Regulatory Filings • Dec 26, 2024
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
BATTALGAZİ- 380 ADA 18 PARSEL ÜZERİNDE 'ARSA' NİTELİKLİ TAŞINMAZIN DEĞERLEME RAPORU SULTANBEYLİ/İSTANBUL ZİRAAT GYO A.Ş.-2024-005-25.12.2024
kimlik numarali SAMED YALCIN tarafindan elektronik olarak imzalanmistir. Tarih: 26/12/2024
09:28
Bu belge ***********
SAMED YALCIN
GÜLHAN DOGAN
Bu belge *********** kimlik numarali GÜLHAN DOGAN tarafindan elektronik olarak imzalanmistir.
Tarih: 26/12/2024 09:23
Söz konusu değerlemenin amacı ve kullanıcı bilgileri raporda açık bir şekilde belirtilmiştir. Değerleme raporu, tarafınızla yapılan 10.05.2024 tarihli sözleşmeye istinaden hazırlanmıştır.
Talebiniz doğrultusunda İstanbul ili, Sultanbeyli ilçesi, Battalgazi Mahallesi, 380 ada 18 parsel numaralı arsa vasıflı taşınmazın pazar değerine yönelik ZİRAAT GYO A.Ş.-2024-005 no.lu değerleme çalışması hazırlanmıştır. Taşınmazın pazar aşağıdaki gibi takdir edilmiştir. Değerleme konusu gayrimenkulün bulunduğu yer, alt yapısı, bölgesel gelişimi, yakın çevresi, ulaşım imkânları, potansiyel alıcı kitlesi, yola cephe durumu ve alansal büyüklüğü gibi değerine etken olabilecek tüm özellikleri göz önüne alınmış, bölgede detaylı piyasa araştırması yapılmıştır.
| Rapor Tarihi |
Pazar Değeri (KDV Hariç) | Pazar Değeri (KDV Dahil) |
|---|---|---|
| 25.12.2024 | 437.000.000 TL (Dörtyüzotuzyedimilyon TürkLirası) ~12.380.445 USD (Onikimilyonüçyüzseksenbindörtyüzkırkbeş Amerikan Doları) |
480.700.000 TL (Dörtyüzseksenmilyonyediyüzbin TürkLirası) |
*KDV Oranı %10 olarak ele alınmıştır.
** Rapor tarihi itibariyle döviz kuru 35,2976 TL (Efektif satış kuru)
Pazar değerinin tespitine yönelik olarak yapılan hesaplamalar, bilgiler ve açıklamalar rapor içeriğinde yer almaktadır. Pazar değerinin takdiri için yapılan analiz ve hesaplamalar Uluslararası Değerleme Standartları (IVS) ile uyumlu olarak hazırlanmıştır.
Raporun sözleşmede belirtilen değerleme amacı dışında ya da başka bir kullanıcı tarafından kullanılması mümkün değildir.
Değerleme hizmeti kapsamında bizi tercih ettiğiniz için teşekkür ederiz. Her türlü soru ve görüşleriniz için dilediğiniz zaman iletişime geçebilirsiniz.
Saygılarımızla, Emsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
www.emsalgd.com.tr [email protected]
| GAYRİMENKULÜN AÇIK ADRESİ | Battalgazi Mahallesi, Kılıçaslan Caddesi 380 ada 18 parsel Sultanbeyli-İSTANBUL |
|---|---|
| GAYRİMENKULÜN KULLANIMI | Rapora konusu taşınmaz halihazırda boş arsa olarak kullanılmaktadır. |
| TAPU KAYIT BİLGİLERİ | İstanbul ili, Sultanbeyli ilçesi, Battalgazi Mahallesi, 380 ada 18 parsel Arsa vasıflı gayrimenkullerdir. |
| İMAR DURUMU | Değerleme konusu taşınmazın imar durum bilgileri "4.3.Gayrimenkulün İmar Bilgileri" başlığı altında detaylı olarak açıklanmıştır. |
| ÖZEL VARSAYIMLAR | Değerleme çalışması kapsamında herhangi bir özel varsayım bulunmamaktadır. |
| KISITLAMALAR | Müşteri tarafından getirilen herhangi bir kısıtlama bulunmamaktadır. |
| DEĞERLEMENİN AMACI | Bu değerleme raporu, Sultanbeyli İlçesi, Battalgazi Mahallesi, 380 ada 18 parsel üzerinde bulunan taşınmazın, piyasa değerinin tespitine yönelik hazırlanmıştır. *Konu rapor teminat amaçlı işlemlerde kullanılmak üzere hazırlanmamış olup Uluslararası Değerleme Standartları'na göre tanzim edilmiştir. |
| EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIMI | Yapılan pazar araştırmaları ve değerlendirmeler doğrultusunda, değerleme konusu taşınmazın en verimli ve en iyi kullanımı mevcut imar koşulları doğrultusunda Ticaret+konut projesi olarak inşa edilmesi olacağı düşünülmektedir. |
| DEĞERLEME TARİHİ | 23.12.2024 |
| RAPOR TARİHİ | 25.12.2024 |
| PAZAR DEĞERİ (KDV HARİÇ) | 437.000.000 TL (Dörtyüzotuzyedimilyon TürkLirası) |
| PAZAR DEĞERİ (KDV DAHİL) | 480.700.000 TL (Dörtyüzseksenmilyonyediyüzbin TürkLirası) |
| 1.RAPOR VE TARAFLARA AİT BİLGİLER 6 |
|---|
| 2.DEĞERLEME YAKLAŞIMLARI 9 |
| 3. MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN, GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER İLE BUNLARIN GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİLERİ 12 |
| 4.DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULüN MÜLKİYET VE İMAR BİLGİLERİ 18 |
| 5.DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN ÖZELLİKLERİ VE ÇEVRE BİLGİLERİ 25 |
| 6. EN ETKİN VE VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ VE KDV KONUSU 29 |
| 7. GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN FAKTÖRLER 32 |
| 8. DEĞERLEMEDE KULLANILAN YÖNTEMLER VE BU YÖNTEMLERİN SEÇİLME NEDENLERİ 34 |
| 9. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 41 |
| 10. EKLER 44 |
Ziraat GYO A.Ş.'nin talebine istinaden, 10.05.2024 tarihli sözleşmeye istinaden, belirtilen gayrimenkuller için bu değerleme raporu hazırlanmıştır.
Ziraat GYO A.Ş.'nin talebi doğrultusunda, Emsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. tarafından 2024- ZİRAAT GYO -005 rapor numarası ile 25.12.2024 tarihinde düzenlenmiştir.
Bu değerleme raporu için, firmamızın değerleme uzmanları 17.12.2024 tarihinde çalışmalara başlamış olup gayrimenkulün yerinde ve ilgili resmi kurumlarda incelemelerde bulunup, ofis çalışmasını tamamlayarak 25.12.2024 tarihinde raporu hazırlamışlardır.
Mülkiyeti, "Ziraat GYO A.Ş. (1/1)" adına kayıtlı olan; İstanbul ili, Sultanbeyli İlçesi, Battalgazi Mahallesi, 380 ada 18 parsel numaralı taşınmazın pazar değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanmış değerleme raporudur. Bu değerleme raporu, Uluslararası Değerleme Standartları doğrultusunda tanzim edilmiş olup 31.08.2019 tarih 30874 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'in 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu, Değerleme Uzmanı Samed YALÇIN tarafından, gayrimenkulün yerinde yapılan incelemeler sonucunda, ilgili kişi ve kurumlardan elde edilen bilgiler doğrultusunda hazırlanmış, Denetmen Alper KOZAN ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Gülhan DOĞAN tarafından kontrol edilmiştir.
Ziraat GYO A.Ş. ile Emsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 10.05.2024 tarihli dayanak sözleşmesine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.
Emsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 23.07.2009 tarih ve 7360 sayılı Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanan Şirket Ana Sözleşmesine göre Değerleme ve Danışmanlık olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacıyla kurulmuştur. Şirketimiz, Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 04.12.2009 tarihli Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
Şirket Unvanı: Emsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
Şirket Adresi: Nasuh Akar Mahallesi Osmanlı Caddesi Elit Blok No:27 İç Kapı No:11 Çankaya Ankara
Şirket Unvanı : Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Şirket Adresi : Finanskent Mah. Finans Cad. B Blok No:44/B Ümraniye /İSTANBUL
Şirket Amacı : Ülkemiz gayrimenkul sektörünün gelişimine ivme kazandıracak ve Türkiye için katma değer oluşturacak projeler ile sektöründe öncü şirketler arasında yer almak, yüksek yatırım değeri sunan özgün projeler geliştirerek istikrarlı bilanço büyümesi gerçekleştirmek, kurumsal değerleri ve yönetim anlayışıyla sektöründe örnek bir kurum olmak ve hissedarlarına en yüksek getiriyi kazandıracak değer artıran projeleri hayata geçirmektir.
Sermayesi: : 4.693.620.000,00.-TL Halka Açıklık : %18,94 Telefon : +90 216 369 77 72-73 e-posta : [email protected]
"4.1 Gayrimenkulün Tapu Bilgileri" başlığı altında detaylı olarak açıklanan gayrimenkullerin güncel Pazar değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanmıştır.
