Regulatory Filings • Dec 27, 2024
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
FORM GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU
2024.ZGYO.4 Aralık, 2024
| Talep Sahibi | Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Raporu Düzenleyen | Form Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. | ||||
| Rapor Tarihi | 25.12.2024 | ||||
| Rapor Numarası | 2024.ZGYO.4 | ||||
| Raporun Konusu | Ankara, Çankaya, 7052 Ada, 8 Parsel |
||||
| Ankara, Çankaya, Güzeltepe Mahallesi, 7052 Ada 8 Parsel, 3 Adet Mesken Satış Değer Tespiti |
|||||
| Değerleme Konusu ve Kapsamı |
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği Madde-34/1 g fıkrasında yer alan "Portföyde yer alan ve ortaklığın hesap döneminin son üç ayı içerisinde herhangi bir nedenle rayiç değeri tespit edilmemiş olan varlıkların yılsonu değerlerinin tespitine istinaden yapılmıştır. |
||||
| İş bu rapor, Altmışüç |
(63) sayfadan oluşmaktadır ve ekleriyle bir bütündür. | ||||
| Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar" çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır. |
|||||
| İçindekiler | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| YÖNETİCİ ÖZETİ 5 | ||||||||
| 1. RAPOR BİLGİLERİ 7 | ||||||||
| 1.1 | Rapor Tarihi7 | |||||||
| 1.2 | Rapor Numarası7 | |||||||
| 1.3 | Raporun Türü / Başlık7 | |||||||
| 1.4 | Raporu Hazırlayan Değerleme Uzmanı ve Denetmen Adı ve Soyadı 7 | |||||||
| 1.5 | Sorumlu Değerleme Uzmanı Adı ve Soyadı 7 | |||||||
| 1.6 | Değerleme Tarihi7 | |||||||
| 1.7 | Dayanak Sözleşmesi Tarihi / Numarası7 | |||||||
| 1.8 | Değerleme Raporunun Amacı 7 | |||||||
| 1.9 | Raporun SPK düzenlemeleri kapsamında hazırlanıp hazırlanmadığına ilişkin açıklama 7 | |||||||
| 1.10 | Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler 7 | |||||||
| 2. DEĞERLEME KURULUŞU-MÜŞTERİ BİLGİLERİ, DEĞERLEMENİN TANIM VE KAPSAMI 9 | ||||||||
| 2.1. Değerleme Kuruluşunun Unvanı, Adresi ve Şirket Bilgileri 9 | ||||||||
| 2.2. Müşteri Ünvanı, Adresi ve Bilgileri9 | ||||||||
| 2.3. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve (Varsa) Getirilen Sınırlamalar9 | ||||||||
| 2.4. İşin Kapsamı 9 | ||||||||
| 3. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER 11 | ||||||||
| 3.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevresel Özellikleri11 | ||||||||
| 3.1.1. Gayrimenkulün Çevresel Özellikleri: 11 | ||||||||
| 3.1.2. Ulaşım Bağlantıları: 13 | ||||||||
| 3.1.3. Tanımı: 16 | ||||||||
| 3.2. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri18 | ||||||||
| 3.3. Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanlar18 | ||||||||
| 3.4. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri ile Mevcut Durumun Uygunluğu 19 | ||||||||
| 3.5. Gayrimenkulün Son Üç Yılındaki Mülkiyet ve Diğer Hukuki Değişiklikler (İmar Durumu, Kamulaştırma İşlemleri, vb.)19 | ||||||||
| 3.6. Gayrimenkulün Tapu Tetkiki 19 | ||||||||
| 3.7. Gayrimenkulün İmar Durumu 20 | ||||||||
| 3.7.1 Gayrimenkul ile ilgili herhangi bir yıkım kararı, cezai tutanak, durdurma kararı olup olmadığına ilişkin sorgulama 21 | ||||||||
| 3.7.2 Gayrimenkulün Kadastral Durumunda son 3 yıl içerisinde herhangi bir değişiklik olup olmadığı hakkında görüş: 21 | ||||||||
| 3.8. Değerlemesi yapılan projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp alınmadığı, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı hakkında bilgi ve projenin gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkında görüş21 |
||||||||
| 3.9. Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi v.b) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi,21 |
||||||||
| 3.10. Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama 21 |
||||||||
| 3.11. Gayrimenkule ilişkin yapılmış bir sözleşme olup olmadığına ilişkin açıklama 21 | ||||||||
| 4. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER 23 | ||||||||
| 4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler23 | ||||||||
| 4.2. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler23 | ||||||||
| 4.3. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler26 | |
|---|---|
| 4.4. Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri 26 | |
| 4.6. Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler 27 | |
| 4.7. Taşınmazların Değerine Etken Faktörler27 | |
| 4.8. Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri 27 | |
| 4.9. Değerlemede ve Proje Geliştirmede Kullanılan Yöntemler28 | |
| 4.9.1 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı 28 | |
| 4.9.2 Gelir İndirgeme Yaklaşımı 28 | |
| 4.9.3 Maliyet Yaklaşımı 28 | |
| 4.10. Değerleme Çalışmasında Kullanılan Yöntemler ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri28 | |
| 4.11.Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değeri 28 | |
| 4.12. Nakit / Gelir Akımları Analizi 28 | |
| 4.13. Maliyet Oluşumları Analizi 29 | |
| 4.14. Değerlemede Esas Alınan Satış Örnekleri ve Bunların Seçilme Nedenleri 29 | |
| 4.15. Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler31 | |
| 4.16. Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi 32 | |
| 4.17. Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi, Kullanılan Veriler, Varsayımlar ve Sonuçlar 32 | |
| 4.18. Gayrimenkulün En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi 32 | |
| 4.19. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi32 | |
| 4.20 Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde emsal pay oranları 32 | |
| 5. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 34 | |
| 5.1. Değerleme Metotlarının ve Analizlerinin Uyumlaştırılması, Nedenleri34 | |
| 5.2. Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Gerekçeleri 34 | |
| 5.3. Gayrimenkulün Yasal Gereklilikleri, İzin ve Belgelerinin Durumu İle İlgili Genel Görüş 34 | |
| 5.4. Gayrimenkulün, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup-Olmadığı İle İlgili Görüş34 |
|
| 6. SONUÇ36 | |
| 6.1. Sorumlu Değerleme Uzmanın Sonuç Cümlesi36 | |
| 6.2. Peşin Satış Fiyatı Esas Alınarak, Türk Lirası Üzerinden Nihai Değer Takdirinin Yapılması36 | |
| 6.3. Değerlemenin Katma Değer Vergisi Hariç Yapılması ve İlgili Katma Değer Vergisi Tutarının da Eklenerek Toplam Değere Ulaşılması,37 | |
| 6.4. Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde, projenin değerleme tarihi itibariyle bitirilmiş olması varsayımı ile Türk Lirası üzerinden ve ayrıca değerleme tarihi itibariyle tamamlanmış kısmının arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden değerinin takdir edilmesi 37 |
|
| 7. EKLER Hata! Yer işareti tanımlanmamış. | |
| YÖNETİCİ ÖZETİ | |
|---|---|
| Talep Sahibi | Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi |
| Rapor No ve Tarihi | 2024.ZGYO.4/ 25.12.2024 |
| Bu rapor, müşteri talebi üzerine belirtilen kayıtta bulunan gayrimenkulün değerleme tarihindeki | |
| piyasa koşulları ve ekonomik göstergeler doğrultusunda güncel piyasa değerinin tespiti ve bu | |
| parsel üzerinde geliştirilen projenin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik olarak, SPK mevzuatı | |
| Değerleme Konusu | kapsamında kullanılmak üzere, ilgili tebliğde belirtilen esaslar çerçevesinde hazırlanmıştır. |
| ve Kapsamı | |
| Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği Madde-34/1 g fıkrasında yer alan | |
| "Portföyde yer alan ve ortaklığın hesap döneminin son üç ayı içerisinde herhangi bir nedenle rayiç | |
| değeri tespit edilmemiş olan varlıkların yılsonu değerlerinin tespitine istinaden yapılmıştır. |
|
| Taşınmazların Açık | Güzeltepe Mahallesi, Ahmet Rasim Sokak, No:38, D:1-2-3 Çankaya / ANKARA |
| Adresi | |
| Tapu Kayıt Bilgisi | Ankara İli, Çankaya İlçesi, Güzeltepe Mahallesi, 7052 Ada, 8 Parsel |
| Fiili Kullanımı | 1 B.B.: Mesken |
| (Mevcut Durumu) | 2 B.B.: Ofis 3 B.B.: Ofis |
| 7052 ada 8 parsel 1/1.000 Ölçekli Uygulama İmar Planı kapsamında "Konut" Alanı lejantı içerisinde |
|
| İmar Durumu | yer almakta olup yapılaşma koşulları; 4 kat, Hmax: 12.50 m olarak belirlenmiştir. |
| Kısıtlılık Hali | Taşınmazların tapu kaydında kısıtlılık oluşturabilecek herhangi bir kayıt bulunmamaktadır. |
| Taşınmazların Yasal | TOPLAM: 73.845.000,00 TL |
| Durumuyla KDV | |
| Hariç Toplam | |
| Değeri | ( Yetmişüçmilyon Sekizyüzkırkbeşbin Türk Lirası) |
| Taşınmazların | TOPLAM: 73.845.000,00 TL |
| Mevcut Durumuyla | |
| KDV Hariç Toplam | ( Yetmişüçmilyon Sekizyüzkırkbeşbin Türk Lirası) |
| Değeri | |
| Taşınmazların Yasal | TOPLAM: 88.614.000,00 TL |
| Durumuyla KDV | |
| Dahil Toplam | ( Seksensekizmilyon Altıyüzondörtbin Türk Lirası) |
| Değeri | |
| Taşınmazların Mevcut Durumuyla |
TOPLAM: 88.614.000,00 TL |
| KDV Dahil Toplam | |
| Değeri | ( Seksensekizmilyon Altıyüzondörtbin Türk Lirası) |
| Taşınmazlar için ruhsat ve iskan belgeleri alınmış ile ruhsata esas mimari projesi bulunmaktadır. |
|
| Açıklama | Değerleme sürecini olumsuz etkileyecek bir durum oluşmamıştır. |
| Raporu | |
| Hazırlayanlar | Fatih Orkun SAKALLI - SPK Lisans No: 407060 |
| Denetmen | Gökhan DOĞAN - SPK Lisans No: 408240 |
| Sorumlu Değerleme | |
| Uzmanı | Çetin BEGİÇ- SPK Lisans No: 400479 |
Gökhan DOĞAN (SPK Lisans No: 408240)
Değerleme raporu hazırlanmak üzere şirketimiz tarafından yerinde, ilgili kurum ve kuruluşlarda 01.12.2024 ile 25.12.2024 tarihleri arasında incelemeler yapılmıştır.
08.10.2024 / 2024.ZGYO.4
Bu rapor, Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi'nin talebi üzerine; Ankara İli, Çankaya İlçesi, Güzeltepe Mahallesi, 7052 ada, 8 parsel olan "3 Mesken Daireli Karğir Apartman" vasıflı ana taşınmazda olan "Mesken" nitelikli 1-2- 3 no.lu bağımsız bölümlerin mevcut piyasa satış değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik olarak hazırlanan Gayrimenkul Değerleme Raporu'dur.
Değerlemenin amacı, taraflar arasında imzalanan sözleşmede de belirtildiği üzere, bilgileri verilen taşınmazların portföyde değerlendirilmek üzere piyasa değerlerinin tespitini içeren değerleme raporunun hazırlanmasıdır.
