Regulatory Filings • Dec 30, 2024
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
Gayrimenkul
1 Adet Banka Binası
Değerleme
Raporu
Fatih / İstanbul
2024A958 / 27.12.2024
Finanskent Mah. Finans Cad. B Blok No:44/B Ümraniye/İstanbul
Talebiniz doğrultusunda Fatih'te konumlu olan "1 Adet Bina"nın pazar değerine yönelik 2024A958 no.lu değerleme çalışması hazırlanmıştır. Değerleme konusu taşınmaz, 898,17 m² yüz ölçümüne sahip arsa üzerinde 1.480 m² brüt kapalı alandan oluşmaktadır. Taşınmazın pazar değeri aşağıdaki gibi takdir edilmiştir. Takdir edilen değer, değerlemeyi olumsuz kılan etkenler, varsayımlar ve kısıtlamalarla birlikte değerlendirilmiştir.
| TAŞINMAZIN PAZAR DEĞERİ | ||||
|---|---|---|---|---|
| Değer Tarihi | 27.12.2024 | |||
| Kur Bilgisi (26.12.2024) | 1 USD Alış: 35,2033 TL | 1 USD Satış: 35,2667 TL | ||
| 220.520.000.-TL | İkiyüzyirmimilyonbeşyüzyirmibin. -TL | |||
| Pazar Değeri (KDV Hariç) | 6.252.924.-USD | Altımilyonikiyüzelliikibindokuzyüzyirmidört. -USD | ||
| Pazar Değeri (KDV Dahil) | 264.624.000.-TL | İkiyüzaltmışdörtmilyonaltıyüzyirmidörtbin. -TL | ||
| 814.000.-TL | Sekizyüzondörtbin. -TL | |||
| Aylık Pazar Kirası (KDV Hariç) | 23.081.-USD | Yirmiüçbinseksenbir. -USD | ||
| Aylık Pazar Kirası (KDV Dahil) | 976.800.-TL | Dokuzyüzyetmişaltıbinsekizyüz. -TL |
Pazar değerinin tespitine yönelik olarak yapılan hesaplamalar, bilgiler ve açıklamalar rapor içeriğinde yer almaktadır. Pazar değerinin takdiri için yapılan analiz ve hesaplamalar RICS tarafından "Redbook"ta tanımlanan Değerleme Standartları ve Uluslararası Değerleme Standartları (IVS) ile uyumlu olarak hazırlanmıştır.
Değerlemenin amacı ve kullanıcı bilgileri raporda açık bir şekilde belirtilmiş olup rapor, tarafınızla yapılan 15.10.2024 tarihli sözleşmeye istinaden hazırlanmıştır. Raporun sözleşmede belirtilen değerleme amacı dışında ya da başka bir kullanıcı tarafından kullanılması mümkün değildir.
Bu çalışmada sizler ile birlikte iş birliği yapmaktan mutluluk duyuyoruz. Çalışmaya ilişkin herhangi bir sorunuz olması durumunda bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Saygılarımızla,
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Değerlemeye Yardım Eden Ali Baver GÜLER
Doğuşcan IĞDIR, MRICS Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 404244
Ozan KOLCUOĞLU, MRICS Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 402293
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
| Yönetici Özeti |
|---|
| Rapor, Şirket ve Müşteri Bilgileri |
| Demografik ve Ekonomik Veriler |
| Gayrimenkulün Mülkiyet Hakkı ve İmar Bilgileri |
| Gayrimenkulün Konum Analizi |
| Gayrimenkulün Fiziksel Bilgileri |
| SWOT Analizi |
| Değerlemede Kullanılan Yaklaşımların Analizi |
| Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyü Açısından Değerlendirme |
| Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi ve Sonuç |
| DEĞERLEME ÇALIŞMASINA İLİŞKİN BİLGİLER | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| RAPOR TÜRÜ | Standart | ||||
| MÜLKİYET DURUMU | Tam mülkiyet | ||||
| DEĞERLEMENİN AMACI | Değerleme çalışması, ilgili gayrimenkullerin yıl sonu ekspertiz değerinin tespitine esas hazırlanmıştır. |
||||
| ÖZEL VARSAYIMLAR | Değerleme çalışmasını etkileyen herhangi özel bir varsayım bulunmamaktadır. | ||||
| KISITLAMALAR | Değerleme çalışmasını etkileyen herhangi bir kısıtlama bulunmamaktadır. | ||||
| MÜŞTERİ TALEBİ | Değerleme çalışması kapsamında herhangi bir müşteri talebi bulunmamaktadır. |
||||
| ANA GAYRİMENKULE İLİŞKİN BİLGİLER | |||||
| ADRES | Alemdar Mah. Ankara Caddesi No: 4 Fatih/İstanbul | ||||
| TAPU KAYDI | İstanbul ili, Fatih ilçesi, Alemdar Mahallesi, 33 ada 32 no.lu parsel | ||||
| ARSA YÜZ ÖLÇÜMÜ | 898,17 m2 | ||||
| İMAR DURUMU | T2 Ticaret Alanı | Hmax: 9,50 m. | |||
| EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM | Ticaret Alanı | ||||
| YAPIYA İLİŞKİN BİLGİLER | |||||
| MEVCUT FONKSİYONLAR | Banka binası | ||||
| İNŞAAT ALANI | Toplam İnşaat Alanı 1.480 m² (Banka Binası) |
||||
| DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER | |||||
| KULLANILAN YAKLAŞIM | Pazar Yaklaşımı |
| DEĞER TARİHİ | 27.12.2024 | ||
|---|---|---|---|
| KUR BİLGİSİ (26.12.2024) | 1 USD Alış: 35,2033 TL | 1 USD Satış: 35,2667 TL | |
| PAZAR DEĞERİ (KDV HARİÇ) | 220.520.000.-TL | 6.252.924.-USD |
Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
RAPOR, ŞİRKET ve MÜŞTERİ BİLGİLERİ
Bu değerleme raporu, Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. için şirketimiz 27.12.2024 tarihinde, 2024A958 rapor numarası ile tanzim edilmiştir.
Bu rapor, İstanbul ili, Fatih ilçesi, Alemdar Mahallesi, 33 ada, 32 no.lu parsel üzerinde yer alan banka binasının 27.12.2024 tarihli pazar değerinin, Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan gayrimenkul değerleme raporudur.
Bu değerleme raporu, Uluslararası Değerleme Standartları doğrultusunda tanzim edilmiş olup 31.08.2019 tarih 30874 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'in 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Konu değerleme çalışması; ilgili gayrimenkulün güncel yıl sonu ekspertiz değerinin tesptine esas hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu, gayrimenkulün mahallinde yapılan inceleme sonucunda ilgili kişi – kurum – kuruluşlardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak, Sorumlu Değerleme Uzmanı Ozan KOLCUOĞLU (Lisans No:402293) kontrolünde, Sorumlu Değerleme Uzmanı Doğuşcan IĞDIR (Lisans No: 404244) tarafından hazırlanmıştır. Değerleme raporunun hazırlanmasına Ali Baver GÜLER yardım etmiştir. Rapora yardım eden bilgisi bilgi amaçlı belirtilmiştir.
