Audit Report / Information • Dec 26, 2024
Audit Report / Information
Open in ViewerOpens in native device viewer
3916 ADA 3 PARSEL ÜZERİNDE 304 ADET TAŞINMAZIN TOPLU DEĞERLEME RAPORU Silivri/İSTANBUL ZİRAAT GYO A.Ş.-013 / 25.12.2024
CIGDEM kimlik numarali CIGDEM SIMSEK tarafindan elektronik olarak imzalanmistir. Tarih: 25/12/2024
12:08
Bu belge ***********
SIMSEK
GÜLHAN DOGAN
Bu belge *********** kimlik numarali GÜLHAN DOGAN tarafindan elektronik olarak imzalanmistir.
Tarih: 25/12/2024 11:56
Söz konusu değerlemenin amacı ve kullanıcı bilgileri raporda açık bir şekilde belirtilmiştir. Değerleme raporu, tarafınızla yapılan 11.10.2024 tarihli sözleşmeye istinaden hazırlanmıştır.
Talebiniz doğrultusunda İstanbul ili, Silivri ilçesi, Ortaköy Mahallesi, Kadıköy Bağları Caddesi, Mola İstanbul Sitesi, No:19, 3916 ada 3 parsel üzerinde yer alan ve henüz oturumun başlamadığı toplam 304 adet taşınmazın pazar değerine yönelik 2024-ZİRAAT GYO A.Ş.-013 no.lu değerleme çalışması hazırlanmıştır. Taşınmazın pazar değeri aşağıdaki gibi takdir edilmiştir. Değerleme konusu gayrimenkulün bulunduğu yer, alt yapısı, bölgesel gelişimi, yakın çevresi, ulaşım imkânları, potansiyel alıcı kitlesi, yola cephe durumu ve alansal büyüklüğü gibi değerine etken olabilecek tüm özellikleri göz önüne alınmış, bölgede detaylı piyasa araştırması yapılmıştır.
| TAŞINMAZIN PAZAR DEĞERİ | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Rapor Tarihi |
Pazar Değeri (KDV Hariç) | Pazar Değeri (KDV Dahil)* | ||||||
| 25.12.2024 | Nihai Değer 574.400.000 TL (Beşyüzyetmişdörtmilyondörtyüzbin TürkLirası) ~16.273.061 USD** (Onaltımilyonikiyüzyetmişüçbinaltmışbir Amerikan Doları) |
Nihai Değer 580.144.000 TL (Beşyüzseksenmilyonyüzkırkdörtbin TürkLirası) |
||||||
| TAŞINMAZIN KİRA DEĞERİ | ||||||||
| Rapor Tarihi |
Pazar Değeri (KDV Hariç) | Pazar Değeri (KDV Dahil)* | ||||||
| 25.12.2024 | Nihai Kira Değeri 3.113.000 TL/Ay (Üçmilyonyüzonüçbin TürkLirası) ~88.193 USD /Ay** (Seksensekizbinyüzdoksanüç Amerikan |
Nihai Kira Değeri 3.144.130 TL/Ay (Üçmilyonyüzkırkdörtbinyüzotuz TürkLirası) |
||||||
**24.12.2024 tarihi itibariyle döviz kuru 35,2976 TL (Efektif satış kuru)
Pazar değerinin tespitine yönelik olarak yapılan hesaplamalar, bilgiler ve açıklamalar rapor içeriğinde yer almaktadır. Pazar değerinin takdiri için yapılan analiz ve hesaplamalar Uluslararası Değerleme Standartları (IVS) ile uyumlu olarak hazırlanmıştır.
Raporun sözleşmede belirtilen değerleme amacı dışında ya da başka bir kullanıcı tarafından kullanılması mümkün değildir.
Değerleme hizmeti kapsamında bizi tercih ettiğiniz için teşekkür ederiz. Her türlü soru ve görüşleriniz için dilediğiniz zaman iletişime geçebilirsiniz.
Saygılarımızla,
Emsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. www.emsalgd.com.tr [email protected]
| YÖNETİCİ ÖZETİ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| GAYRİMENKULÜN AÇIK ADRESİ | Ortaköy Mahallesi, Kadıköy Bağları Caddesi, Mola İstanbul Sitesi, No:19 Silivri İSTANBUL UAVT: 5296878639 (D1-3 NO) |
||||
| GAYRİMENKULÜN KULLANIMI | Rapora konu taşınmazlar boş olup kullanılmamaktadır. | ||||
| TAPU KAYIT BİLGİLERİ | İstanbul ili, Silivri İlçesi, Ortaköy Mahallesi, 3916 ada, 3 parsel. | ||||
| İMAR DURUMU | Değerleme konusu taşınmazın imar durum bilgileri "4.3.Gayrimenkulün İmar Bilgileri" başlığı altında detaylı olarak açıklanmıştır. |
||||
| ÖZEL VARSAYIMLAR | Değerleme çalışması kapsamında herhangi bir özel varsayım bulunmamaktadır. | ||||
| KISITLAMALAR | Müşteri tarafından getirilen herhangi bir kısıtlama bulunmamaktadır. | ||||
| DEĞERLEMENİN AMACI | Bu değerleme raporu, İstanbul İli, Silivri İlçesi, Ortaköy Mahallesi, 3916 ada, 3 parsel üzerinde bulunan taşınmazların, piyasa değerinin tespitine yönelik hazırlanmıştır *Konu rapor teminat amaçlı işlemlerde kullanılmak üzere hazırlanmamış olup Uluslararası Değerleme Standartları'na göre tanzim edilmiştir. |
||||
| EN VERİMLİ VE EN İYİ KULLANIMI | Yapılan pazar araştırmaları ve değerlendirmeler doğrultusunda, değerleme konusu taşınmazların en verimli ve en iyi kullanımı "Konut amaçlı" olarak kullanılması düşünülmektedir. |
||||
| DEĞERLEME TARİHİ | 23.12.2024 | ||||
| RAPOR TARİHİ | 25.12.2024 | ||||
| PAZAR DEĞERİ (KDV HARİÇ) | 574.400.000 TL (Beşyüzyetmişdörtmilyondörtyüzbin TürkLirası) |
||||
| PAZAR DEĞERİ (KDV DAHİL) | 580.144.000 TL (Beşyüzseksenmilyonyüzkırkdörtbin TürkLirası) |
||||
| KİRA DEĞERİ (KDV HARİÇ) | 3.113.000 TL/Ay (Üçmilyonyüzonüçbin TürkLirası) |
||||
| KİRA DEĞERİ (KDV DAHİL) | 3.144.130 TL/Ay (Üçmilyonyüzkırkdörtbinyüzotuz TürkLirası) |
| 1.RAPOR VE TARAFLARA AİT BİLGİLER 6 |
|---|
| 2.DEĞERLEME YAKLAŞIMLARI 9 |
| 3. MEVCUT EKONOMİK KOŞULLARIN, GAYRİMENKUL PİYASASININ ANALİZİ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER İLE BUNLARIN GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİLERİ 12 |
| 4.DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN MÜLKİYET VE İMAR BİLGİLERİ 18 |
| 5.DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN ÖZELLİKLERİ VE ÇEVRE BİLGİLERİ 23 |
| 6. EN ETKİN VE VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ VE KDV KONUSU 26 |
| 7. GAYRİMENKULÜN DEĞERİNE ETKİ EDEN FAKTÖRLER 29 |
| 8. DEĞERLEMEDE KULLANILAN YÖNTEMLER VE BU YÖNTEMLERİN SEÇİLME NEDENLERİ 31 |
| 9. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 36 |
| 10. EKLER 49 |
Ziraat GYO A.Ş.'nin talebine istinaden, 11.10.2024 tarihli sözleşmeye istinaden, ayrıntıları rapor içeriğinde belirtilen gayrimenkuller için bu değerleme raporu hazırlanmıştır.
