ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Environmental & Social Information • Dec 25, 2024

Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

Gayrimenkul	1 Adet Natamam Otel
Değerleme	Kartepe / Kocaeli
Raporu	2024REV957 / 23.12.2024

Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

Finanskent Mah. Finans Cad. A Blok No:44/A Ümraniye/İstanbul

Sayın Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.,

Talebiniz doğrultusunda Kartepe'de konumlu olan "1 Adet Natamam Otel"in pazar değerine yönelik 2024REV957 no.lu değerleme çalışması hazırlanmıştır. Değerleme konusu taşınmaz, 9.781,07 m² yüz ölçümüne sahip arsa üzerinde 25.363,21 m² brüt kapalı alandan oluşmaktadır. Taşınmazın pazar değeri aşağıdaki gibi takdir edilmiştir. Takdir edilen değer, değerlemeyi olumsuz kılan etkenler, varsayımlar ve kısıtlamalarla birlikte değerlendirilmiştir.

PROJENİN TOPLAM PAZAR DEĞERİ
Değer Tarihi	23.12.2024
Kur Bilgisi (20.12.2024)	1 USD Alış: 35,0619 TL	1 USD Satış: 35,1251 TL
	476.435.000.-TL	Dörtyüzyetmişaltımilyondörtyüzotuzbeşbin.-TL
Pazar Değeri (KDV Hariç)	13.563.947.-USD	Onüçmilyonbeşyüzaltmışüçbindokuzyüzkırkyedi.-USD
Pazar Değeri (KDV Dahil)	571.722.000.-TL	Beşyüzyetmişbirmilyonyediyüzyirmiikibin.-TL
Tamamlanması Durumundaki	921.955.000.-TL	Dokuzyüzyirmibirmilyondokuzyüzellibeşbin.-TL
Pazar Değeri (KDV Hariç)	26.247.754.-USD	Yirmialtımilyonikiyüzkırkyedibinyediyüzellidört.-USD
Tamamlanması Durumundaki Pazar Değeri (KDV Dahil)	1.106.346.000.-TL	Birmilyaryüzaltımilyonüçyüzkırkaltıbin.-TL
	30.267.000.-TL	Otuzmilyonikiyüzaltmışyedibin.-TL
Pazar Kirası (KDV Hariç)	861.691.-USD	Sekizyüzaltmışbirmilyonaltıyüzdoksanbir.-USD
Pazar Kirası (KDV Dahil)	36.320.400.-TL	Otuzaltımilyonüçyüzyirmibindörtyüz.-TL

Pazar değerinin tespitine yönelik olarak yapılan hesaplamalar, bilgiler ve açıklamalar rapor içeriğinde yer almaktadır. Pazar değerinin takdiri için yapılan analiz ve hesaplamalar RICS tarafından "Redbook"ta tanımlanan Değerleme Standartları ve Uluslararası Değerleme Standartları (IVS) ile uyumlu olarak hazırlanmıştır.

Değerlemenin amacı ve kullanıcı bilgileri raporda açık bir şekilde belirtilmiş olup rapor, tarafınızla yapılan 15.10.2024 tarihli sözleşmeye istinaden hazırlanmıştır. Raporun sözleşmede belirtilen değerleme amacı dışında ya da başka bir kullanıcı tarafından kullanılması mümkün değildir.

Bu çalışmada sizler ile birlikte iş birliği yapmaktan mutluluk duyuyoruz. Çalışmaya ilişkin herhangi bir sorunuz olması durumunda bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Saygılarımızla,

TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş.

Değerlemeye Yardım Eden Selin SÖNMEZIŞIK

Doğuşcan IĞDIR, MRICS Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 404244

Ozan KOLCUOĞLU, MRICS Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans no: 402293

Yönetici Özeti4
Rapor, Şirket ve Müşteri Bilgileri7
Demografik ve Ekonomik Veriler 10
Gayrimenkulün Mülkiyet Hakkı ve İmar Bilgileri 13
Gayrimenkulün Konum Analizi 18
Gayrimenkulün Fiziksel Bilgileri 21
SWOT Analizi 25
Değerlemede Kullanılan Yaklaşımların Analizi 27
Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyü Açısından Değerlendirme 45
Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi ve Sonuç 47

Hazırlanan değerleme raporu için aşağıdaki hususları beyan ederiz;

• ✓ Aşağıdaki raporda sunulan bulguların değerleme uzmanının bildiği kadarıyla doğru olduğunu,
• ✓ Analiz ve sonuçların sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğunu,
• ✓ Değerleme uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle herhangi bir ilgisi olmadığını,
• ✓ Değerleme uzmanının ücretinin raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmadığını,
• ✓ Değerleme çalışmasının ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştiğini,
• ✓ Değerleme uzmanının, mesleki eğitim şartlarını haiz olduğunu,
• ✓ Değerleme çalışmasının gerçekleştirildiği müşteriyle aramızda herhangi bir çıkar çatışması olmadığını,
• ✓ Değerleme uzmanının değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi olduğunu,
• ✓ Değerleme uzmanının, mülkü kişisel olarak denetlediğini,
• ✓ Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını,
• ✓ Değerleme raporunun RICS tarafından "Redbook"ta tanımlanan Değerleme Standartları kapsamında hazırlandığını,
• ✓ Değerleme raporunun teminat amaçlı işlemlerde kullanılmak üzere hazırlanmamış olup Uluslararası Değerleme Standartları (IVS) kapsamında düzenlendiğini,
• ✓ Zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmalarının, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalması ve bu konuda ihtisasımız olmaması nedeniyle gayrimenkulün çevresel olumsuz bir etki olmadığının varsayıldığını,
• ✓ Değerleme raporunda, değerleme kuruluşunun yazılı onayı olmaksızın raporun tamamen veya kısmen yayımlanmasının, raporun veya raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki niteliklerinin referans verilmesinin yasak olduğunu,
• ✓ Bu değerleme raporunun 31.08.2019 tarih 30874 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'in 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlandığını beyan ederiz.

Yönetici Özeti

DEĞERLEME ÇALIŞMASINA İLİŞKİN BİLGİLER
RAPOR TÜRÜ	Standart
MÜLKİYET DURUMU	Tam mülkiyet
DEĞERLEMENİN AMACI	tespitine esas hazırlanmıştır.		Değerleme çalışması, ilgili gayrimenkulün yıl sonu ekspertiz değerinin
ÖZEL VARSAYIMLAR	Değerleme çalışmasını bulunmamaktadır.	etkileyen	herhangi özel bir varsayım
KISITLAMALAR	Değerleme çalışmasını etkileyen herhangi bir kısıtlama bulunmamaktadır.
MÜŞTERİ TALEBİ	Müşterinin değerleme çalışmasını etkileyen herhangi bir talebi bulunmamaktadır.
ANA GAYRİMENKULE İLİŞKİN BİLGİLER
ADRES	Dumlupınar Mah. Sakıp Sabancı Sk. No: 132 Kartepe/Kocaeli
TAPU KAYDI	Kocaeli ili, Kartepe ilçesi, Dumlupınar Mah. 721 ada 1 no.lu parsel, 172 numaralı bağımsız bölüm
ARSA YÜZ ÖLÇÜMÜ	9.781,07 m2
İMAR DURUMU	Değerleme konusu taşınmazın imar durumu bilgilerine raporun 3. bölümünde detaylı olarak ver verilmiştir.
EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM	Ticaret, Tercihli İmar Durumu
YAPIYA İLİŞKİN BİLGİLER
	Bağımsız bölüm sayısı: 172 Yapım yılı: 2014 (Yapı Ruhsatına göre)
ANA TAŞINMAZ	Yol kotu üstü kat sayısı: 7 Yol kotu altı kat sayısı: 2
MEVCUT FONKSİYONLAR	Otel
	Toplam İnşaat Alanı		25.363,21m²
İNŞAAT ALANI	Yol Kotu Üstü Toplam İnşaat Alanı		14.979,41m²

DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER
KULLANILAN YAKLAŞIM	Maliyet Yaklaşımı ve Gelir Yaklaşımı
DEĞER TARİHİ	23.12.2024
KUR BİLGİSİ (20.12.2024)	1 USD Alış: 35,0619 TL	1 USD Satış: 35,1251 TL
PAZAR DEĞERİ (KDV HARİÇ)	476.435.000.-TL	13.563.947.-USD

Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz.

BÖLÜM 1

RA 6

RAPOR, ŞİRKET ve MÜŞTERİ BİLGİLERİ

Bölüm 1

Rapor, Şirket ve Müşteri Bilgileri

1.1 Rapor Tarihi ve Numarası

Bu değerleme raporu, Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. için şirketimiz 23.12.2024 tarihinde, 2024REV957 rapor numarası ile tanzim edilmiştir.

1.2 Rapor Türü ve Değerlemenin Amacı

Bu rapor, Kocaeli ili, Kartepe ilçesi, Dumlupınar Mahallesi, 721 ada, 1 no.lu parsel, 172 bağımsız bölüm numaralı natamam otelin 23.12.2024 tarihli pazar değerinin, Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan gayrimenkul değerleme raporudur.

Bu değerleme raporu, Uluslararası Değerleme Standartları doğrultusunda tanzim edilmiş olup 31.08.2019 tarih 30874 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'in 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.

Konu değerleme çalışması; ilgili gayrimenkulün güncel yıl sonu ekspertiz değerinin tesptine esas hazırlanmıştır.

1.3 Raporu Hazırlayanlar

Bu değerleme raporu, gayrimenkullerin mahallinde yapılan inceleme sonucunda ilgili kişi – kurum – kuruluşlardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak, Sorumlu Değerleme Uzmanı Ozan KOLCUOĞLU (Lisans No:402293) kontrolünde, Sorumlu Değerleme Uzmanı Doğuşcan IĞDIR (Lisans No: 404244) tarafından hazırlanmıştır. Bu değerleme raporunun hazırlanmasına Değerleme Uzmanı Selin SÖNMEZIŞIK (Lisans No:931399) yardım etmiştir. Rapora yardım eden bilgisi, bilgi amaçlı olarak verilmiştir.

1.4 Değerleme Tarihi

Bu değerleme raporu için, şirketimizin değerleme uzmanları 18.12.2024 tarihinde çalışmalara başlamış ve 23.12.2024 tarihinde değerleme çalışmalarını tamamlayarak raporu hazırlamışlardır. Bu sürede gayrimenkul mahali ile ilgili resmi dairelerde incelemeler ve ofis çalışması yapılmıştır.

1.5 Dayanak Sözleşmesi ve Numarası

Bu değerleme raporu, şirketimiz ile Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 15.10.2024 tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.

1.6 İşin Kapsamı

Bu değerleme raporu, Kocaeli ili, Kartepe ilçesi, Dumlupınar Mahallesi, 721 ada, 1 no.lu parsel, 172 bağımsız bölüm numaralı natamam otelin 23.12.2024 tarihli pazar değerinin, Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanmıştır.