Değerleme çalışması sırasında müşteri tarafından getirilen herhangi bir kısıtlama bulunmamaktadır.
Şirketimiz tarafından değerleme konusu taşınmaza ilişkin; 28.07.2023 tarih 2023-ZİRAAT GYO A.Ş.-004 ve 22.12.2023 tarih 2023-ZİRAAT GYO A.Ş.-017 rapor numarası ile Değerleme Uzmanı Samed YALÇIN tarafından, gayrimenkulün yerinde yapılan incelemeler sonucunda, ilgili kişi ve kurumlardan elde edilen bilgiler doğrultusunda hazırlanmış, Denetmen Alper KOZAN ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Gülhan DOĞAN tarafından kontrol edilerek düzenlenmiş rapor hazırlanmıştır.
Bu rapor, Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine niteliği yazılı gayrimenkulün piyasa satış değerinin tespitine ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği Madde-34/1 g fıkrasında yer alan "Portföyde yer alan ve ortaklığın hesap döneminin son üç ayı içerisinde herhangi bir nedenle rayiç değeri tespit edilmemiş olan varlıkların yıl sonu değerlerinin tespiti" hükmüne binaen, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan " Değerleme raporlarında bulunması Gereken Asgari hususlar" çerçevesinde Tebliğin 1inci maddesi ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır
Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında üç farklı değerleme yaklaşımı bulunmaktadır. Bu yaklaşımlar sırasıyla "Pazar Yaklaşımı", "Maliyet Yaklaşımı" ve "Gelir Yaklaşımı'dır. Her üç yaklaşımın Uluslararası Değerleme Standartları'nda yer alan tanımları aşağıda yer almaktadır.
Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan mülk, açık piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınabilir.
Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için esas kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır.
Bu yöntemde, gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle, gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı öngörülür. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.
Gayrimenkulün bina maliyet değerleri, bayındırlık bakanlığı yapı birim maliyetleri, binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzemeler, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen binaların inşaat maliyetleri, müteahhit firmalarla yapılan görüşmeler ve geçmiş tecrübelerimize dayanarak hesaplanan maliyetler göz önünde bulundurularak değerlendirilmiştir.
Binalardaki yıpranma payı, Resmi Gazete 'de yayınlanan yıllara göre bina aşınma paylarını gösteren cetvel ile binanın gözle görülür fiziki durumu dikkate alınarak hesaplanmıştır.
Gayrimenkulün değerinin, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir.
Bu karşılaştırmalı yaklaşım değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verilerini dikkate alır ve indirgeme yöntemi ile değer tahmini takdir eder. İndirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir ve tanımlanan değer tipi ile ilişkilidir. Bu işlem, doğrudan ilişkileri, hasılat veya iskonto oranı veya her ikisini de dikkate alır. Genel olarak ikame prensibi belli bir risk seviyesine sahip en yüksek yatırım getirisi sağlayan gelir akışı en olası değer rakamı ile orantılıdır.
İndirgeme oranı; algılanan riskin derecesine, gelecekteki enflasyon bağlamında piyasanın beklentileri, alternatif yatırımlar için umulan getiri oranları, geçmişte emsal mülkler tarafından kazanılan getiri oranları, borç finansmanın bulunabilirliği, cari vergi yasalarına bağlıdır.
Bir gayrimenkulün alıcı ve satıcı arasında, belirli bir tarihte, el değiştirmesi durumunda; satış için gerekli piyasa koşulların sağlanması, tarafların istekli olması ve her iki tarafın da gayrimenkulle ilgili bütün durumlardan haberdar olması koşullarıyla belirlenen, gayrimenkulün en olası, nakit el değiştirme değeridir.
Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.
Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedir.
Taraflar gayrimenkul ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.
Gayrimenkulün satışı için makul bir süre tanınmıştır.
Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.
Gayrimenkulün alım – satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.
Taraflar arasında görüşmeler ve pazarlıklar sonucunda, varlıklar için belirlenen, takribi 3-6 ay aralığı içindeki en olası nakit satış değeridir. Düzenli likiditasyonda, varlıkların her biri için en iyi değerin alınmasına çalışılmaktadır. Eğer belirtilen zaman aralığı içinde, taraflar arasındaki görüşmeler sonucunda fiyat konusunda anlaşmaya varılamazsa, varlıkların açık arttırmayla satılması önerilir.
Halka açık düzenlenen bir açık arttırmada, ekonomik trendler ve zorunlu satış koşulları göz önünde bulundurularak, gayrimenkul için belirlenen en olası nakit değerdir. Zorunlu likiditasyonda, varlıklar olabildiğince çabuk satılırlar. Satış için kabul edilen zaman aralığı genellikle 3 aydan azdır.
Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler ile Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri
Genel veriler, bulunulan piyasa bölgelerinde mülk değerini etkileyen kamusal, ekonomik, toplumsal ve çevresel verilerdir. Özel veriler ise, değerlemesi yapılacak mülke ve eşdeğer mülklerin niteliklerine ilişkin verilerdir. Veri araştırması, değerleme konusu varlığın piyasa koşullarındaki uluslararası, ulusal, bölgesel ya da komşuluk çevresi eğilimlerini incelemek ve araştırmakla başlar. Bu araştırma uzmanının özgün piyasa alanında gayrimenkul değerlerini etkileyen faktörlerin, güçlerin ve etmenlerin ilişkilerinin kurulmasına yardımcı olur. Ayrıca rakamsal bilgileri, piyasa şatları ve ipuçlarını sağlar.
Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 92 bin 824 kişi artarak 85 milyon 372 bin 377 kişi oldu. Erkek nüfus 42 milyon 734 bin 71 kişi olurken, kadın nüfus 42 milyon 638 bin 306 kişi oldu. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,1'ini erkekler, %49,9'unu ise kadınlar oluşturdu.
Türkiye'de 2022 yılında %93,4 olan il ve ilçe merkezlerinde yaşayanların oranı, 2023 yılında %93 oldu. Diğer yandan belde ve köylerde yaşayanların oranı %6,6'dan %7'ye yükseldi.
Nüfus piramitleri, nüfusun yaş ve cinsiyet yapısında meydana gelen değişimi gösteren grafikler olarak tanımlanmaktadır. Türkiye'nin 2007 ve 2023 yılı nüfus piramitleri karşılaştırıldığında, doğurganlık ve ölümlülük hızlarındaki azalmaya bağlı olarak, yaşlı nüfusun arttığı ve ortanca yaşın yükseldiği görülmektedir.
Not: 2024 yılı verileri rapor tarihi itibariyle yayımlanmadığı için rapor içeriğinde yer verilmemiştir
İstanbul Türkiye'de Marmara Bölgesi'nde yer alan ve İstanbul ilinin merkezi olan şehirdir. Ekonomik, tarihî ve sosyo-kültürel açıdan önde gelen şehirlerden biridir. Şehir, iktisadi büyüklük açısından dünyada 34. sırada yer alır. Nüfuslarına göre şehirler listesinde belediye sınırları göz önüne alınarak yapılan sıralamaya göre Türkiye ve Avrupa'da birinci, dünyada ise altıncı sırada yer almaktadır.
İstanbul Türkiye'nin kuzeybatısında, Marmara kıyısı ve Boğaziçi boyunca, Haliç'i de çevreleyecek şekilde kurulmuştur. İstanbul kıtalararası bir şehir olup, Avrupa'daki bölümüne Avrupa Yakası veya Rumeli Yakası, Asya'daki bölümüne ise Anadolu Yakası veya Asya Yakası denir. Tarihte ilk olarak üç tarafı Marmara Denizi, Boğaziçi ve Haliç'in sardığı bir yarımada üzerinde kurulan İstanbul'un batıdaki sınırını İstanbul Surları oluşturmaktaydı. Gelişme ve büyüme sürecinde surların her seferinde daha batıya ilerletilerek inşa edilmesiyle dört defa genişletilen şehrin 39 ilçesi vardır. Sınırları içerisinde ise büyükşehir belediyesi ile birlikte toplam 40 belediye bulunmaktadır.
Son yıllarda ortaya çıkartılan arkeolojik bulgularla insanlık tarihine ilişkin önemli bilgiler elde edilmiştir. Yarımburgaz Mağarası'ndan çıkarılan taş aletlerle, ilkel insan izlerinin 400.000 yıl öncesine dayandığı ortaya çıkmıştır. Anadolu Yakası'nda yürütülen kazı çalışmaları ve bunlara bağlı araştırmalar, şehirde tarım ve hayvancılığa dayalı ilk yerleşik insan topluluğunun MÖ 5500'lere tarihlenen Fikirtepe Kültürü olduğunu göstermiştir. Bu arkeolojik bulgular yalnızca İstanbul'un değil, tüm Marmara Bölgesi'nin en eski insan izleridir. İstanbul sınırları içinde kent bazında ilk yerleşimler ise Anadolu Yakası'nda Kalkedon; Avrupa Yakası'nda Byzantion'dur. Cumhuriyet dönemi öncesinde egemenliği altında olduğu devletlere yüzlerce yıl başkentlik yapan İstanbul, 13 Ekim 1923 tarihinde başkentin Ankara'ya taşınmasıyla bu özelliğini yitirmiş; ancak ülkenin ticaret, sanayi, ulaşım, turizm, eğitim, kültür ve sanat merkezi olmaya devam etmiştir.