Değerleme raporu; Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi için hazırlanmaktadır. Değerleme raporu, 31.08.2019 tarih ve 30874 sayı ile Resmi Gazetede yayınlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)' in 1. maddesi 2. fıkrası doğrultusunda sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti kapsamında hazırlanmıştır.
Değerleme konusu taşınmazlar özelinde şirketimiz tarafından daha önceki tarihlerde rapor düzenlenmemiştir.
Şirketimiz, 01.12.2006 tarih ve 6695 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayımlanan şirket ana sözleşmesine göre; taşınmazlar ve buna bağlı her tür taşınır malların yerinde incelemelerini gerçekleştirmek, bunlara bağlı ekspertiz raporlarını düzenlemek ve her türlü değerleme konusunda tüm özel ve kamu kuruluşlarına danışmanlık hizmeti vermek amacı ile 300.000,00 ₺ sermaye ile kurulmuştur. Şirketimiz güncel sermayesi 21.000.000 ₺'dir
Şirketimiz, T.C. Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 27.07.2007 tarih ve B.02.1.SPK.0.15.534 sayılı yazısı ile SPK mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
Şirketimiz, Yelken Plaza Balgat Mahallesi Mevlana Bulvarı No: 139 A - Blok 6. Kat Daire: 27 Çankaya / ANKARA adresinde faaliyetlerine devam etmektedir.
Şirket Unvanı : Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi
Şirket Adresi : Finanskent Mahallesi Finans Caddesi, B Blok, No: 44/B Ümraniye / İSTANBUL
Şirket Amacı : Dürüst, güvenilir, şeffaf ve yenilikçi bir yaklaşımla, tecrübeli ve sektörü iyi tanıyan personeliyle bireysel ve kurumsal yatırımcılarımızın ihtiyaçlarına cevap verecek farklı yatırım araçları ve stratejilerinden oluşan seçenekler sunmaktır. Sermaye piyasası araçlarından oluşan portföyleri yönetmektir. Yönetilecek portföyler ise; -Emeklilik yatırım fonları-Yerli ve yabancı yatırım fonları-Yatırım ortaklıkları-Kurumsal portföyler olarak özetlenebilir.
| Sermayesi | : 4.693.620.000,-₺ |
|---|---|
| Halka Açıklık | : % 18,94 |
| Telefon | : 0216 396 77 72-73 |
| E-Posta | : [email protected] |
Değerleme çalışması Sermaye piyasası değerleme standartlarına uygun olarak yapılmış, standartlar haricinde herhangi bir müşteri talebi olmamıştır.
Ankara İli, Çankaya İlçesi, Güzeltepe Mahallesi, 7052 Ada, 8 Parselde olan "3 Mesken Daireli Karğir Apartman" Vasıflı ana taşınmazdaki 1-2-3 bağımsız bölüm numaralı "Mesken" nitelikli Gayrimenkulün Günümüz Ekonomik Koşullarında Pazar Değerinin Belirlenmesi
Ankara, Türkiye'nin başkenti ve İç Anadolu Bölgesi'nde yer alan önemli bir ildir. Şehir, hem tarihsel hem de kültürel olarak büyük bir öneme sahiptir. Yalnızca Türkiye'nin politik merkezi olmakla kalmaz, aynı zamanda ülkenin kültürel ve ekonomik yaşamında da önemli bir rol oynar. Şehir, aynı zamanda ülkenin ikinci en kalabalık ili olup, dinamik bir büyüme ve gelişim süreci içindedir.
Coğrafya ve İklim: Ankara, 39°55′ Kuzey enlemi ve 32°52′ Doğu boylamı civarlarında yer alır. İç Anadolu Bölgesi'nin orta kısmında, bozkır alanında yer alan şehir, çevresinde Elmadağ, Beypazarı ve Kızılcahamam gibi önemli doğal bölgelerle çevrilidir. Şehir, ortalama 938 metrelik bir rakıma sahip olup, bu da ona özgün bir iklim yapısı kazandırır.
Ankara, kara ikliminin etkisindedir. Bu iklim tipi, sıcak yazlar ve soğuk, karlı kışlar anlamına gelir. Yazları sıcaklık genellikle 30°C'nin üzerine çıkar, kışları ise bazen -10°C'ye kadar düşebilir. Kış aylarında kar yağışı sık görülür ve kar, şehri beyaza bürüyerek farklı bir atmosfer oluşturur.
Tarih ve Kültürel Miras: Ankara'nın tarihçesi, antik çağlara kadar uzanır. Şehir, en eski yerleşim izlerini MÖ 3000'li yıllara kadar takip eder. Bugünkü Ankara'nın çevresinde yer alan Hacılar, Phrygler, Hititler gibi farklı uygarlıklar bu topraklarda hüküm sürmüştür. Phrygler'in başkenti olan Gordion antik kenti, bugünkü Ankara il sınırları içindedir. Gordion'da, meşhur Midas'ın mezarı ve antik eserler bulunmuştur. Ayrıca, Roma İmparatorluğu döneminde Ankara, önemli bir yerleşim yeri ve askeri üs olmuştur.
Ankara'nın modern tarihindeki dönüm noktası, 13 Ekim 1923'te Türkiye Cumhuriyeti'nin kurulmasıyla başlar. Atatürk, Kurtuluş Savaşı'nı kazandıktan sonra Ankara'yı başkent olarak seçmiştir. Atatürk'ün bu seçimi, şehirdeki modernleşme sürecinin başlangıcı olmuştur. Ankara, Osmanlı İmparatorluğu'nun son yıllarından sonra hızla gelişmiş ve modern bir başkent olma yolunda büyük adımlar atmıştır.
Ekonomi: Ankara'nın ekonomisi, devletin merkez olmasının etkisiyle büyük ölçüde kamu sektörüne dayanır. Şehirdeki devlet daireleri, bakanlıklar ve büyük kamu kurumları, Ankara'nın ekonomik yapısını oluşturur. Ancak son yıllarda özel sektör, özellikle sanayi ve ticaret alanlarında da önemli bir gelişim göstermiştir.
Sanayi açısından Ankara, otomotiv, makine ve imalat sanayisi, gıda ve tekstil sektörlerinde önemli bir yere sahiptir. Büyük Sanayi Siteleri ve organize sanayi bölgeleri, şehre sanayi açısından büyük katkılar sağlamaktadır. Ayrıca, savunma sanayii ve teknoloji şirketlerinin artan sayısı, Ankara'nın ekonomik çeşitliliğini artıran unsurlar arasında yer alır.
Tarım açısından, Ankara çevresi, özellikle Etimesgut, Polatlı ve Beypazarı bölgelerinde tarım faaliyetleri yoğundur. Beypazarı, ünlü Beypazarı Elması ve Beypazarı kurusu gibi yerel ürünleriyle meşhurdur. Şehir, aynı zamanda Türkiye'nin önde gelen LPG üretim merkezi olma özelliğine de sahiptir.
Eğitim ve Bilim: Ankara, Türkiye'nin eğitim ve bilim alanında önemli bir merkezdir. Başkent, birçok üniversite ve araştırma kurumuna ev sahipliği yapmaktadır. Orta Doğu Teknik Üniversitesi (ODTÜ), Hacettepe Üniversitesi, Gazi Üniversitesi, Ankara Üniversitesi gibi köklü üniversiteler, şehri eğitimin kalbi haline getirmiştir. Bu üniversiteler, sadece Türkiye'nin en iyi akademik kurumlarından değil, dünya çapında saygınlık kazanan kurumlar arasındadır.
Ankara'daki üniversiteler, mühendislikten sosyal bilimlere kadar geniş bir yelpazede eğitim verirken, aynı zamanda bilimsel araştırma ve geliştirme faaliyetlerine de büyük katkı sağlamaktadır. Bu kurumlar, Ankara'nın sadece Türkiye'nin başkenti değil, aynı zamanda bir bilim ve teknoloji merkezi olmasını da sağlamaktadır.
Kültürel Hayat: Ankara, kültürel açıdan oldukça zengin bir şehirdir. Şehirdeki sanat galerileri, tiyatrolar, konser salonları ve kültürel etkinlikler, her yaştan insanın ilgisini çeker. Başkentteki önemli kültürel mekanlardan bazıları şunlardır:
Anıtkabir: Türkiye Cumhuriyeti'nin kurucusu Mustafa Kemal Atatürk'ün anıt mezarı olan Anıtkabir, Türk halkı için ulusal bir sembolüdür. Ziyaretçiler, burada Atatürk'e olan saygılarını sunarken, aynı zamanda Türk tarihinin önemli dönüm noktalarını öğrenme fırsatı bulurlar.
Atatürk Orman Çiftliği ve Hayvanat Bahçesi: Bu çiftlik, Ankara'nın en eski tarım işletmelerinden biri olup, aynı zamanda çevre dostu üretim anlayışıyla organik tarım ve hayvancılık yapılmaktadır.
CerModern: Modern sanatların sergilendiği ve Türk sanatçıların eserlerinin görülebileceği bir galeridir.
Devlet Tiyatroları ve Opera Binası: Ankara, Türk tiyatrosunun ve operasının merkezi olma yönünde büyük bir öneme sahiptir. Ankara Devlet Opera ve Balesi, Türkiye'nin en köklü opera topluluklarından biridir.
Ankara'nın mimarisi, eski Osmanlı yapılarından modern yapılar ve apartmanlara kadar geniş bir yelpazeyi kapsar. Ankara Kalesi, şehrin tarihsel dokusunu temsil ederken, şehirdeki Kocatepe Camii, Çıkrıkçılar Yokuşu, TCDD Demir Yolu Garı gibi yapılar hem tarihi hem de kültürel açıdan şehri zenginleştiren önemli simgelerdir.
Ulaşım: Ankara'nın ulaşım altyapısı oldukça gelişmiştir. Hem kara yolu hem de demir yolunun kesişim noktasında yer alan şehir, Türkiye'nin en önemli ulaşım merkezlerinden biridir. Esenboğa Havalimanı, şehri yurtiçindeki diğer büyük şehirlerle ve dünyadaki diğer önemli noktalarla bağlar. Aynı zamanda Ankara Tren Garı ve Eryaman Yüksek Hızlı Tren Garı, şehirlerarası ve ulusal ulaşımda büyük rol oynamaktadır.
Ankara şehir içi ulaşımı oldukça gelişmiş bir sistemle sağlanır. Metro, Ankaray, Otobüs ve Dolmuş hatları, şehri farklı semtler arasında hızlı bir şekilde dolaşmak için kullanılır. Ankara'nın metropol yapısı ve gelişen ulaşım altyapısı, şehirdeki ulaşımın etkinliğini artırmıştır.
Sosyal Yaşam ve Nüfus: Ankara'nın nüfusu yaklaşık 5.5 milyon civarındadır ve her yıl artan bir nüfus büyümesi göstermektedir. Bu artış, şehre göç eden insan sayısının da arttığını gösterir. Ankara, devlet dairelerinin bulunduğu bir başkent olmasının yanı sıra, aynı zamanda sanayi ve eğitim fırsatları nedeniyle de göç almaktadır.
Şehirde farklı etnik ve kültürel grupların bir arada yaşadığı kozmopolit bir yapıya sahiptir. Farklı yaşam tarzlarına sahip insanları barındıran bu şehir, sosyal açıdan oldukça dinamik ve çeşitlidir.
Ankara, tarihi, kültürel ve sosyal yapısıyla Türkiye'nin en önemli şehirlerinden biri olarak, yalnızca başkent olmanın ötesinde bir kimlik taşımaktadır. Hem geçmişin izlerini hem de geleceğe yönelik adımları temsil eden bu şehir, Türk milletinin modernleşme sürecinde de kritik bir rol oynamaktadır.
