AI Terminal
Kojamo Oyj
Interim / Quarterly Report • Aug 20, 2020
3225_ir_2020-08-20_fca00db0-10be-488d-b102-a7bb278e6441.pdf
Interim / Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Kojamo Oyj:n puolivuosikatsaus 1.1.–30.6.2020
Vertailuluvut suluissa viittaavat edellisvuoden vastaavaan jaksoon, ellei toisin ole mainittu. Tässä puolivuosikatsauksessa esitetyt luvut ovat tilintarkastamattomia.
Kaikki tässä katsauksessa esitetyt yritystä tai sen liiketoimintaa koskevat lausumat perustuvat johdon näkemyksiin ja yleistä makrotaloudellista tai toimialan tilannetta käsittelevät kohdat kolmansien osapuolien informaatioon.
Mikäli puolivuosikatsauksen kieliversioiden välillä on eroavaisuuksia, suomenkielinen versio on ratkaiseva.
KOJAMO OYJ:N PUOLIVUOSIKATSAUS 1.1.–30.6.2020
KANNATTAVAA KASVUA, RAKENTEILLA JO LÄHES 2 400 ASUNTOA
YHTEENVETO HUHTI–KESÄKUUSTA 2020
- Liikevaihto kasvoi 1,9 prosenttia ja oli 94,8 (93,1) miljoonaa euroa.
- Nettovuokratuotto kasvoi 3,1 prosenttia ja oli 68,9 (66,8) miljoonaa euroa. Nettovuokratuotto oli 72,7 (71,8) prosenttia liikevaihdosta.
- Voitto ennen veroja oli 73,5 (85,9) miljoonaa euroa. Voittoon sisältyy 26,2 (42,2) miljoonan euron nettovoitto sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta sekä sijoituskiinteistöjen luovutusvoittoja ja -tappioita -0,6 (0,0) miljoonaa euroa. Osakekohtainen tulos oli 0,24 (0,27) euroa.
- Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) kasvoi 4,9 prosenttia ja oli 42,1 (40,1) miljoonaa euroa.
- Bruttoinvestoinnit olivat 116,9 (58,6) miljoonaa euroa eli 123,3 (62,9) prosenttia liikevaihdosta.
YHTEENVETO TAMMI–KESÄKUUSTA 2020
- Liikevaihto kasvoi 3,2 prosenttia ja oli 190,5 (184,6) miljoonaa euroa.
- Nettovuokratuotto kasvoi 6,2 prosenttia ja oli 124,9 (117,7) miljoonaa euroa. Nettovuokratuotto oli 65,6 (63,8) prosenttia liikevaihdosta.
- Voitto ennen veroja oli 125,2 (124,8) miljoonaa euroa. Voittoon sisältyy 48,2 (52,6) miljoonan euron nettovoitto sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta sekä sijoituskiinteistöjen luovutusvoittoja ja -tappioita -0,7 (0,0) miljoonaa euroa. Osakekohtainen tulos oli 0,40 (0,40) euroa.
- Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) kasvoi 7,6 prosenttia ja oli 71,5 (66,4) miljoonaa euroa.
- Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli katsauskauden päättyessä 6,5 (5,3) miljardia euroa sisältäen 2,4 (23,7) miljoonaa euroa Myytävänä olevia sijoituskiinteistöjä.
- Taloudellinen vuokrausaste laski vertailukaudesta ja oli 96,3 (96,9) prosenttia.
- Bruttoinvestoinnit olivat 179,0 (96,6) miljoonaa euroa eli 94,0 (52,3) prosenttia liikevaihdosta.
- Osakekohtainen EPRA NAV (nettovarallisuus) kasvoi 31,5 prosenttia ja oli 15,62 (11,88) euroa.
- Osakekohtainen oma pääoma oli 12,53 (9,55) euroa ja oman pääoman tuotto oli 6,5 (8,5) prosenttia. Sijoitetun pääoman tuotto oli 5,1 (6,2) prosenttia.
- Rakenteilla oli katsauskauden päättyessä 2 380 (1 329) Lumo-asuntoa.
- Kojamo täsmentää näkymiään vuodelle 2020.
Kojamon omistuksessa oli katsauskauden lopussa 35 474 (35 194) vuokra-asuntoa. Edellisen vuoden kesäkuun jälkeen on hankittu 206 (167) asuntoa, valmistunut 634 (952) ja myyty 534 (100) asuntoa sekä purettu tai muuten muutettu -26 (3) asuntoa.
COVID-19-PANDEMIAN VAIKUTUKSET KOJAMOON
Kojamo suhtautuu koronavirukseen vakavasti ja huolehtii yrityksenä henkilöstönsä, asiakkaidensa ja kumppaneidensa terveydestä ja hyvinvoinnista. Yhtiö seuraa viranomaisten suosituksia ja toimii niiden mukaan. Pandemialla ei ollut merkittäviä vaikutuksia yhtiön tulokseen, taseeseen tai rahavirtoihin katsauskauden aikana.
Yhtiön päivittäinen toiminta on jatkunut poikkeustilanteesta huolimatta normaalisti. Kojamossa käytetyt järjestelmät ovat mahdollistaneet työn tekemisen kotoa käsin, ja henkilöstö on pääsääntöisesti tehnyt etätöitä 16.3.-31.7.2020 välisenä aikana. Siirtymä etätyöskentelyyn sujui hyvin eikä aiheuttanut palvelukatkoja. Kojamon kaikki kehityshankkeet ovat pandemiasta huolimatta edenneet suunnitellusti.
Lumo-kotikeskukset ympäri Suomea on suljettu, mutta asiakaspalvelu toimii digitaalisissa kanavissa ja puhelimitse. Asukkaiden käytössä oleva My Lumo-verkkopalvelu mahdollistaa asukkaiden tehokkaan tiedotuksen poikkeusjärjestelyistä. Lumo-verkkokaupan ansiosta asuntojen vuokraaminen on jatkunut lähes normaalisti, ja asunto on mahdollista vuokrata ilman fyysistä ihmiskontaktia myös turvallisen virtuaaliesittelyn avulla. Asukkaiden turvallisuuden takaamiseksi kiireettömät korjaus- ja huoltotoimenpiteet on siirretty myöhemmäksi. Lisäksi yhteistilojen, kuten saunojen ja kerhotilojen käyttöä on rajoitettu. Kojamo tarjoaa asukkailleen joustavuutta vuokranmaksussa.
Pandemia on vaikuttanut asuntomarkkinoihin ja toimintaympäristöön, ja vuokra-asuntojen tarjonta markkinassa on kasvanut tilapäisesti. Matkustusrajoitteiden vuoksi lyhytaikaiseen vuokraukseen tarkoitettuja asuntoja on siirtynyt pitkäaikaiseen vuokraukseen. Työperäinen muuttoliike on väliaikaisesti pysähtynyt, ja esimerkiksi opiskelijoita on muuttanut väliaikaisesti vanhempiensa luokse ja ulkomaalaiset opiskelijat ovat toistaiseksi palanneet kotimaihinsa. Kojamo uskoo kuitenkin pandemian vaikutusten jäävän lyhytaikaisiksi ja kaupungistumisen jatkuvan.
Kojamon rahoitusasema ja maksuvalmius ovat hyvät. Kojamolla oli katsauskauden lopussa rahavaroja 449,2 (139,1) miljoonaa euroa ja likvidejä rahoitusvaroja 146,3 (127,4) miljoonaa euroa sekä 300 miljoonaa euroa käyttämättömiä luottolimiittejä. Kojamo on tehnyt toimenpiteitä varmistaakseen rahoituksensa myös COVID-19-pandemian aikana, ja monipuolinen rahoitusrakenne tukee tätä.
KOJAMON NÄKYMÄT 2020 (täsmennetty)
Kojamo arvioi konsernin liikevaihdon kasvavan vuonna 2020 edellisestä vuodesta 2–5 prosenttia (aiemmin 2–6 prosenttia). Lisäksi yhtiö arvioi konsernin kassavirran ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) vuonna 2020 olevan 146–158 miljoonaa euroa ilman kertaluonteisia kuluja.
Näkymissä on otettu huomioon toteutuneiden asuntojen myyntien ja ostojen vaikutukset, arvio vuokrausasteesta ja vuokrien kehityksestä sekä valmistuvien asuntojen määrä. Näkymät perustuvat yhtiön johdon arvioon liikevaihdon kehityksestä, nettovuokratuotosta, hallintokuluista, rahoituskuluista, maksettavista veroista ja valmistuvasta uudistuotannosta sekä johdon näkemykseen toimintaympäristön kehityksestä.
Näkymät perustuvat myös muuttoliikkeen ylläpitämään vahvaan kysyntään, joka kasvattaa Likefor-Like-vuokratuottoja. Yhtiön johto voi vaikuttaa liikevaihtoon ja kassavirtaan ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) yhtiön oman liiketoiminnan kautta. Yhtiön johto ei voi vaikuttaa markkinoiden kehitykseen, säädösympäristöön eikä kilpailutilanteeseen.
COVID-19-pandemian vaikutukset Kojamon näkymiin
Pandemiasta huolimatta Kojamon johto arvioi, että yhtiön operatiivinen toiminta jatkuu pääosin häiriöttä. Asuntojen vuokraaminen jatkuu lähes normaalisti verkkokaupan mahdollistamana. Vuokrasaamisten ja luottotappioiden määrä ei ole pandemian takia kasvanut, eikä näiden odoteta kasvavan merkittävästi lähiaikoina. Vuokrasaamisten ja luottotappioiden määrän kehittymistä seurataan aktiivisesti. Vuokrasaamisten kasvua pyritään ehkäisemään aktiivisella asukasneuvonnalla sekä asiakkaiden kanssa tehtävillä maksusuunnitelmilla ja -järjestelyillä.
Kojamon johto arvioi vuokra-asuntojen kysynnän säilyvän vahvana myös jatkossa. Pandemiasta johtuvat rajoitukset voivat lyhyellä aikavälillä vaikuttaa muuttohalukkuuteen ja estää sekä muuttovirtoja maan sisällä että työperäistä maahan muuttoa. Talouden epävarmuus voi vaikuttaa asuntolainanottohalukkuuteen, ja näin lisätä vuokra-asumisen suosiota. Toisaalta tarjonta vuokra-asuntomarkkinoilla on kasvanut, kun lyhytaikaiseen majoitukseen tarkoitettuja asuntoja on siirtynyt pitkäaikaiselle vuokramarkkinalle matkustusrajoitteiden myötä.
Kojamo jatkaa kasvustrategiansa toteuttamista. Toistaiseksi kaikki kehityshankkeet ovat edenneet suunnitellusti. Rakennusyhtiöiden mahdolliset pandemiasta johtuvat haasteet voivat kuitenkin viivästyttää Kojamon hankkeita. Kojamon urakkasopimukset tehdään KVR (kokonaisvastuurakentaminen) -urakoina ja maksetaan valmistumisasteen mukaisesti. Kojamon johto arvioi, että hankkeiden mahdollisella viivästymisellä ei ole olennaista vaikutusta kuluvan vuoden liikevaihtoon eikä FFO:hon.
Kojamon taloudellinen asema ja maksuvalmius ovat hyvät. Kojamo on pystynyt monipuolisen rahoitusrakenteensa ansiosta tekemään rahoitusjärjestelyjä keskeytyksettä.
KESKEISET TUNNUSLUVUT
| 4-6/2020 4-6/2019 | Muutos% | 1-6/2020 1-6/2019 Muutos% | 2019 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Liikevaihto, M€ | 94,8 | 93,1 | 1,9 | 190,5 | 184,6 | 3,2 | 375,3 |
| Nettovuokratuotto, M€ *) | 68,9 | 66,8 | 3,1 | 124,9 | 117,7 | 6,2 | 247,3 |
| Nettovuokratuotto liikevaihdosta, % *) | 72,7 | 71,8 | 65,6 | 63,8 | 65,9 | ||
| Voitto ennen veroja, M€ *) | 73,5 | 85,9 | -14,4 | 125,2 | 124,8 | 0,3 | 1 031,3 |
| Käyttökate (EBITDA), M€ *) | 85,2 | 99,2 | -14,0 | 153,6 | 151,5 | 1,4 | 1 083,1 |
| Käyttökate liikevaihdosta, % *) | 89,9 | 106,5 | 80,6 | 82,1 | 288,6 | ||
| Oikaistu käyttökate (Adjusted EBITDA), M€ *) | 59,6 | 56,9 | 4,9 | 106,1 | 98,8 | 7,3 | 210,3 |
| Oikaistu käyttökate liikevaihdosta, % *) | 62,9 | 61,1 | 55,7 | 53,6 | 56,0 | ||
| Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO), M€ *) |
42,1 | 40,1 | 4,9 | 71,5 | 66,4 | 7,6 | 140,7 |
| FFO liikevaihdosta, % *) | 44,4 | 43,1 | 37,5 | 36,0 | 37,5 | ||
| FFO ilman kertaluonteisia kuluja, M€ *) | 42,1 | 40,1 | 4,9 | 71,5 | 66,4 | 7,6 | 140,7 |
| Sijoituskiinteistöt, M€1) | 6 486,4 | 5 303,2 | 22,3 | 6 260,8 | |||
| Taloudellinen vuokrausaste, % | 96,3 | 96,9 | 97,2 | ||||
| Korollinen vieras pääoma, M€2)*) | 3 212,8 | 2 616,1 | 22,8 | 2 674,2 | |||
| Oman pääoman tuotto-% (ROE) *) | 6,5 | 8,5 | 30,3 | ||||
| Sijoitetun pääoman tuotto-% (ROI) *) | 5,1 | 6,2 | 20,5 | ||||
| Omavaraisuusaste, % *) | 43,3 | 41,9 | 46,9 | ||||
| Loan to Value (LTV), %3) *) | 42,6 | 46,9 | 40,5 | ||||
| EPRA nettovarallisuus (NAV), M€ | 3 861,2 | 2 936,0 | 31,5 | 3 828,0 | |||
| Bruttoinvestoinnit, M€ *) | 116,9 | 58,6 | 99,6 | 179,0 | 96,6 | 85,3 | 259,9 |
| Henkilöstö katsauskauden lopussa | 340 | 329 | 296 |
| Osakekohtaiset tunnusluvut, € | 4-6/2020 4-6/2019 Muutos% | 1-6/2020 1-6/2019 Muutos% | 2019 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Osakekohtainen kassavirta ennen käyttöpää oman muutosta *) |
0,17 | 0,16 | 6,3 | 0,29 | 0,27 | 7,4 | 0,57 |
| Osakekohtainen tulos | 0,24 | 0,27 | -11,1 | 0,40 | 0,40 | 0,0 | 3,34 |
| Osakekohtainen EPRA NAV | 15,62 | 11,88 | 31,5 | 15,49 | |||
| Osakekohtainen oma pääoma | 12,53 | 9,55 | 31,2 | 12,51 |
*) Kojamo julkaisee Euroopan arvopaperimarkkinaviranomaisen (ESMA) ohjeiden mukaisen selostuksen käyttämistään vaihtoehtoisista tunnusluvuista puolivuosikatsauksen Tunnusluvut, niiden laskentakaavat sekä ESMA-ohjeistuksen mukaiset täsmäytyslaskelmat -osiossa.
1) Sisältää Myytävänä olevia pitkäaikaisia omaisuuseriä.
2) Ei sisällä Myytävänä oleviin pitkäaikaisiin omaisuuseriin liittyviä velkoja.
3) Ei sisällä Myytävänä olevia pitkäaikaisia omaisuuseriä tai Myytävänä oleviin pitkäaikaisiin omaisuuseriin liittyviä velkoja.
TOIMITUSJOHTAJAN KATSAUS
Ensimmäinen vuosipuolikas on COVID-19-pandemiasta huolimatta sujunut hyvin. Liikevaihto, nettovuokratuotto sekä kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta kasvoivat. Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli 6,5 miljardia euroa.
COVID-19-pandemian vaikutukset toimintaamme ovat olleet vähäiset, emmekä näe näillä olevan vaikutusta vuoden 2020 ohjeistukseen. Pandemialla on kuitenkin ollut vaikutuksia asuntomarkkinaan. Työperäinen muuttoliike on väliaikaisesti pysähtynyt, opiskelijoita on muuttanut väliaikaisesti vanhempiensa luokse sekä ulkomaiset opiskelijat palanneet kotimaihinsa. Tarjonnan määrä on lisääntynyt katsauskaudella valmistuneesta uudistuotannosta johtuen, minkä lisäksi matkustusrajoitteiden vuoksi lyhytaikaiseen majoitukseen tarkoitettuja asuntoja on siirtynyt pitkäaikaisen asumisen markkinoille. Vuokra-asuntotarjonnan lisääntymisestä huolimatta vuokrausasteemme on hyvällä tasolla. Uskomme pandemian vaikutusten jäävän lyhytaikaiseksi. Pitkällä tähtäimellä kaupungistuminen jatkuu kriisin jälkeen entistä voimakkaampana.
Pandemian seurauksena asuntotuotanto markkinassa on merkittävästi hidastunut, vaikka kaupungistumisen myötä tarve uusille asunnoille kasvaa jatkossakin. Tämä on kuitenkin tarjonnut meille mahdollisuuksia kiinteistökehitystoiminnassamme, ja olemmekin vuoden ensimmäisen puoliskon aikana tiedottaneet useista uusien hankkeiden käynnistymisistä, kuten Redin kauppakeskuksen yhteyteen rakennettavan Lumo One -pilvenpiirtäjän rakentamisen aloittamisesta. Meillä on rakenteilla ennätykselliset 2 380 asuntoa. Kun tähän lisätään vielä tekemiimme yhteistyösopimuksiin sisältyvät asunnot, joiden rakentaminen ei ole vielä alkanut, tulemme rakennuttamaan yhteensä noin 3 600 asuntoa seuraavan neljän vuoden aikana. Kojamo on yksi suurimpia kotimaahan investoivia yrityksiä, ja hyvässä asemassa jatkamaan kannattavaa kasvua tulevaisuudessakin.
