M&A Activity • Dec 22, 2016
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(i) la decisione da parte di Tesmec S.p.A., di lasciar scadere il diritto di opzione vantato nei confronti di Dream Immobiliare S.r.l., per l'acquisto del contratto di leasing avente ad oggetto l'immobile sito in Grassobbio (BG) ove ha sede, tra l'altro, lo stabilimento di Tesmec S.p.A.;
(ii) la rinegoziazione da parte di Tesmec S.p.A. e Dream Immobiliare S.r.l. della durata e del canone del contratto di locazione immobiliare avente ad oggetto la porzione dell'immobile sito in Grassobbio (BG) ove ha sede lo stabilimento di Tesmec S.p.A.;
(iii) la nomina da parte di SGE S.r.l., società controllata da Tesmec S.p.A., di Dream Immobiliare S.r.l. quale parte acquirente ai fini del subentro nel preliminare di acquisto avente ad oggetto l'immobile sito in Padova, ove ha sede lo stabilimento di SGE S.r.l.;
(iv) la sottoscrizione tra SGE S.r.l. e Dream Immobiliare S.r.l., di un contratto di locazione immobiliare avente ad oggetto l'immobile di Padova;
(v) la cessione da parte di CPT Engineering S.r.l., società controllata da Tesmec S.p.A., a Dream Immobiliare S.r.l. dell'immobile sito in Patrica (FR), ove ha sede lo stabilimento di CPT Engineering S.r.l.; e
(vi) la sottoscrizione tra CPT Engineering S.r.l. e Dream Immobiliare S.r.l., di un contratto di locazione immobiliare avente ad oggetto l'immobile di Patrica (FR)
redatto ai sensi dell'articolo 5 della Procedura in materia di operazioni con parti correlate di Tesmec S.p.A. e dell'art. 5 del Regolamento approvato dalla Consob con Delibera n. 17221 del 12 marzo 2010, come successivamente integrato e modificato.
Documento informativo messo a disposizione del pubblico presso la sede amministrativa di TESMEC S.p.A. in Grassobbio (BG), Via Zanica, n. 17/O, sul sito internet di TESMEC S.p.A. www.tesmec.com, sul meccanismo di stoccaggio autorizzato all'indirizzo , nonché presso Borsa Italiana S.p.A. (Milano, Piazza degli Affari n. 6)
Il presente documento informativo (il "Documento Informativo") è stato redatto dal Consiglio di Amministrazione di Tesmec S.p.A. ("Tesmec" o "Società" o "Emittente") in ottemperanza alle previsioni dell'art. 5 della Procedura in materia di operazioni con parti correlate adottata da Tesmec (la "Procedura Parti Correlate") e dell'art. 5 del Regolamento adottato dalla Consob con delibera n. 17221 del 12 marzo 2010, come successivamente integrato e modificato (il "Regolamento Parti Correlate"), al fine di assicurare la trasparenza e la correttezza sostanziale e procedurale di un'operazione immobiliare consistente complessivamente:
((i), (ii), (iii), (iv), (v) e (vi) congiuntamente l'"Operazione").
L'Operazione costituisce un'operazione tra parti correlate in quanto:
L'Emittente, in quanto "società di minori dimensioni", si avvale della possibilità di applicare all'Operazione la procedura stabilita per le operazioni con parti correlate di minore rilevanza, come previsto dall'art. 10 del Regolamento Parti Correlate.
L'Operazione è stata oggetto di approvazione da parte del Consiglio di Amministrazione di Tesmec in data 21 dicembre 2016, previa acquisizione del motivato parere non vincolante favorevole del comitato controllo e rischi con funzioni di comitato per le operazioni con parti correlate (il "Comitato Parti Correlate") ai sensi dell'art. 7, comma 1, lett. a) del Regolamento Parti Correlate e dell'art. 5, comma 2 della Procedura Parti Correlate.
Il Consiglio di Amministrazione di Tesmec ritiene che l'Operazione sia nell'interesse della Società, che la stessa non comporti pregiudizio per la salvaguardia del patrimonio aziendale e che siano stati attivati tutti i presidi necessari a gestire la situazione esistente tra i contraenti in quanto parti correlate.
Questo in quanto:
1 Di cui circa il 30,30% detenuto direttamente da TTC e circa il 13,94% detenuto per il tramite di Fi. Ind. S.p.A., società controllata da TTC con una partecipazione pari al 57,09% del capitale sociale.
sociali nelle proprie valutazioni con riferimento all'Operazione. Nello specifico l'incarico conferito all'Esperto ha previsto la valutazione del valore di mercato dell'Immobile Padova e dell'Immobile Frosinone oltre che la valutazione del canone locativo di mercato dell'Immobile Padova e dell'Immobile Frosinone. Il Comitato Parti Correlate, anche con finalità di contenimento dei costi, ha deciso di avvalersi allo stesso modo delle valutazioni dell'Esperto;
Il presente Documento Informativo è stato inviato a Consob e Borsa Italiana S.p.A. ("Borsa Italiana") e depositato presso la sede sociale e presso la sede amministrativa nei termini di legge, con le modalità indicate nella Parte III, Titolo II, Capo I, del Regolamento Consob 11971/1999, come successivamente modificato e integrato (il "Regolamento Emittenti"). Copia del Documento Informativo è inoltre reperibile nella sezione Investor Relations/Governance/Operazioni Parti Correlate del sito internet di Tesmec www.tesmec.com.
L'Operazione costituisce un'operazione tra parti correlate in quanto:
Il capitale sociale di Dream è detenuto per il 99% da TTC società nella quale il Presidente e Amministratore Delegato di Tesmec Ambrogio Caccia Dominioni detiene il 18,62% del capitale sociale, il consigliere di Tesmec Lucia Caccia Dominioni detiene il 18,62% del capitale sociale e il consigliere di Tesmec Caterina Caccia Dominioni detiene il 18,62% del capitale sociale. Inoltre si ricorda che il Vice Presidente di Tesmec Gianluca Bolelli ricopre la carica di consigliere di TTC.
A tal riguardo si segnala che in data 21 dicembre 2016, in occasione dell'adozione da parte del Consiglio di Amministrazione della Società della delibera avente ad oggetto l'Operazione, il Presidente e Amministratore Delegato Ambrogio Caccia Dominioni, ai sensi dell'art. 2391 c.c., si è astenuto, mentre i consiglieri Lucia Caccia Dominioni, Caterina Caccia Dominioni e Gianluca Bolelli hanno dichiarato il proprio interesse in relazione al compimento dell'Operazione.
2.1. Descrizione delle caratteristiche, modalità, termini e condizioni dell'Operazione
In data 31 gennaio 2011 Dream aveva sottoscritto con Unicredit Leasing S.p.A. un contratto di leasing immobiliare avente ad oggetto il Complesso Immobiliare Grassobbio (il "Contratto di Leasing").
Sempre nella medesima data:
(i) Dream e Tesmec avevano sottoscritto un contratto avente ad oggetto il diritto di opzione di Tesmec a subentrare nel Contratto di Leasing (il "Contratto di Opzione") entro il 31 dicembre 2016 contro il pagamento di
2 Di cui circa il 30,30% detenuto direttamente da TTC e circa il 13,94% detenuto per il tramite di Fi. Ind. S.p.A., società controllata da TTC con una partecipazione pari al 57,09% del capitale sociale.
un corrispettivo crescente in funzione del trascorrere del tempo e pari, nell'esercizio 2016, ad Euro 3.500.000, rientrante all'epoca in un più ampio progetto di sviluppo immobiliare e ampliamento dell'intero stabilimento di Grassobbio. Ai sensi del Contratto di Opzione Tesmec aveva corrisposto nel 2011 a Dream un importo pari ad Euro 2.700.000 oltre IVA a titolo di acconto-deposito, imputabile a prezzo in caso di esercizio dell'Opzione ovvero oggetto di restituzione da Dream a Tesmec nell'ipotesi in cui l'opzione fosse venuta a scadere; e
(ii) Dream e Tesmec, da una parte, e Dream e Reggiani Macchine S.p.A. ("Reggiani"), società all'epoca soggetta al medesimo controllo di Tesmec da parte di TTC per il tramite di Fi.Ind., dall'altra parte, avevano sottoscritto contratti di locazione immobiliare aventi ad oggetto ciascuno una porzione del Complesso Immobiliare Grassobbio, ove sia Tesmec sia Reggiani tuttora svolgono le proprie attività.
Si segnala che nel mese di luglio 2015 Reggiani è stata acquisita dal gruppo statunitense Electronics For Imaging, Inc. – EFI e pertanto da tale momento non risulta più parte del gruppo cui appartiene Tesmec. Reggiani continua tuttavia ad occupare una porzione del Complesso Immobiliare Grassobbio in forza di contratto di locazione con Dream.
Proprio per effetto dell'intervenuta cessione di Reggiani nonché della prosecuzione del contratto di locazione in essere da parte di quest'ultima avente ad oggetto una porzione del Complesso Immobiliare Grassobbio, il progetto di sviluppo immobiliare e ampliamento dello stabilimento di Grassobbio non è più realizzabile e pertanto non rientra più nei piani di crescita di Tesmec e del gruppo cui quest'ultima appartiene.
Per quanto riguarda Tesmec si segnala che l'Immobile Grassobbio - parte del Complesso Immobiliare Grassobbio - è dove Tesmec svolge la propria attività.
Il contratto di locazione sottoscritto in data 31 gennaio 2011 tra Dream e Tesmec avente ad oggetto l'Immobile Grassobbio prevedeva un canone di locazione pari ad Euro 1.992.015 con scadenza al 30 gennaio 2025 (il "Primo Contratto di Locazione"). Il Primo Contratto di Locazione prevedeva inoltre all'art. 5 l'indicizzazione del canone di locazione, a partire dal secondo anno, all'indice ISTAT nella misura del 100%. L'applicazione di tale clausola ha comportato un aumento del canone di locazione annuale sino ad Euro 2.057.447 nel 2014.
In data 29 settembre 2014 Dream e Tesmec avevano sottoscritto un addendum al Primo Contratto di Locazione avente ad oggetto, tra l'altro, una riduzione del canone di locazione dell'Immobile Grassobbio ad Euro 1.961.439 per effetto della riduzione degli spazi oggetto di locazione da parte di Tesmec (l'"Addendum").
Anche l'Addendum prevedeva l'indicizzazione del canone di locazione all'indice ISTAT nella misura del 100%.
La Società, nell'ambito di più ampi accordi raggiunti con Dream ha rinegoziato gli elementi essenziali del Contratto di Locazione prevedendo, a far data dal primo gennaio 2017, un nuovo canone pari ad Euro 1.800.000 annui3 - in riduzione di circa Euro 160.000 annui rispetto al canone previsto con l'Addendum – e una nuova durata contrattuale con scadenza al 30 gennaio 2027. A tal riguardo si segnala che, come previsto dal Contratto di Opzione, Dream è tenuta a restituire a Tesmec l'importo di Euro 2.700.000 oltre IVA versato nel 2011 a titolo di acconto-deposito, incrementato degli interessi maturati giorno per giorno e calcolati su base annua al tasso legale tempo per tempo vigente maggiorato di 200 basis point sino alla data di effettivo pagamento. Come previsto dall'art. 6 del Contratto di Opzione la restituzione di tale somma avverrà in rate mediante compensazione con i canoni di locazione dovuti da Tesmec ai sensi del Contratto di Locazione.
L'Immobile Padova è dove SGE, società controllata da Tesmec, svolge la propria attività.
Nell'ambito delle proprie valutazioni di carattere industriale, il Gruppo in data 23 dicembre 2013 aveva stipulato con una parte terza operante nel medesimo settore di Tesmec un contratto di affitto di ramo d'azienda (con opzione di acquisto) avente ad oggetto, da una parte, una componente immobiliare (l'Immobile Padova, a sua volta costituito da un fabbricato e da un terreno edificabile) e, dall'altra parte, una componente di carattere aziendale-operativo (costituita da un complesso di beni aziendali organizzati) (complessivamente il "Ramo di Azienda"). Tale operazione era volta a consolidare la presenza del Gruppo nel settore automazione.
Il canone complessivo previsto per l'affitto d'azienda (la cui determinazione risultava influenzata dall'esistenza dell'opzione di acquisto) era conseguentemente suddiviso tra la componente immobiliare (Euro 30.000 annui, elevati ad Euro 43.000 a partire dal 1° gennaio 2016) e la componente operativa (Euro 70.000 annui).
3 Con indicizzazione dello stesso all'indice ISTAT nella misura del 100%.
In data 30 giugno 2016, SGE sottoscriveva con tale parte terza in via anticipata rispetto alla scadenza originaria un contratto di acquisto del solo Ramo di Azienda e stipulava un preliminare di vendita in forza del quale, la parte terza si impegnava a vendere a SGE, ovvero a persona o ente nominato da SGE, entro e non oltre il 3 aprile 2017, l'Immobile Padova ad un prezzo pari ad Euro 1.270.000 (il "Corrispettivo Padova"). Le due operazioni erano strettamente connesse e sono state oggetto di un'unica negoziazione ai fini della definizione del prezzo di acquisto del Ramo di Azienda e dell'Immobile Padova.
Il Gruppo ha ritenuto di non perfezionare l'acquisto dell'Immobile Padova in quanto l'investimento immobiliare non risulta strategico per i futuri sviluppi di Tesmec, e ciò anche in considerazione delle caratteristiche di edificabilità dell'immobile, che non risultano di interesse per la Società. Dream si è quindi dichiarata disponibile a subentrare nel preliminare di acquisto.
SGE ha conseguentemente nominato Dream, che ha accettato, quale parte acquirente ai sensi del predetto preliminare di vendita a fronte del pagamento del Corrispettivo Padova. In particolare tale corrispettivo sarà corrisposto (i) per Euro 620.000 a favore della parte terza venditrice e (ii) per Euro 650.000 a favore di SGE ad estinzione di un credito ipotecario vantato da quest'ultima verso la parte terza sull'Immobile Padova e acquistato per Euro 531.541. In tal modo SGE eviterà un esborso di Euro 620.000 che avrebbe dovuto corrispondere per l'acquisto dell'immobile nonché incasserà l'intero credito di Euro 650.000 e di conseguenza beneficerà della plusvalenza derivante dal rimborso del credito ipotecario per Euro 118.459 (pari alla differenza tra Euro 650.000 e Euro 531.541, prezzo a cui tale credito era stato acquistato).
A tal riguardo si segnala che l'Esperto aveva determinato in un valore inferiore, pari ad Euro 1.040.000, il valore di mercato dell'Immobile Padova.
Dream ha poi negoziato con SGE le condizioni del nuovo contratto di locazione, che dovrà essere sottoscritto tra le parti, raggiungendo un accordo per un canone annuo di Euro 75.000, corrispondente al canone annuo di mercato determinato dalla perizia elaborata dall'Esperto, e per una durata di 6 anni rinnovabili.
L'Immobile Frosinone è dove CPT, società controllata da Tesmec, svolge la propria attività.
CPT è stata acquisita da Tesmec in data 20 aprile 2016 al fine di sviluppare e consolidare la propria posizione competitiva nel segmento automazione. Per effetto dell'acquisto di CPT, Tesmec ha inoltre ottenuto in via mediata la titolarità dell'Immobile Frosinone.
L'Immobile Frosinone è costituito per una parte da un fabbricato e per la restante parte da un terreno edificabile.
Il Gruppo ha ritenuto non strategico l'investimento immobiliare in relazione all'Immobile Frosinone per i futuri sviluppi del Gruppo Tesmec anche in considerazione delle sue caratteristiche di edificabilità che non risultano di interesse per la Società. Dream si è quindi dichiarata disponibile ad acquistare l'Immobile Frosinone.
Conseguentemente CPT e Dream hanno raggiunto un accordo in merito alla cessione di tale immobile per un corrispettivo pari ad Euro 1.019.220, corrispondente al valore di carico nel bilancio di CPT.
A tal riguardo si segnala che l'Esperto aveva determinato in un valore inferiore, pari ad Euro 948.220, il valore di mercato dell'Immobile Frosinone.
In seguito alla cessione Dream e CPT si sono inoltre accordate per sottoscrivere un contratto di locazione avente ad oggetto l'Immobile Frosinone per un canone di locazione di Euro 63.265 annui, corrispondente al canone annuo di mercato determinato dalla perizia elaborata dall'Esperto, e per una durata di 6 anni rinnovabili.
L'Operazione di cui al presente Documento Informativo costituisce un'operazione con parti correlate in quanto:
Il capitale sociale di Dream è detenuto per il 99% da TTC, società nella quale il Presidente e Amministratore Delegato di Tesmec Ambrogio Caccia Dominioni detiene il 18,62% del capitale sociale, il consigliere di Tesmec Lucia Caccia Dominioni detiene il 18,62% del capitale sociale e il consigliere di Tesmec Caterina Caccia Dominioni detiene il 18,62% del capitale sociale. Inoltre si ricorda
4 Di cui circa il 30,30% detenuto direttamente da TTC e circa il 13,94% detenuto per il tramite di Fi. Ind. S.p.A., società controllata da TTC con una partecipazione pari al 57,09% del capitale sociale.
che il Vice Presidente di Tesmec Gianluca Bolelli ricopre la carica di consigliere di TTC.
A tal riguardo si segnala che in data 21 dicembre 2016, in occasione dell'adozione da parte del Consiglio di Amministrazione della Società della delibera avente ad oggetto l'Operazione, il Presidente e Amministratore Delegato Ambrogio Caccia Dominioni, ai sensi dell'art. 2391 c.c., si è astenuto mentre i consiglieri Lucia Caccia Dominioni, Caterina Caccia Dominioni e Gianluca Bolelli hanno dichiarato il proprio interesse in relazione al compimento dell'Operazione.
Le valutazioni del Consiglio di Amministrazione in ordine alle motivazioni economiche e finanziarie e alla convenienza dell'Operazione, sono state effettuate, in primis, tenendo in considerazione la strategia del Gruppo volta alla focalizzazione sull'attività operativa, tralasciando ogni attività propria delle società immobiliari, di gestione e di sviluppo immobiliare.
In particolare:
con riferimento al Complesso Immobiliare Grassobbio:
(i) l'acquisizione nel mese di luglio 2015 da parte del gruppo statunitense Electronics For Imaging, Inc. – EFI di Reggiani, che da tale momento non risulta più parte del gruppo cui appartiene Tesmec, ha comportato che il progetto di sviluppo immobiliare e ampliamento del Complesso Immobiliare Grassobbio non sia più realizzabile e pertanto non rientri più nei piani di crescita di Tesmec e del gruppo cui quest'ultima appartiene;
rappresentano un elemento di beneficio tanto ai fini di continuità della presenza nel sito produttivo quanto ai fini del beneficio finanziario derivante dai minori canoni di locazione in capo a Tesmec per complessivi circa Euro 160.000 per ogni anno di durata del Contratto di Locazione;
componente immobiliare, già presente al momento dell'acquisto di CPT e non di interesse per Tesmec anche in considerazione della presenza di un terreno edificabile, dalla componente operativa. A tal riguardo si rileva che la perizia dell'Esperto riporta una valorizzazione di mercato dell'Immobile Padova pari ad Euro 948.220;
(ii) la sottoscrizione del contratto avente ad oggetto la cessione dell'immobile a Dream determinerà un flusso di cassa positivo in entrata derivante dal corrispettivo per la cessione dell'immobile, da impiegare nello sviluppo operativo dell'attività.
Con riferimento all'Immobile Grassobbio, la cui strategicità permane per Tesmec in considerazione dello svolgimento delle attività della Società in loco, il corrispettivo del contratto di locazione è stato determinato sulla base del precedente canone di locazione, cui è stata applicata una riduzione in sede di trattativa su richiesta di Tesmec anche in considerazione della nuova scadenza contrattuale fissata al 30 gennaio 2027, ferme restando tutte le altre previsioni contrattuali originarie.
Con riferimento all'Immobile Padova:
Con riferimento all'Immobile Frosinone:
(i) il corrispettivo per l'acquisto dell'immobile - non più di interesse per il Gruppo in considerazione delle sue caratteristiche di edificabilità - pari ad Euro 1.019.220, è stato determinato nell'ambito delle negoziazioni con Dream e risulta pari al valore netto contabile del cespite come iscritto nel bilancio di CPT, anche tenuto conto della perizia dell'Esperto che ha determinato il valore di mercato di tale immobile in Euro 948.220;
(ii) il canone di locazione annuale, pari ad Euro 63.265, è stato determinato nell'ambito delle negoziazioni con Dream sulla base del valore individuato dall'Esperto nella propria perizia.
