Quarterly Report • Nov 2, 2023
Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Osavuosikatsaus 1.1.
Vertailuluvut suluissa viittaavat edellisvuoden vastaavaan jaksoon, ellei toisin ole mainittu. Tässä osavuosikatsauksessa esitetyt luvut ovat tilintarkastamattomia.
Kaikki tässä katsauksessa esitetyt yritystä tai sen liiketoimintaa koskevat lausumat perustuvat johdon näkemyksiin ja yleistä
makrotaloudellista tai toimialan tilannetta käsittelevät kohdat kolmansien osapuolien informaatioon.
Mikäli osavuosikatsauksen kieliversioiden välillä on eroavaisuuksia, suomenkielinen versio on ratkaiseva.
Bruttoinvestoinnit olivat 45,0 (78,1) miljoonaa euroa eli 40,3 (74,1) prosenttia liikevaihdosta.
Taloudellinen vuokrausaste oli katsauskaudella 92,7 (91,7) prosenttia.
Kojamon omistuksessa oli katsauskauden lopussa 40 192 (38 983) vuokra-asuntoa. Edellisen vuoden syyskuun jälkeen hankittiin 0 (985) asuntoa, valmistui 1 273 (1 562) asuntoa, myytiin 73 (0) sekä purettiin tai muuten muutettiin 9 (-48) asuntoa.
Kojamo arvioi konsernin liikevaihdon kasvavan vuonna 2023 edellisestä vuodesta 7–8 prosenttia (aiemmin 7–9 prosenttia). Lisäksi yhtiö arvioi konsernin kassavirran ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) vuonna 2023 olevan 162–168 miljoonaa euroa, ilman kertaluonteisia kuluja (aiemmin 158–167 miljoonaa euroa).
Näkymät perustuvat yhtiön johdon arvioon liikevaihdon kehityksestä, kiinteistöjen ylläpitokuluista ja korjauksista, hallintokuluista, rahoituskuluista, maksettavista veroista ja valmistuvasta uudistuotannosta sekä johdon näkemykseen toimintaympäristön kehityksestä.
Näkymissä on otettu huomioon arvio vuokrausasteesta ja vuokrien kehityksestä sekä valmistuvien asuntojen määrästä. Lisäksi näkymissä on otettu huomioon toteutetun eurobondien takaisinoston tulos ja katsauskauden jälkeen tehdyn rahoitusjärjestelyn vaikutus kassavirtaan ennen käyttöpääoman muutosta (FFO).
Näkymissä ei ole otettu huomioon mahdollisten ostojen ja myyntien vaikutuksia liikevaihtoon eikä kassavirtaan ennen käyttöpääoman muutosta (FFO).
Yhtiön johto voi vaikuttaa liikevaihtoon ja kassavirtaan ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) yhtiön oman liiketoiminnan kautta. Yhtiön johto ei voi vaikuttaa markkinoiden kehitykseen, säädösympäristöön eikä kilpailutilanteeseen.
Venäjän hyökkäyssodan jatkuminen heijastuu edelleen maailmantalouden elpymiseen. Erityisesti energiamarkkinoihin liittyy yhä epävarmuutta. Suomen talouden kehitys on jatkunut heikkona tänä vuonna. Sodan vuoksi voimakkaasti nousseet energian hinnat ovat laskeneet vuoden aikana, mutta yleisesti inflaatio on jatkunut korkeana. Hintojen nousu on vaikuttanut Kojamon ylläpitokuluihin erityisesti alkuvuonna lämmityskulujen ja sähkönhinnan osalta.
| 7-9/2023 | 7-9/2022 | Muutos % | 1–9/2023 | 1–9/2022 | Muutos % | 2022 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Liikevaihto, M€ | 111,5 | 105,4 | 5,7 | 328,6 | 305,4 | 7,6 | 413,3 |
| Nettovuokratuotto, M€ * | 83,1 | 78,2 | 6,3 | 221,6 | 207,6 | 6,7 | 280,1 |
| Nettovuokratuotto liikevaihdosta, % * | 74,6 | 74,1 | 67,4 | 68,0 | 67,8 | ||
| Voitto/tappio ennen veroja, M€ * | -88,5 | 90,8 | -197,5 | 7,2 | 248,6 | -97,1 | -499,8 |
| Käyttökate (EBITDA), M€ * | -67,9 | 105,1 | -164,7 | 55,0 | 291,0 | -81,1 | -441,3 |
| Käyttökate liikevaihdosta, % * | -60,9 | 99,7 | 16,7 | 95,3 | -106,8 | ||
| Oikaistu käyttökate (Adjusted EBITDA), M€ * | 73,8 | 69,3 | 6,5 | 191,8 | 179,9 | 6,6 | 240,4 |
| Oikaistu käyttökate liikevaihdosta, % * | 66,2 | 65,7 | 58,4 | 58,9 | 58,2 | ||
| Kassavirta ennen käyttöpääoman | |||||||
| muutosta (FFO), M€ * | 48,5 | 48,6 | -0,4 | 128,9 | 120,0 | 7,5 | 160,7 |
| FFO liikevaihdosta, % * | 43,5 | 46,1 | 39,2 | 39,3 | 38,9 | ||
| FFO ilman kertaluonteisia kuluja, M€ * | 48,5 | 48,6 | -0,4 | 128,9 | 120,0 | 7,5 | 160,7 |
| Sijoituskiinteistöt, M€ | 8 171,4 | 8 857,1 | -7,7 | 8 150,2 | |||
| Taloudellinen vuokrausaste, % | 92,7 | 91,7 | 92,0 | ||||
| Korollinen vieras pääoma, M€ * | 3 650,3 | 3 582,9 | 1,9 | 3 678,2 | |||
| Oman pääoman tuotto-% (ROE) * | 0,2 | 6,1 | -9,9 | ||||
| Sijoitetun pääoman tuotto-% (ROI) * | 1,2 | 5,1 | -5,7 | ||||
| Omavaraisuusaste, % * | 45,0 | 48,7 | 45,3 | ||||
| Loan to Value (LTV), % * | 44,3 | 39,9 | 43,7 | ||||
| EPRA Net Reinstatement Value (NRV), M€ | 4 722,9 | 5 592,3 | -15,6 | 4 825,9 | |||
| Bruttoinvestoinnit, M€ * | 45,0 | 78,1 | -42,4 | 161,3 | 416,5 | -61,3 | 501,6 |
| Henkilöstö katsauskauden lopussa | 311 | 309 | 304 |
| Osakekohtaiset tunnusluvut, € | 7-9/2023 | 7-9/2022 | Muutos % | 1–9/2023 | 1–9/2022 | Muutos % | 2022 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Osakekohtainen kassavirta ennen | |||||||
| käyttöpääoman muutosta (FFO) * | 0,20 | 0,20 | 0,0 | 0,52 | 0,49 | 6,1 | 0,65 |
| Osakekohtainen tulos | -0,29 | 0,29 | -200,0 | 0,02 | 0,81 | -97,5 | -1,62 |
| Osakekohtainen EPRA NRV | 19,11 | 22,63 | -15,6 | 19,53 | |||
| Osakekohtainen oma pääoma | 15,18 | 17,96 | -15,5 | 15,55 |
* Kojamo julkaisee Euroopan arvopaperimarkkinaviranomaisen (ESMA) ohjeiden mukaisen selostuksen käyttämistään vaihtoehtoisista tunnusluvuista osavuosikatsauksen Tunnusluvut, niiden laskentakaavat sekä ESMA-ohjeistuksen mukaiset täsmäytyslaskelmat -osiossa.
Vuoden kolmannella neljänneksellä liiketoimintamme kehittyi ennakoidusti. Liikevaihto ja nettovuokratuotto kasvoivat, ja vuokrausaste parani edellisvuodesta. Taseemme säilyi vahvana.
Kesän ja syksyn aikana vuokramarkkina on ollut odotetun mukaisesti aktiivinen, ja kumulatiivinen vuokrausasteemme parani. Vuoden kolmannella neljänneksellä vuokrausasteemme nousi yli 94 prosenttiin. Aiempina vuosina aloitettujen rakennusprojektien vuokra- ja omistusasuntoja valmistuu markkinassa runsaasti vielä kuluvana vuonna. Omistusasuntokauppa on vaimeata kasvattaen myymättömien uudisasuntojen määrää, ja sijoittajien kiinnostus uusiin vuokra-asuntoinvestointeihin on erittäin vähäistä. Valmistuvien vuokra-asuntojen tarjonta jatkunee korkeana ensi vuoden alkupuolelle asti, mutta vähenee sen jälkeen voimakkaasti.
Rakentamisen näkymät ovat synkentyneet. Uusien asuntoaloitusten määrä on romahtanut kuluvan vuoden aikana eikä tällä hetkellä ole havaittavissa merkkejä aloitusmäärien merkittävästä kasvusta ensi vuonna. Tämä tulee näkymään koko asuntomarkkinassa lähivuosina erittäin alhaisena uuden tarjonnan määränä.
Supistuvan tarjonnan sekä kaupungistumisen ja maahanmuuton jatkumisen ennakoidaan vaikuttavan positiivisesti vuokramarkkinaan. Supistuva tarjonta sekä kohonneet ylläpidon ja rahoituksen kustannukset näkyvät todennäköisesti vuosina 2024-2025 markkinoilla aikaisempaa voimakkaammin kohoavina vuokrina.
Elokuussa julkistettu säästöohjelmamme etenee suunnitelman mukaisesti. Tavoitteenamme on saada vuodelle 2024 yhteensä 43 miljoonan euron säästöt kuluissa ja investoinneissa, joista kulujen osuus on 18 miljoonaa euroa. Säästöohjelmaan liittyneet henkilöstön muutosneuvottelut on saatettu loppuun tavoitteiden mukaisesti lokakuussa. Uudistimme organisaatiotamme etenkin Asumisen liiketoiminnassa tuomaan entistäkin parempaa tehokkuutta toimintaamme. Valtaosa henkilökulusäästöistä toteutetaan lomautuksilla, ja meille on tärkeätä varmistaa yhtiön ketterä reagointikyky sitten, kun tilanne markkinoilla paranee ja kasvumme jatkuu.
Muiden säästöjen osalta suunnitelma on valmis, ja sen toteuttaminen on aloitettu. Emme toistaiseksi käynnistä uudishankkeita tai uusia ajanmukaistamishankkeita, ja keskitämme korjaustoiminnan tukemaan vuokrausta. Katsauskauden lopulla meillä oli rakenteilla vielä 779 asuntoa, joista suurin osa valmistuu tämän vuoden puolella. Osana yhtiön taloudellista tilannetta vahvistavia toimenpiteitä yhtiön hallitus päätti, että se tulee esittämään kevään 2024 yhtiökokoukselle, ettei osinkoa vuodelta 2023 jaettaisi.
Pääsimme hyödyntämään aiempien vuosien kehityspanoksiamme, kun teimme Vantaan Energian kanssa kaukolämpöä koskevan kysyntäjoustosopimuksen valtaosaan Vantaalla sijaitsevista kohteistamme. Kojamon kiinteistöjen huonelämpötiloja seurataan älyteknologian avulla, ja kiinteistöjen lämmityksen käyttöä voidaan optimoida suoraan Vantaan Energian kaukolämpöverkosta käsin. Ratkaisu tuo Kojamon kohteille jopa 20 prosentin kokonaispäästöjen vähennyksen.
Katsauskauden jälkeen teimme pohjoismaisten pankkien kanssa 425 miljoonan euron suuruisen vakuudellisen syndikoidun lainan. Viiden yhteistyöpankin kanssa solmittu järjestely on osoitus pankkisuhteidemme vahvuudesta. Olimme jo aiemmin toteuttaneet rahoitusjärjestelyt vuoden 2023 aikana erääntyville lainoille, ja nyt toteutetulla rahoituksella katetaan vuonna 2024 erääntyvät lainat mukaan lukien kesäkuussa erääntyvä joukkovelkakirjalaina.
Rahoitus- ja kiinteistöjen transaktiomarkkinoiden epävarmuus on jatkunut, eikä korkojen odoteta kääntyvän laskuun lähiaikoina. Markkinoilla tehtiin rajallinen määrä transaktioita, ja tuottovaatimusten 0,07 %-yksikön nousu perustuu ulkopuolisen asiantuntijan lausuntoon. Sopeutuminen haasteelliseen tilanteeseen ja uuteen korkoympäristöön on monilla toimijoilla kesken. Uskon, että me voimme aktiivisella ja ennakoivalla toiminnalla varmistaa vahvan aseman sekä kykymme kasvaa tulevaisuudessa markkinatilanteen kääntyessä taas suotuisammaksi.
Jani Nieminen
toimitusjohtaja
Kojamon toimiessa asuinkiinteistösektorilla yhtiöön vaikuttaa erityisesti asuntomarkkinoiden tilanne ja kehitys Suomen kasvukeskuksissa. Lisäksi yhtiöön vaikuttavat rahoitusmarkkinoiden tilanne ja korot sekä makrotaloudelliset tekijät, kuten talouskasvu, työllisyys, kuluttajien käytettävissä olevat tulot, inflaatio, alueellinen väestönkasvu ja kotitalouksien koon kehitys.
| % | 2023E | 2022 |
|---|---|---|
| BKT:n kasvu | 0,0 | 1,6 |
| Työttömyys | 7,1 | 6,8 |
| Inflaatio | 6,2 | 7,1 |
Valtiovarainministeriön (VM) lokakuussa julkaiseman taloudellisen katsauksen mukaan maailmantalouden tilanne on kaksijakoinen. Yhdysvalloissa talouskasvu on yllättänyt positiivisesti vahvan työllisyystilanteen ja reaalitulojen elpymisen ansiosta. Euroopassa näkymät ovat synkkenemässä, ja erityisesti palvelusektorin tilanne on heikentymässä nopeasti teollisuuden vanavedessä. Inflaatio on hidastunut, vaikka pohjainflaatio on edelleen nopeaa monessa taloudessa. Geopoliittiset jännitteet varjostavat maailmantalouden näkymiä.
Yhdysvalloissa ja Euroopassa keskuspankkien koronnostosyklin arvioidaan olevan lähellä päätepistettä. Ohjauskorkojen laskua saadaan odottaa pitkälle ensi vuoteen, ja markkinakorkojen odotetaan jäävän aiempia vuosia korkeammalle.
Suomen talous supistuu loppuvuonna. Hintojen ja korkojen nousu on vähentänyt kotitalouksien kulutusta ja investointeja, minkä vuoksi talouskasvu jää tänä vuonna nollaan. VM kuitenkin arvioi, että taantuma jää lieväksi ja lyhytaikaiseksi, ja että talous kääntyy ensi vuonna kasvuun. Hidastuva inflaatio ja palkankorotukset lisäävät kotitalouksien ostovoimaa, ja myös vienti lähtee kasvuun. Työllisyys heikkenee lyhytaikaisesti, mutta sen odotetaan pysyvän korkeana.
| 2023E | 2022 | |
|---|---|---|
| Aloitetut asunnot, kpl | <16 000 | 37 200 |
| joista vapaarahoitteiset kerrostaloasunnot | 3 800 | 20 881 |
| aloitetut asunnot pääkaupunkiseudulla | n/a | 10 917 |
| Myönnetyt rakennusluvat vuositasolla, kpl * | 23 115 | 36 775 |
| Rakennuskustannukset, muutos % ** | 1,9 | 5,3 |
| Vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat koko maassa, muutos % | -2,5 | -0,1 |
| Vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat pääkaupunkiseudulla, muutos % | -3,0- -1,5 |
-1,4- -0,8 |
| Vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat koko maassa, muutos % | 2,3 | 0,9 |
| Vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat pääkaupunkiseudulla, muutos % | 2,0-2,4 | 0,3-0,8 |
* Rullaava 12 kk, elokuu 2023; ** 2023E: rakennuskustannusindeksi, syyskuu 2023
Lähteet: Rakennusteollisuus ry, suhdannekatsaus, syyskuu 2023; Pääkaupunkiseudun kuntien asuntotuotantotiedot; Tilastokeskus, Rakennus- ja asuntotuotanto; Tilastokeskus, Rakennuskustannusindeksi; Pellervon taloustutkimus, Alueellinen asuntomarkkinaennuste 2023
Rakennusteollisuus RT:n syyskuussa julkaiseman Suhdannekatsauksen mukaan asuntoaloitusten määrä laskee tänä vuonna historiallisen alhaiselle tasolle noin 16 000 asuntoon ja pysyy myös ensi vuonna lähes yhtä matalalla. Rakennusyhtiöiden julkaisemien osavuosikatsausten perusteella asuntojen
aloitukset tänä vuonna voivat jäädä huomattavasti tätä alhaisemmaksi.
RT arvioi, että asuntojen tarjonta jatkuu korkeana vielä ensi vuoden alkuun asti käynnissä olevan asuntotuotannon vuoksi.
Alhaisten aloitusmäärien vuoksi tarjonta kuitenkin putoaa lähivuosina voimakkaasti. Valmistuvien asuntojen määrän ennustetaan laskevan vuosina 2024 ja 2025 jopa finanssikriisiä ja 90-luvun lamaa alemmalle tasolle.
Myös yleensä tasaisemmin kasvavan korjausrakentamisen näkymät ovat heikentyneet, ja sen määrän arvioidaan supistuvan kuluvana vuonna. Korjausrakentamista haittaavat uudisrakentamisen tavoin sekä korkojen nousu että kohonneet kustannukset.
