Legal Proceedings Report • Sep 13, 2024
Legal Proceedings Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
OSMANAĞA MAH.26 ADA 4 PARSEL Kadıköy/İSTANBUL DEĞERLEME RAPORU ZİRAAT GYO A.Ş.-06 – 12.09.2024
HATICE DILARA SOYSALLI
HATICE DILARA SOYSALLI tarafindan elektronik olarak imzalanmistir. Tarih: 13/09/2024
15:20
Bu belge *********** kimlik numarali
GÜLHAN DOGAN
Bu belge *********** kimlik numarali GÜLHAN DOGAN tarafindan elektronik olarak imzalanmistir.
Tarih: 13/09/2024 15:22
Söz konusu değerlemenin amacı ve kullanıcı bilgileri raporda açık bir şekilde belirtilmiştir. Değerleme raporu, tarafınızla yapılan 19.07.2024 tarihli sözleşmeye istinaden hazırlanmıştır.
Talebiniz doğrultusunda İstanbul ili, Kadıköy ilçesi, Osmanağa Mahallesi, 26 ada 4 parsel numaralı arsa vasıflı taşınmazın Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği 34.Madde 1.Fıkra (e) bendinde yer alan "Projelerin inşaatına başlanabilmesi için, yasal prosedüre uygunluğunun ve gerekli belgelerin tam ve doğru olarak mevcut olduğunun tespit edilmesi" hükmüne yönelik 2024-ZİRAAT GYO A.Ş.-06 no.lu değerleme çalışması hazırlanmıştır. Taşınmazın pazar değeri aşağıdaki gibi takdir edilmiştir. Değerleme konusu gayrimenkulün bulunduğu yer, alt yapısı, bölgesel gelişimi, yakın çevresi, ulaşım imkânları, potansiyel alıcı kitlesi, yola cephe durumu ve alansal büyüklüğü gibi değerine etken olabilecek tüm özellikleri göz önüne alınmış, bölgede detaylı piyasa araştırması yapılmıştır.
| TAŞINMAZIN PAZAR DEĞERİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Rapor Tarihi |
Pazar Değeri (KDV Hariç) | Pazar Değeri (KDV Dahil) | |||
| Natamam Nihai Değer 149.000.000 TL (Yüzkırkdokuzmilyon TürkLirası) 4.381.618 USD (Dörtmilyonüçyüzseksenbirbinaltıyüzonsekiz Amerikan Doları) |
Natamam Nihai Değer 163.900.000 TL (Yüzaltmışüçmilyondokuzyüzbin TürkLirası) |
||||
| 12.09.2024 | Tamamlanması Durumundaki Nihai Değer 256.000.000 TL (İkiyüzellialtımilyonTürklirası) 7.528.150 USD (Yedimilyonmilyonbeşyüzyirmisekizbinyüzelli Amerikan Doları) |
Tamamlanması Durumundaki Nihai Değer 307.200.000 TL (Üçyüzyedimilyonikiyüzbin TürkLirası) |
*KDV Oranı arsa için %10 tamamlanmış durumundaki ticari gayrimenkul için %20 olarak ele alınmıştır. ** 06.09.2024 itibariyle döviz kuru 34,0057 TL (Efektif satış kuru)
Pazar değerinin tespitine yönelik olarak yapılan hesaplamalar, bilgiler ve açıklamalar rapor içeriğinde yer almaktadır. Pazar değerinin takdiri için yapılan analiz ve hesaplamalar Uluslararası Değerleme Standartları (IVS) ile uyumlu olarak hazırlanmıştır.
Raporun sözleşmede belirtilen değerleme amacı dışında ya da başka bir kullanıcı tarafından kullanılması mümkün değildir.
Değerleme hizmeti kapsamında bizi tercih ettiğiniz için teşekkür ederiz. Her türlü soru ve görüşleriniz için dilediğiniz zaman iletişime geçebilirsiniz.
Saygılarımızla,
Emsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
www.emsalgd.com.tr [email protected]
| GAYRİMENKULÜN AÇIK ADRESİ | Osmanağa Mahallesi, Söğütlü Çeşme Caddesi, No:3/A 26 ada 4 parsel Kadıköy İSTANBUL |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| GAYRİMENKULÜN KULLANIMI | Rapora konu ana gayrimenkul Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı adına tam hisseli olup konu gayrimenkul boş arsadır. |
|||||
| TAPU KAYIT BİLGİLERİ | İstanbul ili, Kadıköy ilçesi, Osmanağa Mahallesi, 26 ada 4 Parsel Arsa vasıflı gayrimenkul |
|||||
| İMAR DURUMU | Değerleme konusu taşınmazın imar durum bilgileri "4.3.Gayrimenkulün İmar Bilgileri" başlığı altında detaylı olarak açıklanmıştır. |
|||||
| ÖZEL VARSAYIMLAR | Değerleme çalışması kapsamında herhangi bir özel varsayım bulunmamaktadır. | |||||
| KISITLAMALAR | Müşteri tarafından getirilen herhangi bir kısıtlama bulunmamaktadır. | |||||
| DEĞERLEMENİN AMACI | Bu değerleme raporu, İstanbul İli, Kadıköy İlçesi, Osmanağa Mahallesi, 26 ada, 4 parsel üzerinde bulunan taşınmazın, piyasa değerinin tespitine ve inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerin tam ve doğru olarak mevcut olduğu hususlarının yönelik hazırlanmıştır. |
|||||
| *Konu rapor teminat amaçlı işlemlerde kullanılmak üzere hazırlanmamış olup Uluslararası Değerleme Standartları'na göre tanzim edilmiştir. |
||||||
| EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIMI | Yapılan pazar araştırmaları ve değerlendirmeler doğrultusunda, değerleme konusu taşınmazın en verimli ve en iyi kullanımı mevcut imar koşulları doğrultusunda "Ticari amaçlı" olarak kullanılması düşünülmektedir. |
|||||
| DEĞERLEME TARİHİ | 06.09.2024 | |||||
| RAPOR TARİHİ | 12.09.2024 | |||||
| PAZAR DEĞERİ (KDV HARİÇ) | Natamam Nihai Değer 149.000.000 TL (Yüzkırkdokuzmilyon TürkLirası) Tamamlanması Durumundaki Nihai Değer 256.000.000 TL (İkiyüzellialtımilyonTürklirası) |
|||||
| PAZAR DEĞERİ (KDV DAHİL) | Natamam Nihai Değer 163.900.000 TL (Yüzaltmışüçmilyondokuzyüzbin TürkLirası) Tamamlanması Durumundaki Nihai Değer 307.200.000 TL (Üçyüzyedimilyonikiyüzbin TürkLirası) |
| 1.RAPOR VE TARAFLARA AİT BİLGİLER 6 |
|---|
| 2.DEĞERLEME YAKLAŞIMLARI 9 |
| 3. MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN, GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER İLE BUNLARIN GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİLERİ 12 |
| 4.DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULüN MÜLKİYET VE İMAR BİLGİLERİ 19 |
| 5.DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN ÖZELLİKLERİ VE ÇEVRE BİLGİLERİ 26 |
| 6. EN ETKİN VE VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ VE KDV KONUSU 29 |
| 7. GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN FAKTÖRLER 32 |
| 8. DEĞERLEMEDE KULLANILAN YÖNTEMLER VE BU YÖNTEMLERİN SEÇİLME NEDENLERİ 34 |
| 9. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 40 |
| 10. EKLER 43 |
Ziraat GYO A.Ş.'nin talebine istinaden, 19.07.2024 tarihli sözleşmeye istinaden, belirtilen gayrimenkul için bu değerleme raporu hazırlanmıştır.
Ziraat GYO A.Ş.'nin talebi doğrultusunda, Emsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. tarafından 2024- ZİRAAT GYO A.Ş.-006 rapor numarası ile 12.09.2024 tarihinde düzenlenmiştir.
Bu değerleme raporu için, firmamızın değerleme uzmanları 17.07.2024 tarihinde çalışmalara başlamış olup gayrimenkulün yerinde ve ilgili resmi kurumlarda incelemelerde bulunup, ofis çalışmasını tamamlayarak 12.09.2024 tarihinde raporu hazırlamışlardır.
Tamamının mülkiyeti, "ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ" adına kayıtlı olan; İstanbul ili, Kadıköy ilçesi, Osmanağa Mahallesi, 26 ada, 4 parsel nolu taşınmazın pazar değerinin tespiti amacıyla hazırlanmış değerleme raporudur. Bu değerleme raporu, Uluslararası Değerleme Standartları doğrultusunda tanzim edilmiş olup 31.08.2019 tarih 30874 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'in 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği 22.Madde 1.Fıkra (d) bendinde yer alan "Gerçekleştirilecekleri ve yatırım yapacakları projelerin ilgili mevzuat uyarında gerekli tüm izinleri alınmış, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan yüm belgelerin tam ve doğru olarak mevcut olduğu hususlarının bağımsız gayrimenkul değerleme kuruluşları tarafından tespit edilmiş olması gerekir" hükmü, 34.Madde 1.Fıkra (e) bendinde yer alan "Projelerin inşaatına başlanabilmesi için, yasal prosedüre uygunluğunun ve gerekliği belgelerin tam ve doğru olarak mevcut olduğunun tespit edilmesi" hükmüne binaen hazırlanan değerleme raporudur.
Bu değerleme raporu, Değerleme Hatice Dilara SOYSALLI tarafından, gayrimenkulün yerinde yapılan incelemeler sonucunda, ilgili kişi ve kurumlardan elde edilen bilgiler doğrultusunda hazırlanmış, Denetmen Alper KOZAN ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Gülhan DOĞAN tarafından kontrol edilmiştir.
Ziraat GYO A.Ş. ile Emsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 19.07.2024 tarihli dayanak sözleşmesine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.
Emsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş., 23.07.2009 tarih ve 7360 sayılı Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanan Şirket Ana Sözleşmesine göre Değerleme ve Danışmanlık olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacıyla kurulmuştur. Şirketimiz, Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 04.12.2009 tarihli Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
Şirket Unvanı: Emsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
Şirket Adresi: Nasuh Akar Mahallesi Osmanlı Caddesi Elit Blok No:27 İç Kapı No:11 Çankaya Ankara
Şirket Unvanı : Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Şirket Adresi : Finanskent Mah. Finans Cad. B Blok No:44/B İç Kapı No: 12 Ümraniye/İSTANBUL
Şirket Amacı : Ülkemiz gayrimenkul sektörünün gelişimine ivme kazandıracak ve Türkiye için katma değer oluşturacak projeler ile sektöründe öncü şirketler arasında yer almak, yüksek yatırım değeri sunan özgün projeler geliştirerek istikrarlı bilanço büyümesi gerçekleştirmek, kurumsal değerleri ve yönetim anlayışıyla sektöründe
örnek bir kurum olmak ve hissedarlarına en yüksek getiriyi kazandıracak değer artıran projeleri hayata geçirmektir.
Sermayesi: : 4.693.620.000,00.-TL
Halka Açıklık : %18,94
Telefon : +90 216 369 77 72-73
e-posta : [email protected]
"4.1 Gayrimenkulün Tapu Bilgileri" başlığı altında detaylı olarak açıklanan gayrimenkullerin güncel Pazar değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanmıştır.
Değerleme çalışması sırasında müşteri tarafından getirilen herhangi bir kısıtlama bulunmamaktadır.
Şirketimiz tarafından değerleme konusu taşınmaza ilişkin; 22.12.2023 tarih 2023-ZİRAAT GYO A.Ş.-011 rapor numası ile Değerleme Uzmanı Samed YALÇIN tarafından, gayrimenkulün yerinde yapılan incelemelersonucunda, ilgili kişi ve kurumlardan elde edilen bilgiler doğrultusunda hazırlanmış, Denetmen Alper KOZAN ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Gülhan DOĞAN tarafından kontrol edilerek düzenlenmiş rapor hazırlanmıştır.
Bu rapor, Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine niteliği yazılı gayrimenkulün piyasa satış değerinin tespitine binaen, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan " Değerleme raporlarında bulunması Gereken Asgari hususlar" çerçevesinde Tebliğin 1inci maddesi ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Ayrıca Taşınmazın Gayrimenkul Yatırım Ortaklığına İlişkin Tebliği 22.Madde 1.Fıkra (d) bendinde yer alan "Gerçekleştirilecekleri ve yatırım yapacakları projelerin ilgili mevzuat uyarında gerekli tüm izinleri alınmış, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerin tam ve doğru olarak mevcut olduğu hususlarının bağımsız gayrimenkul değerleme kuruluşları tarafından tespit edilmiş olması gerekir" hükmü, 34.Madde 1.Fıkra (e) bendinde yer alan "Projelerin inşaatına başlanabilmesi için, yasal prosedüre uygunluğunun ve gerekliği belgelerin tam ve doğru olarak mevcut olduğunun tespit edilmesi" hükmüne binaen hazırlanan değerleme raporudur.
Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında üç farklı değerleme yaklaşımı bulunmaktadır. Bu yaklaşımlar sırasıyla "Pazar Yaklaşımı", "Maliyet Yaklaşımı" ve "Gelir Yaklaşımı'dır. Her üç yaklaşımın Uluslararası Değerleme Standartları'nda yer alan tanımları aşağıda yer almaktadır.
Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan mülk, açık piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınabilir.
Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için esas kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır.
Bu yöntemde, gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle, gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı öngörülür. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.
Gayrimenkulün bina maliyet değerleri, bayındırlık bakanlığı yapı birim maliyetleri, binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzemeler, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen binaların inşaat maliyetleri, müteahhit firmalarla yapılan görüşmeler ve geçmiş tecrübelerimize dayanarak hesaplanan maliyetler göz önünde bulundurularak değerlendirilmiştir.
Binalardaki yıpranma payı, Resmi Gazete 'de yayınlanan yıllara göre bina aşınma paylarını gösteren cetvel ile binanın gözle görülür fiziki durumu dikkate alınarak hesaplanmıştır.
Gayrimenkulün değerinin, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir.
Bu karşılaştırmalı yaklaşım değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verilerini dikkate alır ve indirgeme yöntemi ile değer tahmini takdir eder. İndirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir ve tanımlanan değer tipi ile ilişkilidir. Bu işlem, doğrudan ilişkileri, hasılat veya iskonto oranı veya her ikisini de dikkate alır. Genel olarak ikame prensibi belli bir risk seviyesine sahip en yüksek yatırım getirisi sağlayan gelir akışı en olası değer rakamı ile orantılıdır.
İndirgeme oranı; algılanan riskin derecesine, gelecekteki enflasyon bağlamında piyasanın beklentileri, alternatif yatırımlar için umulan getiri oranları, geçmişte emsal mülkler tarafından kazanılan getiri oranları, borç finansmanın bulunabilirliği, cari vergi yasalarına bağlıdır.
Bir gayrimenkulün alıcı ve satıcı arasında, belirli bir tarihte, el değiştirmesi durumunda; satış için gerekli piyasa koşulların sağlanması, tarafların istekli olması ve her iki tarafın da gayrimenkulle ilgili bütün durumlardan haberdar olması koşullarıyla belirlenen, gayrimenkulün en olası, nakit el değiştirme değeridir.
Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.
Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedir.
Taraflar gayrimenkul ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.
Gayrimenkulün satışı için makul bir süre tanınmıştır.
Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.
Gayrimenkulün alım – satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.
Taraflar arasında görüşmeler ve pazarlıklar sonucunda, varlıklar için belirlenen, takribi 3-6 ay aralığı içindeki en olası nakit satış değeridir. Düzenli likiditasyonda, varlıkların her biri için en iyi değerin alınmasına çalışılmaktadır. Eğer belirtilen zaman aralığı içinde, taraflar arasındaki görüşmeler sonucunda fiyat konusunda anlaşmaya varılamazsa, varlıkların açık arttırmayla satılması önerilir.
Halka açık düzenlenen bir açık arttırmada, ekonomik trendler ve zorunlu satış koşulları göz önünde bulundurularak, gayrimenkul için belirlenen en olası nakit değerdir. Zorunlu likiditasyonda, varlıklar olabildiğince çabuk satılırlar. Satış için kabul edilen zaman aralığı genellikle 3 aydan azdır.
Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler ile Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri
Genel veriler, bulunulan piyasa bölgelerinde mülk değerini etkileyen kamusal, ekonomik, toplumsal ve çevresel verilerdir. Özel veriler ise, değerlemesi yapılacak mülke ve eşdeğer mülklerin niteliklerine ilişkin verilerdir. Veri araştırması, değerleme konusu varlığın piyasa koşullarındaki uluslararası, ulusal, bölgesel ya da komşuluk çevresi eğilimlerini incelemek ve araştırmakla başlar. Bu araştırma uzmanının özgün piyasa alanında gayrimenkul değerlerini etkileyen faktörlerin, güçlerin ve etmenlerin ilişkilerinin kurulmasına yardımcı olur. Ayrıca rakamsal bilgileri, piyasa şatları ve ipuçlarını sağlar.
Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 92 bin 824 kişi artarak 85 milyon 372 bin 377 kişi oldu. Erkek nüfus 42 milyon 734 bin 71 kişi olurken, kadın nüfus 42 milyon 638 bin 306 kişi oldu. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,1'ini erkekler, %49,9'unu ise kadınlar oluşturdu.
Türkiye'de 2022 yılında %93,4 olan il ve ilçe merkezlerinde yaşayanların oranı, 2023 yılında %93 oldu. Diğer yandan belde ve köylerde yaşayanların oranı %6,6'dan %7'ye yükseldi.
Nüfus piramitleri, nüfusun yaş ve cinsiyet yapısında meydana gelen değişimi gösteren grafikler olarak tanımlanmaktadır. Türkiye'nin 2007 ve 2023 yılı nüfus piramitleri karşılaştırıldığında, doğurganlık ve ölümlülük hızlarındaki azalmaya bağlı olarak, yaşlı nüfusun arttığı ve ortanca yaşın yükseldiği görülmektedir.
Not: 2024 yılı verileri rapor tarihi itibariyle yayımlanmadığı için rapor içeriğinde yer verilmemiştir
41° K, 29° D koordinatlarında yer alan İstanbul ili kuzeyde Karadeniz, doğuda Kocaeli Sıradağları'nın yüksek tepeleri, güneyde Marmara Denizi ve batıda ise Ergene Havzası'nın su ayrım çizgisi ile sınırlanmaktadır. İstanbul Boğazı, Karadeniz'i, Marmara Denizi'yle birleştirirken; Asya Kıtası'yla Avrupa Kıtası'nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir.
Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun"la yeni kurulan 8 ilçe ile birlikte İstanbul ili; Adalar, Arnavutköy, Ataşehir, Avcılar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Başakşehir, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beykoz, Beylikdüzü, Beyoğlu, Büyükçekmece, Çatalca, Çekmeköy, Esenler, Esenyurt, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Güngören, Kadıköy, Kağıthane, Kartal, Küçükçekmece, Maltepe, Pendik, Sancaktepe, Sarıyer, Silivri, Sultanbeyli, Sultangazi, Şile, Şişli, Tuzla, Ümraniye, Üsküdar ve Zeytinburnu olmak üzere 25'i Avrupa Yakası'nda, 14'ü ise Anadolu Yakası'nda toplam 39 ilçeden oluşmaktadır.
