Interim / Quarterly Report • Sep 25, 2013
Interim / Quarterly Report
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| in Mio. EUR | 01.01.-30.06. | 01.01.-30.06. | Abweichung | |
|---|---|---|---|---|
| 2013 | 2012 | absolut | relativ | |
| EBIT | -0,3 | -0,7 | 0,4 | 52% |
| Zinsergebnis | 0,3 | 0,3 | 0,0 | 0% |
| Beteiligungsergebnis | 0,8 | 0,6 | 0,2 | 33% |
| EBT | -0,1 | -0,4 | 0,3 | 75% |
| Laufendes Ergebnis | -0,1 | -0,4 | 0,3 | 75% |
| Cash Flow aus der operativen Geschäftstätigkeit | -0,5 | -0,5 | 0,0 | 0% |
| Cash Flow aus der Investitionstätigkeit | -0,2 | -2,2 | 2,0 | >100% |
| Cash Flow aus der Finanzierungstätigkeit | 1,1 | -0,5 | 1,6 | >100% |
| 30.06.2013 | 31.12.2012 | Abweichung | ||
| absolut | relativ | |||
| Bilanzsumme | 22,0 | 21,4 | 0,6 | 3% |
| Umlaufvermögen | 14,6 | 14,0 | 0,6 | 4% |
| davon gewährte Darlehen Neuprojekte | 8,6 | 9,1 | -0,5 | -5% |
| davon Liquidität | 2,7 | 2,3 | 0,4 | 17% |
| Eigenkapital | 19,4 | 19,5 | -0,1 | -1% |
| davon gezeichnetes Kapital | 12,6 | 12,6 | 0,0 | 0% |
| Kurzfristige Verbindlichkeiten | 2,0 | 1,1 | 0,9 | 82% |
| davon Finanzverbindlichkeiten | 1,1 | 0,0 | 1,1 | 0% |
| in Mio. EUR | 01.01.-30.06. | 01.01.-30.06. | Abweichung | |
|---|---|---|---|---|
| 2013 | 2012 | absolut | relativ | |
| Umsatzerlöse | 13,3 | 5,4 | 7,9 | >100% |
| Gesamtleistung | 8,7 | 6,3 | 2,4 | 38% |
| Sonstige betriebliche Erträge | 0,3 | 0,8 | -0,5 | -63% |
| EBIT | 0,8 | -1,7 | 2,5 | >100% |
| EBT | 0,5 | -1,8 | 2,3 | >100% |
| Periodenergebnis | -0,2 | -1,8 | 1,6 | 89% |
| Ergebnis je Aktie (in EUR) | -0,10* | -0,14* | 0,04 | 29% |
| Cash Flow aus der operativen Geschäftstätigkeit | 5,4 | -1,8 | 7,2 | >100% |
| Cash Flow aus der Investitionstätigkeit | 0,0 | 0,1 | -0,1 | -100% |
| Cash Flow aus der Finanzierungstätigkeit | -3,2 | 0,1 | -3,3 | <100% |
| 30.06.2013 | 31.12.2012 | Abweichung | ||
| absolut | relativ | |||
| Bilanzsumme | 56,1 | 63,6 | -7,5 | -12% |
| Kurzfristige Vermögensgegenstände | 56,1 | 63,6 | -7,5 | -12% |
| davon Immobilienprojekte | 48,0 | 49,6 | -1,6 | -3% |
| davon liquide Mittel | 8,1 | 12,4 | -4,3 | -35% |
| Eigenkapital | 16,6 | 16,8 | -0,2 | -1% |
| davon gezeichnetes Kapital | 12,6 | 12,6 | 0,0 | 0% |
| Kurzfristige Verbindlichkeiten | 39,1 | 46,6 | -7,5 | -16% |
| davon Finanzverbindlichkeiten | 28,3 | 26,6 | 1,7 | 6% |
| EK-Quote (in %) | 29,6 | 26,4 |
| 01.01.- 30.06. 2013 |
01.01.-30.06. 2012 |
|
|---|---|---|
| Aktienkurs (in EUR) | 1,50 | 2,14 |
| Aktienanzahl (absolut) | 12.619.967 | 12.619.967 |
| Streubesitz (in %) | ca. 54,60 | ca. 70,11 |
| Marktkapitalisierung (in EUR) | 18.929.950,50 | 27.006.729,00 |
*Gewichtete Aktienanzahl: 12.619.967
| Vorwort des Vorstands | 06 |
|---|---|
| Zusammengefasster Lagebericht für das 1. Halbjahr 2013 | 08 |
| Geschäft und Rahmenbedingungen | 09 |
| Wirtschaftliche Einflussfaktoren | 11 |
| Finanzanalyse | 12 |
| Nachtragsbericht | 15 |
| Risikobericht | 16 |
| Prognosebericht | 16 |
| Konzern-Halbjahresabschluss nach IFRS und | |
| Halbjahresabschluss der InCity Immobilien AG | 18 |
| Konzern-Halbjahresabschluss nach IFRS | 19 |
| Konzern-Bilanz | 20 |
| Konzern-Gesamtergebnisrechnung | 22 |
| Konzern-Kapitalflussrechnung | 23 |
| Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung | 24 |
| Verkürzter Anhang zum Konzern-Halbjahresabschluss | 26 |
| Halbjahresabschluss der InCity Immobilien AG | 31 |
| Bilanz | 32 |
| Gewinn- und Verlustrechnung | 34 |
| InCity-Beteiligungen | 35 |
| Finanzkalender | 41 |
| Zusammensetzung von Vorstand und Aufsichtsrat | 42 |
| Impressum | 42 |
das erste Halbjahr des laufenden Geschäftsjahres 2013 verlief für die InCity Immobilien AG planmäßig und erfüllte unsere Erwartungen. Zum einen konnten wir die Basis für weitere neue Projektbeteiligungen legen, zum anderen arbeiteten wir intensiv und letztlich erfolgreich an einer Struktur, mit der wir unser geplantes Projektvolumen unter größtmöglicher Flexibilität refinanzieren können. Dazu beschloss der Vorstand am 11. September 2013 eine Anleihe in Form einer Inhaberschuldverschreibung in einem Gesamtvolumen von bis zu EUR 20 Mio. auszugeben, welche in mehreren Tranchen gezeichnet werden kann. Die erste Tranche in Höhe von EUR 3 Mio. platzierten wir bereits am 20. September 2013. Wir sehen dies als Erfolg, zeugt es doch vom Vertrauen der Anleger und gibt uns für die kommenden Monate Handlungsfreiheit.
Bei unseren bestehenden Beteiligungen erreichten wir im ersten Halbjahr 2013 einige Meilensteine. So konnten wir eine Teilgewinnausschüttung bei unserer ersten Projektbeteiligung, dem "OPERNBLICK", in Höhe von EUR 0,4 Mio. realisieren. Das Projektergebnis liegt im Rahmen unserer Erwartungen. Unsere zweite Projektentwicklung, der "Wohnkreis Dornbusch", wurde zum 30. Juni 2013 fertiggestellt. Zum Fertigstellungstermin waren fast alle der 64 Wohnungen bereits vermietet. Das Objekt wurde schon in 2011 an einen institutionellen Investor veräußert, der Projektertrag liegt im Rahmen unserer Erwartungen und wird im zweiten Halbjahr 2013 ergebnisrelevant. Im Frühjahr 2013 wurde schließlich das Grundstücksareal der Projektentwicklung "Villa Noblesse" an einen Endinvestor verkauft, welcher plant, das Grundstück in Eigenregie zu bebauen. Die ursprünglich erst für das Jahr 2014 geplanten Projekterlöse fließen der Gesellschaft somit bereits im zweiten Halbjahr 2013 zu.
