Kojamo Oyj

Annual Report (ESEF) • Feb 15, 2024

Tilinpäätös 2023 7437007YPUOQZ8OV1R42 2023-01-01 2023-12-31 7437007YPUOQZ8OV1R42 2023-12-31 7437007YPUOQZ8OV1R42 2022-12-31 7437007YPUOQZ8OV1R42 2022-01-01 2022-12-31 7437007YPUOQZ8OV1R42 2021-12-31 7437007YPUOQZ8OV1R42 2022-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 7437007YPUOQZ8OV1R42 2023-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 7437007YPUOQZ8OV1R42 2022-12-31 ifrs-full:SharePremiumMember 7437007YPUOQZ8OV1R42 2023-12-31 ifrs-full:SharePremiumMember 7437007YPUOQZ8OV1R42 2022-12-31 ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember 7437007YPUOQZ8OV1R42 2023-01-01 2023-12-31 ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember 7437007YPUOQZ8OV1R42 2023-12-31 ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember 7437007YPUOQZ8OV1R42 2022-12-31 Kojamo:ReserveForInvestedUnrestrictedEquityMember 7437007YPUOQZ8OV1R42 2023-12-31 Kojamo:ReserveForInvestedUnrestrictedEquityMember 7437007YPUOQZ8OV1R42 2022-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 7437007YPUOQZ8OV1R42 2023-01-01 2023-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 7437007YPUOQZ8OV1R42 2023-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 7437007YPUOQZ8OV1R42 2022-12-31 ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember 7437007YPUOQZ8OV1R42 2023-01-01 2023-12-31 ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember 7437007YPUOQZ8OV1R42 2023-12-31 ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember 7437007YPUOQZ8OV1R42 2021-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 7437007YPUOQZ8OV1R42 2021-12-31 ifrs-full:SharePremiumMember 7437007YPUOQZ8OV1R42 2021-12-31 ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember 7437007YPUOQZ8OV1R42 2022-01-01 2022-12-31 ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember 7437007YPUOQZ8OV1R42 2021-12-31 Kojamo:ReserveForInvestedUnrestrictedEquityMember 7437007YPUOQZ8OV1R42 2021-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 7437007YPUOQZ8OV1R42 2022-01-01 2022-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 7437007YPUOQZ8OV1R42 2021-12-31 ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember 7437007YPUOQZ8OV1R42 2022-01-01 2022-12-31 ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember iso4217:EUR iso4217:EUR xbrli:shares xbrli:shares 23 Hallituksen toiminta- kertomus ja tilinpäätös Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 2 Sisällys HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS ................................................................ ................................................................ ............. 5 Kojamo Oyj lyhyesti................................................................ ................................................................ ............................................. 5 Strategia ................................................................ ................................................................ .............................................................. 5 Yhteenveto tuloksesta 2023 ................................................................ ................................................................ ................................ 6 Konsernin näkymät vuodelle 2024 ................................................................ ................................................................ ...................... 6 Säästöohjelma ................................................................................................ ................................................................ .................... 6 Venäjän hyökkäyssodan vaikutukset Kojamoon ................................................................ ................................................................ . 6 Keskeiset tunnusluvut ................................................................................................................................ ......................................... 7 Toimintaympäristö ................................................................................................................................ ............................................... 8 Liiketoiminta ................................................................ ................................................................ ........................................................ 9 Liikevaihto ................................................................ ................................................................ ......................................................... 10 Liiketoiminnan tulos ja kannattavuus................................................................ ................................................................ ................. 10 Tase, rahavirta ja rahoitus ................................................................ ................................................................ ................................. 10 Kiinteistöomaisuus ja käypä arvo ................................................................ ................................................................ ...................... 11 Asuntovuokraus ................................................................................................ ................................................................ ................ 11 Investoinnit, realisoinnit ja kiinteistökehitys ................................................................ ................................................................ ....... 13 Strategian edistyminen ja tavoitteet ................................................................................................ .................................................. 14 Osakkeet ja osakkeenomistajat ................................................................ ................................................................ ........................ 14 Hallinto ................................................................ ................................................................ .............................................................. 17 Henkilöstö ................................................................................................ ................................................................ ......................... 17 Muista kuin taloudellisista tiedoista annettava selvitys ................................................................ ...................................................... 18 Lähiajan riskit ja epävarmuustekijät ................................................................................................ .................................................. 28 Sisäinen tarkastus ................................................................ ................................................................ ............................................. 28 Konsernirakenne ja siinä tapahtuneet muutokset ................................................................ ............................................................. 29 Tilikauden jälkeiset tapahtumat ................................................................ ................................................................ ......................... 29 Hallituksen voitonjakoehdotus ................................................................ ................................................................ ........................... 29 EPRA-TUNNUSLUVUT ................................................................................................ ................................................................ .... 30 TILINPÄÄTÖS ................................................................ ................................................................ ................................................... 35 Konsernin laaja tuloslaskelma ................................................................ ................................................................ ........................... 35 Konsernitase ................................................................ ................................................................ ..................................................... 36 Konsernin rahavirtalaskelma ................................................................ ................................................................ ............................. 37 Laskelma konsernin oman pääoman muutoksista ................................................................................................ ............................ 38 Konsernitilinpäätöksen liitetiedot ................................................................ ................................................................ ....................... 39 1. Tilinpäätöksen esittämisperusta................................ ................................................................ ................................................ 40 1.1 Konsernin perustiedot ................................................................ ................................................................ ........................ 40 2. Liiketoiminnan tulos ................................................................................................................................ .................................. 41 2.1 Liikevaihdon erittely ................................................................ ................................................................ ............................ 42 2.2 Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot ja -tappiot ja Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut ........................................................... 42 2.3 Hallinnon kulut ................................................................ ................................................................ .................................... 43 2.4 Työsuhde-etuuksista aiheutuneet kulut ................................................................................................ .............................. 43 2.5 Poistot ja arvonalentumiset ................................................................................................ ................................................ 44 2.6 Tutkimus- ja kehitysmenot ................................................................ ................................................................ .................. 44 2.7 Osakekohtainen tulos ................................................................ ................................................................ ......................... 44 3. Kiinteistöomaisuus ................................................................ ................................................................ .................................... 45 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 3 3.1 Sijoituskiinteistöt ................................................................ ................................................................ ................................. 45 3.2 Myytävänä olevat pitkäaikaiset omaisuuserät ................................................................................................ .................... 49 3.3 Vaihto-omaisuus ................................................................ ................................................................ ................................. 50 3.4 Sijoituskiinteistöihin liittyvät vastuusitoumukset ja ehdolliset velat ..................................................................................... 50 4. Rahoitus ja oma pääoma ................................................................ ................................................................ .......................... 51 4.1 Oma pääoma ................................................................ ................................................................ ...................................... 51 4.2 Rahoitustuotot ja –kulut ................................................................ ................................................................ ...................... 53 4.3 Rahoitusvarat ja –velat arvostusluokittain ................................................................................................ .......................... 54 4.4 Korolliset velat ................................................................ ................................................................ .................................... 56 4.5 Johdannaissopimukset ................................................................ ................................................................ ....................... 57 4.6 Rahoitusriskien hallinta................................................................ ................................................................ ....................... 58 4.7 Vakuudet ja vastuusitoumukset ................................................................ ................................................................ .......... 61 5. Tuloverot ................................................................ ................................................................ ................................................... 61 5.1 Kauden verotettavaan tuloon perustuva vero ................................................................ ..................................................... 61 5.2 Laskennalliset verosaamiset ja -velat ................................................................ ................................................................ . 63 6. Muut tase-erät................................................................ ................................................................ ........................................... 64 6.1 Vuokrasopimukset ................................................................ ................................................................ .............................. 64 6.2 Aineettomat hyödykkeet ................................................................ ................................................................ ..................... 66 6.3 Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet ................................................................ ............................................................... 67 6.4 Pitkäaikaiset saamiset ................................................................ ................................................................ ........................ 68 6.5 Lyhytaikaiset myyntisaamiset ja muut saamiset ................................................................................................................. 69 6.6 Varaukset ja muut pitkäaikaiset velat ................................................................ ................................................................ . 69 6.7 Lyhytaikaiset ostovelat ja muut velat ................................................................................................ .................................. 70 7. Muut liitetiedot................................................................ ................................................................ ........................................... 70 7.1 Liiketoiminnan rahavirtojen oikaisut ................................................................ ................................................................ .... 70 7.2 Lähipiiritapahtumat ................................................................ ................................................................ ............................. 70 7.3 Konsernin tytäryritykset, osakkuusyritykset ja yhteisjärjestelyt ................................................................ ........................... 73 7.4 Venäjän hyökkäyssodan vaikutukset Kojamoon ................................................................ ................................................. 82 7.5 Tilikauden jälkeiset tapahtumat ................................................................................................ .......................................... 82 Tunnusluvut, niiden laskentakaavat sekä ESMA-ohjeistuksen mukaiset täsmäytyslaskelmat .......................................................... 83 EMOYHTIÖN TILINPÄÄTÖS ................................................................ ................................................................ ............................ 88 Emoyhtiön tuloslaskelma, FAS ................................................................ ................................................................ ......................... 88 Emoyhtiön tase, FAS ................................................................ ................................................................ ........................................ 89 Emoyhtiön rahoituslaskelma, FAS ................................................................ ................................................................ .................... 90 Emoyhtiön tilinpäätöksen laatimisperiaatteet ................................................................................................ .................................... 91 Emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot ................................................................ ................................................................ ................... 92 1. Liikevaihto ................................................................ ................................................................ ................................................. 92 2. Liiketoiminnan muut tuotot ................................................................ ................................................................ ........................ 92 3. Henkilöstökulut ................................................................................................ ................................................................ ......... 92 4. Suunnitelman mukaiset poistot ................................................................ ................................................................ ................. 93 5. Liiketoiminnan muut kulut ................................................................................................ ......................................................... 94 6. Rahoitustuotot ja -kulut ................................................................ ................................................................ ............................. 94 7. Tilinpäätössiirrot ................................................................ ................................................................ ........................................ 94 8. Tuloverot ................................................................ ................................................................ ................................................... 95 9. Aineettomat hyödykkeet ................................................................................................ ........................................................... 95 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 4 10. Aineelliset hyödykkeet ................................................................................................ ............................................................ 96 11. Sijoitukset ................................................................ ................................................................ ............................................... 96 12. Pitkäaikaiset saamiset ................................................................................................ ............................................................ 97 13. Lyhytaikaiset saamiset ................................................................ ................................................................ ............................ 97 14. Rahoitusarvopaperit ................................................................ ................................................................ ................................ 97 15. Oma pääoma ................................................................ ................................................................ .......................................... 98 16. Pitkäaikainen vieras pääoma ................................................................ ................................................................ .................. 98 17. Lyhytaikainen vieras pääoma ................................................................ ................................................................ ................. 99 18. Johdannaissopimukset ................................................................................................ ........................................................... 99 19. Vakuudet ja vastuusitoumukset ................................................................................................ .............................................. 99 20. Muut vastuut ................................................................................................................................ ......................................... 100 21. Lähipiirin liiketapahtumat ................................................................................................ ...................................................... 100 TOIMINTAKERTOMUKSEN JA TILINPÄÄTÖKSEN ALLEKIRJOITUKSET .................................................................................. 101 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 5 HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS Kojamo Oyj lyhyesti Kojamo Oyj tarjoaa vuokra-asuntoja ja asumisen palveluita Suomen kasvukeskuksissa. Yhtiön visiona on olla asumisen edelläkävijä ja asiakkaan ykkösvalinta. Missiomme mukaisesti luomme parempaa kaupunkiasumista pitkäjänteisesti keski- össä paras asiakaskokemus, osaava, energinen henkilöstö ja kestävä kehitys. Tavoitteena on luoda vuokra-asumiseen lisää tarjontaa ja uusia palveluratkaisuja helpottamaan vuokra-asun- tojen saamista ja niissä asumista. Kojamo haluaa olla asumisen edelläkävijä ja parempaa kau- punkiasumista arvostavan asiakkaan ykkösvalinta. Uudis- tamme Lumo-brändimme kautta suomalaista vuokra-asumista ja teemme siitä entistä haluttavampaa. Edistämme kaupungis- tuvan Suomen kilpailukykyä ja hyvinvointia helpottamalla työ- peräistä liikkuvuutta. Panostamme yhä vahvemmin digitaalisiin palveluihin, asiakas- kokemukseen ja yrityskulttuuriin. Tavoitteemme on olla erin- omaisesta asiakaskokemuksesta tunnettu ja hyvää taloudel- lista tulosta tekevä asuntosijoitusyhtiö. Paras asiakaskokemus on meille yrityksenä tärkeä strateginen painopiste, siksi kehitämme jatkuvasti uusia asumisen ratkai- suja ja palveluita. Kuluttajabrändimme Lumo on asumisen brändimme, joka tarjoaa hyvää vuokra-asumista ja asumisen palveluita kasvukeskuksissa eri puolilla Suomea. Strategia Kojamon tehtävänä on luoda parempaa kaupunkiasumista. Yhtiön visiona on olla asumisen edelläkävijä ja asiakkaan yk- kösvalinta. Yhtiön strategiset painopisteet ovat paras asiakas- kokemus, vahva kasvu, operatiivinen erinomaisuus, vastuulli- suus ja kestävä kehitys, osaavin henkilöstö ja energinen työ- paikka sekä uusiutuminen digitalisaatioratkaisuin. Kojamon tavoite on investoida voimakkaasti asuntotarjonnan kasvuun rakennuttamalla uutta, ostamalla jo olemassa olevaa kiinteistökantaa ja konvertoimalla esimerkiksi toimistoraken- nuksia asumiskäyttöön. Kaupungistumisen ja kasvukeskuksiin suuntaavan muuttoliikkeen myötä konsernilla on hyvät mahdol- lisuudet kasvaa Suomen vuokra-asuntomarkkinassa. Kojamo helpottaa työn perässä tapahtuvaa muuttoa kaupun- gistuvassa Suomessa. Kojamo toimii seitsemällä suurimmalla kaupunkiseudulla ja vastaa erityisesti Helsingin seudun vuokra-asuntokysyntään. Kojamon osuus Suomen koko vuokra-asuntomarkkinasta on noin neljä prosenttia. Kojamo keskittyy erinomaisen asiakaskokemuksen tuottami- seen. Se syntyy monipuolisista asumisen ratkaisuista, hel- posta ja vaivattomasta asioinnista sekä sujuvista digitaalisista palveluista. Lumo-brändi ja asumisen palvelut näyttävät suun- taa vuokra-asumisessa. Tehokkaiden ja vastuullisten toimintatapojen toteuttaminen ja yritysvastuun johtaminen ovat kiinteä osa Kojamon liiketoimin- taa. Kojamo tekee merkityksellistä työtä hyvän asumisen puo- lesta. Yhtiö kehittää jatkuvasti toimintaansa varmistaakseen kilpailukykynsä. Kojamolla on kykyä ja intoa löytää entistä pa- rempia rakentamisen ratkaisuja, asumisen palveluja, ekologi- sia innovaatioita ja keinoja tuottaa hyviä asiakaskokemuksia. Yhtiön energinen yrityskulttuuri luo työlle hyvän perustan. Kojamon yrityskulttuurissa korostuu asiakaskokemuksen ar- vostaminen. Asiakaskokemus rakentuu tavasta toimia, ammat- titaidosta, asenteesta asiakkaiden palvelemiseen ja halusta ratkaista asiakkaan ongelmat kerralla kuntoon. Yrityskulttuurin perustan luovat energiset ja eteenpäin vievät arvot: Ilo pal- vella, Hinku onnistua ja Rohkeus uudistaa. Kojamon strategisista tavoitteista ja niiden saavuttamisesta kerrotaan lisää kohdassa Strategian edistyminen ja tavoitteet . Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 6 Yhteenveto tuloksesta 2023 ● Liikevaihto kasvoi 7,0 prosenttia ja oli 442,2 (413,3) miljoo- naa euroa. ● Nettovuokratuotto kasvoi 6,1 prosenttia ja oli 297,2 (280,1) miljoonaa euroa. Nettovuokratuotto oli 67,2 (67,8) prosent- tia liikevaihdosta. ● Tulos ennen veroja oli -112,3 (-499,8) miljoonaa euroa. Tulokseen sisältyy -295,4 (-682,0) miljoonan euron netto- tulos sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta sekä sijoituskiinteistöjen luovutusvoittoja ja -tappioita 0,2 (0,2) miljoonaa euroa. Osakekohtainen tulos oli -0,36 (-1,62) euroa. ● Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) kasvoi 4,1 prosenttia ja oli 167,2 (160,7) miljoonaa euroa. ● Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli tilikauden päättyessä 8,0 (8,2) miljardia euroa. ● Taloudellinen vuokrausaste oli tilikaudella 93,0 (92,0) pro- senttia. ● Bruttoinvestoinnit olivat 190,7 (501,6) miljoonaa euroa eli 43,1 (121,4) prosenttia liikevaihdosta. ● Osakekohtainen oma pääoma oli 14,67 (15,55) euroa ja oman pääoman tuotto oli -2,4 (-9,9) prosenttia. Sijoitetun pääoman tuotto oli -0,4 (-5,7) prosenttia. ● Osakekohtainen EPRA NRV (nettovarallisuus) laski 5,5 prosenttia ja oli 18,45 (19,53) euroa. ● Rakenteilla oli tilikauden päättyessä 354 (1 804) Lumo- asuntoa. ● Hallituksen ehdotus on, että osinkoa ei jaeta vuodelta 2023. Kojamon omistuksessa oli tilikauden lopussa 40 619 (39 231) vuokra-asuntoa. Vuoden 2023 aikana hankittiin 0 (985) asun- toa, valmistui 1 450 (1 348) asuntoa, myytiin 73 (0) sekä puret- tiin tai muuten muutettiin 11 (1) asuntoa. Konsernin näkymät vuodelle 2024 Kojamo arvioi konsernin liikevaihdon kasvavan vuonna 2024 edellisestä vuodesta 4–8 prosenttia. Lisäksi yhtiö arvioi kon- sernin kassavirran ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) vuonna 2024 olevan 154–166 miljoonaa euroa, ilman kerta- luonteisia kuluja. Näkymät perustuvat yhtiön johdon arvioon liikevaihdon kehi- tyksestä, kiinteistöjen ylläpitokuluista ja korjauksista, hallinto- kuluista, rahoituskuluista, maksettavista veroista ja valmistu- vasta uudistuotannosta sekä johdon näkemykseen toimintaym- päristön kehityksestä. Näkymissä on otettu huomioon arvio vuokrausasteesta ja vuokrien kehityksestä sekä valmistuvien asuntojen määrästä. Näkymissä ei ole otettu huomioon mahdollisten ostojen ja myyntien vaikutuksia liikevaihtoon eikä kassavirtaan ennen käyttöpääoman muutosta (FFO). Yhtiön johto voi vaikuttaa liikevaihtoon ja kassavirtaan ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) yhtiön oman liiketoiminnan kautta. Yhtiön johto ei voi vaikuttaa markkinoiden kehitykseen, säädösympäristöön eikä kilpailutilanteeseen. Säästöohjelma Kojamo käynnisti elokuussa 2023 säästöohjelman, jolla yhtiö tavoittelee vuodelle 2024 yhteensä noin 43 miljoonan euron säästöjä kuluissa ja investoinneissa, joista kulujen osuuden ar- vioidaan olevan noin 18 miljoonaa euroa. Olemme toistaiseksi pidättäytyneet uusista investoinneista, ja tulemme vähentä- mään muita kuin vuokrausta tukevia korjauksia. Osana säästö- ohjelmaa käynnistettiin muutosneuvottelut, jotka saatiin pää- tökseen lokakuussa 2023. Pidämme myös mahdollisena kiin- teistömyyntien toteuttamista vuoden 2024 aikana. Lisäksi yh- tiön hallitus esittää kevään 2024 yhtiökokoukselle, että osinkoa vuodelta 2023 ei jaeta. Kaikki mainitut toimenpiteet tähtäävät yhtiön kannattavuuden säilyttämiseen ja luottoluokituksen tur- vaamiseen. Säästöohjelma etenee suunnitelman mukaisesti. Venäjän hyökkäyssodan vaikutukset Kojamoon Venäjän hyökkäyssodan jatkuminen heijastuu edelleen maail- mantalouden elpymiseen. Suomen talouden kehitys oli viime vuonna heikkoa. Sodan vuoksi voimakkaasti nousseet ener- gian hinnat laskivat vuoden aikana, mutta yleisesti inflaatio jat- kui nopeana. Hintojen nousu vaikutti Kojamon ylläpitokuluihin erityisesti alkuvuonna lämmityskulujen ja sähkönhinnan osalta. Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 7 Keskeiset tunnusluvut 2023 2022 Muutos % Liikevaihto, M€ 442,2 413,3 7,0 Nettovuokratuotto, M€ * 297,2 280,1 6,1 Nettovuokratuotto liikevaihdosta, % * 67,2 67,8 Voitto/tappio ennen veroja, M€ * -112,3 -499,8 77,5 Käyttökate (EBITDA), M€ * -39,9 -441,3 91,0 Käyttökate liikevaihdosta, % * -9,0 -106,8 Oikaistu käyttökate (Adjusted EBITDA), M€ * 255,1 240,4 6,1 Oikaistu käyttökate liikevaihdosta, % * 57,7 58,2 Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO), M€ * 167,2 160,7 4,1 FFO liikevaihdosta, % * 37,8 38,9 FFO ilman kertaluonteisia kuluja, M€ * 167,2 160,7 4,1 Sijoituskiinteistöt, M€ 8 038,8 8 150,2 -1,4 Taloudellinen vuokrausaste, % 93,0 92,0 Korollinen vieras pääoma, M€ * 3 600,4 3 678,2 -2,1 Oman pääoman tuotto-% (ROE) * -2,4 -9,9 Sijoitetun pääoman tuotto-% (ROI) * -0,4 -5,7 Omavaraisuusaste, % * 44,5 45,3 Loan to Value (LTV), % * 44,6 43,7 EPRA Net Reinstatement Value (NRV), M€ 4 558,8 4 825,9 -5,5 Bruttoinvestoinnit, M€ * 190,7 501,6 -62,0 Henkilöstö tilikauden lopussa 288 304 Osakekohtaiset tunnusluvut, € 2023 2022 Muutos % Osakekohtainen kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta * 0,68 0,65 4,6 Osakekohtainen tulos -0,36 -1,62 77,8 Osakekohtainen EPRA NRV 18,45 19,53 -5,5 Osakekohtainen oma pääoma 14,67 15,55 -5,7 Osinko/osake ¹ ⁾ - 0,39 -100,0 * Kojamo julkaisee Euroopan arvopaperimarkkinaviranomaisen (ESMA) ohjeiden mukaisen selostuksen käyttämistään vaihtoehtoisista tunnuslu- vuista tilinpäätöksen Tunnusluvut, niiden laskentakaavat sekä ESMA-ohjeistuksen mukaiset täsmäytyslaskelmat -osiossa. ¹ ⁾ 2023: Hallitus esittää yhtiökokoukselle, että osinkoa ei jaeta. Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 8 Toimintaympäristö Yleinen toimintaympäristö Kojamon toimiessa asuinkiinteistösektorilla yhtiöön vaikuttaa erityisesti asuntomarkkinoiden tilanne ja kehitys Suomen kas- vukeskuksissa. Lisäksi yhtiöön vaikuttavat rahoitusmarkkinoi- den tilanne ja korot sekä makrotaloudelliset tekijät, kuten ta- louskasvu, työllisyys, kuluttajien käytettävissä olevat tulot, in- flaatio, alueellinen väestönkasvu ja kotitalouksien koon kehi- tys. Liiketoimintaympäristön avainluvut % 2024E 2023E BKT:n kasvu 0,7 -0,5 Työttömyys 7,5 7,2 Inflaatio 2,0 6,3 Lähde: Valtiovarainministeriö, Taloudellinen katsaus 12/2023. Valtiovarainministeriön (VM) joulukuussa julkaiseman taloudel- lisen katsauksen mukaan maailmantalouden näkymät ovat epävarmat. Korkeat korot, kuluttajien heikko luottamus samoin kuin geopoliittiset jännitteet varjostavat näkymiä. Inflaatio on kuitenkin hidastunut nopeasti, ja työllisyys on pysytellyt korke- alla monessa taloudessa. Yhdysvaltojen talouden näkymät ovat melko suotuisat, ja kasvu jatkui viime syksynä vahvana yksityiskulutuksen ansi- osta. Talouskasvun odotetaan hidastuvan vuonna 2024, mutta laskun uskotaan jäävän lyhytaikaiseksi. Euroalueella talous- kasvu oli pysähdyksissä vuoden 2023 lopulla, kun erityisesti Saksan kasvu on ollut heikkoa. Teollisuuden ja palveluiden en- nakoivat indikaattorit ovat heikolla tasolla. Inflaation hidastumisen myötä Yhdysvaltain ja Euroopan kes- kuspankkien koronnostosyklin arvioidaan olevan ohi, ja mark- kinat odottavat koronlaskujen alkavan vuoden 2024 alkupuolis- kolla. Suomen talous supistui hieman vuonna 2023. Korkojen lasku ja inflaation hidastuminen lisäävät kuluttajien ostovoimaa sekä investointeja, ja Suomen talouden odotetaan kääntyvän pie- neen kasvuun vuonna 2024. Työllisyyden arvioidaan laskevan tilapäisesti, mutta se säilyy korkealla tasolla. Toimialan toimintaympäristö Toimialan avainluvut 2024E 2023E Aloitetut asunnot, kpl <19 500 <16 000 joista vapaarahoitteiset kerrostaloasunnot 5 000 3 800 Myönnetyt rakennusluvat vuositasolla, kpl * n/a 20 992 Rakennuskustannukset, muutos % ** n/a 1,1 * Rullaava 12 kk, marraskuu 2023, 2023E: rakennuskustannusindeksi, joulukuu 2023 Lähteet: Rakennusteollisuus ry, suhdannekatsaus, syyskuu 2023; Tilastokeskus, Rakennus- ja asuntotuotanto; Tilastokeskus, Rakennuskustannusindeksi; Rakennusyhtiöiden osavuosikatsaukset Rakennusteollisuus RT:n syyskuussa julkaisemassa suhdan- nekatsauksessa asuntoaloitusten määrän ennustettiin laske- van vuonna 2023 historiallisen alhaiselle tasolle noin 16 000 asuntoon ja pysyvän myös tänä vuonna lähes yhtä matalalla. Rakennusyhtiöiden julkaisemien osavuosikatsausten perus- teella asuntojen aloitukset voivat jäädä huomattavasti tätä al- haisemmaksi. Nordean joulukuussa julkaiseman asuntomarkkinakatsauksen mukaan asuntorakentamisen voimakas supistuminen johtuu heikosta kysynnästä sekä korkealla pysyneistä tonttien ja ra- kentamisen hinnoista. Nordea arvioi, että tonttien hintojen ja rakennuskustannusten pitäisikin laskea noin 15 prosenttia ny- kytasosta, jotta rakentamisesta tulisi jälleen kannattavaa. Kor- kotason laskuodotuksista huolimatta ei ole nähtävissä, että ra- kentaminen käynnistyisi laaja-alaisesti vielä vuonna 2024. Ra- kentaminen voi olla pysähdyksissä pidemmän aikaa, mikä vä- hentää asuntotarjontaa. Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 9 Kaupungistumisen vaikutukset Väestön Vuokralla kasvu- asuvien ennuste, % kotitalouksien osuus, % Alue 2022–2040 2010 2022 Helsinki 22,4 47,1 50,4 Pääkaupunkiseutu ¹ ⁾ 25,9 41,9 46,6 Helsingin seutu ² ⁾ n/a 37,7 42,6 Jyväskylä 8,0 40,2 46,0 Kuopio 3,5 36,5 42,1 Lahti -0,2 37,3 42,0 Oulu 9,6 36,7 43,3 Tampere 17,6 42,2 51,5 Turku 18,1 43,0 51,8 Muu Suomi n/a 23,8 26,8 ¹ ⁾ Helsinki, Espoo, Kauniainen, Vantaa ² ⁾ Pääkaupunkiseutu, Hyvinkää, Järvenpää, Kerava, Kirkkonummi, Mäntsälä, Nurmijärvi, Pornainen, Porvoo, Riihimäki, Sipoo, Tuusula, Vihti Lähteet: Tilastokeskus, Asunnot ja asuinolot 2022; MDI väestöennuste 2040 (kaupungistumisskenaario), syyskuu 2023 MDI:n syyskuussa 2023 julkaiseman väestöennusteen mu- kaan kaupungistuminen jatkuu voimakkaana, ja alueelliset erot lisääntyvät. Väestö keskittyy tulevaisuudessa suuriin kaupunki- seutuihin pitkälti muun Suomen heikentyessä. Sisäisen muut- toliikkeen lisäksi 2020-luvulla lisääntynyt maahanmuutto edis- tää kaupungistumiskehitystä. Maahanmuutto kohdistuu voi- makkaasti pääkaupunkiseudulle ja myös muihin suuriin kau- punkeihin. Pääkaupunkiseudun, Tampereen ja Turun väestönkasvu kiihtyi viime vuoden aikana. Tilastokeskuksen väestön ennakkotilas- tojen mukaan Helsinki, Espoo, Tampere, Vantaa ja Turku oli- vat Suomen eniten kasvaneita kuntia vuonna 2023. Vantaata lukuun ottamatta, kaikkien näiden kuntien väestönlisäys on ol- lut voimakkaampaa kuin muutamaan vuosikymmeneen. Erityi- sen voimakasta väestönkasvu oli Helsingissä, jossa se oli lä- hes kaksinkertainen edellisvuotiseen verrattuna. Nordean asuntomarkkinakatsauksen mukaan samaan aikaan kun kaupungistumiskehitys on kiihtynyt, rakentaminen on las- kenut voimakkaasti. Tämän odotetaan tasapainottavan markki- noiden kysyntätarjontatilannetta merkittävästi. Liiketoiminta Kojamo on Suomen suurin yksityinen asuntosijoitusyhtiö sijoi- tuskiinteistöjen käyvällä arvolla mitattuna. Kojamo tarjoaa vuokra-asuntoja ja asumiseen liittyviä palveluja vuokralaisille Suomen kasvukeskuksissa. Kojamon kiinteistöportfolioon kuu- lui tilikauden lopussa 40 619 (39 231) vuokra-asuntoa. Koja- mon sijoituskiinteistöjen käypä arvo tilikauden lopussa oli 8,0 (8,2) miljardia euroa. Sijoituskiinteistöihin sisältyvät sekä val- miit asunnot että kehityshankkeet ja maa-alueet. Käyvällä arvolla mitattuna 97,5 prosenttia Kojamon vuokra- asunnoista sijaitsi 31.12.2023 Suomen seitsemässä suurim- massa kasvukeskuksessa, 86,8 prosenttia Helsingin, Tampe- reen sekä Turun seudulla ja 73,8 prosenttia Helsingin seu- dulla. Kojamon osuus koko maan vuokra-asuntomarkkinasta on noin neljä prosenttia. Kojamo pyrkii luomaan parhaan asiakaspalvelukokemuksen asiakkailleen, ja siksi se on panostanut merkittävästi palvelui- hin. Lumo-verkkokaupassa asiakkaat voivat vuokrata sopivan asunnon maksamalla ensimmäisen kuukauden vuokran ja sen jälkeen muuttaa uuteen asuntoon jopa seuraavana päivänä. Kojamon asukasyhteistyömalli antaa asukkaille mahdollisuu- den vaikuttaa asumisen ja Lumo-palveluiden kehittämiseen. Lumo-asunnoissa on tarjolla useita erilaisia palveluita, kuten vuokraan sisältyvä laajakaistayhteys ja autojen yhteiskäyttö- palvelu. Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 10 Liikevaihto Kojamon liikevaihto kasvoi 442,2 (413,3) miljoonaan euroon. Liikevaihto muodostuu kokonaisuudessaan vuokraustoiminnan tuotosta. Liikevaihtoa kasvatti erityisesti vuonna 2022 ja 2023 valmistu- neet vuokra-asunnot noin 17,0 miljoonalla eurolla, vuokrien ja vuokrausasteen kehitys noin 6,1 miljoonalla eurolla sekä ke- sällä 2022 ostetut kohteet noin 4,8 miljoonalla eurolla. Liiketoiminnan tulos ja kannattavuus Nettovuokratuotto kasvoi 297,2 (280,1) miljoonaan euroon, mikä vastaa 67,2 (67,8) prosenttia liikevaihdosta. Nettovuokra- tuoton kasvuun vaikuttivat positiivisesti liikevaihdon kasvu 28,9 miljoonalla eurolla sekä korjauskulujen lasku 0,9 miljoonalla eurolla ja negatiivisesti kiinteistöjen ylläpitokulujen kasvu 12,6 miljoonalla eurolla, joista erityisesti lämmityskustannukset, luottotappiot ja kiinteistöverot olivat vertailukautta suuremmat. Tulos ennen veroja oli -112,3 (-499,8) miljoonaa euroa. Tulok- seen sisältyy -295,4 (-682,0) miljoonan euron nettotulos sijoi- tuskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta sekä sijoitus- kiinteistöjen luovutusvoittoja ja -tappioita 0,2 (0,2) miljoonaa euroa. Nettotulokseen sijoituskiinteistöjen käypään arvoon ar- vostamisesta vaikutti negatiivisesti tuottovaatimusten nousu -815,5 miljoonalla eurolla ja positiivisesti nettovuokratuottojen kasvu 305,9 miljoonalla eurolla, inflaation, vuokrien ja kas- vuoletusten muutos 181,7 miljoonalla eurolla sekä muut erät 32,5 miljoonalla eurolla. Käytetyt tuottovaatimukset ja muut syöttötiedot perustuvat markkinahavaintoihin ja parhaaseen saatavilla olevaan tietoon nykyisestä markkinasta. Tieto sisäl- tää ulkopuolisen riippumattoman arviointiasiantuntijan näke- myksen. Sijoituskiinteistöjen arvonmäärityksen tuottovaatimuk- sia nostettiin keskimäärin 0,43 prosenttiyksikköä. Tulos ennen veroja ja ilman nettotulosta sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta parani 0,9 miljoonaa euroa ja oli 183,1 (182,2) miljoonaa euroa. Rahoitustuotot ja -kulut olivat -71,3 (-57,4) miljoonaa euroa. Rahoitustuotot ja -kulut olivat 13,9 miljoonaa euroa vertailu- kautta suuremmat. Sijoitusten arvostusvoitto/tappio oli 1,1 (-1,4) miljoonaa euroa ja johdannaisten realisoitumaton käyvän arvon muutos -0,9 (6,8) miljoonaa euroa. Rahoitustuottoihin kirjattiin takaisinostettujen joukkovelkakirjalainojen nimellisar- von ja niiden ostohintojen erotuksena 8,7 miljoonan euron voitto. Korkokulut kasvoivat vertailukaudesta 17,6 miljoonaa euroa, mikä johtui vertailukautta suuremmasta korollisen velan määrästä ja korkojen noususta. Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) oli 167,2 (160,7) miljoonaa euroa. FFO:n kasvuun vaikutti erityisesti tili- kaudella parantunut nettovuokratuotto ja joukkovelkakirjojen takaisinostoista saatu voitto. Tase, rahavirta ja rahoitus 31.12.2023 31.12.2022 Taseen loppusumma, M€ 8 158,3 8 482,3 Oma pääoma, M€ 3 625,9 3 842,7 Osakekohtainen oma pääoma, € 14,67 15,55 Omavaraisuusaste, % 44,5 45,3 Oman pääoman tuotto-% (ROE) -2,4 -9,9 Sijoitetun pääoman tuotto-% (ROI) -0,4 -5,7 Korolliset velat, M€ 3 600,4 3 678,2 Loan to Value (LTV), % 44,6 43,7 Korkokate 3,6 3,8 Lainojen keskikorko, % * 2,4 1,9 Keskimääräinen laina-aika, vuotta 2,8 3,5 Rahavarat, M€ 15,0 119,4 * Sisältää korkojohdannaiset. Kojamon maksuvalmius oli tilikaudella hyvä. Kojamolla oli tili- kauden lopussa rahavaroja 15,0 (119,4) miljoonaa euroa ja lik- videjä rahoitusvaroja 3,3 (104,0) miljoonaa euroa. 250 miljoonan euron yritystodistusohjelmasta oli tilikauden lo- pussa käytössä 39,7 (30,9) miljoonaa euroa. Kojamolla on 275 miljoonan euron sitovat luottolimiitit ja viiden miljoonan euron ei-sitova luottolimiitti, jotka olivat tilikauden lopussa käyttä- mättä. Lisäksi alla mainittu lokakuussa solmittu 425 miljoonan euron syndikoitu laina oli tilikauden lopussa nostamatta. Tilikauden aikana tehtiin seuraavia rahoitusjärjestelyitä: Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 11 Kojamo Oyj allekirjoitti huhtikuussa Aktia Pankki Oyj:n kanssa uuden 75 miljoonan euron suuruisen lainasopimuksen. Laina on vakuudeton, ja sen maturiteetti on 5 vuotta. Rahoitus käy- tettiin kesällä 2023 erääntyneen 50 miljoonan euron suuruisen Aktian lainan uudelleenrahoitukseen sekä konsernin yleisiin ra- hoitustarpeisiin. Kojamo Oyj allekirjoitti toukokuussa uuden 425 miljoonan eu- ron suuruisen vastuullisuustavoitteisiin sidotun lainasopimuk- sen kuuden yhteistyöpankin kanssa. Syndikoitu laina on va- kuudellinen, ja sen maturiteetti on 3 vuotta kahdella yhden vuoden jatko-optiolla. Laina käytetiin yhtiön olemassa olevien velkojen uudelleenrahoitukseen sekä konsernin yleisiin rahoi- tustarpeisiin. Kojamo Oyj osti kesäkuussa julkisella ostotarjouksella takaisin 150 miljoonan euron arvosta vuosina 2024 ja 2025 erääntyviä velkakirjojaan. Vuonna 2024 erääntyvää joukkovelkakirjaa os- tettiin takaisin 65,5 miljoonalla eurolla ja vuonna 2025 eräänty- vää joukkovelkakirjalainaa 84,5 miljoonalla eurolla. Kojamo Oyj allekirjoitti lokakuussa uuden 425 miljoonan euron suuruisen vastuullisuustavoitteisiin sidotun lainasopimuksen viiden yhteistyöpankin kanssa. Laina on vakuudellinen, ja sen maturiteetti on 3 vuotta kahdella yhden vuoden jatko-optiolla. Laina käytetään yhtiön olemassa olevien velkojen uudelleenra- hoitukseen sekä konsernin yleisiin rahoitustarpeisiin. Kojamon vakuudettomiin rahoitussopimuksiin sisältyy rahoitus- kovenantteja. Näitä on kuvattu tarkemmin liitetiedossa 4.6. Kiinteistöomaisuus ja käypä arvo M€ 31.12.2023 31.12.2022 Sijoituskiinteistöjen käypä arvo 1.1. 8 150,2 8 327,5 Hankitut sijoituskiinteistöt 165,1 478,9 Ajanmukaistamisinvestoinnit 26,7 22,5 Myydyt sijoituskiinteistöt -12,0 -1,3 Aktivoidut vieraan pääoman menot 4,2 4,6 Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta -295,4 -682,0 Sijoituskiinteistöjen käypä arvo kauden lopussa 8 038,8 8 150,2 Sijoituskiinteistöjen käypiin arvoihin sisältyvät käyttöoikeusomaisuuserät M€ 31.12.2023 31.12.2022 Käypä arvo 1.1. 73,8 70,6 Lisäykset/vähennykset 5,2 4,3 Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta -1,3 -1,1 Käypä arvo kauden lopussa 77,8 73,8 Kojamon omistamien vuokra-asuntojen kokonaismäärä oli tili- kauden lopussa 40 619 (39 231) kappaletta. Kojamon omistamien sijoituskiinteistöjen käypä arvo määritel- lään neljännesvuosittain yhtiön oman arvioinnin perusteella. Ulkopuolinen asiantuntija antaa lausunnon Kojamon omista- mien sijoituskiinteistöjen arvonmäärityksestä. Viimeisin lau- sunto on annettu tilanteesta 31.12.2023. Käyvän arvon määri- tyksen perusteet on esitetty tilinpäätöksen liitetiedoissa. Konsernin omistama tontti- ja kiinteistökehitysvaranto oli tili- kauden lopussa noin 211 000 kem² (184 000 kem²). Tontti - ja kiinteistökehitysvarannon (sisältäen ns. Metropolia-kohteet) käypä arvo oli tilikauden päättyessä 178,1 (152,7) miljoonaa euroa. Asuntovuokraus Asunnot 31.12.2023 31.12.2022 Asunnot, lkm 40 619 39 231 Keskineliövuokra, €/m²/kk 17,81 17,55 Keskineliövuokra, vuoden aikana keskimäärin, €/m²/kk 17,74 17,30 Kojamo vastaa strategiansa mukaan kaupungistumisen, digita- lisoitumisen sekä yhteisöllisyyden trendeihin ja tarjoaa asiak- kailleen asuntoja hyvillä sijainneilla sekä arkea helpottavia, asumisen viihtyisyyttä ja yhteisöllisyyttä parantavia palveluita. Tavoitteena on ylläpitää verkostomaista palvelualustaa, jonka avulla palveluita voidaan ottaa käyttöön ketterästi yhteistyössä Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 12 eri toimijoiden kanssa. Kojamon kiinteistöt toimivat alustana, johon uudet palvelut ovat helposti kytkettävissä. Lumo-vuokra-asunnot ovat myös vaivattomasti vuokrattavissa verkkokaupassamme. Asuntovuokrauksen tunnusluvut % 1–12/2023 1–12/2022 Taloudellinen vuokrausaste 93,0 92,0 Vaihtuvuus, ilman sisäisiä vaihtoja 29,5 31,1 Like-for-Like-vuokratuottojen kasvu * 1,9 0,3 Vuokrasaamiset suhteessa liikevaihtoon 1,6 1,5 * Kaksi vuotta yhtäjaksoisesti omistettujen kohteiden vuokratuottojen muutos 12 kuukaudelta verrattuna sitä edeltävään 12 kuukauteen. Koko vuoden taloudellinen vuokrausaste oli 93,0 (92,0) pro- senttia. Tilikauden päättyessä peruskorjausten vuoksi tyhjänä oli 133 (274) asuntoa. Kojamon kiinteistöportfolio alueittain 31.12.2023 Helsingin Tampereen Turun Kuopion Lahden % seutu seutu seutu Oulu Jyväskylä seutu seutu Muut Jakauma asuntojen lukumäärän mukaan 62,4 9,7 5,2 5,5 5,1 4,1 3,5 4,5 Jakauma käyvän arvon mukaan 73,8 8,7 4,3 2,9 3,1 2,5 2,2 2,5 Tietoja kiinteistöportfoliosta 31.12.2023 Liike- ja muiden Asuntojen vuokrattavien Taloudellinen määrä, tilojen määrä, Käypä arvo, Käypä arvo, Käypä arvo, vuokrausaste, Alue kpl kpl M€ 1 000 €/kpl €/m² % ³ ⁾ Helsingin seutu 25 332 476 5 711,4 221 4 135 91,9 Tampereen seutu 3 949 111 670,7 165 3 234 96,4 Turun seutu 2 122 25 334,6 156 2 935 95,8 Muut 9 216 145 1 017,9 109 2 063 94,7 Yhteensä 40 619 757 7 734,5 1) 187 3 523 93,0 Muu 304,3 2) Portfolio yhteensä 40 619 757 8 038,8 ¹ ⁾ Luvut liittyvät portfolion tuottoa tuottaviin omaisuuseriin, eli pois lukien käynnissä olevan uudistuotannon, konsernin omistamat tontit ja tietyt osakkeiden kautta omistetut omaisuuserät. ² ⁾ Käynnissä olevan uudistuotannon, konsernin omistamien tonttien ja tiettyjen osakkeiden kautta omistettujen omaisuuserien sekä vuokrattujen tonttien (käyttöoikeusomaisuuserien) käypä arvo. ³ ⁾ Taloudellinen vuokrausaste ei pidä sisällään liiketiloja ja muita vuokrattavia tiloja. Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 13 Investoinnit, realisoinnit ja kiinteistökehitys Investoinnit M€ 31.12.2023 31.12.2022 Hankitut sijoituskiinteistöt * 159,9 474,5 Ajanmukaistamisinvestoinnit 26,7 22,5 Aktivoidut vieraan pääoman menot 4,2 4,6 Yhteensä 190,7 501,6 Korjaukset 29,3 30,2 * Ei sisällä vuokralle otettuja tontteja. Asunnot Kappaletta 31.12.2023 31.12.2022 Asunnot tilikauden alussa 39 231 36 897 Myynnit -73 - Ostot - 985 Valmistuneet 1 450 1 348 Purettuja tai käyttötarkoituksen muutoksia 11 1 Asunnot tilikauden lopussa 40 619 39 231 Tilikaudella aloitetut - 477 Rakenteilla tilikauden lopussa 354 1 804 Uudistuotannon esisopimukset 119 230 Tilikauden aikana ostettiin 0 (985) vuokra-asuntoa ja myytiin 73 (0) vuokra-asuntoa. Kojamon rakenteilla olevista asunnoista 354 (1 671) sijaitsee Helsingin seudulla ja 0 (133) Suomen muissa kasvukeskuk- sissa. Tilikauden aikana valmistui yhteensä 1 450 (1 348) asuntoa. Ajanmukaistamisinvestoinnit olivat tilikaudella 26,7 (22,5) mil- joonaa euroa ja korjaukset 29,3 (30,2) miljoonaa euroa. Kojamo arvioi, että vuonna 2024 investoinnit kehityshankkei- siin tulevat olemaan noin 15–18 miljoonaa euroa. Uudistuotannon sitovat hankintasopimukset M€ 31.12.2023 31.12.2022 Rakenteilla olevien kohteiden toteutuneet kustannukset 84,8 293,6 Uudistuotannon loppuun saattamisen kustannukset 10,0 145,1 Yhteensä 94,9 438,7 Omistetut tontit ja kiinteistökehityskohteet 31.12.2023 31.12.2022 M€ 1 000 k-m² M€ 1 000 k-m² Tontit 30,9 51 35,6 59 Tontit ja vanha asuinrakennus 74,5 93 44,4 57 Käyttötarkoituksen muutokset 72,8 67 72,8 68 Yhteensä * 178,1 211 152,7 184 * Johdon arvio tonttien käyvästä arvosta ja rakennusoikeudesta. Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 14 Tonttien ja kiinteistökehityksen sitovat esisopimukset ja varaukset 31.12.2023 31.12.2022 M€ 1 000 k-m² M€ 1 000 k-m² Uudistuotannon esisopimukset ¹ ⁾ 24,7 48,7 Arvio tonttien osuudesta uudistuotannon esisopimuksissa ² ⁾ 4,2 5 8,5 12 Tonttien esisopimukset ja varaukset ² ⁾ 34,9 45 31,0 44 ¹ ⁾ Sisältäen tontit. ² ⁾ Johdon arvio tonttien käyvästä arvosta ja rakennusoikeudesta. Strategian edistyminen ja tavoitteet Strategiset tavoitteet 2023 2022 2021 2020 Tavoite Liikevaihdon vuosikasvu, % 7,0 5,5 2,0 2,3 4–5 Vuosittaiset investoinnit, M€ 190,7 501,6 356,9 371,2 200–400 FFO/liikevaihto, % 37,8 38,9 39,1 39,5 > 36 Loan to Value (LTV), % 44,6 43,7 37,7 41,4 < 50 Omavaraisuusaste, % 44,5 45,3 49,0 45,6 > 40 Nettosuositteluindeksi (NPS) * 50 45 20 36 40 * Laskentatapa on muuttunut sisällyttämällä laskentaan mm. digitaaliset palvelut. Toteumia 2021 sekä 2020 ei ole muutettu vastaamaan nykyistä laskentatapaa. Kojamon tavoitteena on olla vakaa osingonmaksaja ja maksaa osinkoa vuosittain vähintään 60 prosenttia kassavirrasta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO), edellyttäen, että konsernin omavaraisuusaste on vähintään 40 prosenttia ja ottaen huomi- oon yhtiön taloudellisen aseman. Kojamo Oyj ilmoitti elokuussa aloittavansa säästöohjelman, jonka osana hallitus esittää kevään 2024 yhtiökokoukselle, että osinkoa vuodelta 2023 ei jaettaisi. Osakkeet ja osakkeenomistajat Liikkeeseen lasketut osakkeet ja osakepääoma Kojamon osakepääoma 31.12.2023 oli 58 025 136 euroa ja osakkeiden lukumäärä tilikauden lopussa oli 247 144 399. Yhtiöllä on yksi osakesarja, ja kukin osake oikeuttaa yhteen ääneen yhtiön yhtiökokouksessa. Osakkeisiin ei liity äänestys- rajoituksia tai äänileikkureita. Osakkeilla ei ole nimellisarvoa. Yhtiön osakkeet kuuluvat arvo-osuusjärjestelmään. Osakkeiden kaupankäyntitunnus on KOJAMO ja ISIN-tunnus FI4000312251. Tietoa osakkeesta ja osakepääomasta 2023 2022 2021 Osakepääoma tilikauden lopussa, € 58 025 136 58 025 136 58 025 136 Ulkona olevien osakkeiden lukumäärä tilikauden lopussa 247 144 399 247 144 399 247 144 399 Ulkona olevien osakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo 247 144 399 247 144 399 247 144 399 Ulkona olevien osakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo, laimennettu 247 144 399 247 144 399 247 144 399 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 15 Kaupankäynti osakkeella Kojamon osake on listattu Nasdaq Helsingin päälistalle. Osakekurssin ja -vaihdon kehitys 2023 2022 2021 Alin kurssi, € 7,41 11,62 15,64 Ylin kurssi, € 15,71 22,10 21,42 Keskikurssi, € 10,29 16,98 18,97 Päätöskurssi, € 11,90 13,80 21,24 Osakekannan markkina-arvo, 31.12., M€ 2 941,0 3 410,6 5 249,3 Vaihdettuja osakkeita, milj. kpl 103,8 86,5 125,0 Vaihto koko osakekannasta, % 42,0 35,0 50,6 Vaihdettuja osakkeita, M€ 1 068,6 1 471,8 2 370,9 Nasdaq Helsingin pörssilistan lisäksi Kojamon osakkeella käy- tiin kauppaa myös muilla kauppapaikoilla. 1.1.–31.12.2023 vä- lisenä aikana Kojamon osakkeita vaihdettiin vaihtoehtoisilla kaupankäyntipaikoilla noin 215 (noin 185) miljoonaa kappa- letta, mikä vastaa noin 70 (noin 70) prosenttia koko kaupan- käyntimäärästä (Lähde: Modular Finance). Omat osakkeet Tilikauden aikana tai sen päättyessä Kojamo ei ole omistanut omia osakkeita. Osinko Yhtiökokous 16.3.2023 päätti hallituksen esityksen mukaisesti, että yhtiö maksaa tilikaudelta 2022 osinkoa 0,39 euroa osak- keelta eli yhteensä 96 386 315,61 euroa, ja vapaaseen omaan pääomaan jätetään 154 673 003,39 euroa. Osingon maksu- päivä oli 5.4.2023. Kojamo Oyj ilmoitti elokuussa aloittavansa säästöohjelman, jonka osana hallitus esittää kevään 2024 yhtiökokoukselle, että osinkoa vuodelta 2023 ei jaettaisi. Osakkeenomistajat Rekisteröityjen osakkeenomistajien määrä oli tilikauden lo- pussa 13 452 mukaan lukien hallintarekisteröidyt osakkeen- omistajat. Hallintarekisteröityjen ja suorien ulkomaisten osak- keenomistajien osuus oli tilikauden lopussa 53,7 prosenttia yh- tiön osakkeista. Kymmenen suurinta osakkeenomistajaa omis- tivat tilikauden lopussa yhteensä 55,0 prosenttia Kojamon osakkeista. Kojamon osakkeenomistajien luettelo perustuu Euroclear Fin- land Oy:ltä saatuihin tietoihin. Hallituksen valtuutukset Kojamon yhtiökokous 16.3.2023 valtuutti hallituksen päättä- mään yhteensä enintään 24 714 439 yhtiön oman osakkeen hankkimisesta ja/tai pantiksi ottamisesta hallituksen ehdotuk- sen mukaisesti. Ehdotettu osakemäärä vastaa noin 10 pro- senttia yhtiön kaikista osakkeista. Valtuutus on voimassa seu- raavan varsinaisen yhtiökokouksen päättymiseen saakka, kui- tenkin enintään 30.6.2024 asti. Hallitus valtuutettiin myös päättämään osakeannista sekä osa- keyhtiölain 10 luvun 1 §:ssä tarkoitettujen osakkeisiin oikeutta- vien erityisten oikeuksien antamisesta hallituksen ehdotuksen mukaan. Valtuutuksen nojalla annettavien osakkeiden luku- määrä voi olla yhteensä enintään 24 714 439, mikä vastaa noin 10 prosenttia yhtiön kaikista osakkeista. Valtuutus koskee sekä uusien osakkeiden antamista että yhtiön hallussa olevien omien osakkeiden luovuttamista. Valtuutus on voimassa seu- raavan varsinaisen yhtiökokouksen päättymiseen saakka, kui- tenkin enintään 30.6.2024 asti. Hallitus ei ole käyttänyt valtuutuksia. Kojamon yhtiökokous päätti hallituksen ehdotuksen mukaan, että yhtiöjärjestykseen tehdään lisäys hallituksen mahdollisuu- desta päättää, harkintansa mukaan, yhtiökokouksen järjestä- misestä etäkokouksena kokonaan ilman kokouspaikkaa. Muutos yhtiöjärjestykseen tehtiin vuoden 2023 aikana. Liputusilmoitukset Kojamo ei ole vastaanottanut vuoden 2023 aikana yhtään Ar- vopaperimarkkinalain 9. luvun 5. pykälän mukaista liputusil- moitusta. Johdon liiketoimet ja osakkeenomistus Kojamon johdon liiketoimet vuodelta 2023 on julkaistu pörssi- tiedotteina ja ne ovat luettavissa Kojamon internet-sivuilla https://kojamo.fi/uutiset-ja-tiedotteet/. Hallituksen jäsenet ja heidän määräysvaltayhteisönsä omisti- vat yhtiön osakkeita ja osakeperusteisia oikeuksia yhtiössä ja yhtiön kanssa samaan konserniin kuuluvissa yhtiöissä yh- teensä 57 783 (55 754) osaketta. Johtoryhmän jäsenet ja hei- dän määräysvaltayhteisönsä omistivat yhtiön osakkeita ja osa- keperusteisia oikeuksia yhtiössä ja yhtiön kanssa samaan kon- serniin kuuluvissa yhtiöissä yhteensä 163 115 (190 033) osa- ketta. Näiden osakkeiden osuus yhtiön koko osakemäärästä on 0,09 (0,10) prosenttia. Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 16 Osakkeenomistus Kojamo Oyj:n osakkeenomistajia on yhteensä 13 452 kappa- letta, joista 10 suurinta ovat (osakeluettelotilanne 31.12.2023): 10 suurinta osakkeenomistajaa 31.12.2023 Osakkeet, Osakkeenomistaja kpl %-osuus Heimstaden Bostad AB 49 389 283 19,98 Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen 20 537 814 8,31 Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varma 19 362 375 7,83 Teollisuusliitto ry 16 067 182 6,50 Opetusalan Ammattijärjestö OAJ ry 11 814 417 4,78 Rakennusliitto ry 5 708 609 2,31 Ammattiliitto PRO ry 4 904 150 1,98 Keskinäinen Työeläkevakuutusyhtiö Elo 3 627 000 1,47 OP-Suomi -sijoitusrahasto 2 231 091 0,90 Palvelualojen ammattiliitto PAM ry 2 200 000 0,89 Muut 111 302 478 45,04 Yhteensä 247 144 399 100,00 Jakauma osakemäärän mukaan Osake- % osake- Osakkeita Omistajia %-osuus määrä kannasta 1 – 100 7 718 57,37 301 822 0,12 101 – 500 3 996 29,71 1 018 156 0,41 501 – 1 000 901 6,70 690 441 0,28 1 001 – 5 000 623 4,63 1 325 829 0,54 5 001 – 10 000 82 0,61 586 668 0,24 10 001 – 50 000 68 0,51 1 681 253 0,68 50 001 – 100 000 12 0,09 920 969 0,37 100 001 – 500 000 22 0,16 5 070 997 2,05 500 001 – 30 0,22 235 548 264 95,31 Yhteensä 13 452 100,00 247 144 399 100,00 Omistusrakenne Osake- %-osuus Osakkeenomistajat määrä osakkeista Julkisyhteisöt 45 722 089 18,50 Rahoitus- ja vakuutuslaitokset 71 781 707 29,04 Kotitaloudet 3 895 597 1,58 Yritykset 2 076 041 0,84 Voittoa tavoittelemattomat yhteisöt 51 758 703 20,94 Ulkomaat 71 910 262 29,10 Yhteensä 247 144 399 100,00 Hallintarekisteröidyt 83 172 598 33,65 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 17 Hallinto Varsinainen yhtiökokous Kojamon varsinainen yhtiökokous 16.3.2023 vahvisti tilinpää- töksen vuodelta 2022 ja myönsi vastuuvapauden hallituksen jäsenille ja toimitusjohtajalle. Lisäksi yhtiökokous päätti osin- gonmaksusta, hallituksen jäsenten lukumäärästä, palkkioista ja kokoonpanosta sekä tilintarkastajan valinnasta ja palkkiosta sekä yhtiöjärjestyksen muuttamisesta. Yhtiökokous hyväksyi hallituksen jäsenten, toimitusjohtajan sekä toimitusjohtajan si- jaisen palkitsemisraportin 2022. Lisäksi varsinainen yhtiöko- kous valtuutti hallituksen päättämään erityisten osakkeisiin oi- keuttavien oikeuksien myöntämisestä, kuten tarkoitetaan Suo- men osakeyhtiölain 10 luvun 1 §:ssä. Yhtiökokouksen pöytä- kirja on saatavilla osoitteesta https://kojamo.fi/sijoittajat/hallin- nointi/yhtiokokous/yhtiokokous-2023. Hallitus ja tilintarkastajat Kojamon hallituksen jäsenet ovat Mikael Aro (puheenjohtaja), Mikko Mursula (varapuheenjohtaja), Kari Kauniskangas, Anne Koutonen, Andreas Segal, Catharina Stackelberg-Hammarén ja Annica Ånäs. Yhtiön tilintarkastajana toimii KPMG Oy Ab ja päävastuullisena tilintarkastajana KHT Petri Kettunen. Hallituksen valiokunnat Kojamon hallituksella on kaksi pysyvää valiokuntaa, tarkastus- valiokunta sekä palkitsemisvaliokunta. Tarkastusvaliokun- nassa toimivat Anne Koutonen (puheenjohtaja), Kari Kaunis- kangas, Mikko Mursula ja Annica Ånäs. Palkitsemisvaliokun- nassa toimivat Mikael Aro (puheenjohtaja), Andreas Segal ja Catharina Stackelberg-Hammarén. Nimitystoimikunta Kojamon nimitystoimikunnan kokoonpano pörssitiedotettiin 13.9.2023. Kojamon kolme suurinta osakkeenomistajaa nimitti- vät osakkeenomistajien nimitystoimikuntaan seuraavat edusta- jat: Christian Fladeland, sijoitusjohtaja, Heimstaden AB; Jouko Pölönen, toimitusjohtaja, Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Il- marinen ja Risto Murto, toimitusjohtaja, Keskinäinen työeläke- vakuutusyhtiö Varma. Lisäksi Kojamon hallituksen puheenjoh- taja toimii nimitystoimikunnan asiantuntijajäsenenä. Osakkeenomistajien nimitystoimikunta on yhtiökokouksen pe- rustama yhtiön osakkeenomistajista koostuva toimielin, jonka tehtävänä on vuosittain valmistella ja esitellä yhtiökokoukselle tehtävät ehdotukset hallituksen jäsenten lukumääräksi, halli- tuksen kokoonpanoksi, hallituksen puheenjohtajaksi, hallituk- sen jäsenten palkitsemiseksi ja hallituksen valiokuntien jäsen- ten palkitsemiseksi. Nimitystoimikunnan ehdotukset varsinaiselle yhtiökokoukselle julkaistiin pörssitiedotteena 18.12.2023. Toimitusjohtaja Toimitusjohtajana toimi tilikautena DI, MBA Jani Nieminen. Toimitusjohtajan sijainen oli talousjohtaja, oikeustieteen lisen- siaatti, EMBA, Erik Hjelt. Johtoryhmä Johtoryhmän muodostivat tilikauden lopussa toimitusjohtaja Jani Nieminen, talousjohtaja Erik Hjelt, omistuksista ja sijoituk- sista vastaava liiketoimintajohtaja Ville Raitio, ja asumisen lii- ketoimintajohtaja Janne Ojalehto. Yhtiö julkaisi 31.5.2023 pörssitiedotteen, jossa kerrottiin, että Digijohtaja Katri Harra-Salonen on irtisanoutunut ja jätti tehtä- vänsä elokuun lopussa. Yhtiö julkaisi 22.8.2023 pörssitiedotteen, jossa kerrottiin, että CXO Tiina Kuusisto ei jatka Kojamon palveluksessa. Hänen työvelvoitteensa päättyi 23.8.2023. Selvitys hallinto- ja ohjausjärjestelmästä Kojamon hallinnoinnin kuvaus ja Selvitys hallinto- ja ohjausjär- jestelmästä ovat julkisesti saatavilla internetsivuilla https://ko- jamo.fi/sijoittajat/tiedotteet-ja-julkaisut/taloudelliset-raportit/. Henkilöstö Vuoden 2023 lopussa Kojamon palveluksessa työskenteli yh- teensä 288 (304) henkilöä, joista vakituisessa työsuhteessa oli 271 (270) ja määräaikaisessa 17 (34). Keskimäärin henkilös- töä oli vuoden aikana 315 (316). Keskimääräinen työsuhteen pituus oli 9,3 (9,3) vuotta. Henkilöstön vaihtuvuus vuonna 2023 oli 10,9 (17,6) prosenttia. Kesätyöntekijöitä palkattiin vuonna 2023 noin 50 henkilöä. Tilikauden palkkojen ja palkkioiden kokonaissumma oli 18,8 (17,8) miljoonaa euroa. Vuosipalkkio- ja kannustinjärjestelmä Kojamon henkilöstö kuuluu vuosipalkkiojärjestelmän piiriin, joka perustuu sekä yhtiön yhteisten, että henkilökohtaisten ta- voitteiden saavuttamiseen. Kojamolla on myös käytössä avainhenkilöiden pitkäaikainen osakepohjainen kannustinjärjestelmä. Palkkio määräytyy Koja- mon liiketoiminnalle keskeisten mittareiden toteutumisen suh- teessa konsernin strategisiin tavoitteisiin. Tilikauden lopussa käynnissä oli kolme ansaintajaksoa: 2021–2023, 2022–2024 ja 2023–2025. Kojamon hallitus päätti 15.2.2023 pitkän aikavälin kannustin- järjestelmän ansaintajaksosta 2023–2025. Ansaintajakson mahdolliset palkkiot perustuvat liikevaihtoon ja osakekohtai- seen kassavirtaan ennen käyttöpääoman muutoksia (FFO), asuntokohtaiseen CO2-päästövähennystavoitteeseen vuosille 2023–2025 ja Loan to Value (LTV) -tunnuslukuun. Ansainta- jaksolta maksettavat palkkiot vastaavat yhteensä enintään 178 000 osakkeen arvoa sisältäen myös rahana maksettavan osuuden. Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 18 Kolmen käynnissä olevan ansaintajakson toteutuessa täysi- määräisinä olisi maksimipalkkio 385 211 Kojamon osaketta vastaava määrä, mistä 50 prosenttia maksetaan Kojamon osakkeina ja 50 prosenttia rahana. Lisätietoa pitkän aikavälin kannustinjärjestelmästä löytyy Kojamon vuoden 2023 palkitse- misraportilta sekä Kojamon verkkosivuilta. Kojamon hallitus päätti 15.2.2023 uudesta rajoitetusta osake- palkkio-ohjelmasta (RSP) vuosille 2023–2025. Sitouttavaa osakepalkkio-ohjelmaa käytetään yhtiön hallituksen päättä- missä erityistilanteissa. Ohjelma koostuu vuosittain alkavista enintään kolmen vuoden mittaisista sitouttamisjaksoista, joihin osallistuvilla henkilöillä on mahdollisuus saada kiinteä määrä osakkeita pitkän aikavälin kannustin- ja sitouttamispalkkiona. 2023–2025 sitouttamisjakso päättyy vuoden 2025 lopussa ja mahdollinen palkkio maksetaan jakson päättymistä seuraa- vana vuonna osittain yhtiön osakkeina ja osittain rahana. Si- touttamisjakson osalta luovutettavien osakkeiden enimmäis- määrä on 50 000 brutto-osaketta. Muista kuin taloudellisista tiedoista annettava selvitys Taksonomiaraportointi Olemme vuodesta 2021 lähtien raportoineet vapaaehtoisesti liiketoimintamme EU-taksonomiakelpoisuudesta ja vuodesta 2022 lähtien taksonomiamukaisuudesta. Vuoden 2023 osalta olemme tarkistaneet taksonomiaraportointiamme EPRA:n (Eu- ropean Public Real Estate Association) marraskuussa 2023 päivittämän taksonomiaraportoinnin ohjeistuksen (EU Ta- xonomy Alignment in Listed Real Estate, Nov 2023 Edition) mukaisesti. EU-taksonomian sisältämistä seitsemästä taloudellisesta toi- minnasta EPRA:n ohjeistuksen mukaisesti olennainen liiketoi- minnallemme on vain 7.7. Rakennusten hankinta ja omistami- nen, kun tarkastellaan ilmastonmuutokseen liittyviä tavoitteita. Neljän ympäristötavoitteen osalta – vesivarojen ja merten luon- nonvarojen kestävä käyttö ja suojelu, siirtyminen kiertotalou- teen, ympäristön saastumisen ehkäiseminen ja vähentäminen, luonnon monimuotoisuuden ja ekosysteemien suojelu ja ennal- listaminen – EPRA toteaa, että vain kiertotalouteen liittyvät ta- voitteet ovat relevantteja kiinteistösektorilla. EPRA ei kuiten- kaan yhdistä taksonomiassa määriteltyjä viittä kiertotaloustoi- mintaa lainkaan rakennusten hankintaan ja omistamiseen. Näin ollen olemme tulkinneet, että taksonomiaraportointimme tulisi kattaa ainoastaan 7.7. Rakennusten hankinta ja omista- minen ilmastonmuutoksen hillinnän ja ilmastonmuutokseen so- peutumisen osalta. Tämän mukaisesti taksonomiamukaisuus- raportointimme vuodelta 2023 kattaa rakennusten hankinnan ja omistamisen ilmastonmuutoksen hillinnän merkittävän edis- tämisen näkökulmasta. Olemassa oleva portfolio muodostaa suurimman osan liiketoiminnastamme. EPRA:n ohjeistus jakaa olemassa olevan portfolion rakenta- misajankohdan mukaan kahteen eri kategoriaan: kiinteistöihin, jotka on rakennettu ennen 31.12.2020, ja kiinteistöihin, jotka on rakennettu 31.12.2020 jälkeen. Kiinteistöihin, jotka on rakennettu ennen 31.12.2020, sovelle- taan taksonomiavaatimusten energiatehokkuuskriteeriä, jonka mukaan kiinteistön energialuokan tulee olla A tai kiinteistön tu- lee edustaa kansallista 15 prosentin parhaimmistoa primää- rienergian kulutuksella tarkasteltuna. Olemme käyttäneet 15 prosentin parhaimmiston määrittämiseen E-luvun raja-arvoa 119, viitaten Rakli ry:n teettämään ”Rakennuskannan 15 pro- sentin parhaimmiston primäärienergian kulutuksen määrittely” -selvitykseen. Niiden kiinteistöjen osalta, jotka on rakennettu ennen 31.12.2020, olemme raportoineet taksonomianmukai- siksi kiinteistöt, joiden energialuokka on A, tai joiden E-luku on 119 tai alle. Kiinteistöihin, jotka on rakennettu 31.12.2020 jälkeen, olemme EPRA:n ohjeistuksen mukaisesti käyttäneet kriteeriä, joka määrittää energiatehokkuuden vähintään 10 prosenttia alhai- semmaksi primäärienergian kulutuksella tarkasteltuna kuin lä- hes nollaenergiatalojen kynnysarvo. Tämä asettaa E-luvun raja-arvoksi 81. Niiden kiinteistöjen osalta, jotka on rakennettu 31.12.2020 jälkeen, olemme raportoineet taksonomianmukai- siksi kiinteistöt, joiden E-luku on 81 tai alle, ja jotka ovat kool- taan 5000 m 2 tai alle. EU-taksonomian ainoa ”Ei merkittävää haittaa” -kriteeri raken- nusten hankinnan ja omistamisen osalta on kiinteistökohtais- ten ilmastoriskikartoitusten toteuttaminen. Olemme toteutta- neet taksonomiavaatimusten mukaiset kiinteistökohtaiset il- mastoriskikartoitukset 80 prosentille yllä mainitut kriteerit täyt- tävistä kiinteistöistä. Vain muutamassa yksittäisessä kiinteis- tössä todettiin olevan tällä hetkellä keskitason riski ilmaston- muutokseen liittyen. Nämä riskit liittyivät helleaaltoihin ja tul- viin. Keskipitkällä aikavälilläkin tarkasteltuna vain alle kahdes- sakymmenessä kiinteistössä todettiin keskitason riski. Nämä liittyivät pääsääntöisesti helleaaltoihin. Kiinteistökohtaisissa ris- kikartoituksissa käytettiin RCP 2.6 ja RCP 8.5 skenaarioita. Raportoimme liikevaihdon, pääomamenot ja operatiiviset kulut ylläkuvatun mukaisesti kohteista, jotka ovat olleet omistukses- samme 2023. Pääomamenot sisältävät kaikki korjauskustan- nukset taksonomianmukaisten kiinteistöjen osalta sekä perus- korjaus- ja energiaremonttien kustannukset kiinteistöjen osalta, joille on laadittu pääomamenosuunnitelma taksonomianmukai- suuden saavuttamiseksi. EPRA:n ohjeistukseen viitaten olemme käyttäneet rakennusluvan lainvoimaistumisajankohtaa määrittämään sen, onko kiinteistö rakennettu ennen vai jäl- keen 31.12.2020. Emme tuota energiaa ydinvoimalla tai fossii- lisilla kaasuilla. Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 19 Taksonomian mukaisten toimintojen osuus liikevaihdosta Tilikausi 2023 Merkittävän edistämisen kriteerit Ei merkittävää haittaa-kriteerit Taloudelliset toiminnat Koodi Liikevaihto Osuus liikevaihdosta Ilmastonmuutoksen hillintä Ilmastonmuutokseen sopeuttaminen Vesi Ympäristön pilaantuminen Kiertotalous Biologinen monimuotoisuus Ilmastonmuutoksen hillintä Ilmastonmuutokseen sopeuttaminen * Vesi Ympäristön pilaantuminen Kiertotalous Biologinen monimuotoisuus Vähimmäistason suojaustoimet Luokitusjärjestelmän mukainen osuus liikevaihdosta, vuosi 2022 Luokka (mahdollistava toiminta) Luokka (siirtymätoiminta) K; E; K; E; K; E; K; E; K; E; M€ % E/S E/S E/S E/S E/S K/E K/E K/E K/E K/E K/E K/E K/E % M T A. Luokitusjärjestelmäkelpoiset toiminnat A.1 Ympäristön kannalta kestävät (luokitusjärjestelmän mukaiset) toiminnat Rakennusten hankinta ja omistaminen 7.7 129,1 29,2 K E E/S E/S E/S E/S K K K K K K E Ympäristön kannalta kestävistä (luokitusjär- jestelmänmukaisista) toiminnoista saatu liikevaihto (A.1) 129,1 29,2 100% 0% 0% 0% 0% 0% K K K K K K E josta mahdollistavat toiminnat 129,1 29,2 100% 0% 0% 0% 0% 0% K K K K K K E josta siirtymätoiminnat A.2 Luokitusjärjestelmäkelpoiset muttei ympäristön kannalta kestävät (muut kuin luokitusjärjestelmän mukaiset) toiminnat KEL; KEL; KEL; KEL; KEL; KEL; E/KEL E/KEL E/KEL E/KEL E/KEL E/KEL Rakennusten hankinta ja omistaminen 7.7 312,9 70,8 KEL KEL E/KEL E/KEL E/KEL E/KEL Luokitusjärjestelmäkelpoi- sista mutta ei ympäristön kannalta kestävistä (muista kuin luokitusjärjestelmän mukaisista) toiminnoista saatu liikevaihto (A.2) 312,9 70,8 100% 0% 0% 0% 0% 0% A. Luokitusjärjestelmä- kelpoisista toiminnoista saatu liikevaihto (A.1 + A.2) 442,0 100,0 100% 0% 0% 0% 0% 0% B. Ei-luokitusjärjestelmäkelpoiset toiminnot Ei-luokitusjärjestelmä- kelpoisista toiminnoista saatu liikevaihto 0,2 0,0 Yhteensä (A + B) 442,2 100,0 * Ilmastoriskikartoitusten kattavuus 80 % E/S = Ei sovelleta; KEL = Kelpoinen; E/KEL = Ei kelpoinen Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 20 Taksonomian mukaisten toimintojen osuus pääomainvestoinneista Tilikausi 2023 Merkittävän edistämisen kriteerit Ei merkittävää haittaa-kriteerit Taloudelliset toiminnat Koodi Pääomainvestoinnit Pääomainvestointien osuus Ilmastonmuutoksen hillintä Ilmastonmuutokseen sopeuttaminen Vesi Ympäristön pilaantuminen Kiertotalous Biologinen monimuotoisuus Ilmastonmuutoksen hillintä Ilmastonmuutokseen sopeuttaminen * Vesi Ympäristön pilaantuminen Kiertotalous Biologinen monimuotoisuus Vähimmäistason suojaustoimet Luokitusjärjestelmän mukainen osuus pääomainvestoinneista, vuosi 2022 Luokka (mahdollistava toiminta) Luokka (siirtymätoiminta) K; E; K; E; K; E; K; E; K; E; M€ % E/S E/S E/S E/S E/S K/E K/E K/E K/E K/E K/E K/E K/E % M T A. Luokitusjärjestelmäkelpoiset toiminnat A.1 Ympäristön kannalta kestävät (luokitusjärjestelmän mukaiset) toiminnat Rakennusten hankinta ja omistaminen 7.7 16,3 40,9 K E E/S E/S E/S E/S K K K K K K E Ympäristön kannalta kestävien (luokitusjärjes- telmän mukaisten) toimin- tojen pääomamenot (A.1) 16,3 40,9 100% 0% 0% 0% 0% 0% K K K K K K E josta mahdollistavat toiminnat 16,3 40,9 100% 0% 0% 0% 0% 0% K K K K K K E josta siirtymätoiminnat A.2 Luokitusjärjestelmäkelpoiset muttei ympäristön kannalta kestävät (muut kuin luokitusjärjestelmän mukaiset) toiminnat KEL; KEL; KEL; KEL; KEL; KEL; E/KEL E/KEL E/KEL E/KEL E/KEL E/KEL Rakennusten hankinta ja omistaminen 7.7 23,6 59,1 KEL KEL E/KEL E/KEL E/KEL E/KEL Luokitusjärjestelmäkel- poisten mutta ei ympä- ristön kannalta kestävien (muiden kuin luokitusjär- jestelmän mukaisten) toi- mintojen pääomamenot (A.2) 23,6 59,1 100% 0% 0% 0% 0% 0% A. Luokitusjärjestelmä- kelpoisten toimintojen pääomamenot (A.1 + A.2) 40,0 100,0 100% 0% 0% 0% 0% 0% B. Ei-luokitusjärjestelmäkelpoiset toiminnot Ei-luokitusjärjestelmä- kelpoisten toimintojen pääomainvestoinnit - 0,0 Yhteensä (A + B) 40,0 100,0 * Ilmastoriskikartoitusten kattavuus 80 % E/S = Ei sovelleta; KEL = Kelpoinen; E/KEL = Ei kelpoinen Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 21 Taksonomian mukaisten toimintojen osuus toimintamenoista Tilikausi 2023 Merkittävän edistämisen kriteerit Ei merkittävää haittaa-kriteerit Taloudelliset toiminnat Koodi Toimintamenot Osuus toimintamenoista Ilmastonmuutoksen hillintä Ilmastonmuutokseen sopeuttaminen Vesi Ympäristön pilaantuminen Kiertotalous Biologinen monimuotoisuus Ilmastonmuutoksen hillintä Ilmastonmuutokseen sopeuttaminen * Vesi Ympäristön pilaantuminen Kiertotalous Biologinen monimuotoisuus Vähimmäistason suojaustoimet Luokitusjärjestelmän mukainen osuus toimintamenoista, vuosi 2022 Luokka (mahdollistava toiminta) Luokka (siirtymätoiminta) K; E; K; E; K; E; K; E; K; E; M€ % E/S E/S E/S E/S E/S K/E K/E K/E K/E K/E K/E K/E K/E % M T A. Luokitusjärjestelmäkelpoiset toiminnat A.1 Ympäristön kannalta kestävät (luokitusjärjestelmän mukaiset) toiminnat Rakennusten hankinta ja omistaminen 7.7 34,2 22,9 K E E/S E/S E/S E/S K K K K K K E Ympäristön kannalta kestävien (luokitusjärjes- telmän mukaisten) toimin- tojen toimintamenot (A.1) 34,2 22,9 100% 0% 0% 0% 0% 0% K K K K K K E josta mahdollistavat toiminnat 34,2 22,9 100% 0% 0% 0% 0% 0% K K K K K K E josta siirtymätoiminnat A.2 Luokitusjärjestelmäkelpoiset muttei ympäristön kannalta kestävät (muut kuin luokitusjärjestelmän mukaiset) toiminnat KEL; KEL; KEL; KEL; KEL; KEL; E/KEL E/KEL E/KEL E/KEL E/KEL E/KEL Rakennusten hankinta ja omistaminen 7.7 114,2 76,5 KEL KEL E/KEL E/KEL E/KEL E/KEL Luokitusjärjestelmäkel- poisten mutta ei ympä- ristön kannalta kestävien (muiden kuin luokitusjärjes- telmän mukaisten) toimin- tojen toimintamenot (A.2) 114,2 76,5 100% 0% 0% 0% 0% 0% A. Luokitusjärjestelmä- kelpoisten toimintojen toimintamenot (A.1 + A.2) 148,4 99,4 100% 0% 0% 0% 0% 0% B. Ei-luokitusjärjestelmäkelpoiset toiminnot Ei-luokitusjärjestelmä- kelpoisten toimintojen toimintamenot 1,0 0,6 Yhteensä (A + B) 149,4 100,0 * Ilmastoriskikartoitusten kattavuus 80 % E/S = Ei sovelleta; KEL = Kelpoinen; E/KEL = Ei kelpoinen Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 22 Vastuullisuusohjelma Vastuullisuus ja kestävä kehitys on yksi Kojamon