AI Terminal
ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
Regulatory Filings • Jan 26, 2024
9163_rns_2024-01-26_e90c9529-7874-4f52-a7ce-5fc40271ab96.pdf
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
Feuerbachstr. 1 60325 Frankfurt/M 069/20023222 [email protected]
Bilirkişi raporu
Yer altı otoparkında 17 araçlık park yeri bulunan bir ofis binasıyla oluşturulan mülkün BauGB (İnşaat Yasası) madde 194 uyarınca piyasa değeri
hakkında
Myliusstr. 14 60323 Frankfurt am Main, Frankfurt Bölge18'de
değerleme tarihi 21.11.2023 ve 21.11.2023 tarihteki güncel değeri
Piyasa değeri: 11.200.000 EUR İpoteksiz piyasa değeri: 11.200.000 EUR
Bilirkişi raporu no: 23-100307
Bilirkişi:
Sibylle Marx MSN ortaklık şirketi CIS HypZert (F)
İkinci bilirkişi:
Sigfried Steinfurth MSN ortaklık şirketi
CIS HypZert (F), MRICS
15 Ocak 2024 tarihinde oluşturulmuştur
Bu bilirkişi raporu, kapak sayfasıyla birlikte, belgesiz olarak 54 sayfadan oluşmaktadır, ve 3 nüsha olarak hazırlanmıştır, 1 nüshası
dosvalarımızda kalmıştır dosyalarımızda kalmıştır.
İşbu belge orijinalinden aslına uygun olarak ALMANCA Lisanından TÜRKÇE' ye tarafımdan tercüme edilmiştir. Yeminli Tercüman: BAHADIR ARGO Dosya No: S-2024-00952
İşbu tercümenin dairemiz yeminli tercümanlarından BAHADIR ARGO tarafından tercüme edildiğini onaylarım.
EYLÜL ÇEVİRİ DAN.VE YAY.HİZ.LTD.ŞTİ. MERKEZ: Koşuyolu Cad. Lambacı Sokak
Ateşoğlu Apt A Blok No'1/5 Kadıköy/İSTANBUL SUBELER i7Mir LEVENT ATASEHIA INGILTERE RIHTIM ÜMRANİYE ANKARA KADIKÖY V.D .: 383 004 9126 TEL: 0850 532 1990 www.eylulceviri.com
İçindekiler
| 1 Yaklışımlara ve sonuçları genel bakış | ||
|---|---|---|
| 3. | ||
| 5 Son Konum tariff | ||
| 5.1 Makto konumu | ||
| 5.2 Mikro konum | ||
| 6 | Arsa tanımı | |
| Hukuki durumların planlarıması | ||
| 7.1 Ant koruması | ||
| 8 | ||
| 8.1 Arazinin toprak değeri | ||
| 9 Gerçek değer belirlemesi | ||
| 9.1 Geçici gerçek değer | ||
| 9.2 Gerçek değer | ||
| 10 Gelir değerinin belirlenmesi | ||
| 10.1 Temel Bilgiler | ||
| 10.2 Brüt kar / hedef kira seviyesi | ||
| 10.3 Gelir değeri hesaplaması | ||
| 11 . Piyasa değeri | ||
| 11.1 Değerleme tarihindeki piyasa durumu | ||
| 11.2 Piyasa değeri | ||
| 12 Varlıklar Dizini | ||
| 12.1 Mülkiyetle ilgili belgeler | ||
| Kısalımaların listesi |
İşbu belge orijinalinden aslına uygun olarak A
ALMANCA Lisanından
TÜRKÇE' ye tarafımdan tercüme edilmiştir.
Yeminli Tercüman: BAHADIR ARGO Dosya No: S-2024-00952
İşbu tercümenin dairemiz yeminli tercümanlarından BAHADIR ARGO tarafından tercüme edildiğini onaylarım.
15.01.2024
EVLÜL ÇEVİRİ DAN.VE YAY.HİZ.LİTD.ŞTİ
MERKEZİ Koşuyolu Cad. Lambalıstı Sambarı Samanı Karik Karik Karik Karim Karikan Karim Karim Karim Karim Karim INSIETERE
KADIKÖY V.D.:383 004 9126 TEL: 0850 532 199
KADIKÖY V.D.:383 004 9126 TEL: 0850 532 199
12 199 11 20 www.eylulceviri.com
Sayfa 2 / 54
Myliusstr. 60323 Frankfurt am Main,
CEVIRI
Rintim event as agen i
Ankara aniye
2017
SONUÇ
Değerlendime konusu 37/6 numaralı pasel olup, 799 m2 büyüklüğünde, beş katlı bir olis bir olis bir olis bir olis bir ola bile olarak katalı bir olis bir olarak bile olarak ba Mülkün toplam büyüklüğü yaklaşık 1.5956m² kullanım alanı ve ağırlıklırı kurdu. Kult olunan balı olundan bullanılmaktadır ve 8.000 yılı tutarında bir dahili kira sözleşmesi ile bir banka şubesine kiralanmaktadır. 4 katıları katılır. Kuralından kuralının karalı ve ayıldığının bir sona ermektedir.
Bina ilk olarak 1976 yılında inşa edilmiş ve 2018/2019 yıllarında kapsamlı bir şekilde yeniden inşa edilmiştir. Zemin ve birinci katlar tamanı yıkıları inşa edildi. 2. ve 3. katlardaki alanlar yenilendi ancak mevcut ina önemli ölçüde edililir. 12.1111 katta kiralanan alanda herhangi bir deişiklik yapılmadı Değerlendirmede ilgili yenileme maliyetleri dikkate alıncılır.
Denetim sırasında mülk iyi durumda ve bakımlıydı ve dekor ortalama olarak derecelendirildi.
Tesis, Frankfurt/M şehrinin Westend bölgesinde, şehir merkezine yaklaşık 1 km uzaklıkta aranan bir konumda yer almaktadır.
Planlanan bir satış nedeniyle, mülk sahibi henüz mülkü yeniden kiralamak için herhangi bir adımamıştır. Bu nedenle boş kalma ve pazarlama maliyetleri değerlemeye dahil edilmemiştir.
Not: Faiz oranlarındaki artışın devam etmesi nederi uzayabilir. Frankfurt am Mairle satış fiyatları %0,4 civarında hafif bir düşüş gösterse de metropol bölgelerde satış fiyatları aynı seviyede seyrediyor. Aynı zamanda kiralık mülklere olan ilan bir olan bir olan bir olan bir bir bir bir bir bir bi ilk yarısında istenen kiralarından daha yüksek olduğu anlamına geliyor. İnşaat fakülyelerindeki daşüy bu duz olan bir ya bu durum giderek daha da kötüleştiriyor. (Kaynak: vdp-Research, JLL Research).
İşbu belge orijinalinden aslına uygun olarak ALMANCA Lisanından TÜRKÇE' ye tarafımdan tercüme edilmiştir. Yeminli Tercüman: BAHADIRARGO
İşbu tercümenin dairemiz yeminli tercümanlarından BAHADIR ARGO tarafından tercüme edildiğini onaylarım.
15.01.2024
Dosya No: S-2024-00952
EYLÜL ÇEVİRİ DAN.VE YAY.HİZ.LTD.ŞTI MERKEZ: Koşuyolu Cad. Lambaçı Sokal Ateşoğlu Apı A Blok No:1/5 Kadıköy/İSTANBUI SUBELER LEVENT ATASEHIR İZMİR İngiltere ANKARJ ÜMRANİYE RIHTIM KADIKÖY V.D .: 383 004 9126 TEL: 0850 532 199 www.eylulceviri.com
Sayfa 3 / 54
| Osuyoli | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Bilirkişi raporu 23-100307 | Myliusstr. 60323 Frankfurt am Maur Frankfurt | |||||
| izmir Ingiltere |
||||||
| 1 Yaklaşımlara ve sonuçlara genel bakış Tapu kayıtlarına genel bakış |
||||||
| Sahip(leri) | TON OFF | |||||
| Asliye Hukuk Mahkemesinin | Ziraat Gayrimenkul Yatirimm Ortagkligi Ano-nim Sirketi (Ziraat GYO A.S.) Sahrayi Cedit Mahallesi |
|||||
| tapu sicilinden alıntı | ||||||
| Tapu kaydı: | 21.08.2019 Frankfurt am Main |
|||||
| Frankfurt Bezirk 18 | ||||||
| Güncel No: | Ada | Parsel | Alan | |||
| 1 | 258 | 37/6 | 799.00 m2 | |||
| Arazinin referans numaraları | ||||||
| Alan: | Arsa değeri / m .: | Gelir sağlayan kısmı: | Arsa değeri: | |||
| 11.175,00 | ||||||
| Parsel 37/6 | 799 m2 | EUR / m2 | Evet | 8.928.825 EUR | ||
| Burada değerlendirilecek | 799.00 m2 | |||||
| arazi alanı: | 799.00 m2 | |||||
| Bina özellikleri | ||||||
| Yapım yılı: | Toplam faydalı ömür: |
Toplam faydalı ömür: |
Bina boyutları / sayısı: | |||
| Ofis binası | 1976 | 60 yıl | 36 yıl | 2.352,87 m2 Brüt taban alanı | ||
| Kullanıma genel bakış | Yaşam alanı: | Kullanılabilir alan: | ||||
| Ofis binası | 0 m2 | 1.645,4 m2 | ||||
| 20 m2 | Σ 1.645,4 m2 | |||||
| Yaşam Alanı (toplam) | 1.645.4 m4 | |||||
| Prosedürel değerler | Arsa değeri | 8.928.825 EUR | ||||
| Gerçek değer | 12.915.076 EUR | |||||
| Kazanç değeri | 11.323.679 EUR | |||||
| Kesintiler | 14.000 | |||||
| Kira kaybı | %0,13 | EUR | ||||
| 4. kattaki alanların yenilenmesi | 152.250 | |||||
| % 1,35 | BUR | |||||
| Insaat Yasasının 194. madesine göre Piyasa değeri |
Gelir değerinden kalan | 11.200.000 BUR |
İşbu belge orijinalinden
aslına uygun olarak
ALMANCA Lisanından TÜRKÇE' ye tarafımdan tercüme edilmiştir.
Yeminli Tercüman: BAHADIR ARGO
Dosya No: S-2024-00952
İşbu tercümenin dairemiz yeminli tercümanlarından
BAHADIR ARGO tarafından tercüme edildiğini onaylarım.
I 5.01.2024 E Ateşoğlu Apt A BiOK No 170 Katılık
Sayfa 4 / 54
CEVIRIT
Myliusstr. 60323 Frankfurt am Main, Frankfurt Bölge18'de
| Karşılaştırma parametreleri | Yaşam alanı | CEVIND 6.810 EUR / m |
|---|---|---|
| Yıllık kiranın x katı | 22,90 | |
| RoE (Brüt getiri) Konut/Ticari | Kosuyolu %0%100 |
|
| Brüt getiri (RoE/x) | %4,38 | |
| Net getiri (RoE/x) | -event .Tasehir % 3,84 |
|
| Kiralık alan | Yaşam alanı | ਮੀ Imraniye 0 m |
| Kullanılabilir alan | Ankara 1.645,4 m4 |
|
| Σ | izmir 1.645,4 m4 |
|
| Getiri | Yıllık brüt getiri | Ingiltere 490.075 EUR |
| Yıllık net getiri | 430.539 BUR | |
| Gayrimenkul faizi | Konut | |
| İş yeri | %3,50 | |
| 0 | % 3,50 | |
| Yönetim maliyetleri | Konut | |
| İş yeri | % 12,14 | |
| 0 | % 12,14 |
SWOT analizine ilişkin bilgiler
a) Olumlu mülk özellikleri (artı yönler / fırsatlar)
- Westend-Süd bölgesindeki konum
- Toplu taşıma ve karayolu taşımacılığına iyi ulaşım bağlantıları
- Ofis alanı katlara göre ayrı ayrı kullanılabilir
- Devam eden bakım/modernizasyon nedeniyle iyi bakım durumu
- Yer altı otoparkındaki araç park yerleri
b) Olumsuz mülk özellikleri (eksi yönler/riskler)
- Enerji standardı mevcut gereksinimlere yalnızca sınırlı ölçüde karşılık gelir
- Kamusal alanlardaki araç park yerleri ciddi şekilde sınırlıdır
İşbu belge orijinalinden aslına uygun olarak ALMANCA Lisanından TÜRKÇE' ye tarafımdan tercüme edilmiştir Yeminli Tercüman: BAHADIR ARGÓ Dosya No: S-2024-00952
İşbu tercümenin dairemiz yeminli tercümanlarından BAHADIR ARGO tarafından tercüme edildiğini onaylarım.
İZMİR
EYLÜL ÇEVİRİ DAN.VE YAY.HİZ.LİTD.ŞTİ. ETESS - MERKEZ. - Koşuyolu Cast - Lambada - Son - Son - Son - Son - Son - Son - Son - Son - Son - Son - Son - Son - Son - Son - Son - Son - Society - Society - Southo LEVENT ATASEHİR INGILTERE MILHIB ÜMRANİYE KADIKÖY V.D.:383 004 9126 TEL: 0850 532 1990 www.eylulceviri.com
Sayfa 5 / 54
Ayliusstr. 60323 Frankfurt am Main, Frankfurt Bölger &&&&&
Riby Juyolu Rinting 2 Görev, son tarih ve amaç Levent Görev hakkında bilgiler Atasehit Umraniye Görevin dayanağı: 03.11.2023 tarihli görev Ankar 07.12.2023 tarihli görev onayı Talep eden, adres: Ziraat Gayrimenkui Yatirim Ortakligi A.S. Finanskent Mahallesi Finans Caddesi Finans Caddesi A Blok No: 44/A Ümraniye 13thhbilf F Görevin içeriği: Ekonomik birim olarak mülk(ler)in değerlemesi ile İnşaat Yasasının 194. Maddesi uyarınca piyasa değeri takdirinin hazırlanması. Kullanım amacı: Planlanan satışa ilişkin gayrimenkulün piyasa değerinin belirlenmesi Değerleme ve kalite tarihi: Kalite ve değerleme tarihleri genellikle aynıdır ve inceleme gününe karşılık gelir, bkz. kapak sayfası Değerlendirme konusu: Mülk ve adresi için kapak sayfasına bakınız, Mülk, bölge, adA, parsel(ler) için tapu bilgilerine bakınız Değerlendirme durumu: Değerleme tarihlerindeki fiili durum için kapak sayfasına bakınız özel varsayımlar: yok Değerlemenin esasları Piyasa değeri aynı zamanda rayiç değer veya dönemsel değer olarak da bilinir. Bu, bir satıcı ile alıcı arasında olağan pazarlama döneminden sonra, işlerin normal akışı içinde, uzmanlıkla, ihtiyatla ve zorlama olmaksızın hareket edilerek elde edilebilecek bir mülkün tahmini fiyatıdır. Rayiç değer, mülkün konumu, yasal koşulları ve fiili özelliklerinin yanı sıra arz ve talepten de etkilenir. Değerleme; "Gayrimenkul Değerleme Yönetmeliği 2021"-ImmoWertV21'e uygun olarak gerçekleştirilir. Burada model uygunluğu ilkesi ve sabit model yaklaşımları düzenlenmiştir. "ImmoWertA-ImmoWertV uygulama talimatları" taslağı buna ait eklemeler icermektedir. Bu gayrimenkul değerlemesinin temeli, mevcut ve elde edilen belgeler, yerinde incelemeden elde edilen bilgiler ve değerlemenin olduğu tarihteki emlak piyasasındaki genel değer kosullarıdır. Not: 2022 yılı başından bu yana Avrupa Merkez Bankasının faiz artırımları ve reel gelirlerdeki
düşüş nedeniyle finansman koşulları devamlı bir şekilde kötüleşti. Sonuç olarak emlak piyasalarında şu anda çok düşük işlem hareketliliği yaşanıyor. Satın alma fiyatları ve emlak piyasası üzerindeki etki şu anda yalnızca düşük işlem hacmiyle kanıtlanıyor. Bu nedenle değerlemenin sonucu icabında yüksek oranda belirsizlik içerebilir. Değerlendirmede, etkiler mevcut piyasa verileri ve piyasa gözlemlerinde kaydedildiği ölçüde dikkate alınır.