Di seguito sono riepilogati i principali effetti finanziari ed economico-patrimoniali dell'Operazione:
La ridefinizione delle principali clausole del contratto di locazione comporterà la rappresentazione contabile del contratto come locazione operativa e prevedrà pertanto, nel bilancio separato e consolidato di Tesmec al 31 dicembre 2016, la rettifica del valore delle immobilizzazioni per Euro 18.929.099 (di cui Euro 4.016.160 relativi al terreno ed Euro 14.912.939 relativi al fabbricato), quale de-recognition, con corrispondente rettifica del relativo debito finanziario per Euro 14.743.133 (di cui quota corrente pari ad Euro 1.329.960 e quota non corrente pari ad Euro 13.413.173), cui si aggiungerà l'iscrizione tra i crediti finanziari della quota versata a titolo di acconto/deposito per garantirsi il diritto di opzione di subentro nel contratto originario (pari ad Euro 1.836.000). L'operazione comporterà inoltre un effetto fiscale positivo sul capitale circolante netto per Euro 737.889.
Dal punto di vista finanziario, l'operazione comporterà un miglioramento della posizione finanziaria netta nel bilancio separato e consolidato di Tesmec al 31 dicembre 2016 per complessivi Euro 16.579.133, derivante dalla rinegoziazione delle principali clausole del contratto di locazione.
Dal punto di vista economico tale operazione comporterà un effetto netto negativo per Euro 1.612.077. Tale effetto è rappresentato dall'iscrizione di una minusvalenza (pari ad Euro 2.349.966) data dal differenziale derivante tra la rettifica del valore del terreno e del fabbricato e la rettifica del debito finanziario, inclusa l'iscrizione della quota versata a titolo di acconto/deposito e da una rettifica positiva di natura fiscale (pari ad Euro 737.889) sulla determinazione dell'utile imponibile della Società.
Si segnala inoltre che la modifica del contratto di locazione con Dream comporterà per l'Emittente, per l'esercizio 2017, l'iscrizione di maggiori costi relativi a canoni di locazione per Euro 1.800.000 annui, di minori ammortamenti per Euro 571.745 annui e di minori oneri finanziari per Euro 750.551 annui.
Tali effetti produrranno una rettifica fiscale positiva per Euro 179.271 annui sul reddito imponibile della Società.
La possibilità di non procedere con l'acquisto dell'immobile e la nomina di Dream quale parte acquirente del preliminare, comporterà, nel bilancio della SGE e nel bilancio consolidato di Tesmec al 31 dicembre 2016 l'incasso del credito ipotecario di Euro 650.000 a fronte di un costo storico dello stesso di Euro 531.541. L'operazione comporterà inoltre un effetto fiscale negativo sul capitale circolante netto per Euro 32.576.
Dal punto di vista finanziario, l'operazione comporterà un miglioramento della posizione finanziaria netta nel bilancio della Società e consolidato di Tesmec al 31 dicembre 2016 per complessivi Euro 118.459.
Dal punto di vista economico tale operazione comporterà un effetto netto positivo per Euro 85.883. Tale effetto è rappresentato dall'iscrizione di una plusvalenza (pari ad Euro 118.459) data dal differenziale derivante tra l'iscrizione del credito finanziario e dal rimborso del credito ipotecario e da una rettifica negativa di natura fiscale (pari ad Euro 32.576) sulla determinazione dell'utile imponibile della Società.
Si segnala inoltre che la stipula del contratto di locazione con Dream comporterà per la Società, per l'esercizio 2017, l'iscrizione di maggiori costi relativi a canoni di locazione per Euro 32.000 annui, corrispondenti alla differenza tra l'ammontare del nuovo canone (Euro 75.000) e il precedente canone di locazione (Euro 43.000).
Tale effetto produrrà una rettifica fiscale positiva per Euro 10.048 annui sul reddito imponibile della Società.
L'opportunità di cedere l'immobile, comporterà, nel bilancio della CPT e nel bilancio consolidato di Tesmec al 31 dicembre 2016, la rettifica del valore delle immobilizzazioni per Euro 1.019.220 (di cui Euro 189.358 relativi al terreno ed Euro 829.862 relativi al fabbricato).
Dal punto di vista finanziario, l'operazione comporterà un miglioramento della posizione finanziaria netta nel bilancio della Società e consolidato di Tesmec al 31 dicembre 2016 per complessivi Euro 1.019.220 (di cui disponibilità liquide pari ad Euro 331.220 e attività finanziarie correnti pari ad Euro 688.000).
Si segnala inoltre che la stipula del contratto di locazione con Dream comporterà per la Società, per l'esercizio 2017, l'iscrizione di maggiori costi relativi a canoni di locazione per Euro 63.265 annui, di minori ammortamenti per Euro 38.295 annui e di minori oneri finanziari per Euro 3.194 annui.
Tali effetti produrranno una rettifica fiscale positiva per Euro 6.961 annui sul reddito imponibile della Società.
Complessivamente l'Operazione comporterà, per il Gruppo Tesmec al 31 dicembre 2016, un miglioramento della posizione finanziaria netta di Euro 17.716.812 ed un peggioramento del risultato netto pari ad Euro 1.526.194.
Si riporta di seguito tabella riepilogativa che illustra gli effetti economici, patrimoniali e finanziari dell'Operazione al 31 dicembre 2016:
| (In Euro) | Immobile Grassobbio |
Immobile Padova |
Immobile Frosinone |
Totale |
|---|---|---|---|---|
| Riepilogo Effetti Patrimoniali | ||||
| IMPIEGHI | ||||
| Capitale circolante netto5 | 737.889 | (32.576) | - | 705.313 |
| Immobilizzazioni | (18.929.099) | - | (1.019.220) | (19.948.319) |
| Altre attività e passività a lungo termine | - | - | - | - |
| Capitale investito netto6 | (18.191.210) | (32.576) | (1.019.220) (19.243.006) | |
| FONTI | ||||
| Indebitamento finanziario netto 7 | 16.579.133 | 118.459 | 1.019.220 | 17.716.812 |
| Patrimonio netto | 1.612.077 | (85.883) | - | 1.526.194 |
| Totale fonti di finanziamento | 18.191.210 | 32.576 | 1.019.220 | 19.243.006 |
| Riepilogo Effetti Finanziari | ||||
| Disponibilità liquide e mezzi equivalenti | - | (531.541) | 331.220 | (200.321) |
| Attività finanziarie correnti | 1.836.000 | 650.000 | 688.000 | 3.174.000 |
| Passività finanziarie correnti | 1.329.960 | - | - | 1.329.960 |
| Indebitamento finanziario corrente | 3.165.960 | 118.459 | 1.019.220 | 4.303.639 |
| Passività finanziarie non correnti | 13.413.173 | - | - | 13.413.173 |
| Indebitamento finanziario non corrente | 13.413.173 | - | - | 13.413.173 |
| Effetto su Indebitamento finanziario netto 7 |
16.579.133 | 118.459 | 1.019.220 | 17.716.812 |
| Riepilogo Effetti Economici | ||||
| Minusvalenza | (2.349.966) | - | - | (2.349.966) |
| Plusvalenza | - | 118.459 | - | 118.459 |
| Imposte sul reddito | 737.889 | (32.576) | - | 705.313 |
| Effetto economico | (1.612.077) | 85.883 | - | (1.526.194) |
Per completezza si segnala che, complessivamente, per l'esercizio 2017, l'Operazione comporterà un peggioramento del risultato netto di Euro 335.200 come riepilogato nella tabella seguente:
5 Il capitale circolante netto è calcolato come attività correnti al netto delle passività correnti ad esclusione delle attività e passività finanziarie. Il capitale circolante netto non è identificato come misura contabile nell'ambito degli IFRS. Il criterio di determinazione applicato dalla Società potrebbe non essere omogeneo con quello adottato da altri gruppi e, pertanto, il saldo ottenuto dalla Società potrebbe non essere comparabile con quello determinato da questi ultimi.
6 Il capitale investito netto è calcolato come capitale circolante netto ed immobilizzazioni ed altre attività a lungo termine al netto delle passività a lungo termine. Il capitale investito netto non è identificato come misura contabile nell'ambito degli IFRS. Il criterio di determinazione applicato dalla Società potrebbe non essere omogeneo con quello adottato da altri gruppi e, pertanto, il saldo ottenuto dalla Società potrebbe non essere comparabile con quello determinato da questi ultimi.
7 L'indebitamento finanziario netto è calcolato come somma delle disponibilità liquide e mezzi equivalenti, delle attività finanziarie correnti comprendenti i titoli disponibili per la vendita, delle passività finanziarie non correnti, del valore equo degli strumenti finanziari di copertura e delle altre attività finanziarie non correnti.
| (In Euro) | Immobile Grassobbio |
Immobile Padova |
Immobile Frosinone |
Totale |
|---|---|---|---|---|
| Altri costi / ricavi operativi correnti | (1.800.000) | (32.000) | (63.265) | (1.895.265) |
| Ammortamenti | 571.745 | - | 38.295 | 610.040 |
| Risultato operativo | (1.228.255) | (32.000) | (24.970) | (1.285.225) |
| Oneri finanziari | 750.551 | - | 3.194 | 753.745 |
| Utile ante imposte | (477.704) | (32.000) | (21.776) | (531.480) |
| Imposte sul reddito | 179.271 | 10.048 | 6.961 | 196.280 |
| Utile netto del periodo | (298.433) | (21.952) | (14.815) | (335.200) |
L'Operazione non ha alcun impatto sull'ammontare dei compensi degli amministratori di Tesmec e/o di società da questa controllate.
L'Operazione di cui al presente Documento Informativo costituisce un'operazione con parti correlate in quanto:
Il capitale sociale di Dream è detenuto per il 99% da TTC società nella quale il Presidente e Amministratore Delegato di Tesmec Ambrogio Caccia Dominioni detiene il 18,62% del capitale sociale, il consigliere di Tesmec Lucia Caccia Dominioni detiene il 18,62% del capitale sociale e il consigliere di Tesmec Caterina Caccia Dominioni detiene il 18,62% del capitale sociale. Inoltre si ricorda che il Vice Presidente di Tesmec Gianluca Bolelli ricopre la carica di consigliere di TTC.
A tal riguardo si segnala che in data 21 dicembre 2016, in occasione dell'adozione da parte del Consiglio di Amministrazione della Società della delibera avente ad oggetto l'Operazione, il Presidente e Amministratore Delegato Ambrogio Caccia Dominioni, ai sensi dell'art. 2391 c.c., si è astenuto mentre i
8 Di cui circa il 30,30% detenuto direttamente da TTC e circa il 13,94% detenuto per il tramite di Fi. Ind. S.p.A., società controllata da TTC con una partecipazione pari al 57,09% del capitale sociale.
consiglieri Lucia Caccia Dominioni, Caterina Caccia Dominioni e Gianluca Bolelli hanno dichiarato il proprio interesse in relazione al compimento dell'Operazione.
In data 21 ottobre 2016 il Consiglio di Amministrazione della Società ha deliberato, tra l'altro, (i) di conferire mandato disgiunto agli amministratori indipendenti, membri del Comitato Parti Correlate, Sergio Arnoldi e Gioacchino Attanzio al fine di negoziare con Dream e con le altri parti coinvolte nel processo le condizioni delle operazioni immobiliari relative all'Immobile Grassobbio, all'Immobile Padova e all'Immobile Frosinone e (ii) di incaricare il Comitato Parti Correlate di effettuare le proprie valutazioni sull'Operazione ai fini dell'emissione del proprio parere in materia.
A far data dal 21 ottobre 2016 il Comitato Parti Correlate, con il supporto delle strutture societarie incaricate, ha iniziato i propri lavori e approfondimenti volti all'emissione del proprio parere non vincolante in materia.
In data 26 ottobre 2016 è stato conferito mandato da parte del Consiglio di Amministrazione all'esperto CBRE Valuation S.p.A. al fine di supportare gli organi sociali nelle proprie valutazioni con riferimento all'Operazione. Nello specifico l'incarico ha previsto la valutazione del valore di mercato dell'Immobile Padova e dell'Immobile Frosinone oltre che la valutazione del canone locativo di mercato dell'Immobile Padova e dell'Immobile Frosinone. Il Comitato Parti Correlate, anche con finalità di contenimento dei costi, ha deciso di avvalersi allo stesso modo delle valutazioni dell'Esperto.
Si specifica che tutti i termini e le condizioni contrattuali relativi all'Operazione oggetto del presente Documento Informativo sono stati negoziati nell'interesse di Tesmec da parte degli amministratori indipendenti, membri del Comitato Parti Correlate, Sergio Arnoldi e Gioacchino Attanzio.
In data 19 dicembre 2016 il Comitato Parti Correlate ha espresso il proprio parere non vincolante favorevole in merito all'interesse della Società al compimento dell'Operazione nonché alla convenienza e correttezza sostanziale delle condizioni della stessa. Ai sensi dell'art. 5 del Regolamento Parti Correlate, copia del parere favorevole espresso dal Comitato Parti Correlate è allegata al presente Documento Informativo.
Conseguentemente in data 21 dicembre 2016 il Consiglio di Amministrazione ha deliberato all'unanimità sul compimento dell'Operazione con la sola astensione del Presidente e Amministratore Delegato Ambrogio Caccia Dominioni, ai sensi dell'art. 2391 c.c., in considerazione della propria partecipazione al capitale sociale di TTC S.r.l., società controllante Dream. Nella medesima occasione i consiglieri Lucia Caccia Dominioni, Caterina Caccia Dominioni e Gianluca Bolelli hanno dichiarato il proprio interesse in relazione al compimento dell'Operazione, in considerazione della propria partecipazione al capitale sociale di TTC per quanto concerne i consiglieri Lucia Caccia Dominioni e Caterina Caccia Dominioni, nonché in considerazione della carica di consigliere ricoperta in TTC per quanto concerne il consigliere Gianluca Bolelli.
Ai sensi dell'articolo 5 del Regolamento il parere del Comitato per le Operazioni con Parti Correlate, e dell'Esperto sono riportati in appendice al presente Documento Informativo e sono disponibili sul sito internet della Società www.tesmec.com.
Grassobbio (BG), 22 dicembre 2016
Via Germania, 28 35127 Padova (PD)
TESMEC S.P.A. Piazza Sant'Ambrogio,16 20123 Milano
Data di Valutazione: 10 Novembre 2016
Potranno fare affidamento sui contenuti del presente Rapporto di Valutazione (il "Rapporto") solamente:
Il presente Rapporto di Valutazione deve essere letto e interpretato nella sua interezza e la possibilità di fare affidamento sullo stesso è strettamente subordinata alle esclusioni e alle limitazioni di responsabilità contenute a pagina 17 del Rapporto. Si raccomanda di leggere dette informazioni prima di agire facendo affidamento sul contenuto del Rapporto di Valutazione. Se non si comprendono le informazioni sin qui esposte, si raccomanda di rivolgersi a un consulente legale indipendente.
Allegato 2 Perizie di CBRE Valuation S.p.A.
Indirizzo: Padova (PD) - Via Germania, 28. Destinazione Principale: Uffici/laboratori
Piena proprietà.
Non abbiamo visionato, in quanto escluso dall'incarico affidatoci, alcun atto di provenienza; il Cliente ci ha indicato che la "R&S LABORATORIO SRL" è titolare del diritto di piena proprietà.
La Proprietà risulta locata alla Società "SGE SRL" in forza di un contratto di locazione con decorrenza in data 01 marzo 2014; l'immobile è utilizzato come uffici e laboratori/depositi.
Come da indicazioni forniteci dalla Proprietà, il contratto di locazione attualmente in essere decadrà al momento della vendita dell'immobile e sarà sostituito da un nuovo contratto di locazione per immobili non residenziali della durata di 6+6 anni, con un canone annuo di mercato, da noi determinato come pari a 75.000€.
€43.000
(circa €42,00 mq per anno)
per anno
€circa 33.000,00 per anno
(circa €32,00 mq per anno)
Circa €75.000,00. (circa €75,00 mq per anno)
per anno
Circa €65.000,00 (circa €65,00 mq per anno)
per anno
Il Valore di Investimento, alla data del 10 Novembre 2016, è ragionevolmente pari a:
Il Valore Locativo, alla data del 10 Novembre 2016, è ragionevolmente pari a:
Possibilità di ampliamento nell'area retrostante al capannone, dove è possibile sfruttare la potenzialità edificatoria residua.
Nessuna in particolare.
CBRE VALUATION S.P.A. Via del Lauro 5/7 20121 Milano
T +39 02 65 56 701 F + 39 02 65 56 7050
[email protected] www.cbre.com
| Data del Rapporto | 01 Dicembre 2016 |
|---|---|
| Destinatario | Tesmec Spa Piazza Sant'Ambrogio 20123 Milano (MI) – Italy C.A. Dott. Gianluca Bolelli |
| La Proprietà | R&S LABORATORIO SRL |
| Descrizione della Proprietà |
Immobile cielo terra a destinazione uffici e laboratori, che sorge in posizione isolata all'interno di un lotto regolare dotato di capacità edificatoria residua. |
| Finalità del Titolo di Proprietà |
Investimento |
| Incarico | Determinare il Valore Locativo e il Valore di Investimento della piena proprietà del bene immobiliare oggetto della presente (la Proprietà), pienamente alienabile e libero da qualsiasi onerosa o limitante restrizione o condizione, alla Data di Valutazione e conformemente ai contenuti della nostra proposta di collaborazione del 26 Ottobre 2016 (rif. Of. n.233/16), successivamente integrata con comunicazione tramite email del dott.Luca Marinelli inviata in data 20 Novembre 2016. |
| Data di Valutazione | 10 Novembre 2016 |
| Capacità del Valutatore |
Esterno |
Sede Legale e Amministrativa: Milano – Via del Lauro, 5/7 – 20121 – t +39 02 6556 701 – f +39 02 6556 70 50 Sedi Secondarie: Roma – Via L. Bissolati, 20 – 00187 – t +39 06 4523 8501 – f +39 06 4523 8531 Torino – Palazzo Paravia, P.zza Statuto, 18 – 10122 – t +39 011 2272 901 – f +39 011 2272 905 iscriz. reg. imprese presso c.c.i.a.a. n.04319600153 cod. fisc./partita i.v.a. 04319600153 cap. soc. € 500.000 i.v. c.c.i.a.a. Milano 1004000
| Scopo della Valutazione |
Acquisto. |
|---|---|
| Valore di | Valore di Investimento al 10 Novembre 2016: |
| Investimento | € 1.040.000,00 (EURO UN MILIONE QUARANTA MILA/00) al netto di I.V.A. |
| Valore di Locativo | Valore di Locativo al 10 Novembre 2016: |
| € 75.000,00 (EURO SETTANTA CINQUE MILA/00) al netto di I.V.A. |
|
| La nostra opinione del Valore di Investimento e del Valore Locativo, è stata elaborata considerando lo Scopo della Valutazione e le Assunzioni di Stima indicate a seguire; nonché, ove possibile, le recenti transazioni avvenute per analoghe proprietà immobiliari a condizioni di mercato. |
|
| Conformità agli Standard Valutativi |
La valutazione è stata redatta in osservanza degli standard RICS Valuation – Professional Standards (gennaio 2014) ("the Red Book") della Royal Institution of Chartered Surveyors del Regno Unito, tradotta in lingua italiana nell'edizione "Standard Professionali di valutazione RICS 2014". |
| Si dichiara che possediamo una sufficiente conoscenza, nazionale e locale, dell'attuale e specifico mercato in questione, inoltre, possediamo le capacità e le conoscenze necessarie per poter effettuare l'analisi in modo competente. Dove i requisiti di conoscenza e capacità richiesti dal Red Book siano stati soddisfatti complessivamente da più di un Valutatore in CBRE, Vi confermiamo che un elenco dei soggetti coinvolti è stato indicato nel presente documento di lavoro e che ciascuno di essi risponde ai requisiti richiesti dal Red Book. |
|
| Assunzioni Speciali | Nessuna |
| Assunzioni | Le specificità della Proprietà considerate, utilizzate come base di valutazione, sono quelle indicate nel presente Rapporto. A base della presente valutazione abbiamo assunto informazioni dal Cliente circa la titolarità, gli aspetti urbanistici e di progetto. |
Nel caso risulti che qualcuna di queste informazioni, su cui si è basata la valutazione non sia corretta, il valore
finale potrebbe essere di conseguenza non corretto e potrebbe richiedere di essere rivisto.
| Deroghe dalle | |
|---|---|
| Assunzioni Standard |
Nessuna.
