Regulatory Filings • Dec 26, 2024
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
MARKA KURUMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. Sancak Mahallesi 507.Sokak Tekno Plaza Apartmanı Bina No:14-16 No:13,14,15,16 Çankaya / ANKARA
| TALEP EDEN KURUM | ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A. Ş. |
|---|---|
| 03.10.2024 | |
| TALEP TARİHİ | 08.10.2024 |
| DAYANAK SÖZLEŞMESİ | |
| DEĞERLEME TARİHİ | 23.12.2024 |
| RAPOR TARİHİ VE TAKİP NO |
25.12.2024 – 2024/ZGYO/10 |
| RAPORUN KONUSU | Antalya ili, Muratpaşa ilçesi, Tahılpazarı Mahallesi, Şarampol Caddesi, No:68 posta adresinde yer alan 12576 ada 3 parselde (Eski: 334 ada 20 parsel) yer alan "ZEMİN KATA HAVİ ALTI KATLI KARGİR ZİRAAT BANKASI BİNASI" niteliğindeki gayrimenkulün piyasa değerinin tespiti Bu rapor Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan " Değerleme raporlarında bulunması Gereken Asgari hususlar" çerçevesinde Tebliğin 1inci maddesi ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır. |
| GAYRİMENKULÜN MALİKİ |
ZİRAAT GAYİRMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. (1/1) |
| TAPU BİLGİLERİ | Değerleme konusu gayrimenkulün detaylı tapu bilgileri raporun "4.2 Gayrimenkullerin Mülkiyet Bilgileri" (13 Nolu Sayfa) bölümünde açıklanmaktadır. |
| İMAR DURUMU | Muratpaşa Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden alınan bilgilere göre değerleme konusu taşınmaz, bila tarihli 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı kapsamında, "Anakent Ticaret (Ticaret alanı) Alanı" lejantından kalmakta olup, Bitişik Nizam, 7 kat, subasman kotu: 2.50 m, Yol Mesafesi: 0.00 m, Yan Bahçe Mesafesi: 0.00 m, Emsal yok (şematik olarak yapılaşacaktır), Asma kat emsal harici olacak şekilde yapılaşma şartlarına haizdir. |
| KISITLAYICI DURUMLAR |
Müşteri tarafından getirilen kısıtlayıcı bir durum bulunmamaktadır. |
| GAYRİMENKUL İÇİN TAKDİR EDİLEN 25.12.2024 TARİHLİ (KDV HARİÇ) DEĞERİ |
258.650.000-TL 7.432.471–USD |
| RAPORU HAZIRLAYAN DEĞERLEME UZMANI (LİSANS NO) |
BEDRİYE BURCU EMEKDAR (SPK Lisans No: 409280) |
| KONTROL EDEN DEĞERLEME UZMANI (LİSANS NO) |
GAMZE AYDIN (SPK Lisans No:408293 ) |
| ONAYLAYAN SORUMLU DEĞERLEME UZMANI (LİSANS NO) |
SERDAR KADİR ASLAN (Spk Lisans No: 402750) |
| 1 | DEĞERLEME KURULUŞU VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 5 | ||
|---|---|---|---|
| 1.1 | DEĞERLEME KURULUŞUNU TANITICI BİLGİLER 5 | ||
| 1.2 | MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER VE ADRESİ 5 | ||
| 1.3 | MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR 5 | ||
| 1.4 | RAPORUN KAPSAMI 5 | ||
| 1.5 | DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKUL İÇİN ŞİRKETİMİZ TARAFINDAN DAHA ÖNCEKİ | ||
| TARİHLERDE YAPILAN SON ÜÇ DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER 6 | |||
| 2 | RAPOR BİLGİLERİ 6 | ||
| 3 | DEĞER TANIMI, GEÇERLİLİK KOŞULLARI VE UYGUNLUK BEYANI 6 | ||
| 3.1 | DEĞERLEME TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI 6 | ||
| 3.2 | UYGUNLUK BEYANI 7 | ||
| 4 | GAYRİMENKULÜN TAPU VE ADRES BİLGİLERİ 8 | ||
| 4.1 | GAYRİMENKULÜN TAPU BİLGİLERİ 8 | ||
| 4.2 | GAYRİMENKULÜN ADRES BİLGİLERİ 8 | ||
| 5 | İMAR VE PROJE BİLGİLERİ 8 | ||
| 5.1 | İMAR BİLGİLERİ 8 | ||
| 5.2 | RUHSAT VE PROJE BİLGİLERİ 9 | ||
| 5.3 | GAYRİMENKUL İÇİN ALINMIŞ DURDURMA KARARI, YIKIM KARARI, RİSKLİ YAPI | ||
| TESPİTİ VB. DURUMLARA DAİR AÇIKLAMA 9 | |||
| 6 | GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ VARSA, SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN ALIM SATIM İŞLEMLERİNE VE GAYRİMENKULÜN KUKUKİ DURUMUNDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLERE İLİŞKİN BİLGİ 9 |
||
| 6.1 | MÜLKİYET DURUMUNDA SON 3 YILDA DEĞİŞİKLİK VAR MI? 10 | ||
| 6.2 | KADASTRAL DURUMUNDA SON 3 YILDA DEĞİŞİKLİK VAR MI? 10 | ||
| 6.3 | İMAR DURUMUNDA SON 3 YILDA DEĞİŞİKLİK VAR MI? 10 | ||
| 6.4 | HUKUKİ DURUMUNDA SON 3 YILDA DEĞİŞİKLİK VAR MI? 10 | ||
| 6.5 | YASAL KISITLAMALAR 10 | ||
| 7 | GAYRİMENKULÜN TAPUDAKİ NİTELİĞİNİN, FİİLİ KULLANIM ŞEKLİNİN VE PÖRTFÖYE DAHİL EDİLME | ||
| NİTELİĞİNİN BİRBİRİYLE UYUMLU OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ İLE PORTFÖYE ALINMASINDA | |||
| HERHANGİ BİR SAKINCA OLUP OLMADIĞI HAKKINDA GÖRÜŞ 11 | |||
| 7.1 | GAYRİMENKULÜN TAPU KAYITLARINDA DEVRİNE İLİŞKİN BİR SINIRLANDIRMA OLUP | ||
| OLMAMASINA GÖRE DEĞERLENDİRME 11 | |||
| 7.2 | GAYRİMENKULÜN VEYA PROJENİN İMAR BİLGİLERİ ALINMASI GEREKEKEN İZİNLER | ||
| İLE MİMARİ PROJE VE İNŞAATA BAŞLANMASI İÇİN YASAL GEREKLİLİĞİ OLAN BELGELERİN TAM VE DOĞRU OLARAK MEVCUT OLUP OLMAMASI DOĞRULTUSUNDA DEĞERLENDİRME. 11 |
|||
| 7.3 | SONUÇ GÖRÜŞ 12 | ||
| 8 | GAYRİMENKULE İLİŞKİN OLARAK YAPILMIŞ SÖZLEŞMELER 12 | ||
| 9 | ANA GAYRİMENKUL FİZİKİ VE TEKNİK BİLGİLERİ 12 | ||
| 9.1 | YAPI CİNSİ 12 | ||
| 9.2 | MEVCUT TESİSATLAR 12 | ||
| 9.3 | ISITMA SİSTEMLERİ 13 | ||
| 9.4 | YAPI NİZAMI 13 | ||
| 9.5 | GAYRİMENKULÜN TÜRÜ 13 |
| 9.6 | İŞÇİLİK VE MALZEME 13 | ||
|---|---|---|---|
| 9.7 | SOSYAL DONATI ALANLARI 13 | ||
| 9.8 | YAPIYA AİT BİLGİLER 13 | ||
| 9.9 | ARSAYA AİT BİLGİLER 13 | ||
| 10 | MEVCUT KULLANIM DURUMU, PROJEYE UYGUNLUK VE AYKIRILIKLAR 14 | ||
| 11 | ANA GAYRİMENKULUN ÖZELLİKLERİ 14 | ||
| 12 | BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN ÖZELLİKLERİ 15 | ||
| 13 | GENEL VE SEKTÖREL VERİLER 15 | ||
| 13.1 | TÜRKİYE'YE AİT GENEL VERİLER 15 | ||
| 13.2 | SEKTÖREL VERİLER 16 | ||
| 13.3 | GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ 17 | ||
| 14 | GAYRİMENKULÜN YERİ, ULAŞIM VE ÇEVRE ÖZELLİKLERİ 20 | ||
| 14.1 | ÇEVRE VE ULAŞIM KROKİSİ 20 | ||
| 14.2 | GAYRİMENKULÜN KONUMU 20 | ||
| 14.3 | ÇEVRESEL ÖZELLİKLER 21 | ||
| 15 | DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER 21 | ||
| 15.1 | BÖLGENİN GELİŞME POTANSİYELİ 21 | ||
| 15.2 | EN İYİ VE VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ 21 | ||
| 15.3 | GAYRİMENKULUN DEĞERİNE ETKİ EDEN FAKTÖRLER 22 | ||
| 16 | DEĞERLEME BİLGİLERİ VE DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 22 | ||
| 16.1 | EMSAL SATIŞLARIN KARŞILAŞTIRILMASI YÖNTEMİ (PAZAR YAKLAŞIMI) 22 | ||
| 16.2 | MALİYET YÖNTEMİ 22 | ||
| 16.3 | GELİR YAKLAŞIMI YÖNTEMİ 23 | ||
| 16.3.1 | EMSAL ARAŞTIRMASI 23 | ||
| 17 | DEĞERLEMEDE KULLANILACAK YÖNTEMLERİN BELİRLENMESİ 26 | ||
| 18 | EKSPERİN KANAATİ 27 | ||
| 19 | FARKLI DEĞERLEME METOTLARININ VE ANALİZ SONUÇLARININ UYUMLAŞTIRILMASI VE İZLENEN | ||
| YÖNTEMİN AÇIKLANMASI 27 | |||
| 20 | DEĞERLEME VE SONUÇ 29 | ||
| 20.1 | SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ SONUÇ CÜMLESİ 29 | ||
| 20.2 | NİHAİ DEĞER TAKDİRİ 29 |
Marka Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
| Sermaye | : 6.500.000-TL |
|---|---|
| Ticaret sicil | : 372903 |
| Telefon | : 0 312 442 9 444 |
| e-posta/Web | : www.markakurumsal.com.tr |
| Adres | : Sancak Mahallesi 507.Sokak Tekno Plaza No:14/16 Kat:4 |
| No:13-14-15-16 Çankaya / ANKARA |
SPK Lisans Tarihi :23.09.2014 BDDK Lisans Tarihi :29.06.2014
Faaliyet Konusu :Yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi ve özel, gerçek ve tüzel kişi ve kuruluşlara ait gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri ve gayrimenkule dayalı hak ve faydalar ile menkullerin yerinde tespit ve değerlemesini yapmak, değerlerini tespit etmeye yönelik tüm raporları düzenlemek, analiz ve fizibilite çalışmalarını sunmak ve problemli durumlarda görüş raporu vermektedir.
