Quarterly Report • Aug 23, 2019
Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Vertailuluvut suluissa viittaavat edellisvuoden vastaavaan jaksoon, ellei toisin ole mainittu. Tässä puolivuosikatsauksessa esitetyt luvut ovat tilintarkastamattomia.
Kaikki tässä katsauksessa esitetyt yritystä tai sen liiketoimintaa koskevat lausumat perustuvat johdon näkemyksiin ja yleistä makrotaloudellista tai toimialan tilannetta käsittelevät kohdat kolmansien osapuolien informaatioon.
Mikäli puolivuosikatsauksen kieliversioiden välillä on eroavaisuuksia, suomenkielinen versio on ratkaiseva.
Osakekohtainen oma pääoma oli 9,55 (9,11) euroa ja oman pääoman tuotto oli 8,5 (10,4) prosenttia. Sijoitetun pääoman tuotto oli 6,2 (7,3) prosenttia.
Osakekohtainen EPRA NAV (nettovarallisuus) oli 11,88 (11,17) euroa.
Kojamon omistuksessa oli katsauskauden lopussa 35 194 (34 172) vuokra-asuntoa. Edellisen vuoden kesäkuun jälkeen on hankittu 167 (981) asuntoa, valmistunut 952 (1 360) asuntoa, myyty 100 (1 956) asuntoa sekä purettu tai muuten muutettu 3 (90) asuntoa.
Kojamo arvioi konsernin liikevaihdon kasvavan vuonna 2019 edellisestä vuodesta 3–5 prosenttia (aiemmin 2–7 prosenttia). Lisäksi yhtiö arvioi konsernin kassavirran ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) vuonna 2019 olevan 134–144 miljoonaa euroa ilman kertaluonteisia kuluja (aiemmin 130–143 miljoonaa euroa). Uudistuotantoinvestointien ja asuntokannan ostojen ennakoidaan olevan noin tai ylittävän 300 miljoonaa euroa (aiemmin ylittävän 300 miljoonaa euroa). 300 miljoonan euron taso edellyttää asuntokohteiden ostoja loppuvuoden aikana.
Näkymissä on otettu huomioon toteutuneiden asuntojen myyntien ja ostojen vaikutukset, arvio vuokrausasteesta ja vuokrien kehityksestä sekä valmistuvien asuntojen määrä. Näkymät perustuvat yhtiön johdon arvioon liikevaihdon kehityksestä, nettovuokratuotosta, hallintokuluista, rahoituskuluista, maksettavista veroista ja valmistuvasta uudistuotannosta sekä johdon näkemykseen toimintaympäristön kehityksestä.
Näkymät perustuvat myös muuttoliikkeen ylläpitämään vahvaan kysyntään, joka kasvattaa like-forlike-vuokratuottoja. Yhtiön johto voi vaikuttaa liikevaihtoon ja kassavirtaan ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) yhtiön oman liiketoiminnan kautta. Yhtiön johto ei voi vaikuttaa markkinoiden kehitykseen, säädösympäristöön eikä kilpailutilanteeseen.
| 4-6/2019 4-6/2018 | Muutos% 1-6/2019 1-6/2018 | Muutos% | 2018 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Liikevaihto, M€ | 93,1 | 89,8 | 3,7 | 184,6 | 178,0 | 3,7 | 358,8 |
| Nettovuokratuotto, M€ *) | 66,8 | 61,4 | 8,8 | 117,7 | 109,5 | 7,4 | 234,0 |
| Nettovuokratuotto liikevaihdosta, % *) | 71,8 | 68,4 | 63,8 | 61,5 | 65,2 | ||
| Voitto ennen veroja, M€ *) | 85,9 | 91,5 | -6,1 | 124,8 | 140,5 | -11,1 | 277,3 |
| Käyttökate (EBITDA), M€ *) | 99,2 | 104,4 | -5,0 | 151,5 | 165,0 | -8,2 | 325,1 |
| Käyttökate liikevaihdosta, % *) | 106,5 | 116,3 | 82,1 | 92,7 | 90,6 | ||
| Oikaistu käyttökate (Adjusted EBITDA), M€ *) | 56,9 | 50,7 | 12,2 | 98,8 | 90,0 | 9,9 | 196,5 |
| Oikaistu käyttökate liikevaihdosta, % *) | 61,1 | 56,4 | 53,6 | 50,6 | 54,8 | ||
| Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO), M€ *) |
40,1 | 17,6 | 127,5 | 66,4 | 39,5 | 68,1 | 116,4 |
| FFO liikevaihdosta, % *) | 43,1 | 19,6 | 36,0 | 22,2 | 32,4 | ||
| FFO ilman kertaluonteisia kuluja, M€ *) | 40,1 | 18,5 | 116,7 | 66,4 | 40,4 | 64,5 | 117,3 |
| Sijoituskiinteistöt, M€ 1) | 5 303,2 | 4 923,3 | 7,7 | 5 093,2 | |||
| Taloudellinen vuokrausaste, % | 96,9 | 96,5 | 97,0 | ||||
| Korollinen vieras pääoma, M€ 2) *) | 2 616,1 | 2 540,3 | 3,0 | 2 485,5 | |||
| Oman pääoman tuotto-% (ROE) *) | 8,5 | 10,4 | 10,1 | ||||
| Sijoitetun pääoman tuotto-% (ROI) *) | 6,2 | 7,3 | 7,2 | ||||
| Omavaraisuusaste, % *) | 41,9 | 41,6 | 43,0 | ||||
| Loan to Value (LTV), % 2) 3) *) | 46,9 | 46,7 | 45,9 | ||||
| EPRA nettovarallisuus (NAV), M€ | 2 936,0 | 2 760,3 | 6,4 | 2 889,1 | |||
| Bruttoinvestoinnit, M€ *) | 58,6 | 39,5 | 48,4 | 96,6 | 243,2 | -60,3 | 365,2 |
| Henkilöstö kauden lopussa | 329 | 347 | 298 | ||||
| Osakekohtaiset tunnusluvut, € 4) | 4-6/2019 4-6/2018 | Muutos% 1-6/2019 1-6/2018 | Muutos% | 2018 | |||
| Osakekohtainen kassavirta ennen käyttöpää oman muutosta *) |
0,16 | 0,08 | 100,0 | 0,27 | 0,17 | 58,8 | 0,49 |
| Osakekohtainen tulos | 0,27 | 0,31 | -12,9 | 0,40 | 0,48 | -16,7 | 0,93 |
| Osakekohtainen EPRA NAV | 11,88 | 11,17 | 6,4 | 11,69 |
Osakekohtainen oma pääoma 9,55 9,11 4,8 9,54
*) Kojamo julkaisee Euroopan arvopaperimarkkinaviranomaisen (ESMA) ohjeiden mukaisen selostuksen käyttämistään vaihtoehtoisista tunnusluvuista puolivuosikatsauksen Tunnusluvut-osiossa.
1) Sisältää Myytävänä olevia pitkäaikaisia omaisuuseriä.
2) Ei sisällä Myytävänä olevia pitkäaikaisia omaisuuseriä.
3) IFRS 16 -standardiin siirtymän vaikutus tunnusluvun arvoon katsauskaudella oli 0,6 prosenttiyksikköä.
4) Osakekohtaisten tunnuslukujen vertailutietoja on oikaistu ylimääräisen yhtiökokouksen 25.5.2018 tekemän osakkeiden jakamista koskevan päätöksen vaikutuksen huomioon ottamiseksi. Osakkeiden jakamisessa osakkeenomistajat saivat 30 uutta osaketta kutakin omistamaansa osaketta kohden.
Strategiamme toteutuminen eteni odotetusti ensimmäisen vuosipuoliskon aikana. Liikevaihto, nettovuokratuotto ja kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) kasvoivat vertailukaudesta. Kiinteistöjen käypä arvo nousi 5,3 miljardiin euroon. Taloudellinen vuokrausaste parani 96,9 prosenttiin vuokrausprosessin kehittämisen ja verkkokaupan tukemana, vaikka tarjonta markkinassa on lisääntynyt. Myös like-for-like-liikevaihto kasvoi vahvasti kasvun ollessa 2,8 prosenttia.
Tiedotimme kesäkuussa siirtyvämme sijoituskiinteistöjemme käyvän arvon määrittämisessä niin kutsutusta kauppa-arvomenetelmästä tuottoihin perustuvaan arvostusmenetelmään 31.12.2019 alkaen. Muutoksen taustalla on halu parantaa yhtiön vertailukelpoisuutta verrokkiyhtiöihin. Muutoksen mahdollisten vaikutuksien selvitys on parhaillaan käynnissä, ja niistä tiedotetaan tarvittaessa erikseen.
Tavoitteemme kasvattaa sijoituskiinteistöjemme arvoa 6 miljardiin euroon vuoden 2021 loppuun mennessä eteni vahvasti katsauskauden aikana. Aloitimme katsauskauden aikana 648 uuden asunnon rakentamisen. Parhaillaan asuntoja on rakenteilla 1 329, joista 85 prosenttia valmistuu Helsingin seudulle.
Portfolio-ostojen ja asuntoaloitusten lisäksi meillä on myös hyvät mahdollisuudet löytää markkinoilta yksittäisiä ostettavia kohteita ja tätä kautta kasvattaa sijoitussalkkuamme. Ensimmäisen vuosipuoliskon aikana olemme ostaneet yksittäisiä kohteita Helsingin keskustasta.
Katsauskauden jälkeen tiedotimme lisäksi sopineemme 478 asunnon myynnistä. Kauppa toteutuu elokuussa ja se on osa strategiaamme keskittää toimintaamme Suomen seitsemään suurimpaan kasvukeskukseen. Myytävät kohteet sijaitsevat pääsääntöisesti näiden kasvukeskusten ulkopuolella.
Sähköiset palvelut ovat vakiintuneet entistä vahvemmin osaksi tarjontaa Lumo-asukkaille. Verkkokaupan kautta vuokrattujen asuntojen määrä on jo ylittänyt 12 000, ja keväällä asukkaillemme lanseerattu My Lumo-verkkosovellus on löytänyt käyttäjäkuntansa. Palvelukehitys yhdessä kumppaneidemme ja asiakkaidemme kanssa jatkuu osana normaalia liiketoimintaamme.
Jani Nieminen toimitusjohtaja
Kojamon toimiessa asuinkiinteistösektorilla yhtiöön vaikuttavat erityisesti kaupungistuminen sekä asuntomarkkinoiden tilanne ja kehitys Suomen kasvukeskuksissa. Lisäksi yhtiöön vaikuttavat makrotaloudelliset tekijät, kuten talouskasvu, työllisyys, kuluttajien käytettävissä olevat tulot, inflaatio ja väestönkasvu.
| Liiketoimintaympäristön avainluvut | 2020e | 2019e |
|---|---|---|
| BKT:n kasvuennuste, % | 1,2 | 1,6 |
| Työttömyys, % | 6,3 | 6,6 |
| Inflaatio, % | 1,5 | 1,2 |
| Lähde: Valtiovarainministeriö, Taloudellinen katsaus 6/2019 |
Valtionvarainministeriön ennusteen mukaan tulevien vuosien talouskasvu jää viime vuosia maltillisemmaksi. Maailmantalouden kasvu hidastuu tänä vuonna huomattavasti viime vuodesta, ja näkymät Suomen tärkeimmillä vientimarkkinoilla ovat heikentyneet. Yksityisten investointien arvioidaan kääntyvän laskuun vuoden 2019 aikana, kun asuntoaloitusten määrät lähtevät seuraamaan laskevaa uusien rakennuslupien kehitystä.
Yksityisen kulutuksen kasvua tukevat kuluvana vuonna ansiotason nousu sekä työllisyyden koheneminen (Lähde: Valtiovarainministeriön taloudellinen katsaus 6/2019).
| Toimialan avainluvut | 2019e | 2018 |
|---|---|---|
| Aloitetut asunnot, kpl | 39 000 | 46 200 |
| Myönnetyt rakennusluvat vuositasolla, kpl 1) | 38 651 | 48 602 |
| Rakennuskustannukset, % | 2,0 | 2,5 |
| Vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat koko maassa, muutos % | 1,2 | 1,2 |
| Vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat pääkaupunkiseudulla, muutos % | 2,2–3,5 | 2,5–3,2 |
| Vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat koko maassa, muutos % | 1,8 | 1,6 |
| Vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat pääkaupunkiseudulla, muutos % | 2,0–2,8 | 2,3–2,6 |
1) Rullaava 12 kk, toukokuu 2019 ja 2018
Lähteet: Rakennusteollisuus ry, suhdannekatsaus, huhtikuu 2019; Tilastokeskus, Rakennus- ja asuntotuotanto 2019, toukokuu; Pellervon taloustutkimus, Asuntomarkkina 2019 -ennuste
Rakennusteollisuus ry:n (RT) suhdannekatsauksen mukaan asuntotuotanto on palaamassa ennätyslukemista normaalille tasolle. Rakennuslupien määrät ja asuntoaloitukset ovat laskussa, minkä perusteella asuntotuotannon voidaan ennakoida hidastuvan. Tarjonta pysyy kuitenkin vielä vuonna 2019 edellisen vuoden korkealla tasolla, ja lasku heijastuu vasta vuoden 2020 loppupuolelle. Valtiovarainministeriön tuoreimman ennusteen mukaan asuntoaloitusten määrä saattaa jäädä jopa RT:n ennustetta pienemmäksi. Uudisrakentamista tukevat edelleen Suomen talouden kasvu, kuluttajien luottamus, matala korkotaso sekä asuntosijoittamisen tuottomahdollisuudet muihin sijoituksiin verrattuna. Pidemmällä aikavälillä asuntorakentamista ylläpitävät voimistuva kaupungistumiskehitys ja työssäkäyntialueiden laajentuminen uusien liikennehankkeiden myötä. Rakennusteollisuuden asuntotuotantokyselyn mukaan kasvukeskusten osuus asuntotuotannosta kasvaa.
Pellervon taloustutkimuksen (PTT) ennusteen mukaan erot kasvukeskusten ja muiden alueiden asuntomarkkinoiden hintakehityksessä kasvavat edelleen. Kiihtynyt kaupungistuminen lisää asuntojen kysyntää, mikä nostaa hintoja kasvukeskuksissa. Entistä useampi päätyy myös omasta halustaan vuokra-asumiseen. Erityisesti suurten kaupunkien kantakaupunkialueilta on asuntojen hintojen noustessa ja lainaehtojen kiristyessä yhä vaikeampaa ostaa asuntoa, jolloin asunnon vuokraaminen saattaa olla kotitaloudelle ainoa vaihtoehto päästä asumaan haluamalleen alueelle.
| Väestön kasvuennuste |
kotitalouksien osuus | Vuokralla asuvien | |
|---|---|---|---|
| Alue | 2017–2030 | 2010 | 2017 |
| Helsinki | 14,8 % | 47,1 % | 49,2 % |
| Pääkaupunkiseutu 1) | 16,0 % | 41,9 % | 44,5 % |
| Helsingin seutu 2) | 13,7 % | 37,7 % | 40,1 % |
| Jyväskylä | 5,0 % | 40,2 % | 42,9 % |
| Kuopio | 2,7 % | 36,5 % | 38,9 % |
| Lahti | -2,7 % | 37,3 % | 39,9 % |
| Oulu | 5,9 % | 36,7 % | 40,0 % |
| Tampere | 7,3 % | 42,2 % | 47,2 % |
| Turku | 7,3 % | 43,0 % | 47,5 % |
| Muu Suomi | -7,1 % | 23,8 % | 25,0 % |
1) Helsinki, Espoo, Kauniainen, Vantaa
2) Pääkaupunkiseutu, Hyvinkää, Järvenpää, Kerava, Kirkkonummi, Mäntsälä, Nurmijärvi, Pornainen, Sipoo, Tuusula, Vihti Lähteet: Tilastokeskus, Asunnot ja asuinolot 2017; MDI, väestöennuste 2040
Aluekehittämisen konsulttitoimisto MDI:n väestöennusteen mukaan alueellinen eriytyminen kiihtyy vuosien 2019–2040 aikana, ja kymmenen suurimman kaupunkiseudun merkitys kasvaa. Tuleva väestönlisäys kohdistuu erityisesti Helsingin, Tampereen ja Turun seudulle.