Condizioni di Mercato I valori qui riportati rappresentano le indicazioni emerse dalle indagini di mercato da noi effettuate sul mercato immobiliare locale. Quanto riportato è a nostro parere rappresentativo della situazione di mercato, secondo le definizioni contenute in questo elaborato, alla Data di Valutazione. Questo presuppone che i valori rilevati siano riferiti a unità immobiliari adeguatamente commercializzate dove l'effettiva cessione sia avvenuta alla Data di Valutazione.
Ciononostante, non possiamo escludere che esistano ulteriori segmenti di domanda e/o offerta proprie di alcune delle attività esaminate e tali da modificare, ma non sensibilmente, l'adozione dei singoli parametri unitari da noi scelti e adottati come riferimento.
Valutatore La Proprietà è stata analizzata da un tecnico esperto qualificato allo scopo, in accordo con i disposti contenuti nel RICS Valuation – Professional Standards (The Red Book).
Indipendenza Il totale dei compensi, compreso il compenso per il presente incarico, ottenuto da CBRE Valuation S.p.A. (o altre società facenti parte dello stesso gruppo in Italia) dal destinatario (o altre società facenti parti dello stesso gruppo) ammonta a meno del 5,0% dei ricavi totali in Italia.
Conflitto d'Interesse Confermiamo che non abbiamo avuto alcun coinvolgimento precedente con la Presente proprietà e che copia della nostra verifica circa i conflitti d'interesse è conservata tra la documentazione in nostro possesso.
Reliance La presente valutazione è stata prodotta esclusivamente per necessità riferibili alla Vostra società, si declinano pertanto responsabilità relative all'insieme o a parte dei suoi contenuti nei confronti di terzi.
Il Rapporto non può essere citato, pubblicato o riprodotto in qualsiasi modo né integralmente né in parte, senza la nostra approvazione scritta del contesto e delle modalità relative; il medesimo trattamento andrà applicato per qualsiasi riferimento al Rapporto
stesso.
Pubblicazione Tale pubblicazione del Rapporto, o il riferimento allo stesso, non saranno comunque consentiti a meno che gli stessi contemporaneamente non contengano un sufficiente riferimento a ogni variazione effettuata rispetto agli standard della Royal Institution of Chartered Surveyors Valuation – Professional Standards e/o includa le eventuali Assunzioni Speciali considerate ed evidenziate nel documento.
Vi informiamo che il presente lavoro è stato prodotto con la collaborazione di:
Luca Bosio
sotto la supervisione di Laura Mauri MRICS.
In fede
Mirko Baldini Ammnistratore Delegato
In nome e per conto di CBRE Valuation S.p.A.
T: 039 02 6556 701 T: 039 02 6556 701
E: [email protected] E: [email protected]
CBRE Valuation S.p.A.
Valuation Advisory Services
T: 039 02 3037 771
F: 039 02 6556 7050
W: www.cbre.it
Project Reference: 8572
Report Version: ITA_Standard Valuation Report template updated 2016-10- 06.dotm
In fede
Laura Mauri MRICS
Executive Director RICS Registered Valuer In nome e per conto di CBRE Valuation S.p.A.
Fonti Abbiamo eseguito l'Incarico in accordo con la finalità indicataci e in base alla documentazione fornitaci dal Cliente, che abbiamo assunto essere completa e corretta.
Eventuali altre fonti d'informazione sono specificatamente riportate nel Rapporto.
La Proprietà Il nostro Rapporto contiene un breve riassunto delle caratteristiche della proprietà sui cui si basa la nostra valutazione.
Sopralluogo Il sopralluogo alla Proprietà è stato svolto internamente il giorno 03 Novembre 2016.
Il sopralluogo è stato effettuato da:
Luca Bosio
Consistenze Non abbiamo eseguito alcuna misurazione della Proprietà, in conformità all'Incarico ricevuto, ma abbiamo fatto affidamento sulle superfici forniteci dal Cliente, che abbiamo assunto essere complete e corrette.
indagini ambientali o del terreno, che possano essere state svolte sulla Proprietà e che possano contenere riferimenti a eventuali e/o accertate contaminazioni.
Non abbiamo svolto alcuna indagine circa gli usi passati o presenti della Proprietà, né dei terreni limitrofi, al fine di stabilire se vi siano potenziali passività ambientali e, pertanto, si è assunto che non ve ne siano.
Condizioni e Stato Manutentivo Non abbiamo condotto indagini strutturali, edilizie o eseguito indagini autonome sul sito, rilievi su parti esposte della struttura, che siano state coperte o rese inaccessibili, né istruito indagini volte a individuare la presenza e l'utilizzo di materiali e tecniche costruttive pericolose in nessuna parte della Proprietà. Non siamo in grado, quindi, di dare alcuna garanzia che la Proprietà sia esente da difetti.
Urbanistica Abbiamo svolto indagini, presso la Pubblica Amministrazione, in merito allo stato urbanistico della Proprietà. Le informazioni riportate nel presente elaborato sono riconducibili agli atti resi disponibili dalla stessa sul sito istituzionale del Comune di Padova.
Non ci riteniamo pertanto responsabili di eventuali conseguenze derivanti da informazioni scorrette e/o omissioni.
Titolo di Proprietà e Stato Locativo Dettagli del titolo di proprietà/possesso riguardanti la Proprietà e dell'eventuale situazione locativa ci sono stati forniti dal Cliente. Informazioni da atti, contratti o altri documenti riportati nel Rapporto derivano dai documenti pertinenti visionati. Sottolineiamo in ogni caso che l'interpretazione dei documenti riguardanti il titolo di proprietà/possesso (inclusi i pertinenti atti, contratti e autorizzazioni) è responsabilità del Vostro consulente legale.
L'analisi ha come oggetto unicamente la determinazione del Valore di Investimento della proprietà immobiliare e non di eventuali licenze commerciali e/o avviamenti a essa collegate.
| Valore di Investimento (ipotesi vendita in tempi ridotti) |
"Valore di Investimento" inteso come l'ammontare lordo ragionevole realizzabile dalla cessione dei beni sul libero mercato avendo a disposizione un tempo limitato per trovare un compratore. |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nella determinazione di questo valore è necessario definire un abbattimento sulla base delle proiezioni dell'attuale situazione del mercato immobiliare, partendo dall'assunto che il venditore ha a disposizione un tempo limitato per trovare un acquirente. |
||||||
| Valori Locativi | I valori locativi, eventualmente indicati nel Rapporto, sono quelli che sono stati da noi ritenuti appropriati per determinare i relativi valori di vendita e non sono necessariamente appropriati ad altri fini né essi necessariamente corrispondono alla definizione di Canone di Mercato (Market Rent) espressa dal "RICS Valuation – Professional Standards". |
|||||
| La Proprietà | Gli impianti degli edifici quali ascensori, centrale termica e altri impianti usualmente installati dal Proprietario sono stati considerati come facenti parte della Proprietà e dunque inclusi nella nostra valutazione. |
|||||
| Elementi specifici dei conduttori, quali attrezzature industriali, macchinari, arredi e apparecchiature commerciali speciali sono state escluse dalla nostra valutazione. |
||||||
| Tutti i riferimenti dimensionali e le citazioni dell'epoca costruttiva/d'installazione presenti nel Rapporto sono approssimati. |
||||||
| Questioni Ambientali | In assenza di alcuna informazione contraria, abbiamo assunto che: |
|||||
| (a) la Proprietà non sia contaminata e non sia soggetta a leggi ambientali, o proposte di legge, che possano influenzarla negativamente; |
||||||
| (b) la Proprietà e le attività in essa svolte siano allineate alle vigenti normative in campo ambientale; |
||||||
| (c) la Proprietà possegga o possiederà, conformemente alle diposizioni nazionali in materia di trasferimento e |
Manutentivo
locazione immobiliare, l'Attestato di Prestazione Energetica (APE) o equivalente.
Condizioni e Stato In assenza di alcuna informazione contraria, abbiamo assunto che:
(a) non siano presenti alla Data di Valutazione condizioni anomale del terreno o reperti archeologici che possano influire negativamente sulla presente o futura occupazione, sviluppo o valore della Proprietà;
(b) la Proprietà non sia in uno stato di decadimento, infestata o abbia difetti strutturali latenti;
(c) non siano stati usati durante la costruzione, o per le eventuali successive addizioni o migliorie, della Proprietà materiali, che ad oggi siano riconosciuti come dannosi o pericolosi o tecniche sospette, inclusi ma non limitati a materiali compositi;
(d) i servizi, tutti i controlli e gli impianti ad essi associati, siano funzionanti e senza difetti.
Abbiamo altrimenti tenuto conto dell'età e delle apparenti condizioni generali della Proprietà. I commenti fatti sui dettagli della stessa non hanno lo scopo di esprimere opinioni o di dare suggerimenti sulle condizioni di parti non ispezionate e non devono essere interpretate, nemmeno implicitamente, con valenza certificativa.
Titolo di Proprietà, Pianificazione Urbanistica, Stato Locativo, Tassazione Fiscale, Requisiti di Legge e dalle Autorità Locali
Se non diversamente indicato nel Rapporto, e in assenza d'informazioni contrarie, abbiamo considerato che:
(a) la Proprietà sia pienamente alienabile e libera da qualsiasi onerosa o limitante restrizione o condizione;
(b) tutti gli edifici sono stati costruiti prima dell'entrata in vigore o in conformità alle disposizioni urbanistiche vigenti, ovvero saranno costruiti in conformità ai disposti urbanistici ed edilizi vigenti alla Data di Valutazione, e sono oggetto di permessi permanenti che ne consentono l'uso attuale/considerato;
(c) la Proprietà non sia influenzata negativamente dallo strumento urbanistico vigente o da proposte di nuove infrastrutture;
(d) tutti gli edifici sono conformi, ovvero saranno pienamente conformi, a tutti i requisiti generali e/o dettati dalle autorità locali concernenti costruzione, prevenzione incendi, sanità e sicurezza e siano pertanto pienamente agibili;
(e) sia possibile, qualora si rendessero necessarie modifiche per rispettare le disposizioni relative al superamento delle barriere architettoniche, effettuare interventi sulla Proprietà solo attraverso costi marginali e occasionali;
(f) non ci siano miglioramenti contrattuali, ottenibili in sede di revisione o rinnovo, che avranno un impatto diretto sulla nostra opinione del canone di mercato;
(g) gli eventuali inquilini presenti adempiano, ovvero gli eventuali inquilini futuri adempieranno, ai loro obblighi nel quadro dei contratti di locazione considerati;
(h) non esistano restrizioni o limitazioni all'uso che possano influire negativamente sul valore espresso;
(i) ove pertinente, il Proprietario, qualora richiesto, non negherà il permesso all'alienazione della Proprietà;
(j) tutti gli spazi sfitti o destinati a uso strumentale alla Data di Valutazione possano essere considerati come liberi e disponibili;
(k) In Italia non è infrequente, in quanto spesso fiscalmente vantaggioso, che trasferimenti di immobili avvengano tramite cessioni del capitale di società immobiliari: pertanto, in sede di valutazioni immobiliari, non vengono normalmente considerati i costi di transazione.
Ciò premesso la nostra valutazione di stima non considera alcuna deduzione relativa a costi quali tasse di transazione, imposte sui redditi o sui capital gain, altre imposte e tasse (con l'esclusione delle sole tassa di proprietà e tassa di registro), spese legali, ecc.; tutti gli importi relativi ai costi e/o ai ricavi espressi nel presente rapporto di stima, così come i valori da essi derivanti, sono da considerarsi al netto di I.V.A.
Il presente Rapporto di Valutazione (il "Rapporto") è stato redatto da CBRE Valuation S.p.A. ("CBRE") a uso esclusivo di Tesmec Spa (il "Cliente") conformemente ai contenuti della nostra proposta di collaborazione rif. Of. n.233/16 del 26 Ottobre 2016 ("l'Incarico") definita tra CBRE e il Cliente. Il Rapporto è confidenziale e non potrà essere fornito a nessun'altra parte diversa dal Cliente senza previa autorizzazione scritta di CBRE. CBRE ha fornito il Rapporto sul presupposto che sarà visto e utilizzato esclusivamente dal Cliente e che nessun'altra persona o soggetto terzo potrà farvi affidamento ("Reliance"), a meno che CBRE non vi abbia acconsentito per iscritto. Dove CBRE abbia espressamente riconosciuto a una persona o a un soggetto terzo diverso dal Cliente la possibilità di fare affidamento sul Rapporto, CBRE non avrà alcuna responsabilità aggiuntiva nei confronti di detti soggetti rispetto a quella che avrebbe avuto se tale parte fosse stata individuata nell'Incarico come Cliente.
La responsabilità massima aggregata di CBRE nei confronti del cliente e degli eventuali soggetti autorizzati a fare affidamento sul Rapporto, sia essa derivante da contratto, atto illecito, negligenza o altro non potrà in ogni caso superare:
Allegato 2 Perizie di CBRE Valuation S.p.A.
La proprietà immobiliare in oggetto è situata in Via Germania al civico n.28, nella Zona Industriale Sud della Città di Padova, in posizione periferica ad Est rispetto al centro storico cittadino.
Via Germania è un ampia strada a doppio senso di marcia che forma una sorta di anello raccordandosi a Viale della Regione Veneto; buona la dotazione di spazi di sosta e di parcheggio lungo la strada.
Una mappa della localizzazione è riportata nell'Allegato A.
Il tessuto urbano è caratterizzato dalla presenza di immobili a destinazione artigianale ed industriale di piccole medie dimensioni oltre ad alcuni edifici terziari ubicati prevalentemente lungo gli assi principali (Corso Stati Uniti, Via Lisbona, Viale della Regione Veneto).
Il quadrante delimitato da Viale della Regione Veneto e Via Germania, risulta essere completamente saturo, caratterizzato da edifici di tipo industriale realizzati approssimativamente a partire dagli anni novanta del secolo scorso, mediamente di buon livello qualitativo, caratterizzati quasi sempre da una porzione ad uso uffici sul fronte principale, generalmente di due piani, mentre la parte retrostante è adibita a laboratori/officine, ecc.
È da segnalare la presenza di alcuni immobili a maggior valenza commerciale quali un cash & carry, un autofficina, una carrozzeria auto, una palestra, e alcune concessionarie auto (esclusivamente su Viale della Regione Veneto). A poche centinaia di metri di distanza si trova inoltre il parco acquatico "Padovaland" con piscine, un grande laghetto artificiale e un ampia area verde.
Nel tratto di Corso Stati Uniti, compreso fra Via Lisbona e Corso Argentina, si trovano numerosi edifici prefabbricati di recentissima edificazione, adibiti al piano terra a commercio all'ingrosso (specialmente di origine cinese), concessionarie auto, ecc, e al primo piano ad uffici.
Planimetrie della zona si trova nell'Allegato B.
Ottima l'accessibilità con i mezzi privati: la zona risulta facilmente raggiungibile sia dalla città, sia dall'esterno, grazie ad una buona dotazione di infrastrutture viabilistiche ad alto scorrimento che si sviluppano a poca distanza dal complesso immobiliare in oggetto quali: l'autostrada A4 Milano Venezia con l'uscita Padova Est, l'autostrada A13 Padova – Bologna con l'uscita Padova Sud, Corso Argentina ampia strada a due corsie
per senso di marcia che costituisce una sorta di bretella che collega le due uscite autostradali, e Corso Stati Uniti (Strada Provinciale n.40 detta "Strada dei Vivai").
A poca distanza si trova inoltre lo scalo merci ferroviario e l'interporto di Padova collegato tramite l'idrovia Padova-Venezia, che innestandosi nel fiume Brenta consente di raggiungere il Mare Adriatico.
Un servizio di linea con autobus pubblici, con fermate in Viale della Regione Veneto, consente il collegamento diretto fra la Zona Industriale e il resto della città.
La proprietà immobiliare oggetto della presente relazione di stima è costituita da un capannone artigianale che sorge su un lotto pianeggiante di forma rettangolare, ubicato nell'area industriale Est di Padova.
Il lotto, che confina su tre lati con proprietà di terzi e sul rimanente con Via Germania, è delimitato da muri in calcestruzzo e da cordolo in cemento armato con soprastante recinzione metallica lungo il prospetto principale; l'accesso alla proprietà avviene da un ingresso carraio con cancello scorrevole ad apertura automatica, e da un ingresso pedonale al civico n.28.
L'area risulta interamente pavimentata con ghiaietto di fiume, ad eccezione della zona carico/scarico nella quale è presente una pavimentazione rinforzata in cemento.
L'edificio, che sorge in posizione isolata all'interno del lotto, realizzato agli inizi degli anni novanta del XX secolo, presenta le caratteristiche tipiche dei fabbricati ad uso artigianale (capannoni), con struttura portante realizzata con elementi prefabbricati in cemento armato (travi, pilastri e solai con travi a doppio T), pareti di tamponamento in pannelli di calcestruzzo, copertura piana.
Il fabbricato, di forma rettangolare che si sviluppa su due piani, pur avendo le caratteristiche tipiche dei capannoni artigianali, è utilizzato interamente ad uffici al primo piano, mentre il piano terra, con altezza interna pari a 3,30m è utilizzato prevalentemente come laboratorio/uffici e, nella parte restante, come deposito e zona carico scarico merce.
L'accesso al fabbricato avviene sul fronte principale dove è collocato l'ingresso dipendenti e il vano scala che consente di raggiungere il piano primo; sul lato Nord è presente un portone in metallo che permette di accedere alla zona carico scarico e magazzino.
Di seguito procediamo alla descrizione dei due piani costituenti il fabbricato.
Piano terra: è composto da un grande ambiente (laboratorio collaudo) in cui sono stati ricavati due uffici tramite uso di pareti vetrate e pannelli in laminato su struttura in alluminio, un laboratorio prove, la zona carico/scarico, un deposito, un ufficio operativo e due servizi igienici. Le finiture interne, adeguate alla destinazione d'uso in essere, sono caratterizzate da pavimentazione omogenea in cemento lisciato al quarzo, pareti divisorie in calcestruzzo, solaio con impianti a vista (neon, rilevatori di fumo, ecc).
Piano primo: interamente ad uso uffici di varie dimensioni realizzati con pareti divisorie in muratura intonacata e tinteggiata e/o con pareti mobili in laminato e vetro; buone le finiture interne caratterizzate da pavimentazione omogenea in gres, controsoffitto in pannelli di fibra con lampade al neon incassate, finestre con serramenti in alluminio verniciato e vetrocamera, impianto di rilevazione fumo, fan coil per caldo/freddo.
Completa la proprietà una centrale termica accessibile esclusivamente dall'esterno, in cui è collocata la caldaia con impianto di condizionamento sulla copertura, e una tettoia in metallo con copertura in telo di PVC che occupa l'intero lato Est del lotto.
Dal sopralluogo interno ed esterno, non sono stati visivamente rilevati particolari fenomeni di degrado; buono lo stato di manutenzione complessivo grazie alla puntuale manutenzione ordinaria.
Fotografie della proprietà sono riportate nell'Allegato C.
La dotazione impiantistica del compendio immobiliare in esame è composta da:
Per la determinazione delle consistenze ci siamo basati sui dati ricevuti dal Cliente come anticipato, con riferimento allo stato dei luoghi, non abbiamo proceduto ad alcuna verifica, nemmeno tramite misurazione a campione, di quanto esistente.
Una tabella di riepilogo delle consistenze è riportata nell'Allegato D.
CBRE non ha svolto alcuna indagine, né di tipo strutturale né sugli impianti presenti: in tal senso non ci è stato fornito alcun report preparato da terzi. Durante il sopralluogo, ai fini della valutazione, abbiamo effettuato esclusivamente una limitata indagine visiva.
Conformemente all'Incarico non abbiamo condotto alcuna indagine ambientale, per stabilire se sussista un potenziale pericolo di contaminazione, con riferimento alla
presente o passata attività, svolta all'interno della proprietà oggetto di studio, sull'uso e lo stato del suolo e sottosuolo, né sullo stato dell'area circostante.
Abbiamo pertanto ipotizzato che la proprietà sia libera da potenziali passività ambientali. Dove non espressamente indicato si considera che la proprietà e le attività in essa svolte siano allineate alle vigenti normative in campo ambientale.
| Indirizzo | Descrizione | Importo (€) |
|---|---|---|
| Via Germania, 28 | IMU | 5.625,00 |
Source: Stima
Un riepilogo dettagliato dei dati catastali, nonché l'identificazione planimetrica dei beni tramite contorno verde sul relativo Estratto di Mappa, sono riportati nell'Allegato F.
