Regulatory Filings • Dec 31, 2024
Regulatory Filings
Open in ViewerOpens in native device viewer
FORM Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
| Talep Sahibi | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ZİRAAT GYO A.Ş. |
|||||||
| Raporu Düzenleyen | Form Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. | ||||||
| Rapor Tarihi | 30.12.2024 | ||||||
| Rapor Numarası | 2024.ZGYO.5 | ||||||
| Raporun Konusu | İstanbul, Ümraniye, Finanskent Mahallesi 3328 Ada, 3 Parsel, A Blok'ta 1 adet ''Ofis Ve İşyeri'', B Blok'ta 29 adet ''Ofis'' |
||||||
| Değerleme Konusu ve Kapsamı |
İstanbul, Ümraniye, Finanskent Mahallesi 3328 Ada, 3 Parsel, A Blok'ta 1 adet ''Ofis Ve İşyeri'', B Blok'ta 29 adet ''Ofis'' Satış Değer Tespiti Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği Madde-34/1 g fıkrasında yer alan "Portföyde yer alan ve ortaklığın hesap döneminin son üç ayı içerisinde herhangi bir nedenle rayiç değeri tespit edilmemiş olan varlıkların yılsonu değerlerinin tespitine istinaden yapılmıştır. |
||||||
| İş bu rapor, Yüzbeş |
(105) sayfadan oluşmaktadır ve ekleriyle bir bütündür. | ||||||
| Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar" çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır. |
| İçindekiler | YÖNETİCİ ÖZETİ 5 | |
|---|---|---|
| 1. RAPOR BİLGİLERİ 7 | ||
| 1.1 | Rapor Tarihi7 | |
| 1.2 | Rapor Numarası7 | |
| 1.3 | Raporun Türü / Başlık7 | |
| 1.4 | Raporu Hazırlayan Değerleme Uzmanı ve Denetmen Adı ve Soyadı 7 | |
| 1.5 | Sorumlu Değerleme Uzmanı Adı ve Soyadı 7 | |
| 1.6 | Değerleme Tarihi7 | |
| 1.7 | Dayanak Sözleşmesi Tarihi / Numarası7 | |
| 1.8 | Değerleme Raporunun Amacı 7 | |
| 1.9 | Raporun SPK düzenlemeleri kapsamında hazırlanıp hazırlanmadığına ilişkin açıklama 7 | |
| 1.10 | Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler 7 | |
| 2. DEĞERLEME KURULUŞU-MÜŞTERİ BİLGİLERİ, DEĞERLEMENİN TANIM VE KAPSAMI 9 | ||
| 2.1. Değerleme Kuruluşunun Unvanı, Adresi ve Şirket Bilgileri 9 | ||
| 2.2. Müşteri Ünvanı, Adresi ve Bilgileri9 | ||
| 2.3. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve (Varsa) Getirilen Sınırlamalar9 | ||
| 2.4. İşin Kapsamı 9 | ||
| 3. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER 11 | ||
| 3.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevresel Özellikleri11 | ||
| 3.1.1. Gayrimenkulün Çevresel Özellikleri: 11 | ||
| 3.1.2. Ulaşım Bağlantıları: 13 | ||
| 3.1.3. Tanımı: 14 | ||
| 3.2. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri14 | ||
| 3.3. Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanlar16 | ||
| 3.4. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri ile Mevcut Durumun Uygunluğu 17 | ||
| 3.5. Gayrimenkulün Son Üç Yılındaki Mülkiyet ve Diğer Hukuki Değişiklikler (İmar Durumu, Kamulaştırma İşlemleri, vb.)18 | ||
| 3.6. Gayrimenkulün Tapu Tetkiki 18 | ||
| 3.7. Gayrimenkulün İmar Durumu 18 | ||
| 3.7.1 Gayrimenkul ile ilgili herhangi bir yıkım kararı, cezai tutanak, durdurma kararı olup olmadığına ilişkin sorgulama 19 | ||
| 3.7.2 Gayrimenkulün Kadastral Durumunda son 3 yıl içerisinde herhangi bir değişiklik olup olmadığı hakkında görüş: 19 | ||
| 3.8. Değerlemesi yapılan projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp alınmadığı, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı hakkında bilgi ve projenin gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkında görüş19 |
||
| 3.9. Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi v.b) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi,20 |
||
| 3.10. Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama 20 |
||
| 3.11. Gayrimenkule ilişkin yapılmış bir sözleşme olup olmadığına ilişkin açıklama 20 | ||
| 4. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER 22 | ||
| 4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler22 | ||
| 4.2. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler22 | ||
| 4.3. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler25 | |
|---|---|
| 4.4. Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri 25 | |
| 4.5. Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler28 | |
| 4.6. Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler 29 | |
| 4.7. Taşınmazların Değerine Etken Faktörler29 | |
| 4.8. Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri 29 | |
| 4.9. Değerlemede ve Proje Geliştirmede Kullanılan Yöntemler30 | |
| 4.9.1 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı 30 | |
| 4.9.2 Gelir İndirgeme Yaklaşımı 30 | |
| 4.9.3 Maliyet Yaklaşımı 30 | |
| 4.10. Değerleme Çalışmasında Kullanılan Yöntemler ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri30 | |
| 4.11.Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değeri 30 | |
| 4.12. Nakit / Gelir Akımları Analizi 30 | |
| 4.13. Maliyet Oluşumları Analizi 31 | |
| 4.14. Değerlemede Esas Alınan Satış Örnekleri ve Bunların Seçilme Nedenleri 34 | |
| 4.15. Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler40 | |
| 4.16. Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi 45 | |
| 4.17. Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi, Kullanılan Veriler, Varsayımlar ve Sonuçlar 45 | |
| 4.18. Gayrimenkulün En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi 46 | |
| 4.19. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi46 | |
| 4.20 Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde emsal pay oranları 46 | |
| 5. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 48 | |
| 5.1. Değerleme Metotlarının ve Analizlerinin Uyumlaştırılması, Nedenleri48 | |
| 5.2. Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Gerekçeleri 48 | |
| 5.3. Gayrimenkulün Yasal Gereklilikleri, İzin ve Belgelerinin Durumu İle İlgili Genel Görüş 48 | |
| 5.4. Gayrimenkulün, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup-Olmadığı İle İlgili Görüş48 |
|
| 6. SONUÇ 50 | |
| 6.1. Sorumlu Değerleme Uzmanın Sonuç Cümlesi50 | |
| 6.2. Peşin Satış Fiyatı Esas Alınarak, Türk Lirası Üzerinden Nihai Değer Takdirinin Yapılması50 | |
| 6.3. Değerlemenin Katma Değer Vergisi Hariç Yapılması ve İlgili Katma Değer Vergisi Tutarının da Eklenerek Toplam Değere Ulaşılması,52 | |
| 6.4. Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde, projenin değerleme tarihi itibariyle bitirilmiş olması varsayımı ile Türk Lirası üzerinden ve ayrıca değerleme tarihi itibariyle tamamlanmış kısmının arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden değerinin takdir edilmesi 52 |
|
| 7. EKLER Hata! Yer işareti tanımlanmamış. |
| YÖNETİCİ ÖZETİ | |
|---|---|
| Talep Sahibi | Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi |
| Rapor No ve Tarihi | 2024.ZGYO.5/ 30.12.2024 |
| Değerleme Konusu ve Kapsamı |
Bu rapor, müşteri talebi üzerine belirtilen kayıtta bulunan gayrimenkulün değerleme tarihindeki piyasa koşulları ve ekonomik göstergeler doğrultusunda güncel piyasa değerinin tespiti ve bu parsel üzerinde geliştirilen projenin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik olarak, SPK mevzuatı kapsamında kullanılmak üzere, ilgili tebliğde belirtilen esaslar çerçevesinde hazırlanmıştır. |
| Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği Madde-34/1 g fıkrasında yer alan "Portföyde yer alan ve ortaklığın hesap döneminin son üç ayı içerisinde herhangi bir nedenle rayiç değeri tespit edilmemiş olan varlıkların yılsonu değerlerinin tespitine istinaden yapılmıştır. |
|
| Taşınmazların Açık | Finanskent Mahallesi, Finans Caddesi, İstanbul Finans Merkezi, A Blok, Dış Kapı No: 44A ve B Blok, |
| Adresi | Dış Kapı No: 44B, Ümraniye / İstanbul |
| Tapu Kayıt Bilgisi | İstanbul İli, Ümraniye İlçesi, Finanskent Mahallesi, 3328 ada 3 parsel, 30 adet bağımsız bölüm |
| Fiili Kullanımı | A Blok - 1 (Ofis Ve İşyeri) |
| (Mevcut Durumu) | B Blok 1-2-3-4-5-6-7-………26-27-28-29 (Ofis) |
| İmar Durumu | Taşınmaz Ümraniye Belediyesi sınırları içerisinde yer almaktadır. Taşınmazın konumlu olduğu parsel 19.06.2012 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli İstanbul Finans Merkezi Uygulama İmar Planına göre; "T3 Lejantlı Ticaret" alanında kalmakta olup Hmax: SERBEST, E: 2.85 yapılaşma koşullarına sahiptir. |
| Kısıtlılık Hali | Taşınmazların tapu kaydında kısıtlılık oluşturabilecek herhangi bir kayıt bulunmamaktadır. |
| Taşınmazların Yasal/Mevcut Durumuyla KDV Hariç Toplam Değeri |
TOPLAM: 40.066.628.075,00 ₺ (Kırkmilyar Altmışaltımilyon Altıyüzyirmisekizbin Yetmişbeş Türk Lirası) |
| Taşınmazların Yasal/Mevcut Durumuyla KDV Dahil Toplam Değeri |
TOPLAM: 48.079.953.690,00 ₺ (Kırksekizmilyar Yetmişdokuzmilyon Dokuzyüzelliüçbin Altıyüzdoksan Türk Lirası) |
| Taşınmazların Aylık Değeri |
TOPLAM: 224.040.406,65 ₺ (İkiyüzyirmidörtmilyon Kırkbin Dörtyüzaltı Türk Lirası Altmışbeş Kuruş) |
| Açıklama | Taşınmazlar yerinde ofis olarak kullanılmakta olup, projesine uyumludur. Değerleme sürecini olumsuz etkileyecek bir durum oluşmamıştır. |
| Raporu Hazırlayanlar |
Mithat Engin TAV - SPK Lisans No: 404479 |
| Denetmen | Gökhan DOĞAN - SPK Lisans No: 408240 |
| Sorumlu Değerleme Uzmanı |
Çetin BEGİÇ- SPK Lisans No: 400479 |
Gökhan DOĞAN (SPK Lisans No: 408240)
Değerleme raporu hazırlanmak üzere şirketimiz tarafından yerinde, ilgili kurum ve kuruluşlarda 09.10.2024 ile 27.12.2024 tarihleri arasında incelemeler yapılmıştır.
08.10.2024 / 2024.ZGYO.5
Bu rapor, Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi'nin talebi üzerine; İstanbul, Ümraniye, Finanskent Mahallesi (Tapu Kayıtlarında da Finanskent Mahallesi) 3328 ada 3 parsel içerisinde yer alan A Blok'ta 1 adet ''Ofis Ve İşyeri'', B Blok'ta 29 adet ''Ofis'' nitelikli bağımsız bölümlerin mevcut piyasa satış ve kira değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik olarak hazırlanan Gayrimenkul Değerleme Raporu'dur.
Değerlemenin amacı, taraflar arasında imzalanan sözleşmede de belirtildiği üzere, bilgileri verilen taşınmazların portföyde değerlendirilmek üzere piyasa değerlerinin tespitini içeren değerleme raporunun hazırlanmasıdır.
Değerleme raporu; Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi için hazırlanmaktadır. Değerleme raporu, 31.08.2019 tarih ve 30874 sayı ile Resmi Gazetede yayınlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)' in 1. maddesi 2. fıkrası doğrultusunda sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti kapsamında hazırlanmıştır.
Değerleme konusu taşınmazlar için;
2024.ZGYO.1 rapor numarası ile 29.04.2024 tarihinde rapor hazırlanmış olup taşınmazlar için toplam K.D.V dahil toplam değer 2.409.000.000,00 TL (İkimilyardörtyüzdokuzmilyon Türk Lirası) değer takdir edilmiştir.
2023.ZGYO.9 rapor numarası ile 28.12.2023 tarihinde rapor hazırlanmış olup taşınmazlar için toplam K.D.V dahil toplam değer 28.863.000.000,00 TL (Yirmisekizmilyarsekizyüzaltmışüçmilyon Türk Lirası) değer takdir edilmiştir.
2024.ZGYO.3 rapor numarası ile 19.09.2024 tarihinde rapor hazırlanmış olup B Blok'ta 16 adet ''Ofis'' için toplam K.D.V dahil toplam değer 2.649.900.000,00 TL (İkimilyaraltıyüzkırkdokuzmilyondokuzyüzbin Türk Lirası) değer takdir edilmiştir. Raporlardan 2024.ZGYO.3 ile 2024.ZGYO.1 numaralı raporlarda güncel rapordaki az sayıda bağımsız bölümü kapsamaktadır.
Şirketimiz, 01.12.2006 tarih ve 6695 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayımlanan şirket ana sözleşmesine göre; taşınmazlar ve buna bağlı her tür taşınır malların yerinde incelemelerini gerçekleştirmek, bunlara bağlı ekspertiz raporlarını düzenlemek ve her türlü değerleme konusunda tüm özel ve kamu kuruluşlarına danışmanlık hizmeti vermek amacı ile 300.000,00 ₺ sermaye ile kurulmuştur. Şirketimiz güncel sermayesi 21.000.000 ₺'dir
Şirketimiz, T.C. Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 27.07.2007 tarih ve B.02.1.SPK.0.15.534 sayılı yazısı ile SPK mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
Şirketimiz, Yelken Plaza Balgat Mahallesi Mevlana Bulvarı No: 139 A - Blok 6. Kat Daire: 25 Çankaya / ANKARA adresinde faaliyetlerine devam etmektedir.
Şirket Unvanı : ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ
Şirket Adresi : Finanskent Mah. Finans Cad. B Blok No:44/B Ümraniye / İSTANBUL
Şirket Amacı : Kurucusu olan TÜRKİYE CUMHURİYETİ ZİRAAT BANKASI A.Ş.'nin misyonuna paralel bir şekilde müşterilerine ve hissedarlarına sürekli katma değer yaratmak, GYO sektörünün gelişimine katkıda bulunmak ve küresel ölçekte saygın bir kurum haline gelmek.
| Sermayesi | : 4.693.620.000,-₺ |
|---|---|
| Halka Açıklık | : % 18,94 |
| Telefon | : 0216 396 77 72-73 |
| E-Posta | : [email protected] |
Değerleme çalışması Sermaye piyasası değerleme standartlarına uygun olarak yapılmış, standartlar haricinde herhangi bir müşteri talebi olmamıştır. Değerleme çalışmasına herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.
İstanbul ili, Ümraniye, Finanskent Mahallesi (Tapu Kayıtlarında da Finanskent Mahallesi) 3328 ada 3 parsel içerisinde yer alan A Blok'ta 1 adet ''Ofis Ve İşyeri'', B Blok'ta 29 adet ''Ofis'' nitelikli bağımsız bölümlerin Günümüz Ekonomik Koşullarında Satış ve Kira Değerinin Belirlenmesi
3.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevresel Özellikleri
İstanbul, Yaklaşık 20 milyonluk nüfusuyla dünyada Bombay ve Mexico'dan sonra 3. en kalabalık şehirdir. 133 milyar dolarlık yıllık üretimiyle Dünyada 8. sırada yer alır. Türkiye'nin kültür ve finans merkezidir. İstanbul, 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır. Marmara kıyısı ve İstanbul Boğazı (Boğaziçi) boyunca, Haliç'i de çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur. İstanbul'un Avrupa'daki bölümüne Rumeli yakası, Asya'daki bölümüne ise Anadolu yakası denir. Dünyada iki kıta üzerinde kurulu tek metropoldür.
Yeni kurulan ilçelerle beraber 39 ilçe ve büyükşehir belediyesi ile toplam 40 belediyeden oluşmaktadır. Bahçelievler Adalar, Arnavutköy, Ataşehir, Avcılar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Başakşehir, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beykoz, Beylikdüzü,
Beyoğlu, Büyükçekmece, Çatalca, Çekmeköy, Eminönü, Esenler, Bahçelievler, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Güngören, Kadıköy, Kağıthane, Kartal, Küçükçekmece, Maltepe, Pendik, Sancaktepe, Sarıyer, Sultanbeyli, Sultangazi, Silivri, Şile, Şişli, Ümraniye, Üsküdar, Tuzla, Zeytinburnu ilçelerine sahiptir.
Dünyanın en eski şehirlerinden olan İstanbul, 330 - 395 yılları arasında Roma İmparatorluğu, 395 - 1204 ile 1261 - 1453 yılları arasında Bizans İmparatorluğu, 1204 - 1261 arasında Latin İmparatorluğu ve son olarak 1453 - 1922 yılları arasında Osmanlı İmparatorluğu'na başkentlik yapmıştır.
İstanbul'un kuzey ve güneyi denizlerle çevrili olup kuzeyinde Karadeniz güneyinde Marmara Denizi vardır. Batısında Tekirdağ'ın Çerkezköy, Çorlu, Marmara Ereğlisi ve Saray ilçeleri, doğusunda Kocaeli'nin Gebze, Körfez ve Kandıra ilçeleri bulunur. Boğaziçi'ndeki Fatih Sultan Mehmet ve Boğaz Köprülerişehrin iki yakasını birbirine bağlar. İstanbul'un nüfusu son 25 yılda 4 katına çıkmıştır. İstanbul'da yaşayanların yaklaşık %65'i Avrupa yakasında; %35'si de Anadolu yakasında yaşar. İşsizlik sebebi ile birçok insan İstanbul'a göç etmiş, genelde şehir etrafında gecekondu mahalleleri oluşturmuştur.
Şehre havayolu, karayolu, denizyolu ve demiryolu ile ulaşmak mümkündür. Şehrin 3 adet uluslararası havalimanı mevcuttur. Bunlar Yeşilköy Atatürk Havalimanı, İstanbul Havalimanı ve Sabiha Gökçen Havalimanı'dır. Büyük İstanbul Otogarı 1980'li yıllarda Topkapı'da bulunan İstanbul Trakya Otogarı'nın yetersiz gelmesi üzerine, 1987'de İstanbul Büyükşehir Belediyesi ile Büyük İstanbul Otobüs İşletmeleri Anonim Şirketi arasında imzalanan antlaşmayla yapımına başlanmış, 1994 yılında hizmete girmiştir. Avrupa'nın en büyük otogarı olmakla beraber dünyanın en büyük 3. otogarı konumundadır. Haydarpaşa Garı, 1908'de İstanbul - Bağdat Demiryolu hattının başlangıç istasyonu olarak inşa edilen tren garıdır. Gar, TCDD'nin ana istasyonudur. İstanbul'un Anadolu Yakasında Kadıköy'de bulunur. Osmanlı İmparatorluğunun son dönemlerinde Bağdat Demiryolu yanında İstanbul-Şam-Medine (Hicaz Demiryolu) seferleri de yapılmaya başlanmıştır. İstanbul'da ulaşım, ağırlıklı olarak İETT yönetiminde otobüs seferleri ve dış semtlerde minibüs ve dolmuş taşımacılığı ile birbirinden farklı sistemlerde raylı ulaşım sistemlerinin desteği ve İstanbul'un coğrafi konumundan faydalanarak İDO' ya ait klasik vapurlar ve modern deniz otobüsleri ile sağlanmaktadır. İstanbul'da her gün, 5712 km²'lik bir alanda 11 milyondan fazla kişi bu ulaşım imkanlarını kullanmaktadır.
