Regulatory Filings • Dec 26, 2024
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
TAŞINMAZLARIN PİYASA DEĞER TESPİTİ
RAPOR TARİHİ: 25.12.2024
RAPOR NO: ZRTGYO-2024-2
| Değerlemeyi Talep Eden | ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. |
|---|---|
| Kurum/Kişi | |
| Raporu Hazırlayan Kurum | Başkent Taşınmaz Değerleme A.Ş. |
| Rapor Tarihi | 25.12.2024 |
| Rapor No | ZRTGYO-2024-2 |
| Talep Tarihi | 09.10.2024 |
| Taşınmaz İnceleme Tarihi | 21.10.2024 |
| Değerleme Konusu Mülke Ait Bilgiler |
İstanbul İli, Üsküdar İlçesi, Altuni zade Mahallesi, 1812 Ada 69 Parselde bulunan "Çatı Arasında Piyesi Olan Daire" Vasıflı, 17 ve 20 Nolu Bağımsız Bölümler |
| Çalışmanın Konusu | İstanbul İli, Üsküdar İlçesi, Altuni zade Mahallesi, 1812 Ada 69 Parsel numarası ile kayıtlı olan "Daire" ve "Çatı Arasında Piyesi Olan Daire" niteliğindeki gayrimenkullerin piyasa satış değerinin tespiti amacıyla "Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği Madde-34/1G fıkrasında yer alan "Portföyde yer alan ve ortaklığın hesap döneminin son üç ayı içerisinde herhangi bir nedenle rayiç değeri tespit edilmemiş olan varlıkların yıl sonu değerlerinin tespiti" hükmüne binaen Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62,3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan "Değerleme raporlarında bulunması Gereken Asgari hususlar" çerçevesinde Tebliğin 1'inci maddesi ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır. |
| Cinsi(Tapu Kaydı) | Çatı Arasında Piyesi Olan Daire |
| Değerleme Konusu | 17 ve 20 Nolu Bağımsız Bölümler |
| Gayrimenkulün Kullanım Alanı | |
| Değerleme Konusu | Ayrık nizam, 4 kat, Taks:0.25, Kaks:1.00, Hmax:14.50m, |
| Gayrimenkulün İmar Durumu | yapılaşma şartlarında, "Konut" alanında yer almaktadır. |
| TAŞINMAZIN PAZAR DEĞERİ (KDV HARİÇ) |
DEĞERLEME DETAY TABLOSU ekte sunulmuştur. (Bknz.7.2.Madde ) |
Sorumlu Değerleme Uzmanı : Olcay USTA
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı : Günay AKALIN
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı : Bayram GÜMÜŞ
| 1. | BÖLÜM RAPOR BİLGİLERİ 5 |
|
|---|---|---|
| 1.1 | RAPOR TARİHİ 5 | |
| 1.2 | RAPOR NUMARASI 5 | |
| 1.3 | RAPOR TÜRÜ5 | |
| 1.4 | RAPORU HAZIRLAYANLAR 5 | |
| 1.5 | DEĞERLEME TARİHİ5 | |
| 1.6 | DAYANAK SÖZLEŞME TARİHİ 5 | |
| 1.7 | RAPORUN KURUL DÜZENLEMELERİ KAPSAMINDA DEĞERLEME AMACIYLA HAZIRLANIP | |
| HAZIRLANMADIĞINA İLİŞKİN AÇIKLAMA5 | ||
| 1.8 | SON ÜÇ DEĞERLEME ÇALIŞMASINAİLİŞKİN BİLGİLER5 | |
| 2. | BÖLÜMDEĞERLEMEŞİRKETİVEMÜŞTERİBİLGİLERİ,DEĞERLEMENİNTANIMVEKAPSAMI 6 | |
| 2.1 | DEĞERLEME ŞİRKETİ ÜNVANI, ADRESİ VE ŞİRKET BİLGİLERİ 6 | |
| 2.2 | MÜŞTERİ ÜNVANI, ADRESİVE BİLGİLERİ 6 | |
| 2.3 | MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI(VARSAGETİRİLEN KISITLAMALAR) 7 | |
| 3. | BÖLÜM-RAPORUNHAZIRLANMASINDAKULLANILANKABULLER,BEYANLARVE | |
| VARSAYIMLAR 7 | ||
| 3.1 | KABULLER7 | |
| 3.2 | UYGUNLUK BEYANI ………………………………………………………………………………………………… .8 | |
| 4. | BÖLÜM-GAYRİMENKULHAKKINDAGENELBİLGİLER 9 | |
| 4.1. | GAYRİMENKULLERİN TAPU KAYIT BİLGİLERİ9 | |
| 4.2. | GAYRİMENKULÜN YERİ, KONUMU VEÇEVRE ÖZELİKLERİ 9 | |
| 4.3. | ULAŞIM BAĞLANTILARI 11 | |
| 4.4. | TAPU, PLAN, PROJE, RUHSAT, İMAR, ŞEMA VB. BİLGİLER VEDOKÜMANLAR 11 | |
| 4.5. | DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ VARSA SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN ALIM SATIM | |
| İŞLEMLERİNEVEGAYRİMENKULÜNHUKUKİDURUMUNDAMEYDANAGELENDEĞİŞİKLİKLERE (İMAR | ||
| PLANINDAMEYDANAGELENDEĞİŞİKLİKLER,KAMULAŞTIRMAİŞLEMLERİ,VB.)İLİŞKİNBİLGİ11 | ||
| 4.6. | GAYRİMENKULÜN TAPU İNCELEMESİ VETAKYİDAT BİLGİLERİ 12 | |
| 4.7. | DEĞERLEMESİ YAPILANPROJELERİNİLGİLİ MEVZUAT UYARINCA GEREKLİ TÜM İZİNLERİNİN ALINIP | |
| ALINMADIĞI,PROJESİNİNHAZIRVEONAYLANMIŞ,İNŞAATABAŞLANMASIİÇİNYASALGEREKLİLİĞİOLANTÜM BELGELERİNTAMVE | ||
| DOĞRU OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ VE PROJENİN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞINA ALINMASINA | ||
| SERMAYE PİYASASI MEVZUATIHÜKÜMLERİ ÇERÇEVESİNDE BİRENGEL | ||
| OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ 12 | ||
| 4.8. | DEĞERLEMESİ YAPILANPROJELERİLEİLGİLİOLARAK,29.06.2001 TARİHVE4708SAYILI YAPIDENETİMİ HAKKINDA | |
| KANUNUYARINCADENETİM YAPAN YAPIDENETİM KURULUŞU(TİCARİÜNVANI, ADRESİ, VB.)VE | ||
| DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKUL İLE İLGİLİOLARAK GERÇEKLEŞTİRDİĞİ DENETİMLER HAKKINDA BİLGİ 12 | ||
| 4.9. | EĞERBELİRLİBİRPROJEYEİSTİNADENDEĞERLEMEYAPILIYORSA,PROJEYEİLİŞKİNDETAYLIBİLGİVE PLANLARIN VE | |
| SÖZ KONUSUDEĞERİN TAMAMEN MEVCUT PROJEYE İLİŞKİNOLDUĞUNAVE FARKLI BİR | ||
| PROJENİN UYGULANMASI DURUMUNDA BULUNACAK DEĞERİN FARKLI OLABİLECEĞİNE İLİŞKİNAÇIKLAMA, 12 | ||
| 4.10. | ENERJİ VERİMLİLİK SERTİFİKASIHAKKINDA BİLGİ 13 | |
| 5. | BÖLÜMDEĞERLEMESİYAPILANGAYRİMENKULEİLİŞKİNANALİZLER13 |
| 5.1. GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER İSTANBUL İLİ……………………………………13 | ||
|---|---|---|
| 5.2. MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN, GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER | ||
| ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… 24 | ||
| 5.2.1. 5.2.2. |
KÜRESEL EKONOMİK DURUM 24 TÜRKİYE'DE GENEL EKONOMİK DURUM24 |
|
| 5.2.3. | İNŞAAT SEKTÖRÜ VEGAYRİMENKUL PİYASASI27 | |
| 5.3. | DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER30 | |
| 5.4. | GAYRİMENKULÜN KULLANIM AMACI, YAPISAL VE İNŞAAT ÖZELLİKLERİ 31 | |
| 5.4.1. | ANA GAYRİMENKUL ÖZELLİKLERİ32 | |
| 5.4.2. | BAĞIMSIZ BÖLÜM ÖZELLİKLERİ32 | |
| 5.5. | FİZİKSEL DEĞERLEMEDE BAZ ALINAN VERİLER 32 | |
| 5.6. | GAYRİMENKULÜNTEKNİKÖZELLİKLERİVEDEĞERLEMEDE BAZALINANVERİLERVARSARUHSATAAYKIRI | |
| YAPILANMALAR 33 | ||
| 5.7. | DEĞERLEME İŞLEMİNDE KULLANILANVARSAYIMLARVEBUNLARINKULLANILMANEDENLERİ33 | |
| 5.8. | GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN FAKTÖRLER 33 | |
| 5.9. | DEĞERLEMEİŞLEMİNDE KULLANILANYÖNTEMLERVEBUYÖNTEMLERİNSEÇİLMENEDENLERİ33 | |
| 5.10. | ÜZERİNDE PROJE GELİŞTİRİLEN ARSALARIN BOŞ ARAZİ VE PROJE DEĞERLERİ 34 | |
| 5.11. | NAKİT / GELİRAKIMLARI ANALİZİ 35 | |
| 5.12. | DEĞERLEMEDE ESASALINANBENZER SATIŞÖRNEKLERİNİNTANIM VE SATIŞBEDELLERİ İLEBUNLARIN | |
| SEÇİLME NEDENLERİ 36 | ||
| 5.13. | GAYRİMENKUL VE BUNA BAĞLI HAKLARIN HUKUKİ DURUM ANALİZİ 37 | |
| 5.14. | EN İYİ KULLANIM DURUMU ANALİZİ 37 | |
| 5.15. | MÜŞTEREK VEYA BÖLÜNMÜŞ KISIMLARINDEĞERLEME ANALİZİ37 | |
| 5.16. | HÂSILAT PAYLAŞIMI VEYA KAT KARŞILIĞI YÖNTEMİ İLE YAPILACAK PROJELERDE EMSAL PAY ORANLARI……………………………………37 | |
| 6. | BÖLÜM ANALİZSONUÇLARININDEĞERLENDİRİLMESİ 38 | |
| 6.1. | DEĞERLEME METOTLARININVEANALİZ SONUÇLARININUYUMLAŞTIRILMASI VE BUAMAÇLAİZLENEN | |
| YÖNTEMİN VE NEDENLERİNİN AÇIKLANMASI38 | ||
| 6.2. | ASGARİBİLGİLERDENRAPORDAYERVERİLMEYENLERİNNİÇİNYERALMADIKLARININGEREKÇELERİ 38 | |
| 6.3. | YASALGEREKLERİNYERİNEGETİRİLİPGETİRİLMEDİĞİ VEMEVZUATUYARINCAALINMASIGEREKENİZİN | |
| VE BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI 38 | ||
| 6.4. | DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN, GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜNE | |
| ALINMASINDA SERMAYE PİYASASI MEVZUATI ÇERÇEVESİNDE HERHANGİ BİR ENGEL OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ…………………………38 | ||
| 7. | BÖLÜM SONUÇ 39 | |
| 7.1 | SORUMLU DEĞERLEME UZMANININSONUÇ CÜMLESİ39 | |
| 7.2 | NİHAİ DEĞER TAKDİRİ 39 |
1. BÖLÜM RAPOR BİLGİLERİ
Bu rapor 25.12.2024 tarihinde düzenlenmiştir.
Bu rapor ZRTGYO-2024-2 rapor numarası ile tanzim edilmiştir.
Taşınmazların günümüz piyasa koşullarında Türk Lirası (TL) cinsinden nakit karşılığı Pazar Değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanan değerleme raporudur.
Bu rapor; konu taşınmazların mahallinde yapılan inceleme sonucunda ilgili kişi-kurumkuruluşlardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak ve farklı değerleme yöntemlerinden elde edilen sonuçların bir arada yorumlanması sonucunda hazırlanmıştır. Şirketimiz Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Bayram GÜMÜŞ tarafından hazırlanmış ve Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Günay AKALIN ile Sorumlu Değerleme Uzmanı Olcay USTA tarafından kontrol edilmiştir. Raporu hazırlayan ve kontrol eden değerleme uzmanlarına ait lisans belgeleri rapor ekindedir.
| 1.5 | : |
|---|---|
| DEĞERLEME TARİHİ | 24.12.2024 |
1.6 DAYANAK SÖZLEŞME TARİHİ : 09.10.2024
Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun Seri VIII, No: 35 sayılı "Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ" hükümleri ile Kurul'un 20.07.2007 tarih ve 27/781 sayılı kararında yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar" çerçevesinde ve Sermaye Piyasası Kurulu'ndan 01.02.2017 tarih, 29966 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ" hükümleri esas olmak üzere hazırlanmıştır.
Değerleme konusu taşınmazlar ile ilgili şirketimiz tarafından ZRTGYO-2023-5 ve ZRTGYO-2024-1 olarak adlandırılmış rapor hazırlanmıştır.
DEĞERLEME ŞİRKETİNİN UNVANI: BAŞKENT TAŞINMAZ DEĞERLEME A.Ş.
ŞİRKETİN ADRESİ: CEVİZLİDERE MAHALLESİ, 1243. SOKAK, PALMİYE İŞ MERKEZİ NO:4/19 ÇANKAYA/ANKARA
İLETİŞİM: [email protected]
KURULUŞ TARİHİ: 21.09.2017
SERMAYESİ: 1.000.000 TL
TİCARET SİCİL NO: 412467
FAALİYET KONUSU: GAYRİMENKUL DEĞERLEME
İZİN/YETKİLER: Şirketimiz, Sermaye Piyasası Kurulu'nun 22.03.2018 Tarih 14/417 Sayılı Kararıyla, Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Şirketler ile Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ'i çerçevesinde gayrimenkul değerleme hizmeti vermek üzere listeye alınmıştır. Şirketimize, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu Başkanlığı'nın 26.07.2018 Tarih ve 7890 Sayılı Kararı ile Bankaların Değerleme Hizmeti Almaları ve Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmeliğinin 11. Maddesine istinaden Bankalara Yönetmeliğin 4. Maddesi kapsamına giren 'Gayrimenkullerin, Gayrimenkul Projelerinin veya Bir Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların Değerlemesi' kapsamında hizmet verme yetkisi verilmiştir.
