Adnan Mehmedagić, REV Sudski vještak arhitektonske struke/Procjenitelj Kontakt telefon: + 387 61 746 166 e-mail: [email protected]

PROCJENA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE

TRŽIŠNA VRIJEDNOST NEKRETNINE-POSLOVNI OBJEKAT: 44.171.000,00 KM

Ime/naziv naručioca: ZIRAAT GYO DOO SARAJEVO PROCJENA JE URAĐENA ZA KLIJENTA: ZIRAAT GYO DOO SARAJEVO

Nekretnina: Poslovni objekat (etažni dijelovi poslovnog objekta)

Adresa nekretnine: Zmaja od Bosne 47c, općina Novo Sarajevo, Kanton Sarajevo/ Federacija Bosna i Hercegovina/Bosna i Hercegovina

ZK/KPU uložak broj: 4348, 4349 i garažna mjesta etažni ZK ulošci br. 3940-3979, 4059-4079, 4133- 4153

Katastarska općina: SP SARAJEVO MAHALA LIII Katastarska čestica: 2249/E30, 2249/E31 i etažne garažne čestice br.: 2249/EZ1U1J81-2249/EZ1U1J120,

2249/EZ1U1J200-2249/EZ1U1J220, 2249/EZ1U1J274-2249/EZ1U1J294

Mehmedagić Adnan, REV Sudski vještak arhitektonske struke/Procjenitelj Rješenje br.: 01-06-3-187-427/15 REV-RS-NAVS-2023-1

SADRŽAJ

Sažetak tržišne procjene
Uvod
Svrha procjene
Literatura
Posebne napomene
Podaci iz zemljišnoknjižnih dokumenata
Makrolokacija
Lokacija-opis lokacije i parametri
Tehnički opis nekretnine
Površine nekretnine
Građevinska vrijednost objekta za potrebe police osiguranja
Procjena tržišne vrijednosti nekretnine
Kalkulacija tržišne vrijednosti nekretnine
Zaključak
Fotografije nekretnine
Dostavljena dokumentacija

SAŽETAK TRŽIŠNE PROCJENE

NARUČILAC PROCJENE:	ZIRAAT GYO DOO SARAJEVO
	Amir Podumljak
IME VLASNIKA NEKRETNINE:	ZIRAAT GYO DOO SARAJEVO
	Zmaja od Bosne 47c
VLASNIŠTVO:	1/1
ADRESA NEKRETNINE:	Zmaja od Bosne 47c, općina Novo Sarajevo
	71 000 Sarajevo
	Federacija Bosna i Hercegovina
	Bosna i Hercegovina
SAŽETAK NEKRETNINE:
Tip imovine:	Poslovni objekat
	Administrativno-poslovna zgrada
ZK/KPU uložak broj:	4348, 4349 i garažna mjesta - etažni ZK ulošci 3940-3979, 4059- 4079, 4133-4153
Katastarska/Politička	SP SARAJEVO MAHALA LIII
općina:
Broj parcele/ KČ.BR/Broj	2249/E30, 2249/E31 i etažne garažne čestice :2249/EZ1U1J81-
etažne čestice:	2249/EZ1U1J120, 2249/EZ1U1J200-2249/EZ1U1J220,
	2249/EZ1U1J274-2249/EZ1U1J294
Površina prema ZK/KPU izvadku	Prilog strana 23.
Netto površina:
Spratnost:	-2S+ P+14+ravni krov
Tereti:	ZK nije dostavljen na uvid
Regulacioni plan i zona:	Novo Sarajevo
Metodologija tržišne procjene:	Primarna metoda: Prihodovna metoda
Tržišna vrijednost:	44.171.000,00 KM
	Alocirano po etažnim jedinicama/namjeni:
	ZK/KPU uložak broj: 4348, 4349 : 41.748.000,00 KM
	ZK ulošci br. 3940-3979, 4059-4079, 4133-4153: 2.423.000,00 KM
Građevinska vrijednost za potrebe police osiguranja:	25.597.000 KM
Napomena:
Datum uvida na licu mjesta:	16.01.2024.godine
Datum tržišne procjene:	16.01.2024.godine
PROCJENU URADIO:
	Adnan Mehmedagic, REV
	Sudski vještak arhitektonske struke/Procjenitelj

Rješenje br.: 01-06-3-187-427/15 REV-RS-NAVS-2023-1

Izjava Procjenitelja

Da su u predmetnoj procjeni prikazani podaci i informacije utvrđene obilaskom nekretnine i dostavljenom dokumentacijom, te da su isti tačno preneseni u najboljoj namjeri.
Da ne postoji namjera sticanja interesa koji bi onemogućio poštenu i nepristrasnu izradu ove procjene.
Da nisam pristrasan/pristrasna prema licima za koje se ova procjena izrađuje.
Da naručilac procjene tržišne vrijednosti nekretnine nije vršio utjecaj na konačnu procijenjenu vrijednost nekretnine.
Da je procjena tržišne vrijednosti nekretnine izvršena u skladu sa etičkim kodeksom i važećim standardima procjenitelja.
Ja, Mehmedagić Adnan, svojim potpisom potvrđujem da sa moje strane ne postoji trenutna, niti buduća namjera sticanja interesa u imovini ili bilo koje vrste interesa koji bi onemogućili poštenu i nepristrasnu izradu predmetnog elaborata procjene tržišne vrijednosti.
Također potvrđujem da plaćanje i profesionalna naknada za izradu predmetnog elaborata procjene nije povezana sa konačnim ishodom rezultatima predmetnog elaborata.
Ovaj elaborat procjeni tržišne vrijednosti izvršio sam samostalno prema svom najboljem znanju i mogućnosti, te da prilikom izrade iste nisam primio ničiju stručnu pomoć, niti je na mišljenje i zaključak ove procjene imala utjecaj treća osoba.

Adnan Mehmedagic, REV Sudski vještak arhitektonske struke/Procjenitelj Rješenje br.: 01-06-3-187-427/15 REV-RS-NAVS-2023-1

OBILAZAK NEKRETNINE I UPUTE

Procjenitelj je izvršio fizički pregled predmetne nekretnine koju je obišao u prisustvu predstavnika vlasnika predmeta Procjene. Procjenitelj je procjenu uradio na osnovu informacija dobijenih sa terena i dostavljene dokumentacije. Informacije od strane naručitelja i vlasnika nekretnine su uzete u obzir u procjeni.

Svrha procjene

Procjena se radi u svrhu objektivne tržišne procjene objekta za INTERNE potrebe Naručioca ZIRAAT GYO DOO SARAJEVO, te se ne može koristiti od strane drugog korisnika za bilo koju drugu namjenu.Procjenitelj je izvršio fizički pregled predmetne nekretnine koju je obišao u prisustvu nadležnog lica – vlasnika predmeta Procjene.Procjenitelj je procjenu uradio na osnovu informacija dobijenih sa terena i dostavljene dokumentacije.Informacije od strane naručitelja su uzete u obzir u procjeni..

Naručitelj je upoznat sa metodološkim prisutupom vrednovanja te jesaglasan da su svi korišteni podaci i informacije koji su obezbjeđene Procjenitelju pri izradi procjene tržišne vrijednosti predmetne nekretnina , tačni.

Naručitelj dozvoljava da Procjenitelj koristi dostavljene podatke u svojim bazama podataka kao i da uvrsti procjenu u svoju listu referenci.

Definicija tržišne vrijednosti

"Procijenjeni iznos za koji bi se imovina trebala razmijeniti na datum vrednovanja između voljnog kupca i voljnog prodavca u slobodnoj transakciji nakon odgovarajućeg oglašavanja u kojem su obje strane djelovale sa potpunim informacijama, pažljivo i bez prisile." (European Valuation Standards 2020)

Uporedna metoda se najčešće koristi. Da bi izračun tržišne vrijednosti temeljem Uporedne metode bio adekvatan potrebno je odabrati najmanje 3 slična objekta i posmatrati ih. Za upoređivanja nije samo bitna prodajna cijena nego i karakteristike objekta koji se upoređuju (lokacija, ukupna površina, starost, itd…). Ponderisani prosjek ove tri vrijednosti predstavlja obračunatu jediničnu cijenu naše nekretnine.

Metod kapitalizacije dobiti - Temelj za utvrđivanje vrijednosti prinosnim metodom jest godišnji neto prihod od najma nekretnine koji se može dugoročno ostvariti. Neto prihod od najma potiče od bruto prihoda od najma umanjenog za operativne troškove i minus renta za korištenje zemljišta (ukoliko postoji). Neto prihod od najma treba biti kapitaliziran na odgovarajući način korištenjem odgovarajućeg multiplikatora

Troškovna metoda se temelji na određivanju vrijednosti nekretnine na osnovu ekonomskog pravila da kupac neće platiti nekretninu više od troškova potrebnih za potpuno istu građevinu, bilo to kupovinom ili izgradnjom.

Radi vjerodostojnosti podataka prilikom izrade svih izvještaja tržišne procjene, podaci se uvijek prikupljaju iz više izvora

Ograničenja

Predmet ove Procjene nije imovinsko pravna provjera niti provjera s upravnog naslova.
Procjena uključuje isključivo nekretninu te pribavljanje potrebnih podataka za objektivnu procjenu sadašnje vrijednosti.
Procjenitelj je uradio vizuelne preglede nekretnine i stanja na terenu koje je predmet procjene. Detaljna ispitivanja nisu predmet narudžbe naručioca procjene te shodno tome nisu rađena.
Korisna površina je uzeta iz dokumenata koje je obezbijedio naručitelj. Procjena se odnosi na isključivo na datum procjene.
Kako bi se mogli uključiti eventualni budući nepredvidivi događaji, posebno elementi ekonomske situacije koji direktno utiču na transakcije i tržište nekretnina, preporučeno je da se radi redovna reevaluacija predmetne nekretnine.
Cijene su izražene u KM (konvertibilnim markama), a u odnosu na status nekretnine prema važećim računovodstvenim Standardima mogu da uključuju PDV.
Procjenitelj ističe da je procjena isključivo validna kao cjelina, te da njeni pojedinačni izvodi nemaju vrijednost.
Procjena je urađena na osnovu dostavljene dokumentacije, te procjenitelj ne preuzima odgovornost za postojanje eventualnih (skrivenih) dodatnih pravnih konflikta vezanih za predmetnu nekretninu.
Ukoliko se pojave nove informacije, koje utiču na vrijednost nekretnine, mora se uraditi ponovna procjena.

Ostale napomene

Pretpostavlja se da je objekat izgrađen u skladu sa važećim propisima i da je korišten u skladu sa odobrenjem nadležnih organa.
Procjena uključuje isključivo građevinu, dijelove građevine, površine pripadajućih površina zemljišta te pribavljanje potrebnih podataka za objektivnu procjenu sadašnje vrijednosti.
Predmet procjene nije namještaj i uređenje i opremanje prostora.
Procjenjivanje predstavlja određivanje tržišne vrijednosti gdje se imovina sve ukupno evidentira, iz čega se izračunava tržišna vrijednost, odnosno očekivana vrijednost za projekte koji su još u fazi planiranja.
Detaljna ispitivanja nisu predmet narudžbe naručioca procjene te shodno tome nisu rađena.
Procjenitelj je uzeo u obzir troškove za građevinske/konstruktivne nedostatke, renoviranje ili popravke kao elemente umanjenja ako je to potrebno.

Literatura

TEGoVA, European Valuation Standards, 2020.–The Blue Book 2020. 9.ed
Građevinska regulativa i ostala pravila struke
Zakon o prostornom planiranju i korištenju zemljišta na nivou Federacije BiH

KOMENTAR PROCJENITELJA – POTENCIJALNA OGRANIČENJA NEKRETNINE

Procjenitelju nisu poznati bilo kakvi sporni pravni i ekonomski aspekti koji bi uticali na vrijednost nekretnine kao niti na mogućnost izvršenja, te smatra da je nekretnina koja je predmet procjene u trenutku procjenjivanja pogodne za obezbjeđenje kreditnog zahtjeva(plasmana).

INFORMACIJA O PRETHODNIM PROCJENAMA PREDMETNE NEKRETNINE

Procjenitelj je navedenu nekretninu procjenjivao više puta:

*IZJAVA STALNOG SUDSKOG VJEŠTAKA/PROCJENITELJA

Izjava Procjenitelja

Da su u predmetnoj procjeni prikazani podaci i informacije utvrđene obilaskom nekretnine i dostavljenom dokumentacijom, te da su isti tačno preneseni u najboljoj namjeri.

Da ne postoji namjera sticanja interesa koji bi onemogućio poštenu i nepristrasnu izradu ove procjene.

Da nisam pristrasan/pristrasna prema licima za koje se ova procjena izrađuje.

Da naručilac procjene tržišne vrijednosti nekretnine nije vršio utjecaj na konačnu procijenjenu vrijednost nekretnine.

Da je procjena tržišne vrijednosti nekretnine izvršena u skladu sa etičkim kodeksom i važećim standardima procjenitelja.

Ja, Mehmedagić Adnan, svojim potpisom potvrđujem da s moje strane ne postoji trenutna, niti buduća namjera sticanja interesa u imovini ili bilo koje vrste interesa koji bi onemogućili poštenu i nepristrasnu izradu predmetnog elaborata procjene tržišne vrijednosti.

Također potvrđujem da plaćanje i profesionalna naknada za izradu predmetnog elaborata procjene nije povezana sa konačnim ishodom rezultatima predmetnog elaborata.

Ovaj elaborat procjeni tržišne vrijednosti izvršio sam samostalno prema svom najboljem znanju i mogućnosti, te da prilikom izrade iste nisam primio ničiju stručnu pomoć, niti je na mišljenje i zaključak ove procjene imala utjecaj treća osoba.

IZJAVA U SKLADU MSPV

Da je procjena izvršena sukladno primjenjivim Međunarodnim standardima procjene vrijednosti (, EVS). Nema odstupanja od MSPV odredbi. Izjavljujem da mogu da pružim objektivnu i nepristrasnu procjenu i da mogu da izvršim procjenu vrednosti.

IZJAVA U SKLADU SA ECB I BS

U skladu sa Guidance to banks on non-performing loans, ECB (mart 2017.) i Smjernicama o korištenju modela očekivanog kreditnog gubitka i pravila vrednovanja za određene računovodstvene stavke, BS (13.4.2017) izjavljujem da ni ja, a ni moji rođaci prvog stupnja,

▪ Nismo povezani sa procesom kreditiranja u banci, odlučivanjem o zajmu ili odobravanjem kredita

▪ na izvršenu procjenu vrijednosti nije utjecala sposobnost dužnika da otplati kredit.

