Interim / Quarterly Report • Oct 2, 2015
Interim / Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
CBo Territoria SA SA au capital de 42 848 424 € Siège social : Cour de l'Usine – La Mare 97438 Sainte-Marie (La Réunion) R.C.S. de Saint-Denis (La Réunion) n° 452 038 805
Le présent rapport financier semestriel porte sur le semestre clos le 30 juin 2015 et est établi conformément aux dispositions des articles L. 451-1-2 III du Code monétaire et financier et 222-4 et suivants du Règlement général de l'Autorité des marchés financiers.
Il a été diffusé conformément aux dispositions de l'article 221-3 du Règlement général de l'AMF. Il est notamment disponible sur le site de notre société (www.cboterritoria.com/CBo Territoria/Finances/Espace Actionnaires/Documents à télécharger/Rapports semestriels).
| I. | Attestation du responsable | Page 1 |
|---|---|---|
| II. | Rapport semestriel d'activité | Page 2 |
| III. | Comptes consolidés du semestre écoulé |
Page 22 |
| IV. | Rapport des commissaires aux comptes | Page 68 |
J'atteste, à ma connaissance, que les comptes consolidés résumés pour le semestre écoulé sont établis conformément aux normes comptables applicables et donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et du résultat de la société et de l'ensemble des entreprises comprises dans la consolidation, et que le rapport semestriel d'activité figurant en page suivante présente un tableau fidèle des événements importants survenus pendant les six premiers mois de l'exercice, de leur incidence sur les comptes, des principales transactions entre parties liées ainsi qu'une description des principaux risques et des principales incertitudes pour les six mois restants de l'exercice.
Le 30 septembre 2015
M. Eric WUILLAI Président Directeur Général
Société cotée sur le marché Euronext de la Bourse de Paris suite au transfert opéré en décembre 2011 (et précédemment cotée, depuis mai 2005, sur le marché Alternext), CBo Territoria est un acteur global de l'immobilier sur l'Ile de La Réunion.
Propriétaire au 30 juin 2015 d'un patrimoine foncier de près de 3 000 hectares, le groupe intervient dès l'amont de la chaîne de création de valeur des marchés immobiliers en aménageant des quartiers d'ensemble, à vocation résidentielle ou d'activités économiques.
Viabilisant ces terrains avec une vision d'ensemblier, CBo Territoria valorise son patrimoine foncier puis développe des opérations immobilières diversifiées, en tant que promoteur immobilier et foncière, selon une stratégie en deux axes :
majoritairement en logements et terrains à bâtir,
CBo Territoria SA, ses filiales et participations, ont poursuivi leurs activités au cours du 1er semestre
2015 conformément aux axes stratégiques de développement.
Le Groupe opère actuellement sur cinq zones d'aménagement : quatre à dominante résidentielle et une à vocation d'activités économiques.
L'avancement et le potentiel actualisés au 30 juin 2015 se présentent de la façon suivante :
| Opérations d'aménagement | Superficie (hectares) |
Durée de développement |
Etat d'avancement on surfaces. aménagées |
Dominante | Potentiel restant estimé. Logts et m 3 Surface Planchor LOCAUX Activité |
|---|---|---|---|---|---|
| Le Portail à Saint-Leu | 30 ha | 2008-2016 | 95.96 | Professionnel | 32 log ts $+21.000 \text{ m}^2$ |
| Beauséjour à Sainte-Marie | 65 ha | 2010-2020 | 55% | Résidentiel | $1.146$ log ts /lots $+31.500$ m 2 |
| Cap Austral à Saint-Pierre | 32 ha | 2009-2020 | 40-% | Résidentiel | 460 log H /lots |
| Roche Café à Saint-Leu | $14$ ha | 2010-2020 | 50% | Résidentiel | 265 log o /lots |
| Marie-Caze à Saint-Paul | 30 ha | 2014-2020 | 5% | Résidentiel | 800 log ts /lots $+1.000$ m 2 |
| Autres opérations (Quartier d'affaires, Mayotte) |
10 ha | 0.96 | Professionnel | $\geq$ 30.000 m 2 | |
| TOTAL Op. Aménagement en cours | 181 hm | $2.2700$ $log11$ $\geq 83.500 \text{ m}^2$ |
Les opérations d'aménagement en phase opérationnelle portent ainsi sur une superficie totale de 180 hectares, pour un potentiel d'opérations immobilières restant à réaliser représentant 2 700 logements et plus de 83 000 m2 de locaux professionnels.
La maîtrise foncière résultant de ces opérations d'aménagement sécurise ainsi le plan de développement.
Le principal fait marquant du semestre concerne:
. la livraison du siège social-entrepôt SOREDIP (CFAO) au Portail à Saint-Leu, générant des revenus locatifs à compter du 2nd semestre 2015.
L'avancement des projets immobiliers, développés en Patrimoine et en Promotion, est présenté ciaprès.
L'activité en promotion immobilière est développée sur quatre lignes de produits stratégiques : logement privé, logement social, immobilier d'entreprise et parcelles en lotissement résidentiel.
De façon plus ponctuelle, CBo Territoria est amené à vendre divers terrains (grandes parcelles en opérations d'aménagement à vocation spécifique, terrains à vocation d'activité économique et terrains « isolés ») constituant la 5ème ligne d'analyse du chiffre d'affaires « Promotion ».
Dans un contexte législatif ayant évolué (nouvelle loi Pinel Dom mieux adaptée avec un plafonnement des « niches » fiscales augmenté à 18 000 € en 2014), La Réunion ne connait pas encore la reprise constatée au niveau national, malgré des taux bas. Le 1er semestre 2015 a été marqué par la diminution du volume de logements actés et une diminution du nombre de réservations, dans l'attente de la reprise.
| Immobilier résidentiel – Secteur privé | Nombre de logements |
Dont ventes actées Au 30/06/2015 |
Dont réservations Au 30/06/2015 |
Dont disponibilités Au 30/06/2015 |
|---|---|---|---|---|
| Logements achevés, en stocks au 31/12/14 |
23 | 5 | 8 | 10 |
| Logements en chantier ou livrés au S1 2015 |
54 | 6 | 11 | 37 |
| Total Activité S1 2015 | 77 | 11 | 19 | 47 |
| Total Activité S1 2014 | 142 | 26 | 52 | 64 |
Dans ces conditions, les ventes actées au cours de ce premier semestre ont atteint 11 logements.
Le stock de logements sous contrat de réservation atteint 19 lots (dont 8 achevés et 11 en cours de travaux) au 30 juin 2015 (Vs 52 lots au 30 juin 2014), et l'offre résiduelle disponible s'élève à 47 logements (dont 10 sur des programmes achevés et 37 sur le programme en cours de travaux) dans le cadre de la gestion prudentielle conduite.
En promotion immobilière Habitat / Secteur social :
L'activité opérationnelle sur ce segment s'inscrit en recul en comparaison d'une base élevée.
| Immobilier résidentiel – Secteur social Nbre de logements |
S1 2015 | S1 2014 |
|---|---|---|
| Logements mis en chantier | 0 | 0 |
| Logements livrés | 31 | 30 |
| Logements vendus | 33 | 30 |
| Logements réservés (non mis en chantier) | 0 | 44 |
| Logements en chantier au 30/06 | 116 | 141 |
Au cours de ce 1er semestre 2015, 31 logements ont été livrés. Au 30/06/2015, 116 logements sont en chantiers, sur lesquels 33 ont été actés au cours du 1er semestre 2015.
Il n'y a pas eu de nouvelles réservations signées au cours du semestre. Ce ralentissement est lié aux nouvelles règles de financement et à la gestion de l'équilibre habitat social/privé sur les ZAC qui pénalisent les bailleurs sociaux.
L'activité du 1er semestre 2015 a connu un rebond, conformément aux prévisions du Groupe avec 8,6 M€ de nouveaux contrats VEFA signés et 2,3 M€ de contrats de réservation.
Développés ponctuellement sur différents sites, les programmes d'immobilier professionnel réalisés en promotion immobilière répondent notamment à des demandes spécifiques et participent à la réussite des quartiers d'ensemble développés par le Groupe.
En matière de Ventes de Parcelles individuelles en lotissement résidentiel :
Les ventes de parcelles ont continué leur reprise au 1er semestre 2015 : 11 parcelles actées (Vs 7 parcelles vendues en S1/2014), mais le chiffre d'affaires correspondant reste peu significatif (1,8 M€ Vs 1 M€ en S1/2014).
Cette offre en lotissement constitue un produit complémentaire de l'offre développée en promotion immobilière logement ; elle marque une pause dans l'attente d'une offre nouvelle à développer sur deux nouvelles ZAC bénéficiant d'une localisation attractive.
Sur cette activité ponctuelle consistant en la vente de divers terrains (grands terrains aménagés destinés à des usages spécifiques, offre en lotissements d'activités, petits terrains isolés), le 1er semestre 2015 n'a pas enregistré de ventes de grandes parcelles.
| Synthèse Chiffre d'affaires Promotion S1/2015 : |
|||||
|---|---|---|---|---|---|
| Chiffre d'affaires | Chiffre d'affaires | ||||
| M € |
S1 2015 | S1 2014 | Variation | ||
| Promotion immobilière Immeubles bâtis | 12,4 | 12,4 | - | ||
| Dont Promotion immobilière Habitat Privé | 4,4 | 5,4 | -19% | ||
| Dont Promotion immobilière Habitat | 5,5 | 6,4 | -13% | ||
| Social | |||||
| Dont Promotion immobilière Entreprise | 2,5 | 0,6 | 308% | ||
| Ventes Terrains à bâtir | 2,6 | 1,3 | 108% | ||
| Dont Ventes de parcelles à bâtir Habitat | 1,8 | 1 | 83% | ||
| Dont Ventes Autres Terrains * | 0,9 | 0,3 | 195% | ||
| Total Promotion immobilière | 15,1 | 13,7 | 10% |
* Autres Terrains: Terrains pour activités (économiques et équipement publics) et terrains divers
Le chiffre d'affaires dégagé en promotion immobilière (chiffre d'affaires comptabilisé en fonction du taux d'avancement technique et de la commercialisation pour les immeubles bâtis et constaté à la signature de l'acte de vente pour les Terrains) s'inscrit ainsi en progression globale de 10 %, avec une évolution contrastée selon les lignes de produits.
Le chiffre d'affaires sur le segment des logements privés diminue (- 19 %), pénalisé par les faibles volumes en cours de construction et le recul des ventes.
La Promotion immobilière en logement social enregistre également un ralentissement du chiffre d'affaires généré (- 13 %) suite aux modifications des règles de financement pénalisant les bailleurs sociaux.
Le chiffre d'affaires en Promotion immobilière d'entreprise augmente de 1,9 M€ et atteint 2,5 M€ conformément aux objectifs du Groupe et à son « pipeline ».
Suite à la mise en place d'une politique commerciale plus agressive et à l'élargissement de l'offre du Groupe, les ventes de terrains résidentiels à bâtir progressent de 83 % pour atteindre 1,8 M€.
En matière de développements immobiliers patrimoniaux, le 1er semestre 2015 a enregistré la mise en service du siège social-entrepôt de Soredip (Groupe CFAO) situés au Portail (6 800 m² de surface plancher dont 650 m² de bureaux, évalué à 12,6 M€ par DTZ). Cet actif génèrera des revenus locatifs à compter du 2nd semestre 2015.
CBo Territoria poursuit ses investissements sur ce secteur dans le cadre d'opérations ayant bénéficié des mécanismes de défiscalisation à l'impôt sur les sociétés (Loi Girardin IS / art. 217 undecies du CGI).
Le 1er semestre 2015 a été marqué par la poursuite de la construction de cinq opérations « PILA » d'accession différée à la propriété, programmes totalisant 213 logements, dont 118 lancés en 2013 qui seront livrés au 2ème semestre 2015 ; et 95 lancés en 2014 qui seront livrés en 2016.
Par ailleurs, le Groupe continue à proposer à la vente des programmes résidentiels arrivés en fin de période de location obligatoire (« Aurore » / 27 logts, « Clairefontaine » / 16 logts et « Pléïades » / 5 villas, « Le Ponant » / 26 logts au Mont Roquefeuil à Saint-Gilles-les-Bains, « Le Verger » / 12 villas au Mont Vert à Saint-Pierre et « Libertalia » / 2 villas à Saint-Paul). L'offre totale ainsi proposée à la vente (lot par lot, sur les logements libérés) représente 88 lots, avec 14 ventes réalisées au 1er semestre 2015 et 10 lots sous compromis ou sous option au 30/06/2015.
Le 1er semestre 2015 voit ainsi la confirmation de la gestion dynamique des investissements en défiscalisation sur le secteur résidentiel.
En matière de gestion immobilière :
Les revenus locatifs bruts (Loyers hors charges refacturées) s'établissent à 8,6 M€, en progression de 24 %.
| $M \in$ | S 1 2015 | S1 2014 | Variation en % |
|---|---|---|---|
| Revenus locatifs bruts | 8.6 | 24% | |
| Dont Immobilier Entreprise | 40% | ||
| Dont Immobilier Habitat | $-5%$ | ||
| Dont Immobilier Autres (1) | 0.3 | 04 | $-25%$ |
La forte progression des revenus locatifs est liée principalement à l'effet des livraisons 2014, avec un patrimoine en service qui a progressé (30/06/2015 Vs 31/12/2014) de 10 % en Immobilier d'entreprise. Les revenus locatifs en Immobilier Habitat diminuent légèrement du fait de la non remise en location de 24 logements en sortie de défiscalisation destinés à la vente.
Les actifs d'immobilier d'entreprise génèrent près de 71 % des revenus locatifs totaux.
La gestion du patrimoine immobilier s'est poursuivie normalement :
. Sur le secteur de l'immobilier professionnel (81 600 m2 en gestion) : le taux d'occupation sur le 1 er semestre 2015 atteint 93 %, les surfaces non louées au 30 juin 2015 sont principalement localisées sur les derniers programmes livrés (bureaux livrés à La Mare en octobre 2011; commerces livrés à Grand Bois en avril 2012, commerces livrés en septembre 2012 à Saint-Pierre).
. Sur le secteur de l'immobilier résidentiel (508 logements / 41 200 m2 en gestion) : le taux d'occupation sur le 1er semestre 2015 atteint 86 % en légère diminution, certains logements ayant été volontairement laissés vacants afin d'être vendus.
Le total des Actifs immobiliers (Immeubles de placement et Stocks) détenus par CBo Territoria au 30 juin 2015 s'élève à 432 M€, contre 415,5 M€ au 31 décembre 2014.
| Total Actifs immobiliers, en M€ | 31/12/14 | 30/06/15 | Var. M€ | Var. % |
|---|---|---|---|---|
| Immeubles de Placement (1) Immeubles de Placement en cours |
310,9 25,9 |
323,2 24,1 |
12,2 -1,8 |
4% -7% |
| Total Immeubles de Placement | 336,8 | 347,3 | 10,5 | 3% |
| Total Stocks et En-cours | 78,5 | 84,7 | 6,2 | 8% |
| Total Actifs immobiliers | 415,4 | 432,0 | 16,6 | 4% |
(1) y/c Immeubles de placement destinés à la vente (soit 20,2 M€ au 31/12/2014 et 17,6 M€ au 30/06/2015).
La valeur totale des Immeubles de placement progresse de 10,5 M€, enregistrant :
Le montant total des Stocks enregistre une progression nette de 6,3 M€ par rapport au 31/12/2014 ; celle-ci provient principalement des dépenses amont engagées sur l'aménagement des ZAC, les stocks de produits sur opérations achevées augmentent à 16,8 M€ (Vs 14 M€ au 31/12/2014).