Sayfa 6 / 54
Isbu belge orijinalinden aslına uygun olarak ALMANCA Lisanından TÜRKÇE' ye tarafımdan tercüme edilmiştir. Yeminli Tercüman: BAHADIR ARGO Dosva No: S-2024-00952
SUBELER
·LEVENT
RIHTIM
EYLÜL ÇEVİRİ DAN.VE YAY.HİZ.LİTD.ŞTİ. EYLÜL ÇEVİRİ DAN. VE YATIA İle İATIMBacı Sokak
MERKEZ: Koşuyolu Cad. Lambalı Sokak
INGILTERE . BRIDG 9126 TEL: 0850 532 1990 383 004 9126 www.eylulceviri.com
ÜMRANİYE
İşbu tercümenin dairemiz yeminli tercümanlarından BAHADIR ARGO tarafından tercüme edildiğini onaylarım.
ANKARA
15.01.2024
Myliusstr. 60323 Frankfurt am Main, Frankfurt Bölge 18'de
3 Değerlemenin esasları
Aşağıdaki bölümde öncelikle bu değerlemenin hangi esaslara göre yapıldığı açıklanmaktadır.
Keşif randevusu ve denetimi 3.1
Mülkü inceleme günü: İncelemenin kapsamı:
21.11.2023 İç ve dış keşif
Değerleme konusu gayrimenkul 21.11.2023 tarihinde aşağıda imzası bulunan kişi tarafından Sn. Turan Zafer (sahibin yetkili temsilcisi olarak) ile birlikte incelendi. Mülk tamamen ve kapsanlı olarak incelenebilmiştir. Denetim, riskle ilgili bir perspektiften bakıldığında, uygun bir değerlendirme için yeterlidir.
Bakım durumu değerlendirmesiyle ilgili olarak imza sahibi, bunun bir piyasa değerinin tespiti olduğunu ve bir inşaat veya başka bir özel uzmanın bilirkişi görüşü olmadığını belirtir. Aşağıdaki tespit ve değerlendirmeler tüm yapının genel durumu ve sahiplerinin vermiş olduğu bilgiler esas alınarak yapılmıştır.
İmzalayan kişi, binanın veya ahşap yapının gizli, bağımsız olmayan veya kolayca erişilemeyen kısımlarını incelememiş veya başka herhangi bir yıkım gerektiren araştırma yapmamıştır. Bu nedenle bu kısımların iyi durumda veya kusursuz olduğu doğrulanamaz. Ayrıca yangın ve ses yalıtımı kontrolleri veya elektrik sistemlerine ilişkin fonksiyonel testler yapılmamıştır. Aksi belirtilmedikçe işlevsellik varsayılır. Bunlar ayrıntılı belirtilmedikçe saha ziyareti sırasında inşaat kusurları ve hasarları tespit edilememiştir. Bitki ve hayvan zararlıları veya sağlığa zararlı yapı malzemelerine yönelik araştırmalar yapılmamıştır.
3.2 İmar ve Dayanaklar
Değerlendirilen mülk, ilk olarak 1976 yılında inşa edilmiş bir ofis binasıdır. Altı tamamen bodrum katı olan bina, iki katlı olarak inşa edilmiş olup ayrıca çatı katı (kat) bulunmaktadır. Bodrum katında ayrıca 17 araçık yer altı otoparkı bulunmaktadır.
Bina 1997 yılında modernize edilmiştir, 2018/2019'da zemin ve birinci katların tamamen boşaltılmasıyla kapsamlı yenileme ve modernizasyon çalışmaları yapıldı, zemin katta banka şubesinin gereksinin gereksinimlerine uygun olarak sunucu odaları, acil durum güç kaynağı ve güvenlik teknolojisi kuruldu.
Binanın sıhhi odaları, radyatörleri ve elektrik tesisatları yenilendi.
Toplamda yaklaşık 1.595 m² kullanım alanı, 50 m² bodrum depolama odası ve yer altı otoparkında 17 park yeri (bunlardan 12'si çift park yeri) bulunmaktadır.
Taslaklaştırma
15.01.2024
Alan ayrımı şu şekildedir:
| BODRUM KATI: | Yer altı otoparkı, 17 park yeri (bunlardan 12'si çift park yeri), depolama alanları, kiracı kileri |
|---|---|
| ZEMIN KAT: | Fuaye, görüşme odalarına sahip banka şubesi, kasa alanı, ofis kasası, tuvaletli sosyal odalar (kadın/erkek), çay ocağı |
| 1. KAT-4.KAT: | Fuaye, görüşme odalarına sahip banka şubesı, kasa alanı, otis kasası, tuvaletli sosyal odalar (kadın/erkek), çay ocağı |
| Asma kat: | Ofis, tuvaletli sosyal odalar (kadın/erkek), çay ocağı |
İşbu belge orijinalinden aslına uvgun olarak ALMANCA Lisanından TÜRKÇE' ye tarafımdan tercüme edilmiştir. Yeminli Tercüman: BAHADIR ARGO Dosya No: S-2024-00952
İşbu tercümenin dairemiz veminli tercümanlarından BAHADIR ARGO tarafından tercüme edildiğini onaylarım.
IZMİR
EYLÜL ÇEVİRİ DAN.VE YAY.HİZ.LTD.ŞTİ. MERKEZ: Kosuyolu Cad. Lambacı Sokak Atesoğlu Apt. A Blok No: 1/5 Kadıköy/İSTANBUL ATASEHIR SUBELER LEVENT ÜMRANİYE ANKARA INGILTERE AIHTIM KADIKÖY V.D .: 383 004 9126 TEL: 0850 532 1990 www.eylulceviri.com
Sayfa 7 / 54
Myliusstr. 60323 Frankfurt am Main, Frankfurt Bölge18'de
Omrasehir
İç erişim bir merdiyenle veya alternatif olarak bir asansörle sağlanır. Her katın merkezinde sosyal alanlar, iç merkezin elişiklikleri ise ofis odaları yer alıyor. Koşuyolu
Aihring
Kat planları mevcut kullanıma göre uyarlanmıştır ve ortalama olarak derecelendirilmiştir.
Bina tanımı
| Yapım yılı | Ankara Valngile Turr 1976 |
||
|---|---|---|---|
| Modernizasyon | 1997-kısmen Modernizasyon (pencerelerin yenilenmesi, asansör, ısıtma dahily x 2018/2019 Zemin kat ve 1. katın boşaltılıp yeniden yapılması, zemin kattaki banka gübesimi genişletilmesi, ofis alanının yeniden tasarlanması 2. ve 3. katlardaki odaların kısmen modernizasyonu, Asma katın genişletilmesi, evin cephesinin temizlenmesi |
||
| Cat1: | Folyo kaplamalı düz çatı, kısmen çatı yeşillendirmeli | ||
| Yapı tarzı /Cephe: | Betonarme duvarlar, betonarme kolonlar, betonarme tavanlar | ||
| Pencereler/gölgeleme: | Yalıtım camlı metal çerçeveli pencereler ve kapılar, elektrikle çalıştırılan harici güneş koruması | ||
| Kapılar: Metal çerçeveli, ısıcamlı, çift kanatlı ana giriş kapısı. Kiralık alanlara erişim kapıları: Cam dolgulu metal çerçeveli kapılar, iç kapılar, orta ve yüksek kalitede ahşap kapılar, cam kapılar |
|||
| Isitma: | 1997 yılında inşa edilen gazlı merkezi ısıtma, radyatörler aracılığıyla ısı dağıtımı | ||
| Sicak su: | Elektrikli anlık su ısıtıcıları aracılığıyla merkezi olmayan sıcak su temini | ||
| Sıhhi tesisatlar: | her katta bir tuvalet (kadın/erkek) | ||
| Merdivenler: | Doğal taş kaplamalı beton merdivenler | ||
| Zeminler: | Çesitli zemin kaplamaları (fayans, doğal taş zeminler, endüstriyel halılar), sıhhi odalar, çay odaları: Fayanslar |
||
| Duvarlar: | Sıhhi odalarda boyalı duvar kağıdı: Fayanslar | ||
| Tavanlar: | İzgara tavanlar, duvar kağıdı, boyalı | ||
| Dış donanım: | Yeşillik, çit, yer altı otoparkına erişim | ||
| Garaj/park yerleri: | Yer altı otoparkındaki 17 araç park yerleri | ||
| Ozel donanım: | Asansör, alarm sistemi, kısmen klimalar | ||
| Hasar/kusurlar: | Keşif sırasında görülmedi. |
Mülk kalitesinin değerlendirilmesi ortalama
Genel olarak, ortalama kat planı tasarınları ve büyük ölçüde endüstriden bağımsız kullanılabilirlik ile iyi bir genel konsept var. Ekonomik bağımsızlık mevcuttur.
İşbu belge orijinalinden aslına uygun olarak ALMANCA Lisanından TÜRKÇE' ye tarafımdan tercüme edilmiştir.
Yeminli Tercüman: BAHADIR ARGO
İşbu tercümenin dairemiz yeminli tercümanlarından BAHADIR ARGO tarafından tercüme edildiğini onaylarım.
15.01.2024
Dosya No: S-2024-00952
EYLÜL ÇEVİRİ DAN VE YAY.HİZ.LTD.ŞTİ. EYLÜL ÇEVİRİ DAN VE YAY,HİL Çağ Lambaçı Sonundan Sonukak
MERKEZ: Koşuyolu Cəd Lambaçı Salandığı Sonunda Sonunda
Atoqoğlu Apt A Bilgi Nd: 176 Karayyılsı İZMİR
Atoğlu UMRANİYE TEVENT SUBELER ANKARA HIHTIM KADIKOV V.D.:383 004 9126 TEL: 0850 532 1990
KADIKOV V.D.:383 004 9126 TEL: 0850 532 1990
KADIKOV V.D.:383 004 9126 TEL: 0850 532 1990
KADIKOV V.D.:383 004 9126 TEL: 0850 532 www.eylulceviri.com
Sayfa 8 / 54
4Tapu sicili, haklar ve yükümlülükler
Aşağıdaki bölümde, değerlemesi yapılan mülkün temel hukuki özelliklerini açıklanmaktadır.
4.1 Tapu kütüğü, malikleri ve bölüm II
Aşağıda belirtilen tapu sicil verilerinin temeli 21.08.2019 tarihli tasdiksiz tapu sicil özetidir.
Frankfurt am Ana Bölge Mahkemesindeki belgelere göre, değeri belirlenecek mülk Frankfurt 18. Bölge tapu sichine g
Envanter aşaıdaki gibidir:
| Cilt | Sayfa | Güncel Bölge no env. |
Ada | Parsel | Alan m |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1074 | 258 | 37/6 | 799.00 |
Toplam alan
değerlendirilecek olan:
799.00 m2 799,00 m2
EVIRI D
Koşuyolu
Rihtim
Levent Atasehir
ümrəniye Ankara
Izmir 101
avillere
Değerlendirme konusu
Değerlemesi yapılan taşınmaz 37/6 parsel olup ofis niteliğinde inşa edilmiştir.
Deerlendirilecek arazinin kimliği
Değerlendirmeye konu olan arazinin kimliği, 3.6.2022 tarihli ön rapordaki bilgiler, arazi haritası ve keşife dayanılarak şüpheye yer bırakmayacak şekilde belirlendi. Mülkün büyüklüğü Boris Hessen kadastro verileri kullanılarak uygunluk açısından kontrol edildi.
Hakim mülk notları
Tapu kütüğü envanterinde herhangi bir hakim mülk notu bulunmamaktadır.
Değerleme tarihine ilişkin belgelere göre, tapu sicilinin Birinci Bölümündemalik olarak aşağıdaki kişiler kayıtlıdır:
Ziraat Gayrimenkul Yatirimm Ortagkligi Anonim Sirketi (Ziraat GYO A.S.) Sahrayi Cedit Mahallesi
Mevcut tapu kütüğü özetine göre, değerleme tarihinde tapu sicilinin İkinci Bölümündeaşağıdaki kayıt bulunmaktadır:
| Cilt / Sayfa |
Güncel no Bölüm 11 |
Güncel no env. |
Parsel | Kayıt | Not | Değer EIGIR |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1074 | 37/6 | Irtifak hakkı - kullanımın kısıtlanması, 24 Şubat 1924 tarihli sözleşmenin 4. maddesinin daha bakınız ayrıntılı hükümleri uyarınca, pafta 258, parsel 23/6 (Cilt I, sayfa No. 40) mülkün ilgili sahibi lehine kullanımın sınırlandırılması. |
açıklamalara | |||
| 1074 | 2 | 37/6 | Irtifak hakkı - kullanımın kısıtlanması, 24 Şubat 1924 tarihli sözleşmenin |
açıklamalara bakınız |
İşbu belge orijinalinden aslına uygun olarak ALMANCA Lisanından TÜRKCE' ye tarafımdan tercüme edilmistir. Yeminli Tercüman: BAHADIR ARGO Dosya No: S-2024-00952
İşbu tercümenin dairemiz yeminli tercümanlarından BAHADIR ARGO tarafından tercüme edildiğini onaylarım.
