AI Terminal
Kojamo Oyj
Quarterly Report • May 11, 2023
3225_10-q_2023-05-11_1039c37c-c7cd-41d4-9695-6573b2f76b76.pdf
Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Osavuosikatsaus 1.1. –31.3.2023
–31.3.2023
1
Osavuosikatsaus 1.1.
Kojamo Oyj:n osavuosikatsaus 1.1.–31.3.2023
Liikevaihdon ja nettovuokratuoton kasvu jatkui, vuokra-asuntojen määrä 39 550
Vertailuluvut suluissa viittaavat edellisvuoden vastaavaan jaksoon, ellei toisin ole mainittu. Tässä osavuosikatsauksessa esitetyt luvut ovat tilintarkastamattomia.
Kaikki tässä katsauksessa esitetyt yritystä tai sen liiketoimintaa koskevat lausumat perustuvat johdon näkemyksiin ja yleistä
Yhteenveto tammi–maaliskuusta 2023
- Liikevaihto kasvoi 8,8 prosenttia ja oli 108,2 (99,5) miljoonaa euroa.
- Nettovuokratuotto kasvoi 4,3 prosenttia ja oli 59,5 (57,0) miljoonaa euroa. Nettovuokratuotto oli 55,0 (57,3) prosenttia liikevaihdosta.
- Voitto ennen veroja oli 24,0 (62,9) miljoonaa euroa. Voittoon sisältyy -9,0 (27,9) miljoonan euron nettotulos sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta. Osakekohtainen tulos oli 0,08 (0,20) euroa.
- Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) laski -0,6 prosenttia ja oli 28,8 (28,9) miljoonaa euroa.
- Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli katsauskauden päättyessä 8,2 (8,4) miljardia euroa sisältäen 7,5 (1,1) miljoonaa euroa Myytävänä olevia sijoituskiinteistöjä.
makrotaloudellista tai toimialan tilannetta käsittelevät kohdat kolmansien osapuolien informaatioon.
Mikäli osavuosikatsauksen kieliversioiden välillä on eroavaisuuksia, suomenkielinen versio on ratkaiseva.
- Taloudellinen vuokrausaste oli katsauskaudella 92,2 (91,9) prosenttia.
- Bruttoinvestoinnit olivat 54,9 (48,9) miljoonaa euroa eli 50,8 (49,1) prosenttia liikevaihdosta.
- Osakekohtainen oma pääoma oli 15,22 (17,18) euroa, ja oman pääoman tuotto oli 2,0 (4,7) prosenttia. Sijoitetun pääoman tuotto oli 2,3 (4,0) prosenttia.
- Osakekohtainen EPRA NRV (nettovarallisuus) laski -12,2 prosenttia ja oli 19,23 (21,90) euroa.
- Rakenteilla oli katsauskauden päättyessä 1 485 (2 566) Lumo-asuntoa.
Kojamon omistuksessa oli katsauskauden lopussa 39 550 (37 168) vuokra-asuntoa. Edellisen vuoden maaliskuun jälkeen hankittiin 985 (0) asuntoa, valmistui 1 397 (1 507) asuntoa sekä purettiin tai muuten muutettiin 0 (-186) asuntoa.
Konsernin näkymät vuodelle 2023 ennallaan
Kojamo arvioi konsernin liikevaihdon kasvavan vuonna 2023 edellisestä vuodesta 7–10 prosenttia. Lisäksi yhtiö arvioi konsernin kassavirran ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) vuonna 2023 olevan 153–165 miljoonaa euroa, ilman kertaluonteisia kuluja.
Näkymät perustuvat yhtiön johdon arvioon liikevaihdon kehityksestä, kiinteistöjen ylläpitokuluista ja korjauksista, hallintokuluista, rahoituskuluista, maksettavista veroista ja valmistuvasta uudistuotannosta sekä johdon näkemykseen toimintaympäristön kehityksestä.
Näkymissä on otettu huomioon arvio vuokrausasteesta ja vuokrien kehityksestä sekä valmistuvien asuntojen määrästä. Näkymissä ei ole otettu huomioon mahdollisten ostojen ja myyntien vaikutuksia liikevaihtoon eikä kassavirtaan ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) eikä vuonna 2024 erääntyvän eurobondin mahdollisen ennenaikaisen rahoittamisen vaikutusta FFO:hon.
Yhtiön johto voi vaikuttaa liikevaihtoon ja kassavirtaan ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) yhtiön oman liiketoiminnan kautta. Yhtiön johto ei voi vaikuttaa markkinoiden kehitykseen, säädösympäristöön eikä kilpailutilanteeseen.
Venäjän hyökkäyssodan vaikutukset Kojamoon
Venäjän hyökkäyssodan jatkuminen Ukrainassa aiheuttaa yhä suurta epävarmuutta kansainvälisen talouden kehitykseen. Suomen talouden vaisu kehitys jatkuu tänä vuonna, sillä nopean inflaation ja korkojen nousun vaikutukset välittyvät talouteen viiveellä. Sodan vuoksi voimakkaasti nousseet energian
hinnat ovat jo laskeneet viime kuukausina, mutta yleisesti hintojen nousu on jatkunut nopeana. Hintojen nousun vaikutus Kojamon ylläpitokuluihin on ollut kohtalaista erityisesti lämmityskulujen ja kiinteistöverojen kasvun vuoksi.
Keskeiset tunnusluvut
| 1–3/2023 | 1–3/2022 | Muutos % | 2022 | |
|---|---|---|---|---|
| Liikevaihto, M€ | 108,2 | 99,5 | 8,8 | 413,3 |
| Nettovuokratuotto, M€ * | 59,5 | 57,0 | 4,3 | 280,1 |
| Nettovuokratuotto liikevaihdosta, % * | 55,0 | 57,3 | 67,8 | |
| Voitto/tappio ennen veroja, M€ * | 24,0 | 62,9 | -61,8 | -499,8 |
| Käyttökate (EBITDA), M€ * | 41,0 | 75,6 | -45,8 | -441,3 |
| Käyttökate liikevaihdosta, % * | 37,9 | 75,9 | -106,8 | |
| Oikaistu käyttökate (Adjusted EBITDA), M€ * | 49,9 | 47,7 | 4,8 | 240,4 |
| Oikaistu käyttökate liikevaihdosta, % * | 46,1 | 47,9 | 58,2 | |
| Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO), M€ * | 28,8 | 28,9 | -0,6 | 160,7 |
| FFO liikevaihdosta, % * | 26,6 | 29,1 | 38,9 | |
| FFO ilman kertaluonteisia kuluja, M€ * | 28,8 | 28,9 | -0,6 | 160,7 |
| Sijoituskiinteistöt, M€ ¹⁾ | 8 197,0 | 8 406,6 | -2,5 | 8 150,2 |
| Taloudellinen vuokrausaste, % | 92,2 | 91,9 | 92,0 | |
| Korollinen vieras pääoma, M€ *²⁾ | 3 637,8 | 3 622,3 | 0,4 | 3 678,2 |
| Oman pääoman tuotto-% (ROE) * | 2,0 | 4,7 | -9,9 | |
| Sijoitetun pääoman tuotto-% (ROI) * | 2,3 | 4,0 | -5,7 | |
| Omavaraisuusaste, % * | 44,5 | 46,9 | 45,3 | |
| Loan to Value (LTV), % * ³⁾ | 42,9 | 37,4 | 43,7 | |
| EPRA Net Reinstatement Value (NRV), M€ | 4 752,5 | 5 412,3 | -12,2 | 4 825,9 |
| Bruttoinvestoinnit, M€ * | 54,9 | 48,9 | 12,4 | 501,6 |
| Henkilöstö katsauskauden lopussa | 309 | 315 | 304 |
| Osakekohtaiset tunnusluvut, € | 1–3/2023 | 1–3/2022 | Muutos % | 2022 |
|---|---|---|---|---|
| Osakekohtainen kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) * | 0,12 | 0,12 | 0,0 | 0,65 |
| Osakekohtainen tulos | 0,08 | 0,20 | -60,0 | -1,62 |
| Osakekohtainen EPRA NRV | 19,23 | 21,90 | -12,2 | 19,53 |
| Osakekohtainen oma pääoma | 15,22 | 17,18 | -11,4 | 15,55 |
* Kojamo julkaisee Euroopan arvopaperimarkkinaviranomaisen (ESMA) ohjeiden mukaisen selostuksen käyttämistään vaihtoehtoisista tunnusluvuista osavuosikatsauksen Tunnusluvut, niiden laskentakaavat sekä ESMA-ohjeistuksen mukaiset täsmäytyslaskelmat -osiossa.
¹⁾ Sisältää Myytävänä olevia pitkäaikaisia omaisuuseriä.
²⁾ Ei sisällä Myytävänä oleviin pitkäaikaisiin omaisuuseriin liittyviä velkoja.
³⁾ Ei sisällä Myytävänä olevia pitkäaikaisia omaisuuseriä tai Myytävänä oleviin pitkäaikaisiin omaisuuseriin liittyviä velkoja.
Toimitusjohtajan katsaus
Vuosi alkoi ennakoidusti, liikevaihdon ja nettovuokratuoton kasvu jatkui. FFO säilyi edellisen vuoden tasolla. FFO:hon vaikutti ylläpitokulujen kasvu erityisesti lämmityskulujen osalta sekä rahoituskulut. Toimintamme on vakaalla pohjalla, ja taseemme on vahva.
Vuokrausasteemme parani edellisvuoteen verrattuna, ja vuokralaisten vaihtuvuus laski. Alkuvuoden vuokrausasteeseen vaikutti tavanomainen kausivaihtelu.
Viime syksynä tehdyn päätöksen mukaisesti emme tässä markkinatilanteessa tee uusia investointeja. Käynnissä olevat hankkeemme ovat edenneet suunnitelmien mukaisesti. Alkuvuonna valmistui yhteensä 319 asuntoa Helsinkiin, Espooseen ja Vantaalle, ja katsauskauden lopussa rakenteilla oli 1 485 asuntoa.
Markkinoilla uusien asuntoaloitusten määrä on laskenut merkittävästi viime kuukausina. Käynnissä olevien hankkeiden valmistuttua tämän vuoden aikana, tulee asuntotarjonta markkinoilla vähenemään oleellisesti. Korot ovat jatkaneet nousua, ja toteutuneiden asuntokauppojen määrä on laskenut ennätysalhaiselle tasolle. Näemme, että nämä toimintaympäristön muutokset yhdistettynä yleiseen talouden epävarmuuteen tukevat jatkossa vuokra-asuntojen kysyntää ja tulevat voimistamaan vuokrien nousua.
Rahoitus- ja transaktiomarkkinoiden epävarmuus on jatkunut vuoden ensimmäisinä kuukausina, ja korkomarkkinoilla on nähty isoja liikkeitä. Katsauskauden päättymisen jälkeen olemme sopineet kahdesta yhteensä 500 miljoonan euron rahoitusjärjestelystä pankkien kanssa. Uudet lainat käytetään olemassa olevien lainojen uudelleenrahoittamiseen. Rahoitusjärjestelyt vahvistavat entisestään yhtiön hyvää likviditeettiasemaa.
Työmme asiakaskokemuksen puolella jatkuu. Operatiivisessa toiminnassa olemme onnistuneet parantamaan asukkaidemme palvelua, joka näkyy NPS:n positiivisena kehityksenä. Lanseerasimme verkkokaupassamme kaksi käyttäjäkokemusta parantavaa uudistusta. Ensimmäisenä toimialallamme otimme käyttöön tekoälypohjaisen Asuntoagentin, joka etsii käyttäjälle parhaiten sopivat Lumo-kodit taustalla pyörivän suosittelualgoritmin avulla. Toinen uudistus on matka-aikahaku. Hakutoiminnon avulla Helsingin seudun liikenteen (HSL) alueelta asuntoa etsivä asiakas löytää Lumo-kodin, josta on helppoa matkustaa halutulla aikasäteellä hänelle tärkeisiin kohteisiin julkista liikennettä käyttäen.
Jani Nieminen
toimitusjohtaja
Toimintaympäristö
Yleinen toimintaympäristö
Kojamon toimiessa asuinkiinteistösektorilla yhtiöön vaikuttaa erityisesti asuntomarkkinoiden tilanne ja kehitys Suomen kasvukeskuksissa. Lisäksi yhtiöön vaikuttavat makrotaloudelliset
Liiketoimintaympäristön avainluvut
tekijät, kuten talouskasvu, työllisyys, kuluttajien käytettävissä olevat tulot, inflaatio, alueellinen väestönkasvu ja kotitalouksien koon kehitys.
| % | 2023E | 2022 |
|---|---|---|
| BKT:n kasvu | -0,2 | 2,1 |
| Työttömyys | 7,0 | 6,8 |
| Inflaatio | 5,5 | 7,1 |
Lähteet: Valtiovarainministeriö, Taloudellinen katsaus 3/2023
Valtiovarainministeriön (VM) maaliskuussa julkaiseman taloudellisen katsauksen mukaan maailmantalouden näkymät ovat yhä epävarmoja huolimatta hienoisesta kirkastumisesta alkuvuonna. Erityisesti Euroopassa talouden kuva koheni vuodenvaihteen jälkeen, kun talvella ei tullut pelättyä energiapulaa. Nopea inflaatio heikentää kuitenkin talouskasvua. Kuluttajahintojen nousu taittui Yhdysvalloissa jo loppukesästä ja euroalueellakin syksystä 2022 lähtien. Toisaalta pohjainflaation kiihtyminen jatkuu euroalueella, mikä nostaa markkinoiden näkemystä keskuspankkien ohjauskorkojen lopullisesta tasosta ja sitä kautta markkinakorkoja.
Suomen talous ajautui taantumaan viime vuoden lopulla, ja talouskasvun odotetaan jatkuvan heikkona. Kasvua leikkaavat edelleen inflaatio, rahapolitiikan kiristyminen ja Venäjän hyökkäyssodan välilliset vaikutukset. Hintojen ja korkojen nousu on heikentänyt kotitalouksien ostovoimaa. Inflaatio hidastui vuoden alussa hieman energian hintojen nopean laskun seurauksena mutta on kuitenkin edelleen nopeaa ja laaja-alaista. Työllisyystilanne säilyy hyvänä, vaikka työmarkkinoiden suhdannehuippu on takanapäin.
Toimialan toimintaympäristö
Toimialan avainluvut
| 2023E | 2022 | |
|---|---|---|
| Aloitetut asunnot, kpl | 27 400 | 38 300 |
| joista vapaarahoitteiset kerrostaloasunnot | 11 700 | 22 600 |
| aloitetut asunnot pääkaupunkiseudulla | n/a | 10 917 |
| Myönnetyt rakennusluvat vuositasolla, kpl * | n/a | 36 775 |
| Rakennuskustannukset, muutos % | n/a | 5,3 |
| Vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat koko maassa, muutos % | -2,5 | -0,1 |
| Vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat pääkaupunkiseudulla, muutos % | -3,0- -1,5 |
-1,4- -0,8 |
| Vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat koko maassa, muutos % | 2,3 | 0,9 |
| Vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat pääkaupunkiseudulla, muutos % | 2,0-2,4 | 0,3-0,8 |
* Rullaava 12 kk, joulukuu 2022
Lähteet: Rakennusteollisuus ry, suhdannekatsaus, maaliskuu 2023; Pääkaupunkiseudun kuntien asuntotuotantotiedot;
Tilastokeskus, Rakennus- ja asuntotuotanto 2022, joulukuu; Pellervon taloustutkimus, Alueellinen asuntomarkkinaennuste 2023
Rakentamisen määrä kääntyi viime vuoden lopulla selvään laskuun. Käynnissä olevan uudistuotannon takia volyymi pysyi korkeana vielä viime syksyyn asti. RT:n huhtikuussa julkaiseman suhdannekatsauksen mukaan asuntoaloitukset vähenivät vuonna 2022 edellisvuoden huipputasolta noin viidenneksen, ja asuntomarkkinoiden tilanne on edelleen synkentynyt. Tänä vuonna uusien asuntoaloitusten määrän ennustetaan laskevan yhä voimakkaasti.
PTT arvioi, että valmistuvien asuntojen määrä kasvaa kesään asti, mutta käännöksen odotetaan tapahtuvan vuoden puolen välin tienoilla. Rakennuskustannusten nousu on hidastunut, ja hintakehityksen odotetaan laantuvan edelleen tämän vuoden aikana.
Kaupungistumisen vaikutukset
| Väestön | Vuokralla | |
|---|---|---|
| kasvu- | asuvien kotitalouksien | |
| ennuste, % | osuus, % | |
| 2021–2040 | 2010 | 2021 |
| 19,9 | 47,1 | 49,9 |
| 21,7 | 41,9 | 46,1 |
| n/a | 37,7 | 42,1 |
| 4,6 | 40,2 | 45,7 |
| 0,0 | 36,5 | 41,7 |
| n/a | 37,3 | 41,0 |
| 5,5 | 36,7 | 43,1 |
| 11,1 | 42,2 | 50,6 |
| 12,4 | 43,0 | 51,0 |
| n/a | 23,8 | 27,0 |
¹⁾ Helsinki, Espoo, Kauniainen, Vantaa
²⁾ Pääkaupunkiseutu, Hyvinkää, Järvenpää, Kerava, Kirkkonummi, Mäntsälä, Nurmijärvi, Pornainen, Porvoo, Riihimäki, Sipoo, Tuusula, Vihti Lähteet: Tilastokeskus, Asunnot ja asuinolot 2021; MDI väestöennuste 2040
MDI:n syyskuussa 2022 julkaiseman väestöennusteen mukaan kaupungistuminen jatkuu, perinteisen kasvukolmion merkitys vahvistuu entisestään, ja alueelliset erot kasvavat. Alueellinen eriytyminen ja erilaistuminen ovat kuitenkin pikemminkin kiihtymässä kuin tasoittumassa, ja mikrosijainnin ja solmupisteiden merkitys korostuu kaikessa.