Les Immeubles de placement se décomposent ainsi :
| Au 31/12/2014 | Au 30/06/2015 | Analyse au 30/06/2015 | ||
|---|---|---|---|---|
| Immeubles de Placement | Valorisation Valorisation Consistance |
Rendement locatif brut |
||
| (1) | M€ | M€ | Nombre (2) Unité |
(3) |
| IP Patrimoine bâti Immo. Professionnel IP Patrimoine bâti Immo. Habitat S/T IP Patrimoine bâti |
166,4 98,3 264,8 |
182,6 94,7 277,3 |
2 76 100 m Surface Utile 2 41 100 m Surface Utile 2 117 200 m Surface Utile |
7,6% 5,1% 6,7% |
| IP Terrains en ZAC/ZAE IP Terrains agricoles IP Autres terrains S/T IP Terrains (non bâtis) |
6,3 22,5 17,4 46,2 |
5,4 22,5 18,0 45,9 |
9 hectares 1 720 hectares 1 010 hectares 2 739 hectares |
|
| Total Immeubles de Placement | 310,9 | 323,2 |
(1) "IP" : Immeubles de Placement.
(2) Surface Utile Patrimoine : hors sociétés consolidées par mise en équivalence.
(3) "Rendement locatif brut" : Base Loyers HC au 01/01/2015, avant inoccupation et charges immobilières.
Au 30 juin 2015, après dix années d'activité, CBo Territoria est propriétaire d'un patrimoine diversifié (Immobilier professionnel, Habitat résidentiel, Terrains) et sécurisé (en terme de valorisation - actuelle et potentielle - et de rendement) :
. Le patrimoine Foncier non bâti (hors Terrains bâtis, hors Terrains exploitation et hors Terrains en stocks, contribuant au patrimoine foncier total du Groupe de 3 000 hectares), et classé comptablement en Immeubles de Placement, représente un total de 2 739 hectares.
Economiquement, les Stocks immobiliers se décomposent ainsi :
| Stocks (nets), en M€ | 30/06/2014 | 31/12/2014 | 30/06/2015 |
|---|---|---|---|
| Terrains en opérations d'aménagement | 19,5 | 25,2 | 27,4 |
| Parcelles individuelles et Autres terrains | 13,0 | 16,2 | 17,1 |
| Sous-total Stocks Terrains | 32,5 | 41,4 | 44,5 |
| Stocks Immobilier Habitat (projet, en cours et achevés) | 28,5 | 26,9 | 28,4 |
| Stocks Immobilier Entreprise (projet, en cours et achevés) | 10,9 | 10,5 | 11,8 |
| Sous-total Stocks Op. immobilières | 39,4 | 37,4 | 40,2 |
| Total Stocks immobiliers (nets) | 71,9 | 78,7 | 84,8 |
Les terrains en Zac sont en cours d'aménagement et les macro-lots aménagés sont transférés progressivement aux opérations immobilières (bâties et lotissements individuels), généralement après la purge des délais de recours sur les permis de construire obtenus.
Les Stocks Opérations immobilières (en projet, en cours de travaux et/ou achevées) atteignent un montant total de 40,2 M€ au 30 juin 2015, contre 37,4 M€ au 31 décembre 2014 ; la partie concernant des opérations immobilières achevées est en augmentation (à 16,8 M€ vs 14 M€ au 31/12/2014).
Les comptes consolidés résumés du groupe CBo Territoria sont établis selon le référentiel IFRS, tel qu'adopté dans l'Union européenne.
| Comptes consolidés, normes IFRS, en M€ | Réalisé S1/2015 |
Réalisé S1/2014 (Proforma) () (*) |
En M€ | Var. R. S1/2015 Vs R. S1/2014 En % |
|---|---|---|---|---|
| Revenus locatifs | 8,6 | 6,9 | 1,6 | 24% |
| Loyers | 8,6 | 6,9 | 1,6 | 24% |
| Ventes Immeubles bâtis | 12,4 | 12,4 | 0,0 | 0% |
| Ventes Terrains | 2,6 | 1,3 | 1,4 | 108% |
| Chiffre d'affaires Promotion immobilière | 15,1 | 13,7 | 1,4 | 10% |
| Chiffre d'affaires Activités Golf | 1,4 | 1,2 | 0,2 | 14% |
| Chiffre d'affaires Autres activités annexes | 0,4 | 0,3 | 0,1 | 23% |
| Produits des Activités annexes | 1,8 | 1,5 | 0,2 | 15% |
| Elimination CA inter-sectoriel | -0,2 | -0,1 | -0,1 | 287% |
| CHIFFRE D'AFFAIRES | 25,2 | 22,1 | 3,1 | 14% |
| Loyers nets | 7,2 | 5,7 | 1,5 | 26% |
| Marge nette Promotion immobilière | 1,8 | 1,2 | 0,6 | 49% |
| Marge nette Activités Golf | 0,1 | 0,0 | 0,1 | |
| Frais de gestion nets / Activités Immobilières Autres produits et charges d'exploitation |
-3,8 -0,3 |
-2,9 0,1 |
-0,9 -0,5 |
30% |
| RESULTAT DES ACTIVITES | 4,9 | 4,1 | 0,8 | 20% |
| Résultat sur cessions d'Immeubles de Placement | 1,0 | 0,3 | 0,7 | 209% |
| Variation Juste Valeur sur Immeubles de Placement | 0,9 | 0,5 | 0,4 | 77% |
| Résultat de cession et Variation JV | 1,9 | 0,8 | 1,1 | 128% |
| Autres produits et charges opérationnels | 0,1 | 0,4 | -0,2 | |
| RESULTAT OPERATIONNEL | 6,9 | 5,3 | 1,6 | 31% |
| Coût de l'endettement net | -3,1 | -2,2 | -0,9 | 40% |
| Autres produits et charges financiers | 0,1 | 0,0 | 0,1 | |
| Résultat financier | -3,0 | -2,2 | -0,8 | 37% |
| Autres produits et charges non opérationnels | 0,0 | 0,0 | 0,0 | |
| RESULTAT AVANT IMPOTS | 3,9 | 3,1 | 0,8 | 27% |
| Impôts sur les résultats ("normatif") | -1,5 | -1,3 | -0,3 | 22% |
| Défiscalisation interne ("Economie d'IS") | 0,0 | 0,0 | 0,0 | |
| Impôts sur les résultats ("Charge nette") | -1,5 | -1,3 | -0,3 | 22% |
| Résultat des sociétés mises en équivalence | 0,2 | 0,0 | 0,1 | |
| RESULTAT NET | 2,6 | 1,9 | 0,7 | 37% |
| Intérêts Minoritaires | 0,0 | -0,1 | 0,1 | -101% |
| RESULTAT NET PART DU GROUPE | 2,6 | 1,9 | 0,6 | 32% |
| Résultat Opérationnel Hors Variation de Juste Valeur | 6,0 | 4,8 | 1,3 | 26% |
|---|---|---|---|---|
| Résultat avant Impôts Hors Variation de Juste Valeur | 3,0 | 2,6 | 0,4 | 17% |
| Cash flow courant | 2,3 | 2,7 | -0,4 | -15% |
* Intégration des "charges locatives refacturées" aux "Charges externes" et "Impôts et taxes" (alors 'qu'elles étaient incluses
aux "loyers") sur les comptes publiés de juin 2014.
** Prise en compte de l'application de la norme IFRIC 21 sur les comptes publiés de juin 2014.
Au 1er semestre 2015, CBo Territoria a réalisé un chiffre d'affaires total de 25,2 M€ en progression de 14 %. L'évolution est contrastée selon les deux activités du Groupe :
L'activité de Foncière a dégagé au 1er semestre 2015 un revenu net (EBITDA) en progression à 7,2 M€, représentant 83,5 % des revenus locatifs bruts.
La marge en Promotion dégagée au 1er semestre 2015 ressort à 1,8 M€ contre 1,2 M€ au 1er semestre 2014.
Le taux moyen de marge de 12 % (Vs un niveau moyen de 8,6 % au 1er semestre 2014) est en progression car le taux au S1 2014 intégrait l'impact des défaillances d'entreprise. Le taux de marge moyen est en progression en raison d'une plus forte contribution au chiffre d'affaires de l'immobilier d'entreprise et des parcelles, dont le niveau de marge est plus élevé.
Malgré des frais de gestion qui augmentent de 0,7 M€ et atteignent 3,7 M€, principalement en raison du déploiement de la nouvelle stratégie commerciale (nouveaux outils destinés aux commerciaux, recrutement etc….) ; le résultat des activités augmente de 20% et atteint 4,9 M€ (vs 4,1 M€ au S1 2014).
Cette progression est tirée des deux activités du groupe, avec une contribution structurellement croissante de la Foncière à la formation du résultat des activités.
La revalorisation des Immeubles de placement a généré un impact positif inscrit au compte de résultat pour + 0,9 M€ avant impôts, versus + 0,5 M€ au S1/2014. Sur les immeubles locatifs de rendement, la juste valeur des immeubles résidentiels déterminée par les experts immobiliers indépendant est en diminution compte tenu de la baisse observée des prix de vente. Cette baisse est à relativiser car elle suit la tendance nationale et ne représente que 2,2% de la valeur des actifs résidentiels. Les immeubles professionnels enregistrent quant à eux une forte progression (+ 3 M€) principalement en raison de la revalorisation des actifs commerciaux de la Zac Portail, dont la valeur reflète leur succès commercial : les experts ont appliqué une baisse du taux de rendement sur l'hypermarché E. Leclerc, sa galerie commerciale.
Après prise en compte de cet impact net des revalorisations en juste valeur, le résultat opérationnel du 1er semestre 2015 s'élève à 6,9 M€, soit + 31 % par rapport à la même période de l'exercice précédent.
Le résultat financier est constitué principalement du coût de l'endettement net relatif à l'activité de Foncière (à - 3,0 M€ Vs - 2,2 M€ au S1/2014), dans un contexte de maitrise du coût de la Dette (taux moyen estimé de 3,3 %) et d'une affectation à l'actif des charges d'intérêts sur des immeubles en cours de construction moins importante qu'au S1 2014.
Son niveau global (à - 3,0 M€ contre - 2,2 M€ au 1er semestre 2014) permet de faire ressortir un résultat avant impôts de 3,9 M€, en hausse de 27 %.
En l'absence provisoire d'investissement en patrimoine résidentiel en défiscalisation (selon art. 217 undecies du CGI permettant une réduction de l'IS), la charge d'impôts constatée dans les comptes est de 1,5 M€.
Après prise en compte du résultat revenant aux Minoritaires, le résultat net Part du Groupe est de 2,6 M€ contre 1,9 M€ au 1er semestre 2014 (+ 32 %).
Dans ce contexte de diminution des ventes en promotion immobilière, le cash flow courant généré par le Groupe1 atteint sur le semestre 2,3 M€, en recul de 15 % par rapport au 1er semestre 2014.
Les capitaux propres consolidés Part du Groupe s'élèvent à 167,2 M€ au 30 juin 2015 contre 168,9 M€ au 31 décembre 2014. Leur évolution (- 1,7 M€) prend en compte principalement les dividendes 2014 versés en juin 2015 pour – 4,8 M€ et le résultat net comptable Part du Groupe S1/2015 pour + 2,6 M€.
L'endettement net (après prise en compte de la trésorerie active et des actifs financiers garantissant des emprunts) au 30 juin 2015 s'élève à 230,2 M€ (contre 210,4 M€ au 31 décembre 2014), représentant 53 % de la valeur totale des actifs immobiliers (Immeubles de Placement + Stocks).
L'augmentation du taux d'endettement net global constaté au 30/06/2015 provient principalement des tirages effectués en vue de financer les actifs de la Foncière.
En contrepartie des capitaux propres et de l'endettement net, l'actif est constitué pour l'essentiel d'actifs immobiliers (Immeubles de Placement et Stocks) d'une valeur robuste et confirmée par expertise indépendante (pour les Immeubles de placement) confiée au cabinet DTZ.
1 Résultat des activités + les autres produits et charges opérationnels + le coût de l'endettement net + autres produits et charges financiers - les dotations aux amortissements des biens d'exploitation
Au 30/06/2015, les activités en promotion immobilière se trouvent portées sur la trésorerie du Groupe.
Sur la Foncière, le financement est assuré par la mise en place d'emprunts long terme adossés à chaque opération, avec un profil de remboursement généralement couvert par les revenus locatifs nets générés. Cette dette financière est en taux fixe pour près de 60 % ; elle présente une durée moyenne longue et n'intègre de conditions particulières de remboursement ou renégociation (covenants) que sur une partie marginale (15 %).
CBo Territoria a mobilisé l'intégralité du prêt de 35 M€ qui a été signé en février 2013 avec l'Agence Française de Développement.
Le Groupe n'a pas mobilisé de nouvelle tranche du prêt de 21 M€ portant sur 163 logements en accession différée à la propriété ; prêt également signé avec l'Agence Française de Développement.
Le Groupe a mobilisé une nouvelle ligne de financement global non adossé de 6 M€. Il bénéficie par ailleurs de deux lignes de financement global pour un encours de crédit dont le capital restant dû est de 10,7 M€ au 30 juin 2015. Ces lignes, facteur de souplesse et d'efficacité, permettent notamment de financer les développements amont sur les Zac.
La trésorerie, nette de soldes bancaires créditeurs, atteint 4,5 M€ au 30 juin 2015 (Vs 16,4 M€ au 31 décembre 2014).
Le Groupe a lancé une campagne d'optimisation du coût et de la structure de la dette en cours avec 3 objectifs :
1) Renégociation des conditions de taux et maturité de la dette sur 60 M€ en raison d'un contexte de taux favorable, également pour adapter la durée de la dette à la durée d'amortissement des actifs
2) Nouvelles lignes de financement global pour 19 M€ entre 7 et 15 ans pour financer le développement : 6 M€ signés à ce jour
3) Elargissement de la couverture des taux pour réduire la part de dette à taux variable non couverte
Le Groupe a établi un plan de trésorerie à fin 2016 confirmant l'assurance qu'il a les ressources suffisantes pour faire face aux dépenses à court terme et au financement du développement.
Dans le cadre de son activité de Foncière, la société procède à l'évaluation en juste valeur de ses immeubles de placement.
Compte tenu de la comptabilisation à l'actif en juste valeur de ses immeubles de placement (à l'exception des Immeubles de rendement Habitat qui restent enregistrés « au coût » compte tenu des montages en défiscalisation mis en œuvre), l'Actif net réévalué, qui traduit principalement la valeur de Foncière du Groupe, est proche des capitaux propres Part du Groupe.
| En M€ | 31/12/2014 | 30/06/2015 |
|---|---|---|
| Capitaux propres consolidés Part du Groupe | 168,9 | 167,2 |
| Plus-value latente (non comptabilisée) sur IP Habitat | 3,9 | 2,7 |
| Impôt différé latent (non comptabilisée) sur PV latente IP Habitat | -1,3 | -0,9 |
| => Prise en compte IP Habitat en juste valeur | 2,5 | 1,8 |
| Total des retraitements | 2,5 | 1,8 |
| Actif Net Réévalué | 171,4 | 169,0 |
| Nombre d'actions existantes au 30/06 | 32 181 005 | 32 460 927 |
| Actif Net Réévalué, en € par action | 5,33 | 5,21 |
Après prise en compte en juste valeur des Immeubles de rendement Habitat, l'ANR - hors droits, représentant un ANR de liquidation - atteint 169 M€ au 30 juin 2015 (Vs 171,4 M€ au 31 décembre 2014) ; il s'établit à 5,21 € / action, en diminution de 1,4 % sur le semestre (mais progressant de + 2 % sur un an).
