Annual Report • Apr 25, 2017
Annual Report
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| in Mio. EUR | Abweichung | |||
|---|---|---|---|---|
| 2016 | 2015 | absolut | relativ | |
| EBIT | -0,7 | -2,0 | 1,3 | 65% |
| Zinsergebnis | -0,1 | -0,2 | 0,1 | 50% |
| Beteiligungsergebnis | 0,1 | -0,7 | 0,8 | >100% |
| EBT | -0,8 | -2,2 | 1,4 | 64% |
| Laufendes Ergebnis | -0,8 | -2,1 | 1,3 | 62% |
| Cash Flow aus der operativen Geschäftstätigkeit | -1,1 | -1,6 | 0,5 | 31% |
| Cash Flow aus der Investitionstätigkeit | -17,1 | -23,5 | 6,4 | 27% |
| Cash Flow aus der Finanzierungstätigkeit | 19,6 | 23,7 | -4,1 | -17% |
| in Mio. EUR | Abweichung | |||
| 2016 | 2015 | absolut | relativ | |
| Bilanzsumme | 62,7 | 44,0 | 18,7 | 43% |
| Anlagevermögen | 47,2 | 35,8 | 11,4 | 32% |
| davon Ausleihungen Bestandsimmobilien | 42,8 | 31,5 | 11,3 | 36% |
| Umlaufvermögen | 15,5 | 8,2 | 7,3 | 89% |
| davon Liquidität | 2,8 | 1,3 | 1,5 | >100% |
| Eigenkapital | 60,3 | 41,9 | 18,4 | 44% |
| davon gezeichnetes Kapital | 60,0 | 42,5 | 17,5 | 41% |
| Kurzfristige Verbindlichkeiten | 1,7 | 1,4 | 0,3 | 21% |
| in Mio. EUR | Abweichung | |||
|---|---|---|---|---|
| 2016 | 2015 | absolut | relativ | |
| Umsatzerlöse | 25,1 | 45,4 | -20,3 | -45% |
| Gesamtleistung | 12,0 | 21,4 | -9,4 | -44% |
| Sonstige betriebliche Erträge | 0,7 | 0,4 | 0,3 | 75% |
| EBITDA | 2,6 | 2,6 | 0,0 | 0% |
| EBIT | 1,5 | 1,3 | 0,2 | 15% |
| EBT | 0,5 | 0,6 | -0,1 | -17% |
| Periodenergebnis | -0,2 | 0,2 | -0,4 | >-100% |
| Ergebnis je Aktie (in EUR) | 0,00 | -0,03 | 0,03 | 100% |
| Cash Flow aus der operativen Geschäftstätigkeit | -1,6 | 6,6 | ||
| Cash Flow aus der Investitionstätigkeit | -22,8 | -59,1 | ||
| Cash Flow aus der Finanzierungstätigkeit | 20,9 | 37,4 | ||
| in Mio. EUR | Abweichung | |||
| 2016 | 2015 | absolut | relativ | |
| Bilanzsumme | 115,9 | 103,0 | 12,9 | 13% |
| Anlagevermögen | 93,7 | 72,0 | 21,7 | 30% |
| Umlaufvermögen | 22,0 | 30,8 | -8,8 | -29% |
| davon Immobilienprojekte | 10,3 | 16,0 | -5,7 | -36% |
| davon liquide Mittel | 8,2 | 11,7 | -3,5 | -30% |
| Eigenkapital | 59,5 | 40,7 | 18,8 | 46% |
| davon gezeichnetes Kapital | 60,0 | 42,5 | 17,5 | 41% |
| Verbindlichkeiten | 54,0 | 59,8 | -5,8 | -10% |
| davon ggü. Kreditinstituten | 47,2 | 45,5 | 1,7 | 4% |
| 2016 | 2015 | |
|---|---|---|
| Aktienkurs (in EUR) am 31.12. | 1,071 | 0,9891) |
| Aktienanzahl (absolut im Mio.) am 31.12. | 60,0 | 42,5 |
| Streubesitz (in %) | ca. 252) | ca. 142) |
| Marktkapitalisierung (in EUR Mio.) am 31.12 | 64,3 | 42,0 |
1) unter Berücksichtigung des sog. scrip-adjustments (1,012) der Bezugsrechts-Kapitalerhöhung 2016
2) unter Berücksichtigung von Angaben des Mehrheitsaktionärs (Haron Holding AG, Schweiz)
| Vorwort des Vorstands | 05 |
|---|---|
| Bericht des Aufsichtsrats | 08 |
| Zusammengefasster Lagebericht für das Geschäftsjahr 2015 | 13 |
| Geschäfts- und Rahmenbedingungen | 14 |
| Wirtschaftsbericht | 22 |
| Finanzanalyse | 25 |
| Nachtragsbericht | 37 |
| Sonstige Angaben | 37 |
| Risiko- und Chancenbericht | 37 |
| Prognosebericht | 47 |
| Schlusserklärung gem. § 312 Abs.3 AktG | 49 |
| Konzernabschluss nach HGB und Jahresabschluss der InCity Immobilien AG | 51 |
| Konzernabschluss nach HGB | 53 |
| Konzern-Bilanz | 54 |
| Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung | 56 |
| Konzern-Kapitalflussrechnung | 57 |
| Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung | 58 |
| Anhang | 60 |
| Entwicklung des Konzern-Anlagevermögens | 74 |
| Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers | 76 |
| Jahresabschluss der InCity Immobilien AG | 77 |
| Bilanz | 78 |
| Gewinn- und Verlustrechnung | 81 |
| Entwicklung des Anlagevermögens | 82 |
| Anhang | 84 |
| Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers | 93 |
| InCity-Portfolio | 95 |
| Investor Relations | 103 |
| Finanzkalender | 107 |
| Zusammensetzung von Vorstand und Aufsichtsrat | 108 |
| Impressum | 109 |
die InCity Immobilien AG lag im Geschäftsjahr 2016 mit ihren Ergebnissen im Rahmen der Erwartungen und Prognosen. Im Konzern konnten wir das EBIT auf EUR 1,5 Mio. steigern, der Jahresfehlbetrag von EUR 0,2 Mio. ist vornehmlich den Investitionskosten für den weiteren Ausbau unseres Unternehmens geschuldet. Auf der Ebene des Einzelabschlusses verringerte sich der Fehlbetrag signifikant. Vier unserer mittlerweile fünf Bestandsimmobilien trugen über den gesamten Berichtszeitraum zum Ergebnis bei und verbesserten die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage, auch wenn sich auf Grund unserer Bilanzierung nach HGB die Wertsteigerungen nicht auf unser Ergebnis auswirkten.
Anders als geplant haben wir im 2. Halbjahr 2016 keine weiteren Zukäufe von Bestandsimmobilien getätigt, da die angebotenen Objekte nicht unseren strikten Auswahlkriterien entsprachen: Langfristiger Werterhalt bei kurz- bis mittelfristiger Stärkung der Ertragskraft. Dennoch steht der Ausbau unserer Bestandsimmobilienportfolios auch im Jahr 2017 im Fokus unserer Aktivitäten. Aktuell sind wir bei verschiedenen Objekten in fortgeschrittener Prüfung.
Im März 2016 erwarben wir mit der Charlottenstraße 79/80 in Berlin-Mitte ein repräsentatives Büro- und Geschäftshaus mit einer vermietbaren Fläche von 4.700 m². Das Gebäude ist voll vermietet und wird in diesem Jahr für den gesamten Berichtszeitraum ergebniswirksam werden. Insgesamt stehen damit derzeit fünf Bestandsimmobilien in unserem Eigentum, vier davon befinden sich in Berlin, eine in Frankfurt. Die vermietbare Fläche dieser Immobilien beläuft sich auf mehr als 19.000 m².
Unsere Projektbeteiligungen entwickelten sich durchweg planmäßig. In Düsseldorf sind die Wohneinheiten aus unserem Gemeinschaftsprojekt "Rhein VII" nahezu vollständig verkauft. Die Punkthäuser im südlichen Bauabschnitt wurden an die Erwerber übergeben, bei den Objekten im nördlichen Bauabschnitt wird dies bis Ende Mai 2017 geschehen sein. Im Punkthaus 6, das sich im Alleinbesitz unseres Unternehmens befindet, hat der Verkauf der Wohneinheiten erfolgreich begonnen.
Das Projekt "Flugfeld Böblingen" ist beendet und die vorläufige Endabrechnung ist in 2016 erfolgt. Beim Projekt "Heimat 79" in Berlin-Zehlendorf verbuchten wir im Berichtsjahr im Rahmen der Entkonsolidierung auf Konzernebene den geplanten Gewinn von TEUR 171 sowohl auf Konzern- als auch auf Einzelabschlussebene. Unsere Beteiligung an den "Gallushöfen" in Frankfurt werden wir bis Mitte des Jahres 2017 abrechnen. Beim "Elbquartier Blankenese" sind rund 95 Prozent der Einheiten verkauft; nach aktuellen Kalkulationen ist davon auszugehen, dass die in den Vorjahren vorgenommene bilanzielle Risikovorsorge ausreichend ist und keine Notwendigkeit einer weiteren Risikovorsorge besteht.
Der Ausbau unserer Dienstleistungen im Bereich Asset Management für Dritte, die wir über den Gewerbepark "Lilienthalpark" begonnen haben, geht planmäßig voran.
Um den weiteren Erwerb von Bestandimmobilien zu ermöglichen, erhöhten wir im Mai beziehungsweise Juni 2016 das gezeichnete Eigenkapital unseres Unternehmens durch die Ausgabe von 17,5 Millionen neuer Aktien von EUR 42,5 Mio. auf EUR 60,0 Mio. Die Kapitalerhöhung war im Mai 2016 durch unseren Hauptaktionär Haron Holding AG im Wege einer Vorabplatzierung gezeichnet worden. Knapp 2,1 Mio. Aktien wurden anschließend im Rahmen eines öffentlichen Angebots von den übrigen Aktionären gezeichnet. Die Vorabplatzierung von Aktien war für unser Unternehmen sehr vorteilhaft, da wir so die Möglichkeit erhielten, schnell auf sich bietende Opportunitäten am Immobilienmarkt zu reagieren. Zudem werten wir diese Unterstützung durch unseren Hauptaktionär Haron Holding AG als eindrucksvollen Vertrauensbeweis in unsere Arbeit.
Auf Konzernebene verzeichneten wir im Geschäftsjahr 2016 einen Jahresfehlbetrag von EUR -0,2 Mio. nach einem Gewinn von EUR 0,2 Mio. im Jahr zuvor. In dem Ergebnis schlugen sich erstmals die Bestandsimmobilien signifikant nieder, aber auch die Projektgesellschaften trugen zum Konzernergebnis bei. Bei nahezu konstanten sonstigen betrieblichen Aufwendungen und keinen nennenswerten Sonderbelastungen aus dem Altgeschäft oder Projektbeteiligungen stieg das operative Ergebnis (EBIT) von EUR 1,3 Mio. auf EUR 1,5 Mio. Ergebnismindernd wirkten sich die Kosten von rund EUR 0,3 Mio. für die Kapitalerhöhung aus. Die Eigenkapitalquote stieg von 40 % auf 51 %, was im Wesentlichen auf die auf Ebene der Muttergesellschaft durchgeführte Kapitalerhöhung zurückzuführen ist sowie deren Reinvestition in attraktive Immobilien in sehr guten Lagen. Diese bilanzielle Stärke bildet eine sichere und stabile Basis für die Zukunft des Konzerns.
Auf Ebene der InCity AG verbesserten wir zwar das Ergebnis gegenüber dem Vorjahr (TEUR -2.141), verzeichneten aber mit TEUR -833 dennoch einen Verlust. Da wir wesentliche Kostenpositionen wie etwa Personal- sowie sonstigen betrieblichen Aufwand und Abschreibungen auf das Umlaufvermögen deutlich senken konnten, verbesserte sich auch das EBIT auf EUR -0,7 Mio. nach EUR -2,0 Mio. im Jahr 2015. Insgesamt entspricht dieses Ergebnis den Erwartungen und unserer Prognose.
Wie bereits erläutert, gibt das handelsrechtliche Ergebnis die positive Entwicklung unseres Immobilienportfolios nicht wieder, da die substantiellen Wertsteigerungen des bestehenden Immobilienportfolios in der Rechnungslegung nach HGB nicht abgebildet werden, während sich gleichzeitig jährliche Abschreibungen auf den Immobilienbestand in Höhe von ca. EUR 1,3 Mio. ergebnismindernd auswirken. Diese Abschreibungen sowie die Marktwertsteigerungen schaffen aber stille Reserven. Gleichzeitig leistet der Konzern jährliche Tilgungsleistungen auf bestehende Bankverbindlichkeiten in Höhe von ca. EUR 1,1 Mio., welche zu einer Erhöhung des Net Asset Values ("NAV") beitragen und somit im Rahmen der Finanzierung eigenkapitalerhöhend sind. Weiterhin wird sich die Bestandsimmobilie in der Jägerstr. 54/55 in Berlin mit zusätzlichen Mieteinnahmen von EUR 1 Mio. p.a. erst ab 2018 nahezu vollständig ergebniswirksam auswirken, da die Immobilie sich derzeit im Umbau befindet und nahezu leer steht.
Für das laufende Jahr rechnen wir daher mit einem deutlich negativen Ergebnis, das auf Konzernebene bei etwa EUR -2,0 Mio. bis EUR -2,4 Mio. liegen wird. Für die InCity AG gehen wir derzeit von einem Jahresergebnis zwischen EUR -0,4 Mio. und EUR -0,8 Mio. aus.
Wie erwähnt liegt unser Fokus im laufenden Jahr auf dem Erwerb weiterer Bestandimmobilien. Wir prüfen aktuell mehrere Angebote, werden aber nur dann aktiv, wenn wir unsere strengen Anforderungen an Werthaltigkeit und Rendite erfüllt sehen. Die Angebotsknappheit an Immobilien in den vom InCity Konzern bevorzugten Lagen verschärfte sich im zweiten Halbjahr 2016 und war von höheren Preisvorstellungen seitens der Verkäufer gekennzeichnet. Dieser Trend wird sich unserer Einschätzung nach fortsetzen. Insbesondere das Umfeld für wertige Immobilien wird in 2017 noch herausfordernder, da der Einfluss eines möglichen Anstiegs des Zinsniveaus nicht unmittelbar zu einer spürbaren Reduzierung der Ankaufsfaktoren führen wird. Auf Grund unseres guten Netzwerks sind wir jedoch zuversichtlich, im laufenden Jahr gute und werthaltige Immobilien erwerben zu können.
Den weiteren Ausbau des Immobilienportfolios werden wir ohne einen spürbaren Anstieg von operativen Kosten auf Ebene der InCity AG umsetzen können. Dies bedeutet, dass zukünftige Investitionen unmittelbar einen positiven Effekt auf die Ertragslage haben werden. Für die Umsetzung zukünftiger Investitionen gehen wir von Kosten in Höhe von EUR 0,4 Mio. aus, die in der Prognose enthalten sind.
Unser besonderer Dank gilt auch in diesem Jahr Ihnen, unseren Aktionären und Investoren für das entgegengebrachte Vertrauen sowie unseren Mitarbeitern, die mit ihrem Engagement die InCity Immobilien AG weiter entwickeln.
Frankfurt am Main, im April 2017
Der Vorstand
Michael Freund
auch im Geschäftsjahr 2016 wurde die vom Vorstand mit Zustimmung des Aufsichtsrats beschlossene Erweiterung des Geschäftsmodells der InCity Immobilien AG um den Aufbau eines Portfolios ausgewählter Bestandsimmobilien in Berlin und Frankfurt am Main mit dem Ankauf einer weiteren Bestandsimmobilien in Berlin-Mitte konsequent weiter verfolgt.
Der Aufsichtsrat nahm im Berichtszeitraum sämtliche ihm nach Gesetz, Satzung und Geschäftsordnung obliegenden Aufgaben wahr. Wir haben den Vorstand bei der Leitung des Unternehmens regelmäßig beraten und seine Geschäftsführung überwacht. Wir waren unmittelbar eingebunden bei allen Entscheidungen, die für die InCity Immobilien AG und den Konzern von grundlegender Bedeutung waren.
Der Vorstand unterrichtete uns regelmäßig, zeitnah und umfassend – durch schriftliche und mündliche Berichte – über die Geschäftspolitik und andere grundsätzliche Fragen der Unternehmensführung und planung, die finanzielle Entwicklung und Ertragslage sowie über Geschäfte und Ereignisse, die für das Unternehmen von erheblicher Bedeutung waren. Abweichungen des Geschäftsverlaufs von den Plänen und Zielen wurden dem Aufsichtsrat im Einzelnen erörtert. Die strategische Ausrichtung des Unternehmens hat der Vorstand mit dem Aufsichtsrat abgestimmt.
Im Rahmen der Aufsichtsratssitzungen informierte der Vorstand den Aufsichtsrat über alle für die Gesellschaft und den Konzern wichtigen Themen. Der Vorstand berichtete umfassend über die bestehenden, neuen und geplanten Investitionen in Bestandsimmobilien und Projektbeteiligungen, die Geschäftspolitik, die Unternehmensstrategie und Planung sowie über wesentliche Geschäftsvorfälle. Weiterhin hatte der Aufsichtsrat stets Einblick in die Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage von AG und Konzern. Den Beschlussvorlagen und Berichten des Vorstands hat der Aufsichtsrat nach sorgfältiger Prüfung und eingehender Erörterung – soweit nach Gesetz, Satzung und Geschäftsordnung erforderlich – zugestimmt.
Außerhalb der Sitzungen informierte uns der Vorstand gemäß der Geschäftsordnung des Vorstands mittels schriftlicher und mündlicher Berichte über die laufende Geschäftsentwicklung, die Projekte sowie die Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage.
Zusätzlich standen neben dem Aufsichtsratsvorsitzenden auch weitere Mitglieder des Aufsichtsrats außerhalb der Sitzungen im regelmäßigen Kontakt mit dem Vorstand, um sich über die aktuelle Geschäftsentwicklung und die wesentlichen Geschäftsvorfälle zu informieren und entsprechend zu beraten. Wichtige Themen und anstehende Entscheidungen wurden in regelmäßigen Gesprächen erörtert.
Interessenskonflikte von Aufsichtsrats- und Vorstandsmitgliedern, die dem Aufsichtsrat gegenüber unverzüglich offenzulegen sind und über die die Hauptversammlung zu informieren ist, sind nicht aufgetreten.
Im Geschäftsjahr 2016 kam der Aufsichtsrat zu vier ordentlichen Präsenzsitzungen und neun außerordentlichen Aufsichtsratssitzungen zusammen. Aufgrund der mit dem Vorjahr vergleichbaren Investitions- und Finanzierungstätigkeit der Gesellschaft im abgelaufenen Geschäftsjahr war auch die Anzahl der Sitzungen auf Vorjahresniveau. Sechs der außerordentlichen Aufsichtsratssitzungen wurden im Wege einer Telefonkonferenz abgehalten und drei außerordentliche Aufsichtsratsbeschlüsse wurden im Wege des schriftlichen Umlaufverfahrens gefasst. Sämtliche Mitglieder des Aufsichtsrats waren bei allen Sitzungen vollzählig anwesend beziehungsweise vollzählig an den Beschlüssen beteiligt.
Der Aufsichtsrat befasste sich eingehend mit der wirtschaftlichen Lage und der operativen sowie strategischen Entwicklung des Unternehmens. Über besondere Geschäftsvorgänge, die für die Leitung des Unternehmens sowie für die Beurteilung von Lage und Entwicklung des Unternehmens von wesentlicher Bedeutung waren, wurde der Aufsichtsrat vom Vorstand auch zwischen den Aufsichtsratssitzungen unverzüglich und umfassend informiert. Zustimmungspflichtige Themen wurden vom Vorstand rechtzeitig zur Beschlussfassung vorgelegt oder die vom Aufsichtsrat erforderliche Genehmigung unverzüglich eingeholt.
Gegenstand der ersten außerordentlichen Aufsichtsratssitzung im Januar 2016 war der Stand der Ankaufsprüfung und Kaufvertragsverhandlung zum Bestandsobjekt Charlottenstraße 79-80, Berlin-Mitte. Im Wege des schriftlichen Umlaufverfahrens wurde im Februar 2016 über die Beauftragung des Architekten bezüglich des Objekts Jägerstraße 54-55, Berlin-Mitte, abgestimmt.
In der ersten ordentlichen Sitzung im März 2016 befasste sich der Aufsichtsrat eingehend mit dem Jahresund Konzernabschluss 2015 und dem Ergebnis der Prüfung der Wirtschaftsprüfer, die mündlich über das Ergebnis der Prüfung berichteten und den Abschluss mit dem Aufsichtsrat eingehend erörterten. Zudem wurde der Aufsichtsrat vom Vorstand über die aktuelle Akquisitionsplanung sowie den Stand der Projektbeteiligungen informiert. Die finale Zustimmung des Aufsichtsrats zum Ankauf des Objekts Charlottenstraße 79-80, Berlin-Mitte, wurde ebenfalls in dieser Sitzung erteilt.
Im April 2016 trat der Aufsichtsrat zu einer weiteren außerordentlichen Sitzung zusammen, um Details des Konzernergebnisses mit dem Vorstand zu erläutern. Im Rahmen dieser Sitzung erfolgte auch die Feststellung des Jahresabschlusses für das Geschäftsjahr 2015 sowie die Billigung des Konzernabschlusses. Darüber hinaus berichtete der Vorstand dem Aufsichtsrat über die Struktur der Durchführung der im Dezember 2015 beschlossenen Kapitalerhöhung. Im Wege des schriftlichen Umlaufverfahrens wurden zwei Beschlüsse zur Durchführung vorgenannter Kapitalerhöhung gefasst.
In der zweiten ordentlichen Sitzung des Aufsichtsrats im Mai 2016 informierte sich der Aufsichtsrat über die aktuellen Sachstände bei den Bestandsobjekten sowie den bestehenden Projektbeteiligungen der Gesellschaft. Außerdem wurde die Objekt- und Projektpipeline sowie die Entwicklung der Unternehmensplanung und des Budgets im laufenden Geschäftsjahr mit dem Vorstand diskutiert.
Im Rahmen einer weiteren außerordentlichen Aufsichtsratssitzung zum Ende des zweiten Quartals wurden der Stand der Ankaufsprüfung eines weiteren Bestandsobjekts und das weitere Vorgehen erörtert.
Gegenstand der ersten außerordentlichen Sitzung des Aufsichtsrats Anfang Juli 2016 war ebenfalls die Ankaufsprüfung eines weiteren Bestandsobjekts.
Im Rahmen der dritten ordentlichen Aufsichtsratssitzung im September 2016 wurde das Ergebnis des ersten Halbjahres 2016 und die Entwicklung der wesentlichen Kennzahlen erläutert. Darüber hinaus berichtete der Vorstand dem Aufsichtsrat detailliert zum aktuellen Sachstand des Projekts Elbquartier Blankenese und das weitere Vorgehen wurde abgestimmt. Ebenso diskutierte der Aufsichtsrat mit dem Vorstand die Entwicklung bei den einzelnen Bestandsobjekten sowie den weiteren Projektbeteiligungen und ließ sich über den Sachstand bei der Objekt- und Projektpipeline informieren.
Zum Ende des dritten Quartals fand eine außerordentliche Aufsichtsratssitzung bezüglich des Ankaufs einer weiteren Bestandsimmobilie statt.
Im Rahmen der ordentlichen Sitzung im November 2016 informierte sich der Aufsichtsrat über die aktuellen Sachstände bei den Bestandsobjekten und den einzelnen Projektbeteiligungen sowie über die Objekt- und Projektpipeline.
Gegenstand einer weiteren außerordentlichen Aufsichtsratssitzung im Dezember 2016 war ebenfalls der Stand der Ankaufsprüfung von Bestandsimmobilien.
Dem vom Vorstand gemäß § 312 Aktiengesetz erstellten und vom Abschlussprüfer geprüften Bericht über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen (Abhängigkeitsbericht) wurde vom Abschlussprüfer ein uneingeschränkter Bestätigungsvermerk mit nachfolgendem Wortlaut erteilt:
"Wir erstatten vorstehenden Bericht gemäß den Vorschriften des § 313 AktG und bemerken abschließend, dass der in der Anlage beigefügte Bericht des Vorstands der InCity Immobilien AG, Frankfurt, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2016 über Beziehungen zu verbundenen Unternehmen den Vorschriften des § 312 AktG entspricht.
Der Vorstand hat alle verlangten Aufklärungen und Nachweise erbracht.
Der Abhängigkeitsbericht entspricht den Grundsätzen einer gewissenhaften und getreuen Rechenschaft.
Die Schlusserklärung des Abhängigkeitsberichts ist gemäß § 312 Abs. 3 Satz 3 AktG in den Lagebericht (§ 289 HGB) aufgenommen worden.
Nach dem abschließenden Ergebnis unserer Prüfung sind Einwendungen gegen den Abhängigkeitsbericht nicht zu erheben. Wir erteilen daher folgenden Bestätigungsvermerk:
Nach unserer pflichtmäßigen Prüfung und Beurteilung bestätigen wir, dass
Der Aufsichtsrat hat den Abhängigkeitsbericht und den entsprechenden Prüfungsbericht des Abschlussprüfers selbst geprüft, erhebt nach dem abschließenden Ergebnis seiner Prüfung keine Einwendungen gegen die Schlusserklärung des Vorstands und stimmt dem Ergebnis der Prüfung durch den Abschlussprüfer zu.
Die von der Hauptversammlung am 17. August 2016 gewählte Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Ernst & Young GmbH, Berlin, hat den vom Vorstand aufgestellten Jahresabschluss und den zusammengefassten Lagebericht der InCity Immobilien AG zum 31. Dezember 2016 sowie den aufgestellten Konzernabschluss geprüft und mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen. Der Jahresabschluss der InCity Immobilien AG einschließlich des zusammengefassten Lageberichts, der Konzernabschluss, der Abhängigkeitsbericht sowie die Prüfungsberichte des Abschlussprüfers wurden allen Aufsichtsratsmitgliedern unverzüglich nach Fertigstellung zur Verfügung gestellt. In der Aufsichtsratssitzung am 15. März 2017, in der auch die Abschlussprüfer über das Ergebnis ihrer Prüfung ausführlich berichteten, wurden die Jahresabschlüsse umfassend erörtert. Ein Schwerpunkt der Erläuterungen der Abschlussprüfer war auch die Beurteilung des rechnungslegungsbezogenen internen Kontroll- und Risikomanagementsystems. Wesentliche Schwächen in diesem System konnten durch die Abschlussprüfer nicht festgestellt werden. Nach sorgfältiger Prüfung haben sich keine Einwendungen ergeben. Der Aufsichtsrat hat den vom Vorstand aufgestellten Konzernabschluss einschließlich des zusammengefassten Lageberichts und den Jahresabschluss der InCity Immobilien AG zum 31. Dezember 2016 am 20. April 2017 gebilligt und den Jahresabschluss zum 31. Dezember 2016 damit festgestellt.
Im Geschäftsjahr 2016 endeten die Amtszeiten der Aufsichtsratsmitglieder Dr. Oehm und Freiherr von Hammerstein. Herr Dr. Oehm wurde von der Hauptversammlung am 17. August 2016 wieder gewählt. Anstelle von Freiherr von Hammerstein wurde Herr Georg Glatzel in den Aufsichtsrat gewählt. Herr Dr. Oehm wurde sodann vom Aufsichtsrat zu dessen Vorsitzenden und Herr Glatzel zu seinem Stellvertreter gewählt.
Frankfurt am Main, im April 2017
Für den Aufsichtsrat
Dr. Georg Oehm Aufsichtsratsvorsitzender
Die InCity Immobilien AG (nachfolgend: "InCity AG") mit Sitz in Frankfurt am Main investiert in den Aufbau eines Bestandsportfolios im Raum Berlin und Frankfurt am Main und konzentriert sich dabei überwiegend auf gewerbliche Immobilien mit Büro- und Einzelhandelsflächen, die auch einen Wohnanteil aufweisen können. Der Investitionsfokus liegt hierbei auf Objekten, die auf Grund ihrer Lage und Objektqualität eine langfristige Wertstabilität bieten. Die gegenwärtig anvisierten Gesamtinvestitionskosten der InCity AG bei Bestandsimmobilien liegen zwischen EUR 5 Mio. und EUR 50 Mio.
Daneben beteiligt sich die InCity AG über Partnerschaftsmodelle mit regionalen Projektentwicklern an wohnwirtschaftlichen und gewerblichen Immobilienprojekten in ausgewählten deutschen Metropolregionen. Der Schwerpunkt liegt hierbei auf Projektbeteiligungen mit einem Gesamtinvestitionsvolumen zwischen EUR 5 Mio. und EUR 100 Mio. Innerhalb der Realisierungsphase beteiligt sich die InCity AG in der Regel mehrheitlich an der Projektgesellschaft und stellt dieser den Großteil der aus Sicht der kreditgebenden Banken für die Fremdfinanzierung erforderlichen Eigenmittel zur Verfügung. Durch dieses Geschäftsmodell, bei dem die Projektdurchführung dem mittelständischen Entwickler obliegt und eine enge Kontrolle seitens der InCity AG erfolgt, werden Projektentwicklungsrisiken maßgeblich reduziert.
