Annual / Quarterly Financial Statement • Apr 25, 2016
Annual / Quarterly Financial Statement
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InCity Immobilien AG Frankfurt am Main
Jahresabschluss zum 31. Dezember 2015
| AKTIVA | 31.12.2015 | 31.12.2014 | ||
|---|---|---|---|---|
| EUR | EUR | TEUR | ||
| A | Anlagevermögen | |||
| I. | Immaterielle Vermögensgegenstände Entgeltlich erworbene Konzessionen und Software |
247,00 | 0 | |
| II. | Sachanlagen | |||
| Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung |
32.536,00 | 3 | ||
| III. | Finanzanlagen | |||
| 1. | Anteile an verbundenen Unternehmen | 4.290.969,05 | 4.244 | |
| 2. | Ausleihungen an verbundene Unternehmen | 31.483.775,05 | 8.269 | |
| 35.774.744,10 | 12.513 | |||
| 35.807.527,10 | 12.516 | |||
| B | Umlaufvermögen | |||
| I. | Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände |
|||
| 1. | Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | 74.674,62 | 74 | |
| 2. | Forderungen gegen verbundene Unternehmen | 6.621.981,68 | 6.428 | |
| 3. | Sonstige Vermögensgegenstände | 190.327,56 | 589 | |
| 6.886.983,86 | 7.091 | |||
| Kassenbestand und Guthaben bei | ||||
| II. | Kreditinstituten | 1.295.373,73 | 2.625 | |
| 8.182.357,59 | 9.716 | |||
| C | Rechnungsabgrenzungsposten | 10.873,31 | 35 | |
| Bilanzsumme | 44.000.758,00 | 22.267 |
| PASSIVA | 31.12.2015 | 31.12.2014 | ||
|---|---|---|---|---|
| EUR | EUR | TEUR | ||
| A | Eigenkapital | |||
| I. | Gezeichnetes Kapital | 42.500.000,00 | 12.620 | |
| ./. eigene Anteile | -36.271,00 | -36 | ||
| bedingtes Kapital EUR 21.500.000,00 (Vj. TEUR 6.310) |
42.463.729,00 | 12.584 | ||
| II. | Kapitalrücklage | 5.595.115,24 | 4.498 | |
| III. | Gewinnrücklagen | |||
| Gesetzliche Rücklage | 35.853,42 | 36 | ||
| IV. | Bilanzverlust | -6.163.889,55 | -4.023 | |
| 41.930.808,11 | 13.095 | |||
| B | Rückstellungen | |||
| Sonstige Rückstellungen | 683.262,88 | 580 | ||
| C | Verbindlichkeiten | |||
| 1. | Anleihen | 0,00 | 8.067 | |
| 2. | Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen |
181.805,70 | 141 | |
| 3. | Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen | |||
| Unternehmen | 1.150.092,00 | 266 | ||
| 4. | Sonstige Verbindlichkeiten | 54.789,31 | 118 | |
| davon aus Steuern EUR 0,00 (Vj. TEUR 63) davon im Rahmen der sozialen Sicherheit |
||||
| EUR 6.761,97 (Vj. TEUR 4) | ||||
| 1.386.687,01 | 8.592 | |||
| 44.000.758,00 | 22.267 |
| 01.01.-31.12. 2015 |
01.01.-31.12. 2014 |
|||
|---|---|---|---|---|
| EUR | EUR | EUR | ||
| 1. | Umsatzerlöse | 185.747,62 | 281.255,54 | |
| 2. | Sonstige betriebliche Erträge | 299.021,65 | 176.227,46 | |
| 484.769,27 | 457.483,00 | |||
| 3. | Personalaufwand | |||
| a) Löhne und Gehälter | -893.305,98 | -1.084.158,90 | ||
| b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für | ||||
| Altersversorgung und für Unterstützung | -85.852,59 | -84.036,40 | ||
| davon für Altersversorgung EUR 0,00 | ||||
| (Vj. TEUR 1) | ||||
| -979.158,57 | -1.168.195,30 | |||
| 4. | Abschreibungen | |||
| a) auf immaterielle Vermögensgegenstände | ||||
| des Anlagevermögens und Sachanlagen | -3.040,96 | -4.123,00 | ||
| b) auf Vermögensgegenstände des Umlauf- | ||||
| vermögens, soweit diese die in der | ||||
| Kapitalgesellschaft üblichen Abschreibungen überschreiten |
-1.060.993,74 | -1.297.017,26 | ||
| -1.064.034,70 | -1.301.140,26 | |||
| 5. | Sonstige betriebliche Aufwendungen | -1.729.947,84 | -1.045.462,81 | |
| -3.773.141,11 | -3.514.798,37 | |||
| 6. | Erträge aus Beteiligungen | |||
| davon aus verbundenen Unternehmen | ||||
| EUR 390.000,00 (Vj. TEUR 300) | 390.000,00 | 300.000,00 | ||
| 7. | Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge | 977.141,25 | 803.962,03 | |
| davon aus verbundenen Unternehmen | ||||
| EUR 968.840,08 (Vj. TEUR 748) | ||||
| 8. | Abschreibungen auf Finanzanlagen | 0,00 | -1.702.520,00 | |
| 9. | Aufwendungen aus Verlustübernahme | -49.084,05 | -10.864,95 | |
| 10. | Zinsen und ähnliche Aufwendungen | -197.433,15 | -354.507,34 | |
| davon an verbundene Unternehmen | ||||
| EUR 3.399,70 (Vj. TEUR 0) | ||||
| 1.120.624,05 | -963.930,26 | |||
| 11. | Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit |
-2.167.747,79 | -4.021.245,63 | |
| 12. | Steuern vom Einkommen und vom Ertrag | 27.007,41 | -935,54 | |
| 13. | Sonstige Steuern | 118,00 | -1.086,00 | |
| 27.125,41 | -2.021,54 | |||
| 14. | Jahresfehlbetrag | -2.140.622,38 | -4.023.267,17 | |
| 15. | Verlustvortrag | -4.023.267,17 | 0,00 | |
| 16. | Bilanzverlust | -6.163.889,55 | -4.023.267,17 |
| EUR | Anschaffungs- und Herstellungskosten | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 01.01.2015 | Zugänge | Abgänge | 31.12.2015 | |||
| I. | Immaterielle Vermögensgegenstände | |||||
| Entgeltlich erworbene Software | 6.861,00 | 0,00 | 0,00 | 6.861,00 | ||
| II. | Sachanlagen | |||||
| Andere Anlagen, Betriebs- und | ||||||
| Geschäftsausstattung | 6.945,11 | 33.871,96 | 3.910,03 | 36.907,04 | ||
| III. | Finanzanlagen | |||||
| 1. | Anteile an verbundenen | |||||
| Unternehmen | 7.494.390,25 | 54.600,00 | 7.500,00 | 7.541.490,25 | ||
| 2. | Ausleihungen an verbundene | |||||
| Unternehmen | 8.268.958,58 | 27.685.766,05 | 4.470.949,58 | 31.483.775,05 | ||
| 3. | Beteiligungen | 229.463,00 | 0,00 | 0,00 | 229.463,00 | |
| 15.992.811,83 | 27.740.366,05 | 4.478.449,58 | 39.254.728,30 | |||
| 16.006.617,94 | 27.774.238,01 | 4.482.359,61 | 39.298.496,34 |
| Kumulierte Abschreibungen | Buchwerte | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 01.01.2015 | Zugänge | Abgänge | 31.12.2015 | 31.12.2015 | 31.12.2014 |
| 6.431,00 | 183,00 | 0,00 | 6.614,00 | 247,00 | 430,00 |
| 4.549,11 | 2.857,96 | 3.036,03 | 4.371,04 | 32.536,00 | 2.396,00 |
| 3.250.521,20 | 0,00 | 0,00 | 3.250.521,20 | 4.290.969,05 | 4.243.869,05 |
| 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 31.483.775,05 | 8.268.958,58 |
| 229.463,00 | 0,00 | 0,00 | 229.463,00 | 0,00 | 0,00 |
| 3.479.984,20 | 0,00 | 0,00 | 3.479.984,20 | 35.774.744,10 | 12.512.827,63 |
| 3.490.964,31 | 3.040,96 | 3.036,03 | 3.490.969,24 | 35.807.527,10 | 12.515.653,63 |
Die InCity Immobilien AG (kurz: "InCity AG") ist eine börsennotierte Kapitalgesellschaft mit Sitz in Deutschland. Die Aktien werden an der Frankfurter Wertpapierbörse im Börsensegment Entry Standard / Open Market gehandelt.
Der vorliegende Jahresabschluss wurde gemäß §§ 242 ff. und §§ 264 ff. HGB sowie nach den einschlägigen Vorschriften des AktG aufgestellt. Es gelten die Vorschriften für Kleinstkapitalgesellschaften. Von den Erleichterungsvorschriften gemäß § 288 Abs. 1 HGB wurde teilweise Gebrauch gemacht.
Die Gewinn- und Verlustrechnung wird nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.
Die gesetzlichen Gliederungsschemata der §§ 266 und 275 HGB werden bei der Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung unverändert angewandt.
Sofern dies erforderlich war, wurden Angaben zur Mitzugehörigkeit zu anderen Posten ebenfalls aus Gründen der Darstellungsklarheit im Anhang gemacht. Das Geschäftsjahr entspricht dem Kalenderjahr.
Für die Aufstellung des Jahresabschlusses sind unverändert die nachfolgenden Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden maßgebend:
Erworbene immaterielle Vermögensgegenstände sind zu Anschaffungskosten bilanziert und werden entsprechend ihrer Nutzungsdauer um planmäßige Abschreibungen (lineare Methode) vermindert.
Das Sachanlagevermögen ist zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt und wird um planmäßige Abschreibungen (lineare Methode) vermindert.
Geringwertige Anlagegüter bis zu einem Wert von EUR 150,00 werden im Jahr des Zugangs sofort aufwandswirksam erfasst. Geringwertige Anlagegüter mit einem Wert von EUR 150,00 bis EUR 1.000,00 werden in einen steuerlichen Sonderposten eingestellt und im Jahr des Zugangs und den folgenden 4 Jahren abgeschrieben. Die Abschreibungen auf Zugänge des Sachanlagevermögens werden zeitanteilig vorgenommen.
Bei den Finanzanlagen werden Anteilsrechte zu Anschaffungskosten angesetzt. Liegt eine Wertminderung zum Bilanzstichtag vor, so werden die Finanzanlagen gemäß § 253 Abs. 3 HGB bewertet und gegebenenfalls außerplanmäßig abgeschrieben. Ausleihungen werden mit dem Nennwert angesetzt. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind zum Nennwert angesetzt. Allen risikobehafteten Posten ist durch die Bildung angemessener Einzelwertberichtigungen Rechnung getragen.
Der Kassenbestand und die Guthaben bei Kreditinstituten werden mit ihren Nominalwerten angesetzt.
Aktive Rechnungsabgrenzungsposten werden für Auszahlungen gebildet, die Aufwendungen für eine bestimmte Zeit nach dem Bilanzstichtag betreffen.
Für die Ermittlung latenter Steuern auf Grund von temporären oder quasi-permanenten Differenzen zwischen den handelsrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten und ihren steuerlichen Wertansätzen oder auf Grund steuerlicher Verlustvorträge werden die Beträge der sich ergebenden Steuerbe- und -entlastung mit den unternehmensindividuellen Steuersätzen im Zeitpunkt des Abbaus der Differenzen bewertet und nicht abgezinst. Die Aktivierung latenter Steuern unterbleibt in Ausübung des dafür bestehenden Ansatzwahlrechtes.
Die sonstigen Rückstellungen sind in der Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages (d. h. einschließlich zukünftiger Kosten- und Preissteigerungen) angesetzt. Sie berücksichtigen alle erkennbaren drohenden Verluste aus schwebenden Geschäften und ungewisse Verbindlichkeiten.
Die Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt
Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens im Berichtszeitraum ist unter Angabe der Abschreibungen des Geschäftsjahres im Anlagenspiegel dargestellt.
Im Geschäftsjahr 2015 wurden keine außerplanmäßige Abschreibungen auf Anteile an verbundenen Unternehmen vorgenommen (Vorjahr: TEUR 1.703).
| Kapitalanteil der | Eigenkapital zum | Ergebnis | |
|---|---|---|---|
| Beteiligungsbezeichnung | InCity AG | 31.12.2015 | 2015 |
| % | TEUR | TEUR | |
| Cologne Immo Invest II GmbH, Köln | 94 | -2.695 | -50 |
| Immobilien Invest Köln GmbH, Köln | 100 | -807 | -39 |
| Rheinland Immo Invest GmbH, Köln | 100 | 160 | -6 |
| KBD Grundbesitz GmbH, Köln * | 100 | -2.418 | 0 |
| May & Peto Grundbesitz GmbH & Co. KG, Köln | 94 | 14 | -2 |
| allobjekt Denkmalsanierungen GmbH i. L., Weimar | 94 | -2.635 | -53 |
| BRST Immo Invest GmbH, Köln | 74 | -11 | -4 |
| MG 10-14 GmbH, Köln | 94 | -459 | -26 |
| BRST 100 Immo Invest GmbH, Köln | 94 | -1.415 | 5 |
| Immo Invest Rhein-Main GmbH, Köln | 100 | 60 | -6 |
| AIB Projektgesellschaft BA 37 GmbH, Hofheim/Ts. | 51 | 0 | 0 |
| Elbquartier Blankenese GmbH & Co. KG, Schenefeld | 81 | -1.272 | -147 |
| Elbquartier Blankenese Beteiligungs-GmbH, | |||
| Schenefeld | 100 | 68 | 9 |
| Rheinblick Lage 1 GmbH, Berlin * | 100 | 717 | 0 |
| Brutschin Wohnkonzepte GmbH, Waiblingen | 51 | 67 | 2.849 |
| Wirena Berlin GmbH & Co. KG, Berlin | 51 | 162 | -7 |
| Immobilien Investment Verwaltungs GmbH, | |||
| Frankfurt am Main | 51 | 37 | 1 |
| Projektgesellschaft HW 46 GmbH, Hofheim | 51 | 3 | -8 |
| IC Immobilien Betriebsgesellschaft mbH, | |||
| Frankfurt am Main | 100 | 21 | -2 |
| IC Objekt1 Frankfurt GmbH, Frankfurt am Main | 100 | -77 | -54 |
| IC Objekt2 Berlin GmbH, Frankfurt am Main | 100 | 3 | 12 |
| IC Objekt3 Berlin GmbH, Frankfurt am Main | 100 | -100 | -125 |
| IC Objekt4 Berlin GmbH, Frankfurt am Main | 100 | -114 | -139 |
*Ergebnisabführungsvertrag
Die Ausleihungen in Höhe von TEUR 31.484 betreffen die Darlehen an die IC Objekt1 Frankfurt GmbH, die IC Objekt2 Berlin GmbH, die IC Objekt3 Berlin GmbH und die IC Objekt4 Berlin GmbH und erfüllen den Zweck des Erwerbs und der Finanzierung von Bestandsimmobilien.
Forderungen gegen verbundene Unternehmen bestehen in Höhe von TEUR 6.622 (Vorjahr: TEUR 6.427) und resultieren aus Darlehen (TEUR 6.373) sowie Leistungen im Rahmen des laufenden Geschäftsverkehrs. Insgesamt wurden im Geschäftsjahr Forderungen in Höhe von TEUR 1.095 (Vorjahr: TEUR 1.297) einzelwertberichtigt, da in dieser Höhe nicht mehr von einer Werthaltigkeit ausgegangen werden kann.
In den sonstigen Vermögensgegenständen sind insbesondere Steuererstattungsansprüche aus Körperschaftsteuer, Kapitalertragsteuer und Zinsabschlagsteuer (TEUR 184), sowie Vorsteuererstattungsansprüche (TEUR 5) enthalten.
Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände enthalten keine Forderungen mit einer Restlaufzeit von über einem Jahr. Im Vorjahr hatten TEUR 1.671 eine Laufzeit von über einem Jahr.
Das voll eingezahlte Grundkapital der Gesellschaft beträgt zum 31. Dezember 2015 TEUR 42.500 (Vorjahr: TEUR 12.620) und ist eingeteilt in 42.500.000 (Vorjahr: 12.619.967) auf den Inhaber lautende Stückaktien ohne Nennbetrag.
Die Hauptversammlung der Gesellschaft vom 20. Dezember 2011 hat eine bedingte Kapitalerhöhung um bis zu EUR 6.309.983,00 (Bedingtes Kapital 2011/III) beschlossen, welche am 15. Februar 2012 ins Handelsregister eingetragen wurde. Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 18. Juni 2015, eingetragen ins Handelsregister der Gesellschaft am 10. August 2015, wurde das Bedingte Kapital 2011/III aufgehoben und das Grundkapital der Gesellschaft um bis zu EUR 9.340.907,00, eingeteilt in bis zu Stück 9.340.907 auf den Inhaber lautende Stückaktien bedingt erhöht (Bedingtes Kapital 2015/I). Die bedingte Kapitalerhöhung wird nur insoweit durchgeführt, wie die Inhaber von Options- bzw. Wandlungsrechten oder die zur Optionsausübung bzw. Wandlung Verpflichteten aus Options- oder Wandelanleihen, Genussrechten oder Gewinnschuldverschreibungen (bzw. Kombinationen dieser Instrumente), die von der Gesellschaft auf Grund der Ermächtigung des Vorstands durch Hauptversammlungsbeschluss vom 18. Juni 2015 bis zum 17. Juni 2020 begeben werden, von ihren Options- bzw. Wandlungsrechten Gebrauch machen oder, soweit sie zur Optionsausübung bzw. Wandlung verpflichtet sind, ihre Verpflichtung zur Optionsausübung bzw. Wandlung erfüllen oder, soweit die Gesellschaft ein Wahlrecht ausübt, ganz oder teilweise anstelle der Zahlung des fälligen Geldbetrags Aktien der Gesellschaft zu liefern, soweit nicht ein Barausgleich gewährt oder eigene Aktien oder Aktien einer anderen börsennotierten Gesellschaft zur Bedienung eingesetzt werden. Im Rahmen der außerordentlichen Hauptversammlung am 15. Dezember 2015 wurde das bestehende Bedingte Kapital 2015/I aufgehoben und das Grundkapital der Gesellschaft um bis zu EUR 21.250.000,00 eingeteilt in bis zu Stück 21.250.000,00 auf den Inhaber lautende Stückaktien bedingt erhöht (Bedingtes Kapital 2015/II). Das Bedingte Kapital beträgt zum 31.12.2015 demnach TEUR 21.250.
Im Geschäftsjahr 2015 wurden Kapitalmaßnahmen wie nachfolgend beschrieben durchgeführt.
Der Vorstand hat am 26. März 2015 mit Zustimmung des Aufsichtsrats auf Grundlage des von der Hauptversammlung am 20. Dezember 2011 beschlossenen Genehmigten Kapitals 2011/IV beschlossen, das Grundkapital der Gesellschaft von TEUR 12.620 um TEUR 6.062 auf TEUR 18.682 gegen Sacheinlage zu erhöhen. Die Durchführung der Kapitalerhöhung wurde am 7. April 2015 in das Handelsregister eingetragen.