Şirket Ünvanı : Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Şirket Adresi : Finanskent Mah. Finans Cad. B Blok No:44/B Ümraniye/İSTANBUL Şirket Amacı : Ülkemiz gayrimenkul sektörünün gelişimine ivme kazandıracak ve Türkiye için katma değer oluşturacak projeler ile sektöründe öncü şirketler arasında yer almak, yüksek yatırım değeri sunan özgün projeler geliştirerek istikrarlı bilanço büyümesi gerçekleştirmek, kurumsal değerleri ve yönetim anlayışıyla sektöründe örnek bir kurum olmak ve hissedarlarına en yüksek getiriyi kazandıracak değer artıran projeleri hayata geçirmektir.
| Sermayesi: | :4.693.620.000.-TL |
|---|---|
| Halka Açıklık | :%18,94 |
| Telefon | : +90 216 369 77 72-73 |
| e-posta | : [email protected] |
İş bu rapor, müşteri talebine istinaden Antalya ili, Muratpaşa ilçesi, Tahılpazarı Mahallesi, 12576 ada 3 parselde (Eski: 334 ada 20 parsel) yer alan "ZEMİN KATA HAVİ ALTI KATLI KARGİR ZİRAAT BANKASI BİNASI" niteliğindeki gayrimenkulün piyasa değerinin TL cinsinden değer tespitine ilişkin hazırlanmıştır.
İşin kapsamı, SPK mevzuatı kapsamında ve asgari unsurlar çerçevesinde müşterinin değerlemesini talep ettiği tapu bilgilerine istinaden değerleme raporunun hazırlanarak müşteriye ıslak imzalı şekilde teslim edilmesidir.
Değerleme konusu mülke daha önce şirketimiz tarafından rapor düzenlenmiştir.
Rapor Tarihi ve Numarası : 23.12.2020 / 2020-ZGYO-5
Takdir Edilen Değer : 18.380.000.-TL
Raporu Hazırlayanların Ad ve Soyadları : İsmail Selçuk Yılmaz ve Şadi Güldemir.
Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı ve Soyadı : Serdar Kadir Aslan.
| Raporun Tarihi ve Numarası | : 25.12.2024 – 2024/ZGYO/10 |
||||
|---|---|---|---|---|---|
| Raporu Hazırlayanların | |||||
| Ad ve Soyadları | : Bedriye Burcu EMEKDAR (Spk Lisans No: 409280) : Gamze AYDIN (Spk Lisans No: 408293) |
||||
| Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı ve Soyadı |
: Serdar Kadir ASLAN (Spk Lisans No: 402750) |
||||
Değerleme Tarihi : Değerleme raporu hazırlanmak üzere şirketimiz tarafından mahal ve resmi kurum incelemeleri 23.12.2024 tarihinde yapılmıştır.
| Dayanak Sözleşmesinin | |
|---|---|
| Tarihi ve Numarası | : 08.10.2024 |
Raporun, Tebliğin 1.Maddesi Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama: Değerleme raporu; Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. için hazırlanmaktadır. Değerleme raporu, 31.08.2019 Tarih ve 30874 sayı ile Resmi Gazetede yayınlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)'in 1. Maddesi 2. Fıkrası doğrultusunda sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti kapsamında hazırlanmıştır.
Bu rapor, müşteri talebi doğrultusunda; yukarıda niteliği yazılı gayrimenkullerin mevcut durumuyla Türk Lirası cinsinden pazar değerinin tespitine yönelik hazırlanmıştır. Tarafımıza müşteri tarafından getirilen herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.
Pazar Değeri; Bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satılı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibariyle el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Bilgimiz ve inancımız doğrultusunda aşağıdaki huşuları teyit ederiz.
| İl | ANTALYA | Mevkii | ŞARAMPOL |
|---|---|---|---|
| İlçe | MURATPAŞA | Pafta | - |
| Bucak | - | Ada | 12576 |
| Mahalle | TAHILPAZARI | Parsel | 3 |
| Sokak | - | Yüzölçümü | 399,00 m² |
| Malik | ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. |
Ana Taşınmaz Niteliği |
ZEMİN KATA HAVİ ALTI KATLI KARGİR ZİRAAT BANKASI BİNASI |
| KAT MÜLKİYETİ | KAT İRTİFAKI | DEVRE MÜLK | DİĞER (ANA TAŞINMAZ) |
Antalya ili, Muratpaşa ilçesi, Tahılpazarı Mah., Şarampol Cad., T.C. Ziraat Bankası Apt., No:68 (12576 Ada 3 Parsel) (UAVT:1355815133)
| PLAN ÖLÇEĞİ | 1/1000 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| BAĞLI BULUNDUĞU | Muratpaşa Belediyesi |
İMAR PLANI ONAY | - | ||
| BELEDİYE | TARİHİ | ||||
| TAKS | - | YÜKSEKLİK (H) | 23.50 m (7 kat) | ||
| KAKS | - | EMSAL | Şematik | ||
| ÇEKME MESAFELERİ | 0 m | 0m | 0 m | İNŞAAT NİZAMI | Bitişik |
| (Ön/Arka/Yan) | |||||
| LEJANT | Anakent Merkezi Ticaret | İMAR DURUM | - | ||
| alanı | BELGESİ TARİH VE | ||||
| NO | |||||
| PARSELİN TERKLERİ | Bulunmamaktadır. | ||||
| KISITLAMALAR, | Muratpaşa | Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden alınan bilgilere göre | |||
| değerleme konusu taşınmaz, bila tarihli 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı | |||||
| kapsamında, "Anakent Ticaret (Ticaret alanı) Alanı" lejantından kalmakta olup, |
|||||
| Bitişik Nizam, 7 kat, subasman kotu: 2.50m, Yol Mesafesi: 0.00 m, Yan Bahçe | |||||
| Mesafesi: 0.00 m, Emsal yok (şematik olarak yapılaşacaktır), Asma kat emsal harici | |||||
| olacak şekilde yapılaşma şartlarına haizdir. | |||||
| ONAYLI PROJE TARİH VE NO | 07.02.1991 – 04/09 (Eski: 334 ada 20 parsel için |
|---|---|
| düzenlenmiştir) | |
| RUHSAT TARİH VE NO | 07.02.1991 – 04/09 (Eski: 334 ada 20 parsel için |
| düzenlenmiştir) | |
| YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ TARİH | 11.02.1992 – 10/02 (Eski: 334 ada 20 parsel için |
| VE NO | düzenlenmiştir) |
| GAYRİMENKUL, ONAYLI PROJESİNE | Değerleme konusu taşınmaz alan olarak mimari |
| UYGUN MU? | projesi ile uyumludur. |
| BAĞIMSIZ BÖLÜM İSE, TAPUDAKİ KAT | Kat irtifakı kurulmadığı için bağımsız bölüm |
| İRTİFAKINA ESAS ONAYLI | bulunmamaktadır. |
| PROPJESİNE UYGUN MU? | |
| ÇAP VEYA İMAR PLANI İLE | Konu mülkün yer aldığı parselin doğruluğu |
| TAŞINMAZIN UYGUNLUĞUNUN | Muratpaşa Belediyesi'nde yer alan İmar Paftası |
| SAĞLANIP SAĞLANMADIĞI | görüntüsü üzerinden tespit edilmiştir. |
| YIKIM KARARI BİLGİSİ | Yıkım kararı bulunmamaktadır. |
| YAPI DENETİMİ FİRMASI VE YAPILAN | Yapı Denetim Kanunu kabulünden önce inşa |
| DENETİMLER HAKKINDA BİLGİ | edilmiş olduğun ilgili kanun hükümlerine tabi |
| değildir. | |
| GAYRİMENKULÜN ENERJİ | Değerleme konusu taşınmaza ait 04.12.2020 tarihli |
| VERİMLİLİK SERTİFİKASI HAKKINDA | ve M2907E54A205F sayılı, C sınıfı enerji belgesi |
| BİLGİ | mevcuttur. |
| EĞER BELİRİLİ BİR PROJEYE | Değerlemeye konu parsel üzerindeki mevcut ana |
| İSTİNADEN DEĞERLEME | gayrimenkulün değer tespiti Muratpaşa Belediyesi |
| YAPILIYORSA, PROJEYE İLİŞKİN | İmar Müdürlüğü Arşivinde incelenen 07.02.1991 |
| DETAYLI BİLGİ VE PLANLARIN VE SÖZ | tarihli mimari projesi dikkate alınarak yasal ve |
| KONUSU DEĞERİN TAMAMEN | mevcut alan tespitleri yapılmış olup, başka bir |
| MEVCUT PROJEYE İLİŞKİN | projenin hazırlanmadığı tespit edilmiştir. |
| OLDUĞUNA VE FARKLI BİR PROJENİN | |
| UYGULANMASI DURUMUNDA | |
| BULUNACAK DEĞERİN FARKLI | |
| OLABİLECEĞİNE DAİR BİLGİ |
Muratpaşa Belediyesi Yapı Kontrol Müdürlüğü ile yapılan sözlü görüşmede değerleme konusu taşınmaz için düzenlenmiş herhangi bir olumsuz evrak-tutanak-karar bulunmadığı bilgisi alınmıştır.
