per la continua formazione dei dipendenti e dei collaboratori, sia su tematiche professionali, sia allo scopo di creare un ambiente di lavoro positivo e propositivo.
La realizzazione dei nostri progetti di rigenerazione urbana sostenibile contribuisce a creare valore per la città e per i suoi quartieri:
-
- il recupero di edifici abbandonati e in stato fatiscente ha come effetto immediato la riqualificazione non solo dello spazio interessato dall'intervento ma dell'intero quartiere, con conseguente crescita di valore degli immobili circostanti.
-
- I progetti abitativi sono frequentemente integrati con la realizzazione di opere pubbliche di cui beneficia l'intero quartiere.
-
- Nel caso di vecchi immobili interessati da importanti problematiche ambientali, l'intervento prevede anche la bonifica dei suoli, oltre alla rimozione e smaltimento di materiali pericolosi quali l'amianto, a beneficio della sicurezza e del benessere di tutti i cittadini.
-
- La realizzazione di complessi immobiliari composti da centinaia di appartamenti comporta l'aumento della popolazione nella zona e, quindi, l'incremento nella richiesta di servizi che si traduce nel maggior introito per le attività del quartiere e nella nascita di nuove attività.
A partire dalla fine del 2019, il Gruppo ha avviato il progetto denominato "Homizy". Homizy SIIQ S.p.A. oggi è una PMI Innovativa, posseduta per il 70,7% dalla capogruppo Abitare In S.p.A., dedicata allo sviluppo di una nuova linea strategica di business, ossia lo sviluppo e la messa a reddito di immobili residenziali attraverso soluzioni c.d. di co-living, quotata sul mercato Euronext Growth Milan, segmento Professionale.
In particolare, Homizy si propone di offrire ai giovani, di età compresa tra i 20 e i 35 anni, che intraprendono un percorso lavorativo in una città diversa da quella di origine o che, comunque, sono alla ricerca di una propria autonomia abitativa rispetto alla famiglia, una soluzione abitativa che possa garantire efficienza nella gestione e nella manutenzione, servizi innovativi e spazi di socializzazione.
Highlights (alla data di approvazione della presente relazione)
Valori chiave dello stato patrimoniale
al 31.12.2024
Note
1. Di cui 19.000 mq da realizzarsi in edilizia convenzionata e/o concordata e 16.500 mq per lo sviluppo nella formula del co-living da parte della controllata Homizy SIIQ
2. N. di appartamenti ipotizzando un taglio medio di 92 mq per la commercializzazione in edilizia libera e di 82 mq per l'ERS. Il n. di appartamenti effettivamente realizzati e di contratti sottoscritti, ferma restando la metratura complessiva, può variare in funzione della personalizzazione del taglio delle unità immobiliari.
Pipeline in sviluppo (alla data di approvazione della presente relazione)
Alla data di approvazione della presente relazione il Gruppo AbitareIn è proprietario o promissario acquirente in forza di accordi vincolanti di 20 aree, corrispondenti a circa 225.0001 mq commerciali di sviluppo, equivalenti a 2.480 appartamenti tipo2 (la Pipeline di Sviluppo). Le diverse iniziative ricomprese nella Pipeline sono ubicate in zone strategiche della Città di Milano (ad eccezione di un'area sita a Roma) e si trovano in diversi stadi di sviluppo, secondo il modello di business della Società:
Degli appartamenti in pipeline, ad oggi risultano venduti (su base preliminare) 4812 appartamenti, per un controvalore di circa € 218,9 mln, con anticipi contrattualizzati (garantiti da polizza fideiussoria assicurativa) per € 63,6 mln e sono attualmente in costruzione 3952 appartamenti.
Unità consegnate
Il Gruppo ha consegnato, ad oggi, 8412 appartamenti , suddivisi nei progetti Abitare In Poste, Abitare In Maggiolina, Olimpia Garden, Milano City Village, Palazzo Naviglio e Trilogy Towers, per un controvalore complessivo di circa € 314 mln.
1 Di cui 19.900 mq da realizzarsi in Edilizia Convenzionata e/o Concordata e 16.500 mq per lo sviluppo nella formula del co-living da parte della controllata Homizy SIIQ
2 N. di appartamenti ipotizzando un taglio medio di 92mq per la commercializzazione dell'edilizia libera e 82 mq per l'ERS. Il numero di appartamenti effettivamente realizzati e di contratti sottoscritti, ferma restando la metratura complessiva, potrà variare in funzione della personalizzazione del taglio delle unità immobiliari.