Ziraat GYO A.Ş.'nin talebi doğrultusunda, Emsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. tarafından 2024- ZİRAAT GYO A.Ş.-013 rapor numarası ile 25.12.2024 tarihinde düzenlenmiştir.
Bu değerleme raporu için, firmamızın değerleme uzmanları 17.12.2024 tarihinde çalışmalara başlamış olup gayrimenkulün yerinde ve ilgili resmi kurumlarda incelemelerde bulunup, ofis çalışmasını tamamlayarak 25.12.2024 tarihinde raporu hazırlamışlardır.
Mülkiyeti, "ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ (1/1)" adına kayıtlı olan; İstanbul ili, Silivri İlçesi, Ortaköy Mahallesi, 3916 ada 3 parselde kayıtlı toplam 304 adet taşınmazın pazar değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanmış değerleme raporudur. Bu değerleme raporu, Uluslararası Değerleme Standartları doğrultusunda tanzim edilmiş olup 31.08.2019 tarih 30874 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ'in 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Bu değerleme raporu, Değerleme Uzmanı Çiğdem ŞİMŞEK tarafından, gayrimenkulün yerinde yapılan incelemeler sonucunda, ilgili kişi ve kurumlardan elde edilen bilgiler doğrultusunda hazırlanmış, Denetmen Alper KOZAN ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Gülhan DOĞAN tarafından kontrol edilmiştir.
Ziraat GYO A.Ş. ile Emsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 11.10.2024 tarihli sözleşmesine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.
Şirket Unvanı: Emsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
Şirket Adresi: Nasuh Akar Mahallesi Osmanlı Caddesi Elit Blok No:27 İç Kapı No:11 Çankaya Ankara
Emsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş., 23.07.2009 tarih ve 7360 sayılı Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanan Şirket Ana Sözleşmesine göre Değerleme ve Danışmanlık olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacıyla kurulmuştur. Şirketimiz, Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 04.12.2009 tarihli Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır
Şirket Unvanı: Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Şirket Adresi: Finanskent Mah. Finans Cad. B Blok No:44/B Ümraniye /İSTANBUL
Şirket Amacı: Ülkemiz gayrimenkul sektörünün gelişimine ivme kazandıracak ve Türkiye için katma değer oluşturacak projeler ile sektöründe öncü şirketler arasında yer almak, yüksek yatırım değeri sunan özgün projeler geliştirerek istikrarlı bilanço büyümesi gerçekleştirmek, kurumsal değerleri ve yönetim anlayışıyla sektöründe örnek bir kurum olmak ve hissedarlarına en yüksek getiriyi kazandıracak değer artıran projeleri hayata geçirmektir.
Sermayesi: 4.693.620.000,00.-TL
Halka Açıklık: %18,94
Telefon: +90 216 369 77 72-73
e-posta : [email protected]
"4.1 Gayrimenkulün Tapu Bilgileri" başlığı altında detaylı olarak açıklanan gayrimenkullerin güncel Pazar ve Kira değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanmıştır.
Değerleme çalışması sırasında müşteri tarafından getirilen herhangi bir kısıtlama bulunmamaktadır.
Şirketimiz tarafından değerleme konusu taşınmaza ilişkin; 07.10.2023 tarih 2024-ZİRAAT GYO A.Ş.-010 rapor numarası ile Değerleme Uzmanı Çiğdem Şimşek tarafından, gayrimenkulün yerinde yapılan incelemeler sonucunda, ilgili kişi ve kurumlardan elde edilen bilgiler doğrultusunda hazırlanmış, Denetmen Alper KOZAN ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Gülhan DOĞAN tarafından kontrol edilerek düzenlenmiş rapor hazırlanmıştır.
Şirketimiz tarafından değerleme konusu taşınmaza ilişkin; 27.12.2022 tarih 2022-ZİRAAT GYO A.Ş.-010 rapor numarası ile Değerleme Uzmanı Osman Sezer tarafından, gayrimenkulün yerinde yapılan incelemeler sonucunda, ilgili kişi ve kurumlardan elde edilen bilgiler doğrultusunda hazırlanmış, Denetmen Alper KOZAN ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Gülhan DOĞAN tarafından kontrol edilerek düzenlenmiş rapor hazırlanmıştır.
Bu rapor, Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine niteliği yazılı gayrimenkulün piyasa satış ve kira değerinin tespitine ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği Madde-34/1 g fıkrasında yer alan "Portföyde yer alan ve ortaklığın hesap döneminin son üç ayı içerisinde herhangi bir nedenle rayiç değeri tespit edilmemiş olan varlıkların yıl sonu değerlerinin tespiti" hükmüne binaen, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme kuruluşları Hakkında Tebliğ" hükümleri ile bu tebliğ ekinde yer alan " Değerleme raporlarında bulunması Gereken Asgari hususlar" çerçevesinde Tebliğin 1inci maddesi ikinci fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.