1.7 Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Getirilen Sınırlamalar

Müşterinin değerleme çalışmasını etkileyen herhangi bir talebi bulunmamaktadır. Bununla birlikte değerleme çalışması sırasında müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.

1.8 Değerleme Çalışmasını Olumsuz Yönde Etkileyen Faktörler

Değerleme çalışmasını genel anlamda olumsuz yönde etkileyen bir faktör yoktur.

1.9 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Rapor	Rapor Tarihi	Rapor Numarası	Raporu Hazırlayanlar	KDV Hariç Toplam Değeri (TL)
Rapor 1	25.12.2024	2023A705	Yaşar ÇARK Ozan KOLCUOĞLU	337.995.000.-TL
Rapor 2	05.06.2023	2023A271	Yaşar ÇARK Ozan KOLCUOĞLU	283.340.000.-TL

1.10 Şirket Bilgileri

TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş., Ömer Avni Mahallesi Karun Çıkmazı Sokak No:2/1 Beyoğlu-İstanbul adresinde faaliyet göstermekte olup 13.11.2002 tarih ve 5676 sayılı Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanan Şirket Ana Sözleşmesine göre Ekspertiz ve Değerlendirme olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacıyla 300.000 Türk Lirası sermaye ile kurulmuştur. (Ticaret Sicil No: 485935 - Mersis No: 0859033992100010)

Şirketimiz, Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 03.02.2003 tarih ve KYD-66/001347 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.

Ayrıca şirketimiz, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun 17.12.2009 tarih ve 3469 sayılı kararı ile "Gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti verme yetkisi almıştır.

Şirketimiz 17.03.2011 tarihi itibarıyla, uluslararası meslek kuruluşu olan RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) tarafından "Regulated by RICS" statüsüne alınmıştır.

Şirketimiz, BSI (BSI Eurasia Yönetim Sistemleri Belgelendirme Ltd. Şti.) tarafından verilen ISO 9001:2015 Kalite Belgesi'ne sahiptir.

Şirket web adresi: www.tskbgd.com.tr

1.11 Müşteri Bilgileri

Bu değerleme raporu, Finanskent Mah. Finans Cad. A Blok No:44/A Ümraniye/İstanbul adresinde faaliyet gösteren Ziraat GYO A.Ş. için hazırlanmıştır.

Şirket Unvanı: Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

Şirket Adresi: Finanskent Mah. Finans Cad. A Blok No:44/B Ümraniye/İstanbul

Şirket Amacı: Ülkemiz gayrimenkul sektörünün gelişimine ivme kazandıracak ve Türkiye için katma değer oluşturacak projeler ile sektöründe öncü şirketler arasında yer almak, yüksek yatırım değeri sunan özgün projeler geliştirerek istikrarlı bilanço büyümesi gerçekleştirmek, kurumsal değerleri ve yönetim anlayışıyla sektöründe örnek bir kurum olmak ve hissedarlarına en yüksek getiriyi kazandıracak değer artıran projeleri hayata geçirmektir.

Sermayesi: 4.693.620.000,00.-TL Halka Açıklık: %18,94 Telefon: +90 216 369 77 72-73 e-posta : info@ziraatgyo.com.tr

BÖLÜM 2

RA 9

DEMOGRAFİK VE EKONOMİK VERİLER

Bölüm 2

Demografik ve Ekonomik Veriler

2.1 Demografik Veriler

Türkiye

Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) verilerine göre 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla Türkiye nüfusu 85.372.377 kişidir. 2023 yılında Türkiye'de ikamet eden nüfus bir önceki yıla göre 92.824 kişi (%0,001 oranında) artmıştır. Nüfusun %50,1'ini (42.734.071 kişi) erkekler, %49,9'unu (42.638.306 kişi) ise kadınlar oluşturmaktadır. Hane halkı büyüklüğünün ise son beş yılda ortalama 3,2 olduğu görülmüştür.

Aşağıdaki tablo ve grafiklerde, ADNKS verilerine göre, Türkiye için yaş grubuna göre nüfus dağılımı ve eğitim durumu gösterilmiştir.

Kocaeli

2023 yılında, Türkiye nüfusunun %1,37'inin ikamet ettiği Kocaeli, 2.102.907 kişi nüfusa sahiptir. Kocaeli nüfusu, 2023 yılında yaklaşık yüzde 0,11 oranında artış göstermiştir. Hane halkı büyüklüğünün ise son beş yılda ortalama 3,3 olduğu görülmüştür. Aşağıdaki tablo ve grafiklerde, ADNKS verilerine göre, Kocaeli ili için yaş grubuna göre nüfus dağılımı ve eğitim durumu gösterilmiştir.

TÜİK, 2023

0% 5% 10% 15% 20% 25% 30%

22% 22% 25%

0 0,5 1 1,5 2 70.000.000 75.000.000 80.000.000 85.000.000 90.000.000 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Nüfus Büyüklüğü ve Nüfus Artış Hızı

Nüfus Büyüklüğü Nüfus Artış Hızı

Ülke Nüfusu-Kocaeli Nüfusu Kocaeli Nüfusu

2.2 Ekonomik Veriler¹

2024 ikinci çeyrekte gayri safi yurtiçi hasıla (GSYH) takvim ve mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre çeyreklik bazda %0,1 artmıştır. Böylece yıllık büyüme hızı takvim etkisinden arındırılmış veride %5,4'ten %2,8'e inmiştir. Arındırılmamış seride yıllık büyüme oranı ise %5,3'ten %2,5'e gerilemiştir. Dolar bazında yıllıklandırılmış GSYH 2024 yılının ikinci çeyreğinde 1 trilyon 201,6 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmiştir. Harcamalar tarafında özel sektör tüketiminden gelen katkı azalırken net dış talebin büyümeye pozitif katkısı sürmüştür.

Eylül ayında tüketici fiyat endeksi (TÜFE) aylık bazda %3,0 artarken yıllık bazda ağustos ayındaki %52,0'dan %49,4'e inmiştir. Ana eğilim göstergelerindeki yükseliş fiyat baskısındaki hafiflemenin duraksamış olabileceğini ortaya koymuştur. Eylül ayında manşet rakama en yüksek katkı konut ve gıda gruplarından gelmiştir. Yurtiçi üretici fiyat endeksi (Yi-ÜFE) aylık bazda %1,4 artarken yıllık bazda ağustos ayındaki %35,8'den %33,1'e inmiştir. Böylece TÜFE ile ÜFE yıllık arasındaki makas 16,3 yüzde puan olmuştur.

Ağustos ayında yıllık bazda ihracatta yükseliş yavaşlarken ithalatta daralma sürmüştür. İhracat yıllık bazda %2,3 artarak 22,0 milyar dolar olurken ithalat %10,7 düşerek 27,0 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmiştir. Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış verilerde Ağustos'ta ihracat aylık bazda %1,8 yükselirken ithalatta %2,7 artış kaydedilmiştir. 2023 Ağustos'ta %71,2 olan ihracatın ithalatı karşılama oranı 2024'ün aynı ayında %81,5'e çıkmıştır. Dış ticaret açığı ise 8,7 milyar dolardan 5,0 milyar dolara inmiştir.

¹ TSKB A.Ş.

BÖLÜM 3

RA 12

GAYRİMENKULÜN MÜLKİYET HAKKI VE İMAR BİLGİLERİ

Bölüm 3

Gayrimenkulün Mülkiyet Hakkı ve İmar Bilgileri

3.1 Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri

İli		Kocaeli
İlçesi		Kartepe
Mahallesi		Dumlupınar
Köyü		-
Sokağı		-
Mevki		-
Ada No		721
Parsel No		1
	Ana Gayrimenkulün Niteliği Otel
Ana Gayrimenkulün Yüz Ölçümü		9.781,07 m²
Bağımsız Bölüm No	Kat	Nitelik	Arsa Pay/Payda	Malik / Hisse
172	2 Bodrum+Zemin+ 6 Normal+Çatı Piyesi	Otel	56500/77000	Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (1/1)

3.2 Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri

Değerleme uzmanının tapu kayıtlarını inceleme çalışması, gayrimenkulün mülkiyetini oluşturan hakları ve bu haklar üzerindeki kısıtlamaları tespit etmek amacı ile yapılır.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Web Tapu Hizmetleri'nden 23.12.2024 tarih, saat 14:38 itibarıyla alınan TAKBİS kaydına göre değerleme konusu taşınmaz üzerinde aşağıdaki takyidat kayıtları bulunmaktadır;

Beyanlar Hanesinde;

• Kocaeli 2. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 08/03/2021 tarih 2021/343 esas sayılı Mahkeme Müzekkeresi yazısı ile İzale-i Şuyu davası açılmıştır. (09.03.2021 tarih, 4388 yevmiye no ile)
• Yönetim Planı: 25/03/2014 (27.03.2014 tarih, 2872 yevmiye no ile)

Eklenti Bilgileri;

• Tip: Diğer. 1. ve 2. bodrum otopark. (27.03.2014 tarih ve 2872 yevmiye no ile)

Değerleme Konusu Gayrimenkulün Devredilebilmesine İlişkin Görüş:

İzale-i Şuyu veya ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz malda ortaklar arasındaki paydaşlığa son vererek kişisel mülkiyete geçişi sağlayan bir dava türüdür. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü sisteminden 23.12.2024 tarihinde alınan tapu kaydına göre konu mülk üzerinde İzale-i Şuyu (Ortaklığın giderilmesi davası) haricinde herhangi bir yasal kısıtlama, ipotek, haciz veya devredilmesine engel teşkil edebilecek herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.

Takyidat Bilgilerinin Gayrimenkulün Değerine Etkisine İlişkin Görüş:

Değerleme konusu gayrimenkule ilişkin takyidat kayıtlarının, taşınmazın değerine etkisi bulunmamaktadır.

3.3 Değerleme Konusu Gayrimenkul İle İlgili Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemlerine İlişkin Bilgi

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Web Tapu Hizmetleri'nden 23.12.2024 tarih, saat 14:38 itibarıyla alınan TAKBİS kaydı incelemelere göre son üç yıl içerisinde değerleme konusu taşınmaz üzerinde herhangi bir alım satım işlemi gerçekleşmemiştir. 15.09.2022 tarih, 21322 yevmiye no ile 3402 sayılı yazının 22/A Maddesi gereğince yenileme tescil işlemiş gerçekleşmiştir.

