Registration Form • Dec 24, 2024
Registration Form
Open in ViewerOpens in native device viewer
Gayrimenkul
6 Adet Bağımsız Bölüm
Değerleme
Raporu
Karabağlar / İzmir
2024C344 / 20.12.2024
Finanskent Mah. Finans Cad. B Blok No:44/B Ümraniye/İSTANBUL
Talebiniz doğrultusunda Karabağlar'da konumlu olan "6 adet bağımsız bölüm"ün pazar değerine yönelik 2024C344 no.lu değerleme çalışması hazırlanmıştır. Değerleme konusu taşınmazlar, 676,00 m² yüz ölçümüne sahip arsa üzerinde toplam 2.258,91 m² yasal brüt kapalı alandan oluşmaktadır. Taşınmazların toplam pazar ve kira değeri aşağıdaki gibi takdir edilmiştir. Takdir edilen değer, değerlemeyi olumsuz kılan etkenler, varsayımlar ve kısıtlamalarla birlikte değerlendirilmiştir.
| TAŞINMAZLARIN TOPLAM PAZAR DEĞERİ | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Değer Tarihi | 20.12.2024 | ||||||
| Pazar Değeri (KDV Hariç) | 78.690.000 | Yetmişsekizmilyonaltıyüzdoksanbin.-TL | |||||
| Pazar Değeri (KDV Dahil) | 94.428.000 | Doksandörtmilyondörtyüzyirmisekizbin.-TL | |||||
| Pazar Değeri (USD)* | 2.245.000-USD | İkimilyonikiyüzkırkbeşbin.-USD | |||||
| Pazar Kirası (KDV Hariç) | 338.569.-TL/ay | Üçyüzotuzsekizbinbeşyüzaltmışdokuz.-TL/ay | |||||
| Pazar Kirası (KDV Dahil) | 406.283.-TL/ay | Dörtyüzaltıbinikiyüzseksenüç.-TL/ay | |||||
| Pazar Değeri (USD)* | 9.654-USD/ay | Dokuzbinaltıyüzellidört.-USD/ay |
*19.12.2024 tarihli Merkez Bankası verilerine göre 1 USD Alış: 35,0067TL, 1 USD Satış: 35,0698 TL olarak kabul edilmiştir.
*KDV hariç değer üzerinden hesaplanmıştır.
Pazar ve kira değerinin tespitine yönelik olarak yapılan hesaplamalar, bilgiler ve açıklamalar rapor içeriğinde yer almaktadır. Pazar ve kira değerinin takdiri için yapılan analiz ve hesaplamalar RICS tarafından "Redbook"ta tanımlanan Değerleme Standartları ve Uluslararası Değerleme Standartları (IVS) ile uyumlu olarak hazırlanmıştır.
Değerlemenin amacı ve kullanıcı bilgileri raporda açık bir şekilde belirtilmiş olup rapor, tarafınızla yapılan 15.10.2024 tarihli sözleşmeye istinaden hazırlanmıştır. Raporun sözleşmede belirtilen değerleme amacı dışında ya da başka bir kullanıcı tarafından kullanılması mümkün değildir.
Bu çalışmada sizler ile birlikte iş birliği yapmaktan mutluluk duyuyoruz. Çalışmaya ilişkin herhangi bir sorunuz olması durumunda bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Saygılarımızla,
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Muhammet SÖZEN Değerleme Uzmanı Lisans no: 911341
Mustafa Alperen YÖRÜK Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans no: 404913
Ozan KOLCUOĞLU, MRICS Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans no: 402293
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
| Yönetici Özeti |
|---|
| Rapor, Şirket ve Müşteri Bilgileri |
| Demografik ve Ekonomik Veriler |
| Gayrimenkullerin Mülkiyet Hakkı ve İmar Bilgileri |
| Gayrimenkullerin Konum Analizi |
| Gayrimenkullerin Fiziksel Bilgileri |
| SWOT Analizi |
| Değerlemede Kullanılan Yaklaşımların Analizi |
| Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyü Açısından Değerlendirme |
| Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi ve Sonuç |
| Ekler ……………………………………………………………………………………………… |
| DEĞERLEME ÇALIŞMASINA İLİŞKİN BİLGİLER | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| RAPOR TÜRÜ | Standart | ||||
| MÜLKİYET DURUMU | Tam mülkiyet | ||||
| DEĞERLEMENİN AMACI | Yıl sonu ekspertiz değer tespiti | ||||
| ÖZEL VARSAYIMLAR | Değerleme çalışmasında herhangi bir özel varsayım bulunmamaktadır. | ||||
| KISITLAMALAR | Değerleme çalışması kapsamında herhangi bir kısıtlama bulunmamaktadır. | ||||
| MÜŞTERİ TALEBİ | İşin talebi haricinde herhangi bir müşteri talebi bulunmamaktadır. | ||||
| ANA GAYRİMENKULE İLİŞKİN BİLGİLER | |||||
| ADRES | Yunusemre Mahallesi Yeşillik Caddesi No:416 (416A ve 416: 11-21-31 ve 32 numaralı İş Yerleri) Karabağlar/İzmir |
||||
| TAPU KAYDI | İzmir ili, Karabağlar ilçesi, Karabağlar Mahallesi, 10872 ada 5 parsel 1-2-3-4- 5 ve 6 no.lu bağımsız bölümler |
||||
| ARSA YÜZ ÖLÇÜMÜ | 676,00 m² | ||||
| İMAR DURUMU | Lejant: Ticaret Alanı (T1) | Emsal: 2,50 | Hmaks: 21,50 m | ||
| EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM | İş Yeri | ||||
| YAPIYA İLİŞKİN BİLGİLER | |||||
| Bağımsız bölüm sayısı: 6 | Yapım yılı: 2020 | ||||
| Yol kotu üstü kat sayısı: 4 | Yol kotu altı kat sayısı: 1 | ||||
| ANA TAŞINMAZ | Otopark Kapasitesi: 28 araç (Açık ve Kapalı Otopark Toplam Kapasitesi) |
Asansör Kapasitesi: 10 kişi | |||
| MEVCUT FONKSİYONLAR | İş Yeri | ||||
| TOPLAM SATILABİLİR ALAN | 1.255,43 m² (bağımsız bölümler toplam yasal durum alanı) | ||||
| FİNANSAL GÖSTERGELER (DÜKKAN) | |||||
| KAPİTALİZASYON ORANI | %5,75 | ||||
| GERİ DÖNÜŞ SÜRESİ | 17,39 Yıl | ||||
| DÜKKAN BİRİM KİRA DEĞERİ | 430 TL/m²/ay | ||||
| DÜKKAN BİRİM SATIŞ DEĞERİ | 96.500 TL/m² |
| FİNANSAL GÖSTERGELER (OFİS) | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| KAPİTALİZASYON ORANI | %5,50 | ||||
| GERİ DÖNÜŞ SÜRESİ | 18,18 Yıl | ||||
| OFİS BİRİM KİRA DEĞERİ | 200-215 TL/m²/ay | ||||
| OFİS BİRİM SATIŞ DEĞERİ | 47.500 – 52.500 TL/m² | ||||
| DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER | |||||
| KULLANILAN YAKLAŞIM | Pazar Yaklaşımı ve Gelir Yaklaşımı | ||||
| DEĞER TARİHİ | 20.12.2024 | ||||
| KUR BİLGİSİ (19.12.2024) | Alış: 1 USD = 35,0067 TL | Satış: 1 USD = 35,0698 TL | |||
| PAZAR DEĞERİ (KDV HARİÇ) | 78.690.000.-TL | 2.245.000.-USD | |||
| PAZAR DEĞERİ (KDV DAHİL) | 94.428.000.-TL | ||||
| PAZAR KİRA DEĞERİ (KDV HARİÇ) | 338.569.-TL/Ay 9.654.-USD/Ay |
||||
| PAZAR KİRA DEĞERİ (KDV DAHİL) | 406.283.-TL/Ay |
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
RAPOR, ŞİRKET ve MÜŞTERİ BİLGİLERİ
Bu değerleme raporu, Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. için şirketimiz tarafından 20.12.2024 tarihinde, 2024C344 rapor numarası ile tanzim edilmiştir.
Bu rapor, İzmir ili, Karabağlar ilçesi, Karabağlar Mahallesi, 10872 ada, 5 parsel 1-2-3-4-5-6 no.lu bağımsız bölümlerin 20.12.2024 tarihli pazar ve kira değerinin, Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan gayrimenkul değerleme raporudur.
Bu değerleme raporu, Uluslararası Değerleme Standartları doğrultusunda tanzim edilmiş olup 31.08.2019 tarih 30874 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'in 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Konu değerleme çalışması; yıl sonu ekspertiz değer tespitinin yapılması amaçıyla hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu, gayrimenkullerin mahallinde yapılan inceleme sonucunda ilgili kişi – kurum – kuruluşlardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak, Sorumlu Değerleme Uzmanı Ozan KOLCUOĞLU (Lisans No: 402293), Sorumlu Değerleme Uzmanı Mustafa Alperen YÖRÜK (Lisans No: 404913) kontrolünde, Değerleme Uzmanı, Muhammet SÖZEN (Lisans No: 911341) tarafından hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu için, şirketimizin değerleme uzmanları 17.12.2024 tarihinde çalışmalara başlamış ve 20.12.2024 tarihinde değerleme çalışmalarını tamamlayarak raporu hazırlamışlardır. Bu sürede gayrimenkullerin mahalli ile ilgili resmi dairelerde incelemeler ve ofis çalışması yapılmıştır.
Bu değerleme raporu, şirketimiz ile Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 15.10.2024 tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu, 15.10.2024 tarihli dayanak sözleşmesi kapsamında; İzmir ili, Karabağlar ilçesi, Karabağlar Mahallesi, 10872 ada, 5 parsel, 1-2-3-4-5-6 no.lu bağımsız bölümlerin 20.12.2024 tarihli pazar ve kira değerinin, Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanmıştır.
Değerleme çalışması kapsamında herhangi bir kısıtlama bulunmamaktadır.
Değerleme çalışmasını genel anlamda olumsuz yönde etkileyen bir faktör yoktur.
Değerleme konusu taşınmazlar ile ilgili olarak firmamız tarafından ilgili sermaye piyasası mevzuatına göre daha önceki tarihlerde hazırlanmış değerleme raporu bulunmamaktadır.
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş., Ömer Avni Mahallesi Karun Çıkmazı Sokak No:2/1 Beyoğlu-İstanbul adresinde faaliyet göstermekte olup 13.11.2002 tarih ve 5676 sayılı Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanan Şirket Ana Sözleşmesine göre Ekspertiz ve Değerlendirme olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacıyla 300.000 Türk Lirası sermaye ile kurulmuştur. (Ticaret Sicil No: 485935 - Mersis No: 0859033992100010)
Şirketimiz, Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 03.02.2003 tarih ve KYD-66/001347 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
Ayrıca şirketimiz, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun 17.12.2009 tarih ve 3469 sayılı kararı ile "Gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti verme yetkisi almıştır.
Şirketimiz 17.03.2011 tarihi itibarıyla, uluslararası meslek kuruluşu olan RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) tarafından "Regulated by RICS" statüsüne alınmıştır.
Şirketimiz, BSI (BSI Eurasia Yönetim Sistemleri Belgelendirme Ltd. Şti.) tarafından verilen ISO 9001:2015 Kalite Belgesi'ne sahiptir.