15.01.2024
EYLÜL ÇEVİRİ DAN.VE YAY.HİZ.LTD.ŞTİ. MERKEZ: Kosuyalu Çad. Lambacı Sokak
Ateşoğlu Apt A Blok No:1/6 Kadıköy/İSTANBUL SUBECER LEVENT ATASEHIR IZMIR INGİLTERE RIHTIM ÜMRANİYE ANKARA KADIKÖY V.D .: 383 004 9126 TEL: 0850 532 1990 www.eylulceviri.com
Sayfa 9 / 54
Bilirkişi raporu 23-100307 Myliusstr. 60323 Frankfurt am Main, Frankfurt Bölge18'de 4. maddesinin daha ayrıntılı hükümleri uyarınca, pafta 258, parsel 23/6 (Cilt I, sayfa No. 40) mülkün ilgili sahibi lehine kullanımın sınırlandırılması.
Toplam yükümlülükler ve kısıtlamalar:
Güncel no 1 ve 2'deki haklar 1924 tarihli bir sözleşmeye dayanmaktadır ve bundan kuzeye sınır olan 23/6 numaralı parsel yararlanmaktadır. Değerleme konusu gayrimenkul, bir ofis binası ve yer altı otoparkı ile yararlanan parsele yeterli sınır mesafesine sahip olarak inşa edilmiştir. Tescilli haklar sonucunda mevcut yapı envanterinde herhangi bir kullanım kışıyan ağçı (1) ( olmadığı açıktır; haklar nötr değerlendirilmektedir. Bu değerlendirme mevcut bina envanterini ifade etmektedir Koşuyolu
Leverim
EUR
Levent
Atasehir ümranıye
Ankanıye Ankaniy
Izmir
Kayıt izinleri mevcut değildi.
4.2 Eski yükümler
ingiltere Eski yükümler kayıtlarından değerlendirme için hiçbir bilgi mevcut değildi. Mülkün tarihi kullanımı ve konumu nede yükümlerden şüphe edilmesi pek olası görünmüyor. Mevut bilgilere dayanarak, incelemeden değerle ilgili herhangi bir of b varsayılmamaktadır.
İnşaat vergileri 43
Frankfurt am Main şehrinin bina borcu kayıtlarından 18.12.2023 tarihine kadar elde edilen bilgilere göre değerleme mülküne ilişkin herhangi bir giriş bulunmamaktadır.
İşbu belge orijinalinden aslına uygun olarak ALMANCA Lisanından TÜRKÇE' ye tarafımdan tercüme edilmiştir. Yeminli Tercüman: BAHADIRARGO Dosya No: S-2024-00952
İşbu tercümenin dairemiz yeminli tercümanlarından BAHADIR ARGO tarafından tercüme edildiğini onavlarım.
15.01.2024
EYLÜL ÇEVİRİ DAN.VE YAY.HİZ.LTD.ŞTİ. MERKEZ: Kosuyelu Cad. Lambacı Sokak Atesoğlu Apt A Blok No: 175 Kadıköy/İSTANBUL SUBECER LEVENT ATASEHIR İZMİR INGILTERE RINTIM ÜMRANİYE ANKARA KADIKÖY V.D .: 383 004 9126 TEL: 0850 532 1990 www.eylulceviri.com
Sayfa 10 / 54
5 Konum tarifi
5.1 Makro konumu
Myliusstr. 60323 Frankfurt am Mai
CEVIR
Borge 18'de Rintin Volu asent
Alasehit Imraniye
Bağımsız Frankfurt am Main şehri, Darmstadt idari bölgesinde yer almaktadır. Şehir yaklaşık 773.000 nüfusa oranlığınığ yapmaktadır (şu tarihten itibaren: 31.12.2022), Frankfurt/Ren-Main merkezini oluşturur ve Oney Messel planlama bölgesi içerisinde bölgesel bir merkez işlevini üstlenir. Frankfurt aynı zamanda bir üniversite ve uluslarası içaket fola yeridir. Ayrıca Main nehri, Frankfurt'un kentsel alanı içerisinde de çalışır.
30.06.2022 itibarıyla Federal İstatistik Ofisi, Frankfurt'ta ikamet ettikleri yerde sosyal sigorta primine tabi toplam yaklaşık 329.000 çalışanın veya iş yerlerinde sosyal sigora primine tabi yaklaşık 616.000 çalışanın bulunduğunu ve bunların işe gidip gelen kişi sayısının 286.975 kişi olduğunu bildirmektedir. Yukarıda belirtilen referans tarihi itibariyle 26.038 yerel işletme olduu anlaşılmıştır. Frankfurt'un ekonomik yapısı, bilgi teknolojisi ve iletişim endüstrisi kümesinin yanı sıra, biyoteknoloji ve genetik mühendisliği ve ayrıca finans endüstrisinden de önemli ölçüde etkilenmektedir.
Hessen Ekonomik Kalkınma Enstitüsü'ne göre, 2017 endeks yılında Frankfurt için %12,3 oranında güçlü bir nüfus artışı öngörülüyor. Frankfurt'taki Federal İş Kurumu'na göre işsizlik oranı şu anda %6,0'dır (Rarşılaştırma için: Ekim 2023 itibarıyla Hessen: %5,3 ve Almanya: %5,7). Federal ve eyalet istatistik ofisleri şu anda Frankfurt için 103,5 puanlık bir satın alma gücü endeksi yayınlıyor; bu da neredeyse ulusal ortalama olan 100 puan seviyesinde.
Bertelsmann Vakfi'nın belediye sınıflandırmasının bir parçası olarak Frankfurt, heterojen sosyo-ekonomik dinamiklere sahip büyük bir şehir veya üniversite lokasyonu olarak sınıflandırılmaktadır (demografik tip 7). Prognos Zukunftsatlas'ın mevcut baskısına göre, makro lokasyonun gelecek beklentileri çok yüksek. Özet konum sıralamasında Frankfurt şehri toplam 400 yer arasında 20. sırada yer alıyor.
Yukarıda belirtilen faktörlerden dolayı, genel makro durum çok iyi olarak değerlendirilmektedir.
| Resmi Bölge kodu | 0641200000000 | |
|---|---|---|
| Bölge adı | Frankfurt am Main | |
| Bölge türü | Bağımsız şehir (büyük şehir) | |
| Dernek topluluğu | Frankfurt am Main | |
| Yönetim bölgesi | Darmstadt | |
| Eyalet | Hessen | |
| İşbirliği alanı | Frankfurt/Ren-Main metropol bölgesi (merkez) | |
| Merkezi yerel bağlı olduğu yer | Güney Hessen planlama bölgesi | |
| Merkezi yerel işlevi | Üst merkez | |
| Universite konumu | ||
| Uluslararası Fuar merkezi | ||
| Nüfus | 773.068 (31.12.2022 itibariyle) | |
| Yüzölçümü | 248,31 km² (31.12.2022 itibariyle) | |
| Nüfus yoğunluğu | 3.113 kişi/km² (31.12.2022 itibariyle) | |
| Nüfus gelişimi | %8,3 (donem: 2011 -2015) |
İşbu belge orijinalinden aslına uygun olarak ALMANCA Lisanından TÜRKÇE' ye tarafımdan tercüme edilmiştir. Yeminli Tercüman: BAHADIR ARGO Dosya No: S-2024-00952
İşbu tercümenin dairemiz veminli tercümanlarından BAHADIR ARGO tarafından tercüme edildiğini onaylarım.
15 01 2024
EYLÜL ÇEVİRİ DAN.VE YAY.HİZ.LITD.ŞTİ. ETEOL ÇEVIRİ DAN VE YAY.HİZ.LİTD.ŞTİ.
MERKEZ Koşuyolu Gadı Çavkanı Sokalı Sokolan Sokoları
Stesoğlu Apı A Bilek No' 176 Karkoyils Sokokoyils ATASEHile ATASEHIA INGILTERE IZMIR SIHTIM KADIKÖY V.D.:383 004 9126 TEL: 0850 532 1990 www.eylulceviri.com
Sayfa 11 / 54
Myliusstr. 60323 Frankfurt am Main, Frankfurt Bölge18'de
| OLGEVIRI | |
|---|---|
| Nüfus tahmini | %12,3 (dönem: 2017 - 2035) 10.01 6 |
| İşsizlik oranı - şehir | %6,0 (Ekim 2023 itibariyle) |
| İşsizlik oranı - eyalet | ·even- %5,3 (Ekim 2023 itibariyle) - 475 |
| İşsizlik oranı - ALMANYA | %5,7 (Ekim 2023 itibariyle) peni |
| Satın alma gücü-endeks | 103,5 € (2021 itibariyle) R |
| Satın alma gücü-kişi başı | cmir 25,271 € (2021 itibariyle) 8 |
| Sigortalı çalışan-iş yerine göre | mere 616.293 (30.06.2022 itibariyle) |
| Sigortalı çalışan-yerleşim yerine göre | 328.794 (30.06.2022 itibariyle) UNDEEK |
| işe gidip gelenler | 286.975 (30.06.2022 itibariyle) |
| İş yerleri | 26.038 (30.06.2022 itibariyle) |
| Ana endüstri kümeleri | Finans, bilgi teknolojisi ve iletişim, biyo ve genetik teknolojisi |
| Demografik tip | 7 (heterojen sosyo-ekonomik dinamiklere sahip büyük şehir veya üniversite lokasyonu) |
| Gelecek Atlası - Sıralama | 400 arasından 20 |
| Gelecek Atlası - Profil | gelecek beklentileri çok yüksek |
| Sonuç | Çok iyi |
5.2 Mikro konum
Değerleme konusu gayrimenkul, Frankfurt şehir merkezinin yaklaşık 1,7 km kuzeybatısında, karma bir alanda 'Westend-Süd' bölgesinde yer almaktadır. Karma bir alandaki konuma uygun olarak, çevredeki gelişme ağrılıklı olarak kısmen açık, kısmen kapalı yapıdaki karma kullanım özellikleriyle karakterize edilmektedir. Birkaç gıda marketinin (örneğin 'Rewe') yanı sıra, değerlendirilen mülkün yaklaşık 500 m yarıçapında çok sayıda restoran ve kafe de bulunmaktadır. Ayrıca 'Skyline Plaza' alışveriş merkezi mülkün yaklaşık 1,3 km güneybatısında yer alıyor. Böylece dönemsel talep daha geniş bir alanda karşılanabilir. Konutların bulunduğu bir cadde üzerindeki konumuna rağmen, genel merkezi lokasyon nedeniyle halka açık caddelerdeki park durumu sıkıntılı. Bununla birlikte, değerleme mülkünde 17 adet ilişkili yeraltı otoparkı bulunmaktadır.
Mevcut kullanım için mikrolokasyon genel olarak çok iyi olarak derecelendirilmiştir.
Ulaştırma altyapısına ilişkin açıklamalar
Almanya'nın Big7 şehirlerinden biri olan Frankfurt, çok iyi gelişmiş bir bireysel ulaşım ağının merkezinde yer alır ve ona çeşitli federal yollar (örn. B8, B44) ve otoyollar (örn. A66, A648, A5) üzerinden bağlanır. Söz konusu A648 otoyoluna mülk konumundan en yakın erişim yaklaşık 3,2 km batıda (yol mesafesi) 'Frankfurt-Katharinenkreisel' kavşağındadır. 'Westend' otobüs durağı veya metro istasyonu (U6 ve U7 hatları) yürüme mesafesindedir ve kapsamlı bir şekilde geliştirilmiş olduundan kolayca erişilebilen ulaşım araçlarıyla tüm şehir alanına daha fazla bağlantı sunmaktadır. En yakın bölgeler üstü toplu taşıma merkezlerine olan mesafeler, IC(E) tren istasyonu 'Frankfurt (Main) ana tren garına yaklaşık 1,4 km ve 'Frankfurt am Main uluslararası havaalana yaklaşık 12 km'dir.
Bahsedilen faktörler dikkate alındığında ulaşım altyapısı oldukça iyidir.
İşbu belge orijinalinden aslına uygun olarak ALMANCA Lisanından TÜRKÇE' ye tarafımdan tercüme edilmiştir. Yeminli Tercüman: BAHADIR ARGO Dosya No: S-2024-00952
1501 2024
İsbu tercümenin dairemiz veminli tercümanlarından BAHADIR ARGO tarafından tercüme edildiğini onaylarım.
EYLÜL ÇEVİRİ DAN. VE YAY.HİZ.LTD.ŞTİ. MERKEZ Koçuyalu Cad. Lambacı Sokak
Aleşoğlu Api A Blok No 1/6 Kadıköy/İSTANBUL SUBELER LEVENT ATASEHIR 17Min İNGİLTERE RIHTIM UMRANIYE ANKARA KADIKÖY V.D .: 383 004 9126 TEL: 0850 532 1990
www.eylulceviri.com
Sayfa 12 / 54
6 Arsa tanımı
Tapu örneine, mülk haritasına ve incelemeye dayanarak, değerlendirilen mülkün kimliği şüpp rapı ortlerile, indik harlasına ve incelemeye dayanak, değerlerdiriler mültün kullan kırılığı süpleşeyi " "Gelerinda kının 17/1/12/1 edildi.
Arsanın büyüklüğü
Parsel 37/6:
799 m2 (Avlu ve bina alanı)
Değerlendirilecek mülk neredeyse düzenli bir şekle sahiptir. Ayrıntılar için lütfen ekte yer alan konum planına bakın. Myliusstrasse boyunca uzunluk yaklaşık 26,5 m, ortalama derinlik ise aklaşık 30 m civarındadır. Arabayla erişim Myliusstrasse üzerinden yapılmaktadır. Entlang der öffentlichen Straßen sind Parkmöglichkeiten stark eingeschränkt vorhanden. Arsa düzdür. Görünürlük
Değerlendirilen mülk sokaktan rahatça görülebilmektedir.
Çevresel yapılanma
Değerleme konusu gayrimenkul, Frankfur'un Westend bölgesinde, şehir merkezine yaklaşık 1 km uzaklıkta bir yerleşim caddesi üzerinde yer almaktadır. Çevredeki yapılanma, tipik şehir içi konut, restoran ve ofislerin karna kullanımıyla karakterize edilmektedir.