Ümraniye, İstanbul ilinin ilçelerinden biridir. İstanbul'un nüfus bakımından en kalabalık beşinci, Anadolu Yakası'nın Pendik'in ardından en kalabalık ikinci ilçesidir. İlçe 35 mahalleden oluşur. 22 bin hektarlık bir yerleşim alanına sahiptir. Batıdan Üsküdar, güneyden Ataşehir, doğudan Sancaktepe, kuzeydoğudan Çekmeköy ve kuzeybatıdan Beykoz ilçeleriyle çevrilidir.
İstanbul'un en kalabalık ilçelerinin başında gelen Ümraniye'ye ilk yerleşenler tarihi kaynaklara göre çam ağacını da kutsal kabul eden Frigyalılar olmuş. Bölgeyi de o zamanlar çam ağaçlarıyla donattıkları rivayet edilir. Bölgenin ilk adının da 'Yalnız Selvi' olduğu söylenir. Bu adı aldığı dönemde birkaç mezar, etrafında birkaç selvi ağacı ve orman arasında birkaç adet ev bulunurmuş. Ümraniye'ye ilk yerleşenler Balkan Savaşı sonrası göçmenler olmuş. Bu yüzden bir süre 'Muhacirköy' olarak adlandırılmış. 1960 yılına kadar köy olan Ümraniye, sanayi bölgesi kurulmaya başladıktan sonra kentleşmiş ve adı 'topluluklarda mutluluk ve refah anlamı taşıyan' 'Ümran' kelimesinden "Ümraniye" olmuş.
Ümraniye ilçesinin 38 mahallesi bulunmaktadır. Ümraniye ilçesinin köy yerleşkesi bulunmamaktadır. Ümraniye mahalleleri arasında en fazla nüfusa sahip mahalleleri sırasıyla İstiklal mahallesi, Armağanevler mahallesi ve Çakmak mahalleleridir. En az nüfusa sahip olan mahalleri ise sırasıyla Dudullu osb mahallesi, Finanskent mahallesi ve Saray mahalleleridir.
Ümraniye nüfusu 2023 yılına göre 732.760'dır. Bu nüfus, 361.098 erkek ve 362.662 kadından oluşmaktadır. Yüzde olarak ise: %49,89 erkek, %50,11 kadındır.
Değerleme konusu taşınmazlar; Ümraniye ilçesi, Finanskent Mahallesi, Finans Caddesi, İstanbul Finans Merkezi, A Blok, Dış Kapı No: 44A ve B Blok, Dış Kapı No: 44B posta adresinde yer almaktadırlar. İstanbul Finans Merkezi (İFM), İstanbul'un Anadolu Yakası'nda, Ümraniye ve Ataşehir ilçelerinin sınırında konumlanmış, Türkiye'nin küresel finans merkezi olma vizyonunu destekleyen dev bir projedir. İFM'nin çevresi, modern mimarisi, hızlı şehirleşmesi ve gelişmiş altyapısıyla dikkat çekerken, hem ticari hem de sosyal açıdan dinamik bir alan sunmaktadır. Bölgenin stratejik konumu, TEM Otoyolu ve D-100 Karayolu'na (E-5) olan yakınlığı ile İstanbul'un Avrupa ve Anadolu yakaları arasındaki bağlantıyı kolaylaştırmaktadır. Metro ağları ile de erişilebilir olan bölge, özellikle Üsküdar-Çekmeköy Metro Hattı sayesinde, şehrin diğer noktalarına rahat ulaşım imkânı sağlar. Aynı zamanda Sabiha Gökçen Havalimanı'na 25 kilometre, İstanbul Havalimanı'na ise 50 kilometre mesafede yer alarak uluslararası iş seyahatleri açısından büyük bir avantaj sunar. Çevresinde bulunan Ataşehir bölgesi, modern yaşam merkezleriyle tanınır ve Metropol İstanbul, Palladium AVM, Watergarden İstanbul gibi büyük alışveriş ve eğlence merkezlerine ev sahipliği yapar. Ümraniye tarafında ise ticari alanlar, iş merkezleri ve rezidans projeleri bulunmaktadır. Bölgedeki konut projeleri, yüksek gelir grubuna hitap eden lüks yaşam alanlarıyla öne çıkarken, sosyal donatılar da profesyoneller ve aileler için yaşam kalitesini artırmaktadır. Eğitim ve sağlık olanakları bakımından da zengin bir bölge olan İFM çevresi, uluslararası standartlarda okullar, özel hastaneler ve sağlık merkezleriyle dikkat çeker. Bölgedeki yeşil alanlar ve parklar, özellikle şehir yaşamının yoğun temposundan kaçış arayanlar için ideal dinlenme alanları sunmaktadır. Ayrıca restoranlar, kafeler ve sosyal tesisler, hem iş dünyasının hem de yerel halkın günlük ihtiyaçlarını karşılamak için çeşitlilik sağlamaktadır. İFM'nin çevresi, yalnızca finans ve iş dünyasına hizmet etmekle kalmayıp, sosyal yaşam ve konut ihtiyacına yönelik dengeli bir yapılaşma sunmaktadır. Teknolojik altyapısı, çevre dostu tasarımı ve karma kullanım alanlarıyla dikkat çeken bu bölge, İstanbul'un gelecekteki en önemli iş ve yaşam merkezlerinden biri olarak öne çıkmaktadır. Özetle, İstanbul Finans Merkezi'nin çevresi, ticaret, yaşam ve sosyal etkileşim açısından tam bir cazibe merkezi olarak tasarlanmış ve planlanmıştır. Hem İstanbul'un genel ekonomik dinamizmini hem de Anadolu Yakası'nın modernleşme sürecini yansıtan bir bölge olarak, İFM çevresi, yerel ve uluslararası yatırımcılar için büyük fırsatlar barındırmaktadır.
Ana Arterlere Uzaklık
Önemli Noktalara Uzaklık
Metroya ve Toplu Taşıma Hatlarına Uzaklık
Ana gayrimenkul; 27.195,50 m2 yüzölçümüne sahip, "Arsa" vasıflı ana gayrimenkul üzerinde iki adet blok bulunmaktadır. Söz konusu bloklar A ve B olarak isimlendirilmiştir. Taşınmazların bulunduğu A Blok 7 bodrum + zemin + 46 normal kat, B Blok 7 bodrum + zemin + 40 normal kattan oluşmaktadır.
| İli | : | İSTANBUL |
|---|---|---|
| İlçesi | : | ÜMRANİYE |
| Bucağı | : | - |
| Mahallesi | : | FİNANSKENT |
| Köyü | : | - |
| Sokağı | : | - |
| Mevkii | : | - |
| Pafta No. | : | - |
| Ada No. | : | 3328 |
| Parsel No. | : | 3 |
| Yüzölçümü | : | 27.195,50 m2 |
| Hisse | : | 1/1 |
| Ana Gayrimenkul Niteliği | : | ARSA |
| Ofis ve İşyeri (A Blok 1 no.lu taşınmaz) | ||
| Bağımsız Bölüm Niteliği | : | |
| Ofis (B Blok 29 adet taşınmaz) | ||
| Kat / Bağımsız Bölüm No | : | EK TABLO |
| Arsa Payı | : | EK TABLO |
| Malik | : | EK TABLO |
| Tarihi | : | EK TABLO |
| Cilt | : | EK TABLO |
| Sayfa | : | EK TABLO |
| Yevmiye No | : | EK TABLO |
| BLOK | KAT | B.B. NO |
NİTELİK | MALİK | TARİH | YEVMİYE | CİLT | SAHİFE | ARSA PAY |
ARSA PAYDA |
UAVT |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| A | KULE 1. PODYUM & BODRUM KATLAR |
1 | OFİS VE İŞYERİ | ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ |
10.10.2022 | 46289 | 29 | 2846 | 2323450 | 2719550 | 1459686125 |
| B | 9 | 1 | OFİS | ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ |
10.10.2022 | 46289 | 29 | 2847 | 12100 | 2719550 | 2408254270 |
| B | 10 | 2 | OFİS | ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ |
10.10.2022 | 46289 | 29 | 2848 | 12000 | 2719550 | 2385750217 |
| B | 11 | 3 | OFİS | ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ |
10.10.2022 | 46289 | 29 | 2849 | 12200 | 2719550 | 3615116286 |
| B | 12 | 4 | OFİS | ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ |
10.10.2022 | 46289 | 29 | 2850 | 12000 | 2719550 | 3706910845 |
| B | 13 | 5 | OFİS | ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ |
10.10.2022 | 46289 | 29 | 2851 | 12200 | 2719550 | 2398349791 |
| B | 14 | 6 | OFİS | ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ |
10.10.2022 | 46289 | 29 | 2852 | 12000 | 2719550 | 1029496955 |
| B | 15 | 7 | OFİS | ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ |
10.10.2022 | 46289 | 29 | 2853 | 12200 | 2719550 | 1058600006 |
| B | 16 | 8 | OFİS | ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ |
10.10.2022 | 46289 | 29 | 2854 | 12000 | 2719550 | 2122664671 |
| B | 17 | 9 | OFİS | ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ |
10.10.2022 | 46289 | 29 | 2855 | 12200 | 2719550 | 1445886573 |
| B | 18 | 10 | OFİS | ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ |
10.10.2022 | 46289 | 29 | 2856 | 12100 | 2719550 | 3674211994 |
| B | 19 | 11 | OFİS | ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ |
10.10.2022 | 46289 | 29 | 2857 | 12400 | 2719550 | 1529286419 |
| B | 20 | 12 | OFİS | ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ |
10.10.2022 | 46289 | 29 | 2858 | 12300 | 2719550 | 2329359042 |
| B | 21 | 13 | OFİS | ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ |
10.10.2022 | 46289 | 29 | 2859 | 12500 | 2719550 | 2771245830 |
| B | 22 | 14 | OFİS | ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ |
10.10.2022 | 46289 | 29 | 2860 | 12400 | 2719550 | 1218796975 |
| B | 23 | 15 | OFİS | ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ |
10.10.2022 | 46289 | 29 | 2861 | 12800 | 2719550 | 3653515548 |
| B | 26 | 16 | OFİS | ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ |
10.10.2022 | 46289 | 29 | 2862 | 13200 | 2719550 | 1562882942 |
| B | 27 | 17 | OFİS | ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ |
10.10.2022 | 46289 | 29 | 2863 | 13500 | 2719550 | 3616314997 |
| B | 28 | 18 | OFİS | ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ |
10.10.2022 | 46289 | 29 | 2864 | 13900 | 2719550 | 2734644293 |
Değerleme konusu ana taşınmazın ada/parsel bazında konumunun uygunluğu Ümraniye Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde incelenen paftasından tespit edilmiştir.
Ümraniye Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden yazılı imar durumu temin edilememiştir. Taşınmazların TAKBİS kayıtları Web Tapu sistemi alınmış olup Mimari Proje incelemesi gerek Ümraniye Belediyesi İmar arşivi gerekse Web Tapu sisteminden yapılmıştır.
Taşınmazların Ümraniye Belediyesi İmar Arşivinde ve Web Tapu sisteminde incelenen 16.04.2015 tarihli ve 2015/472 sayılı Mimari Projesi esas alınarak değerleme yapılmıştır.
Ümraniye Belediyesi İmar Arşivinde incelenen dokümanlar içerisinde A Blok için 16.04.2015 tarihli ve 15/472 sayılı Yeni Yapı Ruhsatı, 07.06.2018 tarihli ve 18/10006 sayılı Yeniden Ruhsatı, 11.09.2018 tarihli ve 18/13134 sayılı Yenileme Ruhsatı, 20.11.2018 tarihli ve 18/18085 sayılı Yenileme Ruhsatı, 25.12.2018 tarih ve 18/20070 sayılı Yenileme Ruhsatı, 02.03.2021 tarihli ve 20/9862 sayılı Tadilat Ruhsatı ve 26.07.2022 tarih ve 22/5790 sayılı İsim Değişikliği Ruhsatı, 21.07.2023 tarihli ve 94099 sayılı İsim Değişikliği Ruhsatı dijital olarak incelenmiştir.
A Blok'a ait 02.03.2021 tarihli ve 20/9862 sayılı Tadilat Ruhsatı'nda inşaat alanının arttırıldığı belirlenmiş olup söz konusu alanının 42.316,49 m² alanlı, Park-2 Parsel olarak belirtilen ve ruhsatın arka bölümünde "Park-2 parselin altındaki otopark katlarının imalatının Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. adına ilgili kurum tarafından düzenlenecek yapı ruhsatlarına bağlanması uygun görülmektedir." notuna istinaden Park 2 parselinin A Blok ruhsatına bağlanmasına istinaden düzenlendiği tespit edilmiştir. A Blok için 25.12.2023 tarihli ve 23/114488 sayılı Yapı Kullanma izin belgesinin alındığı tespit edilmiştir.
B Blok için 16.04.2015 tarihli ve 15/472 sayılı Yeni Yapı Ruhsatı, 07.06.2018 tarihli ve 18/10006 sayılı Tadilat Ruhsatı, 25.09.2018 tarihli ve 18/13134 sayılı İsim Değişikliği Ruhsatı, 20.11.2018 tarihli ve 18/18085 sayılı Yenileme Ruhsatı, 25.12.2018 tarihli ve 18/20070 sayılı Yenileme Ruhsatı, 02.03.2021 tarih ve 20/9862 sayılı Tadilat Ruhsatı ve 26.07.2022 tarihli ve 22/5790 sayılı İsim Değişikliği Ruhsatı dijital ortamdan incelenmiştir.
Ümraniye Belediyesi İmar Müdürlüğü dijital arşiv dosyası içerisinde herhangi bir olumsuz evrak bulunmamaktadır. A blok için Yapı kullanma İzin Belgesi alınmış olup Cins Değişikliği işlemi henüz yapılmıştır. B Blok için Yapı Kullanma İzin Belgesi henüz alınmamış olup süreç devam etmektedir.
**3194 sayılı kanununun 21. maddesine göre ruhsata aykırı bir durum yoktur. Yeniden ruhsat alımına ihtiyaç bulunmamaktadır.
BEP-TR sistem üzerinde yapılan sorgulamada değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu parsel için Y24345B8EDA4C Belge Numaralı B Sınıfı Enerji Kimlik Belgesi bulunduğu tespit edilmiştir.
| RUHSAT TABLOSU (A BLOK) | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ADA | PARSEL | BELGE TÜRÜ | BELGE TARİHİ |
BELGE NO |
KULLANIM AMACI |
YOL KOTU ALT KAT SAYISI |
YOL KOTU ÜSTÜ KAT SAYISI |
TOPLAM KAT SAYISI |
KAPSADIĞI ALAN |
İNŞA DURUMU |
| YENİ YAPI RUHSATI | 16.04.2015 | 15/472 | TİCARET | 7 | 47 | 54 | 320.234,63 m² | İNŞA EDİLMİŞ | ||
| YENİDEN RUHSATI | 7.06.2018 | 18/10006 | TİCARET | 7 | 47 | 54 | 320.234,63 m² | İNŞA EDİLMİŞ | ||
| YENİLEME RUHSATI | 11.09.2018 | 18/13134 | TİCARET | 7 | 47 | 54 | 320.234,63 m² | İNŞA EDİLMİŞ | ||
| 3328 | 3 | YENİLEME RUHSATI | 20.11.2018 | 18/18085 | TİCARET | 7 | 47 | 54 | 320.234,63 m² | İNŞA EDİLMİŞ |
| YENİLEME RUHSATI | 25.12.2018 | 18/20070 | TİCARET | 7 | 47 | 54 | 320.234,63 m² | İNŞA EDİLMİŞ | ||
| TADİLAT RUHSATI | 2.03.2021 | 20/9862 | TİCARET | 7 | 47 | 54 | 362.551,12 m² | İNŞA EDİLMİŞ | ||
| TADİLAT RUHSATI | 26.07.2022 | 22/5790 | TİCARET | 7 | 47 | 54 | 362.551,12 m² | İNŞA EDİLMİŞ | ||
| İSİM DEĞİŞİKLİĞİ RUHSATI | 21.07.2023 | 94099 | TİCARET | 7 | 47 | 54 | 362.551,12 m² | İNŞA EDİLMİŞ |
| RUHSAT TABLOSU (B BLOK) | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ADA | PARSEL | BELGE TÜRÜ | BELGE TARİHİ |
BELGE NO |
KULLANIM AMACI |
YOL KOTU ALT KAT SAYISI |
YOL KOTU ÜSTÜ KAT SAYISI |
TOPLAM KAT SAYISI |
KAPSADIĞI ALAN |
İNŞA DURUMU |
| YENİ YAPI RUHSATI | 16.04.2015 | 15/472 | TİCARET | 7 | 41 | 48 | 68.434,05 m² | İNŞA EDİLMİŞ | ||
| TADİLAT RUHSATI | 7.06.2018 | 18/10006 | TİCARET | 7 | 41 | 48 | 68.434,05 m² | İNŞA EDİLMİŞ | ||
| İSİM DEĞİŞİKLİĞİ RUHSATI | 25.09.2018 | 18/13134 | TİCARET | 7 | 41 | 48 | 68.434,05 m² | İNŞA EDİLMİŞ | ||
| 3328 | 3 | YENİLEME RUHSATI | 20.11.2018 | 18/18085 | TİCARET | 7 | 41 | 48 | 68.434,05 m² | İNŞA EDİLMİŞ |
| YENİLEME RUHSATI | 25.12.2018 | 18/20070 | TİCARET | 7 | 41 | 48 | 68.434,05 m² | İNŞA EDİLMİŞ | ||
| TADİLAT RUHSATI | 2.03.2021 | 20/9862 | TİCARET | 7 | 41 | 48 | 68.434,05 m² | İNŞA EDİLMİŞ | ||
| İSİM DEĞİŞİKLİĞİ RUHSATI | 26.07.2022 | 22/5790 | TİCARET | 7 | 41 | 48 | 68.434,05 m² | İNŞA EDİLMİŞ |
| YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ TABLOSU (A BLOK) | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ADA | PARSEL | BELGE TÜRÜ | BELGE TARİHİ |
BELGE NO | KULLANIM AMACI | YOL KOTU ALT KAT SAYISI |
YOL KOTU ÜSTÜ KAT SAYISI |
TOPLAM KAT SAYISI |
KAPSADIĞI ALAN |
İNŞA DURUMU |
| 3328 | 3 | YAPI KULLANMA İZİN | 25.12.2023 | 23/114488 | TİCARET | 7 | 47 | 54 | 362.551,12 m² | İNŞA EDİLMİŞ |
| MİMARİ PROJE TABLOSU | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ADA | PARSEL BELGE TARİHİ KULLANIM AMACI KAPSADIĞI ALAN İNŞA DURUMU |
||||||
| 3328 | 3 | 16.04.2015 | TİCARET (A VE B BLOK) | İNŞA EDİLMİŞ |
15.10.2024 tarihinde Web Tapu sisteminde alınmış Tapu Kaydı belgelerine göre; A Blok, 1 no.lu bağımsız bölüm "OFİS VE İŞYERİ", B Blok'ta bulunan 29 adet bağımsız bölüm "OFİS" niteliğindedir. Taşınmazların tapu kayıtları ile mevcut
kullanımları uyumludur. Değerleme konusu taşınmazlar, Web Tapu sistem ve Ümraniye Belediyesi'nde incelenen mimari projeleri ile blok, kat, konum olarak uyumludur. Taşınmazın tapu kayıtları ile mevcut kullanımı uyumludur.