Evet:
Hayır: Değerleme konusu taşınmazın mülkiyeti Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı adına kayıtlı olup, tapu tarihi 08.07.2020 olarak görünmektedir. Son 3 yılda mülkiyet durumunda herhangi bir değişikliği bulunmamaktadır.
Evet:
Hayır: Değerleme konusu taşınmazın kadastral durumu ile ilgili olarak Muratpaşa Kadastro Müdürlüğü'nde incelemelerde bulunulmuş olup, son 3 yıl içinde değişiklik bulunmamaktadır.
Evet:
Hayır: Değerleme konusu taşınmazın imar durumu ile ilgili olarak Muratpaşa Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde incelemelerde bulunulmuş olup, son 3 yıl içinde değişiklik bulunmadığı öğrenilmiştir.
Evet:
Hayır: Değerleme konusu taşınmazın hukuki durumunda son 3 yıl içinde herhangi bir değişiklik bulunmamaktadır.
TKGM Webtapu servisi üzerinden 25.12.2024 tarihinde temin edilen kayıtlara göre konu mülk üzerinde aşağıdaki beyanlara rastlanmıştır.
| İPOTEK | Evet: Hayır: Taşınmazın tapu kayıtlarında herhangi bir ipotek kaydı bulunmamaktadır. |
|---|---|
| HACİZ | Evet: Hayır: Taşınmazın tapu kayıtlarında herhangi bir haciz kaydı bulunmamaktadır. |
| DİĞER ŞERHLER |
Evet: Hayır: Taşınmazın tapu kayıtlarında herhangi bir şerh kaydı bulunmamaktadır. |
| BEYANLAR | Evet: Hayır: Taşınmazın tapu kayıtlarında herhangi bir beyan kaydı bulunmamaktadır. |
| AÇIKLAMA | Taşınmazın | tapu | kayıtları | üzerinde | tasarrufu | veya | portföye | eklenmesini |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| etkileyecek herhangi bir kaydın olmadığı görülmüştür. |
Değerleme konusu taşınmazlar, Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde, Sermaye Piyasası Mevzuatı, 28/05/2013 tarihli ve 28660 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan Seri III, 48.1.A numaralı GYO tebliğinin 22.c maddesi uyarınca;
22.c) ''Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir.''
Değerleme konusu taşınmazlar, Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde, Sermaye Piyasası Mevzuatı, 28/05/2013 tarihli ve 28660 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan Seri III, 48.1.A numaralı GYO tebliğinin 22.a ve 22.b maddesi uyarınca;
22.a) (Değişik: RG-9/10/2020-31269) Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler. Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir.
22.b) (Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir.
Değerleme konusu taşınmazlar, Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde, Sermaye Piyasası Mevzuatı, 28/05/2013 tarihli ve 28660 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan Seri III, 48.1.A numaralı GYO tebliğinin 22.b maddesi uyarınca;
22.b) (Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir."
Söz konusu taşınmaz ana taşınmaz niteliğinde olup yapı kullanma izin belgesi almış taşınmazdır. Konu taşınmazın "Bina" olarak portföyde bulumasının uygun olduğu kanaatine varılmıştır.
Taşınmazın tapu kayıtlarında devrini engelleyici herhangi bir takyidat bulunmamaktadır. Taşınmazın GYO portföyünde bulunmasında herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.
Değerleme konusu gayrimenkul için yapılmış herhangi bir sözleşme bulunmamaktadır.
| Betonarme karkas | Kargir/Yığma Tuğla | Ahşap | Çelik | Diğer () |
|---|---|---|---|---|
| Şehir Suyu Isıtma sistemi |
Asansör | Elektrik | Merkezi sıcak su | Doğalgaz |
|---|---|---|---|---|
| ------------------------------ | --------- | ---------- | ------------------ | ---------- |
| Merkezi kalorifer | Kombi Klima Soba Havalandırma |
Doğalgaz Sobalı | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.4 YAPI NİZAMI |
||||||||
| Bitişik | Ayrık | İkiz | Blok yapı | Site | ||||
| 9.5 GAYRİMENKULÜN TÜRÜ |
||||||||
| Daire | Villa | Yazlık ev | Dükkân | Diğer | ||||
| 9.6 İŞÇİLİK VE MALZEME |
||||||||
| Lüks | İyi | Orta | Kötü | Çok Kötü | ||||
| 9.7 SOSYAL DONATI ALANLARI |
||||||||
| OTOPARK (genel) |
(özel) | OTOPARK | SPOR SALONU | HAVUZ | GÜVENLİK | |||
| Yapı Sınıfı |
Yapı yaşı | Kat adedi | Bağımsız Bölüm adedi | Deprem Bölgesi |
|---|---|---|---|---|
| 3-B | 32 | 8 Kat |
- | 2. Derece |
| Manzarası | Cephe genişliği | Köşe parseli | Topografya |
|---|---|---|---|
| ----------- | ----------------- | -------------- | ------------ |
Değerleme konusu taşınmazın Muratpaşa Belediyesi İmar Arşivi'nde incelenen 07.02.1991 tarihli mimari projesi ile, konum, toplam kat sayısı ve alan olarak uyumlu olduğu görülmüştür.
Değerleme konusu taşınmazın kadastral durumu Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü CBS sisteminde mevcut Kadastral Paftasından ve Muratpaşa Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde mevcut İmar Paftası üzerinden tespit edilmiştir.
Değerleme konusu taşınmaz, 399,00 m² yüz ölçümlü, 12576 ada 3 parsel (Eskisi:334ada 20 parsel) üzerinde, betonarme karkas tarzında, bitişik nizamda, 4/B yapı sınıfında bodrum kat, zemin kat ve 6 normal kattan oluşan 8 katlı tek blok olarak inşa edilmiştir.
Taşınmaz mimari projesine göre; bodrum katta 405 m2 alanlı olup sığınak, kazan dairesi, trafo odası, jeneratör odası, su deposu, bay-bayan wc, kasa daireleri hacimlerinden, zemin katta 378 m2 alanlı olup servis holü, müşteri holü, merdiven holü, garaj hacimlerinden, 1.kattta teras (97m2) hariç 281 m2 alanlı olup servis holü, müşteri holü, merdiven holü ve gezilebilir teras (97m2) hacimlerinden, 2.katta 338 m2 alanlı olup servis holü, müşteri holü, merdiven holü, müdür odası, sekreterya, müfettiş odası, telek haberleşme odası, wc hacimlerinden, 3.katta 345 m2 alanlı olup bölge müdürü odası, sekreterya, merdiven holü, wc ve açık büro hacimlerinden, 4.katta 345 m2 alanlı olup merdiven holü, açık büro, 2 adet yetkili odası, 2 adet yedek oda, depo ve wc hacimlerinden, 5.katta 345 m2 alanlı olup merdiven holü, açık büro, 3 oda ve wc hacimlerinden, 6.katta 345 m2 alanlı olup merdiven holü, yemekhane, mutfak, kuru depo, soğuk depo ve WC hacimlerinden oluşmaktadır. Taşınmaz brüt toplam 2782 m2 alana sahiptir. Taşınmaz içerisinde 3 adet asansör ve yangın merdiveni bulunmaktadır.
***Taşınmaz konum, toplam kat ve alan olarak projesi ile uyumlu olup, iç kullanım alanlarında kullanıma yönelik projesi hilafı değişiklikler bulunduğu görülmüştür. Söz konusu iç kullanım alanı değişiklikleri alansal bir farklılığa neden olmamıştır. Projesi hilafı uygulamaları basit tadilat işlemi ile düzeltilebilir niteliktedir.