Andamento gestionale del Gruppo nel periodo che chiude al 31 dicembre 2024
Nel seguito si riportano i principali elementi del Conto economico consolidato riclassificato e della situazione patrimoniale e finanziaria consolidata riclassificata.
| % sui ricavi | % sui ricavi | |||
|---|---|---|---|---|
| Descrizione | 31.12.2024 | della gestione | 31.12.2023 | della gestione |
| Valori in unità di Euro | caratteristica | caratteristica | ||
| Ricavi dalla vendita di immobili | 803.800 | 2,01% | 5.751.048 | 36,35% |
| Variazione delle rimanenze prodotti in corso di lavorazione e finiti | 19.860.735 | 49,55% | 9.183.778 | 58,05% |
| Variazione delle rimanenze acquisto complessi immobiliari | 10.500.000 | 26,20% | 0 | 0,00% |
| Altri ricavi | 8.915.033 | 22,24% | 885.492 | 5,60% |
| Totale ricavi consolidati | 40.079.568 | 100,00% | 15.820.318 | 100,00% |
| Costi di produzione | 32.461.920 | 80,99% | 10.193.405 | 64,43% |
| VALORE AGGIUNTO | 7.617.648 | 19,01% | 5.626.913 | 35,57% |
| Costo del lavoro | 986.548 | 2,46% | 1.216.401 | 7,69% |
| Altri costi operativi | 915.388 | 2,28% | 489.909 | 3,10% |
| Ebitda | 5.715.712 | 14,26% | 3.920.603 | 24,78% |
| Ammortamenti, svalutazioni ed altri accantonamenti | 303.824 | 0,76% | 312.314 | 1,97% |
| Ebit | 5.411.888 | 13,50% | 3.608.289 | 22,81% |
| Proventi e oneri finanziari e rettif. di valore di attività finanziarie | (1.765.448) | -4,40% | (543.600) | -3,44% |
| Ebt | 3.646.440 | 9,10% | 3.064.689 | 19,37% |
| Imposte sul reddito | (810.589) | -2,02% | (1.107.103) | -7,00% |
| Utile (perdita) dell'esercizio | 2.835.851 | 7,08% | 1.957.586 | 12,37% |
Conto economico consolidato riclassificato
La valutazione dell'andamento economico del Gruppo viene svolta considerando alcuni indicatori alternativi di performance (Misure Alternative di Performance), così come previsto dalla European Securities and Markets Authority (ESMA) in seguito all'emanazione della comunicazione CONSOB del 3 dicembre 2015 n.92543/15, che rende applicabili gli orientamenti pubblicati il 5 ottobre 2015 dall'ESMA circa la loro presentazione nelle informazioni regolamentate diffuse o nei prospetti pubblicati a partire dal 3 luglio 2016.
Di seguito la descrizione degli indicatori indicativi di performance economica utilizzati dal Gruppo:
- Valore Aggiunto (o VA): rappresenta un indicatore della performance operativa ed è calcolato sottraendo i costi di produzione ai ricavi della gestione caratteristica del Gruppo;
- EBITDA (o Margine Operativo Lordo): rappresenta un indicatore della performance operativa ed è calcolato sommando all'EBIT gli ammortamenti, le svalutazioni ed altri accantonamenti.
Il primo trimestre dell'esercizio ha chiuso con RICAVI CONSOLIDATI pari a € 40,1 mln (€ 15,8 mln nel medesimo periodo dell'esercizio precedente) derivanti da:
-
€ 0,8 mln di Ricavi per Vendite (€ 5,7 mln nel primo trimestre dello scorso esercizio) derivanti esclusivamente dalle consegne delle rimanenti unità immobiliari del progetto Trilogy Towers;
-
€ 10,5 mln di variazione delle rimanenze per acquisto di nuovi complessi immobiliari (€ 0,0 nel primo trimestre dello scorso esercizio), relativi all'acquisto dell'area sita a Milano in zona Greco;
- € 19,9 mln di variazione delle rimanenze per avanzamento lavori, al netto dello scarico di magazzino legato alle consegne (conseguente al rogito di compravendita) degli appartamenti ai clienti di Trilogy Towers (€ 9,2 mln di variazione delle rimanenze per avanzamento lavori nel primo trimestre dello scorso esercizio). L'avanzamento della produzione è pari a € 20,7 mln (€ 14,0 mln al 31 dicembre 2023). Avviati i rogiti di Porta Naviglio Grande, e proseguono i lavori su The Units, Lambrate Twin Palace, Palazzo Sintesy e BalduccioDodici.