Unsere weiteren Projektentwicklungen laufen nach Plan. Im "Elbquartier Blankenese" in Hamburg hat der Bau im Frühjahr 2013 begonnen. Bereits knapp die Hälfte der Einheiten konnte bisher veräußert werden. Der Vertrieb der Wohneinheiten beim "Flugfeld Böblingen" entwickelte sich im Berichtszeitraum zufriedenstellend, so dass im August 2013 mit dem Bau begonnen werden konnte. Die Planungen bei unserer Berliner Beteiligung "Top Living Berlin" sind im ersten Halbjahr 2013 weiter vorangeschritten, der Vertriebsstart steht unmittelbar bevor. Mit der Projektbeteiligung "Oberursel-Weißkirchen" konnten wir
schließlich im ersten Halbjahr eine neue Beteiligung in der Rhein-Main Region realisieren. Hier ist der Bau von acht Doppelhaushälften geplant.
Die Ergebnisentwicklung sowohl auf Konzern- als auch auf Einzelabschlussebene verlief im ersten Halbjahr 2013 planmäßig. Auf Konzernebene konnte bei Umsatzerlösen in Höhe von EUR 13,3 Mio. mit einem Konzerngesamtergebnis nach Steuern in Höhe von EUR -0,2 Mio. eine deutliche Ergebnisverbesserung gegenüber dem Vorjahreszeitraum erzielt werden. Das EBIT im Konzern betrug EUR 0,8 Mio., das EBT belief sich auf EUR 0,5 Mio. Erfreulich ist auch die Entwicklung des operativen Cashflows. Dieser ist mit EUR 5,4 Mio. nach der erfolgten Restrukturierung erstmalig deutlich positiv. Das auf die Anteilseigner des Mutterunternehmens entfallende Ergebnis ist mit EUR -1,3 Mio. nach wie vor negativ, konnte jedoch gegenüber dem Vorjahreszeitraum weiter verbessert werden.
Auf Einzelabschlussebene war das Ergebnis mit EUR -0,1 Mio. nahezu ausgeglichen. Insgesamt konnten Beteiligungserträge in Höhe von EUR 0,8 Mio. sowie Zinseinnahmen und Management-Gebühren in Höhe von EUR 0,5 Mio. erzielt werden.
Für das Geschäftsjahr 2013 werden wir die geplanten Ergebnisse erreichen. Dies bedeutet insbesondere ein ausgeglichenes Ergebnis auf Einzelabschlussebene. An dem Ziel, ab 2015 nachhaltig Gewinne zu erwirtschaften, arbeiten wir intensiv. Für das zweite Halbjahr planen wir neben den im 3. Quartal bereits neu eingegangenen Projektbeteiligungen "Heimat 79" in Berlin sowie "Logistikcenter Daimler AG" im Interpark in Offenbach a. d. Queich den Abschluss weiterer Projekte. Das Volumen, welches wir aktuell prüfen, bewegt sich weiterhin bei einem Investitionsvolumen von mehr als EUR 200 Mio.
Frankfurt am Main, im September 2013
Der Vorstand
Jürgen Oppelt Michael Freund
Die InCity Immobilien AG (nachfolgend InCity AG) mit Sitz in Frankfurt am Main, Deutschland, realisiert in den Metropolregionen Deutschlands über Partnerschaftsmodelle mit regionalen mittelständischen Projektentwicklern hochwertige Neubauprojekte.
Der Investitionsschwerpunkt liegt dabei klar auf marktgerechten Neubauprojekten im Bereich Wohnen sowie gewerblichen Neubauprojekten im Bereich Büro, Logistik und Einzelhandel. Eine Beteiligung an Bestandsimmobilien wird ausdrücklich ausgeschlossen. Die Gesamtinvestitionskosten der einzelnen Projekte liegen zwischen EUR 5 bis EUR 100 Mio. Der Investitionsradius der InCity AG umfasst die wichtigsten Metropolregionen Deutschlands mit hohem Wirtschaftswachstum und einer wachsenden Bevölkerungszahl.
Das Geschäftsmodell der InCity AG beruht auf Beteiligungen an Projektgesellschaften, über die die entsprechenden Projektentwicklungen realisiert werden. Diese Gesellschaften sind reine Zweckgesellschaften, weisen somit eine klassische SPV-Struktur (Special Purpose Vehicle) auf. Die InCity AG geht hier in der Regel eine Mehrheitsbeteiligung ein.
Die InCity AG beteiligt sich als Muttergesellschaft innerhalb der Realisierungsphase an der Projektgesellschaft und stellt in der Regel den Großteil der für die Finanzierung erforderlichen Eigenmittel zur Verfügung. Aufgrund des Geschäftsmodells, bei dem die Projektdurchführung dem über detaillierte Ortskenntnisse verfügenden mittelständischen Entwickler obliegt und eine enge Kontrolle seitens der InCity AG erfolgt, werden Projektentwicklungsrisiken maßgeblich reduziert.
Zu Beginn des Jahres 2013 befand sich die InCity AG in der Prüfung von Projekten mit einem möglichen Gesamtinvestitionsvolumen von EUR 200 Mio. Erste Projektbeteiligungen konnten im ersten Halbjahr 2013 eingegangen werden, bei anderen ist die InCity AG mit ihren Analysen weiter vorangeschritten. Parallel dazu wurde das Partnernetzwerk konsequent für künftiges Wachstum ausgebaut. Viele der bestehenden Projektbeteiligungen haben im ersten Halbjahr 2013 wichtige Meilensteine erreicht.
Im Januar vermeldete die InCity AG, dass das Projekt "OPERNBLICK", die erste Projektbeteiligung der InCity AG, zum Jahresende 2012 fertiggestellt worden ist. Bereits in den ersten Januarwochen 2013 wurde der Großteil der Wohnungen an ihre neuen Eigentümer übergeben, im Frühjahr erfolgte die Fertigstellung der Außen- und Gartenflächen. In exklusiver Toplage im Herzen Frankfurts direkt an der Alten Oper sind neun elegante Eigentumswohnungen entstanden. Das Projekt wurde in gemeinschaftlicher Kooperation mit der IBB Grundstücksbeteiligungsgesellschaft mbH realisiert, eine Gewinnausschüttung folgte im ersten Halbjahr 2013.
Im Februar 2013 konnte die InCity AG mit der neuen Projektbeteiligung "Oberursel-Weißkirchen" ihren Footprint in der Rhein-Main Region ausweiten. In Oberursel/Taunus, das nur wenige Kilometer von Frankfurt am Main entfernt liegt, realisiert sie in Kooperation mit der WIB Wirena Immobilien Beteiligungs AG den Bau von acht Doppelhaushälften. Die InCity AG ist an der Projektgesellschaft "WIB Wohnprojekt Oberursel GmbH" mehrheitlich mit 51 % beteiligt und stellt dieser im Rahmen der Gesamtfinanzierung EUR 0,3 Mio. als Gesellschafterdarlehen zur Verfügung. Die Fertigstellung des Projektes ist für das 2. Quartal 2014 vorgesehen.
Ebenfalls im Februar vermeldete die InCity AG die vorzeitige Veräußerung der Projektentwicklung "Villa Noblesse" in Frankfurt am Main. Auf einem rund 1.800 m² großen Grundstück im Frankfurter Diplomatenviertel sollten zwei exklusive Wohngebäude entstehen. Die Projektentwicklung war die erste Kooperation der InCity AG mit der WIB Wirena Immobilien Beteiligungs AG. Die Projektentwicklung wurde vorzeitig an einen Endinvestor veräußert, der plant, das Grundstück in Eigenregie zu bebauen. Mit dem opportunistischen Verkauf gelang der InCity Gruppe eine vorzeitige Realisierung der erst für das Jahr 2014 kalkulierten Projekterlöse im laufenden Geschäftsjahr.
Im März 2013 startete die Hochbauphase bei der Quartiersentwicklung "Elbquartier Blankenese", die in Kooperation mit der Quaterra Immobilien GmbH entsteht. Im gefragten Hamburger Stadtteil Blankenese entstehen 35 exklusive Doppel- und Reihenhäuser sowie Stadtvillen. Das Projekt soll im Spätsommer 2014 fertiggestellt sein. Aktuell sind fast 50% der Einheiten verkauft.
