Regulatory Filings • Dec 27, 2024
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
| Gayrimenkul | |
|---|---|
| Değerleme | |
| Raporu |
Kargir Banka Binası ve Arsa
Fatih / İstanbul
2024REV955 / 25.12.2024
Finanskent Mah. Finans Cad. B Blok No:44/B Ümraniye/İstanbul
Talebiniz doğrultusunda Fatih'te konumlu olan "Kargir Banka Binası ve Arsa"nın pazar değeri ve pazar kira değerine yönelik 2024REV955 no.lu değerleme çalışması hazırlanmıştır. Değerleme konusu taşınmaz, 426,00 m² yüz ölçümüne sahip arsa üzerinde 2.168,00 m² brüt kapalı alandan oluşmaktadır. Taşınmazın pazar değeri ve pazar kira değeri aşağıdaki gibi takdir edilmiştir. Takdir edilen değer, değerlemeyi olumsuz kılan etkenler, varsayımlar ve kısıtlamalarla birlikte değerlendirilmiştir.
| TAŞINMAZIN PAZAR DEĞERİ | ||||
|---|---|---|---|---|
| Değer Tarihi | 25.12.2024 | |||
| Kur Bilgisi (24.12.2024) | Alış: 1 USD = 35,1814 | Satış: 1 USD = 35,2447 | ||
| Pazar Değeri (KDV Hariç) | 244.985.000.-TL | İkiyüzkırkdörtmilyondokuzyüzseksenbeşbin.-TL | ||
| 6.950.974.-USD | Altımilyondokuzyüzellibindokuzyüzyetmişdört.-USD | |||
| Pazar Değeri (KDV Dahil) | 293.982.000.-TL | İkiyüzdoksanüçmilyondokuzyüzseksenikibin.-TL | ||
| 915.000.-TL | Dokuzyüzonbeşbin.-TL | |||
| Pazar Kira Değeri (KDV Hariç) | 25.961.-USD | Yirmibeşbindokuzyüzaltmışbir.-USD | ||
| Pazar Kira Değeri (KDV Dahil) | 1.006.500.-TL | Birmilyonaltıbinbeşyüz.-TL |
Pazar değerinin tespitine yönelik olarak yapılan hesaplamalar, bilgiler ve açıklamalar rapor içeriğinde yer almaktadır. Pazar değerinin takdiri için yapılan analiz ve hesaplamalar RICS tarafından "Redbook"ta tanımlanan Değerleme Standartları ve Uluslararası Değerleme Standartları (IVS) ile uyumlu olarak hazırlanmıştır.
Değerlemenin amacı ve kullanıcı bilgileri raporda açık bir şekilde belirtilmiş olup rapor, tarafınızla yapılan 15.10.2024 tarihli sözleşmeye istinaden hazırlanmıştır. Raporun sözleşmede belirtilen değerleme amacı dışında ya da başka bir kullanıcı tarafından kullanılması mümkün değildir.
Saygılarımızla,
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Değerlemeye Yardım Eden Esin EKEN
Yaşar ÇARK Değerleme Uzmanı Lisans No: 411337
Doğuşcan IĞDIR, MRICS Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 404244
Ozan KOLCUOĞLU, MRICS Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 402293
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
| Yönetici Özeti |
|---|
| Rapor, Şirket ve Müşteri Bilgileri |
| Demografik ve Ekonomik Veriler |
| Gayrimenkulün Mülkiyet Hakkı ve İmar Bilgileri |
| Gayrimenkulün Konum Analizi |
| Gayrimenkulün Fiziksel Bilgileri |
| SWOT Analizi |
| Değerlemede Kullanılan Yaklaşımların Analizi |
| Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyü Açısından Değerlendirme |
| Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi ve Sonuç |
| Ekler |
| DEĞERLEME ÇALIŞMASINA İLİŞKİN BİLGİLER | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| RAPOR TÜRÜ | Standart | |||||
| MÜLKİYET DURUMU | Tam mülkiyet | |||||
| DEĞERLEMENİN AMACI | Değerleme çalışması, tespitine esas hazırlanmıştır. |
ilgili gayrimenkulün yıl sonu ekspertiz değerinin |
||||
| ÖZEL VARSAYIMLAR | Değerleme çalışması kapsamında herhangi bir özel varsayımda bulunulmamıştır. |
|||||
| KISITLAMALAR | Değerleme çalışması kapsamında herhangi bir kısıtlama bulunmamaktadır. | |||||
| MÜŞTERİ TALEBİ | Değerleme çalışması kapsamında herhangi bir müşteri talebi bulunmamaktadır. |
|||||
| ANA GAYRİMENKULE İLİŞKİN BİLGİLER | ||||||
| ADRES | Haseki Sultan Mahallesi Cerrahpaşa Caddesi No: 2 Fatih/İstanbul | |||||
| TAPU KAYDI | İstanbul ili, Fatih ilçesi, Çakırağa Mahallesi, 1763 ada, 8 no.lu parsel | |||||
| ARSA YÜZ ÖLÇÜMÜ | 426,00 m² | |||||
| İMAR DURUMU | Lejant: T2 Ticaret Alanı Hmaks: 15,50 m |
|||||
| EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM | T2 Ticaret Alanı | |||||
| YAPIYA İLİŞKİN BİLGİLER | ||||||
| Bağımsız bölüm sayısı: 1 Yapım yılı: 1985 |
||||||
| ANA TAŞINMAZ | Yol kotu üstü kat sayısı: 4 | Yol kotu altı kat sayısı: 2 | ||||
| Otopark Kapasitesi: 39 araç | Asansör Kapasitesi: 1 şahıs asansörü | |||||
| MEVCUT FONKSİYONLAR | İş Yeri | |||||
| Toplam İnşaat Alanı | 2.168,00 m² | |||||
| İNŞAAT ALANI | Yol Kotu Üstü Toplam İnşaat Alanı | 1.480,00 m² | ||||
| DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER | ||||
|---|---|---|---|---|
| KULLANILAN YAKLAŞIM | Pazar Yaklaşımı | |||
| DEĞER TARİHİ | 25.12.2024 | |||
| KUR BİLGİSİ (24.12.2024) | Alış: 1 USD = 35,1814 | Satış: 1 USD = 35,2447 | ||
| PAZAR DEĞERİ (KDV HARİÇ) | 244.985.000.-TL | 6.950.974.-USD | ||
| PAZAR DEĞERİ (KDV DAHİL) | 293.982.000.-TL | |||
| PAZAR KİRA DEĞERİ (KDV HARİÇ) | 915.000.-TL | 25.961.-USD | ||
| PAZAR KİRA DEĞERİ (KDV DAHİL) | 1.006.500.-TL |
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
RAPOR, ŞİRKET ve MÜŞTERİ BİLGİLERİ
Bu değerleme raporu, Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. için şirketimiz tarafından 25.12.2024 tarihinde, 2024REV955 rapor numarası ile tanzim edilmiştir.
Bu rapor, İstanbul ili, Fatih ilçesi, Çakırağa Mahallesi, 1763 ada, 8 parsel no.lu gayrimenkulün 25.12.2024 tarihli pazar değeri ve pazar kira değerinin, Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan gayrimenkul değerleme raporudur.
