M&A Activity • Apr 15, 2016
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redatto ai sensi dell'articolo 5 del Regolamento approvato dalla Consob con delibera n. 17221 del 12 marzo 2010, e successivamente modificato con delibera n. 17389 del 23 giugno 2010, relativo all'operazione di acquisizione da parte di Vianini Industria S.p.A. della partecipazione totalitaria di Domus Italia S.p.A. da ICAL 2 S.p.A.
Documento informativo messo a disposizione del pubblico presso la sede sociale di Vianini Industria S.p.A. e sul meccanismo di stoccaggio autorizzato "NIS-Storage", nonché pubblicato sul sito internet www.vianiniindustria.it
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| DEFINIZIONI | |
|---|---|
| PREMESSA | |
| 1. Avvertenze | |
| 2. Informazioni relative all'Operazione | |
| 2.1 Descrizione delle caratteristiche, modalità, termini e condizioni dell'Operazione 5 | |
| 2.2 Parti correlate coinvolte nell'Operazione | |
| 2.3 Motivazioni economiche e di convenienza dell'Operazione per la Società | |
| 2.4 Modalità di determinazione del Prezzo | |
| 2.5 Illustrazione degli effetti economici, patrimoniali e finanziari dell'Operazione 8 | |
| 2.6 Variazione dell'ammontare dei compensi dei componenti dell'organo di amministrazione della Società e/o di società da questa controllate in conseguenza dell'Operazione |
|
| 2.7 Eventuali componenti degli organi di amministrazione e di controllo, direttori generali e dirigenti della Società coinvolti nell'Operazione |
|
| 2.8 Indicazione degli organi o degli amministratori che hanno condotto o partecipato alle trattative e/o istruito e/o approvato l'Operazione, specificando i rispettivi ruoli con particolare riguardo agli amministratori indipendenti |
|
| 2.9 Se la rilevanza dell'Operazione deriva dal cumulo, ai sensi dell'art. 5, comma 2, del Regolamento OPC, di più operazioni compiute nel corso dell'esercizio con una stessa parte correlata, o con soggetti correlati sia a quest'ultima sia alla Società, le informazioni indicate nei precedenti punti devono essere fornite con riferimento a tutte le predette operazioni |
|
| 10 |
Si riporta di seguito un elenco delle definizioni e dei termini utilizzati all'interno del Documento Informativo, Tali definizioni e termini, salvo quando diversamente specificato, hanno il significato di seguito indicato.
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| Comitato OPC | Il comitato composto da soli amministratori indipendenti di Vianini Industria S.p.A., competente in materia di operazioni con parti correlate ai sensi della Procedura OPC. |
|---|---|
| Documento Informativo | Il presente documento informativo. |
| Domus | Domus Italia S.p.A., con sede legale in Roma, Via San Nicola da Tolentino n. 18. |
| FGC | FGC S.p.A., con sede legale in Roma, Via Barberini n. 28. |
| Gruppo Domus | Il gruppo di società formato da Domus, quale capogruppo, e dalle sue società controllate Domus Italia 2 S.r.I. e Domus Roma 15 S.r.I. |
| ICAL 2 | ICAL 2 S.p.A., con sede legale in Roma, Via Barberini n. 28. |
| Operazione ovvero Acquisizione | Indica l'operazione descritta nel presente Documento Informativo. |
| Procedura OPC | La procedura in materia di operazioni con parti correlate, approvata dal Consiglio di Amministrazione di Vianini Industria S.p.A. |
| Regolamento Emittenti | Regolamento adottato con delibera Consob n. 11971 del 14 maggio 1999 e successive modificazioni. |
| Regolamento OPC | Regolamento adottato dalla Consob con delibera n. 17221 del 12 marzo 2010 e modificato con delibera n. 17389 del 23 giugno 2010. |
| Relazione di Stima | Relazione di stima predisposta da Scenari Immobiliari con riferimento al portafoglio immobiliare di Domus e delle sue controllate aggiornata al 31 dicembre 2015. |
| Scenari Immobiliari | Scenari Immobiliari - Istituto Indipendente di Studi e di Ricerche, istituto esperto nel settore immobiliare, incaricato da Vianini Industria di determinare il più probabile valore di mercato al 31 dicembre 2015 del portafoglio immobiliare del Gruppo Domus. |
| Vianini Industria ovvero la Società |
Vianini Industria S.p.A., con sede legale in Roma, Via Montello n. 10, società di diritto italiano con azioni quotate in Italia sul Mercato Telematico Azionario organizzato e gestito da Borsa Italiana S.p.A. |
Il presente Documento Informativo è stato predisposto da Vianini Industria, ai sensi dell'art. 5 del Regolamento OPC, nonché della Procedura OPC, al fine di fornire al mercato un quadro informativo esaustivo riguardante l'Acquisizione da parte di Vianini Industria di una partecipazione rappresentante l'intero capitale sociale di Domus da ICAL 2, società quest'ultima sottoposta a comune controllo con Vianini Industria da parte di FGC S.p.A.
In particolare, in data 15 dicembre 2015, Vianini Industria ha ricevuto un'offerta di vendita da parte di ICAL 2, riguardante l'intero pacchetto azionario dalla stessa detenuto in Domus, al prezzo di Euro 95.000.000,00.
Vianini Industria, ritenendo tale proposta di interesse della Società, ha avviato le fasi di istruttoria e trattativa, coinvolgendo tempestivamente il Comitato OPC e, in data 13 aprile 2016, previo motivato parere favorevole del suddetto comitato, espresso a maggioranza dei suoi membri, ha approvato l'Operazione.
L'Operazione si configura quale operazione di maggiore rilevanza ai sensi del Regolamento OPC e della Procedura OPC, in quanto tutti gli indici di rilevanza contemplati dall'Allegato 3 del Regolamento OPC risultano superiori alla soglia del 5%.
Il contratto di acquisto di una partecipazione rappresentante l'intero capitale sociale di Domus è stato sottoscritto in data 14 aprile 2016.
Il presente Documento Informativo è stato predisposto a seguito della summenzionata delibera del Consiglio di Amministrazione e della conseguente stipula del contratto relativo all'Acquisizione, ed è a disposizione del pubblico presso la sede sociale di Vianini Industria, in Roma, Via Montello n. 10, nonché sul sito internet della Società (www.vianiniindustria.it) e sul meccanismo di stoccaggio autorizzato NIS-Storage.
L'Operazione di cui al presente Documento Informativo costituisce un'operazione con una parte correlata in quanto Vianini Industria e ICAL 2 sono società sottoposte a comune controllo da parte di FGC. In particolare FGC:
L'Operazione non espone Vianini Industria a particolari rischi connessi a potenziali conflitti di interesse, diversi da quelli tipicamente inerenti ad operazioni tra parti correlate.
L'Operazione consiste nell'acquisto da parte di Vianini Industria di azioni rappresentative del 100% del capitale sociale di Domus a fronte di un corrispettivo complessivo pari ad Euro 90.000.000 (il "Prezzo") ed è stata approvata a seguito della deliberazione favorevole del Consiglio di Amministrazione di Vianini Industria assunta in data 13 aprile 2016, previo parere favorevole del Comitato OPC, espresso a maggioranza dei suoi membri, rilasciato in data 1 aprile 2016 (Allegato 1).
In particolare, il Consiglio di Amministrazione di Vianini Industria, previo parere favorevole del Comitato OPC, ha deliberato:
In attuazione di quanto deliberato dal Consiglio di Amministrazione, in data 14 aprile 2016, è stato quindi sottoscritto il contratto di acquisizione tra Vianini Industria, quale acquirente, e ICAL 2, quale venditore, di una partecipazione rappresentante l'intero capitale sociale di Domus (il "Contratto di Acquisizione").
Ai sensi del Contratto di Acquisizione, ICAL 2 ha venduto, ceduto e trasferito, mediante girata delle relative azioni, a Vianini Industria che, a sua volta, ha acquistato, in un unico contesto e con efficacia dalla data di
sottoscrizione del Contratto di Acquisizione, tutte le azioni Domus, con godimento regolare, libere da qualsiasi vincolo, a fronte del contestuale ed integrale pagamento della prima tranche del Prezzo (come di seguito definito).
Il prezzo pattuito, ai sensi del Contratto di Acquisizione, è pari a Euro 90.000.000,00 e viene corrisposto da Vianini Industria a ICAL 2 in due tranches pari rispettivamente a Euro 45.000.000,00 e Euro 45.000.000,00.
La prima tranche del Prezzo è stata corrisposta alla data di sottoscrizione del Contratto Acquisizione, contestualmente al perfezionamento del trasferimento delle azioni Domus, secondo le seguenti modalità:
(a) una parte, corrisposta mediante il trasferimento di un pacchetto di azioni della società Cementir Holding S.p.A., corrispondente a n. 2.614.300 azioni, per un controvalore pari a Euro 13.199.077,84, calcolato utilizzando la quotazione media delle suddette azioni nel semestre intercorrente fra il 1° ottobre 2015 e il 31 marzo 2016:
(b) la parte residua, mediante pagamento per cassa.