Die 6.061.847 neuen Aktien wurden von der Haron Holding AG gegen Einbringung von 6.000 Teil-Schuldverschreibungen aus der InCity-Anleihe 2014/2019 im Gesamtnennbetrag von TEUR 6.000 einschließlich sämtlicher damit verbundener, bestehender und künftig entstehender Zahlungs- und sonstiger Ansprüche, insbesondere der Ansprüche auf Tilgung und bereits angefallener und künftig noch anfallender Zinsen einschließlich des konkreten Zinsanspruchs zum ersten Zinszahlungstag am 28. April 2015 als Sacheinlage zum geringsten Ausgabebetrag von EUR 1,00 je Aktie gezeichnet und übernommen. Die vorstehende Sacheinlage wurde auf Grund der Sacheinlagevereinbarung zwischen der InCity AG und der Haron Holding AG vom 26. März 2015 aufschiebend bedingt auf die Eintragung der Durchführung der vorstehenden Sachkapitalerhöhung in das Handelsregister an die InCity AG abgetreten und übertragen. Die Rechte und Pflichten aus den eingebrachten Teil-Schuldverschreibungen sind durch Konfusion erloschen und die Teil-Schuldverschreibungen aus dem Wertpapierdepot der InCity AG ausgebucht. Die übrigen im Jahr 2014 ausgegebenen Teil-Schuldverschreibungen aus der InCity-Anleihe 2014/2019 (2.000 Teil-Schuldverschreibungen) standen zunächst noch aus, wurden jedoch durch Bekanntmachung am 2. September 2015 zum Ablauf des 9. Dezember 2015 gekündigt.
Am 18. Juni 2015 hat die Hauptversammlung der Gesellschaft die Erhöhung des Grundkapitals gegen Bareinlagen von TEUR 18.682 um bis zu TEUR 23.818 auf bis zu TEUR 42.500 durch Ausgabe von bis zu 23.818.186 neuen, auf den Inhaber lautenden Stückaktien mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von EUR 1,00 je Aktie beschlossen. Das Bezugsrecht für etwaige Spitzenbeträge wurde ausgeschlossen. Der Beschluss über die Kapitalerhöhung wurde am 11. August 2015 in das Handelsregister eingetragen.
Die Gesellschaft hatte sich kurzfristig entschlossen, weitere Immobilien zum Ausbau ihres Bestandsportfolios zu erwerben und benötigte daher den angestrebten Emissionserlös aus der Kapitalerhöhung möglichst umgehend. Zu diesem Zweck wurde die Kapitalerhöhung im Maximalvolumen von TEUR 23.818 im Wege der Vorabplatzierung unter dem Vorbehalt der Ausübung der Bezugsrechte der Altaktionäre (subject-to-claw-back) noch vor der Veröffentlichung des Prospekts und des öffentlichen Bezugsangebots durchgeführt. Die Durchführung wurde am 18. August 2015 im Handelsregister der Gesellschaft eingetragen.
Die InCity AG hat mit der Haron Holding AG und der BHF-BANK am 11. August 2015 eine Backstop- und Vorabplatzierungsvereinbarung abgeschlossen. In dieser Vereinbarung hat die Haron Holding AG auf ihr mittelbares Bezugsrecht zum Bezug der auf sie entfallenden 16.607.595 neuen Aktien verzichtet und sich gleichzeitig verpflichtet, diesen Teil der neuen Aktien direkt von der Gesellschaft zum geringsten Ausgabebetrag von EUR 1,00 je Aktie zu zeichnen und den Bezugspreis an die Gesellschaft abzuführen. Die Haron Holding AG hat sich in der Backstop- und Vorabplatzierungsvereinbarung darüber hinaus verpflichtet, die übrigen 7.210.591 neuen Aktien nach Zeichnung und Übernahme durch die BHF-BANK von dieser unter dem Vorbehalt der Bezugsrechtsausübung der übrigen Aktionäre der Gesellschaft im Wege der Vorabplatzierung zum Bezugspreis zu erwerben und diejenige Anzahl an neuen Aktien, hinsichtlich derer die übrigen Aktionäre (mit der Ausnahme der Haron Holding AG) ihre Bezugsrechte ausüben, auf die BHF-BANK zurück zu übertragen. Diese neuen Aktien werden zur Sicherstellung des Rückübertragungsanspruchs bis zum Abschluss des Bezugsangebots auf einem Sperrdepot der BHF-BANK verwahrt.
Am 15. Dezember 2015 hat die Hauptversammlung der Gesellschaft die Erhöhung des Grundkapitals gegen Bareinlagen von TEUR 42.500 um bis zu TEUR 40.000 auf bis zu TEUR 82.500 durch Ausgabe von bis zu 40.000.000 neuen, auf den Inhaber lautenden Stückaktien mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von EUR 1,00 je Aktie beschlossen. Das Bezugsrecht für etwaige Spitzenbeträge wurde ausgeschlossen. Der Beschluss über die Kapitalerhöhung wurde am 23. Dezember 2015 in das Handelsregister eingetragen, die Grundkapitalerhöhung zum Stichtag aber noch nicht durchgeführt.
Zum 31. Dezember 2015 beträgt das noch verfügbare Genehmigte Kapital auf Grund eines entsprechenden Beschlusses der Hauptversammlung der Gesellschaft vom 15. Dezember 2015 TEUR 23.818 (Genehmigtes Kapital 2015/II).
Die InCity AG hält am 31. Dezember 2015 insgesamt 36.271 (Vorjahr: 36.271) eigene Anteile mit einem rechnerischen Nennwert von TEUR 36,3 (Vorjahr: TEUR 36,3). Im Geschäftsjahr wurden keine weiteren eigenen Aktien erworben oder veräußert. Die ursprünglichen Anschaffungskosten der eigenen Anteile beliefen sich auf TEUR 106. Unverändert zum Vorjahr wurden TEUR 106 mit der Kapitalrücklage verrechnet. Die zum Bilanzstichtag vorhandenen eigenen Anteile repräsentieren einen Anteil von 0,09 % (Vorjahr: 0,29 %) am Grundkapital der Gesellschaft und werden im Hinblick auf die Verwendung für die in dem entsprechenden Hauptversammlungsbeschluss vom 17. Juni 2009 genannten Zweck gehalten.
Im Jahr 2011 wurden TEUR 1.000 Optionsschuldverschreibungen, die mit einem Rangrücktritt versehen waren, begeben. Davon wurden jeweils TEUR 500 im Jahr 2011 und 2012 getilgt. Den Teiloptionsschuldverschreibungen war anfänglich jeweils ein selbstständiger Namens-Optionsschein beigefügt. Die Namens-Optionsscheine vermitteln dem Inhaber das Optionsrecht auf den Bezug von Stück 25.000 Aktien je einzelnen Optionsschein. Die feste Laufzeit der Optionsanleihe begann am 10. Mai 2011 und endet mit Ablauf des 9. Mai 2016. Die Optionsanleihe ist zum 31. Dezember 2012 bereits vollständig zurückgezahlt. Die Optionsrechte können jederzeit vor dem Endfälligkeitstag ausgeübt werden. Der Optionspreis entspricht EUR 4 sofern der Mittelwert der Aktienschlusskurse an den letzten zehn Handelstagen vor dem Tag der Optionsausübung EUR 7 nicht übersteigt und EUR 4 zzgl. des mit dem Faktor 0,4 multiplizierten und zuvor um EUR 7 verminderten Referenzkurses, sofern der Mittelwert der Aktienschlusskurse an den letzten zehn Handelstagen vor dem Tag der Optionsausübung EUR 7 übersteigt. Wenn die Anleiheschuldnerin ihr Grundkapital ohne Ausschluss des Bezugsrechts erhöht, wird der Optionspreis angepasst. Der angepasste Optionspreis liegt deutlich über dem Aktienkurs zum Bilanzstichtag sowie dem aktuellen Aktienkurs.
Der Jahresfehlbetrag wird auf neue Rechnung vorgetragen.
Die Kapitalrücklage beträgt zum 31. Dezember 2015 TEUR 5.595 (Vorjahr TEUR 4.498). Die Erhöhung der Kapitalrücklage resultiert mit TEUR 61 aus der Kapitalerhöhung vom 7. April 2015 und mit TEUR 1.036 aus der im August 2015 durchgeführten Kapitalerhöhung.
| TEUR | 31.12.2015 | 31.12.2014 |
|---|---|---|
| Rückstellungen für Abschluss- u. Prüfungskosten | 123 | 172 |
| Rückstellungen für Berufsgenossenschaft | 4 | 5 |
| Sonstige Rückstellungen | 556 | 403 |
| Summe | 683 | 580 |
Die sonstigen Rückstellungen wurden für mögliche Risiken aus den Beteiligungen an Tochterunternehmen (TEUR 523), ausstehende Rechnungen (TEUR 21) und offene Urlaubsansprüche (TEUR 12) gebildet.
Die Restlaufzeiten und die Besicherung der Verbindlichkeiten sind im Verbindlichkeitenspiegel im Einzelnen dargestellt. Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen enthalten mit TEUR 900 ein Darlehen der Haron Holding AG und darüber hinaus Darlehen von Tochterunternehmen der InCity AG.
| Art der Verbindlichkeit | 31.12.2015 | 31.12.2014 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| TEUR | Restlaufzeit | |||||
| bis | 1 bis | über | ||||
| 1 | 5 | 5 | ||||
| Jahr | Jahre | Jahre | Gesamt | Gesamt | ||
| 1. | Anleihen | 0 | 0 | 0 | 0 | 8.067 |
| 2. | Verbindlichkeiten aus | |||||
| Lieferungen und Leistungen | 182 | 0 | 0 | 182 | 141 | |
| 3. | Verbindlichkeiten gegenüber | |||||
| verbundenen Unternehmen | 1.150 | 0 | 0 | 1.150 | 266 | |
| 4. | Sonstige Verbindlichkeiten | 55 | 0 | 0 | 55 | 118 |
| - davon aus Steuern | 0 | 0 | 0 | 0 | 63 | |
| - davon im Rahmen der sozialen |
||||||
| Sicherheit | 7 | 0 | 0 | 7 | 4 | |
Verbindlichkeitenspiegel in TEUR
Eine Besicherung der bestehenden Verbindlichkeiten ist nicht gegeben.
Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten im Wesentlichen Erträge aus Vermietung auf Grund eines Untermietverhältnisses in den von der InCity AG angemieteten Flächen. (TEUR 107) und aus der Auflösung von Rückstellungen (TEUR 63).
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen umfassen insbesondere Rechts- und Beratungskosten (TEUR 589), Raumkosten (TEUR 204), Abschluss- und Prüfungskosten (TEUR 161), die Kosten im Zusammenhang mit der Börsennotierung (TEUR 96), die Reisekosten (TEUR 46) und Fahrzeugkosten (TEUR 46).
Die InCity AG realisiert auf Grund ihres Geschäftsmodells und der Holdingfunktion Erträge aus der Veräußerung von Anteilen an Projektgesellschaften sowie aus Ausschüttungen. Im Geschäftsjahr 2015 resultieren die Beteiligungserträge ausschließlich aus Vorabgewinnausschüttungen der Projektgesellschaft zu dem Projekt "Flugfeld Böblingen" in Böblingen in Höhe von TEUR 390.
Zum Abschlussstichtag bürgt die InCity AG für verbundene Unternehmen in Höhe von rund TEUR 2.600 für Avalbürgschaften bei der Sparkasse KölnBonn und hat eine selbstschuldnerische Bürgschaft in Höhe von TEUR 377 übernommen. Diese Eventualverbindlichkeiten beziehen sich im Wesentlichen auf Gewährleistungsgarantien. Eine Inanspruchnahme aus diesen Haftungsverhältnissen ist nicht vollständig auszuschließen. Die InCity AG hat entsprechend Rückstellungen gebildet. Die Gesellschaft hat ein Gewährleistungsmanagement etabliert, um mögliche Ansprüche zu bewerten und mittels der Unterauftragnehmer beseitigen zu lassen.
Im Berichtszeitraum wurde eine weitere selbstschuldnerische Höchstbetragsbürgschaft für das Tochterunternehmen IC Objekt2 Berlin GmbH zum Zwecke der Absicherung eines Darlehensvertrags in Höhe von TEUR 5.000 übernommen. Das zugrunde liegende Darlehen ist erstrangig mit Grundschulden an der von der IC Objekt2 Berlin GmbH gehaltenen Immobilie besichert. Mit einer Inanspruchnahme ist nicht zu rechnen.
| Art der Verpflichtung | Restlaufzeit | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| TEUR | bis | 1 bis | über | |||
| 1 Jahr | 5 Jahre | 5 Jahre | Gesamt | |||
| 1. | Mietverträge | 29 | 0 | 0 | 29 | |
| 2. | Leasingverträge | 9 | 8 | 0 | 17 | |
| Summe | 38 | 8 | 0 | 46 |
Organe:
Bis 31. März 2015:
Herr Jürgen Oppelt, Bankkaufmann, Viernheim (Vorsitzender – Projektbeteiligungen, Projektfinanzierungen, Compliance, Recht)
Michael Freund, Dipl. Betriebswirt, Syke (Finanzen, Kommunikation (IR/PR), Personal, Organisation)
Herr Michael Freund, Dipl. Betriebswirt, Syke (Alleinvorstand)
Dr. Georg Oehm, Kaufmann, Eschborn (Vorsitzender) Carl-Detlev Freiherr von Hammerstein, Landwirt, Gyhum-Bockel (stv. Vorsitzender) Roland Kunz, Kaufmann, Muri, Schweiz
Die Bezüge des Aufsichtsrats beliefen sich im Geschäftsjahr auf TEUR 36.
Im Berichtsjahr sind der InCity Immobilien AG keine Stimmrechtmitteilungen zugegangen.
Auch nach dem Abschlussstichtag aber vor Aufstellung des Jahresabschlusses wurden der InCity Immobilien AG keine Mitteilungen nach § 20 AktG gemacht.
Die Haron Holding AG, Sihleggstrasse 17, 8832 Wollerau, Schweiz, gehört nach Kenntnis der Gesellschaft somit gemäß der Mitteilung vom 16. Dezember 2013 unmittelbar eine Mehrheitsbeteiligung an der InCity Immobilien AG (ISIN: DE000A0HNF96).
Ohne die Vorstände betrug die durchschnittliche Mitarbeiteranzahl im Berichtsjahr neun (Vorjahr: zehn).
Die Gesellschaft ist Konzernobergesellschaft und erstellt einen Konzernabschluss, der im elektronischen Bundesanzeiger veröffentlicht wird.
Frankfurt am Main, 31. März 2016
Michael Freund Vorstand (CEO)
Wir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang unter Einbeziehung der Buchführung und den Bericht über die Lage der Gesellschaft und des Konzerns der InCity Immobilien AG, Frankfurt am Main, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2015 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Bericht über die Lage der Gesellschaft und des Konzerns nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Bericht über die Lage der Gesellschaft und des Konzerns abzugeben.
Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Bericht über die Lage der Gesellschaft und des Konzerns vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Bericht über die Lage der Gesellschaft und des Konzerns überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Bericht über die Lage der Gesellschaft und des Konzerns steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.
Berlin, 20. April 2016
Ernst & Young GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Wehner Pilawa
Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer
Die InCity Immobilien AG (nachfolgend: "InCity AG") mit Sitz in Frankfurt am Main investiert in den Aufbau eines Bestandsportfolios im Raum Berlin und Frankfurt am Main und konzentriert sich dabei überwiegend auf gewerbliche Immobilien mit Büro- und Einzelhandelsflächen, die auch einen Wohnanteil aufweisen können. Der Investitionsfokus liegt hierbei auf Objekten, die auf Grund ihrer Lage und Objektqualität eine langfristige Wertstabilität bieten. Die gegenwärtig anvisierten Gesamtinvestitionskosten der InCity AG bei Bestandsimmobilien liegen zwischen EUR 5 Mio. und EUR 50 Mio.
Daneben beteiligt sich die InCity AG über Partnerschaftsmodelle mit regionalen Projektentwicklern an wohnwirtschaftlichen und gewerblichen Immobilienprojekten in ausgewählten deutschen Metropolregionen. Der Schwerpunkt liegt hierbei auf Projektbeteiligungen mit einem Gesamtinvestitionsvolumen zwischen EUR 5 Mio. und EUR 100 Mio. Innerhalb der Realisierungsphase beteiligt sich die InCity AG in der Regel mehrheitlich an der Projektgesellschaft und stellt dieser den Großteil der aus Sicht der kreditgebenden Banken für die Fremdfinanzierung erforderlichen Eigenmittel zur Verfügung. Durch dieses Geschäftsmodell, bei dem die Projektdurchführung dem mittelständischen Entwickler obliegt und eine enge Kontrolle seitens der InCity AG erfolgt, werden Projektentwicklungsrisiken maßgeblich reduziert.
Zum 31. Dezember 2015 befanden sich zwei Wohn- und Geschäftshäuser sowie zwei Büroimmobilien in Berlin und Frankfurt am Main mit einem Volumen von insgesamt rd. TEUR 66.476 im Bestand des InCity Konzerns. Zum 31. Dezember 2015 umfasste das Portfolio des Konzerns zudem drei Projektbeteiligungen mit einem Gesamtprojektvolumen von ca. TEUR 98.000 (Vorjahr: TEUR 80.000). Schwerpunkt der aktuellen Projektbeteiligungen ist weiterhin der Bereich Wohnen.
Das Geschäftsmodell der InCity AG beruht einerseits auf der Investition in den Aufbau eines Bestandsportfolios über Tochtergesellschaften, andererseits auf Beteiligungen an Projektgesellschaften, über die die entsprechenden Projektentwicklungen realisiert werden. Die InCity AG selbst ist für die strategische Steuerung des Konzerns zuständig.
Bei den Gesellschaften, die Immobilien für die Bestandshaltung erwerben, ist die InCity AG in der Regel alleiniger Gesellschafter. Die Gesellschaften, über die die Projektentwicklungen abgewickelt werden, sind reine Zweckgesellschaften, sie weisen somit eine klassische SPV-Struktur (Special Purpose Vehicle) auf. Hier geht die InCity AG in der Regel eine Mehrheitsbeteiligung ein.
Nachfolgend ist die vereinfachte Konzernstruktur auf Basis der zum 31. Dezember 2015 bestehenden Projektbeteiligungen und Bestandsimmobilien dargestellt:
Die InCity Immobilien AG hat im Jahr 2014 mit dem Aufbau eines Portfolios ausgewählter Bestandsimmobilien in Berlin und Frankfurt am Main begonnen. Im Vordergrund des Portfolioaufbaus stehen Objekte, die auf Grund ihrer Lage und der Objektqualität eine langfristige Wertstabilität bieten.
Die Bestandsimmobilien werden in der Regel durch einzelne Objektgesellschaften gehalten, deren Alleingesellschafter die InCity AG ist. Die Finanzierungen der Immobilien erfolgen in der Regel individuell über die jeweilige Projektgesellschaft. In der IC Immobilien Betriebsgesellschaft mbH werden die Betriebsvorrichtungen der einzelnen Bestandsobjekte gehalten.