Son évolution au cours du 1er semestre intègre le versement annuel du dividende en juin (4,8 M€ en 06/2015, soit 0,15 € / action) et une augmentation du nombre d'actions suite à la levée de stock-options.
CBo Territoria poursuit la politique de valorisation de ses actifs fonciers à travers le développement d'opérations d'aménagement en Zac ou via des permis d'aménager.
Les dernières étapes franchies sur les Zac Roche Café et Marie Caze offrent un potentiel confirmé de plus de 1 065 logements (et 1 000 m² d'activités) à développer jusqu'en 2020, pour une offre nouvelle notamment en parcelles individuelles et logement social depuis 2014 (Roche Café) et 2014/2015 (Marie Caze).
Les travaux de viabilisation des opérations d'aménagement résidentielles, notamment « Beauséjour » et « Cap Austral », rendront disponibles de nouveaux terrains pour la poursuite du
développement d'opérations immobilières, tant en parcelles viabilisées qu'en promotion immobilière privée et sociale et de façon secondaire en opération patrimoniale défiscalisante.
Concernant la promotion immobilière résidentielle sur le secteur logement privé, l'approche réactive et prudentielle sera conservée dans le cadre d'une concentration de la commercialisation sur l'offre actuellement disponible. Le Groupe attendra l'impact de l'évolution de la loi PINEL DOM des réformes annoncées avant le lancement en pré-commercialisation sur le second semestre 2015 d'une offre nouvelle.
Sur le secteur de la promotion en habitat social, de nouveaux développement seront possibles dès fin 2015 mais restent à confirmer en fonction du nouveau contexte financier pour les bailleurs sociaux. Un programme de 75 logements à Saint-Paul est dans l'attente d'un financement.
En matière de promotion immobilière en immobilier professionnel, une reprise progressive est attendue avec une diversification de l'offre :
Au niveau des ventes de terrains à bâtir, la reprise se poursuit avec 24 réservations en cours.
Le Groupe continue à développer le centre-ville de Beauséjour, et prévoit le lancement:
Ces opérations représentent une étape clé pour la création du centre-ville de Beauséjour.
Sur le secteur résidentiel, la gestion dynamique des opérations se poursuit avec notamment :
La livraison des 118 premiers logements d'accession différée à la propriété PILA d'ici fin 2015,
La poursuite des travaux des programmes d'accession différée à la propriété lancés en 2014 pour 95 logements.
CBo Territoria met en œuvre son adaptation au nouveau contexte prévalant sur le secteur de la Promotion, et confirme l'entrée de la Foncière dans une nouvelle dimension avec un développement assuré et affranchi des ressources financières dégagées par l'activité de Promotion.
Conformément aux recommandations du Règlement général de l'Autorité des marchés financiers, les principaux risques et incertitudes auxquels le Groupe est confronté sont rappelés ci-dessous.
Ces risques ont fait l'objet d'un développement spécifique dans le Rapport financier annuel (Rapport du conseil d'administration / Chapitre 5 : Informations sur les risques et incertitudes). Ces risques n'ont pas connu d'évolutions notables dans leur nature et leur gestion.
Le principe de ces transactions est présenté en Note 15 des Etats financiers annexés. Il n'y a pas eu de transactions significatives avec les parties liées au cours du semestre.
Les rémunérations allouées aux membres des organes de direction et d'administration de CBo Territoria sont présentées en Note 15 des Etats financiers annexés.
Néant.
| ETAT DE LA SITUATION FINANCIERE CONSOLIDEE 23 |
|
|---|---|
| COMPTE DE RESULTAT 25 | |
| ETAT DU RESULTAT GLOBAL | 26 |
| TABLEAU DES FLUX DE TRESORERIE |
27 |
| TABLEAU DE VARIATION DES CAPITAUX PROPRES |
28 |
| Présentation du Groupe | 29 |
|---|---|
| Référentiel comptable, modalités de consolidation, méthodes et règles d'évaluation |
30 |
| Informations relatives au périmètre et comparabilité des comptes |
49 |
| Notes sur le bilan et le compte de résultat | 53 |
Actif
| En milliers d'euros | Notes | 30/06/2015 | 31/12/2014 publié |
|---|---|---|---|
| ACTIFS NON COURANTS | |||
| Ecarts d'acquisition | - | - | |
| Immobilisations incorporelles | 358 | 78 | |
| Autres immobilisations corporelles | 4 947 | 4 998 | |
| Immeubles de placement | 1 | 329 656 | 316 617 |
| Titres mis en équivalence | 1 606 | 1 485 | |
| Actifs financiers | 3 348 | 3 277 | |
| Autres actifs non courants | 0 | 0 | |
| Impôts différés actifs | 3 | (0) | (0) |
| Total Actifs non courants (I) | 339 914 | 326 455 | |
| ACTIFS COURANTS | |||
| Immeubles de placement destinés à la vente | 2 | 17 619 | 20 193 |
| Stocks et en-cours | 4 | 84 842 | 78 635 |
| Clients et autres créances | 5 | 20 017 | 16 109 |
| Créances d'impôt | 3 | - | - |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 9 578 | 16 396 | |
| Total Actifs courants (II) | 132 056 | 131 334 | |
| TOTAL ACTIF (I) + (II) | 471 971 | 457 789 |
| mia |
|---|
| En milliers d'euros | Notes | 30/06/2015 | 31/12/2014 publié |
|---|---|---|---|
| CAPITAUX PROPRES CONSOLIDES | |||
| Capital | 6 | 42 848 | 42 479 |
| Primes liées au capital | 6 | 18 778 | 18 319 |
| Réserves consolidées | 6 | 103 007 | 97 700 |
| Résultat consolidé | 6 | 2 570 | 10 397 |
| Capitaux propres (Part Groupe) (A) | 167 203 | 168 895 | |
| Réserves des minoritaires | 6 | 828 | 935 |
| Résultat des minoritaires | 6 | 0 | (107) |
| Intérêts minoritaires (B) | 828 | 828 | |
| Capitaux propres consolidés (A + B) | 168 031 | 169 723 | |
| PASSIFS NON COURANTS | |||
| Dettes financières (part à plus d'un an) | 7 | 209 618 | 206 524 |
| Provisions non courantes | 387 | 248 | |
| Impôts différés passifs | 3 | 26 549 | 24 961 |
| Autres passifs long terme | 1 556 | 1 667 | |
| Total Passifs non courants (I) | 238 109 | 233 399 | |
| PASSIFS COURANTS | |||
| Dettes financières (part à moins d'un an) | 7 | 33 504 | 23 940 |
| Provisions courantes | - | ||
| Fournisseurs et autres dettes | 32 326 | 30 727 | |
| Dettes d'impôt | 3 | - | |
| Total Passifs courants (II) | 65 830 | 54 667 | |
| TOTAL DES PASSIFS (I) + (II) | 303 939 | 288 066 | |
| TOTAL PASSIF | 471 971 | 457 789 |
| En milliers d'euros Notes |
30/06/2015 | 30/06/2014 retraité () (*) |
30/06/2014 publié |
|
|---|---|---|---|---|
| Loyers (*) | 8 566 | 6 920 | 7 870 | |
| Ventes en promotion immobilière | 15 078 | 13 704 | 13 704 | |
| Produits des activités annexes | 1 583 | 1 491 | 1 491 | |
| CHIFFRE D'AFFAIRES | 8 | 25 227 | 22 115 | 23 065 |
| Production immobilisée | 252 | 393 | 393 | |
| Variation des stocks d'en-cours et produits finis | 6 534 | 13 291 | 13 291 | |
| Total Produits des activités courantes | 32 013 | 35 799 | 36 749 | |
| Achats | (18 517) | (24 700) | (24 700) | |
| Charges externes (*) | (3 133) | (2 477) | (3 022) | |
| Charges de personnel | (1 220) | (2 907) | (2 907) | |
| Impôts et taxes () (*) | (3 266) | (1 332) | (1 219) | |
| Dotations aux amortissements et provisions | (924) | (419) | (419) | |
| Autres produits et charges d'exploitation | (38) | 135 | 135 | |
| RESULTAT DES ACTIVITES | 4 915 | 4 099 | 4 617 | |
| Résultat sur cessions d'immeubles de placement | 989 | 320 | 320 | |
| Solde net des ajustements de juste valeur | 9 | 891 | 504 | 504 |
| Autres produits et charges opérationnels | 138 | 373 | 373 | |
| RESULTAT OPERATIONNEL | 6 933 | 5 296 | 5 814 | |
| Produits de trésorerie et équivalents de trésorerie | 6 | (2) | (2) | |
| Coût de l'endettement financier brut | 10 | (3 078) | (2 198) | (2 198) |
| COUT DE L'ENDETTEMENT FINANCIER NET | 10 | (3 072) | (2 200) | (2 200) |
| Autres produits et charges financiers | 10 | 75 | 6 | 6 |
| RESULTAT AVANT IMPÔTS | 3 936 | 3 102 | 3 620 | |
| Impôts sur les résultats | 3 | (1 548) | (1 266) | (1 439) |
| Résultat des sociétés mises en équivalence | 183 | 35 | 35 | |
| RESULTAT NET | 2 571 | 1 870 | 2 216 | |
| Intérêts minoritaires | - | (77) | (77) | |
| RESULTAT NET (PART DU GROUPE) | 2 571 | 1 947 | 2 293 | |
| Résultat par action (en euros) | 11 | 0,08 | 0,06 | 0,07 |
| Résultat dilué par action (en euros) | 11 | 0,07 | 0,05 | 0,06 |
* Intégration des "charges locatives refacturées" aux "Charges externes" et "Impôts et taxes" (alors qu'elles étaient incluses aux "Loyers") sur les comptes publiés de juin 2014
** Prise en compte de l'application de la norme IFRIC 21 sur les comptes publiés de juin 2014
| En milliers d'euros | 30/06/2015 | 30/06/2014 |
|---|---|---|
| RESULTAT NET TOTAL | 2 571 | 6 068 |
| Juste valeur des instruments financiers * | 497 | 583 |
| Impôts différés sur Juste valeur des instruments financiers | (171) | (200) |
| RESULTAT NET GLOBAL | 2 896 | 6 449 |
| dont Quote-part du Groupe | 2 896 | 6 415 |
| dont Quote-part revenant aux Minoritaires | - | 34 |
(*) A hauteur de la variation nette comptabilisée directement en capitaux propres, selon les règles applicables en matière de comptabilisation des instruments financiers de couverture de flux de trésorerie.
| Résultat net total consolidé 2 571 2 216 Ajustements : Elim. du résultat des sociétés mises en équivalence (121) 99 Elim. des amortissements et provisions 993 376 Elim. des profits / pertes de réévaluation (juste valeur) 9 (891) (504) sur immeubles de placement Elim. des profits / pertes de réévaluation (juste valeur) autres (136) (12) Elim. des autres éléments sans incidence sur la trésorerie - Elim. de l'impact des stock-options 40 34 Elim. des résultats de cession, des pertes et profits de dilution (1 481) (324) Elim. des produits de dividendes - Capacité d'autofinancement 974 1 885 Elim. de la charge (produit) d'impôts sur les résultats 3 1 548 1 439 Elim. du coût de l'endettement financier net 10 3 078 2 198 Capacité d'autofinancement avant coût de l'endettement 5 600 5 522 financier net et impôt Incidence de la variation du BFR 12 (8 405) (13 244) Impôts payés (45) 1 095 Flux de trésorerie liés aux activités opérationnelles (2 850) (6 627) Acquisition d'immobilisations corporelles et incorporelles 1 (13 268) (15 987) Variation des dettes et créances sur immobilisations 248 2 417 Acquisition d'actifs financiers - Variation des prêts, avances et autres actifs financiers (53) (1 127) Cession d'immobilisations corporelles et incorporelles * 4 149 913 Variation de périmètre (298) (263) Flux de trésorerie liés aux activités d'investissement (9 222) (14 047) Augmentation de capital 828 50 Apports en capital des minoritaires / Filiales - Mobilisation d'emprunts moyen - long terme 7 17 019 25 837 Remboursement d'emprunts moyen - long terme 7 (10 952) (8 651) Variation des crédits d'accompagnement sur op. en Promotion 7 1 896 981 Variation des dépôts et cautionnements 7 (26) 267 Rachat d'actions propres (656) 3 Intérêts financiers nets versés (3 078) (2 198) Dividendes payés aux actionnaires du Groupe (4 800) (4 171) Dividendes payés aux minoritaires (24) Autres flux liés aux opérations de financement - Flux de trésorerie liés aux activités de financement 230 12 094 Variation de la trésorerie (11 842) (8 580) Trésorerie d'ouverture 16 368 15 368 Trésorerie de clôture 4 526 6 789 Variation de la trésorerie (11 842) (8 580) |
En milliers d'euros | Notes | 30/06/2015 | 30/06/2014 |
|---|---|---|---|---|
* principalement des IP destinés à la vente
| En milliers d'euros | Capital | Réserves liées au capital |
Réserves de réévaluation |
Réserves de consolidation |
Total Part | du Groupe Minoritaires | Total Capitaux propres |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Situation 31/12/2013 | 42 432 | 18 271 | (1 585) | 104 416 | 163 534 | 959 | 164 493 |
| Produits et charges comptabilisés directement en capitaux propres |
- | - | (23) | - | (23) | - | (23) |
| Résultat net de l'exercice | - | - | - | 2 293 | 2 293 | (77) | 2 216 |
| Total des produits et charges comptabilisés |
- | - | (23) | 2 293 | 2 270 | (77) | 2 193 |
| Distributions | - | - | - | (4 171) | (4 171) | (24) | (4 195) |
| Stock-options | 28 | - | 22 | 50 | - | 50 | |
| Actions Propres | - | - | - | 3 | 3 | - | 3 |
| Augmentation de capital suite aux levées d'options de souscription d'actions (SO) |
- | - | - | - | - | - | - |
| Augmentation de capital suite aux actions gratuites devenues définitivement attribuées |
- | - | - | - | - | - | - |
| Augmentation de capital suite aux à la conversion des OCEANE |
- | - | - | - | - | - | - |
| Variation de périmètre | - | - | - | - | - | - | - |
| Autres mouvements* | - | - | - | (12) | (12) | - | (12) |
| Situation au 30/06/2014 | 42 460 | 18 271 | (1 586) | 102 529 | 161 674 | 858 | 162 532 |
| En milliers d'euros | Capital | Réserves liées au capital |
Réserves de réévaluation |
Réserves de consolidation |
Total Part | du Groupe Minoritaires | Total Capitaux propres |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Situation 31/12/2014 | 42 480 | 18 318 | (1 808) | 109 906 | 168 896 | 828 | 169 724 |
| Produits et charges comptabilisés directement en capitaux propres |
326 | 326 | 326 | ||||
| Résultat net de l'exercice | 2 570 | 2 570 | - | 2 570 | |||
| Total des produits et charges comptabilisés |
- | - | 326 | 2 570 | 2 896 | - | 2 896 |
| Distributions | (4 800) | (4 800) | (4 800) | ||||
| Stock-options | 40 | 40 | 40 | ||||
| Actions Propres | (656) | (656) | (656) | ||||
| Augmentation de capital suite aux levées d'options de souscription d'actions (SO) |
368 | 461 | 829 | 829 | |||
| Augmentation de capital suite aux actions gratuites devenues définitivement attribuées |
- | - | |||||
| Augmentation de capital suite aux à la conversion des OCEANE |
- | - | |||||
| Variation de périmètre | - | - | |||||
| Autres mouvements* | - | - | |||||
| Situation au 30/06/2015 | 42 848 | 18 779 | (1 482) | 107 060 | 167 205 | 828 | 168 033 |
CBo Territoria est propriétaire d'un patrimoine foncier très étendu, situé sur le département de La Réunion et hérité de l'industrie de la canne à sucre. Le Groupe intervient ainsi dès l'amont de la chaine de création de valeur des marchés immobiliers, disposant d'un avantage concurrentiel fort sur un territoire où le foncier constitue une ressource rare.
