{0}------------------------------------------------

GAYRİ MENKUL DEG ERLEME RAPORU

İZMİR İLİ, KONAK İLÇESİ, AKDENİZ MAHALLESİ 2802 ADA 9 PARSEL 1,2,3,4,5,6 NUMARALI BAĞIMSIZ BÖLÜMLER

Z İ R A A T G A Y R İ M E N K U L Y A T I R I M O R T A K L I Ğ I . A . Ş

A R A L I K - 2 0 2 5

{1}------------------------------------------------

DEĞERLEME RAPORU ÖZETĠ

Değerlemeyi Talep Eden Kurum/KiĢi

ZĠRAAT GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI.A.ġ

Değerlemeye Konu TaĢınmaz

Ġzmir Ġli, Konak Ġlçesi, Akdeniz Mahallesi, 2802 ada 9 nolu parselde kayıtlı mülkiyetleri ZĠRAAT GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI.A.ġ adına kayıtlı olan 1,2,3,4,5,6 numaralı bağımsız bölümler

Atatürk Caddesi No:36 D:31,41,51,61,71 ve Cumhuriyet Bulvarı No:39/A Konak/ĠZMĠR

Ġmar Durumu

TaĢınmazların yer aldığı parsel; 22.09.2003 onay tarihli, 14.10.2021 tadilat onay tarihli 1/1000 ölçekli Mimar Kemalettin Koruma Amaçlı imar planı kapsamında, BitiĢik Nizam, 8 Kat yapılaĢma koĢullarına sahip TM -Ticaret Seçenekli Konut (zemin kata konut yapılamaz) Alanında kalmaktadır. Eski eser bitiĢiği ve karĢısı konumunda olup, her türlü iĢlem için Ġzmir Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulundan izin alınması gerekmektedir. Ayrıca Alsancak Bölgesi Mevcut Plandaki Durumu Korunacak Alanlar sınırı içerisinde yer almaktadır.

Raporun Konusu

Bu rapor, Ġzmir Ġli, Konak Ġlçesi, Akdeniz Mahallesi, tapunun 2802 ada 9 nolu parselinde yer alan mülkiyeti ZĠRAAT GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI.A.ġ adına kayıtlı olan 1,2,3,4,5,6, bağımsız bölüm numaralı ĠĢyeri / Ofis vasıflı taĢınmazlara ait adil piyasa koĢullarında KDV hariç yılsonuna esas yasal rayiç değerinin belirlenmesi amacıyla hazırlanan gayrimenkul değerleme raporudur.

Raporun Tarihi

03.12.2025

Değer

03.12.2025 tarihi itibariyle 1,2,3,4,5,6 Bağımsız Bölüm numaralı Gayrimenkullerin Değeri

Gayrimenkullerin Toplam Pazar Değeri

(KDV Hariç) 228.925.000.-TL(ĠkiyüzyirmisekizmilyondokuzyüzyirmibeĢbin Türklirası)

(KDV Dahil) 274.710.000.-TL (ĠkiyüzyetmiĢdörtmilyonyediyüzonbin Türklirası)

Değerleme Uzmanı

Tuba ATAġ KAYA– 401850

Kontrol Eden Değerleme Uzmanı

Ġsmail CANATAN– 402198

Sorumlu Değerleme Uzmanı

Murat ATALAY– 400994

Ġnkilap Mah. Dr. Adnan Büyükdeniz Cd. No:7/a No:33 Akyaka Plaza A1 Blok. Kat 18 Ümraniye/ ĠSTANBUL. Telefon : 02162859525-26 Faks :0216 2859536 Whatsapp: 0 534 593 88 10 e-posta: [email protected]

{2}------------------------------------------------

UYGUNLUK BEYANI

Raporda sunulan bulgular değerleme uzmanlarının sahip olduğu tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur.
Analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koĢullarla sınırlıdır.
Değerleme uzmanlarının değerleme konusunu oluĢturan mülkler ile herhangi bir iliĢkisi yoktur.
Değerleme uzmanlarının (Ģirketinin) ücreti raporun herhangi bir bölümüne bağlı değildir.
Değerleme, ahlaki kural ve standartlarına, mesleki gereklere göre gerçekleĢtirilmiĢtir.
Değerleme uzmanları mesleki eğitim Ģartlarına haizdir.
Değerleme uzmanlarının değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi vardır.
Değerleme uzmanları mülkü kiĢisel olarak denetlemiĢtir.
Rapordaki analiz, kanaatler ve sonuç değerleri Uluslararası Değerleme Standartları (IVSC) kriterlerine uygun olarak hazırlanmıĢtır.

VARSAYIMLAR

Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peĢinen kabul edilmiĢtir.
Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir.
Gayrimenkulün piyasada makul bir satıĢ fiyatı ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir.
Seçilen karĢılaĢtırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir.
Seçilen karĢılaĢtırılabilir örneklere ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında değerleme tarihindeki sosyo-ekonomik koĢulların geçerli olduğu kabul edilir.
Raporda belirtilen değer bu raporun hazırlandığı tarihteki değeridir. Değerleme uzmanı bu değere etki edecek ve bu tarihten sonra oluĢacak ekonomik ve/veya fiziki değiĢikliklerden dolayı sorumlu değildir.
Bu rapordaki hiçbir yorum hukuki konuları, özel araĢtırma ve uzmanlık gerektiren konuları ve değerleme uzmanının bilgisinin ötesinde olacak konuları açıklamak niyetiyle yapılmamıĢtır.

{3}------------------------------------------------

Mülk ile ilgili hiçbir bilgide değiĢiklik yapılmamıĢtır. Mülkiyet ve resmi tanımlar ile ilgili bilgilerin alındığı makamlar genel olarak güvenilir kabul edilirler. Fakat bunların doğruluğu için bir garanti verilmez.
Bilgi ve belgeler raporda kamu kurumlarından elde edilebildiği kadarı ile yer almaktadır.
Kullanılan fotoğraf, harita, Ģekil ve çizimler yalnızca görsel amaçlıdır, rapordaki konuların kavranmasına görsel bir katkısı olması amacıyla kullanılmıĢtır, baĢka hiçbir amaçla güvenilir referans olarak kullanılamaz.
Bu rapora konu olan projeksiyonlar değerleme sürecine yardımcı olması dolayısı ile mevcut piyasa koĢullarında ve mevcut talep durumunda stabil bir ekonomi süreci göz önüne alınarak yapılmıĢtır. Projeksiyonlar değerleme uzmanının kesin olarak tahmin edemeyeceği değiĢen piyasa koĢullarına bağlıdır ve değerin değiĢken Ģartlardan etkilenmesi olasıdır.
Değerleme uzmanı mülk üzerinde veya yakınında bulunan-bulunabilecek tehlikeli veya sağlığa zararlı maddeleri tespit etme yeterliliğine sahip değildir. Değer tahmini yapılırken değerin düĢmesine neden olacak bu gibi maddelerin var olmadığı öngörülür. Bu konu ile hiçbir sorumluluk kabul edilmez.
Değerleme raporuna dâhil edilen, geleceğe yönelik tahmin ve projeksiyonlar veya iĢletme tahminleri, güncel piyasa Ģartları, beklenen kısa vadeli arz ve talep faktörleri ve sürekli istikrarlı bir ekonomiye dayalıdır. Dolayısıyla, bunlar gelecekteki koĢullara bağlı olarak değiĢebilir. Rapor tarihinden sonra meydana gelebilecek ekonomik değiĢikliklerin raporda belirtilen fikir ve sonuçları etkilemesinden ötürü sorumluluk alınmaz.
Aksi açık olarak belirtilmediği sürece hiçbir olası yer altı zenginliği dikkate alınmamıĢtır.
Konu mülk ile ilgili değerleme uzmanının zemin kirliliği etüdü çalıĢması yapması mümkün değildir. Bu nedenle görüldüğü kadarı ile herhangi bir zemin kirliliği sorunu olmadığı kabul edilmiĢtir.
Bölgenin deprem bölgesi olması sebebiyle detaylı jeolojik araĢtırmalar yapılmadan zemin sağlamlığı konusu netleĢtirilemez. Bu nedenle çalıĢmalarda zemin ile ilgili herhangi bir olumsuzluğun olmadığı kabul edilmiĢtir.

Gayrimenkullerde zemin araĢtırmaları ve zemin kontaminasyonu çalıĢmaları, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalmaktadır. ġirketimizin bu konuda bir ihtisası olmayıp konu ile ilgili detaylı bir araĢtırma yapılmamıĢtır. Ancak, yerinde yapılan gözlemlerde gayrimenkulün çevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiĢtir. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme çalıĢması yapılmıĢtır.

{4}------------------------------------------------

	İçindekiler
	UYGUNLUK BEYANI 3
	VARSAYIMLAR	3
	BÖLÜM 1 8
1.	RAPOR BĠLGĠLERĠ	8
1.1.	Raporun Tarihi ve Numarası 8
1.2.	Raporun Türü 8
1.3.	Raporu Hazırlayan Ve Sorumlu Değerleme Uzmanının Ad ve Soyadları 8
1.4.	Değerleme Tarihi	8
1.5.	Dayanak SözleĢmenin Tarih ve Numarası 8
1.6.	Raporun Tebliğin 1. Maddesinin 2. Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına ĠliĢkin
	Açıklama 8
1.7.	Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Aynı KuruluĢ Tarafından Daha Önceki Tarihlerde
	Değerlemesi YapılmıĢsa, Son Üç Değerlemeye ĠliĢkin Bilgiler 9
	BÖLÜM 2 9
2.	KURULUġ VE MÜġTERĠYĠ TANITICI BĠLGĠLER	9
2.1.	KuruluĢun Unvanı ve Adresi	9
2.2.	MüĢteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi 10
2.3.	MüĢteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar	12
2.4.	ĠĢin Kapsamı	12
	BÖLÜM 3 13
3.	DEĞERLEME KONUSU GAYRĠMENKUL HAKKINDA BĠLGĠLER	13
3.1.	Gayrimenkullerin Yeri, Konumu ve Tanımı 13
3.2.	Gayrimenkullerin Tapu Kayıt Bilgileri 15
3.3.	Değerlemesi Yapılan Gayrimenkuller Ġle Ġlgili Herhangi Bir Takyidat (Devredilebilmesine
	ĠliĢkin Bir Sınırlama) Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 16
3.4.	Gayrimenkullerin Ġmar Durumu	16
3.5.	Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal Ġzinler Ve Belgeler, Gayrimenkul Ġçin AlınmıĢ
	Durdurma Kararı, Yıkım Kararı Riskli Yapı Tespiti V.B. Durumlara Dair Açıklamalar(Tapu, Plan,
	Proje, Ruhsat, ġema Vb. Dokümanlar) 17
3.6.	Gayrimenkullere ĠliĢkin Olarak YapılmıĢ SözleĢmelere ( Gayrimenkul SatıĢ Vaadi
	SözleĢmeleri, Kat KarĢılığı ĠnĢaat SözleĢmeleri Ve Hasılat PaylaĢımı SözleĢmeler V.B.) ĠliĢkin
	Bilgiler	18
3.7.	Değerlemesi Yapılan Gayrimenkuller Ġle Ġlgili Varsa Son Üç Yıllık Dönemde GerçekleĢen
	Alım Satım ĠĢlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen DeğiĢikliklere
	(Ġmar Planında Meydana Gelen DeğiĢiklikler, KamulaĢtırma ĠĢlemleri Vb.) ĠliĢkin Bilgi	18
3.8.	Değerlemesi Yapılan Projelerin Ġlgili Mevzuat Uyarınca Gerekli Tüm Ġzinlerinin Alınıp
	Alınmadığı, Projesinin Hazır Ve OnaylanmıĢ, ĠnĢaata BaĢlanması Ġçin Yasal Gerekliliği Olan Tüm
	Belgelerinin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi	18
3.9.	Değerlemesi Yapılan Projeler Ġle Ġlgili Olarak, 29.6.2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim KuruluĢu (Ticaret Unvanı,
	Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul Ġle Ġlgili Olarak GerçekleĢtirdiği Denetimler
	Hakkında Bilgi 19

{5}------------------------------------------------

3.10.	Eğer Belirli Bir Projeye Ġstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye ĠliĢkin Detaylı Bilgi Ve
	Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye ĠliĢkin Olduğuna Ve Farklı Bir
	Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine ĠliĢkin Açıklama	19
3.11.	Varsa Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 19
4.	DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULE ĠLĠġKĠN ANALĠZLER	20
4.1.	Gayrimenkullerin Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler	20
4.2.	Mevcut Ekonomik KoĢullar, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak
	Veriler28
4.3.	Değerleme ĠĢlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler	34
4.4.	Gayrimenkullerin Fiziki, Yapısal, Teknik Ve ĠnĢaat Özellikleri	34
4.5.	Varsa Mevcut Yapıyla Veya ĠnĢaatı Devam Eden Proje Ġle Ġlgili Tespit Edilen Ruhsata
	Aykırı Durumlara ĠliĢkin Bilgiler	36
4.6.	Ruhsat AlınmıĢ Yapılarda Yapılan DeğiĢikliklerin 3194 Sayılı Ġmar Kanunun 21. Maddesi
	Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir DeğiĢiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi.	37
4.7.	Gayrimenkullerin Değerleme Tarihi Ġtibari Ġle Hangi Amaçla Kullanıldığı Gayrimenkul
	Arsa Veya Arazi Ġse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa Yapının Hangi
	Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi	37
BÖLÜM 5	37
5.	Kullanılan Değerleme Yöntemleri 37
5.1.	Pazar yaklaĢımı ile ulaĢılan sonuçlar	37
5.1.1.	Pazar YaklaĢımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaĢımın
	kullanılma nedeni 37
5.1.2.	Fiyat bilgisi tespit edilen emsal bilgileri, krokileri ve bu bilgilerin kaynağı	38
5.1.3.	Emsal bilgilerinde yapılan düzeltmeler ve Hesaplamalar 40
5.2.	Gelir YaklaĢımı 42
5.2.1.	Gelir YaklaĢımı açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaĢımın
	kullanılma nedeni 42
5.2.2.	Fiyat bilgisi tespit edilen emsal bilgileri, krokileri ve bu bilgilerin kaynağı26
5.2.3.	Emsal bilgilerinde yapılan düzeltmeler ve Hesaplamalar26
5.3.	Maliyet yaklaĢımı ile ulaĢılan sonuçlar	41
5.3.1.	Maliyet YaklaĢımını açıklayıcı bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi için bu
	yaklaĢımın kullanılma nedeni	47
5.4.	Diğer Tespit Ve Analizler 48
5.4.1.	Takdir Edilen Kira Değerleri	.48
5.4.2.	Hasılat PaylaĢımı Veya Kat KarĢılığı Yöntemi Ġle Yapılacak Projelerde Emsal Pay Oranları
	48
5.4.3.	Üzerinde Proje GeliĢtirilen Arsaların BoĢ Arazi Ve Proje Değerleri	48
5.4.4.	BoĢ Arazi Ve GeliĢtirilmiĢ Proje Değeri Analizi Kullanılan Veri Ve Varsayımlar Ġle UlaĢılan
	Sonuçlar	48
5.4.5.	En Verimli Ve En Ġyi Kullanım Değeri Analizi	48
5.4.6.	MüĢterek Veya BölünmüĢ Kısımların Değerleme Analizi	49
BÖLÜM 6	49
6.	Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi Ve GörüĢ	49
6.1.	Farklı Değerleme Metotlarının Ve Analiz Sonuçlarının UyumlaĢtırılması ve Bu Amaçla
	izlenen Metotların ve nedenlerinin açıklaması	49

{6}------------------------------------------------

6.2.	Asgari bilgilerden raporda yer verilmeyenlerin niçin yer almadıklarının gerekçeleri	50
6.3.	Yasal gereklerin yerine getirilip getirilmediği ve mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve
	belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olup olmadığı hakkında görüĢ	50
6.4.	Gayrimenkuller üzerindeki takyidat ve Ġpotekler ile ilgili GörüĢ	50
6.5.	Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde Ġpotek Veya Gayrimenkulün Değerini
	Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç,
	Devredilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 50
6.6.	Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi Ġse, Alımından Ġtibaren BeĢ Yıl Geçmesine Rağmen
	Üzerinde Proje GeliĢtirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair
Bilgi	50
6.7.	Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı Ġse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk
	Hakkının Devredilmesine ĠliĢkin Olarak Bu Hakları Doğrudan SözleĢmelerde Özel Kanun
	Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığına Dair Bilgi	51
	Değerleme konusu "Büro" vasıflı taĢınmaz üzerinde herhangi bir üst hakkı veya devre mülk hakkı
	bulunmamaktadır	51
6.8.	Değerlemesi yapılan gayrimenkullerin, gayrimenkul projesinin veya gayrimenkule bağlı hak
	ve faydaların, gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföyüne alınmasında sermaye piyasası mevzuatı
	çerçevesinde, bir engel olup olmadığı hakkında görüĢ	51
6.9.	KDV Oranları Hakkında 51
BÖLÜM 7	51
7.	SONUÇ 51
7.1.	Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi	51
7.2.	Nihai Değer Takdiri	51
8.	RAPOR EKĠHata! Yer işareti tanımlanmamış.

