Regulatory Filings • Dec 25, 2024
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
ZİRAAT GYO A.Ş. 23.12.2024/0137
| TALEP EDEN KURUM | ZİRAAT GYO A.Ş. |
|---|---|
| DAYANAK SÖZLEŞMESİ | 09.10.2024 |
| BAŞVURU TARİHİ VE TAKİP NO | 09.10.2024 |
| RAPORUN KONUSU | İstanbul İli, Fatih İlçesi, Hobyar Mahallesi 398 ada 12 parsel numaralı ''Altında 3 Mağazası Olan Kagir Vitali Hanı'' nitelikli taşınmaza ait adil piyasa koşullarında KDV hariç yıl sonuna esas yasal rayiç değerinin belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur. |
| RAPOR TARİH VE NO. | 23.12.2024 / 2024 ÖZEL 0137 |
| GAYRİMENKULÜN MALİKİ | ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ |
| TAPU BİLGİLERİ | Değerleme konusu gayrimenkulün detaylı tapu bilgileri "3.2 Gayrimenkullerin Tapu Kayıt Bilgileri" başlığında raporun 10. sayfasında açıklanmıştır. |
| İMAR DURUMU | Fatih Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünden alınan bilgilere göre değerleme konusu taşınmazın bulunduğu parsel 04.10.2012 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Fatih İlçesi ( Tarihi yarımada ) 1. Derece Arkeolojik - Kentsel Arkeolojik - Kentsel - Tarihi Sit Alanları Uygulama İmar Planına göre; 1.Derece koruma gölgesinde, Geleneksel Ticaret ( GT ) alanında kalmaktadır. Parselin tescilli anıt eser kaydı bulunmaktadır. Her türlü fiziki inşai uygulama için Koruma Kurul kararı gerekmektedir. Ayrıntılı imar ve yola terk bilgileri için yazılı dilekçe ile başvurulması gerekmektedir. |
| KISITLAYICI DURUMLAR | 23.12.2024 tarihi itibariyle saat 14:51 de Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü portal sisteminden alınan ve rapor ekinde sunulan güncel TAKBİS belgesine takyidat bilgileri belirtilmiştir. |
| GAYRİMENKUL İÇİN TAKDİR EDİLEN 23.12.2024 TARİHLİ (KDV HARİÇ) DEĞER |
TAŞINMAZ ARSA DEĞERİ: ~ 227.100.000,00-TL TOPLAM YASAL ve MEVCUT DURUM DEĞERİ= ~315.000.000,00-TL Toplam Aylık Brüt Kira Getirisi: = ~ 1.300.000,00 TL/ay Toplam Yıllık Brüt Kira Getirisi :1.300.000 TL/ay * 12 = 15.600.000,00 TL/yıl dır. |
| RAPORU HAZIRLAYAN DEĞERLEME UZMANI (LİSANS NO) |
Ufuk ŞAHİN (Lisans No: 402610) |
| KONTROL EDEN DEĞERLEME UZMANI (LİSANS NO) |
Hüdaverdi SÖNMEZ (Lisans No: 406838) |
| ONAYLAYAN SORUMLU DEĞERLEME UZMANI (LİSANS NO) |
Emrullah ACAR (Lisans No: 404715) |
AÇI KURUMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. tarafından ZİRAAT GYO A.Ş. için 23.12.2024 tarihinde 2024 ÖZEL 0137 rapor numarası ile hazırlanan değerleme raporu için aşağıdaki hususları beyan ederiz:
Rapor, bir nüsha olarak 31.08.2019 tarih ve 30874 sayılı Resmi Gazete yayımlanan "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları hakkında tebliğ (III-62.3)" esas alınarak AÇI KURUMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. tarafından oluşturulan "Gayrimenkul Değerleme Rapor Örneği" ne göre düzenlenmiştir. Kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.
| 6 BÖLÜM 1 RAPOR BİLGİLERİ |
|
|---|---|
| 1.1- Rapor Tarihi ve Numarası6 |
|
| 1.2- Rapor Türü 6 |
|
| 1.3- Raporu Hazırlayan Değerleme Uzmanı ve Sorumlu Değerleme Uzmanı 6 |
|
| 1.4- Değerleme Tarihi ve Değer Kavramı 6 |
|
| 1.5- Dayanak Sözleşmesinin Tarih ve Numarası6 |
|
| 1.6- Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacı İle Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama7 |
|
| 7 Bölüm 2 ŞİRKET-MÜŞTERİ BİLGİLERİ, DEĞERLEMENİN TANIMI VE KAPSAMI |
|
| 2.1- Şirketin Unvanı ve Adresi 7 |
|
| 2.2- Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi7 |
|
| 2.3- Müşteri Talebinin Kapsamı ve Sınırlamalar8 |
|
| 2.4- Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerleme Raporuna İlişkin Bilgiler8 |
|
| 2.5- İşin Kapsamı 8 |
|
| 3.1- Gayrimenkulün Yeri, Ulaşım ve Çevre Özellikleri9 |
|
| 9 BÖLÜM 3: DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER |
|
| 3.2- Gayrimenkullerin Tapu Kayıt Bilgileri |
10 |
| 3.3- Gayrimenkullerin Tapu Takyidat Bilgileri |
10 |
| 3.4-Gayrimenkulün Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler |
10 |
| 3.5- Gayrimenkulün İmar Durumu |
11 |
| 3.6- Gayrimenkulün Hukuki Durumu ve İktisap Sebebi |
12 |
| 3.7- Değerlemesi Yapılan Projeye İlişkin Bilgiler |
12 |
| 3.8- Değerleme Konusu Gayrimenkul ile ilgili 29.06.2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetim Kanunu Gereği Yapılması Gerekli Denetimler ve Denetimlerde Bulunan Yapı Denetim Kuruluşu Hakkında Bilgi |
12 |
| 3.9- Gayrimenkul bünyesinde ruhsat dışı yapılan tadilatların 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21. Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınması Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı |
12 |
| 3.10- Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması gereken izin ve Belgelerin tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığını Hakkında Görüş |
13 |
| 3.11- Değerlemesi yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, GYO Portföyüne alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup |
|
|---|---|
| Olmadığı Hakkında Görüş | 13 |
| 3.12. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkule ilişkin Riskli Yapı, Durdurma Kararı veya Yıkım Kararı Bulunup Bulunmadığı Hakkında Bilgi |
13 |
| 3.13. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkule İlişkin Olarak Düzenlenmiş Enerji Kimlik Belgesi | 13 |
| BÖLÜM 4 : DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER13 | |
| 4.1- Gayrimenkul Sektörünün Analizi ve Genel Veriler |
13 |
| 4.2- Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler |
21 |
| 4.2.1- Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler |
23 |
| 4.3- Taşınmazın Yapısal Özellikleri |
23 |
| 4.4- Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Kullanılma Nedenleri |
24 |
| 4.5- Gayrimenkullerin Değerine Etken Faktörler |
25 |
| 4.6- Genel Değerleme Yöntemleri |
25 |
| 4.7- Değerleme İşleminde Kullanılan Yöntemler ve Seçilmesinin Nedenleri |
27 |
| 4.8-Değer Tespitine İlişkin Piyasa Değeri Yaklaşımı (Varsayımları) Yöntemine Göre Elde Edilen Veriler | |
| 27 | |
| 4.9 Maliyet Oluşumlar Yöntemine Göre Taşınmazın Mevcut Durum Değeri | 31 |
| 4.10- Proje Geliştirme (Kat Karşılığı) Yöntemine Göre Yapılan Kabul ve Hesaplamalar |
31 |
| 4.11- Nakit Akışı (Gelir) Yaklaşımı Varsayımları Yöntemine Göre Taşınmazın Değeri |
32 |
| 4.12- Gayrimenkulün ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi |
32 |
| 4.13-En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi | 33 |
| 4.14-Müşterek Veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi | 33 |
| 4.15-Asgari Bilgilerden Raporda Yer Almayan Bilgilerin Gerekçeleri |
33 |
| 4.16- Yapılan Çalışmalarda Baz Alınan Veriler ve Analiz Sonuçlarının Karşılaştırılması |
33 |
| 4.17- Değerleme Uzmanlarının Sonuç Cümlesi |
34 |
| 4.19- Taşınmazın Nihai Değeri |
35 |
Bu rapor, taraflar arasında imzalanan 09.10.2024 tarihli dayanak sözleşmesine istinaden, Şirketimiz tarafından 23.12.2024 tarihinde, 2024 ÖZEL 0137 rapor numarası ile tanzim edilmiştir.
Bu rapor ZİRAAT GYO A.Ş. nin talebi üzerine mülkiyetin tamamı ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ ' ne ait olan; Tapu kayıtlarına göre İstanbul İli, Fatih İlçesi, Hobyar Mahallesi, 398 ada 12 parsel üzerinde bulunan "ALTINDA ÜÇ MAĞAZASI OLAN KAGİR VİTALİ HANI" nitelikli taşınmazın, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği Madde-34/1 g fıkrasında yer alan "Portföyde yer alan ve ortaklığın hesap döneminin son üç ayı içerisinde herhangi bir nedenle rayiç değeri tespit edilmemiş olan varlıkların yıl sonu değerlerinin tespiti" hükmüne binaen hazırlanan değerleme raporudur.
Bu değerleme raporu; gayrimenkul mahallinde yapılan inceleme sonucunda ilgili kişi, kurum ve kuruluşlardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak, farklı değerleme yöntemlerinden elde edilen verilerin bir arada yorumlanması sonucunda hazırlanmıştır. Bu rapor, Şirketimiz Değerleme Uzmanlarından Ufuk ŞAHİN tarafından hazırlanmış, Sorumlu Değerleme Uzmanı Hüdaverdi SÖNMEZ tarafından kontrol edilmiş ve Şirketimiz Sorumlu Değerleme Uzmanlarından Emrullah ACAR tarafından onaylanmıştır.
Bu değerleme raporu, firmanın talebi doğrultusunda Değerleme Uzmanlarından Ufuk ŞAHİN tarafından 18.12.2024 tarihinde gayrimenkul mahallinde yapılan inceleme ve tespitlere istinaden 23.12.2024 tarihinde hazırlanmıştır.
Bu raporda kullanılan değer; tamamı ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ 'ne ait olan; Tapu kayıtlarına göre İstanbul İli, Fatih İlçesi, Hobyar Mahallesi, 398 ada 12 parsel üzerinde bulunan "ALTINDA ÜÇ MAĞAZASI OLAN KAGİR VİTALİ HANI" nitelikli taşınmazın, mevcut haliyle değerinin tespitine yönelik günümüz piyasa koşullarında, UDS 104 Değer Esaslarında tanımlanan Pazar Değeri'dir. UDS Tanımlı Değer Esası – Pazar Değeri tanımlaması aşağıdaki şekilde yapılmıştır.
Pazar Değeri; bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Bu değerleme raporu, ZİRAAT GYO A.Ş. ile Açı Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık Anonim Şirketi'nin arasında; tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 09.10.2024 tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.
Bu rapor, aşağıda belirtilen Tebliğ ve diğer düzenlemelere göre hazırlanmıştır.
-Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile uygun görülen Uluslararası Değerleme Standartları (2017).
Şirketimiz, 18.11.2011 tarihinde, Ankara Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanan Şirket Ana Sözleşmesine göre Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacıyla 270.000.TL sermaye ile kurulmuş olup, 26.12.2019 tarih itibari kayıtlı sarmayası 1.000.000-TL. ye çıkartılmıştır. Şirket, SPK Seri: VIII, No: 35 sayılı "Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Şirketler ile Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ" çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere Sermaye Piyasası Kurulu'nun 23.03.2012 tarih ve 338 sayılı Kararı ile listeye alınmış olup, uluslararası alanda kabul görmüş değerleme standartları çerçevesinde hizmeti vermektedir.