Şirket web adresi: www.tskbgd.com.tr
Şirket Unvanı: Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Şirket Adresi: Finanskent Mahallesi, Finans Cad. B Blok No:44/B Ümraniye/İstanbul
Şirket Amacı: Ülkemiz gayrimenkul sektörünün gelişimine ivme kazandıracak ve Türkiye için katma değer oluşturacak projeler ile sektöründe öncü şirketler arasında yer almak, yüksek yatırım değeri sunan özgün projeler geliştirerek istikrarlı bilanço büyümesi gerçekleştirmek, kurumsal değerleri ve yönetim anlayışıyla sektöründe örnek bir kurum olmak ve hissedarlarına en yüksek getiriyi kazandıracak değer artıran projeleri hayata geçirmektir.
Sermayesi: 4.693.620.000,00.-TL Halka Açıklık: %18,94 Telefon: +90 216 369 77 72-73 e-posta: [email protected]
RA 9
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) verilerine göre 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla Türkiye nüfusu 85.372.377 kişidir. 2023 yılında Türkiye'de ikamet eden nüfus bir önceki yıla göre 92.824 kişi (%0,001 oranında) artmıştır. Nüfusun %50,1'ini (42.734.071 kişi) erkekler, %49,9'unu (42.638.306 kişi) ise kadınlar oluşturmaktadır. Hane halkı büyüklüğünün ise son beş yılda ortalama 3,2 olduğu görülmüştür.
Aşağıdaki tablo ve grafiklerde, ADNKS verilerine göre, Türkiye için yaş grubuna göre nüfus dağılımı ve eğitim durumu gösterilmiştir.
2023 yılında, Türkiye nüfusunun %5,25'inin ikamet ettiği İzmir, 4.479.525 kişi ile en çok nüfusa sahip olan 3. il olmuştur. İzmir nüfusu, 2023 yılında yaklaşık binde 4 oranında artış göstermiştir. Hane halkı büyüklüğünün ise son beş yılda ortalama 2,8 olduğu görülmüştür. Aşağıdaki tablo ve grafiklerde, ADNKS verilerine göre, İzmir ili için yaş grubuna göre nüfus dağılımı ve eğitim durumu gösterilmiştir.
Ülke Nüfusu-İzmir Nüfusu İzmir Nüfusu
Nüfus Büyüklüğü ve Nüfus Artış Hızı
2024 ikinci çeyrekte gayri safi yurtiçi hasıla (GSYH) takvim ve mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre çeyreklik bazda %0,1 artmıştır. Böylece yıllık büyüme hızı takvim etkisinden arındırılmış veride %5,4'ten %2,8'e inmiştir. Arındırılmamış seride yıllık büyüme oranı ise %5,3'ten %2,5'e gerilemiştir. Dolar bazında yıllıklandırılmış GSYH 2024 yılının ikinci çeyreğinde 1 trilyon 201,6 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmiştir. Harcamalar tarafında özel sektör tüketiminden gelen katkı azalırken net dış talebin büyümeye pozitif katkısı sürmüştür.
Eylül ayında tüketici fiyat endeksi (TÜFE) aylık bazda %3,0 artarken yıllık bazda ağustos ayındaki %52,0'dan %49,4'e inmiştir. Ana eğilim göstergelerindeki yükseliş fiyat baskısındaki hafiflemenin duraksamış olabileceğini ortaya koymuştur. Eylül ayında manşet rakama en yüksek katkı konut ve gıda gruplarından gelmiştir. Yurtiçi üretici fiyat endeksi (Yi-ÜFE) aylık bazda %1,4 artarken yıllık bazda ağustos ayındaki %35,8'den %33,1'e inmiştir. Böylece TÜFE ile ÜFE yıllık arasındaki makas 16,3 yüzde puan olmuştur.
Ağustos ayında yıllık bazda ihracatta yükseliş yavaşlarken ithalatta daralma sürmüştür. İhracat yıllık bazda %2,3 artarak 22,0 milyar dolar olurken ithalat %10,7 düşerek 27,0 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmiştir. Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış verilerde Ağustos'ta ihracat aylık bazda %1,8 yükselirken ithalatta %2,7 artış kaydedilmiştir. 2023 Ağustos'ta %71,2 olan ihracatın ithalatı karşılama oranı 2024'ün aynı ayında %81,5'e çıkmıştır. Dış ticaret açığı ise 8,7 milyar dolardan 5,0 milyar dolara inmiştir.
1 TSKB A.Ş.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
GAYRİMENKULLERİN MÜLKİYET HAKKI VE İMAR BİLGİLERİ
| İli | İzmir | İzmir | İzmir |
|---|---|---|---|
| İlçesi | Karabağlar | Karabağlar | Karabağlar |
| Mahallesi | Karabağlar | Karabağlar | Karabağlar |
| Köyü | - | - | - |
| Sokağı | - | - | - |
| Mevki | - | - | - |
| Ada No | 10872 | 10872 | 10872 |
| Parsel No | 5 | 5 | 5 |
| Ana Gayrimenkulün Niteliği | 5 Katlı Betornarme Ofis ve İş Yeri |
5 Katlı Betornarme Ofis ve İş Yeri |
5 Katlı Betornarme Ofis ve İş Yeri |
| Ana Gayrimenkulün Yüz Ölçümü | 676,00 m² | 676,00 m² | 676,00 m² |
| Bağımsız Bölüm Katı | Zemin Kat ve Asma Kat | 1. Normal Kat | 2. Normal Kat |
| Bağımsız Bölüm Numarası | 1 | 2 | 3 |
| Arsa Pay/Payda | 199/676 | 163/676 | 89/676 |
| Bağımsız Bölüm Nitelik | İş Yeri | İş Yeri | İş Yeri |
| Malik / Hisse | Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. / Tam |
Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. / Tam |
Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. / Tam |
| İli | İzmir | İzmir | İzmir |
|---|---|---|---|
| İlçesi | Karabağlar | Karabağlar | Karabağlar |
| Mahallesi | Karabağlar | Karabağlar | Karabağlar |
| Köyü | - | - | - |
| Sokağı | - | - | - |
| Mevki | - | - | - |
| Ada No | 10872 | 10872 | 10872 |
| Parsel No | 5 | 5 | 5 |
| Ana Gayrimenkulün Niteliği | 5 Katlı Betornarme Ofis ve İş Yeri |
5 Katlı Betornarme Ofis ve İş Yeri |
5 Katlı Betornarme Ofis ve İş Yeri |
| Ana Gayrimenkulün Yüz Ölçümü | 676,00 m² | 676,00 m² | 676,00 m² |
| Bağımsız Bölüm Katı | 2. Normal Kat | 3. Normal Kat | 3. Normal Kat |
| Bağımsız Bölüm Numarası | 4 | 5 | 6 |
| Arsa Pay/Payda | 68/676 | 89/676 | 68/676 |
| Bağımsız Bölüm Nitelik | İş Yeri | İş Yeri | İş Yeri |
| Malik / Hisse | Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. / Tam |
Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. / Tam |
Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. / Tam |
Değerleme uzmanının tapu kayıtlarını inceleme çalışması, gayrimenkulün mülkiyetini oluşturan hakları ve bu haklar üzerindeki kısıtlamaları tespit etmek amacı ile yapılır.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Web Tapu Hizmetleri'nden 20.12.2024 tarih, saat 13:59 itibarıyla müşteri tarafından alınan ve tarafımıza iletilen onaylı TAKBİS belgelerine göre değerleme konusu taşınmazlar üzerinde aşağıdaki takyidat kayıtları bulunmaktadır.
• Diğer İrtifak Hakkı: Krokisinde A harfi ile gösterilen 20,54 m² trafo yeri B harfi ile gösterilen 48,73 m² kablo geçiş güzergahı olmak üzere toplam 69,27 m² 99 yıllık Tedaş Genel Müdürlüğü lehine 1 TL izbedelle irtifak hakkı tesis edilmiştir. (Şablon: Diğer İrtifak Hakkı) (10.01.2020 tarih ve 836 yevmiye no)
*Değerleme konusu taşınmazların takyidat kayıtlarında "Bu taşınmaz kat mülkiyetine çevrilmiştir." beyanı yer almakta olup söz konusu taşınmazların takbis belgesi üzerinde kat irtifakı kurulu olduğu tespit edilmiştir. Söz konusu taşınmazların yapı kullanma izin belgesi olması ve beyanlar hanesinde kat mülkiyetine geçildiğine dair beyan kaydı bulunmasından dolayı taşınmazlar değerleme çalışmasında kat mülkiyetine sahip olduklarına göre değerlendirilmiştir.
Bu Kanunun amacı; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir.
**Karabağlar Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünde yapılan incelemelerde söz konusu beyan kaydının daha önceden yıkılmış olan yapıya ait olduğu tespit edilmiş olup beyan kaydı değerleme çalışmasında dikkate alınmamıştır.
Değerleme konusu gayrimenkullere ilişkin takyidat kayıtlarında, devredilebilmelerine ilişkin bir sınırlama bulunmamaktadır.
Değerleme konusu gayrimenkullere ilişkin takyidat kayıtlarının, taşınmazların değerine etkisi bulunmamaktadır.
| TEVILITYE | SEDEDIT Tarih- Yevmive |
||
|---|---|---|---|
| Beyan | KM ne Cevrilmiştir.( Şablon: Bu Taşınmazmal KM ye Cevrilmiştir.) | Karabağlar - 01-07-2021 16:24 - 17060 |
|
| Beyan | Yönetim Planı: 12/02/2021(Sablon: Yönetim Planının Belirtilmesi) | Karabağlar - 24-02-2021 12:17 - |
|
| 1/2 |
| 4996 | ||||
|---|---|---|---|---|
| Irtifak | Diğer İrtifak Hakkı: Krokisinde A harfi ile gösterilen 20.54 m2 Trafo yeri B harfi ile gösterilen 48.73 m2 Kablo Gecis güzergahı olmak üzere toplam 69.27m2 99 yıllık Tedaş Genel Müdürlüğü lehine 1 TL izbedelle İrtifak Hakkı tesis edilmiştir.( Şablon: Diğer İrtifak Hakkı) |
(SN:1900440) TÜRKİYE ELEKTRIK DAĞITIM ANONIM SIRKETI VKN:8790013397 |
Karabağlar - 10-01-2020 14:02 - 836 |
|
| Beyan | 6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır.(Yunus Emre Mah, Yeşillik Cad, No: 416 uavt kodu: 18769425 ) (Sablon: 6306 Sayılı Kanun Gereğince Riskli Yapı Beyanı) |
Karabağlar - 10-09-2018 14:10 - 19351 |
| (Hisse) Sistem No |
Malik | El Birliği No. |
Hisse Pay/ Pavda |
Metrekare | Toplam Metrekare |
Edinme Sebebi-Tarih- Yevmive |
Terkin Sebebi- Tarih-Yevmiye |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 569901261 | (SN:8049480) ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONIM SİRKETİ |
1/1 | ۰ | Kat İrtifakı Tesisi 24-02-2021 4996 |
Bu belgeyi akıllı telefonunuzdan karekod tarama programları ile aşağıdaki barkodu taratarak;
veya Web Tapu anasayfasından (https://webtapu.tkgm.gov.tr adresinden) 8t6471RHh2z kodunu Online İşlemler alanına yazarak doğrulayabilirsiniz.