Uudessa ennusteessa on esitetty neljä kasvun skenaariota. Eri skenaarioissa pääkaupunkiseudun väestön ennustetaan kasvavan 11–22 prosenttia vuosina 2021–2040. Myös Turku ja Tampere kasvavat kaikissa neljässä skenaariossa yli 10 prosenttia.
Liiketoiminta
Kojamo on Suomen suurin yksityinen asuntosijoitusyhtiö sijoituskiinteistöjen käyvällä arvolla mitattuna. Kojamo tarjoaa vuokra-asuntoja ja asumiseen liittyviä palveluja vuokralaisille Suomen kasvukeskuksissa. Kojamon kiinteistöportfolioon kuului katsauskauden lopussa 39 550 (37 168) vuokra-asuntoa. Kojamon sijoituskiinteistöjen käypä arvo katsauskauden lopussa oli 8,2 (8,4) miljardia euroa. Sijoituskiinteistöihin sisältyvät sekä valmiit asunnot että kehityshankkeet ja maa-alueet.
Käyvällä arvolla mitattuna 97,8 prosenttia Kojamon vuokraasunnoista sijaitsi 31.3.2023 Suomen seitsemässä suurimmassa kasvukeskuksessa, 88,2 prosenttia Helsingin, TampeNordean helmikuussa 2023 julkaiseman Asuntomarkkinakatsauksen mukaan viimeisen puolen vuoden aikana vuokrat ovat lähteneet selvään nousuun uusissa vuokrasuhteissa. Väestö kasvaa jälleen kasvukeskuksissa, ja kaupungistuminen jatkuu, mikä tukee asuntojen kysyntää kasvukeskuksissa. Samaan aikaan hidastuva rakentaminen tasapainottavaa vuokramarkkinaa. Lisäksi kohonnut korkotaso tekee vuokra-asumisesta suhteessa kannattavampaa, ja yleinen epävarmuus lykkää asunnonostoa, mitkä osaltaan kasvattavat vuokrakysyntää.
reen sekä Turun seudulla ja 76,3 prosenttia Helsingin seudulla. Kojamon osuus koko maan vuokra-asuntomarkkinasta on noin neljä prosenttia.
Kojamo pyrkii luomaan parhaan asiakaspalvelukokemuksen asiakkailleen, ja siksi se on panostanut merkittävästi palveluihin. Lumo-verkkokaupassa asiakkaat voivat vuokrata sopivan asunnon maksamalla ensimmäisen kuukauden vuokran, ja sen jälkeen muuttaa uuteen asuntoon jopa seuraavana päivänä. Kojamon asukasyhteistyömalli antaa asukkaille mahdollisuuden vaikuttaa asumisen ja Lumo-palveluiden kehittämiseen. Lumo-asunnoissa on tarjolla useita erilaisia palveluita, kuten vuokraan sisältyvä laajakaistayhteys ja autojen yhteiskäyttöpalvelu.
Taloudellinen kehitys tammi–maaliskuussa 2023
Liikevaihto
Kojamon liikevaihto kasvoi 108,2 (99,5) miljoonaan euroon. Liikevaihto muodostuu kokonaisuudessaan vuokraustoiminnan tuotosta.
Liikevaihdon kehitykseen vaikuttivat positiivisesti vuonna 2022 valmistuneet ja kesällä 2022 ostetut vuokra-asunnot sekä vuokrien ja vuokrausasteen kehitys.
Tulos ja kannattavuus
Nettovuokratuotto kasvoi 59,5 (57,0) miljoonaan euroon, mikä vastaa 55,0 (57,3) prosenttia liikevaihdosta. Nettovuokratuoton kasvuun vaikuttivat positiivisesti liikevaihdon kasvu ja negatiivisesti korjauskulujen sekä kiinteistöjen ylläpitokulujen kasvu, joista muun muassa lämmityskustannukset ja kiinteistöverot olivat ensimmäisellä vuosineljänneksellä vertailukautta suuremmat.
Voitto ennen veroja oli 24,0 (62,9) miljoonaa euroa. Voittoon sisältyy -9,0 (27,9) miljoonan euron nettotulos sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta. Voitto ennen veroja ja ilman nettovoittoa sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta heikkeni -2,0 miljoonaa euroa. Heikkeneminen johtui erityisesti vertailukauteen nähden kohonneista ylläpito- ja rahoituskuluista.
Rahoitustuotot ja -kulut olivat -16,6 (-12,3) miljoonaa euroa. Rahoitustuotot ja -kulut olivat -4,3 miljoonaa euroa suuremmat kuin vertailukaudella. Sijoitusten arvostusvoitot ja -tappiot olivat 0,6 (-0,9) miljoonaa euroa ja johdannaisten realisoitumaton käyvän arvon muutos -0,1 (3,0) miljoonaa euroa. Korkokulut kasvoivat vertailukaudesta -3,3 miljoonaa euroa, mikä johtui vertailukautta suuremmasta korollisen velan määrästä.
Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) oli 28,8 (28,9) miljoonaa euroa.
Tase, rahavirta ja rahoitus
| 31.3.2023 | 31.3.2022 | 31.12.2022 | |
|---|---|---|---|
| Taseen loppusumma, M€ | 8 467,2 | 9 053,0 | 8 482,3 |
| Oma pääoma, M€ | 3 762,1 | 4 246,8 | 3 842,7 |
| Osakekohtainen oma pääoma, € | 15,22 | 17,18 | 15,55 |
| Omavaraisuusaste, % | 44,5 | 46,9 | 45,3 |
| Oman pääoman tuotto-% (ROE) | 2,0 | 4,7 | -9,9 |
| Sijoitetun pääoman tuotto-% (ROI) | 2,3 | 4,0 | -5,7 |
| Korolliset velat, M€ | 3 637,8 | 3 622,3 | 3 678,2 |
| Loan to Value (LTV), % | 42,9 | 37,4 | 43,7 |
| Lainojen keskikorko, % * | 1,9 | 1,8 | 1,9 |
| Keskimääräinen laina-aika, vuotta | 3,3 | 4,1 | 3,5 |
| Rahavarat, M€ | 123,6 | 478,2 | 119,4 |
* Sisältää korkojohdannaiset.
Kojamon maksuvalmius oli katsauskaudella hyvä. Kojamolla oli katsauskauden lopussa rahavaroja 123,6 (478,2) miljoonaa euroa ja likvidejä rahoitusvaroja 42,5 (104,7) miljoonaa euroa.
250 miljoonan euron yritystodistusohjelmasta oli katsauskauden lopussa käytössä 29,8 (50,0) miljoonaa euroa. Lisäksi Kojamolla on 300 miljoonan euron sitovat luottolimiitit ja viiden miljoonan euron ei-sitova luottolimiitti, jotka olivat katsauskauden lopussa käyttämättä.
Kiinteistöomaisuus ja käypä arvo
| M€ | 31.3.2023 | 31.3.2022 | 31.12.2022 |
|---|---|---|---|
| Sijoituskiinteistöjen käypä arvo 1.1. ¹⁾ | 8 150,2 | 8 327,5 | 8 327,5 |
| Hankitut sijoituskiinteistöt ¹⁾ ²⁾ | 50,0 | 48,3 | 478,9 |
| Ajanmukaistamisinvestoinnit | 4,6 | 1,6 | 22,5 |
| Myydyt sijoituskiinteistöt | - | - | -1,3 |
| Aktivoidut vieraan pääoman menot | 1,1 | 1,2 | 4,6 |
| Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta ¹⁾ | -9,0 | 27,9 | -682,0 |
| Sijoituskiinteistöjen käypä arvo kauden lopussa | 8 197,0 | 8 406,6 | 8 150,2 |
Sijoituskiinteistöjen arvoon sisältyy Myytävänä olevia sijoituskiinteistöjä 31.3.2023 7,5 miljoonaa euroa ja 31.3.2022 1,1 miljoonaa euroa. ¹⁾ Sisältää vuokralle otettuja tontteja.
²⁾ Sisältää valmiin asuntokannan ja uusien rakenteilla olevien kohteiden hankintamenot.
Kojamon omistamien vuokra-asuntojen kokonaismäärä oli katsauskauden lopussa 39 550 (37 168) kappaletta.
Kojamon omistamien sijoituskiinteistöjen käypä arvo määritellään neljännesvuosittain yhtiön oman arvioinnin perusteella. Ulkopuolinen asiantuntija antaa lausunnon Kojamon omistamien sijoituskiinteistöjen arvonmäärityksestä. Viimeisin lausunto on annettu tilanteesta 31.3.2023. Käyvän arvon määrityksen perusteet on esitetty tilinpäätöksen liitetiedoissa.
Konsernin omistama tontti- ja kiinteistökehitysvaranto oli katsauskauden lopussa noin 185 000 kem² (165 000 kem²). Tontti- ja kiinteistökehitysvarannon (sisältäen ns. Metropoliakohteet) käypä arvo oli katsauskauden päättyessä 152,9 (133,8) miljoonaa euroa.
Asuntovuokraus
| Asunnot | 31.3.2023 | 31.3.2022 | 31.12.2022 |
|---|---|---|---|
| Asunnot, lkm | 39 550 | 37 168 | 39 231 |
| Keskineliövuokra, €/m²/kk | 17,71 | 17,12 | 17,55 |
| Keskineliövuokra, vuoden aikana keskimäärin, €/m²/kk | 17,63 | 17,03 | 17,30 |
Kojamo vastaa strategiansa mukaan kaupungistumisen, digitalisoitumisen sekä yhteisöllisyyden trendeihin ja tarjoaa asiakkailleen asuntoja hyvillä sijainneilla sekä arkea helpottavia, asumisen viihtyisyyttä ja yhteisöllisyyttä parantavia palveluita. Tavoitteena on ylläpitää verkostomaista palvelualustaa, jonka avulla palveluita voidaan ottaa käyttöön ketterästi yhteistyössä eri toimijoiden kanssa. Kojamon kiinteistöt toimivat alustana, johon uudet palvelut ovat helposti kytkettävissä.
Vapautuvat Lumo-vuokra-asunnot ovat vuokrattavissa Lumoverkkokaupassa, josta asiakas voi valita haluamansa asunnon verkkopankkitunnusten avulla ja maksamalla ensimmäisen kuukauden vuokran.
Asuntovuokrauksen tunnusluvut
| % | 1–3/2023 | 1–3/2022 | 1–12/2022 |
|---|---|---|---|
| Taloudellinen vuokrausaste | 92,2 | 91,9 | 92,0 |
| Vaihtuvuus, ilman sisäisiä vaihtoja | 7,4 | 8,5 | 31,1 |
| Like-for-Like-vuokratuottojen kasvu * | 0,8 | -0,2 | 0,3 |
| Vuokrasaamiset suhteessa liikevaihtoon | 1,4 | 1,1 | 1,5 |
* Kaksi vuotta yhtäjaksoisesti omistettujen kohteiden vuokratuottojen muutos 12 kuukaudelta verrattuna sitä edeltävään 12 kuukauteen.
Taloudellinen vuokrausaste oli 92,2 (91,9) prosenttia katsauskaudella. Katsauskauden päättyessä peruskorjausten vuoksi tyhjänä oli 230 (213) asuntoa.
Kojamon kiinteistöportfolio alueittain 31.3.2023
| Helsingin | Tampereen | Turun | Kuopion | Lahden | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| % | seutu | seutu | seutu | Oulu | Jyväskylä | seutu | seutu | Muut |
| Jakauma asuntojen | ||||||||
| lukumäärän mukaan | 61,6 | 9,9 | 5,2 | 5,6 | 5,2 | 4,2 | 3,6 | 4,7 |
| Jakauma käyvän | ||||||||
| arvon mukaan | 76,3 | 7,9 | 3,9 | 2,7 | 2,8 | 2,2 | 2,0 | 2,2 |
Tietoja kiinteistöportfoliosta 31.3.2023
| Liike- ja muiden |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Asuntojen määrä, |
vuokrattavien tilojen määrä, |
Käypä arvo, | Käypä arvo, | Käypä arvo, | Taloudellinen vuokrausaste, |
|
| Alue | kpl | kpl | M€ | 1 000 €/kpl | €/m² | % ³⁾ |
| Helsingin seutu | 24 362 | 462 | 5 864,9 | 236 | 4 392 | 91,0 |
| Tampereen seutu | 3 899 | 113 | 608,4 | 152 | 2 958 | 96,0 |
| Turun seutu | 2 047 | 27 | 302,7 | 146 | 2 714 | 94,7 |
| Muut | 9 242 | 149 | 909,9 | 97 | 1 838 | 94,4 |
| Yhteensä | 39 550 | 751 | 7 686,0 1) | 191 | 3 579 | 92,2 |
| Muu | 511,0 2) | |||||
| Portfolio yhteensä | 39 550 | 751 | 8 197,0 |
¹⁾ Luvut liittyvät portfolion tuottoa tuottaviin omaisuuseriin, pois lukien käynnissä olevan uudistuotannon, konsernin omistamat tontit ja tietyt osakkeiden kautta omistetut omaisuuserät.
²⁾ Käynnissä olevien uudistuotannon, konsernin omistamien tonttien ja tiettyjen osakkeiden kautta omistettujen omaisuuserien sekä käyttöoikeusomaisuuserien käypä arvo.
³⁾ Taloudellinen vuokrausaste ei pidä sisällään liiketiloja ja muita vuokrattavia tiloja.
Investoinnit, realisoinnit ja kiinteistökehitys
Investoinnit
| M€ | 31.3.2023 | 31.3.2022 | 31.12.2022 |
|---|---|---|---|
| Hankitut sijoituskiinteistöt * | 49,2 | 46,0 | 474,5 |
| Ajanmukaistamisinvestoinnit | 4,6 | 1,6 | 22,5 |
| Aktivoidut vieraan pääoman menot | 1,1 | 1,2 | 4,6 |
| Yhteensä | 54,9 | 48,9 | 501,6 |
| Korjaukset | 6,3 | 5,8 | 30,2 |
* Ei sisällä vuokralle otettuja tontteja.
Asuntojen lukumäärä
| Kappaletta | 31.3.2023 | 31.3.2022 | 31.12.2022 |
|---|---|---|---|
| Asunnot katsauskauden alussa | 39 231 | 36 897 | 36 897 |
| Ostot | - | - | 985 |
| Valmistuneet | 319 | 270 | 1 348 |
| Puretut tai käyttötarkoituksen muutokset | - | 1 | 1 |
| Asunnot katsauskauden lopussa | 39 550 | 37 168 | 39 231 |
| Katsauskaudella aloitetut | - | 161 | 477 |
| Rakenteilla katsauskauden lopussa | 1 485 | 2 566 | 1 804 |
| Uudistuotannon esisopimukset | 119 | 636 | 230 |
Kojamo arvioi, että vuonna 2023 investoinnit kehityshankkeisiin tulevat olemaan 160–190 miljoonaa euroa.
Katsauskauden aikana ei ostettu yhtään asuntoa.
Kojamon rakenteilla olevista asunnoista 1 352 (2 433) sijaitsevat Helsingin seudulla ja 133 (133) Suomen muissa kasvukeskuksissa. Katsauskaudella valmistui yhteensä 319 (270) asuntoa.
Ajanmukaistamisinvestoinnit olivat katsauskaudella 4,6 (1,6) miljoonaa euroa ja korjaukset 6,3 (5,8) miljoonaa euroa.
Uudistuotannon sitovat hankintasopimukset
| M€ | 31.3.2023 | 31.3.2022 | 31.12.2022 |
|---|---|---|---|
| Rakenteilla olevien kohteiden toteutuneet kustannukset | 288,4 | 388,7 | 293,6 |
| Uudistuotannon loppuun saattamisen kustannukset | 101,8 | 257,2 | 145,1 |
| Yhteensä | 390,2 | 645,8 | 438,7 |
Omistetut tontit ja kiinteistökehityskohteet
| 31.3.2023 | 31.3.2022 | 31.12.2022 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| M€ | 1 000 k-m² | M€ | 1 000 k-m² | M€ | 1 000 k-m² | |
| Tontit | 36,8 | 58 | 29,5 | 52 | 35,6 | 59 |
| Tontit joilla vanha asuinrakennus | 43,4 | 60 | 31,5 | 40 | 44,4 | 57 |
| Käyttötarkoituksen muutokset | 72,8 | 68 | 72,9 | 74 | 72,8 | 68 |
| Yhteensä ¹⁾ | 152,9 | 185 | 133,8 | 165 | 152,7 | 184 |
¹⁾ Johdon arvio tonttien käyvästä arvosta ja rakennusoikeudesta.