strategisista painopistealueista. Vastuullisuusohjelmamme perustuu olen- naisuusmäärittelyyn, ja se ulottuu läpi liiketoimintojen. Vastuul- lisuusohjelmalla ohjaamme ja kehitämme vastuullisuustyö- tämme systemaattisesti olennaisena osana liiketoimintaamme. Vastuullisuusohjelmamme asettaa painopisteet, pitkän ja ly- hyen aikavälin tavoitteet sekä suorituskyvyn mittarit vastuulli- suustyöllemme. Vastuullisuusohjelmamme painopistealueet ovat: ● kestävien kaupunkien rakentaja ● paras asiakaskokemus ● osaavin henkilöstö ja energinen työpaikka ● vastuullinen yrityskansalainen Vastuullisuusohjelmamme perustana ovat liiketoimintamme pitkän tähtäimen kannattavuuden ja kasvun varmistaminen, kestävä ja vastuullinen toimintamme sekä läpinäkyvä vastuulli- suusviestintä ja -raportointi. Vastuullisuuden johtaminen Vastuullisuustyötämme ohjaavat strategiamme, arvomme, toi- mintaperiaatteemme sekä vastuullisuusohjelmamme. Yhtiön hallitus tekee vastuullisuutta koskevat strategiset linjaukset ja päätökset. Toimitusjohtaja vastaa hallituksen linjausten toi- meenpanosta ja valvoo konsernin johtoryhmän avustuksella hallituksen päätösten mukaisesti vastuullisuuden toteutumista osana liiketoimintaa. Johtoryhmätasolla vastuullisuusasioista vastaa omistamisesta ja sijoittamisesta vastaava liiketoiminta- johtaja. Vastuullisuuspäällikkö vastaa yhtiön vastuullisuusasi- oista ja niiden kehityksestä, vastuullisuusraportoinnista sekä tukee yhtiön liiketoimintayksiköitä vastuullisuuskysymysten asi- antuntijana. Vastuullisuuspäällikkö raportoi omistamisesta ja sijoittamisesta vastaavalle liiketoimintajohtajalle. Liiketoiminta- johtajat huolehtivat omiin vastuualueisiinsa liittyvistä toimista vastuullisuusohjelman toimeenpanossa. Vastuullisuustavoit- teet kuuluvat olennaisena osana liiketoimintojemme toiminta- suunnitelmiin ja tavoitteisiin. Konsernin johtoryhmä toimii vas- tuullisuuden ohjausryhmänä. Kestävien kaupunkien rakentaja Tärkeimmät politiikat, periaatteet, sitoumukset, ohjelmat Yhtiön strategia, Yhtiön arvot, Liiketoimintaperiaatteet, YK:n kestävän kehityksen tavoitteet, Kiinteistöalan vapaaehtoinen energiatehokkuussopimus vuosille 2017–2025, WWF Green Office, Due Diligence investointipäätöksissä Keskeisimmät tavoitteet Tähtäämme kiinteistökantamme hiilineutraaliin energiankäyt- töön vuoteen 2030 mennessä ● Mittari 1: Kiinteistöportfolion hiilijalanjälki, toteuma 2023: 33 304 t CO 2 e ● Mittari 2: Kiinteistöportfolion hiilijalanjälki, toteuma 2023: 0,8 t CO 2 e/asunto Kiinteistökantamme kiinteistösähkö on sataprosenttisesti hiili- neutraalia ● Mittari: Hiilineutraalin sähkön osuus kiinteistösähkön kokonaiskulutuksesta, toteuma 2023: 100 % Kaikki omat uudishankkeemme, joiden suunnittelu on alkanut 2021, toteutetaan E-luvultaan ≤ 80 ● Mittari 1: Oman tonttivarannon rakentamisen aloituk- set, joiden E-luku ≤ 80, toteuma: N/A ● Mittari 2: Tilikautena valmistuneet oman tonttivaran- non asunnot, joiden E-luku ≤ 80, toteuma 2023: 100 % Liiketoimintamme vastuullisuus perustuu siihen, että inves- toimme kasvukeskuksiin, hyvien julkisten kulkuyhteyksien ja palveluiden äärelle. Kiinteistöjemme ylläpidossa ja kaikissa in- vestoinneissamme uudistuotannosta peruskorjauksiin tavoitte- lemme energiatehokkuuden parantamista, hiilijalanjäljen pie- nentämistä ja kiertotalouden edistämistä. Tavoitteenamme on saavuttaa hiilineutraali energiankäyttö kiinteistöissämme vuoteen 2030 mennessä. Olemme laatineet tiekartan, joka sisältää toimenpiteet tavoitteen saavutta- miseksi. Ensisijaiset päästövähennyskeinot ovat ajanmukaista- minen, korjaushankkeet ja energiajohtaminen. Näiden lisäksi teemme erillisinvestointeja mm. maalämpöjärjestelmiin ja muu- hun uusiutuvaan energiantuotantoon. Uudistuotannolla on myös merkittävä vaikutus portfolion suhteellisten CO 2 -päästö- jen pienentämisessä. Tarkastelemme tiekartan linjauksia, ta- voitteita sekä toteutettavia toimenpiteitä järjestelmällisesti osana vuosisuunnittelua ja budjetointia. Vuosittainen tavoitteemme hiilidioksidipäästöjen vähentä- miseksi koko kiinteistöportfoliossamme on vähintään neljä pro- senttia vuoden 2025 loppuun asti (mittarina t CO 2 e/asunto). Vuoden 2023 osalta CO 2 -päästövähennys oli -16,9 prosenttia. Merkittävä toimenpide tilikaudella oli Vantaan Energian kanssa laadittu kaukolämmön kysyntäjoustosopimus lähes 70 kiinteis- töön, jonka vastineena kyseisten kiinteistöjen kaukolämpötuote vaihtui uusiutuvilla energianlähteillä tuotetuksi. Tavoitteemme on energiatehokkuuden parantaminen 30 pro- sentilla peruskorjauksien yhteydessä. Vuonna 2023 jatkoimme investointeja kiinteistökantamme korjauksiin ja ajanmukaista- miseen yhteensä 56,0 (52,7) miljoonalla eurolla. Peruskorjaus- kohteita valmistui neljä kappaletta; Helsingissä, Jyväskylässä, Tampereella ja Turussa. Kiinteistökantamme energiatehok- kuutta parannettiin vuoden aikana esimerkiksi uusimalla ilman- vaihdon puhaltimia, optimoimalla kiinteistöjen energiankäyttöä sekä lämmitysverkoston säätötoimenpiteillä. Aloitimme vuonna 2022 seitsemän kohteen saneeraamisen kaukolämmöstä maa- lämpöön. Ensimmäiset maalämpöprojektit ovat jo valmistu- neet, ja loput valmistuvat vuoden 2024 aikana. Kuuden uuden maalämpökohteen suunnitelmat ovat valmistuneet vuoden 2023 aikana. Tavoitteenamme on laskea kiinteistöjen kokonaiskulutusta ja päästöjä. Ohjaamme 77,0 prosenttia asuntojemme lämmitystä älykkäillä optimointijärjestelmillä. Käytännössä koko kiinteistö- Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 23 kantamme lämpenee kaukolämmöllä. Koko kiinteistökan- tamme kiinteistösähkö tuotetaan 100 prosenttisesti hiilineut- raaleilla energialähteillä. Panostamme kiertotalouden edistämiseen uudis- ja korjausra- kentamisessa. Olemme asettaneet tavoitteeksemme, että yli 70 prosenttia vaarattomista jätteistä lajitellaan ja kierrätetään vuoden 2023 loppuun mennessä. Olemme vuoden aikana ke- hittäneet raportointiprosessiamme kierrätysastedatan kerää- miseksi työmailtamme. Raportointiprosessi on ollut toimin- nassa osan vuotta, ja ensitietojen perusteella voimme todeta, että 70 prosentin kierrätysasteen saavuttaminen on haasteel- lista. Jatkamme kumppaniyhteistyön kehittämistä tavoitteen saavuttamiseksi. Paras asiakaskokemus Tärkeimmät politiikat, periaatteet, sitoumukset, ohjelmat Yhtiön strategia, Yhtiön arvot, Liiketoimintaperiaatteet, YK:n kestävän kehityksen tavoitteet, Asiakkaan silmin -ohjelma, Whistleblowing –ilmoitusmenettely, Asukastyytyväisyyskyselyt Keskeisimmät tavoitteet Vuoden 2023 loppuun mennessä 90 prosenttia kotitalouksis- tamme hyödyntää My Lumo -palvelua ● Mittari 1: Osuus kotitalouksista, jotka hyödyntävät My Lumo -palvelua, toteuma 2023: 81 % ● Mittari 2: Osuus asiakkaista, jotka hyödyntävät My Lumo -palvelua, toteuma 2023: 86 % Parannamme kiinteistöjemme jätteiden kierrätysastetta 55 pro- senttiin vuoden 2023 loppuun mennessä ● Mittari: Kiinteistöportfolion jätteiden kierrätysaste, to- teuma 2023: 33 % Edistämme asumisen yhteisöllisyyttä esimerkiksi aktiivisten Lumo-tiimien avulla ● Mittari: Lumo-tiimien lukumäärä ja osuus kaikista kiin- teistöistä, toteuma 2023: 429 kpl ja 56 % Vuoden 2025 loppuun mennessä kaikissa kiinteistöissämme on mahdollisuus yhteiskäyttö-kulkuneuvoon ● Mittari: Osuus kiinteistöistä, joissa mahdollisuus yh- teiskäyttökulkuneuvoon, toteuma 2023: 100 % Teemme pitkäjänteistä työtä vastuullisemman ja paremman kaupunkiasumisen eteen. Lumobrändi tarjoaa asiakkaillemme parhaan asumisen asiakaskokemuksen: turvallista, vaivatonta ja ympäristöystävällistä asumista sekä parhaita asumisen pal- veluita. Päätavoitteemme on tyytyväinen asukas ja suosittelu- halukkuuden kasvattaminen. Asukastyytyväisyyttä mittaamme suositteluhalukkuudella (NPS), joka vuonna 2023 oli 50. Suo- sitteluhalukkuuden positiiviseen kehitykseen on vaikuttanut palvelualttiutemme parantuminen. Olemme panostaneet myös asiakkaiden tarpeiden ymmärtämiseen. Kaikki vapaat asuntomme ovat vuokrattavissa Lumo-verkko- kaupasta, jossa asuntojen esittelysivuilla tarjoamme tietoa myös vastuullisuusnäkökulmien huomioimisesta. Vuonna 2023 toimme verkkokauppaan matka-aikahaun. Sen avulla Helsin- gin seudun liikenteen (HSL) alueelta asuntoa etsivät asiakkaat voivat löytää kodin, josta on helppo matkustaa itselle tärkeisiin kohteisiin julkista liikennettä hyödyntäen halutulla aikasäteellä. Laajensimme verkkokauppamme palvelua myös tekoälypohjai- sella Asuntoagentilla, joka etsii käyttäjälle parhaiten sopivat Lumo-kodit taustalla pyörivän suosittelualgoritmin avulla. Kestävän kehityksen arvot näkyvät My Lumo -palvelun kaup- papaikalla, josta asukkaat voivat hankkia erilaisia asumiseen liittyviä lisäpalveluja, kuten yhteiskäyttöautopalvelun, kotisii- vouksen tai muuttopalveluja. Olemme räätälöineet asukkail- lemme hiilijalanjälkitestin, ja asukkailla on myös mahdollisuus ostaa palvelua, jonka avulla he voivat nollata lämmityksen hiili- jalanjäljen. Vuoden aikana olemme kehittäneet My Lumo -palvelua asuk- kaiden toiveita kuunnellen. Uudistukset perustuivat edellisenä vuonna toteutettuun asukaskyselyyn ja käytettävyystestauk- seen, ja niiden tavoitteena oli asiakastyytyväisyyden ja asia- kaspidon parantaminen sekä asiakaspalvelun yhteydenotto- määrien vähentäminen. Muutosten myötä palvelusta tehtiin ai- kaisempaa käyttäjäystävällisempi, isännöitsijän ja asukkaan välistä viestintää tehostettiin, ja ulkomaalaistaustaiset asuk- kaat huomioitiin aiempaa paremmin. Toteutimme kesällä 2023 vuosittaisen kyselytutkimuksen asu- misen vastuullisuudesta. Tärkeimmiksi asumisen vastuulli- suusteemoiksi asukkaat nostivat kattavat jätteiden lajittelumah- dollisuudet sekä kotona että jätetilassa, sisäympäristöolosuh- teet eli kodin lämpötilan ja ilmanvaihdon sekä asumisen turval- lisuuden. Sähköistyvän autokannan vaatimukset otamme huomioon kai- kissa uudiskohteissamme, ja lisäämme jatkuvasti latausmah- dollisuuksia nykyisissä kohteissa kysyntään perustuen. Yhteisöllisyyden ja osallisuuden edistäminen sekä kohtaamis- paikkojen rakentaminen on tärkeää sekä meille että asukkaille. Lumo-tiimi on oman kotitalon väestä koottu vapaaehtoisten joukko, jonka tehtävänä on kehittää ja elävöittää asuinympäris- töä järjestämällä asukkaille tapahtumia ja yhteistä tekemistä. Vuonna 2023 tällaisia tapahtumia olivat muun muassa asuin- alueen yhteiset venetsialaiset, asukkaiden yhteiset joulujuhlat ja asukasillat vaihtuvin teemoin. Toiminnassa olevia Lumo-tii- mejä oli vuonna 2023 yhteensä 429. Lumotalojen yhteiskäyttö- tilat tarjoavat mahdollisuuden yhteisölliseen asumiseen. Yh- teiskäyttötiloja ovat esimerkiksi kerhohuoneet, kuntosalit ja etätyöpisteet. Jätteiden lajittelu ja jätetilojen siisteys on tärkeä osa asukas- viihtyvyyttä. Vuoden 2023 aikana keskityimme asukkaiden kierrätys- ja lajittelutietoisuuden parantamiseen. Kierrätysvies- tinnän tehostaminen on tunnistettu keskeiseksi väyläksi vaikut- taa kierrätysasteeseen. Valikoiduissa kohteissa testasimme myös uusia toimintatapoja. Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 24 Osaavin henkilöstä ja energinen työpaikka Tärkeimmät politiikat, periaatteet, sitoumukset, ohjelmat Yhtiön strategia, Yhtiön arvot, Liiketoimintaperiaatteet, YK:n kestävän kehityksen tavoitteet, Vastuullinen työnantaja, Vas- tuullinen kesäduuni, Henkilöstöpolitiikka, Yhdenvertaisuus ja tasa-arvosuunnitelma, Työehtosopimukset Keskeisimmät tavoitteet Henkilöstön suositteluhalukkuus ● Mittari: eNPS, uudet työntekijät, toteuma 2023: 82 Edistämme henkilöstömme sukupuolten välistä tasa-arvoa. Kaikissa toiminnoissa ja tehtävissä noudatetaan yhdenvertai- sia ja tasa-arvoisia toimintamalleja ● Mittari: Sukupuolijakauma, toteuma 2023 (naisia/mie- hiä): o Koko henkilöstö: 60 / 40 o Esihenkilöt: 44 / 56 o Johto: 0 / 100 o Hallitus: 43 / 57 Nolla tapaturmaa ● Mittari: Tapaturmataajuus (LTIF), toteuma 2023: ko- konaistapaturmataajuus: 14,7, työtapaturmat: 9,2, työmatkatapaturmat: 5,5 Yhteiset arvomme ilo palvella, hinku onnistua ja rohkeus uu- distaa ohjaavat tekemistämme ja näkyvät arjessamme. Tavoit- teenamme on, että jokainen kojamolainen viihtyy työssään ja voi olla ylpeä työnsä tuloksista. Keskityimme vuonna 2023 eri- tyisesti asiakasrajapinnassa työskentelevän henkilöstön työn sujuvuuteen ja työtapojen kehittämiseen myynnin ja isännöin- nin pelikirjojen avulla. Käytössämme on Turvallisesti töissä -perehdytysmalli, turvalli- suus- ja pelastussuunnitelmat sekä työterveyshuollon toiminta- suunnitelma, jotka kattavat 100 prosenttia henkilöstöstä ja toi- mipisteistä. Lisäksi käytössämme on asiakaspalvelutyön tur- vallisuussuunnitelma, joka on suunnattu asiakasrajapinnassa työskenteleville työntekijöille. Vuonna 2023 toteutimme asiakaspalvelussa työn turvallisuu- teen liittyvän koulutuksen. Lisäksi toteutimme koulutuksia muun muassa tietosuojaan ja tekoälyn käyttöön liittyen. Uuden ERP-järjestelmänkäyttöönottoprojekti ja siihen liittyvät proses- siuudistukset ovat myös tarjonnut henkilöstöllemme mahdolli- suuksia osaamisen ja ammattitaidon kehittämiseen. Henkilöstötyytyväisyystutkimus toteutettiin viimeksi vuonna 2022 ja kaikkiaan tutkimuksen tulos oli erittäin hyvä, vaikka ko- konaiskeskiarvo hieman laski edellisvuodesta ollen 4/5. Kyse- lyyn vastasi 79 prosenttia henkilöstöstämme. Seuraava henki- löstötyytyväisyystutkimus toteutetaan vuoden 2024 aikana. Osana säästöohjelmaa kävimme läpi muutosneuvottelut henki- löstömäärän sopeuttamiseksi. Neuvotteluissa selvitettiin laa- jasti eri toimintojen tehostamista ja mahdollista uudelleenjär- jestelyä. Muutosneuvotteluiden jälkeiset päätökset johtivat seuraaviin henkilöstövaikutuksiin: 59 työntekijää lomautettiin toistaiseksi tai määräaikaisesti, ja viiden henkilön työtehtävät lakkasivat pysyvästi. Vastuullinen yrityskansalainen Tärkeimmät politiikat, periaatteet, sitoumukset, ohjelmat Yhtiön strategia, Yhtiön arvot, Liiketoimintaperiaatteet, Toimit- tajien toimintaperiaatteet, YK:n kestävän kehityksen tavoitteet, Hallinnointikoodi, Whistleblowing – ilmoitusmenettely, Vastuu Group Oy:n luotettava kumppani -palvelu, Tietoturvapolitiikka, Riskienhallinta, Lumo-sponsorointi ja stipendiohjelma Keskeisimmät tavoitteet Nollatoleranssi harmaalle taloudelle ● Mittari: Ilmoitukset whistleblowing-ilmoituskanavan tai sisäisten ilmoitusmenettelyjen kautta, toteuma 2023: 0 kpl Nollatoleranssi tietosuojarikkomusten suhteen ● Mittari: Tietosuojarikkomukset tai niiden epäilyt, to- teuma 2023: 4 kpl Seuraamme rakennustyömailla työolosuhdemittaria (TR-mitta- ria) korkean työturvallisuustason säilyttämiseksi, tavoit- teenamme TR > 90 ● Mittari: TR-mittari, toteuma 2023: 96 Kojamon arvoihin perustuvat liiketoimintaperiaatteet ovat toi- mintatapojemme perusta ja koskevat jokaista kojamolaista. Lii- ketoimintaperiaatteet sisältävät yhtiön toimintatavat ja vaati- mukset liittyen vastuulliseen ja lainmukaiseen toimintaan, etu- ristiriitoihin, harmaan talouden torjuntaan, kilpailevaan toimin- taan, henkilöstövastuuseen, lahjontaan ja korruptioon, sponso- rointiin, ympäristövastuuseen sekä omaisuuden ja tiedon suo- jaamiseen. Koulutamme kaikki uudet työntekijät liiketoiminta- periaatteista jo osana perehdytysohjelmaamme. Kojamolla on käytössä whistleblowing-kanava, jonka kautta henkilöstö, yh- teistyökumppaneiden työntekijät ja muut sidosryhmät voivat luottamuksellisesti ilmoittaa havaitsemistaan epäkohdista joko omalla nimellä tai täysin anonyymisti. Erityisesti harmaan talouden torjuntamallit on tunnistettu kes- keiseksi painopistealueeksi liittyen rakentamiseen ja rakennut- tamisen alaan. Käytössämme olevat harmaan talouden torjun- taan liittyvät toimintamallit ovat tehokkaita ja ylittävät monelta osin lain vaatimukset. Liiketoimintaperiaatteet sekä Kojamon muut hankintaperiaatteet ja -ohjeistukset ohjaavat hankinto- jemme vastuullisuutta. Kaikilta kumppaneiltamme ja alihankki- joiltamme edellytämme lakien ja määräysten noudattamista. Velvoitamme kumppaneiltamme liittymistä Vastuu Group Oy:n Luotettava kumppani -palveluun, jonka avulla todennamme, että kumppani on hoitanut tilaajavastuulain edellyttämät vel- voitteet. Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 25 Varmistamme hankintojemme vastuullisuuden ylläpitämällä hankintaohjetta ja tarjoamalla sitä koskevaa koulutusta hankin- toja tekevälle henkilöstölle. Olemme laatineet erilliset hankinta- ohjeet rakennuttamiseen, tietoteknisiin hankintoihin ja kiinteis- töpalveluihin. Vuoden 2023 aikana päivitimme hankintaohjetta koskevan koulutuksen. Hankintaohjeen lisäksi vastuullisuutta ohjaa sekä työntekijöille annetut että yhteistyökumppaneil- lemme sopimukseen sisällytettävät Kojamon liiketoimintaperi- aatteet. Teemme järjestelmällisesti toimittaja-auditointeja. Tavoitteenamme on, että toiminnassamme ei satu yhtään hen- kilötietojen tietoturvaloukkausta, eikä meille tule lainkaan pe- rusteltuja tietosuoja-aiheisia valituksia. Noudatamme tietosuo- jalainsäädäntöä täysimääräisesti kaikessa henkilötietojen kä- sittelyssä, ja käsittelemme henkilötietoja erityisellä varovaisuu- della. Näin toimimalla turvaamme asiakkaidemme sekä mui- den rekisteröityjen henkilötietojen luottamuksellisuuden koko niiden elinkaaren ajan. Olemme kirjanneet tietosuojapolitiik- kaamme tietosuojan pääperiaatteet, vastuut ja toimintatavat. Tietosuojapolitiikkaa täydentävät yhteiset tietosuojaohjeet sekä toimintokohtaiset käytännön työohjeet. Julkaisimme vuonna 2023 verkko-oppimisympäristössämme uuden tietosuojakoulu- tuksen. Koulutus on tarkoitettu koko henkilöstöllemme, ja kou- lutuksen osallistumisprosentti oli 100. Päivitimme myös tieto- suoja- ja tietoturvasopimuspohjamme. Havaitsimme toiminnassamme vuonna 2023 kaksi henkilötie- tojen tietoturvaloukkausta, jotka olivat molemmat inhimillisistä virheistä johtuvia yksittäisiä tapauksia. Käsittelimme loukkauk- set prosessimme mukaisesti EU:n yleisen tietosuoja-asetuk- sen vaatimalla tavalla. Emme vastaanottaneet yhtäkään perus- telluksi todettua asiakkaan tai muun rekisteröidyn tekemää henkilötietojen käsittelyyn liittyvää valitusta taikka tietosuoja- valtuutetun rekisteröityyn valitukseen perustuvaa selvityspyyn- töä. Kojamon merkittävimmät strategiset riskit ja niiden hallinta Kojamon riskienhallinnan perustana ovat riskienhallintapoli- tiikka ja rahoituspolitiikka, hyvä hallintotapa ja liiketoimintaperi- aatteet sekä strategia- ja vuosisuunnitteluprosessiin kuuluva riskikartoitus, joka viimeksi päivitettiin joulukuussa 2023. Riski- kartoituksessa tunnistetaan keskeiset riskit sekä määritellään riskien hallintakeinot ja sitä päivitetään säännöllisesti. Yhtiön riskienhallintaa on kuvattu tarkemmin selvityksessä hallinto- ja ohjausjärjestelmästä. Riskikartoituksessa huomioidaan strate- giset ja taloudelliset riskit sekä liiketoimintaan, liiketoimintaym- päristöön ja turvallisuuteen liittyvät riskit. Alla on kuvattu Kojamon merkittävimmät riskit sekä niiden pää- asialliset hallintakeinot. RISKI RISKIN SYYT SEURAUKSET Strategiset riskit Pääoman saatavuus heikkenee ● Pankkisääntelyn ja/tai kotimaisen tai kansainväli- sen taloustilanteen johdosta rahoituksen saata- vuus heikkenee ● Markkinahäiriöt ● Investointien rahoitus vaikeutuu ● Erääntyvien lainojen uudelleenrahoitus vaikeutuu ● Hidastaa investointeja ja liiketoiminnan kasvua ● Heikentää korjaustoiminnan edellytyksiä Asuntojen arvojen lasku kasvukes- kuksissa ● Heikosta taloudellisesta tilanteesta tai inflaatiosta ja korkojen noususta johtuen asuntokaupan sekä portfoliokauppojen volyymit laskevat ja asuntojen hinnat laskevat sekä tuottovaatimukset nousevat ● Omavaraisuusaste heikkenee ● Hidastaa investointeja ja liiketoiminnan kasvua Asuntojen vuokraaminen vaikeutuu lisääntyneen vuokra-asuntotarjon- nan ● Investoinnit uusiin vuokra-asuntoihin ● Yhteiskunnan ja kaupunkien toimenpiteillä ei saada oikeantyyppisiä asuntoja ● Kohteen vuokrat hinnoitellaan yli alueen vuokra- hintatason ● Vaikeuttaa taloudellisen tuloksen saavut- tamista Asumis- ja vuokralainsäädännön uu- distuminen ● Yleisen asumisen tai erityisesti vuokralainsää- dännön muutokset ● Asumistukijärjestelmän merkittävät muutokset ● Vuokraa ja vuokrausta koskevat rajoitukset ● Kannattavuuden heikkeneminen Vuokra-asuntojen kysyntä heikke- nee ● Kaupungistumiskehityksen jatkuminen ● Segregaatio toimintapaikkakuntien sisällä ● Omistusasumisen suosio kasvaa nykyisestä ● Taloudellinen tulos heikentyy ● Strategisia kasvutavoitteita ei saavuteta Ei saada riittävästi investointihank- keita käyntiin ● Rakennuskustannustason nousu ● Hankkeiden riskit arvioidaan virheellisesti ● Ei saada tarjouksia, rajalliset resurssit allokoitu- vat parempikatteisiin hankkeisiin ● Tuottovaatimusten nousu ● Rajallinen pääoman saatavuus ● Strategisia kasvutavoitteita ei saavuteta Profiloituminen ● Kojamon ja Lumon brändit eivät vahvistu tavoit- teen mukaisesti ● Ei lunasteta brändilupausta ● Tarjoama ei puhuttele kohderyhmää ● Ei onnistuta vastuullisuuden vaatimusten täyttä- misessä ● Negatiivinen mediajulkisuus ● Asiakasmenetykset ● Tavoiteltujen hyötyjen menetykset Kansantalous ei kasva ● Kansainvälinen taloussuhdanne heikkenee lisää ● Kansainväliset rahoitusmarkkinat vaikeuksissa ● Pandemiat ● Asukkaiden maksukyky heikkenee, joka vaikuttaa taloudelliseen tulokseen (vajaa- käytön lisääntyminen) Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 26 ● Investointien rahoitus vaikeutuu ja estää liiketoiminnan kasvua Palvelujen sopivuus ● Ei tunnisteta asiakassegmenttien tarpeita ● Asiakassegmentoinnin määrittelyssä ei onnistuta ● Palveluille ei löydy kysyntää ● Kassavirta heikkenee ● Taloudellinen tulos heikkenee ● Kyky luoda asiakaspitoa heikkenee Ei pystytä hyödyntämään digitali- suuden tuomia mahdollisuuksia ● Ei saada kotiutettua digitaalisuuden mahdollista- mia hyötyjä ● Ei onnistuta palvelujen kaupallistamisessa ● Ei saada yhteistyökumppaneita mukaan kehittä- mään palveluja ● Organisaation kyvykkyydet/toimintatapa eivät vastaa digitalisaation vaatimuksia ● Nykyiset teknologiaratkaisut eivät tue digitaalista kehittämistä ● Vaikeuttaa taloudellisen tuloksen saavut- tamista ● Asiakasmenetykset ● Tavoiteltujen hyötyjen menetykset ● Osaavan henkilöstön rekrytointi ja työn- antajamaine heikkenee ● Edelläkävijäposition menettäminen ● Strategian implementointi hidastuu Teknologiaratkaisut eivät tue liiketoimintaa ● Väärät teknologiaratkaisut ● Epäonnistumiset uusien käyttöönottojen laadun- varmistuksessa ● Kyberturvallisuuteen liittyvät poikkeamat ● Aiheuttaa haasteita liiketoiminnalle ● Teknologiahäiriöt vahingoittavat mai- netta ● Taloudellisen raportoinnin virheet ja vii- västykset ● Virheellisiä liiketoimintapäätöksiä teh- dään talousjärjestelmän väärien tietojen vuoksi RISKI RISKIN SYYT HALLINTAKEINO Taloudelliset riskit Pääoman saatavuus heikkenee ● Pankkisääntelyn ja/tai kotimaisen tai kansainväli- sen taloustilanteen taikka pääomavelkamarkki- noiden johdosta rahoituksen saatavuus heikke- nee ● Markkinahäiriöt, oman pääoman saatavuus, ym- päristöolosuhteiden muutokset rahoitusmarkki- noilla ● Oman pääoman puute ● Jälleenrahoitusriskiä pyritään pienentä- mään hajauttamalla rahoitussalkku ra- hoituslähteiden, -instrumenttien ja rahoi- tuksen maturiteettien osalta sekä säilyt- tämällä vahva taserakenne Markkinakorot nousevat ● Merkittävät muutokset vaihtuvissa markkinako- roissa ja korkomarginaaleissa sekä spreadeissa ● Muutokset voivat aiheutua markkinoista tai inflaa- tion kiihtymisestä ● Lainasalkkuun kohdistuvaa korkoriskiä hallinnoidaan hajauttamalla lainat kiinteä- ja vaihtuvakorkoisiin, eri koronuudista- misjaksoilla sekä korkojohdannaisten avulla ● Kojamo-konsernin rahoituspolitiikan mu- kaisesti tavoiteltu suojausaste on 50 - 100 % Investment grade -luottoluokituksen menetys ● Markkinatilanteen heikkeneminen ● Keskeisten tunnuslukujen heikkeneminen: erityi- sesti korkokate, LTV ja likviditeetti ● Ennakoivat toimenpiteet keskeisten tun- nuslukujen säilyttämiseksi ● Säästöohjelma, investoinneista pidättäy- tyminen, osingosta pidättäytyminen, kiin- teistöjen myynti, etupainotteinen rahoitus ja pääoman hankkiminen Muut riskit Tietoturvauhat (Kyberuhat) -Luottamuksellista tai salaista tietoa vuotaa kolmansille osapuolille tai jul- kisuuteen eri keinoin (privacy breach) -Henkilötietojen käsittelyssä poik- keamia (privacy breach) tietosuoja- asetukseen verrattuna ● Salaisia tai arkaluonteisia asiakirjoja säilytetään vastoin ohjeita väärässä paikassa tai käyttöoikeu- den vastaisesti ● Asiakastietoja käsitellään GDPR:n periaatteiden vastaisesti ● Asiakkaan GDPR takaamia oikeuksia ei nouda- teta ● Henkilötietojen käsittelyä ei suunnitella, sen ris- kejä arvioida tai osoitusvelvollisuutta kyetä toteut- tamaan ● Käsittelytoimia ei kuvata prosessin mukaisesti en- nen sopimusten allekirjoitusta ● Puutteelliset kontrollit ja riittämätön valvonta, tieto- suoja- ja tietoturvaohjeiden noudattamatta jättämi- nen ● Puutteet teknisessä tai hallinnollisessa tietotur- vassa ● Tietojen kalasteleminen (phishing) ● Kyberhyökkäykset ● Ohjeistus tietosuoja- ja turva-asioihin ja seuranta, että ohjeistusta noudatetaan ● Tiedon elinkaaren ja riskien hallinta ● Prosessien/projektien organisointi ja vas- tuut ajan tasalla ● Käyttöoikeushallinta ● Luottamuksellisimpien asiakastietojen keskitys toimialasovellukseen ● Automaation lisääminen ● Huolehditaan, että Kojamon ohjeet ovat ajantasaisia ● Varmistetaan koulutuksella ja uusien henkilöiden perehdytyksellä, että henki- löstöllä on riittävät tiedot asian merkityk- sellisyydestä ● Systemaattiset tietosuoja-auditoinnit ● Riittävä kontrollit ja niiden toimivuuksien varmistaminen ● Kybervakuutus ● Kriisiviestintä suunnitelman kertaus ja harjoittelu, myös ohjeistuksen helppous ja ajantasaisuuden varmistaminen Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 27 Konsernin toiminnan kannalta kriitti- simmät tietojärjestelmät eivät ole käytettävissä, käytettävissä oleva tieto ei ole eheää tai järjestelmät toi- mivat virheellisesti ● Haittaohjelma ● Palvelunestohyökkäykset ● Tahalliset väärinkäytökset ● Tietoturvaohjeiden noudattamatta jättäminen ● Ohjelmiston koodausvirhe ● Eri ohjelmistojen ja väliohjelmistojen yhteen toimi- mattomuus ● Häiriöt tietoliikenneyhteyksissä tai pilvessä pyöri- vissä liiketoiminnan tukijärjestelmissä ● Ohjeistus tietoturva-asioihin ja seuranta, että ohjeistusta noudatetaan ● Varmistetaan riittävät tekniset valmiudet ja osaaminen ● Auditoidaan keskeisten IT-kumppanuus- yritysten toimintamallit ja varmistetaan omien resurssien osaaminen ja riittävyys ohjelmien käyttöönotossa ja testauk- sessa ● Huolehditaan raportointi ja controller-toi- minnan ajantasaisuudesta mahdollisten poikkeamien tunnistamisessa ● Jatkuvuussuunnitelmien ylläpito, tarken- taminen ja säännönmukainen harjoittelu ● Koulutus ● IT-palveluiden ajan tasalla pitäminen ja päivitysten suunnittelu, sekä palveluiden muutosten yhteydessä laadunvarmistus Tietosuojalainsäädännön tai -käy- täntöjen vastainen toiminta ● Tietosuojaperiaatteita ei noudateta täysimääräi- sesti ● Rekisteröidyn oikeuksien toteuttaminen on puut- teellista ● Puutteellinen tietosuojaosaaminen ● Tietosuojadokumentaatio on puutteellista tai van- hentunutta, eikä osoitusvelvollisuus toteudu ● Rekisteröidyn informointi henkilötietojen käsitte- lystä on puutteellista ● Tapahtuu henkilötietojen tietoturvaloukkauksia ● Tietoturvassa on puutteita, ja henkilötiedot vaa- rantuvat ● Henkilötietojen käsittelijänä toimivan kumppanin tietosuojassa tai -turvassa on puutteita ● Omistajan määritteleminen kullekin kä- sittelytoimelle ● Käsittelytoimenkuvausten, vaikutus- tenarviointien, tasapainotestien ja TIA- arvioiden laatiminen ja pitäminen ajan tasalla ● Rekisteröidylle suunnatun informaation säännöllinen arviointi ja pitäminen ajan tasalla ● Tietosuojaprosessien säännöllinen arvi- ointi ja pitäminen ajan tasalla ● Tietosuoja- ja -turvavaatimusten toteutu- misesta varmistuminen osana kehitys- hankkeita ja kumppanivalintaa ● Henkilöstön säännöllinen tietosuoja- ja tietoturvakouluttaminen sekä työohjeet ● Asianmukainen käyttöoikeushallinta ● Tietosuojaan liittyvien puutteiden tunnis- taminen, raportointi ja korjaaminen Muutosjohtaminen, henkilöstö ei si- toudu asetettuihin lyhyen- ja pit- känaikavälin tavoitteisiin tai toimin- nan uudistuksiin ja uudistuksien ke- hittämiseen ● Toiminnan tavoitteita ei ole määritelty eikä ku- vattu tai ne ovat epäselviä tai niitä ei voida mi- tata, eivätkä ne mahdollista riittävää toiminnan seurantaa ja valvontaa ● Tavoitteita ei ole priorisoitu riittävän selkeästi ● Tavoitteita ei johdeta organisaatiossa ylhäältä alaspäin ● Tavoitteiden toteumista ei tiedoteta tai raportoida riittävästi ● Esihenkilötyö ● Systemaattinen ja muutossuunnitelman mukainen muutosjohtaminen ● Määritetään selkeät strategiasta johdetut tavoitteet, tiedotetaan ne ja seurataan aktiivisesti ● Varmistetaan strategiaviestintä, lisäksi huolehditaan vuorovaikutteisuudesta ke- hityskeskusteluilla ● Asianmukainen tavoitteiden asettami- nen, priorisointi ja säännöllinen seuranta Ilmastonmuutoksen aiheuttamat fyy- siset riskit: Äärisääilmiöt aiheuttavat vahinkoa kiinteistöille, asunnoille ja piha- ja parkkialueille ● Kiinteistöjen arvon lasku riskialueilla ● Vuokratulojen menetys riskialueilla ● Kiinteistöjen ylläpitokulujen kasvu ● Kiinteistöjen korjauskustannusten kasvu ● Asuntojen lämpötilojen säätöjen epäonnistumi- nen ja asukkaiden vaihtuvuuden lisääntyminen ● Jätetään hyödyntämättä mahdollisuus saavuttaa edistyksellisellä ja ennakoivalla toiminnalla edel- läkävijyys, kilpailuetu ja markkina-asema vastuul- lisena toimijana ● Tulvariskialueiden kartoitus osana due dilligence -prosessia ● Osana uudishankkeiden investointipää- tösesitystä selvitetään kohteen mahdolli- nen sijainti tulvariskialueella ja tarvittavat toimenpiteet ● Ylläpito-ohjauksessa äärisääilmiöiden huomiointi ● Vakuutusasiat kunnossa äärisääilmiöiden tuomien vahinkojen varalta ● Leanheat-hallinta asuntojen lämpötilojen säätämisessä ● Vastuullisuusohjelma ● Ilmastoriskikartoitus valikoitujen kohtei- den osalta Ilmastonmuutoksen aiheuttamat ris- kit liittyen vähähiiliseen yhteiskun- taan siirtymiseen (teknologiset riskit, markkinariskit) ● Lisääntyvät investointikustannukset energiate- hokkaaseen ja vähähiiliseen rakentamiseen siir- tymisessä sekä uudisrakentamisessa että kor- jausrakentamisessa, johtuen kiristyvistä säädök- sistä ● Vähähiilisten ja energiatehokkaiden asuntojen ky- syntä kasvaa ● Riippuvuus kaukolämpöyhtiöiden energiantuotan- non vähähiilisyydestä korostuu, kaukolämmön hintakehityksen merkitys korostuu ● EU ja kansallisen lainsäädännön kehityk- sen aktiivinen seuranta ● Vastuullisuusohjelman ja hiilineutraalin energiankäytön tiekartan edistäminen ● Uudisrakentamisen suunnittelussa kiris- tyvien vaatimuksien huomiointi mahdolli- simman varhaisessa vaiheessa Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 28 ● Päästökauppa laajenee kiinteistö- ja rakennus- alaan aiheuttaen kuluriskin Lähiajan riskit ja epävarmuustekijät Kojamo arvioi, että lähiajan merkittävimmät riskit ja epävar- muustekijät aiheutuvat kiinteistö- ja rahoitusmarkkinoiden epä- varmasta tilanteesta, korkokehityksestä sekä geopoliittisista jännitteistä. Geopoliittiset jännitteet mukaan lukien Venäjän hyökkäyssota Ukrainassa ja Lähi-idän konflikti aiheuttavat edelleen taloudel- lista epävarmuutta ja voivat vaikuttaa inflaatioon sekä korkoi- hin. Näiden aiheuttamalla epävarmuudella voi olla vaikutuksia asunto- ja kiinteistömarkkinoihin, kuten asuntojen hintoihin, vuokratasoihin ja tuottovaatimuksiin sekä rakennusliikkeiden toimintaan. Lisäksi sotatoimilla voi olla vaikutuksia rakennus- materiaalien saatavuuteen ja hintoihin. Mikäli inflaatio ei laske ennakoidulla tavalla, korkojen lasku voi lykkääntyä. Nousseet kustannukset saattavat vaikuttaa Kojamon tulokseen ja kassa- virtaan sekä asuntojen käypään arvoon. Talouden kehitys saattaa vaikuttaa asunto- ja rahoitusmarkki- noihin poikkeuksellisella tavalla. Näillä tekijöillä saattaa olla vaikutuksia Kojamon tulokseen ja kassavirtaan sekä asuntojen käypään arvoon. Yleinen taloustilanteen heikentyminen voi ai- heuttaa työttömyyttä ja alentaa kuluttajien ostovoimaa, jotka voivat vaikuttaa asukkaiden vuokranmaksukykyyn ja tätä kautta yhtiön vuokratuottoihin. Kiinteistö- ja rahoitusmarkkinoiden heikkeneminen sekä mark- kinakorkojen muutokset voivat laskea luottoluokitusta, vaikeut- taa rahoituksen saatavuutta ja nostaa rahoituksen hintaa mer- kittävästi sekä heikentää Kojamon rahoituksen tunnuslukuja. Nämä tekijät saattavat vaikuttaa Kojamon tulokseen ja kassa- virtaan sekä asuntojen käypään arvoon. Kaupungistumisen arvioidaan jatkuvan pidemmällä aikavälillä. Vuokra-asuntojen tarjonta voi paikallisesti kasvaa Kojamon keskeisillä toiminta-alueilla, ja kysynnän ja tarjonnan vaihtelulla voi olla vaikutusta Kojamon vuokralaisten vaihtuvuuteen tai ta- loudelliseen vuokrausasteeseen ja tätä kautta vuokratuottoihin. Kyberhyökkäykset ja erilaiset muut tietoturvauhat ovat lisään- tyneet. Näillä tietoturvarikkomuksilla voi olla vaikutusta Koja- mon liiketoimintaan ja tietojärjestelmien toimintavarmuuteen. Kojamon merkittävimpiä riskejä on kuvattu laajemmin toiminta- kertomuksen Muista kuin taloudellisista tiedoista annettavassa selvityksessä. Sisäinen tarkastus Sisäinen tarkastus vastaa pörssiyhtiöltä edellytettävästä riippu- mattomasta arviointi- ja varmistustoiminnosta, joka selvittää ja todentaa järjestelmällisesti riskienhallinnan, valvonnan sekä johtamisen ja hallinnoinnin tehokkuutta. Kojamon hallituksen tarkastusvaliokunta on vahvistanut sisäisen tarkastuksen toi- mintaohjeen. Kojamon sisäinen tarkastus on ulkoistettu tilintarkastusyhteisö PricewaterhouseCoopers Oy:lle. Käytännön työn koordinointiin on nimetty Kojamosta talousjohtaja ja Group Controller. Sisäi- nen tarkastus toimii toimitusjohtajan ja tarkastusvaliokunnan alaisuudessa ja raportoi havainnoistaan ja suosituksistaan tar- kastusvaliokunnalle, toimitusjohtajalle, johtoryhmälle sekä tilin- tarkastajalle. Tarkastustoiminto kattaa kaikki Kojamo-konser- nin yhtiöt ja toiminnot. Tarkastustoiminta perustuu riskianalyyseihin sekä konsernijoh- don kanssa käytäviin riskienhallinta- ja valvontakeskusteluihin. Tilintarkastajan kanssa järjestetään säännöllisesti tapaamisia tarkastustoiminnan riittävän kattavuuden varmistamiseksi ja päällekkäisen toiminnan välttämiseksi. Sisäinen tarkastus laatii vuosittain tarkastussuunnitelman, jonka toimitusjohtaja ja tarkastusvaliokunta hyväksyvät. Tar- kastussuunnitelmaa muutetaan tarvittaessa riskiperusteisesti. Vuonna 2023 sisäisen tarkastuksen tarkastustoiminnan tär- keimmät painopisteet liittyivät yksikkötarkastuksiin, tietoturvalli- suuteen, vastuullisuuteen sekä vuokrausasteen- ja asiakastyy- tyväisyyden johtamiseen. Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 29 Konsernirakenne ja siinä tapahtuneet muutokset Juridiseen konserniin kuului tilikauden lopussa yhteensä 377 (380) tytäryhtiötä ja 44 (42) osakkuusyhtiötä. Kojamo Oyj:n kokonaan omistamia tytäryhtiöitä ovat Lumo Ko- dit Oy, Lumo Vuokratalot Oy, Lumohousing 2 Oy, Lu- mohousing 11 Oy, Lumohousing 12 Oy, Lumo Asumisen Pal- velut Oy, VVO Hoivakiinteistöt Oy, Kojamo Holding Oy, Kotinyt Oy ja Kojamo Palvelut Oy. Lisäksi Kojamo Oyj omistaa 50 pro- senttia SV-Asunnot Oy:n osakkeista. Lumo Kodit Oy:öön fuusioitiin Lumohousing 10 Oy 1.5.2023. Konsernirakenne 31.12.2023 Osakkuus- M€ Tytäryhtiöt yritykset Kojamo Oyj 10 1) 2 Alakonsernien emoyhtiöt Lumo Kodit Oy 355 34 Lumo Vuokratalot Oy 10 3 2) Lumo Asumisen Palvelut Oy 1 6 Kojamo Palvelut Oy 1 Yhteensä 377 44 ¹ ⁾ Sisältää alakonsernien emoyhtiöt ja muut esitetyt tytäryhtiöt. ² ⁾ Osakkuusyrityksistä 1 kpl on ylimmällä Kojamo-konsernitasolla tytäryhtiö. Tilikauden jälkeiset tapahtumat Kojamo Oyj laski tammikuussa liikkeeseen 200 miljoonan eu- ron arvosta suunnattuja vakuudettomia vihreitä joukkovelkakir- jalainoja (Private placement). Liikkeeseenlasku toteutettiin yh- tiön EMTN-ohjelman alla ja korotuksena yhtiön 28.5.2029 erääntyvään joukkovelkakirjalainaan. Liikkeeseenlaskusta saa- dut varat käytetään uudelleenrahoittamaan yhtiön vihreän ra- hoituksen viitekehyksen mukaisia projekteja. Hallituksen voitonjakoehdotus Emoyhtiö Kojamo Oyj:n jakokelpoinen vapaa oma pääoma 31.12.2023 on 155 723 844,51 euroa, josta tilikauden voitto on 1 043 478,44 euroa. Yhtiön taloudellisessa asemassa ei ole ti- likauden päättymisen jälkeen tapahtunut olennaisia muutoksia. Kojamo Oyj ilmoitti elokuussa aloittavansa säästöohjelman, jonka osana hallitus esittää kevään 2024 yhtiökokoukselle, että osinkoa vuodelta 2023 ei jaeta. Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 30 EPRA-TUNNUSLUVUT EPRA (European Public Real Estate Association) on euroop- palaisten julkisesti noteerattujen kiinteistösijoitusyhtiöiden etu- järjestö, jonka jäsen myös Kojamo on. Osana toimintaansa jär- jestö edistää toimialan taloudellista raportointia sekä parhaiden käytäntöjen käyttöönottoa sijoittajille annettavan tiedon laadun varmistamiseksi ja eri yritysten vertailtavuuden paranta- miseksi. Kojamo noudattaa raportointikäytännöissään EPRA:n suosituksia. Tässä osiossa käsitellään EPRA-tunnuslukuja ja niiden laskentaa. Lisätietoja EPRA:sta ja EPRA:n suosituksista löytyy EPRA:n verkkosivuilta osoitteesta www.epra.com. EPRA-tunnusluvut 2023 2022 EPRA operatiivinen tulos, M€ 159,9 158,2 Osakekohtainen EPRA operatiivinen tulos (EPS), € 0,65 0,64 EPRA Net Reinstatement Value (NRV), M€ 4 558,8 4 825,9 Osakekohtainen EPRA NRV, € 18,45 19,53 EPRA Net Tangible Assets (NTA), M€ 4 558,2 4 825,2 Osakekohtainen EPRA NTA, € 18,44 19,52 EPRA Net Disposal Value (NDV), M€ 3 757,3 4 060,8 Osakekohtainen EPRA NDV, € 15,20 16,43 EPRA Loan to Value (LTV), % 44,6 43,2 EPRA alkunettotuotto (NIY), % 4,0 3,7 EPRA 'topped-up' alkunettotuotto, % 4,0 3,7 EPRA vajaakäyttöaste, % 7,1 8,0 EPRA Cost Ratio (sisältää vajaakäytön kustannukset), % 12,7 12,5 EPRA Cost Ratio (ei sisällä vajaakäytön kustannuksia), % 9,2 8,6 EPRA Operatiivinen tulos M€ 2023 2022 Tilikauden voitto/tappio IFRS konsernin tuloslaskelmasta -89,0 -399,8 (i) Voitto/tappio sijoituskiinteistöjen arvostamisesta käypään arvoon 295,4 682,0 (ii) Sijoituskiinteistöjen ja muiden pitkäaikaisten varojen luovutusvoitot ja -tappiot -0,4 -0,2 (iii) Vaihto-omaisuuden luovutusvoitot ja -tappiot - 0,0 (iv) Luovutusvoitoista ja -tappiosta syntyneet tilikauden tulokseen perustuvat verot -0,2 0,2 (vi) Rahoitusinstrumenttien käyvän arvon muutos 0,9 -6,8 (vi) Rahoitusinstrumenttien/lainojen aikaisesta päättämisestä syntyneet tuotot/kulut -7,0 - (viii) Laskennallinen vero EPRA oikaisuista -39,8 -117,2 EPRA operatiivinen tulos 159,9 158,2 Osakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo tilikauden aikana (milj. kpl) 247,1 247,1 Osakekohtainen EPRA operatiivinen tulos (EPS), € 0,65 0,64 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 31 EPRA Nettovarallisuudet 2023 2022 M€ NRV NTA NDV NRV NTA NDV Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma 3 625,9 3 625,9 3 625,9 3 842,7 3 842,7 3 842,7 Laimennettu nettovarallisuus 3 625,9 3 625,9 3 625,9 3 842,7 3 842,7 3 842,7 Laimennetun nettovarallisuuden käypä arvo 3 625,9 3 625,9 3 625,9 3 842,7 3 842,7 3 842,7 Ei sisälly: (v) Laskennallinen vero 825,4 825,4 872,8 872,8 (vi) Rahoitusinstrumenttien käypä arvo -13,1 -13,1 -52,6 -52,6 (viii.b) Aineettomat hyödykkeet -0,6 -0,7 Sisältyy: (ix) Lainojen käypä arvo * 131,4 218,1 (xi) Varainsiirtovero 120,6 120,6 163,0 163,0 Nettovarallisuus 4 558,8 4 558,2 3 757,3 4 825,9 4 825,2 4 060,8 Osakkeiden lukumäärä (milj. kpl) 247,1 247,1 247,1 247,1 247,1 247,1 Osakekohtainen nettovarallisuus 18,45 18,44 15,2 19,53 19,52 16,43 * Lainojen käyvän arvon ja tasearvon välinen erotus. Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 32 EPRA LTV (Loan to Value) 2023 Osuus Osuus Konserni yhteis- olennaisista Vähem- kuten yri- osakkuus- mistö- M€ raportoitu tyksistä yrityksistä osuus Yhdistetty Sisältää: Lainat rahoituslaitoksilta 1 483,3 - - - 1 483,3 Yritystodistukset 39,7 - - - 39,7 Joukkovelkakirjalainat 1 993,2 - - - 1 993,2 Nettovelat 56,8 - - - 56,8 Omassa käytössä oleva omaisuus (lainat) 5,6 - - - 5,6 Ei sisällä: Rahavarat -15,0 - - - -15,0 Nettovelka (A) 3 563,7 - - - 3 563,7 Sisältää: Omassa käytössä oleva omaisuus 27,2 - - - 27,2 Sijoituskiinteistöt 7 781,2 - - - 7 781,2 Kehityshankkeet 179,8 - - - 179,8 Aineettomat hyödykkeet 0,6 - - - 0,6 Rahoitusvarat 4,1 - - - 4,1 Omaisuuden kokonaisarvo 7 992,9 - - - 7 992,9 EPRA Loan to Value (LTV), % 44,6 - - - 44,6 2022 Osuus Osuus Konserni yhteis- olennaisista Vähem- kuten yri- osakkuus- mistö- M€ raportoitu tyksistä yrityksistä osuus Yhdistetty Sisältää: Lainat rahoituslaitoksilta 1 226,4 - - - 1 226,4 Yritystodistukset 30,9 - - - 30,9 Joukkovelkakirjalainat 2 338,9 - - - 2 338,9 Nettovelat 65,7 - - - 65,7 Omassa käytössä oleva omaisuus (lainat) 7,5 - - - 7,5 Ei sisällä: Rahavarat -119,4 - - - -119,4 Nettovelka (A) 3 550,0 - - - 3 550,0 Sisältää: Omassa käytössä oleva omaisuus 27,6 - - - 27,6 Sijoituskiinteistöt 7 681,2 - - - 7 681,2 Kehityshankkeet 395,2 - - - 395,2 Aineettomat hyödykkeet 0,7 - - - 0,7 Rahoitusvarat 104,7 - - - 104,7 Omaisuuden kokonaisarvo 8 209,3 - - - 8 209,3 EPRA Loan to Value (LTV), % 43,2 - - - 43,2 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 33 EPRA alkunettotuotto (NIY) ja EPRA "topped-up" alkunettotuotto M€ 2023 2022 Sijoituskiinteistöt 8 038,8 8 150,2 Vaihto-omaisuus - 0,1 Kehityshankkeet -179,8 -395,2 Valmis kiinteistökanta 7 859,0 7 755,1 Arvioidut ostajan kulut 117,9 155,1 Valmiin kiinteistökannan bruttoarvo B 7 976,9 7 910,2 Annualisoitu vuokratuotto 464,2 438,9 Kiinteistöjen kulut -146,7 -148,9 Annualisoitu nettovuokratuotto A 317,5 290,0 Vuokravapaat jaksot ja muut vuokrakannustimet - - Annualisoitu topped-up nettovuokratuotto C 317,5 290,0 EPRA alkunettotuotto (NIY), % A/B 4,0 3,7 EPRA ”topped-up” alkunettotuotto, % C/B 4,0 3,7 EPRA Vajaakäyttöaste M€ 2023 2022 Asuntojen tyhjäkäyttö A 31,3 33,7 Vuokrattavissa olevien asuntojen potentiaalinen vuokratuotto B 444,4 419,8 EPRA vajaakäyttöaste, % A/B 7,1 8,0 EPRA Cost Ratios (Operatiiviset kustannukset suhteessa bruttovuokratuottoon) M€ 2023 2022 Sisältää: (i) Hallintokulut 45,6 43,1 (i) Kiinteistöjen ylläpitokulut 115,7 103,1 (i) Korjauskulut 29,3 30,2 (ii) Käyttökorvaukset -15,8 -13,8 (iii) Hallintopalkkioilla katettavat kulut -0,2 -0,2 (iv) Muut kuluja kattavat toiminnot -0,3 -0,3 Ei sisällä: (vii) Maanvuokrakulut -0,1 0,0 (viii) Vuokratuottoihin sisältyvät kulut, joita ei laskuteta erikseen -137,5 -128,3 EPRA Cost (sisältää vajaakäytön kustannukset) A 36,7 33,8 (ix) Suorat vajaakäytön kustannukset -10,2 -10,7 EPRA Cost (ei sisällä vajaakäytön kustannuksia) B 26,5 23,1 (x) Vuokratuotot vähennettynä maanvuokrakuluilla IFRS tuloslaskelmasta 425,7 398,5 (xi) Vuokratuottoihin sisältyvät kulut, joita ei laskuteta erikseen -137,5 -128,3 Bruttovuokratuotto C 288,1 270,3 EPRA Cost Ratio (sisältää vajaakäytön kustannukset), % A/C 12,7 12,5 EPRA Cost Ratio (ei sisällä vajaakäytön kustannuksia), % B/C 9,2 8,6 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 34 EPRA sijoituskiinteistöjen investoinnit 2023 2022 Yhteis- Yhteis- Konserni yritykset Konserni yritykset (ilman (omistus- (ilman (omistus- yhteis- osuuden yhteis- osuuden M€ yrityksiä) mukaan) Konserni yrityksiä) mukaan) Konserni Hankinnat - - - 197,5 - 197,5 Kehityshankkeet 159,9 - 159,9 277,1 - 277,1 Sijoituskiinteistöt Vuokrattavan tilan määrä ei lisääntynyt 26,7 - 26,7 22,5 - 22,5 Aktivoidut korot 4,2 - 4,2 4,6 - 4,6 Sijoituskiinteistöjen investoinnit 190,7 - 190,7 501,6 - 501,6 Oikaisu maksuperusteiseksi 10,5 - 10,5 3,3 - 3,3 Rahavirtalaskelman investoinnit sijoituskiinteistöihin 201,3 - 201,3 504,9 - 504,9 EPRA Like-for-Like Like-for-Like kohteet sisältävät kaksi vuotta yhtäjaksoisesti omistetut sijoituskiinteistöt. 2023 2022 Muutos M€ M€ M€ % Vuokratuotto 391,7 384,5 7,2 1,9 Nettovuokratuotto 259,4 259,2 0,2 0,1 Like-for-Like sijoituskiinteistöt 6 438,9 6 670,2 2022 2021 Muutos M€ M€ M€ % Vuokratuotto 372,3 371,3 1,0 0,3 Nettovuokratuotto 249,0 248,1 0,9 0,4 Like-for-Like sijoituskiinteistöt 6 320,6 6 969,7 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 35 TILINPÄÄTÖS Konsernin laaja tuloslaskelma M€ Liite 1–12/2023 1–12/2022 Liikevaihto 2.1 442,2 413,3 Kiinteistöjen ylläpitokulut -115,7 -103,1 Korjaukset -29,3 -30,2 Nettovuokratuotto 297,2 280,1 Hallinnon kulut 2.3 -45,6 -43,1 Liiketoiminnan muut tuotot 2.2 4,0 3,8 Liiketoiminnan muut kulut 2.2 -0,3 -0,3 Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot ja -tappiot 2.2 0,2 0,2 Vaihto-omaisuuden luovutusvoitot ja -tappiot - 0,0 Voitto/tappio sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta 3.1 -295,4 -682,0 Poistot ja arvonalentumiset 2.5 -1,3 -1,2 Liikevoitto/-tappio -41,1 -442,5 Rahoitustuotot 13,5 9,6 Rahoituskulut -84,8 -67,0 Rahoitustuotot ja -kulut 4.2 -71,3 -57,4 Osuus osakkuusyritysten tuloksista 0,1 0,1 Voitto/tappio ennen veroja -112,3 -499,8 Tilikauden verotettavaan tuloon perustuva vero 5.1 -16,5 -17,3 Laskennallisten verojen muutos 5.2 39,8 117,2 Tilikauden voitto/tappio -89,0 -399,8 Tilikauden voiton/tappion jakautuminen Emoyhtiön omistajille -89,0 -399,8 Muut laajan tuloksen erät Erät, jotka saatetaan siirtää myöhemmin tulosvaikutteisiksi Rahavirran suojaukset 4.2 -39,8 92,4 Laskennalliset verot edellisistä 5.2 8,0 -18,5 Erät, jotka saatetaan siirtää myöhemmin tulosvaikutteisiksi -31,8 74,0 Tilikauden laaja tulos yhteensä -120,8 -325,8 Tilikauden laajan tuloksen jakautuminen Emoyhtiön omistajille -120,8 -325,8 Emoyhtiön omistajille kuuluvasta voitosta/tappiosta laskettu osakekohtainen tulos 2.7 Laimentamaton, € -0,36 -1,62 Laimennusvaikutuksella oikaistu, € -0,36 -1,62 Osakkeita keskimäärin, milj. kpl 2.7 247,1 247,1 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 36 Konsernitase M€ Liite 31.12.2023 31.12.2022 Varat Pitkäaikaiset varat Aineettomat hyödykkeet 6.2 0,6 0,7 Sijoituskiinteistöt 3.1, 6.1 8 038,8 8 150,2 Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet 6.1, 6.3 28,0 28,4 Osuudet osakkuusyrityksistä 7.3 2,0 1,5 Rahoitusvarat 4.3 0,8 0,7 Pitkäaikaiset saamiset 6.4 6,5 6,7 Johdannaissopimukset 4.5 29,8 53,8 Laskennalliset verosaamiset 5.2 4,9 1,5 Pitkäaikaiset varat yhteensä 8 111,4 8 243,4 Lyhytaikaiset varat Vaihto-omaisuus 3.3 - 0,1 Johdannaissopimukset 4.5 0,6 0,2 Tilikauden verotettavaan tuloon perustuvat verosaamiset 11,1 4,0 Myyntisaamiset ja muut saamiset 6.5 17,0 11,1 Rahoitusvarat 4.3 3,3 104,0 Rahavarat 15,0 119,4 Lyhytaikaiset varat yhteensä 46,9 238,9 Varat yhteensä 8 158,3 8 482,3 Oma pääoma ja velat Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma Osakepääoma 58,0 58,0 Ylikurssirahasto 35,8 35,8 Käyvän arvon rahasto 11,2 43,0 Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 164,4 164,4 Kertyneet voittovarat 3 356,4 3 541,4 Emoyhtiön omistajien osuus 3 625,9 3 842,7 Oma pääoma yhteensä 4.1 3 625,9 3 842,7 Velat Pitkäaikaiset velat Lainat 4.4, 6.1 3 007,2 3 330,5 Laskennalliset verovelat 5.2 829,3 873,7 Johdannaissopimukset 4.5 17,3 1,4 Varaukset 6.6 0,1 0,3 Muut pitkäaikaiset velat 6.6 4,9 5,0 Pitkäaikaiset velat yhteensä 3 858,9 4 210,9 Lyhytaikaiset velat Lainat 4.4, 6.1 593,2 347,7 Johdannaissopimukset 4.5 - 0,0 Tilikauden verotettavaan tuloon perustuvat verovelat 4,9 2,5 Ostovelat ja muut velat 6.7 75,4 78,5 Lyhytaikaiset velat yhteensä 673,5 428,7 Velat yhteensä 4 532,4 4 639,6 Oma pääoma ja velat 8 158,3 8 482,3 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 37 Konsernin rahavirtalaskelma M€ Liite 1–12/2023 1–12/2022 Liiketoiminnan rahavirta Tilikauden tulos -89,0 -399,8 Oikaisut 7.1 345,0 639,4 Käyttöpääoman muutokset Myyntisaamisten ja muiden saamisten muutos -0,5 -1,6 Vaihto-omaisuuden muutos - 0,0 Ostovelkojen ja muiden velkojen muutos -0,6 -2,2 Maksetut korot -79,4 -58,4 Saadut korot 2,3 1,1 Muut rahoituserät -3,4 -0,4 Maksetut verot -21,2 -19,0 Liiketoiminnan nettorahavirta 153,3 159,0 Investointien rahavirta Investoinnit sijoituskiinteistöihin 3.1 -201,3 -504,9 Investoinnit osakkuusyritysosuuksiin -0,6 -0,1 Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin -0,3 -0,3 Sijoituskiinteistöjen myynnit 5,1 1,1 Osakkuusyritysosuuksien myynnit 0,3 - Rahoitusvarojen hankinnat -55,0 -140,9 Rahoitusvarojen luovutustulot 157,1 164,4 Myönnetyt pitkäaikaiset lainat 0,0 -0,1 Pitkäaikaisten lainasaamisten takaisinmaksut 0,2 0,2 Saadut korot ja osingot investoinneista 0,9 0,4 Investointien nettorahavirta -93,6 -480,2 Rahoituksen rahavirta 4.4 Pitkäaikaisten lainojen nostot 500,0 450,0 Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut -574,5 -91,6 Lyhytaikaisten lainojen nostot 135,8 205,8 Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut -127,2 -225,2 Vuokrasopimusvelkojen takaisinmaksut -1,8 -1,6 Maksetut osingot -96,4 -93,9 Rahoituksen nettorahavirta -164,1 243,5 Rahavarojen muutos -104,4 -77,6 Rahavarat kauden alussa 119,4 197,0 Rahavarat kauden lopussa 4.3 15,0 119,4 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 38 Laskelma konsernin oman pääoman muutoksista M€ Liite Osakepääoma Ylikurssirahasto Käyvän arvon rahasto Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto Kertyneet voittovarat Emoyhtiön omistajien osuus yhteensä Oma pääoma yhteensä Oma pääoma 1.1.2023 58,0 35,8 43,0 164,4 3 541,4 3 842,7 3 842,7 Laaja tulos Rahavirran suojaus -31,8 -31,8 -31,8 Tilikauden tulos -89,0 -89,0 -89,0 Tilikauden laaja tulos yhteensä -31,8 -89,0 -120,8 -120,8 Liiketoimet omistajien kanssa Osakepalkitseminen 0,4 0,4 0,4 Osingonjako -96,4 -96,4 -96,4 Liiketoimet omistajien kanssa yhteensä -96,0 -96,0 -96,0 Oman pääoman muutokset yhteensä -31,8 -185,0 -216,8 -216,8 Oma pääoma 31.12.2023 4.1 58,0 35,8 11,2 164,4 3 356,4 3 625,9 3 625,9 M€ Liite Osakepääoma Ylikurssirahasto Käyvän arvon rahasto Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto Kertyneet voittovarat Emoyhtiön omistajien osuus yhteensä Oma pääoma yhteensä Oma pääoma 1.1.2022 58,0 35,8 -31,0 164,4 4 036,0 4 263,3 4 263,3 Laaja tulos Rahavirran suojaus 74,0 74,0 74,0 Tilikauden tulos -399,8 -399,8 -399,8 Tilikauden laaja tulos yhteensä 74,0 -399,8 -325,8 -325,8 Liiketoimet omistajien kanssa Osakepalkitseminen -0,9 -0,9 -0,9 Osingonjako -93,9 -93,9 -93,9 Liiketoimet omistajien kanssa yhteensä -94,8 -94,8 -94,8 Oman pääoman muutokset yhteensä 74,0 -494,6 -420,6 -420,6 Oma pääoma 31.12.2022 4.1 58,0 35,8 43,0 164,4 3 541,4 3 842,7 3 842,7 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 39 Konsernitilinpäätöksen liitetiedot Konsernitilinpäätöksen liitetiedot on ryhmitelty osioihin niiden luonteen mukaan. Kunkin osa-alueen liitetiedot sisältävät olen- naisen taloudellisen informaation, laatimisperiaatteet sekä kes- keiset arviot ja harkintaan perustuvat ratkaisut. Tässä taulukossa on esitetty Kojamon tilinpäätöksen liitetiedot ja niihin liittyvät laadintaperiaatteet. Taulukossa on esitetty myös mihin IFRS-standardeihin laadintaperiaatteet ensisijai- sesti perustuvat. Laadintaperiaate Liitetieto Numero IFRS Tuotot, liiketoiminnan muut tuotot ja kulut, ja muut saamiset Myyntituotot asiakassopimuksista, Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut ja muut saamiset 2.1, 6.4, 6.5 IFRS 15, IFRS 9, IFRS 16 Työsuhde-etuudet ja osakeperusteiset maksut Työsuhde-etuuksista aiheutuvat kulut 2.3, 7.2 IAS 19, IFRS 2 Osakekohtainen tulos Osakekohtainen tulos 2.6 IAS 33 Sijoituskiinteistöt Sijoituskiinteistöt 2.2, 3.1, 3.3, 3.4 IAS 40, IFRS 13 Myytävänä olevat pitkäaikaiset omaisuuserät Myytävänä olevat pitkäaikaiset omaisuuserät 3.2 IAS 40, IFRS 5 Oma pääoma ja osinko Oma pääoma 4.1 IAS 32 Korkotuotot ja -kulut Rahoitustuotot ja -kulut 4.2 IFRS 7, IFRS 9, IAS 32 Rahoitusvarat ja -velat Rahoitusvarat ja -velat arvostusluokittain 4.3, 4.4, 4.6 IFRS 9, IFRS 7, IFRS 13, IAS 32 Johdannaissopimukset ja suojauslaskenta Johdannaissopimukset 4.5 IFRS 9, IFRS 7, IFRS 13, IAS 32 Kauden verotettavaan tuloon perustuvat verot ja las- kennalliset verot Tuloverot 5 IAS 12 Vuokrasopimukset Vuokrasopimukset 2.4, 6.1 IFRS 16 Aineettomat hyödykkeet Aineettomat hyödykkeet 2.4, 6.2 IAS 36, IAS 38 Aineelliset hyödykkeet Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet 2.4, 6.3 IAS 16, IAS 36 Varaukset Varaukset ja muut pitkäaikaiset velat 6.6 IAS 37 Vastuut ja sitoumukset Sijoituskiinteistöihin liittyvät vastuusitoumukset ja eh- dolliset velat, Vakuudet ja vastuusitoumukset 3.4, 4.7 IAS 37 Tytäryhtiöiden yhdistelyperiaatteet, yhteisjärjestelyt ja osakkuusyritykset Konsernin tytäryritykset, yhteisjärjestelyt ja osakkuus- yritykset 7.3 IFRS 10, IFRS 11, IFRS 12, IAS 28 Lähipiiritiedot Lähipiiritapahtumat 7.2 IAS 24 Laadintaperiaatteet Laadintaperiaatteet löytyvät kunkin liitetiedon kohdalta osiosta 1–7. Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 40 1. Tilinpäätöksen esittämisperusta 1.1 Konsernin perustiedot Raportoitavan yhteisön nimi tai muu tunniste Kojamo Oyj Yhteisön kotipaikka Helsinki Yhteisön oikeudellinen muoto julkinen osakeyhtiö Kotivaltio Suomi Yhteisön rekisteröity osoite Mannerheimintie 168, 00300 Helsinki Pääasiallinen toimipaikka Suomi Kuvaus yhteisön toiminnan luonteesta ja pääasiallisista toiminnoista Kojamo Oyj on Suomen suurin markkinaehtoinen, yksityinen asuntosijoitusyhtiö, joka tarjoaa vuokra-asuntoja ja asumisen palveluita Suomen kasvukeskuksissa Emoyrityksen nimi Kojamo Oyj Jäljennös konsernitilinpäätöksestä on saatavissa internet- osoitteesta www.kojamo.fi tai emoyrityksen pääkonttorista. Kaupankäynti Kojamon osakkeilla alkoi Nasdaq Helsingin pre- listalla 15.6.2018 ja Nasdaq Helsingin pörssilistalla 19.6.2018. Yhtiön viisi joukkovelkakirjalainaa on listattu Irlannin pörssin vi- ralliselle listalle. Yhtiö on valinnut arvopaperimarkkinalain 7 lu- vun 3 §:n mukaiseksi säännöllisen tiedonantovelvollisuuden kotivaltioksi Suomen. Kojamo Oyj:n hallitus on hyväksynyt kokouksessaan 15.2.2024 tämän tilinpäätöksen julkistettavaksi. Suomen osa- keyhtiölain mukaan osakkeenomistajilla on mahdollisuus hy- väksyä tai hylätä tilinpäätös sen julkistamisen jälkeen pidettä- vässä yhtiökokouksessa. Yhtiökokouksella on myös mahdolli- suus tehdä päätös tilinpäätöksen muuttamisesta. Tilinpäätöksen laatimisperusta Tämä konsernitilinpäätös on laadittu kansainvälisten tilinpää- tösstandardien (International Financial Reporting Standards, IFRS) mukaisesti. Laadinnassa on sovellettu kaikkia 31.12.2023 voimassa olleita ja Euroopan unionissa sovelletta- vaksi hyväksyttyjä IFRS- ja IAS-standardeja sekä SIC- ja IF- RIC-tulkintoja. Kansainvälisillä tilinpäätösstandardeilla tarkoite- taan Suomen kirjanpitolaissa ja sen nojalla annetuissa sään- nöksissä EU:n asetuksessa (EY) N:o 1606/2002 säädetyn me- nettelyn mukaisesti EU:ssa sovellettaviksi hyväksyttyjä stan- dardeja ja niistä annettuja tulkintoja. Kojamo ei ole soveltanut mitään standardeja tai tulkintoja ennen niiden pakollista voi- maantuloa. Konsernitilinpäätöksen liitetiedot ovat myös suo- malaisten, IFRS-säännöksiä täydentävien kirjanpito- ja yhtei- sölainsäädännön vaatimusten mukaiset. Konsernitilinpäätöksessä esitettävät luvut laaditaan euroissa ja esitetään pääosin miljoonina euroina. Kaikki esitetyt luvut on pyöristetty, joten yksittäisten lukujen yhteenlaskettu summa saattaa poiketa esitetystä summaluvusta. Tunnusluvut on las- kettu käyttäen tarkkoja arvoja. Konsernitilinpäätös laaditaan kalenterivuodelta, joka on myös emoyrityksen ja konsernin raportointikausi. Kaikki tässä tilin- päätöksessä esitetyt konsernia tai sen liiketoimintaa koskevat lausumat perustuvat johdon näkemyksiin ja yleistä makrotalou- dellista tai toimialan tilannetta käsittelevät kohdat kolmansien osapuolien informaatioon. Mikäli tilinpäätöksen kieliversioiden välillä on eroavaisuuksia, suomenkielinen versio on ratkaiseva. Sijoituskiinteistöt, johdannaissopimukset sekä käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat rahoitusvarat arvostetaan alkupe- räisen kirjaamisen jälkeen käypään arvoon. Muuten konserniti- linpäätös laaditaan alkuperäisiin hankintamenoihin perustuen, ellei laatimisperiaatteissa ole toisin mainittu. Muutokset IFRS-standardeissa ja laskentaperiaat- teissa Tilikaudella 2023 käyttöönotetut uudet standardit ja tulkinnat Tilikaudella 2023 käyttöönotetut uudet standardit ja tulkinnat eivät vaikuttaneet merkittävästi konsernin tilikauden tulokseen, taloudelliseen asemaan tai tilinpäätöksen esittämistapaan. Vuonna 2023 Kojamo otti käyttöön IAS 12 -standardimuutok- sen, joka koskee Yhdestä liiketoimesta aiheutuviin varoihin ja velkoihin liittyvää laskennallista veroa. Tämä muutos on selos- tettu tarkemmin liitetiedossa 5.2. Muut vuonna 2023 voimaan tulleet standardit ja mallisäännöt, kuten IFRS 17 Vakuutussopi- mukset ja Neuvoston direktiivi (EU) 2022/2523, monikansallis- ten konsernien ja suurten kotimaisten konsernien maailman- laajuisen vähimmäisverotason varmistamisesta unionissa, ei- vät koske Kojamoa. Tulevilla tilikausilla sovellettavat uudet ja muutetut standardit IASB on julkistanut uusia ja uudistettuja standardeja ja tulkin- toja, joiden soveltaminen on pakollista 1.1.2024 tai sen jälkeen alkavilla tilikausilla. Kojamo ei ole soveltanut kyseisiä standar- deja ja tulkintoja tämän konsernitilinpäätöksen laadinnassa. Kojamo ottaa ne käyttöön kunkin standardin ja tulkinnan voi- maantulopäivästä lähtien, tai mikäli voimaantulopäivä on muu kuin tilikauden ensimmäinen päivä, voimaantulopäivää seuraa- van tilikauden alusta lukien. Kyseisten muutettujen standardien ja tulkintojen käyttöönotolla ei odoteta olevan merkittäviä vaikutuksia Kojamon tilinpäätök- siin niiden käyttöönoton yhteydessä. Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 41 Ulkomaan rahan määräisten erien muuttaminen Ulkomaan rahan määräiset liiketapahtumat kirjataan euromää- räisinä tapahtumapäivän kurssiin. Raportointikauden päätty- mispäivänä ulkomaan rahan määräiset monetaariset saamiset ja velat muunnetaan euroiksi raportointikauden päättymispäi- vän kursseja käyttäen. Ulkomaan rahan määräisistä liiketapah- tumista ja monetaaristen erien muuttamisesta syntyneet voitot ja tappiot kirjataan tulosvaikutteisesti ja ne sisältyvät rahoitus- tuottoihin sekä -kuluihin. Konsernitilinpäätös esitetään euroina, joka on Kojamon emoyrityksen toiminta- ja esittämisvaluutta. Kojamolla on erittäin vähän ulkomaan rahan määräisiä liiketa- pahtumia. Kojamolla ei ole ulkomaisia yksiköitä. Johdon harkintaa edellyttävät laatimisperiaatteet ja arvioihin liittyvät keskeiset epävarmuustekijät Tilinpäätöksen laatimisperiaatteiden soveltamiseen liittyvä johdon harkinta IFRS-tilinpäätöksen laatiminen edellyttää Kojamon johdon te- kevän sekä harkintaan perustuvia ratkaisuja tilinpäätöksen laa- timisperiaatteita soveltaessaan, että arvioita ja oletuksia, jotka vaikuttavat raportoitavien varojen, velkojen, tuottojen ja kulujen määriin sekä esitettäviin liitetietoihin. Johdon tekemät harkintaan perustuvat ratkaisut vaikuttavat laatimisperiaatteiden valintaan ja niiden soveltamiseen. Tämä koskee erityisesti niitä tapauksia, joissa voimassa olevassa IFRS-normistossa on vaihtoehtoisia kirjaamis-, arvostamis- tai esittämistapoja. Kojamon johdon täytyy tehdä harkintaan perustuvia ratkaisuja noudattaessaan seuraavia tilinpäätöksen laatimisperiaatteita: ● Kiinteistöjen luokittelu: katso liitetieto 3.1, Sijoituskiinteistö- jen arvo arvostusmenetelmittäin ● Laskennalliset verot: kirjaamisperiaate (sijoituskiinteistöt), alkuperäistä kirjaamista koskeva poikkeus sekä laskennal- listen verosaamisten kirjaaminen: katso liitetieto 5.2. Arvioihin liittyvät keskeiset epävarmuustekijät Arviot ja niihin liittyvät oletukset perustuvat Kojamon aikaisem- piin kokemuksiin ja muihin tekijöihin, kuten tulevaisuuden ta- pahtumia koskeviin odotuksiin. Näiden katsotaan edustavan johdon parasta näkemystä tarkasteluhetkellä ja olevan koh- tuullisia olosuhteet huomioon ottaen. On mahdollista, että to- teumat poikkeavat tilinpäätöksessä käytetyistä arvioista ja ole- tuksista. Arvioita ja niihin liittyviä oletuksia tarkastellaan sään- nöllisesti. Kirjanpidollisten arvioiden muutokset kirjataan, sillä kaudella, jolla arviota tarkistetaan, jos arvion muutos koskee vain kyseistä kautta. Mikäli arvion muutos koskee sekä ky- seistä kautta, että myöhempiä kausia, arvion muutos kirjataan vastaavasti sekä kyseiselle kaudelle että tuleville kausille. Merkittävin konsernitilinpäätöksen osa-alue, jossa johto on käyttänyt edellä kuvattua harkintaa sekä ne tulevaisuutta kos- kevat oletukset ja sellaiset raportointikauden päättymispäivän arvioihin liittyvät keskeiset epävarmuustekijät, jotka aiheuttavat merkittävän riskin Kojamon varojen ja velkojen kirjanpitoarvo- jen muuttumisesta olennaisesti seuraavan tilikauden aikana, liittyvät sijoituskiinteistöjen käypien arvojen määrittämiseen (katso liitetieto 3.1, Laadintaperiaatteet). 2. Liiketoiminnan tulos Laadintaperiaatteet Liikevaihto Kojamon liikevaihto koostuu vuokratuotoista ja käyttökorvauk- sista. Liikevaihto on oikaistu välillisillä veroilla ja myynnin oikai- suerillä. Kojamon liikevaihto muodostuu pääosin sijoituskiinteistöjen vuokratuotoista. Pääosa vuokrasopimuksista on solmittu tois- taiseksi voimassa oleviksi ja niissä on yhden kuukauden irtisa- nomisaika. Vuokrasopimuksiin liittyen Kojamo veloittaa käyttö- korvauksia, jotka kertyvät pääasiassa vesi- ja saunamaksuista. Nettovuokratuotto Nettovuokratuotto saadaan vähentämällä liikevaihdosta kiin- teistöjen ylläpitokulut ja korjauskulut. Näitä ovat kiinteistön säännönmukaisesta ja jatkuvasta hoidosta aiheutuvat huolto- ja vuosikorjauskulut ja ne kirjataan välittömästi laajaan tulos- laskelmaan. Liikevoitto IAS 1 Tilinpäätöksen esittäminen -standardi ei määrittele liike- voiton käsitettä. Kojamossa liikevoitto määritetään nettosum- maksi, joka muodostuu, kun nettovuokratuottoihin lisätään lii- ketoiminnan muut tuotot, vähennetään hallinnon ja liiketoimin- nan muut kulut, poistot ja arvonalentumiset sekä lisätään/vä- hennetään voitot/tappiot sijoituskiinteistöjen luovutuksista ja käypään arvoon arvostamisesta sekä vaihto-omaisuuskiinteis- töjen luovutuksista. Kaikki muut kuin edellä mainitut laajan tu- loslaskelman erät esitetään liikevoiton alapuolella. Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 42 2.1 Liikevaihdon erittely M€ 1–12/2023 1–12/2022 Asiakassopimuksien myyntituotot 441,7 412,5 Muu liikevaihto 0,5 0,8 Liikevaihto 442,2 413,3 Erittely asiakassopimuksien myyntituotoista M€ 1–12/2023 1–12/2022 Vuokratuotot 425,7 398,5 Vesimaksut 15,0 13,2 Saunamaksut 0,8 0,6 Muut palvelumyynnin tuotot 0,2 0,2 Yhteensä 441,7 412,5 Myyntituotot koostuvat valtaosin vuokrasopimuksiin perustu- vista vuokratuotoista. IFRS 15 Myyntituotot asiakassopimuk- sista -standardin soveltamisalaan sisältyvät konsernin liiketoi- minnassa ylläpito- ja palvelutuotot, joita ovat vuokralaisilta pe- rittävät käyttökorvaukset. 2.2 Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot ja -tappiot ja Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot ja -tappiot M€ 1–12/2023 1–12/2022 Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot 0,4 0,2 Sijoituskiinteistöjen luovutustappiot -0,2 - Yhteensä 0,2 0,2 Kojamo myi 73 (0) vuokra-asuntoa. Liiketoiminnan muut tuotot M€ 1–12/2023 1–12/2022 Rakennuttamisen tuotot 0,0 0,1 Aineellisten ja aineettomien hyödykkeiden myyntivoitot 0,2 - Perintätoiminnan tuotot 3,2 2,8 Muut tuotot 0,5 0,9 Yhteensä 4,0 3,8 Liiketoiminnan muut kulut M€ 1–12/2023 1–12/2022 Rakennuttamisen kulut -0,3 -0,3 Yhteensä -0,3 -0,3 Tilintarkastajan palkkiot M€ 1–12/2023 1–12/2022 KPMG Oy Ab Tilintarkastuspalkkiot -0,4 -0,3 Veroneuvonta 0,0 -0,1 Neuvontapalvelut -0,1 -0,2 Yhteensä -0,5 -0,5 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 43 Laadintaperiaatteet Liiketoiminnan muut tuotot sisältävät muut kuin varsinaiseen liiketoimintaan liittyvät tuotot. Tällaisia eriä ovat mm. aineellis- ten ja aineettomien hyödykkeiden myyntivoitot ja perintätoimin- nan tuotot. Liiketoiminnan muut kulut sisältävät muut kuin var- sinaiseen liiketoimintaan liittyvät kulut. Tällaisia eriä ovat mm. rakennuttamiseen liittyvät kulut. Olemassa oleva Kojamon omistama kiinteistö katsotaan myy- dyksi, kun omistajuuteen liittyvät merkittävät riskit ja hyödyt ovat siirtyneet Kojamolta ostajalle. Tämä toteutuu yleensä osakkeiden määräysvallan siirtyessä. Tuotot kiinteistöjen myynneistä esitetään laajan tuloslaskelman erässä Sijoituskiin- teistöjen luovutusvoitot ja luovutustappiot. 2.3 Hallinnon kulut M€ 1–12/2023 1–12/2022 Henkilöstökulut -22,8 -21,5 Hallinnon vuokrat ja vastikkeet -2,5 -2,1 Muut hallinnon kulut -20,4 -19,5 Yhteensä -45,6 -43,1 2.4 Työsuhde-etuuksista aiheutuneet kulut M€ 1–12/2023 1–12/2022 Palkat -18,6 -17,0 Osakepohjaisen palkitsemisjärjestelyn kulut -0,3 -0,8 Etuuspohjaiset eläkekulut -0,2 -0,2 Maksupohjaiset eläkekulut -3,1 -2,9 Muut henkilösivukulut -0,6 -0,6 Yhteensä -22,8 -21,5 31.12.2023 31.12.2022 Konsernin henkilökunta keskimäärin tilikaudella 315 316 Johtoon kuuluvien avainhenkilöiden palkitsemista koskevat tie- dot on esitetty liitetiedossa 7.2 Lähipiiritapahtumat. Laadintaperiaatteet Kojamon työsuhde-etuuksiin sisältyvät seuraavat: ● lyhytaikaiset työsuhde-etuudet ● työsuhteen päättymisen jälkeiset etuudet (eläkejärjestelyt) ● työsuhteen päättämiseen liittyvät etuudet (irtisanomisen yhteydessä suoritettavat etuudet) ● muut pitkäaikaiset työsuhde-etuudet ja osakeperusteiset maksut. Lyhytaikaiset työsuhde-etuudet Palkat, palkkiot sekä luontaisedut, vuosilomat ja bonukset si- sältyvät lyhytaikaisiin työsuhde-etuuksiin, ja ne kirjataan sille kaudelle, jolla kyseinen työ on suoritettu. Kojamon henkilöstö kuuluu vuosipalkkiojärjestelmän piiriin, joka perustuu sekä yh- tiön yhteisten että henkilökohtaisten tavoitteiden saavuttami- seen. Työsuhteen päättymisen jälkeiset etuudet (eläke- järjestelyt) Työsuhteen päättymisen jälkeiset etuudet maksetaan saajil- leen työsuhteen päättymisen jälkeen. Kojamossa nämä etuu- det koostuvat eläkkeistä. Kojamon eläkejärjestelyt on hoidettu ulkopuolisissa eläkevakuutusyhtiöissä. Eläkejärjestelyt luokitellaan joko maksu- tai etuuspohjaisiksi järjestelyiksi. Maksupohjaisella järjestelyllä tarkoitetaan eläke- järjestelyä, jossa Kojamo maksaa kiinteitä maksuja erilliselle yksikölle, eikä Kojamolla ole oikeudellisia tai tosiasiallisia vel- voitteita lisämaksujen suorittamiseen, jos maksujen saajata- holla ei ole riittävästi varoja kaikkien eläke-etuuksien maksami- seen. Muut kuin maksupohjaiset eläkejärjestelyt ovat etuus- pohjaisia järjestelyjä. Maksupohjaisiin järjestelyihin suoritetut maksut kirjataan tulosvaikutteisesti niille kausille, joita ne kos- kevat. Työsuhteen päättämiseen liittyvät etuudet (irtisano- misen yhteydessä suoritettavat etuudet) Työsuhteen päättämiseen liittyvät etuudet eivät perustu työ- suoritukseen, vaan työsuhteen päättymiseen. Nämä koostuvat irtisanomiskorvauksista. Työsuhteen päättämiseen liittyvät etuudet aiheutuvat joko Kojamon päätöksestä päättää työ- suhde tai työntekijän päätöksestä hyväksyä Kojamon tarjoa- mat etuudet vastikkeeksi työsuhteen päättämisestä. Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 44 Muut pitkäaikaiset työsuhde-etuudet Kojamolla on koko henkilöstön kattava palkkiojärjestely, jossa henkilöstöllä on oikeus saada etuuksia tiettyjen palveluvuosien täyttyessä. Järjestelystä johtuvan velvoitteen diskontattu nyky- arvo merkitään taseeseen velaksi raportointikauden päättymis- päivänä. Osakeperusteiset maksut Kojamolla on käytössä avainhenkilöiden pitkäaikainen osake- pohjainen kannustinjärjestelmä. Palkkio määräytyy Kojamon liiketoiminnalle keskeisten mittareiden toteutumisen suhteessa konsernin strategisiin tavoitteisiin. Palkkio jaksotetaan kulloi- senkin ansaintajakson ajalta Kojamon tulokseen sekä kirjataan toisaalta kulukirjausta vastaava oman pääoman lisäys. Lisätie- toja järjestelyistä on esitetty liitetiedossa 7.2 Lähipiiritapahtu- mat . 2.5 Poistot ja arvonalentumiset Poistot hyödykeryhmittäin M€ 1–12/2023 1–12/2022 Aineettomat hyödykkeet -0,2 -0,2 Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet -0,6 -0,6 Käyttöoikeusomaisuuserät -0,5 -0,4 Yhteensä -1,3 -1,2 Aineellisista tai aineettomista hyödykkeistä ja käyttöoikeus- omaisuuseristä ei ole kirjattu arvonalentumisia tilikausilta 2022—2023. 2.6 Tutkimus- ja kehitysmenot Kojamon kuluiksi kirjatut tutkimus- ja kehittämismenot olivat vuonna 2023 yhteensä 2,8 (1,2) miljoonaa euroa. Kehitystoi- minta kohdistuu tuotekonseptien kehittämiseen, digitaalisten palvelujen parantamiseen sekä tietojärjestelmien uudistami- seen. Kojamolla on aktivoituja kehitysmenoja 0,5 (0,6) miljoonaa eu- roa. Laadintaperiaatteet Kehittämismenot Kojamolla kehittämismenot aktivoidaan aineettomiksi hyödyk- keiksi, kun pystytään osoittamaan, miten kehityshanke tulee kerryttämään taloudellista hyötyä ja kehittämisvaiheessa ai- heutuneet menot ovat luotettavasti mitattavissa. Muut kehittä- mismenot kirjataan kuluksi toteutuessaan. 2.7 Osakekohtainen tulos 1–12/2023 1–12/2022 Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden tulos, M€ -89,0 -399,8 Osakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo tilikauden aikana (milj. kpl) 247,1 247,1 Osakekohtainen tulos Laimentamaton, € -0,36 -1,62 Laimennettu, € -0,36 -1,62 Yhtiöllä ei ole laimentavia instrumentteja. Laadintaperiaatteet Laimentamaton osakekohtainen tulos lasketaan jakamalla emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva tilikauden tulos ulkona olevien osakkeiden määrän painotetulla keskiarvolla tilikauden aikana. Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 45 3. Kiinteistöomaisuus Kojamo luokittelee kiinteistökantansa sijoituskiinteistöihin, vaihto-omaisuuskiinteistöihin tai myytävänä oleviin sijoituskiin- teistöihin. Kojamon kiinteistökanta muodostuu käytännössä ko- konaan sijoituskiinteistöistä. 3.1 Sijoituskiinteistöt Sijoituskiinteistöjen käypä arvo M€ 31.12.2023 31.12.2022 Sijoituskiinteistöjen käypä arvo 1.1. 8 150,2 8 327,5 Hankitut sijoituskiinteistöt 165,1 478,9 Ajanmukaistamisinvestoinnit 26,7 22,5 Myydyt sijoituskiinteistöt -12,0 -1,3 Aktivoidut vieraan pääoman menot 4,2 4,6 Siirto aineellisista käyttöomaisuushyödykkeistä - 0,0 Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta -295,4 -682,0 Sijoituskiinteistöjen käypä arvo kauden lopussa 8 038,8 8 150,2 Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta M€ 1–12/2023 1–12/2022 Tuottovaatimusten muutos -815,5 -670,9 Nettovuokratuoton muutos 305,9 -119,7 Inflaatio, vuokrien ja kulujen kasvuoletuksen muutos 181,7 2,1 Muut erät 32,5 106,6 Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta -295,4 -682,0 Vuoden aikana markkinoilla havainnoitujen transaktioiden määrä on ollut vähäinen ja transaktioiden vertailukelpoisuus on ollut heikko. Lisäksi osa transaktiohinnoista viittaa siihen, että myynnit ovat olleet erittäin tarkoituksenhakuisia. Markkinoilla esiintyvät ostajien hintaindikaatiot ovat erittäin opportunistisia ja eivät siten edusta aitoa hinnanmuodostusta. Päättäessään tuottovaatimuksista ympäristössä, jossa transaktiodataa on rajoitetusti saatavilla, yrityksen johto on ot- tanut huomioon ulkoisen asiantuntijan näkemykset, markki- noilla toteutuneet kaupat, keskustelut eri markkinaosapuolten kanssa, korkotasot ja korkonäkemykset, sekä yrityksen omat tiedon markkinoista ja kiinteistökannasta. Tuottovaatimuksia on myös arvioitu suhteessa muihin arvostusparametreihin ja 10 vuoden laskentajaksoon. Tärkeimmät muut arvostuspara- metrit ovat inflaatio-oletus, vuokrankorotusoletus ja kulujen nousuoletus, jotka yrityksen johto on arvioinut nykyisten mark- kinanäkemysten perusteella. Sijoituskiinteistöjen käypiin arvoihin sisältyvät käyttöoikeusomaisuuserät (tontit) M€ 31.12.2023 31.12.2022 Käypä arvo 1.1. 73,8 70,6 Lisäykset/vähennykset 5,2 4,3 Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta -1,3 -1,1 Käypä arvo kauden lopussa 77,8 73,8 Ajanmukaistamisinvestoinnit ovat usein merkittäviä ja ne liitty- vät pääasiassa putkistojen, julkisivun, ulkokaton, ikkunoiden ja parvekkeiden korjaukseen ja remontteihin. Asuinkiinteistöjen putkistojen, julkisivujen, ulkokattojen ja parvekkeiden odotetut keskimääräiset tekniset käyttöiät vaikuttavat ajanmukaista- misinvestointien suunnitteluun. Aktivoidut vieraan pääoman menot olivat 4,2 (4,6) miljoonaa euroa. Aktivointikorkokanta oli 2,5 (1,8) prosenttia. Kojamo osti 0 (985) vuokra-asuntoa. Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 46 Sijoituskiinteistöjen arvo arvostusmenetelmittäin M€ 31.12.2023 31.12.2022 Tuottoarvo 7 656,3 7 535,3 Tasearvo 304,7 541,0 Käyttöoikeusomaisuuserät (tontit) 77,8 73,8 Yhteensä 8 038,8 8 150,2 Asuntojen lukumäärä 31.12.2023 31.12.2022 Tuottoarvo 39 390 37 551 Tasearvo * 1 229 1 680 Yhteensä 40 619 39 231 * Sisältää 4 asuntoa, jotka liittyvät kehityshankkeisiin Kojamo on käyttänyt tuottoihin perustuvaa arvostusmenetel- mää soveltaessaan seuraavia keskimääräisiä parametrejä: Keskimääräiset arvostusparametrit 31.12.2023 Pääkaupunki- Muu Konserni seutu Suomi yhteensä Muut kuin havainnoitavissa olevat syöttötiedot: Kassavirran tuottovaatimus, painotettu, % * 4,11 5,00 4,40 Jäännösarvon tuottovaatimus, painotettu, % * 4,26 5,15 4,55 Kassavirran diskonttokorko, painotettu, % * 6,11 7,00 6,40 Inflaatio-oletus, % 2,0 2,0 2,0 Markkinavuokrat, neliöillä painotettu, €/m²/kk 20,55 16,13 18,54 Kiinteistöjen ylläpitokulut, korjaukset ja ajanmukaistamisinvestoinnit €/m²/kk 6,67 6,41 6,56 10 vuoden keskimääräinen taloudellinen käyttöaste, % 97,5 96,6 97,2 Vuokrien kasvuoletus, % 2,7 2,4 2,6 Kulujen kasvuoletus, % 2,5 2,5 2,5 * Tuottovaatimus nettovuokratuotolle. 