Regulatory Filings • Dec 26, 2024
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
MARKA KURUMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. Sancak Mahallesi 507.Sokak Tekno Plaza Apartmanı Bina No:14-16 No:13,14,15,16 Çankaya / ANKARA
YÖNETİCİ ÖZETİ:
| TALEP EDEN KURUM | ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A. Ş. |
|---|---|
| TALEP TARİHİ | 03.10.2024 |
| DAYANAK SÖZLEŞMESİ | 08.10.2024 |
| DEĞERLEME TARİHİ | 23.12.2024 |
| RAPOR TARİHİ VE TAKİP NO |
25.12.2024 – 2024/ZGYO/8 |
| RAPORUN KONUSU | Ankara ili, Çankaya ilçesi, Kızılay Mahallesi, 1162 ada 36 parsel üzerinde yer alan "KARGİR APARTMAN" niteliğindeki ana gayrimenkulün piyasa satış ve kira değerinin tespiti amacıyla; Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin Madde-34/1 g fıkrasında yer alan "Portföyde yer alan ve ortaklığın hesap döneminin son üç ayı içerisinde herhangi bir nedenle rayiç değeri tespit edilmemiş olan varlıkların yıl sonu değerlerinin tespiti" hükmüne binaen, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan " Değerleme raporlarında bulunması Gereken Asgari hususlar" çerçevesinde Tebliğin 1'inci maddesi ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır. |
| GAYRİMENKULÜN MALİKİ |
ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ (1/1) |
| TAPU BİLGİLERİ | Değerleme konusu gayrimenkulün detaylı tapu bilgileri raporun "4.1 Gayrimenkullerin Mülkiyet Bilgileri" bölümünde açıklanmaktadır. |
| İMAR DURUMU | Çankaya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden alınan bilgilere göre değerleme konusu taşınmazın konumlu olduğu 1162 Ada 36 Parselin 14.02.1958 Tarih ve 110 sayılı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar planı kapsamında, "MİA(Merkezi İş Alanı)" lejantında 10 kat yapılaşma koşullarına haizdir. |
| KISITLAYICI DURUMLAR |
İşbu değerleme raporunun kapsamı müşteri tarafından getirilen herhangi bir kısıtlama bulunmamaktadır. |
| DEĞERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN VEYA SINIRLAYAN FAKTÖRLER |
Değerleme çalışmasını olumsuz etkileyen herhangi bir etken bulunmamaktadır. |
| GAYRİMENKULLER İÇİN TAKDİR EDİLEN 25.12.2024 TARİHLİ (KDV HARİÇ) DEĞER |
217.500.000,00-TL 6.212.510- USD |
| RAPORU HAZIRLAYAN DEĞERLEME UZMANI |
Hamdi AYTAÇ (SPK Lisans No: 408287) |
| KONTROL EDEN DEĞERLEME UZMANI |
YUNUS MERMER (SPK Lisans No:905894 ) |
| ONAYLAYAN SORUMLU DEĞERLEME UZMANI |
SERDAR KADİR ASLAN (SPK Lisans No: 402750) |
| 1 | DEĞERLEME KURULUŞU VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 5 | ||
|---|---|---|---|
| 1.1 | DEĞERLEME KURULUŞUNU TANITICI BİLGİLER 5 | ||
| 1.2 | MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER VE ADRESİ 5 | ||
| 1.3 | MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR 5 | ||
| 1.4 | RAPORUN KAPSAMI 5 | ||
| 1.5 | DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKUL İÇİN ŞİRKETİMİZ TARAFINDAN DAHA ÖNCEKİ | ||
| TARİHLERDE YAPILAN SON ÜÇ DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER 6 | |||
| 2 | RAPOR BİLGİLERİ 6 | ||
| 3 | DEĞER TANIMI, GEÇERLİLİK KOŞULLARI VE UYGUNLUK BEYANI 6 | ||
| 3.1 | DEĞERLEME TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI 6 | ||
| 3.2 | UYGUNLUK BEYANI 7 | ||
| 4 | GAYRİMENKULÜN TAPU VE ADRES BİLGİLERİ 8 | ||
| 4.1 | GAYRİMENKULÜN TAPU BİLGİLERİ 8 | ||
| 4.2 | GAYRİMENKULÜN ADRES BİLGİLERİ 8 | ||
| 5 | İMAR VE PROJE BİLGİLERİ 8 | ||
| 5.1 | İMAR BİLGİLERİ 8 | ||
| 5.2 5.3 |
RUHSAT VE PROJE BİLGİLERİ 9 GAYRİMENKUL İÇİN ALINMIŞ DURDURMA KARARI, YIKIM KARARI, RİSKLİ YAPI |
||
| TESPİTİ VB. DURUMLARA DAİR AÇIKLAMA 10 | |||
| 6 | GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ VARSA, SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN ALIM SATIM İŞLEMLERİNE VE GAYRİMENKULÜN HUKUKİ DURUMUNDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLERE İLİŞKİN BİLGİ 10 |
||
| 6.1 | MÜLKİYET DURUMUNDA SON 3 YILDA DEĞİŞİKLİK VAR MI? 10 | ||
| 6.2 | KADASTRAL DURUMUNDA SON 3 YILDA DEĞİŞİKLİK VAR MI? 10 | ||
| 6.3 | İMAR DURUMUNDA SON 3 YILDA DEĞİŞİKLİK VAR MI? 10 | ||
| 6.4 | HUKUKİ DURUMUNDA SON 3 YILDA DEĞİŞİKLİK VAR MI? 11 | ||
| 6.5 | YASAL KISITLAMALAR 11 | ||
| 7 | GAYRİMENKULÜN TAPUDAKİ NİTELİĞİNİN, FİİLİ KULLANIM ŞEKLİNİN VE PORTFÖYE DÂHİL EDİLME | ||
| NİTELİĞİNİN BİRBİRİYLE UYUMLU OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ İLE PORTFÖYE ALINMASINDA | |||
| HERHANGİ BİR SAKINCA OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ 11 | |||
| 7.1 | GAYRİMENKULÜN TAPU KAYITLARINDA DEVRİNE İLİŞKİN BİR SINIRLANDIRMA OLUP | ||
| OLMAMASINA GÖRE DEĞERLENDİRME 11 | |||
| 7.2 | GAYRİMENKULÜN TAPUDAKİ NİTELİĞİNİN, FİİLİ KULLANIM ŞEKLİNİN VE PORTFÖYE | ||
| DAHİL EDİLME NİTELİĞİNİN BİRBİRİYLE UYUMLU OLUP OLMADIĞI HAKKINDA | |||
| DEĞERLENDİRME 12 | |||
| 7.3 | SONUÇ GÖRÜŞ 12 | ||
| 8 | GAYRİMENKULE İLİŞKİN OLARAK YAPILMIŞ SÖZLEŞMELER 13 | ||
| 9 | ANA GAYRİMENKUL FİZİKİ VE TEKNİK BİLGİLERİ 13 | ||
| 9.1 | YAPI CİNSİ 13 | ||
| 9.2 | MEVCUT TESİSATLAR 13 | ||
| 9.3 | ISITMA SİSTEMLERİ 13 | ||
| 9.4 | YAPI NİZAMI 13 | ||
| 9.5 | GAYRİMENKULÜN TÜRÜ 13 |
| 9.6 İŞÇİLİK VE MALZEME 13 |
||
|---|---|---|
| 9.7 SOSYAL DONATI ALANLARI 13 |
||
| 9.8 YAPIYA AİT BİLGİLER 13 |
||
| 9.9 ARSAYA AİT BİLGİLER 14 |
||
| 10 | MEVCUT KULLANIM DURUMU, PROJEYE UYGUNLUK VE AYKIRILIKLAR 14 | |
| 11 | ANA GAYRİMENKULUN ÖZELLİKLERİ 14 | |
| 12 | BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN ÖZELLİKLERİ 15 | |
| 13 | GENEL VE SEKTÖREL VERİLER 15 | |
| 13.1 TÜRKİYE'YE VE DÜNYAYA AİT GENEL VERİLER 15 |
||
| 13.2 SEKTÖREL VERİLER 16 |
||
| 13.3 GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ 17 |
||
| 14 | GAYRİMENKULÜN YERİ, ULAŞIM VE ÇEVRE ÖZELLİKLERİ 19 | |
| 14.1 ÇEVRE VE ULAŞIM KROKİSİ 19 |
||
| 14.2 GAYRİMENKULÜN KONUMU 19 |
||
| 14.3 ÇEVRESEL ÖZELLİKLER 20 |
||
| 15 | DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER 20 | |
| 15.1 BÖLGENİN GELİŞME POTANSİYELİ 20 |
||
| 15.2 EN İYİ VE VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ 20 |
||
| 15.3 GAYRİMENKULUN DEĞERİNE ETKİ EDEN FAKTÖRLER 21 |
||
| 16 | DEĞERLEME BİLGİLERİ VE DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 21 | |
| 16.1 EMSAL SATIŞLARIN KARŞILAŞTIRILMASI YÖNTEMİ (PAZAR YAKLAŞIMI) 21 |
||
| 16.2 MALİYET YÖNTEMİ 21 |
||
| 16.3 GELİR YAKLAŞIMI YÖNTEMİ 22 |
||
| 16.4 DİĞER TESPİT VE ANALİZLER 22 |
||
| 16.4.1 TAKDİR EDİLEN KİRA DEĞERLERİ 22 16.4.2 HASILAT PAYLAŞIMI VEYA KAT KARŞILIĞ YÖNTEMİ İLE YAPILACAK PROJELERDE |
||
| EMSAL PAY ORANLARI 23 | ||
| 16.4.3 ÜZERİNDE PROJE GELİŞTİRİLEN ARSALARIN BOŞ ARAZİ VE PROJE DEĞERLERİ 23 16.4.4 BOŞ ARAZİ VE GELİŞTİRİLMİŞ PROJE DEĞERİ ANALİZİ KULLANILAN VERİ VE |
||
| VARSAYIMLAR İLE ULAŞILAN SONUÇLAR 23 | ||
| 17 | DEĞERLEMEDE KULLANILACAK YÖNTEMLERİN BELİRLENMESİ 26 | |
| 18 | EKSPERİN KANAATİ 27 | |
| 19 | FARKLI DEĞERLEME METOTLARININ VE ANALİZ SONUÇLARININ UYUMLAŞTIRILMASI VE İZLENEN YÖNTEMİN AÇIKLANMASI 27 |
|
| 20 | DEĞERLEME VE SONUÇ 30 | |
| 20.1 SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ SONUÇ CÜMLESİ 30 20.2 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ 32 |
Marka Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Sermaye : 6.500.000-TL Ticaret sicil : 372903 Telefon : 0 312 442 9 444 e-posta/Web : www.markakurumsal.com.tr Adres : Sancak Mahallesi 507.Sokak Tekno Plaza No:14/16 Kat:4 No:13-14-15-16 Çankaya / ANKARA
SPK Lisans Tarihi :23.09.2014 BDDK Lisans Tarihi :29.06.2014
Faaliyet Konusu :Yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi ve özel, gerçek ve tüzel kişi ve kuruluşlara ait gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri ve gayrimenkule dayalı hak ve faydalar ile menkullerin yerinde tespit ve değerlemesini yapmak, değerlerini tespit etmeye yönelik tüm raporları düzenlemek, analiz ve fizibilite çalışmalarını sunmak ve problemli durumlarda görüş raporu vermektedir.