Geliştirme
Taşınmaz ulaşım ve sosyal hizmet açısından tamamen gelişmiş durumdadır. Şehir yönetiminden ödenmemiş geliştirme ilişkin bilgi alınamadı. Denetimin izlenimine göre, erişim yolu tamamen gelişmiş bir yoldur, dolayısıyla değerlendirmede BauGB (İnşaat Yasası) ve KAG (Kolektif Yatırım Kuruluşları Kanunu) uyarınca geliştirme maliyetlerinin ve vergilerin hesaplanıp ödendiği varsayılmaktadır.
Araçla erişim/yaya erişimi
Araç ve yaya erişimi "Myliusstrasse" adresinden sağlanmaktadır.
Yapı zemini
Görüldüğü kadarıyla yerel bölgede yapı altı durumu normal ve sürdürülebilirdir. Görünürde sel veya toprak kayma riski yoktur.
Zemin araştırması bu değerlemenin bir parçası değildir.
Sınır koşulları/üstyapı
Bina içerisinde herhangi bir sınır yapılaşma mevcut olmayıp, iki taraftan mülkiyet sınırına kadar bodrum veya yer altı otopark çıkışı yapılmıştır. Üst yapı mevcut değildir.
Sayfa 13 / 54
İşbu belge orijinalinden aslına uygun olarak ALMANCA Lisanından TÜRKÇE' ye tarafımdan tercüme edilmiştir Yeminli Tercüman: BAHADIR ARGO Dosya No: S-2024-00952
İsbu tercümenin dairemiz yeminli tercümanlarından BAHADIR ARGO tarafından tercüme edildiğini onaylarım.
EYLÜL ÇEVİRİ DAN.VE YAY.HİZ.LTD.ŞTİ. ETEOE Kosuyolu Cad. Lambacı Sokak
Ateşoğlu Apı A Blok No:176 Kadıköy/İSTANBUL İzmİR SUBELER ATASEPTIA LEVENT ANKARA ÜMRANİYE Ingiltere AIHTIM KADIKÖY V.D .: 383 004 9126 TEL: 0850 532 1990
www.eylulceviri.com
15.01.2024
Rihtim
7 Hukuki durumların planlanması
Çevrimiçi yayınlanan imar planlarına göre, değerlendirilecek mülk, 9.05.1978'den bu yana aşağıdaki hükümlerle ya bağlayıcı olan B320 "Westend I" yasal olarak bağlayıcı imar planı alanında yer almaktadır:
| Masph. | ||
|---|---|---|
| Genel yerleşim alanı şekli | Genel yerleşim alanı | |
| Kat durumu | V-katı seklinde | R |
| Yüzey alanı sayısı | GRZ 0.84 | |
| Kat alanı kat sayısı | GFZ 1.6 | |
Değerlendirilecek mülkün bulunduğu alan için aşağıdaki yasalar oluşturulmuştur: İnşaat madde 172 Paragraf 1 No. 1 e göre koruma alanı (kentsel gelişim karakterinin korunması) ve İnşaat Yasası madde 172 Paragraf 1 No. 2'e göre koruma alanı (çevre koruma).
Yasal bir alan içindeki konum, esas olarak, inşat ve modernizasyon tedbirlerinin yanı sıra kullanım kısıtlamaları bağlamında sorumlu makamın gerektirir. Buna göre binaların sökülmesi, değiştirilmesi veya kullanım şeklinin değiştirilmesi izin gerektirmektedir. Mevcut kullanım itibarıyla mevzuattan dolayı gözle görülür bir değer düşüklüğü bulunmamaktadır.
İnşaat ruhsatları değerlendirmeye sunuldu. Mevcut yyapılanma ve kullanımın resmi ve maddı yasalığı varsayılmaktadır.
7.1 Anıt koruması
Anıt koruması
DenkXweb portalında yer alan bilgilere göre, değerlendirilen mülk için herhangi bir anıt koruması bulunmuyor. Aynı şekilde, değerlendirme nesnesi alanında arkeolojik anıtlara veya topluluk korumasına dair hiçbir belirti yoktur.
Sınır yapılanması /üstyapı
Sınır yapılanması yok, üst yapı mevcut değil.
Kamu finansmanı/kullanım hakları
Kamu finansmanı yoktur.
Sıhhileştirme bölgesi
Mevcut tapu kayıt bilgilerine göre, mülk resmi olarak belirlenmiş bir sıhhileştirme alanında yer almamaktadır.
Toprak kayması muafiyeti
Taşınmaz maden sahası içerisinde yer almamaktadır.
Su baskını riski
Tesis taşkın bölgesinde yer almamaktadır.
Tapu sicilinin dışında başka herhangi bir hak, yükümlülük veya kısıtlama bilinmemektedir.
Mevcut bilgilere dayanarak yapılan değerlemede, tapu sicilinin dışındaki haklar, takyidatlar ve kısıtlamaların; mülkün değeri üzerinde hiçbir etkinin olmadığını varsaymaktadır.
İşbu belge orijinalinden aslına uygun olarak ALMANCA Lisanından TÜRKÇE' ye tarafımdan tercüme edilmistir. Yeminli Tercüman: BAHADIR ARGO Dosya No: S-2024-00952
İşbu tercümenin dairemiz yeminli tercümanlarından BAHADIR ARGO tarafından tercüme edildiğini onaylarım.
15.01 2024
EYLÜL ÇEVIRİ DAN.VE YAY.HİZ.LTD.ŞTİ. MERKEZ: Kosuyolu Cad. Lambacı Sokak
Ateşoğlu Apl Ablok No Cad. Lambacı Sokak
Ateşoğlu Apı A Blok No 1/5 Kadıköy/İSTANBUL
SUBELER SUBELER LEVENT ATASEHIA IZMIR ingiltere AIHTIM UMRANİYE KADIKÖY V.D.:383 004 9126 TEL: 0850 532 1990 ANKARA www.eylulceviri.com
Sayfa 14 / 54
Myliusstr. 60323 Frankfurt am Main, Frankfurt Bölge18'de
8 Arsa değerlemesi Kil
| Kilavuz değer uyarlaması: | |
|---|---|
| 1 parsel 37/6 için | Arazi kılavuzu değeri: 19000.00 EUR / m- Kaynak: Boris Hessen / durum: 01.01.2022 Frankfurt/M şehrinin uzman komitesine göre farklı yapısal kullanım seviyelerine uyarlama belirleyici değerle ilgili kat alanı: 5; Dönüşüm katsayısı: 2,907 gerçek değerle ilgili kat alanı: 2,3; Dönüşüm katsayısı: 1,71 SIT uyarlanmış arazi kılavuzu değeri: 11176.47 EUR / mª |
| 8.1 Arazinin toprak değeri |
Arazi değeri genellikle satın alma fiyatı koleksiyonundan uygun karşılaştırılabilir satış durumları kullanılarak fiyat karşılaştırmaları yoluyla belirlenir. Emsal mülk fiyatlarına ek olarak veya yerine, bilirkişi heyetinin satın alma bedeli tahsilatının değerlendirilmesi sonucu belirlenen uygun arsa değerleri de kullanılabilir.
"Boris Hessen" portalında yer alan bilgilere göre, değerleme mülkünün alanı için standart arazi değeri 10.000,00 Eurolm' (inşaata hazır arazi, konut inşaatı alanı, çok aileli binalar kat alanı sayısı 1,8). Mevcut ofis ve ticari bina olarak kullanım, konut inşaatı alanı olarak belirlenen kullanıma karşılık gelmemektedir.
Değeri belirlemek için, karma bina alanı olarak kullanılan en yakın arazi değeri bölgesi, değerleme mülkünün batısında rapor edilen arazi değeri 19.000 Euro/m2 (kat alanı sayısı 5.0) olan ofis binaları kullanılır. .
Değerleme mülkünün kat alanı sayısı yaklaşık 2,3'tür (bodrum ve kademeli kat dahil) ve bu nedenle ilgili karşılaştırma mülkünden daha az kullanılmaktadır. Bu nedenle standart arazi değeri, Frankfurt/M şehrinin uzman komitesi tarafından gösterilen dönüştürme katsayılarına göre ayarlanır.
Ayarlamanın ardından, değerlemede arazi değeri 11.175,00 €/m² olarak dikkate alınır. Değerlendirilecek arazinin arsa değeri aşağıdaki gibidir:
| Arsa parçası | Ana alan | Yan alan 1 | Yan alan 2 | Gelir | Arsa degeri | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| No. Tanımlama | m | EUR / m- | m- | EUR / m- m |
EUR / | sağlayan* | ECR | ||
| Parsel 37/6 | 799 11.175.00 | Evet | 8.928.825 |
* Gelir getiren kısmında "Hayı" olarak işaretlendirmede bağımsız olarak kullanılabilen alanlar olarak dikkate alınmış olup aşağıda gelir getirmeyen olarak gösterilmiştir.
Arsa değeri (toplam)
kazanç değerinin %79'una karşılık gelir
8.928.825 EUR
İşbu belge orijinalinden aslına uygun olarak ALMANCA Lisanından TÜRKÇE' ye tarafımdan tercüme edilmiştir. Yeminli Tercüman: BAHADIR ARGO Dosya No: S-2024-00952
İsbu tercümenin dairemiz yeminli tercümanlarından BAHADIR ARGO tarafından tercüme edildiğini onaylarım.
15.01 2024
EYLÜL ÇEVİRİ DAN.VE YAY.HİZ.LİTD.ŞTİ. MERKEZ: TANTOHIN.VE YAY.HIZ.LTD.ŞTI.
Ateşoğlu Apt A Blok Ne: 1/6 Kambacı Sokalı
Ateşoğlu Apt A Blok No: 1/6 Kadıköy/İSTANBUL
ŞUBELER SUBELER ·LEVENT ATASEHIR İzmİR INGILTERE BIHTIM ÜMRANİYE KADIKÖY V.D.:383 004 9126 TEL: 0850 532 1990 www.eylulceviri.com
Sayfa 15 / 54
Myliusstr. 60323 Frankfurt am Main, Frankfurt Bölge18'de
| 9 Gerçek değer belirlemesi Gerçek değer şeması ve açıklaması Gerçek değer prosedürünün seyir şeması Normal üretim maliyetleri (NHK) |
EVIRI D ATTNYWENTIK Koşuyolu Rihtim Levent Ataşehir mraniye nkara lzmir Ingiltere |
|---|---|
| Brüt taban alanıyla çarpımı Gerekirse, tespit edilmeyen değerli bireysel bileşenler için ek ücret Inşaat fiyat endeksi ile dönüşüm = yapıların ortalama üretim maliyetleri İcabında Bölgesel faktöre göre ayarlama (modele uygunluk) Yaş amortisman faktörü (yaş amortismanı için kesinti) = Dış donanımı olmayan binaların geçici gerçek değeri |
TON OF yapısal donanımların geçici gerçek değeri |
| + | |
| dış donanımlar ve diğer donanımlar için ortalama üretim maliyetleri/deneyim oranları/tahminler ·İcabında yaşa bağlı amortisman |
= dış donanımın ve diğer donanımların geçici gerçek değeri |
| = dış donanımın ve diğer donanımların geçici gerçek değeri | + |
| Arsa değeri | |
| Toplam, hala piyasaya ve mülkün özel özelliklerine göre ayarlanması gereken geçici gerçek değeri verir. |
arazının geçici gerçek değeri |
| X | |
| Emlak piyasasına yönelik ayarlama genellikle § 39 lmmoWertV21 uyarınca mülke özel gerçek değer faktörü ile çarpılarak gerçekleştirilir. |
[1] madde 35 Paragraf 3'e göre piyasa ayarlaması. |
| Geçici işlem değeri, taşınmazın özel nitelikleri değerlendirilmeden, emlak piyasasındaki genel değer koşullarına göre ayarlanan gerçek bir değerdir. |
piyasaya göre ayarlanmış geçici gerçek değer |
| + / - | |
| Mevcut özel mülke özgü mülkiyet özellikleri (BOG) dikkate alınmalıdır: standart pazar özelliklerinden önemli sapmalar Temel model yaklaşımlarından sapmalar |
Gerektiğinde özel mülkiyete özgü mülkiyet özelliklerinin (boG) dikkate alınması |
| Sonuç, değerlemesi yapılacak mülkün gerçek değeridir. | Gerçek değer |
İşbu belge orijinalinden çok oliğe oliğe ölişlirak
Alına uygun olissak
A ÜMKCE' iye tarafından
TÜMKÇE' Aye tarafından tercüme dailmiştir.
Yeminli Tergümani BAHADIR ARGO
Dosya No: S-2024-00912
İşbu tercümenin dairemiz yeminli tercümanlarından BAHADIR ARGO tarafından tercüme edildiğini
onaylarım.
Sayfa 16 / 54
EYLÜL ÇEVİRİ DAN. VE YAY HİZ. LTD. ŞTİ.
Aleştoğlu Ağ Birçekler Kanımız Karak Karistan Karak Karin Karin Karin Karin Karin Karin Karin Karin Karikan Karikan Karikan Karikan Ka
15.01.2024
Myliusstr. 60323 Frankfurt am Main Fran Alburg
Aintim
event atasehir Umraniye
nkara
Gerçek değer yöntemindeki bireysel parametrelerin açıklamaları
Normal üretim maliyetleri 2010 (NHK 2010) ve bina standardı
Başlangıç noktası olarak, kural olarak farklı bina türleri ve standartları için elm2 BGF (brüt taban alanı) olar üretim maliyetleri - NHK2010 temel olarak kullanılacaktır. ION OFFI
NHK 2010 maliyet göstergeleri DIN 276'nın 300 ve 400 maliyet gruplarını kapsar: 2006, başka bir ifadeyle, bina inşantarı ve teknik sistemler. Bunlar satış vergisini ve olağan ek inşaat maliyetlerini (planlama, inşaat, resmi denetimler ve izinler için maliyetler) içerirler. Uygun parametrelerin seçimi için gayrımenkulun son kalite günüdeki kullanımı belirleyicidir. Değerlernesi yapılacak binaya yeterli düzeyde karşılık gelen bir maliyet türü seçilir ve değerleme nesnesi standart özelliklerine göre nitelendirilir. Bireysel yapı bileşenleri standart piyasa ek ücretleri aracılığıyla dikkate alınabilir.
