Environmental & Social Information • Dec 26, 2024
Environmental & Social Information
Open in ViewerOpens in native device viewer
| Gayrimenkul | Avlulu Kargir Ziraat Bankası Binası |
|---|---|
| Değerleme | Bodrum / Muğla |
| Raporu | 2024REVC345 / 25.12.2024 |
Finanskent Mahallesi, Finans Cad. B Blok No:44/B Ümraniye/İstanbul
Talebiniz doğrultusunda Bodrum'da konumlu olan "Avlulu Kargir Ziraat Bankası Binası"nın pazar ve kira değerine yönelik 2024REVC345 no.lu değerleme çalışması hazırlanmıştır. Değerleme konusu taşınmaz, 417,89 m² yüz ölçümüne sahip arsa üzerinde 760,38 m² yasal brüt kapalı alandan oluşmaktadır. Taşınmazın pazar değeri ve kira değeri aşağıdaki gibi takdir edilmiştir. Takdir edilen değer, değerlemeyi olumsuz kılan etkenler, varsayımlar ve kısıtlamalarla birlikte değerlendirilmiştir.
| TAŞINMAZIN PAZAR DEĞERİ | ||||
|---|---|---|---|---|
| Değer Tarihi | 25.12.2024 | |||
| Kur Bilgisi (24.12.2024) | Alış: 1 USD = 35,1814 TL | Satış: 1 USD = 35,2447 TL | ||
| Pazar Değeri (KDV Hariç) | 114.055.000 | Yüzondörtmilyonellibeşbin.-TL | ||
| Pazar Değeri (KDV Dahil) | 136.866.000 | Yüzotuzaltımilyonsekizyüzaltmışaltıbin.-TL | ||
| Pazar Değeri (USD)* | 3.236.089.-USD | Üçmilyonikiyüzotuzaltıbinseksendokuz-USD | ||
| Pazar Kirası (KDV Hariç) | 403.000-TL/ay | Dörtyüzüçbin.-TL/ay | ||
| Pazar Kirası (KDV Dahil) | 483.600-TL/ay | Dörtyüzseksenüçbinaltıyüz.-TL/ay | ||
| Pazar Kirası (USD)* | 11.434.-USD/ay | Onbirbindörtyüzotuzdört-USD |
*KDV hariç değer üzerinden hesaplanmıştır.
Pazar ve kira değerinin tespitine yönelik olarak yapılan hesaplamalar, bilgiler ve açıklamalar rapor içeriğinde yer almaktadır. Pazar ve kira değerinin takdiri için yapılan analiz ve hesaplamalar RICS tarafından "Redbook"ta tanımlanan Değerleme Standartları ve Uluslararası Değerleme Standartları (IVS) ile uyumlu olarak hazırlanmıştır.
Değerlemenin amacı ve kullanıcı bilgileri raporda açık bir şekilde belirtilmiş olup rapor, tarafınızla yapılan 15.10.2024 tarihli sözleşmeye istinaden hazırlanmıştır. Raporun sözleşmede belirtilen değerleme amacı dışında ya da başka bir kullanıcı tarafından kullanılması mümkün değildir.
Saygılarımızla,
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş.
Mustafa Alperen YÖRÜK Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans no: 404913
Ozan KOLCUOĞLU, MRICS Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans no: 402293
| Yönetici Özeti |
|---|
| Rapor, Şirket ve Müşteri Bilgileri |
| Demografik ve Ekonomik Veriler |
| Gayrimenkulün Mülkiyet Hakkı ve İmar Bilgileri |
| Gayrimenkulün Konum Analizi |
| Gayrimenkulün Fiziksel Bilgileri |
| SWOT Analizi |
| Değerlemede Kullanılan Yaklaşımların Analizi |
| Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyü Açısından Değerlendirme |
| Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi ve Sonuç |
| Ekler |
| DEĞERLEME ÇALIŞMASINA İLİŞKİN BİLGİLER | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| RAPOR TÜRÜ | Standart | ||||
| MÜLKİYET DURUMU | Tam mülkiyet | ||||
| DEĞERLEMENİN AMACI | Yıl sonu ekspertiz değerinin tespiti | ||||
| ÖZEL VARSAYIMLAR | Değerleme çalışması bulunmamaktadır. |
kapsamında herhangi bir özel varsayım |
|||
| KISITLAMALAR | kullanılarak çalışma gerçekleştirilmiştir. | Değerleme çalışması kapsamında, müşteri tarafından iletilen takyidat belgesi | |||
| MÜŞTERİ TALEBİ | İşin kapsamı haricinde herhangi bir kısıtlama bulunmamaktadır. | ||||
| ANA GAYRİMENKULE İLİŞKİN BİLGİLER | |||||
| ADRES | Çarşı Mahallesi, 6. Sokak, No:2/A ve No: 2/1-2, Bodrum/Muğla | ||||
| TAPU KAYDI | Muğla ili, Bodrum ilçesi, Çarşı Mahallesi, 788 ada 1 parsel | ||||
| ARSA YÜZ ÖLÇÜMÜ | 417,89 m² | ||||
| İMAR DURUMU | Lejant: KTA1: Geleneksel Merkez Ticaret Alanları, 3. Dereceden Arkeolojik Sit Alanı |
||||
| EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIM | Konut ve Ticaret | ||||
| YAPIYA İLİŞKİN BİLGİLER | |||||
| Bina sayısı: 1 | Yapım yılı: 1964 | ||||
| ANA TAŞINMAZ | Yol kotu üstü kat sayısı: 3 | Yol kotu altı kat sayısı: 1 | |||
| MEVCUT FONKSİYONLAR | Banka binası, lojman | ||||
| İNŞAAT ALANI | 760,38 m² | ||||
| FİNANSAL GÖSTERGELER | |||||
| KAPİTALİZASYON ORANI | %4,50 | ||||
| GERİ DÖNÜŞ SÜRESİ | 22,22 Yıl | ||||
| BİNA BİRİM KİRA DEĞERİ | 600,00 TL/m²/ay (Banka) 406,50 TL/m²/ay (Lojman) |
||||
| BİNA BİRİM SATIŞ DEĞERİ | 150.000 TL/m² |
| DEĞERLEMEYE İLİŞKİN BİLGİLER | ||||
|---|---|---|---|---|
| KULLANILAN YAKLAŞIM | Pazar Yaklaşımı ve Gelir Yaklaşımı Rapor sonuç değeri olarak, pazar yaklaşımıyla hesaplanan pazar değeri ve kira değerleri takdir edilmiştir. |
|||
| DEĞER TARİHİ | 25.12.2024 | |||
| KUR BİLGİSİ (24.12.2024) | Alış: 1 USD = 35,1814 TL Satış: 1 USD = 35,2447 TL |
|||
| PAZAR DEĞERİ (KDV HARİÇ) | 114.055.000.-TL 3.236.089.-USD |
|||
| PAZAR DEĞERİ (KDV DAHİL) | 136.866.000.-TL | |||
| PAZAR KİRA DEĞERİ (KDV HARİÇ) | 403.000.-TL/Ay 11.434.-USD/ay |
|||
| PAZAR KİRA DEĞERİ (KDV DAHİL) | 483.600.-TL/Ay |
Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
RAPOR, ŞİRKET ve MÜŞTERİ BİLGİLERİ
Bu değerleme raporu, Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi için şirketimiz tarafından 25.12.2024 tarihinde, 2024REVC345 rapor numarası ile tanzim edilmiştir.
Bu rapor, Muğla ili, Bodrum ilçesi, Çarşı Mahallesi, 788 ada, 1 parsel no.lu gayrimenkulün 25.12.2024 tarihli pazar ve kira değerinin, Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan gayrimenkul değerleme raporudur.
Bu değerleme raporu, Uluslararası Değerleme Standartları doğrultusunda tanzim edilmiş olup 31.08.2019 tarih 30874 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'in 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Konu değerleme çalışması; yıl sonu ekspertiz değerinin tespiti amacıyla hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu, gayrimenkulün mahallinde yapılan inceleme sonucunda ilgili kişi – kurum – kuruluşlardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak, Sorumlu Değerleme Uzmanı Ozan KOLCUOĞLU (Lisans No: 402293) ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Mustafa Alperen YÖRÜK (Lisans No: 404913) kontrolünde, Değerleme Uzmanı Muhammet SÖZEN (Lisans No: 911341) tarafından hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu için, şirketimizin değerleme uzmanları 19.12.2024 tarihinde çalışmalara başlamış ve 25.12.2024 tarihinde değerleme çalışmalarını tamamlayarak raporu hazırlamışlardır. Bu sürede gayrimenkul mahalli ile ilgili resmi dairelerde incelemeler ve ofis çalışması yapılmıştır.
Bu değerleme raporu, şirketimiz ile Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 15.10.2024 tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu, 15.10.2024 tarihli dayanak sözleşmesi kapsamında; Muğla ili, Bodrum ilçesi, Çarşı Mahallesi, 788 ada, 1 parsel no.lu gayrimenkulün 25.12.2024 tarihli pazar ve kira değerinin, Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanmıştır.
Değerleme çalışması kapsamında, müşteri tarafından iletilen takyidat belgesi kullanılarak çalışma gerçekleştirilmiştir.
Değerleme çalışmasını genel anlamda olumsuz yönde etkileyen bir faktör yoktur.