Şirket Ünvanı : Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Şirket Adresi : Finanskent Mah. Finans Cad. B Blok No:44/B Ümraniye /İSTANBUL
Şirket Amacı : Ülkemiz gayrimenkul sektörünün gelişimine ivme kazandıracak ve Türkiye için katma değer oluşturacak projeler ile sektöründe öncü şirketler arasında yer almak, yüksek yatırım değeri sunan özgün projeler geliştirerek istikrarlı bilanço büyümesi gerçekleştirmek, kurumsal değerleri ve yönetim anlayışıyla sektöründe örnek bir kurum olmak ve hissedarlarına en yüksek getiriyi kazandıracak değer artıran projeleri hayata geçirmektir.
| Sermayesi: | : 4.693.620.000,00.-TL |
|---|---|
| Halka Açıklık | : %18,94 |
| Telefon | : +90 216 369 77 72-73 |
| e-posta | : [email protected] |
İş bu rapor, müşteri talebine istinaden Ankara ili, Çankaya ilçesi, Kızılay Mahallesi, "KARGİR APARTMAN" niteliğindeki 1162 ada 36 parselde yer alan taşınmazın piyasa satış ve kira değerinin TL cinsinden değer tespitine ilişkin hazırlanmıştır.
İşin kapsamı, SPK mevzuatı kapsamında ve asgari unsurlar çerçevesinde müşterinin değerlemesini talep ettiği tapu bilgilerine istinaden değerleme raporunun hazırlanarak müşteriye ıslak imzalı şekilde teslim edilmesidir.
Değerleme konusu mülke daha önce şirketimiz tarafından 23.12.2020-2020/ZGYO/17 ; 07.04.2021-2020/ZGYO/17/REV1 ; 28.12.2022 – 2022/ZGYO/13 ve 29.05.2023 – 2023/ZGYO/2 ; 15.12.2023 – 2023/ZGYO/9 nolu rapor hazırlanmıştır.
| Raporun Tarihi ve Numarası | : 25.12.2024 – 2024/ZGYO/8 |
||||
|---|---|---|---|---|---|
| Raporu Hazırlayanların | |||||
| Ad ve Soyadları | : Hamdi AYTAÇ (Spk Lisans No: 408287) |
||||
| : Yunus MERMER (Spk Lisans No: 905894) |
|||||
| Sorumlu Değerleme Uzmanının | |||||
| Adı ve Soyadı | :Serdar Kadir ASLAN (Spk Lisans No: 402750) |
||||
| Değerleme Tarihi | : Değerleme raporu hazırlanmak üzere şirketimiz |
||||
| tarafından mahal ve resmi kurum incelemeleri 23.12.2024 | tarihinde tamamlanmıştır. |
Dayanak Sözleşmesinin Tarihi ve Numarası : 08.10.2024
Raporun, Tebliğin 1.Maddesi Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama: Değerleme raporu; Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. için hazırlanmaktadır. Değerleme raporu, 31.08.2019 Tarih ve 30874 sayı ile Resmi Gazetede yayınlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)'in 1. Maddesi 2. Fıkrası doğrultusunda sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti kapsamında hazırlanmıştır.
Bu rapor, müşteri talebi doğrultusunda; yukarıda niteliği yazılı gayrimenkullerin mevcut durumuyla Türk Lirası cinsinden pazar satış ve kira değerinin tespitine yönelik hazırlanmıştır. Tarafımıza müşteri tarafından getirilen herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.
Pazar Değeri; Bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satılı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibariyle el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilmiştir.
Bilgimiz ve inancımız doğrultusunda aşağıdaki huşuları teyit ederiz.
| Taşınmaz ID | 484311 | ||
|---|---|---|---|
| İl | Ankara | Pafta | - |
| İlçe | Çankaya | Ada | 1162 |
| Mahalle/Köy | Kızılay | Parsel | 36 |
| Bucak | - | Mevkii | - |
| Yüzölçümü | 403,00 | Ana | KARGİR APARTMAN |
| Taşınmazın | |||
| Niteliği | |||
| Blok No | - | Kat No | - |
| Bağımsız Bölüm No | - | Niteliği | - |
| Cilt | 1 | Sayfa | 13 |
| Malik | Ziraat | Arsa Payı |
- |
| Gayrimenkul | |||
| Yatırım | |||
| Ortaklığı | |||
| Anonim | |||
| Şirketi (1/1) | |||
| KAT | KAT | DEVRE | |
| MÜLKİYETİ | İRTİFAKI | MÜLK | DİĞER (ANA TAŞINMAZ) |
Ankara ili, Çankaya ilçesi, Kızılay Mah., Atatürk Bulvarı , No:62 (1162 Ada 36 Parsel)
| PLAN ÖLÇEĞİ | 1/1.000 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| BAĞLI BULUNDUĞU | Çankaya | Belediyesi | İMAR PLANI ONAY | 14-02- | |
| BELEDİYE | TARİHİ | 1958/110 | |||
| TAKS | - | YÜKSEKLİK (H) | 10 kat |
||
| KAKS | - | EMSAL | - | ||
| ÇEKME MESAFELERİ | - | - | - | İNŞAAT NİZAMI | - |
| (Ön/Arka/Yan) | |||||
| LEJANT | MİA (Merkeziİş Alanı) | İMAR DURUM | 17.11.2020 | ||
| BELGESİ TARİH VE | tarih, | ||||
| NO | 52849070- | ||||
| 115.01.99- | |||||
| E.43022 sayılı | |||||
| yazı | |||||
| PARSELİN TERKLERİ | - | ||||
| KISITLAMALAR, | Çankaya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden alınan |
||||
| bilgilere göre değerleme konusu taşınmaz 1/1000 ölçekli 14-02- |
1958 tasdik tarihli Uygulama İmar planı kapsamında "Merkezi İş Alanı" lejantında 10 Kat yapılaşma koşullarına sahiptir. ** Çankaya Belediyesi Planlama Biriminden alınan bilgiye göre konu taşınmaz 1162 ada 12 parsel iken gerçekleşen parselasyon çalışması sonucunda 1162 ada 36 parsel olarak güncellenmiştir. Taşınmazın evrakları 1162 ada 12 parsel üzerinden tescillenmiştir.
| ONAYLI PROJE TARİH VE NO | BİLA |
|---|---|
| RUHSAT TARİH VE NO | 28.09.1983 Tarih ve 634 Nolu |
| YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ TARİH | 03.04.1986 Tarih ve 295 Nolu Yapı |
| VE NO | Kullanma İzin Belgesi |
| Ana gayrimenkul inşaat alanı olarak |
|
| GAYRİMENKUL, ONAYLI PROJESİNE UYGUN MU? |
uygun olup kullanım olarak projesine |
| kısmen uyumsuz olduğu tespit edilmiştir. | |
| Değerleme konusu taşınmazın onaylı |
|
| mimari projesine uygun olmakla birlikte | |
| taşınmazın 2.bodrum+1.bodrum+ alt |
|
| zemin + üst zemin katları 1162 ada 7 | |
| parsel nolu parselde yer alan T.C. Ziraat | |
| Bankası Yenişehir Girişimci Şubesi ile | |
| birlikte kullanıldığı, arada kalan taşıyıcı |
|
| olmayan ayrıcı duvarların kaldırıldığı ve | |
| birlikte kullanıldıkları tespit edilmiştir. | |
| Söz konusu aykırılık basit tadilat ile |
|
| giderilebilir niteliktedir. | |
| BAĞIMSIZ BÖLÜM İSE, TAPUDAKİ KAT | Taşınmaz bağımsız bölüm niteliği |
| İRTİFAKINA ESAS ONAYLI | taşımamaktadır. |
| PROPJESİNE UYGUN MU? | |
| ÇAP VEYA İMAR PLANI İLE | Konu mülkün yer aldığı parselin |
| TAŞINMAZIN UYGUNLUĞUNUN | doğruluğu Çankaya Belediyesi'nde yer |
| SAĞLANIP SAĞLANMADIĞI | alan İmar Paftası görüntüsü üzerinden tespit edilmiştir. |
| YIKIM KARARI BİLGİSİ | Yıkım kararı bulunmamaktadır. |
| YAPI DENETİMİ FİRMASI VE YAPILAN | Yapı Denetim Kanunu kabulünden önce |
| DENETİMLER HAKKINDA BİLGİ | inşa edilmiş olduğundan ilgili kanun |
| hükümlerine tabi değildir. | |
| GAYRİMENKULÜN ENERJİ | 05.12.2020 tarih, M2906BBF04E76 belge |
| VERİMLİLİK SERTİFİKASI HAKKINDA | numaralı enerji kimlik belgesi mevcuttur. |
| BİLGİ | Belge E sınıfıdır. |
| EĞER BELİRLİ BİR PROJEYE | Değerlemeye konu taşınmazın değerleme |
| İSTİNADEN DEĞERLEME | işlemi mevcut onaylı mimari projelerinin |
| YAPILIYORSA, PROJEYE İLİŞKİN | ve mevcut durumlarının göz önüne |
| DETAYLI BİLGİ VE PLANLARIN VE SÖZ | alınarak yapılmıştır. Taşınmazın mevcut |
| KONUSU DEĞERİN TAMAMEN | durumda belirlenmiş imar durumu ile kat |
| MEVCUT PROJEYE İLİŞKİN | sayısı kullanılmış olup değerlemede bölge |
|---|---|
| OLDUĞUNA VE FARKLI BİR PROJENİN | analizi dikkate alınarak proje geliştirme |
| UYGULANMASI DURUMUNDA | tablosu oluşturulmuştur. Yapılan |
| BULUNACAK DEĞERİN FARKLI | değerleme yöntemi eklerde sunulmuştur. |
| OLABİLECEĞİNE DAİR BİLGİ | |
| DEĞERLEME KONUSU | Taşınmazın devrini engelleyici herhangi |
| GAYRİMENKULÜN, ÜZERİNDE İPOTEK | bir durum bulunmamaktadır. |
| VEYA GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİ | |
| DOĞRUDAN VE ÖNEMLİ ÖLÇÜDE | |
| ETKİLEYECEK NİTELİKTE HERHANGİ | |
| BİR TAKYİDAT BULUNMASI | |
| DURUMLARI HARİÇ, | |
| DEVREDİLEBİLMESİ KONUSUNDA BİR | |
| SINIRLAMAYA TABİ OLUP OLMADIĞI | |
| HAKKINDA BİLGİ |
Çankaya Belediyesi Yapı Kontrol Müdürlüğü ile yapılan sözlü görüşmede değerleme konusu taşınmaz için düzenlenmiş herhangi bir olumsuz evrak-tutanak-karar bulunmadığı bilgisi alınmıştır.
Evet:
Hayır: Değerleme konusu Taşınmazın mülkiyet durumunda son 3 yılda değişiklik bulunmamaktadır.
