AI Terminal
Kojamo Oyj
Quarterly Report • May 12, 2022
3225_10-q_2022-05-12_2c3e7712-aede-4ce8-bdc5-2d6fff8071b8.pdf
Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Kojamo Oyj:n osavuosikatsaus 1.1.–31.3.2022
Liikevaihdon kasvu jatkui, vuokra-asuntojen määrä ylitti 37 000
Vertailuluvut suluissa viittaavat edellisvuoden vastaavaan jaksoon, ellei toisin ole mainittu. Tässä osavuosikatsauksessa esitetyt luvut ovat tilintarkastamattomia.
Kaikki tässä katsauksessa esitetyt yritystä tai sen liiketoimintaa koskevat lausumat perustuvat johdon näkemyksiin ja yleistä
makrotaloudellista tai toimialan tilannetta käsittelevät kohdat kolmansien osapuolien informaatioon.
Mikäli osavuosikatsauksen kieliversioiden välillä on eroavaisuuksia, suomenkielinen versio on ratkaiseva.
Yhteenveto tammi–maaliskuusta 2022
- Liikevaihto kasvoi 2,4 prosenttia ja oli 99,5 (97,2) miljoonaa euroa.
- Nettovuokratuotto kasvoi 2,8 prosenttia ja oli 57,0 (55,5) miljoonaa euroa. Nettovuokratuotto oli 57,3 (57,0) prosenttia liikevaihdosta.
- Voitto ennen veroja oli 62,9 (177,1) miljoonaa euroa. Voittoon sisältyy 27,9 (143,5) miljoonan euron nettovoitto sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta sekä sijoituskiinteistöjen luovutusvoittoja ja -tappioita 0,0 (0,3) miljoonaa euroa. Osakekohtainen tulos oli 0,20 (0,57) euroa.
- Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) kasvoi 3,6 prosenttia ja oli 28,9 (27,9) miljoonaa euroa.
- Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli katsauskauden päättyessä 8,4 (7,1) miljardia euroa sisältäen 1,1 (0,0) miljoonaa euroa Myytävänä olevia sijoituskiinteistöjä.
- Taloudellinen vuokrausaste oli katsauskaudella 91,9 (94,9) prosenttia.
- Bruttoinvestoinnit olivat 48,9 (68,0) miljoonaa euroa eli 49,1 (69,9) prosenttia liikevaihdosta.
- Osakekohtainen oma pääoma oli 17,18 (13,63) euroa ja oman pääoman tuotto oli 4,7 (17,0) prosenttia. Sijoitetun pääoman tuotto oli 4,0 (12,0) prosenttia.
- Osakekohtainen EPRA NRV (nettovarallisuus) kasvoi 24,8 prosenttia ja oli 21,90 (17,55) euroa.
- Rakenteilla oli katsauskauden päättyessä 2 566 (2 619) Lumo-asuntoa.
Kojamon omistuksessa oli katsauskauden lopussa 37 168 (35 847) vuokra-asuntoa. Edellisen vuoden maaliskuun jälkeen hankittiin 0 (71) asuntoa, valmistui 1 507 (458) asuntoa, myytiin 0 (15) asuntoa sekä purettiin tai muuten muutettiin -186 (-59) asuntoa.
Ukrainan sodan ja COVID-19-pandemian vaikutukset Kojamoon
Venäjän hyökkäys Ukrainaan helmikuussa 2022 on heikentänyt Suomen talousnäkymiä ja taloudellinen epävarmuus on kasvanut. Sodan odotetaan vaikuttavan energian ja raaka-aineiden saatavuuteen ja hintojen nousuun sekä inflaation kiihtymiseen. Sodalla ei ole ollut merkittäviä suoria vaikutuksia Kojamon liiketoimintaan katsauskaudella.
COVID-19-pandemia on vaikuttanut asuntomarkkinoihin ja toimintaympäristöön. Vuokra-asuntojen tarjonta markkinassa on kasvanut tilapäisesti. Koronarajoitusten takia työperäinen muuttoliike ja matkustaminen ovat vähentyneet ja omikron-virusmuunnoksen nopea leviäminen on lisännyt yleistä epävarmuutta. Näillä tekijöillä on ollut oleellinen vaikutus yhtiön taloudelliseen vuokrausasteeseen. Yhtiön tulokseen, taseeseen tai rahavirtoihin pandemialla ei ollut merkittäviä vaikutuksia.
Konsernin näkymät vuodelle 2022 ennallaan
Kojamo arvioi konsernin liikevaihdon kasvavan vuonna 2022 edellisestä vuodesta 3–6 prosenttia. Lisäksi yhtiö arvioi konsernin kassavirran ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) vuonna 2022 olevan 153–165 miljoonaa euroa ilman kertaluonteisia kuluja.
Näkymät perustuvat yhtiön johdon arvioon liikevaihdon kehityksestä, kiinteistöjen ylläpitokuluista ja korjauksista, hallintokuluista, rahoituskuluista, maksettavista veroista ja valmistuvasta uudistuotannosta sekä johdon näkemykseen toimintaympäristön kehityksestä.
Näkymissä on otettu huomioon arvio vuokrausasteesta ja vuokrien kehityksestä sekä valmistuvien asuntojen määrästä.
Näkymissä ei ole otettu huomioon mahdollisten ostojen ja myyntien vaikutuksia liikevaihtoon eikä kassavirtaan ennen käyttöpääoman muutosta (FFO).
Yhtiön johto voi vaikuttaa liikevaihtoon ja kassavirtaan ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) yhtiön oman liiketoiminnan kautta. Yhtiön johto ei voi vaikuttaa koronarajoituksiin, markkinoiden kehitykseen, säädösympäristöön eikä kilpailutilanteeseen.
Keskeiset tunnusluvut
| 1–3/2022 | 1–3/2021 | Muutos % | 2021 | |
|---|---|---|---|---|
| Liikevaihto, M€ | 99,5 | 97,2 | 2,4 | 391,7 |
| Nettovuokratuotto, M€ * | 57,0 | 55,5 | 2,8 | 262,3 |
| Nettovuokratuotto liikevaihdosta, % * | 57,3 | 57,0 | 67,0 | |
| Voitto ennen veroja, M€ * | 62,9 | 177,1 | -64,5 | 1 278,9 |
| Käyttökate (EBITDA), M€ * | 75,6 | 190,2 | -60,3 | 1 334,8 |
| Käyttökate liikevaihdosta, % * | 75,9 | 195,6 | 340,8 | |
| Oikaistu käyttökate (Adjusted EBITDA), M€ * | 47,7 | 46,4 | 2,7 | 228,5 |
| Oikaistu käyttökate liikevaihdosta, % * | 47,9 | 47,7 | 58,3 | |
| Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO), M€ * ¹⁾ | 28,9 | 27,9 | 3,6 | 153,1 |
| FFO liikevaihdosta, % * | 29,1 | 28,7 | 39,1 | |
| FFO ilman kertaluonteisia kuluja, M€ * | 28,9 | 27,9 | 3,6 | 153,1 |
| Sijoituskiinteistöt, M€ ²⁾ | 8 406,6 | 7 072,3 | 18,9 | 8 327,5 |
| Taloudellinen vuokrausaste, % | 91,9 | 94,9 | 93,9 | |
| Korollinen vieras pääoma, M€ * | 3 622,3 | 3 034,2 | 19,4 | 3 334,5 |
| Oman pääoman tuotto-% (ROE) * | 4,7 | 17,0 | 27,0 | |
| Sijoitetun pääoman tuotto-% (ROI) * | 4,0 | 12,0 | 19,2 | |
| Omavaraisuusaste, % * | 46,9 | 45,5 | 49,0 | |
| Loan to Value (LTV), % * ³⁾ | 37,4 | 40,2 | 37,7 | |
| EPRA Net Reinstatement Value (NRV), M€ | 5 412,3 | 4 338,5 | 24,8 | 5 447,9 |
| Bruttoinvestoinnit, M€ * | 48,9 | 68,0 | -28,2 | 356,9 |
| Henkilöstö katsauskauden lopussa | 315 | 312 | 325 | |
| Osakekohtaiset tunnusluvut, € | 1–3/2022 | 1–3/2021 | Muutos % | 2021 |
| Osakekohtainen kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) * | 0,12 | 0,11 | 9,1 | 0,62 |
| Osakekohtainen tulos | 0,20 | 0,57 | -64,9 | 4,14 |
| Osakekohtainen EPRA NRV | 21,90 | 17,55 | 24,8 | 22,04 |
| Osakekohtainen oma pääoma | 17,18 | 13,63 | 26,1 | 17,25 |
* Kojamo julkaisee Euroopan arvopaperimarkkinaviranomaisen (ESMA) ohjeiden mukaisen selostuksen käyttämistään vaihtoehtoisista tunnusluvuista osavuosikatsauksen Tunnusluvut, niiden laskentakaavat sekä ESMA-ohjeistuksen mukaiset täsmäytyslaskelmat -osiossa.
¹⁾ Laskentakaava on muuttunut luovutuksista syntyneiden verojen osalta vuonna 2021. Vertailutiedot 1-3/2021 on muutettu vastaamaan nykyistä laskentatapaa.
²⁾ Sisältää Myytävänä olevia pitkäaikaisia omaisuuseriä.
³⁾ Ei sisällä Myytävänä olevia pitkäaikaisia omaisuuseriä.
Toimitusjohtajan katsaus
Toimintamme pysyi vakaana ja taloudellinen tilanteemme vahvana vuoden ensimmäisellä vuosineljänneksellä. Liikevaihto ja nettovuokratuotto sekä FFO kasvoivat, ja sijoituskiinteistöjemme käypä arvo nousi 8,4 miljardiin euroon.
Alkuvuonna vuokramarkkinoihin vaikutti vielä selvästi viime vuoden lopussa tiukentuneet koronarajoitukset ja niihin liittyvä epävarmuus. Tämän seurauksena taloudellinen vuokrausasteemme laski edellisvuodesta. Maaliskuun alussa lähes kaikki koronarajoitukset poistettiin, ja odotamme tämän heijastuvan positiivisesti vuokramarkkinoihin ja muuttoliikkeen elpymiseen. Kaupungistumisen jatkuessa ennusteiden mukaisesti, on erityisesti suurimmissa kasvukeskuksissa vakaat näkymät vuokraasuntojen kysynnälle. Helsingin seudulla vapaiden vuokraasuntojen määrä laski maalis-huhtikuussa ja meidän uusien vuokrasopimusten määrä on lähtenyt kasvuun vastaavana aikana.
Ukrainan sota ei ole suoraan vaikuttanut liiketoimintaamme, koska toimimme ainoastaan Suomessa. Käynnissä olevat projektimme ovat pääasiassa kiinteähintaisia ja hankkeet ovat
edenneet suunnitellusti. Rakennuskustannusten nousu ja rakennusliikkeiden materiaalien saatavuusongelmat lisäävät epävarmuutta markkinassa erityisesti uusiin hankkeisiin, ja uusien asuntoaloitusten määrä voi jäädä ennakoitua alhaisemmalle tasolle.
Meillä oli katsauskauden lopussa rakenteilla 2 566 asuntoa, joiden lisäksi sitovia esisopimuksia on 636 asunnon rakentamisesta. Alkuvuonna olemme käynnistäneet ensimmäisen Metropolia-kiinteistökehityskokonaisuuteen kuuluvan hankkeen Helsingin Bulevardi 31:en. Uuden ja vanhan kemian tiloihin rakennetaan 77 korkeatasoista asuntoa, jotka valmistuvat syksyllä 2023. Tulevina vuosina Metropolia-kokonaisuus luo meille jopa 1 000 uutta asuntoa keskeisille sijainneille Helsingissä.
Jatkoimme panostuksia asiakkaille suunnattujen vastuullisuuspalvelujen kehittämiseen. Työstimme alkuvuoden aikana sekä asukkaille suunnattua hiilijalanjälkitestiä että mahdollisuutta hyvittää kaukolämmön päästöjä. Palvelut lanseerataan toukokuun alussa. Rakentamisessa teimme päätökset maalämmön käyttöönotosta seitsemässä pääkaupunkiseudun kohteessamme. Lisäksi aloitimme ensimmäisen pilottiprojektimme, joka noudattaa vastuullisen purkamisen, Green Deal –purkamisen, periaatteita. Kohteena on Helsingissä Puotilan vanha ostoskeskus, jonka paikalle rakennetaan asuin- ja liikekiinteistöjä.
Liikkeet rahoitusmarkkinoilla ovat alkuvuoden aikana olleet voimakkaita ja markkinakorot ovat jatkaneet nousuaan. Haastavasta markkinatilanteesta huolimatta laskimme onnistuneesti maaliskuun lopussa liikkeeseen 300 miljoonan euron suuruisen vihreän joukkovelkakirjalainan. Kyseessä on yhtiön toinen vihreä joukkovelkakirjalaina, josta saatavat varat käytetään energiatehokkaisiin kiinteistökehityshankkeisiin. Tämän lisäksi allekirjoitimme maaliskuussa uuden vastuullisuustavoitteisiin sidotun 100 miljoonan euron suuruisen valmiusluottolimiittisopimuksen. Maksuvalmiutemme on erittäin hyvä ja uudet rahoitussopimukset varmistavat kykymme jatkaa investointejamme strategian mukaisesti.
Jani Nieminen toimitusjohtaja
Toimintaympäristö
Yleinen toimintaympäristö
Kojamon toimiessa asuinkiinteistösektorilla yhtiöön vaikuttaa erityisesti asuntomarkkinoiden tilanne ja kehitys Suomen kasvukeskuksissa. Lisäksi yhtiöön vaikuttavat makrotaloudelliset tekijät, kuten talouskasvu, työllisyys, kuluttajien käytettävissä olevat tulot, inflaatio, alueellinen väestönkasvu ja kotitalouksien koon kehitys.
Liiketoimintaympäristön avainluvut
| % | 2022E | 2021 |
|---|---|---|
| BKT:n kasvu | 1,5 | 3,5 |
| Työttömyys | 7,2 | 7,7 |
| Inflaatio | 4,0 | 2,2 |
Lähde: Valtiovarainministeriön taloudellinen katsaus, kevät 2022, 13.4.2022
Valtiovarainministeriön (VM) taloudellisen katsauksen mukaan maailmantalouden kasvu hidastuu kuluvana vuonna. Venäjän hyökkäys Ukrainaan varjostaa maailmantalouden näkymiä ja sotaan liittyvä epävarmuus heikentää luottamusta, kiihdyttää inflaatiota ja vähentää investointeja. Inflaation kiihtyminen ja odotukset rahapolitiikan kiristymisestä ovat nostaneet markkinakorkoja myös euroalueella.
Suomen talous oli viime vuonna hyvässä vedossa, ja tuotanto saavutti COVID-19-pandemiaa edeltäneen tason. Tänä
vuonna VM arvioi Suomen talouskasvun hidastuvan Ukrainan sodan ja pakotteiden seurauksena. Inflaatio kiihtyi lähes 5,0 prosenttiin jo ennen Venäjän hyökkäystä ja hintojen nousun oletetaan edelleen jatkuvan. Tämä leikkaa kotitalouksien ostovoimaa ja säästämisastetta, mikä heikentää yksityisen kulutuksen kasvunäkymiä. Yksityinen kulutus kokonaisuudessaan kuitenkin kasvaa talouden avautuessa ja palveluiden kysynnän elpyessä.
Toimialan toimintaympäristö
Toimialan avainluvut
| 2022E | 2021 | |
|---|---|---|
| Aloitetut asunnot, kpl | 40 000 | 44 000 |
| joista vapaarahoitteiset kerrostaloasunnot | 20 000 | 23 000 |
| aloitetut asunnot pääkaupunkiseudulla | n/a | 16 947 |
| Myönnetyt rakennusluvat vuositasolla, kpl | n/a | 44 921 |
| Rakennuskustannukset, muutos % | n/a | 10,2 |
| Vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat koko maassa, muutos % | 2,5 | 4,0 |
| Vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat pääkaupunkiseudulla, muutos % | 1,2-3,5 | 0,1-6,2 |
| Vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat koko maassa, muutos % | 1,3 | 0,8 |
| Vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat pääkaupunkiseudulla, muutos % | 1,0-1,5 | 0,8 |
Lähteet: Pääkaupunkiseudun kuntien asuntotuotantotiedot; Tilastokeskus, Rakennus- ja asuntotuotanto, joulukuu 2021; Pellervon taloustutkimus, Asuntomarkkina 2022 -ennuste; Etla Suhdanne, kevät 2022.
Valtiovarainministeriön taloudellisessa katsauksessa asuntoaloitusten arvioidaan nousseen viime vuonna ennätyslukemiin ja asuinrakennusinvestointien kasvaneen 8,0 prosenttia. Asuntoinvestointien uskotaan hidastuvan tänä vuonna, mutta asuntoaloitukset pysyvät suhteellisen korkealla 40 000 uuden asunnon tasolla. Tulevina vuosina asuntoaloitusten määrän uskotaan palaavan lähemmäs pitkän aikavälin keskiarvoa.
Etlan suhdannekatsauksen mukaan rakennusyritysten näkymiä painavat raaka-aineiden hinnat, jotka nostivat rakennuskustannuksia 10 prosentilla viime vuonna, ja ongelmat osaavan työvoiman saatavuudessa. Kuluvana vuonna rakentamisen kokonaisuudessaan ennustetaan kasvavan hieman viime vuotta hitaammin. Matala korkotaso on tukenut asuintalorakentamisen kysyntää, mutta talouden epävarmuus tulee heijastumaan myös asuinrakentamiseen.
