Investor Presentation • Dec 27, 2024
Investor Presentation
Open in ViewerOpens in native device viewer
| Talep Sahibi | Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
|||
|---|---|---|---|---|
| Raporu Düzenleyen | Form Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. | |||
| Rapor Tarihi | 25.12.2024 | |||
| Rapor Numarası | 2024.ZGYO.6 | |||
| Raporun Konusu | İstanbul, Bayrampaşa, Yenidoğan Mahallesi 473 Ada 58 Parselde Olan "Arsa" Nitelikli Taşınmaz |
|||
| Değerleme Konusu ve Kapsamı |
İstanbul, Bayrampaşa, Yenidoğan Mahallesi 473 Ada 58 Parselde Olan "Arsa" Nitelikli Taşınmazın Piyasa Satış Değer Tespiti Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği Madde-34/1 g fıkrasında yer alan "Portföyde yer alan ve ortaklığın hesap döneminin son üç ayı içerisinde herhangi bir nedenle rayiç değeri tespit edilmemiş olan varlıkların yılsonu değerlerinin tespitine istinaden yapılmıştır. |
|||
| İş bu rapor, Yetmişbir |
(71) sayfadan oluşmaktadır ve ekleriyle bir bütündür. | |||
| Bu rapor, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar" çerçevesinde Tebliğin 1 inci maddesi ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır. |
||||
Iī
| Icindekiler | YÖNETİCİ ÖZETİ | |
|---|---|---|
| 1. RAPOR BİLGİLERİ ……………………………………………………………………………………………… | ||
| 1.1 | Rapor Tarihi | |
| 1.2 | Rapor Numarası | |
| 1.3 | Raporun Türü / Başlık | |
| 1.4 | Raporu Hazırlayan Değerleme Uzmanı ve Denetmen Adı ve Soyadı | |
| 1.5 | Sorumlu Değerleme Uzmanı Adı ve Soyadı | |
| 1.6 | Değerleme Tarihi | |
| 1.7 | Dayanak Sözleşmesi Tarihi / Numarası | |
| 1.8 | Değerleme Raporunun Amacı | |
| 1.9 | Raporun SPK düzenlemeleri kapsamında hazırlanıp hazırlanmadığına ilişkin açıklama | |
| 1.10 | Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler |
|
| 2. DEĞERLEME KURULUŞU-MÜŞTERİ BİLGİLERİ, DEĞERLEMENİN TANIM VE KAPSAMI | ||
| 2.1. Değerleme Kuruluşunun Unvanı, Adresi ve Şirket Bilgileri | ||
| 2.2. Müşteri Ünvanı, Adresi ve Bilgileri | ||
| 2.3. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve (Varsa) Getirilen Sınırlamalar | ||
| 2.4. İşin Kapsamı | ||
| 3. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER | ||
| 3.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevresel Özellikleri | ||
| 3.1.1. Gayrimenkulün Çevresel Özellikleri: | ||
| 3.1.2. Ulaşım Bağlantıları: | ||
| 3.1.3. Tanımı: | ||
| 3.2. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri | ||
| 3.3. Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb. Dokümanlar | ||
| 3.4. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri ile Mevcut Durumun Uygunluğu | ||
| 3.5. Gayrimenkulün Son Üç Yılındaki Mülkiyet ve Diğer Hukuki Değişiklikler (İmar Durumu, Kamulaştırma İşlemleri, vb.) |
||
| 3.6. Gayrimenkulün Tapu Tetkiki | ||
| 3.7. Gayrimenkulün İmar Durumu | ||
| 3.7.1 Gayrimenkul ile ilgili herhangi bir yıkım kararı, cezai tutanak, durdurma kararı olup olmadığına ilişkin sorgulama |
||
| 3.7.2 Gayrimenkulün Kadastral Durumunda son 3 yıl içerisinde herhangi bir değişiklik olup olmadığı hakkında görüş: 20 | ||
| 3.8. Değerlemesi yapılan projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp alınmadığı, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı |
| hakkında bilgi ve projenin gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkında görüş20 |
|
|---|---|
| 3.9. Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi v.b) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi,20 |
ilgili |
| 3.10. Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama20 |
|
| 3.11. Gayrimenkule ilişkin yapılmış bir sözleşme olup olmadığına ilişkin açıklama20 | |
| 4. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER 22 | |
| 4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler22 | |
| 4.2. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler22 | |
| 4.3. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler25 | |
| 4.4. Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri25 | |
| 4.6. Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler26 | |
| 4.7. Taşınmazların Değerine Etken Faktörler26 | |
| 4.8. Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri26 | |
| 4.9. Değerlemede ve Proje Geliştirmede Kullanılan Yöntemler27 | |
| 4.9.1 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı 27 |
|
| 4.9.2 Gelir İndirgeme Yaklaşımı 27 |
|
| 4.9.3 Maliyet Yaklaşımı 27 |
|
| 4.10. Değerleme Çalışmasında Kullanılan Yöntemler ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri27 | |
| 4.11.Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değeri 27 |
|
| 4.12. Nakit / Gelir Akımları Analizi 27 |
|
| 4.13. Maliyet Oluşumları Analizi 27 |
|
| 4.14. Değerlemede Esas Alınan Satış Örnekleri ve Bunların Seçilme Nedenleri28 | |
| 4.15. Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler33 | |
| 4.16. Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi33 | |
| 4.17. Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi, Kullanılan Veriler, Varsayımlar ve Sonuçlar33 |
|
| 4.19. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi 33 |
|
| 4.20 Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde emsal pay oranları33 | |
| 5. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 35 | |
| 5.1. Değerleme Metotlarının ve Analizlerinin Uyumlaştırılması, Nedenleri 35 |
|
| 5.2. Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Gerekçeleri35 | |
| 5.3. Gayrimenkulün Yasal Gereklilikleri, İzin ve Belgelerinin Durumu İle İlgili Genel Görüş35 | |
| 5.4. Gayrimenkulün, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup-Olmadığı İle İlgili Görüş35 |
| 6. SONUÇ 37 |
|---|
| 6.1. Sorumlu Değerleme Uzmanın Sonuç Cümlesi37 |
| 6.2. Peşin Satış Fiyatı Esas Alınarak, Türk Lirası Üzerinden Nihai Değer Takdirinin Yapılması37 |
| 6.3. Değerlemenin Katma Değer Vergisi Hariç Yapılması ve İlgili Katma Değer Vergisi Tutarının da Eklenerek Toplam Değere Ulaşılması,39 |
| 6.4. Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde, projenin değerleme tarihi itibariyle bitirilmiş olması varsayımı ile Türk Lirası üzerinden ve ayrıca değerleme tarihi itibariyle tamamlanmış kısmının arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden değerinin takdir edilmesi 39 |
| 7. EKLER Hata! Yer işareti tanımlanmamış. |
| YÖNETİCİ ÖZETİ | |
|---|---|
| Talep Sahibi | Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. |
| Rapor No ve Tarihi | 2024.ZGYO.6 / 25.12.2024 |
| Değerleme Konusu ve Kapsamı |
Bu rapor, müşteri talebi üzerine belirtilen kayıtta bulunan gayrimenkulün değerleme tarihindeki piyasa koşulları ve ekonomik göstergeler doğrultusunda güncel piyasa değerinin tespiti ve bu parsel üzerinde geliştirilen projenin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik olarak, SPK mevzuatı kapsamında kullanılmak üzere, ilgili tebliğde belirtilen esaslar çerçevesinde hazırlanmıştır. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği Madde-34/1 g fıkrasında yer alan "Portföyde yer alan ve ortaklığın hesap döneminin son üç ayı içerisinde herhangi bir |
| nedenle rayiç değeri tespit edilmemiş olan varlıkların yılsonu değerlerinin tespitine istinaden yapılmıştır. |
|
| Taşınmazların Açık Adresi | Yenidoğan Mahallesi, Numunebağı Caddesi, No:25, Bayrampaşa / İSTANBUL |
| Tapu Kayıt Bilgisi | İstanbul İli, Bayrampaşa İlçesi, Yenidoğan Mahallesi, 473 Ada, 58 Parsel |
| Fiili Kullanımı (Mevcut Durumu) |
İnşaat Halinde |
| İmar Durumu | Taşınmaz Bayrampaşa Belediyesi sınırları içerisinde yer almaktadır. Taşınmazın konumlu olduğu parsel 21.11.2005 Tasdik Tarihli 1/1000 Ölçekli Bayrampaşa Revizyon Uygulama İmar Planı kapsamında Bitişik Nizam, 6 Kat, Ticaret Alanı kapsamında kalmaktadır. |
| Kısıtlılık Hali | Taşınmazların tapu kaydında kısıtlılık oluşturabilecek herhangi bir kayıt bulunmamaktadır. |
| Taşınmazların Mevcut Durumuyla KDV Hariç Toplam Değeri |
TOPLAM: 142.803.000,00 ₺ ( Yüzkırkikimilyonsekizyüzüçbin Türk Lirası) |
| Taşınmazların Mevcut | TOPLAM: 142.803.000,00 ₺ |
| Durumuyla KDV Hariç Toplam Değeri |
( Yüzkırkikimilyonsekizyüzüçbin Türk Lirası) |
| Taşınmazların Mevcut Durumuyla KDV Dahil |
TOPLAM: 171.363.600,00 ₺ |
| Toplam Değeri | ( Yüzyetmişbirmilyonüçyüzaltmışüçbinaltıyüz Türk Lirası) |
| Taşınmazların Mevcut Durumuyla KDV Dahil |
TOPLAM: 171.363.600,00 ₺ |
| Toplam Değeri | ( Yüzyetmişbirmilyonüçyüzaltmışüçbinaltıyüz Türk Lirası) |
| Taşınmazların Tamamlanması |
TOPLAM: 254.000.000,00 ₺ |
| Durumunda Yasal |
|
| Durumuyla KDV Hariç Toplam Değeri |
( İkiyüzellidörtmilyon Türk Lirası) |
| Açıklama | Taşınmaz, 473 Ada, 58 parsel mahallen ruhsat ve projesine uygun şekilde inşaat süreci devam eden ana taşınmazdır. Değerleme sürecini olumsuz etkileyecek bir durum oluşmamıştır. |
| Raporu Hazırlayanlar | Mustafa ÇELİK - SPK Lisans No: 903699 |
| Denetmen | Gökhan DOĞAN - SPK Lisans No: 408240 |
| Sorumlu Değerleme Uzmanı | Çetin BEGİÇ- SPK Lisans No: 400479 |
GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE
DANIŞMANLIK A.Ş.
1.4 Raporu Hazırlayan Değerleme Uzmanı ve Denetmen Adı ve Soyadı Mustafa ÇELİK (SPK Lisans No: 903999)
Gökhan DOĞAN (SPK Lisans No: 408240)
1.5 Sorumlu Değerleme Uzmanı Adı ve Soyadı Çetin BEGİÇ (Spk Lisans No: 400479)
Değerleme raporu hazırlanmak üzere şirketimiz tarafından yerinde, ilgili kurum ve kuruluşlarda 01.12.2024 ile 25.12.2024 tarihleri arasında incelemeler yapılmıştır.
08.10.2024 / 2024.ZGYO.6
Bu rapor, Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi'nin talebi üzerine; İstanbul İli, Bayrampaşa İlçesi, Yenidoğan Mahallesi, 473 ada 58 parselde olan "Arsa" vasıflı taşınmazın mevcut piyasa satış değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik olarak hazırlanan Gayrimenkul Değerleme Raporu'dur.
Değerlemenin amacı, taraflar arasında imzalanan sözleşmede de belirtildiği üzere, bilgileri verilen taşınmazların portföyde değerlendirilmek üzere piyasa değerlerinin tespitini içeren değerleme raporunun hazırlanmasıdır.
Değerleme raporu; Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi için hazırlanmaktadır. Değerleme raporu, 31.08.2019 tarih ve 30874 sayı ile Resmi Gazetede yayınlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)' in 1. maddesi 2. fıkrası doğrultusunda sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti kapsamında hazırlanmıştır.
Değerleme konusu taşınmaz özelinde şirketimiz tarafından daha önceki tarihlerde rapor düzenlenmemiştir.
Şirketimiz, 01.12.2006 tarih ve 6695 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayımlanan şirket ana sözleşmesine göre; taşınmazlar ve buna bağlı her tür taşınır malların yerinde incelemelerini gerçekleştirmek, bunlara bağlı ekspertiz raporlarını düzenlemek ve her türlü değerleme konusunda tüm özel ve kamu kuruluşlarına danışmanlık hizmeti vermek amacı ile 300.000,00 ₺ sermaye ile kurulmuştur. Şirketimiz güncel sermayesi 21.000.000 ₺'dir
Şirketimiz, T.C. Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 27.07.2007 tarih ve B.02.1.SPK.0.15.534 sayılı yazısı ile SPK mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
Şirketimiz, Yelken Plaza Balgat Mahallesi Mevlana Bulvarı No: 139 A - Blok 6. Kat Daire: 25 Çankaya / ANKARA adresinde faaliyetlerine devam etmektedir.
Şirket Unvanı : Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi
Şirket Adresi : Finanskent Mahallesi Finans Caddesi, B Blok, No: 44/B Ümraniye / İSTANBUL
Şirket Amacı : Ülkemiz gayrimenkul sektörünün gelişimine ivme kazandıracak ve Türkiye için katma değer oluşturacak projeler ile sektöründe öncü şirketler arasında yer almak, yüksek yatırım değeri sunan özgün projeler geliştirerek istikrarlı bilanço büyümesi gerçekleştirmek, kurumsal değerleri ve yönetim anlayışıyla sektöründe örnek bir kurum olmak ve hissedarlarına en yüksek getiriyi kazandıracak değer artıran projeleri hayata geçirmektir.
| Sermayesi | : 4.693.620.000,-₺ |
|---|---|
| Halka Açıklık | : % 18,94 |
| Telefon | : 0216 369 77 72-73 |
| E-Posta | : [email protected] |
Değerleme çalışması Sermaye piyasası değerleme standartlarına uygun olarak yapılmış, standartlar haricinde herhangi bir müşteri talebi olmamıştır.