La seconda tranche del Prezzo verrà corrisposta senza interessi entro 12 mesi dalla data di sottoscrizione del Contratto di Acquisizione, fermo restando che il contratto prevede un meccanismo di aggiustamento del Prezzo basato sul raffronto tra (i) il patrimonio netto consolidato del Gruppo Domus calcolato al 31 dicembre 2015 sulla base dei bilanci al 31 dicembre 2015 approvati in data 12 aprile 2016 dalle assemblee delle società del Gruppo Domus e (ii) il patrimonio netto consolidato del Gruppo Domus calcolato alla data di sottoscrizione del Contratto di Acquisizione in base ad una situazione patrimoniale aggiornata che dovrà essere predisposta da Vianini Industria entro 30 giorni lavorativi dalla data di sottoscrizione del Contratto di Acquisizione.
Si segnala, peraltro, che la valutazione delle azioni di Cementir Holding S.p.A. ad un prezzo superiore a quello corrente di mercato e la dilazione del pagamento della seconda tranche del prezzo senza corresponsione di interessi comporta un vantaggio finanziario per la Società pari a circa Euro 2,5 milioni.
Per maggiori informazioni in relazione alle modalità di determinazione e verifica della congruità del corrispettivo pattuito per l'Acquisizione si rinvia al successivo paragrafo 2.4.
Sotto altro profilo, il Contratto di Acquisizione contempla dichiarazioni e garanzie in linea con la prassi di mercato in relazione, inter alia, alla titolarità delle azioni, all'organizzazione di Domus e delle sue società controllate (Domus Italia 2 S.r.l. e Domus Roma 15 S.r.l.), alle loro scritture contabili, ai libri sociali e bilanci, al portafoglio immobiliare di Domus e delle sue controllate e alla regolarità edilizia ed urbanistica delle unità immobiliari facenti parte dello stesso, ai contratti di locazione stipulati da Domus, ai contratti di mutuo fondiario e di finanziamento di cui è titolare Domus, alle controversie passive, agli adempimenti fiscali, ai dipendenti, alla titolarità e disponibilità del marchio "Domus Italia", al rispetto delle leggi in materia di ambiente, salute pubblica, privacy e sicurezza sul lavoro.
Le suddette dichiarazioni e garanzie sono assistite da specifici obblighi di indennizzo, regolamentati da un procedimento di indennizzo che contempla – come d'uso – una fase per la eventuale risoluzione in via amichevole delle contestazioni, prima dell'eventuale fase giurisdizionale.
Come di prassi per operazioni di questo tipo, il Contratto di Acquisizione prevede talune limitazioni della responsabilità del venditore, ovverosia, in particolare: (i) un c.d. de minimis (i.e. assenza dell'obbligo di indennizzo nel caso in cui l'ammontare dovuto in dipendenza del singolo evento produttivo di responsabilità
sia pari o inferiore a Euro 5.000,00), (ii) una franchigia (i.e. assenza dell'obbligo di indennizzo fino a quando l'ammontare complessivo dovuto - senza considerare le richieste al di sotto della soglia del c.d. de minimis - non ecceda l'importo di Euro 500.000,00, importo che sarà comunque sottratto dall'ammontare da indennizzarsi) e (iii) un c.d. cap (i.e. massimale di responsabilità pari a Euro 9.000.000.00).
Inoltre, come d'uso, è esclusa la responsabilità del venditore in relazione a fatti, eventi e/o circostanze di cui l'acquirente abbia conoscenza in virtù delle verifiche effettuate in relazione a Domus e alle sue controllate nell'ambito dell'attività di due diligence effettuata sulla base della documentazione e delle informazioni fornite dal venditore.
L'Operazione di cui al presente Documento Informativo costituisce un'operazione tra parti correlate in quanto ICAL 2, controparte venditrice della partecipazione totalitaria in Domus, è una società sottoposta al controllo indiretto di FGC S.p.A., società che controlla indirettamente altresì Vianini Industria.
ICAL 2 è quindi da considerarsi parte correlata di Vianini Industria ai sensi dell'art. 1, lett. a)(i), dell'Allegato 1 al Regolamento OPC e dell'art. 4.1 della Procedura OPC, in quanto società sottoposta a comune controllo con Vianini Industria.
L'Operazione è il punto di avvio di una nuova strategia imprenditoriale. Infatti, tenuto conto della contestuale delibera avente ad oggetto la dismissione del business industriale, l'Operazione consente alla Società di modificare il proprio focus.
Domus, anche tramite le proprie società controllate (ed in particolare Domus Roma 15 S.r.l.), è titolare di un patrimonio immobiliare, così composto:
L'Operazione consentirà a Vianini Industria di posizionarsi nel mercato immobiliare, che dopo anni di contrazione ha invertito il ciclo negativo chiudendo il 2015 con una crescita complessiva del fatturato del 3,7%. In particolare, Vianini Industria opererà nel mercato immobiliare residenziale della città di Roma, che nel 2015 ha registrato forti segnali di crescita con un fatturato in aumento di oltre il 7%.
La crescita dimensionale di Vianini Industria conseguente all'Operazione, tenuto conto del portafoglio immobiliare acquisito, appare idonea ad accrescere le prospettive di rendimento della Società. Potrebbero, inoltre, conseguire dall'Operazione vantaggi in termini di maggiori possibilità di accesso a condizioni vantaggiose al mercato dei capitali e, in particolare, al finanziamento da parte degli istituiti di credito,
accrescendo, di conseguenza, le possibilità di effettuare nuovi investimenti.
Il Prezzo pari a Euro 90.000.000, soggetto ad aggiustamento, è stato determinato, ad esito della negoziazione tra Vianini Industria e ICAL 2, tenendo conto delle situazioni contabili allegate alla proposta di ICAL 2 e dei bilanci al 31 dicembre 2015 approvati in data 12 aprile 2016 dalle assemblee delle società del Gruppo Domus e risulta in linea con il patrimonio netto pro quota consolidato del Gruppo Domus (costituito prevalentemente da attivo immobiliare al netto dei debiti finanziari).
Il Consiglio di Amministrazione ha valutato congruo tale Prezzo anche in considerazione della Relazione di Stima di Scenari Immobiliari (Allegato 2), esperto indipendente incaricato dal Presidente del Consiglio di Amministrazione di Vianini Industria, tenuto conto della competenza, professionalità ed esperienza dello stesso. Si segnala che non sussistono relazioni economiche, patrimoniali e finanziarie tra Scenari Immobiliari e (i) Vianini Industria, (ii) i soggetti che controllano Vianini Industria, le società controllate da quest'ultima o soggette a comune controllo con quest'ultima, (iii) gli amministratori delle società di cui ai precedenti punti (i) e (ii).
L'incarico conferito a Scenari Immobiliari aveva ad oggetto la determinazione del più probabile valore di mercato al 31 dicembre 2015 del portafoglio immobiliare appartenente al Gruppo Domus.
Si precisa che la Relazione di Stima di Scenari Immobiliari, allegata al presente Documento Informativo, ha valutato gli immobili facenti parte del portafoglio immobiliare di Domus Roma 15 S.r.l. come "immobili finiti".
L'Operazione si configura quale operazione di maggiore rilevanza ai sensi del Regolamento OPC e della Procedura OPC, in quanto tutti gli indici di rilevanza contemplati dall'Allegato 3 del Regolamento OPC risultano superiori alla soglia del 5% sulla base dei dati tratti dal bilancio consolidato al 31 dicembre 2015 della Società e dei bilanci al 31 dicembre 2015 approvati dalle società facenti parte del Gruppo Domus. In particolare, l'indice di rilevanza del controvalore determina un risultato pari all'83%, l'indice di rilevanza dell'attivo determina un risultato pari al 285% e l'indice di rilevanza delle passività determina un risultato pari a 164%.
Da un punto di vista patrimoniale e finanziario, a livello di bilancio di esercizio di Vianini Industria, l'Operazione comporta principalmente, a fronte dell'iscrizione della partecipazione in Domus al valore di acquisto (Euro 90 milioni), l'utilizzo delle disponibilità liquide, la cessione delle partecipazioni finanziarie e la dismissione del business industriale. A livello consolidato, gli effetti dell'Operazione sono sostanzialmente neutri in quanto l'incremento delle passività finanziarie è compensato dall'incremento dell'attivo immobiliare patrimoniale.
I principali effetti economici dell'Operazione sono rappresentati sostanzialmente dall'incremento del fatturato derivante dalla locazione dell'attivo immobiliare acquisito, nonché dall'incremento della marginalità e conseguentemente dall'accrescimento delle prospettive di rendimento della Società.
Si segnala, per completezza, che Vianini Industria ha esercitato la facoltà di derogare agli obblighi informativi di cui agli artt. 70, c. 6 e 71, c. 1 del Regolamento Emittenti.
