Regulatory Filings • Dec 24, 2024
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
SİNANPAŞA-307 ADA 15 PARSEL DEĞERLEME RAPORU BEŞİKTAŞ/İSTANBUL ZİRAAT GYO A.Ş.-2024/9 – 20.12.2024
TAYYAR SAHIN
elektronik olarak imzalanmistir. Tarih: 21/12/2024 11:23 KOZAN
Bu belge *********** kimlik numarali TAYYAR SAHIN tarafindan
ALPER Bu belge *********** kimlik numarali ALPER KOZAN tarafindan elektronik olarak imzalanmistir. Tarih: 21/12/2024
11:26
GÜLHAN DOGAN
Bu belge *********** kimlik numarali GÜLHAN DOGAN tarafindan elektronik olarak imzalanmistir.
Tarih: 21/12/2024 11:27
Söz konusu değerlemenin amacı ve kullanıcı bilgileri raporda açık bir şekilde belirtilmiştir. Değerleme raporu, tarafınızla yapılan 11.10.2024 tarihli sözleşmeye istinaden hazırlanmıştır.
Talebiniz doğrultusunda İstanbul ili, Beşiktaş ilçesi, Sinanpaşa Mahallesi, 307 ada, 15 parsel numaralı 'ALTI KATLI KARGİR İŞYERİ' vasıflı taşınmazın Pazar ve Kira değerine yönelik 2024-ZİRAAT GYO A.Ş.-009 no.lu değerleme çalışması hazırlanmıştır. Taşınmazın Pazar ve Kira değeri aşağıdaki gibi takdir edilmiştir. Değerleme konusu gayrimenkulün bulunduğu yer, alt yapısı, bölgesel gelişimi, yakın çevresi, ulaşım imkânları, potansiyel alıcı kitlesi, yola cephe durumu ve alansal büyüklüğü gibi değerine etken olabilecek tüm özellikleri göz önüne alınmış, bölgede detaylı piyasa araştırması yapılmıştır.
| TAŞINMAZIN SATILIK PAZAR DEĞERİ | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Rapor Tarihi |
Pazar Değeri (KDV Hariç) | Pazar Değeri (KDV Dahil)* | |||||||
| 20.12.2024 | 239.200.000 TL (İkiyüzotuzdokuzmilyonikiyüzbin Türk Lirası) ~6.799.743 USD (Altımilyonyediyüzdoksandokuzbinyediyüzkırküç Amerikan Doları) |
287.040.000 TL (İkiyüzseksenyedimilyonkırkbin Türk Lirası) |
| TAŞINMAZIN KİRALIK PAZAR DEĞERİ | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Değer Tarihi |
Pazar Değeri (KDV Hariç) | Pazar Değeri (KDV Dahil)* | ||||||
| 20.12.2024 | 665.000 TL/Ay (Altıyüzaltmışbeşbin Türk Lirası) ~18.904 USD/Ay (Onsekizbindokuzyüzdört Amerikan Doları) |
798.000 TL/Ay (Yediyüzdoksansekizbin Türk Lirası) |
*KDV Oranı %20 olarak ele alınmıştır.
** 19.12.2024 tarihi itibariyle döviz kuru 35,1778 TL (Efektif satış kuru)
Pazar değerinin tespitine yönelik olarak yapılan hesaplamalar, bilgiler ve açıklamalar rapor içeriğinde yer almaktadır. Pazar değerinin takdiri için yapılan analiz ve hesaplamalar Uluslararası Değerleme Standartları (IVS) ile uyumlu olarak hazırlanmıştır.
Raporun sözleşmede belirtilen değerleme amacı dışında ya da başka bir kullanıcı tarafından kullanılması mümkün değildir.
Değerleme hizmeti kapsamında bizi tercih ettiğiniz için teşekkür ederiz. Her türlü soru ve görüşleriniz için dilediğiniz zaman iletişime geçebilirsiniz.
Saygılarımızla, Emsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
www.emsalgd.com.tr [email protected]
| YÖNETİCİ ÖZETİ | |
|---|---|
| GAYRİMENKULÜN AÇIK ADRESİ | Sinanpaşa Mahallesi, Köyiçi Caddesi, No:8, 8/1-1,2,3 BEŞİKTAŞ-İSTANBUL |
| GAYRİMENKULÜN KULLANIMI | Rapora konu ana gayrimenkul banka şubesi ve özel dershane kullanımındadır. |
| TAPU KAYIT BİLGİLERİ | İstanbul ili, Beşiktaş İlçesi, Sinanpaşa Mahallesi, 307 ada, 15 parsel. |
| İMAR DURUMU | Değerleme konusu taşınmazın imar durum bilgileri "4.3.Gayrimenkulün İmar Bilgileri" başlığı altında detaylı olarak açıklanmıştır. |
| ÖZEL VARSAYIMLAR | Değerleme çalışması kapsamında herhangi bir özel varsayım bulunmamaktadır. |
| KISITLAMALAR | Müşteri tarafından getirilen herhangi bir kısıtlama bulunmamaktadır. |
| DEĞERLEMENİN AMACI | Bu değerleme raporu, İstanbul İli, Beşiktaş İlçesi, Sinanpaşa Mahallesi, 307 ada, 15 parsel üzerinde bulunan taşınmazın, piyasa değerinin tespitine yönelik hazırlanmıştır *Konu rapor teminat amaçlı işlemlerde kullanılmak üzere hazırlanmamış olup Uluslararası Değerleme Standartları'na göre tanzim edilmiştir. |
| EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIMI | Yapılan pazar araştırmaları ve değerlendirmeler doğrultusunda, değerleme konusu taşınmazın en verimli ve en iyi kullanımı mevcut imar koşulları doğrultusunda "Ticari amaçlı" olarak kullanılması düşünülmektedir. |
| DEĞERLEME TARİHİ | 17.12.2024 |
| RAPOR TARİHİ | 20.12.2024 |
| PAZAR DEĞERİ (KDV HARİÇ) | 239.200.000 TL (İkiyüzotuzdokuzmilyonikiyüzbin Türk Lirası) |
| PAZAR DEĞERİ (KDV DAHİL) | 287.040.000 TL (İkiyüzseksenyedimilyonkırkbin Türk Lirası) |
| KİRA DEĞERİ (KDV HARİÇ) | 665.000 TL/Ay ( Altıyüzaltmışbeşbin Türk Lirası ) |
| KİRA DEĞERİ (KDV DAHİL) | 798.000 TL/Ay ( Yediyüzdoksansekizbin Türk Lirası ) |
| 1.RAPOR VE TARAFLARA AİT BİLGİLER 6 |
|---|
| 2.DEĞERLEME YAKLAŞIMLARI 9 |
| 3. MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN, GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER İLE BUNLARIN GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİLERİ 12 |
| 4.DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN MÜLKİYET VE İMAR BİLGİLERİ 18 |
| 5.DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN ÖZELLİKLERİ VE ÇEVRE BİLGİLERİ 23 |
| 6. EN ETKİN VE VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ ve KDV KONUSU 26 |
| 7. GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN FAKTÖRLER 29 |
| 8. DEĞERLEMEDE KULLANILAN YÖNTEMLER VE BU YÖNTEMLERİN SEÇİLME NEDENLERİ 31 |
| 9. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 37 |
| 10. EKLER 42 |
Ziraat GYO A.Ş.'nin talebine istinaden, 11.10.2024 tarihli sözleşmeye istinaden, belirtilen gayrimenkul için bu değerleme raporu hazırlanmıştır.
Ziraat GYO A.Ş.'nin talebi doğrultusunda, Emsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. tarafından 2024- ZİRAAT GYO A.Ş.-009 rapor numarası ile 20.12.2024 tarihinde düzenlenmiştir.
Bu değerleme raporu için, firmamızın değerleme uzmanları 17.12.2024 tarihinde çalışmalara başlamış olup gayrimenkulün yerinde ve ilgili resmi kurumlarda incelemelerde bulunup, ofis çalışmasını tamamlayarak 20.12.2024 tarihinde raporu hazırlamışlardır.
Mülkiyeti, "ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ (1/1)" adına kayıtlı olan; İstanbul ili, Beşiktaş İlçesi, Sinanpaşa Mahallesi, 307 ada 15 parsel numaralı taşınmazın pazar değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanmış değerleme raporudur. Bu değerleme raporu, Uluslararası Değerleme Standartları doğrultusunda tanzim edilmiş olup 31.08.2019 tarih 30874 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'in 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu, Değerleme Uzmanı Tayyar ŞAHİN tarafından, gayrimenkulün yerinde yapılan incelemeler sonucunda, ilgili kişi ve kurumlardan elde edilen bilgiler doğrultusunda hazırlanmış, Denetmen Alper KOZAN ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Gülhan DOĞAN tarafından kontrol edilmiştir.