* Değerlemesi talep edilen taşınmaz, inşaat halinde olup projesine uygun şekilde yapımı devam etmektedir.
İstanbul İli, Bayrampaşa İlçesi, Yenidoğan Mahallesi 473 Ada 58 Parsel üzerinde konumlu "Arsa" Vasıflı Gayrimenkulün Günümüz Ekonomik Koşullarında Pazar Değerinin Belirlenmesi
$3.1.$ Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevresel Özellikleri
Değerlemesi yapılan projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp alınmadığı, projesinin hazır ve 3.8 onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı hakkında bilgi ve projenin gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkında görüş.
Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca 3.9. denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi v.b) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi,
Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu 3.10. değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama
Gayrimenkule ilişkin yapılmış bir sözleşme olup olmadığına ilişkin açıklama $3.11.$
İstanbul, Yaklaşık 20 milyonluk nüfusuyla dünyada Bombay ve Mexico'dan sonra 3. en kalabalık şehirdir. 133 milyar dolarlık yıllık üretimiyle Dünyada 8. sırada yer alır. Türkiye'nin kültür ve finans merkezidir. İstanbul, 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır. Marmara kıyısı ve İstanbul Boğazı (Boğaziçi) boyunca, Haliç'i de çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur. İstanbul'un Avrupa'daki bölümüne Rumeli yakası, Asya'daki bölümüne ise Anadolu yakası denir. Dünyada iki kıta üzerinde kurulu tek metropoldür.
İstanbul nüfusu Tuik 2023 verilerine göre ise bir önceki yıla göre 252 bin 27 kişi azalarak 15 milyon 655 bin 924 kişi oldu. Türkiye nüfusunun %18,34'ünün ikamet ettiği İstanbul'u, 5 milyon 803 bin 482 kişi ile Ankara, 4 milyon 479 bin 525 kişi ile İzmir, 3 milyon 214 bin 571 kişi ile Bursa ve 2 milyon 696 bin 249 kişi ile Antalya izledi.
Yeni kurulan ilçelerle beraber 39 ilçe ve büyükşehir belediyesi ile toplam 40 belediyeden oluşmaktadır. Bahçelievler Adalar, Arnavutköy, Ataşehir, Avcılar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Başakşehir, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beykoz, Beylikdüzü, Beyoğlu, Büyükçekmece, Çatalca, Çekmeköy, Eminönü, Esenler, Bahçelievler, Eyüp, Bayrampaşa, Gaziosmanpaşa, Güngören, Kadıköy, Kağıthane, Kartal, Küçükçekmece, Maltepe, Pendik, Sancaktepe, Sarıyer, Sultanbeyli, Sultangazi, Silivri, Şile, Şişli, Ümraniye, Üsküdar, Tuzla, Zeytinburnu ilçelerine sahiptir.
Dünyanın en eski şehirlerinden olan İstanbul, 330 - 395 yılları arasında Roma İmparatorluğu, 395 - 1204 ile 1261 - 1453 yılları arasında Bizans İmparatorluğu, 1204 - 1261 arasında Latin İmparatorluğu ve son olarak 1453 - 1922 yılları arasında Osmanlı İmparatorluğu'na başkentlik yapmıştır.
İstanbul'un kuzey ve güneyi denizlerle çevrili olup kuzeyinde Karadeniz güneyinde Marmara Denizi vardır. Batısında Tekirdağ'ın Çerkezköy, Çorlu, Marmara Ereğlisi ve Saray ilçeleri, doğusunda Kocaeli'nin Gebze, Körfez ve Kandıra ilçeleri bulunur. Boğaziçi'ndeki Bayrampaşa Sultan Mehmet ve Boğaz Köprüleri şehrin iki yakasını birbirine bağlar. İstanbul'un nüfusu son 25 yılda 4 katına çıkmıştır. İstanbul'da yaşayanların yaklaşık %65'i Avrupa yakasında; %35'si de Anadolu yakasında yaşar. İşsizlik sebebi ile birçok insan İstanbul'a göç etmiş, genelde şehir etrafında gecekondu mahalleleri oluşturmuştur.
Şehre havayolu, karayolu, denizyolu ve demiryolu ile ulaşmak mümkündür. Şehrin 3 adet uluslararası havalimanı mevcuttur. Bunlar Yeşilköy Atatürk Havalimanı, İstanbul Havalimanı ve Sabiha Gökçen Havalimanı'dır. Büyük İstanbul Otogarı 1980'li yıllarda Topkapı'da bulunan İstanbul Trakya Otogarı'nın yetersiz gelmesi üzerine, 1987'de İstanbul Büyükşehir Belediyesi ile Büyük İstanbul Otobüs İşletmeleri Anonim Şirketi arasında imzalanan antlaşmayla yapımına başlanmış, 1994 yılında hizmete girmiştir. Avrupa'nın en büyük otogarı olmakla beraber dünyanın en büyük 3. otogarı konumundadır. Haydarpaşa Garı, 1908'de İstanbul - Bağdat Demiryolu hattının başlangıç istasyonu olarak inşa edilen tren garıdır. Gar, TCDD'nin ana istasyonudur. İstanbul'un Anadolu Yakasında Kadıköy'de bulunur. Osmanlı İmparatorluğunun son dönemlerinde Bağdat Demiryolu yanında İstanbul-Şam-Medine (Hicaz Demiryolu) seferleri de yapılmaya başlanmıştır. İstanbul'da ulaşım, ağırlıklı olarak İETT yönetiminde otobüs seferleri ve dış semtlerde minibüs ve dolmuş taşımacılığı ile birbirinden farklı sistemlerde raylı ulaşım sistemlerinin desteği ve İstanbul'un coğrafi konumundan faydalanarak İDO' ya ait klasik vapurlar ve modern deniz otobüsleri ile sağlanmaktadır. İstanbul'da her gün, 5712 km²'lik bir alanda 11 milyondan fazla kişi bu ulaşım imkanlarını kullanmaktadır.
İstanbul'un coğrafi özellikleri ve toprak koşulları orman oluşumlarına olanak verir niteliktedir. Ancak şehir içinde ormanların ve ormanlarda görülen ağaç türlerinin dağılımı düzensizdir. Karadeniz'e yakın kuzey kesimlerde ve tepelerin kuzeye bakan yamaçlarında humuslu toprakların varlığı nedeniyle buralarda nemcil ormanlar gelişmiştir. Güney bölgelerde ve güneye bakan yamaçlarda ise kuraklığa dayanıklı ormanlar görülür. İstanbul'un en önemli ormanları Belgrad Ormanı, Aydos Ormanı ve Kayışdağı Ormanı'dır. İstanbul'daki orman arazilerinin yüzölçümü 240.960 hektar ağaçlıklı; 294.299 hektar da açıklık olmak üzere toplam 535.259 hektardır. Genel olarak İstanbul'un her iki yakasında da görülen ağaç ve çalı türleri arasında adi gürgen, adi kızılağaç, adi fındık, doğu kayını, mor çiçekli ormangülü, akçaağaç, muşmula ve ıstranca meşesi sayılabilir.
İstanbul'un iklimi, Türkiye'de Karadeniz iklimi ile Akdeniz iklimi arasında geçiş özelliği gösteren bir iklimdir, dolayısıyla İstanbul'un iklimi ılımandır. Köppen iklim sınıflandırmasına göre İstanbul ılıman dönencealtı iklimi , Akdeniz iklimi ve okyanusal iklim özellikleri gösteren bir geçiş iklimine sahiptir.Şehrin boyutu, topoğrafik yapısı ve iki farklı denize kuzey ve güney yönlerinde kıyısı olması nedeni ile şehir içinde farklı mikroiklimler görülür. Şehrin kuzey kısmını kapsayan, Karadeniz'e yakın olan bölgeler ile Boğaz kıyıları ılıman dönence altı iklim ve okyanusal iklim etkisi altındadır ve görece yüksek neme ve yoğun bitki örtüsüne sahiptir. Asya ve Avrupa kıtalarına ev sahipliği yapan İstanbul, Karadeniz ile Akdeniz
arasında bir geçiş iklimine sahip olup, Marmara Bölgesi'nin en çok yağış alan şehirlerinden biridir. Şehirde yıl boyu en düşük sıcaklık -11, en yüksek sıcaklık +40 derecelerde olup, ortalama nispi nem oranı ise %75'tir. İstanbul'da yılın bütün ayları nemli geçtiği halde, şehrin en yüksek nem miktarına sahip olduğu dönem %80-85 oranıyla Aralık-Ocak ayları olarak saptanmıştır.
Türkiye'nin büyük sanayi kuruluşlarından pek çoğunun genel merkezi ve fabrikası İstanbul'da bulunmaktadır. İlde madeni eşya, makine, otomotiv, gemi yapımı, kimya, dokuma, konfeksiyon, hazır gıda, cam, porselen ve çimento sanayii gelişkindir.2000'li yılların başında payı %30'a yakın olan sanayi, ticaretten sonra ildeki ikinci büyük sektördür. Cumhuriyet'in kurulmasıyla hızla sanayileşen İstanbul'da ilk fabrikalar Haliç kıyılarına kurulmuş; ancak şehirde yarattıkları kirlilik ve kargaşadan ötürü birer birer tasfiye edilerek şehrin dışında oluşturulan organize sanayi bölgelerine taşınmışlardır. Ticaret, İstanbul'un gelirinde en büyük paya sahip olan sektördür. İlde bu sektörün gelişmesinde Boğaz köprülerinin, Asya ve Avrupa gibi merkezler arasında uzanan otoyolların büyük katkısı vardır. Aynı şekilde demiryoluyla da Asya ve Avrupa'ya bağlanması ve büyük limanları olması da bu konuda etkilidir.
İstanbul, tarih boyunca bir tarım merkezi olmamıştır. İstanbul üretiminde, tarım hep son sıralarda yer almış; il daima üretim merkezi olmaktan çok, tüketimle ön plana çıkmıştır. Buna karşın İstanbul, geçmişte ürettiği az miktarda tarımsal ürünle, kendi gereksiniminin bir bölümünü karşılayabiliyorken; günümüzde tarım alanlarının hızla kentleşmesi ve kırsalda yaşayan Ziraatın daha yüksek yaşam standardı için merkeze yönelmesi nedeniyle, ilde tarımın payı en geri düzeylerine ulaşmıştır.
İstanbul'un tarihi, anıtlar ve yapıtların fazlalığı ve Boğaz'a sahip olması nedeniyle gözde turizm merkezlerinden biridir. Turistler arasında en büyük pay Almanlara aittir. Almanları Ruslar, Amerikalılar, İtalyanlar ve Fransızlar izler. 2021 yılında kente 9 milyon 25 bin turist gelmiştir.
İstanbul'da özellikle kamuya ait öğretim kurumları ülkenin en saygın ve en donanımlı üniversitelerindendir. Ancak son yıllarda da özel üniversitelerin sayısında bir yükselme olmuştur. Türkiye'nin en eski 3 devlet üniversitesinden ikisi İstanbul'dadır. İstanbul Üniversitesi 1453 yılında kurulmuştur ve Türkiye'nin en eski üniversitesidir. İstanbul Teknik Üniversitesi (1773) ise dünyanın en eski üçüncü teknik üniversitesidir ve tamamen mühendislik bilimleri adanmıştır. İstanbul'da tanınmış diğer devlet üniversiteleri; Boğaziçi Üniversitesi, Mimar Sinan Güzel Sanatlar Üniversitesi, Yıldız Teknik Üniversitesi ve Marmara Üniversitesi'dir. Ayrıca ülkenin en eski 5 vakıf üniversitesinden üçü bu kenttedir. Bunlar 1992 yılında kurulan Koç Üniversitesi ile 1994 yılında kurulan Sabancı Üniversitesi ve İstanbul Bilgi Üniversitesi'dir.
Bayrampaşa ilçesi, 1927'de Bulgaristan'ın Filibe şehrinden göç eden ve yöreye ilk yerleşen göçmen grubuna tarım için ayrılan bölgede bağcılık yapılmış, sağmal inekler yetiştirilmek üzere Velibey (Demirkapı), Ferhatpaşa ve Cicoz adlı çiftlikler kurulmuştur.
İstanbul halkının 1950'lere kadar mesire yeri olan ve gelenlerin istedikleri kadar üzüm yedikleri, ancak dışarıya çıkartamadıkları meşhur Numunebağları, Abdi İpekçi Caddesi ile O-1 Karayolu arasındaydı. (Anılan bağlardan geriye "Numunebağ Caddesi" adı kalmıştır.) Bugünkü Bayrampaşa'nın ilk çekirdeğini oluşturan ve 1954'te köy statüsüne getirilen Sağmalcılar, Rami Bucağı sınırları içindeydi ve Maltepe Askeri Kışlası nedeniyle "Kışla Arkası" olarak da anılıyordu.
1927'den itibaren gruplar halinde Bulgaristan ve Yugoslavya'dan gelen göçmenlere ilaveten 1955'te İstanbul'un iki büyük caddesi olan Vatan ve Millet Caddeleri yapılırken evleri istimlake uğrayan vatandaşların çoğunun Sağmalcılar Köyü'ne yerleşmesi, nüfusun artışına neden oldu. Ayrıca, 1950'den itibaren bölgede yapılan fabrikalar, ilçeyi sanayi bölgesi haline getirdi. Bu yüzden göçmen semti olarak bilinir.