Bu değerleme raporu, Uluslararası Değerleme Standartları doğrultusunda tanzim edilmiş olup 31.08.2019 tarih 30874 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'in 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Konu değerleme çalışması; ilgili gayrimenkulün yıl sonu ekspertiz değerinin tespitine esas hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu, gayrimenkulün mahallinde yapılan inceleme sonucunda ilgili kişi – kurum – kuruluşlardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak, Sorumlu Değerleme Uzmanı Ozan KOLCUOĞLU (Lisans No: 402293) ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Doğuşcan IĞDIR (Lisans No: 404244) kontrolünde, Değerleme Uzmanı Yaşar Çark (Lisans No: 411337) tarafından hazırlanmıştır. Bu değerleme raporunun hazırlanmasına Esin EKEN yardım etmiştir. Rapora yardım eden bilgisi, bilgi amaçlı olarak verilmiştir.
Bu değerleme raporu için, şirketimizin değerleme uzmanları 07.11.2024 tarihinde çalışmalara başlamış ve 25.12.2024 tarihinde değerleme çalışmalarını tamamlayarak raporu hazırlamışlardır. Bu sürede gayrimenkul mahali ile ilgili resmi dairelerde incelemeler ve ofis çalışması yapılmıştır.
Bu değerleme raporu, şirketimiz ile Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 15.10.2024 tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu, 15.10.2024 tarihli dayanak sözleşmesi kapsamında; İstanbul ili, Fatih ilçesi, Çakırağa Mahallesi, 1763 ada, 8 parsel no.lu gayrimenkulün 25.12.2024 tarihli pazar değeri ve pazar kira değerinin, Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanmıştır.
Değerleme çalışmasını etkileyen herhangi bir müşteri talebi bulunmamaktadır. Bununla birlikte, müşteri tarafından değerleme çalışmasını etkileyecek herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.
Değerleme çalışmasını genel anlamda olumsuz yönde etkileyen bir faktör yoktur.
| Rapor | Rapor Tarihi | Rapor Numarası | Raporu Hazırlayanlar | KDV Hariç Toplam Değeri (TL) |
|---|---|---|---|---|
| Rapor 1 | 02.10.2023 | 2023REV637* | Yaşar ÇARK Doğuşcan IĞDIR |
675.000 |
| Rapor 2 | 25.12.2023 | 2023REV704 | Yaşar ÇARK Doğuşcan IĞDIR Ozan KOLCUOĞLU |
181.030.000 |
| Rapor 3 | 05.04.2024 | 2024REV304* | Yaşar ÇARK Doğuşcan IĞDIR |
765.000 |
*Değerleme konusu gayrimenkul için şirketimiz tarafından 02.10.2023 tarihinde hazırlanan 2023REV637 no.lu ve 05.04.2024 tarihinde hazırlanan 2024REV304 no.lu taşınmaza yalnızca pazar kira değeri takdir edilmiştir.
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş., Ömer Avni Mahallesi Karun Çıkmazı Sokak No:2/1 Beyoğlu-İstanbul adresinde faaliyet göstermekte olup 13.11.2002 tarih ve 5676 sayılı Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanan Şirket Ana Sözleşmesine göre Ekspertiz ve Değerlendirme olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacıyla 300.000 Türk Lirası sermaye ile kurulmuştur. (Ticaret Sicil No: 485935 - Mersis No: 0859033992100010)
Şirketimiz, Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 03.02.2003 tarih ve KYD-66/001347 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
Ayrıca şirketimiz, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun 17.12.2009 tarih ve 3469 sayılı kararı ile "Gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti verme yetkisi almıştır.
Şirketimiz 17.03.2011 tarihi itibarıyla, uluslararası meslek kuruluşu olan RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) tarafından "Regulated by RICS" statüsüne alınmıştır.
Şirketimiz, BSI (BSI Eurasia Yönetim Sistemleri Belgelendirme Ltd. Şti.) tarafından verilen ISO 9001:2015 Kalite Belgesi'ne sahiptir.
Şirket web adresi: www.tskbgd.com.tr
Bu değerleme raporu, Finanskent Mah. Finans Cad. A Blok No:44/A Ümraniye/İstanbul adresinde faaliyet gösteren Ziraat GYO A.Ş. için hazırlanmıştır.
Şirket Unvanı: Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Şirket Adresi: Finanskent Mah. Finans Cad. A Blok No:44/A Ümraniye/İstanbul
Şirket Amacı: Ülkemiz gayrimenkul sektörünün gelişimine ivme kazandıracak ve Türkiye için katma değer oluşturacak projeler ile sektöründe öncü şirketler arasında yer almak, yüksek yatırım değeri sunan özgün projeler geliştirerek istikrarlı bilanço büyümesi gerçekleştirmek, kurumsal değerleri ve yönetim anlayışıyla sektöründe örnek bir kurum olmak ve hissedarlarına en yüksek getiriyi kazandıracak değer artıran projeleri hayata geçirmektir.
Sermayesi: 4.693.620.000,00.-TL
Halka Açıklık: %18,94
Telefon: +90 216 369 77 72-73
e-posta : [email protected]
RA 9
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) verilerine göre 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla Türkiye nüfusu 85.372.377 kişidir. 2023 yılında Türkiye'de ikamet eden nüfus bir önceki yıla göre 92.824 kişi (%0,001 oranında) artmıştır. Nüfusun %50,1'ini (42.734.071 kişi) erkekler, %49,9'unu (42.638.306 kişi) ise kadınlar oluşturmaktadır. Hane halkı büyüklüğünün ise son beş yılda ortalama 3,2 olduğu görülmüştür.
Aşağıdaki tablo ve grafiklerde, ADNKS verilerine göre, Türkiye için yaş grubuna göre nüfus dağılımı ve eğitim durumu gösterilmiştir.
2023 yılında, Türkiye nüfusunun %18,34'inin ikamet ettiği İstanbul, 15.655.924 kişi ile en çok nüfusa sahip olan il olmuştur. İstanbul nüfusu, 2023 yılında yaklaşık binde 16 oranında azalış göstermiştir. Hane halkı büyüklüğünün ise son beş yılda ortalama 3,15 olduğu görülmüştür. Aşağıdaki tablo ve grafiklerde, ADNKS verilerine göre, İstanbul ili için yaş grubuna göre nüfus dağılımı ve eğitim durumu gösterilmiştir.
Ülke Nüfusu-İstanbul Nüfusu İstanbul Nüfusu
2024 ikinci çeyrekte gayri safi yurtiçi hasıla (GSYH) takvim ve mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre çeyreklik bazda %0,1 artmıştır. Böylece yıllık büyüme hızı takvim etkisinden arındırılmış veride %5,4'ten %2,8'e inmiştir. Arındırılmamış seride yıllık büyüme oranı ise %5,3'ten %2,5'e gerilemiştir. Dolar bazında yıllıklandırılmış GSYH 2024 yılının ikinci çeyreğinde 1 trilyon 201,6 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmiştir. Harcamalar tarafında özel sektör tüketiminden gelen katkı azalırken net dış talebin büyümeye pozitif katkısı sürmüştür.
Eylül ayında tüketici fiyat endeksi (TÜFE) aylık bazda %3,0 artarken yıllık bazda ağustos ayındaki %52,0'dan %49,4'e inmiştir. Ana eğilim göstergelerindeki yükseliş fiyat baskısındaki hafiflemenin duraksamış olabileceğini ortaya koymuştur. Eylül ayında manşet rakama en yüksek katkı konut ve gıda gruplarından gelmiştir. Yurtiçi üretici fiyat endeksi (Yi-ÜFE) aylık bazda %1,4 artarken yıllık bazda ağustos ayındaki %35,8'den %33,1'e inmiştir. Böylece TÜFE ile ÜFE yıllık arasındaki makas 16,3 yüzde puan olmuştur.
