PROCJENA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE

TRŽIŠNA VRIJEDNOST NEKRETNINE POSLOVNI OBJEKAT: 45.742.000,00 KM

IME/NAZIV NARUČIOCA: ZIRAAT GYO DOO SARAJEVO

PROCJENA JE URAĐENA ZA KLIJENTA: ZIRAAT GYO DOO SARAJEVO

NEKRETNINA: poslovni objekat (etažni dijelovi poslovnog objekta)

Adresa nekretnine: ZMAJA OD BOSNE 47C, OPĆINA NOVO SARAJEVO, KANTON SARAJEVO/ FBIH

ZK/KPU ULOŽAK BROJ: 4348, 4349 I GARAŽNA MJESTA - ETAŽNI ZK ULOŠCI BR. 3940-3979, 4059-4079, 4133-4153 KATASTARSKA OPĆINA: SP SARAJEVO MAHALA LIII

KATASTARSKA ČESTICA: 2249/E30, 2249/E31 I ETAŽNE GARAŽNE ČESTICE BR.:2249/EZ1U1J81-2249/EZ1U1J120, 2249/EZ1U1J200-2249/EZ1U1J220, 2249/EZ1U1J274, 2249/EZ1U1J294

Mehmedagić Adnan, REV Sudski vještak arhitektonske struke/Procjenitelj Rješenje br.: 01-06-3-187-427/15 REV-RS-NAVS-2023-1

SADRŽAJ

Sažetak tržišne procjene
Uvod
Svrha procjene
Literatura
Posebne napomene
Podaci iz zemljišnoknjižnih dokumenata
Makrolokacija
Lokacija-opis lokacije i parametri
Tehnički opis nekretnine
Površine nekretnine
Građevinska vrijednost objekta za potrebe police osiguranja
Procjena tržišne vrijednosti nekretnine
Kalkulacija tržišne vrijednosti nekretnine
Zaključak
Fotografije nekretnine
Dostavljena dokumentacija

SAŽETAK TRŽIŠNE PROCJENE

NARUČILAC PROCJENE:	ZIRAAT GYO DOO SARAJEVO
	Amir Podumljak
IME VLASNIKA NEKRETNINE:	ZIRAAT GYO DOO SARAJEVO
	Zmaja od Bosne 47c
VLASNIŠTVO:	1/1
ADRESA NEKRETNINE:	Zmaja od Bosne 47c, općina Novo Sarajevo
	71 000 Sarajevo
	Federacija Bosna i Hercegovina
	Bosna i Hercegovina
SAŽETAK NEKRETNINE:
Tip imovine:	Poslovni objekat
	Administrativno-poslovna zgrada
ZK/KPU uložak broj:	4348, 4349 i garažna mjesta - etažni ZK ulošci 3940-3979, 4059- 4079, 4133-4153
Katastarska/Politička	SP SARAJEVO MAHALA LIII
općina:
Broj parcele/ KČ.BR/Broj	2249/E30, 2249/E31 i etažne garažne čestice :2249/EZ1U1J81-
etažne čestice:	2249/EZ1U1J120, 2249/EZ1U1J200-2249/EZ1U1J220,
	2249/EZ1U1J274-2249/EZ1U1J294
Površina prema ZK/KPU izvadku	Prilog strana 23.
Netto površina:
Spratnost:	-2S+ P+14+ravni krov
Tereti:	ZK nije dostavljen na uvid
Regulacioni plan i zona:	Novo Sarajevo
Metodologija tržišne	Primarna metoda: Prihodovna metoda
procjene:
Tržišna vrijednost:	45.742.000,00 KM
	Alocirano po etažnim jedinicama/namjeni:
	ZK/KPU uložak broj: 4348, 4349 : 43.160.000,00 KM
	ZK ulošci br. 3940-3979, 4059-4079, 4133-4153: 2.582.000,00 KM
Građevinska vrijednost za potrebe police osiguranja:	26.482.000,00 KM
Napomena:
Datum uvida na licu mjesta:	26.12.2024.godine
Datum tržišne procjene:	26.12.2024.godine
PROCJENU URADIO:
	Adnan Mehmedagic, REV

	Sudski vještak arhitektonske struke/Procjenitelj
	Rješenje br.: 01-06-3-187-427/15

Izjava Procjenitelja

Da su u predmetnoj procjeni prikazani podaci i informacije utvrđene obilaskom nekretnine i dostavljenom dokumentacijom, te da su isti tačno preneseni u najboljoj namjeri.
Da ne postoji namjera sticanja interesa koji bi onemogućio poštenu i nepristrasnu izradu ove procjene.
Da nisam pristrasan/pristrasna prema licima za koje se ova procjena izrađuje.
Da naručilac procjene tržišne vrijednosti nekretnine nije vršio utjecaj na konačnu procijenjenu vrijednost nekretnine.
Da je procjena tržišne vrijednosti nekretnine izvršena u skladu sa etičkim kodeksom i važećim standardima procjenitelja.
Ja, Mehmedagić Adnan, svojim potpisom potvrđujem da sa moje strane ne postoji trenutna, niti buduća namjera sticanja interesa u imovini ili bilo koje vrste interesa koji bi onemogućili poštenu i nepristrasnu izradu predmetnog elaborata procjene tržišne vrijednosti.
Također potvrđujem da plaćanje i profesionalna naknada za izradu predmetnog elaborata procjene nije povezana sa konačnim ishodom rezultatima predmetnog elaborata.
Ovaj elaborat procjeni tržišne vrijednosti izvršio sam samostalno prema svom najboljem znanju i mogućnosti, te da prilikom izrade iste nisam primio ničiju stručnu pomoć, niti je na mišljenje i zaključak ove procjene imala utjecaj treća osoba.

Adnan Mehmedagic, REV Sudski vještak arhitektonske struke/Procjenitelj Rješenje br.: 01-06-3-187-427/15 REV-RS-NAVS-2023-1

OBILAZAK NEKRETNINE I UPUTE

Procjenitelj je izvršio fizički pregled predmetne nekretnine koju je obišao u prisustvu predstavnika vlasnika predmeta Procjene. Procjenitelj je procjenu uradio na osnovu informacija dobijenih sa terena i dostavljene dokumentacije. Informacije od strane naručitelja i vlasnika nekretnine su uzete u obzir u procjeni.

Svrha procjene

Procjena se radi u svrhu objektivne tržišne procjene objekta za INTERNE potrebe Naručioca ZIRAAT GYO DOO SARAJEVO, te se ne može koristiti od strane drugog korisnika za bilo koju drugu namjenu.Procjenitelj je izvršio fizički pregled predmetne nekretnine koju je obišao u prisustvu nadležnog lica – vlasnika predmeta Procjene.Procjenitelj je procjenu uradio na osnovu informacija dobijenih sa terena i dostavljene dokumentacije.Informacije od strane naručitelja su uzete u obzir u procjeni..

Naručitelj je upoznat sa metodološkim prisutupom vrednovanja te jesaglasan da su svi korišteni podaci i informacije koji su obezbjeđene Procjenitelju pri izradi procjene tržišne vrijednosti predmetne nekretnina , tačni.

Naručitelj dozvoljava da Procjenitelj koristi dostavljene podatke u svojim bazama podataka kao i da uvrsti procjenu u svoju listu referenci.

Definicija tržišne vrijednosti

"Procijenjeni iznos za koji bi se imovina trebala razmijeniti na datum vrednovanja između voljnog kupca i voljnog prodavca u slobodnoj transakciji nakon odgovarajućeg oglašavanja u kojem su obje strane djelovale sa potpunim informacijama, pažljivo i bez prisile." (European Valuation Standards 2020)

Uporedna metoda se najčešće koristi. Da bi izračun tržišne vrijednosti temeljem Uporedne metode bio adekvatan potrebno je odabrati najmanje 3 slična objekta i posmatrati ih. Za upoređivanja nije samo bitna prodajna cijena nego i karakteristike objekta koji se upoređuju (lokacija, ukupna površina, starost, itd…). Ponderisani prosjek ove tri vrijednosti predstavlja obračunatu jediničnu cijenu naše nekretnine.

Metod kapitalizacije dobiti - Temelj za utvrđivanje vrijednosti prinosnim metodom jest godišnji neto prihod od najma nekretnine koji se može dugoročno ostvariti. Neto prihod od najma potiče od bruto prihoda od najma umanjenog za operativne troškove i minus renta za korištenje zemljišta (ukoliko postoji). Neto prihod od najma treba biti kapitaliziran na odgovarajući način korištenjem odgovarajućeg multiplikatora

Troškovna metoda se temelji na određivanju vrijednosti nekretnine na osnovu ekonomskog pravila da kupac neće platiti nekretninu više od troškova potrebnih za potpuno istu građevinu, bilo to kupovinom ili izgradnjom.

Radi vjerodostojnosti podataka prilikom izrade svih izvještaja tržišne procjene, podaci se uvijek prikupljaju iz više izvora

Ograničenja

Predmet ove Procjene nije imovinsko pravna provjera niti provjera s upravnog naslova.
Procjena uključuje isključivo nekretninu te pribavljanje potrebnih podataka za objektivnu procjenu sadašnje vrijednosti.
Procjenitelj je uradio vizuelne preglede nekretnine i stanja na terenu koje je predmet procjene. Detaljna ispitivanja nisu predmet narudžbe naručioca procjene te shodno tome nisu rađena.
Korisna površina je uzeta iz dokumenata koje je obezbijedio naručitelj. Procjena se odnosi na isključivo na datum procjene.
Kako bi se mogli uključiti eventualni budući nepredvidivi događaji, posebno elementi ekonomske situacije koji direktno utiču na transakcije i tržište nekretnina, preporučeno je da se radi redovna reevaluacija predmetne nekretnine.
Cijene su izražene u KM (konvertibilnim markama), a u odnosu na status nekretnine prema važećim računovodstvenim Standardima mogu da uključuju PDV.
Procjenitelj ističe da je procjena isključivo validna kao cjelina, te da njeni pojedinačni izvodi nemaju vrijednost.
Procjena je urađena na osnovu dostavljene dokumentacije, te procjenitelj ne preuzima odgovornost za postojanje eventualnih (skrivenih) dodatnih pravnih konflikta vezanih za predmetnu nekretninu.
Ukoliko se pojave nove informacije, koje utiču na vrijednost nekretnine, mora se uraditi ponovna procjena.

Ostale napomene

Pretpostavlja se da je objekat izgrađen u skladu sa važećim propisima i da je korišten u skladu sa odobrenjem nadležnih organa.
Procjena uključuje isključivo građevinu, dijelove građevine, površine pripadajućih površina zemljišta te pribavljanje potrebnih podataka za objektivnu procjenu sadašnje vrijednosti.
Predmet procjene nije namještaj i uređenje i opremanje prostora.
Procjenjivanje predstavlja određivanje tržišne vrijednosti gdje se imovina sve ukupno evidentira, iz čega se izračunava tržišna vrijednost, odnosno očekivana vrijednost za projekte koji su još u fazi planiranja.
Detaljna ispitivanja nisu predmet narudžbe naručioca procjene te shodno tome nisu rađena.
Procjenitelj je uzeo u obzir troškove za građevinske/konstruktivne nedostatke, renoviranje ili popravke kao elemente umanjenja ako je to potrebno.

Literatura

TEGoVA, European Valuation Standards, 2020.–The Blue Book 2020. 9.ed
Građevinska regulativa i ostala pravila struke
Zakon o prostornom planiranju i korištenju zemljišta na nivou Federacije BiH

KOMENTAR PROCJENITELJA – POTENCIJALNA OGRANIČENJA NEKRETNINE

Procjenitelju nisu poznati bilo kakvi sporni pravni i ekonomski aspekti koji bi uticali na vrijednost nekretnine kao niti na mogućnost izvršenja, te smatra da je nekretnina koja je predmet procjene u trenutku procjenjivanja pogodne za obezbjeđenje kreditnog zahtjeva(plasmana).

INFORMACIJA O PRETHODNIM PROCJENAMA PREDMETNE NEKRETNINE

Procjenitelj je navedenu nekretninu procjenjivao više puta:

*IZJAVA STALNOG SUDSKOG VJEŠTAKA/PROCJENITELJA

Izjava Procjenitelja

Da su u predmetnoj procjeni prikazani podaci i informacije utvrđene obilaskom nekretnine i dostavljenom dokumentacijom, te da su isti tačno preneseni u najboljoj namjeri.

Da ne postoji namjera sticanja interesa koji bi onemogućio poštenu i nepristrasnu izradu ove procjene.

Da nisam pristrasan/pristrasna prema licima za koje se ova procjena izrađuje.

Da naručilac procjene tržišne vrijednosti nekretnine nije vršio utjecaj na konačnu procijenjenu vrijednost nekretnine.

Da je procjena tržišne vrijednosti nekretnine izvršena u skladu sa etičkim kodeksom i važećim standardima procjenitelja.

Ja, Mehmedagić Adnan, svojim potpisom potvrđujem da s moje strane ne postoji trenutna, niti buduća namjera sticanja interesa u imovini ili bilo koje vrste interesa koji bi onemogućili poštenu i nepristrasnu izradu predmetnog elaborata procjene tržišne vrijednosti.

Također potvrđujem da plaćanje i profesionalna naknada za izradu predmetnog elaborata procjene nije povezana sa konačnim ishodom rezultatima predmetnog elaborata.

Ovaj elaborat procjeni tržišne vrijednosti izvršio sam samostalno prema svom najboljem znanju i mogućnosti, te da prilikom izrade iste nisam primio ničiju stručnu pomoć, niti je na mišljenje i zaključak ove procjene imala utjecaj treća osoba.

IZJAVA U SKLADU MSPV

Da je procjena izvršena sukladno primjenjivim Međunarodnim standardima procjene vrijednosti (, EVS). Nema odstupanja od MSPV odredbi. Izjavljujem da mogu da pružim objektivnu i nepristrasnu procjenu i da mogu da izvršim procjenu vrednosti.

IZJAVA U SKLADU SA ECB I BS

U skladu sa Guidance to banks on non-performing loans, ECB (mart 2017.) i Smjernicama o korištenju modela očekivanog kreditnog gubitka i pravila vrednovanja za određene računovodstvene stavke, BS (13.4.2017) izjavljujem da ni ja, a ni moji rođaci prvog stupnja,

▪ Nismo povezani sa procesom kreditiranja u banci, odlučivanjem o zajmu ili odobravanjem kredita

▪ na izvršenu procjenu vrijednosti nije utjecala sposobnost dužnika da otplati kredit.