TKGM Portal Sisteminde 27.12.2024 tarihinde ve saat 17:55 itibari Tapu Kaydı bilgileri incelenmiştir.
Taşınmazlar 10.10.2022 tarih ve 46289 yevmiye numaralı Kat irtifakı tesisi işlemi ile Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi mülkiyetine geçmiştir.
Son üç yıllık dönemde gayrimenkul ile ilgili hukuki durumda bir değişiklik olmamıştır. Gayrimenkulün incelenen dosyasında taşınmazla ilgili herhangi bir yıkım ve durdurma kararı olmadığı görülmüştür.
Taşınmazlara yönelik yapılan incelemeler neticesinde taşınmaz tasarrufunu olumsuz etkileyecek herhangi bir durum görülmemiştir.
Rapora konu taşınmazlara ilişkin tapu ve takyidat bilgileri 27.12.2024 tarihinde Web Tapu Sistemi'nden alınmış TAKBİS Belgeleri üzerinden incelenmiştir. Değerleme konusu taşınmazların tapu kayıtları üzerinde;
Beyanlar Hanesinde (Müşterek olarak) :
"A BLOK Kat Mülkiyetine Çevrilmiştir." beyanı bulunmaktadır. ( 16.01.2024 - 2192 )
Yönetim Planı : 15/08/2022 (10.10.2022-46289) (Tüm taşınmazlar üzerinde müşterek)
A Blok 1 nolu bağımsız bölüm kaydı üzerinde;
-Eklenti Bilgileri : Depo : DEPO VE TEKNİK (10.10.2022-46289)
Şerhler Hanesinde (Müşterek olarak) :
Değerleme konusu taşınmazların içerisinde yer aldığı ana taşınmaz ada/parsel bazında konumunun uygunluğu Ümraniye Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde incelenen imar paftasından tespit edilmiştir. Taşınmaz Ümraniye Belediyesi sınırları içerisinde yer almaktadır. Taşınmazın konumlu olduğu parsel 19.06.2012 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli İstanbul Finans Merkezi Uygulama İmar Planına göre; "T3 Lejantlı Ticaret" alanında kalmakta olup Hmax:Serbest, E: 2.85 yapılaşma koşullarına sahiptir. Taşınmaz, Metro Projesi güzergahında kalması sebebi ile uygulama öncesi İstanbul Büyükşehir Belediyesinden görüş alınması gerekliliği bulunmaktadır. T3 Ticaret Lejantına sahip alanlarda plan notlarına göre, "alışveriş merkezi, rezidans, yönetim merkezi, konaklama tesisleri, sinema, tiyatro, v.b. sosyal kültürel tesis alanları, ticaret, büro, işhanı, lokanta, gazino, çarşı, çok katlı mağazalar, bankalar, finans kurumları, oteller, özel hastane, özel eğitim alanları, katlı otopark v.b. fonksiyonlar yer alabilir. Herhangi bir terki bulunmadığı beyan edilen parsel, belediye sınırları içerisinde yer almaktadır.
3.7.1 Gayrimenkul ile ilgili herhangi bir yıkım kararı, cezai tutanak, durdurma kararı olup olmadığına ilişkin sorgulama Ümraniye Belediyesi İmar Müdürlüğü dijital arşiv dosyası içerisinde herhangi bir olumsuz evrak bulunmamaktadır.
3.7.2 Gayrimenkulün Kadastral Durumunda son 3 yıl içerisinde herhangi bir değişiklik olup olmadığı hakkında görüş: Değerleme konusu parselin kadastral durumunda son 3 yıl içerisinde herhangi bir değişiklik bulunmamaktadır.
3.8. Değerlemesi yapılan projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp alınmadığı, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı hakkında bilgi ve projenin gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkında görüş.
Taşınmazlar halihazırda Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi portföyü mülkiyetinde yer almaktadır.
A Blok için Yapı kullanma İzin Belgesi alınmış olup Cins Değişikliği yapılmıştır. B Blok için Yapı Kullanma İzin Belgesi henüz alınmamış olup süreç devam etmektedir.
Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III 48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''nin 7.bölüm 22.maddesi 1.fıkrasının
(b) "(Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir," bendi gereği taşınmazların tapudaki nitelikleriyle "Bina" başlığı altında GYO portföyde bulundurulmasında bir engel yoktur.
(c) bendinde belirtildiği üzere "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir." Denilmekte olup, konu taşınmazın takyidat kayıtlarından anlaşıldığı üzere taşınmaz üzerinde değeri ve devri engelleyen herhangi bir kayıt bulunmamakta olduğu ve tapu kayıtları doğrultusunda GYO portföyünde bulunmasında bir sakınca olmadığı belirlenmiştir.
3.9. Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi v.b) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi,
Değerleme konusu taşınmazlar yapı denetim hakkında kanun kapsamındadır. Bu Kanunun amacı; can ve mal güvenliğini teminen, imar plânına, fen, sanat ve sağlık kurallarına, standartlara uygun kaliteli yapı yapılması için proje ve yapı denetimini sağlamak ve yapı denetimine ilişkin usul ve esasları düzenlemektir. İmar kanunun 26. Maddesine istinaden yapı denetimi Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı teknik personelince üstlenilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazlar ticari nitelikli olup, değerleme bu vasfa yönelik yapılmıştır.
Değerleme konusu parsel üzerinde kat karşılığı yöntemi veya hasılat paylaşımı modeli ile proje geliştirilmemektedir. Taşınmazlar için herhangi bir proje işlemiyle ilişkin sözleşme bulunmamaktadır.
Taşınmazların konumlu olduğu İstanbul Finans Merkezi, Ümraniye Finanskent Mahallesi'nde yer almakta olup, Konut-Ticaret ve Konut lejantlı yapılaşmanın yoğunluklu olduğu lokasyonda bulunmaktadır. Bölgede taşınmaza benzer şekilde yapılaşmış prestijli siteler, otel alanları, ofis ve ticaret alanları mevcuttur. Bölge ana arterlere yakın konumda bulunması ve prestijli yapıların yoğunlukta olduğu bölgede konumlu olması sebebiyle tercih seviyesi yüksektir. Bölgede herhangi bir ulaşım ve altyapı sorunu bulunmamaktadır.
2023 yılında küresel ekonomi hedeflerin üzerinde seyreden enflasyon, sıkı finansal koşullar, büyüme endişeleri ve jeopolitik sorunların etkisinde kalırken uygulanan farklı makroekonomik politikalarla ülkeler düzeyinde iktisadi faaliyetin görünümünde ayrışmalar gözlenmiştir. Başta ABD ve Avrupa ülkeleri olmak üzere birçok gelişmiş ekonomide beklenenden daha uzun süre uygulanan yüksek politika faizi küresel durgunluk endişelerini gündeme getirmiştir. Gelişmekte olan ülkelerin de önemli bir kısmı söz konusu sıkılaşma adımlarına eşlik etmiştir. Bu süreçte Rusya-Ukrayna savaşıyla zirveye çıkan emtia fiyatları, sıkılaşan finansal koşullar ve azalan talep ile yeniden tarihsel ortalamalarına yakınsamıştır. Tedarik sorunlarının azalmasıyla imalat sanayii ve turizm başta olmak üzere hizmet sektörlerinde toparlanma belirginleşmiştir. 2024 yılının ilk yarısında iktisadi faaliyet, gelişmiş ekonomiler içerisinde ABD'nin görece güçlü performansı, enerji fiyatlarındaki ivme kaybı ve Çin ekonomisinin kısmi toparlanmasının etkisiyle ılımlı seyretmiştir. Ancak, küresel ölçekte direncini koruyan enflasyona yönelik uygulanan sıkı para politikaları nedeniyle iktisadi faaliyette ülkeler arasındaki ayrışma devam etmiştir.
Avro Bölgesinde imalat sanayii görünümünün yılın ilk yarısında yavaşlamaya işaret etmesi, Avrupa Merkez Bankasının uzun bir aradan sonra Haziran 2024 itibarıyla politika faizini indirmesine yol açmıştır. ABD Merkez Bankası ise faiz indirimleri konusunda daha temkinli bir duruş sergilemektedir. ABD ekonomisinde toparlanma devam ederken Avro Bölgesi hizmet faaliyetleri öncülüğünde görece pozitif bir görünüm kaydetmiştir. Diğer taraftan Çin ekonomisi, canlanan iç tüketim ve küresel talep sayesinde artan ihracatı bir miktar toparlansa da görece zayıf bir büyüme performansı sergilemektedir. Finansal koşullardaki sıkı duruş devam etmesine rağmen, 2024 yılının üçüncü çeyreği itibarıyla küresel iktisadi faaliyet halen ılımlı bir görünüm arz etmektedir. Gelişmiş ekonomilerde uzun süreye yayılan sıkı para politikaları iktisadi yavaşlamanın bu ülke grubunda daha fazla hissedilmesine yol açmaktadır. Hane halkı tüketiminin ve yatırımların azalması gelişmiş ekonomilerde yavaşlamaya yol açmıştır. Küresel düzeyde enflasyonla mücadelede belirli kazanımlar sağlanmakla birlikte fiyat artışlarındaki düşüş süreci beklenenden yavaş seyretmektedir. Yüksek seviyelerinden gerilemesine rağmen ABD enflasyonunun politika yapıcılarının öngördüğü patikayla tam uyumlu seyretmemesi, faiz indirimlerini ötelemektedir. Manşet enflasyonun beklentilere daha uyumlu bir görünüm izlediği Avro Bölgesi ve diğer gelişmiş ekonomiler, parasal gevşeme döngüsü açısından ABD'nin önünde yer almaktadır. Birçok gelişmekte olan ülke merkez bankaları ise dışsal riskler nedeniyle, politika faiz oranlarını düşürme konusunda temkinli davranmaya devam etmektedir.
Küresel makroekonomik gelişmelere paralel olarak, 2023 yılında yüzde 3,3 oranında büyüyen dünya ekonomisinin Uluslararası Para Fonu (IMF) tahminlerine göre 2024 yılında yüzde 3,2 oranında büyümesi, 2025 yılında istikrarlı görünümünü koruyarak yüzde 3,3 oranında büyüme kaydetmesi beklenmektedir. 2023 yılında yüzde 1,7 oranında büyüyen gelişmiş ülke grubunun ise 2024 ve 2025 yıllarında sırasıyla yüzde 1,7 ve yüzde 1,8 oranlarında büyümesi beklenmektedir. Türkiye'nin önemli ticaret ortağı olan Avro Bölgesinin 2024 ve 2025 yıllarında sırasıyla yüzde 0,9 ve 1,5 oranında, Avrupa'nın lokomotif ekonomilerinden Almanya'nın ise yüzde 0,2 ve 1,3 oranında büyümesi öngörülmektedir. Birleşik Krallık'ın sırasıyla yüzde 0,7 ve 1,5 oranında büyümesi beklenirken Japonya'nın yüzde 0,7 ve 1,0 oranında büyüyeceği tahmin edilmektedir. ABD'nin ise 2024 yılında yüzde 2,6 oranında büyümesi öngörülmekteyken 2025 yılında yüzde 1,9 oranında büyüyeceği tahmin edilmektedir.
2023 yılında yüzde 4,4 büyüyen gelişmekte olan ülkelerin 2024 ve 2025 yıllarında IMF tahminlerine göre yüzde 4,3 oranlarında büyümesi beklenmektedir. Gelişmekte olan ülkeler arasında öncü konumda olan Çin'in 2024 ve 2025 yıllarında sırasıyla yüzde 5,0 ve 4,5 oranında, Hindistan'ın ise yüzde 7,0 ve 6,5 oranında büyümesi öngörülmektedir. Çin ekonomisi son dönemlerde artan teşvikler, iyileşen tüketici güveni ve güçlü dış talepten olumlu etkilenmiş ve beklentilere yakın bir performans sergilemiştir. Ancak gayrimenkul sektörü gibi devam eden yapısal sorunlar ve olası ticaret gerilimleri Çin ekonomisinde baskı unsuru olmaktadır. Diğer taraftan, süregelen Rusya-Ukrayna savaşının Avrupa'ya, Gazze'de yaşanan savaşın ise Orta Doğu'ya yayılma ihtimali küresel büyüme üzerinde ilave baskı oluşturmaktadır. Önümüzdeki dönemde enflasyon oranlarının istenilen seviyelere yaklaşması ve verilerin iktisadi faaliyetteki yavaşlamaya daha güçlü bir şekilde işaret etmesi nedeniyle küresel finansal koşullarda ılımlı gevşeme olabileceği değerlendirilmektedir. Jeopolitik sorunlar, başlıca ülkelerde seçim dönemiyle ilişkili politik belirsizlikler, enerji ve gıda piyasalarındaki olası dalgalanmalar ile finansal sıkılaşmanın azaltılmasına yönelik kararların takvimi ve boyutu, ülkelerin büyüme performansları üzerinde etkili olmaya devam edecektir.
Küresel ekonomik aktivitedeki eğilim 2024 yılında bir önceki yıla benzer şekilde ılımlı seyrederken, dünya ticaret hacminde belirgin bir toparlanma öngörülmektedir. 2024 yılında mal ve hizmet ticaret hacminin küresel düzeyde yüzde 3,1, gelişmiş ülkelerde yüzde 2,5, yükselen ve gelişmekte olan ekonomilerde ise yüzde 4,2 oranında artış kaydedeceği tahmin edilmektedir. 2025 yılında ise küresel mal ve hizmet ticaretindeki artış hızının ivme kazanarak yüzde 3,4 olması beklenmektedir. Bu dönemde mal ve hizmet ticaretinin gelişmiş ülkelerde yüzde 2,8, yükselen ve gelişmekte olan ekonomilerde ise yüzde 4,5 oranında artacağı tahmin edilmektedir.
Son iki yılda sıkılaşan finansal koşullara rağmen küresel enflasyon, ağırlıklı olarak hizmet fiyatları kaynaklı dirençli bir görünüm arz etmektedir. Zayıflayan talep koşulları, manşet enflasyondaki düşüşü desteklese de çekirdek enflasyon birçok ekonomide yüksek seyretmekte ve manşet enflasyonun tarihsel ortalamasına yakınsamasını güçleştirmektedir. Bu doğrultuda, merkez bankaları çoğunlukla yüksek politika faizi seviyesini korumayı tercih etmiştir. Mayıs 2024'ten itibaren ise bazı gelişmiş ve gelişmekte olan ülke merkez bankalarının ve Haziran 2024'te Avrupa Merkez Bankasının politika faizlerinde indirime gittiği gözlenmiştir. Yakın dönemde Çin, parasal gevşeme amaçlı ılımlı faiz indirimine giderken Japonya ise politika faizini artırmıştır. Hâlihazırda devam eden finansal sıkılık doğrultusunda küresel enflasyonun bir önceki yıla göre aşağı yönlü olması tahmin edilmektedir. Küresel enflasyonun ise 2024 ve 2025 yıllarında sırasıyla ortalama yüzde 5,9 ve 4,4 oranında gerçekleşeceği tahmin edilmektedir.
Önümüzdeki dönemde, jeopolitik gerilimlerin ve pek çok ülkedeki seçimler sonrasına yönelik politika belirsizliklerinin, küresel ticarette korumacılık eğilimlerini ve tedarik zincirlerinde bozulmaları besleme olasılığı halen devam etmektedir. Ayrıca, finansal koşullarda sıkılaşmanın seyri ve beklenen gevşeme döngüsünün takvimi, küresel risk iştahı ve gelişmekte olan ülkelere yönelik sermaye akımları üzerinde belirleyici olacaktır. Son olarak, iklim değişikliğine bağlı kuraklık gibi doğal afetlerin sıklığının artması ve boyutlarının büyümesi küresel enflasyon beklentilerinde arz yönlü bozulmalara neden olabilecektir.
Büyüme Küresel düzeyde devam eden enflasyonla mücadeleye yönelik politikaların neden olduğu zayıf dış talep koşulları ve Orta Doğu'da yaşanan savaş başta olmak üzere jeopolitik gerilimler ile 11 ilimizi etkileyen deprem felaketi, Türkiye ekonomisinin 2023 yılında karşı karşıya kaldığı önemli zorluklar olmuştur. Deprem felaketinin yol açtığı hasarın büyüklüğüne rağmen ekonomik büyümenin ivme kaybetmemesinde deprem bölgesinde iktisadi faaliyeti canlandırmak amacıyla uygulanan tedbirler ve yürütülen yeniden yapılanma faaliyetleri etkili olmuştur. 2023 yılı boyunca ekonomideki üretkenliği artıran makine ve teçhizat yatırımları ile kapasite kullanım oranlarında artış sağlanması ve yılın ikinci yarısında dezenflasyon sürecinin teminine yönelik başlatılan sıkı para ve maliye politikası uygulamalarıyla yıl sonuna doğru özel tüketimin ivme kaybetmesiyle büyüme kompozisyonunda sürdürülebilir bileşenlerin katkısı artmıştır.
Böylelikle, Türkiye ekonomisi 2023 yılında küresel, bölgesel ve ulusal düzeyde yaşanan pek çok olumsuz gelişmeye rağmen güçlü görünümünü korumuş ve yılın tamamında yüzde 5,1 oranında büyüme kaydetmiştir. 2023 yılında iktisadi
faaliyet kollarına göre milli gelir incelendiğinde, yıl genelinde inşaat dâhil hizmetler sektörü milli gelir büyümesine en fazla katkı sağlayan üretim sektörü olmaya devam etmiştir. 2023 yılının tamamında inşaat dâhil hizmetler sektörü ve sanayi sırasıyla yüzde 5,4 ve yüzde 1,7 oranlarında katma değer artışı sergilemiş olup bu sektörlerin büyümeye katkıları ise sırasıyla 3,5 puan ve 0,3 puan olmuştur. Ayrıca, son beş yıldır daralma gösteren inşaat sektörü bu dönemde, deprem bölgesindeki yeniden yapılanma faaliyetlerinin de etkisiyle yüzde 7,2 oranında güçlü bir büyüme kaydetmiştir. Diğer taraftan, tarım sektörü yıl genelinde yüzde 0,2 oranında sınırlı düzeyde artarak milli gelire katkı sağlayamamıştır.
Türkiye ekonomisi 2023 yılının ilk yarısında yaşanan deprem felaketine rağmen yıllık bazda yüzde 4,6 oranında büyüyerek nispeten ılımlı bir performans sergilemiştir. Bu dönemde ivme kaybetmekle birlikte hizmetler sektörü milli gelir büyümesinin temel sürükleyicisi olurken sanayi sektörü ise Şubat depremleri ve zayıf seyreden dış talebe bağlı olarak milli geliri daraltıcı yönde etkide bulunmuştur. Hizmetler sektörü yılın ilk yarısında bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 5,4 oranında büyüme kaydederken sanayi sektörü aynı dönemde yüzde 1,0 oranında küçülmüştür. Bahse konu dönemde ticaret, ulaştırma ve konaklama hizmetleri ile finans ve sigorta faaliyetleri ise sırasıyla yüzde 10,4 oranında ve yüzde 10,9 oranında büyüyerek iktisadi faaliyete önemli katkı sunmaya devam etmiştir. Tarım sektörü ise yüzde 1,5 oranında küçülerek milli gelir büyümesine katkı sağlayamamıştır.