Uluslararası Değerleme Standartları kapsamında üç farklı değerleme yaklaşımı bulunmaktadır. Bu yaklaşımlar sırasıyla "Pazar Yaklaşımı", "Maliyet Yaklaşımı" ve "Gelir Yaklaşımı'dır. Her üç yaklaşımın Uluslararası Değerleme Standartları'nda yer alan tanımları aşağıda yer almaktadır.
Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan mülk, açık piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınabilir.
Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için esas kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır.
Bu yöntemde, gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle, gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı öngörülür. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.
Gayrimenkulün bina maliyet değerleri, bayındırlık bakanlığı yapı birim maliyetleri, binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzemeler, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen binaların inşaat maliyetleri, müteahhit firmalarla yapılan görüşmeler ve geçmiş tecrübelerimize dayanarak hesaplanan maliyetler göz önünde bulundurularak değerlendirilmiştir.
Binalardaki yıpranma payı, Resmi Gazete 'de yayınlanan yıllara göre bina aşınma paylarını gösteren cetvel ile binanın gözle görülür fiziki durumu dikkate alınarak hesaplanmıştır.
Gayrimenkulün değerinin, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir.
Bu karşılaştırmalı yaklaşım değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verilerini dikkate alır ve indirgeme yöntemi ile değer tahmini takdir eder. İndirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir ve tanımlanan değer tipi ile ilişkilidir. Bu işlem, doğrudan ilişkileri, hasılat veya iskonto oranı veya her ikisini de dikkate alır. Genel olarak ikame prensibi belli bir risk seviyesine sahip en yüksek yatırım getirisi sağlayan gelir akışı en olası değer rakamı ile orantılıdır.
İndirgeme oranı; algılanan riskin derecesine, gelecekteki enflasyon bağlamında piyasanın beklentileri, alternatif yatırımlar için umulan getiri oranları, geçmişte emsal mülkler tarafından kazanılan getiri oranları, borç finansmanın bulunabilirliği, cari vergi yasalarına bağlıdır.
Bir gayrimenkulün alıcı ve satıcı arasında, belirli bir tarihte, el değiştirmesi durumunda; satış için gerekli piyasa koşulların sağlanması, tarafların istekli olması ve her iki tarafın da gayrimenkulle ilgili bütün durumlardan haberdar olması koşullarıyla belirlenen, gayrimenkulün en olası, nakit el değiştirme değeridir.
Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.
Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedir.
Taraflar gayrimenkul ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.
Gayrimenkulün satışı için makul bir süre tanınmıştır.
Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.
Gayrimenkulün alım – satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.
Taraflar arasında görüşmeler ve pazarlıklar sonucunda, varlıklar için belirlenen, takribi 3-6 ay aralığı içindeki en olası nakit satış değeridir. Düzenli likiditasyonda, varlıkların her biri için en iyi değerin alınmasına çalışılmaktadır. Eğer belirtilen zaman aralığı içinde, taraflar arasındaki görüşmeler sonucunda fiyat konusunda anlaşmaya varılamazsa, varlıkların açık arttırmayla satılması önerilir.
Halka açık düzenlenen bir açık arttırmada, ekonomik trendler ve zorunlu satış koşulları göz önünde bulundurularak, gayrimenkul için belirlenen en olası nakit değerdir. Zorunlu likiditasyonda, varlıklar olabildiğince çabuk satılırlar. Satış için kabul edilen zaman aralığı genellikle 3 aydan azdır.
Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler ile Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri
Genel veriler, bulunulan piyasa bölgelerinde mülk değerini etkileyen kamusal, ekonomik, toplumsal ve çevresel verilerdir. Özel veriler ise, değerlemesi yapılacak mülke ve eşdeğer mülklerin niteliklerine ilişkin verilerdir. Veri araştırması, değerleme konusu varlığın piyasa koşullarındaki uluslararası, ulusal, bölgesel ya da komşuluk çevresi eğilimlerini incelemek ve araştırmakla başlar. Bu araştırma uzmanının özgün piyasa alanında gayrimenkul değerlerini etkileyen faktörlerin, güçlerin ve etmenlerin ilişkilerinin kurulmasına yardımcı olur. Ayrıca rakamsal bilgileri, piyasa şatları ve ipuçlarını sağlar.
Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2023 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 92 bin 824 kişi artarak 85 milyon 372 bin 377 kişi oldu. Erkek nüfus 42 milyon 734 bin 71 kişi olurken, kadın nüfus 42 milyon 638 bin 306 kişi oldu. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,1'ini erkekler, %49,9'unu ise kadınlar oluşturdu.
Türkiye'de 2022 yılında %93,4 olan il ve ilçe merkezlerinde yaşayanların oranı, 2023 yılında %93 oldu. Diğer yandan belde ve köylerde yaşayanların oranı %6,6'dan %7'ye yükseldi.
Nüfus piramitleri, nüfusun yaş ve cinsiyet yapısında meydana gelen değişimi gösteren grafikler olarak tanımlanmaktadır. Türkiye'nin 2007 ve 2023 yılı nüfus piramitleri karşılaştırıldığında, doğurganlık ve ölümlülük hızlarındaki azalmaya bağlı olarak, yaşlı nüfusun arttığı ve ortanca yaşın yükseldiği görülmektedir.
Not: 2024 yılı verileri rapor tarihi itibariyle yayımlanmadığı için rapor içeriğinde yer verilmemiştir
İstanbul Türkiye'de Marmara Bölgesi'nde yer alan ve İstanbul ilinin merkezi olan şehirdir. Ekonomik, tarihî ve sosyo-kültürel açıdan önde gelen şehirlerden biridir. Şehir, iktisadi büyüklük açısından dünyada 34. sırada yer alır. Nüfuslarına göre şehirler listesinde belediye sınırları göz önüne alınarak yapılan sıralamaya göre Türkiye ve Avrupa'da birinci, dünyada ise altıncı sırada yer almaktadır.
İstanbul Türkiye'nin kuzeybatısında, Marmara kıyısı ve Boğaziçi boyunca, Haliç'i de çevreleyecek şekilde kurulmuştur. İstanbul kıtalararası bir şehir olup, Avrupa'daki bölümüne Avrupa Yakası veya Rumeli Yakası, Asya'daki bölümüne ise Anadolu Yakası veya Asya Yakası denir. Tarihte ilk olarak üç tarafı Marmara Denizi, Boğaziçi ve Haliç'in sardığı bir yarımada üzerinde kurulan İstanbul'un batıdaki sınırını İstanbul Surları oluşturmaktaydı. Gelişme ve büyüme sürecinde surların her seferinde daha batıya ilerletilerek inşa edilmesiyle dört defa genişletilen şehrin 39 ilçesi vardır. Sınırları içerisinde ise büyükşehir belediyesi ile birlikte toplam 40 belediye bulunmaktadır.