Non si prevedono variazioni dei compensi dei componenti degli organi di amministrazione di Vianini Industria e delle società da questa controllate in conseguenza dell'Operazione.
L'Operazione vede come unica parte correlata coinvolta ICAL 2 e non, dunque, componenti degli organi di amministrazione e di controllo, direttori generali e dirigenti di Vianini Industria.
Per completezza si segnala che il Prof. Antonio Staffa, membro del Collegio Sindacale di Vianini Industria è altresì presidente del Collegio Sindacale di Domus.
La fase delle trattative è stata condotta dal Presidente del Consiglio di Amministrazione Mario Delfini, coinvolgendo tempestivamente gli amministratori indipendenti, attraverso un esauriente e continuo flusso informativo che ha consentito al Comitato OPC di essere costantemente aggiornato in relazione all'evoluzione delle attività poste in essere.
In particolare, i flussi informativi hanno riguardato, inter alia:
(i) i principali termini e condizioni dell'Operazione;
(ii) il procedimento valutativo proposto, le motivazioni, dal punto di vista strategico ed industriale, sottostanti l'Operazione;
(ii) le attività di analisi, valutazione ed approfondimento funzionali alla verifica dell'interesse della Società all'Operazione e al procedimento valutativo di Domus e delle sue controllate. In questo contesto, sono stati esaminati inter alia le situazioni patrimoniali e i dati contabili disponibili di Domus e delle sue controllate, i prospetti delle unità immobiliari ricomprese nel patrimonio immobiliare detenuto da Domus e Domus Roma 15 S.r.l., la Relazione di Stima di Scenari Immobiliari (volta a individuare il più probabile valore di mercato degli asset alla data del 31 dicembre 2015), un piano industriale 2016-2022 del Gruppo Domus predisposto con il supporto dei consulenti incaricati dalla Società, nonché le risultanze delle attività di due diligence legale e fiscale svolte con il supporto dei consulenti legali incaricati dalla Società.
Il Comitato OPC, composto dall'Avv. Carlo Carlevaris (Presidente), dalla Dott.ssa Annalisa Mariani e dall'Avv. Dario Trevisan, si è riunito per esaminare l'Operazione in data 24 febbraio 2016, 4 marzo 2016 e 1 aprile 2016 (in tale circostanza risultava assente l'Avv. Dario Trevisan) ed ha potuto, peraltro, richiedere informazioni e formulare osservazioni durante le fasi di istruttoria e trattative in relazione all'Operazione.
In data 1 aprile 2016, il Comitato OPC ha espresso, a maggioranza dei suoi membri, il proprio motivato parere favorevole sull'Operazione e sull'interesse della Società al suo compimento, nonché sulla correttezza sostanziale e procedurale delle condizioni dell'Acquisizione. Si segnala che l'Avv. Dario Trevisan, risultando assente alla riunione del 1 aprile 2016, ha comunicato agli altri componenti del
Comitato OPC il proprio diniego all'approvazione del parere del Comitato OPC sulla base delle motivazioni di seguito sinteticamente riportate: (i) necessità di identificare l'Operazione nel suo complesso, trattando prima di dar corso all'Operazione le questioni relative alla dismissione del complesso industriale, alla modifica dell'oggetto sociale e al conseguente diritto di recesso, nonché ad eventuali futuri sviluppi della Società; e (ii) insufficienza delle informazioni trasmesse per poter giudicare l'Operazione.
Il testo del parere espresso dal Comitato OPC è allegato sub Allegato 1 al presente Documento Informativo.
Il Comitato OPC ha ritenuto unanimemente di non avvalersi di propri esperti indipendenti (non avendone fatto richiesta nessuno dei componenti).
Il Consiglio di Amministrazione si è riunito in data 12 febbraio 2016 per esaminare l'Operazione, condurre tutti gli approfondimenti necessari e assumere le delibere di competenza. In data 13 aprile 2016, il Consiglio di Amministrazione di Vianini Industria, preso atto del predetto parere del Comitato OPC, ha approvato l'Operazione a maggioranza dei propri membri, con il voto contrario dell'Avv. Dario Trevisan. Quest'ultimo ha motivato il proprio dissenso sulla base delle ragioni qui sinteticamente riportate: (i) necessità di approvare l'Operazione in un contesto nel quale vengano assunte anche decisioni funzionali ad essa quali l'avvio del processo di dismissione del complesso industriale e della trasformazione della Società in immobiliare pura con conseguente concessione del diritto di recesso, nonché la valutazione di eventuali futuri sviluppi della Società con approvazione di dati previsionali per identificare i relativi flussi finanziari e (ii) insufficienza delle informazioni trasmesse per poter giudicare l'Operazione con riguardo, tra l'altro, alle ragioni strategiche della trasformazione della Società in immobiliare pura, nonché circa il diritto di recesso, la determinazione del prezzo e dei tempi.
In attuazione di quanto deliberato dal Consiglio di Amministrazione, in data 14 aprile 2016, è stato quindi sottoscritto il Contratto di Acquisizione, con conseguente acquisto da parte di Vianini Industria della titolarità delle azioni Domus rappresentanti l'intero capitale sociale della stessa.
2.9 Se la rilevanza dell'Operazione deriva dal cumulo, ai sensi dell'art. 5, comma 2, del Regolamento OPC, di più operazioni compiute nel corso dell'esercizio con una stessa parte correlata, o con soggetti correlati sia a quest'ultima sia alla Società, le informazioni indicate nei precedenti punti devono essere fornite con riferimento a tutte le predette operazioni
La rilevanza dell'Operazione sussiste in via autonoma e non deriva dal cumulo con altre operazioni.
Roma, 15 aprile 2016 Per il Consiglio di Amministrazione
Il Presidente. Mario Delfini
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Allegato n. 1.
Parere Comitato OPC
×.
del Comitato degli Amministratori Indipendenti, ai sensi dell'art. 8 del Regolamento OPC adottato dalla CONSOB con delibera n. 17721 del 12.3.2010 e della Procedura OPC adottata dalla Società, sulla operazione con parte correlata oggetto della proposta di acquisto al prezzo di € 95.000.000 dell'intero pacchetto azionario della controllata Domus Italia S.p.A. (pervenuta dalla ICAL 2 S.p.A. il 15 dicembre 2015 e comunicata nella seduta del Consiglio di Amministrazione del 12 febbraio 2016).
Gli Amministratori Indipendenti Avv. Carlo Carlevaris, Dott.ssa Annalisa Mariani e Avv. Dario Trevisan hanno acquisito ed esaminato - anche il 24 febbraio, il 4 marzo ed il 1º aprile in vista del Consiglio di Amministrazione già convocato per il 13 aprile 2016 - la proposta in questione di società sottoposta a comune controllo secondo l'art. 1 (a) (i) del Regolamento OPC, ed il "Memorandum" al riguardo del 13 gennaio 2016 dello Studio legale Gianni Origoni Grippo Cappelli Partners, nonché:
d) il "Report di Valutazione " redatto il 30 marzo 2015 da "Colliers Real Estate Services Italia S.r.l." relativamente ad una maggior consistenza immobiliare, per una precedente procedura di collocamento in borsa della Domus Italia S.p.A. secondo il prospetto informativo approvato dalla CONSOB nel giugno 2015;
ed inoltre, alla successiva disponibilità:
Il Comitato non ha ritenuto di avvalersi di propri esperti indipendenti, tenuto conto della competenza, professionalità, esperienza ed indipendenza degli esperti indipendenti incaricati dalla Società, e che gli stessi potessero efficacemente svolgere le proprie funzioni a beneficio del Consiglio di Amministrazione.
*** *** ***
L'Avv. Carlevaris e la Dott.ssa Mariani - anche in considerazione delle osservazioni espresse al management della Società e dei tempestivi chiarimenti ed approfondimenti di esso – rilevano:
2) sotto l'aspetto finanziario, tale corrispettivo sarebbe versato per metà al perfezionamento ed alla relativa acquisizione del Gruppo Domus (con la cessione delle azioni Cementir già in portafoglio al valore medio di quotazione del semestre dal 1º ottobre 2015 al 31 marzo 2016, e per il resto con la attuale disponibilità di cassa), e per la restante metà ad un anno ma senza interessi;
3) l'operazione, così fattibile secondo il business plan nel breve termine ed in prospettiva, realizzerebbe quindi occasione di valorizzazione della prevalente componente finanziaria del patrimonio della Società, con la acquisizione della disponibilità di un patrimonio immobiliare residenziale stimato dagli esperti indipendenti in oltre 477 milioni di euro, con una plusvalenza di oltre il 17% sul valore contabile a finire, e del 50% sul valore del patrimonio netto consolidato, sul mercato di Roma che rappresenta il 13% del totale nazionale con rilevante trend positivo del fatturato nel 2015 e con previsione degli esperti di sensibile incremento per circa il 7% nel biennio 2016-2017;
Per tali motivi il Comitato degli Amministratori Indipendenti – a maggioranza, con il dissenso già comunicato dall'Avv. Trevisan - esprime parere favorevole circa la sussistenza dell'interesse della Società al compimento della operazione, nonché sulla convenienza e sulla correttezza sostanziale e procedurale dei relativi termini e condizioni.