Kaupungistumisen myötä vuokra-asumisen suosio kasvaa. Pellervon taloustutkimuksen mukaan suomalaisten muuttuvat asumispreferenssit liittyvät tiukasti isoihin trendeihin, kuten kaupungistumiseen, väestön ikääntymiseen ja digitalisaatioon. Kaupungistuminen lisää vuokra-asuntojen kysyntää. Suuriin kasvukeskuksiin muuttaville vuokra-asuminen näyttäytyy yhä useammin helpompana, turvallisena ja joustavana asumisen vaihtoehtona. Moni kaupunkiin muuttava haluaa asua kaupungin sykkeessä palveluiden, harrastusmahdollisuuksien ja vapaa-ajan aktiviteettien lähettyvillä. Palveluiden lisääntyvä kysyntä näkyy myös asumispreferensseissä. Asumiseen liittyvät tarpeet voidaan yhä useammin tyydyttää palveluiden eikä omistamisen kautta.
Kojamo on Suomen suurin yksityinen asuntosijoitusyhtiö sijoituskiinteistöjen käyvällä arvolla mitattuna.1 Kojamo tarjoaa vuokra-asuntoja ja asumiseen liittyviä palveluja vuokralaisille pääosin Suomen kasvukeskuksissa2 . Kojamon kiinteistöportfolioon kuului katsauskauden lopussa 35 194 (34 172) vuokra-asuntoa. Kojamon sijoituskiinteistöjen käypä arvo katsauskauden lopussa oli 5,3 (4,9) miljardia euroa sisältäen 23,7 (0,0) miljoonaa euroa Myytävänä olevia sijoituskiinteistöjä. Sijoituskiinteistöihin sisältyvät sekä valmiit asunnot että kehityshankkeet ja maa-alueet.
1) KTI Kiinteistötieto Oy: The Finnish property market 2019. Sijoituskiinteistöt sisältävät asunnot, käynnissä olevat projektit, yhtiön omistamat tontit ja tietyt osakkeiden kautta omistetut omaisuuserät kuten parkkipaikat. Käypä arvo edustaa sijoituskiinteistöjen käypää arvoa, ja se sisältää myytävänä olevat pitkäaikaisiin varoihin luokiteltavat sijoituskiinteistöt.
2) Helsingin, Tampereen, Turun, Kuopion ja Lahden seudut sekä Oulun ja Jyväskylän kaupungit.
Käyvällä arvolla mitattuna 98,3 prosenttia Kojamon vuokra-asunnoista sijaitsi 30.6.2019 Suomen seitsemässä suurimmassa kasvukeskuksessa, 67,9 prosenttia Helsingin seudulla ja 83,5 prosenttia Helsingin, Tampereen sekä Turun seudulla.
Kojamon liikevaihto huhti–kesäkuussa 2019 kasvoi 93,1 (89,8) miljoonaan euroon. Liikevaihto muodostuu kokonaisuudessaan vuokraustoiminnan tuotoista.
Liikevaihdon kasvu johtui pääasiassa vuonna 2018 ja katsauskaudella valmistuneista vuokraasunnoista sekä vuokratuottojen like-for-like-kasvusta (LfL).
Nettovuokratuotto oli 66,8 (61,4) miljoonaa euroa eli 71,8 (68,4) prosenttia liikevaihdosta. Nettovuokratuoton kasvu johtui pääasiassa vuonna 2018 ja katsauskaudella valmistuneista vuokra-asunnoista, vuokratuottojen like-for-like-kasvusta (LfL) ja vertailukautta alhaisemmista ylläpito- ja korjauskuluista.
Voitto ennen veroja oli 85,9 (91,5) miljoonaa euroa. Voittoon sisältyy 42,2 (53,4) miljoonan euron nettovoitto sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta sekä sijoituskiinteistöjen luovutusvoittoja ja -tappioita 0,0 (0,4) miljoonaa euroa. Voitto ennen veroja ja ilman nettovoittoa sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta parani 5,5 miljoonaa euroa. Vertailukauteen sisältyy 0,9 miljoonaa euroa kertaluonteisia kuluja, jotka liittyivät listautumiseen ja osakeannin ja myynnin järjestelyihin.
Rahoitustuotot ja -kulut olivat -13,0 (-12,7) miljoonaa euroa. Rahoitustuottoihin ja -kuluihin sisältyy -0,9 (-0,3) miljoonaa euroa johdannaisten realisoitumatonta käyvän arvon muutosta.
Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) oli 40,1 (17,6) miljoonaa euroa. FFO:n kasvuun vaikuttivat katsauskaudella parantunut nettovuokratuotto ja se, että vertailukaudella FFO:ta alensivat portfoliomyynnistä johtuneet verot.
Kojamon liikevaihto tammi–kesäkuussa 2019 kasvoi 184,6 (178,0) miljoonaan euroon. Liikevaihto muodostuu kokonaisuudessaan vuokraustoiminnan tuotoista.
Liikevaihdon kasvu johtui pääasiassa vuonna 2018 ja katsauskaudella valmistuneista vuokraasunnoista sekä vuokratuottojen like-for-like-kasvusta (LfL).
Nettovuokratuotto oli 117,7 (109,5) miljoonaa euroa eli 63,8 (61,5) prosenttia liikevaihdosta. Nettovuokratuoton kasvu johtui pääasiassa vuonna 2018 ja katsauskaudella valmistuneista vuokra-asunnoista, vuokratuottojen like-for-like-kasvusta (LfL) ja vertailukautta alhaisemmista korjauskuluista.
Voitto ennen veroja oli 124,8 (140,5) miljoonaa euroa. Voittoon sisältyy 52,6 (74,1) miljoonan euron nettovoitto sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta sekä sijoituskiinteistöjen luovutusvoittoja ja -tappioita 0,0 (1,0) miljoonaa euroa. Voitto ennen veroja ja ilman nettovoittoa sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta parani 5,9 miljoonaa euroa. Vertailukauteen sisältyy 0,9 miljoonaa euroa kertaluonteisia kuluja, jotka liittyvät listautumiseen ja osakeannin ja myynnin järjestelyihin.
Rahoitustuotot ja -kulut olivat -26,1 (-24,1) miljoonaa euroa. Rahoitustuottoihin ja -kuluihin sisältyy -2,5 (-0,9) miljoonaa euroa johdannaisten realisoitumatonta käyvän arvon muutosta.
IFRS 16 -standardi otettiin käyttöön 1.1.2019. Standardin vaikutus nettovuokratuottoihin oli 1,8 miljoonaa euroa, liikevoittoon 1,2 miljoonaa euroa ja rahoitustuottoihin ja -kuluihin -1,2 miljoonaa euroa. Katsauskauden voittoon vaikutus on 0,0 miljoonaa euroa.
Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) oli 66,4 (39,5) miljoonaa euroa. FFO:n kasvuun vaikuttivat katsauskaudella parantunut nettovuokratuotto ja se, että vertailukaudella FFO:ta alensivat portfoliomyynnistä johtuneet verot.
| 30.6.2019 | 30.6.2018 | 31.12.2018 | |
|---|---|---|---|
| Taseen loppusumma, M€ | 5 638,9 | 5 421,5 | 5 485,4 |
| Oma pääoma, M€ | 2 360,1 | 2 252,4 | 2 358,1 |
| Osakekohtainen oma pääoma, € | 9,55 | 9,11 | 9,54 |
| Omavaraisuusaste, % | 41,9 | 41,6 | 43,0 |
| Oman pääoman tuotto-% (ROE) | 8,5 | 10,4 | 10,1 |
| Sijoitetun pääoman tuotto-% (ROI) | 6,2 | 7,3 | 7,2 |
| Korolliset velat, M€ | 2 616,1 | 2 540,3 | 2 485,5 |
| Loan to Value (LTV), % *) | 46,9 | 46,7 | 45,9 |
| Lainojen keskikorko, % **) | 1,8 | 1,8 | 1,8 |
| Keskimääräinen laina-aika, vuotta | 5,1 | 5,9 | 5,5 |
| Rahavarat, M€ | 139,1 | 242,9 | 150,1 |
*) IFRS 16 -standardin vaikutus tunnusluvun arvoon katsauskaudella oli 0,6 prosenttiyksikköä. **) Sisältää korkojohdannaiset.
Konsernin maksuvalmius oli katsauskaudella erinomainen. Konsernilla oli 30.6.2019 rahavaroja 139,1 (242,9) miljoonaa euroa ja likvidejä rahoitusvaroja 127,4 (180,6) miljoonaa euroa. 250 miljoonan euron yritystodistusohjelmasta oli katsauskauden lopussa käytössä 50,0 (49,9) miljoonaa euroa. Lisäksi konsernilla on 300 miljoonan euron sitovat luottolimiitit ja viiden miljoonan euron ei-sitova luottolimiitti, jotka olivat katsauskauden lopussa käyttämättä.
Kojamo Oyj ja OP Yrityspankki Oyj allekirjoittivat kesäkuussa 100 miljoonan euron määräisen reaalivakuudettoman lainasopimuksen. Laina on 7-vuotinen ja rahoitus käytetään konsernin yleisiin rahoitustarpeisiin. Katsauskauden lopussa laina oli nostamatta.
| M€ | 30.6.2019 | 30.6.2018 | 31.12.2018 |
|---|---|---|---|
| Sijoituskiinteistöjen käypä arvo 1.1. | 5 093,2 | 4 710,2 | 4 710,2 |
| Hankitut sijoituskiinteistöt | 84,2 | 233,0 | 338,9 |
| Ajanmukaistamisinvestoinnit | 11,5 | 8,8 | 23,7 |
| Myydyt sijoituskiinteistöt | -0,6 | -104,2 | -109,6 |
| Aktivoidut vieraan pääoman menot | 0,9 | 1,4 | 2,6 |
| Siirrot omaan käyttöön | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Käyttöoikeusomaisuuserät *) | 61,5 | ||
| Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta | 52,6 | 74,1 | 127,5 |
| Sijoituskiinteistöjen käypä arvo kauden lopussa | 5 303,2 | 4 923,3 | 5 093,2 |
*) IFRS 16 Vuokrasopimukset. Erään sisältyy 0,3 miljoonaa euroa Myytävänä olevia vuokrasopimuksia. Sijoituskiinteistöjen arvoon sisältyy Myytävänä olevia sijoituskiinteistöjä 23,7 miljoonaa euroa 30.6.2019.
Kojamon omistamien vuokra-asuntojen kokonaismäärä oli katsauskauden lopussa 35 194 (34 172) kappaletta. Katsauskauden lopussa käyvällä arvolla mitattuna 98,3 prosenttia Kojamon vuokraasunnoista sijaitsi Suomen seitsemässä suurimmassa kasvukeskuksessa. Yhtiön tavoitteena on luopua seitsemän suurimman kasvukeskuksen ulkopuolisista asunnoista.
Kojamon omistamien sijoituskiinteistöjen käypä arvo määritellään neljännesvuosittain yhtiön oman arvioinnin perusteella. Ulkopuolinen asiantuntija antaa lausunnon Kojamon omistamien sijoituskiinteistöjen arvonmäärityksestä. Viimeisin lausunto on annettu tilanteesta 30.6.2019. Käyvän arvon määrityksen keskeiset perusteet on esitetty puolivuosikatsauksen liitetiedoissa.
Kojamo on päättänyt siirtyä sijoituskiinteistöjensä käyvän arvon määrittämisessä ns. kauppa-arvomenetelmästä tuottoihin perustuvaan arvostusmenetelmään 31.12.2019 alkaen. Muutoksessa on kyse kirjanpidollisen arvion muutoksesta ja muutoksen mahdollinen vaikutus kirjataan yhtiön kirjanpitoon siitä tilikaudesta lähtien, kun muutos tapahtuu. Muutosta ei sovelleta takautuvasti.
| Lumo-brändi | 30.6.2019 | 30.6.2018 | 31.12.2018 |
|---|---|---|---|
| Asunnot, lkm | 33 539 | 32 035 | 33 058 |
| Keskineliövuokra, €/m2 /kk |
16,04 | 15,68 | 15,69 |
| Keskineliövuokra, vuoden aikana keskimäärin €/m2 /kk |
15,92 | 15,45 | 15,53 |
| VVO-brändi | 30.6.2019 | 30.6.2018 | 31.12.2018 |
| Asunnot, lkm | 1 655 | 2 137 | 1 655 |
| Keskineliövuokra, €/m2 /kk |
14,06 | 13,70 | 13,81 |
| Keskineliövuokra, vuoden aikana keskimäärin €/m2 /kk |
13,97 | 13,59 | 13,74 |
Kojamo vastaa strategiansa mukaan kaupungistumisen, digitalisoitumisen sekä yhteisöllisyyden trendeihin ja tarjoaa asiakkailleen asuntoja hyvillä sijainneilla sekä arkea helpottavia, asumisen viihtyisyyttä ja yhteisöllisyyttä parantavia palveluita. Tavoitteena on kehittää verkostomainen palvelualusta, jonka avulla palveluita voidaan ottaa käyttöön ketterästi yhteistyössä eri toimijoiden kanssa. Kojamon kiinteistöt toimivat alustana, johon uudet palvelut ovat helposti kytkettävissä.
Katsauskauden aikana Lumo-verkkokaupassa tehtyjen sopimusten määrä kasvoi edelleen voimakkaasti. Lumo-verkkokaupassa oli tehty kesäkuun loppuun mennessä yhteensä jo yli 12 000 vuokrasopimusta. Kaikki vapautuvat Lumo-vuokra-asunnot ovat vuokrattavissa Lumoverkkokaupassa, josta asiakas voi valita haluamansa asunnon.
Kojamo on siirtynyt 15.11.2017 vuokrasopimuskäytännöissään käyttämään erillistä vesimaksua. Aikaisemmin vesimaksu sisältyi vuokraan. Siirtymä uuteen käytäntöön tapahtuu uusien sopimusten myötä. Vesimaksut katsauskaudelta olivat 2,8 (1,0) miljoonaa euroa.
| Asuntovuokrauksen tunnusluvut | 1-6/2019 | 1-6/2018 | 1-12/2018 |
|---|---|---|---|
| Taloudellinen vuokrausaste, % | 96,9 | 96,5 | 97,0 |
| Vaihtuvuus, ilman sisäisiä vaihtoja, % | 15,1 | 14,7 | 28,8 |
| Like-for-like-vuokratuottojen kasvu (LfL), % *) | 2,8 | 1,9 | 2,4 |
| Vuokrasaamiset suhteessa liikevaihtoon, % | 1,4 | 1,5 | 1,4 |
*) Kaksi vuotta yhtäjaksoisesti omistettujen kohteiden vuokratuottojen muutos 12 kuukaudelta verrattuna sitä edeltävään 12 kuukauteen.