Im April 2013 konnte die InCity AG weitere Planungsdetails zur Beteiligung "Top Living Berlin" bekannt geben. Auf einem 3.400 m² großen Grundstück werden bis zur geplanten Fertigstellung im 1. Quartal 2015 zwei Punkthäuser mit zehn exklusiven Eigentumswohnungen errichtet. Die Projektentwicklung liegt im Berliner Stadtteil Grunewald. Das Viertel gilt als das hochwertigste Gebiet des Berliner Villenbogenrings. Realisiert wird das Projekt mit der Münchener Grundbesitz Verwaltungs GmbH. Der Vertriebsstart soll kurzfristig im Herbst 2013 erfolgen.
Ende Juni wurde die Projektentwicklung "Wohnkreis Dornbusch" fertiggestellt. Zum Fertigstellungstermin waren fast alle der 64 Wohnungen bereits vermietet. Das im Frankfurter Stadtteil Dornbusch gelegene siebengeschossige Wohn- und Geschäftshaus wurde gemeinsam mit der SO Grund GmbH errichtet. Auf einer Nutzfläche von rund 5.500 m² sind energieeffiziente Wohnungen und Einzelhandelsflächen entstanden, Ankermieter im Erdgeschoss ist der dm Drogeriemarkt. Das Bauvorhaben wurde bereits im Dezember 2011 – noch vor Baubeginn – im Rahmen eines Globalverkaufs an einen institutionellen Investor, eine deutsche Versicherung, veräußert. Das Projektergebnis liegt in den Erwartungen der InCity AG und wird noch im Geschäftsjahr 2013 ergebnisrelevant.
Dem Vorstand gehörten während des gesamten Berichtzeitraums vom 1. Januar bis 30. Juni 2013 Jürgen Oppelt, Vorsitzender, und Michael Freund an.
Dem Aufsichtsrat der InCity AG gehörten im gesamten Berichtszeitraum vom 1. Januar bis 30. Juni 2013 Emanuel Kunz (Vorsitzender), Carl-Detlev Freiherr von Hammerstein (stellvertretender Vorsitzender), Dietmar Binkowska, Hans Georg Claaßen, Dr. Georg Oehm und Hanns-Eberhard Schleyer an.
Im ersten Halbjahr 2013 waren neben dem Vorstand durchschnittlich 9,5 (Vorjahr: 9) weitere Mitarbeiter in der InCity AG beschäftigt. Zum 30. Juni 2013 waren neben dem Vorstand 10 Mitarbeiter beschäftigt, alle in der InCity AG selbst.
Inklusive aller Tochtergesellschaften beschäftigte die InCity Gruppe damit durchschnittlich 11,5 Mitarbeiter (Vorjahr: 11) inkl. Vorstand.
Die deutsche Wirtschaft befindet sich seit Beginn dieses Jahres auf dem Kurs der konjunkturellen Erholung. Gemäß dem Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie setzten im Frühjahr erste Stabilisierungseffekte, vornehmlich durch Aktivitäten in der Baubranche und durch die Expansion des produzierenden Gewerbes ein. Für das Gesamtjahr prognostiziert das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) unter Berücksichtigung des schwachen Winterhalbjahres ein Wirtschaftswachstum von 0,4%. Für das kommende Jahr wird mit einem Wachstum um 1,8% gerechnet. Nach Meldungen der Bundesagentur für Arbeit ist die Arbeitslosenquote im Juni 2013 saisonbedingt im Vergleich zum Vormonat gefallen und liegt damit mit 6,6% auf gleichem Niveau wie im Vorjahr. Der Arbeitsmarkt stellt einen wichtigen Eckpfeiler für Einkommen und Binnenkonjunktur dar. Der deutsche Verbraucherpreisindex lag im Juni 2013 bei 1,8%. Damit lag die Jahresteuerungsrate niedriger als im Vorjahr (2012: 2,0%).
Die Investmentmärkte zeigen sich völlig unbeeindruckt von der nur moderaten gesamtwirtschaftlichen Entwicklung des ersten Halbjahres. Nach Expertenmeinung bilden niedrige Zinsen, wenig Alternativen bei sicheren Anlagen, kauffreudige Verbraucher und ein stabiler Arbeitsmarkt für Investoren weiterhin ein ausgesprochen attraktives Umfeld. Übereinstimmend wird in Marktanalysen berichtet, dass mehr als die Hälfte des gewerblichen Investmentvolumens auf die deutschen Topstandorte Frankfurt am Main, München, Düsseldorf, Berlin, Hamburg sowie Köln entfallen seien.
Der deutsche Wohnungsmarkt, insbesondere Ballungsräume und wirtschaftsstarke Regionalzentren, galten unter Investoren im ersten Halbjahr 2013 weiterhin als attraktiv. Im ersten Halbjahr 2013 wurden Wohnimmobilienportfolios, d.h. mehr als zehn Wohneinheiten in einer Größenordnung von ca. EUR 7,05 Milliarden gehandelt. Dies entspricht in etwa dem Niveau des Vorjahreszeitraums. Wohnimmobilien bleiben trotz eines prognostiziertem Anstieges der Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern um 3% auch im laufenden Jahr die gefragteste Anlageklasse – am liebsten in Berlin.
Am Gewerbeimmobilienmarkt in Deutschland wurden nach Analyse von Fachleuten im ersten Halbjahr 2013 über EUR 12,6 Milliarden investiert. Das bedeutet eine Steigerung um etwa 34% gegenüber der ersten Hälfte des vergangenen Jahres. Aktuellen Marktdaten zufolge wurden in deutsche Büro-, Einzelhandels- und ähnliche Gewerbeobjekte im ersten Halbjahr 2013 so viel Geld wie seit dem vergangenen Immobilienboom 2006/2007 nicht mehr anlegt.
Deutsche Versicherungen, Pensionskassen und Versorgungswerke gehörten im ersten Halbjahr 2013 zur stärksten Gruppe der Käufer von Gewerbeimmobilien. Zudem stammten allein 27% des gesamten Investitionsvolumens von Anlegern aus dem Ausland. Schon in den vergangenen Monaten war deutlich geworden, dass Deutschland unter zunehmendem Interesse von asiatischen Investoren mehr und mehr zum Leitmarkt Europas avanciert.
Das erste Halbjahr des laufenden Geschäftsjahres 2013 verlief für die InCity AG planmäßig und erfüllte unsere Erwartungen. Zum einen konnten wir bei unseren bestehenden Beteiligungen wichtige Meilensteine erreichen, zum anderen die Basis für weitere neue Projektbeteiligungen legen. Darüber hinaus haben wir intensiv daran gearbeitet, eine Struktur zu finden, welche es uns erlaubt, das geplante Projektvolumen mit größtmöglicher Flexibilität zu refinanzieren.
Die Ergebnisentwicklung, sowohl auf Konzern- als auch auf Einzelabschlussebene, verlief im ersten Halbjahr ebenfalls planmäßig. Auf Konzernebene konnte bei Umsatzerlösen in Höhe von TEUR 13.277 mit einem Konzerngesamtergebnis nach Steuern in Höhe von TEUR -194 eine deutliche Ergebnisverbesserung gegenüber dem Vorjahreszeitraum erzielt werden. Das EBIT im Konzern betrug TEUR 812, das EBT belief sich auf TEUR 512. Erfreulich ist auch die Entwicklung des operativen Cash Flows. Dieser ist mit TEUR 5.366 nach der erfolgten Restrukturierung erstmalig deutlich positiv. Das auf die Anteilseigner des Mutterunternehmens entfallende Ergebnis ist mit TEUR -1.255 nach wie vor negativ, konnte jedoch gegenüber dem Vorjahreszeitraum weiter verbessert werden.
Auf Einzelabschlussebene war das Ergebnis mit TEUR -71 nahezu ausgeglichen. Insgesamt konnten Beteiligungserträge in Höhe von TEUR 805 sowie Zinseinnahmen und Management-Gebühren in Höhe von TEUR 369 erzielt werden.
Mit den abgeschlossenen und in Ausführung befindlichen Immobilienprojekten konnte eine Gesamtleistung in Höhe von TEUR 8.688 erzielt werden.
Die Umsatzerlöse in Höhe von TEUR 13.277 resultieren neben dem Abverkauf eines der letzten verbliebenen Altobjekte (TEUR 200) im Wesentlichen aus der Umsatzrealisierung beim Projekt "OPERNBLICK" (TEUR 13.032).