Dalla documentazione ricevuta, quanto in valutazione risulta di proprietà di "R&S LABORATORIO SRL", così censito al Catasto Terreni e Fabbricati del Comune di Padova (PD):
Padova Via Germania, 28
| FOGLIO | PARTICELLA | QUALITA' | ETTARI | ARE | CENTIARE | RENDITA (€) |
NOTE |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 147 | 965 | Ente urbano | - | 16,00 | 83,00 | - | - |
| 150 | 669 | Ente urbano | - | 4,00 | 78,00 | - | - |
Source: Committente
Padova Via Germania, 28
| FOGLIO | P.LLA | SUB. | CAT. | ZONA CAT. |
PIANO | CONSISTENZA (VANI) |
SUPERFICIE (MQ) |
RENDITA (€) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 147 | 965 | - | D/1 | 2,00 | T-1 | - | - | 8.326,00 |
| 150 | 669 | - |
Source: Committente
Un estratto delle tavole di azzonamento e delle norme, a cui è soggetto il bene in valutazione, sono riportate nell'Allegato G.
Dal Piano degli Interventi (ex Piano Regolatore Generale) del Comune di Padova, la cui ultima variante è stata approvata con delibera del Consiglio Comunale n.34 del 09
Maggio 2016, emerge che quanto in oggetto ricade all'interno della "Zona Industriale" regolata dall'articolo Art.21 delle NTA
Nella Zona Industriale sono ammesse:
b2) Commercio al dettaglio esercitato nei locali di produzione;
b3) Commercio al dettaglio con superfici di vendita comprese tra i mq 251 (duecentocinquantuno) e mq 2500 (duemilacinquecento), con esclusione dei negozi di vicinato, per la vendita dei seguenti prodotti a grande fabbisogno di superficie:
…….
d) le aziende ed enti orientati alla ricerca scientifica e tecnologica, le aziende ed enti di informatica e telematica, di produzioni e applicazioni software, di applicazioni tecniche e scientifiche specializzate, di promozione dell'occupazione e delle innovazioni tecnologiche;
…….
Gli interventi di nuova costruzione, ampliamento, demolizione e nuova costruzione di edifici a destinazione non produttiva, oltre a quanto previsto ai commi precedenti, devono rispettare le seguenti prescrizioni:
Negli interventi, di cui al precedente comma inerenti a lotti già edificati, così come risultanti alla data del 01 luglio 2008, la s.l.p. realizzabile non deve risultare maggiore di quella esistente e comunque nel limite dell'indice e della superficie coperta come sopra definiti.
Non sono tenuti al rispetto degli indici di cui al precedente comma, le costruzioni a destinazione produttiva, comprese quelle con tipologia multipiano (numero dei piani abitabili maggiori di due), quest'ultime solo se utilizzate da una sola attività produttiva o da aziende orientate alla ricerca scientifica e/o tecnologica specializzata, di informatica e telematica di produzione software; in ogni caso la costruzione multipiano deve configurarsi e rimanere quale unica unità immobiliare.
Per gli interventi di cui ai commi precedenti è richiesta una dotazione di:
…….
In Italia non è infrequente, in quanto spesso fiscalmente vantaggioso, che trasferimenti di immobili avvengano tramite cessioni del capitale di società immobiliari: pertanto, in sede di valutazioni immobiliari, non vengono normalmente considerati i costi di transazione.
Ciò premesso la nostra valutazione di stima non considera alcuna deduzione relativa a costi quali tasse di transazione, imposte sui redditi o sui capital gain, altre imposte e tasse (con l'esclusione delle sole tassa di proprietà e tassa di registro), spese legali, ecc.; tutti gli importi relativi ai costi e/o ai ricavi espressi nel presente rapporto di stima, così come i valori da essi derivanti, sono da considerarsi al netto di I.V.A.
Dalla lettura dell'atto preliminare di compravendita del 30 giugno 2016, repertorio n.41909 – raccolta n.12353, redatto dal notaio Anna Pellegrino, abbiamo inteso che titolare del pieno diritto di proprietà è la società "R&S LABORATORIO SRL."
L'immobile in esame risulta locato alla società "SGE Srl" (ex SGE-T Srl) in forza di un contratto di locazione (sprovvisto di timbro e data di registro oltre che della data di decorrenza e scadenza), a fronte di un canone annuo di 30.000,00 euro; il contratto di locazione è parte integrante di un contratto di affitto di ramo d'azienda con decorrenza a partire dal 01 marzo 2014.
Ad integrazione di tale contratto, ci è stata fornita una scrittura privata datata 04 gennaio 2016, fra la Proprietà ("R&S LABORATORIO SRL") e la "SGE Srl", con la quale si conviene che il canone del contratto stipulato il 23 dicembre 2013, a partire dal 01 gennaio 2016 aumenti a 43.000,00 euro.
Vi ricordiamo che, su Vostra espressa richiesta, la presente stima non tiene in considerazione quanto appena descritto, come meglio descritto nei paragrafi a seguire.
Nel corso degli ultimi anni, a causa degli effetti della crisi economico – finanziaria che ancora si protrae in alcuni segmenti di mercato, si sono verificati numerosi casi di chiusure aziendali o cessazione d'attività economiche. La conseguenza immediata è l'accumularsi dell'offerta di immobili commerciali ossia dedicati alle imprese e alle attività economiche, in particolare, nel settore industriale, produttivo e artigianale. Anche Padova, città a forte vocazione industriale e imprenditoriale ha subito pesanti contraccolpi che hanno portato attualmente ad avere una offerta superiore alla domanda, specialmente per quegli immobili con scarso valore aggiunto, datati e non più in linea con le attuali esigenze.
Per contro, la domanda, a causa degli effetti negativi della crisi economico-finanziaria sopra menzionata, è diminuita progressivamente ed in ogni caso è da ritenersi ridimensionata. Anche le superfici richieste sono di dimensioni più contenute visto il diminuito numero degli addetti di molte aziende che hanno proceduto alla mobilità o al licenziamento o per le esigenze di contenimento dei costi di gestione.
Il tasso di assorbimento è progressivamente diminuito con conseguente allungamento dei tempi medi di compravendita che avvengono spesso con un significativo sconto rispetto alla richiesta iniziale. Inoltre il settore produttivo, caratterizzato da immobili artigianali e industriali, è da sempre fortemente connotato da una forte specificità nel quale ogni utilizzatore finale predilige edifici fatti a misura per l'attività che deve svolgersi al suo interno.
Il tasso di sfitto è in progressivo aumento a causa delle numerose crisi aziendali che si sono aperte e anche in alcuni casi concluse negativamente nel corso degli ultimi anni. Per far fronte a tale situazione sono sempre più frequenti incentivi alla locazione degli spazi da parte dei proprietari sotto forma di periodi di free rent, canoni scalettati, ecc.
La Zona Industriale Sud di Padova, è caratterizzata da un tessuto urbano sostanzialmente omogeneo a prevalente destinazione industriale-artigianale con edifici di medie dimensioni, ad eccezione di alcuni edifici terziari dislocati lungo le principali direttrici viarie risalenti prevalentemente agli anni '90 del secolo scorso. Dalle ricerche di mercato effettuate si sono rilevati un elevato numero di unità immobiliari a destinazione artigianale proposte sia in vendita sia in locazione, mentre le unità immobiliari a destinazione ufficio sono collocate all'interno dei grandi edifici direzionali lungo Corso Stati Uniti, Via Lisbona, Via Uruguay, ecc.
Numerosi sono quindi i comparativi rilevati all'interno dell'area in cui ricade la proprietà, con canoni unitari medi annui che per immobili a destinazione artigianale si attestano attorno dai 40-60€/mq anno, mentre per le unità ad uso ufficio i canoni unitari annui si attestano fra i 70-90€/mq anno, anche se in sede di trattativa si possono ottenere ulteriori riduzioni rispetto alla richiesta iniziale.
Nella tabella seguente si riepilogano i principali riscontri di mercato.
| Capannoni Artigianali in Locazione | |
|---|---|
| Nella tabella seguente si riepilogano i principali riscontri di mercato. | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Capannoni Artigianali in Locazione | ||||||||||
| N. CITTA' | INDIRIZZO | UBICAZIONE | DESTINAZIONE | QUALITA' | SUPERFICIE LORDA |
PREZZO CANONE UNITARIO |
PREZZO CANONE TOTALE |
VENDITA O AFFITTO |
NOTE | |
| 1 | Padova | Via Lussemburgo | periferia | Artigianale | sufficiente | 1.235 | 30 | 36.000 | Affitto | Capannone industriale mq.1.100 + uffici mq.150 con ampio scoperto (lotto mq. 2.200). |
| 2 | Padova | via Lisbona | periferia | Artigianale | sufficiente | 1.500 | 35 | 54.000 | Affitto | Capannone su due livelli ideale per commercio/deposito/trasporto auto e autoveicoli leggeri. |
| 3 | Padova | corso Stati Uniti | periferia | Artigianale | sufficiente | 1.200 | 40 | 44.400 | Affitto | Capannone commerciale con H: 5 mt. Rscaldamento autonomo e ampio parcheggio. |
| 4 | Padova | via Delfinato ang.via Sicilia | periferia | Artigianale | buono | 700 | 45 | 30.000 | Affitto | Capannone con Carroponte 5T |
| 5 | Padova | corso Stati Uniti | periferia | Artigianale | buono | 4.535 | 50 | 216.000 | Affitto | Capannone singolo di Mq 4.400 ad uso produttivo, H 7.00 mt, con Mq 150 di uffici al PT. Quattro portoni carrai. Impianto splinker antincendio, cupolini per illuminazione ed aereazione, REI 120. |
| 6 | Padova | via Portogallo | periferia | Artigianale | buono | 560 | 50 | 27.600 | Affitto | Immobile con portone carraio di 6 m, vetrina di 18 m lineari, pavimentazione in mattonelle. Copertura coibentata e rifatta nel 2012, assenza di amianto nella copertura, immobile con CPI. |
| 7 | Padova | Via Svizzera | periferia | Artigianale | buono | 1.100 | 60 | 66.000 | Affitto | Capannonedi 900mq con 200mq di uffici su due livelli e area esterna complessiva di 2.400mq con altezza utile interna 7,00. |
| Uffici in Locazione | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| N. CITTA' | INDIRIZZO | UBICAZIONE | DESTINAZIONE | QUALITA' | SUPERFICIE LORDA |
PREZZO CANONE UNITARIO |
PREZZO CANONE TOTALE |
VENDITA O AFFITTO |
NOTE | |
| 1 | Padova | Via Andorra, 24 | periferia | Uffici | buono | 200 | 90 | 18.000 | Affitto | Ufficio open space di 200mq open space, cdz, pavimento galleggiante, posto al primo di una palazzina uffici di co,plesso artigianale. Dotato di ascensore. Buone finiture |
| 2 | Padova | Corso Stati Uniti | periferia | Uffici | buono | 345 | 90 | 30.000 | Affitto | Ufficio in complesso direzionale anni '90, composto da 10 vani. Buone finiture, ottima accessibilità. Dotato di 4 posti auto |
| 3 | Padova | - | periferia | Uffici | buono | 200 | 90 | 18.000 | Affitto | Ufficio in zona industriale, all'interno di complesso direzionale anni '90, posto al primo e ultimo piano, composto da due grandi vani, con servizi e quattro posti auto esterni. Libero e ben tenuto. |
| 4 | Padova | - | periferia | Uffici | buono | 600 | 70 | 42.000 | Affitto | Ufficio in zona industriale, all'interno di complesso direzionale anni '90, si sviluppa su due piani con 5 vani oltre ad open space di 250mq; dotato di area esterna esclusiva di 500mq con posti auto esterni. |
| N. CITTA' | Capannoni Artigianali in Locazione INDIRIZZO |
UBICAZIONE | DESTINAZIONE | QUALITA' | SUPERFICIE | PREZZO CANONE | PREZZO CANONE | VENDITA O | NOTE | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| LORDA | UNITARIO | TOTALE | AFFITTO | |||||||
| 1 | Padova | Via Lussemburgo | periferia | Artigianale | sufficiente | 1.235 | 400 | 510.000 | Vendita | Capannone industriale mq.1.100 + uffici mq.150 con ampio scoperto (lotto mq. 2.200). |
| 2 | Padova | viale Regione Veneto | periferia | Artigianale | sufficiente | 1.100 | 545 | 600.000 | Vendita | Porzione di capannone anno 1990 con destinazione D/8 commerciale produttiva con 3 uffici, 2 servizi, altezza 6 mt. Riscaldato, scoperto esclusivo. |
| 3 | Padova | via Belgio 4 | periferia | Artigianale | sufficiente | 2.300 | 610 | 1.400.000 | Vendita | Capannone a destinazione mista industriale-artigianale-commerciale ingrosso, realizzato nel 1989, su lotto di mq. 2.200, articolato in due piani fuori terra più soppalco. |
| 4 | Padova | via Piemonte | periferia | Artigianale | buono | 1.235 | 660 | 820.000 | Vendita | Capannone singolo suddiviso su due piani con destinazione d'uso mista commerciale e produttiva, anno di costruzione 1997. Piano terra di mq. 650 dedicato alla vendita e magazzino, ulteriori 650 mq. al piano superiore dedicato a uso uffici/laboratori/servizi per un totale complessivo di 1.300 mq. circa. Copertura piana senza eternit. 5 bagni. |
| 5 | Padova | via Belgio 1 | periferia | Artigianale | buono | 3.250 | 740 | 2.400.000 | Vendita | Immobile ad uso laboratorio industriale (cat. D/7) costituito da due unità adiacenti con area scoperta recintata adibita a parcheggio e spazio di manovra. Corpo principale presenza di uffici al PT-1P (H: 2,85 mt.) collegati da due vani scala; parte produttiva su unico livello con H: 6,10 mt. A ridosso fra il corpo principale e confine ovest, posizionato un locale accessorio collegato internamente al locale principale, sviluppato su unico |
| 6 | Padova | via Messico | periferia | Artigianale | buono | 3.195 | 875 | 2.800.000 | Vendita | livello. Capannone per vendita all'ingrosso di 3.265 mq (2.565 mq di capannone altezza 6,5 mt + 700 mq di uffici) con ampio parcheggio. Stabile del 1995, riscaldamento autonomo, aria condizionata. |
| 7 | Padova | Via Lisbona | periferia | Artigianale | buono | 250 | 1.000 | 250.000 | Vendita | Capannone in complesso artigianale e direzionale del 2008, no fronte strada, classe energetica B. Internamente soppalcabile. Buona qualità. |
Sulla base delle analisi sopra riportate abbiamo definito i seguenti parametri locativi di mercato unitari differenziandoli nel seguente modo:
Tali canoni unitari portano ad un canone annuo di mercato pari a 75.000,00 euro circa.
Lo scopo del presente elaborato è valutare sulla base del Valore di Investimento la piena proprietà del bene immobiliare oggetto della presente (la Proprietà), pienamente alienabile e libero da qualsiasi onerosa o limitante restrizione o condizione, alla Data di Valutazione e conformemente ai contenuti della nostra proposta di collaborazione del 26 Ottobre 2016 (rif. Of. n.233/16), successivamente integrata con comunicazione tramite email del dott.Luca Marinelli inviata in data 20 Novembre 2016.
Punti di Forza
Possibilità di ampliamento nell'area retrostante al capannone, dove è possibile sfruttare la potenzialità edificatoria residua.
Minacce
Nessuna in particolare.
L'asset oggetto della presente relazione di stima è da ritenersi poco appetibile in tempi brevi sul mercato locale essenzialmente perché, pur trattandosi di un immobile di buona qualità e ben manutenuto, è caratterizzato da un'ampia superficie ad uso uffici al piano primo, mentre i laboratori e magazzini al piano terra hanno altezza limitata (3,30m) che ne precludono l'uso come capannone ad uso artigianale che mediamente hanno altezze variabili fra i 6,50 – 7,50m.
Tali elementi vanno fortemente a limitare l'appetibilità di un immobile ottimamente inserito all'interno dell'area industriale, che avrebbe ottenuto maggior successo qualora
avesse avuto le caratteristiche peculiari di immobili a specifica destinazione produttiva/artigianale.
In sede di stima ci siamo attenuti a metodologie e principi valutativi di generale accettazione.
Per la determinazione del Valore di Investimento della componente Fabbricati, abbiamo ritenuto opportuno applicare il Metodo del Reddito.
Per il Metodo del Reddito abbiamo considerato:
Il reddito locativo annuo netto così determinato è stato capitalizzato ad un tasso ritenuto congruo, vista la tipologia funzionale, l'ubicazione e l'appetibilità del bene.
Per la determinazione del Valore di Investimento della componente Terreno Edificabile, abbiamo ritenuto opportuno applicare il Metodo Comparativo.
Nell'adottare il Metodo Comparativo (o del Mercato), ci siamo basati sulla comparazione con proprietà che siano state vendute od offerte di recente sul libero mercato immobiliare e che, possibilmente, abbiano le medesime caratteristiche.
I valori ricavati sono stati modificati per tener conto di parametri quali: l'età, l'usura, lo stato di manutenzione e l'ubicazione in rapporto ai comparativi rilevati dalla ricerca di mercato effettuata in loco.
Inoltre, nello stabilire i valori unitari, abbiamo considerato altri fattori che potevano influire sui valori stessi ed in modo particolare: l'ubicazione, la distribuzione delle superfici, la consistenza edilizia, il tipo di costruzione, le caratteristiche costruttive, lo stato conservativo.
Ai fini della determinazione del Valore di Mercato della porzione del lotto suscettibile di potenzialità edificatoria residua, abbiamo adottato il metodo comparativo o del mercato basato sulla comparazione con proprietà che siano state vendute od offerte di recente sul libero mercato immobiliare, possibilmente con le medesime caratteristiche. Nella fattispecie, ci siamo basati sui prezzi unitari ricorrenti in zona per aree edificabili a destinazione artigianale che si attestano fra i 150-160 euro/mq.
Valore di Investimento
Considerando i disposti dell'edizione del gennaio 2014 del "RICS Valuation – Professional Standards" della Royal Institution of Chartered Surveyors del Regno Unito, tradotta in italiano nella edizione "Standard Professionali di valutazione RICS 2014", il "Valore di Investimento" è definito come:
"l'ammontare lordo ragionevole realizzabile dalla cessione dei beni sul libero mercato avendo a disposizione un tempo limitato per trovare un compratore.
Nella determinazione di questo valore è necessario definire un abbattimento sulla base delle proiezioni dell'attuale situazione del mercato immobiliare, partendo dall'assunto che il venditore abbia a disposizione un tempo limitato per trovare un acquirente."
Nel caso particolare in esame, il Valore di Investimento dell'immobile è stato ottenuto dalla capitalizzazione diretta del Canone Annuo Netto da noi determinato sulla base dei canoni unitari annui derivanti dalle indagini di mercato effettuate in loco.
Nella definizione del Valore di Investimento abbiamo ipotizzato che l'immobile, attualmente locato con regolare contratto di locazione, sia oggetto, dalla Data di Valutazione, di un nuovo contratto di locazione standard per immobili non residenziali, della durata di 6+6 anni, al canone di mercato da noi determinato.
Considerando i disposti dell'edizione del gennaio 2014 del "RICS Valuation – Professional Standards" della Royal Institution of Chartered Surveyors del Regno Unito, tradotta in italiano nella edizione "Standard Professionali di valutazione RICS 2014", il "Canone di Mercato (Market Rent)" è definito come:
"l'ammontare stimato a cui una proprietà dovrebbe essere locata, alla data di valutazione, da un locatore a un conduttore privi di legami particolari, entrambi interessati alla transazione, sulla base di termini contrattuali adeguati e a condizioni concorrenziali, dopo un'adeguata commercializzazione in cui le parti abbiano agito entrambe in modo informato, consapevole e senza coercizioni."
Siamo del parere che il Valore di Investimento della piena proprietà del bene immobiliare oggetto della presente (la Proprietà) alla data del 10 Novembre 2016 sia pari a:
Al netto di I.V.A.
Siamo del parere che il Valore Locativo del bene immobiliare oggetto della presente (la Proprietà) alla data del 10 Novembre 2016 sia pari a:
(Euro Settanta Cinque Mila/00).
Al netto di I.V.A.
Gli elaborati di valutazione sono riportati nell'Allegato G.