İstanbul, Türkiye'nin ekonomik ve sosyo-kültürel açıdan en önemli şehridir. Kara ve deniz ticaret yollarının bir kavşağı olması ve stratejik konumu nedeniyle Türkiye'de ekonomik yaşamın merkezi olmuştur. Türkiye'deki en büyük sanayi merkezi olarak sanayi istihdamının %20'sini karşılamaktadır. Yaklaşık olarak %38'lik endüstriyel alana sahiptir. Türkiye'nin %55 üretimine ve %45'lik ticaret hacmine sahiptir. Ülkede Gayrisafi Millî Hasıla'nın ~%21,2'lik kısmını oluşturur. Toplam ihracattaki payı ~%45,2, ithalâttaki payı ise ~%52,2'dir.
Ticaret, İstanbul'un gelirinde en büyük paya sahip olan sektördür. İlde bu sektörün gelişmesinde Boğaz köprülerinin, Asya ve Avrupa gibi merkezler arasında uzanan otoyolların büyük katkısı vardır. Aynı şekilde demiryoluyla da Asya ve Avrupa'ya bağlanması ve büyük limanları olması da bu konuda etkilidir. İstanbul ticaret sektörü ülke toplamının %27'sini oluşturur. Dışalım ve dışsatım konusunda da İstanbul, Türkiye çapında birinci sıradadır. Türkiye'de hizmet veren özel bankaların tümünün, ulusal çapta yayın yapan gazetelerin, televizyon kanallarının, ulaşım firmalarının ve yayınevlerinin ise tümüne yakınının genel merkezleri İstanbul'dadır. Nitekim İstanbul ekonomisinde bankacılıkla birlikte ulaştırma-haberleşme sektörü %15'i aşan bir paya sahiptir. Türkiye'nin büyük sanayi kuruluşlarından pek çoğunun genel merkezi ve fabrikası İstanbul'da bulunmaktadır. İlde madeni eşya, makine, otomotiv, gemi yapımı, kimya, dokuma, konfeksiyon, hazır gıda, cam, porselen ve çimento sanayii gelişkindir. 2000'li yılların başında payı %30'a yakın olan sanayi, ticaretten sonra ildeki ikinci büyük sektördür. Cumhuriyet'in kurulmasıyla hızla sanayileşen İstanbul'da ilk fabrikalar Haliç kıyılarına kurulmuş; ancak şehirde yarattıkları kirlilik ve kargaşadan ötürü birer birer tasfiye edilerek şehrin dışında oluşturulan organize sanayi bölgelerine taşınmışlardır. Atatürk Oto Sanayi Sitesi ve İkitelli Organize Sanayi Bölgesi İstanbul'un en büyük sanayi bölgeleridir.
İstanbul'un tarihi, anıtlar ve yapıtların fazlalığı ve Boğaz'a sahip olması nedeniyle gözde turizm merkezlerinden biridir. Binlerce yıldır, değişik insan topluluklarına yurt olan İstanbul topraklarının hemen her yöresinde, tarihin çeşitli dönemlerinden kalma tarihî eserlerle karşılaşmak mümkündür. Envanterlerde kayıtlı binlerce tarihî eser arasında, kent duvarları, saraylar, kasırlar, camiler, kiliseler, sinagoglar, çeşmeler ve konaklar bulunur. TUİK verilerine göre 2016 yılında İstanbul'a gelen yabancı ziyaretçi sayısı 9.203.987 kişi iken 2017 yılında 10.840.595 kişi olmuştur. Tüm Türkiye'ye gelen yabancı ziyaretçi sayısının yaklaşık %36'sını oluşturmaktadır. 2017 yılında İstanbul'a gelen yabancıların çoğunluğunu Almanlar (%9,1) ile İranlılar (%8,3) oluşturmaktadır. Diğer ülkelerin toplamdaki yüzdeleri: Suudi Arabistanlılar:%5,1, Iraklılar:%4,8, Ruslar:%4,6, İngilizler:%3,5, Fransızlar:%3,4, Ukraynalılar:%2,8, Amerikalılar:%2,5, Hollandalılar:%2,3, Kuveytliler:%2,2, Çinliler:%2,0, Türkmenler:%2,0, Azerbaycanlılar:%2,0, Cezayirliler:%1,9, Diğer ülkeler: 43,4 olarak gerçekleşmiştir.
İstanbul makro formu ile lineer özellik gösteren bir kenttir. TEM Otoyolu ile E–5, kentsel yapının şekillenmesinde büyük önem taşımaktadır. İstanbul kent dışından geçen ve otoyol vazifesi üstlenmesi amacı ile inşa edilen E–5 karayolu günümüzde şehir içi yol kimliğine bürünmüştür. TEM Otoyolu ise nispeten eski E–5 vazifesini üstlenmiştir, yani ulaşım süresini azaltmakta olup, bu iki ulaşım aksının kesiştiği TEM–E5 bağlantı yolları ekonomik açıdan gelişim gösteren ve göstermeye devam etmesi beklenen alanlardır.
Türkiye ekonomisinde 2001 krizi sonrasında sağlanan disiplin kamu borcu, bankacılık oranları, bütçe dengesi gibi noktalarda başarıya ulaşmış ve 2008 yılına kadar büyüme oranlarında sürekli artış sağlanmıştır. 2008 ile 2012 yılları arası gelişmekte olan ekonomiler küresel krizden en çabuk çıkan ülkeler gurubunu oluşturmuşlardır. Bu süreçte yıllık büyüme hızlarında görülen artışlar dünya ekonomisine nefes aldırmıştır. Türkiye gibi ülkelerin kriz sonrası performansları oldukça göz kamaştırıcı olmuştur.
Gelişmekte olan ülke ekonomilerinin kendilerini onarabilme ve toparlanma kabiliyeti gelişmiş ülke ekonomilerine göre daha hızlı bir oranda gerçekleşmektedir. Ancak bu tip ekonomilerin temel sorunu elde edilen kazanımların korunamaması ve istikrarın sağlanamamasıdır. Türkiye'nin; tasarruf eksikliği, işsizlik, fiyatlar genel seviyesi ile ilgili sorunlar, ithalat ve ihracat kalemlerinin katma değerli hale getirilmesi, döviz dengesinin sağlanması, orta gelir tuzağı gibi hususlar, cari açık, talep bozuklukları, teknolojik eksiklikler, siyasi ve coğrafi riskler konularında eksikliği bulunmaktadır.
Türkiye ekonomisi için en büyük gelişmelerden biri 2018 yılında Ağustos ayında yaşanan kur şokuyla birlikte başlayan ekonomik kriz olmuştur. Bu kriz 2009'dan beri yaşanan ilk ekonomik kriz olma özelliği taşımaktaydı. 2018 yılının Ekim ayında %25,2 ile son 15 yılda görülen en yüksek seviye ulaşan enflasyon, 2019 yılını %11,84 seviyesinde kapattı. Enflasyonun düşmesinde sınırlı iç talep, Enflasyonla Mücadele Kampanyası kapsamındaki politikalar ve 2018 yılında yaşanan kur artışından sonra görece azalan kur dalgalanmaları etkili oldu. Böylece enflasyon kriz öncesi eğilimine geri döndü.
2019 yılı içerisinde tahmin edildiği üzere ABD Merkez Bankası FED temmuz, eylül ve ekim aylarındaki toplantılarında üç kez 25'er baz puan olmak üzere faizleri toplam 75 baz puan indirdi. Bu faiz indirimleri Türkiye'nin de aralarında olduğu gelişmekte olan ülkelerdeki sermaye çıkışının hafiflemesini sağlayarak, 2019 yılı boyunca Türk Lirası'ndaki değer kaybını azalttı. FED'e benzerşekilde Avrupa Merkez Bankası (ECB) da Eylül ayında depo faiz oranını %- 0,50'ye indirdi ve varlık alım programına tekrar başladığını açıkladı.
2019 yılı boyunca TL'nin ABD Doları karşısında değer kaybı yavaşladı. 2018 yılı Ağustos ayında tüm zamanların rekorunu kırarak 7.23 seviyesini gören ABD Doları kuru, 2019 yılında dalgalı bir seyir izleyerek geriledi ve 2019 yılsonunu 5,96 seviyesinde kapattı. 2018 Ekim ayı itibarıyla son 15 yılın en yükseği olan %25,2 seviyelerine yükselen enflasyon, takip eden aylarda düşüş eğilimine girerek 2018 yılını %20,3 seviyesinde kapattı. 2019 yılı boyunca döviz kurundaki artışın kontrol altına alınmasıyla, kurun enflasyon ve faiz oranları üzerinde yarattığı olumsuz etkiler ortadan kalktı ve enflasyon oranı 2019 yılsonunda %11,84 oldu.
COVID-19 salgınının 2020'nin ilk yarısında tüm dünyaya yayılmasıyla salgının ekonomi üzerindeki olumsuz etkileri beklenenden daha sert oldu. Salgının etkileri daha da belirginleşince pek çok kurum ekonomik tahminlerini aşağı yönlü revize etti. Salgının seyri ve iktisadi faaliyetler üzerindeki etkisi ile ilgili belirsizlik devam etmekle beraber, toparlanmanın önceki tahminden daha kademeli olacağı bekleniyor. Türkiye haziran ayının başlamasıyla birlikte salgının tedbirlerini büyük ölçüde kaldırarak normalleşme sürecine girdi. COVID-19 etkisiyle nisan ayında %31,4 ile rekor düzeyde gerileyen sanayi üretimi, mayıs ayındaki toparlanmanın ardından imalat PMI verisinin haziranda 50 eşik düzeyinin üzerine çıkmasıyla tekrar büyümeye başladı
COVID-19 salgını nedeniyle duraksamanın yaşandığı 2020 ikinci çeyrekte sert daralan Türkiye ekonomisi üçüncü çeyrekte güçlü bir toparlanma kaydetmiştir. 2020 üçüncü çeyrekte, mevsim ve takvim etkisinden arındırılmış gayri safi yurtiçi hasıla (GSYH) bir önceki döneme kıyasla %15,6 büyürken, takvim etkisinden arındırılmış GSYH'de yıllık bazda büyüme %6,5 olarak gerçekleşmiştir. Arındırılmamış verilere göre GSYH'de yıllık bazda büyüme %5,5 olan piyasa ortalama beklentisinin üzerinde %6,7 seviyesinde gelmiştir.