1.9 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler
| Rapor | Rapor Tarihi | Rapor Numarası | Raporu Hazırlayanlar | KDV Hariç Toplam Değeri (TL) |
|---|---|---|---|---|
| Rapor 1 | 27.12.2022 | 2022C282 | Muhammet SÖZEN Mustafa Alperen YÖRÜK Ozan KOLCUOĞLU |
40.070.000 |
| Rapor 2 | 25.12.2023 | 2023REVC300 | Muhammet SÖZEN Mustafa Alperen YÖRÜK Ozan KOLCUOĞLU |
91.245.000 |
| Rapor 3* | 05.06.2024 | 2024REVC164 | Muhammet SÖZEN Mustafa Alperen YÖRÜK Ozan KOLCUOĞLU |
254.500 |
*Değerleme çalışması kapsamında takdir edilen değer, binanın banka kısmının aylık kira bedelini belirtmektedir.
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş., Ömer Avni Mahallesi Karun Çıkmazı Sokak No:2/1 Beyoğlu-İstanbul adresinde faaliyet göstermekte olup 13.11.2002 tarih ve 5676 sayılı Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanan Şirket Ana Sözleşmesine göre Ekspertiz ve Değerlendirme olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacıyla 300.000 Türk Lirası sermaye ile kurulmuştur. (Ticaret Sicil No: 485935 - Mersis No: 0859033992100010)
Şirketimiz, Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 03.02.2003 tarih ve KYD-66/001347 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.
Ayrıca şirketimiz, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu'nun 17.12.2009 tarih ve 3469 sayılı kararı ile "Gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi" hizmeti verme yetkisi almıştır.
Şirketimiz 17.03.2011 tarihi itibarıyla, uluslararası meslek kuruluşu olan RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) tarafından "Regulated by RICS" statüsüne alınmıştır.
Şirketimiz, BSI (BSI Eurasia Yönetim Sistemleri Belgelendirme Ltd. Şti.) tarafından verilen ISO 9001:2015 Kalite Belgesi'ne sahiptir.
Şirket web adresi: www.tskbgd.com.tr
Şirket Unvanı: Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Şirket Adresi: Finanskent Mahallesi, Finans Cad. B Blok No:44/B Ümraniye/İstanbul
Şirket Amacı: Ülkemiz gayrimenkul sektörünün gelişimine ivme kazandıracak ve Türkiye için katma değer oluşturacak projeler ile sektöründe öncü şirketler arasında yer almak, yüksek yatırım değeri sunan özgün projeler geliştirerek istikrarlı bilanço büyümesi gerçekleştirmek, kurumsal değerleri ve yönetim anlayışıyla sektöründe örnek bir kurum olmak ve hissedarlarına en yüksek getiriyi kazandıracak değer artıran projeleri hayata geçirmektir.
Sermayesi: 4.693.620.000,00.-TL
Halka Açıklık: %18,94
Telefon: +90 216 369 77 72-73
e-posta: [email protected]
RA 9
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) verilerine göre 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla Türkiye nüfusu 85.372.377 kişidir. 2023 yılında Türkiye'de ikamet eden nüfus bir önceki yıla göre 92.824 kişi (%0,001 oranında) artmıştır. Nüfusun %50,1'ini (42.734.071 kişi) erkekler, %49,9'unu (42.638.306 kişi) ise kadınlar oluşturmaktadır. Hane halkı büyüklüğünün ise son beş yılda ortalama 3,2 olduğu görülmüştür.
Aşağıdaki tablo ve grafiklerde, ADNKS verilerine göre, Türkiye için yaş grubuna göre nüfus dağılımı ve eğitim durumu gösterilmiştir.
2023 yılında, Türkiye nüfusunun %1,25'inin ikamet ettiği Muğla, 1.475.716 kişi ile en çok nüfusa sahip 24. il olmuştur. Muğla nüfusu, 2023 yılında yaklaşık %2 oranında artış göstermiştir. Hane halkı büyüklüğünün ise son beş yılda ortalama 2,8 olduğu görülmüştür. Aşağıdaki tablo ve grafiklerde, ADNKS verilerine göre, Muğla ili için yaş grubuna göre nüfus dağılımı ve eğitim durumu gösterilmiştir.
Ülke Nüfusu-Muğla Nüfusu Muğla Nüfusu
2024 ikinci çeyrekte gayri safi yurtiçi hasıla (GSYH) takvim ve mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre çeyreklik bazda %0,1 artmıştır. Böylece yıllık büyüme hızı takvim etkisinden arındırılmış veride %5,4'ten %2,8'e inmiştir. Arındırılmamış seride yıllık büyüme oranı ise %5,3'ten %2,5'e gerilemiştir. Dolar bazında yıllıklandırılmış GSYH 2024 yılının ikinci çeyreğinde 1 trilyon 201,6 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmiştir. Harcamalar tarafında özel sektör tüketiminden gelen katkı azalırken net dış talebin büyümeye pozitif katkısı sürmüştür.
Eylül ayında tüketici fiyat endeksi (TÜFE) aylık bazda %3,0 artarken yıllık bazda ağustos ayındaki %52,0'dan %49,4'e inmiştir. Ana eğilim göstergelerindeki yükseliş fiyat baskısındaki hafiflemenin duraksamış olabileceğini ortaya koymuştur. Eylül ayında manşet rakama en yüksek katkı konut ve gıda gruplarından gelmiştir. Yurtiçi üretici fiyat endeksi (Yi-ÜFE) aylık bazda %1,4 artarken yıllık bazda ağustos ayındaki %35,8'den %33,1'e inmiştir. Böylece TÜFE ile ÜFE yıllık arasındaki makas 16,3 yüzde puan olmuştur.
Ağustos ayında yıllık bazda ihracatta yükseliş yavaşlarken ithalatta daralma sürmüştür. İhracat yıllık bazda %2,3 artarak 22,0 milyar dolar olurken ithalat %10,7 düşerek 27,0 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmiştir. Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış verilerde Ağustos'ta ihracat aylık bazda %1,8 yükselirken ithalatta %2,7 artış kaydedilmiştir. 2023 Ağustos'ta %71,2 olan ihracatın ithalatı karşılama oranı 2024'ün aynı ayında %81,5'e çıkmıştır. Dış ticaret açığı ise 8,7 milyar dolardan 5,0 milyar dolara inmiştir.
1 TSKB A.Ş.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
GAYRİMENKULÜN MÜLKİYET HAKKI VE İMAR BİLGİLERİ
| İli | Muğla |
|---|---|
| İlçesi | Bodrum |
| Mahallesi | Çarşı |
| Köyü | - |
| Sokağı | - |
| Mevki | - |
| Ada No | 788 |
| Parsel No | 1 |
| Ana Gayrimenkulün Niteliği | Avlulu Kargir Ziraat Bankası Binası |
| Ana Gayrimenkulün Yüz Ölçümü | 417,89 m² |
| Malik / Hisse | Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi / Tam |
Değerleme uzmanının tapu kayıtlarını inceleme çalışması, gayrimenkulün mülkiyetini oluşturan hakları ve bu haklar üzerindeki kısıtlamaları tespit etmek amacı ile yapılır.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Web Tapu Hizmetleri'nden 25.12.2024 tarih, saat 11.05 itibarıyla müşteri tarafından alınan ve tarafımıza iletilen TAKBİS belgesine göre değerleme konusu taşınmaz üzerinde aşağıdaki takyidat kayıtları bulunmaktadır;
Değerleme konusu gayrimenkule ilişkin takyidat kayıtlarında, devredilebilmelerine ilişkin bir sınırlama bulunmamaktadır.
Değerleme konusu gayrimenkule ilişkin takyidat kayıtlarının, taşınmazın değerine etkisi bulunmamaktadır.
÷.
TAPU KAYIT BILGISI
| Zemin Tipi: | AnaTasinmaz | Ada/Parsel: | 788/1 |
|---|---|---|---|
| Tasınmaz Kimlik No: | 92098280 | AT Yüzölçüm(m2): | 417.89 |
| il/ilce: | MUGLA/BODRUM | Bağımsız Bölüm Nitelik: | |
| Kurum Adı: | Bodrum | Bağımsız Bölüm Brüt | |
| Mahalle/Köy Adı: | CARSI Mah. | Yüz Olcümü: | |
| Mevkii: | Bağımsız Bölüm Net YüzOlcümü: |
||
| Cilt/Sayfa No: | 4/359 | ||
| Kayıt Durum: | Aktif | Blok/Kat/Giris/BBNo: | |
| Arsa Pay/Payda: | |||
| Ana Tasınmaz Nitelik: | Avlulu Kargir Ziraat Bankası Binası |
| S/B/1 | Acıklama | Malik/Lehtar | Tesis Kurum Tarih- Yevmiye |
Terkin Sebebi- Tarih- Yevmiye |
|---|---|---|---|---|
| Beyan | 2.derecede korunması gerekli taşınmaz kültür varlığıdır.( Şablon: Kültür Ve Tabiat Varlıklarının Gruplanmasına Yönelik Belirtme.) |
Bodrum - 03-07-2020 10:27 - 13729 |
||
| Bevan | II. grup korunması gerekli taşınmaz kültür varlığıdır.(Sablon: Kültür Ve | Bodrum - |
$1/2$
| Tabiat Varlıklarının Gruplanmasına Yönelik Belirtme.) | 09-03-2020 09:46 - 7191 |
|
|---|---|---|
| Beyan | 3.DERECEDE KORUNMASI GEREKLI KÜLTÜR VARLIGIDIR.27/01/1987 YEV: 231 (Sablon: Kültür ve Tabiat Varlıklarının Belirtilmesi (1. ve 2. Grup - Harctan Muaf) |
Bodrum - 27-01-1987 00:00 - 231 |
| (Hisse) Sistem No |
Malik | El Birligi No |
Hisse Pay/ Payda |
Metrekare | Toplam Metrekare |
Edinme Sebebi-Tarih- Yevmive |
Terkin Sebebi- Tarih-Yevmiye |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 486723858 | (SN:8049480) ZIRAAT GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIGI ANONIM SIRKETI |
$\sim$ | 1/1 | 417.89 | 417.89 | Satis 12-06-2019 12888 |
Bu belgeyi akıllı telefonunuzdan karekod tarama programları ile aşağıdaki barkodu taratarak;
veya Web Tapu anasayfasından (https://webtapu.tkgm.gov.tr adresinden) 1qtvL9ZBP-Zs kodunu Online İşlemler alanına yazarak doğrulayabilirsiniz.