MÜŞTERİNİN ÜNVANI: ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
MÜŞTERİNİN ADRESİ: Finans kent Mah. Finans Cad. B Blok, No:44/B, Ümraniye / İSTANBUL
ŞİRKET AMACI: Ülkemiz gayrimenkul sektörünün gelişimine ivme kazandıracak ve Türkiye için katma değer oluşturacak projeler ile sektöründe öncü şirketler arasında yer almak, yüksek yatırım değeri sunan özgün projeler geliştirerek istikrarlı bilanço büyümesi gerçekleştirmek, kurumsal değerleri ve yönetim anlayışıyla sektöründe örnek bir kurum olmak ve hissedarlarına en yüksek getiriyi kazandıracak değer artıran projeleri hayata geçirmektir.
SERMAYESİ: 4.693.620.000 -TL HALKA AÇIKLIK: EVET
İLETİŞİM: +9 0216 369 77 72-73 (pbx)- [email protected]
Bu değerleme raporu müşterinin talebi doğrultusunda, İstanbul ili, Üsküdar ilçesi, Barbaros mahallesi, Çiçekçi Bostan Sokak, No: 4-6, D: 17-20 açık adresinde yer alan taşınmazların pazar değerinin tespiti amacıyla hazırlanmıştır.
Raporun hazırlanma koşul ve şartlarını hangi amaçla kim tarafından kullanılabileceği ile raporu hazırlayan ve kullananların hak vemükellefiyetlerini açıklar.
olayın oluşmasına bağlı değildir.
Bilgim ve tecrübelerim doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederim:
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Bayram GÜMÜŞ Günay AKALIN Olcay USTA
8 Başkent T a ş ı n m a z D e ğ e r l e m e A . Ş . T e l : 0 3 1 2 9 9 9 5 3 4 8 - F a k s : 0 3 1 2 9 9 9 6 8 0 3 w w w . b a s k e n t t d . c o m . t r
| TAPU BİLGİLERİ | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| İli | İSTANBUL | Pafta | 190 | |||||
| İlçesi | ÜSKÜDAR | Ada | 1812 | |||||
| Bucağı | - | Parsel | 69 | |||||
| Mahallesi | ALTUNİZADE | Yüzölçümü | 1.887,03 m² | |||||
| Köyü | - | Arsa Payı | 13978/188703 | |||||
| Mevkii | - | Blok / Kat | -/3.NORMAL | |||||
| Cilt-Sayfa | 200-19737 | B.B.No | 17 | |||||
| Maliki/Hisse | ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ V (1/1) |
Niteliği | ÇATI ARASINDA PİYESİ OLAN DAİRE |
|||||
| Vasfı | 6 KATLI BETONARME APARTMAN VE ARSASI |
Tapu Türü | KAT MÜLKİYETİ |
| TAPU BİLGİLERİ | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| İli | İSTANBUL | Pafta | 190 | |||||
| İlçesi | ÜSKÜDAR | Ada | 1812 | |||||
| Bucağı | - | Parsel | 69 | |||||
| Mahallesi | ALTUNİZADE | Yüzölçümü | 1.887,03 m² | |||||
| Köyü | - | Arsa Payı | 14166/188703 | |||||
| Mevkii | - | Blok / Kat | -/3.NORMAL | |||||
| Cilt-Sayfa | 200-19740 | B.B.No | 20 | |||||
| Maliki/Hisse | ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ V (1/1) |
Niteliği | ÇATI ARASINDA PİYESİ OLAN DAİRE |
|||||
| Vasfı | 6 KATLI BETONARME APARTMAN VE ARSASI |
Tapu Türü | KAT MÜLKİYETİ |
Değerlemeye konu taşınmazlar; İstanbul ili, Üsküdar ilçesi, Barbaros mahallesi, Çiçekçi Bostan Sokak, No:4-6, D:17,20 açık adreslerinde yer almaktadır. Konu taşınmazlara ulaşım tarif olarak; Üsküdar Nuhkuyusu caddesi üzerinden Harem Otogarı istikametine doğru gidilirken sol kolda yer alan Marmara Üniversite Bağlarbaşı Kampüsü geçildikten sonra cadde boyunca yaklaşık olarak 750m ilerlendikten sonra soldan Mütevelli Çeşme caddesine girilip yaklaşık olarak 240m ilerlendikten sonra soldan Çiçekli Bostan sokağa ulaşılmış olunur. Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bina tarif istikametine göre sağ kolda ara parselde yer almaktadır. Ulaşım açısından kolay bir noktadadır. Konu taşınmazların yakın çevresinde; Burhan Felek Spor Kompleksi, Zeynep Kamil Kadın Doğum ve Çocuk Hastalıkları Hastanesi, Karacaahmet Mezarlığı gibi bölgenin bilinen merkezleri bulunmaktadır.
Koordinatlar: (41,01589431, 29,03275609)
Konu taşınmazların bulunduğu bölgeye ulaşım özel araçlar ve toplu taşıma araçları ile sağlanabilmektedir. Ulaşım arter olan Nuh kuyusu caddesi ve Mütevelli Çeşme Caddesi üzerinden sağlanmaktadır. Bölge merkezi konumda olup ulaşım sıkıntısı yaşanmamaktadır.
Üsküdar Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden şifahen alınan bilgilere göre konu taşınmazların bulunduğu 1812 ada 69 parsel sayılı ana taşınmaz; 18.03.1991- 13.12.2013 (Tad.)tasdik tarihli, Altunizade Bölgesi Uygulama İmar Planısınırlarında, Ayrık nizam, 4 kat, Taks:0.25, Kaks:1.00, Hmax:14,50m yapılaşma şartlarında Konut alanında yer almaktadır. Alınan imar durum bilgisi şifahi bilgi olup, kesin sonuçlar için resmi başvurunun yapılması gerekmektedir. Konu taşınmazın yola/parka terki bulunmadığı, taşınmazın tevhit ifraz şartının bulunmadığı ve 18. madde uygulaması tamamlanmış net parsel vasfında olduğu öğrenilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu ana taşınmazın ada/parsel bazında doğruluğu Kadıköy Kadastro Müdürlüğü arşivinde yer alan kadastro paftası, imar planının ve CBS görüntüsünün çakıştırılması ile tespit edilmiştir. Üsküdar Belediyesince tarafımıza verilen dijital arşiv dosyası içerisinde 20.06.2022 tarihli, 2022/54988 numaralı onaylı mimari proje görülmüştür. Değerleme konusu taşınmazların katı, kattaki konumu ve alanları onaylı mimari proje üzerinden incelenmiştir.
***Üsküdar Belediyesince tarafımıza verilen dijital arşiv dosyası içerisinde konu taşınmazlara ait arşiv dosyası incelenmiş olup dosya içerisinde aşağıda detayları belirtilen evraklar görülmüştür.
Ruhsat; dosya içerisinde 14.10.2022 tarihli, 10 cilt-27 sayfa numaralı, yol altı 2, yol üstü 4, toplam 6 kat, 4.681,06m² inşaat alanı, 20 adet bağımsız bölüm ve "İsim Değişikliği" için düzenlenmiş Yapı Ruhsatı Belgesi görülmüştür. İlk ruhsat; 24.06.2022 tarih ve 6 cilt-54 sayfa numaralıdır.
İskan; dosya içerisinde 08.08.2024 tarihli, 165830 numaralı, yol altı 2, yol üstü 4, toplam 6 kat, 4.681,06m² inşaat alanı ve 20 adet bağımsız bölüm için düzenlenmiş Yapı Kullanma İzin Belgesi görülmüştür.
Yapı Tatil Tutanağı, Encümen Kararları vb.: Üsküdar Belediyesince tarafımıza verilen dijital arşiv dosyası içerisinde konu taşınmaza ait arşiv dosyası içerisinde herhangi bir zabıt, encümen kararı, yıkım kararı vb. evraka rastlanılmamıştır.
Değerlemesi yapılan gayrimenkuller ile ilgili Üsküdar Belediyesi, Tapu Sicil Müdürlüğü ve Kadastro Müdürlüğü'nde yapılan incelemeler ve müşteriden temin edilen bilgi ve belgelere
göre konu 12.07.2023 tarih ve 26008 yevmiye ile ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ V "Kat İrtifak Tesisi" ile tescil edilmiştir.
Müşteri tarafından ibraz edilen 2 adet bağımsız bölüme ait güncel 25.12.2024 tarih, saat 10:57 itibari ile temin edilmiş olan takbis (Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi) ekranından elektronik ortamda alınan ve rapor ekinde sunulan takyidat belgelerine göre, rapora konu taşınmazlar üzerinde aşağıda belirtilen takyidatlar bulunmaktadır (tüm taşınmazlar üzerinde müşterek olarak);
Beyanlar Hanesinde: -KM ne Çevrilmiştir.( Şablon: Bu Taşınmaz mal KM ye Çevrilmiştir.) (21.11.2024-11:49-43004)
-Yönetim Planı Değişikliği: 12.03.2024(Şablon: Yönetim Planının Belirtilmesi) (18.03.2024- 16:28-10096)
Şerhler Hanesinde: Herhangi bir kayıt bulunmamaktadır.
Rehinler Hanesinde: Herhangi bir kayıt bulunmamaktadır.
Hak ve Mükellefiyetler Hanesinde: -M:1812 ADA 69 VE 70 PARSELLERDE 3M GENİŞLİĞİNDE 69 PARSELDE 181,50 M² VE 70 PARSELDE 99M² OLMAK ÜZERE 280,50 M² LİK KISIM ÜZERİNDE 69 VE 70 PARSELLER ALEYHİNE İSKİ GENEL MÜDÜRLÜĞÜ LEHİNE KANALİZASYON GEÇİRMEK ÜZERE İRTİFAK HAKKI (Şablon: Diğer İrtifak Hakkı) (19.09.1984-00:00-2976)
***Hak ve Mükellefiyetler Hanesinde yer alan kayıt birçok defa mükerrer olarak kaydedilmiştir.
4.7. DEĞERLEMESİ YAPILAN PROJELERİN İLGİLİ MEVZUAT UYARINCA GEREKLİ TÜM İZİNLERİNİN ALINIP ALINMADIĞI, PROJESİNİN HAZIR VE ONAYLANMIŞ, İNŞAATA BAŞLANMASI İÇİN YASAL GEREKLİLİĞİ OLAN TÜM BELGELERİN TAM VE DOĞRU OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ VE PROJENİN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞINA ALINMASINA SERMAYE PİYASASI MEVZUATI HÜKÜMLERİ ÇERÇEVESİNDE BİR ENGEL OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ
Değerleme konusu taşınmazlar ile ilgili Üsküdar Belediyesi imar arşivinde çıkartılan dosyasında değerleme günü itibari ile taşınmaz için veya ana yapı için düzenlenmiş herhangi bir zabıt, yıkım kararı, encümen kararı vb. evraka rastlanılmamıştır.
Değerlemesi yapılan gayrimenkuller ile ilgili Üsküdar Belediyesi, Üsküdar Tapu Müdürlüğü ve taşınmazların bulunduğu konum ve çevresinde gerekli araştırma ve incelemeler yapılmıştır. Taşınmazlar mevcut imar-yapılaşma hakları ve mevcut kullanım özellikleri doğrultusunda değerlendirilmiştir. Araştırma ve incelemelerimiz sonucunda taşınmazların değerlemesinde kat irtifakına esas onaylı mimari projeden tespit edilen
bağımsız bölüm alan büyüklükleri dikkate alınmıştır. ***Farklı bir plan/proje uygulanması durumun da analiz ve değerleme sonuçları farklı olabilecektir.
Üsküdar Belediyesinde yapılan incelemelerde değerleme günü itibari ile konu taşınmazın bulunduğu parsel için düzenlenmiş 23.02.2024 tarihli, Y22346CF4A8E3 numaralı, B sınıfı, Enerji Kimlik Belgesi bulunmaktadır.
Yüzölçümü: 5.712 km²
Nüfus: 15.655.924 (2023 Yılı TÜİK Verisi)
İl Trafik No: 34
İstanbul'un İlçeleri: Adalar, Arnavutköy, Ataşehir, Avcılar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Başakşehir, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beykoz, Beylikdüzü, Beyoğlu, Büyükçekmece, Çatalca, Çekmeköy, Esenler, Esenyurt, Eyüpsultan, Fatih, Gaziosmanpaşa, Güngören, Kadıköy, Kâğıthane, Kartal, Küçükçekmece, Maltepe, Pendik, Sancaktepe, Sarıyer, Silivri, Sultanbeyli, Sultangazi, Şile, Şişli, Tuzla, Ümraniye, Üsküdar ve Zeytinburnu'dur.
İstanbul, Avrupa ile Asya kıtalarını birbirine bağlayan bir köprü niteliği taşımaktadır. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Çorlu, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur.
Yenikapı'da yapılan arkeolojik kazılarda ortaya çıkan bulgular, İstanbul'un tarihinin 8
bin 500 yıl öncesine dayandığını ortaya koymuştur. Kuruluşundan itibaren İstanbul, tarihte birçok devletin egemenliği altında gelişmiş ve çeşitli kültürlerin merkezi olmuştur.
Şüphesiz, İstanbul'un tarihi ile ilgili en göze çarpan özelliği, Roma, Bizans ve Osmanlı İmparatorluğu gibi üç evrensel imparatorluğa başkentlik yapmış olmasıdır. M.S. 4. yüzyılda Roma İmparatorluğu çok genişlemiş; İstanbul, stratejik konumundan dolayı, İmparator Büyük Konstantin tarafından Roma'nın yerine yeni başkent olarak seçilmiştir. Şehir 6 yılı aşkın bir sürede yeniden düzenlenmiş, surlar genişletilmiş, tapınaklar, resmi binalar, saraylar, hamamlar ve hipodrom inşa edilmiştir.
330 yılında yapılan büyük merasimlerle İstanbul'un Roma İmparatorluğu'nun başkenti olduğu resmen açıklanmıştır. Yakın Çağ'ın başladığı dönemde İkinci Roma ve Yeni Roma adları ile anılan kent, daha sonra "Byzantion" ve geç devirlerde Konstantinopolis olarak adlandırılmıştır. Halk arasında ise kentin adı tarih boyunca "Polis" olarak anılagelmiştir.