Valtiovarainministeriön elokuussa julkaiseman rakentamiseen liittyvän raportin mukaan vuonna 2022 alkanut rakennuskustannusten huomattava kasvu on rauhoittunut merkittävästi vuoden 2023 toisesta neljänneksestä lähtien. Kasvun odotetaan hidastuvan edelleen loppuvuoden aikana.
| kasvu- asuvien ennuste, % kotitalouksien osuus, % Alue 2022–2040 2010 2022 Helsinki 22,4 47,1 50,4 Pääkaupunkiseutu ¹⁾ 25,9 41,9 46,6 Helsingin seutu ²⁾ n/a 37,7 42,6 Jyväskylä 8,0 40,2 46,0 Kuopio 3,5 36,5 42,1 Lahti -0,2 37,3 42,0 Oulu 9,6 36,7 43,3 |
Väestön | Vuokralla | ||
|---|---|---|---|---|
| Tampere | 17,6 | 42,2 | 51,5 | |
| Turku 18,1 43,0 51,8 |
||||
| Muu Suomi n/a 23,8 26,8 |
¹⁾ Helsinki, Espoo, Kauniainen, Vantaa
²⁾ Pääkaupunkiseutu, Hyvinkää, Järvenpää, Kerava, Kirkkonummi, Mäntsälä, Nurmijärvi, Pornainen, Porvoo, Riihimäki, Sipoo, Tuusula, Vihti Lähteet: Tilastokeskus, Asunnot ja asuinolot 2022; MDI Väestöennuste 2040 (kaupungistumisskenaario), syyskuu 2023
MDI:n syyskuussa 2023 julkaiseman väestöennusteen mukaan kaupungistuminen jatkuu voimakkaana, ja alueelliset erot lisääntyvät. Väestö keskittyy tulevaisuudessa suuriin kaupunkiseutuihin pitkälti muun Suomen heikentyessä. Sisäisen muuttoliikkeen lisäksi 2020-luvulla lisääntynyt maahaanmuutto edistää kaupungistumiskehitystä. Jos maahanmuutto pysyy nykyisellä tasolla, se ylläpitäisi väestön ja työikäisen väestön hidasta kasvua. Maahanmuutto kohdistuu voimakkaasti pääkaupunkiseudulle ja myös muihin suuriin kaupunkeihin.
Kojamo on Suomen suurin yksityinen asuntosijoitusyhtiö sijoituskiinteistöjen käyvällä arvolla mitattuna. Kojamo tarjoaa vuokra-asuntoja ja asumiseen liittyviä palveluja vuokralaisille Suomen kasvukeskuksissa. Kojamon kiinteistöportfolioon kuului katsauskauden lopussa 40 192 (38 983) vuokra-asuntoa. Kojamon sijoituskiinteistöjen käypä arvo katsauskauden lopussa oli 8,2 (8,9) miljardia euroa. Sijoituskiinteistöihin sisältyvät sekä valmiit asunnot että kehityshankkeet ja maa-alueet.
Käyvällä arvolla mitattuna 97,8 prosenttia Kojamon vuokraasunnoista sijaitsi 30.9.2023 Suomen seitsemässä suurimmassa kasvukeskuksessa, 88,2 prosenttia Helsingin, TampeNordean syyskuussa 2023 julkaiseman Asuntomarkkinakatsauksen mukaan väestönkasvu on kiihtynyt kuluvan vuoden aikana ns. kasvukolmiossa eli pääkaupunkiseudulla, Tampereella ja Turussa. Näiden kuntien väestönkasvu on ollut tänä vuonna voimakkainta viimeiseen 30 vuoteen. Samaan aikaan kun kysyntä kasvaa väestönkasvun myötä ja tarjonta supistuu rakentamisen hidastuessa, asuntomarkkinoiden ylitarjontatilanteen odotetaan korjaantuvan.
reen sekä Turun seudulla ja 76,3 prosenttia Helsingin seudulla. Kojamon osuus koko maan vuokra-asuntomarkkinasta on noin neljä prosenttia.
Kojamo pyrkii luomaan parhaan asiakaspalvelukokemuksen asiakkailleen, ja siksi se on panostanut merkittävästi palveluihin. Lumo-verkkokaupassa asiakkaat voivat vuokrata sopivan asunnon maksamalla ensimmäisen kuukauden vuokran ja sen jälkeen muuttaa uuteen asuntoon jopa seuraavana päivänä. Kojamon asukasyhteistyömalli antaa asukkaille mahdollisuuden vaikuttaa asumisen ja Lumo-palveluiden kehittämiseen. Lumo-asunnoissa on tarjolla useita erilaisia palveluita, kuten vuokraan sisältyvä laajakaistayhteys ja autojen yhteiskäyttöpalvelu.
Kojamon liikevaihto kasvoi 111,5 (105,4) miljoonaan euroon. Liikevaihto muodostuu kokonaisuudessaan vuokraustoiminnan tuotoista.
Liikevaihtoa kasvatti erityisesti vuonna 2022 ja 2023 valmistuneet vuokra-asunnot noin 4,0 miljoonalla eurolla, vuokrien ja vuokrausasteen kehitys noin 1,7 miljoonalla eurolla sekä kesällä 2022 ostetut kohteet noin 0,2 miljoonalla eurolla.
Nettovuokratuotto kasvoi 83,1 (78,2) miljoonaan euroon, mikä vastaa 74,6 (74,1) prosenttia liikevaihdosta. Nettovuokratuoton kasvuun vaikuttivat positiivisesti liikevaihdon kasvu 6,1 miljoonalla eurolla ja negatiivisesti kiinteistöjen ylläpitokulujen kasvu 1,8 miljoonalla eurolla.
Tulos ennen veroja oli -88,5 (90,8) miljoonaa euroa. Tulokseen sisältyy -141,8 (35,8) miljoonan euron nettotulos sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta. Tulos ennen veroja ja ilman nettotulosta sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta heikkeni -1,7 miljoonaa euroa.
Rahoitustuotot ja -kulut olivat -20,3 (-14,0) miljoonaa euroa. Rahoitustuottoihin ja -kuluihin sisältyy 0,2 (1,5) miljoonaa euroa johdannaisten realisoitumatonta käyvän arvon muutosta.
Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) oli 48,5 (48,6) miljoonaa euroa.
Kojamon liikevaihto kasvoi 328,6 (305,4) miljoonaan euroon. Liikevaihto muodostuu kokonaisuudessaan vuokraustoiminnan tuotosta.
Liikevaihtoa kasvatti erityisesti vuonna 2022 ja 2023 valmistuneet vuokra-asunnot noin 13,0 miljoonalla eurolla, vuokrien ja vuokrausasteen kehitys noin 4,7 miljoonalla eurolla sekä kesällä 2022 ostetut kohteet noin 4,6 miljoonalla eurolla.
Nettovuokratuotto kasvoi 221,6 (207,6) miljoonaan euroon, mikä vastaa 67,4 (68,0) prosenttia liikevaihdosta. Nettovuokratuoton kasvuun vaikuttivat positiivisesti liikevaihdon kasvu 23,2 miljoonalla eurolla ja negatiivisesti kiinteistöjen ylläpitokulujen kasvu 9,5 miljoonalla eurolla, joista erityisesti lämmityskustannukset, luottotappiot ja kiinteistöverot olivat vertailukautta suuremmat.
Tulos ennen veroja oli 7,2 (248,6) miljoonaa euroa. Tulokseen sisältyy -136,7 (110,9) miljoonan euron nettotulos sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta sekä sijoituskiinteistöjen luovutusvoittoja ja -tappioita -0,1 (0,2) miljoonaa euroa.
Nettotulos sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta laski pääosin johtuen tuottovaatimusten noususta. Yhtiö perustaa näkemyksensä tuottovaatimuksista ulkopuolisen asiantuntijan arvioon, koska markkinoilla ei tehty merkittäviä vertailukelpoisia transaktioita tammi-syyskuun 2023 aikana. Sijoituskiinteistöjen arvonmäärityksen tuottovaatimuksia nostettiin keskimäärin 0,07 %-yksikköä kolmannella kvartaalilla. Tulos ennen veroja ja ilman nettotulosta sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta parani 6,2 miljoonaa euroa.
Rahoitustuotot ja -kulut olivat -46,9 (-41,5) miljoonaa euroa. Sijoitusten arvostusvoitot ja -tappiot olivat 1,1 (-2,4) miljoonaa euroa ja johdannaisten realisoitumaton käyvän arvon muutos 0,4 (6,6) miljoonaa euroa. Rahoitustuottoihin kirjattiin takaisinostettujen joukkovelkakirjalainojen nimellisarvon ja niiden ostohintojen erotuksena 8,7 miljoonan euron voitto. Korkokulut kasvoivat vertailukaudesta 12,0 miljoonaa euroa, mikä johtui vertailukautta suuremmasta korollisen velan määrästä ja korkojen noususta.
Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) oli 128,9 (120,0) miljoonaa euroa. FFO:n kasvuun vaikutti erityisesti katsauskaudella parantunut nettovuokratuotto ja joukkovelkakirjojen takaisinostoista saatu voitto.
| 30.9.2023 | 30.9.2022 | 31.12.2022 | |
|---|---|---|---|
| Taseen loppusumma, M€ | 8 348,4 | 9 125,5 | 8 482,3 |
| Oma pääoma, M€ | 3 751,9 | 4 438,8 | 3 842,7 |
| Osakekohtainen oma pääoma, € | 15,18 | 17,96 | 15,55 |
| Omavaraisuusaste, % | 45,0 | 48,7 | 45,3 |
| Oman pääoman tuotto-% (ROE) | 0,2 | 6,1 | -9,9 |
| Sijoitetun pääoman tuotto-% (ROI) | 1,2 | 5,1 | -5,7 |
| Korollinen vieras pääoma, M€ | 3 650,3 | 3 582,9 | 3 678,2 |
| Loan to Value (LTV), % | 44,3 | 39,9 | 43,7 |
| Korkokate | 3,9 | 3,9 | 3,8 |
| Lainojen keskikorko, % * | 2,3 | 1,7 | 1,9 |
| Keskimääräinen laina-aika, vuotta | 2,9 | 3,7 | 3,5 |
| Rahavarat, M€ | 32,4 | 53,2 | 119,4 |
* Sisältää korkojohdannaiset.
Kojamon maksuvalmius oli katsauskaudella hyvä. Kojamolla oli katsauskauden lopussa rahavaroja 32,4 (53,2) miljoonaa euroa ja likvidejä rahoitusvaroja 27,9 (108,3) miljoonaa euroa.
250 miljoonan euron yritystodistusohjelmasta oli katsauskauden lopussa käytössä 29,8 (29,9) miljoonaa euroa. Kojamolla on 300 miljoonan euron sitovat luottolimiitit ja viiden miljoonan euron ei-sitova luottolimiitti, jotka olivat katsauskauden lopussa käyttämättä. Lisäksi alla mainitusta syndikoidusta lainasta oli katsauskauden lopussa nostamatta 200 miljoonaa euroa.
Katsauskauden aikana tehtiin seuraavia rahoitusjärjestelyitä:
Kojamo Oyj allekirjoitti huhtikuussa Aktia Pankki Oyj:n kanssa uuden 75 miljoonan euron suuruisen lainasopimuksen. Laina on vakuudeton, ja sen maturiteetti on 5 vuotta. Rahoitus käytettiin kesällä 2023 erääntyneen 50 miljoonan euron suuruisen Aktian lainan uudelleenrahoitukseen sekä konsernin yleisiin rahoitustarpeisiin.
Kojamo Oyj allekirjoitti toukokuussa uuden 425 miljoonan euron suuruisen vastuullisuustavoitteisiin sidotun lainasopimuksen kuuden yhteistyöpankin kanssa. Syndikoitu laina on vakuudellinen, ja sen maturiteetti on 3 vuotta kahdella yhden vuoden jatko-optiolla. Laina käytetään yhtiön olemassa olevien velkojen uudelleenrahoitukseen sekä konsernin yleisiin rahoitustarpeisiin.
Kojamo Oyj ilmoitti kesäkuussa ostavansa julkisella ostotarjouksella takaisin enintään 150 miljoonan euron arvosta vuosina 2024 ja 2025 erääntyviä velkakirjojaan. Vuonna 2024 erääntyvää joukkovelkakirjaa ostettiin takaisin 65,5 miljoonalla eurolla ja vuonna 2025 erääntyvää joukkovelkakirjalainaa 84,5 miljoonalla eurolla.
| M€ | 30.9.2023 | 30.9.2022 | 31.12.2022 |
|---|---|---|---|
| Sijoituskiinteistöjen käypä arvo 1.1. ¹⁾ | 8 150,2 | 8 327,5 | 8 327,5 |
| Hankitut sijoituskiinteistöt ¹⁾ ²⁾ | 141,4 | 403,9 | 478,9 |
| Ajanmukaistamisinvestoinnit | 20,6 | 12,6 | 22,5 |
| Myydyt sijoituskiinteistöt | -7,5 | -1,3 | -1,3 |
| Aktivoidut vieraan pääoman menot | 3,5 | 3,6 | 4,6 |
| Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta ¹⁾ | -136,7 | 110,9 | -682,0 |
| Sijoituskiinteistöjen käypä arvo kauden lopussa | 8 171,4 | 8 857,1 | 8 150,2 |
¹⁾ Sisältää vuokralle otettuja tontteja.
²⁾ Sisältää valmiin asuntokannan ja uusien rakenteilla olevien kohteiden hankintamenot.
Kojamon omistamien vuokra-asuntojen kokonaismäärä oli katsauskauden lopussa 40 192 (38 983) kappaletta.
Kojamon omistamien sijoituskiinteistöjen käypä arvo määritellään neljännesvuosittain yhtiön oman arvioinnin perusteella. Ulkopuolinen asiantuntija antaa lausunnon Kojamon omistamien sijoituskiinteistöjen arvonmäärityksestä. Viimeisin lausunto on annettu tilanteesta 30.9.2023. Käyvän arvon määrityksen perusteet on esitetty tilinpäätöksen liitetiedoissa.
Konsernin omistama tontti- ja kiinteistökehitysvaranto oli katsauskauden lopussa noin 217 000 kem² (164 000 kem²). Tontti- ja kiinteistökehitysvarannon (sisältäen ns. Metropoliakohteet) käypä arvo oli katsauskauden päättyessä 194,9 (138,7) miljoonaa euroa.
| Asunnot | 30.9.2023 | 30.9.2022 | 31.12.2022 |
|---|---|---|---|
| Asunnot, lkm | 40 192 | 38 983 | 39 231 |
| Keskineliövuokra, €/m²/kk | 17,76 | 17,49 | 17,55 |
| Keskineliövuokra, vuoden aikana keskimäärin, €/m²/kk | 17,72 | 17,22 | 17,30 |
Kojamo vastaa strategiansa mukaan kaupungistumisen, digitalisoitumisen sekä yhteisöllisyyden trendeihin ja tarjoaa asiakkailleen asuntoja hyvillä sijainneilla sekä arkea helpottavia, asumisen viihtyisyyttä ja yhteisöllisyyttä parantavia palveluita. Tavoitteena on ylläpitää verkostomaista palvelualustaa, jonka avulla palveluita voidaan ottaa käyttöön ketterästi yhteistyössä eri toimijoiden kanssa. Kojamon kiinteistöt toimivat alustana, johon uudet palvelut ovat helposti kytkettävissä.
Lumo-vuokra-asunnot ovat myös vaivattomasti vuokrattavissa Lumo-verkkokaupassa.
| % | 1–9/2023 | 1–9/2022 | 1–12/2022 |
|---|---|---|---|
| Taloudellinen vuokrausaste | 92,7 | 91,7 | 92,0 |
| Vaihtuvuus, ilman sisäisiä vaihtoja | 22,1 | 23,8 | 31,1 |
| Like-for-Like-vuokratuottojen kasvu * | 1,9 | -0,1 | 0,3 |
| Vuokrasaamiset suhteessa liikevaihtoon | 1,5 | 1,3 | 1,5 |
* Kaksi vuotta yhtäjaksoisesti omistettujen kohteiden vuokratuottojen muutos 12 kuukaudelta verrattuna sitä edeltävään 12 kuukauteen.
Taloudellinen vuokrausaste oli 92,7 (91,7) prosenttia katsauskaudella. Katsauskauden päättyessä peruskorjausten vuoksi tyhjänä oli 109 (267) asuntoa.
| Helsingin | Tampereen | Turun | Kuopion | Lahden | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| % | seutu | seutu | seutu | Oulu | Jyväskylä | seutu | seutu | Muut |
| Jakauma asuntojen | ||||||||
| lukumäärän mukaan | 62,2 | 9,8 | 5,1 | 5,5 | 5,1 | 4,2 | 3,6 | 4,5 |
| Jakauma käyvän | ||||||||
| arvon mukaan | 76,3 | 8,0 | 3,9 | 2,7 | 2,8 | 2,2 | 2,0 | 2,2 |
| Liike- ja muiden |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Asuntojen | vuokrattavien | Taloudellinen | ||||
| määrä, | tilojen määrä, | Käypä arvo, | Käypä arvo, | Käypä arvo, | vuokrausaste, | |
| Alue | kpl | kpl | M€ | 1 000 €/kpl | €/m² | % ³⁾ |
| Helsingin seutu | 24 989 | 473 | 5 934,3 | 233 | 4 345 | 91,6 |
| Tampereen seutu | 3 949 | 111 | 618,7 | 152 | 2 984 | 96,2 |
| Turun seutu | 2 038 | 25 | 301,5 | 146 | 2 724 | 95,4 |
| Muut | 9 216 | 148 | 919,3 | 98 | 1 861 | 94,2 |
| Yhteensä | 40 192 | 757 | 7 773,8 1) | 190 | 3 570 | 92,7 |
| Muu | 397,7 2) | |||||
| Portfolio yhteensä | 40 192 | 757 | 8 171,4 |
¹⁾ Luvut liittyvät portfolion tuottoa tuottaviin omaisuuseriin, pois lukien käynnissä olevan uudistuotannon, konsernin omistamat tontit ja tietyt osakkeiden kautta omistetut omaisuuserät.