Çankaya, Ankara'nın en önemli ve en büyük ilçelerinden biri olup, hem coğrafi hem de kültürel olarak büyük bir öneme sahiptir. Ankara'nın merkezine yakın konumu, tarihi ve modern yapıları, kültürel etkinlikleri, devlet dairelerinin bulunduğu merkezi yapıları ve büyük yerleşim alanları ile tanınır. Çankaya, aynı zamanda Türkiye Cumhuriyeti'nin başkentinin kalbi olarak da kabul edilir, çünkü Cumhurbaşkanlığı Sarayı ve birçok hükümet kurumu bu ilçede yer almaktadır.
Coğrafya ve Konum: Çankaya, Ankara'nın merkezine oldukça yakın bir konumda yer alır ve şehir merkezinden kuzeydoğuya doğru uzanır. İlçe, Ankara'nın farklı semtlerini birbirine bağlayan önemli ulaşım yollarının kesişim noktasında bulunur. Çankaya, özellikle Kocatepe, Gaziosmanpaşa, TCDD Garı, Beytepe, Bahçelievler, Çayyolu gibi mahalle ve bölgeleriyle ünlüdür. Ayrıca, Atakule, Gençlik Parkı gibi önemli noktalar da bu ilçeye dahildir.
Çankaya, çok sayıda park ve yeşil alanla çevrilidir ve çevresinde doğal güzellikler de mevcuttur. İlçenin çeşitli kesimlerinde, yüksek binalardan yeşil alanlara, tarihi yapılardan modern yaşam alanlarına kadar geniş bir yelpazede farklı yaşam biçimlerini barındırır.
Tarih ve Kültür: Çankaya, Ankara'nın en eski yerleşim alanlarından birisi olup, Osmanlı döneminden beri önemli bir merkez olmuştur. Modern Türkiye'nin başkentinin ilanıyla birlikte, Çankaya, yeni Cumhuriyet'in yönetim merkezi olarak büyük bir dönüşüm geçirmiştir. Mustafa Kemal Atatürk, Cumhuriyetin ilanıyla birlikte bu ilçede yaşamaya başlamış ve Çankaya, Cumhuriyet'in kalbi olmuştur.
Atatürk, Çankaya'da Çankaya Köşkü'nde yaşamış ve burada Türkiye Cumhuriyeti'nin yönetim politikalarını şekillendirmiştir. Çankaya Köşkü, günümüzde Cumhurbaşkanlığı makamı olarak kullanılmaktadır. Bu sebeple Çankaya, Türkiye'nin politik hayatında da önemli bir yere sahiptir.
Çankaya, özellikle devlet dairelerinin bulunduğu bir bölge olduğu için, hem kültürel hem de tarihi açıdan büyük bir öneme sahiptir. İlçede pek çok önemli ve tarihi bina, hükümet binaları ve anıtlar yer alır. TBMM (Türkiye Büyük Millet Meclisi) ve Anıtkabir, Çankaya'ya oldukça yakın mesafededir ve şehri ziyaret edenler için önemli duraklardır.
İlçe Yapısı ve Yerleşim: Çankaya, hem yüksek gelirli semtleri hem de daha mütevazı yaşam alanlarını içeren geniş bir yelpazeye sahiptir. Çankaya ilçesinde yaşam, hem modern hem de geleneksel yaşam biçimlerini birleştirir. İlçede, hem büyük alışveriş merkezlerinin ve iş yerlerinin bulunduğu bölgeler hem de sakin mahalleler yer almaktadır.
Çankaya'nın en bilinen semtlerinden bazıları şunlardır:
Gaziosmanpaşa: Çankaya'nın en merkezi ve en işlek bölgelerinden biridir. Şehirdeki en önemli alışveriş ve iş merkezlerinden bazılarına ev sahipliği yapar. Ayrıca, burada pek çok kafe, restoran ve ticaret alanı bulunur.
Kocatepe: Çankaya'nın en kalabalık ve dinamik bölgelerinden biridir. Hem ticari hem de kültürel açıdan zengindir. Kocatepe Camii gibi önemli dini yapılar burada yer alır.
Bahçelievler: Çankaya'nın lüks semtlerinden biri olup, yüksek gelirli insanların tercih ettiği yerleşim alanlarından biridir. Bu bölgede oldukça gelişmiş bir altyapı ve sosyal yaşam bulunur.
Çayyolu: Son yıllarda hızla gelişen ve nüfusu artan bir bölge olan Çayyolu, sakin atmosferiyle dikkat çeker. Birçok konut projesinin yer aldığı bu bölge, şehre yakın ama daha sakin bir yaşam arayanlar için tercih edilir.
Cebeci ve Maltepe: Çankaya'nın yerleşim açısından daha orta sınıf nüfusun yoğun olduğu bölgeleridir. Bu bölgelerde hem konut hem de ticaret hayatı oldukça yoğundur.
Ekonomi: Çankaya, Ankara'nın ekonomik merkezlerinden biridir. İlçede büyük ticaret merkezleri, alışveriş caddeleri ve çeşitli işletmeler bulunur. Çankaya, ayrıca kamu sektörü açısından çok önemli bir ilçedir. Çankaya'da yer alan Cumhurbaşkanlığı Sarayı, Başbakanlık Binası, Çankaya Köşkü gibi kurumlar, ilçenin bürokratik ve siyasi yapısını şekillendirir.
Çankaya'da aynı zamanda birçok kafe, restoran, sinema salonu, kültürel merkez ve alışveriş merkezi bulunmaktadır. Kocatepe, Bahçelievler gibi semtler, ticaretin yoğun olduğu ve alışverişin merkezi haline gelmiş yerlerdir. Ayrıca, Tunali Hilmi Caddesi, şehrin en önemli alışveriş ve eğlence caddelerinden biri olarak dikkat çeker.
Eğitim: Çankaya, eğitim açısından Türkiye'nin en önemli ilçelerinden biridir. Çankaya'da pek çok üniversite, kolej ve okul bulunmaktadır. Bunlardan bazıları şunlardır:
Orta Doğu Teknik Üniversitesi (ODTÜ): Türkiye'nin en prestijli üniversitelerinden biri olan ODTÜ, Çankaya il sınırları içindedir.
Hacettepe Üniversitesi: Ülkenin en köklü üniversitelerinden biri olan Hacettepe Üniversitesi'nin kampüsü de Çankaya'da yer alır.
Ankara Üniversitesi: Türkiye'nin ilk üniversitelerinden biri olan Ankara Üniversitesi'nin bazı bölümleri ve fakülteleri Çankaya'da faaliyet göstermektedir.
TED Ankara Koleji ve Bilkent Üniversitesi de Çankaya'da yer alan önemli eğitim kurumlarındandır.
Çankaya, sanatsal ve kültürel etkinliklerin merkezi olarak kabul edilir. İlçede çok sayıda tiyatro, konser salonu, sanat galerisi ve kültürel merkez bulunmaktadır. Ankara'da sanatla ilgili etkinliklerin çoğu Çankaya'da yapılır. Bazı önemli kültürel yapılar şunlardır:
Atakule: Çankaya'nın sembollerinden biri olan bu kule, şehri yüksekten görebileceğiniz bir yapıdır. Atakule, aynı zamanda bir dönme restorana sahip olup, şehri panoramik olarak izleyebilirsiniz.
Cermodern: Türkiye'nin çağdaş sanat galerilerinden biri olan CerModern, Çankaya'da yer alır ve çeşitli sanat sergilerine ev sahipliği yapar.
Devlet Tiyatroları: Çankaya'da bulunan Devlet Tiyatrosu, Türk tiyatrosunun önemli sahnelerinden biridir.
Ulaşım: Çankaya, Ankara'nın ulaşım açısından en gelişmiş ilçelerinden biridir. Hem metro hatları hem de otobüs güzergahları ile ulaşım kolaydır. Tunali Hilmi Caddesi ve Kocatepe gibi ana arterler, şehri hem Çankaya'dan hem de diğer ilçelerden hızlıca erişilebilir kılar. Ayrıca, Ankara'nın Havalimanı'na ve Esenboğa Havalimanı'na ulaşım da oldukça kolaydır.
Sosyal Yaşam ve Nüfus: Çankaya, nüfus bakımından oldukça yoğundur ve büyük bir kozmopolit yapıya sahiptir. Farklı etnik grupların, kültürel geçmişlerin ve yaşam tarzlarının bir arada bulunduğu bir yerleşim yeridir. Bu çeşitlilik, ilçenin sosyal yaşamını da zenginleştirir.
Çankaya'da yaşayanlar, genellikle kamu görevlileri, akademisyenler, iş insanları ve öğrencilerden oluşur. Çankaya'nın semtleri, farklı sosyo-ekonomik düzeylere sahip insanları barındırır ve her yaş grubundan insana hitap eden geniş bir sosyal yaşam alanı sunar.
Çankaya, Ankara'nın en önemli ilçelerinden biri olup, hem devletin merkezi olması hem de kültürel, ekonomik ve eğitimsel alanda sunduğu fırsatlar nedeniyle çok değerli bir yerdir. Hem tarihi hem de modern yapılarıyla dikkat çekerken, aynı zamanda sosyal yaşamın çeşitliliği ve dinamik yapısıyla da Ankara'nın kalbi olarak kabul edilmektedir.
Değerlemeye konu taşınmazlar, Ankara ili, Çankaya ilçesi, Güzeltepe Mahallesi, Ahmet Rasim Sokak, No: 38, Kat: Z-1-2 D: 1-2-3 adresinde konumlu meskenlerdir. Taşınmaza, Güzeltepe Mahallesini Ankara il merkezine bağlayan Hoşdere Caddesi kullanılarak ulaşılabilir. Taşınmaza ulaşım için; Ahmet Rasim Sokak ile Halit Ziya Caddesi kesişiminden Ahmet Rasim Sokak üzerinden yaklaşık 300 m gidildikten sonra konu taşınmazın bulunduğu bina solda konumludur. Taşınmazın çevresinde çok sayıda 3 - 4 katlı yapı yaşı 20 - 40 aralığında olan yapılar ve az sayıda yeni yapılmakta olan binalar bulunmaktadır. Bölgenin alt yapısı tam olup ulaşım imkanları kolaydır. Taşınmazın kuzeyinde 250 metre mesafede yer alan Hoşdere Caddesi'nden toplu taşıma araçları geçmektedir. Taşınmazın yakınında eğitim tesisleri, dini tesisler, semt pazarı, marketler ve çok sayıda sosyal donatı alanları mevcuttur. Taşınmazın konumlandığı bölge Ankara'nın güneybatısında yer almakta olup, Güzeltepe Mahallesi sınırında bulunmaktadır.
Değerleme konusu bağımsız bölümlerin yer aldığı ana gayrimenkul; 830,00 m2 yüzölçümüne sahip 7052 ada, 8 parsel üzerinde 3/B yapı sınıfında betonarme karkas yapı tarzında ayrık nizamda inşa edilmiş binadan meydana gelmiştir. Taşınmazın bulunduğu bina; 1 bodrum + zemin kat + 2 normal kat olarak inşa edilmiştir. Binanın 1. bodrum katında sığınak ile kazan dairesi, zemin katta ve tüm normal katlarda 1er adet mesken olmak üzere taşınmazın konumlandığı binada toplam 3 bağımsız bölüm bulunmaktadır. Taşınmazın bulunduğu binanın girişi zemin kat seviyesinden kuzey cepheden sağlanmaktadır. Bina girişinde alüminyum doğrama kapı mevcut olup giriş ve koridor zeminleri mermer kaplamadır.