Zum 31. Dezember 2016 befanden sich zwei Wohn- und Geschäftshäuser sowie drei Büroimmobilien in Berlin und Frankfurt am Main mit einem Volumen von insgesamt rd. EUR 89 Mio. im Bestand des InCity Konzerns. Zum 31. Dezember 2016 umfasste das Portfolio des Konzerns zudem zwei Projektbeteiligungen mit einem Gesamtprojektvolumen von ca. EUR 80 Mio. (Vorjahr: drei Projektbeteiligungen mit einem Gesamtprojektvolumen von ca. EUR 98 Mio.). Schwerpunkt der aktuellen Projektbeteiligungen ist weiterhin der Bereich Wohnen.
Das Geschäftsmodell der InCity AG beruht einerseits auf der Investition in den Aufbau eines Bestandsportfolios über Tochtergesellschaften, andererseits auf Beteiligungen an Projektgesellschaften, über die die entsprechenden Projektentwicklungen realisiert werden. Die InCity AG selbst ist für die strategische Steuerung des Konzerns zuständig.
Bei den Gesellschaften, die Immobilien für die Bestandshaltung erwerben, ist die InCity AG in der Regel alleiniger Gesellschafter. Die Gesellschaften, über die die Projektentwicklungen abgewickelt werden, sind reine Zweckgesellschaften, sie weisen somit eine klassische SPV-Struktur (Special Purpose Vehicle) auf. Hier geht die InCity AG in der Regel eine Mehrheitsbeteiligung ein.
Nachfolgend ist die vereinfachte Konzernstruktur auf Basis der zum 31. Dezember 2016 bestehenden Projektbeteiligungen und Bestandsimmobilien dargestellt:
| Bestandsobjekte | Projektbeteiligungen | ||
|---|---|---|---|
| $100 \%$ | $100 \%$ | 51% | 51% |
| Objektgesellschaft | Objektgesellschaft | Projektgesellschaft | Projektgesellschaft |
| "Jägerstraße 34/35" | "Charlottenstraße 79/80" | "Gallushöfe" | "Flugfeld Böblingen" |
| Berlin | Berlin | Frankfurt | Böblingen |
| $100 \%$ Objektgesellschaft "Jägerstraße 54/55" Berlin |
100% IC Immobilien Betriebsgesellschaft mbH |
81% Projektgesellschaft "Elbquartier Blankenese" Hamburg |
$100 \%$ Projektgesellschaft "Rheinblick" Düsseldorf |
| 100% | $100 \%$ | $6\%$ | 51% |
| Objektgesellschaft | Objektgesellschaft | Projektgesellschaft | Projektgesellschaft |
| "Brönnerstraße 15" | "Bernburger Str. 30/31" | "Top Living Berlin" | "OPERNBLICK" |
| Frankfurt | Berlin | Berlin | Frankfurt |
Die InCity Immobilien AG hat im Jahr 2014 mit dem Aufbau eines Portfolios ausgewählter Bestandsimmobilien in Berlin und Frankfurt am Main begonnen. Im Vordergrund des Portfolioaufbaus stehen Objekte, die auf Grund ihrer Lage und der Objektqualität eine langfristige Wertstabilität bieten.
Die Bestandsimmobilien werden in der Regel durch einzelne Objektgesellschaften gehalten, deren Alleingesellschafter die InCity AG ist. Die Finanzierungen der Immobilien erfolgen in der Regel individuell über die jeweilige Projektgesellschaft. In der IC Immobilien Betriebsgesellschaft mbH werden die Betriebsvorrichtungen der einzelnen Bestandsobjekte gehalten.
Das Asset Management für diese Immobilien wird durch die InCity AG auf Basis von Geschäftsbesorgungsverträgen wahrgenommen. Zu ihren Aufgaben gehören die Erstellung eines Investmentplans für die jeweilige Immobilie, die strategische Beratung und das Management der Immobilie in Übereinstimmung mit dem Business-Plan und im Interesse der Performanceoptimierung sowie das Vermietungsmanagement. Außerdem berät die InCity AG die Gesellschaft im Hinblick auf die Planung jeglicher Baumaßnahmen sowie beim Verkauf der Immobilie und unterstützt sie bei Unternehmens-Aktivitäten.
Arbeitsbereiche, die nicht zu den Kernkompetenzen der InCity AG zählen, werden – auch aus Effizienzgründen – im Rahmen der Geschäftsbesorgung ausgelagert. Hierzu zählen das Property Management, die Erstellung der Finanzbuchhaltung für die Objektgesellschaften sowie die Steuerberatung.
Die InCity AG übernimmt im Rahmen von Geschäftsbesorgungsverträgen auch das Asset Management für fremde Objektgesellschaften. Der Leistungsumfang umfasst im Wesentlichen die gleichen Dienstleistungen wie das Asset Management für Konzerntöchter.
Für die übernommene Dienstleistung aus den jeweiligen Geschäftsbesorgungsverträgen erhält die InCity AG ein Geschäftsbesorgungsentgelt. Diese Zahlungsströme wirken sich positiv auf die Finanz- und Ertragslage und die finanzielle Flexibilität der InCity AG aus.
Die Mietüberschüsse aus den Bestandsimmobilien, die von den Tochtergesellschaften der InCity AG gehalten werden, sollen mittelfristig durch Beteiligungserträge die Fixkosten der InCity AG decken und damit das Geschäftsmodell der InCity AG auf ein breiteres Fundament stellen.
Die InCity AG beteiligt sich als Muttergesellschaft innerhalb der Realisierungsphase mehrheitlich an der Projektgesellschaft und stellt dieser den Großteil der für die Finanzierung erforderlichen Eigenmittel zur Verfügung. Auf Grund des Geschäftsmodells, bei dem die Projektdurchführung dem über detaillierte Ortskenntnisse verfügenden mittelständischen Entwickler obliegt und eine enge Kontrolle seitens der InCity AG erfolgt, sind Projektentwicklungsrisiken maßgeblich reduziert.
Die InCity AG bietet so regional agierenden mittelständischen Projektentwicklern über akkreditierte Partnerschaften die Möglichkeit, ihre Projekte in dieser Kooperation liquiditätsschonend zu realisieren. Dabei stellt die InCity AG der neu zu gründenden Projektgesellschaft den Großteil der für die Fremdfinanzierung erforderlichen Eigenmittel in Form eines Gesellschafterdarlehens zur Verfügung. Im Rahmen der Partnerschaft führt die InCity AG ein weitreichendes Qualitäts- und Kostencontrolling durch. An den Projektgesellschaften ist die InCity AG in der Regel als Mehrheitsgesellschafter mit 51 % beteiligt. Ausnahmen zu dieser angestrebten Beteiligungsquote stellen die beiden in 2011 im Rahmen einer Sachkapitalerhöhung eingebrachten Projekte "Rheinblick" in Düsseldorf (ursprünglich 84 %) und "Elbquartier Blankenese" in Hamburg (81 %) dar.
Zudem sichert sich die InCity AG weitgehende gesellschaftsrechtliche Einflussmöglichkeiten in den Projektgesellschaften. Hierdurch wird eine Vermögenssicherung für die InCity AG für den Fall gewährleistet, dass der Partner das Projekt nicht wie vereinbart durchführt und abschließt.
Diese Struktur hat den Vorteil, dass bereits ab Projektstart eine attraktive Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals erfolgt. Darüber hinaus erhält die InCity AG regelmäßig für die übernommenen Controlling-Aufgaben eine Management-Fee. Beide Zahlungsströme wirken sich positiv auf die Vermögens-, Finanzund Ertragslage und die finanzielle Flexibilität der InCity AG aus.
Spätestens nach Fertigstellung, Veräußerung und Rückführung der Fremdfinanzierung erhält die InCity AG das gewährte Gesellschafterdarlehen zurück und ist darüber hinaus am Ergebnis der Projektgesellschaft beteiligt. Die zurückgeflossenen Gesellschafterdarlehen aus den Projektgesellschaften werden zur Substanzsteigerung verwendet und in den weiteren Portfolioaufbau reinvestiert. Realisierte Projekterträge sollen zukünftig neben der Reinvestition auch für Ausschüttungen zur Verfügung stehen.
Im Geschäftszweig der Immobilienbestandshaltung steht die InCity Gruppe in Konkurrenz mit nationalen und internationalen Immobilieninvestoren. Während institutionelle Investoren in der Regel in größere Volumina investieren, liegt der Schwerpunkt der InCity Gruppe bei der Bestandshaltung auf gewerblichen Immobilien mit einem Investitionsvolumen zwischen EUR 5 Mio. und EUR 50 Mio. Außerdem fokussiert sich die InCity Gruppe auf die Immobilienmärkte Berlin und Frankfurt am Main. Hier ist die InCity Gruppe tief mit Maklern, privaten und institutionellen Investoren, Family Offices und Projektentwicklern vernetzt. Die Konzentration auf diese zwei Immobilienmärkte erlaubt der InCity Gruppe eine starke Präsenz in diesen Märkten. Durch ständigen Kontakt und Austausch mit den dort verankerten regionalen Playern erschließen sich für die InCity Gruppe fortlaufend Investitionsopportunitäten.
Im Geschäftszweig der Immobilienprojektbeteiligungen steht die InCity Gruppe nur indirekt – nämlich über ihre Projektpartner – in den Zielregionen mit lokalen bzw. regionalen mittelständischen Immobilienprojektentwicklern im Wettbewerb. Während die InCity Gruppe ihr überregionales Beteiligungsportfolio aus Frankfurt am Main heraus steuert und hierbei eine zusätzliche Qualitäts- und Kostenkontrolle durchführt, sind die reinen Projektentwickler an ihre lokalen Standorte gebunden. Auf Grund des Partnerschafts-Modells hat die InCity AG einen kontinuierlichen Zugriff auf attraktive Objekte in Metropolregionen und kann jederzeit auf das Know-how des Projektpartners zugreifen. Gleichsam obliegt bei planmäßigem Projektverlauf den akkreditierten Partnern die operative Führung der Projektentwicklungsgesellschaften. Aus Sicht des Vorstands ist eine direkte Vergleichbarkeit der InCity Gruppe mit lokalen Projektpartnern als Wettbewerber auf Grund unterschiedlicher Strategien, Lagen und Zugang zum deutschlandweiten Immobilientransaktionsmarkt sowie individueller Marktkenntnisse nur bedingt möglich.
Der Vorstand ist überzeugt, dass die Gesellschaft durch ihr Engagement in Bestandsimmobilien in Berlin und Frankfurt am Main, die Fokussierung auf Immobilienprojektbeteiligungen in den Metropolregionen Deutschlands sowie ihr bestehendes Netzwerk zu erfahrenen und regional agierenden Marktteilnehmern nachhaltig gut aufgestellt ist.
Im Berichtsjahr 2016 hat die InCity AG den Ausbau des Bestandsportfolios konsequent fortgesetzt und durch die durchgeführte Kapitalmaßnahme die Voraussetzungen für weiteres Wachstum geschaffen.
Im März 2016 hat die InCity AG über die Tochtergesellschaft IC Objekt5 Berlin GmbH ein neungeschossiges Büro- und Geschäftshaus in der Charlottenstraße 79-80 in zentraler Lage in Berlin-Mitte erworben. Die Lage im historischen Herzen der Stadt ist repräsentativ und nur wenige Meter vom Checkpoint Charlie entfernt. Insgesamt verfügt die Immobilie über rund 4.700 m² vermietbare Fläche und ist derzeit voll vermietet. Die Obergeschosse werden als Büroflächen genutzt, im Erdgeschoss ist Handel untergebracht und das Untergeschoss wird zu Lagerzwecken verwendet. Die Kaufpreiszahlung und damit der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten sind am 1. September 2016 erfolgt.
Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) hat am 13. Juni 2016 den Wertpapierprospekt für das öffentliche Angebot von 11.339.920 neuen, auf den Inhaber lautenden Stückaktien aus der von der außerordentlichen Hauptversammlung der Gesellschaft am 15. Dezember 2015 beschlossenen Kapitalerhöhung gegen Bareinlagen mit Bezugsrecht der Aktionäre gebilligt. Die neuen Aktien wurden den Aktionären (mit Ausnahme der Haron Holding AG) durch Gewährung des mittelbaren Bezugsrechts in der Zeit vom 15. Juni 2016 (0:00 Uhr MEZ) bis 28. Juni 2016 (24:00 Uhr MEZ) angeboten. Der Bezugspreis je neuer Aktie betrug EUR 1,10, das Bezugsverhältnis betrug 1:0,86, d. h. je eine alte Aktie berechtigt zum Bezug von rechnerisch 0,86 neuen Aktien. Die neuen Aktien waren ab dem 1. Januar 2016 gewinnberechtigt. Das entsprechende Bezugsangebot wurde am 14. Juni 2016 im Bundesanzeiger veröffentlicht. Die außerordentliche Hauptversammlung der InCity AG hatte am 15. Dezember 2015 die Erhöhung des Grundkapitals der Gesellschaft von EUR 42.500.000,00 um bis zu EUR 40.000.000,00 auf bis zu EUR 82.500.000,00 durch Ausgabe von bis zu 40.000.000 neuen, auf den Inhaber lautenden nennwertlosen Stückaktien gegen Bareinlagen mit Bezugsrecht der Aktionäre beschlossen. Im März 2016 hat die InCity Immobilien AG eine weitere Immobilie zum Ausbau ihres Bestandsportfolios erworben und benötigte daher den Emissionserlös aus der Kapitalerhöhung möglichst umgehend, jedoch nicht im ursprünglich angestrebten Volumen. Zu diesem Zweck wurde die Kapitalerhöhung im Volumen von EUR 17.500.000,00 im Wege der Vorabplatzierung der neuen Aktien an die Haron Holding AG unter dem Vorbehalt der Ausübung der Bezugsrechte der Altaktionäre (subject-to-claw-back) bereits im Mai 2016 durchgeführt und die Erhöhung des Grundkapitals auf EUR 60.000.000,00 am 10. Mai 2016 im Handelsregister eingetragen.
Die InCity AG gab am 29. Juni 2016 bekannt, dass die Bezugsfrist der Kapitalerhöhung gegen Bareinlagen mit Bezugsrecht der Aktionäre am 28. Juni 2016 endete. Während der Bezugsfrist vom 15. Juni bis 28. Juni 2016 wurden den Aktionären (mit Ausnahme der Haron Holding AG) im Rahmen eines öffentlichen Angebots 11.339.920 neue, auf den Inhaber lautende Stückaktien zum Bezugspreis von EUR 1,10 je neuer Aktie angeboten. Hiervon wurden insgesamt 2.083.562 Aktien bezogen. Die übrigen 15.416.438 neuen Aktien verblieben auf Grund der bereits erfolgten Vorabplatzierung bei der Haron Holding AG.
Die gemeinsame Projektentwicklung "Rhein VII – bildschön leben" mit der CORPUS SIREO Projektentwicklung Wohnen GmbH entwickelte sich in 2016 positiv. Trotz einer leichten Verzögerung in einem Teilbereich der Maßnahme konnten die ursprünglich kalkulierten Kosten gesenkt werden und die Einheiten nahezu vollständig – der Verkaufsstand beträgt aktuell rund 96 % - veräußert werden. Die Punkthäuser im südlichen Bauabschnitt wurden im Dezember 2016 fertig gestellt und die jeweiligen Einheiten an die Erwerber übergeben. Die Fertigstellung des nördlichen Baufelds ist für April/Mai 2017 vorgesehen.
Im südlichen Bauabschnitt ist auch das von der InCity erworbene Punkthaus 6 gelegen. Der Vertrieb der im Haus 6 gelegenen Wohneinheiten ist erfolgreich gestartet. Durch großzügigere Grundrisse, eine hochwertigere Ausstattung und die direkte Rheinlage unterscheiden sich diese Wohneinheiten von den übrigen im Projekt vorhandenen.
Hinsichtlich der Projektbeteiligung "Flugfeld Böblingen" hat der Projektpartner im Jahr 2016 die vorläufige Endabrechnung vorgenommen. Die Beendigung der Beteiligung und die finale Abrechnung werden voraussichtlich im ersten Halbjahr 2017 erfolgen.
Mit der Beendigung der Projektbeteiligung "Heimat 79" und der hieraus resultierenden Entkonsolidierung der Beteiligung auf Konzernebene konnte der geplante Gewinn in Höhe von TEUR 171 sowohl im Konzernals auch im Einzelabschluss vereinnahmt werden.
Die Projektbeteiligung "Gallushöfe" konnte im Geschäftsjahr 2016 erfolgreich abgeschlossen werden. Bereits vor Fertigstellung waren sämtliche Wohneinheiten veräußert. Die Baumaßnahmen an der Wohnanlage mit rund 4.000 m² Wohnfläche in 52 Eigentumswohnungen nebst Tiefgarage fanden im Oktober 2016 ihren Abschluss. Im November 2016 erfolgten die Übergaben der Wohneinheiten an die neuen Eigentümer. Die Bankenfinanzierung sowie das der Projektgesellschaft durch die InCity AG gewährte Gesellschafterdarlehen sind zum Jahresende 2016 vollständig zurückgeführt. Der ursprünglich geplante Ertrag der Beteiligung konnte übertroffen werden. Die Abrechnung erfolgt im Geschäftsjahr 2017.
Die Projektentwicklung "Elbquartier Blankenese" in Hamburg schritt im Berichtsjahr 2016 weiter voran. Im gefragten Hamburger Stadtteil Blankenese entstanden 35 exklusive Doppel- und Reihenhäuser sowie Stadtvillen. Eine Kündigung des Generalunternehmers war in 2013 notwendig geworden, da dieser mit seinen Leistungen deutlich in Verzug war und Kundensonderwünsche nicht mehr bearbeitet hat. Durch zeitnah eingeleitete Maßnahmen wurde sichergestellt, dass der Großteil der zu diesem Zeitpunkt verkauften Häuser bis zum Frühjahr 2015 fertiggestellt wurde. Aktuell sind über 94 % der Einheiten verkauft, die Übergaben der fertiggestellten Häuser an die neuen Eigentümer sind größtenteils bereits im Geschäftsjahr 2015 erfolgt. Die weiteren bereits veräußerten Einheiten wurden im Jahr 2016 an die Erwerber übergeben. Die Vielzahl der bei den Übergaben noch offenen Restmängel sowie die Verschiebung der Endabnahmen führten bereits im Vorjahr zu einer Anpassung der geplanten Kosten des Gesamtprojektes. Nach aktuellen Kalkulationen ist davon auszugehen, dass die in den Vorjahren vorgenommene bilanzielle Risikovorsorge ausreichend ist und keine Notwendigkeit einer weiteren Risikovorsorge besteht.
Im zweiten Halbjahr 2016 wurde von einer Tochtergesellschaft der InCity AG mit einem Luxemburger Fonds Lilienthalpark-Flughafen-Berlin Fund SCS (LPFB Management S.à r.l. als General Partner/Komplementär) ein Asset Management Vertrag für einen bestehenden Gewerbepark in unmittelbarer Nähe zum neuen Flughafen Berlin-Brandenburg (Lilienthalpark) geschlossen. Durch die Nutzung von Synergien mit dem Berliner Bestandsportfolio der InCity AG verspricht sich die Gesellschaft perspektivisch den Aufbau einer weiteren Ertragssäule für den Konzern durch das Anbieten von Asset Management Dienstleistungen für Dritte.
Der Vorstand führt die Geschäfte der InCity AG. Er legt die Strategie fest und leitet das Unternehmen. Er ist verantwortlich für die Unternehmensplanung sowie die Einrichtung eines effektiven und angemessenen Risikomanagements.
Dem Vorstand gehörte im Berichtszeitraum Herr Michael Freund, Alleinvorstand, CEO, an.
Der Vorstand arbeitet in allen wesentlichen geschäftlichen Entscheidungen eng mit dem Aufsichtsrat zusammen. Im Rahmen der regelmäßigen und bedarfsorientierten Berichterstattung wird der Aufsichtsrat über die Geschäftsentwicklung sowie die für die InCity AG und die InCity Gruppe bedeutsamen strategischen Fragestellungen informiert. Neben seiner Funktion als gesetzliches Kontroll- und Überwachungsorgan berät der Aufsichtsrat den Vorstand bei dessen Geschäftsentscheidungen. In bestimmten Fällen hat der Aufsichtsrat Zustimmungsbefugnis. Der Aufsichtsrat der InCity AG besteht satzungsgemäß aus drei Mitgliedern. Gemeinsam mit dem Vorstand tagte der Aufsichtsrat in 2016 in vier ordentlichen Sitzungen sowie neun außerordentlichen Sitzungen.
Dem Aufsichtsrat der InCity AG gehörten vom 1. Januar bis 17. August 2016 folgende Mitglieder an:
Dr. Georg Oehm (Vorsitzender), Carl-Detlev Freiherr von Hammerstein (stellvertretender Vorsitzender), Roland Kunz
Mit Ablauf der ordentlichen Hauptversammlung am 17. August 2016 in Frankfurt am Main endete die Amtszeit der Mitglieder der Aufsichtsrats Dr. Georg Oehm sowie Carl-Detlev Freiherr von Hammerstein. Die ordentliche Hauptversammlung wählte, auf Vorschlag des Aufsichtsrats, Dr. Georg Oehm und Georg Glatzel in den Aufsichtsrat. Somit gehören dem Aufsichtsrat der InCity AG vom 17. August 2016 folgende Mitglieder an:
Dr. Georg Oehm (Vorsitzender), Georg Glatzel (stellvertretender Vorsitzender), Roland Kunz
Ziel des unternehmensinternen Steuerungssystems ist die Steigerung des Unternehmenswertes durch die Erwirtschaftung eines stabilen Cashflows aus der Bestandshaltung und den Projektbeteiligungen sowie die Gewährleistung eines langfristig profitablen Wachstums unter unternehmerisch angemessenen Risiken im Interesse der InCity AG, der Aktionäre, Mitarbeiter und unserer Geschäftspartner.
Ausgangspunkt ist die Unternehmensplanung, welche – ausgehend von dem Businessplan der bestehenden einzelnen Bestandsimmobilien und Projektbeteiligungen sowie den sich in der Pipeline befindlichen Bestandsimmobilien und Projektbeteiligungen – einen detaillierten Businessplan entwickelt. Dieser umfasst die geplanten Investitionen für den Ankauf von Bestandsimmobilien und das Eingehen von Projektbeteiligungen sowie die hierfür notwendigen Refinanzierungen, die Entwicklung der Instandhaltungsund Betriebskosten sowie Investitionskosten bei den Bestandsimmobilien als auch notwendige Kosten der Projektentwicklungsmaßnahmen. Ebenso fließen die zu erwartenden Mieteinnahmen aus den Bestandsobjekten sowie die Erträge aus den Projektbeteiligungen ein. Der Businessplan berücksichtigt Risiken und spezifische Chancen auf Einzelobjekt-/Einzelprojekt- sowie Unternehmensebene.
Die geplanten Entwicklungen und die erzielten Ergebnisse werden über das Controlling sowie Risikomanagement regelmäßig geprüft, überwacht und berichtet. Für die Überwachung der vereinbarten Ziele dienen ergebnisorientierte Kennzahlen, welche Teil eines regelmäßigen Reportings sind.
Die InCity AG ist die zentrale Koordinierungsstelle für die Finanzplanung des Konzerns. Die erforderlichen Informationen werden aus einer monatlich aufgestellten und wöchentlich überwachten rollierenden Liquiditätsplanung ermittelt. Die Liquiditätsplanung dient insbesondere der kurz- und mittelfristigen Überwachung und Steuerung der Liquidität.
Die InCity Gruppe ist einer Reihe von finanziellen Risiken ausgesetzt, die durch ein Management Kontrollsystem ("MKS") gemessen und gesteuert werden. Im Fokus des Finanzrisikomanagements der InCity Gruppe stehen die Projekt- und Bestandsobjektfinanzierungen und das Forderungsmanagement. Die wesentlichen durch den Konzern verwendeten Finanzinstrumente umfassen Bankdarlehen und Zahlungsmittel. Der Hauptzweck dieser Finanzinstrumente ist die Finanzierung der Geschäftstätigkeit des Konzerns.
Die wesentlichsten Kennzahlen auf Unternehmens- sowie Objekt- und Projektebene sind der Net Asset Value (NAV) sowie die Rendite des Immobilienbestandsportfolios und das annualisierte operative Ergebnis bezogen auf das eingesetzte Eigenkapital bei den Projektbeteiligungen (Return on Equity p. a., ROE p. a.).
Auf Bestandsobjektebene liegt der Fokus auf der Entwicklung von Mieterträgen der von den einzelnen Objektgesellschaften gehaltenen Immobilien sowie auf dem ökonomischen Eigenkapital der Objektgesellschaft. Wichtige Kennzahlen hier sind die Rendite der einzelnen Immobilien basierend auf der Soll-Miete p.a. im Verhältnis zum Marktwert sowie der NAV (Net Asset Value), welcher sich aus dem Vermögen der Objektgesellschaften abzüglich der Verbindlichkeiten errechnet.
Der Return on Equity bei den Projektbeteiligungen umfasst neben der laufenden Verzinsung sowie der Management-Fee den am Ende des Projektes realisierten Ertrag. Bei dem auf Ebene der einzelnen Projektgesellschaften ermittelten ROE handelt es sich um vertrauliche Daten, die in Absprache mit den Projektpartnern nicht zur Veröffentlichung vorgesehen sind.
Des Weiteren liegt der Fokus auf der Projektmarge. Da die Entwicklung der Verkaufspreise in der Regel durch die InCity Gruppe nicht direkt beeinflussbar, sondern bestimmten makroökonomischen Einflüssen unterworfen ist, liegt das besondere Augenmerk auf der Entwicklung der Gesamtinvestitionskosten. Durch Spezialisten Know-how auf Ebene der InCity AG wird bei der Projektakquisition sowie während der gesamten Entwicklungsphase ein sehr enges Controlling und Monitoring der Kosten sichergestellt. Abweichungen werden zeitnah analysiert und in regelmäßigen Sitzungen mit dem Vorstand sowie den jeweiligen Projektpartnern besprochen, um notwendige Gegenmaßnahmen zu ergreifen. Auf Grund ihrer Mehrheitsbeteiligung und gesellschaftsrechtlich vereinbarten Rechte hat die InCity AG hier weitgehende Informations- und Entscheidungsbefugnisse.
Auf Ebene der InCity AG stellt das Ergebnis vor Steuern und Zinsen (EBIT) die wesentlichste Kennzahl dar, welches sich aus dem Ergebnis vor Steuern, Zinsaufwendungen und Abschreibungen auf Finanzanlagen ergibt. Darüber hinaus ist die Eigenkapitalquote bedeutsam für die InCity AG.
Wesentliche Kennzahlen aus Konzernsicht sind das EBIT sowie der Cashflow aus der operativen Geschäftstätigkeit. Darüber hinaus ist die Eigenkapitalquote bedeutsam für den Konzern.