Evet:
Hayır: Değerleme konusu Taşınmazın kadastral durumlarında son 3 yılda değişiklik bulunmamaktadır.
Evet:
Hayır: Değerleme konusu Taşınmazın imar durumunda son 3 yılda değişiklik bulunmamaktadır.
Evet:
Hayır: Hukuki durumda herhangi bir değişiklik bulunmamaktadır.
| İPOTEK | Evet: Hayır: Taşınmazın tapu kayıtlarında herhangi bir ipotek kaydı bulunmamaktadır. |
|---|---|
| HACİZ | Evet: Hayır: Taşınmazın tapu kayıtlarında herhangi bir haciz kaydı bulunmamaktadır. |
| DİĞER ŞERHLER |
Evet: Hayır: Irtifak H:İŞ BU ADA, PARSEL LEHİNE AYNI ADA 7.PARSEL ALEYHİNE KROKİDE BELİRLENEN YERDE HER İKİ PARSELİNDE İSTİFADESİ İÇİN 216,35 M2 LİK YERDE ISI SANTRALI VE KALORİFER KAZAN DAİRESİ OLARAK İRTİFAK HAKKI TESİS EDİLMİŞTİR 16-07- 1979/6641 |
| BEYANLAR | Evet: Hayır: Taşınmazın tapu kayıtlarında herhangi bir beyan kaydı bulunmamaktadır. |
| AÇIKLAMA | Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü sisteminde 25.12.2024 tarih, 15:56 itibari ile edinilen tapu kayıtlarına göre konu mülkler üzerinde herhangi bir kayıt bulunmamaktadır. |
Değerleme konusu taşınmazlar, Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde, Sermaye Piyasası Mevzuatı, 28/05/2013 tarihli ve 28660 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan Seri III, 48.1.A numaralı GYO tebliğinin 22.c maddesi uyarınca;
22.c) "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir." denilmektedir.
Taşınmazların tapu kayıtlarında "İŞ BU ADA, PARSEL LEHİNE AYNI ADA 7.PARSEL ALEYHİNE KROKİDE BELİRLENEN YERDE HER İKİ PARSELİNDE İSTİFADESİ İÇİN 216,35 M2 LİK YERDE ISI SANTRALI VE KALORİFER KAZAN DAİRESİ OLARAK İRTİFAK HAKKI TESİS EDİLMİŞTİR" şeklinde kayıt bulunmakta olup bu kaydın taşınmazın portföye dahil edilmesine ve devrine olumsuz bir etkisi bulunmadığı kanaatine varılmıştır.
Değerleme konusu taşınmazlar, Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde, Sermaye Piyasası Mevzuatı, 09.10.2020 tarihli ve 31269 sayılı ve 02.01.2019 tarihli ve 30643 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan Seri III, 48.1.A numaralı GYO tebliğinin 22.a ve 22.b maddesi uyarınca;
22.a) (Değişik: RG-9/10/2020-31269) Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler. Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir.
22.b) (Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir.
Taşınmazın niteliği "Kargir Apartman" olup taşınmaza ait yapı kullanma izin belgesi mevcuttur. Anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması sebebiyle portföye "Bina" olarak bulunmasında bir sakınca bulunmadığı tespit edilmiştir.
Değerleme konusu Taşınmazın konumlu olduğu ana gayrimenkul, 1162 ada 36 parsel üzerinde 2 Bodrum, Zemin Alt, Zemin, 9 Normal kat + çekme kat + asansör makina kattan ibaret betonarme binadır. Yapının 5., 7., 8. ve 9. katları Ziraat Katılım Bankası, diğer katları ise Ziraat Bankası kullanımındadır.
Değerleme konusu Taşınmazın resmi kurum ve mahal incelemeleri dikkate alınarak tapu kayıtlarında kısıtlayıcı herhangi bir kayıt bulunmaması, yapı kullanma izin belgesinin mevcut olması değerlendirilmiş "Bina" olarak portföyde bulunmasının uygun olacağı kanaatine varılmıştır.
Değerleme konusu gayrimenkul hazırlanmış sözleşme bulunmamaktadır.
| Betonarme karkas Kargir/Yığma Tuğla |
Ahşap Çelik |
Diğer () | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.2 | MEVCUT TESİSATLAR | ||||||||||
| Şehir Suyu | Isıtma sistemi | Asansör | Elektrik | Merkezi sıcak su | Doğalgaz | ||||||
| 9.3 | ISITMA SİSTEMLERİ | ||||||||||
| Merkezi kalorifer | Kombi | Klima | Soba | Havalandırma | Doğalgaz Sobalı | ||||||
| 9.4 | YAPI NİZAMI | ||||||||||
| Bitişik | Ayrık | İkiz | Blok yapı | Site | |||||||
| 9.5 | GAYRİMENKULÜN TÜRÜ | ||||||||||
| Daire | Villa | Yazlık ev | Dükkân | Diğer(Ofis) | |||||||
| 9.6 | İŞÇİLİK VE MALZEME | ||||||||||
| Lüks | İyi | Orta Kötü |
Çok Kötü | ||||||||
| 9.7 | SOSYAL DONATI ALANLARI | ||||||||||
| OTOPARK OTOPARK (özel) (genel) |
SPOR SALONU | HAVUZ GÜVENLİK |
|||||||||
| 9.8 YAPIYA AİT BİLGİLER |
|||||||||||
| Yapı Sınıfı |
Yapı yaşı | Kat adedi | Bağımsız Bölüm adedi | Deprem Bölgesi | |||||||
| 4-B | 40 | 13 Kat |
1 4. Derece |
| Manzarası | Cephe genişliği | Köşe parseli | Topografya |
|---|---|---|---|
| Değerleme konusu taşınmaz Çankaya ilçesinin merkezi konumundaki Atatürk Bulvarına cepheli olup manzara kabiliyeti bulunmamaktadır. |
Değerleme konusu Taşınmazın konumlu olduğu 1162 Ada 36 Parsel dikdörtgen formda olup doğu yönden Atatürk Bulvarına 12 m., Cephelidir. |
Ana gayrimenkul ara parsel konumundadır. |
Değerleme konusu taşınmaz topografik olarak eğimsiz ve engebesiz arazi yapısına sahiptir. |
Değerleme konusu Taşınmazın konumlu olduğu ana gayrimenkul, 1162 ada 36 parsel üzerinde 2 Bodrum, Zemin Alt, Zemin, 9 Normal kat + çekme kat + asansör makina kattan ibaret betonarme binadır. Yapının 5., 7., 8. ve 9. katları Ziraat Katılım Bankası, diğer katları ise Ziraat Bankası kullanımındadır.
Değerleme konusu taşınmazın onaylı mimari projesine uygun olmakla birlikte taşınmazın 2.bodrum+1.bodrum+ alt zemin + üst zemin katları 1162 ada 7 parsel nolu parselde yer alan T.C. Ziraat Bankası Yenişehir Girişimci Şubesi ile birlikte kullanıldığı, arada kalan taşıyıcı olmayan duvarların kaldırıldığı fakat basit bir tadilatla düzeltilebileceği anlaşılmıştır. Halihazırda birlikte kullanıldığı tespit edilmiştir.
Değerleme konusu taşınmaz 403,00m² yüzölçümüne sahip dikdörtgene benzer geometrik şekle sahiptir. Parselin bulunduğu bölge eğimsiz topografik yapıya sahiptir. Parsel doğu yönünden Atatürk Bulvarına cepheli olup diğer yönlerden komşu parsellere cepheli durumdadır. Parselin bulunduğu bölge orta gelir grubuna hitap etmekte olup ticari lokasyon olarak gelişmiş bir bölge içerisindedir. Bölgede altyapı faaliyetleri tamamlanmış durumdadır. Taşınmaz şehir merkezine yakın konumda olup ulaşım imkanları kolaylıkla sağlanmaktadır. Parsel üzerinde iskanlı 2Bodrum+zemin alt+zemin+9kat+çekme kat + asansör makina kattan oluşan betonarme bina yer almaktadır. Yapı projesine göre; 2.bodrum katında (390m²): arşiv, depo, ana tablo, temizlik aletleri; 1.bodrum katında (390m²): yemek salonu, özel salon, bulaşıkhane, wc; zemin alt katında (390m²): bekleme, muavin, servis, bekçi, teşhir; üst zemin katında (310m²): şube alanı; 1.kat (168m²): şube alanı; 2.kat (168m²): muhasebe, 3.kat (168m²) : toplantı, bekleme, sekreterya, müdür odası; 4.kat(168m²): arşiv, personel odası, hukuk birimi, 5.kat(168m²): arşiv, müfettiş, kontrol servisi, 6.kat(168m²): santral, operatris, sekreterya, haberleşme servisi, 7.kat(168m²):konferans salonu, 8.kat(168m²): boş alan, 9.kat(168m²): boş alan, çekme kat (120m² kapalı 60m² teras) : misafir bekleme salonu asansör makina katında (20m² ): makine dairesi hacimlerinden oluşmakta olup brüt 3132m² alana sahiptir.
Taşınmaz dahilinde şube katlarının zeminleri seramik kaplama olup duvarlar plastik boya kaplıdır. Islak hacimlerin zemini ve duvarları seramik doğramadır. Mutfak mahallinde mermerit tezgah ve ahşap mutfak dolapları yer almaktadır. 1,2,3,4,5.6,7,8,9 ve çekme katlar mahallinde zeminler halıfleks kaplı olup duvarlar plastik boyalıdır. İç kapılar panel kapı olup pencereler PVC doğramadır. Taşınmazın ısıtma sistemi doğalgaz yakıtlı merkezi sistem ile sağlanmaktadır. Taşınmazın girişi zemin alt kat konumundan Atatürk Bulvarı üzerinden ön cepheden (doğu) sağlanmaktadır.
Değerleme konusu taşınmaz bağımsız bölüm niteliği taşımamaktadır.
2024 yılı Türkiye ekonomisi, iç ve dış dinamiklerin etkisiyle karmaşık bir görünüm sergilemiştir. Küresel ekonomideki yavaşlama, artan enerji maliyetleri ve finansal piyasalardaki belirsizlikler, Türkiye ekonomisini de derinden etkilemiştir. Seçim sonrası oluşan yeni politik atmosferin ekonomi üzerindeki etkileri dikkat çekerken, hükümetin piyasa beklentilerini yönetme çabaları ön planda olmuştur. Özellikle enflasyonla mücadele ve sürdürülebilir büyüme hedefleri arasındaki denge arayışı, ekonomi politikalarının ana eksenini oluşturmuştur.
Enflasyon, 2024 yılında Türkiye'nin en büyük ekonomik sorunlarından biri olmaya devam etmiştir. Tüketici fiyat endeksindeki yükseliş, temel ihtiyaçlarda ciddi artışlara yol açarak halkın alım gücünü zayıflatmıştır. Bu durum, Merkez Bankası'nın sıkı para politikalarına yönelmesine neden olmuş, faiz oranlarındaki artışlarla enflasyon baskısını kontrol altına alma çabaları sürmüştür. Ancak yüksek faiz oranları, özel sektör yatırımları ve tüketici harcamaları üzerinde yavaşlatıcı bir etki yaratmıştır. Bu ikilem, kısa vadeli stabilizasyon ile uzun vadeli büyüme arasında denge kurma gerekliliğini daha da belirgin hale getirmiştir.