$2/2$
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Web Tapu Hizmetleri'nden 25.12.2024 tarih, saat 11.05 itibarıyla müşteri tarafından alınan ve tarafımıza iletilen TAKBİS belgesine göre son üç yıl içerisinde değerleme konusu taşınmaz üzerinde herhangi bir alım satım işlemi gerçekleşmemiştir.
İmar durumu, imar planlarında belirlenen fonksiyon ve yapılaşma şartları doğrultusunda parselin kullanım koşullarını belirtir. İmar planlarına göre belirlenen kullanım koşulları, plan notlarında yer alan hükümler ve ilgili yönetmeliklerle birlikte değerlendirilmektedir. Bu doğrultuda, değerleme uzmanı tarafından ilgili resmi kurumlarda incelemeler yapılarak parselin imar durumu tespit edilir.
Konu taşınmazın bulunduğu bölgede, genellikle bitişik nizam, 2 katlı ticari yapılar bulunmaktadır. Taşınmazın bulunduğu bölge, koruma amaçlı imar planına tabi olup taşınmazın yakın çevresinde genellikle tescilli yapılar bulunmaktadır.
Bodrum İmar ve Şehircilik Müdürlüğünde yapılan incelemeler sonucunda edinilen bilgilere göre değerleme konusu taşınmazın imar durumu bilgileri aşağıda belirtilmiştir.
Plan Adı: 1/1.000 ölçekli "Koruma Amaçlı İmar Planı"
Lejandı: KTA1: Geleneksel Merkez Ticaret Alanları-, 3. Dereceden Arkeolojik Sit Alanı
Bodrum İmar ve Şehircilik Müdürlüğünde yapılan incelemelerde, taşınmazın meydan alanında kalmakta olduğu ve kamulaştırmaya tabi olabileceği fakat henüz kamulaştırma kapsamına alınmadığı öğrenilmiştir.
Bodrum İmar ve Şehircilik Müdürlüğü ile yapılan görüşme sonucu edinilen bilgilere göre, 20.09.2022 tarihinde değerleme konusu taşınmazın kapsamında kaldığı 1/5.000 ve 1/1.000 ölçekli Koruma Amaçlı Nazım ve Uygulama İmar Planı değişikliği ile taşınmazın kullanımının "Ticaret Alanı" olarak değiştirilmesine yönelik teklif sunulduğu öğrenilmiştir. Söz konusu değişiklik teklifi, 05.01.2023 tarih ve 2023-1 sayılı karar ile Bodrum Belediye Meclisinde reddedilmiştir.
• Nitelikleri plan raporunun Geleneksel Merkez-Ticaret Alanlarına ilişkin bölümlerinde belirlenen yaklaşık 1,8 ha'lık bu kent kesiminde plan notlarında ve uygulama tablolarında belirlenen hükümlere göre uygulama yapılır. Özel mülkiyette de olsa, yapı cephe düzenleri (vitrin boyutları, cephe kaplama malzeme boyutları ile renkleri, saçaklar ve gölgelikler v.b.) tasarım bütünlüğü içerisinde değerlendirilir; cephe düzenlemeleri ile kamusal mekanların her türlü donanımlarını (aydınlatma, haberleşme, temiz-pis yağmur suları v.b. elemanları, zemin kaplama malzemeleri, kentsel mobilyalar v.b.) içeren ve ilgili kurumların görüşleri de (TEDAŞ, Telekom gibi) alınarak, KARİP kararları doğrultusunda hazırlanacak 1/200, 1/50…1/1 ölçekli kentsel tasarım ve peyzaj projeleri müellif ve Belediyenin olumlu görüşleri ile Muğla K.T.V.K. Kurulunun inceleme ve onayına sunulur. Muğla Koruma Kurulunun onayı olmadan uygulamaya geçilemez.
Plan Değişikliği Teklifine Dair Resmi Yazışma
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
Ticaret Alanları: Bu alanlarda, iş merkezleri, yönetim binaları, banka, finans kurumları, ofis-büro, çarşı, çok katlı mağazalar, otoparklar, alışveriş merkezleri, konaklama tesisleri, sinema, tiyatro, müze, kütüphane, sergi salonu gibi sosyal ve kültürle tesisler ile lokanta, restoran, gazino, düğün salonu gibi eğlenceye yönelik birimler, sağlık kabini ve muayenehane ticaret ve hizmetlere ilişkin yapılar yer alabilir.
Planlama alanında yer alan II. Grup korunması gerekli taşınmaz kültür varlığının mevcut haliyle korunması esastır.
"İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Hakkında Yönetmelik" hükümleri geçerlidir.
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü tarafından 08.11.2021 tarih ve 2145091 sayılı yazı ekinde 01.11.2021 tarihinde onaylanan jeolojik-jeoteknik etüt raporu'nda yerleşime uygunluk haritasında ÖA-5.2 olarak gösterilmiştir.
Önlemli alan -5.2: etüd alanı üzerine yapılan dolgu uygulama sebebi ile dolgu alan olarak değerlendirilmiştir. Bu dolgunun stabilitesinin sağlanması için gerekli fiziksel önlemler alınmalı ve güvenliği sağlanmalıdır. Ayrıca sıkıştırma, bağlayıcı kimyasallar kullanma vb. Yöntemlerle dolgunun homojen bir yapı olması sağlanmalıdır.
Doğal drenaj ağları da altyapı çalışmaları yapılarak drenajın devamlılığı sağlanmalıdır.
Inceleme alam 1. Derece deprem bölgesinde yer aldığından mülga bayındırlık ve iskan bakanlığının deprem bölgelerinde yapılacak binalar hakkındaki yönetmelik esaslarına uyulmalıdır.
Bodrum Koruma Amaçlı Revizyon ve İlave İmar Planı Plan Hükümleri, 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili yönetmelik hükümleri geçerlidir.
20
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
| BODRUM | T.C. BODRUM BELEDİYE BAŞKANLIĞI MECLİS KARARI |
|||
|---|---|---|---|---|
| KARAR TARIHI: 05.01.2023 | KARAR NUMARASI: 2023-1 | Ocak Ayı Olağan Meclis Toplantısı | ||
| MECLIS BAŞKANI | Ahmet ARAS | |||
| MEVCUT ÜYELER | BAYSAL, Tamer MANDALINCI, Ibrahim AKBAS, Mustafa CORTOĞLU, Erkan ÖZŞEKER. |
Dursun GÖKTEPE, Banu ÖZBERK, Mehmet KOCAİR, Uğur İlhami ÖZDEN, Mehmet Onur ŞAHBAZ, İlknur ÜLKÜM SEFEROĞLU, Emel ÇAKALOĞLU, Cafer DOĞAN, İsmail USLU, İbrahim Emre KÖROĞLU, Aysen KILIC BOZAN, Özden Mustafa Kemal ÖZSARSILMAZ, Okyanus SAHİN, Bahattin KUL, Uluç TEZER, Askın PARMAK, Yunus ARSLANPARCASI, Özlem ÖZDEMÍR, Ayşenaz GÜLTEKİN ÖNCEL, |
||
| NAMEVCUT ÜYELER | Önder BATMAZ, İsmail KARASEHİRLİ, Ahmet Atilla SERTTAS, Hülya ASKIN, Numan CÖMERT, Mustafa COSKUN, Kemal ÖZYURT. |
Komisyon Görüşü: İlçemiz Çarşı Mahallesi, 788 ada 1 parsel numaralı taşınmaza ilişkin hazırlanan 1/5000 ve 1/1000 ölçekli Koruma Amaçlı Nazım ve Uygulama İmar Planı değişikliği teklifi ile Bodrum Koruma Amaçlı İmar Planı Kentsel Sit Alam 1/500 ölçekli Plan ve Uygulama tablosu değişikliği teklifi; yukarıda yapılan açıklamalar ve diğer tüm
belgeleri ile birlikte Şehircilik İlkeleri, planlama esasları ve hukuka uygunluk yönünden incelenmiş ol ölçekli Bodrum Koruma Amaçlı Revizyon ve İlave İmar Planının plan hükümlerinin Kentsel Tasarım Alanlarında (KTA) Uyulacak Koşullar Başlıklı 3g maddesindeki Kentsel tasarım alanlarının bütüncül (her biri bir defada ) tasarlanacağı hükmü ve Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği'nin İmar Planı Değişikliği Başlıklı 26. maddesi doğrultusunda Komisyonumuzca Uygun Bulunmanuştır.