Adnan Mehmedagić, REV Sudski vještak arhitektonske struke/Procjenitelj Kontakt telefon: + 387 61 746 166 e-mail: [email protected]

GENERALNA ANALIZA LOKACIJE MAKRO LOKACIJA: OPŠTI PODACI

Bosna i Hercegovina je država u Jugoistočnoj Europi. Graniči s Hrvatskom, Srbijom i Crnom Gorom. Dužina morske obale koja iznosi 24 kilometara omogućava zemlji pristup Jadranskom moru.

Izvor: https://bs.wikipedia.org/wiki/Bosna\_i\_Hercegovina#/media/File:Location\_Bosnia-Herzegovina\_Europe.png

Teritorijalna podjela Bosne i Hercegovine je definirana međunarodnim standardom ISO 3166-2:BA. Osnovna podjela državne organizacije je po entitetima (Republika Srpska i Federacija Bosne i Hercegovine, te Brčko distrikt. Entiteti su edfinisani Dejtonskim sporazumom 1995. godine. Treći nivo političke podjele, nakon entiteta i federalne vlade, su kantoni. Federacija Bosne i Hercegovine se sastoji od deset kantona. Zadnji nivo političke podjele Bosne i Hercegovine su općine. Zemlja se sastoji od 141 općine, od kojih je 79 u Federaciji Bosne i Hercegovine, a 62 u Republici Srpskoj. Glavni grad je Sarajevo. Bosna i Hercegovina je država u Jugoistočnoj Europi. Graniči s Hrvatskom, Srbijom i Crnom Gorom. Po svom uređenju je složena federalna država s elementima konfederacije; čine je dva entiteta – Federacija Bosne i Hercegovine i Republika Srpska te Brčko distrikt. Glavni grad je Sarajevo.

OSNA I HERCEGOV
-----------------	--	--

UredenJe	Država
Glavni grad	SaraJevo
Površina (km²)	51.209,2
Obala (km)	21,2
Najviša planina - Maglić (m)	2386
Najduža rijeka - Drina (km)	346
Najveće Jezero - Buško (km²)	55,8
Granične zemlje	Hrvatska, Srblja, Crna Gora
Procjena stanovništva (za 11 2018.)	3.500,295
Gustina naseljenosti (stanovnika/km²)	68
Službeni Jezici	bosanski, srpski, hrvatski
Službena pisma	latinica, cirilica
Zvanična valuta	Konvertibilna marka (KM)
Klima	UmJereno - kontinentalna i mediteranska

Izvor: http://www.bhas.ba

	Ukupno	0-14	15-64	65+
Ukupno	3.531.159	543.719	2.485.444	501.996
M	1.737.270	278.976	1.244.150	209.144
2	1.798.889	264.743	1.241.294	292.852

U Popisu 2013. godine po prvi put je za utvrđivanje ukupnog broja stanovništva primijenjen koncept "uobičajenog stanovništva". Po ovom konceptu osoba se smatra stanovnikom onog mjesta u kojem sama (u slučaju samačkog domaćinstva) ili s članovima svog domaćinstva provodi najveći dio svog vremena, odnosno dnevni odmor, nezavisno od toga gdje ima prijavljeno prebivalište. Time su u ukupno stanovništvo određenog mjesta uključene osobe koje su u tom mjestu živjele neprekidno najmanje godinu dana prije kritičnog momenta Popisa, kao i osobe koje su u tom momentu živjele kraće od 12 mjeseci s namjerom da u tom mjestu ostanu najmanje godinu dana.

U popisima stanovništva do 1991. godine službeni rezultati popisa su se odnosili na tzv. stalno stanovništvo, tj. stanovništvo čije je prebivalište na području Bosne i Hercegovine, bez obzira na to jesu li osobe u kritičnom momentu popisa bile prisutne u mjestu prebivališta ili su iz nekih razloga bile iz njega privremeno odsutne, bilo u zemlji ili u inostranstvu. U Popisima iz 1961. i

godine stalnim stanovništvom mjesta popisa su smatrane i osobe koje su tu radile u momentu popisa, dok su u Popisima 1981. i 1991. godine ove osobe popisivane u mjestu gdje su živjele njihove porodice, tj. ubrajane su u stalno stanovništvo ovog mjesta.

U Bosni i Hercegovini tokom 2019. godine, prema prethodnim podacima, registrovano je 27.209 živorođene djece, što u odnosu na 2018. godinu pokazuje pad broja živorođenih za 4,71%, a umrlo je 37.184 lica, što u odnosu na 2018. godinu pokazuje rast broja umrlih za 2,42%.

Tokom 2019. godine, prema prethodnim podacima, u Bosni i Hercegovini sklopljeno je 18.842 braka, što u odnosu na 2018. godinu pokazuje smanjenje za 4,03%.

Tokom 2019.godine razvedeno je 2.340 brakova, što predstavlja smanjenje od 1,89% u odnosu na 2018. godinu

Kreditni rejting Bosne i Hercegovine

Dana 3. veljače 2023. agencija za ocjenu kreditnog rejtinga Standard & Poor's potvrdila je Bosni i Hercegovini suvereni kreditni rejting "B" i izmijenila izglede sa "stabilnih" na "pozitivne". Na osnovu odluka Vijeća ministara, Bosna i Hercegovina je potpisala ugovore za izradu i praćenje suverenog kreditnog rejtinga BiH sa dvije međunarodne rejting agencije, Moody's Investors Service i Standard & Poor's. Potpisnik u ime Bosne i Hercegovine je Ministarstvo financija i trezora BiH. Centralna banka BiH, u svojstvu fiskalnog agenta Ministarstva financija i trezora BiH, koordinira izradu i praćenje suverenog kreditnog rejtinga BiH.

Aktualni rejting BiH

Kao rezultat svojih analiza u veljači 2023. agencija Standard & Poor's potvrdila je Bosni i Hercegovini suvereni kreditni rejting "B sa pozitivnim izgledima". U srpnju 2022. agencija Moody's Investors Service potvrdila je Bosni i Hercegovini suvereni kreditni rejting "B3 sa stabilnim izgledima". Aktualni kreditni rejting BiH kod obje agencije dat je ispod:

	Prethodní podaci / previous dátá
		Zivorođeni Live births		Ilmrli Deaths		Prirodni	Umrla	Sklopljeni	Razvedeni	Vitalni
Mjesec Month	Ukupno Total	muški male	ženski female	Ukupno Total	muški male	ženski female	priraštaj Natural increase	dojenčad Infant deaths	brakovi Marriages	brakovi Divorces	indeks Vital index
I-III 2022.	5.711	2.910	2.801	12.976	6.609	6.367	-7.265	20	2.668	451	44,01
12023.	1.673	893	780	3.071	1.560	1.511	·1.398	5	757	146	54,48
II 2023.	1.947	1.029	918	2.974	1.504	1.470	-1.027	5	830	164	65,47
III 2023.	1.992	1.055	937	3.270	1.618	1.652	-1.278	15	880	230	60,92
1-III 2023.	5.612	2.977	2.635	9.315	4.682	4.633	- 3.703	25	2.467	540	60,25

GRAĐEVINARSTVO -STATISTIKE

Brој izdаtih оdоbrеnjа zа grаđеnjе u maju 2023. gоdinе u оdnоsu nа prоsјеčаn brој izdаtih оdоbrеnjа zа grаđеnjе u 2022. gоdini veći је zа 14,8%, а u оdnоsu nа maj 2022. veći је zа 10,7%. Number of building permits issued in May of 2023, compared to the average number of building permits issued in 2022, increased by 14.8% and compared to the May of 2022, increased by 10.7%. Brој prеdviđеnih stаnоvа zа grаdnju u maju 2023. gоdinе u оdnоsu nа brој prеdviđеnih stаnоvа zа grаdnju u 2022. gоdini manji је zа 30,4%, а u оdnоsu nа maj 2022. gоdinе manji је zа 17,6%.

		Indeksi / Indices
	V 2023 Ø 2022	V 2023 V 2022	I - V 2023 1 - V 2022
Ukupno	114,8	110,7	106,7	Total
Objekti visokogradnje	107,5	106,3	100.0	Buildings
Stambene zgrade	110,6	109,9	108,0	Residential buildings
Nestambene zgrade	99,8	97,6	81,8	Non-residential buildings
Objekti niskogradnje	140,4	124,4	131,7	Civil engineering

	Broj	Korisna površina,	Stanovi prema broju soba Dwellings by number of rooms
	stanova Number of dwellings	m2 Useful floor area, m²	1- sobní 1-room	2- sobni 2- rooms	3- sobni 3- rooms	4- sobní 4- rooms	5- sobní 5- rooms
UKUPNO	ਟੇਰੇਰੇ	49 948	171	162	116	64	86	TOTAL
Novogradnja (izgradnja)	586	48 375	170	159	111	61	85	New construction works
Stambene zgrade	562	46 500	170	151	98	59	84	Residential buildings
Stambene zgrade sa jednim stanom	179	26 131	10	20	27	43	79	Residential buildings with one dwelling
Stambene zgrade sa dva stana	36	2 912	6	8	15	3	4	Residential buildings with two dwelling
Stambene zgrade sa tri i više stanova	347	17 457	154	123	56	13	1	Residential buildings with three or more dwelling
Nestambene zgrade	24	1875	0	8	13	2	1	Non-residential buildings
Dogradnja/ nadogradnja	13	1 573	1	3	5	3	1	Extensions/ additions
Obnavljanje ruševnih zgrada	0	0	0	0	0	0	0	Reconstructions dilapidated buildings
Prenamjena nestambenog prostora u nove stanove	0	0	0	0	0	0	0	Conversion of non- residential space into new dwellings

SWOT analiza- makro analiza/makrolokacia

PREDNOSTI:

relativno stabilan makroekonomski ambijent (stabilna unutrašnja i vanjska vrijednost valute);
stabilan bankarski sektor
geo položaj (blizina EU i mediteranskih tržišta);
industrijska tradicija
dobro postavljena osnovna transportna i energetska mreža
diverzificiranost proizvodnje energije i sigurnost opskrbljivanja
izvrsni prirodni resursi (nezagađeno zemljište, klimat itd.);
zakoni iz oblasti rada i zapošljavanja usklađeni sa standardima za ravnopravnost spolova i drugim standardima MOR-a. SLABOSTI:
nestabilan poslovni ambijent (uz visok nivo neformalne ekonomije i korupcije);
relativno visok nivo javnih rashoda;
slab pristup finansijama, posebno za mikro i mala preduzeća (zbog nedovoljnog i fragmentisanog okvira za razvoj nebankarskih institucija);
obrazovni sistem nedovoljno uključuje populaciju i nedovoljno je prilagođen potrebama tržišta, uz prisustvo rodne diskriminacije i nepostojanja politika usklađivanja porodičnog, privatnog i javnog života
nedovoljno razvijeno jedinstveno tržišta unutar BiH
nerazvijenost infrastrukture (fizičke, poslovne, naučne) i nizak nivo njenih usluga;
tehnološki usmjerena inostrana preduzeća već napuštaju BiH zbog nedostatka tehnološki visokokvalifikovane radne i istraživačke radne snage;
ogromno neracionalno korištenje energije, posebno domaćinstava;
nedostatak institucija (organa, laboratorija itd.), zakona i dokumenata (strategija pravilnika, investicionih programa) te sporo prihvatanje globalnih i EU standarda;
velike površine potencijalno obradivog zemljišta pod minama.

PRILIKE:

znatni neiskorišteni resursi (zemlja, radna snaga, istraživački kadar dijaspore);
razvoj energetskog sektora i uslužnih djelatnosti (turizam, finansijske usluge itd.);
uspostava tržišta i institucija na nivou regiona Jugoistočne Evrope (npr. regionalna investiciona banka i središte, zajedničko djelovanje berzi);
mogućnost vojne konverzije i regionalne specijalizacije;
mogućnost uključenja u EU programe i korištenje predpristupnih fondova;
intermodalni transport, razvoj luka na rijeci Savi i bolja veza s Lukom Ploče;
mogućnost zadovoljenja vlastitih potreba hranom i ostvarivanje izvoza;
energetski potencijal (hidropotencijal među vodećima u Evropi);
razvoj ruralnog preduzetništva (organska poljoprivreda, ruralni turizam, prerada drveta i bio mase);
strana ulaganja (nova radna mjesta i moderne tehnologije i stvaranje nove preduzetničke i radne kulture). PRIJETNJE:
razvoj političke situacije u BiH i regionu te globalne ekonomske situacije;
pogoršanje platnobilansne situacije i veličine deviznih rezervi;
potencijalna finansijska neodrživost penzionih i drugih sistema;
slabo integrisanje u internacionalne sisteme finansijskog nadzora;
nedovoljno razumijevanje modernih razvojnih procesa
brži razvoj okruženja u odnosu na BiH, posebno suočavanje s konkurentnošću firmi zemalja članica EU uz neadekvatne mehanizme zaštite domaće proizvodnje;
odljev kadrova (odlazak inteligencije i mladih);
prevelik socijalni pritisak na javni budžet;
neispunjavanje preuzetih međunarodnih npr. WTO (TBT, SPS, TRIPS...) obaveza (mogućnost tužbe);
nedovoljna svijesti o očuvanju okoline i resursa;
širenje zaraznih stočnih i biljnih bolesti;
nezainteresovanost internacionalnih fondova za deminiranje šuma i obradivih površina;
genetski modifikovana hrana: nema kontrole i regulative u uvozu i proizvodnji.