Avec une vision globale « d'ensemblier », CBo Territoria développe des quartiers résidentiels et des quartiers d'affaires ou des zones d'activités au sein d'opérations d'aménagement situées sur des sites stratégiques.
Valorisant son patrimoine foncier en viabilisant les terrains, puis en développant des programmes immobiliers adaptés et diversifiés, CBo Territoria opère sur deux métiers :
CBo Territoria poursuit son développement selon deux axes stratégiques :
Cet axe se matérialise par la réalisation d'opérations en promotion immobilière, majoritairement sur le secteur de l'immobilier résidentiel, en logements et terrains à bâtir. Cette activité génératrice de cash flows disponibles à court terme permet de développer la capacité d'autofinancement et d'assurer la réalisation du second axe stratégique.
Cette activité de Foncière, conforme à la vocation de CBo Territoria, est majoritairement développée sur le secteur de l'immobilier professionnel offrant un niveau élevé de rendement.
En application du règlement européen 1606/2002 du 19 juillet 2002, les comptes consolidés résumés du Groupe CBo Territoria pour le premier semestre 2015 sont établis conformément aux dispositions de la norme IAS 34 « Information financière intermédiaire » et au référentiel de Normes internationales d'information financière (IFRS) tel qu'adopté par l'Union Européenne au 30 juin 2015. Ils ne comportent pas l'intégralité des informations requises pour les états financiers annuels complets et doivent être lus conjointement avec les états financiers du Groupe au 31 décembre 2014.
Les comptes consolidés semestriels résumés du Groupe au 30 juin 2015 ont été arrêtés par le Conseil d'Administration du 18 septembre 2015.
Les méthodes comptables appliquées sont identiques à celles appliquées dans les états financiers annuels au 31 décembre 2014, à l'exception du changement de méthode décrit ci-après (« comparabilité des comptes ») et résultant de la première application au 30 juin 2015 de l'interprétation IFRIC 21: « Taxes prélevées par une autorité publique» (application rétrospective). Le Groupe n'a appliqué aucune norme ou interprétation par anticipation.
Les états financiers consolidés sont présentés en milliers d'euros, arrondis au millier d'euros le plus proche. Le Groupe CBo Territoria a opté pour le modèle de la juste valeur pour les immeubles de placement.
Les comptes consolidés au 30 juin 2015 ainsi que les comptes consolidés au 30 juin et 31 décembre 2014 ont été établis conformément au référentiel énoncé ci-dessus.
Les états financiers au 30 juin 2014 ont été retraités suite à la première application au premier semestre 2015 de l'interprétation IFRIC 21: « Taxes prélevées par une autorité publique» (application rétrospective).
Cette interprétation vise à clarifier le fait générateur de la date de comptabilisation des taxes autres que les impôts sur les résultats. Désormais, seules les taxes dont le fait générateur intervient
progressivement continueront à faire l'objet d'un étalement dans les comptes intermédiaires. L'impact de cette interprétation concerne essentiellement la prise en compte de la part non refacturable de la taxe foncière.
L'application de l'interprétation IFRIC 21 rend obligatoire la reconnaissance d'un passif au titre des taxes à la date de l'évènement générant l'obligation et conduit à retraiter certaines taxes préalablement étalées sur l'exercice. Les taxes concernées par ce retraitement au niveau du Groupe sont la taxe foncière et la taxe sur les bureaux et se situent au niveau des charges locatives supportées. Au 30 juin 2015, l'application de l'interprétation IFRIC 21 a un impact de -454 K€ sur le résultat de la période. L'application de cette interprétation au 30 juin 2014 génère un impact de -518 K€
Les filiales sont toutes les entités (y compris les entités ad hoc) pour lesquelles le Groupe a le pouvoir de diriger les politiques opérationnelles et financières, pouvoir s'accompagnant généralement de la détention de plus de la moitié des droits de vote. Les droits de vote potentiels sont pris en compte lors de l'évaluation du contrôle exercé par le Groupe sur une autre entité lorsqu'ils découlent d'instruments susceptibles d'être exercés ou convertis au moment de cette évaluation.
Les filiales sont consolidées par intégration globale à compter de la date à laquelle un contrôle est exercé par le Groupe.
Elles sont déconsolidées à compter de la date à laquelle le contrôle cesse d'être exercé.
Les transactions et soldes intra-groupe, liés aux opérations entre sociétés du Groupe, sont éliminés.
Les méthodes comptables des filiales sont alignées sur celles du Groupe, directement ou par le biais de retraitements de consolidation.
Les entreprises associées sont toutes les entités dont le Groupe ne détient pas le contrôle, mais sur lesquelles il exerce une influence notable qui s'accompagne généralement d'une participation comprise entre 20 % et 50 % des droits de vote. Les participations dans les entreprises associées sont comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence.
Toutes les sociétés du Groupe CBo Territoria ont comme monnaie de fonctionnement l'Euro.
L'arrêté des comptes consolidés semestriels s'effectue en date du 30 juin.
La société consolidante et toutes les sociétés consolidées du Groupe ont réalisé un arrêté au 30 juin 2015.
Les estimations et les jugements, qui sont continuellement mis à jour, sont fondés sur les informations historiques et sur d'autres facteurs, notamment les anticipations d'événements futurs jugées raisonnables au vu des circonstances.
Le Groupe procède à des estimations et retient des hypothèses concernant le futur. Les estimations comptables qui en découlent sont, par définition, rarement équivalentes aux résultats effectifs se révélant ultérieurement. Les estimations et les hypothèses risquant d'entraîner un ajustement significatif de la valeur comptable des actifs et des passifs au cours de la période suivante sont analysées ci-après.
Le Groupe fait réaliser l'évaluation de son patrimoine par des experts indépendants qui utilisent des hypothèses de flux futurs et de taux qui ont un impact direct sur les valeurs.
Tous les instruments financiers utilisés par le Groupe sont valorisés conformément aux modèles standards du marché
L'évaluation de certains soldes du bilan et du compte de résultat nécessite l'utilisation d'hypothèses ou d'appréciations fondées notamment sur les budgets des opérations immobilières. Il s'agit de la valorisation de la marge opérationnelle, des actifs non courants, de la détermination des provisions pour risques et charges, pour dépréciation des stocks et des charges à payer.
Les immobilisations incorporelles figurent au bilan à leur coût d'acquisition historique, diminué de l'amortissement cumulé et des pertes de valeur.
L'amortissement est passé en charges dans le compte de résultat, selon la durée d'utilité estimée des immobilisations incorporelles, à compter de leur date d'entrée dans le patrimoine de l'entreprise.
Les dotations aux amortissements sont calculées en fonction de la durée d'utilité estimée, en suivant les modes et durées ci-après :
| Mode | Durée | |
|---|---|---|
| Licenses | Linéaire | 3 ans |
| Logiciels | Linéaire | 3 à 5 ans |
| Sites internet | Linéaire | 5 ans |
Les autres immobilisations corporelles correspondent principalement aux actifs immobiliers occupés par le Groupe, dont notamment le siège social de la société.
Les immobilisations corporelles, hors immeubles de placement, sont valorisées au coût historique diminué du cumul des amortissements et des éventuelles pertes de valeur (IAS 16).
Le coût d'une immobilisation corporelle intègre son prix d'achat, y compris les frais accessoires, après déduction des remises et rabais commerciaux.
Les immobilisations produites pour l'usage du Groupe sont valorisées au coût de production, incluant les coûts directement attribuables à la production de ces biens.
Les amortissements sont déterminés en séparant au besoin chaque élément significatif d'une immobilisation en fonction de sa durée probable d'utilisation (méthode des composants).
Les dotations aux amortissements sont calculées en fonction de la durée d'utilisation estimée, en suivant les modes et durées ci-dessous :
| Mode | Durée | |
|---|---|---|
| Constructions (par composants) | Linéaire | 12 à 50 ans |
| Matériel de transport | Linéaire | 3 à 5 ans |
| Matériel de bureau | Linéaire | 3 à 5 ans |
| Mobilier | Linéaire | 3 à 10 ans |
| Autres immobilisations corporelles | Linéaire | 1 à 5 ans |
Les normes IFRS établissent une différenciation entre les immeubles de placement (norme IAS 40) et les autres actifs corporels (norme IAS 16).
Un immeuble de placement est un bien immobilier (terrain ou bâtiment – ou partie d'un bâtiment – ou ensemble immobilier constitué des deux) détenu par le propriétaire (ou par le preneur dans le cadre d'un contrat de location-financement) pour :
plutôt que pour :
Selon la norme IAS 40, un bien immobilier est notamment défini comme un immeuble de placement dans les cas suivants :
Les immeubles de placement incluent des terrains non bâtis, des terrains en zone d'aménagement concerté et des constructions livrées (bureaux, habitat, commerces, logistique etc…).
Les terrains non bâtis correspondent à des terrains agricoles et à des terrains nus (loués et non loués).
Les terrains agricoles sont évalués par comparaison, et font l'objet d'une réévaluation annuelle, notamment en référence avec les barèmes « SAFER » (Sociétés d'Aménagement Foncier et d'Etablissement Rural) publiés chaque année.
La revalorisation des terrains nus est rendue possible par :
La réalisation d'une Zone d'Aménagement Concerté s'étend sur plusieurs années ; elle se décompose en plusieurs phases et éventuellement en plusieurs tranches opérationnelles.
Lors des phases d'initialisation (études préalables, jusqu'à l'obtention de l'ensemble des autorisations) et de réalisation des travaux (aménagement-viabilisation), les coûts d'études et de travaux sont ajoutés à la valeur des terrains nus pour la détermination de la valeur d'actif.
Dans le cadre des expertises et actualisations en juste valeur, la valeur du terrain nu est évaluée par le biais d'une approche de type bilan promoteur (en prenant en compte, lorsque cela s'avère pertinent, les flux prévisionnels sur une période pluri-annuelle, avec actualisation de ceux-ci), méthode corroborée le cas échéant par la méthode par comparaison.
Une fois les terrains viabilisés, ces coûts d'aménagement sont retenus pour la détermination du coût de revient complet, base de comparaison à la valeur d'expertise du terrain aménagé, elle-
même déterminée par le biais d'une approche bilan promoteur considérant spécifiquement l'actif réalisable sur ce terrain.
La juste valeur des immeubles de placement qui ont fait l'objet d'une construction ou acquisition par le Groupe est ajustée chaque année à compter de leur achèvement ou de leur acquisition. Dès leur mise en exploitation, les immeubles (bureaux/habitat/logistique/commerces, etc…) deviennent des immeubles de rendement.
Lorsque la destination d'un projet ou opération immobilière est précisée ou modifiée (principales autorisations administratives obtenues et décision prise par le Comité d'investissement), des reclassements peuvent être comptabilisés :
Dans le cas d'un transfert d'une catégorie d'immeubles de placement évalués à la juste valeur vers la catégorie des stocks (en perspective d'une vente ou du développement d'une opération en promotion immobilière), la juste valeur retenue (comme valeur de transfert) est celle déterminée à la date de transfert.
Une nouvelle appréciation de la juste valeur de ces biens immobiliers serait réalisée au moment du retour éventuel de l'actif dans la catégorie des immeubles de placement.
Les terrains faisant l'objet d'une opération globale d'aménagement, notamment sous la forme de Zone d'Aménagement Concerté, sont reclassés globalement de la catégorie des immeubles de
placement (où ils se trouvent positionnés initialement) vers les stocks lorsque les conditions suivantes se trouvent réunies :
Lorsque la destination d'un terrain inclus à l'intérieur du périmètre global d'une ZAC est précisée (principales autorisations administratives obtenues et décision prise par le Comité d'investissement), un reclassement peut être comptabilisé :
Conformément à l'option offerte par IAS 40, les immeubles de placement sont évalués à leur juste valeur. Les variations de juste valeur sont enregistrées en résultat. Les immeubles de placement ne sont pas amortis.
Les biens valorisés à la juste valeur sont :
L'expertise indépendante est confiée au Cabinet DTZ depuis le 31 décembre 2007 à minima selon un rythme semestriel, avec deux campagnes réalisées, l'une au 30 ¬juin, l'autre au 31 décembre.
Les méthodes utilisées par DTZ sont conformes à la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière (édition octobre 2012).
Le périmètre soumis à évaluation par expertise indépendante au 30 juin 2015 a couvert :
Certains immeubles de placement (notamment, les autres terrains divers constructibles et divers terrains isolés) n'ont pas fait l'objet d'une actualisation par expertise indépendante au 30 juin 2015 en l'absence d'éléments identifiés comme susceptibles de modifier significativement leur valeur.
Le gain résultant des variations nettes de juste valeur des immeubles de placement est comptabilisé dans le compte de résultat du 30 juin 2015 pour 891 K€ (avant impôts différés).
Selon la norme IFRS 13, l'évaluation de la juste valeur d'un actif non financier tient compte de la capacité d'un intervenant de marché à générer des avantages économiques en faisant une utilisation optimale de l'actif ou en le vendant à un autre intervenant du marché qui en ferait une utilisation optimale. L'évaluation des immeubles de placement tient compte de cette définition de la juste valeur.
Les paramètres retenus dans l'estimation sont classifiés selon une hiérarchie à trois niveaux :
La combinaison des méthodes et des hypothèses suivantes est prise en compte pour déterminer la juste valeur des immeubles de placement :
Compte tenu de la nature et des caractéristiques des immeubles de placement du Groupe CBo Territoria, les paramètres les plus significatifs retenus pour les estimations sont classifiés au niveau 3.
La valeur des immeubles de placement ayant bénéficié de ces mécanismes de défiscalisation (secteur résidentiel) ne fait pas l'objet d'ajustement positif en juste valeur ; seuls les ajustements négatifs éventuels sont comptabilisés.
Conformément à la norme IAS 40 - 53, ces dispositions, mises en œuvre initialement afin de tenir compte du caractère non cessible de ces actifs pendant toute la période de défiscalisation (détention/location obligatoire de 5 ou 6 ans), sont maintenues à l'issue de la période de détention obligatoire considérant cette option de comptabilisation comme intangible.
Ces biens font néanmoins l'objet d'expertises immobilières.
Le montant de la réserve de juste valeur positive (supplément de valeur / coût de revient) relative aux immeubles de placement du secteur résidentiel ayant bénéficié de montages en défiscalisation, et non comptabilisé, atteint 2 684 K€ au 30 juin 2015 (contre 3 872 K€ au 31 décembre 2014). Cette réserve de juste valeur intègre celle constatée sur les programmes classés en « Immeubles de placement destinés à la vente » (cf. Note 6).
Pour les programmes initiés depuis le 1er janvier 2013, les ajustements de juste valeur positifs sont, le cas échéant, comptabilisés, compte tenu de la meilleure visibilité du marché. Aucune juste valeur positive n'a été constatée et donc comptabilisée sur ces programmes au 30 juin 2015.