Roma, 1° aprile 2016
Carlo Carl Anhalisa Marjani
Relazione di Stima di Scenari Immobiliari
$\langle n^2\rangle$
$\sim 10^{\circ}$
VIANINI INDUSTRIA S.p.a.
VALUTAZIONE AL 31 DICEMBRE 2015
$\begin{array}{c} \textbf{Step 1-ERALE: PIAZZA FRANCESCO MOROSINI}, 12-00136 ROMA\ \textbf{Step 2-DEFAITVA: GALLERIA PASSARELLA}, 1-20122 MILANO-TEL: 02/36564523-FAX02/36564791\ \textbf{VIALIEGI}, 14-00198 ROMA-TEL: 06/8558802 R.A.-FAX06/84241536\ \textbf{VIA BERTINI}, 37A-20154 MILANO-TEL: 02/33100705-FAX06/34210309\ \end{array}$
$\tilde{\kappa}$
| 1. Premessa |
|---|
| 2. Definizione di valore corrente di mercato e criteri di valutazione |
| 3. Metodologia utilizzata per le valutazioni degli immobili e motivazioni sulla scelta |
| compiuta |
| 4. Documentazione utilizzata e soggetti responsabili |
| 5. Limiti della presente relazione |
| 6. Andamento del mercato immobiliare nel 2015 e previsioni per il prossimo biennio 10 |
| 7. Valore del Patrimonio immobiliare |
TUTTI I DIRITTI RISERVATI - l'utilizzo da parte di terzi delle informazioni, dei dati, delle analisi e delle valutazioni contenuti in questo documento è soggetto ad autorizzazione scritta da parte di Scenari Immobiliari.
ISTITUTO INDIPENDENTE DI STUDI E RICERCHE
Milano, gennaio 2016
Spettabile Vianini Industria Spa Via Montello, 10 00195 Roma
Secondo l'incarico ricevuto, Scenari Immobiliari, in qualità di valutatore del Primo Portafoglio Immobiliare, del Secondo Portafoglio Immobiliare e degli immobili ulteriori, ha come obiettivo della presente stima, determinare il più probabile valore di mercato degli asset alla data del 31 dicembre 2015.
| Valutazione al 31 dicembre 2015 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Zona | Comparto | Edificio | ||||
| Talenti | Z8/A - Z9/B - Z10/B - Z7/G | |||||
| Collatina | $ZA - Z6$ | |||||
| Ponte di Nona | $Z18 - Z19 - Z21 - Z22$ | |||||
| Prampolini | B | |||||
| Primo Portafoglio | San Basilio | Z 2 | ||||
| EUR - Tor Pagnotta | $Z6/1 - Z9/1$ | |||||
| De Chirico | $\mathbf C$ | |||||
| Lunghezza | G2 | $\mathcal{C}$ | ||||
| Lunghezza | $G3 - G4$ | $Al - A2 - A3 - B$ | ||||
| De Chirico | $AI - B1$ | |||||
| $A2 - B2 - B3$ | ||||||
| Talenti | Z13/A | $Al - A2 - B1 - B2$ | ||||
| Secondo Portafoglio | EUR - Tor Pagnotta | Z2/1 | A1 | |||
| Z6/2 | $Al - A2 - A3$ | |||||
| Z2/1 | $A2 - A3$ | |||||
| Z8 | A3 | |||||
| Immobili Ulteriori | Talenti | Z13/B | $A3 - 14 - C$ | |||
| San Basilio | Z1 |
Scenari Immobiliari per Vianini Industria S.p.a. VAL 31/12/2015 - Capitolo 1
$\tilde{E}$
ISTITUTO INDIPENDENTE DI STUDI E RICERCHE
Per la stima del valore corrente di mercato degli immobili oggetto della presente relazione, Scenari Immobiliari ha adottato metodi e principi di generale accettazione, rispondenti alle direttive contenute nel Titolo V - Capitolo IV, sezione II, Punto 2.5 del Regolamento Banca d'Italia del 19 gennaio 2015, riferiti, nella fattispecie, ad immobili detenuti da Fondi Immobiliari ma, nella prassi valutativa, applicati anche ad immobili di proprietà di persone fisiche e giuridiche. Tale articolo recita:
Ciascun bene immobile detenuto dal fondo è oggetto di singola valutazione. Più beni immobili possono essere valutati in maniera congiunta ove gli stessi abbiano destinazione funzionale unitaria; tale circostanza è opportunamente illustrata dagli amministratori nella relazione semestrale e nel rendiconto di gestione del fondo.
Il valore corrente degli immobili è determinato in base alle loro caratteristiche intrinseche ed estrinseche e tenendo conto della loro redditività.
Sono caratteristiche di tipo intrinseco quelle attinenti alla materialità del bene (qualità della costruzione, stato di conservazione, ubicazione, ecc.), di tipo estrinseco quelle rivenienti da fattori esterni rispetto al bene, quali ad esempio la possibilità di destinazioni alternative rispetto a quella attuale, vincoli di varia natura e altri fattori esterni di tipo giuridico ed economico, quali ad esempio l'andamento attuale e prospettico del mercato immobiliare nel luogo di ubicazione dell'immobile.
Il valore corrente di un immobile indica il prezzo al quale il cespite potrebbe essere ragionevolmente venduto alla data in cui è effettuata la valutazione, supponendo che la vendita avvenga in condizioni normali, cioè tali che:
Il valore corrente degli immobili può essere determinato:
di manutenzione, alla redditività, alla qualità dell'eventuale conduttore e ad ogni altro fattore ritenuto pertinente;
Per gli immobili dati in locazione con facoltà di acquisto, il valore corrente è determinato, per la durata del contratto, attualizzando i canoni di locazione e il valore di riscatto dei cespiti, secondo il tasso del contratto eventualmente rettificato per tener conto del rischio di insolvenza della controparte. Alternativamente, il valore dei cespiti è determinato sulla base del valore corrente all'atto in cui gli stessi sono concessi in locazione, ridotto della differenza maturata tra il valore corrente di cui sopra e il valore di riscatto alla conclusione della locazione.
Per gli immobili in corso di costruzione, il valore corrente può essere determinato tenendo anche conto del valore corrente dell'area e dei costi sostenuti fino alla data della valutazione ovvero del valore corrente dell'immobile finito al netto delle spese che si dovranno sostenere per il completamento della costruzione.
Il valore corrente dell'immobile è determinato al netto delle imposte di trasferimento della proprietà del bene.
Il valore corrente dei diritti reali immobiliari è determinato applicando, per quanto compatibili, i criteri di cui al presente paragrafo.
Le operazioni di leasing immobiliare aventi natura finanziaria sono rilevate e valutate applicando il c.d. "metodo finanziario".
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La stima degli immobili facenti parte del Primo Portafoglio Immobiliare, del Secondo Portafoglio Immobiliare e degli Immobili Ulteriori, è stata elaborata utilizzando il metodo sintetico comparativo e il metodo del Discounted Cash Flow con i ricavi derivanti dalle vendite o dalla locazione.
Questo metodo si basa sul principio che nessun acquirente razionale è disposto a pagare un prezzo superiore al costo di acquisto di proprietà similari che abbiano lo stesso grado di utilità. Le condizioni di applicabilità di questo metodo sono legate alla quantità e qualità di informazioni di mercato disponibili, in grado di permettere la costruzione di un significativo campione di transazioni comparabili.
Tre sono le fasi del processo che portano alla determinazione del valore: identificazione e raccolta delle informazioni, identificazione delle unità comparabili e analisi degli elementi di comparazione, definizione e impiego dei parametri di aggiustamento.
La prima fase, corrisponde alla raccolta delle comparazioni. Nella seconda fase è necessario far emergere dagli immobili usati come paragone gli elementi oggettivi di similitudine: destinazione d'uso, caratteristiche fisiche, localizzazione, ecc. L'ultima fase del processo è anche quella più delicata, perché comporta la scelta di adeguati parametri di aggiustamento.
Su ciascuna transazione utilizzata come elemento di comparazione è stato effettuato un processo di aggiustamento in modo tale da ottenere dati omogenei, quindi perfettamente comparabili. I dati relativi alle singole transazioni vengono opportunamente rettificati per tener conto di tutti quegli elementi in grado di giustificare una differenza di prezzo. Tra gli elementi che si possono prendere in esame, ci sono:
Ciascuna di queste voci è stata esplicitata mediante un valore percentuale. La somma delle percentuali dà luogo al coefficiente correttivo, che conferisce omogeneità al valore unitario del bene utilizzato come comparazione. Per ciascuna destinazione d'uso la corrispondente quotazione media, dopo il processo di aggiustamento, viene associata alla relativa superficie commerciale (lorda). La somma dei prodotti (superficie per valore medio) definisce il valore stimato del bene con il criterio di mercato (sintetico-comparativo).