Muğla Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu'nun 12.12.2003 gün ve 2971 sayılı kararıyla uygun bulunan 1/1000 ölçekli Bodrum Koruma Amaçlı Revizyon ve İlave Planında yaya yolunda kalan Muğla Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu'nun 19.12.2019 tarih ve 8998 sayılı kararı ile tescillenen, eski bir meydandan üretilmiş bir parsel üzerine yapılmış yapı, yapıldığı günden beri tartışmalara sebep olmuş ve o tarihlerde hayatta olan Halikarnas Balıkçısının
da tepkisine uğramıştır. Komisyonumuzca söz konusu tescil kararının yeniden değerlendirilmesi için Varlıklarını Koruma Bölge Kuruluna başvuru yapılması gerektiği mütalaa edilmektedir. Belediye Meclisimizin taktirlerine saygı ile sunulur." denilmektedir.
Belediyemiz Meclisince yapılan görüşmeler sonucunda; İlçemiz Çarşı Mahallesi, 788 ada 1 parsel numaralı taşınmaza yönelik hazırlanan 1/5000 ve 1/1000 ölçekli Koruma Amaçlı Nazım ve Uygulama İmar Planı değişikliği teklifi ile Bodrum Koruma Amaçlı İmar Planı Kentsel Sit Alanı 1/500 ölçekli Plan ve Uygulama tablosu değişikliği teklifinin reddine, söz konusu tescil kararının yeniden değerlendirilmesi için Muğla Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kuruluna
başvuru yapılmasına İmar ve Bayındırlık Komisyonun 27.12.2022 tarih ve 2022/25 sayılı raporu doğrultusunda Meclisinin 05.01.2023 tarihli oturumuna katılan üyelerin oy birliği ile karar verilmiştir.
Ahmet AR CIN ONCE ۸s Meclis Başkanı Katip Üye
Tamer MANDALING Katip Üye
Plan Değişikliği Red Kararı
$\sqrt{2}$
Değerleme konusu taşınmazın konumlu olduğu parsel, 21.12.2003 onay tarihli, 1/1.000 ölçekli "Koruma Amaçlı İmar Planı" kapsamında KTA1 lejandında kalmakta olup son üç yılda imar planında herhangi bir değişiklik meydana gelmemiştir. Bununla birlikte taşınmaz, Muğla Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulunun 19.12.2019 tarih ve 8998 sayılı kararı ile 2. dereceden korunması gereken kültür varlığı olarak tescillenmiştir.
3.6 Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri İçin Alınmış Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına ve Yapı Kullanma İzin Belgelerine İlişkin Bilgiler
Bodrum Belediyesinde yapılan incelemelere göre taşınmaza ilişkin yasal belgeler aşağıda belirtilmiştir.
| Yasal Belge | Tarih | No | Alan (m²) | Veriliş Amacı | Açıklama |
|---|---|---|---|---|---|
| Onaylı Mimari Proje* | 18.01.1988 | - | 493,67 | Tadilat | Bodrum kat (banka) 104,90 m², zemin kat (banka): 334,77 m², galeri katı (ilave): 54 m² |
| Onaylı Rölöve Projesi | 26.08.2022 | 12520 | 784,01 | Rölöve | Banka toplam inşaat alanı: 341,79 + 166,82 = 508,61 m² Lojman toplam inşaat alanı:137,77 m² + 137,77 m²= 275,54 m² |
| Yapı Ruhsatı** | 08.01.1964 | 132249 | 522,50 | Yeni İnşaat | Resmi daire: 132,50 m², lojman 1. kat: 130 m², lojman 2. kat: 130 m², lojman 3. kat: 130 m² |
| Yapı Ruhsatı** | 14.01.1988 | 136/8 | 108 | Tadilat + İlave |
Zemin kat: 54 m², galeri kat: 54 m² olmak üzere toplam 108 m² alan için, tadilat ve ilave amaçlı düzenlenmiştir. |
*18.01.1988 onay tarihli mimari projede lojman binası ve banka binası mevcut bina olarak gösterilmiş olup ilave banka binası ile birlikte projelendirilmiştir. Bununla birlikte, söz konusu projede toplam 2 normal ve 1 asma kattan oluşan banka binasının bodrum, zemin ve galeri (asma) katları gösterilmiş, lojman binasının 1. normal katı gösterilmiş fakat 2. normal katı ilavelerle aynı seviyede olmadığından gösterilmemiştir. Projede, banka binasının zemin katında 54 m²'lik büyüme ve banka binasına 54 m²'lik bir asma kat ilavesi yapıldığı görülmektedir. Projedeki mevcut alanlarla birlikte ölçülen toplam alan 484,84 m²'dir.
**Bodrum Belediyesinde yapılan incelemelerde, taşınmaza ilişkin herhangi bir yapı kullanma izin belgesi tespit edilememiştir. Bununla birlikte, mevcut ruhsat belgelerinin süresi dolmuş olup yenilenmesi için ilgili belediyeye müracaat edilmesi gerekmektedir.
Ayrıca, konu taşınmaza ait 08.01.1964 onay tarihli ruhsat kaydı olduğu bilgisi ilgili belediye yetkililerinden öğrenilmiş olup söz konusu ruhsatın toplam 522,50 m² alanlı lojman ve banka kullanımı için verildiği tespit edilmiştir.
08.01.1964 tarihli ruhsat belgesinin açıklama bölümüne göre belge, 132,50 m² resmi daire alanı ve her biri 130 m² olmak üzere 3 kat lojman kullanımında toplam 522,50 m² alan için düzenlenmiştir. Binanın lojman kısmı, ilgili belediyeden edinilen onaylı mimari proje, rölöve ve restitüsyon projelerine göre sadece 2 normal kattan oluşmaktadır. Dolayısıyla, ruhsat belgesinde belirtilen 132,50 m² alanın banka kullanımında olan bodrum katı ile zemin kata dahil edilen +0.00 kotundan yarım kat yukarıda olan alanı da kapsadığı tespit edilmiştir.
14.01.1988 tarihli ruhsat belgesi, zemin kattan oluşan banka binasının zemin katına yapılan 54 m²'lik asma kat ilavesi ile zemin kata yapılan 54 m²'lik ilaveyi kapsamaktadır.
Taşınmaza ilişkin ilk mimari proje ve ruhsat belgelerine ilgili belediyenin arşivinde ulaşılamamıştır. Bununla birlikte, Bodrum Kadastro Müdürlüğünde taşınmaza ilişkin kadastral pafta incelenmiş olup söz konusu pafta üzerine işlenmiş "Avlulu Kargir Ziraat Bankası Binası" niteliğindeki yapının 334,77 m² alana sahip olduğu ölçülmüştür. Ölçülen alan, 18.01.1988 tarih onaylı mimari projede gösterilen toplam zemin katı ölçüsü ile uyum göstermektedir.
Yasal belgelerine göre banka ve lojman yapısı toplam 341,79 m² bodrum kat alanına, 166,82 m² zemin kat alanına ve her biri 137,77 m² alanlı 1. ve 2. normal kata sahiptir. Bodrum kat, zemin kat ve asma kat banka kullanımında, 1. ve 2. normal katlar lojman kullanımında projelendirilmiştir. Yapı, yasal durumda toplam 760,38 m² brüt alana sahiptir.
Değerleme konusu taşınmaz, 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanunu'na tabi değildir.
Değerleme konusu gayrimenkul için riskli yapı tespiti yapılmamış olup yapıya ait alınmış herhangi bir durdurma kararı veya yıkım kararı bulunmamaktadır.
Yapılan incelemeye göre taşınmaza ilişkin; 18.01.2022 tarihli "Mimari Proje" ve 14.01.1988 tarih, 136/8 no.lu "Yapı Ruhsatı" mevcuttur. Bodrum Belediyesinde yapılan incelemelerde taşınmaza ilişkin yapı kullanma izin belgesi, lojman yapısını kapsayan ilk onaylı mimari proje ile projeye istinaden düzenlenen ruhsat belgesi tespit edilememiştir. Ayrıca mevcut ruhsat belgesinin süresi dolmuş olup yenilenmesi için ilgili belediyeye müracaat edilmesi gerekmektedir. Taşınmaz, lojman binası ve banka binası olmak üzere iki ayrı bölümden oluşmakla birlikte taşınmaz üzerinde cins tashihi olduğundan dolayı yasal sürecini tamamlamıştır. Bununla birlikte, bodrum kata yapılan ilave için ruhsat belgesi düzenlenmesi gerekmektedir.
Değerleme konusu gayrimenkule ait belediye arşiv dosyasında, konu gayrimenkul için düzenlenmiş enerji verimlilik sertifikası tespit edilememiştir. Bununla birlikte, müşteri tarafından tarafımıza iletilen ve E-Devlet üzerinden doğrulanan, taşınmaza ilişkin olarak düzenlenmiş 27.11.2019 tarih ve M2948D2823CA1 numaralı C sınıfı enerji kimlik belgesi bulunmaktadır.
Değerleme konusu taşınmazın arşiv dosyası ve tapu kayıtlarında, taşınmaza yönelik olarak yapılmış herhangi bir sözleşme bulunmamaktadır.
Değerleme çalışması proje değerlemesi kapsamında bulunmamaktadır.