Das Asset Management für diese Immobilien wird durch die InCity AG auf Basis von Geschäftsbesorgungsverträgen wahrgenommen. Zu ihren Aufgaben gehören die Erstellung eines Investmentplans für die jeweilige Immobilie, die strategische Beratung und das Management der Immobilie in Übereinstimmung mit dem Business-Plan und im Interesse der Performanceoptimierung sowie das Vermietungsmanagement. Außerdem berät die InCity AG die Gesellschaft im Hinblick auf die Planung jeglicher Baumaßnahmen sowie beim Verkauf der Immobilie und unterstützt sie bei Unternehmens-Aktivitäten.
Arbeitsbereiche, die nicht zu den Kernkompetenzen der InCity AG zählen, werden – auch aus Effizienzgründen – im Rahmen der Geschäftsbesorgung ausgelagert. Hierzu zählen das Property Management, die Erstellung der Finanzbuchhaltung für die Objektgesellschaften sowie die Steuerberatung.
Die InCity AG übernimmt im Rahmen von Geschäftsbesorgungsverträgen auch das Asset Management für fremde Objektgesellschaften. Der Leistungsumfang umfasst im Wesentlichen die gleichen Dienstleistungen wie das Asset Management für Konzerntöchter.
Für die übernommene Dienstleistung aus den jeweiligen Geschäftsbesorgungsverträgen erhält die InCity AG ein Geschäftsbesorgungsentgelt. Diese Zahlungsströme wirken sich positiv auf die Finanz- und Ertragslage und die finanzielle Flexibilität der InCity AG aus.
Die Mietüberschüsse aus den Bestandsimmobilien, die von den Tochtergesellschaften der InCity AG gehalten werden, sollen mittelfristig durch Beteiligungserträge die Fixkosten der InCity AG decken und damit das Geschäftsmodell der InCity AG auf ein breiteres Fundament stellen.
Die InCity AG beteiligt sich als Muttergesellschaft innerhalb der Realisierungsphase mehrheitlich an der Projektgesellschaft und stellt dieser den Großteil der für die Finanzierung erforderlichen Eigenmittel zur Verfügung. Auf Grund des Geschäftsmodells, bei dem die Projektdurchführung dem über detaillierte Ortskenntnisse verfügenden mittelständischen Entwickler obliegt und eine enge Kontrolle seitens der InCity AG erfolgt, sind Projektentwicklungsrisiken maßgeblich reduziert.
Die InCity AG bietet so regional agierenden mittelständischen Projektentwicklern über akkreditierte Partnerschaften die Möglichkeit, ihre Projekte in dieser Kooperation liquiditätsschonend zu realisieren. Dabei stellt die InCity AG der neu zu gründenden Projektgesellschaft den Großteil der für die Fremdfinanzierung erforderlichen Eigenmittel in Form eines Gesellschafterdarlehens zur Verfügung. Im Rahmen der Partnerschaft führt die InCity AG ein weitreichendes Qualitäts- und Kostencontrolling durch. An den Projektgesellschaften ist die InCity AG in der Regel als Mehrheitsgesellschafter mit 51 % beteiligt. Ausnahmen zu dieser angestrebten Beteiligungsquote stellen die beiden in 2011 im Rahmen einer Sachkapitalerhöhung eingebrachten Projekte "Rheinblick" in Düsseldorf (ursprünglich 84 %) und "Elbquartier Blankenese" in Hamburg (81 %) dar.
Zudem sichert sich die InCity AG weitgehende gesellschaftsrechtliche Einflussmöglichkeiten in den Projektgesellschaften. Hierdurch wird eine Vermögenssicherung für die InCity AG für den Fall gewährleistet, dass der Partner das Projekt nicht wie vereinbart durchführt und abschließt.
Diese Struktur hat den Vorteil, dass bereits ab Projektstart eine attraktive Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals erfolgt. Darüber hinaus erhält die InCity AG regelmäßig für die übernommenen Controlling-Aufgaben eine Management-Fee. Beide Zahlungsströme wirken sich positiv auf die Vermögens-, Finanzund Ertragslage und die finanzielle Flexibilität der InCity AG aus.
Spätestens nach Fertigstellung, Veräußerung und Rückführung der Fremdfinanzierung erhält die InCity AG das gewährte Gesellschafterdarlehen zurück und ist darüber hinaus am Ergebnis der Projektgesellschaft beteiligt. Die zurückgeflossenen Gesellschafterdarlehen aus den Projektgesellschaften werden zur Substanzsteigerung verwendet und in den weiteren Portfolioaufbau reinvestiert. Realisierte Projekterträge sollen zukünftig neben der Reinvestition auch für Ausschüttungen zur Verfügung stehen.
Im Geschäftszweig der Immobilienbestandshaltung steht die InCity Gruppe in Konkurrenz mit nationalen und internationalen Immobilieninvestoren. Während institutionelle Investoren in der Regel in größere Volumina investieren, liegt der Schwerpunkt der InCity Gruppe bei der Bestandshaltung auf gewerblichen Immobilien mit einem Investitionsvolumen zwischen TEUR 5.000 und TEUR 50.000. Außerdem fokussiert sich die InCity Gruppe auf die Immobilienmärkte Berlin und Frankfurt am Main. Hier ist die InCity Gruppe tief mit Maklern, privaten und institutionellen Investoren, Family Offices und Projektentwicklern vernetzt. Die Konzentration auf diese zwei Immobilienmärkte erlaubt der InCity Gruppe eine starke Präsenz in diesen Märkten. Durch ständigen Kontakt und Austausch mit den dort verankerten regionalen Playern erschließen sich für die InCity Gruppe fortlaufend Investitionsopportunitäten.
Im Geschäftszweig der Immobilienprojektbeteiligungen steht die InCity Gruppe nur indirekt – nämlich über ihre Projektpartner – in den Zielregionen mit lokalen bzw. regionalen mittelständischen Immobilienprojektentwicklern im Wettbewerb. Während die InCity Gruppe ihr überregionales Beteiligungsportfolio aus Frankfurt am Main heraus steuert und hierbei eine zusätzliche Qualitäts- und Kostenkontrolle durchführt, sind die reinen Projektentwickler an ihre lokalen Standorte gebunden. Auf Grund des Partnerschafts-Modells hat die InCity AG einen kontinuierlichen Zugriff auf attraktive Objekte in Metropolregionen und kann jederzeit auf das Know-how des Projektpartners zugreifen. Gleichsam obliegt bei planmäßigem Projektverlauf den akkreditierten Partnern die operative Führung der Projektentwicklungsgesellschaften. Aus Sicht des Vorstands ist eine direkte Vergleichbarkeit der InCity Gruppe mit lokalen Projektpartnern als Wettbewerber auf Grund unterschiedlicher Strategien, Lagen und Zugang zum deutschlandweiten Immobilientransaktionsmarkt sowie individueller Marktkenntnisse nur bedingt möglich.
Der Vorstand ist überzeugt, dass die Gesellschaft durch ihr Engagement in Bestandsimmobilien in Berlin und Frankfurt am Main, die Fokussierung auf Immobilienprojektbeteiligungen in den Metropolregionen Deutschlands sowie ihr bestehendes Netzwerk zu erfahrenen und regional agierenden Marktteilnehmern nachhaltig gut aufgestellt ist.
Im Berichtsjahr 2015 hat die InCity AG den Aufbau des Bestandsportfolios konsequent fortgesetzt und durch umfangreiche Kapitalmaßnahmen die Voraussetzungen für weiteres Wachstum geschaffen.
Bereits zum Jahresende 2014 gab die InCity AG bekannt, dass Sie über die Tochtergesellschaft IC Objekt2 Berlin GmbH ein sechsgeschossiges Bürohaus in der Bernburger Straße 30-31, 10963 Berlin-Kreuzberg, erworben hat. Die Kaufpreisfälligkeit und damit der Besitz-, Nutzen- und Lastenwechsel trat am 30. Juni 2015 ein. Die Immobilie verfügt über 3.427 m² vermietbare Fläche, ist vollständig vermietet und zeichnet sich durch eine hervorragende ÖPNV-Anbindung aus. Bis zum bekannten Ensemble des Potsdamer Platzes sind es nur wenige Meter, der Askanische Platz und der Anhalter Bahnhof liegen in unmittelbarer Nähe. Der Standort selbst hat sich als Alternative zu den hochpreisigen Lagen Potsdamer und Leipziger Platz etabliert, in direkter Nachbarschaft sind viele unterschiedliche Unternehmen und Institutionen aus Politik, Wirtschaft und Medien ansässig. Damit konnte sich die Gesellschaft ihre zweite Immobilie für den Ausbau eines Portfolios ausgewählter Bestandsimmobilien vertraglich sichern.
Im März 2015 vermeldete die InCity AG, dass der Vorsitzende des Vorstands Jürgen Oppelt sein Amt mit Wirkung zum 31. März 2015 auf eigenen Wunsch niedergelegt hat. Jürgen Oppelt bleibt dem Unternehmen bis Ende 2017 mit einem Beratervertrag verbunden und soll insbesondere bei der Akquisition und Betreuung von Immobilienprojekten unterstützend tätig werden. Der Aufsichtsrat der Gesellschaft hat in seiner ordentlichen Sitzung am 26. März 2015 beschlossen, dass mit Wirkung zum 1. April 2015 die InCity AG vom bisherigen Finanzvorstand Michael Freund als Alleinvorstand geführt wird.
In der ordentlichen Aufsichtsratssitzung vom 26. März 2015 beschlossen Vorstand und Aufsichtsrat darüber hinaus das Grundkapital unter Ausnutzung des Genehmigten Kapitals 2011/VI durch Ausgabe von 6.061.847 neuen auf den Inhaber lautenden Aktien gegen Sacheinlage einer bestimmten Anzahl von bereits begebenen Schuldverschreibungen aus der InCity Anleihe 2014/2019 im Gesamtnennbetrag von TEUR 6.000 inklusive des Zinszahlungsanspruchs auf TEUR 18.682 zu erhöhen. Die Kapitalerhöhung erfolgte zum Emissionskurs von EUR 1,01 je Aktie und wurde im April 2015 im Handelsregister eingetragen.
Im April 2015 vermeldete die InCity AG den Baustart bei ihrer Projektbeteiligung "Gallushöfe" in Frankfurt am Main. Bis Ende 2016 entsteht auf rund 4.000 m² Wohnfläche eine Wohnanlage mit 52 Eigentumswohnungen und Tiefgarage in der Kostheimer Straße, einer ruhigen Seitenstraße der Mainzer Landstraße im Herzen des Frankfurter Stadtteils Gallus. Geplant ist ein Ensemble bestehend aus einem sechsgeschossigen Mehrfamilienhaus in Blockrandbebauung entlang der Kostheimer Straße und zwei Stadthäusern im hinteren Grundstücksbereich. Die InCity AG stellt der Projektgesellschaft im Rahmen der Gesamtfinanzierung TEUR 1.260 als Gesellschafterdarlehen zur Verfügung. Zusätzlich wurde eine Bauzwischenfinanzierung in Form eines Gesellschafterdarlehens für erste Kosten der Hochbauphase bis maximal TEUR 388 abgeschlossen. Beide Darlehen wurden im Juni 2015 zurückgeführt. Zwischenzeitlich sind rund 91% der Wohnungen verkauft.
Ebenfalls im April 2015 hat die InCity AG das Kaufangebot über den Erwerb eines Mehrfamilienhauses aus der Gesamtentwicklungsmaßnahme in Düsseldorf-Heerdt aus der gemeinsamen Projektentwicklung mit der CORPUS SIREO Projektentwicklung Wohnen GmbH angenommen. Hierbei handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus mit sieben Wohneinheiten und einer Gesamtwohnfläche von 1.182 m² sowie 14 Tiefgaragenstellplätzen. Das Haus befindet sich in direkter Rheinlage und soll bis zum Sommer 2017 fertiggestellt werden. Die InCity AG plant, die Wohneinheiten als Eigentumswohnungen zu vermarkten.
Grundlage hierfür war der im Januar 2015 vermeldete Vertrag der InCity AG über eine Kooperation mit der CORPUS SIREO Projektentwicklung Wohnen GmbH über die gemeinsame Projektentwicklung in Düsseldorf. Hierzu brachte die InCity AG über die Projektgesellschaft Rheinblick Lage 1 GmbH ein Ufergrundstück in Düsseldorf-Heerdt mit einer Fläche von rund 2.500 m² sowie Kapitaleinlagen ein.
Das Wohnprojekt befindet sich in einer Parkanlage an der Kribbenstraße in unmittelbarer Rheinlage. "Rhein VII – bildschön leben", das vormals unter "Düsseldorf Rheinblick" geführte Projekt, umfasst insgesamt sieben Punkthäuser mit 83 Ein- bis Sechs-Zimmer-Wohneinheiten mit Größen zwischen 35 und 209 m². Die Gesamtwohnfläche beläuft sich auf ca. 9.300 m². Käufer können zwischen Etagen- und Gartenwohnungen sowie Penthäusern wählen. Der InCity AG wurde vertraglich das Recht zugesichert, ein Punkthaus aus der
Gesamtmaßnahme zu erwerben. Aktuell sind rund 46 % der Wohnungen verkauft. Der Bau hat im zweiten Quartal 2015 begonnen.
Die Fertigstellung gemäß Generalunternehmervertrag ist auf Ende Dezember 2016 terminiert. Derzeit sind keine Gründe ersichtlich, die gegen einen fristgerechten Abschluss der Maßnahme sprechen.
Des Weiteren vermeldete die InCity AG im April 2015 den vollständigen Abverkauf bei der Projektbeteiligung "Flugfeld Böblingen". Kurz vor Fertigstellung konnten alle 62 Eigentumswohnungen und die sieben Stadthäuser an neue Eigentümer veräußert werden. Die Wohnanlage ist Teil einer Quartiersentwicklung auf dem ehemaligen Flugfeld in Böblingen, in dem sich Wohnen, Arbeiten und Freizeit ergänzen. Die gesamte Projektentwicklung wurde im Juni 2015 fertiggestellt, nahezu alle Einheiten wurden im Juli 2015 übergeben. Die Eigenmittelfreigabe durch die finanzierende Bank erfolgte bereits im September 2014, die Projektgesellschaft hat damit das Gesellschafterdarlehen der InCity AG in Höhe von TEUR 1.150 zurückgeführt. Im zweiten Halbjahr 2015 erfolgten Teil-Gewinnausschüttungen aus dem Projekt, an denen die InCity AG mit TEUR 390 partizipiert hat. Der restliche Gewinnanteil in Höhe von rund TEUR 125 fließt der InCity AG im Geschäftsjahr 2016 zu.
Die Projektentwicklung "Elbquartier Blankenese" in Hamburg schritt im Berichtsjahr 2015 weiter voran. Im gefragten Hamburger Stadtteil Blankenese entstehen 35 exklusive Doppel- und Reihenhäuser sowie Stadtvillen. Eine Kündigung des Generalunternehmers war in 2013 notwendig geworden, da dieser mit seinen Leistungen deutlich in Verzug war und Kundensonderwünsche nicht mehr bearbeitet hat. Durch zeitnah eingeleitete Maßnahmen wurde sichergestellt, dass der Großteil der zu diesem Zeitpunkt verkauften Häuser bis zum Frühjahr 2015 fertiggestellt wurde. Aktuell sind über 91 % der Einheiten verkauft, die Übergaben der fertiggestellten Häuser an die neuen Eigentümer sind größtenteils im Geschäftsjahr 2015 erfolgt. Die Vielzahl von noch offenen Restmängeln sowie die weitere Verschiebung der Endabnahmen führten zu einer weiteren Anpassung der Kosten des Gesamtprojektes. Die erforderliche bilanzielle Risikovorsorge wurde im Geschäftsjahr 2015 vorgenommen und hat das Ergebnis der InCity AG durch eine weitere Wertberichtigung auf die Forderung gegen die Projektgesellschaft in Höhe von TEUR 1.000 belastet.
Im Juli 2015 vermeldete die InCity AG den Erwerb einer weiteren Immobilie. In diesem Fall erwarb die Tochtergesellschaft IC Objekt3 Berlin GmbH ein sechsgeschossiges Wohn- und Geschäftshaus in der Jägerstraße 34/35, 10117 Berlin. Das Gebäude verfügt über 3.921 m² vermietbare Fläche sowie insgesamt 32 Tiefgaragenstellplätze und ist weitestgehend vermietet. Das Objekt befindet sich in zentraler Lage in Berlin-Mitte und ist nur wenige Meter vom Gendarmenmarkt und dem bekannten Ensemble des Potsdamer Platzes entfernt. Die Kaufpreisfälligkeit und damit der Besitz-, Nutzen- und Lastenwechsel trat am 15. September 2015 ein.
Zum weiteren Ausbau eines Portfolios ausgewählter Bestandsimmobilien sicherte sich die InCity AG im August 2015 eine weitere Immobilie im Berliner Bezirk Mitte. Mit der Jägerstraße 54/55, 10117 Berlin, erwarb die Tochtergesellschaft IC Objekt4 Berlin GmbH ein fünfgeschossiges Wohn- und Geschäftshaus in zentraler Lage mit 4.798 m² vermietbarer Fläche. Der Kaufpreis wurde am 15. Oktober 2015 gezahlt. Besitz-, Nutzen- und Lastenwechsel trat mit gleichem Datum ein. Die InCity AG konnte durch den Ankauf der Berliner Objekte in 2015 beim Aufbau des Immobilienbestandsportfolios einen wichtigen Schritt realisieren.
Im September 2015 hat der Aufsichtsrat der InCity AG den im Mai 2016 auslaufenden Vertrag mit dem Alleinvorstand Michael Freund vorzeitig bis zum 31. März 2020 verlängert. Damit bestätigte der Aufsichtsrat die erfolgreiche Arbeit des Vorstands und setzt auf Kontinuität an der Unternehmensspitze. Michael Freund führt die Gesellschaft seit dem 1. April 2015 als Alleinvorstand. Er wurde zum 1. Dezember 2012 zum Vorstand der InCity AG bestellt und war zunächst unter anderem für die Bereiche Finanzen, Kommunikation und Organisation verantwortlich.
Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) hat am 28. Oktober 2015 den Wertpapierprospekt für das öffentliche Angebot von 7.210.591 neuen, auf den Inhaber lautenden Stückaktien aus der von der ordentlichen Hauptversammlung der Gesellschaft am 18. Juni 2015 beschlossenen Kapitalerhöhung gegen Bareinlagen mit Bezugsrecht der Aktionäre gebilligt. Die neuen Aktien wurden den Aktionären (mit Ausnahme der Haron Holding AG) durch Gewährung des mittelbaren Bezugsrechts in der Zeit vom 30. Oktober 2015 (0:00 Uhr MEZ) bis 12. November 2015 (24:00 Uhr MEZ) angeboten. Der Bezugspreis je neuer Aktie betrug EUR 1,05, das Bezugsverhältnis betrug 1:1,27, d. h. je eine alte Aktie berechtigt zum Bezug von rechnerisch 1,27 neuen Aktien. Die neuen Aktien waren ab dem 1. Januar 2015 gewinnberechtigt. Das entsprechende Bezugsangebot wurde am 29. Oktober 2015 im Bundesanzeiger veröffentlicht. Die ordentliche Hauptversammlung der InCity AG hatte am 18. Juni 2015 die Erhöhung des Grundkapitals der Gesellschaft von EUR 18.681.814,00 um bis zu EUR 23.818.186,00 auf bis zu EUR 42.500.000,00 durch Ausgabe von bis zu 23.818.186 neuen, auf den Inhaber lautenden nennwertlosen Stückaktien gegen Bareinlagen mit Bezugsrecht der Aktionäre beschlossen. Die InCity AG hatte sich im Juli und August 2015 entschlossen, weitere Immobilien zum Ausbau ihres Bestandsportfolios zu erwerben und benötigte daher den angestrebten Emissionserlös aus der Kapitalerhöhung möglichst umgehend. Zu diesem Zweck wurde die Kapitalerhöhung im Maximalvolumen von EUR 23.818.186,00 im Wege der Vorabplatzierung der neuen Aktien an die Haron Holding AG unter dem Vorbehalt der Ausübung der Bezugsrechte der Altaktionäre (subject-to-claw-back) bereits im August 2015 durchgeführt und die Erhöhung des Grundkapitals auf EUR 42.500.000,00 am 18. August 2015 im Handelsregister eingetragen.
