Legal Proceedings Report • Dec 30, 2024
Legal Proceedings Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
| Gayrimenkul | Otel Projesi |
|---|---|
| Değerleme | Fatih / İstanbul |
| Raporu | 2024A1227 / 27.12.2024 |
Finanskent Mah. Finans Cad. B Blok No:44/B Ümraniye/İstanbul
Talebiniz doğrultusunda Fatih'te konumlu olan "Otel Projesi"nin pazar değerine yönelik 2024A1227 no.lu değerleme çalışması hazırlanmıştır. Değerleme konusu taşınmaz, 1.248,67 m² yüz ölçümüne sahip arsa üzerinde 2.812 m² brüt kapalı alandan oluşmaktadır. Taşınmazın pazar değeri aşağıdaki gibi takdir edilmiştir. Takdir edilen değer, değerlemeyi olumsuz kılan etkenler, varsayımlar ve kısıtlamalarla birlikte değerlendirilmiştir.
| TAŞINMAZIN PAZAR DEĞERİ | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Değer Tarihi | 27.12.2024 | |||||
| Kur Bilgisi (26.12.2024) | 1 USD Alış: 35,2033 TL | 1 USD Satış: 35,2667 TL | ||||
| 351.140.000.-TL | Üçyüzellibirmilyonyüzkırkbin. -TL | |||||
| Pazar Değeri (KDV Hariç) | 9.956.701.-USD | Dokuzmilyondokuzyüzellialtıbinyediyüzbir. -USD | ||||
| Pazar Değeri (KDV Dahil) | 421.368.000.-TL | Dörtyüzyirmibirmilyonüçyüzaltmışsekizbin. -TL | ||||
| Tamamlanması | ||||||
| Durumundaki Değeri (KDV | 352.825.000.-TL | Üçyüzelliikimilyonsekizyüzyirmibeşbin. -TL | ||||
| Hariç) | ||||||
| Tamamlanması | ||||||
| Durumundaki Değeri (KDV | 423.390.000.-TL | Dörtyüzyirmiüçmilyonüçyüzdoksanbin. -TL | ||||
| Dahil) | ||||||
| Aylık Pazar Kirası (KDV Hariç) | 1.350.000.-TL | Birmilyonüçyüzellibin. -TL | ||||
| 38.280.-USD | Otuzsekizbinikiyüzseksen. -USD | |||||
| Aylık Pazar Kirası (KDV Dahil) | 1.620.000.-TL | Birmilyonaltıyüzyirmibin. -TL |
Pazar değerinin tespitine yönelik olarak yapılan hesaplamalar, bilgiler ve açıklamalar rapor içeriğinde yer almaktadır. Pazar değerinin takdiri için yapılan analiz ve hesaplamalar RICS tarafından "Redbook"ta tanımlanan Değerleme Standartları ve Uluslararası Değerleme Standartları (IVS) ile uyumlu olarak hazırlanmıştır.
Değerlemenin amacı ve kullanıcı bilgileri raporda açık bir şekilde belirtilmiş olup rapor, tarafınızla yapılan 15.10.2024 tarihli sözleşmeye istinaden hazırlanmıştır. Raporun sözleşmede belirtilen değerleme amacı dışında ya da başka bir kullanıcı tarafından kullanılması mümkün değildir.
Bu çalışmada sizler ile birlikte iş birliği yapmaktan mutluluk duyuyoruz. Çalışmaya ilişkin herhangi bir sorunuz olması durumunda bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Saygılarımızla,
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Değerlemeye Yardım Eden Ali Baver GÜLER
Doğuşcan IĞDIR, MRICS Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 404244
Ozan KOLCUOĞLU, MRICS Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 402293
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
| Yönetici Özeti |
|---|
| Rapor, Şirket ve Müşteri Bilgileri |
| Demografik ve Ekonomik Veriler |
| Gayrimenkulün Mülkiyet Hakkı ve İmar Bilgileri |
| Gayrimenkulün Konum Analizi |
| Gayrimenkulün Fiziksel Bilgileri |
| SWOT Analizi |
| Değerlemede Kullanılan Yaklaşımların Analizi |
| Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyü Açısından Değerlendirme |
| Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi ve Sonuç |
| DEĞERLEME ÇALIŞMASINA İLİŞKİN BİLGİLER | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| RAPOR TÜRÜ | Standart | |||||
| MÜLKİYET DURUMU | Tam mülkiyet | |||||
| DEĞERLEMENİN AMACI | Değerleme çalışması, ilgili gayrimenkullerin yıl sonu ekspertiz değerinin tespitine esas hazırlanmıştır. |
|||||
| ÖZEL VARSAYIMLAR | Değerleme çalışmasını etkileyen herhangi özel bir varsayım bulunmamaktadır. | |||||
| KISITLAMALAR | Değerleme çalışması kapsamında otel binasının odalarına girilmeden ortak alanlar görülerek çalışma tamamlanmıştır. |
|||||
| MÜŞTERİ TALEBİ | Değerleme çalışması kapsamında bulunmamaktadır. |
herhangi bir müşteri talebi |
||||
| ANA GAYRİMENKULE İLİŞKİN BİLGİLER | ||||||
| ADRES | Alemdar Mah. Prof. Dr. Kazım İsmail Gürkan Caddesi No: 30 Fatih/İstanbul | |||||
| TAPU KAYDI | İstanbul ili, Fatih ilçesi, Alemdar Mahallesi, 33 ada 33 no.lu parsel | |||||
| ARSA YÜZ ÖLÇÜMÜ | 1.248,67 m2 | |||||
| İMAR DURUMU | T2 Ticaret Alanı | Hmax: 9,50 m. | ||||
| EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM | Ticaret Alanı | |||||
| YAPIYA İLİŞKİN BİLGİLER | ||||||
| MEVCUT FONKSİYONLAR | Otel projesi | |||||
| İNŞAAT ALANI | Toplam İnşaat Alanı | 2.812 m² (Otel Binası) | ||||
| DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER | ||||||
| KULLANILAN YAKLAŞIM | Maliyet Yaklaşımı | |||||
| DEĞER TARİHİ | 27.12.2024 | |||||
| KUR BİLGİSİ (26.12.2024) | 1 USD Alış: 35,2033 TL 1 USD Satış: 35,2667 TL |
|||||
| PAZAR DEĞERİ (KDV HARİÇ) | 351.140.000.-TL 9.956.701.-USD |
|||||
| TAMAMLANMASI DURUMUNDAKİ DEĞERİ (KDV HARİÇ) |
352.825.000.-TL | 10.004.480-.USD |
Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
RAPOR, ŞİRKET ve MÜŞTERİ BİLGİLERİ
Bu değerleme raporu, Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. için şirketimiz 27.12.2024 tarihinde, 2024A1227 rapor numarası ile tanzim edilmiştir.
Bu rapor, İstanbul ili, Fatih ilçesi, Alemdar Mahallesi, 33 ada, 33 no.lu parsel üzerinde yer alan otel binasının 27.12.2024 tarihli pazar değerinin, Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan gayrimenkul değerleme raporudur.
Bu değerleme raporu, Uluslararası Değerleme Standartları doğrultusunda tanzim edilmiş olup 31.08.2019 tarih 30874 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'in 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Konu değerleme çalışması; ilgili gayrimenkulün güncel yıl sonu ekspertiz değerinin tesptine esas hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu, gayrimenkulün mahallinde yapılan inceleme sonucunda ilgili kişi – kurum – kuruluşlardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak, Sorumlu Değerleme Uzmanı Ozan KOLCUOĞLU (Lisans No:402293) kontrolünde, Sorumlu Değerleme Uzmanı Doğuşcan IĞDIR (Lisans No: 404244) tarafından hazırlanmıştır. Değerleme raporunun hazırlanmasına Ali Baver GÜLER yardım etmiştir. Rapora yardım eden bilgisi bilgi amaçlı belirtilmiştir.
Bu değerleme raporu için, şirketimizin değerleme uzmanları 23.12.2024 tarihinde çalışmalara başlamış ve 27.12.2024 tarihinde değerleme çalışmalarını tamamlayarak raporu hazırlamışlardır. Bu sürede gayrimenkul mahali ile ilgili resmi dairelerde incelemeler ve ofis çalışması yapılmıştır.