Sağmalcılar Köyü, 3 Nisan 1962'de belde belediyesine dönüştürüldü.[4] Mimar Sinan tarafından İstanbul'un su ihtiyacını karşılamak amacıyla döşenen ve o sırada hâlâ faal durumda bulunan su kanallarına, inşa edilen binaların atık su ve tuvalet tesisatlarının yanlış bağlanması ve bu su kanallarına bağlı çeşme sularının bölge halkı tarafından kullanılması sonucunda
semtte kolera salgını çıktı. Salgın çok kişinin hayatına mal oldu. Sağmalcılar adını zihinlere kolera sözcüğüyle birlikte yerleştiği düşünülerek ve IV. Murad'ın sadrazamlarından Bayram Paşa'nın burada bir çiftlik sahibi olmasından esinlenilerek Sağmalcılar adı Bayrampaşa olarak değiştirildi.
Eyüp ilçesinin bir semti olarak gelişmesini sürdüren Bayrampaşa Mayıs 1990 tarihinde ilçe statüsüne yükseltildi. Böylece Eyüp Belediyesi'nden ayrılarak müstakil belediye teşkilatına kavuşturuldu. Bayrampaşa, cadde ve sokakları ile oldukça planlı bir şehir görünümündedir. Semt merkezi Orta, Vatan ve Yenidoğan Mahallelerini içine almaktadır. Diğer mahalleleri: Altıntepsi, Cevatpaşa, İsmetpaşa, Kartaltepe, Kocatepe, Terazidere, Yıldırım ve Muratpaşa'dır.
Bayrampaşa, Türkiye'nin kuzeybatısında Marmara Bölgesinde yer alan İstanbul ilinin yaklaşık 270.000 nüfuslu ilçesidir ve İstanbul'un Avrupa yakasındadır. Bayrampaşa ilçesi, İstanbul'un ilçelerinden güneyde Zeytinburnu, doğuda Eyüp Sultan ve Gaziosmanpaşa ve batıda da Esenler ilçeleriyle komşudur. Bayrampaşa'nın il merkeziyle arasındaki mesafe ise yaklaşık olarak 3 km'dir.
Kültürel: Bugün çağdaş bir kent görünümünde olan Bayrampaşa'nın tarihi, Osmanlı İmparatorluğu'na kadar uzanmaktadır. 1453'te Fatih Sultan Mehmed'in İstanbul'u kuşatması sırasında, askeri yığınak ve karargâh yeri olarak seçilen Bayrampaşa, daha sonra savunma amaçlı kullanılmış, bölgeye askeri hastane, kışla ve sığınaklar yapılmıştır.
Ekonomik: Bayrampaşa ilçesi ekonomisi, 1970 öncesi tarıma dayanan bir ekonomisi olan Bayrampaşa, 1970 sonrası hızlı kentleşme ve yoğun göç sonucunda ekonomisi sanayi ve ticaret ağırlıklı bir ilçe oldu. İlçede yaşayanların bir kısmı ilçe dışında çalışırken, bir kısmı da esnaflık yapmakta ve sanayi kuruluşlarında çalışmaktadır. Ağır bir sanayisi olmayan Bayrampaşa'da, sanayi, yedek parça, otomobil tamiri, kalıpçılık, elektrik elektronik parça üretimi, hırdavat alet üretimi, plastik döküm, soğuk demir işlemesi, talaşlı üretim, tekstil gibi alanlara yönelmiştir. Tarımsal alan yoktur.
Nüfus: İlçenin nüfusu, son yıllarda artış göstermiştir. Genellikle göçmenlerin yaşadığı bölgedir. Bu durum, ilçenin sosyal yapısını da etkilemiştir.
Turizm: Bayrampaşa ilçesi içerisinde yer alan Arap yoğunluğunda konaklama sağlanan oteller bulunmaktadır.
Ulaşım: İlçe, İstanbul şehir merkezi konumda bulunur. Ana yollar ve toplu taşıma araçları ile ulaşım oldukça kolaydır. Özellikle metro ve otobüs hatları, ilçenin diğer bölgelere bağlantısını sağlamaktadır.
Ziraat Yapısı: İlçede çeşitli etnik gruplar ve sosyal sınıflar bir arada yaşamaktadır. Yerel Ziraat, genellikle sıcak kanlı ve misafirperverdir. İlçedeki sosyal yaşam, aile bağları ve komşuluk ilişkileriyle öne çıkar.
Coğrafi Konum: Bayrampaşa, Türkiye'nin kuzeybatısında Marmara Bölgesinde yer alan İstanbul ilinin yaklaşık 270.000 nüfuslu ilçesidir ve İstanbul'un Avrupa yakasındadır. Bayrampaşa ilçesi, İstanbul'un ilçelerinden güneyde Zeytinburnu, doğuda Eyüp Sultan ve Gaziosmanpaşa ve batıda da Esenler ilçeleriyle komşudur. Bayrampaşa'nın il merkeziyle arasındaki mesafe ise yaklaşık olarak 3 km'dir.
İlçenin ekonomisi, özellikle de ticari fonksiyonu dışında diğer önemli fonksiyonları ağır bir sanayisi olmayan Bayrampaşa'da, sanayi, yedek parça, otomobil tamiri, kalıpçılık, elektrik elektronik parça üretimi, hırdavat alet üretimi, plastik döküm, soğuk demir işlemesi, talaşlı üretim, tekstil gibi alanlara yönelmiştir. Tarımsal alan yoktur. İlçe eski hantal görüntüsünden modern bir görüntüye geçiş aşamasındadır. Otogar'ın arkasına açılmış olan Carrefoursa ve Bauhaus, merkezde belediyenin yanında açılan Turkuazoo ilçenin ticari hayatını canlandırmıştır. Demirkapı Caddesi, Bayrampaşa'nın ticaret merkezi sayılabilir. Ayrıca yeni açılan IKEA semtin tanınmasına sebep olmuştur. 2009 yılının sonlarına doğru yapımı tamamlanan Forum İstanbul AVM hizmete açılmıştır. Ayrıca İstanbul'un en büyük ulaşım noktası olan Büyük İstanbul Otogarı bu ilçededir.
Değerleme konusu taşınmaz; Bayrampaşa ilçesi, Yenidoğan Mahallesi, Numunebağı Caddesi, No: 25 ile 25/A, Apdi İpekçi Caddesi, No: 10/A posta adresinde yer almaktadırlar.
Bölge; ağırlıklı olarak nitelikli ticari alanları ile ofis ve iş yeri alanlarının yer aldığı lokasyondadır. Taşınmazın yakın çevresinde Bayrampaşa Belediyesi, Çevik Kuvvet Müdürlüğü ve Bayrampaşa Metro Durağı bulunmaktadır. Bölgenin şehir merkezinde konumlu olması, ulaşım olanakları bakımından güçlü olması, altyapının sorunsuz olması gayrimenkulün değerine olumlu yansımaktadır.
Değerlemeye konu taşınmaz, İstanbul ili, Bayrampaşa ilçesi, Yenidoğan Mahallesi, 473 ada, 58 parsel olan 388,23 m2 alanlı "Arsa" vasıflı ticari binadır.
Bina projesine göre bodrum, zemin, 5 normal ve çatı kattan oluşmaktadır. Binanın bodrum katında; banka şube alanı, sığınak ve ortak alan şeklinde 373 m2, zemin katında; bina giriş holü, 1 adet dükkan ve 1 adet banka şubesi şeklinde 388,23
m2, 1.normal katında; banka şube alanı şeklinde 388,23 m2, 2.normal katında; 2 adet ofis şeklinde 388,23 m2, 3.normal katında; 2 adet ofis şeklinde 388,23 m2, 4.normal katında; 2 adet ofis şeklinde 388,23 m2, 5.normal katında; 2 adet ofis şeklinde 388,23 m2, çatı katında ise ortak alan şeklinde 150 m2 olmak üzere toplamda 10 bağımsız bölüm ve 2.852,38 m2 alanlı olarak planlanmıştır.
Bina içerisinde yer alan 1 nolu bağımsız bölüm 2.normal katta konumlu olup 99 m2, 2 nolu bağımsız bölüm 2.normal katta konumlu olup 167 m2, 3 nolu bağımsız binanın 3.normal katta konumlu olup 100 m2, 4 nolu bağımsız bölüm 3.normal katta konumlu olıp 169 m2, 5 nolu bağımsız bölüm binanın 4.normal katta konumlu olup 99 m2, 6 nolu bağımsız bölüm binanın 4.normal katta konumlu olup 167 m2, 7 nolu bağımsız bölüm binanın 5.normal katta konumlu olup 99 m2, 8 nolu bağımsız bölüm binanın 5.normal katta konumlu olup 167 m2 kullanım alanından oluşmaktadır.
Binanın zemin katında yer alan 9 nolu bağımsız bölüm ise 25 m2 kullanım alanlıdır. 10 nolu bağımsız bölüm ise bodrum, zemin ve 1.normal katta konumludur. Projesine göre bodrum katı 81 m2, zemin katı 204 m2, 1.normal katı ise 267 m2 olmak üzere toplamda 552 m2 kullanım alanlı olarak planlanmıştır. Binada satılabilir bağımsız bölüm alanı 1.644 m2 alandan oluşmaktadır.
Binanın mahallinde yapılan incelemede bodrum, zemin ve 3 normal katının kaba inşaatı bitmiş, 4.normal katının kolon filizleri atılmış yapımı devam etmekte olup yaklaşık yüzde 21 inşaat seviyesindedir.
| KAT | KAT ALANLARI | ORTAK ALAN |
|---|---|---|
| BODRUM | 388,23 m² | 307,23 m² |
| ZEMİN KAT | 388,23 m² | 159,23 m² |
| 1.NORMAL | 388,23 m² | 121,23 m² |
| 2.NORMAL | 388,23 m² | 122,23 m² |
| 3.NORMAL | 388,23 m² | 119,23 m² |
| 4.NORMAL | 388,23 m² | 122,23 m² |
| 5.NORMAL | 388,23 m² | 122,23 m² |
| TOPLAM | 2.717,61 m² | 1.073,61 m² |
| İli | : | İstanbul |
|---|---|---|
| İlçesi | : | Bayrampaşa |
| Bucağı | : | - |
| Mahallesi | : | Topçular |
| Ada No. | : | 473 |
| Parsel No. | : | 58 |
| Nitelik | : | Arsa |
| Yüzölçümü | : | m2 388,23 |
Değerleme konusu ana taşınmazın ada/parsel bazında konumunun uygunluğu Bayrampaşa Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde incelenen paftasından tespit edilmiştir. Bayrampaşa Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden yazılı imar durumu temin edilememiştir.
Taşınmazın TAKBİS kayıtı Web Tapu sistemi alınmış olup Mimari Proje incelemesi Bayrampaşa Belediyesi İmar arşivinden yapılmıştır.
Taşınmazın Bayrampaşa Belediyesi Dijital İmar Arşivinde incelenen 28.12.2023 tarih ve 202348764 sayılı Mimari Projesi esas alınarak değerleme yapılmıştır.
Bayrampaşa Belediyesi Dijital İmar Arşivinde taşınmaza ait, yol kotu altı 1, yol kotu üstü 6, 9 ofis ve iş yeri ile 1 banka şubesi olmak üzere toplamda 10 bağımsız bölüm ve 2.717,61 m2 alan için düzenlenmiş 29.12.2023 tarihli ve 202348764 no.lu yeni yapı ruhsatı ve 15.02.2024 tarihli ve 20245337 no.lu isim değişikliği ruhsatı belgeleri incelenmiştir. Belediye dijital arşivinde taşınmaza ait herhangi bir olumsuz evraka rastlanılmamıştır.
Bayrampaşa Belediyesi İmar Müdürlüğü dijital arşiv dosyası içerisinde ve BEP-TR sistem üzerinde yapılan sorgulamada taşınmaza ait enerji kimlik belgesine rastlanılmamıştır.
| RUHSAT TABLOSU | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ADA | PARSEL | BELGE TÜRÜ | BELGE TARİHİ |
BELGE NO | KULLANIM AMACI | YOL KOTU ALT KAT SAYISI |
YOL KOTU ÜSTÜ KAT SAYISI |
TOPLAM KAT SAYISI |
KAPSADIĞI ALAN |
İNŞA DURUMU |
||
| YENİ YAPI RUHSATI | 29.12.2023 | 202348764 | OFİS, İŞ YERİ VE BANKA | 1 | 6 | 7 | 2.717,61 m² | İNŞA HALİNDE | ||||
| 473 | 58 | İSİM DEĞİŞİKLİĞİ RUHSATI | 15.02.2024 | 20245337 | OFİS, İŞ YERİ VE BANKA | 1 | 6 | 7 | 2.717,61 m² | İNŞA HALİNDE | ||
| İKSA | 20.02.2024 | 20245725 | OFİS, İŞ YERİ VE BANKA | 1 | 6 | 7 | 2.717,61 m² | İNŞA HALİNDE |
| MİMARİ PROJE TABLOSU | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ADA | PARSEL | KAPSADIĞI ALAN | İNŞA DURUMU | ||||||
| 473 | 58 | 28.12.2023 | OFİS, İŞ YERİ VE BANKA | 2.717,61 m² | İNŞA HALİNDE |
E-Devlet Portalı üzerinden yapılan sorgulamada değerleme konusu taşınmazlara ait enerji kimlik belgesi bulunmamaktadır.
25.12.2024 tarihinde Web Tapu sisteminde alınmış Tapu Kaydı belgelerine göre; taşınmaz "ARSA" niteliğindedir. Taşınmazların tapu kayıtları ile mevcut kullanımları uyumludur.