Der Materialaufwand beinhaltet ausschließlich die laufenden Baukosten der Immobilienprojekte. Der Personalaufwand sowie die sonstigen betrieblichen Aufwendungen bewegen sich auf dem Niveau des Vorjahreszeitraumes.
Die Zinsen und ähnliche Aufwendungen betreffen nahezu in voller Höhe den Finanzierungsaufwand aus den Immobilien-Projektfinanzierungen.
Das Ergebnis vor Steuern und Zinsen (EBIT) belief sich im ersten Halbjahr 2013 auf TEUR 812 und ist somit erstmalig nach erfolgter Restrukturierung positiv. Das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit (EBT) betrug TEUR 512.
Die wesentlichen Auswirkungen auf die Vermögenslage des ersten Halbjahrs 2013 ergaben sich aus ersten realisierten Erlösen aus Projektbeteiligungen, dem Projektfortschritt in den bereits in Vorjahren eingegangenen Projektbeteiligungen nach neuem Geschäftsmodell, der Beteiligung an einer weiteren Projektentwicklungsgesellschaft, sowie der Übergabe eines bereits verkauften Altobjektes.
Unter den Vorräten sind ausschließlich unfertige Bauten sowie zum kurzfristigen Verkauf gehaltene Immobilien ausgewiesen. Darin enthalten sind im Wesentlichen die zum kurzfristigen Verkauf gehaltene Bestandsimmobilie "Dönhoffstraße" in Leverkusen (TEUR 4.650) sowie die Entwicklungsobjekte "Elbquartier Blankenese" in Hamburg (TEUR 10.678), der "Wohnkreis Dornbusch" in Frankfurt am Main (TEUR 13.322), das Grundstück der Rheinblick Lage 1 GmbH in Düsseldorf (Projekt "Rheinblick") mit TEUR 5.700, "Top Living Berlin" in Berlin (TEUR 3.618), "Villa Noblesse" in Frankfurt am Main (TEUR 3.208), "Flugfeld Böblingen" in Böblingen (TEUR 2.413).
Die liquiden Mittel betragen insgesamt TEUR 8.055. Darin sind TEUR 4.355 freie liquide Mittel enthalten. Die restlichen Beträge sind in Projekten investiert und dort auf Sperrkonten hinterlegt.
Das Eigenkapital beträgt zum 30. Juni 2013 TEUR 16.613. Daraus ergibt sich eine Eigenkapitalquote von 30%. Das unter dem Eigenkapital ausgewiesene gezeichnete Kapital beläuft sich unverändert zum 31. Dezember 2012 auf TEUR 12.620. Kapitalmaßnahmen wurden im ersten Halbjahr 2013 nicht durchgeführt. Ebenfalls unverändert zum Vorjahr stellt sich mit TEUR 24.277 die Kapitalrücklage dar.
Bei den kurzfristigen finanziellen Verbindlichkeiten in Höhe von insgesamt TEUR 31.931 handelt es sich überwiegend um kurzfristige Bankdarlehen, die im Wesentlichen im Zusammenhang mit den Projektfinanzierungen stehen.
Der Cash Flow im Konzern ist geprägt durch den im ersten Halbjahr 2013 erfolgten Nutzen- und Lastenwechsel beim Projekt "OPERNBLICK". Der Cash Flow aus operativer Tätigkeit ist hierdurch bedingt mit TEUR 5.366 erstmalig positiv.
Der negative Cash Flow aus Finanzierungstätigkeit resultiert im Wesentlichen aus der Rückzahlung des Projektdarlehens beim "OPERNBLICK", welche den Anstieg der Bankdarlehen im Zusammenhang mit der Bautätigkeit überkompensiert.
Die Umsatzerlöse beinhalten ausschließlich Einnahmen aus der Management Fee (TEUR 50), welche aus mit neuen Projektgesellschaften vereinbarten Geschäftsbesorgungsverträgen resultieren.
Die sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträge aus aktiven Projektgesellschaften resultieren mit TEUR 319 im Wesentlichen aus Gesellschafterdarlehen nach dem Geschäftsmodell der Gesellschaft (TEUR 305). Erträge aus Beteiligungen konnten in Höhe von TEUR 805 realisiert werden. Diese entfallen in Höhe von TEUR 435 auf die Gewinnausschüttung des Projektes "OPERNBLICK" in Frankfurt am Main sowie in Höhe von TEUR 370 auf Ausschüttungen aus dem Altgeschäft.
Die sonstigen betrieblichen Erträge (ohne neutrale Erträge) in Höhe von TEUR 48 enthalten im Wesentlichen Erträge aus Vermietung (TEUR 29) und bewegen sich auf Vorjahresniveau.
Der Personalaufwand ohne Sondereffekte bewegt sich ebenfalls auf Vorjahresniveau.
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen konnten um TEUR 85 oder rund 12% weiter reduziert werden und liegen bei TEUR 612. Sie umfassen im Wesentlichen Raumkosten (TEUR 147), Abschluss- und Prüfungskosten (TEUR 76), Rechts- und Beratungskosten (TEUR 60), sowie Buchführungskosten (TEUR 56).
Zinsen und ähnliche Aufwendungen sind in Höhe von TEUR 54 angefallen.
Insgesamt weist die InCity AG einen Jahresfehlbetrag von TEUR 71 und damit ein nahezu ausgeglichenes Ergebnis aus.
Durch die Anfang 2013 eingegangene neue Projektbeteiligung "Oberursel-Weißkirchen" erhöhen sich die Finanzanlagen in den ersten sechs Monaten des Jahres 2013 leicht um TEUR 13 auf nunmehr TEUR 7.353.
Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen in Höhe von TEUR 10.904 haben sich in den ersten sechs Monaten des Geschäftsjahres 2013 um knapp TEUR 109 reduziert. Diese Veränderung resultiert aus Rückzahlungen von Gesellschafterdarlehen aus dem Neugeschäft sowie erhaltenen Zinsen und Management-Fees in Höhe von TEUR 1.277, denen Auszahlungen von Gesellschafterdarlehen sowie
aktivierte Zinsen und Management-Fees in Höhe von TEUR 825 gegenüber stehen. Die Forderungen gegenüber Altgesellschaften haben sich um TEUR 343 erhöht.
Die sonstigen Vermögensgegenstände in Höhe von TEUR 955 resultieren im Wesentlichen aus Steuererstattungsansprüchen für Vorjahre (TEUR 750) und Umsatzsteuer 2013 (TEUR 58).
Die flüssigen Mittel haben sich im ersten Halbjahr 2013 um rund TEUR 432 erhöht. Wesentlicher Grund hier sind die Rückführungen aus Gesellschafterdarlehen.
Das Eigenkapital ist mit TEUR 19.395 im Vergleich zum 31. Dezember 2013 nahezu unverändert.
Die sonstigen Rückstellungen betreffen insbesondere Gewährleistungsverpflichtungen (TEUR 323) aus dem Altgeschäft.
Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von TEUR 696 beruhen auf von den Tochtergesellschaften erhaltenen kurzfristigen Darlehen.
Die sonstigen Verbindlichkeiten in Höhe von TEUR 1.165 resultieren vorwiegend aus einem kurzfristigen Mezzanine-Darlehen für die Refinanzierung einer Projektbeteiligung (TEUR 1.075).
Der Cash Flow aus laufender Geschäftstätigkeit im ersten Halbjahr 2013 belief sich auf EUR -0,5 Mio.
Der Cash Flow aus Investitionstätigkeit für diesen Zeitraum betrug EUR -0,2 Mio.
Der Cash Flow aus der Finanzierungstätigkeit lag bei EUR 1,1 Mio.
Im Juli 2013 gab die InCity AG mit "Heimat 79" ihre zweite wohnwirtschaftliche Projektbeteiligung in Berlin bekannt. Mit der WIB Wirena Immobilien Beteiligungs AG realisiert die InCity AG bis Sommer 2014 den Bau von 13 hochwertigen Eigentumswohnungen in Berlin-Zehlendorf. Das investierte Beteiligungskapital beträgt TEUR 630.