- Gli altri ricavi operativi pari a € 8,9 mln al 31 dicembre 2024 (€ 0,9 mln al 31 dicembre 2023) includono principalmente:
- gli incrementi delle immobilizzazioni materiali in corso inerenti agli investimenti in immobili destinati alla locazione nella forma del co-living in capo alle controllate Smartcity Siinq S.r.l. e Deametra Siinq S.r.l. rispettivamente per un importo di € 1,7 mln e di € 4,3 mln;
- Contributo per bonus edilizi per un valore complessivo di € 2,2 mln;
- Altri ricavi per service verso terzi relativi a servizi pre e post-vendita in capo alla holding Abitare In S.p.A. per un ammontare pari a € 0,4 mln.
L'EBITDA CONSOLIDATO è pari a € 5,7 mln (€ 3,9 mln al 31 dicembre 2023)
L'EBT CONSOLIDATO è pari a € 3,6 mln (€ 3,0 mln nel primo trimestre dell'esercizio precedente). Il dato risente del perdurare del blocco urbanistico ed edilizio del Comune di Milano, che ha comportato il mancato avvio di nuovi progetti nel periodo.
L'UTILE CONSOLIDATO è pari a € 2,8 mln (€ 1,9 mln al 31 dicembre2023).
Situazione patrimoniale e finanziaria consolidata riclassificata
| Impieghi | ||
|---|---|---|
| Valori in unità di Euro | 31.12.2024 | 30.09.2024 |
| Immobilizzazioni immateriali | 2.054.576 | 2.044.663 |
| Immobilizzazioni materiali | 40.799.835 | 34.839.678 |
| Immobilizzazioni finanziarie | 13.590 | 25.541 |
| Partecipazioni in altre imprese | 1.266.362 | 1.167.212 |
| Crediti finanziari non correnti | 4.306.867 | 3.473.867 |
| Altre attività non correnti | 2.800.224 | 2.688.291 |
| Altre attività correnti | 25.378.854 | 21.086.000 |
| Magazzino | 249.856.645 | 219.495.910 |
| Altre passività correnti e non correnti | (100.599.381) | (84.740.732) |
| CAPITALE INVESTITO NETTO | 225.877.572 | 200.080.430 |
| Disponibilità liquide | (5.582.590) | (13.776.733) |
| Crediti finanziari correnti | - | 0 |
| Attività finanziarie iscritte al fair value | (9.363.822) | (9.317.621) |
| Debiti finanziari correnti | 28.083.102 | 16.382.080 |
| Debiti finanziari non correnti | 99.029.086 | 95.827.647 |
| INDEBITAMENTO FINANZIARIO NETTO | 112.165.776 | 89.115.373 |
| Capitale sociale | 133.075 | 133.075 |
| Riserve e utili (perdite) a nuovo | 110.747.268 | 105.050.600 |
| Utile (perdita) d'esercizio | 2.831.453 | 5.781.382 |
| PATRIMONIO NETTO | 113.711.796 | 110.965.057 |
| FONTI DI FINANZIAMENTO | 225.877.572 | 200.080.430 |
L'incremento delle immobilizzazioni materiali è dovuto principalmente agli investimenti in immobili destinati alla locazione nella formula del co-living da parte della controllata Homizy SIIQ S.p.A. per un ammontare complessivo di € 6,0 mln.
La variazione delle attività finanziarie è dovuta escusivamente alla valutazione al mark to market dei derivati di copertura di cash flow hedge stipulati dalla holding Abitare In S.p.A.
Le partecipazioni in altre imprese si sono incrementate per un importo pari a € 0,12 mln derivante dalla rivalutazione della partecipazione in Tecma Solutions S.p.A. al fair value.
La variazione delle rimanenze di magazzino, al netto degli scarichi derivanti dalle consegne delle unità immobiliari del progetto Trilogy Towers, è dovuto principalmente all'avanzamento dello stato dei lavori dei cantieri di TheUnits, Lambrate Twin Palace, BalduccioDodici e Palazzo Sintesy.