Im Jahr 2016 prägte ein solides und stetiges Wachstum die konjunkturelle Lage in Deutschland. Nach ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes war das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) im Jahresdurchschnitt 2016 um 1,9 % höher als im Vorjahr und damit einen halben Prozentpunk über dem Durchschnittswert der letzten zehn Jahre von + 1,4 %. Das BIP war in den beiden vorangegangenen Jahren in ähnlicher Größenordnung gewachsen (2015: + 1,7 %; 2014: + 1,6 %).1
Wie auch in den beiden vorangegangenen Jahren war der Konsum im Jahr 2016 wichtigster Wachstumsfaktor der deutschen Wirtschaft. Die privaten Konsumausgaben waren preisbereinigt um 2,0 %, die Konsumausgaben des Staates sogar um 4,2 % höher als im Jahr zuvor. Parallel legten wie auch im Vorjahr die Investitionen zu. Preisbereinigt stiegen die Bauinvestitionen im Jahr 2016 um 3,1 %. Zusätzlich investierten Unternehmen und Staat im Inland zusammen 1,7 % mehr in Ausrüstungen als ein Jahr zuvor. Leicht negative Effekte für das BIP-Wachstum resultierten aus dem Abbau von Vorräten (- 0,4 Prozentpunkte) und dem Außenbeitrag (- 0,1 Prozentpunkte). Die preisbereinigten Exporte von Waren und Dienstleistungen waren um 2,5 % höher als im Vorjahr während die Importe um 3,4 % zulegten.1
Die Wirtschaftsleistung in Deutschland wurde im Jahresdurchschnitt 2016 von knapp 43,5 Millionen Erwerbstätigen mit Arbeitsort in Deutschland, dem höchsten Wert seit 1991, erbracht. Damit waren nach ersten vorläufigen Berechnungen im Jahr 2016 rund 429.000 Personen oder 1,0 % mehr erwerbstätig als im Vorjahr. 1
Der deutsche Immobilienmarkt zeigte sich auch in 2016 weiter stark. Das Transaktionsvolumen aus dem Vorjahr 2015 (EUR 80.270 Mio.) konnte allerdings nicht erreicht werden, was im Markt hauptsächlich mit einem Mangel an adäquaten Angeboten begründet wird. Vor dem Hintergrund nach wie vor niedriger Zinsen besteht weiterhin ein enormer Anlagedruck deutscher und ausländischer Investoren. Nach vorläufigen Ermittlungen von BNP Paribas Real Estate belief sich das gesamte Immobilientransaktionsvolumen im Jahr 2016 auf EUR 66,1 Milliarden (Vorjahr: EUR 80,3 Milliarden). Dabei entfielen rund EUR 52,6 Milliarden auf Gewerbeimmobilien- und rund EUR 13,5 Milliarden auf Wohnimmobilientransaktionen. Wie auch in den Vorjahren war das letzte Quartal das umsatzstärkste. Mit einem Transaktionsvolumen von
1Quelle: https://www.destatis.de/DE/PresseService/Presse/Pressemitteilungen/2017/01/PD17_010_811.html
Gewerbeimmobilien in Höhe von EUR 19,6 Milliarden wurde das zweitbeste Quartalsergebnis aller Zeiten erreicht.2
Die Nachfrage auf dem Transaktionsmarkt für Wohnimmobilien bleibt weiterhin sehr hoch. Bedingt durch einen Mangel an adäquatem Angebot – insbesondere im Portfoliosegment ab 5.000 Wohneinheiten – sank das Transaktionsvolumen im Jahr 2016 auf EUR 10,7 Milliarden, was einem Rückgang gegenüber dem Vorjahr um rund 54 % entspricht. Bedingt durch das knappe Angebot ist der Anteil von Projektentwicklungskäufen in 2016 gegenüber dem Vorjahr von 9 % auf 21 % des Umsatzes gestiegen, was zu einem Anstieg des Preisniveaus führte. Der durchschnittliche Preis je Wohneinheit stieg von rund EUR 70.000 im Jahr 2015 auf zuletzt EUR 92.400 im Jahr 2016. Der Anteil der gehandelten Einheiten, der auf die TOP-7-Standorte entfiel, lag in 2016 bei rund 46 % gegenüber nur rund 29 % im Vorjahr. Auch im Jahr 2017 ist von einem weiteren Preisanstieg auszugehen, da das Angebot knapp und die Rahmenbedingungen günstig bleiben dürften.3
Auf der Käuferseite traten wie im Vorjahr mehrheitlich einheimische Investoren in Erscheinung. Im Jahr 2016 lag ihr Anteil am Transaktionsvolumen bei rund 74 %. Im Gegensatz zum Jahr 2015 sind die Wohnimmobilien-AG´s und REITs nicht mehr die stärkste Käufergruppe. Diese wurde knapp von Spezialfonds überholt. BNP Paribas Real Estate geht auch für 2017 von einem sehr hohen Nachfrageniveau auf dem Wohnimmobilienmarkt aus und erwartet Investmentumsätze im zweistelligen Milliardenbereich.4
Nachdem das gewerbliche Transaktionsvolumen in den Jahren 2010 bis 2015 stetig angestiegen ist, kam es 2016 im Vorjahresvergleich zu einem leichten Rückgang von rund 4 % auf EUR 52,9 Milliarden. Dieses gewerbliche Transaktionsvolumen wurde in der Langzeitstatistik bislang lediglich von den Rekordjahren 2007 (EUR 54,7 Milliarden) und 2015 (EUR 55,1 Milliarden) übertroffen. Der Rückgang des Transaktionsvolumens beruht ausschließlich auf einem Mangel an adäquaten Angeboten. Wie auch im Vorjahr machen Einzeltransaktionen rund 65 % des gewerblichen Transaktionsvolumens aus. Trotz eines leichten Rückgangs großvolumiger Transaktionen in 2016 überstiegen bei vier der fünf größten Transaktionen die Kaufpreise die Marke von EUR 750 Mio. Transaktionen mit Kaufpreisen oberhalb der Marke von EUR 100 Mio. machten knapp die Hälfte des Transaktionsvolumens aus, was lediglich einem leichten Rückgang gegenüber dem Vorjahr entspricht. Rund 45 % - dies entsprich knapp EUR 24,0 Milliarden – des gewerblichen Transaktionsvolumens entfallen auf die Assetklasse Büroimmobilie, gefolgt vom Einzelhandel mit 23 % (EUR 12,0 Milliarden). Weitere Anteile verteilen sich auf Hotel- sowie Lager-/ Logistikimmobilien mit jeweils rund 9 % und gemischt genutzte Immobilien (rund 6 %). Spezialimmobilien wie Senioren- und Pflegeheime machen einen Großteil des verbleibenden Volumens aus.5
2 BNP Paribas Real Estate GmbH, Investmentmarkt Deutschland – Property Report 2017, Januar 2017
3 Quelle: Savills Immobilien Beratungs-GmbH, Marktüberblick Wohninvestmentmarkt Deutschland - Q4 2016, Januar 2017
4 Quelle: BNP Paribas Real Estate GmbH, Wohn-Investmentmarkt Deutschland – At a Glance Q4 2016, Januar 2017
5 Quelle: Jones Lang LaSalle GmbH, Investmentmarktüberblick Deutschland – 4. Quartal 2016, Januar 2017
Die sieben A-Städte in Deutschland vereinen in 2016 ein Transaktionsvolumen von rund EUR 29,6 Milliarden auf sich. Dies entspricht einem leichten Rückgang gegenüber 2015 von rund 5 %. Während in 2015 noch rund ein Viertel der Investitionen in den sieben großen deutschen Metropolen auf Berlin entfielen, waren es in 2016 mit rund EUR 5,0 Milliarden noch knapp 17 %. Mit rund 25 % wurde der größte Anteil derartiger Investition im Jahr 2016 in Frankfurt getätigt. Das Frankfurter Transaktionsvolumen erreichte mit rund EUR 7,3 Milliarden jedoch nicht den Vorjahresrekordwert von EUR 8,0 Milliarden am Berliner Markt. Auch Investitionen außerhalb der A-Städte waren mit EUR 23,3 Milliarden, was einem Rückgang um rund 3 % entspricht, gegenüber 2015 leicht rückläufig. Angesichts der nach wie vor hohen Nachfrage haben sich die Spitzenrenditen über alle Assetklassen hinweg weiter leicht reduziert. Bezogen auf die sieben A-Städte ist in der Assetklasse Büroimmobilie im Jahr 2016 durchschnittlich ein Rückgang um 59 Basispunkte auf 3,56 % zu verzeichnen.5
Der Berliner Büromarktvermietungsmarkt schloss das zweite Jahr in Folge mit einem Rekordergebnis ab. Der Rekordumsatz des Jahres 2015 konnte mit einem Umsatz von 863.000 m² im Jahr 2016 erneut übertroffen werden. Im bundesweiten Vergleich verteidigt Berlin damit zum zweiten Mal die in 2014 errungene Spitzenposition unter den deutschen Büromarktzentren. Unternehmen aus den Bereichen Information und Telekommunikation haben mit rund 24 % am stärksten zur Nachfrage beigetragen, dicht gefolgt von der öffentlichen Verwaltung, Verbänden und sozialen Einrichtungen mit rund 22 %, jeweils bezogen auf den Flächenumsatz. Nach diesen beiden Bereichen folgen Beratungsunternehmen mit rund 12 % sowie Handel und Gastronomie mit rund 11 %. Der Großteil des verbleibenden Anteils entfällt mit jeweils rund 4 % bis 6 % auf das verarbeitende Gewerbe, Bau und Immobilien, Banken und Finanzen sowie Bildungseinrichtungen. Wie auch das Jahr 2015 ist auch das Jahr 2016 von einem weiteren deutlichen Leerstandsrückgang geprägt. Das Volumen von Leerstandsflächen ist von rund 684.000 m² im Vorjahr auf etwa 567.000 m² in 2016 zurückgegangen. Dies entspricht einer Leerstandsquote von rund 3 %. Die Spitzenmiete hat sich im Vergleich zum Vorjahr weiter positiv entwickelt und ist dabei auf EUR 28,50 pro m² (+17 %) gestiegen.6
Auch der Frankfurter Büromarktvermietungsmarkt schloss das Jahr 2016 mit einem Rekordergebnis ab. Einschließlich Eschborn und Offenbach Kaiserlei konnte ein Flächenumsatz von 552.000 m² und damit der höchste seit dem Rekordjahr 2007 erzielt werden. Auch die Fünf- (430.000 m²) und Zehn-Jahres-Durchschnitte (462.200 m²) wurden signifikant übertroffen. Nicht überraschend sind Unternehmen aus den Branchen Banken und Finanzdienstleistungen mit rund 19 % für die größte Flächennachfrage verantwortlich. Es folgen mit rund 15 % Beratungsunternehmen, mit etwa 12 % die Branche Tourismus und Verkehr sowie mit rund 11 % der Bereich Information und Telekommunikation. Weitere 9 % entfielen auf die öffentliche Verwaltung, Verbände und soziale Einrichtungen. Da der Zuwachs durch Neubauflächen mit knapp 130.000 m² im Jahr 2016 eher gering ausfiel und weiter Büroflächen durch Abriss und/oder Umwandlung in andere Nutzungsarten wegfallen, ist auch die Leerstandsquote weiter zurückgegangen.
6 Quelle: Colliers International Berlin GmbH, Marktbericht Berlin 2016/2017 – Bürovermietung und Investment, Januar 2017
Zum Jahresende geht Colliers von einer Leerstandsquote in Höhe von rund 11 % aus, was einem Rückgang um 60 Basispunkte gegenüber dem Vorjahr und einer Fläche von 1.300.000 m² entspricht. Hinsichtlich der Spitzenmiete war im Verlauf des Jahres 2016 im Frankfurter Marktgebiet ein leichter Rückgang auf EUR 37,50/m² zu verzeichnen. Gleiches gilt für die Durchschnittsmiete, die von EUR 19,00/m² auf EUR 18,70/m² gesunken ist, wobei hierfür mehrere Großabschlüsse unterhalb der EUR 20,00/m²-Marke mitverantwortlich sind.7
Mit dem Erwerb der Immobilien Brönnerstraße 15 in Frankfurt am Main, Bernburger Straße 30-31 in Berlin, Jägerstraße 34/35 und Jägerstraße 54/55 in Berlin-Mitte wurde der Grundstein im InCity Konzern für den Aufbau eines Portfolios ausgewählter Immobilien in den Geschäftsjahren 2014 und 2015 gelegt bzw. bereits konsequent weiterverfolgt. Mit dem Erwerb der Charlottenstraße 79/80 in Berlin-Mitte wurde im abgelaufenen Geschäftsjahr das wertige Bestandsportfolio noch weiter ausgebaut. Die Tatsache, dass in 2016 vier der fünf Bestandsimmobilien Mieterträge für den gesamten Berichtszeitraum erwirtschafteten, während in 2015 nur ein Bestandsobjekt ganzjährig zu den Umsatzerlösen beigetragen hat, führte zu einem positiven Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage im InCity Konzern.
Im Geschäftsjahr 2016 hat der InCity Konzern darüber hinaus Projektbeteiligungen erfolgreich abgeschlossen und Einnahmen aus der Projektabrechnung bzw. signifikante Umsatzerlöse aus dem Abverkauf von Wohneinheiten generieren können.
Bei nahezu konstanten sonstigen betrieblichen Aufwendungen im Konzern und keinen nennenswerten Sonderbelastungen aus dem Altgeschäft oder den Projektbeteiligungen konnte das operative Ergebnis (EBIT) von EUR 1,3 Mio. auf EUR 1,5 Mio. gesteigert werden. Kosten für die Kapitalerhöhung von rund EUR 0,3 Mio. wirkten sich jedoch erneut ergebnismindernd aus.
Wie geplant ist das Ergebnis auf Einzelabschlussebene im Geschäftsjahr 2016 erneut negativ (EUR -0,8 Mio.), konnte aber - trotz Sondereffekt aus der Kapitalerhöhung - gegenüber dem Vorjahr (EUR -2,1 Mio.) erheblich verbessert werden. Bei einer nahezu konstanten Gesamtleistung aus Umsatzerlösen, Zinserträgen aus den Bestandsgesellschaften und aktiven Projektgesellschaften und sonstigen betrieblichen Erträgen konnte durch einen Rückgang der wesentlichen Kostenpositionen (Personal- sowie sonstiger betrieblicher Aufwand und Abschreibungen auf das Umlaufvermögen) ein EBIT von EUR -0,7 Mio. (2015: EUR -2,0 Mio.) erzielt werden.
Die InCity AG und der Konzern sind in 2016 ihren Zahlungsverpflichtungen jederzeit nachgekommen.
7 Quelle: Colliers International Frankfurt GmbH, Marktbericht Frankfurt 2016/2017 – Bürovermietung und Investment, Januar 2017
Die Darstellung der Ertragslage ist der nachfolgenden Übersicht zu entnehmen:
| TEUR | Veränderung | |||
|---|---|---|---|---|
| 2016 | 2015 | TEUR | % | |
| Umsatzerlöse | 553 | 186 | 367 | >100,0 |
| Zinserträge aus | ||||
| verbundenen Unternehmen | 739 | 937 | -198 | -21,1 |
| Sonstige betriebliche Erträge | 57 | 299 | -242 | -80,9 |
| Gesamtleistung | 1.349 | 1.422 | -73 | -5,1 |
| Personalaufwand | -786 | -979 | 193 | -19,7 |
| Abschreibungen | -15 | -3 | -12 | >100,0 |
| Sonstige betriebliche Aufwendungen | -1.415 | -1.730 | 315 | -18,2 |
| Betrieblicher Aufwand | -2.216 | -2.712 | 496 | -18,3 |
| Betriebsergebnis | -867 | -1.290 | 423 | -32,8 |
| Beteiligungsergebnis | -130 | -720 | 850 | >-100,0 |
| EBIT | -737 | -2.010 | 1.273 | -63,3 |
| Finanzergebnis | -54 | -158 | 104 | -65,8 |
| Ergebnis vor Ertragsteuern | -791 | -2.167 | 1.376 | -63,5 |
| Ertragsteuern | -42 | 27 | -69 | >-100,0 |
| Jahresergebnis | -833 | -2.141 | 1.308 | -61,1 |
Die Umsatzerlöse bestehen im Berichtsjahr zum einen aus Erlösen aus konzerninternen Management-Fees/Weiterbelastungen in Höhe von TEUR 413 (Vorjahr: TEUR 136), welche maßgeblich aus mit Bestandsgesellschaften sowie Projektgesellschaften vereinbarten Geschäftsbesorgungsverträgen resultieren. Der Anstieg ist maßgeblich darauf zurückzuführen, dass in 2016 für vier der insgesamt fünf Bestandsgesellschaften volle 12 Monate an Management-Fees angefallen sind, während im Vorjahr – auf Grund des unterjährigen Nutzen- und Lastenwechsels der zugekauften Bestandsimmobilien – dies nur für eine Bestandsgesellschaft zutraf.
Des Weiteren resultieren im Berichtsjahr Umsatzerlöse in Höhe von TEUR 50 aus Management Fees im Rahmen von Asset Management Dienstleistungen gegenüber konzernexternen Dritten (Vorjahr: TEUR 50) sowie konzernexterne Weiterbelastungen von Kosten im Rahmen von Ankaufsprüfungen in Höhe von TEUR 70 (Vorjahr: TEUR 0).
Die Zinserträge von verbundenen Unternehmen resultieren mit TEUR 713 im Berichtszeitraum (Vorjahr: TEUR 500) aus an Bestandsgesellschaften gewährten Darlehen und mit TEUR 26 (Vorjahr: TEUR 437) aus Gesellschafterdarlehen an Projektgesellschaften.
Die sonstigen betrieblichen Erträge in Höhe von TEUR 57 (Vorjahr: TEUR 299) enthalten im Wesentlichen Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen (TEUR 16; Vorjahr: TEUR 63), periodenfremde Erträge (TEUR 23; Vorjahr: TEUR 0) sowie Erträge aus der Erstattung gemäß Aufwendungsausgleichsgesetz (TEUR 12; Vorjahr: TEUR 0). Im Vorjahr waren in den sonstigen betrieblichen Erträgen zudem noch Erträge aus der Untervermietung in Höhe von TEUR 107 von selbst angemieteter und nicht mehr benötigter Bürofläche ausgewiesen, die im Berichtsjahr in Höhe von TEUR 18 gemäß Bilanzrichtlinie-Umsetzungsgesetz (BilRUG) in den Umsatzerlösen ausgewiesen werden. Die Untervermietung endete Ende Februar 2016, bedingt durch einen Umzug der Gesellschaft in kleinere Büroräumlichkeiten.
Der Personalaufwand konnte durch die erneut gesunkene durchschnittliche Mitarbeiterzahl weiter gesenkt werden (TEUR -193). Im Geschäftsjahr 2016 wurden neben dem Vorstand durchschnittlich sieben Mitarbeiter (Vorjahr: neun Mitarbeiter) beschäftigt.
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen haben sich um TEUR 315 oder rund 18 % im Vergleich zum Vorjahr verringert. Ursächlich für die Verminderung war insbesondere eine Risikovorsorge für Tochterunternehmen im Vorjahr in Höhe von TEUR 200, die im Berichtsjahr nicht erneut notwendig war. Zudem konnten die Mietkosten durch einen Umzug in kleinere Räumlichkeiten (ohne Berücksichtigung der Erlöse aus der Untervermietung) im Vorjahresvergleich um rund TEUR 90 gesenkt sowie die Rechts- und Beratungskosten vermindert werden. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen umfassen im Berichtsjahr im Wesentlichen Kosten aus der Kapitalerhöhung (TEUR 266), Rechts- und Beratungskosten (TEUR 214), Abschluss- und Prüfungskosten (TEUR 164), nicht abziehbare Vorsteuer (TEUR 148), Raumkosten (TEUR 129), Akquisitions-/ und Bewertungskosten – auch für Dritte – (TEUR 122) sowie Reisekosten (TEUR 49).
Das Betriebsergebnis der InCity AG fällt mit TEUR -867 (Vorjahr: TEUR -1.290) erneut negativ aus – der Verlust konnte jedoch verringert werden. Die operativen Kosten werden auch im Berichtsjahr noch nicht aus den Umsatzerlösen und den sonstigen Erträgen gedeckt, da aus den Bestandsobjekten und den Projektgesellschaften noch keine ausreichenden Erträge generiert werden können.
Das Finanzergebnis mit TEUR -54 (Vorjahr: TEUR -157) resultiert aus Zinsaufwendungen in Höhe von TEUR 54 (Vorjahr: TEUR 198). Im Vorjahr standen den Zinsaufwendungen Zinserträge in Höhe von TEUR 40 gegenüber. Die Zinserträge aus Ausleihungen an Tochtergesellschaften für den Ankauf von Bestandsimmobilien (TEUR 713; Vorjahr: TEUR 500) sowie aus noch laufenden Projektbeteiligungen (TEUR 26; Vorjahr 437) werden im operativen Ergebnis ausgewiesen, da diese dem Geschäftszweck der Gesellschaft entsprechen.
Das Beteiligungsergebnis beträgt im Berichtsjahr TEUR 130 (Vorjahr: TEUR -720). Die Beteiligungserträge (TEUR 216; Vorjahr TEUR 390) betreffen im Berichtsjahr eine vereinnahmte Gewinngarantie einer abgeschlossenen Beteiligung (Heimat 79) in Höhe von TEUR 171 sowie eine Vorabgewinnausschüttung der Projektbeteiligung "Flugfeld Böblingen" in Höhe von TEUR 45 (Vorjahr: TEUR 390). Diesen Erträgen standen im Berichtszeitraum Aufwendungen im Rahmen von Verlustübernahmen von Tochtergesellschaften mit einem Ergebnisabführungsvertrag in Höhe von TEUR 86 gegenüber (Vorjahr: TEUR 49). Zudem gab es im Vorjahr Wertberichtigungen von Forderungen gegen verbundene Unternehmen in Höhe von TEUR 1.061 – im Wesentlichen das Projekt "Elbquartier Blankenese" betreffend. Die Wertberichtigung im Berichtsjahr in Höhe von TEUR 16 betreffen Zinserträge von Altgesellschaften und einer Projektgesellschaft und wurden in obiger Darstellung mit den korrespondierenden Zinserträgen saldiert.
Insgesamt weist die InCity AG einen Jahresfehlbetrag von TEUR 833 aus, was eine deutliche Verbesserung zum Vorjahr (TEUR -2.141) darstellt und liegt auch innerhalb der abgegebenen Prognose im Rahmen der Barkapitalerhöhung 2016.
| 31.12.2016 | 31.12.2015 | Veränderung | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| TEUR | % | TEUR | % | TEUR | % | |
| Aktiva | ||||||
| Immaterielle Vermögens gegenstände und Sachanlagen |
94 | 0,2 | 33 | 0,1 | 61 | >100,0 |
| Finanzanlagen | 47.084 | 75,1 | 35.775 | 81,3 | 11.309 | 31,6 |
| Kurzfristige Forderungen | 12.756 | 20,3 | 6.887 | 15,7 | 5.869 | 85,2 |
| Flüssige Mittel | 2.766 | 4,4 | 1.295 | 2,9 | 1.471 | >100,0 |
| Übrige Aktiva | 28 | 0,0 | 11 | 0,0 | 17 | >100,0 |
| 62.728 | 100,0 | 44.001 | 100,0 | 18.727 | 42,6 | |
| Passiva | ||||||
| Eigenkapital | 60.348 | 96,2 | 41.931 | 95,3 | 18.417 | 43,9 |
| Rückstellungen | 685 | 1,1 | 683 | 1,6 | 2 | 0,3 |
| Kurzfristige Verbindlichkeiten | 1.695 | 2,7 | 1.387 | 3,1 | 308 | 22,2 |
| 62.728 | 100,0 | 44.001 | 100,0 | 18.727 | 42,6 |
Der Anstieg der immateriellen Vermögensgegenstände und Sachanlagen um TEUR 61 ist im Wesentlichen auf den Anstieg der immateriellen Vermögensgegenstände (+ TEUR 50) durch Investitionen in neue Software-Lizenzen zurückzuführen.
Die Finanzanlagen stellen maßgeblich die Ausleihungen an die die Bestandsimmobilien haltenden Objektgesellschaften sowie die Beteiligung an der Rheinblick Lage 1 GmbH dar. Der Anstieg der Finanzanlagen um TEUR 11.309 resultiert im Wesentlichen aus der im Berichtsjahr neuen Ausleihung an die in 2016 neu gegründete Objektgesellschaft für das Bestandsobjekt Charlottenstraße 79/80 in Berlin (+ TEUR 10.379) sowie die Erhöhung der Ausleihungen an die Objektgesellschaften Jägerstraße 34/35 und Jägerstraße 54/55 in Berlin (+TEUR 1.185). Gegenläufig wirkten hier Teilrückführungen der Ausleihungen anderer Objektgesellschaften sowie der Abgang der Anteile verbundener Unternehmen (TEUR 64).
| TEUR | 31.12.2016 | 31.12.2015 |
|---|---|---|
| Forderungen gegen verbundene Unternehmen | 12.339 | 6.622 |
| Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | 201 | 75 |
| Sonstige Vermögensgegenstände | 216 | 190 |
| 12.756 | 6.887 |
Der Anstieg der in den kurzfristigen Forderungen enthaltenen Forderungen gegen verbundene Unternehmen um TEUR 5.717 resultiert maßgeblich aus der Gewährung zusätzlicher Gesellschafterdarlehen im Zusammenhang mit dem Projekt "Rhein VII" bzw. mit dem Erwerb des "Haus 6".
Die sonstigen Vermögensgegenstände in Höhe von TEUR 216 (Vorjahr: TEUR 190) resultieren im Wesentlichen aus Steuererstattungsansprüchen für Vorjahre (TEUR 115; Vorjahr: TEUR 184) sowie Forderungen aus Umsatzsteuer (TEUR 68; Vorjahr: TEUR 5).
Der Anstieg der flüssigen Mittel um TEUR 1.471 ergibt sich insbesondere aus den verbliebenen Mittelzuflüssen aus der Kapitalerhöhung im Berichtsjahr nach der Gewährung neuer Gesellschafterdarlehen für den Ankauf einer Bestandsimmobilie sowie dem laufenden operativen Aufwand.
Auf Grund der im Berichtszeitraum durchgeführten Kapitalerhöhung sowie unter Berücksichtigung des negativen Jahresergebnisses der Gesellschaft stellt sich das Eigenkapital um TEUR 18.417 höher als zum Vorjahresbilanzstichtages dar.
Die Rückstellungen betreffen insbesondere sonstige Rückstellungen, maßgeblich für Risiken aus Tochterunternehmen und sonstige vertragliche Verpflichtungen (TEUR 507; Vorjahr: TEUR 544), Abschlusserstellungs- und Prüfungskosten (TEUR 111; Vorjahr: TEUR 123) und personalbezogene Rückstellungen (TEUR 22; Vorjahr: TEUR 12). Zudem wurden zum Abschlussstichtag Steuerrückstellungen in Höhe von TEUR 42 (Vorjahr: TEUR 0) gebildet.
| TEUR | 31.12.2016 | 31.12.2015 |
|---|---|---|
| Verbindlichkeiten verbundene Unternehmen | 1.597 | 1.150 |
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 87 | 182 |
| Verbindlichkeiten ggü. Kreditinstituten | 3 | 0 |
| Sonstige Verbindlichkeiten | 8 | 55 |
| 1.695 | 1.387 |
Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen betreffen die Rheinland Immo Invest GmbH (TEUR 169; Vorjahr: TEUR 173), die Immo Invest Rhein Main GmbH (TEUR 58; Vorjahr: TEUR 62) und die May & Peto Grundbesitz GmbH & Co. KG (TEUR 14; Vorjahr: TEUR 15). Die Verbindlichkeiten beruhen auf von den Tochtergesellschaften erhaltenen kurzfristigen Darlehen. Des Weiteren sind hier Verbindlichkeiten gegenüber Tochterunternehmen in Höhe von TEUR 181 im Rahmen der Umsatzsteuerorganschaft ausgewiesen. Darüber hinaus ist hier ein von der Hauptaktionärin der InCity AG, der Haron Holding AG, gewährtes Darlehen (TEUR 1.175; Vorjahr: TEUR 900) enthalten.
Im Einzelnen wird die Veränderung des Zahlungsmittelbestandes (Finanzmittelfonds) anhand der nachfolgenden Kapitalflussrechnung aufgezeigt:
| TEUR | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit | -1.123 | -1.590 |
| Cashflow aus der Investitionstätigkeit | -17.053 | -23.481 |
| Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit | 19.647 | 23.741 |
| Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds | 1.471 | -1.330 |
| Finanzmittelfonds am Anfang der Periode | 1.295 | 2.625 |
| Finanzmittelfonds am Ende der Periode | 2.766 | 1.295 |
| Liquide Mittel = Finanzmittelfonds am Ende der Periode | 2.766 | 1.295 |
Der Cashflow aus operativer Tätigkeit konnte im Geschäftsjahr im Vorjahresvergleich u.a. bedingt durch den geringeren Jahresfehlbetrag unter Berücksichtigung von zahlungswirksamen Sachverhalten verbessert werden.
Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit ist geprägt durch die Auszahlung für die Finanzierung des erworbenen Bestandsobjektes in Berlin sowie die Ein- und insbesondere Auszahlungen im Rahmen des Beteiligungsmodells.
Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit resultiert maßgeblich aus der im Geschäftsjahr durchgeführten Barkapitalerhöhung mit Bruttoemissionserlösen in Höhe von EUR 19,3 Mio.
Die InCity AG verfügt zum Abschlussstichtag über eine Kreditlinie in Höhe von TEUR 250.
Die Darstellung der Ertragslage des InCity Konzerns, einschließlich der Vorjahreswerte, ist nachfolgender Übersicht zu entnehmen:
| Veränderung | ||||
|---|---|---|---|---|
| TEUR | 2016 | 2015 | TEUR | % |
| Umsatzerlöse | 25.079 | 45.358 | -20.279 | -44,7 |
| Veränderung des Bestands an | ||||
| unfertigen Leistungen | -13.102 | -23.998 | 10.896 | -45,4 |
| Gesamtleistung | 11.977 | 21.360 | -9.383 | -43,9 |
| sonstige betriebliche Erträge | 692 | 427 | 265 | 62,1 |
| Betriebsleistung | 12.669 | 21.787 | -9.118 | -41,8 |
| Materialaufwand | -7.076 | -16.024 | 8.948 | -55,8 |
| Personalaufwand | -786 | -979 | 193 | -19,7 |
| Abschreibungen auf immaterielle | ||||
| Vermögensgegenstände und | ||||
| Sachanlagen Abschreibungen auf |
-1.114 | -370 | -744 | >100,0 |
| Vermögensgegenstände | ||||
| des Umlaufvermögens | - | -1.000 | 1.000 | -100,0 |
| Sonstige betriebliche Aufwendungen | -2.198 | -2.164 | -34 | 1,6 |
| Betrieblicher Aufwand | -11.174 | -20.537 | 9.363 | -45,6 |
| Ergebnis vor Steuern und Zinsen | ||||
| (EBIT) | 1.495 | 1.250 | 245 | 19,6 |
| Ergebnisse aus Beteiligungen | 1 | 1 | 0 | 0,0 |
| Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge | 5 | 47 | -42 | -89,4 |
| Zinsen und ähnliche Aufwendungen | -957 | -716 | -241 | 33,6 |
| Sonstige Steuern | -57 | -5 | -52 | >100 |
| Ergebnis vor Ertragsteuern | 487 | 577 | -90 | -15,6 |
| Ertragsteuern | -715 | -368 | -347 | 94,3 |
| Jahresergebnis | -228 | 209 | -437 | >-100,0 |
Der InCity Konzern verfolgte im Geschäftsjahr 2016 den Aufbau eines Bestandsportfolios durch den Erwerb einer weiteren Immobilie in Berlin konsequent weiter; die laufenden Projektbeteiligungen tragen aber auch weiterhin zum Konzernertrag bei.
Mit den im Bestand gehaltenen Immobilien sowie den abgeschlossenen und in Ausführung befindlichen Immobilienprojekten konnte eine Gesamtleistung in Höhe von EUR 12,0 Mio. (Vorjahr: EUR 21,4 Mio.) und eine Betriebsleistung in Höhe von EUR 12,7 Mio. (Vorjahr: EUR 21,8) erzielt werden. Insgesamt führten die auslaufenden Projektbeteiligungen zu einer deutlichen Reduzierung der Gesamtleistung und korrespondierend zu einem rückläufigen Materialaufwand.