{7}------------------------------------------------

1. RAPOR BĠLGĠLERĠ

1.1. Raporun Tarihi ve Numarası

Bu gayrimenkul değerleme raporu, ZĠRAAT GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.ġ. için Ģirketimiz tarafından 03.12.2025 tarihinde, 113-2025-8845 rapor numarası ile düzenlenmiĢtir.

1.2. Raporun Türü

Bu rapor, Ġzmir Ġli, Konak Ġlçesi, Akdeniz Mahallesi'nde konumlu 2802 Ada 9 Parselde kayıtlı 1,2,3,4,5,6 Bağımsız Bölüm numaralı gayrimenkullerin güncel Pazar değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan gayrimenkul değerleme raporudur. Rapor, Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında hazırlanmıĢ olup, Sermaye Piyasası mevzuatı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ĠliĢkin Esaslar Tebliği Madde-34/1 g fıkrasında yer alan "Portföyde yer alan ve ortaklığın hesap döneminin son üç ayı içerisinde herhangi bir nedenle rayiç değeri tespit edilmemiĢ olan varlıkların yılsonu değerlerinin tespiti" hükmüne binaen hazırlanan değerleme raporudur.

1.3. Raporu Hazırlayan Ve Sorumlu Değerleme Uzmanının Ad ve Soyadları

Bu gayrimenkul değerleme raporu, taĢınmazın mahallinde yapılan incelemeler sonucunda ilgili kiĢi-kurum-kuruluĢlardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak, Değerleme Uzmanı Tuba ATAġ KAYA tarafından hazırlanmıĢ, Değerleme Uzmanı Ġsmail CANATAN tarafından Kontrol edilmiĢ, Sorumlu Değerleme Uzmanı Murat ATALAY tarafından onaylanmıĢtır.

1.4. Değerleme Tarihi

Bu gayrimenkul değerleme raporu için Ģirketimizin değerleme uzmanı 17.09.2025 tarihinde çalıĢmalara baĢlamıĢ olup 27.11.2025 değerleme tarihi itibariyle 03.12.2025 tarihinde değerleme çalıĢmaları tamamlanarak rapor tanzim edilmiĢtir.

1.5. Dayanak SözleĢmenin Tarih ve Numarası

Bu gayrimenkul değerleme raporu, Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ.'nin talebine ve iki Ģirket arasında imzalanmıĢ olan 11.09.2025 tarih, 2025/15 numaralı dayanak sözleĢmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıĢtır.

1.6. Raporun Tebliğin 1. Maddesinin 2. Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına ĠliĢkin Açıklama

Bu değerleme raporu; Tebliğin 1. Maddesinin 2.Fıkrası kapsamında hazırlanmıĢtır.

{8}------------------------------------------------

TaĢınmazlar ile ilgili ġirketimizce daha önce hazırlanmıĢ herhangi bir değerleme çalıĢması bulunmamaktadır.

BÖLÜM 2

2. KURULUġ VE MÜġTERĠYĠ TANITICI BĠLGĠLER

2.1. KuruluĢun Unvanı ve Adresi

1954'den günümüze güven ve istikrar çizgisinden ödün vermeksizin bankacılık sektörünün öncülerinden olan ve birçok baĢarıya imza atan Vakıfbank'ın iĢtiraki olarak, 05 Eylül 1995 tarihinde kurulan Ģirketimiz 23 Ocak 1996 tarihinde "Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek ġirketler" listesine girmiĢ ve 11 Agustos 2009 da Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu listesine alınmıĢtır.

Vakıf Gayrimenkul Değerleme A.ġ. olarak Ülkemizde ve yurt dıĢında bize duyulan güveni; dürüstlük, tarafsızlık, mesleki uzmanlık ilkelerimize bağlı kalarak yarınlara taĢımak hedefiyle faaliyetlerini sürdüren Ģirketimiz; raporlama ve değerleme konusunda kamu ve özel kurum/kuruluĢların güvenlerini kazanmıĢtır. Uluslararası standartlarda mesleki tecrübe ve bilgiye ihtiyaç duyulan ekspertiz ve değerlendirme alanındaki uzmanlığımız, yılların deneyim, çaba ve titizliğinin bir ürünüdür.

Ġstanbul, Ankara, Ġzmir, Adana, Bursa, Antalya, Gaziantep, Samsun ve Erzurum olmak üzere 9 ayrı ġube Müdürlüğü ile 81 ilde hizmet vermekteyiz. Alanında uzman teknik personelimiz, deneyimli denetmenlerimiz, baĢarılı idari personelimiz ve Türkiye'nin 81 Ġlinde çalıĢmakta olduğumuz Temsilcilerimiz ile hızlı, güvenilir ve etkin değerleme/ekspertiz hizmeti verme yolunda önemli aĢamalar kaydetmiĢtir.

KuruluĢumuzdan bugüne 300.000'i aĢkın referansımız; vizyonumuzun ayrılmaz birer parçası olan dürüstlük ve tarafsızlık ilkeleri ile mesleki uzmanlığımızı harmanlayarak; titiz araĢtırmalar, çalıĢmalar ve değerlendirmeler sonucu ortaya koyduğumuz raporlama faaliyetlerimizin ne kadar doğru ve güvenilir olduğunun göstergesidir.

{9}------------------------------------------------

Misyon; Ülkemizde ve yurt dıĢında Ģirketimize duyulan güveni; dürüstlük, bağımsızlık,

tarafsızlık ve mesleki uzmanlık ilkelerimize bağlı kalarak yarınlara taĢımaktır.

Vizyon; En güvenilir, müĢteri memnuniyetini en fazla sağlayan, en çok tercih edilen ve

sektöre yön veren firma olmak.

Değerlerimiz

Güvenilir Olmak
Liderlik
MüĢteri odaklılık
Kaliteden Ödün Vermeden Hızlı Olmak
Ġsabetli Kararlar
Dürüstlük
Bağımsızlık ve Tarafsızlık
Titizlik
Mesleki Uzmanlık
Tecrübe
Tarafsızlık

Adres: Ġnkilap Mah. Dr. Adnan Büyükdeniz Cd. No:7/a No:33 Akyaka Plaza A1 Blok. Kat 18

Ümraniye/ ĠSTANBUL.

Telefon : 02162859525-26

Faks :0216 2859536

Whatsapp: 0 534 593 88 10

e-posta: [email protected]

2.2. MüĢteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi

Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. (Ziraat GYO) Ziraat Finans Grubu bünyesinde, Grubun gücü ve deneyimini yatırımcılarına yüksek gayrimenkul getirisini düĢük risk seviyesinde sunmak ve sektörde lider rol alarak, örnek, yenilikçi projelere imza atmak

için 01.11.2016 tarihinde kurulmuĢtur.

Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı'nın ilk büyük yatırımı; halen devam etmekte olan, ülkemizin en önemli projelerinden Ġstanbul Uluslararası Finans Merkezi'ndeki Ziraat Kuleleri Projesi'dir. Ziraat Kuleleri toplam 431 bin m2 inĢaat alanı ile Ziraat Finans Grubuna yakıĢır yeni bir ofis binası ve dünyanın sayılı finans merkezlerinden olması hedeflenen merkezde yerini alacak uluslararası firmalara yönelik ofis arzı sağlamayı hedeflemektedir.

Ġnkilap Mah. Dr. Adnan Büyükdeniz Cd. No:7/a No:33 Akyaka Plaza A1 Blok. Kat 18 Ümraniye/ ĠSTANBUL.

{10}------------------------------------------------

Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. (Ziraat GYO), Sermaye Piyasası Kurulu'nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ĠliĢkin Esaslar Tebliği çerçevesinde faaliyet göstermek üzere kurulmuĢtur.

Ziraat Finans Grubu üyesi Ziraat GYO'nun portföyü ağırlıklı olarak devam etmekte olan Ġstanbul Uluslararası Finans Merkezi Ziraat Kuleleri projesi ve ofis binalarından oluĢmaktadır. ġirket hızla büyüyen yatırım portföyünü otel ve konut yatırımları ile çeĢitlendirirken, yatırımcılarına uzun vadede optimum risk-getiri dengesinde gayrimenkul piyasası yatırım imkanı sunmayı hedeflemektedir.

ġirket; Ziraat Finans Grubunun gücü ve desteği, deneyimli ekibi, Ģeffaf ve kurumsal yapısı ile Sermaye Piyasası Kurulu'nun düzenlemelerine uygun olarak faaliyetlerini sürdürmektedir.

ġirketin ortaklık yapısı incelendiğinde "A grubu payların yönetim kurulu üyelerinin seçiminde aday gösterme imtiyazı vardır. Yönetim kurulunun üyelerinin bağımsızlar dıĢındaki tüm üyeleri A grubu pay sahiplerinin gösterdiği adaylar arasından, bağımsız adaylar ise A ve B grubu pay sahiplerinin aday gösterdikleri arasından Genel Kurul tarafından seçilir. Oy kullanımına iliĢkin imtiyaz bulunmamaktadır."

Ortağın Adı Soyadı / Ticaret Unvanı	Sermayedeki Payı
	Grubu	Tutan (b)	Oranı (%)
T.C. Ziraat Bankası A.Ş.	A	714.219.129	15,22
T.C. Ziraat Bankası A.Ş.	В	3.090.371.040	65,84
Fiili Dolaşımdaki Pay	В	889.029.831	18,94
Toplam		4,693.620.000	100,00

Unvanı : Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim ġirketi

Adresi : Finanskent Mahallesi Finans Caddesi, B Blok No:44/B Ġç Kapı No:12

Ümraniye Ġstanbul

Tel : +90 216 590 15 40

Web : https://www.ziraatgyo.com.tr

E-Posta : [email protected]

[email protected]

{11}------------------------------------------------

2.3. MüĢteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

Bu değerleme raporu 11.09.2025 tarih, 2025/15 numaralı dayanak sözleĢmesi kapsamında; tapu kütüğünde; Ġzmir Ġli, Konak Ġlçesi, Akdeniz Mahallesi'nde konumlu 2802 Ada 9 Parselde bulunan 6 adet bağımsız bölüm için, firmanın talebi doğrultusunda Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ĠliĢkin Esaslar Tebliği (III-48.1) Madde-34/1 g fıkrasında yer alan "Portföyde yer alan ve ortaklığın hesap döneminin son üç ayı içerisinde herhangi bir nedenle rayiç değeri tespit edilmemiĢ olan varlıkların yıl sonu değerlerinin tespiti" hükmüne binaen yıl sonuna esas yasal rayiç değerinin tespitine yönelik hazırlanan değerleme raporudur. Değerleme çalıĢması sırasında talep sahibi tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiĢtir.

2.4. ĠĢin Kapsamı

Ġzmir Ġli, Konak Ġlçesi, Akdeniz Mahallesi'nde konumlu 2802 Ada 9 Parselde bulunan 1,2,3,4,5 nolu Ofis vasıflı bağımsız bölümler ve 6 nolu ĠĢyeri vasıflı bağımsız bölüm olmak üzere toplam 6 adet gayrimenkulün değerleme tarihi itibari ile Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ĠliĢkin Esaslar Tebliği (III-48.1) Madde-34/1 g Fıkrası kapsamında yılsonu değerinin tespit edilmesidir.

Bu raporda kullanılan değer; büro nitelikli gayrimenkulün UDES'in 1 nolu standart'ında tanımlanan "Pazar değeridir. "UDES 1 Pazar Değeri Esaslı Değerleme" standartlarında Pazar Değeri tanımlaması aĢağıdaki Ģekilde yapılmıĢtır.

Pazar Değeri; Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir iliĢkiden etkilenmeyecek Ģartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir Ģekilde hareket ettikleri bir anlaĢma çerçevesinde değerleme tarihindeki el değiĢtirmesi gereken tahmini tutarıdır. Bu değerleme çalıĢmasında aĢağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.

Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedir.
Taraflar gayrimenkul ile ilgili her konuda tam bilgiye sahiptirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak Ģekilde hareket etmektedirler.
Gayrimenkulün satıĢı için makul bir süre tanınmıĢtır.
Ödeme nakit veya benzeri araçlarla yapılmaktadır.
Gayrimenkul alım iĢlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleĢtirilmektedir.

{12}------------------------------------------------

BÖLÜM 3

3. DEĞERLEME KONUSU GAYRĠMENKUL HAKKINDA BĠLGĠLER

3.1. Gayrimenkullerin Yeri, Konumu ve Tanımı

Değerleme konusu taĢınmazlar; Ġzmir Ġli, Konak Ġlçesi, Akdeniz Mahallesi'nde yer almaktadır. TaĢınmazlar tapunun 2802 ada 9 nolu parselinde kayıtlı olan, betonarme tarzda zemin+7 katlı olarak inĢa edilmiĢ olan binada konumlu 1,2,3,4,5,6 numaralı bağımsız bölümlerdir. TaĢınmazlardan 1,2,3,4,5 nolu bağımsız bölümlerin giriĢi Atatürk Bulvarı üzerinden sağlanmakta olup; açık adresleri; Akdeniz Mahallesi Atatürk Bulvarı No:36 D:31,41,51,61,71 KONAK /ĠZMĠR Ģeklindedir. (UAVT No 1 nolu bb: 5090260398, UAVT No 2 nolu bb: 5317200979, UAVT No 3 nolu bb: 5220690829, UAVT No 4 nolu bb: 5008267295, UAVT No 5 nolu bb: 5107717646 ). 6 Nolu bağımsız bölümün giriĢi ise Cumhuriyet Bulvarı üzerinden sağlanmakta olup, açık adresi ise; Akdeniz Mahallesi Cumhuriyet Bulvarı No: 39/A Ģeklindedir. (UAVT No: 6 nolu bb: 5378645393)

Söz konusu taĢınmazlar; Ġzmir ili'nin ana ulaĢım akslarından olan Cumhuriyet Bulvarı ve Atatürk Bulvarı üzerinde konumludur. Bölge ticaret ve turizm açısından aktivitesi oldukça yüksek, tercih edilen bir bölgedir. 1.Kordon olarak adlandırılan Atatürk Bulvarı üzerinde yol boyunca zemin ve 1.katları özellikle restoran, kafe vb. olarak hizmet veren ticari iĢletmeler, üst katları büyük oranda ofis tercihli 7-8 katlı binalar ile Otel kullanımlı yapılar yer almaktadır. Cumhuriyet Bulvarı üzerinde ise yine zemin katları küçük, orta, büyük ölçekte çeĢitli sektörlerde hizmet veren iĢyerleri, üst katlarda daha çok ofis/büro tercihli 7-8 katlı yapılar hakimdir.