Değerleme konusu taşınmaz, Bayrampaşa Belediyesi'nde incelenen mimari projesi ile vaziyet planına göre bina oturumu ve konum olarak uyumludur. Taşınmazın tapu kayıtı ile mevcut kullanımı uyumludur.
3.5. Gayrimenkulün Son Üç Yılındaki Mülkiyet ve Diğer Hukuki Değişiklikler (İmar Durumu, Kamulaştırma İşlemleri, vb.)
TKGM Web Tapu Sisteminde yapılan incelemelerde 473 ada 58 nolu parselin takbis kaydına göre 11.04.2023 tarihli satış işlemi ile edinildiği görülmüştür. Taşınmazın maliki olan Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi 11.04.2023 tarihli ve 6928 sayılı yevmiyeli işlem ( Edinme Sebebi: SATIŞ ) ile mülkiyet hakkı kazanmışlardır.
Rapora konu taşınmaza ilişkin takyidat bilgilerine göre;
Otopark bedeline ilişkin taahhütname bulunmaktadır. Tarih: 03.01.2024, Yevmiye: 99
6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır. Tarih: 07.06.2023, Yevmiye: 11146
Değerleme konusu taşınmazların içerisinde yer aldığı ana taşınmaz ada/parsel bazında konumunun uygunluğu Bayrampaşa Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde incelenen imar paftasından tespit edilmiştir.
Taşınmaz Bayrampaşa Belediyesi sınırları içerisinde yer almaktadır. Taşınmazın konumlu olduğu parsel 04.10.2012 tasdik tarihli 1/1.000 Ölçekli Bayrampaşa İlçesi (Tarihi Yarımada) Kentsel, Tarihi, Kentsel Arkeolojik, I. Derece Arkeolojik Sit Alanı Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı kapsamında H: 9.50, Geleneksel Ticaret Alanı kapsamında kalmaktadır. Konu parselin eski eser komşuluğunun bulunması sebebiyle uygulama esnasında KUDEB görüşü alınacağı belirtilmiştir. Herhangi bir terki bulunmadığı beyan edilen parsel, belediye sınırları içerisinde yer almaktadır.
Bayrampaşa Belediyesi İmar Müdürlüğü dijital arşiv dosyası içerisinde, taşınmaza yönelik olumsuz evrak/tutanak görülmemiştir.
Bayrampaşa Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden alınan bilgiye istinaden son 3 yıl içerisinde herhangi bir değişiklik bulunmadığı belirtilmiştir.
Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III 48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''nin 7.bölüm 22.maddesi 1.fıkrasının d) "Gerçekleştirecekleri veya yatırım yapacakları projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınmış, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olduğu hususlarının bağımsız gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından tespit edilmiş olması gerekir." bendi gereği taşınmazların "Proje" başlığı altında GYO portföyde bulundurulmasında bir engel yoktur.
Taşınmazlar 3194 Sayılı İmar Kanunun 26. Maddesi; Kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılacak veya yaptırılacak yapılara, imar planlarında o maksada tahsis edilmiş olmak, plan ve mevzuata aykırı olmamak üzere mimari, statik, tesisat ve her türlü fenni mesuliyeti bu kamu kurum ve kuruluşlarınca üstlenilmesi ve mülkiyetin belgelenmesi kaydıyla avan projeye göre ruhsat verilir. (Ek cümleler : 29/11/2018-7153/13 md.) Kamu kurum ve kuruluşlarınca inşaatın yapımına ve denetimine ilişkin hizmet alımı yapılmış ise inşaatın yapımına ve denetimine ilişkin her türlü fenni mesuliyet kamu kurum ve kuruluşu adına danışman firmanın mimar ve mühendislerince üstlenilebilir. Danışman firmanın fenni mesul mimar ve mühendisleri uzmanlık alanlarına göre yapının, tesisatı ve malzemeleri ile birlikte bu Kanuna ve ilgili diğer mevzuata, uygulama imar planına, ruhsata, ruhsat eki etüt ve projelere, standartlara ve teknik şartnamelere uygun olarak inşa edilmesini kamu kurum ve kuruluşu adına denetlemekle görevlidir. şeklinde olup, Yapı Denetim Kuruluşu'ndan muaftır.
Değerleme konusu taşınmaz "Arsa" nitelikli olup, 29.12.2023 tarihli 202348764 no.lu yeni yapı ruhsatı ile 15.02.2024 tarihli 20245337 no.lu isim değişikliği ruhsatının eki olan 28.12.2023 tarihli mimari projesine uygun olacak şekilde yapımı devam etmekte olup, değerleme bu vasfa yönelik yapılmıştır.
Değerleme konusu parsel üzerinde kat karşılığı yöntemi veya hasılat paylaşımı modeli ile proje geliştirilmemektedir. Taşınmazlar için herhangi bir proje işlemiyle ilişkin sözleşme bulunmamaktadır.
Değerleme konusu ana taşınmaz, Bayrampaşa İlçesi Yenidoğan Mahallesi'nde yer almakta olup, Ticaret, Hizmet ve Turizm lejantlı yapılaşmanın yoğunluklu olduğu lokasyonda bulunmaktadır. Bölgede taşınmaza benzer şekilde yapılaşmış otel alanları, ofis ve ticaret alanları mevcuttur. Bölge ana arterlere yakın konumda bulunması ve prestijli yapıların yoğunlukta olduğu bölgede konumlu olması sebebiyle tercih seviyesi yüksektir. Bölgede herhangi bir ulaşım ve altyapı sorunu bulunmamaktadır.
2023 yılında küresel ekonomi hedeflerin üzerinde seyreden enflasyon, sıkı finansal koşullar, büyüme endişeleri ve jeopolitik sorunların etkisinde kalırken uygulanan farklı makroekonomik politikalarla ülkeler düzeyinde iktisadi faaliyetin görünümünde ayrışmalar gözlenmiştir. Başta ABD ve Avrupa ülkeleri olmak üzere birçok gelişmiş ekonomide beklenenden daha uzun süre uygulanan yüksek politika faizi küresel durgunluk endişelerini gündeme getirmiştir. Gelişmekte olan ülkelerin de önemli bir kısmı söz konusu sıkılaşma adımlarına eşlik etmiştir. Bu süreçte Rusya-Ukrayna savaşıyla zirveye çıkan emtia fiyatları, sıkılaşan finansal koşullar ve azalan talep ile yeniden tarihsel ortalamalarına yakınsamıştır. Tedarik sorunlarının azalmasıyla imalat sanayii ve turizm başta olmak üzere hizmet sektörlerinde toparlanma belirginleşmiştir. 2024 yılının ilk yarısında iktisadi faaliyet, gelişmiş ekonomiler içerisinde ABD'nin görece güçlü performansı, enerji fiyatlarındaki ivme kaybı ve Çin ekonomisinin kısmi toparlanmasının etkisiyle ılımlı seyretmiştir. Ancak, küresel ölçekte direncini koruyan enflasyona yönelik uygulanan sıkı para politikaları nedeniyle iktisadi faaliyette ülkeler arasındaki ayrışma devam etmiştir.
Avro Bölgesinde imalat sanayii görünümünün yılın ilk yarısında yavaşlamaya işaret etmesi, Avrupa Merkez Bankasının uzun bir aradan sonra Haziran 2024 itibarıyla politika faizini indirmesine yol açmıştır. ABD Merkez Bankası ise faiz indirimleri konusunda daha temkinli bir duruş sergilemektedir. ABD ekonomisinde toparlanma devam ederken Avro Bölgesi hizmet faaliyetleri öncülüğünde görece pozitif bir görünüm kaydetmiştir. Diğer taraftan Çin ekonomisi, canlanan iç tüketim ve küresel talep sayesinde artan ihracatı bir miktar toparlansa da görece zayıf bir büyüme performansı sergilemektedir. Finansal koşullardaki sıkı duruş devam etmesine rağmen, 2024 yılının üçüncü çeyreği itibarıyla küresel iktisadi faaliyet halen ılımlı bir görünüm arz etmektedir. Gelişmiş ekonomilerde uzun süreye yayılan sıkı para politikaları iktisadi yavaşlamanın bu ülke grubunda daha fazla hissedilmesine yol açmaktadır. Hane Ziraatı tüketiminin ve yatırımların azalması gelişmiş ekonomilerde yavaşlamaya yol açmıştır. Küresel düzeyde enflasyonla mücadelede belirli kazanımlar sağlanmakla birlikte fiyat artışlarındaki düşüş süreci beklenenden yavaş seyretmektedir. Yüksek seviyelerinden gerilemesine rağmen ABD enflasyonunun politika yapıcılarının öngördüğü patikayla tam uyumlu seyretmemesi, faiz indirimlerini ötelemektedir. Manşet enflasyonun beklentilere daha uyumlu bir görünüm izlediği Avro Bölgesi ve diğer gelişmiş ekonomiler, parasal gevşeme döngüsü açısından ABD'nin önünde yer almaktadır. Birçok gelişmekte olan ülke merkez bankaları ise dışsal riskler nedeniyle, politika faiz oranlarını düşürme konusunda temkinli davranmaya devam etmektedir.
Küresel makroekonomik gelişmelere paralel olarak, 2023 yılında yüzde 3,3 oranında büyüyen dünya ekonomisinin Uluslararası Para Fonu (IMF) tahminlerine göre 2024 yılında yüzde 3,2 oranında büyümesi, 2025 yılında istikrarlı görünümünü koruyarak yüzde 3,3 oranında büyüme kaydetmesi beklenmektedir. 2023 yılında yüzde 1,7 oranında büyüyen gelişmiş ülke grubunun ise 2024 ve 2025 yıllarında sırasıyla yüzde 1,7 ve yüzde 1,8 oranlarında büyümesi beklenmektedir. Türkiye'nin önemli ticaret ortağı olan Avro Bölgesinin 2024 ve 2025 yıllarında sırasıyla yüzde 0,9 ve 1,5 oranında, Avrupa'nın lokomotif ekonomilerinden Almanya'nın ise yüzde 0,2 ve 1,3 oranında büyümesi öngörülmektedir. Birleşik Krallık'ın sırasıyla yüzde 0,7 ve 1,5 oranında büyümesi beklenirken Japonya'nın yüzde 0,7 ve 1,0 oranında büyüyeceği
tahmin edilmektedir. ABD'nin ise 2024 yılında yüzde 2,6 oranında büyümesi öngörülmekteyken 2025 yılında yüzde 1,9 oranında büyüyeceği tahmin edilmektedir.
2023 yılında yüzde 4,4 büyüyen gelişmekte olan ülkelerin 2024 ve 2025 yıllarında IMF tahminlerine göre yüzde 4,3 oranlarında büyümesi beklenmektedir. Gelişmekte olan ülkeler arasında öncü konumda olan Çin'in 2024 ve 2025 yıllarında sırasıyla yüzde 5,0 ve 4,5 oranında, Hindistan'ın ise yüzde 7,0 ve 6,5 oranında büyümesi öngörülmektedir. Çin ekonomisi son dönemlerde artan teşvikler, iyileşen tüketici güveni ve güçlü dış talepten olumlu etkilenmiş ve beklentilere yakın bir performans sergilemiştir. Ancak gayrimenkul sektörü gibi devam eden yapısal sorunlar ve olası ticaret gerilimleri Çin ekonomisinde baskı unsuru olmaktadır. Diğer taraftan, süregelen Rusya-Ukrayna savaşının Avrupa'ya, Gazze'de yaşanan savaşın ise Orta Doğu'ya yayılma ihtimali küresel büyüme üzerinde ilave baskı oluşturmaktadır. Önümüzdeki dönemde enflasyon oranlarının istenilen seviyelere yaklaşması ve verilerin iktisadi faaliyetteki yavaşlamaya daha güçlü bir şekilde işaret etmesi nedeniyle küresel finansal koşullarda ılımlı gevşeme olabileceği değerlendirilmektedir. Jeopolitik sorunlar, başlıca ülkelerde seçim dönemiyle ilişkili politik belirsizlikler, enerji ve gıda piyasalarındaki olası dalgalanmalar ile finansal sıkılaşmanın azaltılmasına yönelik kararların takvimi ve boyutu, ülkelerin büyüme performansları üzerinde etkili olmaya devam edecektir.
Küresel ekonomik aktivitedeki eğilim 2024 yılında bir önceki yıla benzer şekilde ılımlı seyrederken, dünya ticaret hacminde belirgin bir toparlanma öngörülmektedir. 2024 yılında mal ve hizmet ticaret hacminin küresel düzeyde yüzde 3,1, gelişmiş ülkelerde yüzde 2,5, yükselen ve gelişmekte olan ekonomilerde ise yüzde 4,2 oranında artış kaydedeceği tahmin edilmektedir. 2025 yılında ise küresel mal ve hizmet ticaretindeki artış hızının ivme kazanarak yüzde 3,4 olması beklenmektedir. Bu dönemde mal ve hizmet ticaretinin gelişmiş ülkelerde yüzde 2,8, yükselen ve gelişmekte olan ekonomilerde ise yüzde 4,5 oranında artacağı tahmin edilmektedir.
Son iki yılda sıkılaşan finansal koşullara rağmen küresel enflasyon, ağırlıklı olarak hizmet fiyatları kaynaklı dirençli bir görünüm arz etmektedir. Zayıflayan talep koşulları, manşet enflasyondaki düşüşü desteklese de çekirdek enflasyon birçok ekonomide yüksek seyretmekte ve manşet enflasyonun tarihsel ortalamasına yakınsamasını güçleştirmektedir. Bu doğrultuda, merkez bankaları çoğunlukla yüksek politika faizi seviyesini korumayı tercih etmiştir. Mayıs 2024'ten itibaren ise bazı gelişmiş ve gelişmekte olan ülke merkez bankalarının ve Haziran 2024'te Avrupa Merkez Bankasının politika faizlerinde indirime gittiği gözlenmiştir. Yakın dönemde Çin, parasal gevşeme amaçlı ılımlı faiz indirimine giderken Japonya ise politika faizini artırmıştır. Hâlihazırda devam eden finansal sıkılık doğrultusunda küresel enflasyonun bir önceki yıla göre aşağı yönlü olması tahmin edilmektedir. Küresel enflasyonun ise 2024 ve 2025 yıllarında sırasıyla ortalama yüzde 5,9 ve 4,4 oranında gerçekleşeceği tahmin edilmektedir.