Bu değerleme raporu, şirketimiz ile Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 15.10.2024 tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu, İstanbul ili, Fatih ilçesi, Alemdar Mahallesi, 33 ada, 33 no.lu parsel üzerinde yer alan otel binasının 27.12.2024 tarihli pazar değerinin, Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanmıştır.
Müşterinin değerleme çalışmasını etkileyen herhangi bir talebi bulunmamaktadır. Bununla birlikte değerleme çalışması kapsamında otel binasının odalarına girilmeden ortak alanlar görülerek çalışma tamamlanmıştır.
Değerleme çalışmasını genel anlamda olumsuz yönde etkileyen bir faktör yoktur.
Değerleme konusu taşınmaz ile ilgili olarak firmamız tarafından ilgili sermaye piyasası mevzuatına göre daha önceki tarihlerde hazırlanmış değerleme raporu bulunmamaktadır.
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş., Ömer Avni Mahallesi Karun Çıkmazı Sokak No:2/1 Beyoğlu-İstanbul adresinde faaliyet göstermekte olup 13.11.2002 tarih ve 5676 sayılı Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanan Şirket Ana Sözleşmesine göre Ekspertiz ve Değerlendirme olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacıyla 300.000 Türk Lirası sermaye ile kurulmuştur. (Ticaret Sicil No: 485935 - Mersis No: 0859033992100010)
Şirketimiz, Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 03.02.2003 tarih ve KYD-66/001347 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
Ayrıca şirketimiz, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun 17.12.2009 tarih ve 3469 sayılı kararı ile "Gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti verme yetkisi almıştır.
Şirketimiz 17.03.2011 tarihi itibarıyla, uluslararası meslek kuruluşu olan RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) tarafından "Regulated by RICS" statüsüne alınmıştır.
Şirketimiz, BSI (BSI Eurasia Yönetim Sistemleri Belgelendirme Ltd. Şti.) tarafından verilen ISO 9001:2015 Kalite Belgesi'ne sahiptir.
Şirket web adresi: www.tskbgd.com.tr
Bu değerleme raporu, Finanskent Mah. Finans Cad. B Blok No:44/B Ümraniye/İstanbul adresinde faaliyet gösteren Ziraat GYO A.Ş. için hazırlanmıştır.
Şirket Unvanı: Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Şirket Adresi: Osmanağa Mahallesi, Rıhtım Caddesi, Ziraat Bankası Blok No:4, Kadıköy İstanbul
Şirket Amacı: Ülkemiz gayrimenkul sektörünün gelişimine ivme kazandıracak ve Türkiye için katma değer oluşturacak projeler ile sektöründe öncü şirketler arasında yer almak, yüksek yatırım değeri sunan özgün projeler geliştirerek istikrarlı bilanço büyümesi gerçekleştirmek, kurumsal değerleri ve yönetim anlayışıyla sektöründe örnek bir kurum olmak ve hissedarlarına en yüksek getiriyi kazandıracak değer artıran projeleri hayata geçirmektir.
Sermayesi: 4.693.620.000,00.-TL Halka Açıklık: %18,94 Telefon: +90 216 369 77 72-73 e-posta : [email protected]
RA 8
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) verilerine göre 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla Türkiye nüfusu 85.372.377 kişidir. 2023 yılında Türkiye'de ikamet eden nüfus bir önceki yıla göre 92.824 kişi (%0,001 oranında) artmıştır. Nüfusun %50,1'ini (42.734.071 kişi) erkekler, %49,9'unu (42.638.306 kişi) ise kadınlar oluşturmaktadır. Hane halkı büyüklüğünün ise son beş yılda ortalama 3,2 olduğu görülmüştür.
Aşağıdaki tablo ve grafiklerde, ADNKS verilerine göre, Türkiye için yaş grubuna göre nüfus dağılımı ve eğitim durumu gösterilmiştir.
2023 yılında, Türkiye nüfusunun %18,34'inin ikamet ettiği İstanbul, 15.655.924 kişi ile en çok nüfusa sahip olan il olmuştur. İstanbul nüfusu, 2023 yılında yaklaşık binde 16 oranında azalış göstermiştir. Hane halkı büyüklüğünün ise son beş yılda ortalama 3,15 olduğu görülmüştür. Aşağıdaki tablo ve grafiklerde, ADNKS verilerine göre, İstanbul ili için yaş grubuna göre nüfus dağılımı ve eğitim durumu gösterilmiştir.
Ülke Nüfusu-İstanbul Nüfusu İstanbul Nüfusu
2024 ikinci çeyrekte gayri safi yurtiçi hasıla (GSYH) takvim ve mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre çeyreklik bazda %0,1 artmıştır. Böylece yıllık büyüme hızı takvim etkisinden arındırılmış veride %5,4'ten %2,8'e inmiştir. Arındırılmamış seride yıllık büyüme oranı ise %5,3'ten %2,5'e gerilemiştir. Dolar bazında yıllıklandırılmış GSYH 2024 yılının ikinci çeyreğinde 1 trilyon 201,6 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmiştir. Harcamalar tarafında özel sektör tüketiminden gelen katkı azalırken net dış talebin büyümeye pozitif katkısı sürmüştür.
Eylül ayında tüketici fiyat endeksi (TÜFE) aylık bazda %3,0 artarken yıllık bazda ağustos ayındaki %52,0'dan %49,4'e inmiştir. Ana eğilim göstergelerindeki yükseliş fiyat baskısındaki hafiflemenin duraksamış olabileceğini ortaya koymuştur. Eylül ayında manşet rakama en yüksek katkı konut ve gıda gruplarından gelmiştir. Yurtiçi üretici fiyat endeksi (Yi-ÜFE) aylık bazda %1,4 artarken yıllık bazda ağustos ayındaki %35,8'den %33,1'e inmiştir. Böylece TÜFE ile ÜFE yıllık arasındaki makas 16,3 yüzde puan olmuştur.
Ağustos ayında yıllık bazda ihracatta yükseliş yavaşlarken ithalatta daralma sürmüştür. İhracat yıllık bazda %2,3 artarak 22,0 milyar dolar olurken ithalat %10,7 düşerek 27,0 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmiştir. Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış verilerde Ağustos'ta ihracat aylık bazda %1,8 yükselirken ithalatta %2,7 artış kaydedilmiştir. 2023 Ağustos'ta %71,2 olan ihracatın ithalatı karşılama oranı 2024'ün aynı ayında %81,5'e çıkmıştır. Dış ticaret açığı ise 8,7 milyar dolardan 5,0 milyar dolara inmiştir.
1 TSKB A.Ş.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
GAYRİMENKULÜN MÜLKİYET HAKKI VE İMAR BİLGİLERİ
| İli | İstanbul |
|---|---|
| İlçesi | Fatih |
| Mahallesi | Alemdar |
| Köyü | - |
| Sokağı | - |
| Mevki | Mahmudiye |
| Ada No | 33 |
| Parsel No | 33 |
| Ana Gayrimenkulün Niteliği | Bahçeli Ziraat Bankası Binası |
| Ana Gayrimenkulün Yüz Ölçümü | 1.248,67 m² |
| Malik / Hisse | Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. / Tam |
Değerleme uzmanının tapu kayıtlarını inceleme çalışması, gayrimenkulün mülkiyetini oluşturan hakları ve bu haklar üzerindeki kısıtlamaları tespit etmek amacı ile yapılır.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Web Tapu Hizmetleri'nden 25.12.2024 tarih, saat 14:48 itibarıyla alınan TAKBİS kayıtlarına göre değerleme konusu taşınmaz üzerinde aşağıdaki takyidat kayıtları bulunmaktadır;
Değerleme konusu gayrimenkule ilişkin takyidat kayıtlarında, devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama bulunmamaktadır.
Değerleme konusu gayrimenkuller üzerinde, T.E.K. Genel Müdürlüğü lehine kira sözleşmesi bulunmakta olup kayıt, ilgili kurumun rutin uygulamalarındandır. Konu gayrimenkullere ilişkin takyidat kayıtlarında, devredilebilmelerine ilişkin bir sınırlama bulunmamaktadır.
Değerleme konusu gayrimenkule ilişkin takyidat kayıtlarının, taşınmazın değerine etkisi bulunmamaktadır.