Ziraat GYO A.Ş. ile Emsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 11.10.2024 tarihli dayanak sözleşmesine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.
Şirket Unvanı: Emsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
Şirket Adresi: Nasuh Akar Mahallesi Osmanlı Caddesi Elit Blok No:27 İç Kapı No:11 Çankaya Ankara
Emsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş., 23.07.2009 tarih ve 7360 sayılı Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanan Şirket Ana Sözleşmesine göre Değerleme ve Danışmanlık olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacıyla kurulmuştur. Şirketimiz, Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 04.12.2009 tarihli Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır
Şirket Unvanı : Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Şirket Adresi : Finanskent Mah. Finans Cad. B Blok No:44/B Ümraniye /İSTANBUL
Şirket Amacı : Ülkemiz gayrimenkul sektörünün gelişimine ivme kazandıracak ve Türkiye için katma değer oluşturacak projeler ile sektöründe öncü şirketler arasında yer almak, yüksek yatırım değeri sunan özgün projeler geliştirerek istikrarlı bilanço büyümesi gerçekleştirmek, kurumsal değerleri ve yönetim anlayışıyla sektöründe örnek bir kurum olmak ve hissedarlarına en yüksek getiriyi kazandıracak değer artıran projeleri hayata geçirmektir.
Sermayesi: : 4.693.620.000,00.-TL Halka Açıklık : %18,94
Telefon : +90 216 369 77 72-73
e-posta : [email protected]
"4.1 Gayrimenkulün Tapu Bilgileri" başlığı altında detaylı olarak açıklanan gayrimenkullerin güncel Pazar ve Kira değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanmıştır.
Değerleme çalışması sırasında müşteri tarafından getirilen herhangi bir kısıtlama bulunmamaktadır.
Şirketimiz tarafından değerleme konusu taşınmaza ilişkin; 27.12.2022 tarih 2022-ZİRAAT GYO A.Ş.-006 rapor numarası ile Değerleme Uzmanı Medine ÖZASLAN YILDIZ tarafından, gayrimenkulün yerinde yapılan incelemelersonucunda, ilgili kişi ve kurumlardan elde edilen bilgiler doğrultusunda hazırlanmış, Denetmen Alper KOZAN ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Gülhan DOĞAN tarafından kontrol edilerek düzenlenmiş rapor hazırlanmıştır.
Şirketimiz tarafından değerleme konusu taşınmaza ilişkin; 22.12.2023 tarih 2023-ZİRAAT GYO A.Ş.-008 rapor numarası ile Değerleme Uzmanı Tayyar ŞAHİN tarafından, gayrimenkulün yerinde yapılan incelemeler sonucunda, ilgili kişi ve kurumlardan elde edilen bilgiler doğrultusunda hazırlanmış, Denetmen Alper KOZAN ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Gülhan DOĞAN tarafından kontrol edilerek düzenlenmiş rapor hazırlanmıştır.
Bu rapor, Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine niteliği yazılı gayrimenkulün piyasa satış ve kira değerinin tespitine ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği Madde-34/1 g fıkrasında yer alan "Portföyde yer alan ve ortaklığın hesap döneminin son üç ayı içerisinde herhangi bir nedenle rayiç değeri tespit edilmemiş olan varlıkların yıl sonu değerlerinin tespiti" hükmüne binaen, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan " Değerleme raporlarında bulunması Gereken Asgari hususlar" çerçevesinde Tebliğin 1inci maddesi ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında üç farklı değerleme yaklaşımı bulunmaktadır. Bu yaklaşımlar sırasıyla "Pazar Yaklaşımı", "Maliyet Yaklaşımı" ve "Gelir Yaklaşımı'dır. Her üç yaklaşımın Uluslararası Değerleme Standartları'nda yer alan tanımları aşağıda yer almaktadır.
Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan mülk, açık piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınabilir.
Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için esas kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır.
Bu yöntemde, gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle, gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı öngörülür. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.
Gayrimenkulün bina maliyet değerleri, bayındırlık bakanlığı yapı birim maliyetleri, binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzemeler, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen binaların inşaat maliyetleri, müteahhit firmalarla yapılan görüşmeler ve geçmiş tecrübelerimize dayanarak hesaplanan maliyetler göz önünde bulundurularak değerlendirilmiştir.
Binalardaki yıpranma payı, Resmi Gazete 'de yayınlanan yıllara göre bina aşınma paylarını gösteren cetvel ile binanın gözle görülür fiziki durumu dikkate alınarak hesaplanmıştır.
Gayrimenkulün değerinin, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir.
Bu karşılaştırmalı yaklaşım değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verilerini dikkate alır ve indirgeme yöntemi ile değer tahmini takdir eder. İndirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir ve tanımlanan değer tipi ile ilişkilidir. Bu işlem, doğrudan ilişkileri, hasılat veya iskonto oranı veya her ikisini de dikkate alır. Genel olarak ikame prensibi belli bir risk seviyesine sahip en yüksek yatırım getirisi sağlayan gelir akışı en olası değer rakamı ile orantılıdır.
İndirgeme oranı; algılanan riskin derecesine, gelecekteki enflasyon bağlamında piyasanın beklentileri, alternatif yatırımlar için umulan getiri oranları, geçmişte emsal mülkler tarafından kazanılan getiri oranları, borç finansmanın bulunabilirliği, cari vergi yasalarına bağlıdır.
Bir gayrimenkulün alıcı ve satıcı arasında, belirli bir tarihte, el değiştirmesi durumunda; satış için gerekli piyasa koşulların sağlanması, tarafların istekli olması ve her iki tarafın da gayrimenkulle ilgili bütün durumlardan haberdar olması koşullarıyla belirlenen, gayrimenkulün en olası, nakit el değiştirme değeridir.
Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.
Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedir.
Taraflar gayrimenkul ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.
Gayrimenkulün satışı için makul bir süre tanınmıştır.
Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.
Gayrimenkulün alım – satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.
Taraflar arasında görüşmeler ve pazarlıklar sonucunda, varlıklar için belirlenen, takribi 3-6 ay aralığı içindeki en olası nakit satış değeridir. Düzenli likiditasyonda, varlıkların her biri için en iyi değerin alınmasına çalışılmaktadır. Eğer belirtilen zaman aralığı içinde, taraflar arasındaki görüşmeler sonucunda fiyat konusunda anlaşmaya varılamazsa, varlıkların açık arttırmayla satılması önerilir.
Halka açık düzenlenen bir açık arttırmada, ekonomik trendler ve zorunlu satış koşulları göz önünde bulundurularak, gayrimenkul için belirlenen en olası nakit değerdir. Zorunlu likiditasyonda, varlıklar olabildiğince çabuk satılırlar. Satış için kabul edilen zaman aralığı genellikle 3 aydan azdır.
Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler ile Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri
Genel veriler, bulunulan piyasa bölgelerinde mülk değerini etkileyen kamusal, ekonomik, toplumsal ve çevresel verilerdir. Özel veriler ise, değerlemesi yapılacak mülke ve eşdeğer mülklerin niteliklerine ilişkin verilerdir. Veri araştırması, değerleme konusu varlığın piyasa koşullarındaki uluslararası, ulusal, bölgesel ya da komşuluk çevresi eğilimlerini incelemek ve araştırmakla başlar. Bu araştırma uzmanının özgün piyasa alanında gayrimenkul değerlerini etkileyen faktörlerin, güçlerin ve etmenlerin ilişkilerinin kurulmasına yardımcı olur. Ayrıca rakamsal bilgileri, piyasa şatları ve ipuçlarını sağlar.
Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 92 bin 824 kişi artarak 85 milyon 372 bin 377 kişi oldu. Erkek nüfus 42 milyon 734 bin 71 kişi olurken, kadın nüfus 42 milyon 638 bin 306 kişi oldu. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,1'ini erkekler, %49,9'unu ise kadınlar oluşturdu.
Türkiye'de 2022 yılında %93,4 olan il ve ilçe merkezlerinde yaşayanların oranı, 2023 yılında %93 oldu. Diğer yandan belde ve köylerde yaşayanların oranı %6,6'dan %7'ye yükseldi.