3.4 Gayrimenkulün ve Bulunduğu Bölgenin İmar Durumu

İmar durumu, imar planlarında belirlenen fonksiyon ve yapılaşma şartları doğrultusunda parselin kullanım koşullarını belirtir. İmar planlarına göre belirlenen kullanım koşulları, plan notlarında yer alan hükümler ve ilgili yönetmeliklerle birlikte değerlendirilmektedir. Bu doğrultuda, değerleme uzmanı tarafından ilgili resmi kurumlarda incelemeler yapılarak parselin imar durumu tespit edilir.

Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölge ayrık nizamlı 4-5 katlı konut ve villa sitelerinin yer aldığı gelişmekte olan bir bölgedir. Taşınmazın doğu cephesinde ilköğretim tesisi batı cephesinde ise askeriye yer almaktadır.

Kartepe Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünde 18.12.2024 tarihinde yapılan incelemeler sonucunda edinilen bilgilere ve ekte yer alan 17.04.2013 tarihli onaylı imar durum belgesine göre değerleme konusu taşınmazın imar durumu bilgileri aşağıda belirtilmiştir.

Plan Adı: 1/1.000 ölçekli "Kartepe İlçesi Revizyon Uygulama İmar Planı"

Plan Onay Tarihi: 13.09.2012, 15.06.2017

Lejandı: Ticaret Alanı+Tercihli İmar Durumu

Yapılaşma şartları;

Ticaret Alanı olması durumunda:

• Emsal: 1,20
• Hmaks: 9,50 m (3 Kat)
• İnşaat Nizamı: Ayrık Nizam
• Çekme Mesafeleri: Ön bahçe mesafesi: 15 m, yan bahçe mesafesi: 10 m, arka bahçe mesafesi: 5 m

Tercihli İmar Durumu olması durumunda:

• Emsal: 2,40
• Hmaks: 7 Kat
• İnşaat Nizamı: Ayrık Nizam
• Çekme Mesafeleri: Ön bahçe mesafesi: 15 m, yan bahçe mesafesi: 10 m, arka bahçe mesafesi: 5 m

* 15.03.2012 tarih 134 sayılı Nazım İmar Planı değişikliği ve 13.09.2012 tarih 534 sayılı Uygulama İmar Planı değişikliği ile değerleme konusu taşınmazın yer aldığı parsel "Tercihli İmar Durumu" lejandını kazanmıştır.

Plan Notları

• Tercihli İmar Durumundaki yapılaşma koşulları 4 ve 5 yıldızlı oteler yapıldığı takdirde geçerli olan yapılaşma koşullarıdır.
• Kartepe İSU Müdürlüğünden su ve kanal durum belgesi alınacaktır.
• Kartepe Belediyesi Kent ve Estetik Biriminden görüş alınacaktır.

3.5 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri v.b.) İlişkin Bilgi

Değerleme konusu taşınmazların konumlu olduğu parsel, 15.06.2017 onay tarihli, 1/1.000 ölçekli "Kartepe Revizyon Uygulama İmar Planı" kapsamında "Tercihli İmar Durumu" lejandında kalmakta olup son üç yıllık dönemde herhangi bir hukuki değişiklik meydana gelmemiştir.

3.6 Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına ve Yapı Kullanma İzin Belgelerine İlişkin Bilgiler

Kartepe Belediyesi'nde 18.12.2024 tarihinde yapılan incelemelere göre taşınmaza ilişkin yasal belgeler aşağıda belirtilmiştir.

Yasal Belge	Tarih	No	Alan (m²)	Veriliş Amacı	Açıklama
Onaylı Mimari Proje	24.02.2014	-	26.534	Yeni Yapı	2 Bodrum Kat+Zemin Kat+6 Normal Kat+Çatı Piyesi olmak üzere betonarme taşıyıcı sistemli otel projesi
Onaylı Mimari Proje	19.03.2014	-	25.363	İsim Değişikliği	2 Bodrum Kat+Zemin Kat+6 Normal Kat+Çatı Piyesi olmak üzere betonarme taşıyıcı sistemli otel projesi
Yapı Ruhsatı	06.02.2014	55	26.534	Yeni Yapı	Otel: 6.225 m2 , Ortak Alan: 20.309 m2
Yapı Ruhsatı	28.08.2014	383	18.777	Tadilat	Otel: 8.986 m2 , Ortak Alan: 9.791 m2

Yapı Denetim:

Değerleme konusu taşınmaz, 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanunu'na tabi olup yapı denetimi, Cumhuriyet Mah. Gülşen Gülbaş Sk. Bayrak Apt. Sitesi No: 6 İç Kapı No: 8 İzmit/Kocaeli adresinde faaliyet gösteren BRTK Yapı Denetim Hiz. Ltd. Şti. tarafından yapılmıştır.

3.7 Gayrimenkul İçin Alınmış Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklamalar

Değerleme konusu gayrimenkul için riskli yapı tespiti yapılmamış olup yapıya ait alınmış herhangi bir durdurma kararı ve yıkım kararı bulunmamaktadır.

3.8 İlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Yapılan incelemeye göre taşınmaza ilişkin; 24.02.2014 ve 19.03.2014 tarihli "Mimari Proje" ve 06.02.2014 tarih, 55 no.lu ve 28.08.2014 tarih, 383 no.lu "Yapı Ruhsatı" mevcuttur. Değerleme tarihi itibarıyla taşınmaza ait yapı ruhsatlarının süresi dolmuştur. Değerleme tarihi itibarıyla parsel üzerinde geliştirilmesi planlanan proje inşaat halindedir. Taşınmaz, yapı ruhsatlarının güncellenmesi ve inşai faaliyetlerinin tamamlanması sonrasında alacağı yapı kullanma izin belgesi ve kat mülkiyeti ile yasal süreçlerini tamamlayacaktır.

3.9 Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikasına İlişkin Bilgi

Değerleme konusu gayrimenkule ait belediye arşiv dosyasında, konu gayrimenkul için düzenlenmiş enerji verimlilik sertifikası bulunmamaktadır.

3.10 Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere İlişkin Bilgiler (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.)

Değerleme konusu gayrimenkule yönelik olarak yapılmış herhangi bir sözleşme bulunmamaktadır.

3.11 Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye ilişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama

Değerleme çalışması, proje değerleme çalışması kapsamında olup proje değeri takdir edilirken taşınmaza ilişkin düzenlenen onaylı mimari proje ve yapı ruhsatı dikkate alınmıştır. Söz konusu mimari proje veya ruhsat belgesinde proje niteliğini değiştirir nitelikte bir tadilat yapılması durumunda takdir edilen proje değeri de değişecektir.

BÖLÜM 4

GAYRİMENKULÜN KONUM ANALİZİ

Bölüm 4

Gayrimenkulün Konum Analizi

4.1 Gayrimenkulün Konumu ve Çevre Özellikleri

Gayrimenkulün açık adresi: Dumlupınar Mah. Sakıp Sabancı Sk. No: 132 Kartepe/Kocaeli

Konu taşınmazın yer aldığı Kartepe ilçesi, İzmit Körfezi ile Sapanca Gölü arasında yer almaktadır. İlçenin batı bölgesinde Köseköy ve Arslanbey yerleşim alanları dahil olmak üzere, doğuya doğru ilerlendiğinde, Köseköy'ün hemen batısında Sarımeşe, kuzey yönünde Uzunçiftlik, Uzuntarla ve Eşme, güney yönünde Suadiye, Büyükderbent ve Maşukiye, orta kesimde Acısu yerleşimleri bulunmaktadır. Kartepe ilçesi, doğuda Köseköy yerleşim alanından başlayarak batıda Sapanca Gölü ve Sakarya sınırına, yine güneyde ve güneydoğuda Kartepe Dağı'nı içine alacak şekilde Sakarya il sınırına, güneyde ve güneybatıda Başiskele ilçesine, kuzeyde İzmit ilçesine kadar uzanmaktadır.

Değerleme konusu taşınmaz, Kocaeli ili, Kartepe ilçesinde, D-100 Karayolu'nun kuzeyinde, TEM Otoyolu'nun güneyinde yer alan bölgede konumludur. Taşınmazın doğusu konut yerleşiminin yoğunlukta olduğu bir bölge iken batısı askeri alan ve sanayi faaliyetlerinin yer aldığı bir bölgedir. Değerleme konusu taşınmaz D-100 Karayolu'nun paralelinde yer alan Sakıp Sabancı Caddesi üzerinde konumlu olup D-100 Karayolu üzerinden görünürlüğe sahiptir.

Taşınmazın yakın çevresinde Memduh Tahmaç Kışlası, Nesibe Aydın Eğitim Kurumları, Mobesko İzmit gibi bölge içinde bilinirliği yüksek yapılar yer almaktadır.

Konu taşınmaz konumu itibarıyla İzmit Körfezi, Yüksek Hızlı Tren Hattı Köseköy İstasyonu, D-100 Karayolu, TEM ve Kuzey Marmara Otoyollarına kolay ulaşım imkanına sahiptir. Taşınmaza özel araç ve toplu taşıma araçlarıyla kolay erişim sağlanabilmektedir.

Bazı Önemli Merkezlere Uzaklıklar;

Yer	Mesafe (~)
D-100 Karayolu	1 km
Köseköy YHT İstasyonu	2 km
TEM Otoyolu	4 km
İzmit Körfezi	8,5 km
Kuzey Marmara Otoyolu	10,5 km

RA 20

BÖLÜM 5

GAYRİMENKULÜN FİZİKSEL BİLGİLERİ

Bölüm 5

Gayrimenkulün Fiziksel Bilgileri

5.1 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Tanımı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi İse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmaz, Kocaeli ili, Kartepe ilçesi, Dumlupınar Mahallesi 721 ada 1 no.lu parsel üzerinde konumlu 172 bağımsız bölüm numaralı otel projesidir. Değerleme konusu taşınmaz mimari projesine göre otel olarak projelendirilmiş olup güncel durumda otel inşaatı henüz tamamlanmamıştır.

Konu taşınmazın yer aldığı ana gayrimenkul hafif eğimli bir topoğrafik yapıya sahip dörtgen formlu bir parseldir. Parselin Sakıp Sabancı Caddesi'ne 32 m cephesi bulunmaktadır. Söz konusu ana gayrimenkul üzerinde değerleme konusu otel binasıyla birlikte natamam rezidans bulunmaktadır.

Değerleme konusu otel 19.03.2014 tarihli onaylı mimari projesine göre 25.363 m² toplam inşaat alanına sahip olup 2 bodrum kat+zemin kat+asma kat+6 normal kat olmak üzere toplam 10 kattan oluşmaktadır. Taşınmaz onaylı mimari projesine göre 180 odalı otel olarak projelendirilmiştir. Otel kapsamında ortak alanlarda yer alan toplantı ve balo salonları, spa merkezi, kuaför ve ofis alanları bina içinde kiralanabilir alanları oluşturmaktadır.