Tarih: 25-12-2024-14:48
| TAPU KAYIT BİLGİSİ | |||
|---|---|---|---|
| Zemin Tipi: | AnaTasinmaz | Ada/Parsel: | 33/33 |
| Tasınmaz Kimlik No: | 131714178 | AT Yüzölçüm(m2): | 1248.67 |
| il/ilce: | İSTANBUL/FATİH | Bağımsız Bölüm Nitelik: | |
| Kurum Adı: | Fatih | Bağımsız Bölüm Brüt | |
| Mahalle/Köy Adı: | ALEMDAR Mah. | YüzÖlcümü: | |
| Mevkii: | MAHMUDİYE | Bağımsız Bölüm Net YüzÖlcümü: |
|
| Cilt/Sayfa No: | 8/1052 | Blok/Kat/Giris/BBNo: | |
| Kayıt Durum: | Aktif | Arsa Pay/Payda: | |
| Ana Tasınmaz Nitelik: | BAHCELİ ZİRAAT BANKASI BİNASI |
| S/B/I | Acıklama | Malik/Lehtar | Tesis Kurum Tarih- Yevmive |
Terkin Sebebi- Tarih- Yevmiye |
|---|---|---|---|---|
| Beyan | Diğer (Konusu: YOLDAN İHDAS EDİLMESİNE UYGUNLUK) Tarih: 01/01/1900 Sayı: - ( Şablon: Diğer) |
(SN:6615718) ISTANBUL 4 NUMARALI KÜLTÜR VE TABIAT VARLIKLARINI |
||
| 1/3 |
| KORUMA BÖLGE müdürlüğü VKN:9220035286 |
||||
|---|---|---|---|---|
| Beyan | 1. derecede korunması gerekli taşınmaz kültür varlığıdır.( Şablon: Kültür Ve Tabiat Varlıklarının Gruplanmasına Yönelik Belirtme.) |
Fatih - 17-12-2020 15:24 - 34162 |
||
| Bevan | GURUP KORUNMASI GEREKLİ KÜLTÜR VARLIĞIDIR, 21/06/2004 YEV:3408( Şablon: Kültür ve Tabiat Varlıklarının Belirtilmesi (1. ve 2. Grup - Harctan Muaf)) |
Fatih 2. Bölge (Kapatildi) $-21 - 06 - 200400:00$ $-3408$ |
| (Hisse) Sistem No |
Malik | El Birliği No. |
Hisse Pav/ Payda |
Metrekare | Toplam Metrekare |
Edinme Sebebi-Tarih- Yevmiye |
Terkin Sebebi- Tarih-Yevmiye |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 797306757 | (SN:8049480) ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM SİRKETİ |
57905/107 342 |
673.59 | 1248.67 | İfraz İslemi (TSM) 24-01-2024 3040 |
||
| 797306758 | (SN:8049480) ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM SİRKETİ |
49437/107 342 |
575.08 | 1248.67 | İfraz İslemi (TSM) 24-01-2024 3040 |
| S/B/I | Acıklama | Kısıtlı Malik (Hisse) Ad Sovad |
Malik/Lehtar | Tesis Kurum Tarih- Yevmiye |
Terkin Sebebi- Tarih- Yevmiye |
|---|---|---|---|---|---|
| Serh | İSTANBUL ELEKTİRİK İSLERİ UMUM MÜDÜRLÜĞÜ LEHİNE SENELİĞİ 24 |
ZIRAAT GAYRIMENKU |
(SN:5797464) İSTANBUL ELEKTİRİK İŞLERİ UMUM MÜDÜRLÜĞÜ VKN: |
Fatih 2. Bölge (Kapatildi) |
|
| $\sim$ $\sim$ |
$2/3$
| LIRADAN 5 SENE MÜDDETLE KİRA MUKAVELESİ 30/06/1939 YEV:2361 |
LYATIRIM ORTAKLIĞI ANONIM SİRKETİ VKN |
$-30-06-193900:00$ $-2361$ |
|||
|---|---|---|---|---|---|
| Serh | T.E.K GENEL MÜDÜRLÜĞÜ LEHİNE 24/12/1990 TARİHİNDEN İTİBAREN 99 YIL GAYRİMENKU MÜDDETLE KİRA SERHİ 14/01/1991 YEV:184 |
ZİRAAT LYATIRIM ORTAKLIĞI ANONIM SİRKETİ VKN |
(SN:5641) TÜRKİYE ELEKTRİK KURUMU (TEK) VKN:8790304314 |
Fatih 2. Bölge (Kapatildi) $-14-01-199100:00$ $-184$ |
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Web Tapu Hizmetleri'nden 25.12.2024 tarih, saat 14:48 itibarıyla alınan TAKBİS kaydı incelemelere göre son üç yıl içerisinde değerleme konusu taşınmaz üzerinde herhangi bir alım satım işlemi gerçekleşmemiştir. 24.01.2024 tarih, 3040 yevmiye no.lu ifraz işlemi (TSM) gerçekleşmiştir.
İmar durumu, imar planlarında belirlenen fonksiyon ve yapılaşma şartları doğrultusunda parselin kullanım koşullarını belirtir. İmar planlarına göre belirlenen kullanım koşulları, plan notlarında yer alan hükümler ve ilgili yönetmeliklerle birlikte değerlendirilmektedir. Bu doğrultuda, değerleme uzmanı tarafından ilgili resmi kurumlarda incelemeler yapılarak parselin imar durumu tespit edilir.
Değerleme konusu taşınmaz yoğun ticari faaliyetlerin bulunduğu bir bölge içinde kalmakta olup taşınmazın yakın çevresinde bitişik nizamlı, 6-7 katlı yapılar yer almaktadır.
Fatih Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünde 23.12.2024 tarihinde yapılan incelemeler sonucunda edinilen bilgilere göre değerleme konusu taşınmazın imar durumu bilgileri aşağıda belirtilmiştir.
Plan Adı: 1/1.000 ölçekli "Fatih İlçesi Kentsel, Tarihi, Kentsel Arkeolojik, 1. Derece Arkeolojik Sit Alanı Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı"
Plan Onay Tarihi: 04.10.2012
Lejandı: 2. Derece Ticaret Alanı – T2
• Hmaks: 9,50
* Konu parsel 04.10.2012 onay tarihli, 1/1.000 ölçekli "Fatih İlçesi Kentsel, Tarihi, Kentsel Arkeolojik, 1. Derece Arkeolojik Sit Alanı Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı" kapsamında 2. derece koruma bölgesinde kalmaktadır. İlgili plana ait plan notlarına göre; 2. derece koruma bölgesinde kalan alanlardaki taşınmazlarda uygulama yapılması halinde ilgili koruma kurulundan onay alınması gerekmektedir. Söz konusu onay gerekliliği, gerçekleştirilecek uygulama için risk teşkil etmemekle birlikte, uygulama aşamasına işlem adımı eklenmesine neden olmaktadır. Söz konusu binanın onay ve işlem süreçlerinin, koruma kurulundan onay veya görüş gerektirmeyen binalara göre daha uzun süreceği düşünülmektedir. Bu durumun taşınmazın değeri üzerinde herhangi bir etkisi olmayacağı, tadilat gerektirmesi halinde ilave bir süre alacağı düşünülmektedir.
Değerleme konusu taşınmazın konumlu olduğu parsel, 04.10.2012 onay tarihli, 1/1.000 ölçekli "Fatih İlçesi Kentsel, Tarihi, Kentsel Arkeolojik, 1. Derece Arkeolojik Sit Alanı Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı" kapsamında "2. Derece Ticaret Alanı- T2" lejandında kalmakta olup parselin imar durumunda son üç yıllık dönemde herhangi bir hukuki değişiklik meydana gelmemiştir.