31.12.2022 Pääkaupunki- Muu Konserni seutu Suomi yhteensä Muut kuin havainnoitavissa olevat syöttötiedot: Tuottovaatimus kassavirta, painotettu, % * 3,56 4,92 3,97 Tuottovaatimus jäännösarvo, painotettu, % * 3,71 5,07 4,12 Kassavirran diskonttokorko, painotettu, % * 5,36 6,72 5,77 Inflaatio-oletus, % 1,8 1,8 1,8 Markkinavuokrat, neliöillä painotettu, €/m²/kk 20,08 15,53 17,97 Kiinteistöjen ylläpitokulut, korjaukset ja ajanmukaistamisinvestoinnit €/m²/kk 6,77 6,52 6,65 10 vuoden keskimääräinen taloudellinen käyttöaste, % 97,5 96,6 97,2 Vuokrien kasvuoletus, % 2,3 2,0 2,2 Kulujen kasvuoletus, % 2,3 2,3 2,3 * Tuottovaatimus nettovuokratuotolle. Ilmastoon liittyvillä asioilla ei ole ollut toistaiseksi merkittävää vaikutusta sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostami- sessa. Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 47 Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon laskennan herkkyysanalyysi Tuottoarvokohteet 31.12.2023 Muutos % (suhteellinen) -10 % -5 % 0 % 5 % 10 % Muutos, M€ Tuottovaatimus 860,3 407,3 -368,2 -702,7 Markkinavuokrat -944,8 -472,4 472,4 944,8 Hoitokulut 310,0 155,0 -155,0 -310,0 Muutos % (absoluuttinen) -2 % -1 % 0 % 1 % 2 % Muutos, M€ Taloudellinen käyttöaste -194,4 -97,2 97,2 194,4 Tuottoarvokohteet 31.12.2022 Muutos % (suhteellinen) -10 % -5 % 0 % 5 % 10 % Muutos, M€ Tuottovaatimus 840,1 397,8 -359,6 -686,3 Markkinavuokrat -961,0 -480,5 480,5 961,0 Hoitokulut 329,7 164,8 -164,8 -329,7 Muutos % (absoluuttinen) -2 % -1 % 0 % 1 % 2 % Muutos, M€ Taloudellinen käyttöaste -197,7 -98,8 98,8 197,7 Kojamolla on uudistuotanto- ja peruskorjauskohteisiin liittyviä hankintasitoumuksia, jotka on esitetty liitteessä 3.4. Laadintaperiaatteet Sijoituskiinteistöjen käypien arvojen määrittäminen Kojamon sijoituskiinteistöjen käypä arvo perustuu IFRS 13 Käyvän arvon määrittäminen -standardiin ja IAS 40 Sijoitus- kiinteistöt -standardiin. Arvonmääritys tehdään neljännesvuo- sittain ja sitä tarkastellaan ulkopuolisen riippumattoman arvi- ointiasiantuntijan toimesta. Arvioinnin tulokset raportoidaan johtoryhmälle, tarkastusvaliokunnalle ja hallitukselle. Arvon- määritysprosessi ja markkinatilanne sekä muut kiinteistöjen käypien arvojen arviointiin vaikuttavat tekijät käydään läpi nel- jännesvuosittain toimitusjohtajan ja talousjohtajan kanssa Ko- jamon raportointiaikataulun mukaisesti. Neljännesvuosittain ul- kopuolinen riippumaton asiantuntija antaa lausunnon Kojamon omistamien vuokra-asuntojen ja liiketilojen arvonmäärityk- sessä sovelletuista arviointimetodeista sekä arvioinnin laa- dusta ja luotettavuudesta. Lausunto tilanteesta 31.12.2023 on saatavilla Kojamon verkkosivuilla. IFRS 13 käyvän arvon määrittäminen -standardin mukaan käy- vällä arvolla tarkoitetaan hintaa, joka saataisiin omaisuuserän myynnistä tai maksettaisiin velan siirtämisestä markkinaosa- puolten välillä arvostuspäivänä toteutuvassa tavanomaisessa liiketoimessa. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrittäminen vaatii merkittäviä johdon arvioita ja oletuksia, erityisesti silloin kun transaktiovolyymi on merkittävästi vähentynyt. Arvioin- nissa käytetyt arviot ja oletukset liittyvät erityisesti tuottovaati- muksiin, vuokrausasteeseen ja markkinavuokratasoon. Ko- jamo pyrkii käyttämään mahdollisimman paljon merkityksellisiä havainnoitavissa olevia syöttötietoja ja mahdollisimman vähän muita kuin havainnoitavissa olevia syöttötietoja. Tuottovaatimukset analysoidaan neljännesvuosittain arvon- määrityksen yhteydessä. Käytetyt tuottovaatimukset ja muut syöttötiedot perustuvat markkinahavaintoihin ja parhaaseen saatavilla olevaan tietoon nykyisessä markkinassa. Tieto sisäl- tää sekä ulkopuolisen riippumattoman arviointiasiantuntijan nä- kemyksen että Kojamon oman tiedon. Käypä arvo on hinta, joka saataisiin omaisuuserän myynnistä tai maksettaisiin velan siirtämisestä markkinaosapuolten välillä arvostuspäivänä toteutuvassa tavanomaisessa liiketoimessa. Kojamo käyttää arvostusmenetelmiä, jotka ovat kyseisissä olo- suhteissa asianmukaisia ja joita varten on saatavilla riittävästi tietoa käypien arvojen määrittämiseksi. Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 48 Sijoituskiinteistöt Sijoituskiinteistö on omaisuuserä (maa-alue, rakennus tai ra- kennuksen osa), jota Kojamo pitää hallussaan hankkiakseen vuokratuottoja tai omaisuuden arvonnousua tai näitä molem- pia. Omaisuuserä voidaan omistaa suoraan tai yhtiömuo- dossa. Hallinnolliseen tarkoitukseen käytetyt omaisuuserät ovat omassa käytössä olevia kiinteistöjä ja ne sisältyvät taseen aineellisiin käyttöomaisuushyödykkeisiin. Verrattaessa sijoitus- kiinteistöä omassa käytössä olevaan kiinteistöön erona on se, että sijoituskiinteistö kerryttää rahavirtoja pitkälti yhteisön muista omaisuuseristä riippumatta. Sijoituskiinteistöihin sisältyvät valmiit, rakenteilla olevat ja pe- ruskorjattavat kohteet, vuokratut tontit (käyttöoikeusomaisuus- erät) sekä tonttivaranto. Vaihto-omaisuuskiinteistöt sekä Myy- tävänä olevaksi luokitellut kiinteistöt kuuluvat kiinteistökantaan, mutta eivät sisälly Sijoituskiinteistöt -tase-erään. Kiinteistö siir- retään Sijoituskiinteistöt -erästä Vaihto-omaisuus-erään, kun kiinteistön käyttötarkoitus muuttuu ja Myytävänä oleviin sijoi- tuskiinteistöihin, kun kiinteistön myynti on erittäin todennäköi- nen. Sijoituskiinteistö kirjataan pois taseesta, kun se luovutetaan tai kun se poistetaan käytöstä pysyvästi eikä sen luovuttamisesta ole odotettavissa vastaista taloudellista hyötyä. Luovutusvoitot ja -tappiot esitetään laajassa tuloslaskelmassa omana netto- määräisenä eränään. Sijoituskiinteistöihin kohdistuvat rajoitukset Osaan sijoituskiinteistöjä kohdistuu lainsäädännöllisiä luovu- tus- ja käyttörajoituksia. Rajoitukset kohdistuvat toisaalta sijoi- tuskiinteistöjä omistavaan yhtiöön (ns. yleishyödyllisyysrajoi- tukset) ja toisaalta omistuksen kohteena olevaan sijoitukseen (ns. kohdekohtaiset rajoitukset). Yleishyödyllisyysrajoitukset si- sältävät mm. yhtiön toimintaan, voitonjakoon, lainan- ja vakuu- denantoon ja sijoitusten luovutukseen liittyviä pysyviä rajoituk- sia. Kohderajoitukset sisältävät mm. kohteen asuntojen käyt- töön, asukasvalintaan, vuokranmääritykseen ja luovutukseen liittyviä määräaikaisia rajoituksia. Sijoituskiinteistöjen arvostaminen Sijoituskiinteistöt arvostetaan alun perin hankintamenoon, jo- hon sisällytetään transaktiomenot kuten varainsiirtoverot ja asi- antuntijapalkkiot, sekä lisätään perusparannuksista johtuvat aktivointikelpoiset menot. Hankintamenoon sisällytetään myös sijoituskiinteistöihin liittyvät vieraan pääoman menot kuten kor- kokulut ja järjestelypalkkiot, jotka johtuvat välittömästi sijoitus- kiinteistöjen hankinnasta tai rakentamisesta. Aktivoinnin perus- teena on, että sijoituskiinteistö on niin sanottu ehdot täyttävä hyödyke, eli sellainen hyödyke, jonka saaminen valmiiksi sen aiottua käyttötarkoitusta tai myyntiä varten vaatii huomattavan pitkän ajan. Vieraan pääoman menojen aktivointi aloitetaan, kun uuden rakennuksen tai laajennushankkeen rakentaminen alkaa. Aktivointia jatketaan siihen saakka, kunnes omaisuus- erä on olennaisilta osin valmis sille aiottua käyttötarkoitusta tai myyntiä varten. Aktivoitavia vieraan pääoman menoja ovat joko menot, jotka kertyvät rakennushanketta varten nostetuista lainoista tai menot, jotka ovat kohdistettavissa rakennushank- keelle. Alkuperäisen kirjaamisen jälkeen sijoituskiinteistöt arvostetaan käypään arvoon ja käypien arvojen muutokset kirjataan tulos- vaikutteisesti, sillä kaudella, jolla arvonmuutokset todetaan. Si- joituskiinteistöjen käypien arvojen muutoksista johtuvat voitot ja tappiot esitetään laajassa tuloslaskelmassa omalla rivillään nettomääräisesti. Kojamon käyttämät arvostusmenetelmät on kuvattu jäljempänä. Käyvän arvon hierarkia Käyvän arvon määrittämiseen käytettävien arvostusmenetel- mien syöttötiedot luokitellaan kolmelle eri käypien arvojen hie- rarkiatasolle. Hierarkiatasot perustuvat syöttötietojen lähtee- seen. Tason 1 syöttötiedot: Täysin samanlaisille sijoituskiinteistöille noteeratut (oikaisemattomat) hinnat toimivilla markkinoilla. Tason 2 syöttötiedot: Syöttötiedot, jotka ovat muita kuin tasolle 1 kuuluvia noteerattuja hintoja ja jotka ovat havainnoitavissa sijoituskiinteistölle joko suoraan tai epäsuorasti. Tason 3 syöttötiedot: Sijoituskiinteistöä koskevat muut kuin ha- vainnoitavissa olevat syöttötiedot. Käypään arvoon arvostettava sijoituskiinteistö luokitellaan ko- konaisuudessaan samalle käypien arvojen hierarkian tasolle kuin alimmalla tasolla oleva syöttötieto, joka on merkittävä koko arvonmäärityksen kannalta. Kaikki Kojamon sijoituskiin- teistöt luokitellaan käypien arvojen hierarkian tasolle 3, koska havainnoitavissa olevia markkinatietoja ei ole ollut käytettä- vissä käypiä arvoja määritettäessä. Arvostusmenetelmät Kojamon määrittämät sijoituskiinteistöjen käyvät arvot perustu- vat: tuottoarvoon tai tasearvoon (hankintameno). Tuottoarvo Arvonmääritys perustuu diskonttaamalla tehtävään 10 vuoden kassavirtalaskentaan (DCF), jossa kohteen päätearvo laske- taan suoralla pääomituksella vuoden 11. nettotuoton perus- teella. Diskonttokorkona käytetään 10 vuoden kassavirran tuottovaatimusta inflaatiolla lisättynä. Valmistuva uudistuotanto siirtyy tasearvomenetelmästä tuotto- arvomenetelmän piiriin sen vuosineljänneksen aikana, kun kohde valmistuu. Mahdollinen kehityskate tuloutetaan siirtymi- sen yhteydessä. Valmiina hankitut kiinteistöt arvostetaan ensimmäisessä vuosi- neljänneksessä hankintamenoon ja sen jälkeen tuottoarvome- netelmän mukaan. Tuottoarvomenetelmällä määritellään rajoituksista vapaiden kohteiden arvo. Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 49 Tuottoarvomenetelmällä määritellään myös sellaisten kohtei- den arvo, jotka ovat myytävissä kohteittain, mutta joihin koh- distuu aravalainsäädännön rajoituksia, jotka estävät kohteiden myynnin huoneistoittain. Kohteiden luovutus on mahdollista vain koko kohde kerrallaan ja taholle, joka jatkaa käyttöä vuokra-asuntokäytössä rajoitusten päättymiseen asti. Kohtei- den vuokranmääritys on vapaata. Tuottoarvomenetelmällä määritellään seuraavien rajoitusryhmiin kuuluvien kohteiden arvo: rajoituksista vapaa, jatkorajoituksen alainen, 20 vuoden korkotuki, 10 vuoden korkotuki. Tuottovaatimukset analysoidaan vuosineljänneksittäin arvon- määrityksen yhteydessä. Tuottovaatimus määritellään kuntata- solla siten, että suurimmissa kaupungeissa määritellään use- ampia alueellisia tuottovaatimuksia ja pienemmissä kaupun- geissa määrittely tehdään kuntatasolla. Rivitalojen tuottovaati- musta nostetaan 20 korkopistettä. Sellaiset kohteet, joissa on erityisen paljon muita kuin asuinkäytössä olevia tiloja (yli 40 % kokonaispinta-alasta), analysoidaan erikseen. Kohteen ikään perustuva tuottovaatimuksen muutos on seu- raava: yli 15 vuotta valmistumisesta tai peruskorjauksesta +12,5 %, yli 30 vuotta valmistumisesta tai peruskorjauksesta +22,5 %. Ajanmukaistamisinvestoinnin varaus: Kohteen ikä tai aika viimeisen pe- ruskorjauksen valmistumisesta Varaus (€/m²/kk) 0–10 vuotta 0,25 11–30 vuotta 1,00 31–40 vuotta 1,50 >40 vuotta 2,00 Ajanmukaistamisinvestointivarausta käytetään kymmenen vuo- den kassavirtalaskelmissa. Tasearvo Tasearvomenetelmällä määritellään sellaisten asuin- ja liike- kiinteistöjen arvo, joiden luovutushinta on aravarajoituslainsää- dännössä rajoitettu eli kohteen luovutushinta ei määräydy va- paasti. Lisäksi kohteiden vuokranmääritys on pääsääntöisesti ns. omakustannusperusteinen eli kohteiden vuokra ei ole va- paasti määriteltävissä. Tasearvomenetelmällä määritellään seuraavien rajoitusryhmiin kuuluvien kohteiden arvo: arava ja 40 vuoden korkotuki. Kehityshankkeiden, tonttivarannon sekä sijoituskiinteistöihin liittyvien osakkeiden ja osuuksien käypänä arvona pidetään nii- den alkuperäistä hankintahetken arvoa. Liiketoimintojen yhdistämiset ja omaisuuserien hankinta Kojamon tekemät sijoituskiinteistöjen hankinnat käsitellään kir- janpidossa joko omaisuuserän tai omaisuuseräryhmän hankin- toina, tai IFRS 3:n Liiketoimintojen yhdistämiset soveltamis- alaan kuuluvina liiketoimintojen yhdistämisinä. Se, onko ky- seessä liiketoimintojen yhdistäminen, ratkaistaan IFRS 3:n pe- rusteella ja tämä edellyttää johdon harkintaa. Sijoituskiinteistöjen hankinnoissa sovelletaan IFRS 3 Liiketoi- mintojen yhdistäminen -standardia silloin, kun hankinnan kat- sotaan muodostavan liiketoimintana käsiteltävän kokonaisuu- den. Yleensä yksittäinen kiinteistö vuokrasopimuksineen ei vielä muodosta omaa liiketoimintakokonaisuuttaan. Jotta han- kinta katsottaisiin liiketoiminnan hankinnaksi, kiinteistön lisäksi kauppaan tulisi sisältyä hankittuja toimintoja ja näitä hoitavia henkilöitä, esimerkkeinä kiinteistöjen markkinointi, vuokrasuh- teiden hoito sekä kiinteistöjen korjaustoiminta. Liiketoimintojen yhdistämisessä luovutettu vastike sekä han- kinnan kohteen yksilöitävissä olevat varat ja vastattavaksi ote- tut velat arvostetaan käypään arvoon hankinta-ajankohtana. Liikearvo kirjataan määrään, jolla luovutettu vastike, määräys- vallattomien omistajien osuus hankinnan kohteessa ja aiem- min omistettu osuus hankinnan kohteessa ylittävät Kojamon osuuden hankitun nettovarallisuuden käyvästä arvosta. Lii- kearvosta ei kirjata poistoja, vaan se testataan arvonalentumi- sen varalta vähintään vuosittain. Hankinnat, jotka eivät täytä IFRS 3 Liiketoimintojen yhdistämi- nen -standardin liiketoiminnan määritelmää, käsitellään kirjan- pidossa omaisuuserän tai -erien hankintana. Tällöin ei kirjata esimerkiksi liikearvoa eikä laskennallisia veroja. 3.2 Myytävänä olevat pitkäaikaiset omaisuus- erät Kojamolla ei ollut Myytävänä olevia pitkäaikaisia omaisuuseriä 2023 ja 2022. Laadintaperiaatteet Mikäli vuokrauskäytössä olevan sijoituskiinteistön myynnin kat- sotaan olevan erittäin todennäköistä, kyseinen kiinteistö siirre- tään Sijoituskiinteistöt -tase-erästä Myytävänä olevat sijoitus- kiinteistöt -erään. Tällöin kiinteistön kirjanpitoarvoa vastaavan määrän arvioidaan kertyvän pääasiassa kiinteistön myynnistä sen sijaan, että se kertyisi vuokrauskäytössä. Myytävänä ole- vaksi luokittelu edellyttää, että myynti katsotaan erittäin toden- näköiseksi ja sijoituskiinteistö on välittömästi myytävissä nykyi- sessä kunnossaan yleisin ja tavanomaisin ehdoin, johto on si- toutunut aktiiviseen kiinteistön myyntisuunnitelmaan, ja Ko- jamo on käynnistänyt hankkeen ostajan löytämiseksi ja myynti- suunnitelman toteuttamiseksi, kiinteistöä markkinoidaan aktiivi- sesti hintaan, joka on kohtuullinen suhteessa sen käypään ar- voon ja myynnin odotetaan toteutuvan 12 kuukauden kuluessa luokittelusta. Myytävänä olevaksi luokitellut sijoituskiinteistöt arvostetaan käypään arvoon (käyvän arvon hierarkiataso 3). Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 50 3.3 Vaihto-omaisuus Kojamon vaihto-omaisuusosakkeiden arvo oli 0,0 (0,1) miljoo- naa euroa tilikauden lopussa. Vaihto-omaisuusosakkeita on siirretty erien välillä rahoitusva- roihin 0,1 miljoonaan euroa tilikaudella 2023. Vaihto-omaisuus- osakkeisiin on tehty tilikaudella 2022 arvonalennus 0,0 miljoo- naa euroa. Laadintaperiaatteet Vaihto-omaisuudeksi on luokiteltu ne myytäväksi tarkoitetut kohteet, jotka eivät sijaintinsa, kiinteistötyyppinsä tai kokonsa vuoksi vastaa Kojamon tavoitteita. Kiinteistö siirretään Sijoitus- kiinteistöt -tase-erästä Vaihto-omaisuuskiinteistöt-erään, kun kiinteistön käyttötarkoitus muuttuu. Osoituksena tästä on myyntiä varten tehtävän kunnostustyön aloittaminen. Mikäli si- joituskiinteistöä kunnostetaan myyntiä varten, sitä käsitellään vaihto-omaisuuskiinteistönä. Vaihto-omaisuus arvostetaan hankintamenoon tai nettoreali- sointiarvoon sen mukaan, kumpi näistä on alempi. Nettoreali- sointiarvo on tavanomaisessa liiketoiminnassa saatavaksi arvi- oitu myyntihinta, josta on vähennetty arvioidut myynnin toteut- tamisesta aiheutuvat välttämättömät menot. Mikäli nettoreali- sointiarvo on kirjanpitoarvoa alhaisempi, kirjataan arvonalentu- mistappio. Mikäli vaihto-omaisuuskiinteistö siirretään käypään arvoon ar- vostettavaksi sijoituskiinteistöksi, kiinteistön siirtopäivän käy- vän arvon ja sen aikaisemman kirjanpitoarvon välinen erotus kirjataan tulosvaikutteisesti vaihto-omaisuuden luovutusvoittoi- hin. Kojamon vaihto-omaisuus sisältää lähinnä valmiita yksittäisiä asuntoja, liiketiloja ja autopaikoitustiloja, jotka on tarkoitettu myytäväksi, mutta ovat myymättä tilinpäätöshetkellä. 3.4 Sijoituskiinteistöihin liittyvät vastuusitoumukset ja ehdolliset velat Investointeihin liittyvät hankintasitoumukset Keskeneräisiin investointeihin liittyvät hankintasitoumukset, joita ei ole kirjattu kirjanpitoon M€ 31.12.2023 31.12.2022 Rakenteilla oleva uudistuotanto 10,0 145,1 Uudistuotannon esisopimukset 24,7 48,7 Peruskorjaukset 8,8 27,6 Yhteensä 43,6 221,4 Muut vastuut Arvonlisäveron tarkistusvastuut M€ 31.12.2023 31.12.2022 Arvonlisäveron palautusvastuu 5,5 4,6 Maanhankintavastuut M€ 31.12.2023 31.12.2022 Tavoiterakennusoikeuteen ja kaavaluonnokseen perustuvat kauppahinnat 13,5 13,5 Vastuut kunnallistekniikan rakentamisesta 3,7 3,7 Rahoitukseen liittyvät vakuudet on esitetty liitetiedossa 4.7 Rakennuttamisvastuu Espoon Suurpellon I ja II asemakaava-alueita koskevaan maankäyttösopimukseen sisältyy viivästyssakoin sanktioidut aikataulut rakentamiselle. Kaava-alueet on sopimuksessa jaettu kolmeen toteuttamisalu- eeseen, joilla on Kojamon vastuulla rakennusoikeutta seuraa- vasti: 2. alue – 10 350 (10 350) k-m2 ja 3. alue – 3 200 (7 600) k-m2. Sopimuksessa on määrätty, että kaikki asuinrakennusoi- keus on rakennettava valmiiksi 2. alueella marraskuuhun 2013 ja 3. alueella marraskuuhun 2016 mennessä. Rakentaminen ei ole kaikilta osin toteutunut aikataulussa. Viivästyssakko on porrastettu viivästysajan mukaan ja voi enimmillään, viivästyk- sen jatkuttua vähintään viisi vuotta, olla puolet sopimuksen mukaisesta maankäyttömaksusta. Sopimuksen mukaan kau- punki voi olosuhteiden muuttuessa pienentää tai olla perimättä viivästyssakkoja. Vantaalla sijaitsevaan tonttiin sisältyy sopimussakoin sanktioitu omistus- ja rahoitusmuotovaatimus. Joihinkin Helsingin kaupungissa sijaitseviin tontteihin sisältyy vuokra-asuntokäyttövelvoite. Käyttövelvoitteen rikkomisesta seuraa sopimussakko. Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 51 Riita-asiat Kojamolla on vireillä muutamia yksittäisiä riita-asioita, joiden merkityksen yhtiö arvioi olevan vähäinen. Muut sitoumukset Kojamoon kuuluva Lumo Kodit Oy saattoi päätökseen 16.10.2017 Helsingissä osoitteissa Onnentie 18, Sofianlehdon- katu 5, Tukholmankatu 10, Agricolankatu 1, Albertinkatu 40– 42, Abrahaminkatu 1–3, Kalevankatu 41, Eerikinkatu 32–38 ja Bulevardi 31 sijaitsevien kiinteistöjen oston Helsingin kaupun- gin kanssa. Sopimuksen mukaan kohteiden kiinteän kauppa- hinnan osuus on yhteensä 80,9 miljoonaa euroa, joka perustuu tonttien toimistorakennusoikeuden kautta laskettuun arvoon. Lisäkauppahinnat määräytyvät toteutuneiden käyttötarkoitus- ten ja lisäkerrosalan perusteella kunkin kohteen rakennusluvan tultua hyväksytyksi. Asemakaava on saanut lainvoiman Abra- haminkatu 1–3:n, Bulevardi 31:n, Onnentie18, Tukholmankatu 10:n, Kalevalankatu 41:n, Albertinkatu 40–42:n ja Agricolan- katu 1:n kiinteistöissä. Rakennuslupa on saanut lainvoiman Bulevardi 31:ssä ja konversiohanke asunnoiksi on valmistunut vuoden 2023 aikana. Koy Eerikinkatu 32–36 on myyty 2023. Laadintaperiaatteet Ehdollinen velka on aikaisempien tapahtumien seurauksena syntynyt mahdollinen velvoite, jonka olemassaolo varmistuu vasta konsernin määräysvallan ulkopuolella olevan epävarman tapahtuman realisoituessa (esimerkiksi keskeneräisen oikeus- prosessin lopputulos). Ehdolliseksi velaksi katsotaan myös sel- lainen olemassa oleva velvoite, joka ei todennäköisesti edel- lytä maksuvelvoitteen täyttämistä, tai jonka suuruutta ei voida määrittää luotettavasti. Ehdollinen velka esitetään liitetietona. 4. Rahoitus ja oma pääoma 4.1 Oma pääoma Seuraavassa taulukossa on esitetty osakkeiden lukumäärän muutokset sekä oman pääoman erien muutokset: M€ Osakkeiden lukumäärä (milj. kpl) Osakepääoma Ylikurssirahasto Käyvän arvon rahasto Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto Kertyneet voittovarat Emoyhtiön omistajien osuus yhteensä Oma pääoma yhteensä 1.1.2023 247,1 58,0 35,8 43,0 164,4 3 541,4 3 842,7 3 842,7 Liiketoimet omistajien kanssa -96,0 -96,0 -96,0 Tilikauden tulos -89,0 -89,0 -89,0 Muut laajan tuloksen erät -31,8 -31,8 -31,8 31.12.2023 247,1 58,0 35,8 11,2 164,4 3 356,4 3 625,9 3 625,9 M€ Osakkeiden lukumäärä (milj. kpl) Osakepääoma Ylikurssirahasto Käyvän arvon rahasto Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto Kertyneet voittovarat Emoyhtiön omistajien osuus yhteensä Oma pääoma yhteensä 1.1.2022 247,1 58,0 35,8 -31,0 164,4 4 036,0 4 263,3 4 263,3 Liiketoimet omistajien kanssa -94,8 -94,8 -94,8 Tilikauden tulos -399,8 -399,8 -399,8 Muut laajan tuloksen erät 74,0 74,0 74,0 31.12.2022 247,1 58,0 35,8 43,0 164,4 3 541,4 3 842,7 3 842,7 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 52 Kojamo Oyj:llä on yksi osakelaji, osakkeella ei ole nimellisar- voa. Kaikki liikkeeseen lasketut osakkeet on maksettu täysi- määräisesti. Kojamo Oyj:n osakkeiden lukumäärä 31.12.2023 oli 247 144 399. Jokainen osake oikeuttaa yhteen ääneen yh- tiön yhtiökokouksessa. Osakkeisiin ei liity äänestysrajoituksia tai äänileikkureita. Kaikki osakkeet tuottavat yhtäläisen oikeu- den osinkoon ja muuhun Kojamo Oyj:n varojen jakoon. Kojamo listautui kesäkuussa 2018 Nasdaq Helsingin pörssilis- talle. Listautumisen yhteydessä järjestetyssä osakeannissa Kojamo laski liikkeeseen 17 665 039 uutta osaketta. Oman pääoman rahastojen kuvaus: Ylikurssirahasto Kojamo Oyj:llä ei ole sellaisia voimassa olevia instrumentteja, jotka nykyisen osakeyhtiölain myötä kerryttäisivät ylikurssira- hastoa. Rahasto on syntynyt aiemman osakeyhtiölain aikana. Käyvän arvon rahasto Käyvän arvon rahasto sisältää rahavirran suojauksena käytet- tävien johdannaisinstrumenttien käypien arvojen muutokset. Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto sisältää oman pää- oman luonteiset sijoitukset ja osakkeiden merkintähinnan siltä osin kuin sitä ei nimenomaisen päätöksen mukaan merkitä osakepääomaan. Osingot Kojamon tavoitteena on olla vakaa osingonmaksaja ja maksaa osinkoa vuosittain vähintään 60 prosenttia FFO:sta, edellyt- täen, että konsernin omavaraisuusaste on vähintään 40 pro- senttia ja ottaen huomioon yhtiön taloudellinen asema. Osin- koa on vuonna 2023 maksettu 0,39 euroa/osake. Tilinpäätös- päivän 31.12.2023 jälkeen hallitus on ehdottanut yhtiökokouk- selle, että osinkoa vuodelta 2023 ei jaeta. Kojamon omaan pääomaan liittyvät rajoitukset Vuonna 2023 Kojamon kertyneisiin voittovaroihin 3 356,4 (3 541,4) miljoonaa euroa sisältyy yleishyödylliseen toimintaan liittyvää voitonjakorajoitusten alaista omaa pääomaa yhteensä 134,4 (133,7) miljoonaa euroa. Voitonjakorajoitusten alainen oma pääoma sisältää sijoituskiinteistöjen arvostamisen käy- pään arvoon. Voimassa olevat valtuutukset Kojamon yhtiökokous 16.3.2023 valtuutti hallituksen päättä- mään yhteensä enintään 24 714 439 yhtiön oman osakkeen hankkimisesta ja / tai pantiksi ottamisesta hallituksen ehdotuk- sen mukaisesti. Ehdotettu osakemäärä vastaa noin 10 pro- senttia yhtiön kaikista osakkeista. Valtuutus on voimassa seu- raavan varsinaisen yhtiökokouksen päättymiseen saakka, kui- tenkin enintään 30.6.2024 asti. Hallitus ei ole käyttänyt valtuu- tusta. Hallitus valtuutettiin myös päättämään osakeannista sekä osa- keyhtiölain 10 luvun 1 §:ssä tarkoitettujen osakkeisiin oikeutta- vien erityisten oikeuksien antamisesta hallituksen ehdotuksen mukaan. Valtuutuksen nojalla annettavien osakkeiden luku- määrä voi olla yhteensä enintään 24 714 439, mikä vastaa noin 10 prosenttia yhtiön kaikista osakkeista. Valtuutus koskee sekä uusien osakkeiden antamista että yhtiön hallussa olevien omien osakkeiden luovuttamista. Valtuutus on voimassa seu- raavan varsinaisen yhtiökokouksen päättymiseen saakka, kui- tenkin enintään 30.6.2024 asti. Hallitus ei ole käyttänyt valtuu- tusta. Lisäksi Kojamon yhtiökokous päätti hallituksen ehdotuksen mukaan, että yhtiöjärjestykseen tehdään lisäys hallituksen mahdollisuudesta päättää, harkintansa mukaan, yhtiökokouk- sen järjestämisestä etäkokouksena kokonaan ilman kokous- paikkaa. Yhtiöjärjestykseen tehtiin lisäys vuoden 2023 aikana. Laadintaperiaatteet Oman pääoman ehtoinen instrumentti on mikä tahansa sopi- mus, joka osoittaa oikeutta osuuteen Kojamon varoista sen kaikkien velkojen vähentämisen jälkeen. Osakepääoma koos- tuu emoyrityksen kantaosakkeista, jotka luokitellaan omaksi pääomaksi. Uusien osakkeiden liikkeeseenlaskusta välittö- mästi johtuvat transaktiomenot kirjataan omaan pääoman saa- tujen maksujen vähennyseränä ja verovaikutuksilla oikaistuina. Mikäli jokin konserniin kuuluva yritys ostaa emoyrityksen osak- keita (omat osakkeet), maksettu vastike ja hankinnasta välittö- mästi aiheutuvat transaktiomenot, verovaikutuksilla oikaistuna, vähennetään emoyrityksen omistajille kuuluvasta omasta pää- omasta, kunnes osakkeet mitätöidään tai ne lasketaan uudel- leen liikkeeseen. Jos kyseiset omat osakkeet myöhemmin myydään edelleen tai ne lasketaan uudelleen liikkeeseen, saa- dut vastikkeet merkitään suoraan emoyrityksen omistajille kuu- luvaan omaan pääomaan, vähennettynä liikkeeseenlaskusta välittömästi johtuvilla transaktiomenoilla sekä verojen osuu- della. Osingonjako emoyrityksen osakkeenomistajille merkitään ve- laksi konsernitaseeseen, sillä kaudella, jonka aikana osingot hyväksytään yhtiökokouksessa. Osaan konsernin yhtiöistä kohdistuvat asuntolainsäädännön ns. yleishyödyllisyyssäännösten tuotontuloutusrajoitukset, joi- den mukaan yhteisö ei voi tulouttaa omistajalleen muuta kuin asuntolainsäädännössä säännellyn tuoton. Kyseisistä yhtiöistä voidaan tulouttaa neljän prosentin tuotto omistajan yhteisöön sijoittamille, Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA:n vahvistamille alkuperäisille omille varoille. Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 53 4.2 Rahoitustuotot ja –kulut Tulosvaikutteisesti kirjatut erät M€ 1–12/2023 1–12/2022 Korkotuotot 3,2 1,6 Arvonmuutokset käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavista rahoitusvaroista 1,1 7,6 Myyntivoitot käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavista rahoitusvaroista 0,2 0,1 Muut rahoitustuotot * 9,0 0,2 Rahoitustuotot yhteensä 13,5 9,6 Korkokulut Korkokulut jaksotettuun hankintamenoon arvostettavista rahoitusveloista -92,7 -49,5 Korkokulut korkojohdannaisista 15,6 -9,9 Korkokulut vuokrasopimuksista -2,9 -2,7 Arvonmuutokset käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavista rahoitusvaroista -0,9 -2,3 Myyntitappiot käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavista rahoitusvaroista -0,1 0,0 Muut rahoituskulut -3,8 -2,6 Rahoituskulut yhteensä -84,8 -67,0 Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä -71,3 -57,4 Muut laajan tuloksen erät M€ 1–12/2023 1–12/2022 Rahavirran suojaukset -39,8 92,4 Yhteensä -39,8 92,4 * Sisältyy joukkovelkakirjojen takaisinostoista saatu voitto 8,7 M€. Muutokset rahavirran suojauksista tulevat korkojohdannaisista. Laadintaperiaatteet Korkotuotot Korkotuotot kirjataan ajan kulumisen perusteella efektiivisen koron menetelmää käyttäen. Osinkotuotot Osinkotuotot kirjataan, kun maksun saamiseen on syntynyt oi- keus. Vieraan pääoman menot Vieraan pääoman menot kirjataan yleensä rahoituskuluiksi sillä tilikaudella, jonka aikana ne ovat syntyneet. Ehdot täyttäviin hyödykkeisiin, eli lähinnä Kojamon sijoituskiinteistöihin liittyvät vieraan pääoman menot kuten korkokulut ja järjestelypalkkiot, jotka johtuvat välittömästi edellä mainittujen hyödykkeiden hankinnasta tai rakentamisesta sisällytetään kuitenkin osaksi näiden hyödykkeiden hankintamenoja. Vieraan pääoman me- nojen aktivointiperiaatteet on kuvattu tarkemmin sijoituskiin- teistöjen laatimisperiaatteiden kohdassa 3.1 Sijoituskiinteistöt. Lainojen hankinnasta välittömästi johtuvat transaktiomenot, jotka voidaan kohdistaa tiettyyn lainaan, sisällytetään lainan al- kuperäiseen jaksotettuun hankintamenoon ja jaksotetaan ra- hoituskuluksi efektiivisen koron menetelmää käyttäen. Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 54 4.3 Rahoitusvarat ja –velat arvostusluokittain 31.12.2023 Tasearvo Käypä arvo M€ yhteensä TASO 1 TASO 2 TASO 3 yhteensä Rahoitusvarat Käypään arvoon arvostettavat Korkojohdannaissaamiset 30,4 30,4 30,4 Käypään arvoon tulosvaikutteisesti arvostettavat sijoitukset 4,1 3,3 0,8 4,1 Jaksotettuun hankintamenoon arvostettavat Rahavarat 15,0 15,0 15,0 Myyntisaamiset 7,5 7,5 Rahoitusvelat Käypään arvoon arvostettavat Korkojohdannaisvelat 17,3 17,3 17,3 Jaksotettuun hankintamenoon arvostettavat Muut korolliset velat 1 607,3 1 604,7 1 604,7 Joukkovelkakirjalainat 1 993,2 1 831,5 1 831,5 Ostovelat 1,8 1,8 31.12.2022 Tasearvo Käypä arvo M€ yhteensä TASO 1 TASO 2 TASO 3 yhteensä Rahoitusvarat Käypään arvoon arvostettavat Korkojohdannaissaamiset 54,0 54,0 54,0 Käypään arvoon tulosvaikutteisesti arvostettavat sijoitukset 104,7 84,1 19,9 0,7 104,7 Jaksotettuun hankintamenoon arvostettavat Rahavarat 119,4 119,4 119,4 Myyntisaamiset 6,4 6,4 Rahoitusvelat Käypään arvoon arvostettavat Korkojohdannaisvelat 1,4 1,4 1,4 Jaksotettuun hankintamenoon arvostettavat Muut korolliset velat 1 339,3 1 225,1 1 225,1 Joukkovelkakirjalainat 2 338,9 2 073,2 2 073,2 Ostovelat 21,6 21,6 Laadintaperiaatteet Rahoitusvarat ja -velat, jotka arvostetaan käypään arvoon, luo- kitellaan kolmelle käyvän arvon hierarkian tasolle arvostusme- netelmien luotettavuuden mukaisesti: Taso 1: Instrumentin käypä arvo perustuu täysin samanlaisten instru- menttien noteerattuihin hintoihin toimivilla markkinoilla. Taso 2: Instrumentille on olemassa aktiivisilla markkinoilla noteerattu markkinahinta, joka voi olla johdettu suoraan tai epäsuoraan noteeratuista markkinatiedoista. Käyvät arvot ovat määritetty arvostusmenetelmien avulla. Niiden taustalla on syöttötietona markkinahintanoteerauksia sisältäen mm. markkinakorkoja, luottomarginaaleja ja tuottokäyriä. Taso 3: Instrumentille ei ole olemassa aktiivista markkinaa, käypä arvo ei ole luotettavasti johdettavissa ja käyvän arvon määrityk- sessä on käytetty syöttötietoja, jotka eivät perustu todettavissa olevaan markkinatietoon . Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 55 Vuoden 2023 aikana ei ollut siirtoja hierarkiatasojen välillä. Vaihtuvakorkoisten lainojen käypä arvo on sama kuin lainojen nimellisarvo, koska lainojen marginaalit vastaavat uusien laino- jen marginaaleja. Joukkovelkakirjalainojen käyvät arvot perus- tuvat markkinanoteerauksiin. Muiden kiinteäkorkoisten velko- jen käypä arvo perustuu diskontattuihin kassavirtoihin, joissa syöttötietoina käytetään markkinakorkoja. Taso 3 täsmäytyslaskelma Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat rahoitusvarat M€ 31.12.2023 31.12.2022 Tilikauden alussa 0,7 0,7 Muutos 0,1 0,0 Tilikauden lopussa 0,8 0,7 Käypään arvoon tulosvaikutteisesti arvostettavat sijoitukset hierarkiatasolla 3 ovat sijoituksia noteeraamattomiin osakkei- siin, ja ne arvostetaan pääosin hankintamenoon, koska niiden käypää arvoa ei voida luotettavasti määrittää toimivan markki- nan puuttuessa. Näiden erien kohdalla arvioidaan, että hankin- tameno on asianmukainen arvio käyvästä arvosta. Laadintaperiaatteet Kirjaaminen ja arvostaminen Rahoitusvarojen luokittelu on tehty niistä saatavien rahavirto- jen luonteen ja varoja hallinnoivan liiketoimintamallin perus- teella. Kojamo soveltaa rahoitusvarojen ja -velkojen luokitte- luun, näiden merkitsemiseen taseeseen ja kirjaamiseen pois taseesta sekä arvostamiseen alla kuvattuja periaatteita. Rahoi- tusvarat ja -velat esitetään pitkäaikaisena eränä, jos jäljellä oleva maturiteetti on yli 12 kuukautta ja lyhytaikaisena eränä, jos jäljellä oleva maturiteetti on alle 12 kuukautta. Rahoitusinstrumentit on luokiteltu alkuperäisen kirjaamisen yh- teydessä seuraaviin arvostusryhmiin: jaksotettuun hankintame- noon kirjattaviin, käypään arvoon tulosvaikutteisesti arvostetta- viin sekä käypään arvoon muihin laajan tuloksen eriin arvostet- taviin rahoitusvaroihin. Jaksotettuun hankintamenoon kirjattavat Jaksotettuun hankintamenoon kirjattavat rahoitusvarat ovat johdannaisvaroihin kuulumattomia rahoitusvaroja, joihin liitty- vät maksusuoritukset ovat kiinteitä tai määritettävissä olevia, ne liittyvät yksinomaan pääoman ja jäljellä olevan pääoman koronmaksuun, eikä niitä pidetä kaupankäyntitarkoituksessa. Jaksotettuun hankintamenoon kirjataan rahoitusvarat, jotka on aikaansaatu luovuttamalla rahaa, tavaroita tai palveluja suo- raan velalliselle. Kojamon jaksotettuun hankintamenoon kirjat- tavat rahoitusvarat koostuvat myyntisaamisista, lainasaami- sista sekä muista saamisista, joihin kuuluvat rahavarat. Määrä- aikaiset talletukset, joilla on enintään kolmen kuukauden matu- riteetti, sisältyvät rahavaroihin. Jaksotettuun hankintamenoon arvostetut rahoitusvelat sisältä- vät liikkeeseen lasketut joukkovelkakirjalainat, muut korolliset velat sekä ostovelat. Ne merkitään kirjanpitoon alun perin käy- pään arvoon. Lainojen hankinnasta välittömästi johtuvat transaktiomenot, kuten järjestelypalkkiot, jotka voidaan kohdis- taa tiettyyn lainaan, vähennetään lainan alkuperäisestä jakso- tetusta hankintamenosta. Tämän jälkeen muut rahoitusvelat arvostetaan efektiivisen koron menetelmällä jaksotettuun han- kintamenoon. Tällöin saadun rahamäärän ja takaisin maksetta- van rahamäärän välinen erotus merkitään tulosvaikutteisesti rahoituskuluiksi laina-ajan kuluessa. Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattaviin rahoitusvaroihin luetaan rahastosijoitukset, sijoitukset noteeraamattomiin osak- keisiin tai yritystodistuksiin sekä muut sijoitusinstrumentit kuin talletukset. Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattaviin rahoitusvaroihin tai -velkoihin kuuluvat korkojohdannaiset, joihin ei sovelleta IFRS 9:n mukaista suojauslaskentaa. Käypien arvojen muutoksista aiheutuneet realisoituneet tai realisoitumattomat voitot ja tappiot kirjataan laajaan tuloslas- kelmaan sille kaudelle, jonka aikana ne syntyivät. Rahoitusvarojen arvon alentuminen Luottotappioiden arviointi perustuu odotettavissa oleviin luotto- tappioihin. Menetelmässä huomioidaan luottoriskin mahdolli- nen kohoaminen. Arvonalentumismallia sovelletaan jaksotet- tuun hankintamenoon kirjattaviin rahoitusvaroihin, joista mer- kittävimpänä eränä ovat myyntisaamiset. Arvonalentumistappio kirjataan välittömästi tulosvaikutteisesti. Mikäli arvo myöhemmin palautuu, oman pääoman ehtoisista instrumenteista arvonpalautuminen kirjataan oman pääoman eriin ja muista sijoituksista tulosvaikutteisesti. Arvonalentumis- malli perustuu kokemusperäiseen arvioon luottotappioista. Jos rahoitusinstrumentille ei ole aktiivisia markkinoita, joudu- taan käyttämään harkintaa käyvän arvon ja arvonalentumisen määrittämisessä. Joissain korkojohdannaisissa saatetaan käyttää ulkopuolisia markkina-arvostuksia. Arvonalentumista harkitaan, jos arvonalentuminen on merkittävä tai pitkäaikai- nen. Mikäli arvonalentumistappion määrä pienenee jollakin myöhemmällä tilikaudella ja vähennyksen voidaan katsoa liitty- vän arvonalentumisen kirjaamisen jälkeiseen tapahtumaan, ar- vonalentuminen perutaan. Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 56 4.4 Korolliset velat M€ 31.12.2023 31.12.2022 Pitkäaikaiset velat Joukkovelkakirjalainat 1 558,7 2 139,2 Lainat rahoituslaitoksilta 1 353,3 1 092,7 Korkotukilainat 18,8 26,2 Vuokrasopimusvelka 76,4 72,4 Pitkäaikaiset velat yhteensä 3 007,2 3 330,5 Lyhytaikaiset velat Joukkovelkakirjalainat 434,5 199,8 Lainat rahoituslaitoksilta 110,6 108,4 Korkotukilainat 0,2 0,3 Yritystodistukset 39,7 30,9 Muut lainat 6,0 6,2 Vuokrasopimusvelka 2,2 2,1 Lyhytaikaiset velat yhteensä 593,2 347,7 Korolliset velat yhteensä 3 600,4 3 678,2 Kojamon vihreän rahoituksen viitekehyksen puitteissa on las- kettu liikkeeseen kaksi vihreää joukkovelkakirjalainaa, joista saadut tuotot on käytetty energiatehokkaiden talojen rakenta- miseen. Toukokuussa 2021 Kojamo laski liikkeeseen ensimmäisen 350 miljoonan euron suuruisen vihreän joukkovelkakirjalainan, jonka maturiteetti on 8 vuotta ja eräpäivä 28.5.2029. Lainalle maksetaan kiinteää 0,875 % vuotuista kuponkikorkoa. Maalis- kuussa 2022 liikkeeseen lasketun 300 miljoonan euron suurui- sen vihreän joukkovelkakirjalainan maturiteetti on 4 vuotta, ja sen eräpäivä on 31.3.2026. Lainan kiinteä vuotuinen kuponki- korko on 2,0 %. Molemmat lainat ovat vakuudettomia, ja ne on tehty Kojamo Oyj:n vuonna 2020 perustaman 2,5 miljardin euron suuruisen EMTN-joukkovelkakirjaohjelman alta. EMTN-ohjelman alta las- kettiin vuonna 2020 liikkeeseen myös 500 miljoonan suuruinen vakuudeton joukkovelkakirjalaina. Laina erääntyy 27.5.2027, ja sen kiinteä vuotuinen kuponkikorko on 1,875 %. Lisäksi Kojamolla on vuonna 2018 liikkeeseen laskettu vakuu- deton joukkovelkakirjalaina, jonka jäljellä oleva pääoma on 415,5 miljoonaa euroa. Laina erääntyy 7.3.2025, ja sille mak- setaan kiinteää 1,625 % vuotuista kuponkikorkoa. Vuonna 2017 Kojamo Oyj laski liikkeeseen vakuudettoman joukkovel- kakirjalainan, jonka jäljellä oleva pääoma on 434,5 miljoonaa euroa. Laina erääntyy 19.6.2024, ja sen kiinteä vuotuinen ku- ponkikorko on 1,50 %. Kaikki viisi joukkovelkakirjaa on listattu Irlannin pörssiin. Rahoitustoimintaan liittyvät korolliset velat Muut kuin rahamääräiset M€ 1.1.2023 Rahavirta muutokset 31.12.2023 Pitkäaikaiset korolliset velat 3 258,0 500,0 -827,2 2 930,8 Pitkäaikaiset vuokrasopimusvelat 72,4 4,0 76,4 Lyhytaikaiset korolliset velat 345,6 -566,0 811,4 591,0 Lyhytaikaiset vuokrasopimusvelat 2,1 -1,8 1,8 2,2 Rahoitustoimintaan liittyvät velat yhteensä 3 678,2 -67,7 -10,0 3 600,4 Muut kuin rahamääräiset M€ 1.1.2022 Rahavirta muutokset 31.12.2022 Pitkäaikaiset korolliset velat 3 165,2 450,0 -357,2 3 258,0 Pitkäaikaiset vuokrasopimusvelat 69,7 2,8 72,4 Lyhytaikaiset korolliset velat 97,9 -111,0 358,7 345,6 Lyhytaikaiset vuokrasopimusvelat 1,8 -1,6 1,9 2,1 Rahoitustoimintaan liittyvät velat yhteensä 3 334,5 337,4 6,3 3 678,2 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 57 Rahavirroista johtuvat muutokset koostuvat pitkäaikaisten ko- rollisten velkojen nostoista 500,0 (450,0) miljoonaa euroa ja ta- kaisinmaksuista -574,5 (-91,6) miljoonaa euroa, lyhytaikaisten yritystodistusten ja muiden korollisten velkojen nostoista 135,8 (205,8) miljoonaa euroa ja takaisinmaksuista -127,2 (-225,2) miljoonaa euroa sekä vuokrasopimusvelkojen takaisinmak- suista. Muutokset, joihin ei liity maksua, koostuvat pääosin siir- roista lyhytaikaisiin velkoihin. 4.5 Johdannaissopimukset Johdannaissopimusten käyvät arvot 31.12.2023 31.12.2022 M€ Positiivinen Negatiivinen Netto Netto Korkojohdannaiset Koronvaihtosopimukset, rahavirran suojaus 30,1 -16,2 13,8 52,4 Koronvaihtosopimukset, ei suojauslaskennassa 0,4 -1,1 -0,7 0,2 Yhteensä 30,4 -17,3 13,1 52,5 Johdannaissopimusten nimellisarvot M€ 31.12.2023 31.12.2022 Korkojohdannaiset Koronvaihtosopimukset, rahavirran suojaus 1 141,0 746,9 Koronvaihtosopimukset, ei suojauslaskennassa 40,0 40,6 Yhteensä 1 180,9 787,5 Suojauslaskentaan kuuluvat erät M€ 31.12.2023 31.12.2022 Rahavirran suojaus Nimellisarvo Suojattavat lainat 1 160,6 814,4 Korkojohdannaiset 1 141,0 746,9 Johdannaisten käypä arvo Positiivinen 30,1 53,3 Negatiivinen -16,2 -0,9 Netto 13,8 52,4 Tehokas osa Kirjattu omaan pääomaan -39,8 92,4 Tehoton osa Kirjattu tuloslaskelmaan - - Tilikauden aikana rahavirran suojaukseen luokitelluista korko- johdannaisista kirjattiin käyvän arvon rahastoon -39,8 (92,4) miljoonaa euroa. Rahavirran suojaustuloksista siirrettiin laajan tuloksen eristä tulosvaikutteiseksi 1,2 (1,2) miljoonaa euroa. Korkojohdannaiset erääntyvät vuosina 2024–2035. Tilinpää- töshetkellä koronvaihtosopimusten keskimaturiteetti oli 3,7 (4,0) vuotta. Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 58 Laadintaperiaatteet Kojamo solmii johdannaissopimuksia pelkästään suojaustar- koituksessa. Kojamo käyttää korkojohdannaisia suojautuak- seen pitkäaikaisiin lainoihin kohdistuvien tulevien korkovirtojen muutoksia vastaan ja valtaosaan korkojohdannaisista sovelle- taan rahavirran suojauslaskentaa. Sellaiset johdannaissopi- mukset, joiden osalta suojauslaskennan soveltamisedellytyk- set eivät täyty, tai jos Kojamo on päättänyt olla soveltamatta suojauslaskentaa kyseiselle instrumentille, luetaan käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattaviin rahoitusvaroihin tai -vel- koihin. Nämä instrumentit luokitellaan kaupankäyntitarkoituk- sessa pidettäväksi. Sähkön hintariskiä on hallinnoitu vuodesta 2022 lähtien tekemällä sähkön hankintasopimuksia. Johdannaisten realisoimattomat arvostusvoitot ja -tappiot esi- tetään taseessa lyhyt- ja pitkäaikaisissa varoissa tai veloissa Johdannaissopimukset-erässä. Suojauskohteet esitetään ta- seessa pitkäaikaisissa ja lyhytaikaisissa veloissa Lainat- erässä. Suojauslaskennan piirissä olevien johdannaisten käypien arvo- jen muutokset kirjataan muihin laajan tuloksen eriin siltä osin kuin suojaus on tehokas. Arvonmuutokset esitetään omassa pääomassa käyvän arvon rahastossa. Korkojohdannaisten pe- rusteella syntyvät korkomaksut kirjataan tulosvaikutteisesti kor- kokuluihin. Suojauksen tehoton osuus kirjataan välittömästi laajan tuloslaskelman rahoituseriin. Omaan pääomaan kerty- neet voitot tai tappiot siirretään tulosvaikutteisiksi samanaikai- sesti suojatun erän kanssa. Arvonmuutokset johdannaisista, joihin ei sovelleta suojauslas- kentaa, kirjataan tulosvaikutteisesti rahoituseriin. 4.6 Rahoitusriskien hallinta Kojamon liiketoimintaan liittyviä rahoitusriskejä hallitaan Ko- jamo Oyj:n hallituksen vahvistaman rahoituspolitiikan mukai- sesti. Tavoitteena on suojata Kojamoa rahoitusmarkkinoilla ta- pahtuvilta epäsuotuisilta muutoksilta. Rahoitusriskien hallinta on keskitetty Kojamon rahoitusyksikköön. Korkoriski Merkittävin rahoitusriski kohdistuu lainasalkun korkokustan- nusten heilahteluun, jota hallitaan kiinteällä korolla ja korkojoh- dannaisilla. Suurin korkoriski liittyy lainoihin rahoituslaitoksilta, joukkovelkakirjalainoihin sekä yritystodistuksiin, joiden korko- riskiä suojataan Kojamon rahoituspolitiikan mukaisesti korko- johdannaisilla. Tavoiteltu suojausaste on 50-100 prosenttia. Ti- linpäätöshetkellä kiinteäkorkoisten ja korkojohdannaisilla suo- jattujen lainojen osuus (suojausaste) oli 93 (84) prosenttia. Korkotukilainojen korkoriskiä alentaa valtion korkotuki. Korko- tukilainoja ei ole suojattu korkojohdannaisilla. Markkinakorkojen muutosten vaikutusta laajaan tuloslaskel- maan ja omaan pääomaan on arvioitu alla olevassa taulu- kossa. Laajaan tuloslaskelmaan vaikuttava korkopositio sisäl- tää vaihtuvakorkoiset lainat sekä korkojohdannaiset, joihin ei sovelleta suojauslaskentaa. Vaikutus omaan pääomaan tulee suojauslaskentaan kuuluvien korkojohdannaisten käypien ar- vojen muutoksista. Korkoherkkyys 31.12.2023 31.12.2022 Tulos- Oma Tulos- Oma laskelma pääoma laskelma pääoma M€ 1 % -0,1 % 1 % -0,1 % 1 % -0,1 % 1 % -0,1 % Vaihtuvakorkoiset lainat -14,4 1,4 0,0 0,0 -9,9 0,9 0,0 0,0 Korkojohdannaiset 11,1 -1,1 33,6 -3,5 7,5 -0,8 22,4 -2,3 Vaikutus yhteensä -3,4 0,3 33,6 -3,5 -2,3 0,1 22,4 -2,3 Laskelma ei sisällä laskennallista verovaikutusta. Maksuvalmius- ja jälleenrahoitusriski Kojamon maksuvalmius turvataan riittävien kassavarojen, yri- tystodistusohjelman sekä sitä tukevien luottolimiittien avulla. Vuokrausliiketoiminnan rahavirta on tasainen ja rahoituksen riittävyyttä seurataan säännöllisesti kassaennusteiden avulla. Kojamon maksuvalmius oli tilikaudella hyvällä tasolla. Konser- nin rahavarat olivat tilikauden lopussa 15,0 miljoonaa euroa ja rahoitusvarat 3,3 miljoonaa euroa. Maksuvalmiuden turvaamiseksi Kojamo Oyj:llä on 250 miljoo- nan euron suuruinen yritystodistusohjelma, 275 miljoonan eu- ron sitovat luottolimiitit sekä 5 miljoonan euron ei-sitova luotto- limiitti. Tilikauden lopussa yritystodistusohjelmasta oli laskettu liikkeeseen 39,7 miljoonaa euroa. Luottolimiittejä ei ollut käy- tössä tilinpäätöshetkellä. Lisäksi lokakuussa solmittu syndi- koitu 425 miljoonan euron suuruinen laina oli tilikauden lo- pussa nostamatta. Alla olevassa taulukossa on esitetty konsernin sitovien nosta- mattomien luottolimiittien erääntyminen. Luottolimiitit ovat va- paasti nostettavissa konsernin rahoitustarpeen mukaisesti. Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 59 Sitovien luottolimiittien erääntyminen 31.12.2023 31.12.2022 Alle 1v 1-2v 2-5v Alle 1v 1-2v 2-5v M€ kuluessa kuluessa kuluessa Yhteensä kuluessa kuluessa kuluessa Yhteensä Nostamattomat sitovat luottolimiitit - - 275,0 275,0 25,0 - 275,0 300,0 Rahoitusmarkkinoiden toimintaan on viime vuosina vaikuttanut kiristynyt pankkisäätely. Rahoitusmarkkinoiden epävarmuus ja korkojen voimakas nousu heijastuivat vuonna 2023 pankkien lainanantoon ja rahoituksen hintaan. Kojamon vahvan talou- dellisen aseman ja vakaan kassavirran vuoksi rahoituksen saatavuus säilyi hyvänä. Kojamolla on Moody’sin luottoluokitus Baa2 negatiivisin näkymin. Rahoituksen saatavuus varmistetaan ylläpitämällä Kojamon hyvää mainetta rahoittajien keskuudessa ja säilyttämällä tar- koituksenmukainen omavaraisuusaste ja luototusaste. Yhtiön tavoitteena on varmistaa pääsy monipuolisiin rahoituksenläh- teisiin. Rahoituksen jälleenrahoitusriskiä pienennetään hajaut- tamalla lainasalkku rahoituslähteiden, rahoitusinstrumenttien sekä lainojen erääntymisten osalta. Rahoitussalkun maturiteet- tijakaumaa seurataan aktiivisesti ja suuriin lainojen erääntymi- siin valmistaudutaan riittävän ajoissa. Seuraavissa taulukoissa on esitetty rahoitusvelkojen sopimus- perusteisten takaisinmaksujen ja korkojen kassavirrat. Korko- johdannaisten kassavirrat ovat säilyneet positiivisina nykyi- sessä korkomarkkinassa. Rahoitusvelkojen maturiteettijakauma 31.12.2023 1 vuoden 2–5v 6–10v 11–15v Myö- M€ aikana aikana aikana aikana hemmin Joukkovelkakirjalainat 466,2 1 274,6 353,1 - - Lainat rahoituslaitoksilta 185,1 1 398,6 94,5 53,3 1,1 Korkotukilainat 0,9 3,4 4,4 5,0 15,5 Yritystodistukset 40,0 - - - - Muut lainat - 6,0 - - - Korkojohdannaiset 23,7 51,5 10,6 1,9 - Vuokrasopimusvelat 4,7 17,8 21,8 20,8 92,6 Ostovelat 1,8 - - - - Yhteensä 722,4 2 751,8 484,4 81,0 109,1 31.12.2022 1 vuoden 2–5v 6–10v 11–15v Myö- M€ aikana aikana aikana aikana hemmin Joukkovelkakirjalainat 237,3 1 891,5 356,1 - - Lainat rahoituslaitoksilta 138,5 855,0 282,8 60,9 1,2 Korkotukilainat 0,7 2,1 3,2 4,2 19,2 Yritystodistukset 31,0 - - - - Muut lainat - 6,2 - - - Korkojohdannaiset -2,1 -4,2 -1,2 -0,3 - Vuokrasopimusvelat 4,6 17,1 21,0 20,3 92,5 Ostovelat 21,6 - - - - Yhteensä 431,7 2 767,7 662,0 85,1 112,9 Hintariski Äkilliset muutokset sähkön hinnoittelussa voivat altistaa yrityk- sen hintariskille. Kojamo on suojautunut sähkön hintariskiltä käyttämällä sähkön hankintasopimuksia. Kojamon ylimääräiset kassavarat voidaan sijoittaa rahoituspoli- tiikassa hyväksyttyjen periaatteiden mukaisesti. Käypään ar- voon tulosvaikutteisesti kirjattaviin rahoitusvaroihin kohdistuu hintariskiä, jota hallitaan sijoitusomaisuutta hajauttamalla. Si- joituksiin ei liity valuuttariskiä. Kojamon käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat rahoi- tusvarat tasolla 1 ja 2 ovat kassanhallintaan soveltuvia vähä- riskisiä sijoituksia lyhyen koron rahastoihin tai muihin erittäin likvideihin sijoituksiin, jotka voidaan lunastaa lyhyessä ajassa. Hintojen yhden prosenttiyksikön nousun (laskun) vaikutus laa- jaan tuloslaskelmaan olisi 0,0 (-0,0) miljoonaa euroa. Tasolle 3 luokitellut rahoitusvarat koostuvat lähinnä strategisista sijoituk- sista noteeraamattomiin osakkeisiin. Näiden hintojen yhden prosenttiyksikön nousun (laskun) vaikutus tuloslaskemaan olisi 0,0 (-0,0) miljoonaa euroa. Luvuissa ei ole huomioitu verovai- kutusta. Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 60 Luotto- ja vastapuoliriski Kojamolla ei ole merkittäviä luottoriskikeskittymiä. Myyntisaa- misista valtaosa koostuu vuokrasaamisista, jotka ovat hyvin hajautuneet. Vuokrasaamisten luottoriskiä pienentää lisäksi vuokravakuuksien käyttö. Luottoriskiä analysoidaan sekä myyntisaamisten ikäjakauman että perintätoimen onnistumis- ten perusteella, ja sen arvioidaan pysyvän nykyisellä tasollaan. Myynti- ja vuokrasaamisten ikäjakauma 31.12.2023 31.12.2022 M€ % M€ % Alle kuukauden 4,7 63,9 4,1 63,9 1–3 kuukautta 2,2 23,5 1,5 23,5 3–6 kuukautta 0,5 7,3 0,5 7,3 6–12 kuukautta 0,1 2,3 0,1 2,3 Yli vuosi 0,1 3,0 0,2 3,0 Yhteensä 7,5 100,0 6,4 100,0 Rahoitustoimintaan liittyy sijoitusten ja johdannaissopimusten osalta vastapuoliriskiä. Riskiä hallitaan valitsemalla vakavarai- sia vastapuolia ja riittävällä hajautuksella. Laadintaperiaatteet Rahoitusvarat sisältävät vuokra- ja myyntisaamiset sekä kor- kosaamiset, joita ei pidetä kaupankäyntitarkoituksessa ja jotka on aikaansaatu luovuttamalla rahaa, tavaroita tai palveluja suoraan velalliselle. Ne arvostetaan alun perin käypään arvoon ja myöhemmin jaksotettuun hankintamenoon. Tasearvoa alen- netaan odotettavissa olevien luottotappioiden määrällä. Rahoitusvarojen arvon alentuminen Rahoitusvarojen osalta tappiota koskeva vähennyserä arvoste- taan määrään, joka vastaa koko voimassaoloajalta odotetta- vissa olevia luottotappioita. Odotettavissa oleva luottotappio kirjataan tulosvaikutteisesti. Valuuttariski Kojamon kassavirrat ovat euromääräisiä eikä liiketoimintaan sisälly valuuttariskejä. Pääomarakenteen hallinta Kojamon tavoitteena on pääomarakenne, joka parhaiten var- mistaa pitkän ajan strategiset toimintaedellytykset ja tukee yh- tiön kasvutavoitteita, sekä on optimaalinen suhteessa kulloin- kin vallitsevaan markkinatilanteeseen. Kojamon pääomaraken- teeseen vaikuttavat tuloksen lisäksi mm. investoinnit, omaisuu- den myynnit ja ostot, osingonjako, oman pääoman ehtoiset jär- jestelyt ja käypään arvoon arvostaminen. Kojamon strategisina tavoitteina on yli 40 prosentin omavarai- suusaste sekä alle 50 prosentin Loan to Value (LTV; luototus- aste kuvaa nettovelkojen osuutta sijoituskiinteistöjen arvosta). Kojamon omavaraisuusaste 31.12.2023 oli 44,5 (45,3) pro- senttia ja Loan to Value (LTV) oli 44,6 (43,7) prosenttia. Koja- mon korollinen vieras pääoma oli 3 600,4 (3 678,2) miljoonaa euroa tilikauden päättyessä. Kojamon rahoitussopimuksiin sisältyy rahoituskovenantteja, jotka mittaavat velkaantumisastetta, vakuudellisten lainojen osuutta taseesta, vakuuksista vapaiden varojen määrää sekä liiketoiminnan kykyä selvitä koroista. Kojamo täytti tilikaudella sopimusten ehdot. Kojamon vakuudettomien joukkovelkakirjalainojen ehtojen mu- kaan konsernin vakavaraisuusasteen (solvency ratio) tulee olla enintään 0,65, vakuudellisten lainojen osuus taseesta (secured solvency ratio) tulee olla enintään 0,45 ja korkokatteen (cove- rage ratio) tulee olla vähintään 1,8. Tilinpäätöshetkellä vakava- raisuusaste oli 0,44 (0,42), vakuudellisten lainojen osuus ta- seesta oli 0,10 (0,09) ja korkokate oli 3,6 (3,8). Näitä kovenant- teja on joukkovelkakirjalainojen lisäksi nostetuissa tai nosta- mattomissa rahoitussopimuksissa. Eräiden rahoitussopimusten ehtojen mukaisesti konsernin Loan to Value (LTV) voi olla enintään 60 prosenttia ja korko- kate (ICR) on oltava vähintään 1,8. Tilinpäätöshetkellä korko- kate oli 3,2 (3,9). Näitä kovenantteja on nostetuissa tai nosta- mattomissa rahoitussopimuksissa. Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 61 4.7 Vakuudet ja vastuusitoumukset M€ 31.12.2023 31.12.2022 Velat, joiden vakuudeksi annettu kiinnityksiä ja pantteja 839,3 780,7 Annetut kiinnitykset 1 691,6 922,2 Pantatut osakkeet 293,2 102,1 Pantatut vakuudet yhteensä ¹ ⁾ 1 984,9 1 024,3 Muut annetut vakuudet Kiinnitykset ja osakkeet 8,1 8,1 Takaukset ² ⁾ 723,5 756,4 Muut annetut vakuudet yhteensä 731,6 764,5 ¹ ⁾ Annetut kiinnitykset ja pantatut osakkeet koskevat osittain samoja vakuuskohteita. Lokakuussa 2023 tehdyn syndikoidun lainan vakuudet annettiin allekirjoitushetkellä, mutta laina oli nostamatta tilikauden lopussa. ² ⁾ Annetut takaukset ovat pääasiassa konserniyhtiöiden ottamien velkojen vakuudeksi annettuja omavelkaisia takauksia, ja osalle lainoista on annettu vakuudeksi myös kiinnityksiä tai osakepantteja. Kojamo ja sen tytäryhtiöt ovat antaneet omistamiensa osakkei- den luovuttamista ja panttaamista rajoittavia sitoumuksia. Sijoituskiinteistöihin liittyvät vastuusitoumukset on esitetty liite- tiedossa 3.4. 5. Tuloverot 5.1 Kauden verotettavaan tuloon perustuva vero Laajan tuloslaskelman verokulu jakautuu seuraavasti M€ 1–12/2023 1–12/2022 Tilikauden verotettavaan tuloon perustuva vero -16,4 -17,3 Edellisten tilikausien verot -0,1 0,0 Laskennallisten verosaamisten ja -velkojen muutos 39,8 117,2 Yhteensä 23,3 100,0 Muihin laajan tuloksen eriin liittyvät verot M€ 1–12/2023 1–12/2022 Rahavirran suojaukset Ennen veroja -39,8 92,4 Verovaikutus 8,0 -18,5 Verojen jälkeen -31,8 74,0 Laajan tuloslaskelman verokulun ja emoyhtiön verokannalla laskettujen verojen välinen täsmäytyslaskelma M€ 1–12/2023 1–12/2022 Tulos ennen veroja -112,3 -499,8 Verot laskettuna voimassa olevalla verokannalla (20 %) 22,5 100,0 Verovapaat tuotot / Vähennyskelvottomat kulut -0,2 0,1 Vahvistettujen tappioiden käyttö 0,6 0,8 Käyttämättömien vahvistettujen tappioiden verosaamisen muutos 0,7 -0,9 Verot aikaisemmilta tilikausilta -0,1 0,0 Muut erät -0,1 -0,1 Oikaisut yhteensä 0,8 0,0 Verot tilikauden voitossa/tappiossa 23,3 100,0 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 62 Laadintaperiaatteet Laajan tuloslaskelman verokulu koostuu tilikauden verotetta- vaan tuloon perustuvasta verosta ja laskennallisten verovelko- jen ja -saamisten muutoksesta. Tuloverot kirjataan tulosvaikut- teisesti, paitsi silloin kun ne liittyvät suoraan omaan pääomaan kirjattuihin eriin tai muihin laajan tuloksen eriin. Tällöin myös vero kirjataan kyseisiin eriin. Kauden verotettavaan tuloon perustuva vero lasketaan Suo- men verolainsäädännön mukaan määräytyvän verotettavan tu- lon ja voimassa olevan verokannan tai tilinpäätöspäivään men- nessä käytännössä hyväksytyn verokannan perusteella. Veroa oikaistaan mahdollisilla edellisiin tilikausiin liittyvillä veroilla. Laskennalliset verosaamiset ja -velat kirjataan pääsääntöisesti kaikista varojen sekä velkojen kirjanpitoarvojen ja verotuksel- listen arvojen välisistä väliaikaisista eroista velkamenetelmän mukaisesti. Tästä pääsäännöstä poikkeuksena ovat yksittäis- ten omaisuuserien hankinnat. Kojamossa näitä omaisuuseriä ovat sellaiset sijoituskiinteistöhankinnat, jotka eivät täytä liike- toiminnan määritelmää ja ne luokitellaan siten omaisuuserien hankinnoiksi. Konsernin merkittävin väliaikainen ero syntyy konsernin omis- tamien sijoituskiinteistöjen käypien arvojen ja verotuksellisten arvojen (verotuksessa poistamattoman jäännösarvon) väli- sestä erosta. Alkuperäisen kirjaamisen jälkeen sijoituskiinteistö arvostetaan käypään arvoon tulosvaikutteisesti raportointikau- den päättyessä. Muita väliaikaisia eroja syntyy esimerkiksi ra- hoitusinstrumenttien käypään arvoon arvostamisesta. Laskennallinen verosaaminen kirjataan vain siihen määrään asti kuin on todennäköistä, että Kojamolla on käytettävissä ve- rotettavaa tuloa, jota vastaan väliaikaiset erot pystytään hyö- dyntämään. Laskennallisen verosaamisen kirjaamisedellytyk- set arvioidaan jokaisen raportointikauden päättymispäivänä. Laskennalliset verovelat kirjataan yleensä taseeseen täysi- määräisinä. Laskennalliset verot määritetään käyttäen niitä verokantoja (ja verolakeja), jotka todennäköisesti ovat voimassa veron mak- suhetkellä. Verokantana käytetään raportointikauden päätty- mispäivänä voimassa olevia verokantoja tai tilikautta seuraa- van vuoden verokantoja, mikäli ne on käytännössä hyväksytty raportointikauden päättymispäivään mennessä. Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 63 5.2 Laskennalliset verosaamiset ja -velat Laskennallisten verosaamisten ja -velkojen muutokset Kirjattu Kirjattu muihin tulos- laajan vaikut- tuloksen Muut M€ 1.1.2023 teisesti eriin muutokset 31.12.2023 Laskennalliset verosaamiset Verotuksessa vahvistetuista tappioista 0,8 0,7 - 1,5 Rahoituksen suojauslaskennasta 0,2 3,1 - 3,2 Muut erät/siirrot 0,5 -0,3 - 0,2 Vuokrasopimukset 14,9 0,8 - 15,7 Yhteensä 16,4 1,1 3,1 - 20,6 Laskennallisten verojen netottaminen vuokrasopimukset -14,9 -0,8 - -15,7 Laskennalliset verosaamiset 1,5 0,3 3,1 - 4,9 Laskennalliset verovelat Sijoituskiinteistöjen arvostamisesta käypään arvoon sekä asuintalovarauksista 862,3 -39,5 - 822,8 Rahoituksen suojauslaskennasta 10,9 -4,9 - 6,0 Muut erät/siirrot 0,4 0,0 - 0,5 Vuokrasopimukset 14,9 0,8 - 15,7 Yhteensä 888,6 -38,7 -4,9 - 845,0 Laskennallisten verojen netottaminen vuokrasopimukset -14,9 -0,8 - -15,7 Laskennalliset verovelat 873,7 -39,5 -4,9 - 829,3 Kirjattu Kirjattu muihin tulos- laajan vaikut- tuloksen Muut M€ 1.1.2022 teisesti eriin muutokset 31.12.2022 Laskennalliset verosaamiset Verotuksessa vahvistetuista tappioista 0,9 -0,1 - 0,8 Rahoituksen suojauslaskennasta 8,2 -8,1 - 0,2 Muut erät/siirrot 0,9 -0,5 - 0,5 Vuokrasopimukset 14,3 0,6 - 14,9 Yhteensä 24,4 0,1 -8,1 - 16,4 Laskennallisten verojen netottaminen vuokrasopimukset -14,3 -0,6 - -14,9 Laskennalliset verosaamiset 10,1 -0,5 -8,1 - 1,5 Laskennalliset verovelat Sijoituskiinteistöjen arvostamisesta käypään arvoon sekä asuintalovarauksista 979,9 -117,6 0,0 862,3 Rahoituksen suojauslaskennasta 0,5 10,4 - 10,9 Sähköjohdannaisten arvostamisesta käypään arvoon 0,1 -0,1 - - Muut erät/siirrot 0,6 -0,1 - 0,4 Vuokrasopimukset 14,3 0,6 - 14,9 Yhteensä 995,3 -117,2 10,4 0,0 888,6 Laskennallisten verojen netottaminen vuokrasopimukset -14,3 -0,6 - -14,9 Laskennalliset verovelat 981,0 -117,8 10,4 0,0 873,7 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 64 Kirjaamattomien vahvistettujen tappioiden ikäjakauma Vanhenemisvuosi M€ 2024−2025 2026−2027 2028−2029 2030−2031 2032−2033 Yhteensä Verotuksessa vahvistettu tappio 0,2 0,5 0,1 0,0 0,0 0,8 Kirjaamaton laskennallinen vero 0,0 0,1 0,0 0,0 0,0 0,2 Laadintaperiaatteet Laskennallisten verosaamisten kirjaaminen Sen ratkaiseminen, kirjataanko laskennallinen verosaaminen taseeseen, edellyttää johdon harkintaa. Laskennallinen vero- saaminen kirjataan siihen määrään asti kuin on todennäköistä, että Kojamolle syntyy tulevaisuudessa verotettavaa tuloa, jota vastaan vähennyskelpoiset väliaikaiset erot tai verotukselliset vahvistetut tappiot voidaan hyödyntää. Aiemmalla raportointi- kaudella kirjattu laskennallinen verosaaminen kirjataan laajaan tuloslaskelmaan kuluksi, mikäli Kojamon ei arvioida kerryttä- vän riittävästi verotettavaa tuloa, jotta laskennallisen verosaa- misen perusteena olevat väliaikaiset erot tai vahvistetut tappiot voidaan hyödyntää. Laskennallisten verojen kirjaamisperiaate (sijoitus- kiinteistöt) Käypään arvoon arvostettavista sijoituskiinteistöistä laskennal- linen vero määritetään pääsääntöisesti olettaen, että väliaikai- nen ero purkautuu myynnin kautta. Kojamo voi yleensä luopua sijoituskiinteistöstään joko myymällä sen kiinteistömuodossa, tai myymällä kyseisen yhtiön, kuten asunto-osakeyhtiön osak- keet. Laskennallisten verojen alkuperäistä kirjaamista koskeva poikkeus Laskennalliset verosaamiset ja -velat kirjataan pääsääntöisesti kaikista varojen sekä velkojen kirjanpitoarvojen ja verotuksel- listen arvojen välisistä väliaikaisista eroista. Tästä pääsään- nöstä poikkeuksena ovat yksittäisten sijoituskiinteistöjen han- kinnat, joiden ei katsota täyttävän IFRS 3 Liiketoimintojen yh- distäminen -standardin tarkoittamaa liiketoiminnan määritel- mää. Tällöin ne luokitellaan omaisuuserien hankinnoiksi, jolloin laskennallista veroa ei merkitä taseeseen alkuperäisen kirjaa- misen yhteydessä. Siten kiinteistöhankintojen luokittelu liiketoi- mintahankinnoiksi ja omaisuuserien hankinnoiksi (kuvattu tar- kemmin liitetiedossa 3.1) vaikuttaa myös laskennallisten vero- jen kirjaamiseen. 6. Muut tase-erät 6.1 Vuokrasopimukset Vuokrasopimukset Sijoituskiinteistöihin kirjatut käyttöoikeusomaisuuserät koostu- vat tontinvuokrasopimuksista, jotka on arvostettu käypään ar- voon. Tontinvuokrasopimusten käypä arvo on niiden jäljellä olevan vuokra-ajan vuokrien lisäluotonkorolla diskontattu nyky- arvo. Kojamon vuokrasopimusvelka on arvostettu diskonttaa- malla standardin soveltamispiiriin kuuluvien vuokrasopimusten vuokravastuut niiden nykyarvoon käyttäen diskonttaustekijänä yhtiön johdon näkemystä Kojamon lisäluoton korosta. Lisäluo- ton korko määräytyy vuokrasopimuksen alkamisajankohtana. Vuokrasopimusvelalle painotettu keskimääräinen lisäluoton korko oli 31.12.2023 3,9 (3,8) prosenttia. Aineellisiin käyttöomaisuushyödykkeisiin kirjatut käyttöoikeus- omaisuuserät ovat autoleasingsopimuksia. Käyttöoikeusomai- suuserä poistetaan tasapoistona vuokra-ajan kuluessa. Tase- eriin ei sisälly vuokrasopimusten palvelukomponentteja eikä vähennyskelvottomia arvonlisäveroja. Vuokrasopimusvelalle painotettu keskimääräinen lisäluoton korko 31.12.2023 oli 1,3 (1,3) prosenttia. Liitetiedossa 4.6 Rahoitusriskien hallinta on esitetty rahoitus- velkojen sopimusperusteisten takaisinmaksujen ja korkojen kassavirrat koskien vuokrasopimusvelkoja. Sijoituskiinteistöihin kiinteästi kuuluvien käyttöoikeusomaisuus- erien (maanvuokrasopimukset) kulut kirjataan laajaan tuloslas- kelmaan erään Voitto/tappio sijoituskiinteistöjen käypään ar- voon arvostamisesta ja vuokrasopimusvelalle määritetyt korot rahoituskuluihin. Autoleasingsopimusten kulut kirjataan poistoi- hin ja rahoituskuluihin. Vuokrasopimusvelan maksut esitetään rahoitustoiminnan rahavirrassa. Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 65 Käyttöoikeusomaisuuserät M€ 31.12.2023 31.12.2022 Maanvuokrasopimukset käypä arvo 1.1. * 73,8 70,6 Lisäykset/vähennykset 5,2 4,3 Voitto/tappio sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta -1,3 -1,1 Maanvuokrasopimukset käypä arvo 31.12. 77,8 73,8 * Maanvuokrasopimukset arvostetaan käypään arvoon ja esitetään osana sijoituskiinteistöjä. M€ 31.12.2023 31.12.2022 Autoleasingsopimukset 1.1. * 1,7 1,7 Lisäykset/vähennykset -0,1 0,0 Kirjanpitoarvo 31.12. 1,6 1,7 Kertyneet poistot 1.1. -0,9 -0,8 Tilikauden poistot -0,5 -0,4 Lisäykset/vähennykset 0,6 0,3 Kertyneet poistot 31.12. -0,8 -0,9 Autoleasingsopimukset 1.1. 0,8 0,9 Autoleasingsopimukset 31.12. 0,8 0,8 * Autoleasingsopimukset esitetään aineellisissa käyttöomaisuushyödykkeissä. Käyttöoikeusomaisuuserät yhteensä 1.1. 74,6 71,5 Käyttöoikeusomaisuuserät yhteensä 31.12. 78,6 74,6 Vuokrasopimusvelat M€ 31.12.2023 31.12.2022 Vuokrasopimusvelat 1.1. 74,6 71,5 Uudet vuokrasopimukset 1,9 2,2 Vuokrasopimusvelkojen lyhennykset -1,8 -1,6 Muut muutokset, joihin ei liity maksua 3,9 2,5 Vuokrasopimusvelat 31.12. 78,6 74,6 Vuokrasopimusvelkojen erittely M€ 31.12.2023 31.12.2022 Pitkäaikaiset velat Sijoituskiinteistöt, maanvuokrasopimukset 76,0 72,1 Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet, autoleasingsopimukset 0,4 0,3 Pitkäaikaiset velat yhteensä 76,4 72,4 Lyhytaikaiset velat Sijoituskiinteistöt, maanvuokrasopimukset 1,8 1,7 Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet, autoleasingsopimukset 0,4 0,4 Lyhytaikaiset velat yhteensä 2,2 2,1 Vuokrasopimusvelat yhteensä 78,6 74,6 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 66 6.2 Aineettomat hyödykkeet Muu Aineettomat aineeton M€ oikeudet omaisuus Yhteensä Hankintameno 1.1.2023 0,1 1,2 1,3 Lisäykset - 0,1 0,1 Vähennykset -0,1 -0,1 -0,2 Hankintameno 31.12.2023 0,0 1,2 1,2 Kertyneet poistot 1.1.2023 -0,1 -0,5 -0,6 Vähennykset 0,1 0,1 0,2 Tilikauden poistot - -0,2 -0,2 Kertyneet poistot 31.12.2023 0,0 -0,7 -0,7 Kirjanpitoarvo 1.1.2023 0,0 0,7 0,7 Kirjanpitoarvo 31.12.2023 0,0 0,6 0,6 Muu Aineettomat aineeton M€ oikeudet omaisuus Yhteensä Hankintameno 1.1.2022 0,1 1,1 1,2 Lisäykset - 0,1 0,1 Hankintameno 31.12.2022 0,1 1,2 1,3 Kertyneet poistot 1.1.2022 -0,1 -0,3 -0,4 Tilikauden poistot 0,0 -0,2 -0,2 Kertyneet poistot 31.12.2022 -0,1 -0,5 -0,6 Kirjanpitoarvo 1.1.2022 0,0 0,8 0,8 Kirjanpitoarvo 31.12.2022 0,0 0,7 0,7 Laadintaperiaatteet Aineeton hyödyke kirjataan taseeseen vain, kun omaisuuserän hankintameno on määritettävissä luotettavasti ja on todennä- köistä, että hyödykkeestä johtuva odotettavissa oleva taloudel- linen hyöty koituu Kojamon hyväksi. Kaikki muut menot kirja- taan kuluiksi, kun ne ovat syntyneet. Aineettomat hyödykkeet arvostetaan alkuperäiseen hankintamenoon poistoilla ja mah- dollisilla arvonalentumisilla vähennettynä. Kojamon aineetto- mat hyödykkeet koostuvat lisensseistä ja it-järjestelmistä. Aineettomat hyödykkeet kirjataan kuluiksi tasapoistoina arvioi- tuna taloudellisena vaikutusaikanaan. Määräaikaan sidotuista aineettomista hyödykkeistä kirjataan poistot sopimuskauden kuluessa. Aineettomien hyödykkeiden poistoajat ovat 5–20 vuotta. Tutkimusmenot kirjataan kuluksi, kun ne ovat toteutuneet. Ke- hittämismenot kirjataan aineettomaksi hyödykkeeksi tasee- seen, jos ne voidaan määrittää luotettavasti, tuote tai prosessi on teknisesti ja kaupallisesti toteutettavissa, siitä todennäköi- sesti koituu vastaista taloudellista hyötyä, ja jos Kojamolla on riittävästi voimavaroja kehittämistyön loppuun saattamiseen ja aineettoman omaisuuserän käyttämiseen tai myymiseen. Omaisuuserän jäännösarvo, taloudellinen vaikutusaika ja pois- tomenetelmä tarkistetaan vähintään jokaisen tilikauden lo- pussa ja tarvittaessa oikaistaan kuvastamaan taloudellisen hyödyn odotuksissa tapahtuneita muutoksia. Kojamon konsernitaseeseen ei sisältynyt liikearvoa esitettävillä kausilla. Pilvipalvelujärjestelyjen kirjanpitokäsittely riippuu siitä, luokitel- laanko pilvipohjainen ohjelmisto aineettomaksi hyödykkeeksi vai palvelusopimukseksi. Ne järjestelyt, joissa Kojamolla ei ole määräysvaltaa kyseiseen ohjelmistoon, käsitellään kirjanpi- dossa palvelusopimuksina, jotka antavat konsernille oikeuden käyttää pilvipalveluntarjoajan sovellusohjelmistoa sopimuskau- den aikana. Sovellusohjelmiston jatkuvat käyttöoikeusmaksut sekä ohjelmistoon liittyvät konfigurointi- tai räätälöintimenot kir- jataan erään Liiketoiminnan muut kulut silloin, kun palvelut vastaanotetaan. Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 67 6.3 Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet M€ Maa-alueet Liittymis- Raken- Koneet Käyttöoikeus- Muut Yhteensä omaisuus- aineelliset maksut nukset ja kalusto erät hyödykkeet Hankintameno 1.1.2023 5,4 0,1 26,5 3,5 1,7 1,4 38,7 Lisäykset - - 0,1 0,0 -0,1 - 0,1 Vähennykset - - - -0,4 - 0,0 -0,4 Hankintameno 31.12.2023 5,4 0,1 26,6 3,2 1,6 1,4 38,4 Kertyneet poistot 1.1.2023 - - -6,2 -3,1 -0,9 -0,1 -10,3 Tilikauden poistot - - -0,4 -0,1 -0,5 0,0 -1,0 Vähennykset - - - 0,4 0,6 - 1,0 Kertyneet poistot 31.12.2023 - - -6,6 -2,9 -0,8 -0,1 -10,4 Kirjanpitoarvo 1.1.2023 5,4 0,1 20,3 0,4 0,8 1,3 28,4 Kirjanpitoarvo 31.12.2023 5,4 0,1 20,0 0,3 0,8 1,3 28,0 Käyttöoikeus- Muut Liittymis- Raken- Koneet omaisuus- aineelliset M€ Maa-alueet maksut nukset ja kalusto erät hyödykkeet Yhteensä Hankintameno 1.1.2022 5,4 0,1 26,5 3,3 1,7 1,4 38,4 Lisäykset - - 0,0 0,2 0,0 - 0,2 Hankintameno 31.12.2022 5,4 0,1 26,5 3,5 1,7 1,4 38,7 Kertyneet poistot 1.1.2022 - - -5,7 -3,0 -0,8 -0,1 -9,6 Tilikauden poistot - - -0,4 -0,1 -0,4 0,0 -1,0 Vähennykset - - 0,0 0,0 0,3 - 0,3 Kertyneet poistot 31.12.2022 - - -6,2 -3,1 -0,9 -0,1 -10,3 Kirjanpitoarvo 1.1.2022 5,4 0,1 20,8 0,3 0,9 1,3 28,8 Kirjanpitoarvo 31.12.2022 5,4 0,1 20,3 0,4 0,8 1,3 28,4 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 68 Laadintaperiaatteet Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet koostuvat omassa käy- tössä olevista omaisuuseristä, joita ovat pääasiassa rakennuk- set, maa-alueet sekä koneet ja kalusto. Käyttöoikeusomai- suuserät sisältävät henkilöautojen vuokrasopimukset, joista on kerrottu tarkemmin liitetiedossa 6.1. Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet arvostetaan alkuperäi- seen hankintamenoon vähennettynä kertyneillä poistoilla ja mahdollisilla arvonalentumisilla sekä lisättynä perusparannuk- sista johtuvilla aktivoiduilla menoilla. Hankintamenoon sisällytetään menot, jotka välittömästi aiheu- tuvat aineellisen käyttöomaisuuserän hankinnasta. Mikäli käyt- töomaisuushyödyke koostuu useammasta osasta, joiden talou- delliset vaikutusajat ovat eripituiset, kukin osa käsitellään erilli- senä hyödykkeenä. Tällöin osan uusimiseen liittyvät menot ak- tivoidaan ja uusimisen yhteydessä mahdollinen jäljellä oleva kirjanpitoarvo kirjataan pois taseesta. Aineellisten käyttöomai- suushyödykkeiden hankintaan saadut julkiset avustukset vä- hennetään kyseisen käyttöomaisuushyödykkeen hankintame- nosta ja ne tuloutuvat omaisuuserän taloudellisena vaikutusai- kana pienentyneiden poistojen muodossa. Myöhemmin syntyvät menot, jotka johtuvat hyödykkeeseen tehtävistä lisäyksistä, sen osan korvaamisesta uudella tai hyö- dykkeen ylläpidosta, kuten perusparannusmenot, sisällytetään aineellisen käyttöomaisuushyödykkeen kirjanpitoarvoon vain, mikäli on todennäköistä, että hyödykkeeseen liittyvä vastainen taloudellinen hyöty koituu Kojamon hyväksi ja hyödykkeen hankintameno on luotettavasti määritettävissä. Huoltomenot, eli korjaus- ja kunnossapitomenot kirjataan tulosvaikutteisesti, kun ne toteutuvat. Aineellisista käyttöomaisuushyödykkeistä kirjataan poistot ta- sapoistoin niiden taloudellisen vaikutusajan kuluessa. Maa-alu- eista ei kirjata poistoja, koska niillä katsotaan olevan rajoitta- maton taloudellinen vaikutusaika. Taloudellisen käyttöiän perusteella määräytyvät poistoajat ovat: Rakennukset 67 vuotta Rakennusten koneet ja laitteet 10–50 vuotta Aktivoidut korjaukset 10–50 vuotta IT-laitteet 4–5 vuotta Tukiasemat 7 vuotta Toimistokalusteet 10 vuotta Monitoimilaitteet 6–8 vuotta Aineellisen käyttöomaisuushyödykkeen myynneistä ja luovu- tuksista syntyvät voitot ja tappiot kirjataan laajaan tuloslaskel- maan ja esitetään liiketoiminnan muina tuottoina ja kuluina. Aineellisten hyödykkeiden arvonalentumiset Kojamo arvioi vähintään vuosittain, onko aineellisten hyödyk- keiden arvonalentumisista viitteitä. Käytännössä tarkastelu ta- pahtuu usein omaisuusryhmäkohtaisesti. Mikäli arvon alentu- misesta on viitteitä, määritetään omaisuuserästä kerrytettä- vissä oleva rahamäärä. Kerrytettävissä oleva rahamäärä on joko omaisuuserän käypä arvo vähennettynä luovutuksesta johtuvilla menoilla tai sen käyttöarvo, sen mukaan kumpi niistä on suurempi. Käyttöarvo perustuu kyseisestä omaisuuserästä saatavissa oleviin arvioi- tuihin vastaisiin nettorahavirtoihin, jotka diskontataan tarkaste- luajankohtaan. Kerrytettävissä olevaa rahamäärää verrataan omaisuuserän kirjanpitoarvoon, ja arvonalentumistappio kirja- taan, jos kerrytettävissä oleva rahamäärä on kirjanpitoarvoa pienempi. Arvonalentumistappio kirjataan tulosvaikutteisesti. Arvonalentumistappion kirjaamisen yhteydessä poistojen koh- teena olevan omaisuuserän taloudellinen vaikutusaika arvioi- daan uudelleen. Arvonalentumistappio peruutetaan myöhemmällä kaudella, jos olosuhteissa on tapahtunut muutos ja hyödykkeen kerrytettä- vissä oleva rahamäärä on noussut arvonalentumistappion kir- jaamisajankohdan jälkeen. Arvonalentumistappiota ei kuiten- kaan peruuteta enempää, kuin mikä hyödykkeen kirjanpitoarvo olisi ilman arvonalentumistappion kirjaamista. 6.4 Pitkäaikaiset saamiset M€ 31.12.2023 31.12.2022 Lainasaamiset osakkuusyrityksiltä 4,7 4,8 Lainasaamiset muilta 1,6 1,7 Pitkäaikaiset siirtosaamiset 0,1 0,2 Yhteensä 6,5 6,7 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 69 6.5 Lyhytaikaiset myyntisaamiset ja muut saamiset M€ 31.12.2023 31.12.2022 Myyntisaamiset 7,5 6,4 Saamiset osakkuusyrityksiltä 0,0 0,2 Lainasaamiset 0,1 0,1 Muut saamiset 1,3 2,2 Siirtosaamiset 8,0 2,1 Yhteensä 17,0 11,1 Siirtosaamisten erittely 31.12.2023 31.12.2022 Vuokraustoiminta 1,0 1,4 Ennakkomaksut 0,4 0,1 Korot 6,2 0,1 Muut siirtosaamiset 0,4 0,5 Yhteensä 8,0 2,1 Myyntisaamisten ja muiden saamisten kirjanpidollinen arvo vastaa käypää arvoa. 6.6 Varaukset ja muut pitkäaikaiset velat Varaukset Varauksiin sisältyy Lumo Kodit Oy:n (VVO Rakennuttaja Oy:n) perustajarakennuttamisen takuu-/10-vuotisvarauksia kokemus- peräiseen arvioon perustuen yhteensä 0,1 (0,3) miljoonaa eu- roa. Laadintaperiaatteet Varaus kirjataan taseeseen kaikkien seuraavien edellytysten täyttyessä: ● Kojamolla on oikeudellinen tai tosiasiallinen velvoite aikai- semman tapahtuman seurauksena ● maksuvelvoitteen toteutuminen on todennäköistä ● velvoitteen määrä voidaan arvioida luotettavasti. Varauksia voi aiheutua muun muassa uudelleenjärjestelysuun- nitelmista, tappiollisista sopimuksista tai ympäristö-, oikeuden- käynti- ja verovelvoitteista. Varauksena kirjattava määrä vastaa johdon parasta arviota menoista, joita olemassa olevan velvoitteen täyttäminen edel- lyttää raportointikauden päättymispäivänä. Jos osasta velvoi- tetta on mahdollista saada korvaus joltakin kolmannelta osa- puolelta, korjaus kirjataan erilliseksi omaisuuseräksi, kun kor- vauksen saaminen on käytännössä varmaa. Muut pitkäaikaiset velat M€ 31.12.2023 31.12.2022 Saadut vuokravakuusmaksut 4,3 4,3 Muut velat, investoinnit 0,6 0,8 Yhteensä 4,9 5,0 Muut pitkäaikaiset velat ovat pääosin saatuja vuokravakuus- maksuja. Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 70 6.7 Lyhytaikaiset ostovelat ja muut velat M€ 31.12.2023 31.12.2022 Saadut ennakot 6,2 6,2 Ostovelat 1,8 21,6 Muut velat 1,4 1,5 Siirtovelat 66,0 49,2 Yhteensä 75,4 78,5 Siirtovelkojen erittely 31.12.2023 31.12.2022 Vuokraustoiminta 8,8 2,7 Investoinnit 11,2 9,9 Palkat sosiaalikuluineen 6,0 5,8 Korot 38,6 30,7 Muut siirtovelat 1,4 0,0 Yhteensä 66,0 49,2 7. Muut liitetiedot 7.1 Liiketoiminnan rahavirtojen oikaisut M€ 1–12/2023 1–12/2022 Poistot 1,3 1,2 Rahoitustuotot ja -kulut 71,3 57,4 Tuloverot -23,3 -100,0 Osuus osakkuusyritysten tuloksesta -0,1 -0,1 Voitot/tappiot sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta 295,4 682,0 Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot/ -tappiot -0,2 -0,2 Muut oikaisut 0,8 -0,8 Yhteensä 345,0 639,4 7.2 Lähipiiritapahtumat Lähipiiri Kojamo Oyj:n lähipiiriin kuuluvat tytär- ja osakkuusyritykset, yhteisjärjestelyt sekä johtoon kuuluvat avainhenkilöt, jotka ovat hallituksen jäsenet, toimitusjohtaja ja muut johtoryhmän jäse- net ja heidän läheiset perheenjäsenensä sekä yhteisöt, jotka ovat heidän määräysvallassa tai yhteisessä määräysvallassa. Omistajien, joiden omistusosuus on Kojamossa 20 prosenttia tai enemmän, katsotaan yleensä olevan lähipiiriä. Omistus- osuuden jäädessä alle 20 prosentin luetaan omistaja lähipiiriin silloin, kun omistajalla muutoin katsotaan olevan huomattava vaikutusvalta. Kojamon tytäryritykset, yhteisjärjestelyt ja osakkuusyritykset on esitetty liitteessä 7.3. Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 71 Johtoon kuuluvien avainhenkilöiden työsuhde-etuudet M€ 1–12/2023 1–12/2022 Palkat ja palkkiot Toimitusjohtaja -0,6 -0,4 Muut johtoryhmän jäsenet -1,1 -1,0 Hallituksen ja valiokuntien jäsenet -0,1 -0,1 Palkat ja palkkiot yhteensä -1,7 -1,5 Osakeperusteiset maksut Toimitusjohtaja -0,1 -0,5 Muut johtoryhmän jäsenet -0,1 -0,7 Hallituksen ja valiokuntien jäsenet -0,3 -0,3 Osakeperusteiset maksut yhteensä -0,5 -1,5 Etuuspohjaiset eläkekulut -0,2 -0,2 Maksupohjaiset eläkekulut -0,4 -0,4 Kaikki yhteensä -2,7 -3,6 Toimitusjohtajan, hallituksen ja valiokuntien palkat ja palkkiot 1 000 € 1–12/2023 1–12/2022 Jani Nieminen, toimitusjohtaja -625,4 -970,0 Hallitus ja valiokunnat Mikael Aro, puheenjohtaja -80,5 -78,8 Mikko Mursula, varapuheenjohtaja -52,1 -50,9 Reima Rytsölä -10,0 -45,0 Anne Koutonen -52,1 -51,5 Minna Metsälä - -9,7 Kari Kauniskangas -47,1 -35,3 Matti Harjuniemi -8,8 -45,0 Catharina Stackelberg-Hammarén -45,3 -44,4 Andreas Segal -38,2 - Annica Ånäs -36,1 - Hallitus ja valiokunnat yhteensä -370,1 -360,3 Yhteensä * -995,5 -1 330,3 * Palkat ja palkkiot sisältävät osakepalkkiot Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 72 Toimikauden 2023—2024 osalta on hallitukselle maksettu palkkioita 367,8 tuhatta euroa. Tilikaudelle 2023 kohdistuu hal- lituksen palkkioita 370,1 tuhatta euroa. Vuosipalkkiosta makse- taan noin 40 prosenttia Kojamo Oyj:n osakkeina ja loppuosa rahana. Kojamon henkilöstölle ei makseta eri korvausta heidän toimi- essaan hallituksen jäsenenä tai toimitusjohtajana konserniin kuuluvissa yrityksissä. Johdon eläkesitoumukset ja irtisanomiskorvaukset Toimitusjohtajan ja johtoryhmän jäsenten eläkeikä on 63 vuotta. Toimitusjohtajan ja muun johtoryhmän jäsenten osalta noudatetaan maksuperusteista käytäntöä, jossa ryhmäeläke- vakuutukseen maksetaan vuodessa kahden kuukauden vero- tettavaa ansiota vastaava vakuutusmaksu. Vakuutuksen ehto- jen mukaisesti vakuutuksen säästöt voi nostaa 63 ikävuodesta alkaen tai työeläkettä täydentävänä lisäeläkkeenä. Toimitus- johtajan ja muun johtoryhmän Suomen lakisääteisen eläkejär- jestelmän kustannukset olivat 0,4 (0,4) miljoonaa euroa ja va- paaehtoisen ryhmäeläkevakuutuksen maksut olivat 0,2 (0,2) miljoonaa euroa. Toimitusjohtajan sopimuksen irtisanomisaika on yhtiön puo- lelta 12 kuukautta, jonka aikana toimitusjohtajalla ei ole työnte- kovelvollisuutta. Toimitusjohtajan puolelta irtisanomisaika on kolme kuukautta. Toimitusjohtajan sopimuksessa ei ole sovittu erillisestä irtisanomiskorvauksesta. Muiden yhtiön johtoryhmän jäsenten irtisanomisaika on yhtiön puolelta kuusi kuukautta, jonka aikana johtajalla ei ole työnte- kovelvollisuutta. Johtoryhmän jäsenen puolelta irtisanomisaika on kolme kuukautta. Irtisanomiskorvaus on lisäksi 6 kuukau- den palkkaa vastaava määrä. Osakepohjainen kannustinjärjestelmä Kojamolla on käytössä avainhenkilöiden pitkäaikainen osake- pohjainen kannustinjärjestelmä. Palkkio määräytyy Kojamon liiketoiminnalle keskeisten mittareiden toteutumisen suhteessa konsernin strategisiin tavoitteisiin. Järjestelmän mahdolliset palkkiot perustuvat: ● ansaintajaksolta 2021–2023 liikevaihtoon ja osakekohtai- seen kassavirtaan ennen käyttöpääoman muutosta (FFO). ● ansaintajaksolta 2022–2024 liikevaihtoon, osakekohtai- seen kassavirtaan ennen käyttöpääoman muutoksia (FFO) ja asuntokohtaiseen CO2-päästövähennystavoittee- seen. ● ansaintajaksolta 2023–2025 liikevaihtoon, osakekohtai- seen kassavirtaan ennen käyttöpääoman muutoksia (FFO) ja asuntokohtaiseen CO2-päästövähennystavoittee- seen vuosille 2023–2025 ja Loan to Value (LTV) -tunnus- lukuun. Kolmen käynnissä olevan ansaintajakson toteutuessa täysi- määräisinä olisi maksimipalkkio 385 211 Kojamon osaketta vastaava määrä, mistä puolet maksetaan Kojamon osakkeina ja puolet rahana. Osakepalkkion käypä arvo on määritetty käyttäen järjestelmän myöntämishetken Kojamo Oyj:n kurssia sekä toisaalta huomioiden arviot tulevien vuosien osingoista. Kojamon hallitus päätti 15.2.2023 uudesta rajoitetusta osake- palkkio-ohjelmasta (RSP) vuosille 2023–2025. Sitouttavaa osakepalkkio-ohjelmaa käytetään yhtiön hallituksen päättä- missä erityistilanteissa. Ohjelma koostuu vuosittain alkavista enintään kolmen vuoden mittaisista sitouttamisjaksoista, joihin osallistuvilla henkilöillä on mahdollisuus saada kiinteä määrä osakkeita pitkän aikavälin kannustin- ja sitouttamispalkkiona. 2023–2025 sitouttamisjakso päättyy vuoden 2025 lopussa ja mahdollinen palkkio maksetaan jakson päättymistä seuraa- vana vuonna osittain yhtiön osakkeina ja osittain rahana. Si- touttamisjakson osalta luovutettavien osakkeiden enimmäis- määrä on 50 000 brutto-osaketta. Tilikaudella 2023 avainhenkilöiden osakepalkkiojärjestelmän vaikutus Kojamon tulokseen oli -0,2 (-0,4) miljoonaa. Muut lähipiiritiedot Hallituksen jäsenet ja heidän määräysvallassaan olevat yhtei- söt omistivat yhtiön osakkeita ja osakeperusteisia oikeuksia yhtiössä ja yhtiön kanssa samaan konserniin kuuluvissa yhti- öissä yhteensä 57 783 (55 754) osaketta. Johtoryhmän jäsenet ja heidän määräysvallassaan olevat yh- teisöt omistivat yhtiön osakkeita ja osakeperusteisia oikeuksia yhtiössä ja yhtiön kanssa samaan konserniin kuuluvissa yhti- öissä yhteensä 163 115 (190 033) osaketta. Näiden osakkeiden osuus yhtiön koko osakemäärästä on 0,09 (0,10) prosenttia. Kojamolla ei ollut vuonna 2022 ja 2023 tavanomaisesta poik- keavia lähipiiriliiketoimia. Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 73 7.3 Konsernin tytäryritykset, osakkuusyritykset ja yhteisjärjestelyt Laadintaperiaatteet Yhdistelyperiaatteet Konsernitilinpäätös sisältää emoyritys Kojamo Oyj:n, tytäryri- tykset, sijoitukset osakkuusyrityksiin ja osuudet yhteisjärjeste- lyissä (yhteisissä toiminnoissa). Tytäryritykset Tytäryritykset ovat yrityksiä, joissa emoyrityksellä on määräys- valta. Määräysvallan katsotaan syntyvän, kun Kojamo olemalla osallisena yhteisössä altistuu yhteisön muuttuvalle tuotolle tai Kojamo on oikeutettu sen muuttuvaan tuottoon ja Kojamo pys- tyy vaikuttamaan tähän tuottoon käyttämällä yhteisöä koske- vaa valtaansa. Määräysvalta perustuu yleensä emoyrityksen välittömään tai välilliseen yli 50 prosentin omistusosuuteen ty- täryrityksen äänivallasta. Mikäli tosiasiat tai olosuhteet myö- hemmin muuttuvat, Kojamo arvioi uudelleen onko sillä vielä määräysvalta yhteisössä. Konsernin keskinäinen osakkeenomistus eliminoidaan hankin- tamenetelmällä. Tilikaudella hankitut tytäryritykset yhdistellään konsernitilinpäätökseen hankinta-ajankohdasta alkaen, kun konserni on saanut niissä määräysvallan. Luovutetut tytäryri- tykset yhdistellään myyntipäivään saakka, kun määräysvalta lakkaa. Konsernin sisäiset liiketapahtumat, saamiset, velat ja olennaiset sisäiset katteet sekä sisäinen voitonjako eliminoi- daan konsernitilinpäätöksessä. Tilikauden tulos sekä laaja tulos kohdistetaan emoyrityksen omistajille, sillä Kojamolla ei ollut määräysvallattomia omistajia tilikaudella 2023 tai 2022. Osakkuusyritykset Osakkuusyritykset ovat yrityksiä, joissa Kojamolla on huomat- tava vaikutusvalta. Huomattava vaikutusvalta syntyy pääsään- töisesti silloin, kun Kojamo omistaa 20–50 prosenttia yrityksen äänivallasta tai kun Kojamolla on muutoin huomattava vaiku- tusvalta mutta ei määräysvaltaa. Osuudet osakkuusyrityksissä yhdistellään konsernitilinpäätökseen pääomaosuusmenetel- mää käyttäen huomattavan vaikutusvallan saamisesta lähtien sen päättymiseen saakka. Konsernin omistusosuuden mukai- nen osuus osakkuusyritysten tilikauden tuloksista esitetään omalla rivillään tuloslaskelmassa. Yhteisjärjestelyt Yhteisjärjestely on järjestely, jossa kahdella tai useammalla osapuolella on yhteinen määräysvalta. Yhteinen määräysvalta on järjestelyä koskevan määräysvallan pitämistä yhteisenä so- pimukseen perustuen, ja se vallitsee vain silloin, kun merkityk- sellisiä toimintoja koskevat päätökset edellyttävät määräysval- lan jakavien osapuolten yksimielistä hyväksymistä. Yhteisjärjestely on joko yhteinen toiminto tai yhteisyritys. Yhtei- sessä toiminnossa Kojamolla on järjestelyyn liittyviä varoja koskevia oikeuksia ja velkoja koskevia velvoitteita, kun taas yhteisyritys on järjestely, jossa Kojamolla on oikeuksia järjeste- lyn nettovarallisuuteen. Kojamon kaikki yhteisjärjestelyt ovat yhteisiä toimintoja. Niihin sisältyvät sellaiset asunto-osakeyh- tiöt sekä keskinäiset kiinteistöyhtiöt, joista Kojamo omistaa alle 100 prosenttia. Näissä yhtiöissä Kojamon omistamat osakkeet oikeuttavat määrätyn huonetilan hallintaan. Kojamo sisällyttää konsernitilinpäätökseensä rivi riviltä omis- tusosuutensa mukaisen osuuden yhteisiin toimintoihin liitty- vistä taseen varoista ja veloista sekä osuutensa mahdollisista yhteisistä varoista ja veloista. Lisäksi Kojamo kirjaa yhteisiin toimintoihin liittyvät tuottonsa ja kulunsa, mukaan lukien osuu- tensa yhteisten toimintojen tuotoista ja kuluista. Kojamo sovel- taa tätä suhteellista yhdistelymenetelmää kaikkiin edellä kuvat- tuihin yhteisiin toimintoihin Kojamon omistusosuudesta riippu- matta. Mikäli suhteellisesti yhdistellyillä yhtiöillä on laajassa tu- loslaskelmassa tai taseessa eriä, jotka kuuluvat vain Kojamolle tai muille omistajille, kyseiset erät on käsitelty tämän mukai- sesti myös Kojamon konsernitilinpäätöksessä. Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 74 Konsernirakenne 31.12.2023 Osakkuus- Kappaletta Tytäryhtiöt yritykset Kojamo Oyj 10 1) 2 Alakonsernien emoyhtiöt Lumo Kodit Oy 355 34 Lumo Vuokratalot Oy 10 3 2) Lumo Asumisen Palvelut Oy 1 6 Kojamo Palvelut Oy 1 Yhteensä 377 44 ¹ ⁾ Sisältää alakonsernien emoyhtiöt ja muut esitetyt tytäryhtiöt. ² ⁾ Osakkuusyrityksistä 1 kpl on ylimmällä Kojamo-konsernitasolla tytäryhtiö. Emoyhtiön Konsernin Tytäryritykset ja yhteisjärjestelyt omistusosuus % omistusosuus % Kojamo Oyj Kojamo Holding Oy Helsinki 100,00 100,00 Kojamo Palvelut Oy Helsinki 100,00 100,00 Lumo Asumisen Palvelut Oy Helsinki 100,00 100,00 Lumo Kodit Oy Helsinki 100,00 100,00 Lumo Vuokratalot Oy Helsinki 100,00 100,00 Lumohousing 11 Oy Helsinki 100,00 100,00 Lumohousing 12 Oy Helsinki 100,00 100,00 Lumohousing 2 Oy Helsinki 100,00 100,00 VVO Hoivakiinteistöt Oy Helsinki 100,00 100,00 Kotinyt Oy Helsinki 100,00 100,00 Emoyhtiön Konsernin Tytäryritykset ja yhteisjärjestelyt omistusosuus % omistusosuus % Lumo Kodit Oy As Oy Helsingin Leikosaarenpuisto Helsinki 98,64 98,64 As Oy Helsingin Mustalahdentie 1 Helsinki 100,00 100,00 As Oy Helsingin Vuopuisto Helsinki 98,71 98,71 As Oy Kuopion Havuketo Kuopio 100,00 100,00 As Oy Turun Puistokatu 12 Turku 100,00 100,00 As Oy Vantaan Junkkarinkaari 7 Vantaa 100,00 100,00 As. Oy Helsingin Haapaniemenkatu 11 Helsinki 100,00 100,00 As. Oy Kuopion Kaarenkulma Kuopio 100,00 100,00 As. Oy Malski 3, Lahti Lahti 100,00 100,00 Asunto Oy Espoon Ajurinkuja 1 Espoo 100,00 100,00 Asunto Oy Espoon Forstmestarinpiha 2 Espoo 100,00 100,00 Asunto Oy Espoon Henttaan Puistokatu 16 Espoo 100,00 100,00 Asunto Oy Espoon Henttaankaari A Espoo 100,00 100,00 Asunto Oy Espoon Jousenpuistonkatu 8 Espoo 100,00 100,00 Asunto Oy Espoon Kilonportti 3 Espoo 100,00 100,00 Asunto Oy Espoon Kirkkojärventie 10 C Espoo 100,00 100,00 Asunto Oy Espoon Kirkkojärventie 10 D Espoo 100,00 100,00 Asunto Oy Espoon Kivenlahdenkatu 2 Espoo 100,00 100,00 Asunto Oy Espoon Klariksentie 6 Espoo 100,00 100,00 Asunto Oy Espoon Koivu-Mankkaan tie 1 Espoo 100,00 100,00 Asunto Oy Espoon Korkoontie 6 Espoo 100,00 100,00 Asunto Oy Espoon Koronakatu 1 Espoo 100,00 100,00 Asunto Oy Espoon Kulovalkeantie 21 B Espoo 100,00 100,00 Asunto Oy Espoon Likusterikatu A Espoo 100,00 100,00 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 75 Asunto Oy Espoon Linnustajankuja 2 Espoo 100,00 100,00 Asunto Oy Espoon Luoteisrinne 7 A-D Espoo 100,00 100,00 Asunto Oy Espoon Marinkallio 4 Espoo 100,00 100,00 Asunto Oy Espoon Marinkallio 6 Espoo 100,00 100,00 Asunto Oy Espoon Marinkallio 8 Espoo 100,00 100,00 Asunto Oy Espoon Nihtitorpankuja 1A Espoo 100,00 100,00 Asunto Oy Espoon Nihtitorpankuja 1D Espoo 100,00 100,00 Asunto Oy Espoon Nihtitorpankuja 3 Espoo 100,00 100,00 Asunto Oy Espoon Niittykatu 15 Espoo 100,00 100,00 Asunto Oy Espoon Niittykatu 8 Espoo 100,00 100,00 Asunto Oy Espoon Niittykummuntie 12 B Espoo 100,00 100,00 Asunto Oy Espoon Niittykummuntie 12 E Espoo 100,00 100,00 Asunto Oy Espoon Nöykkiönlaaksontie 7 Espoo 100,00 100,00 Asunto Oy Espoon Piispanristi 2 Espoo 100,00 100,00 Asunto Oy Espoon Rastasniityntie 1 A Espoo 100,00 100,00 Asunto Oy Espoon Rastasniityntie 1 B Espoo 100,00 100,00 Asunto Oy Espoon Reelinkikatu 2 Espoo 100,00 100,00 Asunto Oy Espoon Runoratsunkatu 11 Espoo 100,00 100,00 Asunto Oy Espoon Saunalahdenkatu 2 Espoo 100,00 100,00 Asunto Oy Espoon Servinkuja 3 Espoo 100,00 100,00 Asunto Oy Espoon Soukanrinne Espoo 100,00 100,00 Asunto Oy Espoon Suurpelto 44 Espoo 100,00 100,00 Asunto Oy Espoon Suurpelto 5 Espoo 100,00 100,00 Asunto Oy Espoon Tietäjäntie 3 Espoo 100,00 100,00 Asunto Oy Espoon Ulappakatu 1 Espoo 100,00 100,00 Asunto Oy Espoon Uuno Kailaan katu 4 Espoo 100,00 100,00 Asunto Oy Espoon Uuno Kailaan katu 5 Espoo 100,00 100,00 Asunto Oy Espoon Uuno Kailaan katu 6 Espoo 100,00 100,00 Asunto Oy Espoon Valakuja 8 Espoo 100,00 100,00 Asunto Oy Espoon Ylismäenkuja 14 Espoo 100,00 100,00 Asunto Oy Espoon Ylismäentie 12 A-B Espoo 100,00 100,00 Asunto Oy Espoon Ylismäentie 12 C-D Espoo 100,00 100,00 Asunto Oy Espoon Ylismäentie 12 E Espoo 100,00 100,00 Asunto Oy Espoon Ylismäentie 12 F Espoo 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Annankatu 5 Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Bahamankatu 8 Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Bulevardi 31 Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Capellan puistotie 4 Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Eerik VII Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Fregatti Dygdenin kuja 5 Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Haapsalunkuja 4 Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Hela-aukio 4 Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Helatehtaankatu 3 Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Henrik Borgströmin tie 2 Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Hesperiankatu 18 Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Hilapellontie 2c Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Hilapellontie 2d Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Hopeatie 9 Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Höyrykatu 8 Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Iso Roobertinkatu 30 Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Juhana Herttuan tie 8 Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Junailijankuja 9a Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Jätkänkallio Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Kadetintie 6 Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Kahvipavunkuja 3 Helsinki 100,00 100,00 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 76 Asunto Oy Helsingin Kahvipavunkuja 4 Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Kantelettarentie 15 Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Karavaanikuja 2 Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Karhulantie 13 Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Karibiankuja 4 Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Katariinankartano Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Katariinankoski Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Katontekijänkuja 1 Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Kauppakartanonkuja 3 Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Kaustisenpolku 3 Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Keinulaudantie 2a Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Keinulaudantie 2b Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Keinulaudantie 2c Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Keinutie 9d Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Kellosilta 8b Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Kivensilmänkuja 3 Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Klaavuntie 11 Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Koirasaarentie 23 Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Kontulantie 19 Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Koskikartano Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Kotkankatu 9 Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Kuuluttajankatu 2 Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Lapinmäentie 8 Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Lapinmäentie 10 Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Lauttasaarentie 27 Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Leikkikuja 2 Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Leonkatu 21 Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Liikkalankuja 4 Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Lumo One Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Luotsikatu 1a Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Lönnrotinkatu 30 Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Maasälväntie 5 ja 9 Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Madetojankuja 1b Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Marjatanportti Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Melkonkatu 12 B Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Messeniuksenkatu 1B Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Minervankatu 4 Espoo 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Oulunkylän tori 3 Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Palmsenpolku 2 Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Papinpöydänkuja 3 Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Pertunpellontie 6 Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Pertunpellontie 8 Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Plazankuja 5 Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Posetiivari Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Punahilkantie 6 Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Punakiventie 13 Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Punakiventie 15 Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Pärnunkatu 4 Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Ratarinne Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Retkeilijänkatu 1 Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Ristipellontie 6 Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Ristiretkeläistenkatu 19 Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Risupadontie 6 Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Saariniemenkatu 6 Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Strömbergintie 4 E Helsinki 100,00 100,00 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 77 Asunto Oy Helsingin Sörnäistenkatu 12 Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Tankomäenkatu 7 Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Tankomäenkatu 9 Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Tenderinlenkki 6 Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Tenderinlenkki 8 Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Tilketori 2 Helsinki 96,81 96,81 Asunto Oy Helsingin Tulisuontie 1 Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Tuulensuunkuja 3 Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Valanportti Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Vanha Helsingintie 20 Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Vanhaistentie 1 d Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Vinsentinaukio 4 Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Von Daehnin katu 8 Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Vuorenpeikontie 5 Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Välimerenkatu 8 Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Hilapellontie 4 Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Hyvinkään Astreankatu 27 Hyvinkää 100,00 100,00 Asunto Oy Hyvinkään Merino Hyvinkää 100,00 100,00 Asunto Oy Hyvinkään Mohair Hyvinkää 100,00 100,00 Asunto Oy Hyvinkään Värimestarinkaari 3 Hyvinkää 100,00 100,00 Asunto Oy Hämeenlinnan Aurinkokatu 10 Hämeenlinna 100,00 100,00 Asunto Oy Hämeenlinnan Hallituskatu 14 Hämeenlinna 100,00 100,00 Asunto Oy Hämeenlinnan Hilpi Kummilantie 16 Hämeenlinna 100,00 100,00 Asunto Oy Hämeenlinnan Kajakulma Hämeenlinna 73,97 73,97 Asunto Oy Hämeenlinnan Keilakatu 4 Hämeenlinna 100,00 100,00 Asunto Oy Hämeenlinnan Kummilantie 6 Hämeenlinna 100,00 100,00 Asunto Oy Hämeenlinnan Linnaniemenkatu 1 Hämeenlinna 100,00 100,00 Asunto Oy Hämeenlinnan Linnankatu 3b Hämeenlinna 100,00 100,00 Asunto Oy Hämeenlinnan Pikkujärventie 9 Hämeenlinna 100,00 100,00 Asunto Oy Hämeenlinnan Uusi-Jukola Hämeenlinna 100,00 100,00 Asunto Oy Hämeentie 48 Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Jyväskylän Heinämutka 5 Jyväskylä 100,00 100,00 Asunto Oy Jyväskylän Honkaharjuntie 14b Jyväskylä 100,00 100,00 Asunto Oy Jyväskylän Jontikka 4 Jyväskylä 100,00 100,00 Asunto Oy Jyväskylän Kelokatu 4 Jyväskylä 100,00 100,00 Asunto Oy Jyväskylän Kerkkäkatu 1 Jyväskylä 100,00 100,00 Asunto Oy Jyväskylän Kerkkäkatu 3 Jyväskylä 100,00 100,00 Asunto Oy Jyväskylän Kerkkäkatu 4 Jyväskylä 100,00 100,00 Asunto Oy Jyväskylän Keskisentie 1 Jyväskylä 100,00 100,00 Asunto Oy Jyväskylän Kilpisenkatu 14 Jyväskylä 100,00 100,00 Asunto Oy Jyväskylän Kyllikinkatu 5 Jyväskylä 100,00 100,00 Asunto Oy Jyväskylän Mannisenmäentie 6-8 Jyväskylä 100,00 100,00 Asunto Oy Jyväskylän Mannisenrinne 2 Jyväskylä 100,00 100,00 Asunto Oy Jyväskylän Runkotie 3b Jyväskylä 100,00 100,00 Asunto Oy Jyväskylän Runkotie 5 C Jyväskylä 100,00 100,00 Asunto Oy Jyväskylän Tellervonkatu 8 Jyväskylä 98,67 98,67 Asunto Oy Jyväskylän Tervalankatu 6 Jyväskylä 100,00 100,00 Asunto Oy Jyväskylän Tiilitehtaantie 44 Jyväskylä 100,00 100,00 Asunto Oy Jyväskylän Tiilitehtaantie 46 Jyväskylä 100,00 100,00 Asunto Oy Jyväskylän Väinönkatu 15 Jyväskylä 100,00 100,00 Asunto Oy Jyväskylän Yliopistonkatu 40b Jyväskylä 100,00 100,00 Asunto Oy Järvenpään Antoninkuja 3 Järvenpää 100,00 100,00 Asunto Oy Järvenpään Metallimiehenkuja 2 Järvenpää 100,00 100,00 Asunto oy Järvenpään Pajalantie 23 F Järvenpää 100,00 100,00 Asunto Oy Järvenpään Reki-Valko Järvenpää 100,00 100,00 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 78 Asunto Oy Järvenpään Rekivatro Järvenpää 100,00 100,00 Asunto Oy Järvenpään Sibeliuksenkatu 27 Järvenpää 100,00 100,00 Asunto Oy Kalasääksentie 6 Espoo 100,00 100,00 Asunto Oy Kauniaisten Asematie 10 Kauniainen 100,00 100,00 Asunto Oy Kauniaisten Bredantie 8 Kauniainen 100,00 100,00 Asunto Oy Kauniaisten Kavallinterassit Kauniainen 100,00 100,00 Asunto Oy Kauniaisten Thurmaninpuistotie 2 Kauniainen 100,00 100,00 Asunto Oy Kaustisenpolku 5 Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Keravan Eerontie 3 Kerava 100,00 100,00 Asunto Oy Keravan Palopolku 3 Kerava 100,00 100,00 Asunto Oy Keravan Santaniitynkatu 17 Kerava 100,00 100,00 Asunto Oy Keravan Tapulikatu 30 Kerava 100,00 100,00 Asunto Oy Keravan Tapulitori 1 Kerava 100,00 100,00 Asunto Oy Keravan Tapulitori 2 Kerava 100,00 100,00 Asunto Oy Kirkkonummen Vernerinkuja 5 Kirkkonummi 100,00 100,00 Asunto Oy Kivivuorenkuja 1 Vantaa 100,00 100,00 Asunto Oy Kivivuorenkuja 3 Vantaa 100,00 100,00 Asunto Oy Konalantie 14 Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Kuopion Haapaniemenkatu 13 Kuopio 100,00 100,00 Asunto Oy Kuopion Itkonniemenkatu 4b Kuopio 100,00 100,00 Asunto Oy Kuopion Kelkkailijantie 4 Kuopio 100,00 100,00 Asunto Oy Kuopion Sompatie 7 Kuopio 100,00 100,00 Asunto Oy Kuopion Sompatie 9 Kuopio 100,00 100,00 Asunto Oy Kuopion Tulliportinkatu 30 Kuopio 100,00 100,00 Asunto Oy Kuopion Vilhelmiina Kuopio 100,00 100,00 Asunto Oy Kuopion Vuorikatu 22 Kuopio 100,00 100,00 Asunto Oy Lahden Kauppakatu 38 Lahti 100,00 100,00 Asunto Oy Lahden Radanpää 6 Lahti 100,00 100,00 Asunto Oy Lahden Saimaankatu 60 a Lahti 100,00 100,00 Asunto Oy Lahden Sorvarinkatu 5 Lahti 100,00 100,00 Asunto Oy Lahden Vanhanladonkatu 2 Lahti 100,00 100,00 Asunto Oy Lahden Vihdinkatu 4 Lahti 100,00 100,00 Asunto Oy Lahden Vihdinkatu 6 Lahti 100,00 100,00 Asunto Oy Lappeenrannan Gallerianpolku Lappeenranta 100,00 100,00 Asunto Oy Lappeenrannan Koulukatu 13 Lappeenranta 100,00 100,00 Asunto Oy Lappeenrannan Sammonkatu 3-5 B Lappeenranta 100,00 100,00 Asunto Oy Lappeenrannan Upseeritie 12 Lappeenranta 100,00 100,00 Asunto Oy Lintukallionrinne 1 Vantaa 100,00 100,00 Asunto Oy Mäntsälän Hemmintie 2 Mäntsälä 100,00 100,00 Asunto Oy Mäntsälän Karhulantie 2 Mäntsälä 100,00 100,00 Asunto Oy Naantalin Palomäenkatu 5 Naantali 100,00 100,00 Asunto Oy Nurmijärven Mahlamäentie 16 Nurmijärvi 100,00 100,00 Asunto Oy Nurmijärven Ratsutilantie 2 Nurmijärvi 100,00 100,00 Asunto Oy Oulun Kitimenpolku 21 Oulu 100,00 100,00 Asunto Oy Oulun Koskelantie 19 Oulu 100,00 100,00 Asunto Oy Oulun Kurkelankuja 1 B Oulu 100,00 100,00 Asunto Oy Oulun Peltolankaari 1 Oulu 100,00 100,00 Asunto Oy Oulun Revonkuja 1 Oulu 100,00 100,00 Asunto Oy Oulun Tervahanhi 1 Oulu 99,10 99,10 Asunto Oy Oulun Tietolinja 11 Oulu 100,00 100,00 Asunto Oy Pirtinketosato Kuopio 63,55 63,55 Asunto Oy Pohtolan Kynnys Espoo 100,00 100,00 Asunto Oy Pohtolan Kytö Espoo 100,00 100,00 Asunto Oy Rientolanhovi Tampere 100,00 100,00 Asunto Oy Rovaniemen Koskikatu 9 Rovaniemi 100,00 100,00 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 79 Asunto Oy Rovaniemen Tukkivartio Rovaniemi 100,00 100,00 Asunto Oy Salamankulma Turku 62,99 62,99 Asunto Oy Tampereen Keskisenkatu 4 Tampere 100,00 100,00 Asunto Oy Tampereen Keskisenkatu 8 A Tampere 100,00 100,00 Asunto Oy Tampereen Koipitaipaleenkatu 9 Tampere 100,00 100,00 Asunto Oy Tampereen Lentokonetehtaankatu 5 Tampere 100,00 100,00 Asunto Oy Tampereen Meesakatu 2 Tampere 100,00 100,00 Asunto Oy Tampereen Myrskynkatu 4 Tampere 100,00 100,00 Asunto Oy Tampereen Nuolialantie 44 Tampere 100,00 100,00 Asunto Oy Tampereen Näsilinnankatu 40 Tampere 100,00 100,00 Asunto Oy Tampereen Pohtolan Pohja Tampere 100,00 100,00 Asunto Oy Tampereen Satakunnankatu 21 Tampere 100,00 100,00 Asunto Oy Tampereen Tieteenkatu 3 Tampere 100,00 100,00 Asunto Oy Tampereen Tuomiokirkonkatu 32 Tampere 100,00 100,00 Asunto Oy Tampereen Tutkijankatu 7 Tampere 100,00 100,00 Asunto Oy Toppilan Tuulentie 2 Oulu 100,00 100,00 Asunto Oy Tuiran Komuntalo Oulu 100,00 100,00 Asunto Oy Turun Ahterikatu 12 Turku 100,00 100,00 Asunto Oy Turun Aurinkorinne Turku 81,50 81,50 Asunto Oy Turun Hippoksentie 31 G Turku 100,00 100,00 Asunto Oy Turun Hippoksentie 33 A Turku 100,00 100,00 Asunto Oy Turun Kotkankatu 2 Turku 100,00 100,00 Asunto Oy Turun Laivurinkatu 4 Turku 100,00 100,00 Asunto Oy Turun Lemminkäisenkatu 17 Turku 100,00 100,00 Asunto Oy Turun Reelinkikatu 7 Turku 100,00 100,00 Asunto Oy Turun Riitasuonkatu 28 Turku 100,00 100,00 Asunto Oy Turun Työnjohtajankatu 1 Turku 100,00 100,00 Asunto Oy Turun Vänrikinkatu 2 Turku 100,00 100,00 Asunto Oy Tuusulan Bostoninkaari 2 Tuusula 100,00 100,00 Asunto Oy Tuusulan Kievarinkaari 4 Tuusula 100,00 100,00 Asunto Oy Vantaan Antaksentie 3 Vantaa 100,00 100,00 Asunto Oy Vantaan Arinatie 10 Vantaa 100,00 100,00 Asunto Oy Vantaan Elmontie 11 Vantaa 100,00 100,00 Asunto Oy Vantaan Esikkotie 9 Vantaa 100,00 100,00 Asunto Oy Vantaan Haltiantie 12 Vantaa 100,00 100,00 Asunto Oy Vantaan Haltiantie 14 Vantaa 100,00 100,00 Asunto Oy Vantaan Hiiritornit Vantaa 100,00 100,00 Asunto Oy Vantaan Kaivokselantie 5 b Vantaa 100,00 100,00 Asunto Oy Vantaan Kaivokselantie 5 f Vantaa 100,00 100,00 Asunto Oy Vantaan Keikarinkuja 3 Vantaa 100,00 100,00 Asunto Oy Vantaan Kielotie 34 Vantaa 100,00 100,00 Asunto Oy Vantaan Kilterinaukio 4 Vantaa 100,00 100,00 Asunto Oy Vantaan Kilterinkaari 2 Vantaa 100,00 100,00 Asunto Oy Vantaan Krassitie 8 Vantaa 98,10 98,10 Asunto Oy Vantaan Laajaniityntie 2a Vantaa 100,00 100,00 Asunto Oy Vantaan Lauri Korpisen katu 10 Vantaa 100,00 100,00 Asunto Oy Vantaan Lauri Korpisen katu 8 Vantaa 100,00 100,00 Asunto Oy Vantaan Lautamiehentie 11 Vantaa 100,00 100,00 Asunto Oy Vantaan Lautamiehentie 9 Vantaa 100,00 100,00 Asunto Oy Vantaan Lehtikallio 4 Vantaa 100,00 100,00 Asunto Oy Vantaan Leinelänkaari 13 Vantaa 100,00 100,00 Asunto Oy Vantaan Leinelänkaari 14 Vantaa 100,00 100,00 Asunto Oy Vantaan Leineläntie 10 Vantaa 100,00 100,00 Asunto Oy Vantaan Leineläntie 3 Vantaa 100,00 100,00 Asunto Oy Vantaan Liesikuja 8 Vantaa 100,00 100,00 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 80 Asunto Oy Vantaan Martinlaaksonpolku 4 Vantaa 100,00 100,00 Asunto Oy Vantaan Neilikkapolku Vantaa 100,00 100,00 Asunto Oy Vantaan Pyhtäänkorvenkuja 4 ja 6 Vantaa 100,00 100,00 Asunto Oy Vantaan Pyhtäänkorventie 15f Vantaa 100,00 100,00 Asunto Oy Vantaan Pyhtäänkorventie 25 Vantaa 100,00 100,00 Asunto Oy Vantaan Pähkinämetsä Vantaa 100,00 100,00 Asunto Oy Vantaan Pähkinäpolku Vantaa 100,00 100,00 Asunto Oy Vantaan Pähkinärinteentie 41 Vantaa 100,00 100,00 Asunto Oy Vantaan Ruukkupolku 14 Vantaa 100,00 100,00 Asunto Oy Vantaan Tammistonvuori Vantaa 100,00 100,00 Asunto Oy Vantaan Tarhurintie 6 Vantaa 100,00 100,00 Asunto Oy Vantaan Teeritie 2 Vantaa 100,00 100,00 Asunto Oy Verkkotie 3 Hämeenlinna 100,00 100,00 Asunto Oy Vuorikummuntie 9 Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Vähäntuvantie 6 Helsinki 100,00 100,00 Katajapysäköinti Oy Tampere 50,93 50,93 Kiint. Oy Taivaskero 2 Vantaa 100,00 100,00 Kiinteistö Oy Espoon Gräsantörmä 1 C ja D Espoo 100,00 100,00 Kiinteistö Oy Helsingin Abrahaminkatu 1 Helsinki 100,00 100,00 Kiinteistö Oy Helsingin Agricolankatu 1 Helsinki 100,00 100,00 Kiinteistö Oy Helsingin Albertinkatu 40 Helsinki 100,00 100,00 Kiinteistö Oy Helsingin Eerikinkatu 38 Helsinki 100,00 100,00 Kiinteistö Oy Helsingin Kalevankatu 39a Helsinki 100,00 100,00 Kiinteistö Oy Helsingin Kalevankatu 39b Helsinki 100,00 100,00 Kiinteistö Oy Helsingin Kalevankatu 39c Helsinki 100,00 100,00 Kiinteistö Oy Helsingin Kalevankatu 41 Helsinki 100,00 100,00 Kiinteistö Oy Helsingin Kalevankatu 43 Helsinki 100,00 100,00 Kiinteistö Oy Helsingin Onnentie 18 Helsinki 100,00 100,00 Kiinteistö Oy Helsingin Sofianlehdonkatu 5 Helsinki 100,00 100,00 Kiinteistö Oy Helsingin Somerontie 14 Helsinki 100,00 100,00 Kiinteistö Oy Helsingin Tukholmankatu 10 Helsinki 100,00 100,00 Kiinteistö Oy Kotitontuntie 1 Espoo 100,00 100,00 Kiinteistö Oy Lintulahdenpenger Helsinki 100,00 100,00 Kiinteistö Oy Malminhaka Tampere 90,00 90,00 Kiinteistö Oy Mannerheimintie 168 Helsinki 82,61 82,61 Kiinteistö Oy Saarensahra Tampere 100,00 100,00 Kiinteistö Oy Siilinjärven Kirkkorinne Siilinjärvi 100,00 100,00 Kiinteistö Oy Tampereen Kyllikinkatu 15 Tampere 100,00 100,00 Kiinteistö Oy Tuureporin Liiketalo Turku 100,00 100,00 Kiinteistö Oy Uuno Kailaan kadun Pysäköinti Espoo 100,00 100,00 Kiinteistö Oy Vantaan Karhunkierros 1 C Vantaa 86,58 86,58 Kiinteistö Oy Vantaan Pyhtäänpolku Vantaa 100,00 100,00 Kiinteistö Oy Ylä-Malmintori Helsinki 100,00 100,00 Koy Espoon Ylismäentie 12 Pysäköinti Espoo 100,00 100,00 Lumo Espoon Ylismäentie Oy Helsinki 100,00 100,00 Lumo Hankeyhtiö 2 Oy Helsinki 100,00 100,00 Lumo Holding 50 Oy Helsinki 100,00 100,00 Lumohousing 13 Oy Helsinki 100,00 100,00 Lumohousing 14 Oy Helsinki 100,00 100,00 Lumohousing 15 Oy Helsinki 100,00 100,00 Lumohousing 16 Oy Helsinki 100,00 100,00 Lumohousing 17 Oy Helsinki 100,00 100,00 Lumohousing 18 Oy Helsinki 100,00 100,00 Lumohousing 19 Oy Helsinki 100,00 100,00 Ylismäentie Pysäköinti Oy Helsinki 100,00 100,00 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 81 Asunto Oy Helsingin Kantelettarentie 15 osakkuusyhtiö: Kiinteistö Oy Sävelkorttelin Parkkihalli Helsinki 31,19 65,35 Asunto Oy Helsingin Vanhaistentie 1 d osakkuusyhtiö: Kiinteistö Oy Sävelkorttelin Parkkihalli Helsinki 34,16 65,35 Tytäryritykset ja yhteisjärjestelyt Emoyhtiön Konsernin omistusosuus % omistusosuus % Lumo Vuokratalot Oy Asunto Oy Espoon Asemakuja 1 Espoo 100,00 100,00 Asunto Oy Espoon Piilipuuntie 25 Espoo 100,00 100,00 Asunto Oy Espoon Piilipuuntie 31 Espoo 100,00 100,00 Asunto Oy Helsingin Vaakamestarinpolku 2 Helsinki 100,00 100,00 Asunto Oy Kuopion Niemenkatu 5 Kuopio 100,00 100,00 Asunto Oy Oulun Jalohaukantie 1 Oulu 100,00 100,00 Asunto Oy Oulun Tuiranmaja Oulu 100,00 100,00 Kiinteistö Oy Nummenperttu Hämeenlinna 100,00 100,00 Kiinteistö Oy Vehnäpelto Vantaa 100,00 100,00 Kiinteistö Oy Vehnäpellon tytäryritys: Kiinteistö Oy Viljapelto Vantaa 55,56 76,67 Emoyhtiön Konsernin Tytäryritykset ja yhteisjärjestelyt omistusosuus % omistusosuus % Lumo Asumisen Palvelut Oy Piispanristin Pysäköinti Oy Espoo 100,00 100,00 Emoyhtiön Konsernin Tytäryritykset ja yhteisjärjestelyt omistusosuus % omistusosuus % Kojamo Palvelut Oy Kiinteistö Oy Mannerheimintie 168a Helsinki 100,00 100,00 Emoyhtiön Konsernin Osakkuusyritykset ja yhteisjärjestelyt omistusosuus % omistusosuus % Kojamo Oyj Asunto Oy Nilsiän Ski Nilsiä 28,33 28,33 SV-Asunnot Oy Helsinki 50,00 50,00 Lumo Asumisen Palvelut Oy Asemamiehenkadun Pysäköinti Oy Helsinki 48,94 48,94 Haltian Pysäköinti Oy Vantaa 39,25 39,25 Kiinteistö Oy Espoon Pegasos Pysäköinti Espoo 27,23 27,23 Kiinteistö Oy Nihtitorpankujan Parkki Espoo 34,38 34,38 Kiinteistö Oy Säterinkallion Pysäköinti Espoo 46,41 46,41 Louhen Pysäköinti Oy Helsinki 32,00 32,00 Lumo Kodit Oy Asunto Oy Espoon Otsonkulma Espoo 28,98 28,98 Hatanpäänhovin Pysäköinti Oy Tampere 41,88 41,88 Kiinteistö Oy Bäckisåker Espoo 50,00 50,00 Kiinteistö Oy Jyväskylän Torikulma Jyväskylä 42,63 42,63 Kiinteistö Oy Mannerheimintie 40 Helsinki 29,42 29,42 Kiinteistö Oy Myllytullin Autotalo Oulu 24,39 24,39 Kiinteistö Oy Oulun Tullivahdin Parkki Oulu 33,60 33,60 Kiinteistö Oy Pohjois-Suurpelto Espoo 50,00 50,00 Kiinteistö Oy Tampereen Tieteen Parkki Tampere 41,71 41,71 Lehtolantien Pysäköinti Oy Riihimäki 22,60 22,60 Leinelän Kehitys Oy Vantaa 20,00 20,00 Lintulammenkadun Pysäköintilaitos oy Kerava 39,19 39,19 Marin autopaikat Oy Espoo 21,00 21,00 Mummunkujan pysäköinti Oy Tampere 26,51 26,51 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 82 Paavolan Parkki Oy Lahti 24,93 32,98 Pihlajapysäköinti Oy Tampere 30,56 30,56 Ristikedonkadun Lämpö Oy Salo 34,40 34,40 Ruukinpuiston Pysäköinti Oy Kerava 23,49 23,49 Ruukuntekijäntien paikoitus Oy Vantaa 26,24 26,24 SKIPA Kiinteistöpalvelut Oy Espoo 20,63 20,63 Suurpellon Kehitys Oy Espoo 50,00 50,00 Virvatulentien Pysäköinti Oy Helsinki 25,15 25,15 Miilun alueen huolto Oy Salo 28,57 28,57 Asunto Oy Vantaan Lehtikallio 4: Kiinteistö Oy Lehtikallion pysäköinti Vantaa 39,84 39,84 Asunto Oy Järvenpään Sibeliuksenkatu 27: Kiinteistö Oy Järvenpään Tupalantalli Järvenpää 33,51 33,51 Asunto Oy Vantaan Leinelänkaari 13: Leinelänkaaren Pysäköinti Oy Vantaa 21,63 21,63 Asunto Oy Oulun Revonkuja 1: Kiinteistö Oy Revonparkki Oulu 20,37 20,37 Asunto Oy Tampereen Keskisenkatu 4: Kiinteistö Oy Tampereen Seponparkki Tampere 29,91 45,98 Asunto Oy Vantaan Arinatie 10: Kiinteistö Oy Arinaparkki Vantaa Vantaa 25,59 25,59 Asunto Oy Lahden Radanpää 6: Asemantaustan Pysäköinti Oy Lahti 39,76 39,76 Asunto Oy Espoon Ajurinkuja 1: Kiinteistö Oy Valliparkki Espoo 31,31 31,31 Asunto Oy Vantaan Lautamiehentie 9: Sandbackan Autopaikat Oy Vantaa 24,62 44,23 Asunto Oy Espoon Forstmestarinpiha 2: Kiinteistö Oy Espoon Lehto Espoo 25,00 25,00 Asunto Oy Vantaan Kaivokselantie 5 b: Kiinteistö Oy Vantaan Pumppupuiston Parkki Vantaa 11,45 24,20 Asunto Oy Vantaan Kaivokselantie 5 f: Kiinteistö Oy Vantaan Pumppupuiston Parkki Vantaa 12,75 24,20 Lumo Vuokratalot Oy Asunto Oy Viljapelto Vantaa 21,11 76,67 Kiinteistö Oy Keinulaudantie 4 Helsinki 41,62 41,62 Pajalan Parkki Oy Järvenpää 31,44 44,06 7.4 Venäjän hyökkäyssodan vaikutukset Koja- moon Venäjän hyökkäyssodan jatkuminen heijastuu edelleen maail- mantalouden elpymiseen. Suomen talouden kehitys oli viime vuonna heikkoa. Sodan vuoksi voimakkaasti nousseet ener- gian hinnat laskivat vuoden aikana, mutta yleisesti inflaatio jat- kui nopeana. Hintojen nousu vaikutti Kojamon ylläpitokuluihin erityisesti alkuvuonna lämmityskulujen ja sähkönhinnan osalta. 