Vahvistimme rahoitusasemaamme jo alkuvuonna pandemiatilanteen varalta monipuolisen rahoitusrakenteemme tukemana. Varmistimme myös etupainotteisesti kehityshankkeidemme rahoituksen toteuttamalla onnistuneesti toukokuussa 500 miljoonan euron suuruisen joukkovelkakirjalainan EMTN-ohjelman alla. Maaliskuussa perustettu ohjelma kattaa nykyisen strategiakauden rahoitustarpeet sekä sen jälkeisinä vuosina erääntyvien joukkovelkakirjalainojen uudelleenrahoituksen.
Olemme myös tehneet toimenpiteitä edetäksemme kohti uusiutumista digitalisaatioratkaisuin. Alkukesän aikana valmistui Digitaalinen tiekartta 2023, joka määrittelee kehitystoimenpiteet Kojamon strategian toteuttamiseksi. Meillä on vahva edelläkävijän asema esimerkiksi verkkokaupan hyödyntämisessä, mutta jatkossa vahvistamme asemaamme entisestään digitalisoimalla koko asiakaspolun. Olemme myös edenneet vastuullisuustyössämme. Osana vastuullisuusohjelmamme kehitystä toteutimme touko-kesäkuussa vastuullisuuden olennaisuusanalyysin varmistaaksemme, että vastuullisuustyömme keskittyy strategiamme, liiketoimintamme sekä sidosryhmiemme kannalta olennaisimpiin vastuullisuusteemoihin. Olemme myös kesän aikana osallistuneet ensimmäistä kertaa kansainväliseen vastuullisuuden Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) -arviointiin. Kerromme lisää digitaalisesta tiekartasta sekä julkaisemme vastuullisuusohjelmamme vuoden 2020 aikana.
Olemme hyvässä asemassa jatkamaan toimintaamme. Suuri kiitos tästä kuuluu henkilöstöllemme, joka poikkeusolosuhteissa on onnistunut erinomaisesti ylläpitämään operatiivista toimintaamme.
Jani Nieminen toimitusjohtaja
TOIMINTAYMPÄRISTÖ
Yleinen toimintaympäristö
Kojamon toimiessa asuinkiinteistösektorilla yhtiöön vaikuttavat erityisesti kaupungistuminen sekä asuntomarkkinoiden tilanne ja kehitys Suomen kasvukeskuksissa. Lisäksi yhtiöön vaikuttavat makrotaloudelliset tekijät, kuten talouskasvu, työllisyys, kuluttajien käytettävissä olevat tulot, inflaatio ja väestönkasvu.
| LIIKETOIMINTAYMPÄRISTÖN AVAINLUVUT | 2021e | 2020e |
|---|---|---|
| BKT:n kasvuennuste, % | 2,5 | -6,0 |
| Työttömyys, % | 9,0 | 8,5 |
| Inflaatio, % | 1,1 | 0,3 |
Lähde: Valtiovarainministeriö, Taloudellinen katsaus 6/2020
Valtiovarainministeriön ennusteen mukaan talouden näkymät ovat edelleen hyvin epävarmoja. CO-VID-19-pandemian leviämisen estämiseksi tehdyt rajoitustoimet supistavat Suomen taloutta merkittävästi tänä vuonna, mutta rajoituksia on alettu purkaa alkukesän aikana. Ennusteen mukaan talous alkaa toipua vuoden toisella puoliskolla, mutta toipuminen on hidasta epävarmuuden kasvun seurauksena. Keskeisiä riskejä ovat COVID-pandemian mahdollinen toinen aalto ja vientikysynnän voimakas supistuminen. Investointien toipumista heikentää myös asuinrakentamisen väheneminen. Työllisten määrän lasku jyrkkenee, kun yritykset ovat sopeuttaneet työvoimakustannuksiaan irtisanomisten lisäksi lomautuksilla. Kuluttajakysynnän merkittävä supistuminen sekä epävarmuus talouden tulevasta kehityksestä hillitsevät inflaatiota. (Lähde: Valtiovarainministeriön taloudellinen katsaus 6/2020)
Toimialan toimintaympäristö
| TOIMIALAN AVAINLUVUT | 2020e | 2019 |
|---|---|---|
| Aloitetut asunnot, kpl | 28 000 | 38 700 |
| Myönnetyt rakennusluvat vuositasolla, kpl 1) | 35 479 | 40 281 |
| Rakennuskustannukset, muutos % | n/a | 1,0 |
| Vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat koko maassa, muutos % | 1,0 | 1,2 |
| Vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat pääkaupunkiseudulla, muutos % | 1,0–3,1 | 0,5–3,4 |
| Vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat koko maassa, muutos % | 1,6 | 1,4 |
| Vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat pääkaupunkiseudulla, muutos % | 1,6–1,8 | 1,6–2,0 |
1) Rullaava 12 kk, toukokuu 2020
Lähteet: Tilastokeskus, Rakennus- ja asuntotuotanto 2020, toukokuu; Pellervon taloustutkimus, Asuntomarkkina 2020 ennuste. Rakennusteollisuuden suhdannekatsaus kevät 2020
Rakennusteollisuuden suhdannekatsauksen mukaan COVID-19-pandemia voimistaa asuntotuotannon hidastumista. Rakennusteollisuuden teettämän kyselyn mukaan asuntorakentajien arvio vuoden 2020 aloituksista on 25 prosenttia pienempi kuin alkuvuonna. Asuntotuotanto on pudonnut keväästä alkaen ja sen ennustetaan jäävän vuosina 2020 ja 2021 alle vuosittaisen asuntotarpeen. Pellervon taloustutkimuksen mukaan taloudellisen epävarmuuden lisääntyessä ihmiset lykkäävät asunnon ostoa tulevaisuuteen. Talouden notkahtaessa monella tulot saattavat laskea lomautusten ja irtisanomisten takia. Tällaisessa tilanteessa ei välttämättä haluta ottaa asuntolainaa.
| Väestön kasvuennuste |
Vuokralla asuvien kotitalouksien osuus |
||||
|---|---|---|---|---|---|
| Alue | 2019–2030 | 2010 | 2018 | ||
| Helsinki | 11,7 % | 47,1 % | 49,3 % | ||
| Pääkaupunkiseutu 1) | 13,0 % | 41,9 % | 44,9 % | ||
| Helsingin seutu 2) | 10,5 % | 37,7 % | 40,6 % | ||
| Jyväskylä | 7,1 % | 40,2 % | 43,8 % | ||
| Kuopio | 2,9 % | 36,5 % | 39,6 % | ||
| Lahti | 0,3 % | 37,3 % | 40,4 % | ||
| Oulu | 7,3 % | 36,7 % | 40,7 % | ||
| Tampere | 11,7 % | 42,2 % | 48,2 % | ||
| Turku | 8,5 % | 43,0 % | 48,3 % | ||
| Muu Suomi | -6,4 % | 23,8 % | 25,3 % |
1) Helsinki, Espoo, Kauniainen, Vantaa
2) Pääkaupunkiseutu, Hyvinkää, Järvenpää, Kerava, Kirkkonummi, Mäntsälä, Nurmijärvi, Pornainen, Porvoo, Riihimäki, Sipoo, Tuusula, Vihti
Lähteet: Tilastokeskus, Asunnot ja asuinolot 2018, Väestöennuste 2019
Rakennusteollisuuden suhdannekatsauksen mukaan kaupungistuminen ei pysähdy ja asuntojen kysyntä jatkuu kriisin jälkeen. VTT:n kesäkuussa julkaiseman Asuntotuotantotarve 2020-2040 -selvityksen mukaan Suomeen tulisi rakentaa vuosittain vähintään 30 000 asuntoa väestönkasvun pysähtymisestä huolimatta. Uusien asuntojen tarve keskittyy voimakkaasti suurille kaupunkiseuduille, erityisesti pääkaupunkiseudulle. Mikäli nuorten aikuisten irtaantuminen lapsuudenkodeistaan aikaistuu ja yhden aikuisen kotitalouksien määrä jatkaa kasvuaan, asuntoja tarvittaisiin vuosittain lisää 35 000.
Helsingissä vuokralla asuvia kotitalouksia on omistusasujia enemmän. Lisäksi sekä Tampereella että Turussa vuokra-asuminen tulee nousemaan lähivuosina ohi omistusasumisen. Tämä on vahva merkki yhtäältä kaupungistumisen kiihtymisestä sekä toisaalta asumispreferenssien muutoksesta. Nuoremmille sukupolville omistusasuminen ei ole enää yhtä merkityksellistä kuin vanhemmille sukupolville. Omistusasuntoa ei myöskään pidetä enää ainoana tapana kerryttää varallisuutta. Sen sijaan vuokra-asumisen vapaus kiinnostaa yhä enemmän. Tämä tukee vuokramarkkinoiden kehitystä vielä pitkään.
LIIKETOIMINTA
Kojamo on Suomen suurin1 yksityinen asuntosijoitusyhtiö sijoituskiinteistöjen käyvällä arvolla mitattuna. Kojamo tarjoaa vuokra-asuntoja ja asumiseen liittyviä palveluja vuokralaisille pääosin Suomen kasvukeskuksissa 2 . Kojamon kiinteistöportfolioon kuului katsauskauden lopussa 35 474 (35 194) vuokra-asuntoa. Kojamon sijoituskiinteistöjen käypä arvo katsauskauden lopussa oli 6,5 (5,3) miljardia euroa sisältäen 2,4 (23,7) miljoonaa euroa Myytävänä olevia sijoituskiinteistöjä. Sijoituskiinteistöihin sisältyvät sekä valmiit asunnot että kehityshankkeet ja maa-alueet.
Käyvällä arvolla mitattuna 98,8 prosenttia Kojamon vuokra-asunnoista sijaitsi 30.6.2020 Suomen seitsemässä suurimmassa kasvukeskuksessa, 87,5 prosenttia Helsingin, Tampereen sekä Turun seudulla ja 73,4 prosenttia Helsingin seudulla.
1) KTI Kiinteistötieto Oy: The Finnish property market 2019. Sijoituskiinteistöt sisältävät asunnot, käynnissä olevat projektit, yhtiön omistamat tontit ja tietyt osakkeiden kautta omistetut omaisuuserät kuten parkkipaikat. Käypä arvo edustaa sijoituskiinteistöjen käypää arvoa, ja se sisältää Myytävänä olevat pitkäaikaisiin varoihin luokiteltavat sijoituskiinteistöt.
2) Helsingin, Tampereen, Turun, Kuopion ja Lahden seudut sekä Oulun ja Jyväskylän kaupungit.
TALOUDELLINEN KEHITYS HUHTI–KESÄKUUSSA 2020
LIIKEVAIHTO
Kojamon liikevaihto kasvoi huhti-kesäkuussa 94,8 (93,1) miljoonaan euroon. Liikevaihto muodostuu kokonaisuudessaan vuokraustoiminnan tuotosta.
Liikevaihdon kasvu johtui pääasiassa vuonna 2019 valmistuneista vuokra-asunnoista sekä vuokratuottojen Like-for-Like-kasvusta (LfL). Like-for-Like-kasvu on kaksi vuotta yhtäjaksoisesti omistettujen kohteiden vuokratuottojen muutos 12 kuukaudelta verrattuna sitä edeltävään 12 kuukauteen.
TULOS JA KANNATTAVUUS
Nettovuokratuotto kasvoi 68,9 (66,8) miljoonaan euroon, mikä vastaa 72,7 (71,8) prosenttia liikevaihdosta. Nettovuokratuoton kasvu johtui pääasiassa vuonna 2019 valmistuneista vuokraasunnoista, vuokratuottojen Like-for-Like-kasvusta (LfL) sekä vertailukautta alhaisemmista ylläpitokuluista.
Voitto ennen veroja oli 73,5 (85,9) miljoonaa euroa. Voittoon sisältyy 26,2 (42,2) miljoonan euron nettovoitto sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta sekä sijoituskiinteistöjen luovutusvoittoja ja -tappioita -0,6 (0,0) miljoonaa euroa. Voitto ennen veroja ja ilman nettovoittoa sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta parani 3,6 miljoonaa euroa.
Rahoitustuotot ja -kulut olivat -11,5 (-13,0) miljoonaa euroa. Rahoitustuottoihin ja -kuluihin sisältyy 0,5 (-0,9) miljoonaa euroa johdannaisten realisoitumatonta käyvän arvon muutosta.
Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) oli 42,1 (40,1) miljoonaa euroa. FFO:n kasvuun vaikutti katsauskaudella parantunut nettovuokratuotto.
Kojamo on selvittänyt COVID-19 -pandemian vaikutukset konsernin tulokseen ja todennut, että pandemialla ei ollut merkittävää vaikutusta katsauskaudella.
TALOUDELLINEN KEHITYS TAMMI–KESÄKUUSSA 2020
LIIKEVAIHTO
Kojamon liikevaihto kasvoi 190,5 (184,6) miljoonaan euroon. Liikevaihto muodostuu kokonaisuudessaan vuokraustoiminnan tuotosta.
Liikevaihdon kasvu johtui pääasiassa vuonna 2019 valmistuneista vuokra-asunnoista sekä vuokratuottojen Like-for-Like-kasvusta (LfL). Like-for-Like-kasvu on kaksi vuotta yhtäjaksoisesti omistettujen kohteiden vuokratuottojen muutos 12 kuukaudelta verrattuna sitä edeltävään 12 kuukauteen.
TULOS JA KANNATTAVUUS
Nettovuokratuotto kasvoi 124,9 (117,7) miljoonaan euroon, mikä vastaa 65,6 (63,8) prosenttia liikevaihdosta. Nettovuokratuoton kasvu johtui pääasiassa vuonna 2019 valmistuneista vuokraasunnoista, vuokratuottojen Like-for-Like-kasvusta (LfL) sekä vertailukautta alhaisemmista ylläpitokuluista.
Voitto ennen veroja oli 125,2 (124,8) miljoonaa euroa. Voittoon sisältyy 48,2 (52,6) miljoonan euron nettovoitto sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta sekä sijoituskiinteistöjen luovutusvoittoja ja -tappioita -0,7 (0,0) miljoonaa euroa. Voitto ennen veroja ja ilman nettovoittoa sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta parani 4,7 miljoonaa euroa.
Rahoitustuotot ja -kulut olivat -27,8 (-26,1) miljoonaa euroa. Rahoitustuottoihin ja -kuluihin sisältyy -1,2 (-2,5) miljoonaa euroa johdannaisten realisoitumatonta käyvän arvon muutosta. Rahoitustuotot ja -kulut olivat 1,8 miljoonaa euroa vertailukautta suuremmat johtuen pääosin kasvaneesta velan määrästä ja sijoitusten arvostusvoitosta ja -tappioista -0,7 (0,9) miljoonaa euroa.
Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) oli 71,5 (66,4) miljoonaa euroa. FFO:n kasvuun vaikutti katsauskaudella parantunut nettovuokratuotto.
Kojamo on selvittänyt COVID-19-pandemian vaikutukset konsernin tulokseen ja todennut, että pandemialla ei ollut merkittävää vaikutusta konsernin toimintaan katsauskaudella.
| 30.6.2020 | 30.6.2019 | 31.12.2019 | |
|---|---|---|---|
| Taseen loppusumma, M€ | 7 149,2 | 5 638,9 | 6 590,4 |
| Oma pääoma, M€ | 3 095,8 | 2 360,1 | 3 090,6 |
| Osakekohtainen oma pääoma, € | 12,53 | 9,55 | 12,51 |
| Omavaraisuusaste, % | 43,3 | 41,9 | 46,9 |
| Oman pääoman tuotto-% (ROE) | 6,5 | 8,5 | 30,3 |
| Sijoitetun pääoman tuotto-% (ROI) | 5,1 | 6,2 | 20,5 |
| Korolliset velat, M€ | 3 212,8 | 2 616,1 | 2 674,2 |
| Loan to Value (LTV), % | 42,6 | 46,9 | 40,5 |
| Lainojen keskikorko, % *) | 1,7 | 1,8 | 1,8 |
| Keskimääräinen laina-aika, vuotta | 4,8 | 5,1 | 4,7 |
| Rahavarat, M€ | 449,2 | 139,1 | 137,3 |
TASE, RAHAVIRTA JA RAHOITUS
*) Sisältää korkojohdannaiset.
Kojamon maksuvalmius oli katsauskaudella erittäin hyvä. Kojamolla oli katsauskauden lopussa rahavaroja 449,2 (139,1) miljoonaa euroa ja likvidejä rahoitusvaroja 146,3 (127,4) miljoonaa euroa.
250 miljoonan euron yritystodistusohjelmasta oli katsauskauden lopussa käytössä 109,9 (50,0) miljoonaa euroa. Lisäksi Kojamolla on 300 miljoonan euron sitovat luottolimiitit ja 5 miljoonan euron ei-sitova luottolimiitti, jotka olivat katsauskauden lopussa käyttämättä.
Kojamo Oyj ja OP Yrityspankki Oyj allekirjoittivat maaliskuussa 75 miljoonan euron määräisen reaalivakuudettoman lainasopimuksen. Laina on 5,5-vuotinen ja rahoitus käytetään konsernin yleisiin rahoitustarpeisiin. Laina nostettiin huhtikuussa.
Kojamo Oyj ja Danske Bank A/S, Suomen sivuliike allekirjoittivat huhtikuussa 50 miljoonan euron suuruisen vakuudettoman lainasopimuksen, jonka maturiteetti on kaksi vuotta yhden vuoden jatkooikeudella. Laina nostettiin huhtikuussa.
Lumo Kodit Oy ja Euroopan investointipankki (EIP) allekirjoittivat huhtikuussa 34 miljoonan euron suuruisen vakuudettoman lainasopimuksen. Rahoitus on kolmas osa EIP:n myöntämästä 204 miljoonan euron suuruisesta pitkäaikaisesta rahoituksesta, joka käytetään lähes nollaenergiatalojen rakentamiseen. Katsauskauden lopussa laina oli nostamatta.