Bu değerleme raporu için, şirketimizin değerleme uzmanları 23.12.2024 tarihinde çalışmalara başlamış ve 27.12.2024 tarihinde değerleme çalışmalarını tamamlayarak raporu hazırlamışlardır. Bu sürede gayrimenkul mahali ile ilgili resmi dairelerde incelemeler ve ofis çalışması yapılmıştır.
Bu değerleme raporu, şirketimiz ile Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 15.10.2024 tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu, İstanbul ili, Fatih ilçesi, Alemdar Mahallesi, 33 ada, 32 no.lu parsel üzerinde yer alan banka binasının 27.12.2024 tarihli pazar değerinin, Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanmıştır.
Müşterinin değerleme çalışmasını etkileyen herhangi bir talebi bulunmamaktadır.
Değerleme çalışmasını genel anlamda olumsuz yönde etkileyen bir faktör yoktur.
| Rapor | Rapor Tarihi | Rapor Numarası | Raporu Hazırlayanlar | KDV Hariç Toplam Değeri (TL) |
|---|---|---|---|---|
| Rapor 1* | 16.08.2013 | 2013A676 | Ozan KOLCUOĞLU | 14.208.000 |
| Hüsniye BOZTUNÇ | ||||
| Rapor 2 * | 24.02.2016 | 2016REV73 | Simge SEVİN AKSAN | 17.760.000 |
| Ozan KOLCUOĞLU |
* Söz konusu raporlar 33 ada 22 no.lu parsel için hazırlanmış olup parsele ifraz işlemi uygunlanmış ve yüz ölçümünde değişiklik meydana gelmiştir.
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş., Ömer Avni Mahallesi Karun Çıkmazı Sokak No:2/1 Beyoğlu-İstanbul adresinde faaliyet göstermekte olup 13.11.2002 tarih ve 5676 sayılı Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanan Şirket Ana Sözleşmesine göre Ekspertiz ve Değerlendirme olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacıyla 300.000 Türk Lirası sermaye ile kurulmuştur. (Ticaret Sicil No: 485935 - Mersis No: 0859033992100010)
Şirketimiz, Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 03.02.2003 tarih ve KYD-66/001347 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
Ayrıca şirketimiz, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun 17.12.2009 tarih ve 3469 sayılı kararı ile "Gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti verme yetkisi almıştır.
Şirketimiz 17.03.2011 tarihi itibarıyla, uluslararası meslek kuruluşu olan RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) tarafından "Regulated by RICS" statüsüne alınmıştır.
Şirketimiz, BSI (BSI Eurasia Yönetim Sistemleri Belgelendirme Ltd. Şti.) tarafından verilen ISO 9001:2015 Kalite Belgesi'ne sahiptir.
Şirket web adresi: www.tskbgd.com.tr
Bu değerleme raporu, Finanskent Mah. Finans Cad. B Blok No:44/B Ümraniye/İstanbul adresinde faaliyet gösteren Ziraat GYO A.Ş. için hazırlanmıştır.
Şirket Unvanı: Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Şirket Adresi: Osmanağa Mahallesi, Rıhtım Caddesi, Ziraat Bankası Blok No:4, Kadıköy İstanbul
Şirket Amacı: Ülkemiz gayrimenkul sektörünün gelişimine ivme kazandıracak ve Türkiye için katma değer oluşturacak projeler ile sektöründe öncü şirketler arasında yer almak, yüksek yatırım değeri sunan özgün projeler geliştirerek istikrarlı bilanço büyümesi gerçekleştirmek, kurumsal değerleri ve yönetim anlayışıyla sektöründe örnek bir kurum olmak ve hissedarlarına en yüksek getiriyi kazandıracak değer artıran projeleri hayata geçirmektir.
Sermayesi: 4.693.620.000,00.-TL Halka Açıklık: %18,94
Telefon: +90 216 369 77 72-73
e-posta : [email protected]
RA 8
DEMOGRAFİK VE EKONOMİK VERİLER
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) verilerine göre 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla Türkiye nüfusu 85.372.377 kişidir. 2023 yılında Türkiye'de ikamet eden nüfus bir önceki yıla göre 92.824 kişi (%0,001 oranında) artmıştır. Nüfusun %50,1'ini (42.734.071 kişi) erkekler, %49,9'unu (42.638.306 kişi) ise kadınlar oluşturmaktadır. Hane halkı büyüklüğünün ise son beş yılda ortalama 3,2 olduğu görülmüştür.
Aşağıdaki tablo ve grafiklerde, ADNKS verilerine göre, Türkiye için yaş grubuna göre nüfus dağılımı ve eğitim durumu gösterilmiştir.
2023 yılında, Türkiye nüfusunun %18,34'inin ikamet ettiği İstanbul, 15.655.924 kişi ile en çok nüfusa sahip olan il olmuştur. İstanbul nüfusu, 2023 yılında yaklaşık binde 16 oranında azalış göstermiştir. Hane halkı büyüklüğünün ise son beş yılda ortalama 3,15 olduğu görülmüştür. Aşağıdaki tablo ve grafiklerde, ADNKS verilerine göre, İstanbul ili için yaş grubuna göre nüfus dağılımı ve eğitim durumu gösterilmiştir.
Ülke Nüfusu-İstanbul Nüfusu İstanbul Nüfusu
2024 ikinci çeyrekte gayri safi yurtiçi hasıla (GSYH) takvim ve mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre çeyreklik bazda %0,1 artmıştır. Böylece yıllık büyüme hızı takvim etkisinden arındırılmış veride %5,4'ten %2,8'e inmiştir. Arındırılmamış seride yıllık büyüme oranı ise %5,3'ten %2,5'e gerilemiştir. Dolar bazında yıllıklandırılmış GSYH 2024 yılının ikinci çeyreğinde 1 trilyon 201,6 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmiştir. Harcamalar tarafında özel sektör tüketiminden gelen katkı azalırken net dış talebin büyümeye pozitif katkısı sürmüştür.
Eylül ayında tüketici fiyat endeksi (TÜFE) aylık bazda %3,0 artarken yıllık bazda ağustos ayındaki %52,0'dan %49,4'e inmiştir. Ana eğilim göstergelerindeki yükseliş fiyat baskısındaki hafiflemenin duraksamış olabileceğini ortaya koymuştur. Eylül ayında manşet rakama en yüksek katkı konut ve gıda gruplarından gelmiştir. Yurtiçi üretici fiyat endeksi (Yi-ÜFE) aylık bazda %1,4 artarken yıllık bazda ağustos ayındaki %35,8'den %33,1'e inmiştir. Böylece TÜFE ile ÜFE yıllık arasındaki makas 16,3 yüzde puan olmuştur.
Ağustos ayında yıllık bazda ihracatta yükseliş yavaşlarken ithalatta daralma sürmüştür. İhracat yıllık bazda %2,3 artarak 22,0 milyar dolar olurken ithalat %10,7 düşerek 27,0 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmiştir. Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış verilerde Ağustos'ta ihracat aylık bazda %1,8 yükselirken ithalatta %2,7 artış kaydedilmiştir. 2023 Ağustos'ta %71,2 olan ihracatın ithalatı karşılama oranı 2024'ün aynı ayında %81,5'e çıkmıştır. Dış ticaret açığı ise 8,7 milyar dolardan 5,0 milyar dolara inmiştir.
