INCITY

H1 2024

Halbjahresbericht

KENNZAHLEN DER INCITY IMMOBILIEN AG

in Mio. EUR			Abweichung
	H1 2024	H1 2023	absolut	relativ
EBIT	$-0,1$	0,1	$-0,2$	$>-100 \%$
Finanzergebnis	$-0,2$	$-0,1$	$-0,1$	$100 \%$
Beteiligungsergebnis	$-0,1$	0,0	$-0,1$	$0 \%$
EBT	$-0,4$	$-0,1$	$-0,2$	$>100 \%$
Jahresergebnis	$-0,3$	$-0,1$	$-0,2$	$>100 \%$
Cashflow aus der operativen Geschäftstätigkeit	0,0	0,0	0,0	$0 \%$
Cashflow aus der Investitionstätigkeit	$-1,9$	$-0,2$	$-1,7$	$>100 \%$
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit	1,0	$-0,1$	1,1	$>-100 \%$

in Mio. EUR	30.06.2024	31.12.2023	Abweichung absolut

Bilanzsumme	95,2	96,5	$-1,3$	$-1 \%$
Anlagevermögen	90,0	90,7	$-0,7$	$-1 \%$
davon Ausleihungen Bestandsimmobilien	88,8	89,5	$-0,7$	$-1 \%$
Umlaufvermögen	5,2	5,8	$-0,6$	$-10 \%$
davon Liquidität	0,5	1,3	$-0,8$	$-62 \%$
Eigenkapital	85,6	85,9	$-0,3$	$0 \%$
davon gezeichnetes Kapital	86,0	86,0	0,0	$0 \%$
Kurzfristige Verbindlichkeiten	9,0	10,0	$-1,0$	$-10 \%$
EK-Quote (in \%)	89,9	89,0

KENNZAHLEN DES INCITY KONZERNS

in Mio. EUR			Abweichung
	H1 2024	H1 2023	absolut	relativ
Umsatzerlöse	4,1	3,7	0,4	$11 \%$
Gesamtleistung	5,8	10,4	$-4,6$	$-44 \%$
Sonstige betriebliche Erträge	0,1	0,3	$-0,2$	$-67 \%$
EBITDA	0,3	0,6	$-0,3$	$-50 \%$
EBIT	$-0,7$	$-0,3$	$-0,4$	$>100 \%$
EBT	$-1,6$	$-1,1$	$-0,5$	$45 \%$
Periodenergebnis	$-1,7$	$-1,2$	$-0,5$	$42 \%$
Cashflow aus der operativen Geschäftstätigkeit	$-1,5$	1,6	$-3,1$	$>-100 \%$
Cashflow aus der Investitionstätigkeit	$-0,1$	0,0	$-0,1$	$0 \%$
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit	$-0,3$	$-1,7$	1,4	$-82 \%$
in Mio. EUR	30.06.2024	31.12.2023	Abweichung
			absolut	relativ
Bilanzsumme	157,5	158,1	$-0,6$	$0 \%$
Anlagevermögen	143,2	144,1	$-0,9$	$-1 \%$
Umlaufvermögen	14,1	13,9	0,2	$1 \%$
davon liquide Mittel	6,2	8,1	$-1,9$	$-23 \%$
Eigenkapital	76,5	78,2	$-1,7$	$-2 \%$
davon gezeichnetes Kapital	86,0	86,0	0,0	$0 \%$
Verbindlichkeiten	77,4	76,7	0,7	$1 \%$
davon ggü. Kreditinstituten	61,8	62,7	$-0,9$	$-1 \%$
EK-Quote (in \%)	48,6	50,0
Aktie		H1 2024	H1 2023
Aktienkurs (in EUR) am 30.06.		1,04	1,29
NAV je Aktie in EUR am 30.06.		1,30	1,30
Ergebnis je Aktie (in EUR) am 30.06.		$-0,02$	$-0,01$
Aktienanzahl (absolut in Mio.) am 30.06.		86,0	86,0
Streubesitz (in \%) am 30.06.		ca. $7,4^{1)}$	ca. $8,4^{1)}$
Marktkapitalisierung (in EUR Mio.) am 30.06.		89,44	110,9

1) unter Berücksichtigung von Angaben des Mehrheitsaktionärs (Realsoul Holding S.A., Luxemburg, vormals Haron Holding S.A., Luxemburg)

INHALTSVERZEICHNIS

H1 2024 Halbjahresbericht

Vorwort des Vorstands ..... 05
Zusammengefasster Lagebericht für das 1. Halbjahr 2024 ..... 07
Geschäfts- und Rahmenbedingungen ..... 08
Wirtschaftsbericht ..... 10
Finanzanalyse ..... 12
Nachtragsbericht ..... 20
Risiko- und Chancenbericht ..... 20
Prognosebericht ..... 20
Konzern-Halbjahresabschluss nach HGB und Halbjahresabschluss der InCity Immobilien AG ..... 23
Konzern-Halbjahresabschluss nach HGB ..... 24
Konzern-Bilanz ..... 26
Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung ..... 28
Konzern-Kapitalflussrechnung ..... 29
Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung ..... 30
Entwicklung des Konzern-Anlagevermögens ..... 32
Verkürzter Anhang zum Konzern-Halbjahresabschluss ..... 34
Halbjahresabschluss der InCity Immobilien AG ..... 47
Bilanz ..... 48
Gewinn- und Verlustrechnung ..... 51
Entwicklung des Anlagevermögens ..... 52
InCity-Portfolio ..... 55
Finanzkalender ..... 62
Zusammensetzung von Vorstand und Aufsichtsrat ..... 63
Impressum ..... 64

VORWORT DES VORSTANDS

Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre,

die Umsatz- und Ergebnisentwicklung in den ersten sechs Monaten des laufenden Geschäftsjahres 2024 hat die Erwartungen und Planungen des Vorstands der InCity Immobilien AG insgesamt erfüllt. Für den InCity-Konzern standen im Berichtszeitraum weiterhin die Umsetzung der in den Vorjahren initiierten Vermietungskonzepte, das aktive Management seiner Bestandsimmobilien einschließlich von Umbaumaßnahmen sowie die Fortführung der eigenen Projektsteuerungs- und Entwicklungstätigkeiten im Zusammenhang mit dem Neubau einer Büroimmobilie in Schönefeld im Rahmen eines Generalübernehmervertrages im Fokus. Der Immobilienbestand des InCity Konzerns umfasste zum 30. Juni 2024 unverändert fünf Wohn- und Geschäftshäuser sowie zwei Büroimmobilien in Berlin und Frankfurt am Main, deren HGB-Buchwerte sich zum Berichtsstichtag auf rund EUR 143 Mio. summierten.

Das Marktumfeld für die deutsche Immobilienwirtschaft war während des ersten Halbjahres 2024 sowohl von positiven als auch von belastenden Faktoren geprägt und blieb insgesamt herausfordernd. Einerseits war - insbesondere im Vergleich zu den beiden Vorjahren - eine deutliche Normalisierung der Inflationsrate zu beobachten. Zudem beschloss die Europäische Zentralbank im Juni 2024, nur wenige Wochen vor dem Berichtsstichtag, die erste Senkung der Leitzinsen nach einer im Sommer 2022 begonnenen und erst im September 2023 beendeten Folge von Leitzinserhöhungen. Nach dem Ende des Berichtszeitraumes folgte am 12. September 2024 ein weiterer Zinssenkungsbeschluss der EZB, der mit Wirkung ab 18. September 2024 eine Verringerung des Zinssatzes für die Einlagefazilität um 25 Basispunkte auf 3,5 Prozent vorsieht. Andererseits meldete das Statistische Bundesamt für das zweite Quartal 2024 einen Rückgang des Bruttoinlandsprodukts (BIP) um 0,1 Prozent gegenüber dem Vorquartal und einen Anstieg um 0,3 Prozent gegenüber dem entsprechenden Quartal des Vorjahres. Die deutsche Wirtschaft ist somit noch deutlich von einem tragfähigen konjunkturellen Aufschwung entfernt, wenngleich sich der Arbeitsmarkt weiterhin in einer relativ stabilen Verfassung präsentiert.