Tonttien ja kiinteistökehityksen sitovat esisopimukset ja varaukset
| 31.3.2023 | 31.3.2022 | 31.12.2022 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| M€ | 1 000 k-m² | M€ | 1 000 k-m² | M€ | 1 000 k-m² | |
| Uudistuotannon esisopimukset ¹⁾ | 23,2 | 122,9 | 48,7 | |||
| Arvio tonttien osuudesta | ||||||
| uudistuotannon esisopimuksissa ²⁾ | 4,2 | 5 | 20,9 | 30 | 8,5 | 12 |
| Tonttien esisopimukset ja varaukset ²⁾ | 36,4 | 44 | 23,4 | 38 | 31,0 | 44 |
¹⁾ Sisältäen tontit.
²⁾ Johdon arvio tonttien käyvästä arvosta ja rakennusoikeudesta.
Strategiset tavoitteet ja niiden toteutuminen
Strategiset tavoitteet 2020–2023
| 1–3/2023 | 2022 | 2021 | 2020 | Tavoite | |
|---|---|---|---|---|---|
| Liikevaihdon vuosikasvu, % | 8,8 | 5,5 | 2,0 | 2,3 | 4–5 |
| Vuosittaiset investoinnit, M€ / vuosi | 54,9 | 501,6 | 356,9 | 371,2 | 200–400 |
| FFO/liikevaihto, % | 26,6 | 38,9 | 39,1 | 39,5 | > 36 |
| Loan to Value (LTV), % | 42,9 | 43,7 | 37,7 | 41,4 | < 50 |
| Omavaraisuusaste, % | 44,5 | 45,3 | 49,0 | 45,6 | > 40 |
| Nettosuositteluindeksi (NPS)* | 53 | 45 | 20 | 36 | 40 |
*Laskentatapa on muuttunut 2022 sisällyttämällä laskentaan mm. digitaaliset palvelut. Tavoitetta ja toteumia vuodelle
2021 sekä 2020 ei ole muutettu vastaamaan nykyistä laskentatapaa.
Kojamon tavoitteena on olla vakaa osingonmaksaja ja maksaa osinkoa vuosittain vähintään 60 prosenttia kassavirrasta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO), edellyttäen, että konsernin
Osakkeet ja osakkeenomistajat
Liikkeeseen lasketut osakkeet ja osakepääoma
Kojamon osakepääoma 31.3.2023 oli 58 025 136 euroa, ja osakkeiden lukumäärä katsauskauden lopussa oli 247 144 399.
Yhtiöllä on yksi osakesarja, ja kukin osake oikeuttaa yhteen ääneen yhtiön yhtiökokouksessa. Osakkeisiin ei liity äänestysrajoituksia tai äänileikkureita. Osakkeilla ei ole nimellisarvoa. Yhtiön osakkeet kuuluvat arvo-osuusjärjestelmään.
omavaraisuusaste on vähintään 40 prosenttia ja ottaen huomioon yhtiön taloudellisen aseman.
Osakkeiden kaupankäyntitunnus on KOJAMO ja ISIN-tunnus FI4000312251.
Kaupankäynti osakkeella
Kojamon osake on listattu Nasdaq Helsingin päälistalle.
Osakekurssin ja -vaihdon kehitys
| 1–3/2023 | 1–3/2022 | 1–12/2022 | |
|---|---|---|---|
| Alin kurssi, € | 10,18 | 19,35 | 11,62 |
| Ylin kurssi, € | 15,71 | 22,04 | 22,10 |
| Keskikurssi, € | 12,92 | 20,56 | 16,98 |
| Päätöskurssi, € | 10,85 | 21,78 | 13,80 |
| Osakekannan markkina-arvo, kauden lopussa, M€ | 2 681,5 | 5 382,8 | 3 410,6 |
| Vaihdettuja osakkeita, milj. kpl | 23,1 | 23,9 | 86,5 |
| Vaihto koko osakekannasta, % | 9,3 | 9,7 | 35,0 |
| Vaihdettuja osakkeita, M€ | 297,8 | 491,1 | 1 471,8 |
Nasdaq Helsingin pörssilistan lisäksi Kojamon osakkeella käytiin kauppaa myös muilla kauppapaikoilla. 1.1.–31.3.2023 välisenä aikana Kojamon osakkeita vaihdettiin vaihtoehtoisilla kaupankäyntipaikoilla noin 50 (yli 50) miljoonaa kappaletta, mikä vastaa noin 70 (noin 70) prosenttia koko kaupankäyntimäärästä (Lähteet: Modular Finance).
Omat osakkeet
Katsauskauden aikana tai sen päättyessä Kojamo ei ole omistanut omia osakkeita.
Osinko
Yhtiökokous 16.3.2023 päätti hallituksen esityksen mukaisesti, että yhtiö maksaa tilikaudelta 2022 osinkoa 0,39 euroa osakkeelta eli yhteensä 96 386 315,61 euroa, ja vapaaseen omaan pääomaan jätetään 154 673 003,39 euroa. Osingon maksupäivä oli 5.4.2023.
Osakkeenomistajat
Rekisteröityjen osakkeenomistajien määrä oli katsauskauden lopussa 12 587 mukaan lukien hallintarekisteröidyt osakkeenomistajat. Hallintarekisteröityjen ja suorien ulkomaisten osakkeenomistajien osuus oli katsauskauden lopussa 53,5 prosenttia yhtiön osakkeista. Kymmenen suurinta osakkeenomistajaa omistivat katsauskauden lopussa yhteensä 57,6 prosenttia Kojamon osakkeista.
Kojamon osakkeenomistajien luettelo perustuu Euroclear Finland Oy:ltä saatuihin tietoihin.
Hallituksen valtuutukset
Kojamon yhtiökokous 16.3.2023 valtuutti hallituksen päättämään yhteensä enintään 24 714 439 yhtiön oman osakkeen
Hallinto
Varsinainen yhtiökokous
Kojamon varsinainen yhtiökokous 16.3.2023 vahvisti tilinpäätöksen vuodelta 2022 ja myönsi vastuuvapauden hallituksen jäsenille ja toimitusjohtajalle. Lisäksi yhtiökokous päätti osingonmaksusta, hallituksen jäsenten lukumäärästä, palkkioista ja kokoonpanosta sekä tilintarkastajan valinnasta ja palkkiosta sekä yhtiöjärjestyksen muuttamisesta. Yhtiökokous hyväksyi
hankkimisesta ja/tai pantiksi ottamisesta hallituksen ehdotuksen mukaisesti. Ehdotettu osakemäärä vastaa noin 10 prosenttia yhtiön kaikista osakkeista. Valtuutus on voimassa seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättymiseen saakka, kuitenkin enintään 30.6.2024 asti.
Hallitus valtuutettiin myös päättämään osakeannista sekä osakeyhtiölain 10 luvun 1 §:ssä tarkoitettujen osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien antamisesta hallituksen ehdotuksen mukaan. Valtuutuksen nojalla annettavien osakkeiden lukumäärä voi olla yhteensä enintään 24 714 439, mikä vastaa noin 10 prosenttia yhtiön kaikista osakkeista. Valtuutus koskee sekä uusien osakkeiden antamista että yhtiön hallussa olevien omien osakkeiden luovuttamista. Valtuutus on voimassa seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättymiseen saakka, kuitenkin enintään 30.6.2024 asti.
Lisäksi Kojamon yhtiökokous päätti hallituksen ehdotuksen mukaan, että yhtiöjärjestykseen tehdään lisäys hallituksen mahdollisuudesta päättää, harkintansa mukaan, yhtiökokouksen järjestämisestä etäkokouksena kokonaan ilman kokouspaikkaa.
Liputusilmoitukset
Kojamo ei katsauskauden aikana vastaanottanut arvopaperimarkkinalain mukaisia ilmoituksia omistusosuuden muutoksista Kojamon osakkeissa.
Johdon liiketoimet ja osakkeenomistus
Kojamon johdon liiketoimet vuodelta 2023 on julkaistu pörssitiedotteina, ja ne ovat luettavissa Kojamon internet-sivuilla https://kojamo.fi/uutiset-ja-tiedotteet/.
hallituksen jäsenten, toimitusjohtajan sekä toimitusjohtajan sijaisen palkitsemisraportin 2022. Lisäksi varsinainen yhtiökokous valtuutti hallituksen päättämään erityisten osakkeisiin oikeuttavien oikeuksien myöntämisestä, kuten tarkoitetaan Suomen osakeyhtiölain 10 luvun 1 §:ssä. Yhtiökokouksen pöytäkirja on saatavilla osoitteesta https://kojamo.fi/sijoittajat/hallinnointi/yhtiokokous/yhtiokokous-2023/.
Hallitus ja tilintarkastajat
Kojamon hallituksen jäsenet ovat Mikael Aro (puheenjohtaja), Mikko Mursula (varapuheenjohtaja), Kari Kauniskangas, Anne Leskelä, Catharina Stackelberg-Hammarén, Andreas Segal ja Annica Ånäs. Yhtiön tilintarkastajana toimii KPMG Oy Ab ja päävastuullisena tilintarkastajana KHT Petri Kettunen.
Hallituksen valiokunnat
Kojamon hallituksella on kaksi pysyvää valiokuntaa, tarkastusvaliokunta sekä palkitsemisvaliokunta. Tarkastusvaliokunnassa toimivat Anne Leskelä (puheenjohtaja), Kari Kauniskangas, Mikko Mursula ja Annica Ånäs. Palkitsemisvaliokunnassa toimivat Mikael Aro (puheenjohtaja), Andreas Segal ja Catharina Stackelberg-Hammarén.
Nimitystoimikunta
Kojamon nimitystoimikunnan kokoonpano pörssitiedotettiin 16.9.2022. Kojamon kolme suurinta osakkeenomistajaa nimittivät osakkeenomistajien nimitystoimikuntaan seuraavat edustajat: Arve Regland, talousjohtaja, Fredenborg AS; Jouko Pölönen, toimitusjohtaja, Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen ja Risto Murto, toimitusjohtaja, Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varma. Lisäksi Kojamon hallituksen puheenjohtaja toimii nimitystoimikunnan asiantuntijajäsenenä.
Henkilöstö
Katsauskauden lopussa Kojamon palveluksessa työskenteli yhteensä 309 (315) henkilöä. Keskimäärin henkilöstöä oli katsauskauden aikana 308 (316).
Katsauskauden palkkojen ja palkkioiden kokonaissumma oli 4,8 (4,3) miljoonaa euroa.
Vuosipalkkio- ja kannustinjärjestelmä
Kojamon henkilöstö kuuluu vuosipalkkiojärjestelmän piiriin, joka perustuu sekä yhtiön yhteisten että henkilökohtaisten tavoitteiden saavuttamiseen.
Kojamolla on myös käytössä avainhenkilöiden pitkäaikainen osakepohjainen kannustinjärjestelmä. Palkkio määräytyy Kojamon liiketoiminnalle keskeisten mittareiden toteutumisen suhteessa konsernin strategisiin tavoitteisiin. Katsauskauden lopussa käynnissä on kolme ansaintajaksoa: 2021–2023, 2022– 2024 ja 2023-2025.
Kojamon hallitus päätti 15.2.2023 pitkän aikavälin kannustinjärjestelmän ansaintajaksosta 2023–2025. Ansaintajakson mahdolliset palkkiot perustuvat liikevaihtoon, osakekohtaiseen kassavirtaan ennen käyttöpääoman muutoksia (FFO) ja asuntokohtaiseen CO2-päästövähennystavoitteeseen vuosille
Osakkeenomistajien nimitystoimikunta on yhtiökokouksen perustama yhtiön osakkeenomistajista koostuva toimielin, jonka tehtävänä on vuosittain valmistella ja esitellä yhtiökokoukselle tehtävät ehdotukset hallituksen jäsenten lukumääräksi, hallituksen kokoonpanoksi, hallituksen puheenjohtajaksi, hallituksen jäsenten palkitsemiseksi ja hallituksen valiokuntien jäsenten palkitsemiseksi.
Toimitusjohtaja
Toimitusjohtajana toimi katsauskautena DI, MBA Jani Nieminen. Toimitusjohtajan sijainen oli talousjohtaja, oikeustieteen lisensiaatti, EMBA, Erik Hjelt.
Johtoryhmä
Johtoryhmän muodostivat katsauskauden lopussa toimitusjohtaja Jani Nieminen, talousjohtaja Erik Hjelt, asiakaskokemuksesta vastaava johtaja Tiina Kuusisto, digijohtaja Katri Harra-Salonen sekä omistuksista ja sijoituksista vastaava liiketoimintajohtaja Ville Raitio.
Yhtiö julkaisi 18.1.2023 pörssitiedotteen, jossa kerrottiin, että Janne Ojalehto (MBA) on nimitetty Kojamo Oyj:n liiketoimintajohtajaksi ja johtoryhmän jäseneksi.
2023-2025 ja Loan to Value (LTV) -tunnuslukuun. Ansaintajaksolta maksettavat palkkiot vastaavat yhteensä enintään 178 000 osakkeen arvoa sisältäen myös rahana maksettavan osuuden.
Kolmen käynnissä olevan ansaintajakson toteutuessa täysimääräisinä olisi maksimipalkkio 385 211 Kojamon osaketta vastaava määrä, mistä osa maksetaan Kojamon osakkeina ja osa rahana. Lisätietoa pitkän aikavälin kannustinjärjestelmästä löytyy Kojamon vuoden 2022 palkitsemisraportista.
Kojamon hallitus päätti 15.2.2023 uudesta rajoitetusta osakepalkkio-ohjelmasta (RSP) vuosille 2023-2025. Sitouttavaa osakepalkkio-ohjelmaa käytetään yhtiön hallituksen päättämissä erityistilanteissa. Ohjelma koostuu vuosittain alkavista enintään kolmen vuoden mittaisista sitouttamisjaksoista, joihin osallistuvilla henkilöillä on mahdollisuus saada kiinteä määrä osakkeita pitkän aikavälin kannustin- ja sitouttamispalkkiona.
2023-2025 sitouttamisjakso päättyy vuoden 2025 lopussa ja mahdollinen palkkio maksetaan jakson päättymistä seuraavana vuonna osittain yhtiön osakkeina ja osittain rahana. Sitouttamisjakson osalta luovutettavien osakkeiden enimmäismäärä on 50 000 brutto-osaketta.
Vastuullisuus
Vastuullisuus ja kestävä kehitys on yksi Kojamon strategisista painopisteistä. Vastuullisuus on kiinteä osa Kojamon toimintaa ja yrityskulttuuria ja osa kaikkien kojamolaisten työtä.
Vastuullisuusohjelmamme
Vastuullisuusohjelmamme sisältää vastuullisuustyömme painopistealueet tavoitteineen vuoteen 2023: kestävien kaupunkien rakentaja, paras asiakaskokemus, osaavin henkilöstö ja energinen työpaikka sekä vastuullinen yrityskansalainen. Lue tarkemmin vastuullisuusohjelmastamme vuoden 2022 vuosikertomuksestamme ja vastuullisuusraportiltamme.
Olemme sitoutuneet YK:n kestävän kehityksen tavoitteisiin. Panostamme läpinäkyvään vastuullisuustyömme raportointiin, ja raportoimme GRESB-, GRI- ja EPRA sBPR -viitekehysten mukaisesti. Vuodesta 2022 olemme raportoineet myös TCFDviitekehyksen mukaisia tietoja ilmastonmuutokseen liittyvistä riskeistä.
Kestävien kaupunkien rakentaja
Kaikki uudiskohteemme sijaitsevat kasvukeskuksissa, hyvien liikenneyhteyksien ja palvelujen äärellä. Tavoitteemme on, että kiinteistökantamme on energiankäytöltään hiilineutraali vuoteen 2030 mennessä. Olemme allekirjoittaneet World Green Building Councilin Net Zero Carbon Buildings -sitoumuksen. Tehostamme energiankulutustamme 7,5 % vuoteen 2025 mennessä. Kojamon kaikki omat toimistot ovat WWF Green Office –sertifioituja.
Katsauskaudella olemme jatkaneet työtä taksonomiakriteerien sisällyttämisestä rakennuttamisen prosesseihimme. Olemme mm. täsmentäneet uudiskohteiden CO2-päästöjen laskentaprosessia ja aloittaneet jätedatan tiedonkeruun työmailtamme seurataksemme, että rakentamisen aikainen kierrätysaste on vähintään 70 %. Olemme myös päivittäneet suunnitteluohjeitamme ottamaan pihasuunnittelussa huomioon luonnonmonimuotoisuuteen liittyviä näkökulmia. Lisäksi olemme jatkaneet vuoden 2022 aikana aloitettujen seitsemän maalämpöprojektin toteuttamista pääkaupunkiseudulla.
Paras asiakaskokemus
Haluamme tarjota asiakkaillemme parhaan asumisen asiakaskokemuksen. Luomme turvallisia ja viihtyisiä koteja, jotka tarjoavat asiakkaillemme yhteisöllisyyttä, vastuullista asumista
Lähiajan riskit ja epävarmuustekijät
Kojamo arvioi, että lähiajan merkittävimmät riskit ja epävarmuustekijät aiheutuvat Venäjän hyökkäyksestä Ukrainaan sekä kiinteistö- ja rahoitusmarkkinoiden epävarmasta tilanteesta. Venäjän hyökkäys Ukrainaan on aiheuttanut taloudellista epävarmuutta ja heikentänyt Suomen talouskasvunäkymiä. Sota on nostanut kuluttajahintoja laajasti, mikä on heikentänyt kuluttajien ostovoimaa ja talouden kasvua.