1 TSKB A.Ş.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
GAYRİMENKULÜN MÜLKİYET HAKKI VE İMAR BİLGİLERİ
| İli | İstanbul |
|---|---|
| İlçesi | Fatih |
| Mahallesi | Alemdar |
| Köyü | - |
| Sokağı | - |
| Mevki | Mahmudiye |
| Ada No | 33 |
| Parsel No | 32 |
| Ana Gayrimenkulün Niteliği | Bahçeli Dükkan |
| Ana Gayrimenkulün Yüz Ölçümü | 898,17 m² |
| Malik / Hisse | Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. / Tam |
Değerleme uzmanının tapu kayıtlarını inceleme çalışması, gayrimenkulün mülkiyetini oluşturan hakları ve bu haklar üzerindeki kısıtlamaları tespit etmek amacı ile yapılır.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Web Tapu Hizmetleri'nden 25.12.2024 tarih, saat 14:45 itibarıyla alınan TAKBİS kayıtlarına göre değerleme konusu taşınmaz üzerinde aşağıdaki takyidat kayıtları bulunmaktadır;
Değerleme konusu gayrimenkuller üzerinde, T.E.K. Genel Müdürlüğü lehine kira sözleşmesi bulunmakta olup kayıt, ilgili kurumun rutin uygulamalarındandır. Konu gayrimenkule ilişkin takyidat kayıtlarında, devredilebilmelerine ilişkin bir sınırlama bulunmamaktadır.
Değerleme konusu gayrimenkule ilişkin takyidat kayıtlarının, taşınmazın değerine etkisi bulunmamaktadır.
| TAPU KAYIT BİLGİSİ | |||
|---|---|---|---|
| Zemin Tipi: | AnaTasinmaz | Ada/Parsel: | 33/32 |
| Tasınmaz Kimlik No: | 131714177 | AT Yüzölcüm(m2): | 898.17 |
| il/ilce: | İSTANBUL/FATİH | Bağımsız Bölüm Nitelik: | |
| Kurum Adı: | Fatih | Bağımsız Bölüm Brüt | |
| Mahalle/Köy Adı: | ALEMDAR Mah. | YüzÖlcümü: | |
| Mevkii: | MAHMUDİYE | Bağımsız Bölüm Net YüzÖlcümü: |
|
| Cilt/Sayfa No: | 8/1051 | ||
| Kayıt Durum: | Aktif | Blok/Kat/Giris/BBNo: | |
| Arsa Pay/Payda: | |||
| Ana Taşınmaz Nitelik: | BAHCELİ DÜKKAN |
| S/B/I | Acıklama | Malik/Lehtar | Tesis Kurum Tarih- Yevmiye |
Terkin Sebebi- Tarih- Yevmiye |
|---|---|---|---|---|
| Beyan | Diğer (Konusu: YOLDAN İHDAS EDİLMESİNE UYGUNLUK) Tarih: 01/01/1900 Sayı: - ( Şablon: Diğer) |
(SN:6615718) ISTANBUL 4 NUMARALI KÜLTÜR VE TABIAT VARLIKLARINI |
||
| 1/3 |
| KORUMA BÖLGE müdürlüğü VKN:9220035286 |
||||
|---|---|---|---|---|
| Beyan | 1. derecede korunması gerekli taşınmaz kültür varlığıdır.( Şablon: Kültür Ve Tabiat Varlıklarının Gruplanmasına Yönelik Belirtme.) |
Fatih - 17-12-2020 15:24 - 34162 |
||
| Beyan | GURUP KORUNMASI GEREKLİ KÜLTÜR VARLIĞIDIR. 21/06/2004 YEV:3408(Sablon: Kültür ve Tabiat Varlıklarının Belirtilmesi (1. ve 2. Grup - Harctan Muaf)) |
Fatih 2. Bölge (Kapatildi) $-21 - 06 - 200400:00$ $-3408$ |
| (Hisse) Sistem N o |
Malik | El Birliği No. |
Hisse Pay/ Payda |
Metrekare | Toplam Metrekare |
Edinme Sebebi-Tarih- Yevmiye |
Terkin Sebebi- Tarih-Yevmiye |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 797306755 | (SN:8049480) ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM SİRKETİ |
57905/107 342 |
484.51 | 898.17 | İfraz İslemi (TSM) 24-01-2024 3040 |
||
| 797306756 | (SN:8049480) ZIRAAT GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM SİRKETİ |
49437/107 342 |
413.66 | 898.17 | İfraz İslemi (TSM) 24-01-2024 3040 |
| S/B/I | Acıklama | Kısıtlı Malik (Hisse) Ad Sovad |
Malik/Lehtar | Tesis Kurum Tarih- Yevmiye |
Terkin Sebebi- Tarih- Yevmiye |
|---|---|---|---|---|---|
| Serh | İSTANBUL ELEKTİRİK İSLERİ UMUM MÜDÜRLÜĞÜ LEHİNE SENELİĞİ 24 |
ZIRAAT GAYRIMENKU |
(SN:5797464) İSTANBUL ELEKTİRİK İŞLERİ UMUM MÜDÜRLÜĞÜ VKN: |
Fatih 2. Bölge (Kapatildi) |
|
| 2/3 |
| LİRADAN 5 SENE MÜDDETLE KİRA MUKAVELESİ 30/06/1939 YEV:2361 |
L YATIRIM ORTAKLIĞI ANONIM SİRKETİ VKN |
$-30-06-193900:00$ $-2361$ |
|||
|---|---|---|---|---|---|
| Serh | T.E.K GENEL MÜDÜRLÜĞÜ LEHİNE 24/12/1990 TARİHİNDEN İTİBAREN 99 YIL MÜDDETLE KİRA SERHİ 14/01/1991 YEV:184 |
ZİRAAT GAYRIMENKU LYATIRIM ORTAKLIĞI ANONIM SİRKETİ VKN |
(SN:5641) TÜRKİYE ELEKTRİK KURUMU (TEK) VKN:8790304314 |
Fatih 2. Bölge (Kapatildi) $-14-01-199100:00$ $-184$ |
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Web Tapu Hizmetleri'nden 25.12.2024 tarih, saat 14:45 itibarıyla alınan TAKBİS kaydı incelemelere göre son üç yıl içerisinde değerleme konusu taşınmaz üzerinde herhangi bir alım satım işlemi gerçekleşmemiştir. 24.01.2024 tarih, 3040 yevmiye no.lu ifraz işlemi (TSM) gerçekleşmiştir.
İmar durumu, imar planlarında belirlenen fonksiyon ve yapılaşma şartları doğrultusunda parselin kullanım koşullarını belirtir. İmar planlarına göre belirlenen kullanım koşulları, plan notlarında yer alan hükümler ve ilgili yönetmeliklerle birlikte değerlendirilmektedir. Bu doğrultuda, değerleme uzmanı tarafından ilgili resmi kurumlarda incelemeler yapılarak parselin imar durumu tespit edilir.
Değerleme konusu taşınmaz yoğun ticari faaliyetlerin bulunduğu bir bölge içinde kalmakta olup taşınmazın yakın çevresinde bitişik nizamlı, 6-7 katlı yapılar yer almaktadır.