²⁾ Käynnissä olevien uudistuotannon, konsernin omistamien tonttien ja tiettyjen osakkeiden kautta omistettujen omaisuuserien sekä käyttöoikeusomaisuuserien käypä arvo.
³⁾ 1–9/2023 taloudellinen vuokrausaste ei pidä sisällään liiketiloja ja muita vuokrattavia tiloja.
| M€ | 30.9.2023 | 30.9.2022 | 31.12.2022 |
|---|---|---|---|
| Hankitut sijoituskiinteistöt * | 137,2 | 400,3 | 474,5 |
| Ajanmukaistamisinvestoinnit | 20,6 | 12,6 | 22,5 |
| Aktivoidut vieraan pääoman menot | 3,5 | 3,6 | 4,6 |
| Yhteensä | 161,3 | 416,5 | 501,6 |
| Korjaukset | 21,3 | 21,6 | 30,2 |
* Ei sisällä vuokralle otettuja tontteja.
| Lukumäärä | 30.9.2023 | 30.9.2022 | 31.12.2022 |
|---|---|---|---|
| Asunnot katsauskauden alussa | 39 231 | 36 897 | 36 897 |
| Myynnit | -73 | - | - |
| Ostot | - | 985 | 985 |
| Valmistuneet | 1 025 | 1 100 | 1 348 |
| Puretut tai käyttötarkoituksen muutokset | 9 | 1 | 1 |
| Asunnot katsauskauden lopussa | 40 192 | 38 983 | 39 231 |
| Katsauskaudella aloitetut | - | 437 | 477 |
| Rakenteilla katsauskauden lopussa | 779 | 2 012 | 1 804 |
| Uudistuotannon esisopimukset | 119 | 465 | 230 |
Kojamo arvioi, että vuonna 2023 investoinnit kehityshankkeisiin tulevat olemaan 165–175 miljoonaa euroa.
Katsauskauden aikana ostettiin 0 (985) asuntoa.
Kojamon rakenteilla olevista asunnoista 695 (1 879) sijaitsee Helsingin seudulla ja 84 (133) Suomen muissa kasvukeskuksissa. Katsauskaudella valmistui yhteensä 1 025 (1 100) asuntoa.
Ajanmukaistamisinvestoinnit olivat katsauskaudella 20,6 (12,6) miljoonaa euroa ja korjaukset 21,3 (21,6) miljoonaa euroa.
| M€ | 30.9.2023 | 30.9.2022 | 31.12.2022 |
|---|---|---|---|
| Rakenteilla olevien kohteiden toteutuneet kustannukset | 172,2 | 301,8 | 293,6 |
| Uudistuotannon loppuun saattamisen kustannukset | 27,1 | 192,1 | 145,1 |
| Yhteensä | 199,3 | 493,9 | 438,7 |
| 30.9.2023 | 30.9.2022 | 31.12.2022 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| M€ | 1 000 k-m² | M€ | 1 000 k-m² | M€ | 1 000 k-m² | ||
| Tontit | 36,8 | 58 | 28,6 | 50 | 35,6 | 59 | |
| Tontit, joilla vanha asuinrakennus | 85,4 | 93 | 31,5 | 40 | 44,4 | 57 | |
| Käyttötarkoituksen muutokset | 72,8 | 67 | 78,7 | 74 | 72,8 | 68 | |
| Yhteensä ¹⁾ | 194,9 | 217 | 138,7 | 164 | 152,7 | 184 |
¹⁾ Johdon arvio tonttien käyvästä arvosta ja rakennusoikeudesta.
| 30.9.2023 | 30.9.2022 | 31.12.2022 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| M€ | 1 000 k-m² | M€ | 1 000 k-m² | M€ | 1 000 k-m² | ||
| Uudistuotannon esisopimukset ¹⁾ | 23,2 | 84,9 | 48,7 | ||||
| Arvio tonttien osuudesta | |||||||
| uudistuotannon esisopimuksissa ²⁾ | 4,2 | 5 | 14,6 | 25 | 8,5 | 12 | |
| Tonttien esisopimukset ja varaukset ²⁾ | 34,9 | 45 | 23,4 | 38 | 31,0 | 44 |
¹⁾ Sisältäen tontit.
²⁾ Johdon arvio tonttien käyvästä arvosta ja rakennusoikeudesta.
| 1–9/2023 | 2022 | 2021 | 2020 | Tavoite | |
|---|---|---|---|---|---|
| Liikevaihdon vuosikasvu, % | 7,6 | 5,5 | 2,0 | 2,3 | 4–5 |
| Vuosittaiset investoinnit, M€ / vuosi | 161,3 | 501,6 | 356,9 | 371,2 | 200–400 |
| FFO/liikevaihto, % | 39,2 | 38,9 | 39,1 | 39,5 | > 36 |
| Loan to Value (LTV), % | 44,3 | 43,7 | 37,7 | 41,4 | < 50 |
| Omavaraisuusaste, % | 45,0 | 45,3 | 49,0 | 45,6 | > 40 |
| Nettosuositteluindeksi (NPS) * | 51 | 45 | 20 | 36 | 40 |
*Laskentatapa on muuttunut 2022 sisällyttämällä laskentaan mm. digitaaliset palvelut. Tavoitetta ja toteumia vuodelle 2021 sekä 2020 ei ole muutettu vastaamaan nykyistä laskentatapaa.
Kojamon tavoitteena on olla vakaa osingonmaksaja ja maksaa osinkoa vuosittain vähintään 60 prosenttia kassavirrasta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO), edellyttäen, että konsernin omavaraisuusaste on vähintään 40 prosenttia ja ottaen huomioon yhtiön taloudellisen aseman.
Kojamo Oyj ilmoitti elokuussa aloittavansa säästöohjelman, jonka osana hallitus tulee esittämään kevään 2024 yhtiökokoukselle, että osinkoa vuodelta 2023 ei jaettaisi.
Kojamon osakepääoma 30.9.2023 oli 58 025 136 euroa ja osakkeiden lukumäärä katsauskauden lopussa oli 247 144 399.
Yhtiöllä on yksi osakesarja, ja kukin osake oikeuttaa yhteen ääneen yhtiön yhtiökokouksessa. Osakkeisiin ei liity äänestysrajoituksia tai äänileikkureita. Osakkeilla ei ole nimellisarvoa. Yhtiön osakkeet kuuluvat arvo-osuusjärjestelmään.
Osakkeiden kaupankäyntitunnus on KOJAMO ja ISIN-tunnus FI4000312251.
Kojamon osake on listattu Nasdaq Helsingin päälistalle.
| 1–9/2023 | 1–9/2022 | 1–12/2022 | |
|---|---|---|---|
| Alin kurssi, € | 7,69 | 11,67 | 11,62 |
| Ylin kurssi, € | 15,71 | 22,10 | 22,10 |
| Keskikurssi, € | 10,50 | 18,04 | 16,98 |
| Päätöskurssi, € | 8,40 | 13,12 | 13,80 |
| Osakekannan markkina-arvo, kauden lopussa, M€ | 2 076,0 | 3 242,5 | 3 410,6 |
| Vaihdettuja osakkeita, milj. kpl | 73,5 | 65,6 | 86,5 |
| Vaihto koko osakekannasta, % | 29,7 | 26,5 | 35,0 |
| Vaihdettuja osakkeita, M€ | 771,5 | 1 184,2 | 1 471,8 |
Nasdaq Helsingin pörssilistan lisäksi Kojamon osakkeella käytiin kauppaa myös muilla kauppapaikoilla. 1.1.–30.9.2023 välisenä aikana Kojamon osakkeita vaihdettiin vaihtoehtoisilla kaupankäyntipaikoilla noin 150 (noin 210) miljoonaa kappaletta, mikä vastaa noin 70 (noin 70) prosenttia koko kaupankäyntimäärästä (Lähde: Modular Finance).
Katsauskauden aikana tai sen päättyessä Kojamo ei ole omistanut omia osakkeita.
Yhtiökokous 16.3.2023 päätti hallituksen esityksen mukaisesti, että yhtiö maksaa tilikaudelta 2022 osinkoa 0,39 euroa osakkeelta eli yhteensä 96 386 315,61 euroa, ja vapaaseen omaan pääomaan jätetään 154 673 003,39 euroa. Osingon maksupäivä oli 5.4.2023.
Kojamo Oyj ilmoitti elokuussa aloittavansa säästöohjelman, jonka osana hallitus tulee esittämään kevään 2024 yhtiökokoukselle, että osinkoa vuodelta 2023 ei jaettaisi.
Rekisteröityjen osakkeenomistajien määrä oli katsauskauden lopussa 13 635 mukaan lukien hallintarekisteröidyt osakkeenomistajat. Hallintarekisteröityjen ja suorien ulkomaisten osakkeenomistajien osuus oli katsauskauden lopussa 52,9 prosenttia yhtiön osakkeista. Kymmenen suurinta osakkeenomistajaa omistivat katsauskauden lopussa yhteensä 56,3 prosenttia Kojamon osakkeista.
Kojamon osakkeenomistajien luettelo perustuu Euroclear Finland Oy:ltä saatuihin tietoihin.
Kojamon yhtiökokous 16.3.2023 valtuutti hallituksen päättämään yhteensä enintään 24 714 439 yhtiön oman osakkeen hankkimisesta ja/tai pantiksi ottamisesta hallituksen ehdotuksen mukaisesti. Ehdotettu osakemäärä vastaa noin 10 prosenttia yhtiön kaikista osakkeista. Valtuutus on voimassa seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättymiseen saakka, kuitenkin enintään 30.6.2024 asti.
Hallitus valtuutettiin myös päättämään osakeannista sekä osakeyhtiölain 10 luvun 1 §:ssä tarkoitettujen osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien antamisesta hallituksen ehdotuksen mukaan. Valtuutuksen nojalla annettavien osakkeiden lukumäärä voi olla yhteensä enintään 24 714 439, mikä vastaa noin 10 prosenttia yhtiön kaikista osakkeista. Valtuutus koskee sekä uusien osakkeiden antamista että yhtiön hallussa olevien omien osakkeiden luovuttamista. Valtuutus on voimassa seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättymiseen saakka, kuitenkin enintään 30.6.2024 asti.
Lisäksi Kojamon yhtiökokous päätti hallituksen ehdotuksen mukaan, että yhtiöjärjestykseen tehdään lisäys hallituksen mahdollisuudesta päättää, harkintansa mukaan, yhtiökokouksen järjestämisestä etäkokouksena kokonaan ilman kokouspaikkaa.
Kojamo ei katsauskauden aikana vastaanottanut arvopaperimarkkinalain mukaisia ilmoituksia omistusosuuden muutoksista Kojamon osakkeissa.
Kojamon varsinainen yhtiökokous 16.3.2023 vahvisti tilinpäätöksen vuodelta 2022 ja myönsi vastuuvapauden hallituksen jäsenille ja toimitusjohtajalle. Lisäksi yhtiökokous päätti osingonmaksusta, hallituksen jäsenten lukumäärästä, palkkioista ja kokoonpanosta sekä tilintarkastajan valinnasta ja palkkiosta sekä yhtiöjärjestyksen muuttamisesta. Yhtiökokous hyväksyi hallituksen jäsenten, toimitusjohtajan sekä toimitusjohtajan sijaisen palkitsemisraportin 2022. Lisäksi varsinainen yhtiökokous valtuutti hallituksen päättämään erityisten osakkeisiin oikeuttavien oikeuksien myöntämisestä, kuten tarkoitetaan Suomen osakeyhtiölain 10 luvun 1 §:ssä. Yhtiökokouksen pöytäkirja on saatavilla osoitteesta https://kojamo.fi/sijoittajat/hallinnointi/yhtiokokous/yhtiokokous-2023/.
Kojamon hallituksen jäsenet ovat Mikael Aro (puheenjohtaja), Mikko Mursula (varapuheenjohtaja), Kari Kauniskangas, Anne Koutonen, Catharina Stackelberg-Hammarén, Andreas Segal ja Annica Ånäs. Yhtiön tilintarkastajana toimii KPMG Oy Ab ja päävastuullisena tilintarkastajana KHT Petri Kettunen.
Kojamon hallituksella on kaksi pysyvää valiokuntaa, tarkastusvaliokunta sekä palkitsemisvaliokunta. Tarkastusvaliokunnassa toimivat Anne Koutonen (puheenjohtaja), Kari Kauniskangas, Mikko Mursula ja Annica Ånäs. Palkitsemisvaliokunnassa toimivat Mikael Aro (puheenjohtaja), Andreas Segal ja Catharina Stackelberg-Hammarén.
Kojamon nimitystoimikunnan kokoonpano pörssitiedotettiin 13.9.2023. Kojamon kolme suurinta osakkeenomistajaa nimittivät osakkeenomistajien nimitystoimikuntaan seuraavat edustajat: Christian Fladeland, sijoitusjohtaja, Heimstaden AB; Jouko
Katsauskauden lopussa Kojamon palveluksessa työskenteli yhteensä 311 (309) henkilöä. Keskimäärin henkilöstöä oli katsauskauden aikana 323 (321).
Katsauskauden palkkojen ja palkkioiden kokonaissumma oli 14,4 (13,5) miljoonaa euroa.
Kojamon johdon liiketoimet vuodelta 2023 on julkaistu pörssitiedotteina, ja ne ovat luettavissa Kojamon internet-sivuilla https://kojamo.fi/uutiset-ja-tiedotteet/.
Pölönen, toimitusjohtaja, Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen ja Risto Murto, toimitusjohtaja, Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varma. Lisäksi Kojamon hallituksen puheenjohtaja toimii nimitystoimikunnan asiantuntijajäsenenä.
Osakkeenomistajien nimitystoimikunta on yhtiökokouksen perustama yhtiön osakkeenomistajista koostuva toimielin, jonka tehtävänä on vuosittain valmistella ja esitellä yhtiökokoukselle tehtävät ehdotukset hallituksen jäsenten lukumääräksi, hallituksen kokoonpanoksi, hallituksen puheenjohtajaksi, hallituksen jäsenten palkitsemiseksi ja hallituksen valiokuntien jäsenten palkitsemiseksi.
Toimitusjohtajana toimi katsauskautena DI, MBA Jani Nieminen. Toimitusjohtajan sijainen oli talousjohtaja, oikeustieteen lisensiaatti, EMBA, Erik Hjelt.
Johtoryhmän muodostivat katsauskauden lopussa toimitusjohtaja Jani Nieminen, talousjohtaja Erik Hjelt, omistuksista ja sijoituksista vastaava liiketoimintajohtaja Ville Raitio, ja asumisen liiketoimintajohtaja Janne Ojalehto.
Yhtiö julkaisi 31.5.2023 pörssitiedotteen, jossa kerrottiin, että Digijohtaja Katri Harra-Salonen on irtisanoutunut ja jätti tehtävänsä elokuun lopussa.
Yhtiö julkaisi 22.8.2023 pörssitiedotteen, jossa kerrottiin, että CXO Tiina Kuusisto ei jatka Kojamon palveluksessa. Hänen työvelvoitteensa päättyi 23.8.2023.
Kojamon henkilöstö kuuluu vuosipalkkiojärjestelmän piiriin, joka perustuu sekä yhtiön yhteisten että henkilökohtaisten tavoitteiden saavuttamiseen.
Kojamolla on myös käytössä avainhenkilöiden pitkäaikainen osakepohjainen kannustinjärjestelmä. Palkkio määräytyy Kojamon liiketoiminnalle keskeisten mittareiden toteutumisen suh-
teessa konsernin strategisiin tavoitteisiin. Katsauskauden lopussa käynnissä on kolme ansaintajaksoa: 2021–2023, 2022– 2024 ja 2023-2025.
Kojamon hallitus päätti 15.2.2023 pitkän aikavälin kannustinjärjestelmän ansaintajaksosta 2023–2025. Ansaintajakson mahdolliset palkkiot perustuvat liikevaihtoon, osakekohtaiseen kassavirtaan ennen käyttöpääoman muutoksia (FFO) ja asuntokohtaiseen CO2-päästövähennystavoitteeseen vuosille 2023-2025 ja Loan to Value (LTV) -tunnuslukuun. Ansaintajaksolta maksettavat palkkiot vastaavat yhteensä enintään 178 000 osakkeen arvoa sisältäen myös rahana maksettavan osuuden.
Kolmen käynnissä olevan ansaintajakson toteutuessa täysimääräisinä olisi maksimipalkkio 385 211 Kojamon osaketta vastaava määrä, mistä osa maksetaan Kojamon osakkeina ja
Vastuullisuus ja kestävä kehitys on yksi Kojamon strategisista painopisteistä. Vastuullisuus on kiinteä osa Kojamon toimintaa ja yrityskulttuuria ja osa kaikkien kojamolaisten työtä.
Vastuullisuusohjelmamme sisältää vastuullisuustyömme painopistealueet tavoitteineen: kestävien kaupunkien rakentaja, paras asiakaskokemus, osaavin henkilöstö ja energinen työpaikka sekä vastuullinen yrityskansalainen. Lue tarkemmin vastuullisuusohjelmastamme vuoden 2022 vuosikertomuksestamme ja vastuullisuusraportiltamme.
Olemme sitoutuneet YK:n kestävän kehityksen tavoitteisiin. Panostamme läpinäkyvään vastuullisuustyömme raportointiin, ja raportoimme GRI- ja EPRA sBPR -viitekehysten mukaisesti. Osallistumme vuosittain myös kansainväliseen GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) –vastuullisuusarviointiin. Vuodesta 2022 olemme raportoineet myös TCFD-viitekehyksen mukaisia tietoja ilmastonmuutokseen liittyvistä riskeistä.
