Quarterly Report • Nov 5, 2020
Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Vertailuluvut suluissa viittaavat edellisvuoden vastaavaan jaksoon, ellei toisin ole mainittu. Tässä osavuosikatsauksessa esitetyt luvut ovat tilintarkastamattomia.
Kaikki tässä katsauksessa esitetyt yritystä tai sen liiketoimintaa koskevat lausumat perustuvat johdon näkemyksiin ja yleistä makrotaloudellista tai toimialan tilannetta käsittelevät kohdat kolmansien osapuolien informaatioon.
Mikäli osavuosikatsauksen kieliversioiden välillä on eroavaisuuksia, suomenkielinen versio on ratkaiseva.
Taloudellinen vuokrausaste laski vertailukaudesta ja oli 96,3 (97,1) prosenttia.
Osakekohtainen EPRA NAV (nettovarallisuus) kasvoi 31,3 prosenttia ja oli 15,90 (12,11) euroa.
Kojamon omistuksessa oli katsauskauden lopussa 35 613 (35 061) vuokra-asuntoa. Edellisen vuoden syyskuun jälkeen on hankittu 188 (117) asuntoa, valmistunut 446 (1 073) ja myyty 56 (548) asuntoa sekä purettu tai muuten muutettu -26 (3) asuntoa.
Kojamo suhtautuu koronavirukseen vakavasti ja huolehtii yrityksenä henkilöstönsä, asiakkaidensa ja kumppaneidensa terveydestä ja hyvinvoinnista. Yhtiö seuraa viranomaisten suosituksia ja toimii niiden mukaan. Pandemialla ei ollut merkittäviä vaikutuksia yhtiön tulokseen, taseeseen tai rahavirtoihin katsauskauden aikana. Kojamon rahoitusasema ja maksuvalmius ovat hyvät.
Yhtiön päivittäinen toiminta on jatkunut poikkeustilanteesta huolimatta normaalisti. Pandemia on vaikuttanut asuntomarkkinoihin ja toimintaympäristöön. Vuokra-asuntojen tarjonta markkinassa on kasvanut tilapäisesti. Matkustusrajoitteiden vuoksi lyhytaikaiseen vuokraukseen tarkoitettuja asuntoja on siirtynyt pitkäaikaiseen vuokraukseen. Työperäinen muuttoliike hidastui, ja esimerkiksi opiskelijoita muutti vanhempiensa luokse ja ulkomaalaiset opiskelijat palasivat kotimaihinsa. Kojamo uskoo pandemian vaikutusten jäävän lyhytaikaisiksi.
Kojamo arvioi konsernin liikevaihdon kasvavan vuonna 2020 edellisestä vuodesta 2-5 prosenttia. Lisäksi yhtiö arvioi konsernin kassavirran ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) vuonna 2020 olevan 146-158 miljoonaa euroa ilman kertaluonteisia kuluja.
Näkymissä on otettu huomioon toteutuneiden asuntojen myyntien ja ostojen vaikutukset, arvio vuokrausasteesta ja vuokrien kehityksestä sekä valmistuvien asuntojen määrä. Näkymät perustuvat yhtiön johdon arvioon liikevaihdon kehityksestä, nettovuokratuotosta, hallintokuluista, rahoituskuluista, maksettavista veroista ja valmistuvasta uudistuotannosta sekä johdon näkemykseen toimintaympäristön kehityksestä.
Näkymät perustuvat myös muuttoliikkeen ylläpitämään vahvaan kysyntään, joka kasvattaa Like-for-Like-vuokratuottoja. Yhtiön johto voi vaikuttaa liikevaihtoon ja kassavirtaan ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) yhtiön oman liiketoiminnan kautta. Yhtiön johto ei voi vaikuttaa markkinoiden kehitykseen, säädösympäristöön eikä kilpailutilanteeseen.
Kojamon johto arvioi, että pandemialla ei ole merkittävää vaikutusta yhtiön loppuvuoden näkymiin.
| 7–9/2020 | 7–9/2019 Muutos% | 1–9/2020 | 1–9/2019 Muutos% | 2019 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Liikevaihto, M€ | 96,3 | 95,7 | 0,6 | 286,8 | 280,3 | 2,3 | 375,3 |
| Nettovuokratuotto, M€ * | 68,9 | 69,5 | -1,0 | 193,8 | 187,2 | 3,5 | 247,3 |
| Nettovuokratuotto liikevaihdosta, % * | 71,5 | 72,6 | 67,6 | 66,8 | 65,9 | ||
| Voitto ennen veroja, M€ * | 72,8 | 66,6 | 9,4 | 198,0 | 191,4 | 3,5 | 1 031,3 |
| Käyttökate (EBITDA), M€ * | 87,2 | 80,1 | 8,8 | 240,8 | 231,6 | 4,0 | 1 083,1 |
| Käyttökate liikevaihdosta, % * | 90,6 | 83,7 | 84,0 | 82,6 | 288,6 | ||
| Oikaistu käyttökate (Adjusted EBITDA), M€ * | 61,4 | 61,4 | -0,1 | 167,5 | 160,3 | 4,5 | 210,3 |
| Oikaistu käyttökate liikevaihdosta, % * | 63,8 | 64,2 | 58,4 | 57,2 | 56,0 | ||
| Kassavirta ennen käyttöpääoman | |||||||
| muutosta (FFO), M€ * | 42,0 | 39,7 | 5,9 | 113,5 | 106,1 | 7,0 | 140,7 |
| FFO liikevaihdosta, % * | 43,7 | 41,5 | 39,6 | 37,9 | 37,5 | ||
| FFO ilman kertaluonteisia kuluja, M€ * | 42,0 | 39,7 | 5,9 | 113,5 | 106,1 | 7,0 | 140,7 |
| Sijoituskiinteistöt, M€ ¹⁾ | 6 597,8 | 5 376,4 | 22,7 | 6 260,8 | |||
| Taloudellinen vuokrausaste, % | 96,3 | 97,1 | 97,2 | ||||
| Korollinen vieras pääoma, M€ * | 3 137,6 | 2 640,7 | 18,8 | 2 674,2 | |||
| Oman pääoman tuotto-% (ROE) * | 6,8 | 8,6 | 30,3 | ||||
| Sijoitetun pääoman tuotto-% (ROI) * | 5,3 | 6,3 | 20,5 | ||||
| Omavaraisuusaste, % * | 44,1 | 42,0 | 46,9 | ||||
| Loan to Value (LTV), % ²⁾* | 42,1 | 46,7 | 40,5 | ||||
| EPRA nettovarallisuus (NAV), M€ | 3 928,4 | 2 993,3 | 31,2 | 3 828,0 | |||
| Bruttoinvestoinnit, M€ * | 85,1 | 79,0 | 7,7 | 264,1 | 175,6 | 50,4 | 259,9 |
| Henkilöstö katsauskauden lopussa | 309 | 293 | 296 | ||||
| Osakekohtaisen tunnusluvut, € | 7–9/2020 | 7–9/2019 Muutos% | 1–9/2020 | 1–9/2019 Muutos% | 2019 | ||
| Osakekohtainen kassavirta | |||||||
| ennen käyttöpääoman muutosta * | 0,17 | 0,16 | 6,3 | 0,46 | 0,43 | 7,0 | 0,57 |
| Osakekohtainen tulos | 0,24 | 0,22 | 9,1 | 0,64 | 0,62 | 3,2 | 3,34 |
| Osakekohtainen EPRA NAV | 15,90 | 12,11 | 31,3 | 15,49 | |||
| Osakekohtainen oma pääoma | 12,76 | 9,72 | 31,3 | 12,51 |
* Kojamo julkaisee Euroopan arvopaperimarkkinaviranomaisen (ESMA) ohjeiden mukaisen selostuksen käyttämistään vaihtoehtoisista tunnusluvuista osavuosikatsauksen Tunnusluvut, niiden laskentakaavat sekä ESMA-ohjeistuksen mukaiset täsmäytyslaskelmat-osiossa.
1) Sisältää Myytävänä olevia pitkäaikaisia omaisuuseriä.
2) Ei sisällä Myytävänä olevia pitkäaikaisia omaisuuseriä.
Liikevaihto ja nettovuokratuotto kasvoivat vuoden ensimmäisen yhdeksän kuukauden aikana. Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta kasvoi jopa 7 prosenttia. Onnistuneet investoinnit ovat tukeneet kasvuamme.
Tarjonta vuokra-asuntomarkkinoilla lisääntyi alkuvuodesta sekä valmistuneiden uusien kohteiden vuoksi että lyhytaikaiseen vuokraukseen tarkoitettujen asuntojen siirryttyä pitkäaikaiseen vuokraukseen pandemian seurauksena. Uskomme näiden vaikutusten kuitenkin olevan jo täysin markkinoilla. Pandemia on myös tilapäisesti hidastanut muuttoliikettä. Uskomme kuitenkin kaupungistumisen jatkuvan pandemian hellittäessä. Vuokrausasteemme on olosuhteista huolimatta hyvällä tasolla, ja asiakastyytyväisyyttä mittaava nettosuositteluindeksi NPS on vahva. Uusien vuokrasopimusten määrä oli heinäkuussa ennätystasolla, ja määrä on pysynyt hyvänä tämän jälkeenkin. Uusien sopimusten vaikutus näkyy kuitenkin vaiheittain sopimusten astuessa voimaan.
Katseemme on vahvasti tulevaisuudessa. Vuokra-asumisen suosio kasvaa. Helsingissä, Tampereella ja Turussa vuokralla asuvien kotitalouksien määrä ylittää jo omistusasujien määrän, ja vuokralla asuvien kotitalouksien määrä on kasvanut kaikilla suurimmilla kaupunkiseuduilla. Ihmiset haluavat muuttaa kaupunkeihin, ja vuokra-asumisen vapaus kiinnostaa yhä enemmän. Uusien asuntojen tarve suurimmilla kaupunkiseuduilla kasvaa. Tarvetta uusille asunnoille tukevat kaupungistumisen lisäksi kotitalouksien pienenevä keskikoko.
Asuntotuotannon aloitusten ennustetaan jäävän kuluvana ja tulevana vuonna alle vuosittaisen tuotantotarpeen. Meille merkittävässä markkinassa Helsingissä kaupunki on asettanut vuosittaiseksi asuntotuotantotavoitteeksi 7 000 asuntoa, josta perheasuntojen osuutta haluttaisiin kasvattaa. Asumisen trendit huomioon ottaen tuotantotavoite vaikuttaa matalalta. Lisäksi näkemyksemme mukaan suurin tarve kohdistuu yksiöihin ja kaksioihin, joita tulisi pystyä rakentamaan riittävästi. Investoinneillamme tähtäämme vastaamaan kysyntään pitkällä tähtäimellä.
Hankekantamme on vahvistunut entisestään ja olemme vuoden aikana aloittaneet 1 556 uuden kodin rakentamisen. Vertailukauteen nähden rakenteilla olevien asuntojen määrä on yli kaksinkertaistunut. Olen tyytyväinen myös hankekantamme laatuun: olemme onnistuneet tekemään investointeja hankkeisiin, jotka vastaavat vaatimuksiamme muun muassa sijainnista, asuntojen koosta ja kannattavuudesta.
Rakenteilla olevien kohteiden lisäksi tonttivarantomme sijaitsee Helsingin seudulla, jossa tarpeen uusille asunnoille ennustetaan olevan kaikista suurin. Taseemme on vahva ja mahdollistaa myös tulevaisuuden investoinnit nopeallakin aikataululla. Rakenteilla olevien kohteiden lisäksi meillä on sitovat esisopimukset yli 1 000 asunnon rakentamisesta Helsingin seudulle. Lisäksi Metropolia-kiinteistökehityshankkeessamme luomme tulevina vuosina uusia koteja vanhoihin oppilaitosrakennuksiin Helsingin ydinkeskustassa ja muilla hyvillä sijainneilla.
Vuoden aikana tekemämme vastuullisuustyö saavuttaa tärkeän merkkipaalun, kun julkaisemme vastuullisuusohjelmamme 2.12.2020. Samana päivänä järjestämme Investors' Day –tapahtuman, jossa esittelemme ohjelman ja sen tavoitteet.
Jani Nieminen toimitusjohtaja
Kojamon toimiessa asuinkiinteistösektorilla yhtiöön vaikuttavat erityisesti kaupungistuminen sekä asuntomarkkinoiden tilanne ja kehitys Suomen kasvukeskuksissa. Lisäksi yhtiöön vaikuttavat makrotaloudelliset tekijät, kuten talouskasvu, työllisyys, kuluttajien käytettävissä olevat tulot, inflaatio, väestönkasvu ja kotitalouksien koon kehitys.
| Liiketoimintaympäristön avainluvut | 2021E | 2020E |
|---|---|---|
| BKT:n kasvuennuste, % | 2,6 | -4,5 |
| Työttömyys, % | 8,2 | 8,0 |
| Inflaatio, % | 1,2 | 0,4 |
| Lähde: Valtiovarainministeriö, Taloudellinen katsaus 10/2020 |
Covid-19-pandemia on supistanut Suomen taloutta vähemmän kuin suurinta osaa Euroopan talouksista. Suomen bruttokansantuotteen arvioidaan supistuvan 4,5 prosenttia vuonna 2020. Viennin lisäksi supistuvat yksityinen kulutus sekä yksityiset investoinnit. Talous toipuu alkuvuoden pysähdyksestä asteittain, ja talous on alkanut kasvaa kesän aikana. Vienti ja teollisuustuotanto kärsivät globaalin pandemian jatkumisesta ja tuotannon ennakoidaan kääntyvän kasvuun vasta ensi vuoden puolella. (Lähde: Valtiovarainministeriön taloudellinen katsaus 10/2020)
| Toimialan avainluvut | 2020E | 2019 |
|---|---|---|
| Aloitetut asunnot, kpl | 28 000 | 38 700 |
| Myönnetyt rakennusluvat vuositasolla, kpl ¹⁾ | 34 996 | 39 140 |
| Rakennuskustannukset, muutos % | n/a | 1,0 |
| Vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat koko maassa, muutos % | 1,0 | 1,2 |
| Vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat pääkaupunkiseudulla, muutos % | 1,0–3,1 | 0,5–3,4 |
| Vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat koko maassa, muutos % | 1,6 | 1,4 |
| Vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat pääkaupunkiseudulla, muutos % | 1,6–1,8 | 1,6–2,0 |
1) Rullaava 12 kk, elokuu 2020
Lähteet: Tilastokeskus, Rakennus- ja asuntotuotanto 2020, toukokuu; Pellervon taloustutkimus, Asuntomarkkina 2020 ennuste. Rakennusteollisuuden suhdannekatsaus kevät 2020
Rakennusteollisuuden suhdannekatsauksen mukaan COVID-19-pandemia voimistaa asuntotuotannon hidastumista. Asuntotuotanto on pudonnut keväästä alkaen ja sen ennustetaan jäävän vuosina 2020 ja 2021 alle vuosittaisen asuntotuotantotarpeen. Pellervon taloustutkimuksen mukaan taloudellisen epävarmuuden lisääntyessä ihmiset lykkäävät asunnon ostoa tulevaisuuteen. Syynä tähän on haluttomuus ottaa asuntolainaa epävarmassa tilanteessa.
| kotitalouksien osuus, % | |
|---|---|
| 2010 | 2019 |
| 47,1 | 49,3 |
| 41,9 | 45,2 |
| 37,7 | 41,1 |
| 40,2 | 44,4 |
| 36,5 | 40,2 |
| 37,3 | 40,9 |
| 36,7 | 41,5 |
| 42,2 | 48,8 |
| 43,0 | 49,1 |
| 23,8 | 25,5 |
1) Helsinki, Espoo, Kauniainen, Vantaa
2) Pääkaupunkiseutu, Hyvinkää, Järvenpää, Kerava, Kirkkonummi, Mäntsälä, Nurmijärvi, Pornainen, Porvoo, Riihimäki, Sipoo, Tuusula, Vihti
Lähteet: Tilastokeskus, Asunnot ja asuinolot 2019, Väestöennuste 2019
Rakennusteollisuuden suhdannekatsauksen mukaan kaupungistuminen ei pysähdy ja asuntojen kysyntä jatkuu pandemian jälkeen. VTT:n kesäkuussa julkaiseman Asuntotuotantotarve 2020-2040 -selvityksen mukaan Suomeen tulisi rakentaa vuosittain vähintään 30 000 asuntoa väestönkasvun pysähtymisestä huolimatta. Uusien asuntojen tarve keskittyy voimakkaasti suurille kaupunkiseuduille, erityisesti pääkaupunkiseudulle. Mikäli yhden aikuisen kotitalouksien määrä jatkaa kasvuaan, asuntoja tarvittaisiin vuosittain lisää 35 000.