Les immeubles en cours de construction en vue de leur utilisation ultérieure comme immeubles de placement sont également comptabilisés, conformément à la norme IAS 40 révisée, selon la méthode de la juste valeur. S'il est impossible de déterminer de façon fiable et continue cette juste valeur, l'immeuble est valorisé à son coût de revient.
Conformément à la norme IAS 23 révisée, le coût de l'emprunt est incorporé au coût de l'immeuble durant la période de construction ou de rénovation, jusqu'à la livraison. Il inclut les frais financiers payés et pour les lignes de financement globales, des frais financiers calculés sur la base d'un taux moyen d'intérêt constaté.
Un immeuble de placement est détenu en vue de la vente quand sa valeur sera recouvrée principalement par le biais d'une vente et non d'une utilisation continue. Pour que tel soit le cas, l'actif doit être disponible en vue de sa vente immédiate et sa vente doit être hautement probable. Cette condition est considérée remplie lorsque le Comité d'investissement a pris la décision de céder l'actif (définition d'une grille de prix de vente validée et mise en commercialisation). Les modalités d'évaluation de ces biens sont identiques à celles décrites pour les immeubles de placement.
Le groupe enregistre dans les « Titres mis en équivalence » les entreprises associées conformément à la norme IAS 28. Les entreprises associées sont des entités dans lesquelles le groupe exerce une influence notable, sans en avoir le contrôle.
Ces investissements sont enregistrés selon la méthode de la mise en équivalence.
En cas de baisse durable de leur juste valeur, une perte de valeur est constatée. La juste valeur est déterminée en fonction des critères financiers les plus appropriés à la situation particulière de chaque société. Les critères généralement retenus sont la quote-part des capitaux propres et les perspectives de rentabilité.
La quote-part de résultat de ces entreprises figure dans la ligne « Résultat des sociétés mises en équivalence ».
Les actifs financiers non courants comprennent les placements financiers à moyen et long terme (immobilisations financières), généralement détenus jusqu'à leur échéance.
Outre l'activité de développement d'un patrimoine immobilier locatif propre, le Groupe conduit des opérations en promotion immobilière.
Les comptes de stocks regroupent ces actifs à vocation de promotion immobilière :
Les stocks de programmes en cours de développement sont évalués au coût de revient.
CBO TERRITORIA - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 06 2015 Ce dernier comprend le coût des terrains (intégrant le cas échéant la juste valeur transférée de la catégorie des immeubles de placement vers celle des stocks), les frais d'acquisition, les taxes, les coûts d'aménagement (Voiries Réseaux Divers), les coûts de construction, les coûts des
prestations techniques ainsi que divers coûts annexes (frais internes de maîtrise d'ouvrage et frais financiers notamment).
Le coût de revient inclut également les frais financiers. Conformément à la norme IAS 23 - Coûts d'emprunts, les coûts des emprunts et financements liés aux opérations immobilières et relatifs à la période de construction, sont incorporés au coût de production de l'actif qualifié.
Les stocks sont évalués au prix de revient et intègrent les frais d'études préalables au lancement des opérations (honoraires d'études et de gestion). Ces coûts sont capitalisés si la probabilité de réalisation de l'opération est élevée. Ces coûts peuvent être constatés en charges de l'exercice si cette probabilité est faible.
Des provisions sont constituées pour couvrir les pertes prévisibles, lesquelles sont évaluées notamment à partir d'une analyse des données économiques et financières prévisionnelles de chaque projet.
Les créances clients et les autres créances sont évaluées initialement à la valeur nominale correspondant à leur juste valeur, puis ultérieurement à leur coût amorti à l'aide de la méthode du taux d'intérêt effectif, déduction faite des dépréciations.
Les contrats en cours à la clôture sont comptabilisés au coût augmenté du montant des profits comptabilisés jusqu'à présent, diminué des pertes attendues et des factures intermédiaires émises.
Les créances font l'objet d'une analyse individuelle du risque de non-recouvrement et sont éventuellement dépréciées par voie de provision pour en tenir compte.
Dans le cadre de ses activités de services immobiliers, le groupe (sa filiale CBo Gestion Immobilière) détient des fonds appartenant aux mandants. En tant que mandataire, ces fonds et leur contrepartie sont présentés dans les postes « Autres actifs courants » et « Autres passifs courants ».
La trésorerie comprend les liquidités en comptes courants bancaires, ainsi que les dépôts rémunérés et les parts d'OPCVM de trésorerie ayant une échéance à court terme, et ne présentant pas de risque significatif de perte de valeur en cas d'évolution des taux d'intérêt.
Les valeurs mobilières de placement, conformément à la l'IAS 39, figurent au bilan pour leur valeur de marché à la date de clôture.
Les emprunts et autres passifs financiers sont comptabilisés au coût amorti qui correspond à leur valeur à l'émission incluant les frais d'émission, diminuée des montants remboursés.
La dette obligataire convertible (OCEANE) émise par CBo Territoria en décembre 2012 a été comptabilisée selon les dispositions de la norme IAS 32 relative à la comptabilisation des instruments de dettes hybrides. Ces principes précisent que ce type de financement comporte à la fois une composante « Dette » et une composante « Capitaux propres », lesquelles doivent chacune être évaluée et comptabilisée individuellement. La composante « Dette » est calculée en actualisant les flux contractuels à un taux tenant compte du risque de crédit de CBo Territoria ; la composante « Capitaux propres » correspondant à la différence entre le prix de l'obligation convertible en date d'émission et la valeur de la composante « Dette ».
Pour l'obligation convertible CBo Territoria, le spread d'émission retenu a conduit à la reconnaissance d'une composante « Dette » égale au prix de l'obligation convertible ; la valeur de la composante « Capitaux propres » est donc nulle.
En l'absence de composante « Capitaux propres », l'emprunt obligataire émis en décembre 2012 a ainsi été enregistré intégralement en dette financière.
Les frais d'émission de cette OCEANE sont étalés sur une période de 5 ans.
CBO TERRITORIA - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 06 2015 Le Groupe utilise des instruments financiers dérivés tels que les swaps de taux d'intérêts pour se couvrir contre les risques associés aux taux d'intérêts. Ces instruments financiers dérivés sont
évalués à la juste valeur à la date de clôture à partir de techniques de valorisation utilisant des données observables et sont en conséquence classés au niveau 2 selon IFRS 13.
Les instruments financiers sont valorisés sur la base des modèles standards du marché. Dans la mesure où les instruments financiers sont affectés en comptabilité de couverture, les couvertures sont qualifiées, soit de couvertures de juste valeur lorsqu'elles couvrent l'exposition aux variations de la juste valeur d'un actif ou d'un passif comptabilisé, soit de couvertures de flux de trésorerie lorsqu'elles couvrent l'exposition aux variations de flux de trésorerie qui sont attribuables, soit à un risque particulier associé à un actif ou à un passif comptabilisé, soit à une transaction prévue.
Concernant les couvertures de juste valeur qui remplissent les conditions d'application de la comptabilité spéciale de couverture, tout profit ou perte résultant de la réévaluation de l'instrument de couverture à la juste valeur est comptabilisé immédiatement au compte de résultat. Tout profit ou perte sur l'élément couvert attribuable au risque couvert vient modifier la valeur comptable de l'élément couvert et est comptabilisé au compte de résultat.
Concernant les couvertures de flux de trésorerie utilisées pour couvrir des engagements fermes et qui remplissent les conditions pour l'application de la comptabilité spéciale de couverture, la partie de la valorisation positive ou négative de l'instrument de couverture qui est déterminée comme étant une couverture efficace est comptabilisée directement en capitaux propres et la partie inefficace est comptabilisée en résultat.
Pour les dérivés qui ne satisfont pas aux critères de qualification de la comptabilité de couverture, tout profit ou perte résultant des variations de juste valeur est comptabilisé directement dans le résultat de l'exercice.
La comptabilité de couverture cesse lorsque l'instrument de couverture arrive à expiration ou est vendu, résilié ou exercé ou qu'il ne respecte plus les critères de qualification pour la comptabilité de couverture. A ce moment, tout profit ou perte cumulé réalisé sur l'instrument de couverture comptabilisé en capitaux propres est maintenu en capitaux propres jusqu'à ce que la transaction prévue se produise. S'il n'est plus attendu que la transaction couverte se produise, le profit ou la perte cumulée comptabilisé en capitaux propres est transféré au résultat de l'exercice.
Une provision est comptabilisée lorsque le Groupe a une obligation actuelle (juridique ou implicite) résultant d'un événement passé, dont le montant peut être estimé de manière fiable, et dont il est plus probable qu'improbable que l'extinction se traduise par une sortie de ressources pour le Groupe.
Les dettes commerciales et les autres dettes sont initialement comptabilisées à leur coût historique correspondant à leur juste valeur, puis ultérieurement évaluées à leur coût amorti à l'aide de la méthode du taux d'intérêt effectif.
La charge d'impôt sur les sociétés a été estimée sur la base du taux effectif moyen prévisionnel pour la période annuelle (hors contribution additionnelle sur les distributions) appliqué au résultat avant impôt de la période intermédiaire.
Le Groupe a réalisé la valorisation du montant des engagements de retraite représentatifs de prestations définies.
Cette valorisation a été effectuée sur la base :
La société CBo Territoria a mis en place plusieurs plans de rémunération qui seront dénoués en instruments de capitaux propres (options de souscription d'actions et actions gratuites). La juste valeur des services rendus en échange de l'octroi d'instruments de capitaux propres émis est comptabilisée en charges (et étalée sur la période d'attribution définitive), en contrepartie des réserves, sur la base de la valeur des instruments de capitaux propres émis au moment de leur attribution.
A chaque date de clôture, l'entité réexamine le nombre d'options susceptibles de devenir exerçables ainsi que le nombre d'actions gratuites susceptibles d'être définitivement acquises.
Les sommes perçues lorsque les options sont levées sont créditées aux postes « Capital social » (valeur nominale) et « Primes d'émission », nettes des coûts de transaction directement attribuables.
En application de la norme IAS 33, le résultat net par action se calcule en divisant le résultat net part du Groupe attribuable aux actionnaires ordinaires, par le nombre moyen pondéré d'actions en circulation au cours de l'exercice.
Le résultat net dilué par action s'obtient en divisant le résultat net part du Groupe par le nombre moyen pondéré d'actions en circulation au cours de la période pour laquelle le calcul est effectué, ajusté de l'impact maximal de la conversion des instruments dilutifs en actions ordinaires selon la méthode dite du rachat d'actions.
Les opérations d'acquisition, de cession ou d'annulation de titres CBo Territoria sont portées en diminution des capitaux propres.
Le chiffre d'affaires du Groupe comprend trois natures de revenus :
Les revenus locatifs résultant d'immeubles de placement sont comptabilisés de façon linéaire sur la durée des contrats de location en cours.
Afin de se conformer aux pratiques du secteur, un changement de présentation des revenus locatifs a été opéré. Le chiffre d'affaires correspond aux revenus locatifs bruts. Les charges locatives refacturées sont désormais présentées en diminution des charges externes et des impôts et taxes, et non plus en chiffre d'affaires.
Les conditions spécifiques des contrats de location en cours sont les franchises, paliers, indemnités d'éviction, droits d'entrée.
La norme IAS 17 et l'interprétation SIC 15 prévoient que les paliers, franchises sur loyers et droits d'entrée soient étalés sur la durée ferme du bail.
Le chiffre d'affaires est comptabilisé pour chaque exercice en fonction du taux d'avancement technique de l'opération et de la commercialisation.
L'avancement technique de l'opération est déterminé en rapprochant les dépenses engagées (facturées) des dépenses prévisionnelles. Pour les opérations dont la Déclaration d'Achèvement des Travaux (DAT) est déposée en fin d'année, le niveau d'avancement technique mesuré sur la base des dépenses facturées est corroboré avec l'avancement déclaré par la maîtrise d'ouvrage afin d'approcher au mieux les dépenses restant à engager et le niveau effectif d'avancement.
La commercialisation est prise en compte dès lors que la vente est certaine (contrats signés / Vente en l'Etat Futur d'Achèvement et vente à l'achèvement).
Le résultat est constaté au fur et à mesure de cet avancement, en fonction de la marge prévisionnelle de chaque programme.
Le chiffre d'affaires est constaté à la signature de l'acte de vente des terrains ou lots.
Pour l'ensemble des opérations en promotion immobilière, lorsque le résultat prévisionnel fait apparaître une perte, une provision pour dépréciation ou perte à terminaison est constituée.
Selon la norme IFRS 8, un secteur opérationnel est une composante d'une entreprise :
CBO TERRITORIA - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 06 2015 Le Groupe CBo Territoria disposait initialement d'un seul secteur d'activité regroupant les activités immobilières en logement et immobilier d'entreprise sur l'île de La Réunion.