Die Umsatzerlöse resultieren mit rund EUR 22,3 Mio. maßgeblich aus den eingegangenen Projektbeteiligungen (Vorjahr: EUR 44,3 Mio.). Die Erträge aus der Vermietung der gehaltenen Bestandsimmobilien betragen im Berichtszeitraum rund EUR 2,8 Mio. (Vorjahr: rund EUR 1,1 Mio.). Die neu erworbene Objektgesellschaft für das Bestandsobjekt Charlottenstraße 79/80 in Berlin ist durch den Übergang während des Geschäftsjahres nur zeitanteilig enthalten.
Die sonstigen betrieblichen Erträge resultieren im Wesentlichen aus der Auflösung von Rückstellungen in Höhe von TEUR 348 (Vorjahr: TEUR 95) und Auflösung von Einzelwertberichtigungen in Höhe von TEUR 51 (Vorjahr: TEUR 81). Im Vorjahr waren noch Erträge aus der Untervermietung von selbst angemieteten Büroflächen in Höhe von TEUR 107 enthalten, die im Berichtsjahr mit TEUR 18 in den Umsatzerlösen ausgewiesen werden.
Der Materialaufwand enthält im Wesentlichen Baukosten für neue Objekte sowie die Betriebskosten für die vermieteten Bestandsimmobilien. Ursächlich für den Rückgang um EUR 8,9 Mio. ist das im Vergleich zum Vorjahr geringere Projektvolumen.
Die Personalkosten konnten bei leicht reduzierter durchschnittlicher Mitarbeiterzahl im Vergleich zum Vorjahr erneut gesenkt werden.
Der Anstieg der Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen um TEUR 744 ist im Wesentlichen darauf zurückzuführen, dass die Abschreibungen auf die Gebäude der in 2015 zugekauften Bestandsimmobilien nur zeitanteilig im Vorjahr zu berücksichtigen waren.
Die Abschreibungen auf Vermögensgegenstände des Umlaufvermögens beinhalteten im Vorjahr Aufwendungen aus Wertberichtigungen von Forderungen gegen Dritte, die im Berichtsjahr nicht angefallen sind.
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen konnten im Vorjahresvergleich nahezu konstant gehalten werden und beinhalten im Wesentlichen Aufwendungen aus Rechts- und Beratungskosten von TEUR 513, Kosten der Kapitalerhöhung von TEUR 266, Abschluss- und Prüfungskosten von TEUR 220, nicht abziehbare Vorsteuer von TEUR 212, Raumkosten von TEUR 139, Akquisitions-/ und Bewertungskosten – auch für Dritte – (TEUR 122) sowie Reisekosten (TEUR 49).
Die Zinsen und ähnliche Aufwendungen betreffen nahezu in voller Höhe den Finanzierungsaufwand aus der Fremdfinanzierung des Erwerbs der Bestandsimmobilien sowie aus den Finanzierungen der Projektbeteiligungen.
Das Ergebnis vor Steuern und Zinsen (EBIT) belief sich im Geschäftsjahr 2016 auf TEUR 1.495 (Vorjahr: TEUR 1.250).
Das Ergebnis vor Steuern (EBT) betrug TEUR 487 (Vorjahr: TEUR 577).
Die Ertragsteuern resultieren insbesondere aus dem Projekt "Gallushöfe" (TEUR 516).
| 31.12.2016 | 31.12.2015 | |||
|---|---|---|---|---|
| Aktiva | TEUR | % | TEUR | % |
| Anlagevermögen | ||||
| Immaterielle Vermögensgegenstände | 50 | 0,0 | 0 | 0,0 |
| Sachanlagen | 88.154 | 76,1 | 66.517 | 64,6 |
| Finanzanlagen | 5.470 | 4,7 | 5.470 | 5,3 |
| 93.674 | 80,8 | 71.987 | 69,9 | |
| Umlaufvermögen | ||||
| Vorräte | 10.869 | 9,4 | 15.955 | 15,5 |
| Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände |
2.858 | 2,5 | 3.074 | 3,0 |
| Liquide Mittel | 8.226 | 7,1 | 11.725 | 11,4 |
| 21.953 | 19,0 | 30.754 | 29,9 | |
| Aktiver Rechnungsabgrenzungsposten | 239 | 0,2 | 155 | 0,1 |
| Aktive latente Steuern | - | - | 71 | 0,1 |
| 115.866 | 100,0 | 102.967 | 100,0 | |
| Passiva | ||||
| Eigenkapital | ||||
| Auf die Anteilseigner des Mutterunternehmens | ||||
| entfallende Anteile | 58.486 | 50,4 | 40.433 | 39,3 |
| Anteile ohne beherrschenden Einfluss | 1.033 | 0,9 | 261 | 0,2 |
| 59.519 | 51,3 | 40.694 | 39,5 | |
| Langfristige Verbindlichkeiten | ||||
| Verbindlichkeiten ggü. Kreditinstituten | 47.120 | 40,7 | 35.846 | 34,8 |
| Rückstellungen | 2.313 | 2,0 | 2.446 | 2,4 |
| Kurzfristige Verbindlichkeiten | ||||
| Verbindlichkeiten ggü. Kreditinstituten | 109 | 0,1 | 9.685 | 9,4 |
| Erhaltene Anzahlungen | 575 | 0,5 | 8.493 | 8,3 |
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen |
769 | 0,7 | 644 | 0,6 |
| Verbindlichkeiten ggü. verbundenen Unternehmen |
1.175 | 1,0 | 900 | 0,9 |
| Sonstige Verbindlichkeiten | 4.273 | 3,7 | 4.219 | 4,1 |
| 6.901 | 6,0 | 23.941 | 23,3 | |
| Passiver Rechnungsabgrenzungsposten | 8 | 0,0 | 9 | 0,0 |
| Passive latente Steuern | 5 | 0,0 | 31 | 0,0 |
| 115.866 | 100,0 | 102.967 | 100,0 |
Die wesentlichen Auswirkungen auf die Vermögenslage des Konzerns im Geschäftsjahr 2016 ergaben sich aus dem weiteren Fortschritt hinsichtlich des Aufbaus des Bestandsportfolios. Darüber hinaus waren der Projektfortschritt in den bereits in den Vorjahren eingegangenen Projektbeteiligungen sowie der Abschluss von Projektentwicklungen für die Veränderung der Vermögenslage relevant.
Das Anlagevermögen beinhaltet maßgeblich die erworbenen Immobilien Brönnerstraße 13, 15 in Frankfurt am Main sowie Bernburger Straße 30, 31, Jägerstraße 34, 35 und Jägerstraße 54, 55 sowie Charlottenstraße 79/80 in Berlin (TEUR 87.526). Weiter wird unter den Finanzanlagen die Beteiligung des Konzerns an der RheinCOR Projektentwicklung GmbH zum Projekt "Rhein VII" ausgewiesen (TEUR 5.468).
Unter den Vorräten sind fast ausschließlich unfertige Bauten sowie zum kurzfristigen Verkauf gehaltene Immobilien ausgewiesen. Darin enthalten sind die Entwicklungsobjekte "Elbquartier Blankenese" in Hamburg (TEUR 1.930) sowie Haus 6 aus dem Projekt "Rhein VII" in Düsseldorf (TEUR 8.366). Die Verminderung des Vorratsvermögens ist maßgeblich auf den Abschluss des Projekts "Gallushöfe" in Frankfurt am Main zurückzuführen. Bei diesem Projekt sowie für weitere der zum Projekt "Elbquartier Blankenese" bereits verkauften Einheiten ist die Übergabe der Einheiten an die Käufer erfolgt. Darüber hinaus sind in den Vorräten noch nicht abgerechnete Betriebskosten in Höhe von TEUR 555 (Vorjahr: TEUR 222) enthalten.
Die liquiden Mittel betragen insgesamt TEUR 8.226. Darin sind TEUR 5.907 freie liquide Mittel enthalten. Die restlichen Beträge sind als Sicherheit für Bankbürgschaften hinterlegt und damit verfügungsbeschränkt.
Das Eigenkapital beträgt zum 31. Dezember 2016 TEUR 59.519 (Vorjahr: TEUR 40.694). Daraus ergibt sich eine Eigenkapitalquote von 51 % (Vorjahr: 40 %). Der Anstieg der Eigenkapitalquote geht einher mit der in 2016 durchgeführten Kapitalmaßnahme. Dem gegenüber standen der weitere Aufbau eines Portfolios ausgewählter Bestandsimmobilien und die hierdurch gestiegene Fremdfinanzierung.
Das unter dem Eigenkapital ausgewiesene gezeichnete Kapital beläuft sich auf TEUR 60.000 (Vorjahr: TEUR 42.500). Im Geschäftsjahr 2016 wurde eine Barkapitalerhöhung durchgeführt.
Die langfristigen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten betreffen den Fremdfinanzierungsanteil des Ankaufs der Bestandsimmobilien. Die hierfür aufgenommenen Darlehen haben in der Regel eine Gesamtlaufzeit von 10 Jahren und unterliegen in diesem Zeitraum auch einer Zinsbindung. In einem Fall wurde der variable Zinssatz durch einen Zinsswap abgesichert.
Die Rückstellungen in Höhe von insgesamt TEUR 2.313 (Vorjahr TEUR 2.446) betreffen im Wesentlichen Rückstellungen für Gewährleistungsrisiken (TEUR 548; Vorjahr: TEUR 755), Rückstellungen für Mietgarantien, Architekten- und Anwaltskosten (TEUR 528; Vorjahr: TEUR 484), Rückstellungen für ausstehende Rechnungen (TEUR 245; Vorjahr: TEUR 652), Rückstellungen für noch nicht erbrachte Bauleistungen bereits verkaufter Wohneinheiten (TEUR 107; Vorjahr: TEUR 227) sowie Rückstellungen für Abschluss- und Prüfungskosten (TEUR 168; Vorjahr: TEUR 173). Steuerrückstellungen sind in Höhe von TEUR 619 (Vorjahr TEUR 6) enthalten.
Bei den kurzfristigen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten handelt es sich im Wesentlichen um Zins- und Tilgungsabgrenzungen sowie in Anspruch genommene Dispo-Kredite.
Die erhaltenen Anzahlungen betreffen zum Bilanzstichtag des Berichtszeitraums Anzahlungen auf noch nicht abgerechnete Betriebskosten von Mietern in den Bestandsobjekten. Zum Vorjahres-Bilanzstichtag waren hier auch die von Käufern auf die im Rahmen der Projektentwicklungsmaßnahmen bereits geleisteten Zahlungen für verkaufte Einheiten in Höhe von rund EUR 8,3 Mio. enthalten.
Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen enthalten Verbindlichkeiten der Muttergesellschaft aus einem vom Hauptaktionär gewährten Darlehen (TEUR 1.175; Vorjahr: TEUR 900).
Die sonstigen Verbindlichkeiten enthalten im Wesentlichen ein gewährtes Darlehen im Rahmen der Projektfinanzierung für das Projekt "Rhein VII" in Düsseldorf (TEUR 2.000; Vorjahr: TEUR 2.000) und weitere Verbindlichkeiten gegenüber Dritten aus Projektbeteiligungen (TEUR 2.100; Vorjahr: TEUR 1.200). Zum 31. Dezember 2015 waren in den sonstigen Verbindlichkeiten noch Verbindlichkeiten aus Steuern in Höhe von TEUR 659 enthalten.
Im Einzelnen wird die Veränderung des Zahlungsmittelbestandes (Finanzmittelfonds) anhand der nachfolgenden Kapitalflussrechnung aufgezeigt:
| TEUR | ||
|---|---|---|
| 2016 | 2015 | |
| Jahresüberschuss (+) vor Ertragsteuern | 487 | 582 |
| (+) Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen | 1.114 | 431 |
| 1.601 | 1.031 | |
| (+/-) Zinsaufwendungen/Zinserträge | 952 | 669 |
| (+) Zahlungsunwirksame Aufwendungen | 0 | 23 |
| (-) gezahlte Ertragsteuern | -57 | -1.019 |
| 2.496 | 686 | |
| (+/-) Veränderung der Vorräte | 5.086 | 20.930 |
| (+/-) Veränderung der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | -383 | -2.904 |
| (+/-) Veränderung der sonstigen Vermögensgegenstände und sonstige Aktiva | 515 | 2.610 |
| (+/-) Veränderung der sonstigen Rückstellungen | -747 | 1.074 |
| (+/-) Veränderung der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 125 | -721 |
| (+/-) Veränderung der sonstigen Verbindlichkeiten und sonstige Passiva | -8.683 | -15.099 |
| Cash Flow aus der operativen Geschäftstätigkeit | -1.591 | 6.576 |
| (+) Einzahlungen aus Anlagenabgängen | 5 | 0 |
| (-) Auszahlungen für Investitionen in Anlagevermögen | -22.805 | -58.771 |
| (-) Auszahlungen aus dem Erwerb von Beteiligungen | 0 | -400 |
| (+) Einzahlungen aus der Veräußerung von Tochterunternehmen | 0 | 7 |
| (+) erhaltene Zinsen | 5 | 48 |
| Cash Flow aus der Investitionstätigkeit | -22.795 | -59.116 |
| (+) Einzahlungen aus Kapitalerhöhung | 19.250 | 24.854 |
| (-) Ausschüttungen an Minderheiten (Anteile ohne beherrschenden Einfluss) | -105 | -1.407 |
| (+) Aufnahme von Finanzverbindlichkeiten | 14.697 | 43.701 |
| (-) Tilgung von Finanzverbindlichkeiten | -12.056 | -29.000 |
| (-) gezahlte Zinsen | -898 | -716 |
| Cash Flow aus der Finanzierungstätigkeit | 20.887 | 37.432 |
| Veränderung des Finanzmittelbestands | -3.499 | -15.108 |
| Finanzmittelbestand zu Beginn der Periode | 11.725 | 26.833 |
| Finanzmittelbestand am Ende der Periode | 8.226 | 11.725 |
Der Cashflow aus operativer Tätigkeit resultiert im Wesentlichen aus dem Konzernjahresfehlbetrag.
Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit zeigt maßgeblich den Erwerb eines weiteren Immobilienobjekts für das im Aufbau befindliche Portfolio an ausgewählten Bestandsimmobilien.
Der Cashflow aus Finanzierungstätigkeit resultiert maßgeblich aus der im Geschäftsjahr auf Ebene der Muttergesellschaft durchgeführten Barkapitalerhöhung sowie der Aufnahme und der Rückführung von Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten.
Nach dem 1. Januar 2017 sind keine Vorgänge von besonderer Bedeutung eingetreten mit wesentlichem Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des InCity Konzerns und der InCity AG.
Im Geschäftsjahr 2016 waren einschließlich Vorstand durchschnittlich acht (Vorjahr: zehn) Mitarbeiter in der InCity AG und dem InCity Konzern beschäftigt. Zum 31. Dezember 2016 waren einschließlich Vorstand acht Mitarbeiter beschäftigt, alle in der InCity AG selbst.
Zu den Angaben der ausgegebenen Aktien verweisen wir auf den Anhang.
Dem Vorstand bekanntgewordene direkte und indirekte Beteiligungen mit mehr als 10 % gem. § 22 ff. WpHG sind im Anhang angegeben.
Bestimmungen über Ernennung und Abberufung von Mitgliedern des Vorstandes ergeben sich aus § 84 Aktiengesetz und über Satzungsänderungen aus §§ 179 ff. Aktiengesetz.
Sonderregelungen für den Fall des Kontrollwechsels und Entschädigungsvereinbarungen der Gesellschaft mit dem Vorstand im Fall einer Übernahme liegen nicht vor.
Das Risikomanagementsystem der InCity AG basiert im Wesentlichen auf einem einheitlichen und stringenten Reportingprozess aller vollkonsolidierten Beteiligungsunternehmen.
Im Geschäftsfeld der Immobilienbestandshaltung beinhaltet dies ein Finanz- und Objektreporting. Das Objektreporting findet in monatlichen Intervallen statt, das Finanzcontrolling findet auf Basis der von der Projektgesellschaft erstellten laufenden Buchhaltung und der Zwischenabschlüsse statt. Dadurch wird ein umfassendes Bild über die Objekt- und Finanzsituation erlangt. Die konkreten Vorgaben hierfür finden sich in den vertraglichen Vereinbarungen mit den jeweiligen Property Managern und im Asset Management Vertrag zwischen der Objektgesellschaft und der InCity AG.
Im Geschäftsfeld der Projektbeteiligungen beinhaltet dies sowohl ein Finanz- wie auch ein Baureporting. Dabei findet das Baureporting regelmäßig in 14-tägigen Intervallen statt. Das Finanzcontrolling findet auch hier auf Basis der von der Projektgesellschaft erstellten laufenden Buchhaltung und der Zwischenabschlüsse statt. Dadurch kann ein umfassendes Bild über die Projekt- und Finanzsituation erlangt werden. Die konkreten Vorgaben hierfür finden sich in den Gesellschafterdarlehensverträgen der InCity AG mit den Projektgesellschaften und dahingehenden weiteren Gesellschafterbeschlüssen.
Von wesentlicher Bedeutung ist die Überwachung der Liquidität. Täglich wird eine Kontenübersicht erstellt. Die umfassende Liquiditätsplanung wird wöchentlich aktualisiert.
Auf Basis von monatlichen Cost-Controlling-Reports erfolgt ein kontinuierlicher Abgleich der Ist-Kosten-Situation und dem jeweiligen Monats- und Jahresbudget. Eine Erfolgs- und Liquiditätsplanung für drei Jahre wird jährlich aktualisiert und dem Aufsichtsrat zur Genehmigung vorgelegt.
Insbesondere durch das zeitnahe Controlling der Liquidität kann der Vorstand frühzeitig unternehmensgefährdende Entwicklungen erkennen und Maßnahmen einleiten.
Das interne Kontroll- und Risikomanagementsystem umfasst auch den Rechnungslegungs- und Konzernrechnungslegungsprozess der InCity AG. Über eine fest definierte Führungs- und Berichtsorganisation sind alle in den Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften eingebunden. Im Hinblick auf den Rechnungslegungs- und den Konzernrechnungslegungsprozess erachten wir solche Merkmale des internen Kontroll- und Risikomanagementsystems als wesentlich, die die Bilanzierung bzw. die Konzernbilanzierung und die Gesamtaussage des Jahresabschlusses einschließlich Lagebericht sowie des Konzernabschlusses einschließlich Konzernlagebericht maßgeblich beeinflussen können.
Dies ist insbesondere die Identifikation der wesentlichen Risikofelder und Kontrollbereiche mit Relevanz für den Rechnungslegungs- und Konzernrechnungslegungsprozess sowie Kontrollmaßnahmen im Finanz- und Rechnungswesen. Auf Grund der Größe der Gesellschaft und des Konzerns bestehen die Kontrollmaßnahmen im Finanz- und Rechnungswesen insbesondere aus vordefinierten Genehmigungsprozessen.
Die Risikosituation der InCity Gruppe ist gegenüber dem Vorjahr unverändert stabil.
Für das Jahr 2017 erwartet die Bundesregierung im Jahresdurchschnitt einen Anstieg des Bruttoinlandsprodukts von 1,4 %. Die solide Konjunktur, ein robuster Arbeitsmarkt, steigende Bevölkerungszahlen durch Zuwanderung und ein im historischen Vergleich weiterhin niedriges Zinsniveau werden in eine weiterhin hohe Nachfrage nach Wohnungen und gewerblichen Flächen sowie großer Kaufbereitschaft bei Investoren im Immobilienmarkt resultieren.
Die solide Eigenkapitalquote der InCity AG bildet die Basis für ein stetiges Wachstum.
Identifizierte Risiken wurden ausreichend adressiert und sofern notwendig im Rahmen von Rückstellungen im Einzel- und Konzernabschluss der InCity AG berücksichtigt. Darüber hinaus konnten anhand der vergangenen oder erwarteten zukünftigen Ereignisse keine Risiken identifiziert werden, welche den Fortbestand der InCity AG oder der InCity Gruppe gefährden könnten.
Die InCity AG ist dem allgemeinen Risiko ausgesetzt, dass sich Rahmenbedingungen durch neue Gesetzgebungen oder andere Vorschriften verändern können. Solche Regelungen können das Mietrecht, Baurecht, Umweltrecht oder Steuerrecht betreffen. Die InCity AG hat ihrer Unternehmenstätigkeit auf Deutschland beschränkt. Derartige Veränderungen treten in den meisten Fällen nicht überraschend und plötzlich auf. Daher bleibt in der Regel ausreichend Reaktionszeit für die InCity AG, um auf Veränderungen zu reagieren.
Die von der InCity AG über Tochtergesellschaften erworbenen Immobilien könnten nach Erwerb im Wert fallen und zu bilanziellen Wertberichtigungen führen. Der im Konzernabschluss ausgewiesene Buchwert der Immobilie basiert auf um reguläre Abschreibungen verminderten Anschaffungs- und Anschaffungsnebenkosten. Der Vorstand bewertet die Immobilien, teilweise auch anhand eines Wertgutachtens eines unabhängigen, anerkannten Wertgutachters, während der Bestandshaltungsphase einmal jährlich auf Basis von verschiedenen Faktoren, wie beispielsweise die Entwicklung von Mietniveau und Leerständen in dem jeweiligen Immobilienmarkt aber auch der konjunkturellen Entwicklungen und dem Zinsniveau. Zusätzlich spielen ermessensabhängige Faktoren wie die Beurteilung von Qualität und Lage der Immobilie oder die Höhe der erzielbaren Mieten in dem Objekt eine Rolle. Zur Reduzierung dieses Risikos führt die InCity AG vor dem Erwerb einer potenziellen Bestandsimmobilie eine umfassende Due Diligence durch, zu der in der Regel auch eine Bewertung der Immobilie durch einen unabhängigen, anerkannten Wertgutachter gehört, um zu Beginn des Engagements eine objektive Bewertung der Immobilie zu erhalten. Außerdem stehen bei der Auswahl der Objekte für den Portfolioaufbau der InCity AG Objekte im Vordergrund, die auf Grund ihrer Lage und der Objektqualität eine langfristige Wertstabilität bieten. Eine direkte Auswirkung von potentiellen künftigen bilanziellen Wertberichtigungen auf die Liquidität der InCity AG besteht jedoch nicht.
Bei der Auswahl der Immobilien für die Bestandhaltung kann es zu einer falschen Allokation von Investitionsmitteln kommen. Zusätzlich besteht die Möglichkeit, dass angekaufte Objekte nicht den Renditeerwartungen entsprechen bzw. sich negativ entwickeln. Hier kann sich für die InCity AG das Risiko auftun, dass sich ein negativer Einfluss auf den Konzerngeschäftsverlauf ergibt. Die InCity AG begegnet diesem Risiko damit, dass sie eine umfassende wirtschaftliche, technische, rechtliche und finanzielle Due Diligence durchführt und Experten hinzuzieht. So unterliegt jeder Ankauf einer sorgfältigen Prüfung. Hierfür hat die InCity AG einen standardisierten Prozess etabliert, um sicherzustellen, dass Risiken bei Akquisitionsobjekten erkannt und eingeschätzt werden. Grundsätzlich konzentriert sich die InCity AG bei der Akquisition von Bestandsimmobilien auf die beiden Immobilienmärkte Berlin und Frankfurt am Main. Damit stellt die InCity AG sicher, dass tiefe Kenntnisse des jeweiligen Immobilienmarkts innerhalb des Unternehmens aufgebaut werden können und eine Vernetzung mit den jeweiligen Marktteilnehmern sichergestellt ist.
Die unmittelbaren Risiken der InCity AG betrafen im Jahr 2016 größtenteils die Werthaltigkeit der Beteiligungen an und Forderungen gegen Tochterunternehmen beziehungsweise der in den Tochtergesellschaften bilanzierten Vermögensgegenstände. Durch die den Projektgesellschaften jeweils in den Gesellschafterdarlehensverträgen vorgegebenen Reportingstrukturen ist eine zeitnahe Berichterstattung sichergestellt. Mit Hilfe dieser ist der Vorstand in der Lage, unternehmenskritische Situationen, sowohl im kaufmännischen als auch im technischen Bereich, frühzeitig zu erkennen und Gegenmaßnahmen einzuleiten.
Durch die Zusammenarbeit mit kompetenten und durch die InCity AG akkreditierten Projektpartnern und die laufende Überwachung der Projekte durch die InCity AG wird von Beginn an die Begrenzung des Projektrisikos und damit das Risiko aus der Beteiligung reduziert.
Die wesentlichen Risiken bei der Ausweitung des Geschäftsvolumens fokussieren sich auf die Beteiligungsmöglichkeit an geeigneten Immobilienprojektgesellschaften. Sollte der InCity AG der Erwerb von Beteiligungen an solchen Projektgesellschaften zukünftig nicht oder nicht in ausreichendem Umfang gelingen, könnte dies erhebliche nachteilige Auswirkungen auf die zukünftige Umsatz- und Ertragslage und auf die Wachstumsaussichten des Projektgeschäftes haben. Diesem Risiko begegnet die Gesellschaft durch die kontinuierliche Pflege des bestehenden Netzwerkes an Projektpartnern beziehungsweise durch den Ausbau eines solchen Netzwerkes auch mit Hilfe der bereits akkreditierten Projektpartner sowie der fremdfinanzierenden Banken.
Die InCity AG geht in ihrem Geschäftszweig "Projektbeteiligungen" Beteiligungen an Projektentwicklungsgesellschaften ein. Um dem Risiko eines negativen Ergebnisses in den Beteiligungsgesellschaften entgegenzutreten, beteiligt sich die InCity AG in der Regel als Mehrheitsgesellschafter mit mindestens 51 %. Dieses Vorgehen sowie geeignete satzungsrechtliche Bestimmungen oder Verträge gewährleisten frühzeitig die Möglichkeit einer direkten Einflussnahme auf die Geschäftsführung und somit auf die Projektentwicklung selbst. Zudem nimmt die InCity AG die Funktion des Controllings in den Bereichen Technik und Finanzen durch den Einsatz eigenen Personals wahr. Weiterhin fixiert die InCity AG vertraglich die jederzeitige Möglichkeit der Einsichtnahme in alle Geschäftsunterlagen. Zudem bedürfen im Innenverhältnis Geschäfte, die erheblichen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage haben, der Zustimmung der InCity AG.
Die InCity AG stellt der Projektgesellschaft grundsätzlich den Großteil der zur Gesamtprojektfinanzierung notwendigen Eigenmittel in Form von Gesellschafterdarlehen zur Verfügung. Zur Reduzierung eines Verlustrisikos des Gesellschafterdarlehens konzentriert sich die InCity AG einerseits auf die Zusammenarbeit mit von ihr vorher akkreditierten Partnern mit entsprechendem Track-Record. Andererseits fließen eigene Analysen des Projektes durch einen gesondert beauftragten, zertifizierten Sachverständigen ein. Darüber hinaus lässt sich die InCity AG regelmäßig eine Call-Option auf die gesamten Geschäftsanteile der Gesellschaft einräumen, so dass mittels eines durch die InCity AG eingesetzten Geschäftsführers das Projekt im Krisenfall zumindest bestmöglich nach den Interessen der InCity AG abgewickelt werden kann.
Der wirtschaftliche Erfolg einer Bestandsimmobilie hängt wesentlich von der Vermietung ab. Werden leerstehende Flächen oder leergezogene Flächen nicht zeitnah neu vermietet, schmälert dies die Erlöse. Außerdem können Mieter auf Grund von außerordentlichen Gründen kündigen oder über einen längeren Zeitraum nicht in der Lage sein, ihren Zahlungsverpflichtungen nachzukommen. Neben den Einnahmeausfällen können auch zusätzliche Kosten verursacht werden, die unter Umständen nicht auf die verbleibenden Mieter umgelegt werden können.
Im Bereich der wirtschaftlichen Due Dilligence vor Ankauf und bei den Neuvermietungen führt die InCity AG standardisierte Bonitätsanalysen der Mieter durch. Einem potentiellen Leerstandsrisiko begegnet sie mit einem aktiven Asset und Property Management und sichert durch eine aktive Betreuung der Mieter langfristige Mietverträge. Das Forderungsmanagement überwacht kontinuierlich die Zahlungseingänge und kann damit zeitnah Versäumnisausfällen entgegenwirken. Bei Mietvertragsabschlüssen arbeitet die InCity AG mit standardisierten Musterverträgen, die den strengen Formvorschriften des deutschen Mietrechts für
langfristige Mietverträge entsprechen. Diese lässt sie regelmäßig durch externe Juristen abgleichen. Die Erfüllung des Schriftformerfordernisses der Mietverträge wird im Rahmen der rechtlichen Due Diligence geprüft und ggf. im Falle eines Erwerbs der Immobilie durch die InCity Gruppe vor Besitz-, Nutzen- und Lastenwechsel nachgezogen.
Die InCity AG hat Tätigkeitsbereiche im Zusammenhang mit der Bestandshaltung von Immobilien, die nicht zu ihren Kernkompetenzen zählen an professionelle externe Dienstleister ausgelagert. Sollten deren Leistungen mangelhaft sein, so könnte dies zu Verlusten führen und sich negativ auf die Entwicklung des Konzerns auswirken. Die InCity AG begegnet diesem Risiko frühzeitig bereits im Auswahlprozess der Dienstleister vor Beauftragung. Außerdem erfolgt ein enges Monitoring von Seiten der InCity AG während der Beauftragungsphase.