Son yıllarda ortaya çıkartılan arkeolojik bulgularla insanlık tarihine ilişkin önemli bilgiler elde edilmiştir. Yarımburgaz Mağarası'ndan çıkarılan taş aletlerle, ilkel insan izlerinin 400.000 yıl öncesine dayandığı ortaya çıkmıştır. Anadolu Yakası'nda yürütülen kazı çalışmaları ve bunlara bağlı araştırmalar, şehirde tarım ve hayvancılığa dayalı ilk yerleşik insan topluluğunun MÖ 5500'lere tarihlenen Fikirtepe Kültürü olduğunu göstermiştir. Bu arkeolojik bulgular yalnızca İstanbul'un değil, tüm Marmara Bölgesi'nin en eski insan izleridir. İstanbul sınırları içinde kent bazında ilk yerleşimler ise Anadolu Yakası'nda Kalkedon; Avrupa Yakası'nda Byzantion'dur. Cumhuriyet dönemi öncesinde egemenliği altında olduğu devletlere yüzlerce yıl başkentlik yapan İstanbul, 13 Ekim 1923 tarihinde başkentin Ankara'ya taşınmasıyla bu özelliğini yitirmiş; ancak ülkenin ticaret, sanayi, ulaşım, turizm, eğitim, kültür ve sanat merkezi olmaya devam etmiştir.
Karadeniz ile Marmara Denizi'ni bağlayan ve Asya ile Avrupa'yı ayıran İstanbul Boğazı'na ev sahipliği yapması nedeniyle, İstanbul'un jeopolitik önemi oldukça yüksektir. Bugün tamamına yakını doldurulmuş olan ya da kaybolan doğal limanları vardır. Bu özellikleri yüzünden bölge toprakları üzerinde uzun süreli egemenlik anlaşmazlıkları ve savaşlar yaşanmıştır. Başlıca akarsular Riva, Kâğıthane ve Alibey dereleridir. İl toprakları az engebelidir ve en yüksek noktası Kartal ilçesindeki Aydos Tepesi'dir. İldeki başlıca doğal göller Büyükçekmece, Küçükçekmece ve Durusu gölleridir. İl ve yakın çevresinde, Karadeniz ile Akdeniz makro iklimleri arasında geçiş özellikleri görülür. Hava sıcaklıkları ve yağış ortalamaları düzensiz; bitki örtüsü dengesizdir.
Türkiye ekonomisinde 2001 krizi sonrasında sağlanan disiplin kamu borcu, bankacılık oranları, bütçe dengesi gibi noktalarda başarıya ulaşmış ve 2008 yılına kadar büyüme oranlarında sürekli artış sağlanmıştır. 2008 ile 2012 yılları arası gelişmekte olan ekonomiler küresel krizden en çabuk çıkan ülkeler gurubunu oluşturmuşlardır. Bu süreçte yıllık büyüme hızlarında görülen artışlar dünya ekonomisine nefes aldırmıştır. Türkiye gibi ülkelerin kriz sonrası performansları oldukça göz kamaştırıcı olmuştur.
Gelişmekte olan ülke ekonomilerinin kendilerini onarabilme ve toparlanma kabiliyeti gelişmiş ülke ekonomilerine göre daha hızlı bir oranda gerçekleşmektedir. Ancak bu tip ekonomilerin temel sorunu elde edilen kazanımların korunamaması ve istikrarın sağlanamamasıdır. Türkiye'nin; tasarruf eksikliği, işsizlik, fiyatlar genel seviyesi ile ilgili sorunlar, ithalat ve ihracat kalemlerinin katma değerli hale getirilmesi, döviz dengesinin sağlanması, orta gelir tuzağı gibi hususlar, cari açık, talep bozuklukları, teknolojik eksiklikler, siyasi ve coğrafi riskler konularında eksikliği bulunmaktadır.
Türkiye ekonomisi için en büyük gelişmelerden biri 2018 yılında Ağustos ayında yaşanan kur şokuyla birlikte başlayan ekonomik kriz olmuştur. Bu kriz 2009'dan beri yaşanan ilk ekonomik kriz olma özelliği taşımaktaydı. 2018 yılının Ekim ayında %25,2 ile son 15 yılda görülen en yüksek seviye ulaşan enflasyon, 2019 yılını %11,84 seviyesinde kapattı. Enflasyonun düşmesinde sınırlı iç talep, Enflasyonla Mücadele Kampanyası kapsamındaki politikalar ve 2018 yılında yaşanan kur artışından sonra görece azalan kur dalgalanmaları etkili oldu. Böylece enflasyon kriz öncesi eğilimine geri döndü.
2019 yılı içerisinde tahmin edildiği üzere ABD Merkez Bankası FED temmuz, eylül ve ekim aylarındaki toplantılarında üç kez 25'er baz puan olmak üzere faizleri toplam 75 baz puan indirdi. Bu faiz indirimleri Türkiye'nin de aralarında olduğu gelişmekte olan ülkelerdeki sermaye çıkışının hafiflemesini sağlayarak, 2019 yılı
boyunca Türk Lirası'ndaki değer kaybını azalttı. FED'e benzerşekilde Avrupa Merkez Bankası (ECB) da Eylül ayında depo faiz oranını %- 0,50'ye indirdi ve varlık alım programına tekrar başladığını açıkladı.
2019 yılı boyunca TL'nin ABD Doları karşısında değer kaybı yavaşladı. 2018 yılı Ağustos ayında tüm zamanların rekorunu kırarak 7.23 seviyesini gören ABD Doları kuru, 2019 yılında dalgalı bir seyir izleyerek geriledi ve 2019 yılsonunu 5,96 seviyesinde kapattı. 2018 Ekim ayı itibarıyla son 15 yılın en yükseği olan %25,2 seviyelerine yükselen enflasyon, takip eden aylarda düşüş eğilimine girerek 2018 yılını %20,3 seviyesinde kapattı. 2019 yılı boyunca döviz kurundaki artışın kontrol altına alınmasıyla, kurun enflasyon ve faiz oranları üzerinde yarattığı olumsuz etkiler ortadan kalktı ve enflasyon oranı 2019 yılsonunda %11,84 oldu.