Depuis 2009, le reporting des performances opérationnelles du Groupe est organisé et synthétisé selon trois secteurs opérationnels d'activités :
Le périmètre de consolidation intègre les sociétés suivantes :
| SA CBo Territoria Cour de l'usine - La M are 97 438 Sainte-M arie 452 038 805 Société mère 100% 100% Sociét és int égrées globalement SAS CBo Gestion Immobilière Cour de l'usine - La M are 97438 Sainte-M arie 478 865 447 Intégration globale 100% 100% SAS CBo Développement Cour de l'usine - La M are 97438 Sainte-M arie 524 758 885 Intégration globale 100% 100% SAS CBo Property Cour de l'usine - La M are 97438 Sainte-M arie 479 422 008 Intégration globale 100% 100% SCI Ateliers les Figuiers Cour de l'usine - La M are 97438 Sainte-M arie 452 453 772 Intégration globale 100% 100% SCI Cour de La M are Cour de l'usine - La M are 97438 Sainte-M arie 450 214 820 Intégration globale 100% 90% SCI Cour Savanna Cour de l'usine - La M are 97438 Sainte-M arie 479 408 759 Intégration globale 100% 100% SAS SRET Cour de l'usine - La M are 97438 Sainte-M arie 339 894 529 Intégration globale 100% 100% SAS Bassin Bleu Country Club 75 rue M ahatma Gandhi 97435 Saint-Paul 479 519 266 Intégration globale 100% 100% SNC Victor Hugo Cour de l'usine - La M are 97438 Sainte-M arie 488 858 663 Intégration globale 100% 100% SCI Triolet Cour de l'usine - La M are 97438 Sainte-M arie 489 913 541 Intégration globale 100% 100% SCI Lardy Cour de l'usine - La M are 97438 Sainte-M arie 492 772 462 Intégration globale 100% 90% SCI Le Tamarinier Cour de l'usine - La M are 97438 Sainte-M arie 492 709 522 Intégration globale 100% 100% SCI Le Tarmac Cour de l'usine - La M are 97438 Sainte-M arie 492 687 199 Intégration globale 100% 100% SCI Jules Hermann Cour de l'usine - La M are 97438 Sainte-M arie 501 651 533 Intégration globale 100% 51% SCCV O'M alley Cour de l'usine - La M are 97438 Sainte-M arie 501 891 626 Intégration globale 100% 100% SCI Alambic Cour de l'usine - La M are 97438 Sainte-M arie 509 478 236 Intégration globale 100% 100% SCI Clairefontaine Cour de l'usine - La M are 97438 Sainte-M arie 452 412 232 Intégration globale 100% 100% SCI Aurore Cour de l'usine - La M are 97438 Sainte-M arie 452 818 412 Intégration globale 100% 100% SCI Vierge du Cap Cour de l'usine - La M are 97438 Sainte-M arie 485 010 091 Intégration globale 100% 100% SCI Ponant Cour de l'usine - La M are 97438 Sainte-M arie 485 010 318 Intégration globale 100% 100% SCI Neptune Cour de l'usine - La M are 97438 Sainte-M arie 492 686 787 Intégration globale 100% 100% SCI Boréales Cour de l'usine - La M are 97438 Sainte-M arie 492 677 208 Intégration globale 100% 100% SAS CBo Expansion Cour de l'usine - La M are 97438 Sainte-M arie 519 579 312 Intégration globale 100% 100% SCI Leu Boutik Cour de l'usine - La M are 97438 Sainte-M arie 514 949 528 Intégration globale 100% 100% SCI Leu Clair Cour de l'usine - La M are 97438 Sainte-M arie 514 819 085 Intégration globale 100% 100% SCCV Eco parc du Portail Cour de l'usine - La M are 97438 Sainte-M arie 514 194 174 Intégration globale 100% 100% SCI Désiré M ahy Cour de l'usine - La M are 97438 Sainte-M arie 523 680 080 Intégration globale 100% 100% SNC Cap Horizon Cour de l'usine - La M are 97438 Sainte-M arie 522 032 085 Intégration globale 100% 100% SAS Nouvel Horizon Cour de l'usine - La M are 97438 Sainte-M arie 533 677 027 Intégration globale 100% 100% SCI Le Verger Cour de l'usine - La M are 97438 Sainte-M arie 485 003 099 Intégration globale 100% 100% SCCV Jardins d'Ugo Cour de l'usine - La M are 97438 Sainte-M arie 750 913 451 Intégration globale 100% 100% SARL Jardin d'Eden Route Nationale 1 - L'Emintage 97434 Saint-Gilles-Les-Bains 353 869 696 Intégration globale 100% 100% Sociét és en déf iscalisat ion « ext ernalisée » SCI Black Pearl Cour de l'usine - La M are 97438 Sainte-M arie 489 165 522 Intégration globale 100% 100% SNC Hermione Cour de l'usine - La M are 97438 Sainte-M arie 502 186 901 Intégration globale 100% 100% Sociét és mises en équivalence SCI Kerveguen Cour de l'usine - La M are 97438 Sainte-M arie 498 793 298 M ise en équivalence 50% 50% SCCV Tech Sud One Cour de l'usine - La M are 97438 Sainte-M arie 798989091 Intégration globale 50% 50% |
Sociét és |
Siège social | SIR EN |
M ét hode de consolidat ion |
% de cont rôle 0 6 / 2 0 15 |
% d'int érêt 0 6 / 2 0 15 |
% d'int érêt 12 / 2 0 14 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 100% | |||||||
| 100% | |||||||
| 100% | |||||||
| 100% | |||||||
| 100% | |||||||
| 90% | |||||||
| 100% | |||||||
| 100% | |||||||
| 100% | |||||||
| 100% | |||||||
| 100% | |||||||
| 90% | |||||||
| 100% | |||||||
| 100% | |||||||
| 51% | |||||||
| 100% | |||||||
| 100% | |||||||
| 100% | |||||||
| 100% | |||||||
| 100% | |||||||
| 100% | |||||||
| 100% | |||||||
| 100% | |||||||
| 100% | |||||||
| 100% | |||||||
| 100% | |||||||
| 100% | |||||||
| 100% | |||||||
| 100% | |||||||
| 100% | |||||||
| 100% | |||||||
| 100% | |||||||
| 100% | |||||||
| 100% | |||||||
| 50% | |||||||
| 100% | |||||||
| SAS Terres Créoles Cour de l'usine - La M are 97438 Sainte-M arie 535 374 615 M ise en équivalence 50% 50% |
50% | ||||||
| SNC Zac M apou 23 rue Raymond Vergès 97441 Sainte-Suzanne 321 327 280 M ise en équivalence 34% 34% |
34% |
Toutes les sociétés du Groupe sont immatriculées en France.
Selon les principes évoqués au point 2-2 Modalités de consolidation, les sociétés immobilières suivantes ont été consolidées par intégration globale dès avant le rachat effectif des parts par le Groupe :
Ces sociétés, propriétaires d'un patrimoine locatif résidentiel, ont été créées dans le cadre du montage d'opérations en défiscalisation « externalisée » (avec l'intervention d'un investisseur fiscal tiers, auprès duquel CBo Territoria s'est engagé à racheter les parts à l'issue de la période de défiscalisation).
Le Groupe a acquis la société Jardin d'Eden au cours du 1er semestre 2015..
Le 31 mars 2015, le Groupe CBO T a procédé à l'acquisition à 100% de la SARL Jardin d'Eden, une société exploitant un jardin botanique à St Gilles les Bains (Ile de la réunion), sur un terrain appartenant au Groupe CBO T. Cet acquisition a été réalisée dans le cadre de la stratégie globale du groupe de valoriser son foncier.
Le Groupe a procédé à une évaluation préliminaire de l'écart d'acquisition dans le cadre des comptes semestriels au 30 Juin 2015 et figera celui-ci au 31 Décembre 2015. L'évaluation préliminaire a conduit à ne pas constater d'écart d'acquisition dans les comptes consolidés.
La table suivante récapitule le prix payé et les montants des actifs acquis et des passifs estimés reconnus à la date de l'acquisition.
| en milliers | |
|---|---|
| d'euros | |
| Trésorerie décaissée pour l'acquisition | 325 |
| Evaluation de la rente viagère à verser au titre de l'acquisition | 210 |
| Total Prix d'acquisition (a) | 535 |
| Montants des actifs identifiables acquis et des passifs estimés | |
| Immobilisations corporelles | 35 |
| Immeubles de placement | 496 |
| Stock de matières premières et de produits finis | 8 |
| Créances clients | 12 |
| Trésorerie reprise | 29 |
| Dettes financières | 11 |
| Dettes fournisseurs et autres dettes d'exploitation | 33 |
| Total Actif net identifiable (b) | 535 |
| Ecart d'acquisition (a - b) | 0 |
La contribution de la société jardin d'Eden au chiffre d'affaires et au résultat du Groupe depuis l'acquisition est non significative.
Aucune variation de méthode de consolidation n'est intervenue au cours du 1er semestre 2015.
Aucune variation de pourcentage d'intérêts n'a été constatée au cours du 1er semestre 2015.
Les principaux agrégats du compte de résultat et du bilan du 1er semestre 2014 se ventilent par secteur d'activités de la façon suivante :
| 1er semestre 2014 retraité* | Foncière | Promotion | Autres (A) | Total Groupe |
|---|---|---|---|---|
| En milliers d'euros (K€) | CBo Territoria | |||
| Compte de résultat | ||||
| Chiffre d'affaires (1) | 6 920 | 13 704 | 1 491 | 22 115 |
| Marge opérationnelle (2) | 5 660 | 1 215 | / | / |
| En % du CA | 82,00% | 8,90% | / | / |
| Résultat des activités (3) | 5 660 | 1 215 | (2 776) | 4 099 |
| Bilan (30/06/2014) | ||||
| Actifs sectoriels (principaux) | ||||
| Immeubles de placement (4) | 337 747 | / | / | 337 747 |
| Autres Actifs non courants | 3 254 | / | 6 362 | 9 616 |
| Stocks et en-cours | / | 71 858 | 140 | 71 998 |
| Passifs sectoriels (principaux) (5) | ||||
| Emprunts et dettes fi. > 1 an | 189 034 | 2 423 | 731 | 192 188 |
| Emprunts et dettes fi. < 1 an | 22 292 | 1 944 | 173 | 24 409 |
* Prise en compte de l'application de la norme IFRIC 21 et Intégration des "charges locatives refacturées" aux "Charges externes" et "Impôts et taxes" (alors qu'elles étaient incluses aux "Loyers") sur les comptes publiés de juin 2014
Les principaux agrégats du compte de résultat et du bilan du 1er semestre 2015 se ventilent par
| 1er semestre 2015 | Foncière | Promotion | Autres (A) | Total Groupe |
|---|---|---|---|---|
| En milliers d'euros (K€) | CBo Territoria | |||
| Compte de résultat | ||||
| Chiffre d'affaires | 8 566 | 15 078 | 1 583 | 25 226 |
| Marge opérationnelle | 7 156 | 1 809 | / | / |
| En % du CA | 84,00% | 12,00% | / | / |
| Résultat des activités | 7 156 | 1 809 | (4 050) | 4 915 |
| Bilan | ||||
| Actifs sectoriels (principaux) | ||||
| Immeubles de placement | 347 275 | / | / | 347 275 |
| Autres Actifs non courants | 3 348 | / | 6 910 | 10 258 |
| Stocks et en-cours | / | 84 717 | 125 | 84 842 |
| Passifs sectoriels (principaux) | ||||
| Emprunts et dettes fi. > 1 an | 205 836 | 3 002 | 779 | 209 618 |
| Emprunts et dettes fi. < 1 an | 29 258 | 4 003 | 243 | 33 504 |
(A) Le secteur « Autres » regroupe les Autres activités, les Frais de gestion nets (non imputés aux marges d'activités) et les Produits et Charges non ventilés.
Par zone géographique :
La totalité de l'activité est réalisée sur l'Ile de La Réunion, Département Français d'Outre-Mer (et Région Ultra Périphérique de la Communauté européenne).
Le groupe a également procédé à l'acquisition d'un terrain à Mayotte, sur lequel elle compte développer un centre d'affaires.
| En milliers d'euros | 31/12/2014 | Variations périmètre |
Augmentati ons |
Cessions | Variation de Juste Valeur |
Transferts | Dotation / reprise |
30/06/2015 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Immeubles de rendement | 244 041 | - | 16 | - | 3 293 | 12 341 | - | 259 691 |
| Immeubles de rendement Entreprise | 165 906 | 16 | 3 766 | 12 881 | 182 569 | |||
| Immeubles de rendement Habitat | 78 135 | (473) | (540) | 77 122 | ||||
| Terrains en opération d'aménagement | 6 286 | 478 | (1 383) | 5 381 | ||||
| Autres Terrains | 39 881 | 498 | 296 | (28) | (197) | 20 | 40 469 | |
| Immeubles en développement | 26 410 | - | 12 038 | - | (2 093) | (12 240) | - | 24 115 |
| Entreprise | 10 982 | - | 3 340 | (555) | (12 062) | - | 1 706 | |
| Habitat | 15 428 | 8 698 | (1 539) | (178) | - | 22 409 | ||
| Amort/Provision | - | |||||||
| Total Immeubles de Placement | 316 617 | 498 | 12 828 | (28) | 1 002 | (1 262) | - | 329 656 |
Les immeubles de placement se décomposent ainsi :
En application de la norme IFRS 13, les tableaux ci-après présentent les principales fourchettes de données utilisées par les experts immobiliers pour valoriser les immeubles de placement :
| Patrimoine* au 30/06/2015 (en millions d'euros) |
Taux de rendements |
Taux d'actualisation du DCF |
Prix de vente en €/m²/an |
Valeur locative de marché en €/m²/an |
|
|---|---|---|---|---|---|
| Immobilier résidentiel | 94,7 | 4,75% | / | 2 100 - 3 500 | 71 - 166 |
| Immobilier commercial | 6,5% - 9,5% | 7% - 9% | / | 140 - 546 | |
| Bureaux | 182,6 | 7% - 8,5% | 7,5% - 8,5% | / | 221 - 246 |
| Locaux d'activités | 6% - 9,25% | 6% - 9,25% | / | 108 - 240 | |
| Total | 277,3 |
* hors terrains, hors IP en cours de développement, y compris IP destinés à la vente
La variation des immeubles de placement destinés à la vente se présente ainsi :
| Total Valeur nette | 20 193 | - | - | (3 002) | (112) | 540 | - | 17 619 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Provision | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Total Valeur brute | 20 193 | - | (3 002) | (112) | 540 | - | 17 619 | |
| En milliers d'euros | 31/12/2014 | Variations | périmètre Augmentations | Cessions | Variation de Juste Valeur |
Transferts | Dotation / reprise |
30/06/2015 |
Les IP destinés à la vente correspondent aux logements sur les opérations Clairefontaine, Aurore, Le Verger, les Pléïades, Le Ponant et Libertalia I (2 villas) au 30 juin 2015. La majorité des logements restent loués, et la vente sera réalisée lot par lot.
En référence aux Méthodes comptables exposées (cf. 2.4.3.5.) « Biens immobiliers ayant fait l'objet d'un montage en défiscalisation »), ces immeubles de placement figurent toujours à l'actif au coût, soit 17 619 K€. La réserve de juste valeur positive (supplément de valeur déterminée par expertise / coût de revient) est intégrée au total des plus-values latentes sur les Immeubles Habitat pour un montant de 854 K€.
A compter du 1er janvier 2007, le Groupe CBo Territoria a exercé l'option pour le régime d'intégration fiscale de droit commun prévu à l'article 223A du Code Général des Impôts, pour ellemême et les filiales françaises contrôlées à plus de 95 %.
CBo Territoria SA est le seul redevable de l'impôt pour l'ensemble du Groupe intégré. Chaque société intégrée fiscalement est replacée dans la situation qui aurait été la sienne si elle avait été imposée séparément. Les gains ou charges éventuels sont constatés dans les comptes de CBo Territoria SA.
3.1 Ventilation entre impôts différés et impôts exigibles au compte de résultat
| En milliers d'euros | 30/06/2015 | 30/06/2014 |
|---|---|---|
| Impôt exigible | (131) | (740) |
| Impôt différé | (1 417) | (699) |
| Autres impôts | - | |
| Total Impôts sur les résultats | (1 548) | (1 439) |
3.2 Evolution des postes d'impôts au bilan
| En milliers d'euros | Solde au 31/12/2014 |
Charge | Situation nette et autres |
Règlements nets |
Solde au 30/06/2015 |
|---|---|---|---|---|---|
| Impôts courants | - | - | - | - | - |
| Créances d'impôts | 122 | 131 | 7 | (216) | 44 |
| Dettes d'impôts | - | - | - | - | - |
| Total impôts courants | 122 | 131 | 7 | (216) | 44 |
| Impôts différés | - | - | - | - | - |
| Actif | - | - | - | - | - |
| Passif | 24 961 | 1 416 | 171 | - | 26 548 |
| Total Impôts différés | 24 961 | 1 416 | 171 | - | 26 548 |
| En milliers d'euros | 31/12/2014 | Variations périmètre |
Augmentations | Cessions | Transferts nets (1) |
Dotation / reprise |
30/06/2015 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Stocks et En-cours Immobiliers | 78 549 | - | 18 483 | (12 529) | 564 | (350) | 84 717 |
| Stocks Promotion Entreprise (a) | 10 465 | - | 2 862 | (2 110) | 838 | (268) | 11 787 |
| Stocks Promotion Habitat (b) | 26 683 | - | 11 682 | (8 760) | (1 167) | (82) | 28 356 |
| Stocks Terrains (c) | 41 400 | - | 3 939 | (1 659) | 893 | - | 44 573 |
| Autres Stocks | 86 | - | 39 | - | - | - | 125 |
| Total Stocks et En-cours | 78 635 | - | 18 522 | (12 529) | 564 | (350) | 84 842 |
(1) (a) Principalement un transfert depuis la ZAC Portail du terrain d'assiette de l'opération Bureaux Tamarins Quartier d'Affaires Bât. E.