İnşai Özellikleri:
Bina dış cephesi batı cephe cam giydirme, doğu cephede ise sıva üzeri dış cephe boyası ile kaplıdır. İç mekanlarda ise merdivenlerin mermer kaplama, genel kullanım alanlarının zeminlerinin ise seramik kaplı olduğu görülmüştür. Ekspertiz tarihi itibariyle bodrum kat, zemin ve 1. Katın Ziraat Katılım Bankası A.Ş. tarafından kullanıldığı görülmüş olup duvarlar alçı üzeri saten boyalı, tavanlar spot aydınlatmalı asma tavandır. Taşınmazın 3. Kat, 4. Kat ve 5. Katının kiracısı olan özel eğitim kurumu tarafından derslik ve ofis hacimleri olarak kullanıldığı, 6. Katının ise ziraat bankası emeklileri lokali olarak kullanıldığı görülmüştür. Taşınmazın bodrum katı ve 2. katının oldukça bakımsız oldukları ve tadilat ihtiyacı bulunduğu görülmüştür. Taşınmazın 3. Kat, 4. Kat ve 5. Katının ise kısmi tadilat ihtiyacı bulunduğu görülmüştür.
Kat irtifakı kurulmadığı için bağımsız bölüm bulunmamaktadır.
2024 yılı Türkiye ekonomisi, iç ve dış dinamiklerin etkisiyle karmaşık bir görünüm sergilemiştir. Küresel ekonomideki yavaşlama, artan enerji maliyetleri ve finansal piyasalardaki belirsizlikler, Türkiye ekonomisini de derinden etkilemiştir. Seçim sonrası oluşan yeni politik atmosferin ekonomi üzerindeki etkileri dikkat çekerken, hükümetin piyasa beklentilerini yönetme çabaları ön planda olmuştur. Özellikle enflasyonla mücadele ve sürdürülebilir büyüme hedefleri arasındaki denge arayışı, ekonomi politikalarının ana eksenini oluşturmuştur.
Enflasyon, 2024 yılında Türkiye'nin en büyük ekonomik sorunlarından biri olmaya devam etmiştir. Tüketici fiyat endeksindeki yükseliş, temel ihtiyaçlarda ciddi artışlara yol açarak halkın alım gücünü zayıflatmıştır. Bu durum, Merkez Bankası'nın sıkı para politikalarına yönelmesine neden olmuş, faiz oranlarındaki artışlarla enflasyon baskısını kontrol altına alma çabaları sürmüştür. Ancak yüksek faiz oranları, özel sektör yatırımları ve tüketici harcamaları üzerinde yavaşlatıcı bir etki yaratmıştır. Bu ikilem, kısa vadeli stabilizasyon ile uzun vadeli büyüme arasında denge kurma gerekliliğini daha da belirgin hale getirmiştir.
Türk Lirası'nın 2024 yılında dalgalı bir seyir izlemesine rağmen, döviz kurlarında göreceli bir stabilizasyon sağlanmıştır. İhracat, küresel talepteki daralmaya rağmen enerji ve savunma sanayii gibi sektörlerdeki büyüme sayesinde güçlü kalmıştır. Ancak ithalat maliyetlerindeki artış, dış ticaret açığını genişletmiş ve döviz rezervleri üzerinde baskı yaratmıştır. Döviz piyasasındaki bu kırılganlık, ekonomik istikrar için ciddi bir risk unsuru olmaya devam etmiştir.
İstihdam piyasası, 2024 yılında karmaşık bir tablo sergilemiştir. Özellikle genç işsizlik oranı yüksek seviyelerde kalmaya devam ederken, sanayi ve tarım sektörlerinde istihdam artışı sınırlı olmuştur. Buna karşın, turizm sektörü yıl boyunca güçlü bir performans sergileyerek istihdam artışına olumlu katkı sağlamıştır. Teknoloji ve yenilenebilir enerji sektörlerindeki yatırımlar, istihdam yaratma potansiyeli açısından umut verici gelişmeler arasında yer almıştır.
Kamu maliyesi, 2024 yılı boyunca bütçe açıkları ve borçlanma dinamikleri açısından zorlu bir süreç geçirmiştir. Hükümet, sosyal harcamaları sürdürürken gelir artırıcı tedbirlere ve vergi politikalarında düzenlemelere gitmiştir. Özellikle enerji sektöründeki sübvansiyonların azaltılması ve vergi reformlarının uygulanması, bütçe üzerindeki yükü hafifletmek için alınan önemli adımlar olmuştur. Ancak bu tedbirler, kısa vadede bazı kesimlerde memnuniyetsizlik yaratmıştır.
Türkiye ekonomisi, 2024 yılı itibarıyla hem riskler hem de fırsatlar barındırmaktadır. Orta vadede yapısal reformların etkin bir şekilde uygulanması, uluslararası yatırımcı güveninin yeniden kazanılması ve enerji bağımlılığını azaltmaya yönelik projeler, ekonomik büyüme ve istikrar için kritik öneme sahiptir. Küresel piyasalardaki gelişmelerin yakından takip edilmesi ve bu doğrultuda politikalar üretilmesi, uzun vadeli sürdürülebilirlik açısından büyük önem taşımaktadır.
(*) Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) - 2024 Ekonomik Göstergeler, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) - Para Politikası Raporları, Dünya Bankası - Türkiye Ekonomik Görünüm 2024, Uluslararası Para Fonu (IMF) - Küresel Ekonomik Beklentiler Raporu
2024 yılında Türkiye'de gayrimenkul sektörü, hem iç hem de dış ekonomik faktörlerin etkisi altında şekillenmiştir. Yüksek enflasyon, artan maliyetler ve finansmana erişim sorunları sektörü doğrudan etkilerken, kentsel dönüşüm projeleri ve yabancı yatırımcıların ilgisi piyasada hareketlilik yaratmıştır. Sektör, 2024 yılının ilk üç çeyreğinde dalgalı bir performans göstermiştir.
Yılın ilk çeyreğinde konut satışları, seçim sonrası belirsizlikler ve ekonomik sıkılaşma politikalarının etkisiyle önceki yıllara kıyasla zayıf bir performans sergilemiştir. Özellikle yüksek faiz oranları, konut kredisi maliyetlerini artırarak yerel alıcılar için finansmana erişimi zorlaştırmıştır. Buna karşılık, kentsel dönüşüm projelerine verilen teşvikler ve kamu destekli projeler sektördeki talebi belirli ölçüde desteklemiştir. Yabancı yatırımcılar ise döviz kurundaki avantajlardan yararlanarak büyük şehirlerde ve turistik bölgelerde gayrimenkul alımlarını sürdürmüştür.
İkinci çeyrek, turizm sezonunun açılmasıyla birlikte ticari gayrimenkul piyasasında bir hareketlenmeye sahne olmuştur. Özellikle otel, ofis ve alışveriş merkezi yatırımları artış göstermiştir. Ancak konut sektöründe, artan inşaat maliyetleri ve ekonomik durgunluk etkisiyle satışlar sınırlı kalmıştır. Bu dönemde, enerji verimliliği ve yeşil bina projelerine olan ilgi artmış, geliştiriciler sürdürülebilirlik odaklı projelere yönelmiştir.
Üçüncü çeyrekte ise sektörde nispeten toparlanma işaretleri görülmüştür. Kamu bankalarının düşük faizli konut kredisi kampanyaları ve teşvikler, yerel talebi kısmen canlandırmıştır. Ancak yüksek fiyatlar, özellikle orta gelirli kesim için erişilebilirliği sınırlı tutmaya devam etmiştir. Ticari gayrimenkul piyasasında ise e-ticaretin büyümesiyle birlikte depo ve lojistik alanlarına olan talep artmıştır. Ayrıca, üçüncü çeyrek itibarıyla gayrimenkul yatırımlarında yabancıların payı daha da artmış, özellikle Körfez ülkelerinden gelen yatırımcılar İstanbul, Antalya ve Bodrum gibi bölgelere yönelmiştir.
2024 yılının ilk üç çeyreği boyunca gayrimenkul sektörü, ekonomik dalgalanmalara rağmen bazı alanlarda direnç göstermiştir. Ancak yüksek maliyetler ve finansman sorunları sektördeki büyümeyi sınırlamıştır. Yılın kalan çeyreğinde, hükümetin sektöre yönelik destek politikaları ve küresel piyasalardaki gelişmelerin sektördeki toparlanma sürecini hızlandırabileceği öngörülmektedir.
(*) Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) - 2024 Konut Satış İstatistikleri, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı - Kentsel Dönüşüm Raporları, Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER) - 2024 Piyasa Raporu, Emlak Konut GYO - 2024 Dönemsel Analiz Raporları
Antalya ili, güneyinde Akdeniz ve kuzeyinde denize paralel uzanan Toroslar ile çevrili olup, doğusunda İçel, Konya ve Karaman, kuzeyinde Isparta ve Burdur, batısında Muğla illeri ile komşudur. İlin yüzölçümü 20.815 km2 kadardır. Bu Türkiye yüzölçümünün % 2,6'sı kadarına karşılık gelir. Akdeniz Bölgesi'nin batısında bulunan Antalya ili, bölge yüzölçümünün ise % 17,6'sını oluşturur. İl, doğal ve kültürel coğrafya özellikleri bakımından büyük bir zenginliğe sahiptir.