Kaikki uudiskohteemme sijaitsevat kasvukeskuksissa, hyvien liikenneyhteyksien ja palvelujen äärellä. Tavoitteemme on, että kiinteistökantamme on energiankäytöltään hiilineutraali vuoteen 2030 mennessä. Olemme allekirjoittaneet World Green Building Councilin Net Zero Carbon Buildings -sitoumuksen. Tehostamme energiankulutustamme 7,5 % vuoteen 2025 mennessä. Kojamon kaikki omat toimistot ovat WWF Green Office –sertifioituja.
Uutisoimme syyskuussa Vantaan Energian kanssa solmitusta kysyntäjoustosopimuksesta koskien Kojamon Vantaalla sijaitsevia asuinkiinteistöjä. Sopimuksen piirissä olevien kiinteistöjen huonelämpötiloja seurataan älyteknologian avulla, ja tietoa jaetaan ja hyödynnetään Vantaan Energian kaukolämmön tuotannossa. Samalla siirryimme täysin päästöttömän eli Uusiolämmön piiriin yli puolessa Vantaan kohteistamme. Arvion mukaan nämä toimenpiteet laskevat Kojamon koko kiinteistökannan kokonaispäästöjä jopa 20 prosenttia.
osa rahana. Lisätietoa pitkän aikavälin kannustinjärjestelmästä löytyy Kojamon vuoden 2022 palkitsemisraportista.
Kojamon hallitus päätti 15.2.2023 uudesta rajoitetusta osakepalkkio-ohjelmasta (RSP) vuosille 2023-2025. Sitouttavaa osakepalkkio-ohjelmaa käytetään yhtiön hallituksen päättämissä erityistilanteissa. Ohjelma koostuu vuosittain alkavista enintään kolmen vuoden mittaisista sitouttamisjaksoista, joihin osallistuvilla henkilöillä on mahdollisuus saada kiinteä määrä osakkeita pitkän aikavälin kannustin- ja sitouttamispalkkiona.
2023-2025 sitouttamisjakso päättyy vuoden 2025 lopussa ja mahdollinen palkkio maksetaan jakson päättymistä seuraavana vuonna osittain yhtiön osakkeina ja osittain rahana. Sitouttamisjakson osalta luovutettavien osakkeiden enimmäismäärä on 50 000 brutto-osaketta.
Haluamme tarjota asiakkaillemme parhaan asumisen asiakaskokemuksen. Luomme turvallisia ja viihtyisiä koteja, jotka tarjoavat asiakkaillemme yhteisöllisyyttä, vastuullista asumista sekä elämää helpottavia palveluita. Asiakkaan silmin –toimintamalli on vakiintunut tavaksemme toimia. Aktiivisista asukkaista koostuvia Lumo-tiimejä on perustettu lähes 500.
Kaikissa Kojamon kiinteistöissä on käytössä hiilineutraali kiinteistösähkö. Lisäksi 154 kiinteistössämme on käytössä hiilineutraali kaukolämpö. Tarjoamme kaikille Lumo-kotien asukkaille mahdollisuutta yhteiskäyttöautoihin. Tavoitteenamme on myös sähköajoneuvojen latausratkaisujen lisääminen asukkaiden kysyntää vastaavasti. Latausmahdollisuus löytyykin jo yli 1500:lta autopaikalta.
Katsauskaudella olemme jatkaneet tehokkaamman kierrätyksen ja lajittelun esille nostoa asukasviestinnän keinoin. Olemme myös aloittaneet Helsingin Seudun Ympäristöpalveluiden (HSY) kanssa yhteistyökampanjan, jonka tavoitteena on tehostaa erityisesti biojätteen lajittelua pääkaupunkiseudun Lumo-taloissa.
Henkilöstövastuumme tärkeimmät osa-alueet ovat henkilöstön tasa-arvoisuus ja yhdenvertaisuus, henkilöstön terveys ja hyvinvointi sekä hyvä johtaminen ja esihenkilötyö. Varmistamme osaamisen kehittämisellä tulevaisuuden kilpailukyvyn ja sen, että työntekijäkokemus houkuttelee parhaat tekijät. Teemme jatkuvaa työtä henkilöstömme hyvinvoinnin ja yrityskulttuurin edistämiseksi. Yrityskulttuurimme perustana ovat Kojamon yhteiset arvot: Ilo palvella, Hinku onnistua ja Rohkeus uudistaa.
Syyskuussa koko Kojamon henkilöstö kokoontui Kojamo-päivään, jonka teemoja olivat operatiivinen erinomaisuus, menestyvän tiimin johtaminen ja brändiarvon luominen. Kojamo-päivässä luotiin myös suuntaviivat vuoden 2024 toiminnan suunnittelulle sekä palkittiin vuoden 2023 aikana erityisen ansioituneita kollegoja ja tiimejä onnistumisista.
Liiketoimintaperiaatteemme sisältävät vastuullisuuden toimintatapamme, joiden perusteella toimimme vuorovaikutuksessa sidosryhmiemme, yhteiskunnan ja ympäristön kanssa. Edellytämme vastuullista toimintaa myös kumppaneiltamme, ja toimintaperiaatteemme toimittajille on ollut kiinteä osa kaikkia kumppanisopimuksiamme vuoden 2021 alusta alkaen.
Katsauskaudella avasimme syksyn stipendihaun, jolla jatkamme lasten ja nuorten harrastustoiminnan tukemista. Lumokotien stipendi- ja sponsorointiohjelma on ollut toiminnassa vuodesta 2012 alkaen.
Kojamo arvioi, että lähiajan merkittävimmät riskit ja epävarmuustekijät aiheutuvat kiinteistö- ja rahoitusmarkkinoiden epävarmasta tilanteesta sekä geopoliittisista jännitteistä. Lähi-idän tilanteella voi olla vaikutusta öljyn hintaan ja myös laajemmin inflaatioon tai maailmantalouteen.
Venäjän hyökkäys Ukrainaan on aiheuttanut taloudellista epävarmuutta koko kuluvan vuoden. Sota on nostanut kuluttajahintoja laajasti, mikä on heikentänyt kuluttajien ostovoimaa ja talouden kasvua. Sodan jatkuessa edelleen, epävarmuudella voi olla vaikutuksia asunto- ja kiinteistömarkkinoihin, kuten asuntojen hintoihin, vuokratasoihin ja tuottovaatimuksiin sekä rakennusliikkeiden toimintaan. Lisäksi talouspakotteilla ja niiden laajuudella voi olla vaikutuksia rakennusmateriaalien saatavuuteen ja hintoihin. Mikäli inflaatio jatkuu nopeana, nousseet kustannukset saattavat vaikuttaa Kojamon tulokseen ja kassavirtaan sekä asuntojen käypään arvoon.
Talouden kehitys saattaa vaikuttaa asunto- ja rahoitusmarkkinoihin poikkeuksellisella tavalla. Näillä tekijöillä saattaa olla vaikutuksia Kojamon tulokseen ja kassavirtaan sekä asuntojen käypään arvoon. Yleinen taloustilanteen heikentyminen voi aiheuttaa työttömyyttä ja alentaa kuluttajien ostovoimaa, jotka voivat vaikuttaa asukkaiden vuokranmaksukykyyn ja tätä kautta yhtiön vuokratuottoihin.
Kiinteistö- ja rahoitusmarkkinoiden heikkeneminen sekä markkinakorkojen nousu voivat laskea luottoluokitusta, vaikeuttaa
Kojamo järjestää institutionaalisille sijoittajille, analyytikoille ja medialle suunnatun tiedotustilaisuuden 2.11.2023 klo 10.00 pääkonttorillaan osoitteessa Mannerheimintie 168A, Helsinki. Tilaisuudessa esiintyvät Kojamon toimitusjohtaja Jani Nieminen ja talousjohtaja Erik Hjelt, ja tilaisuuden kieli on englanti. Tilaisuuden jälkeen medialla on mahdollisuus esittää kysymyksiä myös suomeksi.
rahoituksen saatavuutta ja nostaa rahoituksen hintaa merkittävästi sekä heikentää Kojamon rahoituksen tunnuslukuja. Nämä tekijät saattavat vaikuttaa Kojamon tulokseen ja kassavirtaan sekä asuntojen käypään arvoon.
Kaupungistumisen arvioidaan jatkuvan pidemmällä aikavälillä. Vuokra-asuntojen tarjonta voi paikallisesti kasvaa Kojamon keskeisillä toiminta-alueilla, ja kysynnän ja tarjonnan vaihtelulla voi olla vaikutusta Kojamon vuokralaisten vaihtuvuuteen tai taloudelliseen vuokrausasteeseen ja tätä kautta vuokratuottoihin.
Kyberhyökkäykset ja erilaiset muut tietoturvauhat ovat lisääntyneet. Näillä tietoturvarikkomuksilla voi olla vaikutusta Kojamon liiketoimintaan ja tietojärjestelmien toimintavarmuuteen.
Helsingissä marraskuun 2. päivänä 2023
Kojamo Oyj Hallitus
Lisätiedot:
Niina Saarto, Director, Treasury & Investor Relations, Kojamo Oyj, puh. +358 20 508 3283
Erik Hjelt, talousjohtaja, Kojamo Oyj, puh. +358 20 508 3225
Tilaisuutta voi seurata myös suorana webcast-lähetyksenä, jonka kautta on mahdollista esittää kysymyksiä. Lähetykseen ei tarvitse rekisteröityä etukäteen. Tiedotustilaisuutta voi seurata osoitteessa https://kojamo.videosync.fi/q3-2023.
Webcast-lähetys tallennetaan, ja se on myöhemmin saatavilla yhtiön verkkosivuilla https://kojamo.fi/sijoittajat/tiedotteet-ja-julkaisut/taloudelliset-raportit/.
EPRA (European Public Real Estate Association) on eurooppalaisten julkisesti noteerattujen kiinteistösijoitusyhtiöiden etujärjestö, jonka jäsen myös Kojamo on. Osana toimintaansa järjestö edistää toimialan talousraportointia sekä parhaiden käytäntöjen käyttöönottoa sijoittajille annettavan tiedon laadun
varmistamiseksi ja eri yritysten vertailtavuuden parantamiseksi. Kojamo noudattaa raportointikäytännöissään EPRAn suosituksia. Tässä osiossa käsitellään EPRA-tunnuslukuja ja niiden laskentaa. Lisätietoja EPRAsta ja EPRAn suosituksista löytyy EPRAn verkkosivuilta osoitteesta www.epra.com.
| 7-9/2023 | 7-9/2022 | 1–9/2023 | 1–9/2022 | 2022 |
|---|---|---|---|---|
| 48,5 | 48,1 | 121,9 | 116,7 | 158,2 |
| 0,20 | 0,19 | 0,49 | 0,47 | 0,64 |
| 4 722,9 | 5 592,3 | 4 825,9 | ||
| 19,11 | 22,63 | 19,53 | ||
| 3,9 | 3,5 | 3,7 | ||
| 3,9 | 3,5 | 3,7 | ||
| 7,4 | 8,4 | 8,0 | ||
| 10,4 | 9,8 | 12,1 | 11,3 | 12,5 |
| 8,2 | 6,9 | 8,4 | 7,3 | 8,6 |
| M€ | 7-9/2023 | 7-9/2022 | 1–9/2023 | 1–9/2022 | 2022 |
|---|---|---|---|---|---|
| Tilikauden voitto IFRS konsernin tuloslaskelmasta | -70,8 | 72,6 | 5,7 | 199,0 | -399,8 |
| (i) Voitto/tappio sijoituskiinteistöjen arvostamisesta | |||||
| käypään arvoon | 141,8 | -35,8 | 136,7 | -110,9 | 682,0 |
| (ii) Sijoituskiinteistöjen ja muiden pitkäaikaisten varojen | |||||
| luovutusvoitot ja -tappiot | - | - | 0,1 | -0,2 | -0,2 |
| (iii) Vaihto-omaisuuden | |||||
| luovutusvoitot ja -tappiot | - | 0,0 | - | 0,0 | 0,0 |
| (iv) Luovutusvoitoista ja -tappioista syntyneet | |||||
| tilikauden tulokseen perustuvat verot | - | 0,0 | 0,2 | 0,2 | 0,2 |
| (vi) Rahoitusinstrumenttien käyvän arvon muutos | -0,2 | -1,5 | -0,4 | -6,6 | -6,8 |
| (vi) Rahoitusinstrumenttien/lainojen aikaisesta päättämisestä | |||||
| syntyneet tuotot/kulut | 0,2 | - | -8,7 | - | - |
| (viii) Laskennallinen vero EPRA oikaisuista | -22,5 | 12,8 | -11,7 | 35,1 | -117,2 |
| EPRA operatiivinen tulos | 48,5 | 48,1 | 121,9 | 116,7 | 158,2 |
| Osakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo | |||||
| tilikauden aikana (milj.kpl) | 247,1 | 247,1 | 247,1 | 247,1 | 247,1 |
| Osakekohtainen EPRA operatiivinen tulos (EPS), € | 0,20 | 0,19 | 0,49 | 0,47 | 0,64 |
| M€ | 1–9/2023 | 1–9/2022 | 2022 |
|---|---|---|---|
| Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma | 3 751,9 | 4 438,8 | 3 842,7 |
| Laimennettu nettovarallisuus | 3 751,9 | 4 438,8 | 3 842,7 |
| Laimennetun nettovarallisuuden käypä arvo | 3 751,9 | 4 438,8 | 3 842,7 |
| Ei sisälly: | |||
| (v) Laskennallinen vero | 860,9 | 1 025,2 | 872,8 |
| (vi) Rahoitusinstrumenttien käypä arvo | -53,3 | -48,9 | -52,6 |
| Sisältyy: | |||
| (xi) Varainsiirtovero | 163,4 | 177,1 | 163,0 |
| EPRA Net Reinstatement Value (NRV) | 4 722,9 | 5 592,3 | 4 825,9 |
| Osakkeiden lukumäärä (milj.kpl) | 247,1 | 247,1 | 247,1 |
| Osakekohtainen EPRA nettovarallisuus (NRV), € | 19,11 | 22,63 | 19,53 |
| M€ | 1–9/2023 | 1–9/2022 | 2022 | |
|---|---|---|---|---|
| Sijoituskiinteistöt | 8 171,4 | 8 857,1 | 8 150,2 | |
| Vaihto-omaisuus | 0,1 | 0,1 | 0,1 | |
| Kehityshankkeet | -274,6 | -401,3 | -395,2 | |
| Valmis kiinteistökanta | 7 896,9 | 8 455,9 | 7 755,1 | |
| Arvioidut ostajan kulut | 157,9 | 169,1 | 155,1 | |
| Valmiin kiinteistökannan bruttoarvo | B | 8 054,8 | 8 625,0 | 7 910,2 |
| Annualisoitu vuokratuotto | 458,3 | 431,4 | 438,9 | |
| Kiinteistöjen kulut | -144,3 | -132,9 | -148,9 | |
| Annualisoitu nettovuokratuotto | A | 314,0 | 298,5 | 290,0 |
| Vuokravapaat jaksot ja muut vuokrakannustimet | - | - | - | |
| Annualisoitu topped-up nettovuokratuotto | C | 314,0 | 298,5 | 290,0 |
| EPRA alkunettotuotto (NIY), % | A/B | 3,9 | 3,5 | 3,7 |
| EPRA "topped-up" alkunettotuotto, % | C/B | 3,9 | 3,5 | 3,7 |
| M€ | 1–9/2023 | 1–9/2022 | 2022 | |
|---|---|---|---|---|
| Asuntojen tyhjäkäyttö | A | 24,4 | 26,0 | 33,7 |
| Vuokrattavissa olevien asuntojen potentiaalinen vuokratuotto | B | 331,3 | 311,5 | 419,8 |
| EPRA vajaakäyttöaste, % | A/B | 7,4 | 8,4 | 8,0 |
| M€ | 7-9/2023 | 7-9/2022 | 1–9/2023 | 1–9/2022 | 2022 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Sisältyy: | ||||||
| (i) Hallintokulut | 10,5 | 9,8 | 32,4 | 29,7 | 43,1 | |
| (i) Kiinteistöjen ylläpitokulut | 21,4 | 19,5 | 85,7 | 76,2 | 103,1 | |
| (i) Korjauskulut | 7,0 | 7,7 | 21,3 | 21,6 | 30,2 | |
| (ii) Käyttökorvaukset | -4,0 | -3,5 | -11,7 | -10,0 | -13,8 | |
| (iii) Hallintopalkkioilla katettavat kulut | -0,1 | -0,1 | -0,1 | -0,2 | -0,2 | |
| (iv) Muut kuluja kattavat toiminnot | -0,1 | -0,1 | -0,2 | -0,2 | -0,3 | |