Ekonomideki bu toparlanmada özel sektör tüketiminin ve yatırım harcamalarının etkili olduğu görülürken, net dış talep büyümeyi sınırlamıştır. Üretim tarafından bakıldığında ise genele yayılan artışlar gözlenmiştir. Bu sonuçlarla, 2020 Ocak-Eylül döneminde GSYH 2019'unaynı dönemine göre %0,5 büyümüştür. 2020 ikinci çeyrekte 743,9 milyar dolar olan yıllıklandırılmış dolar bazında GSYH, 2020 üçüncü çeyrekte 736,10 milyar dolar seviyesine inmiştir.
Yarattığı katma değer ve istihdam olanaklarıyla ülke ekonomileri için çoğu zaman bir kaldıraç görevini üstlenen inşaat sektörü ayrı bir öneme sahiptir. Zira günümüzde 'inşaat', yalnızca çevrenin inşa edilmesini değil, bakım, onarım ve işletilmesine katkıda bulunan faaliyetlerin tümünü içerecek şekilde değerlendirilmektedir. Ülkemizde demografik etmenler (genç nüfus, evlenme/ boşanma, taşınma, yurt içi göçler ile yurt dışından göçler) ile
kentleşme olgusunda yaşanan değişmelerle sürdürülebilir doğal bir konut talebi mevcuttur. Bu talep zaman zaman içinde yaşanılan konjonktüre göre fazlalaşıp azalabilmektedir. Gayrimenkul sektörünün önemli göstergelerinden birisi de konut satış rakamlarıdır. 2014 yılında konut satışları 1.165.381 olarak gerçekleşmiş, 2015 yılında ise yeni bir rekor olan 1.289.320 adet sayısına ulaşmıştır. 2016 yılında ise gerek Türkiye'nin içeride yaşadığı sistemik riskler gerekse küresel olarak yaşanan sorunlara rağmen konut satış rakamları yeni bir rekoru işaret ederek 1.341.453 adet olarak gerçekleşmiştir. 2017 senesinde ise konut satış sayısı 1.490.314 âdete ulaşırken, 2018 yılda söz konusu rakam 1.375.400 adet olmuştur. 2019 yılının dokuz aylık süresinde gerçekleşen rakamlar bir önceki yıla göre hafif bir düşüş gösterse de konjonktür düşünüldüğünde gerçekleşmelerin normal olduğu ifade edilebilir. Söz konusu süre zarfında satılan konut sayısı 865.473 adet olarak gerçekleşmiştir.
Türkiye 2020 yılında gayrimenkul satış adedinde yüzde14,5'lik, satışlarda beyan edilen değerde yüzde 29'luk, tapu harcında ise yüzde76'lık artışla tüm zamanların rekoru kırıldı. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Strateji Geliştirme Daire Başkanlığı verilerine göre, 2020'de Türkiye genelinde gayrimenkul( konut, işyeri, arsa, tarla)satış adedinde, satış değerinde ve tapu harcında tüm zamanların rekoru kırıldı. Geçen yıl 2milyon 678 bin 74 adet gayrimenkul el değiştirdi. Söz konusu rakam, 2019'da 2milyon 338bin 269 adet olarak gerçekleşmişti. Salgına rağmen yüzde 14,5'lik artış yaşandı. Söz konusu rakamın 1milyon 499bin 316 adedini konut oluşturdu. En çok gayrimenkul satışı 382 bin 458 adetle İstanbul'da gerçekleşirken, İstanbul'u, 215bin 589 adetle Ankara, 144bin 463 adetle İzmir, 104bin 160adetle Antalya ve 100bin 952 adetle Bursa takip etti.
Artan talep ile birlikte inşaat firmalarının son iki yıldır ellerinde biriken konutstoklarının erimesi, proje geliştirmek için arsa stoklarının azalması ve yeni yapılacak gayrimenkullerde dövize endeksli inşaat maliyetlerinin çok yükselmesi sebebiyle konut fiyatları da artmaya devam edecektir. Müteahhitlerin bir daha eski fiyatlarla gayrimenkul üretmeleri önümüzdeki dönemde zor görünüyor. Bu nedenle ikici el piyasalarda ihtiyaçlar nedeniyle ortaya çıkabilecek fırsatlar hariç yeni konut projelerinde fiyatların düşmesi beklenmiyor.
2021 yılındaki döviz artışlarına paralel olarak gayrimenkul değerlerinde artış gözlemlenmiştir. 2021 Yıl sonunda döviz kurlarındaki hızlı yükselişin ve faiz oranlarında düşüşün durması sonrasında, yükselen enflasyon rakamları ile beraber yabancı uyruklu kişilerin gayrimenkul talebine paralel olarak, gayrimenkul sektöründeki değerlerde ciddi artışlar olmuştur.
Konut satışları 2022 yılında bir önceki yıla göre %0,4 azalarak 1 milyon 485 bin 622 olarak gerçekleşti. Konut satışlarında İstanbul 259 bin 654 konut satışı ve %17,5 ile en yüksek paya sahip oldu. Satış sayılarına göre İstanbul'u 126 bin 166 konut satışı ve %8,5 pay ile Ankara, 83 bin 502 konut satışı ve %5,6 pay ile İzmir izledi. Konut satış sayısının en az olduğu iller sırasıyla 468 konut ile Ardahan, 910 konut ile Hakkari ve 956 konut ile Bayburt oldu. (TÜİK)
Konut satışları 2023 yılında bir önceki yıla göre %17,5 azalarak 1 milyon 225 bin 926 olarak gerçekleşti. Konut satışlarında İstanbul 198 bin 739 konut satışı ve %16,2 ile en yüksek paya sahip oldu. Satış sayılarına göre İstanbul'u 114 bin 432 konut satışı ve %9,3 pay ile Ankara, 65 bin 465 konut satışı ve %5,3 pay ile İzmir izledi. Konut satış sayısının en az olduğu iller sırasıyla 426 konut ile Ardahan, 501 konut ile Hakkari ve 970 konut ile Tunceli oldu.
Temmuz 2024 itibariyle, Türkiye genelinde konut satışları Temmuz ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %16,0 artarak 127 bin 88 oldu. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 19 bin 47 ile İstanbul, 11 bin 364 ile Ankara ve 6 bin 659 ile Antalya olurken, en az olduğu iller sırasıyla 61 ile Ardahan, 64 ile Hakkari ve 77 ile Bayburt oldu.
Konut satışları Ocak-Temmuz döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %0,5 azalışla 672 bin 162 olarak gerçekleşti. (TÜİK)
| Temmuz | Ocak - Temmuz | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Değişim | Değişim | |||||
| 2024 | 2023 | $($ %) | 2024 | 2023 | ( %) | |
| Satış şekline göre toplam satış | 127 088 | 109 548 | 16,0 | 672 162 | 675 327 | $-0,5$ |
| lpotekli satış | 11 496 | 14 533 | $-20.9$ | 62911 | 136 063 | $-53.8$ |
| Diğer satış | 115 592 | 95 015 | 21.7 | 609 251 | 539 264 | 13,0 |
| Satış durumuna göre toplam satış | 127 088 | 109 548 | 16,0 | 672 162 | 675 327 | $-0,5$ |
| lik el satış | 40 784 | 31 641 | 28,9 | 214 108 | 202799 | 5,6 |
| İkinci el satıs | 86 304 | 77 907 | 10.8 | 458 054 | 472 528 | $-3, 1$ |
Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Temmuz ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %20,9 azalış göstererek 11 bin 496 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %9,0 olarak gerçekleşti. Ocak-Temmuz döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %53,8 azalışla 62 bin 911 oldu.
Temmuz ayındaki ipotekli satışların, 2 bin 786'sı; Ocak-Temmuz dönemindeki ipotekli satışların ise 14 bin 962'si ilk el satış olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde diğer konut satışları Temmuz ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %21,7 artarak 115 bin 592 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %91,0 olarak gerçekleşti. Ocak-Temmuz döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %13,0 artışla 609 bin 251 oldu. (TÜİK)
| İli | İstanbul |
|---|---|
| İlçesi | Kadıköy |
| Mahallesi | Osmanağa |
| Köyü | - |
| Sokak | - |
| Mevki | - |
| Ada No | 26 |
| Parsel No | 4 |
| Ana Gayrimenkul Niteliği | Arsa |
| Bağımsız Bölüm No | - - |
| Arsa pay/payda Bağımsız Bölüm Niteliği |
- |
| Ana Gayrimenkul Yüzölçümü |
374,00 m² |
| Malik / Hissesi | ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ/ TAM |
Gayrimenkul mülkiyetini oluşturan hakları ve bu haklar üzerindeki kısıtlamaları tespit etmek amacı ile değerleme uzmanı, tapu kayıtlarının üzerinde inceleme çalışması yapmaktadır.
04.09.2024 tarih, saat 11:38 itibari ile TKGM Portal Hizmetleri'nden alınan TAKBİS kayıtlarına göre; taşınmazın tapu kayıtlarında;
Şerhler hanesinde herhangi bir takyidat bulunmamaktadır.
Hak ve Mükellefiyetler hanesinde herhangi bir takyidat bulunmamaktadır.