Gayrimenkulün açık adresi: Çarşı Mahallesi, 6. Sokak, No:2/A ve No: 2/1-2, Bodrum/Muğla
Ege Bölgesi'nde, Muğla iline bağlı bir ilçe olan Bodrum, doğu ve kuzeydoğusunda Milas, kuzeybatı, batı ve güneyinde ise Ege Denizi ile çevrilidir. Yarımadanın kuzey kısmı Güllük Körfezi'ne, güney kısmı Gökova Körfezi'ne bakarken, batı kıyıları Ege Denizi'ne açılmaktadır.
Bodrum'da ikinci konut olarak adlandırılan yazlık evlerin oranı oldukça yüksektir. Yaz aylarında artış gösteren nüfusla birlikte altyapı problemi ortaya çıkmakta ve hizmetler yetersiz kalmaktadır. Bodrum ilçesinde binalar genellikler iki katlı olup eski geleneksel kent dokusuna sahip yerleşme yoğunluğu oldukça yüksektir.
Taşınmaz, Bodrum ilçe merkezinde bulunan Çarşı Mahallesi'nde konumludur. Çarşı Mahallesi çarşı ve meydanı içinde bulunduran, ticari kullanımların yoğunlaştığı bir bölgedir. Bu bölgedeki yapılar genellikle iki katlı, kent belleğine katkıda bulunan yapılardır. Dolayısıyla Çarşı bölgesi, kentsel sit alanı ilan edilerek bu kapsamda korunmaktadır. Bodrum-Turgutreis Karayolu'ndan Bodrum Kalesi'ne uzanan Cevat Şakir Bulvarı, bu bölgede ana aks niteliğindedir.
Ticari kullanımların ve tarihi yapıların yoğunlaştığı çarşı, kısmen yayalaştırılmış olup taşıt trafiğine kapalıdır. Değerleme konusu taşınmaz, söz konusu yayalaştırılmış bölgede konumludur. Taşınmazın yakın çevresinde Tarihi Han, Merkez Adliye Cami, Kızılhisarlı Mustafa Paşa Cami ve Aya Nicola Kilisesi gibi tarihi yapılar bulunmaktadır. Ayrıca değerleme konusu taşınmaz, Bodrum Kalesi'ne yaklaşık 350 m mesafededir.
Bodrum Kalesi ve Sualtı Arkeoloji Müzesi
| Yer | Mesafe (~) |
|---|---|
| Bodrum Kalesi | 0,35 km |
| Bodrum-Turgutreis Karayolu | 1,20 km |
| Milas-Bodrum Havalimanı | 35,90 km |
| Muğla İl Merkezi | 107,00 km |
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
Değerleme konusu taşınmaz, Muğla ili, Bodrum ilçesi, Çarşı Mahallesi'nde konumlu 788 ada 1 parseldir. Değerleme konusu taşınmaz, onaylı mimari projesinde ve tapu kaydında Avlulu Kargir Ziraat Bankası Binası olarak tescil edilmiştir.
Taşınmazın mahallinde yapılan incelemelere ve yasal belgelerine istinaden, parsel üzerinde bitişik nizamda ve entegre tarzda inşa edilmiş iki kısımlı yapı bulunduğu tespit edilmiştir.
Bodrum Belediyesi'nde yapılan arşiv incelemelerinde lojman binasına ilişkin olarak düzenlenmiş onaylı mimari proje tespit edilememiştir. 18.01.1988 onay tarihli mimari projede lojman binası ve banka binası mevcut bina olarak gösterilmiş olup ilave banka binası ile birlikte projelendirilmiştir. Bununla birlikte, söz konusu projede toplam 2 normal ve 1 asma kattan oluşan banka binasının bodrum, zemin ve galeri (asma) katları gösterilmiş, lojman binasının 1. normal katı gösterilmiş fakat 2. normal katı ilavelerle aynı seviyede olmadığından gösterilmemiştir. Projede, banka binasının zemin katında 54 m²'lik büyüme ve banka binasına 54 m²'lik bir asma kat ilavesi yapıldığı görülmektedir. Projedeki mevcut alanlarla birlikte ölçülen toplam alan 484,84 m²'dir. Lojman binasına ilişkin olarak tespit edilen 08.01.1964 tarihli ruhsat belgesi ve 26.08.2022 onay tarihli rölöve projeleri doğrultusunda 1. ve 2. normal katlardaki lojman kullanımlarının her birinin 137,77 m² olmak üzere toplam 275,54 m² olduğu tespit edilmiştir. Binanın, banka kullanımı toplam 484,84 m², lojman kullanımı 275,54 m² olmak üzere toplam yasal alanının 760,38 m² olduğu tespit edilmiştir.
Taşınmaza ilişkin ilk mimari proje ve ruhsat belgelerine ilgili belediyenin arşivinde ulaşılamamıştır. Bununla birlikte, 13.11.2023 tarihinde Bodrum Kadastro Müdürlüğünde taşınmaza ilişkin kadastral pafta incelenmiş olup söz konusu pafta üzerine işlenmiş "Avlulu Kargir Ziraat Bankası Binası" niteliğindeki yapının 334,77 m² alana sahip olduğu ölçülmüştür. Ölçülen alan, 18.01.1988 tarih onaylı mimari projede gösterilen toplam zemin kat ölçüsü ile uyum göstermektedir. Parsel üzerinde bulunan mevcut yapının cins tashihine esas olan yapı olarak değerlendirilmiş ve bu doğrultuda konu yapıya yasal değer takdir edilmiştir.
Taşınmazın mahallinde yapılan incelemelerde banka kısmının kullanılmadığı, yalnızca lojman kısmının kullanıldığı tespit edilmiştir. Taşınmaza, zemin katttan giriş yapılmaktadır.
Taşınmazın bodrum katı -1.02 kotundadır. Bodrum kat, onaylı mimari projesine göre kalorifer odası, çay ocağı, arşiv, kıymetli evrak odası ve kasa dairesi kullanımlarından oluşmaktadır. Taşınmazın mahallinde yapılan incelemelerde bodrum katın tadilat ihtiyacı olduğu tespit edilmiştir.
Zemin katta iki farklı kot bulunmaktadır. Zemin katın bodrum alanının üzerine denk gelen kısmı, +1,73 kotunda olup bu alana merdivenle ulaşılabilmektedir. Zemin katın +0,00 kotunda müşteri holü ve müdür muavini odası bulunmaktadır. Bodrum katının üzerine denk gelen, yarım kat yukarıdaki bölümde ise WC alanları, müfettiş, müdür ve müdür muavini odaları, müşteri holü bulunmaktadır.
Taşınmazın ilave olarak sonradan inşa edilen asma kat, muhasebe bölümü olarak projelendirilmiştir.
Taşınmazın 1. ve 2. normal katlarında lojman kullanımları mevcuttur. 1. normal katta, 2 adet, 1+1 tipte daire bulunmaktadır. Taşınmaz mahallinde yapılan incelemelerde söz konusu dairelerin içine girilememiştir. 2. normal katta 1 adet 2+1 tipte daire bulunmaktadır. Mevcut durumda söz konusu katların balkonları ile birlikte 137,77 m² brüt alana sahip olduğu tespit edilmiştir. Bu katlara istinaden düzenlenen ruhsat belgesinde balkon alanlarının toplam alana dahil edilmediği tespit edilmiştir. Bununla birlikte, lojman binasının 1. ve 2. normal katlarını kapsayan onaylı rölöve projesi bulunmakta olup söz konusu projeye ilişkin ruhsat belgesi bulunmamaktadır. Yasal durum değeri takdiri kapsamında onaylı mimari projedeki alan göz önünde bulundurulmuştur.
Taşınmazın mahallinde yapılan incelemelerde ve onaylı rölöve projesinde göre bodrum katta yaklaşık 23,63 m² büyüme yapıldığı tespit edilmiştir. Bu alana istinaden düzenlenmiş herhangi bir yasal belge olmadığından yasal durum değeri takdiri kapsamına dahil edilmemiştir.
| İnşaat Tarzı | Betonarme |
|---|---|
| İnşaat Nizamı | Blok |
| Ana Gayrimenkulün Kat Adedi | 1 adet bodrum kat + zemin kat + asma kat + 2 adet normal kat |
| Bina Toplam İnşaat Alanı | 760,38 m² (yasal durum) 784,01 m² (mevcut durum) |
| Yaşı | 60 |
| Dış Cephe | Boya üzeri sıva |
| Elektrik / Su / Kanalizasyon | Şebeke |
| Isıtma Sistemi | Klima |
| Havalandırma Sistemi | Mevcut değil |
| Asansör | Mevcut değil |
| Jeneratör | Mevcut |
| Yangın Merdiveni | Mevcut değil |
| Park Yeri | Mevcut değil |
Değer takdirinde taşınmazların aşağıda belirtilen iç mekan inşaat ve teknik özelliklerine ait veriler dikkate alınmıştır.
| Kullanım Amacı | Banka ve konut (Yasal duruma göre) | ||
|---|---|---|---|
| Alanı | 760,38 m² (yasal durum) 784,01 m² (mevcut durum) | ||
| Zemin | Kısmen laminat parke, ortak alanlarda seramik-granit, ıslak hacimlerde fayans | ||
| Duvar | Boya, ıslak hacimlerde fayans | ||
| Tavan | Asma tavan | ||
| Aydınlatma | Spot aydınlatma, dekoratif aydınlatma |
5.4 Varsa Mevcut Yapıyla veya İnşaatı Devam Eden Projeyle İlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara İlişkin Bilgiler
Mevcut durumda yapılan incelemelerde onaylı mimari projeye ek olarak bodrum katta büyüme tespit edilmiştir. Taşınmazın mevcut durumu ile uyumlu olacak şekilde, rölöve projesi onaylanmış olup restorasyon projesinin onay aşamasında olduğu öğrenilmiştir. Bununla birlikte, taşınmaza ilişkin yapı kullanma izin belgesi saptanamamış olup mevcut ruhsat belgelerinin süresinin dolduğu tespit edilmiştir.