Konjuktörel fiyat gelişimine yönelik ayarlama, 2010 = 100 temel yılı olan mevcut federal inşaat fiyat endeksi (BPI) kullanılarak gerçekleştirilir. Sorumlu uzman komite tarafından yerel bina fiyat seviyesine uyum sağlamak için model parametre olarak belirlenmiş olması koşuluyla, ortalama maliyetler bölgesel bir faktörle çarpılmalıdır. NHK (normal üretim masrafları) model değerlerdir ve inşaat maliyetlerini hesaplamak için kullanılamaz.
Tek ve iki aileli evlerin çatı katlarındaki brüt taban alanı hesaplanırken, kullanılamayan çatı katları (brüt taban alanı olarak sayılmaz ve düz çatılı bina tipine atanır) ve kullanılabilir çatı katları (düz çatılı bina tipine atanır) arasında bir ayrım yapılır. Çatı katı dönüştürülmüş binalarda ekonomik kullanılabilirlik, çatı eğimine, üçgen çatı genişliğine ve pervaz yüksekliğine bağlı olan mevcut yaşam alanı tarafından belirlenir. Bu nedenle eksik bir kiremit altı çatısı, genellikle değerde bir azalma olarak dikkate alınmalıdır. Dönüştürülmüş bir çatı katında ilave kat) ek ücret karşılığında dikkate alınabilir. Çatı katının kısmi genişlemesi veya kısmi bodrum katı yapımı, farklı bina türleri için orantısal maliyet göstergeleri kullanılarak dikkate alınır (karma hesaplama).
AGVGA.NRW, ayrıca ek ücretler ve indirimlerin yanı sıra BGF'ye (brüt alan) dahil olmayan bileşenler için "Gerçek değer faktörlerinin türetilmesi için model", ek 1 ve 8'de oryantasyon değerlerini yayınlamıştır.
Yaş amortismanını azaltınak için endekslenmiş ve icabında bölgeselleştirilmiş maliyetler azaltılmalıdır, aşağıdaki "Yaş amortismanı" maddesine bakın.
İnşaat yılı, toplam faydalı ömür (GND) ve kalan faydalı ömür (RND)
Yapım yılı, inşaatın tamamlandığı veya kullanıma başlandığı yılı ifade etmektedir.
GND bir model boyutudur. ImmoWertV21 Ek 1 farklı bina türlerine yönelik model yaklaşımlarını içermektedir.
Geriye kalan faydalı ömür, yapıların uygun şekilde yönetilmesi durumunda muhtemelen ekonomik olarak kullanılabileceği yıl sayısıdır.
Bazı durumlarda, yapılan modernizasyonlar nedeniyle, gerçek inşaat yılından farklı olan hayalı bir inşaat yılı varsayılmaktadır. Bu durum hesaplama modelinde, kalan kullanım ömünün uzamasına yol açar. Bu yaklaşım, ihtiyaç mevcutsa ve model uygunluğu korunuyorsa uygundur, bkz. ImmoWertA madde 4.
Bakımın yapılmaması, inşaat kusurları veya yapısal hasarlar, genel olarak özel mülkiyet özellikleri olarak dikkate alınmalıdır.
Yaşa bağlı amortisman
Hesaplama modelinin üretim maliyetleri yeni bir binaya karşılık gelir ve binanın yaşına göre uyarlanması gerekir. Yaş değerindeki bu azalma, yaş azaltma faktörü (AWMF) kullanılarak ifade edilir ve kalan faydalı ömür RND / toplam faydalı ömür GND model değişkenlerinden hesaplanır.
Modernizasyonlar gerçekleştirilirken İm-moWertV21, Ek 2'ye uygun olarak kalan kullanım ömrünün belirlenmesine yönelik model kullanılmalıdır. Modernizasyon derecesinin değerlendirilmesi bir uzman görüşünü gerektirir.
Dış donanımın ve diğer donanımlar
Dış donanımın ve diğer donanımlar, halihazırda arazi değeri) dahil edilmedikleri ölçüde ayrı olarak dikkate alınacaktır
Yaygın uygulamada, yapısal ve diğer dış donanımların değer üzerinden sabit oranlı bir ek ücret ile dikkate alınır. Bu değer yaklaşımı, dış donımın değerinin, binanın (geçici) değeriyle ilişkili olduğu fikrine
İşbu belge orijinalinder aslına uygun olarak ALMANCA Lisanından TÜRKÇE' ye tarafımdan tercüm Til mistir. Yeminli Tercüman: BAHADIR ARGO Dosya No: S-2024-00952
İşbu tercümenin dairemiz yeminli tercümanlarından BAHADIR ARGO tarafından tercüme edildiğini onaylarım.
15.01 2024
EYEOL ÇEVIKİMİ İyan Şarı Şadı Lambacı Sokak
MERKEZ: Koşuyolu Şadı No 176 Kadıköy/İSTANBUL ATASEHIR İZMİR TEVENT SUBECER ANKARA ÜMRANİYE INGILTERE RIHTIM KADIKÖY V.D.:383 004 9126 TEL: 0850 532 1990 www.eylulceviri.com
EYLÜL ÇEVİRİ DAN.VE YAY.HİZ.LİTD.ŞTİ.
Sayfa 17 / 54
Myliusstr. 60323 Frankfurt am Main
EVIRIT Ribyolu Rihtim event lasehir Umraniye
mir
dayanmaktadır. Kullanılacak gerçek değer faktörleri düzenli olarak bu temelde türetildiği için genel ampirik oranlar başkanlığını ilife Dış donanımlar için ek ücretler, proje ne kadar karmaşık, büyük ve yeniyse o kadar yüksektir. Çok katılı binalarda kaff (80) 6) artıkça kat oranı azalmaktadır. Yeni bir ve iki aileli evler için sabit ödeme oranları daha yüksek olabilir, bkz. Kleiber 2019. "3.4.4.1 Deneyimsel oranlara dayalı olarak dış mekan tesislerinin değer payının sabit oran belirlenmesi".
Pazar düzenlemesi
"Bölgesel inşaat fiyat koşulları da dahil olmak üzere emlak piyasasındaki durumu dikkate almak için, esasen maliyet odaklı, geçici gerçek değerinin emlak piyasasındaki genel değer koşullarına göre ayarlanması gerekir." Gerçek piyasa faaliyeti ve dolayısıyla piyasa değerinin gerçek değer oranı, gerçek değer faktörü (SW-F) olarak adlandırılan bir faktör kullanılarak belirlenebilir. Gerçek değer faktörünü etkileyen ortak faktörler:
Oncelikle, satın alma fiyatları esas alınarak mülk değerleme komitesi tarafından türetilmesi gereken gerçek değer faktörleri uygulanmalıdır.
Gerçek değer faktörleri uygulanırken model uygunluğunun sağlanması gerekmektedir.
Değerleme komitesi tarafından değerlemesi yapılan mülkler için belirleriçin belirlenen herhangi bir gerçek değer faktörü mevcut değildir. Bu değerlemenin bir paçası olarak, hesaplanan gerçek değer mevcut piyasa durumuna göre ayarlanmaz. Gerçek değer piyasa ayarlaması yapılmadan belirlendi.
Mülkün türü ve piyasa davranışı nedeniyle piyasa değeri, yalnızca ilgili gelir değerinden elde edilir.
Özel mülkiyete özgü mülkiyet özellikleri (boG)
lmmoWertV21 (Gayrımenkul değerlendirme Yönetmeli) madde 8 par. 3: "Özel mülk özellikleri, değeri etkileyen ve tür veya kapsam açısından ilgili emlak piyasasında olandan veya kullanılan modellerden veya model yaklaşımlarından önemli ölçüde sapan mülk özel mülke özgü mülk özellikleri, bunun yanı sıra, özel gelir koşulları, inşaat ayıpları/hasarları, ekonomik açıdan ve yıkılmak üzere olan yapılar ile hak ve takydatlardan oluşabilir. Mülkün bağımsız olarak kullanılabilen veya diğer kısımları da genellikle bu kapsama dahildir. Bakımın yapılmaması da genellikle özel mülke özgü mülk özellikleri olarak dikkate alınır, bkz.[2].4. Ayrıca, özellikle piyasaya dayalı ek ücetler ve indirimler yoluyla özel mülk özelliklerinin yalnızca usul değerlerinin belirlenmesinde (sonunda) dikkate alınacağı da düzenlenmiştir.
Alan yaklaşımları
Brüt taban alanı (GFA), Bauen + Wohnen firmasının mevcut alan hesaplamalarından alınmış ve mevcut planlama belgeleri kullanılarak uygunluk açısından kontrol edilmiştir.
Yaşa bağlı amortisman
Hesaplama modelinin üretim maliyetleri yeni bir binaya karşılık gelir ve binanın yaşına göre uyarlanması gerekir. Yaş değerindeki bu azalma, yaş azaltma faktörü (AWMF) kullanılarak ifade edilir ve kalan faydalı ömür RND / toplam faydalı ömür GND model değişkenlerinden hesaplanır. Modemizasyonlar gerçekleştirilirken Im-moWertV21, Ek 2'ye uygun olarak kalan kullanım ömrünün belirlenmesine yönelik model kullanılmalıdır. Modemizasyon derecesinin değerlendirilmesi bir uzman görüşünü gerektirir.
Modernizasyonların RND (kalan faydalı ömür) üzerinde ancak belirli bir yaştan sonra etkisi vardır. Bu nedenle yukarıdaki formül yalnızca %10 ila 60 arasındaki göreceli yaş için geçerlidir (göreceli yaş = (yaş / GND) * %100). Modemizasyon noktalarına bağlı olarak göreceli yaş daha düşükse aşağıdakiler geçerlidir: RND = GND - yaş. Modele göre RND, GND'nin maksimum %70'ne kadar uzatılabilir.
Bundan farklı olarak, tamamen yenilenmiş mülkler için RND, ilgili GND'nin %90'ına kadar çıkabilir.
İşbu belge orijinalinden aslına uygun olarak ALMANCA Lisanından TÜRKÇE' ye tarafımdan tercüme edilf Yeminli Tercüman: BAHADIR ARGO Dosya No: S-2024-00952
İşbu tercümenin dairemiz veminli tercümanlarından BAHADIR ARGO tarafından tercüme edildiğini onavlarım.
15.01 2024
EYLÜL ÇEVİRİ DAN.VE YAY.HİZ.LTD.ŞTİ. ETERKEZ Kosuvolu Gel ATASEHIR INGILTERE IZMIR RIHTIM UMRANİYE KADIKÖY V.D.:383 004 9126 TEL: 0850 532 1990 www.eylulceviri.com
Sayfa 18 / 54
İcabında değiştirilmiş kalan faydalı ömür (RND) ve yaş azaltma faktörü (AWMF)
| Ofis binası |
|
|---|---|
| EVIRI D | 2023 |
| 1976 | |
| 47 vil | |
| %78 | |
| 60 yıl | |
| 36 yıl | |
| inkara 7 |
40.00 |
| Kosuyolu - 201 cevent Alaşehir Al- Omraniye |
Bina 1976 yılında inşa edilmiş olup, toplanak varsayılmıştır. Şirkçeyet Konsenti, erçekleştirilen
yenilene ve modernizasyon önlemleri ile inşaat ve ekipman standarıları dikka ömrü dikkate alınarak 36 yıl olarak belirlenmiştir.
Dış donanım
Dış donanım için üretim değerinin yüzdesi olarak %5 uygulanır. Buna ortalama (olağan) ekipman da dahildir. Her türlü ek masraf, mülke özgü özel mülk özellikleri olarak dikkate alınır.
NHK2010'a (Normal üretim koşulları) göre üretim maliyetleri - 1 ofis binası - için aşağıdaki şekilde türetilebilir:
| Bina türü: | 6.2 Ofis binası, betonarme çerçeve inşaatı |
|---|---|
| Ekipman seviyesi: | 3,50 |
| tablo halinde NHK *· | 1.277 EUR /m- Brüt taban alanı |
| Baz yıldaki üretim maliyetleri*: | 1.277 EUR /m- Brüt taban alanı |
| Raporlama tarihi itibarıyla endeks değeri: | 1.8180 (ofis binası (2010 tabanı), şu tarihten itibaren: 3. çeyrek 2023) |
| Raporlama tarihi itibarıyla üretim maliyetleri *: | 2.321 EUR /m- Brüt taban alanı |
| Bölgesel faktör: | 0,9820 (BKI 2023 itibariyle) |
| bölgeselleştirilmiş üretim maliyetleri: | 2.279 EUR /m2 Brüt taban alanı |
*ek inşaat maliyeti olmadan
Binaların brüt taban alanı (BGF) DIN 277'ye göre aşağıdaki gibidir:
| binada | miktar/kat | Uzunluk | Genislik | Yükseklik | Alan | Brüt taban a anı |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Acıklama | m | m | m | m2 | m | |
| Bodrum katı | 1.00 | 23,00 | 22,30 | 512.90 | 512,90 | |
| Zemin kat-4.kat: | 5.00 | 17.00 | 20,00 | 1.700.00 | 1.700,00 | |
| Zemin kat | 1.00 | 2,20 | 19,65 | 43.23 | 43.23 | |
| Tavan katı | 1.00 | 7,00 | 13,82 | 96,74 | 96,74 | |
| Ofis binası toplam | 2.352.87 | |||||
| A . La value la come la mare l | A 9 PA OF |
Miktar (toplam)
2.352,87 m
İşbu belge orijinalinden aslına uygun olarak ALMANCA Lisanından TÜRKÇE' ye tarafımdan tercüme edjimiştir. Yeminli Tercüman: BAHADIR ARGO Dosya No: S-2024-00952
İşbu tercümenin dairemiz yeminli tercümanlarından BAHADIR ARGO tarafından tercüme edildiğini onaylarım.