Fatih Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünde 23.12.2024 tarihinde yapılan incelemeler sonucunda edinilen bilgilere göre değerleme konusu taşınmazın imar durumu bilgileri aşağıda belirtilmiştir.
Plan Adı: 1/1.000 ölçekli "Fatih İlçesi Kentsel, Tarihi, Kentsel Arkeolojik, 1. Derece Arkeolojik Sit Alanı Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı"
Plan Onay Tarihi: 04.10.2012
Lejandı: 2. Derece Ticaret Alanı – T2
• Hmaks: 9,50
* Konu parsel 04.10.2012 onay tarihli, 1/1.000 ölçekli "Fatih İlçesi Kentsel, Tarihi, Kentsel Arkeolojik, 1. Derece Arkeolojik Sit Alanı Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı" kapsamında 2. derece koruma bölgesinde kalmaktadır. İlgili plana ait plan notlarına göre; 2. derece koruma bölgesinde kalan alanlardaki taşınmazlarda uygulama yapılması halinde ilgili koruma kurulundan onay alınması gerekmektedir. Söz konusu onay gerekliliği, gerçekleştirilecek uygulama için risk teşkil etmemekle birlikte, uygulama aşamasına işlem adımı eklenmesine neden olmaktadır. Söz konusu binanın onay ve işlem süreçlerinin, koruma kurulundan onay veya görüş gerektirmeyen binalara göre daha uzun süreceği düşünülmektedir. Bu durumun taşınmazın değeri üzerinde herhangi bir etkisi olmayacağı, tadilat gerektirmesi halinde ilave bir süre alacağı düşünülmektedir.
Değerleme konusu taşınmazın konumlu olduğu parsel, 04.10.2012 onay tarihli, 1/1.000 ölçekli "Fatih İlçesi Kentsel, Tarihi, Kentsel Arkeolojik, 1. Derece Arkeolojik Sit Alanı Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı" kapsamında "2. Derece Ticaret Alanı- T2" lejandında kalmakta olup parselin imar durumunda son üç yıllık dönemde herhangi bir hukuki değişiklik meydana gelmemiştir.
3.6 Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına ve Yapı Kullanma İzin Belgelerine İlişkin Bilgiler
Fatih Belediyesi'nde 23.12.2024 tarihinde yapılan incelemelere göre taşınmaza ilişkin yasal belgeler aşağıda belirtilmiştir.
| Yasal Belge | Tarih | No | Alan (m²) | Veriliş Amacı | Açıklama |
|---|---|---|---|---|---|
| Onaylı Mimari Proje |
14.01.1987 | 6590 | 1.480 | Yeni Yapı | Banka Şubesi için düzenlenmiştir. |
| Yapı Ruhsatı | 29.11.1988 | C:3-S:44 | 1.480 | Yeni Yapı | Banka Şubesi için düzenlenmiştir. |
| Yapı Kullanma İzin Belgesi |
17.01.1990 | - | 1.480 | Yeni Yapı | Banka Şubesi için düzenlenmiştir. |
Değerleme konusu taşınmazın üzerinde bulunan yapı 29.06.2001 tarihinden önce inşa edilmiş olduğu için, 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun'a tabi değildir.
3.7 Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklamalar
Değerleme konusu gayrimenkul için riskli yapı tespiti yapılmamış olup yapıya ait alınmış herhangi bir durdurma kararı ve yıkım kararı bulunmamaktadır.
3.8 İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Yapılan incelemeye göre taşınmaza ilişkin; 14.01.1987 tarih 6590 sayılı "Mimari Proje" ve 17.01.1990 tarihli "Yapı Kullanma İzin Belgesi" mevcuttur. Taşınmaz, iskanlı olup cins tashih işlemini gerçekleştirerek yasal süreçlerinin tamamlamıştır.
Değerleme konusu taşınmaza ait 11.11.2019 tarihli M2934A4EB128 numaralı D sınıfı Enerji Kimlik Belgesi bulunduğu tespit edilmiştir.
3.10 Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere İlişkin Bilgiler (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.)
Değerleme konusu 33 ada 32 no.lu parsel üzerinde yer alan banka binasının 2. ve 3. katlarına yönelik olarak yapılmış 01.03.2022 tarihli bir kira sözleşmesi bulunmaktadır.
3.11 Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye ilişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama
Söz konusu değerleme çalışması kapsamında, proje değerleme çalışması yapılmamıştır.
Gayrimenkulün açık adresi: Alemdar Mah. Ankara Caddesi No: 4 Fatih/İstanbul
Değerleme konusu taşınmaz kültür ve turizm merkezi niteliğinde olan Tarihi Yarımada bölgesi içinde konumlanmakta olup bölge İstanbul'un en eski yerleşim alanlarından biridir. Söz konusu bölge oldukça merkezi bir konumda olup bilinirliği oldukça yüksektir.
Değerleme konusu taşınmaz, geleneksel ticaret merkezi niteliğinde olan Fatih ilçesi, Tarihi Yarımada olarak bilinen Cağaloğlu bölgesinde yer almaktadır. İstanbul'un erişimi en kolay ilçelerinden biri olan Fatih ilçesinin kimliğini tarihi dokusu ve bu dokuyla bütünleşen ticaret yapıları oluşturmakta olup ilçe merkezinin gelişimi de geleneksel ticarete ve turizme göre şekillenmiştir. Cağaloğlu bölgesinde çok sayıda işhanı, banka şubesi, dükkan, otel ve tarihi yapı bulunmaktadır. Ticari aktivite çeşitliliği oldukça yüksek olan bölgede işhanları çeşitli ürün gruplarında özelleşmiştir.
Değerleme konusu taşınmazın konumlu olduğu Ankara Caddesi gibi yaya ve ticari yoğunluğun yüksek olduğu merkezlere oldukça yakın konumda yer almaktadır. Söz konusu taşınmazın konumlu olduğu cadde boyu çok sayıda tarihi yapılar, hanlar ve oteller bulunmaktadır.
Değerleme konusu taşınmazın konumlandığı bölge, İstanbul'un eski ticaret merkezlerinden biridir. Konu taşınmazın yakın çevresinde çok sayıda ticari-turistik ünite, eski iş hanları ve önemli tarihi yapılar bulunmaktadır. Ayrıca, konu taşınmazın yer aldığı lokasyonda otel olarak kullanılan çok sayıda tarihi bina, İran Konsolosluğu, İstanbul Erkek Lisesi, İstanbul Valiliği, Tarihi Cağaloğlu Hamamı gibi yapılar bulunmaktadır.
Konu taşınmazın üzerinde konumlu olduğu Ankara Caddesi, çok çeşitli ulaşım imkanlarına sahip olduğundan konu taşınmaza toplu taşıma ve özel araçla ulaşım, D-100 Karayolu'na yakınlığı sebebiyle oldukça kolaydır. Çok sayıda otobüs hattının yanında tramvay hattı da belirtilen cadde üzerinde bulunmaktadır. Ayrıca, şehir içi ulaşım konusunda oldukça önemli bir kesişim noktası olan Yenikapı istasyonu, konu taşınmaza oldukça yakın bir noktada konumludur.
| Yer | Mesafe (~) |
|---|---|
| Ankara Caddesi | 5 m |
| Sirkeci İstasyonu | 550 m |
| Galata Köprüsü | 1,30 km |
| 15 Temmuz Şehitler Köprüsü | 18,9 km |
| İstanbul Havalimanı | 41,0 km |
| Sabiha Gökçen Havalimanı | 45,0 km |
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
GAYRİMENKULÜN FİZİKSEL BİLGİLERİ
5.1 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Tanımı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz, İstanbul ili, Fatih İlçesi, Alemdar Mahallesi, 33 ada, 32 parsel no.lu, "Bahçeli Dükkan" vasıflı, 898,17 m² yüz ölçümlü gayrimenkuldür. Değerleme konusu taşınmaz "Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi" mülkiyetindedir.