Porezni režim Bosne i Hercegovine

Valuta Konvertibilna marka (BAM).
Računovodstveni standardi/finansijski izvještaji MRS i MSFI su u potpunosti primjenjuju u BiH.
Porezne jurisdikcije U Bosni i Hercegovini postoje Porezna uprava FBiH, Porezna uprava RS i Uprava za indirektno oporezivanje BiH.
Porez na dodanu vrijednost PDV je regulisan na državnom nivou i primjenjuje se na sljedeće transakcije: promet dobara i usluga uz naknadu, uvoz dobara, upotrebu dobara u vanposlovne svrhe ili privatne svrhe svojih uposlenika, pružanje usluga bez naknade, uz smanjenu naknadu ili u vanposlovne svrhe. PDV stopa – iznosi 17%.
Porez na dobit Porezna osnovica se utvrđuje usklađivanjem računovodstvene dobiti ili gubitka za dozvoljene troškove. Stopa poreza na dobit 10%
Porez na dohodak Rezidenti FBiH i RS plaćaju porez na dohodak na ukupan dohodak. Nerezidenti plaćaju porez na dohodak samo na iznos prihoda koji je ostvaren u FBiH/RS. Poslodavci u FBiH/RS, obračunavaju porez na dohodak prilikom isplate uposlenicima u FBiH/RS, na mjesečnoj bazi. Stope – Stopa poreza na dohodak u FBiH/RS iznosi 10%.
Porez na imovinu Porez na imovinu se u FBiH plaća na kantonalnom nivou. U RS porezna stopa poreza na imovinu iznosi 0,20%. (Pogledati također: "Porez na promet nepokretnosti.")
Doprinosi za socijalno osiguranje U FBiH, na ime socijalnog osiguranja poslodavci plaćaju 10,5% doprinosa na bruto platu uposlenika, dok uposlenici snose 31% njegove bruto plate. U RS, zaposlenik snosi doprinos u ukupnom iznosu od 33% njegove bruto plate
Porez na promet nepokretnosti Prenos vlasništva nad nekretninama u FBiH se oporezuje porezom na promet nepokretnosti na kantonalnom nivou. Porezna osnovica je kupoprodajna vrijednost nekretnina u momentu transakcije. Porezni obveznik je kupac, odnosno prodavac nekretnine u zavisnosti od propisa pojedinih kantona. U RS se ne plaća porez na promet nepokretnosti, međutim, kupac/vlasnik nepokretnosti sticanjem iste postaje obveznik poreza na imovinu.
Porez na kapital Ne postoji.
Sporazumi o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja BiH je zaključila 40 Sporazuma o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja.
Trošarine i akcize kao posebna vrsta poreza koji se plaća na neke od proizvoda poput naftnih derivata, duhanskih proizvoda, bezalkoholnih pića, alkoholnih pića, piva, vina i kafe.
Svi stranci s prebivalištem u FBiH/RS plaćaju porez na prihode ostvarene u kalendarskoj godini na teritoriji BiH. Jednako tako, svi stranci koji ne prebivaju u BiH, ali koji ostvaruju prihode u FBiH/RS smatraju se poreznim obveznicima.
Carinske tarife usklađene su s Kombiniranom nomenklaturom Evropske unije (EU). U skladu s Privremenim sporazumom o trgovini i trgovinskim pitanjima potpisanim s EU, carinske stope će se postupno smanjivati, zavisno o vrsti proizvoda, do 90%, 75% ili 50% od prethodne stope, dok će carinske stope za neke proizvode biti u potpunosti eliminirane.

Vizni režim Bosne i Hercegovine

Državljani zemalja sa kojima BiH ima vizni režim, mogu sa pasošem ući u BiH, bez obaveze pribavljanja viza za ulazak i boravak u BiH i to ukoliko isti posjeduju važeću višekratnu Schengen vizu ili vizu države članice EU ili odgovarajuću dozvolu boravka u državama Schengen ili članicama EU i po obavljenoj provjeri odnosno kontroli granične policije BiH. Granične službe mogu zahtijevati dokaz o posjedovanju novčanih sredstava za boravak u BiH bez obzira na to da li je stranom državljaninu potrebna viza za ulazak ili ne.

Saobraćajne veze i druga infrastruktura

Ukupna dužina saobraćajne mreže u BiH iznosi 22.600 km, koji obuhvata 207 km autoceste, 3.800 km glavnih sabraćajnica (od čega su gotovo 1.000 km "Evropski putevi"), 4.800 km regionalnih puteva i 14.000 km lokalnih cesta. Kontuinuirano se gradi autoput A1 koji je dio panevropskog koridora Vc i evropskog međunarodnog puta E73. Planirana dužina ovog autoputa je 338 km, a izgrađeno stanje u januaru 2019. iznosi 102 km u FBiH i 105 km u Republici Srpskoj. Izgradnjom autoputa će se povezati Mađarska i istočna Hrvatska sa Jadranskim morem. Postojeća saobraćajna infrastruktura u BiH je locirana uglavnom oko centralne ose; sjever-jug duž rijeka Bosne i Neretve, i u smjeru zapad-istok paralelno rijeci Savi. Na ovim potezima locirana je glavnina privrednih i prirodnih resursa.U Bosni i Hercegovini je izgrađeno oko 608 km željezničke pruge.U Bosni i Hercegovini su izgrađena četiri međunarodna aerodroma i to: Sarajevo, Banja Luka, Mostar i Tuzla.

Kanton Sarajevo (skraćeno KS) jedan je od deset kantona Federacije Bosne i Hercegovine, Bosna i Hercegovina. Sastoji se od Grada Sarajeva i pet susjednih općina.Kanton Sarajevo graniči na sjeveru i sjeverozapadu sa Zeničko-dobojskim kantonom, sa Srednjobosanskim kantonom na zapadu, sa Hercegovačko neretvanskim kantonom na jugu i jugozapadu, dok sa istoka graniči sa Bosansko-podrinjskom

kantonom i Republikom Srpskom. Sa 413.593 stanovnika Kanton Sarajevo je nakon Tuzlanskog kantona po broju drugi najnaseljeniji kanton u

Federaciji Bosne i Hercegovine, dok je sa 1.276,9 km² površine sedmi u Federaciji Bosne i Hercegovine, što čini 4,89% površine Federacije Bosne i Hercegovine.

Demografija

Kanton Sarajevo prema popisu iz 2013. godine je iza Tuzlanskog kantona drugi najmnogoljudniji kanton u Federaciji Bosne i Hercegovine. Kanton Sarajevo je sa gustoćom od 324 stanovnika/km² prvi u Federaciji Bosne i Hercegovine. Trnovo i Ilijaš (gornji Ilijaš) odlikuje planinsko-brdsko područje, čime su te dvije općine rijetko naseljena područja. Hadžići su srednje naseljena općina, dok ostatak kantona čine gradska područja, koje se smatraju najgušće naseljenim općinama u Bosni i Hercegovini. 2016. godine učešće osoba starijih od 64 godine u ukupnom broju stanovnika Kantona Sarajevo iznosi 11,6%, dok učešće osoba između 0-14 godina iznosi 18,2%

Općina	Broj naselja	Broj stanovnika (2013)	Gustoća (km²)	Površina (km²)
Centar (Grad Sarajevo)	6	55.181	1.672,2	33,00
Novi Grad (Grad Sarajevo)	3	118.553	2.511,7	47,20
Novo Sarajevo (Grad Sarajevo)	3	64.814	6.546,9	9,90
Stari Grad (Grad Sarajevo)	8	36.976	719,4	51,40
Grad Sarajevo	21	275.524	1.944	141,5
Hadžići	62	23.891	87,4	273,30
Ilidža	12	66.730	465,3	143,40
Ilijaš	74	19.603	63,5	308,60
Trnovo	55	1.502	4,4	338,40
Vogošća	21	26.343	8282,4	71,70
Kanton Sarajevo	245	413.593	323,9	1.276,9

POLOŽAJ NEKRETNINE

Cjelokupna lokacija je koncipirana i gravitira oko glavnih saobraćajnica naselja-ulice Zmaja od Bosne i Willsonovog šetališta.

Naselje je formirano na zaravnjenom terenu sa direktnim pristupom na saobraćajnice naselja. Zahvaljujući dobroj prometnoj infrastrukturi, tj. povezanosti s ostalim gradskim naseljima, stanovnici nemaju problema kad je riječ o prijevozu do radnih mjesta koja su uglavnom u drugim dijelovima grada. Specifično za tržište nekretnina na datoj lokaciji, je velika i jasna diferencijacija primarnih i sekundarnih lokacija –kako u tržišnom aspektu tako i u kvalitativnom i koja je većinom bazirana na diferenciranju starogradnje i novogradnje.

Općenito, naselje je u proteklom periodu imalo ekspanziju gradnje stambenog sadržaja na svojim centralnim zonama-prvenstveno imajući u vidu razvoj Predmetnog kompleksa te stambenog kompleksa Sarajevo Tower.

Lokalitet karakteriše i neposredna blizina objekta FBA, Uprave za indirektno oporezivanje ....

Naselje je razvijeno u svim urbanim namjenama osim industrije. Specifično za tržište nekretninama na datoj lokaciji, je velika i jasna diferencijacija primarnih i sekundarnih lokacija –kako u tržišnom aspektu tako i u kvalitativnom.

Mikrolokacija predmetnog poslovnog prostora je ulica Zmaja od Bosne 47c, Kula C naselje Socijalno, općina Novo Sarajevo

Trenutna namjena: administracija

Trenutna upotreba : vlasnik i treća lica

VLASNIČKA DOKUMENTACIJA– ZK IZVADAK /NIJE DOSTVALJEN NA UVID IDENTIFIKACIJA NEKRETNINE NA TERENU

Procjenitelj je na lokaciji identifikovao nekretninu -Poslovni objekat (etažni dijelovi poslovnog objekta)označen kao katastarska čestica 2249/E30, 2249/E31 i etažne garažne čestice :2249/EZ1U1J81-2249/EZ1U1J120, 2249/EZ1U1J200-2249/EZ1U1J220, 2249/EZ1U1J274- 2249/EZ1U1J294, ZK/KPU uložak broj: 4348, 4349 i garažna mjesta - etažni ZK ulošci 3940-3979, 4059-4079, 4133-4153

SP SARAJEVO MAHALA LIII – u naravi samostalni Poslovni objekat (etažni dijelovi poslovnog objekta) u ulici Zmaja od Bosne 47c, općina Novo Sarajevo što odgovara etažnim dijelovima u sklopu objekta na parceli:

Općina NOVO SARAJEVO, Katastarska općina NOVO SARAJEVO I, Parcela 3429 Podaci ažurni sa: 23-12-2023 21:40:03
Prikazani podaci su informativnog karaktera i ne mogu služiti kao javna isprava.

"B LIST" - PREGLED POSJEDNIKA
Naziv	Adresa	Udio
BUTMIR DOO		1/1

"A LIST" - PREGLED PARCELA
Geom.	Broj parcele	Naziv parcele	Površina parcele (m²)	Način korištenja	Površina dijela parcele (m²)
Q	3429	ZMAJA OD BOSNE	6839	Poslovna zgrada u vanprivredi	713
				Garaža	2340
				Stambeno-poslovna zgrada	714
				Poslovna zgrada u vanprivredi	713
				Dvorište	2359
				Ukupna površina (m²)	6839

INFORMACIJA O PRILAZU NEKRETNINI

Predmetnoj nekretnini se prilazi direktno iz ulice Zmaja od Bosne i zasebnog parkinga isped objekta

TEHNIČKI OPIS NEKRETNINE

Predmet procjene je Poslovni objekat (etažni dijelovi poslovnog objekta)k oji se nalazi u ulici Zmaja od Bosne 47c, općina Novo Sarajevo.

Predmet procjene je poslovni objekat koji se sastoji od -2S+P+14+ravni krov etaža u funkcionanom stanju, soliterskog objekta poslovne namjene u ulici Zmaja od Bosne 47C, Kula C, naselje Socijalno, općina Novo Sarajevo. Prema arhitektonskim karakteristikama, objekat građen kao soliterski stambeni objekat masivne gradnje sa tehnolološkim, infastrukturalnim i arhitektonskim elementima perioda gradnje 2012-2014.g.

Trenutna namjena poslivnog objekta je banka sa pratećim sadržajima adiistracije koji koriste treća lica - koncipirano kroz sve etaže objekta. U suterenski metažama -2 i -1 su smještene garaće dok je ispred objekta (istočna strana) koncipiran vanjski parking prostor koji je dio ove procjene! Enterijerski je prostor uređen kvalitetno i u skladu sa namjenom

Vrsta gradnje i namjena

Ukupna cjelina predstavlja stambeno-poslovni objekat spratnosti P+14. Objekat je od sagrađen od AB konstrukcije-nosivi zidovi -AB platna i stubovi sa ispunama od opečnih blokova.

Fasada

Termofasadni sloj/staklena fasada

Krov

Krovna konstrukcija je ravni krov

Pregradni zidovi

Pregradni zidovi izvedeni od opeke.

Obrada unutrašnjih zidova

Unutarnja strana zidova obložena završnim slojem maltera i uglađena masama za završnu obradu zidova-glet masa i disperzivnom bojom. Zidovi u sanitarnom čvoru i kuhinji su obloženi keramičkim pločicama.

Ulazna vrata

ALU bravarija

Prozori/stolarija

ALU bravarija

Podovi

Itisoni keramičke obloge

Ferobeton u garaži

Opremljenost sanitarnog čvora

Opremljenost sanitarnog čvora: WC školjka, umivaonik.

Klimatizacija i grijanje

Grijanje je centralno/podstanica u objektu

Da stropni razvod –ventialicioni i klimatizacijski kanali

Priključci

Objekat je priključen na telekom, vodovodnu, kanalizacionu i elektro-energetsku mrežu.

Rasvjeta i strop

Enterijerski detalji i rasvjeta(visilice, ugradbene svjetiljke i zidne svjetiljke)

Stepenište i komunikacije

Tlocrtno rješenje identifikuje 2 AB jezgra stepeništa i 3 liftovska okna

LIKVIDNOST NEKRETNINE NA TRŽIŠTU

Vrlo dobra. Lokacijski je nekretnina kvalitetno pozicionirana u skladu sa svojom namjenom te je pozicionirana u dijelu grada sa veoma dobrim tržišnim pozicijama.

OPTIMALNA ISKORIŠTENOST (HIGHEST AND BEST USE)

Na osnovu uvida na licu mjesta u odnosu na više nekretnina koje su predmet procjene, tržišni procjenitelj smatra da je trenutna iskorištenost ujedno i optimalna iskorištenost. Procjenitelj će na osnovu osnovnih parametara HABU-a :

"…upotreba sredstva koja maksimizira njegovu produktivnost a pri tome je fizički moguća, pravno dopuštena i finansijski izvodljiva.