Karadeniz ile Marmara Denizi'ni bağlayan ve Asya ile Avrupa'yı ayıran İstanbul Boğazı'na ev sahipliği yapması nedeniyle, İstanbul'un jeopolitik önemi oldukça yüksektir. Bugün tamamına yakını doldurulmuş olan ya da kaybolan doğal limanları vardır. Bu özellikleri yüzünden bölge toprakları üzerinde uzun süreli egemenlik anlaşmazlıkları ve savaşlar yaşanmıştır. Başlıca akarsular Riva, Kâğıthane ve Alibey dereleridir. İl toprakları az engebelidir ve en yüksek noktası Kartal ilçesindeki Aydos Tepesi'dir. İldeki başlıca doğal göller Büyükçekmece, Küçükçekmece ve Durusu gölleridir. İl ve yakın çevresinde, Karadeniz ile Akdeniz makro iklimleri arasında geçiş özellikleri görülür. Hava sıcaklıkları ve yağış ortalamaları düzensiz; bitki örtüsü dengesizdir.
Türkiye ekonomisinde 2001 krizi sonrasında sağlanan disiplin kamu borcu, bankacılık oranları, bütçe dengesi gibi noktalarda başarıya ulaşmış ve 2008 yılına kadar büyüme oranlarında sürekli artış sağlanmıştır. 2008 ile 2012 yılları arası gelişmekte olan ekonomiler küresel krizden en çabuk çıkan ülkeler gurubunu oluşturmuşlardır. Bu süreçte yıllık büyüme hızlarında görülen artışlar dünya ekonomisine nefes aldırmıştır. Türkiye gibi ülkelerin kriz sonrası performansları oldukça göz kamaştırıcı olmuştur.
Gelişmekte olan ülke ekonomilerinin kendilerini onarabilme ve toparlanma kabiliyeti gelişmiş ülke ekonomilerine göre daha hızlı bir oranda gerçekleşmektedir. Ancak bu tip ekonomilerin temel sorunu elde edilen kazanımların korunamaması ve istikrarın sağlanamamasıdır. Türkiye'nin; tasarruf eksikliği, işsizlik, fiyatlar genel seviyesi ile ilgili sorunlar, ithalat ve ihracat kalemlerinin katma değerli hale getirilmesi, döviz dengesinin sağlanması, orta gelir tuzağı gibi hususlar, cari açık, talep bozuklukları, teknolojik eksiklikler, siyasi ve coğrafi riskler konularında eksikliği bulunmaktadır.
Türkiye ekonomisi için en büyük gelişmelerden biri 2018 yılında Ağustos ayında yaşanan kur şokuyla birlikte başlayan ekonomik kriz olmuştur. Bu kriz 2009'dan beri yaşanan ilk ekonomik kriz olma özelliği taşımaktaydı. 2018 yılının Ekim ayında %25,2 ile son 15 yılda görülen en yüksek seviye ulaşan enflasyon, 2019 yılını %11,84 seviyesinde kapattı. Enflasyonun düşmesinde sınırlı iç talep, Enflasyonla Mücadele Kampanyası kapsamındaki politikalar ve 2018 yılında yaşanan kur artışından sonra görece azalan kur dalgalanmaları etkili oldu. Böylece enflasyon kriz öncesi eğilimine geri döndü.
2019 yılı içerisinde tahmin edildiği üzere ABD Merkez Bankası FED temmuz, eylül ve ekim aylarındaki toplantılarında üç kez 25'er baz puan olmak üzere faizleri toplam 75 baz puan indirdi. Bu faiz indirimleri Türkiye'nin de aralarında olduğu gelişmekte olan ülkelerdeki sermaye çıkışının hafiflemesini sağlayarak, 2019 yılı
boyunca Türk Lirası'ndaki değer kaybını azalttı. FED'e benzerşekilde Avrupa Merkez Bankası (ECB) da Eylül ayında depo faiz oranını %- 0,50'ye indirdi ve varlık alım programına tekrar başladığını açıkladı.
2019 yılı boyunca TL'nin ABD Doları karşısında değer kaybı yavaşladı. 2018 yılı Ağustos ayında tüm zamanların rekorunu kırarak 7.23 seviyesini gören ABD Doları kuru, 2019 yılında dalgalı bir seyir izleyerek geriledi ve 2019 yılsonunu 5,96 seviyesinde kapattı. 2018 Ekim ayı itibarıyla son 15 yılın en yükseği olan %25,2 seviyelerine yükselen enflasyon, takip eden aylarda düşüş eğilimine girerek 2018 yılını %20,3 seviyesinde kapattı. 2019 yılı boyunca döviz kurundaki artışın kontrol altına alınmasıyla, kurun enflasyon ve faiz oranları üzerinde yarattığı olumsuz etkiler ortadan kalktı ve enflasyon oranı 2019 yılsonunda %11,84 oldu.
COVID-19 salgınının 2020'nin ilk yarısında tüm dünyaya yayılmasıyla salgının ekonomi üzerindeki olumsuz etkileri beklenenden daha sert oldu. Salgının etkileri daha da belirginleşince pek çok kurum ekonomik tahminlerini aşağı yönlü revize etti. Salgının seyri ve iktisadi faaliyetler üzerindeki etkisi ile ilgili belirsizlik devam etmekle beraber, toparlanmanın önceki tahminden daha kademeli olacağı bekleniyor. Türkiye haziran ayının başlamasıyla birlikte salgının tedbirlerini büyük ölçüde kaldırarak normalleşme sürecine girdi. COVID-19 etkisiyle nisan ayında %31,4 ile rekor düzeyde gerileyen sanayi üretimi, mayıs ayındaki toparlanmanın ardından imalat PMI verisinin haziranda 50 eşik düzeyinin üzerine çıkmasıyla tekrar büyümeye başladı
COVID-19 salgını nedeniyle duraksamanın yaşandığı 2020 ikinci çeyrekte sert daralan Türkiye ekonomisi üçüncü çeyrekte güçlü bir toparlanma kaydetmiştir. 2020 üçüncü çeyrekte, mevsim ve takvim etkisinden arındırılmış gayri safi yurtiçi hasıla (GSYH) bir önceki döneme kıyasla %15,6 büyürken, takvim etkisinden arındırılmış GSYH'de yıllık bazda büyüme %6,5 olarak gerçekleşmiştir. Arındırılmamış verilere göre GSYH'de yıllık bazda büyüme %5,5 olan piyasa ortalama beklentisinin üzerinde %6,7 seviyesinde gelmiştir.
Ekonomideki bu toparlanmada özel sektör tüketiminin ve yatırım harcamalarının etkili olduğu görülürken, net dış talep büyümeyi sınırlamıştır. Üretim tarafından bakıldığında ise genele yayılan artışlar gözlenmiştir. Bu sonuçlarla, 2020 Ocak-Eylül döneminde GSYH 2019'unaynı dönemine göre %0,5 büyümüştür. 2020 ikinci çeyrekte 743,9 milyar dolar olan yıllıklandırılmış dolar bazında GSYH, 2020 üçüncü çeyrekte 736,10 milyar dolar seviyesine inmiştir.
Yarattığı katma değer ve istihdam olanaklarıyla ülke ekonomileri için çoğu zaman bir kaldıraç görevini üstlenen inşaat sektörü ayrı bir öneme sahiptir. Zira günümüzde 'inşaat', yalnızca çevrenin inşa edilmesini değil, bakım, onarım ve işletilmesine katkıda bulunan faaliyetlerin tümünü içerecek şekilde değerlendirilmektedir. Ülkemizde demografik etmenler (genç nüfus, evlenme/ boşanma, taşınma, yurt içi göçler ile yurt dışından göçler) ile kentleşme olgusunda yaşanan değişmelerle sürdürülebilir doğal bir konut talebi mevcuttur. Bu talep zaman zaman içinde yaşanılan konjonktüre göre fazlalaşıp azalabilmektedir. Gayrimenkul sektörünün önemli göstergelerinden birisi de konut satış rakamlarıdır. 2014 yılında konut satışları 1.165.381 olarak gerçekleşmiş, 2015 yılında ise yeni bir rekor olan 1.289.320 adet sayısına ulaşmıştır. 2016 yılında ise gerek Türkiye'nin içeride yaşadığı sistemik riskler gerekse küresel olarak yaşanan sorunlara rağmen konut satış rakamları yeni bir rekoru işaret ederek 1.341.453 adet olarak gerçekleşmiştir. 2017 senesinde ise konut satış sayısı 1.490.314 âdete ulaşırken, 2018 yılda söz konusu rakam 1.375.400 adet olmuştur. 2019 yılının dokuz aylık süresinde gerçekleşen rakamlar bir önceki yıla göre hafif bir düşüş gösterse de konjonktür düşünüldüğünde gerçekleşmelerin normal olduğu ifade edilebilir. Söz konusu süre zarfında satılan konut sayısı 865.473 adet olarak gerçekleşmiştir.