Indebitamento finanziario netto
| Indebitamento finanziario Netto | |||
|---|---|---|---|
| 31.12.2024 | 31.12.2024 | 30.09.2024 | Variazione |
| valori in unità di Euro | |||
| A. Disponibilità liquide | 5.582.590 | 13.776.733 | (8.194.143) |
| B. Mezzi equivalenti a disponibilità liquide | - | - | - |
| C. Altre attività finanziarie correnti | 9.363.822 | 9.317.621 | 46.201 |
| D. Liquidità (A)+(B)+(C) | 14.946.412 | 23.094.354 | (8.147.942) |
| E. Debito finanziario corrente | - | - | |
| F. Parte corrente dell'indebitamento non corrente | 28.083.102 | 16.382.080 | 11.701.022 |
| G. Indebitamento finanziario corrente (E)+(F) | 28.083.102 | 16.382.080 | 11.701.022 |
| H. Indebitamento finanziario corrente netto (G)-(D) | 13.136.690 | (6.712.274) | 19.848.964 |
| I. Debito finanziario non corrente | 99.029.086 | 95.827.647 | 3.201.439 |
| J. Strumenti di debito | - | - | - |
| K. Debiti commerciali e altri debiti non correnti | - | - | - |
| L. Indebitamento finanziario non corrente (I)+(J)+(K) | 99.029.086 | 95.827.647 | 3.201.439 |
| M. Totale indebitamento finanziario netto (H)+(L) | 112.165.776 | 89.115.373 | 23.050.403 |
L'indebitamento finanziario netto rappresenta un indicatore della struttura finanziaria ed è calcolato come una somma dei debiti finanziari a breve ("Debito finanziario corrente" e "Parte corrente dell'indebitamento non corrente") e lungo termine ("Debito finanziario non corrente", "Strumenti di debito" e "Debiti commerciali e altri debiti non correnti") al netto della liquidità e dei mezzi equivalenti ("Disponibilità liquide", "Mezzi equivalenti a disponibilità liquide" e "Altre attività finanziarie correnti"). Tale indice viene calcolato come previsto dall'orientamento n.39 emanato il 4 marzo 2021, applicabile dal 5 maggio 2021 in liena con il richiamo di attenzione n.5/21 emesso dalla CONSOB il 29 aprile 2021.
Le altre attività correnti sono costituite esclusivamente da linee di investimento effettuate dalla holding Abitare In S.p.A. la cui duration non è oltre i 12 mesi.
I debiti finanziari correnti e non correnti sono costituiti prevalentemente dai debiti finanziari verso istituti di credito per un ammontare complessivo di € 125,86 mln e la parte residuale pari a € 1,25 mln derivanti dai contratti di leasing sottoscritti dalla holding Abitare In S.p.A.
L'indebitamento finanziario netto al 31 dicembre 2024 è pari a € 112,16 mln, rispetto a € 89,11 mln al 30 settembre 2024. Tale variazione è da imputarsi principalmente all'avanzamento dei cantieri, con investimenti complessivi di Euro 16,8 mln e all'acquisto di nuove aree per circa € 7 mln (al netto degli acconti versati negli esercizi precedenti), a fronte di incassi derivanti dai rogiti degli immobili di Trilogy Tower pari a Euro 0,8 mln. Rispetto al medesimo periodo dell'esercizio precedente, gli investimenti complessivi sono aumentati di circa il 120% (al 31 dicembre 2023, investimenti complessivi pari a € 7,6 mln).
L'andamento delle disponibilità liquide è da imputarsi principalmente all'assorbimento di cassa generato dall'attività operativa per un importo pari a € 16,3 mln, dall' attività di investimento per un importo pari € 6,3 mln, dall'accensione di finanziamenti per un importo pari a € 18,9 mln, dal rimborso di finanziamenti per un importo pari a € 3,8 mln, come riportato nello schema del rendiconto finanziario.
Principali attività ed eventi del período
Nel periodo di riferimento, il Gruppo ha proseguito nelle proprie attività operative sulle aree della pipeline, sia su quelle con attività cantieristiche già avviate, sia su quelle in stadio meno avanzato. L'attività di sviluppo propedeutica alla realizzazione dei progetti è infatti un'attività che il Gruppo svolge in modo continuativo, avendo ad oggi una pipeline di 20 progetti in diverse fasi di sviluppo.
In data 25 ottobre 2024, la società Hommi Srl, interamente partecipata da Abitare In Spa, ha stipulato il contratto definitivo di compravendita di un area sita in zona Greco a Milano, avente una capacità edificatoria superiore a 20 mila metri quadri. L'area risulta attualmente affittata a vari affittuari e rimarrà a reddito nelle more dell'iter autorizzativo.