Büyük Konstantin'den sonraki imparatorların da şehri güzelleştirme çabalarının devam ettiği anlaşılmaktadır. Kentteki ilk kiliseler de Konstantin'den sonra inşa edilmiştir. Batı Roma İmparatorluğu'nun 5. yüzyılda çökmesi nedeniyle İstanbul, uzun seneler Doğu Roma İmparatorluğu'nun (Bizans) başkenti olmuştur.
Bizans döneminde yeniden inşa edilen kent, surlarla tekrar genişletilmiştir. Günümüzde 6492 metre uzunluğundaki ihtişamlı şehir surları, İmparator Il.Theodosius tarafından yaptırılmıştır. 6. yüzyılda nüfusu yarım milyonu aşan kentte, İmparator Justinyen idaresinde bir altın çağ daha yaşanmıştır. Günümüze kadar ulaşan Ayasofya, bu dönemin bir eseridir. 726-842 yılları arasında kara bir devir olan Latin egemenliği, IV. Haçlı Seferi Haçlı Ordularının 1204 yılında şehri istilası ile başlamış, tüm kilise ve manastırlar ile abidelere kadar şehir yıllar boyu talan edilmiştir. 1261'de idaresi tekrar Bizanslıların eline geçen kent, eski zenginliğine tekrar kavuşamamıştır.
İstanbul, 1453 yılında Fatih Sultan Mehmet tarafından fethinden sonra 1923 yılına kadar 470 sene boyunca Osmanlı İmparatorluğu'nun başkenti olmuştur. Osmanlı döneminde bilimin, kültürün ve sanatın merkezi haline gelen İstanbul; cami, sinagog ve kiliselerin yan yana yaşadığı muhteşem bir hoşgörüye kavuşmuştur.
Fatih Sultan Mehmet'in dünya savaş tarihinde ilk defa kullanılan iri boyutlardaki topları, İstanbul surlarının aşılmasının önemli bir sebebidir. Fetihten sonra Osmanlı İmparatorluğu'nun başkenti buraya taşınmış, ülkenin çeşitli yerlerinden getirilen göçmenlerle şehir nüfusu arttırılarak boş ve harap olan şehrin imar çalışmalarına başlanmıştır. Şehrin eski halkına din hürriyeti ve sosyal haklar tanınarak, yaşamlarını sürdürmeleri sağlanmıştır. Fetihten yüz yıl sonra ise Türk Sanatı şehre damgasını vurmuş, kubbeler ve minareler şehir siluetine hakim olmuştur.
İlk olarak 29 Mayıs 1453'te Osmanlı İmparatorluğu'nun topraklarına katılan İstanbul, 1459'da her biri farklı demografik yapıya sahip dört idari birime ayrılmıştır. 16. yüzyıla tarih sahnesinin en önemli ve büyük şehirlerinden biri olarak giren İstanbul, Küçük Kıyamet olarak adlandırılan 14 Eylül 1509 depreminde çok büyük zarar görmüştür. Bu büyük yıkımın ardından Sultan II. Beyazıt tarafından 80 bin kişinin istihdamıyla adeta yeniden kurulan
İstanbul, tarih sahnesindeki önemini arttırmayı sürdürmüştür.
Kanuni Sultan Süleyman'ın yönetiminde 1520-1566 yılları arasında birçok değerli esere kavuşan İstanbul, günümüze kadar uzanan bir kent planına sahip olup, gelişimini devam ettirmiştir.
1718-1730 yılları arasında Nevşehirli Damat İbrahim Paşa sadrazamlığında Lale Devri olarak anılan dönemde, itfaiye teşkilatının kurulması, ilk matbaanın açılması ve çeşitli fabrikaların kurulmasıyla İstanbul'da değişim rüzgârları esmeye başlamıştır. 23 Aralık 1876'da I. Meşrutiyet'in ilan edilişi ve 24 Temmuz 1908'de ilan edilen II. Meşrutiyet ile birlikte Osmanlı Devleti şekil değiştirmiştir. Bu değişimin etkisiyle 1909 tarihli bir kanunla İstanbul'da ilk Vilayet kurulmuştur.
3 Kasım 1839'da Topkapı Sarayı'nın Gülhane Bahçesi'nde okunarak halka ilan edilen Tanzimat Fermanı ile İstanbul'da yeni bir dönem başlamıştır.
I. Dünya Savaşı'nın ardından 13 Kasım 1918'de İstanbul İtilaf Devletleri donanmasınca işgal edilmiştir. 6 Ekim 1923'te düşman işgalinden kurtarılan İstanbul'un başkentlik dönemi, 29 Ekim 1923'te Türkiye Cumhuriyeti'nin kurulmasıyla birlikte sona ermiştir. Türkiye Cumhuriyeti başkentinin Ankara'ya taşınması İstanbul'un önemini değiştirmemiş, yüzyıllar boyu farklı medeniyetlere ev sahipliği yapan şehir, tarihi ve kültürel önemini yitirmeden günümüze kadar gelmiştir.
Türkiye ekonomisi, 2000'li yılların başında yakaladığı büyüme ivmesini artırarak devam etmektedir. Cumhuriyetin 100. yılında dünyanın en büyük 10 ekonomisi arasına girmeyi hedefleyen Türkiye ekonomisinde en büyük payı İstanbul almaktadır. Ülkemizin sanayi ve üretim merkezi olan İstanbul, tarihsel zenginliği sayesinde turizm için de önemli bir şehir konumundadır. Cumhuriyet tarihinin en büyük yatırımları olan İstanbul Havalimanı, Osmangazi Köprüsü ve Kanal İstanbul gibi projelerle dünyanın da gözünü ayırmadığı İstanbul, milli gelirdeki artışın da liderliğini yapmaktadır. Dünyanın birçok ülkesinden fazla olan nüfusuyla büyük bir ekonomik güç haline gelen İstanbul, genç nüfusu sayesinde gelecek için de büyük bir potansiyel barındırmaktadır.
İstanbul, geçmişten günümüze Türkiye ekonomisinin geçirdiği tüm dönüşümlerde merkezi rol oynamıştır. Bunda, İstanbul'un yurtdışından gelen akımların ülkemize giriş kapısı olması kadar, yurt içinde yaratıcılık ve yeniliğin odaklandığı, girişimciliğin yoğunlaştığı bir merkez olmasının etkisi büyüktür.
İstanbul, Türk ekonomisinde önemli bir role sahiptir ve hem ticaret hem de sanayi sektöründe büyük bir rol oynar.
İstanbul, çağlar boyunca bir ticaret ve üretim şehri olagelmiştir. Turizm sektörü, endüstri ve ticaret potansiyelleriyle İstanbul'un değeri her geçen gün artmaktadır. Türkiye'de kendine has sosyo-ekonomik yapıya sahip olan İstanbul, ülkenin ticaret, iş,
yatırım, finans ve turizm başkentidir.
İstanbul'un Türkiye iş gücündeki payı %20,3, ihracattaki payı %50,6, ithalattaki payı ise %54,6'dır.
İstanbul'da ilk borsacılık faaliyetleri 1854 Kırım Savaşı'na dayanmaktadır. İstanbul'da kurulan borsa, 1873 yılında çıkarılan bir nizamnameyle "Dersaadet Tahvilat Borsası" adını almıştır. Türkiye Cumhuriyeti'nin kuruluşundan sonra 1929 yılında bazı düzenlemeler yapılmış, menkul kıymetler ve kambiyo borsaları kanunu çıkarılmıştır. Borsa, İstanbul Menkul Kıymetler Borsası adı altında çalışmaya başlamış, 26 Aralık 1985'te İMKB kurulmuştur. 2013 yılından itibaren Borsa İstanbul adıyla faaliyet göstermektedir.
Dünyanın en eski ve en büyük alışveriş merkezi olarak bilinen Kapalıçarşı, 45 bin metrekarelik bir alan üzerine kuruludur. Bünyesinde 3 bin 600 dükkân bulunan Kapalıçarşı'da, halıdan çantaya, tekstil ürünlerinden altın ve gümüş takılara, antikalardan çinilere, hediyelik eşyalara kadar her şeyi bulabilmek mümkündür.
Mısır Çarşısı 17. yüzyıl vakanüvisleri tarafından ''Yeni Çarşı'' ve ''Valide Çarşısı'' adları ile anılmıştır. Ancak buradaki dükkânlarda satılan malların çoğunlukla Mısır'dan gelen mal ve baharatlar olması nedeniyle 18. yüzyılın ortalarından itibaren ''Mısır Çarşısı'' ismi ile anılmaya başlandığı görülmektedir. İlk yıllarında aktar ve pamukçu esnafına tahsis edilen Mısır Çarşısı'nın, aktarlar ve pamukçular arasında paylaştırılmış 6 adet kapısı bulunmaktadır. Mısır Çarşısı'nda bulunan bu kapıların ismi zamanla değişerek; Eminönü Kapısı/ Yeni Camii Kapısı, Balık Pazarı Kapısı/ Tahmis Kapısı/ Hasırcılar Kapısı, Ketenciler Kapısı/ Tahtakale Kapısı, Çiçek Pazarı Kapısı, Yeni Camii Kapısı/ Yeni Çiçek Pazarı Kapısı, Bahçe Kapısı olmuştur.
Asırlardır birçok medeniyete ev sahipliği yapmış olan İstanbul, Türkiye'nin en kalabalık nüfusa sahip şehridir. İstanbul'un en önemli özelliklerinden biri de tarihin her döneminde göç almış olmasıdır. İstanbul, bu özelliğini Cumhuriyet Dönemi'nde de devam ettirmiştir. Nüfus bakımından Türkiye'nin en büyük kenti olmasının yanı sıra İstanbul, aynı zamanda nitelikli insan gücünün ve önemli yatırımların toplandığı bir metropoldür.
Yenikapı'da yapılan arkeolojik kazılarda ortaya çıkan bulgular, İstanbul'un tarihinin 8 bin 500 yıl öncesine dayandığını ortaya koymuştur. Kuruluşundan itibaren İstanbul, tarihte birçok devletin egemenliği altında gelişmiş ve çeşitli kültürlerin merkezi olmuştur.
Üç büyük imparatorluğa başkentlik yapan İstanbul; 1453 yılında Fatih Sultan Mehmet tarafından fethinden itibaren 1923 yılına kadar 470 yıl boyunca Osmanlı İmparatorluğu'na başkent olmuştur. Osmanlı döneminde İstanbul bilim, kültür ve sanatın merkezi haline gelmiş, camilerin, sinagogların ve kiliselerin bir arada bulunduğu bir kültür şehri olmuştur. Bu özelliğini günümüzde de sürdüren İstanbul, her yıl milyonlarca turisti misafir etmektedir.
İstanbul'u ziyaret eden yabancı turist sayısı, 2017 yılında toplam 10 milyon 840 bin 595 iken bu sayı %24 artarak 2018 yılında 13 milyon 433 bin 101'e ulaşmıştır. 2019 yılında ise İstanbul'u 14 milyon 906 bin 663 turist ziyaret etmiştir.
İstanbul'da çok farklı turizm çeşidi bir arada görülmektedir. Bunları kültür, sağlık, kamp ve karavan, alışveriş, eğitim, kruvaziyer, spor ve doğa ile inanç turizmi olarak kategorize etmek mümkündür.
Karayolu: Karayolu ile çevresindeki bütün illere bağlantısı vardır.
Havayolu: Sabiha Gökçen ve İstanbul Havalimanları ile yurtiçi ve yurtdışına düzenli olarak uçak seferleri yapılmaktadır.
Denizyolu: Haydarpaşa ve Ambarlı limanlarından Uluslararası denizyolu bağlantımız mevcut olup, uluslararası nitelikte liman hizmetleri verilmektedir. Yenikapı ve Bostancı Limanından düzenli olarak deniz otobüsü ve arabalı feribot ile şehirlerarası seferler yapılmaktadır. Birçok ilçede mevcut olan iskelelerden her gün düzenli olarak şehir hatları ile yolcu taşınmaktadır.
Demiryolu: Haydarpaşa ve Sirkeci Garları ile yük ve yolcu taşımacılığı yapılmakta olup, Marmaray hattı ile Asya ve Avrupa yakaları birbirine bağlanmıştır.
Yaz ayları genellikle sıcak, kış ayları bölgeyi etkisi altına alan sistemlere bağlı olarak fazla soğuk geçmeyen İstanbul, Akdeniz ikliminin özelliklerini taşıyor görünse de, Marmara Denizi ve İstanbul Boğazı'nın etkisiyle farklı özellikler taşır. Kış aylarında Karadeniz'den gelen soğuk-kuru hava kütlesi ile Balkanlardan gelen soğuk-yağışlı hava kütlesinin özellikle Akdeniz'den gelen ılık ve yağışlı güneyli hava kütlelerinin etkisi altındadır. Bütün ilde Karadeniz'in soğukça yağışlı (poyrazlı) havasıyla Akdeniz'in ılık (lodoslu) havası birbirini izler. İlde yaz-kış, gece-gündüz arasında büyük ısı farkları görülmez.
Asya ve Avrupa kıtalarına ev sahipliği yapan İstanbul, Karadeniz ile Akdeniz arasında bir geçiş iklimine sahip olup, Marmara Bölgesi'nin en çok yağış alan şehirlerinden biridir. Şehirde yıl boyu en düşük sıcaklık -11, en yüksek sıcaklık +40 derecelerde olup, ortalama nispi nem oranı ise %75'tir. İstanbul'da yılın bütün ayları nemli geçtiği halde, şehrin en yüksek nem miktarına sahip olduğu dönem %80-85 oranıyla Aralık-Ocak ayları olarak saptanmıştır. Yüksek nem oranından ötürü kar yağışları sıklıkla yaşanmasa da, Aralık ve Mart ayları arasındaki dönemde az da olsa kar yağışları görülmektedir.
İstanbul'un tam karşısında görkemli bir peyzaja bakan konumu ve Boğaz'ın, Asya Yakası'nda bir köprübaşı olması ile ayrı bir güzellik ve önem taşıyan Antik Çağın "Khrisopolis" i, Perslerin "Hrisopolis" i, Roma Dönemi'nin "Scutari" si Bizans'ın " Skudarium " u, Farsça'nın "Askadar" ı, Evliya Çelebi'nin "Eski Dar" ı ve Türkler 'in " Sevgili Üsküdar'ı...