Türkiye 2020 yılında gayrimenkul satış adedinde yüzde14,5'lik, satışlarda beyan edilen değerde yüzde 29'luk, tapu harcında ise yüzde76'lık artışla tüm zamanların rekoru kırıldı. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Strateji Geliştirme Daire Başkanlığı verilerine göre, 2020'de Türkiye genelinde gayrimenkul( konut, işyeri, arsa, tarla)satış adedinde, satış değerinde ve tapu harcında tüm zamanların rekoru kırıldı. Geçen yıl 2milyon 678 bin 74 adet gayrimenkul el değiştirdi. Söz konusu rakam, 2019'da 2milyon 338bin 269 adet olarak gerçekleşmişti. Salgına rağmen yüzde 14,5'lik artış yaşandı. Söz konusu rakamın 1milyon 499bin 316 adedini konut oluşturdu. En çok gayrimenkul satışı 382 bin 458 adetle İstanbul'da gerçekleşirken, İstanbul'u, 215bin 589 adetle Ankara, 144bin 463 adetle İzmir, 104bin 160adetle Antalya ve 100bin 952 adetle Bursa takip etti.
Artan talep ile birlikte inşaat firmalarının son iki yıldır ellerinde biriken konutstoklarının erimesi, proje geliştirmek için arsa stoklarının azalması ve yeni yapılacak gayrimenkullerde dövize endeksli inşaat maliyetlerinin çok yükselmesi sebebiyle konut fiyatları da artmaya devam edecektir. Müteahhitlerin bir daha eski fiyatlarla gayrimenkul üretmeleri önümüzdeki dönemde zor görünüyor. Bu nedenle ikici el piyasalarda ihtiyaçlar nedeniyle ortaya çıkabilecek fırsatlar hariç yeni konut projelerinde fiyatların düşmesi beklenmiyor.
2021 yılındaki döviz artışlarına paralel olarak gayrimenkul değerlerinde artış gözlemlenmiştir. 2021 Yıl sonunda döviz kurlarındaki hızlı yükselişin ve faiz oranlarında düşüşün durması sonrasında, yükselen enflasyon rakamları ile beraber yabancı uyruklu kişilerin gayrimenkul talebine paralel olarak, gayrimenkul sektöründeki değerlerde ciddi artışlar olmuştur.
Konut satışları 2022 yılında bir önceki yıla göre %0,4 azalarak 1 milyon 485 bin 622 olarak gerçekleşti. Konut satışlarında İstanbul 259 bin 654 konut satışı ve %17,5 ile en yüksek paya sahip oldu. Satış sayılarına göre İstanbul'u 126 bin 166 konut satışı ve %8,5 pay ile Ankara, 83 bin 502 konut satışı ve %5,6 pay ile İzmir izledi. Konut satış sayısının en az olduğu iller sırasıyla 468 konut ile Ardahan, 910 konut ile Hakkari ve 956 konut ile Bayburt oldu. (TÜİK)
Konut satışları 2023 yılında bir önceki yıla göre %17,5 azalarak 1 milyon 225 bin 926 olarak gerçekleşti. Konut satışlarında İstanbul 198 bin 739 konut satışı ve %16,2 ile en yüksek paya sahip oldu. Satış sayılarına göre İstanbul'u 114 bin 432 konut satışı ve %9,3 pay ile Ankara, 65 bin 465 konut satışı ve %5,3 pay ile İzmir izledi. Konut satış sayısının en az olduğu iller sırasıyla 426 konut ile Ardahan, 501 konut ile Hakkari ve 970 konut ile Tunceli oldu.
Ekim 2024 itibariyle, Türkiye genelinde konut satışları Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %76,1 oranında artarak 165 bin 138 oldu. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 24 bin 812 ile İstanbul, 15 bin 257 ile Ankara ve 8 bin 658 ile İzmir olurken, en az olduğu iller sırasıyla 76 ile Hakkari, 97 ile Bayburt ve 112 ile Ardahan olarak gerçekleşti.
Konut satışları Ocak-Ekim döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %11,9 oranında artarak 1 milyon 112 bin 374 olarak gerçekleşti.
| Ekim | Ocak-Ekim | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| CALCULAR 2024 |
2023 | Değişim (96) |
2024 | 120403-01 2023 |
Degişim (96) |
|
| Satış şekline göre toplam satış | 165 138 | 93 761 | 76,1 | 1 112 374 | 993 835 | 11,9 |
| Ipotekli satış | 21 095 | 5577 | 278,2 | 113 405 | 166 461 | $-31.9$ |
| Diğer satış | 144 043 | 88 184 | 63,3 | 998 969 | 827 374 | 20,7 |
| Satış durumuna göre toplam satış | 165 138 | 93 761 | 76.1 | 1 112 374 | 993 835 | 11,9 |
| lik el satis | 57 679 | 29 230 | 97.3 | 358 558 | 297 827 | 20.4 |
| Ikinci el satıs | 107 459 | 64 5 31 | 66,5 | 753 816 | 696 008 | 8,3 |
Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %278,2 oranında artarak 21 bin 95 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %12,8 olarak gerçekleşti. Ocak-Ekim döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %31,9 oranında azalarak 113 bin 405 oldu.
Ekim ayında 5 bin 167; Ocak-Ekim döneminde ise 26 bin 869 ipotekli konut satışı, ilk el olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde diğer konut satışları Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %63,3 oranında artarak 144 bin 43 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %87,2 olarak gerçekleşti. Ocak-Ekim döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %20,7 oranında artarak 998 bin 969 oldu.
Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %97,3 oranında artarak 57 bin 679 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %34,9 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Ekim döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %20,4 oranında artarak 358 bin 558 olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde ikinci el konut satış sayısı Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %66,5 oranında artarak 107 bin 459 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %65,1 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Ekim döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %8,3 oranında artarak 753 bin 816 olarak gerçekleşti.
| İLİ | İstanbul |
|---|---|
| İLÇESİ | Sultanbeyli |
| MAHALLESİ | Battalgazi |
| KÖYÜ | - |
| SOKAK | - |
| MEVKİ | - |
| ADA NO | 380 |
| PARSEL NO | 18 |
| ANA GAYRİMENKUL NİTELİĞİ |
Arsa |
| ANA GAYRİMENKUL YÜZÖLÇÜMÜ |
14.241,06 m² |
| MALİK / HİSSESİ | Ziraat GYO A.Ş.(1/1) |
Gayrimenkul mülkiyetini oluşturan hakları ve bu haklar üzerindeki kısıtlamaları tespit etmek amacı ile değerleme uzmanı, tapu kayıtlarının üzerinde inceleme çalışması yapmaktadır.
19.12.2024 tarihinde tarafımıza ibraz edilen TAKBİS kayıtlarına göre; taşınmazın tapu kayıtlarında;
Beyanlar hanesinde herhangi bir takyidat bulunmamaktadır
Şerhler hanesinde herhangi bir takyidat bulunmamaktadır.
Hak ve Mükellefiyetler hanesinde herhangi bir takyidat bulunmamaktadır.
Rehinler hanesinde herhangi bir takyidat bulunmamaktadır.
Taşınmazın devredilmesine ilişkin herhangi bir olumsuz durum bulunmamaktadır.
Tapu kayıtlarında herhangi bir takyidat bulunmamaktadır.
| Zemin Tipi: | AnaTasinmaz | Ada/Parsel: | 380/18 |
|---|---|---|---|
| Tasınmaz Kimlik No: | 123585962 | AT Yüzölcüm(m2): | 14241.06 |
| li/lice: | İSTANBUL/SULTANBEYLİ | Bağımsız Bölüm Nitelik: | |
| Kurum Adı: | Sultanbevli | Bağımsız Bölüm Brüt | |
| Mahalle/Köy Adı: | BATTALGAZI Mah. | YüzÖlcümü: | |
| Mevkii: | Bağımsız Bölüm Net | ||
| Cilt/Sayfa No: | 47/4662 | YüzÖlcümü: | |
| Kavit Durum: | Aktif | Blok/Kat/Giriş/BBNo: | |
| Arsa Pay/Payda: | |||
| A contract of the contract of the state of the contract of the contract of the contract of the contract of the contract of the contract of the contract of the contract of the contract of the contract of the contract of the | $\sum_{i=1}^{n}$ |
| (Hisse) Sistem No |
Malik | El Birliği No |
Hisse Pay/ Payda |
Metrekare | Toplam Metrekare |
Edinme Sebebi-Tarih- Yevmive |
Terkin Sebebi- Tarih-Yevmiye |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 763760458 | (SN:8049480) ZIRAAT GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM SİRKETİ |
$\tau$ | 1/1 | 14241.06 | 14241.06 | Satis 17-08-2023 15547 |
$\overline{\phantom{a}}$ |
Sultanbeyli Tapu Müdürlüğünden alınan bilgiye göre eski 380 ada 1 numaralı parselin 16.05.2022 tarih ve 8857 yevmiye numaralı ifraz işlemi ile 380 ada 3-4-5-6-7-8-9-10-11-12-13-14-15-16-17 parsellin oluşturularak Trend GYOAŞ adına tescil edildiği ve daha sonra bu parsellerin 15.09.2022 tarih ve 18546 yevmiye nolu tevhit işlemi ile 380 ada 18 parsel olarak Trend GYO A.Ş. adına tescil edilmiştir. Akabinde 11.10.2022 tarih 20515 yevmiye numaralı satış işlemi ile Anadolu Petrolcülük İnş. Nak. San. Tic. A.Ş. (1/3), Gecem Aydınlatma San. Tic. A.Ş. (1/3) Sezer Petrol İnş. Nakliyat Dayanıklı Tüketim Malları San. Tic. A.Ş. (1/3) hisseleri tescil edildiği öğrenilmiş olup 17.08.2023 tarihinde 15547 yevmiye numaralı satış işlemi ile Ziraat GYO A.Ş. adına tescil edilmiştir.