Kaupungistumisen vaikutukset
| Väestön | Vuokralla | ||
|---|---|---|---|
| kasvu- | asuvien | ||
| ennuste, % | kotitalouksien osuus, % | ||
| Alue | 2020-2040 | 2010 | 2020 |
| Helsinki | 18,8 | 47,1 | 49,4 |
| Pääkaupunkiseutu ¹⁾ | 21,1 | 41,9 | 45,6 |
| Helsingin seutu ²⁾ | n/a | 37,7 | 41,6 |
| Jyväskylä | 4,2 | 40,2 | 45,0 |
| Kuopio | 0,0 | 36,5 | 40,5 |
| Lahti | -1,1 | 37,3 | 41,1 |
| Oulu | 5,0 | 36,7 | 42,3 |
| Tampere | 11,1 | 42,2 | 49,4 |
| Turku | 11,7 | 43,0 | 49,9 |
| Muu Suomi | n/a | 23,8 | 26,2 |
¹⁾ Helsinki, Espoo, Kauniainen, Vantaa
²⁾ Pääkaupunkiseutu, Hyvinkää, Järvenpää, Kerava, Kirkkonummi, Mäntsälä, Nurmijärvi, Pornainen, Porvoo, Riihimäki, Sipoo, Tuusula, Vihti Lähteet: Tilastokeskus, Asunnot ja asuinolot 2020; MDI, Uusi väestöennuste 2020-2040
MDI:n kesäkuussa 2021 julkaiseman väestöennusteen mukaan pääkaupunkiseudun vetovoima jatkuu myös tulevaisuudessa. Ennusteessa on esitetty kolme kasvun skenaariota, joissa myös korona-ajan vaikutus on otettu huomioon. Eri skenaarioissa pääkaupunkiseudun väestön ennustetaan kasvavan 13–21 prosenttia vuosina 2020–2040. Myös Turku ja Tampere kasvavat kaikissa kolmessa skenaariossa yli 10 prosenttia.
Nordean huhtikuussa julkaisemassa Asuntomarkkinakatsauksessa vuokramarkkinatilanteen odotetaan asteittain paranevan. Koronarajoitusten poistuminen tarkoittaa palvelualojen
Liiketoiminta
Kojamo on Suomen suurin yksityinen asuntosijoitusyhtiö sijoituskiinteistöjen käyvällä arvolla mitattuna. Kojamo tarjoaa vuokra-asuntoja ja asumiseen liittyviä palveluja vuokralaisille Suomen kasvukeskuksissa. Kojamon kiinteistöportfolioon kuului katsauskauden lopussa 37 168 (35 847) vuokra-asuntoa. Kojamon sijoituskiinteistöjen käypä arvo katsauskauden lopussa oli 8,4 (7,1) miljardia euroa. Sijoituskiinteistöihin sisältyvät sekä valmiit asunnot että kehityshankkeet ja maa-alueet.
Käyvällä arvolla mitattuna 97,7 prosenttia Kojamon vuokraasunnoista sijaitsi 31.3.2022 Suomen seitsemässä suurimmassa kasvukeskuksessa, 88,2 prosenttia Helsingin, Tampetyöpaikkojen paluuta, johon Venäjän hyökkäyssodalla ei odoteta olevan suurta negatiivista vaikutusta. Samalla matkailun ja tapahtumien uudelleenkäynnistymisen uskotaan kiihdyttävän lyhytaikaisvuokrausta ja opiskelijoiden todennäköisesti palaavan ensi syksynä useamman ikäryhmän toimesta vuokramarkkinoille. Korkojen nousu tekee myös vuokra-asumisesta suhteellisesti houkuttelevampaa, kun omistusasumisen rahoituskustannukset kasvavat.
reen sekä Turun seudulla ja 76,3 prosenttia Helsingin seudulla. Kojamon osuus koko maan vuokra-asuntomarkkinasta on noin neljä prosenttia.
Kojamo pyrkii luomaan parhaan asiakaspalvelukokemuksen asiakkailleen, ja siksi se on panostanut merkittävästi palveluihin. Lumo-verkkokaupassa asiakkaat voivat vuokrata sopivan asunnon maksamalla ensimmäisen kuukauden vuokran ja sen jälkeen muuttaa uuteen asuntoon jopa seuraavana päivänä. Kojamon asukasyhteistyömalli antaa asukkaille mahdollisuuden vaikuttaa asumisen ja Lumo-palveluiden kehittämiseen. Lumo-asunnoissa on tarjolla useita erilaisia palveluita, kuten vuokraan sisältyvä laajakaistayhteys ja autojen yhteiskäyttöpalvelu.
Taloudellinen kehitys tammi–maaliskuussa 2022
Liikevaihto
Kojamon liikevaihto kasvoi 99,5 (97,2) miljoonaan euroon. Liikevaihto muodostuu kokonaisuudessaan vuokraustoiminnan tuotosta.
Liikevaihdon kehitykseen vaikuttivat positiivisesti vuonna 2021 ja 2022 valmistuneet vuokra-asunnot sekä vuokrien kehitys ja negatiivisesti vaikutti heikentynyt taloudellinen vuokrausaste.
Tulos ja kannattavuus
Nettovuokratuotto kasvoi 57,0 (55,5) miljoonaan euroon, mikä vastaa 57,3 (57,0) prosenttia liikevaihdosta. Nettovuokratuoton kasvuun vaikuttivat positiivisesti liikevaihdon kasvu sekä korjauskulujen lasku ja negatiivisesti kiinteistöjen ylläpitokulujen kasvu, joista muun muassa sähkökustannukset olivat ensimmäisellä vuosineljänneksellä vertailukautta suuremmat.
Voitto ennen veroja oli 62,9 (177,1) miljoonaa euroa. Voittoon sisältyy 27,9 (143,5) miljoonan euron nettovoitto sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta sekä sijoituskiinteistöjen luovutusvoittoja ja -tappioita 0,0 (0,3) miljoonaa euroa. Voitto ennen veroja ja ilman nettovoittoa sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta parani 1,4 miljoonaa euroa.
Rahoitustuotot ja -kulut olivat -12,3 (-12,8) miljoonaa euroa. Rahoitustuotot ja -kulut olivat 0,5 miljoonaa euroa pienemmät kuin vertailukaudella. Sijoitusten arvostusvoitot ja -tappiot olivat -0,9 (0,1) miljoonaa euroa ja johdannaisten realisoitumaton käyvän arvon muutos 3,0 (1,3) miljoonaa euroa. Korkokulut kasvoivat vertailukaudesta -0,6 miljoonaa euroa, mikä johtui vertailukautta suuremmasta korollisen velan määrästä.
Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) oli 28,9 (27,9) miljoonaa euroa. FFO:n kasvuun vaikutti katsauskaudella parantunut nettovuokratuotto.
Kojamo on selvittänyt COVID-19-pandemian vaikutukset konsernin tulokseen ja kannattavuuteen ja todennut, että pandemialla ei ollut merkittäviä vaikutuksia näihin eriin katsauskaudella.
Tase, rahavirta ja rahoitus
| 31.3.2022 | 31.3.2021 | 31.12.2021 | |
|---|---|---|---|
| Taseen loppusumma, M€ | 9 053,0 | 7 410,3 | 8 716,8 |
| Oma pääoma, M€ | 4 246,8 | 3 367,7 | 4 263,3 |
| Osakekohtainen oma pääoma, € | 17,18 | 13,63 | 17,25 |
| Omavaraisuusaste, % | 46,9 | 45,5 | 49,0 |
| Oman pääoman tuotto-% (ROE) | 4,7 | 17,0 | 27,0 |
| Sijoitetun pääoman tuotto-% (ROI) | 4,0 | 12,0 | 19,2 |
| Korolliset velat, M€ | 3 622,3 | 3 034,2 | 3 334,5 |
| Loan to Value (LTV), % | 37,4 | 40,2 | 37,7 |
| Lainojen keskikorko, % * | 1,8 | 1,9 | 1,8 |
| Keskimääräinen laina-aika, vuotta | 4,1 | 4,5 | 4,3 |
| Rahavarat, M€ | 478,2 | 189,9 | 197,0 |
* Sisältää korkojohdannaiset.
Kojamon maksuvalmius oli katsauskaudella erittäin hyvä. Kojamolla oli katsauskauden lopussa rahavaroja 478,2 (189,9) miljoonaa euroa ja likvidejä rahoitusvaroja 104,7 (81,6) miljoonaa euroa.
250 miljoonan euron yritystodistusohjelmasta oli katsauskauden lopussa käytössä 50,0 (50,0) miljoonaa euroa. Lisäksi Kojamolla on 300 miljoonan euron sitovat luottolimiitit ja viiden miljoonan euron ei-sitova luottolimiitti, jotka olivat katsauskauden lopussa käyttämättä.
Katsauskauden aikana tehtiin seuraavia rahoitusjärjestelyitä:
Kojamo Oyj allekirjoitti maaliskuussa 100 miljoonan euron suuruisen sitovan valmiusluottolimiitin Swedbank AB (publ)
kanssa. Valmiusluottolimiitti on vakuudeton ja sen maturiteetti on 3 vuotta kahdella yhden vuoden lisäoptiolla, ja se on sidottu Kojamon vastuullisuustavoitteisiin. Rahoituslimiittiä tullaan käyttämään yhtiön yleisiin rahoitustarpeisiin ja se korvasi Swedbankin kanssa solmitun vuonna 2022 erääntyvän 100 miljoonan euron suuruisen valmiusluottolimiitin.
Kojamo Oyj laski maaliskuussa liikkeeseen 300 miljoonan euron suuruisen vakuudettoman vihreän joukkovelkakirjalainan. Lainan maturiteetti on 4 vuotta ja se erääntyy 31.3.2026. Lainalle maksetaan kiinteää 2,0 prosentin vuotuista korkoa. Kyseessä on yhtiön toinen vihreä joukkovelkakirjalaina. Joukkovelkakirjalaina laskettiin liikkeeseen Kojamo Oyj:n 16.3.2022 päivätyn 2 500 000 000 euron suuruisen EMTN:n ohjelman esitteen alla.
Kiinteistöomaisuus ja käypä arvo
| M€ | 31.3.2022 | 31.3.2021 | 31.12.2021 |
|---|---|---|---|
| Sijoituskiinteistöjen käypä arvo 1.1. ¹⁾ | 8 327,5 | 6 863,1 | 6 863,1 |
| Hankitut sijoituskiinteistöt ¹⁾ ²⁾ | 48,3 | 64,9 | 343,7 |
| Ajanmukaistamisinvestoinnit | 1,6 | 1,8 | 11,9 |
| Myydyt sijoituskiinteistöt | - | -2,4 | -2,5 |
| Aktivoidut vieraan pääoman menot | 1,2 | 1,3 | 5,4 |
| Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta ¹⁾ | 27,9 | 143,5 | 1 105,7 |
| Sijoituskiinteistöjen käypä arvo kauden lopussa | 8 406,6 | 7 072,3 | 8 327,5 |
Sijoituskiinteistöjen arvoon sisältyy 31.3.2022 ja 31.12.2021 Myytävänä olevia sijoituskiinteistöjä 1,1 miljoonaa euroa.
¹⁾ Sisältää IFRS 16 Vuokrasopimukset.
²⁾ Sisältää valmiin asuntokannan ja uusien rakenteilla olevien kohteiden hankintamenot.
Kojamon omistamien vuokra-asuntojen kokonaismäärä oli katsauskauden lopussa 37 168 (35 847) kappaletta.
Kojamon omistamien sijoituskiinteistöjen käypä arvo määritellään neljännesvuosittain yhtiön oman arvioinnin perusteella. Ulkopuolinen asiantuntija antaa lausunnon Kojamon omistamien sijoituskiinteistöjen arvonmäärityksestä. Viimeisin lausunto on annettu tilanteesta 31.3.2022. Käyvän arvon määrityksen perusteet on esitetty tilinpäätöksen liitetiedoissa.
Konsernin omistama tontti- ja kiinteistökehitysvaranto oli katsauskauden lopussa noin 165 000 kem² (178 000 kem²). Tontti- ja kiinteistökehitysvarannon (sisältäen ns. Metropoliakohteet) käypä arvo oli katsauskauden päättyessä 133,8 (147,1) miljoonaa euroa.
Asuntovuokraus
| Asunnot | 31.3.2022 | 31.3.2021 | 31.12.2021 |
|---|---|---|---|
| Asunnot, lkm | 37 168 | 35 847 | 36 897 |
| Keskineliövuokra, €/m²/kk | 17,12 | 16,62 | 16,95 |
| Keskineliövuokra, vuoden aikana keskimäärin, €/m²/kk | 17,03 | 16,51 | 16,74 |
Kojamo vastaa strategiansa mukaan kaupungistumisen, digitalisoitumisen sekä yhteisöllisyyden trendeihin ja tarjoaa asiakkailleen asuntoja hyvillä sijainneilla sekä arkea helpottavia, asumisen viihtyisyyttä ja yhteisöllisyyttä parantavia palveluita. Tavoitteena on ylläpitää verkostomaista palvelualustaa, jonka avulla palveluita voidaan ottaa käyttöön ketterästi yhteistyössä eri toimijoiden kanssa. Kojamon kiinteistöt toimivat alustana, johon uudet palvelut ovat helposti kytkettävissä.
Vapautuvat Lumo-vuokra-asunnot ovat vuokrattavissa Lumoverkkokaupassa, josta asiakas voi valita haluamansa asunnon verkkopankkitunnusten avulla ja maksamalla ensimmäisen kuukauden vuokran.
Asuntovuokrauksen tunnusluvut
| % | 1–3/2022 | 1–3/2021 | 1–12/2021 |
|---|---|---|---|
| Taloudellinen vuokrausaste | 91,9 | 94,9 | 93,9 |
| Vaihtuvuus, ilman sisäisiä vaihtoja | 8,5 | 8,6 | 33,3 |
| Like-for-Like-vuokratuottojen kasvu * | -0,2 | 0,2 | -0,3 |
| Vuokrasaamiset suhteessa liikevaihtoon | 1,1 | 1,1 | 1,2 |
* Kaksi vuotta yhtäjaksoisesti omistettujen kohteiden vuokratuottojen muutos 12 kuukaudelta verrattuna sitä edeltävään 12 kuukauteen.
Taloudellinen vuokrausaste oli 91,9 (94,9) prosenttia katsauskaudella. COVID-19-pandemialla oli oleellinen vaikutus yhtiön taloudelliseen vuokrausasteeseen. Katsauskauden päättyessä peruskorjausten vuoksi tyhjänä oli 213 (288) asuntoa.
Kojamon kiinteistöportfolio alueittain 31.3.2022
| Helsingin | Tampereen | Turun | Kuopion | Lahden | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| % | seutu | seutu | seutu | Oulu | Jyväskylä | seutu | seutu | Muut |
| Jakauma asuntojen | ||||||||
| lukumäärän mukaan | 60,4 | 10,5 | 5,0 | 6,0 | 4,8 | 4,5 | 3,9 | 5,0 |
| Jakauma käyvän | ||||||||
| arvon mukaan | 76,3 | 8,3 | 3,7 | 2,6 | 2,5 | 2,3 | 2,0 | 2,3 |
Tietoja kiinteistöportfoliosta 31.3.2022
| Asuntojen määrä, |
Liike- ja muiden vuokrattavien tilojen määrä, |
Käypä arvo, | Käypä arvo, | Käypä arvo, | Taloudellinen vuokrausaste, |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| Alue | kpl | kpl | M€ | 1 000 €/kpl | €/m² | % ³⁾ |
| Helsingin seutu | 22 461 | 420 | 5 959,4 | 260 | 4 737 | 90,4 |
| Tampereen seutu | 3 899 | 114 | 644,4 | 161 | 3 132 | 97,5 |
| Turun seutu | 1 856 | 19 | 287,6 | 153 | 2 705 | 95,5 |
| Muut | 8 952 | 145 | 918,4 | 101 | 1 892 | 93,9 |
| Yhteensä | 37 168 | 698 | 7 809,8 1) | 206 | 3 799 | 91,9 |
| Muu | 596,9 2) | |||||
| Portfolio yhteensä | 37 168 | 698 | 8 406,6 |
¹⁾ Luvut liittyvät portfolion tuottoa tuottaviin omaisuuseriin, pois lukien käynnissä olevat projektit, yhtiön omistamat tontit ja tietyt
osakkeiden kautta omistetut omaisuuserät.
²⁾ Käynnissä olevien projektien, yhtiön omistamien tonttien ja tiettyjen osakkeiden kautta omistettujen omaisuuserien sekä vuokrattujen tonttien (käyttöoikeusomaisuuserien) käypä arvo.
³⁾ Taloudellinen vuokrausaste ei pidä sisällään liiketiloja ja muita vuokrattavia tiloja.
Investoinnit, realisoinnit ja kiinteistökehitys
Investoinnit
| M€ | 31.3.2022 | 31.3.2021 | 31.12.2021 |
|---|---|---|---|
| Hankitut sijoituskiinteistöt * | 46,0 | 64,9 | 339,5 |
| Ajanmukaistamisinvestoinnit | 1,6 | 1,8 | 11,9 |
| Aktivoidut vieraan pääoman menot | 1,2 | 1,3 | 5,4 |
| Yhteensä | 48,9 | 68,0 | 356,9 |
| Korjaukset | 5,8 | 6,3 | 32,4 |
* Ei sisällä IFRS 16 Vuokrasopimuksia
Asuntojen lukumäärä
| Kappaletta | 31.3.2022 | 31.3.2021 | 31.12.2021 |
|---|---|---|---|
| Asunnot katsauskauden alussa | 36 897 | 35 802 | 35 802 |
| Myynnit | - | - | - |
| Ostot | - | - | - |
| Valmistuneet | 270 | 45 | 1 282 |
| Puretut tai käyttötarkoituksen muutokset | 1 | - | -187 |
| Asunnot katsauskauden lopussa | 37 168 | 35 847 | 36 897 |
| Katsauskaudella aloitetut | 161 | 40 | 1 333 |
| Rakenteilla katsauskauden lopussa | 2 566 | 2 619 | 2 675 |
| Uudistuotannon esisopimukset | 636 | 957 | 636 |
Kojamo arvioi, että vuonna 2022 investoinnit kehityshankkeisiin tulevat olemaan 280–330 miljoonaa euroa.