Tilastokeskuksen mukaan vuokralla asuvien asuntokuntien määrän kasvu on jatkunut. Helsingissä, Tampereella ja Turussa vuokralla asuvia kotitalouksia on jo omistusasujia enemmän. Vuokralla asuvien osuus on kasvanut myös kaikilla suurimmilla kaupunkiseuduilla. Tämä on vahva merkki yhtäältä kaupungistumisen kiihtymisestä sekä toisaalta asumispreferenssien muutoksesta. Nuoremmille sukupolville omistusasuminen ei ole enää yhtä merkityksellistä kuin vanhemmille sukupolville. Omistusasuntoa ei myöskään pidetä enää ainoana tapana kerryttää varallisuutta. Sen sijaan vuokra-asumisen vapaus kiinnostaa yhä enemmän. Tämä tukee vuokramarkkinoiden kehitystä vielä pitkään.
Kojamo on Suomen suurin1 yksityinen asuntosijoitusyhtiö sijoituskiinteistöjen käyvällä arvolla mitattuna. Kojamo tarjoaa vuokra-asuntoja ja asumiseen liittyviä palveluja vuokralaisille pääosin Suomen kasvukeskuksissa2 . Kojamon kiinteistöportfolioon kuului katsauskauden lopussa 35 613 (35 061) vuokra-asuntoa. Kojamon sijoituskiinteistöjen käypä arvo katsauskauden lopussa oli 6,6 (5,4)
1) KTI Kiinteistötieto Oy: The Finnish property market 2019. Sijoituskiinteistöt sisältävät asunnot, käynnissä olevat projektit, yhtiön omistamat tontit ja tietyt osakkeiden kautta omistetut omaisuuserät kuten parkkipaikat. Käypä arvo edustaa sijoituskiinteistöjen käypää arvoa, ja se sisältää myytävänä olevat pitkäaikaisiin varoihin luokiteltavat sijoituskiinteistöt.
2) Helsingin, Tampereen, Turun, Kuopion ja Lahden seudut sekä Oulun ja Jyväskylän kaupungit.
miljardia euroa sisältäen 2,4 (0,0) miljoonaa euroa Myytävänä olevia sijoituskiinteistöjä. Sijoituskiinteistöihin sisältyvät sekä valmiit asunnot että kehityshankkeet ja maa-alueet.
Käyvällä arvolla mitattuna 98,8 prosenttia Kojamon vuokra-asunnoista sijaitsi 30.9.2020 Suomen seitsemässä suurimmassa kasvukeskuksessa, 87,6 prosenttia Helsingin, Tampereen sekä Turun seudulla ja 73,8 prosenttia Helsingin seudulla.
Kojamon liikevaihto oli heinä–syyskuussa 96,3 (95,7) miljoonaa euroa. Liikevaihto muodostuu kokonaisuudessaan vuokraustoiminnan tuotosta.
Liikevaihtoa tukivat pääasiassa vuonna 2019 valmistuneet vuokra-asunnot sekä vuokratuottojen Likefor-Like-kasvu (LfL). Like-for-Like-kasvu on kaksi vuotta yhtäjaksoisesti omistettujen kohteiden vuokratuottojen muutos 12 kuukaudelta verrattuna sitä edeltävään 12 kuukauteen.
Nettovuokratuotto oli 68,9 (69,5) miljoonaa euroa, mikä vastaa 71,5 (72,6) prosenttia liikevaihdosta. Nettovuokratuottoon vaikuttivat vertailukautta suuremmat ylläpitokulut ja korjaukset.
Voitto ennen veroja oli 72,8 (66,6) miljoonaa euroa. Voittoon sisältyy 25,8 (18,4) miljoonan euron nettovoitto sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta sekä sijoituskiinteistöjen luovutusvoittoja ja -tappioita 0,0 (0,3) miljoonaa euroa. Voitto ennen veroja ja ilman nettovoittoa sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta heikkeni 1,2 miljoonaa euroa.
Rahoitustuotot ja -kulut olivat -13,7 (-13,3) miljoonaa euroa. Rahoitustuottoihin ja -kuluihin sisältyy 0,3 (-0,8) miljoonaa euroa johdannaisten realisoitumatonta käyvän arvon muutosta.
Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) oli 42,0 (39,7) miljoonaa euroa.
Kojamon liikevaihto kasvoi 286,8 (280,3) miljoonaan euroon. Liikevaihto muodostuu kokonaisuudessaan vuokraustoiminnan tuotosta.
Liikevaihdon kasvu johtui pääasiassa vuonna 2019 valmistuneista vuokra-asunnoista sekä vuokratuottojen Like-for-Like-kasvusta (LfL).
Nettovuokratuotto kasvoi 193,8 (187,2) miljoonaan euroon, mikä vastaa 67,6 (66,8) prosenttia liikevaihdosta. Nettovuokratuoton kasvu johtui pääasiassa vuonna 2019 valmistuneista vuokraasunnoista, vuokratuottojen Like-for-Like-kasvusta (LfL) sekä vertailukautta alhaisemmista ylläpitokuluista.
Voitto ennen veroja oli 198,0 (191,4) miljoonaa euroa. Voittoon sisältyy 74,1 (71,0) miljoonan euron nettovoitto sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta sekä sijoituskiinteistöjen luovutusvoittoja ja -tappioita -0,7 (0,2) miljoonaa euroa. Voitto ennen veroja ja ilman nettovoittoa sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta parani 3,6 miljoonaa euroa.
Rahoitustuotot ja -kulut olivat -41,6 (-39,3) miljoonaa euroa. Rahoitustuottoihin ja -kuluihin sisältyy -0,9 (-3,3) miljoonaa euroa johdannaisten realisoitumatonta käyvän arvon muutosta. Rahoitustuotot ja kulut olivat 2,2 miljoonaa euroa vertailukautta suuremmat johtuen pääosin kasvaneesta korollisen velan määrästä ja sijoitusten arvostusvoitoista ja -tappioista -0,2 (0,9) miljoonaa euroa.
Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) oli 113,5 (106,1) miljoonaa euroa. FFO:n kasvuun vaikuttivat katsauskaudella parantunut nettovuokratuotto sekä vertailukautta pienempi tilikauden verotettavaan tuloon perustuva vero.
| 30.9.2020 | 30.9.2019 | 31.12.2019 | |
|---|---|---|---|
| Taseen loppusumma, M€ | 7 155,1 | 5 727,2 | 6 590,4 |
| Oma pääoma, M€ | 3 154,1 | 2 401,8 | 3 090,6 |
| Osakekohtainen oma pääoma, € | 12,76 | 9,72 | 12,51 |
| Omavaraisuusaste, % | 44,1 | 42,0 | 46,9 |
| Oman pääoman tuotto-% (ROE) | 6,8 | 8,6 | 30,3 |
| Sijoitetun pääoman tuotto-% (ROI) | 5,3 | 6,3 | 20,5 |
| Korolliset velat, M€ | 3 137,6 | 2 640,7 | 2 674,2 |
| Loan to Value (LTV), % | 42,1 | 46,7 | 40,5 |
| Lainojen keskikorko, % * | 1,8 | 1,8 | 1,8 |
| Keskimääräinen laina-aika, vuotta | 4,6 | 4,9 | 4,7 |
| Rahavarat, M€ | 358,4 | 130,0 | 137,3 |
* Sisältää korkojohdannaiset
Kojamon maksuvalmius oli katsauskaudella erittäin hyvä. Kojamolla oli katsauskauden lopussa rahavaroja 358,4 (130,0) miljoonaa euroa ja likvidejä rahoitusvaroja 127,9 (152,0) miljoonaa euroa.
250 miljoonan euron yritystodistusohjelmasta oli katsauskauden lopussa käytössä 50,0 (50,0) miljoonaa euroa. Lisäksi Kojamolla on 300 miljoonan euron sitovat luottolimiitit ja 5 miljoonan euron eisitova luottolimiitti, jotka olivat katsauskauden lopussa käyttämättä.
Kojamo Oyj ja OP Yrityspankki Oyj allekirjoittivat maaliskuussa 75 miljoonan euron määräisen reaalivakuudettoman lainasopimuksen. Laina on 5,5-vuotinen ja rahoitus käytetään konsernin yleisiin rahoitustarpeisiin. Laina nostettiin huhtikuussa.
Kojamo Oyj ja Danske Bank A/S, Suomen sivuliike allekirjoittivat huhtikuussa 50 miljoonan euron suuruisen vakuudettoman lainasopimuksen, jonka maturiteetti on kaksi vuotta yhden vuoden jatko-oikeudella. Laina nostettiin huhtikuussa.
8 (44)
Lumo Kodit Oy ja Euroopan investointipankki (EIP) allekirjoittivat huhtikuussa 34 miljoonan euron suuruisen vakuudettoman lainasopimuksen. Rahoitus on kolmas osa EIP:n myöntämästä 204 miljoonan euron suuruisesta pitkäaikaisesta rahoituksesta, joka käytetään lähes nollaenergiatalojen rakentamiseen. Katsauskauden lopussa laina oli nostamatta.
Kojamo Oyj laski toukokuussa liikkeeseen 500 miljoonan euron suuruisen vakuudettoman Eurobondin maaliskuussa perustetun 2,5 miljardin euron suuruisen EMTN (Euro Medium Term Notes) -joukkovelkakirjalainaohjelman alla. Lainan maturiteetti on 7 vuotta ja se erääntyy 27.5.2027. Lainalle maksetaan kiinteää 1,875 prosentin vuotuista kuponkikorkoa.
| M€ | 30.9.2020 | 30.9.2019 | 31.12.2019 |
|---|---|---|---|
| Sijoituskiinteistöjen käypä arvo 1.1. ¹⁾ | 6 260,8 | 5 093,2 | 5 093,2 |
| Hankitut sijoituskiinteistöt ¹⁾ ²⁾ | 243,0 | 213,5 | 288,6 |
| Ajanmukaistamisinvestoinnit | 20,1 | 21,6 | 30,7 |
| Myydyt sijoituskiinteistöt | -3,3 | -24,3 | -26,0 |
| Aktivoidut vieraan pääoman menot | 2,6 | 1,4 | 1,9 |
| Siirto aineellisista käyttöomaisuushyödykkeistä | 0,5 | - | - |
| Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta ¹⁾ | 74,1 | 71,0 | 872,4 |
| Sijoituskiinteistöjen käypä arvo kauden lopussa | 6 597,8 | 5 376,4 | 6 260,8 |
Sijoituskiinteistöjen arvoon sisältyy Myytävänä olevia sijoituskiinteistöjä 2,4 (0,0) miljoonaa euroa.
1) Sisältää IFRS 16 Vuokrasopimukset.
2) Sisältää valmiin asuntokannan ja uusien rakenteilla olevien kohteiden hankintamenot.
| M€ | 30.9.2020 | 30.9.2019 | 31.12.2019 |
|---|---|---|---|
| Käypä arvo 1.1. | 60,2 | - | - |
| Lisäykset/vähennykset | 1,6 | 60,9 | 61,3 |
| Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta | -0,8 | -0,8 | -1,1 |
| Käypä arvo kauden lopussa | 61,0 | 60,1 | 60,2 |
* IFRS 16 Vuokrasopimukset
Kojamon omistamien vuokra-asuntojen kokonaismäärä oli katsauskauden lopussa 35 613 (35 061) kappaletta. Käyvällä arvolla mitattuna 98,8 prosenttia sijaitsi seitsemässä suurimmassa kasvukeskuksessa. Yhtiön tavoitteena on luopua seitsemän suurimman kasvukeskuksen ulkopuolisista asunnoista.
Kojamo siirtyi sijoituskiinteistöjensä käyvän arvon määrittämisessä ns. kauppa-arvomenetelmästä tuottoihin perustuvaan arvostusmenetelmään 31.12.2019 alkaen. Muutoksessa on kyse kirjanpidollisen arvion muutoksesta ja sitä ei sovellettu takautuvasti. Muutoksen vaikutus sijoituskiinteistöjen käypään arvoon oli noin 800 miljoonaa euroa. Tuottoihin perustuva arvostusmenetelmä mahdollistaa yhtiön paremman vertailtavuuden sen keskeisiin kansainvälisiin verrokkiyhtiöihin.
Kojamon omistamien sijoituskiinteistöjen käypä arvo määritellään neljännesvuosittain yhtiön oman arvioinnin perusteella. Ulkopuolinen asiantuntija antaa lausunnon Kojamon omistamien sijoituskiinteistöjen arvonmäärityksestä. Viimeisin lausunto on annettu tilanteesta 30.9.2020. Käyvän arvon määrityksen perusteet on esitetty 2019 tilinpäätöksen liitetiedoissa.
Konsernin omistama tontti- ja kiinteistökehitysvaranto oli katsauskauden lopussa noin 183 000 (191 000) kem². Tontti- ja kiinteistökehitysvarannon (sisältäen ns. Metropolia-kohteet) käypä arvo oli katsauskauden päättyessä 146 (158) miljoonaa euroa.
| Lumo-asunnot | 30.9.2020 | 30.9.2019 | 31.12.2019 |
|---|---|---|---|
| Asunnot, lkm | 35 287 | 33 504 | 34 677 |
| Keskineliövuokra, €/m²/kk | 16,42 | 16,14 | 16,13 |
| Keskineliövuokra, vuoden aikana keskimäärin, €/m²/kk | 16,31 | 15,96 | 15,96 |
Lisäksi Kojamolla oli katsauskauden lopussa VVO-brändin mukaisia vuokra-asuntoja 326 (1 557) kappaletta.
Kojamo vastaa strategiansa mukaan kaupungistumisen, digitalisoitumisen sekä yhteisöllisyyden trendeihin ja tarjoaa asiakkailleen asuntoja hyvillä sijainneilla sekä arkea helpottavia, asumisen viihtyisyyttä ja yhteisöllisyyttä parantavia palveluita. Tavoitteena on kehittää verkostomainen palvelualusta, jonka avulla palveluita voidaan ottaa käyttöön ketterästi yhteistyössä eri toimijoiden kanssa. Kojamon kiinteistöt toimivat alustana, johon uudet palvelut ovat helposti kytkettävissä.
Katsauskauden aikana Lumo-verkkokaupassa tehtyjen sopimusten määrä kasvoi edelleen. Lumoverkkokaupassa oli tehty katsauskauden loppuun mennessä yhteensä yli 20 000 vuokrasopimusta. Kaikki vapautuvat Lumo-vuokra-asunnot ovat vuokrattavissa Lumo-verkkokaupassa, josta asiakas voi valita haluamansa asunnon.
| Asuntovuokrauksen tunnusluvut | 1–9/2020 | 1–9/2019 | 1–12/2019 |
|---|---|---|---|
| Taloudellinen vuokrausaste, % | 96,3 | 97,1 | 97,2 |
| Vaihtuvuus, ilman sisäisiä vaihtoja, % | 24,4 | 22,4 | 29,6 |
| Like-for-Like-vuokratuottojen kasvu (LfL), % * | 1,7 | 2,8 | 2,7 |
| Vuokrasaamiset suhteessa liikevaihtoon, % | 1,2 | 1,3 | 1,3 |
* Kaksi vuotta yhtäjaksoisesti omistettujen kohteiden vuokratuottojen muutos 12 kuukaudelta verrattuna sitä edeltävään 12 kuukauteen.