Saha ziyareti sırasında yapılan incelemelerde taşınmazın mevcut durumda onaylı imari projesi ile uyumlu olduğu tespit edilmiştir. Yapılan incelemelerde taşınmazın kaba inşaatının tamamlandığı tespit edilmiştir. Değerleme tarihi itibarıyla konu taşınmazın %40'lık bir tamamlanma oranında olduğu hesaplanmış olup uzun süredir inşai faaliyette bulunulmadığı bilgisi edinilmiştir.

	Taşınmazın onaylı mimari projesine göre kat bazında alansal dağılımı aşağıdaki tabloda belirtilmiştir.
--	--------------------------------------------------------------------------------------------------------

Kat	Fonksiyon	Alan (m2 )
2. Bodrum Kat	Otopark, personele ait soyunma odaları, su deposu, depo, tesisat odası, mutfak, yemekhane, sekreterya, WC	5.191,90
1. Bodrum Kat	Otopark, fitness alanı, aktivite odası, stüdyolar, hamam, kapalı havuz, jakuzi, masaj odaları, buhar odası, şok duş, ofis, elektrik odası, WC	5.191,90
Zemin Kat	Resepsiyon, lobi, spa merkezi, ön büro, santral, müdür odası, valiz odası, fuaye alanı, mutfak, yemek salonu, bay&bayan kuaför	1.921,25
Asma Kat	2 adet ofis, bussines center, 3 adet toplantı alanı	678,28
1. Normal Kat	11 adet toplantı odası, fuaye ve lobi alanı, teras, WC	1.911,08
2. Normal Kat	36 adet oda, 2 adet kat ofisi	1.744,80
3. Normal Kat	36 adet oda, 2 adet kat ofisi	1.744,80
4. Normal Kat	36 adet oda, 2 adet kat ofisi	1.744,80
5. Normal Kat	36 adet oda, 2 adet kat ofisi	1.744,80
6. Normal Kat	36 adet oda, 2 adet kat ofisi	1.744,80
Çatı Katı	2 adet balo salonu, hol, mutfak, WC	1.744,80
	TOPLAM	25.363,21

5.2 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Fiziki ve Yapısal Özellikleri

İnşaat Tarzı	Betorname
İnşaat Nizamı	Ayrık nizam
Ana Gayrimenkulün Kat Adedi	2 bodrum kat+zemin kat+asma kat+6 normal kat+çatı katı
Bina Toplam İnşaat Alanı	25.363,21 m² (Yasal ve mevcut duruma göre)
Yaşı	10 (Yapı Ruhsatına göre)
Dış Cephe	İnce sıva
Elektrik / Su / Kanalizasyon	Şebeke
Isıtma Sistemi	-
Havalandırma Sistemi	Mevcut
Asansör	6 Adet Mevcut (Asansör Boşluğu)
Jeneratör	Mevcut değil
Yangın Merdiveni	Mevcut değil
Park Yeri	Açık ve Kapalı Otopark

* Değerleme tarihi itibarıyla taşınmaz natamam halde olup fiziki ve yapısal özellikleri mevcut haline göre değerlendirilmiştir.

5.3 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Kullanım Amacı ile İç Mekân İnşaat ve Teknik Özellikleri

Değer takdirinde taşınmazların aşağıda belirtilen iç mekân inşaat ve teknik özelliklerine ait veriler dikkate alınmıştır.

Kullanım Amacı	Otel (Yasal ve mevcut duruma göre)
Zemin	Şap beton
Duvar	İnce sıva, tuğla
Tavan	Şap beton
Aydınlatma	-

* Değerleme tarihi itibarıyla taşınmaz natamam halde olup fiziki ve yapısal özellikleri mevcut haline göre değerlendirilmiştir.

5.4 Varsa Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler

Güncel durumda yapılan incelemelere göre söz konusu taşınmazın 24.02.2014 ve 19.03.2014 tarihli "Mimari Proje" ve 06.02.2014 tarih, 55 no.lu ve 28.08.2014 tarih, 383 no.lu "Yapı Ruhsatı" bulunmaktadır. Değerleme konusu taşınmaz mevcut inşaat seviyesinde, onaylı mimari projesi ile uyumlu olup ruhsata aykırı bir durum tespit edilmemiştir.

5.5 Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişiklikleri 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21'nci Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmazın ruhsat süresinin dolduğu ve yapı denetim firması istifası olduğu tespit edilmiş olup bu neden ile 3194 sayılı kanun 21. Maddesi uyarınca tekrar ruhsat alması gerektiği kanaatine varılmıştır.

RA 24

BÖLÜM 6

SWOT ANALİZİ

Bölüm 6

SWOT Analizi

+ GÜÇLÜ YANLAR

• Taşınmazın görünürlüğü ve reklam kabiliyeti yüksektir.
• Taşınmazın konumlu olduğu ana gayrimenkul D-100 Karayolu paralelinde konumlu Sakıp Sabancı Caddesi'ne cephelidir.
• Taşınmazın konumlu olduğu ana gayrimenkule otobüs, minibüs gibi toplu taşıma araçları ve özel araçlar ile ulaşım rahat bir şekilde sağlanabilmektedir.
• Taşınmazın konumlu olduğu parsel konumu itibari ile İzmit Körfezi, Sapanca Gölü gibi önemli merkezi ve turistik bölgelerin ortasında konumlu olup D-100 Karayolu, TEM Otoyolu 'ndan oldukça yüksek erişilebilirliğe sahiptir.

ZAYIF YANLAR

• Değerleme konusu taşınmaz natamam halde olup inşai faaliyetleri devam etmemektedir.
• Rapor tarihi itibarıyla taşınmaza ait yapı ruhsatlarının süresi dolmuştur.

✓ FIRSATLAR

• Değerleme konusu taşınmazızların bulunduğu bölge, proje yatırımları açısından gelişmekte olan bir bölgedir.
• Taşınmaz konumlu olduğu bölge itibarıyla iş veya turistik amaçlı konaklayacak ziyaretçiler tarafında talep göreceği öngörülmektedir.

TEHDİTLER

• Ülke ekonomisindeki belirsizlikler ve dalgalanmalar tüm sektörleri etkiledeği gibi gayrimenkul sektörünü de etkilemektedir.

BÖLÜM 7

RA 26

DEĞERLEMEDE KULLANILAN YAKLAŞIMLARIN ANALİZİ

Bölüm 7

Değerlemede Kullanılan Yaklaşımların Analizi

7.1 Değerleme Yaklaşımları

Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında üç farklı değerleme yaklaşımı bulunmaktadır. Bu yaklaşımlar sırasıyla "Pazar Yaklaşımı", "Maliyet Yaklaşımı" ve "Gelir Yaklaşımı"dır. Her üç yaklaşımın Uluslararası Değerleme Standartları'nda yer alan tanımları aşağıda yer almaktadır.

Pazar Yaklaşımı

Pazar yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, değerleme konusu varlıkla fiyat bilgisi mevcut olan aynı veya benzer varlıklar ile karşılaştırmalı olarak belirlenmesini sağlar.

Pazar yaklaşımında atılması gereken ilk adım, aynı veya benzer varlıklar ile ilgili pazarda kısa bir süre önce gerçekleşmiş olan işlemlerin fiyatlarının göz önünde bulundurulmasıdır. Az sayıda işlem olmuşsa, bu bilgilerin geçerliliğini saptamak ve kritik bir şekilde analiz etmek kaydıyla, benzer veya aynı varlıklara ait işlem gören veya teklif verilen fiyatları dikkate almak uygun olabilir. Gerçek işlem koşulları ile değer esası ve değerlemede yapılan tüm varsayımlar arasındaki farklılıkları yansıtabilmek amacıyla, başka işlemlerden sağlanan fiyat bilgileri üzerinde düzeltme yapmak gerekli olabilir. Ayrıca değerlemesi yapılan varlık ile diğer işlemlerdeki varlıklar arasında yasal, ekonomik veya fiziksel özellikler bakımından da farklılıklar olabilir.

Maliyet Yaklaşımı

Maliyet yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, bir alıcının, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla belirlenmesini sağlar.

Bu yaklaşım, pazardaki bir alıcının gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, değerlemesi yapılan varlığa ödeyeceği fiyatın, eşdeğer bir varlığın ister satın alma ister yapım yoluyla maliyetinden fazla olmayacağı ilkesine dayanmaktadır. Değerlemesi yapılan varlıkların cazibesi, yıpranmış veya demode olmaları nedeniyle, genellikle satın alınabilecek veya yapımı gerçekleştirilebilecek alternatiflerinden daha düşüktür. Bunun geçerli olduğu hallerde, kullanılması gereken değer esasına bağlı olarak, alternatif varlığın maliyeti üzerinde düzeltmeler yapmak gerekebilir.

Gelir Yaklaşımı

Gelir yaklaşımı ana başlığı altında değeri belirleyebilmek için farklı yöntemler kullanılmakta olup bunların tümünün ortak özelliği, değerin hak sahibi tarafından fiilen elde edilmiş gerçek veya elde edilebilecek tahmini gelirlere dayanıyor olmasıdır.

Bir yatırım amaçlı gayrimenkul için gelir, kira şeklinde olabilirken, sahibi tarafından kullanılan binada mülk sahibinin eşdeğer bir mekânı kiralamak için katlanacağı maliyete dayanan varsayımsal bir kira (veya tasarruf edilen kira) olabilir. Tanımlanan nakit akışları daha sonra bir kapitalizasyon sürecine tabi tutularak değer belirlemesinde kullanılır. Sabit kalması beklenen gelir akışları, genellikle kapitalizasyon oranı olarak adlandırılan tek bir çarpan kullanılarak kapitalize edilebilir. Bu rakam, paranın zaman maliyeti ile mülkiyet risklerini ve getirilerini yansıtması beklenen, yatırımcı için getiriyi veya "verimi"; mülkü kendi kullanan bir mülk sahibi için ise kuramsal bir getiriyi temsil eder.

7.2 Değer Tanımları

Konu değerleme çalışmasında rapor sonuç değeri olarak "Pazar Değeri" takdir edilmiş olup Uluslararası Değerleme Standartları'na göre değer tanımı aşağıdaki gibidir.

Pazar Değeri

Pazar Değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.

7.3 Değerlemede Kullanılan Yaklaşımların Analizi ve Bu Yaklaşımların Seçilme Nedenleri

Bu değerleme çalışmasında, değerleme konusu taşınmazın "Arsa" niteliğine sahip olması ve yapılaşma hakkının olması sebebi ile yer aldığı pazarda, arsanın imar durumuna göre inşa edilebilir fonksiyonların satış bedellerine ulaşılabilmesi, pazarda benzer nitelikte arsaların hasılat paylaşım modeliyle değerlendirilmesi nedeniyle "Gelir Yaklaşımı" uygulanmıştır. Değerleme konusu taşınmazın üzerinde geliştirilecek otel projesi için arsa ve bina maliyeti verilerine ulaşılabildiğinden "Maliyet Yaklaşımı" yöntemi uygulanmıştır.