$1/2$
| 4996 | ||||
|---|---|---|---|---|
| Irtifak | Diğer İrtifak Hakkı: Krokisinde A harfi ile gösterilen 20.54 m2 Trafo yeri B harfi ile gösterilen 48,73 m2 Kablo Geçiş güzergahı olmak üzere toplam 69.27m2 99 yıllık Tedaş Genel Müdürlüğü lehine 1 TL izbedelle İrtifak Hakkı tesis edilmiştir.( Şablon: Diğer İrtifak Hakkı) |
(SN:1900440) TÜRKİYE ELEKTRIK DAĞITIM ANONIM SIRKETI VKN:8790013397 |
Karabağlar - 10-01-2020 14:02 - 836 |
|
| Beyan | 6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır.(Yunus Emre Mah. Yeşillik Cad. No: 416 uavt kodu: 18769425 )(Sablon: 6306 Sayılı Kanun Gereğince Riskli Yapı Beyanı) |
Karabağlar - 10-09-2018 14:10 - 19351 |
| (Hisse) Sistem No |
Malik | El Birliği No. |
Hisse Pay/ Payda |
Metrekare | Toplam Metrekare |
Edinme Sebebi-Tarih- Yevmive |
Terkin Sebebi- Tarih-Yevmiye |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 569901262 | (SN:8049480) ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONIM SİRKETİ |
1/1 | - | Kat İrtifakı Tesisi 24-02-2021 4996 |
Bu belgeyi akıllı telefonunuzdan karekod tarama programları ile aşağıdaki barkodu taratarak;
veya Web Tapu anasayfasından (https://webtapu.tkgm.gov.tr adresinden) tgcmmvUGMLt- kodunu Online İşlemler alanına yazarak doğrulayabilirsiniz.
| 5/1/1 | Acıklama | Malik/Lentar | Tesis Kurum Tarin- Yevmiye |
Terkin Sebebi- Tarih- Yevmiye |
|---|---|---|---|---|
| Beyan | KM ne Cevrilmiştir.( Şablon: Bu Taşınmazmal KM ye Cevrilmiştir.) | Karabağlar - 01-07-2021 16:24 - 17060 |
||
| Beyan | Yönetim Planı: 12/02/2021 (Şablon: Yönetim Planının Belirtilmesi) | Karabağlar - 24-02-2021 12:17 - |
||
| 1/2 |
| 4996 | ||||
|---|---|---|---|---|
| Irtifak | Diğer İrtifak Hakkı: Krokisinde A harfi ile gösterilen 20.54 m2 Trafo yeri B harfi ile gösterilen 48.73 m2 Kablo Geçiş güzergahı olmak üzere toplam 69.27m2 99 yıllık Tedaş Genel Müdürlüğü lehine 1 TL izbedelle İrtifak Hakkı tesis edilmiştir.(Sablon: Diğer İrtifak Hakkı) |
(SN:1900440) TÜRKİYE ELEKTRIK DAGITIM ANONIM SIRKETI VKN:8790013397 |
Karabağlar - 10-01-2020 14:02 - 836 |
|
| Beyan | 6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır.(Yunus Emre Mah, Yeşillik Cad, No: 416 uavt kodu: 18769425 ) (Sablon: 6306 Sayılı Kanun Gereğince Riskli Yapı Beyanı) |
Karabağlar - 10-09-2018 14:10 - 19351 |
| (Hisse) Sistem No |
Malik | El Birliği No. |
Hisse Pay/ Payda |
Metrekare | Toplam Metrekare |
Edinme Sebebi-Tarih- Yevmive |
Terkin Sebebi- Tarih-Yevmiye |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 569901263 | (SN:8049480) ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONIM SİRKETİ |
1/1 | Kat İrtifakı Tesisi 24-02-2021 4996 |
$\triangle$
Bu belgeyi akıllı telefonunuzdan karekod tarama programları ile aşağıdaki barkodu taratarak;
veya Web Tapu anasayfasından (https://webtapu.tkgm.gov.tr adresinden) CdfPWemQYKq kodunu Online İşlemler alanına yazarak doğrulayabilirsiniz.
Tarih: 20-12-2024-13:59
TAPU KAYIT BİLGİSİ
| Zemin Tipi: | Katlrtifaki | Ada/Parsel: | 10872/5 |
|---|---|---|---|
| Taşınmaz Kimlik No: | 113435087 | AT Yüzölçüm(m2): | 676.00 |
| il/ilce: | İZMİR/KARABAĞLAR | Bağımsız Bölüm Nitelik: | İs Yeri |
| Kurum Adı: | Karabağlar | Bağımsız Bölüm Brüt | |
| Mahalle/Köy Adı: | KARABAĞLAR | YüzÖlcümü: | |
| Mevkii: | Bağımsız Bölüm Net YüzÖlcümü: |
||
| Cilt/Sayfa No: | 85/8379 | ||
| Kayıt Durum: | Aktif | Blok/Kat/Giris/BBNo: | 121/4 |
| Arsa Pay/Payda: | 68/676 | ||
| Ana Tasınmaz Nitelik: | 5 KATLI BETONARME OFIS VE ISYERI |
$\triangle$
| KM ne Cevrilmiştir.( Sablon: Bu Taşınmazmal KM ye Cevrilmiştir.) | ||
|---|---|---|
| Karabağlar - 01-07-2021 16:24 - 17060 |
||
| Yönetim Planı: 12/02/2021( Şablon: Yönetim Planının Belirtilmesi) | Karabağlar - 24-02-2021 12:17 - |
|
| 4996 | ||||
|---|---|---|---|---|
| Irtifak | Diğer İrtifak Hakkı: Krokisinde A harfi ile gösterilen 20.54 m2 Trafo yeri B harfi ile gösterilen 48.73 m2 Kablo Gecis güzergahı olmak üzere toplam 69.27m2 99 yıllık Tedaş Genel Müdürlüğü lehine 1 TL izbedelle İrtifak Hakkı tesis edilmiştir.( Şablon: Diğer İrtifak Hakkı) |
(SN:1900440) TÜRKİYE ELEKTRIK DAĞITIM ANONIM SIRKETI VKN:8790013397 |
Karabağlar - 10-01-2020 14:02 - 836 |
|
| Beyan | 6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır.( Yunus Emre Mah. Yeşillik Cad. No: 416 uavt kodu: 18769425 ) (Sablon: 6306 Sayılı Kanun Gereğince Riskli Yapı Beyanı) |
Karabağlar - 10-09-2018 14:10 - 19351 |
| (Hisse) Sistem No |
Malik | El Birliği No. |
Hisse Pay/ Payda |
Metrekare | Toplam Metrekare |
Edinme Sebebi-Tarih- Yevmive |
Terkin Sebebi- Tarih-Yevmiye |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 569901264 | (SN:8049480) ZIRAAT GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONIM SIRKETI |
1/1 | Kat İrtifakı Tesisi 24-02-2021 4996 |
Bu belgeyi akıllı telefonunuzdan karekod tarama programları ile aşağıdaki barkodu taratarak;
veya Web Tapu anasayfasından (https://webtapu.tkgm.gov.tr adresinden) qadXwAUlaQ9 kodunu Online İşlemler alanına yazarak doğrulayabilirsiniz.
TAPU KAYIT BİLGİSİ
| Zemin Tipi: | Katlrtifaki | Ada/Parsel: | 10872/5 |
|---|---|---|---|
| Tasınmaz Kimlik No: | 113435088 | AT Yüzölçüm(m2): | 676.00 |
| il/ilce: | İZMİR/KARABAĞLAR | Bağımsız Bölüm Nitelik: | İs Yeri |
| Kurum Adı: | Karabağlar | Bağımsız Bölüm Brüt | |
| Mahalle/Köy Adı: | KARABAĞLAR | YüzÖlcümü: | |
| Mevkii: | Bağımsız Bölüm Net YüzÖlcümü: |
||
| Cilt/Sayfa No: | 85/8380 | ||
| Kayıt Durum: | Aktif | Blok/Kat/Giris/BBNo: | /3/5 |
| Arsa Pay/Payda: | 89/676 | ||
| Ana Tasınmaz Nitelik: | 5 KATLI BETONARME OFIS VE ISYERI |
٠
| S/B/I | Açıklama | Malik/Lehtar | Tesis Kurum Tarih- Yevmiye |
Terkin Sebebi- Tarih- Yevmiye |
|---|---|---|---|---|
| Beyan | KM ne Cevrilmiştir.( Şablon: Bu Taşınmazmal KM ye Cevrilmiştir.) | Karabağlar - 01-07-2021 16:24 - 17060 |
||
| Beyan | Yönetim Planı: 12/02/2021( Şablon: Yönetim Planının Belirtilmesi) | Karabağlar - 24-02-2021 12:17 - |
||
| 1/2 |
| 4996 | ||||
|---|---|---|---|---|
| Irtifak | Diğer İrtifak Hakkı: Krokisinde A harfi ile gösterilen 20.54 m2 Trafo yeri B harfi ile gösterilen 48,73 m2 Kablo Geçiş güzergahı olmak üzere toplam 69.27m2 99 yıllık Tedaş Genel Müdürlüğü lehine 1 TL izbedelle İrtifak Hakkı tesis edilmiştir.( Şablon: Diğer İrtifak Hakkı) |
(SN:1900440) TÜRKİYE ELEKTRIK DAĞITIM ANONIM SIRKETI VKN:8790013397 |
Karabağlar - 10-01-2020 14:02 - 836 |
|
| Beyan | 6306 Sayılı Kanun gereğince rişkli yapıdır.(Yunuş Emre Mah, Yeşillik Cad, No: 416 uavt kodu: 18769425 ) (Sablon: 6306 Sayılı Kanun Gereğince Riskli Yapı Beyanı) |
Karabağlar - 10-09-2018 14:10 - 19351 |
| (Hisse) Sistem No |
Malik | El Birliği No. |
Hisse Pay/ Payda |
Metrekare | Toplam Metrekare |
Edinme Sebebi-Tarih- Yevmive |
Terkin Sebebi- Tarih-Yevmiye |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 569901265 | (SN:8049480) ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM SİRKETİ |
1/1 | Kat İrtifakı Tesisi 24-02-2021 4996 |
Bu belgeyi akıllı telefonunuzdan karekod tarama programları ile aşağıdaki barkodu taratarak;
veya Web Tapu anasayfasından (https://webtapu.tkgm.gov.tr adresinden) nT0rpsAN339 kodunu Online İşlemler alanına yazarak doğrulayabilirsiniz.