Kojamo Oyj laski toukokuussa liikkeeseen 500 miljoonan euron suuruisen vakuudettoman Eurobondin maaliskuussa perustetun 2,5 miljardin euron suuruisen ETMN (Euro Medium Term Notes) -
joukkovelkakirjalainaohjelman alla. Lainan maturiteetti on 7 vuotta ja se erääntyy 27.5.2027. Lainalle maksetaan kiinteää 1,875 prosentin vuotuista kuponkikorkoa.
Kojamo on selvittänyt COVID-19-pandemian vaikutukset konsernin taseeseen ja rahavirtoihin ja todennut, että pandemialla ei ollut merkittävää vaikutusta konsernin toimintaan katsauskaudella.
KIINTEISTÖOMAISUUS JA KÄYPÄ ARVO
| M€ | 30.6.2020 | 30.6.2019 | 31.12.2019 |
|---|---|---|---|
| Sijoituskiinteistöjen käypä arvo 1.1. | 6 260,8 | 5 093,2 | 5 093,2 |
| Hankitut sijoituskiinteistöt ) *) | 168,4 | 145,7 | 288,6 |
| Ajanmukaistamisinvestoinnit | 10,7 | 11,5 | 30,7 |
| Myydyt sijoituskiinteistöt | -3,3 | -0,6 | -26,0 |
| Aktivoidut vieraan pääoman menot | 1,5 | 0,9 | 1,9 |
| Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta **) | 48,2 | 52,6 | 872,4 |
| Sijoituskiinteistöjen käypä arvo kauden lopussa | 6 486,4 | 5 303,2 | 6 260,8 |
Sijoituskiinteistöjen arvoon sisältyy Myytävänä olevia sijoituskiinteistöjä 2,4 (23,7) miljoonaa euroa.
*) Sisältää valmiin asuntokannan ja uusien rakenteilla olevien kohteiden hankintamenot.
**) Sisältää IFRS 16 Vuokrasopimukset
Sijoituskiinteistöihin sisältyvät käyttöoikeusomaisuuserät *)
| M€ | 30.6.2020 | 30.6.2019 | 31.12.2019 |
|---|---|---|---|
| Käypä arvo 1.1. | 60,2 | ||
| Lisäykset ja vähennykset | 1,6 | 61,5 | 61,3 |
| Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta | -0,5 | -0,5 | -1,1 |
| Käypä arvo kauden lopussa | 61,3 | 60,9 | 60,2 |
*) IFRS 16 Vuokrasopimukset
Kojamon omistamien vuokra-asuntojen kokonaismäärä oli katsauskauden lopussa 35 474 (35 194) kappaletta. Käyvällä arvolla mitattuna 98,8 prosenttia sijaitsi seitsemässä suurimmassa kasvukeskuksessa.
Kojamo siirtyi sijoituskiinteistöjensä käyvän arvon määrittämisessä ns. kauppa-arvomenetelmästä tuottoihin perustuvaan arvostusmenetelmään 31.12.2019 alkaen. Muutoksessa on kyse kirjanpidollisen arvion muutoksesta ja sitä ei sovellettu takautuvasti. Muutoksen vaikutus sijoituskiinteistöjen käypään arvoon oli noin 800 miljoonaa euroa. Tuottoihin perustuva arvostusmenetelmä mahdollistaa yhtiön paremman vertailtavuuden sen keskeisiin kansainvälisiin verrokkiyhtiöihin.
Kojamon omistamien sijoituskiinteistöjen käypä arvo määritellään neljännesvuosittain yhtiön oman arvioinnin perusteella. Ulkopuolinen asiantuntija antaa neljännesvuosittain lausunnon Kojamon omistamien sijoituskiinteistöjen arvonmäärityksestä. Viimeisin lausunto on annettu tilanteesta 30.6.2020. Käyvän arvon määrityksen perusteet on esitetty 2019 tilinpäätöksen liitetiedoissa.
Konsernin omistama tontti- ja kiinteistökehitysvaranto oli katsauskauden lopussa noin 192 000 kem² (195 000 kem²). Tontti- ja kiinteistökehitysvarannon (sisältäen ns. Metropolia-kohteet) käypä arvo oli katsauskauden päättyessä 155 (165) miljoonaa euroa.
ASUNTOVUOKRAUS
| Lumo-asunnot | 30.6.2020 | 30.6.2019 | 31.12.2019 |
|---|---|---|---|
| Asunnot, lkm | 35 048 | 33 539 | 34 677 |
| Keskineliövuokra, €/m2 /kk |
16,31 | 16,04 | 16,13 |
| Keskineliövuokra, vuoden aikana keskimäärin €/m2 /kk |
16,27 | 15,92 | 15,96 |
Lisäksi Kojamolla oli katsauskauden lopussa VVO-brändin mukaisia vuokra-asuntoja 426 (1 655) kappaletta.
Kojamo vastaa strategiansa mukaan kaupungistumisen, digitalisoitumisen sekä yhteisöllisyyden trendeihin ja tarjoaa asiakkailleen asuntoja hyvillä sijainneilla sekä arkea helpottavia, asumisen viihtyisyyttä ja yhteisöllisyyttä parantavia palveluita. Tavoitteena on kehittää verkostomainen palvelualusta, jonka avulla palveluita voidaan ottaa käyttöön ketterästi yhteistyössä eri toimijoiden kanssa. Kojamon kiinteistöt toimivat alustana, johon uudet palvelut ovat helposti kytkettävissä.
Katsauskauden aikana Lumo-verkkokaupassa tehtyjen sopimusten määrä kasvoi edelleen voimakkaasti. Lumo-verkkokaupassa oli tehty katsauskauden loppuun mennessä yhteensä yli 18 000 vuokrasopimusta. Kaikki vapautuvat Lumo-vuokra-asunnot ovat vuokrattavissa Lumoverkkokaupassa, josta asiakas voi valita haluamansa asunnon.
| Asuntovuokrauksen tunnusluvut | 1-6/2020 | 1-6/2019 | 1-12/2019 |
|---|---|---|---|
| Taloudellinen vuokrausaste, % | 96,3 | 96,9 | 97,2 |
| Vaihtuvuus, ilman sisäisiä vaihtoja, % | 16,2 | 15,1 | 29,6 |
| Like-for-Like-vuokratuottojen kasvu (LfL), % *) | 2,4 | 2,8 | 2,7 |
| Vuokrasaamiset suhteessa liikevaihtoon, % | 1,3 | 1,4 | 1,3 |
*) Kaksi vuotta yhtäjaksoisesti omistettujen kohteiden vuokratuottojen muutos 12 kuukaudelta verrattuna sitä edeltävään 12 kuukauteen.
Taloudellinen vuokrausaste pysyi lähes edellisvuoden tasolla vaihtuvuuden kasvusta huolimatta. Katsauskauden päättyessä peruskorjausten vuoksi tyhjänä oli 286 (103) asuntoa.
Kojamon kiinteistöportfolio alueittain 30.6.2020
| Alue | Asuntojen määrä, kpl |
Liike- ja muiden vuokrattavien tilojen määrä, kpl |
Käypä arvo, M€ |
Käypä arvo, 1 000 euroa/kpl |
Käypä arvo, euroa/m2 |
Taloudellinen vuokrausaste, %3) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Helsingin seutu | 20 719 | 315 | 4 395 | 209 | 3 713 | 96,6 |
| Tampereen seutu | 4 934 | 126 | 623 | 123 | 2 385 | 96,1 |
| Turun seutu | 1 904 | 17 | 216 | 113 | 1 969 | 97,4 |
| Oulu | 2 220 | 19 | 185 | 82 | 1 567 | 96,8 |
| Jyväskylä | 1 771 | 2 | 185 | 105 | 1 989 | 92,3 |
| Kuopion seutu | 1 674 | 47 | 161 | 94 | 1 758 | 95,1 |
| Lahden seutu | 1 436 | 4 | 148 | 103 | 1 832 | 95,8 |
| Muut | 816 | 20 | 71 | 85 | 1 515 | 95,0 |
| Yhteensä | 35 474 | 550 | 5 9851) | 166 | 3 015 | 96,3 |
| Muu | 5022) | |||||
| Portfolio yhteensä |
35 474 | 550 | 6 486 |
1) Luvut liittyvät portfolion tuottoa tuottaviin omaisuuseriin, eli pois lukien käynnissä olevat projektit, yhtiön omistamat tontit ja tietyt osakkeiden kautta omistetut omaisuuserät.
2) Käynnissä olevien projektien, yhtiön omistamien tonttien ja tiettyjen osakkeiden kautta omistettujen omaisuuserien sekä käyttöoikeusomaisuuserien (IFRS 16) käypä arvo.
3) Taloudellinen vuokrausaste ei pidä sisällään liiketiloja ja muita vuokrattavia tiloja.
INVESTOINNIT, REALISOINNIT JA KIINTEISTÖKEHITYS
| M€ | 30.6.2020 | 30.6.2019 | 31.12.2019 |
|---|---|---|---|
| Hankitut sijoituskiinteistöt *) | 166,8 | 84,2 | 227,3 |
| Ajanmukaistamisinvestoinnit | 10,7 | 11,5 | 30,7 |
| Aktivoidut vieraan pääoman menot | 1,5 | 0,9 | 1,9 |
| Yhteensä | 179,0 | 96,6 | 259,9 |
| Korjaukset, M€ | 15,4 | 15,2 | 36,9 |
*) Ei sisällä IFRS 16 Vuokrasopimuksia
| Asuntoja, lkm | 30.6.2020 | 30.6.2019 | 31.12.2019 |
|---|---|---|---|
| Asunnot katsauskauden alussa | 35 272 | 34 713 | 34 713 |
| Myynnit | -18 | -4 | -520 |
| Ostot | 45 | 99 | 260 |
| Valmistuneet | 201 | 383 | 816 |
| Purettuja tai käyttötarkoituksen muutoksia | -26 | 3 | 3 |
| Asunnot katsauskauden lopussa | 35 474 | 35 194 | 35 272 |
| Katsauskaudella aloitetut | 1 265 | 648 | 1 066 |
| Rakenteilla kauden lopussa | 2 380 | 1 329 | 1 316 |
| Uudistuotannon esisopimukset | 1 252 | 580 | 930 |
Kojamo arvioi, että vuonna 2020 investoinnit kehityshankkeisiin tulevat olemaan noin 320–370 miljoonaa euroa.
Kojamo sopi 27.1. Lehdon kanssa 106 asunnon rakentamisesta Espoon Kiloon. Kojamo sopi 11.2. Hausian kanssa 45 asunnon rakentamisesta Espoon keskukseen osana elokuussa 2019 allekirjoitettua Kojamon ja Hausian välistä yhteistyösopimusta 378 asunnon toteuttamisesta Espooseen. Kojamo sopi 11.3. Skanskan kanssa 47 asunnon rakentamisesta Vantaan Leinelään, 22.4. Hausian kanssa 59 asunnon rakentamisesta Espoon Matinkylään, 13.5. Peabin kanssa 137 asunnon rakentamisesta Espoon Vermonniittyyn ja 20.5. Rakennuspetäjän kanssa 72 asunnon rakentamisesta Espoon Suurpeltoon. Kojamo sopi 30.6. SRV:n kanssa 95 asunnon rakentamisesta Espoon Matinkylään osana elokuussa 2019 allekirjoitettua Kojamon ja SRV:n välistä yhteistyösopimusta 527 asunnon toteuttamisesta Helsinkiin, Espooseen, Vantaalle ja Keravalle.
Kojamo tiedotti 2.3. allekirjoittaneensa yhteistyösopimuksen SRV:n kanssa 676 Lumo-vuokraasunnon toteuttamisesta. Osana sopimusta, Kojamo sopi 21.4. SRV:n kanssa 291 asunnon rakentamisesta Helsingin Kalasatamaan, Redin kauppakeskuksen yhteyteen valmistuvaan Lumo One -pilvenpiirtäjään. Lisäksi Kojamo tiedotti 30.6. allekirjoittaneensa yhteistyösopimuksen Lehdon kanssa 392 asunnon rakentamisesta. Sopimuksiin kuuluvien yksittäisten hankkeiden toteutuminen edellyttää tavanomaisten kaupan ehtojen täyttymistä.
Lisäksi Kojamo tiedotti 30.6. ostaneensa 45 asuntoa Helsingin Vuosaaresta.
Rakenteilla olevista asunnoista 2 380 (1 127) sijaitsee Helsingin seudulla ja 0 (202) Suomen muissa kasvukeskuksissa. Katsauskaudella valmistui yhteensä 201 (383) asuntoa.
Ajanmukaistamisinvestoinnit olivat katsauskaudella 10,7 (11,5) miljoonaa euroa ja korjaukset 15,4 (15,2) miljoonaa euroa.
| Uudistuotannon sitovat hankintasitoumukset, M€ | 30.6.2020 | 30.6.2019 | 31.12.2019 |
|---|---|---|---|
| Rakenteilla olevien kohteiden toteutuneet kustannukset | 282,1 | 115,5 | 166,8 |
| Uudistuotannon loppuun saattamisen kustannukset | 304,7 | 145,1 | 148,2 |
| Yhteensä | 586,8 | 260,6 | 314,9 |
| Omistetut tontit ja kiinteistökehitys kohteet |
M€ | 30.6.2020 1 000 k-m2 |
M€ | 30.6.2019 1 000 k-m2 |
M€ | 31.12.2019 1 000 k-m2 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Tontit | 41,5 | 68 | 43,2 | 70 | 45,9 | 75 |
| Tontit ja vanha asuinrakennus | 27,6 | 43 | 28,8 | 44 | 27,6 | 42 |
| Käyttötarkoituksen muutokset | 85,5 | 81 | 92,5 | 81 | 85,5 | 77 |
| Yhteensä 1) | 154,6 | 192 | 164,5 | 195 | 159,0 | 194 |
| Tonttien ja kiinteistökehityksen sitovat esisopimukset ja varaukset |
M€ | 30.6.2020 1 000 k-m2 |
M€ | 30.6.2019 1 000 k-m2 |
M€ | 31.12.2019 1 000 k-m2 |
| Uudistuotannon esisopimukset 2) | 269,5 | 121,8 | 208,9 | |||
| Arvio tonttien osuudesta uudistuotannon esisopi muksissa 1) |
45,6 | 62 | 17,5 | 27 | 32,4 | 53 |
1) Johdon arvio tonttien käyvästä arvosta ja rakennusoikeudesta.
2) Sisältäen tontit.
STRATEGISET TAVOITTEET JA NIIDEN TOTEUTTAMINEN
| Strategiset tavoitteet 2020–2023 | 30.6.2020 | Tavoite 2023 |
|---|---|---|
| Liikevaihdon vuosikasvu, % | 3,2 | 4–5 |
| Vuosittaiset investoinnit, M€ / vuosi | 179,0 | 200–400 |
| FFO/liikevaihto, % | 37,5 | > 36 |
| Loan to Value (LTV), % | 42,6 | < 50 |
| Omavaraisuusaste, % | 43,3 | > 40 |
| Nettosuositteluindeksi (NPS) | 37 | 40 |
Kojamon tavoitteena on olla vakaa osingonmaksaja ja maksaa osinkoa vuosittain vähintään 60 prosenttia kassavirrasta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO), edellyttäen, että konsernin omavaraisuusaste on vähintään 40 prosenttia ja ottaen huomioon yhtiön taloudellisen aseman.
Alkukesän aikana valmistui Digitaalinen tiekartta 2023, joka määrittelee kehitystoimenpiteet Kojamon strategian toteuttamiseksi. Kojamolla on tunnustettu edelläkävijäasema verkkokaupassa ja jatkossa vahvistamme asemaamme digitalisoimalla urbaanin asumisen kokemusta ja palveluita läpi asiakaspolun. Työn tueksi tuomme digitaalisen asiakaskokemuksen mittariksi tutun NPS-mittarin. Hyödynnämme teknologiaa ja uudistamme toimintamalleja operatiivisen erinomaisuuden toteuttamiseksi. Tässä työssä nostamme työntekijäkokemuksen osaksi mittaristoamme. Varmistamme kyvykkyyksiemme kehittymisen myös ennakkoluulottomalla kokeilevalla kulttuurilla ankkurituotteemme asumisen ja uusien palvelutuotteiden kehittämiseksi.
OSAKKEET JA OSAKKEENOMISTAJAT
Liikkeeseen lasketut osakkeet ja osakepääoma
Kojamon osakepääoma 30.6.2020 oli 58 025 136,00 euroa ja osakkeiden lukumäärä katsauskauden lopussa oli 247 144 399.
Yhtiöllä on yksi osakesarja, ja kukin osake oikeuttaa yhteen ääneen yhtiön yhtiökokouksessa. Osakkeisiin ei liity äänestysrajoituksia tai äänileikkureita. Osakkeilla ei ole nimellisarvoa. Yhtiön osakkeet kuuluvat arvo-osuusjärjestelmään.
Osakkeiden kaupankäyntitunnus on KOJAMO ja ISIN-tunnus FI4000312251.
Kaupankäynti osakkeella
Kojamon osake on listattu Nasdaq Helsingin päälistalle.
| Osakekurssi ja -vaihto | 1.1.-30.6.2020 | 1.1.-30.6.2019 | 1.1.-31.12.2019 |
|---|---|---|---|
| Alin kurssi, € | 13,64 | 8,00 | 8,00 |
| Ylin kurssi, € | 18,96 | 13,52 | 16,48 |
| Keskikurssi, € | 17,17 | 10,48 | 13,48 |
| Päätöskurssi, € | 18,80 | 13,12 | 16,20 |
| Osakekannan markkina-arvo, kauden lopussa, M€ | 4 646,3 | 3 242,5 | 4 003,7 |
| Vaihdettuja osakkeita, milj. kpl | 67,5 | 15,3 | 51,1 |
| Vaihto koko osakekannasta, % | 27,3 | 6,2 | 20,7 |
| Vaihdettuja osakkeita, M€ | 1 158,9 | 160,1 | 688,7 |
Nasdaq Helsingin pörssilistan lisäksi Kojamon osakkeella käytiin kauppaa myös muilla kauppapaikoilla, kuten Cboe APA:ssa, Cboe BXE:ssä ja Cboe CXE:ssä. 1.1.–30.6.2020 välisenä aikana Kojamon osakkeita vaihdettiin vaihtoehtoisilla kaupankäyntipaikoilla yli 90 (noin 12) miljoonaa kappaletta, mikä vastaa noin 60 (noin 44) prosenttia koko kaupankäyntimäärästä (Lähde: 2020: Reuters, 2019: Fidessa).