Nüfus piramitleri, nüfusun yaş ve cinsiyet yapısında meydana gelen değişimi gösteren grafikler olarak tanımlanmaktadır. Türkiye'nin 2007 ve 2023 yılı nüfus piramitleri karşılaştırıldığında, doğurganlık ve ölümlülük hızlarındaki azalmaya bağlı olarak, yaşlı nüfusun arttığı ve ortanca yaşın yükseldiği görülmektedir.
Not: 2024 yılı verileri rapor tarihi itibariyle yayımlanmadığı için rapor içeriğinde yer verilmemiştir
İstanbul Türkiye'de Marmara Bölgesi'nde yer alan ve İstanbul ilinin merkezi olan şehirdir. Ekonomik, tarihî ve sosyo-kültürel açıdan önde gelen şehirlerden biridir. Şehir, iktisadi büyüklük açısından dünyada 34. sırada yer alır. Nüfuslarına göre şehirler listesinde belediye sınırları göz önüne alınarak yapılan sıralamaya göre Türkiye ve Avrupa'da birinci, dünyada ise altıncı sırada yer almaktadır.
İstanbul Türkiye'nin kuzeybatısında, Marmara kıyısı ve Boğaziçi boyunca, Haliç'i de çevreleyecek şekilde kurulmuştur. İstanbul kıtalararası bir şehir olup, Avrupa'daki bölümüne Avrupa Yakası veya Rumeli Yakası, Asya'daki bölümüne ise Anadolu Yakası veya Asya Yakası denir. Tarihte ilk olarak üç tarafı Marmara Denizi, Boğaziçi ve Haliç'in sardığı bir yarımada üzerinde kurulan İstanbul'un batıdaki sınırını İstanbul Surları oluşturmaktaydı. Gelişme ve büyüme sürecinde surların her seferinde daha batıya ilerletilerek inşa edilmesiyle dört defa genişletilen şehrin 39 ilçesi vardır. Sınırları içerisinde ise büyükşehir belediyesi ile birlikte toplam 40 belediye bulunmaktadır.
Son yıllarda ortaya çıkartılan arkeolojik bulgularla insanlık tarihine ilişkin önemli bilgiler elde edilmiştir. Yarımburgaz Mağarası'ndan çıkarılan taş aletlerle, ilkel insan izlerinin 400.000 yıl öncesine dayandığı ortaya çıkmıştır. Anadolu Yakası'nda yürütülen kazı çalışmaları ve bunlara bağlı araştırmalar, şehirde tarım ve hayvancılığa dayalı ilk yerleşik insan topluluğunun MÖ 5500'lere tarihlenen Fikirtepe Kültürü olduğunu göstermiştir. Bu arkeolojik bulgular yalnızca İstanbul'un değil, tüm Marmara Bölgesi'nin en eski insan izleridir. İstanbul sınırları içinde kent bazında ilk yerleşimler ise Anadolu Yakası'nda Kalkedon; Avrupa Yakası'nda Byzantion'dur. Cumhuriyet dönemi öncesinde egemenliği altında olduğu devletlere yüzlerce yıl başkentlik yapan İstanbul, 13 Ekim 1923 tarihinde başkentin Ankara'ya taşınmasıyla bu özelliğini yitirmiş; ancak ülkenin ticaret, sanayi, ulaşım, turizm, eğitim, kültür ve sanat merkezi olmaya devam etmiştir.
Karadeniz ile Marmara Denizi'ni bağlayan ve Asya ile Avrupa'yı ayıran İstanbul Boğazı'na ev sahipliği yapması nedeniyle, İstanbul'un jeopolitik önemi oldukça yüksektir. Bugün tamamına yakını doldurulmuş olan ya da kaybolan doğal limanları vardır. Bu özellikleri yüzünden bölge toprakları üzerinde uzun süreli egemenlik anlaşmazlıkları ve savaşlar yaşanmıştır. Başlıca akarsular Riva, Kâğıthane ve Alibey dereleridir. İl toprakları az engebelidir ve en yüksek noktası Kartal ilçesindeki Aydos Tepesi'dir. İldeki başlıca doğal göller Büyükçekmece, Küçükçekmece ve Durusu gölleridir. İl ve yakın çevresinde, Karadeniz ile Akdeniz makro iklimleri arasında geçiş özellikleri görülür. Hava sıcaklıkları ve yağış ortalamaları düzensiz; bitki örtüsü dengesizdir.
Türkiye ekonomisinde 2001 krizi sonrasında sağlanan disiplin kamu borcu, bankacılık oranları, bütçe dengesi gibi noktalarda başarıya ulaşmış ve 2008 yılına kadar büyüme oranlarında sürekli artış sağlanmıştır. 2008 ile 2012 yılları arası gelişmekte olan ekonomiler küresel krizden en çabuk çıkan ülkeler gurubunu oluşturmuşlardır. Bu süreçte yıllık büyüme hızlarında görülen artışlar dünya ekonomisine nefes aldırmıştır. Türkiye gibi ülkelerin kriz sonrası performansları oldukça göz kamaştırıcı olmuştur.
Gelişmekte olan ülke ekonomilerinin kendilerini onarabilme ve toparlanma kabiliyeti gelişmiş ülke ekonomilerine göre daha hızlı bir oranda gerçekleşmektedir. Ancak bu tip ekonomilerin temel sorunu elde edilen kazanımların korunamaması ve istikrarın sağlanamamasıdır. Türkiye'nin; tasarruf eksikliği, işsizlik, fiyatlar genel seviyesi ile ilgili sorunlar, ithalat ve ihracat kalemlerinin katma değerli hale getirilmesi, döviz dengesinin sağlanması, orta gelir tuzağı gibi hususlar, cari açık, talep bozuklukları, teknolojik eksiklikler, siyasi ve coğrafi riskler konularında eksikliği bulunmaktadır.
Türkiye ekonomisi için en büyük gelişmelerden biri 2018 yılında Ağustos ayında yaşanan kur şokuyla birlikte başlayan ekonomik kriz olmuştur. Bu kriz 2009'dan beri yaşanan ilk ekonomik kriz olma özelliği taşımaktaydı. 2018 yılının Ekim ayında %25,2 ile son 15 yılda görülen en yüksek seviye ulaşan enflasyon, 2019 yılını %11,84 seviyesinde kapattı. Enflasyonun düşmesinde sınırlı iç talep, Enflasyonla Mücadele Kampanyası kapsamındaki politikalar ve 2018 yılında yaşanan kur artışından sonra görece azalan kur dalgalanmaları etkili oldu. Böylece enflasyon kriz öncesi eğilimine geri döndü.
2019 yılı içerisinde tahmin edildiği üzere ABD Merkez Bankası FED temmuz, eylül ve ekim aylarındaki toplantılarında üç kez 25'er baz puan olmak üzere faizleri toplam 75 baz puan indirdi. Bu faiz indirimleri Türkiye'nin de aralarında olduğu gelişmekte olan ülkelerdeki sermaye çıkışının hafiflemesini sağlayarak, 2019 yılı
boyunca Türk Lirası'ndaki değer kaybını azalttı. FED'e benzerşekilde Avrupa Merkez Bankası (ECB) da Eylül ayında depo faiz oranını %- 0,50'ye indirdi ve varlık alım programına tekrar başladığını açıkladı.
2019 yılı boyunca TL'nin ABD Doları karşısında değer kaybı yavaşladı. 2018 yılı Ağustos ayında tüm zamanların rekorunu kırarak 7.23 seviyesini gören ABD Doları kuru, 2019 yılında dalgalı bir seyir izleyerek geriledi ve 2019 yılsonunu 5,96 seviyesinde kapattı. 2018 Ekim ayı itibarıyla son 15 yılın en yükseği olan %25,2 seviyelerine yükselen enflasyon, takip eden aylarda düşüş eğilimine girerek 2018 yılını %20,3 seviyesinde kapattı. 2019 yılı boyunca döviz kurundaki artışın kontrol altına alınmasıyla, kurun enflasyon ve faiz oranları üzerinde yarattığı olumsuz etkiler ortadan kalktı ve enflasyon oranı 2019 yılsonunda %11,84 oldu.