Açı Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Ceyhun Atuf Kansu Caddesi Oğuzlar Mah. 1370. Sokak No:24/9-10-11-12. Balgat-Ankara Tel:0312 2840975-2840300 Fax:0312 2840976 Web Adresi: [email protected] - [email protected]
Şirket Unvanı: Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Ülkemiz gayrimenkul sektörünün gelişimine ivme kazandıracak ve Türkiye için katma değer yaratacak projeler ile sektöründe öncü şirketler arasında yer almak, yüksek yatırım değeri sunan özgün projeler geliştirerek istikrarlı bilanço büyümesi gerçekleştirmek, kurumsal değerleri ve yönetim anlayışıyla sektöründe örnek bir kurum olmak, hissedarlarına en yüksek getiriyi kazandıracak değer artıran projeleri hayata geçirmek.
Çağdaş insana ve çağdaş kentlere yaraşır, yüksek kaliteli mekânlar oluşturmak, yatırımlarını ve kaynaklarını etkin bir biçimde değerlendirerek istikrarlı büyüme ve yüksek kârlılık ilkesiyle hissedarları için yarattığı değeri sürekli kılmak.
Ödenmiş Sermaye; 4.693.620.000-TL.,
Kayıtlı Sermaye Tavanı; 7.000.000.000-TL.,
Halka Arz; % 18,94
Şirket Adresi: Finanskent Mah. Finans Cad. B Blok No:44/B Ümraniye /İSTANBUL Telefon No: +90 (216) 369 77 72 – 73 - İnternet Adresi: www.ziraatgyo.com.tr
Bu rapor; tamamı ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ 'ne ait olan; Tapu kayıtlarına göre İstanbul İli, Fatih İlçesi, Hobyar Mahallesi, 398 ada 12 parsel nolu "ALTINDA ÜÇ MAĞAZASI OLAN KAGİR VİTALİ HANI" nitelikli taşınmazın, mevcut haliyle piyasa koşullarında satış ve kira değerinin belirlenmesi için hazırlanan değerleme raporudur.
Değerleme çalışması ve raporlama ile ilgili herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.
Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerli olduğu varsayılmaktadır.
Konu taşınmaz için, ZİRAAT GYO A.Ş. talebi doğrultusunda 10.11.2020 tarih 263 numaralı 27.12.2022 tarih 081 numaralı, 12.04.2023 tarih ve 007 numaralı ve 22.12.2023 tarih ve 043 numara ile 4 adet değerleme raporu düzenlenmiştir.
Konu taşınmazın, mevcut haliyle Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-48.1) Madde-34/1 g fıkrasında yer alan "Portföyde yer alan ve ortaklığın hesap döneminin son üç ayı içerisinde herhangi bir nedenle rayiç değeri tespit edilmemiş olan varlıkların yıl sonu değerlerinin tespiti" hükmüne binaen yıl sonuna esas yasal rayiç değerinin tespitine yönelik hazırlanan değerleme raporunu Sermaye Piyasası Mevzuatı ve asgari hususlar çerçevesinde hazırlanarak müşteriye imzalı olarak teslim edilmesidir.
Değerleme konusu, ''Altında 3 Mağazası Olan Kagir Vitali Hanı'' tapulu 398 ada 12 parselde bulunan taşınmaz; İstanbul İli, Fatih İlçesi, Hobyar Mahallesi, Büyük Postane Caddesi üzerinde yer alan 15 dış kapı numaralı bina üzerinde yer almaktadır. UAVT:1524169412
Ulaşım; İstanbul İli, Fatih İlçesinin ana arterlerinden olan Cevizlibağ köprüsü Topkapı kavşağı Kuzeybatı yönünde yaklaşık 1 km ilerledikten sonra Turgut Özal caddesine girilir. Bu cadde üzerinde güneydoğu istikametinde yaklaşık 3 km ilerlendikten sonra Ordu caddesine dönülür. Bu cadde üzerinde de 1 km gidildikten sonra Yeniçeriler caddesine girilir. Cadde sonunda Ayasofya meydanından sol tarafa yerebatan sarnıcı caddesine girilir. Cadde üzerinde 400 metre gidilip sağ tarafta bulunan Ankara Caddesine girilir. Cadde üzerinde de 700 metre girildikten sonra sol tarafta bulunan Büyük postane caddesine girilir. Değerleme konusu taşınmaz, bu caddenin 200. metresinde sol tarafta yer alan 15 dış kapı numaralı ''Altında 3 Mağazası Olan Kagir Vitali Hanı'' tescilli binanır. Taşınmazın bulunduğu bölge Sosyo ekonomik yönden, üst-orta düzey gelir grubunun genellikle iş merkezi ve ofis olarak tercih ettikleri yerleşim birimidir. Bölgenin teknik alt yapısı çalışmaları tamamlanmış olup, kamu hizmetlerinden istifadesi tamdır. Ticari faaliyetler taşınmaza yakın konumlu yer alan ana caddeler üzerindeki binaların alt katlarında ve çarşı içlerinde yürütülmektedir. Bölge Okullara, Kamu kurumlarına, Hastanelere, yakın konumdadır. Taşınmaza yakın konumda: Beyazıt çarşı, Sultanahmet camii, Nuruosmaniye cami, Ayasofya cami, Büyük postane, İstanbul valili, Cağaloğlu kitapçılar caddesi, kapalı çarşı, Gülhane parkı vb. birçok tarihi eserlerin olduğu, turistlik ve ticaret yönünden son derece hareketli bir bölgedir.
| GAYRİMENKULÜN TAPU KAYDI | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| İLİ | İSTANBUL | PAFTA | - | |||
| İLÇESİ | FATİH | ADA | 398 | |||
| BUCAĞI | PARSEL | 12 | ||||
| MAHALLESİ | HOBYAR | MEVKİİ | YENİ PASTA HANE | |||
| ZEMİN NO | 24491936 | ALANI (m²) | 378.50 | |||
| ANA TAŞINMAZIN NİTELİĞİ |
ALTINDA ÜÇ MAĞAZASI OLAN KAGİR VİTALİ HANI |
BAĞIMSIZ BÖL. NİTELİĞİ |
- | |||
| ARSA PAYI | - | BLOK | - | |||
| CİLT | 2 | KATI | - | |||
| SAYFA | 262 | BAĞIMSIZ BL NO |
||||
| İKTİSAP TARİHİ | 10.11.2016 | YEVMİYE | 22871 | |||
| MALİKLER | ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ 1/1 |
23.12.2024 tarihi saat 14:51 itibariyle Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü portal sisteminden alınan ve rapor ekinde sunulan güncel TAKBİS belgesine göre;
*Beyan: 2. derecede korunması gerekli taşınmaz kültür varlığıdır.26.04.2021 tarih 8312 yevmiye numarası. *Beyan: A. 2. GRUBU ESKİ ESER( Şablon: Kültür ve Tabiat Varlıklarının Belirtilmesi (1. ve 2. Grup - Harçtan Muaf)
*Şerh: 35 NOLU MAĞAZA VE ALTINDAKİ BODRUM İLE 2İNCİ VE 3ÜNCÜKATTAKİ METALLERİ MAĞAZADA OLAN İKİ ODA VE ZEMİN KATTA MERDİVEN ALTINDA KAPALI 6 METRELİK MAHAL VE 1 NOLU ODA 10 SENE MÜDDETLE 01/07/1949 TARİHİNDEN İTİBAREN EMİNE KINALI VE KOMANDİT ŞİRKETİ NAMINA KİRA MUKAVELESİ 08/08/1949 tarih ve 3997 yevmiye numarası.
-Tapu senedi; Değerleme konusu; İstanbul İli, Fatih İlçesi, Hobyar Mahallesi 398 ada 12 parselde kayıtlı taşınmaz; ''ALTINDA 3 MAĞAZASI OLAN KAGİR VİTALİ HANI'' nitelikli olup Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi adına kayıtlıdır.
-İmar Çapı; Fatih Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünden alınan bilgilere göre değerleme konusu taşınmazın bulunduğu parsel 04.10.2012 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Fatih İlçesi ( Tarihi yarımada ) 1. Derece Arkeolojik - Kentsel Arkeolojik - Kentsel - Tarihi Sit Alanları Uygulama İmar Planına göre; 1.Derece koruma bölgesinde, bitişik nizam, Geleneksel Ticaret ( GT ) alanında kalmaktadır. Parselin tescilli anıt eser kaydı bulunmaktadır. Her türlü fiziki inşai uygulama için Koruma Kurul kararı gerekmektedir. Ayrıntılı imar ve yola terk bilgileri için yazılı dilekçe ile başvurulması gerekmektedir.
-Yapı Ruhsatı Belgesi; Fatih Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü arşivinde 24.01.1989 tarihli 295265/24145 no'lu ( 398 ada 12 parsel ) Yapı Ruhsat belgesi, 05.01.1995 tarihli 1/1 no'lu ( 398 ada 12 parsel ) Temdit yapı ruhsatı belgesi incelenmiştir.
-Yapı Kullanma İzin Belgesi:Fatih Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü arşivinde taşınmaz için düzenlenmiş yapı kullanma izin belgesi bulunmamaktadır. Raporun Madde 3.3 bölümde 1949 yıllına ait tapu kaydında binanın 2931 Sayılı İmar Affı Yasası gereğince 2/A Maddesine göre 6785 Sayılı İmar Kanunun yürüklüğe girdiği 16 Ocak 1957 tarihinden önce yapıldığı anlaşılmaktadır. Cins tashihi durumundaki bu duruma dayanılarak konu taşınmazın yasal sürecini tamamladığı sonucuna varılmıştır.
-Mimari Proje: Fatih Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü arşivinde mevcut değerleme konusu taşınmaza ait 31.07.1987 tarihli 3828 sayılı tasdiki yapılmış olan Restorasyon projesi incelenmiştir.
-Enerji Kimlik Belgesi: Değerleme konusu taşınmaza ait 11.11.2019 tarihli M293412133026 nolu E sınıfı Enerji kimlik Belgesi bulunduğu tespit edilmiştir.
Yukarıda bahsedilen ve rapor ekinde sunulan belgeler, ilgili kurum arşivlerinde görülmüş ve örnekleri alınmıştır.
Fatih Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünden alınan bilgilere göre değerleme konusu taşınmazın bulunduğu parsel 04.10.2012 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Fatih İlçesi (Tarihi yarımada) 1. Derece Arkeolojik -Kentsel Arkeolojik - Kentsel - Tarihi Sit Alanları Uygulama İmar Planına göre; 1.Derece koruma bölgesinde, Bitişik nizam, Geleneksel Ticaret ( GT ) alanında kalmaktadır. Parselin tescilli eski eser kaydı bulunmaktadır. Her türlü fiziki inşai uygulama için Koruma Kurul kararı gerekmektedir. Ayrıntılı imar ve yola terk bilgileri için yazılı dilekçe ile başvurulması gerekmektedir.
İlgili Belediye ve Tapu Müdürlüğü yetkilileri ile yapılan görüşmelerde değerlemeye konu gayrimenkul ile ilgili olarak aşağıdaki hususlar tespit edilmiştir;
Son 3 yıl içinde imar planlarında herhangi bir değişikliğin olmadığı bilgisi edinilmiştir.
Taşınmaz Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. adına '' Ticaret Şirketlerine Ayni Sermaye Konulması suretiyle'' 10.11.2016 tarih 22871 nolu yevmiye ile tescili yapılmış olup, son 3 yılda alım/ satıma konu olmamıştır.
Değerlemesi yapılan gayrimenkul, ada/parsel bazında yerinin doğruluğu imar planının zemine aplike edilmesinden tespit edilmiş, taşınmaz üzerinde bulunan bina ve müştemilatına ait Fatih Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğündeki taşınmazın mevcut dosyasında 31.07.1987 tarihli 3828 sayılı tasdiki yapılmış olan Restorasyon projesi incelenmiştir.