Im September 2013 gab die InCity AG bekannt, dass sie in der Metropolregion Rhein-Neckar mit der Unternehmerfamilie Gutperle ihr erstes gewerbliches Projekt "Logistikcenter Daimler AG" realisiert. Bis zum Sommer 2014 entsteht für die Daimler AG ein Erweiterungsbau mit rund 43.600 m² Nutzfläche. Ein langfristiger Mietvertrag wurde bereits im Vorfeld abgeschlossen. Das investierte Beteiligungskapital beträgt TEUR 3.000.
Am 11. September 2013 hat der Vorstand beschlossen, eine Anleihe in Form einer Inhaberschuldverschreibung in einem Gesamtvolumen von bis zu EUR 20 Mio. auszugeben, welche in mehreren Tranchen ausgegeben werden kann. Die erste Tranche in Höhe von EUR 3 Mio. konnte am 20. September 2013 vollständig platziert werden. Über diese Struktur kann der Gesellschaft nunmehr bei gleichzeitig größtmöglicher Flexibilität ausreichend Liquidität für weitere Projekte zur Verfügung gestellt werden.
Zum Stichtag des Halbjahresabschlusses über das erste Halbjahr 2013 haben sich keine weiteren wesentlichen, vom Geschäftsbericht 2012 abweichenden Risiken ergeben. Hinsichtlich der möglichen Risiken der künftigen Geschäftsentwicklung verweisen wir auf die im Risikobericht des Konzernabschlusses zum 31. Dezember 2012 gemachten Angaben.
Das erste Halbjahr 2013 ist planmäßig verlaufen. Die InCity AG prüft aktuell verschiedene potenzielle Projektbeteiligungen, so dass wir mit einem weiteren Ausbau des Beteiligungsvolumens im laufenden Geschäftsjahr rechnen.
Ziel ist, die vollständige Deckung der operativen Kosten durch vereinnahmte Zinserträge sowie Management-Fees auf Basis des angestrebten Projektvolumens möglichst bereits in 2014 zu erreichen. Einhergehend mit dieser Ausweitung des Projektvolumens fließen der InCity AG höhere Ergebnisbeteiligungen zu, welche mittelfristig für Reinvestitionen und zukünftige Ausschüttungen an unsere Aktionäre zur Verfügung stehen.
Der Vorstand ist von der Tragfähigkeit des Geschäftsmodells der InCity AG überzeugt und fühlt sich aufgrund der Anzahl und Qualität aktuell in der Prüfung befindlicher Projektbeteiligungen in seiner Einschätzung bestätigt.
In der Eurozone mehren sich die Anzeichen dafür, dass die Rezession zu Ende geht. Die besten Aussichten hat sicherlich die deutsche Wirtschaft. Es ist zu erwarten, dass die EZB die Leitzinsen weiterhin auf einem niedrigen Niveau halten wird.
Insgesamt dürfte die Wirtschaft im Euroraum bis Ende 2014 aber nur langsam wachsen. Die Rahmenbedingungen für unser Geschäftsmodell sehen wir weiterhin als stabil an.
Für das zweite Halbjahr 2013 planen wir neben den im 3. Quartal 2013 bereits neu eingegangenen Projektbeteiligungen "Heimat 79" in Berlin sowie "Logistikcenter Daimler AG" im Interpark in Offenbach a. d. Queich den Abschluss weiterer Projekte. Das Volumen, welches wir aktuell prüfen, bewegt sich weiterhin bei einem Investitionsvolumen von mehr als EUR 200 Mio.
In Anbetracht der Geschäftsentwicklung des ersten Halbjahres 2013 sowie der zu erwartenden Geschäftsentwicklung bis zum Jahresende 2013, gehen wir für das Geschäftsjahr 2013 für den Einzelabschluss der InCity AG weiterhin von einem ausgeglichenen Ergebnis aus. Das auf die Anteilseigner der InCity AG entfallende Konzernergebnis wird auch in 2013 noch negativ sein. An dem Ziel, ab 2015 auf Einzel- und Konzernebene nachhaltig Gewinne zu erwirtschaften, arbeiten wir intensiv.
Die in diesem Lagebericht zukunftsgerichteten Aussagen und Informationen beruhen auf unseren heutigen Erwartungen und bestimmten Annahmen. Sie bergen daher eine Reihe von Risiken und Ungewissheiten. Eine Vielzahl von Faktoren beeinflusst die Geschäftsaktivitäten, den Erfolg der Geschäftsstrategie sowie die Ergebnisse der InCity AG und der InCity Gruppe. Diese Faktoren können dazu führen, dass die tatsächlichen Ergebnisse der InCity AG und InCity Gruppe von den geplanten abweichen. Sollten sich eines oder mehrere Risiken oder Ungewissheiten, die jetzt noch nicht absehbar sind, realisieren oder sollte sich erweisen, dass die zu Grunde liegenden Annahmen nicht korrekt waren, können die tatsächlichen Ergebnisse sowohl positiv als auch negativ von den Ergebnissen abweichen, die in der zukunftsgerichteten Aussage als erwartete, geplante oder geschätzte Ergebnisse genannt worden sind.
Frankfurt am Main, im September 2013
Jürgen Oppelt Michael Freund
Halbjahresabschluss der InCity Immobilien AG
| Konzern-Bilanz | 20 |
|---|---|
| Konzern-Gesamtergebnisrechnung | 22 |
| Konzern-Kapitalflussrechnung | 23 |
| Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung | 24 |
| Verkürzter Anhang zum Konzern-Halbjahresabschluss | 26 |
19 I
| AKTIVA | Anhang | 30.06.2013 | 31.12.2012 |
|---|---|---|---|
| TEUR | |||
| Langfristige Vermögenswerte | |||
| Software und Lizenzen | 0 | 0 | |
| Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung | 13 | 14 | |
| Beteiligungen | [5] | 3 | 2 |
| 16 | 16 | ||
| Kurzfristige Vermögenswerte | |||
| Vorräte | 44.979 | 49.568 | |
| Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | [5] | 1.453 | 504 |
| Sonstige finanzielle Vermögenswerte | [5] | 834 | 212 |
| Sonstige Vermögenswerte | 730 | 283 | |
| Steuererstattungsansprüche | 0 | 569 | |
| Liquide Mittel mit Verfügungsbeschränkungen | [5] | 3.700 | 10.245 |
| Liquide Mittel | [5] | 4.355 | 2.184 |
| 56.051 | 63.565 | ||
| Summe Aktiva | 56.067 | 63.581 |
| PASSIVA TEUR |
Anhang | 30.06.2013 | 31.12.2012 |
|---|---|---|---|
| Eigenkapital | |||
| Gezeichnetes Kapital | 12.620 | 12.620 | |
| Eigene Anteile | -107 | -107 | |
| Kapitalrücklage | 24.277 | 24.277 | |
| Gewinnrücklagen | 1.337 | 1.337 | |
| Kumuliertes Konzernergebnis | -22.904 | -21.648 | |
| Auf die Anteilseigner des Mutterunternehmens | |||
| entfallendes Eigenkapital | 15.223 | 16.479 | |
| Anteile ohne beherrschenden Einfluss | 1.390 | 315 | |
| Summe Eigenkapital | 16.613 | 16.794 | |
| Langfristige Schulden | |||
| Rückstellungen | 307 | 258 | |
| 307 | 258 | ||
| Kurzfristige Schulden | |||
| Ertragsteuerschulden | 734 | 77 | |
| Sonstige Rückstellungen | 1.952 | 1.064 | |
| Finanzielle Verbindlichkeiten | [5] | 31.931 | 35.127 |
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | [5] | 551 | 1.282 |
| Erhaltene Anzahlungen | 3.643 | 8.495 | |
| Sonstige Verbindlichkeiten | [5] | 336 | 484 |
| 39.147 | 46.529 | ||
| Summe Passiva | 56.067 | 63.581 |
| TEUR | 01.01.-30.06. | 01.01.-30.06. |
|---|---|---|
| 2013 | 2012 | |
| Umsatzerlöse | 13.277 | 5.371 |
| Veränderung des Bestands an unfertigen Leistungen | -4.589 | 894 |