COVID-19 salgınının 2020'nin ilk yarısında tüm dünyaya yayılmasıyla salgının ekonomi üzerindeki olumsuz etkileri beklenenden daha sert oldu. Salgının etkileri daha da belirginleşince pek çok kurum ekonomik tahminlerini aşağı yönlü revize etti. Salgının seyri ve iktisadi faaliyetler üzerindeki etkisi ile ilgili belirsizlik devam etmekle beraber, toparlanmanın önceki tahminden daha kademeli olacağı bekleniyor. Türkiye haziran ayının başlamasıyla birlikte salgının tedbirlerini büyük ölçüde kaldırarak normalleşme sürecine girdi. COVID-19 etkisiyle nisan ayında %31,4 ile rekor düzeyde gerileyen sanayi üretimi, mayıs ayındaki toparlanmanın ardından imalat PMI verisinin haziranda 50 eşik düzeyinin üzerine çıkmasıyla tekrar büyümeye başladı
COVID-19 salgını nedeniyle duraksamanın yaşandığı 2020 ikinci çeyrekte sert daralan Türkiye ekonomisi üçüncü çeyrekte güçlü bir toparlanma kaydetmiştir. 2020 üçüncü çeyrekte, mevsim ve takvim etkisinden arındırılmış gayri safi yurtiçi hasıla (GSYH) bir önceki döneme kıyasla %15,6 büyürken, takvim etkisinden arındırılmış GSYH'de yıllık bazda büyüme %6,5 olarak gerçekleşmiştir. Arındırılmamış verilere göre GSYH'de yıllık bazda büyüme %5,5 olan piyasa ortalama beklentisinin üzerinde %6,7 seviyesinde gelmiştir.
Ekonomideki bu toparlanmada özel sektör tüketiminin ve yatırım harcamalarının etkili olduğu görülürken, net dış talep büyümeyi sınırlamıştır. Üretim tarafından bakıldığında ise genele yayılan artışlar gözlenmiştir. Bu sonuçlarla, 2020 Ocak-Eylül döneminde GSYH 2019'unaynı dönemine göre %0,5 büyümüştür. 2020 ikinci çeyrekte 743,9 milyar dolar olan yıllıklandırılmış dolar bazında GSYH, 2020 üçüncü çeyrekte 736,10 milyar dolar seviyesine inmiştir.
Yarattığı katma değer ve istihdam olanaklarıyla ülke ekonomileri için çoğu zaman bir kaldıraç görevini üstlenen inşaat sektörü ayrı bir öneme sahiptir. Zira günümüzde 'inşaat', yalnızca çevrenin inşa edilmesini değil, bakım, onarım ve işletilmesine katkıda bulunan faaliyetlerin tümünü içerecek şekilde değerlendirilmektedir. Ülkemizde demografik etmenler (genç nüfus, evlenme/ boşanma, taşınma, yurt içi göçler ile yurt dışından göçler) ile kentleşme olgusunda yaşanan değişmelerle sürdürülebilir doğal bir konut talebi mevcuttur. Bu talep zaman zaman içinde yaşanılan konjonktüre göre fazlalaşıp azalabilmektedir. Gayrimenkul sektörünün önemli göstergelerinden birisi de konut satış rakamlarıdır. 2014 yılında konut satışları 1.165.381 olarak gerçekleşmiş, 2015 yılında ise yeni bir rekor olan 1.289.320 adet sayısına ulaşmıştır. 2016 yılında ise gerek Türkiye'nin içeride yaşadığı sistemik riskler gerekse küresel olarak yaşanan sorunlara rağmen konut satış rakamları yeni bir rekoru işaret ederek 1.341.453 adet olarak gerçekleşmiştir. 2017 senesinde ise konut satış sayısı 1.490.314 âdete ulaşırken, 2018 yılda söz konusu rakam 1.375.400 adet olmuştur. 2019 yılının dokuz aylık süresinde gerçekleşen rakamlar bir önceki yıla göre hafif bir düşüş gösterse de konjonktür düşünüldüğünde gerçekleşmelerin normal olduğu ifade edilebilir. Söz konusu süre zarfında satılan konut sayısı 865.473 adet olarak gerçekleşmiştir.
Türkiye 2020 yılında gayrimenkul satış adedinde yüzde14,5'lik, satışlarda beyan edilen değerde yüzde 29'luk, tapu harcında ise yüzde76'lık artışla tüm zamanların rekoru kırıldı. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Strateji Geliştirme Daire Başkanlığı verilerine göre, 2020'de Türkiye genelinde gayrimenkul( konut, işyeri, arsa, tarla)satış adedinde, satış değerinde ve tapu harcında tüm zamanların rekoru kırıldı. Geçen yıl 2milyon 678 bin 74 adet gayrimenkul el değiştirdi. Söz konusu rakam, 2019'da 2milyon 338bin 269 adet olarak gerçekleşmişti. Salgına rağmen yüzde 14,5'lik artış yaşandı. Söz konusu rakamın 1milyon 499bin 316 adedini konut oluşturdu. En çok gayrimenkul satışı 382 bin 458 adetle İstanbul'da gerçekleşirken, İstanbul'u, 215bin 589 adetle Ankara, 144bin 463 adetle İzmir, 104bin 160adetle Antalya ve 100bin 952 adetle Bursa takip etti.
Artan talep ile birlikte inşaat firmalarının son iki yıldır ellerinde biriken konutstoklarının erimesi, proje geliştirmek için arsa stoklarının azalması ve yeni yapılacak gayrimenkullerde dövize endeksli inşaat maliyetlerinin çok yükselmesi sebebiyle konut fiyatları da artmaya devam edecektir. Müteahhitlerin bir daha eski fiyatlarla gayrimenkul üretmeleri önümüzdeki dönemde zor görünüyor. Bu nedenle ikici el piyasalarda ihtiyaçlar nedeniyle ortaya çıkabilecek fırsatlar hariç yeni konut projelerinde fiyatların düşmesi beklenmiyor.
2021 yılındaki döviz artışlarına paralel olarak gayrimenkul değerlerinde artış gözlemlenmiştir. 2021 Yıl sonunda döviz kurlarındaki hızlı yükselişin ve faiz oranlarında düşüşün durması sonrasında, yükselen enflasyon rakamları ile beraber yabancı uyruklu kişilerin gayrimenkul talebine paralel olarak, gayrimenkul sektöründeki değerlerde ciddi artışlar olmuştur.
Konut satışları 2022 yılında bir önceki yıla göre %0,4 azalarak 1 milyon 485 bin 622 olarak gerçekleşti. Konut satışlarında İstanbul 259 bin 654 konut satışı ve %17,5 ile en yüksek paya sahip oldu. Satış sayılarına göre İstanbul'u 126 bin 166 konut satışı ve %8,5 pay ile Ankara, 83 bin 502 konut satışı ve %5,6 pay ile İzmir izledi. Konut satış sayısının en az olduğu iller sırasıyla 468 konut ile Ardahan, 910 konut ile Hakkari ve 956 konut ile Bayburt oldu. (TÜİK)
Konut satışları 2023 yılında bir önceki yıla göre %17,5 azalarak 1 milyon 225 bin 926 olarak gerçekleşti. Konut satışlarında İstanbul 198 bin 739 konut satışı ve %16,2 ile en yüksek paya sahip oldu. Satış sayılarına göre İstanbul'u 114 bin 432 konut satışı ve %9,3 pay ile Ankara, 65 bin 465 konut satışı ve %5,3 pay ile İzmir izledi. Konut satış sayısının en az olduğu iller sırasıyla 426 konut ile Ardahan, 501 konut ile Hakkari ve 970 konut ile Tunceli oldu.
Ekim 2024 itibariyle, Türkiye genelinde konut satışları Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %76,1 oranında artarak 165 bin 138 oldu. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 24 bin 812 ile İstanbul, 15 bin 257 ile Ankara ve 8 bin 658 ile İzmir olurken, en az olduğu iller sırasıyla 76 ile Hakkari, 97 ile Bayburt ve 112 ile Ardahan olarak gerçekleşti.
Konut satışları Ocak-Ekim döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %11,9 oranında artarak 1 milyon 112 bin 374 olarak gerçekleşti.
| Konut satış sayısı, Ekim 2024 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ekim | Ocak-Ekim | ||||||
| 2024 | 2023 | Değişim (96) |
2024 | 2023 | Degisim (96) |
||
| Satış şekline göre toplam satış | 165 138 | 93 761 | 76,1 | 1 112 374 | 993 835 | 11,9 | |
| Ipotekli satış | 21 095 | 5577 | 278.2 | 113 405 | 166 461 | $-31,9$ | |
| Diğer satış | 144 043 | 88 184 | 63.3 | 998 969 | 827 374 | 20.7 | |
| Satış durumuna göre toplam satış | 165 138 | 93 761 | 76,1 | 1 112 374 | 993 835 | 11,9 | |
| lik el satis | 57 679 | 29 230 | 97.3 | 358 558 | 297 827 | 20.4 | |
| Ikinci el satıs | 107 459 | 64 5 31 | 66,5 | 753 816 | 696 008 | 83 |
Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %278,2 oranında artarak 21 bin 95 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %12,8 olarak gerçekleşti. Ocak-Ekim döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %31,9 oranında azalarak 113 bin 405 oldu.