Değerleme konusu parseli üzerinde yer alan yapı denetim hakkında kanundan önce yapıldığından Yapı Denetimi Hakkında Kanun hükümlerine tabi değildir.
Değerleme konusu taşınmaz bünyesinde tadilat ruhsatına ve projesine aykırı olarak yapılan imalatların toplam inşaat alanında, kat sayısında, bağımsız bölüm sayısı veya kullanılan ünite sayısında herhangi bir farklılığa sebebiyet vermemiş olup bu neden ile 3194 sayılı kanun 21. Maddesi uyarınca tekrar ruhsat gerektirecek nitelikte olmadığı kanaatine varılmıştır.
Değerleme konusu ana gayrimenkule ait tadilat yapı ruhsatı ve onaylı projesi ilgili belediye arşivinde incelenmiş olup, değerleme konusu taşınmazın tasarrufunda mevzuat gereğince bir kısıtlaması yoktur.
Değerleme konusu gayrimenkul tapudaki vasfı "Altında Üç Mağazası Olan Kagir Vitali Hanı" olup, GYO portföyünde bulundurulmasında sakınca bulunmamaktadır.
Taşınmaz ile ilgili tapu ve belediye imar müdürlüğünde yapılan incelemede herhangi bir Riskli Yapı, Durdurma Kararı veya Yıkım Kararı Bulunmadığı tarafımıza sözlü olarak beyan edilmiştir.
3.13. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkule İlişkin Olarak Düzenlenmiş Enerji Kimlik Belgesi Değerleme konusu taşınmaza ait 11.11.2019 tarihli M293412133026 nolu E sınıfı Enerji kimlik Belgesi bulunduğu tespit edilmiştir.
3.14. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkule İlişkin Olarak Düzenlenmiş Sözleşme Bilgileri
Konu taşınmaz ile ilgili herhangi bir sözleşme bulunup bulunmadığı hususunda tarafımıza herhangi bir bilgi verilmemiştir.
T. C. Ticaret Bakanlığı'nın Haziran 2024'de yayımladığı ekonomik görünüme göre; bazı ülkelerin 2023, 2024 ve 2025 yılları beklenen büyüme oranları aşağıdaki tabloda sunulmuştur.
| Elizabetecene | Web | Oais Obai-Olha Grupherma Hipkin Büyüme Tehminleri (%) | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mazeusthandone | Disney | Jurn Bulgest | ABID | Breative | Waasyon | Hindictan | SCITE | Japanese | |
| 2023 | 0, 3 | O.A. | 2.5. | 2.9 | 5.6 | 7,0 | 多注 | 3,9 | |
| mer | 道德资格 | 8.2 | 0.8 | $2.3^{o}$ | 2.1 | 3.2 | 49, 10 | $-0.6$ | 40, 10 |
| さなさせ | 8.3. | 1.8 | 1.40 | 8.7 | 4.76 | 91.36 | 4.1 | 1, 45 | |
| 法の許事 | 3.1 | O(.5) | 2.5 | $-21.01$ | 1.8 | 7.0 | 5.2 | 3.9 | |
| ciescio. | 2012/08/18 | $16 - 36$ | 0.7 | 2.81 | 2, 10 | 2,6 | 66, 86 | $-4.38$ | $0.5 -$ |
| 2025 | 3.2 | 1.5 | 3, 81 | 2.4 | 1.00 | 8, 6 | $-0.76$ | 3.3. | |
| 2023 | 2.6 | 0.5 | $2.5 -$ | 2.9 | 2.6 | 0.5 | 5.2 | 3.9 | |
| Diletys Burnharo |
3024 | 2, 6 | 0.7 | 2.5 | 2.0 | 3.91 | 66.46 | (0, 1) | $D_1$ |
| 2025 | 正平 | 3.4 | 5.M | 2.2 | 1.4 | 6.7 | 4.1 | X, O |
| Dünya Ticaretine İlişkin Tahminler | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| DTÖ Küresel Mal Ticareti Büyüme Tahminleri (%) | IMF Küresel Mal ve Hizmet Ticareti Büyüme Tahminleri (%) | ||||||
| Bölgeler | 2023 | 2024 | 2025 | ||||
| Dünya Mal Ticaret Hacmi | $-1.2$ | 2.6 | 3,3 | Reel Degisim (%) | 2023 | 2024 | 2025 |
| Ihracat Artisi | |||||||
| Kuzey Amerika | 3,7 | 3.6 | 3,7 | ||||
| Güney Amerika | 1,9 | 2.6 | 1,4 | Küresel Ticaret Hacmi | O, 3 | 3,0 | 3,3 |
| Avrupa | $-2.6$ | 1,7 | 1,8 | ||||
| Asya | 0,1 | 3,4 | 3,4 | ||||
| Ithalat Artisi | Gelişmiş Ülkeler | 0,9 | 2,5 | 2,9 | |||
| Kuzey Amerika | $-2.0$ | 1.0 | 3,3 | ||||
| Güney Amerika | $-3.1$ | 2.7 | 3,4 | ||||
| Avrupa | $-4,7$ | O.1 | 3.1 | Yükselen Piyasalar ve Gelismekte Olan Ülkeler |
$-0.1$ | 3,7 | 3,9 |
| Asya | $-0.6$ | 5.6 | 4,7 | ||||
| Kaynak: DTÖ (Nisan 2024) | Kaynak: IMF (Nisan 2024) |
T.C. Ticaret Bakanlığı'nın Haziran 2024'de yayımladığı ekonomik görünüme göre Türkiye ekonomisi 2024 yılının 1. Çeyreğinde %5, 7 oranında büyüme sergilemiştir.
2023 yılı itibarıyla satın alma gücü paritesine (SGP) göre GSYH sıralamasında Türkiye, Dünya'nın 11'inci, Avrupa'nın ise 4'üncü büyük ekonomisidir.
Türkiye ekonomisi 2024 yılının birinci çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre %5,7 oranında büyümüştür.
2003-2023 döneminde ise Türkiye ekonomisinde yıllık ortalama %5,4 oranında büyüme kaydedilmiştir.
Kişi başı Gayri Safi Yurt İçi Hasıla (GSYH), 2023 yılında, 2002 yılına göre yaklaşık 3,6 katına çıkarak 3.608 dolardan 13.110 dolara yükselmiştir.
Satın Alma Gücü Paritesine (SGP) göre, 2023'de kişi başı GSYH, 42.561 dolar olmuştur.
Mevsim etkilerinden arındırılmış işsizlik oranı 2024 Mayıs ayında bir önceki aya göre %8,4 seviyesinde gerçekleşmiştir.
Mevsimsellikten arındırılmış işsizlik oranı ABD'de %4,0 (Mayıs), Avro Bölgesi'nde %6,4 (Mayıs), Almanya'da %3,3 (Mayıs), Fransa'da %7,4 (Mayıs) ve İtalya'da %6,8 (Mayıs) düzeyinde bulunmaktadır.
İstihdam edilenlerin sayısı 2024 yılı Mayıs ayında 273 bin kişi artarak 32 milyon 920 bin kişi, istihdam oranı ise 0,4 puanlık artış ile %50,0 olmuştur.
Yİ-ÜFE (2003=100) 2024 yılı Haziran ayında bir önceki aya göre %1,38 artış, bir önceki yılın Aralık ayına göre %19,49 artış, bir önceki yılın aynı ayına göre %50,09 artış ve on iki aylık ortalamalara göre %47,97 artış göstermiştir.
TÜFE'deki (2003=100) değişim 2024 yılı Haziran ayında bir önceki aya göre %1,64, bir önceki yılın Aralık ayına göre %24,73, bir önceki yılın aynı ayına göre %71,60 ve on iki aylık ortalamalara göre %65,07 olarak gerçekleşmiştir.
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi 2023 yılı verilerine göre Türkiye nüfusu 85.372.377 kişi olarak açıklanmıştır. Toplam nüfusun %50,1'ini erkekler (42.734.071), %49,9'unu ise kadınlar (42.638.306) oluşturmaktadır. Yıllık nüfus artış hızı 2022 yılında binde 7,1 iken, 2023 yılında binde 1,1 olarak açıklanmıştır.
Türkiye'de 2022 yılında %93,4 olan il ve ilçe merkezlerinde yaşayanların oranı, 2023 yılında %93 olmuştur. Diğer yandan belde ve köylerde yaşayanların oranı %6,6'dan %7'ye yükselmiştir.
Nüfus piramitleri, nüfusun yaş ve cinsiyet yapısında meydana gelen değişimi gösteren grafikler olarak tanımlanmaktadır. Türkiye'nin 2007 ve 2023 yılı nüfus piramitleri karşılaştırıldığında, doğurganlık ve ölümlülük hızlarındaki azalmaya bağlı olarak, yaşlı nüfusun arttığı ve ortanca yaşın yükseldiği görülmektedir.
Çalışma çağı olarak tanımlanan 15-64 yaş grubundaki nüfusun oranı, 2007 yılında %66,5 iken 2023 yılında %68,3 olmuştur. Diğer yandan çocuk yaş grubu olarak tanımlanan 0-14 yaş grubundaki nüfusun oranı %26,4'ten %21,4'e gerilerken, 65 ve daha yukarı yaştaki nüfusun oranı ise %7,1'den %10,2'ye yükselmiştir.
İstanbul'un nüfusu, bir önceki yıla göre 252 bin 27 kişi azalarak 15 milyon 655 bin 924 kişi oldu. Türkiye nüfusunun %18,34'ünün ikamet ettiği İstanbul'u, 5 milyon 803 bin 482 kişi ile Ankara, 4 milyon 479 bin 525 kişi ile İzmir, 3 milyon 214 bin 571 kişi ile Bursa ve 2 milyon 696 bin 249 kişi ile Antalya izledi.
| Toplam nüfus içindeki oranı (9) |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| iller | Toplam | Erkek | Kadın | Toplam | Erkek | Kadın |
| Istanbul | 15 655 924 | 7806787 | 7849137 | 18,34 | 18.27 | 18.41 |
| Ankara | 5803482 | 2860361 | 2943121 | 6,80 | 6.69 | 6.90 |
| Izmir | 4 4 7 9 5 2 5 | 2 2 2 1 1 8 0 | 2 2 5 8 3 4 5 | 5.25 | 5.20 | 5.30 |
| Bursa | 3 214 571 | 1605941 | 1608630 | 3.77 | 3.76 | 3.77 |
| Antalya | 2696249 | 1 357 198 | 1 3 3 9 0 5 1 | 3.16 | 3.18 | 3,14 |
Bayburt, 86 bin 47 kişi ile en az nüfusa sahip olan il oldu. Bayburt'u, 89 bin 317 kişi ile Tunceli, 92 bin 819 kişi ile Ardahan, 148 bin 539 kişi ile Gümüşhane ve 155 bin 179 kişi ile Kilis takip etti.
| Toplam nüfus içindeki oranı (1) |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| lifer | Toplam | Erkek | Kadın | Toplam | Erkek | Kadın |
| Bayburt | 86 047 | 43 603 | 42 444 | 0,10 | 0.10 | 0.10 |
| Tunceli | 89 317 | 47 110 | 42 207 | 0,10 | 0.11 | 0.10 |
| Ardahan | 92819 | 48 239 | 44 580 | 0.11 | 0.11 | 0.10 |
| Gümüshane | 148 539 | 74 581 | 73958 | 0.17 | 0.17 | 0.17 |
| Kilis | 155 179 | 78 198 | 76981 | 0, 18 | 0, 18 | 0,18 |
Nüfus yoğunluğu olarak tanımlanan "bir kilometrekareye düşen kişi sayısı", Türkiye genelinde 111 kişi oldu. İstanbul, kilometrekareye düşen 3 bin 13 kişi ile nüfus yoğunluğu en yüksek olan ilimiz olmuştur. İstanbul'dan sonra 582 kişi ile Kocaeli ve 373 kişi ile İzmir nüfus yoğunluğu en yüksek olan iller olmuştur.