Angesichts dieses gesamtwirtschaftlichen Umfeldes ist es umso erfreulicher, dass die insgesamt sehr gute Vermietungssituation im Bestandsportfolio der InCity erhalten werden konnte. Der im Vergleich zum Vorjahr weiter bestehende Teilleerstand betrifft insbesondere zwei Liegenschaften: das Objekt „Stiftstraße 18/20" in Frankfurt sowie das Objekt „Jägerstraße 34-35" in Berlin. In beiden Objekten werden derzeit noch Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, mit welchen wir die langfristige Wertstabilität dieser Immobilien sicherstellen und die Basis für attraktive Neuvermietungen schaffen. Von den zwischenzeitlich 9 leerstehenden Wohneinheiten im Objekt „Jägerstraße 34-35" sind mittlerweile 5 vermietet worden, 2 befinden sich noch im Bau. Wir gehen von einer Vollvermietung zum ersten Quartal 2025 aus.

Das Konzernergebnis für das erste Halbjahr 2024 war mit TEUR -1.691 erneut negativ, wobei sich der Rückgang im Vergleich zum entsprechenden Vorjahreszeitraum (1. Halbjahr 2023: TEUR -1.160) vor allem durch höhere Zinsaufwendungen und Ertragsteuern erklärt. An dieser Stelle ist erneut darauf hinzuweisen, dass das handelsrechtliche Konzernergebnis des ersten Halbjahres 2024 - ebenso wie in den vorangegangenen Berichtperioden - maßgeblich durch die planmäßigen Abschreibungen auf den Immobilienbestand geprägt ist. Diese summierten sich im Berichtszeitraum auf rund TEUR 921

(Vorjahreszeitraum: TEUR 919) und wirkten entsprechend ergebnismindernd. Dagegen werden die Entwicklung der Marktwerte und die sich daraus ergebenden, weiterhin hohen stillen Reserven im HGBErgebnis nicht abgebildet. Auf Einzelabschlussebene lag das Halbjahresergebnis 2024 bei TEUR -270 (Vorjahreszeitraum: TEUR -60). Der Rückgang um TEUR 210 ist vor allem durch den Rückgang des EBIT um TEUR 133 auf nunmehr TEUR -62 zurückzuführen.

Das EBITDA auf Ebene des InCity-Konzerns belief sich im 1. Halbjahr 2024 auf rund EUR 0,3 Mio. (Vorjahreszeitraum: rund EUR 0,6 Mio.). Gründe für den Rückgang um rund EUR 0,3 Mio. waren vor allem die im ersten Halbjahr 2024 um EUR 0,4 Mio. höheren Investitionen in die Bestandsimmobilien (EUR -0,8 Mio.; Vorjahreszeitzeitraum: EUR -0,4 Mio.), höhere operative Erträge (Nettokaltmieten) der Bestandsimmobilien (EUR 0,2 Mio.) sowie geringere sonstige betriebliche Aufwendungen (EUR 0,1 Mio.) als in der Vorperiode.

Die Eigenkapitalquote der InCity Immobilien AG lag zum Berichtsstichtag am 30. Juni 2024 bei rund 89,9 \% (31. Dezember 2023: rd. 89,0 \%). Auf Konzernebene ergab sich zum 30. Juni 2024 eine Eigenkapitalquote von rund 48,6 \% (31. Dezember 2023: rd. 50,0 \%), wobei sich der Rückgang durch das negative Konzernhalbjahresergebnis erklärt. Der innere Wert („Net Asset Value", kurz: NAV) der Aktie der InCity AG lag zum 30. Juni 2024 unverändert bei EUR 1,30 je Aktie.

In Anbetracht der Entwicklung während des ersten Halbjahres bestätigt der Vorstand seine im Rahmen des Jahresfinanzberichts für das Jahr 2023 veröffentlichte Prognose für das Gesamtjahr 2024. Diese geht auf Konzernebene von einem Jahresfehlbetrag zwischen EUR -3,5 Mio. und EUR -4,0 Mio. aus, der im Wesentlichen auf ordentliche Abschreibungen auf das Sachanlagevermögen gemäß HGB in Höhe von rund EUR 2,0 Mio. zurückzuführen sein wird. Davon werden allein etwa EUR 1,8 Mio. auf Abschreibungen auf die Bestandsimmobilien entfallen. Demgegenüber wird sich die Gewinnrealisierung aus dem Generalübernehmervertrag für den Neubau eines Büroobjekts in Schönefeld ergebniserhöhend auswirken.

Allen Aktionärinnen und Aktionären der InCity AG dankt der Vorstand an dieser Stelle für ihr Vertrauen sowie für ihre oft schon viele Jahre währende Verbundenheit mit der InCity AG. Unser Dank gilt zudem allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern des InCity-Konzerns, die mit ihrere täglichen Arbeit und ihrem hohen Engagement maßgeblich zur soliden Entwicklung der InCity in einem weiterhin anspruchsvollen Marktumfeld beitragen.

Schönefeld, im September 2024
gez. Michael Freund
Vorstand (CEO)

Zusammengefasster Lagebericht für das 1. Halbjahr 2024

Bericht über die Lage der Gesellschaft und des Konzerns für das 1. Halbjahr 2024

1. GESCHÄFTS- UND RAHMENBEDINGUNGEN

1.1. Der InCity Konzern im Überblick

Die InCity Immobilien AG (nachfolgend: „InCity AG" oder „Gesellschaft") mit Sitz in Schönefeld ist als multidisziplinäres Immobilienunternehmen im Bereich Aufbau und Wertsteigerung von Immobilien, im Asset Management und in der Projektentwicklung tätig. Für das Bestandsportfolio fokussiert sich die InCity AG auf die Immobilienmärkte der beiden Metropolen Berlin und Frankfurt am Main und verfolgt mit ihren Investments eine nachhaltige Strategie. Entscheidend sind die jeweilige Lage und Objektqualität sowie die langfristige Wertstabilität. Dementsprechend setzt sich das Bestandsportfolio aus hochwertigen und wertstabilen Core-Immobilien in Berlin sowie Objekten in nachhaltig attraktiven Lagen Frankfurts zusammen. Die Investmentvolumina liegen in einer Größenordnung zwischen EUR 5 Mio. und EUR 50 Mio. je Objekt. Der Schwerpunkt liegt auf gewerblichen Immobilien mit Büro- und Einzelhandelsflächen, die auch einen Wohnanteil aufweisen können. Zudem werden von der InCity Gruppe („InCity Gruppe" oder „Konzern") umfassende und individuell ausgestaltete Asset-Management-Mandate für Dritte, angepasst an das jeweilige Objekt oder Portfolio, übernommen.

Daneben hat sich die InCity AG in der Vergangenheit über Partnerschaftsmodelle mit regionalen Projektentwicklern an wohnwirtschaftlichen und gewerblichen Immobilienprojekten in ausgewählten deutschen Metropolregionen beteiligt. Der Schwerpunkt lag hierbei auf Projektbeteiligungen mit einem Gesamtinvestitionsvolumen zwischen EUR 10 Mio. und EUR 50 Mio. Innerhalb der Realisierungsphase beteiligte sich die InCity AG in der Regel mehrheitlich an der Projektgesellschaft und stellt dieser den Großteil der aus Sicht der kreditgebenden Banken für die Fremdfinanzierung erforderlichen Eigenmittel zur Verfügung. Durch dieses Geschäftsmodell, bei dem die Projektdurchführung dem mittelständischen Entwickler oblag und eine enge Kontrolle seitens der InCity AG erfolgte, wurden Projektentwicklungsrisiken maßgeblich reduziert.

Mit dem Auftrag, als Generalübernehmer eine Büroimmobilie in Schönefeld in unmittelbarer Nähe des Flughafen BER mit einem Auftragsvolumen im mittleren zweistelligen Millionenbereich zu errichten, hat die InCity Gruppe den Geschäftsbereich eigener Projektentwicklungstätigkeiten im Jahr 2021 wieder aufgenommen und damit deutlich gestärkt.