| Ei sisälly: | ||||||
| (vii) Maanvuokrakulut | 0,0 | 0,0 | 0,1 | 0,0 | 0,0 | |
| (viii) Vuokratuottoihin sisältyvät kulut, | ||||||
| joita ei laskuteta erikseen | -26,3 | -26,0 | -101,4 | -94,4 | -128,3 | |
| EPRA Cost (sisältää vajaakäytön kustannukset) | A | 8,5 | 7,4 | 26,0 | 22,7 | 33,8 |
| (ix) Suorat vajaakäytön kustannukset | -1,8 | -2,2 | -7,9 | -8,2 | -10,7 | |
| EPRA Cost (ei sisällä vajaakäytön kustannuksia) | B | 6,6 | 5,2 | 18,1 | 14,6 | 23,1 |
| (x) Vuokratuotot vähennettynä | ||||||
| maanvuokrakuluilla IFRS tuloslaskelmasta | 107,3 | 101,6 | 316,5 | 294,8 | 398,5 | |
| (xi) Vuokratuottoihin sisältyvät kulut, | ||||||
| joita ei laskuteta erikseen | -26,3 | -26,0 | -101,4 | -94,4 | -128,3 | |
| Bruttovuokratuotto | C | 81,0 | 75,6 | 215,1 | 200,4 | 270,3 |
| EPRA Cost Ratio | ||||||
| (sisältää vajaakäytön kustannukset), % | A/C | 10,4 | 9,8 | 12,1 | 11,3 | 12,5 |
| EPRA Cost Ratio | ||||||
| (ei sisällä vajaakäytön kustannuksia), % | B/C | 8,2 | 6,9 | 8,4 | 7,3 | 8,6 |
| M€ | Liite | 7-9/2023 | 7-9/2022 | 1–9/2023 | 1–9/2022 | 1–12/2022 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Liikevaihto | 111,5 | 105,4 | 328,6 | 305,4 | 413,3 | |
| Kiinteistöjen ylläpitokulut | -21,4 | -19,5 | -85,7 | -76,2 | -103,1 | |
| Korjaukset | -7,0 | -7,7 | -21,3 | -21,6 | -30,2 | |
| Nettovuokratuotto | 83,1 | 78,2 | 221,6 | 207,6 | 280,1 | |
| Hallinnon kulut | -10,5 | -9,8 | -32,4 | -29,7 | -43,1 | |
| Liiketoiminnan muut tuotot | 1,0 | 0,9 | 2,6 | 2,2 | 3,8 | |
| Liiketoiminnan muut kulut | 0,2 | 0,1 | 0,0 | -0,3 | -0,3 | |
| Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot ja -tappiot | - | - | -0,1 | 0,2 | 0,2 | |
| Vaihto-omaisuuden luovutusvoitot ja -tappiot | - | 0,0 | - | 0,0 | 0,0 | |
| Voitto/tappio sijoituskiinteistöjen | ||||||
| käypään arvoon arvostamisesta | 3 | -141,8 | 35,8 | -136,7 | 110,9 | -682,0 |
| Poistot ja arvonalentumiset | -0,3 | -0,3 | -0,9 | -0,9 | -1,2 | |
| Liikevoitto/-tappio | -68,2 | 104,8 | 54,1 | 290,1 | -442,5 | |
| Rahoitustuotot | 1,3 | 2,3 | 13,1 | 8,2 | 9,6 | |
| Rahoituskulut | -21,6 | -16,3 | -59,9 | -49,7 | -67,0 | |
| Rahoitustuotot ja -kulut | -20,3 | -14,0 | -46,9 | -41,5 | -57,4 | |
| Osuus osakkuusyritysten tuloksista | - | - | 0,0 | - | 0,1 | |
| Voitto/tappio ennen veroja | -88,5 | 90,8 | 7,2 | 248,6 | -499,8 | |
| Tilikauden verotettavaan tuloon perustuva vero | -4,7 | -5,4 | -14,9 | -14,5 | -17,3 | |
| Laskennallisten verojen muutos | 22,4 | -12,8 | 13,4 | -35,1 | 117,2 | |
| Tilikauden voitto/tappio | -70,8 | 72,6 | 5,7 | 199,0 | -399,8 | |
| Tilikauden voiton/tappion jakautuminen | ||||||
| Emoyhtiön omistajille | -70,8 | 72,6 | 5,7 | 199,0 | -399,8 | |
| Muut laajan tuloksen erät Erät, jotka saatetaan siirtää myöhemmin tulosvaikutteisiksi |
||||||
| Rahavirran suojaukset | 0,9 | 27,4 | -0,6 | 88,9 | 92,4 | |
| Laskennalliset verot edellisistä | -0,2 | -5,5 | 0,1 | -17,8 | -18,5 | |
| Erät, jotka saatetaan siirtää | ||||||
| myöhemmin tulosvaikutteisiksi | 0,7 | 21,9 | -0,5 | 71,2 | 74,0 | |
| Tilikauden laaja tulos yhteensä | -70,1 | 94,5 | 5,2 | 270,1 | -325,8 | |
| Tilikauden laajan tuloksen jakautuminen | ||||||
| Emoyhtiön omistajille | -70,1 | 94,5 | 5,2 | 270,1 | -325,8 | |
| Emoyhtiön omistajille kuuluvasta voitosta/tappiosta | ||||||
| laskettu osakekohtainen tulos | ||||||
| Laimentamaton, € | -0,29 | 0,29 | 0,02 | 0,81 | -1,62 | |
| Laimennusvaikutuksella oikaistu, € | -0,29 | 0,29 | 0,02 | 0,81 | -1,62 | |
| Osakkeita keskimäärin, milj. kpl | 8 | 247,1 | 247,1 | 247,1 | 247,1 | 247,1 |
| M€ Liite |
30.9.2023 | 30.9.2022 | 31.12.2022 |
|---|---|---|---|
| Varat | |||
| Pitkäaikaiset varat | |||
| Aineettomat hyödykkeet | 0,6 | 0,9 | 0,7 |
| Sijoituskiinteistöt 3 |
8 171,4 | 8 857,1 | 8 150,2 |
| Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet 4 |
28,1 | 28,4 | 28,4 |
| Osuudet osakkuusyrityksistä | 1,8 | 1,6 | 1,5 |
| Rahoitusvarat 7 |
0,7 | 0,7 | 0,7 |
| Pitkäaikaiset saamiset | 6,5 | 6,8 | 6,7 |
| Johdannaissopimukset 6, 7 |
53,7 | 50,6 | 53,8 |
| Laskennalliset verosaamiset | 2,8 | 2,6 | 1,5 |
| Pitkäaikaiset varat yhteensä | 8 265,7 | 8 948,6 | 8 243,4 |
| Myytävänä olevat pitkäaikaiset varat 10 |
0,1 | - | - |
| Lyhytaikaiset varat | |||
| Vaihto-omaisuus | 0,1 | 0,1 | 0,1 |
| Johdannaissopimukset 6, 7 |
0,1 | 1,0 | 0,2 |
| Tilikauden verotettavaan tuloon perustuvat verosaamiset | 6,0 | 2,6 | 4,0 |
| Myyntisaamiset ja muut saamiset | 16,2 | 11,7 | 11,1 |
| Rahoitusvarat 7 |
27,9 | 108,3 | 104,0 |
| Rahavarat | 32,4 | 53,2 | 119,4 |
| Lyhytaikaiset varat yhteensä | 82,6 | 176,9 | 238,9 |
| Varat yhteensä | 8 348,4 | 9 125,5 | 8 482,3 |
| Oma pääoma ja velat | |||
| Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma | |||
| Osakepääoma Ylikurssirahasto |
58,0 35,8 |
58,0 35,8 |
58,0 35,8 |
| Käyvän arvon rahasto | 42,5 | 40,2 | 43,0 |
| Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto | 164,4 | 164,4 | 164,4 |
| Kertyneet voittovarat | 3 451,1 | 4 140,4 | 3 541,4 |
| Emoyhtiön omistajien osuus | 3 751,9 | 4 438,8 | 3 842,7 |
| Oma pääoma yhteensä | 3 751,9 | 4 438,8 | 3 842,7 |
| Velat Pitkäaikaiset velat |
|||
| Lainat 5, 7 |
2 897,6 | 3 388,7 | 3 330,5 |
| Laskennalliset verovelat | 861,5 | 1 026,5 | 873,7 |
| Johdannaissopimukset 6, 7 |
0,4 | 2,8 | 1,4 |
| Varaukset | 0,2 | 0,3 | 0,3 |
| Muut pitkäaikaiset velat | 5,0 | 5,1 | 5,0 |
| Pitkäaikaiset velat yhteensä | 3 764,6 | 4 423,3 | 4 210,9 |
| Lyhytaikaiset velat | |||
| Lainat 5, 7 |
752,7 | 194,2 | 347,7 |
| Johdannaissopimukset 6, 7 |
0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Tilikauden verotettavaan tuloon perustuvat verovelat | 3,9 | 3,3 | 2,5 |
| Ostovelat ja muut velat | 75,3 | 65,9 | 78,5 |
| Lyhytaikaiset velat yhteensä | 831,8 | 263,3 | 428,7 |
| Velat yhteensä | 4 596,5 | 4 686,7 | 4 639,6 |
| Oma pääoma ja velat | 8 348,4 | 9 125,5 | 8 482,3 |
| M€ | 1–9/2023 | 1–9/2022 | 1–12/2022 |
|---|---|---|---|
| Liiketoiminnan rahavirta | |||
| Tilikauden tulos | 5,7 | 199,0 | -399,8 |
| Oikaisut | 186,5 | -19,7 | 639,4 |
| Käyttöpääoman muutokset | |||
| Myyntisaamisten ja muiden saamisten muutos | -0,4 | -2,5 | -1,6 |
| Vaihto-omaisuuden muutos | - | 0,0 | 0,0 |
| Ostovelkojen ja muiden velkojen muutos | 1,2 | -3,9 | -2,2 |
| Maksetut korot | -57,7 | -49,4 | -58,4 |
| Saadut korot | -3,1 | 0,8 | 1,1 |
| Muut rahoituserät | -0,9 | -0,7 | -0,4 |
| Maksetut verot | -15,5 | -14,1 | -19,0 |
| Liiketoiminnan nettorahavirta | 115,9 | 109,4 | 159,0 |
| Investointien rahavirta | |||
| Investoinnit sijoituskiinteistöihin | -166,6 | -422,3 | -504,9 |
| Investoinnit osakkuusyritysosuuksiin | -0,5 | 0,0 | -0,1 |
| Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin | -0,1 | -0,3 | -0,3 |
| Sijoituskiinteistöjen myynnit | 0,3 | 1,1 | 1,1 |
| Rahoitusvarojen hankinnat | -55,0 | -96,1 | -140,9 |
| Rahoitusvarojen luovutustulot | 132,4 | 114,3 | 164,4 |
| Myönnetyt pitkäaikaiset lainat | 0,0 | 0,0 | -0,1 |
| Pitkäaikaisten lainasaamisten takaisinmaksut | 0,1 | 0,1 | 0,2 |
| Saadut korot ja osingot investoinneista | 0,8 | 0,1 | 0,4 |
| Investointien nettorahavirta | -88,6 | -403,2 | -480,2 |
| Rahoituksen rahavirta | |||
| Pitkäaikaisten lainojen nostot | 300,0 | 300,0 | 450,0 |
| Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut | -315,1 | -34,9 | -91,6 |
| Lyhytaikaisten lainojen nostot | 89,2 | 174,9 | 205,8 |
| Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut | -90,6 | -195,0 | -225,2 |
| Vuokrasopimusvelkojen takaisinmaksut | -1,3 | -1,2 | -1,6 |
| Maksetut osingot | -96,4 | -93,9 | -93,9 |
| Rahoituksen nettorahavirta | -114,3 | 149,9 | 243,5 |
| Rahavarojen muutos | -87,0 | -143,8 | -77,6 |
| Rahavarat kauden alussa | 119,4 | 197,0 | 197,0 |
| Rahavarat kauden lopussa | 32,4 | 53,2 | 119,4 |
| M€ | Osakepääoma | Ylikurssirahasto | Käyvän arvon rahasto |
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto |
voittovarat Kertyneet |
Emoyhtiön omistajien yhteensä osuus |
Oma pääoma yhteensä |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Oma pääoma 1.1.2023 | 58,0 | 35,8 | 43,0 | 164,4 | 3 541,4 | 3 842,7 | 3 842,7 |
| Laaja tulos | |||||||
| Rahavirran suojaus | -0,5 | -0,5 | -0,5 | ||||
| Tilikauden tulos | 5,7 | 5,7 | 5,7 | ||||
| Tilikauden laaja tulos yhteensä | -0,5 | 5,7 | 5,2 | 5,2 | |||
| Liiketoimet omistajien kanssa | |||||||
| Osakepalkitseminen | 0,4 | 0,4 | 0,4 | ||||
| Osingonjako | -96,4 | -96,4 | -96,4 | ||||
| Liiketoimet omistajien kanssa yhteensä | -96,0 | -96,0 | -96,0 | ||||
| Oman pääoman muutokset yhteensä | -0,5 | -90,3 | -90,8 | -90,8 | |||
| Oma pääoma 30.9.2023 | 58,0 | 35,8 | 42,5 | 164,4 | 3 451,1 | 3 751,9 | 3 751,9 |
| M€ | Osakepääoma | Ylikurssirahasto | Käyvän arvon rahasto |
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto |
voittovarat Kertyneet |
Emoyhtiön omistajien yhteensä osuus |
Oma pääoma yhteensä |
| Oma pääoma 1.1.2022 | 58,0 | 35,8 | -31,0 | 164,4 | 4 036,0 | 4 263,3 | 4 263,3 |
| Laaja tulos | |||||||
| Rahavirran suojaus | 71,2 | 71,2 | 71,2 | ||||
| Tilikauden tulos | 199,0 | 199,0 | 199,0 | ||||
| Tilikauden laaja tulos yhteensä | 71,2 | 199,0 | 270,1 | 270,1 | |||
| Liiketoimet omistajien kanssa | |||||||
| Osakepalkitseminen | -0,6 | -0,6 | -0,6 | ||||
| Osingonjako | -93,9 | -93,9 | -93,9 | ||||
| Liiketoimet omistajien kanssa yhteensä | -94,6 | -94,6 | -94,6 | ||||
| Oman pääoman muutokset yhteensä | 71,2 | 104,4 | 175,6 | 175,6 | |||
| Oma pääoma 30.9.2022 | 58,0 | 35,8 | 40,2 | 164,4 | 4 140,4 | 4 438,8 | 4 438,8 |
| M€ | Osakepääoma | Ylikurssirahasto | Käyvän arvon rahasto |
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto |
voittovarat Kertyneet |
Emoyhtiön omistajien yhteensä osuus |
Oma pääoma yhteensä |
| Oma pääoma 1.1.2022 | 58,0 | 35,8 | -31,0 | 164,4 | 4 036,0 | 4 263,3 | 4 263,3 |
| Laaja tulos | |||||||
| Rahavirran suojaus | 74,0 | 74,0 | 74,0 | ||||
| Tilikauden tulos | -399,8 | -399,8 | -399,8 | ||||
| Tilikauden laaja tulos yhteensä | 74,0 | -399,8 | -325,8 | -325,8 | |||
| Liiketoimet omistajien kanssa | |||||||
| Osakepalkitseminen | -0,9 | -0,9 | -0,9 | ||||
| Osingonjako | -93,9 | -93,9 | -93,9 | ||||
| Liiketoimet omistajien kanssa yhteensä | -94,8 | -94,8 | -94,8 | ||||
| Oman pääoman muutokset yhteensä | 74,0 | -494,6 | -420,6 | -420,6 | |||
| Oma pääoma 31.12.2022 | 58,0 | 35,8 | 43,0 | 164,4 | 3 541,4 | 3 842,7 | 3 842,7 |
Kojamo Oyj on Suomen suurin markkinaehtoinen, yksityinen asuntosijoitusyhtiö, joka tarjoaa vuokra-asuntoja ja asumisen palveluita Suomen kasvukeskuksissa. Asuntovalikoima on laaja. Kojamolla oli 40 192 vuokra-asuntoa eri puolilla maata 30.9.2023.
Konsernin emoyhtiö Kojamo Oyj on suomalainen julkinen yhtiö, jonka kotipaikka on Helsinki ja rekisteröity osoite Mannerheimintie 168, 00300 Helsinki.
Kaupankäynti Kojamon osakkeilla alkoi Nasdaq Helsingin prelistalla 15.6.2018 ja Nasdaq Helsingin pörssilistalla 19.6.2018.
Tämä osavuosikatsaus on laadittu IAS 34 Osavuosikatsaukset -standardin mukaisesti sekä soveltamalla samoja laatimisperiaatteita kuin edellisessä vuositilinpäätöksessä, alla kuvattuja poikkeuksia lukuun ottamatta. Osavuosikatsauksen lukuja ei ole tilintarkastettu.
Vuotta 2022 koskevat luvut perustuvat Kojamo Oyj:n tilintarkastettuun tilinpäätökseen vuodelta 2022. Suluissa olevat luvut viittaavat vuoden 2022 vastaavaan ajanjaksoon ja vertailukaudella tarkoitetaan edellisen vuoden vastaavaa ajanjaksoa, ellei toisin ole mainittu.
Lisäksi Kojamon vuonna 2016 liikkeeseen laskema joukkovelkakirjalaina on listattu Nasdaq Helsinki Oy:n pörssilistalla. Yhtiön viisi muuta joukkovelkakirjalainaa on listattu Irlannin pörssin viralliselle listalle. Yhtiö on valinnut arvopaperimarkkinalain 7 luvun 3 §:n mukaiseksi säännöllisen tiedonantovelvollisuuden kotivaltioksi Suomen.
Kojamo Oyj:n hallitus on hyväksynyt tämän osavuosikatsauksen julkistettavaksi kokouksessaan 2.11.2023.