Die InCity AG gab am 13. November 2015 bekannt, dass die Bezugsfrist der Kapitalerhöhung gegen Bareinlagen mit Bezugsrecht der Aktionäre am 12. November 2015 endete. Während der Bezugsfrist vom 30. Oktober bis 12. November 2015 wurden den Aktionären (mit Ausnahme der Haron Holding AG) im Rahmen eines öffentlichen Angebots 7.210.591 neue, auf den Inhaber lautende Stückaktien zum Bezugspreis von EUR 1,05 je neuer Aktie angeboten. Hiervon wurden insgesamt 417.258 Aktien bezogen. Die übrigen 6.793.333 neuen Aktien verblieben auf Grund der bereits erfolgten Vorabplatzierung bei der Haron Holding AG.
Nach Beschlussfassung des Vorstandes der InCity AG wird die Rechnungslegung des InCity Konzerns künftig, beginnend ab dem Konzernabschluss für das Geschäftsjahr 1. Januar bis 31. Dezember 2015, nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB) ausgeführt. Mit diesem Schritt sollen weitere Kostensenkungspotentiale erschlossen werden. Vor dem Hintergrund des Geschäftsbereichs, in dem der InCity Konzern tätig ist, und unter Berücksichtigung der nach dem HGB erforderlichen Inhalte und Angaben im Konzernabschluss, ist der Vorstand davon überzeugt, dass der Konzernabschluss des InCity Konzerns durch den Wechsel nicht an Aussagekraft verlieren wird.
Die außerordentliche Hauptversammlung der InCity AG hat am 15. Dezember 2015 einstimmig dem mit der Tagesordnung veröffentlichten Vorschlag der Verwaltung zur Durchführung einer Kapitalerhöhung zugestimmt. Dem Beschluss zufolge soll das Grundkapital der Gesellschaft gegen Bareinlagen mit mittelbarem Bezugsrecht der Aktionäre und Ausschluss des Bezugsrechts für Spitzenbeträge von derzeit EUR 42.500.000,00 um bis zu EUR 40.000.000,00 auf bis zu EUR 82.500.000,00 erhöht werden.
Dies erfolgt durch Ausgabe von bis zu 40.000.000 neuen, auf den Inhaber lautenden Stückaktien mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von EUR 1,00 je Aktie. Die Gesellschaft strebt mit der Durchführung der Kapitalerhöhung einen Bruttoemissionserlös in Höhe von maximal EUR 40.400.000,00 an. Die InCity AG plant mit den ihr zufließenden liquiden Mitteln aus der Barkapitalerhöhung weitere Zukäufe von Bestandsimmobilien.
Der Vorstand wurde von der Hauptversammlung ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats die weiteren Einzelheiten der Kapitalerhöhung und ihrer Durchführung, insbesondere den endgültigen Bezugspreis, die auf Basis des angestrebten Bruttoemissionserlöses von EUR 40.400.000,00 zu errechnende tatsächliche Anzahl der neuen Aktien und das Bezugsverhältnis sowie die weiteren Bedingungen der Ausgabe der neuen Aktien festzusetzen.
Die Bezugsfrist soll, vorbehaltlich der Billigung des Prospekts durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) und der Veröffentlichung des gebilligten Prospekts, voraussichtlich im ersten Halbjahr 2016 beginnen.
Bereits im Vorfeld der Hauptversammlung hat der Hauptaktionär der InCity AG seine Bereitschaft erklärt, für die Durchführung der Kapitalerhöhung in Höhe von mindestens 20 Millionen neuen Aktien einzustehen. Die Hauptversammlung hat darüber hinaus ohne Gegenstimmen auch eine Erneuerung des genehmigten Kapitals und die Ermächtigung zur Ausgabe von Wandel- oder Optionsanleihen bzw. vergleichbarer Instrumente einschließlich eines hierfür bestimmten bedingten Kapitals beschlossen.
Der Vorstand führt die Geschäfte der InCity AG. Er legt die Strategie fest und leitet das Unternehmen. Er ist verantwortlich für die Unternehmensplanung sowie die Einrichtung eines effektiven und angemessenen Risikomanagements.
Dem Vorstand gehörten im Berichtzeitraum Herr Jürgen Oppelt, Vorsitzender des Vorstands, CEO, und Herr Michael Freund, Mitglied des Vorstands, CFO, an. Mit Wirkung zum 31. März 2015 hat Herr Jürgen Oppelt sein Amt als Vorsitzender des Vorstands niedergelegt. Der Aufsichtsrat der Gesellschaft hat in seiner ordentlichen Sitzung am 26. März 2015 beschlossen, dass mit Wirkung zum 1. April 2015 die InCity AG vom bisherigen Finanzvorstand Michael Freund als Alleinvorstand geführt wird.
Der Vorstand arbeitet in allen wesentlichen geschäftlichen Entscheidungen eng mit dem Aufsichtsrat zusammen. Im Rahmen der regelmäßigen und bedarfsorientierten Berichterstattung wird der Aufsichtsrat über die Geschäftsentwicklung sowie die für die InCity AG und die InCity Gruppe bedeutsamen strategischen Fragestellungen informiert. Neben seiner Funktion als gesetzliches Kontroll- und Überwachungsorgan berät der Aufsichtsrat den Vorstand bei dessen Geschäftsentscheidungen. In bestimmten Fällen hat der Aufsichtsrat Zustimmungsbefugnis. Der Aufsichtsrat der InCity AG besteht satzungsgemäß aus drei Mitgliedern. Gemeinsam mit dem Vorstand tagte der Aufsichtsrat in 2015 in vier ordentlichen Sitzungen sowie zehn außerordentlichen Sitzungen.
Dem Aufsichtsrat der InCity AG gehörten im gesamten Berichtszeitraum vom 1. Januar bis 31. Dezember 2015 folgende Mitglieder an:
Dr. Georg Oehm (Vorsitzender), Carl-Detlev Freiherr von Hammerstein (stellvertretender Vorsitzender), Roland Kunz
Ziel des unternehmensinternen Steuerungssystems ist die Steigerung des Unternehmenswertes durch die Erwirtschaftung eines stabilen Cashflows aus der Bestandshaltung und den Projektbeteiligungen sowie die Gewährleistung eines langfristig profitablen Wachstums unter unternehmerisch angemessenen Risiken im Interesse der InCity AG, der Aktionäre, Mitarbeiter und unserer Geschäftspartner.
Ausgangspunkt ist die Unternehmensplanung, welche – ausgehend von dem Businessplan der bestehenden einzelnen Bestandsimmobilien und Projektbeteiligungen sowie den sich in der Pipeline befindlichen Bestandsimmobilien und Projektbeteiligungen – einen detaillierten Businessplan entwickelt. Dieser umfasst die geplanten Investitionen für den Ankauf von Bestandsimmobilien und das Eingehen von Projektbeteiligungen sowie die hierfür notwendigen Refinanzierungen, die Entwicklung der Instandhaltungsund Betriebskosten sowie Investitionskosten bei den Bestandsimmobilien als auch notwendige Kosten der Projektentwicklungsmaßnahmen. Ebenso fließen die zu erwartenden Mieteinnahmen aus den Bestandsobjekten sowie die Erträge aus den Projektbeteiligungen ein. Der Businessplan berücksichtigt Risiken und spezifische Chancen auf Einzelobjekt-/Einzelprojekt- sowie Unternehmensebene.
Die geplanten Entwicklungen und die erzielten Ergebnisse werden über das Controlling sowie Risikomanagement regelmäßig geprüft, überwacht und berichtet. Für die Überwachung der vereinbarten Ziele dienen ergebnisorientierte Kennzahlen, welche Teil eines regelmäßigen Reportings sind.
Die InCity AG ist die zentrale Koordinierungsstelle für die Finanzplanung des Konzerns. Die erforderlichen Informationen werden aus einer monatlich aufgestellten und wöchentlich überwachten rollierenden Liquiditätsplanung ermittelt. Die Liquiditätsplanung dient insbesondere der kurz- und mittelfristigen Überwachung und Steuerung der Liquidität.
Die InCity Gruppe ist einer Reihe von finanziellen Risiken ausgesetzt, die durch ein Management Kontrollsystem ("MKS") gemessen und gesteuert werden. Im Fokus des Finanzrisikomanagements der InCity Gruppe stehen die Projekt- und Bestandsobjektfinanzierungen und das Forderungsmanagement. Die wesentlichen durch den Konzern verwendeten Finanzinstrumente umfassen Bankdarlehen und Zahlungsmittel. Der Hauptzweck dieser Finanzinstrumente ist die Finanzierung der Geschäftstätigkeit des Konzerns.
Die wesentlichsten Kennzahlen auf Unternehmens- sowie Objekt- und Projektebene sind der Net Asset Value (NAV) sowie die Rendite des Immobilienbestandsportfolios und das annualisierte operative Ergebnis bezogen auf das eingesetzte Eigenkapital bei den Projektbeteiligungen (Return on Equity p. a., ROE p. a.).
Auf Bestandsobjektebene liegt der Fokus auf der Entwicklung von Mieterträgen der von den einzelnen Objektgesellschaften gehaltenen Immobilien sowie auf dem ökonomischen Eigenkapital der Objektgesellschaft. Wichtige Kennzahlen hier sind die Rendite der einzelnen Immobilien basierend auf der Soll-Miete p.a. im Verhältnis zum Marktwert sowie der NAV (Net Asset Value) welcher sich aus dem Vermögen der Objektgesellschaften abzüglich der Verbindlichkeiten errechnet.
Der Return on Equity umfasst neben der laufenden Verzinsung sowie der Management-Fee den am Ende des Projektes realisierten Ertrag. Bei dem auf Ebene der einzelnen Projektgesellschaften ermittelten ROE handelt es sich um vertrauliche Daten, die in Absprache mit den Projektpartnern nicht zur Veröffentlichung vorgesehen sind.
Des Weiteren liegt der Fokus auf der Projektmarge. Da die Entwicklung der Verkaufspreise in der Regel durch die InCity Gruppe nicht direkt beeinflussbar, sondern bestimmten makroökonomischen Einflüssen unterworfen ist, liegt das besondere Augenmerk auf der Entwicklung der Gesamtinvestitionskosten. Durch Spezialisten Know-how auf Ebene der InCity AG wird bei der Projektakquisition sowie während der gesamten Entwicklungsphase ein sehr enges Controlling und Monitoring der Kosten sichergestellt. Abweichungen werden zeitnah analysiert und in regelmäßigen Sitzungen mit dem Vorstand sowie den jeweiligen Projektpartnern besprochen, um notwendige Gegenmaßnahmen zu ergreifen. Auf Grund ihrer Mehrheitsbeteiligung und gesellschaftsrechtlich vereinbarten Rechte hat die InCity AG hier weitgehende Informations- und Entscheidungsbefugnisse.
Auf Ebene der InCity AG stellt das Ergebnis vor Steuern und Zinsen (EBIT) die wesentlichste Kennzahl dar, welches sich aus dem Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit zuzüglich Zinsaufwendungen sowie Abschreibungen auf Finanzanlagen ergibt. Darüber hinaus ist die Eigenkapitalquote bedeutsam für die InCity AG.
Wesentliche Kennzahlen aus Konzernsicht sind das EBIT sowie der Cashflow aus der operativen Geschäftstätigkeit. Darüber hinaus ist die Eigenkapitalquote bedeutsam für den Konzern.
Die konjunkturelle Lage in Deutschland war im Jahr 2015 gekennzeichnet durch ein solides und stetiges Wirtschaftswachstum. Nach ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes war das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) im Jahresdurchschnitt 2015 um 1,7 % höher als im Vorjahr. Im vorangegangenen Jahr war das BIP in ähnlicher Größenordnung gewachsen (+ 1,6 %), 2013 lediglich um 0,3 %. Eine längerfristige Betrachtung zeigt, dass das Wirtschaftswachstum im Jahr 2015 wieder über dem Durchschnittswert der letzten zehn Jahre von + 1,3 % lag.
Wie auch im Jahr 2014 war der Konsum im Jahr 2015 wichtigster Wachstumsfaktor der deutschen Wirtschaft. Die privaten Konsumausgaben waren preisbereinigt um 1,9 %, die Konsumausgaben des Staates sogar um 2,8 % höher als im Jahr zuvor. Parallel legten auch die Investitionen zu. Unternehmen und Staat investierten im Inland zusammen 3,6% mehr in Ausrüstungen als ein Jahr zuvor. Die preisbereinigten Bauinvestitionen erzielten ebenfalls ein leichtes Plus von 0,2 %. Der deutsche Außenhandel entwickelte sich im Jahr 2015 weiter dynamisch. Die preisbereinigten Exporte von Waren und Dienstleistungen waren um 5,4 % höher als im Vorjahr. Die Importe legten in ähnlicher Größenordnung zu (+ 5,7 %), sodass der resultierende Außenbeitrag, einen vergleichsweise geringen Beitrag zum BIP-Wachstum leistete (+ 0,2 Prozentpunkte).
Die Wirtschaftsleistung in Deutschland wurde im Jahresdurchschnitt 2015 erstmals von mehr als 43 Millionen Erwerbstätigen mit Arbeitsort in Deutschland erbracht. Nach ersten vorläufigen Berechnungen waren im Jahr 2015 rund 329 000 Personen oder 0,8 % mehr erwerbstätig als ein Jahr zuvor. Damit setzte sich der seit zehn Jahren anhaltende Aufwärtstrend fort. Nach vorläufigen Schätzungen auf Basis der Arbeitskräfteerhebung gab es im Jahresdurchschnitt 2015 in Deutschland knapp unter 2 Millionen Erwerbslose. Das waren rund 140 000 Personen (– 6,7 %) weniger als im Jahr 2014.
Die Bundesregierung prognostiziert für das Jahr 2016 ein Wachstum von 1,8 %.
Der deutsche Immobilienmarkt zeigte sich auch in 2015 weiter stark. Vor dem Hintergrund nach wie vor niedriger Zinsen und dem enormen Anlagedruck deutscher und ausländischer institutioneller Investoren haben Immobilieninvestitionen im Vergleich zum Jahr 2014 weiter zugenommen. Wie auch im Vorjahr war das letzte Quartal das transaktionsstärkste. Nach Ermittlungen von Jones Lang LaSalle belief sich das gesamte Immobilientransaktionsvolumen im Jahr 2015 auf ein Rekordniveau von EUR 80,1 Milliarden (Vorjahr: EUR 52,7 Milliarden). Dabei entfielen EUR 25,0 Milliarden auf Wohnimmobilien- und EUR 55,1 Milliarden auf Gewerbeimmobilientransaktionen.
Die Nachfrage auf dem Transaktionsmarkt für Wohnimmobilien bleibt weiterhin sehr hoch. Das Transaktionsvolumen stieg gegenüber 2014 um zwei Drittel auf knapp EUR 25 Milliarden. Neben dem Transaktionsvolumen ist auch das Preisniveau stark gestiegen. Während Investoren im Jahr 2014 knapp EUR 56.000 je Wohneinheit bezahlten, waren es im vergangenen Jahr mehr als EUR 70.000. Bemerkenswert ist hierbei, dass nur 29 % aller gehandelten Einheiten auf die Top-7-Standorte entfielen. In den vergangenen Jahren lag der Anteil dieser Städte bei 35 %. Im Jahr 2016 ist von einem weiteren Preisanstieg auszugehen, da die Rahmenbedingungen günstig bleiben dürften.
Auf der Käuferseite traten fast ausnahmslos einheimische Investoren in Erscheinung. Im letzten Jahr lag ihr Anteil am Transaktionsvolumen bei 90 %. In den meisten Fällen handelte es sich um Wohnimmobilien-AG´s. Diese werden auch im laufenden Jahr auf Wachstumskurs bleiben. Da deutsche Wohnimmobilien auch bei anderen Investoren nach wie vor hoch im Kurs stehen, wird das Jahr 2016 in puncto Transaktionsvolumen voraussichtlich erneut überdurchschnittlich ausfallen.
2015 ist das gewerbliche Transaktionsvolumen zum sechsten Mal in Folge angestiegen. Es wurde ein Rekordwert von nunmehr EUR 55,1 Milliarden erreicht. Im Vergleich zum Jahr 2014 entspricht dies einem nochmaligen Zuwachs um fast 40 %. Allein das vierte Quartal hat mit fast EUR 17,0 Milliarden zu über 30 % zum Jahresergebnis beigetragen und kennzeichnet das transaktionsstärkste Quartal der letzten 5 Jahre. Die Investoren aus dem In- und Ausland präferieren nach wie vor großvolumige Assets oder Portfolios. So vereinen die Top-10-Transaktionen des Jahres zusammen mehr als EUR 9,8 Milliarden auf sich. Dies entspricht 18 %. Herausragende Einzeltransaktionen waren das Quartier am Potsdamer Platz mit einem Kaufpreis von ca. EUR 1,3 Milliarden, gefolgt von den Frankfurter Büroobjekten Trianon und Eurotower. Die Portfoliotransaktionen werden vom Einzelhandel und von Unternehmensübernahmen bestimmt, angeführt vom Galeria Kaufhof-Portfolio mit einem Kaufpreis von EUR 2,4 Milliarden und gefolgt vom Büroimmobilien-Portfolio der Deutsche Office für rund EUR 1,7 Milliarden, die im Zuge der Übernahme durch die Alstria den Eigentümer wechselten.
Rund 65 % des gewerblichen Transaktionsvolumens entfallen 2015 auf Einzeltransaktionen. Das Plus bei den absoluten Zahlen gegenüber dem Vorjahr liegt bei 30 % und damit leicht unter dem Zuwachs des Gesamtmarktes. Demgegenüber stieg das Portfoliovolumen um fast 60 % auf EUR 19,2 Milliarden deutlich stärker an. Rund 41 % - dies entsprich knapp EUR 23,0 Milliarden – entfallen auf die Assetklasse Büroimmobilie, gefolgt vom Einzelhandel mit 31 % (EUR 17,0 Milliarden). Nahezu Dreiviertel des bundesweiten Transaktionsvolumens sind damit abgedeckt. Die verbleibenden Anteile verteilen sich überwiegend auf gemischt genutzte Immobilien (fast 10 %), Hotelimmobilien mit 8 %, sowie Lager-/ Logistikimmobilien mit gut 7 %.