Adnan Mehmedagić, REV Sudski vještak arhitektonske struke/Procjenitelj Kontakt telefon: + 387 61 746 166 e-mail: [email protected]

GENERALNA ANALIZA LOKACIJE/ MAKRO LOKACIJA: OPŠTI PODACI

Bosna i Hercegovina je država u Jugoistočnoj Europi. Graniči s Hrvatskom, Srbijom i Crnom Gorom. Dužina morske obale koja iznosi 24 kilometara omogućava zemlji pristup Jadranskom moru.

Izvor: https://bs.wikipedia.org/wiki/Bosna\_i\_Hercegovina#/media/File:Location\_Bosnia-Herzegovina\_Europe.png

Teritorijalna podjela Bosne i Hercegovine je definirana međunarodnim standardom ISO 3166-2:BA. Osnovna podjela državne organizacije je po entitetima (Republika Srpska i Federacija Bosne i Hercegovine, te Brčko distrikt. Entiteti su edfinisani Dejtonskim sporazumom 1995. godine. Treći nivo političke podjele, nakon entiteta i federalne vlade, su kantoni. Federacija Bosne i Hercegovine se sastoji od deset kantona. Zadnji nivo političke podjele Bosne i Hercegovine su općine. Zemlja se sastoji od 141 općine, od kojih je 79 u Federaciji Bosne i Hercegovine, a 62 u Republici Srpskoj. Glavni grad je Sarajevo. Bosna i Hercegovina je država u Jugoistočnoj Europi. Graniči s Hrvatskom, Srbijom i Crnom Gorom. Po svom uređenju je složena federalna država s elementima konfederacije; čine je dva entiteta – Federacija Bosne i Hercegovine i Republika Srpska te Brčko distrikt. Glavni grad je Sarajevo.

Uredenje	Država
Glavni grad	Sarajevo
Površina (km ² )	51.209,2
Obala (km)	21,2
Najviša planina - Maglić (m)	2.386
Najduža rijeka - Drina (km)	346
Najveće jezero - Buško (km ² )	55,8
Granične zemlje	Hrvatska, Srbija, Crna Gora
Procjena stanovništva (za 1.1.2018.)	3.500,295
Gustina naseljenosti (stanovnika/km ² )	68
Službeni jezici	bosanski, srpski, hrvatski
Službena pisma	latinica, cirilica
Zvanična valuta	Konvertibilna marka (KM)
Klima	Umjereno - kontinentalna i mediteranska

Izvor: http://www.bhas.ba

	Ukupno	$0 - 14$	$15 - 64$	$65+$
Ukupno	3.531.159	543.719	2.485.444	501.996
M	1,732,270	278.976	1.244.150	209.144
	1.798.889	264.743	1.241.294	292.852

U Popisu 2013. godine po prvi put je za utvrđivanje ukupnog broja stanovništva primijenjen koncept "uobičajenog stanovništva". Po ovom konceptu osoba se smatra stanovnikom onog mjesta u kojem sama (u slučaju samačkog domaćinstva) ili s članovima svog domaćinstva provodi najveći dio svog vremena, odnosno dnevni odmor, nezavisno od toga gdje ima prijavljeno prebivalište. Time su u ukupno stanovništvo određenog mjesta uključene osobe koje su u tom mjestu živjele neprekidno najmanje godinu dana prije kritičnog momenta Popisa, kao i osobe koje su u tom momentu živjele kraće od 12 mjeseci s namjerom da u tom mjestu ostanu najmanje godinu dana.

U popisima stanovništva do 1991. godine službeni rezultati popisa su se odnosili na tzv. stalno stanovništvo, tj. stanovništvo čije je prebivalište na području Bosne i Hercegovine, bez obzira na to jesu li osobe u kritičnom momentu popisa bile prisutne u mjestu prebivališta ili su iz nekih razloga bile iz njega privremeno odsutne, bilo u zemlji ili u inostranstvu. U Popisima iz 1961. i

godine stalnim stanovništvom mjesta popisa su smatrane i osobe koje su tu radile u momentu popisa, dok su u Popisima 1981. i 1991. godine ove osobe popisivane u mjestu gdje su živjele njihove porodice, tj. ubrajane su u stalno stanovništvo ovog mjesta.

U Bosni i Hercegovini tokom 2019. godine, prema prethodnim podacima, registrovano je 27.209 živorođene djece, što u odnosu na 2018. godinu pokazuje pad broja živorođenih za 4,71%, a umrlo je 37.184 lica, što u odnosu na 2018. godinu pokazuje rast broja umrlih za 2,42%.

Kreditni rejting Bosne i Hercegovine

Dana 3. veljače 2023. agencija za ocjenu kreditnog rejtinga Standard & Poor's potvrdila je Bosni i Hercegovini suvereni kreditni rejting "B" i izmijenila izglede sa "stabilnih" na "pozitivne". Na osnovu odluka Vijeća ministara, Bosna i Hercegovina je potpisala ugovore za izradu i praćenje suverenog kreditnog rejtinga BiH sa dvije međunarodne rejting agencije, Moody's Investors Service i Standard & Poor's. Potpisnik u ime Bosne i Hercegovine je Ministarstvo financija i trezora BiH. Centralna banka BiH, u svojstvu fiskalnog agenta Ministarstva financija i trezora BiH, koordinira izradu i praćenje suverenog kreditnog rejtinga BiH.

Aktualni rejting BiH

Kao rezultat svojih analiza u veljači 2023. agencija Standard & Poor's potvrdila je Bosni i Hercegovini suvereni kreditni rejting "B sa pozitivnim izgledima". U srpnju 2022. agencija Moody's Investors Service potvrdila je Bosni i Hercegovini suvereni kreditni rejting "B3 sa stabilnim izgledima". Aktualni kreditni rejting BiH kod obje agencije dat je ispod:

STATISTIKE

	Završeni stanovi 11 Completed dwellings ²¹	Broj nezavršenih stanova 2) Uncompleted dwellings?
	Broi Number	površina, m ² Surface area, m2
IQ 2024	635	35 135	5489
IQ 2023	621	34 0 20	4749
IQ 2022	662 8871	34 394 こくさいしゃ	4618
102021	573 -2289	30.072	4 2 6 8 1093 S.M.U
1 Q 2020	548	31 166	4211
		Indeksi/Indicies
102024 IQ 2023	102,3	103,3	115,6
102024 1Q 2022	95.9	102.2	118.9
102024 102021	110,8	116,8	oetaty – 128,6
102024 10 20 20	115.9	112.7	130.3

	Prodani novi stanovi New dwellings sold			Prosiečna cijena po 1 m ² . KM Average price per 1 m ^z , KM
	Korisna površina. Broi m ² Number Useful floor area, m ²		Ukupno Total	Cifene gradevinskog zemljišta Costs of building sites constructor's profit margins		Ostali troškovi uključujući PDV Other cost including VAT
			$(1)=(2)+(3)+(4)$	(2)	(3)	(4)
UKUPNO Bosna i Hercegovina	713	38 401	2775	Discours 399	1513	863	TOTAL Bosnia and Herzegovina

SWOT analiza- makro analiza/makrolokacia PREDNOSTI:

relativno stabilan makroekonomski ambijent (stabilna unutrašnja i vanjska vrijednost valute);
stabilan bankarski sektor
geo položaj (blizina EU i mediteranskih tržišta);
industrijska tradicija
dobro postavljena osnovna transportna i energetska mreža
diverzificiranost proizvodnje energije i sigurnost opskrbljivanja
izvrsni prirodni resursi (nezagađeno zemljište, klimat itd.);
zakoni iz oblasti rada i zapošljavanja usklađeni sa standardima za ravnopravnost spolova i drugim standardima MOR-a. SLABOSTI:
nestabilan poslovni ambijent (uz visok nivo neformalne ekonomije i korupcije);
relativno visok nivo javnih rashoda;
slab pristup finansijama, posebno za mikro i mala preduzeća (zbog nedovoljnog i fragmentisanog okvira za razvoj nebankarskih institucija);
obrazovni sistem nedovoljno uključuje populaciju i nedovoljno je prilagođen potrebama tržišta, uz prisustvo rodne diskriminacije i nepostojanja politika usklađivanja porodičnog, privatnog i javnog života
nedovoljno razvijeno jedinstveno tržišta unutar BiH
nerazvijenost infrastrukture (fizičke, poslovne, naučne) i nizak nivo njenih usluga;
tehnološki usmjerena inostrana preduzeća već napuštaju BiH zbog nedostatka tehnološki visokokvalifikovane radne i istraživačke radne snage;
ogromno neracionalno korištenje energije, posebno domaćinstava;
nedostatak institucija (organa, laboratorija itd.), zakona i dokumenata (strategija pravilnika, investicionih programa) te sporo prihvatanje globalnih i EU standarda;
velike površine potencijalno obradivog zemljišta pod minama.

PRILIKE:

znatni neiskorišteni resursi (zemlja, radna snaga, istraživački kadar dijaspore);
razvoj energetskog sektora i uslužnih djelatnosti (turizam, finansijske usluge itd.);
uspostava tržišta i institucija na nivou regiona Jugoistočne Evrope (npr. regionalna investiciona banka i središte, zajedničko djelovanje berzi);
mogućnost vojne konverzije i regionalne specijalizacije;
mogućnost uključenja u EU programe i korištenje predpristupnih fondova;
intermodalni transport, razvoj luka na rijeci Savi i bolja veza s Lukom Ploče;
mogućnost zadovoljenja vlastitih potreba hranom i ostvarivanje izvoza;
energetski potencijal (hidropotencijal među vodećima u Evropi);
razvoj ruralnog preduzetništva (organska poljoprivreda, ruralni turizam, prerada drveta i bio mase);
strana ulaganja (nova radna mjesta i moderne tehnologije i stvaranje nove preduzetničke i radne kulture). PRIJETNJE:
razvoj političke situacije u BiH i regionu te globalne ekonomske situacije;
pogoršanje platnobilansne situacije i veličine deviznih rezervi;
potencijalna finansijska neodrživost penzionih i drugih sistema;
slabo integrisanje u internacionalne sisteme finansijskog nadzora;
nedovoljno razumijevanje modernih razvojnih procesa
brži razvoj okruženja u odnosu na BiH, posebno suočavanje s konkurentnošću firmi zemalja članica EU uz neadekvatne mehanizme zaštite domaće proizvodnje;
odljev kadrova (odlazak inteligencije i mladih);
prevelik socijalni pritisak na javni budžet;
neispunjavanje preuzetih međunarodnih npr. WTO (TBT, SPS, TRIPS...) obaveza (mogućnost tužbe);
nedovoljna svijesti o očuvanju okoline i resursa;
širenje zaraznih stočnih i biljnih bolesti;
nezainteresovanost internacionalnih fondova za deminiranje šuma i obradivih površina;
genetski modifikovana hrana: nema kontrole i regulative u uvozu i proizvodnji.

Porezni režim Bosne i Hercegovine

Valuta Konvertibilna marka (BAM).
Računovodstveni standardi/finansijski izvještaji MRS i MSFI su u potpunosti primjenjuju u BiH.
Porezne jurisdikcije U Bosni i Hercegovini postoje Porezna uprava FBiH, Porezna uprava RS i Uprava za indirektno oporezivanje BiH.
Porez na dodanu vrijednost PDV je regulisan na državnom nivou i primjenjuje se na sljedeće transakcije: promet dobara i usluga uz naknadu, uvoz dobara, upotrebu dobara u vanposlovne svrhe ili privatne svrhe svojih uposlenika, pružanje usluga bez naknade, uz smanjenu naknadu ili u vanposlovne svrhe. PDV stopa – iznosi 17%.
Porez na dobit Porezna osnovica se utvrđuje usklađivanjem računovodstvene dobiti ili gubitka za dozvoljene troškove. Stopa poreza na dobit 10%
Porez na dohodak Rezidenti FBiH i RS plaćaju porez na dohodak na ukupan dohodak. Nerezidenti plaćaju porez na dohodak samo na iznos prihoda koji je ostvaren u FBiH/RS. Poslodavci u FBiH/RS, obračunavaju porez na dohodak prilikom isplate uposlenicima u FBiH/RS, na mjesečnoj bazi. Stope – Stopa poreza na dohodak u FBiH/RS iznosi 10%.
Porez na imovinu Porez na imovinu se u FBiH plaća na kantonalnom nivou. U RS porezna stopa poreza na imovinu iznosi 0,20%. (Pogledati također: "Porez na promet nepokretnosti.")
Doprinosi za socijalno osiguranje U FBiH, na ime socijalnog osiguranja poslodavci plaćaju 10,5% doprinosa na bruto platu uposlenika, dok uposlenici snose 31% njegove bruto plate. U RS, zaposlenik snosi doprinos u ukupnom iznosu od 33% njegove bruto plate
Porez na promet nepokretnosti Prenos vlasništva nad nekretninama u FBiH se oporezuje porezom na promet nepokretnosti na kantonalnom nivou. Porezna osnovica je kupoprodajna vrijednost nekretnina u momentu transakcije. Porezni obveznik je kupac, odnosno prodavac nekretnine u zavisnosti od propisa pojedinih kantona. U RS se ne plaća porez na promet nepokretnosti, međutim, kupac/vlasnik nepokretnosti sticanjem iste postaje obveznik poreza na imovinu.
Porez na kapital Ne postoji.
Sporazumi o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja BiH je zaključila 40 Sporazuma o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja.
Trošarine i akcize kao posebna vrsta poreza koji se plaća na neke od proizvoda poput naftnih derivata, duhanskih proizvoda, bezalkoholnih pića, alkoholnih pića, piva, vina i kafe.
Svi stranci s prebivalištem u FBiH/RS plaćaju porez na prihode ostvarene u kalendarskoj godini na teritoriji BiH. Jednako tako, svi stranci koji ne prebivaju u BiH, ali koji ostvaruju prihode u FBiH/RS smatraju se poreznim obveznicima.
Carinske tarife usklađene su s Kombiniranom nomenklaturom Evropske unije (EU). U skladu s Privremenim sporazumom o trgovini i trgovinskim pitanjima potpisanim s EU, carinske stope će se postupno smanjivati, zavisno o vrsti proizvoda, do 90%, 75% ili 50% od prethodne stope, dok će carinske stope za neke proizvode biti u potpunosti eliminirane.