Sa aspekta fizičke promjene koja bi uticala na promjenu/poboljšanje
iskoristivosti, predmetna nekretnina, nije podložna takvim
karakterstikama i osim promjene dispozicije u okvirma konstruktivnih
elemenata, smatra se fizički ogrančenom.Promjena namjene, prema
tlocrtnoj i infastrukturalnoj dispoziciji je moguća ali malo vjerovatna,
obzirom da se objekat nalazi u sklopu 3 etaže objekta, objekat svojim
karakteristikama se smatrafizički ograničen u svojim karakteristikama
Sa aspekta finansijske isplativosti bilo kakvog alternativnog korištenja
predmetnog prostora u funkciji bolje iskorištenosti, analiza najma jasno
daje indikaciju da je trenutna namjana ujedno i finansijski najisplatvija –
u kontekstu njama prostora ili u korištenju prostora u svoje svrhe.
Nastavno na navedeno, predmetni objekat predstavlja prostor uknjižen
u zemljišnim knjigama i u upotrebi. Obzirom na navedeno – i uz
postojanje jasno definisanih urbanističko-tehničkih parametara, analiza
pokazuje da se promjena zatečenog stanja smatra pravno ograničena i
svedena na alternativne upotrebe unutar prostora iako je za svaku od
ovih djelatnosti propisan set tehničkim mandatornih karakteristika
Svemu gore navedenom, Procjenitelj smatra da je trenutni način
korištenja predmetne etažne jedinice optimalan I da generše optimanu
vrijednost u svojoj trenutnj namjeni

Analizon ostvarenih zakupnina u objektu utvrđeno je da objekat posluje na osnovu FMT potencijala. Korišteni su najmovi kod uporedivih nekretnina da bi se provjerila procjena FMT.

Kada je usvojena cifra za FMT usvojeni su rezultirati cifrom za fer održivi operativni profit (FMOP - Fair Maintainable Operating Profit).

Fer održivi promet (FMT)

Glavni pokretač metode je procjena FMT. To je godišnji neto promet, koji razumno efikasni operater (REO) može postići, bez prebacivanja preko očekivanog prometa ili neispunjenja očekivanog , REO je kompetentni operater koji posluje na efikasan način.

FMT jednog REO će isključiti goodwill povezan sa osobom koji je iznad tržišnih očekivanja i koji bi bio izgubljen ako bi ta osoba-operater.

Na osnovu analize cijena i popunjenosti da li stvarni operater posluje iznad ili ispod kako bi poslovao REO. Stvarni nivo poslovanja je uvijek koristan u FMT ali jedino ako se procjenitelj odmakne, i sagleda sve relevantne faktore i razmotri da li, imajući u vidu sve okolnosti, vlasnik imao poslovanje REO.

Važan faktor su nivo konkurencije i cijene koje su održive korisnicima.

Analizom prihoda i determinacijom FMT konstatovano je da trenutni vlasnik nekretnine upravlja nekretninom na nivou razumno konzervativnog efikasnog operatera REO te da analiza najma pokazuje da bi najam trebao biti nešto veći!

EKOLOŠKI ASPEKT OBJEKTA

Procjenitelj nije upoznat da nekretnina ima karakteristike koje negativno utiču na okolinu kao niti da postoje ekološki negativne karakteristike koje negativno utiču na predmetnu nekretninu.

KULTURNO ISTORIJSKO NASLJEĐE

Objekat predstavlja dio uže gradske jezgre ali kategorizacija zaštite nije poznata

KORISNIK IMOVINE : Vlasnik i treća lica

GODINA IZGRADNJE OBJEKTA:	GODINA REKONSTRUKCIJE-:
2012-2014.godina	/

KORISNI VIJEK OBJEKTA:	PREOSTALI VIJEK TRAJANJA:
50-80 godina	40-60 godina

TROŠKOVI ODRŽAVANJA IMOVINE

Troškovi predmetne imovine su na nivou tekućeg održavanja odnosno zakonske amortizacije u visini 1,50-2,0% na godišnjem nivou u koju ulazi amortizacija opreme

POVRŠINE NEKRETNINE

Prema dostavljenoj dokumentaciji i uvidom na licu mjesta, ukupna površina predmetne nekretnine iznosi:

površina Korisna nekretnine
		Poslovni objekat
uložak ZK	KO	kč.br./etažna jedinica	sprat	površina	komercijalna površina površine @ 95% netto	kapacitet vozila
	4348 SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	prizemlje	620,70	589,67
	4348 SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	1 sprat	356,50	338,68
	4348 SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	2 sprat	605,20	574,94
	4348 SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	3 sprat	611,00	580,45
	4348 SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	4 sprat	610,90	580,36
	4348 SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	5 sprat	594,81	565,07
	4348 SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	6 sprat	597,30	567,44
	4348 SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	7 sprat	592,70	563,07
	4348 SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	8 sprat	591,84	562,25
	4348 SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	9 sprat	606,20	575,89
	4348 SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	10 sprat	605,60	575,32
	4348 SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	11 sprat	605,30	575,04
	4348 SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	12 sprat	604,90	574,66
	4348 SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	13 sprat	602,20	572,09
	4348 SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	14 sprat	604,20	573,99
	4348 SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	ravni krov	205,21	194,95
	4349 SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E31	podstanica	18,85
				9.033,41	8.563,83
	3940-3979 SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/EZ1U1J81-2249/EZ1U1J120	garažna mjesta- 2 suteren	511,85	511,85	40,00
	4059-4079 SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/EZ1U1J200-2249/EZ1U1J220 ,	garažna mjesta-1 suteren	267,19	267,19	21,00
	4133-4153 SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/EZ1U1J274-2249/EZ1U1J294	garažna mjesta-priz.	265,00	265,00	21,00
				1.044,04	1.044,04
			ukupno	10.077,45	9.607,87	82

GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST NEKRETNINE

Prema ''Federalnom zavodu za statistiku FBiH'' saopćenje od Q4/2022.godine troškovi gradnje za kvadratni metar stambenog prostora su:

	Stanovi Dweilings		Prosječna cijena po 1 m², KM Average price per 1 m - , KM
	broj number	pov ršina useful floor area m.	ukupno total	gradevinsko zemljište building land	troskowi gradnje i dobit izvodača construction cost and profit margin	ostali troskowi I PDV other costs and VAT
U kupno	232	13.040.0	2,424,0	231,9	1.671,1	521,01	Total
Sarajevo	77	4.321.0	3.197.6	278.7	2.184.0	734,9	Sarajevo
Ostale opcine	155	8.719.0	2.040.6	208,7	1.416.9	415.0	Other municipalities

Nova građevinska vrijednost objekta, obuhvata vrijednost pripremnih radova, zemljanih radova,radova na izgradnji konstrukcije objekta, zanatske, završne radove, te komplet instalaterske radove sa pripadajućom opremom vezanom za funkcionisanje tih instalacija. U novu građevinsku vrijednost uključeni su i inženjering poslovi, projektovanje, revizije, nadzor i slično. Na osnovu informacija i podataka dobivenih od većih građevinskih preduzeća u Bosni i Hercegovini i standardnih kalkulacija radova za tipske objekte u Bosni i Hercegovini na prosječnoj lokaciji i prema građevinskim cijenama ekvivalentnih objekata na predmetnoj lokaciji, ekvivalentna nova građevinska vrijednost, prema ''Federalnom zavodu za statistiku FBiH'' saopćenje za 2022 troškovi gradnje za kvadratni metar novoizgrađenog objekta, za 1m2, iznosi:

Direktni troškovi
Pozicije	Trošak (KM)/m2	%	površina m2	(KM) Ukupno	stepen završenosti	preostali trošak	(KM) Ukupno
Zemljani radovi i priprema parcele	254,00	10,00%	10.077,45	2.559.672	100%	0,00	2.559.672
Temelji podna ploča i	177,80	7,00%	10.077,45	1.791.771	100%	0,00	1.791.771
Međuspratna konstrukcija stepenište i	254,00	10,00%	10.077,45	2.559.672	100%	0,00	2.559.672
Fasadni i pregradni zidovi	457,20	18,00%	10.077,45	4.607.410	100%	0,00	4.607.410
konstrukcija pokrivanje(slojevi krova ) Krovna i	76,20	3,00%	10.077,45	767.902	100%	0,00	767.902
Podopolagački radovi	228,60	9,00%	10.077,45	2.303.705	100%	0,00	2.303.705
Vrata i prozori	381,00	15,00%	10.077,45	3.839.508	100%	0,00	3.839.508
/fasade Molersko farbarski radovi	203,20	8,00%	10.077,45	2.047.738	100%	0,00	2.047.738
Vodovod, kanalizacija i grijanje	152,40	6,00%	10.077,45	1.535.803	100%	0,00	1.535.803
Elektroinstalacije	279,40	11,00%	10.077,45	2.815.640	100%	0,00	2.815.640
Telekomunikacione instalacije	50,80	2,00%	10.077,45	511.934	100%	0,00	511.934
radovi + vanjsko uređenje Razni	25,40	1,00%	10.077,45	255.967	100%	0,00	255.967
Ukupno direktni troškovi	2.540,00	100%		25.596.723	100%	0	25.596.723

Usvojena je trenutna građevinska vrijednost poslovnih prostora identificiranih kao ZK/KPU uložak broj: 4348, 4349 i garažna mjesta - etažni ZK ulošci 3940-3979, 4059-4079, 4133-4153/Katastarska općina: SP SARAJEVO MAHALA LIII/ Katastarska čestica:2249/E30, 2249/E31 i etažne garažne čestice :2249/EZ1U1J81-2249/EZ1U1J120, 2249/EZ1U1J200-2249/EZ1U1J220, 2249/EZ1U1J274-2249/EZ1U1J294, iznosi 25.597.000KM

U ovu vrijednost nije ukalkulisana vrijednost zemljišta. Ova vrijednost služi za obračun vrijednosti police osiguranja. Navedeni iznos predstavlja vrijednost koja se treba nadoknaditi u slučaju potpune štete nad stanom uz odgovajuće uslove polise osiguranja. Specifičnosti - Infrastruktura objekta: Nema specifičnih elemenata objekta koji bi se trebali odvojeno razmatrati a da isti predstavlju sastavni i neodvojivi dio objekta.

*EVS 2020- EVGN 3 Valuation for Insurance Purposes

PROCJENA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE

Godišnji prikaz tržišta nekretnina

Obim tržišta i novčanih sredstava na tržištu nekretninama u Federaciji BiH

Ukupan broj kupoprodajnih ugovora registriran u periodu od 01.01.2022. do 31.12.2022. godine, na području Federacije BiH iznosi 24 156, dok ostvarena vrijednost iz kupoprodajnih ugovora iznosi 1.905.725.397 KM. Od tog broja, 23 295 ugovora sa ostvarenom vrijednosti od 1.829.191.879 KM se odnosi na sekundarno tržište, dok se 861 ugovora sa ostvarenom vrijednosti od 76.533.518 KM odnosi naprve prodaje.

0 F Pregledna tablica koja sadrži referentne datume evidentiranja podataka za svaku JLS i brojeve registriranih ugovora sa vrijednostima ugovora po JLS, data je u Prilogu 1. U Prilogu 2 prikazan je pregledregistriranih ugovora po podtržištima nekretnina, na nivou JLS i nivou kantona, koji su obrađeni od straneJLS i koji ne uključuju mješovite ugovore.

Od 23 295 registriranih kupoprodajnih ugovora, predmet razreza poreza je 22 015 kupoprodajnih ugovora, od čega je komisija za procjenu vrijednosti nekretnina u RCN unijela podatke za 18 973 kupoprodajnih ugovora, i samo takve transakcije su uzimane u pripremu za analize tržišta nekretnina. Od18 973 kupoprodajnih ugovora, 1 825 se odnosi na mješoviti promet i vrijednost takvih iznosi 226.671.447KM.

Tokom pripreme za analize, FGU je izvršio stručnu obradu podataka iza analize izdvojio samo kvalitetnetransakcije. Stručna obrada podrazumijeva pregled svake kupoprodaje dopunjene od strane komisija: dopunsku kontrolu unosa podataka i ocjenu kvaliteta kupoprodaje na osnovu statističkih analiza. Samo kupoprodaje koje su ocjenjene kao kvalitetne ulaze u analize za interpretaciju tržišta nekretnina. Mješovitiprometi se ne uzimaju u analize pojedinačnih podtržišta nekretnina.

Na slici 2 prikazan je broj kupoprodajnih ugovora podijeljen prema pojedinačnim podtržištima i to usporedno za 2019., 2020., 2021. i 2022. godinu, a na slici 3 vrijednost istih ugovora na razini FBiH. Tri sudominantne kategorije nekretnina prema broju transakcija: građevinsko zemljište, stanovi i poljoprivredno zemljište. Po vrijednosti ugovora prevladavaju tržišta stanova, građevinskog zemljišta i poslovnih nekretnina. Gledajući grafikone (slika 2 i 3) za dominantne kategorije nekretnina može se uočitiznatno povečan obim broja transakcija i vrijednosti ugovora.

Slika 3: Vrijednost prometovanih nekretnina po vrstama nekretnina Na slici 4 prikazan je broj registriranih kupoprodajnih ugovora u 2022. godini po najzastupljenijim vrstama nekretnina razvrstanih po kantonima u Federacije BiH, a u Prilogu 5 je prostorni prikaz na nivouFederacije BiH.

Slika 4: Broj transakcija po najzastupljenijim vrstama nekretnina razvrstanih po kantonima Na slici 5 prikazana je ostvarena suma novca na godišnjem nivou u zadnje četiri godine po kantonima.

Slika 5: Ostvarena suma novca iz ugovora po kantonima za 2019., 2020., 2021. i 2022. godinu

Broj realiziranih kupoprodaja tijekom 2019. godine iznosio je 18 285, tijekom 2020. godine iznosio je 16 651, tijekom 2021. godine iznosio je 23 319. Za razliku od 2021. godine u 2022. godini registrirano je24 156 odnosno 3,59% više kupoprodajnih ugovora.

Slika 6: Broj registriranih ugovora po mjesecima u 2019., 2020., 2021., 2022. i prva polovina 2023. godine

U 2022. godini najviše transakcija zabilježeno je tijekom ljeta (kolovoz). Broj realiziranih kupoprodaja u2019., 2021. i 2022. godini imaju sličan trend rasta, pa se može reći da se tržište normaliziralo za razliku od 2020. godine koju je obilježila epidemija korona virusa a time i utjecala na tržište nekretnina.U skladu sa raspoloživim podacima za 2022. godinu u Federaciji BiH prosječna cijena stana veća je za 14%, kuće za 5% i garaže za 7% u odnosu na 2021. godinu.