Sodan jatkuminen aiheuttaa epävarmuutta myös jatkossa, millä voi olla vaikutuksia asunto- ja kiinteistömarkkinoihin, kuten asuntojen hintoihin, vuokratasoihin ja tuottovaatimuksiin
sekä elämää helpottavia palveluita. Asiakkaan silmin –toimintamalli on vakiintunut tavaksemme toimia. Aktiivisista asukkaista koostuvia Lumo-tiimejä on perustettu lähes 500.
Kaikissa Kojamon kiinteistöissä on käytössä hiilineutraali kiinteistösähkö. Lisäksi 86 kiinteistössämme on käytössä hiilineutraali kaukolämpö. Tarjoamme kaikille Lumo-kotien asukkaille mahdollisuutta yhteiskäyttöautoihin. Tavoitteenamme on myös sähköajoneuvojen latausratkaisujen lisääminen asukkaiden kysyntää vastaavasti. Latausmahdollisuus löytyykin jo yli 1000:lta autopaikalta.
Katsauskaudella lanseerasimme kaksi käyttäjäkokemusta parantavaa uudistusta verkkokaupassamme. Ensimmäisenä toimialallamme otimme käyttöön tekoälypohjaisen Asuntoagentin, joka etsii käyttäjälle parhaiten sopivat Lumo-kodit taustalla pyörivän suosittelualgoritmin avulla. Toinen verkkokauppauudistuksemme on matka-aikahaku. Tämä auttaa Helsingin seudun liikenteen (HSL) alueelta asuntoa etsiviä asiakkaita löytämään Lumo-kodin, josta on vaivatonta matkustaa heille tärkeisiin kohteisiin julkista liikennettä käyttäen halutulla aikasäteellä.
Hyvin toimivat kierrätys- ja lajittelumahdollisuudet ovat tärkeä osa arjen vastuullisuutta. Olemme päivittäneet kaikille asukkaille yhteisiä lajitteluohjeistuksia, ja olemme työstäneet myös sisäisiä ohjeitamme kierrätykseen ja lajitteluun liittyen.
Osaavin henkilöstö ja energinen työpaikka
Henkilöstövastuumme tärkeimmät osa-alueet ovat henkilöstön tasa-arvoisuus ja yhdenvertaisuus, henkilöstön terveys ja hyvinvointi sekä hyvä johtaminen ja esihenkilötyö. Varmistamme osaamisen kehittämisellä tulevaisuuden kilpailukyvyn ja sen, että työntekijäkokemus houkuttelee parhaat tekijät. Teemme jatkuvaa työtä henkilöstömme hyvinvoinnin ja yrityskulttuurin edistämiseksi. Yrityskulttuurimme perustana ovat Kojamon yhteiset arvot: Ilo palvella, Hinku onnistua ja Rohkeus uudistaa.
Vastuullinen yrityskansalainen
Liiketoimintaperiaatteemme sisältävät vastuullisuuden toimintatapamme, joiden perusteella toimimme vuorovaikutuksessa sidosryhmiemme, yhteiskunnan ja ympäristön kanssa. Edellytämme vastuullista toimintaa myös kumppaneiltamme, ja toimintaperiaatteemme toimittajille on ollut kiinteä osa kaikkia kumppanisopimuksiamme vuoden 2021 alusta alkaen.
sekä rakennusliikkeiden toimintaan. Lisäksi talouspakotteilla ja niiden laajuudella voi olla vaikutuksia rakennusmateriaalien saatavuuteen ja hintoihin. Mikäli inflaatio jatkuu voimakkaana, nousseet kustannukset saattavat vaikuttaa Kojamon tulokseen ja kassavirtaan sekä asuntojen käypään arvoon.
Talouden kehitys saattaa vaikuttaa asunto- ja rahoitusmarkkinoihin poikkeuksellisella tavalla. Näillä tekijöillä saattaa olla vaikutuksia Kojamon tulokseen ja kassavirtaan sekä asuntojen käypään arvoon. Yleinen taloustilanteen heikentyminen voi aiheuttaa työttömyyttä ja alentaa kuluttajien ostovoimaa, jotka
voivat vaikuttaa asukkaiden vuokranmaksukykyyn ja tätä kautta yhtiön vuokratuottoihin.
Kiinteistö- ja rahoitusmarkkinoiden heikkeneminen sekä kiristyvä rahoituspolitiikka voivat vaikeuttaa rahoituksen saatavuutta ja nostaa rahoituksen hintaa merkittävästi. Nämä tekijät saattavat vaikuttaa Kojamon tulokseen ja kassavirtaan sekä asuntojen käypään arvoon.
Kaupungistumisen arvioidaan jatkuvan pidemmällä aikavälillä. Vuokra-asuntojen tarjonta voi paikallisesti kasvaa Kojamon keskeisillä toiminta-alueilla, ja kysynnän ja tarjonnan vaihtelulla voi olla vaikutusta Kojamon vuokralaisten vaihtuvuuteen tai taloudelliseen vuokrausasteeseen ja tätä kautta vuokratuottoihin.
Kyberhyökkäykset ja erilaiset muut tietoturvauhat ovat lisääntyneet. Näillä tietoturvarikkomuksilla voi olla vaikutusta Kojamon liiketoimintaan ja tietojärjestelmien toimintavarmuuteen.
Helsingissä toukokuun 11. päivänä 2023
Kojamo Oyj Hallitus
Lisätiedot:
Niina Saarto, Director, Treasury & Investor Relations, Kojamo Oyj, puh. +358 20 508 3283
Erik Hjelt, talousjohtaja, Kojamo Oyj, puh. +358 20 508 3225
Tiedotustilaisuus ja webcast
Kojamo järjestää institutionaalisille sijoittajille, analyytikoille ja medialle suunnatun tiedotustilaisuuden 11.5.2023 klo 15.00 pääkonttorillaan osoitteessa Mannerheimintie 168A, Helsinki. Tilaisuuden kieli on englanti. Tilaisuuden jälkeen medialla on myös mahdollisuus esittää kysymyksiä suomeksi.
Tilaisuutta voi seurata myös suorana webcast-lähetyksenä, jonka kautta on mahdollista esittää kysymyksiä. Lähetykseen ei tarvitse rekisteröityä etukäteen. Tiedotustilaisuutta voi seurata osoitteessa: https://kojamo.videosync.fi/q1-2023.
Webcast-lähetys tallennetaan ja se on myöhemmin saatavilla yhtiön verkkosivuilla https://kojamo.fi/sijoittajat/tiedotteet-ja-julkaisut/taloudelliset-raportit/.
EPRA-tunnusluvut
EPRA (European Public Real Estate Association) on eurooppalaisten julkisesti noteerattujen kiinteistösijoitusyhtiöiden etujärjestö, jonka jäsen myös Kojamo on. Osana toimintaansa järjestö edistää toimialan talousraportointia sekä parhaiden käytäntöjen käyttöönottoa sijoittajille annettavan tiedon laadun
varmistamiseksi ja eri yritysten vertailtavuuden parantamiseksi. Kojamo noudattaa raportointikäytännöissään EPRAn suosituksia. Tässä osiossa käsitellään EPRA-tunnuslukuja ja niiden laskentaa. Lisätietoja EPRAsta ja EPRAn suosituksista löytyy EPRAn verkkosivuilta osoitteesta www.epra.com.
EPRA-tunnusluvut
| 1–3/2023 | 1–3/2022 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| EPRA operatiivinen tulos, M€ | 29,1 | 27,7 | 158,2 |
| Osakekohtainen EPRA operatiivinen tulos (EPS), € | 0,12 | 0,11 | 0,64 |
| EPRA Net Reinstatement Value (NRV), M€ | 4 752,5 | 5 412,3 | 4 825,9 |
| Osakekohtainen EPRA NRV, € | 19,23 | 21,90 | 19,53 |
| EPRA alkunettotuotto (NIY), % | 3,7 | 3,4 | 3,7 |
| EPRA 'topped-up' alkunettotuotto, % | 3,7 | 3,4 | 3,7 |
| EPRA vajaakäyttöaste, % | 7,9 | 8,1 | 8,0 |
| EPRA Cost Ratio (sisältää vajaakäytön kustannukset), % | 13,5 | 13,5 | 12,5 |
| EPRA Cost Ratio (ei sisällä vajaakäytön kustannuksia), % | 6,9 | 7,2 | 8,6 |
EPRA Operatiivinen tulos
| M€ | 1–3/2023 | 1–3/2022 | 2022 |
|---|---|---|---|
| Tilikauden voitto/tappio IFRS konsernin tuloslaskelmasta | 19,2 | 50,4 | -399,8 |
| (i) Voitto/tappio sijoituskiinteistöjen arvostamisesta | |||
| käypään arvoon | 9,0 | -27,9 | 682,0 |
| (ii) Sijoituskiinteistöjen ja muiden pitkäaikaisten varojen | |||
| luovutusvoitot ja -tappiot | - | 0,0 | -0,2 |
| (iii) Vaihto-omaisuuden | |||
| luovutusvoitot ja -tappiot | - | - | 0,0 |
| (iv) Luovutusvoitoista ja -tappiosta syntyneet tilikauden tulokseen perustuvat verot | - | 0,0 | 0,2 |
| (vi) Rahoitusinstrumenttien käyvän arvon muutos | 0,1 | -3,0 | -6,8 |
| (viii) Laskennallinen vero EPRA oikaisuista | 0,8 | 8,2 | -117,2 |
| EPRA operatiivinen tulos | 29,1 | 27,7 | 158,2 |
| Osakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo tilikauden aikana (milj. kpl) | 247,1 | 247,1 | 247,1 |
| Osakekohtainen EPRA operatiivinen tulos (EPS), € | 0,12 | 0,11 | 0,64 |
EPRA Nettovarallisuus (NRV)
| M€ | 1–3/2023 | 1–3/2022 | 2022 |
|---|---|---|---|
| Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma | 3 762,1 | 4 246,8 | 3 842,7 |
| Laimennettu nettovarallisuus | 3 762,1 | 4 246,8 | 3 842,7 |
| Laimennetun nettovarallisuuden käypä arvo | 3 762,1 | 4 246,8 | 3 842,7 |
| Ei sisälly: | |||
| (v) Laskennallinen vero | 875,0 | 987,9 | 872,8 |
| (vi) Rahoitusinstrumenttien käypä arvo | -48,5 | 9,4 | -52,6 |
| Sisältyy: | |||
| (xi) Varainsiirtovero | 163,9 | 168,1 | 163,0 |
| EPRA Net Reinstatement Value (NRV) | 4 752,5 | 5 412,3 | 4 825,9 |
| Osakkeiden lukumäärä (milj. kpl) | 247,1 | 247,1 | 247,1 |
| Osakekohtainen EPRA nettovarallisuus (NRV) | 19,23 | 21,90 | 19,53 |
EPRA alkunettotuotto (NIY) ja EPRA "topped-up" alkunettotuotto
| M€ | 1–3/2023 | 1–3/2022 | 2022 | |
|---|---|---|---|---|
| Sijoituskiinteistöt | 8 197,0 | 8 406,6 | 8 150,2 | |
| Vaihto-omaisuus | 0,1 | 0,1 | 0,1 | |
| Kehityshankkeet | -391,1 | -488,5 | -395,2 | |
| Valmis kiinteistökanta | 7 806,0 | 7 918,3 | 7 755,1 | |
| Arvioidut ostajan kulut | 156,1 | 158,4 | 155,1 | |
| Valmiin kiinteistökannan bruttoarvo | B | 7 962,1 | 8 076,7 | 7 910,2 |
| Annualisoitu vuokratuotto | 441,4 | 404,1 | 438,9 | |
| Kiinteistöjen kulut | -147,1 | -129,7 | -148,9 | |
| Annualisoitu nettovuokratuotto | A | 294,3 | 274,4 | 290,0 |
| Vuokravapaat jaksot ja muut vuokrakannustimet | - | - | - | |
| Annualisoitu topped-up nettovuokratuotto | C | 294,3 | 274,4 | 290,0 |
| EPRA alkunettotuotto (NIY), % | A/B | 3,7 | 3,4 | 3,7 |
| EPRA "topped-up" alkunettotuotto, % | C/B | 3,7 | 3,4 | 3,7 |
EPRA Vajaakäyttöaste
| M€ | 1–3/2023 | 1–3/2022 | 2022 | |
|---|---|---|---|---|
| Asuntojen tyhjäkäyttö | A | 8,6 | 8,2 | 33,7 |
| Vuokrattavissa olevien asuntojen potentiaalinen vuokratuotto | B | 109,3 | 101,2 | 419,8 |
| EPRA vajaakäyttöaste, % | A/B | 7,9 | 8,1 | 8,0 |
EPRA Cost Ratios
| M€ | 1–3/2023 | 1–3/2022 | 2022 |
|---|---|---|---|
| Sisältyy: | |||
| (i) Hallintokulut | 9,9 | 9,6 | 43,1 |
| (i) Kiinteistöjen ylläpitokulut | 42,4 | 36,7 | 103,1 |
| (i) Korjauskulut | 6,3 | 5,8 | 30,2 |
| (ii) Käyttökorvaukset | -3,8 | -3,2 | -13,8 |
| (iii) Hallintopalkkioilla katettavat kulut | 0,0 | 0,0 | -0,2 |
| (iv) Muut kuluja kattavat toiminnot | -0,1 | -0,1 | -0,3 |
| Ei sisälly: | |||
| (vii) Maanvuokrakulut | 0,1 | 0,0 | 0,0 |
| (viii) Vuokratuottoihin sisältyvät kulut, joita ei laskuteta erikseen | -47,0 | -41,4 | -128,3 |
| EPRA Cost (sisältää vajaakäytön kustannukset) A |
7,8 | 7,4 | 33,8 |
| (ix) Suorat vajaakäytön kustannukset | -3,8 | -3,5 | -10,7 |
| EPRA Cost (ei sisällä vajaakäytön kustannuksia) B |
3,9 | 3,9 | 23,1 |
| (x) Vuokratuotot vähennettynä maanvuokrakuluilla IFRS tuloslaskelmasta | 104,3 | 96,2 | 398,5 |
| (xi) Vuokratuottoihin sisältyvät kulut, joita ei laskuteta erikseen | -47,0 | -41,4 | -128,3 |
| Bruttovuokratuotto C |
57,3 | 54,8 | 270,3 |
| EPRA Cost Ratio (sisältää vajaakäytön kustannukset), % A/C |
13,5 | 13,5 | 12,5 |
| EPRA Cost Ratio (ei sisällä vajaakäytön kustannuksia), % B/C |
6,9 | 7,2 | 8,6 |
Lyhennetty konsernin laaja tuloslaskelma
| M€ | Liite | 1–3/2023 | 1–3/2022 | 1–12/2022 |
|---|---|---|---|---|
| Liikevaihto | 108,2 | 99,5 | 413,3 | |
| Kiinteistöjen ylläpitokulut | -42,4 | -36,7 | -103,1 | |
| Korjaukset | -6,3 | -5,8 | -30,2 | |
| Nettovuokratuotto | 59,5 | 57,0 | 280,1 | |
| Hallinnon kulut | -9,9 | -9,6 | -43,1 | |
| Liiketoiminnan muut tuotot | 0,8 | 0,7 | 3,8 | |
| Liiketoiminnan muut kulut | -0,4 | -0,5 | -0,3 | |
| Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot ja -tappiot | - | - | 0,2 | |
| Vaihto-omaisuuden luovutusvoitot ja -tappiot | - | - | 0,0 | |
| Voitto/tappio sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta | 3 | -9,0 | 27,9 | -682,0 |
| Poistot ja arvonalentumiset | -0,3 | -0,3 | -1,2 | |
| Liikevoitto/-tappio | 40,7 | 75,3 | -442,5 | |
| Rahoitustuotot | 1,6 | 2,6 | 9,6 | |
| Rahoituskulut | -18,2 | -14,9 | -67,0 | |
| Rahoitustuotot ja -kulut | -16,6 | -12,3 | -57,4 | |
| Osuus osakkuusyritysten tuloksista | 0,0 | - | 0,1 | |
| Voitto/tappio ennen veroja | 24,0 | 62,9 | -499,8 | |
| Tilikauden verotettavaan tuloon perustuva vero | -4,0 | -4,3 | -17,3 | |
| Laskennallisten verojen muutos | -0,8 | -8,2 | 117,2 | |
| Tilikauden voitto/tappio | 19,2 | 50,4 | -399,8 | |
| Tilikauden voiton/tappion jakautuminen | ||||
| Emoyhtiön omistajille | 19,2 | 50,4 | -399,8 | |
| Muut laajan tuloksen erät | ||||
| Erät, jotka saatetaan siirtää myöhemmin tulosvaikutteisiksi | ||||
| Rahavirran suojaukset | -4,2 | 35,0 | 92,4 | |
| Laskennalliset verot edellisistä | 0,8 | -7,0 | -18,5 | |
| Erät, jotka saatetaan siirtää myöhemmin tulosvaikutteisiksi | -3,4 | 28,0 | 74,0 | |