Değerleme uzmanı imar ve yapı yönetmeliklerini incelerken, tüm güncel yönetmelikleri ve şartnamelerde meydana gelmesi olası değişiklikleri dikkate almalıdır. İmar yönetmelikleri arazi kullanımını ve geliştirmenin yoğunluğunu düzenlemektedir. İmar planları konut, ticari ve sanayi gibi genel kullanımı tanımlar ve bu kullanımlara istinaden yapılabilecek yapı yoğunluğunu belirtir.
| İmar Durumu: | |
|---|---|
| Ada/Parsel | 380 ada 18 parsel |
| Plan Adı | 1/1.000 ölçekli Sultanbeyli K-1 Bölgesi Uygulama İmar Planı |
| Plan Onay Tarihi | 18.03.2011 |
| LejanT | Konut Alanı |
| Yapılaşma koşulları | Konut Alanı |
| Ayrık nizam |
|
| Hmaks: 8 kat |
|
Değerlemesi yapılan gayrimenkullerin ada/parsel bazında yerlerinin doğruluğu Sultanbeyli Belediyesi'nce onanan 18.03.2011 onay tarihli 1/1000 ölçekli Sultanbeyli İlçesi K-1 Bölgesi Uygulama İmar Planına esas parselasyon planından tespit edilmiştir. Değerleme konusu ana taşınmazların Konut alanında ayrık nizam H: 8 Kat, : 0.40, KAKS: 1.01 olacak şekilde imar şartlarına sahip olduğu ve parsellerin terkinin de bulunmadığı Sultanbeyli Belediyesi İmar Durum Bürosu tarafından şifahen beyan edilmiştir.
Plan notları çerçevesinde;
Taşınmaz 1000 m2 den büyük parseldir.
Planla notlarında 1000 m2 den küçük parsellerde kapalı ve açık çıkmaların emsal harici olduğu,
Bodrum kat ve çatı piyeslerinin emsal harici olduğu belirtilmiştir.
Ayrıca tevhit edilerek 1000 m2 üzeri parsel oluşturulması durumunda, tevhid sonrası emsale konu edilmeyen alanların tevhit öncesinden az olamayacağı belirtilmiştir. Dolayısı emsal, 1000 m2 den küçük olup emsal harici haklardan faydalanan taşınmazların, bu durumunun 1000 m2 den büyük parsel oluşturması durumunda haklarının devam ettireceği belirtilmiştir.
İlgili belediyeden taşınmazın 1000 m2 den küçük parsellere ifraz edilebileceği öğrenilmiştir.
Değerleme Konusu Gayrimenkulün Son Üç Yıllık Dönemde Hukuki Durumunda Meydan Gelen Değişikliklere (İmar planında meydana gelen değişiklikler, kamulaştırma işlemleri vb) İlişkin Bilgi:
Değerleme konusu taşınmazın son üç yıllık dönemde hukuki durumunda bir değişiklik bulunmamaktadır.
Sultanbeyli Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü arşivinde yapılan incelemelere göre parsel üzerinde yer alan projeye ilişkin alınmış yasal izin ve belgeler aşağıdaki gibidir.
| Blok | Tarih | Numara | Veriliş | Nitelik | Bağımsız Bölüm Sayısı |
İnşaat Alan, m² |
Yol Kotu Altında Kat Sayısı |
Yol Kotu Üstünde Kat Sayısı |
Toplam Kat Sayısı |
Yapı Sınıfı |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mesken | 7 7 | 15.633,17 | 8 | 1 2 | IV/C | |||||
| A | 26.04.2024 | 2024/221A | Yeni Yapı | Ofis ve İşyeri | 0 | 4 | ||||
| Toplam | 7 7 | |||||||||
| Mesken | 5 4 | 12.709,54 | 5 | 8 | 1 3 | IV/C | ||||
| B | 26.04.2024 | 2024/221B | Yeni Yapı | Ofis ve İşyeri | 0 | |||||
| Toplam | 5 4 | |||||||||
| Mesken | 5 4 | 10.776,16 | 8 | 1 1 | IV/C | |||||
| C | 26.04.2024 | 2024/221C | Yeni Yapı | Ofis ve İşyeri | 0 | 3 | ||||
| Toplam | 5 4 | |||||||||
| Mesken | 3 6 | 10.811,73 | 8 | 1 3 | IV/C | |||||
| D | 26.04.2024 | 2024/221D | Yeni Yapı | Ofis ve İşyeri | 6 | 5 | ||||
| Toplam | 4 2 | |||||||||
| Mesken | 3 3 | 9.911,98 | ||||||||
| E 26.04.2024 |
2024/221E | Yeni Yapı | Ofis ve İşyeri | 6 | 4 | 8 | 1 2 | IV/C | ||
| Toplam | 3 9 | |||||||||
| Mesken | 3 0 | 7.984,21 | ||||||||
| F | 26.04.2024 | 2024/221F | Yeni Yapı | Ofis ve İşyeri | 5 | 3 | 8 | 1 1 | IV/C | |
| Toplam | 3 5 |
*Taşınmazların mimari projesinde yer alan bilgilerin, ruhsatlarda yanlış belirtilmesi nedeniyle ruhsatların geçerli olmadığı ve projesine uygun ruhsatların hazırlanma sürecinin devam ettiği bilgisi alınmıştır.
28.12.2023 tarihli projesine göre parsel üzerinde yer alacak yapıların bilgisi aşağıda sunulmuştur.
| A BLOK | B BLOK | C BLOK | D BLOK | E BLOK | F BLOK | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| KAT SAYISI | 4B+Z+7+Ç.A.P. | 5B+Z+7+Ç.A.P. | 3B+Z+7+Ç.A.P. | 5B+Z+7+Ç.A.P. | 4B+Z+7+Ç.A.P. | 3B+Z+7+Ç.A.P. |
| DAİRE TİPİ | 1+1: - 2+1: 60 Adet 3+1: 8 Adet (Dubleks) 4+2: - |
1+1: - 2+1: 16 Adet 3+1: 32 Adet 3+1:2 Adet (Dubleks) 4+2:4 Adet (Dubleks) |
1+1: - 2+1: 16 Adet 3+1: 32 Adet 3+1:2 Adet (Dubleks) 4+2:4 Adet (Dubleks) |
1+1: 2 Adet 2+1: 4 Adet 3+1: 26 Adet 4+2: 4 Adet (Dubleks) |
1+1: 1 Adet 2+1: 3 Adet 3+1: 25 Adet 4+2: 4 Adet (Dubleks) |
1+1: - 2+1: 1 Adet 3+1: 25 Adet 4+2: 4 Adet (Dubleks) |
| TOPLAM KONUT VE DÜKKAN SAYISI |
Konut sayısı: 68 | Konut sayısı: 54 | Konut sayısı: 54 | Konut sayısı: 36 Dükkan sayısı: 6 |
Konut sayısı: 33 Dükkan sayısı: 6 |
Konut sayısı: 30 Dükkan sayısı: 5 |
| 1+1 KONUT SAYISI | 2+1 KONUT SAYISI | 3+1 KONUT SAYISI | 4+2 KONUT SAYISI | TOPLAM KONUT SAYISI TOPLAM DÜKKAN SAYISI TOPLAM İNŞAAT ALANI | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 KONUT | 100 KONUT | 152 KONUT | 20 KONUT | |||
| BRÜT M² ARALIĞI | BRÜT M² ARALIĞI | BRÜT M² ARALIĞI | BRÜT M² ARALIĞI | 275 KONUT+ 2 KD | 17 DÜKKAN | 68.002,16 m² |
| 80-85 | 85-105 | 110-180 | 210-230 |
| TİCARİ TOPLAM | KONUT TOPLAM | GENEL TOPLAM | |
|---|---|---|---|
| SATILABİLİR ALAN | 1.194 | 41.602 | 42.796 |
Rapora konu taşınmaza yönelik dosyasında Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. belge bulunmamaktadır.
Rapora konu projeye ilişkin yapı denetim firması bulunmamakta olup yapı denetim faaliyetleri Ziraat GYO personeli tarafından yürütülecektir.
Değerleme tarihi itibariyle taşınmaz boş vaziyettedir. Taşınmazın mimari projeleri onaylanmış, ancak verilen ruhsattaki alansal uyumsuzluk nedeniyle ruhsatlar yenilenme aşamasındadır.
Taşınmaz boş olup Enerji Verimlilik Sertifikasına sahip değildir.
Değerleme konusu taşınmaza ilişkin kayıtlarında herhangi bir sözleşme bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmaz proje değerlemesi kapsamında değildir.
Değerleme işini olumsuz yönde etkileyen yada sınırlayan bir durum bulunmamaktadır.