3.6 Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına ve Yapı Kullanma İzin Belgelerine İlişkin Bilgiler
Fatih Belediyesi'nde 23.12.2024 tarihinde yapılan incelemelere göre taşınmaza ilişkin yasal belgeler aşağıda belirtilmiştir.
| Yasal Belge | Tarih | No | Alan (m²) | Veriliş Amacı | Açıklama |
|---|---|---|---|---|---|
| Onaylı Mimari Proje |
28.08.2023 | - | 2.812 | Restorasyon | 37 Odalı Otel için düzenlenmiştir. |
| Yapı Ruhsatı | 10.06.2013 | 6569-146 | 2.947 | Restorasyon | 2.519 m² Müze Binası ve 428 m² Ortak alanlar için düzenlenmiştir. |
| Yapı Ruhsatı | 29.11.2024 | 2024- E25913 |
2.812 | Restorasyon | 2.812 m² Otel Binası için düzenlenmiştir. |
*Değerleme konusu taşınmaz üzerinde yer alan otel binası için ilgili belediye arşiv dosyası incelemesinde 28.08.2023 tarihli onaylı restorasyon projesi görülmüş ve müşteri tarafından iletilen yapı ruhsatı incelenmiş olup ilgili projeye ait yapı ruhsatının süresi devam etmektedir.
3.7 Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklamalar
Değerleme konusu gayrimenkul için riskli yapı tespiti yapılmamış olup yapıya ait alınmış herhangi bir durdurma kararı ve yıkım kararı bulunmamaktadır.
Yapılan incelemeye göre taşınmaza ilişkin; 33 ada 33 no.lu parsel üzerinde yer alan otel binası için ilgili belediye arşiv dosyası incelemesinde 28.08.2023 tarihli onaylı restorasyon projesi görülmüş ve müşteri tarafından iletilen yapı ruhsatı incelenmiş olup ilgili projeye ait yapı ruhsatının süresi devam etmektedir. Taşınmazın inşaatının tamamlanması sonrasında yapı kullanma izin belgesi alınması ve cins tashihi yapılarak yasal süreçlerinin tamamlanması beklenmektedir.
Değerleme konusu binaya ait 04.12.2020 tarihinde düzenlenmiş Y293EA918537 numaralı B sınıfı enerji kimlik belgesi mevcuttur.
Değerleme konusu gayrimenkul üzerinde yer alan otel binasına yönelik olarak yapılmış 01.03.2022 tarihli bir kira sözleşmesi bulunmaktadır.
Değerleme çalışmasında, 33 ada 33 no.lu parsel üzerinde yer alan otel proje değerleme çalışması kapsamında olup proje değeri takdir edilirken taşınmaza ilişkin düzenlenen onaylı mimari proje ve yapı ruhsatı dikkate alınmıştır. Söz konusu mimari proje veya ruhsat belgesinde proje niteliğini değiştirir nitelikte bir tadilat yapılması durumunda takdir edilen proje değeri de değişecektir.
Gayrimenkulün açık adresi: Alemdar Mah. Prof. Dr. Kazım İsmail Gürkan Caddesi No: 30 Fatih/İstanbul
Değerleme konusu taşınmaz kültür ve turizm merkezi niteliğinde olan Tarihi Yarımada bölgesi içinde konumlanmakta olup bölge İstanbul'un en eski yerleşim alanlarından biridir. Söz konusu bölge oldukça merkezi bir konumda olup bilinirliği oldukça yüksektir.
Değerleme konusu taşınmaz, geleneksel ticaret merkezi niteliğinde olan Fatih ilçesi, Tarihi Yarımada olarak bilinen Cağaloğlu bölgesinde yer almaktadır. İstanbul'un erişimi en kolay ilçelerinden biri olan Fatih ilçesinin kimliğini tarihi dokusu ve bu dokuyla bütünleşen ticaret yapıları oluşturmakta olup ilçe merkezinin gelişimi de geleneksel ticarete ve turizme göre şekillenmiştir. Cağaloğlu bölgesinde çok sayıda işhanı, banka şubesi, dükkan, otel ve tarihi yapı bulunmaktadır. Ticari aktivite çeşitliliği oldukça yüksek olan bölgede işhanları çeşitli ürün gruplarında özelleşmiştir.
Değerleme konusu taşınmazın konumlu olduğu Ankara Caddesi gibi yaya ve ticari yoğunluğun yüksek olduğu merkezlere oldukça yakın konumda yer almaktadır. Söz konusu taşınmazın konumlu olduğu cadde boyu çok sayıda tarihi yapılar, hanlar ve oteller bulunmaktadır.
Değerleme konusu taşınmazın konumlandığı bölge, İstanbul'un eski ticaret merkezlerinden biridir. Konu taşınmazın yakın çevresinde çok sayıda ticari-turistik ünite, eski iş hanları ve önemli tarihi yapılar bulunmaktadır. Ayrıca, konu taşınmazın yer aldığı lokasyonda otel olarak kullanılan çok sayıda tarihi bina, İran Konsolosluğu, İstanbul Erkek Lisesi, İstanbul Valiliği, Tarihi Cağaloğlu Hamamı gibi yapılar bulunmaktadır.
Konu taşınmazın üzerinde konumlu olduğu Prof. Dr. Kazım İsmail Gürkan Caddesi, çok çeşitli ulaşım imkanlarına sahip olduğundan konu taşınmaza toplu taşıma ve özel araçla ulaşım, D-100 Karayolu'na yakınlığı sebebiyle oldukça kolaydır. Çok sayıda otobüs hattının yanında tramvay hattı da belirtilen cadde üzerinde bulunmaktadır. Ayrıca, şehir içi ulaşım konusunda oldukça önemli bir kesişim noktası olan Yenikapı istasyonu, konu taşınmaza oldukça yakın bir noktada konumludur.
| Yer | Mesafe (~) |
|---|---|
| Ankara Caddesi | 5 m |
| Sirkeci İstasyonu | 550 m |
| Galata Köprüsü | 1,30 km |
| 15 Temmuz Şehitler Köprüsü | 18,9 km |
| İstanbul Havalimanı | 41,0 km |
| Sabiha Gökçen Havalimanı | 45,0 km |
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
GAYRİMENKULÜN FİZİKSEL BİLGİLERİ
Değerleme konusu taşınmaz, İstanbul ili, Fatih İlçesi, Alemdar Mahallesi, 33 ada 33 parsel no.lu "Bahçeli Ziraat Bankası Binası" vasıflı, 1.248,67 m² yüz ölçümlü gayrimenkuldür. Değerleme konusu taşınmaz "Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi" mülkiyetindedir.
Değerleme konusu taşınmazdan 33 ada 33 no.lu parsel hafif eğimli bir topoğrafik yapıya sahip olup belirli bir geometrik şekle benzer formu yoktur. Parselin Prof. Dr. Kazım İsmail Gürkan Caddesi'ne yaklaşık 17 m cephesi bulunmaktadır. Söz konusu gayrimenkul üzerinde değerleme konusu 2 bloktan oluşan Otel Binası bulunmaktadır.
Değerleme konusu taşınmaz onaylı mimari projesine göre; A blok 2 bodrum kat + zemin kat + 2 normal kat olmak üzere toplamda 5 kattan, B blok bodrum kat + zemin kat olmak üzere 2 kattan ayrıca Ek (Mahzen) Alanı bodrum kat + zemin kat + 2 normal kattan oluşmaktadır.
Değerleme konusu taşınmazın yasal ve mevcut durumdaki alansal ve fonksiyonel dağılımı aşağıda belirtilmiştir.
| Kat | A Blok Alan (m2 ) |
B Blok Alan (m2 ) |
Ek (Mahzen) Alan (m2 ) |
Kullanım Durumu |
|---|---|---|---|---|
| Mahzen, su deposu, teknik hacim, | ||||
| 2. Bodrum Kat | 351,00 | - | - | personel odası, ortak alanlar |
| Mutfak, teknik alanlar, kat ofisi, 1 adet | ||||
| 1. Bodrum Kat | 340,00 | 395,00 | 172,00 | suit oda, 12 adet standart oda, kahvaltı |
| salonu ve ortak alanlar | ||||
| 395,00 | 395,00 | 24,00 | Otel ana giriş, lobi, resepsiyon, kat | |
| Zemin Kat | ofisleri, 3 adet suit oda, 11 adet | |||
| standart oda ve ortak alanlar |
| 1. Normal Kat | 351,00 | - | 24,00 | Sergi holü, 2 adet suit oda, 3 adet standart oda, balkon ve ortak alanlar |
|---|---|---|---|---|
| 2. Normal Kat | 341,00 | - | 24,00 | Sergi holü, 2 adet suit oda, 3 adet standart oda, balkon ve ortak alanlar |
| 1.778,00 | 790,00 | 244,00 | GENEL TOPLAM 2.812,00 |
Konu taşınmaz üzerinde yer alan binanın bir bölümü komşu parsel sınırları içerisinde bulunmakta olup ilgili kısım otele dahil olduğu için yine bu rapor kapsamında değerlendirilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazın mimari proje kat planları aşağıda belirtilmiştir.