Türk Lirası'nın 2024 yılında dalgalı bir seyir izlemesine rağmen, döviz kurlarında göreceli bir stabilizasyon sağlanmıştır. İhracat, küresel talepteki daralmaya rağmen enerji ve savunma sanayii gibi sektörlerdeki büyüme sayesinde güçlü kalmıştır. Ancak ithalat maliyetlerindeki artış, dış ticaret açığını genişletmiş ve döviz rezervleri üzerinde baskı yaratmıştır. Döviz piyasasındaki bu kırılganlık, ekonomik istikrar için ciddi bir risk unsuru olmaya devam etmiştir.
İstihdam piyasası, 2024 yılında karmaşık bir tablo sergilemiştir. Özellikle genç işsizlik oranı yüksek seviyelerde kalmaya devam ederken, sanayi ve tarım sektörlerinde istihdam artışı sınırlı olmuştur. Buna karşın, turizm sektörü yıl boyunca güçlü bir performans sergileyerek istihdam artışına olumlu katkı sağlamıştır. Teknoloji ve yenilenebilir enerji sektörlerindeki yatırımlar, istihdam yaratma potansiyeli açısından umut verici gelişmeler arasında yer almıştır.
Kamu maliyesi, 2024 yılı boyunca bütçe açıkları ve borçlanma dinamikleri açısından zorlu bir süreç geçirmiştir. Hükümet, sosyal harcamaları sürdürürken gelir artırıcı tedbirlere ve vergi politikalarında düzenlemelere gitmiştir. Özellikle enerji sektöründeki sübvansiyonların azaltılması ve vergi reformlarının uygulanması, bütçe üzerindeki yükü hafifletmek için alınan önemli adımlar olmuştur. Ancak bu tedbirler, kısa vadede bazı kesimlerde memnuniyetsizlik yaratmıştır.
Türkiye ekonomisi, 2024 yılı itibarıyla hem riskler hem de fırsatlar barındırmaktadır. Orta vadede yapısal reformların etkin bir şekilde uygulanması, uluslararası yatırımcı güveninin yeniden kazanılması ve enerji bağımlılığını azaltmaya yönelik projeler, ekonomik büyüme ve istikrar için kritik öneme sahiptir. Küresel piyasalardaki gelişmelerin yakından takip edilmesi ve bu doğrultuda politikalar üretilmesi, uzun vadeli sürdürülebilirlik açısından büyük önem taşımaktadır.
(*) Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) - 2024 Ekonomik Göstergeler, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) - Para Politikası Raporları, Dünya Bankası - Türkiye Ekonomik Görünüm 2024, Uluslararası Para Fonu (IMF) - Küresel Ekonomik Beklentiler Raporu
2024 yılında Türkiye'de gayrimenkul sektörü, hem iç hem de dış ekonomik faktörlerin etkisi altında şekillenmiştir. Yüksek enflasyon, artan maliyetler ve finansmana erişim sorunları sektörü doğrudan etkilerken, kentsel dönüşüm projeleri ve yabancı yatırımcıların ilgisi piyasada hareketlilik yaratmıştır. Sektör, 2024 yılının ilk üç çeyreğinde dalgalı bir performans göstermiştir.
Yılın ilk çeyreğinde konut satışları, seçim sonrası belirsizlikler ve ekonomik sıkılaşma politikalarının etkisiyle önceki yıllara kıyasla zayıf bir performans sergilemiştir. Özellikle yüksek faiz oranları, konut kredisi maliyetlerini artırarak yerel alıcılar için finansmana erişimi zorlaştırmıştır. Buna karşılık, kentsel dönüşüm projelerine verilen teşvikler ve kamu destekli projeler sektördeki talebi belirli ölçüde desteklemiştir. Yabancı yatırımcılar ise döviz kurundaki avantajlardan yararlanarak büyük şehirlerde ve turistik bölgelerde gayrimenkul alımlarını sürdürmüştür.
İkinci çeyrek, turizm sezonunun açılmasıyla birlikte ticari gayrimenkul piyasasında bir hareketlenmeye sahne olmuştur. Özellikle otel, ofis ve alışveriş merkezi yatırımları artış göstermiştir. Ancak konut sektöründe, artan inşaat maliyetleri ve ekonomik durgunluk etkisiyle satışlar sınırlı kalmıştır. Bu dönemde, enerji verimliliği ve yeşil bina projelerine olan ilgi artmış, geliştiriciler sürdürülebilirlik odaklı projelere yönelmiştir.
Üçüncü çeyrekte ise sektörde nispeten toparlanma işaretleri görülmüştür. Kamu bankalarının düşük faizli konut kredisi kampanyaları ve teşvikler, yerel talebi kısmen canlandırmıştır. Ancak yüksek fiyatlar, özellikle orta gelirli kesim için erişilebilirliği sınırlı tutmaya devam etmiştir. Ticari gayrimenkul piyasasında ise e-ticaretin büyümesiyle birlikte depo ve lojistik alanlarına olan talep artmıştır. Ayrıca, üçüncü çeyrek itibarıyla gayrimenkul yatırımlarında yabancıların payı daha da artmış, özellikle Körfez ülkelerinden gelen yatırımcılar İstanbul, Antalya ve Bodrum gibi bölgelere yönelmiştir.
2024 yılının ilk üç çeyreği boyunca gayrimenkul sektörü, ekonomik dalgalanmalara rağmen bazı alanlarda direnç göstermiştir. Ancak yüksek maliyetler ve finansman sorunları sektördeki büyümeyi sınırlamıştır. Yılın kalan çeyreğinde, hükümetin sektöre yönelik destek politikaları ve küresel piyasalardaki gelişmelerin sektördeki toparlanma sürecini hızlandırabileceği öngörülmektedir.
(*) Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) - 2024 Konut Satış İstatistikleri, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı - Kentsel Dönüşüm Raporları, Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER) - 2024 Piyasa Raporu, Emlak Konut GYO - 2024 Dönemsel Analiz Raporları
Ankara, Türkiye'nin başkenti ve en kalabalık ikinci ilidir. Nüfusu 2021 itibarıyla 5.747.325 kişidir. Bu nüfus; 25 ilçe ve bu ilçelere bağlı 1425 mahallede yaşamaktadır. İl genelinde nüfus yoğunluğu 215'tir. Coğrafi olarak Türkiye'nin merkezine yakın bir konumda bulunur ve Batı Karadeniz Bölgesi'nde kalan kuzey kesimleri hariç, büyük bölümü İç Anadolu Bölgesi'nde yer alır. Yüzölçümü olarak ülkenin üçüncü büyük ilidir. Bolu, Çankırı, Kırıkkale, Kırşehir, Aksaray, Konya ve Eskişehir illeri ile çevrilidir.
Ankara ili, doğuda Kırıkkale, kuzeydoğuda Çankırı, kuzeybatıda Bolu, batıda Eskişehir, güneyde Konya, güneydoğuda Kırşehir ve Aksaray ile komşudur. Ankara ilinin yüzölçümü 25.632 km²'dir.
1.355 kilometre uzunluğu ile, tamamı Türkiye toprakları üzerinde yer alan en büyük nehir olan Kızılırmak ilin doğusunu, 824 kilometre ile Türkiye'deki en büyük nehirlerden olan Sakarya Nehri ise, ilin batısını sulamaktadır. Sakarya Nehri'nin kollarından Ankara Çayı, il merkezinden geçer. İlin güneyinde ise 1300 km² ile ülkenin en büyük ikinci gölü, %32,4 tuz oranıyla da dünyanın en tuzlu ikinci gölü olan Tuz Gölü vardır. Ayrıca Tuz Gölü'nün de içinde bulunduğu havza, Türkiye'nin en büyük kapalı havzasıdır.
Ovalık bir alanda kurulan ilin yüzölçümünün yaklaşık %50'sini tarım alanları, %28'ini ormanlık ve fundalık alanlar, %12'sini çayır ve meralar, %10'unu ise tarım dışı araziler teşkil etmektedir. İlin en yüksek noktası 2015 m yüksekliğindeki Elmadağ, en geniş ovası 3789 km²'lik yüzölçümü ile Polatlı Ovası, en büyük gölü yaklaşık 490 km²'lik yüzölçümü ile Tuz Gölü'nün il içindeki alanı, en uzun akarsuyu yaklaşık 151 km'lik uzunluğu ile Sakarya Nehri'nin il içindeki bölümü, en büyük barajı ise 83,8 km²'lik yüzölçümü ile Sarıyar Barajı olup, il geneli itibarıyla 14 doğal göl, 136 sulama göleti ve 11 baraj bulunmaktadır.
Ankara'nın başkent ilan edilmesinin ardından (13 Ekim 1923) şehir hızla gelişmiş ve Türkiye'nin ikinci en kalabalık ili olmuştur. Türkiye Cumhuriyeti'nin ilk yıllarında ekonomisi tarım ve hayvancılığa dayanan ilin topraklarının yarısı hâlâ tarım amaçlı kullanılmaktadır. Ekonomik etkinlik büyük oranda ticaret ve sanayiye dayalıdır. Tarım ve hayvancılığın ağırlığı ise giderek azalmaktadır. Ankara ve civarındaki gerek kamu sektörü gerek özel sektör yatırımları, başka illerden büyük bir nüfus göçünü teşvik etmiştir. Cumhuriyetin kuruluşundan günümüze, nüfusu ülke nüfusunun iki katı hızda artmıştır. Nüfusun yaklaşık dörtte üçü hizmet sektörü olarak tanımlanabilecek memuriyet, ulaşım, haberleşme ve ticaret benzeri işlerde, dörtte biri sanayide, %2'si ise tarım alanında çalışır. Sanayi, özellikle tekstil, gıda ve inşaat sektörlerinde yoğunlaşmıştır. Günümüzde ise en çok savunma, metal ve motor sektörlerinde yatırım yapılmaktadır. Türkiye'nin en çok sayıda üniversiteye sahip ili olan Ankara'da ayrıca, üniversite diplomalı kişi oranı ülke ortalamasının iki katıdır. Bu eğitimli nüfus, teknoloji ağırlıklı yatırımların gereksinim duyduğu iş gücünü oluşturur. Ankara'dan otoyollar, demir yolu ve hava yoluyla Türkiye'nin diğer şehirlerine ulaşılır.
Ankara nüfusunun dörtte üçü hizmet sektöründe çalışır ve bu sektör ilin gayrisafi hasılasında en büyük paya sahiptir. Sektörün bu kadar gelişmesinin nedeni, göçle gelen nüfusa istihdam sağlayacak kadar büyük sanayinin bulunmamasıdır.