Gayrimenkulde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalmaktadır. Firmamız bu konuda bir uzmanlığı olmayıp konu ile ilgili detaylı bir araştırma yapılamamıştır.
Sultanbeyli, İstanbul ilinin bir ilçesidir. İlin Anadolu yakasında yer alır. Sultanbeyli İlçesi güneybatıda Kartal, doğuda Pendik, kuzeybatıda Sancaktepe ilçelerine komşudur. Sultanbeyli adı "Sultanbeyli'nin yeri" olarak bilinirken daha sonra "Sultan Beyliği Çiftliği", "Sultan Beyliği" daha sonra da "Sultanbeyli" olarak kullanılagelmiştir.
1957 yılında köy, 1989 yılında belde, 3 Haziran 1992 tarihinde 3806 sayılı kanunla ilçe olmuştur. İstanbul'un Anadolu Yakası'nda yer alır. Yüz ölçümü 29,1 km²dir. İstanbul'un en yüksek dağı olan 537 rakımlı Aydos Dağı ile Teferrüç Dağı arasındaki alanı doldurmakta olup Tem Karayolu ilçenin ortasından geçmektedir. İlçemiz kuzeyde, güneyde ve batıda Kartal ilçesine bağlı Paşaköy, Sancaktepe ilçesine bağlı Samandıra ile doğuda Pendik ilçesine bağlı Kurtköy ile çevrilidir. Denizden yüksekliği 130 metredir.
Değerleme konusu gayrimenkul, İstanbul İli, Sultanbeyli İlçesi, Battalgazi Mahallesi'nde 380 ada 18 parsel numarası ile kayıtlı 14.241,06 m² yüzölçümlü "Arsa" nitelikli taşınmazdır. Taşınmaz yaklaşık olarak 40.992043 derece enlem ve 29.281434 derece boylam koordinatlarında yer almaktadır.
Rapora konu gayrimenkulün bulunduğu bölgede genellikle konut amaçlı, site tarzında inşa edilmiş, eski ve yeni yapılaşmalar yer almaktadır. Gayrimenkulün yakın çevresinde; Sultanbeyli Devlet Hastanesi, AYTOP Gıda ve Toptancılar Sitesi, Sultanbeyli Katı Atık Aktarma Tesisi, Cemil Meriç Anadolu Lisesi, Sultan Alparslan Mesleki ve Teknik Anadolu Lisesi yer almaktadır. Gayrimenkulün bulunduğu alana ulaşım; Özel araçlar ile Sultanbeyli İlçe Merkezinden Özgürlük Caddesi üzerinden rahatlıkla sağlanabilmektedir. Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu ana gayrimenkulün konumlu olduğu bölge yerleşim alanlarından uzak, ticari hareketliliğin son derece düşük olduğu bölgedir. Şile Otoyolu ve Kuzey Marmara Otoyolu gibi ana arterlerin bağlantı noktası denilebilecek bir bölgededir. Bölge yapılaşma karakteristiğini 4-5 katlı apartman tipi yapılar ve lojistik amaçlı kullanılan boş arsalar oluşturmaktadır. Bölge alt ve alt-orta gelir grubunun talep gösterdiği bölgedir. Planlı yapılaşmaya sahip bölgenin (yol, su, elektrik, doğalgaz, kanalizasyon) altyapısı tamamlanmıştır. Toplu taşıma araçları ile ulaşımı rahattır.
| 15 Temmuz Şehitler Köprüsü | 27 km |
|---|---|
| Avrasya Tüneli | 40 km |
| Fatih Sultan Mehmet Köprüsü | 32 km |
| Sabiha Gökçen Havalimanı | 22 km |
Değerleme konusu gayrimenkul Sultanbeyli İlçesi Battalgazi Mahallesi 380 ada 18 parsel numarası ile kayıtlı 14.241,06 m² yüzölçümlüdür.
Gayrimenkul geometrik olarak yamuk şeklinde, topografik olarak ise hafif eğimli bir arazi yapısındadır. Parselin Karadeniz Caddesi'ne 114,82 metre, Kasımpatı Sokağa 148,5 metre, 1188 parsele ve 343 ada 30 parsele 158,10 380 ada 2 parsele 64,1 metre cephesi bulunmaktadır. Taşınmaz sınırları bariyerler çevrilmiş durumdadır.
Parsel üzerinde A, B, C, D, E, F Bloklar olmak üzere toplamda 6 bloklu olarak projelendirilmiştir.
Buna göre parsel üzerinde 1.194 m2 alanlı 17 adet ticari, 41.602 m2 alanlı 275 adet mesken ve ortak alanlar ile beraber 68.002,16 m2 alanlı proje planlanmaktadır.
Rapora konu taşınmaz Arsa nitelikli olup, parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
.
Rapora konu taşınmaz Arsa nitelikli olup, değerleme tarihi itibariyle boş vaziyettedir. Rapora konu taşınmazın mimari projesi ve ruhsatları onaylanmıştır. Ancak düzenlenen ruhsatlardaki alanlar ile proje bilgileri arasındaki uyumsuzluk nedeniyle ruhsatlar yenilenme aşamasındadır.
Rapora konu taşınmaz Arsa nitelikli olup mimari projesi ve ruhsatları onaylanmıştır. Ancak düzenlenen ruhsatlardaki alansal uyumsuzluk nedeniyle ruhsatlar yenilenme aşamasındadır.
Bir mülkün fiziki olarak uygun olan, yasalarca izin verilen, finansal olarak gerçekleştirilebilir ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek getiriyi sağlayan en verimli kullanımıdır. En etkin ve verimli kullanımı belirleyen temel unsurlar aşağıdaki soruların cevaplarını içermektedir.
İlk dört sorusunu geçen kullanım şekilleri arasında seçilen en verimli ve en iyi kullanım, arazinin gerçekten en verimli kullanımıdır.
Gayrimenkul sektörünün hukuki ve teknik açıdan en belirleyici faktörlerinden biri olan imar planları ülkemizde şehirleşme, teknolojik gelişme ve iktisadi ilerlemeye paralel bir gelişme gösterememekte ve bu revizyon eksikliği nedeniyle genelde stabil bir görünüm arz etmektedirler. Söz konusu olumsuz yapının doğal bir sonucu olarak bir gayrimenkul üzerinde mali ve teknik açıdan en yüksek verimliliği sağlayacak ve bunun yanı sıra finansmanı dahi temin edilmiş en optimum seçeneğin uygulama safhasına konulamaması gibi istenmeyen vakalar sektörümüzde sık sık oluşabilmektedir. Bir başka anlatımla, ülkemiz koşullarında en iyi proje en yüksek getiriyi sağlayan veya teknik olarak en mükemmel sonuçları sağlayan seçenek değil, aynı zamanda yasal mevzuatın gereklerini de yerine getiren projedir.
Ülkemizde imar planları, şehirleşme hızına ayak uyduramamakta ve nispeten stabil kalmaktadır. Bu durum, bir mülkün finansal olarak gerçekleştirilebilir ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek getiriyi sağlayan en verimli kullanımına yasalarca izin verilmemesine sebep olmaktadır. Sonuç olarak yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez.
Değerleme konusu gayrimenkul imar planına göre "Konut Alanı" nitelikli olup en etkin ve verimli kullanımlarının plan fonksiyonu doğrultusunda olacağı düşünülmektedir.
18.07.2023 tarihinde geçeli olan kanun ve yönetmelikler kapsamında,
29 Mart 2022 tarihli Resmi Gazetede 5359 Sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile Mal ve Hizmetlere Uygulanacak Katma Değer Vergisi Oranlarının Tespitine İlişkin Kararda Değişiklik Yapılmasına Dair Karar 1 Nisan 2022 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere yayımlanmıştı. Söz konusu değişikliklerin uygulama esaslarına ilişkin Katma Değer Vergisi Genel Uygulama Tebliği'nde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ Taslağı (Seri No: 41) 4 Nisan 2022 tarihinde Gelir İdaresi Başkanlığı'nın internet sitesinde yayımlanmıştır.
5339 sayılı CB Kararı sonrasında konut teslimlerinde uygulanacak KDV oranlarına ilişkin açıklamaları aşağıdaki şekilde üç başlık altında toplayabiliriz.
1 Nisan 2022 Tarihinden Önce Yapı Ruhsatı Alınan Konutlar İçin
Taslak Tebliğ'de 1 Nisan 2022 tarihinden önce yapı ruhsatı alınmış veya kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi yapılmış projeler kapsamında inşa edilen konutların 1 Nisan 2022 sonrası tesliminde;
Net alanı 150 m2'ye kadar konut teslimlerinin;
Büyükşehir statüsünde olmayan yerlerde %1,
Büyükşehirlerde, 2007/13033 sayılı BKK'nın 5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile kaldırılmadan önceki 1 inci maddesinin altıncı fıkrası kapsamında %1, %8 veya %18
Net alanı 150 m2'yi aşan konutlarda ise %18,
KDV'ye tabi olarak belirtilmektedir.