Slika 7: Prosječne cijene stambenog tržišta u KM/m² za područje Federacije BiH po godinama

Kod poslovnih nekretnina zabilježen je trend opadanja cijena u toku 2020. godine u odnosu na 2019. godinu. Dok je tokom 2021. i 2022. godine u odnosu na 2020. godinu zabilježen trend rasta cijena kod poslovnih nekretnina. Uskladu sa raspoloživim podacima za 2022. godinu u Federaciji BiH prosječna cijenakancelarija veća je za 9%, lokala za 3% i objekta poslovnih usluga za 15% u odnosu na 2021. godinu.

Slika 8: Prosječne cijene tržišta poslovnih nekretnina u KM/m² za područje Federacije BiH po godinama

Što se tiče zemljišta, pandemija korona virusa se odrazila na građevinsko zemljište, dok se za poljoprivredno i šumsko zemljište cijene nisu znatno promijenile. U 2022. godini prosječna cijena građevinskog zemljišta je veća za 6% u odnosu na 2021. godinu.

Slika 9: Prosječne cijene tržišta zemljišta u KM/m² za područje Federacije BiH po godinama

Tržište nekretnina u Federaciji BiH sa gledišta zastupljenosti po strukturi spola

Što se tiče analize prometovanih nekretnina sa gledišta zastupljenosti po strukturi spola, od ukupnog broja kupoprodajnih ugovora, kao kupci su učestvovali muškarci sa 72% i žene sa 28%. U usporedbi sa 2021. godinom žene su za 1% više, a muškarci za 1% manje učestvovali prilikom kupoprodaje u 2022. godini. Ako promatramo različite vrste tržišta, pregled najzastupljenijih je dat u tabeli 1 ispod pregledno za 2019., 2020., 2021. i 2022. godinu, a za sva tržišta za 2022. godinu u Prilogu 4. Pri kupovinistana, učešće muškaraca ižena tokom prethodne 3 godine je bio nepromijenjen, dok se u 2022. godini odnos promijeniote su žene za 2% manje, a muškarci za 2% više zastupljeni prilikom kupovine. Također, vidljivo je da su u 2022. godini žene za 2% više, a muškarci za 2% manje učestvovali prilikom kupovine kuća u usporedbi sa 2021. godinom, dok je omjer kod kupovine zemljišta u odnosu na 2021. godinu ostao isti.

Kupovina nekretnina
		Muškarci			Žene
Tržišta	Godina	Sam u prometu	Učesnik u prometu	Zastupljenost	Sama u prometu	Učesnica u prometu	Zastupljenost
	2019	6 248	1 081	81%	1 245	439	19%
	2020	7 094	1 319	78%	1 716	611	22%
Zemljišta	2021	11 069	2 078	78%	2 609	1 030	22%
	2022	11 643	2 247	78%	2 868	1 150	22%
	2019	1 239	233	73%	386	154	27%
	2020	1 211	207	70%	436	168	30%
Kuće	2021	1 846	352	71%	606	276	29%
	2022	1 933	486	69%	725	348	31%
	2019	1 797	461	55%	1 343	495	45%
	2020	1 513	407	55%	1 141	411	45%
Stanovi	2021	2 402	692	55%	1 862	689	45%
	2022	2 508	677	57%	1 771	681	43%

Tabela 1: Zastupljenost po strukturispola za zemljišta, kuće istanove

Pregled tržišta

Ukupan broj nekretnina koje se nalaze u kupoprodajnim ugovorima registriranim u periodu od 01.01.2022. do 31.12.2022. godine i evidentiranih od strane komisija JLS za procjenu vrijednosti nekretnina je 39 529. Od ukupnog broja nekretnina koje su evidentirane u RCN, postotak učešća pojedinihvrsta na tržištu nekretnina, za nivo Federacije BiH, na osnovu podataka iz ugovora (Slika 10, gore) i na osnovu prikupljenih podataka sa terena od strane JLS (Slika 10, dole) prikazan je na slici 10. Kao što se može vidjeti na slici 10, za pojedine vrste nekretnina za koje je tokom pregleda ugovora utvrđeno da ne pripadaju evidentiranoj klasifikaciji izvršena je promjena klasifikacije u faktičku vrstu nekretnine.

Slika 10: Učešća pojedinih vrsta nekretnina na tržištu na nivou Federacije BiH , na osnovu podataka iz ugovora (Slika gore) i naosnovu prikupljenih podataka sa terena od strane JLS (Slika dole)

Pregled poslovnih nekretnina

Ukupan broj registriranih kupoprodajnih ugovora poslovnih nekretnina u 2022. godini, na području Federacije BiH iznosi 717, i u njima je evidentirano 720 nekretnine. Na slici 17 je predstavljen broj poslovnih nekretnina zavisno od vrste nekretnine. Najveće učešće u ugovorima koji se odnose na kupoprodaje poslovnih nekretnina imaju posebni dijelovi objekata: lokali i kancelarije.

U tabeli 6 dat je pregled cijena poslovnih objekata na nivou Federacije BiH, a u tabeli 7 pregled cijena za posebne dijelove objekata.

Poslovni objekti	Broj nekretnina	Minimalna ostvarena cijena [KM/m2 ]	Mjesto	Maksimalna ostvarena cijena [KM/m2 ]	Mjesto
Objekt poslovnih usluga	119	93	Travnik	15.948	Novi Grad Sarajevo
Ugostiteljski objekt	15	210	Zenica	11.333	Ilidža
Trgovački objekt	14	375	Zenica	2.045	Lukavac
Stambeno poslovni objekt	26	265	Čelić	2.167	Novi Grad Sarajevo
Poslovni prostor - lokali i ostalo	349	77	Vareš	9.935	Centar Sarajevo
Poslovni prostor - kancelarija	197 111 Kalesija			8.047	Novo Sarajevo

U skladu sa raspoloživim podacima iz 2022. godine prosječna cijena za kancelarije je 2.035 KM/m² , a prosječna korisna površina iznosi 89 m² . Prosječna cijena za lokale iznosi 1.580 KM/m² , a prosječna korisnapovršina je 64 m² .

Također, na slikama 18 i 19 prikazani su prometovani poslovni prostori - lokali i kancelarije po različitimpovršinama. Najviše je prometovanih poslovnih prostora - lokala površine do 40 m² , te kancelarija od 21 m² do 60 m² .

Slika 18: Grafički prikaz prometovanih lokala prema površini

Slika 19: Grafički prikaz prometovanih kancelarija prema površini

TRŽIŠTE POSLOVNIH NEKRETNINA

Tržište poslovnih nekretnina se sastoji od poslovnih objekata i posebnih dijelova objekata. U tržište poslovnih objekata spadaju sljedeće klasifikacije nekretnina: objekt poslovnih usluga, turistički objekt, ugostiteljski objekt, trgovački objekt, objekt za sport i rekreaciju i stambeno-poslovni objekt, a u tržište posebnih dijelova objekata spadaju poslovni prostori-lokali i poslovni prostor-kancelarija. Ukupan broj registriranih kupoprodajnih ugovora poslovnih nekretnina u 2020. godini, na području Federacije BiH iznosi 434, i u njima je evidentirano 453 nekretnina. Najveće učešće u ugovorima koji se odnose na kupoprodaje poslovnih nekretnina imaju posebni dijelovi objekata: lokali i kancelarije, i objekt poslovnih usluga.

Sarajevo je najrazvijenije tržište uredskih prostora u BiH zahvaljujući preduzećima, vladinim i nevladinim organizacijama, kao i međunarodnim kompanijama, sa sjedištem u glavnom gradu. Preostali dio zaliha nalazi se u većim gradovima poput Banjaluke (glavnog grada entiteta Republike Srpske), Zenice, Tuzle, Bijeljine i Mostara, gradova koji imaju više od 100.000 stanovnika. Trenutne zalihe kancelarije klase "A" i klase "B" u Sarajevu iznose oko 120.000 m² prostora za zakup. Od toga na kancelarijski prostor klase "A" otpada 70%, a na klasu "B" preostalih 30%.

Nova potražnja uglavnom dolazi od kompanija iz IT sektora, profesionalnih usluga, a nedavno i od medicinskog i farmaceutskog sektora. Ostali zakupci su iz sektora koji su lošije prošli za vrijeme pandemije. Pandemija je odgovorna za povećanje broja "home office-a" koje nisu bile prisutne u velikoj mjeri na tržištu. To može smanjiti potražnju za uredskim prostorom, jer zakupcima ubuduće neće trebati toliko uredskog prostora, dok će se potražnja za fleksibilnim uredskim prostorom vjerovatno povećati.

Od novootvorenih objekata na tržištu izdvaja se Symphony Group, lokalna IT kompanija, koja preselit će se iz Sarajeva u novo sjedište na planini Trebević. Ukupna neto površina nove poslovne zgrade koja sadrži uredske prostore, kino, teretanu, zatvoreni bazen i konferencijske prostore iznosi 4.660 m², dok se investicija procjenjuje na 4,1 milion eura.

Ećo Company, lokalna kompanija za namještaj, razvija novo sjedište u naselju Stup u Sarajevu. Zgrada je u izgradnji, a na prva tri sprata naći će se prodavnica nameštaja, dok će se preostala četiri sprata koristiti kao kancelarijski prostor kompanije Ećo. Investicija se procjenjuje na 3 miliona eura. Hrvatska IT kompanija Infobip preselit će se iz Avaz Tower-a u svoje novo sjedište u naselju Šip u Sarajevu. Infobip je od opštine Centar kupio 4.230 m² zemljišne parcele za 250.000 EUR, a planira da razvije kampusni objekt sa 8.500 m² neto površine za 500 zaposlenih.

Kampus će imati slične sadržaje kao dva u Hrvatskoj, završeni kampus u Vodnjanu i kampus u izgradnji u Zagrebu. Početak gradnje očekuje se sredinom 2021. godine, a završetak 2022. godine. Al Jazeera Balkans, medijska kompanija, preselit će se iz BBI Centra u naselje Šip u Sarajevu. Kompanija gradi novu zgradu sjedišta koja će imati 7.500 m² neto površine i sadržavati 3 TV studija. Zgrada je trebala biti završena do novembra 2021. godine, međutim izbijanje COVID-19 zaustavilo je investiciju i nije poznato kada bi trebalo nastaviti.

Tržišna analiza prinosne stope:

Area	Rent per sqm	Rent total per month	Gross Income -Rent total Annual	Gross yield	Maintainance cost (@6%)	Vacany ratio (@10%)	Net Income -Rent total Annual	Aquire cost/investment	Net Yield/ARY
580,0	15,00	8.700,00	104.400,00	9,7%	6.264,00	10.440,00	87.696,00	1.076.388,00	8,1%
554,0	40,00	22.160,00	265.920,00	10,3%	15.955,20	26.592,00	223.372,80	2.592.720,00	8,6%
3.516,5	27,52	96.779,30	1.161.351,60	9,0%	69.681,10	116.135,16	975.535,34	12.960.000,00	7,5%
5.519,0	15,00	82.785,00	993.420,00	10,7%	59.605,20	99.342,00	834.472,80	9.273.432,00	9,0%
1.140,0	14,00	15.960,00	191.520,00	9,8%	11.491,20	19.152,00	160.876,80	1.950.000,00	8,3%
1.969,0	22,00	43.318,00	519.816,00	9,6%	31.188,96	51.981,60	436.645,44	5.400.000,00	8,1%
9.558,0	26,00	248.508,00	2.982.096,00	13,9%	178.925,76	298.209,60	2.504.960,64	21.424.640,00	11,7%
366,3	24,50	8.974,84	107.698,08	8,8%	6.461,88	10.769,81	90.466,39	1.220.000,00	7,4%
			awg	10,23%				awg	8,59%

ARY : 8,59%

parking mjesta cijena najma		troškovi	neto najam	najam po m2	kupoprodajna cijena	CAP rate
1	100	-5%	95,00	95,00	30.000,00	3,8%
1	100	-5%	95,00	95,00	30.000,00	3,8%
1	150	-5%	142,50	142,50	47.500,00	3,6%
prosjek	116,67			110,83	35.833,33	3,73%

Garaže : ARY – prosjek: 3,73%

PRIHODOVNA METODA– PRIMARNA METODA:

Uporedne cijene najma nekretnina na tržištu: Klasifikacija lokacijske kvalitete:

• Odlična: Veoma dobre, reprezentativne lokacije ili lokacije u pješačkim zonama centara

velegradova (glavnih gradova pokrajina) ili većih gradova sa nadregionalnim ekonomskim značajem.

• Vrlo dobra: Dobre lokacije u centrima ili mjestima u blizini centara velegradova (glavnih gradova pokrajina) ili u velikim gradovima ili gradovima srednje veličine sa nadregionalnim ekonomskim značajem odnosno veoma dobre ili dobre lokacije u manjim gradovima ili glavnim gradovima okruga sa nadregionalnim ekonomskim značajem.

• Dobra: Srednje ili loše lokacije u velegradovima (glavnim gradovima pokrajina) ili gradovima srednje veličine, dobre ili srednje dobre lokacije u malim gradovima ili glavnim gradovima okruga sa regionalnim ekonomskim značajem.