Omat osakkeet
Katsauskauden aikana tai sen päättyessä Kojamo ei ole omistanut omia osakkeita.
Osinko
Yhtiökokous 12.3.2020 päätti hallituksen esityksen mukaisesti, että yhtiö maksaa tilikaudelta 2019 osinkoa 0,34 euroa osakkeelta eli yhteensä 84 029 095,66 euroa ja vapaaseen omaan pääomaan jätetään 304 567 729,26 euroa. Osingon maksupäivä oli 2.4.2020.
Osakkeenomistajat
Rekisteröityjen osakkeenomistajien määrä oli katsauskauden lopussa 7 185 (3 875) mukaan lukien hallintarekisteröidyt osakkeenomistajat. Hallintarekisteröityjen ja suorien ulkomaisten osakkeenomistajien osuus oli katsauskauden lopussa 35,5 (26,2) prosenttia yhtiön osakkeista. Kymmenen suurinta osakkeenomistajaa omistivat katsauskauden lopussa yhteensä 56,2 (66,6) prosenttia Kojamon osakkeista.
Kojamon osakkeenomistajien luettelo perustuu Euroclear Finland Oy:ltä (entinen Suomen Arvopaperikeskus) saatuihin tietoihin.
Hallituksen valtuutukset
Kojamon yhtiökokous 12.3.2020 valtuutti hallituksen päättämään yhteensä enintään 24 714 439 yhtiön oman osakkeen hankkimisesta ja/tai pantiksi ottamisesta hallituksen ehdotuksen mukaisesti. Ehdotettu osakemäärä vastaa noin 10 prosenttia yhtiön kaikista osakkeista. Valtuutus on voimassa seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättymiseen saakka, kuitenkin enintään 30.6.2021 asti.
Hallitus valtuutettiin myös päättämään osakeannista sekä osakeyhtiölain 10 luvun 1 §:ssä tarkoitettujen osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien antamisesta hallituksen ehdotuksen mukaan. Valtuutuksen nojalla annettavien osakkeiden lukumäärä voi olla yhteensä enintään 24 714 439, mikä vastaa noin 10 prosenttia yhtiön kaikista osakkeista. Valtuutus koskee sekä uusien osakkeiden antamista että yhtiön hallussa olevien omien osakkeiden luovuttamista. Valtuutus on voimassa seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättymiseen saakka, kuitenkin enintään 30.6.2021 asti.
Liputusilmoitukset
Liputusilmoitus 24.2.2020
Kojamo vastaanotti 24.2.2020 arvopaperimarkkinalain 9 luvun 10 pykälässä tarkoitetun liputusilmoituksen Rakennusliitto ry:ltä. Rakennusliitto ry:n omistusosuus Kojamon osakkeista alitti 5 prosentin rajan 21.2.2020 tehdyillä osakekapoilla. Tehdyn kaupan jälkeen Rakennusliitto ry:n omistus Kojamo Oyj:ssä oli yhteensä 12 316 660 osaketta, mikä vastaa 4,9835 prosenttia Kojamo Oyj:n osakkeista ja äänimääristä.
Johdon liiketoimet
Kojamon johdon liiketoimet vuodelta 2020 on julkaistu pörssitiedotteina ja ne ovat luettavissa Kojamon internet-sivuilla https://kojamo.fi/ajankohtaista/.
HALLINTO
Varsinainen yhtiökokous
Kojamon varsinainen yhtiökokous 12.3.2020 vahvisti tilinpäätöksen ja myönsi hallituksen jäsenille ja toimitusjohtajalle vastuuvapauden tilivuodelta 2019 sekä valitsi hallituksen jäsenet ja päätti heidän palkkioistaan. Lisäksi varsinainen yhtiökokous valtuutti hallituksen päättämään yhdestä tai useammasta osakeannista tai erityisten osakkeisiin oikeuttavien oikeuksien myöntämisestä, kuten tarkoitetaan Suomen osakeyhtiölain 10 luvun 1 pykälässä. Yhtiökokouksen pöytäkirja on saatavilla osoitteesta https://kojamo.fi/sijoittajat/hallinnointi/yhtiokokous/.
Hallitus ja tilintarkastajat
Kojamon hallituksen jäsenet ovat Mikael Aro (puheenjohtaja), Mikko Mursula (varapuheenjohtaja), Matti Harjuniemi, Anne Leskelä, Minna Metsälä, Heli Puura ja Reima Rytsölä. Yhtiön tilintarkastajana toimii KPMG Oy Ab ja päävastuullisena tilintarkastajana KHT Esa Kailiala.
Hallituksen valiokunnat
Kojamon hallituksella on kaksi pysyvää valiokuntaa, tarkastusvaliokunta sekä palkitsemisvaliokunta. Tarkastusvaliokunnassa toimivat Anne Leskelä (puheenjohtaja), Matti Harjuniemi, Mikko Mursula ja Heli Puura. Palkitsemisvaliokunnassa toimivat Mikael Aro (puheenjohtaja), Minna Metsälä ja Reima Rytsölä.
Nimitystoimikunta
Kojamon nimitystoimikunnan kokoonpano pörssitiedotettiin 10.9.2019. Kojamon kolme suurinta osakkeenomistajaa nimittivät osakkeenomistajien nimitystoimikuntaan seuraavat edustajat: Jouko Pölönen, toimitusjohtaja, Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen; Risto Murto, toimitusjohtaja, Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varma ja Riku Aalto, puheenjohtaja, Teollisuusliitto ry. Lisäksi Kojamon hallituksen puheenjohtaja toimii nimitystoimikunnan asiantuntijajäsenenä.
Osakkeenomistajien nimitystoimikunta on yhtiökokouksen perustama yhtiön osakkeenomistajista koostuva toimielin, jonka tehtävänä on vuosittain valmistella ja esitellä yhtiökokoukselle tehtävät ehdotukset hallituksen jäsenten lukumääräksi, hallituksen kokoonpanoksi, hallituksen puheenjohtajaksi, hallituksen jäsenten palkitsemiseksi ja hallituksen valiokuntien jäsenten palkitsemiseksi.
Toimitusjohtaja
Toimitusjohtajana toimi katsauskaudella DI, MBA Jani Nieminen. Toimitusjohtajan sijainen oli talousjohtaja, oikeustieteen lisensiaatti, EMBA, Erik Hjelt.
Johtoryhmä
Johtoryhmän muodostivat katsauskauden lopussa toimitusjohtaja Jani Nieminen, talousjohtaja Erik Hjelt, markkinointi- ja viestintäjohtaja Irene Kantor, asiakkuuksista vastaava liiketoimintajohtaja Tiina Kuusisto, digijohtaja Katri Harra-Salonen sekä omistuksista ja sijoituksista vastaava liiketoimintajohtaja Ville Raitio.
HENKILÖSTÖ
Katsauskauden lopussa Kojamon palveluksessa työskenteli yhteensä 340 (329) henkilöä. Keskimäärin henkilöstöä oli katsauskauden aikana 310 (311). Kojamo työllisti kesällä 2020 lähes 50 kesätyöntekijää.
Katsauskauden palkkojen ja palkkioiden kokonaissumma oli 9,1 (8,6) miljoonaa euroa.
Vuosipalkkio- ja kannustinjärjestelmä
Kojamon henkilöstö kuuluu vuosipalkkiojärjestelmän piiriin, joka perustuu sekä yhtiön yhteisten, että henkilökohtaisten tavoitteiden saavuttamiseen.
Kojamolla on myös käytössä avainhenkilöiden pitkäaikainen osakepohjainen kannustinjärjestelmä. Palkkio määräytyy Kojamon liiketoiminnalle keskeisten mittareiden toteutumisen suhteessa konsernin strategisiin tavoitteisiin. Katsauskauden lopussa käynnissä on kolme ansaintajaksoa: 2018- 2020, 2019-2021, 2020-2022.
Kojamon hallitus päätti 13.2.2020 pitkän aikavälin kannustinjärjestelmän ansaintajaksosta 2020- 2022. Ansaintajakson mahdolliset palkkiot perustuvat liikevaihtoon ja osakekohtaiseen kassavirtaan ennen käyttöpääoman muutoksia (FFO). Ansaintajaksolta maksettavat palkkiot vastaavat yhteensä enintään 102 242 osakkeen arvoa sisältäen myös rahana maksettavan osuuden.
Kolmen käynnissä olevan ansaintajakson toteutuessa täysimääräisinä olisi maksimipalkkio 312 345 Kojamon osaketta vastaava määrä, mistä 50 prosenttia maksetaan Kojamon osakkeina ja 50 prosenttia rahana. Lisätietoa pitkän aikavälin kannustinjärjestelmästä löytyy Kojamon vuoden 2019 palkka- ja palkkioselvityksestä sekä Kojamon verkkosivuilta.
VASTUULLISUUS
Vastuullisuus ja kestävä kehitys on yksi Kojamon strateginen painopiste. Vastuullisuus on kiinteä osa Kojamon toimintaa ja yrityskulttuuria. Vastuullisuus on DNA:ssamme, osa kaikkien kojamolaisten työtä. Tämä heijastuu toimintamme eri tasoille niin liiketoiminnassa, työskentelyolosuhteissa kuin asiakasrajapinnassakin. Painotamme vastuuta asiakkaita kohtaan, velvoitteita rakennuttajana sekä läpinäkyvää viestintää osakkeenomistajille yhtiön yritys- ja yhteiskuntavastuutyöstä ja sen etenemisestä. Olemme sitoutuneet kehittämään uusia ja moderneja rakennusratkaisuja, asumisen palveluita ja ekologisia innovaatioita, jotka liittyvät energiatehokkaisiin asuntoratkaisuihin. Toimimme avoimesti ja eettisesti ja edellytämme vastuullista toimintaa myös kumppaneiltamme.
Olennaisuusanalyysi
Osana vastuullisuusohjelmamme kehitystä toteutimme touko-kesäkuussa 2020 vastuullisuuden olennaisuusanalyysin. Olennaisuusanalyysin avulla varmistimme, että vastuullisuustyömme keskittyy strategiamme, liiketoimintamme sekä sidosryhmiemme kannalta olennaisimpiin vastuullisuusteemoihin. Tunnistimme olennaisuusanalyysissä yhtiön olennaiset vastuullisuusnäkökohdat ja analysoimme ne toimiala- ja tausta-analyysien, keskeisten sidosryhmien näkemysten sekä liiketoiminta- ja yhteiskuntavaikutusten arvioinnin perusteella.
Olennaisuusanalyysi toteutettiin Global Reporting Initiativen (GRI) standardien vaatimusten sekä EPRA (European Public Real Estate Association) vastuullisuusraportoinnin parhaita käytäntöjä koskevien suositusten mukaisesti. GRI-standardien mukaisesti vastuullisuusnäkökohtien olennaisuus arvioitiin sen perusteella, kuinka suuri on yhtiön vaikutus ympäröivään talouteen, ympäristöön ja yhteiskuntaan sekä kunkin näkökohdan merkitys sidosryhmille.
Olennaisuusanalyysin tuloksena määritellyt merkittävät vastuullisuusnäkökohdat ryhmiteltiin neljän pääteeman alle: Kestävä kaupunkikehitys, paras asiakaskokemus, osaavin henkilöstö ja energisin työpaikka sekä vastuullinen yrityskansalainen. Vastuullisuutemme merkittävimmiksi näkökohdiksi muodostuivat asuinalueiden asumisturvallisuuden ja viihtyisyyden varmistaminen, ilmastonmuutoksen hillintä, energiatehokkuuden optimointi ja jatkuva parantaminen, kiertotalouden ja materiaalitehokkuuden edistäminen, innovatiivisten ja älykkäiden ratkaisujen hyödyntäminen ympäristövaikutusten pienentämiseksi, vastuullisena yrityskansalaisena toimiminen, yritystoiminnan pitkän tähtäimen kannattavuuden ja kasvun varmistaminen, henkilöstön tasaarvoinen ja yhdenvertainen kohtelu sekä henkilöstön osaamisen, johtamisen ja esimiestyön kehittäminen.
Yhtiön johtoryhmä hyväksyi olennaisuusanalyysin tulokset kesäkuussa 2020. Olennaisuusanalyysin tulokset luovat perustan vastuullisuusohjelmallemme, jonka julkaisemme vuoden 2020 aikana.
Kohti vähäpäästöisempää rakennuttamista
Jo vuodesta 2016 lähtien olemme rakentaneet kaikki omaa tonttivarantoa hyödyntävät uudisrakennushankkeet lähes nollaenergiarakennuksina nZEB-periaatteiden mukaisesti. Katsauskauden lopussa kaikista Kojamon vuodesta 2016 lähtien valmistuneista kohteista 81 % (1 936 asuntoa) on lähes nollaenergiakohteita. Katsauskauden lopussa kaikista rakenteilla olevista kohteista oli 86 % (2 042 asuntoa) lähes nollaenergiakohteita.
Energiatehokkuuden jatkuva parantaminen
Kojamo on liittynyt Kiinteistöalan energiatehokkuussopimuksen vuokra-asuntoyhteisöjen toimenpideohjelmaan (VAETS II) vuosille 2017-2025, tavoitteenamme tehostaa energiankulutusta sopimuskaudella 7,5 prosenttia vuoden 2015 tasoon verrattuna (yhteensä 28 944 MWh/v). Olemme toteuttaneet energiatehokkuustoimia sopimuskauden kolmen ensimmäisen vuoden 2017-2019 aikana yhteensä 21 255 MWh/v edestä ja täten saavuttaneet vuoden 2025 VAETS tavoitteestamme 73% vuoden 2019 lopussa. Toteuttamiamme energiatehokkuustoimia ovat esimerkiksi Leanheat-energiaoptimointi, hissien ja ikkunoiden uusiminen, vedensäästökalusteiden asennus sekä ilmanvaihtojärjestelmän ilmavirtojen säätö.
Painotamme kiinteistöportfolioomme kuuluvien rakennusten energiankulutuksen hallintaa ja Leanheat Oy:n tekoälypohjainen IoT-ratkaisu ohjaa 29 000 omistamamme asunnon sisälämpötilaa.
Lumo, vastuullinen ja ympäristöystävällinen vuokranantaja
Kaikissa Kojamon kiinteistöissä on käytössä Helenin vesisertifioitu kiinteistösähkö. Olemme myös aloittaneet hiilineutraalin kaukolämmön käytön kiinteistöissämme. Vuonna 2019 otettiin 79 kiinteistössä käyttöön Fortumin hiilineutraali kaukolämpö. Kaikilla Lumo-kotien asukkailla on mahdollisuus yhteiskäyttöautoihin, jotka ovat itselataavia täyshybridejä. Pyrimme jatkuvasti kehittämään kierrätystä ja tarjoamaan asukkaille kattavat kierrätysmahdollisuudet.
Haluamme myös panostaa oman toimintamme ympäristövastuullisuuden kehittämiseen. Kojamon kaikki omat toimistot ovat WWF Green Office -sertifioituja joulukuusta 2019 alkaen.
Sosiaalinen vastuu ja vastuullinen työnantaja
Varmistamme osaamisen kehittämisellä tulevaisuuden kilpailukyvyn ja sen, että työntekijäkokemus houkuttelee parhaat tekijät. Teemme jatkuvaa työtä henkilöstömme hyvinvoinnin ja yrityskulttuurin
edistämiseksi. Olemme vuoden 2020 aikana käynnistäneet Kojamon kulttuurikompassi -hankkeen. Hankkeen tavoitteena on kirkastaa kulttuurimme tavoitetilaa, ja henkilöstöä kuunnellen ja osallistaen vahvistaa jokapäiväistä yhteistä yrityskulttuuriamme, jonka avulla rakennamme kojamolaisille entistä parempaa työntekijäkokemusta.
Kojamon sponsorointi- ja stipendiyhteistyöohjelma tukee rahallisesti nuoria lahjakkuuksia yksilö- ja joukkueurheilussa. Yksilöstipendien tavoitteena on kannustaa harrastuksessaan eteenpäin 12–20 vuotiaita nuoria. Etusijalla ovat Lumo- ja VVO-kodeissa asuvat. Stipendejä on myönnetty vuodesta 2012 lähtien.
Hyvä hallintotapa
Kojamon käytössä olevat harmaan talouden torjuntamallit ylittävät monelta osin lain vaatimukset. Kaikkien toimittajaverkostoon kuuluvien yritysten tilaajavastuutietoja valvotaan jatkuvasti tilaajavastuu.fi-verkkosivuston Luotettava kumppani -palvelun kautta.
Vastuullisuusraportoinnin kehittäminen
Jatkamme panostusta läpinäkyvään vastuullisuusraportointiin ja osallistuimme vuonna 2020 ensimmäistä kertaa kansainväliseen vastuullisuuden Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) -arviointiin. Raportoimme vastuullisuudestamme vuosittain osana vuosikertomustamme.
Vuoden 2019 vastuullisuusraporttimme on ensimmäistä kertaa raportoitu Global Reporting Initiativen (GRI) raportointiviitekehyksen sekä EPRA:n (European Public Real Estate Association) vastuullisuusraportoinnin parhaita käytäntöjä koskevien suositusten (EPRA sBPR, 3. painos) mukaisesti.
LÄHIAJAN RISKIT JA EPÄVARMUUSTEKIJÄT
Kojamo arvioi, että kuluvan katsauskauden merkittävimmät riskit ja epävarmuustekijät liittyvät Suomen talouden kehitykseen. Lähiajan riskit aiheutuvat erityisesti COVID-19-pandemiasta. Riskeihin ja niiden suuruuteen vaikuttaa pandemian kehittyminen sekä pandemian rajoitustoimenpiteiden laajuus ja kesto. Pandemian kehittymisen ja rajoitusten vaikutusten arvioiminen on poikkeuksellisen vaikeaa.