1 Nisan 2022 Tarihinden Sonra Yapı Ruhsatı Almış Konutlar İçin:
Tebliğ kapsamında 1 Nisan 2022 tarihinden sonrasında yapı ruhsatı alınmış konut teslimlerinde, konut net alanının;
150 m2 veya daha az olması durumunda %8,
150 m2'den fazla olması durumunda ise satış bedelinin 150 m2'ye kadar olan kısmı için %8, 150 m2'nin üzerindeki kısmı için %18,
Yine ilgili Karar'da yer aldığışekilde 6306 sayılı Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerde dönüşüm projeleri çerçevesinde 1/4/2022 tarihinden sonra alınan yapı ruhsatlarına göre yapılan konutların tesliminde, konutun net alanının;
150 m2 veya daha az olması durumunda %1,
150 m2'den fazla olması durumunda ise satış bedelinin 150 m2'ye kadar olan kısmı için (%1), 150 m2'nin üzerindeki kısmı için %18,
KDV oranı kullanılacağı açıklanmıştır.
5339 sayılı CB Kararı çerçevesinde tebliğde de 1/4/2022 tarihinden sonra gerçekleşen arsa teslimlerinin %8 oranında KDV'ne tabi tutulacağı açıklanmıştır.
Taşınmazların boş arsa olmaları dikkate alınarak KDV oranı %8 olarak belirlenmiştir.
Ancak 07.07.2023 tarih 7346 nolu Cumhurbaşkanlığı Kararnamesiyle tebliğde yer alan %8 olan KDV oranı %10 %18 olan KDV oranı %20 olarak değiştirilmiştir.
Buna göre taşınmaz için KDV oranı %10 olarak esas alınmıştır.
Not: Konu uzmanlık alanımız dışında olup kesin durum için konu uzmanlarından görüş alınması önerilir.
| SWOT ANALİZİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Güçlü Yönler | Zayıf Yönler | ||||
| Ulaşım imkanlarının kolay olması, Bölge altyapı çalışmalarını tamamlanmış olması, Karadeniz Caddesi ve Kasımpatı Sokağa cepheli olması. |
1. Dereceden deprem bölgesi içerisinde yer almış olması, Taşınmazların ilçe merkezi ve röper noktalarından uzak olması, Ticari hareketliliği çok düşük olması. |
||||
| Fırsatlar | Tehditler | ||||
| Parsel yer aldığı konum itibari ile Kuzey Marmara Otoyolu ve Şile Otoyoluna yakın olması, Bölgede nitelikli karma projelerin yer alması ile bölgenin tercih edilebilir olması. |
Ekonomide yaşanan negatif dalgalanmaların olumsuz etkileri. |
Taşınmazın değerlemesinde Emsal Karşılaştırma Ve Gelir Yöntemi Yaklaşımları kullanılmıştır.
Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan mülk, açık piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınabilir. Gayrimenkulün yakın çevresinde yapılan araştırmalar sonucunda konu gayrimenkule emsal teşkil edebilecek aşağıdaki emsal bilgilerine ulaşılmıştır.
| KONUMU VE ÖZELLİKLERİ | ALAN | SATIŞ DEĞERİ | BİRİM DEĞER | KONU GAYRİMENKULE GÖRE KONUM DURUMU |
İLETİŞİM BİLGİSi | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| EMSAL 1 | Taşınmazla aynı bölgede 8791 ada 2 parselde, E:1,05 yapılaşma haklarında taşınmaz 6.500.000 TL bedelle satılıktır. (Net Alan: 212 m²) |
212 m2 | 6.500.000 TL | 30.660TL/m2 | Daha Kötü | ANADOLU GYD 0 (554) 247 28 28 |
| EMSAL 2 | Taşınmazla aynı bölgede 300 ada 40 parselde, kısmen konut (E:1,01), kısmen ticaret + konut (E: 1.01) yapılaşma haklarında taşınmaz 9.750.000 TL bedelle satılıktır. |
319 m2 | 9.750.000 TL | 30.554TL/m2 | Daha Kötü | GÖKDEMİR GAYRİMENKUL 0 (537) 247 16 32 |
| EMSAL 3 | Taşınmazla aynı bölgede 234 ada 18 parselde, konut (E:0,97) yapılaşma haklarında taşınmaz 6.450.000 TL bedelle satılıktır. |
203 m2 | 6.450.000 TL | 31.805TL/m2 | Daha Kötü | CEVAHİR REAL ESTATE 0 (544) 203 08 61 |
| EMSAL 4 | Taşınmazın kuzeyinde 172 ada 13 parselde, konut (E:1,05) yapılaşma haklarında taşınmaz 17.000.000 TL bedelle satılıktır. (Net Alan: 473 m²) |
473 m2 | 17.000.000 TL | 35.941TL/m2 | Daha iyi | ATLANTİST EMLAK ATAŞEHİR 0 (535) 464 71 70 |
| Emsal | Birim Değer | Pazarlık/Yıkım Maliyeti |
Konum Şerefiyesi Düzeltmesi |
DÜZELTİLMİŞ FİYAT (TL/m²) |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 30.660 TL/m2 | -10% | 10% | 30.354 TL/m2 |
| 2 | 30.554 TL/m2 | -10% | 10% | 30.248 TL/m2 |
| 3 | 31.805 TL/m2 | -10% | 10% | 31.487 TL/m2 |
| 4 | 35.941 TL/m2 | -10% | -5% | 30.729 TL/m2 |
| 30.705 TL/m2 | ||||
~30.700 TL/m2
Emsal Karşılaştırma yöntemine göre taşınmazın değerlendirilmesi;
| PARSEL DEĞERİ | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ADA | PARSEL | Brüt Yüzölçümü (m²) |
Net Yüzölçümü (m²) |
Ana Yol cephesi |
Manzara | Köşe Parsel veya 4 cepheli |
İmar Fonksiyon / Yapılaşma |
Birim Değeri (TL/m²) |
DEĞERİ (TL) |
YUVARLATILMIŞ DEĞERİ (TL) |
| 380 | 1 8 | 14.241,06 | 14.241,06 | Var | Yok | Evet | Konut / E:1,01 | 30.700 | ~437.200.000 | ~437.000.000 |
Bölgede yakın çevresindeki konut emsalleri ele alınmıştır.
| KONUMU VE ÖZELLİKLERİ | ALAN | SATIŞ DEĞERİ | BİRİM DEĞER | KONU GAYRİMENKULE GÖRE DURUM |
İLETİŞİM BİLGİSi | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| EMSAL 1 | Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede Garden City Sitesinde yer alan yeni binanın 2.katında 2+1 tipinde 96 m2 olarak beyan edilen 80 m2 olabileceği düşünülen daire için 3.980.000 TL istenmektedir. |
80 m2 | 3.980.000 TL | 49.750TL/m2 | Aynı | REHOUSE GAYRİMENKUL 0 (538) 814 18 38 |
| EMSAL 2 | Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede yer alan yeni binanın 2.katında 2+1 tipinde 85 m2 olarak beyan edilen 75 m2 olabileceği düşünülen daire için 3.650.000 TL istenmektedir. |
75 m2 | 3.650.000 TL | 48.667TL/m2 | Aynı | MİR GROUPS GAYRİMENKUL 0 (539) 777 62 99 |
| EMSAL 3 | Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede Garden City Sitesinde yer alan yeni binanın 7.katında 3+1 tipinde 130 m2 olarak beyan edilen 110 m2 olabileceği düşünülen daire için 5.500.000 TL istenmektedir. |
110 m2 | 5.500.000 TL | 50.000TL/m2 | Aynı | DENİZ GAYRİMENKUL 0 (532) 377 69 83 |
| EMSAL 4 | Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede yer alan yeni binanın 1.katında 3+1 tipinde 112 m2 olarak beyan edilen 105 m2 olabileceği düşünülen daire için 5.300.000 TL istenmektedir. |
105 m2 | 5.300.000 TL | 50.476TL/m2 | Aynı | COŞKUN İNŞAAT EMLAK 0 (534) 380 24 90 |
| Emsal | Birim Değer | Pazarlık/Yıkım Maliyeti |
Konum Şerefiyesi Düzeltmesi |
DÜZELTİLMİŞ FİYAT (TL/m²) |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 49.750 TL/m2 | -5% | 0% | 47.263 TL/m2 |
| 2 | 48.667 TL/m2 | -5% | 0% | 46.233 TL/m2 |
| 3 | 50.000 TL/m2 | -5% | 0% | 47.500 TL/m2 |
| 4 | 50.476 TL/m2 | -5% | 0% | 47.952 TL/m2 |
| 47.237 TL/m2 | ||||
| ~47.000 TL/m2 |
| KONUMU VE ÖZELLİKLERİ | ALAN | SATIŞ DEĞERİ | BİRİM DEĞER | KONU GAYRİMENKULE GÖRE DURUM |
İLETİŞİM BİLGİSi | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| EMSAL 1 | Taşınmazın batısında iç kısımda yer alan 180 m2 zemin ve 30 m2 bodrum katlı taşınmaz pazarlıklı olarak satılıktır. (Bodrum kat alan 1/5 zemine indigenmiştir) |
186 m2 | 8.500.000 TL | 45.699TL/m2 | Daha Kötü | EMLAK OFİSİ 0 (530) 583 10 05 |
| EMSAL 2 | Taşınmazla aynı bölgede 115 m2 zemin 115 m2 bodrum kat yüksek tavan işyeri satılıktır. (Bodrum kat alan 1/5 zemine indigenmiştir) |
138 m2 | 14.000.000 TL | 101.449TL/m2 | Daha iyi | EMLAK OFİSİ 0 (533) 339 14 90 |
| EMSAL 3 | Taşınmazla aynı bölgede 260 m2 zemin 60 m2 bodrum kat yüksek tavan işyeri satılıktır. (Bodrum kat alan 1/5 zemine indigenmiştir) |
272 m2 | 10.500.000 TL | 38.603TL/m2 | Daha Kötü | EMLAK OFİSİ 0 (555) 988 07 07 |
| Emsal | Birim Değer | Pazarlık | Konum Şerefiyesi Düzeltmesi |
DÜZELTİLMİŞ FİYAT (TL/m²) |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 45.699 TL/m2 | -5% | 70% | 73.804 TL/m2 |
| 2 | 101.449 TL/m2 | -5% | -10% | 86.739 TL/m2 |
| 3 | 38.603 TL/m2 | -5% | 75% | 64.177 TL/m2 |
| 74.907 TL/m2 | ||||
| ~75.000 TL/m2 |
Taşınmazın onaylı projesindeki bilgiler esas alınmıştır.