Vizni režim Bosne i Hercegovine

Državljani zemalja sa kojima BiH ima vizni režim, mogu sa pasošem ući u BiH, bez obaveze pribavljanja viza za ulazak i boravak u BiH i to ukoliko isti posjeduju važeću višekratnu Schengen vizu ili vizu države članice EU ili odgovarajuću dozvolu boravka u državama Schengen ili članicama EU i po obavljenoj provjeri odnosno kontroli granične policije BiH. Granične službe mogu zahtijevati dokaz o posjedovanju novčanih sredstava za boravak u BiH bez obzira na to da li je stranom državljaninu potrebna viza za ulazak ili ne.

Saobraćajne veze i druga infrastruktura

Ukupna dužina saobraćajne mreže u BiH iznosi 22.600 km, koji obuhvata 207 km autoceste, 3.800 km glavnih sabraćajnica (od čega su gotovo 1.000 km "Evropski putevi"), 4.800 km regionalnih puteva i 14.000 km lokalnih cesta. Kontuinuirano se gradi autoput A1 koji je dio panevropskog koridora Vc i evropskog međunarodnog puta E73. Planirana dužina ovog autoputa je 338 km, a izgrađeno stanje u januaru 2019. iznosi 102 km u FBiH i 105 km u Republici Srpskoj. Izgradnjom autoputa će se povezati Mađarska i istočna Hrvatska sa Jadranskim morem. Postojeća saobraćajna infrastruktura u BiH je locirana uglavnom oko centralne ose; sjever-jug duž rijeka Bosne i Neretve, i u smjeru zapad-istok paralelno rijeci Savi. Na ovim potezima locirana je glavnina privrednih i prirodnih resursa.U Bosni i Hercegovini je izgrađeno oko 608 km željezničke pruge.U Bosni i Hercegovini su izgrađena četiri međunarodna aerodroma i to: Sarajevo, Banja Luka, Mostar i Tuzla.

Kanton Sarajevo (skraćeno KS) jedan je od deset kantona Federacije Bosne i Hercegovine, Bosna i Hercegovina. Sastoji se od Grada Sarajeva i pet susjednih općina.Kanton Sarajevo graniči na sjeveru i sjeverozapadu sa Zeničko-dobojskim kantonom, sa Srednjobosanskim kantonom na zapadu, sa Hercegovačko neretvanskim kantonom na jugu i jugozapadu, dok sa istoka graniči sa Bosansko-podrinjskom

kantonom i Republikom Srpskom. Sa 413.593 stanovnika Kanton Sarajevo je nakon Tuzlanskog kantona po broju drugi najnaseljeniji kanton u Federaciji Bosne i Hercegovine, dok je sa 1.276,9 km² površine sedmi u Federaciji Bosne i Hercegovine, što čini 4,89% površine Federacije Bosne i Hercegovine.

Demografija

Kanton Sarajevo prema popisu iz 2013. godine je iza Tuzlanskog kantona drugi najmnogoljudniji kanton u Federaciji Bosne i Hercegovine. Kanton Sarajevo je sa gustoćom od 324 stanovnika/km² prvi u Federaciji Bosne i Hercegovine. Trnovo i Ilijaš (gornji Ilijaš) odlikuje planinsko-brdsko područje, čime su te dvije općine rijetko naseljena područja. Hadžići su srednje naseljena općina, dok ostatak kantona čine gradska područja, koje se smatraju najgušće naseljenim općinama u Bosni i Hercegovini. 2016. godine učešće osoba starijih od 64 godine u ukupnom broju stanovnika Kantona Sarajevo iznosi 11,6%, dok učešće osoba između 0-14 godina iznosi 18,2%

Općina	Broj naselja	Broj stanovnika (2013)	Gustoća (km²)	Površina (km²)
Centar (Grad Sarajevo)	6	55.181	1.672,2	33,00
Novi Grad (Grad Sarajevo)	3	118.553	2.511,7	47,20
Novo Sarajevo (Grad Sarajevo)	3	64.814	6.546,9	9,90
Stari Grad (Grad Sarajevo)	8	36.976	719,4	51,40
Grad Sarajevo	21	275.524	1.944	141,5
Hadžići	62	23.891	87,4	273,30
Ilidža	12	66.730	465,3	143,40
Ilijaš	74	19.603	63,5	308,60
Trnovo	55	1.502	4,4	338,40
Vogošća	21	26.343	8282,4	71,70
Kanton Sarajevo	245	413.593	323,9	1.276,9

POLOŽAJ NEKRETNINE

Cjelokupna lokacija je koncipirana i gravitira oko glavnih saobraćajnica naselja-ulice Zmaja od Bosne i Willsonovog šetališta.

Naselje je formirano na zaravnjenom terenu sa direktnim pristupom na saobraćajnice naselja. Zahvaljujući dobroj prometnoj infrastrukturi, tj. povezanosti s ostalim gradskim naseljima, stanovnici nemaju problema kad je riječ o prijevozu do radnih mjesta koja su uglavnom u drugim dijelovima grada. Specifično za tržište nekretnina na datoj lokaciji, je velika i jasna diferencijacija primarnih i sekundarnih lokacija –kako u tržišnom aspektu tako i u kvalitativnom i koja je većinom bazirana na diferenciranju starogradnje i novogradnje.

Općenito, naselje je u proteklom periodu imalo ekspanziju gradnje stambenog sadržaja na svojim centralnim zonama-prvenstveno imajući u vidu razvoj Predmetnog kompleksa te stambenog kompleksa Sarajevo Tower.

Lokalitet karakteriše i neposredna blizina objekta FBA, Uprave za indirektno oporezivanje ....

Naselje je razvijeno u svim urbanim namjenama osim industrije. Specifično za tržište nekretninama na datoj lokaciji, je velika i jasna diferencijacija primarnih i sekundarnih lokacija –kako u tržišnom aspektu tako i u kvalitativnom.

Mikrolokacija predmetnog poslovnog prostora je ulica Zmaja od Bosne 47c, Kula C naselje Socijalno, općina Novo Sarajevo Trenutna namjena: administracija

Trenutna upotreba : vlasnik i treća lica

VLASNIČKA DOKUMENTACIJA– ZK IZVADAK /NIJE DOSTVALJEN NA UVID IDENTIFIKACIJA NEKRETNINE NA TERENU

Procjenitelj je na lokaciji identifikovao nekretninu -Poslovni objekat (etažni dijelovi poslovnog objekta)označen kao katastarska čestica 2249/E30, 2249/E31 i etažne garažne čestice :2249/EZ1U1J81-2249/EZ1U1J120, 2249/EZ1U1J200-2249/EZ1U1J220, 2249/EZ1U1J274- 2249/EZ1U1J294, ZK/KPU uložak broj: 4348, 4349 i garažna mjesta - etažni ZK ulošci 3940-3979, 4059-4079, 4133-4153

SP SARAJEVO MAHALA LIII – u naravi samostalni Poslovni objekat (etažni dijelovi poslovnog objekta) u ulici Zmaja od Bosne 47c, općina Novo Sarajevo što odgovara etažnim dijelovima u sklopu objekta na parceli:

Općina NOVO SARAJEVO, Katastarska općina NOVO SARAJEVO I, Parcela 3429 Podaci ažurni sa: 23-12-2023 21:40:03
Prikazani podaci su informativnog karaktera i ne mogu služiti kao javna isprava.

"B LIST" - PREGLED POSJEDNIKA
Naziv	Adresa	Udio
BUTMIR DOO		1/1

	"A LIST" - PREGLED PARCELA
Geom.	Broj parcele	Naziv parcele	Površina parcele (m ² )	Način korištenja
$\mathbf{\Theta}$	3429	ZMAJA OD BOSNE	6839	Poslovna zgrada u vanprivredi	713
				Garaža	2340
				Stambeno-poslovna zgrada	714
				Poslovna zgrada u vanprivredi	713
				Dvorište	2359
				Ukupna površina (m ² )	6839

INFORMACIJA O PRILAZU NEKRETNINI

Predmetnoj nekretnini se prilazi direktno iz ulice Zmaja od Bosne i zasebnog parkinga isped objekta

TEHNIČKI OPIS NEKRETNINE

Predmet procjene je Poslovni objekat (etažni dijelovi poslovnog objekta)k oji se nalazi u ulici Zmaja od Bosne 47c, općina Novo Sarajevo.

Predmet procjene je poslovni objekat koji se sastoji od -2S+P+14+ravni krov etaža u funkcionanom stanju, soliterskog objekta poslovne namjene u ulici Zmaja od Bosne 47C, Kula C, naselje Socijalno, općina Novo Sarajevo. Prema arhitektonskim karakteristikama, objekat građen kao soliterski stambeni objekat masivne gradnje sa tehnolološkim, infastrukturalnim i arhitektonskim elementima perioda gradnje 2012-2014.g.

Trenutna namjena poslivnog objekta je banka sa pratećim sadržajima adiistracije koji koriste treća lica - koncipirano kroz sve etaže objekta. U suterenski metažama -2 i -1 su smještene garaće dok je ispred objekta (istočna strana) koncipiran vanjski parking prostor koji je dio ove procjene! Enterijerski je prostor uređen kvalitetno i u skladu sa namjenom

Vrsta gradnje i namjena

Ukupna cjelina predstavlja stambeno-poslovni objekat spratnosti P+14. Objekat je od sagrađen od AB konstrukcije-nosivi zidovi -AB platna i stubovi sa ispunama od opečnih blokova.

Fasada

Termofasadni sloj/staklena fasada

Krov

Krovna konstrukcija je ravni krov

Pregradni zidovi

Pregradni zidovi izvedeni od opeke.

Obrada unutrašnjih zidova

Unutarnja strana zidova obložena završnim slojem maltera i uglađena masama za završnu obradu zidova-glet masa i disperzivnom bojom. Zidovi u sanitarnom čvoru i kuhinji su obloženi keramičkim pločicama.

Ulazna vrata

ALU bravarija

Prozori/stolarija

ALU bravarija

Podovi

Itisoni keramičke obloge

Ferobeton u garaži

Opremljenost sanitarnog čvora

Opremljenost sanitarnog čvora: WC školjka, umivaonik.

Klimatizacija i grijanje

Grijanje je centralno/podstanica u objektu

Da stropni razvod –ventialicioni i klimatizacijski kanali

Priključci

Objekat je priključen na telekom, vodovodnu, kanalizacionu i elektro-energetsku mrežu.

Rasvjeta i strop

Enterijerski detalji i rasvjeta(visilice, ugradbene svjetiljke i zidne svjetiljke)

Stepenište i komunikacije

Tlocrtno rješenje identifikuje 2 AB jezgra stepeništa i 3 liftovska okna

LIKVIDNOST NEKRETNINE NA TRŽIŠTU

Vrlo dobra. Lokacijski je nekretnina kvalitetno pozicionirana u skladu sa svojom namjenom te je pozicionirana u dijelu grada sa veoma dobrim tržišnim pozicijama.

OPTIMALNA ISKORIŠTENOST (HIGHEST AND BEST USE)

Na osnovu uvida na licu mjesta u odnosu na više nekretnina koje su predmet procjene, tržišni procjenitelj smatra da je trenutna iskorištenost ujedno i optimalna iskorištenost. Procjenitelj će na osnovu osnovnih parametara HABU-a :

"…upotreba sredstva koja maksimizira njegovu produktivnost a pri tome je fizički moguća, pravno dopuštena i finansijski izvodljiva.

Da li je upotreba	Sa aspekta fizičke promjene koja bi uticala na promjenu/poboljšanje
objekta fizički moguća?	iskoristivosti, predmetna nekretnina, nije podložna takvim
	karakterstikama i osim promjene dispozicije u okvirma konstruktivnih
	elemenata, smatra se fizički ogrančenom.Promjena namjene, prema
	tlocrtnoj i infastrukturalnoj dispoziciji je moguća ali malo vjerovatna,
	obzirom da se objekat nalazi u sklopu 3 etaže objekta, objekat svojim
	karakteristikama se smatrafizički ograničen u svojim karakteristikama
Da li upotreba objekta	Sa aspekta finansijske isplativosti bilo kakvog alternativnog korištenja
finansijski isplativa?	predmetnog prostora u funkciji bolje iskorištenosti, analiza najma jasno
	daje indikaciju da je trenutna namjana ujedno i finansijski najisplatvija –
	u kontekstu njama prostora ili u korištenju prostora u svoje svrhe.
Da li upotreba objekta	Nastavno na navedeno, predmetni objekat predstavlja prostor uknjižen
pravno dopustena?	u zemljišnim knjigama i u upotrebi. Obzirom na navedeno – i uz
	postojanje jasno definisanih urbanističko-tehničkih parametara, analiza
	pokazuje da se promjena zatečenog stanja smatra pravno ograničena i
	svedena na alternativne upotrebe unutar prostora iako je za svaku od
	ovih djelatnosti propisan set tehničkim mandatornih karakteristika
Da li upotreba objekta	Svemu gore navedenom, Procjenitelj smatra da je trenutni način
maksimalno isplativa?	korištenja predmetne etažne jedinice optimalan I da generše optimanu
	vrijednost u svojoj trenutnj namjeni

Analizon ostvarenih zakupnina u objektu utvrđeno je da objekat posluje na osnovu FMT potencijala. Korišteni su najmovi kod uporedivih nekretnina da bi se provjerila procjena FMT. Kada je usvojena cifra za FMT usvojeni su rezultirati cifrom za fer održivi operativni profit (FMOP -

Fair Maintainable Operating Profit).

Fer održivi promet (FMT)

Glavni pokretač metode je procjena FMT. To je godišnji neto promet, koji razumno efikasni operater (REO) može postići, bez prebacivanja preko očekivanog prometa ili neispunjenja očekivanog , REO je kompetentni operater koji posluje na efikasan način.

FMT jednog REO će isključiti goodwill povezan sa osobom koji je iznad tržišnih očekivanja i koji bi bio izgubljen ako bi ta osoba-operater.

Na osnovu analize cijena i popunjenosti da li stvarni operater posluje iznad ili ispod kako bi poslovao REO. Stvarni nivo poslovanja je uvijek koristan u FMT ali jedino ako se procjenitelj odmakne, i sagleda sve relevantne faktore i razmotri da li, imajući u vidu sve okolnosti, vlasnik imao poslovanje REO.

Važan faktor su nivo konkurencije i cijene koje su održive korisnicima.

Analizom prihoda i determinacijom FMT konstatovano je da trenutni vlasnik nekretnine upravlja nekretninom na nivou razumno konzervativnog efikasnog operatera REO te da analiza najma pokazuje da bi najam trebao biti veći!