• Umjerena (nezadovoljavajuća): Lokacije u centrima seoskih naseljenih mjesta ili izdvojenih mjesta. Komparativ C1: Realizovan najam, BC BOSMAL–administracija/restoran – najam 34,40KM/m2 (netto P=813,98 m2)

Komparativ C2: Realizovan najam, TC Immportane – poliklinika i administracija – najam 34,20KM/m2 (netto 1230m2)

Komparativ 3: Realizovan najam PC DVOR , p= 52,62m2/ 2.200 KM +PDV ( bruto najam – troškovi = 1850 KM + PDV)

DETALJI O UPOREDNIM NEKRETNINAMA - najam

C 1 C 2 C 3	Adresa nekretnine koja se poredi: PC BOMAL TC IMPORTANNE TC AL shiddi	Naselje	Tip nekretnine poslovni prostor poslovni prostor poslovni prostor	sprat 11 3 4	Ukupna površina (m2) 813,98 1.230,00 52,62	Cijena najma (KM) 28.001 42.066 2.200	Jedinična cijena (KM/m2) 34,40 34,20 41,81	Korekcija 0% 0% 0%	Korigovana vrijednost m2 34,40 34,20 41,81		Link/oglas/Ugovor ostvaren najam ostvaren najam ostvaren najam Komentari
Uporedba	Primarna nekretnina		komparativ C1		komparativ C2		komparativ C3		prosječna vrijednost		izvor podatka ; U usporedbi sa
Uporedna cijena		28.000,91 KM		42.066,00 KM		2.200,00 KM		24.088,97 KM		C1	izdata nekretnina, % zadržan
Površina	1,00		813,98 m2	1.230,00 m2			52,62 m2		698,87 m2	C2	izdata nekretnina, % zadržan
Cijena KM/m2			34,40 KM/m2		34,20 KM/m2		41,81 KM/m2		36,80 KM/m2	C3	izdata nekretnina, % zadržan
	Umanjenje -održavanje	0%		0%		0%					Lokacija ; U usporedbi sa
Cijena KM/m2	korigovano		34,40 KM/m2		34,20 KM/m2		41,81 KM/m2		36,80 KM/m2	C1	predmetna nekretnina je na lošijoj mikro-lokaciji, % umanjen
										C2	predmetna nekretnina je na lošijoj mikro-lokaciji, % umanjen
				Komparativna matrica						C3	predmetna nekretnina je na lošijoj mikro-lokaciji, % umanjen
	Ponder	korekcija	ukupno	korekcija	ukupno	korekcija	ukupno		prosječna vrijednost		Površina ; U usporedbi sa
Lokacija	25%	-25,00%	18,75%	-25,00%	18,75%	-25,00%	18,75%	18,75%	m	C1	Predmetna nekretnina je slične površine- po etažnim dijelovima , % je zadržan
Ukupna površina	10%	0,00%	10,00%	0,00%	10,00%	10,00%	11,00%	10,33%	k	C2	Predmetna nekretnina je slične površine- po etažnim dijelovima , % je zadržan
Spratnost	10%	0,00%	10,00%	0,00%	10,00%	0,00%	10,00%	10,00%	n	C3	Predmetna nekretnina je veće površine- po etažnim dijelovima , % je umajen
Starost	10%	0,00%	10,00%	0,00%	10,00%	0,00%	10,00%	10,00%	n		Predmetna nekretnina je slične površine- po etažnim dijelovima , % je zadržan
Kvaliteta	25%	0,00%	25,00%	0,00%	25,00%	0,00%	25,00%	25,00%	n	C1	Predmetna nekretnina je slične spratne pozicije, % je umanjen
Dodatne karakteristike	20%	0,00%	20,00%	0,00%	20,00%	0,00%	20,00%	20,00%	n	C2	Predmetna nekretnina je slične spratne pozicije, % je umanjen
Poređenje u procentima	100%		93,8%		93,8%		94,8%	94,083%	m	C3	Predmetna nekretnina je slične spratne pozicije, % je umanjen
	Ponderirana prosječna jedinična cijena		32,25		32,06		39,61	34,64	KM/m2		Starost ; u usporedbi sa
										C1	Predmetna nekretnina je sličnog datuma izgradnje, % je zadržan
										C2	Predmetna nekretnina je sličnog datuma izgradnje, % je zadržan
										C3	Predmetna nekretnina je sličnog datuma izgradnje, % je zadržan
											Kvalitet ; U usporedbi sa
			Ukupna površina	1,00	m 2		Jedinična cijena USVOJENA		KM/m2	C1	predmetna nekretnina je slične kvalitete, % zadržan
			Ukupni bruto najam - godišnji	415,71	KM		Površina	1,00	m2	C2	predmetna nekretnina je slične kvalitete, % zadržan
			Trošak održavanja	3%	%		PREOSTALI VIJEK TRAJANJA	60,00	godina	C3	predmetna nekretnina je slične kvalitete, % zadržan
			Vacany ratio >90%	3%	%		MULTIPLIKAKTOR				Dodatne karakteristike ; U usporedbi sa
			Ukupno renta neto - godišnje=>mjesečno	390,76	32,56	Tržišna vrijednost		#DIV/0!	KM	C1	/
	Stopa kapitalizacije=>									C2	/
										C3	/

Analiza najma garaža/parkinga

Komparativ 1: https://olx.ba/artikal/57076258 Komparativ 2 : https://olx.ba/artikal/55175286 Komparativ 3:https://olx.ba/artikal/55496422

MENDOANTS Arsta oglisa	1000-AUDMITB-SAN oknalmljvanio COUNT PARTY	DiadWardWallyWood Kapacitet (vozījā)
Kvadrasti	5	Vrsta	15 Continued Dour Samostalisa
optum obsave	03.12.2023

area > Gentre	8 9

@ Sarajevo · Novo Sarajavo	O Koristenb	Obnovljen: 14.09.2023 u 10:09	C D: 55175286
@ Progledi: 243
Osobine
1553	Samostalina	KVadimia	モ
[alzon] turpode) o T		Vista oglasa	Izmalm (relanje
00 12 / Dostjon		Dabum oblawo:	14.09.2023

	for any link of the first be for any the first man and responsibility of the maters. " promises to claim of seems and find by the been a suit for the large and clicked by the Sarajevo Novo Sarajova O Korištono Obnovljen: 06.10.2023 u 20.10

Call Level works and
Osobine
useppo usily	Tzodjmilivanjo	Kapachot vozīja]	11
Citiliper	15	VISES	U-sklopu veće garaže
estin Explomori	1	Uknjižena / ZK	1
rodzi nadzar	11	Datum objave	05:10:2023

Vrsta objekta	Vijek korištenja u godinama
Porodične kuće i stambeni objekti normalne konstrukcije	80
Porodične kuće i stambeni objekti jednostavne konstrukcije	60-80
Montažne kuće na bazi drveta	40-60
Poslovne i upravne zgrade u zavisnosti od konstrukcije i lokacije	50-80
Poslovni objekti, robne kuće u zavisnosti od lokacije	40-60
Supermarketi	20-40
Proizvodne i skladišne hale, fabrike u zavisnosti od konstrukcije i usklađenosti sa privrednom granom	30-50
Poslovni objekti za posebne privredne grane	10-30
Pomoćni objekti, drvene šupe, ostali objekti jednostavne građe	20-30
Benzinske stanice	10-20
Hoteli	40-50

Vrsta objekta	Stopa rizika
Iznajmljeni stambeni objekti		3,0 - 5,0 %
Kancelarije i ambulante		4,0 - 8,0 %
Objekti koji se koriste u komercijalne svrhe		5,0 -10,0 %

Troškovi nekretnina
Vrsta nekretnina	Troškovi
Uredska	6% - 8%
Mješovita poslovna	7% - 8%
Trgovački centri	6% - 9%
Big box	6% - 8%
Skladišna	5% - 6%
Dućani	6% - 7%

Stope prinosa
	Lokacija
Vrste nekretnina	Prvoklasna	Vrlo dobra	Dobra	Srednja
Uredska
Mješovita poslovna	8.00% - 8.50%	8.50% - 9.00%	9.00% - 9.50%	9.50% - 10.50%
Trgovački centri	0. UU 10 . 0740 70	0.40 70 - 0.00 70	0.00 70 - SAUD 70	0.00 70 - 10.00 70
Market	8.25% - 8.50%	8.50% - 8.75%	8.75% - 9.25%	9.25% - 10.00%
Skladišna	9.25% - 9.75%	9.75% - 10.00%	10.00% - 10.50%	10.50% - 11.50%
Ducani	7.50% - 8.00%	8.00% - 9.00%	9.00% - 9.50%	9.50% - 10.50%
Hotel	9.50% - 10.00%	10.00% - 10.50%	10.50% - 11.00%	11.00% - 11.50%
Benzinska pumpa	11.00% - 12.00%	12.00% - 13.00%	13.00% - 14.00%	14.00% - 14.50%

Exit yield @8,33%

površina nekretnine Korisna						analiza vrijednosti
Poslovni objekat
uložak ZK KO	/etažna kč br jedinica	sprat	površina	komercijalna površina @ 95% površine netto	kapacitet vozila	po m2/p najam .mj	mjesečno . najam	godišnje najam
4348 SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	prizemlje	620 ,70	589 67		34 64	20 .427 32	245 .127 ,79
4348 SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	1 sprat	356 ,50	, 338 68		, 34 64	, 11.732 ,46	140 .789 ,52
4348 SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	2 sprat	605 20	, 574,94		, 34 64	19 917 21	239 006 ,50
4348 SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	3 sprat	, 611 00 ,	580 ,45		, 34 64 ,	, 20 .108 09 ,	241 297 05 ,
4348 SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	4 sprat	610 90 ,	580 36 ,		34 64 ,	20 .104 80 ,	241 257 ,56
4348 SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	5 sprat	594 81 ,	565 07 ,		34 64 ,	19 .575,27	234 903 27 ,
4348 SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	6 sprat	597 30 ,	567 ,44		34 64 ,	19 657 22 ,	235 886 62 ,
4348 SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	7 sprat	592 ,70	563 07 ,		34 64 ,	19 .505 83 ,	234 069 98 ,
4348 SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	8 sprat	591 84 ,	562 25 ,		34 64 ,	19 .477,53	233 .730 35 ,
4348 SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	9 sprat	606 20 ,	575,89		34 64 ,	19 950 12 ,	239 .401 ,42
4348 SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	10 sprat	605 60 ,	575,32		34 64 ,	19 930 37 ,	239 .164 ,47
4348 SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	11 sprat	605 30 ,	575,04		34 64 ,	19 920 ,50	239 045 99 ,
4348 SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	12 sprat	604 90 ,	574,66		34 64 ,	19 907 34 ,	238 888 03 ,
4348 SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	13 sprat	602 20 ,	572 09 ,		34 64 ,	19 818 ,48	237 821 ,74
4348 SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	14 sprat	604 20 ,	573 99 ,		34 64 ,	19 884 30 ,	238 611 ,58
4348 SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	krov ravni	205 21 ,	194 95 ,		-	-	-
4349 SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E31	podstanica	18 85 ,			-	-	-
			9 033 ,41	8 .563 83 ,		total		3 479 001 87 ,
3940-3979 SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/EZ1U1J81-2249/EZ1U1J120	garažna mjesta- 2 suteren	511 85 ,	511 85 ,	40 00 ,	114 ,79	4.591 67 ,	55.100 00 ,
4059-4079 SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/EZ1U1J200-2249/EZ1U1J220 ,	garažna mjesta-1 suteren	267 19 ,	267 19 ,	21 00 ,	114 ,79	2 .410 63 ,	28 927 ,50
4133-4153 SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/EZ1U1J274-2249/EZ1U1J294	garažna mjesta-priz	265 00 ,	265 00 ,	21 00 ,	57,40	1.205 31 ,	14.463 ,75
			1.044 04 ,	1.044 04 ,			total	98 491 25 ,
		ukupno	10 077 ,45	9 607 87 ,	82		UKUPNO	3 .577.493 12 ,

metod/administracija Kalkulacija Tržišne prihodovni vrijednosti-
Ukupna površina	9.033,41	m 2
- godišnji Ukupni najam	3.479.001,87	KM
troškovi održavanja=>	5%	173.950,09
ratio Vacancy	5%	173.950,09
Ukupno troškovi gubitka najma	347.900,19	KM
Ukupno - godišnje=>mjesečno najam neto	3.131.101,68	KM
Stopa kapitalizacije	7,50%	@
exit yield	8,33%	@
Tržišna vrijednost	41.748.022,44	KM
Jedinična cijena USVOJENA	4.621,51	KM/m2
Površina	9.033,41	m 2
Tržišna vrijednost	41.748.022,44	KM
preostala ulaganja	-	KM
TRŽIŠNA VRIJEDNOST	41.748.022,44	KM
TRŽIŠNA ZAOKRUŽENO VRIJEDNOST	41.748.000,00	KM

metod/garaže Kalkulacija Tržišne vrijednosti- prihodovni
Ukupna površina	1.044,04	m 2
kapacitet	82,00	parking mjesta
Ukupni najam - godišnji	98.491,25	KM
troškovi održavanja=>	3%	2.954,74
Vacancy ratio	4%	3.939,65
Ukupno troškovi gubitka najma	6.894,39	KM
- godišnje=>mjesečno Ukupno najam neto	91.596,86	KM
kapitalizacije Stopa	3,78%	@
exit yield	4,06%	@
Tržišna vrijednost	2.423.197,42	KM
Jedinična cijena USVOJENA	2.320,98	KM/m2
Površina	1.044,04	m 2
Tržišna vrijednost	2.423.197,42	KM
preostala ulaganja	-	KM
TRŽIŠNA VRIJEDNOST	2.423.197,42	KM
TRŽIŠNA ZAOKRUŽENO VRIJEDNOST	2.423.000,00	KM

UPOREDNA METODA:

Pristup direktnog upoređivanja prodajnih cijena zasniva se na informacijama sa tržišta o kupoprodajnim transakcijama, ili cijena iz ponuda, za imovinu koja je uporediva sa imovinom čija se vrijednost procjenjuje. Pored toga, potrebno je da budu ispunjeni i slijedeći uslovi:

Transakcije moraju biti između nepovezanih lica;
Transakcije moraju biti pod normalnim tržišnim okolnostima.

U postupku procjene, potrebno je izvršiti i određeno korigovanje vrijednosti, za sva bitna odstupanja imovine koja se vrijednuje od imovine sa kojom se vrši poređenje, po osnovu:

lokacije i blizine saobraćajnica,

prateće infrastrukture,
veličine objekta i urbanističkih parametara,
kvaliteta gradnje,
godine izgradnje ili adaptacije,
tekućih održavanja i izvršenim dodatnim

ulaganjima do dana procjene, kao i po osnovu

• vremenskog perioda od obavljene transakcije do dana procjene.

Kod usporedne metode cijena se određuje usporedbom sa cijenama ekvivalentnih nekretnina u bliskom vremenskom periodu. Prilikom usporedne metode korišteni su podaci agencija za posredovanje nekretnina i ostalih

dostupnih izvora.