(1) (b) Transfert vers les Stocks Terrains en Lotissements résidentiels de Grenadelles et Villas du Green 2 ; reclassement de dépenses d'études d'opérations immobilières de la ZAC Beauséjour depuis les Immeubles de Placement en cours vers les stocks
(1) (c) Principalement un transfert vers les Immeubles de placement en cours du terrain d'assiette de l'opération Supermarché et commerces de Beauséjour ; transferts depuis les Stocks Promotion Habitat de Grenadelles et Villas du Green 2 (cf. note (1) (b) ci-avant)
La décomposition des stocks par catégorie est la suivante :
| En milliers d'euros | 30/06/2015 | 31/12/2014 |
|---|---|---|
| Stocks Terrains | 44 573 | 41 400 |
| Stocks Opérations immobilières | 40 494 | 37 149 |
| Total Valeur brute Stocks immobiliers | 85 067 | 78 549 |
| Provisions sur Terrains | - | - |
| Provisions sur Opérations immobilières | (350) | - |
| Total Provisions sur stocks immobiliers | (350) | - |
| Total Stocks immobiliers nets | 84 717 | 78 549 |
| Autres stocks nets | 125 | 86 |
| Total Stocks nets | 84 842 | 78 635 |
Les Stocks immobiliers nets (hors « Autres stocks ») se décomposent ainsi :
| En milliers d'euros | 30/06/2015 | 31/12/2014 |
|---|---|---|
| Terrains en Opérations d'aménagement | 27 425 | 25 151 |
| Terrains en Lotissements résidentiels (Habitat) | 13 103 | 11 790 |
| Terrains en Lotissements professionnels (Entreprise) | 2 209 | 2 712 |
| Autres terrains | 1 836 | 1 747 |
| Total Stocks Terrains | 44 573 | 41 400 |
| Stocks Opérations immobilières Habitat en projet | 6 683 | 8 085 |
| Stocks Opérations immobilières Habitat en-cours de travaux | 14 496 | 14 731 |
| Stocks Opérations immobilières Habitat achevées | 7 178 | 3 868 |
| Sous total Stocks Opérations immobilières Habitat | 28 357 | 26 683 |
| Stocks Opérations immobilières Entreprise en projet | 8 315 | 9 247 |
| Stocks Opérations immobilières Entreprise en-cours de travaux | 2 254 | 0 |
| Stocks Opérations immobilières Entreprise achevées | 1 218 | 1 218 |
| Sous total Stocks Opérations immobilières Entreprise | 11 787 | 10 465 |
| Total Stocks Op. immobilières (bâties) | 40 144 | 37 149 |
| Total Stocks immobiliers nets | 84 717 | 78 549 |
| En milliers d'euros | 30/06/2015 | 31/12/2014 |
|---|---|---|
| Clients et créances rattachés - Valeur brute | 11 263 | 10 235 |
| Provisions | (1 016) | (943) |
| Sous total Clients et comptes rattachés | 10 247 | 9 292 |
| Avances et acomptes versés sur commandes | 1 | 12 |
| Créances fiscales et sociales | 6 447 | 5 172 |
| Autres créances d'exploitation | 811 | 609 |
| Comptes courants actif | 2 197 | 791 |
| Prêts et cautionnements & autres créances | - | 1 |
| Charges constatées d'avance | 350 | 268 |
| Total valeur brute Autres créances | 9 806 | 6 853 |
| Provisions sur Autres créances | (35) | (35) |
| Sous total net Autres créances | 9 771 | 6 818 |
| Total net Clients et Autres créances | 20 018 | 16 110 |
| Dont moins d'un an | 20 018 | 16 110 |
| Dont plus d'un an | - | - |
Les créances Clients se décomposent ainsi :
| En milliers d'euros | 30/06/2015 | 31/12/2014 |
|---|---|---|
| Clients Locataires | 2 476 | 2 591 |
| Clients Acquéreurs | 6 356 | 5 707 |
| Clients Autres | 2 431 | 1 937 |
| Total brut Clients et comptes rattachés | 11 263 | 10 235 |
L'intégralité du poste « Créances clients et autres créances » a une échéance à moins d'un an.
Au 30 juin 2015, le capital du Groupe CBo Territoria s'élève à 42 848 424 euros, composé de 32 460 927 actions d'une valeur nominale de 1,32 euros. Il n'existe qu'une seule catégorie d'actions ; elles sont toutes émises et entièrement libérées.
| Nombre d'actions Valeur nominale (€) | Capital social (€) | ||
|---|---|---|---|
| Arrêté au 31/12/2014 | 32 181 005 | 1,32 | 42 478 927 |
| Levées Stock-options (1) | 279 922 | 1,32 | 369 497 |
| Attributions Actions gratuites (2) | - | ||
| Conversion des OCEANE (3) | - | ||
| Arrêté au 30/06/2015 | 32 460 927 | 1,32 | 42 848 424 |
(1) Cf. ci-après Plans de stock-options.
(2) Cf. ci-après Plans d'attribution d'actions gratuites.
(3) Il s'agit de la conversion d'obligations en actions.
Un dividende de 15 centimes d'euros par action a été distribué en juin 2015 au titre du résultat 2014, pour une distribution totale de 4 800 K€.
Les différents éléments constituant les intérêts minoritaires sont les suivants :
| En milliers d'euros | 30/06/2015 | 31/12/2014 |
|---|---|---|
| Réserves | 828 | 935 |
| Résultat | - | (107) |
| Total Réserves et résultat Intérêts minoritaires | 828 | 828 |
Les options de souscription en circulation au 30 juin 2015 donnent la possibilité de souscrire à des actions de la société dans les conditions suivantes :
| Plans | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Date des séances du Conseil d'Administration | 28/06/2006 (a) 06/06/2008 (a) 12/06/2009 (a) 09/09/2010 (b) 14/03/2014 (c) | ||||||
| Nombre total d'options attribuées à l'origine | 561 000 | 248 500 | 166 000 | 563 500 | 271 000 | ||
| Dont nombre d'options attribuées aux membres du Comité de direction (dans sa composition actuelle) |
- | - | - | 130 000 | 110 000 | ||
| Nombre de dirigeants concernés | - | - | - | 3 | 2 | ||
| Point de départ d'exercice des options | 29/06/2008 | 07/06/2010 | 13/06/2011 | 10/09/2012 | 15/03/2016 | ||
| Date d'expiration | 28/06/2016 | 06/06/2018 | 12/06/2019 | 09/09/2020 | 31/12/2020 | ||
| Prix de souscription, en euros (1) | 2,94 | 3,17 | 2,38 | 3,92 | 3,23 | ||
| Valorisation unitaire des options attribuées, en euros (2) | 1,35 | 1,30 | 1,54 | 1,69 | 0,65 | ||
| Nombre cumulé d'options annulées au 30/06/2015 (3) | 143 500 | 34 500 | 14 250 | 213 000 | 55 000 | ||
| Dont Nombre d'options annulées en 2015 (3) | - | - | - | 60 000 | 40 000 | ||
| Nombre cumulé d'options souscrites au 30/06/2015 (4) | 413 500 | 125 000 | 115 000 | - | - | ||
| Dont Nombre d'options souscrites en 2015 (4) | 113 922 | 122 000 | 44 000 | - | - | ||
| Nombre d'options existantes au 30/06/2015 (5) | 4 000 | 89 000 | 36 750 | 350 500 | 216 000 | ||
| Dont nombre d'options attribuées aux membres du Comité de direction (dans sa composition actuelle) |
- | - | - | 130 000 | 110 000 | ||
| Nombre de dirigeants concernés | - | - | - | 3 | 2 |
(1) Le prix de souscription a été établi au niveau de 95 % de la moyenne des cours de clôture des vingt séances précédant l'attribution.
(2) La valorisation des options attribuées a été estimée, à la date d'attribution, au moyen d'un modèle de valorisation de type Black & Scholes, prenant en compte la maturité des options attribuées, la volatilité de l'action et le taux de rendement attendu de l'action.
(3) La démission ou le licenciement du bénéficiaire lui fait perdre immédiatement tout droit à l'exercice des options. Les bénéficiaires partant en retraite conservent leurs droits en cours.
(4) Les options peuvent être exercées par tout bénéficiaire présent dans le Groupe au moment de l'ouverture de la période d'option.
(5) Nombre d'options non encore exercées au 30/06/2015.
(a) Attribution selon autorisation de l'Assemblée Générale du 28/06/2006 (montant maximum de 1 233 100 options soit 5 % du capital social au 31/12/2005 – Autorisation valable pour une durée de 38 mois).
(b) Attribution selon autorisation de l'Assemblée Générale du 3/06/2010 (montant maximum de 1 587 616 options soit 5 % du capital social au 31/12/2009 – Autorisation valable pour une durée de 38 mois).
(c) Attribution selon autorisation de l'Assemblée Générale du 6/06/2012 (montant maximum de 1 607 251 options soit 5 % du capital social au 14/03/2014 – Autorisation valable pour une durée de 38 mois).
Les actions gratuites attribuées présentent les caractéristiques suivantes :
| Plans | ||||
|---|---|---|---|---|
| Date des séances du Conseil d'Administration | 12/06/2009 (a) | 09/09/2010 (a) | 14/03/2014 (b) | |
| Nombre total d'actions attribuées à l'origine | 48 500 | 10 500 | 15 000 | |
| Dont nombre d'actions attribuées aux membres du Comité | 3 000 | - | - | |
| de direction (dans sa composition actuelle) Nombre de dirigeants concernés |
3 | - | - | |
| Valorisation unitaire des actions attribuées, en euros (1) | 2,52 | 4,22 | 3,40 | |
| Date d'attribution définitive (2) | 12/06/2011 | 09/09/2012 | 14/03/2016 | |
| Date d'expiration de la période de conservation | 12/06/2013 | 09/09/2014 | 14/03/2018 | |
| Nombre d'actions annulées au 30/06/2015 (3) | 6 500 | 2 000 | 1 500 | |
| Dont Nombre d'actions annulées en 2015 (3) | - | - | - | |
| Nombre d'actions définitivement acquises au 30/06/2015 (4) | 42 000 | 8 500 | - | |
| Dont Nombre d'actions définitivement acquises en 2015 (4) | - | - | - | |
| Nombre total d'actions existantes et non encore définitivement | ||||
| attribuées au 30/06/2015 (5) | - | - | - | |
| Dont nombre d'actions attribuées aux membres du Comité | - | - | - | |
| de direction (dans sa composition actuelle) Nombre de dirigeants concernés |
- | - | - | |
| (1) La valorisation des actions gratuites attribuées correspond au cours de Bourse au jour de l'attribution. |
||||
| (2) Les plans sont soumis à des conditions de performance avant attribution définitive. |
||||
| (3) La perte de la qualité de salarié ou de mandataire social avant la date d'attribution définitive fait perdre au |
||||
| bénéficiaire tout droit aux actions gratuites. | ||||
| (4) Les conditions de performance requises par le Plan du 12/06/2009 et le Plan du 09/09/2010 se sont trouvées |
||||
| réunies et ont permis l'attribution définitive aux salariés présents. | ||||
| (5) L'attribution des actions gratuites ne devient définitive qu'après la date d'attribution définitive atteinte, et sous |
||||
| réserve de l'atteinte des conditions de performance fixées. | ||||
| (a) Attribution selon autorisation de l'Assemblée Générale du 12/06/2009 (montant maximum de 952 569 actions |
||||
| soit 3 % du capital social au 31/12/2008 – Autorisation valable pour une durée de 38 mois). | ||||
| (b) Attribution selon autorisation de l'Assemblée Générale du 12/06/2009 (montant maximum de 964 350 actions |
||||
| soit 3 % du capital social au 14/03/2014 – Autorisation valable pour une durée de 38 mois). | ||||
| Note 7 : Emprunts et dettes financières |
||||
| Financement des opérations immobilières | ||||
| Concernant son activité de foncière, CBo Territoria finance ses projets d'investissement au travers | ||||
| de crédits bancaires à moyen et long terme, à hauteur d'une quotité généralement comprise entre | ||||
| 55 % et 75 % du montant de l'investissement. Ces financements sont ainsi adossés à chaque | ||||
| opération immobilière avec généralement une couverture des annuités par les loyers à percevoir. | ||||
| Sur l'activité de promotion immobilière, le développement d'une opération génère dans un premier |
||||
| temps un besoin en fonds de roulement, couvert en partie (l'établissement financier intervenant en | ||||
| financement exigeant aussi l'engagement de « | fonds propres | ») par la mise en place de crédits | ||
| bancaires d'accompagnement adossés aux opérations. Dans un second temps, la vente du |
CBO TERRITORIA - RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL 06 2015 Sur l'activité de promotion immobilière, le développement d'une opération génère dans un premier temps un besoin en fonds de roulement, couvert en partie (l'établissement financier intervenant en financement exigeant aussi l'engagement de « fonds propres ») par la mise en place de crédits
programme immobilier et l'encaissement progressif des appels de fonds permettent le remboursement du crédit-promoteur (par imputation directe du produit des ventes) puis génèrent une ressource de trésorerie disponible pour CBo Territoria.
Dans le but de diversifier sa dette financière, CBo Territoria a lancé en novembre 2012 l'émission d'une OCEANE (Obligation à option de Conversion et/ou d'Echange en Actions Nouvelles ou Existantes) aux caractéristiques suivantes :
L'opération a bénéficié du Visa de l'Autorité des Marchés Financiers (n° 12-577) en date du 16 novembre 2012.
Avec un taux de souscription de près de 200 %, et après exercice de la clause de sur-allocation de 15 %, l'émission a finalement porté sur 7 364 329 obligations représentant un produit brut d'émission de 26,5 M€ et de 25,4 M€ après prise en compte des frais d'émission de 1,1 M€. Après réduction, Proparco a été servi à hauteur de 8,5 M€ devenant le premier souscripteur. Les fonds ainsi levés, encaissés début décembre 2012, permettent au Groupe de diversifier ses sources de financement en vue du fort développement de son activité de Foncière. Ils seront prioritairement affectés au développement de nouveaux actifs de rendement à partir d'un pipeline d'opérations identifiées à développer sur les terrains aménagés ; à court terme, ils pourront être
employés en financement du Besoin en fonds de roulement de l'activité de Promotion (et ont notamment permis de solder tous les crédit-promoteurs en cours en 2012).
Les obligations sont cotées sur le marché réglementé de NYSE Euronext depuis le 4 décembre 2012 (Mnémo : CBoTA, Code ISIN : FR0011359579).
Au 30 juin 2015, le nombre d'obligations converties en action s'élève à 6 617.
| En milliers d'euros | 30/06/2015 | 31/12/2014 |
|---|---|---|
| Emprunts obligataires convertibles (part à plus d'un an) | 25 926 | 25 812 |
| Emprunts moyen-long terme (part à plus d'un an) | 178 991 | 175 466 |
| Dettes sur engagements de rachat de parts de minoritaires en SCI (1) | - | |
| Dettes sur engagements de rachat de parts de SCI en défiscalisation (2) | - | |
| Dettes sur engagements de rachat de biens en défiscalisation (2) | - | |
| Sous-Total Emprunts et dettes financières à plus d'un an | 204 917 | 201 278 |
| Dépôts et cautionnements reçus (3) | 2 454 | 2 480 |
| Instruments de couverture | 2 247 | 2 766 |
| Sous-Total Emprunts et dettes financières à plus d'un an, y compris Dépôts et cautionnements reçus et instruments de couverture |
209 618 | 206 524 |
| Emprunts moyen-long terme (part à moins d'un an) | 18 637 | 16 267 |
| Dettes sur engagements de rachat de parts de minoritaires en SCI (part à moins d'un an) (1) | 544 | 518 |
| Dettes sur engagements de rachat de biens en défiscalisation (part à moins d'un an) (2) | 4 437 | 4 917 |
| Crédits d'accompagnement sur opérations en Promotion | 3 274 | 1 378 |
| Intérêts courus sur emprunts | 1 562 | 831 |
| Concours bancaires courants (soldes créditeurs de banque) | 5 052 | 28 |
(1) Ces Dettes correspondent à la prise en compte d'engagements de rachat des parts détenues par des associés minoritaires au sein de SCI.