Ağustos ayında yıllık bazda ihracatta yükseliş yavaşlarken ithalatta daralma sürmüştür. İhracat yıllık bazda %2,3 artarak 22,0 milyar dolar olurken ithalat %10,7 düşerek 27,0 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmiştir. Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış verilerde Ağustos'ta ihracat aylık bazda %1,8 yükselirken ithalatta %2,7 artış kaydedilmiştir. 2023 Ağustos'ta %71,2 olan ihracatın ithalatı karşılama oranı 2024'ün aynı ayında %81,5'e çıkmıştır. Dış ticaret açığı ise 8,7 milyar dolardan 5,0 milyar dolara inmiştir.
Ofis piyasasının gelişimi konum, ticari faaliyet, yabancı yatırım çekiciliği ve rekabetçi piyasa koşulları ile doğrudan ilişkilidir. Türkiye'nin ticari potansiyeli en yüksek ili olan İstanbul, ofis yatırımlarının önemli bir kısmına ev sahipliği yapıyor.
İstanbul'un ticaret ve hizmet sektörlerindeki gelişimi, yerli şirketlerin ulusal ve uluslararası arenada yaşadığı büyüme, yabancı sermayeli şirketlerin İstanbul'da idari merkezler kurma eğiliminin yanı sıra gelişen teknoloji ve ulaşım altyapısı, nitelikli ofis talebini artırdı. Bu da İstanbul genelinde farklı ofis merkezlerinin ortaya çıkmasına ve yeni ve nitelikli bir ofis stokunun oluşmasına neden olmaktadır.
Ofis yatırımlarında bölgedeki arz-talep dengesi, yatırımların başarılı olabilmesi için kilit önemdedir. Halihazırda ofis piyasasındaki stok artışı, sektörü endişelendiren faktörlerin başında gelmektedir. Firmaların faaliyetlerini yeni ofis alanlarına taşıması gibi nedenlerle stokun bölgesel bazda arttığı görülmektedir. Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin istatistiklerine bakıldığında 2015 yılından itibaren artmaya başlayan ofis binası sayısının 2018 yılı itibarıyla azalmaya başladığı ve 2019 yılı itibarıyla son on yılın en düşük seviyesine ulaştığı görülmektedir. 2020 yılı son çeyreği itibarıyla, yapı ruhsatı istatistiklerinde bir önceki yıl ile benzer seviyede iken yapı ruhsatı istatistiklerinde bir artış gözlenmiştir. 2021 yılından itibaren yapı ruhsatı bazında artış eğilimi başlamış olup yapı kullanma izin belgesi bazında farklı yıllarda artış ve azalış yaşanan dönemler bulunmaktadır. 2023 yılında ise bir önceki yıla göre yapı ruhsatı bazında bir artış eğilimi yapı kullanma izin belgesi bazında ise bir azalış eğilimi olduğu görülebilmektedir. TÜİK tarafından en son açıklanan 2024 1. çeyrek verileri incelendiğinde 2023 1. çeyrek verilerine kıyasla yapı ruhsatı bazında %99,94 oranında bir artış, yapı kullanma izin belgesi bazında ise %63,79 oranında bir artış olduğu 2023 4. çeyrek ile kıyaslandığında ise yapı ruhsatı bazında %25,58 oranında bir azalış, yapı kullanma izin belgesi bazında ise %12,89 oranında bir azalış olduğu gözlemlenmiştir.
İstanbul Ofis Pazarı'nın, arz bakımından 2024 2.çeyrek dönemini durağan geçirdiği gözlemlenmiştir. Bu durağanlığın sebepleri olarak ağır ekonomik koşullar ve yüksek inşaat maliyetleri ön plana çıkmıştır. 2024 3. çeyrek dönemi sonunda sabit seviyeli arza bağlı olarak stok büyüklükleri bölge sıralaması bir önceki çeyreğe göre değişmemiştir. 2024 3.çeyrek döneminde A sınıfı ofis binalarının toplam stok miktarının 7.000.000 m2 olduğu tespit edilmiştir. MİA Dışı - Avrupa bölgesinin stok payı %17 olarak kaydedilmiştir. MİA Dışı Avrupa'da A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı %7,7 belirlenmiştir.
Son dört çeyrek dönem sonunda MİA Dışı - Avrupa bölgesindeki A sınıfı ofis binalarının kira ortalaması arttı. 2023 dördüncü çeyrekte 12,3 ABD Doları/m2 /ay olarak belirlenen kira ortalaması 2024 yılında yükselmeye başladı. 2024 üçüncü çeyrekte 14,0 ABD Doları/m2 /ay ile MİA Dışı – Avrupa'daki A sınıfı ofis binalarının kira ortalaması bir önceki çeyrekteki seviyesini korudu.
MİA Dışı - Avrupa bölgesindeki B sınıfı ofis binalarının kira ortalaması son dört çeyrek dönemde inişli çıkışlı hareket etmiştir. 2023 dördüncü çeyrekte 9,8 ABD Doları/m2 /ay olan kira ortalaması, takip eden çeyreklerde hafif artmıştır. MİA Dışı - Avrupa bölgesindeki B sınıfı ofis binalarındaki kira ortalaması 2024 üçüncü çeyrek sonunda 10,4 ABD Doları/m2 /ay olarak belirlenmiştir.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
GAYRİMENKULÜN MÜLKİYET HAKKI VE İMAR BİLGİLERİ
| İli | İstanbul |
|---|---|
| İlçesi | Fatih |
| Mahallesi | Çakırağa |
| Köyü | - |
| Sokağı | - |
| Mevki | - |
| Ada No | 1763 |
| Parsel No | 8 |
| Ana Gayrimenkulün Niteliği | Kargir Banka Binası ve Arsa |
| Ana Gayrimenkulün Yüz ölçümü | 426,00 m² |
| Malik / Hisse | Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı. A.Ş. / Tam |
Değerleme uzmanının tapu kayıtlarını inceleme çalışması, gayrimenkulün mülkiyetini oluşturan hakları ve bu haklar üzerindeki kısıtlamaları tespit etmek amacı ile yapılır.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Web Tapu Hizmetleri'nden 25.12.2024 tarih, saat 11:04 itibarıyla alınan TAKBİS kaydına göre değerleme konusu taşınmaz üzerinde herhangi bir takyidat kaydı bulunmamaktadır.
Değerleme konusu gayrimenkule ilişkin takyidat kaydı bulunmamakta olup devredilebilmelerine ilişkin bir sınırlama bulunmamaktadır.
Değerleme konusu gayrimenkule ilişkin takyidat kaydı bulunmamakta olup taşınmazın değerine etkisi bulunmamaktadır.