Değerleme konusu taşınmaz binanın 2. normal katında yer alan 3 bağımsız bölüm ve 3 kapı no.lu; katta tek konumlu dairedir. Onaylı mimari projesine göre ve yerinde yapılan tespitte brüt 176,00 m2 kullanım alanına sahip olup; 3 oda, salon, ofis, mutfak, 1 banyo, kiler, duş+çamaşır odası ile 2 adet terastan oluşmaktadır. Konutun girişinde çelik kapı mevcut olup giriş ve koridor zeminleri granit kaplamadır. Salon ve odaların zeminleri ahşap parke duvarları saten boyalıdır. Mutfakta MDF dolaplar ve mermer tezgah mevcut olup, zeminleri seramik kaplama duvarları saten boya ile kaplıdır. Banyoda duşakabin, ayaklı lavabo ve klozet mevcut olup, zemini ve duvarları seramik kaplamadır. İç kapıları panel tipi ahşap doğrama, pencereleri PVC doğrama olup camlar ısıcamlıdır. Ayrıca bir wc'si bulunan dairenin tavanları kartonpiyer süslü olup bireysel kombi ile ısınmaktadır.
Ekspertiz günü itibariyle yerinde yapılan tespitte taşınmazlardan 1 bağımsız bölüme müşteri bilgisi dahilinde girilememiştir. Taşınmazlardan 2-3 bağımsız bölüm numaralı meskenler iç hacimlerinde kısmi değişiklikler yapılarak ofis olarak kullanılmaktadır. Taşınmazların projesindeki teraslar balkon formunda olduğundan brüt alanlarına eklenmiştir. Ayrıca ana taşınmazın bodrum katında toprak dolguya perde duvarda kapı açılarak 10,00 m2 alanlı oda yapıldığı tespit edilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazların ada/parsel bazında konumunun uygunluğu Çankaya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nde incelenen imar paftasından tespit edilmiştir.
Taşınmazlara ait imar dosyası Çankaya Belediyesi'nde dijital ortamda incelenmiştir. Taşınmazların dijital arşiv dosyasına Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi bilgisi ile erişim sağlanmıştır.
Çankaya Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünde resmi olarak imar durum bilgisi incelenmiştir.
| RUHSAT TABLOSU | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ADA | PARSEL | BELGE TÜRÜ | BELGE TARİHİ |
BELGE NO | KULLANIM AMACI | YOL KOTU ALT KAT SAYISI |
YOL KOTU ÜSTÜ KAT SAYISI |
TOPLAM KAT SAYISI |
KAPSADIĞI ALAN |
|
| YENİ YAPI RUHSATI | 21.06.1966 | A/464 | APARTMAN | 1 | 3 | 4 | 715,00 m² | |||
| 7052 | 8 | TADİLAT RUHSATI | 24.11.1967 | D/51 | FOSEPTİK | 1 | 3 | 4 | 28,00 m² | |
| YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ TABLOSU | ||||||||||
| ADA | PARSEL | BELGE TÜRÜ | BELGE TARİHİ |
BELGE NO | KULLANIM AMACI | YOL KOTU ALT KAT SAYISI |
YOL KOTU ÜSTÜ KAT SAYISI |
TOPLAM KAT SAYISI |
KAPSADIĞI ALAN |
|
| 7052 | 8 | YAPI KULLANMA İZİN | 12.01.1968 | 68/2 | APARTMAN+FOSEPTİK | 1 | 3 | 4 | 743,00 m² | |
| MİMARİ PROJE TABLOSU | ||||||||||
| ADA | PARSEL | BELGE TARİHİ | KULLANIM AMACI | KAPSADIĞI ALAN | İNŞA DURUMU |
Çankaya Belediyesi'nde incelenen imar arşiv dosyasında herhangi bir olumsuz evraka rastlanmamıştır.
E-Devlet Portalı üzerinden yapılan sorgulamada değerleme konusu taşınmazlara ait D sınıfı M2406A9B27D4C numaralı ve 15.11.2019 tarihli enerji kimlik belgesi bulunmaktadır.
25.12.2024 tarihinde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Portal Hizmetleri Parsel Sorgu Uygulamasından edinilen bilgilere göre değerleme konusu taşınmazların gayrimenkul niteliği " 3 Mesken Daireli Karğir Apartman " vasıflı arazi olup, bağımsız bölüm nitelikleri " Mesken " şeklindedir.
Değerlemesi talep edilen taşınmazlar halihazırda müşteriden farklı olan Orko Limited Şirketi tarafından kullanılmaktadır. 25.12.2024 tarihli TAKBİS belgesine göre son 3 yılda herhangi bir malik değişimi bulunmamaktadır.
Tapu Kadastro Müdürlüğü TAKBİ sisteminden alınan 25.12.2024 tarihinde alınan ve müşteri tarafından tarafımıza iletilen takyidat belgesine göre değerleme konusu taşınmaz üzerinde herhangi bir takyidat bulunmamaktadır.
| Kaydı Oluşturan: ABDULLAH KAĞAN KARATEPE (ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| TAPU KAYIT BİLGİSİ | Tapu Kaydı (Aktif Malikler için Detaylı - ŞBİ var) | |||||||
| Zemin Tipi: | KatMulkiyeti | Ada/Parsel: | 7052/8 | |||||
| Taşınmaz Kimlik No: | 25553 | AT Yüzölçüm(m2): | 830.00 | |||||
| Il/Ilçe: | ANKARA/ÇANKAYA | Bağımsız Bölüm Nitelik: | MESKEN | |||||
| Kurum Adı: | Cankaya | Bağımsız Bölüm Brüt | ||||||
| Mahalle/Köy Adı: | GÜZELTEPE | YüzÖlçümü: | ||||||
| Mevkii: | Bağımsız Bölüm Net YüzÖlçümü: |
|||||||
| Cilt/Sayfa No: | 6/587 | /ZEMİN//1 | ||||||
| Kayıt Durum: | Aktif | Blok/Kat/Giriş/BBNo: Arsa Pay/Payda: |
1/4 | |||||
| Ana Taşınmaz Nitelik: | APARTMAN | 3 MESKEN DAİRELİ KARĞİR | ||||||
| MÜLKİYET BİLGİLERİ (Hisse) Sistem No 420643404 |
Malik (SN:8049480) ZİRAAT GAYRİMENKUL |
El Birliği No ÷ |
Hisse Pay/ Payda 1/1 |
Metrekare ٠ |
Toplam Metrekare |
Edinme Sebebi-Tarih- Yevmiye |
Terkin Sebebi- Tarih-Yevmiye |
|
| YATIRIM ORTAKLIĞI ANONIM ŞİRKETİ v |
$\overline{\phantom{a}}$ | Satış 20-03-2018 22701 |
Değerleme konusu taşınmazların ada/parsel bazında konumunun uygunluğu Çankaya Kadastro Müdürlüğü'nde incelenen kadastro paftasından, Çankaya Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde incelenen imar paftasından ve T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Online CBS haritalarından tespit edilmiştir.
Çankaya Belediyesi İmar Müdürlüğü İmar Servisi'nden 16.10.2024 tarihinde alınan imar durum bilgilerine göre; değerleme konusu taşınmazlar olan 7052 ada 8 parsel 1/1.000 Ölçekli Uygulama İmar Planı kapsamında "Konut Alanı" lejantı içerisinde yer almakta olup yapılaşma koşulları; ayrık nizam, 4 kat ve Hmax: 12.50 m olarak belirlenmiştir.
3.7.1 Gayrimenkul ile ilgili herhangi bir yıkım kararı, cezai tutanak, durdurma kararı olup olmadığına ilişkin sorgulama Çankaya Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan bilgiye istinaden taşınmazlar özelinde herhangi bir cezai tutanak, durdurma kararı vb bulunmadığı bilgisi şifahen alınmıştır.
Çankaya Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan bilgiye istinaden değerleme konusu taşınmazların kadastral durumunda son 3 yılda herhangi bir değişim bulunmamaktadır.
3.8. Değerlemesi yapılan projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp alınmadığı, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı hakkında bilgi ve projenin gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkında görüş.
Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III 48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''nin 7.bölüm 22.maddesi 1.fıkrasının (b) "(Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir." olarak belirtilen ifadeyle herhangi bir uyumsuzluk teşkil etmediği bu sebeple de portföyde konut vasfı kapsamında bulundurulmasında herhangi bir sakınca olmadığı düşünülmektedir.
Değerleme konusu taşınmazlar 4708 Sayılı Yapı Denetim Kanunu öncesi yapıldığından bu kanundan muaftır.
Değerleme konusu taşınmazların olduğu 7052 ada, 8 parselin ana gayrimenkullerin niteliği "3 Mesken Daireli Karğir Apartman" vasıflı arazi olup, bağımsız bölümlerin nitelikleri "Mesken" şeklindedir. Değerleme bu vasıflara yönelik yapılmıştır.
Değerleme konusu parsel üzerinde kat karşılığı yöntemi veya hasılat paylaşımı modeli ile proje geliştirilmemektedir. Taşınmazlar için herhangi bir proje işlemiyle ilişkin sözleşme bulunmamaktadır.
Değerlemeye konu taşınmazlar, Ankara ili, Çankaya İlçesi, Güzeltepe Mahallesi, Ahmet Rasim Sokak, No: 38, Kat: Z-1-2, D: 1-2-3 adresinde olan "Mesken" vasıflı dairelerdir. Taşınmazların etrafında çok sayıda meskenler, ofisler, ticari binalar, dükkanlar ile az sayıda turizm tesisleri bulunmaktadır.
2023 yılında küresel ekonomi hedeflerin üzerinde seyreden enflasyon, sıkı finansal koşullar, büyüme endişeleri ve jeopolitik sorunların etkisinde kalırken uygulanan farklı makroekonomik politikalarla ülkeler düzeyinde iktisadi faaliyetin görünümünde ayrışmalar gözlenmiştir. Başta ABD ve Avrupa ülkeleri olmak üzere birçok gelişmiş ekonomide beklenenden daha uzun süre uygulanan yüksek politika faizi küresel durgunluk endişelerini gündeme getirmiştir. Gelişmekte olan ülkelerin de önemli bir kısmı söz konusu sıkılaşma adımlarına eşlik etmiştir. Bu süreçte Rusya-Ukrayna savaşıyla zirveye çıkan emtia fiyatları, sıkılaşan finansal koşullar ve azalan talep ile yeniden tarihsel ortalamalarına yakınsamıştır. Tedarik sorunlarının azalmasıyla imalat sanayii ve turizm başta olmak üzere hizmet sektörlerinde toparlanma belirginleşmiştir. 2024 yılının ilk yarısında iktisadi faaliyet, gelişmiş ekonomiler içerisinde ABD'nin görece güçlü performansı, enerji fiyatlarındaki ivme kaybı ve Çin ekonomisinin kısmi toparlanmasının etkisiyle ılımlı seyretmiştir. Ancak, küresel ölçekte direncini koruyan enflasyona yönelik uygulanan sıkı para politikaları nedeniyle iktisadi faaliyette ülkeler arasındaki ayrışma devam etmiştir.