TAPU KAYIT BİLGİSİ
| Zemin Tipi: | Katlrtifaki | Ada/Parsel: | 10872/5 |
|---|---|---|---|
| Tasınmaz Kimlik No: | 113435089 | AT Yüzölçüm(m2): | 676.00 |
| il/ilce: | İZMİR/KARABAĞLAR | Bağımsız Bölüm Nitelik: | İs Yeri |
| Kurum Adı: | Karabağlar | Bağımsız Bölüm Brüt | |
| Mahalle/Köy Adı: | KARABAĞLAR | YüzÖlcümü: | |
| Mevkii: | Bağımsız Bölüm Net YüzÖlcümü: |
||
| Cilt/Sayfa No: | 85/8381 | ||
| Kayıt Durum: | Aktif | Blok/Kat/Giris/BBNo: | 131/6 |
| Arsa Pay/Payda: | 68/676 | ||
| Ana Tasınmaz Nitelik: | 5 KATLI BETONARME OFIS VE ISYERI |
۰
$\triangle$
| S/B/I | Acıklama | Malik/Lehtar | Tesis Kurum Tarih- Yevmiye |
Terkin Sebebi- Tarih- Yevmiye |
|---|---|---|---|---|
| Beyan | KM ne Çevrilmiştir.( Şablon: Bu Taşınmazmal KM ye Çevrilmiştir.) | Karabağlar - 01-07-2021 16:24 - 17060 |
||
| Beyan | Yönetim Planı: 12/02/2021 (Sablon: Yönetim Planının Belirtilmesi) | Karabağlar - 24-02-2021 12:17 - |
||
| 4996 | ||||
|---|---|---|---|---|
| Irtifak | Diğer İrtifak Hakkı: Krokisinde A harfi ile gösterilen 20.54 m2 Trafo yeri B harfi ile gösterilen 48,73 m2 Kablo Geçiş güzergahı olmak üzere toplam 69.27m2 99 yıllık Tedas Genel Müdürlüğü lehine 1 TL izbedelle İrtifak Hakkı tesis edilmiştir.(Sablon: Diğer İrtifak Hakkı) |
(SN:1900440) TÜRKİYE ELEKTRIK DAĞITIM ANONİM SIRKETI VKN:8790013397 |
Karabağlar - 10-01-2020 14:02 - 836 |
|
| Beyan | 6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır.(Yunus Emre Mah, Yeşillik Cad, No: 416 uavt kodu: 18769425 ) (Sablon: 6306 Sayılı Kanun Gereğince Riskli Yapı Beyanı) |
Karabağlar - 10-09-2018 14:10 - 19351 |
| (Hisse) Sistem No |
Malik | El Birliği No. |
Hisse Pay/ Pavda |
Metrekare | Toplam Metrekare |
Edinme Sebebi-Tarih- Yevmive |
Terkin Sebebi- Tarih-Yevmiye |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 569901266 | (SN:8049480) ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONIM SİRKETİ |
1/1 | Kat İrtifakı Tesisi 24-02-2021 4996 |
Bu belgeyi akıllı telefonunuzdan karekod tarama programları ile aşağıdaki barkodu taratarak;
veya Web Tapu anasayfasından (https://webtapu.tkgm.gov.tr adresinden) n6dZ2_yK_iR kodunu Online İşlemler alanına yazarak doğrulayabilirsiniz.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Web Tapu Hizmetleri'nden 20.12.2024 tarih ve saat 14.00 itibarıyla müşteri tarafından alınan ve tarafımıza iletilen TAKBİS belgeleri üzerinden yapılan incelemelere göre son üç yıl içerisinde değerleme konusu taşınmazlara yönelik herhangi bir alım satım işlemi gerçekleşmediği tespit edilmiştir.
İmar durumu, imar planlarında belirlenen fonksiyon ve yapılaşma şartları doğrultusunda parselin kullanım koşullarını belirtir. İmar planlarına göre belirlenen kullanım koşulları, plan notlarında yer alan hükümler ve ilgili yönetmeliklerle birlikte değerlendirilmektedir. Bu doğrultuda, değerleme uzmanı tarafından ilgili resmi kurumlarda incelemeler yapılarak parselin imar durumu tespit edilir.
Konu taşınmazların bulunduğu bölgede, Yeşillik Caddesi üzerinde genellikle ticaret alanları, sanayi alanları ve konut-ticaret alanları bulunmaktadır.
Karabağlar Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünde 17.12.2024 tarihinde yapılan incelemeler sonucunda edinilen bilgilere göre değerleme konusu bağımsız bölümlerin konumlu olduğu ana taşınmazın imar durumu bilgileri aşağıda belirtilmiştir.
Plan Adı: 1/1.000 ölçekli "4. Etap Karabağlar – Günaltay Mahalleleri ve Civari Uygulama İmar Planı"
Plan Onay Tarihi: 15.12.2023
Lejandı: Ticaret Alanı (T1)
Karabağlar Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünde yapılan incelemelerde 10872 ada 5 no.lu parselin 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. madde uygulamasına tabi olduğu ve taşınmazdan maksimum %45'e kadar DOP kesintisi yapılabileceği tespit edilmiş olup söz konusu uygulamanın ne zaman yapılacağının henüz belli olmadığı öğrenilmiştir. Değerleme konusu taşınmazların terklerini gerçekleştirmeden üzerinde herhangi bir inşai faliyete izin verilmediği tespit edilmiştir.
Karabağlar Belediyesi İmar ve Şehirçilik Müdürlüğünde yapılan incelemelerde taşınmazdan geçmiş dönemlerde yaklaşık olarak %9,50 kesinti yapıldığı öğrenilmiştir.
Karabağlar Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünde yapılan incelemelerde yapılması planlanan imar uygulaması sonunda en küçük parsel alanının 1.000 m² olacağı birim yetkilisinden öğrenilmiş olup uygulama sonrasında değerleme konusu ana taşınmazın yapılaşabilmesi için başka bir parselle tevhit olması gerektiği öğrenilmiştir.
yapılabilir. Ancak bu alanlarda özel eğitim veya özel sağlık tesisi yapılabilmesi için bu planda amaca yönelik değişiklik yapılması gerekmektedir.
• İmar planında Emsal=1,80 ve Emsal=2,00 belirlenmiş olan imar adalarında minimum parsel büyüklüğü 750 m², Emsal=2,00 üzeri olan adalarında minimum parsel büyüklüğü 1.000 m²'dir.
3.5 Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri v.b.) İlişkin Bilgi
Değerleme konusu bağımsız bölümlerin konumlu olduğu parsel, 19.04.1985 onay tarihli, 1/1.000 ölçekli "Karabağlar Uygulama İmar Planı" kapsamında "Ticaret Alanı" lejantında Bitişik Nizam 4 Kat yapılaşma koşullarına sahip iken taşınmazın da kapsamında olduğu bölgeye ilişkin uygulama imar planları onaylanmıştır. Değerleme konusu parsel mevcut durumda, 15.12.2023 onay tarihli, 1/1.000 ölçekli "4. Etap Karabağlar – Günaltay Mahalleleri ve Civari Uygulama İmar Planı kapsamında" T1 Ticaret Alanı" lejandında kalmakta olup Emsal: 2,50- Hmaks: 21,50 m yapılaşma koşullarına sahiptir.
Karabağlar Belediyesi'nde 17.12.2024 tarihinde yapılan incelemelere göre taşınmazlara ilişkin yasal belgeler aşağıda belirtilmiştir.
| Yasal Belge | Tarih | No | Alan (m²) | Veriliş Amacı | Açıklama |
|---|---|---|---|---|---|
| Onaylı Mimari Proje | 07.01.2019 | - | 2.258,91 | Yeni Yapı | Ofis ve İşyeri:1.255,43 m² Ortak alan: 1.003,48 m² |
| Yapı Ruhsatı | 21.03.2019 | 226 | 2.258,91 | Yeni Yapı | Ofis ve İşyeri:1.255,43 m² Ortak alan: 1.003,48 m² |
| Yapı Kullanma İzni | 26.04.2021 | 47626 | 2.258,91 | Yeni Yapı | Ofis ve İşyeri:1.255,43 m² Ortak alan: 1.003,48 m² |
Değerleme çalışmasında Webtapu Sistemi üzerinden, değerleme konusu taşınmazlara yönelik 07.01.2019 tarihli onaylı mimari proje incelenmiş olup Karabağlar Belediyesi'nde incelenen onaylı mimari proje ile Webtapu sisteminde yer alan projenin birbiri ile uyumlu olduğu tespit edilmiştir.
Karabağlar Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünde yapılan incelemelerde 26.04.2021 tarihli yapı kullanma izin belgesinin tüm bağımsız bölümler için verildiği tespit edilmiş olup bağımsız bölümlere yönelik alan detayları onaylı mimari projesi üzerinden hesaplanmıştır. Değerleme çalışmasında bağımsız bölümlere onaylı mimari projesi üzerinden hesaplanan alanlarına göre yasal durum değeri takdir edilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazlar, 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun'a tabidir. Değerleme konusu taşınmazlara ilişkin belediyede yapılan arşiv incelemelerinde yapı denetimi Ziraat GYO teknik personelince yapılmıştır.
Değerleme konusu gayrimenkuller için 10.09.2018 tarihli riskli yapı tespiti yapılmıştır. 26.11.2018 tarihli yıkım ruhsatı verilmiş olup söz konusu yapının yıkım işlemi gerçekleşmiştir. Yıkım sonrası 21.03.2019 tarihli yeni yapı ruhsatı verilmiş olup yapılan yeni yapıya ilişkin riskli yapı tespiti bulunmamaktadır.
Yapılan incelemeye göre taşınmaza ilişkin; 07.01.2019 tarihli "Mimari Proje" ve 26.04.2021 tarih, 47626 no.lu "Yapı Kullanma İzin Belgesi" mevcuttur. Taşınmazlar tapu kaydına göre kat irtifakına sahip olup beyanlar hanesinde ise taşınmazların kat mülkiyetine geçtiğine dair beyan bulunmaktadır. Bununla birlikte taşınmazların cins tashihi işlemi tamamlanmış olup bu doğrultuda taşınmazların yasal süreci tamamlanmıştır.
Değerleme konusu gayrimenkullere ait, konu gayrimenkul için 26.06.2020 tarihli B sınıfı enerji verimlilik sertifikası bulunmaktadır.
3.10 Gayrimenkullere İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere İlişkin Bilgiler (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.)
Değerleme konusu gayrimenkullere yönelik takyidat kayıtlarında ve ilgili belediyesinde herhangi bir sözleşme bilgisine ulaşılamamıştır.
Değerleme konusu taşınmazlar proje değerlemesi kapsamında değildir.
GAYRİMENKULLERİN KONUM ANALİZİ
Gayrimenkullerin açık adresi: Yunusemre Mahallesi Yeşillik Caddesi No:416 (416A ve 416:11-21-31 ve 32 numaralı İş Yerleri) Karabağlar/İzmir
Değerleme konusu taşınmazlar İzmir il merkezinin güneyinde yer alan ve kuzeyinde Konak, doğusunda Buca güneyinde Gaziemir ilçeleri ile komşu olan Karabağlar ilçesinde konumludur. Taşınmazlar Karabağlar ilçesinin en önemli ulaşım arteri olan Yeşillik Caddesi'ne yaklaşık 20 metre cepheli vaziyettedir.
İzmir'in en önemli ticari akslarından biri Yeşillik Caddesi, İzmir-Aydın Otoyolu yapılmadan önceki süreçte Adnan Menderes Havaalanı ve Aydın'a ulaşımı sağlayan tek karayoludur. Karabağlar İlçesinden başlayıp Gaziemir'e kadar devam eden Yeşillik Caddesi üzerinde mobilya sektörü, banka sektörü ve yan kollarına hitap eden işyerleri ve imalathaneleri bulunmakta olup Karabağlar-Gaziemir arasında başta otomotiv sektörü olmak üzere farklı kapasitelerde sanayi tesisleri ve ticari yapılar ile Ege Serbest Bölgesi bulunmaktadır. Değerleme konusu taşınmazlarında üzerinde konumlu olduğu Yeşillik Caddesi farklı iş kollarını barındıran bir ticari aks görmektedir.
Yeşillik Caddesi üzerinde, özellikle Karabağlar ilçe sınırları içerisinde halen faaliyet gösteren çeşitli sanayi kuruluşlarının imar planında yapılan tadilatlar ile bölgeden tahliye edilmesi, yeni ticari alanların oluşumuna olanak tanımaktadır. Yeşillik Caddesi'nin Karabağlar semtinde kalan kısmı banka, mobilya, dekorasyon ve aydınlatma showroomları tarafından tercih edilmektedir.