Taloudellinen vuokrausaste pysyi lähes edellisvuoden tasolla vaihtuvuuden kasvusta huolimatta. Katsauskauden päättyessä peruskorjausten vuoksi tyhjänä oli 369 (127) asuntoa.
| Liike- ja | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Asuntojen | muiden vuokrattavien |
Taloudellinen | ||||
| määrä, | tilojen määrä, | Käypä arvo, | Käypä arvo, | Käypä arvo, | vuokrausaste, | |
| Alue | kpl | kpl | M€ | 1 000 €/kpl | €/m² | % 3) |
| Helsingin seutu | 20 858 | 315 | 4 472 | 211 | 3 757 | 96,4 |
| Tampereen seutu | 4 934 | 126 | 622 | 123 | 2 384 | 96,6 |
| Turun seutu | 1 904 | 17 | 217 | 113 | 1 980 | 97,7 |
| Oulu | 2 220 | 19 | 185 | 83 | 1 570 | 97,0 |
| Jyväskylä | 1 771 | 2 | 185 | 104 | 1 986 | 93,1 |
| Kuopion seutu | 1 674 | 47 | 161 | 94 | 1 756 | 95,0 |
| Lahden seutu | 1 436 | 4 | 148 | 102 | 1 829 | 96,2 |
| Muut | 816 | 24 | 71 | 84 | 1 487 | 95,6 |
| Yhteensä | 35 613 | 554 | 6 061 1) | 168 | 3 043 | 96,3 |
| Muu | 537 2) | |||||
| Portfolio yhteensä | 35 613 | 554 | 6 598 |
1) Luvut liittyvät portfolion tuottoa tuottaviin omaisuuseriin, eli pois lukien käynnissä olevat projektit, yhtiön omistamat tontit ja tietyt osakkeiden kautta omistetut omaisuuserät.
2) Käynnissä olevien projektien, yhtiön omistamien tonttien ja tiettyjen osakkeiden kautta omistettujen omaisuuserien sekä käyttöoikeusomaisuuserien (IFRS 16) käypä arvo.
3) Taloudellinen vuokrausaste ei pidä sisällään liiketiloja ja muita vuokrattavia tiloja.
| M€ | 30.9.2020 | 30.9.2019 | 31.12.2019 |
|---|---|---|---|
| Hankitut sijoituskiinteistöt * | 241,4 | 152,6 | 227,3 |
| Ajanmukaistamisinvestoinnit | 20,1 | 21,6 | 30,7 |
| Aktivoidut vieraan pääoman menot | 2,6 | 1,4 | 1,9 |
| Yhteensä | 264,1 | 175,6 | 259,9 |
| Korjaukset, M€ | 24,9 | 24,1 | 36,9 |
* Ei sisällä IFRS 16 Vuokrasopimuksia
| Asuntoja, lkm | 30.9.2020 | 30.9.2019 | 31.12.2019 |
|---|---|---|---|
| Asuntoja katsauskauden alussa | 35 272 | 34 713 | 34 713 |
| Myynnit | -18 | -482 | -520 |
| Ostot | 45 | 117 | 260 |
| Valmistuneet | 340 | 710 | 816 |
| Purettuja tai käyttötarkoituksen muutoksia | -26 | 3 | 3 |
| Asunnot katsauskauden lopussa | 35 613 | 35 061 | 35 272 |
| Katsauskaudella aloitetut | 1 556 | 855 | 1 066 |
| Rakenteilla kauden lopussa | 2 532 | 1 211 | 1 316 |
| Uudistuotannon esisopimukset | 1 062 | 1 033 | 930 |
Kojamo arvioi, että vuonna 2020 investoinnit kehityshankkeisiin tulevat olemaan noin 320–350 miljoonaa euroa.
Kojamo tiedotti 2.3. allekirjoittaneensa yhteistyösopimuksen SRV:n kanssa 676 Lumo-vuokra-asunnon toteuttamisesta. Lisäksi Kojamo tiedotti 30.6. allekirjoittaneensa yhteistyösopimuksen Lehdon kanssa 392 asunnon rakentamisesta. Sopimuksiin kuuluvien yksittäisten hankkeiden toteutuminen edellyttää tavanomaisten kaupan ehtojen täyttymistä.
Kojamo on katsauskauden aikana sopinut seuraavien kohteiden rakentamisesta:
Lisäksi Kojamo tiedotti 30.6. ostaneensa 45 asuntoa Helsingin Vuosaaresta.
Rakenteilla olevista asunnoista 2 532 (1 155) sijaitsee Helsingin seudulla ja 0 (56) Suomen muissa kasvukeskuksissa. Katsauskaudella valmistui yhteensä 340 (710) asuntoa.
Ajanmukaistamisinvestoinnit olivat katsauskaudella 20,1 (21,6) miljoonaa euroa ja korjaukset 24,9 (24,1) miljoonaa euroa.
| Uudistuotannon sitovat hankintasitoumukset, M€ | 30.9.2020 | 30.9.2019 | 31.12.2019 |
|---|---|---|---|
| Rakenteilla olevien kohteiden toteutuneet kustannukset | 326,8 | 129,5 | 166,8 |
| Uudistuotannon loppuun saattamisen kustannukset | 295,0 | 144,0 | 148,2 |
| Yhteensä | 621,8 | 273,6 | 314,9 |
| Omistetut tontit | 30.9.2020 | 30.9.2019 | 31.12.2019 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| ja kiinteistökehityskohteet | M€ | 1 000 k-m² | M€ | 1 000 k-m² | M€ | 1 000 k-m² |
| Tontit | 32,7 | 61 | 44,4 | 72 | 45,9 | 75 |
| Tontit ja vanha asuinrakennus | 27,6 | 43 | 27,6 | 42 | 27,6 | 42 |
| Käyttötarkoituksen muutokset | 85,5 | 80 | 85,5 | 77 | 85,5 | 77 |
| Yhteensä ¹⁾ | 145,8 | 184 | 157,5 | 191 | 159,0 | 194 |
| Tonttien ja kiinteistökehityksen | 30.9.2020 | 30.9.2019 | 31.12.2019 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| sitovat esisopimukset ja varaukset | M€ | 1 000 k-m² | M€ | 1 000 k-m² | M€ | 1 000 k-m² |
| Uudistuotannon esisopimukset ²⁾ | 233,4 | 236,3 | 208,9 | |||
| Arvio tonttien osuudesta | ||||||
| uudistuotannon esisopimuksissa ¹⁾ | 37,8 | 53 | 35,2 | 59 | 32,4 | 53 |
| Tonttien esisopimukset ja varaukset ¹⁾ | 36,9 | 50 | 44,2 | 64 | 42,1 | 68 |
1) Johdon arvio tonttien käyvästä arvosta ja rakennusoikeudesta.
2) Sisältäen tontit.
| Strategiset tavoitteet 2020–2023 | 30.9.2020 | Tavoite 2023 |
|---|---|---|
| Liikevaihdon vuosikasvu, % | 2,3 | 4-5 |
| Vuosittaiset investoinnit, M€ / vuosi | 264,1 | 200-400 |
| FFO/liikevaihto, % | 39,6 | >36 |
| Loan to Value (LTV), % | 42,1 | <50 |
| Omavaraisuusaste, % | 44,1 | >40 |
| Nettosuositteluindeksi (NPS) | 36 | 40 |
Kojamon tavoitteena on olla vakaa osingonmaksaja ja maksaa osinkoa vuosittain vähintään 60 prosenttia kassavirrasta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO), edellyttäen, että konsernin omavaraisuusaste on vähintään 40 prosenttia ja ottaen huomioon yhtiön taloudellisen aseman.
Alkukesän aikana valmistui Digitaalinen tiekartta 2023, joka määrittelee kehitystoimenpiteet Kojamon strategian toteuttamiseksi. Kojamolla on tunnustettu edelläkävijäasema verkkokaupassa ja jatkossa vahvistamme asemaamme digitalisoimalla urbaanin asumisen kokemusta ja palveluita läpi asiakaspolun. Työn tueksi tuomme digitaalisen asiakaskokemuksen mittariksi tutun NPS-mittarin. Hyödynnämme teknologiaa ja uudistamme toimintamalleja operatiivisen erinomaisuuden toteuttamiseksi. Tässä työssä nostamme työntekijäkokemuksen osaksi mittaristoamme.
Kojamon osakepääoma 30.9.2020 oli 58 025 136,00 euroa ja osakkeiden lukumäärä katsauskauden lopussa oli 247 144 399.
Yhtiöllä on yksi osakesarja, ja kukin osake oikeuttaa yhteen ääneen yhtiön yhtiökokouksessa. Osakkeisiin ei liity äänestysrajoituksia tai äänileikkureita. Osakkeilla ei ole nimellisarvoa. Yhtiön osakkeet kuuluvat arvo-osuusjärjestelmään.
Osakkeiden kaupankäyntitunnus on KOJAMO ja ISIN-tunnus FI4000312251.
Kojamon osake on listattu Nasdaq Helsingin päälistalle.
| Osakekurssi ja -vaihto | 1.1.–30.9.2020 | 1.1.–30.9.2019 | 1.1.–31.12.2019 |
|---|---|---|---|
| Alin kurssi, € | 13,64 | 8,00 | 8,00 |
| Ylin kurssi, € | 21,45 | 15,08 | 16,48 |
| Keskikurssi, € | 18,08 | 11,62 | 13,48 |
| Päätöskurssi, € | 18,34 | 15,02 | 16,20 |
| Osakekannan markkina-arvo, kauden lopussa, M€ | 4 532,6 | 3 712,1 | 4 003,7 |
| Vaihdettuja osakkeita, milj. kpl | 105,9 | 24,0 | 51,1 |
| Vaihto koko osakekannasta, % | 42,8 | 9,7 | 20,7 |
| Vaihdettuja osakkeita, M€ | 1 914,3 | 278,5 | 688,7 |
Nasdaq Helsingin pörssilistan lisäksi Kojamon osakkeella käytiin kauppaa myös muilla kauppapaikoilla, kuten Cboe APA:ssa, Cboe BXE:ssä ja Cboe CXE:ssä. 1.1.–30.9.2020 välisenä aikana Kojamon osakkeita vaihdettiin vaihtoehtoisilla kaupankäyntipaikoilla yli 210 (noin 19) miljoonaa kappaletta, mikä vastaa lähes 65 (noin 44) prosenttia koko kaupankäyntimäärästä (Lähde: 2020: Reuters, 2019: Fidessa).
Katsauskauden aikana tai sen päättyessä Kojamo ei ole omistanut omia osakkeita.
Yhtiökokous 12.3.2020 päätti hallituksen esityksen mukaisesti, että yhtiö maksaa tilikaudelta 2019 osinkoa 0,34 euroa osakkeelta eli yhteensä 84 029 095,66 euroa ja vapaaseen omaan pääomaan jätetään 304 567 729,26 euroa. Osingon maksupäivä oli 2.4.2020.
Rekisteröityjen osakkeenomistajien määrä oli katsauskauden lopussa 8 273 (4 354) mukaan lukien hallintarekisteröidyt osakkeenomistajat. Hallintarekisteröityjen ja suorien ulkomaisten osakkeenomistajien osuus oli katsauskauden lopussa 42,1 (26,7) prosenttia yhtiön osakkeista. Kymmenen suurinta osakkeenomistajaa omistivat katsauskauden lopussa yhteensä 49,6 (64,8) prosenttia Kojamon osakkeista.
Kojamon osakkeenomistajien luettelo perustuu Euroclear Finland Oy:ltä (entinen Suomen Arvopaperikeskus) saatuihin tietoihin.
Kojamon yhtiökokous 12.3.2020 valtuutti hallituksen päättämään yhteensä enintään 24 714 439 yhtiön oman osakkeen hankkimisesta ja/tai pantiksi ottamisesta hallituksen ehdotuksen mukaisesti. Ehdotettu osakemäärä vastaa noin 10 prosenttia yhtiön kaikista osakkeista. Valtuutus on voimassa seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättymiseen saakka, kuitenkin enintään 30.6.2021 asti.
Hallitus valtuutettiin myös päättämään osakeannista sekä osakeyhtiölain 10 luvun 1 pykälässä tarkoitettujen osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien antamisesta hallituksen ehdotuksen mukaan. Valtuutuksen nojalla annettavien osakkeiden lukumäärä voi olla yhteensä enintään 24 714 439, mikä vastaa noin 10 prosenttia yhtiön kaikista osakkeista. Valtuutus koskee sekä uusien osakkeiden antamista että yhtiön hallussa olevien omien osakkeiden luovuttamista. Valtuutus on voimassa seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättymiseen saakka, kuitenkin enintään 30.6.2021 asti.
Kojamo vastaanotti 23.9.2020 arvopaperimarkkinalain 9 luvun 5 pykälän mukaisen liputusilmoituksen PGGM Vermogensbeheer B.V. -nimiseltä yhtiöltä. Ilmoituksen mukaan PGGM Vermogensbeheer B.V.:n omistusosuus Kojamo Oyj:n osakkeista ja äänistä on 21.9.2020 laskenut alle 5 prosentin rajan. Tehdyn kaupan jälkeen PGGM Vermogensbeheer B.V.:n omistus Kojamo Oyj:ssä on yhteensä 11 608 439 osaketta, mikä vastaa 4,697 prosenttia Kojamo Oyj:n osakkeista ja äänistä.
Kojamo on 10.9.2020 vastaanottanut arvopaperimarkkinalain 9 luvun 5 pykälän mukaisen liputusilmoituksen Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmariselta. Ilmoituksen mukaan Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarisen omistusosuus Kojamo Oyj:n osakkeista ja äänistä on 9.9.2020 laskenut alle 10 prosentin rajan. Tehdyn kaupan jälkeen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarisen omistus Kojamo Oyj:ssä oli yhteensä 20 537 814 osaketta, mikä vastaa 8,31 prosenttia Kojamo Oyj:n osakkeista ja äänistä.
Kojamo on 10.9.2020 vastaanottanut arvopaperimarkkinalain 9 luvun 5 pykälän mukaisen liputusilmoituksen Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varmalta. Ilmoituksen mukaan Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varman omistusosuus Kojamo Oyj:n osakkeista ja äänistä on 10.9.2020 laskenut alle 10 prosentin rajan. Tehdyn kaupan jälkeen Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varman omistus Kojamo Oyj:ssä oli yhteensä 19 362 375 osaketta, mikä vastaa 7,83 prosenttia Kojamo Oyj:n osakkeista ja äänistä.
Kojamo on 24.8.2020 vastaanottanut arvopaperimarkkinalain 9 luvun 5 pykälän mukaisen liputusilmoituksen Julkisten ja Hyvinvointialojen Liitto JHL Ry:ltä. Ilmoituksen mukaan Julkisten ja Hyvinvointialojen Liitto JHL Ry:n omistusosuus Kojamo Oyj:n osakkeista ja äänistä on 21.8.2020 laskenut alle 5 prosentin rajan. Tehdyn kaupan jälkeen Julkisten ja Hyvinvointialojen Liitto JHL Ry:n omistus Kojamo Oyj:ssä oli yhteensä 12 300 000 osaketta, mikä vastaa 4,9768 prosenttia Kojamo Oyj:n osakkeista ja äänistä.
Kojamo on 24.2.2020 vastaanottanut arvopaperimarkkinalain 9 luvun 5 pykälän mukaisen liputusilmoituksen Rakennusliitto ry:ltä. Ilmoituksen mukaan Rakennusliitto ry:n omistusosuus Kojamo Oyj:n osakkeista ja äänistä on 21.2.2020 laskenut alle 5 prosentin rajan. Tehdyn kaupan jälkeen Rakennusliitto ry:n omistus Kojamo Oyj:ssä oli yhteensä 12 316 660 osaketta, mikä vastaa 4,9835 prosenttia Kojamo Oyj:n osakkeista ja äänistä.
Kojamon johdon liiketoimet vuodelta 2020 on julkaistu pörssitiedotteina ja ne ovat luettavissa Kojamon internet-sivuilla https://kojamo.fi/ajankohtaista/.
Kojamon varsinainen yhtiökokous 12.3.2020 vahvisti tilinpäätöksen ja myönsi hallituksen jäsenille ja toimitusjohtajalle vastuuvapauden tilivuodelta 2019 sekä valitsi hallituksen jäsenet ja päätti heidän palkkioistaan. Lisäksi varsinainen yhtiökokous valtuutti hallituksen päättämään yhdestä tai useammasta osakeannista tai erityisten osakkeisiin oikeuttavien oikeuksien myöntämisestä, kuten tarkoitetaan Suomen osakeyhtiölain 10 luvun 1 pykälässä. Yhtiökokouksen pöytäkirja on saatavilla osoitteesta https://kojamo.fi/sijoittajat/hallinnointi/yhtiokokous/.
