Atrium Ljungberg

Earnings Release • Jan 31, 2025

Bokslutskommuniké januari – december 2024

Ökad investeringstakt i projektportföljen främjar långsiktig tillväxt.

Bokslutskommuniké januari – december 2024

Januari – december

Hyresintäkterna uppgick till 2 988 mkr (2 821) – varav jämförbart bestånd ökade med 3,9% (9,9).

Driftöverskottet uppgick till 2 150 mkr (2 016) – varav jämförbart bestånd ökade med 4,3% (14,4).

Projekt- och entreprenadomsättningen uppgick till 528 mkr (412) och bruttoresultatet till 1 mkr (2).

Förvaltningsresultatet uppgick till 1 425 mkr (1 365), motsvarande 11,30 kr/aktie (10,82).

Orealiserade värdeförändringar fastigheter uppgick till –272 mkr (–1 658). Orealiserade värdeförändringar derivat uppgick till –194 mkr (–907).

Årets resultat uppgick till 850 mkr (–954), motsvarande 6,74 kr/aktie (–7,56).

Nettouthyrningen för året uppgick till 109 mkr (53), varav bolaget sagt upp –27 mkr (–15), för avflyttning inför kommande projekt.

Årets investeringar uppgick till 2 692 mkr (2 155), varav 411 mkr (4) avser förvärvade fastigheter, medan fastighetsförsäljningar uppgick till 2 148 mkr (1 826).

Styrelsen föreslår en utdelning om 3,60 kr/aktie (3,50) att delas ut vid två tillfällen, motsvarande en utdelningsandel av förvaltningsresultatet om 32% (32).

Oktober – december

Hyresintäkterna uppgick till 740 mkr (710) – varav jämförbart bestånd ökade med 2,8% (6,9).

Driftöverskottet uppgick till 516 mkr (500) – varav jämförbart bestånd ökade med 1,4% (12,9).

Projekt- och entreprenadomsättningen uppgick till 162 mkr (142) och bruttoresultatet till –1 mkr (3).

Förvaltningsresultatet uppgick till 315 mkr (341), motsvarande 2,50 kr/aktie (2,71).

Orealiserade värdeförändringar fastigheter uppgick till –301 mkr (–215). Orealiserade värdeförändringar derivat uppgick till 282 mkr (–851).

Periodens resultat uppgick till 235 mkr (–550), motsvarande 1,87kr/aktie (–4,36).

Nettouthyrningen för kvartalet uppgick till –9 mkr (–17), varav bolaget sagt upp –1 mkr (–7), för avflyttning inför kommande projekt.

Investeringar uppgick till 1 133 mkr (737), varav 411 mkr (-) avser förvärvade fastigheter.

Sammanfattning 1)	2024 okt–dec	2023 okt–dec	2024 jan–dec	2023 jan–dec
Hyresintäkter, mkr	740	710	2 988	2 821
Projekt- och entreprenadomsättning, mkr	162	142	528	412
Nettoomsättning, mkr	902	852	3 516	3 233
Bruttoresultat , mkr	514	503	2 151	2 019
Förvaltningsresultat, mkr	315	341	1 425	1 365
D:o kr/aktie	2,50	2,71	11,30	10,82
Resultat efter skatt, mkr	235	–550	850	–954
D:o kr/aktie	1,87	–4,36	6,74	–7,56
Fastighetsvärde, mkr	58 362	58 505	58 362	58 505
Investeringar inkl. förvärv, mkr	1 133	737	2 692	2 155
Nettouthyrning exkl. egna uppsägningar, mkr	–8	–10	135	68
Nettouthyrning inkl. egna uppsägningar, mkr	–9	–17	109	53
Belåningsgrad, % 2)	41,4	42,5	41,4	42,5
Räntetäckningsgrad, ggr	3,1	3,8	3,7	3,7
Genomsnittlig utgående ränta, %	2,9	2,3	2,9	2,3
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie	267,25	262,11	267,25	262,11
Börskurs, kr/aktie	198,20	231,20	198,20	231,20
Miljöcertifierad yta (kvm), %	71	72	71	72
Total energiintensitet, kwh/ m2 (normalår, LFL)	158	156	158	156

1) För fullständig nyckeltalstabell se sidan 24 och för definitioner se sidorna 31–32.

2) Ny definition från Q2 2023, beräknat på netto räntebärande skulder istället för brutto. Nyckeltalen är omräknade.

FÖRVALTNINGSRESULTAT	DRIFTÖVERSKOTT JÄMFÖRBART BESTÅND	NETTOUTHYRNING	PÅGÅENDE PROJEKT
+4,4 %	+4,3 %	+109	9,5
FÖRÄNDRING	FÖRÄNDRING	MKR	MDKR

Under det gångna året har vi levererat en stark nettouthyrning och startat nya byggprojekt. Det är ett tydligt styrkebesked som bekräftar vår långsiktighet och unika stadsutvecklingsstrategi, samt vår förmåga att navigera i utmanande tider.

Resultat och finansiell ställning

Vi avslutar 2024 med ett stabilt fjärde kvartal där driftöverskottet från förvaltningsverksamheten precis som föregående kvartal växer med 3%. Samtidigt minskar som förväntat förvaltningsresultatet till följd av ökade finansieringskostnader efter att äldre räntebindningar löpt ut och ersatts med nya på högre nivåer. Trots stigande finansieringskostnader ökar förvaltningsresultatet för helåret 2024 med drygt 4% till 1 425 mkr.

Under 2024 har inflationen fallit tillbaka och finansieringsförutsättningarna för fastighetsbolag avsevärt förbättrats. Tillgången till kapitalmarknaden är åter god och finansieringsvillkoren är numera nära nivåer från 2021. Samtidigt innebär lägre inflation lägre hyrestillväxt i befintliga hyreskontrakt. Index för 2025 landade på 1,6% och vi har även justerat ner bedömningen för 2026 från 2% till 1%. Lägre indexutfall och framtida

indexantagande har medfört lägre bedömda kassaflöden i våra värderingar med negativa värdeförändringar som följd där vi i fjärde kvartalet har justerat ned våra fastighetsvärden med 0,5%.

För att kunna förverkliga vår projektportfölj om totalt 40 mdkr är uthyrningen vårt viktigaste fokus. Mot den bakgrunden är det mycket glädjande att vi under 2024, trots utmanande marknadsförutsättningar, levererade en nettouthyrning om totalt 109 mkr där projektuthyrningen agerade draglok. Det resulterade i två nya projektstarter och en investeringsvolym om totalt 9,5 mdkr i pågående byggprojekt vid årets utgång. Lägg därtill en stark balansräkning med en belåningsgrad som uppgår till 41% och god tillgång till finansiering så ger det oss fina förutsättningar att under 2025 ytterligare öka investeringstakten i vår projektportfölj upp till vårt mål om 5% av balansräkningen, motsvarande ca 3 mdkr.

Styrelsen föreslår en utdelning om 3,60 kr/aktie, vilket är en ökning med 2,9% i jämförelse med föregående år. Utdelningen föreslås ske vid två tillfällen under året.

Sedan våren 2024 pågår en omfattande upprustning av Söderhallarna, som fortsatt kommer att inrymma en publik bottenvåning med saluhall och restauranger. De övre våningsplanen får nyrenoverade arbetsplatser och huset kompletteras med påbyggnader och takterrasser. Bland de första kontorshyresgästerna att flytta in blir Ramboll. Det svenska huvudkontoret kommer att bli arbetsplats och bas åt bolagets cirka 600 medarbetare i Stockholm.

"Jag är jätteglad att hälsa Ramboll välkomna till Söderhallarna."

Transaktionsmarknaden

Under hösten har transaktionsmarknaden sakteliga börjat återhämta sig. Årets transaktionsvolym om 140 mdkr är en ökning med 35% mot föregående år och antalet större transaktioner över en miljard kronor ökade från 18 till 33. I synnerhet under fjärde kvartalet har vi sett fler och större transaktioner genomföras, framförallt inom kontorssegmentet. Dessa transaktioner ger stöd till våra fastighetsvärderingar och indikerar att avkastningskraven nu passerat toppnivåerna och visar på en svagt nedåtgående trend.

Hyresmarknaden

Hyresmarknaden har under sista kvartalet präglats av en svag efterfrågan i linje med året som helhet. Återhämtningen i svensk ekonomi går långsamt och gör att många verksamheter har svårt att bedöma framtida kontorsbehov. Fokus i flertalet bolag ligger fortsatt på kostnadsbesparingar och effektivisering av förhyrda lokaler. Trots det har vi inte sett några större rörelser på hyresmarknaden drivet av förändrade behov eftersom osäkerheten skapar något av en inlåsningseffekt. Men även om den breda efterfrågan på kontorslokaler fortsatt är begränsad ser vi trots allt signaler på en ökad beslutsmässighet i lokalfrågan, oavsett om det avser ett minskat eller ökat behov.

Trots svag efterfrågan har vi under årets sista kvartal gjort flera fina uthyrningar, däribland märks Sabis som flyttar sitt huvudkontor till ca 700 kvm i Hagastaden och Help Försäkring som nästan dubblat sin yta till drygt 1 000 kvm på Södermalm. Under årets allra sista dagar tecknade vi också avtal med Ramboll Sweden som kommer att hyra 5 000 kvm i Söderhallarna på Medborgarplatsen. Det svenska huvudkontoret kommer att bli arbetsplats och bas åt bolagets ca 600 medarbetare i Stockholm. Jag är jätteglad att hälsa Ramboll välkomna till Söderhallarna. Vi ser fram emot den dag då huset åter kommer att fyllas med liv från såväl besökare i nya saluhallen och husets alla restauranger, som alla de som kommer att arbeta här. Söderhallarna kommer bli en riktig Stockholmspärla.

Vi har också framdrift i vårt projekt Mälarterrassen i Slussen. Under det fjärde kvartalet gjordes den första restauranguthyrningen om drygt 700 kvm. Vem aktören är kommer att pressmeddelas under februari. Det här är ett viktigt steg i utvecklingen av nya Slussen som blir en helt unik plats med panoramavy över Gamla stan. Slussen fylls med attraktiva kontor och en mångfald av mat- och kulturupplevelser och är verkligen på väg att återta sin position som Stockholms hjärta.

Bostadsrättsmarknaden

Under det fjärde kvartalet har vi sett en ökad aktivitet på bostadsmarknaden, även om processerna fortfarande är långa. Många säljare vill eller måste fortsatt sälja sitt befintliga boende först. Priserna på bostadsrätter har stigit med 1,3% i hela landet, med den största ökningen i Stockholm där priserna har ökat med 2,7%. Köparna är mer selektiva och går på många visningar innan de fattar beslut. Samtidigt ser vi att marknadspsykologin är mer positiv än under det tredje kvartalet och vi noterar en ökad aktivitet bland intressenterna.

I början av januari 2025 säljstartade vi det fjärde kvarteret på Nobelberget. Projektet har 80 lägenheter och kommer att säljas i flera etapper där den första omfattar 36 bostäder. Det nya kvarteret skiljer sig från de tidigare med ett koncept särskilt riktat mot barnfamiljer och givetvis med den stora skillnaden att det är det första som byggs i trä.

Projektportföljen

Vi fortsätter att förverkliga vår projektportfölj vilket är ett styrkebesked. Under året har vi startat två projekt, Hus 43 Gamla & Nya Magasinet och Hus 49 Stora Marknadshallen, båda i Slakthusområdet.

Satsningen på Campus Sickla är ett led i att utveckla Sickla som stadsdel med ett blandat innehåll av såväl utbildning som arbetsplatser, bostäder, kultur och service. Byggnaden uppförs i trästomme och med träfasad och är en del av Stockholm Wood City – världens största stadskvarter i trä.

Under hösten påbörjades byggnationen av Stockholm Wood City i Sickla. Det är världens största stadsbyggnadsprojekt i trä som kommer att omfatta ca 7 000 nya arbetsplatser och 2 000 nya bostäder. Sedan lanseringen sommaren 2023 har det uppmärksammats stort av såväl internationell som svensk press och delegationer från hela världen har kommit för att lära sig mer om hur man bygger storskaligt i trä.

Startskottet för Stockholm Wood City är det fjärde kvarteret av bostadsrätter på Nobelberget. Parallellt med detta byggs även Campus Sickla ut med drygt 2 000 kvm utökade lokaler för gymnasieverksamhet, helt i trästomme och med träfasad. Tillbyggnaden beräknas vara klar att ta emot de första eleverna hösten 2025.

Vi har under kvartalet tillträtt Mälarterrassen i Slussen och startat produktionen. Utöver detta har vi friköpt marken för Hus 6 Stationen i Slakthusområdet och erhållit bygglov för det såväl som för Hus 49 Stora Marknadshallen.

I dagarna vann detaljplanen för Stockholms konstnärliga högskola laga kraft och Atrium Ljungberg har ingått exploateringsavtal med Stockholms stad. Därmed står det klart att högskolans flytt till Slakthusområdet blir verklighet. Stockholms konstnärliga högskolas cirka 500 studenter och 250 medarbetare och doktorander kommer att samlas under ett tak med syfte att skapa en attraktiv utbildnings- och forskningsmiljö. Det nya kvarteret, där SKH:s lokaler ingår, kommer att ha en total uthyrbar yta om 27 000 kvm med ett årligt hyresvärde exklusive tillägg om 134 mkr inklusive bedömd indexering fram till inflyttning. Byggstart för projektet, som beräknas stå klart 2030, planeras till våren 2026. Total investering bedöms uppgå till drygt 2 mdkr.

Hållbarhet

Vägen framåt är tydlig. Vi ska bli klimatneutrala till 2030 och uppnå netto noll till 2040. Därför är vi väldigt glada över att våra klimatmål nu har blivit godkända av Science Based Targets-initiativet – en global satsning som säkerställer att företags klimatmål är vetenskapligt grundade och i linje med den senaste klimatforskningen och Parisavtalet. För Atrium Ljungberg innebär godkännandet inte bara att våra mål är vetenskapligt validerade utan stärker även bilden av våra ambitioner.

I oktober återupptog vi också vår största klädinsamling, Återwin-win, tillsammans med Stadsmissionen. Initiativet syftar till att belysa vikten av samarbete och uppmuntra medmänsklighet genom att både ge kläder och människor en andra chans. Återwin-win genomfördes tidigare mellan 2014 och 2018 och har under tidigare år visat sig kunna göra riktig skillnad för personer som lever i utsatthet. Insamlingen pågick under tio dagar på våra handelsplatser i Sickla, Malmö och Uppsala, platser med totalt över 35 miljoner besökare varje år.

Utsikter 2025

Mycket talar för att återhämtningen i ekonomin kommer att ta fart under 2025 även om det finns både osäkerheter och orosmoln som snabbt kan förändra bilden. Återhämtningen på hyresmarknaden kommer normalt med en eftersläpning vilket gör att den svaga efterfrågan förväntas kvarstå under stora delar av 2025.

Det låga indexutfallet ger ett marginellt tillskott till våra hyresintäkter om 34 mkr för 2025 och de tre kommersiella projekten som färdigställs under senare del av 2025 kommer i större mån att påverka 2026 positivt. Snitträntan i vår finansieringsportfölj steg successivt under 2024 i takt med att äldre räntebindningar förföll. Än finns äldre räntebindningar kvar i portföljen där anpassning till dagens högre ränteläge kommer att ske. Snitträntan förväntas plana ut strax över 3% exklusive outnyttjade kreditfaciliteter, baserat på aktuellt ränteläge och marknadens nuvarande förväntningar om fortsatta räntesänkningar.