Rehinler hanesinde herhangi bir takyidat bulunmamaktadır
Taşınmazın devredilmesine ilişkin herhangi bir olumsuz durum bulunmamaktadır.
Taşınmazın tapu kayıtlarında gayrimenkulün değerine ilişkin kısıtlayıcı bir takyidat bulunmamaktadır.
| . | |||
|---|---|---|---|
| Zemin Tipi: | AnaTasinmaz | Ada/Parsel: | 26/4 |
| Tasınmaz Kimlik No: | 21237286 | AT Yüzölçüm(m2): | 374.00 |
| İl/İlçe: | İSTANBUL/KADIKÖY | Bağımsız Bölüm Nitelik: | |
| Kurum Adı: | Kadıköy | Bağımsız Bölüm Brüt | |
| Mahalle/Köy Adı: | OSMANAĞA Mah. | YüzOlcümü: | |
| Mevkii: | Bağımsız Bölüm Net YüzÖlcümü: |
||
| Cilt/Sayfa No: | 9/1754 | Blok/Kat/Giris/BBNo: | |
| Kayıt Durum: | Aktif | ||
| Arsa Pay/Payda: | |||
| S/B/I | Acıklama | Malik/Lehtar | Tesis Kurum Tarih- Yevmiye |
Terkin Sebebi- Tarih- Yevmiye |
|---|---|---|---|---|
| Beyan | 6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır.( Şablon: 6306 Sayılı Kanun Gereğince Riskli Yapı Beyanı) |
Kadıköv - 16-12-2022 08:50 - 63033 |
||
| Beyan | PİLANDA C HARFİLE GÖSTERİLEN PORTİKLİ KISMINDA ZEMİNDEN ITIBAREN 5.5 BESBUCUK METRE İRTİFAINA KADAR İNSAAT |
Kadıköy l.Bölge(Kapatildi) |
| (Hisse) Sistem No. |
Malik | El Birliği No. |
Hisse Pay/ Payda |
Metrekare | Toplam Metrekare |
Edinme Sebebi-Tarih- Yevmive |
Terkin Sebebi- Tarih-Yevmiye |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 528401327 | (SN:8049480) ZIRAAT GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIGI ANONIM SIRKETI |
1/1 | 374.00 | 374.00 | Ticaret Sirketlerine Ayni Sermaye Konulması 10-07-2020 22665 |
Tapu Müdürlüğünde yapılan incelemelere göre rapora konu taşınmaz son 3 yılda bir alım satıma konu edilmemiştir.
Değerleme uzmanı imar ve yapı yönetmeliklerini incelerken, tüm güncel yönetmelikleri ve şartnamelerde meydana gelmesi olası değişiklikleri dikkate almalıdır. İmar yönetmelikleri arazi kullanımını ve geliştirmenin yoğunluğunu düzenlemektedir. İmar planları konut, ticari ve sanayi gibi genel kullanımı tanımlar ve bu kullanımlara istinaden yapılabilecek yapı yoğunluğunu belirtir.
| ADA/PARSEL | 26 Ada, 4 parsel |
|---|---|
| PLAN ADI | 1/500 Ölçekli Rasimpaşa 1. Etap Planı-1/25000 Ölçekli İstanbul Kat Nizamları Planı |
| PLAN ONAY TARİHİ | 16.03.1971-22.02.1979 |
| LEJANT | Ticaret Alanı |
| YAPILAŞMA KOŞULLARI | Bitişik nizam H: Portik Üzeri + 5 Kat |
İmar biriminden alınan bilgide taşınmazın imar planlarının eski tarihli olduğu çok ayrıntılı bir plan notlarının bulunmadığı, taşınmazın yapılaşma şeklinde İstanbul İmar Yönetmeliği ve Bölge yapılaşması dikkate alınarak yapılaşma izinlerinin verildiği belirtilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazın son üç yıllık dönemde hukuki durumunda bir değişiklik bulunmamaktadır. Ancak taşınmazın üzerindeki yapı riskli yapı ilan edilerek yıkılmış ve tapudaki vasfı "Kargir Apartman" dan "Arsa" olarak değiştirilmiştir.
Kadıköy Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden tarafımıza taranmış olarak verilen imar arşiv dosyası içerisinde parsel üzerindeki eski yapıya ilişkin ruhsat ve iskan belgeleri bulunmakta olup ilgili yapı riskli yapı ilan edilerek 18.04.2023 tarih 106-23 nolu Yıkım Ruhsatına istinaden yıkılmıştır. Dolayısı ile bu tarihten önceki evrakların hükmü kalmamıştır.
Sonrasında taşınmaz 12.08.2024 tarih 000219-24 nolu Bodrum, Zemin, Asma, 5 normal kat ve çatı katı için 1 otel ve 1 adet işyeri için yeni yapı ruhsatı düzenlenmiştir.
26 ada 4 parsel için düzenlenmiş 15.04.2024 onay tarihli ve bila nolu mimari projesi incelenmiştir. Belgeye göre yapı; 1 bodrum kat+ zemin kat+ 5 normal kat+ çatı arası katlıdır. Yapının bodrum katında; banka şubesi alt katı depolar, elektrik odası, jeneratör odası ve kazan dairesi, zemin katında; banka şubesi operasyon, mutfak, wc ler, bekleme alanı, sistem odası ve üst katlarda yer alan otel giriş holü, asma katında; müdür odas, mescit, wc ler 1. Normal katında; 5 adet otel odası ve resepsiyon, 2-3-4 normal katların her birinde 5 er otel odası, 5. Normal katında; restoran, mutfak, personel odası ve wc ler, çatı katında; servis alanı, depo, teknik oda ve 2 teras yer alacaktır. Yapı toplamda yaklaşık 2285 m2 inşaat alanlıdır.
Değerleme konusu taşınmaz riskli yapı ilan edilerek bu durum 16.12.2022 tarihinde tapu kayıtlarına işlenmiş 18.04.2023 tarih 106-23 nolu Yıkım Ruhsatına istinaden yıkılmıştır. Taşınmaz mevcut durumda boş arsadır.
Taşınmazın yapı denetim faaliyetleri 3194 Sayılı İmar Kanunun 26:maddesi kapsamında Ziraat GYO tarafından yürütülmektedir. Şirket tarafından atanan şirket için yetkililer rapor eklerinde sunulmuştur.
Taşınmaz üzerinde inşa edilecek yapı için ruhsatları alınarak onaylanmış taşınmazın inşaası için gerekli tüm evrakları tam ve doğru olarak mevcut durumdadır.
Değerleme konusu taşınmaz ait enerji verimlilik sertifikası bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmaza ilişkin kayıtlarında herhangi bir sözleşme bulunmamaktadır.
Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye İlişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama:
26 ada 4 parsel için düzenlenmiş 15.04.2024 onay tarihli ve bila nolu mimari projesi incelenmiştir. Belgeye göre yapı; 1 bodrum kat+ zemin kat+ asma kat +5 normal kat+ çatı arası katlıdır. Yapının bodrum katında; banka şubesi alt katı depolar, elektrik odası, jeneratör odası ve kazan dairesi, zemin katında; banka şubesi operasyon, mutfak, wc ler, bekleme alanı, sistem odası ve üst katlarda yer alan otel giriş holü, asma katında; müdür odas, mescit, wc ler 1. Normal katında; 5 adet otel odası ve resepsiyon, 2-3-4 normal katların her birinde 5 er otel odası, 5. Normal katında; restoran, mutfak, personel odası ve wc ler, çatı katında; servis alanı, depo, teknik oda ve 2 teras yer alacaktır. Yapı toplamda yaklaşık 2285 m2 inşaat alanlıdır.
Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen ya da sınırlayan bir durum bulunmamaktadır.
Gayrimenkulde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalmaktadır. Firmamız bu konuda bir uzmanlığı olmayıp konu ile ilgili detaylı bir araştırma yapılamamıştır. Ancak, yerinde yapılan gözlemlerde gayrimenkulün çevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiştir. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme çalışması yapılmıştır.
İlçe Koordinatları 41°07′ 00″ K, 29°54′00″D Rakım: 120 m'dir. Yüzölçümü, 25,20 kilometre karedir. Kadıköy İstanbul'un Anadolu yakasındadır. İstanbul ilinin ortalarına, Boğaz'ın Marmara ağzının doğusuna düşer. Doğusunda Maltepe ilçesi, batısında İstanbul Boğazı ve Marmara Denizi, kuzeyinde Üsküdar ve Ataşehir ilçeleri, güneyinde Marmara Denizi ile çevrilidir. Kadıköy altı tepe üstüne kurulmuştur. Bu tepeler doğudan batıya doğru Göztepe, Fikirtepe, Acıbadem, Altıyol, Cevizlik (Küçük Moda), Koşuyolu'dur. Fenerbahçe Parkı, Göztepe Parkı, Özgürlük Parkı ile sahil boyunca devam eden yeşil alanlar en önemli aktif yeşil alanlardır. Kuzeybatı - Güneydoğu doğrultusunda Haydarpaşa'dan Bostancı' ya yaklaşık 21 km.'lik uzun bir sahil şeridine sahiptir.
Kadıköy İlçesi; Caferağa, Osmanağa, Rasimpaşa, Koşuyolu, Acıbadem, Hasanpaşa, Bostancı, Caddebostan, Dumlupınar, Eğitim, Erenköy, Fenerbahçe, Feneryolu, Fikirtepe, Göztepe, Kozyatağı, Merdivenköy, Sahrayıcedit, Suadiye, Zühtüpaşa, Ondokuzmayıs olmak üzere 21 mahalleden oluşmaktadır. Kadıköy nüfusu 2022 yılı ADNK verilerine göre 483.064 kişidir. Bu nüfusun 217.624 kişisi erkek ve 265.440 kişisi kadından oluşmaktadır. Yüzde olarak ise: %45,05 erkek, %54,95 kadındır.