Zum 30. Juni 2024 befanden sich fünf Wohn- und Geschäftshäuser sowie zwei Büroimmobilien in Berlin und Frankfurt am Main mit einem HGB-Buchwert von rund EUR 143 Mio. (31. Dezember 2023: fünf Wohn- und Geschäftshäuser sowie zwei Büroimmobilien mit einem HGB-Buchwert von rund EUR 144 Mio.) im Bestand des InCity Konzerns.

Die Projektbeteiligungen („Rhein VII in Düsseldorf" und „Elbquartier Blankenese" in Hamburg) sind nahezu vollständig abgeschlossen und haben künftig für die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage keine wesentliche Bedeutung mehr.

1.2. Unternehmensentwicklung im ersten Halbjahr 2024

Im ersten Halbjahr 2024 lag der Fokus zum einen auf der weiteren Umsetzung der in den Vorjahren entwickelten Vermietungskonzepte und dem aktiven Management der Bestandsimmobilien sowie zum anderen auf den erforderlichen Maßnahmen für die Gesamtabnahme des im Rahmen eines Generalübernehmervertrags errichteten Büroneubaus in Schönefeld, die für die 2. Jahreshälfte 2024 angestrebt wird.

In sämtlichen Bestandsobjekten konnte die InCity Gruppe, trotz der im ersten Halbjahr 2024 steigenden Leerstandsquoten auf dem Bürovermietungsmarkt Berlins die sehr gute Vermietungssituation erhalten. Der durch Modernisierungsmaßnahmen bedingte Teil-Leerstand im Objekt Jägerstraße 34-35, Berlin, konnte durch Neuvermietungen größtenteils abgebaut werden. Aktuell laufen noch in zwei Wohneinheiten Arbeiten, fünf Wohnungen, darunter auch das Penthouse, konnten bereits erfolgreich vermietet werden. Die Umbaumaßnahmen im Objekt „Stiftstraße 18/20" in Frankfurt, konnten im 1. Halbjahr 2024 weitestgehend abgeschlossenen werden, so dass durch die zwischenzeitlich begonnenen Vermarktungsaktivitäten die Vermietung der Wohneinheiten zum zweiten Quartal 2024 angestrebt wird.

Insgesamt umfasste das Bestandsportfolio des InCity Konzerns zum Bilanzstichtag am 30. Juni 2024 sieben Bestandsimmobilien (31. Dezember 2023: sieben Bestandsimmobilien).

1.3. Organe und Mitarbeiter

Dem Vorstand gehörten während des Berichtzeitraums vom 1. Januar bis 30. Juni 2024 Herr Michael Freund als CEO und Herr Helge H. Hehl als CFO (bis 31. März 2024) an.

Dem Aufsichtsrat der InCity AG gehörten im gesamten Berichtszeitraum vom 1. Januar bis 30. Juni 2024 folgende Mitglieder an:

Dr. Georg Oehm (Vorsitzender),
Georg Glatzel (stellvertretender Vorsitzender),
Luca Pesarini

Im ersten Halbjahr 2024 waren einschließlich Vorstand durchschnittlich 20 (Vorjahreszeitraum: 15) Mitarbeiter im InCity Konzern beschäftigt; davon 5 in der InCity AG (Vorjahreszeitraum: 6).

2. WIRTSCHAFTSBERICHT

2.1. Gesamtwirtschaftliche Entwicklung

Das Statistische Bundesamt meldete Ende August einen preis-, saison- und kalenderbereinigten Anstieg des Bruttoinlandsprodukts (BIP) um 0,3 Prozent verglichen mit dem entsprechenden Vorjahresquartal, jedoch einen Rückgang im zweiten Quartal 2024 um 0,1 Prozent gegenüber dem Vorquartal, nachdem in den ersten drei Monaten des Jahres noch ein leichter Anstieg um 0,2 Prozent registriert worden war. Als Grund für den BIP-Rückgang zur Jahresmitte 2024 wurde vor allem eine deutliche Abnahme der Investitionen genannt, während die Konsumausgaben im Vergleich zum Vorquartal stabil geblieben seien. Zwar habe sich der private Konsum, welcher im ersten Quartal noch um 0,3 Prozent gegenüber dem Schlussquartal des Vorjahres zugenommen hatte, zum Halbjahresende um 0,2 Prozent verringert, doch seien die Konsumausgaben des Staates im zweiten Quartal um 1,0 Prozent höher ausgefallen als in den ersten drei Monaten des Jahres. Bei den Bruttoanlageinvestitionen hingegen kam es nach einem leichten Anstieg im Vorquartal während des zweiten Quartals zu einem deutlichen Rückgang. Dabei verminderten sich die Investitionen in Ausrüstungen wie Maschinen, Geräte und Fahrzeuge mit einem Minus von 4,1 Prozent zum Vorquartal noch wesentlich stärker als die Investitionen in Bauten, die von April bis Juni 2024 um 2,0 Prozent niedriger ausfielen. Ungeachtet der schwachen Konjunkturentwicklung zeigte sich der deutsche Arbeitsmarkt weiterhin relativ stabil. So wurde die Wirtschaftsleistung Deutschlands im zweiten Quartal 2024 von rund 46,1 Millionen Erwerbstätigen mit inländischem Arbeitsort erbracht, was einem Anstieg um 167.000 Personen oder 0,4 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2023 entsprach. In diesem Zusammenhang wies das Statistische Bundesamt allerdings darauf hin, dass die typischerweise im zweiten Quartal auftretende Frühjahrsbelebung am Arbeitsmarkt im Jahr 2024 verhaltener ausgefallen sei als im Durchschnitt der beiden Vorjahre. ${ }^{1}$

Eine weitere Normalisierung war bei der Inflationsrate zu verzeichnen, die sich zum Ende des Berichtszeitraums wieder bei Werten von weniger als drei Prozent einpendelte. Im Mai und im Juni 2024 hatte sich der Verbraucherpreisindex (VPI) gegenüber dem entsprechenden Vorjahresmonat um +2,4 Prozent bzw. +2,2 Prozent erhöht. Nach dem Ende des Berichtszeitraumes wurde im Juli 2024 zunächst eine geringfügig höhere Veränderungsrate des VPI im Vergleich zum Juli des Vorjahres gemessen. Im August unterschritt diese mit 1,9 Prozent jedoch erstmals wieder das Inflationsziel der EZB von zwei Prozent, was zuletzt im März 2021 der Fall gewesen war. ${ }^{2}$
Der Rat der Europäischen Zentralbank (EZB) reagierte auf die abflauende Inflation, indem er nach der vom Sommer 2022 bis in den September 2023 andauernden Folge von Leitzinserhöhungen im Juni 2024 erstmals seit 2019 wieder eine Zinssenkung beschloss und alle drei EZB-Leitzinssätze um jeweils 25 Basispunkte reduzierte. Nach dem Ende des Berichtszeitraumes folgte am 12. September 2024 ein weiterer Zinssenkungsbeschluss der EZB, der mit Wirkung ab 18. September 2024 eine Verringerung des Zinssatzes für die Einlagefazilität um 25 Basispunkte auf 3,5 Prozent vorsieht. Parallel dazu wurden der Zinssatz für die Hauptrefinanzierungsgeschäfte sowie der Zinssatz für die Spitzenrefinanzierungsfazilität um jeweils 60 Basispunkte auf 3,65 Prozent bzw. 3,90 Prozent reduziert. ${ }^{3}$

[^0]
[^0]: 1 Statistisches Bundesamt (Destatis), Pressemitteilung Nr. 325 vom 27. August 2024
2 Statistisches Bundesamt (Destatis), Pressemitteilungen Nr. 305 vom 9. August 2024 und Nr. 340 vom 10. September 2024
3 Europäische Zentralbank / Eurosystem, Pressemitteilungen vom 6. Juni 2024 und vom 12. September 2024 (Geldpolitische Beschlüsse)