Taloudellinen vuokrausaste nousi vertailukaudesta. Vuokrausasteen nousua ovat tukeneet onnistunut vuokrauksen prosessien kehittäminen ja Lumo-verkkokaupan kasvu. Katsauskauden päättyessä peruskorjausten vuoksi tyhjänä oli 103 (91) asuntoa.
| Alue | Asuntojen määrä, kpl |
Asuntojen käypä arvo, M€ |
Käypä arvo, tuhatta euroa / asunto |
Käypä arvo, euroa/m2 |
Taloudellinen vuokrausaste, % |
|---|---|---|---|---|---|
| Helsingin seutu | 20 283 | 3 374 | 166 | 2 961 | 97,8 % |
| Tampereen seutu | 4 848 | 547 | 113 | 2 208 | 96,2 % |
| Turun seutu | 1 848 | 226 | 123 | 2 153 | 96,8 % |
| Oulu | 2 220 | 195 | 88 | 1 667 | 95,4 % |
| Jyväskylä | 1 727 | 205 | 119 | 2 245 | 91,9 % |
| Kuopion seutu | 1 674 | 176 | 105 | 1 996 | 93,6 % |
| Lahden seutu | 1 477 | 159 | 107 | 1 920 | 95,3 % |
| Muut | 1 117 | 421 | 77 | 1 419 | 95,1 % |
| Yhteensä | 35 194 | 5 303 *) | 141 | 2 572 | 96,9 % |
*) Sisältää 336 miljoonaa euroa käynnissä olevien projektien, yhtiön omistamien tonttien ja tiettyjen osakkeiden kautta omistettujen omaisuuserien sekä käyttöoikeusomaisuuserien (IFRS 16) käyvän arvon.
| Investoinnit, M€ | 30.6.2019 | 30.6.2018 | 31.12.2018 |
|---|---|---|---|
| Hankitut sijoituskiinteistöt | 84,2 | 233,0 | 338,9 |
| Ajanmukaistamisinvestoinnit | 11,5 | 8,8 | 23,7 |
| Aktivoidut vieraan pääoman menot | 0,9 | 1,4 | 2,6 |
| Yhteensä | 96,6 | 243,2 | 365,2 |
| Korjaukset, M€ | 15,2 | 17,5 | 35,4 |
| Asuntoja, lkm | 30.6.2019 | 30.6.2018 | 31.12.2018 |
|---|---|---|---|
| Asunnot katsauskauden alussa | 34 713 | 34 383 | 34 383 |
| Myynnit | -4 | -1 812 | -1 908 |
| Ostot | 99 | 981 | 1 049 |
| Valmistuneet | 383 | 689 | 1 258 |
| Purettuja tai käyttötarkoituksen muutoksia | 3 | -69 | -69 |
| Asunnot katsauskauden lopussa | 35 194 | 34 172 | 34 713 |
| Katsauskaudella aloitetut | 648 | 378 | 797 |
| Rakenteilla kauden lopussa | 1 329 | 1 214 | 1 064 |
| Uudistuotannon esisopimukset | 580 | 652 | 380 |
Katsauskauden aikana ostettiin yhteensä 99 asuntoa. Kojamo muun muassa allekirjoitti 30.4. sopimuksen Kiinteistö Oy Helsingin Somerontie 14:n koko osakekannan ostamisesta. Kohde sijaitsee Helsingin Vallilassa ihanteellisten kulkuyhteyksien ja palvelujen äärellä, ja siinä on yhteensä 83 asuntoa ja yksi liiketila.
Katsauskauden jälkeen 12.7.2019 Kojamo-konsernin yhtiöt allekirjoittivat kauppakirjan 478 vuokraasunnon myynnistä 12 paikkakunnalta eri puolilta Suomea Olo Asunnoille. Kauppa toteutetaan elokuussa 2019. Kauppaa koskevat omaisuuserät on siirretty Myytävänä oleviin pitkäaikaisiin varoihin ja velkoihin, joista erittely on liitetiedossa 10. Tämän lisäksi Kojamon tavoitteena on myydä loput yksittäiset strategiaan kuulumattomat kohteet vuoden 2019 aikana.
Rakenteilla olevista asunnoista 1 127 (977) sijaitsee Helsingin seudulla ja 202 (274) Suomen muissa kasvukeskuksissa. Vuonna 2019 arvioidaan valmistuvan yhteensä 728 (vuonna 2018 valmistuneet: 1 258) asuntoa.
Ajanmukaistamisinvestoinnit olivat katsauskaudella 11,5 (8,8) miljoonaa euroa ja korjaukset 15,2 (17,5) miljoonaa euroa.
| Uudistuotannon sitovat hankintasitoumukset, M€ | 30.6.2019 | 30.6.2018 | 31.12.2018 |
|---|---|---|---|
| Rakenteilla olevien kohteiden toteutuneet kustannukset | 115,5 | 140,2 | 90,3 |
| Uudistuotannon loppuun saattamisen kustannukset | 145,1 | 89,9 | 77,8 |
| Yhteensä | 260,6 | 230,1 | 168,1 |
| Omistetut tontit ja kiinteistökehitys kohteet |
M€ | 30.6.2019 1 000 k-m2 |
M€ | 30.6.2018 1 000 k-m2 |
M€ | 31.12.2018 1 000 k-m2 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Tontit | 43,2 | 70 | 60,2 | 90 | 60,1 | 83 |
| Tontit ja vanha asuinrakennus | 28,8 | 44 | 28,4 | 41 | 30,0 | 43 |
| Käyttötarkoituksen muutokset | 92,5 | 81 | 88,3 | 81 | 95,3 | 85 |
| Yhteensä 1) | 164,5 | 195 | 168,8 | 212 | 185,4 | 211 |
| Tonttien ja kiinteistökehityksen sitovat esisopimukset ja varaukset |
M€ | 30.6.2019 1 000 k-m2 |
M€ | 30.6.2018 1 000 k-m2 |
M€ | 31.12.2018 1 000 k-m2 |
| Uudistuotannon esisopimukset (sis.tontit) | 121,8 | 111,4 | 60,3 | |||
| Arvio tonttien osuudesta uudistuotannon esisopimuksissa 1) |
17,5 49,2 |
27 68 |
25,9 51,4 |
35 80 |
18,1 65,9 |
23 97 |
| Tonttien esisopimukset ja varaukset 1) |
1) Johdon arvio tonttien käyvästä arvosta ja rakennusoikeudesta.
| 30.6.2019 | Tavoite 2021 | |
|---|---|---|
| Sijoituskiinteistöjen arvo, mrd. € | 5,3 | 6,0 |
| Asuntojen lukumäärä | 35 194 | n. 38 000 |
| Omavaraisuusaste, % | 41,9 | >40 |
| Loan to Value (LTV), % | 46,9 | <50 |
| Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO)/ Liikevaihto, % | 36,0 | >32 |
| Nettosuositteluindeksi | 32 | 40 |
Kojamon tavoitteena on olla vakaa osingonmaksaja ja maksaa osinkoa vuosittain vähintään 60 prosenttia kassavirrasta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO), edellyttäen, että konsernin omavaraisuusaste on vähintään 40 prosenttia ja ottaen huomioon yhtiön taloudellisen aseman.
Kojamon osakepääoma 30.6.2019 oli 58 025 136 euroa ja osakkeiden lukumäärä katsauskauden lopussa oli 247 144 399.
Yhtiöllä on yksi osakesarja, ja kukin osake oikeuttaa yhteen ääneen yhtiön yhtiökokouksessa. Osakkeisiin ei liity äänestysrajoituksia tai äänileikkureita. Osakkeilla ei ole nimellisarvoa. Yhtiön osakkeet kuuluvat arvo-osuusjärjestelmään.
Osakkeiden kaupankäyntitunnus on KOJAMO ja ISIN-tunnus FI4000312251.
Kaupankäynti Kojamon osakkeella alkoi Nasdaq Helsingin pre-listalla 15.6.2018 ja Nasdaq Helsingin pörssilistalla 19.6.2018.
| Osakekurssi ja -vaihto*) | 1.1.–30.6.2019 | 15.6.–30.6.2018 | 15.6.–31.12.2018 |
|---|---|---|---|
| Alin kurssi, € | 8,00 | 8,50 | 8,11 |
| Ylin kurssi, € | 13,52 | 9,75 | 9,75 |
| Keskikurssi, € | 10,48 | 8,56 | 8,65 |
| Päätöskurssi, € | 13,12 | 9,15 | 8,11 |
| Osakekannan markkina-arvo, M€, kauden lopussa | 3 242,5 | 2 261,4 | 2 003,1 |
| Vaihdettuja osakkeita, milj. kpl | 15,3 | 57,8 | 68,1 |
| Vaihto koko osakekannasta, % | 6,2 | 23,4 | 27,6 |
| Vaihdettuja osakkeita, M€ | 160,1 | 494,6 | 589,8 |
*) Sisältäen listautumisantiin liittyvän osakemyynnin.
Nasdaq Helsingin pörssilistan lisäksi Kojamon osakkeella käytiin kauppaa myös muilla kauppapaikoilla, kuten Cboe CXE:ssä, Cboe BXE:ssä ja Cboe Periodicissa. 1.1.–30.6.2019 välisenä aikana Kojamon osakkeita vaihdettiin vaihtoehtoisilla kaupankäyntipaikoilla noin 12 miljoonaa kappaletta, mikä vastaa noin 44 prosenttia koko kaupankäyntimäärästä. (Lähde: Fidessa, 29.7.2019)
Katsauskauden aikana tai sen päättyessä Kojamo ei ole omistanut omia osakkeita.
Yhtiökokous 14.3.2019 päätti hallituksen esityksen mukaisesti, että yhtiö maksaa osinkoa tilikaudelta 2018 kaksikymmentäyhdeksän senttiä osakkeelta eli yhteensä 71 671 875,71 euroa ja vapaaseen omaan pääomaan jätetään 325 310 236,78 euroa. Osingon maksupäivä oli 2.4.2019.
Rekisteröityjen osakkeenomistajien määrä oli katsauskauden lopussa 3 875 mukaan lukien hallintarekisteröidyt osakkeenomistajat. Hallintarekisteröityjen ja suorien ulkomaisten osakkeenomistajien osuus oli tilikauden lopussa 26,2 prosenttia yhtiön osakkeista. Kymmenen suurinta osakkeenomistajaa omistivat katsauskauden lopussa yhteensä 66,6 prosenttia Kojamon osakkeista.
Kojamon osakkeenomistajien luettelo perustuu Euroclear Finland Oy:ltä (entinen Suomen Arvopaperikeskus) saatuihin tietoihin.
Kojamon yhtiökokous 14.3.2019 valtuutti hallituksen päättämään yhteensä enintään 24 714 439 yhtiön oman osakkeen hankkimisesta ja/tai pantiksi ottamisesta hallituksen ehdotuksen mukaisesti. Ehdotettu osakemäärä vastaa noin 10 prosenttia yhtiön kaikista osakkeista. Valtuutus on voimassa seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättymiseen saakka, kuitenkin enintään 30.6.2020 asti.
Hallitus valtuutettiin myös päättämään osakeannista sekä osakeyhtiölain 10 luvun 1 §:ssä tarkoitettujen osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien antamisesta hallituksen ehdotuksen mukaan. Valtuutuksen nojalla annettavien osakkeiden lukumäärä voi olla yhteensä enintään 24 714 439, mikä vastaa noin 10 prosenttia yhtiön kaikista osakkeista. Valtuutus koskee sekä uusien osakkeiden antamista että yhtiön hallussa olevien omien osakkeiden luovuttamista. Valtuutus on voimassa seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättymiseen saakka, kuitenkin enintään 30.6.2020 asti.
Kojamo vastaanotti 25.4.2019 arvopaperimarkkinalain mukaisen ilmoituksen Palvelualojen ammattiliitto PAM ry:ltä. Palvelualojen ammattiliitto PAM ry:n omistusosuus Kojamon osakkeista alitti 5 prosentin rajan 24.4.2019 tehdyillä osakekaupoilla. Tehdyn kaupan jälkeen Palvelualojen ammattiliitto PAM ry:n omistus Kojamo Oyj:ssä oli yhteensä 11 920 660 osaketta, mikä vastaa 4,82 prosenttia Kojamo Oyj:n osakkeista ja äänimäärästä.
Kojamon johdon liiketoimet vuodelta 2019 on julkaistu pörssitiedotteina ja ne ovat luettavissa Kojamon internet-sivuilla https://kojamo.fi/uutiset-ja-tiedotteet/.
Kojamon varsinainen yhtiökokous 14.3.2019 vahvisti tilinpäätöksen ja myönsi hallituksen jäsenille ja toimitusjohtajalle vastuuvapauden tilivuodelta 2018 sekä valitsi hallituksen jäsenet ja päätti heidän palkkioistaan. Lisäksi varsinainen yhtiökokous valtuutti hallituksen päättämään yhdestä tai useammasta osakeannista tai erityisten osakkeisiin oikeuttavien oikeuksien myöntämisestä, kuten tarkoitetaan Suomen osakeyhtiölain 10 luvun 1 pykälässä. Yhtiökokouksen pöytäkirja on saatavilla osoitteesta https://kojamo.fi/sijoittajat/hallinnointi/yhtiokokous/.
Kojamon hallituksen jäsenet ovat Mikael Aro (puheenjohtaja), Mikko Mursula (varapuheenjohtaja), Matti Harjuniemi, Anne Leskelä, Minna Metsälä, Heli Puura ja Reima Rytsölä. Yhtiön tilintarkastajana toimii KPMG Oy Ab ja päävastuullisena tilintarkastajana KHT Esa Kailiala.
Kojamon hallituksella on kaksi pysyvää valiokuntaa, tarkastusvaliokunta sekä palkitsemisvaliokunta. Tarkastusvaliokunnassa toimivat Anne Leskelä (puheenjohtaja), Matti Harjuniemi, Mikko Mursula ja Heli Puura. Palkitsemisvaliokunnassa toimivat Mikael Aro (puheenjohtaja), Minna Metsälä ja Reima Rytsölä.
Kojamon nimitystoimikunnan kokoonpano pörssitiedotettiin 11.9.2018. Kojamon kolme suurinta osakkeenomistajaa nimittivät osakkeenomistajien nimitystoimikuntaan seuraavat edustajat: Jouko Pölönen, toimitusjohtaja, Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen, Risto Murto, toimitusjohtaja, Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varma ja Timo Korpijärvi, sijoituspäällikkö, Teollisuusliitto ry.
Osakkeenomistajien nimitystoimikunta on yhtiökokouksen perustama yhtiön osakkeenomistajista koostuva toimielin, jonka tehtävänä on vuosittain valmistella ja esitellä yhtiökokoukselle tehtävät ehdotukset hallituksen jäsenten lukumääräksi, hallituksen kokoonpanoksi, hallituksen puheenjohtajaksi, hallituksen jäsenten palkitsemiseksi ja hallituksen valiokuntien jäsenten palkitsemiseksi.
Toimitusjohtajana toimi katsauskautena DI, MBA Jani Nieminen. Toimitusjohtajan sijainen oli talousjohtaja, oikeustieteen lisensiaatti, EMBA, Erik Hjelt.
Kojamon johtoryhmässä aloittivat 7.1.2019 asiakkuuksista vastaava liiketoimintajohtaja Tiina Kuusisto sekä omistuksista ja sijoituksista vastaava liiketoimintajohtaja Ville Raitio. Johtoryhmän muodostivat katsauskauden lopussa toimitusjohtaja Jani Nieminen, talousjohtaja Erik Hjelt, markkinointi- ja viestintäjohtaja Irene Kantor, asiakkuuksista vastaava liiketoimintajohtaja Tiina Kuusisto, omistuksista ja sijoituksista vastaava liiketoimintajohtaja Ville Raitio sekä kehitysjohtaja Teemu Suila.
Katsauskauden lopussa Kojamon palveluksessa työskenteli yhteensä 329 (347) henkilöä. Keskimäärin henkilöstöä oli katsauskauden aikana 311 (325). Kojamo työllisti kesällä 2019 lähes 50 kesätyöntekijää.
Katsauskauden palkkojen ja palkkioiden kokonaissumma oli 8,6 (9,0) miljoonaa euroa.
Kojamon henkilöstö kuuluu vuosipalkkiojärjestelmän piiriin, joka perustuu sekä yhtiön yhteisten, että henkilökohtaisten tavoitteiden saavuttamiseen.
Kojamolla on myös käytössä konsernin avainhenkilöille suunnattu pitkäaikainen osakepohjainen kannustinjärjestelmä. Palkkio määräytyy Kojamon liiketoiminnalle keskeisten mittareiden toteutumisen suhteessa konsernin strategisiin tavoitteisiin. Parhaillaan käynnissä on kolme ansaintajaksoa: 2017–2019, 2018–2020 ja 2019–2021.
Kojamon hallitus päätti 14.2.2019 pitkän aikavälin kannustinjärjestelmän ansaintajaksosta 2019- 2021. Ansaintajakson mahdolliset palkkiot perustuvat liikevaihtoon, oman pääoman tuottoprosenttiin ja osakekohtaiseen kassavirtaan ennen käyttöpääoman muutoksia (FFO). Ansaintajaksolta maksettavat palkkiot vastaavat yhteensä enintään 116 752 osakkeen arvoa sisältäen myös rahana maksettavan osuuden. Kolmen käynnissä olevan ansaintajakson toteutuessa täysimääräisinä olisi maksimipalkkio 340 148 Kojamon osaketta vastaava määrä, mistä 50 prosenttia maksetaan Kojamon osakkeina ja 50 prosenttia rahana. Lisätietoa pitkän aikavälin kannustinjärjestelmästä löytyy Kojamon vuoden 2018 palkka- ja palkkioselvityksestä.