EKOLOŠKI ASPEKT OBJEKTA

Procjenitelj nije upoznat da nekretnina ima karakteristike koje negativno utiču na okolinu kao niti da postoje ekološki negativne karakteristike koje negativno utiču na predmetnu nekretninu.

KULTURNO ISTORIJSKO NASLJEĐE

Objekat predstavlja dio uže gradske jezgre ali kategorizacija zaštite nije poznata

KORISNIK IMOVINE : Vlasnik i treća lica

GODINA IZGRADNJE OBJEKTA:	GODINA REKONSTRUKCIJE-:
2012-2014.godina	/
KORISNI VIJEK OBJEKTA:	PREOSTALI VIJEK TRAJANJA:
50-80 godina	40-60 godina

TROŠKOVI ODRŽAVANJA IMOVINE

Troškovi predmetne imovine su na nivou tekućeg održavanja odnosno zakonske amortizacije u visini 1,50-2,0% na godišnjem nivou u koju ulazi amortizacija opreme

POVRŠINE NEKRETNINE

Prema dostavljenoj dokumentaciji i uvidom na licu mjesta, ukupna površina predmetne nekretnine iznosi:

Korisna površina nekretnine
		Poslovni objekat
uložak ZK	KO	kč.br./etažna jedinica	sprat	površina	površina površine komercijalna @ 95% netto	kapacitet vozila
4348	SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	prizemlje	620,70	589,67
4348	SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	1 sprat	356,50	338,68
4348	SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	2 sprat	605,20	574,94
4348	SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	3 sprat	611,00	580,45
4348	SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	4 sprat	610,90	580,36
4348	SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	5 sprat	594,81	565,07
4348	SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	6 sprat	597,30	567,44
4348	SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	7 sprat	592,70	563,07
4348	SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	8 sprat	591,84	562,25
4348	SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	9 sprat	606,20	575,89
4348	SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	10 sprat	605,60	575,32
4348	SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	11 sprat	605,30	575,04
4348	SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	12 sprat	604,90	574,66
4348	SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	13 sprat	602,20	572,09
4348	SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	14 sprat	604,20	573,99
4348	SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	krov ravni	205,21	194,95
4349	SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E31	podstanica	18,85
				9.033,41	8.563,83
3940-3979	SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/EZ1U1J81-2249/EZ1U1J120	garažna mjesta- 2 suteren	511,85	511,85	40,00
4059-4079	SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/EZ1U1J200-2249/EZ1U1J220 ,	garažna mjesta-1 suteren	267,19	267,19	21,00
4133-4153	SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/EZ1U1J274-2249/EZ1U1J294	garažna mjesta-priz.	265,00	265,00	21,00
				1.044,04	1.044,04
			ukupno	10.077,45	9.607,87	82

GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST NEKRETNINE

Prema ''Federalnom zavodu za statistiku FBiH'' saopćenje od Q3/2024.godine troškovi gradnje za kvadratni metar stambenog prostora su:

	Stanovi Dwellings		Prosječna cijena po 1 m ² , KM Average price per 1 $m^2$ , KM
	broj number	površina useful floor area $m2$	ukupno total	gradev insko zemljište building land	troškovi gradnje i dobit izv odača construction cost and profit margin	ostali troškovi i PDV other costs and VAT
Federacija BiH	225	13.162	2.937,6	236,4	1.871,3		829,9 Federation of BiH
Sarajevo	53	3.211	3.507.2	345.6	2.246,5		915,1 Sarajevo
Ostale općine	172	9.951	2.753.8	201,0	1.750,3	802,5	Other municipalities

Nova građevinska vrijednost objekta, obuhvata vrijednost pripremnih radova, zemljanih radova,radova na izgradnji konstrukcije objekta, zanatske, završne radove, te komplet instalaterske radove sa pripadajućom opremom vezanom za funkcionisanje tih instalacija. U novu građevinsku vrijednost uključeni su i inženjering poslovi, projektovanje, revizije, nadzor i slično. Na osnovu informacija i podataka dobivenih od većih građevinskih preduzeća u Bosni i Hercegovini i standardnih kalkulacija radova za tipske objekte u Bosni i Hercegovini na prosječnoj lokaciji i prema građevinskim cijenama ekvivalentnih objekata na predmetnoj lokaciji, ekvivalentna nova građevinska vrijednost, prema ''Federalnom zavodu za statistiku FBiH'' saopćenje za 2022 troškovi gradnje za kvadratni metar novoizgrađenog objekta, za 1m2, iznosi:

Direktni troškovi
Pozicije	Trošak (KM)/m2	%	površina m2	(KM) Ukupno	stepen završenosti	preostali trošak	(KM) Ukupno
Zemljani radovi parcele i priprema	262 78 ,	10 00% ,	10 077 45 ,	2 648 172	100%	0 00 ,	2 648 172
Temelji podna ploča i	183 95 ,	00% 7 ,	10 077 45 ,	853 721 1	100%	0 00 ,	853 721 1
Međuspratna konstrukcija stepenište i	262 78 ,	00% 10 ,	10 077 45 ,	2 648 172	100%	0 00 ,	2 648 172
Fasadni pregradni zidovi i	473 01 ,	18 00% ,	10 077 45 ,	4 766 710	100%	0 00 ,	4 766 710
konstrukcija pokrivanje(slojevi krova ) i Krovna	78 83 ,	3 00% ,	10 077 45 ,	794 452	100%	0 00 ,	794 452
Podopolagački radovi	236 50 ,	00% 9 ,	10 077 45 ,	2 383 355	100%	0 00 ,	2 383 355
Vrata i prozori	394 17 ,	15 00% ,	10 077 45 ,	3 972 259	100%	0 00 ,	3 972 259
/fasade Molersko farbarski radovi	210 23 ,	8 00% ,	10 077 45 ,	2 118 538	100%	0 00 ,	2 118 538
Vodovod kanalizacija i grijanje ,	157 67 ,	00% 6 ,	10 077 45 ,	1 588 903	100%	0 00 ,	1 588 903
Elektroinstalacije	289 06 ,	11 00% ,	10 077 45 ,	2 912 990	100%	0 00 ,	2 912 990
Telekomunikacione instalacije	52 56 ,	2 00% ,	10 077 45 ,	529 634	100%	0 00 ,	529 634
radovi vanjsko uređenje Razni +	26 28 ,	1 00% ,	10 077 45 ,	264 817	100%	0 00 ,	264 817
troškovi Ukupno direktni	2 627 82 ,	100%		26 481 725	100%	0	26 481 725
		EUR		13 539 891			13 540 000

Usvojena je trenutna građevinska vrijednost poslovnih prostora identificiranih kao ZK/KPU uložak broj: 4348, 4349 i garažna mjesta - etažni ZK ulošci 3940-3979, 4059-4079, 4133-4153/Katastarska općina: SP SARAJEVO MAHALA LIII/ Katastarska čestica:2249/E30, 2249/E31 i etažne garažne čestice :2249/EZ1U1J81-2249/EZ1U1J120, 2249/EZ1U1J200-2249/EZ1U1J220, 2249/EZ1U1J274-2249/EZ1U1J294, iznosi 26.482.000,00 KM

U ovu vrijednost nije ukalkulisana vrijednost zemljišta. Ova vrijednost služi za obračun vrijednosti police osiguranja. Navedeni iznos predstavlja vrijednost koja se treba nadoknaditi u slučaju potpune štete nad stanom uz odgovajuće uslove polise osiguranja.

Specifičnosti - Infrastruktura objekta: Nema specifičnih elemenata objekta koji bi se trebali odvojeno razmatrati a da isti predstavlju sastavni i neodvojivi dio objekta.

*EVS 2020- EVGN 3 Valuation for Insurance Purposes

PROCJENA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE Godišnji prikaz tržišta nekretnina

Obim tržišta i novčanih sredstava na tržištu nekretninama u Federaciji BiH

Ukupan broj kupoprodajnih ugovora registriran u periodu od 01.01.2023. do 31.12.2023. godine (stanje na dan 15.02.2024. godine) na području Federacije BiH iznosi 23.148, dok ostvarena vrijednost iz kupoprodajnih ugovora iznosi 1.683.733.195,00 KM (slika 1). Od tog broja, 22.332 ugovora sa ostvarenom vrijednosti od 1.568.218.303,00 KM se odnosi na sekundarno tržište, dok se 816 ugovora sa ostvarenom vrijednosti od 115.514.892,00 KM odnosi na prve prodaje. U usporedbi sa 2022. godinom ostvareno je 4,13% manje kupoprodajnih ugovora na sekundarnom tržištu, a ostvarena vrijednost je manja za 4,72%.

Najviša ostvarena vrijednost registriranih ugovora u Federaciji BiH je u kantonu Sarajevo, a najmanja ostvarena vrijednost je u kantonima Bosansko podrinjski, Posavski i Kanton 10.

Od 22.332 registriranih kupoprodajnih ugovora, predmet razreza poreza je 21.195 kupoprodajnih ugovora, od čega je komisija za procjenu vrijednosti nekretnina u RCN unijela podatke za 17.944 kupoprodajnih ugovora.

Pregled tržišta-Zaključno sa 15.02.2024. godine:

Najviša ostvarena cijena kuće u Federaciji BiH prometovana u 2023. godini je na području općine Centar SARAJEVO IX njena ukupna cijena iznosila je 1.750.000,00 KM sa korisnom površinom 333 m2 i ukupnom površinom parcele 2.030 m2.

Najviša ostvarena cijena stana u Federaciji BiH prometovanog u 2023. godini je na području općine Stari Grad SARAJEVO IX njegova ukupna cijena iznosila je 914.600,00 KM, a korisna površina tog stana je 170 m2.

Najviša ostvarena cijena garaže u Federaciji BiH prometovana u 2023. godini je na području općine Centar SARAJEVO IX njena ukupna cijena iznosila je 62.000,00 KM, a korisna površina te garaže je 13,85 m2.

Najviša ostvarena cijena poslovnog prostora u Federaciji BiH prometovan u 2023. godini je kancelarija, prometovana na području Grada Tuzle i njena ukupna cijena iznosila je 2.725.000,00 KM, a korisna površina je 2.720 m2.

Stanovi

Vršene su analize cijena i površina prometovanih stanova na uzorku od 3.041 kupoprodajna ugovora, gdje je broj JLS sa najviše prometovanih stanova prikazan na slici 1, dok su statistički parametri cijena izračunati na osnovu uzorka predstavljenih u tabeli 1. Cijene su predstavljene po jedinici korisne površine nekretnine (KM/m2).

Najveći broj kupoprodaja ostvaren je u općinama Novo Sarajevo, Novi Grad SARAJEVO IX Tuzla. Prema vrijednosti prosječnih cijena stanova zaključno sa 15.02.2024. godine, izdvajaju se općine Centar Sarajevo, Stari Grad SARAJEVO IX Novo Sarajevo.

	Srednja	Raspon cijena	Broj
Općina	vrijednost [KM/m ² ]	Min. [KM/m ² ]	Max. [KM/m ² ]	podataka
Centar Sarajevo	3.500,00	940,00	5.850,00	227
Stari Grad Sarajevo	3.485,00	940,00	5.890,00	80
Novo Sarajevo	3.335,00	795,00	5.120,00	344
Novi Grad Sarajevo	2.770,00	390,00	5.100,00	335
Ilidža	2.680,00	750,00	4.775,00	101
Vogošća	2.415,00	570,00	3.775,00	90
Tuzla	2.350,00	730,00	4.330,00	235
Zenica	1.965,00	830,00	3.770,00	171
Mostar	1.725,00	715,00	3.325,00	225
Bihać	1.695,00	585,00	2.500,00	83
(apartmani na Bjelašnici) Trnovo	3.670,00	2.725,00	6.895,00	28
Travnik	1.045,00	240,00	2.680,00	35
(apartmani na Vlašiću) Travnik	1.440,00	495,00	2.640,00	27

U skladu sa raspoloživim podacima prosječna cijena stana u Federaciji BiH iznosi 2.255,00 KM/m2, a prosječna korisna površina stana iznosi 54,8 m2. Prosječna cijena stanova se u 2023. godini u odnosu na 2022. godinu povećala za 14,9%.

Na slici 6 prikazane su prosječne cijene stanova po JLS u Federaciji BiH, pregledno za 2020., 2021, 2022. i 2023. godinu, te je prikazan trend rasta cijena po godinama. Najviši trend rasta cijena stanova u 2023. godini u odnosu na 2022. godinu po kvadratnom metru u Federaciji BiH, zabilježen je na području općina Vogošća (33,8%) i Tuzla (25,0%).

Slika 6: Godišnji trend rasta cijena po općinama

Najviše prosječne površine stanova zabilježene su u općinama Stari Grad Sarajevo (67,8 m2), Centar Sarajevo (62,9 m2) i Mostar (57,3 m2), dok su najmanje prosječne površine stanova zabilježene u općinama Zenica (49,6 m2), Goražde (48,5 m2) i Vareš (44,3 m2)

Poslovne nekretnine (kancelarije i lokali)

U skladu sa raspoloživim podacima iz 2023. godine prosječna cijena za kancelarije je 1.900,00 KM/m2, a prosječna korisna površina iznosi 98,50 m2. Prosječna cijena za lokale iznosi 1.500,00 KM/m2, a prosječna korisna površina je 61,40 m2.

Maksimalna ostvarena cijena prometovane kancelarije je na području općine Centar Sarajevo sa cijenom od 6.048,00 KM/m2, a minimalna cijena je ostvarena na području općine Vareš sa cijenom od 204,00 KM/m2.

Najviša ostvarena cijena lokala u Federaciji BiH prometovan u 2023. godini je na području Grada Zenice i njegova ukupna cijena iznosila je 1.700.000,00 KM, a korisna površina je 592 m2. Maksimalna ostvarena cijena prometovanog lokala je na području općine Ilidža sa cijenom od 6.995,00 KM/m2, a minimalna cijena je ostvarena na području Grada Visoko sa cijenom od 119,00 KM/m2.

Na slici ispod prikazani su prometovani poslovni prostori kancelarije i lokali po različitim površinama. Najviše je prometovanih lokala površine do 40 m2, te kancelarija od 25 m2 do 70 m2.