| RAPOR NO: | ZİRAAT | GYO-005 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| MÜŞTERİ ADI | ZİRAAT | YATIRIM ORTAKLIĞI GAYRİMENKUL |
A.Ş | ||||
| Kat Karşılığı | 30% | Arsa Sahibine Düşen Değeri | 613.453.200TL | ||||
| Net Arsa Alanı | 14.241,06 m2 | Proje Süresi (Ay) | 12 | ||||
| TAKS | 0,2 | Proje Riski | 3% | ||||
| KAKS | 1,01 | Finansman Maliyeti | 25% | ||||
| Ortak Mahaller. | Arsa Değeri | 441.686.304TL | |||||
| 25.206 m2 | Arsa m2 Birim Değeri | 31.015 TL/m2 | |||||
| Satılabilir Alan | 42.796 m2 | Kat Karşılığı Yöntemine Karlılık Oranı | |||||
| Toplam İnşaat Alanı | 68.002 m2 | Müteahhite maliyet | 1.359.907.020TL | ||||
| Yapı Birim Maliyeti | 22.500TL/m2 | Müteahhit Geliri | 1.431.390.800TL | ||||
| Proje Maliyeti | 1.359.907.020TL | Kar /Zarar | 71.483.780TL 5% |
||||
| Toplam Ciro | 2.044.844.000TL | Arsa Satın Alınması Suretiyle Karlılık Oranı | |||||
| Arsayı satın alarak proje bedeli | 1.801.593.324TL | ||||||
| Müteahit karı | 243.250.676TL 14% |
||||||
| Taşınmazın projesindeki alanlar esas alınmıştır. Yapı sınıfı 4C olup 20.04.2024 tarihli Çevre Şehircilik Bakanlığı verilerine göre 18.700 TL/m2 olup aradaki geçen zaman etkisi ve proje özelliği dikkate alınarak yapı maliyeti 22.500 TL/m2 olarak alınmış olup satılabilir alanlarda hariç ortak alan kısımların için maliyetin %70 i olarak ele alınmıştır. |
| KAT | KAT ALANI | SATIŞ BİRİM DEĞERİ | SATIŞ DEĞERİ |
|---|---|---|---|
| ORTAK ALANLAR | 25.206 m2 | 0TL/m2 | 0TL |
| KONUT | 41.602 m2 | 47.000TL/m2 | 1.955.294.000TL |
| İŞYERİ | 1.194 m2 | 75.000TL/m2 | 89.550.000TL |
| TOPLAM | 68.002 m2 | 2.044.844.000TL |
Taşınmazların bulunduğu bölge gelişim sürecinde olan henüz tam anlamayışla arz/talep dengesinin oluşmadığı bir bölgedir. Son zamanlarda yaşan gayrimenkul fiyatlarındaki artışlara paralel olarak talep edilen değerler yükseliş eğilimindedir.
Bölgenin gelişim sürecinde olması, taşınmazların üzerinde yapılacak lüks bir proje için, henüz gerekli talep olmadığı görülmektedir.
Taşınmazın yatırım yapılarak olası bir proje yapılmasının orta ve uzun vadede daha karlı bir yatırım olacağı düşünülmektedir.
Tüm bu nedenlerle taşınmazların nihai değer takdirinde Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı dikkate alınmıştır.
| DEĞERİ PARSEL |
|||||
|---|---|---|---|---|---|
| ADA | PARSEL | Net Yüzölçümü (m²) |
EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ (TL) |
PROJE GELİŞTİRME YÖNTEMİ (TL) |
NİHAİ DEĞER (TL) |
| 380 | 1 8 | 14.241,06 | ~437.000.000 | ~441.500.000 | ~437.000.000 |
Rapor içeriğinde yer verilmeyen asgari husus ve yer verilmeyen madde bulunmamaktadır.
9.3. Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Taşınmazın ARSA olarak GYO portföyünde bulunmasında herhangi bir sakınca olmayacağı düşünülmektedir.
Taşınmazın tapu kayıtlarında herhangi bir takyidat bulunmamaktadır.
9.5. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli
Değerleme konusu taşınmazın üzerinde ipotek veya gayrimenkulün değerini doğrudan etkileyecek herhangi bir takyidat bulunmamaktadır.
Taşınmaz; 17.08.2023 tarihinden itibaren GYO portföyünde yer almakta değerleme tarihi itibariyle üzerinde proje geliştirilmesine yönelik çalışmalar devam etmektedir.
9.7. Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar üst hakkı veya devremülk değildir.
"Değerleme konusu taşınmaz, Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde, Sermaye Piyasası Mevzuatı, 28/05/2013 tarihli ve 28660 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan Seri III, 48.1 numaralı GYO tebliği MADDE 22 – (Değişik:RG-23/1/2014-28891) (1) Bu Tebliğde yer alan sınırlamalar saklı kalmak üzere, ortaklıklar veya ortaklıkların;
a) (Değişik: RG-9/10/2020-31269) Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler. Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir.
b) (Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir.
c) Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. "
Bu hususlar dikkate alınarak taşınmazın ARSA olarak GYO portföyüne dahil edilmesinde /bulunmasında herhangi bir sakınca olmayacağı düşünülmektedir.
Tarafımızca işleme alındığı tarihteki değerleme konusu taşınmazların Piyasa satış değer Tespiti; gayrimenkul mahallinde ve bulunduğu bölge genelinde yapılan inceleme ve araştırma ile resmi kurum ve kuruluşlardan edinilen belge ve bilgi doğrultusunda oluşan kanaat, ilçenin ve bölgenin gelişme trendi, gayrimenkulün imar durumu yapılaşma şartları ile kullanım fonksiyonu, arsanın alanı, geometrik şekli, topoğrafya durumu, bulunduğu muhitin şeref ve ehemmiyeti, çevresinin teşekkül tarzı ile şehir merkezi ile bölgesindeki merkezi konumlara olan mesafesi, ana yola bulvara veya caddeye olan cephesi, ulaşım ve çevre özellikleri, mevcut ekonomik şartlar gibi tüm faktörler dikkate alınarak bulunduğu muhite göre alıcı bulup bulamayacağı, bulması halinde nispet derecesi gibi kıymet yükseltici ve kıymet düşürücü müspet menfi tüm faktörler göz önünde bulundurularak yapılmıştır.
Değerleme konusu gayrimenkulün bulunduğu yer, alt yapısı, bölgesel gelişimi, gelecek projeksiyonları, yakın çevresi, imar durumları, ulaşım imkânları, potansiyel alıcı kitlesi, yola cephe durumu ve alansal büyüklüğü gibi değerine etken olabilecek tüm özellikleri göz önüne alınmış, takdir edilen nihai pazar değeri aşağıda verilmiştir.
437.000.000 TL (KDV Hariç) DÖRTYÜZOTUZYEDİMİLYON TÜRKLİRASI *480.700.000 TL (KDV Dahil) DÖRTYÜZSEKSENMİLYONYEDİYÜZBİN TÜRKLİRASI
| PAZAR YAKLAŞIMINA GÖRE TAŞINMAZIN DEĞER TAKDİRİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Ada/Parsel | Takdir Edilen Değer (KDV Hariç) (TL) |
Takdir Edilen Değer (KDV Dahil) (TL) |
|||
| 380 ADA 18 PARSEL | 437.000.000,00 | 480.700.000,00 | |||
Mal ve Hizmetlere Uygulanacak Katma Değer Vergisi Oranlarının Tespitine İlişkin Kararda Değişiklik Yapılmasına Dair Karar kapsamında arsa vasıflı olacak taşınmaz için %10 KDV oranı esas alınmıştır.
*KDV tarafımızın uzmanlık alanı olmayıp tebliğ çerçevesinde tarafımıza yapılan yoruma dayalı olup alınacak resmi görüş ve bilgiye göre revize edilebilir.
| Samed YALÇIN | Alper KOZAN | Gülhan DOĞAN |
|---|---|---|
| Değerleme Uzmanı | Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı |
| SPK Lisans No: 406430 | SPK Lisans No: 402319 | SPK Lisans No: 400254 |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.