2023 yılının ikinci yarısında ise milli gelir katma değer büyümesi, yüzde 5,6 seviyesinde gerçekleşerek iktisadi faaliyetteki canlılığın ivme kazanarak sürdüğünü göstermiştir. İnşaat dâhil hizmetler sektörü hafif ivme kaybetmesine karşın yüzde 5,3 oranında büyüme kaydederek üretim yönünden iktisadi faaliyetin bu dönemde de hizmetler sektörü öncülüğünde gücünü koruduğuna işaret etmiştir. Sanayi sektörü ise güçlü şekilde toparlanarak yüzde 4,3 oranında büyüme kaydetmiş olup milli gelire yüzde 0,8 puan pozitif katkıda bulunmuştur. Böylelikle, hizmetler sektörü ivme kaybederken sanayi sektörünün hafif toparlanması uygulanan dezenflasyonist politikaların etkili olduğunu ve ekonomik aktivitedeki dengelenmenin başladığını teyit etmiştir. Ayrıca, bu dönemde inşaat sektörü büyümesi hız kazanarak yüzde 8,4 oranında artış kaydetmiş olup deprem bölgesinde yürütülen yeniden yapılanma çalışmalarının etkisini ortaya koymuştur. Tarım sektörü bu dönemde yüzde 0,7 oranında artış kaydederek büyümeye sınırlı katkı sunmuştur.
2024 yılının ilk çeyreğinde GSYH artış hızı yüzde 5,3 oranında gerçekleşmiş olup iktisadi faaliyetteki canlı seyrin sürdüğü gözlenmiştir. Milli gelir üretim yönünden değerlendirildiğinde, inşaat dâhil hizmetler sektörü artan kamu harcamalarının etkisiyle yüzde 5,4 oranında artış kaydederek büyümenin arkasındaki itici güç olmaya devam etmiştir. Bununla birlikte, ılımlı bir şekilde toparlanma kaydeden dış talep sayesinde sanayi katma değeri bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 4,2 oranında artarak ivme kazanmıştır. Tarım sektörü de bu dönemde yüzde 4,9 oranında büyüyerek son yılların en yüksek artış oranını kaydetmiştir.
2024 yılının ikinci çeyreğinde ise Türkiye ekonomisi yüzde 2,5 oranında ılımlı bir büyüme kaydetmiştir. Bu dönemde sanayi katma değeri yüzde 1,8 oranında küçülerek büyümeye yüzde 0,4 puan daraltıcı etkide bulunurken, hizmetler katma değeri yüzde 2,5 oranında artarak büyümeye 1,6 puan pozitif katkıda bulunmuştur. Tarım sektörü ise yüzde 3,7'lik katma değer artışı sergileyerek önemli bir büyüme oranı kaydetmiştir. Böylece, 2024 yılı ilk yarısındaki ekonomik büyüme yüzde 3,8 oranında gerçekleşmiştir.
2023 yılı ilk yarısında TÜFE yıllık enflasyonu enerji grubunda daha belirgin olmak üzere baz etkisiyle yavaşlama eğilimine girmiş ve Haziran ayında yüzde 38,2 olarak gerçekleşmiştir. Bu dönemde, Mayıs ayından itibaren doğal gazda uygulanan ilave sübvansiyon, enerji fiyatlarını belirgin bir şekilde düşürürken görece istikrarlı seyreden döviz kuru, gıda ve temel mal fiyatlarındaki ılımlı görünümü desteklemiştir. Diğer taraftan, ücret gelişmeleri ve fiyat katılıkları hizmet enflasyonunun yüksek seyrini sürdürmesine neden olmuştur. Toplam talep koşulları yılın ikinci yarısında ivme kaybetmekle birlikte, enflasyonist düzeyde seyretmeye devam etmiştir. Bununla birlikte kalıcı dezenflasyon sürecinin temini için geçiş dönemi gereklilikleri ve deprem nedeniyle ortaya çıkan ek finansman ihtiyacının sağlanması için alınan kararlar TÜFE yıllık artış oranına ivme kazandırmıştır. Bu doğrultuda, uygulanan vergi ayarlamaları ve ücret artışları ile kurlarda gözlenen yukarı yönlü seyrin enflasyona etkisiyle 2023 yılı sonunda TÜFE yıllık artış oranı yüzde 64,8 olarak gerçekleşmiştir.
2024 yılı Ocak-Ağustos döneminde birikimli TÜFE artış oranı yüzde 31,9 olarak kaydedilmiştir. TÜFE artış oranı, büyük ölçüde doğal gaz sübvansiyonunun katkısıyla oluşan baz etkisi kaynaklı yükselişini sürdürmüş ve Mayıs ayı itibarıyla yüzde 75,5 ile zirve noktasını görmüştür. Haziran ayından itibaren ise dezenflasyon süreci başlamış olup TÜFE yıllık artış oranı 2024 yılı Temmuz ayı itibarıyla yüzde 61,8, Ağustos ayı itibarıyla ise yüzde 52,0 olarak kaydedilmiştir. TÜFE yıllık artış oranının yıl sonunda yüzde 41,5 seviyesine gerileyeceği öngörülmektedir.
2024 yılının ilk yedi ayında ihracat bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 4,1 oranında artarak 148,7 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmiştir. Bu gelişmede ihracat birim değerindeki düşüşe rağmen dış talep ve küresel mal ticaretindeki görece olumlu seyir sonrasında reel ihracatta yaşanan artış belirleyici olmuştur. 2024 yılı ihracatının yüzde 3,3 oranında artarak 264 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmesi tahmin edilmektedir. 2024 yılının ilk yedi ayında ithalat bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 8,3 oranında azalarak 198,7 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmiştir. 2024 yıl genelinde ithalatın yüzde 4,7 oranında azalarak 345 milyar dolar seviyesine gerileyeceği tahmin edilmektedir.
Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen ve sınırlayan herhangi bir faktör bulunmamaktadır.
| Yapı tarzı | Betonarme | Çelik | Yığma | Prefabrik |
|---|---|---|---|---|
| İnşaat Nizamı | Ayrık Nizam | Güvenlik | Var | Yok |
| Yapım yılı | 2015 | Otopark | Var | Yok |
| Elektrik | Şebeke | Yüzme Havuzu | Var | Yok |
| Su | Şebeke | Asansör | Var | Yok |
| Kanalizasyon | Şebeke | Yangın Merdiveni | Var | Yok |
| Doğalgaz | Şebeke | Dış Cephe | Kompozit cam giydirme | |
| Su Deposu-Hid. | Şebeke | Çatı Tipi | Teras çatı | |
| Yangın Tesisatı | Var | Jeneratör | Var | Yok |
Ana gayrimenkul; 27.195,50 m2 yüzölçümüne sahip 3328 ada 3 parsel komşu parseller ile İstanbul Finans Merkezi projesini oluşturmaktadır. Değerleme konusu parsel İstanbul Finans Merkezi projesi içinde kalmakta olup komşu parsellerinde benzer nitelikte prestijli yapıların inşaatı devam etmektedir. Değerleme konusu parsel üzerinde iki adet blok bulunmakta olup söz konusu bloklar A ve B olarak isimlendirilmiştir. A Blok (Kule 1) projesine göre 7 bodrum + zemin + 46 normal kat olmak üzere toplam 54 katlıdır. A Blok 1 adet '' Ofis Ve İşyeri'' nitelikli bir adet bağımsız bölümden oluşmakta olup proje toplam inşaat alanı olarak 328.940,44 m² alana sahiptir. B Blok (Kule 2) 7 bodrum + zemin + 40 normal kat olmak üzere toplam 48 katlıdır. B Blok 29 adet '' Ofis'' nitelikli bağımsız bölümden oluşmakta olup proje toplam inşaat alanı olarak 59.728,19 m² alana sahiptir. Parselde ''Park-2'' olarak tanımlanan alanın kullanım alanı ise 42.316,49 m²'dir.
Değerleme konusu A Blok projesine göre 7 adet bodrum, zemin, 1.asma ve 8 adet normal kat (Podyum Katı) dahil olmak üzere B Blok ile birleşik olarak inşa edilmiştir. Bloğun tamamı 1 adet bağımsız bölümden oluşmaktadır. Ayrıca projesine göre Podyum zemin, Podyum 1, Podyum 2 ve Podyum 3. Katlarda toplam 21 adet dükkan, 4 adet kiosk olmak üzere yaklaşık toplam 10.234 m2 kullanım alanlı Ticari birimler bulunmaktadır. Söz konusu ticari bölümlerden Podyum 1.katta bulunan ve yaklaşık toplam 531 m2'lik bölümü IFM Ziraat Bankası Şubesi olarak faaliyet göstermekte olup diğer alanlar boş olup mevcutta Shell-Core şeklindedir. Zemin kat bölümünde bulunan taşınmazlar komşu parsellerin de kullanım alanları bulunan ve AVM olması planlanan kapalı bölüm içinde bulunmaktadır. Podyum 1.katta bulunan taşınmazlar ise komşu parsellerin de kullanım alanları bulunan ve açık hava bölümünde bulunmaktadır.
Değerleme konusu B Blok projesin göre 7 adet bodrum, zemin, 1.asma ve 8 adet normal kat (Podyum Katı) dahil olmak üzere A Blok ile birleşik olarak inşa edilmiştir. 9.Normal kattan başlayarak 24 ve 25.normal katlar hariç 39.normal kat dahil olmak üzere her bir katta 1'er adet ofis bulunmaktadır. Bloğun tamamı 29 adet bağımsız bölümden oluşmaktadır. B Blok'ta bulunan 29 adet 'Ofis' nitelikli bağımsız bölümün kat ve alan bilgileri ''Değerleme Tablosu''nda detaylandırılmıştır.
| TOPLAM İNŞAAT ALANI (M2) | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| A BLOK | B BLOK | TOPLAM | ||||
| 27.160,35 | - | 27.160,35 | ||||
| 22.922,28 | - | 22.922,28 | ||||
| 27.049,40 | - | 27.049,40 | ||||
| 24.854,78 | - | 24.854,78 | ||||
| 24.115,86 | - | 24.115,86 | ||||
| 24.183,33 | - | 24.183,33 | ||||
| 19.116,90 | - | 19.116,90 | ||||
| 22.423,54 | - | 22.423,54 | ||||
| 16.992,15 | - | 16.992,15 | ||||
| 1.369,43 | - | 1.369,43 | ||||
| 3.593,62 | - | 3.593,62 | ||||
| 6.013,64 | - | 6.013,64 | ||||
| 4.489,56 | - | 4.489,56 | ||||
| 8.066,60 | - | 8.066,60 | ||||
| 8.042,53 | - | 8.042,53 | ||||
| 6.478,33 | - | 6.478,33 | ||||
| 8.166,51 | - | 8.166,51 | ||||
| 1.780,01 | 1.741,20 | 3.521,21 | ||||
| 1.771,76 | 1.735,74 | 3.507,50 | ||||
| 1.746,01 | 1.712,77 | 3.458,78 | ||||
| 1.759,82 | 1.729,36 | 3.489,18 | ||||
| 1.737,33 | 1.709,65 | 3.446,98 | ||||
| 1.753,93 | 1.729,03 | 3.482,96 | ||||
| 1.734,45 | 1.712,34 | 3.446,79 | ||||
| 1.754,06 | 1.734,73 | 3.488,79 | ||||
| 1.737,38 | 1.720,84 | 3.458,22 | ||||
| 1.760,24 | 1.746,48 | 3.506,72 | ||||
| 1.746,15 | 1.735,17 | 3.481,32 | ||||
| 1.772,51 | 1.764,30 | 3.536,81 | ||||
| 1.760,80 | 1.755,38 | 3.516,18 | ||||
| 1.790,92 | 1.788,28 | 3.579,20 | ||||
| 1.781,43 | 1.781,57 | 3.563,00 | ||||
| 1.815,58 | 1.818,51 | 3.634,09 | ||||
| 1.817,13 | 1.138,75 | 2.955,88 | ||||
| 1.846,61 | 1.855,10 | 3.701,71 | ||||
| 1.850,04 | 1.861,31 | 3.711,35 | ||||
| 1.880,86 | 1.898,21 | 3.779,07 | ||||
| 1.163,14 | 1.906,17 | 3.069,31 | ||||
| 1.928,39 | 1.948,01 | 3.876,40 | ||||
| 1.935,18 | 1.957,36 | 3.892,54 | ||||
| 1.979,53 | 2.004,71 | 3.984,24 | ||||
| 1.987,81 | 2.015,77 | 4.003,58 | ||||
| 2.037,78 | 2.068,53 | 4.106,31 | ||||
| 2.056,46 | 2.089,99 | 4.146,45 | ||||
| 2.103,42 | 2.139,74 | 4.243,16 | ||||
| 2.123,41 | 2.162,51 | 4.285,92 | ||||
| 2.176,73 | 2.218,61 | 4.395,34 | ||||
| 2.197,95 | 2.242,61 | 4.440,56 | ||||
| 2.258,02 | 2.305,46 | 4.563,48 | ||||
| 2.289,42 | - | 2.289,42 | ||||
| 2.347,63 | - | 2.347,63 | ||||
| 2.380,15 | - | 2.380,15 |
|---|---|---|
| 2.445,92 | - | 2.445,92 |
| 2.479,47 | - | 2.479,47 |
| 2.414,20 | - | 2.414,20 |
| 328.940,44 | 59.728,19 | 388.668,63 |
| BLOK | BAĞIMSIZ BÖLÜM |
KAT | KAT BRÜT ALANI (m²) |
ORTAK ALANDAN GELEN PAY (m²) |
TOPLAM (m²) | RUHSATA EK PARK ALANI (m²) |
PROJE BRÜT ALAN (m²) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| A | 1 | KULE 1 | 328.940,44 | - | 328.940,44 | 42.316,49 | 320.234,83 |
| B | 1 | 9 | 1.741,20 | 160,76 | 1.901,96 | - | 1.291,30 |
| B | 2 | 10 | 1.735,74 | 159,44 | 1.895,18 | - | 1.285,80 |
| B | 3 | 11 | 1.712,77 | 162,09 | 1.874,86 | - | 1.263,00 |
| B | 4 | 12 | 1.729,36 | 159,44 | 1.888,80 | - | 1.279,40 |
| B | 5 | 13 | 1.709,65 | 162,09 | 1.871,74 | - | 1.259,80 |
| B | 6 | 14 | 1.729,03 | 159,44 | 1.888,47 | - | 1.279,10 |
| B | 7 | 15 | 1.712,34 | 162,09 | 1.874,43 | - | 1.262,50 |
| B | 8 | 16 | 1.734,73 | 159,44 | 1.894,17 | - | 1.284,80 |
| B | 9 | 17 | 1.720,84 | 162,09 | 1.882,93 | - | 1.271,00 |
| B | 10 | 18 | 1.746,48 | 160,76 | 1.907,24 | - | 1.296,50 |
| B | 11 | 19 | 1.735,17 | 164,75 | 1.899,92 | - | 1.285,40 |
| B | 12 | 20 | 1.764,30 | 163,42 | 1.927,72 | - | 1.323,60 |
| B | 13 | 21 | 1.755,38 | 166,08 | 1.921,46 | - | 1.314,80 |
| B | 14 | 22 | 1.788,28 | 164,75 | 1.953,03 | - | 1.347,60 |
| B | 15 | 23 | 1.781,57 | 170,07 | 1.951,64 | - | 1.341,00 |
| B | 16 | 26 | 1.855,10 | 175,38 | 2.030,48 | - | 1.414,40 |
| B | 17 | 27 | 1.861,31 | 179,37 | 2.040,68 | - | 1.420,80 |
| B | 18 | 28 | 1.898,21 | 184,68 | 2.082,89 | - | 1.457,60 |
| B | 19 | 29 | 1.906,17 | 184,68 | 2.090,85 | - | 1.465,70 |
| B | 20 | 30 | 1.948,01 | 192,65 | 2.140,66 | - | 1.567,30 |
| B | 21 | 31 | 1.957,36 | 197,97 | 2.155,33 | - | 1.577,10 |
| B | 22 | 32 | 2.004,71 | 197,97 | 2.202,68 | - | 1.624,10 |
| B | 23 | 33 | 2.015,77 | 203,28 | 2.219,05 | - | 1.635,30 |
| B | 24 | 34 | 2.068,53 | 205,94 | 2.274,47 | - | 2.073,00 |
| B | 25 | 35 | 2.089,99 | 213,91 | 2.303,90 | - | 1.709,60 |
| B | 26 | 36 | 2.139,74 | 215,24 | 2.354,98 | - | 1.759,20 |
| B | 27 | 37 | 2.162,51 | 221,88 | 2.384,39 | - | 1.782,20 |
| B | 28 | 38 | 2.218,61 | 223,21 | 2.441,82 | - | 1.838,20 |
| B | 29 | 39 | 2.242,61 | 229,85 | 2.472,46 | - | 1.862,40 |
| 388.668,63 | 42.316,49 | 362.807,33 |
*Toplam brüt Alan hesaplanırken B blok 24, 25 ve 40. Kat alanları B bloktaki bağımsız bölümlere arsa payları oranında dağıtılmıştır. A Blok Park-2 alanı A Blok 1 numaralı bağımsız bölümün değerine yapı maliyeti olarak eklenmiş olup brüt alan hesabına dahil edilmemiştir.
| A BLOK'A AİT DÜKKAN BİRİMLERİNİN ALANLARI | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| NO | ÜNİTE NUMARASI | KİRALANABİLİR ALAN (m²) |
||||||
| 1 | 122 | 617,02 | ||||||
| 2 | 123 | 1.499,71 | ||||||
| 3 | 124 | 77,69 | ||||||
| 4 | 125 | 614,50 | ||||||
| 5 | 129 | 243,26 | ||||||
| 6 | 132 | 34,36 | ||||||
| 7 | 133 | 230,36 | ||||||
| 8 | 135 | 146,52 | ||||||
| 9 | 136 | 128,07 | ||||||
| 10 | 137 | 364,28 | ||||||
| 11 | 138 | 767,19 | ||||||
| 12 | 139 | 370,02 | ||||||
| 13 | 140 | 33,37 | ||||||
| 14 | 251 | 103,35 | ||||||
| 15 | 252 | 77,59 | ||||||
| 16 | 253 | 115,08 | ||||||
| 392,21 | ||||||||
| 17 | 7-7A | 138,53 | ||||||
| 254 | 209,85 | |||||||
| 18 | 254A | 138,53 | ||||||
| 19 | 254B | 50,35 | ||||||
| 20 | 249A | 100,63 | ||||||
| 249 | 824,94 | |||||||
| 21 | 249B | 1.497,98 | ||||||
| 249C | 1.399,07 | |||||||
| 22 | KİOSK 14 | 15 | ||||||
| 23 | KİOSK 15 | 15 | ||||||
| 24 | KİOSK 16 | 15 | ||||||
| 25 | KİOSK 16 | 15 | ||||||
| TOPLAM | 10.234,46 |
Bölgede yer alan benzer nitelikteki taşınmazların;
Cephe özellikleri baz alınmıştır.
| Konum Özelliği | : Ticaret Bölgesi |
|---|---|
| Yapılaşma Yoğunluğu | : % 100 |
| Çevresel Gelişim Hızı | : Yüksek |
| Yapılaşma Türü | : Parsel Bazlı |
| İnşaat Tarzı | : Betonarme Karkas |
| İnşaat Nizamı | : Ayrık |
| Binanın Kat Adedi | : A Blok: 54, B Blok: 48 |
| Yapı Sınıfı | : V/A |
| Deprem Bölgesi | : 1. Derece |
| Deprem Hasar Durumu | : Yok |
| Onarım/Güçlendirme | : Yok |
| İskan Belgesi | : A Blok 25.12.2023 Tarihli, B Blok Henüz Alınmamış. |
| Yaşı | : 9 |
| Malzeme Durumu | : Lüks |
| İşçilik Durumu | : Lüks |
| Elektrik | : Şebeke |
| Su | : Şebeke |
| Kanalizasyon | : Şebeke |
| Otopark | : Var |
| Asansör | : Var |
| Jeneratör | : Var |
| Güvenlik | : Var |
| Yangın Merdiveni | : Var |
Değerleme çalışmasında değer takdiri mevcut alanlar ve mevcut satışlar ile kiralamalar dikkate alınarak yapılmıştır.