Kojamon hallituksen jäsenet ovat Mikael Aro (puheenjohtaja), Mikko Mursula (varapuheenjohtaja), Matti Harjuniemi, Anne Leskelä, Minna Metsälä, Heli Puura ja Reima Rytsölä. Yhtiön tilintarkastajana toimii KPMG Oy Ab ja päävastuullisena tilintarkastajana KHT Esa Kailiala.
Kojamon hallituksella on kaksi pysyvää valiokuntaa, tarkastusvaliokunta sekä palkitsemisvaliokunta. Tarkastusvaliokunnassa toimivat Anne Leskelä (puheenjohtaja), Matti Harjuniemi, Mikko Mursula ja Heli Puura. Palkitsemisvaliokunnassa toimivat Mikael Aro (puheenjohtaja), Minna Metsälä ja Reima Rytsölä.
Kojamon nimitystoimikunnan kokoonpano pörssitiedotettiin 4.9.2020. Kojamon kolme suurinta osakkeenomistajaa nimittivät osakkeenomistajien nimitystoimikuntaan seuraavat edustajat: Jouko Pölönen, toimitusjohtaja, Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen; Risto Murto, toimitusjohtaja, Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varma ja Riku Aalto, puheenjohtaja, Teollisuusliitto ry. Lisäksi Kojamon hallituksen puheenjohtaja toimii nimitystoimikunnan asiantuntijajäsenenä.
Osakkeenomistajien nimitystoimikunta on yhtiökokouksen perustama yhtiön osakkeenomistajista koostuva toimielin, jonka tehtävänä on vuosittain valmistella ja esitellä yhtiökokoukselle tehtävät ehdotukset hallituksen jäsenten lukumääräksi, hallituksen kokoonpanoksi, hallituksen puheenjohtajaksi, hallituksen jäsenten palkitsemiseksi ja hallituksen valiokuntien jäsenten palkitsemiseksi.
Toimitusjohtajana toimi tilikautena DI, MBA Jani Nieminen. Toimitusjohtajan sijainen oli talousjohtaja, oikeustieteen lisensiaatti, EMBA, Erik Hjelt.
Johtoryhmän muodostivat katsauskauden lopussa toimitusjohtaja Jani Nieminen, talousjohtaja Erik Hjelt, markkinointi- ja viestintäjohtaja Irene Kantor, asiakkuuksista vastaava liiketoimintajohtaja Tiina Kuusisto, digijohtaja Katri Harra-Salonen sekä omistuksista ja sijoituksista vastaava liiketoimintajohtaja Ville Raitio.
Katsauskauden lopussa Kojamon palveluksessa työskenteli yhteensä 309 (293) henkilöä. Keskimäärin henkilöstöä oli katsauskauden aikana 314 (310). Kojamo työllisti kesällä 2020 lähes 50 kesätyöntekijää.
Katsauskauden palkkojen ja palkkioiden kokonaissumma oli 13,1 (12,3) miljoonaa euroa.
Kojamon henkilöstö kuuluu vuosipalkkiojärjestelmän piiriin, joka perustuu sekä yhtiön yhteisten, että henkilökohtaisten tavoitteiden saavuttamiseen.
Kojamolla on myös käytössä avainhenkilöiden pitkäaikainen osakepohjainen kannustinjärjestelmä. Palkkio määräytyy Kojamon liiketoiminnalle keskeisten mittareiden toteutumisen suhteessa konsernin
strategisiin tavoitteisiin. Katsauskauden lopussa käynnissä on kolme ansaintajaksoa: 2018-2020, 2019-2021, 2020-2022.
Kojamon hallitus päätti 13.2.2020 pitkän aikavälin kannustinjärjestelmän ansaintajaksosta 2020-2022. Ansaintajakson mahdolliset palkkiot perustuvat liikevaihtoon ja osakekohtaiseen kassavirtaan ennen käyttöpääoman muutoksia (FFO). Ansaintajaksolta maksettavat palkkiot vastaavat yhteensä enintään 102 242 osakkeen arvoa sisältäen myös rahana maksettavan osuuden.
Kolmen käynnissä olevan ansaintajakson toteutuessa täysimääräisinä olisi maksimipalkkio 312 345 Kojamon osaketta vastaava määrä, mistä 50 prosenttia maksetaan Kojamon osakkeina ja 50 prosenttia rahana. Lisätietoa pitkän aikavälin kannustinjärjestelmästä löytyy Kojamon vuoden 2019 palkka- ja palkkioselvityksestä sekä Kojamon verkkosivuilta.
Vastuullisuus ja kestävä kehitys on yksi Kojamon strateginen painopiste. Vastuullisuus on kiinteä osa Kojamon toimintaa ja yrityskulttuuria. Vastuullisuus on DNA:ssamme, osa kaikkien kojamolaisten työtä. Tämä heijastuu toimintamme eri tasoille niin liiketoiminnassa, työskentelyolosuhteissa kuin asiakasrajapinnassakin. Painotamme vastuuta asiakkaita kohtaan, velvoitteita rakennuttajana sekä läpinäkyvää viestintää osakkeenomistajille yhtiön yritys- ja yhteiskuntavastuutyöstä ja sen etenemisestä. Olemme sitoutuneet kehittämään uusia ja moderneja rakennusratkaisuja, asumisen palveluita ja ekologisia innovaatioita, jotka liittyvät energiatehokkaisiin asuntoratkaisuihin. Toimimme avoimesti ja eettisesti ja edellytämme vastuullista toimintaa myös kumppaneiltamme.
Eurooppalaisten julkisesti noteerattujen kiinteistösijoitusyhtiöiden etujärjestö EPRA (European Public Real Estate Association) on palkinnut Kojamon tilinpäätöksen vuodelta 2019 kultatason maininnalla jo toista kertaa peräkkäin, sekä Kojamon vastuullisuusraportin vuodelta 2019 hopeatason maininnalla. Lisäksi Kojamo sai Most Improved -palkinnon vastuullisuusraportointinsa kehittämisestä.
EPRA arvioi vuosittain eurooppalaisten listattujen kiinteistösijoitusyhtiöiden tilinpäätökset ja vastuullisuusraportit ja myöntää parhaille yhtiöille tunnustuspalkintoja. Arviossa verrataan yhtiöiden raportointia EPRA:n raportointistandardeihin ja -suosituksiin (Best Practice Recommendations).
Vuoden 2019 vastuullisuusraporttimme raportoitiin ensimmäistä kertaa EPRA:n vastuullisuusraportoinnin parhaita käytäntöjä koskevien suositusten (EPRA sBPR, 3. painos) sekä Global Reporting Initiativen (GRI) raportointiviitekehyksen mukaisesti.
Jatkamme panostusta korkeatasoiseen läpinäkyvään vastuullisuusraportointiin ja osallistuimme vuonna 2020 ensimmäistä kertaa kansainväliseen vastuullisuuden Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) -arviointiin. Raportoimme vastuullisuudestamme vuosittain osana vuosikertomustamme.
Julkaisemme vastuullisuusohjelmamme 2.12.2020. Vastuullisuusohjelma sisältää vastuullisuustyömme painopistealueet tavoitteineen vuoteen 2030. Vastuullisuusohjelmamme perustuu olennaisuusanalyysiin, jonka toteutimme kesäkuussa 2020. Olennaisuusanalyysin tuloksena määriteltiin vastuullisuusohjelmamme neljä painopistealuetta: kestävien kaupunkien rakentaja, paras asiakaskokemus, osaavin henkilöstö ja energinen työpaikka sekä vastuullinen yrityskansalainen.
Jo vuodesta 2016 lähtien olemme rakentaneet kaikki omaa tonttivarantoa hyödyntävät uudisrakennushankkeet lähes nollaenergiarakennuksina nZEB-periaatteiden mukaisesti. Katsauskauden lopussa kaikista Kojamon vuodesta 2016 lähtien valmistuneista kohteista 79 % (2 075 asuntoa) on lähes nollaenergiakohteita. Katsauskauden lopussa kaikista rakenteilla olevista kohteista oli 90 % (2 289 asuntoa) lähes nollaenergiakohteita.
Kojamo on liittynyt Kiinteistöalan energiatehokkuussopimuksen vuokra-asuntoyhteisöjen toimenpideohjelmaan (VAETS II) vuosille 2017-2025, tavoitteenamme tehostaa energiankulutusta sopimuskaudella 7,5 prosenttia vuoden 2015 tasoon verrattuna (yhteensä 28 944 MWh/v). Olemme toteuttaneet energiatehokkuustoimia sopimuskauden kolmen ensimmäisen vuoden 2017-2019 aikana yhteensä 21 255 MWh/v edestä ja täten saavuttaneet vuoden 2025 VAETS tavoitteestamme 73% vuoden 2019 lopussa. Toteuttamiamme energiatehokkuustoimia ovat esimerkiksi Leanheat-energiaoptimointi, hissien ja ikkunoiden uusiminen, vedensäästökalusteiden asennus sekä ilmanvaihtojärjestelmän ilmavirtojen säätö.
Painotamme kiinteistöportfolioomme kuuluvien rakennusten energiankulutuksen hallintaa ja Leanheat Oy:n tekoälypohjainen IoT-ratkaisu ohjaa 29 000 omistamamme asunnon sisälämpötilaa.
Kaikissa Kojamon kiinteistöissä on käytössä vesisertifioitu kiinteistösähkö. Olemme myös aloittaneet hiilineutraalin kaukolämmön käytön kiinteistöissämme. Vuonna 2019 otettiin 79 kiinteistössä käyttöön hiilineutraali kaukolämpö. Kaikilla Lumo-kotien asukkailla on mahdollisuus yhteiskäyttöautoihin, jotka ovat itselataavia täyshybridejä. Pyrimme jatkuvasti kehittämään kierrätystä ja tarjoamaan asukkaille kattavat kierrätysmahdollisuudet.
Haluamme myös panostaa oman toimintamme ympäristövastuullisuuden kehittämiseen. Kojamon kaikki omat toimistot ovat WWF Green Office -sertifioituja joulukuusta 2019 alkaen.
Varmistamme osaamisen kehittämisellä tulevaisuuden kilpailukyvyn ja sen, että työntekijäkokemus houkuttelee parhaat tekijät. Teemme jatkuvaa työtä henkilöstömme hyvinvoinnin ja yrityskulttuurin edistämiseksi. Keväällä 2020 käynnistämämme Kojamon kulttuurikompassi -hanke toi meille arvokkaita eväitä yrityskulttuurin ja työntekijäkokemuksen kehitystyön jatkamiseksi. Syyskuussa otimme käyttöön uuden Virta-oppimisalustan, jonka avulla rakennamme strategiamme ympärille innostavaa ja vaikuttavaa jatkuvan oppimisen kulttuuria.
Kojamon sponsorointi- ja stipendiyhteistyöohjelma tukee rahallisesti nuoria lahjakkuuksia yksilö- ja joukkueurheilussa. Yksilöstipendien tavoitteena on kannustaa harrastuksessaan eteenpäin 12–20 vuotiaita nuoria. Etusijalla ovat Lumo- ja VVO-kodeissa asuvat. Stipendejä on myönnetty vuodesta 2012 lähtien.
Kojamon käytössä olevat harmaan talouden torjuntamallit ylittävät monelta osin lain vaatimukset. Kaikkien toimittajaverkostoon kuuluvien yritysten tilaajavastuutietoja valvotaan jatkuvasti tilaajavastuu.fiverkkosivuston Luotettava kumppani -palvelun kautta.
Kojamo arvioi, että kuluvan katsauskauden merkittävimmät riskit ja epävarmuustekijät liittyvät Suomen talouden kehitykseen. Lähiajan riskit aiheutuvat erityisesti COVID-19-pandemiasta. Riskeihin ja niiden suuruuteen vaikuttaa pandemian kehittyminen sekä pandemian rajoitustoimenpiteiden laajuus ja kesto. Pandemian kehittymisen ja rajoitusten vaikutusten arvioiminen on poikkeuksellisen vaikeaa.
Suomen talouden kehitys saattaa vaikuttaa asunto- ja rahoitusmarkkinoihin poikkeuksellisella tavalla. Näillä tekijöillä saattaa olla vaikutuksia Kojamon tulokseen ja kassavirtaan sekä asuntojen käypään arvoon. Yleinen taloudellinen heikentyminen voi aiheuttaa työttömyyttä, mikä voi vaikuttaa asukkaiden vuokranmaksukykyyn ja tätä kautta yhtiön vuokratuottoihin. Vuokrasaamisten ja luottotappioiden määrän kehittymistä seurataan aktiivisesti.
Kaupungistumisen arvioidaan jatkuvan pidemmällä aikavälillä. Vuokra-asuntojen tarjonta voi kuitenkin paikallisesti kasvaa Kojamon keskeisillä toiminta-alueilla ja tällä kysynnän ja tarjonnan vaihtelulla voi olla vaikutusta Kojamon vuokralaisten vaihtuvuuteen tai taloudelliseen vuokrausasteeseen ja tätä kautta vuokratuottoihin. Myös pandemiasta johtuvat rajoitukset voivat lyhyellä aikavälillä vaikuttaa muuttohalukkuuteen sekä estää muuttovirtaa.
Pandemian pitkittymisellä voi olla vaikutuksia rakennusyhtiöiden toimintaan, mikä saattaa heijastua uusien hankkeiden viivästymisenä. Pandemian pitkittymisellä voi olla vaikutuksia asunto- ja kiinteistömarkkinoihin myös laajemmin, kuten asuntojen hintoihin, vuokratasoihin ja tuottovaateisiin.
Tarkempi kuvaus Kojamon strategisista riskeistä ja epävarmuustekijöistä esitetään vuoden 2019 tilinpäätöksessä.
Helsingissä marraskuun 5. päivänä 2020
Kojamo Oyj Hallitus
Maija Hongas, sijoittajasuhdepäällikkö, Kojamo Oyj, puh. +358 20 508 3004 Erik Hjelt, talousjohtaja, Kojamo Oyj, puh. +358 20 508 3225
Kojamo järjestää institutionaalisille sijoittajille, analyytikoille ja medialle suunnatun tiedotustilaisuuden 5.11.2020 klo 10.00 webcast-lähetyksenä. Tilaisuuden kieli on englanti.
Webcast-lähetys tallennetaan ja se on myöhemmin saatavilla yhtiön verkkosivuilla https://kojamo.fi/sijoittajat/tiedotteet-ja-julkaisut/taloudelliset-raportit/
Tiedotustilaisuutta voi seurata osoitteessa: https://kojamo.videosync.fi/2020-q3-results
Tiedotustilaisuuteen voi osallistua myös puhelimitse soittamalla numeroon: FI: +358 981 710 310 SE: +46 856 642 651 UK: +44 333 300 0804 US: +1 631 913 1422
Puhelimitse tilaisuuteen osallistuvia pyydetään antamaan seuraava PIN-koodi: 76174123#
EPRA (European Public Real Estate Association) on eurooppalaisten julkisesti noteerattujen kiinteistösijoitusyhtiöiden etujärjestö, jonka jäsen myös Kojamo on. Osana toimintaansa järjestö edistää toimialan talousraportointia sekä parhaiden käytäntöjen käyttöönottoa sijoittajille annettavan tiedon laadun varmistamiseksi ja eri yritysten vertailtavuuden parantamiseksi. Kojamo noudattaa raportointikäytännöissään EPRA:n suosituksia.