İl, Türkiye gayrisafi millî hasılasının %9'una sahiptir. Ülkenin toplam vergi gelirlerinin %12'si, bütçe gelirlerinin %12,3'ü buradan toplanır; buna karşılık ilin ülke bütçesinden aldığı pay %6,4'tür. 2006 yılında Ankara bütçe vergi gelirlerine 16,5 milyar TL, toplam bütçe gelirlerine de 21,1 milyar TL katkıda bulunmuş, bütçeden ise 11,3 milyar TL pay almıştır. 2001 yılı itibarıyla gayrisafi yurt içi hasılasının Ankara'ya düşen kısmının %45'i ticaretten, %23'ü ulaştırma ve haberleşmeden, %14'ü devlet hizmetinden kaynaklanmaktadır.
Günümüzde Çankaya ilçesi sınırları içinde Ankara'nın en modern bölgesini oluşturan kısmı barındırmaktadır. Günümüzde Bakanlıklar semtinde görülen modern ve büyük binalar Cumhuriyet döneminin ilk yapılarıdır. Hızlı şehirleşme hareketlerinin sonucu olarak 9 Haziran 1936 tarihinde kabul edilen 330 sayılı Yasa ile Çankaya ilçe haline getirilmiştir. Türkiye Cumhuriyeti Devletinin üst yönetim idare binaları bu ilçe sınırları içinde yer almaktadır.
Engebeli bir araziye yerleşmiş olan ilçenin denizden yüksekliği yaklaşık 870 metredir. İlçenin önemli dağları doğu yönünde yer alır. Ankara'nın Elmadağ ilçesine adını veren Elmadağ'ın Çaldağ Tepesi bunlardan birisidir. İlçenin doğu yönünü zirvesi 1800 metreyi bulan dağlar kaplarken kuzey ve batısını Ankara Ovası'nın düzlükleri oluşturur. Örneğin, Bahçelievler Emek Mahallesinde yer alan Atatürk Orman Çiftliği bu ova üzerinde kurulmuştur.
İlçenin kuzeydoğusunda, içinde Hatip Çayının yer aldığı Kayaş Vadisi kent merkezine kadar uzanır. Dikmen Vadisi ve Portakal Çiçeği Vadisi gibi yeni projelerle de ilçenin bir ticaret, turizm ve kültür merkezi haline getirilmesi için çalışmalar yapılmaktadır. Ova özelliği taşıyan düzlükler içinde önceden akarsu yatağı olan dereler vardır. Suları kurutulmuş çukur alanlar durumunda olan bu dereler, ıslah edilmiş ve üzerleri kapatılmıştır. Günümüzde üzerinden önemli bulvar ve yolların geçtiği bu dereler İncesu Deresi, Bülbül Deresi, Araplar Deresi, Kavaklıdere ve Cevizlidere'dir. İlçenin en önemli akarsuyu olan İmrahor Deresi, Kavaklıdere, Küçükesat, Seyranbağları, Topraklı ve Cebeci semtlerinden sonra Altındağ ilçesine geçer, İncesu Çayı ile birleşerek Ankara Çayına karışır. İlçede yer alan tek göl Eymir Gölüdür. Kent merkezine 15 kilometre uzaklıktadır. Gölbaşı ilçesinde yer alan Mogan Gölünün kuzeydoğusunda yer alır. Uzunluğu 5 kilometre, eni 300 metre civarındadır. Derinliği 1012 metre civarında değişen gölün suyu tatlıdır. Çevresinde tesislerin yer aldığı gölde balık üretilmektedir. İlçenin ormanlık alanı, Elmadağ, Eymir Gölü ve Çal Dağı arasında yer alan meşelikler ve Oran şehrindeki ormanlık alandır.
İlçede bulunan Anıtkabir, Atatürk Müzesi, Pembe Köşk, Zafer Anıtı, Güvenlik Anıtı Güven Park ve TBMM gibi anıt ve binalar çok yakın tarihimizi anlatan eserler arasındadır. MTA Genel Müdürlüğü Tabiat Tarihi Müzesi, ODTÜ Arkeoloji Müzesi, Devlet Resim ve Heykel Müzesi, Anıt Park, Botanik Bahçesi, Abdi ipekçi Parkı, Kurtuluş Parkı, Milli Egemenlik Parkı, Oyuncak Müzesi, Hatti Anıtı, Atakule, ilçenin diğer turist çekim merkezleridir. Ahlatlıbel Spor ve Eğlence Merkezinin yanı sıra, Eymir Gölü de ilçenin güneyinde ODTÜ arazisi içindedir.
TÜİK ADNKS 2021 verilerine göre Çankaya ilçesi toplam nüfusu 949.265 kişidir.
Değerleme konusu taşınmaz Ankara İli, Çankaya İlçesi, Kızılay Mahallesi, Atatürk Bulvarı, No:62. Taşınmaza ulaşım için bölgenin ana arterlerinden Atatürk Bulvarı üzerinden güney istikametinde ilerlerken sağ tarafta bulunan parsel konumludur.
Değerleme konusu Taşınmazın konumlu olduğu bölge ticari hayatın ve yaya yoğunluğunun olduğu, önemli kamu binaları, konumlu olduğu şehrin merkezi lokasyonlarındandır. Yakın çevresinde Kızılay AVM, Güvenpark, Çankaya Belediyesi ve kamu kurumları alanları bulunmaktadır.
Değerleme konusu taşınmaz ilçenin yüksek ticari potansiyeline sahip Atatürk Bulvarına cephelidir. Cadde üzerinde ticari faaliyet kolları çeşitli olup bankaların ve kurumsal firmalarında olduğu görülmüştür.
| Şehir İçi | Şehir Dışı | Kırsal | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Konum | X | |||||
| % 75'den fazla | % 25-% 75 arası | % 25'in altında | ||||
| Genel İnşaat Seviyesi | X | |||||
| Hızlı | Sabit | Yavaş | ||||
| Gelişme | X | |||||
| Arz az | Dengeli | Arz fazla | ||||
| Arz/Talep | X | |||||
| Artıyor | Sabit | Azalıyor | ||||
| Mülk değeri | X | |||||
| 3 aydan az | 3-6 ay arası | 6 aydan fazla | ||||
| Pazarlama süresi | X | |||||
| Genel Kullanım |
Kiracı ağırlıklı | Mal sahibi ağırlıklı | ||||
| Durumu | X | |||||
| Bölgedeki yapılaşma |
%0- %25 |
%25-%50 | %50-%75 | %75-%100 | ||
| oranı (%) | X | |||||
| Binadaki/sitedeki | %0- %25 |
%25-%50 | %50-%75 | %75-%100 | ||
| doluluk oranı (%) | X |
Değerleme konusu Taşınmazın cephe aldığı Atatürk Bulvarı ilçenin merkezi konumunda olup yaya ve araç aksı konumundadır. İlçenin ticari hayatı Kızılay Meydanı ve bağlantı yolları üzerinde gelişmiştir. Bölgedeki ticari faaliyet kolları günlük ihtiyaçlara yönelik şekillenmiş olup ilçenin şehir merkezi konumunda olması sebebi ile ofis kullanımı yüksek seviyelerdedir.
Bölgedeki yapılaşma 6-10 kat aralığında olup yeni yapı oranı özellikle cadde ve bulvar paralelinde düşüktür. Taşınmazın konumlu olduğu bölgede yakın dönemde gayrimenkul değerlerinde önemli bir artışa sebep olacak yatırım projesi ve beklentisi bulunmamaktadır. Bölgede yapılan araştırma ve incelemeler neticesinde geleceğe yönelik gelişim potansiyelinin bulunduğu ancak gelişim hızının düşük ve yatay seyirde olacağı ön görülmektedir.
Değerleme konusu taşınmaz ile ilgili olarak yapılan resmi kurum, piyasa ve mahal araştırmaları sonucu zemin kat kullanımının dışında üst katların (1,2,3,4,5,6,7,8,9 ve çekme kat) ofis tipinde kullanımda olması, mevcut yapı oturum alanının kazanılan imar hakkı ile aynı kat seviyesinde olması sebebiyle en iyi ve verimli kullanımda olduğu kanaatine varılmıştır.
| Olumlu Faktörler | Olumsuz Faktörler |
|---|---|
| Merkezi konumda olması |
|
| Altyapı olanaklarının tam olması |
Eski yapıda yer alması |
| Ulaşım imkânlarının tam olması |
Yapının Deprem yönetmeliği öncesindeki |
| Ticari hareketliliğin yüksek olduğu |
dönemde inşa edilmiş olması |
| bölgede yer alması |
Konut ve dükkan türündeki gayrimenkul değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaşım piyasa değeri yaklaşımıdır. Bu değerleme yönteminde bölgede değerlemesi istenilen gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip karşılaştırılabilir örnekler incelenir. Emsal karşılaştırma yaklaşımı aşağıdaki varsayımlara dayanır.
-Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir.
-Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu kabul edilir.
-Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre içinde satıldığı kabul edilir.
-Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir.
-Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında günümüz sosyo-ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir.
Maliyet yöntemi, fabrika, lojistik depo tipindeki gayrimenkullerin, inşaatı tamamlanmamış yatırım dönemindeki gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve piyasada emsali olmayan özel gayrimenkullerin değerlemesinde yaygın olarak kullanılır. Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir.
Bu yöntemde gayrimenkulün, belirli bir kalan ekonomik ömrünün olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.
Gayrimenkulün bina maliyet değerleri, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Yapı Birim Maliyetleri, binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzemeler, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen binaların inşaat maliyetleri, müteahhit firmalarla yapılan görüşmeler ve geçmiş tecrübelerimize dayanarak hesaplanan maliyetler göz önünde bulundurularak değerlendirilir.
Binalardaki yıpranma payı, Resmî Gazete'de yayınlanan yıllara göre bina aşınma paylarını gösteren cetvel ile binanın gözle görülür fiziki durumu dikkate alınarak hesaplanır.
Gayrimenkulün değerinin, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir. Boş arsa değerlemelerinde maliyet yöntemi uygun değildir.
Direkt Kapitalizasyon Yöntemi: Direkt ya da doğrudan kapitalizasyon denilen ve mülkün bir yıllık stabilize getirisini baz alan yaklaşım, yeni bir yatırımcı açısından gelir üreten mülkün pazar değerini analiz etmektedir. Bir kapitalizasyon oranı elde edebilmek için karşılaştırılabilir mülklerin satış fiyatlarıyla gelirleri arasındaki ilişkiyi incelenir. Daha sonra konu mülkün sahip olunduktan sonraki ilk yılda elde edilen yıllık faaliyet gelirine bu oranı uygulanır. Elde edilen değer, benzer mülklerde aynı düzeyde getiri elde edileceği varsayımıyla, belirtilen gelir düzeyiyle garanti edilen pazar değeridir.
İndirgenmiş Nakit Akışı Yöntemi: Proje Geliştirme yönteminde herhangi bir projesi veya ruhsatı bulunmayan arsa üzerine mevcut imar durumu çerçevesinde en uygun proje geliştirilerek elde edilecek gelirlerin indirgemesi yapılmaktadır. Arsa değerlemesinde 2. yöntem olarak kullanılan geliştirme yaklaşımında arsa üzerinde yapılacak olan projeden arsa sahibi payına düşen gelirler hesaplanarak arsa değeri bulunmaktadır.