$\blacktriangle$
TAPU KAYIT BİLGİSİ
| Zemin Tipi: | AnaTasinmaz | Ada/Parsel: | 1763/8 |
|---|---|---|---|
| Tasınmaz Kimlik No: | 40795533 | AT Yüzölçüm(m2): | 426.00 |
| il/lice: | İSTANBUL/FATİH | Bağımsız Bölüm Nitelik: | |
| Kurum Adı: | Fatih | Bağımsız Bölüm Brüt | |
| Mahalle/Köy Adı: | CAKIRAĞA Mah. | YüzÖlcümü: | |
| Mevkii: | Bağımsız Bölüm Net YüzÖlcümü: |
||
| Cilt/Sayfa No: | 10/901 | ||
| Kayıt Durum: | Aktif | Blok/Kat/Giris/BBNo: | |
| Arsa Pay/Payda: | |||
| Ana Tasınmaz Nitelik: | KARGIR BANKA BINASI VE ARSA |
| (Hisse) Sistem No |
Malik | El Birliği No |
Hisse Pay/ Payda |
Metrekare | Toplam Metrekare |
Edinme Sebebi-Tarih- |
Terkin Sebebi- Tarih-Yevmiye |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 361645014 | (SN:8049480) ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM SİRKETİ |
1/1 | 426.00 | 426.00 | Yevmiye Ticaret Sirketlerine Ayni Sermaye Konulması 10-11-2016 22871 |
||
| 1/2 |
Bu belgeyi akıllı telefonunuzdan karekod tarama programları ile aşağıdaki barkodu taratarak;
veya Web Tapu anasayfasından (https://webtapu.tkgm.gov.tr adresinden) HwF--_wGu6VP kodunu Online İşlemler alanına yazarak doğrulayabilirsiniz.
$2/2$
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Web Tapu Hizmetleri'nden alınan TAKBİS kaydına göre son üç yıl içerisinde değerleme konusu taşınmaz üzerinde herhangi bir alım satım işlemi gerçekleşmemiştir.
İmar durumu, imar planlarında belirlenen fonksiyon ve yapılaşma şartları doğrultusunda parselin kullanım koşullarını belirtir. İmar planlarına göre belirlenen kullanım koşulları, plan notlarında yer alan hükümler ve ilgili yönetmeliklerle birlikte değerlendirilmektedir. Bu doğrultuda, değerleme uzmanı tarafından ilgili resmî kurumlarda incelemeler yapılarak parselin imar durumu tespit edilir.
Değerleme konusu taşınmaz yoğun ticari faaliyetlerin bulunduğu bir bölge içinde kalmakta olup taşınmazın yakın çevresinde bitişik nizamlı, 6-7 katlı yapılar yer almaktadır.
Fatih Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nde yapılan incelemeler sonucunda edinilen bilgilere göre değerleme konusu taşınmazın imar durumu bilgileri aşağıda belirtilmiştir.
Plan Adı: 1/1.000 ölçekli "Fatih İlçesi Kentsel, Tarihi, Kentsel Arkeolojik, 1. derece Arkeolojik Sit Alanı Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı"
Lejandı: 2. Derece Ticaret Alanı
* Konu parsel 04.10.2012 onay tarihli, 1/1.000 ölçekli "Fatih İlçesi Kentsel, Tarihi, Kentsel Arkeolojik, 1. Derece Arkeolojik Sit Alanı Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı" kapsamında 3. derece koruma bölgesinde kalmaktadır. "İlgili plana ait plan notlarına göre; 3.derece koruma bölgesinde kalan alanlardaki taşınmazlarda uygulama yapılması halinde ilgili koruma kurulundan onay alınması gerekmektedir. Söz konusu karar gerekliliği, gerçekleştirilecek uygulama için risk teşkil etmemekle birlikte, uygulama aşamasına işlem adımı eklenmesine neden olmaktadır. Söz konusu binanın onay ve işlem süreçlerinin, koruma kurulundan onay veya görüş gerektirmeyen binalara göre daha uzun süreceği düşünülmektedir. Bu durumun taşınmazın değeri üzerinde herhangi bir etkisi olmayacağı, tadilat gerektirmesi halinde ilave bir süre alacağı düşünülmektedir.
Bina dış cephe renklerinde, semtlere göre ortaya çıkan renk tonları Kentsel Tasarım Rehberlerine göre belirlenecektir.
Köşe parsellerde iki yola bakan uzunluklardan geniş yola bakan parsel genişliği, dar yola bakan parsel derinliği kabul edilecektir.
3.5 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri v.b.) İlişkin Bilgi
Değerleme konusu taşınmazın konumlu olduğu parsel son üç yıllık dönem içerisinde herhangi bir değişiklik görmemiştir.
3.6 Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına ve Yapı Kullanma İzin Belgelerine İlişkin Bilgiler
Fatih Belediyesi'nde yapılan incelemelere göre taşınmaza ilişkin yasal belgeler aşağıda belirtilmiştir.
| Yasal Belge | Tarih | No | Alan (m²) | Veriliş Amacı | Açıklama |
|---|---|---|---|---|---|
| Onaylı Mimari Proje | 16.06.1980 | 3718 | 2.168,00 | Yeni Yapı | |
| Yapı Ruhsatı | - | 83/1-46 | 2.168,00 | Yeni Yapı | |
| Yapı Kullanma İzni | 01.03.1985 | - | 2.168,00 | Yeni Yapı |
Değerleme konusu taşınmaz üzerinde bulunan yapı 29.06.2001 tarihinden önce inşa edilmiş olup, 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun'a tabi değildir.
3.7 Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklamalar
Değerleme konusu gayrimenkul için riskli yapı tespiti yapılmamış olup yapıya ait alınmış herhangi bir durdurma kararı ve yıkım kararı bulunmamaktadır.
3.8 İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Yapılan incelemeye göre taşınmaza ilişkin; 16.06.1980 tarihli "Mimari Proje" ve 01.03.1985 tarih, 2011/8490 no.lu "Yapı Kullanma İzin Belgesi" mevcuttur. Taşınmaz, iskanlı olup cins tashih işlemini gerçekleştirerek yasal süreçlerinin tamamlamıştır.
3.9 Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikasına İlişkin Bilgi
Değerleme konusu gayrimenkul için düzenlenmiş enerji verimlilik sertifikası bulunmamaktadır.
3.10 Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere İlişkin Bilgiler (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.)
Değerleme konusu gayrimenkule yönelik olarak yapılmış herhangi bir sözleşme bulunmamaktadır.
3.11 Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye ilişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
Konu gayrimenkulün proje değerlemesi kapsamında olmadığı görülmüştür.
Gayrimenkulün açık adresi: Haseki Sultan Mahallesi, Cerrahpaşa Caddesi, No:2, Fatih/İstanbul
Değerleme konusu taşınmaz kültür ve turizm merkezi niteliğinde olan Tarihi Yarımada bölgesi içinde konumlanmakta olup bölge İstanbul'un en eski yerleşim alanlarından biridir. Söz konusu bölge oldukça merkezi bir konumda olup bilinirliği oldukça yüksektir.
Bölge, konut+ticaret fonksiyonlu yapılaşmış olup Millet Caddesi üzerinde yol boyunca, 5-6 katlı apartman tipi yapılar ve apartmanların zemin katlarında konumlu dükkanlar bulunmaktadır. Değerleme konusu taşınmazın konumlandığı Millet Caddesi bölge içinde ticari potansiyeli ve bilinirliği oldukça yüksek bir akstır. Cadde, aynı zamanda, Tarihi Yarımada içindeki önemli ulaşım akslarından biri olup aks boyunca bölge içinde bilinirliği yüksek pek çok otel cadde üzerinde konumlanmaktadır.