Ekim ayında 5 bin 167; Ocak-Ekim döneminde ise 26 bin 869 ipotekli konut satışı, ilk el olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde diğer konut satışları Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %63,3 oranında artarak 144 bin 43 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %87,2 olarak gerçekleşti. Ocak-Ekim döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %20,7 oranında artarak 998 bin 969 oldu.
Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %97,3 oranında artarak 57 bin 679 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %34,9 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Ekim döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %20,4 oranında artarak 358 bin 558 olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde ikinci el konut satış sayısı Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %66,5 oranında artarak 107 bin 459 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %65,1 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Ekim döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %8,3 oranında artarak 753 bin 816 olarak gerçekleşti.
| İli | İstanbul |
|---|---|
| İlçesi | Beşiktaş |
| Mahallesi | Sinanpaşa |
| Köyü | - |
| Sokak | - |
| Mevki | - |
| Ada No | 307 |
| Parsel No | 15 |
| Ana Gayrimenkul Niteliği | ALTI KATLI KARGİR İŞYERİ |
| Ana Gayrimenkul Yüzölçümü |
393,50 m² |
| Malik / Hissesi | ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ (1/1) |
Gayrimenkul mülkiyetini oluşturan hakları ve bu haklar üzerindeki kısıtlamaları tespit etmek amacı ile değerleme uzmanı, tapu kayıtlarının üzerinde inceleme çalışması yapmaktadır.
20.10.2024 tarih, saat 17:20 itibari ile TKGM Portal Hizmetleri'nden alınan TAKBİS kayıtlarına göre; taşınmazın tapu kayıtlarında;
Beyanlar hanesinde herhangi bir takyidat bulunmamaktadır.
Şerhler hanesinde herhangi bir takyidat bulunmamaktadır.
Hak ve Mükellefiyetler hanesinde herhangi bir takyidat bulunmamaktadır.
Rehinler hanesinde herhangi bir takyidat bulunmamaktadır.
Taşınmazın tapu kayıtlarında taşınmazın devrine engel bir durumu bulunmamaktadır.
Taşınmazın tapu kayıtlarında gayrimenkulun değerine ilişkin kısıtlayıcı bir takyidat bulunmamaktadır.
| Zemin Tipi: | AnaTasinmaz | Ada/Parsel: | 307/15 |
|---|---|---|---|
| Tasınmaz Kimlik No: | 24194716 | AT Yüzölçüm(m2): | 393.50 |
| il/ilçe: | ISTANBUL/BESIKTAS | Bağımsız Bölüm Nitelik: | |
| Kurum Adı: | Besiktas | Bağımsız Bölüm Brüt | |
| Mahalle/Köy Adı: | SİNANPASA Mah. | Yüz Olcümü: | |
| Mevkii: | Bağımsız Bölüm Net Yüz Olcumu: |
||
| Cilt/Sayfa No: | 6/552 | ||
| Kayıt Durum: | Aktif | Blok/Kat/Giris/BBNo: | |
| Arsa Pay/Payda: | |||
| Ann Tronnmens Mitalile | AITLEATLE ADDID JOYCDL |
| (Hisse) Sistem No |
Malik | El Birliği No |
Hisse Pay/ Payda |
Metrekare | Toplam Metrekare |
Edinme Sebebi-Tarih- Yevmiye |
Terkin Sebebi- Tarih-Yevmiye |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 528589517 | (SN:8049480) ZIRAAT GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIGI ANONIM SIRKETI |
C. | 1/1 | 393.50 | 393.50 | Ticaret Sirketlerine Ayni Sermaye Konulması 13-07-2020 7061 |
Değerleme konusu ana taşınmazın son üç yıllık dönemde herhangi bir alım satım işlemi gerçekleşmemiştir. 13.07.2020 tarihinde Ticaret Şirketlerine Ayni Sermaye Konulması işlemi yapılmıştır.
Değerleme uzmanı imar ve yapı yönetmeliklerini incelerken, tüm güncel yönetmelikleri ve şartnamelerde meydana gelmesi olası değişiklikleri dikkate almalıdır. İmar yönetmelikleri arazi kullanımını ve geliştirmenin yoğunluğunu düzenlemektedir. İmar planları konut, ticari ve sanayi gibi genel kullanımı tanımlar ve bu kullanımlara istinaden yapılabilecek yapı yoğunluğunu belirtir.
| İMAR DURUMU: | |
|---|---|
| PLAN ADI | Beşiktaş-Dolmabahçe-Ortaköy Kentsel Sit Alanı Koruma Amaçlı Nazım İmar |
| Planı | |
| PLAN ÖLÇEĞİ | 1/5000 |
| ADA/PARSEL | 307 ada 15 parsel |
| PLAN ADI | 1/5.000 ölçekli Beşiktaş-Dolmabahçe-Ortaköy Kentsel Sit Alanı Koruma Amaçlı Nazım |
| İmar Planı | |
| PLAN ONAY TARİHİ | 13.09.2013 |
| LEJANT | THK2"Ticaret+ Hizmet+ Kültür Alanları" |
| YAPILAŞMA KOŞULLARI | Hmaks: 15.50 |
| TAKS: Belirlenmemiş |
|
| Kaks(Emsal): Belirlenmemiş |
Plan Notları: Tarafımıza ibraz edilen tapu fotokopileri ile ekspertize konu yerin ada/parsel bazında yer ve konumunun doğruluğu Beşiktaş Belediyesi`nden verilen imar paftası örneğinden tespit edilmiştir. Beşiktaş belediyesi imar müdürlüğünde yapılan sorgulamada gayrimenkulün konumlandığı parsel 13.09.2013 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli Beşiktaş-Dolmabahçe-Ortaköy Koruma amaçlı Nazım İmar Planına göre; (Hmax:15:50) THK2"Ticaret+ Hizmet+ Kültür" lejantında kalmaktadır. 1/1000 ölçekli koruma amaçlı uygulama imar planları onay aşamasında olduğu ifade edilmiş, plan hakkında onay süreci tamamlanmadığı için detay verilmemiştir.
Değerleme konusu taşınmazın son üç yıllık dönemde hukuki durumunda bir değişiklik bulunmamaktadır.
Beşiktaş Belediyesi İmar arşivinde yapılan incelemede;
*28.03.1975 tarih ve 75/1884 sayılı mimari projesi incelenmiştir.
*28.02.1976 tarih, 2/27 no'lu Ruhsat belgesi incelenmiştir. Belge 1 adet işyeri için; yol kotu altı 1, yol kotu üstü 5 kat ve toplam 1454m2 inşaat alanı için düzenlenmiştir.
*02.03.1977 tarih, 77/1098 no'lu yapı kullanım izin belgesi incelenmiştir.
Beşiktaş Belediyesi İmar arşivinde yapılan incelemede; taşınmazın yasallığını etkileyecek herhangi bir olumsuz evrak bulunmamaktadır.
Değerleme konusu gayrimenkul dosyası içerisinde denetim kuruluşu ve denetim bilgisi bulunmamaktadır. Ayrıca 29.06.2001 tarihinde kabul edilen 4708 sayılı yapı denetim kanunundan önce yapılması sebebiyle yapı denetim kanuna tabii değildir.
Taşınmaz yapı kullanma izin belgesi almış olup yasal süreçlerini tamamlamıştır
Konu taşınmaza ait 4.12.2020 tarihli, M29344F65E811 Belge numaralı, C sınıfı Enerji Kimlik Belgesi bulunmaktadır.
Taşınmazın tapu kayıtlarında ve belediye işlem dosyası içerisinde herhangi bir sözleşme bulunmamaktadır.
Konu taşınmaza ait hazırlanan iş bu rapor proje değerleme çalışması olmayıp cins tashihli bina için hazırlanmıştır.
Değerleme konusu taşınmaz olumsuz yönde etkileyen yada sınırlayan bir durum bulunmamaktadır
Gayrimenkulde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalmaktadır. Firmamız bu konuda bir uzmanlığı olmayıp konu ile ilgili detaylı bir araştırma yapılamamıştır. Ancak, yerinde yapılan gözlemlerde gayrimenkulün çevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiştir. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme çalışması yapılmıştır.
Beşiktaş, İstanbul'un Avrupa Yakası'nda yer alan ilçesidir. Adını İstanbul'un en eski semtlerinden bir olan Beşiktaş semtinden alır. 8,4 km uzunluğunda sahili olduğu İstanbul Boğazı'nın Rumeli yakasında yer alan ilçe batıda Şişli ve Kâğıthane, güneybatıda Beyoğlu, kuzeyde Sarıyer ilçeleriyle komşudur.
