Regulatory Filings • Dec 26, 2024
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
| Gayrimenkul | 3 Adet Arsa |
|---|---|
| Değerleme | Bayraklı / İzmir |
| Raporu | 2024C343/ 25.12.2024 |
Finanskent Mahallesi Finans Caddesi B Blok No:44/B Ümraniye/İstanbul
Talebiniz doğrultusunda Bayraklı'da konumlu olan "3 Adet Arsa"nın pazar değerine yönelik 2024C343 no.lu değerleme çalışması hazırlanmıştır. Değerleme konusu taşınmazlar, toplam 55.845,97 m² yüz ölçümüne sahip arsadır. Taşınmazların toplam pazar değeri aşağıdaki gibi takdir edilmiştir. Takdir edilen değer, değerlemeyi olumsuz kılan etkenler, varsayımlar ve kısıtlamalarla birlikte değerlendirilmiştir.
| TAŞINMAZLARIN TOPLAM PAZAR DEĞERİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Değer Tarihi | 25.12.2024 | ||||
| Pazar Değeri (KDV Hariç) |
6.643.820.000.-TL | Altımilyaraltıyüzkırküçmilyonsekizyüzyirmibin.-TL | |||
| Pazar Değeri (KDV Dahil) |
7.308.202.000.-TL | Yedimilyarüçyüzsekizmilyonikiyüzikibin.-TL |
Söz konusu değer taşınmazların tam mülkiyet değerini belirtmekte olup parsellerin "Ziraat GYO A.Ş." hissesine düşen değeri 40015 ada 1 parsel no.lu taşınmaza yönelik 10.474.200 TL, 40021 ada 1 parsel no.lu taşınmaza yönelik 106.408.638 TL ve 40022 ada 3 parsel no.lu taşınmaza yönelik 2.450.548.958 TL ve toplamda 2.567.431.795 TL'dir.
Pazar değerinin tespitine yönelik olarak yapılan hesaplamalar, bilgiler ve açıklamalar rapor içeriğinde yer almaktadır. Pazar değerinin takdiri için yapılan analiz ve hesaplamalar RICS tarafından "Redbook"ta tanımlanan Değerleme Standartları ve Uluslararası Değerleme Standartları (IVS) ile uyumlu olarak hazırlanmıştır.
Değerlemenin amacı ve kullanıcı bilgileri raporda açık bir şekilde belirtilmiş olup rapor, tarafınızla yapılan 15.10.2024 tarhili sözleşmeye istinaden hazırlanmıştır. Raporun sözleşmede belirtilen değerleme amacı dışında ya da başka bir kullanıcı tarafından kullanılması mümkün değildir.
Bu çalışmada sizler ile birlikte iş birliği yapmaktan mutluluk duyuyoruz. Çalışmaya ilişkin herhangi bir sorunuz olması durumunda bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Saygılarımızla,
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mustafa Alperen YÖRÜK Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans no: 404913
Ozan KOLCUOĞLU, MRICS Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans no: 402293
| Yönetici Özeti |
|---|
| Rapor, Şirket ve Müşteri Bilgileri |
| Demografik ve Ekonomik Veriler |
| Gayrimenkullerin Mülkiyet Hakkı ve İmar Bilgileri |
| Gayrimenkullerin Konum Analizi |
| Gayrimenkullerin Fiziksel Bilgileri |
| SWOT Analizi |
| Değerlemede Kullanılan Yaklaşımların Analizi |
| Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyü Açısından Değerlendirme |
| Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi ve Sonuç |
| Ekler ……………………………………………………………………………………………… |
| DEĞERLEME ÇALIŞMASINA İLİŞKİN BİLGİLER | ||||
|---|---|---|---|---|
| RAPOR TÜRÜ | Standart | |||
| MÜLKİYET DURUMU | Hisseli mülkiyet | |||
| DEĞERLEMENİN AMACI | Yıl sonu ekspertiz değerinin tespiti | |||
| ÖZEL VARSAYIMLAR | Değerleme çalışması kapsamında özel varsayım bulunmamaktadır. | |||
| KISITLAMALAR | Değerleme çalışması kapsamında, herhangi bir kısıtlama bulunmamaktadır. | |||
| MÜŞTERİ TALEBİ | İşin kapsamı haricinde herhangi bir müşteri talebi bulunmamaktadır. | |||
| ANA GAYRİMENKULE İLİŞKİN BİLGİLER | ||||
| ADRES | Adalet Mahallesi, 1643/9 Sokak, No:3 40015 ada 1 parsel Bayraklı/İzmir Adalet Mahallesi, Ozan Abay Caddesi, 40021 ada 1 parsel Bayraklı/İzmir Adalet Mahallesi, 1601 Sokak, No:3/1 40022 ada 3 parsel Bayraklı/İzmir |
|||
| TAPU KAYDI | İzmir ili, Bayraklı ilçesi, Salhane Mahallesi, 40015 ada 1 parsel, 40021 ada 1 parsel, 40022 ada 3 parsel |
|||
| ARSA YÜZ ÖLÇÜMÜ | 5.000,00 m² (40015 ada 1 parsel) 8.776,46 m² (40021 ada 1 parsel) 42.069,51 m² (40022 ada 3 parsel) |
|||
| İMAR DURUMU | Lejant: MİA TAKS: 0,40 KAKS: 3,50 Yençok: 200 m |
|||
| EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM | Merkezi İş Alanı | |||
| FİNANSAL GÖSTERGELER | ||||
| İNDİRGEME ORANI | %27,00 | |||
| HOME OFİS BİRİM SATIŞ DEĞERİ | 130.000.-TL/m² | |||
| TİCARET BİRİM SATIŞ DEĞERİ | 170.000.-TL/m² | |||
| KONUT BİRİM SATIŞ DEĞERİ | 132.500.-TL/m² | |||
| SOSYAL ALAN BİRİM SATIŞ DEĞERİ |
160.000.-TL/m² |
| DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER | |||
|---|---|---|---|
| KULLANILAN YAKLAŞIM | Pazar Yaklaşımı ve Gelir Yaklaşımı | ||
| DEĞER TARİHİ | 25.12.2024 | ||
| PAZAR DEĞERİ (KDV HARİÇ) | 6.643.820.000.-TL | ||
| PAZAR DEĞERİ (KDV DAHİL) | 7.308.202.000.-TL |
Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
RAPOR, ŞİRKET ve MÜŞTERİ BİLGİLERİ
Bu değerleme raporu, Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. için şirketimiz tarafından 25.12.2024 tarihinde, 2024C343 rapor numarası ile tanzim edilmiştir.
Bu rapor, İzmir ili, Bayraklı ilçesi, Salhane Mahallesi, 40015 ada 1 parsel, 40021 ada 1 parsel, 40022 ada 3 parsel no.lu gayrimenkullerin 25.12.2024 tarihli pazar değerinin, Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan gayrimenkul değerleme raporudur.
Bu değerleme raporu, Uluslararası Değerleme Standartları doğrultusunda tanzim edilmiş olup 31.08.2019 tarih 30874 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'in 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Konu değerleme çalışması; yıl sonu ekspertiz değerinin tespiti nedeni ile hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu, gayrimenkullerin mahallinde yapılan inceleme sonucunda ilgili kişi – kurum – kuruluşlardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak, Sorumlu Değerleme Uzmanı Ozan KOLCUOĞLU (Lisans No: 402293) ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Mustafa Alperen YÖRÜK kontrolünde (Lisans No: 404913), Değerleme Uzmanı Muhammet SÖZEN (Lisans No: 911341) tarafından hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu için, şirketimizin değerleme uzmanları 19.12.2024 tarihinde çalışmalara başlamış ve 25.12.2024 tarihinde değerleme çalışmalarını tamamlayarak raporu hazırlamışlardır. Bu sürede gayrimenkullerin mahalli ile ilgili resmi dairelerde incelemeler ve ofis çalışması yapılmıştır.
Bu değerleme raporu, şirketimiz Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 15.10.2024 tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu, 15.10.2024 tarihli dayanak sözleşmesi kapsamında; İzmir ili, Bayraklı ilçesi, Salhane Mahallesi, 40015 ada 1 parsel, 40021 ada 1 parsel, 40022 ada 3 parsel no.lu gayrimenkullerin 25.12.2024 tarihli pazar değerinin, Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanmıştır.
Değerleme çalışması kapsamında, herhangi bir kısıtlama bulunmamaktadır.
Değerleme çalışmasını genel anlamda olumsuz yönde etkileyen bir faktör yoktur.
Değerleme konusu taşınmazlardan 40015 ada 1 parsel ve 40021 ada 1 parsel ile ilgili olarak firmamız tarafından ilgili sermaye piyasası mevzuatına göre daha önceki tarihlerde hazırlanmış değerleme raporu bulunmamakta olup değerleme konusu taşınmazlardan 40022 ada 3 parsele yönelik hazırlanan proje değerleme raporu ile ilgili detaylar aşağıda verilmiştir.
| Rapor | Rapor Tarihi | Rapor Numarası | Raporu Hazırlayanlar | KDV Hariç Toplam Değeri (TL) |
|---|---|---|---|---|
| Rapor 1 | 26.10.2023 | 2023C304 | Muhammet SÖZEN Mustafa Alperen YÖRÜK Ozan KOLCUOĞLU |
4.301.160.000 |
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş., Ömer Avni Mahallesi Karun Çıkmazı Sokak No:2/1 Beyoğlu-İstanbul adresinde faaliyet göstermekte olup 13.11.2002 tarih ve 5676 sayılı Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanan Şirket Ana Sözleşmesine göre Ekspertiz ve Değerlendirme olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacıyla 300.000 Türk Lirası sermaye ile kurulmuştur. (Ticaret Sicil No: 485935 - Mersis No: 0859033992100010)
Şirketimiz, Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 03.02.2003 tarih ve KYD-66/001347 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
Ayrıca şirketimiz, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun 17.12.2009 tarih ve 3469 sayılı kararı ile "Gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti verme yetkisi almıştır.
Şirketimiz 17.03.2011 tarihi itibarıyla, uluslararası meslek kuruluşu olan RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) tarafından "Regulated by RICS" statüsüne alınmıştır.
Şirketimiz, BSI (BSI Eurasia Yönetim Sistemleri Belgelendirme Ltd. Şti.) tarafından verilen ISO 9001:2015 Kalite Belgesi'ne sahiptir.
Şirket web adresi: www.tskbgd.com.tr
Şirket Unvanı: Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Şirket Adresi: Finanskent Mahallesi, Finans Cad. B Blok No:44/B Ümraniye/İstanbul
Şirket Amacı: Ülkemiz gayrimenkul sektörünün gelişimine ivme kazandıracak ve Türkiye için katma değer oluşturacak projeler ile sektöründe öncü şirketler arasında yer almak, yüksek yatırım değeri sunan özgün projeler geliştirerek istikrarlı bilanço büyümesi gerçekleştirmek, kurumsal değerleri ve yönetim anlayışıyla sektöründe örnek bir kurum olmak ve hissedarlarına en yüksek getiriyi kazandıracak değer artıran projeleri hayata geçirmektir.