2.2. Der deutsche Immobilienmarkt im ersten Halbjahr 2024

Nach dem massiven Einbruch der Transaktionsvolumina am deutschen Immobilien-Investmentmarkt während des Jahres 2023 nahmen diese im Berichtszeitraum wieder zu. Von Januar bis Juni 2024 wurden laut CBRE insgesamt 14,2 Milliarden Euro in Immobilien investiert. Davon seien 7,9 Milliarden Euro auf das zweite Quartal entfallen, was einer Steigerung um rund 25 Prozent gegenüber dem Vorquartal entsprach. Verglichen mit dem entsprechenden Zeitraum des Vorjahres habe das Halbjahresergebnis 2024 um rund 15 Prozent höher gelegen. Mit knapp 7,7 Milliarden Euro oder 54 Prozent sei diesmal wieder mehr als die Hälfte des Transaktionsvolumens in den Top-7-Standorten erzielt worden, nachdem es im ersten Halbjahr 2023 nur 42 Prozent waren. Hiervon seien allein 3,6 Milliarden Euro - und damit 71 Prozent mehr als im Vorjahr - auf Berlin entfallen, gefolgt von München mit 1,5 Milliarden Euro. In Frankfurt am Main habe sich das Transaktionsvolumen um 28 Prozent auf rund 541 Millionen Euro erhöht. Die Spitzenrenditen am deutschen Investmentmarkt blieben nach Einschätzung von CBRE im Vergleich zum ersten Quartal überwiegend stabil, - im Bürosegment in den Top-Städten bei 5,01 Prozent. ${ }^{4}$

2.3. Büroimmobilienmarkt Berlin

Nach Angaben von CBRE summierte sich der Flächenumsatz am Berliner Büroimmobilienmarkt im ersten Halbjahr 2024 auf rund 306.500 Quadratmeter und lag damit etwa auf demselben Niveau wie im entsprechenden Vorjahreszeitraum. Zugleich sei dies der höchste Bürovermietungsumsatz unter den Top-5-Städten Deutschlands in der ersten Jahreshälfte gewesen. Obwohl es weiterhin einen Trend zu kleineren Flächenanmietungen gebe, sei es auch im zweiten Quartal zu mehreren größeren Abschlüssen gekommen. Insgesamt habe man im ersten Halbjahr 2024 bereits sechs Großabschlüsse über mehr als 10.000 Quadratmeter registriert, während es im gesamten Jahr 2023 nur drei Abschlüsse dieser Größenordnung gegeben habe. Aufgrund von Großabschlüssen der öffentlichen Hand habe dieses Segment mit rund 27 Prozent den größten Anteil zum Büroflächenumsatz beigetragen, gefolgt von IT-Sektor, auf den 14 Prozent des Gesamtumsatzes entfielen. Der Büroleerstand in der Bundeshauptstadt erhöhte sich zum Ende des zweiten Quartals gegenüber dem entsprechenden Vorjahresquartal um 1,6 Prozentpunkte auf 5,9 Prozent. Das Mietniveau blieb zur Jahresmitte gegenüber dem ersten Quartal insgesamt stabil. Bei den monatlichen Spitzenmieten kam es laut CBRE im Vorjahresvergleich zu einem leichten Anstieg um 1,15 Prozent auf 44,00 Euro je Quadratmeter, wogegen sich die gewichtete Durchschnittsmiete leicht um 0,4 Prozent reduzierte und bei 27,74 Euro pro Quadratmeter monatlich lag. ${ }^{5}$

2.4. Büroimmobilienmarkt Frankfurt am Main

Am Büromarkt in Frankfurt am Main konstatierte CBRE eine Stabilisierung, wenngleich die Trendwende noch nicht erreicht sei. Der Flächenumsatz lag in der ersten Jahreshälfte 2024 mit 177.100 Quadratmetern um zwei Prozent über dem entsprechenden Vorjahreswert, zugleich aber um elf Prozent unterhalb des Zehnjahresdurchschnitts. Mit 41 Prozent entfiel ein großer Teil des Flächenumsatzes auf das Segment zwischen 1.000 und 4.999 Quadratmetern. Großabschlüsse über Flächen von mehr als 5.000 Quadratmetern waren dagegen laut CBRE weiterhin selten. Der Leerstand erhöhte sich zur Jahresmitte weiter auf 9,7 Prozent und lag damit um 1,7 Prozentpunkte höher als zum Ende des ersten Halbjahres 2023. Während sich die flächengewichtete Durchschnittsmiete aus den Abschlüssen der letzten zwölf Monate mit

[^0]
[^0]: ${ }^{4}$ CBRE, Deutschland Investmentmarkt Q2 2024
${ }^{5}$ CBRE, Berlin Büromarkt Q2 2024

24,60 Euro pro Quadratmeter und Monat etwa auf Vorjahresniveau bewegte, stabilisierte sich die Spitzenmiete im zweiten Quartal 2024 bei monatlich 48,00 Euro/ qm. CBRE verweist jedoch darauf, dass man in der Projektpipeline für die Teilmärkte des CBD auch Angebotsmieten oberhalb dieses Wertes sehe, weshalb mit einem weiteren Anstieg zu rechnen sei. Die Büroflächenpipeline sei gut gefüllt und biete Flächenpotenziale im gesamten Marktgebiet, wobei die Entwickler sich bei der Mieterfindung zunehmend zuversichtlicher zeigten und es teilweise auch zu spekulativen Baubeginnen komme. ${ }^{6}$

3. FINANZANALYSE

3.1. Gesamtaussage

Das erste Halbjahr des laufenden Geschäftsjahres 2024 erfüllte insgesamt die Erwartungen und Planungen des Vorstands.

Die InCity AG und der Konzern sind im ersten Halbjahr 2024 ihren Zahlungsverpflichtungen jederzeit nachgekommen.

3.2. Zusammenfassung der Finanzanalyse

Das operative EBITDA im Konzern sank in der Berichtsperiode im Vorjahresvergleich um rund EUR 0,3 Mio. auf EUR 0,3 Mio. (Vorjahreszeitraum: rund EUR 0,6 Mio.). Der Rückgang zum Vorjahr begründet sich im Wesentlichen durch die im ersten Halbjahr 2024 um EUR 0,4 Mio. höheren Investitionen in die Bestandsimmobilien (EUR -0,8 Mio.; Vorjahreszeitraum: EUR -0,4 Mio.), höhere operative Erträge (Nettokaltmieten) der Bestandsimmobilien (EUR 0,2 Mio.) und höhere Erträge aus Asset Management und technischen Dienstleistungen (TEUR 0,1) sowie geringere sonstige betriebliche Aufwendungen (EUR 0,1 Mio.) im Vergleich zur Vorperiode.

Im ersten Halbjahr 2024 stellt sich das Konzernergebnis in Höhe von TEUR -1.691 (Vorjahreszeitraum: TEUR -1.160) weiterhin negativ dar. Der Rückgang um rund TEUR 531 ist im Wesentlichen auf den Rückgang des EBITDA um rund TEUR 362, höhere Zinsaufwendungen (TEUR 56) sowie höhere Ertragsteuern (TEUR 90) zurückzuführen.
Es ist unverändert festzuhalten, dass das handelsrechtliche Konzernergebnis durch die planmäßigen Abschreibungen auf den Immobilienbestand im Berichtszeitraum in Höhe von rund TEUR 921 (Vorjahreszeitraum: TEUR 919) ergebnismindernd geprägt ist.

Die Eigenkapitalquote im Konzern lag zum Bilanzstichtag bei rund 48,6 \% (31. Dezember 2023: rund 50,0 $\%$ ) und bewegt sich damit nahezu auf Vorjahresniveau.

[^0]
[^0]: 6 CBRE, Frankfurt Büromarkt Q2 2024

Der innere Wert („Net Asset Value", kurz: NAV) der Aktie der InCity AG beträgt zum 30. Juni 2024 unverändert zum 31. Dezember 2023 - EUR 1,30 je Aktie. ${ }^{7}$

Das Ergebnis auf Einzelabschlussebene im ersten Halbjahr 2024 fiel mit TEUR -270 (Vorjahreszeitraum: TEUR -60) um TEUR 210 im Vorjahresvergleich geringer aus. Das EBIT ist im Vergleich zum Vorjahr um TEUR 133 auf TEUR -62 zurückgegangen. Unterhalb des operativen EBITs stiegen die Zinsaufwendungen um TEUR 73.