| Tilikauden laaja tulos yhteensä | 15,8 | 78,5 | -325,8 | |
| Tilikauden laajan tuloksen jakautuminen | ||||
| Emoyhtiön omistajille | 15,8 | 78,5 | -325,8 | |
| Emoyhtiön omistajille kuuluvasta voitosta/tappiosta laskettu | ||||
| osakekohtainen tulos | ||||
| Laimentamaton, € | 0,08 | 0,20 | -1,62 | |
| Laimennusvaikutuksella oikaistu, € | 0,08 | 0,20 | -1,62 | |
| Osakkeita keskimäärin, milj. kpl | 8 | 247,1 | 247,1 | 247,1 |
Lyhennetty konsernitase
| M€ Liite |
31.3.2023 | 31.3.2022 | 31.12.2022 |
|---|---|---|---|
| Varat | |||
| Pitkäaikaiset varat | |||
| Aineettomat hyödykkeet | 0,7 | 0,7 | 0,7 |
| Sijoituskiinteistöt 3 |
8 189,5 | 8 405,6 | 8 150,2 |
| Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet 4 |
28,2 | 28,7 | 28,4 |
| Osuudet osakkuusyrityksistä | 1,3 | 1,5 | 1,5 |
| Rahoitusvarat 7 |
0,7 | 0,6 | 0,7 |
| Pitkäaikaiset saamiset | 6,7 | 6,9 | 6,7 |
| Johdannaissopimukset 6, 7 |
49,5 | 5,9 | 53,8 |
| Laskennalliset verosaamiset | 3,6 | 6,0 | 1,5 |
| Pitkäaikaiset varat yhteensä | 8 280,1 | 8 455,9 | 8 243,4 |
| Myytävänä olevat pitkäaikaiset varat 10 |
7,6 | 1,1 | - |
| Lyhytaikaiset varat | |||
| Vaihto-omaisuus | 0,1 | 0,1 | 0,1 |
| Johdannaissopimukset 6, 7 |
0,1 | 0,7 | 0,2 |
| Tilikauden verotettavaan tuloon perustuvat verosaamiset | 1,8 | 2,3 | 4,0 |
| Myyntisaamiset ja muut saamiset | 11,4 | 9,9 | 11,1 |
| Rahoitusvarat 7 |
42,5 | 104,7 | 104,0 |
| Rahavarat | 123,6 | 478,2 | 119,4 |
| Lyhytaikaiset varat yhteensä | 179,5 | 596,0 | 238,9 |
| Varat yhteensä | 8 467,2 | 9 053,0 | 8 482,3 |
| Oma pääoma ja velat Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma Osakepääoma |
58,0 | 58,0 | 58,0 |
| Ylikurssirahasto | 35,8 | 35,8 | 35,8 |
| Käyvän arvon rahasto | 39,6 | -2,9 | 43,0 |
| Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto | 164,4 | 164,4 | 164,4 |
| Kertyneet voittovarat | 3 464,2 | 3 991,4 | 3 541,4 |
| Emoyhtiön omistajien osuus | 3 762,1 | 4 246,8 | 3 842,7 |
| Oma pääoma yhteensä | 3 762,1 | 4 246,8 | 3 842,7 |
| Velat Pitkäaikaiset velat |
|||
| Lainat 5, 7 |
3 277,3 | 3 508,2 | 3 330,5 |
| Laskennalliset verovelat | 875,7 | 992,1 | 873,7 |
| Johdannaissopimukset 6, 7 |
1,0 | 16,0 | 1,4 |
| Varaukset | 0,2 | 0,4 | 0,3 |
| Muut pitkäaikaiset velat Pitkäaikaiset velat yhteensä |
5,1 4 159,3 |
5,2 4 521,9 |
5,0 4 210,9 |
| Myytävänä oleviin pitkäaikaisiin omaisuuseriin liittyvät velat 10 |
7,2 | - | - |
| Lyhytaikaiset velat | |||
| Lainat 5, 7 |
360,5 | 114,1 | 347,7 |
| Johdannaissopimukset 6, 7 |
0,0 | 0,1 | 0,0 |
| Tilikauden verotettavaan tuloon perustuvat verovelat | 0,0 | 2,9 | 2,5 |
| Ostovelat ja muut velat | 178,0 | 167,3 | 78,5 |
| Lyhytaikaiset velat yhteensä | 538,5 | 284,4 | 428,7 |
| Velat yhteensä | 4 705,0 | 4 806,3 | 4 639,6 |
| Oma pääoma ja velat | 8 467,2 | 9 053,0 | 8 482,3 |
Lyhennetty konsernin rahavirtalaskelma
| M€ | 1–3/2023 | 1–3/2022 | 1–12/2022 |
|---|---|---|---|
| Liiketoiminnan rahavirta | |||
| Tilikauden tulos | 19,2 | 50,4 | -399,8 |
| Oikaisut | 30,6 | -3,8 | 639,4 |
| Käyttöpääoman muutokset | |||
| Myyntisaamisten ja muiden saamisten muutos | 0,3 | -1,0 | -1,6 |
| Vaihto-omaisuuden muutos | - | - | 0,0 |
| Ostovelkojen ja muiden velkojen muutos | 12,9 | 7,8 | -2,2 |
| Maksetut korot | -22,7 | -16,4 | -58,4 |
| Saadut korot | 0,3 | 0,2 | 1,1 |
| Muut rahoituserät | 0,8 | -2,1 | -0,4 |
| Maksetut verot | -4,2 | -4,0 | -19,0 |
| Liiketoiminnan nettorahavirta | 37,1 | 31,1 | 159,0 |
| Investointien rahavirta | |||
| Investoinnit sijoituskiinteistöihin | -60,4 | -59,9 | -504,9 |
| Investoinnit osakkuusyritysosuuksiin | - | - | -0,1 |
| Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin | 0,0 | 0,0 | -0,3 |
| Sijoituskiinteistöjen myynnit | - | - | 1,1 |
| Rahoitusvarojen hankinnat | -49,9 | -32,0 | -140,9 |
| Rahoitusvarojen luovutustulot | 112,3 | 55,3 | 164,4 |
| Myönnetyt pitkäaikaiset lainat | 0,0 | 0,0 | -0,1 |
| Pitkäaikaisten lainasaamisten takaisinmaksut | 0,0 | 0,0 | 0,2 |
| Saadut korot ja osingot investoinneista | 0,5 | 0,0 | 0,4 |
| Investointien nettorahavirta | 2,5 | -36,6 | -480,2 |
| Rahoituksen rahavirta | |||
| Pitkäaikaisten lainojen nostot | - | 300,0 | 450,0 |
| Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut | -33,7 | -12,9 | -91,6 |
| Lyhytaikaisten lainojen nostot | 29,8 | 50,0 | 205,8 |
| Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut | -31,0 | -50,0 | -225,2 |
| Vuokrasopimusvelkojen takaisinmaksut | -0,4 | -0,4 | -1,6 |
| Maksetut osingot | - | - | -93,9 |
| Rahoituksen nettorahavirta | -35,4 | 286,8 | 243,5 |
| Rahavarojen muutos | 4,2 | 281,2 | -77,6 |
| Rahavarat kauden alussa Rahavarat kauden lopussa |
119,4 123,6 |
197,0 478,2 |
197,0 119,4 |
Lyhennetty laskelma konsernin oman pääoman muutoksista
| M€ | Osakepääoma | Ylikurssirahasto | Käyvän arvon rahasto |
oman pääoman Sijoitetun rahasto vapaan |
voittovarat Kertyneet |
Emoyhtiön omistajien yhteensä osuus |
Oma pääoma yhteensä |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Oma pääoma 1.1.2023 | 58,0 | 35,8 | 43,0 | 164,4 | 3 541,4 | 3 842,7 | 3 842,7 |
| Laaja tulos | |||||||
| Rahavirran suojaus | -3,4 | -3,4 | -3,4 | ||||
| Tilikauden tulos | 19,2 | 19,2 | 19,2 | ||||
| Tilikauden laaja tulos yhteensä | -3,4 | 19,2 | 15,8 | 15,8 | |||
| Liiketoimet omistajien kanssa | |||||||
| Osakepalkitseminen | 0,0 | 0,0 | 0,0 | ||||
| Osingonjako | -96,4 | -96,4 | -96,4 | ||||
| Liiketoimet omistajien kanssa yhteensä | -96,4 | -96,4 | -96,4 | ||||
| Oman pääoman muutokset yhteensä | -3,4 | -77,2 | -80,5 | -80,5 | |||
| Oma pääoma 31.3.2023 | 58,0 | 35,8 | 39,6 | 164,4 | 3 464,2 | 3 762,1 | 3 762,1 |
| M€ | Osakepääoma | Ylikurssirahasto | Käyvän arvon rahasto |
oman pääoman Sijoitetun rahasto vapaan |
voittovarat Kertyneet |
Emoyhtiön omistajien yhteensä osuus |
Oma pääoma yhteensä |
| Oma pääoma 1.1.2022 | 58,0 | 35,8 | -31,0 | 164,4 | 4 036,0 | 4 263,3 | 4 263,3 |
| Laaja tulos | |||||||
| Rahavirran suojaus | 28,0 | 28,0 | 28,0 | ||||
| Tilikauden tulos | 50,4 | 50,4 | 50,4 | ||||
| Tilikauden laaja tulos yhteensä | 28,0 | 50,4 | 78,5 | 78,5 | |||
| Liiketoimet omistajien kanssa | |||||||
| Osakepalkitseminen | -1,0 | -1,0 | -1,0 | ||||
| Osingonjako | -93,9 | -93,9 | -93,9 | ||||
| Liiketoimet omistajien kanssa yhteensä | -95,0 | -95,0 | -95,0 | ||||
| Oman pääoman muutokset yhteensä | 28,0 | -44,5 | -16,5 | -16,5 | |||
| Oma pääoma 31.3.2022 | 58,0 | 35,8 | -2,9 | 164,4 | 3 991,4 | 4 246,8 | 4 246,8 |
| M€ | Osakepääoma | Ylikurssirahasto | Käyvän arvon rahasto |
oman pääoman Sijoitetun rahasto vapaan |
voittovarat Kertyneet |
Emoyhtiön omistajien yhteensä osuus |
Oma pääoma yhteensä |
| Oma pääoma 1.1.2022 | 58,0 | 35,8 | -31,0 | 164,4 | 4 036,0 | 4 263,3 | 4 263,3 |
| Laaja tulos | |||||||
| Rahavirran suojaus | 74,0 | 74,0 | 74,0 | ||||
| Tilikauden tulos | -399,8 | -399,8 | -399,8 | ||||
| Tilikauden laaja tulos yhteensä | 74,0 | -399,8 | -325,8 | -325,8 | |||
| Liiketoimet omistajien kanssa | |||||||
| Osakepalkitseminen | -0,9 | -0,9 | -0,9 | ||||
| Osingonjako | -93,9 | -93,9 | -93,9 | ||||
| Liiketoimet omistajien kanssa yhteensä | -94,8 | -94,8 | -94,8 | ||||
| Oman pääoman muutokset yhteensä | 74,0 | -494,6 | -420,6 | -420,6 | |||
| Oma pääoma 31.12.2022 | 58,0 | 35,8 | 43,0 | 164,4 | 3 541,4 | 3 842,7 | 3 842,7 |
Lyhennetyt konsernin liitetiedot
Konsernin perustiedot
Kojamo Oyj on Suomen suurin markkinaehtoinen, yksityinen asuntosijoitusyhtiö, joka tarjoaa vuokra-asuntoja ja asumisen palveluita Suomen kasvukeskuksissa. Asuntovalikoima on laaja. Kojamolla oli 39 550 vuokra-asuntoa eri puolilla maata 31.3.2023.
Konsernin emoyhtiö Kojamo Oyj on suomalainen julkinen yhtiö, jonka kotipaikka on Helsinki ja rekisteröity osoite Mannerheimintie 168, 00300 Helsinki.
Kaupankäynti Kojamon osakkeilla alkoi Nasdaq Helsingin prelistalla 15.6.2018 ja Nasdaq Helsingin pörssilistalla 19.6.2018.
1. Laatimisperiaatteet
Yleiset laatimisperiaatteet
Tämä osavuosikatsaus on laadittu IAS 34 Osavuosikatsaukset -standardin mukaisesti sekä soveltamalla samoja laatimisperiaatteita kuin edellisessä vuositilinpäätöksessä, alla kuvattuja poikkeuksia lukuun ottamatta. Osavuosikatsauksen lukuja ei ole tilintarkastettu.
Vuotta 2022 koskevat luvut perustuvat Kojamo Oyj:n tilintarkastettuun tilinpäätökseen vuodelta 2022. Suluissa olevat luvut viittaavat vuoden 2022 vastaavaan ajanjaksoon ja vertailukaudella tarkoitetaan edellisen vuoden vastaavaa ajanjaksoa, ellei toisin ole mainittu.
Lisäksi Kojamon vuonna 2016 liikkeeseen laskema joukkovelkakirjalaina on listattu Nasdaq Helsinki Oy:n pörssilistalla. Yhtiön viisi muuta joukkovelkakirjalainaa on listattu Irlannin pörssin viralliselle listalle. Yhtiö on valinnut arvopaperimarkkinalain 7 luvun 3 §:n mukaiseksi säännöllisen tiedonantovelvollisuuden kotivaltioksi Suomen.
Kojamo Oyj:n hallitus on hyväksynyt tämän osavuosikatsauksen julkistettavaksi kokouksessaan 11.5.2023.
Osavuosikatsauksen laatiminen IFRS-standardien mukaisesti edellyttää Kojamon johdolta sellaisten arvioiden ja oletusten käyttämistä, jotka vaikuttavat taseen laadintahetken varojen ja velkojen sekä kauden tuottojen ja kulujen määriin. Lisäksi johto joutuu käyttämään harkintaa laatimisperiaatteiden soveltamisessa. Toteumat voivat poiketa tehdyistä arvioista ja oletuksista. Merkittävimmät tämän osavuosikatsauksen osa-alueet, joissa johto on käyttänyt harkintaa sekä ne tulevaisuutta koskevat oletukset ja sellaiset raportointikauden päättymispäivän arvioihin liittyvät keskeiset epävarmuustekijät, jotka aiheuttavat merkittävän riskin Kojamon varojen ja velkojen kirjanpitoarvojen muuttumisesta olennaisesti seuraavan katsauskauden aikana ovat samoja, jotka on esitetty konsernitilinpäätöksessä 2022. Näistä keskeisimmät ovat sijoituskiinteistöjen ja rahoitusinstrumenttien käypien arvojen määrittäminen.
2. Myyntituotot
Erittely asiakassopimuksien myyntituotoista
| M€ | 1–3/2023 | 1–3/2022 | 1–12/2022 |
|---|---|---|---|
| Vuokratuotot | 104,3 | 96,1 | 398,5 |
| Vesimaksut | 3,6 | 3,0 | 13,2 |
| Saunamaksut | 0,2 | 0,2 | 0,6 |
| Muut palvelumyynnin tuotot | 0,0 | 0,0 | 0,2 |
| Yhteensä | 108,1 | 99,4 | 412,5 |
Myyntituotot koostuvat valtaosin vuokrasopimuksiin perustuvista vuokratuotoista. IFRS 15:n soveltamisalaan sisältyvät
konsernin liiketoiminnassa ylläpito- ja palvelutuotot, joita ovat vuokralaisilta perittävät käyttökorvaukset.
3. Sijoituskiinteistöt
| M€ | 31.3.2023 | 31.3.2022 | 31.12.2022 |
|---|---|---|---|
| Sijoituskiinteistöjen käypä arvo 1.1. ¹⁾ | 8 150,2 | 8 327,5 | 8 327,5 |
| Hankitut sijoituskiinteistöt ¹⁾ ²⁾ | 50,0 | 48,3 | 478,9 |
| Ajanmukaistamisinvestoinnit | 4,6 | 1,6 | 22,5 |
| Myydyt sijoituskiinteistöt | - | - | -1,3 |
| Aktivoidut vieraan pääoman menot | 1,1 | 1,2 | 4,6 |
| Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta ¹⁾ | -9,0 | 27,9 | -682,0 |
| Sijoituskiinteistöjen käypä arvo kauden lopussa | 8 197,0 | 8 406,6 | 8 150,2 |
Sijoituskiinteistöjen arvoon sisältyy Myytävänä olevia sijoituskiinteistöjä 31.3.2023 7,5 miljoonaa euroa ja 31.3.2022 1,1 miljoonaa euroa. ¹⁾ Sisältää vuokralle otettuja tontteja.
²⁾ Sisältää valmiin asuntokannan ja uusien rakenteilla olevien kohteiden hankintamenot.
Sijoituskiinteistöjen käypiin arvoihin sisältyvät käyttöoikeusomaisuuserät (tontit)
| M€ | 31.3.2023 | 31.3.2022 | 31.12.2022 |
|---|---|---|---|
| Käypä arvo 1.1. | 73,8 | 70,6 | 70,6 |
| Lisäykset/vähennykset | 0,8 | 2,4 | 4,3 |
| Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta | -0,3 | -0,3 | -1,1 |
| Käypä arvo kauden lopussa | 74,3 | 72,7 | 73,8 |
Ajanmukaistamisinvestoinnit ovat usein merkittäviä, ja ne liittyvät pääasiassa putkistojen, julkisivun, ulkokaton, ikkunoiden ja parvekkeiden korjaukseen ja remontteihin. Asuinkiinteistöjen putkistojen, julkisivujen, ulkokattojen ja parvekkeiden odotetut keskimääräiset tekniset käyttöiät vaikuttavat ajanmukaistamisinvestointien suunnitteluun.