Mevcut ekonomik koşulların, gayrimenkul piyasasının analizi, mevcut trendler ve dayanak veriler ile bunların gayrimenkulün değerine etkileri her bir yaklaşım kapsamında değerlendirilmiştir. Konu taşınmazın konumlu olduğu bölgedeki sektörlerin güncel durumu, mevcut ekonomik koşullar ve piyasa analizi yapılmış olup bu verilerin taşınmaza olumlu / olumsuz etkileri tespit edilmiştir. Tespit edilen etkiler değer takdirinde göz önünde bulundurulmuş, taşınmazın değerine yansıtılmıştır.

Pazar Yaklaşımı

Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı

Gayrimenkulün yakın çevresinde yapılan araştırmalar sonucunda konu gayrimenkule emsal teşkil edebilecek aşağıdaki emsal bilgilerine ulaşılmıştır.

Arsa Emsalleri / Satış

SATIŞ KARŞILAŞTIRMA TABLOSU
Irtibat Bilgisi		Remax Çizgi 0 (532) 069 99 41	Remax Dream 2 0 (530) 720 41 41	Ra Gayrimenkul Danışmanlık 0 (532) 466 05 05	Neşe Emlak 0 (532) 520 53 05	Gocce Gayrimenkul 0 (552) 655 29 06
	Karşılaştırılan Etmenler	1	2	3	4	5
	Birim Fiyatı (TL/m²)	25.000	27.744	35.635	30.590	31.000
	Satış Durumu	Satılık	Satılık	Satılık	Satılık	Satılık
	Piyasa Düzeltmesi	0%	0%	0%	0%	0%
ma Yönelik	Pazarlık Payı	-8%	-22%	-25%	-13%	-24%
meler	Mülkiyet Durumu	Tam Mülkiyet	Tam Mülkiyet	Tam Mülkiyet	Hisseli	Tam Mülkiyet
		0%	0%	0%	-10%	0%
Düzelt m-Satı	Satış Koşulları	Standart	Standart	Standart	Standart	Standart
		0%	0%	0%	0%	0%
Alı	Ruhsata Sahip Olma Durumu	Hayır	Hayır	Hayır	Hayır	Hayır
		0%	0%	0%	0%	0%
	Yapılaşma Hakkı	1,50	0,80	1,50	1,80	1,20
meler		15%	25%	15%	10%	18%
	Net/Brüt Arsa Düzeltmesi	0%	4%	0%	0%	0%
maza Yönelik Düzelt	Konum	Dezavantajlı	Dezavantajlı	Benzer	Daha Dezavantajlı	Kısıtlı Derecede Dezavantajlı
		10%	10%	0%	15%	5%
	Yüz Ölçümü	Daha Küçük	Çok Daha Küçük	Daha Küçük	Çok Daha Küçük	Daha Küçük
		-15%	-20%	-15%	-20%	-15%
	Yasal Özellikleri	Standart	Standart	Standart	Standart	Standart
Taşın		0%	0%	0%	0%	0%
	Fiziksel Özellikleri	Benzer	Benzer	Benzer	Benzer	Benzer
		0%	0%	0%	0%	0%
Düzeltilmiş Değer		25.127	25.319	26.125	25.029	25.021

Değerlendirme:

• Değerleme konusu taşınmazın güncel imar durumu "Tercihli İmar Durumu" KAKS:2,40, Hmaks:7 Kat olup bölgedeki emlak ofisleriyle yapılan görüşmelerde taşınmaza emsal nitelikte aynı yapılaşma koşullarına sahip bir arsanın olmadığı bilgisi edinilmiştir. Emlak ofsilerinden alınan görüşlere göre taşınmaz bölgenin gelişmesine katkı sağlayacak adliye ve kavşak projelerine oldukça yakın mesafede kalmakta olup taşınmazın birim satış fiyatı belirlenirken bu gelişmelerin taşınmaza katma değer sağlayacağından dikkate alınması gerektiği belirtilmiştir.
• Bölgedeki emlak ofislerinden edinilen bilgilere göre taşınmazın konumlu olduğu Sakıp Sabancı Caddesi üzerindeki ticari imarlı arsaların birim satış fiyatının 20.000-25.000 TL/m² arasında, D-100 Karayolu'na doğrudan cephesi olan ticari imarlı arsaların birim satış fiyatı ise 30.000-40.000.-TL/m² arasında değişmektedir. Taşınmazın konumlu olduğu parselin KAKS:2,40 Hmaks: 7 Kat yapılaşma koşulları diğer parsellere göre avantaj oluşturduğundan parselin birim satış fiyatının 24.000-26.000.-TL/m² aralığında olabileceği bilgisi edinilmiştir. Ek olarak, bölge arsa satışlarında yavaşlama söz konusu olup yakın zamanda satılan bir arsanın olmadığı bilgsi edinilmiştir.
• Yapılan piyasa araştırmalarında, bölgede, ticaret alanı lejandının, tercihli imar durumu lejandı ile kıyaslayınca daha çok talep gördüğü öğrenilmiştir.
• Değerleme konusu taşınmazın konumlu olduğu bölge ve yakın çevresinde yapılan araştırmalar sonucunda taşınmazla benzer imar lejandına sahip arsaların birim satış fiyatlarının yapılaşma koşulu, konum, görünürlük ve reklam kabiliyetii yüz ölçümü, cepheli olduğu yolun niteliği gibi etkenlere bağlı olarak değişiklik gösterdiği buna istinaden değerleme konusu taşınmazın güncel olarak geçerli olan "Tercihli İmar Durumu" KAKS:2,40, Hmaks: 7 Kat yapılaşma hakkı dikkate alınarak birim satış değerinin 24.000-26.000.-TL/m² aralığında olabileceği tespit edilmiştir.

Otel Sektör

Değerleme çalışması kapsamında, proje alanının bulunduğu bölgede konumlu otellerin açılış yıllarına, niteliğine, oda sayısına, doluluk oranlarına, oda büyüklüklerine ve fiyatlarına ilişkin detaylar aşağıdaki tabloda ve grafikte yer almaktadır.

Fotoğraf	Otel	Konumu	Oda Sayısı	Sınıfı	Genel Özellikler	Oda Fiyatı (TL)
	Dedeman Kartepe	Ataevler	166	5 Yıldızlı	Superior, handicapped, deluxe ve suite oda seçenekleri bulunmakta. Otel ortak alanında 1 adet balo salonu ve toplantı salonu, a la carte restoran, gastro pub, kapalı havuz, spa hizmetleri gibi imkanlar mevcuttur.	4.500-6.200
	Ramada Plaza by Wyndham İzmit	Yahya Kaptan	182	5 Yıldızlı	Superior, deluxe, köşe ve teras suitleri, engellilere uygun oda seçenekleri bulunmaktadır. Otel ortak alanında fitness merkezi, kapalı havuz, spa hizmetleri, toplantı ve etkinlik salonları gibi imkanlar mevcuttur.	4.500-6.000
	La Flora House Otel	Yenişehir	36	4 Yıldızlı	Deluxe, apart daire ve standart oda seçenekleri bulunmaktadır. Otel ortak alanında restoran ve bar gibi imkanlar mevcuttur.	2.500-3.500
	Baltürk House Hotel	Yenişehir	26	4 Yıldızlı	Deluxe, comfort, standart oda seçenekleri bulunmaktadır. Otel ortak alanında, toplantı, özel etkinlik alanları, balo salonu ve a la carte restoran gibi imkanlar mevcuttur.	3.000-3.500
	TRYP by Wyndham İzmit	Körfez	150	5 Yıldızlı	Suit ve standart oda seçenekleri bulunmaktadır. Otel ortak alanında balo ve toplantı salonları, açık ve kapalı havuz, fitness salonu, spa merkezi, iş merkezi, gibi imkanlar mevcuttur.	3.500-4.000

Fotoğraf	Otel	Konumu	Oda Sayısı	Sınıfı	Genel Özellikler	Oda Fiyatı (TL)
	Wellborn Luxury Hotel	Sahil	142	4 Yıldızlı	Deluxe, suit ve standart oda seçenekleri bulunmaktadır. Otel ortak alanında toplantı ve davet salonları, balo salonu, roof bar, çeşitli konseptlerde restoranlar mevcuttur.	4.000-6.000
	Bussiness Palas Hotel	Yenişehir	33	3 Yıldızlı	Suit ve standart oda seçenekleri bulunmaktadır. Otel ortak alanında toplantı salonları ve fitness salonu gibi imkanlar mevcuttur.	2.500-3.000
	Wess Hotel İzmit	İzmit	69	4 Yıldızlı	Standart oda seçeneği mevcuttur. Otel ortak alanında toplantı salonları, fitness salonu, spa merkezi, kapalı yüzme havuzu, restoran ve bar gibi imkanlar bulunmaktadır.	3.500-4.000
	Hampton by Hilton Symbol	Ovacık	207	5 Yıldızlı	Standart, queen ve aile odası seçenekleri mevcuttur. Otel ortak alanında toplantı salonları, fitness salonu, bar, restoran, spa merkezi gibi alanlar bulunmaktadır.	2.800-3.200

Değerlendirme:

• Değerleme konusu taşınmazın konumlu olduğu bölgede yapılan araştırmalar sonucunda "Otel" niteliğindeki taşınmazların oda fiyatlarının konum, erişilebilirlik, otel sınıfına bağlı olarak değişkenlik gösterdiği tespit edilmiştir. Bu bakımdan konu taşınmazın gecelik oda fiyatının 4.000-4.400.-TL arasında olabileceği tespit edilmiştir.

Emsal Krokisi

✓ Değerleme Uzmanının Profesyonel Takdiri:

Değerleme konusu taşınmaza değer takdir edilirken; taşınmazın yasal ve teknik özellikleri, benzer nitelikteki taşınmazlara ilişkin bilgiler, konumu, ulaşımı, çevre özellikleri, altyapısı, gerçekleştirilen SWOT analizi ve ülkenin ekonomik durumu göz önünde bulundurulmuştur.

Pazar yaklaşımında, araştırmalar sonucu ulaşılan emsallerin, taşınmaza göre olumlu olumsuz özellikleri değerlendirilmiş, bölgede yapılan tüm araştırmalar ve tecrübelerimize dayanarak; taşınmaz için değer takdiri aşağıdaki gibi yapılmıştır.