Avro Bölgesinde imalat sanayii görünümünün yılın ilk yarısında yavaşlamaya işaret etmesi, Avrupa Merkez Bankasının uzun bir aradan sonra Haziran 2024 itibarıyla politika faizini indirmesine yol açmıştır. ABD Merkez Bankası ise faiz indirimleri konusunda daha temkinli bir duruş sergilemektedir. ABD ekonomisinde toparlanma devam ederken Avro Bölgesi hizmet faaliyetleri öncülüğünde görece pozitif bir görünüm kaydetmiştir. Diğer taraftan Çin ekonomisi, canlanan iç tüketim ve küresel talep sayesinde artan ihracatı bir miktar toparlansa da görece zayıf bir büyüme performansı sergilemektedir. Finansal koşullardaki sıkı duruş devam etmesine rağmen, 2024 yılının üçüncü çeyreği itibarıyla küresel iktisadi faaliyet halen ılımlı bir görünüm arz etmektedir. Gelişmiş ekonomilerde uzun süreye yayılan sıkı para politikaları iktisadi yavaşlamanın bu ülke grubunda daha fazla hissedilmesine yol açmaktadır. Hane halkı tüketiminin ve yatırımların azalması gelişmiş ekonomilerde yavaşlamaya yol açmıştır. Küresel düzeyde enflasyonla mücadelede belirli kazanımlar sağlanmakla birlikte fiyat artışlarındaki düşüş süreci beklenenden yavaş seyretmektedir. Yüksek seviyelerinden gerilemesine rağmen ABD enflasyonunun politika yapıcılarının öngördüğü patikayla tam uyumlu seyretmemesi, faiz indirimlerini ötelemektedir. Manşet enflasyonun beklentilere daha uyumlu bir görünüm izlediği Avro Bölgesi ve diğer gelişmiş ekonomiler, parasal gevşeme döngüsü açısından ABD'nin önünde yer almaktadır. Birçok gelişmekte olan ülke merkez bankaları ise dışsal riskler nedeniyle, politika faiz oranlarını düşürme konusunda temkinli davranmaya devam etmektedir.
Küresel makroekonomik gelişmelere paralel olarak, 2023 yılında yüzde 3,3 oranında büyüyen dünya ekonomisinin Uluslararası Para Fonu (IMF) tahminlerine göre 2024 yılında yüzde 3,2 oranında büyümesi, 2025 yılında istikrarlı görünümünü koruyarak yüzde 3,3 oranında büyüme kaydetmesi beklenmektedir. 2023 yılında yüzde 1,7 oranında büyüyen gelişmiş ülke grubunun ise 2024 ve 2025 yıllarında sırasıyla yüzde 1,7 ve yüzde 1,8 oranlarında büyümesi beklenmektedir. Türkiye'nin önemli ticaret ortağı olan Avro Bölgesinin 2024 ve 2025 yıllarında sırasıyla yüzde 0,9 ve 1,5 oranında, Avrupa'nın lokomotif ekonomilerinden Almanya'nın ise yüzde 0,2 ve 1,3 oranında büyümesi öngörülmektedir. Birleşik Krallık'ın sırasıyla yüzde 0,7 ve 1,5 oranında büyümesi beklenirken Japonya'nın yüzde 0,7 ve 1,0 oranında büyüyeceği
tahmin edilmektedir. ABD'nin ise 2024 yılında yüzde 2,6 oranında büyümesi öngörülmekteyken 2025 yılında yüzde 1,9 oranında büyüyeceği tahmin edilmektedir.
2023 yılında yüzde 4,4 büyüyen gelişmekte olan ülkelerin 2024 ve 2025 yıllarında IMF tahminlerine göre yüzde 4,3 oranlarında büyümesi beklenmektedir. Gelişmekte olan ülkeler arasında öncü konumda olan Çin'in 2024 ve 2025 yıllarında sırasıyla yüzde 5,0 ve 4,5 oranında, Hindistan'ın ise yüzde 7,0 ve 6,5 oranında büyümesi öngörülmektedir. Çin ekonomisi son dönemlerde artan teşvikler, iyileşen tüketici güveni ve güçlü dış talepten olumlu etkilenmiş ve beklentilere yakın bir performans sergilemiştir. Ancak gayrimenkul sektörü gibi devam eden yapısal sorunlar ve olası ticaret gerilimleri Çin ekonomisinde baskı unsuru olmaktadır. Diğer taraftan, süregelen Rusya-Ukrayna savaşının Avrupa'ya, Gazze'de yaşanan savaşın ise Orta Doğu'ya yayılma ihtimali küresel büyüme üzerinde ilave baskı oluşturmaktadır. Önümüzdeki dönemde enflasyon oranlarının istenilen seviyelere yaklaşması ve verilerin iktisadi faaliyetteki yavaşlamaya daha güçlü bir şekilde işaret etmesi nedeniyle küresel finansal koşullarda ılımlı gevşeme olabileceği değerlendirilmektedir. Jeopolitik sorunlar, başlıca ülkelerde seçim dönemiyle ilişkili politik belirsizlikler, enerji ve gıda piyasalarındaki olası dalgalanmalar ile finansal sıkılaşmanın azaltılmasına yönelik kararların takvimi ve boyutu, ülkelerin büyüme performansları üzerinde etkili olmaya devam edecektir.
Küresel ekonomik aktivitedeki eğilim 2024 yılında bir önceki yıla benzer şekilde ılımlı seyrederken, dünya ticaret hacminde belirgin bir toparlanma öngörülmektedir. 2024 yılında mal ve hizmet ticaret hacminin küresel düzeyde yüzde 3,1, gelişmiş ülkelerde yüzde 2,5, yükselen ve gelişmekte olan ekonomilerde ise yüzde 4,2 oranında artış kaydedeceği tahmin edilmektedir. 2025 yılında ise küresel mal ve hizmet ticaretindeki artış hızının ivme kazanarak yüzde 3,4 olması beklenmektedir. Bu dönemde mal ve hizmet ticaretinin gelişmiş ülkelerde yüzde 2,8, yükselen ve gelişmekte olan ekonomilerde ise yüzde 4,5 oranında artacağı tahmin edilmektedir.
Son iki yılda sıkılaşan finansal koşullara rağmen küresel enflasyon, ağırlıklı olarak hizmet fiyatları kaynaklı dirençli bir görünüm arz etmektedir. Zayıflayan talep koşulları, manşet enflasyondaki düşüşü desteklese de çekirdek enflasyon birçok ekonomide yüksek seyretmekte ve manşet enflasyonun tarihsel ortalamasına yakınsamasını güçleştirmektedir. Bu doğrultuda, merkez bankaları çoğunlukla yüksek politika faizi seviyesini korumayı tercih etmiştir. Mayıs 2024'ten itibaren ise bazı gelişmiş ve gelişmekte olan ülke merkez bankalarının ve Haziran 2024'te Avrupa Merkez Bankasının politika faizlerinde indirime gittiği gözlenmiştir. Yakın dönemde Çin, parasal gevşeme amaçlı ılımlı faiz indirimine giderken Japonya ise politika faizini artırmıştır. Hâlihazırda devam eden finansal sıkılık doğrultusunda küresel enflasyonun bir önceki yıla göre aşağı yönlü olması tahmin edilmektedir. Küresel enflasyonun ise 2024 ve 2025 yıllarında sırasıyla ortalama yüzde 5,9 ve 4,4 oranında gerçekleşeceği tahmin edilmektedir.
Önümüzdeki dönemde, jeopolitik gerilimlerin ve pek çok ülkedeki seçimler sonrasına yönelik politika belirsizliklerinin, küresel ticarette korumacılık eğilimlerini ve tedarik zincirlerinde bozulmaları besleme olasılığı halen devam etmektedir. Ayrıca, finansal koşullarda sıkılaşmanın seyri ve beklenen gevşeme döngüsünün takvimi, küresel risk iştahı ve gelişmekte olan ülkelere yönelik sermaye akımları üzerinde belirleyici olacaktır. Son olarak, iklim değişikliğine bağlı kuraklık gibi doğal afetlerin sıklığının artması ve boyutlarının büyümesi küresel enflasyon beklentilerinde arz yönlü bozulmalara neden olabilecektir.
Büyüme Küresel düzeyde devam eden enflasyonla mücadeleye yönelik politikaların neden olduğu zayıf dış talep koşulları ve Orta Doğu'da yaşanan savaş başta olmak üzere jeopolitik gerilimler ile 11 ilimizi etkileyen deprem felaketi, Türkiye ekonomisinin 2023 yılında karşı karşıya kaldığı önemli zorluklar olmuştur. Deprem felaketinin yol açtığı hasarın büyüklüğüne rağmen ekonomik büyümenin ivme kaybetmemesinde deprem bölgesinde iktisadi faaliyeti canlandırmak amacıyla uygulanan tedbirler ve yürütülen yeniden yapılanma faaliyetleri etkili olmuştur. 2023 yılı boyunca ekonomideki
üretkenliği artıran makine ve teçhizat yatırımları ile kapasite kullanım oranlarında artış sağlanması ve yılın ikinci yarısında dezenflasyon sürecinin teminine yönelik başlatılan sıkı para ve maliye politikası uygulamalarıyla yıl sonuna doğru özel tüketimin ivme kaybetmesiyle büyüme kompozisyonunda sürdürülebilir bileşenlerin katkısı artmıştır.
Böylelikle, Türkiye ekonomisi 2023 yılında küresel, bölgesel ve ulusal düzeyde yaşanan pek çok olumsuz gelişmeye rağmen güçlü görünümünü korumuş ve yılın tamamında yüzde 5,1 oranında büyüme kaydetmiştir. 2023 yılında iktisadi faaliyet kollarına göre milli gelir incelendiğinde, yıl genelinde inşaat dâhil hizmetler sektörü milli gelir büyümesine en fazla katkı sağlayan üretim sektörü olmaya devam etmiştir. 2023 yılının tamamında inşaat dâhil hizmetler sektörü ve sanayi sırasıyla yüzde 5,4 ve yüzde 1,7 oranlarında katma değer artışı sergilemiş olup bu sektörlerin büyümeye katkıları ise sırasıyla 3,5 puan ve 0,3 puan olmuştur. Ayrıca, son beş yıldır daralma gösteren inşaat sektörü bu dönemde, deprem bölgesindeki yeniden yapılanma faaliyetlerinin de etkisiyle yüzde 7,2 oranında güçlü bir büyüme kaydetmiştir. Diğer taraftan, tarım sektörü yıl genelinde yüzde 0,2 oranında sınırlı düzeyde artarak milli gelire katkı sağlayamamıştır.
Türkiye ekonomisi 2023 yılının ilk yarısında yaşanan deprem felaketine rağmen yıllık bazda yüzde 4,6 oranında büyüyerek nispeten ılımlı bir performans sergilemiştir. Bu dönemde ivme kaybetmekle birlikte hizmetler sektörü milli gelir büyümesinin temel sürükleyicisi olurken sanayi sektörü ise Şubat depremleri ve zayıf seyreden dış talebe bağlı olarak milli geliri daraltıcı yönde etkide bulunmuştur. Hizmetler sektörü yılın ilk yarısında bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 5,4 oranında büyüme kaydederken sanayi sektörü aynı dönemde yüzde 1,0 oranında küçülmüştür. Bahse konu dönemde ticaret, ulaştırma ve konaklama hizmetleri ile finans ve sigorta faaliyetleri ise sırasıyla yüzde 10,4 oranında ve yüzde 10,9 oranında büyüyerek iktisadi faaliyete önemli katkı sunmaya devam etmiştir. Tarım sektörü ise yüzde 1,5 oranında küçülerek milli gelir büyümesine katkı sağlayamamıştır.
