Regulatory Filings • Dec 27, 2024
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
FORM GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
2024.ZGYO.11
Aralık 2024
| Talep Sahibi | Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Raporu Düzenleyen |
Form Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. | ||||
| Rapor Tarihi | 25.12.2024 | ||||
| Rapor Numarası | 2024.ZGYO.11 | ||||
| Raporun Konusu | İstanbul İli, Beyoğlu İlçesi, 411 Ada, 7 Parsel üzerindeki Kargir Apartman ve 2 Dükkan Nitelikli Taşınmaz |
||||
| İstanbul İli, Beyoğlu İlçesi, 411 Ada, 7 Parsel üzerindeki Kargir Apartman ve 2 Dükkan Nitelikli Taşınmaz Satış Değer Tespiti |
|||||
| Değerleme Konusu ve Kapsamı |
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği Madde-34/1 g fıkrasında yer alan "Portföyde yer alan ve ortaklığın hesap döneminin son üç ayı içerisinde herhangi bir nedenle rayiç değeri tespit edilmemiş olan varlıkların yılsonu değerlerinin tespitine istinaden yapılmıştır. |
||||
| İş bu rapor, Ellisekiz |
(58) sayfadan oluşmaktadır ve ekleriyle bir bütündür. |
||||
| Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar" çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır. |
|||||
| İçindekiler | YÖNETİCİ ÖZETİ 6 | |
|---|---|---|
| 1. RAPOR BİLGİLERİ 8 | ||
| 1.1 | Rapor Tarihi |
8 |
| 1.2 | Rapor Numarası |
8 |
| 1.3 | Raporun Türü / Başlık | 8 |
| 1.4 | Raporu Hazırlayan Değerleme Uzmanı ve Denetmen Adı ve Soyadı | 8 |
| 1.5 | Sorumlu Değerleme Uzmanı Adı ve Soyadı | 8 |
| 1.6 | Değerleme Tarihi | 8 |
| 1.7 | Dayanak Sözleşmesi Tarihi / Numarası |
8 |
| 1.8 | Değerleme Raporunun Amacı | 8 |
| 1.9 | Raporun SPK düzenlemeleri kapsamında hazırlanıp hazırlanmadığına ilişkin açıklama | 8 |
| 1.10 | Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler |
8 |
| 2. DEĞERLEME KURULUŞU-MÜŞTERİ BİLGİLERİ, DEĞERLEMENİN TANIM VE KAPSAMI 10 | ||
| 2.1. Değerleme Kuruluşunun Unvanı, Adresi ve Şirket Bilgileri 10 |
||
| 2.2. Müşteri Ünvanı, Adresi ve Bilgileri10 | ||
| 2.3. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve (Varsa) Getirilen Sınırlamalar10 | ||
| 2.4. İşin Kapsamı 10 |
||
| 3. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER 12 | ||
| 3.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevresel Özellikleri 12 |
||
| 3.1.1. Gayrimenkulün Çevresel Özellikleri: 12 |
||
| 3.1.2. Ulaşım Bağlantıları: 14 |
||
| 3.1.3. Tanımı: 15 |
||
| 3.2. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri15 | ||
| 3.3. Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanlar16 | ||
| 3.4. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri ile Mevcut Durumun Uygunluğu 17 |
||
| 3.5. Gayrimenkulün Son Üç Yılındaki Mülkiyet ve Diğer Hukuki Değişiklikler (İmar Durumu, Kamulaştırma İşlemleri, vb.) 17 |
||
| 3.6. Gayrimenkulün Tapu Tetkiki 17 |
||
| 3.7. Gayrimenkulün İmar Durumu 17 |
||
| 3.7.1 Gayrimenkul ile ilgili herhangi bir yıkım kararı, cezai tutanak, durdurma kararı olup olmadığına ilişkin sorgulama 17 |
||
| 3.7.2 Gayrimenkulün Kadastral Durumunda son 3 yıl içerisinde herhangi bir değişiklik olup olmadığı hakkında görüş: | 17 | |
| 3.8. Değerlemesi yapılan projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp alınmadığı, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı |
| hakkında bilgi ve projenin gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası hükümleri | |
|---|---|
| çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkında görüş17 | |
| 3.9. Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun | |
| uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi v.b) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi,18 |
|
| 3.10. Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu | |
| değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama18 |
|
| 3.11. Gayrimenkule ilişkin yapılmış bir sözleşme olup olmadığına ilişkin açıklama18 | |
| 4. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER 20 | |
| 4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler20 | |
| 4.2. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler20 | |
| 4.3. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler23 | |
| 4.4. Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri23 | |
| 4.5. Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler23 | |
| 4.6. Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler24 | |
| 4.7. Taşınmazların Değerine Etken Faktörler24 | |
| 4.8. Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri24 | |
| 4.9. Değerlemede ve Proje Geliştirmede Kullanılan Yöntemler25 | |
| 4.9.1 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı 25 |
|
| 4.9.2 Gelir İndirgeme Yaklaşımı 25 |
|
| 4.9.3 Maliyet Yaklaşımı 25 |
|
| 4.10. Değerleme Çalışmasında Kullanılan Yöntemler ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri25 | |
| 4.11.Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değeri 25 |
|
| 4.12. Nakit / Gelir Akımları Analizi 25 |
|
| 4.13. Maliyet Oluşumları Analizi 26 |
|
| 4.14. Değerlemede Esas Alınan Satış Örnekleri ve Bunların Seçilme Nedenleri26 | |
| 4.15. Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler28 | |
| 4.16. Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi28 | |
| 4.17. Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi, Kullanılan Veriler, Varsayımlar ve Sonuçlar28 | |
| 4.18. Gayrimenkulün En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi 28 |
|
| 4.19. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi 29 |
|
| 4.20 Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde emsal pay oranları29 | |
| 5. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 31 | |
| 5.1. Değerleme Metotlarının ve Analizlerinin Uyumlaştırılması, Nedenleri 31 |
|
| 5.2. Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Gerekçeleri31 | |
| 5.3. Gayrimenkulün Yasal Gereklilikleri, İzin ve Belgelerinin Durumu İle İlgili Genel Görüş31 |
| 5.4. Gayrimenkulün, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı |
|---|
| Çerçevesinde, Bir Engel Olup-Olmadığı İle İlgili Görüş31 |
| 6. SONUÇ 33 |
| 6.1. Sorumlu Değerleme Uzmanın Sonuç Cümlesi33 |
| 6.2. Peşin Satış Fiyatı Esas Alınarak, Türk Lirası Üzerinden Nihai Değer Takdirinin Yapılması33 |
| 6.3. Değerlemenin Katma Değer Vergisi Hariç Yapılması ve İlgili Katma Değer Vergisi Tutarının da Eklenerek Toplam Değere Ulaşılması,34 |
| 6.4. Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde, projenin değerleme tarihi itibariyle bitirilmiş olması varsayımı ile Türk Lirası üzerinden ve ayrıca değerleme tarihi itibariyle tamamlanmış kısmının arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden değerinin takdir edilmesi 34 |
| 7. EKLER Hata! Yer işareti tanımlanmamış. |
| YÖNETİCİ ÖZETİ | |
|---|---|
| Talep Sahibi | Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi |
| Rapor No ve Tarihi | 2024.ZGYO.22 / 25.12.2024 |
| Değerleme Konusu | İstanbul İli, Beyoğlu İlçesi, 411 Ada, 7 Parsel üzerindeki Kargir Apartman ve 2 Dükkan Nitelikli Taşınmaz Satış Değer Tespiti |
| ve Kapsamı | Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği Madde-34/1 g fıkrasında yer alan "Portföyde yer alan ve ortaklığın hesap döneminin son üç ayı içerisinde herhangi bir nedenle rayiç değeri tespit edilmemiş olan varlıkların yılsonu değerlerinin tespitine istinaden yapılmıştır. |
| Taşınmazların Açık Adresi |
Kocatepe Mahallesi, Abdülhak Hamit Caddesi, No: 11, Beyoğlu / İSTANBUL |
| Tapu Kayıt Bilgisi | İstanbul İli, Beyoğlu İlçesi, Şehitmuhtar Mahallesi, Taksim Ve Abdulhakhamit ve Aydede Mevkii, 411 ada 7 parsel |
| Fiili Kullanımı (Mevcut Durumu) |
Taşınmaz hâlihazırda The Nest Otel ve Dükkan niteliğinde kullanılmaktadır. |
| İmar Durumu | 411 ada 7 parsel 1/1.000 Ölçekli Uygulama İmar Planı kapsamında " Turizm+Konaklama Alanı" lejantı içerisinde yer almakta olup, üzerinde eski eser nitelikli bina bulunmaktadır. |
| Kısıtlılık Hali | Taşınmazların tapu kaydında kısıtlılık oluşturabilecek herhangi bir kayıt bulunmamaktadır. |
| Taşınmazların Yasal | TOPLAM: 389.650.000,00 ₺ |
| Durumuyla KDV | |
| Hariç Toplam Değeri |
( Üçyüzseksendokuzmilyonaltıyüzellibin Türk Lirası ) |
| Taşınmazların | TOPLAM: 389.650.000,00 ₺ |
| Mevcut Durumuyla | |
| KDV Hariç Toplam Değeri |
( Üçyüzseksendokuzmilyonaltıyüzellibin Türk Lirası ) |
| Taşınmazların Yasal | TOPLAM: 467.580.000,00 ₺ |
| Durumuyla KDV | |
| Dahil Toplam | |
| Değeri | ( Dörtyüzaltmışyedimilyonbeşyüzseksenbin Türk Lirası ) |
| Taşınmazların | TOPLAM: 467.580.000,00 ₺ |
| Mevcut Durumuyla | |
| KDV Dahil Toplam Değeri |
( Dörtyüzaltmışyedimilyonbeşyüzseksenbin Türk Lirası ) |
| Açıklama | Taşınmaz hâlihazırda The Nest Otel ve Dükkan niteliğinde kullanılmaktadır. Değerleme sürecini olumsuz etkileyecek bir durum oluşmamıştır. |
| Raporu Hazırlayanlar |
Tolga ORHAN- SPK Lisans No: 401856 |
| Denetmen | Gökhan DOĞAN - SPK Lisans No: 408240 |
| Sorumlu Değerleme Uzmanı |
Çetin BEGİÇ- SPK Lisans No: 400479 |
Gökhan DOĞAN (SPK Lisans No: 408240)
Değerleme raporu hazırlanmak üzere şirketimiz tarafından yerinde, ilgili kurum ve kuruluşlarda 01.12.2024 ile 25.12.2024 tarihleri arasında incelemeler yapılmıştır.