Katsauskauden aikana ei ostettu yhtään asuntoa.
Kojamo on katsauskauden aikana tiedottanut seuraavien kohteiden rakentamisesta:
- 8.2.2022 sopimus Marvea Oy:n kanssa 49 uuden asunnon rakentamisesta Tampereen keskustaan.
- 22.2.2022 sopimus Jatke Länsi-Suomi Oy:n kanssa 84 uuden asunnon rakentamisesta Turun Vasaramäkeen.
• 15.3.2022 sopimus Jatke Toimitilat Oy:n kanssa 77 asunnon rakentamisesta Helsingin Bulevardi 31:een.
Kojamon rakenteilla olevista asunnoista 2 433 (2 619) sijaitsevat Helsingin seudulla ja 133 (0) Suomen muissa kasvukeskuksissa. Katsauskaudella valmistui yhteensä 270 (45) asuntoa.
Ajanmukaistamisinvestoinnit olivat katsauskaudella 1,6 (1,8) miljoonaa euroa ja korjaukset 5,8 (6,3) miljoonaa euroa.
Uudistuotannon sitovat hankintasopimukset
| M€ | 31.3.2022 | 31.3.2021 | 31.12.2021 |
|---|---|---|---|
| Rakenteilla olevien kohteiden toteutuneet kustannukset | 388,7 | 416,4 | 392,1 |
| Uudistuotannon loppuun saattamisen kustannukset | 257,2 | 221,1 | 267,6 |
| Yhteensä | 645,8 | 637,5 | 659,6 |
Omistetut tontit ja kiinteistökehityskohteet
| 31.3.2022 | 31.3.2021 | 31.12.2021 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| M€ | 1 000 k-m² | M€ | 1 000 k-m² | M€ | 1 000 k-m² | |
| Tontit | 29,5 | 52 | 28,2 | 52 | 29,5 | 52 |
| Tontit ja vanha asuinrakennus | 31,5 | 40 | 38,8 | 47 | 21,6 | 32 |
| Käyttötarkoituksen muutokset | 72,9 | 74 | 80,0 | 79 | 80,0 | 78 |
| Yhteensä ¹⁾ | 133,8 | 165 | 147,1 | 178 | 131,1 | 162 |
¹⁾ Johdon arvio tonttien käyvästä arvosta ja rakennusoikeudesta.
Tonttien ja kiinteistökehityksen sitovat esisopimukset ja varaukset
| 31.3.2022 | 31.3.2021 | 31.12.2021 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| M€ | 1 000 k-m² | M€ | 1 000 k-m² | M€ | 1 000 k-m² | |
| Uudistuotannon esisopimukset ¹⁾ | 122,9 | 221,0 | 122,9 | |||
| Arvio tonttien osuudesta | ||||||
| uudistuotannon esisopimuksissa ²⁾ | 20,9 | 30 | 40,2 | 53 | 20,9 | 30 |
| Tonttien esisopimukset ja varaukset ²⁾ | 23,4 | 38 | 29,9 | 46 | 23,8 | 39 |
¹⁾ Sisältäen tontit.
²⁾ Johdon arvio tonttien käyvästä arvosta ja rakennusoikeudesta.
Strategiset tavoitteet ja niiden toteutuminen
Strategiset tavoitteet 2020–2023
| 1–3/2022 | 2021 | 2020 | Tavoite | |
|---|---|---|---|---|
| Liikevaihdon vuosikasvu, % | 2,4 | 2,0 | 2,3 | 4–5 |
| Vuosittaiset investoinnit, M€ / vuosi | 48,9 | 356,9 | 371,2 | 200–400 |
| FFO/liikevaihto, % | 29,1 | 39,1 | 39,5 | > 36 |
| Loan to Value (LTV), % | 37,4 | 37,7 | 41,4 | < 50 |
| Omavaraisuusaste, % | 46,9 | 49,0 | 45,6 | > 40 |
| Nettosuositteluindeksi (NPS)* | 38 | 20 | 36 | 40 |
*Laskentatapa on muuttunut katsauskaudella sisällyttämällä laskentaan mm. digitaaliset palvelut. Tavoitetta ja toteumia 2021 sekä 2020 ei ole muutettu vastaamaan nykyistä laskentatapaa. Vanhalla laskentatavalla toteuma 1-3/2022 ei oleellisesti poikkea Q4/2021 toteumasta.
Strategiansa mukaisesti Kojamon toiminta keskittyy Suomen suurimpiin kasvukeskuksiin. Osana strategiansa toteuttamista Kojamon hallitus on päättänyt arvioida vaihtoehtoja keskeisimpien kasvukeskusten ulkopuolella sijaitsevien sijoituskiinteistöjen osalta, mukaan lukien kiinteistöjen mahdolliset myynnit.
Kojamon tavoitteena on olla vakaa osingonmaksaja ja maksaa osinkoa vuosittain vähintään 60 prosenttia kassavirrasta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO), edellyttäen, että konsernin omavaraisuusaste on vähintään 40 prosenttia ja ottaen huomioon yhtiön taloudellisen aseman.
Osakkeet ja osakkeenomistajat
Liikkeeseen lasketut osakkeet ja osakepääoma
Kojamon osakepääoma 31.3.2022 oli 58 025 136 euroa ja osakkeiden lukumäärä katsauskauden lopussa oli 247 144 399.
Yhtiöllä on yksi osakesarja, ja kukin osake oikeuttaa yhteen ääneen yhtiön yhtiökokouksessa. Osakkeisiin ei liity äänestysrajoituksia tai äänileikkureita. Osakkeilla ei ole nimellisarvoa. Yhtiön osakkeet kuuluvat arvo-osuusjärjestelmään.
Osakkeiden kaupankäyntitunnus on KOJAMO ja ISIN-tunnus FI4000312251.
Kaupankäynti osakkeella
Kojamon osake on listattu Nasdaq Helsingin päälistalle.
Osakekurssin ja -vaihdon kehitys
| 1–3/2022 | 1–3/2021 | 1–12/2021 | |
|---|---|---|---|
| Alin kurssi, € | 19,35 | 15,64 | 15,64 |
| Ylin kurssi, € | 22,04 | 18,50 | 21,42 |
| Keskikurssi, € | 20,56 | 16,99 | 18,97 |
| Päätöskurssi, € | 21,78 | 16,68 | 21,24 |
| Osakekannan markkina-arvo, kauden lopussa, M€ | 5 382,8 | 4 122,4 | 5 249,3 |
| Vaihdettuja osakkeita, milj. kpl | 23,9 | 31,2 | 125,0 |
| Vaihto koko osakekannasta, % | 9,7 | 12,6 | 50,6 |
| Vaihdettuja osakkeita, M€ | 491,1 | 529,6 | 2 370,9 |
Nasdaq Helsingin pörssilistan lisäksi Kojamon osakkeella käytiin kauppaa myös muilla kauppapaikoilla, kuten Cboe BXE:ssä, Cboe APA:ssa ja Positissa. 1.1.–31.3.2022 välisenä aikana Kojamon osakkeita vaihdettiin vaihtoehtoisilla kaupankäyntipaikoilla yli 50 (yli 50) miljoonaa kappaletta, mikä vastaa noin 70 (noin 60) prosenttia koko kaupankäyntimäärästä (Lähteet: Modular Finance, Fidessa, Refinitiv).
Omat osakkeet
Katsauskauden aikana tai sen päättyessä Kojamo ei ole omistanut omia osakkeita.
Osinko
Yhtiökokous 16.3.2022 päätti hallituksen esityksen mukaisesti, että yhtiö maksaa tilikaudelta 2021 osinkoa 0,38 euroa osakkeelta eli yhteensä 93 914 871,62 euroa ja vapaaseen omaan pääomaan jätetään 214 511 245,73 euroa. Osingon maksupäivä oli 5.4.2022.
Osakkeenomistajat
Rekisteröityjen osakkeenomistajien määrä oli katsauskauden lopussa 11 448 mukaan lukien hallintarekisteröidyt osakkeenomistajat. Hallintarekisteröityjen ja suorien ulkomaisten osakkeenomistajien osuus oli katsauskauden lopussa 53,6 prosenttia yhtiön osakkeista. Kymmenen suurinta osakkeenomistajaa omistivat katsauskauden lopussa yhteensä 38,4 prosenttia Kojamon osakkeista.
Kojamon osakkeenomistajien luettelo perustuu Euroclear Finland Oy:ltä saatuihin tietoihin.
Hallituksen valtuutukset
Kojamon yhtiökokous 16.3.2022 valtuutti hallituksen päättämään yhteensä enintään 24 714 439 yhtiön oman osakkeen
Hallinto
Varsinainen yhtiökokous
Kojamon varsinainen yhtiökokous 16.3.2022 vahvisti tilinpäätöksen vuodelta 2021 ja myönsi vastuuvapauden hallituksen hankkimisesta ja/tai pantiksi ottamisesta hallituksen ehdotuksen mukaisesti. Ehdotettu osakemäärä vastaa noin 10 prosenttia yhtiön kaikista osakkeista. Valtuutus on voimassa seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättymiseen saakka, kuitenkin enintään 30.6.2023 asti.
Hallitus valtuutettiin myös päättämään osakeannista sekä osakeyhtiölain 10 luvun 1 §:ssä tarkoitettujen osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien antamisesta hallituksen ehdotuksen mukaan. Valtuutuksen nojalla annettavien osakkeiden lukumäärä voi olla yhteensä enintään 24 714 439, mikä vastaa noin 10 prosenttia yhtiön kaikista osakkeista. Valtuutus koskee sekä uusien osakkeiden antamista että yhtiön hallussa olevien omien osakkeiden luovuttamista. Valtuutus on voimassa seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättymiseen saakka, kuitenkin enintään 30.6.2023 asti.
Lisäksi hallitus valtuutettiin päättämään harkintansa mukaan osingonjaosta siten, että valtuutuksen perusteella jaettavan osingon määrä on enintään 1,00 euroa osakkeelta. Valtuutus on voimassa 31.12.2022 asti.
Liputusilmoitukset
Liputusilmoitus 1.3.2022
Kojamo vastaanotti 28.2.2022 arvopaperimarkkinalain 9 luvun 5 pykälän mukaisen liputusilmoituksen Ivar Tollefsenilta (Heimstaden Bostad AB). Ilmoituksen mukaan Heimstaden Bostad AB:n omistusosuus Kojamo Oyj:n osakkeista ja äänistä on 28.2.2022 saavuttanut 15 prosentin rajan. Ilmoituksen mukaan yhtiöllä on yhteensä 37 076 482 osaketta, mikä vastaa 15,00 prosenttia Kojamon osakkeista ja äänistä.
Johdon liiketoimet ja osakkeenomistus
Kojamon johdon liiketoimet vuodelta 2022 on julkaistu pörssitiedotteina ja ne ovat luettavissa Kojamon internet-sivuilla https://kojamo.fi/ajankohtaista/.
jäsenille ja toimitusjohtajalle. Lisäksi yhtiökokous päätti osingonmaksusta, hallituksen jäsenten lukumäärästä, palkkioista ja kokoonpanosta sekä tilintarkastajan valinnasta ja palkkiosta. Yhtiökokous hyväksyi hallituksen jäsenten, toimitusjohtajan sekä toimitusjohtajan sijaisen palkitsemisraportin 2021. Lisäksi
varsinainen yhtiökokous valtuutti hallituksen päättämään erityisten osakkeisiin oikeuttavien oikeuksien myöntämisestä, kuten tarkoitetaan Suomen osakeyhtiölain 10 luvun 1 §:ssä. Yhtiökokouksen pöytäkirja on saatavilla osoitteesta https://kojamo.fi/yhtiokokous.
Hallitus ja tilintarkastajat
Kojamon hallituksen jäsenet ovat Mikael Aro (puheenjohtaja), Mikko Mursula (varapuheenjohtaja), Matti Harjuniemi, Kari Kauniskangas, Anne Leskelä, Reima Rytsölä ja Catharina Stackelberg-Hammarén. Yhtiön tilintarkastajana toimii KPMG Oy Ab ja päävastuullisena tilintarkastajana KHT Esa Kailiala.
Hallituksen valiokunnat
Kojamon hallituksella on kaksi pysyvää valiokuntaa, tarkastusvaliokunta sekä palkitsemisvaliokunta. Tarkastusvaliokunnassa toimivat Anne Leskelä (puheenjohtaja), Kari Kauniskangas, Mikko Mursula ja Catharina Stackelberg-Hammarén. Palkitsemisvaliokunnassa toimivat Mikael Aro (puheenjohtaja), Matti Harjuniemi ja Reima Rytsölä.
Nimitystoimikunta
Kojamon nimitystoimikunnan kokoonpano pörssitiedotettiin 6.9.2021. Kojamon kolme suurinta osakkeenomistajaa nimittivät osakkeenomistajien nimitystoimikuntaan seuraavat edusta-
Henkilöstö
Katsauskauden lopussa Kojamon palveluksessa työskenteli yhteensä 315 (312) henkilöä. Keskimäärin henkilöstöä oli katsauskauden aikana 316 (311).
Katsauskauden palkkojen ja palkkioiden kokonaissumma oli 4,3 (4,6) miljoonaa euroa.
Vuosipalkkio- ja kannustinjärjestelmä
Kojamon henkilöstö kuuluu vuosipalkkiojärjestelmän piiriin, joka perustuu sekä yhtiön yhteisten, että henkilökohtaisten tavoitteiden saavuttamiseen.
Kojamolla on myös käytössä avainhenkilöiden pitkäaikainen osakepohjainen kannustinjärjestelmä. Palkkio määräytyy Kojamon liiketoiminnalle keskeisten mittareiden toteutumisen suhjat: Riku Aalto, puheenjohtaja, Teollisuusliitto ry; Jouko Pölönen, toimitusjohtaja, Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen ja Risto Murto, toimitusjohtaja, Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varma. Lisäksi Kojamon hallituksen puheenjohtaja toimii nimitystoimikunnan asiantuntijajäsenenä.
Osakkeenomistajien nimitystoimikunta on yhtiökokouksen perustama yhtiön osakkeenomistajista koostuva toimielin, jonka tehtävänä on vuosittain valmistella ja esitellä yhtiökokoukselle tehtävät ehdotukset hallituksen jäsenten lukumääräksi, hallituksen kokoonpanoksi, hallituksen puheenjohtajaksi, hallituksen jäsenten palkitsemiseksi ja hallituksen valiokuntien jäsenten palkitsemiseksi.
Toimitusjohtaja
Toimitusjohtajana toimi katsauskautena DI, MBA Jani Nieminen. Toimitusjohtajan sijainen oli talousjohtaja, oikeustieteen lisensiaatti, EMBA, Erik Hjelt.
Johtoryhmä
Johtoryhmän muodostivat katsauskauden lopussa toimitusjohtaja Jani Nieminen, talousjohtaja Erik Hjelt, markkinointi- ja viestintäjohtaja Irene Kantor, asiakkuuksista vastaava liiketoimintajohtaja Tiina Kuusisto, digijohtaja Katri Harra-Salonen sekä omistuksista ja sijoituksista vastaava liiketoimintajohtaja Ville Raitio.
teessa konsernin strategisiin tavoitteisiin. Katsauskauden lopussa käynnissä on kolme ansaintajaksoa: 2020–2022, 2021– 2023 ja 2022–2024.
Kojamon hallitus päätti 17.2.2022 pitkän aikavälin kannustinjärjestelmän ansaintajaksosta 2022–2024. Ansaintajakson mahdolliset palkkiot perustuvat liikevaihtoon, osakekohtaiseen kassavirtaan ennen käyttöpääoman muutoksia (FFO) ja asuntokohtaiseen CO2-päästövähennystavoitteeseen. Ansaintajaksolta maksettavat palkkiot vastaavat yhteensä enintään 104 934 osakkeen arvoa sisältäen myös rahana maksettavan osuuden.
Kolmen käynnissä olevan ansaintajakson toteutuessa täysimääräisinä olisi maksimipalkkio 309 453 Kojamon osaketta vastaava määrä, mistä 50 prosenttia maksetaan Kojamon osakkeina ja 50 prosenttia rahana. Lisätietoa pitkän aikavälin kannustinjärjestelmästä löytyy Kojamon vuoden 2021 palkitsemisraportista.
Vastuullisuus
Vastuullisuus ja kestävä kehitys on yksi Kojamon strateginen painopiste. Vastuullisuus on kiinteä osa Kojamon toimintaa ja yrityskulttuuria. Vastuullisuus on DNA:ssamme, osa kaikkien kojamolaisten työtä.
Vastuullisuusohjelmamme
Vastuullisuusohjelmamme sisältää vastuullisuustyömme painopistealueet tavoitteineen vuoteen 2023: kestävien kaupunkien rakentaja, paras asiakaskokemus, osaavin henkilöstö ja energinen työpaikka sekä vastuullinen yrityskansalainen. Vastuullisuusohjelman painopistealueet koostuvat liiketoiminnallemme lisäarvoa tuottavista vastuullisuusteemoista sekä niihin
liittyvistä lyhyen ja pitkän aikavälin tavoitteista ja toimenpiteistä, sekä keskeisistä suorituskyvyn mittareista. Olemme sitoutuneet YK:n kestävän kehityksen tavoitteisiin. Jatkamme panostustamme läpinäkyvään vastuullisuustyömme raportointiin ja raportoimme GRESB-, GRI- ja EPRA-viitekehysten mukaisesti.