Sempre nel periodo di riferimento, la Società, nell'ambito del piano di trasformazione digitale, ha avviato tre interventi tecnologici fondamentali, progettati per rivoluzionare i processi aziendali e garantire un'esperienza cliente ottimale:
- Data Lake e Data Governance: Questa piattaforma permetterà di centralizzare tutti i dati aziendali provenienti da sistemi come CRM (Salesforce), ERP (eSOLVER) e strumenti proprietari. Grazie a questa infrastruttura scalabile e sicura, l'azienda potrà gestire i dati in modo più efficiente, garantendo l'accesso in tempo reale e l'integrazione con strumenti di analisi avanzata come Power BI. Saranno inoltre implementate politiche di data governance avanzata tramite Azure Purview, per assicurare che i dati siano accurati, coerenti e conformi alle normative come il GDPR;
- Intelligenza Artificiale (AI): introduzione di soluzioni di intelligenza artificiale attraverso la piattaforma Persona AI, che sfrutta tecnologie avanzate come GPT-4. Questa piattaforma sarà integrata con il Data Lake e i repository documentali di Box.com, consentendo all'azienda di automatizzare processi ripetitivi e ottimizzare la gestione delle richieste dei clienti. L'AI sarà utilizzata, ad esempio, per rispondere in modo automatico e personalizzato ai clienti, supportare il confronto di contratti nel settore legale e migliorare l'efficienza operativa;
- Piattaforma MyAI (App Mobile): trasformazione della piattaforma MyAI in un'app mobile per dispositivi iOS e Android, sviluppata con React Native. Questa applicazione offrirà un'interfaccia intuitiva e moderna ai clienti, consentendo loro di gestire in autonomia le interazioni con l'azienda, accedere ai progetti e ricevere aggiornamenti in tempo reale. L'app sarà ospitata su Microsoft Azure, garantendo sicurezza, scalabilità e alte prestazioni. L'integrazione con il Data Lake e Box.com sarà gestita tramite un API Gateway per assicurare una comunicazione fluida e sicura tra i sistemi.
Queste soluzioni rappresentano un passo strategico verso la digitalizzazione di AbitareIn, con l'obiettivo di centralizzare i dati, ottimizzare i processi aziendali e migliorare significativamente l'esperienza dei clienti. Il progetto combina innovazione, efficienza e attenzione alla sicurezza, preparando l'azienda per le sfide future del mercato.
Si segnala inoltre che, in data 23 ottobre 2024, Homizy Siiq S.p.A. ha firmato un contratto preliminare per l'acquisto di un immobile sito in Milano in via Amadeo, 57 da destinare alla locazione per un importo complessivo pari a Euro 1.300 migliaia.
Eventi successivi al 31 dicembre 2024
Nel mese di gennaio, sono stati avviati i rogiti con in clienti del progetto di Porta Naviglio Grande. Alla data della presente relazione, sono stati ceduti n. 5 appartamenti, per un controvalore complessivo di circa € 3,2 mln.
In data 22 gennaio 2025, l'Assemblea dei soci di AbitareIn ha deliberato, tra le altre, il conferimento al Consiglio di Amministrazione dei poteri per l'acquisto e la disposizione di azioni proprie, della durata di 18 mesi e per massimi € 20 mln, nonché la revoca, per la parte non già precedentemente eseguita, della delibera di aumento gratuito del capitale sociale dell'assemblea del 31 maggio 2021.
In data 31 gennaio 2025, la Società ha ricevuto il certificato di conformità del suo sistema di gestione anticorruzione agli standard internazionali della normativa ISO 37001 "antibribery management system".
Nel mese di febbraio, una società del Gruppo ha sottoscritto il contratto preliminare per l'acquisto di un'area ex industriale nella zona di NoLo a Milano, con versamento di una caparra di € 300.000, mentre il saldo avverrà, contestualmente al rogito, solo al momento di ottenimento del titolo autorizzativo per la realizzazione di un progetto residenziale.
Evoluzione prevedibile della gestione
Nell'esercizio in corso, AbitareIn proseguirà nelle attività di commercializzazione dei progetti autorizzati, nella costruzione dei progetti già commercializzati, nonché nelle attività di scouting di nuove aree.
Proseguiranno i rogiti del progetto di Porta Naviglio Grande e saranno avviati i rogiti degli altri progetti in costruzione, che contano ricavi da vendite per circa € 140 mln.
Come noto, la Società ha inoltre comunicato l'ampliamento del proprio modello di business, mediante partnership con altri operatori, all'interno delle quali AbitareIn mette a disposizione la propria piattaforma tecnologica e le proprie competenze nelle attività di marketing e commercializzazione, l'ottimizzazione del prodotto e la messa a punto delle planimetrie, la personalizzazione degli appartamenti e le attività di customer care.
La Società sta, inoltre, valutando di incrementare la propria presenza nel mercato di Roma, anche alla luce dell'attuale contesto milanese, e sta investendo nello studio di nuovi prodotti, che prevedano la conservazione di immobili esistenti, con riduzione delle tempistiche di realizzazione e dell'impatto sull'ambiente, sia nella realizzazione, sia in termini di efficienza energetica.