Değerlemeye konu taşınmazın kat bazında kira analizi yapılmış olup kira değeri tespitinde emsal karşılaştırma yönteminden faydalanılmıştır.
| Emsal Karşılaştırma Tablosu (Satılık Dükkan) | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sıra | Dükkan Alanı |
Satış Birim Değeri |
Satış Değeri | Konum Şerefiyesi |
Reklam Kab. ve Ticari Ak. Şerefiyesi |
Kullanım Alanı Şerefiyesi |
Yapı Ömrü Şerefiyesi |
Pazarlık Payı |
Düzeltilmiş Satış Birim Değeri |
Kapitalizasyon Oranı |
Toplam Kira Değeri |
Birim Kira Değeri |
Düzeltilmiş Kira Birim Değeri |
| Emsal 1 | 300 325.000,00 ₺ 97.500.000,00 ₺ | -10% | -10% | 0% | 0% | 5% | 373.587,50 ₺ | 0,05 | 406.250,00 ₺ 1.354,17 ₺ | 1.556,61 ₺ | |||
| Emsal 2 | 400 387.500,00 ₺ 155.000.000,00 ₺ | 0% | 0% | 0% | 0% | 5% | 368.125,00 ₺ | 0,05 | 645.833,33 ₺ 1.614,58 ₺ | 1.533,85 ₺ | |||
| Emsal 3 | 330 303.030,30 ₺ 100.000.000,00 ₺ | -20% | -20% | 0% | 0% | 5% | 414.545,45 ₺ | 0,05 | 416.666,67 ₺ 1.262,63 ₺ | 1.727,27 ₺ | |||
| DÜZELTİLMİŞ ORT. M2 BİRİM SATIŞ DEĞERİ | 385.419,32 ₺ | DÜZELTİLMİŞ ORT.M2 BİRİM KİRA DEĞERİ | 1.605,91 ₺ | ||||||||||
| Emsal Karşılaştırma Tablosu (Kiralık Dükkan) | |||||||||||||
| Sıra | Dükkan Alanı |
Birim Kira Değeri |
Toplam Kira Değeri |
Konum Şerefiyesi |
Reklam Kab. ve Ticari Ak. Şerefiyesi |
Kullanım Alanı Şerefiyesi |
Yapı Ömrü Şerefiyesi |
Pazarlık Payı |
Düzeltilmiş Kira Birim Değeri |
Kapitilizasyon Oranı |
Satış Değeri | Satış Birim Değeri |
Düzeltilmiş Birim Değeri |
| Emsal 4 | 169 1.331,36 ₺ | 225.000,00 ₺ | -5% | -5% | 0% | 0% | 5% | 1.394,43 ₺ | 0,05 54.000.000,00 ₺ 319.526,63 ₺ | 334.664,20 |
1.394,43 ₺ 334.664,20
DÜZELTİLMİŞ M2 BİRİM KİRA DEĞERİ DÜZELTİLMİŞ M2 BİRİM SATIŞ DEĞERİ
Değerlemeye konu taşınmazın 2B+1B+ZALT+Z katları banka şubesi olarak kullanılmakta olup diğer katları ofis kullanımındadır. Taşınmazların kira tespiti yapılırken kat bazında analiz edilmiştir. Emsal çalışmaları dükkan ve ofis kullanımlarına yönelik ikiye ayrılmıştır. Dükkan kullanımı için satışa ve kiralamaya konu durumda olan emsaller değerlendirilmiş zemin kat m² birim değerinin ~1600 TL/m² olabileceği kanaatine varılmıştır.
| Emsal Karşılaştırma Tablosu (Satılık Ofis) | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sıra | Dükkan Alanı |
Satış Birim Değeri |
Satış Değeri | Konum Şerefiyesi |
Reklam Kab. ve Ticari Ak. Şerefiyesi |
Kullanım Alanı Şerefiyesi |
Yapı Ömrü Şerefiyesi |
Pazarlık Payı |
Düzeltilmiş Satış Birim Değeri |
Kapitalizasyon Oranı |
Toplam Kira Değeri |
Birim Kira Değeri |
Düzeltilmiş Kira Birim Değeri |
| Emsal 5 | 150 36.000,00 ₺ 5.400.000,00 ₺ | 0% | 0% | 0% | 0% | 5% | 34.200,00 ₺ | 0,07 | 31.500,00 ₺ | 210,00 ₺ | 199,50 ₺ | ||
| Emsal 6 | 140 35.714,29 ₺ 5.000.000,00 ₺ | 0% | 0% | 0% | 0% | 5% | 33.928,57 ₺ | 0,07 | 29.166,67 ₺ | 208,33 ₺ | 197,92 ₺ | ||
| Emsal 7 | 125 34.800,00 ₺ 4.350.000,00 ₺ | 0% | 0% | 0% | 0% | 5% | 33.060,00 ₺ | 0,07 | 25.375,00 ₺ | 203,00 ₺ | 192,85 ₺ | ||
| DÜZELTİLMİŞ ORT. M2 BİRİM SATIŞ DEĞERİ | 33.729,52 ₺ | DÜZELTİLMİŞ ORT.M2 BİRİM KİRA DEĞERİ | 196,76 ₺ | ||||||||||
| Emsal Karşılaştırma Tablosu (Kiralık Ofis) | |||||||||||||
| Dükkan | |||||||||||||
| Sıra | Alanı | Birim Kira Değeri |
Toplam Kira Değeri |
Konum Şerefiyesi |
Reklam Kab. ve Ticari Ak. Şerefiyesi |
Kullanım Alanı Şerefiyesi |
Yapı Ömrü Şerefiyesi |
Pazarlık Payı |
Düzeltilmiş Kira Birim Değeri |
Kapitilizasyon Oranı |
Satış Değeri | Satış Birim Değeri |
Düzeltilmiş Birim Değeri |
| Emsal 8 | 100 | 250,00 ₺ | 25.000,00 ₺ | 0% | 0% | 10% | 0% | 5% | 213,75 ₺ | 0,07 4.285.000,00 ₺ 42.850,00 ₺ | |||
| Emsal 9 | 130 | 207,69 ₺ | 27.000,00 ₺ | 0% | 0% | 0% | 0% | 5% | 197,31 ₺ | 0,07 4.630.000,00 ₺ 35.615,38 ₺ | 36.636,75 33.834,62 |
||
| Emsal 10 | 90 | 200,00 ₺ | 18.000,00 ₺ | 0% | 0% | 10% | 0% | 5% | 171,00 ₺ | 0,07 3.085.000,00 ₺ 34.277,78 ₺ | 29.307,50 |
Ofis kullanımları için satışa konu durumda olan ve kiralamaya konu durumda olan emsaller birlikte değerlendirilmiş ofis kira m² birim değerinin 200 TL/m² olabileceği hesaplanmıştır.
Değerleme konusu taşınmazların arsa değer tespiti yapılırken proje geliştirme çalışması hazırlanmış olup proje geliştirme tablosunda hasılat paylaşım oranlarından faydalanılmıştır. Proje geliştirme tablosu ve proje varsayımları 19.madde de detaylandırılmıştır.
Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılacak mülkü en yüksek değerine ulaştırabilecek proje geliştirilerek analizinin yapıldığı bir yöntemdir. Arsa değerinin tespitinde genellikle emsal bulunmayan ve piyasaların kat karşılığı veya yap-sat şeklinde geliştiği durumlarda kullanılır. Proje geliştirme tablosu ve proje varsayımları 19.madde de detaylandırılmıştır.
Değerlemeye konu gayrimenkulün bulunduğu bölgede benzer parsellerdeki eski binaların yenilendiği, imar mevzuatı göz önünde tutularak ticari kullanımına yönelik proje geliştirme yöntemi uygulanmıştır. Bu yöntem uygulanırken emsal karşılaştırma kullanılmıştır. Bunun yanı sıra oluşturulan varsayımsal proje geliştirme tablosu kullanılarak dükkan ve ofis kullanımlarına yönelik tahmini satış bedelleri üzerinden proje geliştirilerek değer tespitinde bulunulmuştur.
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda, ticari potansiyeli bakımından daha düşük konumda, eski binada, 300 m² alanlı dükkan pazarlıklı olarak 97.500.000 TL bedelle satılıktır.
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda, Atatürk Bulvarı üzerinde, benzer ticari potansiyele sahip, eski binada, 400 m² alanlı dükkan pazarlıklı olarak 155.000.000 TL bedelle satılıktır.
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda, ticari potansiyeli bakımından daha düşük konumda, eski binada, 1.bodrum katta 150 m², zemin katta 300 m² olmak üzere toplam 450 m² alanlı dükkan pazarlıklı olarak 100.000.000 TL bedelle satılıktır. Taşınmazın bodrum kat:1/5, zemin:1/1 olarak indirgenmiş 330 m² olarak hesaplanmıştır.
Değerleme konusu taşınmaza yakın bölgede, ticari potansiyeli bakımından daha düşük konumda, eski binada, zemin katta 150 m², asma katta 75 m² olmak üzere toplam 225 m² alanlı dükkan pazarlıklı olarak aylık 225.000 TL bedelle kiralıktır. Taşınmazın zemin:1/1, asma katı: 1/4 olarak indirgenmiş 169 m² olarak hesaplanmıştır.
Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede, benzer tip binada ara katta, 150 m² alanlı ofis kullanımlı gayrimenkul pazarlıklı olarak 5.400.000 TL bedelle satılıktır.
Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede, benzer tip binada ara katta, 140 m² alanlı ofis kullanımlı gayrimenkul pazarlıklı olarak 5.000.000 TL bedelle satılıktır.
Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede, benzer tip binada ara katta, 125 m² alanlı ofis kullanımlı gayrimenkul pazarlıklı olarak 4.350.000 TL bedelle satılıktır.
MİMAR GAYRİMENKUL 0505 553 92 78
Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede, benzer tip binada ara katta, 100 m² alanlı ofis kullanımlı gayrimenkul pazarlıklı olarak aylık 25.000 TL bedelle kiralıktır.
LİDER PROJE GAYRİMENKUL 0543 308 86 89
Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede, benzer tip binada ara katta, 130 m² alanlı ofis kullanımlı gayrimenkul pazarlıklı olarak aylık 27.000 TL bedelle kiralıktır.
ASİL GAYRİMENKUL 0532 791 33 48
Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede, benzer tip binada ara katta, 90 m² alanlı ofis kullanımlı gayrimenkul pazarlıklı olarak aylık 18.000 TL bedelle kiralıktır.
WEST YATIRIM GAYRİMENKUL 0534 220 33 22
Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede, Kocatepe Mahallesinde yeni yapımlı binada ara katta, 55 m² alanlı ofis kullanımlı gayrimenkul pazarlıklı olarak 5.250.000 TL bedelle satılıktır.
Değerleme konusu taşınmaza yakın bölgede, yeni yapımlı binada ara katta, 45 m² alanlı ofis kullanımlı gayrimenkul pazarlıklı olarak 5.000.000 TL bedelle satılıktır.
KEY GLOBAL 0539 248 17 57
Değerleme konusu taşınmaza yakın bölgede, yeni yapımlı binada ara katta, 60 m² alanlı ofis kullanımlı gayrimenkul pazarlıklı olarak 5.300.000 TL bedelle satılıktır.