Kestävien kaupunkien rakentaja
Olemme sitoutuneet toimintamme energiatehokkuuden parantamiseen ja kasvihuonekaasupäästöjen vähentämiseen. Tavoitteemme on, että kiinteistökantamme on energiankäytöltään hiilineutraali vuoteen 2030 mennessä. Olemme allekirjoittaneet World Green Building Councilin Net Zero Carbon Buildings -sitoumuksen. Tehostamme energiankulutustamme 7,5 % vuoteen 2025 mennessä. Panostamme kiinteistöportfolioomme kuuluvien rakennusten energiankulutuksen hallintaan ja erilaiset tekniset lämmityksen optimointiratkaisut koskevat yli 30 000 asuntoamme. Kaikki uudiskohteemme sijaitsevat kasvukeskuksissa, hyvien liikenneyhteyksien ja palvelujen äärellä. Kojamon kaikki omat toimistot ovat WWF Green Office –sertifioituja.
Katsauskaudella olemme aloittaneet Green Deal -purkamisen periaatteita noudattavan pilottiprojektin, kun Puotilan vanha ostoskeskus puretaan ja sen paikalle rakennetaan asuntoja ja liiketiloja. Green Deal -purkamisen tavoite on vaarattoman rakennus- ja purkujätteen materiaalihyödyntämisasteen nostaminen yli 70 prosenttiin. Myös toinen Green Deal -purkamisen pilottikohteemme käynnistyy myöhemmin tilikauden aikana. Olemme alkuvuoden aikana päättäneet maalämpöinvestoinneista; seitsemään pääkaupunkiseudun kohteeseemme asennetaan maalämpö. Toimenpide sisältyy toimintasuunnitelmaan, jolla tavoittelemme kiinteistöjen nollapäästöisyyttä vuoteen 2030 mennessä. Katsauskaudella olemme aloittaneet siirtymisen käyttöveden mitattuun kulutukseen perustuvaan laskutukseen osassa kiinteistöistämme.
Paras asiakaskokemus
Haluamme tarjota asiakkaillemme parhaan asumisen asiakaskokemuksen. Luomme turvallisia ja viihtyisiä koteja, jotka tarjoavat asiakkaillemme yhteisöllisyyttä, vastuullista asumista sekä elämää helpottavia palveluita. Asiakkaan silmin –toimintamalli on vakiintunut tavaksemme toimia. Aktiivisista asukkaista koostuvia Lumo-tiimejä on perustettu lähes 500.
Kaikissa Kojamon kiinteistöissä on käytössä vesisertifioitu kiinteistösähkö. Lisäksi 79 kiinteistössämme on käytössä hiilineutraali kaukolämpö. Tarjoamme Lumo-kotien asukkaille mahdollisuutta yhteiskäyttöautoihin. Kehitämme jatkuvasti jätteiden
Lähiajan riskit ja epävarmuustekijät
Kojamon lähiajan riskeissä ja epävarmuustekijöissä ei tapahtunut merkittäviä muutoksia katsauskauden aikana, pois lukien Ukrainan sodan mahdolliset vaikutukset.
Kojamo arvioi, että kuluvan katsauskauden merkittävimmät riskit ja epävarmuustekijät liittyvät Ukrainan sodan vaikutuksiin Suomen talouden kehitykseen. Venäjän hyökkäys Ukrainaan ja sen takia Venäjää vastaan asetetut pakotteet ovat heikentäneet Suomen talouskasvua ja aiheuttaneet epävarmuutta talouden näkymiin.
kierrätystä ja pyrimme tarjoamaan asukkaille kattavat kierrätysmahdollisuudet.
Katsauskauden aikana olemme työstäneet kahta uutta vastuullisuuteen liittyvää Lumo-palvelua. Toukokuussa lanseeraamme asukkaillemme palvelun, joka mahdollistaa hiilivapaan kaukolämmön hankkimisen vuosimaksua vastaan. Samanaikaisesti julkaisemme hiilijalanjälkitestin, jonka avulla asukkaamme voivat arvioida oman elämäntapansa kestävyyttä mm. asumisen, kuluttamisen ja liikkumisen osalta. Hiilijalanjälkitestiin linkitetään vinkkejä ja Lumo-palveluja, joiden avulla asukas pystyy pienentämään omaa hiilijalanjälkeään. Näiden kahden uuden palvelun myötä haluamme jatkaa koko arvoketjumme kattavaa ilmastonmuutoksen vastaista työtämme.
Osaavin henkilöstö ja energinen työpaikka
Varmistamme osaamisen kehittämisellä tulevaisuuden kilpailukyvyn ja sen, että työntekijäkokemus houkuttelee parhaat tekijät. Teemme jatkuvaa työtä henkilöstömme hyvinvoinnin ja yrityskulttuurin edistämiseksi. Yrityskulttuurimme perustana ovat Kojamon yhteiset arvot: Ilo palvella, Hinku onnistua ja Rohkeus uudistaa.
Katsauskaudella olemme julkaisseet uusia sisäisiä koulutuksia, mm. toimivaan työskentelyyn, jaksamiseen, ajanhallintaan ja palautumiseen liittyen. Osana vuonna 2021 alkanutta esihenkilöiden periaatteiden, Johtamisen portaiden, uudistusta, jatkoimme vuoden kolmen ensimmäisen kuukauden aikana esihenkilöille suunnattuja koulutuksia. Lisäksi, osana laajempaa tietoturvaan ja tietosuojaan liittyvää kehitystyötä, olemme työstäneet tietoturvakoulutuksen, joka kaikkien kojamolaisten tulee suorittaa.
Vastuullinen yrityskansalainen
Liiketoimintaperiaatteemme sisältävät vastuullisuuden toimintatapamme, joiden perusteella toimimme vuorovaikutuksessa sidosryhmiemme, yhteiskunnan ja ympäristön kanssa. Edellytämme vastuullista toimintaa myös kumppaneiltamme ja toimintaperiaatteemme toimittajille on ollut kiinteä osa kaikkia kumppanisopimuksiamme vuoden 2021 alusta alkaen. Kojamon käytössä olevat harmaan talouden torjuntamallit ylittävät monelta osin lain vaatimukset.
Kojamon sponsorointi- ja stipendiyhteistyöohjelma tukee rahallisesti nuoria lahjakkuuksia yksilö- ja joukkueurheilussa. Stipendejä on myönnetty vuosittain alkaen vuodesta 2012. Vuoden 2022 ensimmäinen stipendihaku oli käynnissä maaliskuussa.
Suomen talouden kehitys saattaa vaikuttaa asunto- ja rahoitusmarkkinoihin poikkeuksellisella tavalla. Näillä tekijöillä saattaa olla vaikutuksia Kojamon tulokseen ja kassavirtaan sekä asuntojen käypään arvoon. Yleinen taloustilanteen heikentyminen voi aiheuttaa työttömyyttä, mikä voi vaikuttaa asukkaiden vuokranmaksukykyyn ja tätä kautta yhtiön vuokratuottoihin. Kaupungistumisen arvioidaan jatkuvan pidemmällä aikavälillä. Edelleen jatkunut COVID-19-pandemia ja mahdolliset rajoitukset voivat kuitenkin lyhyellä aikavälillä vaikuttaa muuttohalukkuuteen sekä estää muuttovirtoja. Vuokra-asuntojen tarjonta voi paikallisesti kasvaa Kojamon keskeisillä toiminta-alueilla ja
kysynnän ja tarjonnan vaihtelulla voi olla vaikutusta Kojamon vuokralaisten vaihtuvuuteen tai taloudelliseen vuokrausasteeseen ja tätä kautta vuokratuottoihin.
Lähiajan epävarmuus liittyy erityisesti Ukrainan sotaan, jolla voi olla vaikutuksia asunto- ja kiinteistömarkkinoihin, kuten asuntojen hintoihin, vuokratasoihin ja tuottovaateisiin sekä rakennusliikkeiden toimintaan. Lisäksi talouspakotteilla ja niiden laajuudella voi olla vaikutuksia rakennusmateriaalien saatavuuteen ja hintoihin. Mikäli inflaatio kiihtyy edelleen tai pysyy korkealla tasolla aiemmin arvioitua pidempään, nousevat kustannukset yleisesti, mikä saattaa vaikuttaa Kojamon tulokseen ja kassavirtaan sekä asuntojen käypään arvoon. Rakennuskustannusten nousulla voi olla vaikutusta uusien kehityshankkeiden kannattavuuteen ja tätä kautta hidastaa kehitysinvestointeja.
Rahoitusmarkkinoiden muutokset voivat heikentää rahoituksen saatavuutta tai nostaa rahoituksen hintaa. Lisäksi rahapolitiikan kiristyminen voi nostaa rahoituskustannuksia.
Helsingissä toukokuun 12. päivänä 2022
Kojamo Oyj Hallitus
Lisätiedot:
Niina Saarto, Group Treasurer, sijoittajasuhteet, Kojamo Oyj, puh. +358 20 508 3283
Erik Hjelt, talousjohtaja, Kojamo Oyj, puh. +358 20 508 3225
Tiedotustilaisuus ja webcast
Kojamo järjestää institutionaalisille sijoittajille, analyytikoille ja medialle suunnatun tiedotustilaisuuden 12.5.2022 klo 10.00 pääkonttorillaan osoitteessa Mannerheimintie 168A, Helsinki. Tilaisuuden kieli on englanti. Tilaisuuden jälkeen medialla on myös mahdollisuus esittää kysymyksiä suomeksi. Osallistujia pyydetään saapumaan paikalle vain täysin terveinä.
Tilaisuutta voi seurata myös suorana webcast-lähetyksenä. Webcast-lähetys tallennetaan ja se on myöhemmin saatavilla yhtiön verkkosivuilla https://kojamo.fi/sijoittajat/tiedotteet-ja-julkaisut/taloudelliset-raportit/.
Tiedotustilaisuutta voi seurata osoitteessa https://kojamo.videosync.fi/q1-2022.
Tiedotustilaisuuteen voi osallistua myös puhelimitse soittamalla numeroon:
FI: +358 981 710 310
SE: +46 856 642 651
UK: +44 333 300 0804
US: +1 631 913 1422
Puhelimitse tilaisuuteen osallistuvia pyydetään antamaan seuraava PIN-koodi: 69956062#
EPRA:n mukaiset tunnusluvut
EPRA (European Public Real Estate Association) on eurooppalaisten julkisesti noteerattujen kiinteistösijoitusyhtiöiden etujärjestö, jonka jäsen myös Kojamo on. Osana toimintaansa järjestö edistää toimialan talousraportointia sekä parhaiden käytäntöjen käyttöönottoa sijoittajille annettavan tiedon laadun
varmistamiseksi ja eri yritysten vertailtavuuden parantamiseksi. Kojamo noudattaa raportointikäytännöissään EPRA:n suosituksia. Tässä osiossa käsitellään EPRA-tunnuslukuja ja niiden laskentaa. Lisätietoja EPRA:sta ja EPRA:n suosituksista löytyy EPRA:n verkkosivuilta osoitteesta www.epra.com.
EPRA-tunnusluvut
| 1–3/2022 | 1–3/2021 | 2021 | |
|---|---|---|---|
| EPRA operatiivinen tulos, M€ | 27,7 | 27,7 | 151,9 |
| Osakekohtainen EPRA operatiivinen tulos (EPS), € | 0,11 | 0,11 | 0,61 |
| EPRA Net Reinstatement Value (NRV), M€ | 5 412,3 | 4 338,5 | 5 447,9 |
| Osakekohtainen EPRA NRV, € | 21,90 | 17,55 | 22,04 |
| EPRA alkunettotuotto (NIY), % | 3,4 | 4,1 | 3,5 |
| EPRA 'topped-up' alkunettotuotto, % | 3,4 | 4,1 | 3,5 |
| EPRA vajaakäyttöaste, % | 8,1 | 5,1 | 6,2 |
| EPRA Cost Ratio (sisältää vajaakäytön kustannukset), % | 13,5 | 14,7 | 11,9 |
| EPRA Cost Ratio (ei sisällä vajaakäytön kustannuksia), % | 7,2 | 10,7 | 8,8 |
EPRA Operatiivinen tulos
| Tilikauden voitto IFRS konsernin tuloslaskelmasta 50,4 141,8 1 023,4 (i) Voitto/tappio sijoituskiinteistöjen arvostamisesta käypään arvoon -27,9 -143,5 -1 105,7 (ii) Sijoituskiinteistöjen ja muiden pitkäaikaisten varojen luovutusvoitot ja -tappiot 0,0 -0,3 -0,6 (iv) Luovutusvoitoista ja -tappiosta syntyneet tilikauden tulokseen perustuvat verot 0,0 0,3 1,1 (vi) Rahoitusinstrumenttien käyvän arvon muutos -3,0 -1,3 -3,0 (viii) Laskennallinen vero EPRA oikaisuista 8,2 30,6 236,7 EPRA operatiivinen tulos 27,7 27,7 151,9 Osakekohtainen EPRA operatiivinen tulos (EPS), € 0,11 0,11 0,61 |
M€ | 1–3/2022 | 1–3/2021 | 2021 |
|---|---|---|---|---|
EPRA Nettovarallisuus (NRV)
| M€ | 1–3/2022 | 1–3/2021 | 2021 |
|---|---|---|---|
| Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma | 4 246,8 | 3 367,7 | 4 263,3 |
| Laimennettu nettovarallisuus | 4 246,8 | 3 367,7 | 4 263,3 |
| Laimennetun nettovarallisuuden käypä arvo | 4 246,8 | 3 367,7 | 4 263,3 |
| Ei sisälly: | |||
| (v) Laskennallinen vero | 987,9 | 761,5 | 970,3 |
| (vi) Rahoitusinstrumenttien käypä arvo | 9,4 | 67,9 | 47,7 |
| Sisältyy: | |||
| (xi) Varainsiirtovero | 168,1 | 141,4 | 166,6 |
| EPRA Net Reinstatement Value (NRV) | 5 412,3 | 4 338,5 | 5 447,9 |
| Osakekohtainen EPRA nettovarallisuus (NRV) | 21,90 | 17,55 | 22,04 |
EPRA alkunettotuotto (NIY) ja EPRA "topped-up" alkunettotuotto
| M€ | 1–3/2022 | 1–3/2021 | 2021 | |
|---|---|---|---|---|
| Sijoituskiinteistöt | 8 406,6 | 7 072,3 | 8 327,5 | |
| Vaihto-omaisuus | 0,1 | 0,1 | 0,1 | |
| Kehityshankkeet | -488,5 | -612,8 | -559,9 | |
| Valmis kiinteistökanta | 7 918,3 | 6 459,6 | 7 767,7 | |
| Arvioidut ostajan kulut | 158,4 | 129,2 | 155,4 | |
| Valmiin kiinteistökannan bruttoarvo | B | 8 076,7 | 6 588,8 | 7 923,1 |
| Annualisoitu vuokratuotto | 404,1 | 392,1 | 407,9 | |
| Kiinteistöjen kulut | -129,7 | -125,5 | -131,6 | |
| Annualisoitu nettovuokratuotto | A | 274,4 | 266,6 | 276,3 |
| Vuokravapaat jaksot ja muut vuokrakannustimet | - | - | - | |
| Annualisoitu topped-up nettovuokratuotto | C | 274,4 | 266,6 | 276,3 |
| EPRA alkunettotuotto (NIY), % | A/B | 3,4 | 4,1 | 3,5 |
| EPRA "topped-up" alkunettotuotto, % | C/B | 3,4 | 4,1 | 3,5 |
EPRA Vajaakäyttöaste
| M€ | 1–3/2022 | 1–3/2021 | 2021 |
|---|---|---|---|
| Asuntojen tyhjäkäyttö A |
8,2 | 4,9 | 24,2 |
| Vuokrattavissa olevien asuntojen potentiaalinen vuokratuotto B |
101,2 | 95,8 | 390,5 |
| EPRA vajaakäyttöaste, % A/B |
8,1 | 5,1 | 6,2 |
EPRA Cost Ratios
| M€ | 1–3/2022 | 1–3/2021 | 2021 | |
|---|---|---|---|---|
| Sisältyy: | ||||
| (i) Hallintokulut | 9,6 | 9,3 | 37,3 | |
| (i) Kiinteistöjen ylläpitokulut | 36,7 | 35,4 | 96,9 | |
| (i) Korjauskulut | 5,8 | 6,3 | 32,4 | |
| (ii) Käyttökorvaukset | -3,2 | -2,6 | -11,3 | |
| (iii) Hallintopalkkioilla katettavat kulut | 0,0 | 0,0 | -0,2 | |
| (iv) Muut kuluja kattavat toiminnot | -0,1 | -0,1 | -0,3 | |
| Ei sisälly: | ||||
| (vii) Maanvuokrakulut | 0,0 | 0,0 | 0,0 | |
| (viii) Vuokratuottoihin sisältyvät kulut, joita ei laskuteta erikseen | -41,4 | -40,5 | -124,6 | |
| EPRA Cost (sisältää vajaakäytön kustannukset) | A | 7,4 | 7,9 | 30,4 |
| (ix) Suorat vajaakäytön kustannukset | -3,5 | -2,1 | -8,0 | |
| EPRA Cost (ei sisällä vajaakäytön kustannuksia) | B | 3,9 | 5,8 | 22,3 |