Değerleme konusu gayrimenkule ilişkin olarak ve bodrum kattaki büyümeye yönelik olarak 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21'nci Maddesi kapsamında yeniden ruhsat alınması gerekmektedir.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
• Değerleme konusu taşınmaz, uluslararası düzeyde tanınırlığa sahip bir turizm merkezi olan Bodrum'un merkezinde konumludur.
• Ekonomideki arz talep dalgalanmaları tüm sektörleri etkilediği gibi gayrimenkul sektörünü de etkilemektedir.
Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu çerçevesinde e-imza ile imzalanmıştır.
Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında üç farklı değerleme yaklaşımı bulunmaktadır. Bu yaklaşımlar sırasıyla "Pazar Yaklaşımı", "Maliyet Yaklaşımı" ve "Gelir Yaklaşımı"dır. Her üç yaklaşımın Uluslararası Değerleme Standartları'nda yer alan tanımları aşağıda yer almaktadır.
Pazar yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, değerleme konusu varlıkla fiyat bilgisi mevcut olan aynı veya benzer varlıklar ile karşılaştırmalı olarak belirlenmesini sağlar.
Pazar yaklaşımında atılması gereken ilk adım, aynı veya benzer varlıklar ile ilgili pazarda kısa bir süre önce gerçekleşmiş olan işlemlerin fiyatlarının göz önünde bulundurulmasıdır. Az sayıda işlem olmuşsa, bu bilgilerin geçerliliğini saptamak ve kritik bir şekilde analiz etmek kaydıyla, benzer veya aynı varlıklara ait işlem gören veya teklif verilen fiyatları dikkate almak uygun olabilir. Gerçek işlem koşulları ile değer esası ve değerlemede yapılan tüm varsayımlar arasındaki farklılıkları yansıtabilmek amacıyla, başka işlemlerden sağlanan fiyat bilgileri üzerinde düzeltme yapmak gerekli olabilir. Ayrıca değerlemesi yapılan varlık ile diğer işlemlerdeki varlıklar arasında yasal, ekonomik veya fiziksel özellikler bakımından da farklılıklar olabilir.
Maliyet yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, bir alıcının, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla belirlenmesini sağlar.
Bu yaklaşım, pazardaki bir alıcının gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, değerlemesi yapılan varlığa ödeyeceği fiyatın, eşdeğer bir varlığın ister satın alma ister yapım yoluyla maliyetinden fazla olmayacağı ilkesine dayanmaktadır. Değerlemesi yapılan varlıkların cazibesi, yıpranmış veya demode olmaları nedeniyle, genellikle satın alınabilecek veya yapımı gerçekleştirilebilecek alternatiflerinden daha düşüktür. Bunun geçerli olduğu hallerde, kullanılması gereken değer esasına bağlı olarak, alternatif varlığın maliyeti üzerinde düzeltmeler yapmak gerekebilir.
Gelir yaklaşımı ana başlığı altında değeri belirleyebilmek için farklı yöntemler kullanılmakta olup bunların tümünün ortak özelliği, değerin hak sahibi tarafından fiilen elde edilmiş gerçek veya elde edilebilecek tahmini gelirlere dayanıyor olmasıdır.
Bir yatırım amaçlı gayrimenkul için gelir, kira şeklinde olabilirken, sahibi tarafından kullanılan binada mülk sahibinin eşdeğer bir mekânı kiralamak için katlanacağı maliyete dayanan varsayımsal bir kira (veya tasarruf edilen kira) olabilir. Tanımlanan nakit akışları daha sonra bir kapitalizasyon sürecine tabi tutularak değer belirlemesinde kullanılır. Sabit kalması beklenen gelir akışları, genellikle kapitalizasyon oranı olarak adlandırılan tek bir çarpan kullanılarak kapitalize edilebilir. Bu rakam, paranın zaman maliyeti ile mülkiyet risklerini ve getirilerini yansıtması beklenen, yatırımcı için getiriyi veya "verimi"; mülkü kendi kullanan bir mülk sahibi için ise kuramsal bir getiriyi temsil eder.
Konu değerleme çalışmasında rapor sonuç değeri olarak "Pazar Değeri" takdir edilmiş olup Uluslararası Değerleme Standartları'na göre değer tanımı aşağıdaki gibidir.
Pazar değeri, bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Bu değerleme çalışmasında, değerleme konusu taşınmazın satışa emsal olabilecek gayrimenkul bilgilerine ulaşılabiliyor olması, yakın çevresindeki gayrimenkullerin pazar yaklaşımına göre el değiştiriyor olması dikkate alınarak "Pazar Yaklaşımı" uygulanmıştır.
Gayrimenkulün "Bina" niteliğine sahip olması nedeniyle kira getirisinin olma potansiyeli ve çevresinde kiralık benzer gayrimenkul bilgilerine ulaşılabiliyor olması nedeniyle "Gelir Yaklaşımı" uygulanmıştır.
Konu taşınmazın bulunduğu bölgede yapılan incelemelerde, boş arsa stokunun oldukça az olması ve somut bir arsa alım/satım piyasasına ulaşılamaması nedeniyle "Maliyet Yaklaşımı" ile değerleme yapılmasının doğru sonuç vermeyeceği düşünüldüğünden bu yaklaşım kullanılmamıştır.
Mevcut ekonomik koşulların, gayrimenkul piyasasının analizi, mevcut trendler ve dayanak veriler ile bunların gayrimenkulün değerine etkileri her bir yaklaşım kapsamında değerlendirilmiştir. Konu taşınmazın konumlu olduğu bölgedeki sektörlerin güncel durumu, mevcut ekonomik koşullar ve piyasa analizi yapılmış olup bu verilerin taşınmaza olumlu / olumsuz etkileri tespit edilmiştir. Tespit edilen etkiler değer takdirinde göz önünde bulundurulmuş, taşınmazın değerine yansıtılmıştır.
Gayrimenkulün yakın çevresinde yapılan araştırmalar sonucunda konu gayrimenkule emsal teşkil edebilecek aşağıdaki emsal bilgilerine ulaşılmıştır.
| SATIŞ KARŞILAŞTIRMA TABLOSU | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Coldwell Banker Elit Bodrum | Simurg Gayrimenkul | Eskidji Gayrimenkul | Milas Bodrum Gayrimenkul | ||
| Irtibat Bilgisi |
0533 736 98 37 | 0533 162 51 55 | 0533 693 00 53 | 0505 191 19 48 | |
| Karşılaştırılan Etmenler | 1 | 2 | 3 | 4 | |
| Satış Fiyatı (TL) | 12.000.000 | 16.500.000 | 19.900.000 | 32.000.000 | |
| Alanı (m²) | 105 | 100 | 80 | 195 | |
| Birim Fiyatı (TL/m²) | 114.286 | 165.000 | 248.750 | 164.103 | |
| Satış Durumu | 13 ay önce satılmış | Satılık | Satılık | Satılık | |
| Piyasa Düzeltmesi | 30% | 0% | 0% | 0% | |
| ma Yönelik | Pazarlık Payı | 0% | -5% | -15% | -5% |
| meler | Mülkiyet Durumu | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet |
| 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| Düzelt m-Satı |
Satış Koşulları | Standart | Standart | Standart | Standart |
| 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| Alı | Yenileme Masrafları | Çok Daha Niteliksiz | Niteliksiz | Benzer Nitelikte | Benzer Nitelikte |
| 20% | 10% | 0% | 0% | ||
| Konum | Benzer | Benzer | Avantajlı | Kısıtlı Derecede Dezavantajlı | |
| 0% | 0% | -10% | 5% | ||
| maza Yönelik meler |
Kullanım Alanı | Daha Küçük | Daha Küçük | Daha Küçük | Daha Küçük |
| -15% | -15% | -15% | -15% | ||
| Düzelt | Bulunduğu Kat/Manzara | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer |
| Taşın | 0% | 0% | 0% | 0% | |
| Konfor Koşulları | Benzer | Benzer | Benzer | Benzer | |
| 0% | 0% | 0% | 0% | ||
| Düzeltilmiş Değer | 151.543 | 146.561 | 158.578 | 140.308 |
• Değerleme konusu taşınmazın konumlu olduğu bölge ve diğer yakın bölgelerde yapılan araştırmalar neticesinde, alım-satım işlemlerinin son dönemde durgun olduğu, ilanlardaki istenilen bedellerin oldukça yüksek kaldığı belirtilmiştir. Değerleme konusu taşınmazın konumlu olduğu bölgedeki emsal araştırmaları sonucu emsal ticari binaların yola cephe, yüz ölçümleri, denize olan mesafesi, kapalı alanı, kısıtlılık etkenleri gibi durumları dikkate alınarak söz konusu taşınmazın birim satış değerinin 148.000-152.000.TL/m² aralığında olabileceği tespit edilmiştir.