Osavuosikatsauksen laatiminen IFRS-standardien mukaisesti edellyttää Kojamon johdolta sellaisten arvioiden ja oletusten käyttämistä, jotka vaikuttavat taseen laadintahetken varojen ja velkojen sekä kauden tuottojen ja kulujen määriin. Lisäksi johto joutuu käyttämään harkintaa laatimisperiaatteiden soveltamisessa. Toteumat voivat poiketa tehdyistä arvioista ja oletuksista. Merkittävimmät tämän osavuosikatsauksen osa-alueet, joissa johto on käyttänyt harkintaa sekä ne tulevaisuutta koskevat oletukset ja sellaiset raportointikauden päättymispäivän arvioihin liittyvät keskeiset epävarmuustekijät, jotka aiheuttavat merkittävän riskin Kojamon varojen ja velkojen kirjanpitoarvojen muuttumisesta olennaisesti seuraavan katsauskauden aikana ovat samoja, jotka on esitetty konsernitilinpäätöksessä 2022. Näistä keskeisimmät ovat sijoituskiinteistöjen ja rahoitusinstrumenttien käypien arvojen määrittäminen.
| M€ | 1–9/2023 | 1–9/2022 | 1–12/2022 |
|---|---|---|---|
| Vuokratuotot | 316,5 | 294,7 | 398,5 |
| Vesimaksut | 11,1 | 9,6 | 13,2 |
| Saunamaksut | 0,6 | 0,4 | 0,6 |
| Muut palvelumyynnin tuotot | 0,1 | 0,1 | 0,2 |
| Yhteensä | 328,3 | 304,9 | 412,5 |
Myyntituotot koostuvat valtaosin vuokrasopimuksiin perustuvista vuokratuotoista. IFRS 15:n soveltamisalaan sisältyvät
konsernin liiketoiminnassa ylläpito- ja palvelutuotot, joita ovat vuokralaisilta perittävät käyttökorvaukset.
| M€ | 30.9.2023 | 30.9.2022 | 31.12.2022 |
|---|---|---|---|
| Sijoituskiinteistöjen käypä arvo 1.1. ¹⁾ | 8 150,2 | 8 327,5 | 8 327,5 |
| Hankitut sijoituskiinteistöt ¹⁾ ²⁾ | 141,4 | 403,9 | 478,9 |
| Ajanmukaistamisinvestoinnit | 20,6 | 12,6 | 22,5 |
| Myydyt sijoituskiinteistöt | -7,5 | -1,3 | -1,3 |
| Aktivoidut vieraan pääoman menot | 3,5 | 3,6 | 4,6 |
| Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta ¹⁾ | -136,7 | 110,9 | -682,0 |
| Sijoituskiinteistöjen käypä arvo kauden lopussa | 8 171,4 | 8 857,1 | 8 150,2 |
¹⁾ Sisältää vuokralle otettuja tontteja.
²⁾ Sisältää valmiin asuntokannan ja uusien rakenteilla olevien kohteiden hankintamenot.
| M€ | 30.9.2023 | 30.9.2022 | 31.12.2022 |
|---|---|---|---|
| Käypä arvo 1.1. | 73,8 | 70,6 | 70,6 |
| Lisäykset/vähennykset | 4,2 | 3,5 | 4,3 |
| Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta | -1,0 | -0,8 | -1,1 |
| Käypä arvo kauden lopussa | 77,1 | 73,3 | 73,8 |
Ajanmukaistamisinvestoinnit ovat usein merkittäviä ja ne liittyvät pääasiassa putkistojen, julkisivun, ulkokaton, ikkunoiden ja parvekkeiden korjaukseen ja remontteihin. Asuinkiinteistöjen putkistojen, julkisivujen, ulkokattojen ja parvekkeiden odotetut keskimääräiset tekniset käyttöiät vaikuttavat ajanmukaistamisinvestointien suunnitteluun.
Aktivoidut vieraan pääoman menot olivat 3,5 (3,6) miljoonaa euroa. Aktivointikorkokanta oli katsauskauden päättyessä 2,5 (1,7) prosenttia.
| M€ | 30.9.2023 | 30.9.2022 | 31.12.2022 |
|---|---|---|---|
| Tuottoarvo | 7 694,8 | 8 234,1 | 7 535,3 |
| Tasearvo | 399,6 | 549,7 | 541,0 |
| Käyttöoikeusomaisuuserät (tontit) | 77,1 | 73,3 | 73,8 |
| Yhteensä | 8 171,4 | 8 857,1 | 8 150,2 |
| Asuntojen lukumäärä | 30.9.2023 | 30.9.2022 | 31.12.2022 |
| Tuottoarvo | 38 938 | 37 209 | 37 551 |
| Tasearvo ¹⁾ ²⁾ | 1 254 | 1 774 | 1 680 |
| Yhteensä | 40 192 | 38 983 | 39 231 |
¹⁾ Sisältää 4 asuntoa, jotka liittyvät kehityshankkeisiin.
²⁾ Rajoituksista vapautuvista 881 asunnosta 65-85 miljoonan euron positiivinen käyvän arvon muutos vuoden 2024 loppuun mennessä.
| Pääkaupunki- | Muu | Konserni | |
|---|---|---|---|
| seutu | Suomi | yhteensä | |
| Muut kuin havainnoitavissa olevat syöttötiedot: | |||
| Tuottovaatimus, painotettu, % | 3,66 | 4,93 | 4,03 |
| Inflaatio-oletus, % | 1,8 | 1,8 | 1,8 |
| Markkinavuokrat, neliöillä painotettu, €/m²/kk | 20,13 | 15,50 | 18,01 |
| Kiinteistöjen ylläpitokulut, korjaukset ja ajanmukaistamisinvestoinnit €/m²/kk | 6,75 | 6,54 | 6,66 |
| 10 vuoden keskimääräinen taloudellinen käyttöaste, % | 97,5 | 96,6 | 97,2 |
| Vuokrien kasvuoletus, % | 2,3 | 2,0 | 2,2 |
| Kulujen kasvuoletus, % | 2,3 | 2,3 | 2,3 |
| 30.9.2022 | ||||
|---|---|---|---|---|
| Pääkaupunki- | Muu | Konserni | ||
| seutu | Suomi | yhteensä | ||
| Muut kuin havainnoitavissa olevat syöttötiedot: | ||||
| Tuottovaatimus, painotettu, % | 3,23 | 4,61 | 3,63 | |
| Inflaatio-oletus, % | 1,8 | 1,8 | 1,8 | |
| Markkinavuokrat, neliöillä painotettu, €/m²/kk | 19,68 | 15,00 | 17,50 | |
| Kiinteistöjen ylläpitokulut, korjaukset ja ajanmukaistamisinvestoinnit €/m²/kk | 6,18 | 6,12 | 6,15 | |
| 10 vuoden keskimääräinen taloudellinen käyttöaste, % | 97,5 | 96,6 | 97,2 | |
| Vuokrien kasvuoletus, % | 2,3 | 2,0 | 2,2 | |
| Kulujen kasvuoletus, % | 2,3 | 2,3 | 2,3 |
| 31.12.2022 | ||||
|---|---|---|---|---|
| Pääkaupunki- | Muu | Konserni | ||
| seutu | Suomi | yhteensä | ||
| Muut kuin havainnoitavissa olevat syöttötiedot: | ||||
| Tuottovaatimus, painotettu, % * | 3,56 | 4,92 | 3,97 | |
| Inflaatio-oletus, % | 1,8 | 1,8 | 1,8 | |
| Markkinavuokrat, neliöillä painotettu, €/m²/kk | 20,08 | 15,53 | 17,97 | |
| Kiinteistöjen ylläpitokulut, korjaukset ja ajanmukaistamisinvestoinnit €/m²/kk | 6,77 | 6,52 | 6,65 | |
| 10 vuoden keskimääräinen taloudellinen käyttöaste, % | 97,5 | 96,6 | 97,2 | |
| Vuokrien kasvuoletus, % | 2,3 | 2,0 | 2,2 | |
| Kulujen kasvuoletus, % | 2,3 | 2,3 | 2,3 | |
* Tuottovaatimuksia nostettiin keskimäärin 0,34 %-yksikköä.
| Tuottoarvokohteet | 30.9.2023 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Muutos % (suhteellinen) | -10 % | -5 % | 0 % | 5 % | 10 % |
| Muutos, M€ | |||||
| Tuottovaatimus | 859,2 | 406,8 | -367,8 | -701,9 | |
| Markkinavuokrat | -977,4 | -488,7 | 488,7 | 977,4 | |
| Hoitokulut | 336,5 | 168,3 | -168,3 | -336,5 | |
| Muutos % (absoluuttinen) | -2 % | -1 % | 0 % | 1 % | 2 % |
| Muutos, M€ | |||||
| Taloudellinen käyttöaste | -201,0 | -100,5 | 100,5 | 201,0 |
| Tuottoarvokohteet | 30.9.2022 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Muutos % (suhteellinen) | -10 % | -5 % | 0 % | 5 % | 10 % |
| Muutos, M€ | |||||
| Tuottovaatimus | 895,4 | 424,0 | -383,4 | -731,7 | |
| Markkinavuokrat | -1 000,2 | -500,1 | 500,1 | 1 000,2 | |
| Hoitokulut | 314,5 | 157,2 | -157,2 | -314,5 | |
| Muutos % (absoluuttinen) | -2 % | -1 % | 0 % | 1 % | 2 % |
| Muutos, M€ | |||||
| Taloudellinen käyttöaste | -205,7 | -102,9 | 102,9 | 205,7 | |
| Tuottoarvokohteet | 31.12.2022 | ||||
| Muutos % (suhteellinen) | -10 % | -5 % | 0 % | 5 % | 10 % |
| Muutos, M€ | |||||
| Tuottovaatimus | 840,1 | 397,8 | -359,6 | -686,3 | |
| Markkinavuokrat | -961,0 | -480,5 | 480,5 | 961,0 | |
| Hoitokulut | 329,7 | 164,8 | -164,8 | -329,7 | |
| Muutos % (absoluuttinen) | -2 % | -1 % | 0 % | 1 % | 2 % |
| Muutos, M€ | |||||
| Taloudellinen käyttöaste | -197,7 | -98,8 | 98,8 | 197,7 |
Kojamon konsernitilinpäätöksessä sijoituskiinteistöjen käypien arvojen määrittäminen on osa-alue, johon liittyy vaikutuksiltaan suurimpia käytetyistä arvioista ja oletuksista johtuvia epävarmuustekijöitä. Sijoituskiinteistöjen käypien arvojen määrittäminen edellyttää merkittäviä johdon arvioita ja oletuksia. Arviot ja oletukset liittyvät erityisesti tuottovaatimusten, vajaakäytön ja vuokratason tulevaan kehitykseen.
Kojamo käyttää arvostusmenetelmiä, jotka ovat kyseisissä olosuhteissa asianmukaisia ja joita varten on saatavilla riittävästi tietoa käypien arvojen määrittämiseksi. Kojamo pyrkii käyttämään mahdollisimman paljon merkityksellisiä havainnoitavissa olevia syöttötietoja ja mahdollisimman vähän muita kuin havainnoitavissa olevia syöttötietoja.
Sijoituskiinteistö on omaisuuserä (maa-alue, rakennus tai rakennuksen osa), jota Kojamo pitää hallussaan hankkiakseen vuokratuottoja tai omaisuuden arvonnousua tai näitä molempia. Omaisuuserä voidaan omistaa suoraan tai yhtiömuodossa. Hallinnolliseen tarkoitukseen käytetyt omaisuuserät ovat omassa käytössä olevia kiinteistöjä ja ne sisältyvät taseen aineellisiin käyttöomaisuushyödykkeisiin. Verrattaessa sijoituskiinteistöä omassa käytössä olevaan kiinteistöön erona on se, että sijoituskiinteistö kerryttää rahavirtoja pitkälti yhteisön muista omaisuuseristä riippumatta.
Sijoituskiinteistöihin sisältyvät valmiit, rakenteilla olevat ja peruskorjattavat kohteet, vuokratut tontit (käyttöoikeusomaisuuserät) sekä tonttivaranto. Vaihto-omaisuuskiinteistöt sekä Myytävänä olevaksi luokitellut kiinteistöt kuuluvat kiinteistökantaan, mutta eivät sisälly Sijoituskiinteistöt-tase-erään. Kiinteistö siirretään Sijoituskiinteistöt-erästä Vaihto-omaisuus-erään, kun kiinteistön käyttötarkoitus muuttuu ja Myytävänä oleviin sijoituskiinteistöihin, kun kiinteistön myynti on erittäin todennäköinen.
Sijoituskiinteistö kirjataan pois taseesta, kun se luovutetaan tai kun se poistetaan käytöstä pysyvästi eikä sen luovuttamisesta ole odotettavissa vastaista taloudellista hyötyä. Luovutusvoitot ja -tappiot esitetään tuloslaskelmassa omana nettomääräisenä eränään.
Osaan sijoituskiinteistöjä kohdistuu lainsäädännöllisiä luovutus- ja käyttörajoituksia. Rajoitukset kohdistuvat toisaalta sijoituskiinteistöjä omistavaan yhtiöön (ns. yleishyödyllisyysrajoitukset) ja toisaalta omistuksen kohteena olevaan sijoitukseen (ns. kohdekohtaiset rajoitukset). Yleishyödyllisyysrajoitukset sisältävät mm. yhtiön toimintaan, voitonjakoon, lainan- ja vakuudenantoon ja sijoitusten luovutukseen liittyviä pysyviä rajoituksia. Kohderajoitukset sisältävät mm. kohteen asuntojen käyttöön, asukasvalintaan, vuokranmääritykseen ja luovutukseen liittyviä määräaikaisia rajoituksia.
Sijoituskiinteistöt arvostetaan alun perin hankintamenoon, johon sisällytetään transaktiomenot kuten varainsiirtoverot ja asiantuntijapalkkiot, sekä lisätään perusparannuksista johtuvat aktivointikelpoiset menot. Hankintamenoon sisällytetään myös sijoituskiinteistöihin liittyvät vieraan pääoman menot kuten korkokulut ja järjestelypalkkiot, jotka johtuvat välittömästi sijoituskiinteistöjen hankinnasta tai rakentamisesta. Aktivoinnin perusteena on, että sijoituskiinteistö on niin sanottu ehdot täyttävä hyödyke, eli sellainen hyödyke, jonka saaminen valmiiksi sen aiottua käyttötarkoitusta tai myyntiä varten vaatii huomattavan pitkän ajan. Vieraan pääoman menojen aktivointi aloitetaan, kun uuden rakennuksen tai laajennushankkeen rakentaminen alkaa. Aktivointia jatketaan siihen saakka, kunnes omaisuuserä on olennaisilta osin valmis sille aiottua käyttötarkoitusta tai myyntiä varten. Aktivoitavia vieraan pääoman menoja ovat menot, jotka kertyvät rakennushanketta varten nostetuista lainoista tai menot, jotka ovat kohdistettavissa rakennushankkeelle.
Alkuperäisen kirjaamisen jälkeen sijoituskiinteistöt arvostetaan käypään arvoon ja käypien arvojen muutokset kirjataan tulosvaikutteisesti, sillä kaudella, jolla arvonmuutokset todetaan. Sijoituskiinteistöjen käypien arvojen muutoksista johtuvat voitot ja tappiot esitetään tuloslaskelmassa omalla rivillään nettomääräisesti. Käypä arvo tarkoittaa hintaa, joka saataisiin omaisuuserän myynnistä tai maksettaisiin velan siirtämisestä markkinaosapuolten välillä arvostuspäivänä toteutuvassa tavanomaisessa liiketoimessa. Kojamon käyttämät arvostusmenetelmät on kuvattu jäljempänä.
Kojamossa sijoituskiinteistöjen arvonmääritys tehdään yhtiössä sisäisesti neljännesvuosittain. Arvioinnin tulokset raportoidaan johtoryhmälle, tarkastusvaliokunnalle ja hallitukselle. Arvonmääritysprosessi ja markkinatilanne sekä muut kiinteistöjen käyvän arvon arviointiin vaikuttavat tekijät käydään läpi neljännesvuosittain toimitusjohtajan ja talousjohtajan kanssa Kojamon raportointiaikataulun mukaisesti. Neljännesvuosittain ulkopuolinen riippumaton asiantuntija antaa lausunnon Kojamon omistamien vuokra-asuntojen ja liiketilojen arvonmäärityksessä sovelletuista arviointimetodeista sekä arvioinnin laadusta ja luotettavuudesta.
Käyvän arvon määrittämiseen käytettävien arvostusmenetelmien syöttötiedot luokitellaan kolmelle eri käypien arvojen hierarkiatasolle. Hierarkiatasot perustuvat syöttötietojen lähteeseen.
Täysin samanlaisille sijoituskiinteistöille noteeratut (oikaisemattomat) hinnat toimivilla markkinoilla.
Syöttötiedot, jotka ovat muita kuin tasolle 1 kuuluvia noteerattuja hintoja ja jotka ovat havainnoitavissa sijoituskiinteistölle joko suoraan tai epäsuorasti.
Sijoituskiinteistöä koskevat muut kuin havainnoitavissa olevat syöttötiedot.
Käypään arvoon arvostettava sijoituskiinteistö luokitellaan kokonaisuudessaan samalle käypien arvojen hierarkian tasolle kuin alimmalla tasolla oleva syöttötieto, joka on merkittävä koko arvonmäärityksen kannalta. Kaikki Kojamon sijoituskiinteistöt luokitellaan käypien arvojen hierarkian tasolle 3, koska havainnoitavissa olevia markkinatietoja ei ole ollut käytettävissä käypiä arvoja määritettäessä.
Kojamon määrittämät sijoituskiinteistöjen käyvät arvot perustuvat tuottoarvoon tai tasearvoon (hankintameno).
Arvonmääritys perustuu 10 vuoden diskontattuihin kassavirtoihin (DCF), jossa kohteen päätearvo lasketaan suoralla pääomituksella vuoden 11. nettotuoton perusteella. Diskonttokorkona käytetään 10 vuoden kassavirran tuottovaatimusta inflaatiolla lisättynä.
Valmistuva uudistuotanto siirtyy tasearvomenetelmästä tuottoarvomenetelmän piiriin sen vuosineljänneksen aikana, kun kohde valmistuu. Mahdollinen kehityskate tuloutetaan siirtymisen yhteydessä.
Valmiina hankitut kiinteistöt arvostetaan ensimmäisessä vuosineljänneksessä hankintamenoon ja sen jälkeen tuottoarvomenetelmän mukaan.