Diğer yandan nüfus yoğunluğu en az olan il ise bir önceki yılda olduğu gibi, kilometrekareye düşen 12 kişi ile Tunceli oldu. Tunceli'yi, 19 kişi ile Ardahan ve 21 kişi ile Erzincan izlemiştir.
Yüz ölçümü büyüklüğünde ilk sırada yer alan Konya'nın nüfus yoğunluğu 60, en küçük yüz ölçümüne sahip Yalova'nın nüfus yoğunluğu ise 360 olarak gerçekleşmiştir.
2023 yılı boyunca küresel ekonomide öncelikli sorun olarak enflasyon ve buna karşı alınan önlemler güncelliğini korumuştur. Enflasyonist baskıyı azaltmak amacıyla başta gelişmiş ülke merkez bankaları olmak üzere birçok merkez bankası sıkı para politikalarına devam etmişlerdir. Bu süreç bir yandan küresel kaynak maliyetlerinin artmasına yol açarken bir yandan da global büyüme hızında gerilemeye neden olmuştur.
Küresel etkisi itibarıyla dikkatle takip edilen Fed aldığı önlemler ile ABD'de enflasyonu kontrol etmeyi başarmıştır. Süreçte istihdam kaybının çok az olması, talebin dengeli seyretmesi durumu ortaya çıkmıştır. ABD'de ki bu durum büyüme kaybının az olduğu ekonomik bir yapıya evirilerek yumuşak iniş senaryosunu gündeme taşımıştır. Her ne kadar yılın son çeyreğinde faiz artışları giderek azalsa da başta Fed olmak üzere ECB ve BoE gibi merkez bankaları para politikalarını sıkı tutmaya devam edeceklerine dair mesajları piyasa ile paylaşmışlardır.
Gelişmekte olan ülkelerde ise küresel enflasyonun üzerinde seyreden fiyatlar genel seviyesi ve işsizlik gibi unsurlarla birlikte artacak olan dış kaynağa ulaşma maliyeti ekonomiler için risk oluşturmaya devam etmiştir. Gelişmekte olan ülkelerde kendi içlerinde farklı ekonomi politikaları uygulayarak hem iç hem de dış kaynaklı sorunlarını çözme uğraşı içine girmişlerdir. Farklılaşma uygulanan para ve enflasyonu önleme politikalarında daha da belirginleşmiştir. Ancak gelişmekte olan ülkelerde büyüme ve istihdam kaybı sorunları gelişmiş ülkelere göre biraz daha öne çıkmıştır.
2023 yılında doğrudan ekonomik olmayan ancak önemli bir risk unsuru olarak hemen hemen tüm iktisadi süreçleri etkileyen jeopolitik risklerin giderek artması da küresel görünümü olumsuz etkilemeye devam etmiştir. Süregelen Ukrayna-Rusya savaşı diğer yandan Ortadoğu'da yaşanan çok olumsuz gelişmeler, başta emtia fiyatları üzerinden olmak kaydıyla, ticareti de negatif etkileyerek enflasyonist baskı unsuru olarak dikkat çekmektedir.
Global pek çok olumsuz gelişmeye karşın Türk ekonomisi büyüme anlamında belli bi potansiyeli gözler önüne sermektedir. Hem içinde bulunduğu gelişmekte olan ülkeler hem de küresel bağlamda 2023 yılı rakamları ortalamalar üzerinde gerçekleşecek gibi görünmektedir.
Yukarıdaki şartlar ışını altında küresel büyüme rakamlarının eğilimi genel olarak önemli bir karar alma aracı olarak 2024 yılına ışık tutabilir.
IMF tarafından yayınlanan (Ekim-2023 Dünya Ekonomik Görünüm Raporu 'Küresel Farklılıklarda Gezinme' adlı) raporunda Türkiye ekonomisine ilişkin büyüme beklentilerinde bu yıl ve gelecek yıl için yukarı yönlü revizyona gitmiştir.
Türkiye'nin 2023 yılına ilişkin büyüme tahmini yüzde 4, 2024 yılı büyümesi yüzde 3,5 olarak tahmin edilmiştir. IMF Temmuz (2023) ayı Dünya Ekonomik Görünüm Raporu'nda Türkiye ekonomisinin 2023'te yüzde 3 ve 2024'te yüzde 2,8 büyüyeceği öngörülmüştü. Yeni revizyonda hem 2023 hem de 2024 de büyüme hızının artırılmış olması dikkat çekici görünmektedir. Uluslararası Para Fonu, küresel ekonomik büyüme tahminini 2023 yılı için yüzde 3 düzeyini korurken, 2024 yılı için yüzde 3'ten yüzde 2,9'a indirmiştir.
Küresel enflasyonun ise 2022'deki yüzde 8,7 seviyesinden 2023'te yüzde 6,9'a ve 2024'te yüzde 5,8'e istikrarlı bir şekilde düşeceğinin öngörüldüğü, ancak enflasyon tahmininin bu yıl için 0,1 ve gelecek yıl için 0,6 puan artırıldığı, çoğu durumda 2025'e kadar enflasyon hedeflerine dönülmesinin beklenmediği ifade edilmiştir. Söz konusu raporda; ekonomik faaliyetin, özellikle yükselen piyasalarda ve gelişmekte olan ekonomilerde hala salgın öncesi seyrinin gerisinde kaldığı vurgulanarak, bölgeler arasında genişleyen farklılıklara işaret edildi. Çeşitli gelişmelerin ekonomik toparlanmayı engellediği belirtilen raporda özellikle jeopolitik risklerin (Rusya-Ukrayna savaşı gibi) uzun vadeli sonuçlarının olabileceği ifade edilmiştir.
Büyüme ile ilgili yapılan öngörülerde gerek enflasyon gerekse küresel risk unsurlarının ne yöne hareket edebileceği ile ilgili beklentiler etkili olmuş görünmektedir.
Ülkemizde 2023 yılı ilk yarısında baz etkisi desteği ile fiyatlar genel seviyesindeki göreceli bir geri çekilme yaşansa da yaz ayları itibarıyla enflasyonda yükselme eğilimi artmıştır. Eylül ayı TÜFE dikkate alındığında yıllık artış oranı yüze 61,53 olarak gerçekleşmiştir. Aynı dönemde ki ÜFE artışı ise yüzde 47,44 düzeyinde artış kaydetmiştir. Bunlarla birlikte yönlendirilen ve yönetilen fiyatlarda yapılan vergi, fiyat artışları fiyatlar genel düzeyini yukarı baskılamaktadır. Eylül ayında yayınlanan Orta Vadeli Planda 2023 yıl sonu enflasyon beklentisi yüzde 65, 2024 yılında ise yüzde 33 olarak ifade edilmiştir.
2023 sonu itibarıyla TÜFE yüzde 64,77 gerçekleşerek yılsonu enflasyon beklentisine paralel bir biçimde sonuçlanmıştır. Gıda, ulaştırma, konaklama sektörlerindeki fiyat artışları yıllık ortalama artışın üstünde olurken, Konut, ev eşyası, giyim gibi sektörlerde ise altında gerçekleşmiştir. ÜFE ise 2023 sonu itibarıyla yüzde 44,22'lik bir artış kaydetmiştir. Dayanıklı tüketim malları, sermaye malları, imalat, dayanıksız tüketim malları gibi kırılımlardaki maliyet artışı ÜFE ortalaması üzerinde gerçekleşmiştir.
Enflasyonun yüksek süregelmesi ise hem maliyetler hem de tüketici davranışları üzerinde etki yaratmaktadır. Enflasyon beklentileri nedeniyle talebin öne çekilmesi bazı sektörlerde önemli bir canlılık yaratıysa da bu talebin sürdürülebilir olamayabileceği unutulmamalıdır. Kredi ve fon bulma maliyetlerinin de yukarı çıkıyor olması ekonomik aktivite de yavaşlamayı getirebilecektir. Parasal sıkılaştırma sürecinin de devam edeceği beklentisi de ekonomide soğumaya işaret etmektedir.
TCMB Aralık 2023 ayında yaptığı Para Kurulu toplantısında politika faizini yüzde 45'e yükseltmiş, yaptığı açıklamada faiz artışının üst sınırına gelindiğini ancak gelecek verilere göre sürecin takip edileceğini vurgulamıştır.
Türkiye de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan 'konut satış' rakamlarına baktığımızda ise durum şöyledir; 2023 yılı itibarıyla, toplam 1 milyon 225 bin adet konut satılmıştır. 2022 yılının aynı döneminde ise satışlar 1 Milyon 485 bin adet olarak gerçekleşmişti. Bu da bir önceki yıla göre satışlarda yüzde 17,5 düzeyinde bir düşüşü işaret etmektedir. Satış türlerine göre ise farlılık ipotekli satışlarda yaşanmıştır. 2022 yılında 280 bin adet ipotekli konut satışı yapılırken 2023 yılında ise yüzde 36,6'lık bir düşüş ile 177 bin adet düzeyinde gerçekleşmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiş görülmektedir. İlk el satışlarda da 2023 yılında gerileme belirgin bir hal alarak bir önceki seneye göre yüzde 17,5'lik düşüşle 379 bin adet düzeyinde gerçekleşmiştir.
Yabancılara yapılan konut satışları ise oldukça sert bir gerilemeye sahne olmuştur. 2023 yılında bir önceki seneye göre yüzde 48,1 azalarak 35 bin adet satış gerçekleşmiştir.
Özellikle 2022 yılı ve 2023 yılı ilk yarısı itibarıyla, talebin güçlü olmasının yanı sıra enflasyonist eğilimden kaçış çabasıyla konut fiyatlarda kayda değer bir yükseliş yaşanmıştır. Ancak bu artış eğiliminde 2023 yılı ikinci yarısından itibaren yavaşlama işaretleri görülmeye başlanmıştır. TCMB tarafından açıklanan 2023 Kasım ayı verilerinde; bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 82,2, reel olarak ise yüzde 12,4 oranında artış gerçekleşmiştir. Türkiye genelinde birim metrekare fiyatı 30,318 TL'ye ulaşmıştır. En yüksek metrekare fiyatı ise İstanbul da gerçekleşmiş olup 44,532 TL olmuştur.
çalışmakta olup, önümüzdeki 3-4 yıllık süreçte bu bölgelerin yeniden imarı sektör içinde izlenmesi gereken bir değişken olarak karşımıza çıkmaktadır.
Dünya ekonomisinde aktivite 2024 ilk çeyreğinde dirençli seyrini sürdürmüştür. Küresel ölçekte hizmet sektöründe sınırlı da olsa hızlanma görülürken, imalat aktivitesi ilk çeyrek itibarıyla yeniden genişleme bölgesine geçmiştir. ABD (Fed) ve Avrupa (ECB) Merkez Bankaları'nın faiz patikalarına yönelik beklentiler ayrışmaktadır. ECB'nin yaz aylarında faiz indirimlerine başlayacağına yönelik tahminler kuvvetlenirken, Fed'in faiz indirimlerine yönelik beklentiler, tahminleri aşan enflasyon verileri ve Fed yetkililerinin açıklamaları ile ötelenmektedir. Son dönemde Ortadoğu'da artan jeopolitik gerilimler ve Rusya'ya yönelik ihracat kısıtlamaları enerji başta olmak üzere emtia fiyatlarında dalgalanmalar yaratmaktadır. Bu gelişmeler küresel enflasyonun iyileşme hızına yönelik kaygıları artırmaktadır. Yüksek seyreden faizler ve son dönemde artan jeopolitik gerilimler küresel büyüme görünümü üzerindeki aşağı yönlü riskleri beslemektedir. Çin'de ekonomik toparlanmaya yönelik sinyaller gelse de emlak sektörüne yönelik belirsizlikler sürmektedir. Japonya Merkez Bankası uzun yıllardır sürdürdüğü negatif faiz politikasını sonlandırmıştır.