Yritysvastuu on kiinteä osa Kojamon toimintaa ja yrityskulttuuria. Kojamo painottaa erityisesti vastuutaan asiakkaitaan kohtaan, velvoitteitaan rakennuttajana sekä selkeää viestintää osakkeenomistajilleen yhtiön yritys- ja yhteiskuntavastuun prosesseista. Kojamo toimii avoimesti ja eettisesti sekä vaatii vastuullisuutta myös kumppaneiltaan.
Kojamo on sitoutunut kehittämään uusia ja moderneja rakennusratkaisuja, asumisen palveluita ja ekologisia innovaatioita, jotka liittyvät energiatehokkaisiin asuntoratkaisuihin. Kojamon kaikki omaa tonttivarantoa hyödyntävät uudisrakennushankkeet ovat lähes nollaenergiarakennuksia FInZEBkonseptien ja -ohjeiden mukaisesti. Lisäksi Kojamo painottaa kiinteistöportfolioonsa kuuluvien rakennusten energiankulutuksen hallintaa. Leanheat Oy:n tekoälypohjainen IoT-ratkaisu ohjaa jo 29 000 Kojamon omistaman asunnon sisälämpötilaa.
Kojamo on mukana useissa yritysvastuuohjelmissa. Vuonna 2016 päättyneen Kiinteistöalan Energiatehokkuussopimuksen alaisen Vuokra-asuntoyhteisöjen toimenpideohjelman (VAETS) tavoitteiden saavuttamisen jälkeen Kojamo liittyi Vuokratalojen energiatehokkuussopimukseen (VAETS II): Kojamon energiasäästötavoite ajanjaksolla 2017–2025 on vähentää energiankulutusta 7,5 prosenttia vuoden 2015 tasolta. Lisäksi Kojamo on ainoa suomalainen kiinteistöalan yhtiö Climate Leadership Coalitionissa.
Kojamon käytössä olevat harmaan talouden torjuntamallit ylittävät monelta osin lain vaatimukset. Kaikkien toimittajaverkostoon kuuluvien yritysten tilaajavastuutietoja valvotaan jatkuvasti
tilaajavastuu.fi-verkkosivuston Luotettava kumppani -palvelun kautta. Vuonna 2018 Kojamon veronluonteiset maksut olivat noin 106 miljoonaa euroa ja vuonna 2017 noin 104 miljoonaa euroa.
Lumo-kotien asukkailla on mahdollisuus ekotehokkaaseen autoiluun. Yhteiskäyttöautot ovat kaikkien Lumo-kotien asukkaiden varattavissa. Kesästä 2019 alkaen kaikki käytössä olevat yhteiskäyttöautot ovat lisäksi itselataavia täyshybridejä.
Kojamo tekee myös työtä henkilöstönsä hyvinvoinnin ja yrityskulttuurin edistämiseksi. Helmikuussa 2019 Corporate Spirit palkitsi Kojamon Suomen innostavimmat työpaikat -tunnustuksella.
Kojamon sponsorointi- ja stipendiyhteistyöohjelma tukee rahallisesti nuoria lahjakkuuksia yksilö- ja joukkueurheilussa. Yksilöstipendien tavoitteena on kannustaa harrastuksessaan eteenpäin 12–20 vuotiaita nuoria. Etusijalla ovat Lumo- ja VVO-kodeissa asuvat. Sponsoriurheilijoina vuonna 2019 ovat Anna Haataja (suunnistus, kestävyysjuoksu), Joona Kangas (ski slopestyle), Henry Manni (pyörätuolikelaus), Oskari Mörö (yleisurheilu), Emmi Parkkisenniemi (lumilautailu) ja Nooralotta Neziri (yleisurheilu). Stipendejä on myönnetty vuodesta 2012 lähtien yhteensä 360.
Kojamon lähiajan riskeissä ja epävarmuustekijöissä ei tapahtunut merkittäviä muutoksia katsauskauden aikana.
Kojamo arvioi, että kuluvan katsauskauden riskit ja epävarmuustekijät liittyvät ennen kaikkea Suomen talouden kehitykseen. Talouden kehitys heijastuu asunto- ja rahoitusmarkkinoihin. Näillä tekijöillä saattaa olla vaikutuksia Kojamon tulokseen ja kassavirtaan.
Suomen talouden kehitys voi aiheuttaa asuntojen hintojen vaihtelua, mikä saattaa vaikuttaa konsernin kiinteistöomaisuuden käypään arvoon.
Vuokra-asuntojen tarjonta voi paikallisesti kasvaa Kojamon keskeisillä toiminta-alueilla ja tällä kysynnän ja tarjonnan vaihtelulla voi olla vaikutusta Kojamon vuokralaisten vaihtuvuuteen tai taloudelliseen vuokrausasteeseen ja tätä kautta vuokratuottoihin.
Tarkempi kuvaus riskeistä ja epävarmuustekijöistä on esitetty vuoden 2018 tilinpäätöksessä.
Helsingissä elokuun 23. päivänä 2019
Kojamo Oyj Hallitus
Kojamo järjestää institutionaalisille sijoittajille, analyytikoille ja medialle suunnatun tiedotustilaisuuden 23.8.2019 klo 10.00 pääkonttorillaan osoitteessa Mannerheimintie 168a, Helsinki. Tilaisuuden kieli on englanti. Tilaisuuden jälkeen medialla on myös mahdollisuus esittää kysymyksiä suomeksi.
Tilaisuutta voi seurata myös suorana webcast-lähetyksenä. Webcast-lähetys tallennetaan ja se on myöhemmin saatavilla yhtiön verkkosivuilla https://kojamo.fi/sijoittajat/tiedotteet-jajulkaisut/taloudelliset-raportit/
Tiedotustilaisuutta voi seurata osoitteessa: https://kojamo.videosync.fi/2019-q2-results Tiedotustilaisuuteen voi osallistua myös puhelimitse soittamalla numeroon: FI: 09 8171 0310 SE: +46 8566 42651 UK: +44 3333 000 804 US: +1 6319 131 422
Puhelimitse tilaisuuteen osallistuvia pyydetään antamaan seuraava PIN-koodi: 14812625#
| 4-6/2019 | 4-6/2018 | 1-6/2019 | 1-6/2018 | 2018 | |
|---|---|---|---|---|---|
| EPRA operatiivinen tulos, M€ | 40,1 | 31,7 | 66,7 | 53,5 | 130,3 |
| Osakekohtainen EPRA operatiivinen tulos (EPS), € | 0,16 | 0,14 | 0,27 | 0,23 | 0,54 |
| EPRA nettovarallisuus (NAV), M€ | 2 936,0 | 2 760,3 | 2 889,1 | ||
| Osakekohtainen EPRA NAV, € | 11,88 | 11,17 | 11,69 | ||
| EPRA oikaistu nettovarallisuus (NNNAV), M€ | 2 306,9 | 2 224,7 | 2 375,2 | ||
| Osakekohtainen EPRA NNNAV, € | 9,33 | 9,00 | 9,61 | ||
| EPRA Net Initial Yield (NIY), % | 4,9 | 5,0 | 5,0 | ||
| EPRA 'topped-up' NIY, % | 4,9 | 5,0 | 5,0 | ||
| EPRA vajaakäyttöaste, % | 3,2 | 3,5 | 3,0 | ||
| EPRA Cost Ratio (sisältää vajaakäytön kustannukset), % | 15,1 | 16,9 | 16,3 | 17,2 | 15,2 |
| EPRA Cost Ratio (ei sisällä vajaakäytön kustannuksia), % | 13,9 | 15,4 | 14,5 | 15,0 | 13,6 |
| M€ | 4-6/2019 | 4-6/2018 | 1-6/2019 | 1-6/2018 | 2018 |
|---|---|---|---|---|---|
| Tilikauden voitto IFRS konsernin tuloslaskelmasta | 67,8 | 72,5 | 100,0 | 111,2 | 221,8 |
| (i) Voitto/tappio sijoituskiinteistöjen arvostamisesta käypään arvoon |
-42,2 | -53,4 | -52,6 | -74,1 | -127,5 |
| (ii) Sijoituskiinteistöjen ja muiden pitkäaikaisten varojen | |||||
| luovutusvoitot ja –tappiot | 0,0 | -0,4 | 0,1 | -1,0 | -1,0 |
| (iii) Vaihto-omaisuuden luovutusvoitot ja -tappiot | -0,1 | 0,0 | -0,1 | 0,0 | -0,1 |
| (iv) Luovutusvoitoista ja -tappiosta syntyneet tilikauden | |||||
| tulokseen perustuvat verot | 0,0 | 14,4 | 0,0 | 14,9 | 15,4 |
| (vi) Rahoitusinstrumenttien käyvän arvon muutos | 0,9 | 0,3 | 2,5 | 0,9 | 0,4 |
| (viii) Laskennallinen vero EPRA oikaisuista | 13,7 | -1,7 | 16,9 | 1,4 | 21,4 |
| EPRA Operatiivinen tulos | 40,1 | 31,7 | 66,7 | 53,5 | 130,3 |
| Osakekohtainen EPRA operatiivinen tulos (EPS), € | 0,16 | 0,14 | 0,27 | 0,23 | 0,54 |
| M€ | 1-6/2019 | 1-6/2018 | 2018 |
|---|---|---|---|
| Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma | 2 360,1 | 2 252,4 | 2 358,1 |
| (iv) Rahoitusinstrumenttien käypä arvo | 76,4 | 38,1 | 42,5 |
| (v.a) Laskennallinen vero | 499,4 | 469,8 | 488,4 |
| EPRA Nettovarallisuus (NAV) | 2 936,0 | 2 760,3 | 2 889,1 |
| Osakekohtainen EPRA NAV, € | 11,88 | 11,17 | 11,69 |
| M€ | 1-6/2019 | 1-6/2018 | 2018 |
|---|---|---|---|
| EPRA NAV | 2 936,0 | 2 760,3 | 2 889,1 |
| (i) Rahoitusinstrumenttien käypä arvo | -76,4 | -38,1 | -42,5 |
| (ii) Lainojen käypä arvo 1) | -53,3 | -27,7 | 17,0 |
| (iii) Laskennallinen vero | -499,4 | -469,8 | -488,4 |
| EPRA oikaistu nettovarallisuus (NNNAV) | 2 306,9 | 2 224,7 | 2 375,2 |
| 1) Lainojen käyvän arvon ja tasearvon välinen erotus. | |||
| Osakekohtainen EPRA NNNAV, € | 9,33 | 9,00 | 9,61 |
| M€ | 1-6/2019 | 1-6/2018 | 2018 | |
|---|---|---|---|---|
| Sijoituskiinteistöt | 5 303,2 | 4 923,3 | 5 093,2 | |
| Vaihto-omaisuus | 0,3 | 0,4 | 0,4 | |
| Kehityshankkeet | -246,5 | -296,7 | -248,6 | |
| Valmis kiinteistökanta | 5 056,9 | 4 627,0 | 4 845,0 | |
| Arvioidut ostajan kulut | 101,1 | 92,5 | 96,9 | |
| Valmiin kiinteistökannan bruttoarvo | B | 5 158,1 | 4 719,5 | 4 941,9 |
| Annualisoitu vuokratuotto | 378,2 | 364,8 | 375,6 | |
| Kiinteistöjen kulut | -127,1 | -129,0 | -127,4 | |
| Annualisoitu nettovuokratuotto | A | 251,1 | 235,8 | 248,2 |
| Vuokravapaat jaksot ja muut vuokrakannustimet | - | - | - | |
| Annualisoitu topped-up nettovuokratuotto | C | 251,1 | 235,8 | 248,2 |
| EPRA Net Initial Yield (NIY), % | A/B | 4,9 | 5,0 | 5,0 |
| EPRA 'topped-up' NIY, % | C/B | 4,9 | 5,0 | 5,0 |
| M€ | 1-6/2019 | 1-6/2018 | 2018 | |
|---|---|---|---|---|
| Asuntojen tyhjäkäyttö | A | 5,7 | 6,2 | 10,6 |
| Vuokrattavissa olevien asuntojen potentiaalinen | ||||
| vuokratuotto | B | 181,2 | 175,9 | 352,3 |
| EPRA Vajaakäyttöaste, % | A/B | 3,2 | 3,5 | 3,0 |
| M€ | 4-6/2019 | 4-6/2018 | 1-6/2019 | 1-6/2018 | 2018 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Sisältyy: | ||||||
| (i) Hallintokulut | 10,5 | 11,2 | 19,8 | 20,2 | 38,6 | |
| (i) Kiinteistöjen ylläpitokulut | 17,8 | 18,4 | 51,7 | 50,9 | 89,5 | |
| (i) Korjauskulut | 8,5 | 9,9 | 15,2 | 17,5 | 35,4 | |
| (ii) Käyttökorvaukset | -1,6 | -0,8 | -3,1 | -1,4 | -3,8 | |
| (iii) Hallintopalkkioilla katettavat kulut | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | |
| (iv) Muut kuluja kattavat toiminnot | -0,1 | -0,1 | -0,1 | -0,1 | -0,2 | |
| Ei sisälly: | ||||||
| (vii) Maanvuokrakulut | 0,0 | -0,8 | 0,1 | -1,6 | -3,4 | |
| (viii) Vuokratuottoihin sisältyvät kulut, joita ei laskuteta erikseen |
-25,0 | -27,6 | -64,4 | -67,1 | -120,9 | |
| EPRA Cost (sisältää vajaakäytön kustannukset) | A | 10,1 | 10,2 | 19,0 | 18,6 | 35,1 |
| (ix) Suorat vajaakäytön kustannukset | -0,8 | -0,9 | -2,1 | -2,4 | -3,8 | |
| EPRA Cost (ei sisällä vajaakäytön kustannuksia) | B | 9,2 | 9,3 | 16,9 | 16,2 | 31,4 |
| (x) Vuokratuotot vähennettynä maanvuokrakuluilla IFRS tuloslaskelmasta |
91,4 | 88,1 | 181,3 | 174,9 | 351,5 | |
| (xi) Vuokratuottoihin sisältyvät kulut, joita ei laskuteta erikseen |
-25,0 | -27,6 | -64,4 | -67,1 | -120,9 | |
| Bruttovuokratuotto | C | 66,4 | 60,5 | 116,9 | 107,8 | 230,5 |
| EPRA Cost Ratio (sisältää vajaakäytön kustannukset), % |
A/C | 15,1 | 16,9 | 16,3 | 17,2 | 15,2 |
| EPRA Cost Ratio | ||||||
| (ei sisällä vajaakäytön kustannuksia), % | B/C | 13,9 | 15,4 | 14,5 | 15,0 | 13,6 |
| M€ | Liite | 4-6/2019 | 4-6/2018 | 1-6/2019 | 1-6/2018 | 1-12/2018 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Liikevaihto | 93,1 | 89,8 | 184,6 | 178,0 | 358,8 | |
| Kiinteistöjen ylläpitokulut | -17,8 | -18,4 | -51,7 | -50,9 | -89,5 | |
| Korjaukset | -8,5 | -9,9 | -15,2 | -17,5 | -35,4 | |
| Nettovuokratuotto | 66,8 | 61,4 | 117,7 | 109,5 | 234,0 | |
| Hallinnon kulut | -10,5 | -11,2 | -19,8 | -20,2 | -38,6 | |
| Liiketoiminnan muut tuotot | 0,5 | 0,5 | 1,0 | 1,0 | 2,1 | |
| Liiketoiminnan muut kulut | 0,0 | -0,1 | -0,1 | -0,3 | -1,0 | |
| Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot ja -tappiot | 0,0 | 0,4 | 0,0 | 1,0 | 1,0 | |
| Vaihto-omaisuuden luovutusvoitot ja -tappiot | 0,1 | 0,0 | 0,1 | 0,0 | 0,1 | |
| Voitto/tappio sijoituskiinteistöjen käypään | ||||||