Tuottoarvomenetelmällä määritellään rajoituksista vapaiden kohteiden arvo.
Tuottoarvomenetelmällä määritellään myös sellaisten kohteiden arvo, jotka ovat myytävissä kohteittain, mutta joihin kohdistuu aravalainsäädännön rajoituksia, jotka estävät kohteiden myynnin huoneistoittain. Kohteiden luovutus on mahdollista vain koko kohde kerrallaan ja taholle, joka jatkaa käyttöä vuokra-asuntokäytössä rajoitusten päättymiseen asti. Kohteiden vuokranmääritys on vapaata. Tuottoarvomenetelmällä määritellään seuraavien rajoitusryhmiin kuuluvien kohteiden arvo: rajoituksista vapaa, jatkorajoituksen alainen, 20 vuoden korkotuki, 10 vuoden korkotuki.
Tuottovaateet analysoidaan vuosineljänneksittäin arvonmäärityksen yhteydessä. Tuottovaade määritellään kuntatasolla siten, että suurimmissa kaupungeissa määritellään useampia alueellisia tuottovaateita ja pienemmissä kaupungeissa määrit-
tely tehdään kuntatasolla. Rivitalojen tuottovaatimusta nostetaan 20 korkopistettä. Sellaiset kohteet, joissa on erityisen paljon muita kuin asuinkäytössä olevia tiloja (yli 40 % kokonaispinta-alasta), analysoidaan erikseen.
Kohteen ikään perustuva tuottovaatimuksen muutos on seuraava: yli 15 vuotta valmistumisesta tai peruskorjauksesta +12,5 %, yli 30 vuotta valmistumisesta tai peruskorjauksesta +22,5 %.
Ajanmukaistamisinvestoinnin varaus:
| Kohteen ikä tai aika viimei sen peruskorjauksen valmis |
|
|---|---|
| tumisesta | Varaus (€/m2 /kk) |
| 0-10 vuotta | 0,25 |
| 11-30 vuotta | 1,00 |
| 31-40 vuotta | 1,50 |
| >40 vuotta | 2,00 |
Ajanmukaistamisinvestointivarausta käytetään kymmenen vuoden kassavirtalaskelmissa.
Tasearvomenetelmällä määritellään sellaisten asuin- ja liikekiinteistöjen arvo, joiden luovutushinta on aravarajoituslainsäädännössä rajoitettu eli kohteen luovutushinta ei määräydy vapaasti. Lisäksi kohteiden vuokranmääritys on pääsääntöisesti ns. omakustannusperusteinen eli kohteiden vuokra ei ole vapaasti määriteltävissä.
Tasearvomenetelmällä määritellään seuraavien rajoitusryhmiin kuuluvien kohteiden arvo: arava ja 40 vuoden korkotuki.
Kehityshankkeiden, tonttivarannon sekä sijoituskiinteistöihin liittyvien osakkeiden ja osuuksien käypänä arvona pidetään niiden alkuperäistä hankinta-arvoa.
Kojamon tekemät sijoituskiinteistöjen hankinnat käsitellään kirjanpidossa joko omaisuuserän tai omaisuuseräryhmän hankintoina, tai IFRS 3:n Liiketoimintojen yhdistämiset soveltamisalaan kuuluvina liiketoimintojen yhdistämisinä. Se, onko kyseessä liiketoimintojen yhdistäminen, ratkaistaan IFRS 3:n perusteella ja tämä edellyttää johdon harkintaa.
Sijoituskiinteistöjen hankinnoissa sovelletaan IFRS 3:a silloin, kun hankinnan katsotaan muodostavan liiketoimintana käsiteltävän kokonaisuuden. Yleensä yksittäinen kiinteistö vuokrasopimuksineen ei vielä muodosta omaa liiketoimintakokonaisuuttaan. Jotta hankinta katsottaisiin liiketoiminnan hankinnaksi, kiinteistön lisäksi kauppaan tulisi sisältyä hankittuja toimintoja ja näitä hoitavia henkilöitä, esimerkkeinä kiinteistöjen markkinointi, vuokrasuhteiden hoito sekä kiinteistöjen korjaustoiminta.
Liiketoimintojen yhdistämisessä luovutettu vastike sekä hankinnan kohteen yksilöitävissä olevat varat ja vastattavaksi otetut velat arvostetaan käypään arvoon hankinta-ajankohtana. Liikearvo kirjataan määrään, jolla luovutettu vastike, määräysvallattomien omistajien osuus hankinnan kohteessa ja aiemmin omistettu osuus hankinnan kohteessa ylittävät Kojamon osuuden hankitun nettovarallisuuden käyvästä arvosta. Liikearvosta ei kirjata poistoja, vaan se testataan arvonalentumisen varalta vähintään vuosittain.
Hankinnat, jotka eivät täytä IFRS 3:n liiketoiminnan määritelmää, käsitellään kirjanpidossa omaisuuserän tai -erien hankintana. Tällöin ei kirjata esimerkiksi liikearvoa eikä laskennallisia veroja.
| M€ | 30.9.2023 | 30.9.2022 | 31.12.2022 |
|---|---|---|---|
| Kirjanpitoarvo kauden alussa | 28,4 | 28,8 | 28,8 |
| Lisäykset | 0,5 | 0,3 | 0,6 |
| Tilikauden poistot | -0,8 | -0,8 | -1,0 |
| Kirjanpitoarvo kauden lopussa | 28,1 | 28,4 | 28,4 |
Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet koostuvat omassa käytössä olevista omaisuuseristä, joita ovat pääasiassa rakennukset, maa-alueet sekä koneet ja kalusto. Käyttöoikeusomaisuuserä sisältää IFRS 16 Vuokrasopimukset –standardin mukaiset autoleasingsopimukset.
| M€ | 30.9.2023 | 30.9.2022 | 31.12.2022 |
|---|---|---|---|
| Kirjanpitoarvo kauden alussa | 0,8 | 0,9 | 0,9 |
| Lisäykset/vähennykset | 0,4 | 0,3 | 0,3 |
| Tilikauden poistot | -0,3 | -0,3 | -0,4 |
| Kirjanpitoarvo kauden lopussa | 0,8 | 0,8 | 0,8 |
| M€ | 30.9.2023 | 30.9.2022 | 31.12.2022 |
|---|---|---|---|
| Pitkäaikaiset velat | |||
| Joukkovelkakirjalainat | 1 557,8 | 2 337,8 | 2 139,2 |
| Lainat rahoituslaitoksilta | 1 245,1 | 952,5 | 1 092,7 |
| Korkotukilainat | 18,9 | 26,3 | 26,2 |
| Vuokrasopimusvelka | 75,8 | 72,2 | 72,4 |
| Pitkäaikaiset velat yhteensä | 2 897,6 | 3 388,7 | 3 330,5 |
| Lyhytaikaiset velat | |||
| Joukkovelkakirjalainat | 634,5 | - | 199,8 |
| Lainat rahoituslaitoksilta | 80,1 | 155,5 | 108,4 |
| Korkotukilainat | 0,2 | 0,3 | 0,3 |
| Yritystodistukset | 29,8 | 29,9 | 30,9 |
| Muut lainat | 5,9 | 6,5 | 6,2 |
| Vuokrasopimusvelka | 2,2 | 1,9 | 2,1 |
| Lyhytaikaiset velat yhteensä | 752,7 | 194,2 | 347,7 |
| Korolliset velat yhteensä | 3 650,3 | 3 582,9 | 3 678,2 |
| 30.9.2023 | 30.9.2022 | 31.12.2022 | |||
|---|---|---|---|---|---|
| M€ | Positiivinen | Negatiivinen | Netto | Netto | Netto |
| Korkojohdannaiset | |||||
| Koronvaihtosopimukset, rahavirran suojaus | 53,0 | -0,3 | 52,7 | -0,5 | 52,4 |
| Koronvaihtosopimukset, ei suojauslaskennassa | 0,7 | -0,1 | 0,6 | 48,6 | 0,2 |
| Sähköjohdannaiset | - | - | - | 0,8 | - |
| Yhteensä | 53,8 | -0,4 | 53,3 | 48,9 | 52,5 |
| M€ | 30.9.2023 | 30.9.2022 | 31.12.2022 |
|---|---|---|---|
| Korkojohdannaiset | |||
| Koronvaihtosopimukset, rahavirran suojaus | 947,3 | 750,9 | 746,9 |
| Koronvaihtosopimukset, ei suojauslaskennassa | 40,0 | 40,6 | 40,6 |
| Yhteensä | 987,3 | 791,5 | 787,5 |
| Sähköjohdannaiset, MWh | - | 3 314 | - |
Katsauskauden aikana rahavirran suojaukseen luokitelluista korkojohdannaisista kirjattiin käyvän arvon rahastoon -0,6 (88,9) miljoonaa euroa. Korkojohdannaiset erääntyvät vuosina 2023-2035. Katsauskauden lopussa koronvaihtosopimusten keskimaturiteetti oli 3,9 (4,2) vuotta.
Sähköjohdannaisilla suojaudutaan sähkön hinnan nousua vastaan ja ne erääntyivät vuonna 2022. Sähköjohdannaisiin ei sovelleta suojauslaskentaa. Niiden realisoitumattomat arvostusvoitot ja –tappiot esitetään taseessa lyhyt- ja pitkäaikaisissa varoissa tai veloissa Johdannaissopimukset –erässä.
| 30.9.2023 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Tasearvo | Käypä arvo | ||||
| M€ | yhteensä | Taso 1 | Taso 2 | Taso 3 | yhteensä |
| Rahoitusvarat | |||||
| Käypään arvoon arvostettavat | |||||
| Korkojohdannaissaamiset | 53,8 | 53,8 | 53,8 | ||
| Käypään arvoon tulosvaikutteisesti | |||||
| arvostettavat sijoitukset | 28,6 | 22,9 | 5,0 | 0,7 | 28,6 |
| Jaksotettuun hankintamenoon arvostettavat | |||||
| Rahavarat | 32,4 | 32,4 | 32,4 | ||
| Myyntisaamiset | 6,6 | 6,6 | |||
| Rahoitusvelat | |||||
| Käypään arvoon arvostettavat | |||||
| Korkojohdannaisvelat | 0,4 | 0,4 | 0,4 | ||
| Jaksotettuun hankintamenoon arvostettavat | |||||
| Muut korolliset velat | 1 458,0 | 1 451,3 | 1 451,3 | ||
| Joukkovelkakirjalainat | 2 192,3 | 1 964,0 | 1 964,0 | ||
| Ostovelat | 11,0 | 11,0 |
| 31.12.2022 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Tasearvo | Käypä arvo | ||||
| M€ | yhteensä | Taso 1 | Taso 2 | Taso 3 | yhteensä |
| Rahoitusvarat | |||||
| Käypään arvoon arvostettavat | |||||
| Korkojohdannaissaamiset | 54,0 | 54,0 | 54,0 | ||
| Käypään arvoon tulosvaikutteisesti | |||||
| arvostettavat sijoitukset | 104,7 | 84,1 | 19,9 | 0,7 | 104,7 |
| Jaksotettuun hankintamenoon arvostettavat | |||||
| Rahavarat | 119,4 | 119,4 | 119,4 | ||
| Myyntisaamiset | 6,4 | 6,4 | |||
| Rahoitusvelat | |||||
| Käypään arvoon arvostettavat | |||||
| Korkojohdannaisvelat | 1,4 | 1,4 | 1,4 | ||
| Jaksotettuun hankintamenoon arvostettavat | |||||
| Muut korolliset velat | 1 339,3 | 1 225,1 | 1 225,1 | ||
| Joukkovelkakirjalainat | 2 338,9 | 2 073,2 | 2 073,2 | ||
| Ostovelat | 21,6 | 21,6 | |||
Katsauskauden aikana ei ollut siirtoja hierarkiatasojen välillä. Vaihtuvakorkoisten lainojen käypä arvo on sama kuin lainojen nimellisarvo, koska lainojen marginaalit vastaavat uusien lainojen marginaaleja. Joukkovelkakirjalainojen käyvät arvot perustuvat markkinanoteerauksiin. Muiden kiinteäkorkoisten velkojen käypä arvo perustuu diskontattuihin kassavirtoihin, joissa syöttötietoina käytetään markkinakorkoja.
Jos rahoitusinstrumentille ei ole aktiivisia markkinoita, joudutaan käyttämään harkintaa käyvän arvon ja arvonalentumisen määrittämisessä. Joissain korkojohdannaisissa saatetaan käyttää ulkopuolisia markkina-arvostuksia. Arvonalentumista harkitaan, jos arvonalentuminen on merkittävä tai pitkäaikainen. Mikäli arvonalentumistappion määrä pienenee jollakin
myöhemmällä tilikaudella ja vähennyksen voidaan katsoa liittyvän arvonalentumisen kirjaamisen jälkeiseen tapahtumaan, arvonalentuminen perutaan.
Rahoitusvarat ja -velat, jotka arvostetaan käypään arvoon, luokitellaan kolmelle käyvän arvon hierarkian tasolle arvostusmenetelmien luotettavuuden mukaisesti:
Taso 1:
Instrumentin käypä arvo perustuu täysin samanlaisten instrumenttien noteerattuihin hintoihin toimivilla markkinoilla.
Instrumentille on olemassa aktiivisilla markkinoilla noteerattu markkinahinta, joka voi olla johdettu suoraan tai epäsuoraan noteeratuista markkinatiedoista. Käyvät arvot ovat määritetty arvostusmenetelmien avulla. Niiden taustalla on syöttötietona markkinahintanoteerauksia sisältäen mm. markkinakorkoja, luottomarginaaleja ja tuottokäyriä.
Instrumentille ei ole olemassa aktiivista markkinaa, käypä arvo ei ole luotettavasti johdettavissa ja käyvän arvon määrityksessä on käytetty syöttötietoja, jotka eivät perustu todettavissa olevaan markkinatietoon.
| M€ | 30.9.2023 | 30.9.2022 | 31.12.2022 |
|---|---|---|---|
| Kauden alussa | 0,7 | 0,7 | 0,7 |
| Muutos | - | - | 0,0 |
| Kauden lopussa | 0,7 | 0,7 | 0,7 |
Käypään arvoon tulosvaikutteisesti arvostetut sijoitukset hierarkiatasolla 3 ovat sijoituksia noteeraamattomiin osakkeisiin ja ne arvostetaan pääosin hankintamenoon, koska niiden käypää
arvoa ei voida luotettavasti määrittää toimivan markkinan puuttuessa. Näiden erien kohdalla arvioidaan, että hankintameno on asianmukainen arvio käyvästä arvosta.
| 1–9/2023 | 1–9/2022 | 1–12/2022 | |
|---|---|---|---|
| Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden tulos, M€ | 5,7 | 199,0 | -399,8 |
| Osakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo tilikauden aikana (milj. kpl) | 247,1 | 247,1 | 247,1 |
| Osakekohtainen tulos | |||
| Laimentamaton, € | 0,02 | 0,81 | -1,62 |
| Laimennettu, € | 0,02 | 0,81 | -1,62 |
Yhtiöllä ei ole laimentavia instrumentteja.
| M€ | 30.9.2023 | 30.9.2022 | 31.12.2022 |
|---|---|---|---|
| Velat, joiden vakuudeksi annettu kiinnityksiä ja pantteja | 900,7 | 787,3 | 780,7 |
| Annetut kiinnitykset | 1 405,2 | 877,7 | 922,2 |
| Pantatut osakkeet | 224,5 | 102,1 | 102,1 |
| Pantatut vakuudet yhteensä¹⁾ | 1 629,7 | 979,8 | 1 024,3 |
| Muut annetut vakuudet | |||
| Kiinnitykset ja osakkeet | 8,1 | 8,1 | 8,1 |
| Takaukset ²⁾ | 725,3 | 658,0 | 756,4 |
| Talletusvakuudet | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Muut annetut vakuudet yhteensä | 733,4 | 666,2 | 764,5 |
¹⁾ Annetut kiinnitykset ja pantatut osakkeet koskevat osittain samoja vakuuskohteita.
²⁾ Annetut takaukset ovat pääasiassa konserniyhtiöiden ottamien velkojen vakuudeksi annettuja omavelkaisia takauksia ja osalle lainoista on annettu vakuudeksi myös kiinnityksiä.
30.9.2023 Myytävänä olevien pitkäaikaisten omaisuuserien nettotasearvo oli yhteensä 0,1 miljoonaa euroa. Omaisuuserä
Kojamo sai muutosneuvottelut päätökseen lokakuussa. Neuvotteluiden lopputuloksena 59 työntekijää lomautetaan toistaiseksi tai määräaikaisesti, ja viiden henkilön työtehtävät lakkaavat pysyvästi. Lisäksi henkilöstön määrä on vähentynyt yhteensä lähes 30 työtehtävän verran kesän ja alkusyksyn aikana toteutuneiden irtisanoutumisten ja eläköitymisten kautta sekä toteuttamattomien rekrytointien takia. Muutosneuvottelut käynnistettiin elokuussa osana säästöohjelmaa.
koostuu osakkuusyhtiöosakkeista. 30.9.2022 ja 31.12.2022 ei ollut Myytävänä olevia pitkäaikaisia omaisuuseriä.