Gayrimenkulün satışı için makul bir süre tanınmıştır.
Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.
Ülkemizde kullanılabilir olan üç farklı değerleme yöntemi bulunmaktadır. Bu yöntemler sırasıyla "Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı", "Gelir İndirgeme Yaklaşımı" ve "Maliyet Yaklaşımı" yöntemleridir.
Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemde değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan mülk, açık piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınabilir.
Taşınmazların değeri yalnızca getirmesi mümkün olan gelirlere göre saptanabiliyorsa, sürüm bedellerinin bulunması için gelir kapitalizasyonu yöntemi kullanılır. Bu yöntemde, üzerinde yapı bulunan bir taşınmazların değerinin belirlenmesinde ölçüt, elde edilebilecek net gelirdir. Bu net gelir; yapı, yapıya ilişkin diğer yapısal tesisler ve arsa payından oluşur. İlgili gayrimenkulün gelirinin yıllar itibari ile nasıl bir gelişme ve değişim izleyebileceği, gerekli çalışmalar sonucu tahmin edilerek, genel giderler, işletme maliyetleri, vergiler, işletme sermaye ihtiyaçları ve yatırım harcamaları düşüldükten sonra taşınmazlar gelir değerine ulaşılır. Taşınmazlar gelir değerinin yerel piyasa koşullarına uygun hale getirilmesi için gerekli artırım ve azaltım işlemleri yapılarak sürüm değeri elde edilir.
Bu yöntemde var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise " hiçbir şahıs ona istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.
Değerleme çalışmasında, bağımsız bölüme önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması nedeniyle, değer tespitinde pazar araştırması yapılarak yeterli sayı ve nitelikte emsal bulunarak "Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı" ve ''Maliyet Yöntemi'' kullanılmıştır. Ayrıca arsa değerinin tespitinde Proje Geliştirme Yöntemi kullanılmıştır.
Konu çalışma üzerinde proje geliştirilen bir arsa çalışması değildir. Ancak taşınmazın değeri belirlenirken proje geliştirme yöntemi kullanılmıştır.
Konu çalışma nakit/gelir akışına esas bir çalışma değildir. Belirtilen modele esas çalışma yapılmamıştır.
Bu analizde bina maliyet değerleri, maliyet oluşumu yaklaşımı ile; binaların teknik özellikleri, binaların inşasında kullanılan malzeme ve işçilik kalitesi, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen binaların inşaat maliyetleri dikkate alınmıştır.
| 3328 ADA 3 PARSEL | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ALAN | BİRİM DEĞER | DEĞER | |||||||
| 27.196 m² 500.000 ₺/m² 13.597.750.000,00 ₺ ARSA |
|||||||||
| BİNA | 388.669 m² | 55.000 ₺/m² | 21.376.774.650,00 ₺ | ||||||
| PARK-2 OTOPARK | 42.316 m² | 30.000 ₺/m² | 1.269.494.700,00 ₺ | ||||||
| - 3.822.608.725,00 ₺ ŞEREFİYE |
|||||||||
| 40.066.628.075,00 ₺ TOPLAM |
Bağımsız bölümlerin değeri Maliyet Yöntemi ile hesaplanmıştır. Bağımsız Bölüm bazında Maliyet Yöntemine göre hesaplanan değerler.
| BLO K |
BAĞIM SIZ BÖLÜM |
KAT | ARSA PAY / | PAYDA | ARSA PAYIN A DÜŞEN ARSA ALANI (m²) |
KAT BRÜT ALANI (m²) |
ORTAK ALAN NİTELİK |
ORTAK ALAND AN GELEN PAY (m²) |
ARSA BİRİM DEĞERİ (TL/m²) |
YAPI BİRİM DEĞERİ (BİNA) (TL/m²) |
YAPI BİRİM DEĞERİ (ORTA K ALAN) (TL/m²) |
ARSA PAYI DEĞERİ (TL) |
BİNA MALİYET DEĞERİ |
ORTAK ALAN MALİYET DEĞERİ |
TOPLAM İNŞAAT MALİYETİ (TL) |
ŞEREFİYE (TL) | TAŞINMAZIN DEĞERİ |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| A | 1 | KULE 1 |
23234 50 |
/ | 27195 50 |
23.234, 50 |
328.940, 44 |
Park 2 | 42.316, 49 |
500.000, 00 |
55.000, 00 |
30.000, 00 |
11.617.250.00 0,00 |
18.091.724.20 0,00 |
1.269.494.70 0,00 |
19.361.218.90 0,00 |
3.814.179.17 5,00 |
34.792.648.07 5,00 |
| B | 1 | 9 | 12100 | / | 27195 50 |
121,00 | 1.741,20 | 24-25-40. Katlar |
160,76 | 500.000, 00 |
55.000, 00 |
30.000, 00 |
60.500.000,00 | 95.766.000,00 | 4.822.800,00 | 100.588.800,0 0 |
5.221.200,00 | 166.310.000,0 0 |
| B | 2 | 10 | 12000 | / | 27195 50 |
120,00 | 1.735,74 | 24-25-40. Katlar |
159,44 | 500.000, 00 |
55.000, 00 |
30.000, 00 |
60.000.000,00 | 95.465.700,00 | 4.783.200,00 | 100.248.900,0 0 |
5.301.100,00 | 165.550.000,0 0 |
| B | 3 | 11 | 12200 | / | 27195 50 |
122,00 | 1.712,77 | 24-25-40. Katlar |
162,09 | 500.000, 00 |
55.000, 00 |
30.000, 00 |
61.000.000,00 | 94.202.350,00 | 4.862.700,00 | 99.065.050,00 | 4.764.950,00 | 164.830.000,0 0 |
| B | 4 | 12 | 12000 | / | 27195 50 |
120,00 | 1.729,36 | 24-25-40. Katlar |
159,44 | 500.000, 00 |
55.000, 00 |
30.000, 00 |
60.000.000,00 | 95.114.800,00 | 4.783.200,00 | 99.898.000,00 | 5.242.000,00 | 165.140.000,0 0 |
| B | 5 | 13 | 12200 | / | 27195 50 |
122,00 | 1.709,65 | 24-25-40. Katlar |
162,09 | 500.000, 00 |
55.000, 00 |
30.000, 00 |
61.000.000,00 | 94.030.750,00 | 4.862.700,00 | 98.893.450,00 | 4.686.550,00 | 164.580.000,0 0 |
| B | 6 | 14 | 12000 | / | 27195 50 |
120,00 | 1.729,03 | 24-25-40. Katlar |
159,44 | 500.000, 00 |
55.000, 00 |
30.000, 00 |
60.000.000,00 | 95.096.650,00 | 4.783.200,00 | 99.879.850,00 | 5.210.150,00 | 165.090.000,0 0 |
| B | 7 | 15 | 12200 | / | 27195 50 |
122,00 | 1.712,34 | 24-25-40. Katlar |
162,09 | 500.000, 00 |
55.000, 00 |
30.000, 00 |
61.000.000,00 | 94.178.700,00 | 4.862.700,00 | 99.041.400,00 | 4.738.600,00 | 164.780.000,0 0 |
| B | 8 | 16 | 12000 | / | 27195 50 |
120,00 | 1.734,73 | 24-25-40. Katlar |
159,44 | 500.000, 00 |
55.000, 00 |
30.000, 00 |
60.000.000,00 | 95.410.150,00 | 4.783.200,00 | 100.193.350,0 0 |
5.306.650,00 | 165.500.000,0 0 |
| B | 9 | 17 | 12200 | / | 27195 50 |
122,00 | 1.720,84 | 24-25-40. Katlar |
162,09 | 500.000, 00 |
55.000, 00 |
30.000, 00 |
61.000.000,00 | 94.646.200,00 | 4.862.700,00 | 99.508.900,00 | 4.831.100,00 | 165.340.000,0 0 |
| B | 10 | 18 | 12100 | / | 27195 50 |
121,00 | 1.746,48 | 24-25-40. Katlar |
160,76 | 500.000, 00 |
55.000, 00 |
30.000, 00 |
60.500.000,00 | 96.056.400,00 | 4.822.800,00 | 100.879.200,0 0 |
5.290.800,00 | 166.670.000,0 0 |
| B | 11 | 19 | 12400 | / | 27195 50 |
124,00 | 1.735,17 | 24-25-40. Katlar |
164,75 | 500.000, 00 |
55.000, 00 |
30.000, 00 |
62.000.000,00 | 95.434.350,00 | 4.942.500,00 | 100.376.850,0 0 |
4.753.150,00 | 167.130.000,0 0 |
| B | 12 | 20 | 12300 | / | 27195 50 |
123,00 | 1.764,30 | 24-25-40. Katlar |
163,42 | 500.000, 00 |
55.000, 00 |
30.000, 00 |
61.500.000,00 | 97.036.500,00 | 4.902.600,00 | 101.939.100,0 0 |
5.270.900,00 | 168.710.000,0 0 |
| B | 13 | 21 | 12500 | / | 27195 50 |
125,00 | 1.755,38 | 24-25-40. Katlar |
166,08 | 500.000, 00 |
55.000, 00 |
30.000, 00 |
62.500.000,00 | 96.545.900,00 | 4.982.400,00 | 101.528.300,0 0 |
4.881.700,00 | 168.910.000,0 0 |
| B | 14 | 22 | 12400 | / | 27195 50 |
124,00 | 1.788,28 | 24-25-40. Katlar |
164,75 | 500.000, 00 |
55.000, 00 |
30.000, 00 |
62.000.000,00 | 98.355.400,00 | 4.942.500,00 | 103.297.900,0 0 |
5.402.100,00 | 170.700.000,0 0 |
| B | 15 | 23 | 12800 | / | 27195 50 |
128,00 | 1.781,57 | 24-25-40. Katlar |
170,07 | 500.000, 00 |
55.000, 00 |
30.000, 00 |
64.000.000,00 | 97.986.350,00 | 5.102.100,00 | 103.088.450,0 0 |
4.781.550,00 | 171.870.000,0 0 |
| B | 16 | 26 | 13200 | / | 27195 50 |
132,00 | 1.855,10 | 24-25-40. Katlar |
175,38 | 500.000, 00 |
55.000, 00 |
30.000, 00 |
66.000.000,00 | 102.030.500,0 0 |
5.261.400,00 | 107.291.900,0 0 |
5.158.100,00 | 178.450.000,0 0 |
| B | 17 | 27 | 13500 | / | 27195 50 |
135,00 | 1.861,31 | 24-25-40. Katlar |
179,37 | 500.000, 00 |
55.000, 00 |
30.000, 00 |
67.500.000,00 | 102.372.050,0 0 |
5.381.100,00 | 107.753.150,0 0 |
4.826.850,00 | 180.080.000,0 0 |
| B | 18 | 28 | 13900 | / | 27195 50 |
139,00 | 1.898,21 | 24-25-40. Katlar |
184,68 | 500.000, 00 |
55.000, 00 |
30.000, 00 |
69.500.000,00 | 104.401.550,0 0 |
5.540.400,00 | 109.941.950,0 0 |
4.768.050,00 | 184.210.000,0 0 |
| B | 19 | 29 | 13900 | 27195 / 50 |
139,00 | 1.906,17 | 24-25-40. Katlar |
184,68 | 500.000, 00 |
55.000, 00 |
30.000, 00 |
69.500.000,00 | 104.839.350,0 0 |
5.540.400,00 | 110.379.750,0 0 |
4.840.250,00 | 184.720.000,0 0 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| B | 20 | 30 | 14500 | 27195 / 50 |
145,00 | 1.948,01 | 24-25-40. Katlar |
192,65 | 500.000, 00 |
55.000, 00 |
30.000, 00 |
72.500.000,00 | 107.140.550,0 0 |
5.779.500,00 | 112.920.050,0 0 |
4.559.950,00 | 189.980.000,0 0 |
| B | 21 | 31 | 14900 | 27195 / 50 |
149,00 | 1.957,36 | 24-25-40. Katlar |
197,97 | 500.000, 00 |
55.000, 00 |
30.000, 00 |
74.500.000,00 | 107.654.800,0 0 |
5.939.100,00 | 113.593.900,0 0 |
4.126.100,00 | 192.220.000,0 0 |
| B | 22 | 32 | 14900 | 27195 / 50 |
149,00 | 2.004,71 | 24-25-40. Katlar |
197,97 | 500.000, 00 |
55.000, 00 |
30.000, 00 |
74.500.000,00 | 110.259.050,0 0 |
5.939.100,00 | 116.198.150,0 0 |
4.731.850,00 | 195.430.000,0 0 |
| B | 23 | 33 | 15300 | 27195 / 50 |
153,00 | 2.015,77 | 24-25-40. Katlar |
203,28 | 500.000, 00 |
55.000, 00 |
30.000, 00 |
76.500.000,00 | 110.867.350,0 0 |
6.098.400,00 | 116.965.750,0 0 |
4.314.250,00 | 197.780.000,0 0 |
| B | 24 | 34 | 15500 | 27195 / 50 |
155,00 | 2.068,53 | 24-25-40. Katlar |
205,94 | 500.000, 00 |
55.000, 00 |
30.000, 00 |
77.500.000,00 | 113.769.150,0 0 |
6.178.200,00 | 119.947.350,0 0 |
4.712.650,00 | 202.160.000,0 0 |
| B | 25 | 35 | 16100 | 27195 / 50 |
161,00 | 2.089,99 | 24-25-40. Katlar |
213,91 | 500.000, 00 |
55.000, 00 |
30.000, 00 |
80.500.000,00 | 114.949.450,0 0 |
6.417.300,00 | 121.366.750,0 0 |
4.173.250,00 | 206.040.000,0 0 |
| B | 26 | 36 | 16200 | 27195 / 50 |
162,00 | 2.139,74 | 24-25-40. Katlar |
215,24 | 500.000, 00 |
55.000, 00 |
30.000, 00 |
81.000.000,00 | 117.685.700,0 0 |
6.457.200,00 | 124.142.900,0 0 |
4.617.100,00 | 209.760.000,0 0 |
| B | 27 | 37 | 16700 | 27195 / 50 |
167,00 | 2.162,51 | 24-25-40. Katlar |
221,88 | 500.000, 00 |
55.000, 00 |
30.000, 00 |
83.500.000,00 | 118.938.050,0 0 |
6.656.400,00 | 125.594.450,0 0 |
4.235.550,00 | 213.330.000,0 0 |
| B | 28 | 38 | 16800 | 27195 / 50 |
168,00 | 2.218,61 | 24-25-40. Katlar |
223,21 | 500.000, 00 |
55.000, 00 |
30.000, 00 |
84.000.000,00 | 122.023.550,0 0 |
6.696.300,00 | 128.719.850,0 0 |
4.800.150,00 | 217.520.000,0 0 |
| B | 29 | 39 | 17300 | 27195 / 50 |
173,00 | 2.242,61 | 24-25-40. Katlar |
229,85 | 500.000, 00 |
55.000, 00 |
30.000, 00 |
86.500.000,00 | 123.343.550,0 0 |
6.895.500,00 | 130.239.050,0 0 |
4.450.950,00 | 221.190.000,0 0 |
| 383.405, 91 |
- | 47.579, 21 |
- | 13.597.750.00 0,00 |
- | 22.514.701.35 0,00 |
3.954.176.72 5,00 |
40.066.628.07 5,00 |
|||||||||
| TOPLAM ALAN =((KAT ALANLARI TOPLAM: 383.405,91 m² + B BLOK ORTAK ALANDAN GELEN PAY: 5.262,72 m² = 388.668,63 m²) + (A BLOK PARK 2 = 42.316,49 m²) = 430.985,12 m²) |
| SATILIK OFİS EMSALLERİ | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| EMSAL NO |
İLAN VEREN KİŞİ | AÇIKLAMA | SATIŞ FİYATI ( ₺ ) |
BRÜT ALAN ( m2 ) |
BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) |
|||
| KW BOĞAZİÇİ | Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Varyap Meridian Projesi içinde 16.katta bulunan ve 1.550 m2 olduğu beyan |
|||||||
| 1 edilen ofisin 195.000.000,-₺ bedelle satılık olduğu bilgisi 0530 6657520 alınmıştır. Pazarlıkla 175.550.000,-₺ bedelle alınabileceği düşünülmektedir. |
195.000.000 ₺ | 1.550,00 m² | 125.806,45 ₺/m² | |||||
| REMAX JOKER | Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Metropol AVM | |||||||
| Projesi içinde 9.katta bulunan ve 600 m2 olduğu beyan edilen 2 ofisin 73.000.000,-₺ bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıştır. 0216 5724646 Pazarlıkla 65.700.000,-₺ bedelle alınabileceği düşünülmektedir. |
73.000.000 ₺ | 600,00 m² | 121.666,67 ₺/m² | |||||
| ANKA REAL | Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Metropol AVM | |||||||
| 3 | ESTATE | Projesi içinde 14.katta bulunan ve 3600 m2 olduğu beyan | 450.000.000 ₺ | 3.600,00 m² | 125.000,00 ₺/m² | |||
| 0542 4547776 | düşünülmektedir. | edilen ofisin 450.000.000,-₺ bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıştır. Pazarlıkla 405.000.000,-₺ bedelle alınabileceği |
||||||
| LOBBY | Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Uphill Towers | |||||||
| GAYRİMENKUL | Projesi içinde 20.katta bulunan ve 300 m2 olduğu beyan edilen | |||||||
| 4 | ofisin 31.000.000,-₺ bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıştır. | 31.000.000 ₺ | 300,00 m² | 103.333,33 ₺/m² | ||||
| 21.645.674.444,00 | Pazarlıkla 27.900.000,-₺ |
bedelle | alınabileceği | |||||
| düşünülmektedir. | ||||||||
| EMSAL NO | EMSAL-1 | SATILIK OFİS EMSAL ANALİZİ TABLOSU EMSAL-2 |
EMSAL-3 | EMSAL-4 | ||||
| EMSAL DURUMU | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | ||||
| NİTELİK | OFİS | OFİS | OFİS | OFİS | ||||
| İLANA VEREN KİŞİ | KW BOĞAZİÇİ | REMAX JOKER | ANKA REAL ESTATE | LOBBY GAYRİMENKUL |
||||
| İLANA VEREN TELEFON NO | 0216 2662850 | 0532 2161359 | 0216 5775150 | 0216 4563500 | ||||
| LOBBY | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| İLANA VEREN KİŞİ | KW BOĞAZİÇİ | REMAX JOKER | ANKA REAL ESTATE | GAYRİMENKUL | |||
| İLANA VEREN TELEFON NO | 0216 2662850 | 0532 2161359 | 0216 5775150 | 0216 4563500 | |||
| DAİRE TİPİ | 7+1 | 5+1 | 7+1 | 4+1 | |||
| SATIŞ FİYATI ( ₺ ) | 195.000.000 ₺ | 73.000.000 ₺ | 450.000.000 ₺ | 31.000.000 ₺ | |||
| PAZARLIK ORANI | 10% | 10% | 10% | 10% | |||
| PAZARLIK SONRASI FİYAT ( ₺ ) | 175.500.000 ₺ | 65.700.000 ₺ | 405.000.000 ₺ | 27.900.000 ₺ | |||
| BRÜT ALAN ( m2 ) |
1.550,00 m² | 600,00 m² | 3.600,00 m² | 300,00 m² | |||
| BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) |
113.225,81 ₺/m² | 109.500,00 ₺/m² | 112.500,00 ₺/m² | 93.000,00 ₺/m² | |||
| İÇ DEKORASYON DURUMU | BAKIMSIZ | BAKIMSIZ | BAKIMSIZ | BAKIMSIZ | |||
| İÇ DEKORASYON DÜZELTMESİ | 15% | 15% | 15% | 15% | |||
| ALAN BÜYÜKLÜĞÜ | ÇOK BÜYÜK | ÇOK BÜYÜK | ÇOK BÜYÜK | ÇOK BÜYÜK | |||
| ALAN DÜZELTMESİ | 15% | 15% | 15% | 15% | |||
| YAPI YAŞI DURUMU | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | |||
| YAPI YAŞI DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| KAT DURUMU | ARA KAT | ARA KAT | ARA KAT | ARA KAT | |||
| KAT DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| KONUM DURUMU | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | |||
| KONUM DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| TOPLAM DÜZELTME ORANI | 30% | 30% | 30% | 30% | |||
| DÜZELTME SONRASI BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) |
147.193,55 ₺/m² | 142.350,00 ₺/m² | 146.250,00 ₺/m² | 120.900,00 ₺/m² | |||
| ORTALAMA BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) | 139.173,39 ₺/m² | ||||||
| KİRALIK OFİS EMSALLERİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| 5 | METROPOLİST GAYRİMENKUL 0534 2474070 |