De senaste åren har präglats av lågkonjunktur och krig i vår omvärld. I dagarna tillträdde Donald Trump som president i USA. Det skapar oro hos många, inte minst hos mig. I stället för att splittra världen ytterligare behöver vi komma samman för att kunna främja fred och inte minst hållbarhet. Men det viktiga är att påverka det man kan. Därför är jag väldigt glad att vårt bolag tar ansvar i hållbarhetsfrågan, nu senast genom samarbetet med Tim Bergling Foundation, där vi ska samverka för att främja psykisk hälsa hos unga. Det värmer mitt hjärta.

Annica Ånäs, vd

Vårt fastighetsbestånd och projektportfölj finns i stora sammanhängande områden med ett blandat innehåll av kontor, bostäder, handel, kultur och utbildning på Sveriges fyra starkaste tillväxtmarknader – Stockholm, Uppsala, Göteborg och Malmö.

Tio goda skäl att vara på en plats

• 1. Folkliv hela dygnet
• 1. Aktiviteter och sport
• 1. Kultur och lärande
• 1. Konst och kulturhistoria
• 1. Natur och smarta ekosystem
• 1. Lek och sociala ytor
• 1. Mat och uteserveringar
• 1. Lugna oaser
• 1. Digital infrastruktur och wifi
• 1. Handel och service

Det här är Atrium Ljungberg	Affärsmodell		Väsentliga hållbarhetsmål fram till 2030
	Mål	Atrium Ljungberg ska leverera minst 10% avkastning på eget kapital över tid.
Med rötterna i den gamla byggmästar traditionen har vi de senaste åren utvecklat vår strategi och renodlat vårt fastighets bestånd. Vi arbetar med hållbar stadsutveck ling och för visionen "Alla vill leva i vår stad".	Finansiella riskbegränsningar	Belåningsgraden får maximalt uppgå till 45% och räntetäckningsgraden ska vara lägst 2,0.	Science Based Targets (SBTi).
	Utdelningspolicy	Ca en tredjedel av förvaltningsresultatet ska delas ut, såvida inte investeringar eller bolagets finansiella ställning i övrigt motiverar annat. Därutöver kan styrelsen föreslå att vinster av engångskaraktär kan föras över	år 2030 och 50% 2025. 1) 2030. Arbetet bedrivs enligt TCFD.
Vårt fastighetsbestånd och projektportfölj finns i stora sammanhängande områden med ett blandat innehåll av kontor, bostäder,	Investeringar	till ägarna. Bolaget kan investera ca 5% av sin storlek årligen utan större påverkan på belåningsgraden.	av fossilfri energi 2030. 2)

Agenda 2030

Total möjlig investeringsvolym, som uppgår till 40 mdkr och sträcker sig in till mitten av 2030-talet, fördelar sig på ca 70% i fastigheter som utvecklas för att äga (merparten kontor) och 30% i bostadsrätter. Utvecklingen ska äga rum på fastigheter som bolaget redan äger eller på markanvisningar som erhållits och ca 85% av projektutvecklingen sker vid befintliga eller kommande tunnelbanestationer i Stockholm.

En viktig komponent i Agenda 2030 är våra hållbarhetsmål fram till 2030. Hållbarhet är en viktig affärsfråga och en avgörande del i vår strategi som handlar om innovativ stadsutveckling.

Våra fastighetsområden

● Projekt 10% 5,7 mdkr 80% ● Byggrätter och mark 1% 0,5 mdkr 5% 5% MALMÖ 10%

STOCKHOLM UPPSALA

GÖTEBORG

• Atrium Ljungberg ska vara klimatneutrala 2030 och netto-noll 2040, med halverad klimatpåverkan från planerade och pågående projekt 2025. 1) Dessutom ska målen vara godkända enligt Science Based Targets (SBTi).
• Atrium Ljungbergs platser ska nå över 90% i indexet Vår stad år 2030 och 50% 2025. 1)
• Alla våra riskutsatta platser och fastigheter ska vara klimatanpassade 2030. Arbetet bedrivs enligt TCFD.
• Vi ska nå 40% lägre energianvändning och ökad egenproduktion av fossilfri energi 2030. 2)
• Vi ska nå 20% cirkulär materialanvändning, 20% lägre vatten förbrukning och 20% lägre avfallsmängd 2030. 2)
• 100% av betydande inköp ska vara utvärderade 2025. 1)
• Vi ska uppnå 5,5 av totalt 7,0 i medarbetarindexet Human Financial Wellness (HFW) med en jämn könsfördelning och mångfald som speglar samhället 2030.

1) Del av hållbarhetslänkad obligation, basår 2021. 2) Basår 2023.

FÖRVALTNINGSFASTIGHETER EFTER KATEGORI ● Kontor 67% 38,3 mdkr ● Handel 19% 10,7 mdkr ● Bostäder 3% 1,5 mdkr

Hållbart företagande

Atrium Ljungbergs hållbarhetsarbete

Atrium Ljungberg har långsiktiga och kortsiktiga mål inom hållbarhet och följer noga utvalda nyckeltal för att säkerställa att vi utvecklas i rätt riktning. Målen omfattar såväl miljömässiga som sociala perspektiv. Fram till och med år 2025 har vi etappmål som en del av vår hållbarhetslänkade finansiering.

Som komplement till vårt mål om att bli klimatneutrala 2030 har vi också antagit ett netto-noll mål till 2040, som i december 2024 blev godkänt enligt SBTi Net-Zero Standard.

Klimat

Vi fortsätter att arbeta aktivt med att minska klimatpåverkan i projekteringen genom livscykelanalyser i tidiga skeden. I våra planerade och pågående projekt är snittet nu 322 kg CO₂e/BTA, vilket är 30% förbättring mot startvärdet. Vi fortsätter även arbetet med att minska vårt klimatavtryck i förvaltningen med ett resultat om 5,5 kg CO₂/kvm. Resultatet är en minskning med 22% mot startvärdet. Under kvartalet har vi inlett arbetet med ett nytt insamlingssystem för avfall, Collect, vilket förbättrar datakvaliteten. Slutligen har vi under hösten invigt vårt nya huvudkontor. Kontoret har anpassats efter nya behov och återbruk har varit en viktig del med goda resultat. Vi har genom återbruket sparat ca 83% i klimatutsläpp, jämfört med en anpassning i en stomren lokal.

EU:s taxonomi

Atrium Ljungbergs rapportering enligt taxonomin är frivillig, då vi inte omfattas av lagkraven förrän räkenskapsåret 2025. Vi har antagit ett mål om att nå minst 50% taxonomiförenlig omsättning till 2025. Utfallet för förenlig omsättning och driftutgifter är något minskande jämfört med föregående år. Det beror framförallt på två tidigare försäljningar av förenliga fastigheter. En ny förenlig förvaltningsfastighet har tillkommit under kvartalet.

Social hållbarhet

Vi styr vår stadsutveckling genom Vår Stad Index som mäter hur vi skapar socialt, miljömässigt och ekonomiskt hållbara platser. Indexet innehåller kvantifierbara indikatorer och finns att ta del av i sin helhet på vår hemsida. Resultatet mäts årligen eftersom de flesta aktiviteterna ofta genomförs över längre tid. Årets resultat uppgick till 61%. Vi ser många goda exempel i våra områden på aktivering, exempelvis deltagande i Allt ljus på Uppsala och i Hagastaden med Stockholm gallery district. Dessa påverkar vårt resultat när det gäller platsutveckling och attraktivitet.

Övrig rapportering

Vi arbetar vidare med att förbereda bolaget inför CSRD. Vi har en intern styrgrupp som arbetar med de olika indikatorerna för att förbereda företaget inför rapporteringen 2025 enligt de väsentliga områdena.

Övriga nyckeltal

I november blev fastigheten Sickla Central en av två finalister i Sweden Green Building Awards som anordnas av SGBC (Sweden green building council). Minskningen av certifierad yta beror på att ett antal förvaltningsfastigheters certifikat har löpt ut och arbetet med att förnya dem pågår.

Mål 2030 hållbarhet	2024	2023	2022	2021	2020	Mål/Kommentar
Klimatavtryck nyproduktion, kgCO₂e/BTA	322	331	388			Mål: 50% red. 2025, Klimatneutrala 2030
Procentuell förändring startvärde, %	–30	–28	–15	-		Startvärde: 458
Klimatavtryck förvaltning KgCO₂e/kvm 1) 2)	5,5	6,0	7,0			Mål: 22% red. 2025, Klimatneutrala 2030
Procentuell förändring, %	–22	–15	-			Startvärde 7 (ex. mtrl & hg transp.)
Vår stad index, %	61	43	34	-		Mål: 50% 2025, 90% till 2030
Utvärderade leverantörer, % 3)	32	20	10	-		Mål: 100% utv. betydande lev. 2025
Hållbara medarbetare index, % 4)	5,6	5,6	5,7	90	89	Mål 5,5 HFW. 2021–2020 avser GPTW

Nyckeltal	2024	2023	2022	2021	2020
Fastighetsenergi, kWh/m2 1)	80	79	96	112	122	År 2030 –20%, normalårskorrigerad
Hyresgästenergi, kWh/m2 1)	78	82	82	86	85	Normalårskorrigerad
Total energianv. (n.korr), kWh/m2 1)	158	161	178	198	207	Normalårskorrigerad
Total energianvändning, kWh/m2 1)	158	156	177	-		Faktisk
Energibesparing (n.korr), % kWh/m2 mot f.g. år 1)	–1	–1	–14	–6	–6	Jämförbart bestånd, norm. årskorr.
Faktisk besp., % kWh/m2 mot f.g. år 1)	0	1	–8	-		Jämförbart bestånd, faktisk
Solceller, kvm	25 378	18 823	14 296	14 296	8 202
Andel gröna avtal, % 1)	79	75	67	59	44	Av årshyra
Vattenförbrukning, m3 /m2 1)	0,38	0,44	0,44	0,46	0,39
Certifierad yta (kvm), %	71	72	76	96	62
Certifierade byggnader, antal	48	39	49	55	37
– varav Breeam, antal	18	6	17	17	13
– varav Breeam in-use, antal	21	26	25	32	21
– varav Miljöbyggnad, antal	9	7	7	6	3
Betyg CDP	B	B	B	B	B	Bästa möjliga betyg A

Taxonomin	2024	2023	2022	2021	2020
Förenlig omsättning, %	18	21	23	-		Inkluderar 7.1, 7.2 samt 7.7 för mål 1
– förvaltningsportföljen, %	18	25	24	-		Inkluderar 7.7 för mål 1
Förenliga kapitalutgifter, %	22	23	8	-		Inkluderar 7.1, 7.2 samt 7.7 för mål 1
– förvaltningsportföljen, %	22	33	6	-		Inkluderar 7.7 för mål 1
Förenliga driftutgifter, %	14	15	16	-		Inkluderar 7.7 för mål 1
– förvaltningsportföljen, %	14	15	16	-		Inkluderar 7.7 för mål 1

1) Rullande 12, en månad släpande.

2) Schablonberäkning avseende transporter till handelsplatser och genererat avfall. Material och hyresgästers transporter exkluderas.

3) Annat beräkningssätt mellan år 2020–2019, siffrorna ej jämförbara.

4) HFW, Human Financial Wellness.

Fastighetsmarknad

Transaktionsmarknaden har visat på återhämtning under 2024 med en volym om 140 mdkr fördelat på 342 transaktioner. Volymen innebär en ökning mot föregående år med 35%, men är trots detta fortfarande 29% lägre än det historiska genomsnittet. Andelen större transaktioner ökar, och av årets genomförda affärer översteg 33 stycken av dem 1 mdkr, att jämföra med 18 affärer under 2023. Av total transaktionsvolym utgjorde internationella investerare 17%, jämfört med genomsnittligt utfall under perioden 2015–2023 på 22%.

I likhet med hur det sett ut historiskt står Stockholmsområdet för störst andel (45% under 2024) av total transaktionsvolym. Göteborg visar en positiv utveckling med tre procentenheter jämfört med föregående år, och motsvarar nu 10% av total transaktionsvolym.

Fastighetsbestånd Bostadssegmentet har under året varit det största segmentet, följt av kontor, logistik/lager och industri. Under 2024 har den uppåtgående trenden på avkastningskraven avstannat.

Fastighetsbestånd

Vårt fastighetsbestånd är koncentrerat till centrala lägen i tillväxtregionerna Stockholm, Uppsala, Göteborg och Malmö, där Stockholm utgör 80% (80) av marknadsvärdet. Fastighetsportföljen innehåller vid periodens utgång totalt 86 fastigheter (75) med en sammanlagd uthyrningsbar yta om 882 000 kvm (945 000).

Investeringar och försäljningar

Under kvartalet har fem förvärv genomförts. Södre Torn 1 (Mälarterrassen) vid Slussen samt Kolskjulet 1 (Hus 6 Stationen) i Slakthusområdet som är en tidigare tomträtt som förvärvats som äganderätt. Även tre mindre fastigheter har förvärvats i Göteborg och Barkarby.

Förvärvade och tillträdda fastigheter Fastighet	Område	Kategori	Uthyrbar area, kvm	Tillträde	Anskaffningsvärde, mkr
Lindholmen 43:4	Göteborg	Handel	414	2024-10-16	9
Lindholmen 43:5	Göteborg	Handel	183	2024-10-16	18
Södre Torn 1*	Stockholm	Restaurang	4 243	2024-10-28	116
GA Bas Barkarby	Stockholm	Garage	-	2024-12-06	27
Kolskjulet 1**	Stockholm	Mark (friköp)	-	2024-12-30	241

* Mälarterrassen

** Hus 6 Stationen

Fastighetsförsäljningar Fastighet	Område	Kategori	Uthyrbar area, kvm	Frånträde	Underliggande pris fastighet, mkr
Eken 6 och Eken 14	Sundbyberg	Kontor	36 400	2024-06-11	2 114

Fastighetsbestånd 2024.12.31	Uthyrningsbar yta, tkvm 1)	Fastighets värde, mkr	Fastighets värde, kr/kvm	Hyresvärde, mkr 2)	Hyresvärde, kr/kvm	Ekonomisk uth.grad, %
Kontorsfastigheter	576	38 264	66 426	2 246	4 013	91
Handelsfastigheter	232	10 673	45 989	890	3 588	93
Bostadsfastigheter	45	1 539	34 034	108	2 379	95
Affärsområde Fastighet	853	50 476	59 151	3 244	3 803	92
– varav Stockholm	542	39 221	72 304	2 338	4 310	92
– varav Uppsala	125	5 678	45 483	432	3 469	92
– varav Göteborg	75	2 665	35 701	195	2 607	83
– varav Malmö	111	2 912	26 139	279	2 505	93
Projektfastigheter	24	5 727	-	47
Mark och byggrätter	-	546
Summa förvaltningsfastigheter	877	56 749	-	3 290
Exploateringsfastigheter	6	1 613		9
Fastighetsbeståndet totalt	882	58 362	-	3 299	-	-

1) Uthyrningsbar yta exklusive garage.

2) Årlig rabatt om 87 mkr är exkluderad.