Sermayesi: 4.693.620.000,00.-TL
Halka Açıklık: %18,94
Telefon: +90 216 369 77 72-73
e-posta: [email protected]
RA 9
21% 23% 22%
18%
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) verilerine göre 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla Türkiye nüfusu 85.372.377 kişidir. 2023 yılında Türkiye'de ikamet eden nüfus bir önceki yıla göre 92.824 kişi (%0,001 oranında) artmıştır. Nüfusun %50,1'ini (42.734.071 kişi) erkekler, %49,9'unu (42.638.306 kişi) ise kadınlar oluşturmaktadır. Hane halkı büyüklüğünün ise son beş yılda ortalama 3,2 olduğu görülmüştür.
Aşağıdaki tablo ve grafiklerde, ADNKS verilerine göre, Türkiye için yaş grubuna göre nüfus dağılımı ve eğitim durumu gösterilmiştir.
11% 4% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 0-14 yaş grubu kişi sayısı 15-29 yaş grubu kişi sayısı 30-44 yaş grubu kişi sayısı 45-59 yaş grubu kişi sayısı 60-74 yaş grubu kişi sayısı 75+ yaş grubu kişi sayısı
2023 yılında, Türkiye nüfusunun %5,25'inin ikamet ettiği İzmir, 4.479.525 kişi ile en çok nüfusa sahip olan 3. il olmuştur. İzmir nüfusu, 2023 yılında yaklaşık binde 4 oranında artış göstermiştir. Hane halkı büyüklüğünün ise son beş yılda ortalama 2,8 olduğu görülmüştür. Aşağıdaki tablo ve grafiklerde, ADNKS verilerine göre, İzmir ili için yaş grubuna göre nüfus dağılımı ve eğitim durumu gösterilmiştir.
TÜİK
2024 ikinci çeyrekte gayri safi yurtiçi hasıla (GSYH) takvim ve mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre çeyreklik bazda %0,1 artmıştır. Böylece yıllık büyüme hızı takvim etkisinden arındırılmış veride %5,4'ten %2,8'e inmiştir. Arındırılmamış seride yıllık büyüme oranı ise %5,3'ten %2,5'e gerilemiştir. Dolar bazında yıllıklandırılmış GSYH 2024 yılının ikinci çeyreğinde 1 trilyon 201,6 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmiştir. Harcamalar tarafında özel sektör tüketiminden gelen katkı azalırken net dış talebin büyümeye pozitif katkısı sürmüştür.
Eylül ayında tüketici fiyat endeksi (TÜFE) aylık bazda %3,0 artarken yıllık bazda ağustos ayındaki %52,0'dan %49,4'e inmiştir. Ana eğilim göstergelerindeki yükseliş fiyat baskısındaki hafiflemenin duraksamış olabileceğini ortaya koymuştur. Eylül ayında manşet rakama en yüksek katkı konut ve gıda gruplarından gelmiştir. Yurtiçi üretici fiyat endeksi (Yi-ÜFE) aylık bazda %1,4 artarken yıllık bazda ağustos ayındaki %35,8'den %33,1'e inmiştir. Böylece TÜFE ile ÜFE yıllık arasındaki makas 16,3 yüzde puan olmuştur.
Ağustos ayında yıllık bazda ihracatta yükseliş yavaşlarken ithalatta daralma sürmüştür. İhracat yıllık bazda %2,3 artarak 22,0 milyar dolar olurken ithalat %10,7 düşerek 27,0 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmiştir. Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış verilerde Ağustos'ta ihracat aylık bazda %1,8 yükselirken ithalatta %2,7 artış kaydedilmiştir. 2023 Ağustos'ta %71,2 olan ihracatın ithalatı karşılama oranı 2024'ün aynı ayında %81,5'e çıkmıştır. Dış ticaret açığı ise 8,7 milyar dolardan 5,0 milyar dolara inmiştir.
1 TSKB A.Ş.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
GAYRİMENKULLERİN MÜLKİYET HAKKI VE İMAR BİLGİLERİ
| İli | İzmir | ||
|---|---|---|---|
| İlçesi | Bayraklı | ||
| Mahallesi | Salhane | ||
| Köyü | - | ||
| Sokağı | - | ||
| Mevki | - | ||
| Ada No | 40015 | 40021 | 40022 |
| Parsel No | 1 | 1 | 3 |
| Ana Gayrimenkulün Niteliği | Arsa | Arsa | Arsa |
| Ana Gayrimenkulün Yüz Ölçümü | 5.000,00 m² | 8.776,46 | 42.069,51 |
| Malik / Hisse | Türk Telekkomünikasyon A.Ş. – 483440/500000 Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. - 207/12500 T.C. Ziraat Bankası A.Ş. ve T. Halk Bankası A.Ş. Mensupları Emekli ve Yardım Sandığı Vakfı - 207/12500 |
Sütaş Bursa Havalisi Pastörize Süt ve Süt Mamülleri Gıda Sanayi ve Tic. A.Ş.- 103958/438823 Viltur Villa Saray Turizm İnş. ve Tic. A.Ş. – 501495/877646 Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. – 168235/1755292 T.C. Ziraat Bankası A.Ş. ve T. Halk Bankası A.Ş. Mensupları Emekli ve Yardım Sandığı Vakfı - 168235/1755292 |
Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. 1/2 T.C. Ziraat Bankası A.Ş. ve T. Halk Bankası A.Ş. Mensupları Emekli ve Yardım Sandığı Vakfı 1/2 |
Değerleme uzmanının tapu kayıtlarını inceleme çalışması, gayrimenkullerin mülkiyetini oluşturan hakları ve bu haklar üzerindeki kısıtlamaları tespit etmek amacı ile yapılır.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Web Tapu Hizmetleri'nden 25.12.2024 tarih, saat 11.04-11.05 itibarıyla alınan TAKBİS belgelerine göre değerleme konusu taşınmazlardan 40015 ada 1 parsel ve 40021 ada 1 parsel üzerinde aşağıdaki takyidat kayıtları bulunmaktadır. 40022 ada 3 parsel üzerinde ise herhangi bir takyidat kaydı bulunmamaktadır.
• Krokisinde B4 ve B5 ile gösterilen binalar 1141 ada 12 parsel malikine aittir. B4 ile gösterilen binanın 685,28 m2 'si parkta, 371,53 m2 'si imar yolunda, 483,21 m2 si bu imar parselinde, 918,80 m2 'si 40015 ada 2 no.lu imar parselinde kalmaktadır. B5 ile gösterilen binanın 1.484,18 m2 'si bu imar parselinde, 928,69 m2 'si 40015 ada 2 no.lu imar parselinde kalmaktadır. (Şablon: Diğer baynlar) (10.03.2023 tarih ve 5484 yevmiye no)*
• TMK 627 maddesi hükmü gereğince bu sözleşme tarihten itibaren 10 yıl süre ile gerek şüyuun izalesi için satış sureti ile bu gayrimenkulün taksimi isteyecektir. (İmar öncesi eski 1134 ada 72 parselden gelmektedir.) (Şablon: Diğer irtifak hakkı) (bila tarih, bila yevmiye no)**
*Takyidat kaydında belirtilen binaların bölgenin imar lejantıyla uyumlu olmadığı tespit edilmiştir. Ayrıca söz konusu yapıların Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'ye ait olmadığı müşteriden öğrenilmiştir. Bölgenin yapı dokusu dikkate alındığında yapıların ilerleyen süreçte yıkılabileceği düşünülmekte olup söz konusu yapının yasal evrakının da bulunmamasından dolayı değerleme çalışmasına dahil edilmemiştir.
**Türk Medeni Kanunu 627. maddesi gereğince: "Mirasçılardan her biri, tanınan süre içinde mirası reddettiğini veya resmî tasfiye istediğini ya da deftere göre veya kayıtsız şartsız kabul ettiğini beyan edebilir. Süresi içinde herhangi bir beyanda bulunmayan mirasçı, mirası tutulan deftere göre kabul etmiş sayılır."
Söz konusu beyan kaydının Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. için olmadığı tespit edilmiş olup değerleme çalışmasında dikkate alınmamıştır.
*Takyidat kaydındaki beyanlara yönelik belirtilen binaların bölgenin imar lejantıyla uyumlu olmadığı tespit edilmiştir. Ayrıca söz konusu yapıların Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'ye ait olmadığı müşteriden öğrenilmiştir. Bölgenin yapı dokusu dikkate alındığında yapıların ilerleyen süreçte yıkılabileceği düşünülmekte olup söz konusu yapının yasal evrakının da bulunmamasından dolayı değerleme çalışmasına dahil edilmemiştir.
40021 ada 1 parselin takyidat belgesinde, diğer maliklere yönelik beyan kaydı bulunmakta olup söz konusu kayıtlar aşağıda ve raporun ekler bölümünde belirtilmiştir.
Değerleme konusu gayrimenkullerin üzerinde ipotek veya gayrimenkullerin değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat bulunması durumları hariç devredilebilmesine yönelik herhangi bir kısıtlama bulunmamaktadır. Değerleme konusu taşınmazların üzerindeki takyidat kayıtlarının taşınmazların devredilebilmesine yönelik herhangi bir kısıtlama bulunmamaktadır.
Değerleme konusu gayrimenkullere ilişkin takyidat kayıtlarının, taşınmazların değerine etkisi bulunmamaktadır.
Tarih: 25-12-2024-11:04
÷.