Kojamo Oyj allekirjoitti lokakuussa uuden 425 miljoonan euron suuruisen vastuullisuustavoitteisiin sidotun lainasopimuksen viiden yhteistyöpankin kanssa. Laina on vakuudellinen, ja sen maturiteetti on 3 vuotta kahdella yhden vuoden jatko-optiolla. Laina käytetään yhtiön olemassa olevien velkojen uudelleenrahoitukseen sekä konsernin yleisiin rahoitustarpeisiin.
| Laskenta | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| kaava | 7-9/2023 | 7-9/2022 | 1–9/2023 | 1–9/2022 | 2022 | |
| Liikevaihto, M€ | 111,5 | 105,4 | 328,6 | 305,4 | 413,3 | |
| Nettovuokratuotto, M€ | 1 | 83,1 | 78,2 | 221,6 | 207,6 | 280,1 |
| Nettovuokratuotto liikevaihdosta, % | 2 | 74,6 | 74,1 | 67,4 | 68,0 | 67,8 |
| Voitto/tappiot enenn veroja, M€ | 3 | -88,5 | 90,8 | 7,2 | 248,6 | -499,8 |
| Käyttökate (EBITDA), M€ | 4 | -67,9 | 105,1 | 55,0 | 291,0 | -441,3 |
| Käyttökate liikevaihdosta, % | 5 | -60,9 | 99,7 | 16,7 | 95,3 | -106,8 |
| Oikaistu käyttökate (Adjusted EBITDA), M€ | 6 | 73,8 | 69,3 | 191,8 | 179,9 | 240,4 |
| Oikaistu käyttökate liikevaihdosta, % | 7 | 66,2 | 65,7 | 58,4 | 58,9 | 58,2 |
| Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO), M€ | 8 | 48,5 | 48,6 | 128,9 | 120,0 | 160,7 |
| FFO liikevaihdosta, % | 9 | 43,5 | 46,1 | 39,2 | 39,3 | 38,9 |
| Osakekohtainen kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta, € | 10 | 0,20 | 0,20 | 0,52 | 0,49 | 0,65 |
| FFO ilman kertaluonteisia kuluja, M€ | 11 | 48,5 | 48,6 | 128,9 | 120,0 | 160,7 |
| Oikaistu kassavirta ennen | ||||||
| käyttöpääoman muutosta (AFFO), M€ | 12 | 39,5 | 43,0 | 108,3 | 107,3 | 138,2 |
| Sijoituskiinteistöt, M€ | 8 171,4 | 8 857,1 | 8 150,2 | |||
| Taloudellinen vuokrausaste, % | 23 | 92,7 | 91,7 | 92,0 | ||
| Korollinen vieras pääoma, M€ | 13 | 3 650,3 | 3 582,9 | 3 678,2 | ||
| Oman pääoman tuotto-% (ROE) | 14 | 0,2 | 6,1 | -9,9 | ||
| Sijoitetun pääoman tuotto-% (ROI) | 15 | 1,2 | 5,1 | -5,7 | ||
| Omavaraisuusaste, % | 16 | 45,0 | 48,7 | 45,3 | ||
| Loan to Value (LTV), % | 17 | 44,3 | 39,9 | 43,7 | ||
| Vapaiden varojen osuus, % | 18 | 80,1 | 87,6 | 87,1 | ||
| Korkokate | 19 | 3,9 | 3,9 | 3,8 | ||
| Vakavaraisuusaste | 20 | 0,43 | 0,39 | 0,42 | ||
| Vakuudellisten lainojen osuus taseesta | 21 | 0,11 | 0,09 | 0,09 | ||
| Osakekohtainen tulos, € | -0,29 | 0,29 | 0,02 | 0,81 | -1,62 | |
| Osakekohtainen oma pääoma, € | 15,18 | 17,96 | 15,55 | |||
| Bruttoinvestoinnit, M€ | 22 | 45,0 | 78,1 | 161,3 | 416,5 | 501,6 |
| Henkilöstö katsauskauden lopussa | 311 | 309 | 304 |
Kojamo esittää vaihtoehtoisia tunnuslukuja kuvaamaan liiketoimintansa taloudellista kehitystä ja parantaakseen vertailukelpoisuutta eri raportointikausien välillä. Vaihtoehtoiset eli tilinpäätösstandardeihin perustumattomat tunnusluvut antavat
merkittävää lisätietoa johdolle, rahoittajille, analyytikoille sekä muille tahoille. Vaihtoehtoisia tunnuslukuja ei tule pitää IFRStilinpäätösnormistossa määriteltyjä tunnuslukuja korvaavina mittareina.
| 1) | Nettovuokratuotto | = Liikevaihto - Kiinteistöjen ylläpitokulut - Korjaukset |
|---|---|---|
| Nettovuokratuotto on vuokraustoiminnan kannattavuuden tunnusluku, joka mittaa tuottoa ylläpito ja korjauskulujen vähentämisen jälkeen. |
||
| Nettovuokratuotto | Nettovuokratuotto | |
| 2) | liikevaihdosta, % | = x 100 Liikevaihto |
| Tunnusluku kuvaa nettovuokratuoton suhdetta liikevaihtoon. | ||
| 3) | Voitto/tappio ennen veroja | Nettovuokratuotto - Hallinnon kulut + Liiketoiminnan muut tuotot - Liiketoiminnan muut kulut +/- Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot ja -tappiot +/- Vaihto-omaisuuden luovutusvoitot ja = -tappiot +/- Voitto/tappio sijoituskiinteistöjen arvostamisesta käypään arvoon - Poistot ja arvonalentumiset +/- Rahoitustuotot ja -kulut +/- Osuus osakkuusyritysten tuloksista |
| Voitto/tappio ennen veroja mittaa kannattavuutta liiketoiminnan kustannusten ja rahoituskulujen jälkeen. | ||
| 4) | Käyttökate (EBITDA) | Tilikauden voitto/tappio + Poistot ja arvonalentumiset -/+ Rahoitustuotot ja -kulut -/+ Osuus = osakkuusyritysten tuloksista + Tilikauden verotettavaan tulokseen perustuva vero + Laskennallisten verojen muutos |
| Käyttökate on kannattavuuden tunnusluku, joka mittaa liiketoiminnan tulosta ennen nettorahoitus kuluja, veroja ja poistoja. |
||
| 5) | Käyttökate | Käyttökate = x 100 |
| liikevaihdosta, % | Liikevaihto | |
| Tunnusluku kuvaa käyttökatteen suhdetta liikevaihtoon. | ||
| 6) | Oikaistu käyttökate (Adjusted EBITDA) |
Tilikauden voitto/tappio + Poistot ja arvonalentumiset -/+ Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot ja -tappiot-/+ Vaihto-omaisuuden luovutusvoitot ja -tappiot -/+ Muiden pitkäaikaisten varojen = luovutusvoitot ja -tappiot -/+ Voitto/tappio sijoituskiinteistöjen arvostamisesta käypään ar voon -/+ Rahoitustuotot ja -kulut -/+ Osuus osakkuusyritysten tuloksista + Tilikauden vero tettavaan tulokseen perustuva vero + Laskennallisten verojen muutos |
| Oikaistu käyttökate kuvaa konsernin vuokraustoiminnan kannattavuutta ilman omaisuuserien myynneistä syntyneitä luovutusvoittoja ja -tappioita sekä laskennallisia voittoja/tappioita sijoitus kiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta. |
||
| 7) | Oikaistu käyttökate | Oikaistu käyttökate = x 100 |
| liikevaihdosta, % | Liikevaihto | |
| Tunnusluku kuvaa oikaistun käyttökatteen suhdetta liikevaihtoon. | ||
| 8) | Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) |
Oikaistu käyttökate - Oikaistut nettorahoituskulut - Tilikauden verotettavaan tulokseen = perustuva vero +/- Luovutuksista syntyneet tilikauden verotettavaan tulokseen perustuvat verot |
| Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta kuvaa konsernin liiketoiminnan tuottamaa kassavirtaa en nen käyttöpääoman muutosta. Tunnusluvun laskennassa huomioidaan rahoituskulujen ja verojen vaiku tus kannattavuuteen mutta ei varsinaiseen vuokraustoimintaan kuulumattomia eriä kuten omaisuuserien myynneistä syntyneitä luovutusvoittoja ja -tappioita tai niiden verovaikutusta sekä laskennallisia voittoja/tappioita käypään arvoon arvostamisesta. |
| 9) | FFO liikevaihdosta, % | Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) = x 100 Liikevaihto |
|---|---|---|
| Tunnusluku kuvaa FFO:n suhdetta liikevaihtoon. | ||
| 10) | Osakekohtainen kassa- virta ennen käyttöpää- oman muutosta |
Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) Ulkona olevien osakkeiden painotettu keskiarvo tilikauden aikana = |
| Osakekohtainen kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta esittää kassavirta ennen käyttöpää oman muutosta osuuden yksittäiselle osakkeelle. |
||
| 11) | FFO ilman kertaluonteisia kuluja |
= Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) + Kertaluonteiset kulut |
| Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta kuvaa konsernin liiketoiminnan tuottamaa kassavirtaa en nen käyttöpääoman muutosta. Tunnusluvun laskennassa huomioidaan rahoituskulujen ja verojen vai kutus kannattavuuteen mutta ei varsinaiseen vuokraustoimintaan kuulumattomia eriä kuten omaisuus erien myynneistä syntyneitä luovutusvoittoja ja -tappioita sekä laskennallisia voittoja/tappioita käypään arvoon arvostamisesta ja kertaluonteisia kuluja. |
||
| 12) | Oikaistu kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (AFFO) |
= Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) - Ajanmukaistamisinvestoinnit |
| Oikaistu kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta kuvaa konsernin liiketoiminnan tuottamaa kassa virtaa ennen käyttöpääoman muutosta oikaistuna ajanmukaistamisinvestoinneilla. Tunnusluvun lasken nassa huomioidaan ajanmukaistamisinvestointien, rahoituskulujen ja verojen vaikutus kannattavuuteen mutta ei varsinaiseen vuokraustoimintaan kuulumattomia eriä kuten omaisuuserien myynneistä synty neitä luovutusvoittoja ja -tappioita sekä laskennallisia voittoja/tappioita käypään arvoon arvostamisesta. |
||
| 13) | Korollinen vieras pääoma | = Lainat, pitkäaikaiset + Lainat, lyhytaikaiset |
| Korollinen vieras pääoma mittaa konsernin bruttovelkoja. | ||
| 14) | Oman pääoman | Tilikauden voitto/tappio (vuositasolle laskettuna) = x 100 |
| tuotto-% (ROE) | Oma pääoma, kauden alun ja lopun keskiarvo | |
| Oman pääoman tuotto mittaa tilikauden tulosta suhteutettuna omaan pääomaan. Tunnusluku kuvaa kon sernin kykyä tehdä tuottoa omistajien sijoittamille varoille. |
||
| 15) | Sijoitetun pääoman | (Voitto/tappio ennen veroja + Rahoituskulut) (vuositasolle laskettuna) = x 100 |
| tuotto-% (ROI) | (Varat - Korottomat velat), kauden alun ja lopun keskiarvo Sijoitetun pääoman tuotto mittaa liiketoiminnan tulosta suhteutettuna sijoitettuun pääomaan. Tunnus luku kuvaa konsernin kykyä tehdä tuottoa omistajien ja rahoittajien sijoittamille varoille. |
|
| 16) | Omavaraisuusaste, % | Oma pääoma = x 100 Varat - Saadut ennakot |
| Omavaraisuusaste on rahoitusrakenteen tunnusluku, joka kertoo oman pääoman osuuden toimintaan sitoutuneesta pääomasta. Tunnusluku kuvaa konsernin rahoitusrakennetta. |
||
| 17) | Loan to Value (LTV), % | Korollinen vieras pääoma - Rahavarat = x 100 Sijoituskiinteistöt |
| Luototusaste (Loan to Value) esittää nettovelkojen osuutta sijoituskiinteistöjen arvosta. Tunnusluku kuvaa konsernin velkaantuneisuutta. |
| 18) | Vapaiden varojen | Vakuuksista vapaat varat = |
x 100 |
|---|---|---|---|
| osuus, % | Varat | ||
| Tunnusluku kuvaa rasitteettomien varojen määrää suhteessa kaikkiin varoihin. | |||
| 19) | Korkokate | Oikaistu käyttökate, rullaava 12kk = |
|
| Oikaistut nettorahoituskulut, rullaava 12kk | |||
| Käyttökatteen ja nettorahoituskulujen välinen suhde. Tunnusluku kuvaa konsernin velanhoitoon liittyvää kykyä. |
|||
| 20) | Vakavaraisuusaste | Korolliset velat* - Rahavarat = |
|
| Varat | |||
| Vakavaraisuusaste kuvaa nettovelkojen osuutta taseesta. | |||
| *Tunnusluvun korollisiin velkoihin sisältyy korollinen vieras pääoma, Myytävänä oleviin pitkäaikaisiin varoihin liittyvät korolliset velat ja yli 90 päivän jälkeen erääntyvät kauppahinnat. |
|||
| 21) | Vakuudellisten lainojen | Vakuudellinen korollinen vieras pääoma = |
|
| osuus taseesta | Varat | ||
| Tunnusluku kuvaa vakuudellisten velkojen osuutta taseesta. | |||
| 22) | Bruttoinvestoinnit | Hankitut sijoituskiinteistöt + Ajanmukaistamisinvestoinnit + Aktivoidut vieraan pääoman = menot |
|
| Bruttoinvestoinnit kuvaa kokonaisinvestointien määrää pitäen sisällään ostetut sijoituskiinteistöt, kiinteistökehityksen, ajanmukaistamisinvestoinnit sekä aktivoidut korot. |
|||
| Muut tunnusluvut | |||
| Taloudellinen |
| Taloudellinen | Vuokratuotot | ||
|---|---|---|---|
| 23) | vuokrausaste, % | = Vuokrattavissa olevien asuntojen potentiaalinen vuokratuotto |
x 100 |
| M€ | 7-9/2023 | 7-9/2022 | 1–9/2023 | 1–9/2022 | 2022 |
|---|---|---|---|---|---|
| Tilikauden voitto/tappio | -70,8 | 72,6 | 5,7 | 199,0 | -399,8 |
| Poistot ja arvonalentumiset | 0,3 | 0,3 | 0,9 | 0,9 | 1,2 |
| Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot ja -tappiot | - | - | 0,1 | -0,2 | -0,2 |
| Vaihto-omaisuuden luovutusvoitot ja -tappiot | - | 0,0 | - | 0,0 | 0,0 |
| Muiden pitkäaikaisten varojen luovutusvoitot ja -tappiot | - | - | - | 0,0 | 0,0 |
| Voitto/tappio sijoituskiinteistöjen arvostamisesta käypään arvoon | 141,8 | -35,8 | 136,7 | -110,9 | 682,0 |
| Rahoitustuotot | -1,3 | -2,3 | -13,1 | -8,2 | -9,6 |
| Rahoituskulut | 21,6 | 16,3 | 59,9 | 49,7 | 67,0 |
| Osuus osakkuusyritysten tuloksista | - | - | 0,0 | - | -0,1 |
| Tilikauden verotettavaan tuloon perustuva vero | 4,7 | 5,4 | 14,9 | 14,5 | 17,3 |
| Laskennallisten verojen muutos | -22,4 | 12,8 | -13,4 | 35,1 | -117,2 |
| Oikaistu käyttökate (Adjusted EBITDA) | 73,8 | 69,3 | 191,8 | 179,9 | 240,4 |
| Rahoitustuotot ja -kulut | -20,3 | -14,0 | -46,9 | -41,5 | -57,4 |
| Voitto/tappio rahoitusvarojen arvostamisesta käypään arvoon | -0,4 | -1,3 | -1,6 | -4,1 | -5,3 |
| Oikaistut nettorahoituskulut | -20,7 | -15,3 | -48,5 | -45,6 | -62,7 |
| Tilikauden verotettavaan tuloon perustuva vero | -4,7 | -5,4 | -14,9 | -14,5 | -17,3 |
| Luovutuksista syntyneet tilikauden verotettavaan tulokseen | |||||
| perustuvat verot | - | 0,0 | 0,5 | 0,2 | 0,2 |
| Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) | 48,5 | 48,6 | 128,9 | 120,0 | 160,7 |
| FFO ilman kertaluonteisia kuluja | 48,5 | 48,6 | 128,9 | 120,0 | 160,7 |
| Oma pääoma | 3 751,9 | 4 438,8 | 3 842,7 | ||
| Varat | 8 348,4 | 9 125,5 | 8 482,3 | ||
| Saadut ennakot | -6,5 | -6,9 | -6,2 | ||
| Omavaraisuusaste, % | 45,0 | 48,7 | 45,3 | ||
| Rasitteista vapaat sijoituskiinteistöt | 6 453,6 | 7 681,5 | 7 008,2 | ||
| Pitkäaikaiset varat, muut kuin sijoituskiinteistöt | 146,8 | 139,9 | 142,3 | ||
| Lyhytaikaiset varat | 82,6 | 176,9 | 238,9 | ||
| Vapaat varat yhteensä | 6 683,0 | 7 998,3 | 7 389,3 | ||
| Varat | 8 348,4 | 9 125,5 | 8 482,3 | ||
| Vapaiden varojen osuus, % | 80,1 | 87,6 | 87,1 | ||
| Oikaistu käyttökate (Adjusted EBITDA), rullaava 12kk | 252,4 | 236,8 | 240,4 | ||
| Oikaistut nettorahoituskulut, rullaava 12kk | -65,5 | -60,6 | -62,7 | ||
| Korkokate | 3,9 | 3,9 | 3,8 | ||
| Korollinen vieras pääoma | 3 650,3 | 3 582,9 | 3 678,2 | ||
| Rahavarat | 32,4 | 53,2 | 119,4 | ||
| Korolliset velat - Rahavarat | 3 617,9 | 3 529,7 | 3 558,8 | ||
| Varat | 8 348,4 | 9 125,5 | 8 482,3 | ||
| Vakavaraisuusaste | 0,43 | 0,39 | 0,42 | ||
| Vakuudelliset velat | 900,7 | 787,3 | 780,7 | ||
| Varat | 8 348,4 | 9 125,5 | 8 482,3 | ||
| Vakuudellisten lainojen osuus taseesta | 0,11 | 0,09 | 0,09 |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.