| Bina Adı | Otel Binası |
|---|---|
| İnşaat Tarzı | Betonarme |
| İnşaat Nizamı | Bitişik nizam |
| 2 bodrum kat+zemin kat +2 normal | |
| Ana Gayrimenkulün Kat Adedi | kat |
| Bina Toplam İnşaat Alanı | 2.812 m² (Yasal durum) |
| Yaşı | - |
| Dış Cephe | Sıva üzeri boya |
| Elektrik / Su / Kanalizasyon | Şebeke |
| Isıtma Sistemi | Merkezi sistem ve klima sistemi |
| Havalandırma Sistemi | Mevcut |
| Asansör | - |
| Jeneratör | Mevcut |
| Yangın Merdiveni | Mevcut değil |
| Park Yeri | Açık Otopark |
Değer takdirinde taşınmazın aşağıda belirtilen iç mekân inşaat ve teknik özelliklerine ait veriler dikkate alınmıştır.
| Bina Adı | Otel Binası | |||
|---|---|---|---|---|
| Alanı | 2.812,00 m² (Toplam bina alanı) | |||
| Kullanım Amacı | Otel (Yasal ve mevcut durum) | |||
| Zemin | Oda hacimlerinde halıfleks, bodrum katlarda ve diğer alanlarda seramik | |||
| Duvar | Duvar Kağıdı, Boya | |||
| Tavan | Sıva üzeri boya | |||
| Aydınlatma | Dekoratif aydınlatma |
5.4 Varsa Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler
Yapılan incelemeye göre taşınmaza ilişkin; 33 ada 33 no.lu parsel üzerinde yer alan Otel Binasına ilişkin 28.08.2023 tarihli "Onaylı Restorasyon Projesi" ve 29.11.2024 tarihli "Yapı Ruhsatı" görülmüştür. Değerleme konusu taşınmaz mevcut halinde, onaylı mimari projesi ile uyumlu olup ruhsata aykırı bir durum tespit edilmemiştir.
5.5 Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişiklikleri 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21'nci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz üzerinde yer alan binanın ruhsat süresi devam etmektedir.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
• Ekonomideki arz talep dalgalanmaları tüm sektörleri etkilediği gibi gayrimenkul sektörünü de etkilemektedir.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında üç farklı değerleme yaklaşımı bulunmaktadır. Bu yaklaşımlar sırasıyla "Pazar Yaklaşımı", "Maliyet Yaklaşımı" ve "Gelir Yaklaşımı"dır. Her üç yaklaşımın Uluslararası Değerleme Standartları'nda yer alan tanımları aşağıda yer almaktadır.
Pazar yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, değerleme konusu varlıkla fiyat bilgisi mevcut olan aynı veya benzer varlıklar ile karşılaştırmalı olarak belirlenmesini sağlar.
Pazar yaklaşımında atılması gereken ilk adım, aynı veya benzer varlıklar ile ilgili pazarda kısa bir süre önce gerçekleşmiş olan işlemlerin fiyatlarının göz önünde bulundurulmasıdır. Az sayıda işlem olmuşsa, bu bilgilerin geçerliliğini saptamak ve kritik bir şekilde analiz etmek kaydıyla, benzer veya aynı varlıklara ait işlem gören veya teklif verilen fiyatları dikkate almak uygun olabilir. Gerçek işlem koşulları ile değer esası ve değerlemede yapılan tüm varsayımlar arasındaki farklılıkları yansıtabilmek amacıyla, başka işlemlerden sağlanan fiyat bilgileri üzerinde düzeltme yapmak gerekli olabilir. Ayrıca değerlemesi yapılan varlık ile diğer işlemlerdeki varlıklar arasında yasal, ekonomik veya fiziksel özellikler bakımından da farklılıklar olabilir.
Maliyet yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, bir alıcının, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla belirlenmesini sağlar.
Bu yaklaşım, pazardaki bir alıcının gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, değerlemesi yapılan varlığa ödeyeceği fiyatın, eşdeğer bir varlığın ister satın alma ister yapım yoluyla maliyetinden fazla olmayacağı ilkesine dayanmaktadır. Değerlemesi yapılan varlıkların cazibesi, yıpranmış veya demode olmaları nedeniyle, genellikle satın alınabilecek veya yapımı gerçekleştirilebilecek alternatiflerinden daha düşüktür. Bunun geçerli olduğu hallerde, kullanılması gereken değer esasına bağlı olarak, alternatif varlığın maliyeti üzerinde düzeltmeler yapmak gerekebilir.
Gelir yaklaşımı ana başlığı altında değeri belirleyebilmek için farklı yöntemler kullanılmakta olup bunların tümünün ortak özelliği, değerin hak sahibi tarafından fiilen elde edilmiş gerçek veya elde edilebilecek tahmini gelirlere dayanıyor olmasıdır.
Bir yatırım amaçlı gayrimenkul için gelir, kira şeklinde olabilirken, sahibi tarafından kullanılan binada mülk sahibinin eşdeğer bir mekânı kiralamak için katlanacağı maliyete dayanan varsayımsal bir kira (veya tasarruf edilen kira) olabilir. Tanımlanan nakit akışları daha sonra bir kapitalizasyon sürecine tabi tutularak değer belirlemesinde kullanılır. Sabit kalması beklenen gelir akışları, genellikle kapitalizasyon oranı olarak adlandırılan tek bir çarpan kullanılarak kapitalize edilebilir. Bu rakam, paranın zaman maliyeti ile mülkiyet risklerini ve getirilerini yansıtması beklenen, yatırımcı için getiriyi veya "verimi"; mülkü kendi kullanan bir mülk sahibi için ise kuramsal bir getiriyi temsil eder.
Konu değerleme çalışmasında rapor sonuç değeri olarak "Pazar Değeri" takdir edilmiş olup Uluslararası Değerleme Standartları'na göre değer tanımı aşağıdaki gibidir.
Pazar Değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Bu değerleme çalışmasında, değerleme konusu taşınmaz üzerinde yer alan cins tashihli tapuya sahip otel binasının sıklıkla alım satımı yapılan nitelikte bir gayrimenkul olmaması ve yapılan araştırmalar doğrultusunda arsa ve bina maliyeti verilerine ulaşılabiliyor olması dikkate alınarak "Maliyet Yaklaşımı"; taşınmazın kira sözleşmesinin bina kirası olarak yapılmış olması nedeniyle indirgenmiş nakit akışı yöntemi ile değer tespit edilmemiş, direkt kapitalizasyon yöntemine göre "Gelir Yaklaşımı" uygulanmıştır. Değerleme konusu taşınmazın yer aldığı pazarda benzer nitelikteki gayrimenkullere ilişkin alım satım piyasasının oluşmaması nedeniyle "Pazar Yaklaşımı"na göre değerleme yapılması doğru sonuç vermeyeceği için bu yaklaşım kullanılmamıştır.
Mevcut ekonomik koşulların, gayrimenkul piyasasının analizi, mevcut trendler ve dayanak veriler ile bunların gayrimenkulün değerine etkileri her bir yaklaşım kapsamında değerlendirilmiştir. Konu taşınmazın konumlu olduğu bölgedeki sektörlerin güncel durumu, mevcut ekonomik koşullar ve piyasa analizi yapılmış olup bu verilerin taşınmaza olumlu / olumsuz etkileri tespit edilmiştir. Tespit edilen etkiler değer takdirinde göz önünde bulundurulmuş, taşınmazın değerine yansıtılmıştır.