TAPU KAYIT BİLGİSİ
| Zemin Tipi: | AnaTasinmaz | Ada/Parsel: | 40015/1 |
|---|---|---|---|
| Tasınmaz Kimlik No: | 127840742 | AT Yüzölçüm(m2): | 5000.00 |
| il/ilce: | IZMIR/BAYRAKLI | Bağımsız Bölüm Nitelik: | |
| Kurum Adı: | Bavraklı | Bağımsız Bölüm Brüt | |
| Mahalle/Köy Adı: | SALHANE Mah. | YüzÖlcümü: | |
| Mevkii: | Bağımsız Bölüm Net | ||
| Cilt/Sayfa No: | 41/4218 | YüzÖlcümü: | |
| Kayıt Durum: | Aktif | Blok/Kat/Giris/BBNo: | |
| Arsa Pay/Payda: | |||
| Ana Tasınmaz Nitelik: | Arsa | ||
| S/B/I | Acıklama | Malik/Lehtar | Tesis Kurum Tarih- Yevmiye |
Terkin Sebebi- Tarih- Yevmive |
|---|---|---|---|---|
| Irtifak | TMK 627 MADDESİ HÜKMÜ GEREĞİNCE BU SÖZLESME TARİHTEN İTİBAREN 10 YIL SÜRE İLE GEREK SUYUUN İZALESİ İÇİN SATIŞ SURETİ İLE BU GAYRİMENKULÜN TAKSİMİ İSTEYECEKTİR (İMAR ÖNCESİ ESKİ 1134 ADA 72 PARSELDEN GELMEKTEDİR.) (Şablon: Diğer İrtifak Hakkı) |
|||
| Bevan | Krokisinde B4 ve B5 ile gösterilen binalar 1141 ada 12 parsel malikine | Bavraklı - |
$1/3$
| aittir. B4 ile gösterilen binanın 685.28 m2 si parkta 371.53 m2 si imar volunda ,483.21 m2 si bu imar parselinde 918.80 m2 si 40015 ada 2 nolu imar parselinde kalmaktadır. B5 ile gösterilen binanın 1484. 18 m2 si bu imar parselinde ,928.69 m2 si 40015 ada 2 nolu imar parselinde |
10-03-2023 09:56 - 5484 |
|---|---|
| kalmaktadır.(Sablon: Diger Beyanlar) |
| (Hisse) Sistem No |
Malik | El Birliği No |
Hisse Pay/ Payda |
Metrekare | Toplam Metrekare |
Edinme Sebebi-Tarih- Yevmiye |
Terkin Sebebi- Tarih-Yevmiye |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 735780727 | (SN:3048881) TURK TELEKOMÜNİKASYON ANONİM SIRKETI V |
483440/50 0000 |
4834.40 | 5000.00 | Imar (TSM) 10-03-2023 5484 |
||
| 749136227 | (SN:8049480) ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONIM SİRKETİ |
$\sim$ | 207/12500 | 82.80 | 5000.00 | Satis 29-05-2023 12406 |
÷ |
| 749136228 | (SN:6632003) T.C.ZİRAAT BANKASI A.S.VE T. HALK BANKASI A.S. MENSUPLARI EMEKLI VE YARDIM SANDIGI VAKFI V |
207/12500 | 82.80 | 5000.00 | Satis 29-05-2023 12406 |
Bu belgeyi akıllı telefonunuzdan karekod tarama programları ile aşağıdaki barkodu taratarak;
veya Web Tapu anasayfasından (https://webtapu.tkgm.gov.tr adresinden) pl16iDxbZxv kodunu Online İşlemler alanına yazarak doğrulayabilirsiniz.
$3/3$
Tarih: 25-12-2024-11:04
TAPU KAYIT BILGISI
| Zemin Tipi: | AnaTasinmaz | Ada/Parsel: | 40021/1 |
|---|---|---|---|
| Tasınmaz Kimlik No: | 127840725 | AT Yüzölcüm(m2): | 8776.46 |
| Il/Ilçe: | IZMIR/BAYRAKLI | Bağımsız Bölüm Nitelik: | |
| Kurum Adı: | Bayraklı | Bağımsız Bölüm Brüt | |
| Mahalle/Köy Adı: | SALHANE Mah. | YüzÖlcümü: | |
| Mevkii: | Bağımsız Bölüm Net YüzÖlcümü: |
||
| Cilt/Sayfa No: | 41/4230 | ||
| Kayıt Durum: | Aktif | Blok/Kat/Giris/BBNo: | |
| Arsa Pay/Payda: | |||
| Ana Tasınmaz Nitelik: | ARSA |
| S/B/I | Acıklama | Malik/Lehtar | Tesis Kurum Tarih- Yevmiye |
Terkin Sebebi- Tarih- Yevmiye |
|---|---|---|---|---|
| Beyan | Krokide B37, B38, B47, B48 ile gösterilen binalar 1140 ada 8 parsele ait olup, B37 nolu bina 40021 ada 1 parselde kalmaktadır. B38 nolu binanın 1823.76 m2 si 40021 ada 1 parsel de 828.75 m2 parkta 1778.08 m2 si imar yolunda, 601.49 m2 si ise 40022 ada 1 nolu imar parselinde kalmaktadır. B48 nolu binanın 374.42 m2 si 40021 ada 1 parselde 2135.87 m2 si 40021 ada 2 nolu parselde kalmaktadır.B47 nolu binanın |
Bayraklı - 10-03-2023 09:56 - 5484 |
$\overline{1/3}$
| 1461.09 m2 si bu imar parselinde ,818.54 m2 si imar yolunda, 1132.17 m2 si parkta ,1399.49 m2 si 40021 ada 1 parselde ,982.56 m2 si 40021 ada 2 parselde kalmaktadır.( Şablon: Diger Beyanlar) |
||||
|---|---|---|---|---|
| Bevan | Diğer (Konusu: "7269 SAYILI UMUMİ HAYATA MÜESSİR AFETLER DOLAYISIYLE ALINACAK TEDBİRLERLE YAPILACAK YARDIMLARA DAİR KANUN KAPSAMINDADIR") İzmir Cevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü nün 19/01/2021 tarih 111660 sayılı yazısına istinaden orta hasarlı binadır.) Tarih: - Sayı: - (Sablon: Diğer) |
(SN:7865196) SEHIRCILIK IL MÜDÜRLÜĞÜ VKN: |
Bavraklı - IZMIR CEVRE VE 24-03-2021 09:56 - 5957 |
| (Hisse) Sistem No. |
Malik | El Birliği No |
Hisse Pay/ Payda |
Metrekare | Toplam Metrekare |
Edinme Sebebi-Tarih- Yevmiye |
Terkin Sebebi- Tarih-Yevmiye |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 735780546 | (SN:6082525) SÜTAS BURSA HAVALİSİ PASTÖRIZE SÜT VE SÜT MAMÜLLERİ GIDA SANAYİ VE TİCARET ANONİM SIRKETI V |
103958/43 8823 |
2079.16 | 8776.46 | Imar (TSM) 10-03-2023 5484 |
||
| 735780548 | (SN:5169184) VİLTUR VİLLA SARAY TURIZM INSAAT VE TICARET A.S V |
501495/87 7646 |
5014.95 | 8776.46 | Imar (TSM) 10-03-2023 5484 |
||
| 749136229 | (SN:8049480) ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ |
168235/17 55292 |
841.17 | 8776.46 | Satis 29-05-2023 12406 |
||
| 749136230 | (SN:6632003) T.C.ZİRAAT BANKASI A.S.VE T. HALK BANKASI A.S. MENSUPLARI EMEKLI VE YARDIM SANDIGI VAKFI V |
÷ | 168235/17 55292 |
841.17 | 8776.46 | Satıs 29-05-2023 12406 |
| S/B/I | cıklama | Kısıtlı Malik | Malik/Lehtar | Tesis Kurum Tarih- | Terkin |
|---|---|---|---|---|---|
| $-1$ |
| (Hisse) Ad Sovad |
Yevmiye | Sebebi- Tarih- Yevmive |
|||
|---|---|---|---|---|---|
| Beyan | 2942 SAYILI YASANIN 7.MADDESI UYARINCA SERH 22/01/1986 Y.263 K.YAKA BEL.EMLAK VE ISTIMLAK MD. 22/01/1986 143 S.Y |
VILTUR VILLA SARAY TURIZM INSAAT VE TICARET A.S VKN |
(SN:2859102) KARSIYAKA BELEDİYESİ - (IZMIR) VKN:5250020047 |
Bayraklı 1. Bölge (Kapatildi) - 20-01-1986 00:00 - 263 |
Bu belgeyi akıllı telefonunuzdan karekod tarama programları ile aşağıdaki barkodu taratarak;
veya Web Tapu anasayfasından (https://webtapu.tkgm.gov.tr adresinden) PkvSmGNW9zW kodunu Online İşlemler alanına yazarak doğrulayabilirsiniz.
$3/3$
呱
TAPU KAYIT BILGISI
| Zemin Tipi: | AnaTasinmaz | Ada/Parsel: | 40022/3 | |
|---|---|---|---|---|
| Tasınmaz Kimlik No: | 129171662 | AT Yüzölcüm(m2): | 42069.51 | |
| il/ilce: | IZMIR/BAYRAKLI | Bağımsız Bölüm Nitelik: | ||
| Kurum Adı: | Bayraklı | Bağımsız Bölüm Brüt | ||
| Mahalle/Köy Adı: | SALHANE Mah. | YüzÖlcümü: | ||
| Mevkii: | Bağımsız Bölüm Net | |||
| Cilt/Sayfa No: | 42/4255 | YüzÖlcümü: | ||
| Kavit Durum: | Aktif | Blok/Kat/Giris/BBNo: | ||
| Arsa Pay/Payda: | ||||
| Ana Tasınmaz Nitelik: | ARSA |
| (Hisse) Sistem No |
Malik | El Birliği No |
Hisse Pay/ Payda |
Metrekare | Toplam Metrekare |
Edinme Sebebi-Tarih- Yevmiye |
Terkin Sebebi- Tarih-Yevmiye |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 755879438 | (SN:6632003) T.C. ZIRAAT BANKASI A.S.VE T. HALK BANKASI A.S. MENSUPLARI EMEKLI VE YARDIM SANDIGI VAKFI V |
$\sim$ | 1/2 | 21034.76 | 42069.51 | Tevhit Islemi (TSM) 12-07-2023 15460 |
|
| 755879440 | (SN:8049480) ZIRAAT GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM SİRKETİ |
$\sim$ | 1/2 | 21034.76 | 42069.51 | Teyhit Islemi (TSM) |
$1/2$
| the company's property and the $-41$ $LULU$ 15460 |
|
|---|---|
| -- | --------------------------------------------------------- |
Bu belgeyi akıllı telefonunuzdan karekod tarama programları ile aşağıdaki barkodu taratarak;
veya Web Tapu anasayfasından (https://webtapu.tkgm.gov.tr adresinden) sye3iwFEDX9 kodunu Online İşlemler alanına yazarak doğrulayabilirsiniz.
Değerleme konusu taşınmazlardan 40015 ada 1 parsel ve 40021 ada 1 parsele yönelik 25.12.2024 tarih, saat 11.04-11.05 itibarıyla alınan takbis belgelerine göre 29.05.2023 tarihli 12406 yevmiye no.lu satış işlemi ile Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. adına tescil edilmiş olup ilgili tarihten önceki tarihlerde taşınmazların üç yıllık dönemde gerçekleşen işlemlerinin bulunmadığı tespit edilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazlardan 40022 ada 3 parsele yönelik 25.12.2024 tarih, saat 11.04-11.05 itibarıyla alınan TAKBİS belgesine göre, değerleme konusu taşınmaz 12.07.2023 tarihli 15460 yevmiye no.lu tevhit işlemi ile Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. adına tescil edilmiş olup ilgili tarihten önceki tarihlerde taşınmazın üç yıllık dönemde gerçekleşen işlemlerinin bulunmadığı tespit edilmiştir.