| arvoon arvostamisesta | 3 | 42,2 | 53,4 | 52,6 | 74,1 | 127,5 |
| Poistot ja arvonalentumiset | -0,3 | -0,2 | -0,6 | -0,4 | -0,8 | |
| Liikevoitto | 98,9 | 104,2 | 150,9 | 164,6 | 324,2 | |
| Rahoitustuotot | 0,7 | 1,0 | 1,6 | 1,9 | 3,2 | |
| Rahoituskulut | -13,7 | -13,7 | -27,7 | -26,1 | -50,3 | |
| Rahoitustuotot ja -kulut | -13,0 | -12,7 | -26,1 | -24,1 | -47,1 | |
| Osuus osakkuusyritysten tuloksista | 0,0 | 0,2 | ||||
| Voitto ennen veroja | 85,9 | 91,5 | 124,8 | 140,5 | 277,3 | |
| Tilikauden verotettavaan tuloon perustuva vero | -4,4 | -20,7 | -8,0 | -27,8 | -34,1 | |
| Laskennallisten verojen muutos | -13,7 | 1,7 | -16,9 | -1,4 | -21,4 | |
| Tilikauden voitto | 67,8 | 72,5 | 100,0 | 111,2 | 221,8 | |
| Tilikauden voiton jakautuminen | ||||||
| Emoyhtiön omistajille | 67,8 | 72,5 | 100,0 | 111,2 | 221,8 | |
| Emoyhtiön omistajille kuuluvasta voitosta | ||||||
| laskettu osakekohtainen tulos | ||||||
| Laimentamaton, € | 0,27 | 0,31 | 0,40 | 0,48 | 0,93 | |
| Laimennusvaikutuksella oikaistu, € | 0,27 | 0,31 | 0,40 | 0,48 | 0,93 | |
| Osakkeita keskimäärin, milj. kpl | 8 | 247,1 | 232,6 | 247,1 | 231,0 | 239,2 |
| Muut laajan tuloksen erät | ||||||
| Erät, jotka saatetaan siirtää myöhemmin | ||||||
| tulosvaikutteisiksi | ||||||
| Rahavirran suojaukset | -15,2 | -3,5 | -31,9 | 6,1 | 0,5 | |
| Laskennalliset verot edellisistä | 3,0 | 0,7 | 6,4 | -1,2 | -0,1 | |
| Erät, jotka saatetaan siirtää myöhemmin tulosvaikutteisiksi |
-12,1 | -2,8 | -25,5 | 4,8 | 0,4 | |
| Tilikauden laaja tulos yhteensä | 55,7 | 69,7 | 74,4 | 116,1 | 222,2 | |
| Tilikauden laajan tuloksen jakautuminen | ||||||
| Emoyhtiön omistajille | 55,7 | 69,7 | 74,4 | 116,1 | 222,2 |
| M€ Liite |
30.6.2019 | 30.6.2018 | 31.12.2018 |
|---|---|---|---|
| VARAT | |||
| Pitkäaikaiset varat | |||
| Aineettomat hyödykkeet | 0,2 | 0,3 | 0,2 |
| Sijoituskiinteistöt 3 |
5 279,5 | 4 923,3 | 5 093,2 |
| Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet 4 |
31,2 | 30,7 | 30,5 |
| Osuudet osakkuusyrityksistä | 2,2 | 2,6 | 2,2 |
| Rahoitusvarat 7 |
0,6 | 0,5 | 0,6 |
| Pitkäaikaiset saamiset | 5,1 | 5,5 | 5,3 |
| Johdannaissopimukset 6, 7 |
0,4 | 3,0 | 1,5 |
| Laskennalliset verosaamiset | 17,7 | 11,1 | 10,8 |
| Pitkäaikaiset varat yhteensä | 5 336,9 | 4 977,0 | 5 144,3 |
| Myytävänä olevat pitkäaikaiset varat 10 |
23,8 | ||
| Lyhytaikaiset varat | |||
| Vaihto-omaisuus | 0,3 | 0,4 | 0,4 |
| Johdannaissopimukset 6, 7 |
0,3 | 0,5 | 0,7 |
| Tilikauden verotettavaan tuloon perustuvat | |||
| verosaamiset | 2,4 | 9,0 | 9,3 |
| Myyntisaamiset ja muut saamiset | 8,8 | 11,0 | 8,3 |
| Rahoitusvarat 7 |
127,4 | 180,6 | 172,3 |
| Rahavarat | 139,1 | 242,9 | 150,1 |
| Lyhytaikaiset varat yhteensä | 278,2 | 444,5 | 341,1 |
| VARAT | 5 638,9 | 5 421,5 | 5 485,4 |
| OMA PÄÄOMA JA VELAT | |||
| Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma | |||
| Osakepääoma | 58,0 | 58,0 | 58,0 |
| Ylikurssirahasto | 35,8 | 35,8 | 35,8 |
| Käyvän arvon rahasto | -49,4 | -19,4 | -23,9 |
| Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto | 164,4 | 164,6 | 164,4 |
| Kertyneet voittovarat | 2 151,3 | 2 013,4 | 2 123,7 |
| Emoyhtiön omistajien osuus | 2 360,1 | 2 252,4 | 2 358,1 |
| Oma pääoma yhteensä | 2 360,1 | 2 252,4 | 2 358,1 |
| VELAT | |||
| Pitkäaikaiset velat | |||
| Lainat 5, 7 |
2 386,9 | 2 434,8 | 2 391,7 |
| Laskennalliset verovelat | 516,4 | 480,2 | 499,0 |
| Johdannaissopimukset 6, 7 |
77,0 | 41,1 | 44,6 |
| Varaukset | 0,6 | 0,7 | 0,6 |
| Muut pitkäaikaiset velat | 14,0 | 14,0 | 14,0 |
| Pitkäaikaiset velat yhteensä | 2 994,8 | 2 970,8 | 2 949,9 |
| Myytävänä oleviin pitkäaikaisiin | |||
| omaisuuseriin liittyvät velat 10 |
0,2 | ||
| Lyhytaikaiset velat | |||
| Lainat 5, 7 |
229,2 | 105,4 | 93,9 |
| Johdannaissopimukset 6, 7 |
0,1 | 0,4 | 0,1 |
| Tilikauden verotettavaan tuloon | |||
| perustuvat verovelat | 0,7 | 24,1 | 13,5 |
| Ostovelat ja muut velat | 53,6 | 68,3 | 69,9 |
| Lyhytaikaiset velat yhteensä | 283,7 | 198,3 | 177,3 |
| Velat yhteensä | 3 278,7 | 3 169,1 | 3 127,2 |
| OMA PÄÄOMA JA VELAT | 5 638,9 | 5 421,5 | 5 485,4 |
| M€ | 1-6/2019 | 1-6/2018 | 1-12/2018 |
|---|---|---|---|
| Liiketoiminnan rahavirta | |||
| Tilikauden voitto | 100,0 | 111,2 | 221,8 |
| Oikaisut | -1,8 | -21,8 | -22,8 |
| Käyttöpääoman muutokset | |||
| Myyntisaamisten ja muiden saamisten muutos | -0,4 | -1,5 | -1,6 |
| Vaihto-omaisuuden muutos | 0,1 | 0,1 | 0,2 |
| Ostovelkojen ja muiden velkojen muutos | 8,0 | 8,5 | -1,6 |
| Maksetut korot | -32,0 | -26,4 | -40,5 |
| Saadut korot | 0,4 | 0,3 | 0,8 |
| Muut rahoituserät | -0,4 | -5,7 | -5,3 |
| Maksetut tuloverot | -13,9 | -21,3 | -38,5 |
| Liiketoiminnan nettorahavirta | 59,9 | 43,5 | 112,4 |
| Investointien rahavirta | |||
| Investoinnit sijoituskiinteistöihin | -111,8 | -251,1 | -366,6 |
| Investoinnit osakkuusyritysosuuksiin | -0,3 | -0,3 | |
| Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin | -0,1 | -0,1 | -0,2 |
| Sijoituskiinteistöjen myynnit | 0,5 | 105,3 | 110,9 |
| Aineellisten ja aineettomien hyödykkeiden myynnit | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Rahoitusvarojen hankinnat | -38,1 | -250,0 | -304,0 |
| Rahoitusvarojen luovutustulot | 84,0 | 118,5 | 180,5 |
| Myönnetyt pitkäaikaiset lainat | -0,1 | -0,2 | |
| Pitkäaikaisten lainasaamisten takaisinmaksut | 0,1 | 0,1 | 0,2 |
| Saadut korot ja osingot investoinneista | 0,1 | 0,1 | 0,2 |
| Investointien nettorahavirta | -65,3 | -277,6 | -379,4 |
| Rahoituksen rahavirta | |||
| Osakeanti | 150,0 | 150,0 | |
| Osakeannin omaan pääomaan kirjatut erät | -2,9 | -4,3 | |
| Pitkäaikaisten lainojen nostot | 105,8 | 500,0 | 500,0 |
| Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut | -38,2 | -234,6 | -292,9 |
| Lyhytaikaisten lainojen nostot | 69,9 | 270,1 | 338,8 |
| Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut | -70,0 | -273,2 | -342,0 |
| Vuokrasopimusvelkojen takaisinmaksut | -1,5 | ||
| Maksetut osingot | -71,7 | -50,3 | -50,3 |
| Rahoituksen nettorahavirta | -5,7 | 359,1 | 299,3 |
| Rahavarojen muutos | -11,0 | 125,1 | 32,3 |
| Rahavarat kauden alussa | 150,1 | 117,8 | 117,8 |
| Rahavarat kauden lopussa | 139,1 | 242,9 | 150,1 |
| M€ | Osake pääoma |
Ylikurssi rahasto |
Käyvän arvon rahasto |
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto |
Kertyneet voittovarat |
Emoyhtiön omistajien osuus yhteensä |
Oma pääoma yhteensä |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Oma pääoma 1.1.2019 | 58,0 | 35,8 | -23,9 | 164,4 | 2 123,7 | 2 358,1 | 2 358,1 |
| Laaja tulos | |||||||
| Rahavirran suojaus | -25,5 | -25,5 | -25,5 | ||||
| Tilikauden tulos | 100,0 | 100,0 | 100,0 | ||||
| Tilikauden laaja tulos yhteensä | -25,5 | 100,0 | 74,4 | 74,4 | |||
| Liiketoimet omistajien kanssa | |||||||
| Osakepalkitseminen | -0,7 | -0,7 | -0,7 | ||||
| Osingonjako | -71,7 | -71,7 | -71,7 | ||||
| Liiketoimet omistajien kanssa yhteensä | -72,4 | -72,4 | -72,4 | ||||
| Oman pääoman muutokset yhteensä | -25,5 | 27,6 | 2,0 | 2,0 | |||
| Oma pääoma 30.6.2019 | 58,0 | 35,8 | -49,4 | 164,4 | 2 151,3 | 2 360,1 | 2 360,1 |
| Sijoitetun vapaan |
|||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Käyvän | oman | Emoyhtiön | |||||
| Osake | Ylikurssi | arvon | pääoman | Kertyneet | omistajien | Oma pääoma | |
| M€ | pääoma | rahasto | rahasto | rahasto | voittovarat | osuus yhteensä | yhteensä |
| Oma pääoma 1.1.2018 | 58,0 | 35,8 | -23,7 | 17,9 | 1 950,6 | 2 038,6 | 2 038,6 |
| Laadintaperiaatteen muutos | -0,5 | 0,3 | -0,2 | -0,2 | |||
| Oikaistu oma pääoma 1.1.2018 | 58,0 | 35,8 | -24,3 | 17,9 | 1 950,9 | 2 038,3 | 2 038,3 |
| Laaja tulos | |||||||
| Rahavirran suojaus | 4,8 | 4,8 | 4,8 | ||||
| Tilikauden tulos | 111,2 | 111,2 | 111,2 | ||||
| Tilikauden laaja tulos yhteensä | 4,8 | 111,2 | 116,1 | 116,1 | |||
| Liiketoimet omistajien kanssa | |||||||
| Listautumisanti | 150,0 | 150,0 | 150,0 | ||||
| Listautumisannin kulut | -4,1 | -4,1 | -4,1 | ||||
| Listautumisannin verovaikutus | 0,8 | 0,8 | 0,8 | ||||
| Henkilöstöantiin liittyvä alennus | 0,2 | 0,2 | 0,2 | ||||
| Osakepalkitseminen | 1,4 | 1,4 | 1,4 | ||||
| Osingonjako | -50,3 | -50,3 | -50,3 | ||||
| Liiketoimet omistajien kanssa yhteensä | 146,7 | -48,8 | 98,0 | 98,0 | |||
| Oman pääoman muutokset yhteensä | 4,3 | 146,7 | 62,7 | 213,8 | 213,8 | ||
| Oma pääoma 30.6.2018 | 58,0 | 35,8 | -19,4 | 164,6 | 2 013,4 | 2 252,4 | 2 252,4 |
| Sijoitetun vapaan |
|||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Käyvän | oman | Emoyhtiön | |||||
| Osake | Ylikurssi | arvon | pääoman | Kertyneet | omistajien | Oma pääoma | |
| M€ | pääoma | rahasto | rahasto | rahasto | voittovarat | osuus yhteensä | yhteensä |
| Oma pääoma 1.1.2018 | 58,0 | 35,8 | -23,7 | 17,9 | 1 950,6 | 2 038,6 | 2 038,6 |
| Laadintaperiaatteen muutos | -0,5 | 0,3 | -0,2 | -0,2 | |||
| Oikaistu oma pääoma 1.1.2018 | 58,0 | 35,8 | -24,3 | 17,9 | 1 950,9 | 2 038,3 | 2 038,3 |
| Laaja tulos | |||||||
| Rahavirran suojaus | 0,4 | 0,4 | 0,4 | ||||
| Tilikauden tulos | 221,8 | 221,8 | 221,8 | ||||
| Tilikauden laaja tulos yhteensä | 0,4 | 221,8 | 222,2 | 222,2 | |||
| Liiketoimet omistajien kanssa | |||||||
| Listautumisanti | 150,0 | 150,0 | 150,0 | ||||
| Listautumisannin kulut | -4,3 | -4,3 | -4,3 | ||||
| Listautumisannin verovaikutus | 0,9 | 0,9 | 0,9 | ||||
| Henkilöstöantiin liittyvä alennus | 0,2 | 0,2 | 0,2 | ||||
| Osakepalkitseminen | 1,2 | 1,2 | 1,2 | ||||
| Osingonjako | -50,3 | -50,3 | -50,3 | ||||
| Liiketoimet omistajien kanssa yhteensä | 146,6 | -49,0 | 97,6 | 97,6 | |||
| Oman pääoman muutokset yhteensä | -0,1 | 146,6 | 173,1 | 319,6 | 319,6 | ||
| Oma pääoma 31.12.2018 | 58,0 | 35,8 | -23,9 | 164,4 | 2 123,7 | 2 358,1 | 2 358,1 |
Kojamo Oyj on Suomen suurin markkinaehtoinen, yksityinen asuntosijoitusyhtiö, joka tarjoaa vuokra-asuntoja ja asumisen palveluita Suomen kasvukeskuksissa. Asuntovalikoima on laaja. Kojamo omistaa 30.6.2019 yhteensä 35 194 vuokra-asuntoa eri puolilla maata.
Konsernin emoyhtiö Kojamo Oyj on suomalainen yhtiö, jonka kotipaikka on Helsinki ja rekisteröity osoite Mannerheimintie 168, 00300 Helsinki.
Kaupankäynti Kojamon osakkeilla alkoi Nasdaq Helsingin pre-listalla 15.6.2018 ja Nasdaq Helsingin pörssilistalla 19.6.2018. Lisäksi Kojamon vuonna 2016 liikkeeseen laskema joukkovelkakirjalaina on listattu Nasdaq Helsinki Oy:n pörssilistalla. Yhtiön kaksi muuta joukkovelkakirjalainaa on listattu Irlannin pörssin viralliselle listalle. Yhtiö on valinnut arvopaperimarkkinalain 7 luvun 3 §:n mukaiseksi säännöllisen tiedonantovelvollisuuden kotivaltioksi Suomen.