Talouden kehitys saattaa vaikuttaa asunto- ja rahoitusmarkkinoihin poikkeuksellisella tavalla. Näillä tekijöillä saattaa olla vaikutuksia Kojamon tulokseen ja kassavirtaan sekä asuntojen käypään arvoon. Taloudellinen heikentyminen voi aiheuttaa työttömyyttä, mikä voi vaikuttaa asukkaiden vuokranmaksukykyyn ja tätä kautta yhtiön vuokratuottoihin. Vuokrasaamisten ja luottotappioiden määrän kehittymistä seurataan aktiivisesti.
Kaupungistumisen arvioidaan jatkuvan pidemmällä aikavälillä. Vuokra-asuntojen tarjonta voi kuitenkin paikallisesti kasvaa Kojamon keskeisillä toiminta-alueilla ja tällä kysynnän ja tarjonnan vaihtelulla voi olla vaikutusta Kojamon vuokralaisten vaihtuvuuteen tai taloudelliseen vuokrausasteeseen ja tätä kautta vuokratuottoihin. Myös pandemiasta johtuvat rajoitukset voivat lyhyellä aikavälillä vaikuttaa muuttohalukkuuteen sekä estää muuttovirtaa.
Pandemian pitkittymisellä voi olla vaikutuksia rakennusyhtiöiden toimintaan, mikä saattaa heijastua uusien hankkeiden viivästymisenä. Pandemian pitkittymisellä voi olla vaikutuksia asunto- ja kiinteistömarkkinoihin myös laajemmin, kuten asuntojen hintoihin, vuokratasoihin ja tuottovaateisiin.
Tarkempi kuvaus Kojamon strategisista riskeistä ja epävarmuustekijöistä esitetään vuoden 2019 tilinpäätöksessä.
Helsingissä elokuun 20. päivänä 2020
Kojamo Oyj Hallitus
Lisätiedot:
Maija Hongas, sijoittajasuhdepäällikkö, Kojamo Oyj, puh. +358 20 508 3004 Erik Hjelt, talousjohtaja, Kojamo Oyj, puh. +358 20 508 3225
TIEDOTUSTILAISUUS JA WEBCAST
Kojamo järjestää institutionaalisille sijoittajille, analyytikoille ja medialle suunnatun tiedotustilaisuuden 20.8.2020 klo 10.00 pääkonttorillaan osoitteessa Mannerheimintie 168A, Helsinki. Tilaisuuden kieli on englanti. Tilaisuuden jälkeen medialla on myös mahdollisuus esittää kysymyksiä suomeksi. Osallistujia pyydetään saapumaan paikalle vain täysin terveinä. Tilaisuuden järjestelyissä huomioidaan viralliset suositukset koronaviruspandemiaan liittyen.
Tilaisuutta voi seurata myös suorana webcast-lähetyksenä. Webcast-lähetys tallennetaan ja se on myöhemmin saatavilla yhtiön verkkosivuilla https://kojamo.fi/sijoittajat/tiedotteet-ja-julkaisut/taloudelliset-raportit/
Tiedotustilaisuutta voi seurata osoitteessa:https://kojamo.videosync.fi/2020-q2-results
Tiedotustilaisuuteen voi osallistua myös puhelimitse soittamalla numeroon: FI: +358 981 710 310 SE: +46 856 642 651 UK: +44 333 300 0804 US: +1 631 913 1422
Puhelimitse tilaisuuteen osallistuvia pyydetään antamaan seuraava PIN-koodi: 76954984#
EPRA:n tunnusluvut
EPRA (European Public Real Estate Association) on eurooppalaisten julkisesti noteerattujen kiinteistösijoitusyhtiöiden etujärjestö, jonka jäsen myös Kojamo on. Osana toimintaansa järjestö edistää toimialan talousraportointia sekä parhaiden käytäntöjen käyttöönottoa sijoittajille annettavan tiedon laadun varmistamiseksi ja eri yritysten vertailtavuuden parantamiseksi. Kojamo noudattaa raportointikäytännöissään EPRA:n suosituksia. Tässä osiossa käsitellään EPRA-tunnuslukuja ja niiden laskentaa.
EPRA:n uuden ohjeistuksen mukaan Kojamo siirtyy käyttämään tilinpäätöksessä 2020 nettovarallisuuden esittämiseen uudistettuja tunnuslukuja, jotka ovat Net Tangible Assets (NTA), Net Reinstatement Value (NRV) sekä Net Disposal Value (NDV). Nämä korvaavat jatkossa EPRA nettovarallisuuden (NAV) ja EPRA:n oikaistun nettovarallisuuden (NNNAV).
| 4-6/2020 | 4-6/2019 | 1-6/2020 | 1-6/2019 | 2019 | |
|---|---|---|---|---|---|
| EPRA operatiivinen tulos, M€ | 43,1 | 40,1 | 70,0 | 66,7 | 144,0 |
| Osakekohtainen EPRA operatiivinen tulos (EPS), € | 0,17 | 0,16 | 0,28 | 0,27 | 0,58 |
| EPRA nettovarallisuus (NAV), M€ | 3 861,2 | 2 936,0 | 3 828,0 | ||
| Osakekohtainen EPRA NAV, € | 15,62 | 11,88 | 15,49 | ||
| EPRA oikaistu nettovarallisuus (NNNAV), M€ | 3 040,5 | 2 306,9 | 3 030,1 | ||
| Osakekohtainen EPRA NNNAV, € | 12,30 | 9,33 | 12,26 | ||
| EPRA alkunettotuotto (NIY), % | 4,2 | 4,9 | 4,2 | ||
| EPRA 'topped-up' alkunettotuotto, % | 4,2 | 4,9 | 4,2 | ||
| EPRA vajaakäyttöaste, % | 3,8 | 3,2 | 2,8 | ||
| EPRA Cost Ratio (sisältää vajaakäytön kustannukset), % | 13,3 | 15,1 | 15,0 | 16,3 | 15,0 |
| EPRA Cost Ratio (ei sisällä vajaakäytön kustannuksia), % | 11,6 | 13,9 | 13,0 | 14,5 | 13,6 |
| M€ | 4-6/2020 | 4-6/2019 | 1-6/2020 | 1-6/2019 | 2019 |
| Tilikauden voitto IFRS konsernin tuloslaskelmasta | 58,6 | 67,8 | 100,1 | 100,0 | 825,2 |
| (i) Voitto/tappio sijoituskiinteistöjen arvostamisesta käypään arvoon |
-26,2 | -42,2 | -48,2 | -52,6 | -872,4 |
| (ii) Sijoituskiinteistöjen ja muiden pitkäaikaisten varojen luovutusvoitot ja -tappiot |
0,6 | 0,0 | 0,7 | 0,1 | -0,1 |
| (iii) Vaihto-omaisuuden luovutusvoitot ja -tappiot | -0,1 | -0,1 | -0,2 | ||
| (iv) Luovutusvoitoista ja -tappiosta syntyneet tilikauden | |||||
| tulokseen perustuvat verot | -0,2 | 0,0 | -0,2 | 0,0 | 3,3 |
| (vi) Rahoitusinstrumenttien käyvän arvon muutos | -0,5 | 0,9 | 1,2 | 2,5 | 2,0 |
| (viii) Laskennallinen vero EPRA oikaisuista | 10,8 | 13,7 | 16,4 | 16,9 | 186,2 |
| EPRA operatiivinen tulos | 43,1 | 40,1 | 70,0 | 66,7 | 144,0 |
| Osakekohtainen EPRA operatiivinen tulos (EPS), € | 0,17 | 0,16 | 0,28 | 0,27 | 0,58 |
| M€ | 1-6/2020 | 1-6/2019 | 2019 | ||
| Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma | 3 095,8 | 2 360,1 | 3 090,6 | ||
| (iv) Rahoitusinstrumenttien käypä arvo | 82,8 | 76,4 | 69,5 | ||
| (v.a) Laskennallinen vero | 682,7 | 499,4 | 667,9 | ||
| EPRA nettovarallisuus (NAV) | 3 861,2 | 2 936,0 | 3 828,0 |
Osakekohtainen EPRA NAV, € 15,62 11,88 15,49
| M€ | 1-6/2020 | 1-6/2019 | 2019 | |
|---|---|---|---|---|
| EPRA NAV | 3 861,2 | 2 936,0 | 3 828,0 | |
| (i) Rahoitusinstrumenttien käypä arvo | -82,8 | -76,4 | -69,5 | |
| (ii) Lainojen käypä arvo 1) | -55,3 | -53,3 | -60,5 | |
| (iii) Laskennallinen vero | -682,7 | -499,4 | -667,9 | |
| EPRA oikaistu nettovarallisuus (NNNAV) | 3 040,5 | 2 306,9 | 3 030,1 | |
| 1) Lainojen käyvän arvon ja tasearvon välinen erotus. | ||||
| Osakekohtainen EPRA NNNAV, € | 12,30 | 9,33 | 12,26 | |
| M€ | 1-6/2020 | 1-6/2019 | 2019 | |
| Sijoituskiinteistöt | 6 486,4 | 5 303,2 | 6 260,8 | |
| Vaihto-omaisuus | 0,1 | 0,3 | 0,1 | |
| Kehityshankkeet | -449,0 | -246,5 | -334,9 | |
| Valmis kiinteistökanta | 6 037,5 | 5 056,9 | 5 926,1 | |
| Arvioidut ostajan kulut | 120,7 | 101,1 | 118,5 | |
| Valmiin kiinteistökannan bruttoarvo | B | 6 158,2 | 5 158,1 | 6 044,6 |
| Annualisoitu vuokratuotto | 383,1 | 378,2 | 385,3 | |
| Kiinteistöjen kulut | -123,5 | -127,1 | -128,9 | |
| Annualisoitu nettovuokratuotto | A | 259,6 | 251,1 | 256,4 |
| Vuokravapaat jaksot ja muut vuokrakannustimet | - | - | - | |
| Annualisoitu topped-up nettovuokratuotto | C | 259,6 | 251,1 | 256,4 |
| EPRA alkunettotuotto (NIY), % | A/B | 4,2 | 4,9 | 4,2 |
| EPRA "topped-up" alkunettotuotto, % | C/B | 4,2 | 4,9 | 4,2 |
| M€ | 1-6/2020 | 1-6/2019 | 2019 | |
| Asuntojen tyhjäkäyttö | A | 7,1 | 5,7 | 10,2 |
| Vuokrattavissa olevien asuntojen potentiaalinen | ||||
| vuokratuotto | B | 186,6 | 181,2 | 365,2 |
| EPRA vajaakäyttöaste, % | A/B | 3,8 | 3,2 | 2,8 |
| M€ | 4-6/2020 | 4-6/2019 | 1-6/2020 | 1-6/2019 | 2019 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Sisältyy: | ||||||
| (i) Hallintokulut | 9,9 | 10,5 | 20,1 | 19,8 | 38,7 | |
| (i) Kiinteistöjen ylläpitokulut | 17,1 | 17,8 | 50,2 | 51,7 | 91,1 | |
| (i) Korjauskulut | 8,8 | 8,5 | 15,4 | 15,2 | 36,9 | |
| (ii) Käyttökorvaukset | -2,0 | -1,6 | -4,0 | -3,1 | -6,9 | |
| (iii) Hallintopalkkioilla katettavat kulut | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | |
| (iv) Muut kuluja kattavat toiminnot | -0,1 | -0,1 | -0,1 | -0,1 | -0,4 | |
| Ei sisälly: | ||||||
| (vii) Maanvuokrakulut | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,1 | 0,1 | |
| (viii) Vuokratuottoihin sisältyvät kulut, joita ei laskuteta erikseen |
-24,7 | -25,0 | -63,1 | -64,4 | -122,7 | |
| EPRA Cost | ||||||
| (sisältää vajaakäytön kustannukset) | A | 9,0 | 10,1 | 18,5 | 19,0 | 36,8 |
| (ix) Suorat vajaakäytön kustannukset | -1,1 | -0,8 | -2,5 | -2,1 | -3,6 | |
| EPRA Cost (ei sisällä vajaakäytön kustannuksia) |
B | 7,9 | 9,2 | 16,0 | 16,9 | 33,3 |
| (x) Vuokratuotot vähennettynä maanvuokrakuluilla IFRS tuloslaskelmasta (xi) Vuokratuottoihin sisältyvät kulut, joita ei |
92,7 | 91,4 | 186,4 | 181,3 | 368,0 | |
| laskuteta erikseen | -24,7 | -25,0 | -63,1 | -64,4 | -122,7 | |
| Bruttovuokratuotto | C | 68,0 | 66,4 | 123,3 | 116,9 | 245,3 |
| EPRA Cost Ratio | ||||||
| (sisältää vajaakäytön kustannukset), % | A/C | 13,3 | 15,1 | 15,0 | 16,3 | 15,0 |
| EPRA Cost Ratio | ||||||
| (ei sisällä vajaakäytön kustannuksia), % | B/C | 11,6 | 13,9 | 13,0 | 14,5 | 13,6 |
LYHENNETTY KONSERNIN LAAJA TULOSLASKELMA
| M€ | Liite | 4-6/2020 | 4-6/2019 | 1-6/2020 | 1-6/2019 | 1-12/2019 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Liikevaihto | 94,8 | 93,1 | 190,5 | 184,6 | 375,3 | |
| Kiinteistöjen ylläpitokulut | -17,1 | -17,8 | -50,2 | -51,7 | -91,1 | |
| Korjaukset | -8,8 | -8,5 | -15,4 | -15,2 | -36,9 | |
| Nettovuokratuotto | 68,9 | 66,8 | 124,9 | 117,7 | 247,3 | |
| Hallinnon kulut | -9,9 | -10,5 | -20,1 | -19,8 | -38,7 | |
| Liiketoiminnan muut tuotot | 0,5 | 0,5 | 1,4 | 1,0 | 2,2 | |
| Liiketoiminnan muut kulut | 0,1 | 0,0 | -0,1 | -0,1 | -0,5 | |
| Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot ja -tappiot | -0,6 | 0,0 | -0,7 | 0,0 | 0,1 | |
| Vaihto-omaisuuden luovutusvoitot ja -tappiot | 0,1 | 0,1 | 0,2 | |||
| Voitto/tappio sijoituskiinteistöjen käypään | ||||||
| arvoon arvostamisesta | 3 | 26,2 | 42,2 | 48,2 | 52,6 | 872,4 |
| Poistot ja arvonalentumiset | -0,3 | -0,3 | -0,5 | -0,6 | -1,1 | |
| Liikevoitto | 85,0 | 98,9 | 153,1 | 150,9 | 1 081,9 | |
| Rahoitustuotot | 0,7 | 0,7 | 1,3 | 1,6 | 2,6 | |
| Rahoituskulut | -12,2 | -13,7 | -29,1 | -27,7 | -53,4 | |
| Rahoitustuotot ja -kulut | -11,5 | -13,0 | -27,8 | -26,1 | -50,8 | |
| Osuus osakkuusyritysten tuloksista | 0,0 | 0,0 | 0,2 | |||
| Voitto ennen veroja | 73,5 | 85,9 | 125,2 | 124,8 | 1 031,3 | |
| Tilikauden verotettavaan tuloon perustuva | ||||||
| vero | -4,2 | -4,4 | -8,7 | -8,0 | -19,9 | |
| Laskennallisten verojen muutos | -10,8 | -13,7 | -16,4 | -16,9 | -186,2 | |
| Tilikauden voitto | 58,6 | 67,8 | 100,1 | 100,0 | 825,2 | |
| Tilikauden voiton jakautuminen | ||||||
| Emoyhtiön omistajille | 58,6 | 67,8 | 100,1 | 100,0 | 825,2 | |
| Emoyhtiön omistajille kuuluvasta voitosta | ||||||
| laskettu osakekohtainen tulos | ||||||
| Laimentamaton, € | 0,24 | 0,27 | 0,40 | 0,40 | 3,34 | |
| Laimennusvaikutuksella oikaistu, € | 0,24 | 0,27 | 0,40 | 0,40 | 3,34 | |
| Osakkeita keskimäärin, milj. kpl | 8 | 247,1 | 247,1 | 247,1 | 247,1 | 247,1 |
| Muut laajan tuloksen erät | ||||||
| Erät, jotka saatetaan siirtää myöhemmin | ||||||
| tulosvaikutteisiksi | ||||||
| Rahavirran suojaukset | -4,1 | -15,2 | -12,7 | -31,9 | -26,0 | |
| Laskennalliset verot edellisistä | 0,8 | 3,0 | 2,5 | 6,4 | 5,2 | |
| Erät, jotka saatetaan siirtää myöhemmin | ||||||
| tulosvaikutteisiksi | -3,3 | -12,1 | -10,1 | -25,5 | -20,8 | |
| Tilikauden laaja tulos yhteensä | 55,3 | 55,7 | 89,9 | 74,4 | 804,4 | |
| Tilikauden laajan tuloksen jakautuminen | ||||||
| Emoyhtiön omistajille | 55,3 | 55,7 | 89,9 | 74,4 | 804,4 |
LYHENNETTY KONSERNITASE
| M€ | Liite | 30.6.2020 | 30.6.2019 | 31.12.2019 |
|---|---|---|---|---|
| VARAT | ||||
| Pitkäaikaiset varat | ||||
| Aineettomat hyödykkeet | 0,1 | 0,2 | 0,2 | |
| Sijoituskiinteistöt | 3 | 6 484,0 | 5 279,5 | 6 260,8 |
| Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet | 4 | 30,6 | 31,2 | 30,9 |
| Osuudet osakkuusyrityksistä | 2,4 | 2,2 | 2,4 | |
| Rahoitusvarat | 7 | 0,7 | 0,6 | 0,7 |
| Pitkäaikaiset saamiset | 3,1 | 5,1 | 3,2 | |
| Johdannaissopimukset | 6, 7 | 0,0 | 0,4 | 0,2 |
| Laskennalliset verosaamiset | 17,8 | 17,7 | 14,4 | |
| Pitkäaikaiset varat yhteensä | 6 538,7 | 5 336,9 | 6 312,8 | |
| Myytävänä olevat pitkäaikaiset varat | 10 | 2,4 | 23,8 | |