Önasya ile Avrupa arasında yapılan ulaşımın Boğazlar'dan geçmesi sebebiyle Üsküdar, tarih boyunca farklı sahipleri kucaklamış, sahiplenmek isteyenleri misafir etmiştir. Üsküdar'ın iki kıta arasında doğal bir köprübaşı oluşu istilalara davetiye çıkarmış ve tarih boyunca farklı pek çok milletin egemenliğinde yaşamasına neden olmuştur.
Tarihçesi M.Ö. 1000 yıllarında Fenikelilerin biri Kalhedon (Kadıköy), diğeri Moda Burnu' nda olmak üzere iki liman kentini kurmaları ile başlar. Fenikeliler, şimdiki Salacak Sahili 'nden, Kızkulesi 'ne doğru uzanan sığlık kısmı büyük taşlarla doldurarak bir mendirek oluşturmuşlar ve ticaret iskeleleri ile tersanelerini Salacak Limanı 'nda kurmuşlardır.
M.Ö. 675'de Üsküdar'ın yeni sahibi Akalar 'ın Akhun Kolu olup, Anadolu Halkı ile iskan edilmiştir.
M.Ö. 513'de Pers Kralı Dareios 'un, İskit Seferi dönüşünde Pers Egemenliğine girmiştir.
M.Ö. 410'dan M.Ö. 333 'e kadar Atina Egemenliğinde kalan Üsküdar, M.Ö. 333 'de İskender İmparatorluğu 'nun bir parçası olmuştur.
M.Ö. 129'da Roma İmparatorluğu 'nun egemenliğine girmişse de, M.Ö. 89 'dan M.Ö. 63 'e yani Pontus Kralı Mihirdad 'ın ölümüne kadar geçen sürede Kalkhedonya ve Skütariyon, Pontus Egemenliğinde kalmıştır. Bu olaydan sonra Üsküdar, tam 458 sene Roma Egemenliğinde yaşamıştır.
M.S. 395 'de Roma İmparatorluğu 'nun ikiye bölünmesi ile Üsküdar 'da, Doğu Roma İmparatorluğu yani Bizans Egemenliği Dönemi başlamıştır. Bu dönemde Üsküdar, önemli bir ticaret ve konaklama merkezi olmuştur. Bizans Dönemi 'nde değişik tarihlerde İran ve
Arapların istilasına uğramıştır. 609 'da İran, 710 'da Araplar, 782 'de Abbasi Halifesi Harun Reşid , 1102 'de Haçlılar , 1147 'de Fransa Kralı VII. Louis ile Alman İmparatoru Konrad , 1203 'de gene Haçlılar hep Üsküdar 'dan geçmişlerdir. Araplar, İstanbul ' u 5 kez kuşatmışlardır. 859 'da Harun Reşid, Üsküdar 'dan geçmiş ve İstanbul 'u kuşatmıştır. Abbasilerin hizmetinde bulunan Seyyid Battal Gazi, İstanbul'daki Müslümanların gözcülüğünü yapmak amacıyla, Üsküdar 'da şimdiki Ayazma Camii civarında yedi sene muhafız kalmıştır.
1071 Malazgirt Zaferi'nden sonra Kutalmışoğlu Süleyman, İznik 'i fethetmiş ve Türkiye Selçuklu Devleti ' nin başkenti yapmıştır. (1075). Bizans taht çekişmelerini dikkatle izleyen Selçuklu Türkleri, ilk kez, tahta çıkışına yardım ettikleri N. Botaniates 'in imparatorluğunu ilan etmesiyle, 1078 'de Üsküdar 'a ayak basmışlardır.
XI. yüzyılda Selçuklu Türkleri, Anadolu ve Suriye 'ye egemen olmuşlardı. Bu devirde Avrupa Hristiyan Dünyası, Türkler 'in elinde bulunan Kudüs'ü almak, İslam Dünyası 'nın zenginliğini Batıya taşımak amacıyla " Haçlı Seferleri " ni başlatmışlardı. 1096 'dan 1270 'e kadar aralıklarla devam eden bu seferlerde Üsküdar, tarihinin en müthiş yağma ve talanına maruz kalırken; II. Haçlı Seferi 'nde şimdiki Haydarpaşa-İbrahimağa-Ayrılık Çeşmesi arasındaki bölgede Fransa Kralı Louis ile Alman İmparatoru Konrad 'ın Komuta ettiği Haçlı Ordularına karargâh vazifesi görmüştür. IV. Haçlı Seferi 'nde ise, yağma ve talana maruz kalan ilk yer İmparatorun şimdiki Harem 'de bulunan Haremus Sarayı olmuş, İmparator hazinesini alıp Trakya 'ya kaçınca Üsküdar 'da, 1204 'den 1261 'e kadar tam 57 senelik Latin Egemenliği başlamıştır.
1086 'dan 1096 'ya kadar Üsküdar ve havalisi fiilen Türkler 'in Kontrolünde kalmış fakat I. Haçlı Seferi ile buraları terk etmeye mecbur olmuşlar ve bu bölge ancak Osmanlı İmparatorluğu Devri 'nde tekrar Türk İdaresine girmiştir. Orhan Gazi Dönemi 'nde, Kocaeli Yarımadası, Büyük ve Küçük Çamlıcalar, Doğancılar, Osmanlı Türkleri 'nin Egemenliğine girmiş (1348), Yıldırım Bayezid, Güzelce hisar (Anadoluhisar) ' ı yaptırınca, Osmanlı Padişahları Rumeli 'ye geçişte Üsküdar- Güzelce hisar İstikametini kullanmayı bir gelenek haline getirmişlerdir. 1452 'de Fatih Sultan Mehmet, Güzelce hisar 'dan, Rumeli Sahili 'ne indiği yerde Rumelihisarı 'nın yapılmasını emretmiştir.
29 Mayıs 1453 'de İstanbul 'un, Türkler tarafından fethedilmesinden sonra Üsküdar hızla gelişme göstermiş, Üsküdar 'a kesin ve kalıcı iskân başlamıştır. Bu arada 91 cami veya mescit, 51 tekke, 12 hamam, 11 kervansaray, 2 imaret, 7 medrese, 260 çeşme, 5 büyük iskele, 2 darüşşifa, 2 menzilhane, tabhane, sıbyan mektebi, kütüphane, darülhadis, sebil ve posta teşkilatı ile birçok padişah, sultan, paşa ve devlet adamlarının sarayları, yalı ve köşkleri ile süslenmiştir. Bütün Osmanlı Tarihi Dönemi 'nde Anadolu, Mısır, İran, Hicaz, Irak, Kafkasya, Suriye üzerine yapılan seferlerde Üsküdar, Osmanlı Padişahı ve Devlet Adamlarının konaklama ve dinlenme yeri olarak görev yapmıştır. Sefere çıkan Osmanlı Padişahları, şimdiki Doğancılar 'da kurulan Otağ Çadırında kalmışlardır.
Valiliğini Anadolu Sancakları'nda yapan Osmanlı Şehzadeleri tahta oturmak için Anadolu 'dan, Üsküdar 'a gelir, buradan saltanat kayığı ile İstanbul 'a geçerlerdi.
Fatih Devri 'nde, Üsküdar adeta yeniden kurulmuştur. Salacak 'ta kendi adıyla anılan
bir mescit yaptırmış ve Üsküdar 'ın ilk mahallesi ortaya çıkmıştır. Anadolu 'dan getirilen Türk Halkını buralara yerleştirmiş, şimdiki İskele Meydanı 'na bir bedesten yaptırarak ticaretin gelişmesini sağlamıştır.
Üsküdar 'ı bir gelin gibi süsleyen, bu beldeyi her türlü yağma ve talandan koruyan, Türkmen Mahalleleri ile şenlendiren Büyük Fatih 'in 3 Mayıs 1481 'de Gebze Civarı 'nda Sultan Çayırı'nda vefatı ile Üsküdar, cenazenin İstanbul 'a geçişinde ev sahipliği görevini derin bir üzüntü ve kurucusuna layık olma gayreti ile yerine getirmiştir.
Birinci Dünya Savaşı sonunda imzalanan Mondros Ateşkes Antlaşması ile tüm yurtta olduğu gibi, İstanbul ve Üsküdar 'da kara işgal günleri başlamıştır. Savaş esnasında İngiltere, Rusya, Fransa ve İtalya arasında imzalanan İstanbul 'u paylaşma planına göre; Boğaziçi 'nin her iki sahilini Ortaköy ve Kuzguncuk 'a kadar Rusya, Kuzguncuk 'tan başlamak üzere Üsküdar ve Haydarpaşa 'dan Kadıköy, Kartal 'a kadar olan kısmı İngilizler işgal edeceklerdi. 13 Kasım 1918 'de Müttefikler İstanbul 'a girmişler, Ateşkes gereği dağıtılan Yıldırım Orduları Grup Komutan Vekili Mustafa Kemal, İstanbul 'a geldiğinde şahit olduğu manzara karşısında o meşhur vecizini söylemiştir: " Geldikleri gibi giderler!"
İstanbul Halkı 'nın işgallere karşı tepkisi çok sert olmuş, pek çok protesto ve gösteriler düzenlemişlerdir. Bu protesto mitinglerinden birine Üsküdar 'ın, Doğancılar Semti ev sahipliği yapmış ve Bağımsızlık Meşalesini Anadolu 'da yakan ilk semt olmuştur.
Kurtuluş Savaşı boyunca Üsküdar, vatanseverlerin Anadolu 'ya geçiş kapısı olma özelliğini korumuştur. Üsküdar 'ın, Sultantepe Semti'nde bulunan "Özbekler Tekkesi ", Mustafa Kemal 'in başlattığı Kurtuluş Savaşı 'na katılmak isteyen başta İsmet Paşa olmak üzere pek çok vatansever kahramanı ile silahların saklanması ve Anadolu 'ya nakline büyük bir şerefle ev sahipliği yapmıştır.
Türk Milleti, memleketi resmi paylaşma sözleşmesi olan "Sevr Antlaşması" na Mustafa Kemal Paşa 'nın önderliğinde "hayır" demesini bilecek ve 1923 'de " Lozan Antlaşması " nı imzalayarak Bağımsız Türkiye Devleti 'ni dünyaya kabul ettirecektir.
13 Kasım 1918 'den beri İstanbul 'da bulunan Müttefikler, 2 Ekim 1923 'de Dolmabahçe Rıhtımı 'nda törenle Türk Bayrağı'nı selamlayarak " geldikleri gibi gittiler... " Yıllardır beklenen Türk Ordusu 6 Ekim 'de Sarayburnu 'nda karaya çıktı. O gün, İstanbul ve Üsküdar, bir kez daha tarihi bir olaya ev sahipliği yapıyor ve asıl sahiplerini bağrına basıyordu...
M. Ö. 1000 'lerden beri bilinen ve oturulan Üsküdar... Bizans'tan kalan yegane eser Kızkulesi ile ünlü Üsküdar... Osmanlı Devri 'nde bir oya gibi itina ile işlenen ve güzelleşen Üsküdar... Denize açılan ve hiç birinin, diğerinin "görme hakkını" engellemediği Cumbalı Türk Evleri 'nin süslediği sokaklarıyla, koruları, köşkleri, çarşıları ve hamamlarıyla, camileriyle, kiliseleri ve sinagoguyla, " aynı duvarı " paylaşan kilise ve camisi ile HOŞGÖRÜNÜN en güzel örneğini Kuzguncuk ' tan veren Üsküdar veya Altın Şehir; bugün Türkiye Cumhuriyeti Devleti 'nin, İstanbul İli 'ne bağlı önemli bir ilçe olarak yaşamaya devam ediyor...
• İlçemiz, iç ve dış turizm açısından çok ilgi gören tarihi ve doğal kültür varlıklarına sahiptir.
• Osmanlı Döneminden kalma pek çok cami, kilise, sinagog, saray, köşk ve sebiller gibi tarihi eserler yanında doğal güzelliği ve manzarasıyla dikkat çeken bir çok koruya sahiptir. (Büyük-Küçük Çamlıca, Cemile Sultan, Fethi Paşa Korusu vs.)
• Haydarpaşa'dan başlayıp, Küçüksu'da biten 35 kilometrelik boğaz kıyı şeridi mevcuttur. Kıyı şeridinde çok sayıda yalı bulunmaktadır. Yalıların çoğunluğu özel kişilere aittir.
•İlçemiz yerli-yabancı ziyaret ettiği tarihi yarımadanın en güzel görünebileceği konuma sahiptir. İlçemiz tarihi ve turistik yapılarıyla bir cazibe merkezidir. Ayrıca turistik yapıları ziyaretin yanında tarihi yarımada manzarasının en güzel göründüğü yer Üsküdar Salacak sahilleridir. İlçemizdeki turistik yapılar şunlardır:
1-KIZ KULESİ
Dünya üzerinde en çok fotoğraf çekilen 5. turistik yapıdır.
Google'ın Panoramio servisi dünya haritası üzerinden fotoğraf paylaşımı yapılan bir platform, bir nevi sosyal kelebek olan bir coğrafya atlası. Panoramio üzerinden dünya çapında en çok fotoğrafı çekilen mekânları www.sightsmap.com adresindeki sıcaklık haritasından takip etmek mümkün. Sightsmap sitesi bu platform üzerinden dünyada en çok fotoğrafı çekilen noktaları belirlemiş ve 5.'liğe Kız Kulesi yerleşmiştir.
•Bizanslılardan kalma tek eserdir.
•M.Ö. 2475 yılında yapılmıştır.
•Tarihte anıt mezar, gümrük istasyonu, askeri depo, deniz feneri olarak kullanılmıştır.
•1995'ten itibaren Hamoğlu Holding tarafından 49 yıllığına işletmesi alınarak restore edilmiş olup, 2000 yılından itibaren iç ve dış turizme hizmet vermektedir. Kule; Cafe, restoran, düğün, toplantı, lansman, iş yemeği gibi pek çok özel davet ve organizasyona da ev sahipliği yapmaktadır.