| (x) Vuokratuotot vähennettynä maanvuokrakuluilla IFRS tuloslaskelmasta | 96,2 | 94,5 | 379,6 | |
| (xi) Vuokratuottoihin sisältyvät kulut, joita ei laskuteta erikseen | -41,4 | -40,5 | -124,6 | |
| Bruttovuokratuotto | C | 54,8 | 54,0 | 255,1 |
| EPRA Cost Ratio (sisältää vajaakäytön kustannukset), % | A/C | 13,5 | 14,7 | 11,9 |
| EPRA Cost Ratio (ei sisällä vajaakäytön kustannuksia), % | B/C | 7,2 | 10,7 | 8,8 |
Lyhennetty konsernin laaja tuloslaskelma
| M€ Liite |
1–3/2022 | 1–3/2021 | 1–12/2021 |
|---|---|---|---|
| Liikevaihto | 99,5 | 97,2 | 391,7 |
| Kiinteistöjen ylläpitokulut | -36,7 | -35,4 | -96,9 |
| Korjaukset | -5,8 | -6,3 | -32,4 |
| Nettovuokratuotto | 57,0 | 55,5 | 262,3 |
| Hallinnon kulut | -9,6 | -9,3 | -37,3 |
| Liiketoiminnan muut tuotot | 0,7 | 0,6 | 4,6 |
| Liiketoiminnan muut kulut | -0,5 | -0,4 | -0,7 |
| Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot ja -tappiot | - | 0,3 | 0,3 |
| Voitto/tappio sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta | 3 27,9 |
143,5 | 1 105,7 |
| Poistot ja arvonalentumiset | -0,3 | -0,3 | -1,2 |
| Liikevoitto | 75,3 | 189,9 | 1 333,7 |
| Rahoitustuotot | 2,6 | 1,6 | 4,8 |
| Rahoituskulut | -14,9 | -14,4 | -59,7 |
| Rahoitustuotot ja -kulut | -12,3 | -12,8 | -54,9 |
| Osuus osakkuusyritysten tuloksista | - | - | 0,1 |
| Voitto ennen veroja | 62,9 | 177,1 | 1 278,9 |
| Tilikauden verotettavaan tuloon perustuva vero | -4,3 | -4,7 | -18,8 |
| Laskennallisten verojen muutos | -8,2 | -30,6 | -236,7 |
| Tilikauden voitto | 50,4 | 141,8 | 1 023,4 |
| Tilikauden voiton jakautuminen | |||
| Emoyhtiön omistajille | 50,4 | 141,8 | 1 023,4 |
| Muut laajan tuloksen erät | |||
| Erät, jotka saatetaan siirtää myöhemmin tulosvaikutteisiksi | |||
| Rahavirran suojaukset | 35,0 | 11,6 | 29,1 |
| Laskennalliset verot edellisistä | -7,0 | -2,3 | -5,8 |
| Erät, jotka saatetaan siirtää myöhemmin tulosvaikutteisiksi | 28,0 | 9,3 | 23,3 |
| Tilikauden laaja tulos yhteensä | 78,5 | 151,2 | 1 046,7 |
| Tilikauden laajan tuloksen jakautuminen | |||
| Emoyhtiön omistajille | 78,5 | 151,2 | 1 046,7 |
| Emoyhtiön omistajille kuuluvasta voitosta laskettu | |||
| osakekohtainen tulos | |||
| Laimentamaton, € | 0,20 | 0,57 | 4,14 |
| Laimennusvaikutuksella oikaistu, € | 0,20 | 0,57 | 4,14 |
| Osakkeita keskimäärin, milj. kpl | 8 247,1 |
247,1 | 247,1 |
Lyhennetty konsernitase
| M€ Liite |
31.3.2022 | 31.3.2021 | 31.12.2021 |
|---|---|---|---|
| Varat | |||
| Pitkäaikaiset varat | |||
| Aineettomat hyödykkeet | 0,7 | 0,4 | 0,8 |
| Sijoituskiinteistöt 3 |
8 405,6 | 7 072,3 | 8 326,4 |
| Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet 4 |
28,7 | 29,6 | 28,8 |
| Osuudet osakkuusyrityksistä | 1,5 | 1,1 | 1,5 |
| Rahoitusvarat 7 |
0,6 | 0,7 | 0,7 |
| Pitkäaikaiset saamiset | 6,9 | 7,8 | 6,9 |
| Johdannaissopimukset 6, 7 |
5,9 | - | - |
| Laskennalliset verosaamiset | 6,0 | 15,2 | 10,1 |
| Pitkäaikaiset varat yhteensä | 8 455,9 | 7 127,1 | 8 375,2 |
| Myytävänä olevat pitkäaikaiset varat 10 |
1,1 | - | 1,1 |
| Lyhytaikaiset varat | |||
| Vaihto-omaisuus | 0,1 | 0,1 | 0,1 |
| Johdannaissopimukset 6, 7 |
0,7 | 0,3 | 0,4 |
| Tilikauden verotettavaan tuloon perustuvat verosaamiset | 2,3 | 1,1 | 5,2 |
| Myyntisaamiset ja muut saamiset | 9,9 | 10,2 | 8,9 |
| Rahoitusvarat 7 |
104,7 | 81,6 | 128,8 |
| Rahavarat | 478,2 | 189,9 | 197,0 |
| Lyhytaikaiset varat yhteensä | 596,0 | 283,2 | 340,5 |
| Varat yhteensä | 9 053,0 | 7 410,3 | 8 716,8 |
| Oma pääoma ja velat Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma |
|||
| Osakepääoma | 58,0 | 58,0 | 58,0 |
| Ylikurssirahasto Käyvän arvon rahasto |
35,8 -2,9 |
35,8 -44,9 |
35,8 -31,0 |
| Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto | 164,4 | 164,4 | 164,4 |
| Kertyneet voittovarat | 3 991,4 | 3 154,3 | 4 036,0 |
| Emoyhtiön omistajien osuus | 4 246,8 | 3 367,7 | 4 263,3 |
| Oma pääoma yhteensä | 4 246,8 | 3 367,7 | 4 263,3 |
| Velat | |||
| Pitkäaikaiset velat Lainat 5, 7 |
3 508,2 | 2 863,5 | 3 234,8 |
| Laskennalliset verovelat | 992,1 | 776,5 | 981,0 |
| Johdannaissopimukset 6, 7 |
16,0 | 67,5 | 47,9 |
| Varaukset | 0,4 | 0,4 | 0,4 |
| Muut pitkäaikaiset velat | 5,2 | 5,0 | 5,1 |
| Pitkäaikaiset velat yhteensä | 4 521,9 | 3 712,9 | 4 269,3 |
| Lyhytaikaiset velat | |||
| Lainat 5, 7 |
114,1 | 170,8 | 99,7 |
| Johdannaissopimukset 6, 7 |
0,1 | 0,7 | 0,3 |
| Tilikauden verotettavaan tuloon perustuvat verovelat | 2,9 | 1,2 | 5,5 |
| Ostovelat ja muut velat | 167,3 | 157,0 | 78,7 |
| Lyhytaikaiset velat yhteensä Velat yhteensä |
284,4 4 806,3 |
329,7 4 042,6 |
184,2 4 453,5 |
Lyhennetty konsernin rahavirtalaskelma
| M€ | 1–3/2022 | 1–3/2021 | 1–12/2021 |
|---|---|---|---|
| Liiketoiminnan rahavirta | |||
| Tilikauden tulos | 50,4 | 141,8 | 1 023,4 |
| Oikaisut | -3,8 | -97,1 | -795,7 |
| Käyttöpääoman muutokset | |||
| Myyntisaamisten ja muiden saamisten muutos | -1,0 | -0,5 | 0,5 |
| Ostovelkojen ja muiden velkojen muutos | 7,8 | 8,0 | 0,0 |
| Maksetut korot | -16,4 | -16,6 | -56,6 |
| Saadut korot | 0,2 | 0,2 | 0,8 |
| Muut rahoituserät | -2,1 | -0,6 | -4,0 |
| Maksetut verot | -4,0 | -3,1 | -17,1 |
| Liiketoiminnan nettorahavirta | 31,1 | 32,2 | 151,4 |
| Investointien rahavirta | |||
| Investoinnit sijoituskiinteistöihin | -59,9 | -72,4 | -344,4 |
| Investoinnit osakkuusyritysosuuksiin | - | - | -0,3 |
| Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin | 0,0 | 0,0 | -0,7 |
| Sijoituskiinteistöjen myynnit | - | 2,7 | 2,8 |
| Aineellisten ja aineettomien hyödykkeiden myynnit | - | - | 0,8 |
| Rahoitusvarojen hankinnat | -32,0 | -11,0 | -95,6 |
| Rahoitusvarojen luovutustulot | 55,3 | 47,0 | 84,5 |
| Myönnetyt pitkäaikaiset lainat | 0,0 | - | - |
| Pitkäaikaisten lainasaamisten takaisinmaksut | 0,0 | 0,0 | 0,9 |
| Saadut korot ja osingot investoinneista | 0,0 | 0,0 | 0,2 |
| Investointien nettorahavirta | -36,6 | -33,6 | -351,8 |
| Rahoituksen rahavirta | |||
| Pitkäaikaisten lainojen nostot | 300,0 | 100,0 | 534,0 |
| Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut | -12,9 | -119,0 | -254,2 |
| Lyhytaikaisten lainojen nostot | 50,0 | 50,0 | 200,0 |
| Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut Vuokrasopimusvelkojen takaisinmaksut |
-50,0 -0,4 |
-50,0 -0,4 |
-200,0 -1,4 |
| Maksetut osingot | - | - | -91,4 |
| Rahoituksen nettorahavirta | 286,8 | -19,3 | 186,9 |
| Rahavarojen muutos | 281,2 | -20,7 | -13,5 |
| Rahavarat kauden alussa Rahavarat kauden lopussa |
197,0 478,2 |
210,5 189,9 |
210,5 197,0 |
Lyhennetty laskelma konsernin oman pääoman muutoksista
| M€ | Osakepääoma | Ylikurssirahasto | Käyvän arvon rahasto |
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto |
voittovarat Kertyneet |
Emoyhtiön omistajien yhteensä osuus |
Oma pääoma yhteensä |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Oma pääoma 1.1.2022 | 58,0 | 35,8 | -31,0 | 164,4 | 4 036,0 | 4 263,3 | 4 263,3 |
| Laaja tulos | |||||||
| Rahavirran suojaus | 28,0 | 28,0 | 28,0 | ||||
| Tilikauden tulos | 50,4 | 50,4 | 50,4 | ||||
| Tilikauden laaja tulos yhteensä | 28,0 | 50,4 | 78,5 | 78,5 | |||
| Liiketoimet omistajien kanssa | |||||||
| Osakepalkitseminen | -1,0 | -1,0 | -1,0 | ||||
| Osingonjako | -93,9 | -93,9 | -93,9 | ||||
| Liiketoimet omistajien kanssa yhteensä | -95,0 | -95,0 | -95,0 | ||||
| Oman pääoman muutokset yhteensä | 28,0 | -44,5 | -16,5 | -16,5 | |||
| Oma pääoma 31.3.2022 | 58,0 | 35,8 | -2,9 | 164,4 | 3 991,4 | 4 246,8 | 4 246,8 |
| Osakepääoma | Ylikurssirahasto | Käyvän arvon rahasto |
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto |
voittovarat Kertyneet |
Emoyhtiön omistajien yhteensä osuus |
Oma pääoma yhteensä |
|
| M€ Oma pääoma 1.1.2021 |
58,0 | 35,8 | -54,2 | 164,4 | 3 105,5 | 3 309,5 | 3 309,5 |
| Laaja tulos | |||||||
| Rahavirran suojaus | 9,3 | 9,3 | 9,3 | ||||
| Tilikauden tulos | 141,8 | 141,8 | 141,8 | ||||
| Tilikauden laaja tulos yhteensä | 9,3 | 141,8 | 151,2 | 151,2 | |||
| Liiketoimet omistajien kanssa | |||||||
| Osakepalkitseminen | -1,6 | -1,6 | -1,6 | ||||
| Osingonjako | -91,4 | -91,4 | -91,4 | ||||
| Liiketoimet omistajien kanssa yhteensä | -93,0 | -93,0 | -93,0 | ||||
| Oman pääoman muutokset yhteensä | 9,3 | 48,8 | 58,1 | 58,1 | |||
| Oma pääoma 31.3.2021 | 58,0 | 35,8 | -44,9 | 164,4 | 3 154,3 | 3 367,7 | 3 367,7 |
| Osakepääoma | Ylikurssirahasto | Käyvän arvon rahasto |
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto |
voittovarat Kertyneet |
Emoyhtiön omistajien yhteensä osuus |
Oma pääoma yhteensä |
|
| M€ | |||||||
| Oma pääoma 1.1.2021 Laaja tulos |
58,0 | 35,8 | -54,2 | 164,4 | 3 105,5 | 3 309,5 | 3 309,5 |
| Rahavirran suojaus | 23,3 | 23,3 | 23,3 | ||||
| Tilikauden tulos | 1 023,4 | 1 023,4 | 1 023,4 | ||||
| Tilikauden laaja tulos yhteensä | 23,3 | 1 023,4 | 1 046,7 | 1 046,7 | |||
| Liiketoimet omistajien kanssa | |||||||
| Osakepalkitseminen | -1,5 | -1,5 | -1,5 | ||||
| Osingonjako | -91,4 | -91,4 | -91,4 | ||||
| Liiketoimet omistajien kanssa yhteensä | -92,9 | -92,9 | -92,9 | ||||
| Oman pääoman muutokset yhteensä | 23,3 | 930,5 | 953,8 | 953,8 | |||
| Oma pääoma 31.12.2021 | 58,0 | 35,8 | -31,0 | 164,4 | 4 036,0 | 4 263,3 | 4 263,3 |
Lyhennetyt konsernin liitetiedot
Konsernin perustiedot
Kojamo Oyj on Suomen suurin markkinaehtoinen, yksityinen asuntosijoitusyhtiö, joka tarjoaa vuokra-asuntoja ja asumisen palveluita Suomen kasvukeskuksissa. Asuntovalikoima on laaja. Kojamolla oli 37 168 vuokra-asuntoa eri puolilla maata 31.3.2022.
Konsernin emoyhtiö Kojamo Oyj on suomalainen julkinen yhtiö, jonka kotipaikka on Helsinki ja rekisteröity osoite Mannerheimintie 168, 00300 Helsinki.
Kaupankäynti Kojamon osakkeilla alkoi Nasdaq Helsingin prelistalla 15.6.2018 ja Nasdaq Helsingin pörssilistalla 19.6.2018.
1. Laatimisperiaatteet
Yleiset laatimisperiaatteet
Tämä osavuosikatsaus on laadittu IAS 34 Osavuosikatsaukset -standardin mukaisesti sekä soveltamalla samoja laatimisperiaatteita kuin edellisessä vuositilinpäätöksessä, alla kuvattuja poikkeuksia lukuun ottamatta. Osavuosikatsauksen lukuja ei ole tilintarkastettu.
Vuotta 2021 koskevat luvut perustuvat Kojamo Oyj:n tilintarkastettuun tilinpäätökseen vuodelta 2021. Suluissa olevat luvut viittaavat vuoden 2021 vastaavaan ajanjaksoon ja vertailukaudella tarkoitetaan edellisen vuoden vastaavaa ajanjaksoa, ellei toisin ole mainittu.
Osavuosikatsauksen laatiminen IFRS-standardien mukaisesti edellyttää Kojamon johdolta sellaisten arvioiden ja oletusten
2. Myyntituotot
Erittely asiakassopimuksien myyntituotoista
Lisäksi Kojamon vuonna 2016 liikkeeseen laskema joukkovelkakirjalaina on listattu Nasdaq Helsinki Oy:n pörssilistalla. Yhtiön viisi muuta joukkovelkakirjalainaa on listattu Irlannin pörssin viralliselle listalle. Yhtiö on valinnut arvopaperimarkkinalain 7 luvun 3 §:n mukaiseksi säännöllisen tiedonantovelvollisuuden kotivaltioksi Suomen.
Kojamo Oyj:n hallitus on hyväksynyt tämän osavuosikatsauksen julkistettavaksi kokouksessaan 12.5.2022.
käyttämistä, jotka vaikuttavat taseen laadintahetken varojen ja velkojen sekä kauden tuottojen ja kulujen määriin. Lisäksi johto joutuu käyttämään harkintaa laatimisperiaatteiden soveltamisessa. Toteumat voivat poiketa tehdyistä arvioista ja oletuksista. Merkittävimmät tämän osavuosikatsauksen osa-alueet, joissa johto on käyttänyt harkintaa sekä ne tulevaisuutta koskevat oletukset ja sellaiset raportointikauden päättymispäivän arvioihin liittyvät keskeiset epävarmuustekijät, jotka aiheuttavat merkittävän riskin Kojamon varojen ja velkojen kirjanpitoarvojen muuttumisesta olennaisesti seuraavan katsauskauden aikana ovat samoja, jotka on esitetty konsernitilinpäätöksessä 2021. Näistä keskeisimmät ovat sijoituskiinteistöjen ja rahoitusinstrumenttien käypien arvojen määrittäminen. Ukrainassa meneillään olevalla sodalla ja COVID-19-pandemialla saattaa olla vaikutuksia asunto- ja rahoitusmarkkinoihin poikkeuksellisella tavalla. Näillä tekijöillä saattaa olla vaikutuksia Kojamon tulokseen ja kassavirtaan sekä asuntojen käypään arvoon.
| M€ | 1–3/2022 | 1–3/2021 | 1–12/2021 |
|---|---|---|---|
| Vuokratuotot | 96,1 | 94,5 | 379,7 |
| Vesimaksut | 3,0 | 2,4 | 10,7 |
| Saunamaksut | 0,2 | 0,2 | 0,6 |
| Muut palvelumyynnin tuotot | 0,0 | 0,0 | 0,2 |
| Yhteensä | 99,4 | 97,1 | 391,1 |
Myyntituotot koostuvat valtaosin vuokrasopimuksiin perustuvista vuokratuotoista. IFRS 15:n soveltamisalaan sisältyvät
konsernin liiketoiminnassa ylläpito- ja palvelutuotot, joita ovat vuokralaisilta perittävät käyttökorvaukset.