Ġzmir Ġli'nin oldukça merkezi bir bölgesinde yer alan söz konusu taĢınmazların yakın çevresinde, Konak Pier AlıĢveriĢ kompleksi, hemen bitiĢiğinde Key Otel, Büyük Kardıçalı ĠĢhanı, Pasaport Ġskele, Marriot Otel, Türk Telekom Müdürlüğü yer almaktadır. Ayrıca taĢınmazlar; Konak Meydanına, Cumhuriyet Meydanına yürüme mesafesindedir.

Konu taĢınmazlara ulaĢım oldukça kolay olup; Ģehiriçi otobüsleri ve özel araçla ulaĢımın dıĢında; Konak iskelesinden deniz yolu ile ulaĢım sağlanabilmekte, Konak ve Çankaya Metro istasyonları ile Cumhuriyet Bulvarı cephesinden geçen Tramvay raylı sistemi ile de kolaylıkla ulaĢım sağlanabilmektedir.

{13}------------------------------------------------

KROKĠ:

Enlem-Boylam X: 38.4238 Y: 27.1312

{14}------------------------------------------------

3.2. Gayrimenkullerin Tapu Kayıt Bilgileri

Ġli	ĠZMĠR
Ġlçesi	KONAK
Mahalle	AKDENĠZ
Ada / Parsel No		2802 ADA / 9 PARSEL
Yüzölçümü	213,00 m²
Ana Gayri. Niteliği	ARSA
Malik / Hissesi	ZĠRAAT GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONĠM ġĠRKETĠ – 1/1
Edinme sebebi	Kat Ġrtifakı Tesisi
Tapu Tarihi / Yevmiye	29-07-2025 – 33261
Bağımsız Bölüm No.	1	2	3	4	5	6
Bağımsız Bölüm Kat	2+3	4	5	6	7	Z+1.+2.
B.Bölüm Niteliği	Ofis	Ofis	Ofis	Ofis	Ofis	ĠĢyeri
Arsa Pay/Payda	3305/21300	2452/21300	2350/21300	2350/21300	2350/21300	8493/21300
Cilt / Sayfa No.	58/5724 58/5725 58/5726 58/5727 58/5728 58/5729
TaĢınmaz ID	136298664	136298665	136298666	136298667	136298668	136298669

{15}------------------------------------------------

3.3. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkuller Ġle Ġlgili Herhangi Bir Takyidat (Devredilebilmesine ĠliĢkin Bir Sınırlama) Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

16.10.2025 tarihinde Tapu Bilgi Sisteminden (TKGM Portal) alınan Tapu Kayıt Örneği belgelerine göre değerlemeye konu gayrimenkuller ile ilgili olarak kısıtlayıcı herhangi bir takyidata rastlanmamıĢtır. TaĢınmazların tümü üzerinde bir adet Yönetim Planı Beyanı ve 1 nolu bağımsız bölüm üzerinde bir adet Eklenti bilgisi tespit edilmiĢtir. TAKBĠS kayıtları rapor ekinde bilgilerinize sunulmuĢtur.

***Beyan; Yönetim Planı 25.07.2025 (ġablon: Yönetim Planının Belirtilmesi) - 29-07-2025 14:28 -33261

***1 Nolu BB üzerinde Eklenti Bilgisi: 2. KATTA 3 AYRI DEPO (29-07-2025 14:28 – 33261)

3.4. Gayrimenkullerin Ġmar Durumu

Konak Belediyesi Ġmar Müdürlüğü'nde yapılan Ģifahi görüĢme ve Konak Belediyesi Resmi internet sitesi E-imar sayfasında yapılan incelemede; söz konusu taĢınmazların yer aldığı parsel; 22.09.2003 onay tarihli, 14.10.2021 tadilat onay tarihli 1/1000 ölçekli Mimar Kemalettin Koruma Amaçlı imar planı kapsamında, BitiĢik Nizam, 8 Kat yapılaĢma koĢullarına sahip TM -Ticaret Seçenekli Konut Alanında kalmaktadır. Eski eser bitiĢiği ve karĢısı konumunda olup, her türlü iĢlem için Ġzmir Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulundan izin alınması gerekmektedir. Ayrıca Alsancak Bölgesi Mevcut Plandaki Durumu Korunacak Alanlar sınırı içerisinde yer almaktadır.

Parselin herhangi bir terki bulunmamakta olup net imar parselidir. Yol, yeĢil alan park vb alana isabet etmemektedir. Kentsel dönüĢüm alanı ve Rezerv Alanı içerisinde yer almamaktadır.

TM-Ticaret Seçenekli Konut Bölgesi: Konut, çarşı, büro, perakende ticaret, eğlence yerleri, otel ve motel, bölgesel kamu kuruluşları, çok katlı taşıt parkı vb. yapılabilir. çok katlı taşıt parkı, servis istasyonu, yerel ve bölgesel kamu kuruluşları, otel ve motel bulunabilir. Zemin katta konut yapılamaz.

{16}------------------------------------------------

3.5. Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal Ġzinler Ve Belgeler, Gayrimenkuller Ġçin AlınmıĢ Durdurma Kararı, Yıkım Kararı Riskli Yapı Tespiti V.B. Durumlara Dair Açıklamalar(Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, ġema Vb. Dokümanlar)

Değerleme konusu taĢınmazlara ait aĢağıdaki belgelerin örnekleri / fotokopileri rapor eklerinde sunulmuĢtur.

-Tapu Kaydı: Gayrimenkullere ait 16.10.2025 tarihli TAKBĠS belgeleri, TKGM Resmi internet sayfasından tarafımızca temin edilmiĢtir.
-Ġmar durumu: Konak Belediyesi Ġmar Müdürlüğünde yapılan Ģifahi görüĢme ve Konak Belediyesi resmi internet sitesi e-imar sayfasından temin edilmiĢtir.
-Mimari Proje; Konak Belediyesinde ve TKGM Resmi Ġnternet Sitesi WEB Tapu EarĢivinde 29.12.2022 tarih, 58 sayılı Yeni Yapı Ruhsatı eki Mimari Projesi incelenmiĢtir. Aynı proje içinde; Asansör tipi ve Kuyu yüksekliği değiĢimine iliĢkin tüm binada dahili Tadilat yapılmıĢ ve tadilat yapılan sayfalar proje üzerine yapıĢtırılmıĢtır. (Tadilat onay tarihi: 02.07.2025)

Belediye arşiv dosyası ve Web Tapu Müdürlüğü e-arşivinde incelenen mimari proje kat planları üzerinde bağımsız bölüm numaraları yazmamaktadır. Ancak Belediye projesi içinde haricen hazırlanmış ve üzerinde "29.12.2022 tarih, 58 sayılı Yeni Yapı Ruhsatı eki Mimari Projesini kapsayan bağımsız bölüm listesidir" yazılı vaziyet planı ve numarataj krokisi ile bağımsız bölüm listesi olduğu tespit edilmiştir. Bağımsız bölüm listesinde yer alan bb sayısı, arsa payı, kat ve konum bilgileri konu taşınmazların tapu kayıt bilgileri ile örtüşmektedir. Yapının 4.,5.,6.,7. Katlarında tek bağımsız bölüm yer almaktadır. Zemin,1.,2. Katta 6 nolu bb ve 2. Ve 3. Katta 1 nolu bb konumludur. Taşınmazların mahallinde yapılan incelemede kat irtifakına esas onaylı numarataj krokisine göre konum olarak uyumlu oldukları tespit edilmiştir. Yapılan incelemede taşınmazların alan ve planlama olarak tadilatlı mimari projesine uygun oldukları tespit edilmiştir.

-Yapı Ruhsatı: TaĢınmazlara ait iki adet Yapı Ruhsatı tespit edilmiĢtir;
29.12.2022 Tarih, 58 nolu Yeni Yapı Ruhsatı (4A yapı sınıfında, kot üstü 8 kat, Yükseklik: 29,45m., 6 adet bb ve ortak alan için Toplam inĢaat alanı 1608,83m² )
14.05.2025 Tarih, 58/2022 nolu Ġsim DeğiĢikliği Ruhsatı (Fenni mesul ĠnĢaat Mühendisi ve Elektrik Mühendisi değiĢikliği)
-Yapı Kullanım Ġzin Belgesi: TaĢınmazlara iliĢkin 11.11.2025 Tarih, 64 nolu Yapı Kullanım Ġzin Belgesi mevcuttur. (4A yapı sınıfında, kot üstü 8 kat, Yükseklik: 29,45m., 6 adet bb ve ortak alan için Toplam inĢaat alanı 1608,83m²)

{17}------------------------------------------------

3.6. Gayrimenkullere ĠliĢkin Olarak YapılmıĢ SözleĢmelere ( Gayrimenkul SatıĢ Vaadi SözleĢmeleri, Kat KarĢılığı ĠnĢaat SözleĢmeleri Ve Hasılat PaylaĢımı SözleĢmeler V.B.) ĠliĢkin Bilgiler

Değerleme konusu taĢınmazlara iliĢkin olarak yapılmıĢ herhangi bir sözleĢme (Gayrimenkul SatıĢ Vaadi SözleĢmeleri, Kat KarĢılığı ĠnĢaat SözleĢmeleri ve hasılat PaylaĢımı SözleĢmeler Vb.) bulunmamaktadır.

3.7. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkuller ile Ġlgili Varsa Son Üç Yıllık Dönemde GerçekleĢen Alım Satım ĠĢlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen DeğiĢikliklere (Ġmar Planında Meydana Gelen DeğiĢiklikler, KamulaĢtırma ĠĢlemleri Vb.) ĠliĢkin Bilgi

Konak Belediyesi ve Tapu Sicil Müdürlüğünde yapılan görüĢmelerde değerlemeye konu gayrimenkuller ile ilgili olarak aĢağıdaki hususlar tespit edilmiĢtir;

TaĢınmazlar Kat irtifakı Tesisi sonucu 29.07.2025 tarih, 33261 yev. no ile ZĠRAAT GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONĠM ġĠRKETĠ mülkiyetine geçmiĢtir.
Tapu kayıtlarında devredilmesine iliĢkin herhangi bir kayıt bulunmamaktadır.
Ġmar planında son 3 yıllık dönemde değiĢiklik yapılmamıĢtır.
Gayrimenkuller ile ilgili devam eden her hangi bir hukuki süreç bulunmamaktadır.

3.8. Değerlemesi Yapılan Projelerin Ġlgili Mevzuat Uyarınca Gerekli Tüm Ġzinlerinin Alınıp Alınmadığı, Projesinin Hazır Ve OnaylanmıĢ, ĠnĢaata BaĢlanması Ġçin Yasal Gerekliliği Olan Tüm Belgelerinin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Bu değerleme raporu herhangi bir proje değerlemesini ve proje değerlemesiyle ilgili varsayım ve sonuçları kapsamamaktadır. Parsel üzerinde kat irtifakı kurulmuĢ, yasal izinleri alınmıĢ yeni yapı bulunmaktadır.

{18}------------------------------------------------

3.9. Değerlemesi Yapılan Projeler Ġle Ġlgili Olarak, 29.6.2001 Tarih Ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim KuruluĢu (Ticaret Unvanı, Adresi Vb.) Ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul Ġle Ġlgili Olarak GerçekleĢtirdiği Denetimler Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taĢınmazların yer aldığı ana gayrimenkulün yapı denetimi Ziraat G.Y.O çalıĢanları tarafından yapılmaktadır. Adres: Osmanağa Mahallesi Rıhtım Caddesi Ziraat Bankası No:4 Kadıköy / ĠSTANBUL

3.10. Eğer Belirli Bir Projeye Ġstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye ĠliĢkin Detaylı Bilgi Ve Planların Ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye ĠliĢkin Olduğuna Ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine ĠliĢkin Açıklama

Bu değerleme raporu bağımsız bölüm değerlemesini içermekte olup, belirli bir projeye istinaden hazırlanmamıĢ ve proje değerlemesi yapılmamıĢtır.

3.11. Varsa Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taĢınmazların konumlu olduğu yapı için 21.05.2025 Tarih itibari ile 10 yıl geçerli, Y2435E52904B3 numaralı C sınıfı Enerji Kimlik Belgesi bulunmaktadır.

{19}------------------------------------------------

BÖLÜM 4

4. DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULE ĠLĠġKĠN ANALĠZLER

4.1. Gayrimenkullerin Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler Ġzmir Ġli

Kadim tarihi boyunca Akdeniz Havzası'nın önemli bir ticaret merkezi olan Ġzmir'in bir liman kenti olarak ekonomisi yoğunlukla ticaretle iliĢkili olmuĢtur. Günümüzde Batı Anadolu hinterlandında üretilen artık ürünlerin diğer üretim merkezleriyle ticaretinin yapılmasında, tarihi boyunca Ġzmir önemli iĢlevler üstlenmiĢtir. Akdeniz kıyısındaki en önemli Ģehirlerden biri olan Ġzmir, turistik çekim noktalarına, büyük sanayi alanlarına, büyük ölçekli projelere ve ticari yatırımlara ev sahipliği yapmaya devam etmiĢtir.

Türkiye'de yerleĢim merkezleri kademelenmesi için de Ġzmir'in yerleĢim statüsü, 6B kategorisine denk gelmektedir. Ġstanbul en yüksek kademede (7) bulunmakta olup Türkiye'de Ankara ve Ġzmir'den baĢka 6. kademe yerleĢim bulunmamaktadır. YerleĢim alanlarının çeĢitli hizmetleri almak için bağlandıkları üst kademedeki yerleĢim alanları incelendiğinde Aydın, Manisa ve UĢak olmak üzere il merkezi konumundaki 3 yerleĢim ile ilçe merkezi konumunda toplam 20 yerleĢim doğrudan, 36 yerleĢim de dolaylı olarak (ara kademe bir yerleĢim üzerinden) Ġzmir'e bağlanmaktadır. BaĢka bir ifadeyle il merkezi konumundaki 3 yerleĢim

{20}------------------------------------------------

dâhil toplam 56 yerleĢimin en fazla hizmet aldığı üst kademe yerleĢim Ġzmir'dir. Bu durum Ġzmir'in ülke ölçeğinde bölgesel bir merkez olduğunu tartıĢmasız Ģekilde göstermektedir.

Ġzmir ili sınırlarında üç adet de üçüncü kademe yerle Ģim bulunmaktadır (Tablo 3). Aliağa (3A), KemalpaĢa (3B) ve Torbalı (3B), istihdam ve üretim merkezleri olmalarının yanında ticaret iliĢkileri ile de çevre yer leĢimlere hizmet sağlamaktadır. Ancak bu ilçelerin çevre yerleĢimlere sağlamakta olduğu eğitim, sağlık, ulaĢım ve iletiĢim hizmetleri sınırlıdır. Bu hizmetler genel olarak Ġzmir (6B) merkez yerleĢimi tarafından sağlanmaktadır.