Değerleme konusu taşınmaza yakın bölgede, yeni yapımlı binada ara katta, 100 m² alanlı ofis kullanımlı gayrimenkul pazarlıklı olarak aylık 53.000 TL bedelle kiralıktır.
Değerleme konusu taşınmaza yakın bölgede, yeni yapımlı binada ara katta, 75 m² alanlı ofis kullanımlı gayrimenkul pazarlıklı olarak aylık 45.000 TL bedelle kiralıktır.
Değerleme konusu taşınmaza yakın bölgede, yeni yapımlı binada ara katta, 70 m² alanlı ofis kullanımlı gayrimenkul pazarlıklı olarak aylık 40.000 TL bedelle kiralıktır.
Değerlemeye konu taşınmaz cins tahsisli ana taşınmaz niteliğinde olup yakın çevresinde yapılan araştırmalarda söz konusu taşınmaza emsal oluşturabilecek nitelikte gayrimenkul bilgisi bulunamamıştır. Bu sebeple söz konusu taşınmazın arsa değeri tespiti için proje güncel imar durumu yapılaşma koşulları baz alınarak gelir yaklaşımı yöntemi kullanılarak proje geliştirme tablosu hazırlanmıştır.
Gelir yaklaşımı yöntemi ile taşınmazın arsa değeri tespit edilmiş taşınmazın nihai değerine maliyet analiz yöntemi kullanılarak ulaşılmıştır.
Değerleme konusu Taşınmazın konumu, mevcut imar durumu, yakın çevresi, mimari özellikleri ve kullanıcılarına sunduğu olanaklar gibi özellikleri göz önünde bulundurulduğunda satış süresinin "Orta-uzun", görüşünün "Satılabilir" olacağı düşünülmektedir.
Değerlemeye konu parsellerin bulunduğu bölgede boş arsa emsali bulunmadığı için emsal karşılaştırma yöntemi doğrudan kullanılmamış ancak proje geliştirme çalışması tespitinde emsal karşılaştırma analizleri yapılarak bu tablolara veri tabanı oluşturulması sağlanmıştır.
Değerlemeye konu taşınmazın yakın çevresinde yapılan emsal araştırmasına göre bölgede benzer şerefiyeye sahip dükkan emsali az sayıda bulunmuştur. Yakın çevresinde yapılan incelemeler ve araştırmalarda elde edilen satılık dükkan emsalleri bulundukları konum, yaş, reklam ve ticari aktivite kabiliyetleri ve kullanım alanları dikkate alınarak değerlendirilmiş değerlemeye konu taşınmazın özellikleri göz önünde bulundurularak indirgeme yapılmıştır. Yapılan indirgeme çalışması sonucunda değerlemeye konu taşınmazın zemin kat satış birim değerinin, projeksiyonda inşa edilecek yapının yeni bir yapı olması da göz önünde bulundurularak 300.000 – 350.000 TL/m² arasında, kira m² birim değerinin ise 1900 - 2000 TL.m²/ay arasında olabileceği hesaplanmıştır.
| Emsal Karşılaştırma Tablosu (Satılık Dükkan) | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sıra | Dükkan Alanı |
Satış Birim Değeri |
Satış Değeri | Konum Şerefiyesi |
Reklam Kab. ve Ticari Ak. Şerefiyesi |
Kullanım Alanı Şerefiyesi |
Yapı Ömrü Şerefiyesi |
Pazarlık Payı |
Düzeltilmiş Satış Birim Değeri |
Kapitalizasyon Oranı |
Toplam Kira Değeri |
Birim Kira Değeri |
Düzeltilmiş Kira Birim Değeri |
| Emsal 1 | 300 325.000,00 ₺ 97.500.000,00 ₺ | -10% | -10% | 0% | -30% | 5% | 485.663,75 ₺ | 0,05 | 406.250,00 ₺ 1.354,17 ₺ | 2.023,60 ₺ | |||
| Emsal 2 | 400 387.500,00 ₺ 155.000.000,00 ₺ | 0% | 0% | 0% | -30% | 5% | 478.562,50 ₺ | 0,05 | 645.833,33 ₺ 1.614,58 ₺ | 1.994,01 ₺ | |||
| Emsal 3 | 330 303.030,30 ₺ 100.000.000,00 ₺ | -20% | -20% | 0% | -30% | 5% | 538.909,09 ₺ | 0,05 | 416.666,67 ₺ 1.262,63 ₺ | 2.245,45 ₺ | |||
| DÜZELTİLMİŞ ORT. M2 BİRİM SATIŞ DEĞERİ | 501.045,11 ₺ | DÜZELTİLMİŞ ORT.M2 BİRİM KİRA DEĞERİ | 2.087,69 ₺ |
Yakın çevresinde yapılan incelemeler ve araştırmalarda elde edilen yeni yapımlı satılık ofis emsalleri bulundukları konum dikkate alınarak değerlendirilmiş değerlemeye konu taşınmazın özellikleri göz önünde bulundurularak indirgeme yapılmıştır. Yapılan indirgeme çalışması sonucunda değerlemeye konu taşınmazın m² satış birim değerinin projeksiyonda inşa edilecek yapının yeni bir yapı olması da göz önünde bulundurularak 75.000 –90.000 TL/m², kira m² birim değerinin ise 500 - 600 TL.m²/ay aralığında olabileceği hesaplanmıştır.
| Emsal Karşılaştırma Tablosu (Satılık Ofis) | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sıra | Dükkan Alanı |
Satış Birim Değeri |
Satış Değeri | Konum Şerefiyesi |
Reklam Kab. ve Ticari Ak. Şerefiyesi |
Kullanım Alanı Şerefiyesi |
Yapı Ömrü Şerefiyesi |
Pazarlık Payı |
Düzeltilmiş Satış Birim Değeri |
Kapitalizasyon Oranı |
Toplam Kira Değeri |
Birim Kira Değeri |
Düzeltilmiş Kira Birim Değeri |
| Emsal 11 | 55 95.454,55 ₺ 5.250.000,00 ₺ | 0% | 0% | 0% | 0% | 5% | 90.681,82 ₺ | 0,07 | 30.625,00 ₺ | 556,82 ₺ | 528,98 ₺ | ||
| Emsal 12 | 45 111.111,11 ₺ 5.000.000,00 ₺ | 0% | 0% | 0% | 0% | 10% | 100.000,00 ₺ | 0,07 | 29.166,67 ₺ | 648,15 ₺ | 583,33 ₺ | ||
| Emsal 13 | 60 88.333,33 ₺ 5.300.000,00 ₺ | 0% | 0% | 0% | 0% | 5% | 83.916,67 ₺ | 0,07 | 30.916,67 ₺ | 515,28 ₺ | 489,51 ₺ | ||
| DÜZELTİLMİŞ ORT. M2 BİRİM SATIŞ DEĞERİ | 91.532,83 ₺ | DÜZELTİLMİŞ ORT.M2 BİRİM KİRA DEĞERİ | 533,94 ₺ |
| Emsal Karşılaştırma Tablosu (Kiralık Ofis) | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sıra | Dükkan Alanı |
Birim Kira Değeri |
Toplam Kira Değeri |
Konum Şerefiyesi |
Reklam Kab. ve Ticari Ak. Şerefiyesi |
Kullanım Alanı Şerefiyesi |
Yapı Ömrü Şerefiyesi |
Pazarlık Payı |
Düzeltilmiş Kira Birim Değeri |
Kapitilizasyon Oranı |
Satış Değeri | Satış Birim Değeri |
Düzeltilmiş Birim Değeri |
| Emsal 14 | 100 | 530,00 ₺ | 53.000,00 ₺ | 0% | 0% | 0% | 0% | 5% | 503,50 ₺ | 0,07 9.085.000,00 ₺ 90.850,00 ₺ | 86.307,50 | ||
| Emsal 15 | 75 | 600,00 ₺ | 45.000,00 ₺ | 0% | 0% | 0% | 0% | 5% | 570,00 ₺ | 0,07 7.715.000,00 ₺ 102.866,67 ₺ | 97.723,33 | ||
| Emsal 16 | 70 | 571,43 ₺ | 40.000,00 ₺ | 0% | 0% | 0% | 0% | 5% | 542,86 ₺ | 0,07 6.855.000,00 ₺ 97.928,57 ₺ | 93.032,14 | ||
| DÜZELTİLMİŞ M2 BİRİM KİRA DEĞERİ | 538,79 ₺ | DÜZELTİLMİŞ ORT. M2 BİRİM SATIŞ DEĞERİ | 92.354,33 |
Değerleme konusu taşınmaza maliyet analizi yöntemi ile değer takdir ederken arsa değerine ulaşmak için Proje Geliştirme Yöntemi kullanılmıştır. Detay tablo aşağıda sunulmuştur.
| Ada | 1162 |
|---|---|
| Parsel | 36 |
| Toplam Yüzölçüm (m2) | 403 |
| Parsel Terk Oranı | 0% |
| Terk Sonrası Net Yüzölçüm (m2) | 403 |
| Toplam İnşaat Alanı | 2.730 |
| Toplam Satılabilir Alan | 2.010 |
| Ofis Birim Fiyat (USD/m2) | 8.686 |
| Dükkan Birim Fiyat (USD/m2) | 2.171 |
| Yıllık Enflasyon Oranı | 3% |
| Arsa Sahibi Hasılat Paylaşım Oranı | 37% |
| Müteahhit Hasılat Paylaşım Oranı | 63% |
| Lejand | İnşaat Alanı (m2) |
Satılabilir Alan (m2) |
Birim Maliyet (USD/m2) |
Maliyet (USD) |
|---|---|---|---|---|
| Ofis | 1.350 | 950 | ||
| Dükkan | 2.730 | 660 | 950 | 2.593.500 |
| TOPLAM | 2.730 | 2.010 | - | 2.593.500 |
| Nakit Akışı | ||||
|---|---|---|---|---|
| Yıllar | 19.11.2024 | 19.11.2025 | 19.11.2026 | |
| Gerçekleşen Mesken Satış | 50% | 50% | 0% | |
| Gerçekleşen Dükkan Satış | 50% | 50% | 0% | |
| Toplam Hasılat | ₺ | - | \$ 6.776.708,16 |
\$ 6.776.708,16 |
| Gerçekleşen Maliyet | 45% | 55% | 0% | |
| Toplam Maliyet | ₺ | - | \$ 1.202.087,25 |
\$ 1.469.217,75 |
| Proje Nakit Akışı | ₺ | - | \$ 5.574.620,91 |
\$ 5.307.490,41 |
| Arsa Sahibi Net Bugünkü Değer | 0 | \$ 2.507.382,02 |
\$ 2.507.382,02 |
|
| Müteahhit Nakit Akışı | ₺ | - | \$ 3.067.238,89 |
\$ 2.800.108,39 |
| Değerleme Tablosu | ||
|---|---|---|
| Risksiz Getiri Oranı | 9,00% | |
| Risk Primi | 2,00% | |
| İndirgeme Oranı |
11,00% | |
| Proje Toplam Bugünkü Değer | \$ | 9.329.859,29 |
| Proje Toplam Yaklaşık Bugünkü Değer | \$ | 9.330.000,00 |
| Arsa Değeri | \$ | 4.293.950,22 |
| Arsa Değeri Yaklaşık TL | ₺ | 148.310.000,00 |
Proje Geliştirme Tablosu Varsayımları
Proje süresi 36 ay olarak hesaplanmış yıllık indirgeme oranı %11 olarak kabul edilmiştir.