COVID-19 salgınının 2020'nin ilk yarısında tüm dünyaya yayılmasıyla salgının ekonomi üzerindeki olumsuz etkileri beklenenden daha sert oldu. Salgının etkileri daha da belirginleşince pek çok kurum ekonomik tahminlerini aşağı yönlü revize etti. Salgının seyri ve iktisadi faaliyetler üzerindeki etkisi ile ilgili belirsizlik devam etmekle beraber, toparlanmanın önceki tahminden daha kademeli olacağı bekleniyor. Türkiye haziran ayının başlamasıyla birlikte salgının tedbirlerini büyük ölçüde kaldırarak normalleşme sürecine girdi. COVID-19 etkisiyle nisan ayında %31,4 ile rekor düzeyde gerileyen sanayi üretimi, mayıs ayındaki toparlanmanın ardından imalat PMI verisinin haziranda 50 eşik düzeyinin üzerine çıkmasıyla tekrar büyümeye başladı
COVID-19 salgını nedeniyle duraksamanın yaşandığı 2020 ikinci çeyrekte sert daralan Türkiye ekonomisi üçüncü çeyrekte güçlü bir toparlanma kaydetmiştir. 2020 üçüncü çeyrekte, mevsim ve takvim etkisinden arındırılmış gayri safi yurtiçi hasıla (GSYH) bir önceki döneme kıyasla %15,6 büyürken, takvim etkisinden arındırılmış GSYH'de yıllık bazda büyüme %6,5 olarak gerçekleşmiştir. Arındırılmamış verilere göre GSYH'de yıllık bazda büyüme %5,5 olan piyasa ortalama beklentisinin üzerinde %6,7 seviyesinde gelmiştir.
Ekonomideki bu toparlanmada özel sektör tüketiminin ve yatırım harcamalarının etkili olduğu görülürken, net dış talep büyümeyi sınırlamıştır. Üretim tarafından bakıldığında ise genele yayılan artışlar gözlenmiştir. Bu sonuçlarla, 2020 Ocak-Eylül döneminde GSYH 2019'unaynı dönemine göre %0,5 büyümüştür. 2020 ikinci çeyrekte 743,9 milyar dolar olan yıllıklandırılmış dolar bazında GSYH, 2020 üçüncü çeyrekte 736,10 milyar dolar seviyesine inmiştir.
Yarattığı katma değer ve istihdam olanaklarıyla ülke ekonomileri için çoğu zaman bir kaldıraç görevini üstlenen inşaat sektörü ayrı bir öneme sahiptir. Zira günümüzde 'inşaat', yalnızca çevrenin inşa edilmesini değil, bakım, onarım ve işletilmesine katkıda bulunan faaliyetlerin tümünü içerecek şekilde değerlendirilmektedir. Ülkemizde demografik etmenler (genç nüfus, evlenme/ boşanma, taşınma, yurt içi göçler ile yurt dışından göçler) ile kentleşme olgusunda yaşanan değişmelerle sürdürülebilir doğal bir konut talebi mevcuttur. Bu talep zaman zaman içinde yaşanılan konjonktüre göre fazlalaşıp azalabilmektedir. Gayrimenkul sektörünün önemli göstergelerinden birisi de konut satış rakamlarıdır. 2014 yılında konut satışları 1.165.381 olarak gerçekleşmiş, 2015 yılında ise yeni bir rekor olan 1.289.320 adet sayısına ulaşmıştır. 2016 yılında ise gerek Türkiye'nin içeride yaşadığı sistemik riskler gerekse küresel olarak yaşanan sorunlara rağmen konut satış rakamları yeni bir rekoru işaret ederek 1.341.453 adet olarak gerçekleşmiştir. 2017 senesinde ise konut satış sayısı 1.490.314 âdete ulaşırken, 2018 yılda söz konusu rakam 1.375.400 adet olmuştur. 2019 yılının dokuz aylık süresinde gerçekleşen rakamlar bir önceki yıla göre hafif bir düşüş gösterse de konjonktür düşünüldüğünde gerçekleşmelerin normal olduğu ifade edilebilir. Söz konusu süre zarfında satılan konut sayısı 865.473 adet olarak gerçekleşmiştir.
Türkiye 2020 yılında gayrimenkul satış adedinde yüzde14,5'lik, satışlarda beyan edilen değerde yüzde 29'luk, tapu harcında ise yüzde76'lık artışla tüm zamanların rekoru kırıldı. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Strateji Geliştirme Daire Başkanlığı verilerine göre, 2020'de Türkiye genelinde gayrimenkul( konut, işyeri, arsa, tarla)satış adedinde, satış değerinde ve tapu harcında tüm zamanların rekoru kırıldı. Geçen yıl 2milyon 678 bin 74 adet gayrimenkul el değiştirdi. Söz konusu rakam, 2019'da 2milyon 338bin 269 adet olarak gerçekleşmişti. Salgına rağmen yüzde 14,5'lik artış yaşandı. Söz konusu rakamın 1milyon 499bin 316 adedini konut oluşturdu. En çok gayrimenkul satışı 382 bin 458 adetle İstanbul'da gerçekleşirken, İstanbul'u, 215bin 589 adetle Ankara, 144bin 463 adetle İzmir, 104bin 160adetle Antalya ve 100bin 952 adetle Bursa takip etti.
Artan talep ile birlikte inşaat firmalarının son iki yıldır ellerinde biriken konutstoklarının erimesi, proje geliştirmek için arsa stoklarının azalması ve yeni yapılacak gayrimenkullerde dövize endeksli inşaat maliyetlerinin çok yükselmesi sebebiyle konut fiyatları da artmaya devam edecektir. Müteahhitlerin bir daha eski fiyatlarla gayrimenkul üretmeleri önümüzdeki dönemde zor görünüyor. Bu nedenle ikici el piyasalarda ihtiyaçlar nedeniyle ortaya çıkabilecek fırsatlar hariç yeni konut projelerinde fiyatların düşmesi beklenmiyor.
2021 yılındaki döviz artışlarına paralel olarak gayrimenkul değerlerinde artış gözlemlenmiştir. 2021 Yıl sonunda döviz kurlarındaki hızlı yükselişin ve faiz oranlarında düşüşün durması sonrasında, yükselen enflasyon rakamları ile beraber yabancı uyruklu kişilerin gayrimenkul talebine paralel olarak, gayrimenkul sektöründeki değerlerde ciddi artışlar olmuştur.