Değerleme konusu parsel hafif eğimli bir topoğrafik yapıya sahip dörtgen benzer formlu bir parseldir. Parselin Ankara Caddesi'ne yaklaşık 32 m cephesi bulunmaktadır. Söz konusu gayrimenkul üzerinde değerleme konusu Ziraat Bankası Binası bulunmaktadır.
Değerleme konusu taşınmaz yasal evraklarına ve mevcut duruma göre; 2 bodrum kat + zemin kat + 3 normal kat olmak üzere toplamda 6 kattan oluşmaktadır. Değerleme konusu taşınmazın 2. ve 1. bodrum katlar, zemin kat ve 1. katı Ziraat Bankası Cağaloğlu Şubesi tarafından kullanılırken, 2. ve 3. normal katları mevcut durumda tadilat aşamasındadır. Konu taşınmazın 3. normal katında yaklaşık 20 m2alanlı açık balkon bulunmaktadır.
Değerleme konusu taşınmazın yasal ve mevcut durumdaki alansal ve fonksiyonel dağılımı aşağıda belirtilmiştir.
| Kat | Yasal ve Mevcut Alan (m2 ) |
Kullanım Durumu |
|---|---|---|
| 2. Bodrum Kat | 250,00 | Arşiv, kazan dairesi, server odası ve ortak alanlar |
| 1. Bodrum Kat | 250,00 | Arşiv, kiralık kasalar ve ortak alanlar |
| Zemin Kat | 250,00 | Ziraat Bankası gişe alanı, ofisler, Wc ve ortak alanlar |
| 1. Normal Kat | 250,00 | Ziraat Bankası bireysel - ticari işlemler, ofisler, mutfak, Wc ve ortak alanlar |
| 2. Normal Kat | 250,00 | Tadilat çalışması yapılmakta, kullanılmıyor |
| 3. Normal Kat | 230,00 | Tadilat çalışması yapılmakta, kullanılmıyor |
| TOPLAM | 1.480,00 |
Konu taşınmazın komşu parselinde yer alan otel olarak faaliyette bulunan yapının bir bölümü değerleme konusu taşınmazın yer aldığı parsel sınırları içerisinde bulunmakta olup ilgili kısım otele dahil olduğu için söz konusu bölüm bu rapor kapsamında değerlendirilmemiş olup Ziraat GYO için firmamız tarafından hazırlanan 2024A1227 no.lu rapor kapsamında dikkate alınmıştır.
| Bina Adı | Banka Binası |
|---|---|
| İnşaat Tarzı | Betorname |
| İnşaat Nizamı | Blok nizam |
| Ana Gayrimenkulün Kat Adedi | 2 bodrum kat+zemin kat +3 normal |
| Bina Toplam İnşaat Alanı | kat 1.480 m² (Yasal ve mevcut durum) |
| Yaşı | 36 (Yapı Ruhsatına göre) |
| Dış Cephe | Sıva üzeri boya |
| Elektrik / Su / Kanalizasyon | Şebeke |
| Isıtma Sistemi | Merkezi sistem ve klima sistemi |
| Havalandırma Sistemi | Mevcut |
| Asansör | 1 Adet Mevcut (Asansör Boşluğu) |
| Jeneratör | Mevcut |
| Yangın Merdiveni | Mevcut |
| Park Yeri | Mevcut değil |
Değer takdirinde taşınmazın aşağıda belirtilen iç mekân inşaat ve teknik özelliklerine ait veriler dikkate alınmıştır.
| Bina Adı | Banka Binası | |
|---|---|---|
| Alanı | 1.480,00 m² (Toplam bina alanı) | |
| Kullanım Amacı | Banka (Yasal ve mevcut durum) | |
| Zemin | Ofis hacimlerinde parke, bodrum katlarda ve diğer alanlarda seramik |
|
| Duvar | Boya | |
| Tavan | Sıva üzeri boya | |
| Aydınlatma | Zemin ve normal katlarda spot armatür; bodrum katlarda floresan |
5.4 Varsa Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler
Yapılan incelemeye göre taşınmaza ilişkin; 14.01.1987 tarih 6590 sayılı "Mimari Proje" ve 17.01.1990 tarihli "Yapı Kullanma İzin Belgesi" mevcuttur.
5.5 Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişiklikleri 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21'nci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz üzerinde yer alan binanın onaylı mimari projesine aykırılıkları bulunmamaktadır.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
• Ekonomideki arz talep dalgalanmaları tüm sektörleri etkilediği gibi gayrimenkul sektörünü de etkilemektedir.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında üç farklı değerleme yaklaşımı bulunmaktadır. Bu yaklaşımlar sırasıyla "Pazar Yaklaşımı", "Maliyet Yaklaşımı" ve "Gelir Yaklaşımı"dır. Her üç yaklaşımın Uluslararası Değerleme Standartları'nda yer alan tanımları aşağıda yer almaktadır.
Pazar yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, değerleme konusu varlıkla fiyat bilgisi mevcut olan aynı veya benzer varlıklar ile karşılaştırmalı olarak belirlenmesini sağlar.
Pazar yaklaşımında atılması gereken ilk adım, aynı veya benzer varlıklar ile ilgili pazarda kısa bir süre önce gerçekleşmiş olan işlemlerin fiyatlarının göz önünde bulundurulmasıdır. Az sayıda işlem olmuşsa, bu bilgilerin geçerliliğini saptamak ve kritik bir şekilde analiz etmek kaydıyla, benzer veya aynı varlıklara ait işlem gören veya teklif verilen fiyatları dikkate almak uygun olabilir. Gerçek işlem koşulları ile değer esası ve değerlemede yapılan tüm varsayımlar arasındaki farklılıkları yansıtabilmek amacıyla, başka işlemlerden sağlanan fiyat bilgileri üzerinde düzeltme yapmak gerekli olabilir. Ayrıca değerlemesi yapılan varlık ile diğer işlemlerdeki varlıklar arasında yasal, ekonomik veya fiziksel özellikler bakımından da farklılıklar olabilir.
Maliyet yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, bir alıcının, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla belirlenmesini sağlar.
Bu yaklaşım, pazardaki bir alıcının gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, değerlemesi yapılan varlığa ödeyeceği fiyatın, eşdeğer bir varlığın ister satın alma ister yapım yoluyla maliyetinden fazla olmayacağı ilkesine dayanmaktadır. Değerlemesi yapılan varlıkların cazibesi, yıpranmış veya demode olmaları nedeniyle, genellikle satın alınabilecek veya yapımı gerçekleştirilebilecek alternatiflerinden daha düşüktür. Bunun geçerli olduğu hallerde, kullanılması gereken değer esasına bağlı olarak, alternatif varlığın maliyeti üzerinde düzeltmeler yapmak gerekebilir.