Aktivoidut vieraan pääoman menot olivat 1,1 (1,2) miljoonaa euroa. Aktivointikorkokanta oli katsauskauden päättyessä 2,0 (1,8) prosenttia.
Sijoituskiinteistöjen arvo arvostusmenetelmittäin
| M€ | 31.3.2023 | 31.3.2022 | 31.12.2022 |
|---|---|---|---|
| Tuottoarvo * | 7 588,2 | 7 705,0 | 7 535,3 |
| Tasearvo | 534,4 | 628,9 | 541,0 |
| Käyttöoikeusomaisuuserät (tontit) | 74,3 | 72,7 | 73,8 |
| Yhteensä | 8 197,0 | 8 406,6 | 8 150,2 |
* 31.3.2023 sisältää kassavirtaperusteisen arvonmäärityksen (DCF) kohteet 7 545,4 M€ sekä muita tuottoarvokohteita 42,8 M€.
| Asuntojen lukumäärä | 31.3.2023 | 31.3.2022 | 31.12.2022 |
|---|---|---|---|
| Tuottoarvo | 37 942 | 35 314 | 37 551 |
| Tasearvo * | 1 608 | 1 854 | 1 680 |
| Yhteensä | 39 550 | 37 168 | 39 231 |
* Sisältää 4 asuntoa, jotka liittyvät kehityshankkeisiin.
Keskimääräiset arvostusparametrit tuottoarvokohteissa
| 31.3.2023 | ||||
|---|---|---|---|---|
| Pääkaupunki- | Muu | Konserni | ||
| seutu | Suomi | yhteensä | ||
| Muut kuin havainnoitavissa olevat syöttötiedot: | ||||
| Tuottovaatimus, painotettu, % | 3,56 | 4,93 | 3,97 | |
| Inflaatio-oletus, % | 1,8 | 1,8 | 1,8 | |
| Markkinavuokrat, neliöillä painotettu, €/m²/kk | 20,05 | 15,51 | 17,96 | |
| Kiinteistöjen ylläpitokulut, korjaukset ja ajanmukaistamisinvestoinnit €/m²/kk | 6,79 | 6,54 | 6,68 | |
| 10 vuoden keskimääräinen taloudellinen käyttöaste, % | 97,5 | 96,6 | 97,2 | |
| Vuokrien kasvuoletus, % | 2,3 | 2,0 | 2,2 | |
| Kulujen kasvuoletus, % | 2,3 | 2,3 | 2,3 |
| 31.3.2022 | |||
|---|---|---|---|
| Pääkaupunki- seutu |
Muu Suomi |
Konserni yhteensä |
|
| Muut kuin havainnoitavissa olevat syöttötiedot: | |||
| Tuottovaatimus, painotettu, % | 3,25 | 4,61 | 3,66 |
| Inflaatio-oletus, % | 1,5 | 1,5 | 1,5 |
| Markkinavuokrat, neliöillä painotettu, €/m²/kk | 19,44 | 15,03 | 17,34 |
| Kiinteistöjen ylläpitokulut, korjaukset ja ajanmukaistamisinvestoinnit €/m²/kk | 6,24 | 6,12 | 6,18 |
| 10 vuoden keskimääräinen taloudellinen käyttöaste, % | 97,5 | 96,6 | 97,2 |
| Vuokrien kasvuoletus, % | 2,0 | 1,7 | 1,9 |
| Kulujen kasvuoletus, % | 2,0 | 2,0 | 2,0 |
| 31.12.2022 | |||
|---|---|---|---|
| Pääkaupunki- seutu |
Muu Suomi |
Konserni yhteensä |
|
| Muut kuin havainnoitavissa olevat syöttötiedot: | |||
| Tuottovaatimus, painotettu, % | 3,56 | 4,92 | 3,97 |
| Inflaatio-oletus, % | 1,8 | 1,8 | 1,8 |
| Markkinavuokrat, neliöillä painotettu, €/m²/kk | 20,08 | 15,53 | 17,97 |
| Kiinteistöjen ylläpitokulut, korjaukset ja ajanmukaistamisinvestoinnit €/m²/kk | 6,77 | 6,52 | 6,65 |
| 10 vuoden keskimääräinen taloudellinen käyttöaste, % | 97,5 | 96,6 | 97,2 |
| Vuokrien kasvuoletus, % | 2,3 | 2,0 | 2,2 |
| Kulujen kasvuoletus, % | 2,3 | 2,3 | 2,3 |
Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon laskennan herkkyysanalyysi
| Tuottoarvokohteet | 31.3.2023 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Muutos % (suhteellinen) | -10 % | -5 % | 0 % | 5 % | 10 % |
| Muutos, M€ | |||||
| Tuottovaatimus | 845,0 | 400,1 | -361,7 | -690,4 | |
| Markkinavuokrat | -972,4 | -486,2 | 486,2 | 972,4 | |
| Hoitokulut | 332,7 | 166,4 | -166,4 | -332,7 | |
| Muutos % (absoluuttinen) | -2 % | -1 % | 0 % | 1 % | 2 % |
| Muutos, M€ | |||||
| Taloudellinen käyttöaste | -200,0 | -100,0 | 100,0 | 200,0 |
| Tuottoarvokohteet | 31.3.2022 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Muutos % (suhteellinen) | -10 % | -5 % | 0 % | 5 % | 10 % | |
| Muutos, M€ | ||||||
| Tuottovaatimus | 862,0 | 408,2 | -369,1 | -704,4 | ||
| Markkinavuokrat | -970,0 | -485,0 | 485,0 | 970,0 | ||
| Hoitokulut | 308,9 | 154,4 | -154,4 | -308,9 | ||
| Muutos % (absoluuttinen) | -2 % | -1 % | 0 % | 1 % | 2 % | |
| Muutos, M€ | ||||||
| Taloudellinen käyttöaste | -199,5 | -99,8 | 99,8 | 199,5 | ||
| Tuottoarvokohteet | 31.12.2022 | |||||
| Muutos % (suhteellinen) | -10 % | -5 % | 0 % | 5 % | 10 % | |
| Muutos, M€ | ||||||
| Tuottovaatimus | 840,1 | 397,8 | -359,6 | -686,3 | ||
| Markkinavuokrat | -961,0 | -480,5 | 480,5 | 961,0 | ||
| Hoitokulut | 329,7 | 164,8 | -164,8 | -329,7 | ||
| Muutos % (absoluuttinen) | -2 % | -1 % | 0 % | 1 % | 2 % | |
| Muutos, M€ | ||||||
| Taloudellinen käyttöaste | -197,7 | -98,8 | 98,8 | 197,7 |
Sijoituskiinteistöjen käypien arvojen määrittäminen
Kojamon konsernitilinpäätöksessä sijoituskiinteistöjen käypien arvojen määrittäminen on osa-alue, johon liittyy vaikutuksiltaan suurimpia käytetyistä arvioista ja oletuksista johtuvia epävarmuustekijöitä. Sijoituskiinteistöjen käypien arvojen määrittäminen edellyttää merkittäviä johdon arvioita ja oletuksia. Arviot ja oletukset liittyvät erityisesti tuottovaatimusten, vajaakäytön ja vuokratason tulevaan kehitykseen.
Kojamo käyttää arvostusmenetelmiä, jotka ovat kyseisissä olosuhteissa asianmukaisia ja joita varten on saatavilla riittävästi tietoa käypien arvojen määrittämiseksi. Kojamo pyrkii käyttämään mahdollisimman paljon merkityksellisiä havainnoitavissa olevia syöttötietoja ja mahdollisimman vähän muita kuin havainnoitavissa olevia syöttötietoja.
Sijoituskiinteistö
Sijoituskiinteistö on omaisuuserä (maa-alue, rakennus tai rakennuksen osa), jota Kojamo pitää hallussaan hankkiakseen vuokratuottoja tai omaisuuden arvonnousua tai näitä molempia. Omaisuuserä voidaan omistaa suoraan tai yhtiömuodossa. Hallinnolliseen tarkoitukseen käytetyt omaisuuserät ovat omassa käytössä olevia kiinteistöjä, ja ne sisältyvät taseen aineellisiin käyttöomaisuushyödykkeisiin. Verrattaessa sijoituskiinteistöä omassa käytössä olevaan kiinteistöön erona on se, että sijoituskiinteistö kerryttää rahavirtoja pitkälti yhteisön muista omaisuuseristä riippumatta.
Sijoituskiinteistöihin sisältyvät valmiit, rakenteilla olevat ja peruskorjattavat kohteet, vuokratut tontit (käyttöoikeusomaisuuserät) sekä tonttivaranto. Vaihto-omaisuuskiinteistöt ja Myytävänä olevaksi luokitellut kiinteistöt kuuluvat kiinteistökantaan, mutta ne eivät sisälly Sijoituskiinteistöt-tase-erään. Kiinteistö siirretään Sijoituskiinteistöt-erästä Vaihto-omaisuus-erään, kun kiinteistön käyttötarkoitus muuttuu, ja Myytävänä oleviin sijoituskiinteistöihin, kun kiinteistön myynti on erittäin todennäköinen.
Sijoituskiinteistö kirjataan pois taseesta, kun se luovutetaan tai kun se poistetaan käytöstä pysyvästi eikä sen luovuttamisesta ole odotettavissa vastaista taloudellista hyötyä. Luovutusvoitot ja -tappiot esitetään tuloslaskelmassa omana nettomääräisenä eränään.
Sijoituskiinteistöihin kohdistuvat rajoitukset
Osaan sijoituskiinteistöjä kohdistuu lainsäädännöllisiä luovutus- ja käyttörajoituksia. Rajoitukset kohdistuvat toisaalta sijoituskiinteistöjä omistavaan yhtiöön (ns. yleishyödyllisyysrajoitukset) ja toisaalta omistuksen kohteena olevaan sijoitukseen (ns. kohdekohtaiset rajoitukset). Yleishyödyllisyysrajoitukset sisältävät mm. yhtiön toimintaan, voitonjakoon, lainan- ja vakuudenantoon ja sijoitusten luovutukseen liittyviä pysyviä rajoituksia. Kohderajoitukset sisältävät mm. kohteen asuntojen käyttöön, asukasvalintaan, vuokranmääritykseen ja luovutukseen liittyviä määräaikaisia rajoituksia.
Sijoituskiinteistöjen arvostaminen
Sijoituskiinteistöt arvostetaan alun perin hankintamenoon, johon sisällytetään transaktiomenot kuten varainsiirtoverot ja asiantuntijapalkkiot, sekä lisätään perusparannuksista johtuvat aktivointikelpoiset menot. Hankintamenoon sisällytetään myös sijoituskiinteistöihin liittyvät vieraan pääoman menot kuten korkokulut ja järjestelypalkkiot, jotka johtuvat välittömästi sijoituskiinteistöjen hankinnasta tai rakentamisesta. Aktivoinnin perusteena on, että sijoituskiinteistö on niin sanottu ehdot täyttävä hyödyke, eli sellainen hyödyke, jonka saaminen valmiiksi sen aiottua käyttötarkoitusta tai myyntiä varten vaatii huomattavan pitkän ajan. Vieraan pääoman menojen aktivointi aloitetaan, kun uuden rakennuksen tai laajennushankkeen rakentaminen alkaa. Aktivointia jatketaan siihen saakka, kunnes omaisuuserä on olennaisilta osin valmis sille aiottua käyttötarkoitusta tai myyntiä varten. Aktivoitavia vieraan pääoman menoja ovat menot, jotka kertyvät rakennushanketta varten nostetuista lainoista, tai jotka ovat kohdistettavissa rakennushankkeelle.
Alkuperäisen kirjaamisen jälkeen sijoituskiinteistöt arvostetaan käypään arvoon ja käypien arvojen muutokset kirjataan tulosvaikutteisesti sillä kaudella, jolla arvonmuutokset todetaan. Sijoituskiinteistöjen käypien arvojen muutoksista johtuvat voitot ja tappiot esitetään tuloslaskelmassa omalla rivillään nettomääräisesti. Käypä arvo tarkoittaa hintaa, joka saataisiin omaisuuserän myynnistä tai maksettaisiin velan siirtämisestä markkinaosapuolten välillä arvostuspäivänä toteutuvassa tavanomaisessa liiketoimessa. Kojamon käyttämät arvostusmenetelmät on kuvattu jäljempänä.
Kojamossa sijoituskiinteistöjen arvonmääritys tehdään yhtiössä sisäisesti neljännesvuosittain. Arvioinnin tulokset raportoidaan johtoryhmälle, tarkastusvaliokunnalle ja hallitukselle. Arvonmääritysprosessi ja markkinatilanne sekä muut kiinteistöjen käyvän arvon arviointiin vaikuttavat tekijät käydään läpi neljännesvuosittain toimitusjohtajan ja talousjohtajan kanssa Kojamon raportointiaikataulun mukaisesti. Neljännesvuosittain ulkopuolinen riippumaton asiantuntija antaa lausunnon Kojamon omistamien vuokra-asuntojen ja liiketilojen arvonmäärityksessä sovelletuista arviointimetodeista sekä arvioinnin laadusta ja luotettavuudesta.
Käyvän arvon hierarkia
Käyvän arvon määrittämiseen käytettävien arvostusmenetelmien syöttötiedot luokitellaan kolmelle eri käypien arvojen hierarkiatasolle. Hierarkiatasot perustuvat syöttötietojen lähteeseen.
Tason 1 syöttötiedot
Täysin samanlaisille sijoituskiinteistöille noteeratut (oikaisemattomat) hinnat toimivilla markkinoilla.
Tason 2 syöttötiedot
Syöttötiedot, jotka ovat muita kuin tasolle 1 kuuluvia noteerattuja hintoja ja jotka ovat havainnoitavissa sijoituskiinteistölle joko suoraan tai epäsuorasti.
Tason 3 syöttötiedot
Sijoituskiinteistöä koskevat muut kuin havainnoitavissa olevat syöttötiedot.
Käypään arvoon arvostettava sijoituskiinteistö luokitellaan kokonaisuudessaan samalle käypien arvojen hierarkian tasolle kuin alimmalla tasolla oleva syöttötieto, joka on merkittävä koko arvonmäärityksen kannalta. Kaikki Kojamon sijoituskiinteistöt luokitellaan käypien arvojen hierarkian tasolle 3, koska havainnoitavissa olevia markkinatietoja ei ole ollut käytettävissä käypiä arvoja määritettäessä.
Sijoituskiinteistöjen arvostusmenetelmät
Kojamon määrittämät sijoituskiinteistöjen käyvät arvot perustuvat tuottoarvoon tai tasearvoon (hankintameno).
Tuottoarvo
Arvonmääritys perustuu 10 vuoden diskontattuihin kassavirtoihin (DCF), jossa kohteen päätearvo lasketaan suoralla pääomituksella vuoden 11. nettotuoton perusteella. Diskonttokorkona käytetään 10 vuoden kassavirran tuottovaatimusta inflaatiolla lisättynä.
Valmistuva uudistuotanto siirtyy tasearvomenetelmästä tuottoarvomenetelmän piiriin sen vuosineljänneksen aikana, kun kohde valmistuu. Mahdollinen kehityskate tuloutetaan siirtymisen yhteydessä.
Valmiina hankitut kiinteistöt arvostetaan ensimmäisessä vuosineljänneksessä hankintamenoon ja sen jälkeen tuottoarvomenetelmän mukaan.
Tuottoarvomenetelmällä määritellään rajoituksista vapaiden kohteiden arvo.
Tuottoarvomenetelmällä määritellään myös sellaisten kohteiden arvo, jotka ovat myytävissä kohteittain, mutta joihin kohdistuu aravalainsäädännön rajoituksia, jotka estävät kohteiden myynnin huoneistoittain. Kohteiden luovutus on mahdollista vain koko kohde kerrallaan ja taholle, joka jatkaa käyttöä vuokra-asuntokäytössä rajoitusten päättymiseen asti. Kohteiden vuokranmääritys on vapaata. Tuottoarvomenetelmällä määritellään seuraavien rajoitusryhmiin kuuluvien kohteiden arvo: rajoituksista vapaa, jatkorajoituksen alainen, 20 vuoden korkotuki, 10 vuoden korkotuki.
Tuottovaateet analysoidaan vuosineljänneksittäin arvonmäärityksen yhteydessä. Tuottovaade määritellään kuntatasolla siten, että suurimmissa kaupungeissa määritellään useampia alueellisia tuottovaateita ja pienemmissä kaupungeissa määrit-
tely tehdään kuntatasolla. Rivitalojen tuottovaatimusta nostetaan 20 korkopistettä. Sellaiset kohteet, joissa on erityisen paljon muita kuin asuinkäytössä olevia tiloja (yli 40 % kokonaispinta-alasta), analysoidaan erikseen.
Kohteen ikään perustuva tuottovaatimuksen muutos on seuraava: yli 15 vuotta valmistumisesta tai peruskorjauksesta +12,5 %, yli 30 vuotta valmistumisesta tai peruskorjauksesta +22,5 %.