Die Eigenkapitalquote der InCity Immobilien AG beträgt zum Stichtag 89,9 \% (31. Dezember 2023: 89,0 \%).

3.3. Ertragslage der InCity AG

Die Umsatzerlöse bestehen im Berichtszeitraum ausschließlich aus Erlösen aus konzerninternen Corporate-Fees in Höhe von insgesamt rund TEUR 57 (Vorjahreszeitraum: TEUR 56), welche aus mit Bestandsgesellschaften vereinbarten Geschäftsbesorgungsverträgen resultieren.

Die Zinserträge von verbundenen Unternehmen resultieren im Berichtszeitraum mit TEUR 867 (Vorjahreszeitraum: TEUR 872) hauptsächlich aus an Bestandsgesellschaften gewährten Darlehen.

Die sonstigen betrieblichen Erträge in Höhe von TEUR 121 (Vorjahreszeitraum: TEUR 35) bestehen im Wesentlichen aus Erträgen aufgrund eines Untermietverhältnisses mit Dritten in den von der InCity AG angemieteten Büroflächen in Höhe von TEUR 30 (Vorjahreszeitraum: TEUR 29) sowie konzerninterne Erträge aus Untermietverhältnissen von TEUR 86 (Vorjahreszeitraum: TEUR 0) sowie Erstattungen nach dem Aufwendungsausgleichsgesetz (TEUR 5; Vorjahreszeitraum: TEUR 4).

Der Personalaufwand ist im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (TEUR 446) auf rund TEUR 411 gesunken. Der Rückgang ist im Wesentlichen auf eine geringere Anzahl der Beschäftigten zurückzuführen. Im ersten Halbjahr 2024 wurden einschließlich des Vorstands durchschnittlich 5 Mitarbeiter (Vorjahreszeitraum: 6 Mitarbeiter) in der InCity AG beschäftigt.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen in Höhe von TEUR 553 (Vorjahreszeitraum: TEUR 423) setzen sich im ersten Halbjahr 2024 maßgeblich aus EDV-Kosten (TEUR 81; Vorjahreszeitraum: TEUR 72), Rechts- und Beratungskosten (TEUR 59; Vorjahreszeitraum: TEUR 67), Abschluss- und Prüfungskosten (TEUR 61; Vorjahreszeitraum: TEUR 59), Raumkosten (TEUR 183; Vorjahreszeitraum: TEUR 55), Kosten der Hauptversammlung (TEUR 33; Vorjahreszeitraum: TEUR 35), nicht abziehbarer Vorsteuer (TEUR 40; Vorjahreszeitraum: TEUR 28), Kosten der Börsennotierung (TEUR 23; Vorjahreszeitraum: TEUR 22), Aufsichtsratsvergütung (TEUR 18, Vorjahreszeitraum: TEUR 18) Reisekosten (TEUR 13; Vorjahreszeitraum: TEUR 13), Buchführungskosten (TEUR 9; Vorjahreszeitraum: TEUR 10), Kosten für D\&O-Versicherung (TEUR 10; Vorjahreszeitraum: TEUR 10), Büro- und Kommunikationskosten (TEUR 4;

[^0]
[^0]: ${ }^{7}$ Auf Basis der externen Marktbewertung der sieben zum 30. Juni 2024 im Eigentum des InCity Konzerns befindlichen Bestandsimmobilien in Höhe von rund EUR 177,5 Mio. (Stichtag: 31. Dezember 2023) sowie den weiteren Bilanzpositionen zum 30. Juni 2024 (ohne Sachanlagen der Bestandsimmobilien) im Konzern.

Vorjahreszeitraum: TEUR 7) sowie Liquidationskosten für Altgesellschaften (TEUR 4; Vorjahreszeitraum TEUR 6) zusammen.

Das EBIT ist im Berichtszeitraum mit TEUR -62 (Vorjahreszeitraum: TEUR 71) um TEUR 133 geringer ausgefallen. Der Anstieg der sonstigen betrieblichen Aufwendungen von TEUR 130 konnte hauptsächlich durch den Anstieg der sonstigen betrieblichen Erträge (TEUR 86) und den gesunkenen Personalaufwendungen (TEUR 35) kompensiert werden. Die Zinserträge aus Ausleihungen an Tochtergesellschaften werden dem operativen Ergebnis zugeordnet (TEUR 867; Vorjahreszeitraum: TEUR 872).

Das Beteiligungsergebnis beträgt im Halbjahr 2024 TEUR 108 (Vorjahreszeitraum: TEUR 0) und resultiert aus den außerplanmäßigen, nicht liquiditätswirksamen Abschreibungen auf langfristige Ausleihungen (eigenkapitalersetzende Darlehen) an eine von insgesamt sieben bestandshaltende Objektgesellschaften.

Das Finanzergebnis mit TEUR -205 (Vorjahreszeitraum: TEUR -131) resultiert im Wesentlichen aus Zinsaufwendungen für Gesellschafterdarlehen (TEUR 192; Vorjahreszeitraum: TEUR 124) sowie Avalgebühren in Höhe von TEUR 5 (Vorjahreszeitraum: TEUR 5). Die Zinserträge aus Ausleihungen an Tochtergesellschaften für den Ankauf von Bestandsimmobilien (TEUR 867; Vorjahreszeitraum: TEUR 872) werden im operativen Ergebnis ausgewiesen, da diese dem Geschäftszweck der Gesellschaft entsprechen.

Insgesamt weist die InCity AG für das erste Halbjahr des laufenden Geschäftsjahres 2024 einen Halbjahresfehlbetrag von TEUR 270 (Vorjahreszeitraum: Halbjahresfehlbetrag in Höhe von TEUR 61) aus.

3.4. Vermögens- und Finanzlage der InCity AG

Die Finanzanlagen stellen maßgeblich die Ausleihungen an die Bestandsimmobilien haltenden Objektgesellschaften sowie die Beteiligung Rheinblick Lage 1 GmbH dar. Der Rückgang der Finanzanlagen um rund TEUR 677 gegenüber dem 31. Dezember 2023 resultiert maßgeblich aus der Umgliederung einer kurzfristigen Verbindlichkeit der InCity AG gegenüber einer Tochtergesellschaft in Höhe von TEUR 2.290, welche zum 31. Dezember 2023 aus einer Verlustübernahme aus einem Ergebnisabführungsvertrag bestand sowie einer außerplanmäßigen Abschreibung von TEUR 108 auf die Ausleihungen an eine Objektgesellschaft. Gegenläufig stiegen die Ausleihungen an die bestandshaltenden Tochtergesellschaften (saldiert) insgesamt - auch aufgrund von aufgelaufenen Zinsen - um rund TEUR 1.721.

Die kurzfristigen Forderungen (TEUR 4.675; 31. Dezember 2023: TEUR 4.513) enthalten wie auch im Vorjahr insbesondere Forderungen gegen verbundene Unternehmen (TEUR 4.528; 31. Dezember 2023: TEUR 4.389) und resultieren aus Darlehen, Leistungen im Rahmen des laufenden Geschäftsverkehrs sowie aus der umsatzsteuerlichen Organschaft. Darüber hinaus sind Forderungen aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von TEUR 106 (31. Dezember 2023: TEUR 44) enthalten.

Die sonstigen Vermögensgegenstände in Höhe von TEUR 42 (31. Dezember 2023: TEUR 80) resultieren im Wesentlichen aus Forderungen aus Steuererstattungsansprüchen aus Körperschaftsteuer in Höhe von TEUR 21 (31. Dezember 2023: TEUR 50) und geleisteten Kautionen in Höhe von TEUR 20 (31. Dezember 2023: TEUR 20).

Die flüssigen Mittel sind um rund TEUR 809 auf TEUR 501 im Vergleich zum 31. Dezember 2023 (TEUR: 1.310) zurückgegangen.