Büyükşehir statüsüne sahip Antalya İlinin 19 İlçesi (Akseki, Aksu, Alanya, Demre, Döşemealtı, Elmalı, Finike, Gazipaşa, Gündoğmuş, İbradı, Kaş, Kemer, Kepez, Konyaaltı,
Korkuteli, Kumluca, Manavgat, Muratpaşa, Serik) ve 911 mahallesi vardır.
Taşınmazın bulunduğu Muratpaşa ilçesi Antalya'nın merkez ilçelerinden biridir. İlçeye bağlı 64 mahalle bulunmaktadır. İlçe sınırları içinde belde, köy, oba, mezra gibi yerleşim yerleri yoktur. İlçe kuzeyde Kepez, doğuda Aksu ve batıda ise Konyaaltı ilçelerine komşudur. Muratpaşa 1993 yılında Kepez ve Konyaaltı ile birlikte Antalya Büyükşehir Belediyesi'ne bağlı bir belde belediyesi olarak kurulmuş, 2008 yılında ise ilçe statüsü almıştır. İlçe 30-31 derece boylamlar ve 36-37 derece enlemler arasında yer almakta olup ilçede toplam olarak 20 km sahil kıyı şeridi bulunmaktadır.
Antalya'nın ilk kent yerleşimi olan, bugün Kaleiçi olarak adlandırılan semt yine ilçe sınırları içerisindedir. İlçede birçok önemli tarihsel eser bulunmaktadır. Bir kısmı restore edilmiş olan Kaleiçi evleri ve Balbey Mahallesi evleri Antalyalıların "Üç Kapılar" olarak adlandırdıkları Roma İmparatoru Hadrianus'un 130 yılında Antalya'ya gelmesi şerefine inşa edilen Hadrianus Kapısı, XIII. yüzyıldan bu yana Antalya'nın sembolü olmuş Yivli Minare, Osmanlı İmparatorluğu döneminde 1570 yılında inşa edilmiş Muratpaşa Camii, Kaleiçi'nde bulunan 1250 yılıyla tarihlenen Selçuklu mimari üslubunun güzel bir örneği olan Karatay Medresesi bunlardan sadece birkaç tanesidir.
Antalya ilinde; D-350 İzmir, D-400 Muğla-Mersin ve D-650 Burdur-Afyon devlet karayoları il merkezine kadar ulaşmaktadır. Akdeniz boyunca kesintisiz karayolu ulaşımının yanı sıra, kuzey-güney doğrultuda önemli ulaşım bağlantılarına sahiptir.
Antalya il merkezinin doğusunda bulunan Antalya Havalimanı, Türkiye' nin en işlek havalimanlarından biridir. Bunların yanı sıra Antalya Limanı uluslararası deniz ticareti, taşımacılık ve turizm konularında önemli rol oynamaktadır.
Antalya ili, Türkiye'nin güneyinde, merkezi Akdeniz kıyısında olan bir turizm merkezidir. Kuzeyinde; Burdur, Isparta, Konya, doğusunda; Karaman, Mersin, batısında; Muğla illeri vardır. Güneyi, Akdeniz ile çevrelenmiştir. Türk Riviera'sı Antalya kıyılarının uzunluğu 630 km'yi bulur. Akdeniz ikliminin hâkim olduğu Antalya'da, kışlar ılıman ve yağışlı, yazlar ise sıcak ve kurak geçer.
Tarım: Antalya ekonomisi tarım ve turizme dayanır. Verimli topraklarında çeşitli tarım ürünleri yetişmektedir. Tarım ürünleri içinde en çok buğday, arpa ve yulaf yetişir. Ayrıca pamuk, susam, soğan, yer fıstığı, nohut, 35 bin hektar üzerinde sebze yetişir. Seracılıkta en ileri olan ilimizdir. 32 bin hektarlık seralarda domates, biber, fasulye, patlıcan, hıyar, kavun ve karpuz yetiştirilir. Yurt içi ve dışında satılır. Meyvecilikte çok ileridir. En çok muz, portakal yetişen ilimiz Antalya'dır. Mandalina, limon, greyfurt Antalya'nın başta gelen gelir kaynağıdır. Zeytincilik oldukça gelişmiştir. Meyvecilikte çok ileri durumdadır. Elma, armut, erik, ayva, şeftali, kayısı, üzüm, iğde, keçiboynuzu, kızılcık ve diğer meyveler yetişir. Tarımda sulama, gübreleme, ilaçlama ve modern araç kullanmada en üstün seviyededir. Orman ürünleri bakımından zengindir. Reçine üretiminin dörtte birini Antalya ilimiz sağlar. Tomruk ve direk üretimi fazladır. Avakado ve pikan cevizi yetiştirilmesi için çalışmalar yapılmaktadır.
Hayvancılık: Mer'aların azalması sebebiyle hayvancılık gelişmemiştir. Keçi ve koyun azalırken sığır artmaktadır. Antalya balıkçılık bakımından da zengindir. Akkaya, kuzubalığı, çıplak leka, lakuz, orfoz, akya, mercan, fargri, tranca, çipura balıkları ile istakoz, karides, mürekkep balığından supya, klamanya ve ahtapot vardır.
Madenleri: Antalya, yeraltı kaynakları (madenleri) bakımından zenginse de, bu madenlerden krom, borit, alüminyum ve mangenez az mikdarda işletilmektedir. Boksit, fosfat, bitümlisist ve mermer yatakları henüz işletilmemektedir.
Başlıca sanayi tesisleri, Antalya, Elektrometalürji Sanayi T.A.Ş.'nin Ferrokrom ve Karpit Fabrikası, Pamuklu Dokuma Fabrikası, pil, bahçe traktörü, kiremit, tuğla, mobilya, un, çırçır, konserve, bisküvi, yağ, meyve ve sebze fabrika ve atelyeleridir.
Antalya'nın enerji ihtiyacının mühim bir kısmı (150 milyon kw/s) Kepez hidroelektrik santralinden karşılanır. Belediyenin de enerji santralı vardır.
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre Antalya nüfusu 2023 yılına göre 2.696.249 'dir. Bu nüfus, 1.357.198 erkek ve 1.339.051 kadından oluşmaktadır.Yüzde olarak ise: %50.34 erkek, %49,66 kadındır. Yüzölçümü 20.815 km2 olan Antalya ilinde kilometrekareye 130 insan düşmektedir. Antalya nüfus yoğunluğu 130/km2'dir.
Değerleme konusu taşınmaz, Antalya ili, Muratpaşa ilçesi, Tahılpazarı Mahallesi, Şarampol Caddesi, Ziraat Bankası Sit., No:68 adresinde konumlu binadır. Taşınmaza ulaşım için Milli Egemenlik Caddesinden güneye Kapalı Yola girilir. Taşınmaz yaklaşık 100 metre ileride sol (doğu) tarafta yer almaktadır.
Değerleme konusu taşınmazın konumlu olduğu bölge ticari hayatın ve yaya yoğunluğunun olduğu ilçenin merkezi lokasyonlarındandır. Şarampol caddesi 2004 yılında araç trafiğine kapatılmış olup Kapalı Yol olarak anılmaktadır. Taşınmazın ana arterlere olan yakınlığı ulaşımda kolaylık sağlamakta olup Antalya ilinin önemli tarihi ziyaret yerlerinden olan Kaleiçi ne yakın konumdadır. Ayrıca taşınmazın yakınlarında Mark Antalya AVM, Muratpaşa Camii, Tarihi Saat Kulesi, Khan Otel ve yine ticari hareketliliği yüksek Işıklar Caddesi bulunmaktadır.
Değerleme konusu taşınmaz yüksek ticari potansiyele sahip Şarampol Caddesi'ne cephelidir. Şarampol Caddesi üzerinde bulunan yapıların zemin ve asma katları dükkan, üst katlar çoğunlukla ofis, seyrek olarak da konut maksatlı kullanılmaktadır. Caddeye bağlı ara sokaklarda ticari potansiyel nispeten daha düşük olup benzer maksatlı kullanımın yaygın olduğu görülmektedir.
| Şehir İçi | Şehir Dışı | Kırsal | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Konum | X | ||||
| % 75'den fazla | % 25-% 75 arası | % 25'in altında | |||
| Genel İnşaat Seviyesi | X | ||||
| Hızlı | Sabit | Yavaş | |||
| Gelişme | X | ||||
| Arz az | Dengeli | Arz fazla | |||
| Arz/Talep | X | ||||
| Mülk değeri | Artıyor | Sabit | Azalıyor | ||
| X | |||||
| 3 aydan az | 3-6 ay arası | 6 aydan fazla | |||
| Pazarlama süresi | X | ||||
| Genel Kullanım |
Kiracı ağırlıklı | Mal sahibi ağırlıklı | |||
| Durumu | X | ||||
| Bölgedeki yapılaşma |
%0- %25 |
%25-%50 | %50-%75 | %75-%100 | |
| oranı (%) | X | ||||
| Binadaki/sitedeki | %0- %25 |
%25-%50 | %50-%75 | %75-%100 | |
| doluluk oranı (%) | X |
Değerleme konusu taşınmazın konumlu olduğu bölge Antalya'ın en bilinen lokasyonları arasında yer almaktadır. Değerlemeye konu taşınmaz Şarampol Caddesi (Kapalı Yol) üzerinde olması ile dikkati çekmektedir. Şarampol Caddesi (Kapalı Yol) genel olarak zemin katlarda kafe/restoran ve perakende ticaretin ağırlıklı olduğu bir cadde özelliği göstermektedir. Cadde hem ticari açıdan önem arz etmekte hem de toplu ulaşım ağlarının bağlantı noktası olması sayesinde yaya sirkülasyonunu sağlayan bir cadde olma özelliği taşımaktadır. Cadde çevresi değerlendirildiğinde ara sokaklarda butik turizm yapılarının yer aldığı ayrıca restoran ve kafe kullanımlarının bulunduğu gözlenmektedir.