Kojamo Oyj:n hallitus on hyväksynyt tämän puolivuosikatsauksen julkistettavaksi kokouksessaan 23.8.2019.
Tämä puolivuosikatsaus on laadittu IAS 34 Osavuosikatsaukset -standardin mukaisesti sekä soveltamalla samoja laatimisperiaatteita kuin edellisessä vuositilinpäätöksessä, alla kuvattuja poikkeuksia lukuun ottamatta. Puolivuosikatsauksen lukuja ei ole tilintarkastettu.
Kojamon liiketoiminta oli aiemmin jaettu kahteen segmenttiin, Lumo- ja VVO-liiketoimintaan. Kojamo luopui segmenttijaosta vuoden 2019 alusta alkaen.
Vuotta 2018 koskevat luvut perustuvat Kojamo Oyj:n tilintarkastettuun tilinpäätökseen vuodelta 2018. Suluissa olevat luvut viittaavat vuoden 2018 vastaavaan ajanjaksoon ja vertailukaudella tarkoitetaan edellisen vuoden vastaavaa ajanjaksoa, ellei toisin ole mainittu.
Puolivuosikatsauksen laatiminen IFRS -standardien mukaisesti edellyttää Kojamon johdolta sellaisten arvioiden ja oletusten käyttämistä, jotka vaikuttavat taseen laadintahetken varojen ja velkojen sekä kauden tuottojen ja kulujen määriin. Lisäksi johto joutuu käyttämään harkintaa laatimisperiaatteiden soveltamisessa. Toteumat voivat poiketa tehdyistä arvioista ja oletuksista. Merkittävimmät tämän puolivuosikatsauksen osa-alueet, joissa johto on käyttänyt harkintaa sekä ne tulevaisuutta koskevat oletukset ja sellaiset raportointikauden päättymispäivän arvioihin liittyvät keskeiset epävarmuustekijät, jotka aiheuttavat merkittävän riskin Kojamo varojen ja velkojen kirjanpitoarvojen muuttumisesta olennaisesti seuraavan tilikauden aikana ovat samoja, jotka on esitetty konsernitilinpäätöksessä 2018. Näistä keskeisimmät ovat sijoituskiinteistöjen ja rahoitusinstrumenttien käypien arvojen määrittäminen.
Kojamo soveltaa 1.1.2019 alkaen uutta IFRS 16 Vuokrasopimukset –standardia. Standardi tuo aiemmin IAS 17:n mukaan muina vuokrasopimuksina käsitellyt tonttien ja muut standardin edellyttämät vuokrasopimukset konsernin taseeseen. Kojamo soveltaa standardin käyttöönoton osalta yksinkertaistettua lähestymistapaa eikä näin ollen oikaise vertailutietona esitettäviä lukuja.
Kyseisiä laatimisperiaatteiden muutoksia on kuvattu tarkemmin liitetiedossa 11.
Kojamon katsauskauden kiinteistöverojen kirjaamisessa sovelletaan IFRIC 21 Julkiset maksut tulkintaa. Tulkinnan mukaan kiinteistöverot kirjataan tuloslaskemassa kuluiksi niiden määräytymishetkellä, eikä niitä jaksoteta eri vuosineljänneksille. Vertailutiedot on muutettu vastaamaan nykyistä käytäntöä.
Kojamo Oyj:n palkitsemisjärjestelmä on muutettu vuonna 2018 listautumisen yhteydessä osakepohjaiseksi. Ansaintakriteerit pysyvät samoina kuin entisessä palkitsemisjärjestelmässä. Kolmen käynnissä olevan ansaintajakson toteutuessa täysimääräisinä olisi maksimipalkkio 340 148 Kojamon osaketta vastaava määrä, mistä 50 prosenttia maksetaan Kojamon osakkeina ja 50 prosenttia rahana.
Kojamo Oyj:n hallituksen jäsenten palkkiokäytäntöä päätettiin muuttaa yhtiökokouksessa 14.3.2019. Uuden käytännön mukaan hallituksen jäsenten vuosipalkkiot maksetaan yhtiön osakkeina ja rahana siten, että vuosipalkkiosta noin 40 prosenttia maksetaan Kojamo Oyj:n osakkeina ja loppuosa maksetaan rahana.
| M€ | 1-6/2019 | 1-6/2018 | 1-12/2018 |
|---|---|---|---|
| Vuokratuotot | 181,3 | 176,5 | 354,8 |
| Vesimaksut | 2,8 | 1,0 | 3,1 |
| Saunamaksut | 0,3 | 0,4 | 0,7 |
| Yhteensä | 184,4 | 177,8 | 358,6 |
| M€ | 30.6.2019 | 30.6.2018 | 31.12.2018 |
|---|---|---|---|
| Sijoituskiinteistöjen käypä arvo 1.1. | 5 093,2 | 4 710,2 | 4 710,2 |
| Hankitut sijoituskiinteistöt *) | 84,2 | 233,0 | 338,9 |
| Ajanmukaistamisinvestoinnit | 11,5 | 8,8 | 23,7 |
| Myydyt sijoituskiinteistöt | -0,6 | -104,2 | -109,6 |
| Aktivoidut vieraan pääoman menot | 0,9 | 1,4 | 2,6 |
| Käyttöoikeusomaisuuserät **) | 61,5 | ||
| Siirrot omaan käyttöön | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta | 52,6 | 74,1 | 127,5 |
| Sijoituskiinteistöjen käypä arvo kauden lopussa ***) | 5 303,2 | 4 923,3 | 5 093,2 |
*) Sisältää valmiin asuntokannan ja uusien rakenteilla olevien kohteiden hankintamenot.
**) IFRS 16 Vuokrasopimukset. Sisältää Myytävänä oleviin pitkäaikaisiin varoihin luokiteltuja vuokrasopimuksia 0,3 M€.
***) Sisältää 30.6.2019 Myytävänä oleviin pitkäaikaisiin varoihin luokiteltuja sijoituskiinteistöjä 23,7 M€.
Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos koostuu investoinneista, sijoituskiinteistöjen myynneistä, markkinahintojen ja laskentaparametrien muutoksista sekä joidenkin kohteiden rajoitusten päättymisestä.
Osaan sijoituskiinteistöjä kohdistuu lainsäädännöllisiä käyttö- ja luovutusrajoituksia. Käyttö- ja luovutusrajoitukset kohdistuvat pääasiassa tasearvokohteisiin ja käyttörajoitukset tuottoarvokohteisiin. Rajoitukset kohdistuvat toisaalta sijoituskiinteistöjä omistavaan yhtiöön (ns. yleishyödyllisyysrajoitukset) ja toisaalta omistuksen kohteena olevaan sijoitukseen (ns. kohdekohtaiset rajoitukset). Yleishyödyllisyysrajoitukset sisältävät mm. yhtiön toimintaan, voitonjakoon, lainan- ja vakuudenantoon ja sijoitusten luovutukseen liittyviä pysyviä rajoituksia. Kohderajoitukset sisältävät mm. kohteen asuntojen käyttöön, asukasvalintaan, vuokranmääritykseen ja luovutukseen liittyviä määräaikaisia rajoituksia.
Sijoituskiinteistöt arvostetaan alun perin hankintamenoon, johon on sisällytetty transaktiomenot. Myöhemmin ne arvostetaan käypään arvoon, ja käypien arvojen muutokset kirjataan tulosvaikutteisesti sillä kaudella, jolla arvonmuutokset todetaan. Käypä arvo tarkoittaa hintaa, joka saataisiin omaisuuserän myynnistä tai maksettaisiin velan siirtämisestä markkinaosapuolten välillä arvostuspäivänä toteutuvassa tavanomaisessa liiketoimessa.
Kojamon määrittämät sijoituskiinteistöjen käyvät arvot perustuvat kauppa-arvoon, tuottoarvoon tai hankintamenoon. Tämän lisäksi Kojamolla on IFRS 16 -standardin mukaisesti arvostettavat käyttöoikeusomaisuuserät.
Kauppa-arvoon arvostetaan kohteet, jotka ovat vapaasti myytävissä. Arviopäivän arvo perustuu kohteeseen verrattavissa olevien asuntojen toteutuneisiin myyntihintoihin kahdelta edelliseltä vuodelta. Markkinalähteenä käytetään Kiinteistövälitysalan Keskusliitto Ry:n (KVKL) tarjoamaa hintaseurantapalvelua, joka sisältää kiinteistövälittäjien antamaa hintatietoa toteutuneista yksittäisten asuntojen kaupoista Suomessa. Kauppa-arvoon tehdään tarvittaessa oikaisu kohteen kunnon, sijainnin tai muiden ominaisuuksien perusteella.
Kojamo on päättänyt siirtyä sijoituskiinteistöjensä käyvän arvon määrittämisessä ns. kauppa-arvomenetelmästä tuottoihin perustuvaan arvostusmenetelmään 31.12.2019 alkaen. Muutoksessa on kyse kirjanpidollisen arvion muutoksesta ja muutoksen mahdollinen vaikutus kirjataan yhtiön kirjanpitoon siitä tilikaudesta lähtien, kun muutos tapahtuu. Muutosta ei sovelleta takautuvasti.
| vähennykset ja lisäykset | |
|---|---|
| Vuokratalovähennys | -5 % |
| Yhtiömuotovähennys | -4 % |
| Rakennukseen ja sijaintiin kohdistuva muuttuja | -30% - +25% |
| Huoneistojen kuntoon ja rakenteisiin kohdistuva muuttuja | -20% - +10% |
| Realisointitapavähennys (kasvukeskusten ulkopuoliset kohteet) | -30% - 0% |
| Julkisivu- ja LVIS-korjaukset (suunnitteilla -% / äskettäin tehty + %) | -15% - +8% |
Tuottoarvoon arvostetaan kohteet, joihin kohdistuu arava- tai korkotukilainoihin perustuvia vuokrakäyttövelvoitteita ja jotka ovat myytävissä vain taloittain ja rajatulle ostajaryhmälle. Tuottoarvomenetelmässä käypä arvo määritetään pääomittamalla nettovuokratuotot kohdekohtaisilla nettotuottovaatimuksilla. Tuottoarvossa huomioidaan lisäksi tulevien korjausten vaikutus sekä mahdollisten korkotukien nykyarvo.
Rakenteilla olevien kohteiden, pitkän korkotuen kohteiden ja aravakohteiden hankintamenon arvioidaan vastaavan niiden käypää arvoa. Aravakohteet ja pitkän korkotuen kohteet kirjataan alkuperäiseen hankintamenoon mahdollisilla arvonalentumisilla ja ennen IFRS-siirtymää kertyneillä poistoilla vähennettynä.
Tontinvuokrasopimusten käypä arvo on niiden jäljellä olevan vuokra-ajan vuokrien lisäluotonkorolla diskontattu nykyarvo.
| M€ | 30.6.2019 | 30.6.2018 | 31.12.2018 |
|---|---|---|---|
| Kauppa-arvo | 4 562,0 | 4 126,7 | 4 384,7 |
| Tuottoarvo | 263,2 | 332,2 | 293,4 |
| Tasearvo | 417,1 | 464,4 | 415,1 |
| Käyttöoikeusomaisuuserät | 60,9 | ||
| Yhteensä | 5 303,2 | 4 923,3 | 5 093,2 |
| Sijoituskiinteistöjen arvostusluokittain | |||
| Asuntojen lukumäärä | 30.6.2019 | 30.6.2018 | 31.12.2018 |
| Kauppa-arvo | 29 220 | 27 122 | 28 169 |
| Tuottoarvo | 2 598 | 3 212 | 2 857 |
| Tasearvo | 3 376 | 3 838 | 3 687 |
| Yhteensä | 35 194 | 34 172 | 34 713 |
| Sijoituskiinteistöjen herkkyysanalyysi | 30.6.2019 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Muutos % | -10 % | -5 % | 0 % | 5 % | 10 % |
| Kauppa-arvokohteet, M€ | |||||
| Kauppahintojen muutos | -456,2 | -228,1 | 228,1 | 456,2 | |
| Tuottoarvokohteet, M€ | |||||
| Tuottovaatimus | 28,8 | 13,7 | -12,4 | -23,6 | |
| Vuokratuotot | -44,8 | -22,4 | 22,4 | 44,8 | |
| Hoitokulut | 17,0 | 8,5 | -8,5 | -17,0 | |
| Tuottoarvokohteiden taloudellinen vuokrausaste | |||||
| (muutos prosenttiyksikköä) | -2 % | -1 % | 0 % | 1 % | 2 % |
| Vuokratuotot, M€ | -0,8 | -0,4 | 0,4 | 0,8 |
| Sijoituskiinteistöjen herkkyysanalyysi | 30.6.2018 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Muutos % | -10 % | -5 % | 0 % | 5 % | 10 % |
| Kauppa-arvokohteet, M€ | |||||
| Kauppahintojen muutos | -412,7 | -206,3 | 206,3 | 412,7 | |
| Tuottoarvokohteet, M€ | |||||
| Tuottovaatimus | 36,6 | 17,3 | -15,7 | -30,0 | |
| Vuokratuotot | -56,4 | -28,2 | 28,2 | 56,4 | |
| Hoitokulut | 21,1 | 10,6 | -10,6 | -21,1 | |
| Tuottoarvokohteiden taloudellinen vuokrausaste | |||||
| (muutos prosenttiyksikköä) | -2 % | -1 % | 0 % | 1 % | 2 % |
| Vuokratuotot, M€ | -0,8 | -0,4 | 0,4 | 0,8 |
| Sijoituskiinteistöjen herkkyysanalyysi | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Muutos % | -10 % | -5 % | 0 % | 5 % | 10 % |
| Kauppa-arvokohteet, M€ | |||||
| Kauppahintojen muutos | -438,5 | -219,2 | 219,2 | 438,5 | |
| Tuottoarvokohteet, M€ | |||||
| Tuottovaatimus | 32,0 | 15,2 | -13,7 | -26,2 | |
| Vuokratuotot | -49,8 | -24,9 | 24,9 | 49,8 | |
| Hoitokulut | 19,0 | 9,5 | -9,5 | -19,0 | |
| Tuottoarvokohteiden taloudellinen vuokrausaste | |||||
| (muutos prosenttiyksikköä) | -2 % | -1 % | 0 % | 1 % | 2 % |
| Vuokratuotot, M€ | -0,8 | -0,4 | 0,4 | 0,8 |
Kaikki Kojamon sijoituskiinteistöt luokitellaan IFRS 13 mukaan käyvän arvon hierarkiatasolle 3. Hierarkiatasolle 3 sisällytetään erät, joiden käyvän arvon määrittämisessä on käytetty omaisuuserää koskevia syöttötietoja, jotka eivät perustu havainnoitavissa olevaan markkinatietoon.