Attività di ricerca e sviluppo
Nel corso del primo trimestre si è proseguito nell'attività di sviluppo ed integrazione della piattaforma Home-configurator e all'implementazione del sistema BIM. L'investimento complessivo sostenuto nel periodo di riferimento ammonta ad Euro 29 migliaia.
Cenni generali sui principali contenziosi in essere
Non si segnalano variazioni rispetto a quanto descritto nella Relazione Finanziaria Annuale Consolidata al 30 settembre 2024.
Altre informazioni
Adesione al processo di semplificazione normativa adottato con delibera CONSOB n.18079 del 20 gennaio 2012.
In data 10 dicembre 2020 il Consiglio di Amministrazione di Abitare In S.p.A. ha deliberato di aderire al regime di semplificazione previsto dagli artt. 70, comma 8, e 71, comma 1- bis, del Regolamento adottato da CONSOB con delibera n. 11971 del 14 maggio 1999 e successive modifiche e integrazioni, avvalendosi pertanto della facoltà di derogare agli obblighi di pubblicazione dei documenti informativi previsti dall'Allegato 3B del predetto Regolamento CONSOB in occasione di operazioni significative di fusione, scissione, aumenti di capitale mediante conferimento di beni in natura, acquisizioni e cessioni.
Prospetto della situazione patrimoniale – finanziaria consolidata
| 31.12.2024 | 30.09.2024 | |
|---|---|---|
| Attività materiali | 40.799.835 | 34.839.678 |
| Attività immateriali | 2.054.576 | 2.044.663 |
| Attività finanziarie | 13.590 | 25.541 |
| Partecipazioni in altre imprese | 1.266.362 | 1.167.212 |
| Crediti finanziari non correnti | 4.306.867 | 3.473.867 |
| Attività per imposte anticipate | 2.800.224 | 2.688.291 |
| TOTALE ATTIVITÀ NON CORRENTI | 51.241.454 | 44.239.252 |
| Magazzino | 249.856.645 | 219.495.910 |
| Attività finanziarie iscritte al fair value | 9.363.822 | 9.317.621 |
| Crediti commerciali | 2.715.927 | 2.256.864 |
| Altre attività correnti | 15.312.124 | 12.439.109 |
| Attività per imposte correnti | 7.350.803 | 6.390.027 |
| Disponibilità liquide | 5.582.590 | 13.776.733 |
| TOTALE ATTIVITÀ CORRENTI | 290.181.911 | 263.676.264 |
| TOTALE ATTIVITÀ | 341.423.365 | 307.915.516 |
| Capitale sociale | 133.075 | 133.075 |
| Riserve | 46.476.081 | 46.482.693 |
| Utili/(perdite) a nuovo | 60.668.888 | 54.939.996 |
| Utile/(perdita) d'esercizio | 2.831.453 | 5.781.382 |
| PATRIMONIO NETTO DI GRUPPO | 110.109.497 | 107.337.146 |
| Utile e riserve di terzi | 3.602.299 | 3.627.911 |
| PATRIMONIO NETTO | 113.711.796 | 110.965.057 |
| Passività finanziarie non correnti | 99.029.086 | 95.827.647 |
| Benefici a dipendenti | 369.519 | 324.858 |
| Altre passività non correnti | 565.845 | 563.609 |
| Caparre e acconti da clienti | 51.404.391 | 53.609.002 |
| Passività per imposte differite | 6.617.378 | 6.166.206 |
| TOTALE PASSIVITÀ NON CORRENTI | 157.986.219 | 156.491.322 |
| Passività finanziarie correnti | 28.083.102 | 16.382.080 |
| Debiti commerciali | 23.476.033 | 13.130.472 |
| Altre passività correnti | 17.200.898 | 10.241.339 |
| Caparre e acconti da clienti | 100.000 | 154.000 |
| Passività per imposte correnti | 865.317 | 551.246 |
| TOTALE PASSIVITÀ CORRENTI | 69.725.350 | 40.459.137 |
| TOTALE PASSIVITÀ | 227.711.569 | 196.950.459 |
| TOTALE PASSIVITÀ E PATRIMONIO NETTO | 341.423.365 | 307.915.516 |
Prospetto di Conto Economico consolidato
| 31.12.2024 | 31.12.2023 | |
|---|---|---|
| Ricavi delle vendite | 803.800 | 5.751.048 |
| Variazione delle rimanenze per avanzamento lavori | 19.860.735 | 9.183.778 |
| Variazione delle rimanenze per acquisto nuove aree | 10.500.000 | - |
| Altri ricavi | 8.915.033 | 885.492 |