2023 yılının ikinci yarısında ise milli gelir katma değer büyümesi, yüzde 5,6 seviyesinde gerçekleşerek iktisadi faaliyetteki canlılığın ivme kazanarak sürdüğünü göstermiştir. İnşaat dâhil hizmetler sektörü hafif ivme kaybetmesine karşın yüzde 5,3 oranında büyüme kaydederek üretim yönünden iktisadi faaliyetin bu dönemde de hizmetler sektörü öncülüğünde gücünü koruduğuna işaret etmiştir. Sanayi sektörü ise güçlü şekilde toparlanarak yüzde 4,3 oranında büyüme kaydetmiş olup milli gelire yüzde 0,8 puan pozitif katkıda bulunmuştur. Böylelikle, hizmetler sektörü ivme kaybederken sanayi sektörünün hafif toparlanması uygulanan dezenflasyonist politikaların etkili olduğunu ve ekonomik aktivitedeki dengelenmenin başladığını teyit etmiştir. Ayrıca, bu dönemde inşaat sektörü büyümesi hız kazanarak yüzde 8,4 oranında artış kaydetmiş olup deprem bölgesinde yürütülen yeniden yapılanma çalışmalarının etkisini ortaya koymuştur. Tarım sektörü bu dönemde yüzde 0,7 oranında artış kaydederek büyümeye sınırlı katkı sunmuştur.
2024 yılının ilk çeyreğinde GSYH artış hızı yüzde 5,3 oranında gerçekleşmiş olup iktisadi faaliyetteki canlı seyrin sürdüğü gözlenmiştir. Milli gelir üretim yönünden değerlendirildiğinde, inşaat dâhil hizmetler sektörü artan kamu harcamalarının etkisiyle yüzde 5,4 oranında artış kaydederek büyümenin arkasındaki itici güç olmaya devam etmiştir. Bununla birlikte, ılımlı bir şekilde toparlanma kaydeden dış talep sayesinde sanayi katma değeri bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 4,2 oranında artarak ivme kazanmıştır. Tarım sektörü de bu dönemde yüzde 4,9 oranında büyüyerek son yılların en yüksek artış oranını kaydetmiştir.
2024 yılının ikinci çeyreğinde ise Türkiye ekonomisi yüzde 2,5 oranında ılımlı bir büyüme kaydetmiştir. Bu dönemde sanayi katma değeri yüzde 1,8 oranında küçülerek büyümeye yüzde 0,4 puan daraltıcı etkide bulunurken, hizmetler katma değeri yüzde 2,5 oranında artarak büyümeye 1,6 puan pozitif katkıda bulunmuştur. Tarım sektörü ise yüzde 3,7'lik katma değer artışı sergileyerek önemli bir büyüme oranı kaydetmiştir. Böylece, 2024 yılı ilk yarısındaki ekonomik büyüme yüzde 3,8 oranında gerçekleşmiştir.
2023 yılı ilk yarısında TÜFE yıllık enflasyonu enerji grubunda daha belirgin olmak üzere baz etkisiyle yavaşlama eğilimine girmiş ve Haziran ayında yüzde 38,2 olarak gerçekleşmiştir. Bu dönemde, Mayıs ayından itibaren doğal gazda uygulanan
ilave sübvansiyon, enerji fiyatlarını belirgin bir şekilde düşürürken görece istikrarlı seyreden döviz kuru, gıda ve temel mal fiyatlarındaki ılımlı görünümü desteklemiştir. Diğer taraftan, ücret gelişmeleri ve fiyat katılıkları hizmet enflasyonunun yüksek seyrini sürdürmesine neden olmuştur. Toplam talep koşulları yılın ikinci yarısında ivme kaybetmekle birlikte, enflasyonist düzeyde seyretmeye devam etmiştir. Bununla birlikte kalıcı dezenflasyon sürecinin temini için geçiş dönemi gereklilikleri ve deprem nedeniyle ortaya çıkan ek finansman ihtiyacının sağlanması için alınan kararlar TÜFE yıllık artış oranına ivme kazandırmıştır. Bu doğrultuda, uygulanan vergi ayarlamaları ve ücret artışları ile kurlarda gözlenen yukarı yönlü seyrin enflasyona etkisiyle 2023 yılı sonunda TÜFE yıllık artış oranı yüzde 64,8 olarak gerçekleşmiştir.
2024 yılı Ocak-Ağustos döneminde birikimli TÜFE artış oranı yüzde 31,9 olarak kaydedilmiştir. TÜFE artış oranı, büyük ölçüde doğal gaz sübvansiyonunun katkısıyla oluşan baz etkisi kaynaklı yükselişini sürdürmüş ve Mayıs ayı itibarıyla yüzde 75,5 ile zirve noktasını görmüştür. Haziran ayından itibaren ise dezenflasyon süreci başlamış olup TÜFE yıllık artış oranı 2024 yılı Temmuz ayı itibarıyla yüzde 61,8, Ağustos ayı itibarıyla ise yüzde 52,0 olarak kaydedilmiştir. TÜFE yıllık artış oranının yıl sonunda yüzde 41,5 seviyesine gerileyeceği öngörülmektedir.
2024 yılının ilk yedi ayında ihracat bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 4,1 oranında artarak 148,7 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmiştir. Bu gelişmede ihracat birim değerindeki düşüşe rağmen dış talep ve küresel mal ticaretindeki görece olumlu seyir sonrasında reel ihracatta yaşanan artış belirleyici olmuştur. 2024 yılı ihracatının yüzde 3,3 oranında artarak 264 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmesi tahmin edilmektedir. 2024 yılının ilk yedi ayında ithalat bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 8,3 oranında azalarak 198,7 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmiştir. 2024 yıl genelinde ithalatın yüzde 4,7 oranında azalarak 345 milyar dolar seviyesine gerileyeceği tahmin edilmektedir.
Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen ve sınırlayan herhangi bir faktör bulunmamaktadır.
| Yapı tarzı | Betonarme | Çelik | Yığma | Prefabrik |
|---|---|---|---|---|
| İnşaat Nizamı | Ayrık Nizam | Güvenlik | Var | Yok |
| Yapım yılı | 1966 | Otopark | Var | Yok |
| Elektrik | Şebeke | Yüzme Havuzu | Var | Yok |
| Su | Şebeke | Asansör | Var | Yok |
| Kanalizasyon | Şebeke | Yangın Merdiveni | Var | Yok |
| Doğalgaz | Şebeke | Dış Cephe | - | |
| Su Deposu-Hid. | - | Çatı Tipi | - | |
| Yangın Tesisatı | - | Jeneratör | Var | Yok |
Bölgede yer alan benzer nitelikteki taşınmazların;
| Konum Özelliği | : Konut Bölgesi |
|---|---|
| Yapılaşma Yoğunluğu | : % 100 |
| Çevresel Gelişim Hızı | : Orta |
| Yapılaşma Türü | : Parsel Bazlı |
| İnşaat Tarzı | : Betonarme |
| İnşaat Nizamı | : Ayrık |
| Binanın Kat Adedi | : - |
| Yapı Sınıfı | : 3/B |
| Deprem Bölgesi | : 4. Derece |
| Deprem Hasar Durumu | : Yok |
| Onarım/Güçlendirme | : Yok |
| İskan Belgesi | : Var |
| Yaşı | : 58 |
| Malzeme Durumu | : İyi |
| İşçilik Durumu | : İyi |
| Elektrik | : Şebeke |
| Su | : Şebeke |
| Kanalizasyon | : Şebeke |
| Otopark | : Var |
| Asansör | : Yok |
| Jeneratör | : Yok |
| Güvenlik | : Yok |
| Yangın Merdiveni | : Yok |
Değerleme çalışmasında değer takdiri mevcut alanlar ve mevcut satışlar ile kiralamalar dikkate alınarak yapılmıştır.
• Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedir.
• Taraflar değerleme konusu gayrimenkul ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.
• Gayrimenkulün alım satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.
Ülkemizde kullanılabilir olan üç farklı değerleme yöntemi bulunmaktadır. Bu yöntemler sırasıyla "Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı", "Gelir İndirgeme Yaklaşımı" ve "Maliyet Yaklaşımı" yöntemleridir.
Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemde değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan mülk, açık piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınabilir.
Taşınmazların değeri yalnızca getirmesi mümkün olan gelirlere göre saptanabiliyorsa, sürüm bedellerinin bulunması için gelir kapitalizasyonu yöntemi kullanılır. Bu yöntemde, üzerinde yapı bulunan bir taşınmazların değerinin belirlenmesinde ölçüt, elde edilebilecek net gelirdir. Bu net gelir; yapı, yapıya ilişkin diğer yapısal tesisler ve arsa payından oluşur. İlgili gayrimenkulün gelirinin yıllar itibari ile nasıl bir gelişme ve değişim izleyebileceği, gerekli çalışmalar sonucu tahmin edilerek, genel giderler, işletme maliyetleri, vergiler, işletme sermaye ihtiyaçları ve yatırım harcamaları düşüldükten sonra taşınmazlar gelir değerine ulaşılır. Taşınmazlar gelir değerinin yerel piyasa koşullarına uygun hale getirilmesi için gerekli artırım ve azaltım işlemleri yapılarak sürüm değeri elde edilir.
Bu yöntemde var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise " hiçbir şahıs ona istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır.
Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.
Değerleme çalışmasında, taşınmazlar için önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması nedeniyle, değer tespitinde pazar araştırması yapılarak yeterli sayı ve nitelikte emsal bulunarak "Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı" kullanılmıştır.
Konu çalışma üzerinde proje geliştirilen bir arsa çalışması değildir. Bölgede müteahhit girişimi, yapılaşma bulunmamaktadır. Proje geliştirme ile ilgili herhangi bir çalışma yapılmamıştır.
Konu çalışma nakit/gelir akışına esas bir çalışma değildir. Belirtilen modele esas çalışma yapılmamıştır.
Konu çalışma maliyet oluşumları analizine esas bir çalışmadır. Belirtilen modele esas çalışma yapılmıştır.