TRŽIŠTE POSLOVNIH NEKRETNINA

Tržište poslovnih nekretnina se sastoji od poslovnih objekata i posebnih dijelova objekata. U tržište poslovnih objekata spadaju sljedeće klasifikacije nekretnina: objekt poslovnih usluga, turistički objekt, ugostiteljski objekt, trgovački objekt, objekt za sport i rekreaciju i stambeno-poslovni objekt, a u tržište posebnih dijelova objekata spadaju poslovni prostori-lokali i poslovni prostor-kancelarija. Ukupan broj registriranih kupoprodajnih ugovora poslovnih nekretnina u 2020. godini, na području Federacije BiH iznosi 434, i u njima je evidentirano 453 nekretnina. Najveće učešće u ugovorima koji se odnose na kupoprodaje poslovnih nekretnina imaju posebni dijelovi objekata: lokali i kancelarije, i objekt poslovnih usluga.

Sarajevo je najrazvijenije tržište uredskih prostora u BiH zahvaljujući preduzećima, vladinim i nevladinim organizacijama, kao i međunarodnim kompanijama, sa sjedištem u glavnom gradu. Preostali dio zaliha nalazi se u većim gradovima poput Banjaluke (glavnog grada entiteta Republike Srpske), Zenice, Tuzle, Bijeljine i Mostara, gradova koji imaju više od 100.000 stanovnika. Trenutne zalihe kancelarije klase "A" i klase "B" u Sarajevu iznose oko 120.000 m² prostora za zakup. Od toga na kancelarijski prostor klase "A" otpada 70%, a na klasu "B" preostalih 30%.

Nova potražnja uglavnom dolazi od kompanija iz IT sektora, profesionalnih usluga, a nedavno i od medicinskog i farmaceutskog sektora. Ostali zakupci su iz sektora koji su lošije prošli za vrijeme pandemije. Pandemija je odgovorna za povećanje broja "home office-a" koje nisu bile prisutne u velikoj mjeri na tržištu. To može smanjiti potražnju za uredskim prostorom, jer zakupcima ubuduće neće trebati toliko uredskog prostora, dok će se potražnja za fleksibilnim uredskim prostorom vjerovatno povećati.

Od novootvorenih objekata na tržištu izdvaja se Symphony Group, lokalna IT kompanija, koja preselit će se iz Sarajeva u novo sjedište na planini Trebević. Ukupna neto površina nove poslovne zgrade koja sadrži uredske prostore, kino, teretanu, zatvoreni bazen i konferencijske prostore iznosi 4.660 m², dok se investicija procjenjuje na 4,1 milion eura.

Ećo Company, lokalna kompanija za namještaj, razvija novo sjedište u naselju Stup u Sarajevu. Zgrada je u izgradnji, a na prva tri sprata naći će se prodavnica nameštaja, dok će se preostala četiri sprata koristiti kao kancelarijski prostor kompanije Ećo. Investicija se procjenjuje na 3 miliona eura. Hrvatska IT kompanija Infobip preselit će se iz Avaz Tower-a u svoje novo sjedište u naselju Šip u Sarajevu. Infobip je od opštine Centar kupio 4.230 m² zemljišne parcele za 250.000 EUR, a planira da razvije kampusni objekt sa 8.500 m² neto površine za 500 zaposlenih.

Kampus će imati slične sadržaje kao dva u Hrvatskoj, završeni kampus u Vodnjanu i kampus u izgradnji u Zagrebu. Početak gradnje očekuje se sredinom 2021. godine, a završetak 2022. godine. Al Jazeera Balkans, medijska kompanija, preselit će se iz BBI Centra u naselje Šip u Sarajevu. Kompanija gradi novu zgradu sjedišta koja će imati 7.500 m² neto površine i sadržavati 3 TV studija. Zgrada je trebala biti završena do novembra 2021. godine, međutim izbijanje COVID-19 zaustavilo je investiciju i nije poznato kada bi trebalo nastaviti.

Tržišna analiza prinosne stope:

Area	Rent per sqm	Rent total per month	Gross Income -Rent total Annual	Gross yield	Maintainance cost (@6%)	Vacany ratio (@10%)	Net Income -Rent total Annual	Aquire cost/investment	Net Yield/ARY
580,0	15,00	8.700,00	104.400,00	9,7%	6.264,00	10.440,00	87.696,00	1.076.388,00	8,1%
554,0	40,00	22.160,00	265.920,00	10,3%	15.955,20	26.592,00	223.372,80	2.592.720,00	8,6%
3.516,5	27,52	96.779,30	1.161.351,60	9,0%	69.681,10	116.135,16	975.535,34	12.960.000,00	7,5%
5.519,0	15,00	82.785,00	993.420,00	10,7%	59.605,20	99.342,00	834.472,80	9.273.432,00	9,0%
1.140,0	14,00	15.960,00	191.520,00	9,8%	11.491,20	19.152,00	160.876,80	1.950.000,00	8,3%
1.969,0	22,00	43.318,00	519.816,00	9,6%	31.188,96	51.981,60	436.645,44	5.400.000,00	8,1%
9.558,0	26,00	248.508,00	2.982.096,00	13,9%	178.925,76	298.209,60	2.504.960,64	21.424.640,00	11,7%
366,3	24,50	8.974,84	107.698,08	8,8%	6.461,88	10.769,81	90.466,39	1.220.000,00	7,4%
			awg	10,23%				awg	8,59%

parking mjesta cijena najma		troškovi	neto najam	najam po m2	kupoprodajna cijena	CAP rate
1	100	-5%	95,00	95,00	30.000,00	3,8%
1	100	-5%	95,00	95,00	30.000,00	3,8%
1	150	-5%	142,50	142,50	47.500,00	3,6%
prosjek	116,67			110,83	35.833,33	3,73%

PRIHODOVNA METODA– PRIMARNA METODA:

Uporedne cijene najma nekretnina na tržištu: Klasifikacija lokacijske kvalitete:

• Odlična: Veoma dobre, reprezentativne lokacije ili lokacije u pješačkim zonama centara

velegradova (glavnih gradova pokrajina) ili većih gradova sa nadregionalnim ekonomskim značajem. • Vrlo dobra: Dobre lokacije u centrima ili mjestima u blizini centara velegradova (glavnih gradova pokrajina) ili u velikim gradovima ili gradovima srednje veličine sa nadregionalnim ekonomskim značajem odnosno veoma dobre ili dobre lokacije u manjim gradovima ili glavnim gradovima okruga sa nadregionalnim ekonomskim značajem.

• Dobra: Srednje ili loše lokacije u velegradovima (glavnim gradovima pokrajina) ili gradovima srednje veličine, dobre ili srednje dobre lokacije u malim gradovima ili glavnim gradovima okruga sa regionalnim ekonomskim značajem.

• Umjerena (nezadovoljavajuća): Lokacije u centrima seoskih naseljenih mjesta ili izdvojenih mjesta.

Komparativ C1: Realizovan najam, BC BOSMAL–administracija/restoran – najam 34,40KM/m2 (netto P=813,98 m2)

Komparativ C2: Realizovan najam, TC Immportane – poliklinika i administracija – najam 34,20KM/m2 (netto 1230m2)

Komparativ 3: Izdate nekretnine (kancelarije ) P= 253,82 m2/ 35 KMm2/

DETALJI O UPOREDNIM NEKRETNINAMA - najam

C 1 C 2 C 3	Adresa nekretnine koja se poredi: PC BOMAL TC IMPORTANNE SPO TOWER	Naselje	Tip nekretnine poslovni prostor poslovni prostor poslovni prostor	sprat 11 3 3	Ukupna površina (m2) 813,98 1.230,00 253,82	Cijena najma (KM) 28.001 42.066 8.884	Jedinična cijena (KM/m2) 34,40 34,20 35,00	Korekcija 0% 0% 0%	Korigovana vrijednost m2 34,40 34,20 35,00		Link/oglas/Ugovor ostvaren najam ostvaren najam ostvaren najam Komentari
Uporedba	Primarna nekretnina komparativ C1			komparativ C2		komparativ C3			prosječna vrijednost		izvor podatka ; U usporedbi sa
Uporedna cijena		28.000,91 KM		42.066,00 KM		8.883,70 KM		26.316,87 KM		C1	izdata nekretnina, % zadržan
Površina		1,00	813,98 m2	1.230,00 m2		253,82 m2			765,93 m2	C2	izdata nekretnina, % zadržan
Cijena KM/m2			34,40 KM/m2		34,20 KM/m2		35,00 KM/m2		34,53 KM/m2	C3	izdata nekretnina, % zadržan
	Umanjenje -održavanje	0%		0%		0%					Lokacija ; U usporedbi sa
Cijena KM/m2	korigovano		34,40 KM/m2		34,20 KM/m2		35,00 KM/m2		34,53 KM/m2	C1	predmetna nekretnina je na sličnoj mikro-lokaciji, % zadržan
										C2	predmetna nekretnina je na sličnoj mikro-lokaciji, % zadržan
				Komparativna matrica						C3	predmetna nekretnina je na sličnoj mikro-lokaciji, % zadržan
	Ponder	korekcija	ukupno	korekcija	ukupno	korekcija	ukupno		prosječna vrijednost		Površina ; U usporedbi sa
Lokacija	25%	0,00%	25,00%	0,00%	25,00%	0,00%	25,00%	25,00%	n	C1	Predmetna nekretnina je slične površine- po etažnim dijelovima , % je zadržan
Ukupna površina	10%	0,00%	10,00%	20,00%	12,00%	0,00%	10,00%	10,67%	k	C2	Predmetna nekretnina je manje površine- po etažnim dijelovima , % je uvećan
Spratnost	10%	0,00%	10,00%	0,00%	10,00%	0,00%	10,00%	10,00%	n	C3	Predmetna nekretnina je slične površine- po etažnim dijelovima , % je zadržan
Starost	10%	10,00%	11,00%	0,00%	10,00%	0,00%	10,00%	10,33%	k		Predmetna nekretnina je slične površine- po etažnim dijelovima , % je zadržan
Kvaliteta	25%	0,00%	25,00%	0,00%	25,00%	0,00%	25,00%	25,00%	n	C1	Predmetna nekretnina je slične spratne pozicije, % je umanjen
Dodatne karakteristike	20%	0,00%	20,00%	0,00%	20,00%	0,00%	20,00%	20,00%	n	C2	Predmetna nekretnina je slične spratne pozicije, % je umanjen
Poređenje u procentima	100%		101,0%		102,0%		100,0%	101,000%	k	C3	Predmetna nekretnina je slične spratne pozicije, % je umanjen
	Ponderirana prosječna jedinična cijena		34,74		34,88		35,00	34,88	KM/m2		Starost ; u usporedbi sa
										C1	Predmetna nekretnina je NOVIJEG datuma izgradnje, % je uvećan
										C2	Predmetna nekretnina je sličnog datuma izgradnje, % je zadržan
										C3	Predmetna nekretnina je sličnog datuma izgradnje, % je zadržan
											Kvalitet ; U usporedbi sa
			Ukupna površina	1,00	m 2		Jedinična cijena USVOJENA		KM/m2	C1	predmetna nekretnina je slične kvalitete, % zadržan
			Ukupni bruto najam - godišnji	418,51	KM		Površina	1,00	m2	C2	predmetna nekretnina je slične kvalitete, % zadržan
			Trošak održavanja	3%	%		PREOSTALI VIJEK TRAJANJA	60,00	godina	C3	predmetna nekretnina je slične kvalitete, % zadržan
			Vacany ratio >90%	3%	%		MULTIPLIKAKTOR				Dodatne karakteristike ; U usporedbi sa
			Ukupno renta neto - godišnje=>mjesečno	393,40	32,78	Tržišna vrijednost		#DIV/0!	KM	C1	/
		Stopa kapitalizacije=>								C2	/
										C3	/

Analiza najma garaža/parkinga

Komparativ 1: https://olx.ba/artikal/65364792 Komparativ 2: https://olx.ba/artikal/64643541 Komparativ 3:https://olx.ba/artikal/55496422

	Jedinična - najam Ukupna DETALJI O UPOREDNIM NEKRETNINAMA
					površina -broj	Najam cijena	cijena	Korekcija	Korigovana
Adresa	nekretnine koja se poredi:	Naselje	nekretnine Tip	sprat	p.mj.	(KM)	(KM/p.mj.)	Ugovor/oglas	vrijednost m2	Link/oglas/Ugovor
C 1			garaža	P	1	130	130,00	-5%	123,50	Oglas
C 2			garaža	P	1	100	100,00	-5%	95,00	Oglas
C 3			garaža	P	1	150	150,00	-5%	142,50	Oglas
										Komentari
Uporedba	Primarna nekretnina	komparativ	C1	komparativ	C2	komparativ	C3	prosječna	vrijednost	podatka usporedbi izvor ; U
Uporedna cijena		130,00	KM	100,00	KM	150,00	KM	126,67	KM	sa oglašena nekretnina, % umanjen C1
parking mjesta	1,00	1,00	mjesto		mjesto 1,00	1,00	mjesto	1,00	mjesto	oglašena nekretnina, % umanjen C2
KM/m2 Cijena		130,00	KM	100,00	KM	150,00	KM	126,67	KM	oglašena nekretnina, C3 % umanjen
Umanjenje	podatka -izvor	-5%		-5%		-5%				Lokacija usporedbi ; U sa
KM/mjesto Cijena	korigovano	123,50	mjesto		95,00 mjesto	142,50	mjesto	120,33	mjesto	na sličnoj zadržan predmetna nekretnina je mikro-lokaciji, % C1
										predmetna nekretnina na boljoj mikro-lokaciji, uvećan C2 je %
				Komparativna matrica						predmetna nekretnina na sličnoj mikro-lokaciji, zadržan C3 je %
	Ponder	korekcija	ukupno	korekcija	ukupno	korekcija	ukupno	prosječna	vrijednost	Površina usporedbi ; U sa
Lokacija	25%	0,00%	25,00%	25,00%	31,25%	0,00%	25,00%	27,08%	108,33%	Predmetna nekretnina slične površine uvećan C1 je , % je
Ukupna površina	10%	0,00%	10,00%	0,00%	10,00%	0,00%	10,00%	10,00%	100,00%	Predmetna nekretnina slične površine uvećan C2 je , % je
Spratnost	10%	0,00%	10,00%	0,00%	10,00%	0,00%	10,00%	10,00%	100,00%	Predmetna nekretnina je slične površine , % je uvećan C3
Starost	10%	0,00%	10,00%	0,00%	10,00%	0,00%	10,00%	10,00%	100,00%	usporedbi Spratnost ; U sa
Kvaliteta	25%	0,00%	25,00%	0,00%	25,00%	0,00%	25,00%	25,00%	100,00%	Predmetna nekretnina slične zadržan C1 je spratne pozicije, % je
Dodatne karakteristike	20%	0,00%	20,00%	0,00%	20,00%	0,00%	20,00%	20,00%	100,00%	Predmetna nekretnina slične zadržan C2 je spratne pozicije, % je
Poređenje u procentima	100%		100,0%		106,3%		100,0%	17,014%	101,39%	slične zadržan Predmetna nekretnina je spratne pozicije, % je C3
Ponderirana prosječna	jedinična cijena		123,50		100,94		142,50	122,31	KM/m2	Starost ; u usporedbi sa
			ukupno mjesta	1,00	kom					izgradnje/adaptacije Predmetna nekretnina sličnog datuma zadržan C1 je , % je
		Ukupni bruto	najam - godišnji	1.467,75	KM					izgradnje/adaptacije Predmetna nekretnina je sličnog datuma , % je zadržan C2
	Trošak	održavanja,poreza rizika i	gubitka rente		5% %					Predmetna nekretnina sličnog datuma izgradnje/adaptacije zadržan C3 je , % je
			Ukupno troškovi	73,39	KM					Kvalitet usporedbi ; U sa
	Ukupno	renta neto	- godišnje=>mjesečno	1.394,36	116,20					predmetna nekretnina je slične kvalitete, % zadržan C1
			kapitalizacije Stopa	5,05%	%					slične zadržan predmetna nekretnina je kvalitete, % C2
			Tržišna vrijednost	27.632,63	KM			27.600,00		predmetna nekretnina slične kvalitete, zadržan C3 je %
						Jedinična	cijena USVOJENA	27.632,63	KM/m2	Dodatne karakteristike usporedbi ; U sa
							Površina	1,00	m2	nema dodatnih karakterstika C1
						TRŽIŠNA	VRIJEDNOST UKUPNO	27.632,63	KM	C2 nema dodatnih karakterstika
						TRŽIŠNA VRIJEDNOST	ZAOKRUŽENO	27.600,00	KM	nema dodatnih karakterstika C3