Auf Grund von Instandhaltungsversäumnissen, einem unzureichenden Brandschutz oder Bauschäden können sich Risiken für die Objektqualität ergeben. Ebenso könnten Verstöße gegen baurechtliche Anforderungen bestehen. Die InCity AG begegnet diesem Risiko im Rahmen einer detaillierten technischen Due Diligence im Vorfeld des Ankaufsprozesses. Mit Übergang des Besitz-, Nutzen- und Lastenwechsels werden die Bestandsimmobilien im Rahmen des Asset Managements intensiv durch die InCity Gruppe betreut, innerhalb der Gesellschaft werden sowohl das kaufmännische wie auch das technische Asset Management erbracht. Das Property und Facility Management wird an externe Dienstleister vergeben, wobei die InCity AG nur mit einem kleinen Kreis von erfahrenen Property Managern zusammenarbeitet, so dass eine optimale Abstimmung gewährleistet ist. Instandhaltungen, Beseitigung von Bauschäden und Ertüchtigungen des Brandschutzes bei den einzelnen Immobilien erfolgen mit enger Begleitung durch das technische Management der InCity AG sowie externe Sachverständige.
Es besteht das Risiko, dass eine Bestandsimmobilie ganz oder teilweise zerstört wird. Des Weiteren könnten abgeschlossene Versicherungen in der Höhe nicht ausreichen, die Schäden zu decken oder ihre Leistung teilweise oder ganz verweigern. Die InCity AG begegnet dem Risiko damit, dass sie sich vor Abschluss der notwendigen Versicherungen von professionellen externen Anbietern beraten lässt.
Bei der Durchführung der in den Beteiligungsgesellschaften bilanzierten Bau- und Herstellungsvorhaben kann es zu Risiken insbesondere dadurch kommen, dass sich bei Neubauten oder Sanierungen höhere als die geplanten Kosten und/oder unvorhergesehene Zusatzaufwendungen ergeben, beispielsweise durch die Insolvenz eines Generalunternehmers oder Subunternehmers, verhängte Baustopps oder durch Mietauseinandersetzungen (insbesondere über Änderungen oder Beendigungen von Mietverhältnissen).
Weiterhin besteht die Gefahr von Überschreitungen des Zeitplans. Die InCity AG begegnet diesem Risiko in der Weise, dass im Rahmen der Vertragsgestaltung die Risiken für die InCity AG soweit wie möglich begrenzt werden. Darüber hinaus soll durch ein zeitnahes technisches und kaufmännisches Projektcontrolling eine Risikoreduzierung erreicht werden.
Die InCity AG konzentriert sich bei der Investition in neue Projektgesellschaften im Wesentlichen auf die wichtigsten wirtschaftsstarken Metropolregionen Deutschlands. Die erfolgreiche Durchführung von Projekten wird von einer Vielzahl von Parametern wie z. B. der Beschaffenheit des jeweiligen regionalen Marktes im Hinblick auf die Durchführung und Veräußerung beeinflusst. Um den hieraus resultierenden Risiken entgegenzutreten, arbeitet die InCity AG mit akkreditierten Partnern zusammen, die im jeweiligen Markt eine hohe Expertise vorweisen können. Zudem nimmt die InCity AG eine Controlling-Funktion innerhalb des jeweiligen Projektes wahr.
Für die Projekte der InCity AG und der InCity Gruppe werden die latenten Gewährleistungsrisiken überwacht und grundsätzlich die seinerzeit beauftragten Subunternehmen in Anspruch genommen. Dies wird weitestgehend durch entsprechende Gewährleistungsbürgschaften oder Sicherungseinbehalte sichergestellt. Im Rahmen der Beteiligung an Immobilienprojektgesellschaften im Geschäftszweig der Projektbeteiligungen werden außerdem nach Abschluss des Projekts die Geschäftsanteile an der Projektgesellschaft mittels einer eingeräumten Put-Option regelmäßig an den Mitgesellschafter übertragen. Da die InCity AG selbst nicht direkt für Gewährleistungsverpflichtungen von Projektgesellschaften einsteht, sind etwaige Gewährleistungsrisiken nahezu ausgeschlossen.
In Bezug auf die Vermarktung und den Vertrieb von Immobilien können sich Risiken insbesondere durch eine Verlängerung des benötigten Zeitrahmens für den geplanten Abverkauf ergeben. Auch die Änderung steuerlicher Bedingungen (beispielsweise Wegfall von weiteren Steuervergünstigungen auf Erwerberseite) könnte eine Platzierung der Immobilien im Markt stören und zu einer Verlängerung der Durchlaufzeiten führen. Weitere Risiken können sich ergeben, wenn die kalkulierten Verkaufspreise auf Grund zum Zeitpunkt des Erwerbs nicht absehbarer Veränderungen nicht zu erzielen sind oder wenn sich Änderungen steuerlicher, politischer oder sonstiger Marktbedingungen ergeben. Die InCity AG begegnet dem Risiko sich möglicherweise negativ ändernder Umfeldfaktoren durch die Bestrebung, die Vermarktung innerhalb eines überschaubar kalkulierbaren Zeitraumes von durchschnittlich etwa 24 Monaten zu realisieren.
Die InCity AG und die zur InCity Gruppe gehörenden Tochtergesellschaften tragen stellenweise das Risiko, dass die im Eigentum und Entwicklung befindlichen Grundstücke mit Altlasten und/oder Kriegslasten (Blindgänger), Bodenverunreinigungen oder -kontaminierungen belastet sind. Die InCity Gruppe begegnet möglichen Beeinträchtigungen, indem sie beim Erwerb von Immobilien ihre umfassende Marktkenntnis einsetzt und jeweils zusätzlich eigene Gutachten zu der Gesamtmaßnahme erstellen lässt. Insgesamt sind aus heutiger Sicht im bestehenden Immobilienportfolio keine Risiken bekannt, welche zu einer erheblichen Beeinträchtigung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage oder zu einer Gefährdung des Fortbestands der Gesellschaft oder einer ihrer Töchter führen können.
Die InCity Gruppe benötigt zur Umsetzung ihres Geschäftskonzeptes und der Wachstumsstrategie umfangreiche finanzielle Mittel. Diese werden unter anderem zum Erwerb von Bestandsimmobilien sowie zum Erwerb von Grundstücken und dem Bau von Immobilien im Rahmen der Projektbeteiligungen benötigt.
Im Rahmen des Ankaufs von Bestandsimmobilien muss die InCity AG ebenfalls finanzielle Mittel investieren. Die zum Stichtag 31. Dezember 2016 im Portfolio der InCity AG befindlichen Bestandsimmobilien wurden jeweils mit einem Fremdfinanzierungsanteil erworben. Es wurden Darlehensverträge mit Zinsfestschreibungen bzw. Zinssicherungen für die jeweilige Festlaufzeit der Darlehen abgeschlossen. Im Zuge der weiteren Ausweitung des Portfolios an ausgewählten Bestandsimmobilien in Berlin und Frankfurt am Main wird die InCity Gruppe weitere objektbezogene Fremdmittel bei Banken aufnehmen müssen. Der Vorstand geht davon aus, dass die von den Banken gewährten Finanzierungen wie bisher auch zu marktgerechten Konditionen angeboten werden.
Im Rahmen der Projektbeteiligungen muss die InCity AG die finanziellen Mittel im Voraus investieren, während Rückflüsse finanzieller Mittel in Form von Kaufpreiszahlungen auf Grund zwingender gesetzlicher Vorschriften erst sukzessive nach Projektfortschritt vereinnahmt werden können. Die InCity Gruppe hat deshalb umfangreiche projektbezogene Fremdmittel bei Banken aufgenommen, die sie neben Zinszahlungen auch sonstigen wirtschaftlichen Beschränkungen unterwerfen. Die von den Banken gewährten Finanzierungen der InCity Gruppe bestehen grundsätzlich aus der Ankauffinanzierung für die Grundstückserwerbskosten und der daran anschließenden Aufbaufinanzierung für die Baumaßnahmen. Dabei knüpfen die finanzierenden Kreditinstitute die Bereitstellung insbesondere der Mittel für die Aufbaufinanzierung im Regelfall an Vorverkaufsauflagen und/oder Vermietungsauflagen. Diese können beispielsweise den Verkauf eines festgelegten Anteils der Gesamtfläche (10 % bis 50 %) oder die Vermietung dieser (rund 55 %) beinhalten.
In Folge der Finanzkrise kam es auch bei deutschen Banken zu Problemen, welche insbesondere ein erhöhtes Erfordernis des Eigenkapitalnachweises und eine geringere Risikobereitschaft der Institute nach sich zogen. Da die InCity AG zu mehreren Kreditinstituten langjährige positive Geschäftsbeziehungen pflegt, waren für die Gesellschaft bisher keine größeren Schwierigkeiten bei der Projektfinanzierung auszumachen.
Es besteht das Risiko, dass die Beschaffung von Fremdkapital über Kreditinstitute infolge der Vorverkaufsauflage/Vermietungsauflage künftig nicht rechtzeitig oder nur zu ungünstigeren Konditionen möglich ist, und dass die Kaufpreiszahlungen von Kunden, beispielsweise infolge einer verzögerten Fertigstellung, später als geplant erfolgen. Ebenso besteht die Gefahr, dass Fremdkapital über Kreditinstitute für den Ankauf von Bestandsimmobilien infolge von LTC / LTV-Ratios nur noch zu ungünstigen Konditionen zu beschaffen ist. Sollte die Aufnahme von Fremdkapital zukünftig nicht oder nicht zu angemessenen Konditionen möglich sein oder sollte sich auch für eine längere als die von der InCity Gruppe geplante Zeit eine Notwendigkeit einer Fremdfinanzierung ergeben oder für die Kaufpreisbelegung für ein Bestandsobjekt eine höhere Eigenkapitalquote als geplant erforderlich sein, so könnte dies negative Auswirkungen auf die Geschäftstätigkeit der Gesellschaft sowie die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage haben. Die InCity Gruppe begegnet diesem Risiko in der Weise, dass sie regelmäßig einen Mindestbestand an Eigenmitteln und freier Liquidität vorhält, um möglichen Finanzierungsengpässen weitestgehend begegnen zu können und ggf. eine höhere Eigenkapitalanforderung zur Kaufpreisbelegung für eine Bestandsimmobilie darstellen zu können.
Zur Ausweitung des Geschäftsvolumens und Erweiterung des Geschäftsmodells mit dem Aufbau eines Portfolios ausgewählter Bestandsimmobilien benötigt die InCity AG umfangreiche finanzielle Mittel. Hierfür warb die InCity AG in der Vergangenheit Geld durch die Ausgabe von Aktien und (Options-) Anleihen ein. Im Geschäftsjahr 2016 wurde eine Kapitalmaßnahme durchgeführt. Sollte eine ausreichende Refinanzierung zukünftig nicht mehr oder nur in geringerem Umfang erfolgen, könnte sich dies negativ auf das geplante Wachstum auswirken. Um aber auch zukünftig die Möglichkeit der Aufnahme von Eigenkapital zu haben, pflegt die Gesellschaft den Dialog mit den Kapitalmarktteilnehmern durch eine offene Kommunikation.
Die sich aus den Finanzinstrumenten ergebenden wesentlichen Risiken bestehen aus Liquiditätsrisiken und Ausfallrisiken. Ausfallrisiken bzw. das Risiko, dass ein Vertragspartner seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt, werden mittels der Verwendung von eigenen Kreditlinien und kontinuierlichen Kontrollverfahren gesteuert.
Die InCity AG überwacht täglich das Risiko eines Liquiditätsengpasses mittels einer Kontenübersicht. Wöchentlich wird die umfassende Liquiditätsplanung aktualisiert. Die InCity AG ist bestrebt, jederzeit über ausreichend Liquidität zur Bedienung zukünftiger Verpflichtungen zu verfügen.
Im Rahmen der Finanzierung von Bestandsimmobilien wurden im Geschäftsjahr Darlehensverträge mit Laufzeiten von jeweils zehn Jahren und entsprechenden Zinsbindungen bzw. Zinssicherungsgeschäften abgeschlossen. Der Vorstand plant auch im Rahmen des Erwerbs weiterer Bestandsimmobilien den Abschluss von langfristigen Bankdarlehen, mit Laufzeiten und Zinsfestschreibungen von drei bis zehn Jahren, um so Zinsänderungsrisiken so gering wie möglich zu halten.
Liquiditätsrisiken bestehen bei fälligen Darlehen, die zur Prolongation vorgesehen sind und von den finanzierenden Banken gegebenenfalls nicht verlängert werden.
Die Projektfinanzierungen der InCity Gruppe bestehen quasi ausschließlich aus kurzfristigen Terminkrediten mit Laufzeiten von in der Regel maximal zwölf bis 24 Monaten. In der Vergangenheit wurden diese kurzfristigen Terminkredite, die jeweils vollständig durch das beliehene Objekt besichert sind, bei Bedarf prolongiert. Daher geht der Vorstand davon aus, dass die kurzfristigen Terminkredite wie in der Vergangenheit weiterhin bis zum vollständigen Abverkauf des jeweiligen Projektes prolongiert werden. Des Weiteren werden die finanzierten Objekte sukzessive und ohne Unterdeckung verkauft, so dass sich sowohl das Gesamtfinanzierungsvolumen als auch die gewährten Objektsicherheiten entsprechend kontinuierlich reduzieren.
Zinsänderungsrisiken bestehen derzeit aus den kurzfristigen Objektfinanzierungen.
Die InCity AG hat im Geschäftsjahr 2014 beschlossen, ihr bisheriges Geschäftsmodell der ausschließlichen Projektbeteiligungsfinanzierungen um den Aufbau eines Portfolios ausgewählter Bestandsimmobilien im Raum Frankfurt am Main und Berlin zu erweitern. Deren Mietüberschüsse sollen in einem ersten Schritt die Deckung der Fixkosten sicherstellen. Mit diesem Schritt wird das Geschäftsmodell der InCity AG auf ein breiteres Fundament gestellt.
Im Berichtszeitraum wurde eine Erhöhung des Grundkapitals durch Bareinlagen unter Beachtung der Bezugsrechte der Aktionäre von EUR 42,5 Mio. auf EUR 60,0 Mio. durchgeführt. Die erfolgreich durchgeführte Kapitalmaßnahme stellt unter Beweis, dass die InCity AG über Möglichkeiten der Kapitalbeschaffung am Kapitalmarkt verfügt, die ihr erlauben, die angestrebte Wachstumsstrategie auch weiter zu verfolgen.
Das Umfeld auf dem Immobilienmarkt in Deutschland wird vom Vorstand weiterhin als gut bewertet und die Gesellschaft wird den Markt weiterhin nach Möglichkeiten für Investitionen in Bestandsimmobilien und Projektbeteiligungen prüfen.
Das Zinsniveau bewegte sich in der Berichtsperiode weiterhin auf historischen Tiefstständen. Daher rechnet die Gesellschaft damit, dass im Falle von Neufinanzierungen die künftigen Finanzierungskosten weiter nahezu auf dem bisherigen Niveau gehalten werden können.
Insgesamt geht der Vorstand davon aus, dass die Gesellschaft gut aufgestellt ist, um die sich bietenden Chancen auf dem Projektentwicklungs- und Immobilieninvestitionsmarkt in Deutschland zu nutzen.
Der InCity Konzern hat im Geschäftsjahr 2016 mit dem Erwerb des Büro- und Geschäftshauses Charlottenstraße 79/80 die in 2014 beschlossene Strategie des Auf- bzw. Ausbaus eines Bestandsportfolios konsequent weiter verfolgt. Der Erfolg dieser Strategie lässt sich auf Grund der Rechnungslegung nach HGB, bei der die Bestandsimmobilien zu fortgeführten Anschaffungskosten bilanziert sind, bisher noch nicht an den Geschäftszahlen ablesen. Die substantielle Wertsteigerung des bestehenden Immobilienportfolios in Folge der positiven Marktentwicklung wird in der Rechnungslegung nach HGB nicht abgebildet, führt aber zu wesentlichen stillen Reserven, da zum einen jährliche Abschreibungen auf den Immobilienbestand in Höhe von ca. EUR 1,3 Mio. ergebnismindernd erfasst werden, zum anderen Wertsteigerungen für bilanzielle Zwecke unberücksichtigt bleiben. Darüber hinaus erwirtschaftet der Konzern jährliche Tilgungsleistungen auf bestehende Bankverbindlichkeiten in Höhe von ca. EUR 1,1 Mio., welche zu einer Erhöhung des Net Asset Values ("NAV") beitragen und somit im Rahmen der Finanzierung eigenkapitalerhöhend sind.
Der Vorstand der InCity AG hat sich im Geschäftsjahr 2016 intensiv um den Erwerb weiterer Investitionsobjekte bemüht. Die Voraussetzungen für den Zukauf weiterer Objekte wurden mit der im ersten Halbjahr 2016 durchgeführten Kapitalerhöhung geschaffen, zu deren Einzelheiten auf Punkt 1.4 dieses Lageberichts verwiesen wird. Auch wenn das aktuelle Marktumfeld bei Investitionen das Eingehen von Kompromissen erfordert, sind die Investitionskriterien des InCity Konzerns auf langfristigen Werterhalt bei kurz- bis mittelfristiger Stärkung der Ertragskraft des Konzerns ausgerichtet. Da bei einer Vielzahl von möglichen Investitionen in 2016 diese Faktoren in keinem angemessenen Verhältnis zueinander standen, hat der Vorstand von einer Reihe möglicher Ankäufe abgesehen.
Die bestehenden Projektbeteiligungen konnten im Berichtszeitraum wichtige Meilensteine erreichen. Das Projekt "Gallushöfe" konnte abgeschlossen werden. Sämtliche Wohneinheiten wurden an die Käufer übergeben. Im Konzern führte dies bereits in 2016 zu einem positiven Ergebniseffekt. Ebenfalls positiv entwickelte sich das Projekt "Rhein VII", in dem der Vertrieb nahezu abgeschlossen ist und die Einheiten des südlichen Baufeldes bereits an die Erwerber übergeben wurden. Weitere Beteiligungserträge aus dem Projekt "Flugfeld Böblingen" und dem Projekt "Heimat 79" wurden auf Einzelabschlussebene im Geschäftsjahr wirksam.
Mit den in 2014 eingeleiteten und seither konsequent weiter verfolgten Maßnahmen wurde das Geschäftsmodell der InCity AG auf ein breiteres und solideres Fundament gestellt und damit die Voraussetzungen für die weitere Entwicklung des Konzerns geschaffen.
Die konjunkturelle Lage in Deutschland war auch im Jahr 2016 gekennzeichnet durch ein solides und stetiges Wirtschaftswachstum. Nach ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes war das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) im Jahresdurchschnitt 2016 um 1,9 % höher als im Vorjahr und lag damit wieder über dem 10-Jahresdurchschnitt von 1,4 %.
Die Bundesregierung prognostiziert für das Jahr 2017 ein Wachstum von 1,4 %.
Trotz der jüngsten und angekündigten Zinsschritte der Federal Reserve hält die EZB an niedrigen Zinsen fest. Auch das Anleihekaufprogramm soll bis mindestens Ende des Jahres 2017 beibehalten werden. Vor diesem Hintergrund ist davon auszugehen, dass das derzeitige Zinsniveau für kurzfristige Finanzierungen nahezu stabil bleiben, gegebenenfalls leicht ansteigen wird. Bei den langfristigen Immobilienfinanzierungen gehen wir mittelfristig von einem Anstieg des Zinsniveaus aus. Da dieser Anstieg nicht unmittelbar zu einer spürbaren Reduzierung der Ankaufsfaktoren führen wird, geht der Vorstand davon aus, dass das Umfeld für wertige Immobilien in Top Lagen auch in 2017 unverändert bleiben wird. Insgesamt wird der Anlagedruck unverändert hoch bleiben, wovon neben Aktienwerten insbesondere die Immobilienbranche weiter profitieren dürfte.
Wir gehen weiterhin davon aus, dass sich die vorsichtige Finanzierungspolitik der Kreditinstitute nicht wesentlich ändern wird.
Die Rahmenbedingungen für unser Geschäftsmodell sehen wir weiterhin als stabil an.
Aktuell prüft die Gesellschaft den Ankauf vielversprechender Objekte, die auf Grund ihres Renditeprofils und ihrer Lage dem angedachten Investitionsprofil entsprechen. Der Ausbau des Bestandportfolios stellt weiterhin einen Hauptfokus im Geschäftsjahr 2017 dar.
Mit der vollständigen Ertragsrealisierung des Projektes "Gallushöfe" in 2016 wird die Vermögens-, Finanzund Ertragslage des Konzerns zukünftig vordergründig von den bestehenden und zukünftigen Investitionen in Bestandsimmobilien geprägt sein.
Das Geschäftsjahr 2017 wird insbesondere im Konzernabschluss nochmals durch einen deutlich negativen Ergebnisbeitrag geprägt sein. Dieser ist jedoch unter Berücksichtigung der unter 7.1. Ausgangssituation gemachten Erläuterungen zu den handelsrechtlichen Abschreibungen sowie den im Konzern erwirtschafteten Tilgungsleistungen zu würdigen. Die Gesellschaft plant für den InCity Konzern ohne die Berücksichtigung von positiven Ergebnisbeiträgen aus potentiellen zukünftigen Akquisitionen von Bestandsimmobilien in 2017 derzeit ein Jahresergebnis zwischen EUR -2,0 Mio. und EUR -2,4 Mio. Mit der geplanten Vermietung der sich derzeit im Umbau befindlichen und nahezu leer stehenden Bestandsimmobilie "Jägerstr. 54/55" in Berlin ab 2018, wird mit zusätzlichen Mieteinnahmen im Konzern von ca. EUR 1 Mio. gerechnet, welche sich nahezu vollständig ergebniswirksam niederschlagen werden. Den weiteren Ausbau des Immobilienportfolios wird die Gesellschaft ohne einen spürbaren Anstieg von operativen Kosten auf Ebene der InCity AG umsetzen können. Dies bedeutet, dass zukünftige Investitionen unmittelbar einen positiven Effekt auf die Ertragslage haben werden. Für die Umsetzung zukünftiger Investitionen geht der Vorstand von Kosten in Höhe von EUR 0,4 Mio. aus, die in der Prognose enthalten sind.
Ebenfalls ohne die Berücksichtigung von positiven Ergebnisbeiträgen aus potentiellen unterjährigen Akquisitionen von Bestandsimmobilien in 2017 plant der Vorstand für die InCity AG derzeit mit einem Jahresergebnis zwischen EUR -0,4 Mio. und EUR -0,8 Mio.
Auf Basis der aktuellen Finanzplanung für den Einzel- und Konzernabschluss ist die Finanzierung der InCity AG und der laufenden Projekte gesichert.
Die in diesem Lagebericht zukunftsgerichteten Aussagen und Informationen beruhen auf unseren heutigen Erwartungen und bestimmten Annahmen. Sie bergen daher eine Reihe von Risiken und Ungewissheiten. Eine Vielzahl von Faktoren beeinflusst die Geschäftsaktivitäten, den Erfolg der Geschäftsstrategie sowie die Ergebnisse der InCity AG und der InCity Gruppe. Diese Faktoren können dazu führen, dass die tatsächlichen Ergebnisse der InCity AG und InCity Gruppe von den geplanten abweichen. Sollten sich eines oder mehrere Risiken oder Ungewissheiten, die jetzt noch nicht absehbar sind, realisieren oder sollte sich erweisen, dass die zugrunde liegenden Annahmen nicht korrekt waren, können die tatsächlichen Ergebnisse sowohl positiv als auch negativ von den Ergebnissen abweichen, die in der zukunftsgerichteten Aussage als erwartete, geplante oder geschätzte Ergebnisse genannt worden sind.
Die InCity AG hat nach den Umständen, die ihr in dem Zeitpunkt bekannt waren, in dem die Rechtsgeschäfte mit einem verbundenen Unternehmen vorgenommen wurden, bei jedem Rechtsgeschäft eine angemessene Gegenleistung erhalten und hat im Berichtszeitraum weder auf Veranlassung noch im Interesse des herrschenden oder eines mit ihm verbundenen Unternehmen Maßnahmen getroffen oder unterlassen.
Frankfurt am Main, 31. März 2017
Michael Freund Vorstand (CEO)
| Konzern-Bilanz | 54 |
|---|---|
| Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung | 56 |
| Konzern-Kapitalflussrechnung | 57 |
| Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung | 58 |
| Anhang | 60 |
| Entwicklung des Konzern-Anlagevermögens | 74 |
| Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers | 76 |
| AKTIVA | 31.12.2016 | 31.12.2015 |
|---|---|---|
| TEUR | ||
| A. Anlagevermögen | ||
| I. Immaterielle Vermögensgegenstände | ||
| 1. Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche | ||
| Rechte, Werte und Lizenzen | 50 | 0 |
| II. Sachanlagen | ||
| 1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten | ||
| einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken | 87.526 | 66.476 |
| 2. Andere Anlagen Betriebs- und Geschäftsausstattung | 50 | 41 |
| 3. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau | 577 | 0 |
| III. Finanzanlagen | ||
| Beteiligungen | 5.470 | 5.470 |
| 93.673 | 71.987 | |
| B. Umlaufvermögen | ||
| I. Vorräte | ||
| 1. Unfertige Erzeugnisse, unfertige Leistungen | 9.719 | 15.955 |
| 2. Bauten zum Verkauf | 1.150 | 0 |
| II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände | ||
| 1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | 2.217 | 1.834 |
| 2. Sonstige Vermögensgegenstände | 641 | 1.240 |
| III. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten | 8.226 | 11.725 |
| 21.953 | 30.754 | |
| C. Rechnungsabgrenzungsposten | 239 | 155 |
| D. Aktive latente Steuern | 0 | 71 |
| Summe Aktiva | 115.865 | 102.967 |
| PASSIVA TEUR |
31.12.2016 | 31.12.2015 |
|---|---|---|
| A. Eigenkapital | ||
| I. Gezeichnetes Kapital | 60.000 | 42.500 |
| ./. eigene Anteile | -36 | -36 |
| bedingtes Kapital TEUR 30.000 (Vj. TEUR 21.150) | 59.964 | 42.464 |
| II. Kapitalrücklage | 7.345 | 5.595 |
| III. Gewinnrücklage | 36 | 36 |
| IV. Konzernbilanzverlust | -8.859 | -7.662 |
| V. Anteile in Fremdbesitz | 1.033 | 261 |
| 59.519 | 40.694 | |
| B. Rückstellungen | ||
| 1. Steuerrückstellungen | 619 | 6 |
| 2. sonstige Rückstellungen | 1.693 | 2.440 |
| 2.312 | 2.446 | |
| C. Verbindlichkeiten | ||
| 1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten | 47.229 | 45.531 |
| 2. erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen | 575 | 8.493 |
| 3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 769 | 644 |
| 4. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen | 1.175 | 900 |
| 5. sonstige Verbindlichkeiten | 4.273 | 4.219 |
| 54.021 | 59.787 | |
| D. Rechnungsabgrenzungsposten | 8 | 9 |
| E. Passive latente Steuern | 5 | 31 |
| Summe Passiva | 115.865 | 102.967 |
| TEUR | 01.01.-31.12. | 01.01.-31.12. | |
|---|---|---|---|
| 2016 | 2015 | ||
| 1. | Umsatzerlöse | 25.079 | 45.358 |
| 2. | Veränderung des Bestands an unfertigen Leistungen und unfertigen Erzeugnissen |
-13.102 | -23.998 |
| 3. | Sonstige betriebliche Erträge | 692 | 427 |
| 4. | Materialaufwand | ||
| a) Aufwendungen für bezogene Leistungen |
-7.076 | -16.024 | |
| 5. | Personalaufwand | ||
| a) Löhne und Gehälter |
-699 | -893 | |
| b) soziale Abgaben |
-87 | -86 | |
| 6. | Abschreibungen | ||
| a) Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände | |||
| des Anlagevermögens und Sachanlagen | -1.114 | -370 | |
| b) auf Vermögensgegenstände des Umlaufvermögens, soweit diese | |||
| die im Konzern üblichen Abschreibungen überschreiten | 0 | -1.000 | |
| 7. | Sonstige betriebliche Aufwendungen | -2.198 | -2.164 |
| 8. | Erträge aus Beteiligungen | 1 | 1 |
| 9. | Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge | 5 | 47 |
| 10. | Zinsen und ähnliche Aufwendungen | -957 | -716 |
| 11. | Steuern vom Einkommen und vom Ertrag | -715 | -368 |
| 12. | Ergebnis nach Steuern | -171 | 214 |
| 13. | Sonstige Steuern | -57 | -5 |
| 14. | Konzernjahresüberschuss/Konzernjahresfehlbetrag | -228 | 209 |
| 15. | Verlustvortrag aus dem Vorjahr | 7.662 | 6.898 |
| 16. | Anderen Gesellschaftern zustehender Anteil am Jahresüberschuss | 969 | 973 |
| 17. | Konzernbilanzverlust | 8.859 | 7.662 |
| TEUR | 01.01.-31.12. 2016 |
01.01.-31.12. 2015 |
|---|---|---|
| Jahresüberschuss (+) vor Ertragsteuern | 487 | 582 |
| (+) Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen |
1.114 | 431 |
| 1.601 | 1.013 | |
| (+/-) Zinsaufwendungen/Zinserträge | 952 | 669 |
| (+) Zahlungsunwirksame Aufwendungen | 0 | 23 |
| (-) gezahlte Ertragsteuern | -57 | -1.019 |
| 2.496 | 686 | |
| (+/-) Veränderung der Vorräte | 5.086 | 20.930 |
| (+/-) Veränderung der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | -383 | -2.904 |
| (+/-) Veränderung der sonstigen Vermögensgegenstände und sonstige | ||
| Aktiva (+/-) Veränderung der sonstigen Rückstellungen |
515 -747 |
2.610 1.074 |
| (+/-) Veränderung der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 125 | -721 |
| (+/-) Veränderung der sonstigen Verbindlichkeiten und sonstige Passiva | -8.683 | -15.099 |
| Cash Flow aus der operativen Geschäftstätigkeit | -1.591 | 6.576 |
| (+) Einzahlungen aus Anlagenabgängen | 5 | 0 |
| (-) Auszahlungen für Investitionen in das Anlagevermögen | -22.805 | -58.771 |
| (-) Auszahlungen aus dem Erwerb von Beteiligungen | 0 | -400 |
| (+) Einzahlungen aus der Veräußerung von Tochterunternehmen | 0 | 7 |
| (+) erhaltene Zinsen | 5 | 48 |
| Cash Flow aus der Investitionstätigkeit | -22.795 | -59.116 |
| (+) Einzahlungen aus Kapitalerhöhung | 19.250 | 24.854 |
| (-) Ausschüttungen an Minderheiten (Anteile ohne beherrschenden Einfluss) |
-105 | -1.407 |
| (+) Aufnahme von Finanzverbindlichkeiten | 14.697 | 43.701 |
| (-) Tilgung von Finanzverbindlichkeiten | -12.056 | -29.000 |
| (-) gezahlte Zinsen | -898 | -716 |
| Cash Flow aus der Finanzierungstätigkeit | 20.887 | 37.432 |
| Veränderung des Finanzmittelbestands | -3.499 | -15.108 |
| Finanzmittelbestand zu Beginn der Periode | 11.725 | 26.833 |
| Finanzmittelbestand am Ende der Periode | 8.226 | 11.725 |
| TEUR | Gezeichnetes | Kapital- | Gewinn- |
|---|---|---|---|
| Kapital | rücklage | rücklage | |
| 1. Januar 2015 | 12.620 | 4.498 | 36 |
| Periodenergebnis 2015 | 0 | 0 | 0 |
| Ausschüttungen an nicht beherrschende | |||
| Anteile | 0 | 0 | 0 |
| Veränderungen Konzernkreis (Abgänge) | 0 | 0 | 0 |
| Kapitalerhöhung | 29.880 | 1.097 | 0 |
| 31. Dezember 2015 | 42.500 | 5.595 | 36 |
| 1. Januar 2016 | 42.500 | 5.595 | 36 |
| Periodenergebnis 2016 | 0 | 0 | 0 |
| Ausschüttungen an nicht beherrschende | |||
| Anteile | 0 | 0 | 0 |
| Veränderungen Konzernkreis (Abgänge) | 0 | 0 | 0 |
| Kapitalerhöhung | 17.500 | 1.750 | 0 |
| 31. Dezember 2016 | 60.000 | 7.345 | 36 |
| Eigene | Konzernbilanz | Anteile in | Insgesamt |
|---|---|---|---|
| Anteile | gewinn/-verlust | Fremdbesitz | |
| -36 | -6.897 | 3.110 | 13.331 |
| 0 | -764 | 973 | 209 |
| 0 | 0 | -910 | -910 |
| 0 | 0 | -2.913 | -2.913 |
| 0 | 0 | 0 | 30.977 |
| -36 | -7.661 | 260 | 40.694 |
| -36 | -7.661 | 260 | 40.694 |
| 0 | -1.197 | 969 | -228 |
| 0 | 0 | -105 | -105 |
| 0 | 0 | -91 | -91 |
| 0 | 0 | 0 | 19.250 |
| -36 | -8.858 | 1.033 | 59.519 |
Der Konzernabschluss der InCity Immobilien AG zum 31. Dezember 2016 wurde am 31. März 2017 durch den Vorstand aufgestellt. Die InCity Immobilien AG (im Folgenden kurz "InCity AG" oder "Gesellschaft" oder "Mutterunternehmen") ist eine nach dem deutschen Aktiengesetz errichtete Gesellschaft mit Sitz in Frankfurt am Main, Deutschland. Die Gesellschaft wird unter der Nummer HRB 90797 im Handelsregister des Amtsgerichts Frankfurt am Main geführt. Geschäftsanschrift der Gesellschaft ist: Beethovenstraße 71, 60325 Frankfurt am Main, Deutschland. Der Konzern ("InCity Gruppe" oder "Konzern") umfasst neben dem Mutterunternehmen ausschließlich in Deutschland ansässige Tochterunternehmen.