08.10.2024 / 2024.ZGYO.12
Bu rapor, ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş'nin talebi üzerine; İstanbul İli, Beyoğlu İlçesi, 411 ada, 7 parsel üzerindeki sekiz katlı kargir banka hizmet binası nitelikli taşınmazın mevcut piyasa satış değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik olarak hazırlanan Gayrimenkul Değerleme Raporu'dur.
Değerlemenin amacı, taraflar arasında imzalanan sözleşmede de belirtildiği üzere, bilgileri verilen taşınmazların portföyde değerlendirilmek üzere piyasa değerlerinin tespitini içeren değerleme raporunun hazırlanmasıdır.
Değerleme raporu; ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ için hazırlanmaktadır. Değerleme raporu, 31.08.2019 tarih ve 30874 sayı ile Resmi Gazetede yayınlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)' in 1. maddesi 2. fıkrası doğrultusunda sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti kapsamında hazırlanmıştır.
Değerleme konusu taşınmaz için 30.10.2024 tarihinde hazırlanan değerleme raporunda KDV hariç 258.000.000.- TL değer takdir edilmiştir.
Şirketimiz, 01.12.2006 tarih ve 6695 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayımlanan şirket ana sözleşmesine göre; taşınmazlar ve buna bağlı her tür taşınır malların yerinde incelemelerini gerçekleştirmek, bunlara bağlı ekspertiz raporlarını düzenlemek ve her türlü değerleme konusunda tüm özel ve kamu kuruluşlarına danışmanlık hizmeti vermek amacı ile 300.000,00 ₺ sermaye ile kurulmuştur. Şirketimiz güncel sermayesi 21.000.000 ₺'dir
Şirketimiz, T.C. Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 27.07.2007 tarih ve B.02.1.SPK.0.15.534 sayılı yazısı ile SPK mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
Şirketimiz, Yelken Plaza Balgat Mahallesi Mevlana Bulvarı No: 139 A - Blok 6. Kat Daire: 25 Çankaya / ANKARA adresinde faaliyetlerine devam etmektedir.
Şirket Unvanı : ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ
Şirket Adresi : Finanskent Mahallesi Finans Caddesi, B Blok, No: 44/B Ümraniye / İSTANBUL
Şirket Amacı : Ülkemiz gayrimenkul sektörünün gelişimine ivme kazandıracak ve Türkiye için katma değer oluşturacak projeler ile sektöründe öncü şirketler arasında yer almak, yüksek yatırım değeri sunan özgün projeler geliştirerek istikrarlı bilanço büyümesi gerçekleştirmek, kurumsal değerleri ve yönetim anlayışıyla sektöründe örnek bir kurum olmak ve hissedarlarına en yüksek getiriyi kazandıracak değer artıran projeleri hayata geçirmektir.
| Sermayesi | : 4.693.620.000,-₺ |
|---|---|
| Halka Açıklık | : % 18,94 |
| Telefon | : 0216 396 77 72-73 |
| E-Posta | : [email protected] |
Değerleme çalışması Sermaye piyasası değerleme standartlarına uygun olarak yapılmış, standartlar haricinde herhangi bir müşteri talebi olmamıştır.
İstanbul İli, Beyoğlu İlçesi, Şehitmuhtar Mahallesi, 411 ada 7 Parsel üzerinde konumlu "Kargir Apartman ve 2 Dükkan" nitelikli ana gayrimenkul ve arsasının günümüz ekonomik koşullarında cari pazar değerinin belirlenmesi.
Yaklaşık 20 milyonluk nüfusuyla dünyada Bombay ve Mexico'dan sonra 3. en kalabalık şehirdir. 133 milyar dolarlık yıllık üretimiyle Dünyada 8. sırada yer alır. Türkiye'nin kültür ve finans merkezidir. İstanbul, 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır. Marmara kıyısı ve İstanbul Boğazı (Boğaziçi) boyunca, Haliç'i de çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur. İstanbul'un Avrupa'daki bölümüne Rumeli yakası, Asya'daki bölümüne ise Anadolu yakası denir. Dünyada iki kıta üzerinde kurulu tek metropoldür.
Yeni kurulan ilçelerle beraber 39 ilçe ve büyükşehir belediyesi ile toplam 40 belediyeden oluşmaktadır. Bahçelievler Adalar, Arnavutköy, Ataşehir, Avcılar, Bağcılar, Bahçelievler, Beyoğlu, Başakşehir, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beykoz, Beylikdüzü, Beyoğlu, Büyükçekmece, Çatalca, Çekmeköy, Eminönü, Esenler, Bahçelievler, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Güngören, Kadıköy, Kağıthane, Kartal, Küçükçekmece, Maltepe, Pendik, Sancaktepe, Sarıyer, Sultanbeyli, Sultangazi, Silivri, Şile, Şişli, Ümraniye, Üsküdar, Tuzla, Zeytinburnu ilçelerine sahiptir.
Dünyanın en eski şehirlerinden olan İstanbul, 330 - 395 yılları arasında Roma İmparatorluğu, 395 - 1204 ile 1261 - 1453 yılları arasında Bizans İmparatorluğu, 1204 - 1261 arasında Latin İmparatorluğu ve son olarak 1453 - 1922 yılları arasında Osmanlı İmparatorluğu'na başkentlik yapmıştır.
İstanbul'un kuzey ve güneyi denizlerle çevrili olup kuzeyinde Karadeniz güneyinde Marmara Denizi vardır. Batısında Tekirdağ'ın Çerkezköy, Çorlu, Marmara Ereğlisi ve Saray ilçeleri, doğusunda Kocaeli'nin Gebze, Körfez ve Kandıra ilçeleri bulunur. Boğaziçi'ndeki Fatih Sultan Mehmet ve Boğaz Köprülerişehrin iki yakasını birbirine bağlar. İstanbul'un nüfusu son 25 yılda 4 katına çıkmıştır. İstanbul'da yaşayanların yaklaşık %65'i Avrupa yakasında; %35'si de Anadolu yakasında yaşar. İşsizlik sebebi ile birçok insan İstanbul'a göç etmiş, genelde şehir etrafında gecekondu mahalleleri oluşturmuştur.
Şehre havayolu, karayolu, denizyolu ve demiryolu ile ulaşmak mümkündür. Şehrin 3 adet uluslararası havalimanı mevcuttur. Bunlar Yeşilköy Atatürk Havalimanı, İstanbul Havalimanı ve Sabiha Gökçen Havalimanı'dır. Büyük İstanbul Otogarı 1980'li yıllarda Topkapı'da bulunan İstanbul Trakya Otogarı'nın yetersiz gelmesi üzerine, 1987'de İstanbul Büyükşehir Belediyesi ile Büyük İstanbul Otobüs İşletmeleri Anonim Şirketi arasında imzalanan antlaşmayla yapımına başlanmış, 1994 yılında hizmete girmiştir. Avrupa'nın en büyük otogarı olmakla beraber dünyanın en büyük 3. otogarı konumundadır. Haydarpaşa Garı, 1908'de İstanbul - Bağdat Demiryolu hattının başlangıç istasyonu olarak inşa edilen tren garıdır. Gar, TCDD'nin ana istasyonudur. İstanbul'un Anadolu Yakasında Kadıköy'de bulunur. Osmanlı İmparatorluğunun son dönemlerinde Bağdat Demiryolu yanında İstanbul-Şam-Medine (Hicaz Demiryolu) seferleri de yapılmaya başlanmıştır. İstanbul'da ulaşım, ağırlıklı olarak İETT yönetiminde otobüs seferleri ve dış semtlerde minibüs ve dolmuş taşımacılığı ile birbirinden farklı sistemlerde raylı ulaşım sistemlerinin desteği ve İstanbul'un coğrafi konumundan faydalanarak İDO' ya ait klasik vapurlar ve modern deniz otobüsleri ile sağlanmaktadır. İstanbul'da her gün, 5712 km²'lik bir alanda 11 milyondan fazla kişi bu ulaşım imkanlarını kullanmaktadır.
Beyoğlu veya eskiden Pera, İstanbul ilinin Avrupa yakasında bulunan ilçelerinden biridir. Kuzeybatıda Şişli ve Kâğıthane, doğuda Beşiktaş ve İstanbul Boğazı, güneyde ve batıda ise Haliç ile sınırlı ilçenin yüzölçümü 8,76 km2'dir ve 45 mahalleden oluşmaktadır. İsmini Pera da denen, Tünel–Taksim arasında uzanan İstiklal Caddesi ve ona açılan sokakların belirlediği alanı kapsayan Beyoğlu semtinden alır.
Beyoğlu ilçesi, 20 Nisan 1924 tarihinde yürürlüğe giren 491 sayılı kanunla kurulmuştur. Cumhuriyet döneminin ilk yıllarında Beyoğlu ilçesi; Merkez, Beşiktaş, Kemerburgaz, Şişli ve Taksim bucaklarından meydana geliyordu. 1930'da Beşiktaş ilçesinin kurulmasıyla önce Beşiktaş bu ilçeden ayrıldı. 1935 sayımında Merkez bucağının 3, Kemerburgaz bucağının 10, Şişli bucağının 2 köyü ve Taksim, Beyoğlu ilçesini oluşturuyordu. Kemerburgaz bucağı 1936'da kurulan Eyüp ilçesine, Şişli bucağı da 1954 kurulan Şişli ilçesine bağlandı. 1970'ten beri Beyoğlu ilçesi, mahallelerden oluşan bir idari yapıya sahiptir. Bugün Beyoğlu ilçesi 45 mahalleden oluşmaktadır.
Beyoğlu ilçesi bugünkü sınırlarına ulaştığı 1950'lerden beri 220-250 bin arasında dalgalanan nüfus grafiğine sahiptir. Bunun başlıca sebebi normal gelişme süreci içinde gelişebileceği herhangi bir yer kalmaması nedeniyledir. 2023 yılı adrese dayalı kayıt sistemi verilerine istinaden ilçe nüfusu 218.589 olarak belirlenmiştir.
İlçe bütünündeki önemli lokasyonlar; İstiklal Caddesi, Galataport, Galata Kulesi, Galata Mevlevihanesi, Tarık Zafer Tunaya Kültür Merkezi, Narmanlı Han, Mehmet Akif Ersoy Müze Evi, Atlas Pasajı, Emek Sineması, Taksim Camisi ve Atatürk Kültür Merkezi olarak sıralanabilir niteliktedir.