Unter Berücksichtigung des laufenden negativen Jahresergebnisses der Gesellschaft stellt sich das Eigenkapital mit TEUR 85.611 um TEUR 270 geringer dar als zum 31. Dezember 2023 (TEUR 85.881).

Die sonstigen Rückstellungen (TEUR 567; 31. Dezember 2023: TEUR 563) betreffen insbesondere Rückstellungen für Risiken aus Tochterunternehmen und sonstige vertragliche Verpflichtungen (TEUR 466; 31. Dezember 2023: TEUR 414), Abschlusserstellungs- und Prüfungskosten (TEUR 70; 31. Dezember 2023: TEUR 118) sowie Rückstellungen für nicht genommenen Urlaub (TEUR 31; 31. Dezember 2023: TEUR 31).

Zum Bilanzstichtag bestehen keine Steuerrückstellungen (31. Dezember 2023: TEUR 55).

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen bestehen maßgeblich aus einem vom Hauptaktionär - der Realsoul Holding S.A. - gewährten Darlehen (TEUR 8.201; 31. Dezember 2023: TEUR 6.834).

Die sonstigen Verbindlichkeiten (TEUR 99; 31. Dezember 2023: TEUR 42) beinhalten vorwiegend Verbindlichkeiten aus Umsatzsteuer (TEUR 96: 31. Dezember 2023: TEUR 38).

Der Cashflow aus operativer Tätigkeit beträgt im Berichtszeitraum TEUR 59 (Vorjahreszeitraum (TEUR 31), was im Wesentlichen auf einem verbesserten Working Capital zurückzuführen ist (TEUR 58; Vorjahreszeitraum: TEUR -67).

Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit (TEUR -1.871; Vorjahreszeitraum: TEUR -151) ist im Berichtszeitraum maßgeblich geprägt durch liquiditätswirksame Auszahlungen an die Bestandsimmobilien haltenden Gesellschaften sowie ausleihungserhöhende Zinserträge auf Ausleihungen von (saldiert) TEUR 1.666 (Vorjahreszeitraum: Einzahlungen von saldiert TEUR 1.292). Demgegenüber standen im Berichtszeitraum Auszahlungen von weiteren Tochtergesellschaften in Höhe von TEUR 142 (Vorjahreszeitraum: Einzahlung in Höhe von TEUR 1.168).

Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit (TEUR 1.002; Vorjahreszeitraum: TEUR -131) beinhaltet maßgeblich Einzahlungen aus dem Gesellschafterdarlehen in Höhe von TEUR 1.300 sowie gezahlte Zinsen in Höhe von TEUR 138 (Vorjahreszeitraum: TEUR 130).

3.5. Ertragslage des InCity Konzerns

Der InCity Konzern verfolgte auch im ersten Halbjahr 2024 die weitere Umsetzung der in den Vorjahren initiierten Vermietung und Umbaumaßnahmen. Zusätzlich hat der InCity Konzern die im Geschäftsjahr 2021 begonnenen eigenen Projektentwicklungsaktivitäten im ersten Halbjahr 2024 weitergeführt, um den Neubau

einer Büroimmobilie in Schönefeld - im Rahmen eines Generalübernehmervertrages (GÜ-Vertrag) - im zweiten Halbjahr 2024 fertig an den Bauherrn übergeben zu können.

Mit den im Bestand gehaltenen Immobilien und der in 2021 begonnen Errichtung einer neuen Büroimmobilie konnten für das erste Halbjahr 2024 eine Gesamtleistung im Konzern von TEUR 5.772 (Vorjahreszeitraum: TEUR 10.371) sowie eine Betriebsleistung von TEUR 5.891 (Vorjahreszeitraum: TEUR 10.641) erzielt werden. Der Rückgang ist im Wesentlichen jeweils auf den in der Bestandsveränderung der unfertigen Leistungen (TEUR 1.948; Vorjahreszeitraum: TEUR 6.656) berücksichtigten Baufortschritt der neu zu errichtenden Büroimmobilie in Schönefeld zurückzuführen.

Die Umsatzerlöse in Höhe von TEUR 4.087 (Vorjahreszeitraum: TEUR 3.743) resultieren im Berichtszeitraum zum einen mit TEUR 3.773 aus den Erträgen aus der Vermietung der gehaltenen Bestandsimmobilien (Vorjahreszeitraum: TEUR 3.532) und zum anderen aus Erträgen aus Asset Management und technischen Dienstleistungen gegenüber Dritten in Höhe von TEUR 314 (Vorjahreszeitraum: TEUR 211). Der Anstieg der Erträge aus der Vermietung der Bestandsimmobilien um insgesamt TEUR 241 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum resultiert aus Neuvermietungen im modernisierten Objekt „Jägerstraße 34-35", Berlin sowie vorgenommenen Mietpreisanpassungen für Bestandsmietverträge.

In der Bestandsveränderung an unfertigen Leistungen ist im Berichtszeitraum der Baufortschritt (TEUR 1.948; Vorjahreszeitraum: TEUR 6.656), der im Rahmen eines Generalübernehmervertrages (GÜVertrag) neu zu errichtenden Büroimmobilie in Schönefeld, in unmittelbarer Nähe zum Hauptstadtflughafen BER, enthalten. Zudem betrifft die Bestandsveränderung an unfertigen Leistungen den saldierten Effekt aus umlagefähigen Betriebskosten des laufenden Jahres und final abgerechneten Mieterschlussabrechnungen für Vorjahre in Höhe von TEUR -263 (Vorjahreszeitraum: TEUR -28).

Die sonstigen betrieblichen Erträge belaufen sich im Berichtszeitraum auf TEUR 119 (Vorjahreszeitraum: TEUR 270) und setzen sich maßgeblich aus der Auflösung von Rückstellungen (TEUR 11; Vorjahreszeitraum: TEUR 105), der Auflösung von Einzelwertberichtigungen (TEUR 0; Vorjahreszeitraum: TEUR 44), Versicherungsentschädigungen (TEUR 19; Vorjahreszeitraum: TEUR 6), Erstattungen aus dem Aufwendungsausgleichsgesetz (TEUR 12; Vorjahreszeitraum TEUR 13) sowie Erträgen aufgrund eines Untermietverhältnisses in den von der InCity AG angemieteten Büroflächen (TEUR 30; Vorjahreszeitraum: TEUR 29) zusammen. Des Weiteren sind im Berichtszeitraum die Erträge aus Weiterbelastungen an Mieter zurückgegangen (TEUR 1; Vorjahreszeitraum: TEUR 67).

Der Materialaufwand enthält im Wesentlichen Aufwendungen für bezogene Leistungen für die neu zu errichtenden Büroimmobilie in Schönefeld (TEUR 1.948; Vorjahreszeitraum TEUR 6.618), welche über die Bestandsveränderung ergebniswirksam neutralisiert werden. Zudem setzt sich der Materialaufwand aus Betriebs- sowie weiteren Kosten für die vermieteten Bestandsimmobilien (TEUR 1.707; Vorjahreszeitraum: TEUR 1.495) zusammen. Der Anstieg resultiert insbesondere aus den im ersten Halbjahr 2024 getätigten (werterhöhenden) Investitionen - nahezu ausschließlich in die Bestandsimmobilien „Jägerstraße 34/35" und „Stiftstraße 18-20" in Berlin - in Höhe von insgesamt rund TEUR 837 (Vorjahreszeitraum: TEUR 433), die bilanzseitig nicht aktiviert wurden, sondern das Konzernergebnis mindern.