Vuoden 2019 tuottoarvomenetelmän piiriin kuuluvien asuinhuoneistojen 2 598 (3 312) tuottovaateen painotettu keskiarvo on 6,2 (6,1) prosenttia ja liikehuoneistojen 415 (415) tuottovaateen painotettu keskiarvo on 9,3 (9,3) prosenttia.
| M€ | 30.6.2019 | 30.6.2018 | 31.12.2018 |
|---|---|---|---|
| Kirjanpitoarvo kauden alussa | 30,5 | 31,0 | 31,0 |
| Lisäykset | 0,0 | 0,1 | 0,2 |
| Käyttöoikeusomaisuuserä | 1,2 | ||
| Vähennykset | -0,1 | 0,0 | |
| Tilikauden poistot | -0,3 | -0,3 | -0,7 |
| Kirjanpitoarvo kauden lopussa | 31,2 | 30,7 | 30,5 |
Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet koostuvat omassa käytössä olevista omaisuuseristä, joita ovat pääasiassa rakennukset, maa-alueet sekä koneet ja kalusto. Käyttöoikeusomaisuuserä sisältää IFRS 16 Vuokrasopimukset –standardin mukaiset autoleasingit, joista erittely:
| M€ | Leasing-sopimukset |
|---|---|
| Kirjanpitoarvo 1.1.2019 | 1,0 |
| Lisäykset | 0,2 |
| Tilikauden poistot | -0,2 |
| Kirjanpitoarvo 30.6.2019 | 1,0 |
| M€ | 30.6.2019 | 30.6.2018 | 31.12.2018 |
|---|---|---|---|
| Joukkovelkakirjalainat | 1 190,7 | 1 288,6 | 1 289,7 |
| Lainat rahoituslaitoksilta | 1 062,3 | 1 008,6 | 995,2 |
| Korkotukilainat | 70,6 | 134,8 | 104,0 |
| Vuokrasopimusvelka | 60,8 | ||
| Muut lainat | 2,4 | 2,8 | 2,8 |
| Yhteensä | 2 386,9 | 2 434,8 | 2 391,7 |
| Lyhytaikaiset velat | |||
| M€ | 30.6.2019 | 30.6.2018 | 31.12.2018 |
| Joukkovelkakirjalainat | 100,0 | ||
| Lainat rahoituslaitoksilta | 35,7 | 25,7 | 25,1 |
| Korkotukilainat | 36,0 | 22,9 | 12,1 |
| Vuokrasopimusvelka | 1,1 | ||
| Yritystodistukset | 50,0 | 49,9 | 50,0 |
| Muut lainat | 6,5 | 6,9 | 6,7 |
| Yhteensä | 229,2 | 105,4 | 93,9 |
| Korolliset velat yhteensä | 2 616,1 | 2 540,3 | 2 485,5 |
Kojamo on noudattanut IFRS 16 Vuokrasopimukset –standardia 1.1.2019 alkaen, minkä mukaan aikaisemmin muina vuokrasopimuksina käsitellyt tonttien vuokrasopimukset on kirjattu kasvattamaan konsernin sijoituskiinteistöjen arvoa ja korollisten velkojen määrää. Vertailutietoja ei ole oikaistu.
| Johdannaissopimusten käyvät arvot | 30.6.2019 | 30.6.2018 | 31.12.2018 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| M€ | Positiivinen | Negatiivinen | Netto | Netto | Netto |
| Korkojohdannaiset | |||||
| Koronvaihtosopimukset, rahavirran suojaus | -67,1 | -67,1 | -30,7 | -35,7 | |
| Koronvaihtosopimukset, ei suojauslaskennassa | -10,0 | -10,0 | -8,3 | -8,2 | |
| Korko-optiot, ei suojauslaskennassa | 0,0 | ||||
| Sähköjohdannaiset | 0,7 | 0,0 | 0,6 | 0,9 | 1,3 |
| Yhteensä | 0,7 | -77,1 | -76,4 | -38,1 | -42,5 |
| M€ | 30.6.2019 | 30.6.2018 | 31.12.2018 |
|---|---|---|---|
| Korkojohdannaiset | |||
| Koronvaihtosopimukset, rahavirran suojaus | 976,7 | 790,8 | 948,3 |
| Koronvaihtosopimukset, ei suojauslaskennassa | 42,8 | 49,2 | 48,9 |
| Korko-optiot, ei suojauslaskennassa | |||
| Yhteensä | 1 019,5 | 840,0 | 997,2 |
| Sähköjohdannaiset, MWh | 141 779 | 172 291 | 162 167 |
Katsauskauden aikana rahavirran suojaukseen luokitelluista korkojohdannaisista kirjattiin käyvän arvon rahastoon -31,9 (6,1) miljoonaa euroa. Korkojohdannaisilla suojataan lainasalkun korkovirtoja markkinakorkojen nousulta. Korkojohdannaiset erääntyvät vuosina 2020-2035. Katsauskauden lopussa koronvaihtosopimusten keskimaturiteetti oli 6,1 (6,6) vuotta. Sähköjohdannaisilla suojaudutaan sähkön hinnan nousua vastaan ja ne erääntyvät vuosina 2020-2022. Sähköjohdannaisiin ei sovelleta suojauslaskentaa. Johdannaisten realisoitumattomat arvostusvoitot ja -tappiot esitetään taseessa lyhyt- ja pitkäaikaisissa varoissa tai veloissa Johdannaissopimukset -erässä.
| 30.6.2019 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| M€ | Tasearvo yhteensä |
TASO 1 | TASO 2 | TASO 3 | Käypä arvo yhteensä |
| Rahoitusvarat | |||||
| Käypään arvoon arvostettavat Sähköjohdannaissaamiset |
0,7 | 0,7 | 0,7 | ||
| Käypään arvoon tulosvaikutteisesti arvostet | |||||
| tavat sijoitukset | 128,0 | 116,4 | 11,0 | 0,6 | 128,0 |
| Jaksotettuun hankintamenoon arvostettavat | |||||
| Rahavarat | 139,1 | 139,1 | 139,1 | ||
| Myyntisaamiset | 5,6 | 5,6 | |||
| Rahoitusvelat | |||||
| Käypään arvoon arvostettavat | |||||
| Korkojohdannaisvelat Sähköjohdannaisvelat |
77,1 0,0 |
0,0 | 77,1 | 77,1 0,0 |
|
| Jaksotettuun hankintamenoon arvostettavat | |||||
| Muut korolliset velat Joukkovelkakirjalainat |
1 325,4 1 290,7 |
1 342,3 | 1 327,1 | 1 327,1 1 342,3 |
|
| Ostovelat | 11,3 | 11,3 |
| Tasearvo | Käypä arvo | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| M€ | yhteensä | TASO 1 | TASO 2 | TASO 3 | yhteensä |
| Rahoitusvarat | |||||
| Käypään arvoon arvostettavat | |||||
| Korkojohdannaissaamiset | 0,8 | 0,8 | 0,8 | ||
| Sähköjohdannaissaamiset | 1,4 | 1,4 | 1,4 | ||
| Käypään arvoon tulosvaikutteisesti arvostet | |||||
| tavat sijoitukset | 173,0 | 165,3 | 7,0 | 0,6 | 173,0 |
| Jaksotettuun hankintamenoon arvostettavat | |||||
| Rahavarat | 150,1 | 150,1 | 150,1 | ||
| Myyntisaamiset | 5,2 | 5,2 | |||
| Rahoitusvelat | |||||
| Käypään arvoon arvostettavat | |||||
| Korkojohdannaisvelat | 44,7 | 44,7 | 44,7 | ||
| Sähköjohdannaisvelat | 0,0 | 0,0 | 0,0 | ||
| Jaksotettuun hankintamenoon arvostettavat | |||||
| Muut korolliset velat | 1 195,9 | 1 192,2 | 1 192,2 | ||
| Joukkovelkakirjalainat | 1 289,7 | 1 276,3 | 1 276,3 | ||
| Ostovelat | 12,7 | 12,7 |
Lainojen käypä arvo vaihtuvakorkoisilla lainoilla on sama kuin lainojen nimellisarvo, koska lainojen marginaalit vastaavat uusien lainojen marginaaleja. Joukkovelkakirjalainojen käypä arvo perustuu markkinanoteerauksiin ja muiden kiinteäkorkoisten velkojen käypä arvo diskontattuihin kassavirtoihin, joissa syöttötietoina käytetään markkinakorkoja. IFRS -16 standardin mukaiset vuokrasopimusvelat 61,9 miljoonaa euroa, sisältyvät 1.1.2019 alkaen kiinteäkorkoisiin velkoihin.
Rahoitusvarat ja -velat, jotka arvostetaan käypään arvoon, luokitellaan kolmelle käyvän arvon hierarkian tasolle arvostusmenetelmien luotettavuuden mukaisesti:
Instrumentin käypä arvo perustuu täysin samanlaisten instrumenttien noteerattuihin hintoihin toimivilla markkinoilla.
Instrumentille on olemassa aktiivisilla markkinoilla noteerattu markkinahinta, joka voi olla johdettu suoraan tai epäsuoraan noteeratuista markkinatiedoista. Käyvät arvot ovat määritetty arvostusmenetelmien avulla. Niiden taustalla on syöttötietona markkinahintanoteerauksia sisältäen mm. markkinakorkoja, luottomarginaaleja ja tuottokäyriä.
Instrumentille ei ole olemassa aktiivista markkinaa, käypä arvo ei ole luotettavasti johdettavissa ja käyvän arvon määrityksessä on käytetty syöttötietoja, jotka eivät perustu todettavissa olevaan markkinatietoon.
| M€ | 30.6.2019 | 31.12.2018 |
|---|---|---|
| Tilikauden alussa | 0,6 | 0,5 |
| Muutos | 0,0 | 0,1 |
| Tilikauden lopussa | 0,6 | 0,6 |
Käypään arvoon tulosvaikutteisesti arvostetut sijoitukset hierarkiatasolla 3 ovat sijoituksia noteeraamattomiin osakkeisiin ja ne arvostetaan pääosin hankintamenoon, koska niiden käypää arvoa ei voida luotettavasti määrittää toimivan markkinan puuttuessa. Näiden erien kohdalla arvioidaan, että hankintameno on asianmukainen arvio käyvästä arvosta.
| 1-6/2019 | 1-6/2018 | 1-12/2018 | |
|---|---|---|---|
| Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden tulos, M€ | 100,0 | 111,2 | 221,8 |
| Osakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo tilikauden aikana (milj. kpl) |
247,1 | 231,0 | 247,1 |
| Osakekohtainen tulos | |||
| Laimentamaton, € | 0,40 | 0,48 | 0,93 |
| Laimennettu, € | 0,40 | 0,48 | 0,93 |
Yhtiöllä ei ole laimentavia instrumentteja.
| 9. VAKUUDET, VASTUUSITOUMUKSET | JA EHDOLLISET VELAT | ||
|---|---|---|---|
| M€ | 30.6.2019 | 30.6.2018 | 31.12.2018 |
|---|---|---|---|
| Velat joiden vakuudeksi annettu kiinnityksiä | |||
| ja pantteja | 1 339,8 | 1 422,5 | 1 367,0 |
| Annetut kiinnitykset | 1 445,7 | 1 524,3 | 1 451,2 |
| Pantatut osakkeet *) | 254,0 | 265,4 | 257,1 |
| Pantatut vakuudet yhteensä | 1 699,7 | 1 789,7 | 1 708,3 |
| Muut annetut vakuudet | |||
| Kiinnitykset ja osakkeet | 17,3 | 32,2 | 31,7 |
| Takaukset **) | 411,7 | 343,9 | 326,8 |
| Talletusvakuudet | 0,1 | 0,1 | |
| Muut annetut vakuudet yhteensä | 429,1 | 376,2 | 358,6 |
*) Annetut kiinnitykset ja pantatut osakkeet koskevat osittain samoja vakuuskohteita.
**) Annetut takaukset ovat pääasiassa konserniyhtiöiden ottamien velkojen vakuudeksi annettuja omavelkaisia takauksia, ja osalle näistä lainoista on annettu vakuudeksi myös kiinnityksiä.
Keskeneräisiin investointeihin liittyvät hankintasitoumukset, joita ei ole kirjattu kirjanpitoon:
| M€ | 30.6.2019 | 30.6.2018 | 31.12.2018 |
|---|---|---|---|
| Uudistuotannon loppuunsaattamiskustannus | 145,1 | 89,9 | 77,8 |
| Uudistuotannon esisopimukset | 121,8 | 111,4 | 60,3 |
| Ajanmukaistamisinvestoinnit ja korjaukset | 28,8 | 8,3 | 21,2 |
| Yhteensä | 295,7 | 209,6 | 159,3 |
| M€ | 30.6.2019 | 30.6.2018 | 31.12.2018 |
|---|---|---|---|
| Sijoituskiinteistöt | 23,7 | ||
| Saamiset | 0,1 | ||
| Varat yhteensä | 23,8 | ||
| Ostovelat ja muut velat | 0,2 | ||
| Velat yhteensä | 0,2 | ||
| Nettotasearvo | 23,6 |
Sijoituskiinteistöihin sisältyy 0,3 miljoonaa euroa Käyttöoikeusomaisuuseriä ja Korollisiin velkoihin 0,3 miljoonaa euroa Vuokrasopimusvelkoja, joita ei ole siirretty Myytävänä oleviin pitkäaikaisiin omaisuuseriin.
Kojamo-konsernin yhtiöt ovat katsauskauden jälkeen allekirjoittaneet 12.7.2019 sopimuksen 478 vuokra-asunnon myynnistä 12 paikkakunnalta eri puolilta Suomea Olo Asunnoille. Kauppa toteutetaan elokuussa 2019, ja sen myyntivoitto on noin 0,4 miljoonaa euroa. Sijoituskiinteistöt on arvostettu käypään arvoon tilinpäätöksessä (käyvän arvon hierarkiataso 3).
Kojamo soveltaa 1.1.2019 alkaen uutta IFRS 16 Vuokrasopimukset –standardia. Standardi tuo aiemmin IAS 17:n mukaan muina vuokrasopimuksina käsitellyt tonttien vuokrasopimukset konsernin taseeseen. Kojamo soveltaa standardin käyttöönoton osalta yksinkertaistettua lähestymistapaa eikä näin ollen oikaise vertailutietona esitettäviä tietoja. Standardin voimaantuleminen ei aiheuttanut Kojamolle muutoksia vuokrasopimusten kirjanpitokäsittelyyn niissä sopimuksissa, joissa Kojamo toimii vuokralle antajana.
Standardin soveltamisen piiriin kuuluvista vuokrasopimuksista on kirjattu käyttöoikeusomaisuuseriä tase-eriin Sijoituskiinteistöt ja Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet. Käyttöoikeusomaisuuserä on kirjattu arvoon, joka vastaa vuokrasopimusvelan arvoa siirtymähetkellä.
Sijoituskiinteistöihin kirjatut käyttöoikeusomaisuuserät koostuvat tontinvuokrasopimuksista, jotka on arvostettu käypään arvoon. Tontinvuokrasopimusten käypä arvo on niiden jäljellä olevan vuokra-ajan vuokrien lisäluotonkorolla diskontattu nykyarvo. Kojamon vuokrasopimusvelka on arvostettu diskonttaamalla standardin soveltamispiiriin kuuluvien vuokrasopimusten vuokravastuut niiden nykyarvoon käyttäen diskonttaustekijänä yhtiön johdon näkemystä lisäluoton korosta vuokrasopimuksen käyttöönottovuonna. 1.1.2019 jälkeen lisäluoton korko määräytyy vuokrasopimuksen alkamisajankohtana. 30.6.2019 vuokrasopimusvelka oli 60,9 miljoonaa euroa. Vuokrasopimusvelalle painotettu keskimääräinen lisäluoton korko 1.1.2019 oli 3,5 prosenttia.
Aineellisiin käyttöomaisuushyödykkeisiin kirjatut käyttöoikeusomaisuuserät ovat autoleasingsopimuksia. Käyttöoikeusomaisuuserä poistetaan tasapoistona vuokra-ajan kuluessa. Tase-eriin ei sisälly vuokrasopimusten palvelukomponentteja.
Sijoituskiinteistöihin kiinteästi kuuluvien käyttöoikeusomaisuuserien (maanvuokrasopimukset) kulut kirjataan tuloslaskelmaan Voitto/tappio sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta –erään ja vuokrasopimusvelalle määritetyt korot rahoituskuluihin. Autoleasingsopimusten kulut kirjataan poistoihin ja rahoituskuluihin.
Standardin vaikutukset raportointiin katsauskaudella ovat seuraavat:
| M€ | 1-6/2019 |
|---|---|
| Kiinteistöjen ylläpitokulut | 1,8 |
| Nettovuokratuotto | 1,8 |
| Hallinnon kulut | 0,3 |
| Voitto/tappio sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta | -0,5 |
| Poistot ja arvonalentumiset | -0,2 |
| Liikevoitto | 1,2 |
| Rahoituskulut | -1,2 |
| Voitto ennen veroja | 0,0 |
| Laskennallisten verojen muutos | 0,0 |
| Tilikauden voitto | 0,0 |
| M€ | 30.6.2019 |
|---|---|
| VARAT | |
| Pitkäaikaiset varat | |
| Sijoituskiinteistöt | 60,9 |
| Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet | 1,0 |
| Laskennalliset verosaamiset | 0,0 |
| Pitkäaikaiset varat yhteensä | 61,9 |
| VARAT | 61,9 |
| OMA PÄÄOMA JA VELAT | |
| Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma | |
| Tilikauden voitto/tappio | 0,0 |
| VELAT | |
| Pitkäaikaiset velat | |
| Lainat | 60,8 |
| Pitkäaikaiset velat yhteensä | 60,8 |
| Lyhytaikaiset | |
| Lainat | 1,1 |
| Lyhytaikaiset velat yhteensä | 1,1 |
| Velat yhteensä | 61,9 |
| OMA PÄÄOMA JA VELAT | 61,9 |
IAS 17 -standardin mukaisesti 31.12.2018 esitetyt vuokravastuut olivat 137,9 miljoonaa euroa. IFRS 16 -standardin käyttöönoton yhteydessä näiden vuokrasopimusten diskontattu vuokrasopimusvelka 1.1.2019 oli 61,5 miljoonaa euroa.