Localizzazione Generale Padova, Via Germania n.28
Source: internet immagine non aggiornata Source: internet immagine non aggiornata
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CONTESTO 38 Allegato 2 Perizie di CBRE Valuation S.p.A.
Area Industriale di Padova Vista Aerea
Source: internet
Vista Aerea
Padova (PD) – Via Germania, 28 Vista esterna - Prospetto principale
Padova (PD) – Via Germania, 28 Vista esterna - Prospetto principale
Source: CBRE Source: CBRE
Source: CBRE Source: CBRE
Padova (PD) – Via Germania, 28 Vista interna – Ingresso principale piano terra
Source: CBRE Source: CBRE
Vista interna - Ufficio piano primo
Padova (PD) – Via Germania, 28 Vista esterna – Sala riunioni
Source: CBRE Source: CBRE
Padova (PD) – Via Germania, 28 Vista interna – Laboratorio piano terra
Source: CBRE Source: CBRE
Vista interna – Magazzino piano terra
Source: CBRE Source: CBRE
| PIANO | DESTINAZIONE PREVALENTE | SUPERFICIE LORDA (MQ) |
SUPERFICIE COMMERCIALE (MQ) |
|---|---|---|---|
| Terra | Laboratori | 480 | 480 |
| Terra | Locali tecnici | 33 | 0 |
| Terra | Uffici operativi | 26 | 26 |
| Primo | Uffici direzionali | 495 | 495 |
| Fuori Terra | 1.035 | 1.001 | |
| 1.035 | 1.001 | ||
| Terra | Superficie Lotto | 2.080 | 2.080 |
| Terra | Superficie coperta | 540 | 506 |
| Terra | Superficie scoperta | 1.541 | 1.574 |
| Terra | Superficie residua con potenziale edificabilità |
1.001 | 1.001 |
| Ter r a |
Su p er ficie cop r ib ile r esid u a |
501 | 501 |
| Catasto Fabbricati - Padova, Via Germania 28 | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| FOGLIO | PARTICELLA | SUBALTERNO | CAT. | ZONA CAT. |
PIANO CONSISTENZA (VANI) |
SUPERFICIE (MQ) |
RENDITA (€) |
||
| 147 | 965 | - | D/1 | 2,00 | T-1 | - | - | 8.326,00 | |
| 150 | 669 | - |
| Catasto Terreni - Padova, Via Germania 28 | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| FOGLIO | PARTICELLA | QUALITA' | ZONA CAT. | ETTARI | ARE | CENTIARE | RENDITA (€) |
||
| 147 | 965 | Ente urbano | - | - | 16,00 | 83,00 | - | ||
| 150 | 669 | Ente urbano | - | - | 4,00 | 78,00 | - |
Dal Piano degli Interventi (ex Piano Regolatore Generale) del Comune di Padova, la cui ultima variante è stata approvata con delibera del Consiglio Comunale n.34 del 09 Maggio 2016, emerge che quanto in oggetto ricade all'interno della "Zona Industriale" regolata dall'articolo Art.21 delle NTA.
Nella Zona Industriale sono ammesse:
b2) Commercio al dettaglio esercitato nei locali di produzione;
b3) Commercio al dettaglio con superfici di vendita comprese tra i mq 251 (duecentocinquantuno) e mq 2500 (duemilacinquecento), con esclusione dei negozi di vicinato, per la vendita dei seguenti prodotti a grande fabbisogno di superficie:
E' vietata ogni altra destinazione commerciale e direzionale e non sono compatibili interventi sugli edifici esistenti comportanti modifica delle destinazioni d'uso, anche in assenza di opere e/o aumento delle unità immobiliari ad eccezione degli interventi volti all'insediamento delle destinazioni sopraindicate.
Resta, comunque, vietata la vendita di prodotti di largo e generale consumo.
Per le attività di cui ai precedenti punti b1, b3, va assicurata una specifica dotazione di parcheggi pubblici e/o di uso pubblico non inferiore a mq 40 ogni mq 100 di superficie lorda di pavimento.
c) Discoteche, attrezzature per la musica/spettacoli di massa, sale giochi. Tali attività potranno essere attuate prevalentemente nella località della Zona Industriale Nord sulla base di un progetto specifico approvato dalla Giunta Comunale, fermo restando che ogni trasformazione urbanistica, specie se indirizzata all'incentivazione di cultura e pubblico spettacolo, verrà attuata con la programmazione per la zona di un adeguato servizio di trasporto pubblico e di piste ciclabili;
d) le aziende ed enti orientati alla ricerca scientifica e tecnologica, le aziende ed enti di informatica e telematica, di produzioni e applicazioni software, di applicazioni tecniche e scientifiche specializzate, di promozione dell'occupazione e delle innovazioni tecnologiche;
e) le infrastrutture per la distribuzione di prodotti;
f) le abitazioni di servizio per il custode e il titolare nei limiti di un alloggio per azienda;
g) gli impianti tecnologici, le attrezzature sociali e ricreative al servizio dell'azienda.
Non sono comunque consentite le destinazioni direzionali e commerciali non specificatamente previste dalle presenti norme.
Le nuove costruzioni, ampliamenti, demolizioni e nuove costruzioni, per le destinazioni produttive, devono rispettare le seguenti norme:
1) distacco dai confini non inferiore alla metà dell'altezza delle costruzioni ad eccezione delle ciminiere, delle antenne, delle apparecchiature speciali (piani di
carico, ponti mobili, ecc.) strettamente connesse alla funzionalità degli impianti, con un minimo di m.5 (cinque); le cabine di trasformazione dell'energia elettrica e degli impianti tecnologici pubblici possono essere costruite sul confine; quando sul lotto limitrofo esiste una costruzione a confine è consentita la costruzione in aderenza;
Gli interventi di nuova costruzione, ampliamento, demolizione e nuova costruzione di edifici a destinazione non produttiva, oltre a quanto previsto ai commi precedenti, devono rispettare le seguenti prescrizioni:
Negli interventi, di cui al precedente comma inerenti a lotti già edificati, così come risultanti alla data del 01 luglio 2008, la s.l.p. realizzabile non deve risultare maggiore di quella esistente e comunque nel limite dell'indice e della superficie coperta come sopra definiti.
Detti interventi, qualora interessino un'area o lotto di superficie pari o superiore a mq 20.000, (ventimila) sono subordinati alla formazione di uno strumento urbanistico attuativo fermo rimanendo che il lotto minimo è fissato in mq 10.000 (diecimila).
Non sono tenuti al rispetto degli indici di cui al precedente comma, le costruzioni a destinazione produttiva, comprese quelle con tipologia multipiano (numero dei piani abitabili maggiori di due), quest'ultime solo se utilizzate da una sola attività produttiva o da aziende orientate alla ricerca scientifica e/o tecnologica specializzata, di informatica e telematica di produzione software; in ogni caso la costruzione multipiano deve configurarsi e rimanere quale unica unità immobiliare.
Per gli interventi di cui ai commi precedenti è richiesta una dotazione di:
Il Sindaco ha la facoltà di imporre una maggiore superficie per parcheggi e manovra di automezzi in relazione all'attività svolta.
Lo scarico delle acque meteoriche dovrà essere reso compatibile con le capacità di smaltimento dei corpi recettori.
Il 60% (sessanta per cento) dell'area non coperta da edificazione va realizzata tramite superfici permeabili tali da consentire il deflusso delle acque per percolazione.
Nella formazione di parcheggi e piazzali si dovrà evitare la creazione di ampie superfici impermeabili.
In particolare i parcheggi previsti in planimetria di Piano degli Interventi dovranno essere realizzati con pavimentazioni permeabili.
Per quanto non disciplinato dal presente articolo in merito ai distacchi, si applicano le norme del precedente art. 7.
Gli interventi sull'edilizia esistente di modifica della destinazione d'uso, anche senza opere e/o aumento delle unità immobiliari, devono rispettare le prescrizioni di cui ai precedenti commi, con esclusione della dotazione dei parcheggi privati.
E' sempre ammessa, nel limite del 15% (quindici per cento) della s.l.p., la modifica della destinazione produttiva con altre destinazioni consentite, nei limiti di cui ai precedenti commi, nel rispetto della dotazione di parcheggi a standard.
Disposizioni per le zone e aree incluse nel perimetro della Zona Industriale-commerciale e del porto fluviale, approvata con legge n. 739 del 1.10.1969.
Per la Zona Industriale valgono le norme stabilite nei commi precedenti.
Per le altre zone ed aree valgono le norme stabilite nei corrispondenti articoli delle norme tecniche di attuazione del P.I..
E' consentita la realizzazione di strade secondarie, raccordi e impianti ferroviari purché previsti dal Programma delle opere di cui all'art. 1 della Legge n. 739/1969.
Le aree, già assegnate dal Consorzio Zona Industriale possono essere frazionate solo nel caso siano garantiti lotti di superficie non inferiore a mq 5.000 (cinquemila).
La zona inclusa nel perimetro della zona industriale, perimetrata e contraddistinta con asterisco* è destinata alla realizzazione di un insediamento residenziale.
L'edificazione è subordinata alla formazione di uno strumento urbanistico attuativo il cui ambito di intervento è definito ai sensi dell'art. 3 delle Norme Tecniche di Attuazione del Piano degli Interventi.
La tipologia, i distacchi e le altezze degli edifici vengono definiti dallo strumento urbanistico attuativo ai sensi del citato art. 3.
L'indice massimo di fabbricabilità mc/mq 1,00 (uno) è riferito alla superficie territoriale di zona, così come risulta dalle planimetrie di Piano degli Interventi.
Gli accordi di pianificazione in variante al P.I. relativamente alla Zona Industriale Nord, presentati sulla base degli Indirizzi per gli interventi di rigenerazione della Zona Industriale Nord approvati dal Consiglio Comunale con specifico provvedimento, saranno approvati dalla Giunta Comunale.
Le aree a servizi di interesse generale:
non evidenziate negli elaborati del P.A.T. mantengono la grafia e la destinazione specifica già previste dal P.I..
L'area afferente all'interporto individuata nel P.A.T. e P.A.T.I. come area a servizi, mantiene la rappresentazione grafica di Zona Industriale già prevista dal P.I., per la stessa area valgono le norme per la Zona Industriale del presente articolo.
Determinazione Valore di Investimento e del Canone Annuo di Mercato del fabbricato Determinazione Valore di Investimento
| PIANO | DESTINAZIONE PREVALENTE | SUPERFICIE LORDA (MQ) |
SUPERFICIE COMMERCIA LE (MQ) |
UNITÀ (NUM.) |
CANONE UNITARIO DI MERCATO ANNUO (EURO/MQ) |
CANONE DI MERCATO ANNUO (EURO) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Terra | Laboratori | 480 | 480 | 0 | 60 | 28.803 |
| Terra | Locali tecnici | 33 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Terra | Uffici operativi | 26 | 26 | 0 | 70 | 1.820 |
| Primo | Uffici direzionali | 495 | 495 | 0 | 90 | 44.550 |
| Fuori Terra | 1.035 | 1.001 | 0 | 75.173 | ||
| Totale | 1.035 | 1.001 | 0 | 75.173 | ||
| C.R.N. | € | (563.600) |
| Spese a carico della Proprietà | |||
|---|---|---|---|
| Imposta di Registro (*) | 0,50% | € per anno | (376) |
| Assicurazione Fabbricato (**) | 0,10% | € per anno | (564) |
| IMU (***) | € per anno | (5.625) | |
| Riserve per manutenzione straordinaria (**) | 0,30% | € per anno | (1.691) |
| Spese di amministrazione (*) | 0,20% | € per anno | (1.127) |
| TOTALE SPESE | € per anno | (9.382) |
(*) calcolato come % sul canone;
(**) calcolato come % sul C.R.N. (Costo Ricostruzione a Nuovo);
(***) da Committente
| CANONE DI MERCATO NETTO | € per anno | 65.791 |
|---|---|---|
| TASSO DI CAPITALIZZAZIONE NETTO | 7,50% | |
| VALORE DI INVESTIMENTO | € | 877.207 |
| CANONE ANNUO DI MERCATO | € | 75.173 |
| PIANO | DESTINAZIONE | SUPERFICIE LORDA (MQ) |
SUPERFICIE COMMERCIALE (MQ) |
VALORE UNITARIO DI INVESTIMENTO (EURO/MQ) |
VALORE DI INVESTIMENTO (EURO) |
|---|---|---|---|---|---|
| Terra | Superficie Lotto | 2.080 | 2.080 | 0 | 0 |
| Terra | Superficie coperta | 540 | 506 | 0 | 0 |
| Terra | Superficie scoperta | 1.541 | 1.574 | 0 | 0 |
| Terra | Superficie residua con potenziale edificabilità | 1.001 | 1.001 | 160 | 160.000 |
| Tot a le |
160. 000 |
| RIEPILOGO VALORI | VALORE DI INVESTIMENTO (EURO) |
|---|---|
| VALORE FABBRICATO | 880.000 |
| VALORE AREA EDIFICABILE | 160.000 |
| TO TALE |
1.040.000 |
| RIEPILOGO VALORI | CANONE ANNUO DI MERCATO (EURO) |
|---|---|
| CANONE ANNUO PROPRIETA' | 75.000 |
| TO TALE |
75. 000 |
Lo stock degli immobili industriali in Italia, vede una preponderante presenza di capannoni nel Nord del paese (60% circa) e scarsa nel Sud e nelle Isole (15,7% e 6,5%), nel centro si collocano il 18% circa della tipologia di immobili produttivi. Tra le regioni con la maggior presenza di capannoni, spicca fra tutte la Lombardia (20% dello stock nazionale), seguita da Veneto, Emilia Romagna e Piemonte, dove sono localizzati i maggiori distretti produttivi del paese. La Toscana è tra le regioni del centro quella con la maggior presenza di capannoni (7% circa), seguita dal Lazio (5% circa). Il Sud e le Isole vedono la Puglia e la Campania (rispettivamente con il 4,8% e 4,5%) tra le regioni con il maggior peso sullo stock nazionale. Tra le aree meno produttive del mezzogiorno si segnalano la Calabria, la Basilicata e la Sardegna.
In generale, si può affermare che il segmento degli immobili produttivi, può essere suddiviso in due macro-tipologie di cui la prima è composta da capannoni e magazzini essenzialmente destinati ad attività di lavorazione. In particolar modo, se si analizza la domanda di questo segmento, si rileva che le caratteristiche maggiormente richieste da chi acquista o affitta un capannone sono: la localizzazione nei pressi di uscite autostradali o strade di collegamento principale, la presenza di ampie aree di carico e scarico merci, l'ubicazione in comprensori industriali che aumentano la disponibilità di servizi. L'Italia ha sempre avuto e continua ad avere un'economia industriale incentrata su imprese medie e piccole, pertanto i tagli maggiormente richiesti sono compresi tra i 500 ed i 1.000 mq.
La seconda macro-tipologia, sempre più in crescita negli ultimi anni, è costituita dagli immobili industriali per uso investimento: in particolare, quelli destinati alla logistica. Questa tipologia, a seguito del perdurare della crisi (che penalizza il segmento industriale) e delle nuove esigenze di distribuzione delle merci (che richiede nuove forme strutturate di movimentazione dei beni), risulta quella più richiesta sul mercato.
Se si analizza a livello nazionale il mercato degli immobili a destinazione produttiva, l'anno trascorso ha chiuso sostanzialmente in flessione, riscontrando un calo delle transazioni effettuate ed un decremento dei canoni di locazione.
Gli ultimi dati di settore, evidenziano una situazione di forte stallo, che con l'acuirsi della crisi economica, ha visto una battuta di arresto della domanda che perdura ancora e che si prevede possa continuare nel prossimo futuro.
In particolare, si rileva come la crisi abbia colpito il tessuto produttivo delle piccole medie – imprese, soprattutto quelle localizzate in provincia, le quali oltre ad un ridimensionamento della produzione, hanno dovuto affrontare nuove problematiche come quelle della stretta creditizia.
Le prospettive per il futuro di questo settore sono strettamente correlate agli indicatori economici, che per l'Italia non sono molto positivi nel breve periodo. L'atteggiamento prudenziale generalizzato degli investitori, sta influenzando tutti i comparti del settore immobiliare e nello specifico quelli più direttamente legati alla produzione.
Via Morolense Snc 30010 - Patrica (Fr)
TESMEC S.P.A. Piazza Sant'Ambrogio,16 20123 Milano
Data di Valutazione: 10 Novembre 2016
1 EXECUTIVE SUMMARY
Potranno fare affidamento sui contenuti del presente Rapporto di Valutazione (il "Rapporto") solamente:
Il presente Rapporto di Valutazione deve essere letto e interpretato nella sua interezza e la possibilità di fare affidamento sullo stesso è strettamente subordinata alle esclusioni e alle limitazioni di responsabilità contenute a pagina 17 del Rapporto. Si raccomanda di leggere dette informazioni prima di agire facendo affidamento sul contenuto del Rapporto di Valutazione. Se non si comprendono le informazioni sin qui esposte, si raccomanda di rivolgersi a un consulente legale indipendente.
Allegato 2 Perizie di CBRE Valuation S.p.A.
Indirizzo: Patrica (Fr) - Via Morolense Snc. Destinazione Principale: Industriale
Piena proprietà
Non abbiamo visionato, in quanto escluso dall'incarico affidatoci, alcun atto di provenienza; il Cliente ci ha indicato che la CPT Engineering Srl è titolare del diritto di piena proprietà.
La Proprietà non risulta locata ma è attualmente utilizzata dalla Società proprietaria sopra menzionata per fini strumentali all'esercizio delle attività imprenditoriali che la medesima persegue, ovvero, la produzione di sistemi di misurazione dell'energia.
€63.265,00. (€36,00 mq per anno)
per anno
€53.854,00 (€30,79 mq per anno)
per anno
Il Valore di Mercato, alla data del 10 Novembre 2016, è ragionevolmente pari a:
Possibilità di ampliamento nell'area retrostante l'edificio principale dove è possibile sfruttare una potenzialità edificatoria residua.
CERTIFICATO DI PERIZIA Allegato 2 Perizie di CBRE Valuation S.p.A.