| Sonstige betriebliche Erträge | 317 | 758 |
| Materialaufwand | -4.560 | -5.165 |
| Personalaufwand | -626 | -702 |
| Abschreibungen auf immaterielle Vermögenswerte | ||
| und Sachanlagen | -1 | -1 |
| Sonstige betriebliche Aufwendungen | -3.006 | -2.815 |
| Ergebnis vor Steuern und Zinsen (EBIT) | 812 | -1.660 |
| Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge | 19 | 134 |
| Ergebnisse aus Beteiligungen | 0 | 15 |
| Zinsen und ähnliche Aufwendungen | -319 | -279 |
| Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit | 512 | -1.790 |
| Steuern vom Einkommen und vom Ertrag | -706 | -1 |
| Periodenergebnis | ||
| (= Konzerngesamtergebnis nach Steuern) | -194 | -1.791 |
| Davon entfallen auf | ||
| Anteilseigner des Mutterunternehmens | -1.255 | -1.668 |
| Anteile ohne beherrschenden Einfluss | 1.061 | -123 |
| -194 | -1.791 | |
| Ergebnis je Aktie (verwässert und unverwässert) | -0,10* | -0,14* |
*Gewichtete Aktienanzahl: 12.619.967
| TEUR | 01.01.-30.06. | 01.01.-30.06. |
|---|---|---|
| 2013 | 2012 | |
| (+/-) Jahresüberschuss/Jahresfehlbetrag vor Ertragsteuern | 512 | -1.790 |
| (+) Abschreibungen auf Sachanlagen | 1 | 1 |
| 513 | -1.789 | |
| (-) Zahlungsunwirksame Erträge, Gewinne aus Beteiligungsverkäufen | 0 | -132 |
| (+) Zahlungsunwirksame Aufwendungen | 12 | 163 |
| (+/-) gezahlte/erstattete Ertragsteuern | 520 | -86 |
| 532 | -1.844 | |
| (+/-) Veränderung der Vorräte, Forderungen, | ||
| sonstigen Vermögenswerte | 9.115 | -978 |
| (+/-) Veränderung der Rückstellungen, | ||
| sonstigen Verbindlichkeiten | -4.794 | 984 |
| Cash Flow aus der operativen Geschäftstätigkeit | 5.366 | -1.838 |
| (+) Einzahlungen aus Anlagenabgängen | 0 | 117 |
| Cash Flow aus der Investitionstätigkeit | 0 | 117 |
| (+/-) Aufnahme/Tilgung von Finanzverbindlichkeiten | -3.195 | 123 |
| Cash Flow aus der Finanzierungstätigkeit | -3.195 | 123 |
| Veränderung des Finanzmittelbestands | 2.171 | -1.598 |
| Finanzmittelbestand zu Beginn der Periode | 2.184 | 10.466 |
| Finanzmittelbestand am Ende der Periode | 4.355 | 8.868 |
| TEUR | Gezeichnetes | Kapital- | Gewinn- |
|---|---|---|---|
| Kapital | rücklage | rücklage | |
| 1. Januar 2012 | 12.620 | 24.277 | 1.337 |
| Periodenergebnis 2012 | 0 | 0 | 0 |
| Veränderungen Konzernkreis-Abgänge | 0 | 0 | 0 |
| 30. Juni 2012 | 12.620 | 24.277 | 1.337 |
| 1. Januar 2013 | 12.620 | 24.277 | 1.337 |
| Periodenergebnis 1. Halbjahr 2013 | 0 | 0 | 0 |
| Veränderungen Konzernkreis-Zugänge | 0 | 0 | 0 |
| 30. Juni 2013 | 12.620 | 24.277 | 1.337 |
| Eigene | Kumuliertes | Anteile nicht kontrol- | Insgesamt |
|---|---|---|---|
| Anteile | Konzernergebnis | lierender Gesellschafter | |
| -107 | -17.083 | 798 | 21.842 |
| 0 | -1.668 | -123 | -1.791 |
| 0 | 0 | 23 | 23 |
| -107 | -18.751 | 698 | 20.074 |
| -107 | -21.648 | 315 | 16.794 |
| 0 | -1.255 | 1.061 | -194 |
| 0 | 0 | 13 | 13 |
| -107 | -22.903 | 1.389 | 16.613 |
Der Konzern-Halbjahresabschluss der InCity Immobilien AG zum 30. Juni 2013 wurde am 20. September 2013 durch den Vorstand aufgestellt. Die InCity Immobilien AG (im Folgenden kurz "InCity AG" oder "Gesellschaft" oder "Mutterunternehmen") ist eine nach dem deutschen Aktiengesetz errichtete Gesellschaft mit Sitz in Frankfurt am Main, Deutschland. Die Gesellschaft wird unter der Nummer HRB 90797 im Handelsregister des Amtsgerichts Frankfurt am Main geführt. Geschäftsanschrift der Gesellschaft ist: Ulmenstraße 23-25, 60325 Frankfurt am Main, Deutschland. Der Konzern ("InCity Gruppe" oder "Konzern") umfasst neben dem Mutterunternehmen ausschließlich in Deutschland ansässige Tochterunternehmen.
Die InCity Gruppe realisiert in den Metropolregionen Deutschlands über Partnerschaftsmodelle mit regionalen mittelständischen Projektentwicklern hochwertige Neubauprojekte in den Bereichen Wohnen und Gewerbe.
Der verkürzte Konzern-Halbjahresabschluss wurde nach den Vorschriften des IAS 34 (Halbjahresberichterstattung) aufgestellt. Ihm liegen die International Financial Reporting Standards (IFRS) des International Accounting Standards Board (IASB) sowie die Interpretationen des International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC) zugrunde, wie sie in der Europäischen Union (EU) anzuwenden sind. In Einklang mit den Regelungen des IAS 34 wurde der Berichtsumfang gegenüber dem Konzernabschluss zum 31. Dezember 2012 verkürzt.
Alle wesentlichen konzerninternen Salden bzw. Transaktionen wurden eliminiert. Der Halbjahresabschluss enthält nach Einschätzung der Unternehmensleitung alle Anpassungen (d.h. übliche, laufend vorzunehmende Anpassungen), die für eine angemessene Darstellung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns notwendig sind. Die in den unterjährigen Perioden dargestellten Ergebnisse sind nicht notwendigerweise indikativ für Ergebnisse, die in zukünftigen Perioden erwartet werden können bzw. für das gesamte Geschäftsjahr zu erwarten sind. Der Halbjahresabschluss ist im Zusammenhang mit dem geprüften und veröffentlichten IFRS Konzernabschluss zum 31. Dezember 2012 und dem darin enthaltenen Anhang zu lesen.
Der verkürzte Konzern-Halbjahresabschluss beruht bis auf den unter Anhangsangabe [3] dargestellten Änderungen auf den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden sowie den Konsolidierungsgrundsätzen, die im Konzernabschluss für das Geschäftsjahr 2012 angewandt wurden. Diese sind im Konzernanhang als Teil des Geschäftsberichts 2012 dargestellt, der auf der Internetseite der Gesellschaft (www.incity.ag) abrufbar ist.
Der Halbjahresbericht wird in Euro (EUR), der funktionalen Währung des Mutterunternehmens, aufgestellt. Sofern keine andere Angabe erfolgt, sind Betragsangaben auf Tausend Euro (TEUR) gerundet. Sowohl Einzel- als auch Summenwerte stellen den Wert mit der kleinsten Rundungsdifferenz dar. Bei Additionen der dargestellten Einzelwerte können deshalb Differenzen zu den ausgewiesenen Summen auftreten.
Im Rahmen der Aufstellung des Halbjahresabschlusses gemäß den IFRS müssen zu einem gewissen Grad Schätzungen, Beurteilungen und Annahmen vorgenommen werden, die Auswirkungen auf die Höhe und den Ausweis der bilanzierten Vermögenswerte und Schulden, die Angaben zu Eventualforderungen und -verbindlichkeiten am Stichtag sowie die ausgewiesenen Erträge und Aufwendungen für die Berichtsperiode haben können. Die sich tatsächlich einstellenden Beträge können von den Schätzungen abweichen. Veränderungen der Schätzungen, Beurteilungen und Annahmen können einen wesentlichen Einfluss auf den Halbjahresabschluss haben.