Hem nüfus, hem de alan olarak İstanbul kentinin küçük ilçelerinden biri olmasına karşın iki kıtayı ve İstanbul'un iki yakasını birbirine bağlayan 15 Temmuz Şehitler Köprüsü ve Fatih Sultan Mehmet köprülerinin bağlantı yolları, sahip olduğu son dönem Osmanlı mimarisi eserleri, Boğaziçi yamaçları, üniversiteler ile çeşitli bölüm ve fakülteler ve Levent-Maslak hattındaki iş merkezleri nedeniyle gündüz nüfusunun sayım nüfusuna göre birkaç misli arttığı bir alandır.
Beşiktaş tarih boyunca birçok adla anılmıştır. Bunun temel nedeni Osmanlı dönemine kadar sürekli bir yerleşim yeri niteliği kazanamamasıdır. Dolayısıyla zaman içinde çeşitli olaylara, buradaki önemli yapılara ya da anıtlara göre adlar almıştır. Çeşitli tarihçilere ve Beşiktaş'ın sakinleri arasında yaygın olan ve yazılı kaynaklarla da desteklenen bir teze göre Beşiktaş adının aslı Beştaş'dır; Barbaros Hayreddin Paşa'nın gemilerini bağlamak üzere diktirdiği beş taş direk anlamındaki "beştaş"tan bozularak bugünkü adını aldığı kabul edilir.
Değerleme konusu gayrimenkul, İstanbul İli, Beşiktaş İlçesi, Sinanpaşa Mahallesi'nde Köyiçi Sokakta 307 ada 15 parsel numarası ile kayıtlı 393,50 m² yüzölçümlü "ALTI KATLI KARGİR İŞYERİ" nitelikli taşınmazdır. Taşınmaz yaklaşık olarak 41.043603 enlem ve 29.005633 boylam koordinatlarında yer almaktadır. (UAVT: 2359610785)
Rapora konu gayrimenkulün bulunduğu bölgede genellikle ticaret ve turizm amaçlı, bitişik nizam apartman ile işyeri vasıflı inşa edilmiş, çoğunlukla eski yapılaşmalar yer almaktadır. Gayrimenkulün yakın çevresinde; Beşiktaş Çarşısı, Yıldız Teknik Üniversitesi gibi önemli yerler bulunmakta olup Beşiktaş sahiline de yakın konumdadır.
Gayrimenkulün bulunduğu alana ulaşım; Otobüs dolmuş gibi toplu taşıma araçları, özel araçlar ile rahatlıkla sağlanabilmektedir.
Parsel oldukça işlek bir lokasyonda yer alması sebebiyle Ticari kabiliyeti yüksek seviyededir.
| Barbaros Bulvarı | 100 m |
|---|---|
| O-1 Karayolu | 2,0 km |
| E-80 Karayolu | 6,1 km |
| İstanbul Havalimanı | 33 km |
Değerleme konusu gayrimenkul Beşiktaş İlçesi Sinanpaşa Mahallesi 307 ada 15 parsel numarası ile kayıtlı 393,50 m² yüzölçümlü arsa ve üzerindeki banka şubesi ve işyeridir.
Taşınmaz bodrum+zemin+4normal kat şeklinde projelendirilmiştir. Bodrum katı depo, arşiv, kasa odası ve ortak alanlar düzeninde 325 m2, zemin katı müşteri bekleme salonu, gişeler, operasyon odası düzeninde 325 m2, 1.normal kat müdür odası ve açık çalışma alanı düzeninde 125 m2, 2.normal kat 2 adet wc ve derslikler düzeninde 210 m2, 3.normal kat 2 adet wc ve derslikler düzeninde 210 m2, 4.normal kat 2 adet wc, derslikler ve balkon düzeninde 210 m2 olmak üzere toplamda 1405 m2 alanlıdır. Taşınmazın çatı katında açık teras alanı da bulunmaktadır.
Taşınmazın bodrum, zemin ve 1.normal katı Ziraat Bankası Beşiktaş Şubesi, 2., 3. Ve 4.normal katları Özel Dershane kullanımındadır.
Taşınmaz zeminleri karo seramik, duvarları alçıpan, tavanları asma tavan ve spot aydınlatmalı, giriş kısmı alüminyum doğrama cam sistemlidir. Tüm katlar cam ve alçıpan malzemeyle banka ve dershane ihtiyaçlarını karşılayacak şekilde bölümlendirilmiştir.
Yapının mevcut hali ile Köyiçi Caddesine yaklaşık 12,5 metre cephesi ve yaklaşık 27,75 metre derinliği bulunmaktadır. Yapı ve parsel dörtgene yakın şekle sahiptir.
Gayrimenkulün Değerleme Tarihi İtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi:
Taşınmazın bodrum, zemin ve 1.katı banka şubesi, 2,3,4 normal katlar ise Eğitim Kurumu olarak kullanılmaktadır.
Varsa, Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgi:
Taşınmazın ruhsatına aykırı bir durum bulunmamaktadır.
Ruhsat Alınmış Yapılarda yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21. Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınması Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi:
3194 Sayılı kanun 21.madde 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21. Maddesi kapsamında yeniden ruhsat alınmasını gerektirir bir değişiklik bulunmamaktadır.
Bir mülkün fiziki olarak uygun olan, yasalarca izin verilen, finansal olarak gerçekleştirilebilir ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek getiriyi sağlayan en verimli kullanımıdır. En etkin ve verimli kullanımı belirleyen temel unsurlar aşağıdaki soruların cevaplarını içermektedir.
İlk dört sorusunu geçen kullanım şekilleri arasında seçilen en verimli ve en iyi kullanım, arazinin gerçekten en verimli kullanımıdır.
Gayrimenkul sektörünün hukuki ve teknik açıdan en belirleyici faktörlerinden biri olan imar planları ülkemizde şehirleşme, teknolojik gelişme ve iktisadi ilerlemeye paralel bir gelişme gösterememekte ve bu revizyon eksikliği nedeniyle genelde stabil bir görünüm arz etmektedirler. Söz konusu olumsuz yapının doğal bir sonucu olarak bir gayrimenkul üzerinde mali ve teknik açıdan en yüksek verimliliği sağlayacak ve bunun yanı sıra finansmanı dahi temin edilmiş en optimum seçeneğin uygulama safhasına konulamaması gibi istenmeyen vakalar sektörümüzde sık sık oluşabilmektedir. Bir başka anlatımla, ülkemiz koşullarında en iyi proje en yüksek getiriyi sağlayan veya teknik olarak en mükemmel sonuçları sağlayan seçenek değil, aynı zamanda yasal mevzuatın gereklerini de yerine getiren projedir.
Ülkemizde imar planları, şehirleşme hızına ayak uyduramamakta ve nispeten stabil kalmaktadır. Bu durum, bir mülkün finansal olarak gerçekleştirilebilir ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek getiriyi sağlayan en verimli kullanımına yasalarca izin verilmemesine sebep olmaktadır. Sonuç olarak yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez.
Değerleme konusu gayrimenkul imar planına göre "Ticaret Alanı" nitelikli olup en etkin ve verimli kullanımlarının plan fonksiyonu doğrultusunda olacağı düşünülmektedir.
29 Mart 2022 tarihli Resmi Gazetede 5359 Sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile Mal ve Hizmetlere Uygulanacak Katma Değer Vergisi Oranlarının Tespitine İlişkin Kararda Değişiklik Yapılmasına Dair Karar 1 Nisan 2022 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere yayımlanmıştı. Söz konusu değişikliklerin uygulama esaslarına ilişkin Katma Değer Vergisi Genel Uygulama Tebliği'nde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ Taslağı (Seri No: 41) 4 Nisan 2022 tarihinde Gelir İdaresi Başkanlığı'nın internet sitesinde yayımlanmıştır.
5339 sayılı CB Kararı sonrasında konut teslimlerinde uygulanacak KDV oranlarına ilişkin açıklamaları aşağıdaki şekilde üç başlık altında toplayabiliriz.
Taslak Tebliğ'de 1 Nisan 2022 tarihinden önce yapı ruhsatı alınmış veya kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi yapılmış projeler kapsamında inşa edilen konutların 1 Nisan 2022 sonrası tesliminde;
Net alanı 150 m2'ye kadar konut teslimlerinin;
Büyükşehir statüsünde olmayan yerlerde %1,
Büyükşehirlerde, 2007/13033 sayılı BKK'nın 5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile kaldırılmadan önceki 1 inci maddesinin altıncı fıkrası kapsamında %1, %8 veya %18
Net alanı 150 m2'yi aşan konutlarda ise %18,
KDV'ye tabi olarak belirtilmektedir.