Değerleme konusu taşınmaz ile ilgili olarak yapılan resmi kurum, piyasa ve mahal araştırmaları sonucu işyeri ve ofis kullanımının en iyi ve verimli kullanımda olduğu kanaatine varılmıştır.
| Olumlu Faktörler | Olumsuz Faktörler |
|---|---|
| Merkezi konumda olması |
Taşınmaz eski bir yapıdır. |
| Altyapı olanaklarının tam olması |
|
| Ulaşım imkânlarının tam olması |
|
| Ticari hareketliliğin yüksek olduğu bölgede yer alması |
|
| Taşınmazın Kapalı Yol (Şarampol Caddesi) cepheli olması. |
Konut, ofis ve dükkan türündeki gayrimenkul değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaşım piyasa değeri yaklaşımıdır. Bu değerleme yönteminde bölgede değerlemesi istenilen gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip karşılaştırılabilir örnekler incelenir. Emsal karşılaştırma yaklaşımı aşağıdaki varsayımlara dayanır.
-Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir.
-Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu kabul edilir.
-Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre içinde satıldığı kabul edilir.
-Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir.
-Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında günümüz sosyo-ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir.
Maliyet yöntemi, fabrika, lojistik depo tipindeki gayrimenkullerin, inşaatı tamamlanmamış yatırım dönemindeki gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve piyasada emsali olmayan özel gayrimenkullerin değerlemesinde yaygın olarak kullanılır. Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir.
Bu yöntemde gayrimenkulün, belirli bir kalan ekonomik ömrünün olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.
Gayrimenkulün bina maliyet değerleri, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Yapı Birim Maliyetleri, binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzemeler, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen binaların inşaat maliyetleri, müteahhit firmalarla yapılan görüşmeler ve geçmiş tecrübelerimize dayanarak hesaplanan maliyetler göz önünde bulundurularak değerlendirilir.
Binalardaki yıpranma payı, Resmî Gazete'de yayınlanan yıllara göre bina aşınma paylarını gösteren cetvel ile binanın gözle görülür fiziki durumu dikkate alınarak hesaplanır.
Gayrimenkulün değerinin, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir. Boş arsa değerlemelerinde maliyet yöntemi uygun değildir.
Direkt Kapitalizasyon Yöntemi: Direkt ya da doğrudan kapitalizasyon denilen ve mülkün bir yıllık stabilize getirisini baz alan yaklaşım, yeni bir yatırımcı açısından gelir üreten mülkün pazar değerini analiz etmektedir. Bir kapitalizasyon oranı elde edebilmek için karşılaştırılabilir mülklerin satış fiyatlarıyla gelirleri arasındaki ilişkiyi incelenir. Daha sonra konu mülkün sahip olunduktan sonraki ilk yılda elde edilen yıllık faaliyet gelirine bu oranı uygulanır. Elde edilen değer, benzer mülklerde aynı düzeyde getiri elde edileceği varsayımıyla, belirtilen gelir düzeyiyle garanti edilen pazar değeridir. Konu mülkler hali hazırda gelir getirmediğinden dolayı bu yöntem kullanılmamıştır.
İndirgenmiş Nakit Akışı Yöntemi: Proje Geliştirme yönteminde herhangi bir projesi veya ruhsatı bulunmayan arsa üzerine mevcut imar durumu çerçevesinde en uygun proje geliştirilerek elde edilecek gelirlerin indirgemesi yapılmaktadır. Arsa değerlemesinde 2. yöntem olarak kullanılan geliştirme yaklaşımında arsa üzerinde yapılacak olan projeden arsa sahibi payına düşen gelirler hesaplanarak arsa değeri bulunmaktadır.
Bölge emlakçıları ile yapılan görüşmelerde, Şarampol Caddesi cepheli satılık arsa bulunmadığı, taşınmazın arazisinin ortalama 250.000-300.000 TL/m2 aralığında birim fiyatla satılabileceği bilgisi öğrenilmiştir. Bölge genelinde kat karşılığı oranının %60 civarında olabileceği, dükkanlar için amortisman sürelerinin ortalama 15 yıl, ofisler için amortisman sürelerinin ise ortalama 20 yıl civarında olduğu belirtilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazın yer aldığı bölgede, daha kötü konumda, Adnan Menderes Bulvarı cepheli, brüt 950 m² kullanım alanlı olduğu belirtilen, bodrum kat + zemin kat + asma kattan oluşan, bodrum katta 300 m2, zemin katta 300 m2, asma katta 250 m2 olmak üzere toplam ~850 m2 alana sahip olduğu düşünülen dükkan için 114.500.000.-TL talep edilmektedir. Bodrum katın zemin kata etki oranı 1/4, asma katın zemin kata etki oranı: 1/2, olarak hesaplanmış olup indirgenmiş alan: ~500 m2 dir.
Bölgede yapılan araştırmalarda amortisman sürelerinin ~15 yıl olduğu tespit edilmiştir. Buna göre;
Yıllık Kira Bedeli (Zemin kata indirgenmiş birim fiyat): 100.000.000 TL / 15 yıl= 6.665.000 TL/yıl - Aylık Kira Bedeli: 6.665.000 TL /12 ay= 555.417 TL/ay - Kira Birim Değeri: 555.417 TL/ay / 500 m²= ~1.110 TL.m²/ay hesaplanmıştır.
Konum Şerefiyesi %20 olarak öngörülmüş olup,
Gerçekçi Birim Kira Değeri: 1.100 TL/m2/ay x 1,20 = 1.320 TL TL/m²/ay olarak hesaplanmıştır.
Değerleme konusu taşınmazın yer aldığı bölgede, daha kötü konumda, Kapalı Yol Girişinde, Şehit Binbaşı Cengiz Toytunç Caddesi cepheli, brüt 200 m² kullanım alanlı olduğu belirtilen, bodrum kat + zemin kat + asma kattan oluşan, bodrum katta 60 m2, zemin katta 60 m2, asma katta 60 m2 olmak üzere toplam ~180 m2 alana sahip olduğu düşünülen dükkan için 24.995.000.-TL talep edilmektedir.
Bodrum katın zemin kata etki oranı 1/4, asma katın zemin kata etki oranı: 1/2, olarak hesaplanmış olup indirgenmiş alan: ~105 m2 dir.
Bölgede yapılan araştırmalarda amortisman sürelerinin ~15 yıl olduğu tespit edilmiştir. Buna göre;
Yıllık Kira Bedeli (Zemin kata indirgenmiş birim fiyat): 22.500.000 TL / 15 yıl= 1.500.000 TL/yıl - Aylık Kira Bedeli: 1.500.000 TL /12 ay= 125.000 TL/ay - Kira Birim Değeri: 125.000 TL/ay / 105 m²= ~1.190 TL.m²/ay hesaplanmıştır.
Konum Şerefiyesi %15 olarak öngörülmüş olup,
Gerçekçi Birim Kira Değeri: 1.190 TL/m2/ay x 1,15 = 1.369 TL TL/m²/ay olarak hesaplanmıştır.
Değerleme konusu taşınmazın yer aldığı bölgede, benzer konumda, Cumhuriyet Meydanına çok yakın konumda, bodrum katta 56 m2, zemin katta 63 m2, asma katta 54 m2 olmak üzere toplam ~173 m2 olarak belirtilen, bodrum katta 50 m2, zemin katta 55 m2, asma katta 50 m2 olmak üzere toplam ~155 m2 alana sahip olduğu düşünülen dükkan için 28.500.000.-TL talep edilmektedir.
Bodrum katın zemin kata etki oranı 1/4, asma katın zemin kata etki oranı: 1/2, olarak hesaplanmış olup indirgenmiş alan: ~104 m2 dir.
Birim Fiyat: 25.000.000 TL / 104 m2 = 240.384 TL/m2*
(*) Taşınmazın gerçekçi pazar değeri dikkate alınmıştır.
Bölgede yapılan araştırmalarda amortisman sürelerinin ~15 yıl olduğu tespit edilmiştir. Buna göre;
Yıllık Kira Bedeli (Zemin kata indirgenmiş birim fiyat): 25.000.000 TL / 15 yıl= 1.667.000 TL/yıl - Aylık Kira Bedeli: 1.667.000 TL /12 ay= 138.917 TL/ay - Kira Birim Değeri: 138.917 TL/ay / 104 m²= ~1.356 TL.m²/ay hesaplanmıştır.