Taşınmazın yakın çevresinde Haseki Eğitim ve Araştırma Hastanesi, Pertevniyal Lisesi, Çapa Anadolu Öğretmen Lisesi, Valide Sultan Camii, Historia AVM, Ramada by Wyndam gibi bölge içinde bilinirliği yüksek yapılar yer almaktadır.
Konu taşınmazın üzerinde konumlu olduğu Millet Caddesi, çok çeşitli ulaşım imkanlarına sahip olduğundan konu taşınmaza toplu taşıma ve özel araçla ulaşım, D-100 Karayolu'na yakınlığı sebebiyle oldukça kolaydır. Çok sayıda otobüs hattının yanında tramvay hattı da belirtilen cadde üzerinde bulunmaktadır. Ayrıca, şehir içi ulaşım konusunda oldukça önemli bir kesişim noktası olan Yenikapı istasyonu, konu taşınmaza oldukça yakın bir noktada konumludur.
| Yer | Mesafe (~) |
|---|---|
| Fatih Sultan Mehmet Köprüsü | 4,0 km |
| 15 Temmuz Şehitler Köprüsü | 6,5 km |
| Sabiha Gökçen Havalimanı | 43,0 km |
| İstanbul Havalimanı | 47,0 km |
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
GAYRİMENKULÜN FİZİKSEL BİLGİLERİ
Değerleme konusu taşınmaz, İstanbul ili, Fatih İlçesi, Çakırağa Mahallesi, 214 pafta, 1763 ada, 8 parsel no.lu, "Kargir Banka Binası ve Arsa" vasıflı, 426,00 m² yüz ölçümlü, "Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi" mülkiyetindeki gayrimenkuldür.
Değerleme konusu taşınmaz mevcut durumda, onaylı mimari projesiyle uyumlu olup 3 bodrum kat + zemin kat + 2 normal kat olmak üzere toplamda 6 kattan oluşmaktadır. Taşınmaza giriş 1. bodrum kat seviyesinden, taşınmazın Millet Caddesi'ne bakan cephesinden sağlanmaktadır.
Değerleme konusu taşınmazın 3., 2. ve 1. bodrum katları Ziraat Bankası Aksaray Şubesi tarafından kullanılırken, 1. ve 2. normal katları mevcut durumda boş haldedir. Taşınmazın zemin katında Ziraat Bankası'na ait açık ofis birimi bulunmaktadır. Zemin kattaki iki fonksiyon duvarla birbirinden ayrılmıştır.
Değerleme konusu taşınmaz yasal evraklarına ve mevcut duruma göre; 3 bodrum kat + zemin kat + 2 normal kat olmak üzere toplamda 6 kattan oluşmaktadır. 3. bodrum kat, kasa dairesi, sığınak ve arşiv hacimlerinden oluşmakta olup brüt yaklaşık 268 m2 alanlıdır. 2. bodrum kat, depo, kiralık kasa odası, arşiv ve 2 adet WC hacimlerinden oluşmakta olup; brüt yaklaşık 420 m² alanlıdır. 1. bodrum kat, müşteri holü, 2 adet WC ve açık büro hacimlerinden oluşmakta olup; brüt yaklaşık 420 m² alanlıdır.
Onaylı mimari projesine göre taşınmazın zemin katı, brüt yaklaşık 320 m² alanlı olup müşteri holü boşluğu, 2 adet ofis ve açık büro hacimlerinden oluşmaktadır. 1. ve 2. normal katlar, brüt yaklaşık 370 m² alanlı olup arşiv, 1 adet WC ve açık büro hacimlerinden oluşmaktadırlar. Mevcut durumda ise onaylı mimari projesine göre basit tadilatla geri dönüştürülebilecek nitelikte değişiklikler bulunmaktadır. Zemin kattan itibaren 1. ve 2. normal katlar önceden dershane olarak kullanıldığından katlarda bulunan açık büro ofisleri alçıpan duvarlar ile bölünerek derslik, kütüphane, kantin, yönetim ofisleri gibi hacimlere bölünmüştür.
| Kat | Alanı | Kullanım Amacı | ||
|---|---|---|---|---|
| 3. Bodrum Kat | 268,00 | Arşiv, sığınak, kasa dairesi | ||
| 2. Bodrum Kat | 420,00 | Depo, kiralık kasa odası, arşiv, WC | ||
| 1. Bodrum Kat | 420,00 | Ziraat Bankası Aksaray Şubesi | ||
| Zemin Kat | 320,00 | Ziraat Bankası Aksaray Şubesi, Dershane girişi | ||
| Derslikler, kütüphane, kantin, dershane | ||||
| 1. normal Kat | 370,00 | yönetim ofisleri, WC | ||
| 2. normal Kat | 370,00 | Derslikler, WC | ||
| Toplam | 2.168,00 |
Değerleme konusu taşınmazın mevcut durumdaki alansal ve fonksiyonel dağılımı aşağıda belirtilmiştir.
| İnşaat Tarzı | Betonarme |
|---|---|
| İnşaat Nizamı | Ayrık nizam |
| Ana Gayrimenkulün Kat Adedi | 3 bodrum kat + zemin kat + 2 normal kat |
| Bina Toplam İnşaat Alanı | 2.168,00 m² (Yasal ve mevcut durum) |
| Yaşı | 38 |
| Dış Cephe | Brüt beton üzeri boya |
| Elektrik / Su / Kanalizasyon | Şebeke |
| Isıtma Sistemi | Merkezi sistem ve klima sistemi |
| Havalandırma Sistemi | Mevcut |
| Asansör | Mevcut |
| Jeneratör | Mevcut |
| Yangın Merdiveni | Mevcut |
| Park Yeri | Açık Otopark |
| Diğer | Yangın Algılama ve Güvenlik Sistemi, Kartlı Geçiş |
Değer takdirinde taşınmazların aşağıda belirtilen iç mekân inşaat ve teknik özelliklerine ait veriler dikkate alınmıştır.
| Kullanım Amacı | Ofis-Banka (Yasal ve mevcut duruma göre) |
|---|---|
| Alanı | 2.168,00 m² (Toplam bina brütü) |
| Zemin | Ofis hacimlerinde halıfleks, bodrum katlarda ve diğer alanlarda seramik |
| Duvar | Boya |
| Tavan | Sıva üzeri boya |
| Aydınlatma | Zemin ve normal katlarda spot armatür; bodrum katlarda floresan |
5.4 Varsa Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler
Mevcut durumda yapılan incelemelerde onaylı mimari proje ile taşınmaz arasında basit tadilat ile mimari projesiyle uyumlu hale getirilebilecek değişiklikler olup ruhsata aykırı herhangi bir durum söz konusu değildir.
Değerleme konusu gayrimenkulün mevcut durumdaki aykırılıkları geri dönüştürülebilir nitelikte olup 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21'nci Maddesi Kapsamında yeniden ruhsat alınmasını gerektirmemektedir.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
DEĞERLEMEDE KULLANILAN YAKLAŞIMLARIN ANALİZİ
Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında üç farklı değerleme yaklaşımı bulunmaktadır. Bu yaklaşımlar sırasıyla "Pazar Yaklaşımı", "Maliyet Yaklaşımı" ve "Gelir Yaklaşımı"dır. Her üç yaklaşımın Uluslararası Değerleme Standartları'nda yer alan tanımları aşağıda yer almaktadır.