İmar durumu, imar planlarında belirlenen fonksiyon ve yapılaşma şartları doğrultusunda parselin kullanım koşullarını belirtir. İmar planlarına göre belirlenen kullanım koşulları, plan notlarında yer alan hükümler ve ilgili yönetmeliklerle birlikte değerlendirilmektedir. Bu doğrultuda, değerleme uzmanı tarafından ilgili resmi kurumlarda incelemeler yapılarak parselin imar durumu tespit edilir.
Konu taşınmazların bulunduğu bölgede genellikle TAKS=0,40 ve E=3,50 merkezi iş alanları bulunmaktadır.
İzmir Bayraklı Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünde 19.12.2024 tarihinde yapılan incelemeler sonucunda edinilen bilgilere göre değerleme konusu taşınmazların imar durumu bilgileri aşağıda belirtilmiştir.
Plan Adı: 1/1.000 ölçekli "İzmir Yeni Kent Merkezi Bayraklı Salhane-Turan Bölgesi Uygulama İmar Planı"
• MİA (Merkezi iş alanı) alanlarında en küçük imar parseli büyüklüğü 5.000 m² olacaktır.
Ancak, önceki plan kararlarının uygulanmış olması ve/veya fiziki engeller nedeniyle 5.000 m² büyüklüğünde parsel oluşturulmaması durumunda, uygulama sonucu oluşacak yeni imar parseli büyüklüğü 3.000 m²'den az olamaz.
İmar adasının ifrazı sırasında oluşan imar parsellerinin 5.000 m² olarak bölünmesinden sonra artık parçanın 4.000-5.000 m²'lik dilim arasında kalması durumunda, kalan parçanın imar parseli olarak oluşumuna izin verilir.
Genel kural olarak yapıların komşu parsele ve imar hattına yaklaşma mesafesi plan üzerinde belirlenmemiş ise, 10 metreden az olmayacaktır.
Bir parselde birden fazla yüksek yapı veya yaygın bir binada birden fazla yükselen kütleler yapılması halinde, yüksek yapı kütleleri arasındaki en az mesafe 15 metre olup yüksek kütle esas alınarak, yükselen her 5 metre için bu mesafeye 0,50 metre ilave edilecektir. Yüksek yapı kütleleri rüzgâr akımları ve türbulans etkisi dikkate alınarak konumlandırılacak ve yüksekliğin 150 metreyi aşması halinde Sivil Havacılık Genel Müdürlüğünden izin alınacaktır.
• Planlama alanının tamamında otopark gereksinimi doğrudan kullanımların bu gereksinimi açık ve/veya kapalı olarak istinasız kendi parselinde karşılanacaktır. Ancak açık otoparklar parsel alanının %20'sinden fazla olamaz. (+,-) 0,00 kotunun altında yapılacak otoparklarda, yola 5 metreden fazla yaklaşılamaz.
İhtiyaçtan fazla yapımı istenen otoparklar +0,00 kotunun altında yapılacak ve yapı inşaat alanına dahil edilmeyecektir.
• Planlama alanı içinde kamuya ayrılmış alanlar (yol, yeşil, BHA, BOP, vb.) kamu eline geçmeden inşaat izni verilemez.
3.5 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri v.b.) İlişkin Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlardan 40015 ada 1 parsel 10.03.2023 tarih 5484 yevmiye no .lu imar uygulaması öncesi 1134 ada 72 parsel ve 1140 ada 8 parsel iken 10.03.2023 tarihinde 0,4496985 DOP kesintisi ve imar uygulaması sonucunda 40015 ada 1 parsel numarasını almıştır. Değerleme konusu taşınmaz 10.03.2023 tarih 5484 yevmiye no.lu imar uygulaması öncesi 1140 ada 8 parsel no.lu taşınmaza ait ilk DOP kesintisi 0,00182000 oranında gerçekleşmiştir. 10.03.2023 tarih 5484 yevmiye no .lu imar uygulaması sonrasında taşınmazlardan 0,4496985 oranında 18.991,30 m2 DOP kesintisi yapılmıştır. DOP kesintisi sonrasında taşınmaza ait 2 adet parselin birleşmesinden oluşan 5.000,00 m2 alan 40015 ada 1 parsel no.lu taşınmazı oluşturmaktadır.
Değerleme konusu taşınmazlardan 40021 ada 1 parsel 10.03.2023 tarih 5484 yevmiye no.lu imar uygulaması öncesi 1141 ada 9 parsel iken 10.03.2023 tarihinde imar uygulaması sonucunda 40021 ada 1 parsel numarasını almıştır. Değerleme konusu taşınmaz 10.03.2023 tarih 5484 yevmiye no.lu imar uygulaması öncesi 1134 ada 13 parsel, 1140 ada 8 parsel, 1141 ada 9 parsel no.lu taşınmazlar adı altındadır. Değerleme konusu 3 adet taşınmaza ait ilk DOP kesintisi 0,00182000 oranında gerçekleşmiştir. 10.03.2023 tarih 5484 yevmiye no .lu imar uygulaması sonrasında taşınmazlara 0,4496985 oranında toplam 29.626,67 m2 DOP kesintisi yapılmıştır. DOP kesintisi sonrasında taşınmaza ait 3 adet parselin birleşimiyle oluşan 8.776,46 m2 alan 40021 ada 1 parsel no.lu taşınmazı oluşturmaktadır.
Değerleme konusu taşınmazlardan 40022 ada 3 parsel 12.07.2023 tarih 15460 yevmiye no.lu tevhit uygulaması öncesi 40022 ada 1 parsel ve 40022 ada 2 parsel iken 12.07.2023 söz konusu parsellerin tevhit işlemi sonucunda 40022 ada 3 parsel numarasını almıştır. 40022 ada 1 ve 2 parseller 1140 ada 4 parsel ve 1140 ada 8 parselden oluşmaktadır. Değerleme konusu taşınmaza ait 12.07.2023 tarih 15460 yevmiye no.lu tevhit uygulaması öncesi 1140 ada 8 parsel no.lu taşınmaza ait ilk DOP kesintisi 0,00182000 oranında gerçekleşmiştir. Sonrasında 40022 ada 1 ve 2 parsel no.lu taşınmazlar 10.03.2024 tarihli imar uygulaması sonucunda taşınmazlardan 0,4496985 oranında 35.888,72 m2 DOP kesintisi yapılmıştır. DOP kesintisi sonucunda söz konusu parsellerin tevhdidinden oluşan toplam 42.069,51 m2 alanlı 40022 ada 3 parsel no.lu taşınmazı oluşturmuştur.
Bayraklı Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünde 19.12.2024 tarihinde yapılan incelemelere göre taşınmazlara ilişkin alınmış herhangi bir yasal belge bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmazların, üzerinde herhangi bir yasal evrakı bulunan yapı bulunmamakta olup taşınmazlar üzerinde yeni inşaat yapılması durumunda, 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanunu'na tabi olacaktır.
Değerleme konusu gayrimenkuller için riskli yapı tespiti yapılmamış olup yapıya ait alınmış herhangi bir durdurma kararı ve yıkım kararı bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmazlar arsa vasfında olup ilgili mevzuat uyarınca alınması gereken herhangi bir izin ya da belge bulunmamaktadır. Değerleme konusu taşınmazlardan 40015 ada 1 parsel ve 40021 ada 1 parsel üzerindeki yapıların, imar planları ile uyumsuz olduğu, Ziraat GYO A.Ş. mülkiyetine ait olmadığı ve yıkılacağı öngörülmektedir.
Değerleme konusu gayrimenkullere ait belediye arşiv dosyasında, konu gayrimenkuller için düzenlenmiş enerji verimlilik sertifikası bulunmamaktadır.
Değerleme konusu gayrimenkullere yönelik olarak belediye arşiv dosyasında ve tapu kayıtlarında herhangi bir sözleşme bilgisi bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmazlar proje değerlemesi kapsamında değildir.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
Gayrimenkullerin açık adresi: Adalet Mahallesi, 1643/9 Sokak, No:3 40015 ada 1 parsel, Adalet Mahallesi, Ozan Abay Caddesi, 40021 ada 1 parsel, Adalet Mahallesi, 1601 Sokak, No: 3 40022 ada 3 parsel Bayraklı/İzmir
Bayraklı ilçesi, İzmir ilinin batısında yer almaktadır. Coğrafi olarak, ilçe, İzmir'in merkezine yaklaşık 7 km mesafede konumludur. İzmir Körfezi'nin kuzeydoğu kıyısında yer alan Bayraklı, deniz kenarındaki konumuyla dikkat çekerken, aynı zamanda kentsel ve ticari bir merkez olarak önem taşımaktadır. İlçenin coğrafi konumu hem deniz ticareti hem de turizm açısından stratejik bir avantaj sunmaktadır.
Bayraklı ilçesi, yaşam standartlarının yüksek olduğu ve modern altyapı olanaklarına sahip bir ilçedir. Eğitim, sağlık, kültür ve spor gibi alanlarda çeşitli imkanlara sahiptir. Ayrıca, iş olanaklarının ve ticari faaliyetlerin yoğun olduğu bir bölgedir. Değerleme konusu taşınmazlar İzmir'in prestjli projelerinin ön planda olduğu ve Yeni Kent Merkezi olarak planlanmış olan ofis ve ticaret bölgesi içinde yer almaktadır.
Taşınmazlar, Bayraklı ilçesi sınırları içerisinde, Yeni Kent Merkezi olarak belirlenen Salhane –Turan bölgesinin içerisinde konumlanmaktadır. Söz konusu taşınmazın bulunduğu mevki, son yıllarda hızlı bir gelişim göstermekte olup konut ve ticaret konusunda ön plana çıkmaktadır. Bölge, rezidansların, ofis ve ticaret binalarının, otellerin, eğitim, eğlence ve kültür merkezlerinin odak noktası haline gelmektedir. Ayrıca kamu binaları bu alanda yeniden yapılanmaktadır. Bu dönüşüm sürecinde yeni kent merkezinin karakterini yansıtan birçok prestijli yeni proje inşa edilmektedir.
Söz konusu taşınmazlar, İzmir Adalet Sarayı, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü, Salhane İzban durağı ve Smyrna Meydanı'na yürüme mesafesindedir. Değerleme konusu taşınmazların yakın çevresinde Folkart Towers, Mistral Towers, Ege Perla gibi birçok prestijli yapı bulunmaktadır.
| Yer | Mesafe (~) |
|---|---|
| Bayraklı Belediyesi | 1,90 km |
| İzmir İl Merkezi | 7,40 km |
| Adnan Menderes Havalimanı | 22,00 km |
*Mesafe ölçümlerinde 40022 ada 3 parsel referans alınmıştır.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
Değerleme konusu taşınmazlar Bayraklı ilçesi sınırları içerisinde, yeni kent merkezi olarak ifade edilen Salhane bölgesinde yer almaktadır.