Förändring av fastighetsbeståndet mkr	2024 jan–dec	2023 jan–dec
Förvaltningsfastigheter
Verkligt värde, ingående värde	56 813	58 596
Förvärv	411	4
Försäljning	–2 148	–1 826
Investeringar i egna fastigheter	1 945	1 707
Orealiserade värdeförändringar	–272	–1 658
Omklassificeringar	-	–10
Verkligt värde, utgående värde	56 749	56 813

Exploateringsfastigheter
Bokfört värde, ingående värde	1 692	1 409
Omklassificeringar	-	10
Försäljning brf	–415	–172
Investeringar i bostadsrättsprojekt	336	444
Bokfört värde, utgående värde	1 613	1 692

Fastighetsbeståndet, utgående värde 58 362 58 505

58 505

Direktavkastningskrav per region %	Intervall	2024.12.31 Genomsnitt	2023.12.31 Genomsnitt
Stockholm	3,8–6,1	4,5	4,5
Uppsala	4,2–5,9	5,6	5,6
Malmö	4,1–6,3	5,6	5,6
Göteborg	4,9–5,8	4,9	4,9
Totalt	3,8–6,3	4,7	4,7

Direktavkastningskrav per fastighetskategori %	Intervall	2024.12.31 Genomsnitt	2023.12.31 Genomsnitt
Kontor	3,8–6,1	4,5	4,5
Handel	3,9–6,3	5,5	5,5
Bostäder	4,1–5,0	4,7	4,6
Totalt	3,9–6,3	4,7	4,7

Under perioden har 2 281 mkr (2 151) investerats i befintliga fastigheter, varav 1 945 mkr (1 707) avser fastigheter som utvecklas för ägande och 336 mkr (444) avser bostadsrättsaffären. Fastighetsförvärv under perioden uppgick till 411 mkr (4). Två fastigheter har sålts under perioden, Eken 6 och Eken 14 i Sundbyberg. Fastigheterna innefattade 36 000 kvm uthyrbar area och har sålts till ett underliggande fastighetsvärde om 2 114 mkr, i linje med värderingen för kvartal 1, med frånträde i juni 2024.

Fastighetsvärdering

Under 2024 har 41% av fastighetsbeståndet externvärderats, varav 18% under kvartal 4. Värderingarna har utförts av Forum fastighetsekonomi, Cushman & Wakefield samt Newsec. Resterande del har internvärderats och kvalitetssäkrats av Forum Fastighetsekonomi.

Marknadsvärderingen är baserad på en kassaflödesmodell med individuell bedömning för varje fastighet av dels framtida intjäningsförmåga, dels marknadens avkastningskrav. Antagna hyresnivåer vid kontraktsförfall motsvarar bedömda långsiktiga marknadshyror, medan driftkostnader utgår från bolagets verkliga kostnader. Inflationsantagandet antas till 1% för 2025 och därefter 2% per år. Projektfastigheter värderas på samma sätt men med avdrag för återstående investering. Beroende på i vilken fas projektet befinner sig finns ett riskpåslag i avkastningskravet.

Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde, kronor per kvm BTA för fastställda byggrätter med godkänd detaljplan, eller där detaljplan bedöms vinna lagakraft i närtid. Genomsnittligt värde på byggrätterna i värderingen är ca 1 500 kr/kvm BTA (5 700). Förändringen beror på att byggrätter har flyttats till projekt i Sickla samt försäljningen av Eken 14.

Värderingsyielden uppgick vid periodens utgång till 4,7% (4,7). Under 2024 har yielderna dock justerats marginellt uppåt som tillsammans med indexjustering från 2% till 1% för 2025 innebär en värdenedgång om 0,5% under året.

Exploateringsfastigheter

Exploateringsfastigheter redovisas till det lägsta av nedlagda investeringar och bedömt nettoförsäljningsvärde. Bokfört värde vid utgången av perioden uppgick till 1 613 mkr (1 692). Marknadsvärdet vid samma tidpunkt bedöms till 2 014 mkr (2 125) och avser i huvudsak vår bostadsrättsutveckling i Nobelberget, Kyrkviken, övriga Sickla och Gränbystaden.

I januari 2025 säljstartas Kv 7 på Nobelberget. Projektet har 80 lägenheter och kommer att säljas i flera etapper, där den första omfattar 36 bostäder. Det nya kvarteret skiljer sig från de tidigare med ett koncept särskilt riktat mot barnfamiljer och med den stora skillnaden att det är det första kvarteret som byggs i trä. Kv 7 utgör tillsammans med Campus Sickla därmed startskottet på byggnationen av megaprojektet Stockholm Wood City i Sickla som totalt kommer att omfatta 250 000 kvm, 7 000 kontorsarbetsplatser och 2 000 bostäder.

Kontrakterad årshyra och uthyrningsgrad

Atrium Ljungberg har stor riskspridning i kontraktsportföljen avseende såväl bransch, kund som förfall. Den enskilt största kunden står för 3% av årligt kontraktsvärde medan de 10 största kunderna står för 20% och utgörs bland annat av kommuner, Ericsson, Atlas Copco, Academic Work, ICA och A house. Vidare har Atrium Ljungberg många mindre kontorsavtal och per bokslutsdatumet var enbart fyra hyresavtal över 10 000 kvm, varav två utgjorde kontor.

Nettouthyrning

Nettouthyrningen, dvs. ny kontrakterad årshyra med avdrag för årshyror uppsagda för avflytt, uppgick under perioden till 109 mkr (53), varav projektfastigheter 145 mkr (65). Sålda fastigheter under året har påverkat nettouthyrningen med –7 mkr. Såväl nytecknade som uppsagda avtal avser främst kontor i Stockholmsområdet. Nyuthyrning har skett om 392 mkr (257), medan uppsägning från kund uppgick till 256 mkr (189). Därtill har vi sagt upp kund för avflytt motsvarande en årshyra om 27 mkr (15). Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 3–12 månader för förvaltningsfastigheter och 12–24 månader för projekt.

Den negativa nettouthyrningen i fjärde kvartalet hänförs främst till kontor i Kista och Hagastaden medan Södermalm står för en större positiv nettouthyrning inom kontor.

Kund	Kontraktsfördelning storlek per 2025.01.01	Antal kontrakt	Andel, %	Årligt kontrakts värde, mkr	Andel, %
	Kommersiellt, kontraktsstorlek mkr
	<0,25	513	23%	32	1%
Kontrakterad årshyra och uthyrningsgrad Per den 1 januari 2025 uppgick kontrakterad uppsägningsbar årshyra till 3 083 mkr (3034). Ekonomisk uthyrningsgrad exklusive projektfast igheter var vid samma tidpunkt 92% (94). Genomsnittlig återstående	0,25–0,5	107	5%	39	1%
	0,5–1,0	197	9%	147	5%
	1,0–3,0	341	15%	604	20%
	>3,0	236	11%	2 128	69%
kontrakterad löptid (exklusive bostäder och garage/parkering) uppgick	Summa	1 394	63%	2 951	96%
	Bostäder	591	27%	65	2%
till 4,6 år (4,6).	Garage/parkering	220	10%	67	2%
	Totalt	2 205	100%	3 083	100%

Uppsägningsbart årligt kontraktsvärde 2025.01.01	Antal kontrakt	Uthyrningsbar yta, tkvm	Årligt kontrakts värde, mkr	Andel av värdet, %
Kommersiellt, löptid
2025	283	50	176	6%
2026	337	119	508	17%
2027	322	172	631	20%
2028	208	110	462	15%
2029	86	38	161	5%
2030 och senare	158	244	1 013	33%
Summa	1 394	733	2 951	96%
Bostäder	591	33	65	2%
Garage/parkering	220	183	67	2%
Totalt	2 205	949	3 083	100%

KONTRAKTERAD ÅRSHYRA PER LOKALTYP

NETTOUTHYRNING ● Förvaltningsfastigheter, mkr ● Projektfastigheter, mkr Nettouthyrning, mkr 2021 2022 2023 2024 –50 –25 0 25 50 75 100 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 mkr

Atrium Ljungbergs affärsmodell innebär att äga, förvalta och utveckla fastigheter och stadsdelar på ett ansvarsfullt och hållbart sätt. Därmed tar vi ansvar för hela värdekedjan. Bolaget har en projektportfölj motsvarande en investeringsvolym om ca 40 mdkr i redan ägd mark eller erhållna markanvisningar. Vår målsättning de närmaste åren är att investera upp emot 3 mdkr om året med en projektvinst om minst 20%.

Per den 31 december 2024 omfattade vår projektportfölj 700 000 kvm BTA fördelat på 200 000 kvm BTA bostadsbyggrätter och resterande på fastigheter att förvalta med tyngdpunkt inom kontor. Merparten av utvecklingsportföljen finns i Stockholm med fokus på Hagastaden, Slakthusområdet, Slussen och Sickla. 85% av portföljen ligger vid befintliga eller kommande tunnelbanestationer i Stockholm.

Pågående projekt

Den 31 december 2024 hade Atrium Ljungberg pågående byggnationer om 9,5 mdkr, varav 4,4 mdkr återstår att investera. Under kvartalet har Mälarterrassen tillträtts och produktionen startat. Projektet omfattar 6 000 kvm BTA. Av pågående projekt utgör 8,5 mdkr investering i fastigheter som utvecklas för att äga med en bedömd projektvinst om 24%, motsvarande 2,2 mdkr varav 0,8 mdkr redan redovisats. Vidare har bolaget pågående bostadsrättsbyggnation motsvarande 1,0 mdkr med ett bedömt marknadsvärde om 1,2 mdkr, vilket realiseras i takt med att vinstavräkning sker.

Planerade projekt

— Hagastaden

Atrium Ljungberg är en av de största fastighetsägarna i Hagastaden och har varit aktivt involverade i utvecklingen av området i drygt 30 år. Hagastadens målsättning är att bli en av världens främsta kluster för life science fram till 2030 och bolaget har flera planerade projekt i området.

Vi har ett exploateringsavtal innefattande två bostads- och ett kontorskvarter – kvarteren Cambridge, Stanford och Pisa. Investeringsvolymen

Projektportfölj uppgår till 5 mdkr och omfattar 24 100 kvm kontor och 450 lägenheter. Det första steget i projektet, ett gemensamt garage för kvarteren, påbörjades hösten 2022 och planeras färdigställas i slutet av 2026. Vid Brunnsviken, i östra Hagastaden, har bolaget ytterligare en markanvisning där det planeras att byggas en kontorsfastighet om 21 000 kvm i åtta våningar. De planerade utvecklingsprojekten i Hagastaden, som beräknas vara färdigställda strax efter år 2030, innebär en framtida investering om 9 mdkr, varav 5 mdkr avser kontor och resten bostadsrätter.

— Sickla

Bolaget har under 25 år utvecklat Sickla, från industriområde till levande stadsdel. I juni 2023 lanserades planerna för Stockholm Wood City som blir världens största träbaserade stadsutvecklingsprojekt. Det första spadtaget togs 2024 och de första kontorsbyggnaderna beräknas stå klara under 2027. Fördelarna med träbyggnation är många, såväl miljöoch hälsomässiga som ekonomiska. Bland annat möjliggör det lägre klimatavtryck över livscykeln, användning av lokal råvara, energisnål tillverkningsprocess och tystare byggarbetsplatser.

Totalt omfattar utvecklingsprojektet 250 000 kvm vilket motsvarar 25 kvarter, 7 000 arbetsplatser och 2 000 bostäder. Här planeras en mix av bostäder och arbetsplatser, där restauranger och butiker ger liv åt gatustråken. Den attraktiva och dynamiska stadsdelen blir ett föredöme för hållbar arkitektur och stadsutveckling och ett viktigt steg i bolagets ambitiösa hållbarhetsmål.

Stockholm Wood City omfattar flera detaljplaner i olika skeden. Den största pågående detaljplanen ligger i de centrala delarna av Sickla. Detaljplanen antogs i Miljö- och stadsbyggnadsnämnden i juni och exploateringsavtal förväntas tecknas under första halvåret 2025. Bolaget planerar även för fler bostäder i andra delar av Sickla bl.a. genom den lagakraftvunna detaljplanen på Nobelberget om 500 lägenheter. Därutöver pågår även planarbete för Kyrkviken och Norra Nobelberget.

Den framtida investeringen för utvecklingsprojekten i Sickla uppgår till 14 mdkr, varav 12 mdkr planeras fram till ca år 2030 fördelat på 6 mdkr för eget ägande, främst kontor och resterande i bostadsrätter.

Sickla Central blir en knutpunkt i Sickla där ambitionen är att samla verksamheter som på olika sätt verkar inom hållbar omställning. Huset har en stark hållbarhetsprofil och kommer, som ett av få projekt i Sverige, att uppfylla kraven för Breeam-SE Outstanding.

— Slakthusområdet

Slakthusområdet är ett av Stockholms största stadsutvecklingsprojekt. Atrium Ljungberg utvecklar området till en attraktiv plats med kontor och bostäder kompletterat med ett brett utbud av mat, kultur och upplevelser. Området transformeras till en helt ny mötesplats och en motor för hela södra Stockholm. Vi har idag 200 000 kvm BTA i ägda eller redan erhållna markanvisningar. Det motsvarar en framtida investering om 12 mdkr fördelat på 10 mdkr i kommersiellt och resterande investeringar i bostäder.

Totalt har Atrium Ljungberg 45 000 kvm BTA i detaljplaner som vunnit laga kraft och ambitionen är att dubbla detta i samband med kommande detaljplaner. Bolaget har tecknat ett hyresavtal med Stockholms konstnärliga högskola, SKH, om en flytt till Slakthusområdet. SKH är en statlig högskola som idag är lokaliserad på fem olika adresser i Stockholm. SKH har ca 500 studenter och 250 medarbetare och doktorander som nu kommer att samlas under ett gemensamt tak. Högskolekvarteret, där SKH:s lokaler ingår, omfattar 27 000 kvm uthyrbar yta och beräknas stå klart 2030.

— Slussen

Atrium Ljungberg är en av de största fastighetsägarna vid Slussen. Under Ryssgården och Södermalmstorg har bolaget möjlighet att utveckla en handelsplats om 17 000 kvm BTA. Handelsplatsen förbinder Saltsjöbanan med bussterminalen i Katarinaberget och med tunnelbanan. Den kommer även att angränsa till kommande Mälarterrassen.

I Slussen har bolaget också en markanvisning framför Katarinahuset, kvarteret Ryssbodarne, som ligger ovanpå Stadsgårdsleden och Saltsjöbanan. Byggrätten omfattar ca 7 000 kvm BTA fördelat på fem våningar där vi planerar för kontor med publika delar i bottenvåningen. Produktionsstart tidigast 2027 med möjlig inflyttning 2029. I samband med att Kommunfullmäktige godkände avtalet för Mälarterrassen förlängdes även markanvisningsavtal för intilliggande kontorskvarter Ryssbodarne och Handelsplatsen.

Atrium Ljungberg äger sedan tidigare Glashuset, Sjömansinstitutet och Katarinahuset – totalt 55 000 kvm LOA i befintligt bestånd. Till det kommer markanvisningar om totalt 23 000 kvm BTA. Utvecklingsprojekten i Slussen, vilka planeras genomföras fram till år 2030, motsvarar en total framtida investering om 5 mdkr inklusive markförvärv.