Türkiye ekonomisi 2023 dördüncü çeyrekte beklentilerin üzerinde bir büyüme kaydetmiştir. 2023 yılı dördüncü çeyrek gayri safi yurtiçi hasıla (GSYH) stoklar ve dış talebin sınırlayıcı etkisine rağmen iç talebin katkısıyla büyümüştür. Takvim ve mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre GSYH çeyreklik bazda %1,0 artarken, yıllık bazda GSYH büyümesi %4,0 seviyesinde gerçekleşmiştir. Bu sonuçlarla 2023
yıl genelinde büyüme %4,5 seviyesinde oluşmuştur. 2022 yılında 905,8 milyar dolar olan GSYH 2023 yılında 1 trilyon 118,6 milyar dolara yükselmiştir. Yurtiçinde 2024 ilk çeyrek öncü verileri ekonomik aktivitenin dirençli kaldığını göstermektedir. İş gücü piyasasında ise mevsimsellikten arındırılmış verilere göre Ocak'ta %9,0 olan işsizlik oranı Şubat itibarıyla %8,7'ye gerilerken, geniş tanımlı işsizlik göstergelerinde de genele yayılan bir düşüş gözlenmiştir. İmalat sanayi satın alma yöneticileri endeksi (PMI) Ocak ayındaki 49,2 seviyesinden Şubat'ta 50,2'ye yükselerek daralma bölgesinden çıkmıştır. İmalat PMI Mart ayında 50,0 değerini alsa da, Nisan ayı verileri endeksin 49,3'e gerileyerek daralma bölgesine geçtiğini göstermektedir. Kapasite kullanım oranı son üç ayda sınırlı da olsa yükselirken, sektörel güven endeksleri dalgalı bir seyir izlemektedir. Bankacılık sektörü kredi hacmi ve harcamalara dair diğer göstergelerise birmiktar yavaşlamaya işaret etmektedir.
İlk çeyrekte dış dengedeki devam etmiştir. İhracatta toparlanma sürerken, enerji ve altın kalemlerindeki gerilemeyle ithalat ve dış ticaret açığı daralmaktadır. Seyahat gelirlerinde artış meydana gelse de, taşımacılık tarafındaki daralma cari dengedeki iyileşmeyi sınırlamaktadır. TÜİK verilerine göre, ilk üç ayda ihracat 2023'ün aynı dönemine göre %3,6 artarken, ithalatta %12,8 düşüş gerçekleşmiştir. Bundan dolayı 2023 ilk çeyreğinde 34,8 milyar dolar olan dış ticaret açığı 2024'ün ilk çeyreğinde 20,3 milyar dolara gerilemiştir. Aralık 2023'te 45,5 milyar dolar olan 12 aylık toplam cari açık Şubat 2024'te 31,8 milyar dolara inmiştir.
Ücret artışları, bazı vergi kalemlerindeki yükseliş ve beklentilerdeki bozulma ile ilk çeyrekte enflasyonda sınırlı da olsa artış yaşanmıştır. 2023 sonunda %64,8 olan genel tüketici fiyatları endeksi (TÜFE) yıllık enflasyonu Mart ayında %68,5'e çıkmıştır. Aynı dönemde genel yurtiçi üretici fiyatları endeksi (Yi-ÜFE) yıllık enflasyonu %44,2'den %51,5'e yükselmiştir. Ayrıca emtia fiyatlarındaki dalgalanma ve beklentilerdeki bozulma da enflasyon üzerindeki yukarı yönlü riskleri beslemektedir. Ocak ayında %42,50 olan politika faizini %45,00'a çıkaran TCMB Şubat toplantısında faizleri sabit tutarken, Mart ayında genel beklentilerin aksine 500 baz puan artışla politika faizini %50,00'a yükseltmiştir. Son Nisan toplantısında da TCMB politika faizini %50,00 seviyesinde tutarken, enflasyona dair temkinli bir dil kullanmıştır. TCMB ayrıca iç talepteki dengelenmeyi sağlamak amacıyla ilave makro ihtiyati düzenlemeler ve likidite tedbirleri almıştır. İkinci çeyrek başında ise piyasa mekanizmasının işlevselliğini ve makro finansal istikrarı koruyacak şekilde makro ihtiyati politikaları sadeleştirmeye devam etmiştir.
İstanbul 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Tekirdağ, Çorlu, Tekirdağ, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. İstanbul'u oluşturan yarımadalardan Çatalca Avrupa, Kocaeli ise Asya anakaralarındadır. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Fatih Sultan Mehmet ve Boğaziçi Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur. Akdeniz, Karadeniz, Balkan ve Anadolu kara ikliminin tesiri altında bulunur. Kışın Akdeniz'den gelen ılık lodosları, Balkanlar üzerinden gelen soğuk veya Karadeniz'den gelen yağışlı havalar tâkip eder. Yıllık ortalama sıcaklığı 13.5°C dir. Yıllık yağış miktarı ise 720-788 mm'dir. Yağışların % 40'ı kış, % 20'si ilkbahar aylarında olur. Yazın yağış, sonbaharın yarısı kadardır. Genel olarak yazlar sıcak ve kurak, kışlar yağışlı ve ılık geçer. Kar yağışlı gün sayısı normalde 10 günü geçmez. İstanbul, üç imparatorluğa başkentlik yapma özelliğinin yanı sıra, her dönem ekonomik merkez olma özelliğini de koruyan az sayıda şehirden biri. Şehir, 1923'te kurulan yeni cumhuriyete siyasi anlamda başkent olmamasına rağmen, ekonomik merkez olma özelliğini her zaman sürdürmüş ve ülkenin kaderini belirleyen konumunu asla kaybetmemiştir. Kentin ekonomisine ve iş yaşamına kısaca bakacak olursak, bugün İstanbul'un Türkiye GSMH'sindeki payı yaklaşık yüzde 23 düzeyinde. İstanbul'un her yıl devlet bütçesine katkısı yüzde 40, buna karşılık devlet harcamalarından aldığı pay yüzde 7-8 dolayındadır. Özel bankaların hepsinin genel müdürlükleri ve Türkiye'deki toplam banka şubelerinin yüzde 21'i İstanbul'da bulunuyor. İstanbul hem iç hem de dış ticarette merkezi bir öneme sahip. İstanbul'da ticaret sektöründe yaratılan katma değer, il toplam katma değerinin yüzde 26.5'ine ulaşıyor ve ticaret sanayiden sonra İstanbul'un en önemli sektörü durumunda. Türkiye genelinde ticaret sektöründe yaratılan katma değerin yüzde 27'si İstanbul'a ait. İstanbul, aynı zamanda Türkiye'nin en önemli ihracat ve ithalat kapısı konumunda. İstanbul'un ihracatı Türkiye toplamının yüzde 46'sın ithalatın ise yüzde 40'ını oluşturuyor. İstanbul, turizmin merkezi olması açısından ve özellikle de kongre turizmi açısında büyük bir şansa sahip bulunuyor. Otel kapasitesinin dörtte biri beş yıldızlı otellere, beşte birine yakını da dört yıldızlı otellere ait. İstanbul, ülke hava taşımacılığının da merkezi durumundadır. Atatürk Havalimanı'nın yanı sıra Anadolu yakasında da Pendik Sabiha Gökçen Havaalanı da İstanbul'a hizmet veriyor. Türkiye'de sayıları 153 olan müzelerin 14'ü İstanbul'da ve bu müzelerde bulunan 2 milyon 400 bin mevcut eserin yüzde 34'ü İstanbul müzelerinde sergileniyor... Şehirde son yıllarda sanayinin yerini yönetim merkezleri ile finans, turizm, hizmet ve bankacılık gibi sektörler aldı. Sanayideki bu duruma karşılık para piyasalarının kalbi artan bir tempoyla hep İstanbul'da atıyor. Coğrafi konumu itibariyle İstanbul'da günün ilk 4 mesai saati Asya ülkeleriyle, diğer 4 saati Avrupa ülkeleriyle çakışıyor. Bu da İstanbul'a doğal bir finansal merkez olma konumu getiriyor. Bugün mevduatların yüzde 35'e yakını İstanbul'da toplanıyor ve kredilerin yüzde 33'ü İstanbul'da kullanılıyor. Sigorta şirketlerinin neredeyse hepsinin merkezi İstanbul'da. Serbest Bölge niteliği de taşıyan Menkul Kıymetler Borsası, İstanbul merkezli ve hızla dünyanın sayılı borsaları arasında yükseliyor. Ayrıca bir altın borsası var. Leasing, factoring, özel finans kurumları gibi finans kuruluşlarının merkezi de İstanbul'da ve özellikle, liberalleşen para piyasaları ile birlikte İstanbul, bir finans merkezi olma yolunda hızla ilerliyor. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'nın İstanbul'a taşınması kararının, şehri dünya çapında bir finans merkezine dönüştürmesi bekleniyor.
FATİH
Fatih, tarihî yarımada (Suriçi) olarak da bilinen, İstanbul şehrinin kurulup geliştiği bölgenin tamamını kaplayan ve şu anda İstanbul'un merkez ilçesidir. Valilik, büyükşehir belediye başkanlığı, emniyet müdürlüğü ve şehrin vergi dairesi gibi kurumların yer alıyor olması sebebiyle İstanbul'un merkezi sayılır. Güneybatıdan Zeytinburnu, kuzeybatıdan Eyüpsultan ilçeleri; kuzeyden Haliç, doğudan İstanbul Boğazı ve güneyden Marmara Denizi ile çevrilidir.\*İlçe, 1928'den 2008'e kadar Eminönü'yle beraber tarihî yarımadadaki iki ilçeden biri olmuştur. 2008'de Eminönü ilçesinin varlığının bir kere daha ortadan kaldırılıp tarihinde olduğu gibi yeniden Fatih ilçesine katılmasından beri tekrar tüm tarihî yarımada üzerindeki tek ilçe hâline gelmiştir. Kırsal yerleşimi olmayan ve 15.62 km²'lik (1562 hektar) bir alanı kaplayan Fatih ilçesi 57 mahalleden oluşmaktadır. Fatih ilçesi, tarihsel yapılar açısından oldukça zengindir. Bizans, Osmanlı ve Cumhuriyet dönemlerinde cazibesinden hiçbir şey kaybetmemiştir ve sınırları içinde çok önemli tarihi ve turistik eserler barındırır. Sadece Türkiye'de değil dünyada da eşine az rastlanan bu eserlerden bazıları şunlardır: İstanbul Surları, Ayasofya, Topkapı Sarayı, Sultan Ahmet Camii, Mısır Çarşısı, Kapalı Çarşı, camiler (yaklaşık 80 ),kiliseler, Büyük postane, Çemberlitaş Sütunu, Beyazıt Kulesi, Yerebatan sarnıçı gibi çok sayıda önemli yapılar, müzeler, meydanlar ve parklar bulunmaktadır. Yaklaşık 45 ilkokul, Ayrıca aralarında İstanbul Lisesi, Davutpaşa Lisesi, Pertevniyal Anadolu Lisesi, Vefa Lisesi, Cağaloğlu Anadolu Lisesi, Çapa Fen Lisesi ve Fener Rum Erkek Lisesi gibi pek çok köklü ortaöğrenim kurumunun bulunduğu 76 lise bulunmaktadır. Yükseköğretim kurumları arasında İstanbul Üniversitesi önemli bir yer tutar. İstanbul Üniversitesi'nin merkez binası ve Tıp (Çapa), Diş Hekimliği, Cerrahpaşa Tıp, Hukuk, Edebiyat, Fen, İktisat, Eczacılık, Hasan Ali Yücel Eğitim, İlahiyat, Su Ürünleri, İletişim ve Siyasal Bilgiler fakülteleri gibi birçok fakültesi bu ilçede yer almaktadır. İstanbul Üniversitesi'nin dışında, Biruni Üniversitesi, Kadir Has Üniversitesi Merkez Kampüsü, İstanbul Ticaret Üniversitesi Eminönü Kampüsü ve Marmara Üniversitesi Rektörlüğü, tarihî yarımada içindeki diğer yükseköğretim kurumlarıdır.