| Lyhytaikaiset varat | ||||
| Vaihto-omaisuus | 0,1 | 0,3 | 0,1 | |
| Johdannaissopimukset | 6, 7 | 0,4 | 0,3 | 0,3 |
| Tilikauden verotettavaan tuloon perustuvat | ||||
| verosaamiset | 1,8 | 2,4 | 0,1 | |
| Myyntisaamiset ja muut saamiset | 10,2 | 8,8 | 7,7 | |
| Rahoitusvarat | 7 | 146,3 | 127,4 | 132,1 |
| Rahavarat | 449,2 | 139,1 | 137,3 | |
| Lyhytaikaiset varat yhteensä | 608,1 | 278,2 | 277,6 | |
| VARAT | 7 149,2 | 5 638,9 | 6 590,4 | |
| OMA PÄÄOMA JA VELAT | ||||
| Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma | ||||
| Osakepääoma | 58,0 | 58,0 | 58,0 | |
| Ylikurssirahasto | 35,8 | 35,8 | 35,8 | |
| Käyvän arvon rahasto | -54,8 | -49,4 | -44,7 | |
| Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto | 164,4 | 164,4 | 164,4 | |
| Kertyneet voittovarat | 2 892,3 | 2 151,3 | 2 877,0 | |
| Emoyhtiön omistajien osuus | 3 095,8 | 2 360,1 | 3 090,6 | |
| Oma pääoma yhteensä | 3 095,8 | 2 360,1 | 3 090,6 | |
| VELAT | ||||
| Pitkäaikaiset velat | ||||
| Lainat | 5, 7 | 2 907,2 | 2 386,9 | 2 429,3 |
| Laskennalliset verovelat | 701,0 | 516,4 | 683,8 | |
| Johdannaissopimukset | 6, 7 | 82,3 | 77,0 | 69,8 |
| Varaukset | 0,4 | 0,6 | 0,5 | |
| Muut pitkäaikaiset velat | 4,8 | 14,0 | 5,1 | |
| Pitkäaikaiset velat yhteensä | 3 695,7 | 2 994,8 | 3 188,4 | |
| Myytävänä oleviin pitkäaikaisiin omaisuuseriin liittyvät velat | 10 | 0,2 | ||
| Lyhytaikaiset velat | ||||
| Lainat | 5, 7 | 305,7 | 229,2 | 244,9 |
| Johdannaissopimukset | 6, 7 | 1,0 | 0,1 | 0,2 |
| Tilikauden verotettavaan tuloon | ||||
| perustuvat verovelat | 1,3 | 0,7 | 2,0 | |
| Ostovelat ja muut velat | 49,8 | 53,6 | 64,3 | |
| Lyhytaikaiset velat yhteensä | 357,7 | 283,7 | 311,4 | |
| Velat yhteensä | 4 053,5 | 3 278,7 | 3 499,8 | |
| OMA PÄÄOMA JA VELAT | 7 149,2 | 5 638,9 | 6 590,4 |
KONSERNIN LYHENNETTY RAHAVIRTALASKELMA
| M€ | 1-6/2020 | 1-6/2019 | 1-12/2019 |
|---|---|---|---|
| Liiketoiminnan rahavirta | |||
| Tilikauden voitto | 100,1 | 100,0 | 825,2 |
| Oikaisut | 5,2 | -1,8 | -614,5 |
| Käyttöpääoman muutokset | |||
| Myyntisaamisten ja muiden saamisten muutos | -2,2 | -0,4 | 0,6 |
| Vaihto-omaisuuden muutos | 0,1 | 0,3 | |
| Ostovelkojen ja muiden velkojen muutos | 8,3 | 8,0 | -0,8 |
| Maksetut korot | -34,6 | -32,0 | -48,6 |
| Saadut korot | 0,3 | 0,4 | 0,8 |
| Muut rahoituserät | -6,3 | -0,4 | -0,0 |
| Maksetut verot | -11,1 | -13,9 | -22,2 |
| Liiketoiminnan nettorahavirta | 59,8 | 59,9 | 140,8 |
| Investointien rahavirta | |||
| Investoinnit sijoituskiinteistöihin | -193,6 | -111,8 | -273,9 |
| Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin | 0,0 | -0,1 | -0,2 |
| Sijoituskiinteistöjen myynnit | 2,6 | 0,5 | 26,1 |
| Aineellisten ja aineettomien hyödykkeiden myynnit | 0,0 | 0,0 | |
| Rahoitusvarojen hankinnat | -103,0 | -38,1 | -111,1 |
| Rahoitusvarojen luovutustulot | 88,0 | 84,0 | 152,5 |
| Myönnetyt pitkäaikaiset lainat | 0,0 | ||
| Pitkäaikaisten lainasaamisten takaisinmaksut | 0,1 | 0,1 | 0,4 |
| Saadut korot ja osingot investoinneista | 0,2 | 0,1 | 0,3 |
| Investointien nettorahavirta | -205,7 | -65,3 | -206,0 |
| Rahoituksen rahavirta | |||
| Pitkäaikaisten lainojen nostot | 643,3 | 105,8 | 289,8 |
| Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut | -160,6 | -38,2 | -164,0 |
| Lyhytaikaisten lainojen nostot | 169,8 | 69,9 | 139,9 |
| Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut | -109,9 | -70,0 | -139,9 |
| Vuokrasopimusvelkojen takaisinmaksut | -0,8 | -1,5 | -1,6 |
| Maksetut osingot | -84,0 | -71,7 | -71,7 |
| Rahoituksen nettorahavirta | 457,8 | -5,7 | 52,4 |
| Rahavarojen muutos | 311,9 | -11,0 | -12,8 |
| Rahavarat kauden alussa | 137,3 | 150,1 | 150,1 |
| Rahavarat kauden lopussa | 449,2 | 139,1 | 137,3 |
LYHENNETTY LASKELMA KONSERNIN OMAN PÄÄOMAN MUUTOKSISTA
| M€ | Osake pääoma |
Yli kurssi rahasto |
Käyvän arvon rahasto |
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto |
Kertyneet voitto varat |
Emoyhtiön omistajien osuus yhteensä |
Oma pääoma yhteensä |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Oma pääoma 1.1.2020 | 58,0 | 35,8 | -44,7 | 164,4 | 2 877,0 | 3 090,6 | 3 090,6 |
| Laaja tulos | |||||||
| Rahavirran suojaus | -10,1 | -10,1 | -10,1 | ||||
| Tilikauden tulos | 100,1 | 100,1 | 100,1 | ||||
| Tilikauden laaja tulos yhteensä | -10,1 | 100,1 | 89,9 | 89,9 | |||
| Liiketoimet omistajien kanssa | |||||||
| Osakepalkitseminen | -0,7 | -0,7 | -0,7 | ||||
| Osingonjako | -84,0 | -84,0 | -84,0 | ||||
| Liiketoimet omistajien kanssa yhteensä | -84,8 | -84,8 | -84,8 | ||||
| Oman pääoman muutokset yhteensä | -10,1 | 15,3 | 5,2 | 5,2 | |||
| Oma pääoma 30.6.2020 | 58,0 | 35,8 | -54,8 | 164,4 | 2 892,3 | 3 095,8 | 3 095,8 |
| M€ | Osake pääoma |
Yli kurssi rahasto |
Käyvän arvon rahasto |
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto |
Kertyneet voitto varat |
Emoyhtiön omistajien osuus yhteensä |
Oma pääoma yhteensä |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Oma pääoma 1.1.2019 | 58,0 | 35,8 | -23,9 | 164,4 | 2 123,7 | 2 358,1 | 2 358,1 |
| Laaja tulos | |||||||
| Rahavirran suojaus | -25,5 | -25,5 | -25,5 | ||||
| Tilikauden tulos | 100,0 | 100,0 | 100,0 | ||||
| Tilikauden laaja tulos yhteensä | -25,5 | 100,0 | 74,4 | 74,4 | |||
| Liiketoimet omistajien kanssa | |||||||
| Osakepalkitseminen | -0,7 | -0,7 | -0,7 | ||||
| Osingonjako | -71,7 | -71,7 | -71,7 | ||||
| Liiketoimet omistajien kanssa yhteensä | -72,4 | -72,4 | -72,4 | ||||
| Oman pääoman muutokset yhteensä | -25,5 | 27,6 | 2,0 | 2,0 | |||
| Oma pääoma 30.6.2019 | 58,0 | 35,8 | -49,4 | 164,4 | 2 151,3 | 2 360,1 | 2 360,1 |
| M€ | Osake pääoma |
Yli kurssi rahasto |
Käyvän arvon rahasto |
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto |
Kertyneet voitto varat |
Emoyhtiön omistajien osuus yhteensä |
Oma pääoma yhteensä |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Oma pääoma 1.1.2019 | 58,0 | 35,8 | -23,9 | 164,4 | 2 123,7 | 2 358,1 | 2 358,1 |
| Laaja tulos | |||||||
| Rahavirran suojaus | -20,8 | -20,8 | -20,8 | ||||
| Tilikauden tulos | 825,2 | 825,2 | 825,2 | ||||
| Tilikauden laaja tulos yhteensä | -20,8 | 825,2 | 804,4 | 804,4 | |||
| Liiketoimet omistajien kanssa | |||||||
| Osakepalkitseminen | -0,3 | -0,3 | -0,3 | ||||
| Osingonjako | -71,7 | -71,7 | -71,7 | ||||
| Liiketoimet omistajien kanssa yhteensä | -71,9 | -71,9 | -71,9 | ||||
| Oman pääoman muutokset yhteensä | -20,8 | 753,3 | 732,5 | 732,5 | |||
| Oma pääoma 31.12.2019 | 58,0 | 35,8 | -44,7 | 164,4 | 2 877,0 | 3 090,6 | 3 090,6 |
LYHENNETYT KONSERNIN LIITETIEDOT
Konsernin perustiedot
Kojamo Oyj on Suomen suurin markkinaehtoinen, yksityinen asuntosijoitusyhtiö, joka tarjoaa vuokra-asuntoja ja asumisen palveluita Suomen kasvukeskuksissa. Asuntovalikoima on laaja. Kojamo omistaa 30.6.2020 yhteensä 35 474 vuokra-asuntoa eri puolilla maata.
Konsernin emoyhtiö Kojamo Oyj on suomalainen yhtiö, jonka kotipaikka on Helsinki ja rekisteröity osoite Mannerheimintie 168, 00300 Helsinki.
Kaupankäynti Kojamon osakkeilla alkoi Nasdaq Helsingin pre-listalla 15.6.2018 ja Nasdaq Helsingin pörssilistalla 19.6.2018. Lisäksi Kojamon vuonna 2016 liikkeeseen laskema joukkovelkakirjalaina on listattu Nasdaq Helsinki Oy:n pörssilistalla. Yhtiön kolme muuta joukkovelkakirjalainaa on listattu Irlannin pörssin viralliselle listalle. Yhtiö on valinnut arvopaperimarkkinalain 7 luvun 3 §:n mukaiseksi säännöllisen tiedonantovelvollisuuden kotivaltioksi Suomen.
Kojamo Oyj:n hallitus on hyväksynyt tämän puolivuosikatsauksen julkistettavaksi kokouksessaan 20.8.2020.
1. LAATIMISPERIAATTEET
Yleiset laatimisperiaatteet
Tämä puolivuosikatsaus on laadittu IAS 34 Osavuosikatsaukset -standardin mukaisesti sekä soveltamalla samoja laatimisperiaatteita kuin edellisessä vuositilinpäätöksessä, alla kuvattuja poikkeuksia lukuun ottamatta. Puolivuosikatsauksen lukuja ei ole tilintarkastettu.
Vuotta 2019 koskevat luvut perustuvat Kojamo Oyj:n tilintarkastettuun tilinpäätökseen vuodelta 2019. Suluissa olevat luvut viittaavat vuoden 2019 vastaavaan ajanjaksoon ja vertailukaudella tarkoitetaan edellisen vuoden vastaavaa ajanjaksoa, ellei toisin ole mainittu.
Puolivuosikatsauksen laatiminen IFRS -standardien mukaisesti edellyttää Kojamon johdolta sellaisten arvioiden ja oletusten käyttämistä, jotka vaikuttavat taseen laadintahetken varojen ja velkojen sekä kauden tuottojen ja kulujen määriin. Lisäksi johto joutuu käyttämään harkintaa laatimisperiaatteiden soveltamisessa. Toteumat voivat poiketa tehdyistä arvioista ja oletuksista. Merkittävimmät tämän puolivuosikatsauksen osa-alueet, joissa johto on käyttänyt harkintaa sekä ne tulevaisuutta koskevat oletukset ja sellaiset raportointikauden päättymispäivän arvioihin liittyvät keskeiset epävarmuustekijät, jotka aiheuttavat merkittävän riskin Kojamon varojen ja velkojen kirjanpitoarvojen muuttumisesta olennaisesti seuraavan katsauskauden aikana ovat samoja, jotka on esitetty konsernitilinpäätöksessä 2019. Näistä keskeisimmät ovat sijoituskiinteistöjen ja rahoitusinstrumenttien käypien arvojen määrittäminen. COVID-19-pandemialla saattaa olla vaikutuksia asunto- ja rahoitusmarkkinoihin poikkeuksellisella tavalla. Näillä tekijöillä saattaa olla vaikutuksia Kojamon tulokseen ja kassavirtaan sekä asuntojen käypään arvoon.
2. MYYNTITUOTOT
Erittely asiakassopimuksien myyntituotoista:
| M€ | 1-6/2020 | 1-6/2019 | 1-12/2019 |
|---|---|---|---|
| Vuokratuotot | 186,4 | 181,3 | 367,9 |
| Vesimaksut | 3,8 | 2,8 | 6,2 |
| Saunamaksut | 0,2 | 0,3 | 0,6 |
| Yhteensä | 190,3 | 184,4 | 374,8 |
Myyntituotot koostuvat valtaosin vuokrasopimuksiin perustuvista vuokratuotoista. IFRS 15:n soveltamisalaan sisältyvät konsernin liiketoiminnassa ylläpito- ja palvelutuotot, joita ovat vuokralaisilta perittävät käyttökorvaukset.
3. SIJOITUSKIINTEISTÖT
Arvostusmenetelmän muutos
Kojamo on siirtynyt sijoituskiinteistöjensä käyvän arvon määrittämisessä ns. kauppa-arvomenetelmästä tuottoihin perustuvaan arvostusmenetelmään 31.12.2019 alkaen. Muutoksessa on kyse kirjanpidollisen arvion muutoksesta. Muutosta ei sovelleta takautuvasti. Muutoksen vaikutus sijoituskiinteistöjen käypään arvoon oli noin 800 miljoonaa euroa vuoden 2019 tilinpäätöksessä. Tuottoihin perustuva arvostusmenetelmä mahdollistaa yhtiön paremman vertailtavuuden sen keskeisiin kansainvälisiin vertailuyhtiöihin.
| M€ | 30.6.2020 | 30.6.2019 | 31.12.2019 |
|---|---|---|---|
| Sijoituskiinteistöjen käypä arvo 1.1. *) | 6 260,8 | 5 093,2 | 5 093,2 |
| Hankitut sijoituskiinteistöt ) *) | 168,4 | 145,7 | 288,6 |
| Ajanmukaistamisinvestoinnit | 10,7 | 11,5 | 30,7 |
| Myydyt sijoituskiinteistöt | -3,3 | -0,6 | -26,0 |
| Aktivoidut vieraan pääoman menot | 1,5 | 0,9 | 1,9 |
| Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta *) | 48,2 | 52,6 | 872,4 |
| Sijoituskiinteistöjen käypä arvo kauden lopussa | 6 486,4 | 5 303,2 | 6 260,8 |
Sijoituskiinteistöjen arvoon sisältyy Myytävänä olevia sijoituskiinteistöjä 2,4 (23,7) miljoonaa euroa.
*) Sisältää IFRS 16 Vuokrasopimukset
**) Sisältää valmiin asuntokannan ja uusien rakenteilla olevien kohteiden hankintamenot.
Sijoituskiinteistöjen käypiin arvoihin sisältyvät käyttöoikeusomaisuuserät (IFRS 16 Vuokrasopimukset):
| M€ | 30.6.2020 | 30.6.2019 | 31.12.2019 |
|---|---|---|---|
| Käypä arvo 1.1. | 60,2 | ||
| Lisäykset/vähennykset | 1,6 | 61,5 | 61,3 |
| Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta | -0,5 | -0,5 | -1,1 |
| Käypä arvo kauden lopussa | 61,3 | 60,9 | 60,2 |
Ajanmukaistamisinvestoinnit ovat usein merkittäviä ja ne liittyvät pääasiassa putkistojen, julkisivun, ulkokaton, ikkunoiden ja parvekkeiden korjaukseen ja remontteihin. Asuinkiinteistöjen putkistojen, julkisivujen, ulkokattojen ja parvekkeiden odotetut keskimääräiset tekniset käyttöiät vaikuttavat ajanmukaistamisinvestointien suunnitteluun.
.
Aktivoidut vieraan pääoman menot olivat 1,5 (0,9) miljoonaa euroa. Aktivointikorkokanta oli 2,2 (2,1) prosenttia.