	ARSA DEĞERİ
Ada/Parsel	Yüz Ölçümü (m²)	Birim Değer (TL/m²)	Arsa Değeri (TL)	Ziraat GYO AŞ. Hissesine ait Pazar Değeri (TL)
135 ada 6 parsel	9.781,07	25.000	244.526.750	179.425.472
		TOPLAM DEĞERİ	244.526.750	179.425.472

Maliyet Yaklaşımı

Bu analizde gayrimenkulün bina maliyet değeri maliyet yaklaşımı ile binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzemeler, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen binaların inşaat maliyetleri ve geçmiş tecrübelerimize dayanarak hesaplanan maliyetler göz önünde bulundurularak değerlendirilmiştir. Binalardaki yıpranma payı, değerleme uzmanının tecrübelerine dayalı olarak binanın gözle görülür fiziki durumu dikkate alınarak takdir edilmiştir.

Yapı Maliyetleri ve Diğer Maliyetlerin Tespitinde Kullanılan Bilgiler, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Diğer Varsayımlar

Değerleme konusu gayrimenkulün üzerinde yer alabilecek yapıların maliyetinin tespitinde benzer fonksiyona sahip yapıların maliyetinden faydalanılmıştır.

No	Bilgi Kaynağı	Konum	Niteliği	İnşa Yılı	İnşaat Alanı	Birim Maliyet
1	Yüklenici Firma	İzmir	5 Yıldızlı Otel	2022	15.000 m²	20.000 TL/m²
2	Yüklenici Firma	Muğla	5 Yıldızlı Otel	2022	12.500 m²	22.500 TL/m²
3	Kültür ve Turizm Bakanlığı	-	4 Yıldızlı Otel	2024	-	483.155 TL/yatak

✓ Değerleme Uzmanının Profesyonel Takdiri:

	ARSA DEĞERİ
Ada/Parsel	Yüz Ölçümü (m²)	Birim Değer (TL/m²)	Arsa Değeri (TL)	Ziraat GYO AŞ. Hissesine ait Pazar Değeri (TL)
135 ada 6 parsel	9.781,07	25.000	244.526.750	179.425.472
		TOPLAM DEĞERİ	244.526.750	179.425.472

			BİNA DEĞERİ
Binalar	Bina Alanı (m²)	Birim Maliyet (TL/m²)	Tamamlanma Oranı (%)	Bina Değeri (TL)	Ziraat GYO AŞ. Hissesine ait Bina Değeri (TL)	Tamamlanması Durumundaki Bina Değeri (TL)
Otel	25.363	29.276	40%	297.011.570	297.011.570	742.528.925
			TOPLAM DEĞERİ	297.011.570	297.011.570	742.528.925

*İnşaat maliyet bedelleri müteahhit karı da dahil edilerek hesaplanmıştır.

MALİYET YAKLAŞIMINA GÖRE TAŞINMAZIN DEĞERİ
Arsa Değeri	179.425.472 TL
Bina Değeri	297.011.570 TL
TAŞINMAZIN TOPLAM DEĞERİ	476.437.043 TL
TAŞINMAZIN YAKLAŞIK TOPLAM DEĞERİ	476.435.000 TL

Tamamlanması Durumundaki Pazar Değeri
Arsa Değeri	179.425.472 TL
Bina Değeri	742.528.925 TL
TAŞINMAZIN TOPLAM DEĞERİ	921.954.398 TL
TAŞINMAZIN YAKLAŞIK TOPLAM DEĞERİ	921.955.000 TL

Gelir Yaklaşımı

Değerleme konusu taşınmazın İndirgenmiş Nakit Akışı Yöntemi kullanılarak değer tespiti yapılmıştır.

İndirgenmiş Nakit Akışı Yöntemi

Gelir yaklaşımında mimari projesi ve ruhsatı bulunan mevcut projenin değerlemesi yapılmaktadır. Geliştirme yönteminde ise herhangi bir projesi veya ruhsatı bulunmayan arsa üzerine mevcut imar durumu çerçevesinde en uygun proje geliştirilerek elde edilecek gelirlerin indirgemesi yapılmaktadır. Arsa değerlemesinde 2. yöntem olarak kullanılan geliştirme yaklaşımında arsa üzerinde yapılacak olan projeden arsa sahibi payına düşen gelirler hesaplanarak arsa değeri bulunmaktadır.

Projesi belli olan boş arsanın ya da inşa aşamasındaki projeyi değerlerken mevcut onaylı olan mimari projesi ile yapı ruhsatındaki alan bilgilerine göre gelir indirgeme yöntemi ile nakit akış tablosu oluşturulmaktadır. Boş arsaların değerlemesinde ise değerlemeyi yapan uzman yürürlükte olan mevcut imar planı koşullarına göre kendi öngörüsü ile satılabilir / kiralanabilir alan tespitini yaparak nakit akış tablosunu oluşturmaktadır.

İndirgeme Oranı Hesaplaması

Tahmini nakit akışlarını indirgemek için kullanılan indirgeme oranının, hem paranın zaman değerini hem de varlığın nakit akış türüyle ve gelecekteki faaliyetleriyle ilgili riskleri yansıtması gerekli görülmektedir. Değerleme çalışmasında indirgeme oranı kullanılırken toplama yöntemi uygun görülmüştür. Uluslararası Değerleme Standartları doğrultusunda indirgeme oranı hesaplanırken;

• Kullanılan nakit akışlarına ilişkin projeksiyonlarla ilgili riski,
• Değerlenen varlığın türü,
• Pazardaki işlemlerde zımnen yer alan oranları,
• Varlığın coğrafi konumunu ve/veya işlem göreceği pazarların konumu,
• Varlığın ömrünü/vadesini ve girdilerin tutarlılığı,
• Kullanılan nakit akışlarının türü,
• Uygulanan değer esasları dikkate alınmıştır.

Toplama yöntemi ile indirgeme oranı, risksiz faiz oranı ve risk priminin toplamına göre hesaplanmıştır. Risksiz faiz oranı olarak, nakit akışının süresi ile uyumlu olacak şekilde 10 yıllık TL bazlı tahvilin son 5 yıllık ortalaması dikkate alınmıştır. Konu gayrimenkulün yer aldığı piyasa ve gayrimenkulün riski dikkate alınarak, projeksiyon süresi boyunca risk primi belirlenmiştir. Buna göre;

Malsahibi tarafından İşletmesi Durumunda;

Risksiz faiz oranı: %18,71 Risk primi: %6,29 İndirgeme oranı: %25,00 olarak hesaplanmıştır.

Kiralanması Durumunda;

Risksiz faiz oranı: %18,71 Risk primi: %3,04 İndirgeme oranı: %21,75 olarak hesaplanmıştır.

Proje Genel Varsayımları

• Konu otelin, değerleme tarihi itibarıyla tamamlanma oranı %40 olarak hesaplanmıştır.
• Otelin yapı ruhsatlarını yenileyerek 2025 yılı içinde otel inşaatını tamamlanıp 23.12.2026 tarihi itibarıyla işletmeye açılacağı öngörülmüştür.
• Taşınmazın onaylı mimari projesine göre otelde 180 adet oda bulunmaktadır.
• Konu otelin oda fiyatının ilk sene için 5.278.-TL olacağı varsayılmıştır.
• Otelde yer alan toplantı, ofis alanlarının ve balo salonu kiralamaya konu olup gelir oranı %15 olarak belirlenmiştir.
• Sektörel anlamda yapılan piyasa araştırmaları ve genel kabuller doğrultusunda varsayımlar yapılmıştır.
• Proje kapsamında öngörülen maliyetler ön fizibilite maliyetleri olup kesin uygulama projelerinin oluşturulmasından itibaren bu maliyetlerin değişebileceği öngörülmektedir.
• Projedeki inşaat ve malzeme kalitesinin, projenin hedef kitlesinin taleplerine uygun olacağı tespit edilmiştir.
• Proje kapsamında bina maliyeti, altyapı maliyeti, çevre tanzimi ve peyzaj maliyeti ile proje genel gider maliyeti öngörülmüştür.
• Yıllık fiyat artışı TCMB'nin yayınlamış olduğu beklenti anketi dikkate alınarak öngörülmüştür. Fiyat artışı, ilk yıl %22,75, ikinci yıl %17,00, üçüncü yıl %14,50, dördüncü yıl %12,50, beşinci yıldan itibaren %11,25 olup 10. yıldan sonraki artışlarda %7,50 olarak alınmıştır.
• Gayrimenkulün bütün hukuki ve yasal prosedürleri tamamlanacaktır.
• Hesaplamalara KDV dahil edilmemiştir.
• Değerleme çalışmasında indirgeme oranı %25,00 olarak kabul edilmiştir.

Gelir yaklaşımı başlığı altında 2 farklı senaryo oluşturulmuş ve otel tesisinin işletilmesi ve kiraya verilmesi senaryolarına göre 2 farklı değer hesaplanmıştır. Gayrimenkulün değer takdiri esnasında 2 değerin ortalaması alınmıştır. Kiraya verilmesi durumundaki senaryoda otelin piyasada kabul gören şartları içeren bir kira sözleşmesi ile kiralanacağı öngörülmüştür. Otel inşaatının tamamlanması aşamasında GYO tarafından kiralama sürecinin tamamlanacağı düşünülmektedir.

✓ Değerleme Uzmanının Profesyonel Takdiri:

Arsa Alanı	9.781,07
Toplam İnşaat Alanı (m²)	30.516,94
Otel Alanı (m²)	25.363,21

İnşaat Maliyetleri
Fonksiyon	Brüt Alan (m²)	Birim İnşaat Maliyeti (TL/m²)	Maliyet (TL)
Otel Fonksiyonu	14.979,41	35.000	524.279.350
Otopark, sığınak, bodrum kat ortak alanlar	10.383,80	10.000	103.838.000
Toplam	25.363,21		628.117.350

Altyapı Maliyeti
Kapalı Alan Toplam İnşaat Maliyeti (TL)	Oran	Maliyet (TL)
628.117.350,00	7%	40.827.628

Çevre Tanzimi ve Peyzaj Maliyetleri
Kapalı Alan Toplam İnşaat Maliyeti (TL)	Oran	Maliyet (TL)
628.117.350,00	4,5%	28.265.281
Toplam Maliyet (TL)
İnşaat Maliyeti	628.117.350,00
Altyapı Maliyeti	40.827.627,75
Çevre Tanzimi ve Peyzaj Maliyeti	28.265.280,75

Proje Genel Giderleri
Toplam Maliyet (TL)	Oran	Maliyet (TL)
697.210.258,50	7%	45.318.667

Toplam Maliyet (TL)
İnşaat Maliyeti	628.117.350
Altyapı Maliyeti	40.827.628
Çevre Tanzimi ve Peyzaj Maliyeti	28.265.281
Proje Genel Giderleri	45.318.667
Toplam (TL)	742.528.925
Tamamlanma Oranı (%)	40%
Toplam Harcanmış Maliyet (TL)	297.011.570
Toplam Harcanacak Maliyet (TL)	445.517.355

Toplam (TL) 697.210.258,50

*İnşaat maliyet bedelleri müteahhit karı da dahil edilerek hesaplanmıştır.