*ULAŞIM olarak hem kara hem deniz hem raylı sistemleriyle İstanbul un ulaşımı en kolay ilçelerindendir.
Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan bir faktör olmamıştır.
Ana taşınmaz 378,50 m2 yüzölçümlü arsa üzerine onaylı mimari projesine göre; bitişik nizam tarzında, Kagir (5-D) yapı türünde inşa edilen yapı, 1.derece deprem bölgesinde olup, binada gözle görülen depremsel bir hasar tespit edilmemiştir. Değerleme konusu ana taşınmaz banka binası olarak kullanılmaktadır. Ana taşınmaz, onaylı mimari projesine göre toplam 2.016 m2 kapalı kullanım alanlıdır.
Binanın; 1. bodrum katında banka kasası, arşiv odası ve depo bulunmakta olup, brüt 378 m2 kullanım alanına; Zemin katında banka şubesi, servis alanı, müşteri bekleme alanı, yetkililere ait odalar ve bina girişi bulunmakta olup, brüt 378 m2 kullanım alanına, 1. Normal kat 315,00 m2 alana sahip olup söz konusu alanlar banka şubesi olarak kullanılmaktadır. 2. 3. ve 4. normal katlar boş olup her bir kat yaklaşık 315m2 kullanım alanlıdır.
*Mimari projesine aykırı olarak 1. normal katta, kat girişinin solunda kullanım durumuna göre cam ile bölünmüş alan bulunmaktadır. Yapılan değişiklik kat planı üzerinde çizilerek gösterilmiştir. Değişiklik yasal alan içerisinde gerçekleştirilmiş olup, basit tadilat ile düzeltilecek durumdadır. *Bina girişi; kuzeydoğu cephesinden, mimari projesine ve mevcut duruma göre zemin kat seviyesinden Büyük postane caddesi üzerinden sağlanmaktadır.
Değerleme konusu ''ALTINDA 3 MAĞAZASI OLAN KAGİR VİTALİ HANI'' tapulu taşınmaz üzerinde bulunan binada zeminler; seramik kaplı, ıslak hacimlerde fayans kaplıdır. Duvarlar ıslak hacimlerde tavana kadar seramik kaplı, diğer ünitelerde ise boyalıdır. Taşınmazın giriş kapısı demir doğramadır. Elektrik, su ve haberleşme tesisatları mevcut ve kullanılır durumdadır. Binada Kalorifer tesisatı çekilidir. Taşınmaz dahilinde kullanılan malzeme ve işçilik kalitesi orta seviyededir. Değerleme tarihi itibarıyla mevcut durum alanının, ana proje kullanım alanı ile uyumlu olduğu görülmüştür.
Bu değerleme raporu aşağıdaki genel varsayımları içermektedir.
Bu değerleme yaklaşımı karşılaştırmalı satış yöntemini esas alarak, bölgede değerlemesi istenilen gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip karşılaştırılabilir emsallerin analizine dayanır. Bu analiz yönteminde;
Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
Gelir yaklaşımının çok sayıda uygulama yolunun bulunmasına karşın, gelir yaklaşımı kapsamındaki yöntemler fiilen gelecekteki nakit tutarların bugünkü değere indirgenmesine dayanmaktadır.
Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.
Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:
Maliyet yaklaşımının belli başlı 3 yöntemi bulunmaktadır:
Arsa üzerinde mevcut veya farklı imar durumlarına göre bir veya birden fazla geliştirme projesi modeli uygulanır. Planlanan bir proje ve/veya arsa üzerinde geliştirilebilecek projeler varsayımlarla desteklenip modellenir. Modelleme fiziksel olarak mümkün, yasal olarak izin verilebilir, finansal olarak olanaklı, ekonomik olarak azami düzeyde verimli yani "En verimli – En iyi kullanımı" olmalıdır.
Projenin girişimci yönünden incelenmesi yapılmasının ardından, proje konusu ürünün yer aldığı sektörün mevcut durumu ve geleceğe yönelik beklentilerin incelenmesi ve değerlendirilmesi söz konusu olur. Projenin yapılması durumunda ortaya çıkacak maliyetler ve yapılacak harcamalar tahmin edilerek firmanın pazarlama politikaları ve genel fizibilite prensipleri dikkate alınarak toplam getiri ve harcamalarla ilgili bir gelir-gider ön görüsü yapılır.
Projenin hayata geçirilmesi durumunda sektörün genel durumu, benzer projelerin istatistiksel rakamları ve mevcut ekonomik koşullar ve beklentiler çevresinde proje ile ilgili varsayımlarda bulunulur. Sonuç kısmında; projenin performans ön görüsü yapılarak elde edilen gelirlerin indirgenmesi ve net bugünkü değer hesabının yapılması ile değere ulaşılır.
Değerleme çalışmaları UDS Tanımlı Değer Esası – Pazar Değer'inin tespiti amacıyla gerçekleştirilmiş olup, imar parseli olması nedeni ile çalışmalarda, Rapor' un 4.7 Bölümünde açıklanan Piyasa Değeri Yaklaşımı (Varsayımları) Yöntemi ve Maliyet Oluşumları Yöntemi ile Bilgi Amaçlı olarak Nakit Akım Analizi verileri kullanılmıştır.
Pazara Dayalı değerleme yöntemleri arasında sayılan ve yukarıda detayları verilen dört ana yaklaşımdan Rapor' a konu olan gayrimenkulün özellikleri dikkate alınmak suretiyle kullanılabilir olanlar tercih edilerek değerleme çalışmaları gerçekleştirilmiştir.
Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı çerçevesinde, değerleme konusu gayrimenkullerin özellikleri dikkate alınarak piyasada satılık olan ya da yakın zamanda alım – satıma konu olmuş emsal araştırmaları sonucunda gayrimenkullerin değeri tespit edilmeye çalışılmıştır.
Değerleme konusu gayrimenkullün, yakın çevresinde yapılan emsal araştırmaları sonucunda aşağıdaki verilere ulaşılmıştır.
EMSAL:1- (SATILIK ARSA) ANKA GAYRİMENKUL: 0 534 70387 78: Değerleme konusu taşınmazın yakınında, turizm-ticaret imarlı, 262m2 alanlı arsanın 205.000.000 TL bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıştır. Arsa m2 birim değeri: 782.442 TL/m2 * 0.85 pazarlık payı * 0.90 alan uyumlaştırma= 598.567 TL/m2
EMSAL:2-(SATILIK ARSA)-RE/MAX -PRO GAYRİMENKUL:0 552 759 27 86: Değerleme konusu taşınmazın bölgesinde, 108m2, Ticaret+ pansiyon+ konut imarlı, konum dezavantajlı arsanın 72.000.000TL bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıştır.
Arsa m2 birim değeri: 666.666 TL/m2 x 0.85 pazarlık payı x 0.90 alan uyumlaştırma x 1.20 konum dezav.= 611.999 TL/m2
EMSAL:3-(SATILIK ARSA)-BODURLAR GAYRİMENKUL: 0 552 759 52 92: Değerleme konusu taşınmazın bölgesinde 106m2 turizm imarlı arsanın 59.000.000 TL. bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıştır.
m2 birim değeri: 556.603TL/m2x 0.90 paz. payıx 0.90 alan uyum.x1,30 kon. ve imar şer. =585.235 TL/m2
EMSAL:4-(SATILIK BİNA)- REMAX MÜJDE GAYRİMENKUL: Değerleme konusu taşınmazın bölgesinde 417m2 arsa üzerinde, B+Z+3 normal katlı toplam 2100m2 kapalı alanlı beyan edilen 1850 m2 alanlı olduğu düşünülen binanın 343.000.000 TL bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıştır.
*Bina Değeri:1850 m2 x 17400 TL/m2 x 0.80 yıpranma payı=25.752.000 TL.
*Arsa Değeri: 343.000.000TL- 25.752.000 m2 / 417m2=760.786 TL/m2 x 0,85 paz. payı x 0,85 konum şerefiyesi x 1,10 alan uyumlaştırma =604.633 TL/m2.
EMSAL:5-(SATILIK–BİNA)-PLATİN PARTNERS GAYRİMENKUL:0 530 545 49 31: Değerleme konusu taşınmazın bölgesinde 389m2 Ticaret imarlı arsa üzerinde 2000m2 kapalı kullanım alanlı beyan edilen 1750 m2 alanlı olduğu düşünülen bina 186.000.000TL. bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıştır.
*Bina Değeri: 1750 m2 x 14.400TL/m2 x 0.50 yıpranma payı = 12.600.000 TL
*Arsa değeri: 186.000.000 TL- 12.600.000 TL/ 389m2= 445.758 TL/m2x 0.90 paz. payıx 1,35 kon. avan. = 541.596 TL/m2
EMSAL:6-(SATILIK-BİNA) - SAHİBİNDEN:0 539 650 21 52: Değerleme konusu taşınmazın bölgesinde 362 m2 Ticari imarlı arsa üzerinde 3.000m2 kapalı alanlı binanın 320.000.000 TL bedelle satılıktır.
*Bina Değeri: 3.000m2 * 17.400 TL/m2 * 0.80 yıpranma payı = 41.760.000 TL
*Arsa değeri: 320.000.000 TL- 41.760.000 TL / 362m2 =768.618 TL/m2 * 0.85 paz. payı * 0,90 konum şeref. =587.992 TL/m2
*EMSAL:7-(SATILIK BİNA) - REMAX HİLLS GAYRİMENKUL: 0 532 370 51 00: Değerleme konusu taşınmazın bölgesinde,100m2 arsa üzerinde,7 katlı toplam 800m2 kapalı kullanım alanlı binanın 80.000.000TL bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıştır.
*Bina Değeri: 800m2 * 17.400 TL/m2 * 0.80 yıpranma payı=11.136.000TL.
*Arsa Değeri: 80.000.000 TL- 11.136.000 TL / 100m2 = 688.640 TL/m2 * 0.85 pazarlık payı x 0,85 alan uyumlaştırması * 1,25 konum şerefiyesi pp=621.928 TL/m2
EMSAL:8- (KİRALIK BİNA )- REALİTY GAYRİMENKUL: 0 532 566 78 23: Değerleme konusu taşınmazın bölgesinde, B+ Z+ 3 normal katlı, her kat 50m2, toplam 250m2 kapalı kullanım alanlı binanın 330.000 TL/ aylık kiralık olduğu bilgisi alınmıştır.
(m2 Birim Kira Değeri) 1.320 TL/m2 x 0.80 pazarlık payı x 0.75 alan uyumlaştırma= 792,00 TL/m2/ay
EMSAL:9-(KİRALIK BİNA)- BİG REAL NİŞANTAŞI GAYRİMENKUL: 0 542 616 93 64: Değerleme konusu taşınmazın bölgesinde, Z + 5 normal katlı, her kat 173m2, toplam 1038m2 kapalı kullanım alanlı binanın 1.360.000 TL/ aylık kiralık olduğu bilgisi alınmıştır.