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Il Metodo del Discounted Cash Flow (DCF) per immobili oggetto di vendita frazionata si basa sull'attualizzazione dei flussi di cassa, positivi e negativi, generabili da un'operazione immobiliare in un periodo che copre tutte le fasi dell'intervento: dal completamento della costruzione (qualora non sia già ultimata) alla fine della commercializzazione.
Alla base di questo criterio è il concetto che un promotore immobiliare è disposto a pagare per un bene il valore corrispondente all'attualizzazione di tutti gli incassi ed i costi generati dallo stesso, in un periodo prefissato, al tasso di rendimento atteso, in funzione delle caratteristiche intrinseche e di localizzazione del bene, le quali influenzano il grado di rischio dell'operazione immobiliare.
Per l'applicazione di tale metodo è necessaria la costruzione di un modello Discounted Cash Flow, o DCF che descriva l'operazione immobiliare affrontando i seguenti passaggi:
Nel modello DCF si ipotizza una distribuzione temporale delle fasi di costruzione e commercializzazione in funzione delle destinazioni d'uso inserendo:
Nel modello DCF non viene considerato l'aspetto fiscale, come da prassi.
Una volta costruito il modello e definito l'arco temporale sulla base delle informazioni raccolte e delle ipotesi fatte, il valore immobiliare verrà determinato mediante attualizzazione dei flussi di cassa ad un tasso che viene determinato ponendo a confronto le aspettative di rendimento degli operatori nel settore immobiliare e quelle riscontrabili nei mercati mobiliari. Questo tasso, frutto di un calcolo di ponderazione tra mezzi di terzi (Debito) e mezzi propri (Equity), viene individuato tenendo conto che la remunerazione attesa per un qualsiasi tipo di investimento è direttamente proporzionale al livello di rischio associato al medesimo.
Per la parte equity, il tasso viene determinato dalla composizione di quattro distinti fattori:
Per la parte di debito, il tasso viene determinato dalla composizione di due distinti fattori:
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Questo criterio si basa sul presupposto che un investitore è disposto a pagare per un bene un valore corrispondente all'attualizzazione di tutti gli incassi ed i costi generati dallo stesso in un periodo prefissato, ad un tasso di rischio-rendimento che varia in funzione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene (tipologia, ubicazione, stato locativo, dimensioni, mercato, ecc.).
Per l'applicazione di tale metodo è necessaria la costruzione di un modello Discounted Cash Flow, o DCF che descriva su un arco di tempo adeguato quella che si configura come un'operazione immobiliare: acquisizione al tempo 0, valorizzazione per N anni e alienazione all'ultimo anno.
Il valore di mercato (che rappresenta l'obiettivo del valutatore) è costituito dalla somma dei flussi di cassa attesi attualizzati e del valore del bene attualizzato al termine dell'arco temporale ipotizzato. I passaggi affrontati nell'elaborazione del modello sono:
Per compiere queste operazioni è necessario conoscere:
Inoltre è necessario fare ipotesi di carattere estimativo relativamente a:
Il modello è costruito su alcune simulazioni. Alla prima scadenza del contratto, viene effettuata una verifica ponendo a confronto il canone di locazione in essere con i canoni correnti di mercato; se l'importo del canone in essere è minore o uguale al canone espresso in quel momento dal settore di riferimento, si considerano confermate e costanti le condizioni indicate nel contratto di locazione fino alla seconda scadenza, momento in cui
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il canone in ogni caso viene adeguato al mercato. Per le unità immobiliari rimaste libere si ipotizza un assorbimento a canoni di mercato compatibile con le caratteristiche del bene.
Se invece alla prima scadenza il canone di locazione in essere è maggiore di quello di mercato, è possibile quantificare il rischio di rilascio del bene da parte del conduttore attraverso l'applicazione di un tasso di sfitto – inesigibilità più elevato.
Una volta costruito il modello e definito l'arco temporale sulla base delle informazioni raccolte e delle ipotesi fatte, il valore immobiliare verrà ottenuto mediante attualizzazione dei flussi di cassa ad un tasso che viene determinato ponendo a confronto le aspettative di rendimento degli operatori nel settore immobiliare e quelle riscontrabili nei mercati mobiliari. Questo tasso, frutto di un calcolo di ponderazione tra mezzi di terzi (Debito) e mezzi propri (Equity), viene individuato tenendo conto che la remunerazione attesa per un qualsiasi tipo di investimento è direttamente proporzionale al livello di rischio associato al medesimo.
Alla fine dell'arco temporale ipotizzato, si simula la vendita dell'immobile stimandolo per capitalizzazione del reddito netto; il valore di uscita verrà quindi determinato nel seguente modo:
reddito netto ultimo anno
valore di uscita =-
tasso di uscita (GOCR)
dove, il tasso di uscita (Going out cap rate) è a sua volta determinato in funzione del tasso di attualizzazione utilizzato nell'intero modello (WACC) e delle condizioni di mercato prevedibili per l'ultimo anno (risk out).
Il Primo Portafoglio, il Secondo Portafoglio Immobiliare e gli Immobili Ulteriori sono composti da:
La metodologia utilizzata consente di derivare il valore dei beni oggetto di perizia sulla base della complessiva capacità di essere produrre reddito.
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Coerentemente con l'incarico ricevuto, la valutazione è stata realizzata esaminando la documentazione fornitaci senza effettuare specifica due diligence tecnica. Per la documentazione specifica fornita per ogni asset si faccia riferimento ai singoli allegati.
Per tutte le operazioni sono stati forniti i seguenti documenti:
La valutazione è stata eseguita con la supervisione dell'arch. Francesca Zirnstein MRICS, direttore generale di Scenari Immobiliari.
Il team di lavoro è così composto:
Architetto Ida De Angelis e Dottor Federico Rivolta, valutazione e relazione tecnica
Dottor Massimiliano De Cesaris, analisi tecnica e sopralluoghi
Ingegner Leonardo Divincenzo, analisi di mercato
Tutti i soggetti sopra indicati sono in possesso dei requisiti prescritti nell'art. 16, comma 2, del D.M. del 5 marzo 2015 n. 30 e più precisamente tali soggetti non versano in situazione di conflitto di interessi, che non sussistono le cause di incompatibilità indicate dai commi 11, 12 e 16 e che sono rispettati i requisiti previsti dai commi 8 e 9.
I sopralluoghi agli immobili sono stato effettuati nel mese di gennaio 2016.
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La presente relazione di stima include i seguenti limiti:
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Nel corso del 2015 il mercato immobiliare italiano ha invertito il ciclo negativo degli ultimi anni e chiude con una crescita complessiva del fatturato del 3,7 per cento.
Il miglior clima economico e una leggera riduzione della disoccupazione hanno aiutato il trend positivo, che comunque si innesca su un generale movimento positivo dei mercati immobiliari a livello globale.
Anzi, paradossalmente, il mercato è cresciuto meno di quanto avrebbe potuto, a causa della "tiepidezza" degli investitori, sia famiglie che operatori professionali.
Il peso fiscale rimane alto, anche se la cancellazione dell'Imu e della Tasi sulla prima casa a fine anno hanno migliorato le aspettative delle famiglie. Le banche hanno ripreso ad erogare mutui, soprattutto nella seconda parte dell'anno, e questo pone le prospettive per un miglior andamento nel 2016.
Anche le imprese hanno migliorato i propri bilanci e, grazie anche al Job act, hanno ripreso ad assumere e questo aiuta sia il mercato residenziale che quello degli uffici. L'Italia resta nel mirino degli investitori immobiliari mondiali e gli acquisti realizzati (direttamente o tramite fondi) sono a livelli pre-crisi.
Le principali società del real estate si sono riposizionate nel corso dell'anno, sia verso la Borsa (con le Siiq) che con profondi cambiamenti organizzativi e societari. Nel complesso si sono irrobustite per affrontare le sfide dei prossimi anni.
Profonde innovazioni anche in sede di prodotto, soprattutto nei comparti non residenziali, dagli uffici al commerciale. La ripresa sta premiando l'innovazione di prodotto e di servizio e si amplia sempre più il gap tra vecchio e nuovo, con ampia preferenza verso il secondo.