EPRA:n uuden ohjeistuksen mukaan Kojamo siirtyy käyttämään tilinpäätöksessä 2020 nettovarallisuuden esittämiseen uudistettuja tunnuslukuja. Nämä korvaavat jatkossa EPRA nettovarallisuuden (NAV) ja EPRA:n oikaistun nettovarallisuuden (NNNAV).
| 7–9/2020 | 7–9/2019 | 1–9/2020 | 1–9/2019 | 2019 | |
|---|---|---|---|---|---|
| EPRA operatiivinen tulos, M€ | 41,9 | 42,7 | 111,9 | 109,4 | 144,0 |
| Osakekohtainen EPRA operatiivinen tulos (EPS), € | 0,17 | 0,17 | 0,45 | 0,44 | 0,58 |
| EPRA nettovarallisuus (NAV), M€ | 3 928,4 | 2 993,3 | 3 828,0 | ||
| Osakekohtainen EPRA NAV, € | 15,90 | 12,11 | 15,49 | ||
| EPRA oikaistu nettovarallisuus (NNNAV), M€ | 3 076,5 | 2 328,7 | 3 030,1 | ||
| Osakekohtainen EPRA NNNAV, € | 12,45 | 9,42 | 12,26 | ||
| EPRA alkunettotuotto (NIY), % | 4,3 | 5,0 | 4,2 | ||
| EPRA 'topped-up' alkunettotuotto, % | 4,3 | 5,0 | 4,2 | ||
| EPRA vajaakäyttöaste, % | 3,7 | 2,9 | 2,8 | ||
| EPRA Cost Ratio (sisältää vajaakäytön kustannukset), % | 11,1 | 12,2 | 13,7 | 14,8 | 15,0 |
| EPRA Cost Ratio (ei sisällä vajaakäytön kustannuksia), % | 9,7 | 11,3 | 11,8 | 13,3 | 13,6 |
| M€ | 7–9/2020 | 7–9/2019 | 1–9/2020 | 1–9/2019 | 2019 |
|---|---|---|---|---|---|
| Tilikauden voitto IFRS konsernin tuloslaskelmasta | 58,4 | 53,2 | 158,5 | 153,1 | 825,2 |
| (i) Voitto/tappio sijoituskiinteistöjen | |||||
| arvostamisesta käypään arvoon | -25,8 | -18,4 | -74,1 | -71,0 | -872,4 |
| (ii) Sijoituskiinteistöjen ja muiden pitkäaikaisten | |||||
| varojen luovutusvoitot ja -tappiot | 0,0 | -0,3 | 0,7 | -0,2 | -0,1 |
| (iii) Vaihto-omaisuuden | |||||
| luovutusvoitot ja -tappiot | - | - | - | -0,1 | -0,2 |
| (iv) Luovutusvoitoista ja -tappioista syntyneet | |||||
| tilikauden tulokseen perustuvat verot | 0,0 | 3,2 | -0,2 | 3,2 | 3,3 |
| (vi) Rahoitusinstrumenttien | |||||
| käyvän arvon muutos | -0,3 | 0,8 | 0,9 | 3,3 | 2,0 |
| (viii) Laskennallinen vero EPRA oikaisuista | 9,6 | 4,2 | 26,1 | 21,1 | 186,2 |
| EPRA Operatiivinen tulos | 41,9 | 42,7 | 111,9 | 109,4 | 144,0 |
| Osakekohtainen EPRA operatiivinen tulos (EPS), € | 0,17 | 0,17 | 0,45 | 0,44 | 0,58 |
| M€ | 1–9/2020 | 1–9/2019 | 2019 | |
|---|---|---|---|---|
| Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma | 3 154,1 | 2 401,8 | 3 090,6 | |
| (iv) Rahoitusinstrumenttien käypä arvo | 82,7 | 91,6 | 69,5 | |
| (v.a) Laskennallinen vero | 691,7 | 499,9 | 667,9 | |
| EPRA nettovarallisuus (NAV) | 3 928,4 | 2 993,3 | 3 828,0 | |
| Osakekohtainen EPRA NAV, € | 15,90 | 12,11 | 15,49 | |
| M€ | 1–9/2020 | 1–9/2019 | 2019 | |
| EPRA NAV | 3 928,4 | 2 993,3 | 3 828,0 | |
| (i) Rahoitusinstrumenttien käypä arvo | -82,7 | -91,6 | -69,5 | |
| (ii) Lainojen käypä arvo * | -77,5 | -73,2 | -60,5 | |
| (iii) Laskennallinen vero | -691,7 | -499,9 | -667,9 | |
| EPRA oikaistu nettovarallisuus (NNNAV) | 3 076,5 | 2 328,7 | 3 030,1 | |
| * Lainojen käyvän arvon ja tasearvon välinen erotus. | ||||
| Osakekohtainen EPRA NNNAV, € | 12,45 | 9,42 | 12,26 | |
| M€ | 1–9/2020 | 1–9/2019 | 2019 | |
| Sijoituskiinteistöt | 6 597,8 | 5 376,4 | 6 260,8 | |
| Vaihto-omaisuus | 0,1 | 0,3 | 0,1 | |
| Kehityshankkeet | -485,4 | -258,6 | -334,9 | |
| Valmis kiinteistökanta | 6 112,6 | 5 118,0 | 5 926,1 | |
| Arvioidut ostajan kulut | 122,3 | 102,4 | 118,5 | |
| Valmiin kiinteistökannan bruttoarvo | B | 6 234,8 | 5 220,4 | 6 044,6 |
| Annualisoitu vuokratuotto | 393,0 | 385,2 | 385,3 | |
| Kiinteistöjen kulut | -123,8 | -125,4 | -128,9 | |
| Annualisoitu nettovuokratuotto | A | 269,1 | 259,8 | 256,4 |
| Vuokravapaat jaksot ja | ||||
| muut vuokrakannustimet | - | - | - | |
| Annualisoitu topped-up nettovuokratuotto | C | 269,1 | 259,8 | 256,4 |
| EPRA alkunettotuotto (NIY), % | A/B | 4,3 | 5,0 | 4,2 |
| EPRA "topped-up" alkunettotuotto, % | C/B | 4,3 | 5,0 | 4,2 |
| M€ | 1–9/2020 | 1–9/2019 | 2019 | |
| Asuntojen tyhjäkäyttö | A | 10,5 | 8,0 | 10,2 |
| Vuokrattavissa olevien asuntojen | ||||
| potentiaalinen vuokratuotto | B | 280,6 | 273,1 | 365,2 |
| EPRA vajaakäyttöaste, % | A/B | 3,7 | 2,9 | 2,8 |
| M€ | 7–9/2020 | 7–9/2019 | 1–9/2020 | 1–9/2019 | 2019 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Sisältyy: | ||||||
| (i) Hallintokulut | 8,8 | 8,6 | 29,0 | 28,3 | 38,7 | |
| (i) Kiinteistöjen | ||||||
| ylläpitokulut | 17,9 | 17,3 | 68,1 | 69,0 | 91,1 | |
| (i) Korjauskulut | 9,6 | 8,9 | 24,9 | 24,1 | 36,9 | |
| (ii) Käyttökorvaukset | -2,2 | -1,8 | -6,1 | -4,9 | -6,9 | |
| (iii) Hallintopalkkioilla | ||||||
| katettavat kulut | 0,0 | 0,0 | -0,1 | 0,0 | 0,0 | |
| (iv) Muut kuluja | ||||||
| kattavat toiminnot | -0,1 | -0,2 | -0,2 | -0,3 | -0,4 | |
| Ei sisälly: | ||||||
| (vii) Maanvuokrakulut | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,1 | 0,1 | |
| (viii) Vuokratuottoihin sisältyvät kulut, | ||||||
| joita ei laskuteta erikseen | -26,4 | -24,3 | -89,6 | -88,7 | -122,7 | |
| EPRA Cost (sisältää vajaakäytön kustannukset) | A | 7,5 | 8,5 | 26,0 | 27,5 | 36,8 |
| (ix) Suorat vajaakäytön kustannukset | -1,0 | -0,6 | -3,5 | -2,7 | -3,6 | |
| EPRA Cost (ei sisällä vajaakäytön kustannuksia) | B | 6,5 | 7,8 | 22,6 | 24,8 | 33,3 |
| (x) Vuokratuotot vähennettynä | ||||||
| maanvuokrakuluilla IFRS tuloslaskelmasta | 93,9 | 93,7 | 280,3 | 275,0 | 368,0 | |
| (xi) Vuokratuottoihin sisältyvät kulut, | ||||||
| joita ei laskuteta erikseen | -26,4 | -24,3 | -89,6 | -88,7 | -122,7 | |
| Bruttovuokratuotto | C | 67,5 | 69,4 | 190,8 | 186,3 | 245,3 |
| EPRA Cost Ratio | ||||||
| (sisältää vajaakäytön kustannukset), % | A/C | 11,1 | 12,2 | 13,7 | 14,8 | 15,0 |
| EPRA Cost Ratio | ||||||
| (ei sisällä vajaakäytön kustannuksia), % | B/C | 9,7 | 11,3 | 11,8 | 13,3 | 13,6 |
| M€ Liite |
7–9/2020 | 7–9/2019 | 1–9/2020 | 1–9/2019 | 1–12/2019 |
|---|---|---|---|---|---|
| Liikevaihto | 96,3 | 95,7 | 286,8 | 280,3 | 375,3 |
| Kiinteistöjen ylläpitokulut | -17,9 | -17,3 | -68,1 | -69,0 | -91,1 |
| Korjaukset | -9,6 | -8,9 | -24,9 | -24,1 | -36,9 |
| Nettovuokratuotto | 68,9 | 69,5 | 193,8 | 187,2 | 247,3 |
| Hallinnon kulut | -8,8 | -8,6 | -29,0 | -28,3 | -38,7 |
| Liiketoiminnan muut tuotot | 1,2 | 0,7 | 2,6 | 1,7 | 2,2 |
| Liiketoiminnan muut kulut | 0,2 | -0,3 | 0,0 | -0,3 | -0,5 |
| Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot ja -tappiot | 0,0 | 0,3 | -0,7 | 0,2 | 0,1 |
| Vaihto-omaisuuden luovutusvoitot ja -tappiot | - | - | - | 0,1 | 0,2 |
| Voitto/tappio sijoituskiinteistöjen | |||||
| käypään arvoon arvostamisesta | 3 25,8 |
18,4 | 74,1 | 71,0 | 872,4 |
| Poistot ja arvonalentumiset | -0,7 | -0,3 | -1,2 | -0,9 | -1,1 |
| Liikevoitto | 86,5 | 79,9 | 239,6 | 230,7 | 1 081,9 |
| Rahoitustuotot | 0,4 | 0,6 | 1,6 | 2,2 | 2,6 |
| Rahoituskulut | -14,1 | -13,9 | -43,2 | -41,5 | -53,4 |
| Rahoitustuotot ja -kulut | -13,7 | -13,3 | -41,6 | -39,3 | -50,8 |
| Osuus osakkuusyritysten tuloksista | - | - | 0,0 | 0,0 | 0,2 |
| Voitto ennen veroja | 72,8 | 66,6 | 198,0 | 191,4 | 1 031,3 |
| Tilikauden verotettavaan tuloon perustuva vero | -4,8 | -9,2 | -13,5 | -17,2 | -19,9 |
| Laskennallisten verojen muutos | -9,6 | -4,2 | -26,1 | -21,1 | -186,2 |
| Tilikauden voitto | 58,4 | 53,2 | 158,5 | 153,1 | 825,2 |
| Tilikauden voiton jakautuminen | |||||
| Emoyhtiön omistajille | 58,4 | 53,2 | 158,5 | 153,1 | 825,2 |
| Emoyhtiön omistajille kuuluvasta voitosta | |||||
| laskettu osakekohtainen tulos | |||||
| Laimentamaton, € | 0,24 | 0,22 | 0,64 | 0,62 | 3,34 |
| Laimennusvaikutuksella oikaistu, € | 0,24 | 0,22 | 0,64 | 0,62 | 3,34 |
| Osakkeita keskimäärin, milj. kpl | 8 247,1 |
247,1 | 247,1 | 247,1 | 247,1 |
| Muut laajan tuloksen erät | |||||
| Erät, jotka saatetaan siirtää myöhemmin | |||||
| tulosvaikutteisiksi | |||||
| Rahavirran suojaukset | -0,4 | -14,7 | -13,1 | -46,6 | -26,0 |
| Laskennalliset verot edellisistä | 0,1 | 2,9 | 2,6 | 9,3 | 5,2 |
| Erät, jotka saatetaan siirtää myöhemmin | |||||
| tulosvaikutteisiksi | -0,3 | -11,7 | -10,5 | -37,3 | -20,8 |
| Tilikauden laaja tulos yhteensä | 58,1 | 41,4 | 148,0 | 115,9 | 804,4 |
| Tilikauden laajan tuloksen jakautuminen | |||||
| Emoyhtiön omistajille | 58,1 | 41,4 | 148,0 | 115,9 | 804,4 |
| M€ | Liite | 30.9.2020 | 30.9.2019 | 31.12.2019 |
|---|---|---|---|---|
| VARAT | ||||
| Pitkäaikaiset varat | ||||
| Aineettomat hyödykkeet | 0,1 | 0,2 | 0,2 | |
| Sijoituskiinteistöt | 3 | 6 595,4 | 5 376,4 | 6 260,8 |
| Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet | 4 | 29,6 | 31,0 | 30,9 |
| Osuudet osakkuusyrityksistä | 1,6 | 2,2 | 2,4 | |
| Rahoitusvarat | 7 | 0,7 | 0,6 | 0,7 |
| Pitkäaikaiset saamiset | 7,9 | 4,9 | 3,2 | |
| Johdannaissopimukset | 6, 7 | 0,1 | 0,3 | 0,2 |
| Laskennalliset verosaamiset | 17,2 | 20,1 | 14,4 | |
| Pitkäaikaiset varat yhteensä | 6 652,5 | 5 435,8 | 6 312,8 | |
| Myytävänä olevat pitkäaikaiset varat | 10 | 2,4 | - | - |
| Lyhytaikaiset varat | ||||
| Vaihto-omaisuus | 0,1 | 0,3 | 0,1 | |
| Johdannaissopimukset | 6,7 | 0,5 | 0,4 | 0,3 |
| Tilikauden verotettavaan tuloon perustuvat verosaamiset | 2,5 | 0,1 | 0,1 | |
| Myyntisaamiset ja muut saamiset | 10,7 | 8,7 | 7,7 | |
| Rahoitusvarat | 7 | 127,9 | 152,0 | 132,1 |
| Rahavarat | 358,4 | 130,0 | 137,3 | |
| Lyhytaikaiset varat yhteensä | 500,2 | 291,4 | 277,6 | |
| VARAT | 7 155,1 | 5 727,2 | 6 590,4 | |
| OMA PÄÄOMA JA VELAT | ||||
| Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma | ||||
| Osakepääoma | 58,0 | 58,0 | 58,0 | |
| Ylikurssirahasto | 35,8 | 35,8 | 35,8 | |
| Käyvän arvon rahasto | -55,1 | -61,1 | -44,7 | |
| Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto | 164,4 | 164,4 | 164,4 | |
| Kertyneet voittovarat | 2 950,9 | 2 204,7 | 2 877,0 | |
| Emoyhtiön omistajien osuus | 3 154,1 | 2 401,8 | 3 090,6 | |
| Oma pääoma yhteensä | 3 154,1 | 2 401,8 | 3 090,6 | |
| VELAT | ||||
| Pitkäaikaiset velat | ||||
| Lainat | 5, 7 | 2 889,0 | 2 424,8 | 2 429,3 |
| Laskennalliset verovelat | 710,0 | 520,2 | 683,8 | |
| Johdannaissopimukset | 6, 7 | 82,5 | 92,3 | 69,8 |
| Varaukset | 0,4 | 0,5 | 0,5 | |
| Muut pitkäaikaiset velat | 4,7 | 13,9 | 5,1 | |
| Pitkäaikaiset velat yhteensä | 3 686,6 | 3 051,7 | 3 188,4 | |
| Lyhytaikaiset | ||||
| Lainat | 5, 7 | 248,6 | 215,9 | 244,9 |
| Johdannaissopimukset | 6, 7 | 0,7 | 0,1 | 0,2 |
| Tilikauden verotettavaan tuloon perustuvat verovelat | 2,3 | 3,4 | 2,0 | |
| Ostovelat ja muut velat | 62,8 | 54,3 | 64,3 | |
| Lyhytaikaiset velat yhteensä | 314,4 | 273,7 | 311,4 | |
| Velat yhteensä | 4 001,0 | 3 325,4 | 3 499,8 | |
| OMA PÄÄOMA JA VELAT | 7 155,1 | 5 727,2 | 6 590,4 |
| M€ | 1–9/2020 | 1–9/2019 | 1–12/2019 |
|---|---|---|---|
| Liiketoiminnan rahavirta | |||
| Tilikauden tulos | 158,5 | 153,1 | 825,2 |
| Oikaisut | 8,3 | 6,7 | -614,5 |
| Käyttöpääoman muutokset | |||
| Myyntisaamisten ja muiden saamisten muutos | -2,4 | -0,3 | 0,6 |
| Vaihto-omaisuuden muutos | - | 0,1 | 0,3 |
| Ostovelkojen ja muiden velkojen muutos | 6,4 | 2,0 | -0,8 |
| Maksetut korot | -40,3 | -37,8 | -48,6 |
| Saadut korot | 0,7 | 0,6 | 0,8 |
| Muut rahoituserät | -6,3 | -0,8 | 0,0 |
| Maksetut verot | -15,6 | -18,0 | -22,2 |
| Liiketoiminnan nettorahavirta | 109,3 | 105,6 | 140,8 |
| Investointien rahavirta | |||
| Investoinnit sijoituskiinteistöihin | -272,7 | -191,9 | -273,9 |
| Investoinnit aineellisiin ja | |||
| aineettomiin hyödykkeisiin | 0,0 | -0,1 | -0,2 |
| Sijoituskiinteistöjen myynnit | 2,6 | 24,5 | 26,1 |
| Aineellisten ja | |||
| aineettomien hyödykkeiden myynnit | - | 0,0 | 0,0 |
| Rahoitusvarojen hankinnat | -153,0 | -93,1 | -111,1 |
| Rahoitusvarojen luovutustulot | 157,0 | 114,5 | 152,5 |
| Myönnetyt pitkäaikaiset lainat | -4,8 | - | 0,0 |
| Pitkäaikaisten lainasaamisten takaisinmaksut | 0,1 | 0,2 | 0,4 |
| Saadut korot ja osingot investoinneista | 1,1 | 0,2 | 0,3 |