15.01.2024
EYLÜL ÇEVİRİ DAN.VE YAY.HİZ.LTD.ŞTİ. EYLÜL ÇEVİRİ DAN.VE YATARINİ ÇE YATAMİŞACI Sokak
MERKEZ Koşuyolu Cad Lambacı Sokak
Aleşoğlu Apı A Blok No: 176 Kadakiyi İSTANBURE İZMİR İZMİR ATASEHIR ·LEVENT SUBELER ANKARA ümraniye RIHTIM KADIKÖY V.D.:383 004 9126 TEL: 0850 532 1990
KADIKÖY V.D.:383 004 9126 TEL: 0850 532 1990
KADIKÖY V.D.:383 004 9126 TEL: 0850 532 1990
Sayfa 19 / 54
Bilirkişi raporu 23-100307 Myliusstr. 60323 Frankfurt am Main, Frankfurt Bölgel & de CEVIRI D 9.1 Geçici gerçek değer Koşuyolu
Rihtim Levent Değerlendirilecek mülkün geçici gerçek değeri aşağıdaki şekilde ImmoWertV madde 35 Paragraf 2 'e dayanmak Atagehi Bina Arsa parçası Yapı- TOPLAM KALAN Yapıların üretim maliyetleri* Yaşa bağlı yaş değeri 71 FAYDALI FAYDALI amortisman Ureting
maligerler ÖMÜR ÖMÜR: No. Tanımlama No. Yıl Yıl Miktar EUR % BNK 0/0 Yaklaşım EUR NOF (Sürdürülebilir küçük ev inşaatı için derecelendirme sistemi) 1 Ofis binası 1 1976 60 36 2.352,87 m22 2.279 18,00 Doğrusal | 40,00 3.796.430 Brüt taban alanı
Σ 3.796.430
3.796.430 EUR
189 821 FUR
% 5 00
| * Inşaat fiyat endeksi (1) ofis binaları (2010 bazında): 3. Çeyrek = 1,818) |
|---|
| Amortismana tabi tutulmuş üretim maliyetleri |
| + Dış donanımların mevcut değeri |
| AVA CAN BE AND AND AND AND A BEACH AND A BEACH AND A BEACH AND A BEACH AND A BEACH AND A BEACH AND A BEACH AND A BEACH AND A BEACH AND A BEACH AND A BEACH AND A BEACH AND A B | |||
|---|---|---|---|
| Yapısal ve diğer donanımların gerçek değeri | 3,986,251 EUR | ||
| + Arazı değeri | 8.928.825 EUR | ||
| geçici gerçek değer | 12.915.076 EUR |
9.2 Gerçek değer
Değerlendirilecek mülkün geçici gerçek değeri aşağıdaki şekilde ImmoWertV madde 35 Paragraf 4 'e dayanmaktadır:
| geçici gerçek değer | 12.915.076 EUR |
|---|---|
| Gerçek değer | 12.915.076 EUR |
İşbu belge orijinalinden aslına uygun olarak ALMANCA Lisanından TÜRKÇE' ye tarafımdan tercüme edilmiştir. Yeminli Tercüman: BAHADIR ARGO Dosya No: S-2024-00952
İşbu tercümenin dairemiz yeminli tercümanlarından BAHADIR ARGO tarafından tercüme edildiğini onaylarım.
15.01.2024
EYLÜL ÇEVİRİ DAN.VE YAY.HİZ.LTD.ŞTİ. MERKEZ Kosuyolu Cad. Lambacı Sokan
MERKEZ: Kosuyolu Cad. Lambacı Sokan
Atesoğlu Api A Blok No 1/6 Kadıköy/ISTANBUL
ŞUBELER LEVENT ATASEHIR IZMIB INGILTERE RIHTIM ÜMRANİYE KADIKÖY V.D.:383 004 9126 TEL: 0850 532 1990 www.eylulceviri.com
Sayfa 20 / 54
Myliusstr. 60323 Frankfurt am Main, Frankfurt Bölge18'de
| 10 Gelir değerinin belirlenmesi | EEVIRI D |
|---|---|
| 10.1 Temel bilgiler | oquyalı Aihtim evont |
| Gerçek değer şeması ve açıklaması | |
| Gerçek değer prosedürünün seyir şeması | Zmit |
| Piyasa standardı getiriler, ham verimin temelini oluşturur. Değerleme tarihindeki piyasa | Ingiltere |
| koşullarına göre bunlar, ilgili kullanımdan elde edilen karşılaştırılabilir gelirlerdir. | ION OFF Yıllık brüt gelir (ROE) |
| kesinti | |
| Uygun yönetim ve izin verilen kullanım için yapılan ve genellikle vergiler/maliyet varsayımları tarafından karşılanmayan düzenli harcamalar. Bunlar yönetim maliyetleri, |
Yönetim maliyetleri (BWK) |
| bakım maliyetleri ve kira kaybı riskidir. Değerleme tarihinde elde edilebilecek net gelirin, arsa değerindeki faiz tutarı kadar |
|
| azaltılması gerekmektedir. | Yıllık brüt gelir (ReE) |
| kesinti | |
| Arsa değerinin kalıcı bir kalan faydalı ömrü olduğundan, arsa değerinin genellikle imara tahsis edilen faizli kısmı düşülmektedir. |
Arsa değeri faiz tutarı |
| Bağımsız olarak kullanılabilen veya satılabilen alanların değer payı hariç tutulur. Seçilen mülk faiz oranı (LZ), aktifleştirme faiz oranına eşittir. |
|
| Binaların net gelir payı | |
| X | |
| Genellikle sabit ve gelecekte olacak olan yıllık net gelir, değerleme tarihine indirgenir. Aktifleştirme, yapıların kalan faydalı ömründen (RND) ve kullanıma yönelik tipik ve mülke uyarlanmış bir mülk faiz oranından hesaplanan bugünkü değer faktörleri olarak |
Nakit değer faktörü (Aktifleştirme) |
| adlandırılan faktörlere dayanmaktadır. | |
| yapısal donanımların geçici gelir değeri | |
| artı | |
| Arsa deeri öncelikle karşılaştırmalı değer yöntemi kullanılarak belirlenecektir. Uygun arazi referans değerleri kullanılabilir. Bağımsız kısmi alanlar ayrı ayrı dikkate |
Arsa değeri (BW) |
| alınmalıdır. | |
| Toplam, geçici gelir değerini verir. | Geçici gelir değeri |
| Piyasa etkileri genellikle LZ'de yeterince kaydedildiğinden ve standart bir piyasa yaklaşımı kullanıldığından, ayrı bir piyasa ayarlaması genellikle gerekli değildir. |
gerektiinde ek pazar düzenlemesi |
| + / - | |
| Değerleme nesnesinin olağandan önemli ölçüde sapan özellikleri, pazardan dolayı bağımsız bir etki katılırsa, ayrı ayrı ve pazara uygun olarak dikkate alınmalıdır. |
Gerektiğinde özel mülkiyete özgü mülkiyet özelliklerinin (boG) dikkate alınması |
| = |
İşbu belge orijinalinden
aslına uygun olarak
ALMANCA Lisanından ALMANCA Lisanından
TÜRKÇE' ye tarafımdan tergüme edilmiştir.
Yeminli Tercüman: BAHAADIR ARGO
Dosya No: S-2024-00952
İşbu tercümenin dairemiz yeminli tercümanlarından BAHADIR ARGO
tarafından tercüme edildiğini onaylarım.
15.01.2024
EYLÜL ÇEVİRİ DAN. VE YAY.HİZ.LİTÜ.ŞTİ.
MERKEZİ Koşuyolu Cad. Lambacı Sokalı
Ateşoğlu Apt A Biok No: 1/5 Kadıköy/İSTANBUL LEVENT - ATASEHİR
BİHTIM - ÜMRANİYE SUBELER İZMİR İNGİLTERE ANKARA KADIKÖY V.D.:383 004 9126 TEL: 0850 532 1990
www.eylulceviri.com
Sayfa 21 / 54
Myliusstr. 60323 Frankfurt am Main, Frankfurt Bölge18'de
Bilirkişi raporu 23-100307
Kiralama durumu
İncelene sırasında mülk esas olarak alından kullanılıyordu. Grup içindeki mevut kira özleşmesinin tepleşinde bu durumlarıkları (1) ölçülü
4.000 Elay artı ek maliyetler ve ya וסענט event
| 4.kat şu şekilde kiralanmıştır: | ||
|---|---|---|
| Hukuk Bürosu | Pre | |
| Kiracı: | Bornheim hukuk firması ve ortakları NOFF |
|
| Kira sözleşmesi tarihi: | 14/21 Subat 2011 tarihli kira sözleşmesi ve tarihsiz zeyilname | |
| Kiralık mülk: | Ofis alanı 4. kat; bodrum katındaki arşiv odaları; Yer altı otoparkında 2 araçlık park yeri | |
| Kiralama süresinin başlangıcı: | 01.01.2011 | |
| Kiralama süresinin bitimi: | 31.12.2023 | |
| Kira | Kira, Haziran 2018'den bu yana aylık 6.046,65 € artı KDV ve ek maliyetlerdir. | |
| Değer koruması: | Endeksin %5'ten fazla değişmesi durumunda VPIX'te ayarlama | |
| İşletme giderleri: | İlgili işletme maliyetleri düzenlemelerine göre | |
| Kozmetik onarım/bakım: | Kira süresi boyunca iç mekanın kozmetik onarımı ve bakımı kiracının sorumluluğundadır. | |
| Kirasız dönem: | Bölge mahkemesinin 12.07.2021 tarihli kararına göre, uzlaşma kapsamında kiracıya 1 Temmuz 2021'den 31 Aralık 2023'e kadar kirasız süre verildi. Bu süre zarfında kiracının herhangi bir işletme veya ek masraf ödemesi gerekmemektedir. |
Alan takibi (kiralık alan)
Başlangıçtaki kullanılabilir alanlar mevcut belgelerden alınmış, uygunluk açısından kontrol edilmiş ve değerlendirme için yeterli doğrulukta oldukları görülmüştür.
Kiralama alanları aşağıdaki gibidir:
| Konum | Alan |
|---|---|
| Bodrum odaları | 50 m2 kullanım alanı |
| Zemin kat | 311,60 m4 |
| 1.kat-4.kat (4 x 304,60 m- kullanım alanı) |
1.218.40 m- kullanım alanı |
| Asma kat | 65.40 m- kullanım alanı |
| Toplam: | 1.645.40 m- kullanım alanı |
İşbu belge orijinalinden aslına uygun olarak ALMANCA Lisanından TÜRKÇE' ye tarafımdan tercüme edilmiştir.
Yeminli Tercüman: BAHADIR ARGO Dosya No: S-2024-00952
15.01.2024
İşbu tercümenin dairemiz yeminli tercümanlarından BAHADIR ARGO tarafından tercüme edildiğini
onaylarım.
EYLÜL ÇEVİRİ DAN.VE YAY.HİZ.LTD.ŞTİ. MERKEZ: Koşuyolu Cad. Lambacı Sokak
Ateşoğlu Apt A Blok No:1/5 Kadıköy/İSTANBUL İzmir ATASEHİR ŞUBELER LEVENT ANKARA ÜMRANİYE INGILTERE RIHTIM KADIKÖY V.D .: 383 004 9126 TEL 0850 532 1990 www.eylulceviri.com
Sayfa 22 / 54
Kiranın ugulanması
Myliusstr. 60323 Frankfurt am Main, Frankfurt Balgel 8 de VIA
Mülkün ve binanın durumu dikkate alınarak kiralar aşağıdaki şekilde belirlenir:
Konum: Frankfurt City - ana kira 24,00 €/m2 kullanım alanı
Değerlendirmede bodrum katındaki park yerleri 8,00 €/m² kullanım alanı üzerinden ve yer altı otoparkındaki araç pa 150€ /8,00 kira bedeliyle değerlendirmede dikkate alınır.
Belirtilen kiralar, bölgede alışıları ve piyasaya uygun olarak elde edilebilecek, konum ve mülk parametreleri dikkate alınarak, ek maliyetler hariç ve KDV olmadan karşılaştırmalı kiralardan elde edilen net kiralardır.
Yönetim maliyetleri
Yönetim maliyetlerine ilişkin bireysel maliyet tahminleri, Ek 1 EW-RL uyarınca yönetim maliyetlerine dayanmaktadır; 2023 yılına endekslidir.
Bakım maliyetleri, yapının kullanım ömrü boyunca amaçlaran kullanımını sürdürmek için aşınma, eskime ve hava kosullarının bir sonucu olarak üstlenilmesi gereken maliyetlerdir. Bunlar yapının devam eden bakımını ve düzenli onarımlarını içerir, ancak modernizasyonunu kapsamaz. Bakım maliyetleri ofis binası için 13,50 €/m2 Nfl, garajdaki park alanı için ise 102 EUR/park eri olarak tahmin edilmektedir.
İşletme maliyetleri, mülkü yönetmek için gereken işçilik ve tesis maliyetlerini içerir ancak bunlarla sınırlı değildir, muhasebe, denetim, ödeme işlemleri ve yıllık mali tablolara ilişkin yanı sıra kira sözleşmelerinin yapılması ve değiştirilmesi ile sigorta taleplerinin işleme alınmasına ilişkin maliyetler. Değerlemede yıllık brüt kârın %3'ü oranında yönetim giderleri dikkate alınır; araç park yerleri için miktar 45 €/park yeridir.
Kira kaybı riski, geri dönüşü mümkün olmayan kira borçlarından veya kiraya verilmesi planlanan yerin boşluğundan kaynaklanan gelir azalması riskidir. Aynı zamanda bir kiracılığın veya tahliyenin ödenmesi veya iptali için yasal islem masraflarını da karşılamaya yarar. Ticari mülklerde, mülkün büyüklüğü, kullanımı ve türü dikkate alındığında, yıllık brüt kârın %4'ü oranında kira kaybı riski yeterli kabul edilmektedir.
Gayrimenkul faizi
Frankfurt/M 2023 şehrinin emlak piyasası raporunda, bankacılık bölgesi/Westend'deki 2021/2022 satın alma sözleşmelerine dayalı ofis kullanımına yönelik emlak faiz oranları %2,1 (+/- %0,8) olarak gösterilmektedir. Şehir merkezinde konut fəiz oranı ortalama %1,8 olarak belirtilmiştir, standart sapma ise %0,8 olarak verilmiştir.
1MB 2022'de brüt kar faktörünün +/- 6,7 standart sapması ile ortalama 26,5 yıllık brüt kar olduğu belirtiliyor.
Piyasa değerini belirlemek için kullanılan gayrimenkul faiz oranı kendi değerlendirmelerimize ve piyasa gözlemlerimize dayanmaktadır ve özel satışlarda, diğer hususların yanı sıra, kullanım türü, lokasyon, mal sahibinin mevcut durumu, binanın durumu ve varsayılan kalan faydalı ömür, talep, ekonomik durum ve mevcut piyasa durumu dikkate alınır.
Enerji durumu
15.01.2024
Enerji sertifikası mevcut değildir. Bina özellikleri ve inceleme sırasındaki bulgular dikkate alındığında, ortalama bir enerji tüketiminin olduğu varsayılmaktadır. Seçilen değerleme parametrelerinde bu durum dikkate alınır.
İşbu belge orijinalinden aslına uygun olarak ALMANCA Lisanında TÜRKÇE' ye tarafımdan tercüme edilmiştir. Yeminli Tercüman: BAHADIR ARGO Dosya No: S-2024-00952
İşbu tercümenin dairemiz veminli tercümanlarından BAHADIR ARGO tarafından tercüme edildiğini onaylarım.