Gelir yaklaşımı ana başlığı altında değeri belirleyebilmek için farklı yöntemler kullanılmakta olup bunların tümünün ortak özelliği, değerin hak sahibi tarafından fiilen elde edilmiş gerçek veya elde edilebilecek tahmini gelirlere dayanıyor olmasıdır.
Bir yatırım amaçlı gayrimenkul için gelir, kira şeklinde olabilirken, sahibi tarafından kullanılan binada mülk sahibinin eşdeğer bir mekânı kiralamak için katlanacağı maliyete dayanan varsayımsal bir kira (veya tasarruf edilen kira) olabilir. Tanımlanan nakit akışları daha sonra bir kapitalizasyon sürecine tabi tutularak değer belirlemesinde kullanılır. Sabit kalması beklenen gelir akışları, genellikle kapitalizasyon oranı olarak adlandırılan tek bir çarpan kullanılarak kapitalize edilebilir. Bu rakam, paranın zaman maliyeti ile mülkiyet risklerini ve getirilerini yansıtması beklenen, yatırımcı için getiriyi veya "verimi"; mülkü kendi kullanan bir mülk sahibi için ise kuramsal bir getiriyi temsil eder.
Konu değerleme çalışmasında rapor sonuç değeri olarak "Pazar Değeri" takdir edilmiş olup Uluslararası Değerleme Standartları'na göre değer tanımı aşağıdaki gibidir.
Pazar Değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Bu değerleme çalışmasında, değerleme konusu taşınmaz üzerinde yer alan binanın satışa emsal olabilecek gayrimenkul bilgilerine ulaşılabiliyor olması, yakın çevresindeki gayrimenkullerin pazar yaklaşımına göre el değiştiriyor olması dikkate alınarak "Pazar Yaklaşımı"; gayrimenkulün "Bina" niteliğine sahip olması nedeniyle kira getirisinin olma potansiyeli ve çevresinde kiralık benzer gayrimenkul bilgilerine ulaşılabiliyor olması nedeniyle "Gelir Yaklaşımı" uygulanmıştır. Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede taşınmazlar maliyetleri dikkate alınarak el değiştirmediği "Maliyet Yaklaşımı" ile değerleme yapılmasının doğru sonuç vermeyeceği düşünüldüğünden bu yaklaşım kullanılmamıştır.
Mevcut ekonomik koşulların, gayrimenkul piyasasının analizi, mevcut trendler ve dayanak veriler ile bunların gayrimenkulün değerine etkileri her bir yaklaşım kapsamında değerlendirilmiştir. Konu taşınmazın konumlu olduğu bölgedeki sektörlerin güncel durumu, mevcut ekonomik koşullar ve piyasa analizi yapılmış olup bu verilerin taşınmaza olumlu / olumsuz etkileri tespit edilmiştir. Tespit edilen etkiler değer takdirinde göz önünde bulundurulmuş, taşınmazın değerine yansıtılmıştır.
Gayrimenkulün yakın çevresinde yapılan araştırmalar sonucunda konu gayrimenkule emsal teşkil edebilecek aşağıdaki emsal bilgilerine ulaşılmıştır.
| SATIŞ KARŞILAŞTIRMA TABLOSU | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| İrtibat Bilgisi | Remax Pusula Halim Kılıç 0 (532) 321 11 43 |
Arsel Erginbaş Ünal 0 (532) 352 12 54 |
Coldwell Banker Muhammet Selman Tunca 0 (507) 159 43 29 |
Esra Taşkapılı 0 (530) 767 74 75 |
||
| Karşılaştırılan Etmenler | 1 | 2 | 3 | 4 | ||
| Satış Fiyatı (TL) | 335.000.000 | 76.000.000 | 210.000.000 | 340.000.000 | ||
| Alanı (m²) | 3.500 | 510 | 1.334 | 1.650 | ||
| Birim Fiyatı (TL/m²) | 95.714 | 149.020 | 157.421 | 206.061 | ||
| Satış Durumu | Satılık | Satılık | Satılık | Satılık | ||
| Piyasa Düzeltmesi | 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| ma Yönelik | Pazarlık Payı | -10% | -10% | -10% | -15% | |
| meler | Mülkiyet Durumu | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | |
| 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| Düzelt m-Satı |
Satış Koşulları | Standart | Standart | Standart | Standart | |
| 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| Alı | Yenileme Masrafları | Oldukça Niteliksiz | Niteliksiz | Benzer Nitelikte | Çok Nitelikli | |
| 30% | 10% | 0% | -20% | |||
| Konum | Daha Dezavantajlı | Dezavantajlı | Kısıtlı Derecede Dezavantajlı | Dezavantajlı | ||
| 15% | 10% | 5% | 10% | |||
| maza Yönelik | Kullanım Alanı | Daha Büyük | Küçük | Benzer | Benzer | |
| meler | 15% | -10% | 0% | 0% | ||
| Bina Yaşı | 68 | 25 | 40 | 40 | ||
| Düzelt | 24% | -6% | 4% | 4% | ||
| Bulunduğu Kat/Manzara | Avantajlı | Daha Dezavantajlı | Kısıtlı Derecede Dezavantajlı | Benzer | ||
| Taşın | -10% | 15% | 5% | 0% | ||
| Konfor Koşulları | Avantajlı | Avantajlı | Avantajlı | Avantajlı | ||
| -10% | -10% | -10% | -10% | |||
| Düzeltilmiş Değer | 149.837 | 145.612 | 147.630 | 146.006 |
• Değerleme konusu taşınmazın konumlu olduğu cadde ve yakın çevresinde yapılan araştırmalar sonucunda taşınmazla benzer niteliğe sahip ticari binaların birim satış değerlerinin konum, görünürlük ve reklam kabiliyeti, bina yaşı, kat sayısı gibi etkenlere göre değişiklik gösterdiği, buna istinaden konu taşınmazın birim satış değerinin 145.000-150.000.-TL aralığında olabileceği tespit edilmiştir.