Ajanmukaistamisinvestoinnin varaus:
| Kohteen ikä tai aika viimei sen peruskorjauksen valmis |
|
|---|---|
| tumisesta | Varaus (€/m2 /kk) |
| 0-10 vuotta | 0,25 |
| 11-30 vuotta | 1,00 |
| 31-40 vuotta | 1,50 |
| >40 vuotta | 2,00 |
Ajanmukaistamisinvestointivarausta käytetään kymmenen vuoden kassavirtalaskelmissa.
Tasearvo
Tasearvomenetelmällä määritellään sellaisten asuin- ja liikekiinteistöjen arvo, joiden luovutushinta on aravarajoituslainsäädännössä rajoitettu eli kohteen luovutushinta ei määräydy vapaasti. Lisäksi kohteiden vuokranmääritys on pääsääntöisesti ns. omakustannusperusteinen eli kohteiden vuokra ei ole vapaasti määriteltävissä.
Tasearvomenetelmällä määritellään seuraavien rajoitusryhmiin kuuluvien kohteiden arvo: arava ja 40 vuoden korkotuki.
Kehityshankkeiden, tonttivarannon sekä sijoituskiinteistöihin liittyvien osakkeiden ja osuuksien käypänä arvona pidetään niiden alkuperäistä hankinta-arvoa.
4. Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet
Liiketoimintojen yhdistämiset ja omaisuuserien hankinta
Kojamon tekemät sijoituskiinteistöjen hankinnat käsitellään kirjanpidossa joko omaisuuserän tai omaisuuseräryhmän hankintoina, tai IFRS 3:n Liiketoimintojen yhdistämiset soveltamisalaan kuuluvina liiketoimintojen yhdistämisinä. Se, onko kyseessä liiketoimintojen yhdistäminen, ratkaistaan IFRS 3:n perusteella, ja tämä edellyttää johdon harkintaa.
Sijoituskiinteistöjen hankinnoissa sovelletaan IFRS 3:a silloin, kun hankinnan katsotaan muodostavan liiketoimintana käsiteltävän kokonaisuuden. Yleensä yksittäinen kiinteistö vuokrasopimuksineen ei vielä muodosta omaa liiketoimintakokonaisuuttaan. Jotta hankinta katsottaisiin liiketoiminnan hankinnaksi, kiinteistön lisäksi kauppaan tulisi sisältyä hankittuja toimintoja ja näitä hoitavia henkilöitä, esimerkkeinä kiinteistöjen markkinointi, vuokrasuhteiden hoito sekä kiinteistöjen korjaustoiminta.
Liiketoimintojen yhdistämisessä luovutettu vastike sekä hankinnan kohteen yksilöitävissä olevat varat ja vastattavaksi otetut velat arvostetaan käypään arvoon hankinta-ajankohtana. Liikearvo kirjataan määrään, jolla luovutettu vastike, määräysvallattomien omistajien osuus hankinnan kohteessa ja aiemmin omistettu osuus hankinnan kohteessa ylittävät Kojamon osuuden hankitun nettovarallisuuden käyvästä arvosta. Liikearvosta ei kirjata poistoja, vaan se testataan arvonalentumisen varalta vähintään vuosittain.
Hankinnat, jotka eivät täytä IFRS 3:n liiketoiminnan määritelmää, käsitellään kirjanpidossa omaisuuserän tai -erien hankintana. Tällöin ei kirjata esimerkiksi liikearvoa eikä laskennallisia veroja.
| M€ | 31.3.2023 | 31.3.2022 | 31.12.2022 |
|---|---|---|---|
| Kirjanpitoarvo kauden alussa | 28,4 | 28,8 | 28,8 |
| Lisäykset | 0,1 | 0,1 | 0,6 |
| Tilikauden poistot | -0,3 | -0,3 | -1,0 |
| Kirjanpitoarvo kauden lopussa | 28,2 | 28,7 | 28,4 |
Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet koostuvat omassa käytössä olevista omaisuuseristä, joita ovat pääasiassa rakennuk-
set, maa-alueet sekä koneet ja kalusto. Käyttöoikeusomaisuuserä sisältää IFRS 16 Vuokrasopimukset –standardin mukaiset autoleasingsopimukset.
Aineellisiin käyttöomaisuushyödykkeisiin sisältyvät käyttöoikeusomaisuuserät
| M€ | 31.3.2023 | 31.3.2022 | 31.12.2022 |
|---|---|---|---|
| Kirjanpitoarvo kauden alussa | 0,8 | 0,9 | 0,9 |
| Lisäykset/vähennykset | 0,1 | 0,1 | 0,3 |
| Tilikauden poistot | -0,1 | -0,1 | -0,4 |
| Kirjanpitoarvo kauden lopussa | 0,8 | 0,9 | 0,8 |
5. Korolliset velat
| M€ | 31.3.2023 | 31.3.2022 | 31.12.2022 |
|---|---|---|---|
| Pitkäaikaiset velat | |||
| Joukkovelkakirjalainat | 2 140,2 | 2 335,7 | 2 139,2 |
| Lainat rahoituslaitoksilta | 1 045,1 | 1 074,5 | 1 092,7 |
| Korkotukilainat | 19,0 | 26,5 | 26,2 |
| Vuokrasopimusvelka | 72,9 | 71,6 | 72,4 |
| Pitkäaikaiset velat yhteensä | 3 277,3 | 3 508,2 | 3 330,5 |
| Lyhytaikaiset velat | |||
| Joukkovelkakirjalainat | 199,8 | - | 199,8 |
| Lainat rahoituslaitoksilta | 122,5 | 55,4 | 108,4 |
| Korkotukilainat | 0,2 | 0,3 | 0,3 |
| Yritystodistukset | 29,8 | 50,0 | 30,9 |
| Muut lainat | 6,1 | 6,4 | 6,2 |
| Vuokrasopimusvelka | 2,1 | 1,9 | 2,1 |
| Lyhytaikaiset velat yhteensä | 360,5 | 114,1 | 347,7 |
| Korolliset velat yhteensä | 3 637,8 | 3 622,3 | 3 678,2 |
Korollisista veloista on siirretty 31.3.2023 Myytävänä oleviin pitkäaikaisiin omaisuuseriin liittyviin velkoihin 7,2 M€.
6. Johdannaissopimukset
Johdannaissopimusten käyvät arvot
| 31.3.2023 | 31.3.2022 | 31.12.2022 | |||
|---|---|---|---|---|---|
| M€ | Positiivinen | Negatiivinen | Netto | Netto | Netto |
| Korkojohdannaiset | |||||
| Koronvaihtosopimukset, rahavirran suojaus | 49,2 | -0,8 | 48,4 | -5,9 | 52,4 |
| Koronvaihtosopimukset, ei suojauslaskennassa | 0,4 | -0,3 | 0,1 | -4,3 | 0,2 |
| Sähköjohdannaiset | - | - | - | 0,7 | - |
| Yhteensä | 49,6 | -1,1 | 48,5 | -9,4 | 52,5 |
Johdannaissopimusten nimellisarvot
| M€ | 31.3.2023 | 31.3.2022 | 31.12.2022 |
|---|---|---|---|
| Korkojohdannaiset | |||
| Koronvaihtosopimukset, rahavirran suojaus | 729,0 | 791,1 | 746,9 |
| Koronvaihtosopimukset, ei suojauslaskennassa | 40,4 | 41,0 | 40,6 |
| Yhteensä | 769,4 | 832,1 | 787,5 |
| Sähköjohdannaiset, MWh | - | 9 902 | - |
Katsauskauden aikana rahavirran suojaukseen luokitelluista korkojohdannaisista kirjattiin käyvän arvon rahastoon -4,2 (35,0) miljoonaa euroa. Korkojohdannaiset erääntyvät vuosina 2023-2035. Katsauskauden lopussa koronvaihtosopimusten keskimaturiteetti oli 3,8 (4,5) vuotta.
Sähköjohdannaisilla suojaudutaan sähkön hinnan nousua vastaan, ja ne erääntyivät vuonna 2022. Sähköjohdannaisiin ei sovelleta suojauslaskentaa. Niiden realisoitumattomat arvostusvoitot ja –tappiot esitetään taseessa lyhyt- ja pitkäaikaisissa varoissa tai veloissa Johdannaissopimukset –erässä.
7. Rahoitusvarat ja -velat arvostusluokittain
| 31.3.2023 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Tasearvo | Käypä arvo | ||||
| M€ | yhteensä | Taso 1 | Taso 2 | Taso 3 | yhteensä |
| Rahoitusvarat | |||||
| Käypään arvoon arvostettavat | |||||
| Korkojohdannaissaamiset | 49,6 | 49,6 | 49,6 | ||
| Käypään arvoon tulosvaikutteisesti | |||||
| arvostettavat sijoitukset | 43,2 | 42,5 | - | 0,7 | 43,2 |
| Jaksotettuun hankintamenoon arvostettavat | |||||
| Rahavarat | 123,6 | 123,6 | 123,6 | ||
| Myyntisaamiset | 6,1 | 6,1 | |||
| Rahoitusvelat | |||||
| Käypään arvoon arvostettavat | |||||
| Korkojohdannaisvelat | 1,1 | 1,1 | 1,1 | ||
| Jaksotettuun hankintamenoon arvostettavat | |||||
| Muut korolliset velat | 1 297,7 | 1 288,5 | 1 288,5 | ||
| Joukkovelkakirjalainat | 2 340,1 | 2 058,2 | 2 058,2 | ||
| Ostovelat | 11,6 | 11,6 |
| 31.12.2022 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Tasearvo | Käypä arvo | ||||
| yhteensä | Taso 1 | Taso 2 | Taso 3 | yhteensä | |
| 54,0 | 54,0 | 54,0 | |||
| 104,7 | 84,1 | 19,9 | 0,7 | 104,7 | |
| 119,4 | 119,4 | 119,4 | |||
| 6,4 | 6,4 | ||||
| 1,4 | 1,4 | 1,4 | |||
| 1 339,3 | 1 225,1 | 1 225,1 | |||
| 2 338,9 | 2 073,2 | 2 073,2 | |||
| 21,6 | 21,6 | ||||
Katsauskauden aikana ei ollut siirtoja hierarkiatasojen välillä. Vaihtuvakorkoisten lainojen käypä arvo on sama kuin lainojen nimellisarvo, koska lainojen marginaalit vastaavat uusien lainojen marginaaleja. Joukkovelkakirjalainojen käyvät arvot perustuvat markkinanoteerauksiin. Muiden kiinteäkorkoisten velkojen käypä arvo perustuu diskontattuihin kassavirtoihin, joissa syöttötietoina käytetään markkinakorkoja.
Jos rahoitusinstrumentille ei ole aktiivisia markkinoita, joudutaan käyttämään harkintaa käyvän arvon ja arvonalentumisen määrittämisessä. Joissain korkojohdannaisissa saatetaan käyttää ulkopuolisia markkina-arvostuksia. Arvonalentumista harkitaan, jos arvonalentuminen on merkittävä tai pitkäaikainen. Mikäli arvonalentumistappion määrä pienenee jollakin
myöhemmällä tilikaudella ja vähennyksen voidaan katsoa liittyvän arvonalentumisen kirjaamisen jälkeiseen tapahtumaan, arvonalentuminen perutaan.
Rahoitusvarat ja -velat, jotka arvostetaan käypään arvoon, luokitellaan kolmelle käyvän arvon hierarkian tasolle arvostusmenetelmien luotettavuuden mukaisesti:
Taso 1:
Instrumentin käypä arvo perustuu täysin samanlaisten instrumenttien noteerattuihin hintoihin toimivilla markkinoilla.
Taso 2:
Instrumentille on olemassa aktiivisilla markkinoilla noteerattu markkinahinta, joka voi olla johdettu suoraan tai epäsuoraan noteeratuista markkinatiedoista. Käyvät arvot ovat määritetty arvostusmenetelmien avulla. Niiden taustalla on syöttötietona markkinahintanoteerauksia sisältäen mm. markkinakorkoja, luottomarginaaleja ja tuottokäyriä.
Taso 3:
Instrumentille ei ole olemassa aktiivista markkinaa, käypä arvo ei ole luotettavasti johdettavissa ja käyvän arvon määrityksessä on käytetty syöttötietoja, jotka eivät perustu todettavissa olevaan markkinatietoon.
Taso 3 täsmäytyslaskelma
Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat rahoitusvarat
| M€ | 31.3.2023 | 31.3.2022 | 31.12.2022 |
|---|---|---|---|
| Kauden alussa | 0,7 | 0,7 | 0,7 |
| Muutos | - | -0,1 | 0,0 |
| Kauden lopussa | 0,7 | 0,6 | 0,7 |
Käypään arvoon tulosvaikutteisesti arvostetut sijoitukset hierarkiatasolla 3 ovat sijoituksia noteeraamattomiin osakkeisiin, ja ne arvostetaan pääosin hankintamenoon, koska niiden käypää arvoa ei voida luotettavasti määrittää toimivan markkinan puuttuessa. Näiden erien kohdalla arvioidaan, että hankintameno on asianmukainen arvio käyvästä arvosta.
8. Osakekohtainen tulos
| 1–3/2022 1–12/2022 |
|---|
| 50,4 -399,8 |
| 247,1 247,1 |
| 0,20 -1,62 |
| 0,20 -1,62 |
Yhtiöllä ei ole laimentavia instrumentteja.
9. Vakuudet, vastuusitoumukset ja ehdolliset velat
| M€ | 31.3.2023 | 31.3.2022 | 31.12.2022 |
|---|---|---|---|
| Velat, joiden vakuudeksi annettu kiinnityksiä ja pantteja | 775,2 | 802,5 | 780,7 |
| Annetut kiinnitykset | 927,8 | 903,4 | 922,2 |
| Pantatut osakkeet ¹⁾ | 102,1 | 109,2 | 102,1 |
| Pantatut vakuudet yhteensä | 1 029,9 | 1 012,6 | 1 024,3 |
| Muut annetut vakuudet | |||
| Kiinnitykset ja osakkeet | 8,2 | 8,0 | 8,1 |
| Takaukset ²⁾ | 727,0 | 666,1 | 756,4 |
| Talletusvakuudet | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Muut annetut vakuudet yhteensä | 735,2 | 674,1 | 764,5 |
¹⁾ Annetut kiinnitykset ja pantatut osakkeet koskevat osittain samoja vakuuskohteita.
²⁾ Annetut takaukset ovat pääasiassa konserniyhtiöiden ottamien velkojen vakuudeksi annettuja omavelkaisia takauksia ja osalle
lainoista on annettu vakuudeksi myös kiinnityksiä tai osakepantteja.
10. Myytävänä olevat pitkäaikaiset omaisuuserät
31.3.2023 Myytävänä olevien pitkäaikaisien omaisuuserien nettotasearvo oli yhteensä 0,4 miljoonaa euroa. Omaisuuserät koostuivat osakkuusyhtiöosakkeista ja kolmesta erilliskiinteistöstä.
Kojamolla oli 31.3.2022 Myytävänä olevia pitkäaikaisia omaisuuseriä yhteensä 1,1 miljoonaa euroa. Omaisuuserä koostui yhdestä erillistontista. 31.12.2022 ei ollut Myytävänä olevia pitkäaikaisia omaisuuseriä.
Sijoituskiinteistöt on arvostettu käypään arvoon tilinpäätöksessä (käyvän arvon hierarkiataso 3).
| M€ | 31.3.2023 | 31.3.2022 | 31.12.2022 |
|---|---|---|---|
| Sijoituskiinteistöt | 7,5 | 1,1 | - |
| Osakkuusyhtiöosakkeet | 0,1 | - | - |
| Varat yhteensä | 7,6 | 1,1 | - |
| Rahalaitoslainat | 7,2 | - | - |
| Velat yhteensä | 7,2 | - | - |
| Nettotasearvo | 0,4 | 1,1 | - |
11. Katsauskauden jälkeiset tapahtumat
Katsauskauden jälkeen tehtiin seuraavat rahoitusjärjestelyt:
Kojamo Oyj allekirjoitti huhtikuussa Aktia Pankki Oyj:n kanssa uuden 75 miljoonan euron suuruisen lainasopimuksen. Laina on vakuudeton, ja sen maturiteetti on 5 vuotta. Lainalla uudelleenrahoitettiin kesällä 2023 erääntyvä 50 miljoonan euron suuruinen Aktian laina, ja loput rahoituksesta käytetään konsernin yleisiin rahoitustarpeisiin. Laina on myöhemmin mahdollista kytkeä Kojamon vastuullisuustavoitteisiin, jolla on vaikutus lainan marginaaliin.
Kojamo Oyj allekirjoitti toukokuussa uuden 425 miljoonan euron suuruisen vastuullisuustavoitteisiin sidotun lainasopimuksen kuuden yhteistyöpankin kanssa. Laina on vakuudellinen, ja sen maturiteetti on 3 vuotta kahdella yhden vuoden jatko-optiolla. Laina käytetään yhtiön olemassa olevien velkojen uudelleenrahoitukseen sekä konsernin yleisiin rahoitustarpeisiin.