(2) Ces Dettes correspondent aux engagements de rachat des parts de SCI et de biens immobiliers acquis en montage de défiscalisation par les investisseurs fiscaux. Les engagements sont exerçables à l'issue de la période de détention obligatoire par les investisseurs fiscaux.
(3) Les Dépôts et cautionnements correspondent pour l'essentiel aux Dépôts de garantie versés par les locataires.
La Dette financière moyen/long terme est constituée très majoritairement d'emprunts contractés en financement des actifs de rendement et adossés à ces opérations immobilières identifiées ; elle intègre également des lignes de financement globales pour un encours limité (16 686 K€ au 30 juin 2015, dont 3 771 K€ à échéance inférieure à 1 an).
| Emprunts | Dettes sur | Dettes sur rachat de |
Crédits d'accompagne |
Concours bancaires et |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emprunts | auprès des | rachat de | biens en | Instruments | Dépôts et | ment | intérêts | ||
| En milliers d'euros | obligataires | Ets de crédit | parts de SCI | défiscalisation | financiers | cautionnements | Promotion | courus | TOTAL |
| Solde net au 31/12/2013 | 25 584 | 163 152 | 471 | 5 788 | 2 415 | 2 058 | 327 | 413 | 200 208 |
| Variation de périmètre | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Mobilisation | - | 47 436 | - | - | 21 | 661 | 1 051 | 514 | 49 683 |
| Remboursement | (3) | (16 750) | - | (870) | (11) | (209) | - | (68) | (17 911) |
| Var. des eng. de rachat | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Act. dette fi. / option achat | - | - | 47 | - | - | - | - | - | 47 |
| Autres mouvements | 232 | (2 107) | - | - | 340 | (31) | - | - | (1 566) |
| Solde net au 31/12/2014 | 25 813 | 191 731 | 518 | 4 918 | 2 765 | 2 479 | 1 378 | 859 | 230 461 |
| Variation de périmètre | - | ||||||||
| Mobilisation | 16 310 | 46 | 1 896 | 5 901 | 24 153 | ||||
| Remboursement | (3) | (10 305) | (481) | (22) | (72) | (148) | (11 031) | ||
| Var. des eng. de rachat | - | ||||||||
| Act. dette fi. / option achat | 26 | 26 | |||||||
| Autres mouvements | 116 | (105) | (497) | (486) | |||||
| Solde net au 30/06/2015 | 25 926 | 197 631 | 544 | 4 437 | 2 246 | 2 453 | 3 274 | 6 612 | 243 123 |
| En milliers d'euros | 30/06/2015 | 31/12/2014 |
|---|---|---|
| Emprunts et dettes à moins d'un an | 33 505 | 23 940 |
| Emprunts et dettes de un à cinq ans | 100 820 | 93 135 |
| Emprunts et dettes à plus de cinq ans | 108 798 | 113 389 |
| Total Emprunts et dettes financières | 243 123 | 230 464 |
Le risque de liquidité est géré globalement ; il est notamment couvert par :
| En milliers d'euros | 30/06/2015 | 31/12/2014 |
|---|---|---|
| Taux fixe | 85 108 | 88 836 |
| Taux variable (1) | 124 509 | 117 688 |
| Total par taux | 209 617 | 206 524 |
| Euro | 209 617 | 206 524 |
| Autres | - | |
| Total par devise | 209 617 | 206 524 |
(1) Net des emprunts faisant l'objet d'une couverture de taux.
Une variation à la hausse des taux sur les marchés financiers de 1 % aurait eu un impact théorique défavorable proche de 1 210 K€ (après prise en compte des couvertures de taux mises en place, avant impôts) sur le résultat financier annuel du Groupe. L'incidence réelle sur le résultat annuel aurait été amoindrie compte tenu de l'activation des frais financiers relatifs aux emprunts à taux variable et liés aux opérations immobilières en cours.
Pour limiter l'impact d'une variation des taux d'intérêts sur le résultat et le cash flow, le Groupe utilise des produits dérivés (swap, cap) pour couvrir une partie de sa dette contractée à taux variable. Le Groupe ne réalise pas d'opérations de marché dans un autre but que celui de la couverture du risque de taux.
Les instruments financiers mis en place par le Groupe correspondent ainsi à des couvertures de flux de trésorerie ; ils bénéficient des règles applicables en matière de comptabilité de couverture.
Ces produits dérivés font l'objet d'une évaluation en juste valeur (valorisation Mark to market). Toutes les couvertures de taux mises en place sont classées dans le deuxième niveau de la hiérarchie des justes valeurs ; les évaluations de juste valeur sont réalisées sur des données dérivées de prix observables sur des marchés actifs et liquides.
Le différentiel de valorisation constaté est ajusté à chaque clôture ; il est enregistré en capitaux propres pour la partie estimée efficace, et de façon marginale en résultat de la période pour la partie estimée inefficace.
| Juste valeur à | Variation de juste valeur | Juste valeur | ||
|---|---|---|---|---|
| En milliers d'euros | l'ouverture | En résultat | En capitaux propres | à la clôture |
| Arrêté au 31/12/2014 | (2 414) | (10) | (341) | (2 765) |
| Arrêté au 30/06/2015 | (2 765) | 22 | 497 | (2 246) |
Il est précisé que les montants négatifs correspondent à une juste valeur négative (dette), ou, pour les variations, à une augmentation de la juste valeur négative (comptabilisée en capitaux propres et/ou en résultat de la période).
Les éléments ci-dessus sont présentés avant impact des impôts différés liés.
Le Groupe n'intervient qu'en zone Euro et en devise en Euros, aucune opération de couverture du risque de change n'a été conclue.
| En milliers d'euros | 30/06/2015 | 30/06/2014 publié |
Impact changement de présentation (1) |
30/06/2014 retraité |
|---|---|---|---|---|
| Revenus locatifs bruts | 8 566 | 6 920 | - | 6 920 |
| Charges locatives refacturées | - | 950 | (950) | - |
| Sous-total Loyers | 8 566 | 7 870 | (950) | 6 920 |
| Ventes en promotion immobilière | 15 078 | 13 704 | - | 13 704 |
| Produits des activités annexes | 1 583 | 1 491 | - | 1 491 |
| Total Chiffre d'affaires | 25 227 | 23 065 | (950) | 22 115 |
(1) Les "charges locatives refacturées" étaient incluses aux "Loyers" au 30/06/2014. Elles sont désormais intégrées aux "Charges externes" et "Impôts et taxes"
| En milliers d'euros | 30/06/2015 | 30/06/2014 | Impact IFRIC 21 (2) |
30/06/2014 retraité |
|---|---|---|---|---|
| Revenus locatifs bruts | 8 566 | 6 920 | - | 6 920 |
| Charges locatives refacturables non refacturées | (343) | (194) | (84) | (278) |
| Autres charges sur immeubles (1) | (1 067) | (668) | (313) | (981) |
| Sous total Loyers nets | 7 156 | 6 058 | (397) | 5 661 |
(2) Retraitement selon la nouvelle norme IFRIC 21 qui impose la prise en compte de 100 % de la taxe foncière et de sa refacturation dès le 30 juin
(3) Entretiens, réparations, maintenances, impôts et taxes et charges liées à la gestion incombant au propriétaire
| En milliers d'euros | 30/06/2015 | 30/06/2014 |
|---|---|---|
| Immobilier de rendement Entreprise (1) | 3 212 | 75 |
| Immobilier de rendement Habitat (1) | (2 123) | (1 768) |
| Terrains non bâtis (nus, aménagés et terrains agricoles) | (197) | 2 197 |
| Total Variation de Juste Valeur | 892 | 504 |
(1) Y compris Immeubles de rendement en cours de développement.
| En milliers d'euros | 30/06/2015 | 30/06/2014 |
|---|---|---|
| Revenus de VMP | 6 | (2) |
| Produits de trésorerie et équivalents de trésorerie | 6 | (2) |
| Intérêts sur emprunts et découverts (1) | (3 052) | (2 174) |
| Actualisation dette financière sur options d'achat | (26) | (24) |
| Coût de l'endettement financier brut | (3 078) | (2 198) |
| Coût de l'endettement financier net | (3 072) | (2 200) |
| Total Autres charges et produits financiers (hors change) | 75 | 6 |
| Total Charges et produits financiers | (2 997) | (2 194) |
(1) Ces montants sont nets des intérêts activés sur les opérations (Patrimoine et Promotion) en cours de développement (Cf. ci-dessous).
Les intérêts activés sur les opérations en cours de développement s'analysent ainsi :
| En milliers d'euros | 30/06/2015 | 30/06/2014 |
|---|---|---|
| Intérêts activés sur Opérations Patrimoine (Im. Placement) | 237 | 1 076 |
| Intérêts activés sur Opérations Promotion (Stocks) | 682 | 560 |
| Total Intérêts activés | 919 | 1 636 |
| En milliers d'euros | 30/06/2015 | 30/06/2014 |
|---|---|---|
| Résultat net part du Groupe (K€) | 2 570 | 2 293 |
| Nombre moyen pondéré d'actions en circulation | 31 956 757 | 32 077 035 |
| Résultat de base par action (euros) | 0,08 | 0,07 |
| En milliers d'euros | 30/06/2015 | 30/06/2014 |
|---|---|---|
| Résultat net dilué part du Groupe (K€) | 2 570 | 2 293 |
| Economie de frais financiers nets en cas de conversion des OCEANE | 54 | - |
| Nombre moyen pondéré d'actions ordinaires utilisé pour le calcul du résultat dilué par action |
39 365 867 | 39 495 475 |
| Résultat de base dilué par action (euros) | 0,07 | 0,06 |
| En milliers d'euros | 30/06/2015 | 30/06/2014 |
|---|---|---|
| Variation des Stocks | (5 636) | 12 058 |
| Variation des Créances clients et autres créances | (7 381) | (6 735) |
| Variation des Dettes fournisseurs et autres dettes (hors Dettes / Immos) | 4 612 | 7 921 |
| Incidence de la variation du BFR | (8 405) | 13 244 |
| En milliers d'euros | 30/06/2015 | 31/12/2014 |
|---|---|---|
| Avals et cautions | 35 051 | 35 821 |
| Hypothèques et nantissements | 205 796 | 207 982 |
| Total Engagements donnés | 240 847 | 243 803 |
| Garanties financières d'achèvement | 32 963 | 38 223 |
| Total Engagements reçus (1) | 32 963 | 38 223 |
(1) Hors lignes de découvert et crédits d'accompagnement accordés par les banques et non utilisés.
Le versement de jetons de présence aux membres du Conseil d'Administration de CBo Territoria SA a été autorisé par l'Assemblée Générale du 28 juin 2006 ; l'Assemblée Générale du 3 juin 2010 a décidé de fixer la somme globale des jetons de présence pouvant être alloués au Conseil d'Administration à 40 K€ pour l'exercice 2010 et les exercices suivants, jusqu'à nouvelle décision.
Aucune autre rémunération n'a été versée aux organes d'administration.
Le montant des jetons de présence effectivement versés se présente ainsi :
| En milliers d'euros | 30/06/2015 | 30/06/2014 | |
|---|---|---|---|
| Jetons de présence versés au Président du Conseil d'Administration | - | 3 | |
| Jetons de présence versés aux autres membres du Conseil d'Administration | - | 31 | |
| Rémunération totale des organes d'administration | - | 34 |
La direction de la société est assurée par un Directeur général (également Président du Conseil d'Administration).
La rémunération totale se présente ainsi :
| En milliers d'euros | 30/06/2015 | 30/06/2014 |
|---|---|---|
| Rémunération partie fixe, versée au cours de l'exercice | 96 | 96 |
| Rémunération partie variable, versée au cours de l'exercice (1) | 161 | 180 |
| Paiements fondés sur des actions | - | - |
| Avantages en nature | 3 | 26 |
| Rémunération totale des organes de direction | 260 | 302 |
(1) La rémunération variable due au titre de l'exercice N est versée principalement en début d'année N+1.
Les parties liées sont les sociétés mères, les entités qui exercent un contrôle conjoint ou une influence notable sur l'entité, les filiales, les entreprises associées, les co-entreprises, les membres du Conseil d'Administration et membres du comité de direction.
Les transactions avec les parties liées se font sur la base du prix de marché. Les transactions entre la société mère et ses filiales ainsi que celles entre les filiales sont éliminées lors de la consolidation.
Evènements postérieurs au 30 juin 2015
Néant.
CBo Territoria Société Anonyme Cour de l'Usine - La Mare 97438 Sainte Marie La Réunion
Rapport des Commissaires aux Comptes sur l'information financière semestrielle
Période du 1er janvier au 30 juin 2015
EXA
4, rue Monseigneur Mondon
97476 Saint-Denis Cedex
Deloitte & Associés 185 avenue Charles de Gaulle
92524 Neuilly-sur-Seine Cedex
Société Anonyme Cour de l'Usine - La Mare 97438 Sainte Marie La Réunion
Période du 1er janvier au 30 juin 2015
Aux actionnaires,
En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre assemblée générale et en application de l'article L.451-1-2 III du Code monétaire et financier, nous avons procédé à :
Ces comptes semestriels consolidés résumés ont été établis sous la responsabilité du Conseil d'Administration. Il nous appartient, sur la base de notre examen limité, d'exprimer notre conclusion sur ces comptes.
Nous avons effectué notre examen limité selon les normes d'exercice professionnel applicables en France. Un examen limité consiste essentiellement à s'entretenir avec les membres de la direction en charge des aspects comptables et financiers et à mettre en œuvre des procédures analytiques. Ces travaux sont moins étendus que ceux requis pour un audit effectué selon les normes d'exercice professionnel applicables en France. En conséquence, l'assurance que les comptes, pris dans leur ensemble, ne comportent pas d'anomalies significatives obtenue dans le cadre d'un examen limité est une assurance modérée, moins élevée que celle obtenue dans le cadre d'un audit.
Sur la base de notre examen limité, nous n'avons pas relevé d'anomalies significatives de nature à remettre en cause la conformité des comptes semestriels consolidés résumés avec la norme IAS 34 –norme du référentiel IFRS tel qu'adopté dans l'Union européenne relative à l'information financière intermédiaire.
Sans remettre en cause la conclusion exprimée ci-dessus, nous attirons votre attention sur la note «Comparabilité des comptes» du paragraphe 2.1 de l'annexe qui expose l'incidence de l'application de la norme IFRIC 21 au 30 juin 2015.
Nous avons également procédé à la vérification des informations données dans le rapport semestriel d'activité commentant les comptes semestriels consolidés résumés sur lesquels a porté notre examen limité. Nous n'avons pas d'observation à formuler sur leur sincérité et leur concordance avec les comptes semestriels consolidés résumés.
Fait à Saint-Denis de La Réunion et Neuilly-sur-Seine, le 30 septembre 2015 Les Commissaires aux Comptes
EXA
Deloitte & Associés
Franck LOUSSOUARN
Christophe POSTEL-VINAY
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.