— Uppsala

Uppsala är en av våra viktiga delmarknader. Detaljplanen för Ångkvarnen (Uppsala Kungsängen 22:2) i Uppsala city antogs av Uppsala kommunfullmäktige 2021 och vann laga kraft 2022. Byggnaderna ligger i ett utvecklingsområde där bolaget, tillsammans med Ikano Bostad och Besqab, kommer att knyta ihop de södra delarna av innerstaden med

city. Tillträde till fastigheterna beräknas kunna ske under 2025. Vi har genomfört en rad stora utvecklingsprojekt i Gränbystaden och har möjlighet att utveckla ytterligare 60 000 kvm BTA varav ca hälften bedöms bli bostäder. Utvecklingsprojekten i Uppsala motsvarar en framtida investeringsvolym om 2 mdkr.

— Göteborg

Detaljplanearbete för en ombyggnation av fastigheten Tornen på Lindholmen i Göteborg motsvarande 12 000 kvm BTA pågår. Planen drivs tillsammans med planändring för att möjliggöra dagligvaruhandel i vår fastighet M2 samt detaljplanen för fastigheten M1. Detaljplanen tas fram tillsammans med Älvstranden Utveckling.

Strategiskt beläget vid det norra entrétorget blir Hus 6 Stationen. Huset blir ett nytt landmärke och kommer att utgöra en tydlig entré till hela Slakthusområdet. Hus 6 Stationen kommer att inrymma sex våningar med moderna kontorsarbetsplatser. Husets bottenvåning blir en naturlig mötesplats med restaurang, butiker och ett bekvämt serviceutbud. Dessutom kommer Hus 6 Stationen att innehålla en framtida tunnelbaneuppgång. Inflytt i huset kan påbörjas sommaren 2027.

Pågående projekt

Utvecklas för att äga	Kommun	Typ av investering	Färdigställt	Bostad, kvm	Lokaler, kvm	Total investering inkl mark, mkr	varav återstår, mkr	Marknadsvärde vid färdigställande, mkr	Hyresvärde, mkr 1)	Ekonomisk uth.grad, %
Under året färdigställda projekt
– Katarinahuset	Stockholm	Ombyggn.	Kv 1 2024	-	24 900	1 490	50		155	94
– Slakthushallarna fas 2	Stockholm	Ombyggn.	Kv 1 2024	-	2 000	150	0		5	100
Pågående projekt
– Campus Sickla	Nacka	Tillbyggn.	Kv 3 2025	-	2 100	130	60		7	100
– PV-palatset	Stockholm	Ombyggn.	Kv 4 2025	-	10 500	490	190		58	80
– Sickla Central	Nacka	Nybyggn.	Kv 4 2025	-	17 100	1 100	340		70	16
– Hus 49 Stora Marknadshallen Slakthusområdet	Stockholm	Ombyggn.	Kv 1 2026	-	4 200	290	170		E/T 2)	91
– Gymnasieskola Slakthusområdet	Stockholm	Nybyggn.	Kv 2 2026	-	6 200	370	240		18	100
– Mälarterrassen	Stockholm	Nybyggn.	Kv 2 2026	-	4 200	440	260		33	22
– Söderhallarna	Stockholm	Ombyggn.	Kv 4 2026	-	26 400	1 720	1 370		151	29
– Hus 43 Gamla & Nya Magasinet Slakthusområdet	Stockholm	Om, -tillbyggn.	Kv 1 2027	-	9 000	700	410		41	40
– Hus 6 Stationen Slakthusområdet	Stockholm	Nybyggn.	Kv 2 2027	-	17 400	1 600	1 010		89
Fastigheter att äga				-	124 000	8 480	4 100	11 700	627	48

Bostadsrätter			Vinst avräkning påbörjas						Boknings grad,% 3)	Försäljnings grad,% 4)
– Brf Kulturtrappan	Nacka	Nybyggn.	Kv 2 2024	6 600	-	510	-			83
– Brf Kulturarvet	Nacka	Nybyggn.	Kv 1 2026	5 800	-	470	260
Bostadsrätter				12 400	-	980	260	1 200
Pågående projekt				12 400	124 000	9 460	4 360	12 900

1) Exklusive tillägg.

2) Med hänsyn till enskild affärsuppgörelse redovisas ej hyresvärde

PROJEKTPORTFÖLJ EFTER FASTIGHETSTYP Bostäder och kontor står för ca 90% av arean

● Sickla, 35% ● Slakthusområdet, 26% ● Uppsala, 11% ● Hagastaden, 13% ● Slussen, 7% ● Övriga Stockholm, 5% ● Göteborg, 2%

PROJEKTPORTFÖLJ EFTER DETALJPLAN För 34% av arean finns färdig detaljplan

● Förändring av detaljplan krävs, 66% ● Detaljplan finns, 34%

3) och 4) Andel sålda lägenheter (i antal) Information om pågående projekt och planerade projekt i delårsrapporten är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. Vidare baseras informationen på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde fram till år 2032. Bedömningarna och antaganden ska inte ses som en prognos. Bedömningar och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidsplaner, projektkostnader, yielder samt framtida hyresvärde. Informationen om pågående byggnation samt planerade projekt omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående byggnationer färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras.

Hus 49 Stora Marknadshallen i Slakthusområdet blir i början av 2026 hem för Universal Music Group som samlar sina verksamheter i Stockholm under ett och samma tak. Etableringen utgör ett viktigt steg i områdets utveckling mot visionen att bli Stockholms mötesplats för mat, kultur och upplevelser.

Planerade och pågående projekt med start senast år 2030

	Antal		varav lagakraft	Bedömd investering,	varav återstående,	Marknads
Utvecklas för att äga	lägenheter	BTA, kvm	detaljplan	mkr	mkr	värde, mkr	Driftnetto, mkr
Stockholm
– Hagastaden	-	58 000	13 000	5 000	3 900	7 500	310
– Sickla	-	99 000	36 000	5 500	4 400	7 600	370
– Slakthusområdet	145	147 000	45 000	10 000	8 400	11 900	560
– Slussen	-	55 000	55 000	5 200	1 900	6 000	270
– Övriga Stockholm	-	38 000	-	1 700	1 400	2 400	120
Uppsala	-	38 000	12 000	1 900	1 800	2 000	120
Göteborg/Malmö	-	12 000	12 000	400	300	400	10
Summa	145	447 000	173 000	29 700	22 100	37 800	1 760
Avgår driftnetto idag, mkr							–58
Nytillskapat driftnetto, mkr							1 702
Bostadsrätter
Stockholm
– Hagastaden	452	40 000	40 000	3 500	3 500	3 900
– Sickla	1 007	95 000	35 000	6 200	5 000	7 600
– Slakthusområdet	198	19 000	-	1 600	1 000	1 700
Uppsala	144	12 000	12 000	500	500	500
Summa	1 801	166 000	87 000	11 800	10 000	13 700
Projektportfölj med start senast år 2030	1 946	613 000	260 000	41 500	32 100	51 500

Finansiering

Konjunkturen och omvärldsläget förblir osäkert. Kriget i Ukraina och spänningarna i Mellanöstern fortsätter. Trumps kommande politik med starkt fokus på tillväxt och företagande förväntas skapa ökad ekonomisk aktivitet i USA men också oro för ökat inflationstryck via tullar, skattesänkningar och ökande federala underskott. Trumps politik antas också skapa risker för tillväxten och konjunkturen i exportberoende ekonomier. För den svenska ekonomin förutspås dock en återhämtning, drivet av lägre räntor och sänkta skatter. Under 2025 och 2026 förväntas Sverige vidare ha en högre tillväxt än många andra europeiska länder.

I Sverige förväntas inflationen förbli låg vilket möjliggör ytterligare räntesänkningar. Marknaden räknar dock med att räntan planar ut på en nivå runt 2% i mitten på 2025. Den nedåtgående trenden för långräntorna har avstannat och den 10-åriga swapräntan har stigit från en nivå runt 2,2% i slutet på september till nästan 2,8% i början på januari. Givet den rådande osäkerheten kring den makroekonomiska och konjunkturella utvecklingen så förväntas volatiliteten i långräntorna förbli hög.

Atrium Ljungberg täcker sitt finansieringsbehov genom svensk och norsk kapitalmarknad, nordiska banker, Nordiska och Europeiska Investeringsbanken samt direktfinansiering och har ett stort fokus på grön och hållbarhetslänkad finansiering. Andel grön eller hållbarhetslänkad finansiering uppgick till 80% av den räntebärande skulden per den 31 december.

Emissionsvillkoren har varit stabila under fjärde kvartalet, drivet av god likviditet hos kreditinvesterare och en

minskad fastighetspremie. Tillgången till kapitalmarknaden är god och finansieringsvillkoren är numera nästan tillbaka på nivåer från 2021.

Även marknaden för företagscertifikat är stark och marginalerna sänktes ytterligare till +40 bp för löptider om tre månader.

Under fjärde kvartalet har den räntebärande skulden, drivet av investeringar i projekten, ökat med 595 mkr till 24 317 mkr. Skuldökningen har finansierats genom nya banklån samt företagscertifikat. Kapitalbindningstiden uppgick till 3,6 år och räntebindningstiden till 3,0 år vid periodens slut. Genomsnittlig utgående ränta uppgick till 2,9% exklusive outnyttjade kreditfaciliteter och 3,1% inklusive outnyttjade kreditfaciliteter. Den genomsnittliga utgående räntan har stigit till följd av att äldre räntebindningar har löpt ut samt att nya lån har tagits upp till rådande marknadsräntor.

Nyckeltal räntebärande finansiering	2024.12.31	2023.12.31
Räntebärande skulder, mkr	24 317	24 966
Likvida medel, mkr	129	119
Tillgänglig likviditet, mkr	9 119	7 956
Andel obelånade tillgångar, %	68%	58%
Andel säkerställd upplåning/fastighetsvärde, %	13%	15%
Andel säkerställd upplåning/totala tillgångar, %	12%	14%
Belåningsgrad, %	41,4%	42,5%
Räntetäckningsgrad (R12), ggr	3,7	3,7
Skuldkvot (Nettoskuld/EBITDA), ggr (årstakt)	11,5	12,9
Genomsnittlig kapitalbindning, år	3,6	3,5
Genomsnittlig räntebindning, år	3,0	3,8
Kreditrating (Moody's)	Baa2, neg.	Baa2, neg.
Genomsnittlig utgående ränta exkl. löftesprovisioner, %	2,9%	2,3%
Genomsnittlig utgående ränta inkl. löftesprovisioner, %	3,1%	2,4%
Marknadsvärde räntederivat, mkr	447	635
Marknadsvärde valuta-räntederivat, mkr	–257	–245

Finanspolicy, mandat och utfall	Mål/Mandat	Utfall 2024.12.31
Koncernens räntetäckningsgrad	Minst 2 ggr	3,7 ggr
Koncernens belåningsgrad	Max 45 %	41,4%
Kapitalbindningstid	Minst 2,0 år	3,6 år
Likviditetsbuffert för 12 månader	Minst 100%	Över 100 %
Räntebindningstid	2,5–5,0 år	3,0
Andel räntejustering inom 12 mån.	Max 45 %	18%
Valutarisk i finansiering	Får ej förekomma	Förekommer ej
Andel outnyttjat kreditutrymme hos enskild motpart	Max 70 %	34%

Räntebindning, mkr Bindningstid	Volym	Andel, %	Genomsnittlig ränta, %1)
2025	4 443	18%	3,6%
2026	4 204	17%	2,4%
2027	3 850	16%	3,1%
2028	4 560	19%	2,6%
2029	2 560	11%	2,3%
>2029	4 700	19%	3,4%
Totalt	24 317	100%	2,9%

1) ) Genomsnittlig kreditmarginal för rörliga lån är fördelad på räntederivatens förfallotidpunkter. Snitträntan redovisas exklusive kostnad för outnyttjat kreditutrymme. Av det som förfaller under 2025 utgör 1 300 mkr fasträntelån och 2 950 mkr derivat, varav 1 500 mkr i av motparten stängningsbara swappar.

Kapitalbindning, mkr Bindningstid	Banklån	Kapital marknad	Total skuld	Andel, %	Totala kredit avtal
2025	201	4 355	4 555	19%	5 155
2026	860	3 504	4 364	18%	5 004
2027	2 554	4 025	6 579	27%	10 379
2028	3 150	1 787	4 936	20%	5 636
2029	0	1 100	1 100	5%	4 100
>2029	2 783	0	2 783	11%	2 783
Totalt	9 546	14 771	24 317	100%	33 057

50
40
30
20
10
0

RÄNTEBÄRANDE SKULDER

24 317 mkr i räntebärande skulder, varav 80% grön och hållbarhetslänkad finansiering

●	Banklån	2%		401 mkr
●	Gröna banklån		7% 1 783 mkr
	● Hållbarhetslänkade
	banklån		16% 3 992 mkr
●	Direktlån		6% 1 452 mkr
	● Gröna icke
	säkerställda banklån 8% 1 919 mkr
●	Obligationer		7% 1 648 mkr
●	Gröna obligationer 45% 10 868 mkr
	● Hållbarhetslänkade
	obligationer	4%		999 mkr
●	Företagscertifikat		5% 1 255 mkr
	Säkerställda lån

Rapport över totalresultat – Koncernen

	2024	2023	2024	2023
Belopp i mkr	okt–dec	okt–dec	jan–dec	jan–dec
Hyresintäkter	740	710	2 988	2 821
Projekt- och entreprenadomsättning	162	142	528	412
Nettoomsättning	902	852	3 516	3 233
Kostnad fastighetsförvaltning
Taxebundna kostnader	–51	–52	–189	–185
Övriga driftkostnader	–54	–46	–205	–183
Förvaltningskostnader	–55	–47	–189	–172
Reparationer	–12	–11	–39	–38
Fastighetsskatt	–49	–50	–205	–213
Ej avdragsgill mervärdesskatt	–3	–3	–12	–13
Summa	–224	–209	–838	–805
Kostnad projekt- och entreprenad	–163	–139	–527	–410
Bruttoresultat	514	503	2 151	2 019
– fastighetsförvaltning (driftöverskott)	516	500	2 150	2 016
– projekt- och entreprenadverksamhet	–1	3	1	2
Central administration	–26	–29	–94	–88
– fastighetsförvaltning	–24	–27	–86	–80
– projekt- och entreprenadverksamhet	–2	–2	–8	–8
Resultat från intresseföretag och joint ventures	–4	–1	–12	–1
Räntenetto	–158	–122	–573	–522
Tomträttsavgälder	–12	–11	–47	–43
Förvaltningsresultat	315	341	1 425	1 365
Värdeförändringar
Fastigheter, orealiserade	–301	–215	–272	–1 658
Fastigheter, realiserade	–4	–0	–32	–9
Nedskrivning goodwill	-			–24
Intäkt försäljning exploateringsfastighet	63	7	522	207
Kostnad försäljning exploateringsfastighet	–51	–6	–421	–172
Derivat, orealiserade	282	–851	–194	–907
Resultat före skatt	305	–724	1 027	–1 199
Aktuell skatt	–9	–2	–44	–59
Uppskjuten skatt	–60	176	–134	304
Periodens resultat	235	–550	850	–954
Summa totalresultat för perioden	235	–550	850	–954

Periodens resultat och summa totalresultat för perioden är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare.