3. Sijoituskiinteistöt
| M€ | 31.3.2022 | 31.3.2021 | 31.12.2021 |
|---|---|---|---|
| Sijoituskiinteistöjen käypä arvo 1.1. ¹⁾ | 8 327,5 | 6 863,1 | 6 863,1 |
| Hankitut sijoituskiinteistöt ¹⁾ ²⁾ | 48,3 | 64,9 | 343,7 |
| Ajanmukaistamisinvestoinnit | 1,6 | 1,8 | 11,9 |
| Myydyt sijoituskiinteistöt | - | -2,4 | -2,5 |
| Aktivoidut vieraan pääoman menot | 1,2 | 1,3 | 5,4 |
| Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta ¹⁾ | 27,9 | 143,5 | 1 105,7 |
| Sijoituskiinteistöjen käypä arvo kauden lopussa | 8 406,6 | 7 072,3 | 8 327,5 |
Sijoituskiinteistöjen arvoon sisältyy 31.3.2022 ja 31.12.2021 Myytävänä olevia sijoituskiinteistöjä 1,1 miljoonaa euroa.
¹⁾ Sisältää IFRS 16 Vuokrasopimukset.
²⁾ Sisältää valmiin asuntokannan ja uusien rakenteilla olevien kohteiden hankintamenot.
Sijoituskiinteistöjen käypiin arvoihin sisältyvät käyttöoikeusomaisuuserät
| M€ | 31.3.2022 | 31.3.2021 | 31.12.2021 |
|---|---|---|---|
| Käypä arvo 1.1. | 70,6 | 67,4 | 67,4 |
| Lisäykset/vähennykset | 2,4 | 0,1 | 4,2 |
| Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta | -0,3 | -0,3 | -1,0 |
| Käypä arvo kauden lopussa | 72,7 | 67,2 | 70,6 |
Ajanmukaistamisinvestoinnit ovat usein merkittäviä ja ne liittyvät pääasiassa putkistojen, julkisivun, ulkokaton, ikkunoiden ja parvekkeiden korjaukseen ja remontteihin. Asuinkiinteistöjen putkistojen, julkisivujen, ulkokattojen ja parvekkeiden odotetut keskimääräiset tekniset käyttöiät vaikuttavat ajanmukaistamisinvestointien suunnitteluun.
Aktivoidut vieraan pääoman menot olivat 1,2 (1,3) miljoonaa euroa. Aktivointikorkokanta oli katsauskauden päättyessä 1,8 (1,9) prosenttia.
Sijoituskiinteistöjen arvo arvostusmenetelmittäin
| M€ | 31.3.2022 | 31.3.2021 | 31.12.2021 |
|---|---|---|---|
| Tuottoarvo * | 7 705,0 | 6 321,6 | 7 610,3 |
| Tasearvo | 628,9 | 683,4 | 646,5 |
| Käyttöoikeusomaisuuserät | 72,7 | 67,2 | 70,6 |
| Yhteensä | 8 406,6 | 7 072,3 | 8 327,5 |
* Sisältää kassavirtaperusteisen arvonmäärityksen (DCF) kohteet 7 691,4 M€ sekä muita tuottoarvokohteita 13,6 M€.
| Asuntojen lukumäärä | 31.3.2022 | 31.3.2021 | 31.12.2021 |
|---|---|---|---|
| Tuottoarvo | 35 314 | 33 724 | 34 858 |
| Tasearvo * | 1 854 | 2 123 | 2 039 |
| Yhteensä | 37 168 | 35 847 | 36 897 |
* 31.3.2022 ja 31.12.2021 sisältää 4 asuntoa, jotka liittyvät kehityshankkeisiin.
Keskimääräiset arvostusparametrit tuottoarvokohteissa
| 31.3.2022 | |||
|---|---|---|---|
| Pääkaupunki- | Muu | Konserni | |
| seutu | Suomi | yhteensä | |
| Muut kuin havainnoitavissa olevat syöttötiedot: | |||
| Tuottovaatimus, painotettu, % | 3,25 | 4,61 | 3,66 |
| Inflaatio-oletus, % | 1,5 | 1,5 | 1,5 |
| Markkinavuokrat, neliöillä painotettu, €/m²/kk | 19,44 | 15,03 | 17,34 |
| Kiinteistöjen ylläpitokulut, korjaukset ja ajanmukaistamisinvestoinnit €/m²/kk | 6,24 | 6,12 | 6,18 |
| 10 vuoden keskimääräinen taloudellinen käyttöaste, % | 97,5 | 96,6 | 97,2 |
| Vuokrien kasvuoletus, % | 2,0 | 1,7 | 1,9 |
| Kulujen kasvuoletus, % | 2,0 | 2,0 | 2,0 |
| 31.3.2021 | ||||
|---|---|---|---|---|
| Pääkaupunki- | Muu | Konserni | ||
| seutu | Suomi | yhteensä | ||
| Muut kuin havainnoitavissa olevat syöttötiedot: | ||||
| Tuottovaatimus, painotettu, % | 3,76 | 4,90 | 4,14 | |
| Inflaatio-oletus, % | 1,5 | 1,5 | 1,5 | |
| Markkinavuokrat, neliöillä painotettu, €/m²/kk | 18,89 | 14,63 | 16,79 | |
| Kiinteistöjen ylläpitokulut, korjaukset ja ajanmukaistamisinvestoinnit €/m²/kk | 6,11 | 6,06 | 6,09 | |
| 10 vuoden keskimääräinen taloudellinen käyttöaste, % | 97,5 | 96,6 | 97,2 | |
| Vuokrien kasvuoletus, % | 2,0 | 1,7 | 1,9 | |
| Kulujen kasvuoletus, % | 2,0 | 2,0 | 2,0 |
| 31.12.2021 | ||||
|---|---|---|---|---|
| Pääkaupunki- | Muu | Konserni | ||
| seutu | Suomi | yhteensä | ||
| Muut kuin havainnoitavissa olevat syöttötiedot: | ||||
| Tuottovaatimus, painotettu, % | 3,25 | 4,62 | 3,67 | |
| Inflaatio-oletus, % | 1,5 | 1,5 | 1,5 | |
| Markkinavuokrat, neliöillä painotettu, €/m²/kk | 19,40 | 15,03 | 17,31 | |
| Kiinteistöjen ylläpitokulut, korjaukset ja ajanmukaistamisinvestoinnit €/m²/kk | 6,22 | 6,09 | 6,16 | |
| 10 vuoden keskimääräinen taloudellinen käyttöaste, % | 97,5 | 96,6 | 97,2 | |
| Vuokrien kasvuoletus, % | 2,0 | 1,7 | 1,9 | |
| Kulujen kasvuoletus, % | 2,0 | 2,0 | 2,0 | |
Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon laskennan herkkyysanalyysi
| Tuottoarvokohteet | 31.3.2022 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Muutos % (suhteellinen) | -10 % | -5 % | 0 % | 5 % | 10 % |
| Muutos, M€ | |||||
| Tuottovaatimus | 862,0 | 408,2 | -369,1 | -704,4 | |
| Markkinavuokrat | -970,0 | -485,0 | 485,0 | 970,0 | |
| Hoitokulut | 308,9 | 154,4 | -154,4 | -308,9 | |
| Muutos % (absoluuttinen) | -2 % | -1 % | 0 % | 1 % | 2 % |
| Muutos, M€ | |||||
| Taloudellinen käyttöaste | -199,5 | -99,8 | 99,8 | 199,5 |
| Tuottoarvokohteet | 31.3.2021 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Muutos % (suhteellinen) | -10 % | -5 % | 0 % | 5 % | 10 % |
| Muutos, M€ | |||||
| Tuottovaatimus | 697,0 | 330,0 | -298,3 | -569,3 | |
| Markkinavuokrat | -787,5 | -393,7 | 393,7 | 787,5 | |
| Hoitokulut | 258,4 | 129,2 | -129,2 | -258,4 | |
| Muutos % (absoluuttinen) | -2 % | -1 % | 0 % | 1 % | 2 % |
| Muutos, M€ | |||||
| Taloudellinen käyttöaste | -162,1 | -81,0 | 81,0 | 162,1 | |
| Tuottoarvokohteet | 31.12.2021 | ||||
| Muutos % (suhteellinen) | -10 % | -5 % | 0 % | 5 % | 10 % |
| Muutos, M€ | |||||
| Tuottovaatimus | 845,3 | 400,3 | -361,9 | -690,7 | |
| Markkinavuokrat | -950,0 | -475,0 | 475,0 | 950,0 | |
| Hoitokulut | 304,1 | 152,1 | -152,1 | -304,1 | |
| Muutos % (absoluuttinen) | -2 % | -1 % | 0 % | 1 % | 2 % |
| Muutos, M€ | |||||
| Taloudellinen käyttöaste | -195,4 | -97,7 | 97,7 | 195,4 |
Sijoituskiinteistöjen käypien arvojen määrittäminen
Kojamon konsernitilinpäätöksessä sijoituskiinteistöjen käypien arvojen määrittäminen on osa-alue, johon liittyy vaikutuksiltaan suurimpia käytetyistä arvioista ja oletuksista johtuvia epävarmuustekijöitä. Sijoituskiinteistöjen käypien arvojen määrittäminen edellyttää merkittäviä johdon arvioita ja oletuksia. Arviot ja oletukset liittyvät erityisesti tuottovaatimusten, vajaakäytön ja vuokratason tulevaan kehitykseen.
Kojamo käyttää arvostusmenetelmiä, jotka ovat kyseisissä olosuhteissa asianmukaisia ja joita varten on saatavilla riittävästi tietoa käypien arvojen määrittämiseksi. Kojamo pyrkii käyttämään mahdollisimman paljon merkityksellisiä havainnoitavissa olevia syöttötietoja ja mahdollisimman vähän muita kuin havainnoitavissa olevia syöttötietoja.
Sijoituskiinteistö
Sijoituskiinteistö on omaisuuserä (maa-alue, rakennus tai rakennuksen osa), jota Kojamo pitää hallussaan hankkiakseen vuokratuottoja tai omaisuuden arvonnousua tai näitä molempia. Omaisuuserä voidaan omistaa suoraan tai yhtiömuodossa. Hallinnolliseen tarkoitukseen käytetyt omaisuuserät ovat omassa käytössä olevia kiinteistöjä ja ne sisältyvät taseen aineellisiin käyttöomaisuushyödykkeisiin. Verrattaessa sijoituskiinteistöä omassa käytössä olevaan kiinteistöön erona on se, että sijoituskiinteistö kerryttää rahavirtoja pitkälti yhteisön muista omaisuuseristä riippumatta.
Sijoituskiinteistöihin sisältyvät valmiit, rakenteilla olevat ja peruskorjattavat kohteet, vuokratut tontit (käyttöoikeusomaisuuserät) sekä tonttivaranto. Vaihto-omaisuuskiinteistöt sekä Myytävänä olevaksi luokitellut kiinteistöt kuuluvat kiinteistökantaan, mutta eivät sisälly Sijoituskiinteistöt-tase-erään. Kiinteistö siirretään Sijoituskiinteistöt-erästä Vaihto-omaisuus-erään, kun kiinteistön käyttötarkoitus muuttuu ja Myytävänä oleviin sijoituskiinteistöihin, kun kiinteistön myynti on erittäin todennäköinen.
Sijoituskiinteistö kirjataan pois taseesta, kun se luovutetaan tai kun se poistetaan käytöstä pysyvästi eikä sen luovuttamisesta ole odotettavissa vastaista taloudellista hyötyä. Luovutusvoitot ja -tappiot esitetään tuloslaskelmassa omana nettomääräisenä eränään.
Sijoituskiinteistöihin kohdistuvat rajoitukset
Osaan sijoituskiinteistöjä kohdistuu lainsäädännöllisiä luovutus- ja käyttörajoituksia. Rajoitukset kohdistuvat toisaalta sijoituskiinteistöjä omistavaan yhtiöön (ns. yleishyödyllisyysrajoitukset) ja toisaalta omistuksen kohteena olevaan sijoitukseen (ns. kohdekohtaiset rajoitukset). Yleishyödyllisyysrajoitukset sisältävät mm. yhtiön toimintaan, voitonjakoon, lainan- ja vakuudenantoon ja sijoitusten luovutukseen liittyviä pysyviä rajoituksia. Kohderajoitukset sisältävät mm. kohteen asuntojen käyttöön, asukasvalintaan, vuokranmääritykseen ja luovutukseen liittyviä määräaikaisia rajoituksia.
Sijoituskiinteistöjen arvostaminen
Sijoituskiinteistöt arvostetaan alun perin hankintamenoon, johon sisällytetään transaktiomenot kuten varainsiirtoverot ja asiantuntijapalkkiot, sekä lisätään perusparannuksista johtuvat aktivointikelpoiset menot. Hankintamenoon sisällytetään myös sijoituskiinteistöihin liittyvät vieraan pääoman menot kuten korkokulut ja järjestelypalkkiot, jotka johtuvat välittömästi sijoituskiinteistöjen hankinnasta tai rakentamisesta. Aktivoinnin perusteena on, että sijoituskiinteistö on niin sanottu ehdot täyttävä hyödyke, eli sellainen hyödyke, jonka saaminen valmiiksi sen aiottua käyttötarkoitusta tai myyntiä varten vaatii huomattavan pitkän ajan. Vieraan pääoman menojen aktivointi aloitetaan, kun uuden rakennuksen tai laajennushankkeen rakentaminen alkaa. Aktivointia jatketaan siihen saakka, kunnes omaisuuserä on olennaisilta osin valmis sille aiottua käyttötarkoitusta tai myyntiä varten. Aktivoitavia vieraan pääoman menoja ovat menot, jotka kertyvät rakennushanketta varten nostetuista lainoista tai menot, jotka ovat kohdistettavissa rakennushankkeelle.
Alkuperäisen kirjaamisen jälkeen sijoituskiinteistöt arvostetaan käypään arvoon ja käypien arvojen muutokset kirjataan tulosvaikutteisesti, sillä kaudella, jolla arvonmuutokset todetaan. Sijoituskiinteistöjen käypien arvojen muutoksista johtuvat voitot ja tappiot esitetään tuloslaskelmassa omalla rivillään nettomääräisesti. Käypä arvo tarkoittaa hintaa, joka saataisiin omaisuuserän myynnistä tai maksettaisiin velan siirtämisestä markkinaosapuolten välillä arvostuspäivänä toteutuvassa tavanomaisessa liiketoimessa. Kojamon käyttämät arvostusmenetelmät on kuvattu jäljempänä.
Kojamossa sijoituskiinteistöjen arvonmääritys tehdään yhtiössä sisäisesti neljännesvuosittain. Arvioinnin tulokset raportoidaan johtoryhmälle, tarkastusvaliokunnalle ja hallitukselle. Arvonmääritysprosessi ja markkinatilanne sekä muut kiinteistöjen käyvän arvon arviointiin vaikuttavat tekijät käydään läpi neljännesvuosittain toimitusjohtajan ja talousjohtajan kanssa Kojamon raportointiaikataulun mukaisesti. Neljännesvuosittain ulkopuolinen riippumaton asiantuntija antaa lausunnon Kojamon omistamien vuokra-asuntojen ja liiketilojen arvonmäärityksessä sovelletuista arviointimetodeista sekä arvioinnin laadusta ja luotettavuudesta.
Käyvän arvon hierarkia
Käyvän arvon määrittämiseen käytettävien arvostusmenetelmien syöttötiedot luokitellaan kolmelle eri käypien arvojen hierarkiatasolle. Hierarkiatasot perustuvat syöttötietojen lähteeseen.
Tason 1 syöttötiedot
Täysin samanlaisille sijoituskiinteistöille noteeratut (oikaisemattomat) hinnat toimivilla markkinoilla.
Tason 2 syöttötiedot
Syöttötiedot, jotka ovat muita kuin tasolle 1 kuuluvia noteerattuja hintoja ja jotka ovat havainnoitavissa sijoituskiinteistölle joko suoraan tai epäsuorasti.
Tason 3 syöttötiedot
Sijoituskiinteistöä koskevat muut kuin havainnoitavissa olevat syöttötiedot.
Käypään arvoon arvostettava sijoituskiinteistö luokitellaan kokonaisuudessaan samalle käypien arvojen hierarkian tasolle kuin alimmalla tasolla oleva syöttötieto, joka on merkittävä koko arvonmäärityksen kannalta. Kaikki Kojamon sijoituskiinteistöt luokitellaan käypien arvojen hierarkian tasolle 3, koska havainnoitavissa olevia markkinatietoja ei ole ollut käytettävissä käypiä arvoja määritettäessä.
Sijoituskiinteistöjen arvostusmenetelmät
Kojamon määrittämät sijoituskiinteistöjen käyvät arvot perustuvat tuottoarvoon tai tasearvoon (hankintameno).
Tuottoarvo
Arvonmääritys perustuu 10 vuoden diskontattuihin kassavirtoihin (DCF), jossa kohteen päätearvo lasketaan suoralla pääomituksella vuoden 11. nettotuoton perusteella. Diskonttokorkona käytetään 10 vuoden kassavirran tuottovaatimusta inflaatiolla lisättynä.
Valmistuva uudistuotanto siirtyy tasearvomenetelmästä tuottoarvomenetelmän piiriin sen vuosineljänneksen aikana, kun kohde valmistuu. Mahdollinen kehityskate tuloutetaan siirtymisen yhteydessä.