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| Settore | 2015 | Var % 2015/2014 |
|---|---|---|
| Residenziale | 84.000 | 3,7 |
| Alberghiero | 2.100 | 10,5 |
| Terziario/uffici | 6.200 | 3,3 |
| Industriale | 4.200 | 3,7 |
| di cui produttivo/ artigianale | 150 | 50,0 |
| di cui logistica | 4.050 | 2,5 |
| Commerciale | 8.150 | 2,5 |
| di cui Gdo | 5.800 | 1,8 |
| di cui retail | 2.350 | 4,4 |
| Seconde case località turistiche | 3.200 | 3,2 |
| Box posti auto | 4.250 | 3,7 |
| Fatturato totale | 112.100 | 3,7 |
$\sim$
$\alpha$
Fonte: Scenari Immobiliari
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Il numero di compravendite è salito, come previsto, e si attesta a fine anno sulle 448 mila, con un incremento dell'otto per cento rispetto all'anno precedente. E' un indicatore di ritrovata fiducia verso il mercato residenziale, nonostante l'incremento della tassazione negli ultimi anni. Ma l'effetto congiunto della riduzione dell'Imu sulla prima casa e dell'incremento dei mutui erogati sta dando fiducia alla domanda potenziale, che pure è cresciuta negli ultimi anni fino a quasi un milione di famiglie.
La leggera ripresa dell'occupazione, soprattutto giovanile, sta rilanciando il mercato della casa anche in questa fascia di età che negli ultimi anni si era orientata verso la locazione. I prezzi reali degli alloggi sono calati di circa il venti per cento (con punte del 25 per cento) durante la crisi e quindi i prezzi medi, esclude le zone top urbane, sono diventati accessibili a settori sempre più ampi di popolazione.
La ripresa del 2015 si è concentrata soprattutto nelle grandi città, anche al sud, dove più forte è la pressione abitativa. Ma è destinata ad ampliarsi al resto del Paese nel corso del prossimo anno.
Le quotazioni medie delle abitazioni hanno mostrato ancora una lieve flessione (meno 0,6 per cento) nel corso dell'anno. Ma nelle zone più richieste come i centri storici o le aree residenziali più pregiate, ci sono stati incrementi anche del 4/5 per cento rispetto all'anno precedente.
Si rafforza anche la domanda per la locazione, soprattutto di piccoli alloggi, nelle grandi città. I canoni sono in lieve calo.
Si mantiene positiva la dinamica dei consumi in Italia. In particolare nel terzo trimestre del 2015, in confronto allo stesso periodo dell'anno precedente, sono aumentati dello 0,9 per cento. È tornato a salire anche l'indice di fiducia di imprese e famiglie.
Il commercio fisso al dettaglio nei primi nove mesi dell'anno ha registrato un incremento dello 0,6 per cento, rispetto al 2014, segnando variazioni positive sia per i prodotti alimentari (più 0,4 per cento) che per quelli non alimentari (più 0,6 per cento).
Il mercato immobiliare commerciale nel 2015 ha proseguito il trend di crescita che l'aveva caratterizzato nel 2014, sebbene a ritmi più lenti e con specificità diverse. La quota di transazioni più significative è di circa diciotto portfolio/asset, dei quali solo nove riguardano centri commerciali, per un ammontare complessivo inferiore al miliardo di euro.
Cifre più contenute rispetto a quanto registrato nell'anno precedente, tuttavia la fiducia nel mercato appare più forte e lo dimostrano tre acquisizioni effettuate su progetti di sviluppo di centri commerciali ancora da realizzare, per complessivi 77mila mq di Gla.
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Il settore dei centri commerciali italiano segue le orme di quello europeo, da un lato, con riammodernamento dei centri esistenti e riorganizzazione del mix merceologico, rivisitazione dello spazio dell'àncora, ampliamento della food court e introduzione di servizi ai cittadini (studio dentistico, lavanderia, ecc.). Dall'altro, con costruzione di strutture di grandi dimensioni, in grado di unire shopping e divertimento. In questo quadro, l'offerta attuale di prodotto idoneo alle richieste degli investitori internazionali risulta molto carente. Infatti, tra i requisiti che il prodotto commerciale deve rispettare affinché possa diventare attraente per l'investimento, al primo posto risultano le dimensioni elevate. Tuttavia, si avverte un leggero aumento nell'interesse per centri di minori dimensioni, se collocati in posizioni strategiche e altamente performanti.
Un interesse crescente si registra anche per il mercato immobiliare commerciale delle high street nelle principali città italiane. In generale l'investimento nelle high street rappresenta un rischio più contenuto, rispetto ad altri immobili retail, ed è quindi destinato agli investimenti di lunga durata o core. Tuttavia, si tratta di un mercato caratterizzato da poche opportunità e domanda elevata, sia da parte di retailer che degli investitori internazionali.
Il fatturato immobiliare (valore dei beni scambiati con contratti di vendita o locazione) chiude il 2015 con una cifra complessiva di 8,15 miliardi di euro, registrando una variazione di più 2,5 per cento, rispetto al valore dell'anno precedente. Meno significativo l'incremento del fatturato della grande distribuzione, già molto attiva negli anni precedenti, con un incremento dell'1,8 per cento nello stesso periodo (raggiungendo quota 5,8 miliardi). Più decisa invece risulta la variazione del fatturato per le piccole superfici, più 4,4 per cento (arrivando a quota 2,35 miliardi di euro), dovuto principalmente, sia al rinnovo dei contratti che ad un turnover di insegne elevato.
Infine, in relazione alle quotazioni, l'andamento nel secondo semestre rispetto allo stesso periodo del 2014, ha rallentato la discesa, pur restando in campo negativo. Prezzi e canoni in crescita, invece, nelle high street.
Il mercato immobiliare residenziale di Roma
Nell'area euro la ripresa economica si è gradualmente rafforzata, benché a un ritmo inferiore rispetto alle previsioni. Le proiezioni macroeconomiche indicano un aumento del prodotto interno lordo intorno all'1,7 per cento nel 2016.
Il settore immobiliare residenziale è in crescita nella maggior parte dei mercati. Le previsioni per il 2016 sono di un aumento graduale e costante delle compravendite, guidate dal diffuso andamento positivo dell'usato, che rappresenta oltre due terzi degli scambi. In costante crescita il volume di mutui, mentre i prezzi medi dovrebbero aver raggiunto la fase più bassa del ciclo.
In Italia il numero di compravendite è salito, come previsto, e si attesta a fine anno sulle 448 mila, con un incremento dell'otto per cento rispetto all'anno precedente.
Il 2015 è stato l'anno che ha fatto registrare il record della domanda di mutui (nel Lazio questo incremento rispetto al 2014 è pari a più 62,2 per cento), con importi medi pari a 122.176 € (140.658 nel Lazio), calati dell'11 per cento rispetto a valori del 2008 (fonte: sole24ore).
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Le quotazioni medie delle abitazioni hanno mostrato ancora una lieve flessione (meno 0,6 per cento) nel corso dell'anno. Nelle zone in cui si concentra la domanda come i centri storici o le aree residenziali più pregiate, sono stati rilevati incrementi di qualità sui prezzi fino al 5 per cento rispetto all'anno precedente.
Si rafforza anche la domanda per la locazione, soprattutto di piccoli alloggi, nelle grandi città. I canoni sono in lieve calo.
La ripresa del 2015 si è concentrata soprattutto nelle grandi città e Roma ne è un'indiscussa protagonista.
| Roma | VOLUMI - INDICATORI - VARIAZIONI ANNUE | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Indicatori | $2015^\circ$ | var. % annua | ||||||||
| Offerta (unità) | 44.000 | 5,3 | ||||||||
| Scambiato (unità) | 29.500 | 10,1 | ||||||||
| Fatturato (mln $\epsilon$ ) | 11.100 | 7,2 | ||||||||
| Assorbimento (%) | 67,0 | 2,9 |
°Stima
Fonte: Scenari Immobiliari
Nel corso dell'ultimo anno, nel mercato immobiliare residenziale di Roma si sono registrati forti segnali di miglioramento che consolidano il trend positivo avviatosi timidamente nel 2014. Si può affermare che sta terminando la fase di assestamento e riformulazione degli equilibri.
Oltre al contesto macroeconomico favorevole, hanno un ruolo estremamente importante la riconfigurazione dell'assetto dei mercati del nuovo e dell'usato.
Il primo si è dovuto adeguare a standard elevati di produzione mirando alla qualità costruttiva ed all'efficienza energetica che sono condizioni necessarie della richiesta in ambiente di investimento non più a basso rischio. I margini di guadagno si sono lievemente ridotti ma il prodotto riesce ad essere commercializzato, se posizionato e promosso nella maniera giusta. Il developer non è più una figura lontana dalla sfera tecnologica e funzionale degli edifici bensì dialoga maggiormente con il designer il quale deve giustificare efficacemente ed efficientemente le scelte.
Il mercato dell'usato si conferma, nell'ambito romano, come un mercato di sostituzione. L'acquisto diretto della prima casa è molto spesso precluso ai giovani se non hanno una situazione lavorativa stabile da anni o il supporto finanziario dei genitori e delle famiglie di origine. Le condizioni che permettono al privato di compare casa si manifestano quasi solo in caso di dismissione del vecchio appartamento.