Pazar yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, değerleme konusu varlıkla fiyat bilgisi mevcut olan aynı veya benzer varlıklar ile karşılaştırmalı olarak belirlenmesini sağlar.
Pazar yaklaşımında atılması gereken ilk adım, aynı veya benzer varlıklar ile ilgili pazarda kısa bir süre önce gerçekleşmiş olan işlemlerin fiyatlarının göz önünde bulundurulmasıdır. Az sayıda işlem olmuşsa, bu bilgilerin geçerliliğini saptamak ve kritik bir şekilde analiz etmek kaydıyla, benzer veya aynı varlıklara ait işlem gören veya teklif verilen fiyatları dikkate almak uygun olabilir. Gerçek işlem koşulları ile değer esası ve değerlemede yapılan tüm varsayımlar arasındaki farklılıkları yansıtabilmek amacıyla, başka işlemlerden sağlanan fiyat bilgileri üzerinde düzeltme yapmak gerekli olabilir. Ayrıca değerlemesi yapılan varlık ile diğer işlemlerdeki varlıklar arasında yasal, ekonomik veya fiziksel özellikler bakımından da farklılıklar olabilir.
Maliyet yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, bir alıcının, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla belirlenmesini sağlar.
Bu yaklaşım, pazardaki bir alıcının gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, değerlemesi yapılan varlığa ödeyeceği fiyatın, eşdeğer bir varlığın ister satın alma ister yapım yoluyla maliyetinden fazla olmayacağı ilkesine dayanmaktadır. Değerlemesi yapılan varlıkların cazibesi, yıpranmış veya demode olmaları nedeniyle, genellikle satın alınabilecek veya yapımı gerçekleştirilebilecek alternatiflerinden daha düşüktür. Bunun geçerli olduğu hallerde, kullanılması gereken değer esasına bağlı olarak, alternatif varlığın maliyeti üzerinde düzeltmeler yapmak gerekebilir.
Gelir yaklaşımı ana başlığı altında değeri belirleyebilmek için farklı yöntemler kullanılmakta olup bunların tümünün ortak özelliği, değerin hak sahibi tarafından fiilen elde edilmiş gerçek veya elde edilebilecek tahmini gelirlere dayanıyor olmasıdır.
Bir yatırım amaçlı gayrimenkul için gelir, kira şeklinde olabilirken, sahibi tarafından kullanılan binada mülk sahibinin eşdeğer bir mekânı kiralamak için katlanacağı maliyete dayanan varsayımsal bir kira (veya tasarruf edilen kira) olabilir. Tanımlanan nakit akışları daha sonra bir kapitalizasyon sürecine tabi tutularak değer belirlemesinde kullanılır. Sabit kalması beklenen gelir akışları, genellikle kapitalizasyon oranı olarak adlandırılan tek bir çarpan kullanılarak kapitalize edilebilir. Bu rakam, paranın zaman maliyeti ile mülkiyet risklerini ve getirilerini yansıtması beklenen, yatırımcı için getiriyi veya "verimi"; mülkü kendi kullanan bir mülk sahibi için ise kuramsal bir getiriyi temsil eder.
Konu değerleme çalışmasında rapor sonuç değeri olarak "Pazar Değeri ve Pazar Kirası" takdir edilmiş olup Uluslararası Değerleme Standartları'na göre değer tanımı aşağıdaki gibidir.
Pazar Değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Pazar kirası taşınmaz mülkiyet haklarının, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir kiralayan ve istekli bir kiracı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile uygun kiralama şartları çerçevesinde, değerleme tarihi itibarıyla kiralanması sonucu elde edilecek fayda için tahmin edilmesi gerekli görülen tutardır.
Bu değerleme çalışmasında, değerleme konusu taşınmazın satışa emsal olabilecek gayrimenkul bilgilerine ulaşılabiliyor olması, yakın çevresindeki gayrimenkullerin pazar yaklaşımına göre el değiştiriyor olması dikkate alınarak "Pazar Yaklaşımı"; gayrimenkulün "Bina" niteliğine sahip olması nedeniyle kira getirisinin olma potansiyeli ve çevresinde kiralık benzer gayrimenkul bilgilerine ulaşılabiliyor olması nedeniyle "Gelir Yaklaşımı" uygulanmıştır. Değerleme konusu taşınmazın arsa payı olan kat mülkiyet tapusuna sahip olması nedeniyle "Maliyet Yaklaşımı" ile değerleme yapılmasının doğru sonuç vermeyeceği düşünüldüğünden bu yaklaşım kullanılmamıştır.
Mevcut ekonomik koşulların, gayrimenkul piyasasının analizi, mevcut trendler ve dayanak veriler ile bunların gayrimenkulün değerine etkileri her bir yaklaşım kapsamında değerlendirilmiştir. Konu taşınmazın konumlu olduğu bölgedeki sektörlerin güncel durumu, mevcut ekonomik koşullar ve piyasa analizi yapılmış olup bu verilerin taşınmaza olumlu / olumsuz etkileri tespit edilmiştir. Tespit edilen etkiler değer takdirinde göz önünde bulundurulmuş, taşınmazın değerine yansıtılmıştır.
Gayrimenkulün yakın çevresinde yapılan araştırmalar sonucunda konu gayrimenkule emsal teşkil edebilecek aşağıdaki emsal bilgilerine ulaşılmıştır.