Vrsta objekta	Vijek korištenja u godinama
Porodične kuće i stambeni objekti normalne konstrukcije	80
Porodične kuće i stambeni objekti jednostavne konstrukcije	$60 - 80$
Montažne kuće na bazi drveta	$40 - 60$
Poslovne i upravne zgrade u zavisnosti od konstrukcije i lokacije	$50 - 80$
Poslovni objekti, robne kuće u zavisnosti od lokacije	$40 - 60$
Supermarketi	$20 - 40$
Proizvodne i skladišne hale, fabrike u zavisnosti od konstrukcije i usklađenosti sa privrednom granom	$30 - 50$
Poslovni objekti za posebne privredne grane	$10 - 30$
Pomoćni objekti, drvene šupe, ostali objekti jednostavne građe	$20 - 30$
Benzinske stanice	$10 - 20$
Hoteli	$40 - 50$

Vrsta objekta	Stopa rizika
Iznajmljeni stambeni objekti	$3,0 - 5,0 %$
Kancelarije i ambulante	$4.0 - 8.0 %$
Objekti koji se koriste u komercijalne svrhe	$5,0 - 10,0%$

Troškovi nekretnina
Vrsta nekretnina	Troškovi
Uredska	$6\% - 8\%$
Mješovita poslovna	7% - 8%
Trgovački centri	$6\% - 9\%$
Big box	6% - 8%
Skladišna	$5\% - 6\%$
Dućani	$6\% - 7\%$

Stope prinosa
	Lokacija
Vrste nekretnina	Prvoklasna	Vrlo dobra	Dobra	Srednja
Uredska
Mješovita poslovna	$8.00\% - 8.50\%$	$8.50\% - 9.00\%$	$9.00\% - 9.50\%$	$9.50\% - 10.50\%$
Trgovački centri	$0.0070 - 0.2370$	$0.23/0 = 0.30/0$	$0.0070 - 3.0070$	3.00% 10.00%
Market	$8.25\% - 8.50\%$	$8.50\% - 8.75\%$	$8.75\% - 9.25\%$	$9.25\% - 10.00\%$
Skladišna	$9.25\% - 9.75\%$	$9.75\% - 10.00\%$	10.00% - 10.50%	10.50% - 11.50%
Dućani	$7.50\% - 8.00\%$	$8.00\% - 9.00\%$	$9.00\% - 9.50\%$	$9.50\% - 10.50\%$
Hotel	$9.50\% - 10.00\%$	10.00% - 10.50%	10.50% - 11.00%	11.00% - 11.50%
Benzinska pumpa	11.00% - 12.00%	12.00% - 13.00%	13.00% - 14.00%	14.00% - 14.50%

ARY yield @8,06%

	Korisna površina nekretnine
	Poslovni objekat
uložak ZK KO	/etažna kč br jedinica	sprat	površina	površina komercijalna @ 95% površine netto	kapacitet vozila	m2/p najam .mj po	. najam mjesečno	najam godišnje
4348 SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	prizemlje	620 70 ,	589 67 ,		34 88 ,	20 565 16 ,	246 781 88 ,
4348 SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	1 sprat	356 50 ,	338 68 ,		34 64 ,	11 732 46 ,	140 789 52 ,
4348 SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	2 sprat	605 20 ,	574 94 ,		34 64 ,	19 917 21 ,	239 006 50 ,
4348 SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	3 sprat	611 00 ,	580 45 ,		34 64 ,	20 108 09 ,	241 297 05 ,
4348 SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	4 sprat	610 90 ,	580 36 ,		34 64 ,	20 104 80 ,	241 257 56 ,
4348 SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	5 sprat	594 81 ,	565 07 ,		34 64 ,	19 27 575 ,	234 903 27 ,
4348 SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	6 sprat	597 30 ,	567 44 ,		34 64 ,	19 657 22 ,	235 886 62 ,
4348 SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	7 sprat	592 70 ,	563 07 ,		34 64 ,	19 505 83 ,	234 069 98 ,
4348 SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	8 sprat	591 84 ,	562 25 ,		34 64 ,	19 477 53 ,	233 730 35 ,
4348 SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	9 sprat	606 20 ,	575 89 ,		34 64 ,	19 950 12 ,	239 401 42 ,
4348 SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	10 sprat	605 60 ,	575 32 ,		34 64 ,	19 930 37 ,	239 164 47 ,
4348 SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	11 sprat	605 30 ,	575 04 ,		34 64 ,	19 920 50 ,	239 045 99 ,
4348 SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	12 sprat	604 90 ,	574 66 ,		34 64 ,	19 907 34 ,	238 888 03 ,
4348 SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	13 sprat	602 20 ,	572 09 ,		34 64 ,	19 818 48 ,	237 821 74 ,
4348 SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	14 sprat	604 20 ,	573 99 ,		34 64 ,	19 884 30 ,	238 611 58 ,
4348 SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	ravni krov	205 21 ,	194 95 ,		-	-	-
4349 SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E31	podstanica	18 85 ,			-	-	-
			9 033 41 ,	8 563 83 ,		total		3 480 655 96 ,
3940-3979 SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/EZ1U1J81-2249/EZ1U1J120	garažna mjesta- 2 suteren	511 85 ,	511 85 ,	40 00 ,	122 31 ,	4 892 50 ,	58 710 00 ,
4059-4079 SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/EZ1U1J200-2249/EZ1U1J220 ,	garažna mjesta-1 suteren	267 19 ,	267 19 ,	21 00 ,	122 31 ,	2 568 56 ,	30 822 75 ,
4133-4153 SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/EZ1U1J274-2249/EZ1U1J294	garažna mjesta-priz	265 00 ,	265 00 ,	21 00 ,	61 16 ,	1 284 28 ,	15 411 38 ,
			044 04 1 ,	044 04 1 ,		total		104 944 13 ,
		ukupno	10 077 45 ,	9 607 87 ,	82		UKUPNO	3 585 600 09 ,

Tržišne metod/administracija Kalkulacija vrijednosti- prihodovni
Ukupna površina	9.033,41	m 2
Ukupni - godišnji najam	3.480.655,96	KM
troškovi održavanja=>	3%	104.419,68
Vacancy ratio	4%	139.226,24
Ukupno troškovi gubitka najma	243.645,92	KM
Ukupno najam - godišnje=>mjesečno neto	3.237.010,05	KM
kapitalizacije Stopa	7,50%	@
exit yield	8,06%	@
Tržišna vrijednost	43.160.133,94	KM
Jedinična cijena USVOJENA	4.777,83	KM/m2
Površina	9.033,41	m 2
Tržišna vrijednost	43.160.133,94	KM
preostala ulaganja	-	KM
TRŽIŠNA VRIJEDNOST	43.160.133,94	KM
TRŽIŠNA ZAOKRUŽENO VRIJEDNOST	43.160.000,00	KM

metod/garaže Kalkulacija Tržišne prihodovni vrijednosti-
Ukupna površina	1.044,04	m 2
kapacitet	82,00	parking mjesta
Ukupni najam - godišnji	104.944,13	KM
troškovi održavanja=>	3%	3.148,32
ratio Vacancy	4%	4.197,77
Ukupno troškovi gubitka najma	7.346,09	KM
- godišnje=>mjesečno Ukupno najam neto	97.598,04	KM
kapitalizacije Stopa	3,78%	@
exit yield	4,06%	@
Tržišna vrijednost	2.581.958,63	KM
Jedinična cijena USVOJENA	2.473,05	KM/m2
Površina	1.044,04	m 2
Tržišna vrijednost	2.581.958,63	KM
preostala ulaganja	-	KM
TRŽIŠNA VRIJEDNOST	2.581.958,63	KM
TRŽIŠNA ZAOKRUŽENO VRIJEDNOST	2.582.000,00	KM

UPOREDNA METODA:

Pristup direktnog upoređivanja prodajnih cijena zasniva se na informacijama sa tržišta o kupoprodajnim transakcijama, ili cijena iz ponuda, za imovinu koja je uporediva sa imovinom čija se vrijednost procjenjuje. Pored toga, potrebno je da budu ispunjeni i slijedeći uslovi:

Transakcije moraju biti između nepovezanih lica;
Transakcije moraju biti pod normalnim tržišnim okolnostima.

U postupku procjene, potrebno je izvršiti i određeno korigovanje vrijednosti, za sva bitna odstupanja imovine koja se vrijednuje od imovine sa kojom se vrši poređenje, po osnovu:

lokacije i blizine saobraćajnica,

prateće infrastrukture,
veličine objekta i urbanističkih parametara,
kvaliteta gradnje,
godine izgradnje ili adaptacije,
tekućih održavanja i izvršenim dodatnim
ulaganjima do dana procjene, kao i po osnovu
vremenskog perioda od obavljene transakcije do dana procjene.

Kod usporedne metode cijena se određuje usporedbom sa cijenama ekvivalentnih nekretnina u bliskom vremenskom periodu.

Prilikom usporedne metode korišteni su podaci agencija za posredovanje nekretnina i ostalih dostupnih izvora.

Komparativ 2: https://olx.ba/artikal/52872130

______
Stanio-	Novogradnja	Vista oglasa	Prodala
siboteong jord		Broj spratová
Kvadrata:	90	Vista grianja	Contraino (Kotiovnica)
Adresa	Radenka Abazovića	Broi posredničkog ugovora 055p2023
Ime I broj licence agenta.	Elvir Velic 01-011-592/22	Godina izgradnje	$2020+$
Primarna orientacija	Istok	Vista obiekta	Ostalo
clood stay	Ostalo	WC / Kupatlo	Zaledničko
Sprat		Alarm
internet	$\mathcal{F}$	Kablovska TV
Conglização	- 2	Kilma:	$\mathcal{L}$
Struja	¥	Tolefon :
Ukršiženo / ZK		Video nadzor
Linuda		Districts of Green	10 04 2022

Komparativ 3: https://olx.ba/artikal/58106165

Osobine
Starie	Renoviran	Vista oglasa	Prodala
Broj prostorija	B+	Broj spratovia	6ř
Kvadrata	1433	Vista grijanja	Plin.
Adresa	Mula Mustafo Bašoskijo	Ime I broi licence agenta	JASMIN-HARUN SMAJOVIĆ $01011 - 591/22$
Garaža	Nema:	Godina izgradnje	1970 do 1979
Kuhinja	Zasebna	Frimarna orientacija	Sjover
Vista objekta	Stambeni i poslovni	Vista poda	Laminat
WC / Kupatilo	Zasebno	Broj kupatila	Više od 5
Sprat.	Zaseban objekat	Alarm -	$\mathcal{A}_{\mathcal{A}}$
Balkon		Blindirana vrata	- 4
Fax	$\begin{array}{c}\n\star & \star \ \star & \star\n\end{array}$	Internet	444
Kablovska TV		Kanalizacija
Kilma.		Magadin
Parking	$\mathcal{A}$	Pin	$\mathcal{A}$
Struja	¥	Toldon :	$\sim$ $\omega$
Uknjiženo / ZK		Video nadzor
Voda		Datum objave	15.01.2024