Taşınmazların bulunduğu konumun ticari potansiyeli, İzmir Kent Merkezi'ne ve Adnan Menderes Havalimanı'na yakınlığı nedeniyle ulaşım olanakları açısından da oldukça gelişmiş vaziyettedir.
Değerleme konusu taşınmazların güneyinde, Yeşillik Caddesi üzerinde konumlu, değerleme konusu taşınmazlara komşu niteliğinde İş bankası, Vakıf Katılım, Yapı Kredi DenizBank, ŞekerBank, şubeleri yer almaktadır. Taşınmazların kuzeyinde ise Karabağlar Belediyesi bulunmaktadır.
Taşınmazların yakın çevresinde taşınmazlara komşu konumda olan Pierre Cardin, İşbir Yatak, Bellona, Divanev, Kelebek Mobilya ve çok sayıda mobilya showroomları yer almaktadır.
| Yer | Mesafe (~) |
|---|---|
| Karabağlar Belediyesi | 1,50 km |
| Buca İlçe Merkezi | 2,50 km |
| Konak İlçe Merkezi | 5,00 km |
| Gaziemir İlçe Merkezi | 6,00 km |
| İzmir Adnan Menderes | 9,00 km |
| Havalimanı |
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
5.1 Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Tanımı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar; İzmir ili, Karabağlar ilçesi, Karabağlar Mahallesi, 10872 ada, 5 no.lu parsel üzerinde yer alan 1-2-3-4-5 ve 6 no.lu bağımsız bölümlerdir. Değerleme konusu taşınmazlar onaylı mimari projesinde ve tapu kaydında işyeri olarak projelendirilmiştir.
Değerleme konusu 10872 ada 5 no.lu parsel Yeşillik Caddesi üzerinde konumludur. Parselin doğusu Yeşillik Caddesine yaklaşık 20 metre cepheli olup parselin üzerinde bulunan bağımsız bölümlere ulaşım Yeşillik Caddesi üzerinden sağlanmaktadır. Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bölge ticari kullanımının yoğunlaştığı bir bölge olup ticari potansiyeli ve reklam kabiliyeti yüksektir.
Onaylı mimari projesine göre bağımsız bölümlerin konumlandığı ana taşınmaz 676,00 m2 yüz ölçümüne sahip arsa üzerinde konumlanmıştır. Söz konusu ana taşınmaz üzerinde 1 adet blok bulunmakta olup blok 1 adet bodrum kat + zemin kat + asma kat + 3 adet normal kat olmak üzere toplam 2.258,91 m2 yasal brüt alana sahiptir.
Değerleme konusu 10872 ada 5 no.lu parselin arka cephesinde 11 araç kapasiteli açık otopark alanı ve 20,54 m2 yüz ölçümüne sahip Türkiye Elektirik Dağıtım Şirketine ait trafo alanı bulunmaktadır.
Değerleme konusu taşınmaz mevcut durumda Ziraat Bankası Şube binası olarak kullanılmaktadır. Bu kapsamda ortak açık otopark, bodrum ve çatı alanı yer alamaktadır. Ana taşınmazın zemin ve asma katı, 1, 2 ve 3. normal katlar olmak üzere toplam 6 adet bağımsız bölüm bulunmakta olup sırayla bağımsız bölümler 416-A, 11–21–22–31–32 no.lu işyeri olarak geçmektedir. Değerleme konusu taşınmazın üzerindeki bağımsız bölümlere giriş zemin katta bulunan 2 farklı giriş alanından yapılmaktadır. Mevcut durumda 416-A olarak isimlendirilen bağımsız bölüm zemin ve asma kat alanlarında Ziraat Bankası Karabağlar Şubesi olarak hizmet verdiği gözlemlenmiştir. Değerleme konusu taşınmazın 1. normal katında bulunan 11 numaralı bağımsız bölümün aktif olarak faaliyete olmadığı gözlemlenmiş olup 2. normal katında bulunan 21 ve 22 numaralı bağımsız bölümlerin mevcut durumda birleştirilerek Ziraat Bankası Ticari Şube olarak hizmet verdiği gözlemlenmiştir. 3. Normal katında bulunan 31 ve 32 numaralı bağımsız bölümlerin mimari proje ile uyumlu olduğu gözlemlenmiş olup aktif olarak kullanılmadığı gözlemlenmiştir. Bina yasal toplam brüt alanı ortak alanlar dahil 2.258,91 m2 'dir. Bina toplam ortak alanı (otopark, genel ortak alan) 1.003,48 m2 olup toplam iş yeri alanı 1.255,43 m2 'dir.
Değerleme konusu taşınmazın bodrum katı -3,60 kotundadır. Bodrum kat, onaylı mimari projesine göre kapalı otopark alanı, elektrik odası, jenaratör odası ve su deposu kullanımlarından oluşmaktadır
Değerleme konusu 1 no.lu bağımsız bölüm üzerinde Ziraat Bankası Şubesi olarak hizmet veren 456-A numaralı işyeri onaylı mimari projesine göre zemin kat ve asma kat alanları kullanmaktadır. Zemin kat alanı onaylı mimari projesine göre ortak alanlar hariç brüt 168,72 m² olup ortak alanlar dahil zemin kat yasal brüt alanı 311,84 m²'dir. Asma kat alanı onaylı mimari projesine göre ortak alanlar hariç brüt alanı 189,39 m² olup ortak alanlar dahil asma kat yasal brüt alanı 332,51 m²'dir. 1 numaralı bağımsız bölümün onaylı mimari projesinin mevcut durum ile uyumlu olduğu gözlemlenmiş olup bağımsız bölüm üzerinde değişim bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmazın 1. normal kat alanında bulunan 2 no.lu bağımsız bölüm işyeri olarak planlanmış olup değerleme konusu bağımsız bölüm mevcut durumda aktif olarak hizmet vermemektedir. 1. normal kat alanı, onaylı mimari projesine göre ortak alanlar hariç brüt 306,56 m² olup ortak alanlar dahil yasal brüt 551,60 m² alana sahiptir. 2 no.lu bağımsız bölümün mahallinde yapılan incelemelerde, değerleme konusu bağımsız bölümün alanının mimari projesiyle uyumlu olduğu tespit edilmiştir. Onaylı mimari proje ve mevcut durum fonksiyonlarında değişiklerin meydana geldiği tespit edilmiş olup bağımsız bölüm üzerinde alan büyümesi yapılmamıştır.
Değerleme konusu taşınmazın 2. normal kat alanında bulunan 3 ve 4 no.lu bağımsız bölümler işyeri olarak planlanmıştır. Mahallinde yapılan incelemelerde, değerleme konusu yapının alanının mimari projesiyle uyumlu olduğu tespit edilmiştir. Onaylı mimari proje ve mevcut durum fonksiyonlarında değişiklerin meydana geldiği tespit edilmiş olup bağımsız bölüm üzerinde alan büyümesi yapılmamıştır. Mevcut durumda 3 ve 4 no.lu bağımsız bölümlerin birleştirilerek Ziraat Bankası Ticari Şube olarak hizmet verdiği gözlemlenmiştir. 2. normal kat alanında bulunan 3 no.lu bağımsız bölüm onaylı mimari projesine göre ortak alanlar hariç brüt 119,49 m² olup ortak alanlar dahil yasal brüt 215,00 m² alana sahiptir. 4 no.lu bağımsız bölüm ortak alanlar hariç brüt 175,89 m² olup ortak alanlar dahil yasal brüt 316,48 m² alana sahiptir. Onaylı mimari projesi
kapsamında 2. normal kat alanı ortak alanlar hariç brüt 295,38 m² olup ortak alanlar dahil yasal brüt 531,48 m² alana sahiptir.
Değerleme konusu taşınmazın 3. normal kat alanında bulunan 5 ve 6 no.lu bağımsız bölümler işyeri olarak planlanmıştır. Mahallinde yapılan incelemelerde, değerleme konusu yapının alanının mimari projesiyle uyumlu olduğu tespit edilmiştir. Onaylı mimari proje ve mevcut durum fonksiyonlarında değişiklerin meydana geldiği tespit edilmiş olup bağımsız bölüm üzerinde alan büyümesi yapılmamıştır. 3 normal kat alanında bulunan 5 no.lu bağımsız bölüm onaylı mimari projesine göre ortak alanlar hariç brüt 119,49 m² olup ortak alanlar dahil yasal brüt 215,00 m² alana sahiptir. 6 no.lu bağımsız bölüm ortak alanlar hariç brüt 175,89 m² olup ortak alanlar dahil yasal brüt 316,48 m² alana sahiptir. Onaylı mimari projesi kapsamında 3. normal kat alanı ortak alanlar hariç brüt 295,38 m² olup ortak alanlar dahil yasal brüt 531,48 m² alana sahiptir.
| Bağımsız Bölüm Numarası | Bağımsız bölüm Brüt Alanı (m²) (Yasal Durum ve Mevcut Duruma Göre) |
Kat Brüt Alanı (m²) (Yasal Durum ve Mevcut Duruma Göre) |
|---|---|---|
| 1 Numaralı Bağımsız Bölüm | 358,11 | 644,35 |
| 2 Numaralı Bağımsız Bölüm | 306,56 | 551,60 |
| 3 Numaralı Bağımsız Bölüm | 119,49 | 215,00 |
| 4 Numaralı Bağımsız Bölüm | 175,89 | 316,48 |
| 5 Numaralı Bağımsız Bölüm | 119,49 | 215,00 |
| 6 Numaralı Bağımsız Bölüm | 175,89 | 316,48 |
| Toplam Brüt Alan | 1.255,43 | 2.258,91 |
| İnşaat Tarzı | Betonarme |
|---|---|
| İnşaat Nizamı | Bitişik nizam |
| Ana Gayrimenkulün Kat Adedi | 1 adet bodrum kat + zemin kat + asma kat + 3 normal kat |
| Bina Toplam İnşaat Alanı | 1.255,43 m² (bağımsız bölümler toplam yasal durum alanı) |
| Yaşı | 4 |
| Dış Cephe | Cam cephe kaplaması |
| Elektrik / Su / Kanalizasyon | Şebeke |
| Isıtma Sistemi | Klima |
| Havalandırma Sistemi | Mevcut |
| Asansör | Mevcut |
| Jeneratör | Mevcut |
| Yangın Merdiveni | Mevcut |
|---|---|
| Park Yeri | Acık Otopark ve Kapalı Otopark |
| Diğer | Yangın Algılama ve Güvenlik Sistemi, Acil Durum Asansörü, Kartlı Geçiş |
Değer takdirinde taşınmazların aşağıda belirtilen iç mekan inşaat ve teknik özelliklerine ait veriler dikkate alınmıştır.
| Kullanım Amacı | Ticari (Yasal ve mevcut duruma göre) | |
|---|---|---|
| Alanı | 1.255,43 m² (bağımsız bölümler toplam yasal durum alanı) | |
| Zemin | Kısmen laminat parke, ortak alanlarda seramik-granit, ıslak hacimlerde fayans | |
| Duvar | Sıva Üzeri Boya, Islak Hacimlerde Fayans Kaplama | |
| Tavan | Asma tavan | |
| Aydınlatma | Spot aydınlatma, dekoratif aydınlatma |
Mevcut durumda yapılan incelemelerde değerleme konusu taşınmazların 10872 ada 5 no.lu parsel üzerindeki binaların mimari projesiyle alansal olarak uyumlu olduğu ama iç hacminde değişikler yapıldığı tespit edilmiştir. Değerleme konusu 1 no.lu bağımsız bölümün mimari projesiyle uyumlu olduğu gözlemlenmiş olup 2 – 3 – 4 – 5 ve 6 no.lu bağımsız bölümlerin mahallinde yapılan incelemelerde iç hacimlerinde ve fonksiyon kullanımlarında mimari projeye göre değişikler olduğu tespit edilmiş olup bağımsız bölümlerin yasal alanında herhangi bir büyüme yapılmamıştır.