Değerleme konusu 40015 ada 1 parsel 5.000,00 m² yüz ölçümüne sahiptir. Değerleme konusu taşınmaz yaklaşık yamuk geometrik şekle sahiptir. Mahallinde yapılan incelemelerde parsel çevresinde imar yolu bulunmamakta olup değerleme konusu taşınmaza tecavüzlü yapılar bulunmaktadır. Taşınmazın içerisinden mevcut durumda yol geçmektedir. Söz konusu taşınmazın çevresinde genellikle imalathane tesisleri ve üzeri boş arsalar bulunmaktadır. Değerleme konusu taşınmazın üzerinde Ziraat GYO A.Ş. mülkiyetine ait olmayan tecavüzlü yapıların çevresinde tel çit malzemeden parsel sınırlayıcı elaman bulunmaktadır. Söz konusu yapılara ilişkin herhangi bir yasal evrak bulunmamakta olup çalışma kapsamında dahil edilmemişlerdir.
Değerleme konusu 40021 ada 1 parsel 8.776,46 m² yüz ölçümüne sahiptir. Değerleme konusu taşınmaz yaklaşık yamuk geometrik şekle sahiptir. Mahallinde yapılan incelemelerde taşınmaz Ozan Aybay Caddesi'ne cephelidir. Söz konusu taşınmazın çevresinde genellikle imalathane tesisleri ve üzeri boş arsalar bulunmaktadır. Değerleme konusu taşınmazın çevresinde duvar üstü tel çit formunda sınırlayıcı eleman bulunmaktadır. Taşınmazın üzerinde Ziraat GYO A.Ş. mülkiyetine ait olmayan taşınmaza tecavüzlü yapılar bulunmaktadır.
Değerleme konusu 40022 ada 3 parsel 42.069,51 m² yüz ölçümüne sahiptir. Değerleme konusu taşınmaz geometrik olarak biçimsiz çokgen şeklinde olup düz bir topoğrafik yapıya sahiptir. Değerleme konusu taşınmaz doğusunda Manas Bulvarı'na ve güneyinde Haydar Aliyev Caddesi'ne cephelidir. Değerleme konusu taşınmazın çevresinde duvar üstü tel çit formunda sınırlayıcı eleman bulunmaktadır. Taşınmazın üzerinde yasal ve mevcut durumda herhangi bir inşai yapı bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmazların üzerinde yasal durumda herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Taşınmazlar düzgün çokgen forma sahip olup topoğrafik olarak eğimsiz arazi üzerinde konumludur.
5.3 Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Kullanım Amacı ile İç Mekan İnşaat ve Teknik Özellikleri
Değerleme konusu taşınmazların üzerinde yasal durumda herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
5.4 Varsa Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler
Değerleme konusu taşınmazların üzerinde yasal durumda herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
5.5 Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21'nci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazların üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
DEĞERLEMEDE KULLANILAN YAKLAŞIMLARIN ANALİZİ
Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında üç farklı değerleme yaklaşımı bulunmaktadır. Bu yaklaşımlar sırasıyla "Pazar Yaklaşımı", "Maliyet Yaklaşımı" ve "Gelir Yaklaşımı"dır. Her üç yaklaşımın Uluslararası Değerleme Standartları'nda yer alan tanımları aşağıda yer almaktadır.
Pazar yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, değerleme konusu varlıkla fiyat bilgisi mevcut olan aynı veya benzer varlıklar ile karşılaştırmalı olarak belirlenmesini sağlar.
Pazar yaklaşımında atılması gereken ilk adım, aynı veya benzer varlıklar ile ilgili pazarda kısa bir süre önce gerçekleşmiş olan işlemlerin fiyatlarının göz önünde bulundurulmasıdır. Az sayıda işlem olmuşsa, bu bilgilerin geçerliliğini saptamak ve kritik bir şekilde analiz etmek kaydıyla, benzer veya aynı varlıklara ait işlem gören veya teklif verilen fiyatları dikkate almak uygun olabilir. Gerçek işlem koşulları ile değer esası ve değerlemede yapılan tüm varsayımlar arasındaki farklılıkları yansıtabilmek amacıyla, başka işlemlerden sağlanan fiyat bilgileri üzerinde düzeltme yapmak gerekli olabilir. Ayrıca değerlemesi yapılan varlık ile diğer işlemlerdeki varlıklar arasında yasal, ekonomik veya fiziksel özellikler bakımından da farklılıklar olabilir.
Maliyet yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, bir alıcının, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla belirlenmesini sağlar.
Bu yaklaşım, pazardaki bir alıcının gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, değerlemesi yapılan varlığa ödeyeceği fiyatın, eşdeğer bir varlığın ister satın alma ister yapım yoluyla maliyetinden fazla olmayacağı ilkesine dayanmaktadır. Değerlemesi yapılan varlıkların cazibesi, yıpranmış veya demode olmaları nedeniyle, genellikle satın alınabilecek veya yapımı gerçekleştirilebilecek alternatiflerinden daha düşüktür. Bunun geçerli olduğu hallerde, kullanılması gereken değer esasına bağlı olarak, alternatif varlığın maliyeti üzerinde düzeltmeler yapmak gerekebilir.
Gelir yaklaşımı ana başlığı altında değeri belirleyebilmek için farklı yöntemler kullanılmakta olup bunların tümünün ortak özelliği, değerin hak sahibi tarafından fiilen elde edilmiş gerçek veya elde edilebilecek tahmini gelirlere dayanıyor olmasıdır.
Bir yatırım amaçlı gayrimenkul için gelir, kira şeklinde olabilirken, sahibi tarafından kullanılan binada mülk sahibinin eşdeğer bir mekânı kiralamak için katlanacağı maliyete dayanan varsayımsal bir kira (veya tasarruf edilen kira) olabilir. Tanımlanan nakit akışları daha sonra bir kapitalizasyon sürecine tabi tutularak değer belirlemesinde kullanılır. Sabit kalması beklenen gelir akışları, genellikle kapitalizasyon oranı olarak adlandırılan tek bir çarpan kullanılarak kapitalize edilebilir. Bu rakam, paranın zaman maliyeti ile mülkiyet risklerini ve getirilerini yansıtması beklenen, yatırımcı için getiriyi veya "verimi"; mülkü kendi kullanan bir mülk sahibi için ise kuramsal bir getiriyi temsil eder.
Konu değerleme çalışmasında rapor sonuç değeri olarak "Pazar Değeri" takdir edilmiş olup Uluslararası Değerleme Standartları'na göre değer tanımı aşağıdaki gibidir.
Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Bu değerleme çalışmasında, değerleme konusu taşınmazların satışa emsal olabilecek gayrimenkul bilgilerine ulaşılabiliyor olması, yakın çevresindeki gayrimenkullerin pazar yaklaşımına göre el değiştiriyor olması dikkate alınarak "Pazar Yaklaşımı" uygulanmıştır.
Değerleme konusu taşınmazların üzerinde yasal evrakı bulunan herhangi bir yapı bulunmamasından dolayı "Maliyet Yaklaşımı" uygulanmamıştır.
Gayrimenkullerin imar planlarının taşınmaz üzerinde proje geliştirilebilmesine olanak sağlaması ve bölgede satılık ofis/konut/iş yeri emsallerine ulaşılabilmesinden dolayı, taşınmazlardan 40022 ada 3 parsel için müşteriden temin edilen proje alanları dikkate alınarak "Gelir Yaklaşımı" uygulanmıştır. Söz konusu proje alanlarının, taşınmazın imar planında belirtilen yapılaşma şartları ile uyumlu olduğu görülmüştür.
Mevcut ekonomik koşulların, gayrimenkul piyasasının analizi, mevcut trendler ve dayanak veriler ile bunların gayrimenkulün değerine etkileri her bir yaklaşım kapsamında değerlendirilmiştir. Konu taşınmazın konumlu olduğu bölgedeki sektörlerin güncel durumu, mevcut ekonomik koşullar ve piyasa analizi yapılmış olup bu verilerin taşınmaza olumlu / olumsuz etkileri tespit edilmiştir. Tespit edilen etkiler değer takdirinde göz önünde bulundurulmuş, taşınmazların değerine yansıtılmıştır.
Gayrimenkullerin yakın çevresinde yapılan araştırmalar sonucunda konu gayrimenkullere emsal teşkil edebilecek aşağıdaki emsal bilgilerine ulaşılmıştır.
| SATIŞ KARŞILAŞTIRMA TABLOSU | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Pazar Verisi | FCTU Emlak | FCTU Emlak | Pazar Verisi | ||
| Irtibat Bilgisi | - | 554 933 50 91 | 554 933 50 91 | - | |
| Karşılaştırılan Etmenler | 1 | 2 | 3 | 4 | |
| Satış Fiyatı (TL) | 1.232.000.000 | 2.100.000.000 | 65.000.000 | 700.000.000 | |
| Yüz Ölçümü (m²) | 15.400 | 30.000 | 752 | 5.000 | |
| Birim Fiyatı (TL/m²) | 80.000 | 70.000 | 86.436 | 140.000 | |
| Satış Durumu | 8 ay önce satılmış | 4 ay önce satılmış | Satılık | Satılık | |
| Piyasa Düzeltmesi | 30% | 20% | 0% | 0% | |
| ma Yönelik | Pazarlık Payı | 0% | 0% | -5% | -5% |
| meler | Mülkiyet Durumu | Tam Mülkiyet | Hisseli | Çok hisseli | Tam Mülkiyet |
| -10% | 0% | 15% | -10% | ||
| Düzelt m-Satı |
Satış Koşulları | Acil Satış | Standart | Standart | Standart |
| 15% | 0% | 0% | 0% | ||
| Alı | Ruhsata Sahip Olma Durumu | Hayır | Hayır | Hayır | Hayır |
| 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| Yapılaşma Hakkı | 3,50 | 3,50 | 3,50 | 3,50 | |
| meler | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| Net/Brüt Arsa Düzeltmesi | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| maza Yönelik Düzelt | Konum | Kısıtlı Derecede Dezavantajlı | Daha Dezavantajlı | Çok Daha Dezavantajlı | Benzer |
| 5% | 15% | 20% | 0% | ||
| Yüz Ölçümü | Büyük | Daha Büyük | Daha Küçük | Benzer | |
| 10% | 15% | -15% | 0% | ||
| Yasal Özellikleri | Standart | Standart | Standart | Standart | |
| 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| Taşın | Fiziksel Özellikleri | Benzer | Dezavantajlı | Daha Dezavantajlı | Benzer |
| 0% | 10% | 15% | 0% | ||
| Düzeltilmiş Değer | 123.786 | 117.600 | 113.318 | 119.700 |
*Değerleme konusu taşınmazlardan 40015 ada 1 parsel referans alınmıştır.