Maliyetin Yıllara Dağılımı
Yıllar	23/12/2024	23/12/2025	23/12/2026	23/12/2027
Oran	0%	100%	0%	0%
Maliyet (TL)	0	445.517.355	0	0

Otel
Sınıfı	4 Yıldızlı
Oda Sayısı	180
Açık Olan Gün Sayısı	365
Yıllık Oda Kapasitesi	65.700
Oda Fiyatı (TL)	4.300
Diğer Gelir Oranı	15%
Kapitalizasyon Oranı	7,0%

Diğer Oranlar
Yenileme Maliyeti	1,5%

Proje Nakit Akışı (TL)
Yıllar	23/12/2024	23/12/2025	23/12/2026	23/12/2027	23/12/2028	23/12/2029	23/12/2030	23/12/2031	23/12/2032	23/12/2033	23/12/2034	23/12/2035
Otel Fonksiyonu
Oda Kapasitesi	65.700	65.700	65.700	65.700	65.700	65.700	65.700	65.700	65.700	65.700	65.700	65.700
Doluluk Oranı		0%	45%	48%	50%	55%	60%	65%	70%	75%	80%	80%
Yıllık Satılan Oda Sayısı		0	29.565	31.536	32.850	36.135	39.420	42.705	45.990	49.275	52.560	52.560
Oda Satış Fiyatı (TL)		4.300	5.278	6.176	7.071	7.955	8.850	9.845	10.953	12.185	13.556	15.081
Konaklama Geliri (TL)		0	156.051.461	194.752.224	232.282.600	287.449.718	348.859.430	420.448.292	503.729.396	600.427.450	712.507.241	792.664.305
Diğer Gelirler (TL)		0	23.407.719	29.212.834	34.842.390	43.117.458	52.328.914	63.067.244	75.559.409	90.064.117	106.876.086	118.899.646
Otel Gelirleri		0	179.459.180	223.965.057	267.124.990	330.567.175	401.188.344	483.515.536	579.288.806	690.491.567	819.383.327	911.563.951
GOP (%)		0%	27%	29%	32%	36%	38%	40%	41%	42%	45%	45%
İşletme Giderleri (TL)		0	131.005.202	159.015.191	181.644.993	211.562.992	248.736.774	290.109.322	341.780.395	400.485.109	450.660.830	501.360.173
Otel Net Gelir		0	48.453.979	64.949.867	85.479.997	119.004.183	152.451.571	193.406.214	237.508.410	290.006.458	368.722.497	410.203.778
Emlak Vergisi (TL)	0	0	2.538.645	2.754.430	2.954.126	3.138.759	3.315.314	3.501.801	3.698.777	3.906.833	4.126.593	4.358.713
Bina Sigortası (TL)	0	0	2.216.694	2.593.532	2.969.594	3.340.793	3.716.632	4.134.753	4.599.913	5.117.403	5.693.111	6.333.586
Yenileme Maliyeti	0	0	0	2.921.283	3.484.239	4.311.746	5.232.891	6.306.724	7.555.941	9.006.412	10.687.609	11.889.965
Toplam Giderler	0	0	4.755.339	8.269.245	9.407.959	10.791.298	12.264.838	13.943.279	15.854.631	18.030.648	20.507.313	22.582.264
Toplam Otel Fonksiyonu Net Gelirleri (TL)	-	-	43.698.640	56.680.621	76.072.038	108.212.885	140.186.733	179.462.936	221.653.779	271.975.810	348.215.184	387.621.514
Dönem Sonu Değer	6,5%											6.413.178.136
Proje Toplam Gelirleri	0	0	43.698.640	56.680.621	76.072.038	108.212.885	140.186.733	179.462.936	221.653.779	271.975.810	348.215.184	6.800.799.650
İnşaat Maliyeti	0	445.517.355	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Pazarlama Gideri	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Net Nakit Akışları		0 -445.517.355	43.698.640	56.680.621	76.072.038	108.212.885	140.186.733	179.462.936	221.653.779	271.975.810	348.215.184	6.800.799.650

Değerleme Tablosu
Risksiz Getiri Oranı	18,71%	18,71%	18,71%
Risk Primi	5,29%	6,29%	7,29%
İndirgeme Oranı	24,00%	25,00%	26,00%
Toplam Bugünkü Değer (TL)		602.906.227 535.906.355 474.819.673
Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (TL) 602.910.000 535.910.000 474.820.000

Otelin Kira Gelirine Göre Değeri

• Değerleme çalışması yapılan otel projesi tamamlandığında GYO kapsamında kaldığı için firma tarafından işletilemeyeceği, otelin bir işletme şirketine kiralanacağı varsayılmıştır. İşletmeci şirketin toplam cironun %25'inin mal sahibine ödeneceği hususunda anlaşacağı varsayılmıştır.
• Otelin öngörülen doluluk oranları, yatak/oda fiyatı gibi potansiyelini etkileyen kalemleri, otelin 4 yıldızlı şehir oteli konseptinde işleyeceği varsayılarak verilmiştir.
• Değerleme çalışması sırasında mimari proje üzerinde bulunan alansal bilgiler kullanılmıştır.
• Konu otelin, 23.12.2026 tarihinden itibaren işletmeye açılacağı öngörülmüştür
• Tesisin yıl boyunca, 365 gün açık kalacağı varsayılmıştır.
• Bina sigortası, yenileme gideri ve emlak vergisinin kiracı tarafından ödeneceği varsayılmıştır.
• Kiralaması yapılmış olan otelin kira gelirlerinin sözleşme ile garanti altına alınacak olması da dikkate alınarak projeksiyonda indirgeme oranı %21,75 olarak belirlenmiştir.
• Otel inşaatının tamamlanması akabinde GYO portföyü kapsamında olan otelin mevzuatın da öngördüğü gibi işletici bir firma tarafından kiralanacağı düşünülmüştür.
• Tüm ödemelerin peşin yapıldığı varsayılmıştır.
• Gayrimenkulün bütün hukuki ve yasal prosedürlerin tamamladığı varsayılmıştır.
• Değerleme çalışmasında 10 yıllık TL bazlı devlet tahvilinin son 5 yıllık ortalaması olan %18,71 "Risksiz Getiri Oranı" olarak alınmıştır.
• Çalışmalara IVSC (Uluslararası Değerleme Standartları Kapsamında) vergi dahil edilmemiştir.

Proje Nakit Akışı (TL)
Yıllar	23/12/2024	23/12/2025	23/12/2026	23/12/2027	23/12/2028	23/12/2029	23/12/2030	23/12/2031	23/12/2032	23/12/2033	23/12/2034	23/12/2035
Oda Kapasitesi	65.700	65.700	65.700	65.700	65.700	65.700	65.700	65.700	65.700	65.700	65.700	65.700
Doluluk Oranı	0%	0%	45%	48%	50%	55%	60%	65%	70%	75%	80%	80%
Satılan Oda Sayısı	0	0	29.565	31.536	32.850	36.135,00	39.420,00	42.705,00	45.990,00	49.275,00	52.560,00	52.560,00
Oda Fiyatı (TL)		4.300	5.278	6.176	7.071	7.955	8.850	9.845	10.953	12.185	13.556	15.081
Oda Geliri (TL)	0	0	156.051.461	194.752.224	232.282.600	287.449.718	348.859.430	420.448.292	503.729.396	600.427.450	712.507.241	792.664.305
Diğer Gelirler (TL)	0	0	23.407.719	29.212.834	34.842.390	43.117.458	52.328.914	63.067.244	75.559.409	90.064.117	106.876.086	118.899.646
Toplam Otel Gelirleri	0	0	179.459.180	223.965.057	267.124.990	330.567.175	401.188.344	483.515.536	579.288.806	690.491.567	819.383.327	911.563.951
Kira Geliri Oranı (%25)	0	0	44.864.795	55.991.264	66.781.248	82.641.794	100.297.086	120.878.884	144.822.201	172.622.892	204.845.832	227.890.988
İnşaat Maliyeti	0	445.517.355
Dönem Sonu Değer	6,00%											4.083.046.864
Net Nakit Akışı	0	-445.517.355	44.864.795	55.991.264	66.781.248	82.641.794	100.297.086	120.878.884	144.822.201	172.622.892	204.845.832	4.310.937.851

Değerleme Tablosu
Risksiz Getiri Oranı	18,71%	18,71%	18,71%
Risk Primi	2,04%	3,04%	4,04%
İndirgeme Oranı	20,75%	21,75%	22,75%
Toplam Bugünkü Değer (TL)	457.676.359	400.005.270	347.575.257
Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (TL)	457.680.000	400.005.000	347.580.000

Proje Değeri	TL
Mal Sahibi tarafından İşletmesi Durumunda	535.910.000
Kiraya Verilmesi Durumunda	400.005.000
Ortalama	467.957.500
Proje Değeri	467.960.000

Tamamlanması Durumundaki Otel Değeri	TL
Mal Sahibi tarafından İşletmesi Durumunda	892.320.239
Kiraya Verilmesi Durumunda	765.933.282
Ortalama	829.126.761
Proje Değeri	829.125.000

2026 yılı beklenen kira geliri 44.864.795.-TL olup bugüne indirgemiş değeri ise 30.267.000.-TL olarak hesaplanmıştır.

23/12/2024 23/12/2025	23/12/2026
0	44.864.795

Değerleme Tablosu
Risksiz Getiri Oranı	18,71%	18,71%	18,71%
Risk Primi	2,04%	3,04%	4,04%
İndirgeme Oranı	20,75%	21,75%	22,75%
Toplam Bugünkü Değer (TL)	30.770.277	30.266.887	29.775.748
Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (TL)	30.770.000	30.267.000	29.780.000

7.4 Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değeri

Üzerinde inşaat faaliyetleri devam eden proje bulunan taşınmazın Ziraat GYO arsa payı bedeli olarak boş arsa değeri 179.425.000.-TL, projenin bugünkü değeri ise 467.960.000.-TL olarak hesaplanmıştır.

7.5 Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar ile Ulaşılan Sonuçlar

Boş arsa değerinde pazar yaklaşımına göre değer takdir edilmiş olup proje değeri analizinde ise gelir yaklaşımına göre harcanması muhtemel maliyet değeri toplam gelirlerden çıkartılmış ve oluşan net kara göre proje değerinin bugünkü değeri hesaplanmıştır.

7.6 Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

Bu değerleme çalışmasında, 172 no'lu bağımsız bölümün değerlemesi yapılmıştır. Tam mülkiyet mevcuttur.