| Investointien nettorahavirta | -269,9 | -145,7 | -206,0 |
| Rahoituksen rahavirta | |||
| Pitkäaikaisten lainojen nostot | 643,5 | 167,8 | 289,8 |
| Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut | -176,6 | -75,0 | -164,0 |
| Lyhytaikaisten lainojen nostot | 189,8 | 89,9 | 139,9 |
| Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut | -189,9 | -90,0 | -139,9 |
| Vuokrasopimusvelkojen takaisinmaksut | -1,2 | -1,2 | -1,6 |
| Maksetut osingot | -84,0 | -71,7 | -71,7 |
| Rahoituksen nettorahavirta | 381,7 | 19,9 | 52,4 |
| Rahavarojen muutos | 221,1 | -20,1 | -12,8 |
| Rahavarat kauden alussa | 137,3 | 150,1 | 150,1 |
| Rahavarat kauden lopussa | 358,4 | 130,0 | 137,3 |
| M€ | Osake- pääoma |
Yli- kurssi- rahasto |
Käyvän arvon- rahasto |
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto |
Kertyneet voitto- varat |
Emoyhtiön omistajien osuus yhteensä |
Oma pääoma yhteensä |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Oma pääoma 1.1.2020 | 58,0 | 35,8 | -44,7 | 164,4 | 2 877,0 | 3 090,6 | 3 090,6 |
| Laaja tulos | |||||||
| Rahavirran suojaus | -10,5 | -10,5 | -10,5 | ||||
| Tilikauden tulos | 158,5 | 158,5 | 158,5 | ||||
| Tilikauden laaja tulos yhteensä | -10,5 | 158,5 | 148,0 | 148,0 | |||
| Liiketoimet omistajien kanssa | |||||||
| Osakepalkitseminen | -0,6 | -0,6 | -0,6 | ||||
| Osingonjako | -84,0 | -84,0 | -84,0 | ||||
| Liiketoimet omistajien kanssa yhteensä | -84,6 | -84,6 | -84,6 | ||||
| Oman pääoman muutokset yhteensä | -10,5 | 73,9 | 63,4 | 63,4 | |||
| Oma pääoma 30.9.2020 | 58,0 | 35,8 | -55,1 | 164,4 | 2 950,9 | 3 154,1 | 3 154,1 |
| Sijoitetun | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| vapaan | Emoyhtiön | ||||||
| Yli- | Käyvän | oman | Kertyneet | omistajien | Oma | ||
| Osake- | kurssi- | arvon- | pääoman | voitto- | osuus | pääoma | |
| M€ | pääoma | rahasto | rahasto | rahasto | varat | yhteensä | yhteensä |
| Oma pääoma 1.1.2019 | 58,0 | 35,8 | -23,9 | 164,4 | 2 123,7 | 2 358,1 | 2 358,1 |
| Laaja tulos | |||||||
| Rahavirran suojaus | -37,3 | -37,3 | -37,3 | ||||
| Tilikauden tulos | 153,1 | 153,1 | 153,1 | ||||
| Tilikauden laaja tulos yhteensä | -37,3 | 153,1 | 115,9 | 115,9 | |||
| Liiketoimet omistajien kanssa | |||||||
| Osakepalkitseminen | -0,5 | -0,5 | -0,5 | ||||
| Osingonjako | -71,7 | -71,7 | -71,7 | ||||
| Liiketoimet omistajien kanssa yhteensä | -72,2 | -72,2 | -72,2 | ||||
| Oman pääoman muutokset yhteensä | -37,3 | 81,0 | 43,7 | 43,7 | |||
| Oma pääoma 30.9.2019 | 58,0 | 35,8 | -61,1 | 164,4 | 2 204,7 | 2 401,8 | 2 401,8 |
| Sijoitetun | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| vapaan | Emoyhtiön | ||||||
| Yli- | Käyvän | oman | Kertyneet | omistajien | Oma | ||
| Osake- | kurssi- | arvon- | pääoman | voitto- | osuus | pääoma | |
| M€ | pääoma | rahasto | rahasto | rahasto | varat | yhteensä | yhteensä |
| Oma pääoma 1.1.2019 | 58,0 | 35,8 | -23,9 | 164,4 | 2 123,7 | 2 358,1 | 2 358,1 |
| Laaja tulos | |||||||
| Rahavirran suojaus | -20,8 | -20,8 | -20,8 | ||||
| Tilikauden tulos | 825,2 | 825,2 | 825,2 | ||||
| Tilikauden laaja tulos yhteensä | -20,8 | 825,2 | 804,4 | 804,4 | |||
| Liiketoimet omistajien kanssa | |||||||
| Osakepalkitseminen | -0,3 | -0,3 | -0,3 | ||||
| Osingonjako | -71,7 | -71,7 | -71,7 | ||||
| Liiketoimet omistajien kanssa yhteensä | -71,9 | -71,9 | -71,9 | ||||
| Oman pääoman muutokset yhteensä | -20,8 | 753,3 | 732,5 | 732,5 | |||
| Oma pääoma 31.12.2019 | 58,0 | 35,8 | -44,7 | 164,4 | 2 877,0 | 3 090,6 | 3 090,6 |
Kojamo Oyj on Suomen suurin markkinaehtoinen, yksityinen asuntosijoitusyhtiö, joka tarjoaa vuokraasuntoja ja asumisen palveluita Suomen kasvukeskuksissa. Kojamo omistaa 30.9.2020 yhteensä 35 613 vuokra-asuntoa.
Konsernin emoyhtiö Kojamo Oyj on suomalainen yhtiö, jonka kotipaikka on Helsinki ja rekisteröity osoite Mannerheimintie 168, 00300 Helsinki.
Kaupankäynti Kojamon osakkeilla alkoi Nasdaq Helsingin pre-listalla 15.6.2018 ja Nasdaq Helsingin pörssilistalla 19.6.2018. Lisäksi Kojamon vuonna 2016 liikkeeseen laskema joukkovelkakirjalaina on listattu Nasdaq Helsinki Oy:n pörssilistalla. Yhtiön kolme muuta joukkovelkakirjalainaa on listattu Irlannin pörssin viralliselle listalle. Yhtiö on valinnut arvopaperimarkkinalain 7 luvun 3 pykälän mukaiseksi säännöllisen tiedonantovelvollisuuden kotivaltioksi Suomen.
Kojamo Oyj:n hallitus on hyväksynyt tämän osavuosikatsauksen julkistettavaksi kokouksessaan 5.11.2020.
Tämä osavuosikatsaus on laadittu IAS 34 Osavuosikatsaukset -standardin mukaisesti sekä soveltamalla samoja laatimisperiaatteita kuin edellisessä vuositilinpäätöksessä, alla kuvattuja poikkeuksia lukuun ottamatta. Osavuosikatsauksen lukuja ei ole tilintarkastettu.
Vuotta 2019 koskevat luvut perustuvat Kojamo Oyj:n tilintarkastettuun tilinpäätökseen vuodelta 2019. Suluissa olevat luvut viittaavat vuoden 2019 vastaavaan ajanjaksoon ja vertailukaudella tarkoitetaan edellisen vuoden vastaavaa ajanjaksoa, ellei toisin ole mainittu.
Osavuosikatsauksen laatiminen IFRS -standardien mukaisesti edellyttää Kojamon johdolta sellaisten arvioiden ja oletusten käyttämistä, jotka vaikuttavat taseen laadintahetken varojen ja velkojen sekä kauden tuottojen ja kulujen määriin. Lisäksi johto joutuu käyttämään harkintaa laatimisperiaatteiden soveltamisessa. Toteumat voivat poiketa tehdyistä arvioista ja oletuksista. Merkittävimmät tämän osavuosikatsauksen osa-alueet, joissa johto on käyttänyt harkintaa sekä ne tulevaisuutta koskevat oletukset ja sellaiset raportointikauden päättymispäivän arvioihin liittyvät keskeiset epävarmuustekijät, jotka aiheuttavat merkittävän riskin Kojamon varojen ja velkojen kirjanpitoarvojen muuttumisesta olennaisesti seuraavan katsauskauden aikana ovat samoja, jotka on esitetty konsernitilinpäätöksessä 2019. Näistä keskeisimmät ovat sijoituskiinteistöjen ja rahoitusinstrumenttien käypien arvojen määrittäminen. COVID-19-pandemialla saattaa olla vaikutuksia asunto- ja rahoitusmarkkinoihin poikkeuksellisella tavalla. Näillä tekijöillä saattaa olla vaikutuksia Kojamon tulokseen ja kassavirtaan sekä asuntojen käypään arvoon.
Erittely asiakassopimuksien myyntituotoista:
| M€ | 1–9/2020 | 1–9/2019 | 1–12/2019 |
|---|---|---|---|
| Vuokratuotot | 280,3 | 275,0 | 367,9 |
| Vesimaksut | 5,8 | 4,4 | 6,2 |
| Saunamaksut | 0,3 | 0,5 | 0,6 |
| Yhteensä | 286,4 | 279,9 | 374,8 |
Myyntituotot koostuvat valtaosin vuokrasopimuksiin perustuvista vuokratuotoista. IFRS 15:n soveltamisalaan sisältyvät konsernin liiketoiminnassa ylläpito- ja palvelutuotot, joita ovat vuokralaisilta perittävät käyttökorvaukset.
Kojamo on siirtynyt sijoituskiinteistöjensä käyvän arvon määrittämisessä ns. kauppa-arvomenetelmästä tuottoihin perustuvaan arvostusmenetelmään 31.12.2019 alkaen. Muutoksessa on kyse kirjanpidollisen arvion muutoksesta. Muutosta ei sovelleta takautuvasti. Muutoksen vaikutus sijoituskiinteistöjen käypään arvoon oli noin 800 miljoonaa euroa vuoden 2019 tilinpäätöksessä. Tuottoihin perustuva arvostusmenetelmä mahdollistaa yhtiön paremman vertailtavuuden sen keskeisiin kansainvälisiin vertailuyhtiöihin.
| M€ | 30.9.2020 | 30.9.2019 | 31.12.2019 |
|---|---|---|---|
| Sijoituskiinteistöjen käypä arvo 1.1. ¹⁾ | 6 260,8 | 5 093,2 | 5 093,2 |
| Hankitut sijoituskiinteistöt ¹⁾ ²⁾ | 243,0 | 213,5 | 288,6 |
| Ajanmukaistamisinvestoinnit | 20,1 | 21,6 | 30,7 |
| Myydyt sijoituskiinteistöt | -3,3 | -24,3 | -26,0 |
| Aktivoidut vieraan pääoman menot | 2,6 | 1,4 | 1,9 |
| Siirto aineellisista käyttöomaisuushyödykkeistä | 0,5 | - | - |
| Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta ¹⁾ | 74,1 | 71,0 | 872,4 |
| Sijoituskiinteistöjen käypä arvo kauden lopussa | 6 597,8 | 5 376,4 | 6 260,8 |
Sijoituskiinteistöjen arvoon sisältyy Myytävänä olevia sijoituskiinteistöjä 2,4 (0,0) miljoonaa euroa.
1) Sisältää IFRS 16 Vuokrasopimukset.
2) Sisältää valmiin asuntokannan ja uusien rakenteilla olevien kohteiden hankintamenot.
Sijoituskiinteistöjen käypiin arvoihin sisältyvät käyttöoikeusomaisuuserät (IFRS 16 Vuokrasopimukset):
| M€ | 30.9.2020 | 30.9.2019 | 31.12.2019 |
|---|---|---|---|
| Käypä arvo 1.1. | 60,2 | - | - |
| Lisäykset/vähennykset | 1,6 | 60,9 | 61,3 |
| Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta | -0,8 | -0,8 | -1,1 |
| Käypä arvo kauden lopussa | 61,0 | 60,1 | 60,2 |
Ajanmukaistamisinvestoinnit ovat usein merkittäviä ja ne liittyvät pääasiassa putkistojen, julkisivun, ulkokaton, ikkunoiden ja parvekkeiden korjaukseen ja remontteihin. Asuinkiinteistöjen putkistojen, julkisivujen, ulkokattojen ja parvekkeiden odotetut keskimääräiset tekniset käyttöiät vaikuttavat ajanmukaistamisinvestointien suunnitteluun.
Aktivoidut vieraan pääoman menot olivat 2,6 (1,4) miljoonaa euroa. Aktivointikorkokanta oli katsauskauden päättyessä 2,1 (2,2) prosenttia.
Sijoituskiinteistöjen arvo arvostusmenetelmittäin
| M€ | 30.9.2020 | 30.9.2019 | 31.12.2019 |
|---|---|---|---|
| Kauppa-arvo | - | 4 637,5 | - |
| Tuottoarvo ennen 31.12.2019 | - | 249,7 | - |
| Tuottoarvo 31.12.2019 alkaen | 5 937,2 | - | 5 740,7 |
| Tasearvo | 599,6 | 429,1 | 459,9 |
| Käyttöoikeusomaisuuserät | 61,0 | 60,1 | 60,2 |
| Yhteensä | 6 597,8 | 5 376,4 | 6 260,8 |
Sisältää kassavirtaperusteisen arvonmäärityksen (DCF) kohteet 5 892,5 M€ sekä muita tuottoarvokohteita 44,7 M€.
| Asuntojen lukumäärä | 30.9.2020 | 30.9.2019 | 31.12.2019 |
|---|---|---|---|
| Kauppa-arvo | - | 29 310 | - |
| Tuottoarvo ennen 31.12.2019 | - | 2 473 | - |
| Tuottoarvo 31.12.2019 alkaen | 33 084 | - | 32 286 |
| Tasearvo | 2 529 | 3 278 | 2 986 |
| Yhteensä | 35 613 | 35 061 | 35 272 |
Kojamo on käyttänyt tuottoihin perustuvaa arvostusmenetelmää soveltaessaan seuraavia keskimääräisiä parametrejä vuonna 2020:
| Pääkaupunki- | Muu | Konserni | |
|---|---|---|---|
| Sijoituskiinteistöt | seutu | Suomi | yhteensä |
| Muut kuin havainnoitavissa olevat syöttötiedot: | |||
| Tuottovaatimus, painotettu, % | 3,83 | 5,05 | 4,23 |
| Inflaatio-oletus, % | 1,5 | 1,5 | 1,5 |
| Markkinavuokrat, neliöillä painotettu, €/m²/kk | 18,63 | 14,40 | 16,55 |
| Kiinteistöjen ylläpitokulut, korjaukset | |||
| ja ajanmukaistamisinvestoinnit €/m²/kk | 6,10 | 6,05 | 6,07 |
| 10 vuoden keskimääräinen taloudellinen käyttöaste, % | 98,0 | 96,4 | 97,1 |
| Vuokrien kasvuoletus, % | 2,0 | 1,6 | 1,8 |
| Kulujen kasvuoletus, % | 2,0 | 2,0 | 2,0 |
Kojamo on käyttänyt tuottoihin perustuvaa arvostusmenetelmää soveltaessaan seuraavia keskimääräisiä parametrejä tilinpäätöksessä 2019:
| Pääkaupunki- | Muu | Konserni | |
|---|---|---|---|
| Sijoituskiinteistöt | seutu | Suomi | yhteensä |
| Muut kuin havainnoitavissa olevat syöttötiedot: | |||
| Tuottovaatimus, painotettu, % | 3,84 | 5,05 | 4,25 |
| Inflaatio-oletus, % | 1,5 | 1,5 | 1,5 |
| Markkinavuokrat, neliöillä painotettu, €/m²/kk | 18,70 | 14,48 | 16,58 |
| Kiinteistöjen ylläpitokulut, korjaukset | |||
| ja ajanmukaistamisinvestoinnit €/m²/kk | 6,11 | 6,07 | 6,09 |
| 10 vuoden keskimääräinen taloudellinen käyttöaste, % | 98,0 | 96,4 | 97,1 |
| Vuokrien kasvuoletus, % | 2,0 | 1,6 | 1,8 |
| Kulujen kasvuoletus, % | 2,0 | 2,0 | 2,0 |
| Tuottoarvokohteet * | 30.9.2020 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Muutos % (suhteellinen) | -10 % | -5 % | 0 % | 5 % | 10 % |
| Muutos, M€ | |||||
| Tuottovaatimus | 658,6 | 311,8 | -281,9 | -537,9 | |
| Markkinavuokrat | -758,2 | -379,1 | 379,1 | 758,2 | |
| Hoitokulut | 250,0 | 125,0 | -125,0 | -250,0 | |
| Muutos % (absoluuttinen) | -2 % | -1 % | 0 % | 1 % | 2 % |
| Muutos, M€ | |||||
| Taloudellinen käyttöaste | -155,4 | -77,7 | 77,7 | 155,4 |
*31.12.2019 alkaen otettu käyttöön kassavirtaperusteinen arvostusmenetelmä (DCF).