Değerleme konusu gayrimenkullerin mevcut durumdaki aykırılıkları geri dönüştürülebilir nitelikte olup 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21'nci Maddesi Kapsamında yeniden ruhsat alınmasını gerektirmemektedir.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
• Değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu ana parsel 3194 sayılı imar kanunun 18. Madde uygulamasına tabidir.
• Ekonomideki arz talep dalgalanmaları tüm sektörleri etkilediği gibi gayrimenkul sektörünü de etkilemektedir.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında üç farklı değerleme yaklaşımı bulunmaktadır. Bu yaklaşımlar sırasıyla "Pazar Yaklaşımı", "Maliyet Yaklaşımı" ve "Gelir Yaklaşımı"dır. Her üç yaklaşımın Uluslararası Değerleme Standartları'nda yer alan tanımları aşağıda yer almaktadır.
Pazar yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, değerleme konusu varlıkla fiyat bilgisi mevcut olan aynı veya benzer varlıklar ile karşılaştırmalı olarak belirlenmesini sağlar.
Pazar yaklaşımında atılması gereken ilk adım, aynı veya benzer varlıklar ile ilgili pazarda kısa bir süre önce gerçekleşmiş olan işlemlerin fiyatlarının göz önünde bulundurulmasıdır. Az sayıda işlem olmuşsa, bu bilgilerin geçerliliğini saptamak ve kritik bir şekilde analiz etmek kaydıyla, benzer veya aynı varlıklara ait işlem gören veya teklif verilen fiyatları dikkate almak uygun olabilir. Gerçek işlem koşulları ile değer esası ve değerlemede yapılan tüm varsayımlar arasındaki farklılıkları yansıtabilmek amacıyla, başka işlemlerden sağlanan fiyat bilgileri üzerinde düzeltme yapmak gerekli olabilir. Ayrıca değerlemesi yapılan varlık ile diğer işlemlerdeki varlıklar arasında yasal, ekonomik veya fiziksel özellikler bakımından da farklılıklar olabilir.
Maliyet yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, bir alıcının, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla belirlenmesini sağlar.
Bu yaklaşım, pazardaki bir alıcının gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, değerlemesi yapılan varlığa ödeyeceği fiyatın, eşdeğer bir varlığın ister satın alma ister yapım yoluyla maliyetinden fazla olmayacağı ilkesine dayanmaktadır. Değerlemesi yapılan varlıkların cazibesi, yıpranmış veya demode olmaları nedeniyle, genellikle satın alınabilecek veya yapımı gerçekleştirilebilecek alternatiflerinden daha düşüktür. Bunun geçerli olduğu hallerde, kullanılması gereken değer esasına bağlı olarak, alternatif varlığın maliyeti üzerinde düzeltmeler yapmak gerekebilir.
Gelir yaklaşımı ana başlığı altında değeri belirleyebilmek için farklı yöntemler kullanılmakta olup bunların tümünün ortak özelliği, değerin hak sahibi tarafından fiilen elde edilmiş gerçek veya elde edilebilecek tahmini gelirlere dayanıyor olmasıdır.
Bir yatırım amaçlı gayrimenkul için gelir, kira şeklinde olabilirken, sahibi tarafından kullanılan binada mülk sahibinin eşdeğer bir mekânı kiralamak için katlanacağı maliyete dayanan varsayımsal bir kira (veya tasarruf edilen kira) olabilir. Tanımlanan nakit akışları daha sonra bir kapitalizasyon sürecine tabi tutularak değer belirlemesinde kullanılır. Sabit kalması beklenen gelir akışları, genellikle kapitalizasyon oranı olarak adlandırılan tek bir çarpan kullanılarak kapitalize edilebilir. Bu rakam, paranın zaman maliyeti ile mülkiyet risklerini ve getirilerini yansıtması beklenen, yatırımcı için getiriyi veya "verimi"; mülkü kendi kullanan bir mülk sahibi için ise kuramsal bir getiriyi temsil eder.
Konu değerleme çalışmasında rapor sonuç değeri olarak "Pazar Değeri" takdir edilmiş olup Uluslararası Değerleme Standartları'na göre değer tanımı aşağıdaki gibidir.
Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Bu değerleme çalışmasında, değerleme konusu taşınmazların satışa emsal olabilecek gayrimenkul bilgilerine ulaşılabiliyor olması, yakın çevresindeki gayrimenkullerin pazar yaklaşımına göre el değiştiriyor olması dikkate alınarak "Pazar Yaklaşımı" uygulanmıştır.
Gayrimenkullerin "İş yeri" niteliğine sahip olması nedeniyle kira getirisinin olma potansiyeli ve çevresinde kiralık benzer gayrimenkul bilgilerine ulaşılabiliyor olması nedeniyle "Gelir Yaklaşımı" uygulanmıştır.
Değerleme konusu taşınmazlar arsa payı olan kat irtifakı tapusuna sahip olması nedeniyle "Maliyet Yaklaşımı" ile değerleme yapılmasının doğru sonuç vermeyeceği düşünüldüğünden bu yaklaşım kullanılmamıştır.
Mevcut ekonomik koşulların, gayrimenkul piyasasının analizi, mevcut trendler ve dayanak veriler ile bunların gayrimenkulün değerine etkileri her bir yaklaşım kapsamında değerlendirilmiştir. Konu taşınmazın konumlu olduğu bölgedeki sektörlerin güncel durumu, mevcut ekonomik koşullar ve piyasa analizi yapılmış olup bu verilerin taşınmaza olumlu / olumsuz etkileri tespit edilmiştir. Tespit edilen etkiler değer takdirinde göz önünde bulundurulmuş, taşınmazın değerine yansıtılmıştır
Gayrimenkullerin yakın çevresinde yapılan araştırmalar sonucunda konu gayrimenkullere emsal teşkil edebilecek aşağıdaki emsal bilgilerine ulaşılmıştır.
| SATIŞ KARŞILAŞTIRMA TABLOSU | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Coldwell Banker Lego | May Emlak | Coldwell Banker Lego | Batı Yatırım | |||
| Irtibat Bilgisi | 552 926 26 56 | 533 818 52 19 | 552 926 26 56 | 505 875 88 89 | ||
| Karşılaştırılan Etmenler | 1 | 2 | 3 | 4 | ||
| Satış Fiyatı (TL) | 4.000.000 | 21.750.000 | 6.500.000 | 3.750.000 | ||
| Alanı (m²) | 55 | 250 | 48 | 50 | ||
| Birim Fiyatı (TL/m²) | 72.727 | 87.000 | 135.417 | 75.000 | ||
| Satış Durumu | 6 ay önce satılmış | Satılık | Satılık | Satılık | ||
| Piyasa Düzeltmesi | 20% | 0% | 0% | 0% | ||
| ma Yönelik | Pazarlık Payı | 0% | -5% | -10% | -5% | |
| meler | Mülkiyet Durumu | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | |
| 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| Düzelt m-Satı |
Satış Koşulları | Standart | Standart | Standart | Standart | |
| Alı | 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| Yenileme Masrafları | Niteliksiz | Benzer Nitelikte | Benzer Nitelikte | Benzer Nitelikte | ||
| 10% | 0% | 0% | 0% | |||
| Konum | Kısıtlı Derecede Dezavantajlı | Kısıtlı Derecede Avantajlı | Kısıtlı Derecede Avantajlı | Daha Dezavantajlı | ||
| 5% | -5% | -5% | 15% | |||
| Kullanım Alanı | Daha Küçük | Kısıtlı Derecede Küçük | Daha Küçük | Daha Küçük | ||
| meler | -15% | -5% | -15% | -15% | ||
| maza Yönelik Düzelt |
Bulunduğu Kat/Manzara | Avantajlı | Benzer | Avantajlı | Dezavantajlı | |
| Taşın | -10% | 0% | -10% | 10% | ||
| Konfor Koşulları | Daha Dezavantajlı | Daha Dezavantajlı | Daha Dezavantajlı | Daha Dezavantajlı | ||
| 15% | 15% | 15% | 15% | |||
| Düzeltilmiş Değer | 91.200 | 86.782 | 103.594 | 89.063 |
• Değerleme konusu taşınmazın konumlu olduğu Yeşillik Caddesin'de ve diğer yakın bölgelerde yapılan araştırmalar neticesinde alım-satım işlemlerinin işlemlerinin fazla hızlı olmadığı gözlemlenmiş olup söz konusu taşınmazın konumlu olduğu bölgede yapılan emsal araştırmaları sonucu emsal dükkanların yola cephe, yüz ölçümleri, yeşillik caddesi üzerinde bulunması, kapalı alanı, yaşları ve kısıtlılık etkenleri gibi durumları dikkate alınarak söz konusu taşınmazın bulunduğu ana binanın birim satış değerinin 92.000-97.000.TL/m² aralığında olabileceği tespit edilmiştir.
| KİRA KARŞILAŞTIRMA TABLOSU | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Irtibat Bilgisi | Coldwell Banker Pasha | Coldwell Banker Lego | Coldwell Banker Lego | May Emlak | ||
| 552 926 26 56 | 533 080 38 15 | 533 080 38 15 | 533 818 52 19 | |||
| Karşılaştırılan Etmenler | 1 | 2 | 3 | 4 | ||
| Kira Fiyatı (TL/ay) | 25.000 | 450.000 | 600.000 | 100.000 | ||
| Alanı (m²) | 48 | 1.100 | 1.375 | 250 | ||
| Birim Fiyatı (TL/m²/ay) | 521 | 409 | 436 | 400 | ||
| Kiralama Durumu | 1 ay önce kiralanmış | 3 ay önce kiralanmış | Kiralık | Kiralık | ||
| Piyasa Düzeltmesi | 0% | 5% | 0% | 0% | ||
| ma Yönelik | Pazarlık Payı | 0% | 0% | -15% | -5% | |
| meler | Mülkiyet Durumu | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | |
| 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| Düzelt m-Satı |
Kiralama Koşulları | Standart | Standart | Standart | Standart | |
| Alı | 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| Yenileme Masrafları | Niteliksiz | Benzer Nitelikte | Benzer Nitelikte | Benzer Nitelikte | ||
| 10% | 0% | 0% | 0% | |||
| Konum | Kısıtlı Derecede Avantajlı | Avantajlı | Avantajlı | Kısıtlı Derecede Avantajlı | ||
| -5% | -10% | -10% | -5% | |||
| Kullanım Alanı | Daha Küçük | Büyük | Daha Büyük | Kısıtlı Derecede Küçük | ||
| meler | -15% | 10% | 15% | -5% | ||
| maza Yönelik Düzelt |
Bulunduğu Kat/Manzara | Avantajlı | Avantajlı | Benzer | Benzer | |
| Taşın | -10% | -10% | 0% | 0% | ||
| Konfor Koşulları | Daha Dezavantajlı | Dezavantajlı | Dezavantajlı | Daha Dezavantajlı | ||
| 15% | 10% | 10% | 15% | |||
| Düzeltilmiş Değer | 487 | 430 | 427 | 399 |
• Değerleme konusu taşınmazın konumlu olduğu bölge ve diğer yakın bölgelerde yapılan araştırmalar neticesinde, kiralama işlemlerinin fazla hızlı olmadığı bölgede bulunan dükkanların genellikle kurumsal firmalar tarafından uzun yıllardır kiralandığı öğrenilmiştir. Değerleme konusu taşınmazın konumlu olduğu bölgedeki emsal araştırmaları sonucu emsal dükkanların yola cephe, yüz ölçümleri, kapalı alanı, yaşları ve kısıtlılık etkenleri gibi durumları dikkate alınarak söz konusu taşınmazın birim kira değerinin 420-440.TL/m²/ay aralığında olabileceği tespit edilmiştir.