| SATIŞ KARŞILAŞTIRMA TABLOSU | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Pazar Verisi | Pazar Verisi | Pazar Verisi | Sahibinden | Sintaç Gayrimenkul | Sahibinden | |||
| Irtibat Bilgisi | - | - | - | 553 122 69 35 | 533 272 89 14 | 553 122 69 35 | ||
| Karşılaştırılan Etmenler | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | ||
| Satış Fiyatı (TL) | 18.000.000 | 9.000.000 | 12.000.000 | 10.600.000 | 10.500.000 | 7.900.000 | ||
| Alanı (m²) | 160 | 90 | 120 | 83,00 | 80 | 57,00 | ||
| Birim Fiyatı (TL/m²) | 112.500 | 100.000 | 100.000 | 127.711 | 131.250 | 138.596 | ||
| meler | Satış Durumu | 8 ay önce satılmış | 7 ay önce satılmış |
6 ay önce satılmış |
1 ay önce satılmış |
Satılık | Satılık | |
| Piyasa Düzeltmesi | 20% | 15% | 15% | 0% | 0% | 0% | ||
| Düzelt | Pazarlık Payı | 0% | 0% | 0% | 0% | -25% | -25% | |
| ma Yönelik | Mülkiyet Durumu | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | |
| 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| Satış Koşulları | Standart | Standart | Standart | Standart | Standart | Standart | ||
| 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| m-Satı | Yenileme Masrafları | Benzer Nitelikte | Benzer Nitelikte | Benzer Nitelikte | Benzer Nitelikte | Benzer Nitelikte | Benzer Nitelikte | |
| Alı | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| Konum | Daha Avantajlı | Benzer | Avantajlı | Daha Avantajlı | Kısıtlı Derecede Avantajlı |
Kısıtlı Derecede Dezavantajlı |
||
| meler | -15% | 0% | -10% | -15% | -5% | 5% | ||
| Kullanım Alanı | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | ||
| 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| Bina Yaşı | 8 | 1 | 1 | 0 | 10 | 0 | ||
| 6% | 1% | 1% | 0% | 7% | 0% | |||
| maza Yönelik Düzelt | Bulunduğu | |||||||
| Kat/Manzara | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | ||
| 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| Taşın | Konfor Koşulları | Kısıtlı Derecede Avantajlı |
Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | |
| -5% 0% 0% 0% 0% 0% Düzeltilmiş Değer 115.560 115.805 104.305 108.554 100.406 109.145 |
• Değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu bölgede yapılan araştırmalar neticesinde, taşınmazların konumlu olduğu Yeni Kent Merkezi'ndeki konut satış değerlerinin bağımsız bölüm brüt alanına, deniz manzarasına sahip olup olmamasına, iç mekan özelliklerinin kalitesine bağlı olarak değişkenlik gösterdiği tespit edilmiştir. Bölgeye hakim gayrimenkul danışmanlarından alınan şifahi bilgiye göre mevcut durumda piyasa hareketliliğinin durgun olduğu ancak bu durumun piyasadaki satış fiyatı artışını etkilemediği öğrenilmiştir. Tüm bu etkenler doğrultusunda taşınmaz üzerinde inşa edilecek rezidansların paçal birim fiyatının nakit akışın ilk yılı için 132.500 TL/m2 olabileceği değerlendirilmiştir.
| SATIŞ KARŞILAŞTIRMA TABLOSU | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Pazar Verisi | Pazar Verisi | Mesken Ofis Gayrimenkul | Coldwell Banker | |||
| Irtibat Bilgisi | - | - | 532 506 35 64 | 532 593 50 04 | ||
| Karşılaştırılan Etmenler | 1 | 2 | 3 | 4 | ||
| Satış Fiyatı (TL) | 9.000.000 | 8.500.000 | 12.446.000 | 13.600.000 | ||
| Alanı (m²) | 88 | 65 | 88 | 110 | ||
| Birim Fiyatı (TL/m²) | 102.273 | 130.769 | 141.432 | 123.636 | ||
| Satış Durumu | 8 ay önce satılmış | Satılık | Satılık | Satılık | ||
| Piyasa Düzeltmesi | 20% | 0% | 0% | 0% | ||
| Pazarlık Payı | 0% | -15% | -20% | -15% | ||
| ma Yönelik meler |
Mülkiyet Durumu | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | |
| 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| Düzelt m-Satı |
Satış Koşulları | Standart | Standart | Standart | Standart | |
| 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| Alı | Yenileme Masrafları | Benzer Nitelikte | Benzer Nitelikte | Benzer Nitelikte | Benzer Nitelikte | |
| 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| Konum | Avantajlı | Avantajlı | Avantajlı | Kısıtlı Derecede Avantajlı | ||
| meler | -10% | -10% | -10% | -5% | ||
| Kullanım Alanı | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | ||
| maza Yönelik Düzelt | 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| Bina Yaşı | 1 | 1 | 1 | 10 | ||
| 1% | 1% | 1% | 7% | |||
| Bulunduğu Kat/Manzara | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | ||
| 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| Taşın | Konfor Koşulları | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | |
| 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| Düzeltilmiş Değer 111.314 100.817 102.623 107.193 |
• Değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu bölgede yapılan araştırmalar neticesinde, taşınmazların konumlu olduğu Yeni Kent Merkezi'ndeki ofis satış değerlerinin brüt alanına, deniz manzarasına sahip olup olmamasına, iç mekan özelliklerinin kalitesine bağlı olarak değişkenlik gösterdiği tespit edilmiştir. Bölgeye hakim gayrimenkul danışmanlarından alınan şifahi bilgiye göre mevcut durumda piyasa hareketliliğinin durgun olduğu ancak bu durumun piyasadaki satış fiyatı artışını etkilemediği öğrenilmiştir. Tüm bu etkenler doğrultusunda taşınmazlar üzerinde inşa edilecek home ofislerin paçal birim fiyatının nakit akışın ilk yılı için 130.000 TL/m2aralığında olabileceği değerlendirilmiştir.
| SATIŞ KARŞILAŞTIRMA TABLOSU | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Pazar Verisi | Forent Gayrimenkul | The Mars Emlak | Sold in Real Estate |
||
| Irtibat Bilgisi | - | 532 063 78 78 | 507 827 51 24 | 533 684 48 65 | |
| Karşılaştırılan Etmenler | 1 | 2 | 3 | 4 | |
| Satış Fiyatı (TL) | 14.500.000 | 29.000.000 | 32.500.000 | 33.000.000 | |
| Alanı (m²) | 70 | 130 | 275 | 161 | |
| Birim Fiyatı (TL/m²) | 207.143 | 223.077 | 118.182 | 204.969 | |
| Satış Durumu | Satılmış 10 ay önce | Satılık | Satılık | Satılık | |
| Piyasa Düzeltmesi | 25% | 0% | 0% | 0% | |
| ma Yönelik | Pazarlık Payı | 0% | -25% | 0% | -20% |
| meler | Mülkiyet Durumu | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet |
| 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| Düzelt m-Satı |
Satış Koşulları | Özel Satış | Standart | Standart | Standart |
| -15% | 0% | 0% | 0% | ||
| Alı | Yenileme Masrafları | Benzer Nitelikte | Benzer Nitelikte | Benzer Nitelikte | Benzer Nitelikte |
| 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| Konum | Çok Daha Avantajlı | Daha Avantajlı | Dezavantajlı | Daha Avantajlı | |
| meler | -20% | -15% | 10% | -15% | |
| Kullanım Alanı | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | |
| 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| maza Yönelik Düzelt | Bina Yaşı | 1 | 8 | 10 | 5 |
| 1% | 6% | 7% | 4% | ||
| Bulunduğu Kat/Manzara | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | |
| 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| Taşın | Konfor Koşulları | Kısıtlı Derecede Avantajlı | Benzer | Benzer | Benzer |
| -5% | 0% | 0% | 0% | ||
| Düzeltilmiş Değer | 166.608 | 151.581 | 138.273 | 145.118 |
Arsa Emsal Krokisi
Rezidans Emsal Krokisi
Home Ofis Emsal Krokisi
Değerleme konusu taşınmazlara değer takdir edilirken; taşınmazların yasal ve teknik özellikleri, benzer nitelikteki taşınmazlara ilişkin bilgiler, konumu, ulaşımı, çevre özellikleri, altyapısı, gerçekleştirilen SWOT analizi ve ülkenin ekonomik durumu göz önünde bulundurulmuştur.
Pazar yaklaşımında, araştırmalar sonucu ulaşılan emsallerin, taşınmazlara göre olumlu olumsuz özellikleri değerlendirilmiş, bölgede yapılan tüm araştırmalar ve tecrübelerimize dayanarak; taşınmaz için değer takdiri aşağıdaki gibi yapılmıştır.
| ARSA DEĞERİ | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Yüz Ölçümü Arsa Değeri Ada/Parsel Birim Değer (TL/m²) (m²) (TL) |
||||||||
| 40015 ada 1 parsel | 5.000,00 | 126.500 | 632.500.000 | |||||
| 40021 ada 1 parsel | 8.776,46 | 126.500 | 1.110.220.000 | |||||
| 40022 ada 3 parsel | 42.069,51 | 116.500 | 4.901.100.000 | |||||
| TOPLAM DEĞERİ | 6.643.820.000 |
Değerleme konusu taşınmazlardan 40022 ada 3 parselin emsal araştırması verileri ile bir gelir indirgeme yaklaşımı yöntemi olan İndirgenmiş Nakit Akışı Yöntemi kullanılarak değer tespiti yapılmıştır.
Gelir yaklaşımında mimari projesi ve ruhsatı bulunan mevcut projenin değerlemesi yapılmaktadır. Geliştirme yönteminde ise herhangi bir projesi veya ruhsatı bulunmayan arsa üzerine mevcut imar durumu çerçevesinde en uygun proje geliştirilerek elde edilecek gelirlerin indirgemesi yapılmaktadır. Arsa değerlemesinde 2. yöntem olarak kullanılan geliştirme yaklaşımında arsa üzerinde yapılacak olan projeden arsa sahibi payına düşen gelirler hesaplanarak arsa değeri bulunmaktadır.
Projesi belli olan boş arsanın ya da inşa aşamasındaki projeyi değerlerken mevcut onaylı olan mimari projesi ile yapı ruhsatındaki alan bilgilerine göre gelir indirgeme yöntemi ile nakit akış tablosu oluşturulmaktadır. Boş arsaların değerlemesinde ise değerlemeyi yapan uzman yürürlükte olan mevcut imar planı koşullarına göre kendi öngörüsü ile satılabilir / kiralanabilir alan tespitini yaparak nakit akış tablosunu oluşturmaktadır.
Tahmini nakit akışlarını indirgemek için kullanılan indirgeme oranının, hem paranın zaman değerini hem de varlığın nakit akış türüyle ve gelecekteki faaliyetleriyle ilgili riskleri yansıtması gerekli görülmektedir. Değerleme çalışmasında indirgeme oranı kullanılırken toplama yöntemi uygun görülmüştür. Uluslararası Değerleme Standartları doğrultusunda indirgeme oranı hesaplanırken;
Toplama yöntemi ile indirgeme oranı, risksiz faiz oranı ve risk priminin toplamına göre hesaplanmıştır. Risksiz faiz oranı olarak, nakit akışının süresi ile uyumlu olacak şekilde 10 yıllık TL bazlı tahvilin son 5 yıllık ortalaması
dikkate alınmıştır. Konu gayrimenkullerin yer aldığı piyasa ve gayrimenkullerin riski dikkate alınarak, projeksiyon süresi boyunca risk primi belirlenmiştir. Buna göre;
Risksiz faiz oranı: %20,77
Risk primi: %6,23
İndirgeme oranı: %27,00 olarak hesaplanmıştır.
Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde Emsal Pay Oranları
Bu değerleme çalışması için bölgede yapılan araştırmalarda,
8.500 m² yüz ölçümüne sahip benzer imar durumuna sahip arsadan elde edilecek hasılattan arsa sahibinin %32 pay alacak şekilde anlaşıldığı öğrenilmiştir.
7.500 m² yüz ölçümüne sahip benzer imar durumuna sahip arsadan elde edilecek hasılattan arsa sahibinin %35, pay alacak şekilde anlaşıldığı öğrenilmiştir.
Söz konusu emsallerin konumu daha avantajlı olup bu doğrultuda anlaşılan oranların yüksek olduğu tespit edilmiştir. Yapılan emsal ve piyasa araştırmaları neticesinde arsa sahini oranının %33 olacağı değerlendirilmiştir.
Nakit Giriş ve Çıkışlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Diğer Varsayımlar
✓ Proje kapsamında home ofis ünitelerinin birim satış bedelinin ilk yıl için 130.000 TL/m2 olacağı ve piyasa katılımcıları anketi doğrultusunda belirlenen enflasyon oranlarında artacağı varsayılmıştır.
✓ Proje kapsamında dükkan ünitelerinin birim satış bedelinin ilk yıl için 170.000 TL/m2 olacağı ve piyasa katılımcıları anketi doğrultusunda belirlenen enflasyon oranlarında artacağı varsayılmıştır.
| İnşaat Maliyetleri | |||
|---|---|---|---|
| Fonksiyon | Brüt Alan (m²) | Birim İnşaat Maliyeti (TL/m²) | Maliyet (TL) |
| Konut Fonksiyonu | 64.380,64 | 32.500 | 2.092.370.930 |
| Ticaret Fonksiyonu | 7.742,54 | 27.500 | 212.919.735 |
| Home Ofis Fonksiyonu | 113.593,52 | 32.500 | 3.691.789.536 |
| Sosyal Alanlar | 2.157,00 | 27.500 | 59.317.500 |
| Otopark ve Ortak Alan | 118.833,21 | 17.000 | 2.020.164.570 |
| Toplam | 306.706,91 | 8.076.562.271 |
| Altyapı Maliyeti | ||
|---|---|---|
| Kapalı Alan Toplam İnşaat Maliyeti (TL) | Oran | Maliyet (TL) |
| 8.076.562.270,93 | 20% | 1.615.312.454 |
| Çevre Tanzimi ve Peyzaj Maliyetleri | |||
|---|---|---|---|
| Kapalı Alan Toplam İnşaat Maliyeti (TL) | Oran | Maliyet (TL) | |
| 8.076.562.270,93 | 2,00% | 161.531.245 | |
| Toplam Maliyet (TL) | |||
| İnşaat Maliyeti | 8.076.562.270,93 | ||
| Altyapı Maliyeti | 1.615.312.454,19 | ||
| Çevre Tanzimi ve Peyzaj Maliyeti | 161.531.245,42 | ||
| Toplam (TL) | 9.853.405.970,54 |
| Proje Genel Giderleri | ||
|---|---|---|
| Toplam Maliyet (TL) | Oran | Maliyet (TL) |
| 9.853.405.970,54 | 15% | 1.478.010.896 |
| Toplam Maliyet (TL) | |
|---|---|
| İnşaat Maliyeti | 8.076.562.271 |
| Altyapı Maliyeti | 1.615.312.454 |
| Çevre Tanzimi ve Peyzaj Maliyeti | 161.531.245 |
| Proje Genel Giderleri | 1.478.010.896 |
| Toplam (TL) | 11.331.416.866 |
| Maliyetin Yıllara Dağılımı | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 25.12.2024 | 25.12.2025 | 25.12.2026 | 25.12.2027 | 25.12.2028 | 25.12.2029 | 25.12.2030 |
| 0% | 15% | 20% | 20% | 20% | 20% | 5% |
| 0 | 1.699.712.530 | 2.781.862.841 | 3.254.779.524 | 3.726.722.554 | 4.192.562.874 | 1.166.056.549 |
| Home Ofis Fonksiyonu | ||||||
| Birim Satış Değeri (TL/m²) | 130.000,00 | |||||
| Ticaret Fonksiyonu | ||||||
| Birim Satış Değeri (TL/m²) | 170.000,00 | |||||
| Konut Fonksiyonu | ||||||
| Birim Satış Değeri (TL/m²) | 132.500,00 | |||||
| Sosyal Alan Fonksiyonu | ||||||
| Birim Satış Değeri (TL/m²) | 160.000,00 | |||||
| Diğer Oranlar | ||||||
| Pazarlama Gideri Oranı | 3,0% | |||||
| Enflasyon | ||||||
| 1.yıl | 22,75% | |||||
| 2.yıl | 17,00% | |||||
| 3.yıl | 14,50% | |||||
| 4.yıl | 12,50% | |||||
| 5.yıl | 11,25% | |||||
| 6.yıl | 11,25% | |||||
| 7.yıl | 11,25% | |||||
| 8.yıl | 11,25% | |||||
| 9.yıl | 11,25% | |||||
| 10.yıl/Artık değer hesapları | 11,25% | |||||
| 10.yıldan sonraki artışlarda | 7,50% |
| Proje Nakit Akışı (TL) | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Yıllar | 25.12.2024 | 25.12.2025 | 25.12.2026 | 25.12.2027 | 25.12.2028 | 25.12.2029 | 25.12.2030 | 25.12.2031 | 25.12.2032 | 25.12.2033 |
| Konut Fonksiyonu | ||||||||||
| Toplam Satılabilir Alan (m²) | 64.380,64 | 64.380,64 | 64.380,64 | 64.380,64 | 64.380,64 | 64.380,64 | 64.380,64 | 64.380,64 | 64.380,64 | 64.380,64 |
| Satış Oranı (%) | 0,00% | 5,00% | 10,00% | 15,00% | 15,00% | 15,00% | 15,00% | 15,00% | 10,00% | 0,00% |
| Satılan Alan (m²) | - | 3.219,03 | 6.438,06 | 9.657,10 | 9.657,10 | 9.657,10 | 9.657,10 | 9.657,10 | 6.438,06 | 0,00 |
| Birim Satış Değeri (TL/m²) | 132.500,00 | 162.643,75 | 190.293,19 | 217.885,70 | 245.121,41 | 272.697,57 | 303.376,05 | 337.505,85 | 375.475,26 | |
| Toplam Konut Gelirleri | 0 | 426.521.767 | 1.047.110.937 | 1.837.679.694 | 2.104.143.250 | 2.367.161.156 | 2.633.466.786 | 2.929.731.799 | 2.172.884.418 | 0 |
| Ticaret Fonksiyonu | ||||||||||
| Toplam Satılabilir Alan (m²) | 7.742,54 | 7.742,54 | 7.742,54 | 7.742,54 | 7.742,54 | 7.742,54 | ||||
| Satış Oranı (%) | 0,00% | 0,00% | 10,00% | 20,00% | 30,00% | 40,00% | ||||
| Satılan Alan (m²) | - | 0,00 | 774,25 | 1.548,51 | 2.322,76 | 3.097,01 | ||||
| Birim Satış Değeri (TL/m²) | 170.000,00 | 208.675,00 | 244.149,75 | 279.551,46 | 314.495,40 | |||||
| Toplam Ticari Ünite Gelirleri | 0 | 0 | 161.567.366 | 378.067.637 | 649.331.166 | 973.996.749 | ||||
| Sosyal Alan Fonksiyonu | ||||||||||
| Toplam Satılabilir Alan (m²) | 2.157,00 | 2.157,00 | 2.157,00 | 2.157,00 | 2.157,00 | 2.157,00 | ||||
| Satış Oranı (%) | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 100,00% | ||||
| Satılan Alan (m²) | - | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 2.157,00 | ||||
| Birim Satış Değeri (TL/m²) | 160.000,00 | 196.400,00 | 224.878,00 | 257.485,31 | 289.670,97 | |||||
| Toplam Sosyal Alan Gelirleri | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 624.820.290 | ||||
| Home Ofis Fonksiyonu | ||||||||||
| Toplam Satılabilir Alan (m²) | 113.593,52 | 113.593,52 | 113.593,52 | 113.593,52 | 113.593,52 | 113.593,52 | 113.593,52 | 113.593,52 | 113.593,52 | 113.593,52 |
| Satış Oranı (%) | 0,00% | 5,00% | 10,00% | 15,00% | 15,00% | 15,00% | 15,00% | 15,00% | 10,00% | 0,00% |
| Satılan Alan (m²) | - | 5.679,68 | 11.359,35 | 17.039,03 | 17.039,03 | 17.039,03 | 17.039,03 | 17.039,03 | 11.359,35 | 0,00 |
| Birim Satış Değeri (TL/m²) | 130.000,00 | 159.575,00 | 186.702,75 | 213.774,65 | 240.496,48 | 267.552,33 | 297.651,97 | 331.137,82 | 368.390,82 | |
| Toplam Home Ofis Ünite | ||||||||||
| Gelirleri | 0 | 738.357.907 | 1.812.668.662 | 3.181.233.502 | 3.642.512.360 | 4.097.826.405 | 4.558.831.876 | 5.071.700.462 | 3.761.511.176 | 0 |
| Proje Toplam Gelirleri | 0 | 1.164.879.674 | 3.021.346.965 | 5.396.980.833 | 6.395.986.776 | 8.063.804.600 | 7.192.298.661 | 8.001.432.261 | 5.934.395.593 | 0 |
| İnşaat Maliyeti | 0 | 1.699.712.530 | 2.781.862.841 | 3.254.779.524 | 3.726.722.554 | 4.192.562.874 | 1.166.056.549 | 0 | 0 | 0 |
| Pazarlama Gideri | 0 | 34.946.390 | 90.640.409 | 161.909.425 | 191.879.603 | 241.914.138 | 215.768.960 | 240.042.968 | 178.031.868 | 0 |
| Net Nakit Akışları | 0 | -569.779.246 | 148.843.715 | 1.980.291.884 | 2.477.384.618 | 3.629.327.588 | 5.810.473.152 | 7.761.389.293 | 5.756.363.726 | 0 |
| Arsa Sahibi Gelirleri | 0 | 372.877.984 | 967.133.164 | 1.727.573.565 | 2.047.355.367 | 2.581.223.852 | 2.302.254.802 | 2.561.258.467 | 1.899.600.029 | 0 |
| Müteahhit Gelirleri | 0 | -942.657.230 | -818.289.448 | 252.718.320 | 430.029.251 | 1.048.103.736 | 3.508.218.351 | 5.200.130.826 | 3.856.763.696 | 0 |
| Değerleme Tablosu | |||
|---|---|---|---|
| Risksiz Getiri Oranı | 20,77% | 20,77% | 20,77% |
| Risk Primi | 5,23% | 6,23% | 7,23% |
| İndirgeme Oranı | 26,00% | 27,00% | 28,00% |
| Toplam Bugünkü Değer (TL) | 6.650.402.703 | 6.348.813.490 | 6.063.615.689 |
| Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (TL) | 6.650.400.000 | 6.348.810.000 | 6.063.620.000 |
| Arsa Sahibi | 35% | ||
| Yaklaşık Arsa Değeri (TL/m²) | 4.892.435.000 |
Bir mülkün fiziki olarak uygun olan, yasalarca izin verilen, finansal olarak gerçekleştirilebilir ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek getiriyi sağlayan kullanımı, en verimli ve en iyi kullanımıdır.