Sijoituskiinteistöjen arvo arvostusmenetelmittäin
| M€ | 30.6.2020 | 30.6.2019 | 31.12.2019 |
|---|---|---|---|
| Kauppa-arvo | 4 562,0 | ||
| Tuottoarvo ennen 31.12.2019 | 263,2 | ||
| Tuottoarvo 31.12.2019 alkaen | 5 859,7 | 5 740,7 | |
| Tasearvo | 565,4 | 417,1 | 459,9 |
| Käyttöoikeusomaisuuserät | 61,3 | 60,9 | 60,2 |
| Yhteensä | 6 486,4 | 5 303,2 | 6 260,8 |
Tuottoarvokohteet DCF 5 810,0 M€, Monipuoliset perusparannukset, Q2/2020 ostetut ja Myytävänä olevat yhteensä 49,7 M€ = Tuottoarvosalkku 5 859,7 M€
| Asuntojen lukumäärä | 30.6.2020 | 30.6.2019 | 31.12.2019 |
|---|---|---|---|
| Kauppa-arvo | 29 220 | ||
| Tuottoarvo ennen 31.12.2019 | 2 598 | ||
| Tuottoarvo 31.12.2019 alkaen | 32 841 | 32 286 | |
| Tasearvo | 2 633 | 3 376 | 2 986 |
| Yhteensä | 35 474 | 35 194 | 35 272 |
Kojamo on käyttänyt tuottoihin perustuvaa arvostusmenetelmää soveltaessaan seuraavia keskimääräisiä parametrejä vuonna 2020:
| Sijoituskiinteistöt | Pääkaupunki seutu |
Muu Suomi | Konserni yhteensä |
|---|---|---|---|
| Muut kuin havainnoitavissa olevat syöttötiedot: | |||
| Tuottovaatimus, painotettu, % | 3,84 | 5,05 | 4,24 |
| Inflaatio-oletus, % | 1,5 | 1,5 | 1,5 |
| Markkinavuokrat, neliöillä painotettu, | |||
| €/m2 /kk |
18,58 | 14,41 | 16,52 |
| Kiinteistöjen ylläpitokulut, korjaukset | |||
| ja ajanmukaistamisinvestoinnit €/m2 /kk |
6,11 | 6,05 | 6,08 |
| 10 vuoden keskimääräinen taloudellinen | |||
| käyttöaste, % | 98,0 | 96,4 | 97,1 |
| Vuokrien kasvuoletus, % | 2,0 | 1,6 | 1,8 |
| Kulujen kasvuoletus, % | 2,0 | 2,0 | 2,0 |
| Sijoituskiinteistöt | Pääkaupunki seutu |
Muu Suomi | Konserni yhteensä |
|---|---|---|---|
| Muut kuin havainnoitavissa olevat syöttötiedot: | |||
| Tuottovaatimus, painotettu, % | 3,84 | 5,05 | 4,25 |
| Inflaatio-oletus, % | 1,5 | 1,5 | 1,5 |
| Markkinavuokrat, neliöillä painotettu, | |||
| €/m2 /kk |
18,70 | 14,48 | 16,58 |
| Kiinteistöjen ylläpitokulut, korjaukset | |||
| ja ajanmukaistamisinvestoinnit €/m2 /kk |
6,11 | 6,07 | 6,09 |
| 10 vuoden keskimääräinen taloudellinen | |||
| käyttöaste, % | 98,0 | 96,4 | 97,1 |
| Vuokrien kasvuoletus, % | 2,0 | 1,6 | 1,8 |
| Kulujen kasvuoletus, % | 2,0 | 2,0 | 2,0 |
Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon laskennan herkkyysanalyysi
| Tuottoarvokohteet *) | 30.6.2020 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Muutos % (suhteellinen) | -10 % | -5 % | 0 % | 5 % | 10 % |
| Muutos, M€ | |||||
| Tuottovaatimus | 649,7 | 307,6 | -278,1 | -530,7 | |
| Markkinavuokrat | -749,0 | -374,5 | 374,5 | 749,0 | |
| Hoitokulut | 247,5 | 123,8 | -123,8 | -247,5 | |
| Muutos % (absoluuttinen) | -2 % | -1 % | 0 % | 1 % | 2 % |
| Muutos, M€ | |||||
| Taloudellinen käyttöaste | -153,5 | -76,8 | 76,8 | 153,5 |
*) 31.12.2019 alkaen otettu käyttöön kassavirtaperusteinen arvostusmenetelmä (DCF).
| Sijoituskiinteistöjen herkkyysanalyysi | 30.6.2019 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Muutos % | -10 % | -5 % | 0 % | 5 % | 10 % |
| Kauppa-arvokohteet, M€ | |||||
| Kauppahintojen muutos | -456,2 | -228,1 | 228,1 | 456,2 | |
| Tuottoarvokohteet ennen 31.12.2019, M€ | |||||
| Tuottovaatimus | 28,8 | 13,7 | -12,4 | -23,6 | |
| Vuokratuotot | -44,8 | -22,4 | 22,4 | 44,8 | |
| Hoitokulut | 17,0 | 8,5 | -8,5 | -17,0 | |
| Tuottoarvokohteiden taloudellinen vuokrausaste | |||||
| (muutos prosenttiyksikköä) | -2 % | -1 % | 0 % | 1 % | 2 % |
| Vuokratuotot, M€ | -0,8 | -0,4 | 0,4 | 0,8 |
30.6.2019 tuottoarvomenetelmän piiriin kuuluvien 2 598 asuinhuoneistojen tuottovaateen painotettu keskiarvo oli 6,2 prosenttia ja 415 liikehuoneistojen tuottovaateen painotettu keskiarvo oli 9,3 prosenttia.
Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon laskennan herkkyysanalyysi
| Tuottoarvokohteet *) | 31.12.2019 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Muutos % (suhteellinen) | -10 % | -5 % | 0 % | 5 % | 10 % |
| Muutos, M€ | |||||
| Tuottovaatimus | 636,6 | 301,6 | -273,8 | -521,7 | |
| Markkinavuokrat | -734,2 | -366,7 | 365,9 | 732,6 | |
| Hoitokulut | 242,4 | 121,1 | -122,0 | -243,6 | |
| Muutos % (absoluuttinen) | -2 % | -1 % | 0 % | 1 % | 2 % |
| Muutos, M€ | |||||
| Taloudellinen käyttöaste | -151,0 | -75,3 | 75,0 | 149,8 |
*) 31.12.2019 alkaen otettu käyttöön kassavirtaperusteinen arvostusmenetelmä (DCF).
Keskeneräisiin investointeihin liittyvät hankintasitoumukset, joita ei ole kirjattu kirjanpitoon:
| M€ | 30.6.2020 | 30.6.2019 | 31.12.2019 |
|---|---|---|---|
| Rakenteilla oleva uudistuotanto | 304,7 | 145,1 | 148,2 |
| Uudistuotannon esisopimukset | 269,5 | 121,8 | 208,9 |
| Peruskorjaukset | 42,5 | 28,8 | 23,7 |
| Yhteensä | 616,8 | 295,7 | 380,7 |
Käyvän arvon määrityksen perusteet on esitetty tilinpäätöksen 2019 liitetiedoissa.
4. AINEELLISET KÄYTTÖOMAISUUSHYÖDYKKEET
| M€ | 30.6.2020 | 30.6.2019 | 31.12.2019 |
|---|---|---|---|
| Kirjanpitoarvo kauden alussa | 30,9 | 30,5 | 30,5 |
| Lisäykset | 0,2 | 1,2 | 1,5 |
| Vähennykset | -0,1 | -0,1 | |
| Tilikauden poistot | -0,5 | -0,3 | -1,0 |
| Kirjanpitoarvo kauden lopussa | 30,6 | 31,2 | 30,9 |
Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet koostuvat omassa käytössä olevista omaisuuseristä, joita ovat pääasiassa rakennukset, maa-alueet sekä koneet ja kalusto. Käyttöoikeusomaisuuserä sisältää IFRS 16 Vuokrasopimukset –standardin mukaiset autoleasingit, joista erittely:
| M€ | 30.6.2020 | 30.6.2019 | 31.12.2019 |
|---|---|---|---|
| Kirjanpitoarvo kauden alussa | 0,9 | 1,0 | 1,0 |
| Lisäykset | 0,2 | 0,2 | 0,3 |
| Tilikauden poistot | -0,2 | -0,2 | -0,5 |
| Kirjanpitoarvo kauden lopussa | 0,9 | 1,0 | 0,9 |
5. KOROLLISET VELAT
Pitkäaikaiset velat
| M€ | 30.6.2020 | 30.6.2019 | 31.12.2019 |
|---|---|---|---|
| Joukkovelkakirjalainat | 1 686,8 | 1 190,7 | 1 191,8 |
| Lainat rahoituslaitoksilta | 1 125,7 | 1 062,3 | 1 135,8 |
| Korkotukilainat | 32,6 | 70,6 | 39,2 |
| Vuokrasopimusvelka | 59,7 | 60,8 | 60,0 |
| Muut lainat | 2,4 | 2,4 | 2,4 |
| Yhteensä | 2 907,2 | 2 386,9 | 2 429,3 |
| Lyhytaikaiset velat | |||
| M€ | 30.6.2020 | 30.6.2019 | 31.12.2019 |
| Joukkovelkakirjalainat | 100,0 | 100,0 | |
| Lainat rahoituslaitoksilta | 151,9 | 35,7 | 37,5 |
| Korkotukilainat | 34,9 | 36,0 | 49,9 |
| Muut lainat | 6,5 | 6,5 | 6,5 |
| Vuokrasopimusvelka | 2,4 | 1,1 | 1,1 |
| Yritystodistukset | 109,9 | 50,0 | 50,0 |
| Yhteensä | 305,7 | 229,2 | 244,9 |
| Korolliset velat yhteensä | 3 212,8 | 2 616,1 | 2 674,2 |
Kojamo on noudattanut IFRS 16 Vuokrasopimukset –standardia 1.1.2019 alkaen, minkä mukaan aikaisemmin muina vuokrasopimuksina käsitellyt tonttien vuokrasopimukset on kirjattu kasvattamaan konsernin sijoituskiinteistöjen arvoa ja korollisten velkojen määrää.
6. JOHDANNAISSOPIMUKSET
| Johdannaissopimusten käyvät arvot | 30.6.2020 | 30.6.2019 | 31.12.2019 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| M€ | Positiivinen | Negatiivinen | Netto | Netto | Netto | |
| Korkojohdannaiset | ||||||
| Koronvaihtosopimukset, rahavirran suojaus | -72,7 | -72,7 | -67,1 | -60,6 | ||
| Koronvaihtosopimukset, ei suojauslaskennassa | -9,8 | -9,8 | -10,0 | -9,3 | ||
| Sähköjohdannaiset | 0,5 | -0,8 | -0,3 | 0,6 | 0,5 | |
| Yhteensä | 0,5 | -83,3 | -82,8 | -76,4 | -69,5 | |
| Johdannaissopimusten nimellisarvot | ||||||
| M€ | 30.6.2020 | 30.6.2019 | 31.12.2019 | |||
| Korkojohdannaiset | ||||||
| Koronvaihtosopimukset, rahavirran suojaus | 955,8 | 976,7 | 970,0 | |||
| Koronvaihtosopimukset, ei suojauslaskennassa | 42,2 | 42,8 | 42,6 | |||
| Yhteensä | 998,0 | 1 019,5 | 1 012,6 | |||
| Sähköjohdannaiset, MWh | 109 785 | 141 779 | 135 960 |
Katsauskauden aikana rahavirran suojaukseen luokitelluista korkojohdannaisista kirjattiin käyvän arvon rahastoon -12,7 (-31,9) miljoonaa euroa. Korkojohdannaisilla suojataan lainasalkun korkovirtoja markkinakorkojen nousulta. Korkojohdannaiset erääntyvät vuosina 2020-2035. Katsauskauden lopussa koronvaihtosopimusten keskimaturiteetti oli 5,3 (6,1) vuotta. Sähköjohdannaisilla suojaudutaan sähkön hinnan nousua vastaan ja ne erääntyvät vuosina 2020-2022. Sähköjohdannaisiin ei sovelleta suojauslaskentaa. Johdannaisten realisoitumattomat arvostusvoitot ja –tappiot esitetään taseessa lyhyt- ja pitkäaikaisissa varoissa tai veloissa Johdannaissopimukset -erässä.
7. RAHOITUSVARAT JA -VELAT ARVOSTUSLUOKITTAIN
| 30.6.2020 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| M€ | Tasearvo yhteensä |
TASO 1 | TASO 2 | TASO 3 | Käypä arvo yhteensä |
| Rahoitusvarat | |||||
| Käypään arvoon arvostettavat | |||||
| Sähköjohdannaissaamiset | 0,5 | 0,5 | 0,5 | ||
| Käypään arvoon tulosvaikutteisesti arvos | |||||
| tettavat sijoitukset | 147,0 | 72,3 | 74,1 | 0,7 | 147,0 |
| Jaksotettuun hankintamenoon arvostettavat Rahavarat Myyntisaamiset |
449,2 5,6 |
449,2 | 449,2 5,6 |
||
| Rahoitusvelat Käypään arvoon arvostettavat Korkojohdannaisvelat Sähköjohdannaisvelat |
82,5 0,8 |
0,8 | 82,5 | 82,5 0,8 |
|
| Jaksotettuun hankintamenoon arvostettavat Muut korolliset velat Joukkovelkakirjalainat Ostovelat |
1 526,0 1 686,8 6,9 |
1 754,1 | 1 527,8 | 1 527,8 1 754,1 6,9 |
|
| 31.12.2019 | ||||
|---|---|---|---|---|
| Tasearvo yhteensä |
TASO 1 | TASO 2 | TASO 3 | Käypä arvo yhteensä |
| 0,5 | ||||
| 132,8 | ||||
| 137,3 | ||||
| 5,7 | 5,7 | |||
| 70,0 | 70,0 | 70,0 | ||
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | ||
| 1 385,2 | ||||
| 1 291,8 | 1 349,5 | 1 349,5 | ||
| 15,6 | 15,6 | |||
| 0,5 132,8 137,3 1 382,4 |
0,5 129,6 |
2,5 137,3 1 385,2 |
0,7 |
Katsauskauden aikana ei ollut siirtoja hierarkiatasojen välillä. Vaihtuvakorkoisten lainojen käypä arvo on sama kuin lainojen nimellisarvo, koska lainojen marginaalit vastaavat uusien lainojen marginaaleja. Joukkovelkakirjalainojen käyvät arvot perustuvat markkinanoteerauksiin. Muiden kiinteäkorkoisten velkojen käypä arvo perustuu diskontattuihin kassavirtoihin, joissa syöttötietoina käytetään markkinakorkoja.
Jos rahoitusinstrumentille ei ole aktiivisia markkinoita, joudutaan käyttämään harkintaa käyvän arvon ja arvonalentumisen määrittämisessä. Joissain korkojohdannaisissa saatetaan käyttää ulkopuolisia markkina-arvostuksia. Arvonalentumista harkitaan, jos arvonalentuminen on merkittävä tai pitkäaikainen. Mikäli arvonalentumistappion määrä pienenee jollakin myöhemmällä tilikaudella ja vähennyksen voidaan katsoa liittyvän arvonalentumisen kirjaamisen jälkeiseen tapahtumaan, arvonalentuminen perutaan.
Rahoitusvarat ja -velat, jotka arvostetaan käypään arvoon, luokitellaan kolmelle käyvän arvon hierarkian tasolle arvostusmenetelmien luotettavuuden mukaisesti:
Taso 1:
Instrumentin käypä arvo perustuu täysin samanlaisten instrumenttien noteerattuihin hintoihin toimivilla markkinoilla.
Taso 2:
Instrumentille on olemassa aktiivisilla markkinoilla noteerattu markkinahinta, joka voi olla johdettu suoraan tai epäsuoraan noteeratuista markkinatiedoista. Käyvät arvot ovat määritetty arvostusmenetelmien avulla. Niiden taustalla on syöttötietona markkinahintanoteerauksia sisältäen mm. markkinakorkoja, luottomarginaaleja ja tuottokäyriä.
Taso 3:
Instrumentille ei ole olemassa aktiivista markkinaa, käypä arvo ei ole luotettavasti johdettavissa ja käyvän arvon määrityksessä on käytetty syöttötietoja, jotka eivät perustu todettavissa olevaan markkinatietoon.
Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat rahoitusvarat
| M€ | 30.6.2020 | 30.6.2019 | 31.12.2019 |
|---|---|---|---|
| Tilikauden alussa | 0,7 | 0,6 | 0,6 |
| Muutos | 0,0 | 0,0 | |
| Tilikauden lopussa | 0,7 | 0,6 | 0,7 |
Käypään arvoon tulosvaikutteisesti arvostetut sijoitukset hierarkiatasolla 3 ovat sijoituksia noteeraamattomiin osakkeisiin ja ne arvostetaan pääosin hankintamenoon, koska niiden käypää arvoa ei voida luotettavasti määrittää toimivan markkinan puuttuessa. Näiden erien kohdalla arvioidaan, että hankintameno on asianmukainen arvio käyvästä arvosta.
8. OSAKEKOHTAINEN TULOS
| 1-6/2020 | 1-6/2019 | 1-12/2019 | |
|---|---|---|---|
| Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden tulos, M€ | 100,1 | 100,0 | 825,2 |
| Osakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo tilikauden aikana (milj. kpl) |
247,1 | 247,1 | 247,1 |
| Osakekohtainen tulos | |||
| Laimentamaton, € | 0,40 | 0,40 | 3,34 |
| Laimennettu, € | 0,40 | 0,40 | 3,34 |
Yhtiöllä ei ole laimentavia instrumentteja.
9. VAKUUDET JA VASTUUSITOUMUKSET
| M€ | 30.6.2020 | 30.6.2019 | 31.12.2019 |
|---|---|---|---|
| Velat, joiden vakuudeksi annettu kiinnityksiä | |||
| ja pantteja | 1 155,0 | 1 339,8 | 1 298,1 |
| Annetut kiinnitykset | 1 180,6 | 1 445,7 | 1 401,1 |
| Pantatut osakkeet*) | 194,2 | 254,0 | 220,4 |
| Pantatut vakuudet yhteensä | 1 374,8 | 1 699,7 | 1 621,5 |
| Muut annetut vakuudet | |||
| Kiinnitykset ja osakkeet | 17,5 | 17,3 | 16,9 |
| Takaukset**) | 572,7 | 411,7 | 500,2 |
| Talletusvakuudet | 0,1 | 0,1 | 0,1 |
| Muut annetut vakuudet yhteensä | 590,2 | 429,1 | 517,1 |
*) Annetut kiinnitykset ja pantatut osakkeet koskevat osittain samoja vakuuskohteita.