Değerleme konusu gayrimenkul; İstanbul İli, Kadıköy İlçesi, Osmanağa Mahallesi Söğütlü Çeşme Caddesi, No :3A olarak kayıtlı 26 ada 4 parsel üzerinde yer alan "arsa" vasıflı taşınmazdır. Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölge konut ve ticari faaliyetlerin yoğun olduğu bir bölgedir. Ana gayrimenkul yaklaşık 40.991475 derece enlem, 29.024877 derece boylam koordinatlarında konumlanmaktadır. Gayrimenkulün yakın çevresinde; Kadıköy İskelesi, İstanbul Üniversitesi Devlet Konservatuarı, Tarihi Edebiyat ve Sanat Kütüphanesi, Tepe Nautilus AVM, İstanbul Abdülhamid Han Eğitim ve Araştırma Hastanesi, Haydarpaşa Tren Garı, Marmaray Ayrılık Çeşmesi durağı yer almaktadır. Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu ana gayrimenkulün konumlu olduğu bölgede oldukça çeşitli fonksiyonlar bulunmakta olup bölge daha çok ticari ve turizm ağırlıklı gelişmiş bir bölgedir. Bölge genelindeki yapılarda zemin katların genellikle ticaret vasıflı, üst katların ise ofis, büro ve otel vasıflı olarak kullanılmakta olduğu görülmüştür. Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu ana gayrimenkulün konumlu olduğu bölgeye erişim, deniz yolu, otobüs, minibüs, dolmuş, metro, marmaray gibi çeşitli toplu taşıma araçları ile sağlanabilmektedir.
| 15 Temmuz Şehitler Köprüsü | 8,7 Km |
|---|---|
| D-100 Karayolu | 3,2 Km |
| Avrasya Tüneli | 5 Km |
| Sabiha Gökçen Havalimanı | 37 Km |
Rapora konu ana gayrimenkul Kadıköy İlçesi, Osmanağa Mahallesi sınırları içerisinde yer alan 374,00 m² yüzölçümlü 26 ada 4 parsel "Arsa" niteliklidir.
Rapora konu ana gayrimenkul topografik olarak eğimsiz yapıda olup, geometrik olarak yamuk şekle sahiptir. Rapora konu gayrimenkulün bulunduğu konum itibariyle birden çok toplu taşıma araçları ile ulaşım oldukça kolay bir şekilde sağlamaktadır.
Parselin Söğütlü Çeşme Caddesi'ne 11,96 metre, 26 ada 3 parsele 24,98 metre, 26 ada 5 parsele 34,20 metre 26 ada 25 parsele 7,64 metre, 26 ada 26 parsele 10,30 metre cephesi bulunmaktadır. Yerinde yapılan tespitlerde parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Parsel sınırları sac panel ile çevrilidir.
26 ada 4 parsel için düzenlenmiş 15.04.2024 onay tarihli ve bila nolu mimari projesi incelenmiştir. Belgeye göre yapı; 1 bodrum kat+ zemin kat+ asma kat+ 5 normal kat+ çatı arası katlıdır. Yapının bodrum katında; banka şubesi alt katı depolar, elektrik odası, jeneratör odası ve kazan dairesi, zemin katında; banka şubesi operasyon, mutfak, wc ler, bekleme alanı, sistem odası ve üst katlarda yer alan otel giriş holü, asma katında; müdür odas, mescit, wc ler 1. Normal katında; 5 adet otel odası ve resepsiyon, 2-3-4 normal katların her birinde 5 er otel odası, 5. Normal katında; restoran, mutfak, personel odası ve wc ler, çatı katında; servis alanı, depo, teknik oda ve 2 teras yer alacaktır. Yapı toplamda yaklaşık 2285 m2 inşaat alanlıdır.
Taşınmazın mimari proje incelenmiştir. Ruhsatlara aykırı bir durum tespit edilmemiştir.
3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21. Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınması Gerektirir bir durum bulunmamaktadır.
Bir mülkün fiziki olarak uygun olan, yasalarca izin verilen, finansal olarak gerçekleştirilebilir ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek getiriyi sağlayan en verimli kullanımıdır. En etkin ve verimli kullanımı belirleyen temel unsurlar aşağıdaki soruların cevaplarını içermektedir.
İlk dört sorusunu geçen kullanım şekilleri arasında seçilen en verimli ve en iyi kullanım, arazinin gerçekten en verimli kullanımıdır.
Gayrimenkul sektörünün hukuki ve teknik açıdan en belirleyici faktörlerinden biri olan imar planları ülkemizde şehirleşme, teknolojik gelişme ve iktisadi ilerlemeye paralel bir gelişme gösterememekte ve bu revizyon eksikliği nedeniyle genelde stabil bir görünüm arz etmektedirler. Söz konusu olumsuz yapının doğal bir sonucu olarak bir gayrimenkul üzerinde mali ve teknik açıdan en yüksek verimliliği sağlayacak ve bunun yanı sıra finansmanı dahi temin edilmiş en optimum seçeneğin uygulama safhasına konulamaması gibi istenmeyen vakalar sektörümüzde sık sık oluşabilmektedir. Bir başka anlatımla, ülkemiz koşullarında en iyi proje en yüksek getiriyi sağlayan veya teknik olarak en mükemmel sonuçları sağlayan seçenek değil, aynı zamanda yasal mevzuatın gereklerini de yerine getiren projedir.
Ülkemizde imar planları, şehirleşme hızına ayak uyduramamakta ve nispeten stabil kalmaktadır. Bu durum, bir mülkün finansal olarak gerçekleştirilebilir ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek getiriyi sağlayan en verimli kullanımına yasalarca izin verilmemesine sebep olmaktadır. Sonuç olarak yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez.
Söz konusu taşınmazın bulunduğu bölge, taşınmazın konumu ve üst yapı düzenlemeleri dikkate alındığında; en etkin ve verimli kullanımının "Ticari" amaçlı kullanımı olduğu düşünülmektedir.
29 Mart 2022 tarihli Resmi Gazetede 5359 Sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile Mal ve Hizmetlere Uygulanacak Katma Değer Vergisi Oranlarının Tespitine İlişkin Kararda Değişiklik Yapılmasına Dair Karar 1 Nisan 2022 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere yayımlanmıştı. Söz konusu değişikliklerin uygulama esaslarına ilişkin Katma Değer Vergisi Genel Uygulama Tebliği'nde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ Taslağı (Seri No: 41) 4 Nisan 2022 tarihinde Gelir İdaresi Başkanlığı'nın internet sitesinde yayımlanmıştır.
5339 sayılı CB Kararı sonrasında konut teslimlerinde uygulanacak KDV oranlarına ilişkin açıklamaları aşağıdaki şekilde üç başlık altında toplayabiliriz.
1 Nisan 2022 Tarihinden Önce Yapı Ruhsatı Alınan Konutlar İçin
Taslak Tebliğ'de 1 Nisan 2022 tarihinden önce yapı ruhsatı alınmış veya kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi yapılmış projeler kapsamında inşa edilen konutların 1 Nisan 2022 sonrası tesliminde;
Net alanı 150 m2'ye kadar konut teslimlerinin;
Büyükşehir statüsünde olmayan yerlerde %1,
Büyükşehirlerde, 2007/13033 sayılı BKK'nın 5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile kaldırılmadan önceki 1 inci maddesinin altıncı fıkrası kapsamında %1, %8 veya %18
Net alanı 150 m2'yi aşan konutlarda ise %18,
KDV'ye tabi olarak belirtilmektedir.
1 Nisan 2022 Tarihinden Sonra Yapı Ruhsatı Almış Konutlar İçin:
Taslak Tebliğ kapsamında 1 Nisan 2022 tarihinden sonrasında yapı ruhsatı alınmış konut teslimlerinde, konut net alanının;
150 m2 veya daha az olması durumunda %8,
150 m2'den fazla olması durumunda ise satış bedelinin 150 m2'ye kadar olan kısmı için %8, 150 m2'nin üzerindeki kısmı için %18,
Yine ilgili Karar'da yer aldığı şekilde 6306 sayılı Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerde dönüşüm projeleri çerçevesinde 1/4/2022 tarihinden sonra alınan yapı ruhsatlarına göre yapılan konutların tesliminde, konutun net alanının;
150 m2 veya daha az olması durumunda %1,
150 m2'den fazla olması durumunda ise satış bedelinin 150 m2'ye kadar olan kısmı için (%1), 150 m2'nin üzerindeki kısmı için %18,
KDV oranı kullanılacağı açıklanmıştır.
5339 sayılı CB Kararı çerçevesinde taslak tebliğde de 1/4/2022 tarihinden sonra gerçekleşen arsa teslimlerinin %8 oranında KDV'ne tabi tutulacağı açıklanmıştır.
Taşınmazların boş arsa olmaları dikkate alınarak KDV oranı %8 olarak belirlenmiştir.
Ancak 07.07.2023 tarih 7346 nolu Cumhurbaşkanlığı Kararnamesiyle tebliğde yer alan %8 olan KDV oranı %10 %18 olan KDV oranı %20 olarak değiştirilmiştir.
Buna göre taşınmaz için KDV oranı arsa vasfı için %10 inşatın tamamlanması durumundaki ticari kullanımı dikkate alınarak %20 olarak esas alınmıştır.