Konut satışları 2022 yılında bir önceki yıla göre %0,4 azalarak 1 milyon 485 bin 622 olarak gerçekleşti. Konut satışlarında İstanbul 259 bin 654 konut satışı ve %17,5 ile en yüksek paya sahip oldu. Satış sayılarına göre İstanbul'u 126 bin 166 konut satışı ve %8,5 pay ile Ankara, 83 bin 502 konut satışı ve %5,6 pay ile İzmir izledi. Konut satış sayısının en az olduğu iller sırasıyla 468 konut ile Ardahan, 910 konut ile Hakkari ve 956 konut ile Bayburt oldu. (TÜİK)
Konut satışları 2023 yılında bir önceki yıla göre %17,5 azalarak 1 milyon 225 bin 926 olarak gerçekleşti. Konut satışlarında İstanbul 198 bin 739 konut satışı ve %16,2 ile en yüksek paya sahip oldu. Satış sayılarına göre İstanbul'u 114 bin 432 konut satışı ve %9,3 pay ile Ankara, 65 bin 465 konut satışı ve %5,3 pay ile İzmir izledi. Konut satış sayısının en az olduğu iller sırasıyla 426 konut ile Ardahan, 501 konut ile Hakkari ve 970 konut ile Tunceli oldu.
Ekim 2024 itibariyle, Türkiye genelinde konut satışları Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %76,1 oranında artarak 165 bin 138 oldu. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 24 bin 812 ile İstanbul, 15 bin 257 ile Ankara ve 8 bin 658 ile İzmir olurken, en az olduğu iller sırasıyla 76 ile Hakkari, 97 ile Bayburt ve 112 ile Ardahan olarak gerçekleşti.
Konut satışları Ocak-Ekim döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %11,9 oranında artarak 1 milyon 112 bin 374 olarak gerçekleşti.
| Konut satış sayısı, Ekim 2024 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ekim | Ocak-Ekim | ||||||
| 2024 | 2023 | Değişim (96) |
2024 | 2023 | Degisim (96) |
||
| Satış şekline göre toplam satış | 165 138 | 93 761 | 76,1 | 1 112 374 | 993 835 | 11,9 | |
| Ipotekli satış | 21 095 | 5577 | 278.2 | 113 405 | 166 461 | $-31,9$ | |
| Diğer satış | 144 043 | 88 184 | 63.3 | 998 969 | 827 374 | 20.7 | |
| Satış durumuna göre toplam satış | 165 138 | 93 761 | 76,1 | 1 112 374 | 993 835 | 11,9 | |
| lik el satis | 57 679 | 29 230 | 97.3 | 358 558 | 297 827 | 20.4 | |
| Ikinci el satıs | 107 459 | 64 5 31 | 66,5 | 753 816 | 696 008 | 83 |
Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %278,2 oranında artarak 21 bin 95 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %12,8 olarak gerçekleşti. Ocak-Ekim döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %31,9 oranında azalarak 113 bin 405 oldu.
Ekim ayında 5 bin 167; Ocak-Ekim döneminde ise 26 bin 869 ipotekli konut satışı, ilk el olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde diğer konut satışları Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %63,3 oranında artarak 144 bin 43 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %87,2 olarak gerçekleşti. Ocak-Ekim döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %20,7 oranında artarak 998 bin 969 oldu.
Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %97,3 oranında artarak 57 bin 679 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %34,9 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Ekim döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %20,4 oranında artarak 358 bin 558 olarak gerçekleşti.
Türkiye genelinde ikinci el konut satış sayısı Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %66,5 oranında artarak 107 bin 459 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %65,1 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Ekim döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %8,3 oranında artarak 753 bin 816 olarak gerçekleşti.
| İLİ | İstanbul |
|---|---|
| İLÇESİ | Silivri |
| MAHALLESİ | Ortaköy |
| KÖYÜ | - |
| SOKAK | - |
| MEVKİ | - |
| ADA NO | 3916 (E:676) |
| PARSEL NO | 3 |
| ANA GAYRİMENKUL NİTELİĞİ |
ARSA |
| ANA GAYRİMENKUL YÜZÖLÇÜMÜ |
98146,22 m² |
| MALİK / HİSSESİ | ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ (1/1) (Tüm bağımsız bölümler) |
Toplam 304 adet bağımsız bölüm rapora konu olup, taşınmazların ayrıntılı tapu kayıt bilgileri tablo halinde rapor eklerinde sunulmuştur.
Gayrimenkul mülkiyetini oluşturan hakları ve bu haklar üzerindeki kısıtlamaları tespit etmek amacı ile değerleme uzmanı, tapu kayıtlarının üzerinde inceleme çalışması yapmaktadır.
24.12.2024 tarihi itibari ile Ziraat GYO Genel Müdürlüğünden temin edilen TAKBİS kayıtlarına göre; taşınmazların tapu kayıtlarında,
Yönetim Planı: 02.08.2023 (T: 08.08.2023,Y: 39811)
1 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. (99 yıllığı 1 tL bedelle 99 yıl müddetle TEDAŞ lehine kira sözleşmesi vardır) (T: 13-06-2019,Y: 15074)
Hak ve Mükellefiyetler hanesinde herhangi bir takyidat bulunmamaktadır.
Rehinler hanesinde herhangi bir takyidat bulunmamaktadır.
Taşınmazın tapu kayıtlarında taşınmazın devrine engel bir durumu bulunmamaktadır.
Taşınmazın tapu kayıtlarında gayrimenkulün değerine ilişkin kısıtlayıcı bir takyidat bulunmamaktadır.
Değerleme konusu ana taşınmazların 08.08.2023 tarihinde 39811 yevmiye ile Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi adına Kat İrtifakı Tesisi işlemi ile tescil edilmiştir.
Ayrıca taşınmaz eski 676 Ada 3 Parsel iken 3402 Sayılı kadastro kanunu kapsamında yapılan yenileme işlemi ile 02.04.2021 tarihinde güncel durumu olan 3916 Ada 3 Parsel olarak tescil edilmiştir.
Değerleme uzmanı imar ve yapı yönetmeliklerini incelerken, tüm güncel yönetmelikleri ve şartnamelerde meydana gelmesi olası değişiklikleri dikkate almalıdır. İmar yönetmelikleri arazi kullanımını ve geliştirmenin yoğunluğunu düzenlemektedir. İmar planları konut, ticari ve sanayi gibi genel kullanımı tanımlar ve bu kullanımlara istinaden yapılabilecek yapı yoğunluğunu belirtir.