2-SELİMİYE KIŞLASI
Selimiye Kışlası İstanbul'un Üsküdar ilçesinde III. Selim tarafından Nizâm-ı Cedîd askerleri için inşa ettirilen kışladır. Selimiye Kışlası ilk olarak III. Selim devrinde yeni kurulan Nizâm-ı Cedîd askerleri için kesmetaş bir kaide üzerinde ahşap olarak inşa edildi.
Yeniçeriler'in isyanı sonucunda yıkılan bu kışla II. Mahmud devrinde kâgir olarak yeniden inşa edildi. Sultan Abdülmecid devrinde iki defa yenilenen kışlanın dört köşesine yedişer katlı birer kule ilâve edildi. Kırım Savaşı sırasında İngiliz askerlerine tahsis edildi.
Modern hemşireliğin kurucusu Florence Nightingale 1854'te kışlaya gelerek yaralı İngiliz askerlerinin tedavisinde görev aldı. Florence Nightingale ve beraberindeki hemşirelerin kaldığı oda günümüzde müzeye dönüştürüldü. Cumhuriyet döneminde farklı amaçlarla kullanıldı. 1959-63 yılları arasında Selimiye Askerî Ortaokulu adı ile askerî ortaokuldu. Selimiye Kışlası günümüzde 1. Ordu Komutanlığı merkez binası olarak kullanılmaktadır. Kışlanın Güney-Doğu kulesinde Selimiye Askerî Ortaokulu Müzesi, Kuzey-Batı kulesinde ise Florence Nightingale Müzesi yer almaktadır.
3-MEKTEB-İ TIBBİYE-İ ŞAHANE (SELİMİYE)
•Ülkemizin ilk modern tıp okuludur.
•Sultan II Abdülhamit döneminde 1894 yılında inşasına başlanmış tıp fakültesi olarak inşa edilmiştir.
•Sağlık Bilimleri Üniversitesine devredilmiştir.
4-MİLLİ SAVUNMA ÜNİVERSİTESİ KULELİ YERLEŞKESİ
•II. Mahmut döneminde kışla olarak bugünkü lisesinin ilk yapısı oluşmuştur.
•Abdülmecit döneminde kışla yanına 1843 yılında yarı kagir olarak yenisi inşa edilmiş ve iki tarafına kule inşa edildiği için bu tarihten itibaren Kuleli Kışlası denilmiştir.
•1925 yılında Kuleli Askeri Lisesi adını almıştır.
5-III. AHMET ÇEŞMESİ
•1728 yılında boğazdan gelip geçen yolcuların ihtiyaçları için deniz kenarına inşa edilmiştir.
• Bugünkü yerine meydan düzenleme çalışmaları sırasında taşınmıştır.
6-FATİH'İN MAHKEMESİ
• İstanbul'un Fatih'i Fatih Sultan Mehmet Han'ın yargılanmış olduğu mahkemedir.
•Türklerin adalet anlayışının en güzel şekilde sergilenip tarihe bir ibret levhası olarak geçen mahkeme kararının alındığı tarihi eser, TOKİ ile Üsküdar Belediyesi tarafından müştereken restore edilerek müze olarak ziyarete açılmıştır.
7-PAŞAKAPISI CEZAEVİ
•1799 Yılında III. Selim tarafından av köşkü olarak yaptırılmış olup 1918-1923 yıllarında rahibe okulu olarak kullanılmıştır. 1928'den bu yana da cezaevi olarak hizmet vermektedir.
8-MİMAR SİNAN ÇARŞISI
•III. Murat'ın annesi Nurbanu Sultan adına hamam olarak 1574-1583 yılları arasında Mimar Sinan tarafından yaptırılmıştır.
•1966 yılında restore edilerek Mimar Sinan Çarşısı adını almıştır.
9-KANDİLLİ RASATHANESİ
•Türk bilim tarihinin önemli bir kurumu olan Kandilli Rasathanesi 1868'de kuruldu. 31 Mart olayları (12 Nisan 1909) sırasında tahrip edildi ve Maçka'ya taşındı. Matematikçi ve hem de din adamı Fatin Hoca (Gökmen) tarafından 1911 yılında halen bulunduğu yer olan Kandilli'ye taşındı.
•Rasathane 1982 yılında Boğaziçi Üniversitesi'ne devredildi.
•1983 yılında 2809 Sayılı Yasa ile Kandilli Rasathanesi ve Deprem Araştırma Enstitüsü adını aldı.
10-FETHİ AHMET PAŞA KORUSU
•Halk arasında Kuzguncuk Korusu olarak da bilinir.
•İçerisinde yüzlerce çeşit ağaç topluluğu barındırır.
•Bulunduğu konum itibariyle boğazın seyrinin en güzel olduğu noktadadır.
•Koruda 2. sınıf tarihi eser olarak korunan ahşap bir bina vardır.
•Koru Büyükşehir Belediyesi tarafından işletilmektedir.
11-CEMİLE SULTAN KORUSU
•Cemile Sultan; Sultan Abdülmecit'in Kızıdır. Koru Kandilli tepesinde 100 dönüm arazi
üzerinde yer alır. 1994 yılında İTO Vakfı tarafından faaliyete geçirilmiştir.
•Yüzme havuzu, tenis kortları oyun sahaları, bahçeler, helikopter pisti ve restoranlara sahiptir.
12-BÜYÜK KÜÇÜK ÇAMLICA TEPELERİ
•Köşkleri, çeşmeleri, çay bahçeleri, restoranları, tarihi ağaçları ve muhteşem bitki örtüsüyle dikkatleri çekmektedir.
•Özellikle Büyük Çamlıca Tepesi'nden İstanbul'u seyretmek büyük keyiftir.
•18. yüzyıl başlarında hem Türk hem de Avrupa sanat ve edebiyatının konusu olmuştur.
•Sosyal tesisleri Büyükşehir Belediyesi tarafından işletilmektedir.
1-AZİZ MAHMUT HÜDAYİ EFENDİ KÜLLİYESİ Camii, imaret, türbe, kütüphane, hünkar mahfeli, çeşme, derviş hücreleri, şeyh evi, fırın ve hamamdan oluşan bir külliyedir. 1598- 1599 tarihinde inşa edilmiştir. Harap hale gelen külliye 1856 tarihinde Abdülmecit tarafından yeniden inşa ettirilmiştir. Halen Külliye, Aziz Mahmut Hüdayi Vakfı tarafından eğitim, kültür, sosyal faaliyetler amacıyla kullanılmaktadır. Önemli bir inanç turizm merkezidir.
2-KARACA AHMET SULTAN DERGÂHI Karaca Ahmet'ten bahseden ilk kaynak olan ve 1371'de tanzim edilen bir vakfiye senedinde adı "Süleyman Horasani Oğlu Karaca Ahmet" diye geçmektedir. Türkiye'nin en büyük mezarlığında bulunan Karaca Ahmet Türbesi önemli bir inanç turizm merkezidir.
3-ÖZBEKLER TEKKESİ 1752-53 tarihinde Sadrazam Kethüdası ve sonradan Maraş Valisi olan Abdullah Paşa tarafından yaptırılmıştır. Osmanlılar döneminde Orta Asya'dan gelen hacıların İstanbul'da kaldıkları üç tekkeden biridir. Kurtuluş Savaşı yıllarında Anadolu'ya asker ve cephane göndermede gizli bir üs olarak hizmet vermiştir.
4-VALİDE-İ ATİK KÜLLİYESİ Nurbanu Sultan tarafından 1570 yıllarında Mimar Sinan'a yaptırılmıştır. 1852'den sonra yoksul vatandaşların tedavi edildiği bir hayır kurumu, hastane, askeri depo olarak kullanılmış olup, 1978'de devredilip Dar'ül Hadis bölümü cezaevine dönüştürülmüştür. Külliye Marmara Üniversitesi Güzel Sanatlar Fakültesi bünyesinde bir sanat merkezi olarak kullanılmakta iken Fatih Sultan Mehmet Vakıf Üniversitesi'ne tahsis edilmiş olup restorasyonu devam etmektedir.
1-ADİLE SULTAN SARAYI Sultan Abdülmecit, 1856 yılında satın aldığı konağı, çok sevdiği kız kardeşi Adile Sultan'a yazlık ikametgâh olarak vermek istemiştir. Ancak bu isteğini, Sultan Abdülmecit'ten sonra tahta çıkan kardeşi, Sultan Abdülaziz yerine getirmiştir. 1861'de Sultan Abdülaziz, eşsiz manzarasına karşılık, harap durumda bulunan konağı yıktırarak, yerine şimdiki sarayı yaptırmıştır. Osmanlı Hanedanı içinde divan sahibi tek kadın şair olarak tanınan Adile Sultan'ın, Kandillinin imarına katkıda bulunduğu, yoksullara yardım ettiği, eğitim konularına ilgi duyduğu bilinmektedir. Çok sevdiği eşini ve dört kızını genç yaşlarda kaybettikten sonra, bu güzel sarayda oturmak istememiş ve 1868 yılında sarayı
terk etmiştir. Adile Sultan Sarayı, Adile Sultan tarafından ölümünden önce, 1899'da kız okulu olması isteği ile Milli Eğitim'e bağışlandı. Daha sonra Kandilli Kız Lisesi olarak kullanıldığı dönemde 1986 yılında geçirdiği büyük yangın sonrasında, değerli iş adamı merhum Sakıp Sabancı'nın bağışı ile restore ettirilmiştir. Bu amaç doğrultusunda, Milli Eğitim Bakanlığı, İstanbul Valiliği, merhum Sakıp Sabancı, Sabancı Vakfı ve Kandilli Kız Lisesi Eğitim ve Kültür Vakfı (KANKEV) 'in desteklerini bir araya getirmeleri ile yeniden hayat bulan Adile Sultan Sarayı, "Sakıp Sabancı Kandilli Eğitim ve Kültür Merkezi – Adile Sultan Sarayı" adı ile adı ile SELE GROUP bünyesinde hizmet vermektedir.
2-ADİLE SULTAN KASRI Sultan Abdülaziz annesi (Pertevniyal) Valide Adile Sultan için yaptırmış, 1863'te kardeşi Adile Sultan'a yazlık saray olarak hediye edilmiştir. 1991'de Öğretmen Evi ve Kültür Merkezi'ne dönüştürülmüştür. Yapılan restorasyon çalışmaları tamamlanmıştır. Hababam Sınıfı Filmlerinin bazı bölümleri burada çekilmiştir. Kasrın odalarından biri Hababam Sınıfı Müzesi olarak düzenlenmiştir.
3-AHMET RATİP PAŞA KÖŞKÜ Acıbadem semtinde büyükçe bir bahçenin içinde Hicaz Umum Valisi Ahmet Ratip Paşa adına ünlü mimarlardan Mimar Kemalettin tarafından 1908 yılında yapılmıştır. Meşrutiyet'ten sonra Maarif Bakanlığı tarafından alınarak çeşitli isimlerde kız lisesi olarak hizmet vermiştir. (En ünlüsü ve en sonuncusu Çamlıca Kız Lisesi). Yarım kalan restorasyon çalışmaları dolayısıyla eser kullanıma kapalıdır.
4-BEYLERBEYİ SARAYI 1829 yılında Sultan II. Mahmut'un yaptırdığı ahşap sarayın yanmasından sonra Sultan Abdülaziz tarafından 1861-1865 yıllarında yazlık saray olarak yaptırılmıştır. Şu an TBMM Milli Saraylar Daire Başkanlığı'nca müze-saray olarak kullanılmaktadır.
5-ÇENGELKÖY VAHDETTİN AV KÖŞKÜ Son Osmanlı padişahı Vahdettin'in tahta geçmeden önce kaldığı müştemilatlı köşk olup 1986'lı yıllarda restorasyon çalışmalarına başlanmış ancak yarım bırakılmış, ancak köşk ve müştemilatı yeniden onarıma alınarak kısa bir süre içerisinde Cumhurbaşkanlığı Çalışma Ofisi olarak kullanıma açılacaktır.
6-SULTAN ABDÜLAZİZ AV KÖŞKÜ Köşk Sultan Abdülaziz adına yaptırılmıştır. Altunizade semtinde büyük bir yeşillik alan içinde bulunmaktadır. Şu an izci müzesi olarak kullanılmaktadır.
ŞEMSİ PAŞA KASRI Türkiye Turing ve Otomobil Kurumu Belleteni'nin Eylül 2022 tarihli ve 411 numaralı sayısında Dr. Sinan Genim tarafından "Şerefâbâd" veya "Şemsi Paşa Kasrı" adıyla 32-45 numaralı sayfalarda makale hazırlanmıştır. Dr. Sinan Genim'e ve emeği geçenlere teşekkür ederiz. Okumak için aşağıdaki linki tıklayınız:
https://www.turing.org.tr/wp-content/uploads/2022/12/TURING-411-DERGI-dusuk.pdf
Uluslararası Para Fonu (IMF) tarafından açıklanan 2024 Nisan ayı Küresel Ekonomik Görünüm Raporuna göre, küresel ekonominin 2023 yılında %3,2 büyüdüğü, küresel büyüme oranının 2024 ve 2025 yıllarında da aynı hızla devam etmesi öngörülmüştür. 2024
yılı büyüme tahmini Ocak ayındaki rapora göre 0,1 yüzde puan yukarı yönlü güncellenirken 2025 yılı için sabit tutulmuştur. Gelişmiş ülkelerin 2023 yılında %1,6 büyüdüğü, 2024 yılında %1,7 ve 2025 yılında %1,8 büyüyeceği (Ocak Raporu, 2024: %1,5 ve 2025: %1,8) tahmin edilmektedir. Gelişmekte olan ülkelerin ise 2023 yılında %4,3 büyüdüğü 2024 yılında %4,2 ve 2025 yılında %4,2 yılında büyüyeceği (Ocak Raporu, 2024: %4,1 ve 2025: %4,2) öngörülmektedir. Raporda, Avro Bölgesinin 2023 yılında %0,4 büyüdüğü 2024 yılında %0,8 ve 2025 yılında %1,5 yılında büyüyeceği (Ocak Raporu, 2024: %0,9 ve 2025: %1,7) tahmin edilmiştir. Raporda, 2023 yılında %2,5 büyüme kaydeden ABD'nin 2024 yılında %2,7, 2025 yılında %1,9 büyüyeceği beklenmektedir. Almanya'nın ise büyüme tahmini bu yıl için %0,5'ten %0,2'ye, 2025 yılı için %1,6'dan %1,3'e indirilirken, Fransa ekonomisine ilişkin büyüme beklentisinin bu yıl için %1'den %0,7'ye ve 2025 yılı için %1,7'den %1,4'e düşürüldüğü görülmektedir.