Önümüzdeki dönemde, jeopolitik gerilimlerin ve pek çok ülkedeki seçimler sonrasına yönelik politika belirsizliklerinin, küresel ticarette korumacılık eğilimlerini ve tedarik zincirlerinde bozulmaları besleme olasılığı halen devam etmektedir. Ayrıca, finansal koşullarda sıkılaşmanın seyri ve beklenen gevşeme döngüsünün takvimi, küresel risk iştahı ve gelişmekte olan ülkelere yönelik sermaye akımları üzerinde belirleyici olacaktır. Son olarak, iklim değişikliğine bağlı kuraklık gibi doğal afetlerin sıklığının artması ve boyutlarının büyümesi küresel enflasyon beklentilerinde arz yönlü bozulmalara neden olabilecektir.
Büyüme Küresel düzeyde devam eden enflasyonla mücadeleye yönelik politikaların neden olduğu zayıf dış talep koşulları ve Orta Doğu'da yaşanan savaş başta olmak üzere jeopolitik gerilimler ile 11 ilimizi etkileyen deprem felaketi, Türkiye ekonomisinin 2023 yılında karşı karşıya kaldığı önemli zorluklar olmuştur. Deprem felaketinin yol açtığı hasarın büyüklüğüne rağmen ekonomik büyümenin ivme kaybetmemesinde deprem bölgesinde iktisadi faaliyeti canlandırmak amacıyla uygulanan tedbirler ve yürütülen yeniden yapılanma faaliyetleri etkili olmuştur. 2023 yılı boyunca ekonomideki
üretkenliği artıran makine ve teçhizat yatırımları ile kapasite kullanım oranlarında artış sağlanması ve yılın ikinci yarısında dezenflasyon sürecinin teminine yönelik başlatılan sıkı para ve maliye politikası uygulamalarıyla yıl sonuna doğru özel tüketimin ivme kaybetmesiyle büyüme kompozisyonunda sürdürülebilir bileşenlerin katkısı artmıştır.
Böylelikle, Türkiye ekonomisi 2023 yılında küresel, bölgesel ve ulusal düzeyde yaşanan pek çok olumsuz gelişmeye rağmen güçlü görünümünü korumuş ve yılın tamamında yüzde 5,1 oranında büyüme kaydetmiştir. 2023 yılında iktisadi faaliyet kollarına göre milli gelir incelendiğinde, yıl genelinde inşaat dâhil hizmetler sektörü milli gelir büyümesine en fazla katkı sağlayan üretim sektörü olmaya devam etmiştir. 2023 yılının tamamında inşaat dâhil hizmetler sektörü ve sanayi sırasıyla yüzde 5,4 ve yüzde 1,7 oranlarında katma değer artışı sergilemiş olup bu sektörlerin büyümeye katkıları ise sırasıyla 3,5 puan ve 0,3 puan olmuştur. Ayrıca, son beş yıldır daralma gösteren inşaat sektörü bu dönemde, deprem bölgesindeki yeniden yapılanma faaliyetlerinin de etkisiyle yüzde 7,2 oranında güçlü bir büyüme kaydetmiştir. Diğer taraftan, tarım sektörü yıl genelinde yüzde 0,2 oranında sınırlı düzeyde artarak milli gelire katkı sağlayamamıştır.
Türkiye ekonomisi 2023 yılının ilk yarısında yaşanan deprem felaketine rağmen yıllık bazda yüzde 4,6 oranında büyüyerek nispeten ılımlı bir performans sergilemiştir. Bu dönemde ivme kaybetmekle birlikte hizmetler sektörü milli gelir büyümesinin temel sürükleyicisi olurken sanayi sektörü ise Şubat depremleri ve zayıf seyreden dış talebe bağlı olarak milli geliri daraltıcı yönde etkide bulunmuştur. Hizmetler sektörü yılın ilk yarısında bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 5,4 oranında büyüme kaydederken sanayi sektörü aynı dönemde yüzde 1,0 oranında küçülmüştür. Bahse konu dönemde ticaret, ulaştırma ve konaklama hizmetleri ile finans ve sigorta faaliyetleri ise sırasıyla yüzde 10,4 oranında ve yüzde 10,9 oranında büyüyerek iktisadi faaliyete önemli katkı sunmaya devam etmiştir. Tarım sektörü ise yüzde 1,5 oranında küçülerek milli gelir büyümesine katkı sağlayamamıştır.
2023 yılının ikinci yarısında ise milli gelir katma değer büyümesi, yüzde 5,6 seviyesinde gerçekleşerek iktisadi faaliyetteki canlılığın ivme kazanarak sürdüğünü göstermiştir. İnşaat dâhil hizmetler sektörü hafif ivme kaybetmesine karşın yüzde 5,3 oranında büyüme kaydederek üretim yönünden iktisadi faaliyetin bu dönemde de hizmetler sektörü öncülüğünde gücünü koruduğuna işaret etmiştir. Sanayi sektörü ise güçlü şekilde toparlanarak yüzde 4,3 oranında büyüme kaydetmiş olup milli gelire yüzde 0,8 puan pozitif katkıda bulunmuştur. Böylelikle, hizmetler sektörü ivme kaybederken sanayi sektörünün hafif toparlanması uygulanan dezenflasyonist politikaların etkili olduğunu ve ekonomik aktivitedeki dengelenmenin başladığını teyit etmiştir. Ayrıca, bu dönemde inşaat sektörü büyümesi hız kazanarak yüzde 8,4 oranında artış kaydetmiş olup deprem bölgesinde yürütülen yeniden yapılanma çalışmalarının etkisini ortaya koymuştur. Tarım sektörü bu dönemde yüzde 0,7 oranında artış kaydederek büyümeye sınırlı katkı sunmuştur.
2024 yılının ilk çeyreğinde GSYH artış hızı yüzde 5,3 oranında gerçekleşmiş olup iktisadi faaliyetteki canlı seyrin sürdüğü gözlenmiştir. Milli gelir üretim yönünden değerlendirildiğinde, inşaat dâhil hizmetler sektörü artan kamu harcamalarının etkisiyle yüzde 5,4 oranında artış kaydederek büyümenin arkasındaki itici güç olmaya devam etmiştir. Bununla birlikte, ılımlı bir şekilde toparlanma kaydeden dış talep sayesinde sanayi katma değeri bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 4,2 oranında artarak ivme kazanmıştır. Tarım sektörü de bu dönemde yüzde 4,9 oranında büyüyerek son yılların en yüksek artış oranını kaydetmiştir.
2024 yılının ikinci çeyreğinde ise Türkiye ekonomisi yüzde 2,5 oranında ılımlı bir büyüme kaydetmiştir. Bu dönemde sanayi katma değeri yüzde 1,8 oranında küçülerek büyümeye yüzde 0,4 puan daraltıcı etkide bulunurken, hizmetler katma değeri yüzde 2,5 oranında artarak büyümeye 1,6 puan pozitif katkıda bulunmuştur. Tarım sektörü ise yüzde 3,7'lik katma değer artışı sergileyerek önemli bir büyüme oranı kaydetmiştir. Böylece, 2024 yılı ilk yarısındaki ekonomik büyüme yüzde 3,8 oranında gerçekleşmiştir.
2023 yılı ilk yarısında TÜFE yıllık enflasyonu enerji grubunda daha belirgin olmak üzere baz etkisiyle yavaşlama eğilimine girmiş ve Haziran ayında yüzde 38,2 olarak gerçekleşmiştir. Bu dönemde, Mayıs ayından itibaren doğal gazda uygulanan
ilave sübvansiyon, enerji fiyatlarını belirgin bir şekilde düşürürken görece istikrarlı seyreden döviz kuru, gıda ve temel mal fiyatlarındaki ılımlı görünümü desteklemiştir. Diğer taraftan, ücret gelişmeleri ve fiyat katılıkları hizmet enflasyonunun yüksek seyrini sürdürmesine neden olmuştur. Toplam talep koşulları yılın ikinci yarısında ivme kaybetmekle birlikte, enflasyonist düzeyde seyretmeye devam etmiştir. Bununla birlikte kalıcı dezenflasyon sürecinin temini için geçiş dönemi gereklilikleri ve deprem nedeniyle ortaya çıkan ek finansman ihtiyacının sağlanması için alınan kararlar TÜFE yıllık artış oranına ivme kazandırmıştır. Bu doğrultuda, uygulanan vergi ayarlamaları ve ücret artışları ile kurlarda gözlenen yukarı yönlü seyrin enflasyona etkisiyle 2023 yılı sonunda TÜFE yıllık artış oranı yüzde 64,8 olarak gerçekleşmiştir.
2024 yılı Ocak-Ağustos döneminde birikimli TÜFE artış oranı yüzde 31,9 olarak kaydedilmiştir. TÜFE artış oranı, büyük ölçüde doğal gaz sübvansiyonunun katkısıyla oluşan baz etkisi kaynaklı yükselişini sürdürmüş ve Mayıs ayı itibarıyla yüzde 75,5 ile zirve noktasını görmüştür. Haziran ayından itibaren ise dezenflasyon süreci başlamış olup TÜFE yıllık artış oranı 2024 yılı Temmuz ayı itibarıyla yüzde 61,8, Ağustos ayı itibarıyla ise yüzde 52,0 olarak kaydedilmiştir. TÜFE yıllık artış oranının yıl sonunda yüzde 41,5 seviyesine gerileyeceği öngörülmektedir.
2024 yılının ilk yedi ayında ihracat bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 4,1 oranında artarak 148,7 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmiştir. Bu gelişmede ihracat birim değerindeki düşüşe rağmen dış talep ve küresel mal ticaretindeki görece olumlu seyir sonrasında reel ihracatta yaşanan artış belirleyici olmuştur. 2024 yılı ihracatının yüzde 3,3 oranında artarak 264 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmesi tahmin edilmektedir. 2024 yılının ilk yedi ayında ithalat bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 8,3 oranında azalarak 198,7 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmiştir. 2024 yıl genelinde ithalatın yüzde 4,7 oranında azalarak 345 milyar dolar seviyesine gerileyeceği tahmin edilmektedir.
Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen ve sınırlayan herhangi bir faktör bulunmamaktadır.
| Yapı tarzı | Betonarme | Çelik | Yığma | Prefabrik |
|---|---|---|---|---|
| İnşaat Nizamı | Bitişik Nizam |
Güvenlik | Var | Yok |
| Yapım yılı | 2024 | Otopark | Var | Yok |
| Elektrik | Şebeke | Yüzme Havuzu | Var | Yok |
| Su | Şebeke | Asansör | Var | Yok |
| Kanalizasyon | Şebeke | Yangın Merdiveni | Var | Yok |
| Doğalgaz | Şebeke | Dış Cephe | - | |
| Su Deposu-Hid. | Şebeke | Çatı Tipi | - | |
| Yangın Tesisatı | Yok | Jeneratör | Var | Yok |
Bölgede yer alan benzer nitelikteki taşınmazların;
Değerleme çalışmasında değer takdiri mevcut alanlar ve mevcut satışlar ile kiralamalar dikkate alınarak yapılmıştır.
• Gayrimenkulün alım satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.
Ülkemizde kullanılabilir olan üç farklı değerleme yöntemi bulunmaktadır. Bu yöntemler sırasıyla "Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı", "Gelir İndirgeme Yaklaşımı" ve "Maliyet Yaklaşımı" yöntemleridir.
Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemde değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan mülk, açık piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınabilir.
Taşınmazların değeri yalnızca getirmesi mümkün olan gelirlere göre saptanabiliyorsa, sürüm bedellerinin bulunması için gelir kapitalizasyonu yöntemi kullanılır. Bu yöntemde, üzerinde yapı bulunan bir taşınmazların değerinin belirlenmesinde ölçüt, elde edilebilecek net gelirdir. Bu net gelir; yapı, yapıya ilişkin diğer yapısal tesisler ve arsa payından oluşur. İlgili gayrimenkulün gelirinin yıllar itibari ile nasıl bir gelişme ve değişim izleyebileceği, gerekli çalışmalar sonucu tahmin edilerek, genel giderler, işletme maliyetleri, vergiler, işletme sermaye ihtiyaçları ve yatırım harcamaları düşüldükten sonra taşınmazlar gelir değerine ulaşılır. Taşınmazlar gelir değerinin yerel piyasa koşullarına uygun hale getirilmesi için gerekli artırım ve azaltım işlemleri yapılarak sürüm değeri elde edilir.
Bu yöntemde var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise " hiçbir şahıs ona istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır.
Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.
Değerleme çalışmasında, taşınmazlar için önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması nedeniyle, değer tespitinde pazar araştırması yapılarak yeterli sayı ve nitelikte emsal bulunarak "Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı" kullanılmıştır.
Konu çalışma üzerinde proje geliştirilen bir arsa çalışması değildir. Bölgede müteahhit girişimi, yapılaşma bulunmamaktadır. Proje geliştirme ile ilgili herhangi bir çalışma yapılmamıştır.
Konu çalışma nakit/gelir akışına esas bir çalışma değildir. Belirtilen modele esas çalışma yapılmamıştır.