| KİRA KARŞILAŞTIRMA TABLOSU |
||||
|---|---|---|---|---|
| Hanedan Emlak | Turnkey Properties Emlak | Re/max Zeta 3 | ||
| Irtibat Bilgisi | 0542 316 21 08 | 0543 361 04 03 | 0506 296 36 36 | |
| Karşılaştırılan Etmenler | 1 | 2 | 3 | |
| Satış Fiyatı (TL) | 75.000 | 92.000 | 125.000 | |
| Alanı (m²) | 200 | 380 | 254 | |
| Birim Fiyatı (TL/m²) | 375 | 242 | 492 | |
| Satış Durumu | Kiralık | 11 ay önce kiralanmış | Kiralık | |
| Piyasa Düzeltmesi | 0% | 25% | 0% | |
| ma Yönelik | Pazarlık Payı | 0% | 0% | 0% |
| meler | Mülkiyet Durumu | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet | Tam Mülkiyet |
| 0% | 0% | 0% | ||
| Düzelt m-Satı |
Kira Koşulları | Standart | Standart | Standart |
| 0% | 0% | 0% | ||
| Alı | Yenileme Masrafları | Niteliksiz | Çok Daha Niteliksiz | Niteliksiz |
| 10% | 20% | 10% | ||
| Konum | Çok Daha Dezavantajlı | Çok Daha Dezavantajlı | Kısıtlı Derecede Dezavantajlı | |
| 20% | 20% | 5% | ||
| meler | Kullanım Alanı | Daha Küçük | Daha Küçük | Daha Küçük |
| -15% | -15% | -15% | ||
| maza Yönelik Düzelt |
Bulunduğu Kat/Manzara | Dezavantajlı | Dezavantajlı | Kısıtlı Derecede Dezavantajlı |
| Taşın | 10% | 10% | 5% | |
| Konfor Koşulları | Daha Dezavantajlı | Çok Daha Dezavantajlı | Kısıtlı Derecede Dezavantajlı | |
| 15% | 20% | 5% | ||
| Düzeltilmiş Değer | 536 | 490 | 541 |
• Değerleme konusu taşınmazın konumlu olduğu bölge ve diğer yakın bölgelerde yapılan araştırmalar neticesinde, kiralama işlemlerinin özellikle haziran ayından beri oldukça durgun olduğu, ilanlardaki istenilen bedellerin oldukça yüksek kaldığı belirtilmiştir. Değerleme konusu taşınmazın konumlu olduğu bölgedeki emsal araştırmaları sonucu emsalticari binaların yola cephe, yüz ölçümleri, denize olan mesafesi, kapalı alanı, kısıtlılık etkenleri gibi durumları dikkate alınarak söz konusu taşınmazın banka kısmının birim kira değerinin 590-610 TL/m²/ay, lojman kısmının birim kira değerinin 400-410 TL/m²/ay aralığında olabileceği tespit edilmiştir.
Emsal Krokisi (Satış)
Emsal Krokisi (Kira)
Değerleme konusu taşınmaza değer takdir edilirken; taşınmazın yasal ve teknik özellikleri, benzer nitelikteki taşınmazlara ilişkin bilgiler, konumu, ulaşımı, çevre özellikleri, altyapısı, gerçekleştirilen SWOT analizi ve ülkenin ekonomik durumu göz önünde bulundurulmuştur.
Pazar yaklaşımında, araştırmalar sonucu ulaşılan emsallerin, taşınmaza göre olumlu olumsuz özellikleri değerlendirilmiş, bölgede yapılan tüm araştırmalar ve tecrübelerimize dayanarak; taşınmaz için değer takdiri aşağıdaki gibi yapılmıştır.
| PAZAR YAKLAŞIMINA GÖRE TAŞINMAZIN TOPLAM DEĞERİ | |||
|---|---|---|---|
| Bina | Brüt Alan (m²) |
Birim Değer (TL/m²) | Taşınmazın Yaklaşık Değeri (TL) |
| Banka ve Lojman | 760,38 | 150.000 | 114.055.000 |
| TOPLAM DEĞERİ | 114.055.000 |
Değerleme konusu taşınmazın kiralama emsal araştırması verileri ile bir gelir indirgeme yöntemi olan Direkt Kapitalizasyon Yöntemi kullanılarak değer tespiti yapılmıştır.
Direkt ya da doğrudan kapitalizasyon denilen ve mülkün bir yıllık stabilize getirisini baz alan yaklaşım, yeni bir yatırımcı açısından gelir üreten mülkün pazar değerini analiz etmektedir. Bir kapitalizasyon oranı elde edebilmek için karşılaştırılabilir mülklerin satış fiyatlarıyla gelirleri arasındaki ilişki incelenir. Daha sonra konu mülkün sahip olunduktan sonraki ilk yılda elde edilen yıllık faaliyet gelirine bu oran uygulanır. Elde edilen değer, benzer mülklerde aynı düzeyde getiri elde edileceği varsayımıyla, belirtilen gelir düzeyiyle garanti edilen pazar değeridir. Bu analizde "Taşınmaz Değeri = Taşınmazın Yıllık Net Geliri / Kapitalizasyon Oranı" formülünden yararlanılır.
Söz konusu gayrimenkulün bulunduğu bölgedeki emsal araştırmasına göre kira değerlerinin; 515-535 TL/m²/ay olacağı kanaatine varılmıştır. Emsallerdeki satış ve kira rakamlarından yola çıkarak, kapitalizasyon oranı %4,50 olarak kabul edilmiştir.
Gayrimenkulden elde edilebileceği öngörülen aylık kira geliri ve direkt kapitalizasyon yöntemine göre değeri aşağıdaki gibi takdir edilmiştir.
| DİREKT KAPİTALİZASYON YÖNTEMİNE GÖRE TAŞINMAZLARIN TOPLAM DEĞERİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Ada/Parsel No | Bina Alanı | Birim Değeri | Yaklaşık Kira Değeri | Kap. Oranı | Taşınmazın Yaklaşık Değeri |
| (m²) | (TL/m²/ay) | (TL/ay) | (%) | (TL) | |
| 788/1 | 760,38 | 530 | 403.000,00 | 4,50% | 107.465.000 |
| TOPLAM DEĞERİ | 107.465.000 |
| FONKSİYON BAZLI KİRA DEĞERİ | |||
|---|---|---|---|
| Fonksiyon | Bina Alanı (m²) |
Birim Değeri (TL/m²/ay) |
Yaklaşık Kira Değeri (TL/ay) |
| Banka | 484,84 | 600,00 | 291.000,00 |
| Lojman | 275,54 | 406,50 | 112.000,00 |
| TOPLAM DEĞERİ | 403.000,00 |
*Fonksiyon bazlı kira değeri müşteri talebi doğrultusunda bilgi amaçlı olarak belirtilmiştir.
Bir mülkün fiziki olarak uygun olan, yasalarca izin verilen, finansal olarak gerçekleştirilebilir ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek getiriyi sağlayan kullanımı, en verimli ve en iyi kullanımıdır.
Yapılan pazar araştırmaları ve değerlendirmeler doğrultusunda, değerleme konusu taşınmazın en verimli ve en iyi kullanımı uygulama imar planındaki lejandı ve mevcut kullanımı ile uyumlu olarak "Konut + Ticaret" amaçlı kullanımıdır.
24.12.2007 tarihli ve 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu kararı ile yürürlüğe konulan "Mal ve Hizmetlere Uygulanacak KDV Oranlarının Tespitine İlişkin Karar" ve bu karara ilişkin yayımlanan karar ve tebliğler uyarınca güncel KDV oranları aşağıdaki tabloda yer almaktadır.
Bu doğrultuda değerleme konusu taşınmaz için %20 KDV uygulaması yapılmıştır.
| KDV ORANLARI | ||
|---|---|---|
| İş Yeri Teslimlerinde | 20% | |
| Arsa/Arazi Teslimlerinde | 10% | |
| 01.04.2022 TARİHİNDEN SONRA RUHSAT ALINMASI DURUMUNDA KDV ORANI | ||
| Net Alanı 150 m2 ve Üzeri Konutlarda |
||
| Net Alanın 150 m²'den Fazla Olan Kısmı İçin | 20% | |
| Net Alanın 150 m²'ye Kadar Olan Kısmı İçin * | 10% | |
| Net Alanı 150 m2 'ye Kadar Konutlarda * |
10% | |
| 01.04.2022 TARİHİNDEN ÖNCE RUHSAT ALINMASI DURUMUNDA KDV ORANI | ||
| Net Alanı 150 m2 ve Üzeri Konutlarda |
20% | |
| Net Alanı 150 m2 'ye Kadar Konutlarda /* |
||
| 01.01.2013 Tarihine Kadar Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda | 1% | |
| 01.01.2013-31.12.2016 Tarihlerinde Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda 499 TL' ye kadar ise |
1% | |
| Yapı Ruhsatının Alındığı Tarihte | 500 - 999 TL ise | 10% |
| Emlak Vergisi Yönünden Arsa Birim m2 Rayiç Değeri | 1.000 TL ve üzeri | 20% |
| 01.01.2017 Tarihi İtibarıyla Yapı Ruhsatı Alınan Durumlarda | 1.000 TL'ye kadar ise | 1% |
| Yapı Ruhsatının Alındığı Tarihte | 1.000-2.000 TL ise | 10% |
| Emlak Vergisi Yönünden Arsa Birim m2 Rayiç Değeri | 2.000 TL üzeri | 20% |
* 16.05.2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerdeki konutlarda KDV oranı %1'dir.