EYLÜL ÇEVİRİ DAN.VE YAY.HİZ.LTD.ŞTİ. MERKEZ: Koşuyolu Cad. Lambacı Sokalı MERKEZ. KÜŞÜYÜ No 1/5 Kadıköy/İSTANBUL i7MIR SUBELER LEVENT ATAŞEHİR ANKARA INGILTERE RIHTIM UMRANIYE KADIKÖY V.D .: 383 004 9126 TEL: 0850 532 1990 www.eylulceviri.com
Sayfa 23 / 54
Myliusstr. 60323 Frankfurt am Main, Frankfurt
EVIR/
event Atagehit
Aragehir Unicaniy
Pintral 18 de Rintim
C02 fiyatlandırması
1 Ocak 2023'ten bu yana, 5 Aralık 2022 tarihli C02KostAufG (Karbondioksit Maliyet Tahsis Yasası), bina sektöründ yakıtı, doğal gaz ve bölgesel ısıtmaya ilişkin C02 maliyetlerinin bir kısmının, kiraya veren tarafından nasıl karşılanacağını düzenlemiştir. Bunun temeli bir binanın C02 emisyonlarıdır. C02'nin neden olduğu ek maliyetleri paylaştırık(ON) ( Ç konut binaları ve konut dışı binalar arasında bir ayrım yapılır.
Konut dışı binalar için maliyetler kiracı için %50 olarak bölünür. Konut dışı binalara yönelik aşamalı bir modelin 2025 yılı sonunda uygulamaya konması planlanıyor.
| Kullanım | İş yeri | ||
|---|---|---|---|
| Enerji kaynağı | Doğalgaz | (Mülk özelliklerin aktarımı) | |
| Nihai enerji isisi | 125,0 kWh/(m-a) | ||
| C02-yükü kg/m²a | 25,20 | (Seçilen enerji kaynağı için EBeV/GEG'ye - (Emisyon Raporlama) | |
| YönetmeliğiBina Enerji Yasası) göre ısı enerjisi x dönüşüm faktörü) |
| YönetmeliğiBina Enerji Yasası) göre isi enerjisi x dönüşüm faktoru) | ||
|---|---|---|
| Ev sahibi payı | % 50 | (C02 KostAufG tablosuna göre ev sahibi pay1) |
| Ev sahibi maliyetleri EUR/m+a cinsinden |
0.90 | (C02 yükünün t/m- cinsinden dönüştürülmesi x KDV dahil 71,40 EUR/tl lemisyon fiyatı x Ev sahibi payı = BWK'ye göre, "Diğer" EWT'de. |
Yönetim masraflarında C02 vergisinin ev sahibinin ödeyeceği pay dikkate alınır. Açıklama: Değeri belirlemek için maliyetler, enerji sertifikasındaki (tüketim veya talep sertifikası) ısı/sıcak su için nihai enerji değerinden yeterli doğrulukla türetilir. CO2 emisyonları, EBeV'ye (ısıtma yakıtı, doğal gaz ve sıvı gaz için) göre emisyon faktörleri kullanılarak hesaplanır ve bölgesel ısıtma için Alman ortalama değeri kullanılır. (Enerji sertifikasındaki C02 parametreleri EBeV'nin hesaplama spesifikasyonlarına uymuyor). m2 başına C02 emisyonlarına dayanarak, ev sahibi tarafından karşılanacak C02 vergisinin payı tahmin edilebilir. BEHG (Yakıt Emisyonları Ticaret Kanunu)'na göre C02 maliyetleri 2026 yılına kadar artacak. Sertifika fiyatlarının daha sonra pıyasada belirlenmesi gerekmektedir. Tahmin 60 €/t (ortalama değer 2026) artı KDV'ye dayanmaktadır.
Özel mülkiyete özgü mülkiyet özelliklerinin (boG) dikkate alınması
ImmoWertV'nin 4. Maddesine göre, inşaat kusurları ve yapısal hasarlar veya ortalamanın üzerinde iyi veya kötü bakım durumu gibi mülke özgü özellikler, piyasaya dayalı ek ücretler ve indirimler yoluyla veya başka uygun bir yöntemle dikkate alınmalıdır.
Bu ön rapora göre 4'üncü katta kiracı ile yaşanan hukuki anlaşmazlık uzlaşma yoluyla sona erdi. Buna göre kiracı, kira sözleşmesinin bitimine (31.12.2023) kadar herhangi bir kira veya ek masraf ödemez.
Kalan vadenin kısa olması nedeniyle, iki aylık kira artı 14.000 € sabit oran tutarındaki ek masraflar bu incelemededeeri düşüren bir unsur olarak dikkate alınacaktır.
Bu alanlar 2018/2019'daki yenileme etkilenmedi; kiracı buraya itirazda bulunmuştu. Kiracı taşındığında bu katın yeniden kiraya verilmeden önce yeniden düzenlenmesi gerekir. - Maliyetlerin yaklaşık 5006/m² kullanım alanı olduğu tahmin ediliyor ve 152.250€ değerlemede değer düşüklüğü olarak dikkate alınacaktır.
Mülkün getirisi
Net başlangıç getirisi (brüt kar eksi nakitle ilgili yönetim maliyetleri / piyasa değeri) yaklaşık %4,38'e karşılık gelir (piyasa değerine göre) ve karşılaştırılabilir mülklerin olağan aralığı dahilindedir.
Sonuçların tutarlılık kontrolü
Frankfurt/M şehrinin değerleme komitesi, ofis mülkleri için ortalama brüt kar faktörünün 6,7 standart sapması ile 26,5 katı (16,7 katı ila 35,4 katı aralığında) olduğunu belirmektedir. Kullanılabilir alan ortalama 6.811 €/m² Nfl olarak belirtiliyor. 2022'nin ilk yarısı ile ikinci yarısı arasındaki fark, yıllık brüt kar faktörünün 26,6 kat, yılın ikinci yarısında ise 29,5 kat olmasına
| İşbu belge orijinalinden | |
|---|---|
| aslına uygun olarak | |
| ALMANCA Lisanından | |
| TÜRKÇE' ye tarafımdan tercüme edilmiştır. | |
| Yeminli Tercüman: BAHADIR ARGO | |
| Dosya No: S-2024-00952 |
İşbu tercümenin dairemiz veminli tercümanlarından BAHADIR ARGO tarafından tercüme edildiğini onaylarım.
15.01.2024
EYLÜL ÇEVİRİ DAN.VE YAY.HİZ.LİTD.ŞTİ. MERKEZ: Koşuyolu Cad. Lambacı Sokak Ateşoğlu Apt A Blok No 1/5 Kadıköy/İSTANBUL SUBELER LEVENT ATASEHIA IZMIB RIHTIM INGILTERE ÜMRANİYE ANKARA KADIKÖY V.D .: 383 004 9126 TEL: 0850 532 1990 www.eylulceviri.com
Sayfa 24 / 54
Myliusstr. 60323 Frankfurt am Main, Frankfurt Bölge18'de
neden oluyor.Bu değerlendirme yalnızca 4 satın alma örneğine dayanmaktadır ve bu nedenle eleştirel olarak değerlendirilmesi gerekir. Kazanç değerine göre belirlenen piyasa değeri yaklaşık 6.810 Em² kullanım alanına ve yıllık net kiranın yaklaşık 22,9 CEVIRIT katına karşılık geliyor. Piyasa ve mülk parametreleri dikkate alındığında bu, bir mülk için tipik aralık dahilindedir.
10.2 Brüt kar / hedef kira seviyesi
| katına karşılık geliyor. Piyasa ve mülk parametreleri dikkate alındığında bir mülk için üpik aralık dahilindedir. | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| 10.2 Brüt kar / hedef kira seviyesi | -evenr laseni |
||||
| Belgelere göre yıllık brüt kar ve mülkteki birimlerin büyüklükleri şu şekilde özetlenebilir: | mraniye Ankara Ingutere |
||||
| Bina | Konut | İş yeri | |||
| No. | Tanımlama | Yüzölçümü (m2) | Ozkaynak kârlılık orani (EUR) |
Yüzölçümü (m2) | Ozkaynak kârlilik oranı (EUR) |
| Ofis binası | 1.645.4 | 490.075 | |||
| 3 | 3 | Σ 1.645,4 | Σ E 490.075 |
| Yaşam alanı. (toplam) | 1.645,4 m+ | |
|---|---|---|
| Yaşam alanının toplam alana oranı | 0% | |
| İş yerlerinin toplam alana oranı | % 100 | |
| Yıllık brüt getiri (toplam) | 490.075 BIOR |
İşbu belge orijinalinden aslına uygun olarak ALMANCA Lisanından TÜRKÇE' ye tarafımdan tercüme edilmiştir. Yeminli Tercüman: BAHADIR ARGO Dosya No: S-2024-00952
İşbu tercümenin dairemiz yeminli tercümanlarından BAHADIR ARGO tarafından tercüme edildiğini onaylarım.
15.01.2024
EYLÜL ÇEVİRİ DAN.VE YAY.HİZ.LTD.ŞTİ.
MERKEZ: Koşuyolu Cəd. Lambacı Şəhri ETEOL ÇE VIRİ DAN.VE YAY.HİZ.LTD.ŞTİ.
MERKEZ: Koşuyolu Cad. Lambacı Son Lambacı Son Son Son Son Son Son Son Son Son Sound Sound Sound
ATASEHI RIHTIM Izmin İZMİRTERE
Sayfa 25 / 54
Aşağıda, mülkün kullanılabilirliği dikkate alınarak gelir değerini belirlemek için yıllık brüt kar (ROE) ImmoWert Yamada Ribing Bir Paragraf 2 aşağıdaki şekilde uygulanmıştır: Rintim
| Kullanım | KALAN FAYDALI |
Faiz | Birim | Alan | Kira [EUR/m- adet) |
Yıllık brüt kar |
Arsa farzi ankart |
event | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| binada | OMUR | Izmir Ingilterel |
|||||||||
| Kullanım / Açıklama | Yıl | 0/0 | m2 | 181 | uygulanan | BUR | FOR YT | ||||
| g | Ofis / Zemin kat- Asma kat | 36 | 3,50 | 1.595.40 | 24.00 459.475 | 292.997 | |||||
| g | Ofis / Bodrum kat - arşıv odaları |
36 | 3.50 | 50.00 | 0.00 | 0 | |||||
| g | Park yerleri iç taraf (iş yeri) yer altı otoparkı park yerleri |
36 | 3,50 | 17 | 150,00 | 30.600 | 19.513 | ||||
| w = Konut, g = Is veri | Q 36 | 0 3.50 | 22 | Σ 1.645,40 | Σ 490.075 | 2 312.510 |
Bu, yıllık brüt kârın (ROE) %0'lık konut kullanım payı ve %100'lük ticari kullanım payı ile sonuçlanır.
Gelir değerini belirlemek için, yılılık yönetim maliyetleri ImmoWertV madde 32'e dayalı olarak ampirik değerlerden ve nevcut değerleme literatüründen türetilen aşağıdaki şekilde hesaplanır:
| Kullanım | Bakım | Yönetim | MAW | Diğer | Toplam | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| binada | BUR / mt | BUR / m |
||||||||||
| Kullanım / Açıklama | /Adet | Is. mal.%* |
EUR/ad. | % yıllık brüt kar |
% yıllık brüt kar |
/Adet | % yıllık brüt kar |
% yıllık brüt kar |
||||
| g | Ofis / Zemin kat- Asma kat | 13,50 | 0.35 | 13.784.2 5 | 3.00 | 4,00 | 0.90 | 0.31 | 12,00 | |||
| g | Ofis / Bodrum kat - arşıv odaları |
13,50 | 0.35 | 0.00 | 3.00 | 4,00 | ||||||
| g | Park yerleri iç taraf (iş yeri) yer altı otoparkı park yerleri |
102,00 | 45,00 | 2,50 | 4,00 | 12,16 | ||||||
| w = Konut, g = Iş yeri | * Üretim maliyetleri, inşaat yan giderleri dahil | 012,16 |
w = Konut, g = İş yeri 10.3 Gelir değeri hesaplaması
Değerlendirilecek mülkün gelir değeri gelir ve maliyet yaklaşımlarına göre aşağıdaki şekilde hesaplanır:
| Kullanım | Brüt kar | vönetim | Net gelir | Arsa | Bina- | Nakit değer- |
Nakit değer | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| binada | masraflar | faizi | net gelir | faktor | |||||
| Kullanım / Açıklama | EUR/Y TI BOR/Yil | BOR/Yil | EOR/ Yıl | ECIR/YT | BOR | ||||
| g | Ofis / Zemin kat- Asma kat |
459.475 | 55.138 | 404.337 | 292.997 | 111.340 | 20,2904 | 2.259.133 | |
| g | Ofis / Bodrum kat - arşıv odaları |
0 | 675 | -675 | -675 | 20,2904 | -13.697 | ||
| g | Park yerleri iç taraf (iş yeri) / yer altı otoparkı park yerleri |
30.600 | 3.723 | 26.877 | 19.513 | 7.364 | 20,2904 | 149.418 | |
| w=Konut o= sveri | 2 490 075 2 59 536 | 2430 539 8312510 | Σ 118 029 | Σ 2 394 854 |
Binaların net gelir payı
Kullanım başına nakit değerler (RoE - yönetim maliyetleri - arsa değeri faizi) x nakit değer faktörü M
- Arsa değeri
Kazanç değeri
İşbu belge orijinalinden aslına uygun olarak ALMANCA Lisanından TÜRKÇE' ye tarafımdan tercüme edilmiştir. Yeminli Tercüman: BAHADIR ARGO Dosya No: S-2024-00952
İşbu tercümenin dairemiz yeminli tercümanlarından BAHADIR ARGO tarafından tercüme edildiğini onaylarım.