(Bina m2 Birim Kira Değeri): 1.360.000TL / 1038 m2=1.310 TL/m2 x 0.75 paz. payı x 0.85 alan uyum. =835,12 TL/m2/ay
EMSAL:10-(KİRALIK BİNA)-REMAX BENTO GAYRİMENKUL: 0 533 430 18 76: Değerleme konusu taşınmazın bölgesinde, konum şerefiyeli, 5 katlı, toplam 1000m2 kapalı kullanım alanlı beyan edilen tarihi binanın 1.300.000 TL/aylık kiralık olduğu bilgisi alınmıştır. 1.300 TL/m2/aylık x 0.80 pazarlık payı x 0.85 alan
uyumlaştırma x 0.80 konum şerefiyesi x 1,15 yapı şerefiyesi =813,20 TL/m2
EMSAL:11- ( SATILIK DÜKKAN )- REMAX AİR GAYRİMENKUL: 533 314 714 50: Değerleme konusu taşınmazın bölgesinde, han içerisinde, zemin katta 42m2 kullanım alanlı dükkanın 22.000.000TL bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıştır. (m2 Birim Değeri) 523.809 TL/m2 x 0.85 pazarlık payı x 0.80 alan uyuml. x 0,90 konum şeref.=320.571 TL/m2
EMSAL:12-(SATILIK DÜKKAN)GÖKHAN CANPOLAT GAYRİMENKUL:0 542 352 42 44: Değerleme konusu taşınmazın bölgesinde, han girişinde 60m2 cadde cepheli dükkanın 22.900.000 TL bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıştır.381.666 TL/m2 x 0.90 pazarlık payı x 0.90 alan uyumlaştırma =291.973 TL/m2
EMSAL:13- (SATILIK DÜKKAN )- COLDWELL BANKER –MAYOR GAYRİMENKUL:0 533 382 75 10: Değerleme konusu taşınmazın bölgesinde, tarihi han içerisinde,40 m2 kullanım alanlı dükkanın 21.250.000 TL bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıştır.
(Dükkan m2 Birim Değeri) 531.250 TL/m2 x 0.85 pazarlık payı x 0.80 alan uyumlaştırma x 0,85 ticari konum şerefiyesi =307.062 TL/m2
EMSAL:14-(KİRALIK DÜKKAN)- REMAX BENTO GAYRİMENKUL:0 533 430 18 76: Değerleme konusu taşınmazın bölgesinde, iş hanı içerisinde, 120 m2 kullanım alanlı dükkanın 350.000 TL/aylık kiralık olduğu bilgisi alınmıştır.
Dükkan m2 Birim Kira Değeri) 350.000 TL / 120 m2= 2.916 TL/m2 x 0.80 pazarlık payı x 0.80 konum şerefiyesi x 0.85 alan uyumlaştırma= 1.586 TL/m2-aylık
EMSAL:15- (KİRALIK DÜKKAN ) BİG REAL GAYRİMENKUL: Değerleme konusu taşınmazın bölgesinde,180m2 zemin kat, 180m2 1.kat, 180m2 2.katlı dükkanın 680.000 TL/aylık kiralık olduğu bilgisi alınmıştır. (1.kat zemine %60 - 2.kat %50 oranında indirgenmiştir.)
(Dükkan m2 Birim Kira Değeri) 680.000 TL / 378 m2= 1.798 TL/m2 * 0.80 pazarlık payı * 0,80 alan ve tercih edilebilirlik avant.=1.151 TL/m2-aylık
EMSAL:16-(KİRALIK DÜKKAN) REMAX BENTO GAYRİMENKUL:0 533 430 18 76: Değerleme konusu taşınmazın bölgesinde, 90 m2 kullanım alanlı, cadde cepheli dükkanın 300.000 TL/aylık kiralık olduğu bilgisi alınmıştır.
Dükkan m2 Birim Kira Değeri) 300.000 TL/ 90m2=3.333 TL/m2 * 0.75 pazarlık payı * 0.75 alan uyumlaştırma * 0.70 konum şerefiyesi=1.312,36 TL/m2-aylık
EMSAL:17-(SATILIK OFİS): LİNDA GAYRİMENKUL:0 545 477 76 18: Değerleme konusu taşınmazın bölgesinde, 3.katta, 2+1, brüt 40m2 net 35m2 kullanım alanlı olduğu beyan edilen ofisin 9.650.000TL bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıştır.
(Ofis m2 Birim Değeri) 275.714 TL/m2 * 0.85pazarlık * 0.80 alan uyumlaştırma pay * 0,80 konum ve tercih edilebilirlik avant.=149.988 TL/m2
EMSAL:18-(SATILIK OFİS) GALA GAYRİMENKUL: 0 532 251 15 85: Değerleme konusu taşınmazın bölgesinde, iş hanının 2.katında, 30m2 net kullanım alanlı olduğu beyan edilen ofis 5.750.000 TL bedelle satılıktır.
(Ofis m2 Birim Değeri) 191.666 TL/m2 x 0.90 paz. payı x 0.80 alan uyum. x 0,90 konum şer.= 124.199 TL/m2
EMSAL:19-(KİRALIK OFİS: REMAX BENTO GAYRİMENKUL:0 533 430 18 76: Değerleme konusu taşınmazın bölgesinde, yeni binanın 1.katında, 750m2 brüt 600 m2 net olarak beyan edilen ofisin 165.000 TL bedelle
(Ofis Kira Birim Değeri) 275,00TL/m2x 0.90paz. payıx 1,30konum şer.x 1,20alan uyum.= 386,97 TL/aylık/m2
EMSAL:20-(KİRALIK OFİS): REMAX BENTO GAYRİMENKUL:0 533 430 18 76: Değerleme konusu taşınmazın yakınında, tarihi han içerisinde, 61m2 net kullanım alanlı ofisin 35.000 TL/ay bedelle kiralık olduğu bilgisi alınmıştır.
(Ofis Kira Birim Değeri) 573,77 TL/ m2 x 0,90 pazarlık payı x 0,85 alan uyumlaştırma = 438,93 TL/aylık/m2
EMSAL:21-(KİRALIK OFİS)-SAHİBİNDEN:0 539 736 52 61: Değerleme konusu taşınmazın bölgesinde, 5 katlı binanın, 1.katta, 70m2 alanlı beyan edilen 60 m2 alanlı olduğu düşünülen iç mahalleri yenilenmiş ofisin kirası 45.000 TL/aylık kiralık olduğu bilgisi alınmıştır.
(Ofis Kira Birim Değeri) 750 TL/m2 x 0.85 Paz.. payı x 0.85 alan uyum x 0,85 yapı şerf. = 460,00 TL/m2-aylık
Karşılaştırmalarda esas alınan veriler; yapılan piyasa araştırmalarında edinilen şifahi bilgilere dayanmaktadır.
Piyasa araştırması neticesinde elde edilen satış örneklerine ait verilen değerler, piyasa koşullarına göre makul seviyededir.
Seçilen örneklerin aynı bölgede yer aldığı, benzer fiziki yapıya ve gelişme trendine sahip oldukları kabul edilmiştir.
Satış örneklerinde verilen gayrimenkuller hali hazırda satışa arz halinde olduklarından enflasyon düzeltmesi yapılmamıştır.
-Değerlemeye konu gayrimenkulün konumlu olduğu bölgede bulunan ve benzer koşullara sahip emsal arsa vasıflı taşınmazların konuma göre birim m2 değeri 585.000-620.000 TL/m2 bedel aralığında değiştiği belirlenmiştir. Bu doğrultuda değerleme konusu taşınmazın yeri, konumu, imar durumu, alanı, pazarlık payı oranı, bulunduğu muhite göre alıcı bulup bulamayacağı, bulursa bile nispet derecesi parsellerin geometrik ve topografik gibi kıymet yükseltici ve kıymet düşürücü müspet menfi tüm faktörler göz önünde bulundurularak konu taşınmazın arsasının konum durumu dikkate alınarak piyasa birim m2 değerinin 600.000-TL/m² bedel olabileceği kanaatiyle değer takdirinde bulunulmuştur.
Ayrıca bölgede yapılan dükkan ve ofis nitelikli emsal araştırması sonucunda elde edilen veriler ve konu taşınmaz konum, alan, ticari potansiyel olarak karşılaştırılmış olup zemin kat dükkan m2 birim değeri 300.000 TL/m2 olarak takdir edilmiştir. Konu bölgede bodrum ve asma katlı dükkanlar incelendiğinde 1. kat m2 birim değerinin zemin katın %60'ı mertebesinde, bodrum kat m2 birim değerlerinin ise zemin katın % 25'İ mertebesinde olduğu kanaatine varılmıştır. Ofis alanlarının ise bulunduğu kat, cephe ve reklam kabiliyeti özelliğine göre 125.000 TL/ m²- 150.000 TL/m² aralığında takdir edilmiştir.
| 398 ADA 12 PARSEL PİYASA YAKLAŞIMI YÖNTEMİ | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| KATLAR | KAT m2 | TL/m2 DEĞERİ | TOPLAM KAT DEĞERİ TL | ||||
| BODRUM KAT DEPO | 378,00 m² | 75.000,00 TL | 28.350.000,00 TL | ||||
| ZEMİN KAT DÜKKAN | 378,00 m² | 300.000,00 TL | 113.400.000,00 TL | ||||
| 1.KAT OFİS | 315,00 m² | 180.000,00 TL | 56.700.000,00 TL | ||||
| 2.KAT OFİS | 315,00 m² | 145.000,00 TL | 45.680.000,00 TL | ||||
| 3.KAT OFİS | 315,00 m² | 135.000,00 TL | 42.530.000,00 TL | ||||
| 4.KAT OFİS | 315,00 m² | 125.000,00 TL | 39.380.000,00 TL | ||||
| 2016,00 m² | TOPLAM | 326.040.000,00 TL | |||||
| Kat irtifak şerefiye ve Maliyet indirgemesi (%2) | 319.500.000,00 TL |
Piyasa Karşılaştırma yönteminde taşınmaz bünyesinde kat irtifakı tesis edildiği varsayılmış olup ünite değerleri bağımsız bölüm niteliği kazandığı kabul edilerek takdir edilmiştir. Değerleme konusu taşınmazın müstakil yapı olması dikkate alınarak elde edilen değer üzerinden % 2 kat irtifak şerefiye ve maliyet bedelleri düşülerek takdir edilmiştir.
Piyasa Değeri Yaklaşımı Yöntemine Göre Taşınmazın Toplam Yasal – Mevcut Değeri: 319.500.000,00 TL olarak kabul edilmiştir.
Değerleme konusu taşınmaz üzerindeki mevcut yapı 5-D yapı sınıfına göre inşa edildiği ve yapı durum esas alınarak yıpranma payı oranı %75 olarak belirlenmiştir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığının 2024 yılı yapı yaklaşık birim maliyetleri hakkında tebliği göre 5-D yapı sınıfının birim maliyeti 26.800 TL/m2 Ancak tebliğ tarihi ve piyasa koşullar dikkate alındığında söz konusu maliyet bedeli % 50 oranında artırılarak (26.800 TL/m2 * 1,50 = 40.200 TL/m²) dikkate alınmıştır.
| MALİYET OLUŞUMLARI (ARSA+BİNA) YÖNTEMİ | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| AÇIKLAMA | Alan(m2) | Yapı sınıfı | BİRİM DEĞERİ TL/m2 AMORTİSMAN |
Değer (TL) | ||
| Arsa | 378,50 m² | 600.000,00 TL | 227.100.000,00 TL | |||
| Bina | 2016,00 m² | 5/D | 40.200,00 TL | 75% | 20.260.000,00 TL | |
| 49.472.000,00 TL | ||||||
| TOPLAM DEĞER | 296.800.000,00 TL |
Maliyet Yaklaşımı Yöntemine Göre Taşınmazın Toplam Yasal – Mevcut Değeri: 296.800.000,00 TL olarak hesaplanmış olup 297.000.000,00 TL olarak kabul edilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgenin imar durumu Geleneksel Ticaret Alanı niteliklidir. Taşınmaz tescilli Eski Eser olduğu için yapılaşma koşulları bilinmediğinden Proje Geliştirme yöntemi kullanılmamıştır.