** lüks veya birinci sınıf inşaatlarda geçerlidir. 2. ve 3. sınıf basit inşaatlarda, konutun net alanı 150 m2 'nin altında ise KDV oranı %1' dir.
*** Kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi yapılan konut inşaatı projelerinde, yapı ruhsatı tarihi yerine ihale tarihi dikkate alınmalıdır.
GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜ AÇISINDAN DEĞERLENDİRME
8.1 Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş
• Değerleme Konusu Gayrimenkulün Tapu Kayıtlarında Devrine İlişkin Bir Sınırlandırma Olup Olmaması Durumuna Göre Değerlendirme
Değerleme konusu bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarında, devredilebilmelerine ilişkin bir sınırlama bulunmamaktadır.
• Gayrimenkulün veya Projenin, İmar Bilgileri, Alınması Gereken İzinler ile Mimari Proje ve İnşaata Başlanması için Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmaması Doğrultusunda Değerlendirme
Değerleme konusu taşınmazın konumlu olduğu parsel, 21.12.2003 onay tarihli, 1/1.000 ölçekli "Koruma Amaçlı İmar Planı" kapsamında KTA1 lejandında kalmakta olup son üç yılda imar planında herhangi bir değişiklik meydana gelmemiştir. Bununla birlikte taşınmaz, Muğla Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulunun 19.12.2019 tarih ve 8998 sayılı kararı ile 2. dereceden korunması gereken kültür varlığı olarak tescillenmiştir.
Yapılan incelemeye göre taşınmaza ilişkin; 18.01.2022 tarihli "Mimari Proje" ve 14.01.1988 tarih, 136/8 no.lu "Yapı Ruhsatı" mevcuttur. Bodrum Belediyesinde yapılan incelemelerde taşınmaza ilişkin yapı kullanma izin belgesi, lojman yapısını kapsayan ilk onaylı mimari proje ile projeye istinaden düzenlenen ruhsat belgesi tespit edilememiştir. Ayrıca mevcut ruhsat belgesinin süresi dolmuş olup yenilenmesi için ilgili belediyeye müracaat edilmesi gerekmektedir. Taşınmaz üzerinde cins tashihi olduğundan dolayı yasal sürecini tamamlamıştır. Bununla birlikte, taşınmazın bodrumdaki ilave büyüme alanına yönelik ruhsat belgesi düzenlenmesi gerekmektedir.
Taşınmaza ilişkin olarak hazırlanan restitüsyon ve rölöve projelerinin, Muğla Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulunun 26.08.2022 tarih 12520 sayılı kararıyla onaylandığı ve bu karar doğrultusunda 19.12.2019 tarih ve 8998 sayılı koruma amaçlı imar planı değişikliğinin yapılması ve yapının restorasyon projesinin hazırlanarak kuruma iletilmesi gerektiği öğrenilmiştir. Restorasyon projesinin onaylanmasını takiben ruhsat ve yapı kullanma izin belgelerinin düzenlenmesi gerekmektedir.
Söz konusu gayrimenkulün tapudaki vasıfları "Avlulu Kargir Ziraat Bankası Binası" olup tapudaki fiili niteliği, fiili kullanım şekli ve portföye dahil edilme nitelikleri birbiri ile uyumludur.
Bu açıklamalar doğrultusunda, değerleme konusu taşınmazın ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerince gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne "Bina" olarak alınmasında herhangi bir engelin bulunmadığı düşünülmektedir.
ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ ve SONUÇ
Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.
9.2 Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri
Asgari husus ve bilgilerden raporda yer verilmeyen madde bulunmamaktadır.
9.3 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilemediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş
Yapılan incelemeye göre taşınmaza ilişkin; 18.01.2022 tarihli "Mimari Proje" ve 14.01.1988 tarih, 136/8 no.lu "Yapı Ruhsatı" mevcuttur. Bodrum Belediyesinde yapılan incelemelerde taşınmaza ilişkin yapı kullanma izin belgesi, lojman yapısını kapsayan ilk onaylı mimari proje ile projeye istinaden düzenlenen ruhsat belgesi tespit edilememiştir. Ayrıca mevcut ruhsat belgesinin süresi dolmuş olup yenilenmesi için ilgili belediyeye müracaat edilmesi gerekmektedir. Taşınmaz, lojman binası ve banka binası olmak üzere iki ayrı bölümden oluşmakla birlikte taşınmaz üzerinde cins tashihi olduğundan dolayı yasal sürecini tamamlamıştır. Bununla birlikte, bodrum kata yapılan ilave için ruhsat belgesi düzenlenmesi gerekmektedir.
9.4 Varsa Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler ile İlgili Görüş
Değerleme konusu taşınmaz üzerinde takyidat kayıtlarının taşınmazın değerine etkisi bulunmamaktadır.
9.5 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu gayrimenkulün üzerinde ipotek veya gayrimenkullerin değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat bulunması durumları hariç devredilebilmesine ilişkin herhangi bir kısıtlama bulunmamaktadır.
9.6 Değerleme Konusu Arsa veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz "arsa" veya "arazi" niteliğinde değildir.
9.7 Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz üst hakkı veya devre mülk hakkı değildir.
9.8 Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analizi Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Metotların ve Nedenlerin Açıklaması
Söz konusu değerleme çalışmasında pazar yaklaşımı ve gelir yaklaşımı yöntemi olan direkt kapitalizasyon yöntemi kullanılarak değer tespiti yapılmıştır.
| Yaklaşım | Değer (TL) |
|---|---|
| Pazar Yaklaşımı | 114.055.000 |
| Gelir Yaklaşımı | 107.465.000 |
Bu değerleme çalışmasında, değerleme konusu taşınmazın satışa emsal olabilecek gayrimenkul bilgilerine ulaşılabiliyor olması, yakın çevresindeki gayrimenkullerin pazar yaklaşımına göre el değiştiriyor olması dikkate alınarak "Pazar Yaklaşımı" uygulanmıştır.
Gayrimenkulün "Bina" niteliğine sahip olması nedeniyle kira getirisinin olma potansiyeli ve çevresinde kiralık benzer gayrimenkul bilgilerine ulaşılabiliyor olması nedeniyle "Gelir Yaklaşımı" uygulanmıştır.
Konu taşınmazın bulunduğu bölgede yapılan incelemelerde, boş arsa stokunun oldukça az olması ve somut bir arsa alım/satım piyasasına ulaşılamaması nedeniyle "Maliyet Yaklaşımı" ile değerleme yapılmasının doğru sonuç vermeyeceği düşünüldüğünden bu yaklaşım kullanılmamıştır.
Pazarda yapılan incelemelerde konu taşınmazla benzer nitelikteki gayrimenkullerin gelir getiren bir mülk olarak değerlendirmekten ziyade pazar yaklaşımına göre değerlendirildiği gözlemlenmiştir.
Bu doğrultuda rapor sonuç değeri olarak, pazar yaklaşımıyla hesaplanan pazar değeri ve kira değerleri takdir edilmiştir.
| TAŞINMAZIN PAZAR DEĞERİ | ||||
|---|---|---|---|---|
| Değer Tarihi | 25.12.2024 | |||
| Kur Bilgisi (24.12.2024) | Alış: 1 USD = 35,1814 TL | Satış: 1 USD = 35,2447 TL | ||
| Pazar Değeri (KDV Hariç) | 114.055.000 | Yüzondörtmilyonellibeşbin.-TL | ||
| Pazar Değeri (KDV Dahil) | 136.866.000 | Yüzotuzaltımilyonsekizyüzaltmışaltıbin.-TL | ||
| Pazar Değeri (USD)* | 3.236.089.-USD | Üçmilyonikiyüzotuzaltıbinseksendokuz-USD | ||
| Pazar Kirası (KDV Hariç) | 403.000-TL/ay | Dörtyüzüçbin.-TL/ay | ||
| Pazar Kirası (KDV Dahil) | 483.600-TL/ay | Dörtyüzseksenüçbinaltıyüz.-TL/ay | ||
| Pazar Kirası (USD)* | 11.434.-USD/ay | Onbirbindörtyüzotuzdört-USD |
*KDV hariç değer üzerinden hesaplanmıştır.
Muhammet SÖZEN Değerleme Uzmanı Lisans no: 911341
Mustafa Alperen YÖRÜK Değerleme Uzmanı Lisans no: 404913
Ozan KOLCUOĞLU, MRICS Sorumlu Değerleme Uzmanı Lisans no: 402293
EKLER
Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz
| 1 | Tapu Belgesi |
|---|---|
| 2 | Takyidat Belgesi |
| 3 | İmar Durumu |
| 4 | İmar Planı Değişikliği Teklifi ve Reddine İlişkin Belgeler |
| 5 | Vaziyet Planı |
| 6 | Yapı Ruhsatı |
| 7 | Onaylı Mimari Projeler |
| 8 | Enerji Kimlik Belgesi |
| 9 | Fotoğraflar |
| 10 | Özgeçmişler |
SPK Lisansları ve Mesleki Tecrübe Belgeleri
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.