Gayrimenkulün yakın çevresinde yapılan araştırmalar sonucunda konu gayrimenkule emsal teşkil edebilecek aşağıdaki emsal bilgilerine ulaşılmıştır.
| SATIŞ KARŞILAŞTIRMA TABLOSU | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Irtibat Bilgisi | RE/MAX Pro 2 - |
REMAX JOKER 0 (536) 033 23 35 |
SANCAK GAYRİMENKUL 0 (532) 774 19 64 |
Sahibinden 0 (532) 332 14 60 |
ANKA GAYRİMENKUL 0 (534) 703 87 78 |
|||
| Karşılaştırılan Etmenler | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | |||
| Satış Fiyatı (TL) | 75.000.000 | 65.000.000 | 1.295.000.000 | 120.000.000 | 205.000.000 | |||
| Yüz Ölçümü (m²) | 108 | 106 | 2.054 | 248 | 262 | |||
| Birim Fiyatı (TL/m²) | 694.444 | 613.208 | 630.477 | 483.871 | 782.443 | |||
| Satış Durumu | Satılık | Satılık | Satılık | Satılık | Satılık | |||
| Piyasa Düzeltmesi | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| Pazarlık Payı | -30% | -20% | -45% | -25% | -40% | |||
| ma Yönelik meler |
Mülkiyet Durumu | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | ||
| 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||||
| Düzelt m-Satı |
Satış Koşulları | Standart | Standart | Standart | Standart | Standart | ||
| 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||||
| Alı | Ruhsata Sahip Olma Durumu | Hayır | Hayır | Evet | Hayır | Hayır | ||
| 0% | 0% | -10% | 0% | 0% | ||||
| Yapılaşma Hakkı | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | |||
| meler | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| Net/Brüt Arsa Düzeltmesi | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | |||
| maza Yönelik Düzelt | Konum | Kısıtlı Derecede Avantajlı | Benzer | Daha Avantajlı | Avantajlı | Benzer | ||
| -5% | 0% | -15% | -10% | 0% | ||||
| Yüz Ölçümü | Çok Daha Küçük | Çok Daha Küçük | Büyük | Küçük | Küçük | |||
| -45% | -50% | 0% | -45% | -45% | ||||
| Yasal Özellikleri | Standart | Standart | Standart | Standart | Standart | |||
| 0% | 0% | 0% | 0% | 0% | ||||
| Taşın | Fiziksel Özellikleri | Kısıtlı Derecede Avantajlı | Kısıtlı Derecede Avantajlı | Daha Avantajlı | Daha Dezavantajlı | Avantajlı | ||
| -5% | -5% | -15% | 15% | -10% | ||||
| Düzeltilmiş Değer | 218.750 | 220.755 | 218.460 | 217.742 | 211.260 |
• Değerleme konusu taşınmazın konumlu olduğu bölge ve diğer yakın bölgelerde yapılan araştırmalar neticesinde söz konusu taşınmazın konumlu olduğu bölgede emsal araştırmaları sonucu benzer imar lejandına sahip bulunan arsaların imar durumları, yola cephe, yüz ölçümleri, topoğrafik yapıları, kısıtlılık etkenleri gibi durumları dikkate alınarak söz konusu arsanın net birim satış değerinin 210.000.-220.000.-TL/m² aralığında olabileceği tespit edilmiştir.
| KİRA KARŞILAŞTIRMA TABLOSU | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| İrtibat Bilgisi | Esra Taşkapılı 0 (530) 767 74 75 |
Şehriban Altındaş 0 (532) 244 55 94 |
Aynur Demiroğlu 0 (543) 818 85 34 |
|||||
| Karşılaştırılan Etmenler | 1 | 2 | 3 | |||||
| Kira Fiyatı (TL/ay) | 850.000 | 380.000 | 480.000 | |||||
| Alanı (m²) | 1.650 | 844 | 810 | |||||
| Birim Fiyatı (TL/m²/ay) | 515 | 450 | 593 | |||||
| Kiralama Durumu | Teklif almış / Yakın zaman önce | Kiralık | Kiralık | |||||
| Piyasa Düzeltmesi | 0% | 0% | 0% | |||||
| ma Yönelik | Pazarlık Payı | -2% | -5% | -8% | ||||
| meler | Mülkiyet Durumu | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | ||||
| 0% | 0% | 0% | ||||||
| Düzelt m-Satı |
Kiralama Koşulları | Standart | Standart | Standart | ||||
| 0% | 0% | 0% | ||||||
| Alı | Yenileme Masrafları | Benzer Nitelikte | Benzer Nitelikte | Benzer Nitelikte | ||||
| 0% | 0% | 0% | ||||||
| Konum | Kısıtlı Derecede Dezavantajlı | Daha Dezavantajlı | Dezavantajlı | |||||
| 5% | 15% | 10% | ||||||
| maza Yönelik | Kullanım Alanı | Küçük | Daha Küçük | Daha Küçük | ||||
| meler | -10% | -15% | -15% | |||||
| Bina Yaşı | 50 | 80 | 15 | |||||
| Düzelt | 11% | 32% | -13% | |||||
| Bulunduğu Kat/Manzara | Benzer | Avantajlı | Kısıtlı Derecede Dezavantajlı | |||||
| Taşın | 0% | -10% | 5% | |||||
| Konfor Koşulları | Avantajlı | Avantajlı | Benzer | |||||
| -10% | -10% | 0% | ||||||
| Düzeltilmiş Değer | 486 | 480 | 473 |
• Değerleme konusu taşınmazın konumlu olduğu cadde ve yakın çevresinde yapılan araştırmalar sonucunda taşınmazla benzer niteliğe sahip ticari binaların birim kira değerlerinin konum, görünürlük ve reklam kabiliyeti, bina yaşı, kat sayısı, iç mekân kalitesi gibi etkenlere göre değişiklik gösterdiği, buna istinaden konu taşınmazın birim kira değerinin 470-490.-TL aralığında olabileceği tespit edilmiştir.
| Kiralık Bina - 1 |
Satılık Arsa - 2 |
|||
|---|---|---|---|---|
| Satılık Arsa - | 5 | |||
| Satılık Arsa - 3 |
Satılık Arsa - 4 |
|||
| Kiralık Bina - 2 |
Değerleme Konusu Taşınmazın Yaklaşık Konumu Kiralık Bina - 3 |
|||
| Satılık Arsa - | 1 |
Değerleme konusu taşınmaza değer takdir edilirken; taşınmazın yasal ve teknik özellikleri, benzer nitelikteki taşınmazlara ilişkin bilgiler, konumu, ulaşımı, çevre özellikleri, altyapısı, gerçekleştirilen SWOT analizi ve ülkenin ekonomik durumu göz önünde bulundurulmuştur.
Pazar yaklaşımında, araştırmalar sonucu ulaşılan emsallerin, taşınmaza göre olumlu olumsuz özellikleri değerlendirilmiş, bölgede yapılan tüm araştırmalar ve tecrübelerimize dayanarak; taşınmaz için değer takdiri aşağıdaki gibi yapılmıştır.
| PAZAR YAKLAŞIMINA GÖRE TAŞINMAZIN DEĞERİ | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ada/Parsel | Yüz Ölçümü (m²) |
Birim Değer (TL/m²) | Arsa Değeri (TL) |
|||
| 33 ada 33 no.lu parsel | 1.248,67 | 215.000 | 268.465.000 | |||
| TAŞINMAZIN DEĞER (TL) | 268.465.000 | |||||
| TAŞINMAZIN YAKLAŞIK DEĞERİ (TL) | 268.465.000 |
Bu analizde gayrimenkulün bina maliyet değeri maliyet yaklaşımı ile binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzemeler, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen binaların inşaat maliyetleri ve geçmiş tecrübelerimize dayanarak hesaplanan maliyetler göz önünde bulundurularak değerlendirilmiştir. Binalardaki yıpranma payı, değerleme uzmanının tecrübelerine dayalı olarak binanın gözle görülür fiziki durumu dikkate alınarak takdir edilmiştir.