Komparativ 1: Prodato: 740.000,00 KM, P=106,50m2/sprat 2, Maglajska 4, Marijin dvor Sarajevo

Komparativ 2: https://olx.ba/artikal/52829203 Komparativ 3: https://olx.ba/artikal/52829203/poslovni-prostor-sarajevo-tower-zettanekretnine

- oglasi (prodaja) DETALJI O UPOREDNIM NEKRETNINAMA
				površina Jedinična Ukupna Prodajna cijena cijena Korigovana
nekretnine Adresa	koja se poredi:	Naselje	nekretnine Tip	sprat	(m2)	(KM)	(KM/m2)	Korekcija Ugovor/oglas	vrijednost m2	Link/oglas/Ugovor
C 1	Marijin	dvor	poslovni prostor	4	107	740.000	6.948	0 %	6.948,36	Realizovana prodaja
C 2	Pofalići		poslovni prostor	2	87	500.000	5.747	-5%	5.459,77	oglas
C 3	Otoka		poslovni prostor	p+g	59	305.000	5.169	-5%	4.911,02	oglas
										Komentari
Uporedba	nekretnina komparativ Primarna C1			komparativ C2		komparativ	C3	prosječna	vrijednost	podatka usporedbi izvor ; U sa
Uporedna cijena		740.000,00	KM	500.000,00	KM	305.000,00	KM	515.000,00	KM	Realizovana prodaja, bez korekcija C1 %
Površina	1,00	106,50	m2	87,00	m2	59,00	m2	84,17	m2	oglašena prodaja, % umanjen C2
KM/m2 Cijena		6.948,36	KM/m2	5.747,13	KM/m2	5.169,49	KM/m2	5.954,99	KM/m2	oglašena prodaja, C3 % umanjen
Umanjenje	podatka -izvor	0 %		-5%		-5%				Lokacija usporedbi ; U sa
KM/m2 Cijena	korigovano	6.948,36	KM/m2	5.459,77	KM/m2	4.911,02	KM/m2	5.773,05	KM/m2	predmetna nekretnina na lošijoj mikro-lokaciji, % C1 je umanjen
										na sličnoj zadržan predmetna nekretnina je mikro-lokaciji, % C2
				Komparativna	matrica					predmetna nekretnina na sličnoj mikro-lokaciji, zadržan C3 je %
	Ponder	korekcija	ukupno	korekcija	ukupno	korekcija	ukupno	prosječna	vrijednost	Površina usporedbi ; U sa
Lokacija	25%	-25,00%	18,75%	0,00%	25,00%	0,00%	25,00%	22,92%	91,67%	Predmetna nekretnina je veće površine , % je umanjen C1
površina Ukupna	10%	-100,00%	0,00%	-100,00%	0,00%	-100,00%	0,00%	0,00%	0,00%	veće površine Predmetna nekretnina je , % je umanjen C2
Spratnost	10%	-10,00%	9,00%	-10,00%	9,00%	-50,00%	5,00%	7,67%	76,67%	Predmetna nekretnina veće površine C3 je , % je umanjen
Starost	10%	0,00%	10,00%	0,00%	10,00%	0,00%	10,00%	10,00%	100,00%	usporedbi Spratnost ; U sa
Kvaliteta	25%	0,00%	25,00%	0,00%	25,00%	0,00%	25,00%	25,00%	100,00%	Predmetna nekretnina je slične spratne pozicije, % je zadržan C1
Dodatne karakteristike	20%	0,00%	20,00%	0,00%	20,00%	0,00%	20,00%	20,00%	100,00%	Predmetna nekretnina lošije C2 je spratne pozicije, % je umanjen
Poređenje u procentima	100%		82,8%		89,0%		85,0%	14,264%	78,06%	Predmetna nekretnina lošije C3 je spratne pozicije, % je umanjen
Ponderirana prosječna	jedinična cijena		5.749,77		4.859,20		4.174,36	4.927,78	KM/m2	; u usporedbi Starost sa
										Predmetna nekretnina je sličnog datuma izgradnje, % je zadržan C1
										Predmetna nekretnina sličnog datuma izgradnje, zadržan C2 je % je
										Predmetna nekretnina sličnog datuma izgradnje, zadržan C3 je % je
										Kvalitet usporedbi ; U sa
								slične zadržan predmetna nekretnina je kvalitete, % C1
							predmetna nekretnina slične kvalitete, zadržan C2 je %
								predmetna nekretnina slične kvalitete, zadržan C3 je %
	Jedinična cijena		USVOJENA	4.927,78	KM/m2	Dodatne karakteristike usporedbi ; U sa
							Površina	1,00	m2	/ C1
						TRŽIŠNA	VRIJEDNOST UKUPNO	4.927,78	KM	/ C2
			TRŽIŠNA ZAOKRUŽENO VRIJEDNOST 4.900,00 KM			/ C3

Uporedni metod: Analiza vrijednosti garaža/parkinga Komparativ 1:https://olx.ba/artikal/54520124 Komparativ 2:https://olx.ba/artikal/50067711 Komparativ 3:https://olx.ba/artikal/42896372

GARAŽE - oglasi (prodaja) DETALJI O UPOREDNIM NEKRETNINAMA
							Jedinična
						Prodajna	cijena	Korekcija	Korigovana
Adresa nekretnine	koja se poredi:	Naselje	nekretnine Tip	sprat	broj parking mjesta	(KM) cijena	(KM/m2)	Ugovor/oglas	vrijednost m2		Link/oglas/Ugovor
C 1			garaža	Suteren	1	50.000	50.000	-5%	47.500,00		Oglas
C 2			garaža	Suteren	1	50.000	50.000	-5%	47.500,00		Oglas
C 3			garaža	Suteren	1	30.000	30.000	-5%	28.500,00		Oglas
											Komentari
Uporedba	Primarna	komparativ	C1	komparativ C2		komparativ C3			prosječna vrijednost		izvor podatka usporedbi ; U sa
Uporedna cijena		50.000,00	KM	50.000,00	KM	30.000,00	KM	43.333,33	KM	C1	oglašena nekretnina, % umanjen
parking mjesta	1,00	1,00	parking mjesto	2,00	parking mjesto	1,00	parking mjesto	1,33	parking mjesto	C2	oglašena nekretnina, % umanjen
KM/m2 Cijena		50.000,00	KM/m2	25.000,00	KM/m2	30.000,00	KM/m2	35.000,00	KM/m2	C3	oglašena nekretnina, % umanjen
Umanjenje -izvor	podatka	-5%		-5%		-5%				Lokacija ; U	usporedbi sa
KM/m2 Cijena	korigovano	47.500,00	KM/m2	47.500,00	KM/m2	28.500,00	KM/m2	41.166,67	KM/m2	C1	predmetna nekretnina je na sličnoj mikro-lokaciji, % zadržan
										C2	predmetna nekretnina na sličnoj mikro-lokaciji, zadržan je %
				Komparativna	matrica					C3	predmetna nekretnina je na boljoj mikro-lokaciji, % uvećan
	Ponder	korekcija	ukupno	korekcija	ukupno	korekcija	ukupno	prosječna	vrijednost	Površina ; U	usporedbi sa
Lokacija	25%	0,00%	25,00%	0,00%	25,00%	0,00%	25,00%	25,00%	100,00%	C1	površine/kapaciteta Predmetna nekretnina slične zadržan je , % je
površina Ukupna	10%	0,00%	10,00%	0,00%	10,00%	0,00%	10,00%	10,00%	100,00%	C2	slične površine/kapaciteta zadržan Predmetna nekretnina je , % je
Spratnost	10%	0,00%	10,00%	0,00%	10,00%	0,00%	10,00%	10,00%	100,00%	C3	površine/kapaciteta Predmetna nekretnina slične zadržan je , % je
Starost	10%	0,00%	10,00%	0,00%	10,00%	0,00%	10,00%	10,00%	100,00%	Spratnost	usporedbi ; U sa
Kvaliteta	25%	0,00%	25,00%	0,00%	25,00%	0,00%	25,00%	25,00%	100,00%	C1	Predmetna nekretnina slične zadržan je spratne pozicije, % je
Dodatne karakteristike	20%	0,00%	20,00%	0,00%	20,00%	0,00%	20,00%	20,00%	100,00%	C2	Predmetna nekretnina slične % zadržan je spratne pozicije, je
Poređenje u procentima	100%		100,0%		100,0%		100,0%	100,00%	100,00%	C3	nekretnina slične zadržan Predmetna je spratne pozicije, % je
Ponderirana prosječna	jedinična cijena		47.500,00		47.500,00		28.500,00	47.500,00	KM/m2	Starost	; u usporedbi sa
										C1	Predmetna nekretnina je sličnog datuma izgradnje, % je zadržan
										C2	Predmetna nekretnina sličnog datuma izgradnje, zadržan je % je
										C3	Predmetna nekretnina je sličnog datuma izgradnje, % je zadržan
										Kvalitet ; U	usporedbi sa
										C1	predmetna nekretnina slične kvalitete zadržan je %
										C2	slične zadržan predmetna nekretnina je kvalitete %
										C3	predmetna nekretnina slične kvalitete zadržan je %
						Jedinična cijena	USVOJENA	47.500,00	KM	Dodatne	karakteristike usporedbi ; U sa
					kom	1,00	park.mjesto	C1	nema dodatnih karakteristika
						TRŽIŠNA VRIJEDNOST	UKUPNO	47.500,00	KM	C2	nema dodatnih karakteristika
					TRŽIŠNA	VRIJEDNOST	ZAOKRUŽENO	48.000,00	KM	C3	nema dodatnih karakteristika

Vanjski parking prostor => 50% vrijendosti unutrašnje garaže!

Korisna površina nekretnine								analiza vrijednosti
		Poslovni objekat
uložak ZK	KO	/etažna kč br jedinica	sprat	površina	komercijalna površina @ 95% površine netto	kapacitet vozila	vrijednost po m2	ukupno vrijednost
4348	SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	prizemlje	620,70	589,67		4.927,78	2.905.736,46
4348	SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	1 sprat	356,50	338,68		4.927,78	1.668.914,21
4348	SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	2 sprat	605,20	574,94		4.927,78	2.833.174,97
4348	SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	3 sprat	611,00	580,45		4.927,78	2.860.327,01
4348	SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	4 sprat	610,90	580,36		4.927,78	2.859.858,87
4348	SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	5 sprat	594,81	565,07		4.927,78	2.784.535,37
4348	SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	6 sprat	597,30	567,44		4.927,78	2.796.192,02
4348	SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	7 sprat	592,70	563,07		4.927,78	2.774.657,64
4348	SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	8 sprat	591,84	562,25		4.927,78	2.770.631,65
4348	SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	9 sprat	606,20	575,89		4.927,78	2.837.856,36
4348	SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	10 sprat	605,60	575,32		4.927,78	2.835.047,53
4348	SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	11 sprat	605,30	575,04		4.927,78	2.833.643,11
4348	SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	12 sprat	604,90	574,66		4.927,78	2.831.770,56
4348	SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	13 sprat	602,20	572,09		4.927,78	2.819.130,81
4348	SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	14 sprat	604,20	573,99		4.927,78	2.828.493,59
4348	SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	ravni krov	205,21	194,95		-	-
4349	SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E31	podstanica	18,85			-	-
				9.033,41	8.563,83
3940-3979	SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/EZ1U1J81-2249/EZ1U1J120	garažna mjesta- 2 suteren	511,85	511,85	40,00	47.500,00	1.900.000,00
4059-4079	SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/EZ1U1J200-2249/EZ1U1J220 ,	garažna mjesta-1 suteren	267,19	267,19	21,00	47.500,00	997.500,00
4133-4153	SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/EZ1U1J274-2249/EZ1U1J294	garažna mjesta-priz.	265,00	265,00	21,00	23.750,00	498.750,00
				1.044,04	1.044,04
			ukupno	10.077,45	9.607,87	82	UKUPNO	44.636.220,15

REKAPITULACIJA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE

PRIHODOVNA METODA
	Jedinična cijena	4.383,17	KM/m2
	Ukupna površina objekta koji se procjenjuje:	10.077,45	m2
	TRŽIŠNA VRIJEDNOST 44.171.219,86
UPOREDNA METODA
	Jedinična cijena	4.429,32	KM/m2
	Ukupna površina objekta koji se procjenjuje:	10.077,45	m2
	TRŽIŠNA VRIJEDNOST	44.636.220,15	KM
Katastarska općina: SP SARAJEVO MAHALA LIII 2249/EZ1U1J81-2249/EZ1U1J120, 2249/EZ1U1J200-2249/EZ1U1J220, 2249/EZ1U1J274-2249/EZ1U1J294, iznosi:	ZAKLJUČAK : Usvojena tržišna vrijednost nekretnine - Poslovni objekat /etažni dijelovi lociran u ulici Zmaja od Bosne 47c, općina Novo Sarajevo, Kanton Sarajevo/ Federacija Bosna i Hercegovina/Bosna i Hercegovina, označeni kao : ZK/KPU uložak broj: 4348, 4349 i garažna mjesta - etažni ZK ulošci br. 3940-3979, 4059-4079, 4133-4153 Katastarska čestica: 2249/E30, 2249/E31 i etažne garažne čestice br.:
	USVOJENA TRŽIŠNA VRIJEDNOST:
TRŽIŠNA VRIJEDNOST prema Prihodovnoj metodi		44.171.219,86	KM
TRŽIŠNA VRIJEDNOST zaokruženo		44.171.000,00	KM
	alokacija
ZK/KPU uložak broj: 4348, 4349		41.748.022,44	41.748.000

2.423.197,42 2.423.000 ZK ulošci br. 3940-3979, 4059-4079, 4133-4153

Obzirom na mikrolaciju nekretnine, adekvatno tržište najma te popunjenost i potencijal objekta, usvojena je vrijednost na bazi Prihodovne metode koja daje precizniju indikaciju vrijednosti

Sarajevo, 16.01.2024.godine
	Mehmedagić Adnan, REV Sudski vještak arhitektonske struke Procjenitelj Rješenje br.: 01-06-3-187-427/15 REV-RS-NAVS-2023-1