| ARSA EMSALLER | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| EMSAL NO |
İLAN VEREN KİŞİ | AÇIKLAMA | SATIŞ FİYATI ( ₺ ) |
BRÜT ALAN ( m2 ) |
BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) |
|||||
| Borsem Emlak | Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda yer alan 1.509 m2 alanlı | |||||||||
| 1 | 0312 490 80 80 | 4 kat konut imarlı arsa 120.000.000,-₺ bedelle satılık olup, 110.000.000,-₺ bedelle alınabileceği düşünülmektedir. |
120.000.000 ₺ | 1.509,00 m² | 79.522,86 ₺/m² | |||||
| Koçak Emlak | Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda yer alan 1.300 m2 alanlı | |||||||||
| 2 | 0532 425 31 25 | 4 kat konut imarlı arsa 95.000.000,-₺ bedelle satılık olup, 90.000.000,- ₺ bedelle alınabileceği düşünülmektedir. |
90.000.000 ₺ | 1.300,00 m² | 69.230,77 ₺/m² |
| ARAZİ EMSAL ANALİZİ TABLOSU | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| EMSAL NO | EMSAL-1 | EMSAL-2 | |||||||
| EMSAL DURUMU | SATILIK | SATILIK | |||||||
| NİTELİK | ARSA | ARSA | |||||||
| İLANA VEREN KİŞİ | Borsem Emlak | Koçak Emlak | |||||||
| İLANA VEREN TELEFON NO | 0312 490 80 80 | 0532 425 31 25 | |||||||
| İMAR DURUMU | SANAYİ | SANAYİ | |||||||
| SATIŞ FİYATI ( ₺ ) | 120.000.000 ₺ | 95.000.000 ₺ | |||||||
| PAZARLIK ORANI | 8% | 5% | |||||||
| PAZARLIK SONRASI FİYAT ( ₺ ) | 110.000.000 ₺ | 90.000.000 ₺ | |||||||
| ARAZİ ALANI ( m2 ) |
1.509,00 m² | 1.300,00 m² | |||||||
| BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) |
72.895,96 ₺/m² | 69.230,77 ₺/m² | |||||||
| TOPOĞRAFİK DURUMU | DÜZ | DÜZ | |||||||
| TOPOĞRAFİK DURUM DÜZELTMESİ | 0% | 0% | |||||||
| ALAN BÜYÜKLÜĞÜ | BENZER | BENZER | |||||||
| ALAN DÜZELTMESİ | 0% | 0% | |||||||
| YAPILAŞMA DURUMU | BENZER | BENZER | |||||||
| YAPILAŞMA DÜZELTMESİ | 0% | 0% | |||||||
| LEJANT DURUMU | İYİ | İYİ | |||||||
| LEJANT DÜZELTMESİ | 0% | 0% | |||||||
| KONUM DURUMU | YOLA İKİNCİ PARSEL | YOLA İKİNCİ PARSEL | |||||||
| KONUM DÜZELTMESİ | 0% | 0% | |||||||
| TOPLAM DÜZELTME ORANI | 0% | 0% | |||||||
| DÜZELTME SONRASI BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) |
72.895,96 ₺/m² | 69.230,77 ₺/m² | |||||||
| ORTALAMA BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) | 71.063,36 ₺/m² |
| Konut | Emsalleri | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| MESKEN/OFİS EMSALLER | |||||
| EMSAL NO | İLAN VEREN KİŞİ | AÇIKLAMA | SATIŞ FİYATI ( ₺ ) |
BRÜT ALAN ( m2 ) |
BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) |
| Menekşe Yapı | Değerleme konusu taşınmaza aynı bölgede yer alan yeni yapıda konumlu 140 m2 | ||||
| 1 | 0535 626 06 18 | alanlı 3+1 stüdyo tipi mesken 10.800.000,-₺ bedelle satılık olup, 10.500.000,-₺ bedelle alınabileceği düşünülmektedir. |
10.800.000 ₺ | 140,00 m² | 77.142,86 ₺/m² |
| Park Emlak | Değerleme konusu taşınmaza aynı bölgede yer alan yeni yapıda konumlu 65 m2 | ||||
| 2 | 0312 428 08 10 | alanlı 1+1 stüdyo tipi mesken 5.100.000,-₺ bedelle satılık olup, 5.000.000,-₺ bedelle alınabileceği düşünülmektedir. |
5.100.000 ₺ | 65,00 m² | 78.461,54 ₺/m² |
| Century 21 Emlak | Değerleme konusu taşınmaza aynı bölgede yer alan yeni yapıda konumlu 60 m2 | ||||
| 3 | 0312 240 33 57 | alanlı 1+1 stüdyo tipi mesken 4.650.000,-₺ bedelle satılık olup, 4.550.000,-₺ bedelle alınabileceği düşünülmektedir. |
4.650.000 ₺ | 60,00 m² | 77.500,00 ₺/m² |
| Kadıyoran Emlak | Değerleme konusu taşınmaza aynı bölgede yer alan yeni yapıda konumlu 62 m2 | ||||
| 4 | 0312 468 30 47 | alanlı 1+1 stüdyo tipi mesken 4.750.000,-₺ bedelle satılık olup, 4.650.000,-₺ bedelle alınabileceği düşünülmektedir. |
4.750.000 ₺ | 62,00 m² | 76.612,90 ₺/m² |
| Çankaya Emlak | Değerleme konusu taşınmaza aynı bölgede yer alan yeni yapıda konumlu 110 m2 | ||||
| 5 | 0312 820 40 50 | alanlı 2+1 stüdyo tipi mesken 8.750.000,-₺ bedelle satılık olup, 8.650.000,-₺ bedelle alınabileceği düşünülmektedir. |
8.750.000 ₺ | 110,00 m² | 79.545,45 ₺/m² |
| Yüceler Emlak | Değerleme konusu taşınmaza aynı bölgede yer alan yeni yapıda konumlu 95 m2 | ||||
| 6 | 0546 924 23 94 | alanlı 2+1 stüdyo tipi mesken 7.500.000,-₺ bedelle satılık olup, 7.400.000,-₺ | 7.500.000 ₺ | 95,00 m² | 78.947,37 ₺/m² |
| Redstone Emlak | bedelle alınabileceği düşünülmektedir. Değerleme konusu taşınmaza aynı bölgede yer alan yeni yapıda konumlu 70 m2 |
||||
| 7 | alanlı 2+1 stüdyo tipi mesken 5.550.000,-₺ bedelle satılık olup, 5.450.000,-₺ | 5.550.000 ₺ | 70,00 m² | 79.285,71 ₺/m² | |
| 0312 503 37 77 | bedelle alınabileceği düşünülmektedir. | ||||
| Plaza Emlak | Değerleme konusu taşınmaza aynı bölgede yer alan yeni yapıda konumlu 60 m2 | ||||
| 8 | alanlı 2+1 stüdyo tipi mesken 4.700.000,-₺ bedelle satılık olup, 4.650.000,-₺ | 4.700.000 ₺ | 60,00 m² | 78.333,33 ₺/m² | |
| 0532 227 03 06 | bedelle alınabileceği düşünülmektedir. |
| MESKEN/OFİS EMSAL ANALİZİ TABLOSU | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| EMSAL NO | EMSAL-1 | EMSAL-2 | EMSAL-3 | EMSAL-4 | EMSAL-5 | EMSAL-6 | EMSAL-7 | EMSAL-8 | EMSAL-9 |
| EMSAL DURUMU | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK |
| NİTELİK | KONUT | KONUT | KONUT | KONUT | KONUT | KONUT | KONUT | KONUT | KONUT |
| Menekşe | Century 21 | Kadıyoran | Çankaya | Yüceler | Redstone | ANKARA | |||
| İLANA VEREN KİŞİ | Yapı | Park Emlak | Emlak | Emlak | Emlak | Emlak | Emlak | Plaza Emlak | EMLAK |
| 0535 626 | 0312 428 | 0312 240 | 0312 468 | 0312 820 | 0546 924 | 0312 503 | 0532 227 | 0312 123 | |
| İLANA VEREN TELEFON NO | 06 18 | 08 10 | 33 57 | 30 47 | 40 50 | 23 94 | 37 77 | 03 06 | 45 67 |
| DAİRE TİPİ | 2+1 | 2+1 | 2+1 | 2+1 | 2+1 | 2+1 | 2+1 | 2+1 | 2+1 |
| SATIŞ FİYATI ( ₺ ) | 10.800.000 ₺ |
5.100.000 ₺ | 4.650.000 ₺ | 4.750.000 ₺ | 8.750.000 ₺ | 7.500.000 ₺ | 5.550.000 ₺ | 4.700.000 ₺ | 9.000.000 ₺ |
| PAZARLIK ORANI | 3% | 3% | 3% | 3% | 3% | 3% | 3% | 3% | 3% |
| PAZARLIK SONRASI FİYAT ( ₺ ) | 10.530.000 ₺ |
4.972.500 ₺ | 4.533.750 ₺ | 4.631.250 ₺ | 8.531.250 ₺ | 7.312.500 ₺ | 5.411.250 ₺ | 4.582.500 ₺ | 8.775.000 ₺ |
| BRÜT ALAN ( m2 ) |
140,00 m² | 65,00 m² | 60,00 m² | 62,00 m² | 110,00 m² | 95,00 m² | 70,00 m² | 60,00 m² | 110,00 m² |
| 75.214,29 | 76.500,00 | 75.562,50 | 74.697,58 | 77.556,82 | 76.973,68 | 77.303,57 | 76.375,00 | 79.772,73 | |
| BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) |
₺/m² | ₺/m² | ₺/m² | ₺/m² | ₺/m² | ₺/m² | ₺/m² | ₺/m² | ₺/m² |
| İÇ DEKORASYON DURUMU | BAKIMLI | BAKIMLI | BAKIMLI | BAKIMLI | BAKIMLI | BAKIMLI | BAKIMLI | BAKIMLI | BAKIMLI |
| İÇ DEKORASYON DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% |
| ALAN BÜYÜKLÜĞÜ | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER |
| ALAN DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% |
| YAPI YAŞI DURUMU | YENİ | YENİ | YENİ | YENİ | YENİ | YENİ | YENİ | YENİ | YENİ |
| YAPI YAŞI DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% |
| KAT DURUMU | ARA KAT | ARA KAT | ARA KAT | ARA KAT | ARA KAT | ARA KAT | ARA KAT | ARA KAT | ARA KAT |
| KAT DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% |
| KONUM DURUMU | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER |
| KONUM DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% |
| TOPLAM DÜZELTME ORANI | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% |
| DÜZELTME SONRASI BİRİM | 75.214,29 | 76.500,00 | 75.562,50 | 74.697,58 | 77.556,82 | 76.973,68 | 77.303,57 | 76.375,00 | 79.772,73 |
| FİYAT ( ₺/m2 ) |
₺/m² | ₺/m² | ₺/m² | ₺/m² | ₺/m² | ₺/m² | ₺/m² | ₺/m² | ₺/m² |
| ORTALAMA BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) | 76.661,80 ₺/m² |
| EMSALLER | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| EMSAL NO |
İLAN VEREN KİŞİ | AÇIKLAMA | SATIŞ FİYATI ( ₺ ) |
BRÜT ALAN ( m2 ) |
BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) |
|||||
| Park Emlak | Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede yer alan benzer konumda ve özellikte 1. katta bulunan, 120 m2 olduğu |
|||||||||
| 1 | 0312 428 08 10 | beyan edilen ofis kullanımına uygun mesken 40.000,-₺/ay bedelle kiracı aradığı bilgisi alınmıştır. |
40.000 ₺ | 130,00 m² | 307,69 ₺/m² | |||||
| Oxford Emlak | Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede yer alan | |||||||||
| 2 | 0312 440 7766 | benzer konumda ve özellikte 2. katta bulunan, 130 m2 olduğu beyan edilen ofis kullanımına uygun mesken 37.500,-₺/ay bedelle kiracı aradığı bilgisi alınmıştır. |
37.500 ₺ | 125,00 m² | 300,00 ₺/m² | |||||
| Remax Emlak | Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede yer alan | |||||||||
| 3 | 0312 235 15 17 | benzer konumda ve özellikte 1. katta bulunan, 100 m2 olduğu beyan edilen ofis kullanımına uygun mesken 30.500,-₺/ay bedelle kiracı aradığı bilgisi alınmıştır. |
30.500 ₺ | 100,00 m² | 305,00 ₺/m² | |||||
| Remax Emlak | Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede yer alan | |||||||||
| 4 | 0312 242 02 22 | benzer konumda ve özellikte 3. katta bulunan, 135 m2 olduğu beyan edilen ofis kullanımına uygun mesken 43.000,-₺/ay bedelle kiracı aradığı bilgisi alınmıştır. |
43.000 ₺ | 135,00 m² | 318,52 ₺/m² |
| KİRALIK OFİS EMSAL ANALİZİ TABLOSU | ||||
|---|---|---|---|---|
| EMSAL NO | EMSAL-1 | EMSAL-2 | EMSAL-3 | EMSAL-4 |
| EMSAL DURUMU | KİRALIK | KİRALIK | KİRALIK | KİRALIK |
| NİTELİK | OFİS | OFİS | OFİS | OFİS |
| İLANA VEREN KİŞİ | Park Emlak | Oxford Emlak | Remax Emlak | Remax Emlak |
| İLANA VEREN TELEFON NO | 0312 428 08 10 | 0312 440 7766 | 0312 235 15 17 | 0312 242 02 22 |
| DAİRE TİPİ | 3+1 | 3+1 | 4+1 | 2+1 |
| KİRA FİYATI ( ₺ ) | 40.000 ₺ | 37.500 ₺ | 30.500 ₺ | 43.000 ₺ |
| PAZARLIK ORANI | 3% | 3% | 3% | 3% |
| PAZARLIK SONRASI FİYAT ( ₺ ) | 38.800 ₺ | 36.375 ₺ | 29.585 ₺ | 41.710 ₺ |
| BRÜT ALAN ( m2 ) |
130,00 m² | 125,00 m² | 100,00 m² | 135,00 m² |
| BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) |
298,46 ₺/m² | 291,00 ₺/m² | 295,85 ₺/m² | 308,96 ₺/m² |
| İÇ DEKORASYON DURUMU | BAKIMLI | BAKIMLI | BAKIMLI | BAKIMLI |
| İÇ DEKORASYON DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% |
| ALAN BÜYÜKLÜĞÜ | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER |
| ALAN DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% |
| YAPI YAŞI DURUMU | ESKİ | BENZER | BENZER | BENZER |
| YAPI YAŞI DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% |
| KAT DURUMU | ARA KAT | ARA KAT | ARA KAT | ARA KAT |
| KAT DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% |
| KONUM DURUMU | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER |
| KONUM DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% |
| TOPLAM DÜZELTME ORANI | 0% | 0% | 0% | 0% |
| DÜZELTME SONRASI BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) |
298,46 ₺/m² | 291,00 ₺/m² | 295,85 ₺/m² | 308,96 ₺/m² |
| ORTALAMA BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) | 298,57 ₺/m² |
Değerleme konusu taşınmazlar ile ilgili Kira Değeri Analizi yapılmıştır.