Not: Konu uzmanlık alanımız dışında olup kesin durum için konu uzmanlarından görüş alınması önerilir.
| SWOT ANALİZİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Güçlü Yönler | Zayıf Yönler | ||||
| Ulaşım imkanlarının kolay olması, Ticari hareketlilik bakımından işlek lokasyonda yer alması, Bölge altyapı çalışmalarını tamamlanmış olması, Reklam kabiliyetinin yüksek olması, Ana gayrimenkulün konumlu olduğu bölge, ticari ve turizm ağırlıklı gelişmiş bir bölge olması. |
1. Dereceden deprem bölgesi içerisinde yer almış olması, |
||||
| Fırsatlar | Tehditler | ||||
| Binanın Kadıköy İlçesinin önemli meydanlarından Söğütlü Çeşme meydanına cepheli olması Bölgede Marmaray'ın kullanıma açılmış olması ile birlikte turistik çekiciliği bölgenin önemini ve yoğunluğunu arttırmış olması. |
Ekonomide yaşanan negatif dalgalanmaların olumsuz etkileri. |
Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir.
Değerleme konusu taşınmaz "Arsa" niteliklidir. Taşınmaz için bu değerleme çalışmasında, yapılan pazar araştırmaları doğrultusunda "Pazar Yaklaşımı Yöntemi" kullanılmıştır. Alternatif olarak, Pazar Yaklaşımı ile bulunan gayrimenkul değerinin teyit edilmesi ve aykırılık teşkil edip etmediğinin belirlenmesi amacına yönelik olarak gelir getirici mülk olması sebebiyle "Gelir Yaklaşımı" kullanılmıştır.
Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan mülk, açık piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınabilir. Gayrimenkulün yakın çevresinde yapılan araştırmalar sonucunda konu gayrimenkule emsal teşkil edebilecek aşağıdaki emsal bilgilerine ulaşılmıştır.
Bu karşılaştırmalı yaklaşım değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verilerini dikkate alır ve indirgeme yöntemi ile değer tahmini takdir eder. İndirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir ve tanımlanan değer tipi ile ilişkilidir. Bu işlem, doğrudan ilişkileri, hasılat veya iskonto oranı veya her ikisini de dikkate alır. Genel olarak ikame prensibi belli bir risk seviyesine sahip en yüksek yatırım getirisi sağlayan gelir akışı en olası değer rakamı ile orantılıdır.
İndirgeme oranı; algılanan riskin derecesine, gelecekteki enflasyon bağlamında piyasanın beklentileri, alternatif yatırımlar için umulan getiri oranları, geçmişte emsal mülkler tarafından kazanılan getiri oranları, borç finansmanın bulunabilirliği, cari vergi yasalarına bağlıdır.
| KONUMU VE ÖZELLİKLERİ | ALAN | SATIŞ DEĞERİ | BİRİM DEĞER | KONU GAYRİMENKULE GÖRE DURUM |
İLETİŞİM BİLGİSi | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| EMSAL 1 | Taşınmazın karşı cephesinde yer alan 21,5 m yapılaşma haklarında 665 m2 alanlı arsa pazarlıklı olarak satılıtkır. Emsal taşınmazın bulunduğu bölgede yaya hareketliliği daha yüksek olup hem ana cadde cephesi hemde çarşı sokak cephesi bulunmaktadır. Taşınmaz uzun süredir satışta olup pazarlık payının yüksek olacağı düşünülmektedir |
665 m2 | 400.000.000 TL | 601.504TL/m2 | Daha iyi | Emlak Ofisi 0 (532) 224 27 15 |
| EMSAL 2 | Söğütlüçeşme Caddesi üzerinde, 1426 ada 1 parsel numarası ile kayıtlı, arsa vasıflı 205 m² yüzölçümlü, ticaret imarlı(H: 18.50 m) yapılaşma koşullarındaki taşınmaz pazarlıklı olarak satılıktır. Emsalin konum şerefiyesi düşüktür. Taşınmazın uzun süredir satışta olduğu ve pazarlık payının yüksek olacağı düşünülmektedşrç |
205 m2 | 135.000.000 TL | 658.537TL/m2 | Daha Kötü | Emlak Ofisi 0 (533) 731 26 06 |
| EMSAL 3 | Misakı milli Sokak 32 ada 17 parsel numarası ile kayıtlı, arsa vasıflı 200 m² yüzölçümlü, ticaret imarlı(H: 15.50 m) yapılaşma koşullarındaki köşe konumlu taşınmaz 29.000.000 TL bedelle satılıktır. |
200 m2 | 29.000.000 TL | 145.000TL/m2 | Daha Kötü | Emlak Ofisi 0 (506) 518 18 13 |
| Emsal | Birim Değer | Pazarlık | Konum Şerefiyesi Düzeltmesi |
DÜZELTİLMİŞ FİYAT (TL/m²) |
||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 601.504 TL/m2 | -15% | -20% | 409.023 TL/m2 | ||
| 2 | 658.537 TL/m2 | -35% | 15% | 492.256 TL/m2 | ||
| 3 | 145.000 TL/m2 | -10% | 125% | 293.625 TL/m2 | ||
| 398.301 TL/m2 |
| Sıra No | Konum Özellikleri | Alan | Satış Fiyatı, ₺ | Birim Satış Fiyatı, ₺/m² | KONU GAYRİMENKULE GÖRE DURUM |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | İç kısımda yer alan 200 m2 alanlı dükkan pazarlıklı olarak satılıktır. |
200,00 | 40.000.000,00 | 200.000,00 | Daha Kötü |
| 2 | İç kısımda ticari hareketliliğin düşük olduğu bölümde yer alan 80 m2 zemin 80 m2 bodrum kat ve üst katlarda 440 m2 toplam 600 m2 alanlı taşınmaz satılıktır. Bodrum Kat 1/7 üst katlar 1/3 indirgenmiştir. |
238,10 | 46.500.000,00 | 195.300,00 | Daha Kötü |
| 3 | Serasker caddesi üzerinde herbir katı 60 m2 bodrum,zemin 5 normal kattan oluşan taşınmaz satılıktır. Bodrum Kat 1/7 üst katlar 1/3 indirgenmiştir. |
40.000.000,00 | 237.288,14 | Daha Kötü |
| Emsal | Birim Değer | Pazarlık | Konum Şerefiyesi Düzeltmesi |
Yapı kalitesi farkı | DÜZELTİLMİŞ FİYAT (TL/m²) |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 200.000 TL/m2 | -10% | 125% | 30% | 526.500 TL/m2 |
| 2 | 195.300 TL/m2 | -10% | 125% | 20% | 474.579 TL/m2 |
| 3 | 237.288 TL/m2 | -10% | 100% | 30% | 555.254 TL/m2 |
| 518.778 TL/m2 |
| Sıra No | Konum Özellikleri | Alan | Satış Fiyatı, ₺ | Birim Satış Fiyatı, | İlgilisi |
|---|---|---|---|---|---|
| 4 | Taşınmazla aynı cadde üzerinde daha eski yapı içerisinde yer alan ofis nitelikli taşınmaz satılıktır. |
200,00 | 13.000.000,00 | 65.000,00 | Emlak Ofisi 0 (532) 224 27 15 |
| 5 | Taşınmazla aynı cadde üzerinde daha eski yapı içerisinde yer alan ofis nitelikli taşınmaz satılıktır. |
300,00 | 17.500.000,00 | 58.333,33 | Emlak Ofisi 0 (532) 224 27 15 |
| 6 | Taşınmazla aynı cadde üzerinde daha eski yapı içerisinde yer alan ofis nitelikli taşınmaz satılıktır |
220,00 | 10.750.000,00 | 48.863,64 | Emlak Ofisi 0 (530) 118 01 48 |
| Emsal | Birim Değer | Pazarlık | Konum Şerefiyesi Düzeltmesi |
Yapı kalitesi farkı | DÜZELTİLMİŞ FİYAT (TL/m²) |
|---|---|---|---|---|---|
| 4 | 65.000 TL/m2 | -5% | 35% | 50% | 125.044 TL/m2 |
| 5 | 58.333 TL/m2 | -5% | 35% | 50% | 112.218 TL/m2 |
| 6 | 48.863 TL/m2 | -5% | 35% | 50% | 94.000 TL/m2 |
| 110.421 TL/m2 |
Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan mülk, açık piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınabilir. Gayrimenkulün yakın çevresinde yapılan araştırmalar sonucunda konu gayrimenkule emsal teşkil edebilecek aşağıdaki emsal bilgilerine ulaşılmıştır.
| PARSEL DEĞERİ | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ADA | PARSEL | Brüt Yüzölçümü (m²) |
Net Yüzölçümü (m²) |
Ana Yol cephesi |
Manzara | Köşe Parsel veya 4 cepheli |
İmar Fonksiyon / Yapılaşma |
Birim Değeri (TL/m²) |
DEĞERİ (TL) |
| 2 6 | 4 | 374,00 | 374,00 | Var | Şehir | Hayır | Ticaret /H: Portik üzeri 5 kat |
398.301 | ~149.000.000 |
Bu yöntemde, arsanın imar koşulları dikkate alınarak arsa üzerinde proje geliştirilmiş, geliştirilen proje bünyesinde yer alan fonksiyonların satış değerleri doğrultusunda projenin satışından elde edilecek toplam asılatının bugünkü değeri hesap edilmiştir.