Die Personalkosten sind mit TEUR 1.027 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (TEUR 871) um rund 18 \% angestiegen. Im ersten Halbjahr 2024 wurden einschließlich des Vorstands durchschnittlich 20 Mitarbeiter im Konzern (Vorjahreszeitraum: 15 Mitarbeiter) beschäftigt.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen in Höhe von TEUR 949 (Vorjahreszeitraum: TEUR 1.039) umfassen im Wesentlichen im Berichtszeitraum vorgenommene Einzelwertberichtigungen/Forderungsverluste auf Forderungen (TEUR 174; Vorjahreszeitraum: TEUR 298), Rechts- und Beratungskosten in Höhe von TEUR 141 (Vorjahreszeitraum: TEUR 165), Raumkosten (TEUR 180; Vorjahreszeitraum: TEUR 133), EDV-Kosten (TEUR 88; Vorjahreszeitraum: TEUR 81), Abschluss- und Prüfungskosten (TEUR 83; Vorjahreszeitraum: TEUR 80), Kosten aus nicht abziehbarer Vorsteuer (TEUR 52; Vorjahreszeitraum: TEUR 41), Buchführungskosten (TEUR 44; Vorjahreszeitraum: TEUR 35), Kosten der Hauptversammlung (TEUR 33; Vorjahreszeitraum: TEUR 35), Reisekosten (TEUR 18; Vorjahreszeitraum: TEUR 18) sowie Liquidationskosten für Alt-Gesellschaften (TEUR 4; Vorjahreszeitraum: TEUR 7).

Das Ergebnis vor Steuern, Zinsen und Abschreibungen (EBITDA) betrug im Berichtsjahr rund EUR 0,3 Mio. (Vorjahreszeitraum: rund EUR 0,6 Mio.). Der Rückgang um rund EUR 0,3 Mio. zum Vorjahr begründet sich im Wesentlichen durch die im ersten Halbjahr 2024 um EUR 0,4 Mio. höheren Investitionen in die Bestandsimmobilien (TEUR 837; Vorjahreszeitraum TEUR 433), höhere operative Erträge (Nettokaltmieten) der Bestandsimmobilien (EUR 0,2 Mio.) und höhere Erträge aus Asset Management und technischen Dienstleistungen (EUR 0,1 Mio.) sowie geringere sonstige betriebliche Aufwendungen (EUR 0,1 Mio.) im Vergleich zur Vorperiode.

Die Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen sind mit TEUR 991 nahezu auf Vorjahresniveau (TEUR 963).

Das Ergebnis vor Steuern und Zinsen (EBIT) belief sich im ersten Halbjahr 2024 auf TEUR -736 (Vorjahreszeitraum: TEUR -346).

Sonstige Zinsen und ähnlichen Aufwendungen in Höhe von TEUR 832 (Vorjahreszeitraum: TEUR 775) setzen sich hauptsächlich aus Aufwendungen im Zusammenhang mit der Finanzierung der Bestandsimmobilien (TEUR 640; Vorjahreszeitraum: TEUR 635) sowie aus Zinsaufwendungen aus dem Gesellschafterdarlehen (TEUR 192; Vorjahreszeitraum: TEUR 0) zusammen. Im Vorjahr bestanden darüber hinaus Zinsaufwendungen aus der Anleihe 2018/ 2023 in Höhe von TEUR 124.

Das Ergebnis vor Steuern (EBT) betrug TEUR -1.561 (Vorjahreszeitraum: TEUR -1.121). Der Rückgang um rund TEUR 440 ist im Wesentlichen auf den Rückgang des EBITDA um rund TEUR 362 und höheren Zinsaufwendungen (TEUR -56) zurückzuführen.

Insgesamt verzeichnete der InCity Konzern im 1. Halbjahr 2024 einen Halbjahresfehlbetrag in Höhe von TEUR -1.691 (Vorjahreszeitraum: Halbjahresfehlbetrag in Höhe von TEUR -1.160). Der Rückgang um rund TEUR 531 ist im Wesentlichen auf den Rückgang des EBITDA um rund TEUR 362, höhere Zinsaufwendungen (TEUR -56) sowie höhere Ertragsteuern (TEUR -90) zurückzuführen.

3.6. Vermögens- und Finanzlage des InCity Konzerns

Das Anlagevermögen in Höhe von TEUR 143.231 (31. Dezember 2023: TEUR 144.094) beinhaltet im Wesentlichen die Immobilien „Bernburger Straße 30/31", „Jägerstraße 34/35", „Jägerstraße 54/55", „Charlottenstraße 79/80", „Oranienburger Straße 39", „Leipziger Platz 8" in Berlin sowie die „Stiftstraße 18/20" in Frankfurt am Main (TEUR 143.134). Des Weiteren wird unverändert zum 31. Dezember 2023 unter den Finanzanlagen die Beteiligung des Konzerns an der RheinCOR Projektentwicklung GmbH (Projekt „Rhein VII") ausgewiesen (TEUR 19).

Die Vorräte bestehen zum 30. Juni 2024 ausschließlich aus unfertigen Leistungen in Höhe von TEUR 5.261 (31. Dezember 2023: TEUR 3.576) und beinhalten einerseits den Baufortschritt - beziehungsweise den zum 30. Juni 2024 noch nicht an den Bauherren übergebenen Anteil -, der im Rahmen eines Generalübernehmervertrages (GÜ-Vertrag) neu zu errichtenden Büroimmobilie in Schönefeld in Höhe von TEUR 3.375 (31. Dezember 2023: TEUR 1.427). Zum anderen sind in den Vorräten noch nicht abgerechnete Betriebskosten in Höhe von TEUR 1.886 (31. Dezember 2023: TEUR 2.149) enthalten.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände betragen zum Bilanzstichtag rund TEUR 2.602 (31. Dezember 2023: TEUR 2.193) und enthalten vornehmlich Forderungen aus dem Verkauf von Wohneinheiten, endabgerechnete Dienstleistungen und Nachträge.

Die liquiden Mittel betragen insgesamt TEUR 6.201 (31. Dezember 2023: TEUR 8.129). Darin sind TEUR 4.324 freie liquide Mittel enthalten (31. Dezember 2023: TEUR 5.885). Die restlichen Beträge sind als Sicherheit für Bankbürgschaften hinterlegt und verfügungsbeschränkt.

Das Eigenkapital beträgt zum 30. Juni 2024 TEUR 76.532 (31. Dezember 2023: TEUR 78.223). Der Rückgang des Eigenkapitals ergibt sich durch das negative Konzernhalbjahresergebnis zum 30. Juni 2024. Insgesamt ergibt sich eine Eigenkapitalquote von 48,6 \% (31. Dezember 2023: 50,0 \%) und bewegt sich damit nahezu auf Vorjahresniveau.

Das gezeichnete Kapital beläuft sich unverändert auf TEUR 86.000.

Die langfristigen Rückstellungen in Höhe von TEUR 867 (31. Dezember 2023: TEUR 956) betreffen zum Bilanzstichtag eine Risikorückstellung für abgeschlossene Projektentwicklungen TEUR 399 (31. Dezember 2023: TEUR 464), Gewährleistungsrückstellungen TEUR 310 (31. Dezember 2023: TEUR 310) sowie Rückstellungen für Mietgarantien sowie Architekten- und Anwaltskosten TEUR 158 (31. Dezember 2023: TEUR 181).

Die kurzfristigen Rückstellungen in Höhe von insgesamt TEUR 2.591 (31. Dezember 2023: TEUR 2.185) betreffen im Wesentlichen mit TEUR 1.691 (31. Dezember 2023: TEUR 1.082) ausstehende Baukostenabrechnungen der im Rahmen eines GÜ-Vertrages neu zu errichtenden Büroimmobilie, Rückstellungen für ausstehende Rechnungen (TEUR 358; 31. Dezember 2023: TEUR 164), Rückstellungen für Gewährleistungsrisiken in Höhe von TEUR 150 (31. Dezember 2023: TEUR 150), Rückstellungen für

Abschluss- und Prüfungskosten (TEUR 106; 31. Dezember 2023: TEUR 151) sowie Rückstellungen für Berufsgenossenschaften und nicht genommenen Urlaub in Höhe von TEUR 101 (31. Dezember 2023: TEUR 75). Steuerrückstellungen sind in Höhe von TEUR 88 (31. Dezember 2023: TEUR 100) ebenfalls enthalten.

Die langfristigen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten (TEUR 45.435; 31. Dezember 2023: TEUR 56.910) betreffen den Fremdfinanzierungsanteil des Ankaufs der Bestandsimmobilien. Die hierfür aufgenommenen Darlehen haben in der Regel eine Gesamtlaufzeit von 10 Jahren und unterliegen in diesem Zeitraum auch einer Zinsbindung. In einem Fall wurde der variable Zinssatz durch einen Zinsswap abgesichert.