| KİRA KARŞILAŞTIRMA TABLOSU | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| İrtibat Bilgisi | Esra Taşkapılı 0 (530) 767 74 75 |
Şehriban Altındaş 0 (532) 244 55 94 |
Aynur Demiroğlu 0 (543) 818 85 34 |
||||
| Karşılaştırılan Etmenler | 1 | 2 | 3 | ||||
| Kira Fiyatı (TL/ay) | 850.000 | 380.000 | 480.000 | ||||
| Alanı (m²) | 1.650 | 844 | 810 | ||||
| Birim Fiyatı (TL/m²/ay) | 515 | 450 | 593 | ||||
| Kiralama Durumu | Teklif almış / Yakın zaman önce | Kiralık | Kiralık | ||||
| Piyasa Düzeltmesi | 0% | 0% | 0% | ||||
| ma Yönelik | Pazarlık Payı | -2% | -5% | -8% | |||
| meler | Mülkiyet Durumu | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | |||
| 0% | 0% | 0% | |||||
| Düzelt m-Satı |
Kiralama Koşulları | Standart | Standart | Standart | |||
| 0% | 0% | 0% | |||||
| Alı | Yenileme Masrafları | Benzer Nitelikte | Benzer Nitelikte | Benzer Nitelikte | |||
| 0% | 0% | 0% | |||||
| Konum | Kısıtlı Derecede Dezavantajlı | Daha Dezavantajlı | Dezavantajlı | ||||
| 5% | 15% | 10% | |||||
| maza Yönelik | Kullanım Alanı | Kısıtlı Derecede Büyük | Küçük | Küçük | |||
| meler | 5% | -10% | -10% | ||||
| Bina Yaşı | 50 | 80 | 15 | ||||
| Düzelt | 11% | 32% | -13% | ||||
| Bulunduğu Kat/Manzara | Benzer | Kısıtlı Derecede Dezavantajlı | Daha Dezavantajlı | ||||
| Taşın | 0% | 5% | 15% | ||||
| Konfor Koşulları | Avantajlı | Avantajlı | Benzer | ||||
| -10% | -10% | 0% | |||||
| Düzeltilmiş Değer | 561 | 565 | 554 |
• Değerleme konusu taşınmazın konumlu olduğu cadde ve yakın çevresinde yapılan araştırmalar sonucunda taşınmazla benzer niteliğe sahip ticari binaların birim kira değerlerinin konum, görünürlük ve reklam kabiliyeti, bina yaşı, kat sayısı, iç mekân kalitesi gibi etkenlere göre değişiklik gösterdiği, buna istinaden konu taşınmazın birim kira değerinin 540-570.-TL aralığında olabileceği tespit edilmiştir.
Emsal Krokisi
Değerleme konusu taşınmaza değer takdir edilirken; taşınmazın yasal ve teknik özellikleri, benzer nitelikteki taşınmazlara ilişkin bilgiler, konumu, ulaşımı, çevre özellikleri, altyapısı, gerçekleştirilen SWOT analizi ve ülkenin ekonomik durumu göz önünde bulundurulmuştur.
Pazar yaklaşımında, araştırmalar sonucu ulaşılan emsallerin, taşınmaza göre olumlu olumsuz özellikleri değerlendirilmiş, bölgede yapılan tüm araştırmalar ve tecrübelerimize dayanarak; taşınmaz için değer takdiri aşağıdaki gibi yapılmıştır.
| PAZAR YAKLAŞIMINA GÖRE TAŞINMAZIN DEĞERİ | ||||
|---|---|---|---|---|
| Brüt Alan Ada/Parsel Bina Adı Birim Değer (TL/m²) Taşınmazın Değeri (TL) (m²) |
||||
| 33/32 | Ziraat Bankası | 1.480,00 | 149.000 | 220.520.000 |
| TAŞINMAZIN YAKLAŞIK DEĞERİ 220.520.000 |
Değerleme konusu taşınmazın kiralama emsal araştırması verileri ile bir gelir indirgeme yaklaşımı yöntemi olan Direkt Kapitalizasyon Yöntemi kullanılarak değer tespiti yapılmıştır.
Direkt ya da doğrudan kapitalizasyon denilen ve mülkün bir yıllık stabilize getirisini baz alan yaklaşım, yeni bir yatırımcı açısından gelir üreten mülkün pazar değerini analiz etmektedir. Bir kapitalizasyon oranı elde edebilmek için karşılaştırılabilir mülklerin satış fiyatlarıyla gelirleri arasındaki ilişki incelenir. Daha sonra konu mülkün sahip olunduktan sonraki ilk yılda elde edilen yıllık faaliyet gelirine bu oran uygulanır. Elde edilen değer, benzer mülklerde aynı düzeyde getiri elde edileceği varsayımıyla, belirtilen gelir düzeyiyle garanti edilen pazar değeridir. Bu analizde "Taşınmaz Değeri = Taşınmazın Yıllık Net Geliri / Kapitalizasyon Oranı" formülünden yararlanılır.
Söz konusu gayrimenkulün bulunduğu bölgedeki emsal araştırmasına göre kira değerlerinin; 540-570 TL/m²/ay olacağı kanaatine varılmıştır. Emsallerdeki satış ve kira rakamlarından yola çıkarak, kapitalizasyon oranı %4,50 olarak kabul edilmiştir.
Gayrimenkulden elde edilebileceği öngörülen aylık kira geliri ve direkt kapitalizasyon yöntemine göre değeri aşağıdaki gibi takdir edilmiştir.
| DİREKT KAPİTALİZASYON YÖNTEMİNE GÖRE TAŞINMAZIN DEĞERİ | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Bina Adı | Bina Alanı | Birim Değeri | Kira Değeri | Kap. Oranı | Taşınmazın Yaklaşık Değeri | |
| Ada/Parsel No | (m²) | (TL/m²/ay) | (TL/ay) | (%) | (TL) | |
| 33/32 | Ziraat Bankası | 1.480,00 | 550 | 814.000 | 4,50% | 217.065.000 |
| TAŞINMAZIN YAKLAŞIK DEĞERİ 217.065.000 |
| PAZAR YAKLAŞIMINA GÖRE TAŞINMAZIN KİRA DEĞERİ | ||||
|---|---|---|---|---|
| Ada/Parsel No | Brüt Alan Bina Adı Birim Değer (TL/m²/ay) Taşınmazın Kira Değeri (TL) (m²) |
|||
| 33/32 | Ziraat Bankası | 1.480,00 | 550,00 | 814.000 |
| TAŞINMAZIN YAKLAŞIK KİRA DEĞERİ | 814.000 |
Bir mülkün fiziki olarak uygun olan, yasalarca izin verilen, finansal olarak gerçekleştirilebilir ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek getiriyi sağlayan kullanımı, en verimli ve en iyi kullanımıdır.
Yapılan pazar araştırmaları ve değerlendirmeler doğrultusunda, değerleme konusu taşınmazın en verimli ve en iyi kullanımı uygulama imar planındaki lejandı ve mevcut kullanımı ile uyumlu olarak "Ticaret Alanı" amaçlı kullanımıdır.
24.12.2007 tarihli ve 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu kararı ile yürürlüğe konulan "Mal ve Hizmetlere Uygulanacak KDV Oranlarının Tespitine İlişkin Karar" ve bu karara ilişkin yayımlanan karar ve tebliğler uyarınca güncel KDV oranları aşağıdaki tabloda yer almaktadır.
Bu doğrultuda değerleme konusu taşınmaz için %20 KDV uygulaması yapılmıştır.
| KDV ORANLARI | ||||
|---|---|---|---|---|
| İş Yeri Teslimlerinde | ||||
| Arsa/Arazi Teslimlerinde | 10% | |||
| 01.04.2022 TARİHİNDEN SONRA RUHSAT ALINMASI DURUMUNDA KDV ORANI | ||||
| Net Alanı 150 m2 ve Üzeri Konutlarda |
||||
| Net Alanın 150 m²'den Fazla Olan Kısmı İçin | 20% | |||
| Net Alanın 150 m²'ye Kadar Olan Kısmı İçin * | 10% | |||
| Net Alanı 150 m2 'ye Kadar Konutlarda * |
10% | |||
| 01.04.2022 TARİHİNDEN ÖNCE RUHSAT ALINMASI DURUMUNDA KDV ORANI | ||||
| Net Alanı 150 m2 ve Üzeri Konutlarda |
||||
| Net Alanı 150 m2 'ye Kadar Konutlarda /* |
||||
| 01.01.2013 Tarihine Kadar Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda | ||||
| 01.01.2013-31.12.2016 Tarihlerinde Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda | 499 TL' ye kadar ise | 1% | ||
| Yapı Ruhsatının Alındığı Tarihte 500 - 999 TL ise |
||||
| Emlak Vergisi Yönünden Arsa Birim m2 Rayiç Değeri 1.000 TL ve üzeri |
||||
| 01.01.2017 Tarihi İtibarıyla Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda 1.000 TL'ye kadar ise |
||||
| Yapı Ruhsatının Alındığı Tarihte 1.000-2.000 TL ise |
||||
| Emlak Vergisi Yönünden Arsa Birim m2 Rayiç Değeri 2.000 TL üzeri |
* 16.05.2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerdeki konutlarda KDV oranı %1'dir.