Die InCity Gruppe fokussiert sich auf die Investition in Bestandsimmobilien in zentraler Lage von Berlin und Frankfurt am Main. Darüber hinaus realisiert die InCity AG in den Metropolregionen Deutschlands über Partnerschafts-Modelle mit regionalen mittelständischen Projektentwicklern hochwertige Neubauprojekte in den Bereichen Wohnen und Gewerbe.
Der Konzernabschluss der InCity Gruppe wurde gemäß §§ 290 ff. HGB aufgestellt.
Die Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren gegliedert. Der Konzernabschluss wird in Tausend Euro (TEUR) aufgestellt. Rundungen erfolgen nach kaufmännischen Grundsätzen. Das Geschäftsjahr entspricht dem Kalenderjahr.
Im Geschäftsjahr wurden erstmals die geänderten Vorschriften des Handelsgesetzbuches durch das Bilanzrichtlinie-Umsetzungsgesetz (BilRUG) angewendet, welche verpflichtend zum 1. Januar 2016 anzuwenden waren. Durch die Anwendung der Vorschriften des BilRUG ändern sich vor allem die Gliederung der Gewinn- und Verlustrechnung und die Zuordnung zu den Umsatzerlösen gemäß der neuen Umsatzerlösdefinition nach § 277 HGB (Art. 75 Abs. 2 EGHGB). Eine entsprechende Anpassung der Vorjahresbeträge ist nicht vorgenommen worden, sie erfolgt nachrichtlich im Anhang unter den Posten Umsatzerlöse und sonstige betriebliche Erträge.
Darüber hinaus blieben die für die Aufstellung des Abschlusses maßgebende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden im Vergleich zum Vorjahr im Wesentlichen unverändert.
Die Abschlüsse der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen wurden nach einheitlichen Bilanzierungs-und Bewertungsgrundsätzen erstellt.
Die entgeltlich erworbenen immateriellen Vermögensgegenstände sind zu Anschaffungskosten bilanziert und werden entsprechend ihrer Nutzungsdauer um planmäßige Abschreibungen (drei Jahre; lineare Methode) vermindert.
Das Sachanlagevermögen ist zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt und wird, soweit abnutzbar, um planmäßige Abschreibungen, sowie notwendige außerplanmäßige Abschreibungen, vermindert.
Die Vermögensgegenstände des Sachanlagevermögens werden nach Maßgabe der voraussichtlichen Nutzungsdauer abgeschrieben. Die Anlagegüter werden linear abgeschrieben. Die Abschreibungen auf Zugänge des Sachanlagevermögens werden im Übrigen zeitanteilig vorgenommen.
Bei den Finanzanlagen werden die Anteilsrechte zu Anschaffungskosten bzw. niedrigeren beizulegenden Werten angesetzt.
Die Vorräte werden zu Anschaffungs- und Herstellungskosten bzw. zu den niedrigeren Tageswerten angesetzt.
Die unfertigen Leistungen und unfertigen Erzeugnisse sind auf Basis von Einzelkalkulationen zu Herstellungskosten bewertet, wobei neben den direkt zurechenbaren Kosten auch Fremdkapitalzinsen gemäß § 298 Abs. 1 i.V.m. § 255 Abs. 3 Satz 2 HGB mit TEUR 24 in die Herstellungskosten einbezogen wurden.
Die unfertigen Leistungen enthalten auch Betriebskosten der Mieter, die noch nicht an diese endabgerechnet sind. Die Aktivierung noch nicht abgerechneter Betriebskosten berücksichtigt Abschläge für Leerstand und Ausfallrisiken.
Die Bauten zum Verkauf sind zu Anschaffungskosten angesetzt.
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände wurden zu Nennwerten abzüglich Wertabschläge für Einzelrisiken und für das allgemeine Kreditrisiko bilanziert.
Für Einnahmen/Ausgaben nach dem Bilanzstichtag, die Erträge/Aufwendungen für eine bestimmte Zeit nach dem Bilanzstichtag darstellen, werden Rechnungsabgrenzungsposten gebildet.
Steuerrückstellungen und sonstige Rückstellungen berücksichtigen alle ungewissen Verbindlichkeiten und drohenden Verluste aus schwebenden Geschäften. Sie sind in Höhe des, nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung, notwendigen Erfüllungsbetrags angesetzt. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden mit dem laufzeitadäquaten durchschnittlichen Marktzinssatz abgezinst.
Die Verbindlichkeiten wurden mit den Erfüllungsbeträgen angesetzt.
Für die Ermittlung latenter Steuern aufgrund von temporären oder quasi-permanenten Differenzen zwischen den handelsrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten und ihren steuerlichen Wertansätzen oder aufgrund steuerlicher Verlustvorträge werden diese mit den unternehmensindividuellen Steuersätzen im Zeitpunkt des Abbaus der Differenzen bewertet. Die Beträge der sich ergebenden Steuerbe- und –entlastung werden nicht abgezinst. Dabei werden auch Differenzen, die auf Konsolidierungsmaßnahmen gemäß den §§ 300 bis 307 HGB beruhen, berücksichtigt. Aktive und passive Steuerlatenzen werden unsaldiert ausgewiesen.
Soweit Bewertungseinheiten gemäß § 254 HGB gebildet werden, kommen folgende Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze zur Anwendung: Ökonomische Sicherungsbeziehungen werden durch die Bildung von Bewertungseinheiten bilanziell nachvollzogen. Es kommt die "Einfrierungsmethode" zur Anwendung. D.h. die sich ausgleichenden positiven und negativen Wertänderungen werden ohne Berührung der Gewinnund Verlustrechnung erfasst.
Der Konzernabschluss umfasst die InCity AG und die von ihr beherrschten inländischen Tochtergesellschaften ab dem Erwerbszeitpunkt, d. h. ab dem Zeitpunkt, an dem der Konzern die Beherrschung erlangt. Die Einbeziehung in den Konzernabschluss endet, sobald die Beherrschung durch das Mutterunternehmen nicht mehr besteht. Die folgenden Angaben beziehen sich auf den handelsrechtlichen Jahresabschluss der Gesellschaften.
In 2016 wurden erstmals die im Berichtsjahr erworbenen Gesellschaften konsolidiert:
• IC Objekt5 Berlin GmbH, Frankfurt am Main
Bei der erstmaligen Einbeziehung der IC Objekt5 Berlin GmbH wurden, falls vorhanden, in den Konzernabschluss aufgenommene Vermögensgegenstände, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten im Rahmen der Kaufpreisallokation neu bewertet bzw. angesetzt.
Außerdem wurden folgende Gesellschaften im Berichtsjahr nicht mehr konsolidiert (entkonsolidiert), da sie liquidiert wurden oder sich der Kapitalanteil der Muttergesellschaft dahingehend geändert hat, dass nunmehr keine Beherrschung durch das Mutterunternehmen mehr besteht:
Aus der Entkonsolidierung der Gesellschaften ergaben sich keine wesentlichen Auswirkungen auf die Vermögens, Finanz- und Ertragslage.
Die Kapitalkonsolidierung für Unternehmen, die aufgrund eines (Zu-)Erwerbs erstmals konsolidiert wurden, wurde nach der Erwerbsmethode zum Zeitpunkt, zu dem das Unternehmen Tochterunternehmen geworden ist, vorgenommen. Dabei wird der Wertansatz der dem Mutterunternehmen gehörenden Anteile mit dem auf diese Anteile entfallenden Betrag des Eigenkapitals des Tochterunternehmens verrechnet. Das Eigenkapital wird mit dem Betrag angesetzt, der dem zum Konsolidierungszeitpunkt beizulegendem Zeitwert der in den Konzernabschluss aufzunehmenden Vermögensgegenstände, Schulden, Rechnungsabgrenzungsposten und Sonderposten entspricht. Ein nach der Verrechnung verbleibender Unterschiedsbetrag wird, wenn er auf der Aktivseite entsteht, als Geschäfts- oder Firmenwert, wenn er auf der Passivseite entsteht, unter dem Posten "Unterschiedsbetrag aus der Kapitalkonsolidierung" nach dem Eigenkapital ausgewiesen.
Der für die Bestimmung des Zeitwerts der in den Konzernabschluss aufzunehmenden Vermögensgegenstände, Schulden, Rechnungsabgrenzungsposten und Sonderposten und der für die Kapitalkonsolidierung maßgebliche Zeitpunkt ist grundsätzlich der, zu dem das Unternehmen Tochterunternehmen geworden ist.
Forderungen und Verbindlichkeiten, Umsätze, Aufwendungen und Erträge sowie Zwischenergebnisse innerhalb des Konsolidierungskreises wurden eliminiert.
Die Abschlüsse der Tochterunternehmen werden unter Anwendung einheitlicher Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden zum gleichen Bilanzstichtag aufgestellt wie der Abschluss des Mutterunternehmens.
Anteile nicht beherrschender Gesellschafter (Minderheitsanteile) stellen den Anteil des Ergebnisses und des Nettovermögens dar, der nicht dem Konzern zuzurechnen ist. Minderheitsanteile werden in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung und in der Konzernbilanz separat ausgewiesen. Der Ausweis in der Konzernbilanz erfolgt grundsätzlich innerhalb des Eigenkapitals, getrennt vom auf die Anteilseigner des Mutterunternehmens entfallenden Eigenkapital.
Die Entwicklung des Anlagevermögens ist unter der Angabe der Abschreibungen des Geschäftsjahres im Anlagenspiegel dargestellt.
Das Anlagevermögen des InCity Konzerns in Höhe von TEUR 93.673 (Vorjahr TEUR 71.987) besteht maßgeblich aus Sachanlagen (TEUR 88.154). Auf Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten entfallen insgesamt TEUR 87.526 (Vorjahr TEUR 66.476). Dieser Betrag betrifft die fünf im Konzerneigentum befindlichen Bestandsimmobilien.
Die unter den Finanzanlagen ausgewiesenen Beteiligungen in Höhe von TEUR 5.470 (Vorjahr TEUR 5.470) betreffen nahezu ausschließlich die von der Rheinblick Lage 1 GmbH, einer 100 %-igen Tochtergesellschaft der InCity AG, gehaltenen Anteile (45 %) an der RheinCOR Projektentwicklung GmbH in Höhe von TEUR 5.468. Der Ansatz erfolgt zu Anschaffungskosten. Zum 31. Dezember 2015 weist die Gesellschaft ein Eigenkapital von TEUR 6.211 und für das Geschäftsjahr 2015 ein Jahresfehlbetrag von TEUR 787 aus.
Des Weiteren weist der Konzern immaterielle Vermögensgegenstände in Höhe von TEUR 50 aus. Diese betreffen vollumfänglich EDV-Software bzw. -Lizenzen des Mutterunternehmens.
Angaben zum Anteilsbesitz
| Konsolidierungskreis | Kapitalanteil der |
|---|---|
| der InCity AG | InCity AG |
| zum 31.12.2016 | % |
| Mutterunternehmen | |
| InCity Immobilien AG, Frankfurt am Main | - |
| Voll konsolidierte Unternehmen | |
| Cologne Immo Invest II GmbH, Köln | 100 |
| Immobilien Invest Köln GmbH, Köln | 100 |
| Rheinland Immo Invest GmbH, Köln | 100 |
| KBD Grundbesitz GmbH, Köln | 100 |
| May & Peto Grundbesitz GmbH & Co. KG, Köln | 100 |
| allobjekt Denkmalsanierungen GmbH i. L., Weimar | 94 |
| BRST Immo Invest GmbH, Köln | 74 |
| MG 10-14 GmbH, Köln | 100 |
| BRST 100 Immo Invest GmbH, Köln | 94 |
| Immo Invest Rhein-Main GmbH, Köln | 100 |
| AIB Projektgesellschaft BA 37 GmbH, Hofheim/Ts. | 51 |
| Elbquartier Blankenese GmbH & Co. KG, Schenefeld | 81 |
| Elbquartier Blankenese Beteiligungs-GmbH, | |
| Schenefeld | 100 |
| Rheinblick Lage 1 GmbH, Berlin | 100 |
| Brutschin Wohnkonzepte GmbH, Waiblingen | 51 |
| Projektgesellschaft HW 46 GmbH, Hofheim | 51 |
| IC Immobilien Betriebsgesellschaft mbH, | |
| Frankfurt am Main | 100 |
| IC Objekt1 Frankfurt GmbH, Frankfurt am Main | 100 |
| IC Objekt2 Berlin GmbH, Frankfurt am Main | 100 |
| IC Objekt3 Berlin GmbH, Frankfurt am Main | 100 |
| IC Objekt4 Berlin GmbH, Frankfurt am Main | 100 |
| IC Objekt5 Berlin GmbH, Frankfurt am Main | 100 |
Die Vorräte bestehen im Wesentlichen aus unfertigen Erzeugnissen und unfertigen Leistungen in Höhe von TEUR 9.719 (Vorjahr TEUR 15.955) und beinhalten vor allem im Bau befindliche Wohnimmobilien. Darin enthalten sind im Wesentlichen die Entwicklungsobjekte "Rhein VII" inkl. Haus 6 aus dem Projekt "Rhein VII" in Düsseldorf mit TEUR 8.366 sowie "Elbquartier Blankenese" in Hamburg mit TEUR 780. Der Rückgang des Vorratsvermögens resultiert hauptsächlich aus dem Abschluss des Projektes "Gallushöfe" in Frankfurt am Main sowie dem Besitz-, Nutzen- und Lastenwechsel von fertiggestellten Wohneinheiten des Projektes "Elbquartier Blankenese". Diesem Rückgang gegenläufig entwickelte sich im Geschäftsjahr 2016 insbesondere das Projekt "Rhein VII" mit einem Anstieg der unfertigen Erzeugnisse und unfertigen Leistungen maßgeblich auf Grund des Erwerbs des "Haus 6".
Darüber hinaus enthalten die unfertigen Erzeugnisse und unfertige Leistungen noch nicht abgerechnete Betriebskosten in Höhe von TEUR 555 (Vorjahr: TEUR 222).
Zusätzlich zu den unfertigen Erzeugnissen und unfertigen Leistungen werden zum Bilanzstichtag in den Vorräten Bauten zum Verkauf in Höhe von TEUR 1.150 ausgewiesen (Vorjahr: TEUR 0). Hier handelt es sich um den Rückerwerb eines Hauses in einer Projektbeteiligung.
Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen betragen zum Bilanzstichtag TEUR 2.217 (Vorjahr TEUR 1.834) und entfallen auf Forderungen aus dem Verkauf von Wohneinheiten, endabgerechnete Dienstleistungen und Nachträge. Alle Forderungen werden grundsätzlich einzeln bewertet. Bei Vorliegen eines Zahlungsverzugs erfolgt eine sorgfältige Analyse der Gründe hierfür. Die Höhe der Wertberichtigungen bestimmt sich nach den Ergebnissen dieser Analyse.
Im Berichtszeitraum wurden Forderungen in Höhe von TEUR 24 (Vorjahr TEUR 1.084) wertberichtigt.
Sämtliche Forderungen sind wie im Vorjahr innerhalb eines Jahres fällig.
Die sonstigen Vermögensgegenstände beinhalten hauptsächlich Forderungen aus Steuererstattungsansprüchen in Höhe von TEUR 279 (Vorjahr: TEUR 445) und Forderungen gegen Projektpartner aus kurzfristigen Darlehen in Höhe von TEUR 90 (Vorjahr: TEUR 404). Darüber hinaus bestehen Forderungen aus Sicherheitseinbehalten und Kautionen. Die sonstigen Vermögensgegenstände sind wie im Vorjahr innerhalb eines Jahres fällig.
Die liquiden Mittel sind in Höhe von TEUR 5.907 frei verfügbar. Die restlichen Beträge sind als Sicherheit für Bankbürgschaften hinterlegt und damit verfügungsbeschränkt.
Die aktiven Rechnungsabgrenzungsposten betreffen mit TEUR 210 (Vorjahr: TEUR 144) Bearbeitungsgebühren der Darlehensverträge zur Finanzierung des Erwerbs von Bestandsimmobilien bzw. einen Investitionskostenzuschuss an einen Mieter und mit TEUR 29 (Vorjahr: TEUR 11), Versicherungen, EDV- und Wartungsverträge.
Die aktiven latenten Steuern im Vorjahr resultierten vollständig aus der Zwischengewinneliminierung. Der Berechnung wurde ein kombinierter Steuersatz von 31,5 % zugrunde gelegt. Zum 31. Dezember 2016 bestanden keine aktiven latenten Steuern. Aus körperschaft- und gewerbesteuerlichen Verlustvorträgen werden keine aktiven latenten Steuern zu beiden Bilanzstichtagen bilanziert.
Das voll eingezahlte Grundkapital der Gesellschaft beträgt zum 31. Dezember 2016 TEUR 60.000 (Vorjahr: TEUR 42.500) und ist eingeteilt in 60.000.000 (Vorjahr 42.500.000) auf den Inhaber lautende Stückaktien ohne Nennbetrag.
Das Grundkapital entwickelte sich wie folgt:
| Anzahl | Grundkapital | |
|---|---|---|
| Aktien | in TEUR | |
| 31.12.2014 | 12.619.967 | 12.620 |
| 31.12.2015 | 42.500.000 | 42.500 |
| 31.12.2016 | 60.000.000 | 60.000 |
Im Rahmen der Hauptversammlung vom 17. August 2016 wurde das bestehende genehmigte Kapital 2015/II aufgehoben und der Vorstand der Gesellschaft wurde ermächtigt, das Grundkapital der Gesellschaft in der Zeit bis zum 16. August 2021 mit Zustimmung des Aufsichtsrats einmalig oder mehrmals um insgesamt EUR 30.000.000,00 durch Ausgabe von bis zu Stück 30.000.000 neuen, auf den Inhaber lautenden Stückaktien gegen Bar- und/oder Sacheinlagen zu erhöhen (Genehmigtes Kapital 2016/I). Der Vorstand wird ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Bezugsrecht der Aktionäre in bestimmten Fällen ganz oder teilweise auszuschließen. Zum 31. Dezember 2016 betrug das Genehmigte Kapital demnach TEUR 30.000.
Im Rahmen der Hautversammlung vom 17. August 2016 wurde das bestehende bedingte Kapital 2015/II aufgehoben und das Grundkapital der Gesellschaft um bis zu EUR 30.000.000,00 eingeteilt um bis Stück 30.000.000 auf den Inhaber lautende Stückaktien bedingt erhöht (Bedingtes Kapital 2016/I). Das bedingte Kapital beträgt zum 31. Dezember 2016 demnach TEUR 30.000.
Im Berichtszeitraum wurden Kapitalmaßnahmen wie nachfolgend beschrieben durchgeführt. Am 15. Dezember 2015 hat die Hauptversammlung der Gesellschaft die Erhöhung des Grundkapitals gegen Bareinlagen von TEUR 42.500 um bis zu TEUR 40.000 auf bis zu TEUR 82.500 durch Ausgabe von bis zu 40.000.000 neuen, auf den Inhaber lautenden Stückaktien mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von EUR 1,00 je Aktie beschlossen. Das Bezugsrecht für etwaige Spitzenbeträge wurde ausgeschlossen. Der Beschluss über die Kapitalerhöhung wurde am 23. Dezember 2015 in das Handelsregister eingetragen.
Die Gesellschaft hatte sich kurzfristig entschlossen, weitere Immobilien zum Ausbau ihres Bestandsportfolios zu erwerben und benötigte daher den angestrebten Emissionserlös aus der Kapitalerhöhung möglichst umgehend. Zu diesem Zweck wurde die Kapitalerhöhung im Volumen von EUR 17.500.000,00 im Wege der Vorabplatzierung unter dem Vorbehalt der Ausübung der Bezugsrechte der Altaktionäre (subject-to-claw-back) noch vor der Veröffentlichung des Wertpapierprospekts und des öffentlichen Bezugsangebots durchgeführt. Die Durchführung der Kapitalerhöhung und das neue Grundkapital in Höhe von EUR 60.000.000,00 wurden am 10. Mai 2016 im Handelsregister der Gesellschaft eingetragen.
Die InCity AG hat mit der Haron Holding AG und der BHF-BANK am 26. April 2016 eine Backstop- und Vorabplatzierungsvereinbarung abgeschlossen. In dieser Vereinbarung hat die Haron Holding AG auf ihr mittelbares Bezugsrecht zum Bezug der auf sie entfallenden 25.178.886 neuen Aktien verzichtet und sich gleichzeitig verpflichtet 6.160.080 neue Aktien direkt von der Gesellschaft zum geringsten Ausgabebetrag von EUR 1,00 je Aktie zu zeichnen und den Bezugspreis an die Gesellschaft abzuführen.
Die Haron Holding AG hat sich in der Backstop- und Vorabplatzierungsvereinbarung darüber hinaus verpflichtet, die übrigen 11.339.920 neuen Aktien nach Zeichnung und Übernahme durch die BHF-BANK von dieser unter dem Vorbehalt der Bezugsrechtsausübung der übrigen Aktionäre der Gesellschaft im Wege der Vorabplatzierung zum Bezugspreis zu erwerben und diejenige Anzahl an neuen Aktien, hinsichtlich derer die übrigen Aktionäre (mit der Ausnahme der Haron Holding AG) ihre Bezugsrechte ausüben, auf die BHF-BANK zurück zu übertragen. Diese neuen Aktien wurden zur Sicherstellung des Rückübertragungsanspruchs bis zum Abschluss der wertpapiertechnischen Abwicklung des Bezugsangebots und der Lieferung der neuen Aktien an die ihr Bezugsrecht ausübenden Minderheitsaktionäre der InCity AG auf einem Sperrdepot der BHF-BANK verwahrt.
Die Gesellschaft hält am 31. Dezember 2016 unverändert insgesamt 36.721 eigene Anteile mit einem rechnerischen Nennwert von EUR 36.721 (Vorjahr EUR 36.721), die zu TEUR 107 erworben wurden. Im Geschäftsjahr wurden keine eigenen Anteile erworben und keine eigenen Anteile veräußert.
Die zum Bilanzstichtag vorhandenen eigenen Anteile repräsentieren einen Anteil von 0,06 % (Vorjahr 0,09 %) am Grundkapital der Gesellschaft und werden im Hinblick auf die Verwendung für die in dem entsprechenden Hauptversammlungsbeschluss vom 17. Juni 2009 genannten Zweck gehalten.
Die Kapitalrücklage beträgt zum 31. Dezember 2015 TEUR 7.345 (Vorjahr TEUR 5.595). Der Anstieg um TEUR 1.750 resultiert aus den Kapitalerhöhungen im Berichtszeitraum und dem damit verbundenen Unterschiedsbetrag zwischen Ausgabebetrag und Bezugsbetrag der neuen Aktien.
Im Konzernbilanzverlust in Höhe von TEUR -8.859 ist ein Verlustvortrag von TEUR -7.662 enthalten.
Die sonstigen Rückstellungen (TEUR 1.693, Vorjahr TEUR 2.440) betreffen mit TEUR 548 (Vorjahr: TEUR 755) Rückstellungen für Gewährleistungsrisiken, Rückstellungen für Mietgarantien, Architekten- und Anwaltskosten in Höhe von TEUR 528 (Vorjahr: TEUR 484), Rückstellungen für ausstehende Rechnungen in Höhe von TEUR 245 (Vorjahr: TEUR 652), Rückstellungen für Abschluss- und Prüfungskosten in Höhe von TEUR 168 (Vorjahr: TEUR 173), Rückstellungen für noch nicht erbrachte Bauleistungen bereits verkaufter Wohneinheiten in Höhe von TEUR 107 (Vorjahr: TEUR 227), Rückstellungen für Berufsgenossenschaften und nicht genommenen Urlaub in Höhe von TEUR 25 (Vorjahr: TEUR 16) und sonstige Rückstellungen in Höhe von TEUR 72 (Vorjahr: TEUR 133).
Für die Abzinsung einer langfristigen Mietgarantieverpflichtung wurde pauschal der durchschnittliche Marktzinssatz bezogen auf eine angenommene Restlaufzeit von 13 Jahren von 3,12 % (Vj. 3,83 %) verwendet.
Die Rückstellungen für Gewährleistungen und Rechtsstreitigen sind hinsichtlich des Betrags mit Unsicherheiten behaftet. Die Schätzung erfolgte auf der Grundlage von Einschätzungen von Architekten, Gutachtern und Rechtsanwälten.