T +39 02 65 56 701 F + 39 02 65 56 7050
[email protected] www.cbre.com
| Data del Rapporto | 01 Dicembre 2016 |
|||
|---|---|---|---|---|
| Destinatario | Tesmec Spa Piazza Sant'Ambrogio 20123 Milano (MI) – Italy C.A. Dott. Gianluca Bolelli |
|||
| La Proprietà | CPT Engineering Srl | |||
| Descrizione della Proprietà |
Compendio industriale munito di impianto fotovoltaico in copertura ed area esterna di pertinenza, parte della quale con potenzialità edificatoria residua. |
|||
| Finalità del Titolo di Proprietà |
Investimento | |||
| Incarico | Valutare sulla base del Valore di Mercato la piena proprietà del bene immobiliare oggetto della presente (la Proprietà), pienamente alienabile e libero da qualsiasi onerosa o limitante restrizione o condizione, alla Data di Valutazione e conformemente ai contenuti della nostra proposta di collaborazione del 26 Ottobre 2016 (rif. Of. n.233/16). |
|||
| Data di Valutazione | 10 Novembre 2016 |
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| Capacità del Valutatore |
Esterno |
Sede Legale e Amministrativa: Milano – Via del Lauro, 5/7 – 20121 – t +39 02 6556 701 – f +39 02 6556 70 50 Sedi Secondarie: Roma – Via L. Bissolati, 20 – 00187 – t +39 06 4523 8501 – f +39 06 4523 8531 Torino – Palazzo Paravia, P.zza Statuto, 18 – 10122 – t +39 011 2272 901 – f +39 011 2272 905 iscriz. reg. imprese presso c.c.i.a.a. n.04319600153 cod. fisc./partita i.v.a. 04319600153 cap. soc. € 500.000 i.v. c.c.i.a.a. Milano 1004000
| Scopo Valutazione |
della | Acquisizione | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Valore di Mercato | Valore di Mercato al 10 Novembre 2016: € 1.150.000,00 (EURO UN MILIONE CENTO CINQUANTA MILA/00) al netto di I.V.A. |
|||||
| La nostra opinione del Valore di Mercato è stata elaborata considerando lo Scopo della Valutazione e le Assunzioni di Stima indicate a seguire; nonché, ove possibile, le recenti transazioni avvenute per analoghe proprietà immobiliari a condizioni di mercato. |
||||||
| Conformità Standard Valutativi |
agli | La valutazione è stata redatta in osservanza degli standard RICS Valuation – Professional Standards (gennaio 2014) ("the Red Book") della Royal Institution of Chartered Surveyors del Regno Unito, tradotta in lingua italiana nell'edizione "Standard Professionali di valutazione RICS 2014". |
||||
| Si dichiara che possediamo una sufficiente conoscenza, nazionale e locale, dell'attuale e specifico mercato in questione, inoltre, possediamo le capacità e le conoscenze necessarie per poter effettuare l'analisi in modo competente. Dove i requisiti di conoscenza e capacità richiesti dal Red Book siano stati soddisfatti complessivamente da più di un Valutatore in CBRE, Vi confermiamo che un elenco dei soggetti coinvolti è stato indicato nel presente documento di lavoro e che ciascuno di essi risponde ai requisiti richiesti dal Red Book. |
||||||
| Assunzioni Speciali | Nessuna | |||||
| Assunzioni | Le specificità della Proprietà considerate, utilizzate come base di valutazione, sono quelle indicate nel presente Rapporto. A base della presente valutazione abbiamo assunto informazioni dal Cliente circa la titolarità, gli aspetti urbanistici e di progetto. |
|||||
| Nel caso risulti che qualcuna di queste informazioni, su cui si è basata la valutazione non sia corretta, il valore finale potrebbe essere di conseguenza non corretto e |
potrebbe richiedere di essere rivisto.
| Deroghe dalle Assunzioni Standard |
Nessuna. |
|---|---|
| Condizioni di Mercato | I valori qui riportati rappresentano le indicazioni emerse dalle indagini di mercato da noi effettuate sul mercato immobiliare locale. Quanto riportato è a nostro parere rappresentativo della situazione di mercato, secondo le definizioni contenute in questo elaborato, alla Data di Valutazione. Questo presuppone che i valori rilevati siano riferiti a unità immobiliari adeguatamente commercializzate dove l'effettiva cessione sia avvenuta alla Data di Valutazione. |
| Ciononostante, non possiamo escludere che esistano ulteriori segmenti di domanda e/o offerta proprie di alcune delle attività esaminate e tali da modificare, ma non sensibilmente, l'adozione dei singoli parametri unitari da noi scelti e adottati come riferimento. |
|
| Valutatore | La Proprietà è stata analizzata da un tecnico esperto qualificato allo scopo, in accordo con i disposti contenuti nel RICS Valuation – Professional Standards (The Red Book). |
| Indipendenza | Il totale dei compensi, compreso il compenso per il presente incarico, ottenuto da CBRE Valuation S.p.A. (o altre società facenti parte dello stesso gruppo in Italia) dal destinatario (o altre società facenti parti dello stesso gruppo) ammonta a meno del 5,0% dei ricavi totali in Italia |
| Conflitto d'Interesse | Confermiamo che non abbiamo avuto alcun coinvolgimento precedente con la Presente proprietà e che copia della nostra verifica circa i conflitti d'interesse è conservata tra la documentazione in nostro possesso. |
| Reliance | La presente valutazione è stata prodotta esclusivamente per necessità riferibili alla Vostra società, si declinano pertanto responsabilità relative all'insieme o a parte dei suoi contenuti nei confronti di terzi. |
| Pubblicazione | Il Rapporto non può essere citato, pubblicato o riprodotto in qualsiasi modo né integralmente né in parte, senza la nostra approvazione scritta del contesto e delle modalità relative; il medesimo trattamento |
andrà applicato per qualsiasi riferimento al Rapporto stesso.
Vi informiamo che il presente lavoro è stato prodotto con la collaborazione di:
Alessandro Cuosta MRICS
sotto la supervisione di Laura Mauri MRICS.
In fede
Mirko Baldini Amministratore Delegato
In nome e per conto di CBRE Valuation S.p.A.
T: 039 02 6556 701 T: 039 02 6556 701
E: [email protected] E: [email protected]
CBRE Valuation S.p.A. Valuation Advisory Services T: 039 02 3037 771 F: 039 02 6556 7050 W: www.cbre.it
Project Reference: 8572
Report Version: ITA_Standard Valuation Report template updated 2016-10- 06.dotm
In fede
Laura Mauri MRICS Executive Director RICS Registered Valuer In nome e per conto di CBRE Valuation S.p.A.
Fonti Abbiamo eseguito l'Incarico in accordo con la finalità indicataci e in base alla documentazione fornitaci dal Cliente, che abbiamo assunto essere completa e corretta.
Eventuali altre fonti d'informazione sono specificatamente riportate nel Rapporto.
La Proprietà Il nostro Rapporto contiene un breve riassunto delle caratteristiche della proprietà sui cui si basa la nostra valutazione.
Sopralluogo Il sopralluogo alla Proprietà è stato svolto internamente il giorno 4 Novembre 2016.
Il sopralluogo è stato effettuato da:
Non abbiamo svolto alcuna indagine circa gli usi passati o presenti della Proprietà, né dei terreni limitrofi, al fine di stabilire se vi siano potenziali passività ambientali e, pertanto, si è assunto che non ve ne siano.
Condizioni e Stato Manutentivo Non abbiamo condotto indagini strutturali, edilizie o eseguito indagini autonome sul sito, rilievi su parti esposte della struttura, che siano state coperte o rese inaccessibili, né istruito indagini volte a individuare la presenza e l'utilizzo di materiali e tecniche costruttive pericolose in nessuna parte della Proprietà. Non siamo in grado, quindi, di dare alcuna garanzia che la Proprietà sia esente da difetti.
Urbanistica Sono state svolte solo indagini verbali, presso la Pubblica Amministrazione, in merito allo stato urbanistico della Proprietà. Le informazioni forniteci dagli addetti preposti sono riportate senza alcuna responsabilità da parte loro.
Non ci riteniamo pertanto responsabili di eventuali conseguenze derivanti da informazioni scorrette e/o omissioni.
Titolo di Proprietà e Stato Locativo Dettagli del titolo di proprietà/possesso riguardanti la Proprietà e dell'eventuale situazione locativa ci sono stati forniti dal Cliente. Informazioni da atti, contratti o altri documenti riportati nel Rapporto derivano dai documenti pertinenti visionati. Sottolineiamo in ogni caso che l'interpretazione dei documenti riguardanti il titolo di proprietà/possesso (inclusi i pertinenti atti, contratti e autorizzazioni) è responsabilità del Vostro consulente legale.
L'analisi ha come oggetto unicamente la determinazione del Valore di Mercato della proprietà immobiliare e non di eventuali licenze commerciali e/o avviamenti a essa collegate.
Valore di Mercato La presente valutazione è stata eseguita sulla base del "Valore di Mercato (Market Value)" che, considerando i disposti dell'ultima edizione del "RICS Valuation – Professional Standards" della Royal Institution of Chartered Surveyors del Regno Unito (gennaio 2014), tradotta in italiano nella edizione "Standard Professionali di valutazione RICS 2014", è definito come:
"l'ammontare stimato a cui un'attività o una passività dovrebbe essere ceduta e acquistata, alla data di valutazione, da un venditore e da un acquirente privi di legami particolari, entrambi interessati alla compravendita, a condizioni concorrenziali, dopo un'adeguata commercializzazione in cui le parti abbiano agito entrambe in modo informato, consapevole e senza coercizioni".
Non sono state considerate alcune indennità/detrazioni riguardanti le spese di realizzazione o tassazioni che possono sorgere nel caso di vendita. I costi di acquisizione non sono stati compresi nella nostra valutazione.
Non sono stati considerati eventuali contratti, accordi inter-company, finanziamenti, obbligazioni, altri eventuali diritti sulla proprietà da parte di terzi.
Non è stata considerata la disponibilità o meno di accesso a sovvenzioni statali o della Comunità Europea.
Valori Locativi I valori locativi, eventualmente indicati nel Rapporto, sono quelli che sono stati da noi ritenuti appropriati per determinare i relativi valori di vendita e non sono necessariamente appropriati ad altri fini né essi necessariamente corrispondono alla definizione di Canone di Mercato (Market Rent) espressa dal "RICS Valuation – Professional Standards".
La Proprietà Dove appropriato, abbiamo considerato le vetrine commerciali delle unità retail e gli spazi espositivi come
parte integrante della Proprietà.
Gli impianti degli edifici quali ascensori, centrale termica e altri impianti usualmente installati dal Proprietario sono stati considerati come facenti parte della Proprietà e dunque inclusi nella nostra valutazione.
Elementi specifici dei conduttori, quali attrezzature industriali, macchinari, arredi e apparecchiature commerciali speciali sono state escluse dalla nostra valutazione.
Tutti i riferimenti dimensionali e le citazioni dell'epoca costruttiva/d'installazione presenti nel Rapporto sono approssimati.
Questioni Ambientali In assenza di alcuna informazione contraria, abbiamo assunto che:
(a) la Proprietà non sia contaminata e non sia soggetta a leggi ambientali, o proposte di legge, che possano influenzarla negativamente;
(b) la Proprietà e le attività in essa svolte siano allineate alle vigenti normative in campo ambientale;
(c) la Proprietà possegga o possiederà, conformemente alle diposizioni nazionali in materia di trasferimento e locazione immobiliare, l'Attestato di Prestazione Energetica (APE) o equivalente.
Condizioni e Stato Manutentivo In assenza di alcuna informazione contraria, abbiamo assunto che:
(a) non siano presenti alla Data di Valutazione condizioni anomale del terreno o reperti archeologici che possano influire negativamente sulla presente o futura occupazione, sviluppo o valore della Proprietà;
(b) la Proprietà non sia in uno stato di decadimento, infestata o abbia difetti strutturali latenti;
(c) non siano stati usati durante la costruzione, o per le eventuali successive addizioni o migliorie, della Proprietà materiali, che ad oggi siano riconosciuti come dannosi o pericolosi o tecniche sospette, inclusi ma non limitati a materiali compositi; e
(d) i servizi, tutti i controlli e gli impianti ad essi associati, siano funzionanti e senza difetti.
Abbiamo altrimenti tenuto conto dell'età e delle apparenti condizioni generali della Proprietà. I commenti fatti sui dettagli della stessa non hanno lo scopo di esprimere opinioni o di dare suggerimenti sulle condizioni di parti non ispezionate e non devono essere interpretate, nemmeno implicitamente, con valenza certificativa.
Titolo di Proprietà, Pianificazione Urbanistica, Stato Locativo, Tassazione Fiscale, Requisiti di Legge e dalle Autorità Locali
Se non diversamente indicato nel Rapporto, e in assenza d'informazioni contrarie, abbiamo considerato che:
(a) la Proprietà sia pienamente alienabile e libera da qualsiasi onerosa o limitante restrizione o condizione;
(b) tutti gli edifici sono stati costruiti prima dell'entrata in vigore o in conformità alle disposizioni urbanistiche vigenti, ovvero saranno costruiti in conformità ai disposti urbanistici ed edilizi vigenti alla Data di Valutazione, e sono oggetto di permessi permanenti che ne consentono l'uso attuale/considerato;
(c) la Proprietà non sia influenzata negativamente dallo strumento urbanistico vigente o da proposte di nuove infrastrutture;
(d) tutti gli edifici sono conformi, ovvero saranno pienamente conformi, a tutti i requisiti generali e/o dettati dalle autorità locali concernenti costruzione, prevenzione incendi, sanità e sicurezza e siano pertanto pienamente agibili;
(e) sia possibile, qualora si rendessero necessarie modifiche per rispettare le disposizioni relative al superamento delle barriere architettoniche, effettuare interventi sulla Proprietà solo attraverso costi marginali e occasionali;
(f) non ci siano miglioramenti contrattuali, ottenibili in sede di revisione o rinnovo, che avranno un impatto diretto sulla nostra opinione del canone di mercato;
(g) gli eventuali inquilini presenti adempiano, ovvero gli eventuali inquilini futuri adempieranno, ai loro obblighi nel quadro dei contratti di locazione considerati;
(h) non esistano restrizioni o limitazioni all'uso che possano influire negativamente sul valore espresso;
(i) ove pertinente, il Proprietario, qualora richiesto, non negherà il permesso all'alienazione della Proprietà;
(j) tutti gli spazi sfitti o destinati a uso strumentale alla Data di Valutazione possano essere considerati come liberi e disponibili; e
(k) In Italia non è infrequente, in quanto spesso fiscalmente vantaggioso, che trasferimenti di immobili avvengano tramite cessioni del capitale di società immobiliari: pertanto, in sede di valutazioni immobiliari, non vengono normalmente considerati i costi di transazione.
Ciò premesso la nostra valutazione di stima non considera alcuna deduzione relativa a costi quali tasse di transazione, imposte sui redditi o sui capital gain, altre imposte e tasse (con l'esclusione delle sole tassa di proprietà e tassa di registro), spese legali, ecc.; tutti gli importi relativi ai costi e/o ai ricavi espressi nel presente rapporto di stima, così come i valori da essi derivanti, sono da considerarsi al netto di I.V.A.
Il presente Rapporto di Valutazione (il "Rapporto") è stato redatto da CBRE Valuation S.p.A. ("CBRE") a uso esclusivo di Tesmec Spa (il "Cliente") conformemente ai contenuti della nostra proposta di collaborazione rif. Of. n.233/16 del 26 Ottobre 2016 ("l'Incarico") definita tra CBRE e il Cliente. Il Rapporto è confidenziale e non potrà essere fornito a nessun'altra parte diversa dal Cliente senza previa autorizzazione scritta di CBRE. CBRE ha fornito il Rapporto sul presupposto che sarà visto e utilizzato esclusivamente dal Cliente e che nessun'altra persona o soggetto terzo potrà farvi affidamento ("Reliance"), a meno che CBRE non vi abbia acconsentito per iscritto. Dove CBRE abbia espressamente riconosciuto a una persona o a un soggetto terzo diverso dal Cliente la possibilità di fare affidamento sul Rapporto, CBRE non avrà alcuna responsabilità aggiuntiva nei confronti di detti soggetti rispetto a quella che avrebbe avuto se tale parte fosse stata individuata nell'Incarico come Cliente.
La responsabilità massima aggregata di CBRE nei confronti del cliente e degli eventuali soggetti autorizzati a fare affidamento sul Rapporto, sia essa derivante da contratto, atto illecito, negligenza o altro non potrà in ogni caso superare:
contratto, atto illecito, negligenza o altro, nascente o legato al Rapporto. Niente nel Rapporto può escludere responsabilità che non possono essere escluse per legge.
RELAZIONE DESCRITTIVA 19 Allegato 2 Perizie di CBRE Valuation S.p.A.
La proprietà immobiliare, oggetto della presente relazione di stima, ricade in un ambito periferico del territorio comunale di Patrica, piccolo comune della provincia di Frosinone, confinante con il territorio del capoluogo. Si tratta di una zona sviluppata sotto l'aspetto economico ed industriale, ben collegata tramite l'autostrada A1 Milano – Napoli grazie alla presenza di due svincoli (Frosinone e Ferentino) che risultano quasi equidistanti rispetto la proprietà oggetto di stima e, da quest'ultima posizione, facilmente raggiungibili.
Il compendio immobiliare in esame è precisamente localizzato lungo Via Morolense, all'interno dell'agglomerato industriale afferente il Consorzio ASI di Frosinone.
Una mappa della localizzazione è riportata nell'Allegato A.
L'intorno urbano circostante la proprietà è caratterizzato dalla presenza di importanti siti industriali come l'Ilva (acciaierie); inoltre non distanti dalla medesima sono localizzate altre realtà del mondo produttivo come la ABB, società attiva nel segmento della sicurezza e del controllo nonché nella produzione di componenti per l'elettricità; la Henkel, azienda leader nella produzione di numerosi detersivi e la Nestlè, una tra le più importanti aziende dolciarie del mondo. L'area industriale in cui è inserita la proprietà è attraversata dal Fiume Sacco che taglia in due parti il comparto industriale. Il letto del fiume risulta compreso infatti tra le due arterie viarie principali dell'agglomerato industriale: Via Armando Vona e Via Morolense.
Lungo queste due strade, oltre ai numerosi siti industriali, sono localizzate anche alcune medie superfici commerciali tra le quali meritano menzione Carrefour, Pittarosso, Decathlon e il Centro Commerciale Le Sorgenti.
Una planimetria della zona si trova nell'Allegato B.
Ottima l'accessibilità con i mezzi privati e con i Tir vista la presenza di due caselli dell'autostrada A1 posti a breve distanza l'uno dall'altro.
Dai caselli autostradali di Frosinone più a Sud e Ferentino più a Nord, è possibile raggiungere la proprietà oggetto di analisi in pochi minuti. Dal primo casello, si percorre la Via dei Monti Lepini fino all'intersezione con Via Armando Vona; da qui, si accede alla alla Via Morolense; dal casello di Ferentino, viceversa, è possibile raggiungere la proprietà percorrendo direttamente la Via Armando Vona fino all'intersezione con la Via Morolense.
La zona industriale in cui ricade la proprietà non risulta servita dai mezzi pubblici di trasporto.
Patrica rappresenta un piccolo comune della provincia di Frosinone con soli 3.100 residenti circa. Il centro abitato risulta distante rispetto la proprietà immobiliare oggetto di stima. Quest'ultima infatti essendo collocate all'interno del Consorzio ASI di Frosinone risulta decisamente inserita nel contesto produttivo del capoluogo.
Nell'ambito di riferimento sono numerose le industrie e le attività produttive e commerciali connesse all'area consortile ASI Frosinone. Si tratta di una delle realtà industriali più sviluppate del Centro-Sud. L'area industriale in esame ospita infatti circa 800 aziende tra i vari settori della produzione di beni e servizi e del commercio all'ingrosso e al dettaglio. Non mancano operatori del settore trasporti e logistica anche di livello internazionale.
Il consorzio Asi di Frosinone, Ente Pubblico Economico, ospita circa 4.000 addetti nei vari settori dell'economia ha iniziato a svilupparsi nel corso degli anni '60 del secolo XX. Oggi è un'importante realtà del tessuto economico locale e fornisce opportunità di lavoro per molti residenti dei comuni limitrofi, in particolare nel capoluogo. Tuttavia, la crisi economica negli ultimi anni ha prodotto numerosi effetti negativi sull'economia locale e sulle aziende che occupano il territorio determinando numerosi licenziamenti o mobilità. Ne costituisce un esempio lampante la situazione di crisi che si è creata in capo alle acciaierie ILVA con sede proprio a Patrica.
Il compendio immobiliare oggetto della presente relazione di stima è costituito principalmente da un capannone industriale che sorge su un lotto pianeggiante di forma rettangolare, localizzato nel territorio comunale di Patrica, all'interno dell'area industriale regolata dal Consorzio ASI di Frosinone. La proprietà, sviluppata per due piani fuori terra, è stata realizzata nel corso degli anni '90 del XX Secolo con struttura in travi e pilastri di c.a.p. e copertura in onduline metalliche. E' parte del compendio oggetto di analisi anche un secondo corpo di fabbrica, di piccole dimensioni, adibito ad officina e sviluppato per un unico piano fuori terra. L'area esterna è in parte asfaltata ed adibita alla sosta dei veicoli ed in parte lasciata a verde nella zona opposta all'ingresso della proprietà. Quest'ultimo è protetto da un cancello scorrevole realizzato in metallo e da un muretto di cls sul quale è installata una ringhiera metallica che delimita i confini del lotto. Parte di quest'ultimo è da ritenersi edificabile viste le consistenze complessive della proprietà e considerati gli indici urbanistici. L'accesso avviene lungo la Via Morolense, quasi in corrispondenza del distributore di benzina, ubicato sulla carreggiata opposta.
Dall'esterno, il compendio presenta la facciata principale realizzata con tamponamenti di c.a.p. e aperture ad intervalli regolari realizzate con serramenti in alluminio e vetro camera.
In corrispondenza dell'ingresso, all'altezza del primo piano, la facciata presenta un conformazione del tipo "curtain-wall" con vetri a specchio. Dall'ingresso dell'edificio principale, protetto tramite una pensilina realizzata in c.a., si accede alla reception e alla sala d'attesa. Al piano terra sono ubicati gli uffici del personale e, nella zona retrostante la reception, l'area principale adibita a magazzino e laboratori. Questi ultimi sono separati dalla restante parte degli ambienti tramite pareti mobili e denotano due ingressi carrabili protetti da portoni metallici a scorrimento orizzontale posti rispettivamente ai lati del corpo. Al piano terra sono inoltre presenti gli spogliatoi e i servizi igienici oltre a due zone soppalcate che ospitano rispettivamente un magazzino da un lato e l'ex area mensa dall'altro.