Katsauskauden jälkeen ei ole ollut olennaisia tapahtumia.
| Laskenta | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| kaava | 4-6/2019 | 4-6/2018 | 1-6/2019 | 1-6/2018 | 2018 | |
| Liikevaihto, M€ | 93,1 | 89,8 | 184,6 | 178,0 | 358,8 | |
| Nettovuokratuotto, M€ | 1 | 66,8 | 61,4 | 117,7 | 109,5 | 234,0 |
| Nettovuokratuotto liikevaihdosta, % | 2 | 71,8 | 68,4 | 63,8 | 61,5 | 65,2 |
| Voitto ennen veroja, M€ | 3 | 85,9 | 91,5 | 124,8 | 140,5 | 277,3 |
| Käyttökate (EBITDA), M€ | 4 | 99,2 | 104,4 | 151,5 | 165,0 | 325,1 |
| Käyttökate liikevaihdosta, % | 5 | 106,5 | 116,3 | 82,1 | 92,7 | 90,6 |
| Oikaistu käyttökate (Adjusted EBITDA), M€ | 6 | 56,9 | 50,7 | 98,8 | 90,0 | 196,5 |
| Oikaistu käyttökate liikevaihdosta, % | 7 | 61,1 | 56,4 | 53,6 | 50,6 | 54,8 |
| Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO), M€ |
8 | 40,1 | 17,6 | 66,4 | 39,5 | 116,4 |
| FFO liikevaihdosta, % | 9 | 43,1 | 19,6 | 36,0 | 22,2 | 32,4 |
| Osakekohtainen kassavirta ennen käyttö pääoman muutosta, € 1) |
10 | 0,16 | 0,08 | 0,27 | 0,17 | 0,49 |
| FFO ilman kertaluonteisia kuluja, M€ | 11 | 40,1 | 18,5 | 66,4 | 40,4 | 117,3 |
| Oikaistu kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (AFFO), M€ |
12 | 31,2 | 11,8 | 54,9 | 30,7 | 92,7 |
| Sijoituskiinteistöt, M€ 2) | 5 303,2 | 4 923,3 | 5 093,2 | |||
| Taloudellinen vuokrausaste, % | 19 | 96,9 | 96,5 | 97,0 | ||
| Korollinen vieras pääoma, M€ 3) | 13 | 2 616,1 | 2 540,3 | 2 485,5 | ||
| Oman pääoman tuotto-% (ROE) | 14 | 8,5 | 10,4 | 10,1 | ||
| Sijoitetun pääoman tuotto-% (ROI) | 15 | 6,2 | 7,3 | 7,2 | ||
| Omavaraisuusaste, % | 16 | 41,9 | 41,6 | 43,0 | ||
| Loan to Value (LTV), % 3) 4) | 17 | 46,9 | 46,7 | 45,9 | ||
| Osakekohtainen tulos, € 1) | 0,27 | 0,31 | 0,40 | 0,48 | 0,93 | |
| Osakekohtainen oma pääoma, € 1) | 9,55 | 9,11 | 9,54 | |||
| Bruttoinvestoinnit, M€ | 18 | 58,6 | 39,5 | 96,6 | 243,2 | 365,2 |
| Henkilöstö kauden lopussa | 329 | 347 | 298 |
1) Osakekohtaisten tunnuslukujen vertailutietoja on oikaistu ylimääräisen yhtiökokouksen 25.5.2018 tekemän osakkeiden jakamista koskevan päätöksen vaikutuksen huomioon ottamiseksi. Osakkeiden jakamisessa osakkeenomistajat saivat 30 uutta osaketta kutakin omistamaansa osaketta kohden.
2) Sisältää Myytävänä olevia pitkäaikaisia omaisuuseriä.
3) Ei sisällä Myytävänä olevia pitkäaikaisia omaisuuseriä.
4) IFRS 16 –standardin vaikutus tunnusluvun arvoon katsauskaudella oli 0,6 prosenttiyksikköä.
Kojamo esittää vaihtoehtoisia tunnuslukuja kuvaamaan liiketoimintansa taloudellista kehitystä ja parantaakseen vertailukelpoisuutta eri raportointikausien välillä. Vaihtoehtoiset eli tilinpäätösstandardeihin perustumattomat tunnusluvut antavat merkittävää lisätietoa johdolle, rahoittajille, analyytikoille sekä muille tahoille. Vaihtoehtoisia tunnuslukuja ei tule pitää IFRS-tilinpäätösnormistossa määriteltyjä tunnuslukuja korvaavina mittareina.
| 1) | Nettovuokratuotto | = | Liikevaihto - Kiinteistöjen ylläpitokulut - Korjaukset | |
|---|---|---|---|---|
| Nettovuokratuotto on vuokraustoiminnan kannattavuuden tunnusluku, joka mittaa tuottoa ylläpito- ja korjauskulujen vähentämisen jälkeen. |
||||
| Nettovuokratuotto | Nettovuokratuotto | |||
| 2) | liikevaihdosta, % | = | Liikevaihto | x 100 |
| Tunnusluku kuvaa nettovuokratuoton suhdetta liikevaihtoon. | ||||
| 3) | Voitto ennen veroja | = | Nettovuokratuotto - Hallinnon kulut + Liiketoiminnan muut tuotot - Liike toiminnan muut kulut +/- Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot ja -tappiot +/- Vaihto-omaisuuden luovutusvoitot ja -tappiot +/- Voitto/tappio sijoituskiin teistöjen arvostamisesta käypään arvoon - Poistot ja arvonalentumiset +/- Rahoitustuotot ja -kulut +/- Osuus osakkuusyritysten tuloksista |
|
| Voitto ennen veroja mittaa kannattavuutta liiketoiminnan kustannusten ja rahoi tuskulujen jälkeen. |
||||
| 4) | Käyttökate (EBITDA) | = | Tilikauden voitto + Poistot ja arvonalentumiset -/+ Rahoitustuotot ja -ku lut -/+ Osuus osakkuusyritysten tuloksista + Tilikauden verotettavaan tu lokseen perustuva vero + Laskennallisten verojen muutos |
|
| Käyttökate on kannattavuuden tunnusluku, joka mittaa liiketoiminnan tulosta en nen nettorahoituskuluja, veroja ja poistoja. |
||||
| 5) | Käyttökate | = | Käyttökate | x 100 |
| liikevaihdosta, % | Liikevaihto | |||
| Tunnusluku kuvaa käyttökatteen suhdetta liikevaihtoon. | ||||
| 6) | Oikaistu käyttökate (Adjusted EBITDA) |
= | Tilikauden voitto + Poistot ja arvonalentumiset -/+ Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot ja -tappiot -/+ Vaihto-omaisuuden luovutusvoitot ja -tappiot -/+ Muiden pysyvien vastaavien luovutusvoitot ja -tappiot -/+ Voitto/tap pio sijoituskiinteistöjen arvostamisesta käypään arvoon -/+ Rahoitus tuotot ja -kulut -/+ Osuus osakkuusyritysten tuloksista + Tilikauden vero tettavaan tulokseen perustuva vero + Laskennallisten verojen muutos |
|
| Oikaistu käyttökate kuvaa konsernin vuokraustoiminnan kannattavuutta ilman omaisuuserien myynneistä syntyneitä luovutusvoittoja ja -tappioita sekä lasken nallisia voittoja/tappioita sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta. |
| Oikaistu käyttökate | Oikaistu käyttökate | |||
|---|---|---|---|---|
| 7) | liikevaihdosta, % | = | Liikevaihto | x 100 |
| Tunnusluku kuvaa oikaistun käyttökatteen suhdetta liikevaihtoon. | ||||
| 8) | Kassavirta ennen käyttö pääoman muutosta (FFO) |
= | Oikaistu käyttökate - Oikaistut nettorahoituskulut - Tilikauden verotetta vaan tuloon perustuva vero |
|
| Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta kuvaa konsernin liiketoiminnan tuotta maa kassavirtaa ennen käyttöpääoman muutosta. Tunnusluvun laskennassa huo mioidaan rahoituskulujen ja verojen vaikutus kannattavuuteen mutta ei varsinai seen vuokraustoimintaan kuulumattomia eriä kuten omaisuuserien myynneistä syntyneitä luovutusvoittoja ja -tappioita sekä laskennallisia voittoja/tappioita käy pään arvoon arvostamisesta. |
||||
| Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) | ||||
| 9) | FFO liikevaihdosta, % | = | Liikevaihto | x 100 |
| Tunnusluku kuvaa FFO:n suhdetta liikevaihtoon. | ||||
| 10) | Osakekohtainen kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta |
= | Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) Ulkona olevien osakkeiden painotettu keskiarvo tilikauden aikana Osakekohtainen kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta esittää kassavirta en nen käyttöpääoman muutosta osuuden yksittäiselle osakkeelle. |
|
| 11) | FFO ilman kertaluonteisia kuluja |
= | Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) + Kertaluonteiset kulut | |
| Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta kuvaa konsernin liiketoiminnan tuotta maa kassavirtaa ennen käyttöpääoman muutosta. Tunnusluvun laskennassa huo mioidaan rahoituskulujen ja verojen vaikutus kannattavuuteen mutta ei varsinai seen vuokraustoimintaan kuulumattomia eriä kuten omaisuuserien myynneistä syntyneitä luovutusvoittoja ja -tappioita sekä laskennallisia voittoja/tappioita käy pään arvoon arvostamisesta ja kertaluonteisia kuluja. |
||||
| 12) | Oikaistu kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (AFFO) |
= | Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) - Ajanmukaistamisin vestoinnit |
|
| Oikaistu kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta kuvaa konsernin liiketoimin nan tuottamaa kassavirtaa ennen käyttöpääoman muutosta oikaistuna ajanmu kaistamisinvestoinneilla. Tunnusluvun laskennassa huomioidaan ajanmukaista misinvestointien, rahoituskulujen ja verojen vaikutus kannattavuuteen mutta ei varsinaiseen vuokraustoimintaan kuulumattomia eriä kuten omaisuuserien myyn neistä syntyneitä luovutusvoittoja ja -tappioita sekä laskennallisia voittoja/tappioita |
käypään arvoon arvostamisesta.
| 13) | Korollinen vieras pääoma | = | Lainat, pitkäaikaiset + Lainat, lyhytaikaiset | |
|---|---|---|---|---|
| Korollinen vieras pääoma mittaa konsernin bruttovelkoja. | ||||
| Oman pääoman tuotto | Tilikauden voitto (vuositasolle laskettuna) | |||
| 14) | (ROE), % | = | Oma pääoma, vuoden alun ja kauden lopun keskiarvo | x 100 |
| Oman pääoman tuotto mittaa tilikauden tulosta suhteutettuna omaan pää omaan. Tunnusluku kuvaa konsernin kykyä tehdä tuottoa omistajien sijoitta mille varoille. |
||||
| 15) | Sijoitetun pääoman tuotto (ROI), % |
= | (Voitto ennen veroja + Rahoituskulut) (vuositasolle laskettuna) | x 100 |
| (Varat - Korottomat velat), vuoden alun ja kauden lopun keskiarvo | ||||
| Sijoitetun pääoman tuotto mittaa liiketoiminnan tulosta suhteutettuna sijoitet tuun pääomaan. Tunnusluku kuvaa konsernin kykyä tehdä tuottoa omistajien ja rahoittajien sijoittamille varoille. |
||||
| 16) | Omavaraisuusaste, % | = | Oma pääoma | x 100 |
| Varat - Saadut ennakot | ||||
| Omavaraisuusaste on rahoitusrakenteen tunnusluku, joka kertoo oman pää oman osuuden toimintaan sitoutuneesta pääomasta. Tunnusluku kuvaa kon sernin rahoitusrakennetta. |
||||
| 17) | Loan to Value (LTV), % | = | Korollinen vieras pääoma - Rahavarat | x 100 |
| Sijoituskiinteistöt | ||||
| Luototusaste (Loan to Value) esittää nettovelkojen osuutta sijoituskiinteistöjen arvosta. Tunnusluku kuvaa konsernin velkaantuneisuutta. |
||||
| 18) | Bruttoinvestoinnit | = | Hankitut sijoituskiinteistöt + Ajanmukaistamisinvestoinnit + Aktivoidut vieraan pääoman menot |
|
| Bruttoinvestoinnit kuvaa kokonaisinvestointien määrää pitäen sisällään ostetut sijoituskiinteistöt, kiinteistökehityksen, ajanmukaistamisinvestoinnit sekä akti voidut korot. |
||||
| Muut tunnusluvut | ||||
| 19) | Taloudellinen | = | Vuokratuotot | x 100 |
| vuokrausaste, % | Vuokrattavissa olevien asuntojen potentiaalinen vuokratuotto |
| M€ | 4-6/2019 | 4-6/2018 | 1-6/2019 | 1-6/2018 | 2018 |
|---|---|---|---|---|---|
| Tilikauden voitto | 67,8 | 72,5 | 100,0 | 111,2 | 221,8 |
| Poistot ja arvonalentumiset | 0,3 | 0,2 | 0,6 | 0,4 | 0,8 |
| Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot ja –tappiot | 0,0 | -0,4 | 0,0 | -1,0 | -1,0 |
| Vaihto-omaisuuden luovutusvoitot ja –tappiot | -0,1 | 0,0 | -0,1 | 0,0 | -0,1 |
| Muiden pysyvien vastaavien luovutusvoitot ja -tappiot Voitto/tappio sijoituskiinteistöjen arvostamisesta käypään |
0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | |
| arvoon | -42,2 | -53,4 | -52,6 | -74,1 | -127,5 |
| Rahoitustuotot | -0,7 | -1,0 | -1,6 | -1,9 | -3,2 |
| Rahoituskulut | 13,7 | 13,7 | 27,7 | 26,1 | 50,3 |
| Osuus osakkuusyritysten tuloksista | 0,0 | -0,2 | |||
| Tilikauden verotettavaan tuloon perustuva vero | 4,4 | 20,7 | 8,0 | 27,8 | 34,1 |
| Laskennallisten verojen muutos | 13,7 | -1,7 | 16,9 | 1,4 | 21,4 |
| Oikaistu käyttökate (Adjusted EBITDA) | 56,9 | 50,7 | 98,8 | 90,0 | 196,5 |
| Rahoitustuotot ja –kulut | -13,0 | -12,7 | -26,1 | -24,1 | -47,1 |
| Voitto/tappio rahoitusvarojen arvostamisesta käypään arvoon | 0,7 | 0,4 | 1,6 | 1,4 | 1,2 |
| Oikaistut nettorahoituskulut | -12,3 | -12,3 | -24,4 | -22,7 | -46,0 |
| Tilikauden verotettavaan tuloon perustuva vero | -4,4 | -20,7 | -8,0 | -27,8 | -34,1 |
| Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) | 40,1 | 17,6 | 66,4 | 39,5 | 116,4 |
| Kertaluonteiset kulut | 0,9 | 0,9 | 0,8 | ||
| FFO ilman kertaluonteisia kuluja | 40,1 | 18,5 | 66,4 | 40,4 | 117,3 |
| Oma pääoma | 2 360,1 | 2 252,4 | 2 358,1 | ||
| Varat | 5 638,9 | 5 421,5 | 5 485,4 | ||
| Saadut ennakot | -5,9 | -5,6 | -6,1 | ||
| Omavaraisuusaste, % | 41,9 | 41,6 | 43,0 |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.