Valmiina hankitut kiinteistöt arvostetaan ensimmäisessä vuosineljänneksessä hankintamenoon ja sen jälkeen tuottoarvomenetelmän mukaan.
Tuottoarvomenetelmällä määritellään rajoituksista vapaiden kohteiden arvo.
Tuottoarvomenetelmällä määritellään myös sellaisten kohteiden arvo, jotka ovat myytävissä kohteittain, mutta joihin kohdistuu aravalainsäädännön rajoituksia, jotka estävät kohteiden myynnin huoneistoittain. Kohteiden luovutus on mahdollista vain koko kohde kerrallaan ja taholle, joka jatkaa käyttöä vuokra-asuntokäytössä rajoitusten päättymiseen asti. Kohteiden vuokranmääritys on vapaata. Tuottoarvomenetelmällä määritellään seuraavien rajoitusryhmiin kuuluvien kohteiden arvo: rajoituksista vapaa, jatkorajoituksen alainen, 20 vuoden korkotuki, 10 vuoden korkotuki.
Tuottovaateet analysoidaan vuosineljänneksittäin arvonmäärityksen yhteydessä. Tuottovaade määritellään kuntatasolla siten, että suurimmissa kaupungeissa määritellään useampia alueellisia tuottovaateita ja pienemmissä kaupungeissa määrit-
tely tehdään kuntatasolla. Rivitalojen tuottovaatimusta nostetaan 20 korkopistettä. Sellaiset kohteet, joissa on erityisen paljon muita kuin asuinkäytössä olevia tiloja (yli 40 % kokonaispinta-alasta), analysoidaan erikseen.
Kohteen ikään perustuva tuottovaatimuksen muutos on seuraava: yli 15 vuotta valmistumisesta tai peruskorjauksesta +12,5 %, yli 30 vuotta valmistumisesta tai peruskorjauksesta +22,5 %.
Ajanmukaistamisinvestoinnin varaus:
| Kohteen ikä tai aika viimei sen peruskorjauksen valmis |
|
|---|---|
| tumisesta | Varaus (€/m2/kk) |
| 0-10 vuotta | 0,25 |
| 11-30 vuotta | 1,00 |
| 31-40 vuotta | 1,50 |
| >40 vuotta | 2,00 |
Tasearvo
Tasearvomenetelmällä määritellään sellaisten asuin- ja liikekiinteistöjen arvo, joiden luovutushinta on aravarajoituslainsäädännössä rajoitettu eli kohteen luovutushinta ei määräydy vapaasti. Lisäksi kohteiden vuokranmääritys on pääsääntöisesti ns. omakustannusperusteinen eli kohteiden vuokra ei ole vapaasti määriteltävissä.
Tasearvomenetelmällä määritellään seuraavien rajoitusryhmiin kuuluvien kohteiden arvo: arava ja 40 vuoden korkotuki.
Kehityshankkeiden, tonttivarannon sekä sijoituskiinteistöihin liittyvien osakkeiden ja osuuksien käypänä arvona pidetään niiden alkuperäistä hankinta-arvoa.
4. Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet
Liiketoimintojen yhdistämiset ja omaisuuserien hankinta
Kojamon tekemät sijoituskiinteistöjen hankinnat käsitellään kirjanpidossa joko omaisuuserän tai omaisuuseräryhmän hankintoina, tai IFRS 3:n Liiketoimintojen yhdistämiset soveltamisalaan kuuluvina liiketoimintojen yhdistämisinä. Se, onko kyseessä liiketoimintojen yhdistäminen, ratkaistaan IFRS 3:n perusteella ja tämä edellyttää johdon harkintaa.
Sijoituskiinteistöjen hankinnoissa sovelletaan IFRS 3:a silloin, kun hankinnan katsotaan muodostavan liiketoimintana käsiteltävän kokonaisuuden. Yleensä yksittäinen kiinteistö vuokrasopimuksineen ei vielä muodosta omaa liiketoimintakokonaisuuttaan. Jotta hankinta katsottaisiin liiketoiminnan hankinnaksi, kiinteistön lisäksi kauppaan tulisi sisältyä hankittuja toimintoja ja näitä hoitavia henkilöitä, esimerkkeinä kiinteistöjen markkinointi, vuokrasuhteiden hoito sekä kiinteistöjen korjaustoiminta.
Liiketoimintojen yhdistämisessä luovutettu vastike sekä hankinnan kohteen yksilöitävissä olevat varat ja vastattavaksi otetut velat arvostetaan käypään arvoon hankinta-ajankohtana. Liikearvo kirjataan määrään, jolla luovutettu vastike, määräysvallattomien omistajien osuus hankinnan kohteessa ja aiemmin omistettu osuus hankinnan kohteessa ylittävät Kojamon osuuden hankitun nettovarallisuuden käyvästä arvosta. Liikearvosta ei kirjata poistoja, vaan se testataan arvonalentumisen varalta vähintään vuosittain.
Hankinnat, jotka eivät täytä IFRS 3:n liiketoiminnan määritelmää, käsitellään kirjanpidossa omaisuuserän tai -erien hankintana. Tällöin ei kirjata esimerkiksi liikearvoa eikä laskennallisia veroja.
| M€ | 31.3.2022 | 31.3.2021 | 31.12.2021 |
|---|---|---|---|
| Kirjanpitoarvo kauden alussa | 28,8 | 29,8 | 29,8 |
| Lisäykset | 0,1 | 0,1 | 0,6 |
| Vähennykset | - | - | -0,5 |
| Tilikauden poistot | -0,3 | -0,3 | -1,0 |
| Kirjanpitoarvo kauden lopussa | 28,7 | 29,6 | 28,8 |
Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet koostuvat omassa käytössä olevista omaisuuseristä, joita ovat pääasiassa rakennukset, maa-alueet sekä koneet ja kalusto. Käyttöoikeusomaisuuserä sisältää IFRS 16 Vuokrasopimukset –standardin mukaiset autoleasingsopimukset.
Aineellisiin käyttöomaisuushyödykkeisiin sisältyvät käyttöoikeusomaisuuserät
| M€ | 31.3.2022 | 31.3.2021 | 31.12.2021 |
|---|---|---|---|
| Kirjanpitoarvo kauden alussa | 0,9 | 1,0 | 1,0 |
| Lisäykset/vähennykset | 0,1 | 0,1 | 0,4 |
| Tilikauden poistot | -0,1 | -0,1 | -0,4 |
| Kirjanpitoarvo kauden lopussa | 0,9 | 0,9 | 0,9 |
5. Korolliset velat
| M€ | 31.3.2022 | 31.3.2021 | 31.12.2021 |
|---|---|---|---|
| Pitkäaikaiset velat | |||
| Joukkovelkakirjalainat | 2 335,7 | 1 689,1 | 2 037,2 |
| Lainat rahoituslaitoksilta | 1 074,5 | 1 081,1 | 1 101,5 |
| Korkotukilainat | 26,5 | 26,8 | 26,5 |
| Vuokrasopimusvelka | 71,6 | 66,5 | 69,7 |
| Pitkäaikaiset velat yhteensä | 3 508,2 | 2 863,5 | 3 234,8 |
| Lyhytaikaiset velat | |||
| Lainat rahoituslaitoksilta | 55,4 | 100,5 | 41,1 |
| Korkotukilainat | 0,3 | 9,8 | 0,3 |
| Yritystodistukset | 50,0 | 50,0 | 50,0 |
| Muut lainat | 6,4 | 8,8 | 6,4 |
| Vuokrasopimusvelka | 1,9 | 1,6 | 1,8 |
| Lyhytaikaiset velat yhteensä | 114,1 | 170,8 | 99,7 |
| Korolliset velat yhteensä | 3 622,3 | 3 034,2 | 3 334,5 |
6. Johdannaissopimukset
Johdannaissopimusten käyvät arvot
| 31.3.2022 | 31.3.2021 | 31.12.2021 | |||
|---|---|---|---|---|---|
| M€ | Positiivinen | Negatiivinen | Netto | Netto | Netto |
| Korkojohdannaiset | |||||
| Koronvaihtosopimukset, rahavirran suojaus | 5,8 | -11,8 | -5,9 | -59,5 | -41,2 |
| Koronvaihtosopimukset, ei suojauslaskennassa | 0,1 | -4,4 | -4,3 | -8,6 | -6,9 |
| Sähköjohdannaiset | 0,7 | - | 0,7 | 0,2 | 0,4 |
| Yhteensä | 6,7 | -16,1 | -9,4 | -67,9 | -47,7 |
Johdannaissopimusten nimellisarvot
| M€ | 31.3.2022 | 31.3.2021 | 31.12.2021 |
|---|---|---|---|
| Korkojohdannaiset | |||
| Koronvaihtosopimukset, rahavirran suojaus | 791,1 | 850,1 | 806,9 |
| Koronvaihtosopimukset, ei suojauslaskennassa | 41,0 | 41,7 | 41,3 |
| Yhteensä | 832,1 | 891,8 | 848,2 |
| Sähköjohdannaiset, MWh | 9 902 | 58 788 | 13 140 |
Katsauskauden aikana rahavirran suojaukseen luokitelluista korkojohdannaisista kirjattiin käyvän arvon rahastoon 35,0 (11,6) miljoonaa euroa. Korkojohdannaiset erääntyvät vuosina 2022-2035. Katsauskauden lopussa koronvaihtosopimusten keskimaturiteetti oli 4,5 (5,2) vuotta.
Sähköjohdannaisilla suojaudutaan sähkön hinnan nousua vastaan ja ne erääntyvät vuonna 2022. Sähköjohdannaisiin ei sovelleta suojauslaskentaa. Niiden realisoitumattomat arvostusvoitot ja –tappiot esitetään taseessa lyhyt- ja pitkäaikaisissa varoissa tai veloissa Johdannaissopimukset –erässä.
7. Rahoitusvarat ja -velat arvostusluokittain
| 31.3.2022 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Tasearvo | Käypä arvo | ||||
| M€ | yhteensä | Taso 1 | Taso 2 | Taso 3 | yhteensä |
| Rahoitusvarat | |||||
| Käypään arvoon arvostettavat | |||||
| Sähköjohdannaissaamiset | 0,7 | 0,7 | 0,7 | ||
| Käypään arvoon tulosvaikutteisesti | |||||
| arvostettavat sijoitukset | 105,4 | 102,7 | 2,0 | 0,6 | 105,4 |
| Jaksotettuun hankintamenoon arvostettavat | |||||
| Rahavarat | 478,2 | 478,2 | 478,2 | ||
| Myyntisaamiset | 5,2 | 5,2 | |||
| Rahoitusvelat | |||||
| Käypään arvoon arvostettavat | |||||
| Korkojohdannaisvelat | 10,2 | 10,2 | 10,2 | ||
| Jaksotettuun hankintamenoon arvostettavat | |||||
| Muut korolliset velat | 1 286,6 | 1 284,1 | 1 284,1 | ||
| Joukkovelkakirjalainat | 2 335,7 | 2 310,8 | 2 310,8 | ||
| Ostovelat | 7,4 | 7,4 |
| 31.12.2021 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Tasearvo | Käypä arvo | ||||
| M€ | yhteensä | Taso 1 | Taso 2 | Taso 3 | yhteensä |
| Rahoitusvarat | |||||
| Käypään arvoon arvostettavat | |||||
| Sähköjohdannaissaamiset | 0,4 | 0,4 | 0,4 | ||
| Käypään arvoon tulosvaikutteisesti | |||||
| arvostettavat sijoitukset | 129,5 | 128,8 | 0,0 | 0,7 | 129,5 |
| Jaksotettuun hankintamenoon arvostettavat | |||||
| Rahavarat | 197,0 | 197,0 | 197,0 | ||
| Myyntisaamiset | 4,9 | 4,9 | |||
| Rahoitusvelat | |||||
| Käypään arvoon arvostettavat | |||||
| Korkojohdannaisvelat | 48,1 | 48,1 | 48,1 | ||
| Jaksotettuun hankintamenoon arvostettavat | |||||
| Muut korolliset velat | 1 297,3 | 1 299,6 | 1 299,6 | ||
| Joukkovelkakirjalainat | 2 037,2 | 2 110,3 | 2 110,3 | ||
| Ostovelat | 26,5 | 26,5 | |||
Katsauskauden aikana ei ollut siirtoja hierarkiatasojen välillä. Vaihtuvakorkoisten lainojen käypä arvo on sama kuin lainojen nimellisarvo, koska lainojen marginaalit vastaavat uusien lainojen marginaaleja. Joukkovelkakirjalainojen käyvät arvot perustuvat markkinanoteerauksiin. Muiden kiinteäkorkoisten velkojen käypä arvo perustuu diskontattuihin kassavirtoihin, joissa syöttötietoina käytetään markkinakorkoja.
Jos rahoitusinstrumentille ei ole aktiivisia markkinoita, joudutaan käyttämään harkintaa käyvän arvon ja arvonalentumisen määrittämisessä. Joissain korkojohdannaisissa saatetaan käyttää ulkopuolisia markkina-arvostuksia. Arvonalentumista harkitaan, jos arvonalentuminen on merkittävä tai pitkäaikainen. Mikäli arvonalentumistappion määrä pienenee jollakin
myöhemmällä tilikaudella ja vähennyksen voidaan katsoa liittyvän arvonalentumisen kirjaamisen jälkeiseen tapahtumaan, arvonalentuminen perutaan.
Rahoitusvarat ja -velat, jotka arvostetaan käypään arvoon, luokitellaan kolmelle käyvän arvon hierarkian tasolle arvostusmenetelmien luotettavuuden mukaisesti:
Taso 1:
Instrumentin käypä arvo perustuu täysin samanlaisten instrumenttien noteerattuihin hintoihin toimivilla markkinoilla.
Taso 2:
Instrumentille on olemassa aktiivisilla markkinoilla noteerattu markkinahinta, joka voi olla johdettu suoraan tai epäsuoraan noteeratuista markkinatiedoista. Käyvät arvot ovat määritetty arvostusmenetelmien avulla. Niiden taustalla on syöttötietona markkinahintanoteerauksia sisältäen mm. markkinakorkoja, luottomarginaaleja ja tuottokäyriä.
Taso 3:
Instrumentille ei ole olemassa aktiivista markkinaa, käypä arvo ei ole luotettavasti johdettavissa ja käyvän arvon määrityksessä on käytetty syöttötietoja, jotka eivät perustu todettavissa olevaan markkinatietoon.
Taso 3 täsmäytyslaskelma
Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat rahoitusvarat
| M€ | 31.3.2022 | 31.3.2021 | 31.12.2021 |
|---|---|---|---|
| Kauden alussa | 0,7 | 0,7 | 0,7 |
| Muutos | -0,1 | - | 0,0 |
| Kauden lopussa | 0,6 | 0,7 | 0,7 |
Käypään arvoon tulosvaikutteisesti arvostetut sijoitukset hierarkiatasolla 3 ovat sijoituksia noteeraamattomiin osakkeisiin ja ne arvostetaan pääosin hankintamenoon, koska niiden käypää
arvoa ei voida luotettavasti määrittää toimivan markkinan puuttuessa. Näiden erien kohdalla arvioidaan, että hankintameno on asianmukainen arvio käyvästä arvosta.
8. Osakekohtainen tulos
| 31.3.2022 | 31.3.2021 | 31.12.2021 | |
|---|---|---|---|
| Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden tulos, M€ | 50,4 | 141,8 | 1 023,4 |
| Osakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo tilikauden aikana (milj. kpl) | 247,1 | 247,1 | 247,1 |
| Osakekohtainen tulos | |||
| Laimentamaton, € | 0,20 | 0,57 | 4,14 |
| 4,14 | |||
| Laimennettu, € | 0,20 | 0,57 |
Yhtiöllä ei ole laimentavia instrumentteja.
9. Vakuudet, vastuusitoumukset ja ehdolliset velat
| M€ | 31.3.2022 | 31.3.2021 | 31.12.2021 |
|---|---|---|---|
| Velat, joiden vakuudeksi annettu kiinnityksiä ja pantteja | 802,5 | 935,1 | 809,5 |
| Annetut kiinnitykset | 903,4 | 1 012,8 | 907,4 |
| Pantatut osakkeet ¹⁾ | 109,2 | 156,8 | 117,3 |
| Pantatut vakuudet yhteensä | 1 012,6 | 1 169,6 | 1 024,7 |
| Muut annetut vakuudet | |||
| Kiinnitykset ja osakkeet | 8,0 | 5,9 | 7,6 |
| Takaukset ²⁾ | 666,1 | 607,2 | 672,9 |
| Talletusvakuudet | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Muut annetut vakuudet yhteensä | 674,1 | 613,2 | 680,6 |
¹⁾ Annetut kiinnitykset ja pantatut osakkeet koskevat osittain samoja vakuuskohteita.
²⁾ Annetut takaukset ovat pääasiassa konserniyhtiöiden ottamien velkojen vakuudeksi annettuja omavelkaisia takauksia ja osalle lainoista on annettu vakuudeksi myös kiinnityksiä tai osakepantteja.
10. Myytävänä olevat pitkäaikaiset omaisuuserät
Kojamolla oli 31.3.2022 ja 31.12.2021 Myytävänä olevia pitkäaikaisia omaisuuseriä yhteensä 1,1 miljoonaa euroa. Omaisuuserä koostui yhdestä erillistontista. 31.3.2021 ei ollut Myytävänä olevia pitkäaikaisia omaisuuseriä.
Sijoituskiinteistöt on arvostettu käypään arvoon tilinpäätöksessä (käyvän arvon hierarkiataso 3).
11. Ukrainan sodan ja COVID-19-pandemian vaikutukset
Kojamo on selvittänyt Ukrainassa meneillään olevan sodan ja COVID-19-pandemian vaikutuksia konsernin tulokseen, taseeseen ja rahavirtoihin ja todennut, että niillä ei ole ollut merkittäviä vaikutuksia konsernin näihin eriin katsauskaudella.