Bölgede plan revizyonu çalışmalarının olması nedeniyle detaylı bilgi için resmi imar durumu başvurusunda bulunulması gerektiği ancak mevcut ruhsatlı ve iskanlı binaların yapılacak çalışmadan olumsuz etkilenmeyeceği belirtilmiştir.
| İmar Durumu: | |
|---|---|
| Ada/Parsel | 3916 ada 3 parsel |
| Plan Adı | Ortaköy Merkez 1/1000 Ölçekli Revizyon Uygulama İmar Planı |
| Plan Onay Tarihi | 02.10.2001 |
| LejanT | Konut Alanı |
| Yapılaşma koşulları | Konut Alanı |
| Ayrık nizam |
|
| H: 2 kat (6,50 m) |
|
Revizyon Çalışmasına Giren Plan Örneği
Bölgede plan revizyonu çalışmalarının olması nedeniyle detaylı bilgi için resmi imar durumu başvurusunda bulunulması gerektiği ancak mevcut ruhsatlı ve iskanlı binaların yapılacak çalışmadan olumsuz etkilenmeyeceği belirtilmiştir. Bu sebeple herhangi bir plan notu ibraz edilmemiştir.
Konut alanında yer almakta iken, planla alakalı revizyon çalışmaları olması nedeniyle planın askıya alındığı, revizyon sonrasında planların yeniden askıya çıkacağı belirtilmiştir. Revizyon planları tamamlanıncaya kadar taşınmazın bulunduğu parsel yapılaşmaya kapalı durumdadır. Bu sebeple herhangi bir plan notu ibraz edilmemiştir.
Alınan bilgide daha önce düzenlenen ruhsat/iskan belgelerinin bu durumdan etkilenmediği ve geçerliliklerin devam ettiği bilgisi alınmıştır.
Silivri Belediyesi İmar arşivinde yapılan incelemede;
*19.02.2018 tarihli 2018/163 sayılı, onaylı kat irtifak projesi incelenmiştir.
*05.03.2018 tarih, 2018/52 no'lu Yeni Yapı Ruhsatı belgesi incelenmiştir.
(D1,D3,D4,D5,D6,D8,D9,D10,D11,D12,D13,D14,D15,D16,D17,D18,D19,D25,D26,D27,D28,D29,D30,D31,D32, E1,E2,E3 Bloklar için)
**05.08.2019 tarih, 2019/115 no'lu Tadilat Ruhsatı belgesi incelenmiştir. (D1 ve D6 BLOK için)
**18.02.2022 tarih, 2022/75 sayılı İskan belgesi incelenmiştir.
(D1,D3,D4,D5,D6,D8,D9,D10,D11,D12,D13,D14,D15,D16,D17,D18,D19,D25,D26,D27,D28,D29,D30,D31,D32, E1,E2,E3 Bloklar için)
Silivri Belediyesi İmar Müdürlüğünde yapılan araştırmalarda, tarafımıza verilen dosya içerisinde taşınmaza ait herhangi bir Cezai Tutanak, Zabıt vb. bulunmadığı tespit edilmiş, ilgili birimlerde yapılan sorgulamalarla da teyit edilmiştir.
Değerleme konusu gayrimenkullerin yapı denetim işlemi Kesit Yapı Denetim Limited Şirketi tarafından yürütülmüş olup dosyasında bazı bloklara ait iş bitirme belgeleri bulunmaktadır. Ancak taşınmazların iskan belgesi sahibi olması dikkate alınarak taşınmazların Yapı denetim faaliyetlerinin usulüne uygun olarak tamamlanarak sonuçlandırıldığı kabul edilmiştir.
Taşınmazın Yeni Yapı Ruhsatı, tadilat, ve iskan belgeleri ile onaylı Kat irtifak projeleri incelenmiştir. Değerleme konusu gayrimenkul için belediye arşiv dosyasında, 05.03.2018 tarih 2018/52 numaralı yeni yapı ruhsatı, 05.08.2019 tarih 2019/115 sayılı tadilat yapı ruhsatı verildiği ifade edilmiştir. 18.02.2022 tarih 2022/75 sayılı iskan belgesi verildiği ifade edilmiştir.
Taşınmazlar C Sınıfı Enerji Verimlilik Sertifikasına sahiptir.
Taşınmazın belediye işlem dosyası içerisinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, kat karşılığı sözleşmeleri ve hasılat paylaşımı sözleşmeler bulunmaktadır. Taşınmazların tapu kayıtlarında Satış vaadi sözleşmesi bulunmakta olup beyanın her iki tarafında Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi olduğu ve 08.08.2023 tarihinde 39811 yevmiye ile Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi adına Kat İrtifakı Tesisi ile tescil edilmiştir. Buna istinaden satış vaadi şerhi kaldırılmıştır.
Konu taşınmaza ait hazırlanan iş bu rapor proje değerleme çalışması olmayıp kat irtifaklı taşınmazlar için hazırlanmıştır.
Değerleme çalışmasını olumsuz yönde etkileyen bir faktör bulunmamaktadır.
Gayrimenkulde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalmaktadır. Firmamız bu konuda bir uzmanlığı olmayıp konu ile ilgili detaylı bir araştırma yapılamamıştır. Ancak, yerinde yapılan gözlemlerde gayrimenkulün çevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiştir. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme çalışması yapılmıştır.