Değerleme konusu taşınmaz; Beyoğlu İlçesi, Kocatepe Mahallesi, Abdülhak Hamit Caddesi, Dış Kapı No: 11 posta adresinde yer almaktadırlar.
Bölge; ağırlıklı olarak otel ve ticaret alanlarının yer aldığı, iç kısımlarda ise konut alanlarının bulunduğu lokasyondadır. Taşınmazın yakın çevresinde Taksim Meydanı, Gezi Parkı, Atatürk Kültür Merkezi, İstiklal Caddesi bulunmaktadır. Bölgenin şehir merkezinde konumlu olması, sahil yolu hattına yakın olması, ulaşım olanakları bakımından güçlü olması, altyapının sorunsuz olması gayrimenkulün değerine olumlu yansımaktadır.
Taşınmazın konumlu olduğu Ana Yapı;
Ana gayrimenkul; 230,48 m2 yüzölçümüne sahip 411 ada 7 parsel üzerinde yer alan arsa ve Kargir Apartman ve 2 Dükkan nitelikli taşınmazdır. Ana taşınmaz 21.12.2010 tasdik tarihli Beyoğlu Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı dahilinde, Turizm+Konaklama Alanı lejantlı olduğu ve üzerinde eski eser bulunan arsa ve üzerinde yer alan bodrum, zemin ve 6 normal kattan ibaret "Kargir Apartman ve 2 Dükkan" nitelikli yapıdan oluşmaktadır. Yapının Abdülhak Hamit Caddesi üzerinden girişi bulunmakta olup, yakın çevresinde Taksim Meydanı, Gezi Parkı, Atatürk Kültür Merkezi, İstiklal Caddesi bulunmaktadır.
Ana taşınmaz incelenen projesine istinaden Bodrum katta; depolar, mutfak, ofis, personel odaları ve wc hacimlerinden oluşmakta olup brüt 230,48 m2 , zemin katta; restoran, lobi, dükkan, satış ofisi ve müdür odası hacimlerinden oluşmakta olup brüt 230,48 m2 , 1-5 normal katlarda; 7 şer adet oda, 7şer banyo-wc ve kat hizmet odaarı hacimlerinden oluşmakta olup brüt 273,80 er m2 , 6. Katta mutfak, kahvaltı salonu, mutfak, ofisler ve teras, 166,37 m2 (+107,43 m2 teras) olmak üzere toplam 35 otel odası ve ortak alanlarla 1996,33 m2 (+107,43 m2 teras) kullanım alanına sahiptir. Yerinde yapılan tespitte 6. Kattaki terastan 10,00 m2 lik kısmının kapatıldığı tespit edilmiş olup, kat mahallen brüt 176,37 m2 alana ve 97,43 m2 terasa sahiptir. Yapı toplam mahallen brüt 2.006,33 m² kapalı alan ve 97,43 m² terasa sahiptir. Mahallinde yapılan incelemede otel içerisinde uygun olan 2 adet oda görülebilmiştir. Yerinde yapılan gözlemlerde 1-5 normal katlarda iç tasarım değiştirilerek 11 er adet otel odası, 6. Katta 2 otel odası inşa edildiği ve mevcut toplam 57 otel odası haline çevrildiği tespit edilmiştir.
Taşınmazda zeminler kısmen halı kaplı kısmen parke kaplı, duvarlar duvar kağıdı kaplıdır. Dış kapılar güvenlikli cam, iç kapılara ahşap, pencereler PVC doğramadır. Dükkan zeminleri mermer, duvarlar saten boyalıdır. Vitrini alüminyum doğrama, vitrin cephesi yaklaşık 3 metredir.
Taşınmazın ortalama oda fiyatlarının 2.000-2.500.-TL/gün civarında olduğu bilgisi alınmış, turizm belgesine ulaşılamamıştır.
| İli | : | İstanbul |
|---|---|---|
| İlçesi | : | Beyoğlu |
| Bucağı | : | - |
| Mahallesi | : | Şehitmuhtar |
| Ada No. | : | 411 |
| Parsel No. | : | 7 |
| Nitelik | : | Kargir Apartman ve 2 Dükkan |
| Yüzölçümü | : | m2 230.48 |
| Malik | : | ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ 1/1 |
| Tarihi | : | 08.07.2020 |
|---|---|---|
| Cilt | : | 3 |
| Sayfa | : | 557 |
Değerleme konusu ana taşınmazın ada/parsel bazında konumunun uygunluğu Beyoğlu Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde incelenen paftasından tespit edilmiştir. Beyoğlu Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden yazılı imar durumu temin edilememiştir.
Taşınmazın TAKBİS kayıtları Web Tapu sistemi üzerinden 25.12.2024 tarih 11:26 saatinde alınmıştır.
| TAPU KAYIT BİLGİSİ Zemin Tipi: Taşınmaz Kimlik No: il/ilce: Kurum Adı: Mahalle/Köy Adı: Mevkii: Cilt/Sayfa No: Kayıt Durum: |
AnaTasinmaz 21276902 İSTANBUL/BEYOĞLU Beyoğlu ŞEHİTMUHTAR Mah. TAKSİM VE ABDULHAKHAMİT V E AYDEDE 3/557 |
Ada/Parsel: AT Yüzölçüm(m2): Bağımsız Bölüm Nitelik: |
411/7 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 230.48 | ||||||||
| Bağımsız Bölüm Brüt | ||||||||
| YüzÖlçümü: Bağımsız Bölüm Net |
||||||||
| YüzÖlçümü: | ||||||||
| Blok/Kat/Giriş/BBNo: | ||||||||
| Aktif | Arsa Pay/Payda: Ana Taşınmaz Nitelik: |
KARGİR APARTMAN VE 2 DÜKKAN | ||||||
| TAŞINMAZA AİT ŞERH BEYAN İRTİFAK BİLGİLERİ | ||||||||
| S/B/I | Açıklama | Malik/Lehtar | Tesis Kurum Tarih- Yevmiye |
Terkin Sebebi- Tarih- Yevmiye |
||||
| Beyan | Diğer (Konusu: Turizm amaçlı kullanım dışında kullanılamayacağına veya konaklama birimleri üzerinde devre mülk, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulamayacağına, yararlanma, kullanma, ve yönetimi ilişkin anlaşmaların tapu siciline şerh edilemeyeceğine yönelik beyan ) Tarih: - Sayı: - (Şablon: Diğer) |
(SN:8051348) KÜLTÜR VE TURİZM BAKANLIĞI YATIRIM VE İŞLETMELER |
Beyoğlu - 11-09-2024 11:40 - 14597 |
|||||
| 1/2 | ||||||||
| GENEL MÜDÜRLÜĞÜ VKN: |
||||||||
| Beyan | KORUNMASI GEREKLİ TAŞINMAZ II. GRUP KÜLTÜR VARLIĞIDIR. (3. DOSYA) 5/10/2010 TARİH 3945 SAYI( Şablon: Korunması Gerekli Taşınmaz Kültür Varlığıdır.) |
Beyoğlu - 05-10-2010 00:00 - $\Omega$ |
||||||
| MÜLKİYET BİLGİLERİ (Hisse) Sistem No |
Malik | El Birliği No |
Hisse Pay/ Payda |
Metrekare | Toplam Metrekare |
Edinme Sebebi-Tarih- Yevmiye |
Terkin Sebebi- Tarih-Yevmiye |
Taşınmaza yönelik Beyoğlu Belediyesi İmar Müdürlüğü arşiv dosyası içerisinde 05.08.2024 tarihli mimari tadilat projesi, 30.05.2022 tarih, 02-02 sayılı restorasyon ruhsatı, 10.10.2024 tarih 03-32 nolu tadilat ruhsatı görülmüştür.
E-Devlet Portalı üzerinden yapılan sorgulamada değerleme konusu taşınmaza ait 05.12.2020 tarihinde verilmiş olan 10 yıl süreli M29346E011C8C sayılı olan F sınıfı enerji kimlik belgesi bulunmaktadır.
25.12.2024 tarihinde TKGM Webtapu Online Takbis Sistemi üzerinden alınmış takyidat kaydına göre değerleme konusu parsel Kargir Apartman ve 2 dükkan niteliğindedir. Değerleme konusu taşınmaz Otel ve dükkan vasfında kullanılmakta olup, takyidat kaydı ile halihazırdaki kullanımları uyumlu durumdadır.
TKGM Webtapu Online Takbis Sistemi üzerinden alınmış takyidat kaydına göre son üç yıl içerisinde mülkiyet değişikliği görülmemiştir.
Rapora konu taşınmaza ilişkin tapu ve takyidat bilgileri 25.12.2024 tarihinde TKGM Webtapu Online Takbis Sistemi üzerinden alınmış takyidat kaydı üzerinden incelenmiştir.
Değerleme konusu taşınmazın tapu kayıtları üzerinde;
Diğer (Konusu: Turizm amaçlı kullanım dışında kullanılamayacağına veya konaklama birimleri üzerinde devre mülk, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulamayacağına, yararlanma, kullanma, ve yönetimi ilişkin anlaşmaların tapu siciline şerh edilemeyeceğine yönelik beyan ) Tarih: - Sayı: - KÜLTÜR VE TURİZM BAKANLIĞI YATIRIM VE İŞLETMELER GENEL MÜDÜRLÜĞÜ (11-09-2024 – 14597)
KORUNMASI GEREKLİ TAŞINMAZ II. GRUP KÜLTÜR VARLIĞIDIR. (3. DOSYA) 5/10/2010 TARİH 3945 SAYI( Şablon: Korunması Gerekli Taşınmaz Kültür Varlığıdır.) (05-10-2010 - 0)
Değerleme konusu taşınmazların içerisinde yer aldığı ana taşınmaz ada/parsel bazında konumunun uygunluğu Beyoğlu Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde incelenen imar paftasından tespit edilmiştir.
Taşınmaz Beyoğlu Belediyesi sınırları içerisinde yer almaktadır. Taşınmazın konumlu olduğu parsel 21.12.2010 tasdik tarihli Beyoğlu Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı dahilinde, "Turizm+Konaklama Alanı" lejantlı olduğu ve üzerinde eski eser bulunduğu bilgisi alınmıştır. Beyoğlu Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden yazılı imar durumu temin edilememiştir.
3.7.1 Gayrimenkul ile ilgili herhangi bir yıkım kararı, cezai tutanak, durdurma kararı olup olmadığına ilişkin sorgulama
Beyoğlu Belediyesi'nde temin edilen evraklar içerisinde arşiv dosyası içerisinde herhangi bir olumsuz belge, yapı tatil tutanağı, encümen kararı bulunmamaktadır.