Parsel üzerinde ofis ve dükkanların yer aldığı karma ticari proje geliştirilmiş olup bu ünitelere ilişkin kabul edilen birim değerler ve bu alanların satışına yönelik hazırlanan projeksiyon aşağıdaki gibidir.
| RAPOR NO: | ZİRAAT GYO-11 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ŞUBE ADI | ||||||||
| MÜŞTERİ ADI | ZİRAAT GYO | |||||||
| Kat Karşılığı 65% |
Arsa Sahibine Düşen Değeri | 166.400.000TL | ||||||
| Net Arsa Alanı | 374,00 m2 | Proje Süresi (Ay) | 12 | |||||
| TAKS | - | Proje Riski | 5% | |||||
| KAKS | - | Finansman Maliyeti | 20% | |||||
| Kot Altı Ortak Alan | Arsa Değeri | 124.800.000TL | ||||||
| Sığınak-Otopark vb. | 285 m2 | Arsa m2 Birim Değeri | 333.690 TL/m2 | |||||
| Satılabilir Alan | 1.505 m2 | Kat Karşılığı Yöntemine Karlılık Oranı | ||||||
| Toplam İnşaat Alanı | 2.285 m2 | Müteahhite maliyet | 65.971.500TL | |||||
| Yapı Birim Maliyeti | 30.000TL/m2 | Müteahhit Geliri | 89.600.000TL | |||||
| Proje Maliyeti | 65.971.500TL | Kar /Zarar | 23.628.500TL | 36% | ||||
| Toplam Ciro | 256.000.000TL | Arsa Satın Alınması Suretiyle Karlılık Oranı | ||||||
| Arsayı satın alarak proje bedeli | 190.771.500TL | |||||||
| Müteahit karı | 65.228.500TL | 34% | ||||||
| KAT | KAT ALANI | SATILABİLİR ALAN | SATIŞ BİRİM DEĞERİ | SATIŞ DEĞERİ | ||||
| BODRUM KAT | 341 m2 | 56 m2 | 74.000TL/m2 | 4.100.000TL | ||||
| ZEMİN KAT | 267 m2 | 198 m2 | 518.000TL/m2 | 102.600.000TL | ||||
| ASMA KAT | 250 m2 | 187 m2 | 170.000TL/m2 | 31.800.000TL | ||||
| ARA KATLAR | 1.157 m2 | 986 m2 | 110.421TL/m2 | 108.900.000TL | ||||
| ÇATI KAT | 270 m2 | 78 m2 | 110.421TL/m2 | 8.600.000TL | ||||
| TOPLAM | 2.285 m2 | 1.505 m2 | 256.000.000TL |
Bu değerleme çalışmasında, Rapora konu gayrimenkul ile önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması nedeniyle "Pazar Yaklaşımı" kullanılmıştır. Alternatif karşılaştırma yöntemi olarak, Pazar Yaklaşımı ile bulunan gayrimenkullerin değerinin teyit edilmesi ve aykırılık teşkil edip etmediğinin belirlenmesi amacına yönelik olarak Gelir Yaklaşımına yer verilmiştir. Bu yaklaşım çerçevesinde; arsanın mevcut koşulları doğrultusunda yıllara yaygın şekilde proje gelirleri ve giderleri öngörüler ve varsayımlara göre bugüne indirgenerek projenin net bugünkü değeri-geliştirmiş arsa değeri hesaplanmıştır. Nihai değer olarak emsal karşılaştırma nihai değer takdir edilmiştir.
| PARSEL DEĞERİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| ADA | PARSEL | Net Yüzölçümü (m²) |
EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ (TL) |
PROJE GELİŞTİRME YÖNTEMİ (TL) |
NİHAİ DEĞER (TL) |
| 2 6 |
4 | 374,00 | ~149.000.000 | ~125.000.000 | ~149.000.000 |
| Tamamlanması | |||
|---|---|---|---|
| Durumundaki | |||
| Satılabilir Alan | Ortalama Birim Değer | Değer | |
| BODRUM | 56 m² | 73.214 TL/m² | ~4.100.000 TL |
| ZEMİN | 198 m² | 518.182 TL/m² | ~102.600.000 TL |
| ASMA | 187 m² | 170.053 TL/m² | ~31.800.000 TL |
| 5 NORMAL KAT | 986 m² | 110.446 TL/m² | ~108.900.000 TL |
| ÇATI KAT | 78 m² | 110.256 TL/m² | ~8.600.000 TL |
| TOPLAM | 1.505 m² | ~256.000.000 TL | |
| TAMAMLANMASI İÇİN GEREKLİ MALİYET TUTARI | |||
| Alan | Birim Değer | Değer | |
| İNŞAAT MALİYETİ | 2.285 m² | 30.000 TL/m² | ~68.600.000 TL |
| GELİŞTİRİCİ PAYI/KARI | 56% | ~38.400.000 TL | |
| TOPLAM | ~107.000.000 TL | ||
| TAŞINMAZIN ARSA DEĞERİ | |||
| Alan | Birim Değer | Değer | |
| ARSA | 374,00 m² | ~398.396 TL/m² | 149.000.000 TL |
Rapor içeriğinde yer verilmeyen asgari husus ve yer verilmeyen madde bulunmamaktadır.
Taşınmazın Gayrimenkul Yatırım Ortaklığına İlişkin Tebliği 22.Madde 1.Fıkra (d) bendinde yer alan "Gerçekleştirilecekleri ve yatırım yapacakları projelerin ilgili mevzuat uyarında gerekli tüm izinleri alınmış, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan yüm belgelerin tam ve doğru olarak mevcut olduğu hususlarının bağımsız gayrimenkul değerleme kuruluşları tarafından tespit edilmiş olması gerekir" hükmü, 34.Madde 1.Fıkra (e) bendinde yer alan "Projelerin inşaatına başlanabilmesi için, yasal prosedüre uygunluğunun ve gerekliği belgelerin tam ve doğru olarak mevcut olduğunun tespit edilmesi" hükmüne binaen hazırlanan değerleme raporudur. İnşaat sürecine ilişkin herhangi bir engel bulunmamaktadır.
Taşınmazın tapu kayıtlarında yer alan takyidatların taşınmazın devrine engel bir durum bulunmamaktadır.
9.5. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli
Değerleme konusu taşınmazın üzerinde ipotek veya gayrimenkulün değerini doğrudan etkileyecek herhangi bir takyidat bulunmamaktadır.
Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Taşınmaz 10.07.2020 tarihinden itibaren GYO portföyünde yer almaktadır.
9.7. Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz üst hakkı veya devremülk değildir.
9.8. Gayrimenkulün tapudaki niteliğinin, fiili kullanım şeklinin ve portföye dahil edilme niteliğinin birbiriyle uyumlu olup olmadığı hakkında görüş ile portföye alınmasında herhangi bir sakınca olup olmadığı hakkında görüş
"Değerleme konusu taşınmaz, Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde, Sermaye Piyasası Mevzuatı, 28/05/2013 tarihli ve 28660 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan Seri III, 48.1 numaralı GYO tebliği MADDE 22 – (Değişik:RG-23/1/2014-28891) (1) Bu Tebliğde yer alan sınırlamalar saklı kalmak üzere, ortaklıklar veya ortaklıkların;
a) (Değişik: RG-9/10/2020-31269) Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler. Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir.
b) (Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir.
c) Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. "
Hükümleri doğrultusunda Proje olarak GYO portföyüne dahil edilmesinde /bulunmasında herhangi bir sakınca olmayacağı düşünülmektedir.
Tarafımızca işleme alındığı tarihteki değerleme konusu taşınmazların Piyasa satış değer Tespiti; gayrimenkul mahallinde ve bulunduğu bölge genelinde yapılan inceleme ve araştırma ile resmi kurum ve kuruluşlardan edinilen belge ve bilgi doğrultusunda oluşan kanaat, ilçenin ve bölgenin gelişme trendi, gayrimenkulün imar durumu yapılaşma şartları ile kullanım fonksiyonu, arsanın alanı, geometrik şekli, topoğrafya durumu, bulunduğu muhitin şeref ve ehemmiyeti, çevresinin teşekkül tarzı ile şehir merkezi ile bölgesindeki merkezi konumlara olan mesafesi, ana yola bulvara veya caddeye olan cephesi, ulaşım ve çevre özellikleri, mevcut ekonomik şartlar gibi
tüm faktörler dikkate alınarak bulunduğu muhite göre alıcı bulup bulamayacağı, bulması halinde nispet derecesi gibi kıymet yükseltici ve kıymet düşürücü müspet menfi tüm faktörler göz önünde bulundurularak yapılmıştır.
Değerleme konusu gayrimenkulün bulunduğu yer, alt yapısı, bölgesel gelişimi, gelecek projeksiyonları, yakın çevresi, imar durumları, ulaşım imkânları, potansiyel alıcı kitlesi, yola cephe durumu ve alansal büyüklüğü gibi değerine etken olabilecek tüm özellikleri göz önüne alınmış, takdir edilen nihai pazar değerli aşağıda verilmiştir.
Natamam Durum için (Henüz inşaat faaliyetler bulunmadığı için arsa değeri)
| Ada/Parsel | Takdir Edilen Değer (KDV Hariç) (TL) |
Takdir Edilen Değer (KDV Dahil) (TL) |
|||
|---|---|---|---|---|---|
| 26 ada 4 parsel | 149.000.000,00 | 163.900.000,00 | |||
| Mal ve Hizmetlere Uygulanacak Katma Değer Vergisi Oranlarının Tespitine İlişkin |
Kararda Değişiklik Yapılmasına Dair Karar kapsamında arsa değeri için %10 KDV oranı esas alınmıştır.
| Ada/Parsel | Takdir Edilen Değer (KDV Hariç) (TL) |
Takdir Edilen Değer (KDV Dahil) (TL) |
|---|---|---|
| 26 Ada 4 Parsel | 256.000.000,00 | 307.200.000,00 |
Mal ve Hizmetlere Uygulanacak Katma Değer Vergisi Oranlarının Tespitine İlişkin Kararda Değişiklik Yapılmasına Dair Karar kapsamında Ticari vasıflı taşınmaz için %20 KDV oranı esas alınmıştır.
*KDV tarafımızın uzmanlık alanı olmayıp tebliğ çerçevesinde tarafımıza yapılan yoruma dayalı olup alınacak resmi görüş ve bilgiye göre revize edilebilir.
Hatice Dilara SOYSALLI
Alper KOZAN Gülhan DOĞAN
Değerleme Uzmanı Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme
Uzmanı SPK Lisans No: 408576 SPK Lisans No: 402319 SPK Lisans No: 400254
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.