Türkiye ekonomisine yönelik büyüme tahminleri ise 2024 yılı için %3,1, 2025 yılı için %3,2 olarak bir önceki rapor ile aynı doğrultuda korunmuştur. Küresel mal ve hizmet ticaret hacmine ilişkin 2023 yılı büyüme hızı tahmini %0,3 oranına düşürülmüştür. Dünya mal ve hizmet ticareti ile ilgili 2024 ve 2025 yıllarına ilişkin beklentiler ise 0,3 yüzde puan aşağı yönlü revize ile sırasıyla %3 ve %3,3 olarak tahmin edilmekte olup, söz konusu oranlar tarihsel ortalamalarının (2001-2019 Ortalaması: %6,5) altında tahmin edilmektedir.
Yayınlayan: T.C. Ticaret Bakanlığı, Ticaret Araştırmaları ve Risk Değerlendirme Genel Müdürlüğü
Türkiye ekonomisi 2024'ün ilk çeyreğinde yıllık bazda %5,7 büyüdü. Bu dönemde net ihracat büyümeye 2022 yılının üçüncü çeyreğinden bu yana ilk kez pozitif katkı sağladı. Mart'ta mevsim etkisinden arındırılmış işsizlik oranı 0,1 puan düşüşle %8,6 seviyesine geriledi. İSO Türkiye imalat PMI Mayıs'ta 48,4 ile eşik değerin altında gerçekleşerek sektörde faaliyet koşullarının iki ay üst üste yavaşladığına işaret etti. Mart'ta cari işlemler hesabı 4,5 milyar USD açık verirken, 12 aylık kümülatif cari açık 31,2 milyar USD düzeyine geriledi. Merkezi yönetim bütçe açığı Nisan'da 177,8 milyar TL, yılın ilk dört aylık döneminde 691,3 milyar TL oldu. Ekonomi yönetimi kamuda verimlilik ve tasarruf paketini açıkladı. Mayıs'ta TÜFE aylık bazda %3,37 artarken, yıllık TÜFE enflasyonu %75,45 ile Kasım 2022'den bu yana en yüksek düzeyine ulaştı. Yurt içi ÜFE enflasyonu aylık ve yıllık bazda sırasıyla %1,96 ve %57,68 seviyelerinde gerçekleşti. TCMB Mayıs toplantısında piyasa beklentilerine paralel olarak politika faizini değiştirmeyerek %50 seviyesinde tutarken, parasal aktarım mekanizmasının desteklenmesi ve likidite fazlasının sterilizasyonu amacıyla yeni kararlar aldı. Mayıs'ta USD/TL kuru gerilerken, BIST-100 endeksi ay içinde tarihi zirvesini gördü. 2 yıllık gösterge tahvilin faizi %41,61 seviyesine geriledi.
Tüketici fiyat endeksi (TÜFE) yıllık %71,60, aylık %1,64 arttı
TÜFE'deki (2003=100) değişim 2024 yılı Haziran ayında bir önceki aya göre %1,64, bir önceki yılın Aralık ayına göre %24,73, bir önceki yılın aynı ayına göre %71,60 ve on iki aylık ortalamalara göre %65,07 olarak gerçekleşti.
Bir önceki yılın aynı ayına göre en az artış gösteren ana grup %47,84 ile giyim ve ayakkabı oldu. Buna karşılık, bir önceki yılın aynı ayına göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %107,11 ile eğitim oldu.
Ana harcama grupları itibarıyla 2024 yılı Haziran ayında bir önceki aya göre en çok azalan ana grup %-0,58 ile giyim ve ayakkabı oldu. Buna karşılık, 2024 yılı Haziran ayında bir önceki aya göre artışın en yüksek olduğu ana grup ise %3,79 ile konut oldu (ana harcama gruplarına göre endeksler, ağırlıklar ve değişim oranları Ek Tablo-1'dedir).
Endekste kapsanan 143 temel başlıktan (Amaca Göre Bireysel Tüketim Sınıflaması-COICOP 5'li Düzey) 2024 yılı Haziran ayı itibarıyla, 35 temel başlığın endeksinde düşüş gerçekleşirken, 5 temel başlığın endeksinde değişim olmadı. 103 temel başlığın endeksinde ise artış gerçekleşti.
Özel kapsamlı TÜFE göstergesi (B) yıllık %70,40, aylık %1,90 oldu
İşlenmemiş gıda ürünleri, enerji, alkollü içkiler ve tütün ile altın hariç TÜFE'deki değişim, 2024 yılı Haziran ayında bir önceki aya göre %1,90, bir önceki yılın Aralık ayına göre %25,39, bir önceki yılın aynı ayına göre %70,40 ve on iki aylık ortalamalara göre %68,25 olarak gerçekleşti.
| Değişim oranı (%) | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Grup Kapsam | Bir önceki aya göre |
Bir önceki yılın Aralık ayına göre |
Bir önceki yılın aynı ayına göre |
On iki aylık ortalamalara göre |
Endeks | |
| A | Mevsimlik ürünler haric TÜFE | 1,59 | 25,32 | 72,98 | 66,01 | 2 497,86 |
| B | İşlenmemiş gıda ürünleri, enerji, alkollü içkiler ve tütün ile altın hariç TÜFE |
1,90 | 25,39 | 70,40 | 68.25 | 2 003,18 |
| C | Enerji, gıda ve alkolsüz içecekler, alkollü içkiler ile tütün ürünleri ve altın hariç TÜFE |
1,73 | 26,09 | 71,41 | 70,51 | 1836,34 |
| D | İşlenmemiş gıda, alkollü içecekler ve tütün ürünleri hariç TÜFE |
1.83 | 24,35 | 71,98 | 62.57 | 2 0 8 0 , 9 6 |
| E | Alkollü içecekler ve tütün hariç TÜFE | 1,70 | 24.88 | 71,74 | 65.04 | 2 2 6 2 , 0 0 |
| F | Yönetilen-yönlendirilen fiyatlar haric TÜFE | 1.53 | 25,60 | 70,79 | 69.80 | 2379,52 |
2023 yılı boyunca küresel ekonomide öncelikli sorun olarak enflasyon ve buna karşı alınan
önlemler olmuştur. Benzer eğilim 2024 yılı ilk çeyreği itibarıyla devam etmiştir. Enflasyonist baskıyı azaltmak amacıyla başta gelişmiş ülke merkez bankaları olmak üzere birçok merkez bankası sıkı para politikalarını uygulamayı sürdürmüştür. Özellikle Fed, ECB gibi küresel etkinliği yüksek olan Merkez Bankalarının enflasyonu düşürmeyi öncelikleyen yaklaşımları parasal maliyetlerin yüksek kalmasına neden olmuştur. Fed aldığı önlemler ile ABD'de enflasyonu belli bir orana düşürmeyi başarmış olsa da yılın ilk dört aylık döneminde gelen veriler fiyatlar genel düzeyinde önemli bir katılık olduğunu da göstermektedir. Bu nedenle 'para politikasında gevşeme' beklentileri giderek ötelenmekte canlılığını koruyan büyüme ve istihdam rakamları da bu beklentiyi güçlendirmektedir. 2023 yılı sonu itibarıyla ABD ekonomisi için dile getirilen yumuşak iniş senaryoları şimdilik ertelenmiş görünmektedir. Euro Bölgesi ve AB de ise enflasyonu önlemek kadar büyüme ve istihdamı artırıcı önlemler de önem kazanmaya başlamıştır.
Büyüme kaybı yaşayan AB ekonomisi bazı demografik özelliklerinden kaynaklanan sorunlarla birlikte ABD'den daha önce sıkı para politikasından uzaklaşacak bir izlenim vermeye başlamıştır. Uzakdoğu'da durum biraz daha farklı görünmektedir. Özellikle Çin Merkez Bankası sorun yaşanan inşaat ve gayrimenkul sektörünü desteklemek için ciddi bir çaba sarf ederken diğer yandan alışılagelmişin altında olan büyüme rakamlarını desteklemeye çalışmaktadır. Japonya da ise son aylarda hızlı değer kaybı yaşayan para birimlerini desteklemek ve deflasyonist eğilime girmemek için uygulanan politikalar gözlenmektedir.
Gelişmekte olan ülkelerde ise küresel enflasyonun üzerinde seyreden fiyatlar genel seviyesi ve işsizlik gibi unsurlarla birlikte artacak olan dış kaynağa ulaşma maliyeti ekonomiler için risk oluşturmaya devam etmiştir. Gelişmekte olan ülkelerde kendi içlerinde farklı ekonomi politikaları uygulayarak hem iç hem de dış kaynaklı sorunlarını çözme uğraşı içine girmişlerdir. Farklılaşma uygulanan para ve enflasyonu önleme politikalarında daha da belirginleşmiştir. Ancak gelişmekte olan ülkelerde büyüme ve istihdam kaybı sorunları gelişmiş ülkelere göre biraz daha öne çıkmıştır. 2024 yılı ilk çeyreğinde geçtiğimiz yıldan süregelen jeopolitik risklerin zaman zaman daha da artığı gözlenmiştir. Doğrudan ekonomik olmayan ancak önemli bir risk unsuru olarak hemen hemen tüm iktisadi süreçleri etkileyen jeopolitik risklerin giderek artması da küresel görünümü olumsuz etkilemeye devam etmiştir. Süregelen Ukrayna-Rusya savaşı diğer yandan Ortadoğu'da yaşanan olumsuz gelişmeler, başta emtia fiyatları üzerinden olmak kaydıyla, uluslararası ticareti de negatif etkileyerek enflasyonist baskı unsuru olmaya başlamıştır.
Global pek çok olumsuz gelişmeye karşın Türk ekonomisi büyüme anlamında belli bir potansiyeli gözler önüne sermektedir. 2023 yılı GSYH artış oranı yüzde 4,5 olarak beklentilerin üzerinde gerçekleşmiştir. Büyüme rakamlarının yüksek olmasına karşın fiyatlar genel seviyesindeki dengesizlik ve buna bağlı gelir dağılımı sorunu devam etmektedir. Bir önceki yıl para ve maliye politikasında yapılan değişiklikler ile 'enflasyonu' önleme çalışmalarına paralel iç talepte göreceli bir yavaşlamayla büyüme oranlarında mutedil bir azalış görülebilir.
Yukarıdaki şartlar ışını altında küresel büyüme rakamlarının eğilimi genel olarak önemli bir karar alma aracı olarak 2024 yılına ışık tutabilir. IMF tarafından yayınlanan (Nisan-2024 Dünya Ekonomik Görünüm Raporu- 'İstikrarlı ama Yavaş: Ayrışmanın Ortasında Dayanıklılık' adlı)1 raporunda Türkiye ekonomisine ilişkin büyüme beklentilerinde bu yıl ve gelecek yıl
bir değişikliğe gidilmemiştir. Türkiye ekonomisinin bu yıl yüzde 3,1 ve gelecek yıl yüzde 3,2 büyümesi beklenen IMF raporunda, parasal sıkılaşmanın sona ermesi ve tüketimin toparlanmaya başlamasıyla birlikte 2024'ün ikinci yarısında ekonomik aktivitenin güçlenmesi öngörülmüştür. 6 Sunuş ve Değerlendirme Uluslararası Para Fonu, dünya ekonomisinin geçen yıl yüzde 3,2 büyüdüğü, büyümenin 2024 ve 2025 yıllarında da aynı hızla devam etmesinin öngörüldüğü ifade etmiştir. 2024 yılına ilişkin büyüme tahmininin ocak ayında yayımlanan tahmine kıyasa 0,1 puan yukarı yönlü revize edilerek yüzde 3,1'den yüzde 3,2'ye çıkarıldığı, gelecek yıla ait tahminin de yüzde 3,2 olarak sabit tutulduğu görülmüştür.
Büyüme hızının tarihsel standartlara göre düşük olduğuna dikkat çekilen raporda, bunun hem borçlanma maliyetlerinin hala yüksek olması ve mali desteğin geri çekilmesi gibi kısa vadeli faktörlerden hem de Kovid-19 salgını ile Rusya'nın Ukrayna'daki savaşının etkileri, verimlilikteki zayıf artış ve artan jeo ekonomik ayrışma gibi uzun vadeli faktörlerden kaynaklandığı ifade edilmiştir. Söz konusu raporda, küresel manşet enflasyonun 2023'teki yıllık ortalama yüzde 6,8'den seviyesinden 2024'te yüzde 5,9'a ve 2025'te yüzde 4,5'e düşmesinin beklendiği dile getirilerek, gelişmiş ekonomilerin enflasyon hedeflerine yükselen piyasa ve gelişmekte olan ekonomilerden daha erken ulaşacağının öngörüldüğü bildirilmiştir.
Ülkemizde, 2023 sonu itibarıyla TÜFE yüzde 64,77 gerçekleşerek yılsonu enflasyon beklentisine paralel bir biçimde sonuçlanmıştır. Gıda, ulaştırma, konaklama sektörlerindeki fiyat artışları yıllık ortalama artışın üstünde olurken, Konut, ev eşyası, giyim gibi sektörlerde ise altında gerçekleşmiştir. ÜFE ise 2023 sonu itibarıyla yüzde 44,22'lik bir artış kaydetmiştir. Dayanıklı tüketim malları, sermaye malları, imalat, dayanıksız tüketim malları gibi kırılımlardaki maliyet artışı ÜFE ortalaması üzerinde gerçekleşmiştir.
Mart 2024 enflasyonu geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 68,5 aylık olarak ise yüzde 3,1 düzeyinde artış kaydetmiştir. Gerek yapılan analizler gerekse TCMB tahminlerine göre Mayıs 2024 ayına kadar yıllık enflasyonda artış trendi devam edecek gibi görünmektedir. Yaz aylarında ise 2023 yılına ait yüksek enflasyon rakamlarının altında gerçekleşmesi beklenen fiyat artışlarının(baz) etkisiyle fiyatlar genel seviyesinde anlamlı bir geri çekilme görülecektir.