| TOTALE RICAVI | 40.079.568 | 15.820.318 |
| Acquisti immobiliari allo sviluppo per la vendita | 10.500.000 | - |
| Acquisti materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci | 15.309 | 15.194 |
| Costi per Servizi | 21.739.336 | 10.148.091 |
| Noleggi ed altri | 207.275 | 30.120 |
| Costi per il personale | 986.548 | 1.216.401 |
| Ammortamenti | 281.550 | 301.479 |
| Svalutazioni e accantonamenti | 22.274 | 10.835 |
| Altri costi operativi | 915.388 | 489.909 |
| TOTALE COSTI OPERATIVI | 34.667.680 | 12.212.029 |
| RISULTATO OPERATIVO (EBIT) | 5.411.888 | 3.608.289 |
| Proventi finanziari | 282.016 | 1.395.114 |
| Oneri finanziari | (2.047.464) | (1.938.714) |
| UTILE ANTE IMPOSTE (EBT) | 3.646.440 | 3.064.689 |
| Imposte | (810.589) | (1.107.103) |
| UTILE (PERDITA) D'ESERCIZIO | 2.835.851 | 1.957.586 |
| Di cui: | ||
| Risultato netto di compentenza di terzi | 4.398 | (53.720) |
| Risultato netto di compentenza del Grupppo | 2.831.453 | 2.011.306 |
Prospetto di Conto Economico complessivo consolidato
| 31.12.2024 | 31.12.2023 | |
|---|---|---|
| Utile (perdita) dell'esercizio | 2.835.851 | 1.957.586 |
| Altre componenti di conto economico complessivo | ||
| Che non saranno successivamente riclassificate nel | ||
| risultato d'esercizio | ||
| Benefici ai dipendenti | 379 | 11.093 |
| Effetto fiscale | (91) | (2.462) |
| Totale | 288 | 8.631 |
| Che saranno successivamente riclassificate nel risultato | ||
| d'esercizio | ||
| Strumenti di copertura | (5.827) | (73.512) |
| Effetto fiscale | 1.398 | 17.643 |
| Totale | (4.429) | (55.869) |
| Totale variazione riserva oci | (4.141) | (47.238) |
| Risultato del periodo complessivo | 2.831.710 | 1.910.348 |
| Di cui: | ||
| Risultato netto di compentenza di terzi | 4.398 | (53.720) |
| Risultato netto di compentenza del Grupppo | 2.827.312 | 1.964.068 |
| Risultato per azione | 0,11 | 0,07 |
| Risultato per azione diluito | 0,11 | 0,07 |
Prospetto delle variazioni del Patrimonio netto
| Capitale | Riserva soprapprezzo | Riserva stock | Riserva FTA Riserva azioni | Riserva da | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| sociale | azioni | Riserva legale | grant | proprie | consolidamento Riserva OCI | Utili a nuovo | Utile d'esercizio | Totale | Pn di terzi | Totale | ||
| Patrimonio netto 1 ottobre 2023 | 133.004 | 41.080.488 | 39.651 | 4.401.853 | 280.589 (1.115.515) | 5.876.568 | 149.696 | 30.710.405 | 24.289.540 | 105.846.279 | 3.808.130 | 109.654.409 |
| Risultato d'esecizio | 2.011.306 | 2.011.306 | (53.720) | 1.957.586 | ||||||||
| Valutazione attuariale TFR | 8.631 | 8.631 | 8.631 | |||||||||
| Variazione derivati di copertura | (55.869) | (55.869) | (55.869) | |||||||||
| Acquisto azioni proprie | (1.465.066) | (1.465.066) | (1.465.066) | |||||||||
| Destinazione risultato d'esercizio | 24.289.540 | (24.289.540) | - | - | ||||||||
| Patrimonio netto 31 dicembre 2023 | 133.004 | 41.080.488 | 39.651 | 4.401.853 | 280.589 (2.580.581) | 5.876.568 | 102.458 | 54.999.945 | 2.011.306 | 106.345.281 | 3.754.410 | 110.099.691 |
| Capitale | Riserva soprapprezzo | Riserva stock | Riserva FTA Riserva azioni | Riserva da | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| sociale | azioni | Riserva legale | grant | proprie | consolidamento Riserva OCI | Utili a nuovo | Utile d'esercizio | Totale | Pn di terzi | Totale | ||
| Patrimonio netto 1 ottobre 2024 | 133.075 | 41.148.255 | 39.651 | 4.334.015 | 280.589 (5.113.365) | 5.876.568 | (83.020) | 54.939.996 | 5.781.382 | 107.337.146 | 3.627.911 | 110.965.057 |
| Risultato d'esecizio | 2.831.453 | 2.831.453 | 4.398 | 2.835.851 | ||||||||