| Sijoituskiinteistöjen herkkyysanalyysi | 30.9.2019 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Muutos % | -10 % | -5 % | 0 % | 5 % | 10 % |
| Kauppa-arvokohteet, M€ | |||||
| Kauppahintojen muutos | -463,7 | -231,9 | 231,9 | 463,7 | |
| Tuottoarvokohteet ennen 31.12.2019 | |||||
| Tuottovaatimus | 27,5 | 13,0 | -11,8 | -22,5 | |
| Vuokratuotot | -42,6 | -21,3 | 21,3 | 42,6 | |
| Hoitokulut | 16,1 | 8,0 | -8,0 | -16,1 | |
| Tuottoarvokohteiden taloudellinen vuokrausaste | |||||
| (muutos prosenttiyksikköä) | -2 % | -1 % | 0 % | 1 % | 2 % |
| Vuokratuotot, M€ | -0,8 | -0,4 | 0,4 | 0,8 |
30.9.2019 tuottoarvomenetelmän piiriin kuuluvien 2 473 asuinhuoneistojen tuottovaateen painotettu keskiarvo oli 6,2 prosenttia ja 427 liikehuoneistojen tuottovaateen painotettu keskiarvo oli 9,3 prosenttia.
| Tuottoarvokohteet * | 31.12.2019 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Muutos % (suhteellinen) | -10 % | -5 % | 0 % | 5 % | 10 % |
| Muutos, M€ | |||||
| Tuottovaatimus | 636,6 | 301,6 | -273,8 | -521,7 | |
| Markkinavuokrat | -734,2 | -366,7 | 365,9 | 732,6 | |
| Hoitokulut | 242,4 | 121,1 | -122,0 | -243,6 | |
| Muutos % (absoluuttinen) | -2 % | -1 % | 0 % | 1 % | 2 % |
| Muutos, M€ | |||||
| Taloudellinen käyttöaste | -151,0 | -75,3 | 75,0 | 149,8 |
*31.12.2019 alkaen otettu käyttöön kassavirtaperusteinen arvostusmenetelmä (DCF).
Keskeneräisiin investointeihin liittyvät hankintasitoumukset, joita ei ole kirjattu kirjanpitoon:
| M€ | 30.9.2020 | 30.9.2019 | 31.12.2019 |
|---|---|---|---|
| Rakenteilla oleva uudistuotanto | 295,0 | 144,0 | 148,2 |
| Uudistuotannon esisopimukset | 233,4 | 236,3 | 208,9 |
| Peruskorjaukset | 37,0 | 21,4 | 23,7 |
| Yhteensä | 565,5 | 401,7 | 380,7 |
Käyvän arvon määrityksen perusteet on esitetty tilinpäätöksen 2019 liitetiedoissa.
| M€ | 30.9.2020 | 30.9.2019 | 31.12.2019 |
|---|---|---|---|
| Kirjanpitoarvo kauden alussa | 30,9 | 30,5 | 30,5 |
| Lisäykset | 0,4 | 1,4 | 1,5 |
| Vähennykset | - | -0,1 | -0,1 |
| Siirto sijoituskiinteistöihin | -0,5 | - | - |
| Tilikauden poistot | -1,2 | -0,8 | -1,0 |
| Kirjanpitoarvo kauden lopussa | 29,6 | 31,0 | 30,9 |
Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet koostuvat omassa käytössä olevista omaisuuseristä, joita ovat pääasiassa rakennukset, maa-alueet sekä koneet ja kalusto. Käyttöoikeusomaisuuserä sisältää IFRS 16 Vuokrasopimukset –standardin mukaiset autoleasingit, joista erittely:
| M€ | 30.9.2020 | 30.9.2019 | 31.12.2019 |
|---|---|---|---|
| Kirjanpitoarvo kauden alussa | 0,9 | 1,0 | 1,0 |
| Lisäykset | 0,3 | 0,3 | 0,3 |
| Tilikauden poistot | -0,3 | -0,4 | -0,5 |
| Kirjanpitoarvo kauden lopussa | 0,9 | 1,0 | 0,9 |
| Pitkäaikaiset velat | |||
|---|---|---|---|
| M€ | 30.9.2020 | 30.9.2019 | 31.12.2019 |
| Joukkovelkakirjalainat | 1 687,6 | 1 191,3 | 1 191,8 |
| Lainat rahoituslaitoksilta | 1 111,1 | 1 102,1 | 1 135,8 |
| Korkotukilainat | 30,9 | 69,0 | 39,2 |
| Vuokrasopimusvelka | 59,5 | 60,0 | 60,0 |
| Muut lainat | - | 2,4 | 2,4 |
| Yhteensä | 2 889,0 | 2 424,8 | 2 429,3 |
| Lyhytaikaiset velat | |||
| M€ | 30.9.2020 | 30.9.2019 | 31.12.2019 |
| Joukkovelkakirjalainat | - | 99,9 | 100,0 |
| Lainat rahoituslaitoksilta | 152,5 | 31,8 | 37,5 |
| Korkotukilainat | 34,9 | 26,6 | 49,9 |
| Vuokrasopimusvelka | 2,4 | 1,1 | 1,1 |
| Muut lainat | 8,8 | 6,5 | 6,5 |
| Yritystodistukset | 50,0 | 50,0 | 50,0 |
| Yhteensä | 248,6 | 215,9 | 244,9 |
| Korolliset velat yhteensä | 3 137,6 | 2 640,7 | 2 674,2 |
Kojamo on noudattanut IFRS 16 Vuokrasopimukset –standardia 1.1.2019 alkaen, minkä mukaan aikaisemmin muina vuokrasopimuksina käsitellyt tonttien vuokrasopimukset on kirjattu kasvattamaan konsernin sijoituskiinteistöjen arvoa ja korollisten velkojen määrää.
| Johdannaissopimusten käyvät arvot | 30.9.2020 | 30.9.2019 | 31.12.2019 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| M€ | Positiivinen | Negatiivinen | Netto | Netto | Netto |
| Korkojohdannaiset | |||||
| Koronvaihtosopimukset, rahavirran suojaus | - | -72,9 | -72,9 | -81,5 | -60,6 |
| Koronvaihtosopimukset, ei suojauslaskennassa | - | -9,8 | -9,8 | -10,8 | -9,3 |
| Sähköjohdannaiset | 0,5 | -0,5 | 0,0 | 0,7 | 0,5 |
| Yhteensä | 0,5 | -83,2 | -82,7 | -91,6 | -69,5 |
| Johdannaissopimusten nimellisarvot M€ |
30.9.2020 | 30.9.2019 | 31.12.2019 | ||
| Korkojohdannaiset | |||||
| Koronvaihtosopimukset, rahavirran suojaus | 953,5 | 974,4 | 970,0 | ||
| Koronvaihtosopimukset, ei suojauslaskennassa | 41,9 | 42,6 | 42,6 | ||
| Yhteensä | 995,4 | 1 016,9 | 1 012,6 | ||
| Sähköjohdannaiset, MWh | 94 281 | 137 243 | 135 960 |
Katsauskauden aikana rahavirran suojaukseen luokitelluista korkojohdannaisista kirjattiin käyvän arvon rahastoon -13,1 (-46,6) miljoonaa euroa. Korkojohdannaisilla suojataan lainasalkun korkovirtoja markkinakorkojen nousulta. Korkojohdannaiset erääntyvät vuosina 2020-2035. Katsauskauden lopussa koronvaihtosopimusten keskimaturiteetti oli 5,1 (5,9) vuotta. Sähköjohdannaisilla suojaudutaan sähkön hinnan nousua vastaan ja ne erääntyvät vuosina 2020-2022. Sähköjohdannaisiin ei sovelleta suojauslaskentaa. Johdannaisten realisoitumattomat arvostusvoitot ja –tappiot esitetään taseessa lyhyt- ja pitkäaikaisissa varoissa tai veloissa Johdannaissopimukset -erässä.
| 30.9.2020 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Tasearvo | Käypä arvo | |||||
| M€ | yhteensä | TASO 1 | TASO 2 | TASO 3 | yhteensä | |
| Rahoitusvarat | ||||||
| Käypään arvoon arvostettavat | ||||||
| Sähköjohdannaissaamiset | 0,5 | 0,5 | 0,5 | |||
| Käypään arvoon tulosvaikutteisesti | ||||||
| arvostettavat sijoitukset | 128,6 | 72,9 | 55,0 | 0,7 | 128,6 | |
| Jaksotettuun hankintamenoon arvostettavat | ||||||
| Rahavarat | 358,4 | 358,4 | 358,4 | |||
| Myyntisaamiset | 5,4 | 5,4 | ||||
| Rahoitusvelat | ||||||
| Käypään arvoon arvostettavat | ||||||
| Korkojohdannaisvelat | 82,7 | 82,7 | 82,7 | |||
| Sähköjohdannaisvelat | 0,5 | 0,5 | 0,5 | |||
| Jaksotettuun hankintamenoon arvostettavat | ||||||
| Muut korolliset velat | 1 450,0 | 1 453,0 | 1 453,0 | |||
| Joukkovelkakirjalainat | 1 687,6 | 1 781,5 | 1 781,5 | |||
| Ostovelat | 14,0 | 14,0 | ||||
| 31.12.2019 | ||||||
| Tasearvo | Käypä arvo | |||||
| M€ | yhteensä | TASO 1 | TASO 2 | TASO 3 | yhteensä | |
| Rahoitusvarat | ||||||
| Käypään arvoon arvostettavat | ||||||
| Sähköjohdannaissaamiset | 0,5 | 0,5 | 0,5 | |||
| Käypään arvoon tulosvaikutteisesti | ||||||
| arvostettavat sijoitukset | 132,8 | 129,6 | 2,5 | 0,7 | 132,8 | |
| Jaksotettuun hankintamenoon arvostettavat | ||||||
| Rahavarat | 137,3 | 137,3 | 137,3 | |||
| Myyntisaamiset | 5,7 | 5,7 | ||||
| Rahoitusvelat Käypään arvoon arvostettavat |
||||||
| Korkojohdannaisvelat | 70,0 | 70,0 | 70,0 | |||
| Sähköjohdannaisvelat | 0,0 | 0,0 | 0,0 | |||
| Jaksotettuun hankintamenoon arvostettavat | ||||||
| Muut korolliset velat Joukkovelkakirjalainat |
1 382,4 1 291,8 |
1 349,5 | 1 385,2 | 1 385,2 1 349,5 |
Katsauskauden aikana ei ollut siirtoja hierarkiatasojen välillä. Vaihtuvakorkoisten lainojen käypä arvo on sama kuin lainojen nimellisarvo, koska lainojen marginaalit vastaavat uusien lainojen marginaaleja. Joukkovelkakirjalainojen käyvät arvot perustuvat markkinanoteerauksiin. Muiden kiinteäkorkoisten velkojen käypä arvo perustuu diskontattuihin kassavirtoihin, joissa syöttötietoina käytetään markkinakorkoja.
Jos rahoitusinstrumentille ei ole aktiivisia markkinoita, joudutaan käyttämään harkintaa käyvän arvon ja arvonalentumisen määrittämisessä. Joissain korkojohdannaisissa saatetaan käyttää ulkopuolisia markkina-arvostuksia. Arvonalentumista harkitaan, jos arvonalentuminen on merkittävä tai pitkäaikainen. Mikäli arvonalentumistappion määrä pienenee jollakin myöhemmällä tilikaudella ja vähennyksen voidaan katsoa liittyvän arvonalentumisen kirjaamisen jälkeiseen tapahtumaan, arvonalentuminen perutaan.
Rahoitusvarat ja -velat, jotka arvostetaan käypään arvoon, luokitellaan kolmelle käyvän arvon hierarkian tasolle arvostusmenetelmien luotettavuuden mukaisesti:
Instrumentin käypä arvo perustuu täysin samanlaisten instrumenttien noteerattuihin hintoihin toimivilla markkinoilla.
Instrumentille on olemassa aktiivisilla markkinoilla noteerattu markkinahinta, joka voi olla johdettu suoraan tai epäsuoraan noteeratuista markkinatiedoista. Käyvät arvot ovat määritetty arvostusmenetelmien avulla. Niiden taustalla on syöttötietona markkinahintanoteerauksia sisältäen mm. markkinakorkoja, luottomarginaaleja ja tuottokäyriä.
Instrumentille ei ole olemassa aktiivista markkinaa, käypä arvo ei ole luotettavasti johdettavissa ja käyvän arvon määrityksessä on käytetty syöttötietoja, jotka eivät perustu todettavissa olevaan markkinatietoon.
| M€ | 30.9.2020 | 30.9.2019 | 31.12.2019 |
|---|---|---|---|
| Tilikauden alussa | 0,7 | 0,6 | 0,6 |
| Muutos | - | 0,0 | 0,0 |
| Tilikauden lopussa | 0,7 | 0,6 | 0,7 |
Käypään arvoon tulosvaikutteisesti arvostetut sijoitukset hierarkiatasolla 3 ovat sijoituksia noteeraamattomiin osakkeisiin ja ne arvostetaan pääosin hankintamenoon, koska niiden käypää arvoa ei voida luotettavasti määrittää toimivan markkinan puuttuessa. Näiden erien kohdalla arvioidaan, että hankintameno on asianmukainen arvio käyvästä arvosta.
| 1–9/2020 | 1–9/2019 | 1–12/2019 | |
|---|---|---|---|
| Emoyhtiön omistajille kuuluva | |||
| tilikauden tulos, M€ | 158,5 | 153,1 | 825,2 |
| Osakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo | |||
| tilikauden aikana (milj. kpl) | 247,1 | 247,1 | 247,1 |
| Osakekohtainen tulos | |||
| Laimentamaton, € | 0,64 | 0,62 | 3,34 |
| Laimennettu, € | 0,64 | 0,62 | 3,34 |
Yhtiöllä ei ole laimentavia instrumentteja.
| M€ | 30.9.2020 | 30.9.2019 | 31.12.2019 |
|---|---|---|---|
| Velat, joiden vakuudeksi annettu kiinnityksiä | |||
| ja pantteja | 1 140,0 | 1 315,1 | 1 298,1 |
| Annetut kiinnitykset | 1 169,9 | 1 412,9 | 1 401,1 |
| Pantatut osakkeet ¹⁾ | 194,2 | 254,2 | 220,4 |
| Pantatut vakuudet yhteensä | 1 364,1 | 1 667,1 | 1 621,5 |
| Muut annetut vakuudet | |||
| Kiinnitykset ja osakkeet | 5,9 | 17,3 | 16,9 |
| Takaukset ²⁾ | 566,9 | 455,8 | 500,2 |
| Talletusvakuudet | 0,1 | 0,1 | 0,1 |
| Muut annetut vakuudet yhteensä | 572,9 | 473,1 | 517,1 |
1) Annetut kiinnitykset ja pantatut osakkeet koskevat osittain samoja vakuuskohteita.