È in atto una concreta trasformazione degli elementi strutturali del settore dovuti a motivazioni che riguardano cambiamenti nella forma sociale delle famiglie, fra cui: la
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volubilità e la dinamicità del lavoro che inducono soprattutto i giovani a continui spostamenti; la necessità di ridimensionamento degli spazi dovuti a scelte sbagliate effettuate in periodi pre-crisi o la necessità di maggiore spazio per crescita della famiglia; la volontà di cambiare casa per chi ha acquistato il bene con il vecchio conio e trova margine nel rivenderlo in euro; le opportunità dei nuovi appartamenti sempre più attraenti ed con prezzi accessibili per la domanda.
Le famiglie sono incentivate a cercare e cambiare casa dalle notizie sulle nuove erogazioni di mutui, sulla riduzione delle tasse, da incentivi sulle ristrutturazioni e dall'abbassamento dei prezzi. Inoltre l'offerta non strutturata, i piccoli proprietari, dopo molta resistenza, hanno accettato stime al ribasso del proprio bene. Si apre così un grosso ventaglio di offerta esplorabile nel dettaglio con molteplici strumenti derivati dal web.
L'andamento dei volumi del mercato romano è in progressiva crescita. Per il secondo anno consecutivo gli indicatori variano positivamente e linearmente. L'offerta si sta riportando su valori pre-crisi, con la differenza che il nuovo prodotto è di qualità, l'usato esprime valori di mercato più contenuti e la riduzione dei tempi di vendita favorisce il riassorbimento delle superfici residue e rende meno ingessato il comparto.
| Roma | SERIE STORICHE E PEVISIONI | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Indicatori | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | $^{\circ}2015$ | *2016 | *2017 |
| Offerta (unità) | 47.000 | 45.400 | 45.000 | 44.400 | 42.450 | 41.000 | 40.600 | 38.450 | 40.000 | 41.800 | 44.000 | 47.500 | 50.000 |
| Scambiato (unità) | 41.000 | 38.800 | 36.900 | 34.200 | 31.000 | 29.500 | 28.000 | 25.000 | 24.400 | 26.800 | 29.500 | 33,000 | 35.500 |
| Fatturato (mln $\epsilon$ ) | 13.800 | 14.400 | 14.900 | 12.400 | 12.000 | 12.950 | 12.850 | 10.933 | 9.700 | 10.350 | 11.100 | 12.200 | 13.150 |
| Assorbimento (%) | 87.2 | 85.5 | 82.0 | 77.0 | 73.0 | 72.0 | 69.0 | 65,0 | 61.0 | 64.1 | 67.0 | 69,5 | 71,0 |
°Stima
* Previsioni
Fonte: Scenari Immobiliari
Il divario tra offerta e scambiato è ancora elevato rispetto al primo periodo del decennio analizzato ma i segnali consentono di ipotizzare un lento e progressivo ricongiungimento della forbice nel prossimo quinquennio.
I valori di assorbimento sono sopra la media dei capoluoghi italiani ma non sono paragonabili ai livelli raggiunti fra il 2002 e il 2006.
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Precursore del trend del mercato residenziale italiano il quale ha invertito il ciclo negativo degli ultimi anni e chiude con una crescita complessiva del fatturato del 3,7 per cento con un totale di 84 miliardi di euro, il mercato della capitale prosegue la crescita riavviata nel 2014 riportando nel 2015 un fatturato di oltre 11 miliardi di euro, circa il 13 per cento del totale nazionale.
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Dal 2013 il fatturato cresce annualmente di circa il 7 per cento e si prevede che nel prossimo biennio verranno confermati tali incrementi.
Il trend dei prezzi conferma gli andamenti classici della capitale, con il centro che si comporta diversamente dal resto delle zone della città. Con piccolissimi incrementi, i prezzi in centro continuano a crescere. La media delle quotazioni del 2015 è di 7.800 $\epsilon$ /mq con punte che arrivano a raddoppiare il valore per attici di nuova realizzazione.
Il mercato del residenziale dalle superfici di alta qualità, il mercato immobiliare del lusso, a Roma non vede crisi grazie a un prodotto immobiliare unico, storico, con ricercatezza del dettaglio e servizi paragonabili a quelli degli hotel di lusso.
Nelle zone semicentrali il calo dei prezzi non è cessato ma il cambio di tendenza è vicino. Una volta portato a termine l'assestamento dei prezzi dell'usato e l'assorbimento dei residui delle ultime iniziative concluse, i prezzi potrebbero tornare a crescere se le condizioni al contorno risulteranno favorevoli. Tra queste condizioni ci sono i nuovi progetti di sviluppo tesi alla riqualificazione di intere zone come ad esempio quello che è in atto nel quartiere Ostiense o in tutte le aree periferiche.
In periferia la discesa dei prezzi è tuttora ripida, facendo registrare nel 2015 il picco massimo di perdita sull'intero periodo esaminato. Il valore medio ha toccato i 2.400 $\epsilon$ /mq.
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L'andamento dei canoni, a differenza di quello dei prezzi, ha subito forti variazioni negative anche nelle zone centrali. I quartieri del centro hanno perso, tra il 2008 e il 2010, circa il 20 per cento del valore medio. Pertanto queste zone, pur riconquistando una certa stabilità dal 2010, hanno davanti un lungo cammino per il recupero dei risultati con una ripresa che però si prevede parta da quest'anno.
Le zone semicentrali e periferiche presentano delle similitudini nell'andamento con la periferia che risente di un forte calo nel 2008, un'accelerazione della discesa in atto dal 2012 e un picco di variazione negativa sull'intero decennio proprio nel 2015, con una differenza di valori di quasi il 50 per cento rispetto al picco positivo del 2007.
Oggi per un appartamento di cento metri quadrati il canone annuale varia tra 8.500 euro in periferia, 17 mila euro nel semicentro e 29 mila euro in centro.
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* Previsioni
Fonte: Scenari Immobiliari
| IL MERCATO RESIDENZIALE - PREVISIONI 2015 - 2017 Roma |
||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Offerta | Immisione sul mercato di nuovo prodotto con alti standard di qualità |
|||||||
| Compravendite | Presa di coscienza sui prezzi. Mercato di sostituzione. Ricerca della qualità. |
|||||||
| Assorbimento | Assorbimento residui di vecchie iniziative. L'sato più concorrenziale. |
|||||||
| Fatturato | Progressiva crescita del fatturato | |||||||
| Prezzi/Canoni | Stabilità dei prezzi e dei canoni |
Fonte: Scenari Immobiliari
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Roma concentra la più alta densità di esercizi con attività prevalente di commercio al dettaglio della penisola. A giugno 2015, l'ammontare complessivo risultava pari a 36.492 esercizi, registrando una variazione assoluta rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente di 215 unità in più (fonte Ministero dello sviluppo economico), con una superficie complessiva di poco inferiore ai 4,3 milioni di mq.
| Superficie media (mq) |
$\leq 50$ | $51 - 150$ | 151-250 | $251 - 400$ | 401-1.500 1.501-2.500 2.501-5.000 | $\geq 5.000$ | Totale | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| superficie (mq) | 631,500 | 985,000 | 515,000 | 241.000 | 849,500 | 341,000 | 301.500 | 422.000 | 4.286.500 |
| $\frac{1}{2}$ | 14,7 | 23.0 | 12,0 | 5.6 | 19.8 | 8,0 | 7,0 | 9.8 | 100 |
| n o esercizi | 20.255 | 11.688 | 2.509 | 705 | 1.039 | 166 | 86 | 45 | 36.492 |
| % | 55.5 | 32,0 | 6,9 | 1.9 | 2.8 | 0.5 | 0,2 | 0.12 | 100 |
$(*)$ solo attività primarie
Fonte: elaborazione Scenari Immobiliari su dati della Camera di commercio di Roma
L'andamento del commercio nella capitale nel corso del 2015 è migliorato, la situazione di difficoltà che caratterizzava il settore da diverso tempo si è allentata, ma continua a persistere una differenziazione di andamenti tra le molteplici zone. I commercianti risentono meno la contrazione dei fatturati e mediamente sono riusciti a mantenere una linea di ricavi stabile. La vocazione turistica conferisce una particolare attrattività alla città, collocandola a livello mondiale tra i primi posti nei desiderata di posizionamento commerciale dei principali brand internazionali. Nelle strategie dei retailer avere un proprio punto vendita nelle zone prestigiose delle principali città, rappresenta una vetrina ed una scelta irrinunciabile per raggiungere un determinato livello di visibilità globale, le high street romane rientrano ai primi posti in questa classifica.