| SATIŞ KARŞILAŞTIRMA TABLOSU | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Gökhan Kartop | Öznür Yılmaz | Vivamax Gayrimenkul | Dinamik Grup | ||
| Irtibat Bilgisi | 505 583 12 52 | 537 250 09 00 | 553 078 24 29 | 532 617 71 04 | |
| Karşılaştırılan Etmenler | 1 | 2 | 3 | 4 | |
| Satış Fiyatı (TL) | 1.200.000 | 2.250.000 | 7.600.000 | 1.365.000 | |
| Alanı (m²) | 50 | 35 | 140 | 42 | |
| Birim Fiyatı (TL/m²) | 24.000 | 64.286 | 54.286 | 32.500 | |
| Satış Durumu | 3 ay önce satılmış | Satılık | Satılık | Satılık | |
| Piyasa Düzeltmesi | 5% | 0% | 0% | 0% | |
| ma Yönelik | Pazarlık Payı | 0% | -25% | -10% | -10% |
| meler | Mülkiyet Durumu | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet |
| 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| Düzelt m-Satı |
Satış Koşulları | Acil Satış | Standart | Standart | Standart |
| 10% | 0% | 0% | 0% | ||
| Alı | Yenileme Masrafları | Niteliksiz | Benzer Nitelikte | Benzer Nitelikte | Niteliksiz |
| 10% | 0% | 0% | 10% | ||
| Konum | Dezavantajlı | Benzer | Benzer | Dezavantajlı | |
| meler | 10% | 0% | 0% | 10% | |
| Kullanım Alanı | Daha Küçük | Çok Daha Küçük | Küçük | Benzer | |
| -15% | -20% | -10% | 0% | ||
| Bina Yaşı | 31 | 30 | 4 | 30 | |
| 19% | 18% | 0% | 18% | ||
| Bulunduğu Kat/Manzara | Dezavantajlı | Benzer | Benzer | Dezavantajlı | |
| maza Yönelik Düzelt | 10% | 0% | 0% | 10% | |
| Konfor Koşulları | Daha Dezavantajlı | Dezavantajlı | Benzer | Dezavantajlı | |
| Taşın | 15% | 10% | 0% | 10% | |
| Düzeltilmiş Değer | 42.353 | 52.168 | 43.971 | 47.683 |
• Değerleme konusu taşınmazın konumlu olduğu bölge ve diğer yakın bölgelerde yapılan araştırmalar neticesinde, alım-satım işlemlerinin fazla hızlı olmadığı öğrenilmiştir. Değerleme konusu taşınmazın konumlu olduğu bölgedeki emsal araştırmaları sonucu emsal ofislerin ana yola yakınlık, kapalı alanları, yaşları, iç dekorasyonu ve kısıtlılık etkenleri gibi durumları dikkate alınarak söz konusu ofislerin birim satış değerinin 47.500.-52.500.TL/m²/ay aralığında olabileceği tespit edilmiştir.
| KİRA KARŞILAŞTIRMA TABLOSU | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Öznür Yılmaz | Efe Emlak | Sertan Emlak | Şaban Çalışkan | |||
| Irtibat Bilgisi | 537 250 09 00 | 507 691 04 44 | 554 744 01 74 | 534 654 19 05 | ||
| Karşılaştırılan Etmenler | 1 | 2 | 3 | 4 | ||
| Kira Fiyatı (TL/ay) | 16.000 | 75.000 | 15.000 | 17.500 | ||
| Alanı (m²) | 100 | 300 | 100 | 75 | ||
| Birim Fiyatı (TL/m²/ay) | 160 | 250 | 150 | 233 | ||
| Kiralama Durumu | 6 ay önce kiralanmış | Kiralık | Kiralık | Kiralık | ||
| Piyasa Düzeltmesi | 20% | 0% | 0% | 0% | ||
| ma Yönelik | Pazarlık Payı | 0% | -15% | -10% | -15% | |
| meler | Mülkiyet Durumu | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | |
| 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| Düzelt m-Satı |
Kiralama Koşulları | Standart | Standart | Standart | Standart | |
| 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| Alı | Yenileme Masrafları | Benzer Nitelikte | Benzer Nitelikte | Niteliksiz | Benzer Nitelikte | |
| 0% | 0% | 10% | 0% | |||
| meler | Konum | Kısıtlı Derecede Dezavantajlı | Benzer | Dezavantajlı | Dezavantajlı | |
| 5% | 0% | 10% | 10% | |||
| Kullanım Alanı | Küçük | Benzer | Küçük | Daha Küçük | ||
| -10% | 0% | -10% | -15% | |||
| Bina Yaşı | 4 | 15 | 20 | 8 | ||
| 0% | 8% | 11% | 3% | |||
| Bulunduğu Kat/Manzara | Benzer | Benzer | Dezavantajlı | Benzer | ||
| maza Yönelik Düzelt | 0% | 0% | 10% | 0% | ||
| Konfor Koşulları | Dezavantajlı | Kısıtlı Derecede Avantajlı | Dezavantajlı | Dezavantajlı | ||
| Taşın | 10% | -5% | 10% | 10% | ||
| Düzeltilmiş Değer | 202 | 218 | 195 | 214 |
• Değerleme konusu taşınmazın konumlu olduğu bölge ve diğer yakın bölgelerde yapılan araştırmalar neticesinde, kiralama işlemlerinin fazla hızlı olmadığı bölgede bulunan binaların genellikle kurumsal firmalar tarafından uzun yıllardır kiralandığı öğrenilmiştir. Değerleme konusu taşınmazın konumlu olduğu bölgedeki emsal araştırmaları sonucu emsal ofislerin konumu, kapalı alanları, yaşları, iç dekorasyonu, eşyalı kiralanması ve kısıtlılık etkenleri gibi durumları dikkate alınarak söz konusu ofislerin birim kira değerinin 200.-215.TL/m²/ay aralığında olabileceği tespit edilmiştir.
Dükkan Emsal Krokisi (Satış)
Dükkan Emsal Krokisi (Kira)
Değerleme konusu taşınmazlara değer takdir edilirken; taşınmazların yasal ve teknik özellikleri, benzer nitelikteki taşınmazlara ilişkin bilgiler, konumu, ulaşımı, çevre özellikleri, altyapısı, gerçekleştirilen SWOT analizi ve ülkenin ekonomik durumu göz önünde bulundurulmuştur.
Pazar yaklaşımında, araştırmalar sonucu ulaşılan emsallerin, taşınmazlara göre olumlu olumsuz özellikleri değerlendirilmiş, bölgede yapılan tüm araştırmalar ve tecrübelerimize dayanarak; taşınmazlar için değer takdiri aşağıdaki gibi yapılmıştır.
| PAZAR YAKLAŞIMINA GÖRE TAŞINMAZLARIN TOPLAM YASAL DEĞERİ | ||||
|---|---|---|---|---|
| Bağımsız Bölüm No | Brüt Alan (m²) |
Birim Değer (TL/m²) | Taşınmazların Yaklaşık Değeri (TL) |
|
| 1 no.lu bağımsız bölüm | 358,11 | 96.500 | 34.560.000 | |
| 2 no.lu bağımsız bölüm | 306,56 | 48.500 | 14.870.000 | |
| 3 no.lu bağımsız bölüm | 119,49 | 52.500 | 6.275.000 | |
| 4 no.lu bağımsız bölüm | 175,89 | 47.500 | 8.355.000 | |
| 5 no.lu bağımsız bölüm | 119,49 | 52.500 | 6.275.000 | |
| 6 no.lu bağımsız bölüm | 175,89 | 47.500 | 8.355.000 | |
| TAŞINMAZLARIN TOPLAM DEĞERİ 78.690.000 |
Değerleme konusu taşınmazın kiralama emsal araştırması verileri ile bir gelir indirgeme yaklaşımı yöntemi olan Direkt Kapitalizasyon Yöntemi kullanılarak değer tespiti yapılmıştır.
Direkt ya da doğrudan kapitalizasyon denilen ve mülkün bir yıllık stabilize getirisini baz alan yaklaşım, yeni bir yatırımcı açısından gelir üreten mülkün pazar değerini analiz etmektedir. Bir kapitalizasyon oranı elde edebilmek için karşılaştırılabilir mülklerin satış fiyatlarıyla gelirleri arasındaki ilişki incelenir. Daha sonra konu mülkün sahip olunduktan sonraki ilk yılda elde edilen yıllık faaliyet gelirine bu oran uygulanır. Elde edilen değer, benzer mülklerde aynı düzeyde getiri elde edileceği varsayımıyla, belirtilen gelir düzeyiyle garanti edilen pazar değeridir. Bu analizde "Taşınmaz Değeri = Taşınmazın Yıllık Net Geliri / Kapitalizasyon Oranı" formülünden yararlanılır.
Söz konusu gayrimenkulün bulunduğu bölgedeki emsal araştırmasına göre kira değerlerinin; 420-440 TL/m²/ay olacağı kanaatine varılmıştır. Emsallerdeki satış ve kira rakamlarından yola çıkarak, kapitalizasyon oranı %5,75 olarak kabul edilmiştir.
Gayrimenkulden elde edilebileceği öngörülen aylık kira geliri ve direkt kapitalizasyon yöntemine göre değeri aşağıdaki gibi takdir edilmiştir.
Söz konusu gayrimenkulün bulunduğu bölgedeki emsal araştırmasına göre kira değerlerinin; 200-215 TL/m²/ay olacağı kanaatine varılmıştır. Emsallerdeki satış ve kira rakamlarından yola çıkarak, kapitalizasyon oranı %5,50 olarak kabul edilmiştir.