3.7.2 Gayrimenkulün Kadastral Durumunda son 3 yıl içerisinde herhangi bir değişiklik olup olmadığı hakkında görüş:
Beyoğlu Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan bilgiye istinaden değerleme konusu taşınmazların kadastral durumunda son 3 yıl içerisinde değişiklik olmamıştır.
3.8. Değerlemesi yapılan projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp alınmadığı, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı
hakkında bilgi ve projenin gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkında görüş.
Taşınmazların Sermaye Piyasası Kurulu'nun 02.01.2019 tarihli resmi gazetede yayınlanan Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-48.1)'nde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ (III-48.1.Ç) Madde 22 uyarınca;
"b) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir."
"c) Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır." olarak geçmektedir.
Taşınmazların tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut kullanımına uygun olması sebebiyle GYO portföyünde "Bina" olarak değerlendirilmesinde herhangi bir engel bulunmamaktadır.
3.9. Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi v.b) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi,
Değerleme konusu taşınmaz yapı denetim hakkında kanun kapsamındadır. Bu Kanunun amacı; can ve mal güvenliğini teminen, imar plânına, fen, sanat ve sağlık kurallarına, standartlara uygun kaliteli yapı yapılması için proje ve yapı denetimini sağlamak ve yapı denetimine ilişkin usul ve esasları düzenlemektir. İmar kanunun 26.Maddesine istinaden yapı denetimi Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı teknik personelince üstlenilmiştir.
3.10. Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama
Değerleme konusu taşınmaz Kargir Apartman ve 2 Dükkan niteliğinde olup, takdiyat belgesi ve resmi evrakları ile uyumlu durumdadır. Değer farklılığı oluşturabilecek herhangi bir durum bulunmamaktadır.
Gayrimenkule ilişkin yapılmış herhangi bir sözleşme bulunmamaktadır.
Taşınmazın konumlu olduğu yapı Beyoğlu İlçe Merkezinde yer almakta olup, Konut ve Ticaret lejantlı yapılaşmanın yoğunluklu olduğu lokasyonda bulunmaktadır. Bölgede taşınmaza benzer şekilde yapılaşmış ticari üniteler, AVM alanları, donatı alanları ve iç kısımlarda konut alanları mevcuttur. Bölge ana arterlere yakın konumda bulunması ve prestijli yapıların yoğunlukta olduğu bölgede konumlu olması sebebiyle tercih seviyesi yüksektir. Bölgede herhangi bir ulaşım ve altyapı sorunu bulunmamaktadır.
2023 yılında küresel ekonomi hedeflerin üzerinde seyreden enflasyon, sıkı finansal koşullar, büyüme endişeleri ve jeopolitik sorunların etkisinde kalırken uygulanan farklı makroekonomik politikalarla ülkeler düzeyinde iktisadi faaliyetin görünümünde ayrışmalar gözlenmiştir. Başta ABD ve Avrupa ülkeleri olmak üzere birçok gelişmiş ekonomide beklenenden daha uzun süre uygulanan yüksek politika faizi küresel durgunluk endişelerini gündeme getirmiştir. Gelişmekte olan ülkelerin de önemli bir kısmı söz konusu sıkılaşma adımlarına eşlik etmiştir. Bu süreçte Rusya-Ukrayna savaşıyla zirveye çıkan emtia fiyatları, sıkılaşan finansal koşullar ve azalan talep ile yeniden tarihsel ortalamalarına yakınsamıştır. Tedarik sorunlarının azalmasıyla imalat sanayii ve turizm başta olmak üzere hizmet sektörlerinde toparlanma belirginleşmiştir. 2024 yılının ilk yarısında iktisadi faaliyet, gelişmiş ekonomiler içerisinde ABD'nin görece güçlü performansı, enerji fiyatlarındaki ivme kaybı ve Çin ekonomisinin kısmi toparlanmasının etkisiyle ılımlı seyretmiştir. Ancak, küresel ölçekte direncini koruyan enflasyona yönelik uygulanan sıkı para politikaları nedeniyle iktisadi faaliyette ülkeler arasındaki ayrışma devam etmiştir.
Avro Bölgesinde imalat sanayii görünümünün yılın ilk yarısında yavaşlamaya işaret etmesi, Avrupa Merkez Bankasının uzun bir aradan sonra Haziran 2024 itibarıyla politika faizini indirmesine yol açmıştır. ABD Merkez Bankası ise faiz indirimleri konusunda daha temkinli bir duruş sergilemektedir. ABD ekonomisinde toparlanma devam ederken Avro Bölgesi hizmet faaliyetleri öncülüğünde görece pozitif bir görünüm kaydetmiştir. Diğer taraftan Çin ekonomisi, canlanan iç tüketim ve küresel talep sayesinde artan ihracatı bir miktar toparlansa da görece zayıf bir büyüme performansı sergilemektedir. Finansal koşullardaki sıkı duruş devam etmesine rağmen, 2024 yılının üçüncü çeyreği itibarıyla küresel iktisadi faaliyet halen ılımlı bir görünüm arz etmektedir. Gelişmiş ekonomilerde uzun süreye yayılan sıkı para politikaları iktisadi yavaşlamanın bu ülke grubunda daha fazla hissedilmesine yol açmaktadır. Hane ZİRAATı tüketiminin ve yatırımların azalması gelişmiş ekonomilerde yavaşlamaya yol açmıştır. Küresel düzeyde enflasyonla mücadelede belirli kazanımlar sağlanmakla birlikte fiyat artışlarındaki düşüş süreci beklenenden yavaş seyretmektedir. Yüksek seviyelerinden gerilemesine rağmen ABD enflasyonunun politika yapıcılarının öngördüğü patikayla tam uyumlu seyretmemesi, faiz indirimlerini ötelemektedir. Manşet enflasyonun beklentilere daha uyumlu bir görünüm izlediği Avro Bölgesi ve diğer gelişmiş ekonomiler, parasal gevşeme döngüsü açısından ABD'nin önünde yer almaktadır. Birçok gelişmekte olan ülke merkez bankaları ise dışsal riskler nedeniyle, politika faiz oranlarını düşürme konusunda temkinli davranmaya devam etmektedir.
Küresel makroekonomik gelişmelere paralel olarak, 2023 yılında yüzde 3,3 oranında büyüyen dünya ekonomisinin Uluslararası Para Fonu (IMF) tahminlerine göre 2024 yılında yüzde 3,2 oranında büyümesi, 2025 yılında istikrarlı görünümünü koruyarak yüzde 3,3 oranında büyüme kaydetmesi beklenmektedir. 2023 yılında yüzde 1,7 oranında büyüyen gelişmiş ülke grubunun ise 2024 ve 2025 yıllarında sırasıyla yüzde 1,7 ve yüzde 1,8 oranlarında büyümesi beklenmektedir. Türkiye'nin önemli ticaret ortağı olan Avro Bölgesinin 2024 ve 2025 yıllarında sırasıyla yüzde 0,9 ve 1,5 oranında, Avrupa'nın lokomotif ekonomilerinden Almanya'nın ise yüzde 0,2 ve 1,3 oranında büyümesi öngörülmektedir. Birleşik
Krallık'ın sırasıyla yüzde 0,7 ve 1,5 oranında büyümesi beklenirken Japonya'nın yüzde 0,7 ve 1,0 oranında büyüyeceği tahmin edilmektedir. ABD'nin ise 2024 yılında yüzde 2,6 oranında büyümesi öngörülmekteyken 2025 yılında yüzde 1,9 oranında büyüyeceği tahmin edilmektedir.
2023 yılında yüzde 4,4 büyüyen gelişmekte olan ülkelerin 2024 ve 2025 yıllarında IMF tahminlerine göre yüzde 4,3 oranlarında büyümesi beklenmektedir. Gelişmekte olan ülkeler arasında öncü konumda olan Çin'in 2024 ve 2025 yıllarında sırasıyla yüzde 5,0 ve 4,5 oranında, Hindistan'ın ise yüzde 7,0 ve 6,5 oranında büyümesi öngörülmektedir. Çin ekonomisi son dönemlerde artan teşvikler, iyileşen tüketici güveni ve güçlü dış talepten olumlu etkilenmiş ve beklentilere yakın bir performans sergilemiştir. Ancak gayrimenkul sektörü gibi devam eden yapısal sorunlar ve olası ticaret gerilimleri Çin ekonomisinde baskı unsuru olmaktadır. Diğer taraftan, süregelen Rusya-Ukrayna savaşının Avrupa'ya, Gazze'de yaşanan savaşın ise Orta Doğu'ya yayılma ihtimali küresel büyüme üzerinde ilave baskı oluşturmaktadır. Önümüzdeki dönemde enflasyon oranlarının istenilen seviyelere yaklaşması ve verilerin iktisadi faaliyetteki yavaşlamaya daha güçlü bir şekilde işaret etmesi nedeniyle küresel finansal koşullarda ılımlı gevşeme olabileceği değerlendirilmektedir. Jeopolitik sorunlar, başlıca ülkelerde seçim dönemiyle ilişkili politik belirsizlikler, enerji ve gıda piyasalarındaki olası dalgalanmalar ile finansal sıkılaşmanın azaltılmasına yönelik kararların takvimi ve boyutu, ülkelerin büyüme performansları üzerinde etkili olmaya devam edecektir.
Küresel ekonomik aktivitedeki eğilim 2024 yılında bir önceki yıla benzer şekilde ılımlı seyrederken, dünya ticaret hacminde belirgin bir toparlanma öngörülmektedir. 2024 yılında mal ve hizmet ticaret hacminin küresel düzeyde yüzde 3,1, gelişmiş ülkelerde yüzde 2,5, yükselen ve gelişmekte olan ekonomilerde ise yüzde 4,2 oranında artış kaydedeceği tahmin edilmektedir. 2025 yılında ise küresel mal ve hizmet ticaretindeki artış hızının ivme kazanarak yüzde 3,4 olması beklenmektedir. Bu dönemde mal ve hizmet ticaretinin gelişmiş ülkelerde yüzde 2,8, yükselen ve gelişmekte olan ekonomilerde ise yüzde 4,5 oranında artacağı tahmin edilmektedir.