Tebliğ kapsamında 1 Nisan 2022 tarihinden sonrasında yapı ruhsatı alınmış konut teslimlerinde, konut net alanının;
150 m2 veya daha az olması durumunda %8,
150 m2'den fazla olması durumunda ise satış bedelinin 150 m2'ye kadar olan kısmı için %8, 150 m2'nin üzerindeki kısmı için %18,
Yine ilgili Karar'da yer aldığışekilde 6306 sayılı Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerde dönüşüm projeleri çerçevesinde 1/4/2022 tarihinden sonra alınan yapı ruhsatlarına göre yapılan konutların tesliminde, konutun net alanının;
150 m2 veya daha az olması durumunda %1,
150 m2'den fazla olması durumunda ise satış bedelinin 150 m2'ye kadar olan kısmı için (%1), 150 m2'nin üzerindeki kısmı için %18,
KDV oranı kullanılacağı açıklanmıştır.
Ancak 07.07.2023 tarih 7346 nolu Cumhurbaşkanlığı Kararnamesiyle tebliğde yer alan %8 olan KDV oranı %10 %18 olan KDV oranı %20 olarak değiştirilmiştir.
Buna göre taşınmaz için KDV oranı %20 olarak esas alınmıştır.
Not: Konu uzmanlık alanımız dışında olup kesin durum için konu uzmanlarından görüş alınması önerilir.
| SWOT ANALİZİ | |
|---|---|
| Güçlü Yönler | Zayıf Yönler |
| Ticari hareketlilik bakımından işlek lokasyonda yer alması, Bölge altyapı çalışmalarını tamamlanmış olması, Cadde cephesinin yüksek olması |
Eski yapı olması, Olası satış durumunda kısıtlı alıcı grubuna hitap etmesi |
| Fırsatlar | Tehditler |
| - |
Ekonomide yaşanan negatif dalgalanmaların olumsuz etkileri. |
Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan mülk, açık piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınabilir.
Taşınmazın yakın çevresinde, taşınmazla benzer potansiyele sahip, kıyaslanabilir emsal verilerine ulaşılabilmesi dikkate alınarak taşınmazın değerlemesinde Pazar Yaklaşımı kullanılmıştır.
| KONUMU VE ÖZELLİKLERİ | ALAN | SATIŞ DEĞERİ | BİRİM DEĞER | KONU GAYRİMENKULE GÖRE KONUM DURUMU |
İLETİŞİM BİLGİSi | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| EMSAL1 | Taşınmazın batısında Ihlamur Deresi Caddesi üzerinde bodrum, zemin+1 normal kattan 120+120+120 m2 alanlı taşınmaz satılıktır. Bodrum 1/8 ve normal katlar 1/4 indirgenmiştir. |
165,00 m2 | 73.000.000 TL | 442.424TL/m2 | Aynı | EMLAK OFİSİ 0 (530) 826 37 37 |
| EMSAL2 | Taşınmazın batısında çarşı bölgesinde yer alan bodrum+zemin+2normal katlı 130+130+87+87 m2 alanlı taşınmaz satılıktır. Bodrum 1/8 ve normal katlar 1/4 indirgenmiştir. Krediye uygun olmadığından düşük şerefiyelidir. |
190,00 m2 | 60.000.000 TL | 315.789TL/m2 | Daha Kötü | EMLAK OFİSİ 0 (542) 608 17 80 |
| EMSAL3 | Taşınmazın batısında Ihlamur Deresi Caddesi üzerinde zemi katta 60 m2 alanlı taşınmaz satılıktır. |
60,00 m2 | 25.000.000 TL | 416.667TL/m2 | Aynı | EMLAK OFİSİ 0 (532) 362 24 25 |
| EMSAL4 | Taşınmazın batısında Şair Nedim Caddesi üzerinde zemi katta 130 m2 alanlı taşınmaz satılıktır. |
130,00 m2 | 51.500.000 TL | 396.154TL/m2 | Aynı | EMLAK OFİSİ 0 (532) 179 07 97 |
| EMSAL5 | Taşınmazla aynı bölgede bina içerisinde iç kısımda yer alan 40 m2 alanlı ofis satılıktır |
40,00 m2 | 3.100.000 TL | 77.500TL/m2 | Daha Kötü | EMLAK OFİSİ 0 (507) 342 49 36 |
| EMSAL6 | Taşınmazla aynı bölgede bina içerisinde 80 m2 alanlı ofis satılıktır. |
80,00 m2 | 5.500.000 TL | 68.750TL/m2 | Daha Kötü | EMLAK OFİSİ 0 (535) 312 76 06 |
| EMSAL7 | Taşınmazla aynı bölgede bina içerisinde iç kısımda yer alan 40 m2 alanlı ofis satılıktır |
40,00 m2 | 4.500.000 TL | 112.500TL/m2 | Daha Kötü | EMLAK OFİSİ 0 (532) 361 80 16 |
| SATILIK DÜKKAN EMSALLERİN KARŞILAŞTIRILMASI | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Emsal | Birim Değer | Pazarlık | Konum Şerefiyesi Düzeltmesi |
Alan Farkı Düzeltmesi |
Yapı kalitesi | DÜZELTİLMİŞ FİYAT (TL/m²) |
||
| 1 | 442.424 TL/m2 | -5% | 0% | -5% | 10% | 439.216 TL/m2 | ||
| 2 | 315.789 TL/m2 | -5% | 35% | -5% | 10% | 423.224 TL/m2 | ||
| 3 | 416.667 TL/m2 | -5% | 0% | -5% | 10% | 413.646 TL/m2 | ||
| 4 | 396.154 TL/m2 | -5% | 0% | -5% | 8% | 384.344 TL/m2 | ||
| 415.108 TL/m2 |
| Emsal | Birim Değer | Pazarlık | Konum Şerefiyesi Düzeltmesi |
Alan Farkı Düzeltmesi |
Yapı kalitesi | DÜZELTİLMİŞ FİYAT (TL/m²) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 | 77.500 TL/m2 | -5% | 35% | -5% | 20% | 113.309 TL/m2 |
| 6 | 68.750 TL/m2 | -5% | 35% | -5% | 20% | 100.516 TL/m2 |
| 7 | 112.500 TL/m2 | -5% | 20% | -5% | 10% | 134.021 TL/m2 |
| 115.949 TL/m2 |
| KONUMU VE ÖZELLİKLERİ | ALAN | KİRA DEĞERİ | BİRİM DEĞER | KONU GAYRİMENKULE GÖRE KONUM DURUMU |
İLETİŞİM BİLGİSi | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| EMSAL1 | Taşınmazla aynı bölgede araç trafiğine kapalı durumda olan bölgede 20 m2 dükkan için aylık 40.000 TL/Ay kira ödendiği öğrenilmiştir. |
20 m2 | 50.000 TL | 2.500TL/m2 | Aynı | MAHAL TESPİTİ |
| EMSAL2 | Değerleme konusu taşınmazla aynı cadde güzergahında 90 m2 kapalı alanlı 3 katlı binada yer alan hamburgercinin 85.000TL bedel kira ödediği bilgisi alınmıştır. Normal katlar 1/4 oranında indirgenmiştir. Konum şerefiyesi yüksektir |
45 m2 | 85.000 TL | 1.889TL/m2 | Aynı | MAHAL TESPİTİ |
| EMSAL3 | Değerleme konusu taşınmazla aynı cadde güzergahında 70 m2 zemin 70 m2 asma katlı kitapçının 125.000TL bedel ile kira ödediği bilgisi alınmıştır. asma kat ½ oranında indirgenmiştir. |
105 m2 | 125.000 TL | 1.190TL/m2 | Aynı | MAHAL TESPİTİ |
| EMSAL4 | Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede kahvaltıcılarda benzer nitelikteki binanın zemin+bodrum katında konumlu 125+125 m2 alanlı beyan edilen 100+100 m2 alanlı olduğu düşünülen dükkan 100.000TL bedel ile kiralıktır. bodrum kat 1/8 oranında indirgenmiştir. |
113 m2 | 100.000 TL | 885TL/m2 | Daha Kötü | EMLAK OFİSİ 0 (536) 845 41 50 |
| Emsal | Birim Değer | Pazarlık | Konum Şerefiyesi Düzeltmesi |
Alan Farkı Düzeltmesi |
Yapı kalitesi | DÜZELTİLMİŞ FİYAT (TL/m²/Ay) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2.500 TL/m2/Ay | 0% | 0% | -40% | 5% | 1.575 TL/m2 |
| 2 | 1.889 TL/m2/Ay | 0% | 0% | -40% | 5% | 1.190 TL/m2 |
| 3 | 1.190 TL/m2/Ay | 0% | 0% | -20% | 5% | 1.000 TL/m2 |
| 4 | 885 TL/m2/Ay | -10% | 50% | -20% | 5% | 1.004 TL/m2 |
| 1.192 TL/m2 |
Emsaller taşınmazın zemin katına göre kıyaslanmıştır.