Yapılan pazar araştırmaları ve değerlendirmeler doğrultusunda, değerleme konusu taşınmazların en verimli ve en iyi kullanımı uygulama imar planındaki lejandı ve mevcut kullanımı dikkate alınarak "Merkezi İş Alanı" amaçlı kullanımıdır.
24.12.2007 tarihli ve 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu kararı ile yürürlüğe konulan "Mal ve Hizmetlere Uygulanacak KDV Oranlarının Tespitine İlişkin Karar" ve bu karara ilişkin yayımlanan karar ve tebliğler uyarınca güncel KDV oranları aşağıdaki tabloda yer almaktadır.
Bu doğrultuda değerleme konusu taşınmazlar için %10 KDV uygulaması yapılmıştır.
| KDV ORANLARI | ||
|---|---|---|
| İş Yeri Teslimlerinde | 20% | |
| Arsa/Arazi Teslimlerinde | 10% | |
| 01.04.2022 TARİHİNDEN SONRA RUHSAT ALINMASI DURUMUNDA KDV ORANI | ||
| Net Alanı 150 m2 ve Üzeri Konutlarda | ||
| Net Alanın 150 m²'den Fazla Olan Kısmı İçin | 20% | |
| Net Alanın 150 m²'ye Kadar Olan Kısmı İçin * | 10% | |
| Net Alanı 150 m2 'ye Kadar Konutlarda * |
10% | |
| 01.04.2022 TARİHİNDEN ÖNCE RUHSAT ALINMASI DURUMUNDA KDV ORANI | ||
| Net Alanı 150 m2 ve Üzeri Konutlarda | 20% | |
| Net Alanı 150 m2 'ye Kadar Konutlarda /* |
||
| 01.01.2013 Tarihine Kadar Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda | 1% | |
| 01.01.2013-31.12.2016 Tarihlerinde Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda | 499 TL' ye kadar ise | 1% |
| Yapı Ruhsatının Alındığı Tarihte | 500 - 999 TL ise | 10% |
| Emlak Vergisi Yönünden Arsa Birim m2 Rayiç Değeri 1.000 TL ve üzeri |
||
| 01.01.2017 Tarihi İtibarıyla Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda | 1.000 TL'ye kadar ise | 1% |
| Yapı Ruhsatının Alındığı Tarihte 1.000-2.000 TL ise |
||
| Emlak Vergisi Yönünden Arsa Birim m2 Rayiç Değeri | 2.000 TL üzeri | 20% |
* 16.05.2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerdeki konutlarda KDV oranı %1'dir.
** lüks veya birinci sınıf inşaatlarda geçerlidir. 2. ve 3. sınıf basit inşaatlarda, konutun net alanı 150 m2 'nin altında ise KDV oranı %1' dir.
*** Kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi yapılan konut inşaatı projelerinde, yapı ruhsatı tarihi yerine ihale tarihi dikkate alınmalıdır.
GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜ AÇISINDAN DEĞERLENDİRME
8.1 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkullerin, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkullere Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş
• Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Tapu Kayıtlarında Devrine İlişkin Bir Sınırlandırma Olup Olmaması Durumuna Göre Değerlendirme
Değerleme konusu gayrimenkullere ilişkin takyidat kayıtlarında, devredilebilmelerine ilişkin bir sınırlama bulunmamaktadır.
• Gayrimenkullerin veya Projenin, İmar Bilgileri, Alınması Gereken İzinler ile Mimari Proje ve İnşaata Başlanması için Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmaması Doğrultusunda Değerlendirme
Değerleme konusu taşınmazlar arsa vasfında olup ilgili mevzuat uyarınca alınması gereken herhangi bir izin ya da belge bulunmamaktadır. Değerleme konusu taşınmazlardan 40015 ada 1 parsel ve 40021 ada 1 parsel üzerindeki yapıların Ziraat GYO A.Ş. mülkiyetine ait olmadığı, imar planları ile uyumsuz olduğu ve yıkılacağı öngörülmektedir.
• Gayrimenkullerin Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş ile Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olmadığı Hakkında Görüş
Söz konusu gayrimenkullerin tapudaki vasıfları "arsa" olup tapudaki fiili niteliği, fiili kullanım şekli ve portföye dahil edilme nitelikleri birbiri ile uyumludur.
Bu açıklamalar doğrultusunda, değerleme konusu taşınmazların ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerince gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne "arsa" olarak Ziraat GYO A.Ş. hisselerinin alınmasında herhangi bir engelin bulunmayacağı düşünülmektedir.
ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ ve SONUÇ
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
9.2 Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri
Değerleme konusu taşınmazlardan 40015 ada 1 parsel ve 40021 ada 1 parsele yönelik 29.05.2023 tarihli 12406 yevmiye no.lu satış işlemi ile Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. adına tescil edilmiş olup ilgili tarihten önceki tarihlerde taşınmazların üç yıllık dönemde gerçekleşen işlemlerinin bulunmadığı tespit edilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazlardan 40022 ada 3 parsele yönelik TAKBİS belgesine göre, değerleme konusu taşınmaz 12.07.2023 tarihli 15460 yevmiye no.lu tevhit işlemi ile Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. adına tescil edilmiş olup ilgili tarihten önceki tarihlerde taşınmazın üç yıllık dönemde gerçekleşen işlemlerinin bulunmadığı tespit edilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazlar "arsa" niteliğinde olup parsellerin alımından itibaren 5 yıllık süre geçmemiştir.
9.3 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilemediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Değerleme konusu taşınmazlar arsa vasfında olup ilgili mevzuat uyarınca alınması gereken herhangi bir izin ya da belge bulunmamaktadır. Değerleme konusu taşınmazlardan 40015 ada 1 parsel ve 40021 ada 1 parsel üzerindeki yapıların, imar planları ile uyumsuz olduğu, Ziraat GYO A.Ş. mülkiyetine ait olmadığı ve yıkılacağı öngörülmektedir.
Değerleme konusu gayrimenkullere ilişkin takyidat kayıtlarının, taşınmazların değerine etkisi bulunmamaktadır.
9.5 Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu gayrimenkullerin üzerinde ipotek veya gayrimenkullerin değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat bulunması durumları hariç devredilebilmesine yönelik herhangi bir kısıtlama bulunmamaktadır.
9.6 Değerleme Konusu Arsa veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar "arsa" niteliğinde olup parsellerin alımından itibaren 5 yıllık süre geçmemiştir.
9.7 Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar üst hakkı veya devre mülk hakkı değildir.
9.8 Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerin Açıklaması
Söz konusu değerleme çalışmasında pazar yaklaşımı ve 40022 ada 3 parsel no.lu taşınmaza yönelik gelir yaklaşımı yöntemi olan indirgenmiş nakit akışı yöntemi kullanılarak değer tespiti yapılmıştır.
| Yaklaşım | TL |
|---|---|
| Pazar Yaklaşımı (Tüm Parseller) | 6.643.820.000 |
| Gelir Yaklaşımı (40022 Ada 3 Parsel) | 6.348.810.000 |
| Gelir Yaklaşımı Yaklaşık Arsa Değeri (40022 Ada 3 Parsel) |
4.892.435.000 |
Bu değerleme çalışmasında, değerleme konusu taşınmazların satışa emsal olabilecek gayrimenkul bilgilerine ulaşılabiliyor olması, yakın çevresindeki gayrimenkullerin pazar yaklaşımına göre el değiştiriyor olması dikkate alınarak "Pazar Yaklaşımı" uygulanmıştır.
Değerleme konusu taşınmazların üzerinde yasal evrakı bulunan herhangi bir yapı bulunmamasından dolayı "Maliyet Yaklaşımı" uygulanmamıştır.
Gayrimenkullerin imar planlarının taşınmaz üzerinde proje geliştirilebilmesine olanak sağlaması ve bölgede satılık ofis/konut/iş yeri emsallerine ulaşılabilmesinden dolayı, taşınmazlardan 40022 ada 3 parsel için müşteriden temin edilen proje alanları dikkate alınarak "Gelir Yaklaşımı" uygulanmıştır. Söz konusu proje alanlarının, taşınmazın imar planında belirtilen yapılaşma şartları ile uyumlu olduğu görülmüştür.
Bu doğrultuda rapor sonuç değeri olarak, pazar yaklaşımıyla hesaplanan pazar değeri takdir edilmiştir. Nihai değer takdir edilirken peşin satış fiyatları esas alınmıştır. Takdir edilen değer, değerleme konusu taşınmazların ayrı ayrı değerlerinin toplamını ifade etmekte olup taşınmazların toplu bir şekilde satışına ilişkin olarak belirlenmemiştir.
| TAŞINMAZLARIN TOPLAM PAZAR DEĞERİ | ||
|---|---|---|
| Değer Tarihi | 25.12.2024 | |
| Pazar Değeri (KDV Hariç) |
6.643.820.000.-TL | Altımilyaraltıyüzkırküçmilyonsekizyüzyirmibin.-TL |
| Pazar Değeri (KDV Dahil) |
7.308.202.000.-TL | Yedimilyarüçyüzsekizmilyonikiyüzikibin.-TL |
Söz konusu değer taşınmazların tam mülkiyet değerini belirtmekte olup parsellerin "Ziraat GYO A.Ş." hissesine düşen değeri 40015 ada 1 parsel no.lu taşınmaza yönelik 10.474.200 TL, 40021 ada 1 parsel no.lu taşınmaza yönelik 106.408.638 TL ve 40022 ada 3 parsel no.lu taşınmaza yönelik 2.450.548.958 TL ve toplamda 2.567.431.795 TL'dir.
| 1 | Tapu Belgeleri |
|---|---|
| 2 | Takyidat Belgeleri |
| 3 | İmar Durumu |
| 4 | Fotoğraflar |
| 5 | Özgeçmişler |
SPK Lisansları ve Mesleki Tecrübe Belgeleri
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.