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Sarphan Finans Projesi içinde 9.katta bulunan ve 1.400 m2 olduğu beyan edilen ofisin 1.500.000,- ₺ bedelle kiralık olduğu bilgisi alınmıştır. Pazarlıkla 1.425.000,-₺ bedelle alınabileceği düşünülmektedir. |
1.500.000 ₺ | 1.400,00 m² | 1.071,43 ₺/m² |
| 6 | MYC İNŞAAT GAYRİMENKUL 0549 6406577 |
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Worlwide Business Center Projesi içinde 9.katta bulunan ve 1.084 m2 olduğu beyan edilen ofisin 1.180.000 ,-₺ bedelle kiralık olduğu bilgisi alınmıştır. Pazarlıkla 1.121.800,- ₺ bedelle alınabileceği düşünülmektedir. |
1.180.000 ₺ | 1.084,00 m² | 1.088,56 ₺/m² |
| 7 | REMAX ABC 0532 2425419 |
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Ağaoğlu My Newwork Projesi içinde 12.katta bulunan ve 1.468 m2 olduğu beyan edilen ofisin 1.544.000 ,-₺ bedelle kiralık olduğu bilgisi alınmıştır. Pazarlıkla 1.466.800,- ₺ bedelle alınabileceği düşünülmektedir. |
1.544.000 ₺ | 1.468,00 m² | 1.051,77 ₺/m² |
| 8 | REALTY WORLD CZM 0530 5266528 |
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Metrpol AVM Projesi içinde 2.katta bulunan ve 600 m2 olduğu beyan edilen ofisin 610.000,-₺ bedelle kiralık olduğu bilgisi alınmıştır. Pazarlıkla 579.500,-₺ bedelle alınabileceği düşünülmektedir. |
610.000 ₺ | 600,00 m² | 1.016,67 ₺/m² |
| KİRALIK OFİS EMSAL ANALİZİ TABLOSU | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| EMSAL NO | EMSAL-5 | EMSAL-6 | EMSAL-7 | EMSAL-8 | ||||
| EMSAL DURUMU | KİRALIK | KİRALIK | KİRALIK | KİRALIK | ||||
| NİTELİK | OFİS | OFİS | OFİS | OFİS | ||||
| METROPOLİST | MYC İNŞAAT | REALTY WORLD | ||||||
| İLANA VEREN KİŞİ | GAYRİMENKUL | GAYRİMENKUL | REMAX ABC | CZM | ||||
| İLANA VEREN TELEFON NO | 0216 3999090 | 0216 5400011 | 0546 5018354 | 0546 5018354 | ||||
| DAİRE TİPİ | 7+1 | 5+1 | 7+1 | 4+1 | ||||
| SATIŞ FİYATI ( ₺ ) | 1.500.000 ₺ | 1.180.000 ₺ | 1.544.000 ₺ | 610.000 ₺ | ||||
| PAZARLIK ORANI | 5% | 5% | 5% | 5% | ||||
| PAZARLIK SONRASI FİYAT ( ₺ ) | 1.425.000 ₺ | 1.121.000 ₺ | 1.466.800 ₺ | 579.500 ₺ | ||||
| BRÜT ALAN ( m2 ) |
1.400,00 m² | 1.084,00 m² | 1.468,00 m² | 600,00 m² | ||||
| BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) |
1.017,86 ₺/m² | 1.034,13 ₺/m² | 999,18 ₺/m² | 965,83 ₺/m² | ||||
| İÇ DEKORASYON DURUMU | BAKIMSIZ | BAKIMSIZ | BAKIMSIZ | BAKIMSIZ | ||||
| İÇ DEKORASYON DÜZELTMESİ | 15% | 15% | 15% | 15% | ||||
| ALAN BÜYÜKLÜĞÜ | ÇOK BÜYÜK | ÇOK BÜYÜK | ÇOK BÜYÜK | ÇOK BÜYÜK | ||||
| ALAN DÜZELTMESİ | 15% | 15% | 15% | 15% | ||||
| YAPI YAŞI DURUMU | ESKİ | ESKİ | ESKİ | ESKİ | ||||
| YAPI YAŞI DÜZELTMESİ | 15% | 15% | 15% | 15% | ||||
| KAT DURUMU | ARA KAT | ARA KAT | ARA KAT | ARA KAT | ||||
| KAT DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | ||||
| KONUM DURUMU | KÖTÜ | KÖTÜ | KÖTÜ | KÖTÜ | ||||
| KONUM DÜZELTMESİ | 20% | 20% | 20% | 20% | ||||
| TOPLAM DÜZELTME ORANI | 65% | 65% | 65% | 65% | ||||
| DÜZELTME SONRASI BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) |
1.679,46 ₺/m² | 1.706,32 ₺/m² | 1.648,65 ₺/m² | 1.593,63 ₺/m² | ||||
| ORTALAMA BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) | 1.657,01 ₺/m² |
| SATILIK ARSA EMSALLERİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| SAHİBİNDEN | Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda cadde üzeri, 15 kat,, | ||||
| 9 | 0537 5759251 | E:1.80 yapılaşma şartlarıyla Ticaret imarlı ve 700 m2 olduğu beyan edilen arsanın 225.000.000,-₺ bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıştır. Pazarlıkla 202.500.000,-₺ bedelle alınabileceği düşünülmektedir. |
225.000.000 ₺ | 700,00 m² | 321.428,57 ₺/m² |
| YAPA EMLAK | Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda sokak içi, 15 kat,, | ||||
| 10 | 0530 9707234 | E:1.80 yapılaşma şartlarıyla Ticaret imarlı ve 982 m2 olduğu beyan edilen arsanın 210.000.000,-₺ bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıştır. Pazarlıkla 202.500.000,-₺ bedelle alınabileceği düşünülmektedir. |
210.000.000 ₺ | 982,00 m² | 213.849,29 ₺/m² |
| NG GAYRİMENKUL | Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda sokak içi, 15 kat,, | ||||
| 11 | 0216 5726172 | E:2.07 yapılaşma şartlarıyla Ticaret imarlı ve 1.200 m2 olduğu beyan edilen arsanın 300.000.000,-₺ bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıştır. Pazarlıkla 202.500.000,-₺ bedelle alınabileceği düşünülmektedir. |
300.000.000 ₺ | 1.200,00 m² | 250.000,00 ₺/m² |
| EKİNOKS REFERANS | Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda cadde üzeri, 15 kat,, | ||||
| 12 | 0216 3774400 | E:2.07 yapılaşma şartlarıyla Ticaret imarlı ve 895 m2 olduğu beyan edilen arsanın 200.000.000,-₺ bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıştır. Pazarlıkla 180.000.000,-₺ bedelle alınabileceği düşünülmektedir. |
200.000.000 ₺ | 895,00 m² | 223.463,69 ₺/m² |
| SATILIK BİNA EMSALLERİ | ||||
|---|---|---|---|---|
| REMAX ABC | Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda 2.384 m2 arsa içinde | |||
| 13 0532 2425419 |
11 katlı ve toplam 15.705 m2 alanlı olduğu beyan edilen plazanın 1.575.000.000,-₺ bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıştır. Pazarlıkla 1.417.500.000,-₺ bedelle alınabileceği düşünülmektedir. |
1.575.000.000 ₺ | 15.705,00 m² | 100.286,53 ₺/m² |
| ACCE LUXURY HOMES |
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda 1.876 m2 arsa içinde 12 katlı ve toplam 4.545 m2 alanlı olduğu beyan edilen plazanın |
|||
| 14 0216 4853505 |
490.000.000,-₺ bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıştır. Pazarlıkla 441.000.000,-₺ bedelle alınabileceği düşünülmektedir. |
490.000.000 ₺ | 4.545,00 m² | 107.810,78 ₺/m² |
| COLDWELL | Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda 3.466 m2 arsa içinde | |||
| BANKER THETA | 9 katlı ve toplam 19.032 m2 alanlı olduğu beyan edilen plazanın | |||
| 15 0216 3360630 |
1.250.000.000,-₺ bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıştır. Pazarlıkla 1.125.000.000,-₺ bedelle alınabileceği düşünülmektedir. |
1.250.000.000 ₺ | 19.032,00 m² | 65.678,86 ₺/m² |
| SATILIK BİNA EMSAL ANALİZİ TABLOSU | |||
|---|---|---|---|
| EMSAL NO | EMSAL-13 | EMSAL-14 | EMSAL-15 |
| EMSAL DURUMU | SATILIK | SATILIK | SATILIK |
| NİTELİK | BİNA | BİNA | BİNA |
| İLANA VEREN KİŞİ | REMAX ABC | ACCE LUXURY HOMES | COLDWELL BANKER THETA |
| İLANA VEREN TELEFON NO | 0216 2662850 | 0532 2161359 | 0216 5775150 |
| SATIŞ FİYATI ( ₺ ) | 1.575.000.000 ₺ | 490.000.000 ₺ | 1.250.000.000 ₺ |
| PAZARLIK ORANI | 10% | 10% | 10% |
| PAZARLIK SONRASI FİYAT ( ₺ ) | 1.417.500.000 ₺ | 441.000.000 ₺ | 1.125.000.000 ₺ |
| BRÜT ALAN ( m2 ) |
15.705,00 m² | 4.545,00 m² | 19.032,00 m² |
| BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) |
90.257,88 ₺/m² | 97.029,70 ₺/m² | 59.110,97 ₺/m² |
| İÇ DEKORASYON DURUMU | BAKIMLI | BAKIMLI | BAKIMLI |
| İÇ DEKORASYON DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% |
| ALAN BÜYÜKLÜĞÜ | BENZER | BENZER | BENZER |
| ALAN DÜZELTMESİ | 10% | 30% | 10% |
| YAPI YAŞI DURUMU | BENZER | BENZER | BENZER |
| YAPI YAŞI DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% |
| KAT DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% |
| KONUM DURUMU | BENZER | BENZER | BENZER |
| KONUM DÜZELTMESİ | -20% | -20% | -20% |
| TOPLAM DÜZELTME ORANI | -10% | 10% | -10% |
| DÜZELTME SONRASI BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) |
81.232,09 ₺/m² | 106.732,67 ₺/m² | 53.199,87 ₺/m² |
| ORTALAMA BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) | 80.388,21 ₺/m² |
| SATILIK DÜKKAN EMSALLERİ |
|||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 16 | COLDWELL BANKER FENOMEN |
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Nidakule Ataşehir Projesi içinde zemin katta bulunan ve 270 m2 olduğu beyan edilen |
70.000.000 ₺ | 270,00 m² | 259.259,26 ₺/m² | ||||
| 0537 0658586 | dükkanın 70.000.000,-₺ bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıştır. Pazarlıkla 63.000.000,-₺ bedelle alınabileceği düşünülmektedir. |
||||||||
| ATAŞEHİR ASEDAŞ | Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Sarphan Finanspark | ||||||||
| 17 | EMLAK | Projesi içinde zemin katta bulunan ve 150 m2 olduğu beyan edilen dükkanın 39.000.000,-₺ bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıştır. |
39.000.000 ₺ | 150,00 m² | 260.000,00 ₺/m² | ||||
| 0549 4551500 | Pazarlıkla 35.100.000,-₺ bedelle alınabileceği düşünülmektedir. | ||||||||
| HÜRYAP ATAŞEHİR | Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Nidakule Ataşehir | ||||||||
| 18 | 0216 4569797 | Projesi içinde zemin katta bulunan ve 250 m2 olduğu beyan edilen dükkanın 66.000.000,-₺ bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıştır. |
66.000.000 ₺ | 250,00 m² | 264.000,00 ₺/m² | ||||
| Pazarlıkla 63.000.000,-₺ bedelle alınabileceği düşünülmektedir. |
| DÜKKAN EMSAL ANALİZİ TABLOSU | |
|---|---|
| EMSAL NO | EMSAL-1 | EMSAL-2 | EMSAL-3 |
|---|---|---|---|
| EMSAL DURUMU | SATILIK | SATILIK | SATILIK |
| NİTELİK | DÜKKAN | DÜKKAN | DÜKKAN |
| İLANA VEREN KİŞİ | COLDWELL BANKER | ATAŞEHİR ASEDAŞ | HÜRYAP ATAŞEHİR |
| İLANA VEREN TELEFON NO | 0537 0658586 | 0549 4551500 | 0216 4569797 |
| DÜKKAN TİPİ | TEK KAT | TEK KAT | TEK KAT |
| SATIŞ FİYATI ( ₺ ) | 70.000.000 ₺ | 39.000.000 ₺ | 66.000.000 ₺ |
| PAZARLIK ORANI | 10% | 10% | 10% |
| PAZARLIK SONRASI FİYAT ( ₺ ) | 63.000.000 ₺ | 35.100.000 ₺ | 59.400.000 ₺ |
| TOPLAM BRÜT ALAN ( m2 ) | 270,00 m² | 150,00 m² | 250,00 m² |
| BODRUM KAT ALANI ( m2 ) ( 1/4 ) | 0,00 m² | 0,00 m² | 0,00 m² |
| ZEMİN KAT ALANI ( m2 ) ( 1/1 ) | 270,00 m² | 150,00 m² | 250,00 m² |
| ASMA KAT ALANI ( m2 ) ( 1/3 ) | 0,00 m² | 0,00 m² | 0,00 m² |
| 1. KAT ALANI ( 1/4 ) | 0,00 m² | 0,00 m² | 0,00 m² |
| ZEMİNE İNDİRGENMİŞ ALAN | 270 m² | 150 m² | 250 m² |
| BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) | 233.333,33 ₺/m² | 234.000,00 ₺/m² | 237.600,00 ₺/m² |
| İÇ DEKORASYON DURUMU | BAKIMLI | BAKIMLI | BAKIMLI |
| İÇ DEKORASYON DÜZELTMESİ | 10% | 10% | 10% |
| ALAN BÜYÜKLÜĞÜ | BENZER | BENZER | BENZER |
| ALAN DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% |
| YAPI YAŞI DURUMU | YENİ | YENİ | YENİ |
| YAPI YAŞI DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% |
| CEPHE DURUMU | BULVAR CEPHE | BULVAR CEPHE | BULVAR CEPHE |
| CEPHE DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% |
| TİCARİ POTANSİYEL DURUMU | YOĞUN | YOĞUN | YOĞUN |
| TİCARİ POTANSİYEL DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% |
| TOPLAM DÜZELTME ORANI | 0% | 0% | 0% |
| DÜZELTME SONRASI BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) | 233.333,33 ₺/m² | 234.000,00 ₺/m² | 237.600,00 ₺/m² |
| ORTALAMA BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) | 234.977,78 ₺/m² |
| KİRALIK DÜKKAN EMSALLERİ | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 19 | ADRESS LİFE GAYRİMENKUL |
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Sarphan Finanspark Projesi içinde zemin katta bulunan ve 180 m2 olduğu beyan edilen |
250.000 ₺ | 180,00 m² | 1.388,89 ₺/m² | |
| 0216 3146363 | dükkanın 250.000,-₺ bedelle kiralık olduğu bilgisi alınmıştır. Pazarlıkla 237.500,-₺ bedelle alınabileceği düşünülmektedir. |
|||||
| ADRESS LİFE GAYRİMENKUL |
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Palladium AVM Projesi içinde zemin katta bulunan dükkanın 550.000,-₺ bedelle |
550.000 ₺ | 1.447,37 ₺/m² | |||
| 20 | 0216 3146363 | kiralık olduğu bilgisi alınmıştır. Pazarlıkla 522.500,-₺ bedelle alınabileceği düşünülmektedir. |
380,00 m² | |||
| SAHİBİNDEN | Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda Nidakule Ataşehir | |||||
| 21 | 0501 1051999 | Projesi içinde zemin katta bulunan ve 250 m2 olduğu beyan edilen dükkanın 66.000.000,-₺ bedelle satılık olduğu bilgisi alınmıştır. Pazarlıkla 63.000.000,-₺ bedelle alınabileceği düşünülmektedir. |
450.000 ₺ | 250,00 m² | 1.800,00 ₺/m² |
| DÜKKAN EMSAL ANALİZİ TABLOSU | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| EMSAL NO | EMSAL-19 | EMSAL-20 | EMSAL-21 | |||
| EMSAL DURUMU | KİRALIK | KİRALIK | KİRALIK | |||
| NİTELİK | DÜKKAN | DÜKKAN | DÜKKAN | |||
| İLANA VEREN KİŞİ | ADRESS LİFE GAYRİMENKUL | ADRESS LİFE GAYRİMENKUL |
SAHİBİNDEN | |||
| İLANA VEREN TELEFON NO | 0216 3146363 | 0216 3146363 | 0501 1051999 | |||
| DÜKKAN TİPİ | TEK KAT | TEK KAT | TEK KAT | |||
| SATIŞ FİYATI ( ₺ ) | 250.000 ₺ | 550.000 ₺ | 450.000 ₺ | |||
| PAZARLIK ORANI | 5% | 5% | 5% | |||
| PAZARLIK SONRASI FİYAT ( ₺ ) | 237.500 ₺ | 522.500 ₺ | 427.500 ₺ | |||
| TOPLAM BRÜT ALAN ( m2 ) | 110,00 m² | 250,00 m² | 200,00 m² | |||
| BODRUM KAT ALANI ( m2 ) ( 1/4 ) | 0,00 m² | 0,00 m² | 0,00 m² | |||
| ZEMİN KAT ALANI ( m2 ) ( 1/1 ) | 120,00 m² | 250,00 m² | 200,00 m² | |||
| ASMA KAT ALANI ( m2 ) ( 1/3 ) | 0,00 m² | 0,00 m² | 0,00 m² | |||
| 1. KAT ALANI ( 1/4 ) | 0,00 m² | 0,00 m² | 0,00 m² | |||
| ZEMİNE İNDİRGENMİŞ ALAN | 110 m² | 250 m² | 200 m² | |||
| BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) | 2.159,09 ₺/m² | 2.090,00 ₺/m² | 2.137,50 ₺/m² | |||
| İÇ DEKORASYON DURUMU | BAKIMLI | BAKIMLI | BAKIMLI | |||
| İÇ DEKORASYON DÜZELTMESİ | 10% | 10% | 10% | |||
| ALAN BÜYÜKLÜĞÜ | BENZER | BENZER | BENZER | |||
| ALAN DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 10% | |||
| YAPI YAŞI DURUMU | YENİ | YENİ | YENİ | |||
| YAPI YAŞI DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | |||
| CEPHE DURUMU | BULVAR CEPHE | BULVAR CEPHE | BULVAR CEPHE | |||
| CEPHE DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | |||
| TİCARİ POTANSİYEL DURUMU | YOĞUN | YOĞUN | YOĞUN | |||
| TİCARİ POTANSİYEL DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | |||
| TOPLAM DÜZELTME ORANI | 0% | 0% | 0% | |||
| DÜZELTME SONRASI BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) | 2.159,09 ₺/m² | 2.090,00 ₺/m² | 2.137,50 ₺/m² | |||
| ORTALAMA BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) | 2.128,86 ₺/m² |
Değer belirlenirken, değerleme konusu gayrimenkul, emsal taşınmazlar ile karşılaştırılmış, pazarlık payı ve mevcut piyasa koşulları ile emlakçı görüşleri de dikkate alınarak piyasa değeri oluşturulmuştur. Taşınmazların değerlemesinde, bölgede elde edilen emsal bilgileri, konumu, kullanım alanı, mülkiyet durumu, amacına uygun kullanılabilirliği, fiziksel özellikleri, cephesi, altyapı ve ulaşım imkanları, emsallerin pazarlık payları gibi etkenler göz önüne alınarak değer tespiti yapılmıştır. Emsal karşılaştırma yaklaşımında emsal olarak alınan gayrimenkullerin ve değerlemesi yapılan taşınmazın tamamen aynı özelliklere sahip olmaması, konum ve şerefiye farkı göz önünde bulundurulmuş takdir edilen birim değerde bu doğrultuda ayarlama yapılmıştır. Taşınmazların değerlemesinde kullanılan şerefiye kriterleri ve metrekare birim fiyatları Raporun 6.2 'inci bölümünde açıklanmıştır.