12. Katsauskauden jälkeiset tapahtumat
Katsauskauden jälkeen ei ole ollut olennaisia tapahtumia.
Tunnusluvut, niiden laskentakaavat sekä ESMA-ohjeistuksen mukaiset täsmäytyslaskelmat
| Laskenta | |||
|---|---|---|---|
| kaava | 1–3/2022 | 1–3/2021 | 2021 |
| Liikevaihto, M€ | 99,5 | 97,2 | 391,7 |
| Nettovuokratuotto, M€ 1 |
57,0 | 55,5 | 262,3 |
| Nettovuokratuotto liikevaihdosta, % 2 |
57,3 | 57,0 | 67,0 |
| Voitto ennen veroja, M€ 3 |
62,9 | 177,1 | 1 278,9 |
| Käyttökate (EBITDA), M€ 4 |
75,6 | 190,2 | 1 334,8 |
| Käyttökate liikevaihdosta, % 5 |
75,9 | 195,6 | 340,8 |
| Oikaistu käyttökate (Adjusted EBITDA), M€ 6 |
47,7 | 46,4 | 228,5 |
| Oikaistu käyttökate liikevaihdosta, % 7 |
47,9 | 47,7 | 58,3 |
| Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO), M€ ¹⁾ 8 |
28,9 | 27,9 | 153,1 |
| FFO liikevaihdosta, % 9 |
29,1 | 28,7 | 39,1 |
| Osakekohtainen kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta, € 10 |
0,12 | 0,11 | 0,62 |
| FFO ilman kertaluonteisia kuluja, M€ 11 |
28,9 | 27,9 | 153,1 |
| Oikaistu kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (AFFO), M€ 12 |
27,3 | 25,8 | 141,1 |
| Sijoituskiinteistöt, M€ ²⁾ | 8 406,6 | 7 072,3 | 8 327,5 |
| Taloudellinen vuokrausaste, % 23 |
91,9 | 94,9 | 93,9 |
| Korollinen vieras pääoma, M€ 13 |
3 622,3 | 3 034,2 | 3 334,5 |
| Oman pääoman tuotto-% (ROE) 14 |
4,7 | 17,0 | 27,0 |
| Sijoitetun pääoman tuotto-% (ROI) 15 |
4,0 | 12,0 | 19,2 |
| Omavaraisuusaste, % 16 |
46,9 | 45,5 | 49,0 |
| Loan to Value (LTV), % ³⁾ 17 |
37,4 | 40,2 | 37,7 |
| Vapaiden varojen osuus, % 18 |
87,1 | 81,7 | 86,3 |
| Korkokate 19 |
3,9 | 4,0 | 3,9 |
| Vakavaraisuusaste 20 |
0,35 | 0,38 | 0,36 |
| Vakuudellisten lainojen osuus taseesta 21 |
0,09 | 0,13 | 0,09 |
| Osakekohtainen tulos, € | 0,20 | 0,57 | 4,14 |
| Osakekohtainen oma pääoma, € | 17,18 | 13,63 | 17,25 |
| Bruttoinvestoinnit, M€ 22 |
48,9 | 68,0 | 356,9 |
| Henkilöstö katsauskauden lopussa | 315 | 312 | 325 |
¹⁾ Laskentakaava on muuttunut luovutuksista syntyneiden verojen osalta vuonna 2021. Vertailutiedot 1-3/2021 on muutettu vastaamaan nykyistä laskentatapaa.
²⁾ Sisältää Myytävänä olevia pitkäaikaisia omaisuuseriä
³⁾ Ei sisällä Myytävänä olevia pitkäaikaisia omaisuuseriä.
Vaihtoehtoiset tunnusluvut
Kojamo esittää vaihtoehtoisia tunnuslukuja kuvaamaan liiketoimintansa taloudellista kehitystä ja parantaakseen vertailukelpoisuutta eri raportointikausien välillä. Vaihtoehtoiset eli tilinpäätösstandardeihin perustumattomat tunnusluvut antavat
merkittävää lisätietoa johdolle, rahoittajille, analyytikoille sekä muille tahoille. Vaihtoehtoisia tunnuslukuja ei tule pitää IFRStilinpäätösnormistossa määriteltyjä tunnuslukuja korvaavina mittareina.
Tunnuslukujen laskentakaavat
ESMA-ohjeistuksen mukaisesti määritellyt vaihtoehtoiset tunnusluvut
| 1) | Nettovuokratuotto | = Liikevaihto - Kiinteistöjen ylläpitokulut - Korjaukset |
|---|---|---|
| Nettovuokratuotto on vuokraustoiminnan kannattavuuden tunnusluku, joka mittaa tuottoa ylläpito ja korjauskulujen vähentämisen jälkeen. |
||
| 2) | Nettovuokratuotto liikevaihdosta, % |
= Nettovuokratuotto x 100 Liikevaihto |
| Tunnusluku kuvaa nettovuokratuoton suhdetta liikevaihtoon. | ||
| 3) | Voitto ennen veroja | Nettovuokratuotto - Hallinnon kulut + Liiketoiminnan muut tuotot - Liiketoiminnan muut kulut = +/- Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot ja -tappiot +/- Vaihto-omaisuuden luovutusvoitot ja -tappiot +/- Voitto/tappio sijoituskiinteistöjen arvostamisesta käypään arvoon - Poistot ja arvonalentumiset +/- Rahoitustuotot ja -kulut +/- Osuus osakkuusyritysten tuloksista |
| Voitto ennen veroja mittaa kannattavuutta liiketoiminnan kustannusten ja rahoituskulujen jälkeen. | ||
| 4) | Käyttökate (EBITDA) | Tilikauden voitto + Poistot ja arvonalentumiset -/+ Rahoitustuotot ja -kulut -/+ Osuus osak = kuusyritysten tuloksista + Tilikauden verotettavaan tulokseen perustuva vero + Laskennal listen verojen muutos |
| Käyttökate on kannattavuuden tunnusluku, joka mittaa liiketoiminnan tulosta ennen nettorahoitus kuluja, veroja ja poistoja. |
||
| 5) | Käyttökate liikevaihdosta, % |
= Käyttökate x 100 Liikevaihto |
| Tunnusluku kuvaa käyttökatteen suhdetta liikevaihtoon. | ||
| 6) | Oikaistu käyttökate (Adjusted EBITDA) |
Tilikauden voitto + Poistot ja arvonalentumiset -/+ Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot ja = -tappiot-/+ Vaihto-omaisuuden luovutusvoitot ja -tappiot -/+ Muiden pitkäaikaisten varojen luovutusvoitot ja -tappiot -/+ Voitto/tappio sijoituskiinteistöjen arvostamisesta käypään ar voon -/+ Rahoitustuotot ja -kulut -/+ Osuus osakkuusyritysten tuloksista + Tilikauden verotet tavaan tulokseen perustuva vero + Laskennallisten verojen muutos |
| Oikaistu käyttökate kuvaa konsernin vuokraustoiminnan kannattavuutta ilman omaisuuserien myynneistä syntyneitä luovutusvoittoja ja -tappioita sekä laskennallisia voittoja/tappioita sijoitus kiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta. |
||
| 7) | Oikaistu käyttökate | = Oikaistu käyttökate x 100 |
| liikevaihdosta, % | Liikevaihto Tunnusluku kuvaa oikaistun käyttökatteen suhdetta liikevaihtoon. |
|
| Kassavirta ennen | Oikaistu käyttökate - Oikaistut nettorahoituskulut - Tilikauden verotettavaan tuloon | |
| 8) | käyttöpääoman muutosta (FFO) |
= perustuva vero +/- Luovutuksista syntyneet tilikauden verotettavaan tuokseen perustuvat verot |
| Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta kuvaa konsernin liiketoiminnan tuottamaa kassavirtaa en nen käyttöpääoman muutosta. Tunnusluvun laskennassa huomioidaan rahoituskulujen ja verojen vaiku tus kannattavuuteen mutta ei varsinaiseen vuokraustoimintaan kuulumattomia eriä kuten omaisuuserien myynneistä syntyneitä luovutusvoittoja ja -tappioita tai niiden verovaikutusta sekä laskennallisia voittoja/tappioita käypään arvoon arvostamisesta. |
| = Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) | |||
|---|---|---|---|
| 9) | FFO liikevaihdosta, % | Liikevaihto | x 100 |
| Tunnusluku kuvaa FFO:n suhdetta liikevaihtoon. | |||
| 10) | Osakekohtainen kassa- virta ennen käyttöpää- |
Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) Ulkona olevien osakkeiden painotettu keskiarvo tilikauden aikana = |
|
| oman muutosta | Osakekohtainen kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta esittää kassavirta ennen käyttöpää oman muutosta osuuden yksittäiselle osakkeelle. |
||
| 11) | FFO ilman kertaluonteisia kuluja |
= Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) + Kertaluonteiset kulut | |
| Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta kuvaa konsernin liiketoiminnan tuottamaa kassavirtaa en nen käyttöpääoman muutosta. Tunnusluvun laskennassa huomioidaan rahoituskulujen ja verojen vai kutus kannattavuuteen mutta ei varsinaiseen vuokraustoimintaan kuulumattomia eriä kuten omaisuus erien myynneistä syntyneitä luovutusvoittoja ja -tappioita sekä laskennallisia voittoja/tappioita käypään arvoon arvostamisesta ja kertaluonteisia kuluja. |
|||
| 12) | Oikaistu kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (AFFO) |
= Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) - Ajanmukaistamisinvestoinnit | |
| Oikaistu kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta kuvaa konsernin liiketoiminnan tuottamaa kassa virtaa ennen käyttöpääoman muutosta oikaistuna ajanmukaistamisinvestoinneilla. Tunnusluvun lasken nassa huomioidaan ajanmukaistamisinvestointien, rahoituskulujen ja verojen vaikutus kannattavuuteen mutta ei varsinaiseen vuokraustoimintaan kuulumattomia eriä kuten omaisuuserien myynneistä synty neitä luovutusvoittoja ja -tappioita sekä laskennallisia voittoja/tappioita käypään arvoon arvostamisesta. |
|||
| 13) | Korollinen vieras pääoma | = Lainat, pitkäaikaiset + Lainat, lyhytaikaiset | |
| Korollinen vieras pääoma mittaa konsernin bruttovelkoja. | |||
| 14) | Oman pääoman | = Tilikauden voitto (vuositasolle laskettuna) | x 100 |
| tuotto-% (ROE) | Oma pääoma, kauden alun ja lopun keskiarvo | ||
| Oman pääoman tuotto mittaa tilikauden tulosta suhteutettuna omaan pääomaan. Tunnusluku kuvaa kon sernin kykyä tehdä tuottoa omistajien sijoittamille varoille. |
|||
| Sijoitetun pääoman | = (Voitto/tappio ennen veroja + Rahoituskulut) (vuositasolle laskettuna) | ||
| 15) | tuotto-% (ROI) | (Varat - Korottomat velat), kauden alun ja lopun keskiarvo | x 100 |
| Sijoitetun pääoman tuotto mittaa liiketoiminnan tulosta suhteutettuna sijoitettuun pääomaan. Tunnus luku kuvaa konsernin kykyä tehdä tuottoa omistajien ja rahoittajien sijoittamille varoille. |
|||
| 16) | Omavaraisuusaste, % | = Oma pääoma | x 100 |
| Varat - Saadut ennakot | |||
| Omavaraisuusaste on rahoitusrakenteen tunnusluku, joka kertoo oman pääoman osuuden toimintaan sitoutuneesta pääomasta. Tunnusluku kuvaa konsernin rahoitusrakennetta. |
|||
| 17) | Loan to Value (LTV), % | = Korollinen vieras pääoma - Rahavarat | x 100 |
| Sijoituskiinteistöt | |||
| Luototusaste (Loan to Value) esittää nettovelkojen osuutta sijoituskiinteistöjen arvosta. Tunnusluku kuvaa konsernin velkaantuneisuutta. |
| 18) | Vapaiden varojen | = Vakuuksista vapaat varat | x 100 |
|---|---|---|---|
| osuus, % | Varat | ||
| Tunnusluku kuvaa rasitteettomien varojen määrää suhteessa kaikkiin varoihin. | |||
| 19) | Korkokate | = Oikaistu käyttökate, rullaava 12kk | |
| Oikaistut nettorahoituskulut, rullaava 12kk | |||
| Käyttökatteen ja nettorahoituskulujen välinen suhde. Tunnusluku kuvaa konsernin velanhoitoon liittyvää kykyä. |
|||
| 20) | Vakavaraisuusaste | = Korolliset velat* - Rahavarat | |
| Varat | |||
| Vakavaraisuusaste kuvaa nettovelkojen osuutta taseesta. | |||
| *Tunnusluvun korollisiin velkoihin sisältyy korollinen vieras pääoma, Myytävänä oleviin pitkäaikaisiin | |||
| varoihin liittyvät korolliset velat ja yli 90 päivän jälkeen erääntyvät kauppahinnat. | |||
| 21) | Vakuudellisten lainojen | = Vakuudellinen korollinen vieras pääoma | |
| osuus taseesta | Varat | ||
| Tunnusluku kuvaa vakuudellisten velkojen osuutta taseesta. | |||
| 22) | Bruttoinvestoinnit | = Hankitut sijoituskiinteistöt + Ajanmukaistamisinvestoinnit + Aktivoidut vieraan pääoman menot |
|
| Bruttoinvestoinnit kuvaa kokonaisinvestointien määrää pitäen sisällään ostetut sijoituskiinteistöt, kiinteistökehityksen, ajanmukaistamisinvestoinnit sekä aktivoidut korot. |
|||
| Muut tunnusluvut | |||
| Taloudellinen | = Vuokratuotot | ||
|---|---|---|---|
| 23) | vuokrausaste, % | Vuokrattavissa olevien asuntojen potentiaalinen vuokratuotto | x 100 |
Tunnuslukujen täsmäytyslaskelmat
| M€ | 1–3/2022 | 1–3/2021 | 2021 |
|---|---|---|---|
| Tilikauden voitto | 50,4 | 141,8 | 1 023,4 |
| Poistot ja arvonalentumiset | 0,3 | 0,3 | 1,2 |
| Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot ja -tappiot | - | -0,3 | -0,3 |
| Muiden pitkäaikaisten varojen luovutusvoitot ja -tappiot | 0,0 | - | -0,3 |
| Voitto/tappio sijoituskiinteistöjen arvostamisesta käypään arvoon | -27,9 | -143,5 | -1 105,7 |
| Rahoitustuotot | -2,6 | -1,6 | -4,8 |
| Rahoituskulut | 14,9 | 14,4 | 59,7 |
| Osuus osakkuusyritysten tuloksista | - | - | -0,1 |
| Tilikauden verotettavaan tuloon perustuva vero | 4,3 | 4,7 | 18,8 |
| Laskennallisten verojen muutos | 8,2 | 30,6 | 236,7 |
| Oikaistu käyttökate (Adjusted EBITDA) | 47,7 | 46,4 | 228,5 |
| Rahoitustuotot ja -kulut | -12,3 | -12,8 | -54,9 |
| Voitto/tappio rahoitusvarojen arvostamisesta käypään arvoon | -2,1 | -1,3 | -3,2 |
| Oikaistut nettorahoituskulut | -14,4 | -14,1 | -58,1 |
| Luovutuksista syntyneet tilikauden verotettavaan tulokseen perustuvat verot | 0,0 | 0,3 | 1,5 |
| Tilikauden verotettavaan tuloon perustuva vero | -4,3 | -4,7 | -18,8 |
| Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) | 28,9 | 27,9 | 153,1 |
| FFO ilman kertaluonteisia kuluja | 28,9 | 27,9 | 153,1 |
| Oma pääoma | 4 246,8 | 3 367,7 | 4 263,3 |
| Varat | 9 053,0 | 7 410,3 | 8 716,8 |
| Saadut ennakot | -6,5 | -6,6 | -6,6 |
| Omavaraisuusaste, % | 46,9 | 45,5 | 49,0 |
| Rasitteista vapaat sijoituskiinteistöt | 7 188,7 | 5 677,8 | 7 084,2 |
| Pitkäaikaiset varat, muut kuin sijoituskiinteistöt | 97,9 | 96,6 | 94,2 |
| Lyhytaikaiset varat | 596,0 | 283,2 | 340,5 |
| Vapaat varat yhteensä | 7 882,6 | 6 057,7 | 7 518,8 |
| Varat | 9 053,0 | 7 410,3 | 8 716,8 |
| Vapaiden varojen osuus, % | 87,1 | 81,7 | 86,3 |
| Oikaistu käyttökate (Adjusted EBITDA), rullaava 12kk | 229,8 | 222,6 | 228,5 |
| Oikaistut nettorahoituskulut, rullaava 12kk | -58,4 | -55,9 | -58,1 |
| Korkokate | 3,9 | 4,0 | 3,9 |
| Korollinen vieras pääoma | 3 622,3 | 3 034,2 | 3 334,5 |
| Yli 90 päivän päästä erääntyvät kauppahinnat | - | 0,4 | - |
| Rahavarat | 478,2 | 189,9 | 197,0 |
| Korolliset velat - Rahavarat | 3 144,0 | 2 844,7 | 3 137,5 |
| Varat | 9 053,0 | 7 410,3 | 8 716,8 |
| Vakavaraisuusaste | 0,35 | 0,38 | 0,36 |
| Vakuudelliset velat | 802,5 | 935,1 | 809,5 |
| Varat | 9 053,0 | 7 410,3 | 8 716,8 |
| Vakuudellisten lainojen osuus taseesta | 0,09 | 0,13 | 0,09 |