Verbindlichkeitenspiegel
| 31.12.2016 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Restlaufzeit | |||||
| Art der Verbindlichkeit | bis | 1 bis | über | ||
| TEUR | 1 Jahr | 5 Jahre |
5 Jahre | Gesamt | |
| 1. | Verbindlichkeiten gegenüber | ||||
| Kreditinstituten | 1.214 | 4.609 | 41.406 | 47.229 | |
| (31.12.2015) | (10.376) | (4.534) | (30.621) | (45.531) | |
| 2. | Erhaltene Anzahlungen auf | ||||
| Bestellungen | 575 | 0 | 0 | 575 | |
| (31.12.2015) | (8.493) | (0) | (0) | (8.493) | |
| 3. | Verbindlichkeiten aus | ||||
| Lieferungen und Leistungen | 769 | 0 | 0 | 769 | |
| (31.12.2015) | (644) | (0) | (0) | (644) | |
| 4. | Verbindlichkeiten gegenüber | ||||
| verbundenen Unternehmen | 1.175 | 0 | 0 | 1.175 | |
| (31.12.2015) | (900) | (0) | (0) | (900) | |
| 5. | Sonstige Verbindlichkeiten | 4.273 | 0 | 0 | 4.273 |
| (31.12.2015) | (4.219) | (0) | (0) | (4.219) | |
| - davon aus Steuern | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| (31.12.2015) | (659) | (0) | (0) | (659) | |
| - davon im Rahmen der Sozialen Sicherheit |
6 | 0 | 0 | 6 | |
| (31.12.2015) | (7) | (0) | (0) | (7) |
Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind durch die Abtretung von erhaltenen Anzahlungen und Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie durch Grundschulden auf die finanzierten Bestandsimmobilien besichert.
Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen resultieren aus einem Darlehen der Haron Holding AG.
Die sonstigen Verbindlichkeiten enthalten im Wesentlichen ein gewährtes Darlehen im Rahmen der Projektfinanzierung für das Projekt "Rhein VII" in Düsseldorf (TEUR 2.000; Vorjahr: TEUR 2.000) und weitere Verbindlichkeiten gegenüber Dritten (TEUR 2.100; Vorjahr: TEUR 1.200).
Die passiven Rechnungsabgrenzungsposten in Höhe von TEUR 8 (Vorjahr: TEUR 9) beinhalten Mieteinnahmen aus dem Bestandsgeschäft, welche das nachfolgende Geschäftsjahr betreffen.
Die passiven latenten Steuern resultieren aus temporären Differenzen innerhalb der unfertigen Leistungen. Der Berechnung wurde ein kombinierter Steuersatz von 31,5 % zugrunde gelegt.
Eventualverbindlichkeiten resultieren aus allgemeinen Gewährleistungsverpflichtungen im Rahmen der Bauaufträge / Generalunternehmerverträge, für die entsprechende Gewährleistungsrückstellungen gebildet wurden.
Aus gegenüber Dritten abgegebenen Bürgschaften ergeben sich darüber hinaus Eventualverbindlichkeiten des Konzerns in Gesamthöhe von TEUR 1.955, die bilanziell nicht berücksichtigt wurden. Es handelt sich um Gewährleistungs- sowie Vertragserfüllungsbürgschaften. Eine Inanspruchnahme aus diesen Haftungsverhältnissen ist nicht wahrscheinlich, aber nicht vollständig auszuschließen. Die Gesellschaft hat ein Gewährleistungsmanagement etabliert, um mögliche Ansprüche zu bewerten und mittels der Unterauftragnehmer beseitigen zu lassen.
Neben den Haftungsverhältnissen bestehen in Höhe von TEUR 461 (Vorjahr: TEUR 46) sonstige finanzielle Verpflichtungen. Im Einzelnen betreffen diese Verpflichtungen bei der Konzernmuttergesellschaft bestehende Miet- und Leasingverträge.
Im Geschäftsjahr wurden Miet- und Leasingzahlungen in Höhe von TEUR 107 (Vorjahr TEUR 205) als Aufwand erfasst. Bei den erfassten Beträgen handelt es sich ausnahmslos um Mindestleasingzahlungen.
Zur Absicherung des Zinsänderungsrisikos eines Darlehensvertrags (Grundgeschäft) mit einer anfänglichen Darlehensvaluta von EUR 5,0 Mio. wurde ein Zinsswap (Sicherungsinstrument) mit gleicher Laufzeit wie das Grundgeschäft abgeschlossen. Insofern wurde eine Bewertungseinheit gebildet. Die gegenläufigen Zahlungsströme von Grundgeschäft und Sicherungsinstrument gleichen sich vollumfänglich zu jedem Zinszahlungstermin und über die Gesamtlaufzeit von Grundgeschäft und Sicherungsinstrument aus. Zur Messung der Effektivität der Sicherungsbeziehung wird die "Critical-Terms-Match-Methode" verwendet. Die Sicherungsbeziehung zwischen Grundgeschäft und Sicherungsinstrument ist derart ausgestaltet, dass ein Durchbrechen der fixen Beziehung und damit der Sicherung erst bei einem 3-Monats-EURIBOR von -1,35% oder negativer droht. Der Vorstand geht auch auf Basis einer vorliegenden Prognose über die Entwicklung des 3-Monats-EURIBOR davon aus, dass ein derart negativer Wert nicht erreicht wird und die Sicherungsbeziehung effektiv ist. Für die Bilanzierung kommt die "Einfrierungsmethode" zur Anwendung, bei der die sich ausgleichenden Wertänderungen aus dem abgesicherten Risiko nicht erfasst werden. D. h. die sich ausgleichenden positiven und negativen Wertänderungen werden ohne Berührung der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.
Der in dieser Mikro-Bewertungseinheit erfasste Zinsswap besitzt zum 31. Dezember 2016 einen negativen Marktwert von rund TEUR -191. Der beizulegende Zeitwert wurde im Rahmen einer Mark-to-Market Bewertung ermittelt. Vor dem Hintergrund, dass es sich bei den zugrunde liegenden Geschäften um geschlossene Positionen handelt (effektives Hedging), ergab sich kein Rückstellungsbedarf.
Es wurden keine Geschäfte mit nahe stehenden Unternehmen und Personen zu nicht marktüblichen Bedingungen durchgeführt.
Die Umsatzerlöse in Höhe von EUR 25,1 Mio. (Vorjahr EUR 45,4 Mio.) resutieren im Wesentlichen aus Verkaufserlösen nach der Übergabe von Wohneinheiten (EUR 22,1 Mio.) und Mieterlösen aus Bestandsimmobilien (EUR 2,8 Mio.). Im Vorjahreszeitraum waren zusätzlich noch Umsatzerlöse von EUR 3,1 Mio. aus der Veräußerung eines Grundstücks im Wege des Tauschs gegen Anteile an der RHEINCOR Projektentwicklung GmbH erfasst.
Bei Anwendung von § 277 Abs. 1 HGB i. d. F. BilRUG hätten sich für das Vorjahr Umsatzerlöse i. H. v. EUR 45,5 Mio. ergeben. Die Änderung im Ausweis betrifft im Wesentlichen die bislang unter den sonstigen betrieblichen Erträgen ausgewiesenen Erträge aus der Untervermietung.
Im Geschäftsjahr 2016 hat sich der Bestand an unfertigen Leistungen durch Übergaben von Wohneinheiten bei den Projekten "Gallushöfe" in Frankfurt am Main (EUR 9,1 Mio.) sowie "Elbquartier Blankenese" in Hamburg (EUR 4,3 Mio.) vermindert. Dieser Entwicklung gegenläufig wirkte sich die Bestandsmehrung aus noch nicht abgerechneten Betriebskosten der Bestandsobjekte mit EUR 0,3 Mio. aus.
Die sonstigen betrieblichen Erträge setzen sich maßgeblich aus der Auflösung von Rückstellungen (TEUR 348; Vorjahr: TEUR 95), Auflösung von Einzelwertberichtungen (TEUR 51; Vorjahr: TEUR 81) und Erträgen im Rahmen von Entschädigungen aus Versicherungsverhältnissen und sonstigen Erstattungen (TEUR 50; Vorjahr: TEUR 23) zusammen. Im Vorjahr waren noch Erträge aus der Untervermietung von selbst angemieteten Büroflächen in Höhe von TEUR 107 enthalten, die im Berichtsjahr gemäß BilRUG mit TEUR 18 in den Umsatzerlösen ausgewiesen werden. Bei Anwendung von § 277 Abs. 1 HGB i. d. F. BilRUG hätten sich für das Vorjahr sonstige betrieblich Erträge i. H. v. TEUR 320 ergeben.
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen in Höhe von TEUR 2.198 (Vorjahr TEUR 2.164) setzen sich maßgeblich aus Rechts- und Beratungskosten (TEUR: 513), Kosten der Kapitalerhöhung (TEUR 266), Abschluss- und Prüfungskosten (TEUR 220), nicht abziehbare Vorsteuer (TEUR 212), Raumkosten (TEUR 139) sowie Akquisitions- und Bewertungskosten – auch für Dritte – (TEUR 122) zusammen.
Die Zinserträge und ähnliche Erträge in Höhe von TEUR 5 (Vorjahr TEUR 47) setzen sich maßgeblich aus Zinserträgen auf Bankguthaben zusammen.
Die sonstigen Zinsen und ähnlichen Aufwendungen in Höhe von TEUR 957 (Vorjahr TEUR 716) setzen sich hauptsächlich aus Aufwendungen im Rahmen mit der Finanzierung des Erwerbs der Bestandsimmobilien (TEUR 795) und Aufwendungen bezüglich der weiteren Projektfinanzierungen (TEUR 87) zusammen. Darüber hinaus sind Zinsaufwendungen aus der Abzinsung einer langfristigen Rückstellung mit TEUR 23 enthalten.
Die Steuern vom Einkommen und Ertrag in Höhe von TEUR 715 resultieren insbesondere aus zu versteuernden Jahresüberschüssen von konsolidierten Unternehmen. Aus der Veränderung latenter Steuern ist ein Aufwand in Höhe von TEUR 45 enthalten.
Auf Basis des Konzernjahresüberschusses vor Ertragsteuern von TEUR 487 ergibt sich bei einem kombinierten Ertragsteuersatz von 31,5 % ein erwarteter Steueraufwand von TEUR 153. Der Unterschied zum ausgewiesen Steueraufwand resultiert vor allem aus nicht angesetzten Verlusten und Verlustvorträgen. Eine Aktivierung von latenten Steuern auf Verluste oder Verlustvorträge unterbleibt, mangels Vorhersehbarkeit einer Nutzbarkeit von steuerlichen Verlustvorträgen.
Dem Konzern stehen liquide Mittel in Höhe von insgesamt TEUR 2.319 (Vorjahr TEUR 9.407) nicht zur freien Verfügung. Dabei handelt es sich um sicherungshalber an die finanzierenden Banken verpfändete Guthabenkonten und treuhänderisch verwaltete Mietkautionen. Aus den vertraglichen Konditionen dieser Zahlungsmittel ergibt sich eine Fristigkeit von bis zu drei Monaten. Der Finanzmittelfonds beinhaltet ausschließlich die in der Bilanz dargestellten liquiden Mittel.
Die Veränderung des Eigenkapitals durch Änderungen des Konsolidierungskreises betrifft insbesondere die Entkonsolidierung der Wirena Berlin GmbH & Co. KG sowie der Immobilien Investment Verwaltungs GmbH.
Auf die Angabe der Bezüge des Vorstands wird auf Grund der mittelbaren Schutzwirkung des § 286 Abs. 4 HGB verzichtet.
Die Bezüge des Aufsichtsrats beliefen sich im Geschäftsjahr auf TEUR 36.
Die durchschnittliche Mitarbeiteranzahl ohne den Vorstand betrug im Berichtsjahr sieben (Vorjahr: neun).
Nach dem 1. Januar 2017 sind keine Vorgänge von besonderer Bedeutung eingetreten mit wesentlichem Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des InCity Konzerns und der InCity AG.
Der Abschlussprüfer der InCity AG ist unverändert zum Vorjahr die Ernst & Young GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft. Im Berichtsjahr sind folgende Aufwendungen entstanden:
| TEUR | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Abschlussprüfung | 89 | 94 |
| Steuerberatung | 11 | 66 |
| Andere Bestätigungsleistungen | 23 | 66 |
| Insgesamt | 123 | 207 |
Frankfurt am Main, 31. März 2017
Michael Freund Vorstand (CEO)
| TEUR | Anschaffungs- und Herstellungskosten | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 01.01.2016 | Zugänge | Abgänge | 31.12.2016 | ||
| I. | Immaterielle Vermögensgegenstände | ||||
| 1. | Entgeltlich erworbene Software | 7 | 55 | 0 | 62 |
| II. | Sachanlagen | ||||
| 1. | Grundstücke, grundstücks | ||||
| gleiche Rechte und Bauten auf | |||||
| fremden Grundstücken | 66.860 | 22.151 | 5 | 89.006 | |
| 2. | Andere Anlagen, Betriebs- und | ||||
| Geschäftsausstattung | 51 | 21 | 0 | 72 | |
| 3. | Geleistete Anzahlungen und | ||||
| Anlagen im Bau | 0 | 578 | 0 | 578 | |
| 66.911 | 22.750 | 5 | 89.656 | ||
| III. | Finanzanlagen | ||||
| 1. | Beteiligungen | 5.470 | 0. | 0 | 5.470 |
| 72.388 | 22.805 | 5 | 95.188 |
| Kumulierte Abschreibungen | Buchwerte | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 01.01.2016 | Zugänge | Abgänge | 31.12.2016 | 31.12.2016 | 31.12.2015 |
| 7 | 5 | 0 | 12 | 50 | 0 |
| 383 | 1.097 | 0 | 1.480 | 87.526 | 66.476 |
| 10 | 12 | 0 | 22 | 50 | 41 |
| 0 | 0 | 0 | 0 | 578 | 0 |
| 393 | 1.109 | 0 | 1.502 | 88.154 | 66.517 |
| 0 | 0 | 0 | 0 | 5.470 | 5.470 |
| 400 | 1.114 | 0 | 1.514 | 93.674 | 71.987 |
Wir haben den von der InCity Immobilien AG, Frankfurt am Main, aufgestellten Konzernabschluss bestehend aus Konzern-Bilanz, Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, Konzern-Kapitalflussrechnung, Konzern - Eigenkapitalveränderungsrechnung und Konzern-Anhang - und den Bericht über die Lage der Gesellschaft und des Konzerns für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2016 geprüft. Die Aufstellung von Konzernabschluss und Bericht über die Lage der Gesellschaft und des Konzerns nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegt in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Konzernabschluss und über den Bericht über die Lage der Gesellschaft und des Konzerns abzugeben.
Wir haben unsere Konzernabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Konzernabschluss unter Beachtung der anzuwendenden Rechnungslegungsvorschriften und durch den Konzernlagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld des Konzerns sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Konzernabschluss und Bericht über die Lage der Gesellschaft und des Konzerns überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der Jahresabschlüsse der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen, der Abgrenzung des Konsolidierungskreises, der angewandten Bilanzierungs- und Konsolidierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Konzernabschlusses und des Berichts über die Lage der Gesellschaft und des Konzerns. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Konzernabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns. Der Bericht über die Lage der Gesellschaft und des Konzern steht in Einklang mit dem Konzernabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.
Berlin, 20. April 2017
Ernst & Young GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Wehner Pilawa
Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer
| Bilanz | 78 |
|---|---|
| Gewinn- und Verlustrechnung | 81 |
| Entwicklung des Anlagevermögens | 82 |
| Anhang | 84 |
| Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers | 93 |
| AKTIVA | 31.12.2015 | 31.12.2015 | ||
|---|---|---|---|---|
| EUR | EUR | TEUR | ||
| A | Anlagevermögen | |||
| I. | Immaterielle Vermögensgegenstände Entgeltlich erworbene Konzessionen und |
|||
| Software | 50.144,00 | 0 | ||
| II. | Sachanlagen Andere Anlagen, Betriebs- und |
|||
| Geschäftsausstattung | 43.446,00 | 33 | ||
| III. | Finanzanlagen | |||
| 1. | Anteile an verbundenen Unternehmen | 4.254.719,05 | 4.291 | |
| 2. | Ausleihungen an verbundene Unternehmen | 42.829.477,57 | 31.484 | |
| 47.084.196,62 | 35.775 | |||
| 47.177.786,62 | 35.808 | |||
| B | Umlaufvermögen | |||
| I. | Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände |
|||
| 1. | Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | 200.600,43 | 75 | |
| 2. | Forderungen gegen verbundene Unternehmen | 12.338.752,85 | 6.622 | |
| 3. | Sonstige Vermögensgegenstände | 216.592,14 | 190 | |
| 12.755.945,42 | 6.887 | |||
| II. | Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten |
2.765.850,92 | 1.295 | |
| 15.521.796,34 | 8.182 | |||
| C | Rechnungsabgrenzungsposten | 28.405,55 | 11 | |
| Bilanzsumme | 62.727.988,51 | 44.001 |
| PASSIVA | 31.12.2015 | |||
|---|---|---|---|---|
| EUR | EUR | TEUR | ||
| A | Eigenkapital | |||
| I. | Gezeichnetes Kapital | 60.000.000,00 | 42.500 | |
| ./. eigene Anteile | -36.271,00 | -36 | ||
| bedingtes Kapital EUR 30.000.000,00 (Vj. TEUR 21.500) |
59.963.729,00 | 42.464 | ||
| II. | Kapitalrücklage | 7.345.115,24 | 5.595 | |
| III. | Gewinnrücklagen | |||
| Gesetzliche Rücklage | 35.853,42 | 36 | ||
| IV. | Bilanzverlust | -6.996.534,91 | -6.164 | |
| 60.348.162,75 | 41.931 | |||
| B | Rückstellungen | |||
| 1. | Steuerrückstellungen | 41.734,42 | 0 | |
| 2. | Sonstige Rückstellungen | 643.453,18 | 683 | |
| 685.187,60 | 683 | |||
| C | Verbindlichkeiten | |||
| 1. | Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten | 3.180,57 | 0 | |
| 2. | Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen |
86.533,96 | 182 | |
| 3. | Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen | |||
| Unternehmen | 1.597.110,74 | 1.150 | ||
| 4. | Sonstige Verbindlichkeiten | 7.812,89 | 55 | |
| davon aus Steuern EUR 0,00 (Vj. EUR 0) | ||||
| davon im Rahmen der sozialen Sicherheit | ||||
| EUR 5.625,12 (Vj. TEUR 7) | ||||
| 1.694.638,16 | 1.387 | |||
| 62.727.988,51 | 44.001 |
| EUR | 01.01.-31.12. 2016 EUR |
01.01.-31.12. 2015 EUR |
||
|---|---|---|---|---|
| 1. | Umsatzerlöse | 552.427,22 | 185.747,62 | |
| 2. | Sonstige betriebliche Erträge | 57.253,88 | 299.021,65 | |
| 3. | Personalaufwand | 609.681,10 | 484.769,27 | |
| a) Löhne und Gehälter | -699.085,39 | -893.305,98 | ||
| b) Soziale Abgaben | -86.717,65 | -85.852,59 | ||
| 4. | Abschreibungen a) auf immaterielle Vermögensgegenstände |
-785.803,04 | -979.158,57 | |
| des Anlagevermögens und Sachanlagen b) auf Vermögensgegenstände des Umlauf- vermögens, soweit diese die in der Kapitalgesellschaft üblichen |
-14.888,14 | -3.040,96 | ||
| Abschreibungen überschreiten | -15.727,17 | -1.060.993,74 | ||
| -30.615,31 | -1.064.034,70 | |||
| 5. | Sonstige betriebliche Aufwendungen | -1.415.202,63 | -1.729.947,84 | |
| 6. | Erträge aus Beteiligungen davon aus verbundenen Unternehmen EUR 216.000,00 (Vj. TEUR 390) |
216.000,00 | -2.231.620,98 | -3.773.141,11 390.000,00 |
| 7. | Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge davon aus verbundenen Unternehmen EUR 754.479,71 (Vj. TEUR 969) |
754.546,75 | 977.141,25 | |
| 8. | Aufwendungen aus Verlustübernahme | -85.554,76 | -49.084,05 | |
| 9. | Zinsen und ähnliche Aufwendungen davon an verbundene Unternehmen EUR 241,62 (Vj. TEUR 3) |
-53.749,05 | -197.433,15 | |
| 831.242,94 | 1.120.624,05 | |||
| 10. | Steuern vom Einkommen und vom Ertrag | -41.734,42 | 27.007,41 | |
| 11. | Ergebnis nach Steuern | -832.431,36 | 2.140.740,38 | |
| 12. | Sonstige Steuern | -214,00 | 118,00 | |
| 13. | Jahresfehlbetrag | -832.645,36 | -2.140.622,38 | |
| 14. | Verlustvortrag | -6.163.889,55 | -4.023.267,17 | |
| 15. | Bilanzverlust | -6.996.534,91 | -6.163.889,55 |
| EUR | Anschaffungs- und Herstellungskosten | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 01.01.2016 | Zugänge | Abgänge | Umgliederung | 31.12.2016 | ||
| I. | Immaterielle | |||||
| Vermögensgegenstände | ||||||
| Entgeltlich erworbene | ||||||
| Software | 6.861,00 | 54.616,52 | 0,00 | 0,00 | 61.477,52 | |
| II. | Sachanlagen | |||||
| Andere Anlagen, | ||||||
| Betriebs- und | ||||||
| Geschäftsausstattung | 36.907,04 | 21.078,62 | 0,00 | 0,00 | 57.985,66 | |
| III. | Finanzanlagen | |||||
| 1. | Anteile an verbundenen | |||||
| Unternehmen | 7.541.490,25 | 27.500 | 63.750,00 | 209.463,00 | 7.714.703,25 | |
| 2. | Ausleihungen an ver | |||||
| bundene Unternehmen | 31.483.775,05 | 12.013.511,58 | 667.809,06 | 0,00 | 42.829.477,57 | |
| 3. | Beteiligungen | 229.463,00 | 0,00 | 20.000,00 | -209.463,00 | 0,00 |
| 39.254.728,30 | 12.041.011,58 | 751.559,06 | 0,00 | 50.544.080,82 | ||
| 39.298.496,34 | 12.116.706,72 | 751.559,06 | 0,00 | 50.663.644,00 |
| Buchwerte | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 01.01.2016 | Zugänge | Abgänge | Umgliederung | 31.12.2016 | 31.12.2016 | 31.12.2015 |
| 6.614,00 | 4.719,52 | 0,00 | 0,00 | 11.333,52 | 50.144,00 | 247,00 |
| 4.371,04 | 10.168,62 | 0,00 | 0,00 | 14.539,66 | 43.446,00 | 32.536,00 |
| 3.250.521,20 | 0,00 | 0,00 | 209.463,00 | 3.459.984,20 | 4.254.719,05 | 4.290.969,05 |
| 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 42.829.477,57 | 31.483.775,05 |
| 229.463,00 | 0,00 | 20.000,00 | -209.463,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
| 3.479.984,20 | 0,00 | 20.000,00 | 0,00 | 3.459.984,20 | 47.084.196.62 | 35.774.744,10 |
| 3.490.969,24 | 14.888,14 | 20.000,00 | 0,00 | 3.485.857,38 | 47.177.786,62 | 35.807.527,10 |
Die InCity Immobilien AG (kurz: "InCity AG") ist eine börsennotierte Kapitalgesellschaft mit Sitz in Deutschland. Die Aktien werden an der Frankfurter Wertpapierbörse im Börsensegment Entry Standard / Open Market gehandelt. Seit dem 1. März 2017 erfolgt im Rahmen der Beendigung des Entry Standards seitens der Deutsche Börse AG die Notierung im Basic Board.
Die InCity AG ist eine nach dem deutschen Aktiengesetz errichtete Gesellschaft mit Sitz in Frankfurt am Main, Deutschland. Die Gesellschaft wird unter der Nummer HRB 90797 im Handelsregister B des Amtsgerichts Frankfurt am Main geführt. Geschäftsanschrift der Gesellschaft ist: Beethovenstraße 71, 60325 Frankfurt am Main, Deutschland.
Der vorliegende Jahresabschluss wurde gemäß §§ 242 ff. und §§ 264 ff. HGB sowie nach den einschlägigen Vorschriften des AktG aufgestellt. Es gelten die Vorschriften für Kleinstkapitalgesellschaften. Von den Erleichterungsvorschriften gemäß § 288 Abs. 1 HGB wurde teilweise Gebrauch gemacht.
Die Gewinn- und Verlustrechnung wird nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.
Die gesetzlichen Gliederungsschemata der §§ 266 und 275 HGB werden bei der Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung unverändert angewandt.
Sofern dies erforderlich war, wurden Angaben zur Mitzugehörigkeit zu anderen Posten ebenfalls aus Gründen der Darstellungsklarheit im Anhang gemacht. Das Geschäftsjahr entspricht dem Kalenderjahr.
Im Geschäftsjahr wurden erstmals die geänderten Vorschriften des Handelsgesetzbuches durch das Bilanzrichtlinie-Umsetzungsgesetz (BilRUG) angewendet, welche verpflichtend zum 1. Januar 2016 anzuwenden waren. Durch die Anwendung der Vorschriften des BilRUG ändern sich vor allem die Gliederung der Gewinn- und Verlustrechnung und die Zuordnung zu den Umsatzerlösen gemäß der neuen Umsatzerlösdefinition nach § 277 HGB (Art. 75 Abs. 2 EGHGB).
Eine entsprechende Anpassung der Vorjahresbeträge ist nicht vorgenommen worden, sie erfolgt nachrichtlich im Anhang unter den Posten Umsatzerlöse und sonstige betriebliche Erträge.
Darüber hinaus blieben die für die Aufstellung des Abschlusses maßgebende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden im Vergleich zum Vorjahr im Wesentlichen unverändert.
Erworbene immaterielle Vermögensgegenstände sind zu Anschaffungskosten bilanziert und werden entsprechend ihrer Nutzungsdauer um planmäßige Abschreibungen (lineare Methode) vermindert.
Das Sachanlagevermögen ist zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt und wird um planmäßige Abschreibungen (lineare Methode) vermindert.
Geringwertige Anlagegüter bis zu einem Wert von EUR 150,00 werden im Jahr des Zugangs sofort aufwandswirksam erfasst. Geringwertige Anlagegüter mit einem Wert von EUR 150,00 bis EUR 1.000,00 werden in einen steuerlichen Sonderposten eingestellt und im Jahr des Zugangs und den folgenden vier Jahren abgeschrieben. Die Abschreibungen auf Zugänge des Sachanlagevermögens werden zeitanteilig vorgenommen.
Bei den Finanzanlagen werden Anteilsrechte zu Anschaffungskosten angesetzt. Liegt eine Wertminderung zum Bilanzstichtag vor, so werden die Finanzanlagen gemäß § 253 Abs. 3 HGB bewertet und gegebenenfalls außerplanmäßig abgeschrieben. Ausleihungen werden mit dem Nennwert angesetzt.
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind zum Nennwert angesetzt. Allen risikobehafteten Posten ist durch die Bildung angemessener Einzelwertberichtigungen Rechnung getragen.
Der Kassenbestand und die Guthaben bei Kreditinstituten werden mit ihren Nominalwerten angesetzt.
Aktive Rechnungsabgrenzungsposten werden für Auszahlungen gebildet, die Aufwendungen für eine bestimmte Zeit nach dem Bilanzstichtag betreffen.
Für die Ermittlung latenter Steuern auf Grund von temporären oder quasi-permanenten Differenzen zwischen den handelsrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten und ihren steuerlichen Wertansätzen oder auf Grund steuerlicher Verlustvorträge werden die Beträge der sich ergebenden Steuerbe- und -entlastung mit den unternehmensindividuellen Steuersätzen im Zeitpunkt des Abbaus der Differenzen bewertet und nicht abgezinst. Die Aktivierung latenter Steuern unterbleibt in Ausübung des dafür bestehenden Ansatzwahlrechtes.
Die Steuerrückstellungen und sonstigen Rückstellungen sind in der Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages (d. h. einschließlich zukünftiger Kosten- und Preissteigerungen) angesetzt. Sie berücksichtigen alle erkennbaren drohenden Verluste aus schwebenden Geschäften und ungewisse Verbindlichkeiten.
Die Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt.
Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens im Berichtszeitraum ist unter Angabe der Abschreibungen des Geschäftsjahres im Anlagenspiegel dargestellt.
| Kapitalanteil der | Eigenkapital zum | Ergebnis | |
|---|---|---|---|
| Beteiligungsbezeichnung | InCity AG | 31.12.2016 | 2016 |
| % | TEUR | TEUR | |
| Cologne Immo Invest II GmbH, Köln | 100 | -2.726 | -31 |
| Immobilien Invest Köln GmbH, Köln | 100 | -849 | -42 |
| Rheinland Immo Invest GmbH, Köln | 100 | 155 | -5 |
| KBD Grundbesitz GmbH, Köln * | 100 | -2.418 | 0 |
| May & Peto Grundbesitz GmbH & Co. KG, Köln | 100 | 13 | -1 |
| allobjekt Denkmalsanierungen GmbH i. L., Weimar | 94 | -2.680 | -45 |
| BRST Immo Invest GmbH, Köln | 74 | -12 | -1 |
| MG 10-14 GmbH, Köln | 100 | -461 | -2 |
| BRST 100 Immo Invest GmbH, Köln | 94 | -1.419 | -3 |
| Immo Invest Rhein-Main GmbH, Köln | 100 | 52 | -7 |
| AIB Projektgesellschaft BA 37 GmbH, Hofheim/Ts. | 51 | -23 | -23 |
| Elbquartier Blankenese GmbH & Co. KG, Schenefeld | 81 | -1.663 | -391 |
| Elbquartier Blankenese Beteiligungs-GmbH, | |||
| Schenefeld | 100 | 73 | 6 |
| Rheinblick Lage 1 GmbH, Berlin * | 100 | 717 | 0 |
| Brutschin Wohnkonzepte GmbH, Waiblingen | 51 | 83 | 165 |
| Projektgesellschaft HW 46 GmbH, Hofheim | 51 | 1.286 | 1.283 |
| IC Immobilien Betriebsgesellschaft mbH, | |||
| Frankfurt am Main | 100 | -23 | -44 |
| IC Objekt1 Frankfurt GmbH, Frankfurt am Main | 100 | -11 | 67 |
| IC Objekt2 Berlin GmbH, Frankfurt am Main | 100 | 61 | 69 |
| IC Objekt3 Berlin GmbH, Frankfurt am Main | 100 | -527 | -427 |
| IC Objekt4 Berlin GmbH, Frankfurt am Main | 100 | -935 | -820 |
| IC Objekt5 Berlin GmbH, Frankfurt am Main | 100 | -59 | -84 |
*Ergebnisabführungsvertrag
Die Ausleihungen in Höhe von TEUR 42.829 betreffen die Darlehen an die IC Objekt1 Frankfurt GmbH, die IC Objekt2 Berlin GmbH, die IC Objekt3 Berlin GmbH, die IC Objekt4 Berlin GmbH und die IC Objekt5 Berlin GmbH und erfüllen den Zweck des Erwerbs und der Finanzierung von Bestandsimmobilien.