	(prodaja) - oglasi DETALJI O UPOREDNIM NEKRETNINAMA
					površina Ukupna	Prodajna cijena	Jedinična cijena		Korigovana
Adresa nekretnine	koja se poredi:	Naselje	Tip nekretnine	sprat	(m2)	(KM)	(KM/m2)	Ugovor/oglas Korekcija	vrijednost m2	Link/oglas/Ugovor
C 1	Pofalići		poslovni prostor	2	72	399.000	5.542	-5%	5.264,58	oglas
C 2	Otoka		poslovni prostor	2	90	450.000	5.000	-5%	4.750,00	oglas
C 3	Grad Stari		poslovni objekat	p0+1+2+3+4	1.433	6.850.000	4.780	-5%	4.541,17	oglas
										Komentari
Uporedba	Primarna nekretnina	komparativ	C1	komparativ	C2	komparativ	C3	prosječna	vrijednost	izvor podatka usporedbi ; U sa
Uporedna cijena		399.000,00	KM	450.000,00	KM	6.850.000,00	KM	2.566.333,33	KM	oglašena prodaja , % umanjen C1
Površina	1,00	72,00	m2	90,00	m2	1.433,00	m2	531,67	m2	oglašena prodaja , % umanjen C2
KM/m2 Cijena		5.541,67	KM/m2	5.000,00	KM/m2	4.780,18	KM/m2	5.107,28	KM/m2	oglašena prodaja , % umanjen C3
Umanjenje	podatka -izvor	-5%		-5%		-5%				Lokacija usporedbi ; U sa
KM/m2 Cijena	korigovano	5.264,58	KM/m2	4.750,00	KM/m2	4.541,17	KM/m2	4.851,92	KM/m2	predmetna nekretnina na sličnoj mikro-lokaciji zadržan C1 je , %
										predmetna nekretnina na sličnoj mikro-lokaciji zadržan C2 je , %
				Komparativna	matrica					predmetna nekretnina na lošijoj mikro-lokaciji C3 je , % umanjen
	Ponder	korekcija	ukupno	korekcija	ukupno	korekcija	ukupno	prosječna	vrijednost	Površina usporedbi ; U sa
Lokacija	25%	0,00%	25,00%	0,00%	25,00%	-25,00%	18,75%	22,92%	91,67%	Predmetna nekretnina veće površine C1 je , % je umanjen
Ukupna površina	10%	-10,00%	9,00%	-10,00%	9,00%	0,00%	10,00%	9,33%	93,33%	Predmetna nekretnina veće površine C2 je , % je umanjen
Spratnost	10%	0,00%	10,00%	0,00%	10,00%	10,00%	11,00%	10,33%	103,33%	Predmetna nekretnina slične površine po etažama zadržan C3 je , % je
Starost	10%	0,00%	10,00%	0,00%	10,00%	10,00%	11,00%	10,33%	103,33%	usporedbi Spratnost ; U sa
Kvaliteta	25%	0,00%	25,00%	0,00%	25,00%	50,00%	37,50%	29,17%	116,67%	Predmetna nekretnina slične zadržan C1 je pozicije, % je spratne
Dodatne karakteristike	20%	0,00%	20,00%	0,00%	20,00%	20,00%	24,00%	21,33%	106,67%	Predmetna nekretnina slične zadržan C2 je pozicije, % je spratne
Poređenje u procentima	100%		99,0%		99,0%		112,3%	17,236%	102,50%	Predmetna nekretnina bolje uvećan C3 je pozicije, % je spratne
Ponderirana prosječna	jedinična cijena		5.211,94		4.702,50		5.097,47	5.003,97	KM/m2	; u usporedbi Starost sa
	ponder		100%		100%		100%	1,00	KM/m2	Predmetna nekretnina sličnog datuma izgradnje zadržan C1 je , % je
Ponderirana prosječna	jedinična cijena		5.211,94		4.702,50		5.097,47	5.003,97	KM/m2	Predmetna nekretnina sličnog datuma izgradnje zadržan C2 je , % je
										Predmetna nekretnina datuma izgradnje uvećan C3 je novijeg , % je
										Kvalitet usporedbi ; U sa
										predmetna nekretnina slične kvalitete zadržan C1 je , %
										predmetna nekretnina slične kvalitete zadržan je , % C2
										nekretnina bolje kvalitete uvećan predmetna je , % C3
						Jedinična	cijena USVOJENA	5.003,97	KM/m2	Dodatne karakteristike usporedbi ; U sa
							Površina	1,00	m2	/ C1
						TRŽIŠNA	VRIJEDNOST UKUPNO	5.003,97	KM	/ C2
						TRŽIŠNA VRIJEDNOST	ZAOKRUŽENO	5.000,00	KM	mogućnost uvećan komparativ ne posjeduje parkinga % C3

Uporedni metod: Analiza vrijednosti garaža/parking

Komparativ 1:https://olx.ba/artikal/54520124 Komparativ 2:https://olx.ba/artikal/50067711 Komparativ 3:https://olx.ba/artikal/42896372

DETALJI O UPOREDNIM	- oglasi NEKRETNINAMA	(prodaja)	GARAŽE
							Jedinična
						Prodajna	cijena	Korekcija	Korigovana
Adresa nekretnine	koja se poredi:	Naselje	nekretnine Tip	sprat	broj parking mjesta	(KM) cijena	(KM/m2)	Ugovor/oglas	vrijednost m2		Link/oglas/Ugovor
C 1			garaža	Suteren	1	50.000	50.000	-5%	47.500,00		Oglas
C 2			garaža	Suteren	1	50.000	50.000	-5%	47.500,00		Oglas
C 3			garaža	Suteren	1	30.000	30.000	-5%	28.500,00		Oglas
											Komentari
Uporedba	Primarna	komparativ	C1		komparativ C2	komparativ	C3	prosječna	vrijednost	izvor podatka	usporedbi ; U sa
Uporedna cijena		50.000,00	KM	50.000,00	KM	30.000,00	KM 43.333,33 KM		C1	oglašena nekretnina, % umanjen
parking mjesta	1,00	1,00	parking mjesto	2,00	parking mjesto	1,00	parking mjesto	1,33	parking mjesto	C2	oglašena nekretnina, % umanjen
KM/m2 Cijena		50.000,00	KM/m2	25.000,00	KM/m2	30.000,00	KM/m2	KM/m2 35.000,00		C3	oglašena nekretnina, % umanjen
Umanjenje -izvor	podatka	-5%		-5%		-5%				Lokacija ; U	usporedbi sa
KM/m2 Cijena	korigovano	47.500,00	KM/m2	47.500,00	KM/m2	28.500,00	KM/m2	41.166,67	KM/m2	C1	predmetna nekretnina je na sličnoj mikro-lokaciji, % zadržan
										C2	predmetna nekretnina na sličnoj mikro-lokaciji, zadržan je %
				Komparativna	matrica					C3	predmetna nekretnina je na boljoj mikro-lokaciji, % uvećan
	Ponder	korekcija	ukupno	korekcija	ukupno	korekcija	ukupno	prosječna	vrijednost	Površina ; U	usporedbi sa
Lokacija	25%	0,00%	25,00%	0,00%	25,00%	0,00%	25,00%	25,00%	100,00%	C1	površine/kapaciteta Predmetna nekretnina slične zadržan je , % je
površina Ukupna	10%	0,00%	10,00%	0,00%	10,00%	0,00%	10,00%	10,00%	100,00%	C2	slične površine/kapaciteta zadržan Predmetna nekretnina je , % je
Spratnost	10%	0,00%	10,00%	0,00%	10,00%	0,00%	10,00%	10,00%	100,00%	C3	površine/kapaciteta Predmetna nekretnina slične zadržan je , % je
Starost	10%	0,00%	10,00%	0,00%	10,00%	0,00%	10,00%	10,00%	100,00%	Spratnost	usporedbi ; U sa
Kvaliteta	25%	0,00%	25,00%	0,00%	25,00%	0,00%	25,00%	25,00%	100,00%	C1	Predmetna nekretnina slične zadržan je spratne pozicije, % je
Dodatne karakteristike	20%	0,00%	20,00%	0,00%	20,00%	0,00%	20,00%	20,00%	100,00%	C2	Predmetna nekretnina slične % zadržan je spratne pozicije, je
Poređenje u procentima	100%		100,0%		100,0%		100,0%	100,00%	100,00%	C3	nekretnina slične zadržan Predmetna je spratne pozicije, % je
Ponderirana prosječna	jedinična cijena		47.500,00		47.500,00		28.500,00	47.500,00	KM/m2	Starost	; u usporedbi sa
										C1	Predmetna nekretnina je sličnog datuma izgradnje, % je zadržan
										C2	Predmetna nekretnina sličnog datuma izgradnje, zadržan je % je
										C3	Predmetna nekretnina je sličnog datuma izgradnje, % je zadržan
										Kvalitet ; U	usporedbi sa
										C1	predmetna nekretnina slične kvalitete zadržan je %
										C2	slične zadržan predmetna nekretnina je kvalitete %
								C3	predmetna nekretnina slične kvalitete zadržan je %
						Jedinična cijena	USVOJENA	47.500,00	KM	Dodatne	karakteristike usporedbi ; U sa
					kom			1,00	park.mjesto	nema dodatnih karakteristika C1
						TRŽIŠNA VRIJEDNOST	UKUPNO	47.500,00	KM	C2	nema dodatnih karakteristika
					TRŽIŠNA	VRIJEDNOST	ZAOKRUŽENO	48.000,00	KM	C3	nema dodatnih karakteristika

Vanjski parking prostor => 50% vrijendosti unutrašnje garaže!

površina nekretnine Korisna						analiza vrijednosti
		Poslovni objekat
uložak ZK	KO	/etažna kč br jedinica	sprat	površina	komercijalna površina @ 95% površine netto	kapacitet vozila	vrijednost m2 po	ukupno vrijednost
4348	SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	prizemlje	620 70 ,	589 67 ,		5 003 97 ,	2 950 664 69 ,
4348	SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	1 sprat	356 50 ,	338 68 ,		5 003 97 ,	1 694 718 80 ,
4348	SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	2 sprat	605 20 ,	574 94 ,		5 003 97 ,	2 876 981 26 ,
4348	SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	3 sprat	611 00 ,	580 45 ,		003 97 5 ,	2 904 553 13 ,
4348	SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	4 sprat	610 90 ,	580 36 ,		5 003 97 ,	2 904 077 75 ,
4348	SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	5 sprat	594 81 ,	565 07 ,		5 003 97 ,	2 827 589 60 ,
4348	SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	6 sprat	597 30 ,	567 44 ,		5 003 97 ,	2 839 426 48 ,
4348	SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	7 sprat	592 70 ,	563 07 ,		5 003 97 ,	2 817 559 14 ,
4348	SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	8 sprat	591 84 ,	562 25 ,		003 97 5 ,	2 813 470 90 ,
4348	SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	9 sprat	606 20 ,	575 89 ,		5 003 97 ,	2 881 735 03 ,
4348	SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	10 sprat	605 60 ,	575 32 ,		5 003 97 ,	2 878 882 77 ,
4348	SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	11 sprat	605 30 ,	575 04 ,		5 003 97 ,	2 877 456 64 ,
4348	SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	12 sprat	604 90 ,	574 66 ,		5 003 97 ,	2 875 555 13 ,
4348	SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	13 sprat	602 20 ,	572 09 ,		003 97 5 ,	2 862 719 95 ,
4348	SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	14 sprat	604 20 ,	573 99 ,		5 003 97 ,	2 872 227 49 ,
4348	SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E30	krov ravni	205 21 ,	194 95 ,		-	-
4349	SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/E31	podstanica	18 85 ,			-	-
				9 033 41 ,	8 563 83 ,
3940-3979	SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/EZ1U1J81-2249/EZ1U1J120	garažna mjesta- 2 suteren	511 85 ,	511 85 ,	40 00 ,	47 500 00 ,	1 900 000 00 ,
4059-4079	SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/EZ1U1J200-2249/EZ1U1J220 ,	garažna mjesta-1 suteren	267 19 ,	267 19 ,	21 00 ,	47 500 00 ,	997 500 00 ,
4133-4153	SARAJEVO SP SARAJEVO MAHALA LIII	2249/EZ1U1J274-2249/EZ1U1J294	garažna mjesta-priz	265 00 ,	265 00 ,	21 00 ,	23 750 00 ,	498 750 00 ,
				044 04 1 ,	044 04 1 ,
			ukupno	10 077 45 ,	9 607 87 ,	82	UKUPNO	45 273 868 78 ,

REKAPITULACIJA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE

PRIHODOVNA METODA
	Jedinična cijena	4.539,05	KM/m2
	Ukupna površina objekta koji se procjenjuje:	10.077,45	m2
	TRŽIŠNA VRIJEDNOST	45.742.092,57	KM
UPOREDNA METODA
	Jedinična cijena	4.492,59	KM/m2
	Ukupna površina objekta koji se procjenjuje:	10.077,45	m2
	TRŽIŠNA VRIJEDNOST	45.273.868,78	KM
Katastarska općina: SP SARAJEVO MAHALA LIII 2249/EZ1U1J81-2249/EZ1U1J120, 2249/EZ1U1J200-2249/EZ1U1J220, 2249/EZ1U1J274-2249/EZ1U1J294, iznosi:	ZAKLJUČAK : Usvojena tržišna vrijednost nekretnine - Poslovni objekat /etažni dijelovi lociran u ulici Zmaja od Bosne 47c, općina Novo Sarajevo, Kanton Sarajevo/ Federacija Bosna i Hercegovina/Bosna i Hercegovina, označeni kao : ZK/KPU uložak broj: 4348, 4349 i garažna mjesta - etažni ZK ulošci br. 3940-3979, 4059-4079, 4133-4153 Katastarska čestica: 2249/E30, 2249/E31 i etažne garažne čestice br.:
	USVOJENA TRŽIŠNA VRIJEDNOST:
TRŽIŠNA VRIJEDNOST prema Prihodovnoj metodi		45.742.092,57	KM
TRŽIŠNA VRIJEDNOST zaokruženo		45.742.000,00	KM
	alokacija

ZK/KPU uložak broj: 4348, 4349	43.160.133,94	43.160.000
ZK ulošci br. 3940-3979, 4059-4079, 4133-4153	2.581.958,63	2.582.000

Obzirom na mikrolaciju nekretnine, adekvatno tržište najma te popunjenost i potencijal objekta, usvojena je vrijednost na bazi Prihodovne metode koja daje precizniju indikaciju vrijednosti

Sarajevo, 26.12.2024.godine


	Mehmedagić Adnan, REV Sudski vještak arhitektonske struke
	Procjenitelj
	Rješenje br.: 01-06-3-187-427/15
	REV-RS-NAVS-2023-1