77 En Verimli ve En İyi Kullanım Analizi

Bir mülkün fiziki olarak uygun olan, yasalarca izin verilen, finansal olarak gerçekleştirilebilir ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek getiriyi sağlayan kullanımı, en verimli ve en iyi kullanımıdır.

Yapılan pazar araştırmaları ve değerlendirmeler doğrultusunda, değerleme konusu taşınmazın en verimli ve en iyi kullanımı uygulama imar planındaki lejandı ve mevcut kullanımı ile uyumlu olarak "Tercihli İmar Durumu" amaçlı kullanımıdır.

7.8 KDV Konusu

24.12.2007 tarihli ve 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu kararı ile yürürlüğe konulan "Mal ve Hizmetlere Uygulanacak KDV Oranlarının Tespitine İlişkin Karar" ve bu karara ilişkin yayımlanan karar ve tebliğler uyarınca güncel KDV oranları aşağıdaki tabloda yer almaktadır.

Bu doğrultuda değerleme konusu taşınmaz için %20 KDV uygulaması yapılmıştır.

KDV ORANLARI
İş Yeri Teslimlerinde		20%
Arsa/Arazi Teslimlerinde		10%
01.04.2022 TARİHİNDEN SONRA RUHSAT ALINMASI DURUMUNDA KDV ORANI
Net Alanı 150 m2 ve Üzeri Konutlarda
Net Alanın 150 m²'den Fazla Olan Kısmı İçin		20%
Net Alanın 150 m²'ye Kadar Olan Kısmı İçin *		10%
Net Alanı 150 m2 'ye Kadar Konutlarda *
01.04.2022 TARİHİNDEN ÖNCE RUHSAT ALINMASI DURUMUNDA KDV ORANI
Net Alanı 150 m2 ve Üzeri Konutlarda
Net Alanı 150 m2 'ye Kadar Konutlarda /*
01.01.2013 Tarihine Kadar Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda		1%
01.01.2013-31.12.2016 Tarihlerinde Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda	499 TL' ye kadar ise	1%
Yapı Ruhsatının Alındığı Tarihte 500 - 999 TL ise
Emlak Vergisi Yönünden Arsa Birim m2 Rayiç Değeri 1.000 TL ve üzeri
01.01.2017 Tarihi İtibarıyla Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda 1.000 TL'ye kadar ise
Yapı Ruhsatının Alındığı Tarihte 1.000-2.000 TL ise
Emlak Vergisi Yönünden Arsa Birim m2 Rayiç Değeri	2.000 TL üzeri	20%

* 16.05.2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerdeki konutlarda KDV oranı %1'dir.

** Büyükşehir Belediyesi kapsamındaki illerde yer alan lüks veya birinci sınıf inşaatlarda geçerlidir. Diğer illerde ve 2. ve 3. sınıf basit inşaatlarda, konutun net alanı 150 m² 'nin altında ise KDV oranı %1' dir.

*** Kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi yapılan konut inşaatı projelerinde, yapı ruhsatı tarihi yerine ihale tarihi dikkate alınmalıdır.

BÖLÜM 8

GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜ AÇISINDAN DEĞERLENDİRME

Bölüm 8

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyü Açısından Değerlendirme

8.1 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş

• Değerleme Konusu Gayrimenkulün Tapu Kayıtlarında Devrine İlişkin Bir Sınırlandırma Olup Olmaması Durumuna Göre Değerlendirme

Değerleme konusu bağımsız bölümün tapu kayıtlarında, devredilebilmelerine ilişkin bir sınırlama bulunmamaktadır.

• Gayrimenkulün veya Projenin, İmar Bilgileri, Alınması Gereken İzinler ile Mimari Proje ve İnşaata Başlanması için Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmaması Doğrultusunda Değerlendirme

Değerleme konusu taşınmazın konumlu olduğu parsel, 13.09.2012, 15.06.2017 onay tarihli, 11/1.000 ölçekli "Kartepe İlçesi Revizyon Uygulama İmar Planı" kapsamında "Ticaret Alanı" ve "Tercihli İmar Durumu" lejantlarına sahiptir. Parsel üzerindeki yapı "Tercihli İmar Durumu" koşulları ile uyumlu şekilde inşa edilmiş olup mevcut durumu ile mimari projesi birbiri ile uyumludur.

• Gayrimenkullerin Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş ile Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olmadığı Hakkında Görüş

Söz konusu bağımsız bölümün tapudaki vasfı "Otel", konu taşınmazın üzerinde konumlandığı ana gayrimenkulün vasfı ise "Arsa" olup tapudaki niteliği ve mevcut tamamlanma oranı dikkate alınınca yapının tamamlanmış bölümü, birbiri ile uyumludur.

Konu taşınmaza ait 28.08.2014 tarihli yapı ruhsatı bulunmakta olup İmar Kaunu'nun ilgili maddesi aşağıdaki gibidir. İlgili madde çerçevesinde, konu yapıya ait yapı ruhsatlarının geçerlilik süresi dolmuş müktesep haklar saklıdır. Belirtilen çerçevede, konu yapının yaklaşık %40 seviyesinde olması nedeniyle, ilgili taşınmaz arsa olarak değerlendirilmemiş, ruhsat yenilemesi akabinde inşaata devam edileceği öngörülmüştür.

"Ruhsat müddeti: Madde 29 – Yapıya başlama müddeti ruhsat tarihinden itibaren iki yıldır. Bu müddet zarfında yapıya başlanmadığı veya yapıya başlanıp da her ne sebeple olursa olsun, başlama müddetiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmediği takdirde verilen ruhsat hükümsüz sayılır. Bu durumda yeniden ruhsat alınması mecburidir. Başlanmış inşaatlarda müktesep haklar saklıdır. Ruhsat yenilenmesi ve plan tadili sırasında ayrıca harç alınmaz. Ancak inşaat sahasında artış, bağımsız bölümlerin brüt alanında veya niteliğinde değişme olması halinde yeniden hesaplanacak harçtan evvelce ödenen harç tutarı, tenzil edilir. Yeni durumda hesaplanan harç tutarında azalma olması halinde iade yapılmaz. Diğer kanunlardaki muafiyet hükümleri saklıdır."

Bu açıklamalar doğrultusunda, ilgili yapı ruhsatı yenilemesi akabinde, değerleme konusu taşınmazın ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerince gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne "Proje" olarak alınmasında herhangi bir engelin bulunmadığı düşünülmektedir.

BÖLÜM 9

ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ ve SONUÇ

Bölüm 9

Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi ve Sonuç

9.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.

9.2 Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri

Asgari husus ve bilgilerden raporda yer verilmeyen madde bulunmamaktadır.

9.3 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilemediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Değerleme konusu taşınmazın 06.02.2014 tarih, 55 numaralı ve 28.08.2014 tarih, 383 numaralı Yapı Ruhsatının süresi dolmuş olup taşınmazın ruhsat yenileme işleminin gerçekleştirilip inşai faaliyetlerini tamamladıktan sonra Yapı Kullanma İzin Belgesi alarak ve kat mülkiyetine geçerek tüm yasal gerekliliklerini tamamlanmış olacaktır.

9.4 Varsa Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler ile İlgili Görüş

Taşınmazın güncel takiydat belgesinde 09.03.2021 tarih, 4388 yevmiye no ile Kocaeli 2. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 08/03/2021 tarih 2021/343 esas sayılı Mahkeme Müzekkeresi yazısı ile İzale-i Şuyu davası açıldığına dair beyan bulunmakta olup bu durumun taşınmazın değerine ve satışına herhangi bir etkisi bulunmamaktadır.

9.5 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmaz üzerinde takyidat kaydı bulunmakta olup devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama bulunmamaktadır.

9.6 Değerleme Konusu Arsa veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi

Değerleme konusu taşınmaz "otel" niteliğinde olup değerleme tarihi itibarıyla taşınmaz üzerinde natamam "Otel" ve "Rezidans" yapıları bulunmaktadır.

9.7 Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmaz üst hakkı veya devremülk hakkı değildir.

9.8 Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerin Açıklaması

Söz konusu değerleme çalışmasında maliyet yaklaşımı ve gelir yaklaşımı yöntemi olan indirgenmiş nakit akışı yöntemi kullanılarak değer tespiti yapılmıştır.

Yaklaşım	TL	USD
Maliyet Yaklaşımı	476.435.000	13.563.947
Gelir Yaklaşımı*	467.960.000	13.322.667

*Değerleme konusu taşınmazın natamam değeridir.

Maliyet yaklaşımında bina maliyet değeri, binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzemeler, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen binaların inşaat maliyetleri ve geçmiş tecrübelerimize dayanarak hesaplanan maliyetler göz önünde bulundurularak değerlendirilmiştir.

Gelir yaklaşımında ise değerlemeye konu parsellerin mevcut yapılaşma koşulları doğrultusunda üzerinde geliştirilebilecek projenin alansal kullanım ve fonksiyon bilgilerinden yararlanılarak proje geliştirilmiştir ve arsa değerine ulaşılmıştır.

Bu doğrultuda rapor sonuç değeri olarak, maliyet yaklaşımıyla hesaplanan pazar değeri takdir edilmiştir.

9.9 Nihai Değer Takdiri

PROJENİN TOPLAM PAZAR DEĞERİ
Değer Tarihi	23.12.2024
Kur Bilgisi (20.12.2024)	1 USD Alış: 35,0619 TL	1 USD Satış: 35,1251 TL
	476.435.000.-TL	Dörtyüzyetmişaltımilyondörtyüzotuzbeşbin.-TL
Pazar Değeri (KDV Hariç)	13.563.947.-USD	Onüçmilyonbeşyüzaltmışüçbindokuzyüzkırkyedi.-USD
Pazar Değeri (KDV Dahil)	571.722.000.-TL	Beşyüzyetmişbirmilyonyediyüzyirmiikibin.-TL
Tamamlanması Durumundaki	921.955.000.-TL	Dokuzyüzyirmibirmilyondokuzyüzellibeşbin.-TL
Pazar Değeri (KDV Hariç)	26.247.754.-USD	Yirmialtımilyonikiyüzkırkyedibinyediyüzellidört.-USD
Tamamlanması Durumundaki Pazar Değeri (KDV Dahil)	1.106.346.000.-TL	Birmilyaryüzaltımilyonüçyüzkırkaltıbin.-TL
	30.267.000.-TL	Otuzmilyonikiyüzaltmışyedibin.-TL
Pazar Kirası (KDV Hariç)	861.691.-USD	Sekizyüzaltmışbirmilyonaltıyüzdoksanbir.-USD
Pazar Kirası (KDV Dahil)	36.320.400.-TL	Otuzaltımilyonüçyüzyirmibindörtyüz.-TL

Değerlemeye Yardım Eden Selin SÖNMEZIŞIK

Doğuşcan IĞDIR, MRICS Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans No: 404244

Ozan KOLCUOĞLU, MRICS Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans no: 402293