Konu çalışma maliyet oluşumları analizine esas çalışma değildir. Belirtilen modele esas çalışma yapılmamıştır.
| SATILIK ARSA EMSALLERİ | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| EMSAL NO |
İLAN VEREN KİŞİ | AÇIKLAMA | SATIŞ FİYATI ( ₺ ) |
BRÜT ALAN ( m2 ) |
BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) |
|||||
| Sahibinden | Konu emsal taşınmazın yakın konumunda bulunan arsadır. Emsal beyan edilene göre Bitişik Nizam 4 Kat Ticaret+Hizmet yapılaşma koşuluna sahip 382 m2 yüz ölçümlü arsa için 99.500.000,-TL talep |
382,00 m² | 236.910 ₺/m² | |||||||
| 1 | 538 9564047 | edilmektedir. Emsalin pazarlıkla 90.500.000,-TL olacağı düşünülmüştür. Emsal imar koşulları sebebiyle şerefiyesi daha kötüdür. |
90.500.000 ₺ | |||||||
| Ay Yapı Emlak | Konu emsal taşınmazın yakın konumunda bulunan arsadır. Emsa beyan edilene göre Bitişik Nizam 4 Kat Ticaret+Hizmet yapılaşma koşuluna sahip 145 m2 yüz ölçümlü arsa için 31.750.000,-TL talep |
|||||||||
| 2 | 212 6533737 | edilmektedir. Emsalin pazarlıkla 30.250.000,-TL olacağı düşünülmüştür. Emsal imar koşulları sebebiyle şerefiyesi daha kötüdür. |
30.250.000 ₺ | 145,00 m² | 208.620 ₺/m² |
| ARSA EMSAL ANALİZİ TABLOSU | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| EMSAL NO | EMSAL-1 | EMSAL-2 | ||||
| EMSAL DURUMU | SATILIK | SATILIK | ||||
| NİTELİK | ARSA | ARSA | ||||
| İLANA VEREN KİŞİ | Sahibinden | Ay Yapı Emlak | ||||
| İLANA VEREN TELEFON NO | 538 9564047 | 212 6533737 | ||||
| İMAR DURUMU | TİCARET | TİCARET | ||||
| SATIŞ FİYATI ( ₺ ) | 99.500.000 ₺ | 31.750.000 ₺ | ||||
| PAZARLIK ORANI | 9% | 5% | ||||
| PAZARLIK SONRASI FİYAT ( ₺ ) | 90.500.000 ₺ | 30.250.000 ₺ | ||||
| ARSA ALANI ( m2 ) |
382,00 m² | 145,00 m² | ||||
| BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) |
236.910,99 ₺/m² | 208.620,69 ₺/m² | ||||
| TOPOĞRAFİK DURUMU | DÜZ | DÜZ | ||||
| TOPOĞRAFİK DURUM DÜZELTMESİ | 0% | 0% | ||||
| ALAN BÜYÜKLÜĞÜ | BENZER | KÜÇÜK | ||||
| ALAN DÜZELTMESİ | 0% | 5% | ||||
| YAPILAŞMA DURUMU | BENZER | SEYREK | ||||
| YAPILAŞMA DÜZELTMESİ | 0% | 10% | ||||
| İMAR DURUMU | KÖTÜ | KÖTÜ | ||||
| İMAR DURUMU DÜZELTMESİ | 25% | 25% | ||||
| KONUM DURUMU | CADDE-SOKAK | CADDE-SOKAK | ||||
| KONUM DÜZELTMESİ | 0% | 0% | ||||
| TOPLAM DÜZELTME ORANI | 25% | 40% | ||||
| DÜZELTME SONRASI BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) |
296.138,74 ₺/m² | 292.068,97 ₺/m² | ||||
| ORTALAMA BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) | 294.103,85 ₺/m² |
| SATILIK DÜKKAN EMSALLERİ | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| EMSAL NO |
İLAN VEREN KİŞİ | AÇIKLAMA | BRÜT ALAN ( m2 ) |
BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) |
|||||
| Bayrampaşa | Konu emsal taşınmazın yakın konumunda bulunan binanın bodrum, zemin | ( ₺ ) | |||||||
| Gayrimenkul | ve asma katında yer alan dükkandır. Emsal zemin katı 100 m2, diğer katları | ||||||||
| 1 | 170 şer m2 olmak üzere toplamda 520 m2 kullanım alanlı olarak | 45.300.000 ₺ | 440,00 m² | 227.447 ₺/m² | |||||
| 542 3524244 | pazarlıkla 45.300.000,-TL olacağı düşünülmüştür. | pazarlanan dükkan için 49.850.000,-TL talep edilmektedir. Emsalin | |||||||
| Sahibinden | Konu emsal taşınmazın yakın konumunda bulunan binanın bodrum, zemin | ||||||||
| katında yer alan dükkandır. Emsal zemin katı 70 m2, bodrum katı 85 m2 | |||||||||
| 2 | 532 2321221 | olmak üzere toplamda 155 m2 kullanım alanlı olarak pazarlanan dükkan | 21.150.000 ₺ | 155,00 m² | 231.780 ₺/m² | ||||
| için 22.650.000,-TL talep edilmektedir. Emsalin pazarlıkla 21.150.000,-TL | |||||||||
| olacağı düşünülmüştür. Konu emsal taşınmazın yakın konumunda bulunan binanın bodrum, zemin |
|||||||||
| Yiğit Gayrimenkul | katında yer alan dükkandır. Emsal zemin katı 75 m2, bodrum katı 75 m2 | ||||||||
| 3 | olmak üzere toplamda 150 m2 kullanım alanlı olarak pazarlanan dükkan | 27.200.000 ₺ | 150,00 m² | 290.133 ₺/m² | |||||
| 543 2055321 | için 30.200.000,-TL talep edilmektedir. Emsalin pazarlıkla 27.200.000,-TL | ||||||||
| olacağı düşünülmüştür. | |||||||||
| Remax Gayrimenkul | Konu emsal taşınmazın yakın konumunda bulunan binanın bodrum, zemin | ||||||||
| 4 | 212 5095050 | katında yer alan dükkandır. Emsal her katı 80 m2, olmak üzere toplamda | 160,00 m² | 226.500 ₺/m² | |||||
| 160 m2 kullanım alanlı olarak pazarlanan dükkan için 24.950.000,-TL talep edilmektedir. Emsalin pazarlıkla 22.650.000,-TL olacağı düşünülmüştür. |
|||||||||
| DÜKKAN EMSAL ANALİZİ TABLOSU | |||||||||
| EMSAL NO | EMSAL-1 | EMSAL-2 | EMSAL-3 | EMSAL-4 | |||||
| EMSAL DURUMU | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK | |||||
| NİTELİK | DÜKKAN | DÜKKAN | DÜKKAN | DÜKKAN | |||||
| İLANA VEREN KİŞİ | Bayrampaşa Gayrimenkul | Sahibinden | Yiğit Gayrimenkul | Remax | |||||
| Gayrimenkul | |||||||||
| İLANA VEREN TELEFON NO | 542 3524244 | 532 2321221 | 543 2055321 | 212 5095050 | |||||
| DÜKKAN TİPİ | ASMA KATLI DEPOLU | DEPOLU | DEPOLU | DEPOLU | |||||
| SATIŞ FİYATI ( ₺ ) | 49.850.000 ₺ | 22.650.000 ₺ | 30.200.000 ₺ | 24.950.000 ₺ | |||||
| PAZARLIK ORANI PAZARLIK SONRASI FİYAT ( ₺ ) |
9% 45.300.000 ₺ |
7% 21.150.000 ₺ |
10% 27.200.000 ₺ |
9% 22.650.000 ₺ |
|||||
| TOPLAM BRÜT ALAN ( m2 | ) | 520,00 m² | 155,00 m² | 150,00 m² | 160,00 m² | ||||
| BODRUM KAT ALANI ( m2 | ) ( 1/4 ) | 170,00 m² | 85,00 m² | 75,00 m² | 80,00 m² | ||||
| ZEMİN KAT ALANI ( m2 | ) ( 1/1 ) | 100,00 m² | 70,00 m² | 75,00 m² | 80,00 m² | ||||
| ASMA KAT ALANI ( m2 | ) ( 1/3 ) | 170,00 m² | 0,00 m² | 0,00 m² | 0,00 m² | ||||
| 1. KAT ALANI ( 1/4 ) | 0,00 m² | 0,00 m² | 0,00 m² | 0,00 m² | |||||
| ZEMİNE İNDİRGENMİŞ ALAN (B/4+Z+A/3+1NK/4) | 199 m² | 91 m² | 94 m² | 100 m² | |||||
| BİRİM FİYAT ( ₺/m2 | ) | 227.447,70 ₺/m² | 231.780,82 ₺/m² | 290.133,33 ₺/m² | 226.500,00 ₺/m² | ||||
| İÇ DEKORASYON DURUMU | BAKIMSIZ | BAKIMSIZ | BAKIMLI | BAKIMSIZ | |||||
| İÇ DEKORASYON DÜZELTMESİ | 20% | 20% | 0% | 20% | |||||
| ALAN BÜYÜKLÜĞÜ | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | |||||
| ALAN DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | |||||
| YAPI YAŞI DURUMU | BENZER 0% |
BENZER 0% |
BENZER 0% |
BENZER 0% |
|||||
| YAPI YAŞI DÜZELTMESİ CEPHE DURUMU |
CADDE CEPHE | CADDE CEPHE | CADDE CEPHE | CADDE CEPHE | |||||
| CEPHE DÜZELTMESİ | 25% | 25% | 15% | 25% | |||||
| TİCARİ POTANSİYEL DURUMU | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | |||||
| TİCARİ POTANSİYEL DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | |||||
| TOPLAM DÜZELTME ORANI | 45% | 45% | 15% | 45% |
ORTALAMA BİRİM FİYAT ( ₺/m2) 331.989,92 ₺/m²
DÜZELTME SONRASI BİRİM FİYAT ( ₺/m2
) 329.799,16 ₺/m² 336.082,19 ₺/m² 333.653,33 ₺/m² 328.425,00 ₺/m²
| SATILIK OFİS EMSALLERİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| EMSAL NO |
İLAN VEREN KİŞİ | AÇIKLAMA | SATIŞ FİYATI ( ₺ ) |
BRÜT ALAN ( m2 ) |
BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) |
| 1 | Area Gayrimenkul 212 6401010 |
Konu emsal taşınmazın yakın konumunda bulunan binanın 10.normal katında yer alan ofistir. Emsal 120 m2 kullanım alanlı olarak pazarlanan ofis için 14.350.000,-TL talep edilmektedir. Emsalin pazarlıkla 13.600.000,-TL olacağı düşünülmüştür. |
13.600.000 ₺ | 120,00 m² | 113.333 ₺/m² |
| 2 | Area Gayrimenkul 212 6401010 |
Konu emsal taşınmazın yakın konumunda bulunan binanın 2.normal katında yer alan ofistir. Emsal 120 m2 kullanım alanlı olarak pazarlanan ofis için 15.250.000,-TL talep edilmektedir. Emsalin pazarlıkla 14.500.000,-TL olacağı düşünülmüştür. |
14.500.000 ₺ | 120,00 m² | 120.833 ₺/m² |
| 3 | Safir Gayrimenkul 552 2314282 |
Konu emsal taşınmazın yakın konumunda bulunan binanın 2.normal katında yer alan ofistir. Emsal 60 m2 kullanım alanlı olarak pazarlanan ofis için 10.200.000,-TL talep edilmektedir. Emsalin pazarlıkla 9.500.000,-TL olacağı düşünülmüştür. |
9.500.000 ₺ | 60,00 m² | 158.333 ₺/m² |
| 4 | Sahibinden 553 7975261 |
Konu emsal taşınmazın yakın konumunda bulunan binanın 4.normal katında yer alan ofistir. Emsal 70 m2 kullanım alanlı olarak pazarlananofis için 8.900.000,-TL talep edilmektedir. Emsalin pazarlıkla 8.300.000,-TL olacağı düşünülmüştür. |
8.300.000 ₺ | 70,00 m² | 118.571 ₺/m² |
| OFİS EMSAL ANALİZİ TABLOSU | ||||
|---|---|---|---|---|
| EMSAL NO | EMSAL-1 | EMSAL-2 | EMSAL-3 | EMSAL-4 |
| EMSAL DURUMU | SATILIK | SATILIK | SATILIK | SATILIK |
| NİTELİK | OFİS | OFİS | OFİS | OFİS |
| İLANA VEREN KİŞİ | Area Gayrimenkul | Area Gayrimenkul | Safir Gayrimenkul | Sahibinden |
| İLANA VEREN TELEFON NO | 542 3524244 | 212 5141212 | 552 2314282 | 553 7975261 |
| DAİRE TİPİ | 1+1 | 1+1 | 1+1 | 1+1 |
| SATIŞ FİYATI ( ₺ ) | 14.350.000 ₺ | 15.250.000 ₺ | 10.200.000 ₺ | 8.900.000 ₺ |
| PAZARLIK ORANI | 5% | 5% | 7% | 7% |
| PAZARLIK SONRASI FİYAT ( ₺ ) | 13.600.000 ₺ | 14.500.000 ₺ | 9.500.000 ₺ | 8.300.000 ₺ |
| BRÜT ALAN ( m2 ) |
120,00 m² | 120,00 m² | 60,00 m² | 70,00 m² |
| BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) |
113.333,33 ₺/m² | 120.833,33 ₺/m² | 158.333,33 ₺/m² | 118.571,43 ₺/m² |
| İÇ DEKORASYON DURUMU | BAKIMLI | BAKIMLI | BAKIMLI | BAKIMLI |
| İÇ DEKORASYON DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% |
| ALAN BÜYÜKLÜĞÜ | BENZER | BENZER | KÜÇÜK | BENZER |
| ALAN DÜZELTMESİ | 0% | 0% | -15% | 0% |
| YAPI YAŞI DURUMU | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER |
| YAPI YAŞI DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% |
| KAT DURUMU | ARA KAT | ARA KAT | ARA KAT | ARA KAT |
| KAT DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% |
| KONUM DURUMU | BENZER | BENZER | KÖTÜ | BENZER |