Değerleme konusu taşınmaz tescilli Eski Eser olduğu için yapılaşma koşulları bilinmediğinden Proje Geliştirme yapılmamıştır.
Değerleme günü itibari ile bölgede emlak faaliyet gösteren emlakçı, bölge esnaf görüşleri ile görüşülmüş ve ayrıca, aynı ticari sirkülasyona sahip alınan emsal taşınmazların zemin katta kira çarpanı 1200- 1600- TL/m2-ay aralığında değiştiği bodrum kat kira değerinin zemin katın % 25 i mertebesinde, 1. kat alanın %40'I mertebesinde, diğer katları ofis nitelikli taşınmazların aylık kira çarpanının 380- 460.-TL/m2-ay aralığında değiştiği kanaatine varılmıştır. Buna Göre; Bu bilgilere göre taşınmazların değeri;
| NAKİT AKIŞ YAKLAŞIM YÖNTEMİ | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| KATLAR | KAT m2 | TL/m2 KİRA | KİRA TL/AY | KİRA TL/YIL | |||
| BODRUM KAT DEPO | 378,00 m² | 375,00 TL | 140.000,00 TL | 1.680.000,00 TL | |||
| ZEMİN KAT DÜKKAN | 378,00 m² | 1.500,00 TL | 570.000,00 TL | 6.840.000,00 TL | |||
| 1.KAT OFİS | 315,00 m² | 600,00 TL | 190.000,00 TL | 2.280.000,00 TL | |||
| 2.KAT OFİS | 315,00 m² | 450,00 TL | 140.000,00 TL | 1.680.000,00 TL | |||
| 3.KAT OFİS | 315,00 m² | 425,00 TL | 130.000,00 TL | 1.560.000,00 TL | |||
| 4.KAT OFİS | 315,00 m² | 425,00 TL | 130.000,00 TL | 1.560.000,00 TL | |||
| 2016,00 m² | TOPLAM | 1.300.000,00 TL | 15.600.000,00 TL | ||||
| 20 YIL TOPLAMI (TL) | 312.000.000,00 TL |
Taşınmazın Toplam Yıllık Kira Getirisi = 1.300.000 TL/ay * 12 ay ~15.600.000 TL/yıl +Stopaj dır. Brüt kira gelirine göre taşınmazın bir bütün halinde değeri 20 yılda amorti edebileceği düşünülürse
Gelir Yöntemine Göre Taşınmazın Değeri = ~15.600.000TL/yıl * 20 yıl = ~312.000.000,00 ‐TL. dir.
Gelir Yöntemine Göre Taşınmazın Mevcut Toplam Değeri =~ 312.000.000,00‐TL dir.
Farklı yöntemler kullanılmak suretiyle elde edilen sonuçlar, aşağıdaki tabloda sunulmuştur. ÖZET TABLO
| KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMİ | 398 ADA 12 PARSEL MEVCUT DURUM DEĞERİ (TL) |
||
|---|---|---|---|
| PİYASA YAKLAŞIM DEĞERİ (KAT İRTİFAKI KURULMASI) |
319.500.000-TL | ||
| MALİYET OLUŞUMLAR YÖNTEMİ | 297.000.000-TL | ||
| NAKİT AKIŞLARI YAKLAŞIMI (VARSAYIMLARI) YÖNTEMİ | 312.000.000 -TL |
TAŞINMAZIN NİHAİ DEĞERİ: Farklı yöntemlerle bulunan değerlerden Emsal Karşılaştırma (Piyasa Değer) Yaklaşımı ve Gelir Yaklaşımı Yöntemi sonucu birbirleriyle yakın ve tutarlı olduğu belirlenmiştir. Bu nedenle Nihai değer olarak Emsal Karşılaştırma (Piyasa Değer) Yaklaşımı ve Gelir yöntemi sonucu bulunan değerlerin aritmetik ortalaması alınarak ulaşılmıştır.
Taşınmazın Nihai Değeri = (319.500.000,00 TL + 312.000.000.00 TL) / 2 = 315.750.000 TL olarak hesaplanmış olup 315.000.000,00 TL. bedel takdir edilmiştir.
İlgili Belediye ve Tapu Müdürlüğü yetkilileri ile yapılan görüşmelerde değerlemeye konu gayrimenkul ile ilgili olarak devir ve temlikini kısıtlayıcı etkenler bulunmamaktadır.
— Son 3 yıl içinde imar planlarında herhangi bir değişikliğin olmadığı bilgisi edinilmiştir.
En etkin ve verimli kullanımın temelde 4 şartı bulunmaktadır.
1-Fiziksel olarak mümkün olmalıdır.
2-Yasal olarak izin verilebilir olmalıdır.
Bölgesel analizde değerleme konusu taşınmazın mevcut imar koşullarına göre inşa edilecek yapının konut olarak kullanılması en etkin ve verimli kullanıma uygun olacağı kanaatindeyiz.
Bu değerleme raporunda bölünmüş veya müşterek kısım değerlemesine yer verilmemiştir.
Asgari bilgilerden raporda verilmeyen herhangi bir bilgi bulunamamaktadır.
Taşınmazların satış (pazar) değerinin tespiti, kullanımı mümkün olan yöntemlerle saptanmış olup değerleme prosesi aşağıda ayrıntılı olarak verilmiştir.
Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile Uluslar Arası Değerleme Standartları 2017 UDS 105 Değerleme Yaklaşımları ve Yöntemleri 10.4. maddesinde; "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanılması gerekmez" yazmaktadır.
Rapora konu taşınmaz üzerinde müstakil yapı bulunması nedeni ile Pazar değerinin tespitinde Maliyet Yöntemi, Gelir Yöntemi ve Piyasa Değer Yöntemleri kullanılmıştır. Farkı yöntemler sonucunda elde edilen değerlerin birbiri ile uyumlu olması nedeni ile söz konusu yöntemlerden Piyasa Değeri Yaklaşımı Yöntemine Göre hesaplanan değer üzerinden takdir edilmiştir.
Değerleme konusu gayrimenkullün tapudaki vasfı "Altında Üç Mağazası Olan Kagir Vitali Hanı" olarak belirtilmiştir. Bu sebeple mevcut GYO Tebliği'nin 22.maddesinin 1. fıkrası (a) Değişik: RG-9/10/2020- 31269) bendinde Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler. Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir.
b) (Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir.
Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu'nun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir.
c) Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. "
d) Gerçekleştirecekleri veya yatırım yapacakları projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınmış, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olduğu hususlarının bağımsız gayrimenkul değerleme kuruluşları tarafından tespit edilmiş olması gerekir.
Bu bilgiler kapsamında, taşınmazın yapı kullanma izninin alınmış olması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması sayesinde mevcut kullanımıyla GYO portföyünde bulunmasında herhangi bir sakınca olmayacağı düşünülmektedir.
Bu raporda bulunan veriler, gayrimenkulün bulunduğu bölgeye gidilerek yapılan çalışmalar sonucu elde edilmiştir. Bu verilerden hareketle yapılan analizler, uygulanan değerleme metotları ve takdir usulü doğrudur ve Profesyonel Değerleme Mesleği uyarınca, şirketimiz ilke ve vizyonuna uygun olarak yapılmıştır.
Bu rapor; değerlemeyi yapan kişilerin ve şirketimizin tarafsız, ön yargısız, profesyonel analizlerinin ve fikirlerinin sonucudur.
| DEĞERLENDİRME VE SONUÇ | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Taşınmazın Ana Özellikleri; | ||||||
| HİSSE DURUMU | : TAM |
HİSSELİ | ||||
| TAKYİDAT DURUMU | : İPOTEK |
HACİZ | ŞERH | DİĞER | ||
| Değerleme konusu taşınmazın güncel tapu kaydı üzerinde yapılan incelemede devir ve temliki kısıtlayıcı |
||||||
| herhangi bir takyidat bulunmadığı TAKBİS kaydının incelenmesinden tespit edilmiştir. | ||||||
| Değerlemede Kullanılan Yöntem | ||||||
| Piyasa Değeri (Varsayımları) Yaklaşım, Gelir Yaklaşımı Yöntemi verileri kullanılmıştır. | ||||||
| Değerleme Uzmanının Kanaati |
||||||
| SATILABİLİR | ALICISI AZ/ÖZEL | SATIŞI ZOR | SATILAMAZ |
Rapor konusu taşınmazın değerlerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi, konumu mimari özellikleri, inşaat kalitesi, yıpranma durumu, çevre özellikleri, altyapı ve ulaşım olanakları, yapının kullanım amacı, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmış ve değerleme konusu taşınmazın hukuki, mali bir problemi bulunmadığı varsayımı göz önüne alınarak Mülkiyetinin tamamı ZİRAAT GYO A.Ş. 'ye ait olan; Tapu kayıtlarına göre İstanbul İli, Fatih İlçesi, Hobyar Mahallesi 398 ada 12 parselde kayıtlı ve Ana Taşınmaz Niteliği 'Altında Üç Mağazası olan Kagir Vitali Hanı' olarak kayıtlı taşınmazın rapor tarihindeki adil piyasa koşullarında;
KDV (Katma Değer Vergisi) Hariç Yasal ve Mevcut Durum Değeri 315.000.000,00-TL (Yalnız-ÜÇYÜZONBEŞMİLYON TÜRKLİRASI) olacağı tahmin ve takdir edilmiştir.
KDV (Katma Değer Vergisi) Dahil Yasal ve Mevcut Durum Değeri 315.000.000,00-TL x 1,20= 378.000.000,00-TL (Yalnız-ÜÇYÜZYETMİŞSEKİZMİLYON TÜRKLİRASI) dir.
NOT: Taşınmazın rapor tarihindeki adil piyasa koşullarında Arsa m2 birim değeri 600.000 TL/m2 olarak takdir edilmiş olup;
-KDV hariç Arsa Değeri yaklaşık 227.100.000,00 TL (İKİYÜZYİRMİYEDİMİLYONYÜZBİN TÜRKLİRASI)olacağı tahmin ve takdir edilmiştir.
-KDV Dahil Edilmiş Arsa Değeri yaklaşık (227.100.000,00 TL x 1,10)= 249.810.000,00 TL (Yalnız-İKİYÜZKIRKDOKUZMİLYONSEKİZYÜZONBİN TÜRKLİRASI),
| TL | USD | EURO |
|---|---|---|
| 315.000.000 | 8.969.810,18 | 8.621.515,47 |
1,-USD = 35,1178 TL, 1,-EUR = 36.5365 TL'dir. Döviz bazındaki değerler, yalnızca bilgi için verilmiştir.
Bu takdirimiz, taşınmazla ilgili herhangi bir hukuksal sorun bulunmadığı kabulüne dayalıdır. İşbu rapor, ZİRAAT GYO nin talebi üzerine bir adet orijinal olarak düzenlenmiş olup, kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.
Bilgilerinize sunulur. 23.12.2024
Saygılarımızla
| Ufuk ŞAHİN | Hüdaverdi SÖNMEZ | Emrullah ACAR | |
|---|---|---|---|
| Raporu Hazırlayan | Raporu Kontrol Eden | Raporu Onaylayan | |
| Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı | |
| (Lisans No: 402610) |
(Lisans No: 406838) |
(Lisans No: 406838) | |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.