FOTOGRAFIJE NEKRETNINE

DOKUMENTACIJA: pregled ZK uložaka

Sıra No	Kadastro Birimi	Tapu No (ZK)	Parsel	Bağımsız Bölüm	M ₂	Lokasyon
$\mathbf{1}$	SP SARAJEVO-MAHALA LIII	4348	2249/E30	BINA	9009,49
$\overline{2}$	SP_SARAJEVO-MAHALA LIII	4349	2249/E31	ISITMA SISTEMI ODASI	18,85
3	SP_SARAJEVO-MAHALA LIII	4133	2249/EZ1U1J274	01C	12,50	PARKING ETAŽA 0
$\overline{\mathbf{a}}$	SP_SARAJEVO-MAHALA LIII	4134	2249/EZ1U1J275	02C	12,50	PARKING ETAŽA 0
5	SP_SARAJEVO-MAHALA LIII	4135	2249/EZ1U1J276	03C	12,50	PARKING ETAŽA 0
6	SP_SARAJEVO-MAHALA LIII	4136	2249/EZ1U1J277	04C	12,50	PARKING ETAZA 0
$\overline{7}$	SP_SARAJEVO-MAHALA LIII	4137	2249/EZ1U1J278	05C	12,50	PARKING ETAŽA 0
8	SP_SARAJEVO-MAHALA LIII	4138	2249/EZ1U1J279	O6C	12,50	PARKING ETAŽA 0
9	SP_SARAJEVO-MAHALA LIII	4139	2249/EZ1U1J280	07C	12,50	PARKING ETAŽA 0
10	SP_SARAJEVO-MAHALA LIII	4140	2249/EZ1U1J281	08C	12,50	PARKING ETAŽA 0
11	SP_SARAJEVO-MAHALA LIII	4141	2249/EZ1U1J282	09C	12,50	PARKING ETAŽA O
12	SP_SARAJEVO-MAHALA LIII	4142	2249/EZ1U1J283	10C	12,50	PARKING ETAŽA 0
13	SP_SARAJEVO-MAHALA LIII	4143	2249/EZ1U1J284	11C	15,00	PARKING ETAZA 0
14	SP_SARAJEVO-MAHALA LIII	4144	2249/EZ1U1J285	12C	12,50	PARKING ETAŽA 0
15	SP SARAJEVO-MAHALA LIII	4145	2249/EZ1U1J286	13C	12,50	PARKING ETAŽA 0
16	SP_SARAJEVO-MAHALA LIII	4146	2249/EZ1U1J287	14C	12,50	PARKING ETAŽA 0
17	SP_SARAJEVO-MAHALA LIII	4147	2249/EZ1U1J288	15C	12,50	PARKING ETAŽA 0
18	SP_SARAJEVO-MAHALA LIII	4148	2249/EZ1U1J289	16C	12,50	PARKING ETAŽA 0
19	SP_SARAJEVO-MAHALA LIII	4149	2249/EZ1U1J290	17C	12,50	PARKING ETAZA 0
20	SP SARAJEVO-MAHALA LIII	4150	2249/EZ1U1J291	18C	12,50	PARKING ETAZA 0
21	SP_SARAJEVO-MAHALA LIII	4151	2249/EZ1U1J292	19C	12,50	PARKING ETAŽA 0
22	SP SARAJEVO-MAHALA LIII	4152	2249/EZ1U1J293	20C	12,50	PARKING ETAZA 0
23	SP SARAJEVO-MAHALA LIII	4153	2249/EZ1U1J294	21C	12,50	PARKING ETAZA 0
24	SP_SARAJEVO-MAHALA LIII	4059	2249/EZ1U1J200	C101	12,63	PARKING ETAZA -1
25	SP_SARAJEVO-MAHALA LIII	4060	2249/EZ1U1J201	C102	12,50	PARKING ETAZA -1
26	SP_SARAJEVO-MAHALA LIII	4061	2249/EZ1U1J202	C103	12,63	PARKING ETAŽA -1
27	SP_SARAJEVO-MAHALA LIII	4062	2249/EZ1U1J203	C104	12,63	PARKING ETAŽA -1
28	SP_SARAJEVO-MAHALA LHI	4063	2249/EZ1U1J204	C105	12,50	PARKING ETAŽA -1
29		4064	2249/EZ1U1J205	C106	12,63	PARKING ETAZA -1
30	SP_SARAJEVO-MAHALA LIII SP SARAJEVO-MAHALA LIII	4065	2249/EZ1U1J206	C107	12,63	PARKING ETAZA -1
				C108	12,50	PARKING ETAŽA -1
31 32	SP_SARAJEVO-MAHALA LIII	4066	2249/EZ1U1J207	C109	12,63	PARKING ETAZA -1
	SP_SARAJEVO-MAHALA LIII	4067	2249/EZ1U1J208	C110		PARKING ETAZA -1 00
33	SP_SARAJEVO-MAHALA LIII	4068	2249/EZ1U1J209		15,50	PARKING ETAZA-1
34	SP_SARAJEVO-MAHALA LIII	4069	2249/EZ1U1J210	C111 C112	12,63 12,63	PARKING ETAŽA -1
35	SP_SARAJEVO-MAHALA LIII	4070	2249/EZ1U1J211			PARKING ETAŽA -1
36	SP_SARAJEVO-MAHALA LIII	4071	2249/EZ1U1J212	C113	12,63
37	SP_SARAJEVO-MAHALA LIII	4072	2249/EZ1U1J213	C114	12,63	PARKING ETAŽA -1
38	SP_SARAJEVO-MAHALA LIII	4073	2249/EZ1U1J214	C115	12,50	PARKING ETAZA -1
39	SP_SARAJEVO-MAHALA LIII	4074	2249/EZ1U1J215	C116	12,63	PARKING ETAŽA -1
40	SP SARAJEVO-MAHALA LIII	4075	2249/EZ1U1J216	C117	12,63	PARKING ETAZA -1
41	SP_SARAJEVO-MAHALA LIII	4076	2249/EZ1U1J217	C118	12,50	PARKING ETAZA -1
42	SP_SARAJEVO-MAHALA LIII	4077	2249/EZ1U1J218	C119	12,63	PARKING ETAZA -1
43	SP SARAJEVO-MAHALA LIII	4078	2249/EZ1U1J219	C120	12,50	PARKING ETAZA -1
44	SP_SARAJEVO-MAHALA LIII	4079	2249/EZ1U1J220	C121	12,50	PARKING ETAŽA -1
45	SP_SARAJEVO-MAHALA LIII	3940	2249/E21U1J81	C201	13,50	PARKING ETAZA -2
46	SP_SARAJEVO-MAHALA LIII	3941	2249/EZ1U1J82	C202	13,00	PARKING ETAZA -2
47	SP_SARAJEVO-MAHALA LIII	3942	2249/EZ1U1J83	C2O3	12,63	PARKING ETAZA -2
48	SP SARAJEVO-MAHALA LIII	3943	2249/EZ1U1J84	C204	12,50	PARKING ETAZA -2
49	SP_SARAJEVO-MAHALA LIII	3944	2249/EZ1U1J85	C205	12,63	PARKING ETAŽA -2
50	SP_SARAJEVO-MAHALA LIII	3945	2249/EZ1U1J86	C ₂₀₆	12,63	PARKING ETAZA -2
51	SP_SARAJEVO-MAHALA LIII	3946	2249/EZ1U1J87	C207	12,50	PARKING ETAŽA -2
52	SP_SARAJEVO-MAHALA LIII	3947	2249/EZ1U138	C208	12,63	PARKING ETAZA -2
53	SP_SARAJEVO-MAHALA LIII	3948	2249/EZ1U1J89	C209	12,63	PARKING ETAZA -2
54	SP_SARAJEVO-MAHALA LIII	3949	2249/EZ1U1J90	C210	12,50	PARKING ETAŽA - 2
55	SP_SARAJEVO-MAHALA LIII	3950	2249/EZ1U1J91	C211	12,63	PARKING ETAŽA -2
56	SP_SARAJEVO-MAHALA LIII	3951	2249/EZ1U1J92	C212	16,00	PARKING ETAZA -2
57	SP_SARAJEVO-MAHALA LIII	3952	2249/EZ1U1J93	C ₂₁₃	20,25	PARKING ETAŽA -2
58	SP_SARAJEVO-MAHALA LIII	3953	2249/EZ1U1J94	C214	12,75	PARKING ETAŽA - 2
59	SP_SARAJEVO-MAHALA LIII	3954	2249/EZ1U1J95	C ₂₁₅	12,75	PARKING ETAŽA -2
60	SP_SARAJEVO-MAHALA LIII	3955	2249/EZ1U1J96	C ₂₁₆	12,63	PARKING ETAZA -2
61	SP_SARAJEVO-MAHALA LIII	3956	2249/EZ1U1J97	C217	12,50	PARKING ETAZA -2
62	SP_SARAJEVO-MAHALA LIH		2249/EZ1U1J98	C ₂₁₈	12,63	PARKING ETAŽA -2
63		3957	2249/EZ1U1J99	C219		PARKING ETAŽA -2
	SP_SARAJEVO-MAHALA LIII	3958			12,63
64	SP_SARAJEVO-MAHALA LIII	3959	2249/EZ1U1J100	C ₂₂₀	12,50	PARKING ETAZA -2
65	SP_SARAJEVO-MAHALA LIII	3960	2249/EZ1U1J101	C221	12,63	PARKING ETAŽA -2
66	SP_SARAJEVO-MAHALA LIII	3961	2249/EZ1U1J102	C222	12,63	PARKING ETAŽA -2

67	SP SARAJEVO-MAHALA LIII.	3962	2249/EZ1U1J103	C ₂₂₃	12,50	PARKING ETAŽA-2
68	SP SARAJEVO-MAHALA LIII	3963	2249/EZ1U1J104	C ₂₂₄	12,63	PARKING ETAŽA -2
69	SP_SARAJEVO-MAHALA LIII	3964	2249/EZ1U1J105	C225	18.88	PARKING ETAŽA -2
70	SP SARAJEVO-MAHALA LIII	3965	2249/EZ1U1J106	C ₂₂₆	18,88	PARKING ETAŽA -2
71	SP SARAJEVO-MAHALA LIII	3966	2249/EZ1U1J107	C227	15,50	PARKING ETAŽA -2
72	SP SARAJEVO-MAHALA LIII	3967	2249/EZ1U1J108	C228	15,50	PARKING ETAZA -2
73	SP SARAJEVO-MAHALA LIII	3968	2249/EZ1U1J109	C229	15,50	PARKING ETAZA -2
74	SP SARAJEVO-MAHALA LIII	3969	2249/EZ1U1J110	C ₂₃₀	12,63	PARKING ETAZA-2
75	SP SARAJEVO-MAHALA LIII	3970	2249/EZ1U1J111	C ₂₃₁	12,50	PARKING ETAZA-2
76	SP SARAJEVO-MAHALA LIII	3971	2249/EZ1U1J112	C ₂₃₂	12.63	PARKING ETAŽA -2
77	SP SARAJEVO-MAHALA LIII	3972	2249/EZ1U1J113	C ₂₃₃	12,63	PARKING ETAZA -2
78	SP SARAJEVO-MAHALA LIII	3973	2249/EZ1U1J114	C ₂₃₄	12,50	PARKING ETAZA-2
79	SP SARAJEVO-MAHALA LIII	3974	2249/EZ1U1J115	C ₂₃₅	12,63	PARKING ETAZA-2
80	SP SARAJEVO-MAHALA LIII	3975	2249/EZ1U1J116	C ₂₃₆	12.63	PARKING ETAZA-2
81	SP SARAJEVO-MAHALA LIII	3976	2249/EZ1U1J117	C ₂₃₇	12,50	PARKING ETAZA -2
82	SP SARAJEVO-MAHALA LIII	3977	2249/EZ1U1J118	C238	12,63	PARKING ETAŽA -2
83	SP SARAJEVO-MAHALA LIII	3978	2249/EZ1U1J119	C239	12,50	PARKING ETAŽA -2
84	SP SARAJEVO-MAHALA LIII.	3979	2249/EZ1U1J120	C240	12,50	PARKING ETAZA -2

AI Terminal

ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

9163_rns_2024-12-27_b007d4f5-81a0-4331-8600-60ce91aff30a.pdf

PROCJENA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE

SADRŽAJ

SAŽETAK TRŽIŠNE PROCJENE

Izjava Procjenitelja

OBILAZAK NEKRETNINE I UPUTE

Svrha procjene

Definicija tržišne vrijednosti

Ograničenja

Ostale napomene

Literatura

KOMENTAR PROCJENITELJA – POTENCIJALNA OGRANIČENJA NEKRETNINE

INFORMACIJA O PRETHODNIM PROCJENAMA PREDMETNE NEKRETNINE

*IZJAVA STALNOG SUDSKOG VJEŠTAKA/PROCJENITELJA

Izjava Procjenitelja

IZJAVA U SKLADU MSPV

IZJAVA U SKLADU SA ECB I BS

GENERALNA ANALIZA LOKACIJE/ MAKRO LOKACIJA: OPŠTI PODACI

Kreditni rejting Bosne i Hercegovine

Aktualni rejting BiH

STATISTIKE

Porezni režim Bosne i Hercegovine

Vizni režim Bosne i Hercegovine

Saobraćajne veze i druga infrastruktura

Demografija

POLOŽAJ NEKRETNINE

Mikrolokacija predmetnog poslovnog prostora je ulica Zmaja od Bosne 47c, Kula C naselje Socijalno, općina Novo Sarajevo Trenutna namjena: administracija

VLASNIČKA DOKUMENTACIJA– ZK IZVADAK /NIJE DOSTVALJEN NA UVID IDENTIFIKACIJA NEKRETNINE NA TERENU

INFORMACIJA O PRILAZU NEKRETNINI

TEHNIČKI OPIS NEKRETNINE

Vrsta gradnje i namjena

Fasada

Krov

Pregradni zidovi

Obrada unutrašnjih zidova

Ulazna vrata

Prozori/stolarija

Podovi

Opremljenost sanitarnog čvora

Klimatizacija i grijanje

Priključci

Rasvjeta i strop

Stepenište i komunikacije

LIKVIDNOST NEKRETNINE NA TRŽIŠTU

OPTIMALNA ISKORIŠTENOST (HIGHEST AND BEST USE)

Fer održivi promet (FMT)

EKOLOŠKI ASPEKT OBJEKTA

KULTURNO ISTORIJSKO NASLJEĐE

KORISNIK IMOVINE : Vlasnik i treća lica

TROŠKOVI ODRŽAVANJA IMOVINE

POVRŠINE NEKRETNINE

GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST NEKRETNINE

*EVS 2020- EVGN 3 Valuation for Insurance Purposes

PROCJENA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE Godišnji prikaz tržišta nekretnina

Obim tržišta i novčanih sredstava na tržištu nekretninama u Federaciji BiH

Stanovi

Poslovne nekretnine (kancelarije i lokali)

TRŽIŠTE POSLOVNIH NEKRETNINA

Tržišna analiza prinosne stope:

PRIHODOVNA METODA– PRIMARNA METODA:

DETALJI O UPOREDNIM NEKRETNINAMA - najam

Analiza najma garaža/parkinga

Komparativ 1: https://olx.ba/artikal/65364792 Komparativ 2: https://olx.ba/artikal/64643541 Komparativ 3:https://olx.ba/artikal/55496422

UPOREDNA METODA:

Komparativ 2: https://olx.ba/artikal/52872130

Komparativ 3: https://olx.ba/artikal/58106165

Uporedni metod: Analiza vrijednosti garaža/parking

Komparativ 1:https://olx.ba/artikal/54520124 Komparativ 2:https://olx.ba/artikal/50067711 Komparativ 3:https://olx.ba/artikal/42896372

REKAPITULACIJA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE

FOTOGRAFIJE NEKRETNINE

DOKUMENTACIJA: pregled ZK uložaka

More from ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Talk to a Data Expert