EYLÜL ÇEVİRİ DAN.VE YAY.HİZ.LTD.ŞTİ. EYLOL ÇEVIŞE ÇEVIŞOLU Cad. Lambacı Sokak MERKEZ Koşuyolu Cad. EaliloaisTANBUL izmir ATAŞEHİR LEVENT ŞUBELER ANKARA ÜMRANİYE RIHTIM INGILTERE KADIKÖY V.D.:383 004 9126 TEL: 0850 532 1990
www.eylulceviri.com
Sayfa 26 / 54
2.394.854 EUR
8.928.825 EUR 11.323.679 EUR
15.01.2024
11 Piyasa değeri
11.1 Değerleme tarihindeki piyasa durumu
Piyasa koşulları
Myliusstr. 60323 Frankfurt am Main. Frankfurt Bölge 18'de
Şu anda kısa ve orta vadeli piyasa gelişmelerinin güvenilir bir değerlendirmesini yapmayı çok daha zorlaştıran hem hem de politik riskler mevcut. Mevcut Ukrayna savaşıyla bağlantılı olarak artan finansman faiz oranları ve inşaat maliyetlerin ol piyasa katılımcılarını etkiliyor ve gelecekteki piyasa olaylarını da etkileyecek. Uzun süredir devam eden ve geniş çapta desteklenen piyasa yükselişinin devamı bu nedenle giderek daha sorgulanabilir görünüyor.
Çatışmanın öngörülemezliği, küresel etkisi ve çatışmanın çözümlenmesine kadar geçen sürenin belirsiz olması, değerleme kaleminin değerinin bu koşullar altında oynaklık riskine tabi olduğu anlamına gelmektedir. Bu nedenle değerleme tarihinin önemine dikkat çekyoruz.
Değerleme sırasında raporlama tarihinde mevcut olan piyasa verileri kullanılmakta ve mevcut durum dikkate alınarak gayrimenkul bazında değerlendirilmektedir.
Ofis piyasası - Genel
Frankfurt ofis piyasası, yavaş ekonomik gelişme nedeniyle artan olumsuzluklara rağmen, 2023 yılında oldukça istikrarlı. İlk üç çeyrekte, 285.000 m² (gif pazar alanında 259.000 m2) tutarında bir alım kaydedildi; bu nun 95.000 m² üçüncü çeyreğe düşmektedir. Diğer ofis merkezlerinde olduğu gibi, kiralama faaliyeti son zamanlarda ortalamanın altında seyretti; bunun temel nedeni >10.000 m² büyük anlaşmaların olmamasıydı. Bu büyüklük sınıfında, Frankfurt'ta ilk üç çeyrekte yaklaşık 12.400 m² ile yalnızca bir işlem kaydedildi. Ekonomik açıdan zorlu zamanlarda, genellikle daha uzun bir zaman ufkunu denetlemek zorunda olan özellikle büyük kullanıcılar, daha uzun karar alma süreçlerine sahip oluyor ve bu da buna göre bir gecikmeye yol açıyor. Yeni işyeri konseptlerine yönelik eğilim ve en iyi çalışanlar için verilen mücadele, mekansal değişim için nedenler sunmaya devam ediyor; bu nedenle şu anda piyasada bazı büyük ölçekli talepler var ve bunlar kira rakamları üzerinde olumlu bir etki yaratabilir. Şu ana kadar finans metropolünde 10 yıllık ortalamaya %19 civarında, önceki yılın iyi sonucuna ise %21 oranında ulaşılamadı.
Frankfurtun önde gelen sektörleri bu zorlu zamanlarda bile ofis pazarına yön veriyor. Danışmanlık şirketlerinin yanı sıra bankalar ve finansal hizmet sağlayıcıların her biri yaklaşık 50.000 m² yer kaplıyor. Kiralama davranışları özellikle premium alana yönelik eğilimi etkileyici bir şekilde yansıtıyor: Bankaların %39'u yeni bina, ilk kullanım standartındadır. Ortalamanın biraz altında bir hacimle luK-teknoloji şirketleri %11'lik iyi bir pazar payına sahiptir.
Boş kontenjanlardaki artış üçüncü çeyrekte de devam etti. Şu anda kısa süreli kiralamaya uygun yaklaşık 1,4 milyon m2ofis alanı bulunmaktadır ve bu da %9,2'lik bir boşluk oranına karşılık gelmektedir. Frankfurt pazarı için alışıldık derecede yüksek bir seviye. Şu anda dikkat çeken şey, Frankfurt'un en önemli lokasyonlarında, bankacılık bölgesinde ve Westend'de yeni inşa edilmiş, ilk oturulacak alanın bulunmaması ve aynı zamanda tüm pazar alanında bu alanların genel olarak bulunmamasıdır. Bu kalite segmentinde kısa sürede yalnızca 51.000 m2 mevcuttur. Bosluğun büyük bir kısmının toplamda yaklaşık 900.000 m2/fun] ile yoğunlaştığı Frankfur'un merkezi olmayan lokasyonlarında bile, yüksek kaliteli boş alan nadirdir (kenar mahallelerdeki boş alan hacminin yalnızca %4'ü, ikincil konumlar ve çevre bölgeler).
İşbu belge orijinalinden aslına uygun olarak ALMANCA Lisanından TÜRKÇE' ye tarafımdan tercüme edilmiştir. Yeminli Tercüman: BAHADIR ARGO Dosya No: S-2024-00952
İşbu tercümenin dairemiz yeminli tercümanlarından BAHADIR ARGO tarafından tercüme edildiğini onavlarım.
15.01 2024
EYLÜL ÇEVİRİ DAN.VE YAY.HİZ.LTD.ŞTİ. MERKEZ: Koşuyolu Cad. Lambacı Sokak
Ateşoğlu Apı A Blok No:1/6 Kadıköy/İSTANBUL ATASEHIR İZMİR LEVENT SUBERER ümraniye ANKARA INGILTERE BIHTIM KADIKÖY V.D .: 383 004 9126 TEL: 0850 532 1990 www.eylulceviri.com
Sayfa 27 / 54
Myliusstr. 60323 Frankfurt am Main, Frankfurt Bölge18'de
İnşaat halindeki 723.000 m² ile Ana metropoldeki inşaat faaliyeti, zorlu koşullara rağmen oldukça yüksek düzeyde olmaya devam ediyor. Bir önceki çeyreğe göre hafif bir düşüş olmasına rağmen inşaat hacminin önceki yılın seviyesinin neredeyse %7 üzerinde olması, geliştiricilerin finans metropolüne duyduğu temel güveni güzel bir şekilde ortaya koyuyor. Pazar bölgesinde ön kiralama oranı sadece %35 olmasına rağmen üst lokasyonlarda bu oran oldukça yüksek.
Danışmanlık şirketleri
Frankfurt'ta sektörlere göre alan cirosu
Emlak gazetesinin 14.12.2023 tarihli yayınlarına göre Frankfurt şehir merkezindeki ofis kuleleri çevresinde satış çalışmaları artıyor. Yeniden finansman bağlamında değişen faiz oranı, ÇSY gereklilikleri ile birleştiğinde, sahipleri giderek daha fazla satış yapmaya itiyor. Çevre ve iklimin korunmasına yönelik artan gereksinimler nedeniyle, enerji verimliliği açısından yenilenmemiş mülklerin inşat malıyetleri yalnızca sınırlı bir ölçüde hesaplanabildiğinden, piyasada ticaretinin yapılması şu anda zordur.
Kaynak: BNP Paribas Real Estate
Frankfurt Şehri uzman komitesi, 2023 emlak piyasasına ilişkin yarı yıllık raporunda, 2022 ortasından bu yana yaşanan ve 2023 yılının ilk yarısında da devam eden fiyat düşüşlerinden bahsediyor. Uzmanlar komitesi daha fazla fiyat düşüşü beklemiyor ancak pazarın konsolidasyona uğraması ve istikrar kazanması gerekiyor, bu durum 2024 ortasına kadar sürecek. Ticari alt pazar 2021 yılından bu yana şu şekilde gelişti:
| · Ticari alt pazar | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Yapılandırılmış ticari mülkler |
Adet | Satışlar [milyon €] | ||||||
| 2021 | 2022 | 2023 | 2021 | 2022 | 2023 | |||
| Ticaret | 0 | 1 | 0.0 | 130.1 | 17,6 | |||
| Ofis ve Yönetim | 13 | 18 | 685.0 | 737,4 | 42,9 | |||
| Ticari mülkler (klasik) | 0 | 6 | 8.5 | 24.2 | 1.4 | |||
| Ticari mülkler (karışık kullanım) | 8 | 42.3 | 8.3 | 17,6 | ||||
| Endüstriyel arsalar | 0 | 0 | 0.0 | 0.0 | 0.0 | |||
| Otel, restoran/eğlence mekanları | 5 | 0 | 0 | 125.1 | 0,01 | 11,9 | ||
| Toplam | 32 | 42 | 22 | 860.9 | 899,9 | 91,4 |
İşbu belge orijinalinden aslına uygun olarak ALMANCA Lisanından TÜRKÇE' ye tarafımdan tercüme edilmiştir. Yeminli Tercüman: BAHADIR ARGO Dosya No: S-2024-00952
İsbu tercümenin dairemiz veminli tercümanlarından BAHADIR ARGO tarafından tercüme edildiğini onaylarım.
15.01.2024
EYLÜL ÇEVİRİ DAN.VE YAY.HİZ.LTD.ŞTİ. MERKEZ Kosuyolu Cad. Lambacı Sokak
Ateşoğlu Apt A Blok No: 1/6 Kadıköy/ISTANBUL IZMB SUBELER LEVENT ATASEHIR ANKARA ÜMRANİYE INGILTERE RIHTIM KADIKÖY V.D .: 383 004 9126 TEL: 0850 532 1990 www.eylulceviri.com
Sayfa 28 / 54
Frankfurt/M 2023 şehrinin emlak piyasası raporunda, 2022'deki satın alma vakalarına göre ofis mükleri ve idari binalar için ortalama getiri faktörleri, yıllık brüt kârın 16,7 ila 35,4 katı) tutarındadır; Orta lokasyondaki ofis mülklerinin net ilk getirisi iyi lokasyonlarda %3,3, çok iyi lokasyonlarda ise %2,5 olarak belirtiliyor. Kaynak: GAA Frankfurt Şehri 2023
EVIRIT giltere
İşbu belge orijinalinden aslına uygun olarak ALMANCA Lisanından TÜRKÇE' ye tarafımdan tercüme edimiştir.
Yeminli Tercüman: BAHADIR ARGO Dosya No: S-2024-00952
İşbu tercümenin dairemiz yeminli tercümanlarından BAHADIR ARGO tarafından tercüme edildiğini onaylarım.
EYLÜL ÇEVİRİ DAN.VE YAY.HİZ.LTD.ŞTİ. EYLUL ÇEVIRİ DAN.VE
MERKEZ: Koşuyolu Cad. Lambacı Sokak
Ateşoğlu Apt A Blok No: 1/5 Kadıköy/İSTANBUL
Ateşoğlu Apt A Blok No: 1/5 Kadıköy/İSTANBUL Izmir ATASEHIR LEVENT SUBELER ANKARA ÜMRANİYE RHTIM İNGİLTERE KADIKÖY V.D. 383 004 9126 TEL: 0850 532 1990 www.eylulceviri.com
Sayfa 29 / 54
15.01.2024
11.2 Piyasa değeri
Özetle, aşağıda imzası bulunan kişi, BauGB (inşat yasasının)'nin 194. Maddesine uygun olarak mülkün piyasa değerini (piyasa değerini)
Myliusstr. 14 60323 Frankfurt am Main'da
konum, büyüklük, kesit, inşa edilebilirlik, geliştirme, kiralama durumu gibi değeri etkileyen tüm faktörlerin dikkate alınmasının yanı sıra mevcut piyasa durumu altında satılabilirlik de dikkate alınarak gelir değerinin 21.11.2023 tarihi itibariyle
11.200.000 EUR olarak tahmin etmektedir.
Rapor bilgimiz dahilinde hazırlanmış olup, yalnızca müşterilere kullanım amacına yöneliktir. Raporun üçüncü şahıslara iletilmesi, imza sahibinin önceden yazılı onayını gerektirir. Yetkisiz ifşa durumunda üçüncü şahışlarşı EVIRI DA sorumluluk kabul edilmez.
Frankfurt/M, 15 Ocak 2024
Gayrimenkul değerleme uzmanı HypZert Siegrico Steinfürth
mali amaçlar için Mühür/İmza
Gayrimenkul değerleme uzmanı H HypZert GmbH Sibylle Marx
Sertifika no 13/12/21280 CIS HypZert (F) mali amaçlar için Mühür/İmza
Myliusstr. 60323 Frankfurt am Main, Frankfurt Bölge18'de
Kosuyolu Rihtim Levent
Atasehir
Atasehir ümaşehir
Ankaraye
İzmiraniye
İzmir
Izmir
Ingiltere
MRICS Siegfried Steinfurth MSN ortaklık şirketi CIS HypZert (F)
Sibylle Marx MSN ortaklık şirketi CIS HypZert (F)
İşbu belge orijinalinden aslına uygun olarak ALMANCA Lisanından TÜRKÇE' ye tarafımdan tercüme edilmiştir. Yeminli Tercüman: BAHADIR ARGO Dosya No: S-2024-00952
15.01.2024
İşbu tercümenin dairemiz yeminli tercümanlarından BAHADIR ARGO tarafından tercüme edildiğini onavlarım.
EYLÜL ÇEVİRİ DAN.VE YAY.HİZ.LTD.ŞTİ. MERKEZ: Koşuyolu Cad. Lambacı Sokak Ateşoğlu Apt A Blok No 1/5 Kadıköy/ISTANBUL ŞUBELER IZMIB LEVENT ATAŞEHİR ANKARA INGILTERE BIHTIM ÜMRANİYE KADIKÖY V.D .: 383 004 9126 TEL: 0850 532 1990 www.eylulceviri.com
Sayfa 30 / 54
12 Eklerin listesi
Fotoğraf dokümantasyonu
Harita seti
Ada haritası
Myliusstr. 60323 Frankfurt am Main, Frankfurt Bölge 18'de
İşbu belge orijinalinden aslına uygun olarak ALMANCA Lisanından
TÜRKÇE' ye tarafimdan tercüme edilmiştir.
Yeminli Tercüman: BAHADIR ARGO Dosya No: S-2024-00952
İşbu tercümenin dairemiz yeminli tercümanlarından BAHADIR ARGO tarafından tercüme edildiğini onaylarım.
15.01.2024
EYLÜL ÇEVİRİ DAN.VE YAY.HİZ.LTD.ŞTİİ.
MERKEZİ Koşuyolu Cad. Lambacı Sonra Sonra Sonra Sonra Sonra Sonra Sonra İZMİR
ANKARA ATAŞEHİR
ÜMRANİYE SUBELER LEVENT INGILTERE RIHTIM RADIKÖY V.D.:383 004 9126 TEL: 0850 532 1990
KADIKÖY V.D.:383 004 9126 TEL: 0850 532 1990
INGİLTERE
Sayfa 31 / 54