Alan Şerefiyesi -%10 olarak öngörülmüş olup,
Gerçekçi Birim Kira Değeri: 1.494 TL/m2/ay x 0.90 = 1.356 TL TL/m²/ay olarak hesaplanmıştır.
Değerleme konusu taşınmazın yer aldığı bölgede, Kapalı Yol (Şarampol Caddesi) cepheli, brüt 260 m² kullanım alanlı olduğu belirtilen, bodrum kat + zemin kat + asma kattan oluşan, bodrum katta 75 m2, zemin katta 75 m2, asma katta 75 m2 olmak üzere toplam ~225 m2 alana sahip olduğu düşünülen dükkan için, aylık kira bedeli olarak 205.000.-TL talep edilmektedir.
Bodrum katın zemin kata etki oranı 1/4, asma katın zemin kata etki oranı: 1/2, olarak hesaplanmış olup indirgenmiş alan: ~131 m2 dir.
Kira Birim Değeri: 180.000 TL/ay / 131 m²= ~1.374 TL.m²/ay hesaplanmıştır. *
(*) Taşınmazın gerçekçi pazar değeri dikkate alınmıştır.
.
Değerleme konusu taşınmazın yer aldığı bölgede, kısmen daha kötü konumda, Kapalı Yol (Şarampol Caddesi) cepheli, brüt 2. Katta konumlu, 150 m² kullanım alanlı olduğu belirtilen, ~120 m2 alana sahip olduğu düşünülen satılık bakımsız ofis için 7.500.000 TL talep edilmektedir.
Birim Fiyat: 7.000.000 TL / 120 m2 = 58.333 TL/m2* (*) Taşınmazın gerçekçi pazar değeri dikkate alınmıştır.
Konum ve Bakım Durumu Şerefiyesi +%15 olarak öngörülmüş olup, Gerçekçi Birim Fiyat: 58.333 TL/m2 x 1.15 = 67.083 TL/m2 olarak hesaplanmıştır.
Bölgede yapılan araştırmalarda, ofisler için amortisman sürelerinin ~20 yıl olduğu tespit edilmiştir. Buna göre;
Yıllık Kira Bedeli (Zemin kata indirgenmiş birim fiyat): 7.500.000 TL / 20 yıl= 375.000 TL/yıl - Aylık Kira Bedeli: 375.000 TL /12 ay= 31.250 TL/ay - Kira Birim Değeri: 31.250 TL/ay / 120 m²= ~260 TL.m²/ay hesaplanmıştır.
Konum Şerefiyesi +%25, Alan Şerefiyesi -%5 olarak öngörülmüş olup,
Gerçekçi Birim Kira Değeri: 405 TL/m2/ay x 0,75 = 308 TL TL/m²/ay olarak hesaplanmıştır.
.
Değerleme konusu taşınmazın yer aldığı bölgede, kısmen kötü konumda, Adnan Menderes Bulvarı cepheli binada, 4. Katta konumlu, 2+1 kullanımlı, 90 m² kullanım alanlı olduğu belirtilen, ~75 m2 alana sahip olduğu düşünülen kiralık bakımsız ofis için, aylık 30.000 TL talep edilmektedir.
Kira Birim Değeri: 27.500 TL/ay / 75 m²= ~367 TL.m²/ay hesaplanmıştır.
Konum Şerefiyesi +10, Alan Şerefiyesi -%40 olarak öngörülmüş olup,
Gerçekçi Birim Kira Değeri: 367 TL/m2/ay x 0,70 = 257 TL TL/m²/ay olarak hesaplanmıştır.
Değerlemeye konu taşınmaz 12576 ada 3 parselde yer alan "ZEMİN KATA HAVİ ALTI KATLI KARGİR ZİRAAT BANKASI BİNASI" vasfındadır. Değerleme konusu taşınmazın kira değer tespitinde taşınmazın kullanım amacına göre maliyet yönteminden de faydalanılmış olup, genel olarak bölgede bina, dükkan nitelikli taşınmazların 180 ayda kendini amorti edebildiği, ofis nitelikli taşınmazların 240 ayda kendini amorti edebildiği öğrenilmiştir.
Değerlemeye konu parselin üzerindeki binaya benzer nitelikte bina, dükkan ve ofis emsalleri bulunduğundan daha çok emsal karşılaştırma yöntemi kullanılmıştır.
Değerleme konusu taşınmazın kira değer tespiti yapılacağından gelir yaklaşımı yöntemi kullanılmamıştır.
Değerleme konusu taşınmazın konumu, mevcut imar durumu, yakın çevresi, mimari özellikleri ve kullanıcılarına sunduğu olanaklar gibi özellikleri göz önünde bulundurulduğunda değerleme konusu taşınmazın kiralanabilir nitelikte olduğu kanaatine varılmıştır.
Değerleme konusu taşınmazın konumu, mevcut imar durumu, yakın çevresi, mimari özellikleri ve kullanıcılarına sunduğu olanaklar gibi özellikleri göz önünde bulundurulduğunda satış süresinin "Orta-uzun", görüşünün "Satılabilir" olacağı düşünülmektedir.
Değerlemeye konu taşınmaz bulunduğu bölgede kiralık bina, ofis ve dükkan emsali bulunduğu için emsal karşılaştırma yöntemi kullanılmıştır.
Değerlemeye konu parsellerin bulunduğu bölgede benzer yapılaşma koşulunda boş arsa emsali araştırması yapılmış, taşınmaza emsal teşkil edebilecek konumda satılık arsa emsali bulunmamaktadır. Buna bağlı olarak bölgeye hakim emlakçılar ve esnaflar ile görüşülmüştür. Yapılan değerlendirme sonucudan arsa m² birim değerinin 350.000 TL/m² olabileceği kanaatine varılmıştır.
| Arsa Emsal Karsılastırma Tablosu | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Satış Değeri | Arsa | Arsa m2 Birin | Pazarbk | Yüzölcüm | Konum | Imar | Düzeltilmis Arsa Satıs Birim, | |||
| Sun (A) |
Alam | Degeri | Pavı | Düzeltmes | )üzeltmes | Düzeltmesi | Degeri | |||
| B | A/B | G | $C^(1-D)^(1-E)^(1-F)^(1-G)$ | |||||||
| Emsal 1 | 350.000,00 L | m 2 | £350.000,00 | 0% | 0% | 0% | 0% | 350.000.00 L | ||
| 350.000,00 b |
Değerlemeye konu taşınmazların yakın çevresinde yapılan incelemeler ve araştırmalarda elde edilen satılık dükkan emsalleri bulundukları konum, yaş, reklam ve ticari aktivite kabiliyetleri ve kullanım alanları dikkate alınarak değerlendirilmiş değerlemeye konu taşınmazın özellikleri göz önünde bulundurularak indirgeme yapılmıştır. Yapılan indirgeme çalışması sonucunda değerlemeye konu taşınmazın zemin kat m² satış birim değerinin yaklaşık 240.000 TL/m² olabileceği hesaplanmıştır.
| Dükkan Emsal Karşılaştırma Tablosu | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sıra Satış Değeri |
Brüt | Satış Birim m2 | Pazarlık | Cephe | Konum | Metraj | Düzeltilmiş Satış | |||
| Alanı | Değeri | Payı | Düzeltmesi | Düzeltmesi | Düzeltmesi | Birim Değeri | ||||
| Emsal 2 | 114.500.000,00 ₺ | 500 | 229.000,00 ₺ | 11,00% | 0% | -20% | 0% | 244.572,00 ₺ | ||
| Emsal 3 | 24.995.000,00 ₺ | 105 | 238.047,62 ₺ | 10,00% | 0% | -15% | 0% | 246.379,29 ₺ | ||
| Emsal 4 | 28.500.000,00 ₺ | 104 | 274.038,46 ₺ | 10,00% | 0% | 0% | 5% | 234.302,88 ₺ | ||
| 241.751,39 ₺ |
Yakın çevresinde yapılan incelemeler ve araştırmalarda elde edilen satılık Ofis/Konut emsalleri bulundukları konum, yaş, bakım durumu dikkate alınarak değerlendirilmiş değerlemeye konu taşınmazın özellikleri göz önünde bulundurularak indirgeme yapılmıştır. Yapılan indirgeme çalışması sonucunda değerlemeye konu taşınmazın ofis olarak kullanılan kısmının m² satış birim değerinin asma kat/1.katlar için ~120.000 TL/m² diğer katların ~60.000 – 70.000 TL/m² olabileceği hesaplanmıştır.
| Ofis Emsal Karsilastirma Tablosu | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| S II | Satış Değeri | Satıs Birim m 2 Pazarlık Konum Degeri |
Pavi | Düzeltmesi | Reklam ve Tabela Metrai Kabiliveti |
Düzeltmesi | Düzeltilmiş Satıs Birim Degeri |
|||
| Emsal 6 7.500.000,00 ₺ 120 | 62.500.00 ₺ | 7% | $0\%$ | $-15%$ | 0% | 66.843.75 Ł | ||||
| DÜZELTİLMİS M2 BİRİM SATIS DEĞERİ | 66.843.75 ₺ |
Kiralık emsalleri baz alınarak kira değerine ulaşılmış ve binalar için ortalama kira m² birim değeri hesaplanmıştır. Bu hesaplamaya göre kira m² birim değerinin zemin katlarda 1.332 TL.m²/ay – 1.katlarda 666 TL.m²/ay - üst katlarda ortalama 250 TL.m²/ay ila 290 TL.m²/ay olacağı sonucuna ulaşılmıştır. Toplam kapalı alanı 2.782 m² olan değerlemeye konu taşınmazın aylık ortalama kira değerinin 462 TL.m²/ay olacağı hesaplanmıştır.