Değerlemeye konu taşınmazların yakın çevresinde yapılan inceleme ve araştırmalarda benzer şerefiyeye sahip olduğu kanaatine varılmış taşınmazların kira birim değerlerine ulaşılmış bu kapsamda yapılan şerefiyelendirme değerlendirme sonucunda taşınmazın kira m² birim değerinin 190-200 TL.m²/ay aralığında olabileceği hesaplanmıştır. Bölgede yapılan görüşmelerde ve araştırmalarda kira gelirinin amortisman süresinin ofislerde 14-15 yıl olabileceği tespit edilmiştir. Bu kapsamda kira geliri üzerinden hesaplanan taşınmaz değerleri kıyaslaması sonunda taşınmazın m² birim satış değerinin 33.000 – 36.000 TL/m² arasında olabileceği hesaplanmıştır.
Değerlemeye konu taşınmazın yakın çevresinde yapılan emsal araştırmasına göre bölgede benzer şerefiyeye sahip dükkan emsali az sayıda bulunmuştur. Yakın çevresinde yapılan incelemeler ve araştırmalarda elde edilen satılık dükkan emsalleri bulundukları konum, yaş, reklam ve ticari aktivite kabiliyetleri ve kullanım alanları dikkate alınarak değerlendirilmiş değerlemeye konu taşınmazın özellikleri göz önünde bulundurularak indirgeme yapılmıştır. Yapılan indirgeme çalışması sonucunda değerlemeye konu taşınmazın zemin kat satış birim değerinin, projeksiyonda inşa edilecek yapının yeni bir yapı olması da göz önünde bulundurularak 300.000 – 350.000 TL/m² arasında, kira m² birim değerinin ise 1500 - 1700 TL.m²/ay arasında olabileceği hesaplanmıştır.
| Emsal Karşılaştırma Tablosu (Kiralık Ofis) | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sıra | Dükkan Alanı |
Birim Kira Değeri |
Toplam Kira Değeri |
Konum Şerefiyesi |
Reklam Kab. ve Ticari Ak. Şerefiyesi |
Kullanım Alanı Şerefiyesi |
Yapı Ömrü Şerefiyesi |
Pazarlık Payı |
Düzeltilmiş Kira Birim Değeri |
Kapitilizasyon Oranı |
Satış Değeri | Satış Birim Değeri |
Düzeltilmiş Birim Değeri |
| Emsal 8 | 100 | 250,00 ₺ | 25.000,00 ₺ | 0% | 0% | 10% | 0% | 5% | 213,75 ₺ | 0,07 4.285.000,00 ₺ 42.850,00 ₺ | 36.636,75 | ||
| Emsal 9 | 130 | 207,69 ₺ | 27.000,00 ₺ | 0% | 0% | 0% | 0% | 5% | 197,31 ₺ | 0,07 4.630.000,00 ₺ 35.615,38 ₺ | 33.834,62 | ||
| Emsal 10 | 90 | 200,00 ₺ | 18.000,00 ₺ | 0% | 0% | 10% | 0% | 5% | 171,00 ₺ | 0,07 3.085.000,00 ₺ 34.277,78 ₺ | 29.307,50 | ||
| DÜZELTİLMİŞ M2 BİRİM KİRA DEĞERİ | 194,02 ₺ | DÜZELTİLMİŞ ORT. M2 BİRİM SATIŞ DEĞERİ | 33.259,62 | ||||||||||
| Emsal Karşılaştırma Tablosu (Kiralık Dükkan) | |||||||||||||
| Sıra | Dükkan Alanı |
Birim Kira Değeri |
Toplam Kira Değeri |
Konum Şerefiyesi |
Reklam Kab. ve Ticari Ak. Şerefiyesi |
Kullanım Alanı Şerefiyesi |
Yapı Ömrü Şerefiyesi |
Pazarlık Payı |
Düzeltilmiş Kira Birim Değeri |
Kapitilizasyon Oranı |
Satış Değeri | Satış Birim Değeri |
Düzeltilmiş Birim Değeri |
| Emsal 4 | 169 1.331,36 ₺ | 225.000,00 ₺ | -5% | -5% | 0% | 0% | 5% | 1.394,43 ₺ | 0,05 54.000.000,00 ₺ 319.526,63 ₺ | 334.664,20 | |||
| DÜZELTİLMİŞ M2 BİRİM KİRA DEĞERİ | 1.394,43 ₺ | DÜZELTİLMİŞ M2 BİRİM SATIŞ DEĞERİ | 334.664,20 |
Bu rapor Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş'nin talebi üzerine Ankara ili, Çankaya ilçesi, Kızılay Mahallesi, 1162 ada 36 parsel üzerinde yer alan "Kargir Apartman" niteliğindeki ana gayrimenkulün piyasa satış ve kira değerinin tespiti amacıyla;
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin Madde-34/1 g fıkrasında yer alan "Portföyde yer alan ve ortaklığın hesap döneminin son üç ayı içerisinde herhangi bir nedenle rayiç değeri tespit edilmemiş olan varlıkların yıl sonu değerlerinin tespiti" hükmüne binaen,
Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan " Değerleme raporlarında bulunması Gereken Asgari hususlar" çerçevesinde Tebliğin 1'inci maddesi ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Yukarıda yapılan proje geliştirme tablosu sonucunda arsa birim m² fiyatları belirlenmiş ve söz konusu taşınmazın arsa birim m² değerinin ~370.000,00 TL/m² olabileceği kanaatine varılmıştır. Parsel üzerindeki yapının 4/B yapı sınıfında olduğu tespit edilmiş, yaşı ve kullanım durumu gözetilerek %10 yıpranma düşülerek yapı maliyetine ulaşılmıştır.
| 1162 ADA 36 PARSEL | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| MALİYET YÖNTEMİ NİHAİ DURUM DEĞERİ |
|||||||||
| ALAN (M²) | YAPI GRUBU | M² BİRİM FİYATI |
YIPRANMA | DEĞER (TL) |
|||||
| (TL) | PAYI | ||||||||
| ARSA | 403,00 | - | 364800 | - | 147.014.400,00 | ||||
| BİNA | 3.132,00 | 4/B | 25000 | 10% | 70.470.000,00 | ||||
| TOPLAM | 217.484.400,00 | ||||||||
| YAKLAŞIK TOPLAM 217.500.000,00 |
Sonuç olarak konu Taşınmazın 25.12.2024 tarihi itibariyle;
Değer Rakamla; 217.500.000,00-TL ve Yazıyla; (İkiyüzonyedimilyonbeşyüzbin Türk lirası)
| KİRA DEĞERİ |
||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kat | Kullanım Alanı(m²) |
Kira Birim Fiyatı (TL/m²) |
Aylık Kira | Yıllık Kira | Kap. Oranı | Değer | ||||
| 2.BODRUM | 390 | ₺106,67 | ₺41.600,00 | ₺499.200,00 | 5,50% | ₺9.076.000,00 | ||||
| 1. BODRUM | 390 | ₺160,00 | ₺62.400,00 | ₺748.800,00 | 5,50% | ₺13.615.000,00 | ||||
| ZEMİN ALT |
390 | ₺400,00 | ₺156.000,00 | ₺1.872.000,00 | 5,50% | ₺34.036.000,00 | ||||
| ZEMİN | 310 | ₺1.600,00 | ₺496.000,00 | ₺5.952.000,00 | 5,50% ₺108.218.000,00 | |||||
| 1.KAT | 168 | ₺200,00 | ₺33.600,00 | ₺403.200,00 | 5,50% | ₺7.331.000,00 | ||||
| 2.KAT | 168 | ₺200,00 | ₺33.600,00 | ₺403.200,00 | 5,50% | ₺7.331.000,00 | ||||
| 3. Kat | 168 | ₺200,00 | ₺33.600,00 | ₺403.200,00 | 5,50% | ₺7.331.000,00 | ||||
| 4. Kat | 168 | ₺200,00 | ₺33.600,00 | ₺403.200,00 | 5,50% | ₺7.331.000,00 | ||||
| 5. Kat | 168 | ₺200,00 | ₺33.600,00 | ₺403.200,00 | 5,50% | ₺7.331.000,00 | ||||
| 6. Kat | 168 | ₺200,00 | ₺33.600,00 | ₺403.200,00 | 5,50% | ₺7.331.000,00 | ||||
| 7. Kat | 168 | ₺200,00 | ₺33.600,00 | ₺403.200,00 | 5,50% | ₺7.331.000,00 | ||||
| 8. Kat | 168 | ₺200,00 | ₺33.600,00 | ₺403.200,00 | 5,50% | ₺7.331.000,00 | ||||
| 9. Kat | 168 | ₺200,00 | ₺33.600,00 | ₺403.200,00 | 5,50% | ₺7.331.000,00 | ||||
| ÇEKME KAT | 120 | ₺200,00 | ₺24.000,00 | ₺288.000,00 | 5,50% | ₺5.236.000,00 | ||||
| ₺1.082.400,00 | ₺236.160.000,00 |
Kira Değeri Rakamla; 1.082.400,00-TL ve Yazıyla; (Birmilyonseksenikibindörtyüz Türk lirası)
Değerlemeye konu taşınmaz gibi birkaç kata yayılmış dükkan satış ve kira bilgisi temin edilemediğinden zemin kat m² birim değeri tespit edildikten sonra diğer dükkan katlarının zemin kata indirgemeleri yapılmıştır. 2.bodrum kat 1/15 oranında, 1.bodrum kat 1/10 oranında, zemin alt kat 1/4 oranında indirgenmiştir.
Bölgede yapılan araştırmalarda elde edilen emsallere göre ofis hacimlerindeki kira değerlerinin 190 – 200 .-TL/m2 mertebelerinde olabileceği görülmüş olup değerleme çalışmasında ofis hacimlerine 200.-TL/m2 birim değer takdir edilmiştir.
Değerleme konusu taşınmaza değer takdiri aşamasında maliyet analizi ve gelir projeksiyonu yöntemleri kullanılmış olup nihai değer olarak maliyet analizi yöntemi kabul edilmiştir.
Sonuç olarak konu Taşınmazın 25.12.2024 tarihi itibariyle;
Değer Rakamla; 217.500.000,00-TL ve Yazıyla; (İkiyüzonyedimilyonbeşyüzbin Türk lirası)
KDV dahil satış değeri: 261.000.000,00-TL
Usd kurundan satış değeri; 6.163.219 - USD
24.12.2024 tarihi itibariyle TCMB efektif Satış Kuru 1 USD :35,29
| Değerleme Uzmanı | Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı |
|---|---|---|
| Hamdi AYTAÇ | Yunus MERMER | Serdar Kadir ASLAN |
| Lisans No: 408287 | Lisans No:905894 | Lisans No: 402750 |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.