Die angewendeten Rechnungslegungsmethoden entsprechen den im Konzernabschluss 2012 angewandten Methoden. Eine Ausnahme bilden die im Geschäftsjahr 2013 erstmals anzuwendenden Standards und Interpretationen.
Im Geschäftsjahr 2013 sind erstmals die folgenden neuen bzw. geänderten Rechnungslegungsvorschriften des IFRS-Regelwerks anzuwenden:
Im Mai 2011 hat das IASB IFRS 13 »Fair Value Measurement« veröffentlicht, der die Regelungen über die Bewertung zum beizulegenden Zeitwert, die bisher in den einzelnen IFRS enthalten sind, in einem einzigen Standard zusammenführt und durch eine einheitliche Regelung ersetzt. IFRS 13 ist prospektiv für Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem 1. Januar 2013 beginnen. Wesentliche Auswirkungen aus der Erstanwendung für die Bewertung von Vermögenswerten und Schulden ergeben sich nicht. Änderungen ergeben sich insbesondere im Konzernanhang. Danach haben die bisher nur zum Jahresabschluss zu berichtenden Informationen zu den Marktwerten der Finanzinstrumente sowie zur Kategorisierung von Finanzinstrumenten nun auch unterjährig zu erfolgen. Aus den übrigen Änderungen ergaben sich keine Auswirkungen auf die Darstellung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns.
Die Geschäftstätigkeit des Konzerns unterliegt keinen nennenswerten saisonalen Schwankungen. Gleichwohl kann der Abschluss von Projekten und die Realisierung der damit verbundenen Umsatzerlöse zu Ergebnisschwankungen zwischen den Halbjahresberichtsperioden führen.
Die nachstehende Tabelle verdeutlicht die Zusammenhänge zwischen den Kategorien nach IAS 39, der Klassifikation nach IFRS 7 und der Bewertung der relevanten Finanzinstrumente im Konzernabschluss.
| Stand: 30. Juni 2013 | Kate gorie |
Buch wert |
(Fortgeführte) Anschaffungs kosten |
Fair Value |
Fair Value |
|---|---|---|---|---|---|
| TEUR | 30.06.2013 | ||||
| Vermögenswerte | |||||
| Forderungen aus Lieferungen und | |||||
| Leistungen | LaR | 1.453 | 1.453 | 0 | 1.453 |
| Andere Forderungen und sonstige finanzielle | |||||
| Vermögenswerte | LaR | 834 | 834 | 0 | 834 |
| Zahlungsmittel (beschränkt und | |||||
| unbeschränkt verfügbar) | LaR | 8.055 | 8.055 | 0 | 8.055 |
| Schulden | |||||
| Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten | |||||
| (kurzfristig) | FLAC | 31.931 | 31.931 | 0 | 31.931 |
| Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten | |||||
| (ausstehende Optionsrechte) | FVTPL | 57 | 0 | 57 | 57 |
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und | |||||
| Leistungen | FLAC | 551 | 551 | 0 | 551 |
| Davon aggregiert nach | |||||
| Bewertungskategorien gemäß IAS 39 | |||||
| Kredite und Forderungen | LaR | 10.342 | 10.342 | 0 | 10.342 |
| Finanzielle Verbindlichkeiten zu fortgeführten | |||||
| Anschaffungskosten | FLAC | 32.482 | 32.482 | 0 | 32.482 |
| Finanzielle Verbindlichkeiten erfolgswirksam | |||||
| zu Zeitwerten bewertet | FVTPL | 57 | 0 | 57 | 57 |
| Stand: 31. Dezember 2012 | Kate gorie |
Buch wert |
(Fortgeführte) Anschaffungs kosten |
Fair Value |
Fair Value |
|---|---|---|---|---|---|
| TEUR | 30.06.2013 | ||||
| Vermögenswerte | |||||
| Beteiligungen | AfS | 2 | 2 | 0 | nicht bekannt |
| Forderungen aus Lieferungen und Leistungen |
LaR | 504 | 504 | 0 | 504 |
| Andere Forderungen und sonstige finanzielle Vermögenswerte |
LaR | 212 | 212 | 0 | 212 |
| Zahlungsmittel (beschränkt und unbeschränkt verfügbar) |
LaR | 12.429 | 12.429 | 0 | 12.429 |
| Schulden | |||||
| Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten (kurzfristig) |
FLAC | 35.070 | 35.070 | 0 | 35.070 |
| Verbindlichkeiten aus ausstehenden Optionsrechten |
FVTPL | 57 | 0 | 57 | 57 |
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen |
FLAC | 1.282 | 1.282 | 0 | 1.282 |
| Davon aggregiert nach Bewertungskategorien gemäß IAS 39 |
|||||
| Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte |
AfS | 2 | 2 | 0 | nicht bekannt |
| Kredite und Forderungen | LaR | 13.145 | 13.145 | 0 | 13.145 |
| Finanzielle Verbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten |
FLAC | 36.352 | 36.352 | 0 | 36.352 |
| Finanzielle Verbindlichkeiten erfolgswirksam zu Zeitwerten bewertet |
FVTPL | 57 | 0 | 57 | 57 |
Wie zum 31. Dezember 2012 haben Zahlungsmittel, Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, sonstige finanzielle Vermögenswerte, Verbindlichkeiten aus Lieferungen, sonstige finanzielle Verbindlichkeiten und die Verbindlichkeiten aus Fertigungsaufträgen mit einer geringfügigen Ausnahme kurzfristige Laufzeiten. Ihre Buchwerte entsprechen zum Bilanzstichtag näherungsweise deren Zeitwerten.
Der Zeitwert der langfristigen Schulden beruht auf einer Bewertung mit aktuellen Fremdkapitalzinssätzen bei vergleichbarem Bonitäts- und Fälligkeitsprofil. Der Zeitwert unterscheidet sich nicht vom Buchwert.
Zur Ermittlung beizulegender Zeitwerte sieht IAS 39 die folgende Hierarchie vor:
Stufe 3: Verwendung von Informationen, die nicht auf beobachtbaren Marktdaten basieren.
Der Konzern hat die zum Zeitwert bewerteten ausgegeben Optionsrechte auf Aktien der InCity AG mittels Black-Scholes-Verfahren (Stufe 2) bewertet. Während des ersten Halbjahres 2013 haben keine Umgliederungen der Bewertung zwischen Stufe 1 und 2 stattgefunden.
Im Juli 2013 gab die InCity AG mit "Heimat 79" ihre zweite wohnwirtschaftliche Projektbeteiligung in Berlin bekannt. Mit der WIB Wirena Immobilien Beteiligungs AG realisiert die InCity AG bis Sommer 2014 den Bau von 13 hochwertigen Eigentumswohnungen in Berlin-Zehlendorf. Das investierte Beteiligungskapital beträgt TEUR 630.
Im September 2013 gab die InCity AG bekannt, dass sie in der Metropolregion Rhein-Neckar mit der Unternehmerfamilie Gutperle ihr erstes gewerbliches Projekt "Logistikcenter Daimler AG" realisiert. Bis zum Sommer 2014 entsteht für die Daimler AG ein Erweiterungsbau mit rund 43.600 m² Nutzfläche. Ein langfristiger Mietvertrag wurde bereits im Vorfeld abgeschlossen. Das investierte Beteiligungskapital beträgt TEUR 3.000.
Am 11. September 2013 hat der Vorstand beschlossen, eine Anleihe in Form einer Inhaberschuldverschreibung in einem Gesamtvolumen von bis zu EUR 20 Mio. auszugeben, welche in mehreren Tranchen ausgegeben werden kann. Die erste Tranche in Höhe von EUR 3 Mio. konnte am 20. September 2013 vollständig platziert werden. Über diese Struktur kann der Gesellschaft nunmehr bei gleichzeitig größtmöglicher Flexibilität ausreichend Liquidität für weitere Projekte zur Verfügung gestellt werden.