Son iki yılda sıkılaşan finansal koşullara rağmen küresel enflasyon, ağırlıklı olarak hizmet fiyatları kaynaklı dirençli bir görünüm arz etmektedir. Zayıflayan talep koşulları, manşet enflasyondaki düşüşü desteklese de çekirdek enflasyon birçok ekonomide yüksek seyretmekte ve manşet enflasyonun tarihsel ortalamasına yakınsamasını güçleştirmektedir. Bu doğrultuda, merkez bankaları çoğunlukla yüksek politika faizi seviyesini korumayı tercih etmiştir. Mayıs 2024'ten itibaren ise bazı gelişmiş ve gelişmekte olan ülke merkez bankalarının ve Haziran 2024'te Avrupa Merkez Bankasının politika faizlerinde indirime gittiği gözlenmiştir. Yakın dönemde Çin, parasal gevşeme amaçlı ılımlı faiz indirimine giderken Japonya ise politika faizini artırmıştır. Hâlihazırda devam eden finansal sıkılık doğrultusunda küresel enflasyonun bir önceki yıla göre aşağı yönlü olması tahmin edilmektedir. Küresel enflasyonun ise 2024 ve 2025 yıllarında sırasıyla ortalama yüzde 5,9 ve 4,4 oranında gerçekleşeceği tahmin edilmektedir.
Önümüzdeki dönemde, jeopolitik gerilimlerin ve pek çok ülkedeki seçimler sonrasına yönelik politika belirsizliklerinin, küresel ticarette korumacılık eğilimlerini ve tedarik zincirlerinde bozulmaları besleme olasılığı halen devam etmektedir. Ayrıca, finansal koşullarda sıkılaşmanın seyri ve beklenen gevşeme döngüsünün takvimi, küresel risk iştahı ve gelişmekte olan ülkelere yönelik sermaye akımları üzerinde belirleyici olacaktır. Son olarak, iklim değişikliğine bağlı kuraklık gibi doğal afetlerin sıklığının artması ve boyutlarının büyümesi küresel enflasyon beklentilerinde arz yönlü bozulmalara neden olabilecektir.
Büyüme Küresel düzeyde devam eden enflasyonla mücadeleye yönelik politikaların neden olduğu zayıf dış talep koşulları ve Orta Doğu'da yaşanan savaş başta olmak üzere jeopolitik gerilimler ile 11 ilimizi etkileyen deprem felaketi, Türkiye ekonomisinin 2023 yılında karşı karşıya kaldığı önemli zorluklar olmuştur. Deprem felaketinin yol açtığı hasarın büyüklüğüne rağmen ekonomik büyümenin ivme kaybetmemesinde deprem bölgesinde iktisadi faaliyeti canlandırmak
amacıyla uygulanan tedbirler ve yürütülen yeniden yapılanma faaliyetleri etkili olmuştur. 2023 yılı boyunca ekonomideki üretkenliği artıran makine ve teçhizat yatırımları ile kapasite kullanım oranlarında artış sağlanması ve yılın ikinci yarısında dezenflasyon sürecinin teminine yönelik başlatılan sıkı para ve maliye politikası uygulamalarıyla yıl sonuna doğru özel tüketimin ivme kaybetmesiyle büyüme kompozisyonunda sürdürülebilir bileşenlerin katkısı artmıştır.
Böylelikle, Türkiye ekonomisi 2023 yılında küresel, bölgesel ve ulusal düzeyde yaşanan pek çok olumsuz gelişmeye rağmen güçlü görünümünü korumuş ve yılın tamamında yüzde 5,1 oranında büyüme kaydetmiştir. 2023 yılında iktisadi faaliyet kollarına göre milli gelir incelendiğinde, yıl genelinde inşaat dâhil hizmetler sektörü milli gelir büyümesine en fazla katkı sağlayan üretim sektörü olmaya devam etmiştir. 2023 yılının tamamında inşaat dâhil hizmetler sektörü ve sanayi sırasıyla yüzde 5,4 ve yüzde 1,7 oranlarında katma değer artışı sergilemiş olup bu sektörlerin büyümeye katkıları ise sırasıyla 3,5 puan ve 0,3 puan olmuştur. Ayrıca, son beş yıldır daralma gösteren inşaat sektörü bu dönemde, deprem bölgesindeki yeniden yapılanma faaliyetlerinin de etkisiyle yüzde 7,2 oranında güçlü bir büyüme kaydetmiştir. Diğer taraftan, tarım sektörü yıl genelinde yüzde 0,2 oranında sınırlı düzeyde artarak milli gelire katkı sağlayamamıştır.
Türkiye ekonomisi 2023 yılının ilk yarısında yaşanan deprem felaketine rağmen yıllık bazda yüzde 4,6 oranında büyüyerek nispeten ılımlı bir performans sergilemiştir. Bu dönemde ivme kaybetmekle birlikte hizmetler sektörü milli gelir büyümesinin temel sürükleyicisi olurken sanayi sektörü ise Şubat depremleri ve zayıf seyreden dış talebe bağlı olarak milli geliri daraltıcı yönde etkide bulunmuştur. Hizmetler sektörü yılın ilk yarısında bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 5,4 oranında büyüme kaydederken sanayi sektörü aynı dönemde yüzde 1,0 oranında küçülmüştür. Bahse konu dönemde ticaret, ulaştırma ve konaklama hizmetleri ile finans ve sigorta faaliyetleri ise sırasıyla yüzde 10,4 oranında ve yüzde 10,9 oranında büyüyerek iktisadi faaliyete önemli katkı sunmaya devam etmiştir. Tarım sektörü ise yüzde 1,5 oranında küçülerek milli gelir büyümesine katkı sağlayamamıştır.
2023 yılının ikinci yarısında ise milli gelir katma değer büyümesi, yüzde 5,6 seviyesinde gerçekleşerek iktisadi faaliyetteki canlılığın ivme kazanarak sürdüğünü göstermiştir. İnşaat dâhil hizmetler sektörü hafif ivme kaybetmesine karşın yüzde 5,3 oranında büyüme kaydederek üretim yönünden iktisadi faaliyetin bu dönemde de hizmetler sektörü öncülüğünde gücünü koruduğuna işaret etmiştir. Sanayi sektörü ise güçlü şekilde toparlanarak yüzde 4,3 oranında büyüme kaydetmiş olup milli gelire yüzde 0,8 puan pozitif katkıda bulunmuştur. Böylelikle, hizmetler sektörü ivme kaybederken sanayi sektörünün hafif toparlanması uygulanan dezenflasyonist politikaların etkili olduğunu ve ekonomik aktivitedeki dengelenmenin başladığını teyit etmiştir. Ayrıca, bu dönemde inşaat sektörü büyümesi hız kazanarak yüzde 8,4 oranında artış kaydetmiş olup deprem bölgesinde yürütülen yeniden yapılanma çalışmalarının etkisini ortaya koymuştur. Tarım sektörü bu dönemde yüzde 0,7 oranında artış kaydederek büyümeye sınırlı katkı sunmuştur.
2024 yılının ilk çeyreğinde GSYH artış hızı yüzde 5,3 oranında gerçekleşmiş olup iktisadi faaliyetteki canlı seyrin sürdüğü gözlenmiştir. Milli gelir üretim yönünden değerlendirildiğinde, inşaat dâhil hizmetler sektörü artan kamu harcamalarının etkisiyle yüzde 5,4 oranında artış kaydederek büyümenin arkasındaki itici güç olmaya devam etmiştir. Bununla birlikte, ılımlı bir şekilde toparlanma kaydeden dış talep sayesinde sanayi katma değeri bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 4,2 oranında artarak ivme kazanmıştır. Tarım sektörü de bu dönemde yüzde 4,9 oranında büyüyerek son yılların en yüksek artış oranını kaydetmiştir.
2024 yılının ikinci çeyreğinde ise Türkiye ekonomisi yüzde 2,5 oranında ılımlı bir büyüme kaydetmiştir. Bu dönemde sanayi katma değeri yüzde 1,8 oranında küçülerek büyümeye yüzde 0,4 puan daraltıcı etkide bulunurken, hizmetler katma değeri yüzde 2,5 oranında artarak büyümeye 1,6 puan pozitif katkıda bulunmuştur. Tarım sektörü ise yüzde 3,7'lik katma değer artışı sergileyerek önemli bir büyüme oranı kaydetmiştir. Böylece, 2024 yılı ilk yarısındaki ekonomik büyüme yüzde 3,8 oranında gerçekleşmiştir.
2023 yılı ilk yarısında TÜFE yıllık enflasyonu enerji grubunda daha belirgin olmak üzere baz etkisiyle yavaşlama eğilimine girmiş ve Haziran ayında yüzde 38,2 olarak gerçekleşmiştir. Bu dönemde, Mayıs ayından itibaren doğal gazda uygulanan ilave sübvansiyon, enerji fiyatlarını belirgin bir şekilde düşürürken görece istikrarlı seyreden döviz kuru, gıda ve temel mal fiyatlarındaki ılımlı görünümü desteklemiştir. Diğer taraftan, ücret gelişmeleri ve fiyat katılıkları hizmet enflasyonunun yüksek seyrini sürdürmesine neden olmuştur. Toplam talep koşulları yılın ikinci yarısında ivme kaybetmekle birlikte, enflasyonist düzeyde seyretmeye devam etmiştir. Bununla birlikte kalıcı dezenflasyon sürecinin temini için geçiş dönemi gereklilikleri ve deprem nedeniyle ortaya çıkan ek finansman ihtiyacının sağlanması için alınan kararlar TÜFE yıllık artış oranına ivme kazandırmıştır. Bu doğrultuda, uygulanan vergi ayarlamaları ve ücret artışları ile kurlarda gözlenen yukarı yönlü seyrin enflasyona etkisiyle 2023 yılı sonunda TÜFE yıllık artış oranı yüzde 64,8 olarak gerçekleşmiştir.
2024 yılı Ocak-Ağustos döneminde birikimli TÜFE artış oranı yüzde 31,9 olarak kaydedilmiştir. TÜFE artış oranı, büyük ölçüde doğal gaz sübvansiyonunun katkısıyla oluşan baz etkisi kaynaklı yükselişini sürdürmüş ve Mayıs ayı itibarıyla yüzde 75,5 ile zirve noktasını görmüştür. Haziran ayından itibaren ise dezenflasyon süreci başlamış olup TÜFE yıllık artış oranı 2024 yılı Temmuz ayı itibarıyla yüzde 61,8, Ağustos ayı itibarıyla ise yüzde 52,0 olarak kaydedilmiştir. TÜFE yıllık artış oranının yıl sonunda yüzde 41,5 seviyesine gerileyeceği öngörülmektedir.