Gayrimenkulden elde edilebileceği öngörülen aylık kira geliri ve direkt kapitalizasyon yöntemine göre değeri aşağıdaki gibi takdir edilmiştir.
| DİREK KAPİTALİZASYON YÖNTEMİNE GÖRE TAŞINMAZLARIN TOPLAM YASAL DEĞERİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Brüt | |||||
| Alan | Birim Kira Değeri | Kira Değeri | Kap. Oranı | Taşınmazların Yaklaşık | |
| Ada/Parsel No | (m²) | (TL/m²/ay) | (TL/ay) | (%) | Değeri (TL) |
| 1 no.lu Bağımsız Bölüm | 358,11 | 430 | 153.987 | 5,75% | 32.135.000 |
| 2 no.lu Bağımsız Bölüm | 306,56 | 205 | 62.845 | 5,50% | 13.710.000 |
| 3 no.lu Bağımsız Bölüm | 119,49 | 215 | 25.690 | 5,50% | 5.605.000 |
| 4 no.lu Bağımsız Bölüm | 175,89 | 200 | 35.178 | 5,50% | 7.675.000 |
| 5 no.lu Bağımsız Bölüm | 119,49 | 215 | 25.690 | 5,50% | 5.605.000 |
| 6 no.lu Bağımsız Bölüm | 175,89 | 200 | 35.178 | 5,50% | 7.675.000 |
| TAŞINMAZLARIN TOPLAM DEĞERİ | 72.405.000 |
Bir mülkün fiziki olarak uygun olan, yasalarca izin verilen, finansal olarak gerçekleştirilebilir ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek getiriyi sağlayan kullanımı, en verimli ve en iyi kullanımıdır.
Yapılan pazar araştırmaları ve değerlendirmeler doğrultusunda, değerleme konusu taşınmazın en verimli ve en iyi kullanımı uygulama imar planındaki lejandı ve mevcut kullanımı dikkate alınarak "İş Yeri" amaçlı kullanımıdır.
24.12.2007 tarihli ve 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu kararı ile yürürlüğe konulan "Mal ve Hizmetlere Uygulanacak KDV Oranlarının Tespitine İlişkin Karar" ve bu karara ilişkin yayımlanan karar ve tebliğler uyarınca güncel KDV oranları aşağıdaki tabloda yer almaktadır.
Bu doğrultuda değerleme konusu taşınmazlar için %20 KDV uygulaması yapılmıştır.
| KDV ORANLARI | |||
|---|---|---|---|
| İş Yeri Teslimlerinde | 20% | ||
| Arsa/Arazi Teslimlerinde | |||
| 01.04.2022 TARİHİNDEN SONRA RUHSAT ALINMASI DURUMUNDA KDV ORANI | |||
| Net Alanı 150 m2 ve Üzeri Konutlarda |
|||
| Net Alanın 150 m²'den Fazla Olan Kısmı İçin | 20% | ||
| Net Alanın 150 m²'ye Kadar Olan Kısmı İçin * | 10% |
| Net Alanı 150 m2 'ye Kadar Konutlarda * |
10% | |
|---|---|---|
| 01.04.2022 TARİHİNDEN ÖNCE RUHSAT ALINMASI DURUMUNDA KDV ORANI | ||
| Net Alanı 150 m2 ve Üzeri Konutlarda |
20% | |
| Net Alanı 150 m2 'ye Kadar Konutlarda /* |
||
| 01.01.2013 Tarihine Kadar Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda | 1% | |
| 01.01.2013-31.12.2016 Tarihlerinde Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda | 499 TL' ye kadar ise | 1% |
| Yapı Ruhsatının Alındığı Tarihte 500 - 999 TL ise |
||
| Emlak Vergisi Yönünden Arsa Birim m2 Rayiç Değeri 1.000 TL ve üzeri |
||
| 01.01.2017 Tarihi İtibarıyla Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda 1.000 TL'ye kadar ise |
||
| Yapı Ruhsatının Alındığı Tarihte | 1.000-2.000 TL ise | 10% |
| Emlak Vergisi Yönünden Arsa Birim m2 Rayiç Değeri | 2.000 TL üzeri | 20% |
* 16.05.2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerdeki konutlarda KDV oranı %1'dir.
** lüks veya birinci sınıf inşaatlarda geçerlidir. 2. ve 3. sınıf basit inşaatlarda, konutun net alanı 150 m2 'nin altında ise KDV oranı %1' dir.
*** Kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi yapılan konut inşaatı projelerinde, yapı ruhsatı tarihi yerine ihale tarihi dikkate alınmalıdır.
GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜ AÇISINDAN DEĞERLENDİRME
8.1 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş
• Değerleme Konusu Gayrimenkulün Tapu Kayıtlarında Devrine İlişkin Bir Sınırlandırma Olup Olmaması Durumuna Göre Değerlendirme
Değerleme konusu bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarında, devredilebilmelerine ilişkin bir sınırlama bulunmamaktadır.
• Gayrimenkulün veya Projenin, İmar Bilgileri, Alınması Gereken İzinler ile Mimari Proje ve İnşaata Başlanması için Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmaması Doğrultusunda Değerlendirme
Değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu parsel, 15.12.2023 onay tarihli, 1/1.000 ölçekli "4. Etap Karabağlar – Günaltay Mahalleleri ve Civari Uygulama İmar Planı" kapsamında" T1 Ticaret Alanı" lejandında kalmakta olup son üç yılda imar planı değişikliği olmuştur. Güncel imar planı öncesinde 19.04.1985 onay tarihli 1/1.000 ölçekli "Karabağlar Uygulama İmar Planı" kapsamında Ticaret Alanı Bitişik Nizam 4 Kat fonksiyonunda kalmaktadır. Güncel imar planı kapsamında taşınmaz 18. Madde uygulamasına tabi olmak taşınmaz üzerinden yasal olarak maksimum %45 oranında DOP kesintisi yapılması gerekmektedir. Parsel üzerindeki yapı imar durumu ile uyumlu şekilde inşa edilmiş olup mevcut durumu ile mimari projesi birbiri ile uyumludur. Taşınmazlar tapu kaydına göre kat irtifakına sahip olup beyanlar hanesinde ise taşınmazların kat mülkiyetine geçtiğine dair beyan bulunmaktadır. Bununla birlikte taşınmazların cins tashihi işlemi tamamlanmış olup bu doğrultuda taşınmazların yasal süreci tamamlanmıştır.
• Gayrimenkullerin Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş ile Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olmadığı Hakkında Görüş
Söz konusu gayrimenkullerin tapudaki vasıfları "İş yeri" olup tapudaki fiili niteliği, fiili kullanım şekli ve portföye dahil edilme nitelikleri birbiri ile uyumludur.
Bu açıklamalar doğrultusunda, değerleme konusu taşınmazların ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerince gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne "Bina" olarak alınmalarında herhangi bir engel bulunmamaktadır.
ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ ve SONUÇ
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
9.2 Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri
Değerleme konusu taşınmazlara ilişkin asgari husus ve bilgilerden raporda yer verilmeyen bulunmamaktadır.
9.3 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilemediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Yapılan incelemeye göre taşınmaza ilişkin; 07.01.2019 tarihli "Mimari Proje" ve 26.04.2021 tarih, 47626 no.lu "Yapı Kullanma İzin Belgesi" mevcuttur. Taşınmazlar tapu kaydına göre kat irtifakına sahip olup beyanlar hanesinde ise taşınmazların kat mülkiyetine geçtiğine dair beyan bulunmaktadır. Bununla birlikte taşınmazların cins tashihi işlemi tamamlanmış olup bu doğrultuda taşınmazların yasal süreci tamamlanmıştır.
9.4 Varsa Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler ile İlgili Görüş
Değerleme konusu taşınmaz üzerinde takyidat kayıtlarının taşınmazın değerine etkisi bulunmamaktadır.
9.5 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu gayrimenkullerin üzerinde ipotek veya gayrimenkullerin değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat bulunması durumları hariç devredilebilmesine ilişkin herhangi bir kısıtlama bulunmamaktadır.
9.6 Değerleme Konusu Arsa veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Değerleme konusu taşınmazlar tapu kaydına göre "İş Yeri" niteliğinde olup "arsa" veya "arazi" niteliğinde değildir.
9.7 Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz üst hakkı veya devremülk hakkı değildir.
9.8 Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerin Açıklaması
Söz konusu değerleme çalışmasında pazar yaklaşımı ve gelir yaklaşımı yöntemi olan direkt kapitalizasyon yöntemi kullanılarak değer tespiti yapılmıştır.
| Yaklaşım | TL |
|---|---|
| Pazar Yaklaşımı | 78.690.000 |
| Gelir Yaklaşımı | 72.405.000 |
Bu değerleme çalışmasında, değerleme konusu taşınmazın satışa emsal olabilecek gayrimenkul bilgilerine ulaşılabiliyor olması, yakın çevresindeki gayrimenkullerin pazar yaklaşımına göre el değiştiriyor olması dikkate alınarak "Pazar Yaklaşımı" uygulanmıştır.
Gayrimenkulün "İş yeri" niteliğine sahip olması nedeniyle kira getirisinin olma potansiyeli ve çevresinde kiralık benzer gayrimenkul bilgilerine ulaşılabiliyor olması nedeniyle "Gelir Yaklaşımı" uygulanmıştır.
Konu taşınmazın bulunduğu bölgede yapılan incelemelerde, boş arsa stokunun oldukça az olması ve somut bir arsa alım/satım piyasasına ulaşılamaması nedeniyle "Maliyet Yaklaşımı" ile değerleme yapılmasının doğru sonuç vermeyeceği düşünüldüğünden bu yaklaşım kullanılmamıştır.
Pazarda yapılan incelemelerde konu taşınmazlarla benzer nitelikteki gayrimenkullerin gelir getiren bir mülk olarak değerlendirmekten ziyade pazar yaklaşımına göre değerlendirildiği gözlemlenmiştir.
Bu doğrultuda rapor sonuç değeri olarak, pazar yaklaşımıyla hesaplanan pazar ve kira değerleri takdir edilmiştir. Nihai değer takdir edilirken peşin satış fiyatları esas alınmıştır. Takdir edilen değer, değerleme konusu taşınmazların ayrı ayrı değerlerinin toplamını ifade etmekte olup taşınmazların toplu bir şekilde satışına ilişkin olarak belirlenmemiştir.
| TAŞINMAZLARIN TOPLAM PAZAR DEĞERİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Değer Tarihi | 20.12.2024 | ||||
| Pazar Değeri (KDV Hariç) | 78.690.000 | Yetmişsekizmilyonaltıyüzdoksanbin.-TL | |||
| Pazar Değeri (KDV Dahil) | 94.428.000 | Doksandörtmilyondörtyüzyirmisekizbin.-TL | |||
| Pazar Değeri (USD)* | 2.245.000-USD | İkimilyonikiyüzkırkbeşbin.-USD | |||
| Pazar Kirası (KDV Hariç) | 338.569.-TL/ay | Üçyüzotuzsekizbinbeşyüzaltmışdokuz.-TL/ay | |||
| Pazar Kirası (KDV Dahil) | 406.283.-TL/ay | Dörtyüzaltıbinikiyüzseksenüç.-TL/ay | |||
| Pazar Değeri (USD)* | 9.654-USD/ay | Dokuzbinaltıyüzellidört.-USD/ay |
*19.12.2024 tarihli Merkez Bankası verilerine göre 1 USD Alış: 35,0067TL, 1 USD Satış: 35,0698 TL olarak kabul edilmiştir.
*KDV hariç değer üzerinden hesaplanmıştır.
Muhammet SÖZEN Değerleme Uzmanı Lisans no: 911341
Mustafa Alperen YÖRÜK Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans no: 404913
Ozan KOLCUOĞLU, MRICS Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans no: 402293
| 1 | Takyidat Belgeleri |
|---|---|
| 2 | İmar Durumu |
| 3 | Vaziyet Planı |
| 4 | Yapı Ruhsatlı |
| 5 | Yapı Kullanma İzin Belgesi |
| 6 | Onaylı Mimari Projeleri |
| 7 | Fotoğraflar |
| 8 | Özgeçmişler |
| 9 | SPK Lisansları ve Mesleki Tecrübe Belgeleri |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.