Genomsnittligt antal aktier		126 106	126 106	126 106	126 106
Res. per aktie före och efter utspädning, kr		1,87	–4,36	6,74	–7,56

Mälarterrassen i Slussen kommer att omfatta ca 7 000 kvm BTA. Det blir en terrasserad byggnad som vetter mot vattnet och inrymmer totalt sex restauranger med uteserveringar. Den välkomnande trappan knyter ihop kajerna med Södermalmstorg och Gamla Stan. I slutet av året skrevs hyresavtal omfattande 700 kvm med den första restauratören.

Segmentrapportering

2024 jan–dec

		Projekt		Proj.- och entrepr.		Ej fördelade
Belopp i mkr	Fastigheter	utveckling 1)	TL Bygg	verksamh.	Elimineringar	poster	Koncernen
Hyresintäkter	3 050	-			–62	-	2 988
Projekt- och entreprenadomsättning	-		963	963	–435	-	528
Nettoomsättning	3 050	-	963	963	–497	-	3 516
Kostnad fastighetsförvaltning	–892	-			53	-	–838
Kostnad projekt- och entreprenad	-	–15	–933	–949	422	-	–527
Bruttoresultat	2 159	–15	29	14	–21	-	2 151
Central administration	–88	–8	-	–8	2	-	–94
Resultat från intresseföretag	-					–12	–12
Räntenetto	-		4	4	–4	–573	–573
Tomträttsavgälder	–47	-					–47
Förvaltningsresultat	2 024	–23	33	10	–23	–586	1 425
Värdeförändringar 2)	–304	101	-	101	-	–194	–397
Skatt	-					–178	–178
Periodens resultat	1 720	78	33	111	–23	–958	850
Investeringar och förvärv	2 356	336	-	336	-		2 692
Tillgångar, periodens slut	58 369	1 613	318	1 931	-	1 281	61 581

2023 jan–dec

		Projekt		Proj.- och entrepr.		Ej fördelade
Belopp i mkr	Fastigheter	utveckling 1)	TL Bygg	verksamh.	Elimineringar	poster	Koncernen
Hyresintäkter	2 890	-			–69	-	2 821
Projekt- och entreprenadomsättning	-		921	921	–509	-	412
Nettoomsättning	2 890	-	921	921	–578	-	3 233
Kostnad fastighetsförvaltning	–861	-			56	-	–805
Kostnad projekt- och entreprenad	-	–15	–887	–902	492	-	–410
Bruttoresultat	2 030	–15	34	19	–30	-	2 019
Central administration	–81	–8	-	–8	2	-	–88
Resultat från intresseföretag	-					–1	–1
Räntenetto	-		3	3	–3	–522	–522
Tomträttsavgälder	–43	-					–43
Förvaltningsresultat	1 906	–23	37	14	–31	–523	1 365
Värdeförändringar 2)	–1 691	35	-	35	-	–907	–2 564
Skatt	-					245	245
Periodens resultat	214	12	37	49	–31	–1 186	–954
Investeringar och förvärv	1 711	444	-	444	-		2 155
Tillgångar, periodens slut	58 249	1 692	314	2 006	-	1 524	61 779

1) Resultat inom projektutveckling avser främst kostnader för utredningar i tidiga projektskeden och pågående utvecklingsprojekt.

2) Fastigheter, orealiserade –272 mkr (–1 658). Fastigheter, realiserade –32 mkr (–9). Nedskrivning goodwill 0 mkr (–24). Resultat försäljning exploateringsfastigheter 101 mkr (35). Orealiserad värdeförändring derivat –194 mkr (–907).

Kommentarer till koncernens resultat januari–december 2024

Förändringar i fastighetsbeståndet

Resultatet för perioden och jämförelseperioden har påverkats av tidigare fastighetstransaktioner enligt följande: Den 11 juni 2024 frånträddes Eken 6 och Eken 14 i Sundbyberg och den 31 januari 2023 frånträddes Skotten 6 på Drottninggatan i Stockholm. Under det fjärde kvartalet 2024 har fyra fastigheter tillträtts men utan resultatpåverkan på 2024.

Hyresintäkter

Hyresintäkterna uppgick till 2 988 mkr (2 821) och inkluderar såväl rabatter om –85 mkr (–76) som engångsersättning om dels 10 mkr (-) avseende skadestånd från förlikning i tvist, dels 38 mkr (3) till följd av förtida lösen av hyresavtal. I det tredje kvartalet föregående år erhölls elstöd där 7 mkr krediterades hyresgäster.

Hyresintäkter i jämförbart bestånd, exklusive engångsersättningar och elstöd, ökade med 3,9%. Ökningen förklaras främst av indexreglering, men påverkas negativt av några avflyttade hyresgäster i slutet av 2023 och början av 2024. Samtliga segment uppvisar en positiv utveckling.

Hyresintäkter, mkr	2024 jan–dec	2023 jan–dec	Förändring, %
Jämförbart bestånd	2 709	2 606	3,9%
Engångsersättningar/elstöd	48	–5
Projektfastigheter	170	107
Förvärvade fastigheter
Sålda fastigheter	62	112
Summa	2 988	2 821	5,9%

Utveckling hyresintäkter i jämförbart bestånd, mkr	2024 jan–dec	2023 jan–dec	Förändring, %
Kontorsfastigheter	1 795	1 715	4,6%
Handelsfastigheter	812	793	2,4%
Bostadsfastigheter	102	98	4,4%
Jämförbart bestånd	2 709	2 606	3,9%

Fastighetskostnader

Fastighetskostnaderna uppgick till 838 mkr (805). I kvartal tre föregående år erhölls ett elstöd om 20 mkr vilket påverkade taxebundna kostnader positivt. För jämförbart bestånd, exklusive elstöd, ökade fastighetskostnaderna med 2,9%, vilket främst förklaras av ökade kostnader för kundförluster och uthyrningskostnader. Kostnad för kundförluster uppgick till 23 mkr, en ökning om 15 mkr. Elkostnaderna fortsätter minska främst p.g.a. lägre elpris.

Fastighetskostnader, mkr	2024 jan–dec	2023 jan–dec	Förändring, %
Jämförbart bestånd	–767	–746	2,9%
Engångsersättningar/elstöd	-	20
Projektfastigheter	–56	–54
Förvärvade fastigheter	0
Sålda fastigheter	–15	–25
Summa	–838	–805	4,2%

Resultat projekt- och entreprenadverksamhet

Intäkter från projekt- och entreprenadverksamheten är hänförliga till TL Bygg AB. 74% (80) av intäkterna kommer från avtal på löpande räkning som intäktsförs löpande. Resterande del av intäkterna avser fastprisuppdrag, vilka redovisas enligt successiv vinstavräkning.

Atrium Ljungberg är hälftenägare i A house och har sedan 2023 satsat på att expandera konceptet till en rad nya platser i Stockholm. Först ut var Slakthusområdet följt av Katarinahuset i Slussen. Under 2025 öppnar A house sin tredje etablering inom vårt fastighetsbestånd, i Sickla Central. Genom A house kan vi bredda vårt erbjudande och möta ökande efterfrågan på kreativa, flexibla kontorslösningar.

Bruttoresultatet för projekt- och entreprenadverksamheten uppgick till 1 mkr (2). Omsättningen i TL Bygg uppgick till 963 mkr (921), varav 45% (55) avser koncernintern omsättning. TL Byggs förvaltningsresultat inklusive koncerninterna transaktioner uppgick till 33 mkr (37).

Central administration

Central administration består av kostnader för bolagsledning och centrala stödfunktioner. Kostnaden för central administration fastighetsförvaltning uppgick till 86 mkr (80) och för projekt- och entreprenad till 8 mkr (8). Ökningen inom fastighetsförvaltningen beror främst på satsningar inom hållbarhet och systemutveckling.

Finansnetto

Redovisat räntenetto uppgick till –573 mkr (–522), och har påverkats av aktiverad ränta om 75 mkr (90). Generellt sett högre räntenivåer har delvis motverkats av en lägre genomsnittlig skuld jämfört med motsvarande period föregående år. Genomsnittlig ränta under perioden, baserat på genomsnittlig skuldvolym uppgick till 2,7% (2,5). Vidare uppgick kostnader för tomträttsavgäld till 47 mkr (43).

Värdeförändringar

Under året har en ökad aktivitet på kreditmarknaden noterats och kreditmarginaler har sjunkit de första tre kvartalen för att sedan stabiliseras under resten av året. Kreditmarginalerna motsvarar nu nästan nivåerna från slutet av år 2021. Transaktionsmarknaden har börjat återhämta sig, och de transaktioner som har skett visar på fortsatt stabila yieldnivåer.

Värderingsyielden uppgick vid periodens utgång till 4,7% (4,7). Under 2024 har dock yielden justerats marginellt uppåt vilket mitigeras av ett förbättrat kassaflöde. Det medför att orealiserade värdeförändringar för 2024 uppgår till –272 mkr (–1 658) motsvarande –0,5% (–2,8).

Realiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter uppgick till –32 mkr (–9) och är hänförligt till försäljningarna av Eken 6 och Eken 14 i Sundbyberg.

Resultat från försäljning av bostadsrätter redovisas i takt med att bostadsrättsköparna tillträder. Under perioden har 101 mkr (34) vinstavräknats. Den ackumulerade vinstavräkningen i pågående projekt uppgår till 133 mkr, vilket motsvarar 78% tillträdda lägenheter. Lägenheter som är återköpta till följd av avtalade garantier om återköp samt osålda eller ej tillträdda lägenheter redovisas till det lägsta av koncernens anskaffningsvärde och nettoförsäljningsvärde. Under kvartalet har detta föranlett en återföring av nedskrivning om 3 mkr, totalt för perioden uppgår nedskrivning till 5 mkr.

Orealiserade värdeförändringar på derivat uppgick till –194 mkr (–907), främst drivet av förändringar i tid och ändrade marknadsräntor.

Värdeförändring fastighet, mkr	2024 jan–dec	2023 jan–dec
Avkastningskrav	–663	–3 320
Kassaflöde m m	379	1 638
Projektvinster	48	24
Förvärv	–36	0
Orealiserad värdeförändring	–272	–1 658
D:o i %	–0,5%	–2,8%
Realiserad värdeförändring	–32	–9
Totala värdeförändringar	–304	–1 667
D:o i %	–0,5%	–2,9%

Resultat från intresseföretag och joint ventures

Resultat från intresseföretag och joint ventures uppgick till –12 mkr (–1). Förändringen förklaras främst av utvecklingskostnader för etablering av nya coworkingdestinationer. Destination A house Börshuset i Slakthusområdet, Stockholm, öppnade i februari 2024 och i september 2024 öppnade A house Katarinahuset i Slussen, Stockholm.

Skatt

Redovisad skatt uppgick till –178 mkr (245) varav –44 mkr (–59) är aktuell skatt och resterande utgör uppskjuten skatt. Skatten har beräknats utifrån en nominell skatt om 20,6%.

Skatteberäkning jan–dec 2024, mkr	Underlag aktuell skatt	Underlag uppskjuten skatt
Förvaltningsresultat	1 425
Ej avdragsgill ränta	211
Skattemässigt avdragsgilla
– Avskrivningar	–1 044	1 044
– Ombyggnationer	–217	217
– Aktiverad ränta	–75	75
Övrig skattemässig justering	–19	97
Skattepliktigt Förvaltningsresultat	281	1 433
Aktuell skatt	–58
Försäljning fastigheter	32	–419
Värdeförändring fastigheter	-	–272
Vinstavräkning Brf	–101	101
Värdeförändring derivat	49	–194
– Varav ej skattepliktigt	–49
Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag	212	650
Underskottsavdrag
– Ingående balans	–1	1
– Utgående balans	1	–1
Skattepliktigt resultat	212	650

Redovisad skattekostnad –44 –134

Balansräkning i sammandrag – Koncernen Förändring i eget kapital – Koncernen

Belopp i mkr	2024.12.31	2023.12.31
TILLGÅNGAR
Förvaltningsfastigheter	56 749	56 813
Nyttjanderättstillgång, tomträtter	1 480	1 296
Goodwill	140	140
Övriga anläggningstillgångar	375	506
Derivat	494	733
Summa anläggningstillgångar	59 239	59 488
Exploateringsfastigheter	1 613	1 692
Omsättningstillgångar	600	480
Likvida medel	129	119
Summa omsättningstillgångar	2 342	2 290
Summa tillgångar	61 581	61 779
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	27 927	27 519
Uppskjuten skatteskuld	6 106	6 064
Långfristiga räntebärande skulder	19 756	21 188
Långfristig skuld finansiell leasing	1 480	1 296
Derivat	304	344
Övriga långfristiga skulder	334	329
Summa långfristiga skulder	27 980	29 220
Kortfristiga räntebärande skulder	4 561	3 778
Övriga kortfristiga skulder	1 113	1 260
Summa kortfristiga skulder	5 673	5 038
Summa eget kapital och skulder	61 581	61 779

	Hänförligt till moderbolagets aktieägare
Belopp i mkr	Aktiekapital	Övrigt tillskjutet kapital	Balanserade vinstmedel	Totalt eget kapital
Ingående balans per 1 januari 2023	333	3 960	24 848	29 141
Periodens resultat	-		–954	–954
Utdelning, 5,30 kr/aktie	-		–668	–668
Utgående balans per 31 december 2023	333	3 960	23 227	27 519
Periodens resultat	-		850	850
Utdelning, 3,50 kr/aktie	-		–441	–441
Utgående balans per 31 december 2024	333	3 960	23 635	27 927

Antalet aktier uppgår till 133 220 736 (133 220 736), varav 4 000 000 (4 000 000) av serie A och 129 220 736 (129 220 736) av serie B. En aktie av serie A berättigar till tio röster och en aktie av serie B berättigar till en röst.

Bolaget ägde vid periodens utgång 7 114 875 aktier av serie B (7 114 875). Per den 31 december 2024 uppgick därmed antalet utestående aktier till 126 105 861 (126 105 861) medan genomsnittligt antal aktier under perioden uppgick till 126 105 861 (126 105 861).

Kommentarer till koncernens finansiella ställning 31 december 2024

Fastigheter

Fastighetsbeståndet uppgick vid periodens slut till 58 362 mkr (58 505) fördelat på 56 749 mkr (56 813) i förvaltningsfastigheter och 1 613 mkr (1 692) i exploateringsfastigheter. Förvaltningsfastigheter är värderade till 59 151 kr/kvm (56 186) med en genomsnittlig värderingsyield om 4,7% (4,7). För mer information, se avsnittet Fastighetsbestånd samt Projektportfölj.

Goodwill

Goodwill uppgick vid periodens slut till 140 mkr (140). Goodwill avser uppskjuten skatt och uppstod när Atrium Fastigheter och Ljungberggruppen gick samman år 2006. Nedskrivning av goodwill uppstår om någon av dessa fastigheter säljs eller vid en stor nedgång i fastighetsmarknaden.

Leasingavtal

Atrium Ljungberg innehar 19 tomträtter, vilka ur ett redovisningsmässigt perspektiv anses utgöra leasingavtal. Värdet av avgälden ska värderas och redovisas som en tillgång i form av nyttjanderätt med en motsvarande skuld. Per bokslutsdagen uppgick värdet av våra leasingavtal till 1 480 mkr (1 296).

Intresseföretag och joint ventures

Atrium Ljungberg förvärvade 50% av aktierna i A house i mars 2023. Bokfört värde per den 31 december 2024 uppgick till 52 mkr (29) och redovisas inom Övriga anläggningstillgångar i koncernens balansräkning.