Die sieben A-Städte in Deutschland vereinen in 2015 ein Transaktionsvolumen von rund EUR 31,0 Milliarden auf sich. Dies entspricht einem Zuwachs gegenüber 2014 von 35 %. Rund ein Viertel der Investitionen in den sieben großen deutschen Metropolen wurden 2015 in Berlin getätigt. Mit einem Transaktionsvolumen von EUR 8,0 Milliarden schlägt Berlin alle Rekorde. Ein derartig hohes Volumen wurde noch nie in einer deutschen Stadt in einem Jahr verbucht. Der Anstieg gegenüber dem Vorjahr beläuft sich auf 84 %.
Investitionen außerhalb der A-Städte haben mit über 43 % auf EUR 24,0 Milliarden gegenüber 2014 überproportional zugenommen. Angesichts der nach wie vor hohen Nachfrage haben sich die Spitzenrenditen im Bürosegment nochmals leicht reduziert. Auch bei den anderen Assetklassen ergab sich auf Grund der großen Nachfrage ein Rückgang der Renditen.
Der Berliner Büromarkt profitiert wie kein anderer Markt von der allgemeinen Nachfragebelebung. Nach den Rekordumsätzen zum Halbjahr und zum Ende des dritten Quartals ist hier auch Ende 2015 ein neues Spitzenergebnis zu verzeichnen. Mit rund 814.000 m² liegt es gut ein Drittel über dem bisherigen Höchstwert von 2014, der zehnjährige Schnitt wurde sogar um mehr als 49 % getoppt. Insgesamt entfallen auf die letzten drei Monate rund 34 % des Ergebnisses. Im bundesweiten Vergleich verteidigt Berlin damit die im Vorjahr errungene Spitzenposition vor der bayerischen Landeshauptstadt München (741.000 m²).
Nach wie vor stellt die Branche der sonstigen Dienstleistungen mit 21,7 % den stärksten Vertreter, gefolgt von Handelsunternehmen mit 14,6 % hinsichtlich des Flächenumsatzes. Neben diesen beiden Branchen finden sich auch Unternehmen aus dem Bereich Informations- und Kommunikationstechnologien mit gut 12 % unter den Top 3-Nachfragegruppen.
Auch das Jahr 2015 war von einem weiteren deutlichen Leerstandsrückgang geprägt, wobei speziell in den Topcity- und City-Lagen ein verstärkter Rückgang beobachtet wurde. Insgesamt summiert sich das Volumen kurzfristig verfügbarer Flächen auf 800.000 m² und liegt damit rund ein Zehntel unter dem Vorjahreswert. Das Volumen moderner Leerstandsflächen umfasst aktuell rund 205.000 m² und hat sich damit zwar stabil gehalten, macht aber mit rund einem Viertel am gesamten Leerstand nach wie vor einen sehr geringen Anteil aus. Die Leerstandsquote ist dementsprechend weiter deutlich gesunken und nähert sich mit aktuell 4,2 % immer mehr der 4-%-Marke an.
Die Spitzenmiete hat sich im Vergleich zum Vorjahr positiv entwickelt und ist dabei auf 25 €/m² (+9 %) gestiegen und wird, wie 2014, am Potsdamer / Leipziger Platz erzielt.
Mit mehr als EUR 8 Milliarden wurde so viel in Berliner Gewerbeimmobilien investiert, wie noch nie in einer Stadt in einem Jahr. Insgesamt fielen 38 % auf Investitionen in den Bürosektor. Generell folgten Investments auch dem Bürovermietungsmarkt, sodass die Nachfrage, auch außerhalb der Top-Lagen weiterhin zunimmt. Die Spitzenrendite ist angesichts der hohen Nachfrage weiter gesunken und liegt nun bei 4,0 %.
Im Vorjahresvergleich konnte der Frankfurter Büromarkt den Flächenumsatz 2015 insgesamt um knapp 7 % auf 438.000 m² steigern. Auch im engeren Marktgebiet legte das Ergebnis um 7,5 % auf 387.000 m² zu. Im langjährigen Vergleich ist dies allerdings trotz des positiven Trends immer noch eines der schwächeren Jahresergebnisse.
Die Flächen im Bau haben 2015 wieder zugenommen und sich um 20 % auf 287.000 m² erhöht. Dennoch ist dies immer noch der zweitniedrigste Wert der letzten 20 Jahre. Außerdem ist darauf hinzuweisen, dass dieser Anstieg in erster Linie auf den Baustart einer Hochhausentwicklung zurückzuführen ist, sodass sich das Volumen insgesamt immer noch auf relativ wenig Objekte verteilt.
Auch 2015 hat sich der Leerstand weiter verringert und damit den schon länger anhaltenden Trend bestätigt. Insgesamt beläuft er sich auf 1,69 Mio. m², was einem Rückgang um gut 6 % entspricht.
Die Spitzenmiete im Frankfurter Marktgebiet hat sich auch 2015 nicht verändert. Sie liegt weiterhin bei 38 €/m² und wird im Bankenviertel erzielt. Insgesamt konnte bei den Mietpreisniveaus allerdings ein leichter Aufwärtstrend festgestellt werden.
Der Investmentmarkt hat seinen Zehnjahresschnitt mit einem Transaktionsvolumen von EUR 6,0 Milliarden verdoppelt. Auf Büroobjekte entfielen dabei 81 % (EUR 4,9 Milliarden).
Mit dem Erwerb der Immobilien Brönnerstraße 15 in Frankfurt und Bernburger Straße 30-31 in Berlin wurde bereits in 2014 der Grundstein für den Aufbau eines Portfolios ausgewählter Immobilien gelegt. Mit dem Kauf der Immobilien Jägerstraße 34/35 und Jägerstraße 54/55 in Berlin-Mitte wurde diese Strategie im Geschäftsjahr 2015 konsequent weiterverfolgt. Besitz, Nutzen und Lasten an den drei in Berlin gelegenen Objekten sind im Berichtszeitraum auf den InCity Konzern übergegangen. Die hieraus erzielten Mieteinnahmen wirken sich bereits im Geschäftsjahr 2015 positiv auf die Finanz- und Ertragslage des Konzerns aus.
Im Geschäftsjahr 2015 hat der InCity Konzern darüber hinaus Projektbeteiligungen erfolgreich abgeschlossen und Einnahmen aus den Projektabrechnungen konnten teilweise verbucht werden. Die bestehenden Projektbeteiligungen haben sowohl was den Bautenstand als auch die Abverkäufe betrifft, wichtige Meilensteine erreicht. Neue Projektbeteiligungen wurden im Berichtsjahr 2015 nicht eingegangen.
Auf Grund weitergehend erforderlich gewordener Risikovorsorge beim Objekt "Elbquartier Blankenese" wird das Ergebnis 2015 aus dieser Beteiligung außerplanmäßig belastet.
Wie geplant ist das Ergebnis auf Einzelabschlussebene im Geschäftsjahr 2015 nach wie vor negativ, konnte aber trotz Sondereffekten gegenüber dem Vorjahr erheblich verbessert werden.
Die Zinserträge aus den die Bestandsimmobilien haltenden Gesellschaften sowie den Projektgesellschaften gewährten Darlehen und weitere Kosteneinsparungen tragen positiv zum Ergebnis bei. Als Sondereffekte sind zum einen die Kosten der durchgeführten Kapitalerhöhungen zu berücksichtigen. Zum anderen haben weitere negative Entwicklungen im Fortgang des Projekts "Elbquartier Blankenese" dazu geführt, dass im Einzelabschluss der InCity AG eine weitere Wertberichtigung auf Forderungen gegen verbundene Unternehmen in Höhe von TEUR 1.000 notwendig wurde.
Vor dem Hintergrund vorgenannter Sondereffekte liegt das EBIT mit TEUR -1.970 auf Vorjahresniveau (TEUR -1.966). Die Eigenkapitalquote im Einzelabschluss hat sich insbesondere auf Grund der durchgeführten Kapitalerhöhungen sowie auf Grund der Rückführung bzw. Einbringung der Anleihe auf 95,3 % erhöht (Vorjahr: 58,8 %).
Durch die von der Hauptversammlung der InCity AG am 15. Dezember 2015 beschlossene weitere Kapitalerhöhung in Verbindung mit der Zusage des Hauptaktionärs, diese anteilig begleiten zu wollen, sind auch für das Geschäftsjahr 2016 die Voraussetzungen für einen weiteren Aufbau des Bestandsportfolios bereits geschaffen.
Das Konzernergebnis im Geschäftsjahr 2015 stellt sich mit TEUR 209 positiv dar. Die Ertragsrealisierungen bei den verschiedenen Projektentwicklungen haben hierzu wesentlich beigetragen. Auch die Mieterträge aus den gehaltenen Bestandsimmobilien haben erste positive Auswirkungen auf die Ertragslage des Konzerns gezeigt.
Die finanziellen Leistungsindikatoren im Konzern haben sich auf Basis der Vergleichswerte nach HGB in 2015 ebenfalls positiv entwickelt. So ist das EBIT in 2015 mit TEUR 1.250 deutlich positiv (Vorjahr: TEUR 394). Der Cashflow aus der operativen Geschäftstätigkeit ist mit TEUR 6.576 erneut positiv. Die Eigenkapitalquote ist von 16,6 % auf 39,5 % gestiegen, was im Wesentlichen auf die auf Ebene der Muttergesellschaft durchgeführten Kapitalerhöhungen zurückzuführen ist.
Die InCity AG und der Konzern sind in 2015 ihren Zahlungsverpflichtungen jederzeit nachgekommen.
Die Darstellung der Ertragslage ist der nachfolgenden Übersicht zu entnehmen:
| TEUR 01.01.-31.12. 01.01.-31.12. 2015 2014 TEUR |
% -34,0 48,6 |
|---|---|
| Umsatzerlöse 186 281 -96 |
|
| Zinserträge aus | |
| verbundenen Unternehmen 937 630 307 |
|
| Sonstige betriebliche Erträge 299 176 123 |
69,7 |
| Gesamtleistung 1.422 1.087 334 |
30,7 |
| Personalaufwand -979 -1.168 189 |
16,2 |
| Abschreibungen -3 -4 1 |
26,2 |
| Sonstige betriebliche Aufwendungen -1.730 -1.045 -685 |
-65,6 |
| Steuern (ohne Ertragsteuern) 0 -1 1 |
>100,0 |
| Betrieblicher Aufwand -2.712 -2.218 -493 |
-22,2 |
| Betriebsergebnis -1.290 -1.131 -159 |
-14,1 |
| Finanzergebnis -157 -199 42 |
20,9 |
| Beteiligungsergebnis -720 -2.710 1.990 |
73,4 |
| Neutrales Ergebnis 0 18 -18 |
-100,0 |
| Ergebnis vor Ertragsteuern -2.168 -4.022 1.854 |
46,1 |
| Ertragsteuern 27 -1 28 |
>100,0 |
| Jahresergebnis -2.141 -4.023 1.882 |
47 |
Die Umsatzerlöse bestehen wie auch im Vorjahr ausschließlich aus Erlösen aus Management-Fee (TEUR 186), welche aus mit Bestandsgesellschaften sowie Projektgesellschaften vereinbarten Geschäftsbesorgungsverträgen resultieren.
Die Zinserträge resultieren mit TEUR 500 im Berichtszeitraum erstmals aus an Bestandsgesellschaften gewährten Darlehen und mit TEUR 437 (Vorjahr: TEUR 630) aus Gesellschafterdarlehen an Projektgesellschaften.
Die sonstigen betrieblichen Erträge in Höhe von TEUR 299 enthalten im Wesentlichen Erträge aus der Untervermietung (TEUR 107; Vorjahr: TEUR 71) von selbst angemieteter und nicht mehr benötigter Bürofläche sowie aus der Auflösung von Rückstellungen (TEUR 63; Vorjahr: TEUR 7).
Der Personalaufwand konnte durch die leicht gesunkene durchschnittliche Mitarbeiterzahl weiter gesenkt werden. Im Geschäftsjahr 2015 wurden neben den Vorständen durchschnittlich neun Mitarbeiter (Vorjahr: zehn Mitarbeiter) beschäftigt.
Der sonstige Betriebsaufwand hat sich um TEUR 685 oder rund 66 % im Vergleich zum Vorjahr erhöht. Ursächlich für die Erhöhung waren insbesondere mit den durchgeführten Kapitalmaßnahmen verbundene Kosten. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen umfassen Rechts- und Beratungskosten (TEUR 589), Raumkosten (TEUR 204), Abschluss- und Prüfungskosten (TEUR 161), Kosten im Zusammenhang mit der Börsennotierung (TEUR 96) sowie KFZ-, Reise- und Buchführungskosten (jeweils rd. TEUR 46).
Das Betriebsergebnis der InCity AG fällt mit TEUR -1.290 (Vorjahr: TEUR -1.131) erneut negativ aus. Die operativen Kosten werden derzeit noch nicht aus den Umsatzerlösen und den sonstigen Erträgen gedeckt, da aus den Bestandsobjekten und den Projektgesellschaften noch keine ausreichenden Erträge generiert werden können.
Das Finanzergebnis mit TEUR -157 (Vorjahr: TEUR -199) resultiert aus Zinserträgen in Höhe von TEUR 40 (Vorjahr: TEUR 155) und Zinsaufwendungen in Höhe von TEUR 197 (Vorjahr: TEUR 355).
Die Zinserträge betreffen mit TEUR 25 (Vorjahr: TEUR 14) die kurzfristige Finanzierung der Tochtergesellschaften und mit TEUR 15 Zinsen auf Steuererstattungsansprüche. Die Zinserträge aus Ausleihungen an Tochtergesellschaften für den Ankauf der Bestandsimmobilien (TEUR 500; Vorjahr TEUR 103) sowie aus noch laufenden Projektbeteiligungen (TEUR 437; Vorjahr TEUR 630) werden im operativen Ergebnis ausgewiesen, da diese dem Geschäftszweck der Gesellschaft entsprechen.
Das Beteiligungsergebnis fällt mit TEUR -720 (Vorjahr: TEUR -2.710) noch negativ, aber wesentlich besser aus als im Vorjahr. Die Beteiligungserträge in Höhe von TEUR 390 betreffen ausschließlich Erlöse aus der Projektbeteiligungen "Flugfeld Böblingen". Dem standen Wertberichtigungen von Forderungen gegen verbundene Unternehmen über TEUR 1.061 (Vorjahr: TEUR 1.297) sowie Aufwendungen im Rahmen der Verlustübernahme in Höhe von TEUR 49 gegenüber. Die Wertberichtigungen von Forderungen gegen verbundene Unternehmen betreffen mit TEUR 1.000 nahezu ausschließlich das Projekt "Elbquartier Blankenese".
Das neutrale Ergebnis im Berichtszeitraum betrug TEUR 0 (Vorjahr: TEUR 18).
Insgesamt weist die InCity AG einen Jahresfehlbetrag von TEUR 2.141 (Vorjahr: TEUR 4.023) aus.
| 31.12.2015 | 31.12.2014 | Veränderung | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| TEUR | % | TEUR | % | TEUR | % | |
| Vermögen | ||||||
| Immaterielle Vermögens |
||||||
| gegenstände und Sachanlagen |
33 | 0,1 | 3 | 0,0 | 30 | >100,0 |
| Finanzanlagen | 35.775 | 81,3 | 12.513 | 56,2 | 23.262 | >100,0 |
| Langfristige Forderungen | 0 | 0,0 | 1.671 | 7,5 | -1.671 | -100,0 |
| Kurzfristige Forderungen | 6.887 | 15,7 | 5.420 | 24,3 | 1.467 | 27,1 |
| Flüssige Mittel | 1.295 | 2,9 | 2.625 | 11,8 | -1.330 | -50,7 |
| Übrige Aktiva | 11 | 0,0 | 35 | 0,2 | -25 | 100,0 |
| 44.001 | 100,0 | 22.267 | 100,0 | 21.734 | 97,6 | |
| Kapital | ||||||
| Eigenkapital | 41.931 | 95,3 | 13.095 | 58,8 | 28.836 | >100,0 |
| Langfristige Verbindlichkeiten | 0 | 0,0 | 8.067 | 36,2 | -8.067 | 0,0 |
| Kurzfristige Verbindlichkeiten | 2.070 | 4,7 | 1.105 | 5,0 | 965 | 87,3 |
| 44.001 | 100,0 | 22.267 | 100,0 | 21.734 | 97,6 |
Der Anstieg der Finanzanlagen um TEUR 23.262 resultiert nahezu ausschließlich aus den Ausleihungen an die Objektgesellschaften für die Bestandsobjekte Bernburger Straße 30/31, Jägerstraße 34/35 und Jägerstraße 54/55 in Berlin. Gegenläufig wirkte sich lediglich die Teilrückführung der Ausleihung an die IC Objekt1 Frankfurt GmbH für das Objekt Brönnerstraße 13-15 in Frankfurt am Main aus.
Der Rückgang der langfristigen Forderungen auf TEUR 0 (Vorjahr: TEUR 1.671) resultiert aus der Verschiebung der letzten hierin enthaltenen Forderung gegen verbundene Unternehmen für das Projekt "Gallushöfe" in die kurzfristigen Forderungen.
| TEUR | 31.12.2015 | 31.12.2014 |
|---|---|---|
| Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | 75 | 74 |
| Forderungen gegen verbundene Unternehmen | 6.622 | 4.757 |
| Sonstige Vermögensgegenstände | 190 | 589 |
| 6.887 | 5.420 |
Der Anstieg der in den kurzfristigen Forderungen enthaltenen Forderungen gegen verbundene Unternehmen um TEUR 1.865 resultiert maßgeblich aus der Gewährung zusätzlicher Gesellschafterdarlehen im Zusammenhang mit dem Projekt "Elbquartier Blankenese". Allerdings war auf diese Forderung auch eine weitere Wertberichtigung von TEUR 1.000 vorzunehmen.
Die sonstigen Vermögensgegenstände in Höhe von TEUR 190 resultieren im Wesentlichen aus Steuererstattungsansprüchen für Vorjahre (TEUR 184).
Der Rückgang der flüssigen Mittel um TEUR 1.330 ergibt sich vor allem aus der Gewährung neuer Gesellschafterdarlehen für den Ankauf von Bestandsimmobilien sowie dem laufenden operativen Aufwand.
Auf Grund der im Berichtszeitraum durchgeführten Kapitalerhöhungen allerdings auch unter Berücksichtigung des laufenden negativen Jahresergebnisses der Gesellschaft stellt sich das Eigenkapital um TEUR 28.836 höher als im Vorjahr dar.
Die im Vorjahr unter der Position langfristige Verbindlichkeiten mit TEUR 8.067 ausgewiesene Anleihe wurde in Geschäftsjahr 2015 vollumfänglich zurückgeführt bzw. im Wege einer Sachkapitalerhöhung eingebracht.
| TEUR | 31.12.2015 | 31.12.2014 |
|---|---|---|
| Sonstige Rückstellungen | 683 | 580 |
| Lieferverbindlichkeiten | 182 | 141 |
| Verbindlichkeiten verbundene Unternehmen | 1.150 | 266 |
| Sonstige Verbindlichkeiten | 55 | 118 |
| 2.070 | 1.105 |
Die sonstigen Rückstellungen betreffen insbesondere Risiken aus Tochterunternehmen und sonstige vertragliche Verpflichtungen (TEUR 544), Abschlusserstellungs- und Prüfungskosten (TEUR 123) und personalbezogene Rückstellungen (TEUR 12).
Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen betreffen die Rheinland Immo Invest GmbH (TEUR 173), die Immo Invest Rhein Main GmbH (TEUR 62) und die May & Peto Grundbesitz GmbH & Co. KG (TEUR 15). Die Verbindlichkeiten beruhen auf von den Tochtergesellschaften erhaltenen kurzfristigen Darlehen. Darüber hinaus ist ein von der Hauptaktionärin der InCity AG, der Haron Holding AG, gewährtes Darlehen (TEUR 900) enthalten.
Im Einzelnen wird die Veränderung des Zahlungsmittelbestandes (Finanzmittelfonds) anhand der nachfolgenden Kapitalflussrechnung aufgezeigt:
| TEUR | 31.12.2015 | 31.12.2014 |
|---|---|---|
| Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit | -1.590 | 804 |
| Cashflow aus der Investitionstätigkeit | -23.481 | -6.802 |
| Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit | 23.741 | 4.916 |
| Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds | -1.330 | -1.082 |
| Finanzmittelfonds am Anfang der Periode | 2.625 | 3.707 |
| Finanzmittelfonds am Ende der Periode | 1.295 | 2.625 |
| Liquide Mittel = Finanzmittelfonds am Ende der Periode | 1.295 | 2.625 |
Der Cashflow aus operativer Tätigkeit konnte im Geschäftsjahr nicht den positiven Vorjahreswert erreichen, da nicht in dem hohen Maße wie im Vorjahr Rückflüsse aus kurzfristigen Forderungen gegen verbundene Unternehmen realisiert wurden.
Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit ist geprägt durch die Auszahlungen für die Finanzierung der weiteren erworbenen Bestandsobjekte sowie die Ein- und Auszahlungen im Rahmen des Beteiligungsmodells.
Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit resultiert maßgeblich aus der im Geschäftsjahr durchgeführten Barkapitalerhöhung sowie der Rückführung der im Vorjahr begebenen Inhaberschuldverschreibung, soweit diese nicht Gegenstand der Sachkapitalerhöhung war.
Die InCity AG verfügt zum Abschlussstichtag über eine Kreditlinie in Höhe von TEUR 500.
Die Darstellung der Ertragslage des InCity Konzerns, einschließlich der Vorjahreswerte, ist nachfolgender Übersicht zu entnehmen:
| TEUR | 01.01.-31.12. | 01.01.-31.12. | Veränderung | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 2015 | 2014 | TEUR | % | ||
| Umsatzerlöse | 45.358 | 35.178 | 10.180 | 28,9 | |
| Veränderung des Bestands an | |||||
| unfertigen Leistungen | -23.998 | -6.741 | -17.257 | >-100,0 | |
| Gesamtleistung | 21.360 | 28.437 | -7.077 | -24,9 | |
| sonstige betriebliche Erträge | 427 | 1.156 | -729 | -63,1 | |
| Betriebsleistung | 21.787 | 29.593 | -7.806 | -26,4 | |
| Materialaufwand | -16.024 | -25.189 | 9.165 | -36,4 | |
| Personalaufwand | -979 | -1.169 | 190 | -16,3 | |
| Abschreibungen auf immaterielle | |||||
| Vermögensgegenstände und Sachanlagen | -370 | -23 | -347 | >-100,0 | |
| Abschreibungen auf Vermögensgegenstände | |||||
| des Umlaufvermögens | -1.000 | 0 | -1.000 | >-100,0 | |
| Sonstige betriebliche Aufwendungen | -2.164 | -2.818 | 654 | -23,2 | |
| Betrieblicher Aufwand | -20.537 | -29.199 | 8.662 | -29,7 | |
| Ergebnis vor Steuern und Zinsen (EBIT) | 1.250 | 394 | 856 | >100,0 | |
| Ergebnisse aus Beteiligungen | 1 | 1 | 0 | 0,0 | |
| Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge | 47 | 137 | -90 | -65,7 | |
| Zinsen und ähnliche Aufwendungen | -716 | -698 | -18 | 2,6 | |
| Sonstige Steuern | -5 | 0 | -5 | >-100 | |
| Ergebnis vor Ertragsteuern | 577 | -166 | 743 | >100,0 | |
| Ertragsteuern | -368 | -780 | 412 | 52,8 | |
| Jahresergebnis | 209 | -946 | 1.155 | >100,0 |
Der InCity Konzern verfolgte im Geschäftsjahr 2015 den Aufbau eines Bestandsportfolios konsequent weiter, die laufenden Projektbeteiligungen tragen aber weiter zum Konzernertrag bei.
Mit den im Bestand gehaltenen Immobilien sowie den abgeschlossenen und in Ausführung befindlichen Immobilienprojekten konnte eine Gesamtleistung in Höhe von TEUR 21.360 (Vorjahr: TEUR 28.437) und eine Betriebsleistung in Höhe von TEUR 21.787 (Vorjahr: TEUR 29.593) erzielt werden.
Die Umsatzerlöse resultieren mit TEUR 44.263 maßgeblich aus den eingegangenen Projektbeteiligungen. Die Erträge aus der Vermietung der gehaltenen Bestandsimmobilien betragen im Berichtszeitraum TEUR 1.095. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass durch den Übergang von Objekten während des Geschäftsjahres nur anteilige Mieterlöse enthalten sind.
Die sonstigen betrieblichen Erträge resultieren im Wesentlichen aus der Untervermietung von selbst angemieteten Büroflächen (TEUR 107), der Auflösung von Rückstellungen (TEUR 95) und Auflösung von Einzelwertberichtigungen (TEUR 81).
Der Materialaufwand enthält im Wesentlichen die Aufwendungen aus dem Ankauf von unbebauten und bebauten Objekten, Baukosten für neue Objekte sowie die Betriebskosten für die vermieteten Bestandsimmobilien. Ursächlich für den Rückgang um 36 % ist das im Vergleich zum Vorjahr geringere Projektvolumen.
Die Personalkosten konnten bei leicht reduzierter durchschnittlicher Mitarbeiterzahl im Vergleich zum Vorjahr erneut gesenkt werden.
Die Abschreibungen auf Vermögensgegenstände des Umlaufvermögens beinhalten Aufwendungen aus Wertberichtigungen von Forderungen gegen Dritte.
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen beinhalten im Wesentlichen Aufwendungen aus Rechts- und Beratungskosten von TEUR 782, Vertriebskosten von TEUR 397, Raumkosten von TEUR 303, Abschlussund Prüfungskosten von TEUR 184 sowie die Kosten der Börsennotierung und Investor Relations von TEUR 96.
Die Zinsen und ähnliche Aufwendungen betreffen nahezu in voller Höhe den Finanzierungsaufwand aus der Fremdfinanzierung des Erwerbs der Bestandsimmobilien sowie aus den Finanzierungen der Projektbeteiligungen.
Das Ergebnis vor Steuern und Zinsen (EBIT) belief sich im Geschäftsjahr 2015 auf TEUR 1.250.
Das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit (EBT) betrug TEUR 577.
| 31.12.2015 | 31.12.2014 | |||
|---|---|---|---|---|
| Vermögen | TEUR | % | TEUR | % |
| Anlagevermögen | ||||
| Sachanlagen | 66.517 | 64,6 | 8.178 | 10,2 |
| Finanzanlagen | 5.470 | 5,3 | 3 | 0,0 |
| 71.987 | 69,9 | 8.181 | 10,2 | |
| Umlaufvermögen | ||||
| Vorräte | 15.955 | 15,5 | 39.953 | 49,7 |
| Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände |
3.074 | 3,0 | 5.314 | 6,6 |
| Liquide Mittel | 11.725 | 11,4 | 26.833 | 33,4 |
| 30.754 | 29,9 | 72.100 | 89,7 | |
| Aktiver Rechnungsabgrenzungsposten | 155 | 0,1 | 37 | 0,0 |
| Aktive latente Steuern | 71 | 0,1 | 75 | 0,1 |
| 102.967 | 100,0 | 80.393 | 100,0 | |
| Kapital | ||||
| Eigenkapital | ||||
| Auf die Anteilseigner des Mutterunternehmens | ||||
| entfallende Anteile | 40.433 | 39,3 | 10.221 | 12,7 |
| Anteile ohne beherrschenden Einfluss | 261 | 0,2 | 3.110 | 3,9 |
| 40.694 | 39,5 | 13.331 | 16,6 | |
| Langfristige Schulden | ||||
| Verbindlichkeiten ggü. Kreditinstituten | 35.846 | 34,8 | 0 | 0,0 |
| Rückstellungen | 2.446 | 2,4 | 1.927 | 2,4 |
| Kurzfristige Schulden | ||||
| Anleihen | 0 | 0,0 | 8.067 | 10,0 |
| Verbindlichkeiten ggü. Kreditinstituten | 9.685 | 9,4 | 9.676 | 38,3 |
| Erhaltene Anzahlungen | 8.493 | 8,2 | 22.362 | 27,8 |
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und | ||||
| Leistungen Verbindlichkeiten ggü. verbundenen |
644 | 0,6 | 1.365 | 1,7 |
| Unternehmen | 900 | 0,9 | 0 | 0,0 |
| Sonstige Verbindlichkeiten | 4.219 | 4,1 | 2.416 | 3,0 |
| 23.941 | 23,3 | 65.012 | 80,9 | |
| Passiver Rechnungsabgrenzungsposten | 9 | 0,0 | 0 | 0,0 |
| Passive latente Steuern | 31 | 0,0 | 123 | 0,2 |
| 102.967 | 100,0 | 80.393 | 100,0 |
Die wesentlichen Auswirkungen auf die Vermögenslage des Konzerns im Geschäftsjahr 2015 ergaben sich aus dem weiteren Fortschritt hinsichtlich des Aufbaus des Bestandsportfolios. Darüber hinaus waren der Projektfortschritt in den bereits in den Vorjahren eingegangenen Projektbeteiligungen sowie der Abschluss von Projektentwicklungen für die Veränderung der Vermögenslage relevant.
Das Anlagevermögen beinhaltet maßgeblich die erworbenen Immobilien Brönnerstraße 13, 15 in Frankfurt am Main sowie Bernburger Straße 30, 31, Jägerstraße 34, 35 und Jägerstraße 54, 55 in Berlin (TEUR 66.476). Weiter wird unter den Finanzanlagen die Beteiligung des Konzerns an der RheinCOR Projektentwicklung GmbH zum Projekt "Rhein VII" ausgewiesen (TEUR 5.468).
Unter den Vorräten sind fast ausschließlich unfertige Bauten sowie zum kurzfristigen Verkauf gehaltene Immobilien ausgewiesen. Darin enthalten sind die Entwicklungsobjekte "Gallushöfe" in Frankfurt am Main (TEUR 9.283), "Elbquartier Blankenese" in Hamburg (TEUR 4.953) sowie das Haus 6 aus dem Projekt "Rhein VII" in Düsseldorf (TEUR 1.497). Die Verminderung des Vorratsvermögens ist maßgeblich auf den Abschluss der Projekte "Flugfeld Böblingen" und "Heimat 79" zurück zu führen. Bei diesen Projekten sowie für einen Großteil der zum Projekt "Elbquartier Blankenese" bereits verkauften Einheiten ist die Übergabe der Einheiten an die Käufer erfolgt. Darüber hinaus sind noch nicht abgerechnete Betriebskosten in Höhe von TEUR 222 enthalten.
Die liquiden Mittel betragen insgesamt TEUR 11.725. Darin sind TEUR 2.318 freie liquide Mittel enthalten. Die restlichen Beträge betreffen erhaltene Anzahlungen aus Objektverkäufen, für die noch kein Nutzen- und Lastenübergang erfolgt ist. Damit sind diese Beträge verfügungsbeschränkt.
Das Eigenkapital beträgt zum 31. Dezember 2015 TEUR 40.694 (Vorjahr: TEUR 13.331). Daraus ergibt sich eine Eigenkapitalquote von 40 % (Vorjahr: 17 %). Der Anstieg der Eigenkapitalquote geht einher mit den in 2015 durchgeführten Kapitalmaßnahmen. Dem gegenüber standen der weitere Aufbau eines Portfolios ausgewählter Bestandsimmobilien und die hierdurch gestiegene Fremdfinanzierung.
Das unter dem Eigenkapital ausgewiesene gezeichnete Kapital beläuft sich auf TEUR 42.500. Im Geschäftsjahr 2015 wurden eine Sach- und eine Barkapitalerhöhung durchgeführt. Zu den Einzelheiten der Kapitalerhöhungen wird auf die im Anhang gemachten Angaben verwiesen.
Die langfristigen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten betreffen nunmehr maßgeblich den Fremdfinanzierungsanteil des Ankaufs der Bestandsimmobilien. Die hierfür aufgenommenen Darlehen haben in der Regel eine Gesamtlaufzeit von 10 Jahren und unterliegen in diesem Zeitraum auch einer Zinsbindung. In einem Fall wurde der variable Zinssatz durch einen Zinsswap abgesichert.
Die Rückstellungen in Höhe von insgesamt TEUR 2.446 (Vorjahr TEUR 1.927) betreffen im Wesentlichen Rückstellungen für Gewährleistungsrisiken (TEUR 755), Rückstellungen für ausstehende Rechnungen (TEUR 652), Rückstellungen für Mietgarantien, Architekten- und Anwaltskosten (TEUR 484), Rückstellungen für noch nicht erbrachte Bauleistungen bereits verkaufter Wohneinheiten (TEUR 227) sowie Rückstellungen für Abschluss- und Prüfungskosten (TEUR 173). Steuerrückstellungen sind in Höhe von TEUR 6 (Vorjahr TEUR 561) enthalten.
Bei den kurzfristigen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten handelt es sich im Wesentlichen um Projektfinanzierungen. Grundsätzlich ist die Laufzeit dieser Bankdarlehen an die Projektlaufzeit geknüpft und beträgt in der Regel zwischen 2 und 2,5 Jahren.
Die erhaltenen Anzahlungen betreffen die von Käufern auf die im Rahmen der Projektentwicklungsmaßnahmen bereits geleisteten Zahlungen für verkaufte Einheiten sowie Anzahlungen auf noch nicht endabgerechnete Betriebskosten von Mietern.
Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen enthalten Verbindlichkeiten der Muttergesellschaft aus einem vom Hauptaktionär gewährten Darlehen (TEUR 900).
Die sonstigen Verbindlichkeiten enthalten maßgeblich ein gewährtes Darlehen im Rahmen der Projektfinanzierung für das Projekt "Rhein VII" in Düsseldorf (TEUR 2.000) und weitere Verbindlichkeiten gegenüber Dritten (TEUR 1.200) sowie Verbindlichkeiten aus Steuern (TEUR 659).
Im Einzelnen wird die Veränderung des Zahlungsmittelbestandes (Finanzmittelfonds) anhand der nachfolgenden Kapitalflussrechnung aufgezeigt:
| TEUR | 01.01.-31.12. |
|---|---|
| 2015 | |
| Jahresüberschuss (+)/Jahresfehlbetrag (-) vor Ertragsteuern | 582 |
| (+) Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen | 431 |
| 1.013 | |
| (+/-) Zinsaufwendungen/Zinserträge | 669 |
| (+) Zahlungsunwirksame Aufwendungen | 23 |
| (-) gezahlte Ertragsteuern | -1.019 |
| 686 | |
| (+/-) Veränderung der Vorräte | 20.930 |
| (+/-) Veränderung der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | -2.904 |
| (+/-) Veränderung der sonstigen Vermögensgegenstände | 2.610 |
| (+/-) Veränderung der Rückstellungen | 1.074 |
| (+/-) Veränderung der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | -721 |
| (+/-) Veränderung der sonstigen Verbindlichkeiten | -15.099 |
| Cash Flow aus der operativen Geschäftstätigkeit | 6.576 |
| (-) Auszahlungen für Investitionen in Sachanlagen | -58.771 |
| (-) Auszahlungen aus dem Erwerb von Beteiligungen | -400 |
| (+) Einzahlungen aus der Veräußerung von Tochterunternehmen | 7 |
| (+) erhaltene Zinsen | 48 |
| Cash Flow aus der Investitionstätigkeit | -59.116 |
| (+) Einzahlungen aus Kapitalerhöhung | 24.854 |
| (-) Ausschüttungen an Minderheiten (Anteile ohne beherrschenden Einfluss) | -1.407 |
| (+) Aufnahme von Finanzverbindlichkeiten | 43.701 |
| (-) Tilgung von Finanzverbindlichkeiten | -29.000 |
| (-) gezahlte Zinsen | -716 |
| Cash Flow aus der Finanzierungstätigkeit | 37.432 |
| Veränderung des Finanzmittelbestands | -15.108 |
| Finanzmittelbestand zu Beginn der Periode | 26.833 |
| Finanzmittelbestand am Ende der Periode | 11.725 |
Der positive Cashflow aus operativer Tätigkeit resultiert im Wesentlichen aus dem weiteren Fortschritt der Projektbeteiligungen sowie der erfolgten Übergabe der verkauften Einheiten an die Käufer und den damit realisierten Restkaufpreisen.
Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit zeigt den Erwerb der weiteren Immobilienobjekte für das im Aufbau befindliche Portfolio an ausgewählten Bestandsimmobilien.
Der Cashflow aus Finanzierungstätigkeit resultiert maßgeblich aus der im Geschäftsjahr auf Ebene der Muttergesellschaft durchgeführten Barkapitalerhöhung sowie der Aufnahme und der Rückführung von Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten.
Im März 2016 hat die InCity AG über eine Tochtergesellschaft ein neungeschossiges Büro- und Geschäftshaus in der Charlottenstraße 79-80 in zentraler Lage in Berlin-Mitte erworben. Die Lage im historischen Herzen der Stadt ist repräsentativ und nur wenige Meter vom Checkpoint Charlie entfernt. Insgesamt verfügt die Immobilie über rund 4.700 m² vermietbare Fläche und ist derzeit voll vermietet. Die Obergeschosse werden als Büroflächen genutzt, im Erdgeschoss ist Handel untergebracht und das Untergeschoss wird zu Lagerzwecken verwendet. Die Kaufpreisfälligkeit und damit der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten sind für Mitte des Jahres 2016 geplant.
Des Weiteren sind nach dem 1. Januar 2016 keine Vorgänge von besonderer Bedeutung eingetreten mit wesentlichem Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des InCity Konzerns und der InCity AG.
Im Geschäftsjahr 2015 waren einschließlich Vorstand durchschnittlich zehn (Vorjahr: zwölf) Mitarbeiter in der InCity AG und dem InCity Konzern beschäftigt. Zum 31. Dezember 2015 waren einschließlich Vorstand neun Mitarbeiter beschäftigt, alle in der InCity AG selbst.
Zu den Angaben der ausgegebenen Aktien verweisen wir auf den Anhang.
Dem Vorstand bekanntgewordene direkte und indirekte Beteiligungen mit mehr als 10 % gem. § 22 ff. WpHG sind im Anhang angegeben.