| KONUM DÜZELTMESİ | 0% | 0% | -10% | 0% |
| TOPLAM DÜZELTME ORANI | 0% | 0% | -25% | 0% |
| DÜZELTME SONRASI BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) |
113.333,33 ₺/m² | 120.833,33 ₺/m² | 118.750,00 ₺/m² | 118.571,43 ₺/m² |
| ORTALAMA BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) | 117.872,02 ₺/m² |
| KİRALIK DÜKKAN EMSALLERİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| EMSAL NO |
İLAN VEREN KİŞİ | AÇIKLAMA | SATIŞ FİYATI ( ₺ ) |
BRÜT ALAN ( m2 ) |
BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) |
| 1 | Turyap Gayrimenkul |
Konu emsal taşınmazın yakın konumunda bulunan binanın zemin ve bodrum katında yer alan dükkandır. Emsal 150 m2 kullanım alanlı olarak pazarlanan dükkan için aylık 105.000,-TL talep |
98.000 ₺ | 150 m² | 1.045 ₺/m² |
| 507 4464348 | edilmektedir. Emsalin pazarlıkla 98.000,-TL olacağı düşünülmüştür. |
||||
| Oryap | Konu emsal taşınmazın yakın konumunda bulunan binanın zemin | ||||
| 2 | Gayrimenkul | katında yer alan dükkandır. Emsal 50 m2 kullanım alanlı olarak | 68.000 ₺ | 50 m² | 1.360 ₺/m² |
| 541 6848290 | pazarlanan dükkan için aylık 75.000,-TL talep edilmektedir. Emsalin pazarlıkla 68.000,-TL olacağı düşünülmüştür. |
||||
| Turyap Alpha | Konu emsal taşınmazın yakın konumunda bulunan binanın zemin | ||||
| Gayrimenkul | ve bodrum katında yer alan dükkandır. Emsal 150 m2 kullanım | ||||
| 3 | 531 3710228 | alanlı olarak pazarlanan dükkan için aylık 120.000,-TL talep edilmektedir. Emsalin pazarlıkla 112.000,-TL olacağı düşünülmüştür. |
112.000 ₺ | 150 m² | 1.194 ₺/m² |
| Turyap | Konu emsal taşınmazın yakın konumunda bulunan binanın zemin | ||||
| Bayrampaşa | ve asma katında yer alan dükkandır. Emsal 150 m2 kullanım alanlı | ||||
| 4 | Gayrimenkul | olarak pazarlanan dükkan için aylık 155.000,-TL talep |
140.000 ₺ | 150 m² | 1.400 ₺/m² |
| 212 4821919 | edilmektedir. Emsalin pazarlıkla 140.000,-TL olacağı düşünülmüştür. |
| DÜKKAN EMSAL ANALİZİ TABLOSU | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| EMSAL NO | EMSAL-1 | EMSAL-2 | EMSAL-3 | EMSAL-4 | |
| EMSAL DURUMU | KİRALIK | KİRALIK | KİRALIK | KİRALIK | |
| NİTELİK | DÜKKAN | DÜKKAN | DÜKKAN | DÜKKAN | |
| İLANA VEREN KİŞİ | Turyap Gayrimenkul | Oryap Gayrimenkul | Turyap Alpha Gayrimenkul |
Turyap Bayrampaşa Gayrimenkul |
|
| İLANA VEREN TELEFON NO | 507 4464348 | 541 6848290 | 531 3710228 | 212 4821919 | |
| DÜKKAN TİPİ | DEPOLU | TEK KAT | DEPOLU | ASMA KATLI | |
| KİRALIK FİYATI ( ₺ ) | 105.000 ₺ | 75.000 ₺ | 120.000 ₺ | 155.000 ₺ | |
| PAZARLIK ORANI | 7% | 9% | 7% | 10% | |
| PAZARLIK SONRASI FİYAT ( ₺ ) | 98.000 ₺ | 68.000 ₺ | 112.000 ₺ | 140.000 ₺ | |
| TOPLAM BRÜT ALAN ( m2 ) |
150,00 m² | 50,00 m² | 150,00 m² | 150,00 m² | |
| BODRUM KAT ALANI ( m2 ) ( 1/4 ) |
75,00 m² | 0,00 m² | 75,00 m² | 0,00 m² | |
| ZEMİN KAT ALANI ( m2 ) ( 1/1 ) |
75,00 m² | 50,00 m² | 75,00 m² | 75,00 m² | |
| ASMA KAT ALANI ( m2 ) ( 1/3 ) |
0,00 m² | 0,00 m² | 0,00 m² | 75,00 m² | |
| 1. KAT ALANI ( 1/4 ) | 0,00 m² | 0,00 m² | 0,00 m² | 0,00 m² | |
| ZEMİNE İNDİRGENMİŞ ALAN (B/4+Z+A/3+1NK/4) | 94 m² | 50 m² | 94 m² | 100 m² | |
| BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) |
1.045,33 ₺/m² | 1.360,00 ₺/m² | 1.194,67 ₺/m² | 1.400,00 ₺/m² | |
| İÇ DEKORASYON DURUMU | BAKIMLI | BAKIMLI | BAKIMLI | BAKIMLI | |
| İÇ DEKORASYON DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| ALAN BÜYÜKLÜĞÜ | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | |
| ALAN DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 10% | |
| YAPI YAŞI DURUMU | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER | |
| YAPI YAŞI DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| CEPHE DURUMU | CADDE CEPHE | CADDE CEPHE | CADDE CEPHE | CADDE CEPHE | |
| CEPHE DÜZELTMESİ | 15% | 0% | 5% | -10% | |
| TİCARİ POTANSİYEL DURUMU | YOĞUN | YOĞUN | YOĞUN | YOĞUN | |
| TİCARİ POTANSİYEL DÜZELTMESİ | 10% | 0% | 0% | 0% | |
| TOPLAM DÜZELTME ORANI | 25% | 0% | 5% | 0% | |
| DÜZELTME SONRASI BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) |
1.306,67 ₺/m² | 1.360,00 ₺/m² | 1.254,40 ₺/m² | 1.400,00 ₺/m² | |
| ORTALAMA BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) | 1.330,27 ₺/m² |
| KİRALIK OFİS EMSALLERİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| EMSAL NO |
İLAN VEREN KİŞİ | AÇIKLAMA | SATIŞ FİYATI ( ₺ ) |
BRÜT ALAN ( m2 ) |
BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) |
| 1 | Sahibinden 532 2470970 |
Konu emsal taşınmazın yakın konumunda bulunan binanın 2.normal katında yer alan ofistir. Emsal 100 m2 kullanım alanlı olarak pazarlanan ofis için aylık 53.000,-TL talep edilmektedir. Emsalin pazarlıkla 45.500,-TL olacağı düşünülmüştür. |
45.500 ₺ | 100 m² | 455 ₺/m² |
| 2 | Sedat Emlak 553 3181666 |
Konu emsal taşınmazın yakın konumunda bulunan binanın 1.normal katında yer alan ofistir. Emsal 250 m2 kullanım alanlı olarak pazarlanan ofis için aylık 98.000,-TL talep edilmektedir. Emsalin pazarlıkla 90.000,-TL olacağı düşünülmüştür. |
90.000 ₺ | 250 m² | 360 ₺/m² |
| 3 | Sedat Emlak 553 3181666 |
Konu emsal taşınmazın yakın konumunda bulunan binanın 3.normal katında yer alan ofistir. Emsal 175 m2 kullanım alanlı olarak pazarlanan ofis için aylık 63.000,-TL talep edilmektedir. Emsalin pazarlıkla 60.000,-TL olacağı düşünülmüştür. |
60.000 ₺ | 175 m² | 342 ₺/m² |
| 4 | Erman Bey 212 5436340 |
Konu emsal taşınmazın yakın konumunda bulunan plazanın 2.normal katında yer alan ofistir. Emsal 100 m2 kullanım alanlı olarak pazarlanan ofis için aylık 62.000,-TL talep edilmektedir. Emsalin pazarlıkla 53.000,-TL olacağı düşünülmüştür. |
53.000 ₺ | 100 m² | 530 ₺/m² |
| OFİS EMSAL ANALİZİ TABLOSU | ||||
|---|---|---|---|---|
| EMSAL NO | EMSAL-1 | EMSAL-2 | EMSAL-3 | EMSAL-4 |
| EMSAL DURUMU | KİRALIK | KİRALIK | KİRALIK | KİRALIK |
| NİTELİK | OFİS | OFİS | OFİS | OFİS |
| İLANA VEREN KİŞİ | Sahibinden | Sedat Emlak | Sedat Emlak | Erman Bey |
| İLANA VEREN TELEFON NO | 532 2470970 | 553 3181666 | 553 3181666 | 212 5436340 |
| KİRALIK FİYATI ( ₺ ) | 53.000 ₺ | 98.000 ₺ | 63.000 ₺ | 62.000 ₺ |
| PAZARLIK ORANI | 14% | 8% | 5% | 15% |
| PAZARLIK SONRASI FİYAT ( ₺ ) | 45.500 ₺ | 90.000 ₺ | 60.000 ₺ | 53.000 ₺ |
| BRÜT ALAN ( m2 ) |
100,00 m² | 250,00 m² | 175,00 m² | 100,00 m² |
| BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) |
455,00 ₺/m² | 360,00 ₺/m² | 342,86 ₺/m² | 530,00 ₺/m² |
| İÇ DEKORASYON DURUMU | BAKIMLI | BAKIMLI | BAKIMLI | BAKIMLI |
| İÇ DEKORASYON DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% |
| ALAN BÜYÜKLÜĞÜ | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER |
| ALAN DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% |
| YAPI YAŞI DURUMU | BENZER | BENZER | BENZER | BENZER |
| YAPI YAŞI DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% |
| KAT DURUMU | ARA KAT | ARA KAT | ARA KAT | ARA KAT |
| KAT DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 0% | 0% |
| KONUM DURUMU | BENZER | BENZER | KÖTÜ | DAHA İYİ |
| KONUM DÜZELTMESİ | 0% | 0% | 15% | -20% |
| TOPLAM DÜZELTME ORANI | 0% | 0% | 15% | -20% |
| DÜZELTME SONRASI BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) |
455,00 ₺/m² | 360,00 ₺/m² | 394,29 ₺/m² | 424,00 ₺/m² |
| ORTALAMA BİRİM FİYAT ( ₺/m2 ) | 408,32 ₺/m² |
Elde edilen emsal bilgileri dikkate alındığında, değerleme konusu taşınmazların yer aldığı bölgede benzer ticari ünitelerin metrekare birim satış değerlerinin, taşınmazların konumu, cephesi, büyüklüğü gibi öz niteliklerine göre farklılıklar gösterdiği tespit edilmiştir.
Taşınmazların değerlemesinde, bölgede elde edilen güncel emsal bilgileri, konumu, kullanım alanı, mülkiyet durumu, amacına uygun kullanılabilirliği, fiziksel özellikleri, cephesi, altyapı ve ulaşım imkanları, emsallerin pazarlık payları gibi etkenler göz önüne alınarak değer tespiti yapılmıştır. Emsal karşılaştırma yaklaşımında emsal olarak alınan gayrimenkullerin ve değerlemesi yapılan taşınmazların tamamen aynı özelliklere sahip olmaması, yapı inşaat malzemesi,
arsa alanı, konum ve şerefiye farkı göz önünde bulundurulmuş takdir edilen birim değerde bu doğrultuda düzeltme yapılmıştır. Emsal Karşılaştırma Analizinde; pazarlık payı %5 ile %20 aralığında kabul edilmiştir. Taşınmazların değerlemesinde kullanılan şerefiye kriterleri ve metrekare birim fiyatları Raporun 6.2 'inci bölümünde açıklanmıştır.
Bu yöntemde pazar bilgilerinden faydalanılmış, bölgede yakın dönemde kiraya çıkartılmış veya kiralanmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapılmış ve konu gayrimenkul/gayrimenkuller için tamamlanması durumunda birim kira değeri belirlenmiştir.
| TAMAMLANMASI DURUMUNDA YASAL/MEVCUT DURUM BAĞIMSIZ BÖLÜM KİRA DEĞERİ | ||||
|---|---|---|---|---|
| AÇIKLAMA | ALAN | BİRİM FİYAT | KAT KİRA DEĞERİ | |
| 1 NOLU BAĞIMSIZ BÖLÜM | 99 m² | 444 ₺/m² | 44.000,00 ₺ | |
| 2 NOLU BAĞIMSIZ BÖLÜM | 167 m² | 443 ₺/m² | 74.000,00 ₺ | |
| 3 NOLU BAĞIMSIZ BÖLÜM | 100 m² | 410 ₺/m² | 41.000,00 ₺ | |
| 4 NOLU BAĞIMSIZ BÖLÜM | 169 m² | 414 ₺/m² | 70.000,00 ₺ | |
| 5 NOLU BAĞIMSIZ BÖLÜM | 99 m² | 369 ₺/m² | 36.500,00 ₺ | |
| 6 NOLU BAĞIMSIZ BÖLÜM | 167 m² | 371 ₺/m² | 62.000,00 ₺ | |
| 7 NOLU BAĞIMSIZ BÖLÜM | 99 m² | 369 ₺/m² | 36.500,00 ₺ | |
| 8 NOLU BAĞIMSIZ BÖLÜM | 167 m² | 371 ₺/m² | 62.000,00 ₺ | |
| 9 NOLU BAĞIMSIZ BÖLÜM | 25 m² | 1.360 ₺/m² | 34.000,00 ₺ | |
| 10 NOLU BAĞIMSIZ BÖLÜM | 552 m² | 707 ₺/m² | 390.000,00 ₺ | |
| YASAL MEVCUT DURUM KİRA TOPLAMI | 850.000,-TL/Ay |
Değerlemeye konusu taşınmazlara ilişkin her herhangi bir olumsuz hukuki durum söz konusu değildir.