Doğrudan gelir indirgeme yöntemi ile bir yılın gelir beklentisi tahmin edilerek, taşınmazın toplam değeri bulunur. Bu yöntemde toplam değere ulaşmak için tek bir yılın geliri, mülkün kendini amorti etme süresi ile hesaplanan "kapitalizasyon oranı" na bölünür.
Bölgede yapılan kira bedelleri için emsal araştırması sonucu;
Dükkanlar için amorti süresi beklentilerinin 14-15 yıl civarında olduğu ve yapılan pazar araştırması neticesinde kapitalizasyon oranının ~%6,71 olabileceği kabul edilmiştir.
Gayrimenkulün Değeri= Net Faaliyet Geliri / Kapitalizasyon Oranı (Kapitalizasyon Oranı = Yıllık Net Gelir / Gayrimenkulün Değeri)
Gelir yöntemine göre taşınmazın değeri hesaplanırken kiralanabilir alan üzerinden taşınmazların toplam kirası hesaplanıp, taşınmazların toplam aylık kirası üzerinden toplam değere ulaşılmıştır.
Gelir yöntemine göre taşınmazların toplam değeri;
Taşınmazların Toplam Aylık Kirası 224.040.406,65 ₺
Yıllık Kirası: 224.040.406,65 ₺ x 12 Ay = 2.688.484.880 ₺
Taşınmazların Toplam değeri: 2.688.484.880 ₺ / 0,0671 = ~ 40.066.838.748,14 ₺ olarak hesaplanmıştır.
** Taşınmazlar için bölge ortalamalarına göre kapitalizasyon oranı (1/15 yıl =) yaklaşık % 6,71 hesaplanmıştır..
-Tipleri ve büyüklükleri,
-Sahip oldukları manzara,
-Bulundukları blok konumları,
-Bulundukları kat,
-Ünite niteliği,
-Cephe sayıları ve yönleri,
-Konum,
özellikleri dikkate alınarak, pazar araştırması ile belirlenen taban kira değerleri üzerinden şerefiyeli kira değerleri hesaplanmıştır.
Kule 1 ve Kule 2; 7, …, 1. Bodrum kat kiralanabilir alan kiralarının aylık kiraları; Park-2, bodrum zemin ve 1. normal normal katlarda yer alan oditoryum ve 8. normal kat ve 46. normal kat teras alanlarının kira değerine etkileri, Kule 1 Zemin, 1, …, 28, …, 45. Katlara, Kule 2 zemin, 1, …, 8. Katlara kiralanabilir alanları oranında şerefiye olarak dağıtılmıştır.
| 9.KAT SHELL&CORE KİRA DEĞERİ | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| KAT | TOPLAM İNŞAAT ALANI (m²) |
KULE-2 KİRLANABİLİR ALAN (m²) |
KİRA BİRİM DEĞERİ (TL/m2) |
KULE-2 AYLIK KİRA (TL) |
||
| 9.KAT | 3.521,21 | 1.347,02 | 1.200,00 | 1.616.424,00 | ||
| TOPLAM | 3.521,21 | 1.347,02 | 1.616.424,00 |
| KİRALANABİLİR ALAN ÜZERİNDEN KATLARA GÖRE KİRA TABLOSU | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| KAT | TOPLAM İNŞAAT ALANI (m²) |
KULE 1 KİRLANABİLİR ALAN (m²) |
KİRA BİRİM DEĞERİ (TL/m2) |
KULE 1 AYLIK KİRA (TL) |
KULE 2 KİRLANABİLİR ALAN (m²) |
KİRA BİRİM DEĞERİ (TL/m2) |
KULE 2 AYLIK KİRA (TL) |
|
| 7.BODRUM KAT | 27.160,35 | 0,00 | - | - | 521,96 | 280,50 | 146.409,78 | |
| 6.BODRUM KAT | 22.922,28 | 0,00 | - | - | 679,27 | 308,55 | 209.588,76 | |
| 5.BODRUM KAT | 27.049,40 | 1.590,15 | - | - | 1.539,70 | 448,80 | 691.017,36 | |
| 4.BODRUM KAT | 24.854,78 | 1.070,49 | - | - | 0,00 | 0,00 | 0,00 | |
| 3.BODRUM KAT | 24.115,86 | 1.051,71 | - | - | 0,00 | 0,00 | 0,00 | |
| 2.BODRUM KAT | 24.183,33 | 1.357,20 | - | - | 0,00 | 0,00 | 0,00 | |
| 1.BODRUM KAT | 19.116,90 | 1.226,84 | - | - | 96,76 | 589,05 | 56.996,48 | |
| BODRUM KAT TOPLAM | 169.402,90 | 6.296,39 | - | - | 2.837,69 | 1.104.012,38 | ||
| ZEMİN KAT | 22.423,54 | 1.035,07 | 1.427,44 | 1.477.500,00 | 371,39 | 1.608,88 | 597.523,50 | |
| 1.KAT | 16.992,15 | 1.906,44 | 1.199,88 | 2.287.500,00 | 1.020,04 | 1.361,79 | 1.389.080,00 | |
| 1.ASMA KAT | 1.369,43 | 390,02 | 1.173,02 | 457.500,00 | 513,70 | 1.319,06 | 677.600,00 | |
| 2.KAT | 3.593,62 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | |
| 3.KAT | 6.013,64 | 1.285,82 | 1.166,57 | 1.500.000,00 | 2.053,62 | 1.315,69 | 2.701.930,00 | |
| 4.KAT | 4.489,56 | 3.079,57 | 1.164,12 | 3.585.000,00 | 390,38 | 1.323,51 | 516.670,00 | |
| 5.KAT | 8.066,60 | 2.885,87 | 1.163,28 | 3.357.064,45 | 3.688,38 | 1.325,49 | 4.888.923,35 | |
| 6.KAT | 8.042,53 | 3.164,24 | 1.163,99 | 3.683.148,88 | 4.040,09 | 1.315,08 | 5.313.053,68 | |
| 7.KAT | 6.478,33 | 5.509,61 | 1.163,88 | 6.412.500,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | |
| 8.KAT | 8.166,51 | 1.489,04 | 1.425,42 | 2.122.500,00 | 1.342,78 | 1.614,80 | 2.168.320,00 | |
| ZEMİN - 8 KATLAR TOPLAM | 85.635,91 | 20.745,68 | 0,00 | 24.882.713,33 | 13.420,38 | 18.253.100,53 | ||
| 9.KAT | 3.521,21 | 852,65 | 1.556,91 | 1.327.500,00 | 1.347,02 | 1.628,58 | 2.193.730,00 | |
| 10.KAT | 3.507,50 | 1.436,12 | 1.561,50 | 2.242.500,00 | 1.400,56 | 1.626,80 | 2.278.430,00 | |
| 11.KAT | 3.458,78 | 1.410,60 | 1.563,16 | 2.205.000,00 | 1.388,05 | 1.629,26 | 2.261.490,00 | |
| 12.KAT | 3.489,18 | 1.424,57 | 1.563,63 | 2.227.500,00 | 1.404,85 | 1.627,86 | 2.286.900,00 | |
| 13.KAT | 3.446,98 | 1.402,08 | 1.556,62 | 2.182.500,00 | 1.385,14 | 1.626,56 | 2.253.020,00 | |
| 14.KAT | 3.482,96 | 1.418,68 | 1.564,83 | 2.220.000,00 | 1.404,52 | 1.628,24 | 2.286.900,00 | |
| 15.KAT | 3.446,79 | 1.400,40 | 1.558,48 | 2.182.500,00 | 1.389,03 | 1.628,11 | 2.261.490,00 |
FORM Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. S a y f a 4 1 / 5 3
| B BLOK TOPLAM KİRA (TL) | 90.660.232,90 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| TOPLAM A BLOK TOPLAM KİRA (TL) |
388.668,63 | 84.367,40 | - | 119.982.713,33 119.982.713,33 |
62.064,34 | - | 90.660.232,90 |
| 9 - 46. KATLAR TOPLAM | 133.629,82 | 57.325,33 | - | 95.100.000,00 | 45.806,27 | - | 71.303.120,00 |
| 46.KAT | 2.414,20 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
| 45.KAT | 2.479,47 | 2.231,32 | 1.757,93 | 3.922.500,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
| 44.KAT | 2.445,92 | 2.197,81 | 1.757,43 | 3.862.500,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
| 43.KAT | 2.380,15 | 2.132,52 | 1.758,48 | 3.750.000,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
| 42.KAT | 2.347,63 | 2.100,00 | 1.757,14 | 3.690.000,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
| 41.KAT | 2.289,42 | 2.041,79 | 1.755,81 | 3.585.000,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
| 40.KAT | 4.563,48 | 2.010,39 | 1.704,89 | 3.427.500,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
| 39.KAT | 4.440,56 | 1.950,32 | 1.707,41 | 3.330.000,00 | 1.833,29 | 1.470,03 | 2.695.000,00 |
| 38.KAT | 4.395,34 | 1.929,10 | 1.702,87 | 3.285.000,00 | 1.975,66 | 1.470,39 | 2.905.000,00 |
| 37.KAT | 4.285,92 | 1.875,78 | 1.707,29 | 3.202.500,00 | 1.919,64 | 1.469,55 | 2.821.000,00 |
| 36.KAT | 4.243,16 | 1.855,79 | 1.705,47 | 3.165.000,00 | 1.896,63 | 1.468,92 | 2.786.000,00 |
| 35.KAT | 4.146,45 | 1.808,83 | 1.666,82 | 3.015.000,00 | 1.846,88 | 1.432,69 | 2.646.000,00 |
| 34.KAT | 4.106,31 | 1.789,90 | 1.659,31 | 2.970.000,00 | 1.825,42 | 1.434,19 | 2.618.000,00 |
| 33.KAT | 4.003,58 | 1.700,34 | 1.658,49 | 2.820.000,00 | 1.772,66 | 1.433,44 | 2.541.000,00 |
| 32.KAT | 3.984,24 | 1.606,05 | 1.657,79 | 2.662.500,00 | 1.761,60 | 1.434,49 | 2.527.000,00 |
| 31.KAT | 3.892,54 | 1.590,39 | 1.659,97 | 2.640.000,00 | 1.714,07 | 1.433,43 | 2.457.000,00 |
| 30.KAT | 3.876,40 | 1.596,03 | 1.658,80 | 2.647.500,00 | 1.705,49 | 1.436,54 | 2.450.000,00 |
| 29.KAT | 3.069,31 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 1.602,54 | 1.432,73 | 2.296.000,00 |
| 28.KAT | 3.779,07 | 97,55 | 1.537,67 | 150.000,00 | 1.579,10 | 1.436,26 | 2.268.000,00 |
| 27.KAT | 3.711,35 | 1.520,76 | 1.657,07 | 2.520.000,00 | 1.542,42 | 1.434,11 | 2.212.000,00 |
| 26.KAT | 3.701,71 | 1.523,94 | 1.653,61 | 2.520.000,00 | 1.536,21 | 1.736,77 | 2.668.050,00 |
| 25.KAT | 2.955,88 | 1.489,14 | 1.621,74 | 2.415.000,00 | 49,00 | 1.728,57 | 84.700,00 |
| 24.KAT | 3.634,09 | 1.487,60 | 1.618,38 | 2.407.500,00 | 74,50 | 1.705,37 | 127.050,00 |
| 23.KAT | 3.563,00 | 1.453,45 | 1.615,12 | 2.347.500,00 | 1.464,12 | 1.695,02 | 2.481.710,00 |
| 22.KAT | 3.579,20 | 1.463,08 | 1.614,74 | 2.362.500,00 | 1.470,83 | 1.693,04 | 2.490.180,00 |
| 21.KAT | 3.516,18 | 1.432,98 | 1.617,26 | 2.317.500,00 | 1.438,16 | 1.690,28 | 2.430.890,00 |
| 20.KAT | 3.536,81 | 1.439,02 | 1.620,89 | 2.332.500,00 | 1.438,41 | 1.689,98 | 2.430.890,00 |
| 19.KAT | 3.481,32 | 1.410,61 | 1.621,64 | 2.287.500,00 | 1.411,87 | 1.691,76 | 2.388.540,00 |
| 18.KAT | 3.506,72 | 1.424,70 | 1.621,39 | 2.310.000,00 | 1.422,04 | 1.691,57 | 2.405.480,00 |
| 17.KAT | 3.458,22 | 1.402,26 | 1.615,25 | 2.265.000,00 | 1.396,37 | 1.692,34 | 2.363.130,00 |
| 16.KAT | 3.488,79 | 1.418,78 | 1.622,87 | 2.302.500,00 | 1.410,19 | 1.693,77 | 2.388.540,00 |
| A BLOK'A AİT DÜKKAN BİRİMLERİNİN SHELL&CORE KİRA DEĞERLERİ | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| NO | ÜNİTE NUMARASI | KİRALANABİLİR ALAN (m²) |
KİRA BİRİM DEĞERİ (TL/m2) |
AYLIK KİRA (TL) |
|||
| 1 | 122 | 617,02 | 1.700,00 | 1.048.934,00 | |||
| 2 | 123 | 1.499,71 | 1.700,00 | 2.549.507,00 | |||
| 3 | 124 | 77,69 | 1.700,00 | 132.073,00 | |||
| 4 | 125 | 614,50 | 1.700,00 | 1.044.650,00 | |||
| 5 | 129 | 243,26 | 1.700,00 | 413.542,00 | |||
| 6 | 132 | 34,36 | 1.700,00 | 58.412,00 | |||
| 7 | 133 | 230,36 | 1.700,00 | 391.612,00 | |||
| 8 | 135 | 146,52 | 1.700,00 | 249.084,00 | |||
| 9 | 136 | 128,07 | 1.700,00 | 217.719,00 | |||
| 10 | 137 | 364,28 | 1.700,00 | 619.276,00 | |||
| 11 | 138 | 767,19 | 1.700,00 | 1.304.223,00 | |||
| 12 | 139 | 370,02 | 1.700,00 | 629.034,00 | |||
| 13 | 140 | 33,37 | 1.700,00 | 56.729,00 | |||
| 14 | 251 | 103,35 | 1.870,00 | 193.264,50 | |||
| 15 | 252 | 77,59 | 1.870,00 | 145.093,30 | |||
| 16 | 253 | 115,08 | 1.870,00 | 215.199,60 | |||
| 392,21 | 0,00 | 0,00 | |||||
| 17 | 7-7A | 138,53 | 0,00 | 0,00 | |||
| 254 | 209,85 | 1.870,00 | 392.419,50 | ||||
| 18 | 254A | 138,53 | 623,05 | 86.311,12 | |||
| 19 | 254B | 50,35 | 1.870,00 | 94.154,50 | |||
| 20 | 249A | 100,63 | 1.870,00 | 188.178,10 | |||
| 249 | 824,94 | 1.870,00 | 1.542.637,80 | ||||
| 21 | 249B | 1.497,98 | 623,05 | 933.316,44 | |||
| 249C | 1.399,07 | 623,05 | 871.690,56 | ||||
| 22 | KİOSK 14 | 15 | 340,00 | 5.100,00 | |||
| 23 | KİOSK 15 | 15 | 340,00 | 5.100,00 | |||
| 24 | KİOSK 16 | 15 | 340,00 | 5.100,00 | |||
| 25 | KİOSK 16 | 15 | 340,00 | 5.100,00 | |||
| TOPLAM | 10.234,46 | 13.397.460,42 |
| A BLOK'A AİT DÜKKAN BİRİMLERİNİN FIT OUT KİRA DEĞERLERİ | ||||
|---|---|---|---|---|
| NO | ÜNİTE NUMARASI | KİRALANABİLİR ALAN (m²) |
KİRA BİRİM DEĞERİ (TL/m2) |
AYLIK KİRA (TL) |
| 1 | 122 | 617,02 | 2.000,00 | 1.234.040,00 |
| 2 | 123 | 1.499,71 | 2.000,00 | 2.999.420,00 |
| 3 | 124 | 77,69 | 2.000,00 | 155.380,00 |
| 4 | 125 | 614,50 | 2.000,00 | 1.229.000,00 |
| 5 | 129 | 243,26 | 2.000,00 | 486.520,00 |
| 6 | 132 | 34,36 | 2.000,00 | 68.720,00 |
| 7 | 133 | 230,36 | 2.000,00 | 460.720,00 |
| 8 | 135 | 146,52 | 2.000,00 | 293.040,00 |
| 9 | 136 | 128,07 | 2.000,00 | 256.140,00 |
| 10 | 137 | 364,28 | 2.000,00 | 728.560,00 |
| 11 | 138 | 767,19 | 2.000,00 | 1.534.380,00 |
| 12 | 139 | 370,02 | 2.000,00 | 740.040,00 |
| 13 | 140 | 33,37 | 2.000,00 | 66.740,00 |
| 14 | 251 | 103,35 | 2.200,00 | 227.370,00 |
| 15 | 252 | 77,59 | 2.200,00 | 170.698,00 |
| 16 | 253 | 115,08 | 2.200,00 | 253.176,00 |
| 392,21 | 2.200,00 | 862.862,00 | ||
| 17 | 7-7A | 138,53 | 733,00 | 101.542,49 |
| 254 | 209,85 | 2.200,00 | 461.670,00 | |
| 18 | 254A | 138,53 | 733,00 | 101.542,49 |
| 19 | 254B | 50,35 | 2.200,00 | 110.770,00 |
| 20 | 249A | 100,63 | 2.200,00 | 221.386,00 |
| 249 | 824,94 | 2.200,00 | 1.814.868,00 | |
| 21 | 249B | 1.497,98 | 733,00 | 1.098.019,34 |
| 249C | 1399,07 | 733,00 | 1.025.518,31 | |
| 22 | KİOSK 14 | 15 | 400,00 | 6.000,00 |
| 23 | KİOSK 15 | 15 | 400,00 | 6.000,00 |
| 24 | KİOSK 16 | 15 | 400,00 | 6.000,00 |
| 25 | KİOSK 16 | 15 | 400,00 | 6.000,00 |
| TOPLAM | 10.234,46 | 16.726.122,63 |
| TAŞINMAZLARIN TOPLAM AYLIK KİRA DEĞERİ (A BLOK + B BLOK + A BLOK DÜKKAN (SHELL-CORE) | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| A BLOK TOPLAM KİRA (TL) 119.982.713,33 |
|||||
| B BLOK TOPLAM KİRA (TL) | 90.660.232,90 | ||||
| A Blok Dükkan SHELL-CORE (TL) | 13.397.460,42 | ||||
| TOPLAM | 224.040.406,65 |
| TAŞINMAZLARIN TOPLAM AYLIK KİRA DEĞERİ (A BLOK + B BLOK + A BLOK DÜKKAN (FIT OUT) |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| A BLOK TOPLAM KİRA (TL) | 119.982.713,33 | |||||
| B BLOK TOPLAM KİRA (TL) | 90.660.232,90 | |||||
| A Blok Dükkan FIT OUT (TL) | 16.726.122,63 | |||||
| TOPLAM | 227.369.068,86 |
Değerlemeye konusu taşınmazlara ilişkin her herhangi bir olumsuz hukuki durum söz konusu değildir.