İlçe	Kentsel Hizmet Merkezi Skoru	Kentsel Hizmet Derecesi
Aliağa	0,1011	3A
Bayındır	0,0324	2B
Bergama	0,0633	2A
Beydağ	0,0065	18
Çeşme	0,0483	2A
Dikili	0,0301	2B
Foça	0,0284	2B
Karaburun	0,0128	1B
Kemalpaşa	0,0757	3B
Kınık	0,0137	1A
Kiraz	0,0203	1A
Menderes	0,0477	2A
İzmir Merkez	0,4383	6B
Ödemiş	0,0548	2A
Seferihisar	0,0375	2B
Selçuk	0,0421	2A
Tire	0,0586	2A
Torbalı	0,1158	3A
Urla	0,0614	2A

{21}------------------------------------------------

Nüfus: Ġzmir, hem nüfus hem de ekonomik göstergeler bakımından Türkiye'nin üçüncü büyük kenti olup 2024 yılı itibariyle Ġzmir nüfusu 4.493.242'dir. (https://tr.wikipedia.org/)

Eğitim: Ġzmir ilinde okuryazarlık ve okullaĢma oranları, Türkiye ortalamasının üzerindedir. 2022 yılında okuryazar nüfus oranı %98,8'ken, 2021 yılı için net okullaĢma oranı ilköğretimde %94,7, ortaöğretimde de %92,1'dir. Benzer Ģekilde yüksekokul ve fakülte mezun oranı olan %22,2 ile de Türkiye ortalaması olan %18,1'in üzerindedir (TÜĠK, 2023c). 2009 yılında 7 olan üniversite sayısı 2018 yılında 10'a çıkmıĢtır. 2022/2023 döneminde 191.345 olan yükseköğretimde okuyan toplam öğrenci sayısı nüfusun %4'ünü oluĢturmaktadır (YÖK, 2023; TÜĠK, 2023c). Ġzmir bölgesine ait diğer eğitim göstergeleri de çoğunlukla hem ülke ortalamasının hem de ben zer büyük bölgelerin ortalamalarının üzerindedir. Eğitimli nüfus artarken eğitimsiz nüfus azalmakta ve ortalama eğitim süreleri uzayarak bölgedeki eğitim seviyesinin ortalaması zaman içerisinde düzenli olarak artmaktadır.

Sağlık: Ġzmir sağlık hizmetleri açısından da Türkiye ortala masının üzerinde bir konuma sahiptir. 2021 itibarıyla bölgede 32'si kamu ve üniversite, 31'i özel olmak üzere toplam 63 sağlık kurumu bulunmaktadır. Ġzmir'de yüz bin kiĢi baĢına düĢen hastane yatak sayısı, Türkiye ortalamasının altındadır. 2021 yılın da bin kiĢi baĢına düĢen hekim sayısı Ġzmir'de 2,76 iken Türkiye ortalaması 2,17'dir (TÜĠK, 2023c). Ġzmir'de bebek ölüm hızı, Türkiye ortalamasından düĢüktür. 2009-2022 döneminde Türkiye'deki or talama değiĢime benzer Ģekilde Ġzmir'de de bebek ölüm hızı düĢme eğilimi göstermiĢ ve 2022 yılına gelindiğinde binde 8,9 seviyesine gerilemiĢtir (TÜĠK, 2023c).

Turizm: Ġzmir, kadim coğrafi ve kültürel değerleri, iklimi ve doğal güzellikleriyle tarihi boyunca sürekli bir çekim merkezi olmuĢtur. 2023 yılı itibarıyla iĢletme belgeli 278 konaklama tesisi bulunmaktadır. Bu tesislerin toplam yatak kapasitesi 42.968'dir. Ġzmir, iĢletme bel geli tesis sayısında Antalya, Muğla ve Ġstanbul'dan sonra dördüncü sıradadır. Bölgede çevreye duyarlı iĢletme olan 28 tesis bulunur. Bu tesislerde 5.453 oda ve 11.349 yatak bulunmakta olup Ġzmir çevreye duyarlı iĢletmeler bakımından Türkiye'de dördüncü sıradadır (KTB, 2023a). Bölgedeki doğal ve tarihi alanlar gerek ulusal mev zuat gerekse uluslararası sözleĢmeler ile koruma altına alınmıĢtır. Antik Çağ'ın önemli merkezlerinden biri olan Bergama Antik Kenti Ġzmir sınırları içerisin dedir. "Bergama Çok Katmanlı Kültürel Peyzaj Alanı" ve "Efes Dünya Miras Alanı" UNESCO Dünya Miras Listesi'nde, "Birgi Tarihî Kenti", "Foça ve Çandarlı Kaleleri" ve "Ġzmir Tarihî Liman Kenti" ise UNESCO

{22}------------------------------------------------

Dünya Miras Geçici Listesi'nde yer almaktadır. Ġz mir'de bulunan ve KuĢ Cenneti olarak da anılan Gediz Deltası önemli bir sulak alandır. Ayrıca Ġzmir ili sınırları içerisinde, Foça ve Karaburun'da iki ayrı Özel Çevre Koruma Bölgesi bulunmaktadır. Bunun yanı sıra Ġzmir ilinde "2634 sayılı Turizmi TeĢvik Ka nunu" uyarınca ilan edilmiĢ 2 adet Kültür ve Turizm Koruma ve GeliĢim Bölgesi ile 17 adet Turizm Merkezi bulunmaktadır (KTB, 2023b)

UlaĢım: Ġzmir'in ulaĢım altyapısını limanlar, demiryolları ve karayolları oluĢturmaktadır. Tarih boyunca Anadolu yarımadasının dünyaya açılan ticaret kapısı olan Ġzmir, uzun yıllar boyunca bölgesine hizmet veren bir liman kenti olmuĢtur. Bugün Ġzmir'in 16 limanı Türkiye'deki toplam yükün %17'sini, konteyner yük lerin ise %15'ini elleçlemektedir (UAB, 2023). Alsancak'taki TCDD Ġzmir Limanı, Ege Bölgesi liman ları içinde kamu tarafından iĢletilen tek limandır. Aynı zamanda Ege Bölgesi'nin her çeĢit gemi ve yüke hizmet verebilen tek limanı olmasıyla da öne çıkmaktadır. Aliağa ilçesi Nemrut Körfezi'nde özel sektör limanları faaliyet göstermekte olup söz ko nusu limanlar, ülkemiz için stratejik öneme sahip ürünlerin ithalat ve ihracatı için katkı sağlamakta ve hızlı büyüme sergilemektedir. Liman yapılarının sağlıklı ve verimli çalıĢabilmeleri, sahip oldukları ulaĢım ağlarına bağlıdır. Ġzmir sınırları içinde 355 km'si otoyol, 516 km'si devlet yolu, 723 km'si il yolu olmak üzere toplam 1.594 km karayolu ağı ile 571 km uzunluğunda demiryolu ağı ulaĢıma hizmet etmektedir (UAB, 2023). Lojistik unsurlar ola rak Biçerova Ġstasyonu ile yapımı süren KemalpaĢa Lojistik Merkezi önem taĢımaktadır. Hinterlandında Manisa, Denizli, Aydın, Muğla, Bursa, UĢak, Kütahya gibi tarım, sanayi üretimi ve maden iĢleme kapasitesi yüksek merkezlerin bulunması; Ġzmir'i Türkiye'nin önemli lojistik merkezlerinden biri hâline getirmektedir. 2022 yılında 1,9 milyon TEU konteyner elleçlemesi gerçekleĢtiren bölgede (UAB, 2023) 2,6 milyon TEU elleçleme kapasitesin den bahsetmek mümkündür (ĠZKA, 2021c). Kapasite kullanımının düĢük olması, bölgenin lojistik altyapı sının yetersiz olduğunun bir göstergesidir. Üretim ve ticaret merkezleriyle sermaye ve tekno loji yoğunluğunun yüksek olduğu AB ülkelerine yakın olması hava ulaĢımında Ġzmir'e avantajlar sağlamaktadır. 204.500 m2 alan ve 30 milyon yolcu kapasitesi ile hizmet veren Ġzmir Adnan Menderes Havalimanı'ndan 2022 yılında 10 milyona yakın yolcu uçuĢ gerçekleĢtirmiĢtir. 2023 yılı güncel verilerine göre Adnan Menderes Havalimanı'ndan 36 ülkeye bağlantı mevcuttur, 64 yabancı havalimanına ulus lararası uçuĢ ve Türkiye'de bulunan 21 havalimanına da iç hatlar uçuĢu gerçekleĢmektedir (DHMI, 2023). Kent içi ulaĢımın temel bileĢenlerini 391 otobüs hattı ve 9

{23}------------------------------------------------

deniz ulaĢımı hattıyla metro, tramvay ve ĠZBAN raylı sistem hatları oluĢturmaktadır (ESHOT, 2022; ĠZDENĠZ, 2023)

Ar-Ge ve Yenilik: Ġzmir bölgesinde Ar-Ge faaliyetlerinin yıllar itiba rıyla arttığı, ancak 2019 yılı sonrasında artıĢ hızının yavaĢladığı görülmektedir. Diğer bölgelerde de 2019 yılı sonrasında Ar-Ge artıĢ oranlarının azaldığı düĢünüldüğünde bu durumun Covid-19 salgınından kaynaklandığı ifade edilebilir. 2008-2022 arasındaki dönemde Ġzmir'de bulunan Ar-Ge merkezlerinin sektörel çeĢitliliği artmıĢ ve sayıları 40'a çıkmıĢtır (STB, 2023). Bölgede en çok Ar-Ge merkezi olan sektörler, otomotiv yan sanayi, tekstil, elektronik, bilgisayar ve iletiĢim teknolojileri, yazılım, makine ve teçhizat imalatıdır. Ġzmir ilinde üretilen patentlerin, faydalı model sayı larının ve patent çeĢitliliğinin arttığı görülmektedir. Ġzmir bölgesi patent üretiminde Türkiye'nin üçüncü büyük bölgesidir. Ġzmir'de en fazla patent sağlık, eğlence, fizik ve nakliye alanlarında üretilmektedir (TÜRKPATENT, 2023). Patent ve faydalı model baĢvurularında lider ilk 20 üniversite arasında, Ġzmir'den 71 patentle 14. sırada Ege Üniversitesinin ve 54 patentle 19. sırada Dokuz Eylül Üniversitesinin geldiği görülmektedir. Ġlk 20 üniversite arasında Ege Bölgesi'ndeki diğer iller den ise üniversite bulunmamaktadır. TicarileĢtirilen patent sayıları performanslarına göre üniversiteler sıralamasında ise Ege Üniversitesi ikinci sırada yer almaktadır (ÜSĠMP, 2021). DijitalleĢen ekonomiye paralel olarak Bilgi Teknoloji leri ve ĠletiĢim Kurumu (BTK) tarafından yayımlanan il bazlı istatistiklerde Ġzmir, 2022 yılında 5,1 milyon adet geniĢ bant internet abonesi ve 24.620 km fiber-optik kablo uzunluğuyla Türkiye'de üçüncü sıradadır (BTK, 2023). Güçlü bir internet altyapısına ve veri iletim hızına sahip bir bölge olması hasebiyle Ġzmir, dijital dönüĢüm, nesnelerin interneti, büyük veri ve Endüstri 4.0 gibi yenilikçi teknolojilere daha kolay geçiĢ potansiyeline sahiptir.

Türkiye, Ege Bölgesi ve Ġzmir Düzeyinde Temel Göstergeler

GÖSTERGE	Türkiye	Ege Bölgesi	İzmir
COĞRAFYA ve DEMOGRAFİ
Yüzölçümü (Göller hariç) (km²)	783.562	89.997	12.012
Nūfus (2022 ADNKS)	85.279.553	10.886.803	4.462.056
Yıllık Ortalama Nüfus Artış Hızı (2021-2022) (‰)	7,05	9,43	8,16
Nüfus Yoğunluğu (2022) (kişi/km²)	111	122	371

{24}------------------------------------------------

GÖSTERGE	Türkiye	Ege Bölgesi	İzmir
GELIR
Kişi Başına Düşen GSYH (2021) (dolar)	9.592	9.575	11.668
Gayrisafi Yurt İçi Hasıla (Sabit Fiyat 2009 Baz) (2021) (milyar TL)	2.009	252	124
Gayrisafi Katma Değer (2021) (milyar TL)	6.481	825	413
Sanayi Sektörünün Gayrisafi Yurt İçi Hasılası (Sabit Fiyat 2009 Baz) (2021) (milyar TL)	524	77	38
GSYH İçinde Sanayi Sektörünün Payı (2021) (%)	26,1	30,7	30,5
Tarım Sektörünün Gayrisafi Yurt İçi Hasılası (Sabit Fiyat 2009 Baz) (2021) (milyar TL)	าาร	21	5
GSYH İçinde Tarım Sektörünün Payı (2021) (%)	5,7	8,3	4,1
Hizmetler Sektörünün Gayrisafi Yurt İçi Hasılası (Sabit Fiyat 2009 Baz) (2021) (milyar TL)	1.059	125	67
CSYH İçinde Hizmetler Sektörünün Payı (2021) (%)	52,7	49,6	53,7
EĞİTİM
Okur-Yazar Nüfus Oranı (2022) [%]	97,6	98,6	98,8
llköğretimde Net Okullaşma Oranı (2021) (%)	94,3	94,5	94,7
Ortaöğretimde Net Okullaşma Oranı (2021) (%)	89,7	91,6	92,1
Okul Oncesi Net Okullaşma Oranı (3-5 yaş) (2021) (%)	44,1	49,3	47,4
Yüksekokul ve Fakülte Mezunu Oranı (2022) (%)	18,9	19,3	22,2
Yüksekokul ve Fakülte Mezunu Oranı (2022) Erkek (%)	19,73	19,89	22,39
Yüksekokul ve Fakülte Mezunu Oranı (2022) Kadın (%)	18,13	18,80	22,03
İSTİHDAM (15+ yaş)
ş Gücüne Katılma Oranı (2022) (%)	53,1	54,4	54,4
istihdam Oranı (2022) (%)	47,5	49,0	47,3
İşsizlik Oranı (2022) (%)	10,4	10,1	13,0
Tarımda Çalışanların Toplam İstihdama Oranı (2022) (%)	15,8	18,1	7,34
Sanayide Çalışanların Toplam İstihdama Oranı (2022) (%)	27,7	28,9	32,5
Hizmetlerde Çalışanların Toplam İstihdama Oranı (2022) (%)	56,5	53,0	60,2