2024 yılının ilk yedi ayında ihracat bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 4,1 oranında artarak 148,7 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmiştir. Bu gelişmede ihracat birim değerindeki düşüşe rağmen dış talep ve küresel mal ticaretindeki görece olumlu seyir sonrasında reel ihracatta yaşanan artış belirleyici olmuştur. 2024 yılı ihracatının yüzde 3,3 oranında artarak 264 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmesi tahmin edilmektedir. 2024 yılının ilk yedi ayında ithalat bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 8,3 oranında azalarak 198,7 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmiştir. 2024 yıl genelinde ithalatın yüzde 4,7 oranında azalarak 345 milyar dolar seviyesine gerileyeceği tahmin edilmektedir.
Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen ve sınırlayan herhangi bir faktör bulunmamaktadır.
| Yapı tarzı | Betonarme | Çelik | Yığma | Prefabrik |
|---|---|---|---|---|
| İnşaat Nizamı | Bitişik Nizam |
Güvenlik | Var | Yok |
| Yapım yılı | 2022 | Otopark | Var | Yok |
| Elektrik | Şebeke | Yüzme Havuzu | Var | Yok |
| Su | Şebeke | Asansör | Var | Yok |
| Kanalizasyon | Şebeke | Yangın Merdiveni | Var | Yok |
| Doğalgaz | Şebeke | Dış Cephe | Dış Cephe Kaplaması | |
| Su Deposu-Hid. | - | Çatı Tipi | Teras Çatı | |
| Yangın Tesisatı | - | Jeneratör | Var | Yok |
Bölgede yer alan benzer nitelikteki taşınmazların;
| 4.6. Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Konum Özelliği | : Merkezi | |||||
| Yapılaşma Yoğunluğu | : % 95 | |||||
| Çevresel Gelişim Hızı | : Orta | |||||
| Yapılaşma Türü | : Parsel Bazlı | |||||
| İnşaat Tarzı | : Betonarme | |||||
| İnşaat Nizamı | : Bitişik | |||||
| Binanın Kat Adedi | : 8 (Bodrum Kat + Zemin Kat + 6 Normal Kat) |
|||||
| Yapı Sınıfı | : 5/D | |||||
| Deprem Bölgesi | : 1. Derece | |||||
| Deprem Hasar Durumu | : Yok | |||||
| Onarım/Güçlendirme | : Yok | |||||
| İskan Belgesi | : Yok | |||||
| Yaşı | : 2 | |||||
| Malzeme Durumu | : İyi | |||||
| İşçilik Durumu | : İyi | |||||
| Elektrik | : Şebeke | |||||
| Su | : Şebeke | |||||
| Kanalizasyon | : Şebeke | |||||
| Otopark | : Yok | |||||
| Asansör | : Var | |||||
| Jeneratör | : Var | |||||
| Güvenlik | : Var | |||||
| Yangın Merdiveni | : Var |
Değerleme çalışmasında değer takdiri mevcut alanlar ve mevcut satışlar ile kiralamalar dikkate alınarak yapılmıştır.
• Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.
• Gayrimenkulün alım satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.
Ülkemizde kullanılabilir olan üç farklı değerleme yöntemi bulunmaktadır. Bu yöntemler sırasıyla "Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı", "Gelir İndirgeme Yaklaşımı" ve "Maliyet Yaklaşımı" yöntemleridir.
Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemde değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan mülk, açık piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınabilir.
Taşınmazların değeri yalnızca getirmesi mümkün olan gelirlere göre saptanabiliyorsa, sürüm bedellerinin bulunması için gelir kapitalizasyonu yöntemi kullanılır. Bu yöntemde, üzerinde yapı bulunan bir taşınmazların değerinin belirlenmesinde ölçüt, elde edilebilecek net gelirdir. Bu net gelir; yapı, yapıya ilişkin diğer yapısal tesisler ve arsa payından oluşur. İlgili gayrimenkulün gelirinin yıllar itibari ile nasıl bir gelişme ve değişim izleyebileceği, gerekli çalışmalar sonucu tahmin edilerek, genel giderler, işletme maliyetleri, vergiler, işletme sermaye ihtiyaçları ve yatırım harcamaları düşüldükten sonra taşınmazlar gelir değerine ulaşılır. Taşınmazlar gelir değerinin yerel piyasa koşullarına uygun hale getirilmesi için gerekli artırım ve azaltım işlemleri yapılarak sürüm değeri elde edilir.
Bu yöntemde var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise " hiçbir şahıs ona istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır.
Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.
Değerleme çalışmasında, rapor konusu parsellere önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması nedeniyle, değer tespitinde pazar araştırması yapılarak yeterli sayı ve nitelikte emsal bulunarak "Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı" yöntemi kullanılmıştır.
Konu çalışma üzerinde proje geliştirilen bir arsa çalışması değildir. Proje geliştirme ile ilgili herhangi bir çalışma yapılmamıştır.
Konu çalışma nakit/gelir akışına esas bir çalışma değildir. Belirtilen modele esas çalışma yapılmamıştır.
Bu analizde bina maliyet değerleri, maliyet oluşumu yaklaşımı ile; binaların teknik özellikleri, binaların inşasında kullanılan malzeme ve işçilik kalitesi, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen binaların inşaat maliyetleri dikkate alınmıştır.
| EMSALLER | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| EMSAL NO |
İLAN VEREN KİŞİ | AÇIKLAMA | SATIŞ FİYATI ( ₺ ) |
BRÜT ALAN ( m2 ) |
BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) |
| 1 | REMAX BENTO 0532 320 11 09 |
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede cadde üzerinde benzer konumda ve özellikte 2. katta bulunan, 90 m2 olduğu beyan edilen ofisin 12.850.000,-₺ bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıştır. |
11.550.000 ₺ | 90,00 m² | 128.333,33 ₺/m² |
| 2 | YURTSEVER EMLAK 0544 850 83 91 |
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede cadde üzerinde benzer konumda ve özellikte 1. katta bulunan, 170 m2 olduğu beyan edilen ofisin 26.450.000,-₺ bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıştır. |
23.800.000 ₺ | 170,00 m² | 140.000,00 ₺/m² |
| 3 | TURYAP 0542 430 53 81 |
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede cadde üzerinde benzer konumda ve özellikte 2. katta bulunan, 100 m2 olduğu beyan edilen ofisin 13.600.000,-₺ bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıştır. |
12.900.000 ₺ | 100,00 m² | 129.000,00 ₺/m² |
| 4 | YAVUZLER GAYRİMENKUL 0505 989 08 83 |
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede cadde üzerinde benzer konumda ve özellikte 4. katta bulunan, 86 m2 olduğu beyan edilen ofisin 13.600.000,-₺ bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıştır. |
12.250.000 ₺ | 86,00 m² | 142.441,86 ₺/m² |
| 5 | REDSTONE GAYRİMENKUL 0532 388 10 72 |
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede cadde üzerinde benzer konumda ve özellikte 3. katta bulunan, 140 m2 olduğu beyan edilen ofisin 80.000,-₺/ay bedelle kiralık olduğu bilgisi alınmıştır. |
75.000 ₺ | 140,00 m² | 535,71 ₺/m² |
| 6 | VİZYON GAYRİMENKUL 0530 354 81 15 |
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede cadde üzerinde benzer konumda ve özellikte 4. katta bulunan, 80 m2 olduğu beyan edilen ofisin 50.000,-₺/ay bedelle kiralık olduğu bilgisi alınmıştır. |
47.500 ₺ | 80,00 m² | 593,75 ₺/m² |
| 7 | VİZYON GAYRİMENKUL 0530 354 81 15 |
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede cadde üzerinde benzer konumda ve özellikte 2. katta bulunan, 55 m2 olduğu beyan edilen ofisin 30.000,-₺/ay bedelle kiralık olduğu bilgisi alınmıştır. |
28.500 ₺ | 55,00 m² | 518,18 ₺/m² |
| 8 | ARDEN GAYRİMENKUL 0532 334 25 48 |
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede cadde üzerinde benzer konumda ve özellikte 4. katta bulunan, 100 m2 olduğu beyan edilen ofisin 60.000,-₺/ay bedelle kiralık olduğu bilgisi alınmıştır. |
57.000 ₺ | 100,00 m² | 570,00 ₺/m² |
| 9 | MODERN GAYRİMENKUL 0532 722 76 53 |
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede cadde üzerinde benzer konumda bodrum, zemin ve 6 normal katlı (bodrum 70 m2, zemin, 70 m2, normal katlar 70 er m2) 560 m2 olduğu beyan edilen ticari bina 128.500.000,-₺ bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıştır. Zemine indirgenmiş alan 193 m2 dir. |
122.000.000 ₺ | 193,00 m² | 633.766,23 ₺/m² |
| 10 | COLDWELL BANKER 0544 239 20 08 |
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede cadde üzerinde benzer konumda bodrum, zemin ve 5 normal katlı (bodrum 90 m2, zemin, 90 m2, normal katlar 90 ar m2) 700 m2 olduğu beyan edilen ticari bina 126.500.000,-₺ bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıştır. Zemine indirgenmiş alan 225 m2 dir. |
120.000.000 ₺ | 225,00 m² | 533.333,33 ₺/m² |
| 11 | PLATİN GAYRİMENKUL 0532 252 79 72 |
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede cadde üzerinde benzer konumda 2 bodrum, zemin ve 2 normal katta bulunan, (her akatta 100 er m2) 600 m2 olduğu beyan edilen dükkanın 115.000.000,-₺ bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıştır. Zemine indirgenmiş alan 200 m2 dir. |
110.000.000 ₺ | 200,00 m² | 550.000,00 ₺/m² |
| 12 | CİHANGİR EMLAK 0532 459 25 40 |
Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede cadde üzerinde benzer konumda zemin ve asma katta bulunan, (100+70) 170 m2 olduğu beyan edilen dükkanın 91.000.000,-₺ |