**) Annetut takaukset ovat pääasiassa konserniyhtiöiden ottamien velkojen vakuudeksi annettuja omavelkaisia takauksia ja osalle näistä lainoista on annettu vakuudeksi myös kiinnityksiä.
10. MYYTÄVÄNÄ OLEVAT PITKÄAIKAISET OMAISUUSERÄT
| M€ | 30.6.2020 | 30.6.2019 | 31.12.2019 |
|---|---|---|---|
| Sijoituskiinteistöt | 2,4 | 23,7 | |
| Saamiset | 0,1 | ||
| Varat yhteensä | 2,4 | 23,8 | |
| Ostovelat ja muut velat | 0,2 | ||
| Velat yhteensä | 0,2 | ||
| Nettotasearvo | 2,4 | 23,6 |
30.6.2019 Sijoituskiinteistöihin sisältyy 0,3 miljoonaa euroa Käyttöoikeusomaisuuseriä ja Korolliseen vieraaseen pääomaan 0,3 miljoonaa euroa Vuokrasopimusvelkoja, joita ei ole siirretty Myytävänä oleviin pitkäaikaisiin omaisuuseriin.
Kojamo-konsernin yhtiöt ovat allekirjoittaneet 17.4.2020 esisopimuksen, jolla tullaan myymään Kirkkonummella oleva tontti ja sillä olevat kiinteistöt T2H Rakennus Oy:lle viimeistään 31.3.2021.
Vuonna 2019 Kojamo-konsernin yhtiöt allekirjoittivat katsauskauden jälkeen 12.7.2019 sopimuksen 478 vuokra-asunnon myynnistä 12 paikkakunnalta eri puolilta Suomea Olo Asunnoille. Kauppa toteutettiin elokuussa 2019, ja sen myyntivoitto oli noin 0,4 miljoonaa euroa.
Sijoituskiinteistöt on arvostettu käypään arvoon tilinpäätöksessä (käyvän arvon hierarkiataso 3).
11. COVID-19-VAIKUTUKSET
Kojamo on selvittänyt COVID-19 pandemian vaikutuksia konsernin tulokseen, taseeseen ja rahavirtoihin ja todennut, että pandemialla ei ole ollut merkittäviä vaikutuksia konsernin näihin eriin katsauskaudella.
12. KATSAUSKAUDEN JÄLKEISET TAPAHTUMAT
Kojamo on arvioinut COVID-19-pandemian vaikutuksia konsernin tulokseen, taseeseen ja rahavirtoihin katsauskauden jälkeen 20.8.2020 ja todennut, että pandemialla ei ole ollut merkittäviä vaikutuksia konsernin näihin eriin. Vuokrasaamisten ja luottotappioiden määrä ei ole lisääntynyt merkittävästi. Kojamo seuraa näiden erien kehittymistä aktiivisesti.
TUNNUSLUVUT, NIIDEN LASKENTAKAAVAT SEKÄ ESMA-OHJEISTUK-SEN MUKAISET TÄSMÄYTYSLASKELMAT
| Laskenta | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| kaava | 4-6/2020 | 4-6/2019 | 1-6/2020 | 1-6/2019 | 2019 | |
| Liikevaihto, M€ | 94,8 | 93,1 | 190,5 | 184,6 | 375,3 | |
| Nettovuokratuotto, M€ | 1 | 68,9 | 66,8 | 124,9 | 117,7 | 247,3 |
| Nettovuokratuotto liikevaihdosta, % | 2 | 72,7 | 71,8 | 65,6 | 63,8 | 65,9 |
| Voitto ennen veroja, M€ | 3 | 73,5 | 85,9 | 125,2 | 124,8 | 1 031,3 |
| Käyttökate (EBITDA), M€ | 4 | 85,2 | 99,2 | 153,6 | 151,5 | 1 083,1 |
| Käyttökate liikevaihdosta, % | 5 | 89,9 | 106,5 | 80,6 | 82,1 | 288,6 |
| Oikaistu käyttökate (Adjusted EBITDA), M€ | 6 | 59,6 | 56,9 | 106,1 | 98,8 | 210,3 |
| Oikaistu käyttökate liikevaihdosta, % | 7 | 62,9 | 61,1 | 55,7 | 53,6 | 56,0 |
| Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta | ||||||
| (FFO), M€ | 8 | 42,1 | 40,1 | 71,5 | 66,4 | 140,7 |
| FFO liikevaihdosta, % | 9 | 44,4 | 43,1 | 37,5 | 36,0 | 37,5 |
| Osakekohtainen kassavirta ennen käyttö pääoman muutosta, € |
10 | 0,17 | 0,16 | 0,29 | 0,27 | 0,57 |
| FFO ilman kertaluonteisia kuluja, M€ | 11 | 42,1 | 40,1 | 71,5 | 66,4 | 140,7 |
| Oikaistu kassavirta ennen käyttöpääoman | ||||||
| muutosta (AFFO), M€ | 12 | 32,9 | 31,2 | 60,8 | 54,9 | 110,0 |
| Sijoituskiinteistöt, M€ 1) | 6 486,4 | 5 303,2 | 6 260,8 | |||
| Taloudellinen vuokrausaste, % | 19 | 96,3 | 96,9 | 97,2 | ||
| Korollinen vieras pääoma, M€ 2) | 13 | 3 212,8 | 2 616,1 | 2 674,2 | ||
| Oman pääoman tuotto-% (ROE) | 14 | 6,5 | 8,5 | 30,3 | ||
| Sijoitetun pääoman tuotto-% (ROI) | 15 | 5,1 | 6,2 | 20,5 | ||
| Omavaraisuusaste, % | 16 | 43,3 | 41,9 | 46,9 | ||
| Loan to Value (LTV), % 3) | 17 | 42,6 | 46,9 | 40,5 | ||
| Osakekohtainen tulos, € | 0,24 | 0,27 | 0,40 | 0,40 | 3,34 | |
| Osakekohtainen oma pääoma, € | 12,53 | 9,55 | 12,51 | |||
| Bruttoinvestoinnit, M€ | 18 | 116,9 | 58,6 | 179,0 | 96,6 | 259,9 |
| Henkilöstö katsauskauden lopussa | 340 | 329 | 296 |
1) Sisältää Myytävänä olevia pitkäaikaisia omaisuuseriä.
2) Ei sisällä Myytävänä oleviin pitkäaikaisiin omaisuuseriin liittyviä velkoja.
3) Ei sisällä Myytävänä olevia pitkäaikaisia omaisuuseriä tai Myytävänä oleviin pitkäaikaisiin omaisuuseriin liittyviä velkoja.
Kojamo esittää vaihtoehtoisia tunnuslukuja kuvaamaan liiketoimintansa taloudellista kehitystä ja parantaakseen vertailukelpoisuutta eri raportointikausien välillä. Vaihtoehtoiset eli tilinpäätösstandardeihin perustumattomat tunnusluvut antavat merkittävää lisätietoa johdolle, rahoittajille, analyytikoille sekä muille tahoille. Vaihtoehtoisia tunnuslukuja ei tule pitää IFRS-tilinpäätösnormistossa määriteltyjä tunnuslukuja korvaavina mittareina.
Tunnuslukujen laskentakaavat
ESMA ohjeistuksen mukaisesti määritellyt vaihtoehtoiset tunnusluvut
| 1) | Nettovuokratuotto | = Liikevaihto - Kiinteistöjen ylläpitokulut – Korjaukset |
|---|---|---|
| Nettovuokratuotto on vuokraustoiminnan kannattavuuden tunnusluku, joka mittaa tuottoa ylläpito ja korjauskulujen vähentämisen jälkeen. |
||
| 2) | Nettovuokratuotto liikevaihdosta, % |
Nettovuokratuotto = x 100 Liikevaihto |
| Tunnusluku kuvaa nettovuokratuoton suhdetta liikevaihtoon. | ||
| 3) | Voitto ennen veroja | Nettovuokratuotto - Hallinnon kulut + Liiketoiminnan muut tuotot - Liiketoiminnan muut kulut +/- Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot ja -tappiot +/- Vaihto-omaisuuden luovutus = voitot ja -tappiot +/- Voitto/tappio sijoituskiinteistöjen arvostamisesta käypään arvoon - Poistot ja arvonalentumiset +/- Rahoitustuotot ja -kulut +/- Osuus osakkuusyritysten tu loksista |
| Voitto ennen veroja mittaa kannattavuutta liiketoiminnan kustannusten ja rahoituskulujen jälkeen. | ||
| 4) | Käyttökate (EBITDA) | Tilikauden voitto + Poistot ja arvonalentumiset -/+ Rahoitustuotot ja -kulut -/+ Osuus = osakkuusyritysten tuloksista + Tilikauden verotettavaan tulokseen perustuva vero + Laskennallisten verojen muutos |
| Käyttökate on kannattavuuden tunnusluku, joka mittaa liiketoiminnan tulosta ennen nettorahoitus kuluja, veroja ja poistoja. |
||
| 5) | Käyttökate liikevaihdosta, % |
Käyttökate = x 100 Liikevaihto |
| Tunnusluku kuvaa käyttökatteen suhdetta liikevaihtoon. | ||
| 6) | Oikaistu käyttökate (Adjusted EBITDA) |
Tilikauden voitto + Poistot ja arvonalentumiset -/+ Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot ja - tappiot -/+ Vaihto-omaisuuden luovutusvoitot ja -tappiot -/+ Muiden pitkäaikaisten varo = jen luovutusvoitot ja -tappiot -/+ Voitto/tappio sijoituskiinteistöjen arvostamisesta käy pään arvoon -/+ Rahoitustuotot ja -kulut -/+ Osuus osakkuusyritysten tuloksista + Tili kauden verotettavaan tulokseen perustuva vero + Laskennallisten verojen muutos |
| Oikaistu käyttökate kuvaa konsernin vuokraustoiminnan kannattavuutta ilman omaisuuserien myynneistä syntyneitä luovutusvoittoja ja -tappioita sekä laskennallisia voittoja/ tappioita sijoitus kiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta. |
||
| 7) | Oikaistu käyttökate liikevaihdosta, % |
Oikaistu käyttökate = x 100 Liikevaihto |
Tunnusluku kuvaa oikaistun käyttökatteen suhdetta liikevaihtoon.
| 8) | Kassavirta ennen käyttö pääoman muutosta (FFO) |
= | Oikaistu käyttökate - Oikaistut nettorahoituskulut - Tilikauden verotettavaan tuloon pe rustuva vero |
|---|---|---|---|
| Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta kuvaa konsernin liiketoiminnan tuottamaa kassavirtaa ennen käyttöpääoman muutosta. Tunnusluvun laskennassa huomioidaan rahoituskulujen ja vero jen vaikutus kannattavuuteen mutta ei varsinaiseen vuokraustoimintaan kuulumattomia eriä kuten omaisuuserien myynneistä syntyneitä luovutusvoittoja ja -tappioita sekä laskennallisia voittoja/ tappioita käypään arvoon arvostamisesta. |
|||
| 9) | FFO liikevaihdosta, % | = | Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) x 100 Liikevaihto |
| Tunnusluku kuvaa FFO:n suhdetta liikevaihtoon. | |||
| 10) | Osakekohtainen kassa virta ennen käyttöpää |
= | Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) Ulkona olevien osakkeiden painotettu keskiarvo tilikauden aikana |
| oman muutosta | Osakekohtainen kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta esittää kassavirta ennen käyttöpää oman muutosta osuuden yksittäiselle osakkeelle. |
||
| 11) | FFO ilman kertaluontei sia kuluja |
= | Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) + kertaluonteiset kulut |
| Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta kuvaa konsernin liiketoiminnan tuottamaa kassavirtaa ennen käyttöpääoman muutosta. Tunnusluvun laskennassa huomioidaan rahoituskulujen ja vero jen vaikutus kannattavuuteen mutta ei varsinaiseen vuokraustoimintaan kuulumattomia eriä kuten omaisuuserien myynneistä syntyneitä luovutusvoittoja ja -tappioita sekä laskennallisia voittoja/ tappioita käypään arvoon arvostamisesta ja kertaluontoisia kuluja. |
|||
| 12) | Oikaistu kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (AFFO) |
= | Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) - Ajanmukaistamisinvestoinnit |
| Oikaistu kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta kuvaa konsernin liiketoiminnan tuottamaa kassavirtaa ennen käyttöpääoman muutosta oikaistuna ajanmukaistamisinvestoinneilla. Tunnuslu vun laskennassa huomioidaan ajanmukaistamisinvestointien, rahoituskulujen ja verojen vaikutus kannattavuuteen mutta ei varsinaiseen vuokraustoimintaan kuulumattomia eriä kuten omaisuus erien myynneistä syntyneitä luovutusvoittoja ja -tappioita sekä laskennallisia voittoja/tappioita käy pään arvoon arvostamisesta. |
|||
| 13) | Korollinen vieras pääoma |
= | Lainat, pitkäaikaiset + Lainat, lyhytaikaiset |
| Korollinen vieras pääoma mittaa konsernin bruttovelkoja. | |||
| 14) | Oman pääoman tuotto (ROE), % |
= | Tilikauden voitto (vuositasolle laskettuna) x 100 Oma pääoma, vuoden alun ja lopun keskiarvo |
| Oman pääoman tuotto mittaa tilikauden tulosta suhteutettuna omaan pääomaan. Tunnusluku ku vaa konsernin kykyä tehdä tuottoa omistajien sijoittamille varoille. |
|||
| 15) | Sijoitetun pääoman tuotto (ROI), % |
= | (Voitto/tappio ennen veroja + Rahoituskulut) (vuositasolle laskettuna) x 100 (Varat - Korottomat velat), vuoden alun ja lopun keskiarvo |
| Sijoitetun pääoman tuotto mittaa liiketoiminnan tulosta suhteutettuna sijoitettuun pääomaan. Tun nusluku kuvaa konsernin kykyä tehdä tuottoa omistajien ja rahoittajien sijoittamille varoille. |
| 16) | Omavaraisuusaste, % | = | Oma pääoma x 100 |
|
|---|---|---|---|---|
| Varat - Saadut ennakot Omavaraisuusaste on rahoitusrakenteen tunnusluku, joka kertoo oman pääoman osuuden toimin taan sitoutuneesta pääomasta. Tunnusluku kuvaa konsernin rahoitusrakennetta. |
||||
| 17) | Loan to Value (LTV), % | = | Korollinen vieras pääoma – Rahavarat x 100 Sijoituskiinteistöt Luototusaste (Loan to Value) esittää nettovelkojen osuutta sijoituskiinteistöjen arvosta. Tunnus luku kuvaa konsernin velkaantuneisuutta. |
|
| 18) | Bruttoinvestoinnit | = | Hankitut sijoituskiinteistöt + Ajanmukaistamisinvestoinnit + Aktivoidut vieraan pääoman menot Bruttoinvestoinnit kuvaa kokonaisinvestointien määrää pitäen sisällään ostetut sijoituskiinteistöt, kiinteistökehityksen, ajanmukaistamisinvestoinnit sekä aktivoidut korot. |
|
| Muut tunnusluvut | ||||
| 19) | Taloudellinen vuokrausaste, % |
= | Vuokratuotto x 100 Vuokrattavissa olevien asuntojen potentiaalinen vuokratuotto |
Tunnuslukujen täsmäytyslaskelmat
| M€ | 4-6/2020 | 4-6/2019 | 1-6/2020 | 1-6/2019 | 2019 |
|---|---|---|---|---|---|
| Tilikauden voitto | 58,6 | 67,8 | 100,1 | 100,0 | 825,2 |
| Poistot ja arvonalentumiset | 0,3 | 0,3 | 0,5 | 0,6 | 1,1 |
| Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot ja -tappiot | 0,6 | 0,0 | 0,7 | 0,0 | -0,1 |
| Vaihto-omaisuuden luovutusvoitot ja -tappiot | -0,1 | -0,1 | -0,2 | ||
| Muiden pitkäaikaisten varojen luovutusvoitot ja -tappiot | 0,0 | 0,0 | |||
| Voitto/tappio sijoituskiinteistöjen arvostamisesta | |||||
| käypään arvoon | -26,2 | -42,2 | -48,2 | -52,6 | -872,4 |
| Rahoitustuotot | -0,7 | -0,7 | -1,3 | -1,6 | -2,6 |
| Rahoituskulut | 12,2 | 13,7 | 29,1 | 27,7 | 53,4 |
| Osuus osakkuusyritysten tuloksista | 0,0 | 0,0 | -0,2 | ||
| Tilikauden verotettavaan tuloon perustuva vero | 4,2 | 4,4 | 8,7 | 8,0 | 19,9 |
| Laskennallisten verojen muutos | 10,8 | 13,7 | 16,4 | 16,9 | 186,2 |
| Oikaistu käyttökate (Adjusted EBITDA) | 59,6 | 56,9 | 106,1 | 98,8 | 210,3 |
| Rahoitustuotot ja -kulut | -11,5 | -13,0 | -27,8 | -26,1 | -50,8 |
| Voitto/tappio rahoitusvarojen arvostamisesta | |||||
| käypään arvoon | -1,9 | 0,7 | 2,0 | 1,6 | 1,1 |
| Oikaistut nettorahoituskulut | -13,4 | -12,3 | -25,9 | -24,4 | -49,7 |
| Tilikauden verotettavaan tuloon perustuva vero | -4,2 | -4,4 | -8,7 | -8,0 | -19,9 |
| Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) | 42,1 | 40,1 | 71,5 | 66,4 | 140,7 |
| FFO ilman kertaluonteisia kuluja | 42,1 | 40,1 | 71,5 | 66,4 | 140,7 |
| Oma pääoma | 3 095,8 | 2 360,1 | 3 090,6 | ||
| Varat | 7 149,2 | 5 638,9 | 6 590,4 | ||
| Saadut ennakot | -6,8 | -5,9 | -6,7 | ||
| Omavaraisuusaste, % | 43,3 | 41,9 | 46,9 |