Tunnusluvut, niiden laskentakaavat sekä ESMA-ohjeistuksen mukaiset täsmäytyslaskelmat
| Laskenta | ||||
|---|---|---|---|---|
| kaava | 1–3/2023 | 1–3/2022 | 2022 | |
| Liikevaihto, M€ | 108,2 | 99,5 | 413,3 | |
| Nettovuokratuotto, M€ | 1 | 59,5 | 57,0 | 280,1 |
| Nettovuokratuotto liikevaihdosta, % | 2 | 55,0 | 57,3 | 67,8 |
| Voitto/tappio ennen veroja, M€ | 3 | 24,0 | 62,9 | -499,8 |
| Käyttökate (EBITDA), M€ | 4 | 41,0 | 75,6 | -441,3 |
| Käyttökate liikevaihdosta, % | 5 | 37,9 | 75,9 | -106,8 |
| Oikaistu käyttökate (Adjusted EBITDA), M€ | 6 | 49,9 | 47,7 | 240,4 |
| Oikaistu käyttökate liikevaihdosta, % | 7 | 46,1 | 47,9 | 58,2 |
| Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO), M€ | 8 | 28,8 | 28,9 | 160,7 |
| FFO liikevaihdosta, % | 9 | 26,6 | 29,1 | 38,9 |
| Osakekohtainen kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta, € | 10 | 0,12 | 0,12 | 0,65 |
| FFO ilman kertaluonteisia kuluja, M€ | 11 | 28,8 | 28,9 | 160,7 |
| Oikaistu kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (AFFO), M€ | 12 | 24,1 | 27,3 | 138,2 |
| Sijoituskiinteistöt, M€ ¹⁾ | 8 197,0 | 8 406,6 | 8 150,2 | |
| Taloudellinen vuokrausaste, % | 23 | 92,2 | 91,9 | 92,0 |
| Korollinen vieras pääoma, M€ ²⁾ | 13 | 3 637,8 | 3 622,3 | 3 678,2 |
| Oman pääoman tuotto-% (ROE) | 14 | 2,0 | 4,7 | -9,9 |
| Sijoitetun pääoman tuotto-% (ROI) | 15 | 2,3 | 4,0 | -5,7 |
| Omavaraisuusaste, % | 16 | 44,5 | 46,9 | 45,3 |
| Loan to Value (LTV), % ³⁾ | 17 | 42,9 | 37,4 | 43,7 |
| Vapaiden varojen osuus, % | 18 | 87,1 | 87,1 | 87,1 |
| Korkokate | 19 | 3,7 | 3,9 | 3,8 |
| Vakavaraisuusaste | 20 | 0,42 | 0,35 | 0,42 |
| Vakuudellisten lainojen osuus taseesta | 21 | 0,09 | 0,09 | 0,09 |
| Osakekohtainen tulos, € | 0,08 | 0,20 | -1,62 | |
| Osakekohtainen oma pääoma, € | 15,22 | 17,18 | 15,55 | |
| Bruttoinvestoinnit, M€ | 22 | 54,9 | 48,9 | 501,6 |
| Henkilöstö katsauskauden lopussa | 309 | 315 | 304 | |
¹⁾ Sisältää Myytävänä olevia pitkäaikaisia omaisuuseriä.
²⁾ Ei sisällä Myytävänä oleviin pitkäaikaisiin omaisuuseriin liittyviä velkoja.
³⁾ Ei sisällä Myytävänä olevia pitkäaikaisia omaisuuseriä tai Myytävänä oleviin pitkäaikaisiin omaisuuseriin liittyviä velkoja.
Vaihtoehtoiset tunnusluvut
Kojamo esittää vaihtoehtoisia tunnuslukuja kuvaamaan liiketoimintansa taloudellista kehitystä ja parantaakseen vertailukelpoisuutta eri raportointikausien välillä. Vaihtoehtoiset eli tilinpäätösstandardeihin perustumattomat tunnusluvut antavat
merkittävää lisätietoa johdolle, rahoittajille, analyytikoille sekä muille tahoille. Vaihtoehtoisia tunnuslukuja ei tule pitää IFRStilinpäätösnormistossa määriteltyjä tunnuslukuja korvaavina mittareina.
Tunnuslukujen laskentakaavat
ESMA-ohjeistuksen mukaisesti määritellyt vaihtoehtoiset tunnusluvut
| 1) | Nettovuokratuotto | = Liikevaihto - Kiinteistöjen ylläpitokulut - Korjaukset |
|
|---|---|---|---|
| ja korjauskulujen vähentämisen jälkeen. | Nettovuokratuotto on vuokraustoiminnan kannattavuuden tunnusluku, joka mittaa tuottoa ylläpito | ||
| 2) | Nettovuokratuotto liikevaihdosta, % |
Nettovuokratuotto Liikevaihto |
x 100 |
| Tunnusluku kuvaa nettovuokratuoton suhdetta liikevaihtoon. | |||
| 3) | Voitto/tappio ennen veroja | Nettovuokratuotto - Hallinnon kulut + Liiketoiminnan muut tuotot - Liiketoiminnan muut kulut +/- Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot ja -tappiot +/- Vaihto-omaisuuden luovutusvoitot ja -tappiot +/- Voitto/tappio sijoituskiinteistöjen arvostamisesta käypään arvoon - Poistot ja arvonalentumiset +/- Rahoitustuotot ja -kulut +/- Osuus osakkuusyritysten tuloksista |
|
| Voitto/tappio ennen veroja mittaa kannattavuutta liiketoiminnan kustannusten ja rahoituskulujen jälkeen. | |||
| 4) | Käyttökate (EBITDA) | Laskennallisten verojen muutos | Tilikauden voitto/tappio + Poistot ja arvonalentumiset -/+ Rahoitustuotot ja -kulut -/+ Osuus Osakkuusyritysten tuloksista + Tilikauden verotettavaan tulokseen perustuva vero + |
| kuluja, veroja ja poistoja. | Käyttökate on kannattavuuden tunnusluku, joka mittaa liiketoiminnan tulosta ennen nettorahoitus | ||
| 5) | Käyttökate liikevaihdosta, % |
Käyttökate Liikevaihto |
x 100 |
| Tunnusluku kuvaa käyttökatteen suhdetta liikevaihtoon. | |||
| 6) | Oikaistu käyttökate (Adjusted EBITDA) |
tavaan tulokseen perustuva vero + Laskennallisten verojen muutos | Tilikauden voitto/tappio + Poistot ja arvonalentumiset -/+ Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot ja -tappiot-/+ Vaihto-omaisuuden luovutusvoitot ja -tappiot -/+ Muiden pitkäaikaisten varojen luovutusvoitot ja -tappiot -/+ Voitto/tappio sijoituskiinteistöjen arvostamisesta käypään ar voon -/+ Rahoitustuotot ja -kulut -/+ Osuus osakkuusyritysten tuloksista + Tilikauden verotet |
| kiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta. | Oikaistu käyttökate kuvaa konsernin vuokraustoiminnan kannattavuutta ilman omaisuuserien myynneistä syntyneitä luovutusvoittoja ja -tappioita sekä laskennallisia voittoja/tappioita sijoitus |
||
| 7) | Oikaistu käyttökate liikevaihdosta, % |
Oikaistu käyttökate Liikevaihto |
x 100 |
| Tunnusluku kuvaa oikaistun käyttökatteen suhdetta liikevaihtoon. | |||
| 8) | Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) |
verot | Oikaistu käyttökate - Oikaistut nettorahoituskulut - Tilikauden verotettavaan tuloon perustuva vero +/- Luovutuksista syntyneet tilikauden verotettavaan tulokseen perustuvat |
| voittoja/tappioita käypään arvoon arvostamisesta. | Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta kuvaa konsernin liiketoiminnan tuottamaa kassavirtaa en nen käyttöpääoman muutosta. Tunnusluvun laskennassa huomioidaan rahoituskulujen ja verojen vaiku tus kannattavuuteen mutta ei varsinaiseen vuokraustoimintaan kuulumattomia eriä kuten omaisuuserien myynneistä syntyneitä luovutusvoittoja ja -tappioita tai niiden verovaikutusta sekä laskennallisia |
| 9) | FFO liikevaihdosta, % | Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) = |
x 100 |
|---|---|---|---|
| Liikevaihto | |||
| Tunnusluku kuvaa FFO:n suhdetta liikevaihtoon. | |||
| 10) | Osakekohtainen kassa- virta ennen käyttöpää- |
Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) Ulkona olevien osakkeiden painotettu keskiarvo tilikauden aikana = |
|
| oman muutosta | Osakekohtainen kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta esittää kassavirta ennen käyttöpää oman muutosta osuuden yksittäiselle osakkeelle. |
||
| 11) | FFO ilman kertaluonteisia kuluja |
= Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) + Kertaluonteiset kulut | |
| Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta kuvaa konsernin liiketoiminnan tuottamaa kassavirtaa en nen käyttöpääoman muutosta. Tunnusluvun laskennassa huomioidaan rahoituskulujen ja verojen vai kutus kannattavuuteen mutta ei varsinaiseen vuokraustoimintaan kuulumattomia eriä kuten omaisuus erien myynneistä syntyneitä luovutusvoittoja ja -tappioita sekä laskennallisia voittoja/tappioita käypään arvoon arvostamisesta ja kertaluonteisia kuluja. |
|||
| 12) | Oikaistu kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (AFFO) |
= Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) - Ajanmukaistamisinvestoinnit | |
| Oikaistu kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta kuvaa konsernin liiketoiminnan tuottamaa kassa virtaa ennen käyttöpääoman muutosta oikaistuna ajanmukaistamisinvestoinneilla. Tunnusluvun lasken nassa huomioidaan ajanmukaistamisinvestointien, rahoituskulujen ja verojen vaikutus kannattavuuteen mutta ei varsinaiseen vuokraustoimintaan kuulumattomia eriä kuten omaisuuserien myynneistä synty neitä luovutusvoittoja ja -tappioita sekä laskennallisia voittoja/tappioita käypään arvoon arvostamisesta. |
|||
| 13) | Korollinen vieras pääoma | = Lainat, pitkäaikaiset + Lainat, lyhytaikaiset | |
| Korollinen vieras pääoma mittaa konsernin bruttovelkoja. | |||
| 14) | Oman pääoman | Tilikauden voitto/tappio (vuositasolle laskettuna) = |
x 100 |
| tuotto-% (ROE) | Oma pääoma, kauden alun ja lopun keskiarvo | ||
| Oman pääoman tuotto mittaa tilikauden tulosta suhteutettuna omaan pääomaan. Tunnusluku kuvaa kon sernin kykyä tehdä tuottoa omistajien sijoittamille varoille. |
|||
| Sijoitetun pääoman | (Voitto/tappio ennen veroja + Rahoituskulut) (vuositasolle laskettuna) | ||
| 15) | tuotto-% (ROI) | = (Varat - Korottomat velat), kauden alun ja lopun keskiarvo |
x 100 |
| Sijoitetun pääoman tuotto mittaa liiketoiminnan tulosta suhteutettuna sijoitettuun pääomaan. Tunnus luku kuvaa konsernin kykyä tehdä tuottoa omistajien ja rahoittajien sijoittamille varoille. |
|||
| 16) | Omavaraisuusaste, % | Oma pääoma = |
x 100 |
| Varat - Saadut ennakot | |||
| Omavaraisuusaste on rahoitusrakenteen tunnusluku, joka kertoo oman pääoman osuuden toimintaan sitoutuneesta pääomasta. Tunnusluku kuvaa konsernin rahoitusrakennetta. |
|||
| 17) | Loan to Value (LTV), % | Korollinen vieras pääoma - Rahavarat = Sijoituskiinteistöt |
x 100 |
| Luototusaste (Loan to Value) esittää nettovelkojen osuutta sijoituskiinteistöjen arvosta. Tunnusluku kuvaa konsernin velkaantuneisuutta. |
| 18) | Vapaiden varojen | Vakuuksista vapaat varat = |
x 100 |
|---|---|---|---|
| osuus, % | Varat | ||
| Tunnusluku kuvaa rasitteettomien varojen määrää suhteessa kaikkiin varoihin. | |||
| 19) | Korkokate | Oikaistu käyttökate, rullaava 12kk = |
|
| Oikaistut nettorahoituskulut, rullaava 12kk | |||
| Käyttökatteen ja nettorahoituskulujen välinen suhde. Tunnusluku kuvaa konsernin velanhoitoon liittyvää kykyä. |
|||
| 20) | Vakavaraisuusaste | Korolliset velat* - Rahavarat = |
|
| Varat | |||
| Vakavaraisuusaste kuvaa nettovelkojen osuutta taseesta. | |||
| *Tunnusluvun korollisiin velkoihin sisältyy korollinen vieras pääoma, Myytävänä oleviin pitkäaikaisiin varoihin liittyvät korolliset velat ja yli 90 päivän jälkeen erääntyvät kauppahinnat. |
|||
| 21) | Vakuudellisten lainojen | Vakuudellinen korollinen vieras pääoma = |
|
| osuus taseesta | Varat | ||
| Tunnusluku kuvaa vakuudellisten velkojen osuutta taseesta. | |||
| 22) | Bruttoinvestoinnit | Hankitut sijoituskiinteistöt + Ajanmukaistamisinvestoinnit + Aktivoidut vieraan pääoman = menot |
|
| Bruttoinvestoinnit kuvaa kokonaisinvestointien määrää pitäen sisällään ostetut sijoituskiinteistöt, kiinteistökehityksen, ajanmukaistamisinvestoinnit sekä aktivoidut korot. |
|||
| Muut tunnusluvut | |||
| Taloudellinen |
| 23) | Taloudellinen | Vuokratuotot | |
|---|---|---|---|
| vuokrausaste, % | = Vuokrattavissa olevien asuntojen potentiaalinen vuokratuotto |
x 100 |
Tunnuslukujen täsmäytyslaskelmat
| M€ | 1–3/2023 | 1–3/2022 | 2022 |
|---|---|---|---|
| Tilikauden voitto/tappio | 19,2 | 50,4 | -399,8 |
| Poistot ja arvonalentumiset | 0,3 | 1,2 | |
| Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot ja -tappiot | - | -0,2 | |
| Vaihto-omaisuuden luovutusvoitot ja -tappiot | - | 0,0 | |
| Muiden pitkäaikaisten varojen luovutusvoitot ja -tappiot | - | 0,0 | 0,0 |
| Voitto/tappio sijoituskiinteistöjen arvostamisesta käypään arvoon | 9,0 | -27,9 | 682,0 |
| Rahoitustuotot | -1,6 | -2,6 | -9,6 |
| Rahoituskulut | 18,2 | 14,9 | 67,0 |
| Osuus osakkuusyritysten tuloksista | 0,0 | - | -0,1 |
| Tilikauden verotettavaan tuloon perustuva vero | 4,0 | 4,3 | 17,3 |
| Laskennallisten verojen muutos | 0,8 | 8,2 | -117,2 |
| Oikaistu käyttökate (Adjusted EBITDA) | 49,9 | 47,7 | 240,4 |
| Rahoitustuotot ja -kulut | -16,6 | -12,3 | -57,4 |
| Voitto/tappio rahoitusvarojen arvostamisesta käypään arvoon | -0,5 | -2,1 | -5,3 |
| Oikaistut nettorahoituskulut | -17,2 | -14,4 | -62,7 |
| Tilikauden verotettavaan tuloon perustuva vero | -4,0 | -4,3 | -17,3 |
| Luovutuksista syntyneet tilikauden verotettavaan tulokseen perustuvat verot | - | 0,0 | 0,2 |
| Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) | 28,8 | 28,9 | 160,7 |
| FFO ilman kertaluonteisia kuluja | 28,8 | 28,9 | 160,7 |
| Oma pääoma | 3 762,1 | 4 246,8 | 3 842,7 |
| Varat | 8 467,2 | 9 053,0 | 8 482,3 |
| Saadut ennakot | -6,8 | -6,5 | -6,2 |
| Omavaraisuusaste, % | 46,9 | 45,3 | |
| Rasitteista vapaat sijoituskiinteistöt | 7 055,7 | 7 188,7 | 7 008,2 |
| Pitkäaikaiset varat, muut kuin sijoituskiinteistöt | 140,2 | 97,9 | 142,3 |
| Lyhytaikaiset varat | 596,0 | 238,9 | |
| Vapaat varat yhteensä | 7 882,6 | 7 389,3 | |
| Varat | 8 467,2 | 9 053,0 | 8 482,3 |
| Vapaiden varojen osuus, % | 87,1 | 87,1 | |
| Oikaistu käyttökate (Adjusted EBITDA), rullaava 12kk | 242,7 | 229,8 | 240,4 |
| Oikaistut nettorahoituskulut, rullaava 12kk | -65,5 | -58,4 | -62,7 |
| Korkokate | 3,9 | 3,8 | |
| Korollinen vieras pääoma | 3 637,8 | 3 622,3 | 3 678,2 |
| Myytävänä oleviin pitkäaikaisiin omaisuuseriin liittyvät korolliset velat | - | - | |
| Rahavarat | 478,2 | 119,4 | |
| Korolliset velat - Rahavarat | 3 521,4 | 3 144,0 | 3 558,8 |
| Varat | 8 467,2 | 9 053,0 | 8 482,3 |
| Vakavaraisuusaste | 0,35 | 0,42 | |
| Vakuudelliset velat | 775,2 | 802,5 | 780,7 |
| Varat | 9 053,0 | 8 482,3 | |
| Vakuudellisten lainojen osuus taseesta | 0,09 | 0,09 |