Eget kapital och substansvärde

Koncernens egna kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick vid periodens utgång till 27 927 mkr (27 519), vilket motsvarar 221 kr/aktie (218).

Långsiktigt substansvärde uppgick vid periodens utgång till 33 702 mkr (33 053), motsvarande 267 kr/aktie (262).

Substansvärdet är det samlade kapital som bolaget förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill vi skapa avkastning och tillväxt under lågt risktagande. Substansvärdet kan beräknas på olika sätt, där främst tidsperspektivet och omsättningshastigheten i fastighetsportföljen får påverkan.

Uppskjuten skatt

Uppskjuten skatt är i princip såväl ränte- som amorteringsfri och kan därför till stor del betraktas som eget kapital. Att effektiv skatt är lägre beror på dels möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn som medför att skatten ska diskonteras. Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld netto har beräknats till ca 6% baserat på en diskonteringsränta om 3%. Vidare har antagits att fastigheterna realiseras under 50 år där 100% av portföljen säljs indirekt via bolag och köpare och säljare delar på skatten.

Uppskj. skatteskuld netto 2024.12.31		Skatteskuld
mkr	Underlag	Nominell	Bedömd
Underskottsavdrag	–0	–0	–0
Periodiseringsfonder	139	29	28
Derivat m.m.	418	86	84
Fastigheter	36 192	7 456	1 918
Summa	36 748	7 570	2 030
Fastigheter, tillg.förvärv	–7 107	–1 464
Enligt balansräkningen	29 641	6 106

Räntebärande skulder och derivat

Vid periodens utgång uppgick räntebärande skulder till 24 317 mkr (24 966) med en genomsnittlig utgående ränta om 2,9% (2,3). Belåningsgraden vid samma tidpunkt uppgick till 41,4% (42,5). Bolaget använder ränteswappar för att förlänga räntebindningen samt valuta-räntederivat för att säkra norska obligationer. Värdet av derivatportföljen vid periodens utgång uppgick till 190 mkr (389). För vidare information läs Finansieringsavsnittet.

Kassaflödesanalys – Koncernen

	2024	2023	2024	2023
Belopp i mkr	okt–dec	okt–dec	jan–dec	jan–dec
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN
Förvaltningsresultat	315	341	1 425	1 365
Återföring av- och nedskrivningar	1	3	5	11
Övriga poster som inte ingår i kassaflödet	–1	7	56	11
Betald skatt	–35	–14	–58	–24
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapitalet	280	338	1 427	1 363
Nettoförändring av rörelsekapital	–114	15	–148	–277
Kassaflöde från den löpande verksamheten	166	353	1 279	1 086
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Förvärv av förvaltningsfastigheter	–411	-	–411	–4
Inv. i egna fastigheter/bostadsrättsprojekt	–722	–737	–2 281	–2 151
Försäljning av förvaltningsfastigheter	-		2 007	1 514
Försäljning av exploateringsfastigheter	73	34	503	180
Investering i finansiella anläggningstillgångar	–7	–8	–36	–29
Inköp/försäljning av inventarier	–14	–1	–25	–3
Kassaflöde från investeringsverksamheten	–1 081	–712	–243	–494
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Förändring av övriga långfristiga skulder	–3	8	–5	26
Upptagna lån	1 218	1 392	8 037	5 777
Amortering av skuld	–600	–1 102	–8 617	–5 987
Utbetald utdelning	–221	–334	–441	–668
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	394	–36	–1 026	–853
Periodens kassaflöde	–522	–395	10	–260
Likvida medel vid periodens början	651	514	119	380
Likvida medel vid periodens slut	129	119	129	119

I Sickla byggs världens största stadskvarter i trä. Stockholm Wood City har fått stor uppmärksamhet och är ett projekt som markerar en ny era för den hållbara staden. Utöver träbyggnation innefattar projektet innovativa klimat- och energilösningar med strävan att skapa en hel stadsdel som är självförsörjande på energi. VI kallar den Nordens nav för hållbarhet, innovation och välmående.

Moderbolaget

Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funktioner och organisation för förvaltning av de fastigheter som ägs av moderbolaget och dotterbolagen.

Nettoomsättningen uppgick till 397 mkr (514). Rörelseresultatet uppgick till –69 mkr (–58).

Resultatet efter finansiella poster uppgick till 346 mkr (316). I finansnettot ingår en orealiserad värdeförändring hänförlig till derivat om –16 mkr (–284).

Räntebärande skulder uppgick till 18 663 mkr (18 056). Dessa medel finansierar projekt i tidiga skeden och lånas vidare till andra koncernföretag.

Belopp i mkr	2024 okt–dec	2023 okt–dec	2024 jan–dec	2023 jan–dec
Hyresintäkter	1	0	3	2
Förvaltningsintäkter	126	294	394	512
Nettoomsättning	127	295	397	514
Fastighetskostnader	–0	-	–0	0
Förvaltnings-/administrationskostnader	–145	–311	–464	–570
Avskrivningar	–1	–1	–2	–2
Rörelseresultat	–20	–17	–69	–58
Resultat från andelar i koncernföretag	–17	-	–17
Ränteintäkter m.m.	274	32	989	786
Räntekostnader m.m.	–93	64	–557	–413
Resultat efter finansiella poster	145	78	346	316
Bokslutsdispositioner	67	53	66	54
Resultat före skatt	212	131	412	370
Aktuell skatt	-			–1
Uppskjuten skatt	–26	21	–9	21
Periodens resultat	186	151	403	390

Belopp i mkr	2024.12.31	2023.12.31
TILLGÅNGAR
Materiella anläggningstillgångar	18	6
Finansiella anläggningstillgångar	3 024	2 175
Omsättningstillgångar	26 327	26 637
Summa tillgångar	29 368	28 818
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	10 188	10 227
Obeskattade reserver	3	2
Avsättningar	30	24
Långfristiga skulder	14 406	14 622
Kortfristiga skulder	4 742	3 944
Summa eget kapital och skulder	29 368	28 818

Nyckeltal 1)

FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL	2024 okt–dec	2023 okt–dec	2024 jan–dec	2023 jan–dec
Hyresvärde, kr/kvm	3 803	3 636	3 803	3 636
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	92	94	92	94
Överskottsgrad, %	70	71	72	71
Fastighetsvärde, kr/kvm	59 151	56 186	59 151	56 186
Värderingsyield, %	4,7	4,6	4,7	4,6
Uthyrbar yta vid periodens utgång, tkvm	882	945	882	945
Antal fastigheter vid periodens utgång	86	75	86	75
FINANSIELLA NYCKELTAL
Belåningsgrad 3), %	41,4	42,5	41,4	42,5
Räntetäckningsgrad, ggr	3,1	3,8	3,7	3,7
Nettoskuld/EBITDA, ggr	12,4	13,4	11,5	12,9
Avkastning på eget kapital (årstakt), %	3,4	–7,9	3,1	–3,4
Avkastning på totalt kapital (årstakt), %	1,2	1,6	2,9	0,4
Genomsnittlig utgående ränta, %	2,9	2,3	2,9	2,3
Räntebindning, år	3,0	3,8	3,0	3,8
Kapitalbindning, år	3,6	3,5	3,6	3,5
DATA PER AKTIE
Förvaltningsresultat, kr	2,50	2,71	11,30	10,82
Förvaltningsresultat efter skatt, kr	2,32	2,69	10,84	10,49
Resultat efter skatt, kr	1,87	–4,36	6,74	–7,56
Långsiktigt substansvärde, kr	267,25	262,11	267,25	262,11
Aktuellt substansvärde 2), kr	251,16	245,62	251,16	245,62
Avyttringsvärde, kr	220,22	219,49	220,22	219,49
Utdelning, kr (föreslagen för 2024)	-		3,60	3,50
Börskurs, kr	198,20	231,20	198,20	231,20
Genomsnittligt antal utestående aktier, tusental	126 106	126 106	126 106	126 106
Antal utestående aktier vid periodens slut, tusental	126 106	126 106	126 106	126 106
MEDARBETARE
Medelantal anställda	271	288	271	285

1) Se definitioner sid. 31–32, se avstämningar för nyckeltal på www.al.se.

2) Vid beräkning av aktuellt substansvärde har en bedömd uppskjuten skatt om 6% använts.

3) Ny definition från Q2 2023, beräknat på netto räntebärande skulder istället för brutto. Nyckeltalen är omräknade.

PV Palatset i Hagastaden är uppkallat efter Volvo Personvagnar som huserade här i drygt 30 år. Fastigheten, som är ett av Hagastadens mest tidlösa landmärken, byggs varsamt om till en modern, hållbar och inspirerande arbetsplats. I slutet av 2025 flyttar Ekobrottsmyndigheten in i nya kontorslokaler om totalt 10 000 kvm.

Härledning av nyckeltal

Atrium Ljungberg använder alternativa nyckeltal som inte definieras av IFRS då dessa har bedömts ge värdefull, kompletterande information vid utvärdering av den finansiella utvecklingen av bolaget.

Avstämningar mot de finansiella rapporterna lämnas för de alternativa nyckeltal som inte är direkt identifierbara från de finansiella rapporterna och som bedömts väsentliga att specificera. Se även definitioner på sid. 31–32.

	2024 okt–dec	2023 okt–dec	2024 jan–dec	2023 jan–dec
SUBSTANSVÄRDEN
Antal utestående aktier, tusental	126 106	126 106	126 106	126 106
Eget kapital	27 927	27 519	27 927	27 519
+ Beslutad ej verkställd utdelning	-	-	-	-
– Derivat	–191	–390	–191	–390
– Goodwill	–140	–140	–140	–140
– Uppskjuten skatt	6 106	6 064	6 106	6 064
Långsiktigt substansvärde	33 702	33 053	33 702	33 053
kr/aktie	267,25	262,11	267,25	262,11
– Bedömd verklig uppskjuten skatt (se sid 21)	–2 030	–2 079	–2 030	–2 079
Aktuellt substansvärde	31 673	30 975	31 673	30 975
kr/aktie	251,16	245,62	251,16	245,62
+ Derivat	191	390	191	390
– Uppskjuten skatt, netto	–4 077	–3 985	–4 077	–3 985
– Räntebärande skuld	24 317	24 966	24 317	24 966
– Verkligt värde ränteb. skuld	–24 332	–24 665	–24 332	–24 665
Avyttringsvärde	27 772	27 679	27 772	27 679
kr/aktie	220,22	219,49	220,22	219,49
FÖRVALTNINGSRESULTAT EFTER SKATT
Förvaltningsresultat enligt resultaträkningen	315	341	1 425	1 365
– Aktuell skatt förvaltningsresultat (se sid 18)	–22	–2	–58	–43
Förvaltningsresultat efter skatt	293	340	1 367	1 322
Vägt genomsn. antal utest. aktier, tusental	126 106	126 106	126 106	126 106
kr/aktie	2,32	2,69	10,84	10,49
ÖVERSKOTTSGRAD
Driftöverskott	516	500	2 150	2 016
Hyresintäkter	740	710	2 988	2 821
Överskottsgrad, %	70	71	72	71

	2024 okt–dec	2023 okt–dec	2024 jan–dec	2023 jan–dec
BELÅNINGSGRAD
Förvaltningsfastigheter	56 749	56 813	56 749	56 813
+ Exploateringsfastigheter	1 613	1 692	1 613	1 692
Summa fastigheter	58 362	58 505	58 362	58 505
Räntebärande skulder	24 317	24 966	24 317	24 966
– Likvida medel	–129	–119	–129	–119
Nettoskuld	24 187	24 847	24 187	24 847
Belåningsgrad, %	41,4	42,5	41,4	42,5
RÄNTETÄCKNINGSGRAD
Förvaltningsresultat enligt resultaträkningen	315	341	1 425	1 365
+ Räntenetto	158	122	573	522
+ Intäkt försäljning exploateringsfastighet	63	7	522	207
– Kostnad försäljning exploateringsfastighet	–51	–6	–421	–172
Summa	485	464	2 099	1 922
Räntenetto	158	122	573	522
Räntetäckningsgrad, ggr	3,1	3,8	3,7	3,7
NETTOSKULD/EBITDA (Skuldkvot)
Räntebärande skulder	24 317	24 966	24 317	24 966
– Likvida medel	–129	–119	–129	–119
Nettoskuld	24 187	24 847	24 187	24 847
Bruttoresultat	514	503	2 151	2 019
– Central administration	–26	–29	–94	–88
– Tomträttsavgälder	–12	–11	–47	–43
+ Intäkt försäljning exploateringsfastighet	63	7	522	207
– Kostnad försäljning exploateringsfastighet	–51	–6	–421	–172
EBITDA	489	465	2 111	1 923
Nettoskuld/EBITDA, ggr (årstakt)	12,4	13,4	11,5	12,9
AVKASTNINGSMÅTT
Periodens resultat	235	–550	850	–954
Eget kapital, genomsnitt	27 810	27 795	27 723	28 330
Avkastning eget kapital, % (årstakt)	3,4	–7,9	3,1	–3,4
Periodens resultat före skatt	305	–724	1 027	–1 199
+ Räntenetto	158	122	573	522
+ Värdeförändring derivat	–282	851	194	907
Resultat	180	248	1 795	231
Summa tillgångar, genomsnitt	61 220	62 047	61 680	62 838
Avkastning totalt kapital, % (årstakt)	1,2	1,6	2,9	0,4

Kvartalsöversikt

RESULTATRÄKNINGAR

Belopp i mkr	2024 Q4	2024 Q3	2024 Q2	2024 Q1	2023 Q4	2023 Q3	2023 Q2	2023 Q1
Hyresintäkter	740	741	753	755	710	700	699	712
Projekt- och entreprenadomsättning	162	114	142	111	142	95	92	84
Nettoomsättning	902	855	895	865	852	795	790	796
Kostnader för fastighetsförvaltning	–224	–196	–205	–214	–209	–171	–200	–224
Kostnader projekt- och entreprenad	–163	–113	–142	–108	–139	–96	–90	–85
Bruttoresultat	514	546	547	543	503	528	500	487
– fastighetsförvaltning (driftöverskott)	516	545	548	541	500	529	498	489
– projekt- och entreprenadverksamheten	–1	1	–1	3	3	–1	2	–1
Central administration	–26	–17	–28	–22	–29	–19	–23	–17
– fastighetsförvaltning	–24	–15	–26	–20	–27	–17	–21	–15
– projekt- och entreprenadverksamheten	–2	–2	–2	–2	–2	–2	–2	–2
Resultat från intresseföretag	–4	–4	–2	–2	–1	–1	–0	-
Finansiella intäkter och kostnader	–170	–158	–146	–146	–132	–143	–145	–144
Förvaltningsresultat	315	365	371	373	341	366	332	326
Värdeförändringar
Fastigheter, orealiserade	–301	75	–39	–7	–215	–454	–588	–401
Fastigheter, realiserade	–4	0	–29	0	–0	6	–8	–6
Nedskrivning goodwill	-	-	-	-	-	-	-	–24
Intäkt försäljning exploateringsfastighet	63	41	398	20	7	26	174	-
Kostnad försäljning exploateringsfastighet	–51	–23	–330	–16	–6	–22	–147	3
Derivat, orealiserade	282	–514	–122	160	–851	107	88	–252
Resultat före skatt	305	–56	249	529	–724	29	–149	–355
Skatt	–69	8	6	–123	174	7	1	63
Periodens resultat	235	–48	256	406	–550	36	–148	–292