{25}------------------------------------------------

GÖSTERGE	Türkiye	Ege Bölgesi	İzmir
SANAYÎ SEKTÖRÛ
İş Kayıtlarına Göre Girişim Sayısı: Toplam (2021) (adet)	4.384.672	640.661	263.875
İş Kayıtlarına Göre Girişim Sayısı: Toptan ve Perakende Ticaret (2021) (adet)	1.480.339	217.968	88.751
İş Kayıtlarına Göre Girişim Sayısı: İmalat (2021) (Adet)	493.909	71.526	30.653
İş Kayıtlarına Göre Girişim Sayısı: Tarım, Ormancılık, Balıkçılık (2021) (adet)	39.983	6.557	1.745
TARIM SEKTÖRÜ
Tarım Alanları / Toplam Alan (2022) (%)	30,0	31,1	26,8
Bitkisel Üretim Değeri (2021) (milyar TL)	306,4	42,8	9,6
Hayvansal Üretim Değeri (2020) (milyar TL)	108,6	9,5	2,8
TURİZM SEKTÖRÜ
Turizm İşletme Belgeli Konaklama Tesisi Sayısı (Haziran 2023) (adet)	4.969	961	278
Turizm İşletme Belgeli Tesislerin Yatak Kapasitesi (Haziran 2023) (adet)	1.100.139	205.071	42.968
Çevreye Duyarlı Tesis Sayısı (Haziran 2023) (adet)	438	84	28
Çevreye Duyarlı Tesislerin Yatak Kapasitesi (Haziran 2023) (adet)	285.256	41.458	11.119
DIŞ TİCARET
Dış Ticaret Hacmi (2022) (milyon dolar)	617.881	48.361	30.637
Dış Ticaret Dengesi (2022) (milyon dolar)	-109.539	+6.761	+3.387
ihracat (2022) (milyon dolar)	254.171	27.561	17.012
Kişi Başına Düşen İhracat (2022) (dolar)	2.980	2.532	3.813
lhracatın Türkiye İçindeki Payı (2022) (%)	100	10,8	6,7
thalat (2022) (milyon dolar)	363.710	20.800	13.625
İthalatın Türkiye İçindeki Payı (2022) (%)	100	5,7	3,7
Kişi Başına Düşen İthalat (2022) (dolar)	4.265	1.911	3.053
İhracatın İthalatı Karşılama Oranı (2022) (%)	69,9	132,5	124,9
ÇEVRE
Kişi Başı Ortalama Belediye Atık Miktarı (kg/kişi-gün) (2020)	1,1	1,3	1,5
Belediyelerde Kişi Başı Çekilen Günlük Su Miktarı (litre/kişi-gün) (2020)	228	228	221
Belediyelerde Kişi Başı Günlük Atık Su Miktarı (litre/kişi-gün) (2020)	189	166	174
Rüzgâr Enerjisi Kurulu Güç (MW) (2021)	11.102	3.718	1.887
Kişi Başı Sera Gazı Emisyonu (ton CO2) (2018)	4,8		6,6

Kaynak:https://api.planizmir.com/IZMIR-BOLGE-PLANI40747273.pdf

{26}------------------------------------------------

Konak Ġlçesi

Konak, Anakent sınırları içerisinde yer alan en büyük ilçedir. Kuzeyinde Ġzmir Körfezi ve KarĢıyaka; doğusunda Bornova; güneyinde Buca ve Gaziemir; batısında Balçova Ġlçesi bulunmaktadır.

Ġlçenin yüzölçümü 69 Km2`dir. 2 köyü bulunmaktadır. Bağlı beldesi yoktur.

Ġlçede 114 Ġlköğretim Okulu, 47 Orta Öğretim Kurumu,2 Eğitim Uygulama Okulu ve ĠĢ Eğitim Merkezi,1 Resmi Anaokul,11 Özel Ġlköğretim Okulu, 18 Özel Ortaöğretim Okulu,1 Özel Eğitim Okulu,24 Özel Anaokulu bulunmakta olup,152449 öğrencinin eğitim gördüğü bu okullarda, Resmi Okullarda; 6747,Özel okullarda 908öğretmen görev yapmaktadır.

Ġlçede, 13 Devlet Hastanesi, 13 Özel Hastane, 41 Sağlık Ocağı, 3 Verem SavaĢ Dispanseri, 7 Ana ve Çocuk Sağlığı Merkezi bulunmaktadır.

Konak, Ġzmir`in yönetsel, sanatsal, kültürel ve ticari merkezidir.

9 Eylül 1922de gönderine çekilen Bayrağımızla, yalnız Ġzmirin değil, ülkemizin de kurtuluĢunun simgesi olmuĢ Hükümet Konağı Konak Meydanı`ndadır.

YapılıĢından günümüze bir buluĢma noktası olan Saat Kulesi Konak Meydanı`ndadır.

Antik çağdan günümüze taĢınmıĢ eserlerle, Osmanlı döneminden kalan eserlerle, ama en çok Cumhuriyet Döneminin eserleriyle karakterize olur.

Konak, Ġzmir`in kültür, sanat ve eğlence merkezi olması nedeniyle yerli ve yabancı tüm turistlerin uğrak yeri durumundadır.

Kaynak:http://www.izmir.gov.tr/konak

{27}------------------------------------------------

4.2. Mevcut Ekonomik KoĢullar, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler

Dünya ve Ülkemizden Genel Görünüm¹

2025 yılının ilk üç aylık dönemi, 2024 yılından süregelen jeopolitik riskler ile ekonomik dengesizlikleri devralmıĢ görünmektedir. Ortadoğu ve Ukrayna'daki savaĢ ortamı tansiyonu artırırken ABD'de 20 Ocak'ta göreve baĢlayan Trump 'ın küresel anlamda etki yaratan gümrük vergilerini artırması bir anda sistemik riskleri ön plana çıkarmıĢtır.

ABD BaĢkanı Trump, dıĢ ticaret açığı verdiği ülkeler baĢta olmak üzere gümrük vergilerini çok hızlı bir biçimde artıracağını açıklarken özellikle Çin'e yönelik oldukça sert bir tutum takınmıĢtır. Trump, iki komĢu ülke olan Meksika ve Kanada'ya yönelik gümrük vergilerini de yükseltmiĢtir. Sadece bununla yetinmeyip, Grönland ve Panama'dan toprak talebinde bulunmuĢtur. Bu sıra dıĢı uygulamalar küresel ekonomi için ciddi bir belirsizlik kaynağı olmuĢtur.

ABD Merkez Bankası da Trump'ın uygulamaya koyduğu yeni maliye politikaları nedeniyle oldukça muhafazakâr davranmaya baĢlamıĢtır. ABD BaĢkanının uygulamaya çalıĢtığı ekonomi politikaları diğer ülkelerin para ve maliye politikaları üzerinde de baskı oluĢturmuĢtur.

Küresel ticaretin çok hızlı bir biçimde daralacağı beklentisi, buna bağlı büyümede yaĢanabilecek gerilemeler ve olası resesyon beklentileriyle finansal piyasalardaki çalkantılar ABD yönetimine geri adım attırmıĢ görünmektedir. Trump aldığı bir kararla, normalde Nisan ayında uygulamaya koyacağı gümrük vergilerini üç ay süreyle ertelemiĢtir. Ancak bu süre zarfında her ülkeyle tek tek pazarlık yapacağını bildirmiĢtir.

Dünya ekonomisinde "II. Dünya SavaĢı"ndan bu yana görülen en radikal değiĢikliklerden birisi olan korumacı yaklaĢım ve yaptırım silahına dayalı ekonomik anlayıĢ pek çok ülkeyi bölgesel iĢ birliklerine zorlamaktadır. Diğer yandan yeni lojistik ağların kurulması, ödeme sistemleri, ihracatın zorlaĢması, rekabetin artması gibi bu sürecin artçı dengesizlikleri de hayata geçmeye adaydır.

ABD'nin baĢlattığı gümrük vergisi artıĢı diğer ülkeler arasında da mütekabiliyete neden olacağından küresel büyümede yaĢanacak kaybın ötesinde baĢta maliyet enflasyonunun artması sonrasında da stagflasyonist eğilimlerin güçlenmesinden endiĢe duyulmaktadır.

¹ Kaynak: 2025/1 Raporu - ı:39

{28}------------------------------------------------

Benzer risk ve endiĢelerin uluslararası finans kurumlarının raporlarına da yansıdığı gözlenmektedir.

IMF Dünya Ekonomik Görünüm Raporu Nisan sayısında ticaret gerilimlerinin hızla tırmanması ve politika belirsizliklerinin artması nedeniyle küresel ekonomik büyüme tahminlerini bu yıl için %2,8'e ve gelecek yıl için %3'e düĢürmüĢtür.1 Fon'un Ocak ayında yayımlanan tahminlerinde, dünya ekonomisinin bu yıl ve gelecek yıl %3,3 büyümesi öngörülmüĢtü.

Söz konusu raporda Türkiye ile ilgili olarak ise büyümenin bu yıl %2,7 olacağı ifade edildi. IMF, 2024 yılının Ekim ayında yayımladığı Global Ekonomik Görünüm Raporu'nda Türkiye için aynı tahminde bulunurken, 2025 yılı Ocak ayında yayımladığı ara raporda tahminini %2,6'ya güncellemiĢti. 2024 yılı için ortalama tüketici fiyatları beklentisini %33'ten %35,9'a çıkarırken, 2026 yılı için beklentisini %22,8 olarak belirledi.

Türkiye'nin göreceli olarak ABD gümrük vergilerinden daha az oranda etkileneceği beklentisi, petrol, doğalgaz ve bazı temel girdi maliyetlerinde yaĢanan fiyat gerilemeleriyle birlikte para politikasında Mart ortasından bu yana yaĢanan daha fazla sıkılaĢmanın da yarattığı nisbi koruma etkisi olduğu söylenebilir. Ancak enflasyonda hâlâ katı bir seyrin sürmesi, faiz oranlarının buna bağlı yüksek seyri, yapısal anlamda risk unsuru olarak dikkat çekmektedir.

Küresel ekonomide 2024 yılı boyunca genellikle yaĢanan faiz indirimleri ve canlandırıcı ekonomi politikaları baĢta ECB ve Fed olmak üzere hayata geçirilmiĢtir. GeliĢmiĢ ülkelerden Japonya bu konuda ayrıĢmıĢ görülmektedir. 2025 yılının ilk çeyreğinde ise ticaret savaĢlarına paralel olarak Fed'in oldukça temkinli bir tutum sergilediğini, ECB'in ekonomik aktiviteyi artırmak için daha fazla çaba gösterdiğini rahatlıkla ifade edebiliriz.

ĠnĢaat ve gayrimenkul sektörünün bileĢenlerinin makroekonomik konjonktürden etkilenmesi kaçınılmazdır. Zaten ilgili sektörlerin genel ekonomik konjonktürle ilgili korelasyonları da yüksektir. Geçtiğimiz 25 yıl boyunca, Türkiye'de inĢaat sektörü ekonominin büyümesine paralel bir geniĢleme yaĢamıĢtır. 2025 yılı da benzer bir sürecin yaĢanması olasıdır. Dünya ölçeği ve ülkemizin potansiyeline bakıldığında ise inĢaat sektörünün uygun konjonktürde daha fazla büyüme olanağı bulunmaktadır.

{29}------------------------------------------------

Makro Göstergeler²

	GSYH (milyon TL)	Kişi Başı Gelir (TL)	GSY94 (milyon Dolar)	Kişi Başı Gelir (Drifer)	Būyūme (%)	Yıl İçi Ortalamı Kar (Dolor/71)
2018	1.758.773	46.167	797.124	9.792	3,00	4,72
2019	4.317.787	52.316	760.355	9.213	0,90	5,68
2020	5.048.567	60.541	717.092	8.599	1,90	7,04
2021	7.256.142	85.759	807.924	9.549	11,40	8,98
2022	15.011.776	176.654	905.814	10.659	5,50	16,57
2023	26.545.722	311,110	1,130.009	13.243	5,10	23,49
2024	43.410.514	507.615	1.322.408	15,463	3,20	32,83

2 Kaynak: 2025/1 Raporu - ı:39

{30}------------------------------------------------

ĠnĢaat ve Gayrimenkul Sektörüne BakıĢ³

Yarattığı katma değer ve istihdam olanaklarıyla ülke ekonomileri için çoğu zaman kaldıraç görevi üstlenen inĢaat sektörü ayrı bir öneme sahiptir. Zira günümüzde inĢaat, yalnızca çevrenin inĢa edilmesini değil, bakım, onarım ve iĢletilmesine katkıda bulunan faaliyetlerin tümünü içerecek Ģekilde değerlendirilmektedir.

³ Kaynak: 2024/4 Raporu - ı:38 - ğ , ı v B g Ü Ko s

{31}------------------------------------------------

Gayrimenkul sektörünün önemli göstergelerinden birisi de konut satıĢ rakamlarıdır.2 2025 yılı ilk çeyreğinde konut satıĢları toplamı 335.786 adet olarak gerçekleĢmiĢtir. 2024 yılının aynı dönemine göre %20 dolayında bir artıĢ görülmüĢtür. Aynı dönemdeki satıĢların 51.729 adeti ipotekli olarak gerçekleĢirken bir önceki yılın aynı dönemine göre %87'lik bir artıĢı iĢaret etmektedir. Ġlgili dönemde ilk el satıĢlar 99.876 adet, ikinci el satıĢlar ise 235.910 adet olarak kayıtlara geçmiĢtir.

Yılın ilk üç ayında gayrimenkul piyasası canlı sayılabilecek rakamlara sahip olmuĢtur. Canlılığın nedeni olarak; faizlerdeki düĢme beklentisi, buna bağlı olarak gayrimenkul fiyatlarında olan/olabilecek artıĢ beklentisi, göreceli konut kredilerine ulaĢılabilirliğin artması, faiz, altın, KKM gibi yatırım araçlarından gelir elde edenlerin bu geliri gayrimenkulde değerlendirmek istemeleri sayılabilir.

Gayrimenkul sektörü ve ekonominin önemli bir göstergesi de yapım ruhsatları ile yapı kullanım izinlerindeki eğilimdir. Bu göstergeler hem ekonomik beklentileri okumak hem de sektörün ekonomik ve üretim kaynaklı eğilimini ölçmek adına değerlidir. TÜĠK tarafından ġubat ayında açıklanan (IV. Çeyrek: Ekim-Aralık, 2024) yapı ruhsatı verilen bina sayılarına baktığımızda; bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı %16,7, daire sayısı %17,4 ve yüz ölçüm %16,5 azalmıĢtır. Aynı döneme ait yapı kullanım izinleriyse; bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %10,5, daire sayısı %16,9 ve yüz ölçüm %13,3 artmıĢtır. Yapı ruhsatlarının göreceli olarak zayıf olması konut arzının ortalama 800-850.000 civarında olan doğal talebin altında kalmasına neden olmuĢtur.

Türkiye ekonomisinin yeni bir denge arayıĢı içinde olduğu günümüzde, baĢta inĢaat ve gayrimenkul sektörü olmak üzere diğer tüm sektörlerin sürdürülebilir kârlılık ve risk yönetimi kavramlarına ağırlık vermeleri yerinde olacaktır. Dünya konjonktüründe görülen baĢ döndürücü geliĢmeler ciddi bir sistemik risk yaratırken ülke içinde de yürütülen ekonomik programın etkileri inĢaat ve gayrimenkul sektörü Ģirketlerinin sistemik olmayan riskleri de iyi yönetmesini zorunlu kılmıĢtır.

³ Kaynak: 2024/4 Raporu - ı:38 - ğ , ı v B g Ü Komitesi

{32}------------------------------------------------

Türkiye Ekonomisi

OECD'nin "Türkiye Ekonomik Anketi 2025" raporuna göre, Türkiye'nin 2025'te

%3,1, 2026'da %3,9 büyümesi öngörülüyor. Bu bağlamda, sıkı para ve maliye politikalarının

sürdürülmesi, verimlilik artırımı için yapısal reformların yapılması gerektiği vurgulanıyor.

Dünya Bankası ise Türkiye için 2025 yılı büyüme tahminini %2,6'dan %3,1'e yükseltti.