| SATIŞ KARŞILAŞTIRMA TABLOSU | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Irtibat Bilgisi | Oğulcan Atay 0 (532) 252 79 72 |
Remax Pusula Halim Kılıç 0 (532) 321 11 43 |
Arsel Erginbaş Ünal 0 (532) 352 12 54 |
Coldwell Banker Muhammet Selman Tunca 0 (507) 159 43 29 |
Esra Taşkapılı 0 (530) 767 74 75 |
|
| Karşılaştırılan Etmenler | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | |
| Satış Fiyatı (TL) | 202.000.000 | 335.000.000 | 76.000.000 | 210.000.000 | 340.000.000 | |
| Alanı (m²) | 2.303 | 3.500 | 510 | 1.334 | 1.650 | |
| Birim Fiyatı (TL/m²) | 87.712 | 95.714 | 149.020 | 157.421 | 206.061 | |
| Satış Durumu | Satılık | Satılık | Satılık | Satılık | Satılık | |
| Piyasa Düzeltmesi | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| ma Yönelik | Pazarlık Payı | -10% | -18% | -15% | -28% | -25% |
| meler | Mülkiyet Durumu | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet |
| 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| Düzelt m-Satı Alı |
Satış Koşulları | Standart | Standart | Standart | Standart | Standart |
| 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| Yenileme Masrafları | Oldukça Niteliksiz | Oldukça Niteliksiz | Niteliksiz | Benzer Nitelikte | Çok Nitelikli | |
| 30% | 30% | 10% | 0% | -20% | ||
| Konum | Dezavantajlı | Benzer | Kısıtlı Derecede Dezavantajlı | Kısıtlı Derecede Dezavantajlı | Benzer | |
| meler | 10% | 0% | 5% | 5% | 0% | |
| Kullanım Alanı | Benzer | Büyük | Daha Küçük | Küçük | Küçük | |
| 0% | 10% | -15% | -10% | -10% | ||
| Bina Yaşı | 60 | 68 | 25 | 40 | 40 | |
| maza Yönelik Düzelt Taşın |
15% | 21% | -9% | 1% | 1% | |
| Bulunduğu Kat/Manzara | Daha Avantajlı | Çok Daha Avantajlı | Benzer | Kısıtlı Derecede Dezavantajlı | Benzer | |
| -15% | -20% | 0% | 5% | 0% | ||
| Konfor Koşulları | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | |
| 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| Düzeltilmiş Değer | 113.295 | 113.255 | 112.721 | 114.930 | 113.004 |
| KİRA KARŞILAŞTIRMA TABLOSU | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| İrtibat Bilgisi | Esra Taşkapılı 0 (530) 767 74 75 |
Şehriban Altındaş 0 (532) 244 55 94 |
Aynur Demiroğlu 0 (543) 818 85 34 |
|||
| Karşılaştırılan Etmenler | 1 | 2 | 3 | |||
| Kira Fiyatı (TL/ay) | 850.000 | 380.000 | 480.000 | |||
| Alanı (m²) | 1.650 | 844 | 810 | |||
| Birim Fiyatı (TL/m²/ay) | 515 | 450 | 593 | |||
| Kiralama Durumu | Teklif almış / Yakın zaman önce | Kiralık | Kiralık | |||
| Piyasa Düzeltmesi | 0% | 0% | 0% | |||
| ma Yönelik | Pazarlık Payı | -2% | -12% | -16% | ||
| meler | Mülkiyet Durumu | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | ||
| 0% | 0% | 0% | ||||
| Düzelt m-Satı |
Kiralama Koşulları | Özel Satış | Özel Satış | Standart | ||
| -15% | -15% | 0% | ||||
| Alı | Yenileme Masrafları | Benzer Nitelikte | Çok Daha Niteliksiz | Nitelikli | ||
| 0% | 20% | -10% | ||||
| Konum | Benzer | Daha Avantajlı | Kısıtlı Derecede Dezavantajlı | |||
| 0% | -15% | 5% | ||||
| maza Yönelik | Kullanım Alanı | Kısıtlı Derecede Küçük | Daha Küçük | Daha Küçük | ||
| meler | -5% | -15% | -15% | |||
| Bina Yaşı | 50 | 80 | 15 | |||
| Düzelt | 8% | 29% | -16% | |||
| Bulunduğu Kat/Manzara | Kısıtlı Derecede Avantajlı | Daha Avantajlı | Dezavantajlı | |||
| Taşın | -5% | -15% | 10% | |||
| Konfor Koşulları | Benzer | Çok Daha Dezavantajlı | Dezavantajlı | |||
| 0% | 20% | 10% | ||||
| Düzeltilmiş Değer | 422 | 422 | 421 |
Değerleme konusu taşınmaza değer takdir edilirken; taşınmazın yasal ve teknik özellikleri, benzer nitelikteki taşınmazlara ilişkin bilgiler, konumu, ulaşımı, çevre özellikleri, altyapısı, gerçekleştirilen SWOT analizi ve ülkenin ekonomik durumu göz önünde bulundurulmuştur.
Pazar yaklaşımında, araştırmalar sonucu ulaşılan emsallerin, taşınmaza göre olumlu olumsuz özellikleri değerlendirilmiş, bölgede yapılan tüm araştırmalar ve tecrübelerimize dayanarak; taşınmaz için değer takdiri aşağıdaki gibi yapılmıştır.
| PAZAR YAKLAŞIMINA GÖRE TAŞINMAZIN DEĞERİ | ||||
|---|---|---|---|---|
| Ada/Parsel | Brüt Alan (m²) | Birim Değer (TL/m²) | Taşınmazın Yaklaşık Değeri (TL) | |
| 1763/8 | 2.168,00 | 113.000 | 244.984.000 | |
| TAŞINMAZIN YAKLAŞIK DEĞERİ | 244.985.000 |
| PAZAR YAKLAŞIMINA GÖRE TAŞINMAZIN KİRA DEĞERİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Nitelik | Kat | Brüt Alan (m²) |
Birim Değer (TL/m²/ay) |
Taşınmazın Yaklaşık Kira Değeri (TL) | |
| Banka | 3. Bodrum Kat | 268,00 | 180,00 | 48.000 | |
| Banka | 2. Bodrum Kat | 420,00 | 250,00 | 105.000 | |
| Banka | 1. Bodrum Kat | 420,00 | 740,00 | 311.000 | |
| Banka | Zemin Kat | 320,00 | 715,00 | 229.000 | |
| Ofis | 1. Normal Kat | 370,00 | 300,00 | 111.000 | |
| Ofis | 2. Normal Kat | 370,00 | 300,00 | 111.000 | |
| TOPLAM DEĞER | 915.000 | ||||
| TOPLAM YAKLAŞIK DEĞERİ | 915.000 |
Değerleme konusu taşınmazın kiralama emsal araştırması verileri ile bir gelir indirgeme yaklaşımı yöntemi olan Direkt Kapitalizasyon Yöntemi kullanılarak değer tespiti yapılmıştır.
Direkt ya da doğrudan kapitalizasyon denilen ve mülkün bir yıllık stabilize getirisini baz alan yaklaşım, yeni bir yatırımcı açısından gelir üreten mülkün pazar değerini analiz etmektedir. Bir kapitalizasyon oranı elde edebilmek için karşılaştırılabilir mülklerin satış fiyatlarıyla gelirleri arasındaki ilişki incelenir. Daha sonra konu mülkün sahip olunduktan sonraki ilk yılda elde edilen yıllık faaliyet gelirine bu oran uygulanır. Elde edilen değer, benzer mülklerde aynı düzeyde getiri elde edileceği varsayımıyla, belirtilen gelir düzeyiyle garanti edilen pazar değeridir. Bu analizde "Taşınmaz Değeri = Taşınmazın Yıllık Net Geliri / Kapitalizasyon Oranı" formülünden yararlanılır.
Söz konusu gayrimenkulün bulunduğu bölgedeki emsal araştırmasına göre kira değerlerinin; 420-430 TL/m²/ay olacağı kanaatine varılmıştır. Emsallerdeki satış ve kira rakamlarından yola çıkarak, kapitalizasyon oranı %4,5 olarak kabul edilmiştir.
Gayrimenkulden elde edilebileceği öngörülen aylık kira geliri ve direkt kapitalizasyon yöntemine göre değeri aşağıdaki gibi takdir edilmiştir.
| DİREKT KAPİTALİZASYON YÖNTEMİNE GÖRE TAŞINMAZIN DEĞERİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Bina Alanı | Birim Değeri | Kira Değeri | Kap. Oranı | Taşınmazın Yaklaşık Değeri | |
| Ada/Parsel No | (m²) | (TL/m²/ay) | (TL/ay) | (%) | (TL) |
| 1763/8 | 2.168,00 | 420 | 910.560 | 4,50% | 242.815.000 |
| TAŞINMAZIN YAKLAŞIK DEĞERİ | 242.815.000 |
Bir mülkün fiziki olarak uygun olan, yasalarca izin verilen, finansal olarak gerçekleştirilebilir ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek getiriyi sağlayan kullanımı, en verimli ve en iyi kullanımıdır.
Yapılan pazar araştırmaları ve değerlendirmeler doğrultusunda, değerleme konusu taşınmazın en verimli ve en iyi kullanımı uygulama imar planındaki lejandı ve mevcut kullanımı ile uyumlu olarak "Ticaret" amaçlı kullanımıdır.