Il corpo di fabbrica principale, al piano primo, nella parte che affaccia sull'area esterna antistante l'ingresso del lotto, ospita gli uffici di direzione. Questi ultimi sono collegati alla reception tramite una scala e presentano finiture di livello superiore rispetto alla restante parte del compendio. Completano l'edificio i locali tecnici che sono accessibili direttamente dall'area esterna tramite porte metalliche.
Il secondo corpo di fabbrica, di piccole dimensione, adibito ad officina, è realizzato in muratura con copertura piana rivestita in manto bituminoso impermeabilizzante con prospetti intonacati e tinteggiati.
Sul lotto insistono una cabina Enel e un serbatoio fuori terra adibito a cisterna Gasolio per l'impianto di riscaldamento.
Per quanto concerne le finiture, il compendio denota le seguenti caratteristiche principali:
Fotografie della proprietà sono riportate nell'Allegato C.
Il compendio immobiliare in esame sorge in una zona consortile ben urbanizzata e servita e presenta la seguente dotazione tecnologica:
kW;
Per la determinazione delle consistenze ci siamo basati sui dati ricevuti dal Cliente come anticipato, con riferimento allo stato dei luoghi, non abbiamo proceduto ad alcuna verifica, nemmeno tramite misurazione a campione, di quanto esistente.
Una tabella di riepilogo delle consistenze è riportata nell'Allegato D.
CBRE non ha svolto alcuna indagine, né di tipo strutturale né sugli impianti presenti: in tal senso non ci è stato fornito alcun report preparato da terzi. Durante il sopralluogo, ai fini della valutazione, abbiamo effettuato esclusivamente una limitata indagine visiva.
Pur se non oggetto dell'Incarico, dall'analisi visiva eseguita durante il sopralluogo, sono emerse indicazioni di potenziali contaminazioni derivanti da emissioni maleodoranti da siti adiacenti. Si consigliano ulteriori analisi, affidate a un soggetto qualificato, per determinare la portata e la natura, nonché gli eventuali costi per la mitigazione, di quanto notato.
| Indirizzo | Descrizione | Importo (€) |
|---|---|---|
| Via Morolense Snc | IMU | 3.348,00 |
Source: Proprietà
Un riepilogo dettagliato dei dati catastali, nonché l'identificazione planimetrica dei beni tramite contorno verde sul relativo Estratto di Mappa, sono riportati nell'Allegato F.
Vi precisiamo che quanto qui evidenziato ha esclusivamente valenza descrittiva e non,
Dalla documentazione ricevuta, quanto in valutazione risulta così censito al Catasto Terreni del Comune di Patrica (Fr):
Catasto Terreni
Via Morolense Snc
| Foglio | Particelle | Qualità | ha | are | ca | Redd. dom.(€) |
Redd. agr. (€) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 | 297 | - | - | 14 | 0,08 | 0,07 |
Source: Committente
Tutti gli edifici insistenti sulle aree in oggetto sono intestati interamente (1/1) alla società CPT Engineering Srl.
Sommariamente, il tutto risulta così censito al Catasto Fabbricati del Comune di Patrica (Fr)
Via Morolense Snc
| Foglio | Particelle | Subalterni | Cat. | Z.C. | Consistenza (vani) |
Superficie (mq) |
Rendita (€) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 | 288 | D/1 | - | - | - | 5.701,68 |
Source: Committente
Un estratto delle tavole di azzonamento e delle norme, a cui è soggetto il bene in valutazione, sono riportate nell'Allegato G.
Abbiamo compiuto una verifica verbale presso il settore Tecnico del Consorzio ASI di Frosinone.
Dal Piano Territoriale Regolatore – Variante Generale vigente, approvato con Delibera di Consiglio Regione Lazio N.48 del 23.01.2008 – pubblicata sul supplemento ordinario n. 36 del BUR Lazio n.16 del 28.04.2008, emerge che quanto in oggetto è identificato in "Zona a Destinazione Produttiva" ed è soggetto ai disposti contenuti nell'articolo Art.16 NTA
All'interno di detta zona possono insediarsi le attività elencate nel precedente art.8 nella voce Zone Produttive con i relativi stabilimenti industriali ed artigianali, i rispettivi uffici, impianti, infrastrutture interne, magazzini, locali per servizi del personale, aree per la sosta e manovra di autoveicoli, strade, verde, impianti sportivi e ricreativi limitati alle esigenze delle maestranze delle singole unità produttive, locali per l'esposizione e vendita dei prodotti dell'azienda anche se provenienti da filiali esterne all'agglomerato industriale, purchè facenti parte di un unico processo produttivo.
Sono altresì consentiti spacci aziendali, gestiti dalla società titolare della Assegnazione del Consorzio, nella misura massima di superficie di vendita di 70 mq, accessibili solo dall'interno dell'area di proprietà e per uso esclusivo delle maestranze dipendenti della
azienda.
Le costruzioni debbono rispettare i seguenti indici come definiti al precedente art.12:
Sono consentite maggiori altezze esclusivamente per le parti di edifici destinate ad accogliere impianti tecnologici e silos di stoccaggio; in tal caso il Consorzio valuta di volta in volta la congruità delle richieste in relazione a documentate esigenze produttive.
Il numero massimo dei piani fuori terra dei corpi di fabbrica destinati ad uffici, sia isolati che accorpati all'edificio destinato alla produzione, non può essere superiore a tre con una altezza massima tra calpestio ed intradosso di 3,70 ml.
All'interno di ogni Superficie Assegnata debbono essere previsti parcheggi in misura tale che la superficie dei posti auto – esclusa la viabilità interna e gli spazi interni di manovra non sia inferiore al 10% della Superficie Fondiaria.
Con l'atto di assegnazione o con successiva Determinazione Presidenziale, il Consorzio può, per motivazioni tecniche logistiche, stabilire ulteriori prescrizioni e limitazioni nell'uso della S.A. rispetto alle presenti norme.
Nel caso che della Superficie Assegnata facciano parte porzioni delle fasce di rispetto della viabilità e delle infrastrutture, gli edifici industriali non possono comunque insistere sulle predette fasce e la linea che separa la Superficie Assegnata dalla fascia di rispetto deve essere presa come riferimento per il rispetto dei Distacchi.
E' ammessa, altresì, la costruzione di abitazioni per il titolare dell'azienda o amministratore ed il custode fino ad un massimo di 300 mq di superficie lorda di piano per ogni insediamento produttivo; in ogni caso la superficie lorda di piano della parte residenziale non deve superare il 15% della superficie coperta per uso produttivo.
Le recinzioni debbono avere un'altezza non superiore ai 3,00 ml e possono essere costituite di muratura o pannelli opachi solo per una altezza non superiore ai 2,00 ml.
I locali accessori quali:
manufatti per l'installazione di contatori;
misuratori e simili;
possono essere realizzati anche in aderenza alla linea di confine, purchè nel rispetto delle prescrizioni del Codice Civile a salvaguardia dei diritti dei confinanti.
In Italia non è infrequente, in quanto spesso fiscalmente vantaggioso, che trasferimenti di immobili avvengano tramite cessioni del capitale di società immobiliari: pertanto, in sede di valutazioni immobiliari, non vengono normalmente considerati i costi di transazione.
Ciò premesso la nostra valutazione di stima non considera alcuna deduzione relativa a costi quali tasse di transazione, imposte sui redditi o sui capital gain, altre imposte e tasse (con l'esclusione delle sole tassa di proprietà e tassa di registro), spese legali, ecc.; tutti gli importi relativi ai costi e/o ai ricavi espressi nel presente rapporto di stima, così come i valori da essi derivanti, sono da considerarsi al netto di I.V.A.
Abbiamo letto l'atto di compravendita del 01 giugno 2004, repertorio n.57413 – raccolta n.11335, redatto dal notaio Giovanni Piacitelli.
Abbiamo inteso che titolare del pieno diritto di proprietà è la società CPT Engineering S.r.l.
L'asset immobiliare in esame è utilizzato dalla stessa società titolare del diritto di proprietà per fini strumentali alla sua attività produttiva.
Lo stock degli immobili industriali in Italia, vede una preponderante presenza di capannoni nel Nord del paese (60% circa) e scarsa nel Sud e nelle Isole (15,7% e 6,5%), nel centro si collocano il 18% circa della tipologia di immobili produttivi.
Tra le regioni con la maggior presenza di capannoni, spicca fra tutte la Lombardia (20% dello stock nazionale), seguita da Veneto, Emilia Romagna e Piemonte, dove sono localizzati i maggiori distretti produttivi del paese.
La Toscana è tra le regioni del centro quella con la maggior presenza di capannoni (7% circa), seguita dal Lazio (5% circa). Il Sud e le Isole vedono la Puglia e la Campania (rispettivamente con il 4,8% e 4,5%) tra le regioni con il maggior peso sullo stock nazionale. Tra le aree meno produttive del mezzogiorno si segnalano la Calabria, la Basilicata e la Sardegna.
In generale, si può affermare che il segmento degli immobili produttivi, può essere suddiviso in due macro-tipologie di cui la prima è composta da capannoni e magazzini essenzialmente destinati ad attività di lavorazione. In particolar modo, se si analizza la domanda di questo segmento, si rileva che le caratteristiche maggiormente richieste da chi acquista o affitta un capannone sono: la localizzazione nei pressi di uscite autostradali o strade di collegamento principale, la presenza di ampie aree di carico e scarico merci, l'ubicazione in comprensori industriali che aumentano la disponibilità di servizi. L'Italia ha sempre avuto e continua ad avere un'economia industriale incentrata su imprese medie e piccole, pertanto i tagli maggiormente richiesti sono compresi tra i 500 ed i 1.000 mq.
La seconda macro-tipologia, sempre più in crescita negli ultimi anni, è costituita dagli immobili industriali per uso investimento: in particolare, quelli destinati alla logistica. Questa tipologia, a seguito del perdurare della crisi (che penalizza il segmento industriale) e delle nuove esigenze di distribuzione delle merci (che richiede nuove forme strutturate di movimentazione dei beni), risulta quella più richiesta sul mercato.
Se si analizza a livello nazionale il mercato degli immobili a destinazione produttiva, l'anno trascorso ha chiuso sostanzialmente in flessione, riscontrando un calo delle transazioni effettuate ed un decremento dei canoni di locazione.
Gli ultimi dati di settore, evidenziano una situazione di forte stallo, che con l'acuirsi della crisi economica, ha visto una battuta di arresto della domanda che perdura ancora e che si prevede possa continuare nel prossimo futuro.
In particolare, si rileva come la crisi abbia colpito il tessuto produttivo delle piccole medie – imprese, soprattutto quelle localizzate in provincia, le quali oltre ad un ridimensionamento della produzione, hanno dovuto affrontare nuove problematiche come quelle della stretta creditizia.
Le prospettive per il futuro di questo settore sono strettamente correlate agli indicatori economici, che per l'Italia non sono molto positivi nel breve periodo. L'atteggiamento prudenziale generalizzato degli investitori, sta influenzando tutti i comparti del settore immobiliare e nello specifico quelli più direttamente legati alla produzione.
Nel corso degli ultimi anni, a causa degli effetti della crisi economico – finanziaria che ancora si protrae in alcuni segmenti di mercato, si sono verificati numerosi casi di chiusure aziendali o cessazione d'attività economiche. La conseguenza immediata è l'accumularsi dell'offerta di immobili commerciali ossia dedicati alle imprese e alle attività economiche, in particolare, nel settore industriale, produttivo e artigianale. All'interno del Consorzio Asi di Frosinone, dove sono disponibili anche lotti di terreno da edificare già urbanizzati, l'offerta è piuttosto sostenuta e difficilmente incontra le esigenze della domanda.
Per contro, la domanda, a causa degli effetti negativi della crisi economico-finanziaria sopra menzionata, è diminuita progressivamente ed in ogni caso è da ritenersi ridimensionata. Anche le superfici richieste sono di dimensioni più contenute visto il diminuito numero degli addetti di molte aziende che hanno proceduto alla mobilità o al licenziamento o per le esigenze di contenimento dei costi di gestione.
Il tasso di assorbimento è progressivamente diminuito nel settore industriale e nell'area consortile di riferimento anche perché sempre più rari sono i casi in cui gli imprenditori sviluppano aree per poi vendere il loro prodotto finito. Attualmente, infatti, chi ricerca edifici o complessi industriali nell'ambito di riferimento, tende generalmente alla realizzazione in proprio del sito acquistando l'area e realizzando il capannone con l'aiuto di aziende specializzate nella realizzazione chiavi in mano del manufatto.
Il tasso di sfitto è in progressivo aumento a causa delle numerose crisi aziendali che si sono aperte e anche in alcuni casi concluse negativamente nel corso degli ultimi anni. Ciò ha comportato l'accumulo dello stock offerto e l'aumento del tasso di disoccupazione locale.
L'Agglomerato Industriale di Frosinone occupa una vasta area pianeggiante che risulta sufficientemente collegata attraverso gli assi viari principali costituiti dalla Via Casilina S.S. 6 e dell'autostrada A1 Roma - Napoli.
L'area è caratterizzata da diverse tipologie d'insediamento realizzate a partire dalla seconda metà del secolo scorso. Si tratta di insediamenti produttivo artigianali di dimensioni eterogenee.
Visto il perdurare della crisi nel settore industriale ed il contestuale spostamento dei complessi produttivi all'estero, le ultime iniziative di mercato propongono solamente ampi spazi destinati alla distribuzione ed ai servizi collegati, in particolare i magazzini per la logistica.
Occorre tuttavia precisare che nella regione Lazio la disponibilità di immobili a carattere logistico risulta ancora esigua.
Alcuni operatori di carattere internazionale hanno iniziato a considerare l'Italia come una piazza interessante per la logistica e nel corso degli ultimi 10 anni hanno investito nelle aree meglio strutturate dal punto di vista delle infrastrutture. La Regione Lazio per la posizione centrale che occupa, la dotazione di infrastrutture stradali, ferroviarie ed aeroportuali offre ampie possibilità agli operatori del settore.
Siti interessanti dal punto di vista logistico, già avviati e consolidati sono quelli afferenti la Provincia di Roma (Fiano Romano (Rm), Fiumicino (Rm) etc.) o la Provincia di Frosinone (Ferentino (Fr) e Frosinone).
Analizzando il mercato immobiliare dell'agglomerato industriale di Ferentino emerge evidente come la crisi abbia influenzato il comparto con la chiusura di numerose aziende, alcune anche di primaria importanza per il territorio.
I beni immobiliari di queste aziende spesso non sono posti sul mercato in quanto oggetto di procedure giudiziali e/o fallimentari. Anche la domanda, a causa della crisi in atto, si è notevolmente ridimensionata per superfice richiesta, qualità e quantità degli operatori.
Tendenzialmente, gli incarichi di commercializzazione sono affidati direttamente alle agenzie locali d'intermediazione immobiliare che, su espressa richiesta delle società proprietarie, non divulgano le nuove disponibilità attraverso la consueta affissione di cartelloni ma pubblicizzano l'offerta con forme più dirette come inserzioni su quotidiani e su portali web specializzati.
Per quanto riguarda la disponibilità di aree libere, ancora da sviluppare, afferenti il territorio gestito dal Consorzio ASI della Provincia di Frosinone, si osserva non vi sono più disponibilità in tal senso. Pertanto, l'eventuale ricerca e l'acquisto può avvenire esclusivamente sul libero mercato.
I valori unitari di vendita, mediamente praticati sulla locale piazza immobiliare per le aree industriali libere, si attestano intorno alle 15,00 – 20,00 €/mq con punte pari a 30,00 €/mq. per le soluzioni poste nelle immediate adiacenze del casello autostradale o per quelle più vicine agli insediamenti a carattere commerciale.
Nel segmento di mercato esaminato, è opportuno evidenziare come tra i magazzini "a secco" e quelli "a freddo", ossia, dotati di impianti per la refrigerazione/conservazione delle merci alimentari, si registri una differenza di valore/canone unitario pari a circa il 15/20%.
A seguito dei colloqui intercorsi con i principali operatori locali del settore dell'intermediazione immobiliare, si osserva che per i capannoni industriali in generale e quelli dedicati alla logistica in particolare, i canoni unitari di locazione si attestano mediamente tra le 30,00 – 45,00 €/mq/anno con valori di vendita compresi tra le 300,00 – 450,00 €/mq con punte superiori fino a 600,00/700,00 €/mq.
Le maggiori quotazioni sopra menzionate si registrano per le soluzioni di taglio medio/piccolo, in edifici di nuova o recente realizzazione.
I magazzini dotati di impianti di refrigerazione sono commercializzati mediamente a canoni unitari di locazione che si attestano intorno alle 50,00 €/mq per anno con valori unitari di vendita compresi tra le 600,00 -800,00 €/mq.
| Nella tabella seguente si riepilogano i principali riscontri di mercato: | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| CITTÀ | INDIRIZZO | UBICAZIONE DESTINAZIONE QUALITA' | SUPERFICIE COMMERCIALE (MQ) |
VENDITA / AFFITTO |
PREZZO TOTALE (EURO) |
PREZZO UNITARIO (EURO/MQ) |
||
| Patrica | Via Morolense | Periferica | Terreno industriale |
N.d. | 7,500 | Vendita | 80,000 | 11 |
| Patrica | Zona A.S.I | Periferica | Industriale | Sufficiente | 3,620 | Vendita | 1,500,000 | 410 |
| Patrica | Zona A.S.I | Periferica | Industriale | Sufficiente | 90,000 | Vendita | 21,000,000 | 230 |
| Patrica | Via Morolense | Periferica | Industriale | Sufficiente | 90,000 | Affitto | 3,240,000 | 36 |
| Patrica | Via Morolense | Periferica | Industriale | Buona | 10,000 | Affitto | 480,000 | 48 |
| Patrica | Zona A.S.I | Periferica | Industriale | Buona | 2,512 | Affitto | 90,000 | 36 |
| Patrica | Via Morolense | Periferica | Industriale | Discreta | 1,300 | Vendita | 320,000 | 250 |
L'asset oggetto della presente relazione di stima è da ritenersi poco appetibile per una serie di motivazioni sia di carattere intrinseco, sia di origine estrinseca. In primis, si osserva che la proprietà non usufruisce di uno spazio esterno di taglio adatto alle esigenze di movimentazione dei TIR e presenta la sua maggior estensione alle spalle dell'edificio principale, nella parte opposta all'ingresso del lotto, quella che affaccia sul letto del fiume Sacco. Ciò potrebbe limitare la lista dei potenziali acquirenti poiché il compendio non si presta ad esempio ad ospitare operatori del segmento della logistica e dei trasporti. La presenza nelle immediate vicinanze della discarica e la contemporanea vicinanza ad un'azienda che produce sgradevoli emissioni legate alla produzione di elementi per la cosmetica, rappresentano ulteriori elementi negativi in grado di causare un allungamento potenziale dei tempi di commercializzazione del bene.
Considerando i disposti dell'edizione del gennaio 2014 del "RICS Valuation – Professional Standards" della Royal Institution of Chartered Surveyors del Regno Unito, tradotta in italiano nella edizione "Standard Professionali di valutazione RICS 2014", il "Valore di Mercato (Market Value)" è definito come:
"l'ammontare stimato a cui un'attività o una passività dovrebbe essere ceduta e acquistata, alla data di valutazione, da un venditore e da un acquirente privi di legami particolari, entrambi interessati alla compravendita, a condizioni concorrenziali, dopo un'adeguata commercializzazione in cui le parti abbiano agito entrambe in modo
informato, consapevole e senza coercizioni".
In sede di stima ci siamo attenuti a metodologie e principi valutativi di generale accettazione.
Considerata la finalità della perizia e la conformazione della proprietà che si compone di due corpi di fabbrica, un'area in parte edificabile ed un impianto fotovoltaico, abbiamo considerato per ogni singola componente sopra menzionata la metodologia valutativa da noi ritenuta più appropriata.
Per la determinazione del valore di mercato della componente edifici, abbiamo ritenuto opportuno applicare i Metodi Comparativo e Reddituale, combinati tra loro.
Nell'adottare il Metodo Comparativo (o del Mercato), ci siamo basati sulla comparazione con proprietà che siano state vendute od offerte di recente sul libero mercato immobiliare e che, possibilmente, abbiano avuto le medesime caratteristiche.
I valori ricavati sono stati modificati per tener conto di parametri quali: l'età, l'usura, lo stato di manutenzione e l'ubicazione in rapporto ai comparativi rilevati dalla ricerca di mercato effettuata in loco.