Ancak dıĢ çevre koĢulları, mali açıklar ve yatırım görünümü açısından dikkat edilmesi

gereken riskler olduğu belirtildi. (Anadolu Ajansı)

Ayrıca, kredi riskleri ve Ģirket düzeyindeki baskılar da artıyor. Örneğin, Fitch Ratings

Türkiye'deki sanayi Ģirketleri için risklerin yükseldiğini bildirdi. (Doviz.com)

Özetle; Türkiye ekonomisi için "ılımlı büyüme" bekleniyor ancak sürdürülebilir bir yükseliĢ

için iç ve dıĢ reformlar gerekmektedir.

Makro Durum

TÜĠK verilerine göre, Türkiye ekonomisi 2025 yılı 2. çeyreğinde (Nisan-Haziran)

yıllık bazda yaklaĢık %4,8 büyümüĢtür. (Dünya Gazetesi) Bu, öncül beklentilerin üzerinde

bir büyüme oranıdır.

TÜĠK'in enflasyon verilerine göre; örneğin Temmuz 2025'te yıllık tüketici enflasyonu

%33,52 olarak gerçekleĢmiĢtir.

Ekim 2025 için de yıllık enflasyon %32,87 olarak açıklanmıĢtır. (Medyascope)

TCMB'nin "Piyasa Katılımcıları Anketi" sonuçlarına göre, katılımcı kurumlarca 2025

yıl sonu için tüketici enflasyon tahmini %31,77'ye yükselmiĢ durumda. Büyüme beklentisi

ise yaklaĢık %3,3 seviyesine revize edilmiĢtir.

TÜĠK'in ekonomik güven endeksi verilerine göre Ekim 2025'te genel ekonomik

güven endeksi 98,2 seviyesine yükselmiĢ; ancak tüketici güven endeksi düĢmüĢ, inĢaat

sektörü güveninde belirgin bir gerileme gözlenmiĢtir.

Kaynak: TÜĠK

{33}------------------------------------------------

4.3. Değerleme ĠĢlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler

Değerleme konusu taĢınmazların yer aldığı bina yapı denetim kanunu ve son deprem yönetmeliğine göre inĢa edilmiĢ yeni bir binadır. Değerleme iĢlemini sınırlayan ve olumsuz yönde etkileyen herhangi bir durum bulunmamaktadır.

4.4. Gayrimenkullerin Fiziki, Yapısal, Teknik ve ĠnĢaat Özellikleri

Değerleme konusu taĢınmazların yer aldığı 2802 ada 9 parsel, 213,00 m² yüzölçümüne sahip, dikdörtgene benzer geometrik Ģekilli olup, düzgün bir topoğrafik yapıdadır. Parsel üzerinde zemin +7 normal kat+ çatı katından oluĢan yapı bulunmaktadır. 29.12.2022 tarih, 58 nolu Yapı Ruhsatı eki olan onaylı mimari projesine göre toplam yapı inĢaat alanı 1608,83 m² dir.

Ana yapı; Betonarme yapı strüktüründe ve bitiĢik nizamda inĢa edilmiĢtir. Yapı; Kuzeybatı yönünde Atatürk Caddesine, Güney Doğu yönünde Cumhuriyet Bulvarına cephelidir. Ana yapıda iki adet asansör, bir adet yangın merdiveni bulunmakta olup, ısınma tipi doğalgazdır. Binanın Atatürk Bulvarı cephesinden sağlanan 36 nolu giriĢinden, zemin katta; normal katlarda yer alan Ofislere giriĢ holü, DanıĢma, enerji ve akım odaları , kat holü vb ortak kullanım alanları yer almaktadır. Cumhuriyet Bulvarı cephesinden sağlanan 39/A nolu giriĢinden ise; Zemin katta 6 nolu bağımsız bölüme giriĢ sağlanmaktadır. 1.katta yine 6 nolu bb e ait alanlar yer almaktadır. 2.katın bir bölümünde 6 bağımsız bölüm nolu iĢyerine ait kullanım alanları, bir bölümünde ise 1 nolu bağımsız bölüme ait 3 adet depo eklentisi yer almaktadır. 3.katta 1 nolu bağımsız bölüme ait kullanım alanları, 4.,5.,6. Ve 7.katlarda ise; her katta birer adet bağımsız bölüm (2,3,4,5 nolu bağımsız bölümler) yer almaktadır. Binada toplam 6 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır.

Çatı katında; bağımsız bölüm ve eklentisi bulunmamakta olup; bu katta; yangın merdiveni holü, Jeneratör, Kazan dairesi, asansör kulesi, Klima dıĢ üniteleri, kullanma suyu depoları gibi teknik hacimler yer almaktadır.

Çevre düzenlemesi tamamlanmıĢ, bina içinde elektrik, su bağlantıları sağlanmıĢ ve kullanıma açılmıĢ, asansör çalıĢır durumdadır. Shell&Core usulü ile inĢa edilen 6 nolu iĢyerinin ince iĢçilikleri dıĢında bağımsız bölümler kullanıma hazırdır. Ekspertiz tarihi itibari ile bağımsız bölümlerin boĢ durumda olduğu tespit edilmiĢtir.

{34}------------------------------------------------

Zemin+1.Kat+2.Kat 6 Bağımsız Bölüm nolu ĠĢyeri: Konu taĢınmazın giriĢi Cumhuriyet Bulvarı üzerinden sağlanmakta olup, 39/A dıĢ kapı numarasına sahiptir. TaĢınmaz zemin katta 101,46 m² brüt kullanım alanına sahip olup; ofis, hol, banko, kat içi asansör ve merdiven alanları yer almaktadır. 1.katta 148,50 m² kullanım alanına sahip olup; ofis alanları ile birlikte, çay ocağı, biri engelliler için olmak üzere üç adet WC bölümü yer almaktadır. 2.katta 86,84m² kullanım alanına sahip olup; üç adet depo hacmi, hol, koridor, sistem odası bölümlerinden oluĢmaktadır. 6 bağımsız bölüm nolu iĢyeri toplamda brüt 336,80 m² kullanım alanına sahiptir. Tüm katları Cumhuriyet bulvarına cephelidir.

TaĢınmaz; Shell&Core olarak satıĢa/kiraya arz edileceğinden ĠĢyeri içinde zemin döĢemeleri, kapılar, kapı kasaları, elektrik armatürleri, tavan kaplaması, duvar (kısmen kaba ve kısmen ince) sıvaları, boyaları, kat içi merdiven korkulukları ve döĢemeleri eksiktir. ĠĢyeri içinde asansör montajı yapılmıĢ, pencereler takılmıĢ durumdadır.

2.+3. Kat 1 Bağımsız Bölüm Nolu Ofis: TaĢınmaz yapının 2. Ve 3. Katında konumlu olup, 2. Kattaki hacimleri Atatürk Bulvarına cephelidir Bu katta bağımsız bölüme ait Projesine göre depo olarak isimlendirilen 3 adet oda hacmi yer almaktadır. Bu kattaki toplam brüt kullanım alanı ~49 m² dir Zemin döĢemeleri seramik, duvarlar plastik boyalı, Tavan Asma tavan, Kapı, pencere doğramaları Alüminyum doğramadır. 3.kat hem Atatürk Caddesine hem de Cumhuriyet Bulvarına cephelidir. Atatürk Caddesi cephesinde Ofis, toplantı odası, Cumhuriyet Bulvarı cephesinde Ofis ve arĢiv odası bulunmaktadır, katta ayrıca 2 adet Wc hacmi, bir adet çay ocağı, yer almaktadır. Katın toplam brüt kullanım alanı ~ 155 m² dir. Bu kattaki zemin döĢemeleri odalarda ve koridorda halı kaplama olup, duvarlar plastik boyalıdır, Islak hacimlerde zemin döĢemeleri seramik, duvarlar fayanstır. Aydınlatma spot armatürlerle sağlanmaktadır. Ġç kapılar kısmen alüminyum doğrama kısmen cam bölmedir. Pencere doğramaları Alüminyumdur. 1 bağımsız bölüm nolu ofisin toplam brüt kullanım alanı ~ 204 m² dir.

{35}------------------------------------------------

4. Kat 2 Bağımsız Bölüm Nolu Ofis: TaĢınmaz katta tek bağımsız bölüm olup, Atatürk Caddesi ve Cumhuriyet Bulvarına cephelidir. Atatürk Caddesine cepheli kısımda Ofis alanı, Cumhuriyet Bulvarına cepheli kısımda Toplantı Salonu ve Fuaye alanı bulunmaktadır. Katta ayrıca biri engelliler için olmak üzere 3 adet Wc ve 1 adet Çay ocağı alanı bulunmaktadır. Kattaki zemin döĢemeleri odalarda ve koridorda halı kaplama olup, duvarlar plastik boyalıdır, Islak hacimlerde zemin döĢemeleri seramik, duvarlar fayanstır. Aydınlatma spot armatürlerle sağlanmaktadır. Ġç kapılar kısmen alüminyum doğrama kısmen cam bölme Ģeklindedir. Pencere doğramaları Alüminyumdur. TaĢınmazın brüt kullanım alanı ~155 m² dir.

5. Kat 3 Bağımsız Bölüm Nolu Ofis, 6. Kat 4 Bağımsız Bölüm Nolu Ofis, 7. Kat 5 Bağımsız Bölüm Nolu Ofis : TaĢınmazların her biri katta tek bağımsız bölüm olup, her biri Atatürk Caddesi ve Cumhuriyet Bulvarına cephelidir. TaĢınmazların kat planları ve iç mahal özellikleri aynıdır. Atatürk Caddesine cepheli kısımda Ofis alanı, Cumhuriyet Bulvarına cepheli kısımda Ofis alanı bulunmaktadır. Katlarda ayrıca biri engelliler için olmak üzere 2 adet Wc, 1 adet Depo ve 1 adet Çay ocağı alanı bulunmaktadır. Katlarda zemin döĢemeleri odalarda ve koridorda halı kaplama olup, duvarlar plastik boyalıdır, Islak hacimlerde zemin döĢemeleri seramik, duvarlar fayanstır. Aydınlatma spot armatürlerle sağlanmaktadır. Ġç kapılar kısmen alüminyum doğrama kısmen cam bölme Ģeklindedir. Pencere doğramaları Alüminyumdur. TaĢınmazların her birinin brüt kullanım alanı ~155 m² dir.

4.5. Varsa Mevcut Yapıyla Veya ĠnĢaatı Devam Eden Proje Ġle Ġlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara ĠliĢkin Bilgiler

Gayrimenkullerin mahallinde yapılan tespitler, taĢınmaz mahallinde bulunan yetkililerinden ve resmi kuruluĢlardan temin edilebilen bilgiler (imar durum bilgisi, tapu bilgileri, Mimari Projeler, Yapı Ruhsatı, Yapı Kullanım izin belgesi vb.) karĢılaĢtırılarak edinilen sonuçlar ile değerleme yapılmıĢtır. Söz konusu parsel üzerinde inĢaatı devam eden herhangi bir proje bulunmamaktadır. Parsel üzerindeki yapının genel olarak ruhsat ve eklerine uygun inĢa edildiği herhangi bir kaçak yapılaĢma olmadığı görülmüĢtür. Ancak değerleme konusu bağımsız bölümlerden 6 bağımsız bölüm nolu iĢyerinin duvar, zemin, tavan kaplamalar hariç olarak, taĢınmazın inĢasında müteahhit ile Shell&Core olarak anlaĢma yapıldığı, iĢyerini kullanacak kullanıcının tercihine göre iç mekanı dekore edeceği tespit edilmiĢtir.

{36}------------------------------------------------

4.6. Ruhsat AlınmıĢ Yapılarda Yapılan DeğiĢikliklerin 3194 Sayılı Ġmar Kanunun 21. Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir DeğiĢiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Parsel üzerindeki taĢınmazın yeniden ruhsat almasını gerektiren herhangi bir durum söz konusu değildir.

4.7. Gayrimenkullerin Değerleme Tarihi Ġtibari Ġle Hangi Amaçla Kullanıldığı Gayrimenkul Arsa Veya Arazi Ġse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa Yapının Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu bağımsız bölümler "ĠĢyeri/Ofis" vasıflı olup değerleme tarihinde; zemin kat-1.kat-2.katta konumlu ĠĢyeri vasıflı 6 bağımsız bölüm numaralı taĢınmazın shell&core teslimli olduğundan ince iĢçiliklerinin yapılmadığı (Kullanıcı tarafından yapılacaktır) ve boĢ durumda olduğu, 1,2,3,4,5 numaralı Ofis vasıflı bağımsız bölümlerin ise boĢ durumda olduğu tespit edilmiĢtir.

BÖLÜM 5

5. Kullanılan Değerleme Yöntemleri

5.1. Pazar yaklaĢımı ile ulaĢılan sonuçlar

5.1.1. Pazar YaklaĢımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaĢımın kullanılma nedeni

Bu değerleme yönteminde bölgede değerlemesi istenilen gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip karĢılaĢtırılabilir örnekler incelenir.

Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peĢinen kabul edilir.
Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir.
Gayrimenkulün piyasada makul bir satıĢ fiyatı ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir.
Seçilen karĢılaĢtırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir. Seçilen karĢılaĢtırılabilir örneklere ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında değerleme tarihindeki sosyo-ekonomik koĢulların geçerli olduğu kabul edilir.

Konu taĢınmazların kat irtifakı kurulmuĢ binada bağımsız bölüm niteliğinde olmaları nedeni ile Pazar YaklaĢımı, Emsal KarĢılaĢtırma Yöntemi ile değerleme yapılmıĢtır.

{37}------------------------------------------------

5.1.2. Fiyat bilgisi tespit edilen emsal bilgileri, krokileri ve bu bilgilerin kaynağı SatıĢa Konu ĠĢyeri Emsalleri

Ġnkilap Mah. Dr. Adnan Büyükdeniz Cd. No:7/a No:33 Akyaka Plaza A1 Blok. Kat 18 Ümraniye/ ĠSTANBUL.

Telefon : 02162859525-26 Faks :0216 2859536 Whatsapp: 0 534 593 88 10 e-posta: [email protected]

{38}------------------------------------------------

SatıĢa Konu Ofis Emsalleri

{39}------------------------------------------------

5.1.3. Emsal bilgilerinde yapılan düzeltmeler ve Hesaplamalar

6 Nolu iĢyeri değerlemesine esas Emsal KarĢılaĢtırma Tablosu

Açıklamalar:

1 nolu Emsal zemin katta 210 m², bodrum katta 210 m² alan sahiptir. Bodrum kat değeri Zemin kat değerinin 1/5 i oranında kabul edilmiĢ olup, zemin kata indirgenmiĢ alan = (210m² / 5 = 42m²) + 210 m² = 252 m² olarak hesaplanmıĢtır.
2 nolu Emsal, zemin katta 54 m², üst katlarda 40,5 m² alana sahip üç kattan oluĢmaktadır. Üst katların değeri; zemin kat değerinin 2/3 ü olarak kabul edilmiĢtir. Buna göre; Zemin kata indirgenmiĢ alan: (81m2 x 2/3 = 54 m²) + 54m² = 108 m² olarak hesaplanmıĢtır.
5 nolu Emsal, zemin katta 320 m² kapalı alana ve 35 m² bahçe alanına sahiptir. Bahçe alanının zemin kat değerinin 1/5 i kadar olacağı kabul edilmiĢtir. Buna göre Zemin kata indirgenmiĢ alan: (35m² x 1/5 = 7 m²) + 320m² = 327m² olarak hesaplanmıĢtır.
Değerleme Konusu 6 nolu iĢyeri zemin katta 100 m², 1.katta 155 m², 2.katta 75 m² kullanım alanına sahip olup, üst katların değeri zemin kat değerinin 2/3 ü oranında olacağı kabul edilerek; taĢınmazın zemin kata indirgenmiĢ alanı = (230m² x 2/3 =~153m² + 100 m² = 253 m² olarak hesaplanmıĢ olup, alan karĢılaĢtırmasında esas alınmıĢtır.
Değerleme konusu 6 nolu iĢyeri tüm katlarda Cumhuriyet Bulvarına cephelidir. Bu anlamda 3 ve 6 nolu Emsallerle konum olarak benzer, 1, 2 ve 5 nolu Emsallerden daha iyi konumdadır, 4 nolu Emsal 1.Kordona cepheli olması nedeni ile konum olarak daha iyidir.
Emsal gayrimenkuller için Ģifahen bilgi alınmıĢ olup verilen bilgiler doğrultusunda hesaplamalar yapılmıĢtır.
Emsallerin sınır kontrolleri ± %20 sınırları içinde yapılmıĢ 3 ve 5 nolu emsaller alt-üst sınır aralığı içerisinde kalmadığından emsal ortalamasına dahil edilmemiĢtir.