Enflasyonun yüksek süregelmesi hem maliyetler hem de tüketici davranışları üzerinde etki yaratmaktadır. Enflasyon beklentileri nedeniyle talebin öne çekilmesi bazı sektörlerde önemli bir canlılık yaratıysa da bu talebin sürdürülebilir olamayabileceği unutulmamalıdır. Kredi ve fon bulma maliyetlerinin de yukarı çıkıyor olması ekonomik aktivite de yavaşlamayı getirebilecektir. Parasal ve mali sıkılaştırma sürecinin de devam edeceği beklentisi de ekonomide soğumaya işaret etmektedir.
TCMB Mart 2024 ayında yaptığı Para Kurulu toplantısında politika faizini yüzde 50 oranına yükseltmiş, yaptığı açıklamada bant uygulamasının da başlatıldığı vurgulanmıştır. Söz konusu uygulamayla politika faizinin 300 baz puan altı veya üstünden Merkez Bankası finansal sistemi fonlayabilecektir. Son zamanlarda biraz daha sıkı para politikası uygulama eğiliminde olan TCMB genellikle üst bant oranı ile bankacılık sistemini fonlamaya başlamıştır. Para Kurulu açıklamalarında da güçlü bir şekilde enflasyon ile mücadele edileceği vurgusu yapılmaktadır. Para politikasının yanında maliye politikalarının da
enflasyon ile mücadele için kullanılacağı sıklıkla dile getirilmeye başlanmıştır.
Türkiye de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan 'konut satış' rakamlarına baktığımızda ise durum şöyledir; 2023 yılı itibarıyla, toplam 1 milyon 225 bin adet konut satılmıştır. Bu da bir önceki yıla göre satışlarda yüzde 17,5 düzeyinde bir düşüşü işaret etmektedir.
Ocak-Mart 2024 itibarıyla toplam konut satışları 279.604 adet olarak gerçekleşirken bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 1,3 düzeyinde cüz'i bir gerilemeyi işaret etmektedir. Aynı dönemde gerçekleşen ipotekli satışlar 27.622 olmuş bu rakamda bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 53'lük keskin bir düşüşü işaret etmiştir.
İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiş görülmektedir. İlk el satışlarda da 2024 yılı Ocak-Mart döneminde yılında bir önceki yılın aynı dönemine göre seneye göre yüzde 5,2'lik bir yükselişle 88.256 düzeyinde gerçekleşmiştir. Birinci el konut satışlarında yapılan kampanyaların etkisi gözlenmiştir. Yabancılara yapılan konut satışları ise oldukça sert bir gerilemeye sahne olmuştur.
2024 Mart ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 47,9 azalarak 1.778 olmuştur. Mart ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı yüzde 1,7 olarak gerçekleşmiştir. Yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırayı 652 konut satışı ile İstanbul alırken, İstanbul'u sırasıyla 618 konut satışı ile Antalya ve 151 konut satışı ile Mersin izlemiştir. 7 Sunuş ve Değerlendirme Özellikle 2022 yılı ve 2023 yılı ilk yarısı itibarıyla, talebin güçlü olmasının yanı sıra enflasyonist eğilimden kaçış çabasıyla konut fiyatlarda kayda değer bir yükseliş yaşanmıştır. Ancak bu artış eğiliminde 2023 yılı ikinci yarısından itibaren yavaşlama işaretleri görülmeye başlanmıştır. 2021 yılından itibaren uygulanan düşük faiz politikası diğer pek çok varlıkta olduğu gibi konut fiyatlarında da köpüklerin oluşmasına ve hızlı fiyat hareketlerine neden olmuştur.
TCMB tarafından açıklanan 2024 Şubat ayı verilerinde; bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 58,3, oranında artarken, reel olarak ise yüzde 5,1 oranında azalmıştır2. Türkiye genelinde birim metrekare fiyatı 31,364 TL'ye ulaşmıştır. En yüksek metrekare fiyatı ise İstanbul da gerçekleşmiş olup 45,420 TL olmuştur. Fiyat dinamikleri ile ilgili olarak, aşağıdaki tespitler yapılabilir.
• Para Politikasında Ortodoks yaklaşımların benimsenmesi varlıklarda 'köpüklerin' sönümlenmesine neden olmaya başlamış reel olarak konut fiyatları gerilemiştir. Bu eğilimin yüksek mevduat faizleri etkisiyle birkaç çeyrek sürmesi beklenebilir.
• İnşaat maliyet endeksi (Şubat-2024) TÜİK verilerine göre yıllık olarak yüzde 70,05 artmıştır. Endeksin alt kırılımlarına baktığımızda ise malzeme fiyatlarının aynı dönemde yüzde 54,82, işçilik maliyetlerinin de yüzde 108,98 olarak yükselmiştir. Söz konusu maliyet artışları yeni konut fiyatları başta olmak üzere tüm inşaat sektöründeki fiyatları yukarı çeken bir etmen olarak karşımıza çıkmaktadır. Ancak talep yapısında görülen değişiklik konut satışlarında maliyetlerin etkisini azaltmaya başlamış, yüklenici kar marjlarında önemli azalmalar gözlemlenmiştir.
• Yaşadığımız deprem felaketinin yaralarının sarılması amacıyla inşaat sektörü ve bileşenleri çalışmakta olup, önümüzdeki 3-4 yıllık süreçte bu bölgelerin yeniden imarı sektör içinde izlenmesi gereken bir değişken olarak karşımıza çıkmaktadır.
• Enflasyonist ortamın getirdiği reel getiri arayışı başta konut olmak üzere tüm gayrimenkul çeşitlerinde talebi 2021-2023 yılları arasında artırırken son altı aylık periyotta tasarrufların mevduat veya daha likit kaynaklara yöneldiği görülmektedir.
• Yabancı talebinde azalma eğilimi sürmektedir. Aslında bu süreç 2022 yılında görülen fazla talebin normale dönmesi ve dengelenmesi olarak da düşünülebilir. Diğer yandan TL'nin diğer para birimleri karşısında göreceli olarak dengeli seyretmesi yabancılar açısından alımı sınırlayan bir etken olarak değerlendirilebilir.
• İnşaat ve gayrimenkul sektöründe arz ve talebin dengelenmesi diğer makroekonomik değişkenlerle de ilgili olup (Faiz, enflasyon, risk primi) söz konusu genel dengelenme sağlandığında daha sağlıklı bir yapıya kavuşma ihtimali artacaktır.
• İnşaat ve gayrimenkul sektörü gerek küresel gerekse iç dinamiklerden etkilenmektedir. Bu bağlamda yaşanan ve yaşanabilecek olumsuz etkileri azaltmak amacıyla hukuki düzenlemelerden finansal araç ve kurumlara kadar bazı düzenlemelerin yapılması yerin de olabilecektir. İnşaat ve gayrimenkul sektörümüz hem istihdam hem de üretim anlamında küresel bir büyüklüğe ulaşmış olup sürecin daha sürdürülebilir olması için elinden gelen çabayı da göstermektedir(Türkiye Gayrimenkul Sektörü Raporu 2024/1 Sayı:36 )
Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen faktör olmamıştır.
| Konum Özelliği | : Kent Merkezi |
|---|---|
| Yapılaşma Yoğunluğu | : %95 |
| Çevresel Gelişim Hızı | : Hızlı |
| Yapılaşma Türü | : Konut |
| İnşaat Tarzı | : Betonarme |
| İnşaat Nizamı | : Ayrık nizam |
| Binanın Kat Adedi |
: 6 |
| Yapı Sınıfı | : 4/A |
| ИI. $\epsilon$ ™ . and Company (1999) |
|---|
| --------------------------------------------------- |
| Deprem Bölgesi | : 1. Derece |
|---|---|
| Hasar Durumu | : Yok |
| Onarım/Güçlendirme | : Yok |
| Kat irtifakı |
: Var |
| Toplam B.Bölüm Sayısı | : 20 |
| İskân Belgesi |
: Var |
| Yaşı | : 0 |
| Malzeme Durumu | : İyi |
| İşçilik Durumu |
: İyi |
| Elektrik | : Var |
| Su | : Var |
| Kanalizasyon | : Var |
| Isıtma Sistemi | : Var |
| Otopark | : Var |
| Asansör | : Var |
| Jeneratör | : Var |
| Güvenlik | : Yok |
| Yangın Merdiveni | : Yok |
| Kullanım Durumu | : Konut |
| Kullanım Şekli | : Konut |
Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bina; İstanbul ili, Üsküdar ilçesi, Altunizade mahallesi, 1812 ada 69 parsel sayılı, 1887,03 m² alanlı, "ARSA" vasıflı ana taşınmaz üzerinde 2 bodrum kat + zemin kat + 3 normal kat + Çap olmak üzere toplam 6 kat olarak proje ve inşa edilmiştir. Onaylı mimari projesine göre 2.bodrum katta binaya ait ortak alanlar ve otopark alanı, 1.bodrum katta 4 adet daire, zemin katta bina girişi ve 4 adet daire, 1. ve 2.normal katlarda 4'er adet daire, 3.normal katta 4 adet çatı katında piyesi olan daire olmak üzere binada toplam 20 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır. Bina içerisinde ortak alanlar ve basamaklar mermer kaplı olup duvarlar ve tavanlar boyalıdır. Bina içerisinde asansör bulunmaktadır. Bina dış cephesi mantolamadır. Bina dış kapısı iki kanatlı çelik
kapıdır. Bina girişi zemin kat seviyesinden verilmiş olup vaziyet planında belirtilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazlardan 17 bağımsız bölüm numaralı taşınmaz bina girişine göre 3.normal katta sağ ön cephede yer almaktadır. Onaylı mimari projesine göre 3.normal katta; antre, salon, 2 adet oda, mutfak, 2 adet banyo ve 2 adet balkon hacimlerinden oluşmakta olup brüt yaklaşık 150,92 m² kullanım alanına sahiptir. Çatı katı ise salon, 1 adet oda, banyo ve teras hacimlerinden oluşmakta olup brüt yaklaşık 59m²+19,85 m² teras kullanım alanına sahiptir. Taşınmazın toplam alanı net 161,02m², brüt 229,77 m² dir.
Değerleme konusu taşınmazlardan 20 bağımsız bölüm numaralı taşınmaz bina girişine göre 3.normal katta sağ arka cephede yer almaktadır. Onaylı mimari projesine göre 3.normal katta; antre, salon, 2 adet oda, mutfak, 2 adet banyo ve 2 adet balkon hacimlerinden oluşmakta olup brüt yaklaşık 152,80 m² kullanım alanına sahiptir. Çatı katında ise; salon, 1 adet oda, banyo ve teras hacimlerinden oluşmakta olup brüt yaklaşık 60m²+20,70 m² teras kullanım alanına sahiptir. Taşınmazın toplam alanı net 165,04m², brüt 233,50 m² dir.
**Konu taşınmazların tamamının içerisinde salon ve odalarda yerler laminant parke kaplı olup duvarlar ve tavanlar boyalıdır. Mutfak dolapları ve granit tezgâh bulunmaktadır. Taşınmazların ıslak alanları içerisinde yerler ve duvarlar seramik kaplı olup lavabo, klozet, duşakabin ve banyo armatürleri tamdır. Tüm taşınmazların daire iç kapıları ahşap panel kapı, dış kapılar çelik, pencere doğramaları pvc dir.
-Değerleme konusu taşınmazların nihai değerinin belirlenmesinde Emsal Karşılaştırma yöntemi kullanılmıştır.
-Karşılaştırmada esas alınan veriler, yapılan piyasa araştırmalarına dayanmaktadır.
-Piyasa araştırması sonucunda elde edilen veriler, piyasa koşullarına göre makul seviyededir.
-Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen değerlemeye konu taşınmazların yerinde yapılan incelemesinde konumuna, büyüklüğüne, mevcut kullanım şartlarına, çevrede yapılan piyasa araştırmalarına bölgede daha önce yapılan ekspertiz çalışmalarına göre günümüz ekonomik koşullarındaki m² birim değeri, emsallerin pazarlık payları da dikkate alınarak tahmin ve takdir edilmiştir.
Değerlemeye konu taşınmazların özellikleri ve dışarıdan yapılan gözlemlere ve yetkililerinin beyanları doğrultusunda düzenlenmiş olup 5.4 ve 5.5 numaralı başlıklarda açıklanmıştır.
Değerleme çalışmasında Emsal Karşılaştırma Yöntemi uygulanmıştır.
• Herhangi bir olumsuz özellik bulunmamaktadır.
Değerleme çalışmasında, konu taşınmazlar için en uygun yöntem olan Emsal Karşılaştırma Yöntemi uygulanmıştır.
Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Yaklaşımda gayrimenkulün değerinin arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir. Yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı göz önüne alınır. Bir başka deyişle bu yöntemde, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.
Değerleme işlemi; yapılacak olan gayrimenkulün bugünkü yeniden inşa ya da yerine koyma maliyetine; mevcut yapının sahip olduğu herhangi bir çıkar veya kazanç varsa ekledikten sonra, aşınma payının toplam maliyetten çıkarılması ve son olarak da arazi değeri eklenmesi ile yapılır. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır.
Gelir kapitalizasyonu yaklaşımında mülkün getireceği net gelir boş kalma, tahsilat kayıpları ve işletme giderleri işletme dönemi için analiz edilir. Değerleme uzmanı, gayrimenkulün gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değerini belirler. Gelir kapitalizasyonu yaklaşımında iki farklı metot bulunmaktadır. Direkt kapitalizasyonda bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılır. İndirgenmiş Nakit Akışında ise; götürü bedeli
uygulanarak gelir modeline yansıtılır, gelirler kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanır.
Bazı gayrimenkuller özellikleri itibarı ile geliştirileceği düşünülerek değerlendirilmeleri gerekebilir. Bu durumda gayrimenkulün geliştirilmesi nedeni ile sağlayacağı net gelirler geliştirilmesi nedeni ile yapılacak giderlerden düşülerek bulunan net gelirleri dikkate alınır, yüklenici karları da hesaba katılarak kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile gayrimenkulün bugünkü değerine ulaşılır. Değere esas teşkil eden çalışmalar ve analizler uzmanda saklı kalır.