24.12.2007 tarihli ve 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu kararı ile yürürlüğe konulan "Mal ve Hizmetlere Uygulanacak KDV Oranlarının Tespitine İlişkin Karar" ve bu karara ilişkin yayımlanan karar ve tebliğler uyarınca güncel KDV oranları aşağıdaki tabloda yer almaktadır.
Bu doğrultuda değerleme konusu taşınmazların pazar ve kira değerleri için %20 KDV uygulaması yapılmıştır.
| KDV ORANLARI | ||||
|---|---|---|---|---|
| İş Yeri Teslimlerinde | ||||
| Arsa/Arazi Teslimlerinde | 10% | |||
| 01.04.2022 TARİHİNDEN SONRA RUHSAT ALINMASI DURUMUNDA KDV ORANI | ||||
| Net Alanı 150 m2 ve Üzeri Konutlarda |
||||
| Net Alanın 150 m²'den Fazla Olan Kısmı İçin | 20% | |||
| Net Alanın 150 m²'ye Kadar Olan Kısmı İçin * | 10% | |||
| Net Alanı 150 m2 'ye Kadar Konutlarda * |
||||
| 01.04.2022 TARİHİNDEN ÖNCE RUHSAT ALINMASI DURUMUNDA KDV ORANI | ||||
| Net Alanı 150 m2 ve Üzeri Konutlarda |
||||
| Net Alanı 150 m2 'ye Kadar Konutlarda /* |
||||
| 01.01.2013 Tarihine Kadar Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda | ||||
| 01.01.2013-31.12.2016 Tarihlerinde Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda | 499 TL' ye kadar ise | 1% | ||
| Yapı Ruhsatının Alındığı Tarihte 500 - 999 TL ise |
||||
| Emlak Vergisi Yönünden Arsa Birim m2 Rayiç Değeri 1.000 TL ve üzeri |
||||
| 01.01.2017 Tarihi İtibarıyla Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda | 1.000 TL'ye kadar ise | 1% | ||
| Yapı Ruhsatının Alındığı Tarihte 1.000-2.000 TL ise |
10% | |||
| Emlak Vergisi Yönünden Arsa Birim m2 Rayiç Değeri | 2.000 TL üzeri | 20% |
* 16.05.2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerdeki konutlarda KDV oranı %1'dir.
** lüks veya birinci sınıf inşaatlarda geçerlidir. 2. ve 3. sınıf basit inşaatlarda, konutun net alanı 150 m2 'nin altında ise KDV oranı %1' dir.
*** Kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi yapılan konut inşaatı projelerinde, yapı ruhsatı tarihi yerine ihale tarihi dikkate alınmalıdır.
GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜ AÇISINDAN DEĞERLENDİRME
8.1 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş
• Değerleme Konusu Gayrimenkulün Tapu Kayıtlarında Devrine İlişkin Bir Sınırlandırma Olup Olmaması Durumuna Göre Değerlendirme
Değerleme konusu bağımsız bölümün tapu kayıtlarında, devredilebilmelerine ilişkin bir sınırlama bulunmamaktadır.
• Gayrimenkulün veya Projenin, İmar Bilgileri, Alınması Gereken İzinler ile Mimari Proje ve İnşaata Başlanması için Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmaması Doğrultusunda Değerlendirme
Yapılan incelemeye göre taşınmaza ilişkin; 16.06.1980 tarihli "Mimari Proje" ve 01.03.1985 tarih, 2011/8490 no.lu "Yapı Kullanma İzin Belgesi" mevcuttur. Taşınmaz, iskanlı olup cins tashih işlemini gerçekleştirerek yasal süreçlerini tamamlamıştır. Ek olarak, konu taşınmazın üzerinde konumlu olduğu ana gayrimenkul 04.10.2012 onay tarihli, 1/1000 ölçekli imar planı kapsamında yer almaktadır.
• Gayrimenkullerin Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş ile Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olmadığı Hakkında Görüş
Söz konusu gayrimenkulün tapudaki vasıfları "Kargir Banka Binası ve Arsa" olup tapudaki fiili niteliği, fiili kullanım şekli ve portföye dahil edilme nitelikleri birbiri ile uyumludur.
Bu açıklamalar doğrultusunda, değerleme konusu taşınmazın ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerince gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne "bina" olarak alınmasında herhangi bir engelin bulunmadığı düşünülmektedir.
ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ ve SONUÇ
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
9.2 Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri
Asgari husus ve bilgilerden raporda yer verilmeyen madde bulunmamaktadır.
9.3 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilemediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Değerleme konusu taşınmazın tüm yasal gereklilikleri tamamlanmış olup ve mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgeler tam ve eksiksizdir.
9.4 Varsa Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler ile İlgili Görüş
Değerleme konusu taşınmaz üzerinde takyidat kaydı bulunmamaktadır.
9.5 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz üzerinde takyidat kaydı bulunmamakta olup devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama bulunmamaktadır.
9.6 Değerleme Konusu Arsa veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz "bina" niteliğindedir.
9.7 Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz üst hakkı veya devremülk hakkı değildir.
9.8 Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerin Açıklaması
Söz konusu değerleme çalışmasında pazar yaklaşımı ve gelir yaklaşımı yöntemi olan direkt kapitalizasyon yöntemi kullanılarak değer tespiti yapılmıştır.
| Yaklaşım | TL |
|---|---|
| Pazar Yaklaşımı | 244.985.000 |
| Gelir Yaklaşımı | 242.815.000 |
Pazar yaklaşımında değerlemesi yapılan mülk, pazarda gerçekleştirilen benzer mülklerin kiralama işlemleriyle karşılaştırılmıştır. Pazarda yapılan incelemelerde konu taşınmazla benzer nitelikte emsallere ulaşılmıştır.
Bu doğrultuda rapor sonuç değeri olarak, pazar yaklaşımıyla hesaplanan pazar değeri takdir edilmiştir. Nihai değer takdir edilirken peşin satış fiyatları esas alınmıştır.
| TAŞINMAZIN PAZAR DEĞERİ | ||||
|---|---|---|---|---|
| Değer Tarihi | 25.12.2024 | |||
| Kur Bilgisi (24.12.2024) | Alış: 1 USD = 35,1814 | Satış: 1 USD = 35,2447 | ||
| 244.985.000.-TL | İkiyüzkırkdörtmilyondokuzyüzseksenbeşbin.-TL | |||
| Pazar Değeri (KDV Hariç) | 6.950.974.-USD | Altımilyondokuzyüzellibindokuzyüzyetmişdört.-USD | ||
| Pazar Değeri (KDV Dahil) | 293.982.000.-TL | İkiyüzdoksanüçmilyondokuzyüzseksenikibin.-TL | ||
| 915.000.-TL | Dokuzyüzonbeşbin.-TL | |||
| Pazar Kira Değeri (KDV Hariç) | 25.961.-USD | Yirmibeşbindokuzyüzaltmışbir.-USD | ||
| Pazar Kira Değeri (KDV Dahil) | 1.006.500.-TL | Birmilyonaltıbinbeşyüz.-TL |
Değerlemeye Yardım Eden Esin EKEN
Yaşar ÇARK Değerleme Uzmanı Lisans No: 411337
Doğuşcan IĞDIR, MRICS Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 404244
Ozan KOLCUOĞLU, MRICS Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans no: 402293
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.