86.500.000 ₺ | 123,00 m² | 710.351,35 ₺/m² |
| bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıştır. Zemine indirgenmiş alanı | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 123 m2 dir. | ||||||||||
| KAÇMAZ EMLAK | Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede cadde üzerinde benzer konumda zemin katta bulunan, 40 m2 olduğu |
|||||||||
| 13 | 0535 950 65 29 | beyan edilen dükkanın 29.000,-₺/ay bedelle kiralık olduğu bilgisi | 27.500 ₺ | 40,00 m² | 687,50 ₺/m² | |||||
| alınmıştır. | ||||||||||
| KONUT REALTY | Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede cadde | |||||||||
| 14 | 0532 516 36 90 | üzerinde benzer konumda zemin katta bulunan, 45 m2 olduğu beyan edilen dükkanın 33.500,-₺/ay bedelle kiralık olduğu bilgisi |
32.000 ₺ | 45,00 m² | 711,11 ₺/m² | |||||
| alınmıştır. | ||||||||||
| CİHANGİR | Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede cadde | |||||||||
| 15 | EMLAK | üzerinde benzer konumda zemin katta bulunan, 50 m2 olduğu | 35.000 ₺ | 50,00 m² | 700,00 ₺/m² | |||||
| 0532 567 89 98 | beyan edilen dükkanın 37.000,-₺/ay bedelle kiralık olduğu bilgisi alınmıştır. |
|||||||||
| MESKEN | Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede cadde | |||||||||
| GAYRİMENKUL | üzerinde benzer konumda bodrum ve zemin katta bulunan, | |||||||||
| 16 | 0533 428 79 48 | (100+100) 200 m2 olduğu beyan edilen dükkanın 105.000,-₺/ay bedelle kiralık olduğu bilgisi alınmıştır. Zemine indirgenmiş alanı |
100.000 ₺ | 125,00 m² | 800,00 ₺/m² | |||||
| 125 m2 dir. | ||||||||||
| EMSAL NO | EMSAL-9 | SATILIK DÜKKAN EMSAL ANALİZİ TABLOSU EMSAL-10 |
EMSAL-11 | EMSAL-12 | EMSAL-13 | KİRALIK DÜKKAN EMSAL ANALİZİ TABLOSU EMSAL-14 |
EMSAL-15 | EMSAL-16 | ||
| EMSAL DURUMU | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | KİRALIK | KİRALIK | KİRALIK | KİRALIK | ||
| NİTELİK | DÜKKAN | DÜKKAN | DÜKKAN | DÜKKAN | DÜKKAN | DÜKKAN | DÜKKAN | DÜKKAN | ||
| MODERN | COLDWELL | PLATİN | CİHANGİR | KAÇMAZ | KONUT | CİHANGİR | MESKEN | |||
| İLANA VEREN KİŞİ | GAYRİMENKU L |
BANKER | GAYRİMENKUL | EMLAK | EMLAK | REALTY | EMLAK | GAYRİMEN KUL |
||
| 0532 722 76 | 0532 459 25 | 0535 950 | 0532 516 | 0532 567 | 0533 428 | |||||
| İLANA VEREN TELEFON NO | 53 | 0544 239 20 08 | 0532 252 79 72 | 40 | 65 29 | 36 90 | 89 98 | 79 48 | ||
| DÜKKAN TİPİ | DÖRT KATLI | DÖRT KATLI | DÖRT KATLI | ASMA KATLI | TEK KAT | TEK KAT | TEK KAT | DEPOLU | ||
| DÜKKAN | DÜKKAN | DÜKKAN | 91.000.000 | |||||||
| SATIŞ FİYATI ( ₺ ) | 128.500.000 ₺ | 126.500.000 ₺ | 115.000.000 ₺ | ₺ | 29.000 ₺ | 33.500 ₺ | 37.000 ₺ | 105.000 ₺ | ||
| PAZARLIK ORANI | 5% | 5% | 5% | 5% | 5% | 5% | 5% | 5% | ||
| PAZARLIK SONRASI FİYAT ( ₺ ) | 122.000.000 ₺ | 120.000.000 ₺ | 110.000.000 ₺ | 86.500.000 ₺ |
27.500 ₺ | 32.000 ₺ | 35.000 ₺ | 100.000 ₺ | ||
| TOPLAM BRÜT ALAN ( m2 ) |
560,00 m² | 700,00 m² | 600,00 m² | 170,00 m² | 40,00 m² | 45,00 m² | 50,00 m² | 200,00 m² | ||
| BODRUM KAT ALANI ( m2 ) ( 1/4 ) |
70,00 m² | 90,00 m² | 200,00 m² | 0,00 m² | 0,00 m² | 0,00 m² | 0,00 m² | 100,00 m² | ||
| ZEMİN KAT ALANI ( m2 ) ( 1/1 ) |
70,00 m² | 90,00 m² | 100,00 m² | 100,00 m² | 40,00 m² | 45,00 m² | 50,00 m² | 100,00 m² | ||
| ASMA KAT ALANI ( m2 ) ( 1/3 ) |
0,00 m² | 0,00 m² | 0,00 m² | 70,00 m² | 0,00 m² | 0,00 m² | 0,00 m² | 0,00 m² | ||
| 1. KAT ALANI ( 1/4 ) | 420,00 m² | 450,00 m² | 200,00 m² | 0,00 m² | 0,00 m² | 0,00 m² | 0,00 m² | 0,00 m² | ||
| ZEMİNE İNDİRGENMİŞ ALAN | 193 m² 633.766,23 |
225 m² 533.333,33 |
200 m² 550.000,00 |
123 m² 701.351,35 |
40 m² 687,50 |
45 m² 711,11 |
50 m² 700,00 |
125 m² 800,00 |
||
| BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) |
₺/m² | ₺/m² | ₺/m² | ₺/m² | ₺/m² | ₺/m² | ₺/m² | ₺/m² | ||
| İÇ DEKORASYON DURUMU | BAKIMLI | BAKIMSIZ | BAKIMLI | BAKIMSIZ | BAKIMLI | BAKIMLI | BAKIMLI | BAKIMLI | ||
| İÇ DEKORASYON DÜZELTMESİ | 0% | 10% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| ALAN BÜYÜKLÜĞÜ | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | ||
| ALAN DÜZELTMESİ YAPI YAŞI DURUMU |
0% ESKİ |
0% ESKİ |
0% ESKİ |
0% BENZER |
0% ESKİ |
0% ESKİ |
0% BENZER |
0% BENZER |
||
| YAPI YAŞI DÜZELTMESİ | 10% | 10% | 10% | 0% | 10% | 10% | 0% | 0% | ||
| CEPHE DURUMU | CADDE CEPHE | CADDE CEPHE | CADDE CEPHE | CADDE | CADDE | CADDE | CADDE | CADDE | ||
| CEPHE DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | CEPHE 0% |
CEPHE 0% |
CEPHE 5% |
CEPHE 0% |
CEPHE 0% |
||
| TİCARİ POTANSİYEL DURUMU | YOĞUN | YOĞUN | SEYREK | SEYREK | YOĞUN | YOĞUN | YOĞUN | YOĞUN | ||
| TİCARİ POTANSİYEL | 0% | 0% | 10% | 0% | 0% | 0% | 0% | -10% | ||
| DÜZELTMESİ TOPLAM DÜZELTME ORANI |
10% | 20% | 20% | 0% | 10% | 15% | 0% | -10% | ||
| DÜZELTME SONRASI BİRİM | 697.142,86 | 640.000,00 | 660.000,00 | 701.351,35 | 756,25 | 817,78 | 700,00 | 720,00 | ||
| FİYAT ( ₺/m2 ) |
₺/m² | ₺/m² | ₺/m² | ₺/m² | ₺/m² | ₺/m² | ₺/m² | ₺/m² | ||
| ORTALAMA BİRİM FİYAT ( ₺/m2 | 674.623,55 ₺/m² |
Değer belirlenirken, değerleme konusu gayrimenkul, emsal taşınmazlar ile karşılaştırılmış, pazarlık payı ve mevcut piyasa koşulları ile emlakçı görüşleri de dikkate alınarak piyasa değeri oluşturulmuştur.
Taşınmazların değerlemesinde, bölgede elde edilen emsal bilgileri, konumu, kullanım alanı, mülkiyet durumu, amacına uygun kullanılabilirliği, fiziksel özellikleri, cephesi, altyapı ve ulaşım imkanları, emsallerin pazarlık payları gibi etkenler göz önüne alınarak değer tespiti yapılmıştır.
Gelir yaklaşımı ve Emsal karşılaştırma yaklaşımında emsal olarak alınan gayrimenkullerin ve değerlemesi yapılan taşınmazın tamamen aynı özelliklere sahip olmaması, konum ve şerefiye farkı göz önünde bulundurulmuş takdir edilen birim değerde bu doğrultuda ayarlama yapılmıştır.
| SATILIK OFİS EMSAL ANALİZİ TABLOSU | KİRALIK OFİS EMSAL ANALİZİ TABLOSU | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| EMSAL NO | EMSAL-1 | EMSAL-2 | EMSAL-3 | EMSAL-4 | EMSAL-5 | EMSAL-6 | EMSAL-7 | EMSAL-8 | |
| EMSAL DURUMU | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | KİRALIK | KİRALIK | KİRALIK | KİRALIK | |
| NİTELİK | OFİS | OFİS | OFİS | OFİS | OFİS | OFİS | OFİS | OFİS | |
| REMAX | YURTSEVER | YAVUZLER | REDSTONE | VİZYON | VİZYON | ARDEN | |||
| İLANA VEREN KİŞİ | BENTO | EMLAK | TURYAP | GAYRİMENKU | GAYRİMENK | GAYRİMENK | GAYRİMENK | GAYRİMENK | |
| L | UL | UL | UL | UL | |||||
| İLANA VEREN TELEFON NO | 0532 320 11 | 0544 850 83 | 0542 430 53 | 0505 989 08 | 0532 388 10 | 0530 354 81 | 0530 354 81 | 0532 334 25 | |
| 09 | 91 | 81 | 83 | 72 | 15 | 15 | 48 | ||
| DAİRE TİPİ | 1+1 | 2+1 | 3+1 | 2+1 | 3+1 | 3+1 | 4+1 | 2+1 | |
| SATIŞ FİYATI ( ₺ ) | 12.850.000 ₺ | 26.450.000 ₺ | 13.600.000 ₺ | 13.600.000 ₺ | 80.000 ₺ | 50.000 ₺ | 30.000 ₺ | 60.000 ₺ | |
| PAZARLIK ORANI | 10% | 10% | 5% | 10% | 5% | 5% | 5% | 5% | |
| PAZARLIK SONRASI FİYAT ( ₺ ) | 11.550.000 ₺ | 23.800.000 ₺ | 12.900.000 ₺ | 12.250.000 ₺ | 75.000 ₺ | 47.500 ₺ | 28.500 ₺ | 57.000 ₺ | |
| BRÜT ALAN ( m2 ) |
90,00 m² | 170,00 m² | 100,00 m² | 86,00 m² | 140,00 m² | 80,00 m² | 55,00 m² | 100,00 m² | |
| 128.333,33 | 140.000,00 | 129.000,00 | 142.441,86 | 593,75 ₺/m² | 518,18 ₺/m² | 570,00 ₺/m² | |||
| BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) |
₺/m² | ₺/m² | ₺/m² | ₺/m² | 535,71 ₺/m² | ||||
| İÇ DEKORASYON DURUMU | BAKIMLI | BAKIMLI | BAKIMLI | BAKIMLI | BAKIMLI | BAKIMLI | BAKIMLI | BAKIMLI | |
| İÇ DEKORASYON DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| ALAN BÜYÜKLÜĞÜ | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | |
| ALAN DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| YAPI YAŞI DURUMU | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | ESKİ | BENZER | BENZER | BENZER | |
| YAPI YAŞI DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | 10% | 0% | 0% | 0% | |
| KAT DURUMU | ARA KAT | ARA KAT | ARA KAT | ARA KAT | ARA KAT | ARA KAT | ARA KAT | ARA KAT | |
| KAT DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| KONUM DURUMU | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | |
| KONUM DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| TOPLAM DÜZELTME ORANI | 0% | 0% | 0% | 0% | 10% | 0% | 0% | 0% | |
| DÜZELTME SONRASI BİRİM FİYAT ( | 128.333,33 | 140.000,00 | 129.000,00 | 142.441,86 | |||||
| ₺/m2 ) |
₺/m² | ₺/m² | ₺/m² | ₺/m² | 589,29 ₺/m² | 593,75 ₺/m² | 518,18 ₺/m² | 570,00 ₺/m² | |
| ORTALAMA BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) | 134.943,80 ₺/m² | 567,80 ₺/m² |
Bu yöntemde pazar bilgilerinden faydalanılmış, bölgede yakın dönemde kiraya çıkartılmış veya kiralanmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapılmış ve konu gayrimenkul/gayrimenkuller için birim kira değeri belirlenmiştir. Kira analizi için bulunan emsallerin detayı raporun Rapor'un 4.14 'üncü, değerleme konusu bağımsız bölümlerin aylık ve yıllık kiraları Rapor'un 6.2 'inci bölümünde gösterilmiştir.