Değerleme işlemi yapılacak olan gayrimenkullerin; mevcut pazarda benzer özellikler taşıyan ve yeni satılmış olan gayrimenkullerle karşılaştırılması, uygun karşılaştırma işlemlerinin uygulanması ve karşılaştırılabilir satış fiyatlarında çeşitli düzeltmelerin yapılması bu yaklaşımda izlenen prosedürlerdir. Bulunan emsaller lokasyon, görülebilirlik, fonksiyonel kullanım, büyüklük, imar durumu ve emsali gibi kriterler dahilinde karşılaştırılarak değerleme analizleri yapılır. Piyasa değeri yaklaşımı; yaygın ve karşılaştırılabilir emsallerin olması durumunda en çok tercih edilen metottur.
Konut türündeki gayrimenkul değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaşım piyasa değeri yaklaşımıdır. Bu değerleme yönteminde bölgede değerlemesi istenilen gayrimenkulle ortak temel özelliklere sahip karşılaştırabilir örnekler incelenir. Piyasa Değeri Yaklaşımı aşağıdaki varsayımlara dayanır.
Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir.
Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir.
Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir.
Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir.
Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin fiyat düzeltmelerinin yapılmasında günümüz sosyo-ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir.
Değerleme işlemine konu olan taşınmazlar boş arsa niteliğinde olmadığından kat irtifak tapulu bağımsız bölümler olması sebebiyle değerleme işleminde proje değerlemesi yapılmamıştır.
İndirgenmiş nakit akımları analizi, şirketin gelecekte yaratacağı nakit akımlarının iskonto edilerek net bugünkü değeriyle ifadesidir. Şirketin gelişme trendini fiyatlara yansıtabiliyor olması sebebiyle, diğer yaklaşımlara göre üstünlükleri bulunmakta olup,
dünyada genel kabul görmüş ve yaygın olarak kullanılan bir analiz yöntemidir.
Faaliyetlerden elde edilen nakit akımı şirketin nakit girişleri ile nakit çıkışları arasındaki farkın nakit olarak ödenecek vergiler ile düzeltilmesi sonucu bulunur. Şirketin nakit akımını sağlaması için hazırladığı işletme stratejisini destekleyecek işletme sermayesi ve sabit kıymet ilaveleri için gerekli yatırımlar nakit çıkışlarına dahil edilmelidir. Vergi sonrası net nakit akımı şirketin alacaklılarına yapılacak olan ödemeler için hissedarlarına ödenecek kar payları (veya yapılacak yeni yatırımlar) için elde bulunan nakdi gösterir.
Bu analiz yöntemi kullanılarak şirket değerlemesi gerçekleştirilmesine yönelik uygulamalarda, üç temel değişken kullanılmaktadır. Bunlar;
Şirketin devam eden değeri aşağıdaki şekilde hesaplanmıştır:
Şirketin devam eden değerinin hesaplanmasında şirketin Aralık 2016 yılından sonra faiz öncesi vergi sonrası karının sonsuza kadar aynı kalacağı varsayılmakta ve aşağıdaki formüle göre hesaplanmaktadır.
Sonsuza kadar devam edeceği varsayılan yıllık nakit akım Devam eden Değer=(İskonto oranı-Büyüme oranı)
Bu işlem sonucu ortaya çıkan değer normal metot kullanılarak iskonto edilerek cari değere indirgenmiştir.
Şirketin, gelecekte yaratması beklenen serbest nakit akımlarının belirlenebilmesi için beş ya da on yıl gibi uzun dönemli projeksiyonlar yapılmakta ve elde edilen nakit akımları, şirketin, sektörün ve ekonominin taşıdığı risk seviyesine göre belirli bir iskonto oranı ile indirgenerek, şirketin bugünkü değeri hesaplanmaktadır. Nakit akımı modelinde, iskonto edilen nakit akımı aşağıdaki gibi tanımlanmıştır.
Faaliyet Karı(+)
Cari yıl amortismanı(+) Karşılıkları (+)
Nakit çıkışı gerektirmeyen diğer giderler(+) Sabit kıymet yatırımları (-)
Net işletme sermayesindeki artış ya da azalışlar(+/-)+
Faaliyet Nakit Akımı
Konu taşınmazların yakın çevresinde benzer nitelikte konut kullanımın yaygın olduğu ve yapılan araştırmalarda tespit edilen pazar bilgilerinin konum, kullanım fonksiyonu ve
büyüklük kriterleri değerleme çalışmasında esas olarak alınmıştır. Bu tespitlerden hareketle rapora konu taşınmazların piyasa değeri, bulunan emsallerle taşınmazın sahip olduğu olumlu ve olumsuz etkenler karşılaştırılarak belirlenmiştir.
Bölgede yapılan piyasa araştırmalarında tespit edilen bilgilerden bazıları aşağıda yer almaktadır;
EMSAL 1: Konu taşınmazların bulunduğu binada yer alan, 3+2, 230m² olarak beyan edilen 3.katta yer alan dubleks daire 26.350.000 TL fiyatla satılıktır. (114.565 TL/m²) Ayla Koçak Gayrimenkul: 0533 683 42 75
EMSAL 2: Konu taşınmazlara yakın konumda Ahenk Altuni zade sitesinde yer alan, 4+1, 242 m² olarak beyan edilen 220m² olduğu düşünülen dubleks daire 26.500.000 TL fiyatla satılıktır. (120.454 TL/m²) Remax Konsept: 0532 600 50 33
EMSAL 3: Konu taşınmazlara yakın konumda Mesa Yeşil Vadi Evleri sitesinde yer alan, 4+1, 245 m² olarak beyan edilen 200 m² olduğu düşünülen dubleks daire 19.250.000 TL fiyatla satılıktır. (96.250 TL/m²) Centurty21 Sahra: 0542 685 43 04
EMSAL 4: Konu taşınmazlara yakın konumda yeni binada yer alan, 4+2, 220 m² olarak beyan edilen 200m² olduğu düşünülen 3.katta yer alan dubleks daire 21.750.000 TL fiyatla satılıktır. (108.750 TL/m²) Remax Konsept: 0532 600 50 33
| DÜZELTMELER (*) | EMSAL1 | EMSAL 2 | EMSAL 3 | EMSAL4 | |
|---|---|---|---|---|---|
| KONU TAŞINMAZ | 114.565,00 TL/m2 | 120.454,00 TL/m2 | 96.250,00 TL/m2 | 108.750,00 TL/m2 | |
| CÍCEKCÍ BOSTAN Konum SOKAK |
0% | 0% | 0% | $0\%$ | |
| Bina Yaşı | $\bf{0}$ | 0% | 0% | $0\%$ | 0% |
| İYİ Genel Görünüm |
5% | 5% | 5% | 5% | |
| Katı | $\overline{0}$ | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Alan | 0.00 | 0% | 0% | $0\%$ | $0\%$ |
| Bakım Durumu | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| Diğer (SEREFİYE) | 10% | 10% | 20% | 20% | |
| Pazarlık Payı % | $-5%$ | $-5%$ | $-5%$ | $-5%$ | |
| TOPLAM DÜZELTME | 10% | 10% | 20% | 20% | |
| AYARLANMIŞ SERBEST PİYASA SATIŞ FİYATI (TL/m 2 ) | 126.021,50 TL/m2 | 132.499,40 TL/m2 | 115.500,00 TL/m2 | 130.500,00 TL/m2 |
Gayrimenkuller ve buna bağlı hakların hukuki durumunun analizi rapor içeriğinde ilgili başlıklar altında yapılmıştır. Değerleme konusu taşınmazlar ile ilgili mevcutta herhangi bir hukuki problem teşkil edilecek unsur bulunmamaktadır.
En Verimli ve En İyi Kullanım Analizi: Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkü en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımıdır. Üstte verilen tanım çerçevesinde rapor konusu taşınmaz değerlendirildiğinde konu taşınmazların mesken olarak tercih edilen ve merkezi bir bölgede olduğu bu nedenle de konut olarak kullanılmalarının uygun olacağı düşünülmektedir.
Konu taşınmazlar kat irtifak tapulu bağımsız bölüm olup dışarıdan yapılan gözlemlere göre konut olarak kullanıldığı düşünülmektedir. Taşınmazların değerlemesinde mevcut kullanımları, bulundukları katlar, şerefiyelerinin yüksek olması gibi hususlar ile projeden tespit edilen alanları dikkate alınmıştır.
Taşınmazların değerlemesinde herhangi bir hâsılat paylaşımı veya kat karşılığı analizi yapılmamıştır.
6.1. DEĞERLEME METOTLARININ VE ANALİZ SONUÇLARININ UYUMLAŞTIRILMASI VE BU AMAÇLA İZLENENYÖNTEMİN VENEDENLERİNİNAÇIKLANMASI
Taşınmazlara emsal teşkil edebilecek nitelikte satış görmüş, satışta olan gayrimenkuller ve bölgedeki gayrimenkul firmalarının görüşleri dikkate alınarak konutların kat, cephe, konum ve yapım yılına göre değer takdirinde "Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı" Yöntemi kullanılmıştır.
Yapılan çalışmada; tespit edilen satılık daire emsalleri ve emlak firmaları görüşlerine göre düzenlenen emsal analiz çalışması sonucunda;
| YASAL -MEVCUT DURUM DEĞERİ EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİNE GÖRE |
||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| KAT NO | BAĞ. BÖL. N O |
VASFI | BRÜT ALANI (m2) |
NET ALANI (m²) |
BİRİM DEĞERİ (TL/m2) |
YASAL DURUM DEĞERİ (TL) -KDV HARİÇ |
RAPOR TARİHİ İTİBARİ İLE DÖVİZ KURU DEĞERİ (USD) KDV HARİÇ |
RAPOR TARİHİ İTİBARİ İLE DÖVİZ KURU DEĞERİ (EURO) KDV HARİÇ |
YASAL-MEVCUT DURUM DEĞERİ (TL) KDV DAHİL |
|
| 3.NORMAL KAT | 17 | ÇATI KATINDA PİYESİ OLAN DAİRE |
229,77 | 161,02 | ₺117.568,64 | 27.013.747 | \$765.313,98 | € 736.268,01 | ₺29.900.000,00 | |
| 3.NORMAL KAT | 20 | ÇATI KATINDA PİYESİ OLAN DAİRE |
233,50 | 165,04 | ₺117.367,10 | 27.405.217 | \$776.404,54 | € 746.937,64 | ₺30.400.000,00 | |
| TOPLAM ALAN 463,27 | 326,06 TOPLAM DEĞER | ₺54.418.964 \$1.541.718,52 € 1.483.205,65 ₺60.300.000,00 |
*** Rapor değerleme tarihi itibariyle merkez bankası döviz kurları 1 USD: 35,2976 TL, 1 EUR: 36,6901 TL esas alınmıştır.
***NOT: Kdv dahil yasal-mevcut durum değer hesaplamasında uygulama esasları gereği taşınmazların net alanları esas alınmıştır. KDV dahil değer hesaplamasında 1-150m² için %10, 150m² den fazla olan kısımlar için %20 KDV oranı esas alınmıştır.
1 USD 35,2976 1 EUR 36,6901
Asgari bilgilerden raporda bulunmayan herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.
6.3. YASAL GEREKLERİN YERİNE GETİRİLİP GETİRİLMEDİĞİ VE MEVZUAT UYARINCA ALINMASI GEREKEN İZİN VE BELGELERİN TAM VE EKSİKSİZ OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI
Taşınmazlar ile ilgili ulaşılan bütün yasal izin belgeleri madde 4.4'de listelenmiştir.
6.4. DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN, GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜNE ALINMASINDA SERMAYE PİYASASI MEVZUATI ÇERÇEVESİNDE HERHANGİ BİR ENGEL OLUPOLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ
Daire vasıflı olan taşınmazların incelemesi yapılmıştır. Tebliğin 22.c) "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dâhil edilebilir." hükmü ne istinaden gerekli koşulların
sağlanması halinde taşınmazların gayrimenkul portföyünde bulunmasında herhangi bir sakınca yoktur.
Değerleme uzmanının konu ile ilgili yaptıkları analiz ve ulaştıkları sonuçlara katılıyorum. Taşınmazın nihai değer tespitinde yukarıdaki değerleme yöntemlerinden, "Emsal Karşılaştırma Yöntemi" nin seçilmesini tavsiye etmekteyiz.
Bilgilerinize saygıyla sunarız.
(İşbu rapor ekleri ile birlikte 67 (Altmış Yedi) sayfadır ve düzenlendiği tarih itibarıyla muteberdir.)
| EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİNE GÖRE |
YASAL -MEVCUT DURUM DEĞERİ | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| KAT NO | BAĞ. BÖL. N O |
VASFI | BRÜT ALANI (m2) |
NET ALANI (m²) |
BİRİM DEĞERİ (TL/m2) |
YASAL DURUM DEĞERİ (TL) -KDV HARİÇ |
RAPOR TARİHİ İTİBARİ İLE DÖVİZ KURU DEĞERİ (USD) KDV HARİÇ |
RAPOR TARİHİ İTİBARİ İLE DÖVİZ KURU DEĞERİ (EURO) KDV HARİÇ |
YASAL-MEVCUT DURUM DEĞERİ (TL) KDV DAHİL |
| 3.NORMAL KAT | 17 | ÇATI KATINDA PİYESİ OLAN DAİRE |
229,77 | 161,02 | ₺117.568,64 | 27.013.747 | \$765.313,98 | € 736.268,01 | ₺29.900.000,00 |
| 3.NORMAL KAT | 20 | ÇATI KATINDA PİYESİ OLAN DAİRE |
233,50 | 165,04 | ₺117.367,10 | 27.405.217 | \$776.404,54 | € 746.937,64 | ₺30.400.000,00 |
| TOPLAM ALAN 463,27 | 326,06 TOPLAM DEĞER | ₺54.418.964 \$1.541.718,52 € 1.483.205,65 ₺60.300.000,00 | |||||||
| *** Rapor değerleme tarihi itibariyle merkez bankası döviz kurları 1 USD: 35,2976 TL, 1 EUR: 36,6901 TL esas alınmıştır. ***NOT: Kdv dahil yasal-mevcut durum değer hesaplamasında uygulama esasları gereği taşınmazların net alanları esas alınmıştır. KDV dahil değer hesaplamasında 1-150m² için %10, 150m² den fazla olan kısımlar için %20 KDV oranı esas alınmıştır. |
|||||||||
| 1 USD | 35,2976 | 1 EUR | 36,6901 |
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme
Uzmanı
Bayram GÜMÜŞ Günay AKALIN Olcay USTA
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.