** Büyükşehir Belediyesi kapsamındaki illerde yer alan lüks veya birinci sınıf inşaatlarda geçerlidir. Diğer illerde ve 2. ve 3. sınıf basit inşaatlarda, konutun net alanı 150 m2 'nin altında ise KDV oranı %1' dir.
*** Kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi yapılan konut inşaatı projelerinde, yapı ruhsatı tarihi yerine ihale tarihi dikkate alınmalıdır.
GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜ AÇISINDAN DEĞERLENDİRME
8.1 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş
• Değerleme Konusu Gayrimenkulün Tapu Kayıtlarında Devrine İlişkin Bir Sınırlandırma Olup Olmaması Durumuna Göre Değerlendirme
Değerleme konusu taşınmazın tapu kayıtlarında, devredilebilmelerine ilişkin bir sınırlama bulunmamaktadır.
• Gayrimenkulün veya Projenin, İmar Bilgileri, Alınması Gereken İzinler ile Mimari Proje ve İnşaata Başlanması için Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmaması Doğrultusunda Değerlendirme
Değerleme konusu taşınmazın konumlu olduğu parseller, 04.10.2012 onay tarihli, 1/1.000 ölçekli "Fatih İlçesi Kentsel, Tarihi, Kentsel Arkeolojik, 1. Derece Arkeolojik Sit Alanı Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı" kapsamında "2. Derece Ticaret Alanı- T2" lejandında kalmakta olup son üç yıllık dönemde herhangi bir hukuki değişiklik meydana gelmemiştir.
Yapılan incelemeye göre taşınmaza ilişkin; 33 ada 32 no.lu parsel üzerinde yer alan Banka Binasına ilişkin 14.01.1987 tarih 6590 sayılı "Mimari Proje" ve 17.01.1990 tarihli "Yapı Kullanma İzin Belgesi" mevcuttur. Taşınmaz, iskanlı olup cins tashih işlemini gerçekleştirerek yasal süreçlerinin tamamlamıştır.
• Gayrimenkullerin Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş ile Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olmadığı Hakkında Görüş
Söz konusu gayrimenkul üzerinde yer alan binanın tapudaki vasfı "Bahçeli Dükkan" olup tapudaki fiili niteliği, fiili kullanım şekli ve portföye dahil edilme nitelikleri birbiri ile uyumludur.
Bu açıklamalar doğrultusunda, değerleme konusu taşınmazın ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerince yatırım ortaklığı portföyüne "Bina" olarak, alınmasında herhangi bir engelin bulunmadığı düşünülmektedir.
ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ ve SONUÇ
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
9.2 Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri
Asgari husus ve bilgilerden raporda yer verilmeyen madde bulunmamaktadır.
9.3 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilemediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Yapılan incelemeye göre taşınmaza ilişkin; 33 ada 32 no.lu parsel üzerinde yer alan Banka Binasına ilişkin 14.01.1987 tarih 6590 sayılı "Mimari Proje" ve 17.01.1990 tarihli "Yapı Kullanma İzin Belgesi" mevcuttur. Taşınmaz, iskanlı olup cins tashih işlemini gerçekleştirerek yasal süreçlerinin tamamlamıştır.
9.4 Varsa Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler ile İlgili Görüş
Değerleme konusu taşınmaz üzerinde takyidat kaydı bulunmakta olup değerine ilişkin bir sınırlama bulunmamaktadır.
9.5 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz üzerinde takyidat kaydı bulunmakta olup devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama bulunmamaktadır.
9.6 Değerleme Konusu Arsa veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz üzerinde yer alan yapı "Bahçeli Dükkan" niteliğindedir.
9.7 Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz üst hakkı veya devremülk hakkı değildir.
9.8 Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerin Açıklaması
Söz konusu değerleme çalışmasında pazar yaklaşımı ve gelir yaklaşımı yöntemi olan direkt kapitalizasyon yöntemi kullanılarak değer tespiti yapılmıştır.
| Yaklaşım | TL | USD |
|---|---|---|
| Pazar Yaklaşımı | 220.520.000 | 6.252.924 |
| Gelir Yaklaşımı | 217.065.000 | 6.154.956 |
Pazar yaklaşımında değerlemesi yapılan mülk, pazarda gerçekleştirilen benzer mülklerin kiralama işlemleriyle karşılaştırılmıştır. Pazarda yapılan incelemelerde konu taşınmazla benzer nitelikte emsallere ulaşılmıştır.
Gelir yaklaşımında ise konu taşınmazdan yıllık kira geliri elde edilebileceği dikkate alınarak, gelir getiren bir mülk olarak değerlendirilmiştir. Pazarda yapılan incelemelerde konu taşınmazla benzer nitelikteki gayrimenkullerin gelir getiren bir mülk olarak değerlendirmekten ziyade pazar karşılaştırması dikkate alınarak değerlendirildiği gözlemlenmiştir.
Bu doğrultuda rapor sonuç değeri olarak, pazar yaklaşımıyla hesaplanan toplam pazar değeri takdir edilmiştir. 9.9 Nihai Değer Takdiri
| TAŞINMAZIN PAZAR DEĞERİ | ||||
|---|---|---|---|---|
| Değer Tarihi | 27.12.2024 | |||
| Kur Bilgisi (26.12.2024) | 1 USD Alış: 35,2033 TL | 1 USD Satış: 35,2667 TL | ||
| 220.520.000.-TL | İkiyüzyirmimilyonbeşyüzyirmibin. -TL | |||
| Pazar Değeri (KDV Hariç) | 6.252.924.-USD | Altımilyonikiyüzelliikibindokuzyüzyirmidört. -USD | ||
| Pazar Değeri (KDV Dahil) | 264.624.000.-TL | İkiyüzaltmışdörtmilyonaltıyüzyirmidörtbin. -TL | ||
| 814.000.-TL | Sekizyüzondörtbin. -TL | |||
| Aylık Pazar Kirası (KDV Hariç) | 23.081.-USD | Yirmiüçbinseksenbir. -USD | ||
| Aylık Pazar Kirası (KDV Dahil) | 976.800.-TL | Dokuzyüzyetmişaltıbinsekizyüz. -TL |
Değerlemeye Yardım Eden Ali Baver GÜLER
Doğuşcan IĞDIR, MRICS Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 404244
Ozan KOLCUOĞLU, MRICS Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 402293
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.