Nel corso del 2015 si è assistito ad un forte aumento della domanda di spazi proveniente da retail internazionali, desiderosi di entrare nel mercato italiano, si è trattato principalmente di brand di prestigio che nell'approdare nel nostro mercato scelgono, in ordine di priorità le piazze di Milano e Roma. In generale la domanda di spazi nelle high street è elevata mentre l'offerta è inesistente. C'è molta attenzione da parte dei retailer verso il preciso collocamento lungo la via, mirata soprattutto a mantenere interessante l'esperienzialità dell'acquisto. È consistente anche una domanda proveniente dai produttori, desiderosi di aprire un proprio punto vendita, infatti, è sempre più frequente la riduzione del canale distributivo passando direttamente dal produttore al consumatore. In media è diminuito leggermente il ricambio delle insegne.
Le aree commerciali della città sono organizzate, da un lato, in funzione del flusso turistico che predilige il centro, da un altro, in ampi quartieri che servono prevalentemente il consumo dei residenti. La collocazione dei retailer e l'attrattività delle zone varia logicamente in relazione a questi flussi. La forza trainante dei brand nelle zone centrali
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tende a ripercuotersi come un'onda verso le zone semicentrali della città più densamente popolate. Le periferie invece sono sempre più attratte dall'ampia offerta di centri commerciali collocati a breve distanza. Domanda e offerta di spazi dipendono quindi anche da questi equilibri.
Si registra una minore pressione sulla contrazione dei canoni in essere, considerando anche che gli affitti erano arrivati a livelli molto contenuti. Per le posizioni meno ambite, invece, il vacancy rate rimane elevato ed i canoni tendono ancora a diminuire. Il comparto della ristorazione è quello che ha risentito maggiormente della crisi dei consumi, con continue aperture e chiusure. Attualmente si cerca di trovare una specializzazione per tipo di servizio da offrire o per zona dove collocarsi, locali con specializzazione per cibi, oppure posizioni in prossimità di quartieri business o nelle vicinanze di aree universitarie.
Le nuove tendenze come quelle dei negozi temporary nella capitale non hanno avuto sviluppi significativi, i limiti strutturali degli immobili, generalmente di piccole dimensioni e difficilmente trasformabili, non hanno agevolato questo tipo di mercato che invece necessita di una grande elasticità.
Si attende per la città un impatto positivo derivante dal Giubileo straordinario della Misericordia, principalmente nel settore dei servizi. Tuttavia per il commercio in generale, le aspettative sono prudenti in quanto il movimento dei turisti lungo i percorsi dei pellegrini potrà creare una capacità di consumo con livelli di spesa contenuti ed una propensione agli acquisti limitata, rispetto al classico turista della capitale.
Nella capitale la dinamica delle nuove iscrizioni degli esercizi alla camera di commercio collocati nelle zone centrali (periodo gennaio - settembre 2015) e risultate ancora attive al 30 settembre 2015, ha visto un totale di 449 nuove attività. Rispetto ad altre città, appare ancora più evidente una concentrazione del movimento del commercio in prossimità alla high street. Rapportando questo numero rispetto allo stock di negozi complessivo, troviamo una dinamicità delle attività in centro contenuta, pari a 1,2 per cento sul totale degli esercizi commerciali. Nel complesso le high street concentrano il 12,9 delle nuove iscrizioni (pari a 58 in numero assoluto), con una forte predominanza su via Cola di Rienzo (18 nuove attività).
Il mercato immobiliare commerciale capitolino nel corso del 2015 ha registrato un andamento positivo, sebbene l'anno fosse iniziato un po' in sordina. Rispetto a quanto registrato a consuntivo 2014, l'offerta è aumentata del 9,6 per cento, arrivando a quota 350mila mq (contro i 320mila dell'anno precedente). Allo stesso modo anche l'indice di assorbimento è aumentato, passando da 42,2 dell'anno precedente a 43,1 nel 2015. Tuttavia, le buone performance hanno riguardato principalmente il centro storico, la macroaree B (Parioli, Nomentano), così come la macroarea C (Prenestino, Appio Latino), infine la macroarea G (Eur). Nelle altre invece si sono registrati flessioni.
Per quanto riguarda le quotazioni gli andamenti sono stati differenziati. Nel secondo semestre del 2015, rispetto all'analogo periodo dell'anno precedente, hanno registrato variazioni positive alcune macroaree. La prima il centro storico, con un incremento del 2,8 per cento dei prezzi medi di vendita e del 2 per cento dei canoni di locazione. La seconda in ordine di intensità, la macroarea D (Monte Sacro, Tiburtino), con un incremento medio
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del 2,5 per cento nei prezzi e dell'1,9 per cento nei canoni di locazione. Segue la terza, la macroarea C (Prenestino, Appio Latino), con una variazione dello 0,9 per cento nei prezzi e dell'1,4 per cento nei canoni di locazione. Anche la macroarea G (Eur), ah avuto variazioni positive, più 2,1 e più 3 per cento, rispettivamente tra prezzi medi di vendita e canoni di locazione. Per le restanti macroaree le quotazioni hanno segnato contrazioni di diversi livelli. In media per la città di Roma i prezzi sono rimasti sostanzialmente invariati o in leggero rialzo, più 0,1 per cento, così come i canoni di locazione sono pure rimasti stazionari ma con tendenza al ribasso (meno 0,1 per cento).
| MERCATO IMMOBILIARE COMMERCIALE Piccole e medie superfici $($ < 1500 mq) |
|||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Totale anno 2015° | $2^{\circ}$ sem $2015/2^{\circ}$ sem $2014$ | ||||||||
| Zona | Offerta (mq) |
Ass $(\% )$ | var% prezzi |
var% canoni |
|||||
| $\mathbf{A}$ | 61.500 | 64,2 | 2,8 | 2,0 | |||||
| B | 57.600 | 56,9 | 1,7 | 2,6 | |||||
| C | 44.000 | 56,8 | 0,9 | 1,4 | |||||
| D | 29.000 | 29.3 | 2,5 | 1,9 | |||||
| E | 30.000 | 23,3 | $-4,1$ | $-4,0$ | |||||
| F | 48.700 | 26,9 | $-2,0$ | $-2.9$ | |||||
| G | 40,000 | 47,0 | 2,1 | 3,0 | |||||
| H | 19.000 | 18,4 | $-1,1$ | $-3,1$ | |||||
| I | 21.000 | 14.8 | $-2.3$ | $-1,7$ | |||||
| Totale | 350.800 | 43,1 | 0,1 | $-0,1$ |
$(°)$ Stima
(per le zone v.d mappa)
Legenda
Ass (%): indice di assorbimento. Rapporto percentuale tra i metri quadrati medi scambiati sul totale dei metri quadrati offerti nel periodo di riferimento
var% prezzi: variazione percentuale a 12 mesi dei prezzi medi di vendita
var% canoni: variazione percentuale a 12 mesi dei canoni di locazione
Fonte: Scenari Immobiliari
Scenari Immobiliari per Vianini Industria S.p.a. VAL 31/12/2015 - Capitolo 1
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Alla luce di quanto emerso dal processo valutativo sopra descritto è possibile indicare il più probabile valore di mercato, opportunamente arrotondato, del Primo Portafoglio Immobiliare, del Secondo Portafoglio Immobiliare e degli Immobili Ulteriori, al 31 dicembre 2015, in:
| Valutazione al 31 dicembre 2015 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Zona | Comparto | L dificio | Valore $(\epsilon)$ | |||||
| Talenti | Z8/A - Z9/B - Z10/B - Z7/G | 27.600.000 | ||||||
| Collatina | $ZA - Z6$ | 6.200.000 | ||||||
| Ponte di Nona | $Z18 - Z19 - Z21 - Z22$ | 18.000.000 | ||||||
| Primo Portafoglio | Prampolini | $\, {\bf B}$ | 4.200.000 | |||||
| San Basilio | Z 2 | 5.800.000 | ||||||
| EUR - Tor Pagnotta | $Z6/1 - Z9/1$ | 35.800.000 | ||||||
| De Chirico | $\mathbf C$ | 14.500.000 | ||||||
| Lunghezza | G2 | $\mathbf C$ | 4.000.000 | |||||
| Lunghezza | $G3 - G4$ | $A1 - A2 - A3 - B$ | 31.500.000 | |||||
| De Chirico | $AI - BI$ | 28.500.000 | ||||||
| $A2 - B2 - B3$ | 39.900.000 | |||||||
| Secondo Portafoglio | Talenti | Z13/A | $A1 - A2 - B1 - B2$ | 71.150.000 | ||||
| EUR - Tor Pagnotta | Z2/1 | A1 | 29.700.000 | |||||
| Z6/2 | $A1 - A2 - A3$ | 85.800.000 | ||||||
| Z2/1 | $A2 - A3$ | 61.800.000 | ||||||
| Z8 | A 3 | 13.200.000 | ||||||
| Immobili Ulteriori | Talenti | Z13/B | $A3 - 14 - C$ | 57.500.000 | ||||
| San Basilio | Z1 | 24.000.000 | ||||||
| Totale | 559.150.000 | |||||||
| Totale portafoglio | 559,200,000 |
Milano, gennaio 2016 Scenari Immobiliari
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Francesca Zirnstein Direttore Generale
Mario Breglia Presidente
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