FOTOGRAFIJE NEKRETNINE

DOKUMENTACIJA: pregled ZK uložaka

Sira No	Kadastro Birimi	Tapu No (ZK)	Parsel	Bağımsız Bölüm	M2	Lokasyon
1	SP SARAJEVO-MAHALA LHI	4348	2249/E30	BINA	9009,49
2	SP SARAJEVO-MAHALA LIH	4349	2249/E31	ISITMA SİSTEMİ ODASİ	18,85
3	SP SARAJEVO-MAHALA LII	4133	2249/EZ1U1J274	01C	12,50	PARKING ETAZA D
4	SP SARAJEVO-MAHALA LII	4134	2249/EZ101275	02C	12,50	PARKING ETAZA O
5	SP SARAJEVO-MAHALA LIII	4135	2249/EZ1U1J276	030	12,50	PARKING ETAZA D
6	SP SARAJEVO-MAHALA LII	436	2249/EZ101277	04C	12,50	PARKING ETAZA O
7	SP SARAJEVO-MAHALA LHI	4137	2249/EZ1U1 278	05C	12,50	PARKING ETAZA O
8	SP SARAJEVO-MAHALA LII	4138	2249/EZ1U1J279	060	12,50	PARKING ETAZA O
9	SP SARAJEVO-MAHALA LHI	4139	2249/EZ101J280	070	12,50	PARKING ETAZA O
10	SP SARAJEVO-MAHALA LIH	4140	2249/EZ1U1J281	080	12,50	PARKING ETAZA O
11	SP_SARAJEVO-MAHALA LII	4141	2249/EZ1U1J282	09C	12,50	PARKING ETAŽA D
12	SP_SARAJEVO-MAHALA LIII	4142	2249/EZ101J283	100	12,50	PARKING ETAZA O
13	SP_SARAJEVO-MAHALA LHI	4143	2249/EZ1U1J284	116	15,00	PARKING ETAZA O
14	SP SARAJEVO-MAHALA LH	4144	2249/EZ1U1J285	12C	12,50	PARKING ETAŽA O
15	SP SARAJEVO-MAHALA LIII	4145	2249/EZ1U1J286	13C	12,50	PARKING ETAZA O
16	SP SARAJEVO-MAHALA LII	4146	2249/EZ101287	14C	12,50	PARKING ETAZA O
17	SP SARAJEVO-MAHALA LIII	4147	2249/EZ1U1/288	150	12,50	PARKING ETAZA O
18	SP SARAJEVO-MAHALA LIII	4148	2249/EZ101J289	160	12,50	PARKING ETAZA O
19	SP_SARAJEVO-MAHALA LIII	4149	2249/EZ1U1J290	17C	12,50	PARKING ETAZA O
20	SP SARAJEVO-MAHALA LIH	4150	2249/EZIU1291	18C	12,50	PARKING ETAZA O
21	SP SARAJEVO-MAHALA LIII	4151	2249/EZ1U11292	196	12,50	PARKING ETAZA 0
22	SP SARAJEVO-MAHALA LIH	4152	2249/EZIU11293	20C	12,50	PARKING ETAZA O
23	SP_SARAJEVO-MAHALA LIH	4153	2249/EZ1011294	210	12,50	PARKING ETAZA O
24	SP SARAJEVO-MAHALA LIII	4059	2249/EZ1U1J200	C101	12,63	PARKING ETAZA - 1
25	SP SARAJEVO-MAHALA LIH	4060	2249/EZ1011201	C102	12,50	PARKING ETAZA -1
26	SP SARAJEVO-MAHALA LIH	4061	2249/EZ1U1J202	Callos	12,63	PARKING ETAZA - 1
27	SP SARAJEVO-MAHALA LII	4062	2249/EZ1U1J203	C104	12,63	PARKING ETAZA -1
28	SP SARAJEVO-MAHALA LHI	4063	2249/EZ1U1J204	C105	12,50	PARKING ETAZA -1
29	SP SARAJEVO-MAHALA LIII	4064	2249/EZ1U1I205	C106	12,63	PARKING ETAZA -1
30	SP SARAJEVO-MAHALA LIH			C107	12,63	PARKING ETAZA - 1
	SP SARAJEVO-MAHALA LIH	4065	2249/EZ1U11206	C108	12,50	PARKING ETAZA -1
31		4066	2249/EZ1U1J207	Cina		PARKING ETAZA -1
32	SP SARAJEVO-MAHALA LII	4067	2249/EZ1U1J208		12,63	PARKING ETAZA - 1 00
33	SP SARAJEVO-MAHALA LHI	4068	2249/EZ1U1209	Citil 0	15,50
34	SP SARAJEVO-MAHALA LIII	4069	2249/EZ1U1J210	C114	12,63	PARKING ETAZA - 1 PARKING ETAZA - 1
35	SP SARAJEVO-MAHALA LIII	4070	2249/EZ1U1211	Cillin	12,63
36	SP SARAJEVO-MAHALA LII	4071	2249/EZIU1IZIZ	C113	12,63	PARKING ETAZA -1
37	SP SARAJEVO-MAHALA LIII	4072	2249/EZ1U1J213	C114	12,63	PARKING ETAZA -1
38	SP_SARAJEVO-MAHALA LIII	4073	2249/EZ1U1J214	CALLS	12,50	PARKING ETAZA - 1
ਤੌਰੇ	SP_SARAJEVO-MAHALA LIII	4074	2249/EZ1U1J215	0116	12,63	PARKING ETAZA - 1
40	SP SARAJEVO-MAHALA LII	4075	2249/EZ1U17216	Calif	12,63	PARKING ETAZA -1
41	SP_SARAJEVO-MAHALA LIII	4076	2249/EZ1U11217	€118	12,50	PARKING ETAZA -1
42	SP SARAJEVO-MAHALA LIII	4077	2249/EZIUTI218	Città	12,63	PARKING ETAZA -1
43	SP SARAJEVO-MAHALA LIII	4078	2249/EZ1U1J219	6120	12,50	PARKING ETAZA -1
44	SP SARAJEVO-MAHALA LIH	4079	2249/EZ1011220	@121	12,50	PARKING ETAZA - 1
45	SP SARAJEVO-MAHALA LIH	3940	2249/EZ1U1181	C201	13,50	PARKING ETAZA -2
46	SP SARAJEVO-MAHALA LHI	3941	2249/EZ1U1J82	C202	13.00	PARKING ETAZA - 2
47	SP SARAJEVO-MAHALA LIII	3942	2249/EZIU1183	C203	12,63	PARKING ETAZA - 2
48	SP_SARAJEVO-MAHALA LIII	3943	2249/EZ1U1184	C204	12,50	PARKING ETAZA - 2
49	SP_SARAJEVO-MAHALA LIH	3944	2249/EZ1U1185	C205	12,63	PARKING ETAZA 2
ટેઉ	SP SARAJEVO-MAHALA LIH	3945	2249/EZ1U1J86	C206	12,63	PARKING ETAZA - 2
51	SP_SARAJEVO-MAHALA LIII	3946	2249/EZ1U1187	C207	12,50	PARKING ETAZA - 2
52	SP SARAJEVO-MAHALA LHI	3947	2249/EZ1U1188	C208	12,63	PARKING ETAZA - 2
ਟੇਤੋ	SP SARAJEVO-MAHALA LIH	3948	2249/EZ1U1J89	C209	12,63	PARKING ETAZA - 2
54	SP SARAJEVO-MAHALA LIII	3949	2249/EZ1U1J90	C210	12,50	PARKING ETAZA -2
55	SP SARAJEVO-MAHALA LIII	3950	2249/EZ1U1J91	0211	12,63	PARKING ETAZA -2
56	SP SARAJEVO-MAHALA LH	3951	2249/EZ1U1J92	C212	16,00	PARKING ETAZA -2
57	SP SARAJEVO-MAHALA LIH	3952	2249/EZ1U1J93	6213	20,25	PARKING ETAZA - 2
28	SP SARAJEVO-MAHALA LIFF	3953	2249/EZ1U194	C214	12,75	PARKING ETAZA - 2
ਟੇਰੇ	SP SARAJEVO-MAHALA LH	3954	2249/EZIUTIBE	6215	12,75	PARKING ETAZA - 2
60	SP SARAJEVO-MAHALA LIII	3955		C216	12,63	PARKING ETAZA - 2
61	SP SARAJEVO-MAHALA LIH		2249/EZ1U1196	C217	12,50	PARKING ETAZA -2
		3956	2249/EZ1U1J97			PARKING ETAZA - 2
62	SP SARAJEVO-MAHALA LIH	3957	2249/EZ1U1J98	C218	12,63
સ્ક્ર	SP SARAJEVO-MAHALA LHI	3958	2249/EZ101199	C219	12,63	PARKING ETAZA -2
રિવે	SP SARAJEVO-MAHALA LIT	3959	2249/EZULI100	C220	12,50	PARKING ETAZA -2
65	SP SARAJEVO-MAHALA LII	3960	2249/EZ1U1J101	C221	12,63	PARKING ETAZA -2
65	SP SARAJEVO-MAHALA LHI	3961	2249/EZ1011102	C222	12,63	PARKING ETAZA -2

				TOMALA	00000000
84	SP SARAJEVO MAHALA LII	3979	2249/2249120	C240	12,50	PARKING ETAZA -2
83	SP SARAJEVO-MAHALA LII	3978	2249 (220 1150)	C239	12,50	PARKING ETAZA - 2
82	SP SARAJEVO-MAHALA LIII	3977	2249/EZ101018	C238	12,63	PARKING ETAZA - 2
81	SP SARAJEVO-MAHALA LIII	3976	2249/EZ1U1I17	C237	12,50	PARKING ETAZA -2
80	SP SARAJEVO-MAHALA LII	3975	2249/EZIUTHAN	C236	12 63	PARKING ETAZA -2
79	SP SARAJEVO-MAHALA LII	3974	2249/EZ101J115	C235	Fall	PARKING ETAZA-2
78	SP SARAJEVO-MAHALA LII	3973	2249/22101114	C234	12.50	PARKING ETAZA-2
77	Sp SARAJEVO-MAHALA LII	3972	2249/EZ101108	C233	12,63	PARKING ETAZA - 2
76	SP SARAJEVO-MAHALA LII	3971	2249/EZIUTIER2	C232	12 63	PARKING ETAZA -2
75	SP SARAJEVO-MAHALA LII	3970	2249/EAUTHER	C231	12,50	PARKING ETAZA - 2
74	SP SARAJEVO-MAHALA LII	ਤੇ ਰੇਵਰ	2249/EZ1U1110	@230	12,63	PARKING ETAZA-2
73	SP SARAJEVO-MAHALA LII	3968	2249 7401109	C229	15,50	PARKING ETAZA - 2
72	SP SARAJEVO-MAHALA LIII	3967	2249/EZ101108	C228	15,50	PARKING ETAZA -2
71	SP SARAJEVO-MAHALA LII	3966	2249/EZ1U1J107	C227	15,50	PARKING ETAZA - 2
70	SP SARAJEVO-MAHALA LIII	3965	2249/EZ1U1J106	0226	18,88	PARKING ETAZA - Z
ਵਿੱਚ	SARAIEVO-MAHALA LIII SP	3964	2249/EZ 1011105	C225	18,88	PARKING ETAZA 2
68	SP SARAJEVO-MAHALA LHI	ਤੇ ਰੇਵੇਡ	2249/ EZIU BRO4	C224	12,63	PARKING ETAZA - 2
67	SARAJEVO-MAHALA LIII	3962	2249/EZ1U1/103	C223	12,50	PARKING ETAZA - 2

AI Terminal

ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

9163_rns_2024-01-17_9bae2aa6-3c62-4180-aa8b-990cf48c5831.pdf

PROCJENA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE

SADRŽAJ

SAŽETAK TRŽIŠNE PROCJENE

Izjava Procjenitelja

OBILAZAK NEKRETNINE I UPUTE

Svrha procjene

Definicija tržišne vrijednosti

Ograničenja

Ostale napomene

Literatura

KOMENTAR PROCJENITELJA – POTENCIJALNA OGRANIČENJA NEKRETNINE

INFORMACIJA O PRETHODNIM PROCJENAMA PREDMETNE NEKRETNINE

*IZJAVA STALNOG SUDSKOG VJEŠTAKA/PROCJENITELJA

Izjava Procjenitelja

IZJAVA U SKLADU MSPV

IZJAVA U SKLADU SA ECB I BS

GENERALNA ANALIZA LOKACIJE MAKRO LOKACIJA: OPŠTI PODACI

Kreditni rejting Bosne i Hercegovine

Aktualni rejting BiH

GRAĐEVINARSTVO -STATISTIKE

Porezni režim Bosne i Hercegovine

Vizni režim Bosne i Hercegovine

Saobraćajne veze i druga infrastruktura

Demografija

POLOŽAJ NEKRETNINE

VLASNIČKA DOKUMENTACIJA– ZK IZVADAK /NIJE DOSTVALJEN NA UVID IDENTIFIKACIJA NEKRETNINE NA TERENU

INFORMACIJA O PRILAZU NEKRETNINI

TEHNIČKI OPIS NEKRETNINE

Vrsta gradnje i namjena

Fasada

Krov

Pregradni zidovi

Obrada unutrašnjih zidova

Ulazna vrata

Prozori/stolarija

Podovi

Opremljenost sanitarnog čvora

Klimatizacija i grijanje

Priključci

Rasvjeta i strop

Stepenište i komunikacije

LIKVIDNOST NEKRETNINE NA TRŽIŠTU

OPTIMALNA ISKORIŠTENOST (HIGHEST AND BEST USE)

Fer održivi promet (FMT)

EKOLOŠKI ASPEKT OBJEKTA

KULTURNO ISTORIJSKO NASLJEĐE

KORISNIK IMOVINE : Vlasnik i treća lica

TROŠKOVI ODRŽAVANJA IMOVINE

POVRŠINE NEKRETNINE

GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST NEKRETNINE

*EVS 2020- EVGN 3 Valuation for Insurance Purposes

PROCJENA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE

Godišnji prikaz tržišta nekretnina

Obim tržišta i novčanih sredstava na tržištu nekretninama u Federaciji BiH

Slika 5: Ostvarena suma novca iz ugovora po kantonima za 2019., 2020., 2021. i 2022. godinu

Tržište nekretnina u Federaciji BiH sa gledišta zastupljenosti po strukturi spola

Pregled tržišta

Pregled poslovnih nekretnina

TRŽIŠTE POSLOVNIH NEKRETNINA

Tržišna analiza prinosne stope:

ARY : 8,59%

PRIHODOVNA METODA– PRIMARNA METODA:

DETALJI O UPOREDNIM NEKRETNINAMA - najam

Analiza najma garaža/parkinga

Komparativ 1: https://olx.ba/artikal/57076258 Komparativ 2 : https://olx.ba/artikal/55175286 Komparativ 3:https://olx.ba/artikal/55496422

UPOREDNA METODA:

Komparativ 2: https://olx.ba/artikal/52829203 Komparativ 3: https://olx.ba/artikal/52829203/poslovni-prostor-sarajevo-tower-zettanekretnine

Uporedni metod: Analiza vrijednosti garaža/parkinga Komparativ 1:https://olx.ba/artikal/54520124 Komparativ 2:https://olx.ba/artikal/50067711 Komparativ 3:https://olx.ba/artikal/42896372

REKAPITULACIJA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE

FOTOGRAFIJE NEKRETNINE

DOKUMENTACIJA: pregled ZK uložaka

-

More from ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Talk to a Data Expert