{40}------------------------------------------------

EMSAL	İSTENİLEN SATIŞ DEĞERİ TL	ZEMİN KATA İNDİRGENMİŞ ALAN M²	PAZARLIK PAYI %~	Alan Düzeltmesi %	Konum Düzeltmesi %	Yaşa ve iç özelliklere bağlı Düzeltme %	TAHMİNİ BİRİM SATIŞ DEĞERİ TL/M²
1	65.000.000	252	-5	0	+25	+30	386.905
2	21.500.000	108	-5	-10	+25	+50	318.518
3	19.500.000	90	-5	-15	+5	+20	227.500
4	63.000.000	96	-5	-15	-50	+30	393.750
5	53.000.000	327	-5	+10	+50	+30	299.847
6	21.750.000	54	-5	-25	0	+30	402.778

EMSAL ORTALAMASI: 375.488 TL/ m² ~ 375.000.TL/m²

6 Bağımsız Bölüm nolu taşınmazın Değerlemesinde 1.Kat şerefiyesi zemin katın 2/3 ü olarak kabul edilmiştir. 2.katın tek cepheli olması da dikkate alınarak şerefiyesi ise 1.kata oranla ~%10 daha düşük kabul edilmiştir. Değerleme detayı rapor eklerinde Tablo-3 ile gösterilmiştir.

1,2,3,4,5 Bağımsız Bölüm Nolu Ofislerin Değerlemesine esas Emsal KarĢılaĢtırma Tablosu

Açıklamalar:

Konu taĢınmalar Atatürk Caddesi ve Cumhuriyet Bulvarına cephelidir. Bu anlamda; taĢınmazlar 1 nolu emsal ile benzer konumda, diğer emsallere göre daha iyi konumdadır.
TaĢınmazlar yaĢ olarak 4 nolu emsal ile benzer, diğer emsallerden daha iyidir.
Emsal gayrimenkuller için Ģifahen bilgi alınmıĢ olup verilen bilgiler doğrultusunda hesaplamalar yapılmıĢtır.
Emsallerin sınır kontrolleri ± %20 sınırları içinde yapılmıĢtır, 1 ve 4 nolu emsaller sınır kontrol aralığı dıĢında kalmakta olup, emsal ortalamasına dahil edilmemiĢtir.

EMSAL	İSTENİLEN SATIŞ DEĞERİ TL	ALAN M²	PAZARLIK PAYI %~	Alan Düzeltmesi %	Konum Düzeltmesi %	Yaşa ve iç özelliklere bağlı Düzeltme %	TAHMİNİ BİRİM SATIŞ DEĞERİ TL/M²
1	39.000.000	265	-5	+15	0	+30	206.038
2	4.950.000	70	-5	-5	+85	+30	144.964
3	12.950.000	140	-5	0	+75	+30	185.000
4	7.000.000	100	-5	-5	+85	0	122.500
5	15.000.000	225	-5	+15	+85	+30	150.000

EMSAL ORTALAMASI: 159.988 TL/ m² ~ 160.000.TL/m²

{41}------------------------------------------------

Emsaller incelendiğinde; tümünün 3. Kat ve üzerinde konumlu olduğu görülmüĢtür. Ancak 1. Ve 2. Katta yer alan ofislerin tercih edilebilirliği daha fazla olduğundan, Değerleme konusu taĢınmazlardan 2. Ve 3. Katta konumlu 1 bağımsız bölüm nolu taĢınmazın değeri Emsal ortalamasından ~%15 daha yüksek alınmıĢ, son katta konumlu 5 bağımsız bölüm nolu taĢınmazın değeri ise; Emsal ortalamasından %5 daha düĢük olarak kabul edilmiĢtir.

Ofis nitelikli 1,2,3,4,5 Bağımsız Bölüm nolu taşınmazların bağımsız bölüm bazında değerleme detayı rapor eklerinde Tablo-4 ile gösterilmiştir.

Yapılan araĢtırma ve incelemeler neticesinde Ekspertiz tarihi itibari ile TaĢınmazlar için Emsal KarĢılaĢtırma YaklaĢımı ile Tespit edilen değer;

1,2,3,4,5 bb nolu Ofis vasıflı taĢınmazlar ve 6 bb nolu ĠĢyeri Toplam Değeri KDV hariç: 228.925.000.-TL (ĠkiyüzyirmisekizmilyondokuzyüzyirmibeĢbin Türklirası) olarak tahmin ve takdir edilmiĢtir.

5.2. Gelir YaklaĢımı

5.2.1. Gelir YaklaĢımı açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaĢımın kullanılma nedeni

Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koĢulları altında yeniden inĢa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaĢımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise "Hiçbir Ģahıs ona karĢı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır." ġeklinde tanımlanmaktadır.
Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkul değerinin; fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır.
Bir baĢka deyiĢle, mevcut bir gayrimenkulün, bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inĢa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.
Gayrimenkulün değerinin arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir.

{42}------------------------------------------------

Konu taşınmazlar Ġşyeri ve Ofis vasfında, ticari gelir getirme potansiyeline sahip Bağımsız bölümler olduklarından, Gelir Yaklaşımı ile değer analizi yapılmıştır.

5.2.2. Fiyat bilgisi tespit edilen emsal bilgileri, krokileri ve bu bilgilerin kaynağı Kiralamaya Konu ĠĢyeri Emsalleri

{43}------------------------------------------------

Kiralamaya Konu Ofis Emsalleri

{44}------------------------------------------------

5.2.3. Emsal bilgilerinde yapılan düzeltmeler ve Hesaplamalar

6 Nolu iĢyeri değerlemesine esas Emsal KarĢılaĢtırma Tablosu

Açıklamalar:

2 nolu Emsal, zemin katta 190 m², asma katta 270 m² alana sahip iki kattan oluĢmaktadır. Asma katın değeri; zemin kat değerinin 2/3 ü olarak kabul edilmiĢtir. Buna göre; Zemin kata indirgenmiĢ alan: (270m² x 2/3 = 180 m²) + 190m² = 370 m² olarak hesaplanmıĢtır.
4 nolu Emsal, zemin katta 150 m², 1.katta 150 m² alana sahip iki kattan oluĢmaktadır. 1. katın değeri; zemin kat değerinin 2/3 ü olarak kabul edilmiĢtir. Buna göre; Zemin kata indirgenmiĢ alan: (150m² x 2/3 = 100 m²) + 150m² = 250 m² olarak hesaplanmıĢtır.
Değerleme Konusu 6 nolu iĢyeri zemin katta 100 m², 1.katta 155 m², 2.katta 75 m² kullanım alanına sahip olup, üst katların değeri zemin kat değerinin 2/3 ü oranında olacağı kabul edilerek; taĢınmazın zemin kata indirgenmiĢ alanı = (230m² x 2/3 =~153m² + 100 m² = 253 m² olarak hesaplanmıĢ olup, alan karĢılaĢtırmasında esas alınmıĢtır.
Değerleme konusu 6 nolu iĢyeri tüm katlarda Cumhuriyet Bulvarına cephelidir. Bu anlamda; 1, 2,3 ve 5 nolu Emsallerden daha iyi konumdadır, 4 nolu Emsal 1.Kordona cepheli olması nedeni ile konum olarak daha iyidir.
Emsal gayrimenkuller için Ģifahen bilgi alınmıĢ olup verilen bilgiler doğrultusunda hesaplamalar yapılmıĢtır.
Emsallerin sınır kontrolleri ± %20 sınırları içinde yapılmıĢ olup tüm emsaller sınır kontrolleri içindedir.

{45}------------------------------------------------

EMSAL	İSTENİLEN KİRA DEĞERİ TL	ZEMİN KATA İNDİRGENMİŞ ALAN M²	Alan Düzeltmesi %	Konum Düzeltmesi %	Yaşa ve iç özelliklere bağlı Düzeltme %	TAHMİNİ BİRİM KİRA DEĞERİ TL/M²/Ay
1	400.000	180	-10	+10	0	2.222
2	320.000	370	+10	+50	+50	1.816
3	75.000	70	-20	+50	+50	1.928
4	220.000	250	0	-5	+90	1.628
5	220.000	260	0	+85	+10	1.650

EMSAL ORTALAMASI: 1.848,80. TL/m²/Ay - ~ 1.850.-TL/m²/Ay

6 Bağımsız Bölüm nolu taşınmazın Gelir yaklaşımı ile Değerlemesinde 1.Kat şerefiyesi zemin katın 2/3 ü olarak kabul edilmiştir. 2.katın tek cepheli olması da dikkate alınarak şerefiyesi ise 1.kata oranla ~%10 daha düşük kabul edilmiştir. Değerleme detayı rapor eklerinde Tablo-5 ile gösterilmiştir.

1,2,3,4,5 Bağımsız Bölüm Nolu Ofislerin Değerlemesine esas Emsal KarĢılaĢtırma Tablosu

Açıklamalar:

Konu taĢınmazlar Atatürk Caddesi ve Cumhuriyet Bulvarına cephelidir. Bu anlamda; taĢınmazlar emsallere göre daha iyi konumdadır.
TaĢınmazlar yaĢ ve iç özellik olarak 2 nolu emsal ile benzer, diğer emsallerden daha iyidir.
Emsal gayrimenkuller için Ģifahen bilgi alınmıĢ olup verilen bilgiler doğrultusunda hesaplamalar yapılmıĢtır.
Emsallerin sınır kontrolleri ± %20 sınırları içinde yapılmıĢ olup, 1 nolu emsal sınır kontrol aralığı dıĢında kalmakta olup, emsal ortalamasına dahil edilmemiĢtir.

EMSAL	İSTENİLEN KİRA DEĞERİ TL	ALAN M²	Alan Düzeltmesi %	Konum Düzeltmesi %	Yaşa ve iç özelliklere bağlı Düzeltme %	TAHMİNİ BİRİM KİRA DEĞERİ TL/M²/Ay
1	65.000	256	+10	+30	+60	508
2	260.000	378	+20	+15	0	929
3	60.000	180	0	+75	+70	817
4	43.000	140	0	+85	+70	783
5	120.000	420	+25	+85	+70	800

EMSAL ORTALAMASI: ~ 832.TL/m²/Ay

{46}------------------------------------------------

Ofis nitelikli 1,2,3,4,5 Bağımsız Bölüm nolu taşınmazların Gelir yaklaşımı ile bağımsız bölüm bazında değerleme detayı rapor eklerinde Tablo-6 ve Tablo-7 ile gösterilmiştir.

Yapılan araĢtırma ve incelemeler neticesinde Ekspertiz tarihi itibari ile TaĢınmazlar için Gelir YaklaĢımı ile Tespit edilen değer;

1,2,3,4,5 bb nolu Ofis vasıflı taĢınmazlar ve 6 bb nolu ĠĢyeri Toplam Değeri KDV hariç: 230.065.000.-TL (ĠkiyüzotuzmilyonaltmıĢbeĢbin Türklirası) olarak tahmin ve takdir edilmiĢtir.Gelir analizi sonucunda 1,2,3,4,5,6 bb nolu taşınmazlar için Aylık Toplam Kira değeri KDV hariç ekspertiz tarihi itibari ile; 1.178.000.-TL/Ay olarak tahmin ve takdir edilmiştir.

5.3. Maliyet yaklaĢımı ile ulaĢılan sonuçlar

5.3.1. Maliyet YaklaĢımını açıklayıcı bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi için bu yaklaĢımın kullanılma nedeni

Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koĢulları altında yeniden inĢa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaĢımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise "Hiçbir Ģahıs ona karĢı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır." ġeklinde tanımlanmaktadır.
Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkul değerinin; fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır.
Bir baĢka deyiĢle, mevcut bir gayrimenkulün, bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inĢa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.
Gayrimenkulün değerinin arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir.
Değerleme konusu taşınmazlar bağımsız bölüm vasfında olup Maliyet yaklaşımı ile değerleme yapılmamıştır.

{47}------------------------------------------------

5.4. Diğer Tespit Ve Analizler

5.4.1. Takdir Edilen Kira Değerleri

Konu taĢınmazlar için Kira analizi yapılmıĢ olup, 6 bağımsız bölüm nolu iĢyerinin kullanıcı tarafından tamamlanması halinde Aylık Kira değerinin 376.200.-TL/Ay, 1,2,3,4,5 bağımsız bölüm nolu Ofis vasıflı taĢınmazlar için ise Toplam aylık kira değeri 575.000.- TL/Ay olarak tahmin ve takdir edilmiĢtir.

5.4.2. Hasılat PaylaĢımı Veya Kat KarĢılığı Yöntemi Ġle Yapılacak Projelerde Emsal Pay Oranları

Konu taĢımazlar bağımsız bölüm niteliğinde olup, değerlemede hâsılat paylaĢımı veya kat karĢılığı yöntemi kullanılmamıĢtır.

5.4.3. Üzerinde Proje GeliĢtirilen Arsaların BoĢ Arazi Ve Proje Değerleri

Değerleme konusu taĢınmazların herhangi bir projeye konu olmaması nedeniyle proje geliĢtirme yapılmamıĢtır.

5.4.4. BoĢ Arazi Ve GeliĢtirilmiĢ Proje Değeri Analizi Kullanılan Veri Ve Varsayımlar Ġle UlaĢılan Sonuçlar

Değerleme konusu taĢınmazlar bağımsız bölüm vasfında olduğu için Proje GeliĢtirme YaklaĢımı uygulanmamıĢtır.

5.4.5. En Verimli Ve En Ġyi Kullanım Değeri Analizi

En etkin ve verimli kullanımın temelde 4 Ģartı bulunmaktadır.

1- Fiziksel olarak mümkün olmalıdır.
2- Yasal olarak izin verilebilir olmalıdır,
3- Finansal olarak yapılabilir olmalıdır,
4- Azami düzeyde verimli olmalıdır.

Konak Ġlçesi, Akdeniz Mahallesi 2802 ada 9 nolu parselde konumlu 6 adet taĢınmazın Tapu ve mahal niteliklerine uygun, mevcut durumdaki; ĠĢyeri/Ofis vasfı ile Ticari amaçlı kullanımlarının en etkin ve verimli kullanım Ģekli olduğu görüĢündeyiz.

{48}------------------------------------------------

5.4.6. MüĢterek Veya BölünmüĢ Kısımların Değerleme Analizi

Bu değerleme çalıĢmasında, değerlemeye konu gayrimenkuller için Pazar Değeri tespiti yapılmıĢ olup, konu gayrimenkullerin herhangi bir müĢterek veya bölünmüĢ kısımları bulunmamaktadır.