| Valutazione attuariale TFR | 288 | 288 | 288 | |||||||||
| Valutazione derivati copertura | (4.429) | (4.429) | (4.429) | |||||||||
| Acquisto azioni proprie | (2.471) | (2.471) | (2.471) | |||||||||
| Variazione perimetro di consolidamento | (52.490) | (52.490) | (30.010) | (82.500) | ||||||||
| Stock grant plan | - | - | ||||||||||
| Destinazione risultato d'esercizio | 5.781.382 | (5.781.382) | - | - | ||||||||
| Patrimonio netto 31 dicembre 2024 | 133.075 | 41.148.255 | 39.651 | 4.334.015 | 280.589 (5.115.836) | 5.876.568 | (87.161) | 60.668.888 | 2.831.453 | 110.109.497 | 3.602.299 | 113.711.796 |
Rendiconto Finanziario consolidato (metodo indiretto)
| Attività operativa Utile (perdita) dell'esercizio 2.835.851 1.957.586 Imposte sul reddito 810.589 1.107.103 Proventi finanziari (282.016) (1.395.114) Oneri finanziari 2.047.464 1.938.714 (Plusvalenze)/minusvalenze derivanti da cessioni di attività - - Accantonamenti netti 67.951 46.701 Accantonamento stock grant - - Ammortamenti e svalutazioni delle attività materiali e immateriali 281.550 301.479 Flusso finanziario prima della variazione del capitale circolante netto 5.761.389 3.956.469 Decremento/(incremento) delle rimanenze (30.360.735) (9.370.366) Incremento/(decremento) dei debiti commerciali 10.345.558 1.600.580 Decremento/(incremento) dei crediti commerciali (459.063) (545.548) Variazioni di altre attività e passività correnti/non correnti 708.216 7.328.141 Oneri/Proventi finanziari netti pagati/incassati (2.266.354) (1.438.485) Imposte pagate - - Utilizzo dei fondi (38.855) (14.673) Flusso di cassa generato/(assorbito) dall'attività operativa (A) (16.309.844) 1.516.118 Attività di investimento Investimenti in attività materiali (75.677) (285.324) Dismissioni di attività materiali - - Investimenti immobiliari (5.985.366) (368.166) Investimenti in attività immateriali (190.577) (225.125) Dismissioni di attività immateriali - - Investimenti in altre partecipazioni - - Cessione di azienda al netto delle disponibilità liquide - - Flusso di cassa generato/(assorbito) dall'attività di investimento (B) (6.251.620) (878.615) Attività di finanziamento Accensione finanziamenti bancari 18.929.624 13.971.548 Rimborso finanziamenti bancari (3.703.024) (2.682.478) Variazione passività finanziarie correnti/non correnti 104.893 (24.325) Variazioni nette di attività finanziarie correnti (879.201) (725.416) Variazione del perimetro di consolidamento (82.500) - Investimenti in azioni proprie (2.471) (1.465.066) Dividendi pagati - (9.925.824) Aumento capitale a pagamento - - Flusso di cassa generato/(assorbito) dall'attività di finanziamento (C) 14.367.321 (851.561) Flusso di cassa netto del periodo (A)+(B)+(C) (8.194.143) (214.058) Disponibilità liquide di inizio periodo 13.776.733 28.917.053 Incremento/(decremento) delle disponibilità liquide ed equivalenti dal 1° (8.194.143) (214.058) ottobre al 31 dicembre |
31.12.2024 | 31.12.2023 | |
|---|---|---|---|
| Disponibilità liquide di fine periodo | 5.582.590 | 28.702.995 |
DICHIARAZIONE AI SENSI DELL'ART.154 BIS C.2 DEL D.LGS N. 58/1998
Il Dirigente preposto alla redazione dei documenti contabili e societari Cristiano Contini dichiara, ai sensi del comma 2 articolo 154 bis del Testo Unico della Finanza (D.Lgs. 58/1998), che il Resoconto intermedio di gestione al 31 dicembre 2024 corrisponde alle risultanze documentali, ai libri ed alle scritture contabili.
II Dirigente preposto alla redazione dei documenti contabili societari Cristiano Contini
Per il consiglio di Amministrazione il Presidente Luigi Gozzini