| Kiralık Dükkan Emsal Karşılaştırma Tablosu | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sıra | Kira Değeri | Brüt Alanı |
Kira Birim m² Değeri |
Pazarlık Payı |
Konum Düzeltmesi |
Reklam ve Tabela Kabiliyeti |
Metraj Düzeltmesi |
Düzeltilmiş Satış Birim Değeri |
||
| Emsal 5 | 205.000,00 ₺ | 131 | 1.564,89 ₺ | 13% | 0% | 0% | 0% | 1.361,45 ₺ | ||
| DÜZELTİLMİŞ M2 BİRİM KİRA DEĞERİ | ||||||||||
| Kiralık Ofis Emsal Karşılaştırma Tablosu | ||||||||||
| Sıra | Kira Değeri | Brüt Alanı |
Kira Birim m² Değeri |
Pazarlık Payı |
Konum Düzeltmesi |
Reklam ve Tabela Kabiliyeti |
Metraj Düzeltmesi |
Düzeltilmiş Satış Birim Değeri |
||
| Emsal 7 | 27.500,00 ₺ | 75 | 366,67 ₺ | 5% | -15% | 0% | 40% | 240,35 ₺ | ||
| 240,35 ₺ |
| KIRA DEĞERLERI | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kat | Mahallindeki Nitelik |
BB Alanı | Birim Kira Değeri Aylık Kira Değeri Yıllık Kira Değeri | Kap. Oranı | Toplam Değeri | |||||
| Bodrum Kat | Dükkan | $405 \text{ m}^2$ | ₺333,00 | ₺134.865,00 | ₺1.618.380,00 | 6,66% | ||||
| Zemin Kat | Dükkan | $378 \text{ m}^2$ | ₺1.332,00 | ₺503.496.00 | ₺6.041.952,00 | 6.66% | ₺148.740.000,00 | |||
| 1. Kat | Dükkan | $281 \text{ m}^2$ | ₺666,00 | ₺187.146.00 | ₺2.245.752.00 | 6,66% | ||||
| 2. Kat | Ofis/Büro | $338 \text{ m}^2$ | ₺291,65 | ₺98.577,70 | ₺1.182.932,40 | 5,00% | ₺23.660.000,00 | |||
| 3. Kat | Ofis/Büro | $345 \text{ m}^2$ | ₺270,85 | ₺93.443.25 | \$1,121,319,00 | 5,00% | ₺22.425.000,00 | |||
| 4. Kat | Ofis/Büro | $345 \text{ m}^2$ | ₺270,85 | ₺93.443,25 | \$1,121,319,00 | 5,00% | ₺22.425.000,00 | |||
| 5. Kat | Ofis/Büro | $345 \text{ m}^2$ | ₺250.00 | ₺86.250.00 | ₺1.035.000.00 | 5,00% | ₺20.700.000.00 | |||
| 6. Kat | Ofis/Büro | $345 \text{ m}^2$ | ₺250,00 | ₺86,250,00 | ₺1,035,000,00 | 5,00% | ₺20,700,000,00 | |||
| Toplam | 61.283.471,20 | \$15.401.654,40 | \$258.650.000,00 | |||||||
| Toplam Yaklaşık | ₺1.285.000,00 | 615.420.000,00 | \$258.650.000,00 |
Satılık emsalleri baz alınarak satış m² birim değerine ulaşılmıştır. Pazarlık sonrası satış değerleri emsallerin konum ve diğer özelliklerine göre indirgenmiş ve ortalama satış m² birim değerinin zemin katlarda 240.000 TL/m² - 1.katlarda 120.000 TL/m² - üst katlarda ise 60.000 ila 70.000 TL/m² olabileceği hesaplanmıştır. Buna göre; toplam kapalı alanı 2.782 m² olan değerlemeye konu taşınmazın satış değerinin ~92.972 TL/m² olacağı hesaplanmıştır.
| Emsal Karşılaştırma Yöntemi | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kat | Mahallindeki Nitelik |
BB Alanı | Birim Satış Değer | Toplam Değeri | ||||
| Bodrum Kat | Dükkan | $405 \text{ m}^2$ | ₺60.000,00 | |||||
| Zemin Kat | Dükkan | $378 \text{ m}^2$ | ₺240.000,00 | ₺148.740.000,00 | ||||
| 1. Kat | Dükkan | $281 \text{ m}^2$ | ₺120.000,00 | |||||
| 2. Kat | Ofis/Büro | $338 \text{ m}^2$ | ₺70.000,00 | ₺23.660.000,00 | ||||
| 3. Kat | Ofis/Büro | $345 \text{ m}^2$ | ₺65.000,00 | ₺22.425.000,00 | ||||
| 4. Kat | Ofis/Büro | $345 \text{ m}^2$ | ₺65.000,00 | ₺22.425.000,00 | ||||
| 5. Kat | Ofis/Büro | $345 \text{ m}^2$ | ₺60.000,00 | ₺20.700.000,00 | ||||
| 6. Kat | Ofis/Büro | $345 \text{ m}^2$ | ₺60.000,00 | ₺20.700.000,00 | ||||
| Toplam | $2782 \text{ m}^2$ | \$258.650.000,00 |
Bu rapor Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş'nin talebi üzerine Antalya ili, Muratpaşa ilçesi, Tahılpazarı Mahallesi, 12576 ada 3 parsel üzerinde yer alan "ZEMİN KATA HAVİ ALTI KATLI KARGİR ZİRAAT BANKASI BİNASI" niteliğindeki ana gayrimenkulün piyasa satış ve kira değerinin tespiti amacıyla;
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin Madde-34/1 g fıkrasında yer alan "Portföyde yer alan ve ortaklığın hesap döneminin son üç ayı içerisinde herhangi bir nedenle rayiç değeri tespit edilmemiş olan varlıkların yılsonu değerlerinin tespiti" hükmüne binaen,
Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan " Değerleme raporlarında bulunması Gereken Asgari hususlar" çerçevesinde Tebliğin 1'inci maddesi ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
İş bu rapor; Antalya ili, Muratpaşa ilçesi, Tahılpazarı Mahallesi, 12576 Ada, 3 Parsel nolu taşınmazın, pazar değerinin takdiri amacı ile hazırlanmıştır. Değerleme konusu taşınmazhali hazırda zemin + 1.kat, 3. Kat, 4. Kat, 5. Kat ve 6. Katları kullanımda diğer katları atıl olarak kullanılmaktadır. Konu taşınmaz ile rekabet edebilecek emsal mülkler incelenmiş, ulaşım ilişkileri, çevre yapılanmaları, bulundukları lokasyon dikkate alınarak Emsal Karşılaştırma Yaklaşımından faydalanılmıştır.
Yapılan araştırmalar neticesinde gerekli yuvarlama ve düzeltme işlemleri neticesinde taşınmazın arsa değeri için 350.000 TL/m² dikkate alınmıştır.
Parsel üzerindeki yapının 4/B yapı sınıfında olduğu tespit edilmiş, yaşı ve kullanım durumu gözetilerek %20 yıpranma düşülerek yapı maliyetine ulaşılmıştır.
| Maliyet Yöntemi | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Nitelik | Alan | Birim Fiyat | Yıpranma Payı | Toplam Değer | ||||
| Arsa | 399 m² | ₺350.000,00 | - | ₺139.650.000,00 | ||||
| Bina | 2782 m² | ₺17.400,00 | 20% | ₺38.725.000,00 | ||||
| Şerefiye + Kar Payı | ₺80.275.000,00 | |||||||
| Toplam ₺258.650.000,00 |
| SİGORTAYA ESAS BEDEL |
||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Nitelik | Alan | Birim Fiyat | Yıpranma Payı | Toplam Değer | ||||||
| Bina | 2782 m² | ₺17.400,00 | 0% | ₺48.405.000,00 | ||||||
| Toplam ₺48.405.000,00 |
Sonuç olarak konu taşınmazın 25.12.2024 tarihi itibariyle
Rakamla; 258.650.000,00-TL ve Yazıyla; (İkiyüzellisekizmilyonaltıyüzellibinTürk lirası)
KDV dahil satış değeri: 258.650.000-TL + KDV(%20) 51.730.000-TL = 310.380.000,- TL dir.
Usd kurundan değeri; 7.329.271 –USD
Tespit edilen bu değerler taşınmazın peşin satışına yöneliktir.
24.12.2024 tarihi itibariyle TCMB efektif Satış Kuru 1 USD : 35,29
| Değerleme Uzmanı | Değerleme Uzmanı | Değerleme Firması |
|---|---|---|
| Bedriye Burcu EMEKDAR | Gamze AYDIN | Serdar Kadir ASLAN |
| Lisans No: 404660 | Lisans No:408293 | Lisans No: 402750 |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.