Taşınmazın bulunduğu bölge, eski yerleşim yerlerinin aldığı bölge olup, bölgede taşınmaza örnek gösterilebilecek boş arsa emsali bulunmamaktadır. Taşınmazın değerlemesinde yeterli ve örnek gösterilebilecek emsal taşınmazlar bulunması dikkate alınarak UDES 10.4 Maddesi kapsamında sadece emsal karşılaştırma yaklaşımı kullanılarak değerlemede bulunulmuştur.
UDES 10.4. Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir.
Bölge zemin katın ticari potansiyelinin yüksek olduğu taşınmazların bulunduğu bölgededir. Genel olarak küçük alanlı ve zeminde yer alan taşınmazlar tercih edilmektedir. Üst katlar ve bodrum katların ticari potansiyelinin düşük olması olumsuz etken olarak ele alınmıştır. Taşınmazın kat analizinde bodrum katın dış çevreyle bağlantısının olmaması dikkate alınarak, zemin kat birim değerine oranla 1/8 oranında üst katlar ise görünürlükleri dikkate alınarak zemin kata göre 1/4 oranında birim değer indirgemesi yapılmıştır.
Buna Göre;
| KATLARA GÖRE DEĞER ANALİZİ |
|||
|---|---|---|---|
| Alan | Birim Değer | Değer | |
| BODRUM | 325 m² | ~51.889 TL/m² | ~16.900.000 TL |
| ZEMİN | 325 m² | ~415.108 TL/m² | ~134.900.000 TL |
| 1.KAT | 125 m² | ~115.949 TL/m² | ~14.500.000 TL |
| 2.KAT | 210 m² | ~115.949 TL/m² | ~24.300.000 TL |
| 3.KAT | 210 m² | ~115.949 TL/m² | ~24.300.000 TL |
| 4.KAT | 210 m² | ~115.949 TL/m² | ~24.300.000 TL |
| TOPLAM | 1.405 m² | ~239.200.000 TL |
| KATLARA GÖRE KİRA DEĞER ANALİZİ |
|||
|---|---|---|---|
| Alan | Birim Değer | Değer | |
| BODRUM | 325 m² | ~149 TL/m²/Ay | ~50.000 TL/Ay |
| ZEMİN | 325 m² | ~1.192 TL/m²/Ay | ~385.000 TL/Ay |
| 1.KAT | 125 m² | ~298 TL/m²/Ay | ~35.000 TL/Ay |
| 2.KAT | 210 m² | ~298 TL/m²/Ay | ~65.000 TL/Ay |
| 3.KAT | 210 m² | ~298 TL/m²/Ay | ~65.000 TL/Ay |
| 4.KAT | 210 m² | ~298 TL/m²/Ay | ~65.000 TL/Ay |
| TOPLAM | 1.405 m² | ~665.000 TL/Ay | |
| 9.2. Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri | |||
| Rapor içeriğinde yer verilmeyen asgari husus ve yer verilmeyen madde bulunmamaktadır. ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş |
9.3. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Belgelerin Tam | ||
| izin ve belgeler tam ve eksiksizdir. | Değerleme konusu taşınmazın tüm yasal gereklilikleri tamamlanmış olup ve mevzuat uyarınca alınması gereken | ||
| 9.4. Varsa Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler İle ilgili Görüş | |||
| Taşınmazın tapu kayıtlarında herhangi bir takyidat ve ipotek bulunmamaktadır. | |||
| 9.5. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli | |||
| Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç Devredilebilmesi Konusunda | |||
| Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi | |||
| Taşınmazın devrine ilişkin herhangi bir sınırlama veya kısıtlama bulunmamaktadır. | |||
| 9.6. Değerleme Konusu Arsa veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje | |||
| Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi | |||
| Taşınmaz boş arsa değildir. | |||
| Devredilebilmesine | İlişkin Olarak Bu Hakları Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi |
Doğuran Sözleşmelerde |
9.7. Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Özel Kanun Hükümlerinden |
| Değerleme konusu taşınmaz üst hakkı veya devremülk değildir. | |||
| görüş | 9.8. Gayrimenkulün tapudaki niteliğinin, fiili kullanım şeklinin ve portföye dahil edilme niteliğinin birbiriyle uyumlu olup olmadığı hakkında görüş ile portföye alınmasında herhangi bir sakınca olup olmadığı hakkında |
||
| (Değişik:RG-23/1/2014-28891) (1) ortaklıkların; |
"Değerleme konusu taşınmazlar, Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde, Sermaye Piyasası Mevzuatı, 28/05/2013 tarihli ve 28660 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan Seri III, 48.1 numaralı GYO tebliği MADDE 22 – Bu Tebliğde yer alan sınırlamalar saklı kalmak üzere, ortaklıklar veya |
||
| olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir. | a) (Değişik: RG-9/10/2020-31269) Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler. Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu |
||
b) (Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir.
c) Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. "
Hükümleri doğrultusunda Bina olarak GYO portföyüne dahil edilmesinde /bulunmasında herhangi bir sakınca olmayacağı düşünülmektedir.
Tarafımızca işleme alındığı tarihteki değerleme konusu taşınmazların Piyasa satış ve kira değer Tespiti; gayrimenkul mahallinde ve bulunduğu bölge genelinde yapılan inceleme ve araştırma ile resmi kurum ve kuruluşlardan edinilen belge ve bilgi doğrultusunda oluşan kanaat, ilçenin ve bölgenin gelişme trendi, gayrimenkulün imar durumu yapılaşma şartları ile kullanım fonksiyonu, arsanın alanı, geometrik şekli, topoğrafya durumu, bulunduğu muhitin şeref ve ehemmiyeti, çevresinin teşekkül tarzı ile şehir merkezi ile bölgesindeki merkezi konumlara olan mesafesi, ana yola bulvara veya caddeye olan cephesi, ulaşım ve çevre özellikleri, mevcut ekonomik şartlar gibi tüm faktörler dikkate alınarak bulunduğu muhite göre alıcı bulup bulamayacağı, bulması halinde nispet derecesi gibi kıymet yükseltici ve kıymet düşürücü müspet menfi tüm faktörler göz önünde bulundurularak yapılmıştır.
Bu doğrultuda rapor sonuç değeri olarak, pazar yaklaşımı sonucu takdir edilen değerler aşağıdaki gibidir.
| Ada/Parsel | Takdir Edilen Değer (KDV Hariç) (TL) |
Takdir Edilen Değer (KDV Dahil) (TL) |
|
|---|---|---|---|
| 307 ADA 15 PARSEL | 239.200.000,00 | 287.040.000,00 |
Mal ve Hizmetlere Uygulanacak Katma Değer Vergisi Oranlarının Tespitine İlişkin Kararda Değişiklik Yapılmasına Dair Karar kapsamında işyerleri için %20 KDV oranı esas alınmıştır.
| Ada/Parsel | Takdir Edilen Kira Değeri (KDV Hariç) (TL/Ay) |
Takdir Edilen Kira Değeri (KDV Dahil) (TL/Ay) |
|
|---|---|---|---|
| 307 ADA 15 PARSEL | 665.000,00 | 798.000,00 |
Mal ve Hizmetlere Uygulanacak Katma Değer Vergisi Oranlarının Tespitine İlişkin Kararda Değişiklik Yapılmasına Dair Karar kapsamında işyerleri için %20 KDV oranı esas alınmıştır.
*KDV tarafımızın uzmanlık alanı olmayıp tebliğ çerçevesinde tarafımıza yapılan yoruma dayalı olup alınacak resmi görüş ve bilgiye göre revize edilebilir.
| Tayyar ŞAHİN | Alper KOZAN | Gülhan DOĞAN | |
|---|---|---|---|
| Değerleme Uzmanı | Denetmen | Sorumlu Değerleme | |
| SPK Lisans No: 408820 | SPK Lisans No: 402319 | Uzmanı SPK Lisans No: 400254 |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.