Bei den kurzfristigen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten (TEUR 16.388; 31. Dezember 2023: TEUR 5.748) handelt es sich zum Bilanzstichtag um die innerhalb der nächsten zwölf Monate anstehende planmäßige Regeltilgung der Bestandsimmobilienfremdfinanzierung.

Die erhaltenen Anzahlungen in Höhe von TEUR 4.671 (31. Dezember 2023: TEUR 4.433) betreffen einerseits Anzahlungen auf noch nicht abgerechnete Betriebskosten von Mietern der Bestandsobjekte. Zum anderen sind in dieser Position erhaltene Anzahlungen für die im Rahmen eines Generalübernehmervertrages (GÜ-Vertrag) neu zu errichtenden Büroimmobilie in Schönefeld enthalten (TEUR 2.949; 31. Dezember 2023: TEUR 2.537).

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen betreffen ein Gesellschafterdarlehen in Höhe von TEUR 8.201 (31. Dezember 2023: TEUR 6.834).

Die sonstigen Verbindlichkeiten enthalten im Wesentlichen Verbindlichkeiten gegenüber Dritten aus (Alt)Projekten (TEUR 1.321; 31. Dezember 2023: TEUR 1.321) sowie Verbindlichkeiten aus Steuern (TEUR 113; 31. Dezember 2023: TEUR 456) und Verbindlichkeiten im Rahmen der sozialen Sicherheit (TEUR 12; 31. Dezember 2023: TEUR 3).

Der Cashflow aus operativer Tätigkeit im Berichtszeitraum in Höhe von TEUR -1.504 (Vorjahreszeitraum: TEUR 1.566) resultiert im Wesentlichen aus dem (zahlungswirksamen) EBITDA sowie aus den negativen Veränderungen des Net Working Capitals.

Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit im Berichtszeitraum in Höhe von TEUR -122 (Vorjahreszeitraum: TEUR 48) resultiert vornehmlich aus Auszahlungen für Investitionen in das Anlagevermögen in Höhe von TEUR 128 (Vorjahreszeitraum: TEUR 48) sowie erhaltenen Zinsen in Höhe von TEUR 6 (Vorjahreszeitraum: TEUR 0).

Der Cashflow aus Finanzierungstätigkeit im Berichtszeitraum von rund TEUR -302 (Vorjahreszeitraum: TEUR -1.674) resultiert maßgeblich aus weiteren Einzahlungen im Rahmen des Gesellschafterdarlehens von TEUR 1.300, aus der Rückführung von Darlehen der Bestandsimmobilien im Rahmen der Regeltilgung (TEUR 834; Vorjahreszeitraum: TEUR 865) sowie aus gezahlten Zinsen in Höhe von TEUR 833 (Vorjahreszeitraum: TEUR 809).

4. NACHTRAGSBERICHT

Am 29. August 2024 fand die ordentliche Hauptversammlung der Gesellschaft in Schönefeld statt. Allen Tagesordnungspunkten wurde mit rund 99,99 \% der stimmberechtigten Stimmen zugestimmt.

Weitere Vorgänge von besonderer Bedeutung mit wesentlichem Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des InCity Konzerns und der InCity AG sind nach dem 1. Juli 2024 nicht eingetreten.

5. RISIKO- UND CHANCENBERICHT

Zum Stichtag des Halbjahresabschlusses über das erste Halbjahr 2024 haben sich keine weiteren wesentlichen, vom Geschäftsbericht 2023 abweichenden Risiken ergeben. Hinsichtlich der möglichen Risiken der künftigen Geschäftsentwicklung verweisen wir auf die im Risiko- und Chancenbericht des Konzernabschlusses zum 31. Dezember 2023 gemachten Angaben.

6. PROGNOSEBERICHT

Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des InCity-Konzerns wird vornehmlich von den bestehenden und zukünftigen Investitionen in Bestandsimmobilien geprägt sein. Dazu gehören sowohl die für die Sicherung als auch die Steigerung des Qualitätsstandards der Immobilien erforderlichen Modernisierungsmaßnahmen. Zusätzlich werden die technischen Erweiterungen und Anpassungen, die zu einer Reduzierung des Ressourcenverbrauchs und der Minderung schädlicher Emissionen führen, einen wachsenden Anteil einnehmen, um den Werterhalt des Portfolios langfristig sicherzustellen. Darüber hinaus ist die Fortführung des bestehenden Asset-Management-Mandats für einen Luxemburger Konzern geplant.

Der Vorstand hält für das Geschäftsjahr 2023 unverändert an seiner im Geschäftsbericht 2023 unter Punkt 7.3 („Ausblick") veröffentlichten Ergebnisprognose für den InCity Konzern sowie für die InCity AG (Einzelgesellschaft) fest.

Für das laufende Geschäftsjahr 2024 wird demnach mit einem deutlich negativen Jahresergebnis auf Konzernebene geplant, welches insbesondere durch die ordentlichen Abschreibungen auf das Sachanlagevermögen gemindert wird, die gemäß HGB-Bilanzierung vorzunehmen sind. Diese werden sich voraussichtlich auf rund 2,0 Millionen Euro belaufen; davon entfallen allein rund 1,8 Millionen Euro auf Abschreibungen auf die Bestandsimmobilien. Darüber hinaus enthält die Prognose für den Konzernabschluss 2024 Investitionen in den Bestand mit einem Volumen zwischen 3,1 Millionen Euro und 3,6 Millionen Euro, welche bilanzseitig nicht aktiviert werden, sondern das Konzernergebnis mindern. Bei den geplanten Gesamtinvestitionen handelt es sich zum weitaus überwiegenden Teil um werterhöhende Maßnahmen. Ergebniserhöhend ist die Teilgewinnrealisierung aus dem GÜ-Vertrag des Neubaus in Schönefeld Bestandteil der Konzernprognose für das Jahr 2024: Insgesamt plant die Gesellschaft für den InCity Konzern ohne Berücksichtigung von positiven Ergebnisbeiträgen aus potenziellen zukünftigen Akquisitionen bzw. Verkäufen von Bestandsimmobilien im Jahr 2024 derzeit einen Konzernjahresfehlbetrag zwischen EUR -3,5 Mio. und EUR -4,0 Mio.

Im Einzelabschluss der InCity AG wird derzeit für 2024 ebenfalls ein negatives Jahresergebnis erwartet, das zwischen -0,6 Millionen Euro und -1,1 Millionen Euro liegen dürfte.

Eventuelle zusätzliche Ergebnisbeiträge aus Akquisitionen oder Verkäufen sind in diesen Ergebnisprognosen weder auf Ebene des Konzerns noch auf Ebene des Einzelabschlusses der InCity AG enthalten

Auf Basis der aktuellen Finanzplanung für den Einzel- und Konzernabschluss ist die Finanzierung der InCity AG und der laufenden Projekte gesichert.

Die in diesem Lagebericht zukunftsgerichteten Aussagen und Informationen beruhen auf unseren heutigen Erwartungen und bestimmten Annahmen. Sie bergen daher eine Reihe von Risiken und Ungewissheiten. Eine Vielzahl von Faktoren beeinflusst die Geschäftsaktivitäten, den Erfolg der Geschäftsstrategie sowie die Ergebnisse der InCity AG und der InCity Gruppe. Diese Faktoren können dazu führen, dass die tatsächlichen Ergebnisse der InCity AG und InCity Gruppe von den geplanten abweichen. Sollten sich eines oder mehrere Risiken oder Ungewissheiten, die jetzt noch nicht absehbar sind, realisieren oder sollte sich erweisen, dass die zugrunde liegenden Annahmen nicht korrekt waren, können die tatsächlichen Ergebnisse sowohl positiv als auch negativ von den Ergebnissen abweichen, die in der zukunftsgerichteten Aussage als erwartete, geplante oder geschätzte Ergebnisse genannt worden sind.

Schönefeld, 18. September 2024
gez. Michael Freund
Vorstand (CEO)

22.1.2.2 Integrals of Functions