Değerleme konusu gayrimenkullerden 102 ada, 3 parsel olan taşınmaz "Arsa" nitelikli olup, mevcut imar durumu doğrultusunda projelerin yapılması ve yapılaşması en verimli kullanımı olacaktır.
Niteliği gereği değerleme konusu taşınmazların kat irtifakı kurulması durumunda imar durumuna göre kullanımının en etkin ve verimli kullanım olacağı düşünülmektedir.
Taşınmazlar tam hisseye sahip olup, Müşterek veya Bölünmüş Kısımlara Esas Değerleme Analizi söz konusu değildir.
Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi söz konusu değildir.
Bir Engel Olup-Olmadığı İle İlgili Görüş
Taşınmazların değerlemesinde, bölgede elde edilen güncel emsal bilgileri, konumu, kullanım alanı, mülkiyet durumu, amacına uygun kullanılabilirliği, fiziksel özellikleri, cephesi, altyapı ve ulaşım imkanları, emsallerin pazarlık payları gibi etkenler göz önüne alınarak değer tespiti yapılmıştır. Emsal karşılaştırma yaklaşımında emsal olarak alınan gayrimenkullerin ve değerlemesi yapılan taşınmazların tamamen aynı özelliklere sahip olmaması, yapı inşaat malzemesi, arsa alanı, konum ve şerefiye farkı göz önünde bulundurulmuştur.
Tüm gerekçeler ilgili konu başlıklarının altında açıklanmıştır.
Bayrampaşa Belediyesi Dijital İmar Arşivinde taşınmaza ait, yol kotu altı 1, yol kotu üstü 6, 9 ofis ve iş yeri ile 1 banka şubesi olmak üzere toplamda 10 bağımsız bölüm ve 2.717,61 m2 alan için düzenlenmiş 29.12.2023 tarihli ve 202348764 no.lu yeni yapı ruhsatı ve 15.02.2024 tarihli ve 20245337 no.lu isim değişikliği ruhsatı belgeleri incelenmiştir. Belediye dijital arşivinde taşınmaza ait herhangi bir olumsuz evraka rastlanılmamıştır.
Gayrimenkul Yatırım Ortakları için III 48.1 sayılı ''Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ''nin 7.bölüm 22.maddesi 1.fıkrasının d) "Gerçekleştirecekleri veya yatırım yapacakları projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınmış, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olduğu hususlarının bağımsız gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından tespit edilmiş olması gerekir." bendi gereği taşınmazların "Proje" başlığı altında GYO portföyde bulundurulmasında bir engel yoktur.
6.1. Sorumlu Değerleme Uzmanın Sonuç Cümlesi
$6.2.$ Peşin satış fiyatı esas alınarak, Türk Lirası üzerinden nihai değer takdirinin yapılması,
6.3 Değerlemenin katma değer vergisi hariç yapılması ve ilgili katma değer vergisi tutarının da eklenerek toplam değere ulaşılması,
Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde, projenin değerleme tarihi itibariyle bitirilmiş olması varsayımı ile Türk 6.4 Lirası üzerinden ve ayrıca değerleme tarihi itibariyle tamamlanmış kısmının arsa değeri dâhil Türk Lirası üzerinden değerinin takdir edilmesi.
Taşınmazların değerlemesinde emsal karılaştırma metodu yaklaşımının kullanılması uygun bulunmuş, diğer yöntemler imar mevzuatı çerçevesinde değerlendirilememiştir. Değerleme konusu taşınmazların konumu, çevresel özellikleri, yasal ve güncel durumu, günün geçerli piyasa rayiç fiyatlarına göre oluşturulan satış kabiliyeti ve emsal fiyatları göz önüne alınarak değerlendirme yapılmıştır.
Taşınmazların satış kabiliyeti "SATILABİLİR" durumdadır.
Pazar Yaklaşımı çerçevesinde, değerleme konusu taşınmazlar üzerinde yapılması planlanan bağımsız bölümlerin özellikleri dikkate alınarak, piyasada yakın zamanda alım–satıma konu olmuş/satılık vaziyette olan emsal araştırmaları doğrultusunda değer takdiri yapılmıştır. Taşınmazların mevcut durumu, konum özellikleri dikkate alınarak değer takdir edilmiştir.
| PROJE GELİŞTİRME YÖNTEMİ | |||
|---|---|---|---|
| Brüt Alan (m²) | |||
| Arsa Alanı (m2) | 388,23 m² | ||
| İmar planına göre Arsanın Lejantı | Ticaret | ||
| İnşaat Emsali ( KAKS ) | 7,00 | ||
| İnşa edilebilecek kapalı alan | 2.717,61 m² | ||
| Ortak alan (KAKS x %) | 920,08 m² | ||
| Ortak alanlar dahil toplam kapalı alan | 2.717,61 m² | ||
| Brüt Alan | Birim Maliyet | Maliyet | |
| (m²) | (TL/m²) | ||
| Satılabilir alan maliyeti | 1.797,53 m² | 28.000 TL | 50.330.840 TL |
| Kapalı Otopark - Sığınak - Teknik Hacimler* | 920,08 m² | 28.000 TL | 25.762.240 TL |
| *Kat sahanlıkları, Merdivenler | |||
| TOPLAM İNŞAAT MALİYETİ | 2.718 | 76.093.080 TL | |
| Proje satış geliri | |||
| Brüt Alan | Birim Maliyet | Ciro | |
| (m²) | (TL/m²) | ||
| İnşa edilebilecek ofis/mesken alanı | 1.162,15 m² | 120.000 TL/m² | 139.458.000 TL |
| İnşa edilebilecek dükkan alanı | 635,38 m² | 330.000 TL/m² | 209.675.400 TL |
| TOPLAM TUTAR | 349.133.400 TL | ||
| Kat Karşılığı Hesabı | |||
| Kat karşılığı oranı | |||
| 44% | |||
| Arsa Sahibine Kalan Ciro | 152.990.256 TL | ||
| Yıllık indirgeme oranı | 30,00% | ||
| Aylık indirgeme oranı | 2,500% | ||
| İnşaatın Kaç Ay içinde tamamlanabileceği | 12,0 Ay | ||
| İnşaatın 12 Ay içinde tamamlanabileceği kabul edildiğinde Arsa sahibine kalan Net | |||
| bugünkü değer | 113.756.805 TL | ||
| Arsa m² birim fiyatı Net Bugünkü Değeri Yuvarlatılmış arsa değeri |
293.014 TL 113.757.000 TL |
| TAMAMLANMASI DURUMUNDA YASAL/MEVCUT DURUM BAĞIMSIZ BÖLÜM KİRA DEĞERİ | ||||
|---|---|---|---|---|
| AÇIKLAMA | ALAN | BİRİM FİYAT | KAT KİRA DEĞERİ | |
| 1 NOLU BAĞIMSIZ BÖLÜM | 99 m² | 444 ₺/m² | 44.000,00 ₺ | |
| 2 NOLU BAĞIMSIZ BÖLÜM | 167 m² | 443 ₺/m² | 74.000,00 ₺ | |
| 3 NOLU BAĞIMSIZ BÖLÜM | 100 m² | 410 ₺/m² | 41.000,00 ₺ | |
| 4 NOLU BAĞIMSIZ BÖLÜM | 169 m² | 414 ₺/m² | 70.000,00 ₺ | |
| 5 NOLU BAĞIMSIZ BÖLÜM | 99 m² | 369 ₺/m² | 36.500,00 ₺ | |
| 6 NOLU BAĞIMSIZ BÖLÜM | 167 m² | 371 ₺/m² | 62.000,00 ₺ | |
| 7 NOLU BAĞIMSIZ BÖLÜM | 99 m² | 369 ₺/m² | 36.500,00 ₺ | |
| 8 NOLU BAĞIMSIZ BÖLÜM | 167 m² | 371 ₺/m² | 62.000,00 ₺ | |
| 9 NOLU BAĞIMSIZ BÖLÜM | 25 m² | 1.360 ₺/m² | 34.000,00 ₺ | |
| 10 NOLU BAĞIMSIZ BÖLÜM | 552 m² | 707 ₺/m² | 390.000,00 ₺ | |
| YASAL MEVCUT DURUM KİRA TOPLAMI | 850.000,-TL/Ay |
| TAMAMLANMASI DURUMUNDA YASAL/MEVCUT DURUM DEĞERİ | ||||
|---|---|---|---|---|
| AÇIKLAMA | ALAN | BİRİM FİYAT | TOPLAM YAPI DEĞERİ | |
| YAPI | 2.717,61 m² | 28.000 ₺/m² | 76.076.000,00 ₺ | |
| ARSA | 388,23 m² | 293.000 ₺/m² | 113.751.390,00 ₺ | |
| ŞEREFİYE | 64.172.610,00 ₺ | |||
| ARSA + YAPI + ŞEREFİYE | 254.000.000,00 ₺ | |||
| YASAL MEVCUT DURUM TOPLAMI | 254.000.000,00 ₺ |
| MEVCUT İNŞAAT HALİ YASAL/MEVCUT DURUM DEĞERİ | ||||
|---|---|---|---|---|
| AÇIKLAMA | ALAN | BİRİM FİYAT | TOPLAM YAPI DEĞERİ | |
| YAPI | 2.717,61 m² | 5.880 ₺/m² | 15.975.960,00 ₺ | |
| ARSA | 388,23 m² | 293.000 ₺/m² | 113.751.390,00 ₺ | |
| ŞEREFİYE | 13.075.650,00 ₺ | |||
| ARSA + YAPI + ŞEREFİYE | 142.803.000,00 ₺ | |||
| YASAL MEVCUT DURUM TOPLAMI | 142.803.000,00 ₺ |
Bölgede yer alan satılık ticari nitelikli taşınmazlar incelenmiş ve emlakçı görüşlerine de başvurulmuştur. Değerlemeye konu taşınmazların Bayrampaşa Belediyesi İmar Müdürlüğünde imar durumu incelenmiştir. Şerefiye çalışmasına konu olan taşınmazlar için öncelikli olarak benzer tipte avantajlı-dezavantajlı arsalar göz önünde bulundurularak değere etki edebilecek kriterler belirlenmiştir. Yapı birim maliyeti tespit edilirken inşa edilen yapının kalitesi ve enflasyon dikkate alınarak belirlenmiştir.
Sonuç olarak değerleme konusu taşınmaza KDV hariç mevcut toplam 142.803.000,00 ₺ ( Yüzkırkikimilyonsekizyüzüçbin Türk Lirası) tespit ve takdir edilmiştir, KDV dahil mevcut toplam 171.363.600,00 ₺ (Yüzyetmişbirmilyonüçyüzaltmışüçbinaltıyüz Türk Lirası) değer tespit ve takdir edilmiştir.
USD=~ 35,2976 ₺, 1 €=~36,6901 ₺ olarak kabul edilmiştir. (24.12.2024 taşınmazların değerleme günü olan gösterge niteliğindeki Merkez Bankası verileri esas alınmıştır.)
Değerleme tarihi itibarı ile taşınmazların döviz cinsinden değeri;
Değerleme konusu taşınmazların Dolar cinsinden mevcut değeri 4.045.685,83 \$ olarak tespit edilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazların Euro cinsinden mevcut değeri 3.892.139,84 € tespit ve takdir edilmiştir.
* T.C. Merkez Bankası Verileri esas alınmıştır.
Pazar Yaklaşımı çerçevesinde, değerleme konusu taşınmazlar üzerinde yapılmış olan yapıların özellikleri dikkate alınarak, piyasada yakın zamanda alım–satıma konu olmuş/satılık vaziyette olan emsal araştırmaları doğrultusunda değer takdiri yapılmakta olup, indirgenmiş nakit akışlar yöntemi raporda kullanılmamıştır.
Kıymet takdirlerine etken oluşturan kıstasların her birinin gayrimenkulün değerine olan etkisi göz önünde bulundurularak çalışma sonuçlandırılmıştır.
Sonuç olarak değerleme konusu taşınmazların K.D.V hariç mevcut durum piyasa değerinin 142.803.000,-₺ ( Yüzkırkikimilyonsekizyüzüçbin Türk Lirası ) olduğu, K.D.V dahil mevcut durum piyasa değerinin 171.363.600,-₺ ( Yüzyetmişbirmilyonüçyüzaltmışüçbinaltıyüz Türk Lirası ) olduğu hesaplanmıştır.
6.4. Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde, projenin değerleme tarihi itibariyle bitirilmiş olması varsayımı ile Türk Lirası üzerinden ve ayrıca değerleme tarihi itibariyle tamamlanmış kısmının arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden değerinin takdir edilmesi
Gayrimenkul projesi bu raporun konusu değildir. İş bu rapor 25.12.2024 tarihinde 71 sayfa hazırlanmış olup durumu ve kanaatimizi ifade eden gayrimenkul değerleme bilgilerinize saygı ile sunarız.
| Mustafa ÇELİK | Gökhan DOĞAN | Çetin BEGİÇ |
|---|---|---|
| Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı |
Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı |
Sorumlu Gayrimenkul Değerleme Uzmanı |
| (SPK Lisans No: 903699) | (SPK Lisans No: 408240) | (SPK Lisans No: 400479) |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.