BÖLÜM 6

6. Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi Ve GörüĢ

6.1. Farklı Değerleme Metotlarının Ve Analiz Sonuçlarının UyumlaĢtırılması ve Bu Amaçla izlenen Metotların ve nedenlerinin açıklaması

Ġzmir Ġli, Konak Ġlçesi, Akdeniz Mahallesi, 2802 ada 9 nolu parselde kayıtlı Mülkiyeti Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. adına kayıtlı olan ve tapu kütüğünde 6 numaralı bağımsız bölüm ĠĢyeri nitelikli, 1,2,3,4,5 numaralı bağımsız bölümler Ofis nitelikli olmak üzere toplam 6 adet bağımsız bölümün değerlemesinde Piyasa Değeri YaklaĢımı Yöntemi kullanılmıĢtır.

Bölgeyi iyi bilen emlakçılar ile yapılan görüĢmelerden ve çevrede tespit edilen satıĢa konu gayrimenkullerden edinilen bilgiler ıĢığında bugüne kadar yapmıĢ olduğumuz değerleme çalıĢmalarımızdan edinilmiĢ bilgi ve tecrübelerden de istifade edilmiĢtir.
Ġlgili belediye, tapu ve kadastro müdürlükleri gibi kurumların yetkililerinden elde edilen bilgi ve belgelerden istifade edilmiĢtir.
Değerlemeye konu olan gayrimenkullerin bulunmuĢ olduğu parsel 1/1000 ölçekli imar planında ticaret seçenekli konut alanı olarak planlanan alanda kalmaktadır.
Değerlemeye konu gayrimenkullerin hâlihazırdaki mevcut durumu dikkate alınmıĢtır.

Analiz Sonuçlarının KarĢılaĢtırılması;

Bu değerleme çalıĢmasında; nihai sonuç olarak; Piyasa Değeri Emsal KarĢılaĢtırma YaklaĢımı ile takdir edilen değer esas alınmıĢ olup; Ġzmir Ġli, Konak Ġlçesi, Akdeniz Mahallesi, 2802 ada 9 nolu parselde kayıtlı Mülkiyeti Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. adına kayıtlı olan ĠĢyeri/Ofis nitelikli, 1,2,3,4,5,6 bağımsız bölüm nolu taĢınmazlara KDV Hariç; Toplam 228.925.000-TL piyasa değeri takdir edilmiĢtir.

{49}------------------------------------------------

6.2.Asgari bilgilerden raporda yer verilmeyenlerin niçin yer almadıklarının gerekçeleri

Raporda yer almayan asgari bilgi bulunmamaktadır. Sadece hesaplamalara yönelik çalıĢma kâğıtları ve notları rapora eklenmemiĢtir.

6.3. Yasal gereklerin yerine getirilip getirilmediği ve mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olup olmadığı hakkında görüĢ

Değerleme konusu taĢınmazların mülkiyeti Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. ne aittir. TaĢınmazlara ait onaylı mimari proje, ruhsat ve yapı kullanma izinleri Konak Belediyesi Ġmar ArĢivindeki dosyasından ve Web Tapu Resmi Ġnternet Sitesinden incelenmiĢtir.

6.4. Gayrimenkuller üzerindeki takyidat ve Ġpotekler ile ilgili GörüĢ

TKGM Resmi internet sitesinden 16.10.2025 tarihi itibari ile temin edilen ''Tapu Kayıt Örneği'' belgelerine göre taĢınmazların Tapu Kaydı Üzerinde kısıtlayıcı herhangi bir takyidat bulunmamaktadır. (Erişime izin verilmediğinden Tapu Müdürlüğünde yer alan Tapu kütüğü üzerinde fiziki inceleme yapılmamıştır)

6.5. Değerleme Konusu Gayrimenkullerin, Üzerinde Ġpotek Veya Gayrimenkullerin Değerini Doğrudan Ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu gayrimenkullerin, devredilmesi konusunda sınırlamaya tabi herhangi bir durum söz konusu değildir.

6.6. Değerleme Konusu Arsa Veya Arazi Ġse, Alımından Ġtibaren BeĢ Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje GeliĢtirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi

Değerleme konusu taĢınmazlar 29.07.2025 tarihinde Kat irtifakı Tesisi ile Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. mülkiyetine geçmiĢ olup, 29.12.2022 tarihli Yapı Ruhsatı ile inĢa edilmiĢ binada bulunmaktadırlar.

{50}------------------------------------------------

6.7. Değerleme Konusu Üst Hakkı Veya Devre Mülk Hakkı Ġse, Üst Hakkı Ve Devre Mülk Hakkının Devredilmesine ĠliĢkin Olarak Bu Hakları Doğrudan SözleĢmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığına Dair Bilgi

Değerleme konusu bağımsız bölümler üzerinde herhangi bir üst hakkı veya devre mülk hakkı bulunmamaktadır.

6.8. Değerlemesi yapılan gayrimenkullerin, gayrimenkul projesinin veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların, gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföyüne alınmasında sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde, bir engel olup olmadığı hakkında görüĢ

Konu taĢınmazlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyüne konu olacaktır. TaĢınmazların GYO Portföyüne konu olmasına iliĢkin herhangi bir engel bulunmamaktadır.

6.9. KDV Oranları Hakkında

Bakanlar Kurulu tarafından 2007/13033 karar sayılı "Mal ve Hizmetlere Uygulanacak Katma Değer Vergisi Oranlarının Tespitine ĠliĢkin Karar" da ki ekli listelerde yazılı olan KDV oranları ile KDV oranlarının uygulanabileceği durumlar ve yüz ölçümleri göz önünde bulundurulduğunda ilgili kararın 1.maddesinin a bendinde "Ekli listelerde yer alanlar hariç olmak üzere, vergiye tabi iĢlemler için, %20" olacağı belirtilmektedir

BÖLÜM 7

7. SONUÇ

7.1. Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Bu raporda bulunan veriler, gayrimenkullerin bulunduğu bölgeye gidilerek yapılan çalıĢmalar sonucu elde edilmiĢtir. Bu verilerden hareketle yapılan analizler, uygulanan değerleme metotları ve takdir usulü doğrudur ve Profesyonel Değerleme Mesleği uyarınca, ġirketimiz ilke ve vizyonuna uygun olarak yapılmıĢtır.

Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalıĢma ve hususlara katılıyorum.

7.2. Nihai Değer Takdiri

Söz konusu gayrimenkullerin değerlendirilmesinde taĢınmazların; konumu, alanı, inĢa kalitesi, çevresinin teĢekkül tarzı ile Ģehir merkezine olan mesafesi, ana yola olan cephesi, ulaĢım ve çevre özellikleri, mevcut ekonomik Ģartlar, satıĢ kabiliyeti gibi tüm faktörler dikkate alınmıĢ ve değer tespiti aĢağıdaki gibi tahmin ve takdir edilmiĢtir.

{51}------------------------------------------------

Ġzmir Ġli, Konak Ġlçesi, Akdeniz Mahallesi, 2802 ada 9 nolu parselde kayıtlı Mülkiyeti "Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ." adına kayıtlı olan; "ĠĢyeri/Ofis" nitelikli 1,2,3,4,5,6 bağımsız bölüm nolu taĢınmazların değerlemesi aĢağıdaki gibi yapılmıĢtır. Bağımsız bölüm bazında değer detayı, rapor eklerinde (Tablo-1, Tablo-2) sunulmuĢtur.

1,2,3,4,5,6 NOLU BAĞIMSIZ BÖLÜMLER	SATIġ DEĞERĠ (TL)	KĠRA DEĞERĠ (TL/AY)
KDV HARĠÇ TOPLAM DEĞER	228.925.000TL (Ġkiyüzyirmisekizmilyon dokuzyüzyirmibeĢbin Türklirası)	1.178.000TL/AY (Birmilyonyüzyetmişsekizbin Türklirası/Ay)
KDV DAHĠL TOPLAM DEĞER	274.710.000TL (ĠkiyüzyetmiĢdörtmilyonyediyüzonbin Türklirası)	1.413.600TL/AY (Birmilyondörtyüzonüçbinaltıyüz Türklirası/Ay)
RAPOR TARĠHĠ	03.12.2025

Durum ve kanaatimizi ifade eden değerleme raporumuzu bilgilerinize arz ederiz.

Raporu Hazırlayan Değerleme Uzmanı	Kontrol Eden Değerleme Uzmanı	Sorumlu Değerleme Uzmanı
Tuba ATAŞ KAYA Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 401850	İsmail CANATAN Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 402198	Murat ATALAY Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 400994

ABD DOLARI	AlıĢ: 42.3624	SatıĢ: 42.4388
EURO	AlıĢ: 49.0878	SatıĢ: 49.1763

Döviz Kuru: 27.11.2025 tarihli Gösterge Niteliğindeki Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası Kurları dikkate alınmıştır.

AI Terminal

ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

9163_rns_2025-12-04_4afe9e1d-8a19-426a-8d84-6c990d4fd727.pdf

GAYRİ MENKUL DEG ERLEME RAPORU

DEĞERLEME RAPORU ÖZETĠ

Değerlemeyi Talep Eden Kurum/KiĢi

ZĠRAAT GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI.A.ġ

Değerlemeye Konu TaĢınmaz

Ġmar Durumu

Raporun Konusu

Raporun Tarihi

Değer

Değerleme Uzmanı

Kontrol Eden Değerleme Uzmanı

Sorumlu Değerleme Uzmanı

UYGUNLUK BEYANI

VARSAYIMLAR

1. RAPOR BĠLGĠLERĠ

1.1. Raporun Tarihi ve Numarası

1.2. Raporun Türü

1.3. Raporu Hazırlayan Ve Sorumlu Değerleme Uzmanının Ad ve Soyadları

1.4. Değerleme Tarihi

1.5. Dayanak SözleĢmenin Tarih ve Numarası

1.6. Raporun Tebliğin 1. Maddesinin 2. Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına ĠliĢkin Açıklama

BÖLÜM 2

2. KURULUġ VE MÜġTERĠYĠ TANITICI BĠLGĠLER

2.1. KuruluĢun Unvanı ve Adresi

2.3. MüĢteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

2.4. ĠĢin Kapsamı

BÖLÜM 3

3. DEĞERLEME KONUSU GAYRĠMENKUL HAKKINDA BĠLGĠLER

3.1. Gayrimenkullerin Yeri, Konumu ve Tanımı

KROKĠ:

3.2. Gayrimenkullerin Tapu Kayıt Bilgileri

3.3. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkuller Ġle Ġlgili Herhangi Bir Takyidat (Devredilebilmesine ĠliĢkin Bir Sınırlama) Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

3.4. Gayrimenkullerin Ġmar Durumu

3.5. Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal Ġzinler Ve Belgeler, Gayrimenkuller Ġçin AlınmıĢ Durdurma Kararı, Yıkım Kararı Riskli Yapı Tespiti V.B. Durumlara Dair Açıklamalar(Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, ġema Vb. Dokümanlar)

3.6. Gayrimenkullere ĠliĢkin Olarak YapılmıĢ SözleĢmelere ( Gayrimenkul SatıĢ Vaadi SözleĢmeleri, Kat KarĢılığı ĠnĢaat SözleĢmeleri Ve Hasılat PaylaĢımı SözleĢmeler V.B.) ĠliĢkin Bilgiler

3.7. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkuller ile Ġlgili Varsa Son Üç Yıllık Dönemde GerçekleĢen Alım Satım ĠĢlemlerine Ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen DeğiĢikliklere (Ġmar Planında Meydana Gelen DeğiĢiklikler, KamulaĢtırma ĠĢlemleri Vb.) ĠliĢkin Bilgi

3.8. Değerlemesi Yapılan Projelerin Ġlgili Mevzuat Uyarınca Gerekli Tüm Ġzinlerinin Alınıp Alınmadığı, Projesinin Hazır Ve OnaylanmıĢ, ĠnĢaata BaĢlanması Ġçin Yasal Gerekliliği Olan Tüm Belgelerinin Tam Ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

3.11. Varsa Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

BÖLÜM 4

4. DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULE ĠLĠġKĠN ANALĠZLER

4.1. Gayrimenkullerin Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler Ġzmir Ġli

Konak Ġlçesi

4.2. Mevcut Ekonomik KoĢullar, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler

Dünya ve Ülkemizden Genel Görünüm1

Makro Göstergeler2

ĠnĢaat ve Gayrimenkul Sektörüne BakıĢ3

4.3. Değerleme ĠĢlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler

4.4. Gayrimenkullerin Fiziki, Yapısal, Teknik ve ĠnĢaat Özellikleri

4.5. Varsa Mevcut Yapıyla Veya ĠnĢaatı Devam Eden Proje Ġle Ġlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara ĠliĢkin Bilgiler

4.6. Ruhsat AlınmıĢ Yapılarda Yapılan DeğiĢikliklerin 3194 Sayılı Ġmar Kanunun 21. Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir DeğiĢiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

4.7. Gayrimenkullerin Değerleme Tarihi Ġtibari Ġle Hangi Amaçla Kullanıldığı Gayrimenkul Arsa Veya Arazi Ġse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı Ve Varsa Yapının Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi

BÖLÜM 5

5. Kullanılan Değerleme Yöntemleri

5.1. Pazar yaklaĢımı ile ulaĢılan sonuçlar

5.1.1. Pazar YaklaĢımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaĢımın kullanılma nedeni

5.1.2. Fiyat bilgisi tespit edilen emsal bilgileri, krokileri ve bu bilgilerin kaynağı SatıĢa Konu ĠĢyeri Emsalleri

SatıĢa Konu Ofis Emsalleri

5.1.3. Emsal bilgilerinde yapılan düzeltmeler ve Hesaplamalar

6 Nolu iĢyeri değerlemesine esas Emsal KarĢılaĢtırma Tablosu

Açıklamalar:

1,2,3,4,5 Bağımsız Bölüm Nolu Ofislerin Değerlemesine esas Emsal KarĢılaĢtırma Tablosu

Açıklamalar:

5.2. Gelir YaklaĢımı

5.2.1. Gelir YaklaĢımı açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaĢımın kullanılma nedeni

5.2.2. Fiyat bilgisi tespit edilen emsal bilgileri, krokileri ve bu bilgilerin kaynağı Kiralamaya Konu ĠĢyeri Emsalleri

Kiralamaya Konu Ofis Emsalleri

5.2.3. Emsal bilgilerinde yapılan düzeltmeler ve Hesaplamalar

6 Nolu iĢyeri değerlemesine esas Emsal KarĢılaĢtırma Tablosu

Açıklamalar:

1,2,3,4,5 Bağımsız Bölüm Nolu Ofislerin Değerlemesine esas Emsal KarĢılaĢtırma Tablosu

Açıklamalar:

5.3. Maliyet yaklaĢımı ile ulaĢılan sonuçlar

5.3.1. Maliyet YaklaĢımını açıklayıcı bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi için bu yaklaĢımın kullanılma nedeni

5.4. Diğer Tespit Ve Analizler

5.4.1. Takdir Edilen Kira Değerleri

5.4.2. Hasılat PaylaĢımı Veya Kat KarĢılığı Yöntemi Ġle Yapılacak Projelerde Emsal Pay Oranları

5.4.3. Üzerinde Proje GeliĢtirilen Arsaların BoĢ Arazi Ve Proje Değerleri

Dünya ve Ülkemizden Genel Görünüm¹

Makro Göstergeler²

ĠnĢaat ve Gayrimenkul Sektörüne BakıĢ³