Frankfurt am Main, im September 2013
InCity Immobilien AG
Der Vorstand
| Bilanz | 32 |
|---|---|
| Gewinn- und Verlustrechnung | 34 |
| AKTIVA | 30.06.2013 | 31.12.2012 | |
|---|---|---|---|
| EUR | EUR | TEUR | |
| A Anlagevermögen | |||
| I. Immaterielle Vermögensgegenstände |
|||
| Entgeltlich erworbene Konzessionen und Software | 2,00 | 0 | |
| II. Sachanlagen | |||
| Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung | 3.283,00 | 4 | |
| III. Finanzanlagen | |||
| 1.Anteile an verbundenen Unternehmen | 7.353.041,20 | 7.340 | |
| 2.Beteiligungen | 0,00 | 0 | |
| 7.353.041,20 | 7.340 | ||
| 7.356.326,20 | 7.344 | ||
| B Umlaufvermögen | |||
| I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände | |||
| 1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | 57.046,72 | 22 | |
| 2. Forderungen gegen verbundene Unternehmen | 10.903.730,79 | 11.013 | |
| 3.Sonstige Vermögensgegenstände | 954.851,69 | 733 | |
| 11.915.629,20 | 11.768 | ||
| II. Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten | 2.707.019,29 | 2.276 | |
| 14.622.648,49 | 14.043 | ||
| C Rechnungsabgrenzungsposten | 19.589,72 | 0 | |
| Bilanzsumme | 21.998.564,41 | 21.388 |
| PASSIVA | 30.06.2013 | 31.12.2012 | ||
|---|---|---|---|---|
| EUR | EUR | TEUR | ||
| A | Eigenkapital | |||
| I. | Gezeichnetes Kapital | 12.619.967,00 | 12.620 | |
| ./. eigene Anteile | -36.271,00 | -36 | ||
| davon genehmigtes Kapital EUR 6.309.983 (Vj. TEUR 6.310) |
12.583.696,00 | 12.584 | ||
| II. | Kapitalrücklage | 25.842.288,27 | 25.842 | |
| III. | Gewinnrücklagen | |||
| Gesetzliche Rücklage | 35.853,42 | 36 | ||
| V. | Bilanzverlust | -19.066.903,07 | -18.995 | |
| 19.394.934,62 | 19.466 | |||
| B | Rückstellungen | |||
| Sonstige Rückstellungen | 638.800,00 | 795 | ||
| C 1. |
Verbindlichkeiten Anleihen |
0,00 | 0 | |
| 2. | Verbindlichkeiten aus Lieferungen und | |||
| 3. | Leistungen Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen |
104.362,53 | 100 | |
| Unternehmen | 695.764,95 | 967 | ||
| 4. | Sonstige Verbindlichkeiten davon aus Steuern EUR 391,02 (Vj. EUR 391) |
|||
| davon im Rahmen der sozialen Sicherheit EUR 4.052,12 (Vj. EUR 2.693) |
1.164.702,31 | 60 | ||
| 1.964.829,79 | 1.127 | |||
| 21.998.564,41 | 21.388 |
| EUR | 01.01.-30.06. 2013 EUR |
01.01.-30.06. 2012 EUR |
||
|---|---|---|---|---|
| 1. | Umsatzerlöse | 50.198,65 | 0,00 | |
| 2. | Sonstige betriebliche Erträge | 48.198,17 | 29.266,20 | |
| 98.396,82 | 29.266,20 | |||
| 3. | Personalaufwand | |||
| a) Löhne und Gehälter | -571.642,43 | -555.141,18 | ||
| b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für | ||||
| Altersversorgung und für Unterstützung | -54.174,27 | -46.806,97 | ||
| -625.816,70 | -601.948,15 | |||
| 4. | Abschreibungen | |||
| a) auf immaterielle Vermögensgegenstände | ||||
| des Anlagevermögens und Sachanlagen | 0,00 | 0,00 | ||
| b) auf Vermögensgegenstände des | ||||
| Umlaufvermögens, soweit diese die in der Kapitalgesellschaft üblichen |
||||
| Abschreibungen überschreiten | -710,00 | -621,00 | ||
| -710,00 | -621,00 | |||
| 5. | Sonstige betriebliche Aufwendungen | -612.028,02 | -697.345,95 | |
| -1.238.554,72 | -1.299.915,10 | |||
| 6. | Erträge aus Beteiligungen | |||
| davon aus verbundenen Unternehmen TEUR 805,00 (Vj. TEUR 550,00) |
805.000,00 | 550.000,00 | ||
| 7. | Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge | 319.028,62 | 324.147,83 | |
| 8. | Abschreibungen auf Finanzanlagen und | |||
| auf Wertpapiere des Umlaufvermögens | 0,00 | 0,00 | ||
| 9. | Zinsen und ähnliche Aufwendungen | -53.909,81 | -40.358,73 | |
| 1.070.118,81 | 833.789,10 | |||
| 10. | Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit | -70.039,09 | -436.859,80 | |
| 11. | Steuern vom Einkommen und vom Ertrag | -1.791,36 | 0,00 | |
| 12. | Sonstige Steuern | 380,00 | 0,00 | |
| -1.411,36 | 0,00 | |||
| 13. | Jahresfehlbetrag | -71.450,45 | -436.859,80 | |
| 14. | Verlustvortrag | -18.995.452,62 | -15.463.731,83 | |
| 15. | Bilanzverlust | -19.066.903,07 | -15.900.591,63 |
RAUM FÜR ERFOLG InCity-Beteiligungen
Das Projektvolumen der InCity-Beteiligungen lag zum 30. Juni 2013 bei rund EUR 104 Mio.
Einhergehend damit stieg das nominale Beteiligungsvolumen der InCity AG, d.h. das Volumen der an die Projektgesellschaften originär ausgereichten Gesellschafterdarlehen auf EUR 10,2 Mio.
Akkreditierter Partner: WIB Wirena Immobilien Beteiligungs AG
| Projekt | 8 Doppelhaushälften | |
|---|---|---|
| Kalkuliertes Projektvolumen | Euro 4 Mio. | |
| Baubeginn | Q3 / 2013 | |
| Geplante Fertigstellung | Q2 / 2014 | |
| Grundstücksgröße | ca. 2.000 m² | |
| Fläche | ca. 1.300 m² |
| Status Verkauf/Vermietung | Erste Einheiten veräußert |
|---|---|
| Status Projekt | Baubeginn erfolgt |
Akkreditierter Partner: WIB Wirena Immobilien Beteiligungs AG
| Projekt | 13 Eigentumswohnungen | |
|---|---|---|
| Kalkuliertes Projektvolumen | Euro 4,5 Mio. | |
| Baubeginn | Q3 / 2013 | |
| Geplante Fertigstellung | Q3 / 2014 | |
| Grundstücksgröße | ca. 3.200 m² | |
| Fläche | ca. 1.200 m² |
| Status Verkauf/Vermietung | 50% der Einheiten veräußert |
|---|---|
| Status Projekt | Baubeginn erfolgt |
Akkreditierter Partner: Unternehmerfamilie Gutperle
| Projekt | Logistikimmobilie | |
|---|---|---|
| Kalkuliertes Projektvolumen | Euro 21 Mio. | |
| Baubeginn | Q3 / 2013 | |
| Geplante Fertigstellung | Q3 / 2014 | |
| Grundstücksgröße | ca. 65.300 m² | |
| Fläche | ca. 43.600 m² |
| Status Verkauf/Vermietung | Langfristiger Mietvertrag mit Daimler AG geschlossen |
|---|---|
| Status Projekt | Baubeginn erfolgt |
25. September 2013 H1 2013 Halbjahresbericht 7. bis 9. Oktober 2013 EXPO REAL, München
Jürgen Oppelt, Emanuel Kunz,
Vorstand: Aufsichtsrat:
Vorstandsvorsitzender Aufsichtsratsvorsitzender
Michael Freund, Carl-Detlev Freiherr von Hammerstein, Mitglied des Vorstands Stellv. Aufsichtsratsvorsitzender
Dietmar P. Binkowska, Mitglied des Aufsichtsrats
Hans Georg Claaßen Mitglied des Aufsichtsrats
Dr. Georg Oehm Mitglied des Aufsichtsrats
Hanns-Eberhard Schleyer Mitglied des Aufsichtsrats
Herausgeber, Konzeption, Text und Gestaltung:
InCity Immobilien AG, Frankfurt am Main
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