Forderungen gegen verbundene Unternehmen bestehen in Höhe von TEUR 12.339 (Vorjahr: TEUR 6.622) und resultieren aus Darlehen, Leistungen im Rahmen des laufenden Geschäftsverkehrs sowie aus der umsatzsteuerlichen Organschaft.
Insgesamt wurden im Geschäftsjahr Forderungen in Höhe von TEUR 16 (Vorjahr: TEUR 1.095) einzelwertberichtigt, da in dieser Höhe nicht mehr von einer Werthaltigkeit ausgegangen werden kann.
In den sonstigen Vermögensgegenständen sind insbesondere Steuererstattungsansprüche aus Körperschaftsteuer, Kapitalertragsteuer und Zinsabschlagsteuer (TEUR 115; Vorjahr: TEUR 184) sowie Vorsteuererstattungsansprüche (TEUR 68; Vorjahr TEUR 5) enthalten.
Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände enthalten zu beiden Bilanzstichtagen keine Forderungen mit einer Restlaufzeit von über einem Jahr.
Das voll eingezahlte Grundkapital der Gesellschaft beträgt zum 31. Dezember 2016 TEUR 60.000 (Vorjahr: TEUR 42.500) und ist eingeteilt in 60.000.000 (Vorjahr: 42.500.000) auf den Inhaber lautende Stückaktien ohne Nennbetrag.
Im Berichtszeitraum wurden Kapitalmaßnahmen wie nachfolgend beschrieben durchgeführt.
Am 15. Dezember 2015 hat die Hauptversammlung der Gesellschaft die Erhöhung des Grundkapitals gegen Bareinlagen von TEUR 42.500 um bis zu TEUR 40.000 auf bis zu TEUR 82.500 durch Ausgabe von bis zu 40.000.000 neuen, auf den Inhaber lautenden Stückaktien mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von EUR 1,00 je Aktie beschlossen. Das Bezugsrecht für etwaige Spitzenbeträge wurde ausgeschlossen. Der Beschluss über die Kapitalerhöhung wurde am 23. Dezember 2015 in das Handelsregister eingetragen.
Die Gesellschaft hatte sich kurzfristig entschlossen, weitere Immobilien zum Ausbau ihres Bestandsportfolios zu erwerben und benötigte daher den angestrebten Emissionserlös aus der Kapitalerhöhung möglichst umgehend. Zu diesem Zweck wurde die Kapitalerhöhung im Volumen von EUR 17.500.000,00 im Wege der Vorabplatzierung unter dem Vorbehalt der Ausübung der Bezugsrechte der Altaktionäre (subject-to-claw-back) noch vor der Veröffentlichung des Wertpapierprospekts und des öffentlichen Bezugsangebots durchgeführt. Die Durchführung der Kapitalerhöhung und das neue Grundkapital in Höhe von EUR 60.000.000,00 wurden am 10. Mai 2016 im Handelsregister der Gesellschaft eingetragen.
Die InCity AG hat mit der Haron Holding AG und der BHF-BANK am 26. April 2016 eine Backstop- und Vorabplatzierungsvereinbarung abgeschlossen. In dieser Vereinbarung hat die Haron Holding AG auf ihr mittelbares Bezugsrecht zum Bezug der auf sie entfallenden 25.178.886 neuen Aktien verzichtet und sich gleichzeitig verpflichtet 6.160.080 neue Aktien direkt von der Gesellschaft zum geringsten Ausgabebetrag von EUR 1,00 je Aktie zu zeichnen und den Bezugspreis an die Gesellschaft abzuführen.
Die Haron Holding AG hat sich in der Backstop- und Vorabplatzierungsvereinbarung darüber hinaus verpflichtet, die übrigen 11.339.920 neuen Aktien nach Zeichnung und Übernahme durch die BHF-BANK von dieser unter dem Vorbehalt der Bezugsrechtsausübung der übrigen Aktionäre der Gesellschaft im Wege der Vorabplatzierung zum Bezugspreis zu erwerben und diejenige Anzahl an neuen Aktien, hinsichtlich derer die übrigen Aktionäre (mit der Ausnahme der Haron Holding AG) ihre Bezugsrechte ausüben, auf die BHF-BANK zurück zu übertragen. Diese neuen Aktien wurden zur Sicherstellung des Rückübertragungsanspruchs bis zum Abschluss der wertpapiertechnischen Abwicklung des Bezugsangebots und der Lieferung der neuen Aktien an die ihr Bezugsrecht ausübenden Minderheitsaktionäre der InCity AG auf einem Sperrdepot der BHF-BANK verwahrt.
Im Rahmen der Hauptversammlung vom 17. August 2016 wurde das bestehende genehmigte Kapital 2015/II aufgehoben und der Vorstand der Gesellschaft wurde ermächtigt, das Grundkapital der Gesellschaft in der Zeit bis zum 16. August 2021 mit Zustimmung des Aufsichtsrats einmalig oder mehrmals um insgesamt EUR 30.000.000,00 durch Ausgabe von bis zu Stück 30.000.000 neuen, auf den Inhaber lautenden Stückaktien gegen Bar- und/oder Sacheinlagen zu erhöhen (Genehmigtes Kapital 2016/I). Der Vorstand wird ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Bezugsrecht der Aktionäre in bestimmten Fällen ganz oder teilweise auszuschließen. Zum 31. Dezember 2016 betrug das Genehmigte Kapital demnach TEUR 30.000.
Im Rahmen der Hautversammlung vom 17. August 2016 wurde das bestehende bedingte Kapital 2015/II aufgehoben und das Grundkapital der Gesellschaft um bis zu EUR 30.000.000,00 eingeteilt um bis 30.000.000 Stück auf den Inhaber lautende Stückaktien bedingt erhöht (Bedingtes Kapital 2016/I). Das bedingte Kapital beträgt zum 31. Dezember 2016 demnach TEUR 30.000.
Der Jahresfehlbetrag wird auf neue Rechnung vorgetragen.
Die Kapitalrücklage beträgt zum 31. Dezember 2016 TEUR 7.345 (Vorjahr TEUR 5.595). Der Anstieg um TEUR 1.750 resultiert aus der Kapitalerhöhung im Berichtszeitraum und dem damit verbundenen Unterschiedsbetrag zwischen Ausgabebetrag und Bezugsbetrag der neuen Aktien.
| TEUR | 31.12.2016 | 31.12.2015 |
|---|---|---|
| Rückstellungen für Abschluss- u. Prüfungskosten | 110 | 123 |
| Rückstellungen für Berufsgenossenschaft | 4 | 4 |
| Sonstige Rückstellungen | 529 | 556 |
| Summe | 643 | 683 |
Die sonstigen Rückstellungen wurden für mögliche Risiken aus den Beteiligungen an Tochterunternehmen (TEUR: 468; Vorjahr: TEUR 523), ausstehende Rechnungen (TEUR 39; Vorjahr: TEUR 21) und offene Urlaubsansprüche (TEUR: 22; Vorjahr: TEUR 12) gebildet.
Die Restlaufzeiten und die Besicherung der Verbindlichkeiten sind im Verbindlichkeitenspiegel im Einzelnen dargestellt. Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen enthalten mit TEUR 1.175 ein Darlehen der Haron Holding AG und darüber hinaus Darlehen von Tochterunternehmen der InCity AG.
| Art der Verbindlichkeit TEUR |
31.12.2016 Restlaufzeit |
31.12.2015 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| bis 1 Jahr |
1 bis 5 Jahre |
über 5 Jahre |
Gesamt | Gesamt | ||
| 1. | Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten |
3 | 0 | 0 | 3 | 0 |
| 2. | Verbindlichkeiten aus | |||||
| Lieferungen und Leistungen | 87 | 0 | 0 | 87 | 182 | |
| 3. | Verbindlichkeiten gegenüber | |||||
| verbundenen Unternehmen | 1.597 | 0 | 0 | 1.597 | 1.150 | |
| 4. | Sonstige Verbindlichkeiten | 8 | 0 | 0 | 8 | 55 |
| - davon im Rahmen der sozialen Sicherheit |
6 | 0 | 0 | 6 | 7 | |
Eine Besicherung der bestehenden Verbindlichkeiten ist nicht gegeben.
Sämtliche Verbindlichkeiten des Vorjahres hatten eine Restlaufzeit unter einem Jahr.
Infolge der erstmaligen Anwendung der Vorschriften nach dem Bilanzrichtlinie-Umsetzungsgesetz (BilRUG) sind die Umsatzerlöse des Geschäftsjahres nicht mit der Angabe für das Vorjahr vergleichbar. Bei Anwendung von § 277 Abs. 1 HGB i. d. F. BilRUG hätten sich für das Vorjahr Umsatzerlöse i. H. v. TEUR 292 ergeben. Die Änderung im Ausweis betrifft im Wesentlichen die bislang unter den sonstigen betrieblichen Erträgen ausgewiesenen Erträge aus der Untervermietung.
Die Umsatzerlöse bestehen im Berichtsjahr hauptsächlich zum einen aus Erlösen aus konzerninternen Management-Fees/Weiterbelastungen in Höhe von TEUR 413 (Vorjahr: TEUR 136), welche maßgeblich aus mit Bestandsgesellschaften sowie Projektgesellschaften vereinbarten Geschäftsbesorgungsverträgen resultieren. Des Weiteren resultieren im Berichtsjahr Umsatzerlöse in Höhe von TEUR 50 aus Management Fees im Rahmen von Asset Management Dienstleistungen gegenüber konzernexternen Dritten (Vorjahr: TEUR 50) sowie konzernexternen Weiterbelastungen von Kosten im Rahmen von Ankaufsprüfungen in Höhe von TEUR 70 (Vorjahr: 0).
Die sonstigen betrieblichen Erträge im Geschäftsjahr in Höhe von TEUR 57 (Vorjahr: TEUR 299) resultieren im Wesentlichen aus der Auflösung von Rückstellungen (TEUR 16; Vorjahr: TEUR 63), periodenfremden Erträgen (TEUR 23; Vorjahr: TEUR 0) sowie Erträgen aus der Erstattung gemäß Aufwendungsausgleichsgesetz (TEUR 12; Vorjahr: TEUR 0). Im Vorjahr waren Erträge aus der Untervermietung in Höhe von TEUR 107 von selbst angemieteter und nicht mehr benötigter Bürofläche ausgewiesen, die im Berichtsjahr in Höhe von TEUR 18 gemäß Bilanzrichtlinie-Umsetzungsgesetzt (BilRUG) in den Umsatzerlösen ausgewiesen werden. Bei Anwendung von § 277 Abs. 1 HGB i. d. F. BilRUG hätten sich für das Vorjahr sonstige betrieblich Erträge i. H. v. TEUR 192 ergeben.
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen in Höhe von TEUR 1.415 umfassen im Geschäftsjahr insbesondere die Kosten aus der Kapitalerhöhung (TEUR 266), Rechts- und Beratungskosten (TEUR 214), Abschluss- und Prüfungskosten (TEUR 164), nicht abziehbare Vorsteuer (TEUR 148), Raumkosten (TEUR 129), Akquisitionskosten – auch für Dritte – (TEUR 122) sowie Reisekosten (TEUR 49).
Die InCity AG realisiert auf Grund ihres Geschäftsmodells und der Holdingfunktion Erträge aus der Veräußerung von Anteilen an Projektgesellschaften sowie aus Ausschüttungen. Im Geschäftsjahr resultieren Beteiligungserträge aus einer vereinnahmten Gewinngarantie von einer abgeschlossenen Beteiligung ("Heimat 79") in Höhe von TEUR 171 sowie aus einer Vorabgewinnausschüttung der Projektbeteiligung "Flugfeld Böblingen" in Höhe von TEUR 45. Im Geschäftsjahr 2015 resultierten die Beteiligungserträge ausschließlich aus Vorabgewinnausschüttungen der Projektgesellschaft zu dem Projekt "Flugfeld Böblingen" in Böblingen in Höhe von TEUR 390.
Zum Abschlussstichtag bürgt die InCity AG für verbundene Unternehmen in Höhe von rund EUR 1,7 Mio. für Avalbürgschaften bei der Sparkasse KölnBonn und hat eine selbstschuldnerische Bürgschaft in Höhe von TEUR 377 übernommen. Diese Eventualverbindlichkeiten beziehen sich im Wesentlichen auf Gewährleistungsgarantien. Eine Inanspruchnahme aus diesen Haftungsverhältnissen ist nicht vollständig auszuschließen. Die InCity AG hat entsprechend Rückstellungen gebildet. Die Gesellschaft hat ein Gewährleistungsmanagement etabliert, um mögliche Ansprüche zu bewerten und mittels der Unterauftragnehmer beseitigen zu lassen.
Zudem wurde eine weitere selbstschuldnerische Höchstbetragsbürgschaft für das Tochterunternehmen IC Objekt2 Berlin GmbH zum Zwecke der Absicherung eines Darlehensvertrags in Höhe von TEUR 5.000 übernommen. Das zugrunde liegende Darlehen ist erstrangig mit Grundschulden an der von der IC Objekt2 Berlin GmbH gehaltenen Immobilie besichert. Mit einer Inanspruchnahme ist nicht zu rechnen.
Zum Abschlussstichtag bürgt die InCIty AG zudem für ein verbundenes Unternehmen im Zusammenhang mit der Projektentwicklung "Elbquartier Blankenese" in Hamburg in Höhe von weiteren rund EUR 1,2 Mio. Die Bürgschaft ist vollumfänglich bar hinterlegt. Mit einer Inanspruchnahme ist nicht zu rechnen.
| Art der Verpflichtung | Restlaufzeit | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| TEUR | bis | 1 bis | über | ||||
| 1 Jahr | 5 Jahre | 5 Jahre | Gesamt | ||||
| 1. | Mietverträge | 97 | 356 | 0 | 453 | ||
| 2. | Leasingverträge | 8 | 0 | 0 | 8 | ||
| Summe | 105 | 356 | 0 | 461 |
Herr Michael Freund, Dipl. Betriebswirt, Syke (Alleinvorstand)
Dr. Georg Oehm, Kaufmann, Eschborn (Vorsitzender) Carl-Detlev Freiherr von Hammerstein, Landwirt, Gyhum-Bockel (stv. Vorsitzender) Roland Kunz, Kaufmann, Muri, Schweiz
Dr. Georg Oehm, Kaufmann, Eschborn (Vorsitzender) Georg Glazel, Unternehmer, Heidelberg (stv. Vorsitzender) Roland Kunz, Kaufmann, Muri, Schweiz
Die Bezüge des Aufsichtsrats beliefen sich im Geschäftsjahr auf TEUR 36.
Im Berichtsjahr sind der InCity Immobilien AG keine Stimmrechtmitteilungen zugegangen.
Auch nach dem Abschlussstichtag aber vor Aufstellung des Jahresabschlusses wurden der InCity Immobilien AG keine Mitteilungen nach § 20 AktG gemacht.
Die Haron Holding AG, Sihleggstrasse 17, 8832 Wollerau, Schweiz, gehört nach Kenntnis der Gesellschaft gemäß der Mitteilung vom 16. Dezember 2013 unmittelbar eine Mehrheitsbeteiligung an der InCity Immobilien AG (ISIN: DE000A0HNF96).
Ohne den Vorstand betrug die durchschnittliche Mitarbeiteranzahl im Berichtsjahr sieben (Vorjahr: neun).
Die Gesellschaft ist Mutterunternehmen und erstellt einen Konzernabschluss, der im elektronischen Bundesanzeiger veröffentlicht wird.
Frankfurt am Main, 31. März 2017
Michael Freund Vorstand (CEO)
Wir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang unter Einbeziehung der Buchführung und den Bericht über die Lage der Gesellschaft und des Konzerns der InCity Immobilien AG, Frankfurt am Main, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2016 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Bericht über die Lage der Gesellschaft und des Konzerns nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Bericht über die Lage der Gesellschaft und des Konzerns abzugeben.
Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Bericht über die Lage der Gesellschaft und des Konzerns vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Bericht über die Lage der Gesellschaft und des Konzerns überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Bericht über die Lage der Gesellschaft und des Konzerns steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.
Berlin, 20. April 2017
Ernst & Young GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Wehner Pilawa Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer
Status Portfolio – Stand April 2017
In 2016 erweiterte die InCity AG ihr Portfolio von Bestandsimmobilien um das Objekt Charlottenstraße 79-80 in Berlin-Mitte. Es handelt sich hierbei um ein nahezu vollvermietetes Büround Geschäftshaus. Der Besitz-, Nutzen- und Lastenwechsel ist zum 1. September 2016 erfolgt.
Damit umfasst das Portfolio der InCity AG zum Stand April 2017 fünf Bestandsimmobilien mit einem Buchwert von rund EUR 87,5 Millionen und zwei Projektentwicklungsbeteiligungen mit einem Projektvolumen von rund EUR 80 Millionen in Hamburg und Düsseldorf.
| NUTZUNGSART: | WOHN- UND GESCHÄFTSHAUS |
|---|---|
| Vermietungsstand: | 89% |
| Fläche: | 3.980 m² |
| Status Quo: | Asset im Bestand |
| Buchwert gem. HGB: | EUR 26,56 Mio. |
| Jahresnettokaltmiete: | EUR 0,89 Mio. |
Das fünfgeschossige Wohn- und Geschäftshaus liegt in zentraler Lage in Berlin-Mitte im historischen Herzen der Stadt nur wenige Meter vom Hausvogteiplatz und dem Gendarmenmarkt entfernt. Insgesamt verfügt die Immobilie über rund 3.980 m² vermietbare Fläche. Im Erdgeschoss ist überwiegend Gastronomie untergebracht, zwei Obergeschosse werden als Büroetage genutzt, in den darüber liegenden Geschossen befinden sich großzügige Wohneinheiten. Der Besitz-, Nutzen- und Lastenwechsel erfolgte am 15. September 2015.
| NUTZUNGSART: | WOHN- UND GESCHÄFTSHAUS |
|---|---|
| Vermietungsstand: | 25% |
| Fläche: | 4.880 m² |
| Status Quo: | Asset im Bestand |
| Buchwert gem. HGB: | EUR 23,60 Mio. |
| Jahresnettokaltmiete: | EUR 0,28 Mio. |
Die Immobilie befindet sich in zentraler Lage in Berlin-Mitte. Das denkmalgeschützte Ensemble liegt nur wenige Meter vom Gendarmenmarkt entfernt und besticht durch eine ansprechende Architektur und den typischen Berliner Innenhof. Insgesamt verfügt die Immobilie über rund 4.800 m² vermietbare Büro-, Gastronomie- und Wohnfläche. Im Erdgeschoss des historischen Gebäudeensembles war das Sternerestaurant VAU untergebracht. Die Kaufpreisfälligkeit und damit der Besitz-, Nutzen- und Lastenwechsel traten am 15. Oktober 2016 ein.
| NUTZUNGSART: | BÜRO- UND GESCHÄFTSHAUS |
|---|---|
| Vermietungsstand: | 93% |
| Fläche: | 4.670 m² |
| Status Quo: | Asset im Bestand |
| Buchwert gem. HGB: | EUR 22,01 Mio. |
| Jahresnettokaltmiete: | EUR 0,80 Mio. |
Das neungeschossige Objekt befindet sich in zentraler Lage in Berlin-Mitte und nur wenige Meter vom Checkpoint Charlie und dem bekannten Ensemble des Potsdamer Platzes entfernt. Der Standort zeichnet sich durch eine hervorragende ÖPNV-Anbindung aus. Das Büro- und Geschäftshaus verfügt über rund 4.700 m² vermietbare Fläche und ist nahezu vollständig vermietet.
| NUTZUNGSART: | BÜRO |
|---|---|
| Vermietungsstand: | 78% |
| Fläche: | 3.427 m² |
| Status Quo: | Asset im Bestand |
| Buchwert gem. HGB: | EUR 7,23 Mio. |
| Jahresnettokaltmiete: | EUR 0,32 Mio. |
Das Objekt befindet sich in zentraler Lage in Berlin-Kreuzberg und zeichnet sich durch eine hervorragende ÖPNV-Anbindung aus. Bis zum bekannten Ensemble des Potsdamer Platzes sind es nur wenige Meter, der Askanische Platz und der Anhalter Bahnhof liegen in unmittelbarer Nähe. Der Standort selbst hat sich als Alternative zu den hochpreisigen Lagen Potsdamer und Leipziger Platz etabliert. Das sechsgeschossige Bürohaus verfügt über rund 3.400 m² vermietbare Fläche und ist zu rund 78% vermietet.
Metropolregion Frankfurt am Main / Rhein-Main: Brönnerstraße 13, 15, 60313 Frankfurt am Main
| NUTZUNGSART: | BÜRO |
|---|---|
| Vermietungsstand: | 100% |
| Fläche: | 2.460 m² |
| Status Quo: | Asset im Bestand |
| Buchwert gem. HGB: | EUR 7,92 Mio. |
| Jahresnettokaltmiete: | EUR 0,48 Mio. |
Die als Ärztehaus etablierte Immobilie befindet sich direkt in der Frankfurter Innenstadt unweit der Konstabler Wache in der Brönnerstraße, einer Seitenstraße von Frankfurts Haupteinkaufsmeile Zeil. Das Objekt ist vollständig vermietet, überwiegend an Ärzte sowie an zwei Kliniken mit ambulanter und stationärer Behandlung.
| Projekte | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | Aktuelle Verkaufsquote |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| "Elbquartier Blankenese" Hamburg |
94% | |||||||
| "Rhein VII" Gesamtmaßnahme / Haus 6 |
96% / 0% | |||||||
| Stand: April 2017 |
Metropolregion Hamburg: Elbquartier Blankenese
| NUTZUNGSART: | WOHNEN |
|---|---|
| Verkaufsstand: | 94% |
| Fläche: | 5.500 m² |
| Status Projekt: | Fertigstellung |
| Projektvolumen: | EUR 26,50 Mio. |
| Beteiligungsvolumen: | EUR 4,67 Mio. |
Auf einem parkähnlichen Grundstück entstehen bis Ende 2015 im schönen Stadtteil Blankenese, westlich von Hamburg, 35 exklusive Doppel- und Reihenhäuser sowie Stadtvillen. Das zentral liegende Herrenhaus aus dem Jahr 1900 wurde als letztes Gebäude aufwendig saniert und zu vier Häusern umgebaut.
| NUTZUNGSART: | WOHNEN |
|---|---|
| Verkaufsstand: | 96% / 0% |
| Fläche: | 8.073 m² / 1.200 m² |
| Status Projekt: | Teil-Fertigstellung |
| Projektvolumen: | EUR 44,41 Mio. / EUR 9,25 Mio. |
| Beteiligungsvolumen: | EUR 0,55 Mio. / EUR 0,65 Mio. |
Das Wohnprojekt befindet sich in einer Parkanlage an der Kribbenstraße in unmittelbarer Rheinlage. "Rhein VII – bildschön leben" umfasst insgesamt sieben Punkthäuser mit 83 Ein- bis Sechs-Zimmer-Wohneinheiten mit Größen zwischen 35 und 209 m². Die Gesamtwohnfläche beläuft sich auf ca. 9.300 m².
Das Jahr 2016 war ein turbulentes Jahr für die nationalen und internationalen Kapitalmärkte. Nach einem schwachen Jahresauftakt fiel der deutsche Leitindex DAX im Februar 2016 unter 9.000 Punkte und lag damit fast 20% unter dem Niveau zu Jahresanfang. Weltweite Sorgen vor nationalen und internationalen Konflikten, Rezessionsbefürchtungen sowie das allgemeine Niedrigzinsumfeld ließen Investoren aus eher zyklischeren Werten fliehen und Sicherheit in europäischen und insbesondere deutschen Immobilienaktien suchen. Auch der "Brexit" am 23. Juni 2016, d.h. das mehrheitliche Votieren der Briten für ein Ausscheiden aus der EU belastete den DAX bzw. die Kapitalmärkte. Ein starkes zweites Halbjahr, u.a. auch die Reaktion auf die überraschende Wahl von Donald Trump zum Präsidenten der USA am 9. November 2016, eine weiter Zinsanhebung durch die amerikanische Notenbank im Dezember 2016 sowie generell die Aussicht auf staatlich geförderte Investitionsprogramme, ließen den DAX das Jahr 2016 schließlich mit einem Plus von rund 6,9% bzw. 11.481 Punkten (Jahreshöchstkurs) beenden. Auch der MDAX legte im Jahresverlauf um rund 6,8% zu und schloss auf einem historischen Allzeithoch.
Insbesondere der EPRA Europe Index konnte mit dieser Entwicklung nicht mithalten und schloss das Jahr 2016 mit einem Minus von mehr als 8% - auch in Folge der unterdurchschnittlichen Kursperformance britischer Immobilienunternehmen auf Grund des Brexits. Der deutsche Immobilienindex Dimax hingegen schloss das Jahr mit einem Kursgewinn von 5,2%.
Die InCity-Aktie konnte im Geschäftsjahr 2016 mit der positiven Gesamtmarkstimmung der deutschen Immobilienaktien durchaus mithalten.
Zum Jahresbeginn lag der Kurs bei EUR 0,9898. Nach einem Jahreshöchststand am 11. April 2016 von EUR 1,118, der Ankündigung der Bezugsrechtskapitalerhöhung (mit Vorabplatzierung) zu einem
8 unter Berücksichtigung des sog. scrip-adjustments (1,012) der Bezugsrechts-Kapitalerhöhung 2016
Bezugspreis von EUR 1,10 je Aktie am 26. April 2016 sowie der Durchführung der Kapitalerhöhung (Bezugszeitraum des öffentlichen Angebots vom 15. Juni bis 28. Juni 2016) konnte das Jahr mit einem Schlusskurs von EUR 1,071 (+8,3% zum Schlusskurs des Vorjahres) abgeschlossen werden
| Aktiengattung | Inhaber-Stammaktien (ISIN: DE000A0HNF96 / WKN: A0HNF9) |
|---|---|
| Börsenplätze | Xetra, Frankfurt, Berlin, Düsseldorf, Stuttgart |
| Marktsegment | Open Market |
| Transparenzlevel | Entry Standard; ab 1. März 2017: Basic Board |
| Designated Sponsor | ODDO Seydler Bank AG |
| 2016 | 2015 | |
|---|---|---|
| Anzahl ausgegebene Aktien am 31.12. (in Mio.) | 60,0 | 42,5 |
| Jahresendkurs in EUR | 1,071 | 0,9898) |
| Höchstkurs in EUR | 1,200 | 1,0738) |
| Tiefstkurs in EUR | 0,948 | 0,9198) |
| Marktkapitalisierung (in EUR Mio.) am 31.12 | rd. 64,3 | 42,0 |
Zum 31. Dezember 2016 entfällt nach Kenntnisstand der Gesellschaft auf die Haron Holding AG eine Beteiligungsquote von rund 75%.
Aktionärsstruktur am 31. Dezember 2016 (nach Kenntnisstand der Gesellschaft)
* gemäß den zuletzt gemachten Angaben der Haron Holding AG, Schweiz
Die Anteile, die durch die Mitglieder des Vorstands an der Gesellschaft gehalten werden, betragen zum 31. Dezember 2016 unter 1 %.
| 25. April 2017 | Veröffentlichung Jahres- und Konzernabschluss 2016 |
|---|---|
| 25. April 2017 | Veröffentlichung Geschäftsbericht 2016 |
| 31. August 2017 | Ordentliche Hauptversammlung, Frankfurt am Main |
| 19. September 2017 | Veröffentlichung Halbjahresabschluss 2017 |
| 4. bis 6.Oktober 2017 | EXPO Real in München |
| Vorstand: | Aufsichtsrat: | |
|---|---|---|
| Michael Freund, Vorstand (CEO) | Dr. Georg Oehm, Aufsichtsratsvorsitzender | |
| Carl-Detlev Freiherr von Hammerstein, Stellv. Aufsichtsratsvorsitzender |
||
| Roland Kunz, Mitglied des Aufsichtsrats | ||
| AB 17. AUGUST 2016 | ||
| Vorstand: | Aufsichtsrat: | |
| Michael Freund, Vorstand (CEO) | Dr. Georg Oehm, Aufsichtsratsvorsitzender | |
| Georg Glatzel, Stellv. Aufsichtsratsvorsitzender |
||
| Roland Kunz, Mitglied des Aufsichtsrats |
InCity Immobilien AG, Frankfurt am Main
Hinweis: Aus rechentechnischen Gründen können in Tabellen und bei Verweisen Rundungsdiffererenzen zu den sich mathematisch exakt ergebenden Werten (Geldeinheiten, Prozentangaben usw.) auftreten
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