7.5 Tilikauden jälkeiset tapahtumat Kojamo Oyj laski tammikuussa liikkeeseen 200 miljoonan eu- ron arvosta suunnattuja vakuudettomia vihreitä joukkovelkakir- jalainoja (Private placement). Liikkeeseenlasku toteutettiin yh- tiön EMTN-ohjelman alla ja korotuksena yhtiön 28.5.2029 erääntyvään joukkovelkakirjalainaan. Liikkeeseenlaskusta saa- dut varat käytetään uudelleenrahoittamaan yhtiön vihreän ra- hoituksen viitekehyksen mukaisia projekteja. Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 83 Tunnusluvut, niiden laskentakaavat sekä ESMA-ohjeistuksen mukaiset täsmäytyslaskelmat Laskenta- kaava 2023 2022 2021 2020 2019 Liikevaihto, M€ 442,2 413,3 391,7 383,9 375,3 Nettovuokratuotto, M€ 1 297,2 280,1 262,3 257,6 247,3 Nettovuokratuotto liikevaihdosta, % 2 67,2 67,8 67,0 67,1 65,9 Voitto/tappio ennen veroja, M€ 3 -112,3 -499,8 1 278,9 391,2 1 031,3 Käyttökate (EBITDA), M€ 4 -39,9 -441,3 1 334,8 447,6 1 083,1 Käyttökate liikevaihdosta, % 5 -9,0 -106,8 340,8 116,6 288,6 Oikaistu käyttökate (Adjusted EBITDA), M€ 6 255,1 240,4 228,5 222,6 210,3 Oikaistu käyttökate liikevaihdosta, % 7 57,7 58,2 58,3 58,0 56,0 Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO), M€ ¹ ⁾ 8 167,2 160,7 153,1 151,4 140,7 FFO liikevaihdosta, % 9 37,8 38,9 39,1 39,5 37,5 Osakekohtainen kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta, € 10 0,68 0,65 0,62 0,61 0,57 FFO ilman kertaluonteisia kuluja, M€ 11 167,2 160,7 153,1 151,4 140,7 Oikaistu kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (AFFO), M€ 12 140,5 138,2 141,1 124,3 110,0 Sijoituskiinteistöt, M€ ² ⁾ 8 038,8 8 150,2 8 327,5 6 863,1 6 260,8 Taloudellinen vuokrausaste, % 26 93,0 92,0 93,9 96,4 97,2 Korollinen vieras pääoma, M€ 13 3 600,4 3 678,2 3 334,5 3 053,3 2 674,2 Oman pääoman tuotto-% (ROE) 14 -2,4 -9,9 27,0 9,8 30,3 Sijoitetun pääoman tuotto-% (ROI) 15 -0,4 -5,7 19,2 7,4 20,5 Omavaraisuusaste, % 16 44,5 45,3 49,0 45,6 46,9 Loan to Value (LTV), % ³ ⁾ 17 44,6 43,7 37,7 41,4 40,5 Vapaiden varojen osuus, % 18 74,7 87,1 86,3 79,4 69,8 Korkokate 19 3,6 3,8 3,9 4,1 4,2 Vakavaraisuusaste 20 0,44 0,42 0,36 0,39 0,39 Vakuudellisten lainojen osuus taseesta 21 0,10 0,09 0,09 0,14 0,20 Osakekohtainen tulos, € -0,36 -1,62 4,14 1,27 3,34 Osakekohtainen oma pääoma, € 14,67 15,55 17,25 13,39 12,51 Osinko/osake, € ⁴ ⁾ - 0,39 0,38 0,37 0,34 Osinko tuloksesta, % 22 - - 9,2 29,1 10,2 Hinta/voitto-suhde (P/E) 23 - - 5,1 14,3 4,9 Efektiivinen osinkotuotto, % 24 - 2,8 1,8 2,0 2,1 Bruttoinvestoinnit, M€ 25 190,7 501,6 356,9 371,2 259,9 Henkilöstö keskimäärin 315 316 321 315 305 ¹ ⁾ Laskentakaava on muuttunut 2021 luovutuksista syntyneiden verojen osalta. Vertailutiedot vuodelta 2020 on muutettu vastaamaan nykyistä laskentatapaa. ² ⁾ Sisältää Myytävänä olevia pitkäaikaisia omaisuuseriä. ³ ⁾ Ei sisällä Myytävänä olevia pitkäaikaisia omaisuuseriä. ⁴ ⁾ 2023: hallitus esittää yhtiökokoukselle, että osinkoa ei jaeta. Vaihtoehtoiset tunnusluvut Kojamo esittää vaihtoehtoisia tunnuslukuja kuvaamaan liiketoi- mintansa taloudellista kehitystä ja parantaakseen vertailukel- poisuutta eri raportointikausien välillä. Vaihtoehtoiset eli tilin- päätösstandardeihin perustumattomat tunnusluvut antavat merkittävää lisätietoa johdolle, rahoittajille, analyytikoille sekä muille tahoille. Vaihtoehtoisia tunnuslukuja ei tule pitää IFRS- tilinpäätösnormistossa määriteltyjä tunnuslukuja korvaavina mittareina. Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 84 Tunnuslukujen laskentakaavat ESMA-ohjeistuksen mukaisesti määritellyt vaihtoehtoiset tunnusluvut 1) Nettovuokratuotto = Liikevaihto - Kiinteistöjen ylläpitokulut - Korjaukset Nettovuokratuotto on vuokraustoiminnan kannattavuuden tunnusluku, joka mittaa tuottoa ylläpito- ja korjauskulujen vähentämisen jälkeen. 2) Nettovuokratuotto = Nettovuokratuotto x 100 liikevaihdosta, % Liikevaihto Tunnusluku kuvaa nettovuokratuoton suhdetta liikevaihtoon. Nettovuokratuotto - Hallinnon kulut + Liiketoiminnan muut tuotot - Liiketoiminnan muut kulut 3) Voitto/tappio ennen veroja = +/- Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot ja -tappiot +/- Vaihto-omaisuuden luovutusvoitot ja -tappiot +/- Voitto/tappio sijoituskiinteistöjen arvostamisesta käypään arvoon - Poistot ja arvonalentumiset +/- Rahoitustuotot ja -kulut +/- Osuus osakkuusyritysten tuloksista Voitto/tappio ennen veroja mittaa kannattavuutta liiketoiminnan kustannusten ja rahoituskulujen jälkeen. Tilikauden voitto/tappio + Poistot ja arvonalentumiset -/+ Rahoitustuotot ja -kulut -/+ Osuus 4) Käyttökate (EBITDA) = osakkuusyritysten tuloksista + Tilikauden verotettavaan tulokseen perustuva vero + Laskennallisten verojen muutos Käyttökate on kannattavuuden tunnusluku, joka mittaa liiketoiminnan tulosta ennen nettorahoitus- kuluja, veroja ja poistoja. 5) Käyttökate = Käyttökate x 100 liikevaihdosta, % Liikevaihto Tunnusluku kuvaa käyttökatteen suhdetta liikevaihtoon. Tilikauden voitto/tappio + Poistot ja arvonalentumiset -/+ Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot 6) Oikaistu käyttökate = ja -tappiot-/+ Vaihto-omaisuuden luovutusvoitot ja -tappiot -/+ Muiden pitkäaikaisten varojen (Adjusted EBITDA) luovutusvoitot ja -tappiot -/+ Voitto/tappio sijoituskiinteistöjen arvostamisesta käypään ar- voon -/+ Rahoitustuotot ja -kulut -/+ Osuus osakkuusyritysten tuloksista + Tilikauden vero- tettavaan tulokseen perustuva vero + Laskennallisten verojen muutos Oikaistu käyttökate kuvaa konsernin vuokraustoiminnan kannattavuutta ilman omaisuuserien myynneistä syntyneitä luovutusvoittoja ja -tappioita sekä laskennallisia voittoja/tappioita sijoitus- kiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta. 7) Oikaistu käyttökate = Oikaistu käyttökate x 100 liikevaihdosta, % Liikevaihto Tunnusluku kuvaa oikaistun käyttökatteen suhdetta liikevaihtoon. Kassavirta ennen = Oikaistu käyttökate - Oikaistut nettorahoituskulut - Tilikauden verotettavaan tulokseen 8) käyttöpääoman perustuva vero +/- Luovutuksista syntyneet tilikauden verotettavaan tulokseen perustuvat muutosta (FFO) verot Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta kuvaa konsernin liiketoiminnan tuottamaa kassavirtaa en- nen käyttöpääoman muutosta. Tunnusluvun laskennassa huomioidaan rahoituskulujen ja verojen vaiku- tus kannattavuuteen mutta ei varsinaiseen vuokraustoimintaan kuulumattomia eriä kuten omaisuuserien myynneistä syntyneitä luovutusvoittoja ja -tappioita tai niiden verovaikutusta sekä laskennallisia voittoja/tappioita käypään arvoon arvostamisesta. Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 85 9) FFO liikevaihdosta, % = Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) x 100 Liikevaihto Tunnusluku kuvaa FFO:n suhdetta liikevaihtoon. 10) Osakekohtainen kassa- = Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) virta ennen käyttöpää- Ulkona olevien osakkeiden painotettu keskiarvo tilikauden aikana oman muutosta Osakekohtainen kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta esittää kassavirta ennen käyttö- pääoman muutosta osuuden yksittäiselle osakkeelle. 11) FFO ilman = Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) + Kertaluonteiset kulut kertaluonteisia kuluja Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta kuvaa konsernin liiketoiminnan tuottamaa kassavirtaa en- nen käyttöpääoman muutosta. Tunnusluvun laskennassa huomioidaan rahoituskulujen ja verojen vai- kutus kannattavuuteen mutta ei varsinaiseen vuokraustoimintaan kuulumattomia eriä kuten omaisuus- erien myynneistä syntyneitä luovutusvoittoja ja -tappioita sekä laskennallisia voittoja/tappioita käypään arvoon arvostamisesta ja kertaluonteisia kuluja. Oikaistu kassavirta 12) ennen käyttöpääoman = Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) - Ajanmukaistamisinvestoinnit muutosta (AFFO) Oikaistu kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta kuvaa konsernin liiketoiminnan tuottamaa kassa- virtaa ennen käyttöpääoman muutosta oikaistuna ajanmukaistamisinvestoinneilla. Tunnusluvun lasken- nassa huomioidaan ajanmukaistamisinvestointien, rahoituskulujen ja verojen vaikutus kannattavuuteen mutta ei varsinaiseen vuokraustoimintaan kuulumattomia eriä kuten omaisuuserien myynneistä synty- neitä luovutusvoittoja ja -tappioita sekä laskennallisia voittoja/tappioita käypään arvoon arvostamisesta. 13) Korollinen vieras pääoma = Lainat, pitkäaikaiset + Lainat, lyhytaikaiset Korollinen vieras pääoma mittaa konsernin bruttovelkoja. 14) Oman pääoman = Tilikauden voitto x 100 tuotto-% (ROE) Oma pääoma, vuoden alun ja lopun keskiarvo Oman pääoman tuotto mittaa tilikauden tulosta suhteutettuna omaan pääomaan. Tunnusluku kuvaa konsernin kykyä tehdä tuottoa omistajien sijoittamille varoille. 15) Sijoitetun pääoman = Voitto/tappio ennen veroja + Rahoituskulut x 100 tuotto-% (ROI) (Varat - Korottomat velat), vuoden alun ja lopun keskiarvo Sijoitetun pääoman tuotto mittaa liiketoiminnan tulosta suhteutettuna sijoitettuun pääomaan. Tunnusluku kuvaa konsernin kykyä tehdä tuottoa omistajien ja rahoittajien sijoittamille varoille. 16) Omavaraisuusaste, % = Oma pääoma x 100 Varat - Saadut ennakot Omavaraisuusaste on rahoitusrakenteen tunnusluku, joka kertoo oman pääoman osuuden toimin- taan sitoutuneesta pääomasta. Tunnusluku kuvaa konsernin rahoitusrakennetta. Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 86 17) Loan to Value (LTV), % = Korollinen vieras pääoma - Rahavarat x 100 Sijoituskiinteistöt Luototusaste (Loan to Value) esittää nettovelkojen osuutta sijoituskiinteistöjen arvosta. Tunnusluku kuvaa konsernin velkaantuneisuutta. 18) Vapaiden varojen = Vakuuksista vapaat varat x 100 osuus, % Varat Tunnusluku kuvaa rasitteettomien varojen määrää suhteessa kaikkiin varoihin. 19) Korkokate = Oikaistu käyttökate, rullaava 12kk Oikaistut nettorahoituskulut, rullaava 12kk Käyttökatteen ja nettorahoituskulujen välinen suhde. Tunnusluku kuvaa konsernin velanhoitoon liittyvää kykyä. 20) Vakavaraisuusaste = Korolliset velat - Rahavarat Varat Vakavaraisuusaste kuvaa nettovelkojen osuutta taseesta. Tunnusluvun korollisiin velkoihin sisältyy korollinen vieras pääoma, Myytävänä oleviin pitkäaikaisiin varoihin liittyvät korolliset velat ja yli 90 päivän jälkeen erääntyvät kauppahinnat. 21) Vakuudellisten lainojen = Vakuudellinen korollinen vieras pääoma osuus taseesta Varat Tunnusluku kuvaa vakuudellisten velkojen osuutta taseesta. 22) Osinko tuloksesta, % = Osakekohtainen osinko x 100 Osakekohtainen tulos Osinko tuloksesta mittaa osingon suhdetta tulokseen. Tunnusluku kuvaa, kuinka suuren osuuden tuloksesta konserni jakaa omistajilleen. 23) Hinta/voitto-suhde = Osakkeen päätöskurssi (P/E) Osakekohtainen tulos Hinta/voitto-suhde kuvaa osakkeen kurssin ja osakekohtaisen tuloksen välistä suhdetta. Tunnusluku kuvaa, mikä on osakkeen takaisinmaksuaika päätöskurssilla ja nykyisellä tuloksella. 24) Efektiivinen = Osakekohtainen osinko x 100 osinkotuotto, % Osakkeen päätöskurssi Efektiivinen osinkotuotto kuvaa osakekohtaisen tuloksen ja osakkeen kurssin välistä suhdetta. 25) Bruttoinvestoinnit = Hankitut sijoituskiinteistöt + Ajanmukaistamisinvestoinnit + Aktivoidut vieraan pääoman menot Bruttoinvestoinnit kuvaa kokonaisinvestointien määrää pitäen sisällään ostetut sijoituskiinteistöt, kiinteistökehityksen, ajanmukaistamisinvestoinnit sekä aktivoidut korot. Muut tunnusluvut 26) Taloudellinen = Vuokratuotot x 100 vuokrausaste, % Vuokrattavissa olevien asuntojen potentiaalinen vuokratuotto Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 87 Tunnuslukujen täsmäytyslaskelmat M€ 2023 2022 2021 2020 2019 Tilikauden voitto/tappio -89,0 -399,8 1 023,4 312,9 825,2 Poistot ja arvonalentumiset 1,3 1,2 1,2 1,3 1,1 Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot ja -tappiot -0,2 -0,2 -0,3 0,7 -0,1 Vaihto-omaisuuden luovutusvoitot ja -tappiot - 0,0 - - -0,2 Muiden pitkäaikaisten varojen luovutusvoitot ja -tappiot -0,2 0,0 -0,3 - 0,0 Voitto/tappio sijoituskiinteistöjen arvostamisesta käypään arvoon 295,4 682,0 -1 105,7 -225,8 -872,4 Rahoitustuotot -13,5 -9,6 -4,8 -1,8 -2,6 Rahoituskulut 84,8 67,0 59,7 57,0 53,4 Osuus osakkuusyritysten tuloksista -0,1 -0,1 -0,1 -0,2 -0,2 Tilikauden verotettavaan tuloon perustuva vero 16,5 17,3 18,8 16,9 19,9 Laskennallisten verojen muutos -39,8 -117,2 236,7 61,5 186,2 Oikaistu käyttökate (Adjusted EBITDA) 255,1 240,4 228,5 222,6 210,3 Rahoitustuotot ja -kulut -71,3 -57,4 -54,9 -55,3 -50,8 Voitto/tappio rahoitusvarojen arvostamisesta käypään arvoon -0,2 -5,3 -3,2 1,0 1,1 Oikaistut nettorahoituskulut -71,5 -62,7 -58,1 -54,2 -49,7 Luovutuksista syntyneet tilikauden verotettavaan tulokseen perustuvat verot 0,1 0,2 1,5 -0,1 n/a Tilikauden verotettavaan tuloon perustuva vero -16,5 -17,3 -18,8 -16,9 -19,9 Kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta (FFO) 167,2 160,7 153,1 151,4 140,7 Kertaluonteiset kulut - - - - - FFO ilman kertaluonteisia kuluja 167,2 160,7 153,1 151,4 140,7 Oma pääoma 3 625,9 3 842,7 4 263,3 3 309,5 3 090,6 Varat 8 158,3 8 482,3 8 716,8 7 261,5 6 590,4 Saadut ennakot -6,2 -6,2 -6,6 -6,6 -6,7 Omavaraisuusaste, % 44,5 45,3 49,0 45,6 46,9 Rasitteista vapaat sijoituskiinteistöt 5 918,2 7 008,2 7 084,2 5 327,0 4 296,3 Pitkäaikaiset varat, muut kuin sijoituskiinteistöt 125,7 142,3 94,2 97,6 25,6 Lyhytaikaiset varat 46,9 238,9 340,5 342,7 277,6 Vapaat varat yhteensä 6 090,8 7 389,3 7 518,8 5 767,3 4 599,6 Varat 8 158,3 8 482,3 8 716,8 7 261,5 6 590,4 Vapaiden varojen osuus, % 74,7 87,1 86,3 79,4 69,8 Oikaistu käyttökate (Adjusted EBITDA), rullaava 12kk 255,1 240,4 228,5 222,6 210,3 Oikaistut nettorahoituskulut, rullaava 12kk -71,5 -62,7 -58,1 -54,2 -49,7 Korkokate 3,6 3,8 3,9 4,1 4,2 Korollinen vieras pääoma 3 600,4 3 678,2 3 334,5 3 053,3 2 674,2 Yli 90 päivän päästä erääntyvät kauppahinnat - - - - 8,7 Rahavarat 15,0 119,4 197,0 210,5 137,3 Korolliset velat - Rahavarat 3 585,5 3 558,8 3 137,5 2 842,8 2 545,6 Varat 8 158,3 8 482,3 8 716,8 7 261,5 6 590,4 Vakavaraisuusaste 0,44 0,42 0,36 0,39 0,39 Vakuudelliset velat 839,3 780,7 809,5 1 048,5 1 298,1 Varat 8 158,3 8 482,3 8 716,8 7 261,5 6 590,4 Vakuudellisten lainojen osuus taseesta 0,10 0,09 0,09 0,14 0,20 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 88 EMOYHTIÖN TILINPÄÄTÖS Emoyhtiön tuloslaskelma, FAS € Liite 1–12/2023 1–12/2022 Vuokratuotot 500 832,84 458 760,72 Hallinnon myyntituotot 13 836 624,00 12 738 978,00 Liikevaihto 1 14 337 456,84 13 197 738,72 Liiketoiminnan muut tuotot 2 864,97 - Henkilöstökulut 3 -4 120 711,66 -4 163 339,44 Poistot ja arvonalentumiset 4 -314 028,05 -272 914,17 Liiketoiminnan muut kulut 5 -12 500 148,52 -12 779 120,58 Liikevoitto/tappio -2 596 566,42 -4 017 635,47 Tuotot pysyvien vastaavien sijoituksista 3 000,00 6 000,00 Rahoitustuotot 77 782 715,73 48 706 918,17 Arvonmuutokset vaihtuvien vastaavien rahoitusarvopapereista 958 222,21 -902 860,39 Rahoituskulut -66 972 018,00 -47 164 988,71 Rahoitustuotot ja -kulut 6 11 771 919,94 645 069,07 Voitto/tappio ennen tilinpäätössiirtoja ja veroja 9 175 353,52 -3 372 566,40 Tilinpäätössiirrot 7 -8 140 000,00 49 810 100,00 Tuloverot 8 8 124,92 -9 326 991,24 Tilikauden voitto/tappio 1 043 478,44 37 110 542,36 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 89 Emoyhtiön tase, FAS € Liite 31.12.2023 31.12.2022 VASTAAVAA Pysyvät vastaavat Aineettomat hyödykkeet 9 Muut pitkävaikutteiset menot 537 723,35 629 555,80 Aineettomat hyödykkeet yhteensä 537 723,35 629 555,80 Aineelliset hyödykkeet 10 Maa- ja vesialueet 4 519 052,14 4 520 734,02 Koneet ja kalusto 225 309,16 345 649,75 Muut aineelliset hyödykkeet 187 206,12 187 206,12 Aineelliset hyödykkeet yhteensä 4 931 567,42 5 053 589,89 Sijoitukset 11 Tytäryhtiöosakkeet 82 273 943,02 82 273 943,02 Osakkuusyritysosakkeet 176 951,96 176 951,96 Muut osakkeet ja osuudet 594 029,89 594 029,89 Sijoitukset yhteensä 83 044 924,87 83 044 924,87 Pysyvät vastaavat yhteensä 88 514 215,64 88 728 070,56 Vaihtuvat vastaavat Pitkäaikaiset saamiset 12 3 051 629 442,29 2 694 328 897,52 Lyhytaikaiset saamiset 13 46 903 935,14 270 263 963,41 Rahoitusarvopaperit 14 20 120,68 90 851 215,89 Rahat ja pankkisaamiset 5 668 804,67 73 576 618,41 Vaihtuvat vastaavat yhteensä 3 104 222 302,78 3 129 020 695,23 VASTAAVAA 3 192 736 518,42 3 217 748 765,79 VASTATTAVAA Oma pääoma 15 Osakepääoma 58 025 136,00 58 025 136,00 Ylikurssirahasto 35 786 180,04 35 786 180,04 Vararahasto 16 920,33 16 920,33 Sijoitetun vapaan pääoman rahasto 167 856 001,50 167 856 001,50 Edellisten tilikausien voitto/tappio -12 637 912,08 46 722 330,94 Tilikauden voitto 1 043 478,44 37 110 542,36 Oma pääoma yhteensä 250 089 804,23 345 517 111,17 Vieras pääoma Pitkäaikainen vieras pääoma 16 2 405 044 932,95 2 552 127 711,62 Lyhytaikainen vieras pääoma 17 537 601 781,24 320 103 943,00 Vieras pääoma yhteensä 2 942 646 714,19 2 872 231 654,62 VASTATTAVAA 3 192 736 518,42 3 217 748 765,79 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 90 Emoyhtiön rahoituslaskelma, FAS € 1–12/2023 1–12/2022 Liiketoiminnan rahavirta Voitto/tappio ennen tilinpäätössiirtoja ja veroja 9 175 353,52 -3 372 566,40 Oikaisut: Suunnitelman mukaiset poistot ja arvonalentumiset 314 028,05 272 914,17 Muut tuotot ja kulut, joihin ei liity maksua 1 421,75 0,22 Rahoitustuotot ja -kulut -10 813 697,73 -1 547 929,46 Muut oikaisut -84 469,77 -573 858,87 Liiketoiminnan rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta -1 407 364,18 -5 221 440,34 Käyttöpääoman muutos: Myyntisaamisten ja muiden saamisten muutos -84 518,23 -2 426 783,44 Ostovelkojen ja muiden velkojen muutos -528 317,23 -614 465,14 Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä, varauksia ja veroja -2 020 199,64 -8 262 688,92 Maksetut korot ja maksut muista liiketoiminnan rahoituskuluista -62 116 354,87 -39 390 960,49 Saadut rahoitustuotot liiketoiminnasta 10 462 517,01 4 896 582,35 Maksetut välittömät verot -13 246 578,35 -2 204 285,23 Liiketoiminnan rahavirta -66 920 615,85 -44 961 352,29 Investointien rahavirta Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin -211 433,81 -375 874,90 Muiden sijoitusten luovutustulot - 20 000,00 Myönnetyt pitkäaikaiset lainat -380 000 000,00 -470 000 000,00 Pitkäaikaisten lainasaamisten takaisinmaksut 220 440 947,40 - Hankitut rahoitusarvopaperit -54 947 967,60 -140 991 008,37 Rahoitusarvopapereiden luovutustulot 145 822 716,82 165 244 868,91 Saadut korot ja osingot investoinneista 64 890 111,85 43 620 650,60 Investointien rahavirta -4 005 625,34 -402 481 363,76 Rahoituksen rahavirta Pitkäaikaisten lainojen nostot 500 000 000,00 450 000 000,00 Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut -412 600 000,00 -50 800 000,00 Lyhytaikaisten lainojen nostot 135 768 487,40 205 438 139,03 Lyhtyaikaisten lainojen takaisinmaksut -126 961 996,33 -224 878 551,15 Konsernin sisäisen pankin muutos -46 611 848,01 51 746 903,11 Maksetut osingot -96 386 315,61 -93 914 871,62 Saadut konserniavustukset 49 810 100,00 54 508 725,00 Rahoituksen rahavirta 3 018 427,45 392 100 344,37 Rahavirtojen muutos -67 907 813,74 -55 342 371,68 Rahavarat kauden alussa 73 576 618,41 128 918 990,09 Rahavarat kauden lopussa 5 668 804,67 73 576 618,41 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 91 Emoyhtiön tilinpäätöksen laatimisperiaatteet Kojamo Oyj:n tilinpäätös on laadittu Suomen kirjanpitolain ja - asetusten ja osakeyhtiölain mukaisesti. Vuokraustoimintaan ja hallintoveloitussopimuk- siin liittyvät tuotot Vuokraustoimintaan ja hallintoveloitussopimuksiin liittyvät tuo- tot tuloutetaan suoriteperiaatteen mukaisesti sopimuskauden aikana. Pysyvien vastaavien arvostus Aineettomat ja aineelliset hyödykkeet on merkitty taseeseen alkuperäiseen hankintamenoon vähennettynä suunnitelman mukaisilla poistoilla ja mahdollisilla arvonalennuksilla. Suunni- telman mukaiset poistot on laskettu tasapoistoina hyödykkei- den todennäköisen käyttöiän perusteella. Taloudellisen käyttöiän perusteella määräytyvät suunnitelman mukaiset poistoajat ovat: IT-laitteet ja –ohjelmat 4–5 vuotta Tukiasemat 7 vuotta Monitoimilaitteet 6–8 vuotta Myöhemmin syntyvät menot sisällytetään aineellisen käyttö- omaisuushyödykkeen kirjanpitoarvoon vain, mikäli on todennä- köistä, että hyödykkeeseen liittyvä vastainen taloudellinen hyöty koituu yhtiön hyväksi. Muut korjaus- ja ylläpitomenot kir- jataan tulosvaikutteisesti, kun ne ovat toteutuneet. Pysyvien vastaavien myyntivoitot on kirjattu liiketoiminnan mui- hin tuottoihin ja tappiot liiketoiminnan muihin kuluihin. Kehitysmenot Aktivoidut kehittämismenot, poistoajat ja menetelmät (KPA 2:4.1 kohta 3). Kehittämismenot aktivoidaan aineettomaksi hyödykkeeksi, kun pystytään osoittamaan, miten kehityshanke tulee kerryttämään taloudellista hyötyä ja kehittämisvaiheessa aiheutuvat menot ovat luotettavasti mitattavissa. Aktivoidut kehittämismenot esitetään omana eränään ja poiste- taan taloudellisena vaikutusaikanaan, kuitenkin enintään 10 vuodessa. Muut kehittämismenot kirjataan tuloslaskelmaan toteutues- saan. Aiemmin kirjattuja kehitysmenoja ei aktivoida myöhem- millä kausilla. Rahoitusomaisuuden arvostaminen Rahoitusomaisuusarvopaperit on arvostettu hankintamenoon tai sitä alempaan tilinpäätöspäivän markkinahintaan. Pakolliset varaukset Vastaisuudessa toteutuvat menot ja ilmeiset menetykset, jotka eivät enää kerrytä vastaavaa tuloa ja joiden suorittamiseen Ko- jamo on velvoitettu tai sitoutunut ja joiden rahallinen arvo voi- daan kohtuullisesti arvioida, kirjataan tuloslaskelmaan kuluksi ja taseen pakollisiin varauksiin. Eläkemenojen jaksotus Eläketurva on kaikilta osilta hoidettu ulkopuolisissa eläkeva- kuutusyhtiöissä. Eläkemenot on kirjattu suoriteperusteisesti ku- luksi tuloslaskelmaan. Rahoituslaskelman laadintaperiaatteet Rahoituslaskelma on laadittu tuloslaskelman ja taseen sekä niitä täydentävien tietojen perusteella. Rahavarat sisältävät pankkitilit, likvidit pankkien talletustodis- tukset ja sijoitustodistukset. Valuuttamääräiset erät Kaikki saatavat ja velat ovat euromääräisiä. Johdannaissopimukset Johdannaissopimusten arvonmuutokset esitetään tilinpäätök- sen liitetiedoissa Pitkäaikaisten lainojen korkoriskin suojaamiseksi tehtyjä joh- dannaissopimuksia ei ole kirjattu taseeseen, vaan ne on ilmoi- tettu tilinpäätöksen liitetiedoissa. Johdannaissopimuksiin perustuvat korkotuotot ja -kulut jakso- tetaan sopimusajalle ja niillä oikaistaan suojattavan erän kor- koja. Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 92 Emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot 1. Liikevaihto € 1–12/2023 1–12/2022 Konsernin sisäinen liikevaihto Tontin vuokratuotot 364 871,16 334 220,52 Vuokratuotot yhteensä 364 871,16 334 220,52 Keskushallintopalvelut 7 840 271,00 8 363 038,00 IT-vuokratuotot 5 996 353,00 4 375 940,00 Muut myyntituotot yhteensä 13 836 624,00 12 738 978,00 Konsernin sisäinen liikevaihto yhteensä 14 201 495,16 13 073 198,52 Muu liikevaihto Tontin vuokratuotot 135 961,68 124 540,20 Muu liikevaihto yhteensä 135 961,68 124 540,20 Liikevaihto yhteensä 14 337 456,84 13 197 738,72 2. Liiketoiminnan muut tuotot € 1–12/2023 1–12/2022 Liiketoiminnan muut tuotot 864,97 - Yhteensä 864,97 0,00 3. Henkilöstökulut € 1–12/2023 1–12/2022 Palkat ja palkkiot -3 407 937,72 -3 347 832,35 Eläkekulut -635 225,78 -737 251,02 Muut henkilösivukulut -77 548,16 -78 256,07 Yhteensä -4 120 711,66 -4 163 339,44 Johdon tulospalkkioiden laskennassa on käytetty 29.12.2023 päätöskurssia. Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 93 Toimitusjohtajan, hallituksen ja valiokuntien palkat ja palkkiot € 1–12/2023 1–12/2022 Toimitusjohtaja Jani Nieminen -625 423,37 -969 966,96 Hallituksen ja valiokuntien palkkiot Mikael Aro -80 525,00 -78 825,00 Matti Harjuniemi -8 750,00 -44 950,00 Kari Kauniskangas -47 050,00 -35 250,00 Anne Koutonen -52 125,00 -51 450,00 Mikko Mursula -52 125,00 -50 850,00 Minna Metsälä - -9 700,00 Reima Rytsölä -9 950,00 -44 950,00 Andreas Segal -38 200,00 - Catharina Stackelberg-Hammarén -45 250,00 -44 350,00 Annica Ånas -36 100,00 - Yhteensä -995 498,37 -1 330 291,96 2023 2022 Henkilöstö keskimäärin 19 21 Toimikauden 2023–2024 osalta on hallitukselle ja valiokunnille maksettu palkkioita 367 800,00 euroa, joista tilikaudelle 2023 kohdistuu 370 075,00 euroa. Varsinaisesta yhtiökokouksesta 16.3.2023 alkavalta toimikaudelta maksettavasta vuosipalkki- osta 60 prosenttia maksettiin rahana ja 40 prosenttia osak- keina. Kojamo Oyj:n toimitusjohtajalla ja johtoryhmällä on kokonais- palkka ja eläkeikä on 63 vuotta. Eläkevastuu katetaan eläkeva- kuutuksella, jossa ryhmäeläkevakuutukseen maksetaan vuo- dessa kahden kuukauden verotettavaa ansioita vastaava va- kuutusmaksu. Toimitusjohtajan toimisuhteen irtisanomisaika on kaksitoista kuukautta. Vuonna 2023 Suomen lakisääteisen eläkejärjestelmän kustannus toimitusjohtajan osalta oli 136 769,27 (108 747,19) euroa ja maksut vapaaehtoiseen elä- kejärjestelyyn 69 554,50 (67 332,52) euroa. Vuonna 2023 Suomen lakisääteisen eläkejärjestelmän kustan- nus koko johtoryhmän osalta oli 404 900,16 (357 430,89) eu- roa ja maksut vapaaehtoiseen eläkejärjestelyyn 163 096,52 (229 846,96) euroa. 4. Suunnitelman mukaiset poistot € 1–12/2023 1–12/2022 Aineeton omaisuus - -8 241,96 Muut pitkävaikutteiset menot Kehittämismenot -193 687,46 -168 275,41 Muut pitkävaikutteiset menot yhteensä -193 687,46 -168 275,41 Koneet ja kalusto -120 340,59 -96 396,80 Yhteensä -314 028,05 -272 914,17 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 94 5. Liiketoiminnan muut kulut € 1–12/2023 1–12/2022 Kiinteistövero -146 634,14 -146 634,15 Vuokrat ja vastikkeet -398 513,61 -472 747,88 Keskushallinto -11 954 505,77 -12 157 675,88 Liiketoiminnan muut kulut -495,00 -2 062,67 Yhteensä -12 500 148,52 -12 779 120,58 Tilintarkastuspalkkiot KPMG Oy Ab Tilintarkastuspalkkiot -191 343,00 -168 900,46 Lakisääteiset lausunnot - -4 340,00 Veroneuvonta -9 276,00 -85 148,01 Neuvontapalvelut -101 800,00 -200 506,39 Yhteensä -302 419,00 -458 894,86 6. Rahoitustuotot ja -kulut € 1–12/2023 1–12/2022 Osinkotuotot Muilta 3 000,00 6 000,00 Yhteensä 3 000,00 6 000,00 Korkotuotot Saman konsernin yrityksiltä 67 863 787,45 48 067 461,60 Muilta 985 967,37 314 619,05 Muut rahoitustuotot 8 932 960,91 324 837,52 Yhteensä 77 782 715,73 48 706 918,17 Osinkotuotot, korko- ja rahoitustuotot yhteensä 77 785 715,73 48 712 918,17 Sijoitusten arvonmuutokset Arvonpalautukset vaihtuvien vastaavien sijoituksista 958 222,21 55 361,82 Arvonalentumiset vaihtuvien vastaavien rahoitusarvopapereista - -958 222,21 Yhteensä 958 222,21 -902 860,39 Korko- ja muut rahoituskulut Muille -66 972 018,00 -47 164 988,71 Yhteensä -66 972 018,00 -47 164 988,71 Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä 11 771 919,94 645 069,07 7. Tilinpäätössiirrot € 1–12/2023 1–12/2022 Konserniavustukset, saadut - 49 810 100,00 Konserniavustukset, annetut -8 140 000,00 - Yhteensä -8 140 000,00 49 810 100,00 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 95 8. Tuloverot € 1–12/2023 1–12/2022 Tuloverot varsinaisesta toiminnasta -580,48 -9 334 936,88 Edellisten tilikausien verot 8 705,40 7 945,64 Yhteensä 8 124,92 -9 326 991,24 9. Aineettomat hyödykkeet Kehittämis- € Oikeudet menot Yhteensä Hankintameno 1.1.2023 114 249,72 954 353,97 1 068 603,69 Lisäykset - 101 855,01 101 855,01 Vähennykset -114 249,72 - -114 249,72 Hankintameno 31.12.2023 0,00 1 056 208,98 1 056 208,98 Kertyneet poistot 1.1.2023 -114 249,72 -324 798,17 -439 047,89 Vähennysten kertyneet poistot 114 249,72 - 114 249,72 Tilikauden poistot - -193 687,46 -193 687,46 Kertyneet poistot 31.12.2023 0,00 -518 485,63 -518 485,63 Kirjanpitoarvo 31.12.2023 0,00 537 723,35 537 723,35 Kehittämis- € Oikeudet menot Yhteensä Hankintameno 1.1.2022 114 249,72 841 620,77 955 870,49 Lisäykset - 112 733,20 112 733,20 Hankintameno 31.12.2022 114 249,72 954 353,97 1 068 603,69 Kertyneet poistot 1.1.2022 -106 007,76 -156 522,76 -262 530,52 Tilikauden poistot -8 241,96 -168 275,41 -176 517,37 Kertyneet poistot 31.12.2022 -114 249,72 -324 798,17 -439 047,89 Kirjanpitoarvo 31.12.2022 0,00 629 555,80 629 555,80 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 96 10. Aineelliset hyödykkeet Muu Koneet ja aineellinen € Maa-alueet kalusto omaisuus Yhteensä Hankintameno 1.1.2023 4 520 734,02 1 457 310,93 187 206,12 6 165 251,07 Vähennykset - -4 275,79 - -4 275,79 Arvonalentumiset -1 681,88 - - -1 681,88 Hankintameno 31.12.2023 4 519 052,14 1 453 035,14 187 206,12 6 159 293,40 Kertyneet poistot 1.1.20223 -1 111 661,18 - -1 111 661,18 Vähennysten kertyneet poistot 4 275,79 - 4 275,79 Tilikauden poistot -120 340,59 - -120 340,59 Kertyneet poistot 31.12.2023 -1 227 725,98 - -1 227 725,98 Kirjanpitoarvo 31.12.2023 4 519 052,14 225 309,16 187 206,12 4 931 567,42 Muu Koneet ja aineellinen € Maa-alueet kalusto omaisuus Yhteensä Hankintameno 1.1.2022 4 520 734,02 1 267 846,93 187 206,12 5 975 787,07 Lisäykset - 189 464,00 - 189 464,00 Hankintameno 31.12.2022 4 520 734,02 1 457 310,93 187 206,12 6 165 251,07 Kertyneet poistot 1.1.2022 -1 015 264,38 - -1 015 264,38 Tilikauden poistot -96 396,80 - -96 396,80 Kertyneet poistot 31.12.2022 -1 111 661,18 - -1 111 661,18 Kirjanpitoarvo 31.12.2022 4 520 734,02 345 649,75 187 206,12 5 053 589,89 11. Sijoitukset Muut Tytäryhtiö- Osakkuus- osakkeet € osakkeet yritysosakkeet ja osuudet Yhteensä Hankintameno 1.1.2023 82 273 943,02 176 951,96 594 029,89 83 044 924,87 Hankintameno 31.12.2023 82 273 943,02 176 951,96 594 029,89 83 044 924,87 Kirjanpitoarvo 31.12.2023 82 273 943,02 176 951,96 594 029,89 83 044 924,87 Muut Tytäryhtiö- Osakkuus- osakkeet € osakkeet yritysosakkeet ja osuudet Yhteensä Hankintameno 1.1.2022 82 273 943,02 176 951,96 658 182,32 83 109 077,30 Vähennykset - - -64 152,43 -64 152,43 Hankintameno 31.12.2022 82 273 943,02 176 951,96 594 029,89 83 044 924,87 Kirjanpitoarvo 31.12.2022 82 273 943,02 176 951,96 594 029,89 83 044 924,87 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 97 12. Pitkäaikaiset saamiset € 31.12.2023 31.12.2022 Lainasaamiset saman konsernin yrityksiltä 3 044 703 938,60 2 686 944 886,00 Siirtosaamiset 6 925 503,69 7 384 011,52 Yhteensä 3 051 629 442,29 2 694 328 897,52 Lainojen pitkäaikaisissa saamisissa olevat jaksotettavat kulut 6 849 348,88 7 202 392,20 13. Lyhytaikaiset saamiset € 31.12.2023 31.12.2022 Saman konsernin yrityksiltä Myyntisaamiset 2 617 389,98 2 144 380,47 Lainasaamiset 15 000,00 198 215 000,00 Muut saamiset 25 925 987,92 64 355 999,34 Saman konsernin yrityksiltä yhteensä 28 558 377,90 264 715 379,81 Lainasaamiset 1 737,40 3 201,53 Muut saamiset 85 054,75 613 632,11 Siirtosaamiset 18 258 765,09 4 931 749,96 Yhteensä 46 903 935,14 270 263 963,41 Lainojen lyhytaikaisissa saamisissa olevat jaksotettavat kulut 4 494 355,78 4 346 815,08 14. Rahoitusarvopaperit € 31.12.2023 31.12.2022 Rahoitusarvopaperit Muut osakkeet ja rahastot 20 120,68 90 851 215,89 Yhteensä 20 120,68 90 851 215,89 Rahoitusarvopaperit sisältävät sijoitusrahasto-osuuksia sekä rahamarkkinasijoituksia. Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 98 15. Oma pääoma € 31.12.2023 31.12.2022 Osakepääoma 1.1. 58 025 136,00 58 025 136,00 Osakepääoma 31.12. 58 025 136,00 58 025 136,00 Ylikurssirahasto 1.1. 35 786 180,04 35 786 180,04 Ylikurssirahasto 31.12. 35 786 180,04 35 786 180,04 Muut rahastot 1.1. Vararahasto 1.1. 16 920,33 16 920,33 Vararahasto 31.12. 16 920,33 16 920,33 Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 1.1. 167 856 001,50 167 856 001,50 Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 31.12. 167 856 001,50 167 856 001,50 Muut rahastot 31.12. 167 872 921,83 167 872 921,83 Edellisten tilikausien voitto 1.1. 83 832 873,30 141 255 213,86 Osingonjako -96 386 315,61 -93 914 871,62 Osakepalkitseminen -84 469,77 -618 011,30 Edellisten tilikausien voitto/tappio 31.12. -12 637 912,08 46 722 330,94 Tilikauden voitto 1 043 478,44 37 110 542,36 Yhteensä 250 089 804,23 345 517 111,17 Laskelma jakokelpoisesta omasta pääomasta Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 167 856 001,50 167 856 001,50 Voitto/tappio edellisiltä tilikausilta -12 637 912,08 46 722 330,94 Tilikauden voitto 1 043 478,44 37 110 542,36 Aktivoidut kehittämismenot -537 723,35 -629 555,80 Yhteensä 155 723 844,51 251 059 319,00 kpl 31.12.2023 31.12.2022 Emoyhtiön osakkeiden lukumäärä 247 144 399 247 144 399 Kojamo Oyj:n rekisteröity osakepääoma on 58 025 136,00 eu- roa ja yhtiöllä on 247 144 399 osaketta. Kojamo Oyj:llä on yksi osakesarja ja jokainen osake oikeuttaa yhteen ääneen yhtiön yhtiökokouksessa. Osakkeisiin ei liity äänestysrajoituksia tai äänileikkureita. Osakkeilla ei ole nimellisarvoa. Kaikki osakkeet tuottavat yhtäläisen oikeuden osinkoon ja muuhun Kojamo Oyj:n varojen jakoon. Yhtiön osakkeet kuuluvat arvo-osuusjär- jestelmään. 16. Pitkäaikainen vieras pääoma € 31.12.2023 31.12.2022 Lainat rahoituslaitoksilta 839 038 998,42 401 638 998,42 Joukkovelkakirjalainat 1 565 515 000,00 2 150 000 000,00 Siirtovelat, henkilöstökulujaksotukset 490 934,50 285 149,40 Joukkovelkakirjalainojen johdannaistuottojaksotukset 0,03 203 563,80 Yhteensä 2 405 044 932,95 2 552 127 711,62 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 99 17. Lyhytaikainen vieras pääoma € 31.12.2023 31.12.2022 Lainat rahoituslaitoksilta, seuraavan tilikauden lyhennykset 435 285 000,00 200 800 000,00 Ostovelat 269 463,01 1 045 785,55 Velat saman konsernin yrityksille Ostovelat 1 097,40 417 290,93 Muut velat 29 739 006,84 56 829 726,65 Muut velat 40 239 137,62 30 990 823,98 Siirtovelat Rahoituskulujaksotukset 29 668 464,98 25 561 052,78 Palkat sosiaalikuluineen 1 317 326,39 1 082 511,14 Tuloverot - 2 242 076,04 Muut siirtovelat 877 687,91 2 158,71 Joukkovelkakirjalainojen johdannaistuottojaksotukset 204 597,09 1 132 517,22 Yhteensä 537 601 781,24 320 103 943,00 18. Johdannaissopimukset Korkojohdannaissopimukset € 31.12.2023 31.12.2022 Johdannaissopimusten käyvät arvot Korkojohdannaiset Koronvaihtosopimukset, rahavirran suojaus -6 458 592,65 14 636 094,37 Yhteensä -6 458 592,65 14 636 094,37 Johdannaissopimusten nimellisarvot Korkojohdannaiset Koronvaihtosopimukset, rahavirran suojaus 630 800 000,00 156 400 000,00 Yhteensä 630 800 000,00 156 400 000,00 Koronvaihtosopimuksiin sovelletaan suojauslaskentaa, sillä nii- den ehdot vastaavat suojattujen lainasopimusten ehtoja. Ko- ronvaihtosopimuksia ei ole kirjattu tulosvaikutteisesti. Jos joh- dannaisen kesto on pidempi kuin laina, niin tällöin laina tullaan jatkamaan erittäin suurella todennäköisyydellä. 19. Vakuudet ja vastuusitoumukset € 31.12.2023 31.12.2022 Velat, jotka erääntyvät myöhemmin kuin viiden vuoden kuluttua Markkinalainat 350 000 000,00 500 038 998,40 Velat, joiden vakuudeksi annettu kiinnityksiä ja osakkeita kiinteistöihin Lainat rahoituslaitoksilta 838 998,40 1 038 998,40 Annetut kiinnitykset 4 015 000,00 4 015 000,00 Annetut takaukset Omavelkainen takaus 298 736 123,21 328 249 036,77 Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 100 20. Muut vastuut € 31.12.2023 31.12.2022 Autojen leasingvastuut Seuraavana tilikautena maksettavat 121 389,00 81 264,76 Myöhemmin maksettavat 126 141,34 43 632,71 Hintariski Äkilliset muutokset sähkön hinnoittelussa voivat altistaa yrityk- sen hintariskille. Kojamo on suojautunut hintariskiltä käyttä- mällä sähkön hankintasopimuksia. 21. Lähipiirin liiketapahtumat Hallituksen jäsenet ja heidän määräysvaltayhteisönsä omisti- vat yhtiön osakkeita ja osakeperusteisia oikeuksia yhtiössä ja yhtiön kanssa samaan konserniin kuuluvissa yhtiöissä yh- teensä 57 783 (55 754) osaketta. Johtoryhmän jäsenet ja hei- dän määräysvaltayhteisönsä omistivat yhtiön osakkeita ja osa- keperusteisia oikeuksia yhtiössä ja yhtiön kanssa samaan kon- serniin kuuluvissa yhtiöissä yhteensä 163 115 (190 033) osa- ketta. Näiden osakkeiden osuus yhtiön koko osakemäärästä on 0,09 (0,10) prosenttia. Lähipiiriliiketoimissa toteutuneiden ehdot vastaavat riippumat- tomien osapuolten välisissä liiketoimissa noudatettavia ehtoja. Kojamolla ei ollut vuonna 2023 ja 2022 tavanomaisesta poik- keavia lähipiiriliiketoimia. Hallituksen toimintakertomus ja tilinpäätös 2023 101 TOIMINTAKERTOMUKSEN JA TILINPÄÄTÖKSEN ALLEKIRJOITUKSET Helsingissä helmikuun 15. päivänä 2024 Mikael Aro Mikko Mursula hallituksen puheenjohtaja hallituksen varapuheenjohtaja Kari Kauniskangas Anne Koutonen Andreas Segal Catharina Stackelberg-Hammarén Annica Ånäs Jani Nieminen toimitusjohtaja Suoritetusta tilintarkastuksesta on tänään annettu kertomus Helsingissä helmikuun 15. päivänä 2024 KPMG Oy Ab Petri Kettunen, KHT