Inoltre, nello stabilire i valori unitari, abbiamo considerato altri fattori che potevano influire sui valori stessi ed in modo particolare: l'ubicazione, la distribuzione delle superfici, la consistenza edilizia, il tipo di costruzione, le caratteristiche costruttive, lo stato conservativo.
Per il Metodo del Reddito abbiamo considerato:
reddito lordo annuo derivante da una ipotetica messa in locazione dell'asset, a canoni correnti di mercato;
costi riferiti alla proprietà da noi stimati (amministrazione, IMU – Tasi, assicurazione, ecc);
tasso di capitalizzazione netto.
Il reddito locativo annuo netto così determinato è stato capitalizzato ad un tasso ritenuto congruo, vista la tipologia funzionale, l'ubicazione e l'appetibilità del bene.
I valori ottenuti tramite i due distinti metodi di valutazione sono stati mediati.
Ai fini della determinazione del Valore di Mercato della porzione del lotto suscettibile di potenzialità edificatoria residua, abbiamo adottato il metodo comparativo o del mercato basato sulla comparazione con proprietà che siano state vendute od offerte di recente sul libero mercato immobiliare e che, possibilmente, abbiano avuto le medesime caratteristiche. Nella fattispecie ci siamo basati sui prezzi dei lotti praticati all'interno dell'ambito industriale governato dal Consorzio ASI di Frosinone dove sono disponibili altre aree libere già urbanizzate con prezzi variabili tra le 15,00 – 30,00 €/MQ.
Per la determinazione del Valore di Mercato dell'impianto fotovoltaico installato sulla copertura dell'edificio principale, abbiamo adottato il metodo dei flussi di cassa scontati
secondo uno scenario temporale pari alla durata residua degli incentivi.
Il flusso di cassa considera i ricavi derivanti dalla produzione complessiva di energia che è in grado di generare l'impianto ogni anno ed i costi di gestione/manutenzione dello stesso. Nell'attribuzione dei ricavi abbiamo considerato un tasso di obsolescenza fisiologica progressiva pari all'1% della produzione annuale.
I flussi di cassa così determinati sono attualizzati ad un tasso ritenuto sufficientemente remunerativo in base alla tipologia di bene esaminato.
Nella fattispecie i dati considerati per la stima del valore dell'impianto, fornitici dalla Proprietà, sono i seguenti:
Abbiamo inoltre considerato i costi di gestione/manutenzione dell'impianto in percentuale sul C.R.N. (Costo di Ricostruzione a Nuovo) così come segue:
Al valore della produzione abbiamo aggiunto il valore residuo dell'impianto alla scadenza degli incentivi.
Valore di Mercato
Siamo del parere che il Valore di Mercato della piena proprietà del bene immobiliare oggetto della presente (la Proprietà) alla data del 10 Novembre 2016 sia:
Al netto di I.V.A.
Gli elaborati di valutazione sono riportati nell'Allegato I.
LOCALIZZAZIONE 36 Allegato 2 Perizie di CBRE Valuation S.p.A.
LOCALIZZAZIONE 37 Allegato 2 Perizie di CBRE Valuation S.p.A.
Localizzazione Generale CTP Engineering, Patrica-Via Morolense Snc
Source: internet immagine non aggiornata Source: internet immagine non aggiornata
Localizzazione di Zona CTP Engineering, Patrica-Via Morolense Snc
Source: internet immagine non aggiornata Source: internet immagine non aggiornata
CONTESTO 38 Allegato 2 Perizie di CBRE Valuation S.p.A.
CONTESTO 39 Allegato 2 Perizie di CBRE Valuation S.p.A.
Area Industriale di Frosinone Vista Aerea
Source: internet
Vista Aerea
FOTOGRAFIE 40 Allegato 2 Perizie di CBRE Valuation S.p.A.
FOTOGRAFIE 41 Allegato 2 Perizie di CBRE Valuation S.p.A.
Patrica (Fr) – Via Morolense Snc Vista esterna - Prospetto principale
Patrica (Fr) – Via Morolense Snc Vista esterna - Prospetto posteriore
Source: CBRE Source: CBRE
Source: CBRE Source: CBRE
FOTOGRAFIE 42 Allegato 2 Perizie di CBRE Valuation S.p.A.
Patrica (Fr) – Via Morolense Snc Vista interna - Magazzino piano terra
Vista interna - Ufficio piano primo
Source: CBRE Source: CBRE
Source: CBRE Source: CBRE
CONSISTENZE 43 Allegato 2 Perizie di CBRE Valuation S.p.A.
| Consistenze PIANO |
CORPO DI FABBRICA |
DESTINAZIONE | SUPERFICIE LORDA (MQ) |
SUPERFICIE COMMERCIALE (MQ) |
UNITÀ (NUM) |
|---|---|---|---|---|---|
| P T |
Principale | Magazzino/laboratori/servizi | 1,256 | 1,256 | 0 |
| P T |
Secondario | Officina | 32 | 32 | 0 |
| P. Soppalco | Principale | Ex mensa | 85 | 85 | 0 |
| P. Soppalco | Principale | Deposito | 171 | 171 | 0 |
| P 1 |
Principale | Uffici | 205 | 205 | 0 |
| TOTALE EDIFICI | 1,749 | 1,749 | 0 | ||
| Cop | Copertura | Impianto Fotovoltaico | 1,256 | 1,256 | 203 |
| TOTALE IMPIANTO | 1,256 | 1,256 | 203 | ||
| Area Esterna | Area Scoperta (con Potenzialità Edificatoria Residua) | 4,984 | 4,984 | 0 | |
| Area Esterna | Viabilità e parcheggi | 2,576 | 0 | 0 | |
| TOTALE AREA ESTERNA | 7,560 | 4,984 | 0 | ||
| TOTALE | 10,565 | 7,989 | 203 |
DATI CATASTALI 45 Allegato 2 Perizie di CBRE Valuation S.p.A.
| Identificazione Catasto Fabbricati - 2016 | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SUP. CAT. | RENDITA | |||||||||||
| COMUNE | PROVINCIA | PARTITA | INTESTATO | FOGLIO | P.LLA | SUB | CAT. | VANI | (MQ) | (EURO) | NOTE | |
| Patrica | Frosinone | CTP Engineering 2 | 288 | D/1 | 7,477 | 5701,68 | ||||||
| Patrica | Frosinone | CTP Engineering 2 | 287 | 140 | ||||||||
URBANISTICA 47 Allegato 2 Perizie di CBRE Valuation S.p.A.
Lo strumento urbanistico vigente per la zona industriale è il Piano Territoriale Regolatore (P.T.R.) del Consorzio Sviluppo Industriale (ASI) di Frosinone, approvato con delibera di Consiglio Regionale n.48 del 23 Gennaio 2008 e pubblicato sul Bollettino Ufficiale Regione Lazio n.16 del 28 Aprile 2008.
Estratto del P.T.R. ASI FROSINONE
| S.A. min | $= 2.500$ mq |
|---|---|
| I.C. max | $= 0,50 \text{ mg/mq}$ |
| I.C.min | $= 0.20$ mg/mg |
| H max | $= 15$ ml |
| D.C. min | $= H/2$ con un minimo di 5 ml |
| D.S.min | $= 10$ ml su strade inferiori a 7 ml |
| $= 15$ ml su strade di sezione compresa tra 7 e 15 ml | |
| $= 20$ ml su strade di sezione superiore a 15 ml | |
| D.E. min | $= 10$ ml |
| D.Ab min | $= 20$ ml |
| Vp | $>10\%$ di S.C. |
ELABORATI DI VALUTAZIONE 51 Allegato 2 Perizie di CBRE Valuation S.p.A.
Patrica (FR) - Via Morolense Snc
| Metodo Reddituale - Edificio | 10-nov-16 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| PIANO | CORPO DI FABBRICA |
DESTINAZIONE | SUPERFICIE COMMERCIALE (MQ) |
CANONE UNITARIO (€/MQ/ANNO) |
CANONE DI MERCATO (€/ANNO) |
|
| P T |
Principale | Magazzino/laboratori/servizi | 1,256 | 35 | 43,960 | |
| P T |
Secondario | Officina | 32 | 35 | 1,120 | |
| P. Soppalco | Principale | Ex mensa | 85 | 35 | 2,975 | |
| P. Soppalco | Principale | Deposito | 171 | 35 | 5,985 | |
| P 1 |
Principale | Uffici | 205 | 45 | 9,225 | |
| TOTALE EDIFICI | Superfici commerciali (mq) | 1,749 | Canone (€/anno) (€/mq/anno) |
63,265 36 |
||
| C.R.N. | € | (904,980) | ||||
| Spese a carico della Proprietà | ||||||
| Imposta di Registro (*) | 0.50% | € per anno | (316) | |||
| Assicurazione Fabbricato (**) | 0.10% | € per anno | (905) | |||
| IMU (***) | € per anno | (3,348) | ||||
| Riserve per manutenzione straordinaria (**) | 0.50% | € per anno | (4,525) | |||
| Spese di amministrazione (*) | 0.50% | € per anno | (316) | |||
| TOTALE SPESE | € per anno | (9,411) |
(*) calcolato come % sul canone;
(**) calcolato come % sul C.R.N. (Costo Ricostruzione a Nuovo);
(***) da Committente
| CANONE DI MERCATO NETTO | € per anno | 53,854 |
|---|---|---|
| TASSO DI CAPITALIZZAZIONE NETTO | 7.00% | |
| VALORE DI MERCATO DA METODO REDDITUALE | € | 769,350 |
Patrica (FR) - Via Morolense Snc
| Determinazione Valore di Mercato | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Metodo Comparativo - Edificio | 10-nov-16 | ||||
| PIANO | CORPO DI FABBRICA |
DESTINAZIONE | SUPERFICIE COMMERCIALE (MQ) |
VALORE UNITARIO (€/MQ) |
VALORE DI MERCATO (€) |
| P T |
Principale | Magazzino/laboratori/servizi | 1,256 | 450 | 565,200 |
| P T |
Secondario | Officina | 32 | 450 | 14,400 |
| P. Soppalco | Principale | Ex mensa | 85 | 450 | 38,250 |
| P. Soppalco | Principale | Deposito | 171 | 450 | 76,950 |
| P 1 |
Principale | Uffici | 205 | 650 | 133,250 |
| TOTALE EDIFICI | Superfici commerciali (mq) | 1,749 | Valore (€) | 828,050 | |
| (€/mq) | 473 | ||||
| VALORE DI MERCATO DA METODO COMPARATIVO | € | 828,050 | |||
| Patrica (FR) - Via Morolense Snc Determinazione Valore di Mercato |
|||||
|---|---|---|---|---|---|
| Metodo Comparativo - Potenzialità Ed. Residua | 10-nov-16 | ||||
| PIANO | CORPO DI FABBRICA |
DESTINAZIONE | SUPERFICIE COMMERCIALE (MQ) |
VALORE UNITARIO (€/MQ) |
VALORE DI MERCATO (€) |
| Area Esterna | Area Scoperta (con Potenzialità Edificatoria Residua) | 4,984 | 30 | 149,520 | |
| TOTALE POT. ED. RESIDUA | 4,984 | 149,520 | |||
| VALORE DI MERCATO DA METODO COMPARATIVO | € | 149,520 |
| Allegato 2 | |
|---|---|
| Perizie di CBRE Valuation S.p.A. | |
| ELABORATI DI VALUTAZIONE | 54 |
| PATRICA - VIA MOROLENSE SNC IMPIANTO FOTOVOLTAICO |
1 | 10/11/2017 10/11/2018 10/11/2019 10/11/2020 10/11/2021 10/11/2022 10/11/2023 10/11/2024 10/11/2025 10/11/2026 10/11/2027 10/11/2028 10/11/2029 10/11/2030 10/11/2031 10/11/2032 2 |
3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | TOTAL |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Anual cumulated production - Quantity in Kwt/h: | |||||||||||||||||
| Production of Energy | 59,861 | 119,124 | 177,794 | 235,878 | 293,380 | 350,308 | 406,666 | 462,461 | 517,697 | 572,382 | 626,519 | 680,115 | 733,176 | 785,705 | 837,709 | 880,613 | 7,739,388 |
| of wich consumed | 0 59,861 |
0 119,124 |
0 177,794 |
0 235,878 |
0 293,380 |
0 350,308 |
0 406,666 |
0 462,461 |
0 517,697 |
0 572,382 |
0 626,519 |
0 680,115 |
0 733,176 |
0 785,705 |
0 837,709 |
0 880,613 |
0 |
| of wich sold | 7,739,388 | ||||||||||||||||
| Annual production - Quantity in Kwt/h | (1.00)% | (1.00)% | (1.00)% | (1.00)% | (1.00)% | (1.00)% | (1.00)% | (1.00)% | (1.00)% | (1.00)% | (1.00)% | (1.00)% | (1.00)% | (1.00)% | (1.00)% | (1.00)% | (16.00)% |
| Production of Energy | 59,861 | 59,263 | 58,670 | 58,083 | 57,503 | 56,928 | 56,358 | 55,795 | 55,237 | 54,684 | 54,138 | 53,596 | 53,060 | 52,530 | 52,004 | 42,904 | 880,613 |
| of wich consumed of wich sold |
0 59,861 |
0 59,263 |
0 58,670 |
0 58,083 |
0 57,503 |
0 56,928 |
0 56,358 |
0 55,795 |
0 55,237 |
0 54,684 |
0 54,138 |
0 53,596 |
0 53,060 |
0 52,530 |
0 52,004 |
0 42,904 |
0 880,613 |
| Annual cumulated revenues - Revenues in Euros: | |||||||||||||||||
| Production of Energy | 14,067 | 27,994 | 41,782 | 55,431 | 68,944 | 82,322 | 95,566 | 108,678 | 121,659 | 134,510 | 147,232 | 159,827 | 172,296 | 184,641 | 196,862 | 206,944 | 1,804,689 |
| €/kWh of energy producted | 0.235 | 0.235 | 0.235 | 0.235 | 0.235 | 0.235 | 0.235 | 0.235 | 0.235 | 0.235 | 0.235 | 0.235 | 0.235 | 0.235 | 0.235 | 0.235 | 0.233 |
| of wich consumed | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| €/kWh of consummed | 0.000 | 0.000 | 0.000 | 0.000 | 0.000 | 0.000 | 0.000 | 0.000 | 0.000 | 0.000 | 0.000 | 0.000 | 0.000 | 0.000 | 0.000 | 0.000 | 0.000 |
| of wich sold out | 6,948 | 13,827 | 20,636 | 27,378 | 34,052 | 40,660 | 47,201 | 53,677 | 60,089 | 66,436 | 72,719 | 78,940 | 85,099 | 91,196 | 97,232 | 102,212 | 898,303 |
| €/kWh of sold | 0.116 | 0.116 | 0.116 | 0.116 | 0.116 | 0.116 | 0.116 | 0.116 | 0.116 | 0.116 | 0.116 | 0.116 | 0.116 | 0.116 | 0.116 | 0.116 | 0.116 |
| Total Revenues from V Conto Energia "omnicomprensiva" €/kWh of total |
0.235 14,067 |
0.235 27,994 |
0.235 41,782 |
0.235 55,431 |
0.235 68,944 |
0.235 82,322 |
0.235 95,566 |
0.235 108,678 |
0.235 121,659 |
0.235 134,510 |
0.235 147,232 |
0.235 159,827 |
0.235 172,296 |
0.235 184,641 |
0.235 196,862 |
0.235 206,944 |
0.235 1,818,756 |
| Annual revenues - Revenues in Euros: | |||||||||||||||||
| Production of Energy (da Conto Energia) | 14,067 | 13,927 | 13,787 | 13,650 | 13,513 | 13,378 | 13,244 | 13,112 | 12,981 | 12,851 | 12,722 | 12,595 | 12,469 | 12,344 | 12,221 | 10,082 | 206,944 |
| €/kWh of energy producted | 0.235 | 0.235 | 0.235 | 0.235 | 0.235 | 0.235 | 0.235 | 0.235 | 0.235 | 0.235 | 0.235 | 0.235 | 0.235 | 0.235 | 0.235 | 0.235 | 0.235 |
| of wich consumed (tariffa autoconsumo con premio 0,040 €/kWh) | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| €/kWh of consummed | 0.000 | 0.000 | 0.000 | 0.000 | 0.000 | 0.000 | 0.000 | 0.000 | 0.000 | 0.000 | 0.000 | 0.000 | 0.000 | 0.000 | 0.000 | 0.000 | 0.000 |
| of wich sold out (tariffa omnicomprensiva con premio 0,040 €/kWh) | 6,948 | 6,879 | 6,810 | 6,742 | 6,674 | 6,608 | 6,541 | 6,476 | 6,411 | 6,347 | 6,284 | 6,221 | 6,159 | 6,097 | 6,036 | 4,980 | 102,212 |
| €/kWh of sold | 0.116 | 0.116 | 0.116 | 0.116 | 0.116 | 0.116 | 0.116 | 0.116 | 0.116 | 0.116 | 0.116 | 0.116 | 0.116 | 0.116 | 0.116 | 0.116 | 0.116 |
| Total Revenues from V Conto Energia "omnicomprensiva" | 21,015 | 20,805 | 20,597 | 20,391 | 20,187 | 19,985 | 19,786 | 19,588 | 19,392 | 19,198 | 19,006 | 18,816 | 18,628 | 18,442 | 18,257 | 15,062 | 309,156 |
| €/kWh of total | 0.351 | 0.351 | 0.351 | 0.351 | 0.351 | 0.351 | 0.351 | 0.351 | 0.351 | 0.351 | 0.351 | 0.351 | 0.351 | 0.351 | 0.351 | 0.351 | 0.351 |
| Manutenzione Ordinaria Impianto | |||||||||||||||||
| 0.80% Generale |
1,462 | 1,462 | 1,462 | 1,462 | 1,462 | 1,462 | 1,462 | 1,462 | 1,462 | 1,462 | 1,462 | 1,462 | 1,462 | 1,462 | 1,462 | 1,462 | 23,386 |
| 0.10% Assicurazione |
183 | 183 | 183 | 183 | 183 | 183 | 183 | 183 | 183 | 183 | 183 | 183 | 183 | 183 | 183 | 183 | 2,923 |
| 0.50% Accantonamento per manutenzione straordinaria |
914 | 914 | 914 | 914 | 914 | 914 | 914 | 914 | 914 | 914 | 914 | 914 | 914 | 914 | 914 | 914 | 14,616 |
| Totale Costi di Gestione | 2,558 | 2,558 | 2,558 | 2,558 | 2,558 | 2,558 | 2,558 | 2,558 | 2,558 | 2,558 | 2,558 | 2,558 | 2,558 | 2,558 | 2,558 | 2,558 | 40,925 |
| Total actual revenues | 5.00% | ||||||||||||||||
| Discount factor | 0.9524 | 0.9070 | 0.8638 | 0.8227 | 0.7835 | 0.7462 | 0.7107 | 0.6768 | 0.6446 | 0.6139 | 0.5847 | 0.5568 | 0.5303 | 0.5050 | 0.4810 | 0.4581 | |
| Total Revenues | 17,579 | 16,551 | 15,583 | 14,671 | 13,813 | 13,004 | 12,243 | 11,526 | 10,851 | 10,215 | 9,616 | 9,053 | 8,522 | 8,022 | 7,551 | 5,728 | 184,529 |
| 10-nov-16 VALORE DI MERCATO IN ESERCIZIO CON INCENTIVI |
184,529 | ||||||||||||||||
| 10-nov-16 VALORE RESIDUALE |
14,291 | ||||||||||||||||
| 10-nov-16 VALORE DI MERCATO |
200,000 |
Patrica (FR) - Via Morolense Snc
| Riepilogo Valori | 10-nov-16 | |||
|---|---|---|---|---|
| METODO DI VALUTAZIONE INDIRIZZO | SUPERFICIE COMMERCIALE (MQ) |
PESO | VALORE DI MERCATO "INTERO" (€) |
|
| Metodo Comparativo Metodo Reddituale |
Patrica (FR) - Via Morolense Snc Patrica (FR) - Via Morolense Snc |
50% 50% |
414,025 384,675 |
|
| VALORE MEDIO | 1,749 | 798,700 | ||
| VALORE IMPIANTO FOTOVOLTAICO | 1,256 | 200,000 | ||
| VALORE AREA CON POTENZIALITA' EDIFICATORIA RESIDUA | 4,984 | 149,520 | ||
| VALORE DI MERCATO ARROTONDATO | 7,989 | € | 1,150,000 |
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