2) Annetut takaukset ovat pääasiassa konserniyhtiöiden ottamien velkojen vakuudeksi annettuja omavelkaisia takauksia, ja osalle lainoista on annettu vakuudeksi myös kiinnityksiä.
| M€ | 30.9.2020 | 30.9.2019 | 31.12.2019 |
|---|---|---|---|
| Sijoituskiinteistöt | 2,4 | - | - |
| Varat yhteensä | 2,4 | - | - |
| Nettotasearvo | 2,4 | - | - |
Kojamo-konsernin yhtiöt ovat allekirjoittaneet 17.4.2020 esisopimuksen, jolla tullaan myymään Kirkkonummella oleva tontti ja sillä olevat kiinteistöt T2H Rakennus Oy:lle viimeistään 31.3.2021.
Sijoituskiinteistöt on arvostettu käypään arvoon tilinpäätöksessä (käyvän arvon hierarkiataso 3).
Kojamo on selvittänyt COVID-19-pandemian vaikutuksia konsernin tulokseen, taseeseen ja rahavirtoihin ja todennut, että pandemialla ei ole ollut merkittäviä vaikutuksia konsernin näihin eriin katsauskaudella.
Katsauskauden jälkeen ei ole ollut olennaisia tapahtumia.
| Laskenta | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| kaava | 7–9/2020 | 7–9/2019 | 1–9/2020 | 1–9/2019 | 2019 | |
| Liikevaihto, M€ | 96,3 | 95,7 | 286,8 | 280,3 | 375,3 | |
| Nettovuokratuotto, M€ | 1 | 68,9 | 69,5 | 193,8 | 187,2 | 247,3 |
| Nettovuokratuotto liikevaihdosta, % | 2 | 71,5 | 72,6 | 67,6 | 66,8 | 65,9 |
| Voitto ennen veroja, M€ | 3 | 72,8 | 66,6 | 198,0 | 191,4 | 1 031,3 |
| Käyttökate (EBITDA), M€ | 4 | 87,2 | 80,1 | 240,8 | 231,6 | 1 083,1 |
| Käyttökate liikevaihdosta, % | 5 | 90,6 | 83,7 | 84,0 | 82,6 | 288,6 |
| Oikaistu käyttökate (Adjusted EBITDA), M€ | 6 | 61,4 | 61,4 | 167,5 | 160,3 | 210,3 |
| Oikaistu käyttökate liikevaihdosta, % | 7 | 63,8 | 64,2 | 58,4 | 57,2 | 56,0 |
| Kassavirta ennen | ||||||
| käyttöpääoman muutosta (FFO), M€ | 8 | 42,0 | 39,7 | 113,5 | 106,1 | 140,7 |
| FFO liikevaihdosta, % | 9 | 43,7 | 41,5 | 39,6 | 37,9 | 37,5 |
| Osakekohtainen kassavirta ennen | ||||||
| käyttöpääoman muutosta, € | 10 | 0,17 | 0,16 | 0,46 | 0,43 | 0,57 |
| FFO ilman kertaluonteisia kuluja, M€ | 11 | 42,0 | 39,7 | 113,5 | 106,1 | 140,7 |
| Oikaistu kassavirta ennen | ||||||
| käyttöpääoman muutosta (AFFO), M€ | 12 | 32,6 | 29,6 | 93,4 | 84,5 | 110,0 |
| Sijoituskiinteistöt, M€ ¹⁾ | 6 597,8 | 5 376,4 | 6 260,8 | |||
| Taloudellinen vuokrausaste, % | 19 | 96,3 | 97,1 | 97,2 | ||
| Korollinen vieras pääoma, M€ | 13 | 3 137,6 | 2 640,7 | 2 674,2 | ||
| Oman pääoman tuotto-% (ROE) | 14 | 6,8 | 8,6 | 30,3 | ||
| Sijoitetun pääoman tuotto-% (ROI) | 15 | 5,3 | 6,3 | 20,5 | ||
| Omavaraisuusaste, % | 16 | 44,1 | 42,0 | 46,9 | ||
| Loan to Value (LTV), % ²⁾ | 17 | 42,1 | 46,7 | 40,5 | ||
| Osakekohtainen tulos, € | 0,24 | 0,22 | 0,64 | 0,62 | 3,34 | |
| Osakekohtainen oma pääoma, € | 12,76 | 9,72 | 12,51 | |||
| Bruttoinvestoinnit, M€ | 18 | 85,1 | 79,0 | 264,1 | 175,6 | 259,9 |
| Henkilöstö katsauskauden lopussa | 309 | 293 | 296 |
1) Sisältää Myytävänä olevia pitkäaikaisia omaisuuseriä.
2) Ei sisällä Myytävänä olevia pitkäaikaisia omaisuuseriä.
Kojamo esittää vaihtoehtoisia tunnuslukuja kuvaamaan liiketoimintansa taloudellista kehitystä ja parantaakseen vertailukelpoisuutta eri raportointikausien välillä. Vaihtoehtoiset eli tilinpäätösstandardeihin perustumattomat tunnusluvut antavat merkittävää lisätietoa johdolle, rahoittajille, analyytikoille sekä muille tahoille. Vaihtoehtoisia tunnuslukuja ei tule pitää IFRS-tilinpäätösnormistossa määriteltyjä tunnuslukuja korvaavina mittareina.
| 1) | Nettovuokratuotto | = | Liikevaihto - Kiinteistöjen ylläpitokulut - Korjaukset |
|---|---|---|---|
| Nettovuokratuotto on vuokraustoiminnan kannattavuuden tunnusluku, joka mittaa tuottoa yllä pito- ja korjauskulujen vähentämisen jälkeen. |
|||
| 2) | Nettovuokratuotto | = | Nettovuokratuotto x 100 |
| liikevaihdosta, % | Liikevaihto | ||
| Tunnusluku kuvaa nettovuokratuoton suhdetta liikevaihtoon. | |||
| 3) | Voitto ennen veroja | = | Nettovuokratuotto - Hallinnon kulut + Liiketoiminnan muut tuotot - Liiketoiminnan muut kulut +/- Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot ja -tappiot +/- Vaihto-omaisuuden luovu tusvoitot ja -tappiot +/- Voitto/tappio sijoituskiinteistöjen arvostamisesta käypään ar voon - Poistot ja arvonalentumiset +/- Rahoitustuotot ja -kulut +/- Osuus osakkuusyri tysten tuloksista |
| Voitto ennen veroja mittaa kannattavuutta liiketoiminnan kustannusten ja rahoituskulujen jäl keen. |
|||
| 4) | Käyttökate (EBITDA) | = | Tilikauden voitto + Poistot ja arvonalentumiset -/+ Rahoitustuotot ja -kulut -/+ Osuus osakkuusyritysten tuloksista + Tilikauden verotettavaan tulokseen pe rustuva vero + Laskennallisten verojen muutos |
| Käyttökate on kannattavuuden tunnusluku, joka mittaa liiketoiminnan tulosta ennen nettorahoi tuskuluja, veroja ja poistoja. |
|||
| 5) | Käyttökate | = | Käyttökate x 100 |
| liikevaihdosta, % | Liikevaihto | ||
| Tunnusluku kuvaa käyttökatteen suhdetta liikevaihtoon. | |||
| 6) | Oikaistu käyttökate (Ad justed EBITDA) |
= | Tilikauden voitto + Poistot ja arvonalentumiset -/+ Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot ja -tappiot -/+ Vaihto-omaisuuden luovutusvoitot ja -tappiot -/+ Muiden pitkäaikaisten varojen luovutusvoitot ja -tappiot -/+ Voitto/tappio sijoituskiinteistöjen arvostamisesta käypään arvoon -/+ Rahoitustuotot ja -kulut -/+ Osuus osakkuusyritysten tuloksista + Tilikauden verotettavaan tulokseen perustuva vero + Laskennallisten verojen muutos |
| Oikaistu käyttökate kuvaa konsernin vuokraustoiminnan kannattavuutta ilman omaisuuserien myynneistä syntyneitä luovutusvoittoja ja -tappioita sekä laskennallisia voittoja/tappioita sijoitus kiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta. |
42 (44)
| Oikaistu käyttökate | Oikaistu käyttökate | ||
|---|---|---|---|
| 7) | liikevaihdosta, % | = | x 100 Liikevaihto |
| Tunnusluku kuvaa oikaistun käyttökatteen suhdetta liikevaihtoon. | |||
| 8) | Kassavirta ennen käyttö pääoman muutosta (FFO) = |
Oikaistu käyttökate - Oikaistut nettorahoituskulut - Tilikauden verotettavaan tuloon pe rustuva vero |
|
| Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta kuvaa konsernin liiketoiminnan tuottamaa kassavir taa ennen käyttöpääoman muutosta. Tunnusluvun laskennassa huomioidaan rahoituskulujen ja verojen vaikutus kannattavuuteen mutta ei varsinaiseen vuokraustoimintaan kuulumattomia eriä kuten omaisuuserien myynneistä syntyneitä luovutusvoittoja ja -tappioita sekä laskennallisia voittoja/tappioita käypään arvoon arvostamisesta. |
|||
| 9) | FFO liikevaihdosta, % | = | Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) x 100 |
| Liikevaihto | |||
| Tunnusluku kuvaa FFO:n suhdetta liikevaihtoon. | |||
| 10) | Osakekohtainen kassa virta ennen käyttöpää oman muutosta |
= | Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) Ulkona olevien osakkeiden painotettu keskiarvo tilikauden aikana |
| Osakekohtainen kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta esittää kassavirta ennen käyttöpää oman muutosta osuuden yksittäiselle osakkeelle. |
|||
| 11) | FFO ilman kertaluonteisia kuluja |
= | Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) + kertaluonteiset kulut |
| Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta kuvaa konsernin liiketoiminnan tuottamaa kassavir taa ennen käyttöpääoman muutosta. Tunnusluvun laskennassa huomioidaan rahoituskulujen ja verojen vaikutus kannattavuuteen mutta ei varsinaiseen vuokraustoimintaan kuulumattomia eriä kuten omaisuuserien myynneistä syntyneitä luovutusvoittoja ja -tappioita sekä laskennallisia voittoja/tappioita käypään arvoon arvostamisesta ja kertaluonteisia kuluja. |
|||
| 12) | Oikaistu kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (AFFO) |
= | Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) - Ajanmukaistamisinvestoinnit |
| Oikaistu kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta kuvaa konsernin liiketoiminnan tuottamaa kassavirtaa ennen käyttöpääoman muutosta oikaistuna ajanmukaistamisinvestoinneilla. Tunnus luvun laskennassa huomioidaan ajanmukaistamisinvestointien, rahoituskulujen ja verojen vaiku tus kannattavuuteen mutta ei varsinaiseen vuokraustoimintaan kuulumattomia eriä kuten omai suuserien myynneistä syntyneitä luovutusvoittoja ja -tappioita sekä laskennallisia voittoja/tappi oita käypään arvoon arvostamisesta. |
|||
| 13) | Korollinen vieras pääoma | = | Lainat, pitkäaikaiset + Lainat, lyhytaikaiset |
| Korollinen vieras pääoma mittaa konsernin bruttovelkoja. |
| 14) | Oman pääoman tuotto-% (ROE) |
= | Tilikauden voitto (vuositasolle laskettuna) x 100 Oma pääoma, vuoden alun ja lopun keskiarvo |
|---|---|---|---|
| Oman pääoman tuotto mittaa tilikauden tulosta suhteutettuna omaan pääomaan. Tunnusluku kuvaa konsernin kykyä tehdä tuottoa omistajien sijoittamille varoille. |
|||
| 15) | Sijoitetun pääoman tuotto-% (ROI) |
= | (Voitto/tappio ennen veroja + Rahoituskulut) (vuositasolle laskettuna) x 100 (Varat - Korottomat velat), vuoden alun ja lopun keskiarvo |
| Sijoitetun pääoman tuotto mittaa liiketoiminnan tulosta suhteutettuna sijoitettuun pääomaan. Tunnusluku kuvaa konsernin kykyä tehdä tuottoa omistajien ja rahoittajien sijoittamille varoille. |
|||
| 16) | Omavaraisuusaste, % | = | Oma pääoma x 100 Varat - Saadut ennakot |
| Omavaraisuusaste on rahoitusrakenteen tunnusluku, joka kertoo oman pääoman osuuden toi mintaan sitoutuneesta pääomasta. Tunnusluku kuvaa konsernin rahoitusrakennetta. |
|||
| 17) | Loan to Value (LTV), % | = | Korollinen vieras pääoma - Rahavarat x 100 Sijoituskiinteistöt |
| Luototusaste (Loan to Value) esittää nettovelkojen osuutta sijoituskiinteistöjen arvosta. Tunnus luku kuvaa konsernin velkaantuneisuutta. |
|||
| 18) | Bruttoinvestoinnit | = | Hankitut sijoituskiinteistöt + Ajanmukaistamisinvestoinnit + Aktivoidut vieraan pääoman menot |
| Bruttoinvestoinnit kuvaa kokonaisinvestointien määrää pitäen sisällään ostetut sijoituskiinteistöt, kiinteistökehityksen, ajanmukaistamisinvestoinnit sekä aktivoidut korot. |
|||
| Muut tunnusluvut | |||
| 19) | Taloudellinen vuokraus aste, % |
= | Vuokratuotot x 100 Vuokrattavissa olevien asuntojen potentiaalinen vuokratuotto |
| M€ | 7–9/2020 | 7–9/2019 | 1–9/2020 | 1–9/2019 | 2019 |
|---|---|---|---|---|---|
| Tilikauden voitto | 58,4 | 53,2 | 158,5 | 153,1 | 825,2 |
| Poistot ja arvonalentumiset | 0,7 | 0,3 | 1,2 | 0,9 | 1,1 |
| Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot ja -tappiot | 0,0 | -0,3 | 0,7 | -0,2 | -0,1 |
| Vaihto-omaisuuden luovutusvoitot ja -tappiot | - | - | - | -0,1 | -0,2 |
| Muiden pitkäaikaisten varojen luovutusvoitot ja -tappiot | - | 0,0 | - | 0,0 | 0,0 |
| Voitto/tappio sijoituskiinteistöjen arvostamisesta | |||||
| käypään arvoon | -25,8 | -18,4 | -74,1 | -71,0 | -872,4 |
| Rahoitustuotot | -0,4 | -0,6 | -1,6 | -2,2 | -2,6 |
| Rahoituskulut | 14,1 | 13,9 | 43,2 | 41,5 | 53,4 |
| Osuus osakkuusyritysten tuloksista | - | - | 0,0 | 0,0 | -0,2 |
| Tilikauden verotettavaan tuloon perustuva vero | 4,8 | 9,2 | 13,5 | 17,2 | 19,9 |
| Laskennallisten verojen muutos | 9,6 | 4,2 | 26,1 | 21,1 | 186,2 |
| Oikaistu käyttökate (Adjusted EBITDA) | 61,4 | 61,4 | 167,5 | 160,3 | 210,3 |
| Rahoitustuotot ja -kulut | -13,7 | -13,3 | -41,6 | -39,3 | -50,8 |
| Voitto/tappio rahoitusvarojen arvostamisesta | |||||
| käypään arvoon | -0,8 | 0,7 | 1,1 | 2,3 | 1,1 |
| Oikaistut nettorahoituskulut | -14,6 | -12,6 | -40,5 | -37,0 | -49,7 |
| Tilikauden verotettavaan tuloon perustuva vero | -4,8 | -9,2 | -13,5 | -17,2 | -19,9 |
| Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) | 42,0 | 39,7 | 113,5 | 106,1 | 140,7 |
| FFO ilman kertaluonteisia kuluja | 42,0 | 39,7 | 113,5 | 106,1 | 140,7 |
| Oma pääoma | 3 154,1 | 2 401,8 | 3 090,6 | ||
| Varat | 7 155,1 | 5 727,2 | 6 590,4 | ||
| Saadut ennakot | -6,5 | -6,7 | -6,7 | ||
| Omavaraisuusaste, % | 44,1 | 42,0 | 46,9 |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.