Değerleme konusu gayrimenkulün üzerinde yer alabilecek yapıların maliyetinin tespitinde benzer fonksiyona sahip yapıların maliyetinden faydalanılmıştır.
| No | Bilgi Kaynağı | Konum | Niteliği | İnşa Yılı | İnşaat Alanı | Birim Maliyet |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Yüklenici Firma | İzmir | 5 Yıldızlı Otel | 2022 | 15.000 m² | 20.000 TL/m² |
| 2 | Yüklenici Firma | Muğla | 5 Yıldızlı Otel | 2022 | 12.500 m² | 22.500 TL/m² |
| 3 | Kültür ve Turizm Bakanlığı |
- | 4 Yıldızlı Otel | 2024 | - | 483.155 TL/yatak |
| ARSA DEĞERİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Ada/Parsel | Yüz Ölçümü (m²) |
Birim Değer (TL/m²) | Arsa Değeri (TL) |
||
| 33 ada 33 no.lu parsel | 1.248,67 | 215.000 | 268.465.000 | ||
| TAŞINMAZIN YAKLAŞIK DEĞERİ (TL) | 268.465.000 | ||||
| BİNA DEĞERİ | |||||
| Binalar | Bina Alanı (m²) |
Birim Maliyet (TL/m²) | Tamamlanma Oranı (%) |
Bina Değeri (TL) |
|
| Otel Binası | 2.812 | 30.000** | 98%* | 82.672.800 | |
| TAŞINMAZ YAKLAŞIK DEĞERİ (TL) | 82.675.000 |
* Yapı kullanma izin belgesi harcı ve diğer kapanış harçları düşünülerek %98 tamamlanma oranı takdir edilmiştir. ** Söz konusu maliyet otel maliyeti olmayıp çıplak binaya ilişkin maliyet rakamıdır.
| MALİYET YAKLAŞIMINA GÖRE TAŞINMAZIN DEĞERİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Arsa Değeri | 268.465.000 TL | ||||
| Bina Değeri | 82.672.800 TL | ||||
| TAŞINMAZIN TOPLAM DEĞERİ | 351.137.800 TL | ||||
| TAŞINMAZIN TOPLAM YAKLAŞIK DEĞERİ | 351.140.000 TL |
| TAMAMLANMASI DURUMUNDAKİ BİNA DEĞERİ | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Binalar | Bina Alanı (m²) |
Birim Maliyet (TL/m²) | Bina Değeri (TL) |
|||
| Otel Binası | 2.812 | 30.000 | 84.360.000 | |||
| TOPLAM DEĞER (TL) | 84.360.000 | |||||
| TOPLAM YAKLAŞIK DEĞERİ (TL) | 84.360.000 |
| MALİYET YAKLAŞIMINA GÖRE TAŞINMAZIN TAMAMLANMASI DURUMDAKİ DEĞERİ | ||||
|---|---|---|---|---|
| Arsa Değeri | 268.465.000 TL | |||
| Bina Değeri | 84.360.000 TL | |||
| TAŞINMAZIN TOPLAM DEĞERİ | 352.825.000 TL | |||
| TAŞINMAZIN TOPLAM YAKLAŞIK DEĞERİ | 352.825.000 TL |
Değerleme konusu taşınmazın kiralama emsal araştırması verileri ile bir gelir indirgeme yaklaşımı yöntemi olan Direkt Kapitalizasyon Yöntemi kullanılarak değer tespiti yapılmıştır.
Direkt ya da doğrudan kapitalizasyon denilen ve mülkün bir yıllık stabilize getirisini baz alan yaklaşım, yeni bir yatırımcı açısından gelir üreten mülkün pazar değerini analiz etmektedir. Bir kapitalizasyon oranı elde edebilmek için karşılaştırılabilir mülklerin satış fiyatlarıyla gelirleri arasındaki ilişki incelenir. Daha sonra konu mülkün sahip olunduktan sonraki ilk yılda elde edilen yıllık faaliyet gelirine bu oran uygulanır. Elde edilen değer, benzer mülklerde aynı düzeyde getiri elde edileceği varsayımıyla, belirtilen gelir düzeyiyle garanti edilen pazar değeridir. Bu analizde "Taşınmaz Değeri = Taşınmazın Yıllık Net Geliri / Kapitalizasyon Oranı" formülünden yararlanılır.
Söz konusu gayrimenkulün bulunduğu bölgedeki emsal araştırmasına göre kira değerlerinin; 470-490 TL/m²/ay olacağı kanaatine varılmıştır. Emsallerdeki satış ve kira rakamlarından yola çıkarak, kapitalizasyon oranı %4,50 olarak kabul edilmiştir.
Gayrimenkulden elde edilebileceği öngörülen aylık kira geliri ve direkt kapitalizasyon yöntemine göre değeri aşağıdaki gibi takdir edilmiştir.
| DİREKT KAPİTALİZASYON YÖNTEMİNE GÖRE TAŞINMAZIN DEĞERİ* | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Bina Adı | Bina Alanı | Birim Değeri | Kira Değeri | Kap. Oranı | Taşınmazın Yaklaşık Değeri | |
| Ada/Parsel No | (m²) | (TL/m²/ay) | (TL/ay) | (%) | (TL) | |
| 33/33 | Otel Binası | 2.812,00 | 480 | 1.349.760 | 4,50% | 359.935.000 |
| TAŞINMAZIN YAKLAŞIK DEĞERİ 359.935.000 |
| PAZAR YAKLAŞIMINA GÖRE TAŞINMAZIN KİRA DEĞERİ | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ada/Parsel No | Bina Adı | Brüt Alan (m²) |
Birim Değer (TL/ay) | Taşınmazın Aylık Kira Değeri (TL) | ||
| 33/33 | Otel Binası | 2.812,00 | 480,00 | 1.349.760 | ||
| TAŞINMAZIN YAKLAŞIK DEĞERİ | 1.350.000 |
Bir mülkün fiziki olarak uygun olan, yasalarca izin verilen, finansal olarak gerçekleştirilebilir ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek getiriyi sağlayan kullanımı, en verimli ve en iyi kullanımıdır.
Yapılan pazar araştırmaları ve değerlendirmeler doğrultusunda, değerleme konusu taşınmazın en verimli ve en iyi kullanımı uygulama imar planındaki lejandı ve mevcut kullanımı ile uyumlu olarak "Ticaret Alanı" amaçlı kullanımıdır.
24.12.2007 tarihli ve 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu kararı ile yürürlüğe konulan "Mal ve Hizmetlere Uygulanacak KDV Oranlarının Tespitine İlişkin Karar" ve bu karara ilişkin yayımlanan karar ve tebliğler uyarınca güncel KDV oranları aşağıdaki tabloda yer almaktadır.
Bu doğrultuda değerleme konusu taşınmaz için %20 KDV uygulaması yapılmıştır.
| KDV ORANLARI | ||||
|---|---|---|---|---|
| İş Yeri Teslimlerinde | ||||
| Arsa/Arazi Teslimlerinde | ||||
| 01.04.2022 TARİHİNDEN SONRA RUHSAT ALINMASI DURUMUNDA KDV ORANI | ||||
| Net Alanı 150 m2 ve Üzeri Konutlarda |
||||
| Net Alanın 150 m²'den Fazla Olan Kısmı İçin | ||||
| Net Alanın 150 m²'ye Kadar Olan Kısmı İçin * | ||||
| Net Alanı 150 m2 'ye Kadar Konutlarda * |
10% | |||
| 01.04.2022 TARİHİNDEN ÖNCE RUHSAT ALINMASI DURUMUNDA KDV ORANI | ||||
| Net Alanı 150 m2 ve Üzeri Konutlarda |
20% | |||
| Net Alanı 150 m2 'ye Kadar Konutlarda /* |
||||
| 01.01.2013 Tarihine Kadar Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda | ||||
| 01.01.2013-31.12.2016 Tarihlerinde Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda | 499 TL' ye kadar ise | 1% | ||
| Yapı Ruhsatının Alındığı Tarihte | 500 - 999 TL ise | 10% | ||
| Emlak Vergisi Yönünden Arsa Birim m2 Rayiç Değeri | 1.000 TL ve üzeri | 20% | ||
| 01.01.2017 Tarihi İtibarıyla Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda | 1.000 TL'ye kadar ise | 1% | ||
| Yapı Ruhsatının Alındığı Tarihte | 1.000-2.000 TL ise | 10% | ||
| Emlak Vergisi Yönünden Arsa Birim m2 Rayiç Değeri | 2.000 TL üzeri | 20% |
* 16.05.2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerdeki konutlarda KDV oranı %1'dir.
** Büyükşehir Belediyesi kapsamındaki illerde yer alan lüks veya birinci sınıf inşaatlarda geçerlidir. Diğer illerde ve 2. ve 3. sınıf basit inşaatlarda, konutun net alanı 150 m2 'nin altında ise KDV oranı %1' dir.
*** Kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi yapılan konut inşaatı projelerinde, yapı ruhsatı tarihi yerine ihale tarihi dikkate alınmalıdır.
GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜ AÇISINDAN DEĞERLENDİRME
8.1 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş
• Değerleme Konusu Gayrimenkulün Tapu Kayıtlarında Devrine İlişkin Bir Sınırlandırma Olup Olmaması Durumuna Göre Değerlendirme
Değerleme konusu taşınmazın tapu kayıtlarında, devredilebilmelerine ilişkin bir sınırlama bulunmamaktadır.
• Gayrimenkulün veya Projenin, İmar Bilgileri, Alınması Gereken İzinler ile Mimari Proje ve İnşaata Başlanması için Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmaması Doğrultusunda Değerlendirme
Değerleme konusu taşınmazın konumlu olduğu parseller, 04.10.2012 onay tarihli, 1/1.000 ölçekli "Fatih İlçesi Kentsel, Tarihi, Kentsel Arkeolojik, 1. Derece Arkeolojik Sit Alanı Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı" kapsamında "2. Derece Ticaret Alanı- T2" lejandında kalmakta olup son üç yıllık dönemde herhangi bir hukuki değişiklik meydana gelmemiştir.
Yapılan incelemeye göre taşınmaza ilişkin; değerleme konusu taşınmaz üzerinde yer alan otel binası için ilgili belediye arşiv dosyası incelemesinde 28.08.2023 tarihli onaylı restorasyon projesi görülmüş ve müşteri tarafından iletilen 29.11.2024 tarihli yapı ruhsatı incelenmiş olup ilgili projeye ait yapı ruhsatının süresi devam etmektedir. Taşınmaz, alacağı yapı kullanma izin belgesi ve cins tashihi ile yasal süreçlerini tamamlayacaktır.
• Gayrimenkullerin Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş ile Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olmadığı Hakkında Görüş
Söz konusu gayrimenkul üzerinde yer alan tapudaki vasfı "Bahçeli Ziraat Bankası Binası" olan taşınmaza ait süresi devam etmekte olan 29.11.2024 tarihli yapı ruhsatı bulunmakta olup İmar Kaunu'nun ilgili maddesi aşağıdaki gibidir. Taşınmaz yapı kullanma izin belgesini alıp cins tashihini tamamlayarak tapudaki fiili niteliği, fiili kullanım şekli ve portföye dahil edilme niteliklerini birbiri ile uyumlu hale gelebileceği öngörülmektedir.
"Ruhsat müddeti: Madde 29 – Yapıya başlama müddeti ruhsat tarihinden itibaren iki yıldır. Bu müddet zarfında yapıya başlanmadığı veya yapıya başlanıp da her ne sebeple olursa olsun, başlama müddetiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmediği takdirde verilen ruhsat hükümsüz sayılır. Bu durumda yeniden ruhsat alınması mecburidir. Başlanmış inşaatlarda müktesep haklar saklıdır. Ruhsat yenilenmesi ve plan tadili sırasında ayrıca harç alınmaz. Ancak inşaat sahasında artış, bağımsız bölümlerin brüt alanında veya niteliğinde değişme olması halinde yeniden hesaplanacak harçtan evvelce ödenen harç tutarı, tenzil edilir. Yeni durumda hesaplanan harç tutarında azalma olması halinde iade yapılmaz. Diğer kanunlardaki muafiyet hükümleri saklıdır."
Bu açıklamalar doğrultusunda, değerleme konusu taşınmazın ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerince gayrimenkul üzerinde yer alan otel binasının yatırım ortaklığı portföyüne "Proje" olarak alınmasında herhangi bir engelin bulunmadığı düşünülmektedir.
ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ ve SONUÇ
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
9.2 Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri
Asgari husus ve bilgilerden raporda yer verilmeyen madde bulunmamaktadır.
9.3 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilemediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Yapılan incelemeye göre taşınmaza ilişkin; değerleme konusu taşınmaz üzerinde yer alan otel binası için ilgili belediye arşiv dosyası incelemesinde 28.08.2023 tarihli onaylı restorasyon projesi görülmüş ve müşteri tarafından iletilen 29.11.2024 tarihli yapı ruhsatı incelenmiş olup ilgili projeye ait yapı ruhsatının süresi devam etmektedir. Taşınmazın inşaatının tamamlanması sonrasında yapı kullanma izin belgesi alınması ve cins tashihi yapılarak yasal süreçlerinin tamamlanması beklenmektedir.
9.4 Varsa Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler ile İlgili Görüş
Değerleme konusu taşınmaz üzerinde takyidat kaydı bulunmakta olup değerine ilişkin bir sınırlama bulunmamaktadır.
9.5 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz üzerinde takyidat kaydı bulunmakta olup devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama bulunmamaktadır.
9.6 Değerleme Konusu Arsa veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz üzerinde yer alan yapı "Bahçeli Ziraat Bankası Binası" niteliğindedir.
9.7 Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz üst hakkı veya devremülk hakkı değildir.
9.8 Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerin Açıklaması
Söz konusu değerleme çalışmasında pazar yaklaşımı, maliyet yaklaşımı ve gelir yaklaşımı yöntemi olan direkt kapitalizasyon yöntemi, kullanılarak değer tespiti yapılmıştır.
| Yaklaşım | TL | USD |
|---|---|---|
| Maliyet Yaklaşımı | 351.140.000 | 9.956.701 |
| Gelir Yaklaşımı | 359.935.000 | 10.206.087 |
Pazar yaklaşımında değerlemesi yapılan mülk, pazarda gerçekleştirilen benzer mülklerin kiralama işlemleriyle karşılaştırılmıştır. Pazarda yapılan incelemelerde konu taşınmazla benzer nitelikte emsallere ulaşılmıştır.
Maliyet yaklaşımında bina maliyet değeri, binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzemeler, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen binaların inşaat maliyetleri ve geçmiş tecrübelerimize dayanarak hesaplanan maliyetler göz önünde bulundurularak değerlendirilmiştir.
Gelir yaklaşımında ise değerlemeye konu parsellerin mevcut yapılaşma koşulları doğrultusunda üzerinde geliştirilebilecek projenin alansal kullanım ve fonksiyon bilgilerinden yararlanılarak proje geliştirilmiştir ve arsa değerine ulaşılmıştır.
Bu doğrultuda rapor sonuç değeri olarak, maliyet yaklaşımıyla hesaplanan toplam pazar değeri takdir edilmiştir.
| TAŞINMAZIN PAZAR DEĞERİ | ||||
|---|---|---|---|---|
| Değer Tarihi | 27.12.2024 | |||
| Kur Bilgisi (26.12.2024) | 1 USD Alış: 35,2033 TL | 1 USD Satış: 35,2667 TL | ||
| Pazar Değeri (KDV Hariç) | 351.140.000.-TL | Üçyüzellibirmilyonyüzkırkbin. -TL | ||
| 9.956.701.-USD | Dokuzmilyondokuzyüzellialtıbinyediyüzbir. -USD | |||
| Pazar Değeri (KDV Dahil) | 421.368.000.-TL | Dörtyüzyirmibirmilyonüçyüzaltmışsekizbin. -TL | ||
| Tamamlanması | ||||
| Durumundaki Değeri (KDV | 352.825.000.-TL | Üçyüzelliikimilyonsekizyüzyirmibeşbin. -TL | ||
| Hariç) | ||||
| Tamamlanması | ||||
| Durumundaki Değeri (KDV | 423.390.000.-TL | Dörtyüzyirmiüçmilyonüçyüzdoksanbin. -TL | ||
| Dahil) | ||||
| Aylık Pazar Kirası (KDV Hariç) | 1.350.000.-TL | Birmilyonüçyüzellibin. -TL | ||
| 38.280.-USD | Otuzsekizbinikiyüzseksen. -USD | |||
| Aylık Pazar Kirası (KDV Dahil) | 1.620.000.-TL | Birmilyonaltıyüzyirmibin. -TL |
Değerlemeye Yardım Eden Ali Baver GÜLER
Doğuşcan IĞDIR, MRICS Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 404244
Ozan KOLCUOĞLU, MRICS Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 402293
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.