Değerlemeye konusu taşınmazlara ilişkin her herhangi bir olumsuz hukuki durum söz konusu değildir.
Değerlemeye konu olan taşınmazlar için herhangi bir proje geliştirilmemiştir.
Değerleme konusu taşınmazın ticari kullanımının en etkin ve verimli kullanım olacağı düşünülmektedir.
Değerleme konusu 411 ada 7 parselin değer tespitine yönelik olarak yapılan hesaplamalarda müşterek veya bölünmüş kısımlar dikkate alınmıştır. Taşınmazın değeri Rapor'un 6.2 'inci bölümünde gösterilmiştir.
Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi söz konusu değildir.
Taşınmazın bulunduğu bölge, eski yerleşim yerlerinin aldığı bölge olup, bölgede taşınmaza örnek gösterilebilecek boş arsa emsali bulunmamaktadır. Taşınmazın değerlemesinde yeterli ve örnek gösterilebilecek emsal taşınmazlar bulunması dikkate alınarak UDES 10.4 Maddesi kapsamında sadece emsal karşılaştırma yaklaşımı kullanılarak değerlemede bulunulmuştur. UDES 10.4. Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir.
Tüm gerekçeler ilgili konu başlıklarının altında açıklanmıştır.
Değerleme konusu taşınmaza yönelik incelenen proje dökümanı, ruhsat ve iskan belgeleri doğrultusunda mahallindeki durumu göz önünde bulundurularak gerekli yasal gereklilikleri karşıladığı kanaatine varılmıştır. Bununla birlikte yapılan diğer araştırmalarda da taşınmazın tasarrufunu olumsuz etkileyecek herhangi bir durum bulunmadığı görülmüştür.
Taşınmazların Sermaye Piyasası Kurulu'nun 02.01.2019 tarihli resmi gazetede yayınlanan Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-48.1)'nde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ (III-48.1.Ç) Madde 22 uyarınca;
"b) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir."
"c) Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır." olarak geçmektedir.
Taşınmazların tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut kullanımına uygun olması sebebiyle GYO portföyünde "Bina" olarak değerlendirilmesinde herhangi bir engel bulunmamaktadır.
Taşınmazın değerlemesinde gelir yaklaşımı ve emsal karılaştırma metodu yaklaşımının kullanılması uygun bulunmuş, diğer yöntemler imar mevzuatı çerçevesinde değerlendirilememiştir. Değerleme konusu taşınmazın konumu, çevresel özellikleri, yasal ve güncel durumu, günün geçerli piyasa rayiç fiyatlarına göre oluşturulan satış kabiliyeti ve emsal fiyatları göz önüne alınarak değerlendirme yapılmıştır.
Taşınmazların satış kabiliyeti "SATILABİLİR" durumdadır.
Pazar Yaklaşımı çerçevesinde, değerleme konusu taşınmazlar üzerinde yapılması planlanan bağımsız bölümlerin özellikleri dikkate alınarak, piyasada yakın zamanda alım–satıma konu olmuş/satılık vaziyette olan emsal araştırmaları doğrultusunda değer takdiri yapılmıştır. Taşınmazların mevcut durumu, konum özellikleri dikkate alınarak değer takdir edilmiştir.
| HESAP DETAYI | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| AÇIKLAMA | ALAN | BİRİM FİYAT | KAT DEĞERİ | BİRİM FİYAT | KAT DEĞERİ |
| BODRUM KAT | 230,00 m² | 131.304,35 ₺/m² | 30.200.000,00 ₺ | 652,17 ₺/m²/Ay | 150.000,00 ₺/Ay |
| ZEMİN KAT | 230,00 m² | 656.521,74 ₺/m² | 151.000.000,00 ₺ | 3.282,61 ₺/m²/Ay | 755.000,00 ₺/Ay |
| 1. NORMAL KAT | 274,00 m² | 165.328,47 ₺/m² | 45.300.000,00 ₺ | 821,17 ₺/m²/Ay | 225.000,00 ₺/Ay |
| 2. NORMAL KAT | 274,00 m² | 137.773,72 ₺/m² | 37.750.000,00 ₺ | 693,43 ₺/m²/Ay | 190.000,00 ₺/Ay |
| 3. NORMAL KAT | 274,00 m² | 126.824,82 ₺/m² | 34.750.000,00 ₺ | 638,69 ₺/m²/Ay | 175.000,00 ₺/Ay |
| 4. NORMAL KAT | 274,00 m² | 126.824,82 ₺/m² | 34.750.000,00 ₺ | 638,69 ₺/m²/Ay | 175.000,00 ₺/Ay |
| 5. NORMAL KAT | 274,00 m² | 126.824,82 ₺/m² | 34.750.000,00 ₺ | 638,69 ₺/m²/Ay | 175.000,00 ₺/Ay |
| 5. NORMAL KAT | 166,00 m² | 127.409,64 ₺/m² | 21.150.000,00 ₺ | 632,53 ₺/m²/Ay | 105.000,00 ₺/Ay |
| KDV HARİÇ TOPLAM | 389.650.000 ₺ | TOPLAM KİRA | 1.950.000,00 ₺/Ay |
Bölgede yer alan satılık arsa nitelikli taşınmazlar incelenmiş ve emlakçı görüşlerine de başvurulmuştur. Değerlemeye konu taşınmazların Beyoğlu Belediyesi İmar Müdürlüğünde imar durumu incelenmiştir. Bölgede yapılaşmanın çok düşük olması ve bölgeye müteahhit talebinin düşük olması nedeni ile proje geliştirme işlemi uygulanamamıştır. Şerefiye çalışmasına konu olan taşınmazlar için öncelikli olarak benzer tipte avantajlı-dezavantajlı arsalar göz önünde bulundurularak değere etki edebilecek kriterler belirlenmiştir.
Sonuç olarak değerleme konusu taşınmazlara KDV hariç yasal toplam 389.650.000,00 ₺ ( Üçyüzseksendokuzmilyonaltıyüzellibin Türk Lirası ) tespit ve takdir edilmiştir, KDV hariç mevcut toplam 389.650.000,00 ₺ ( Üçyüzseksendokuzmilyonaltıyüzellibin Türk Lirası ) değer tespit ve takdir edilmiştir.
1 \$= ~35,2976 ₺, 1 €= ~36,6901 ₺ olarak kabul edilmiştir. (24.12.2024 taşınmazların değerleme günü olan gösterge niteliğindeki Merkez Bankası verileri esas alınmıştır.)
Değerleme tarihi itibarı ile taşınmazların döviz cinsinden değeri;
Değerleme konusu taşınmazların Dolar cinsinden yasal değeri 11.038.994,15 \$ olarak tespit edilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazların Euro cinsinden yasal değeri 10.620.031,02 € tespit ve takdir edilmiştir.
* T.C. Merkez Bankası Verileri esas alınmıştır.
Pazar Yaklaşımı çerçevesinde, değerleme konusu taşınmazlar üzerinde yapılmış olan yapıların özellikleri dikkate alınarak, piyasada yakın zamanda alım–satıma konu olmuş/satılık vaziyette olan emsal araştırmaları doğrultusunda değer takdiri yapılmakta olup, indirgenmiş nakit akışlar yöntemi raporda kullanılmamıştır.
Kıymet takdirlerine etken oluşturan kıstasların her birinin gayrimenkulün değerine olan etkisi göz önünde bulundurularak çalışma sonuçlandırılmıştır.
Sonuç olarak değerleme konusu taşınmazlara KDV hariç yasal toplam 389.650.000,00 ₺ ( Üçyüzseksendokuzmilyonaltıyüzellibin Türk Lirası) tespit ve takdir edilmiştir, KDV hariç mevcut toplam 389.650.000,00 ₺ ( Üçyüzseksendokuzmilyonaltıyüzellibin Türk Lirası) değer tespit ve takdir edilmiştir.
Sonuç olarak değerleme konusu taşınmazların K.D.V dahil yasal durum piyasa değerinin 467.580.000,-TL (Dörtyüzaltmışyedibinbeşyüzseksenbin Türk Lirası) olduğu, K.D.V dahil mevcut durum piyasa değerinin 467.580.000,-TL (Dörtyüzaltmışyedibinbeşyüzseksenbin Türk Lirası) olduğu hesaplanmıştır.
Gayrimenkul projesi bu raporun konusu değildir. İş bu rapor 25.12.2024 tarihinde 58 sayfa hazırlanmış olup durumu ve kanaatimizi ifade eden gayrimenkul değerleme bilgilerinize saygı ile sunarız.
| Tolga ORHAN | Gökhan DOĞAN | Çetin BEGİÇ | |
|---|---|---|---|
| Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı |
Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı |
Sorumlu Gayrimenkul Değerleme Uzmanı |
|
| (SPK Lisans No: 401856) | (SPK Lisans No: 408240) | (SPK Lisans No: 400479) |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.