Değerlemeye konusu taşınmazlara ilişkin her herhangi bir olumsuz hukuki durum söz konusu değildir.
Değerleme konusu gayrimenkuller "Mesken" nitelikli olup, mevcut imar durumu doğrultusunda projelerin yapılması ve yapılaşması en verimli kullanımı olacaktır.
Niteliği gereği değerleme konusu taşınmazların en etkin kullanımı "Mesken" olarak kullanılmasıdır.
Taşınmazlar tam hisseye sahip olup, Müşterek veya Bölünmüş Kısımlara Esas Değerleme Analizi söz konusu değildir.
Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi söz konusu değildir.
Taşınmazların değerlemesinde, bölgede elde edilen güncel emsal bilgileri, konumu, kullanım alanı, mülkiyet durumu, amacına uygun kullanılabilirliği, fiziksel özellikleri, cephesi, altyapı ve ulaşım imkanları, emsallerin pazarlık payları gibi etkenler göz önüne alınarak değer tespiti yapılmıştır. Emsal karşılaştırma yaklaşımında emsal olarak alınan gayrimenkullerin ve değerlemesi yapılan taşınmazların tamamen aynı özelliklere sahip olmaması, yapı inşaat malzemesi, arsa alanı, konum ve şerefiye farkı göz önünde bulundurulmuştur.
Tüm gerekçeler ilgili konu başlıklarının altında açıklanmıştır. Aselsan Türk Silahlı Kuvvetlerini Güçlendirme Vakfı'nın bir kuruluşudur. Bu doğrultuda satın alınması planlanan taşınmazların şirketin stratejik ve askeri yapısı dikkate alınarak gizlilik içerisinde arsa özelinde piyasa değerinin araştırılması talep edilmiştir. Bu kapsamda taşınmazların tapu bilgileri ve takyidat bilgileri tarafımızla paylaşılmamış/bilgi verilmemiş olup değerlemenin bu doğrultuda hazırlanması talep edilmiştir.
Değerleme konusu gayrimenkuller ile ilgili olarak Yapı Ruhsat Belgesi ve İmar Durum Belgesi mevcut olup mevzuat uyarınca yapı ruhsatları ile yapı kullanma izin belgeleri alınmış ve kat mülkiyeti tesis edilmiştir.
Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III 48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''nin 7.bölüm 22.maddesi 1.fıkrasının (b) "(Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III 48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''nin 7.bölüm 22.maddesi 1.fıkrasının (b) "(Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir." olarak belirtilen ifadeyle herhangi bir uyumsuzluk teşkil etmediği bu sebeple de portföyde konut vasfı kapsamında bulundurulmasında herhangi bir sakınca olmadığı düşünülmektedir.
Taşınmazların değerlemesinde emsal karılaştırma metodu yaklaşımının kullanılması uygun bulunmuş, diğer yöntemler imar mevzuatı çerçevesinde değerlendirilememiştir. Değerleme konusu taşınmazların konumu, çevresel özellikleri, yasal ve güncel durumu, günün geçerli piyasa rayiç fiyatlarına göre oluşturulan satış kabiliyeti ve emsal fiyatları göz önüne alınarak değerlendirme yapılmıştır.
Taşınmazların satış kabiliyeti "SATILABİLİR" durumdadır.
Pazar Yaklaşımı çerçevesinde, değerleme konusu taşınmazlar üzerinde yapılması planlanan bağımsız bölümlerin özellikleri dikkate alınarak, piyasada yakın zamanda alım–satıma konu olmuş/satılık vaziyette olan emsal araştırmaları doğrultusunda değer takdiri yapılmıştır. Taşınmazların mevcut durumu, konum özellikleri dikkate alınarak değer takdir edilmiştir.
7052 ada 8 numaralı parselin emsal analizi esas alınarak birim m2 değeri 70.000,00 ₺ hesaplanmıştır. Parseldeki bağımsız bölümlerin ise alan ve yapı yaşına göre dikkate alınarak birim m2 değerinin 50.000 - 55.000,00 ₺/m2 olduğu takdir edilmiştir.
Değerlemede yapılan maliyet analizinde kullanım amacı ve maliyet farklılıklar sebebiyle birim fiyat farklı seçilmiştir. Yapıdaki ortak alanlar yapı maliyeti ve iç dekorasyonu diğer kısımlara göre daha düşük olduğundan 15.000,-₺/m2 seçilmiş olup, ofis olarak kullanılan katlar iç teşrifatı çok daha iyi olduğundan 22.500,-₺/m2 olarak seçilmiştir.
| MALİYET ANALİZİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| ALAN | BİRİM FİYAT | AMORTİSMAN | AMORTİSMANLI BİRİM | TUTAR | TOPLAM DEĞER |
| 830 m² | 70.000 ₺/m² | - | 58.100.000,00 ₺ | ||
| 130 m² | 15.000 ₺/m² | 15,00% | 12.750 ₺/m² | 1.950.000,00 ₺ | 73.845.000,00 ₺ |
| 613 m² | 22.500 ₺/m² | 15,00% | 19.125 ₺/m² | 13.795.000,00 ₺ | |
| KDV HARİÇ TAKDİR EDİLEN DEĞER | 73.845.000,00 ₺ | ||||
| KİRA ANALİZİ | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| AÇIKLAMA | ALAN | KİRA BİRİM FİYAT | AYLIK KİRA DEĞERİ | YILLIK KİRA DEĞERİ | KİRA ÇARPANI | KİRAYA GÖRE DEĞER |
| ARSA | 830 m² | 368 ₺/m²/Ay | 305.789 ₺/Ay | 3.669.473,68 ₺/Yıl | ||
| TİCARİ BİNA BODRUM KAT | 130 m² | 79 ₺/m²/Ay | 10.263 ₺/Ay | 123.157,89 ₺/Yıl | 15,83 | 73.845.000,00 ₺ |
| TİCARİ BİNA DİĞER KATLAR | 613 m² | 118 ₺/m²/Ay | 72.605 ₺/Ay | 871.263,16 ₺/Yıl | ||
| KİRA GELİRİNE GÖRE KDV HARİÇ TAKDİR EDİLEN DEĞER | 73.845.000,00 ₺ |
| BAĞIMSIZ BÖLÜM BAZINDA HESAP DETAYI | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| AÇIKLAMA | ALAN | BİRİM FİYAT | TUTAR | ||
| 1 BAĞIMSIZ BÖLÜM | 176 m² | 125.000 ₺/m² | 22.000.000,00 ₺ | ||
| 2 BAĞIMSIZ BÖLÜM | 176 m² | 125.000 ₺/m² | 22.000.000,00 ₺ | ||
| 3 BAĞIMSIZ BÖLÜM | 176 m² | 125.000 ₺/m² | 22.000.000,00 ₺ | ||
| KDV HARİÇ TAKDİR EDİLEN TOPLAM DEĞER | 66.000.000,00 ₺ |
Bölgede yer alan satılık arsa nitelikli taşınmazlar incelenmiş ve emlakçı görüşlerine de başvurulmuştur. Değerlemeye konu taşınmazların Çankaya Belediyesi İmar Müdürlüğünde imar durumu incelenmiştir. Bölgede yapılaşmanın çok yüksek olması ve bölgeye müteahhit talebinin parsel bazlıda olsa yüksek olması nedeni ile proje geliştirme işlemi uygulanmıştır.
Sonuç olarak değerleme konusu taşınmazlara KDV hariç yasal/mevcut toplam 73.845.000,00 TL ( Yetmişüçmilyon Sekizyüzkırkbeşbin Türk Lirası) tespit ve takdir edilmiştir.
USD= ~35,2976 ₺, 1 €= ~36,6901 ₺ olarak kabul edilmiştir. (24.12.2024 taşınmazların değerleme günü olan gösterge niteliğindeki Merkez Bankası verileri esas alınmıştır.)
Değerleme tarihi itibarı ile taşınmazların döviz cinsinden değeri;
Değerleme konusu taşınmazların Dolar cinsinden yasal değeri 2.092.068,58 \$ olarak tespit edilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazların Euro cinsinden yasal değeri 2.012.668,27 € tespit ve takdir edilmiştir.
* T.C. Merkez Bankası Verileri esas alınmıştır.
Pazar Yaklaşımı çerçevesinde, değerleme konusu taşınmazlar üzerinde yapılmış olan yapıların özellikleri dikkate alınarak, piyasada yakın zamanda alım–satıma konu olmuş/satılık vaziyette olan emsal araştırmaları doğrultusunda değer takdiri yapılmakta olup, indirgenmiş nakit akışlar yöntemi raporda kullanılmamıştır.
Kıymet takdirlerine etken oluşturan kıstasların her birinin gayrimenkulün değerine olan etkisi göz önünde bulundurularak çalışma sonuçlandırılmıştır.
Sonuç olarak değerleme konusu taşınmazlara KDV hariç yasal/mevcut toplam 73.845.000,00 TL ( Yetmişüçmilyon Sekizyüzkırkbeşbin Türk Lirası) tespit ve takdir edilmiştir.
Sonuç olarak değerleme konusu taşınmazların K.D.V dahil yasal/mevcut durum piyasa değerinin 88.614.000,00 TL ( Seksensekizmilyon Altıyüzondörtbin Türk Lirası) olduğu hesaplanmıştır.
6.4. Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde, projenin değerleme tarihi itibariyle bitirilmiş olması varsayımı ile Türk Lirası üzerinden ve ayrıca değerleme tarihi itibariyle tamamlanmış kısmının arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden değerinin takdir edilmesi
Gayrimenkul projesi bu raporun konusu değildir. İş bu rapor 25.12.2024 tarihinde 63 sayfa hazırlanmış olup durumu ve kanaatimizi ifade eden gayrimenkul değerleme bilgilerinize saygı ile sunarız.
| Fatih Orkun SAKALLI | Gökhan DOĞAN | Çetin BEGİÇ |
|---|---|---|
| Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı |
Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı |
Sorumlu Gayrimenkul Değerleme Uzmanı |
| (SPK Lisans No: 407060) | (SPK Lisans No: 408240) | (SPK Lisans No: 400479) |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.