Bestimmungen über Ernennung und Abberufung von Mitgliedern des Vorstandes ergeben sich aus § 84 Aktiengesetz und über Satzungsänderungen aus §§ 179 ff. Aktiengesetz.
Sonderregelungen für den Fall des Kontrollwechsels und Entschädigungsvereinbarungen der Gesellschaft mit dem Vorstand im Fall einer Übernahme liegen nicht vor.
Das Risikomanagementsystem der InCity AG basiert im Wesentlichen auf einem einheitlichen und stringenten Reportingprozess aller vollkonsolidierten Beteiligungsunternehmen.
Im Geschäftsfeld der Immobilienbestandshaltung beinhaltet dies ein Finanz- und Objektreporting. Das Objektreporting findet in monatlichen Intervallen statt, das Finanzcontrolling findet auf Basis der von der Projektgesellschaft erstellten laufenden Buchhaltung und der Zwischenabschlüsse statt. Dadurch wird ein umfassendes Bild über die Objekt- und Finanzsituation erlangt. Die konkreten Vorgaben hierfür finden sich in den vertraglichen Vereinbarungen mit den jeweiligen Property Managern und im Asset Management Vertrag zwischen der Objektgesellschaft und der InCity AG.
Im Geschäftsfeld der Projektbeteiligungen beinhaltet dies sowohl ein Finanz- wie auch ein Baureporting. Dabei findet das Baureporting regelmäßig in 14-tägigen Intervallen statt. Das Finanzcontrolling findet auch hier auf Basis der von der Projektgesellschaft erstellten laufenden Buchhaltung und der Zwischenabschlüsse statt. Dadurch kann ein umfassendes Bild über die Projekt- und Finanzsituation erlangt werden. Die konkreten Vorgaben hierfür finden sich in den Gesellschafterdarlehensverträgen der InCity AG mit den Projektgesellschaften und dahingehenden weiteren Gesellschafterbeschlüssen.
Von wesentlicher Bedeutung ist die Überwachung der Liquidität. Täglich wird eine Kontenübersicht erstellt. Die umfassende Liquiditätsplanung wird wöchentlich aktualisiert.
Auf Basis von monatlichen Cost-Controlling-Reports erfolgt ein kontinuierlicher Abgleich der Ist-Kosten-Situation und dem jeweiligen Monats- und Jahresbudget. Eine Erfolgs- und Liquiditätsplanung für drei Jahre wird jährlich aktualisiert und dem Aufsichtsrat zur Genehmigung vorgelegt.
Insbesondere durch das zeitnahe Controlling der Liquidität kann der Vorstand frühzeitig unternehmensgefährdende Entwicklungen erkennen und Maßnahmen einleiten.
Das interne Kontroll- und Risikomanagementsystem umfasst auch den Rechnungslegungs- und Konzernrechnungslegungsprozess der InCity AG. Über eine fest definierte Führungs- und Berichtsorganisation sind alle in den Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften eingebunden. Im Hinblick auf den Rechnungslegungs- und den Konzernrechnungslegungsprozess erachten wir solche Merkmale des internen Kontroll- und Risikomanagementsystems als wesentlich, die die Bilanzierung bzw. die Konzernbilanzierung und die Gesamtaussage des Jahresabschlusses einschließlich Lagebericht sowie des Konzernabschlusses einschließlich Konzernlagebericht maßgeblich beeinflussen können.
Dies ist insbesondere die Identifikation der wesentlichen Risikofelder und Kontrollbereiche mit Relevanz für den Rechnungslegungs- und Konzernrechnungslegungsprozess sowie Kontrollmaßnahmen im Finanz- und Rechnungswesen. Auf Grund der Größe der Gesellschaft und des Konzerns bestehen die Kontrollmaßnahmen im Finanz- und Rechnungswesen insbesondere aus vordefinierten Genehmigungsprozessen.
Auf Grund der schlanken Strukturen in der Verwaltung der InCity AG nutzt die Gesellschaft zur Sicherstellung der notwendigen Qualität der Konzernabschlusserstellung nach HGB die Unterstützung eines externen Dienstleisters.
Die Risikosituation der InCity Gruppe ist gegenüber dem Vorjahr unverändert stabil.
Für das Jahr 2016 erwartet die Bundesregierung im Jahresdurchschnitt einen Anstieg des Bruttoinlandsprodukts von real 1,7 %. Angesichts des momentan niedrigen Ölpreises, des günstigen Wechselkurses des Euro und des anhaltend positiven Konsumverhaltens der Deutschen wird das Wirtschaftswachstum weiter steigen. Wie im Jahr 2015 ist auch für das Jahr 2016 zu erwarten, dass die EZB die Leitzinsen weiterhin auf einem niedrigen Niveau halten wird. Die Verkündung der EZB im Januar 2016, das Wertpapierkaufprogramm bis September 2016 laufen zu lassen, und die weitere Zinssenkung im März 2016 werden den Anlagedruck weiter aufrechterhalten. Neben Aktienwerten wird hiervon die Immobilienbranche weiter profitieren.
Die solide Eigenkapitalquote der InCity AG bildet die Basis für ein stetiges Wachstum.
Identifizierte Risiken wurden ausreichend adressiert und sofern notwendig im Rahmen von Rückstellungen im Einzel- und Konzernabschluss der InCity AG berücksichtigt. Darüber hinaus konnten anhand der vergangenen oder erwarteten zukünftigen Ereignisse keine Risiken identifiziert werden, welche den Fortbestand der InCity AG oder der InCity Gruppe gefährden könnten.
6.4.1. Investitionsrisiken
Die InCity AG ist dem allgemeinen Risiko ausgesetzt, dass sich Rahmenbedingungen durch neue Gesetzgebungen oder andere Vorschriften verändern können. Solche Regelungen können das Mietrecht, Baurecht, Umweltrecht oder Steuerrecht betreffen. Die InCity AG hat ihrer Unternehmenstätigkeit auf Deutschland beschränkt. Derartige Veränderungen treten in den meisten Fällen nicht überraschend und plötzlich auf. Daher bleibt in der Regel ausreichend Reaktionszeit für die InCity AG, um auf Veränderungen zu reagieren.
Die von der InCity AG über Tochtergesellschaften erworbenen Immobilien könnten nach Erwerb im Wert fallen und zu bilanziellen Wertberichtigungen führen. Der im Konzernabschluss ausgewiesene Buchwert der Immobilie basiert auf um reguläre Abschreibungen verminderten Anschaffungs- und Anschaffungsnebenkosten. Der Vorstand bewertet die Immobilien, teilweise auch anhand eines Wertgutachtens eines unabhängigen, anerkannten Wertgutachters, während der Bestandshaltungsphase einmal jährlich auf Basis von verschiedenen Faktoren, wie beispielsweise die Entwicklung von Mietniveau und Leerständen in dem jeweiligen Immobilienmarkt aber auch der konjunkturellen Entwicklungen und dem Zinsniveau. Zusätzlich spielen ermessensabhängige Faktoren wie die Beurteilung von Qualität und Lage der Immobilie oder die Höhe der erzielbaren Mieten in dem Objekt eine Rolle. Zur Reduzierung dieses Risikos führt die InCity AG vor dem Erwerb einer potenziellen Bestandsimmobilie eine umfassende Due Diligence durch, zu der in der Regel auch eine Bewertung der Immobilie durch einen unabhängigen, anerkannten Wertgutachter gehört, um zu Beginn des Engagements eine objektive Bewertung der Immobilie zu erhalten. Außerdem stehen bei der Auswahl der Objekte für den Portfolioaufbau der InCity AG Objekte im Vordergrund, die auf Grund ihrer Lage und der Objektqualität eine langfristige Wertstabilität bieten. Eine direkte Auswirkung von potentiellen künftigen bilanziellen Wertberichtigungen auf die Liquidität der InCity AG besteht jedoch nicht.
Bei der Auswahl der Immobilien für die Bestandhaltung kann es zu einer falschen Allokation von Investitionsmitteln kommen, zusätzlich besteht die Möglichkeit, dass angekaufte Objekte nicht den Renditeerwartungen entsprechen bzw. sich negativ entwickeln. Hier kann sich für die InCity AG das Risiko auftun, dass sich ein negativer Einfluss auf den Konzerngeschäftsverlauf ergibt. Die InCity AG begegnet diesem Risiko damit, dass sie eine umfassende wirtschaftliche, technische, rechtliche und finanzielle Due Diligence durchführt und Experten hinzuzieht. So unterliegt jeder Ankauf einer sorgfältigen Prüfung. Hierfür hat die InCity AG einen standardisierten Prozess etabliert, um sicherzustellen, dass Risiken bei Akquisitionsobjekten erkannt und eingeschätzt werden. Grundsätzlich konzentriert sich die InCity AG bei der Akquisition von Bestandsimmobilien auf die beiden Immobilienmärkte Berlin und Frankfurt am Main. Damit stellt die InCity AG sicher, dass tiefe Kenntnisse des jeweiligen Immobilienmarkts innerhalb des Unternehmens aufgebaut werden können und eine Vernetzung mit den jeweiligen Marktteilnehmern sichergestellt ist.
Die unmittelbaren Risiken der InCity AG betrafen im Jahr 2015 größtenteils die Werthaltigkeit der Beteiligungen an und Forderungen gegen Tochterunternehmen beziehungsweise der in den Tochtergesellschaften bilanzierten Vermögensgegenstände. Durch die den Projektgesellschaften jeweils in den Gesellschafterdarlehensverträgen vorgegebenen Reportingstrukturen ist eine zeitnahe Berichterstattung sichergestellt. Mit Hilfe dieser ist der Vorstand in der Lage, unternehmenskritische Situationen, sowohl im kaufmännischen als auch im technischen Bereich, frühzeitig zu erkennen und Gegenmaßnahmen einzuleiten.
Durch die Zusammenarbeit mit kompetenten und durch die InCity AG akkreditierten Projektpartnern und die laufende Überwachung der Projekte durch die InCity AG wird von Beginn an die Begrenzung des Projektrisikos und damit das Risiko aus der Beteiligung reduziert.
Die wesentlichen Risiken bei der Ausweitung des Geschäftsvolumens fokussieren sich auf die Beteiligungsmöglichkeit an geeigneten Immobilienprojektgesellschaften. Sollte der InCity AG der Erwerb von Beteiligungen an solchen Projektgesellschaften zukünftig nicht oder nicht in ausreichendem Umfang gelingen, könnte dies erhebliche nachteilige Auswirkungen auf die zukünftige Umsatz- und Ertragslage und auf die Wachstumsaussichten des Projektgeschäftes haben. Diesem Risiko begegnet die Gesellschaft durch die kontinuierliche Pflege des bestehenden Netzwerkes an Projektpartnern beziehungsweise durch den Ausbau eines solchen Netzwerkes auch mit Hilfe der bereits akkreditierten Projektpartner sowie der fremdfinanzierenden Banken.
Die InCity AG geht in ihrem Geschäftszweig "Projektbeteiligungen" Beteiligungen an Projektentwicklungsgesellschaften ein. Um dem Risiko eines negativen Ergebnisses in den Beteiligungsgesellschaften entgegenzutreten, beteiligt sich die InCity AG in der Regel als Mehrheitsgesellschafter mit mindestens 51 %. Dieses Vorgehen, sowie geeignete satzungsrechtliche Bestimmungen oder Verträge, gewährleisten frühzeitig die Möglichkeit einer direkten Einflussnahme auf die Geschäftsführung und somit auf die Projektentwicklung selbst. Zudem nimmt die InCity AG die Funktion des Controllings in den Bereichen Technik und Finanzen durch den Einsatz eigenen Personals wahr. Weiterhin fixiert die InCity AG vertraglich die jederzeitige Möglichkeit der Einsichtnahme in alle Geschäftsunterlagen. Zudem bedürfen im Innenverhältnis Geschäfte, die erheblichen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage haben, der Zustimmung der InCity AG.
Die InCity AG stellt der Projektgesellschaft grundsätzlich den Großteil der zur Gesamtprojektfinanzierung notwendigen Eigenmittel in Form von Gesellschafterdarlehen zur Verfügung. Zur Reduzierung eines Verlustrisikos des Gesellschafterdarlehens konzentriert sich die InCity AG einerseits auf die Zusammenarbeit mit von ihr vorher akkreditierten Partnern mit entsprechendem Track-Record. Andererseits fließen eigene Analysen des Projektes durch einen gesondert beauftragten, zertifizierten Sachverständigen ein. Darüber hinaus lässt sich die InCity AG regelmäßig eine Call-Option auf die gesamten Geschäftsanteile der Gesellschaft einräumen, so dass mittels eines durch die InCity AG eingesetzten Geschäftsführers das Projekt im Krisenfall zumindest bestmöglich nach den Interessen der InCity AG abgewickelt werden kann.
Bei der Durchführung der in den Beteiligungsgesellschaften bilanzierten Bau- und Herstellungsvorhaben kann es zu Risiken insbesondere dadurch kommen, dass sich bei Neubauten oder Sanierungen höhere als die geplanten Kosten und/oder unvorhergesehene Zusatzaufwendungen ergeben, beispielsweise durch die Insolvenz eines Generalunternehmers oder Subunternehmers, verhängte Baustopps oder durch Mietauseinandersetzungen (insbesondere über Änderungen oder Beendigungen von Mietverhältnissen).
Im Falle der Beteiligung "Elbquartier Blankenese" wurden im Zusammenhang mit dem Austausch des bisherigen Generalunternehmers in 2013 und der damit einhergehenden Kostensteigerungen bei der Projektentwicklung im laufenden Geschäftsjahr weitere Wertberichtigungen in Höhe von rd. TEUR 1.000 im Jahres- und Konzernabschluss notwendig.
Weiterhin besteht die Gefahr von Überschreitungen des Zeitplans. Die InCity AG begegnet diesem Risiko in der Weise, dass im Rahmen der Vertragsgestaltung die Risiken für die InCity AG soweit wie möglich begrenzt werden. Darüber hinaus soll durch ein zeitnahes technisches und kaufmännisches Projektcontrolling eine Risikoreduzierung erreicht werden.
Die InCity AG konzentriert sich bei der Investition in neue Projektgesellschaften im Wesentlichen auf die wichtigsten wirtschaftsstarken Metropolregionen Deutschlands. Die erfolgreiche Durchführung von Projekten wird von einer Vielzahl von Parametern wie z. B. der Beschaffenheit des jeweiligen regionalen Marktes im Hinblick auf die Durchführung und Veräußerung beeinflusst. Um den hieraus resultierenden Risiken entgegenzutreten, arbeitet die InCity AG mit akkreditierten Partnern zusammen, die im jeweiligen Markt eine hohe Expertise vorweisen können. Zudem nimmt die InCity AG eine Controlling-Funktion innerhalb des jeweiligen Projektes wahr.
Für die Projekte der InCity AG und der InCity Gruppe werden die latenten Gewährleistungsrisiken überwacht und grundsätzlich die seinerzeit beauftragten Subunternehmen in Anspruch genommen. Dies wird weitestgehend durch entsprechende Gewährleistungsbürgschaften oder Sicherungseinbehalte sichergestellt. Im Rahmen der Beteiligung an Immobilienprojektgesellschaften im Geschäftszweig der Projektbeteiligungen werden außerdem nach Abschluss des Projekts die Geschäftsanteile an der Projektgesellschaft mittels einer eingeräumten Put-Option regelmäßig an den Mitgesellschafter übertragen. Da die InCity AG selbst nicht direkt für Gewährleistungsverpflichtungen von Projektgesellschaften einsteht, sind etwaige Gewährleistungsrisiken nahezu ausgeschlossen.
In Bezug auf die Vermarktung und den Vertrieb von Immobilien können sich Risiken insbesondere durch eine Verlängerung des benötigten Zeitrahmens für den geplanten Abverkauf ergeben. Auch die Änderung steuerlicher Bedingungen (beispielsweise Wegfall von weiteren Steuervergünstigungen auf Erwerberseite) könnte eine Platzierung der Immobilien im Markt stören und zu einer Verlängerung der Durchlaufzeiten führen. Weitere Risiken können sich ergeben, wenn die kalkulierten Verkaufspreise auf Grund zum Zeitpunkt des Erwerbs nicht absehbarer Veränderungen nicht zu erzielen sind oder wenn sich Änderungen steuerlicher, politischer oder sonstiger Marktbedingungen ergeben. Die InCity AG begegnet dem Risiko sich möglicherweise negativ ändernder Umfeldfaktoren durch die Bestrebung, die Vermarktung innerhalb eines überschaubar kalkulierbaren Zeitraumes von durchschnittlich etwa 24 Monaten zu realisieren.
Die oben genannten Risiken bestehen nach Auffassung der Gesellschaft aber bei den von ihr eingegangenen Projektbeteiligungen nur in abgemilderter Form, da in diesem Segment durch Mieteinnahmen regelmäßig laufende Erträge erzielt werden können, wodurch wiederum die Finanzierungs- und Unterhaltskosten der Objekte zumindest gedeckt sind.
Die InCity AG und die zur InCity Gruppe gehörenden Tochtergesellschaften tragen stellenweise das Risiko, dass die im Eigentum und Entwicklung befindlichen Grundstücke mit Altlasten und/oder Kriegslasten (Blindgänger), Bodenverunreinigungen oder -kontaminierungen belastet sind. Die InCity Gruppe begegnet möglichen Beeinträchtigungen, indem sie beim Erwerb von Immobilien ihre umfassende Marktkenntnis einsetzt und jeweils zusätzlich eigene Gutachten zu der Gesamtmaßnahme erstellen lässt. Insgesamt sind aus heutiger Sicht im bestehenden Immobilienportfolio keine Risiken bekannt, welche zu einer erheblichen Beeinträchtigung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage oder zu einer Gefährdung des Fortbestands der Gesellschaft oder einer ihrer Töchter führen können.
Der wirtschaftliche Erfolg einer Bestandsimmobilie hängt wesentlich von der Vermietung ab. Werden leerstehende Flächen oder leergezogene Flächen nicht zeitnah neu vermietet, schmälert dies die Erlöse. Außerdem können Mieter auf Grund von außerordentlichen Gründen kündigen oder über einen längeren Zeitraum nicht in der Lage sein, ihren Zahlungsverpflichtungen nachzukommen. Neben den Einnahmeausfällen können auch zusätzliche Kosten verursacht werden, die unter Umständen nicht auf die verbleibenden Mieter umgelegt werden können.
Im Bereich der wirtschaftlichen Due Dilligence vor Ankauf und bei den Neuvermietungen führt die InCity AG standardisierte Bonitätsanalysen der Mieter durch. Einem potentiellen Leerstandsrisiko begegnet sie mit einem aktiven Asset und Property Management und sichert durch eine aktive Betreuung der Mieter langfristige Mietverträge. Das Forderungsmanagement überwacht kontinuierlich die Zahlungseingänge und kann damit zeitnah Versäumnisausfällen entgegenwirken. Bei Mietvertragsabschlüssen arbeitet die InCity AG mit standardisierten Musterverträgen, die den strengen Formvorschriften des deutschen Mietrechts für langfristige Mietverträge entsprechen. Diese lässt sie regelmäßig durch externe Juristen abgleichen. Die Erfüllung des Schriftformerfordernisses der Mietverträge wird im Rahmen der rechtlichen Due Diligence geprüft und ggf. im Falle eines Erwerbs der Immobilie durch die InCity Gruppe vor Besitz-, Nutzen- und Lastenwechsel nachgezogen.