NYCKELTAL 1)

Fastighetsrelaterade nyckeltal	2024 Q4	2024 Q3	2024 Q2	2024 Q1	2023 Q4	2023 Q3	2023 Q2	2023 Q1
Hyresvärde, kr/kvm	3 803	3 731	3 714	3 664	3 636	3 469	3 450	3 441
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	92	92	92	92	94	93	93	93
Överskottsgrad, %	70	74	73	72	71	76	71	69
Fastighetsvärde, kr/kvm	59 151	59 375	59 065	58 884	56 186	56 323	56 661	57 315
Värderingsyield, %	4,7	4,7	4,7	4,7	4,7	4,6	4,6	4,5
Uthyrbar yta vid periodens utgång, tkvm	882	881	912	960	945	945	945	943
Antal fastigheter vid periodens utgång	86	73	73	75	75	75	75	75
Finansiella nyckeltal
Belåningsgrad, % 3)	41,4	40,1	40,4	42,6	42,5	41,8	41,8	41,3
Räntetäckningsgrad R12, ggr	3,7	3,9	3,9	3,8	3,7	3,5	3,6	3,5
Nettoskuld/EBITDA R12, ggr	11,5	11,1	11,2	12,7	12,9	13,0	13,3	14,1
Avkastning på eget kapital R12, %	3,1	0,2	0,5	–0,9	–3,4	–4,9	–3,5	7,7
Avkastning på totalt kapital R12, %	2,9	3,0	2,1	1,1	0,4	–1,7	–0,9	4,4
Genomsn. utgående ränta, %	2,9	2,8	2,3	2,4	2,3	2,3	2,3	2,3
Räntebindning, år	3,0	3,3	3,2	3,2	3,5	3,5	3,8	4,0
Kapitalbindning, år	3,6	3,5	3,5	3,3	3,8	3,8	3,9	4,1
Data per aktie
Förvaltningsresultat, kr	2,50	2,90	2,94	2,96	2,71	2,90	2,63	2,58
Förvaltningsresultat efter skatt, kr	2,32	2,78	2,81	2,93	2,69	2,81	2,49	2,49
Resultat per aktie, kr	1,87	–0,38	2,03	3,22	–4,36	0,29	–1,17	–2,32
Långsiktigt substansvärde, kr	267,25	268,85	265,06	262,99	262,11	263,06	264,42	266,70
Aktuellt substansvärde 2), kr	251,16	253,22	248,81	246,03	245,62	245,15	246,64	249,09
Avyttringsvärde, kr	220,22	219,97	220,99	220,45	219,49	232,59	233,98	231,35
Börskurs, kr	198,20	246,00	205,50	209,20	231,20	178,10	186,60	169,00
Genomsnitt antal aktier, tusental	126 106	126 106	126 106	126 106	126 106	126 106	126 106	126 106
Antal utest. aktier periodens slut, tusental	126 106	126 106	126 106	126 106	126 106	126 106	126 106	126 106

1) Se definitioner på sidorna 31–32. För avstämningar av nyckeltal se www.al.se.

2) Vid beräkning av aktuellt substansvärde har bedömd uppskjuten skatt om 6% använts.

3) Ny definition från Q2 2023, beräknat på netto räntebärande skulder istället för brutto. Nyckeltalen är omräknade.

Redovisningsprinciper

Atrium Ljungbergs koncernredovisning upprättas i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS). Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och års redovisningslagen. Delårsrapporten omfattar sid. 1–33 och sid. 1–15 utgör således en integrerad del av denna finansiella rapport. Moderbolaget tillämpar RFR2 Redovisning för juridiska personer och Årsredovisningslagen. Tillämpade redovisningsprinciper överensstämmer med vad som framgår av årsredovisningen för 2023.

Redovisning av elstöd

Atrium Ljungberg redovisade erhållet elstöd om 20 mkr i tredje kvartalet 2023. Mottaget elstöd redovisas som en kostnadsreduktion vid den tidpunkt där vi med rimlig säkerhet kunnat säkerställa att villkoren som är förknippade med stödet är uppfyllda.

Redovisning av resultat från bostadsutveckling Resultat från försäljningar av fastigheter som avses avyttras såsom bostadsrättsföreningar efter färdigställande redovisas när fastigheten är färdigställd och i takt med att bostadsrättsköparna tillträder lägenheterna. Resultatet redovisas brutto inom Värdeförändringar i resultaträkningen på raderna Intäkt försäljning exploateringsfastighet och Kostnad försäljning exploateringsfastighet.

Moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen med de undantag och tillägg som regleras i RFR2 Redovisning för juridiska personer. I moderbolaget tillämpas inte IFRS 16 utan

Övrig information istället tillämpas RFR 2 (IFRS 16 p.2–12), vilket då moderbolaget är leasetagare innebär att leasingavgifterna redovisas som en kostnad linjärt över leasingperioden.

Moderbolaget redovisar derivat enligt lägsta värdet av anskaffningsvärdet och det verkliga värdet. Per den 31 december 2024 finns negativa verkliga värden vilket innebär att en skuld om 304 mkr (344) redovisas i balansräkningen. En negativ värdeförändring om –16 mkr (–284) har redovisats i resultaträkningen inom finansnettot.

Värderingsmetod för förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter är värderade till verkligt värde i balansräkningen. Värderingen har skett enligt nivå 3 i IFRS värderingshierarki.

Värderingsmetod för derivat

Derivat är värderade till verkligt värde i balansräkningen. Enligt IFRS värderingshierarki har verkligt värde på derivat värderats enligt nivå 2. Denna nivå innebär att värderingen baseras på annan indata än noterade priser och som är observerbar för tillgången eller skulden antingen direkt eller indirekt. I avtalen för derivaten (ISDA-avtal) finns möjlighet till nettning av förpliktelser gentemot samma motpart.

Verkligt värde räntebärande skulder

Koncernens redovisade räntebärande skulder uppgår till 24 317 mkr (24 966) och dess verkliga värde till 24 332 mkr (24 665). Beräkningen av verkligt värde för noterade obligationer baseras på marknadsvärdet av skuldinstrumenten. Värderingen är härmed gjord enligt IFRS värderingshierarki nivå 2. För övriga finansiella tillgångar och skulder som redovisas till upplupet anskaffningsvärde bedömer Atrium Ljungberg att skillnaderna mellan bokförda värden och verkliga värden inte är väsentliga.

Närståendetransaktioner

Under perioden har Atrium Ljungberg AB gjort ett villkorat aktieägartillskott till A house at Östermalm AB om 36 mkr för att finansiera bolagets fortsatta expansion.

Säsongseffekter

Driftöverskottet påverkas av säsongsvariationer i driftkostnaderna. Generellt är kostnaderna högre under årets första och sista kvartal, främst orsakat av högre kostnader för uppvärmning och fastighetsskötsel.

Alternativa nyckeltal

Atrium Ljungberg tillämpar European Securities and Markets Authoritys (ESMA) riktlinjer om Alternativa Nyckeltal.

Med ett alternativt nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering; IFRS och årsredovisningslagen.

Avstämning av alternativa nyckeltal för 2022 och tidigare finns tillgänglig på Atrium Ljungbergs webbplats, www.al.se. Från och med Q1 2023 finns avstämningen i avsnittet Härledning av nyckeltal på sid. 25.

Avrundningar

Till följd av avrundningar kan siffror presenterade i denna rapport i vissa fall inte exakt summera till totalen och procenttal kan avvika från de exakta procenttalen.

Jämförelsesiffror

Jämförelsesiffror inom parentes avser motsvarande period föregående år förutom i avsnitt som beskriver finansiell ställning där jämförelserna avser utgången av föregående år.

K3-siffror

Atrium Ljungberg upprättar sin koncernredovisning enligt IFRS. I det fall bolaget skulle ha upprättat koncernredovisningen enligt K3 skulle följande väsentliga justeringar göras:

Resultaträkning:

Avskrivningar skulle göras med –535 mkr, orealiserad värdeförändring fastighet skulle utgå med 272 mkr och realiserad värdeförändring fastighet skulle justeras med 249 mkr. Värdeförändring derivat skulle förändras med 295 mkr och uppskjuten skatt med –58 mkr. Sammantaget skulle detta medföra en resultatförändring om 223 mkr.

Balansräkning:

Fastigheter ska inte redovisas till verkligt värde enligt K3 vilket medför en förändring om –19 613 mkr avseende förvaltningsfastigheterna och –377 mkr avseende exploateringsfastigheterna. Nyttjanderättstillgång och leasingskuld avseende tomträtter utgår, och skulle därmed justeras med samma belopp om –1 480/1 480 mkr. Goodwill skulle varit helt avskriven, vilket medför en minskning om –140 mkr. Derivat värderas enligt lägsta värdets princip och skulle därmed justeras för övervärden motsvarande –494 mkr. Som en konsekvens av resultat- och balansräkningsjusteringar påverkas uppskjuten skatt med –3 456 mkr och eget kapital med –17 170 mkr.

Marknadsutveckling, risker och osäkerhetsfaktorer

Atrium Ljungbergs fastighetsbestånd med kontors-, handels- och helhetsmiljöer finns på starka delmarknader i tillväxtregionerna Stockholm, Uppsala, Göteborg och Malmö. Prioriterade områden för riskhantering är framför allt uthyrning, fastighetsvärdering, projektverksamhet och finansiering med hänsyn till både komplexitet och beloppens storlek. Bolaget har bra rutiner för att hantera dessa risker och dessutom en stark finansiell ställning med solida nyckeltal.

Belåningsgraden var vid utgången av perioden 41,4% samtidigt som ränte- och kapitalbindningen uppgick till 3,0 respektive 3,6 år. Vid samma tidpunkt fanns en likviditetsbuffert om drygt 9 mdkr.

Inga väsentliga förändringar i bolagets bedömning av risker har skett efter publiceringen av årsredovisningen för 2023, avsnittet "Risker och riskhantering" på sid. 55–61.

Känslighetsanalys fastighetsvärde Värdeförändring, %	Resultateffekt efter skatt, mkr	Belåningsgrad, %
–10%	–4 506	45,9%
–5%	–2 253	43,6%
0%	0	41,4%
+5%	2 253	39,5%
+10%	4 506	37,8%

Känslighetsanalys kassaflöde Faktor	Resultat efter skatt, mkr +/– 1 %-enhet
Hyresnivå/index	+24/–24
Uthyrningsgrad	+26/–26
Fastighetskostnader	–7/+7
Räntekostnader	–24/+24
Värdering: avkastningskrav	–6 830/+11 003

Utsikter

Atrium Ljungberg står väl rustat inför framtiden. Med en diversifierad fastighetsportfölj, en projektportfölj med tyngdpunkt på mycket starka lägen och en solid finansiell bas är bolaget väl rustat att hantera de utmaningar som olika scenarier kan föra med sig.

Händelser efter balansdagen

Under inledningen av 2025 blev hyresavtalet med Stockholms konstnärliga högskola (SKH) i Slakthusområdet ovillkorat i och med att detaljplanen för kvarteret vann laga kraft. Hyresavtalet, med en avtalstid om 20 år, omfattar 20 000 kvm LOA. Det nya kvarteret kommer att ha en total uthyrbar area om 27 000 kvm med ett årligt hyresvärde exklusive tillägg om 134 mkr inklusive bedömd indexering fram till inflyttning. Byggstart för projektet som beräknas stå klart i sin helhet 2030 planeras till våren 2026. Total investering bedöms uppgå till 2 mdkr.

Under januari 2025 har förhandlingar hållits med Convendum som är under rekonstruktion. Företaget kommer att avflytta från sina lokaler om 5 000 kvm i Glashuset i Slussen under februari. Både uthyrningen till SKH och Convendums uppsägning inkluderas i nettouthyrningen för det första kvartalet 2025.

Rapportens undertecknande

Delårsrapporten har inte varit föremål för revisorernas granskning.

Verkställande direktören försäkrar att bokslutskommunikén ger en rättvisande översikt av bolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som bolaget och de bolag som ingår i koncernen står inför.

Nacka den 31 januari 2025

Annica Ånäs Verkställande direktör

Denna information är sådan information som Atrium Ljungberg AB (publ.) är skyldig att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 31 januari 2025 kl. 07.30 CET.

Aktien

Atrium Ljungbergs aktie är noterad på Nasdaq Stockholm Large Cap och hade vid utgången av kvartalet ca 7 200 aktieägare (7 500). De tio största enskilda ägarna per den 31 december 2024 framgår av tabellen nedan.

Förvärv och avyttring av egna aktier

Vid årsstämman i mars 2024 bemyndigades Atrium Ljungbergs styrelse att, fram till nästa stämma, vid ett eller flera tillfällen, fatta beslut om att förvärva eller avyttra egna aktier. Syftet är att ge styrelsen ökat handlingsutrymme i arbetet med bolagets kapitalstruktur och därigenom bidra till ökat aktieägarvärde. Bolaget ägde, per den 31 december 2024, 7 114 875 aktier av serie B. Under 2024 gjordes inga förvärv (0 mkr) eller avyttringar (0 mkr).

Direkt- och totalavkastning

Styrelsen föreslår till stämman att besluta om en utdelning om 3,60 kr/aktie, vilket motsvarar en direktavkastning om 1,8% (1,5) beräknat på kursen vid periodens utgång och som föreslås delas ut vid två tillfällen.

Under den senaste 12-månadersperioden har aktiens totalavkastning, inklusive utdelning, varit –13% (38).

Aktiedata	2024 jan–dec	2023 jan–dec
Aktiekurs, SEK
– Lägsta	178,60	209,20
– Högsta	252,00	233,40
– Stängningskurs	198,20	231,20
Börsvärde, mdkr	25,0	29,2
Aktiekurs/Långsiktigt substansvärde	74%	88%
P/E	29,4	neg.
Aktiens direktavkastning	1,82%	1,5%

Större aktieägare per 2024.12.31

	A-aktier, '000	B-aktier '000	Andel av röster, %	Andel av kapital, %
Familjen Ljungberg	2 190	29 351	31,6	23,7
Coop Östra	0	32 361	20,0	24,3
Familjen Holmström	1 810	15 049	20,4	12,7
Varma Pensionsförsäkringar	0	8 117	5,0	6,1
Carnegie fonder	0	7 347	4,5	5,5
Swedbank Robur Fonder	0	3 544	2,2	2,7
Vanguard	0	1 937	1,2	1,5
AFA Försäkring	0	1 706	1,1	1,3
Länsförsäkringar Fonder	0	1 648	1,0	1,2
Handelsbanken Fonder	0	1 517	0,9	1,1
Övriga	0	19 529	12,0	20,0
Totalt utestående aktier	4 000	122 106	100,0	100,0
Återköpta aktier	0	7 115
Totalt antal emitterade aktier	4 000	129 221

1) Återköpta aktier saknar rösträtt, och erhåller heller ingen utdelning.

LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE, AKTUELLT SUBSTANSVÄRDE OCH BÖRSKURS

● Börskurs, kr/aktie

• Långsiktigt substansvärde, kr/aktie
• Aktuellt substansvärde, kr/aktie
• Avyttringsvärde, kr/aktie

ATRIUM LJUNGBERG-AKTIEN

• Nasdaq Stockholm Real Estate PI ● Nasdaq Stockholm PI
• ATRLJ B ● Omsättning på Nasdaq Stockholm

Källa: Nasdaq

Fyra skäl att äga aktier i Atrium Ljungberg

Stabil utdelning

1 Atrium Ljungberg antog under 2023 en ny utdelningspolicy där ca en tredjedel av förvaltningsresultatet ska delas ut. Därutöver kan styrelsen föreslå att vinster av engångskaraktär kan föras över till ägarna.

Möjlighet till god värdetillväxt

2 Med möjlighet att investera ca 40 mdkr i egen mark eller erhållna markanvisningar har Atrium Ljungberg – och därmed aktien – möjlighet till god värdetillväxt över tid.

Låg finansiell risk

3 Vi har en stark finansiell ställning med god belåningsgrad och räntetäckningsgrad. Vi har en investment grade-rating hos Moody's med betyget Baa2 med negativ utsikt.

Hållbar stadsutveckling

4 Hållbarhetsarbetet är integrerat i affärsmodellen där vi kontinuerligt utvecklar våra områden i en hållbar riktning. Vi är en långsiktig aktör som tar ansvar för vår verksamhets påverkan på människor och miljö.

Utvecklingen av resultatet är nyckeln till vår Tillsammans med värdetillväxten från investeringarna lägger det grunden till avkastningen. framgång.

AKTIENS TOTALAVKASTNING

Totalavkastning i genomsnitt 15% de senaste fem åren.

BELÅNINGSGRAD OCH RÄNTE TÄCKNINGSGRAD

God belåningsgrad och räntetäckningsgrad.

UTVALDA HÅLLBARHETSMÅL

• Atrium Ljungberg ska vara klimatneutrala 2030 och netto-noll 2040, med halverad klimatpåverkan från planerade och pågående projekt 2025 samt godkända mål enligt Science Based Targets (SBTi).
• En föregångare inom hållbar stadsutveckling. Våra platser ska nå över 90% i indexet Vår stad, år 2030.
• Vi ska nå 40% lägre energianvändning, 20% cirkulär materialanvändning, 20% lägre vattenförbrukning och 20% lägre avfallsmängd 2030.
• 100% av nya betydande leverantörer undertecknar Atrium Ljungbergs uppförandekod 2030.
• Vi ska uppnå 5,5 av totalt 7,0 i medarbetarindexet Human Financial Wellness (HFW) med en jämn könsfördelning och mångfald som speglar samhället 2030.

Definitioner

Finansiella definitioner

Aktiens direktavkastning, %

Föreslagen eller verkställd aktieutdelning i % av börskursen vid räkenskapsårets slut. Aktiens direktavkastning används för att belysa vilken löpande avkastning aktieägare

förväntas erhålla.

Aktiens totalavkastning, %

Årets förändring av aktiekursen med tillägg för under året verkställd utdelning i % av aktiekursen vid räkenskapsårets slut.

Aktiens totalavkastning används för att belysa aktieägarnas totala avkastning på sitt ägande i Atrium Ljungberg.

Aktuellt substansvärde per aktie, kr

Redovisat eget kapital med återläggning av derivat och goodwill samt justerat med bedömd verklig uppskjuten skatt, dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång.

Aktuellt substansvärde per aktie används för att ge intressenter information om Atrium Ljungbergs aktuella substansvärde per aktie beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt.

Antal utestående aktier

Antal registrerade aktier vid periodens slut med avdrag för återköpta aktier, vilka inte berättigar till utdelning eller rösträtt.

Avyttringsvärde per aktie, kr

Redovisat eget kapital med återläggning av goodwill samt justerat med skillnad mot verkligt värde på räntebärande skulder. Avyttringsvärde per aktie används för att ge intressenter information om Atrium Ljungbergs värde per aktie vid ett avyttrings-

scenario beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt.

Belåningsgrad, %

Räntebärande skulder med avdrag för likvida medel exklusive skuld för finansiell leasing avseende tomträtter i % av summan av fastigheternas verkliga värde vid periodens slut. Belåningsgrad används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.

Bruttoresultat fastighetsförvaltningen

Hyresintäkter minus Kostnader för fastighetsförvaltning.

Bruttoresultat projekt- och entreprenadverksamheten

Projekt och entreprenadomsättning minus projekt- och entreprenadkostnader.

Eget kapital per aktie, kr

Redovisat eget kapital dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång. Eget kapital per aktie används för att belysa ägarnas andel av bolagets totala tillgångar per aktie.

Fastighetskostnader

Summa av Kostnader för fastighetsförvaltning, vilket exkluderar central administration.

Genomsnittlig kapitalbindning, år

Genomsnittlig kvarstående löptid till slutförfall av samtliga krediter i skuldportföljen. Genomsnittlig kapitalbindning används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.

Genomsnittlig räntebindning, år

Genomsnittlig kvarstående löptid till ränteregleringstidpunkt av samtliga krediter i skuldportföljen.

Genomsnittlig räntebindning används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.

Genomsnittlig utgående ränta, %

Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta för samtliga krediter i skuldportföljen exklusive outnyttjade kreditfaciliteter.

Genomsnittlig utgående ränta används för att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.

Långsiktigt substansvärde per aktie, kr

Redovisat eget kapital med återläggning av goodwill, derivat och uppskjuten skatt, dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång.

Långsiktigt substansvärde per aktie används för att ge intressenter information om Atrium Ljungbergs långsiktiga substansvärde per aktie beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt.

Medelantal utestående aktier

Vägt genomsnittligt antal utestående aktier beräknat enligt IAS 33.

Nettoskuld/EBITDA (skuldkvot)

Räntebärande skulder minskat med likvida medel divideras med bruttoresultat justerat för central administration, tomträttsavgälder och resultat från försäljning exploateringsfastigheter.

Nettoskuld/EBITDA används för att belysa intjäning i relation till skuldsättning.

Resultat per aktie, kr

Periodens resultat dividerat med medelantalet utestående aktier.

Räntetäckningsgrad, ggr

Förvaltningsresultat med tillägg för räntenetto samt resultat från försäljning exploateringsfastighet dividerat med räntenetto (exklusive tomträttsavgälder som i enlighet med IFRS 16 omklassificerats till räntekostnad).

Räntetäckningsgraden används för att belysa hur känsligt bolagets resultat är för ränteförändringar.

Utdelningsandel, %

Utdelning per aktie i % av förvaltningsresultatet per aktie.

Utdelningsandel används för att belysa hur stor del av resultatet som skiftas ut till koncernens ägare respektive återinvesteras i verksamheten.

Fastighetsrelaterade definitioner

BOA, kvm

Bostadsarea avser byggnadens uthyrbara area för bostäder.

BTA, kvm

Bruttototalarea avser byggnadens totala area inklusive ytterväggar.

Driftöverskott

Avser hyresintäkter minus kostnader för fastighetsförvaltning.

Exploateringsfastigheter

Exploateringsfastigheter utgörs av fastigheter, obebyggda eller bebyggda, som koncernen äger med avsikt att utveckla och sälja som bostadsrätter. Fastigheterna redovisas som omsättningstillgångar, även om vissa fastigheter i avvaktan på utveckling i tillämpliga fall förvaltas och genererar hyresintäkter. Redovisning sker till det lägsta av

ackumulerat anskaffningsvärde och nettoförsäljningsvärde.

Fastighetstyp

Definitioner Den lokaltyp som utgör den övervägande delen av hyresvärdet för en registerfastighet eller resultatställe avgör fastighetstypen. Marknadsvärde och utveckling av hyresintäkter i jämförbart bestånd redovisas per fastighetstyp.

Kontrakterade årshyror inklusive hyrestillägg (till exempel för fastighetsskatt, värme och el) och bedömd marknadshyra för vakanta ytor i befintligt skick. Hyresvärde används för att belysa koncernens intäktspotential.

Jämförbart bestånd

Hyresvärde

Jämförbart bestånd avser de fastigheter som inte varit klassificerade som projektfastigheter och som ägts under hela perioden och hela jämförelseperioden.

Jämförbart bestånd används för att belysa utvecklingen av hyresintäkter exklusive engångseffekter för förtida avflyttningar och fastighetskostnader opåverkat av projektfastigheter samt förvärvade och sålda fastigheter.

LOA, kvm

Lokalarea avser byggnadens uthyrbar area för lokaler.

Lokaltyp

Den verksamhet som bedrivs i den individuella lokalen avgör lokaltypen: kontor, handel, bostäder, övrigt eller garage. I övrigt ingår bland annat utbildning, kultur, service och förråd.

Uthyrningsgrad och direktavkastningskrav redovisas per lokaltyp.

Nettouthyrning

Summa för perioden avtalade kontrakterade årshyror för nyuthyrningar med avdrag för årshyror uppsagda för avflytt.

Nettouthyrningen används för att belysa uthyrningssituationen.

Projektfastighet

Fastighet eller väl avgränsad del av fastighet där omställning planeras eller pågår i syfte att omvandla och förädla fastigheten. Till projektfastighet hänförs även byggnad under uppförande samt obebyggd mark och byggrätter.

Omklassificering från projektfastighet till färdigställd fastighet sker vid färdigställandetidpunkten.

Projektvinst, %

Marknadsvärdet efter genomfört projekt minus total investering i % av total investering.

Projektvinst används för att belysa värdeskapande i projektverksamheten.

Tomträtter

Nyttjanderätt för tomtmark. Enligt IFRS 16 redovisas tomträtter som nyttjanderättstillgång i balansräkningen.

Tomträttsavgäld

Den avgift som betalas för nyttjande av tomträtt. Betraktas enligt IFRS 16 som räntekostnad i resultaträkningen.

Uthyrbar area, kvm

Totalyta som är tillgänglig för uthyrning. Garage ingår i uthyrbar area, men exkluderas vid beräkning av hyresvärde per kvm och verkligt värde per kvm.

Uthyrningsgrad, %

Kontrakterade årshyror i % av hyresvärdet vid full uthyrning. Redovisade siffror baseras på närmast kommande kvartal.

Uthyrningsgraden används för att belysa koncernens effektivitet i användningen av sina förvaltningsfastigheter.

Vakansgrad, %

Hyresvärdet för outhyrda lokaler dividerat med hyresvärde för hela fastighetsbeståndet. Projektfastigheter är exkluderade.

Överskottsgrad, %

Bruttoresultat fastighetsförvaltning i % av redovisade hyresintäkter. Överskottsgrad används för att belysa hur

stor del av koncernens hyresintäkter som återstår efter fastighetskostnader.

Energiintensitet, kWh per kvm

Total energianvändning från värme, kyla, hyresgästel och fastighetsel dividerat med genomsnittlig beräknat total uppvärmd uthyrbar area, exklusive garage.

Excellent ≥ 70% av poängen, motsvarar topp 10 % av de certifierade byggnaderna. Very good ≥ 55% av poängen, motsvarar topp 25 % av de certifierade byggnaderna.

Hållbarhetsrelaterade definitioner

Är ett miljöcertifieringssystem utvecklat i Europa för byggda miljöer. Breeam tar ett helhetsgrepp på en byggnads miljöprestanda. Det finns två typer av Breeamcertifieringar; Breeam som avser nyproduktion och Breeam In-Use som avser befintliga

Områden som Breeam hanterar delas in i: energi- och vattenanvändning, hälsa, transport, material, avfall, markanvändning, utsläpp, ekologi och ledning (management). Betygsnivåer för Breeam-SE, betyget återspeglar den prestation som ett projekt har uppnått, mätt mot Breeam-standarden och dess krav. Nedan följer betygsnivåerna. Outstanding ≥ 85% av poängen, motsvarar bästa 1 % av de certifierade

Breeam

fastigheter.

byggnaderna.

Gröna hyresavtal, %

Kontrakterad årshyra för kommersiella lokaler exklusive garage och lager för hyresavtal med grön hyresbilaga i % av kontrakterad årshyra för kommersiella lokaler exklusive garage och lager. Grön hyresbilaga är en avtalsbilaga från Fastighetsägarna där hyresgästen och hyresvärden tillsammans åtar sig att minska miljöpåverkan och omfattar exempelvis energi, avfall och transporter. Redovisade siffror baseras på närmast kommande kvartal.

Normalårskorrigerat

Ett beräkningssätt för att hantera vädrets effekt, att korrigera bort avvikande vädereffekter som varmare eller kallare jämfört med det normala under en period. Därmed erhålls ett mer jämförbart nyckeltal mellan perioder och år.

Total omsättning

Stämmer överens med Nettoomsättning enligt koncernens resultaträkning.

Totala kapitalutgifter

Definitioner Förvärv av fastigheter och investeringar i nya och befintliga fastigheter. I tabellen Förändring av fastighetsbeståndet ingår därmed raderna Förvärv och Investeringar i egna fastigheter. Dessutom inkluderas investeringar i övriga materiella anläggningstillgångar.

Totala driftutgifter

Kostnader för fastighetsskötsel, löpande reparationer och underhåll.

Information från Atrium Ljungberg

Årsredovisningen och delårsrapporterna finns publicerade på vår webbplats. Delårsrapporter och bokslutskommuniké översätts till engelska och båda språkversionerna finns tillgängliga på webbplatsen vid en och samma tidpunkt. Årsredovisningen översätts till engelska en kort tid efter att den svenska versionen publicerats.

På www.al.se finns möjlighet att prenumerera på finansiella rapporter och pressmeddelanden. Där ger vi också uppdaterad information om vår verksamhet, våra fastigheter och projekt, finansiella nyckeltal, aktien och mycket annat. Informationen på webbplatsen finns även på engelska.

IR-kontakt

Anna Jepson, cfo Telefon: 072-565 85 23 E-post: anna.jepson@al.se

			Bokslutskommuniké
al.se Information från Atrium Ljungberg
Årsredovisningen och delårsrapporterna finns publicerade på vår webb		Rapporttillfällen
plats. Delårsrapporter och bokslutskommuniké översätts till engelska	2025.02.26	Årsredovisning 2024
och båda språkversionerna finns tillgängliga på webbplatsen vid en och	2025.04.11	Delårsrapport januari–mars 2025
samma tidpunkt. Årsredovisningen översätts till engelska en kort tid	2025.07.08	Delårsrapport januari–juni 2025
efter att den svenska versionen publicerats.	2025.10.10	Delårsrapport januari–september 2025
På www.al.se finns möjlighet att prenumerera på finansiella rapporter och pressmeddelanden. Där ger vi också uppdaterad information om vår
verksamhet, våra fastigheter och projekt, finansiella nyckeltal, aktien och		Pressreleaser under kvartalet
mycket annat. Informationen på webbplatsen finns även på engelska.	2024.10.03	Matateljéns restaurang återuppstår – i Slakthusområdet
	2024.10.09	Atrium Ljungberg och Stadsmissionen återupplivar sin största klädinsamling Återwin-win – till förmån för människor i utsatthet
	2024.10.16	Byggstart för världens största trästad i Sickla
	2024.10.22	Sabis flyttar sitt huvudkontor till Mineralvattenfabriken i Hagastaden
	2024.10.23	Lager 157 öppnar på Mobilia i Malmö
	2024.12.27	Atrium Ljungberg hyr ut närmare 5 000 kvm i nya Söderhallarna

Telefon: 08-615 89 00 Styrelsens säte: Nacka