Değerleme konusu parsel üzerinde proje ve ruhsatları onaylı, kat irtifakı kurulmuş yapılar olması sebebiyle mimari projesindeki alanlar ve yapılaşma koşulları-imar şartları dikkate alınarak Proje Geliştirme çalışması da yapılmıştır.
• İki Tamamından satış geliri elde edileceği kabulü ile proje geliştirme yapılmıştır. Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu ve yakın bölgelerde yapılan araştırmalar sonucunda, emsaller göz önüne alınarak, taşınmaza benzer ticari nitelikli iş merkezlerinde konumlu binaların m² birim değeri için 145.000 TL/m² takdir edilmiştir.
• İndirgeme oranının yıllık %24,00 olacağı ve inşaatın 50 ayda tamamlanacağı ve satılacağı varsayılmıştır.
• Değerleme konusu taşınmazın ortak alanlar ile birlikte ortalama 43.036,28 TL/m² yapı maliyeti dikkate alınmıştır.
| PROJE GELİŞTİRME YÖNTEMİ | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Brüt Alan (m²) | |||||||
| Arsa Alanı (m2) | 27.195,50 m² | ||||||
| İmar planına göre Arsanın Lejantı | TİCARET | ||||||
| İnşaat Emsali ( KAKS ) | 2,85 | ||||||
| İnşa edilebilecek kapalı alan | |||||||
| Ortak alan (KAKS x %) | |||||||
| Ortak alanlar dahil toplam kapalı alan | 388.669 m² | ||||||
| Brüt Alan (m²) | Birim Maliyet (TL/m²) | Maliyet | |||||
| Ruhsat Ofis İşyeri Alanı | 388.668,63 m² | 55.000 TL | 21.376.774.650 TL | ||||
| Park 2 alanı | 42.316,49 m² | 30.000 TL | 1.269.494.700 TL | ||||
| TOPLAM İNŞAAT MALİYETİ | 430.985 | 22.646.269.350 TL | |||||
| Proje satış geliri | |||||||
| Brüt Alan (m²) | Birim Değer (TL/m²) | Ciro | |||||
| Ruhsat Ofis İşyeri Alanı | 388.668,63 m² | 145.000 TL/m² | 56.356.951.350 TL | ||||
| TOPLAM TUTAR | 56.356.951.350 TL | ||||||
| Kat Karşılığı Hesabı | |||||||
| Kat karşılığı oranı | 65% | ||||||
| Arsa Sahibine Kalan Ciro | 36.632.018.378 TL | ||
|---|---|---|---|
| Yıllık indirgeme oranı | 24,00% | ||
| Aylık indirgeme oranı | 2,000% | ||
| İnşaatın Kaç Ay içinde tamamlanabileceği | 50,0 Ay | ||
| İnşaatın 50 Ay içinde tamamlanabileceği kabul edildiğinde Arsa | 13.609.816.206 TL | ||
| sahibine kalan Net bugünkü değer | |||
| Arsa m² birim fiyatı Net Bugünkü Değeri | 500.444 TL | ||
| Yuvarlatılmış arsa değeri | 13.609.816.000 TL |
Niteliği gereği değerleme konusu taşınmazın hâlihazırdaki kullanımının en etkin ve verimli kullanım olacağı düşünülmektedir.
Değerleme konusu gayrimenkulün değer tespitine yönelik olarak yapılan hesaplamalarda müşterek veya bölünmüş kısımlar dikkate alınmıştır. Bağımsız bölüm değerleri Rapor'un 6.2 'inci bölümünde gösterilmiştir.
Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi söz konusu değildir.
Değerleme çalışmasında, rapor konusu parselle önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması nedeniyle, değer tespitinde pazar araştırması yapılarak yeterli sayı ve nitelikte emsal bulunarak "Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı" ve ''Maliyet Yöntemi'' kullanılmıştır. Alternatif olarak, Maliyet Yaklaşımı ile bulunan gayrimenkul değerinin teyit edilmesi ve aykırılık teşkil edip etmediğinin belirlenmesi amacına yönelik olarak gelir getirici mülk olması sebebiyle "Gelir İndirgeme Yaklaşımı" kullanılmış olup nihai değere "Maliyet Yaklaşımı" ile ulaşılmıştır.
Tüm gerekçeler ilgili konu başlıklarının altında açıklanmıştır.
A Blok İçin Yapı Kullanma İzin Belgesi alınmış olup cins değişikliği işlemi yapılmıştır. B Blok için Yapı Kullanma İzin Belgesi alınıp cins değişikliği işlemlerinin yapılması gerekmektedir. İncelenen belgeler ve yerindeki tespitlere göre B Blok için iskan almasına herhangi bir engel bulunmamaktadır.
Taşınmazlar halihazırda Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi portföyü mülkiyetinde yer almaktadır.
A Blok için Yapı kullanma İzin Belgesi alınmış olup Cins Değişikliği yapılmıştır. B Blok için Yapı Kullanma İzin Belgesi henüz alınmamış olup süreç devam etmektedir.
Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III 48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''nin 7.bölüm 22.maddesi 1.fıkrasının
(b) "(Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir," bendi gereği taşınmazların tapudaki nitelikleriyle "Bina" başlığı altında GYO portföyde bulundurulmasında bir engel yoktur.
(c) bendinde belirtildiği üzere "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir." Denilmekte olup, konu taşınmazın takyidat kayıtlarından anlaşıldığı üzere taşınmaz üzerinde değeri ve devri engelleyen herhangi bir kayıt bulunmamakta olduğu ve tapu kayıtları doğrultusunda GYO portföyünde bulunmasında bir sakınca olmadığı belirlenmiştir.
Değerleme çalışmasında, rapor konusu parsele önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması nedeniyle, değer tespitinde pazar araştırması yapılarak yeterli sayı ve nitelikte emsal bulunarak "Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı" ve ''Maliyet Yöntemi'' kullanılmıştır. Alternatif olarak, Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı ile bulunan gayrimenkul değerinin teyit edilmesi ve aykırılık teşkil edip etmediğinin belirlenmesi amacına yönelik olarak gelir getirici mülk olması sebebiyle "Gelir İndirgeme Yaklaşımı" kullanılmış olup nihai değere "Maliyet Yaklaşımı" ile ulaşılmıştır.
Taşınmazların satış kabiliyeti "SATILABİLİR" durumdadır.
Pazar Yaklaşımı çerçevesinde, değerleme konusu taşınmazlar üzerinde yapılması planlanan bağımsız bölümlerin özellikleri dikkate alınarak, piyasada yakın zamanda alım–satıma konu olmuş/satılık vaziyette olan emsal araştırmaları doğrultusunda değer takdiri yapılmıştır. Taşınmazların mevcut durumu, konum özellikleri dikkate alınarak değer takdir edilmiştir.
| BLOK | BAĞIMSIZ BÖLÜM |
KAT | PROJE BRÜT ALAN (m²) |
BİRİM DEĞER (TL/m²) |
TAŞINMAZIN KDV HARİÇ DEĞERİ (TL) |
TAŞINMAZIN KDV HARİÇ DEĞERİ (USD) |
TAŞINMAZIN KDV HARİÇ DEĞERİ (EUR) |
TAŞINMAZIN KDV DAHİL DEĞERİ (TL) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| A | 1 | KULE 1 | 320.234,83 | 108.647,30 | 34.792.648.075,00 | 1.003.045.754,17 | 954.342.299,33 | 41.751.177.690,00 |
| B | 1 | 9 | 1.291,30 | 128.792,69 | 166.310.000,00 | 4.794.591,63 | 4.561.787,52 | 199.572.000,00 |
| B | 2 | 10 | 1.285,80 | 128.752,53 | 165.550.000,00 | 4.772.681,41 | 4.540.941,16 | 198.660.000,00 |
| B | 3 | 11 | 1.263,00 | 130.506,73 | 164.830.000,00 | 4.751.924,35 | 4.521.191,97 | 197.796.000,00 |
| B | 4 | 12 | 1.279,40 | 129.076,13 | 165.140.000,00 | 4.760.861,42 | 4.529.695,09 | 198.168.000,00 |
| B | 5 | 13 | 1.259,80 | 130.639,78 | 164.580.000,00 | 4.744.717,04 | 4.514.334,62 | 197.496.000,00 |
| B | 6 | 14 | 1.279,10 | 129.067,31 | 165.090.000,00 | 4.759.419,96 | 4.528.323,62 | 198.108.000,00 |
| B | 7 | 15 | 1.262,50 | 130.518,81 | 164.780.000,00 | 4.750.482,89 | 4.519.820,50 | 197.736.000,00 |
| B | 8 | 16 | 1.284,80 | 128.813,82 | 165.500.000,00 | 4.771.239,95 | 4.539.569,69 | 198.600.000,00 |
| B | 9 | 17 | 1.271,00 | 130.086,55 | 165.340.000,00 | 4.766.627,27 | 4.535.180,98 | 198.408.000,00 |
| B | 10 | 18 | 1.296,50 | 128.553,80 | 166.670.000,00 | 4.804.970,16 | 4.571.662,11 | 200.004.000,00 |
| B | 11 | 19 | 1.285,40 | 130.021,78 | 167.130.000,00 | 4.818.231,61 | 4.584.279,65 | 200.556.000,00 |
| B | 12 | 20 | 1.323,60 | 127.462,98 | 168.710.000,00 | 4.863.781,82 | 4.627.618,14 | 202.452.000,00 |
| B | 13 | 21 | 1.314,80 | 128.468,21 | 168.910.000,00 | 4.869.547,67 | 4.633.104,02 | 202.692.000,00 |
| B | 14 | 22 | 1.347,60 | 126.669,63 | 170.700.000,00 | 4.921.152,02 | 4.682.202,69 | 204.840.000,00 |
| B | 15 | 23 | 1.341,00 | 128.165,55 | 171.870.000,00 | 4.954.882,23 | 4.714.295,12 | 206.244.000,00 |
| B | 16 | 26 | 1.414,40 | 126.166,57 | 178.450.000,00 | 5.144.578,66 | 4.894.780,73 | 214.140.000,00 |
| B | 17 | 27 | 1.420,80 | 126.745,50 | 180.080.000,00 | 5.191.570,33 | 4.939.490,69 | 216.096.000,00 |
| B | 18 | 28 | 1.457,60 | 126.378,98 | 184.210.000,00 | 5.310.635,11 | 5.052.774,21 | 221.052.000,00 |
| B | 19 | 29 | 1.465,70 | 126.028,52 | 184.720.000,00 | 5.325.338,02 | 5.066.763,22 | 221.664.000,00 |
| B | 20 | 30 | 1.567,30 | 121.214,83 | 189.980.000,00 | 5.476.979,85 | 5.211.041,99 | 227.976.000,00 |
| B | 21 | 31 | 1.577,10 | 121.881,94 | 192.220.000,00 | 5.541.557,36 | 5.272.483,90 | 230.664.000,00 |
| B | 22 | 32 | 1.624,10 | 120.331,26 | 195.430.000,00 | 5.634.099,23 | 5.360.532,35 | 234.516.000,00 |
| B | 23 | 33 | 1.635,30 | 120.944,17 | 197.780.000,00 | 5.701.847,95 | 5.424.991,50 | 237.336.000,00 |
| B | 24 | 34 | 2.073,00 | 97.520,50 | 202.160.000,00 | 5.828.120,04 | 5.545.132,37 | 242.592.000,00 |
| B | 25 | 35 | 1.709,60 | 120.519,42 | 206.040.000,00 | 5.939.977,51 | 5.651.558,54 | 247.248.000,00 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| B | 26 | 36 | 1.759,20 | 119.236,02 | 209.760.000,00 | 6.047.222,30 | 5.753.596,00 | 251.712.000,00 |
| B | 27 | 37 | 1.782,20 | 119.700,37 | 213.330.000,00 | 6.150.142,70 | 5.851.519,04 | 255.996.000,00 |
| B | 28 | 38 | 1.838,20 | 118.333,15 | 217.520.000,00 | 6.270.937,24 | 5.966.448,33 | 261.024.000,00 |
| B | 29 | 39 | 1.862,40 | 118.766,11 | 221.190.000,00 | 6.376.740,57 | 6.067.114,31 | 265.428.000,00 |
| TOPLAM | 362.807,33 | - | 40.066.628.075,00 | 1.155.090.612,48 \$ | 1.099.004.533,40 € | 48.079.953.690,00 |
| TAŞINMAZLARIN TOPLAM DEĞERİ (A BLOK + B BLOK + A BLOK DÜKKAN (SHELL-CORE) | |||
|---|---|---|---|
| A BLOK TOPLAM DEĞER (TL) | 32.980.270.000,00 | ||
| B BLOK TOPLAM DEĞER (TL) | 5.273.980.000,00 | ||
| A Blok Dükkan SHELL-CORE (TL) | 1.812.378.075,00 | ||
| TOPLAM | 40.066.628.075,00 |
| TAŞINMAZLARIN TOPLAM DEĞERİ (A BLOK + B BLOK + A BLOK DÜKKAN (FIT OUT) ) | ||||
|---|---|---|---|---|
| A BLOK TOPLAM DEĞER (TL) | 32.980.270.000,00 | |||
| B BLOK TOPLAM DEĞER (TL) | 5.273.980.000,00 | |||
| A Blok Dükkan FIT OUT (TL) | 2.263.725.500,00 | |||
| TOPLAM | 40.517.975.500,00 |
Gelir yöntemine göre taşınmazların toplam değeri;
Taşınmazların Toplam Aylık Kirası 224.040.406,65 ₺
Yıllık Kirası: 224.040.406,65 ₺ x 12 Ay = 2.688.484.880 ₺
Taşınmazların Toplam değeri: 2.688.484.880 ₺ / 0,0671 = ~ 40.066.838.748,14 ₺ olarak hesaplanmıştır.
** Taşınmazlar için bölge ortalamalarına göre kapitalizasyon oranı (1/15 yıl =) yaklaşık % 6,71 hesaplanmıştır.
| 3328 ADA 3 PARSEL | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| ALAN | BİRİM DEĞER | DEĞER | |||
| ARSA | 27.196 m² | 500.000 ₺/m² | 13.597.750.000,00 ₺ | ||
| BİNA | 388.669 m² | 55.000 ₺/m² | 21.376.774.650,00 ₺ | ||
| PARK-2 OTOPARK | 42.316 m² | 30.000 ₺/m² | 1.269.494.700,00 ₺ | ||
| ŞEREFİYE ÇEVRE DÜZENLEMESİ HARİCİ VE MÜTEFERRİK İŞLER- |
3.822.608.725,00 ₺ | ||||
| 40.066.628.075,00 ₺ |
Bölgede yer alan satılık arsa nitelikli taşınmazlar incelenmiş ve emlakçı görüşlerine de başvurulmuştur. Değerlemeye konu taşınmazların Ataşehir Belediyesi İmar Müdürlüğünde imar durumu incelenmiştir. Şerefiye çalışmasına konu olan taşınmazlar için öncelikli olarak benzer tipte avantajlı-dezavantajlı emsaller göz önünde bulundurularak değere etki edebilecek kriterler belirlenmiştir. Yapı birim maliyet değeri yapı kalitesi ve enflasyon dikkate alınarak birim değer belirlenmiştir.
Sonuç olarak değerleme konusu taşınmazlara KDV hariç yasal ve mevcut toplam 40.066.628.075,00 ₺ (Kırkmilyar Altmışaltımilyon Altıyüzyirmisekizbin Yetmişbeş Türk Lirası) değer tespit ve takdir edilmiştir.
USD=~ 35,2529 ₺, 1 €=~ 36,7344₺ olarak kabul edilmiştir. (27.12.2024 taşınmazların değerleme günü olan gösterge niteliğindeki Merkez Bankası verileri esas alınmıştır.)
Değerleme tarihi itibarı ile taşınmazların KDV hariç döviz cinsinden değeri;
Değerleme konusu taşınmazların Dolar cinsinden yasal değeri 1.136.548.427,93 \$ olarak tespit edilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazların Euro cinsinden yasal değeri 1.090.711.378,84 € tespit ve takdir edilmiştir.
* T.C. Merkez Bankası Verileri esas alınmıştır.
Kıymet takdirlerine etken oluşturan kıstasların her birinin gayrimenkulün değerine olan etkisi göz önünde bulundurularak çalışma sonuçlandırılmıştır.
Sonuç olarak değerleme konusu taşınmazların K.D.V hariç yasal ve mevcut durum piyasa değerinin 40.066.628.075,00 ₺ (Kırkmilyar Altmışaltımilyon Altıyüzyirmisekizbin Yetmişbeş Türk Lirası) olduğu hesaplanmıştır.
Sonuç olarak değerleme konusu taşınmazların K.D.V dahil yasal ve mevcut durum piyasa değerinin 48.079.953.690,00 ₺ (Kırksekizmilyar Yetmişdokuzmilyon Dokuzyüzelliüçbin Altıyüzdoksan Türk Lirası) olduğu hesaplanmıştır.
6.4. Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde, projenin değerleme tarihi itibariyle bitirilmiş olması varsayımı ile Türk Lirası üzerinden ve ayrıca değerleme tarihi itibariyle tamamlanmış kısmının arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden değerinin takdir edilmesi
Gayrimenkul projesi bu raporun konusu değildir. İş bu rapor 30.12.2024 tarihinde 105 sayfa hazırlanmış olup durumu ve kanaatimizi ifade eden gayrimenkul değerleme bilgilerinize saygı ile sunarız.
| Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Uzmanı Uzmanı (SPK Lisans No: 404479) (SPK Lisans No: 408240) (SPK Lisans No: 400479) |
Mithat Engin TAV | Gökhan DOĞAN | Çetin BEGİÇ | |
|---|---|---|---|---|
| Sorumlu Gayrimenkul Değerleme | ||||
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.