Die InCity AG hat Tätigkeitsbereiche im Zusammenhang mit der Bestandshaltung von Immobilien, die nicht zu ihren Kernkompetenzen zählen an professionelle externe Dienstleister ausgelagert. Sollten deren Leistungen mangelhaft sein, so könnte dies zu Verlusten führen und sich negativ auf die Entwicklung des Konzerns auswirken. Die InCity AG begegnet diesem Risiko frühzeitig bereits im Auswahlprozess der Dienstleister vor Beauftragung. Außerdem erfolgt ein enges Monitoring von Seiten der InCity AG während der Beauftragungsphase.
Auf Grund von Instandhaltungsversäumnissen, einem unzureichenden Brandschutz oder Bauschäden können sich Risiken für die Objektqualität ergeben. Ebenso könnten Verstöße gegen baurechtliche Anforderungen bestehen. Die InCity AG begegnet diesem Risiko im Rahmen einer detaillierten technischen Due Diligence im Vorfeld des Ankaufsprozesses. Mit Übergang des Besitz-, Nutzen- und Lastenwechsels werden die Bestandsimmobilien im Rahmen des Asset Managements intensiv durch die InCity Gruppe betreut, innerhalb der Gesellschaft werden sowohl das kaufmännische wie auch das technische Asset Management erbracht. Das Property und Facility Management wird an externe Dienstleister vergeben, wobei die InCity AG nur mit einem kleinen Kreis von erfahrenen Property Managern zusammenarbeitet, so dass eine optimale Abstimmung gewährleistet ist. Instandhaltungen, Beseitigung von Bauschäden und Ertüchtigungen des Brandschutzes bei den einzelnen Immobilien erfolgen mit enger Begleitung durch das technische Management der InCity AG sowie externe Sachverständige.
Es besteht das Risiko, dass eine Bestandsimmobilie ganz oder teilweise zerstört wird. Des Weiteren könnten abgeschlossene Versicherungen in der Höhe nicht ausreichen, die Schäden zu decken oder ihre Leistung teilweise oder ganz verweigern. Die InCity AG begegnet dem Risiko damit, dass sie sich vor Abschluss der notwendigen Versicherungen von professionellen externen Anbietern beraten lässt.
Die InCity Gruppe benötigt zur Umsetzung ihres Geschäftskonzeptes und der Wachstumsstrategie umfangreiche finanzielle Mittel. Diese werden unter anderem zum Erwerb von Bestandsimmobilien sowie zum Erwerb von Grundstücken und dem Bau von Immobilien im Rahmen der Projektbeteiligungen benötigt.
Im Rahmen des Ankaufs von Bestandsimmobilien muss die InCity AG ebenfalls finanzielle Mittel investieren. Die zum Stichtag 31. Dezember 2015 im Portfolio der InCity AG befindlichen Bestandsimmobilien wurden jeweils mit einem Fremdfinanzierungsanteil erworben. Es wurden Darlehensverträge mit Zinsfestschreibungen bzw. Zinssicherungen für die jeweilige Festlaufzeit der Darlehen abgeschlossen. Im Zuge der weiteren Ausweitung des Portfolios an ausgewählten Bestandsimmobilien in Berlin und Frankfurt am Main wird die InCity Gruppe weitere objektbezogene Fremdmittel bei Banken aufnehmen müssen. Der Vorstand geht davon aus, dass die von den Banken gewährten Finanzierungen wie bisher auch zu marktgerechten Konditionen angeboten werden.
Im Rahmen der Projektbeteiligungen muss die InCity AG die finanziellen Mittel im Voraus investieren, während Rückflüsse finanzieller Mittel in Form von Kaufpreiszahlungen auf Grund zwingender gesetzlicher Vorschriften erst sukzessive nach Projektfortschritt vereinnahmt werden können. Die InCity Gruppe hat deshalb umfangreiche projektbezogene Fremdmittel bei Banken aufgenommen, die sie neben Zinszahlungen auch sonstigen wirtschaftlichen Beschränkungen unterwerfen. Die von den Banken gewährten Finanzierungen der InCity Gruppe bestehen grundsätzlich aus der Ankauffinanzierung für die Grundstückserwerbskosten und der daran anschließenden Aufbaufinanzierung für die Baumaßnahmen. Dabei knüpfen die finanzierenden Kreditinstitute die Bereitstellung insbesondere der Mittel für die Aufbaufinanzierung im Regelfall an Vorverkaufsauflagen und/oder Vermietungsauflagen. Diese können beispielsweise den Verkauf eines festgelegten Anteils der Gesamtfläche (10 % bis 50 %) oder die Vermietung dieser (rund 55 %) beinhalten.
In Folge der Finanzkrise kam es auch bei deutschen Banken zu Problemen, welche insbesondere ein erhöhtes Erfordernis des Eigenkapitalnachweises und eine geringere Risikobereitschaft der Institute nach sich zogen. Da die InCity AG zu mehreren Kreditinstituten langjährige positive Geschäftsbeziehungen pflegt, waren für die Gesellschaft bisher keine größeren Schwierigkeiten bei der Projektfinanzierung auszumachen.
Es besteht das Risiko, dass die Beschaffung von Fremdkapital über Kreditinstitute infolge der Vorverkaufsauflage/Vermietungsauflage künftig nicht rechtzeitig oder nur zu ungünstigeren Konditionen möglich ist, und dass die Kaufpreiszahlungen von Kunden, beispielsweise infolge einer verzögerten Fertigstellung, später als geplant erfolgen. Ebenso besteht die Gefahr, dass Fremdkapital über Kreditinstitute für den Ankauf von Bestandsimmobilien infolge von LTC / LTV-Ratios nur noch zu ungünstigen Konditionen zu beschaffen ist. Sollte die Aufnahme von Fremdkapital zukünftig nicht oder nicht zu angemessenen Konditionen möglich sein oder sollte sich auch für eine längere als die von der InCity Gruppe geplante Zeit eine Notwendigkeit einer Fremdfinanzierung ergeben oder für die Kaufpreisbelegung für ein Bestandsobjekt eine höhere Eigenkapitalquote als geplant erforderlich sein, so könnte dies negative Auswirkungen auf die Geschäftstätigkeit der Gesellschaft sowie die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage haben. Die InCity Gruppe begegnet diesem Risiko in der Weise, dass sie regelmäßig einen Mindestbestand an Eigenmitteln und freier Liquidität vorhält, um möglichen Finanzierungsengpässen weitestgehend begegnen zu können und ggf. eine höhere Eigenkapitalanforderung zur Kaufpreisbelegung für eine Bestandsimmobilie darstellen zu können.
Zur Ausweitung des Geschäftsvolumens und Erweiterung des Geschäftsmodells mit dem Aufbau eines Portfolios ausgewählter Bestandsimmobilien benötigt die InCity AG umfangreiche finanzielle Mittel. Hierfür warb die InCity AG in der Vergangenheit Geld durch die Ausgabe von Aktien und (Options-) Anleihen ein. Im Geschäftsjahr 2015 wurden umfangreiche Kapitalmaßnahmen durchgeführt und eine weitere Kapitalerhöhung, die zum Stichtag noch nicht durchgeführt wurde, beschlossen. Sollte eine ausreichende Refinanzierung zukünftig nicht mehr oder nur in geringerem Umfang erfolgen, könnte sich dies negativ auf das geplante Wachstum auswirken. Um aber auch zukünftig die Möglichkeit der Aufnahme von Eigenkapital zu haben, pflegt die Gesellschaft den Dialog mit den Kapitalmarktteilnehmern durch eine offene Kommunikation.
Die sich aus den Finanzinstrumenten ergebenden wesentlichen Risiken bestehen aus Liquiditätsrisiken und Ausfallrisiken. Ausfallrisiken bzw. das Risiko, dass ein Vertragspartner seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt, werden mittels der Verwendung von eigenen Kreditlinien und kontinuierlichen Kontrollverfahren gesteuert.
Die InCity AG überwacht täglich das Risiko eines Liquiditätsengpasses mittels einer Kontenübersicht. Wöchentlich wird die umfassende Liquiditätsplanung aktualisiert. Die InCity AG ist bestrebt, jederzeit über ausreichend Liquidität zur Bedienung zukünftiger Verpflichtungen zu verfügen.
Im Rahmen der Finanzierung von Bestandsimmobilien wurden im Geschäftsjahr Darlehensverträge mit Laufzeiten von jeweils zehn Jahren und entsprechenden Zinsbindungen bzw. Zinssicherungsgeschäften abgeschlossen. Der Vorstand plant auch im Rahmen des Erwerbs weiterer Bestandsimmobilien den Abschluss von langfristigen Bankdarlehen, mit Laufzeiten und Zinsfestschreibungen von drei bis zehn Jahren, um so Zinsänderungsrisiken so gering wie möglich zu halten.
Liquiditätsrisiken bestehen bei fälligen Darlehen, die zur Prolongation vorgesehen sind und von den finanzierenden Banken gegebenenfalls nicht verlängert werden.
Die Projektfinanzierungen der InCity Gruppe bestehen quasi ausschließlich aus kurzfristigen Terminkrediten mit Laufzeiten von in der Regel maximal zwölf bis 24 Monaten. In der Vergangenheit wurden diese kurzfristigen Terminkredite, die jeweils vollständig durch das beliehene Objekt besichert sind, bei Bedarf prolongiert. Daher geht der Vorstand davon aus, dass die kurzfristigen Terminkredite wie in der Vergangenheit weiterhin bis zum vollständigen Abverkauf des jeweiligen Projektes prolongiert werden. Des Weiteren werden die finanzierten Objekte sukzessive und ohne Unterdeckung verkauft, so dass sich sowohl das Gesamtfinanzierungsvolumen als auch die gewährten Objektsicherheiten entsprechend kontinuierlich reduzieren.
Zinsänderungsrisiken bestehen derzeit aus den kurzfristigen Objektfinanzierungen.
Die InCity AG hat im Geschäftsjahr 2014 beschlossen ihr bisheriges Geschäftsmodell der ausschließlichen Projektbeteiligungsfinanzierungen um den Aufbau eines Portfolios ausgewählter Bestandsimmobilien im Raum Frankfurt am Main und Berlin zu erweitern. Deren Mietüberschüsse sollen in einem ersten Schritt die Deckung der Fixkosten sicherstellen. Mit diesem Schritt wird das Geschäftsmodell der InCity AG auf ein breiteres Fundament gestellt.
Im Rahmen eines Rückerwerbs von einer bestimmten Anzahl von bereits begebenen Schuldverschreibungen aus der InCity Anleihe 2014/2019 im Gesamtnennbetrag von TEUR 6.000 war es der InCity AG im März 2015 möglich, unter Ausnutzung des Genehmigten Kapitals 2011/VI ihr Grundkapital gegen Sacheinlage durch Ausgabe von 6.061.847 neuer auf den Inhaber lautenden Aktien auf TEUR 18.682 zu erhöhen. Im Berichtszeitraum wurde darüber hinaus eine Erhöhung des Grundkapitals durch Bareinlagen unter Beachtung der Bezugsrechte der Aktionäre von TEUR 18.682 auf TEUR 42.500 durchgeführt. Diese erfolgreich durchgeführten Kapitalmaßnahmen stellen unter Beweis, dass die InCity AG über Möglichkeiten der Kapitalbeschaffung am Kapitalmarkt verfügt, die ihr erlauben, die angestrebte Wachstumsstrategie auch weiter zu verfolgen.
Das Umfeld auf dem Immobilienmarkt in Deutschland wird vom Vorstand weiterhin als gut bewertet und die Gesellschaft wird den Markt weiterhin nach Möglichkeiten für Investitionen in Bestandsimmobilien und Projektbeteiligungen prüfen.
Das Zinsniveau hat in der Berichtsperiode einen historischen Tiefststand erreicht. Daher rechnet die Gesellschaft damit, dass im Falle von Neufinanzierungen die künftigen Finanzierungskosten weiter auf dem bisherigen Niveau gehalten werden können.
Insgesamt geht der Vorstand davon aus, dass die Gesellschaft gut aufgestellt ist, um die sich bietenden Chancen auf dem Projektentwicklungs- und Immobilieninvestitionsmarkt in Deutschland zu nutzen.
Der InCity Konzern hat im Geschäftsjahr 2015 die im Vorjahr beschlossene Strategie des Aufbaus eines Bestandsportfolios konsequent weiter verfolgt. Wie geplant erfolgte Mitte des Jahres zunächst der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten bei der im Dezember 2014 erworbenen Büroimmobilie in Berlin-Kreuzberg. Im Juli und August 2015 konnte der InCity Konzern zwei weitere Immobilien in Berlin-Mitte erwerben. Im September bzw. Oktober 2015 erfolgte bezüglich dieser Immobilien der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten.
Zur Refinanzierung des erforderlichen Eigenkapitals für den Ankauf vorgenannter Objekte wurde eine Barkapitalerhöhung durchgeführt. Zu den Einzelheiten verweisen wir auf Punkt 1.4 dieses Lageberichts.
Auch die bestehenden Projektbeteiligungen konnten im Berichtszeitraum wichtige Meilensteine erreichen. Das "Flugfeld Böblingen" konnte abgeschlossen werden. Sämtliche Wohneinheiten wurden an die Käufer übergeben. Auch beim Projekt "Heimat 79" konnte die letzte Wohneinheit veräußert und übergeben werden. Die bereits veräußerten Einheiten aus dem Projekt "Elbquartier Blankenese" konnten ebenfalls größtenteils an die Erwerber übergeben werden. Hieraus ergaben sich insgesamt auf Konzernebene Umsatzerlöse in Höhe von rd. TEUR 41.195. Erste Beteiligungserträge aus dem Projekt "Flugfeld Böblingen" wurden auch auf Einzelabschlussebene bereits im Geschäftsjahr wirksam.
Mit den in 2014 eingeleiteten und in Berichtszeitraum konsequent weiter verfolgten Maßnahmen wurde das Geschäftsmodell der InCity AG auf ein breiteres Fundament gestellt und damit die Voraussetzungen für planbarere Erträge und Cashflows zur Deckung der Fixkosten geschaffen.
Die konjunkturelle Lage in Deutschland war im Jahr 2015 gekennzeichnet durch ein solides und stetiges Wirtschaftswachstum. Nach ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes war das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) im Jahresdurchschnitt 2015 um 1,7 % höher als im Vorjahr. Eine längerfristige Betrachtung zeigt, dass das Wirtschaftswachstum im Jahr 2015 wieder über dem Durchschnittswert der letzten zehn Jahre von + 1,3 % lag.
Die Bundesregierung prognostiziert für das Jahr 2016 ein Wachstum von 1,8 %.
Die Verkündung der EZB im Januar 2016, das Wertpapierkaufprogramm bis September 2016 laufen zu lassen, und die weitere Zinssenkung im März 2016 lassen erwarten, dass die EZB die Leitzinsen weiterhin auf einem niedrigen Niveau halten wird. Dies wird den Anlagedruck weiter erhöhen. Neben Aktienwerten wird hiervon die Immobilienbranche weiter profitieren.
Wir gehen weiterhin davon aus, dass sich die vorsichtige Finanzierungspolitik der Kreditinstitute nicht wesentlich ändern wird.
Die Rahmenbedingungen für unser Geschäftsmodell sehen wir weiterhin als stabil an.
Aktuell liegen der Gesellschaft mehrere Bestandsobjekte und Projektbeteiligungen zur Prüfung vor, die auf Grund ihres Renditeprofils und ihrer Lage dem vom Vorstand angedachten Investitions- und Beteiligungsprofil entsprechen. Eine Refinanzierung des notwendigen Eigenkapitals soll insbesondere aus der im Dezember 2015 beschlossenen Kapitalerhöhung sowie Rückflüssen des aus den Projektbeteiligungen freiwerdenden Eigenkapitals erfolgen.
Der Aufbau des Bestandsportfolios schreitet planmäßig voran, die Gesellschaft plant weitere Zukäufe von Immobilien in 2016. Derzeit zeichnet sich anhand konkret vorliegender Objekte ein Investitionsvolumen in Höhe von TEUR 35.000 bis TEUR 50.000 für das Geschäftsjahr 2016 ab. Ein erster Ankauf konnte im März 2016 bereits realisiert werden. Die hieraus resultierenden Erträge werden einen positiven Einfluss auf die Ertragslage des Konzerns und der InCity AG haben. Ebenso werden sich die geplanten Rückflüsse aus den bestehenden Projektbeteiligungen positiv auf die Ertragslage auswirken. Eine Kostendeckung wird in 2016 insbesondere durch geplante weitere Kapitalerhöhungen und die damit zusammenhängenden Kosten nicht erreicht werden, jedoch wird das Ergebnis besser als im Vorjahr ausfallen. Mit einem positiven Ergebnis auf Einzelabschlussebene wird nicht vor dem Geschäftsjahr 2017 gerechnet.
Der InCity Konzern wird in 2016 trotz des weiteren Ausbaus des Portfolios von Bestandsimmobilien die Gewinnschwelle wieder unterschreiten, dies insbesondere auch vor dem Hintergrund, dass für das Jahr 2016 geplante Erträge bereits in 2015 realisiert wurden. Das Konzernergebnis wird in etwa auf dem Niveau des Jahres 2014 liegen. Auch hier ist nach den aktuellen Planungen nicht vor 2017 mit einem stabilen positiven Ergebnis zu rechnen.
Auf Basis der aktuellen Finanzplanung für den Einzel- und Konzernabschluss ist die Finanzierung der InCity AG und der laufenden Projekte gesichert.
Die in diesem Lagebericht zukunftsgerichteten Aussagen und Informationen beruhen auf unseren heutigen Erwartungen und bestimmten Annahmen. Sie bergen daher eine Reihe von Risiken und Ungewissheiten. Eine Vielzahl von Faktoren beeinflusst die Geschäftsaktivitäten, den Erfolg der Geschäftsstrategie sowie die Ergebnisse der InCity AG und der InCity Gruppe. Diese Faktoren können dazu führen, dass die tatsächlichen Ergebnisse der InCity AG und InCity Gruppe von den geplanten abweichen. Sollten sich eines oder mehrere Risiken oder Ungewissheiten, die jetzt noch nicht absehbar sind, realisieren oder sollte sich erweisen, dass die zugrunde liegenden Annahmen nicht korrekt waren, können die tatsächlichen Ergebnisse sowohl positiv als auch negativ von den Ergebnissen abweichen, die in der zukunftsgerichteten Aussage als erwartete, geplante oder geschätzte Ergebnisse genannt worden sind.
Die InCity AG hat nach den Umständen, die ihr in dem Zeitpunkt bekannt waren, in dem die Rechtsgeschäfte mit einem verbundenen Unternehmen vorgenommen wurden, bei jedem Rechtsgeschäft eine angemessene Gegenleistung erhalten und hat im Berichtszeitraum weder auf Veranlassung noch im Interesse des herrschenden oder eines mit ihm verbundenen Unternehmen Maßnahmen getroffen oder unterlassen.
Frankfurt am Main, 31. März 2016
Michael Freund Vorstand (CEO)
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