Değerleme konusu gayrimenkuller, İstanbul İli, Silivri İlçesi, Ortaköy Mahallesi'nde 3916 ada 3 parsel numarası ile kayıtlı 98146,22 m² yüzölçümlü ana gayrimenkul niteliği "ARSA" ve bağımsız bölüm niteliği "MESKEN" nitelikli taşınmazlardır. Taşınmaz yaklaşık olarak 41.115200 derece enlem ve 28.366800 derece boylam koordinatlarında yer almaktadır. (UAVT: 5296878639)(D1-3 NO)
Silivri, İstanbul'un Avrupa Yakası'nda yer alan ilçesidir. Kuzeydoğuda Çatalca, doğuda Büyükçekmece, güneyde Marmara Denizi ve batıda ise Marmara Ereğlisi ilçesi ile sınırlı ilçenin yüzölçümü 860 km2'dir ve 22 mahalleden oluşmaktadır. Bunlar; Akören Mahallesi, Alibey Mahallesi, Alipaşa Mahallesi, Bekirli Mahallesi, Beyciler Mahallesi, Büyük Çavuşlu Mahallesi, Büyük Kılıçlı Mahallesi, Büyük Sinekli Mahallesi, Cumhuriyet Mahallesi, Çanta Balaban Mahallesi, Çanta Sancaktepe Mahallesi, Çayırdere Mahallesi, Çeltik Mahallesi, Danamandıra Mahallesi, Değirmenköy Fevzipaşa Mahallesi, Değirmenköy İsmetpaşa Mahallesi, Fatih Mahallesi, Fener Mahallesi, Gazitepe Mahallesi, Gümüşyaka Mahallesi, Kadıköy Mahallesi, Kavaklı Hürriyet Mahallesi, Kavaklı İstiklal Mahallesi, Kurfallı Mahallesi, Küçük Kılıçlı Mahallesi, Küçük Sinekli Mahallesi, Mimar Sinan Mahallesi, Piri Mehmet Paşa Mahallesi, Sayalar Mahallesi, Selimpaşa Mahallesi, Semizkumlar Mahallesi, Seymen Mahallesi, Yeni Mahallesi, Yolçatı Mahallesi.. Havza niteliği taşıması nedeniyle son derece hassas bir yerleşim alanı olan bölge, konut ve ticaret ağırlıklı yapılaşmanın olduğu lokasyona sahiptir.
Rapora konu gayrimenkulün bulunduğu bölgede genellikle konut amaçlı, ayrık nizam apartman ile işyeri vasıflı inşa edilmiş, eski ve yeni yapılaşmalar yer almaktadır. Gayrimenkulün yakın çevresinde; Silivri Belediyesi, Selimpaşa Emlak Konutları, Ortaköy Camii yer almaktadır.
Gayrimenkulün bulunduğu alana ulaşım; özel araçlar ile rahatlıkla sağlanabilmektedir. Toplu taşıma ile ulaşım kısıtlıdır.
Yapıların yer aldığı site Kadıköy Bağları caddesi cepheli olup şehir merkezine uzak bir lokasyonda yer alması sebebiyle Ticari kabiliyeti düşük seviyededir.
| Bazı Merkezlere Uzaklık (Km) | |
|---|---|
| Silivri Belediyesi | 10 km. |
| Ortaköy Camii | 1,67 km |
| Selimpaşa Emlak Konutları | 4 km |
| Kuzey Marmara Otoyolu | 4,8 km |
Değerleme konusu gayrimenkuller Silivri İlçesi Ortaköy Mahallesi 3916 ada 3 parsel numarası ile kayıtlı 98146,22 m² yüzölçümlü arsa ve üzerindeki sitede konumlu toplam 304 adet taşınmazdır.
Taşınmaz belediye işlem dosyasında incelenen onaylı kat irtifak projesine göre parsel üzerinde yer alan Mola İstanbul Sitesi toplam 49 adet bloktan oluşmakta olup, bloklar zemin ve normal kat olmak üzere toplam 2 kattan ibarettir. Sitenin 1. Etabı tamamlamış olup, 2. Etabının inşaat devam etmektedir. Konu taşınmazların tamamı sitenin 1. Etap kısmında konumlu olup tamamlanmış durumdadırlar. Konu taşınmazların tamamı 1+1 daire tertibinde olup, salon, açık mutfak, oda, banyo+wc ve teras hacimlerinden oluşmaktadırlar.
Konu mülkler İstanbul İli, Silivri İlçesi Ortaköy Mahallesi 3916 Ada 3 Parsel nolu parsel üzerinde yer alan 304 adet taşınmazdır.
Ruhsat ve projelerine aykırı bir durum tespit edilmemiştir. Bazı blokların girişleri kış aylarına uygun olması için üstü kapalı geçit ile kapatılmıştır. (D25,D26,D27,D28,D29,D30,D31,D32 bloklar)
Değerleme tarihi itibariyle 3194 Sayılı Kanun 21.Maddesi kapsamında ruhsat alınmasını gerektirir bir duruma rastlanmamıştır.
Bir mülkün fiziki olarak uygun olan, yasalarca izin verilen, finansal olarak gerçekleştirilebilir ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek getiriyi sağlayan en verimli kullanımıdır. En etkin ve verimli kullanımı belirleyen temel unsurlar aşağıdaki soruların cevaplarını içermektedir.
İlk dört sorusunu geçen kullanım şekilleri arasında seçilen en verimli ve en iyi kullanım, arazinin gerçekten en verimli kullanımıdır.
Gayrimenkul sektörünün hukuki ve teknik açıdan en belirleyici faktörlerinden biri olan imar planları ülkemizde şehirleşme, teknolojik gelişme ve iktisadi ilerlemeye paralel bir gelişme gösterememekte ve bu revizyon eksikliği nedeniyle genelde stabil bir görünüm arz etmektedirler. Söz konusu olumsuz yapının doğal bir sonucu olarak bir gayrimenkul üzerinde mali ve teknik açıdan en yüksek verimliliği sağlayacak ve bunun yanı sıra finansmanı dahi temin edilmiş en optimum seçeneğin uygulama safhasına konulamaması gibi istenmeyen vakalar sektörümüzde sık sık oluşabilmektedir. Bir başka anlatımla, ülkemiz koşullarında en iyi proje en yüksek getiriyi sağlayan veya teknik olarak en mükemmel sonuçları sağlayan seçenek değil, aynı zamanda yasal mevzuatın gereklerini de yerine getiren projedir.
Ülkemizde imar planları, şehirleşme hızına ayak uyduramamakta ve nispeten stabil kalmaktadır. Bu durum, bir mülkün finansal olarak gerçekleştirilebilir ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek getiriyi sağlayan en verimli kullanımına yasalarca izin verilmemesine sebep olmaktadır. Sonuç olarak yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez.
Değerleme konusu gayrimenkul mevcut hali ile en etkin ve verimli kullanım fonksiyonundadır.
29 Mart 2022 tarihli Resmi Gazetede 5359 Sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile Mal ve Hizmetlere Uygulanacak Katma Değer Vergisi Oranlarının Tespitine İlişkin Kararda Değişiklik Yapılmasına Dair Karar 1 Nisan 2022 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere yayımlanmıştı. Söz konusu değişikliklerin uygulama esaslarına ilişkin Katma Değer Vergisi Genel Uygulama Tebliği'nde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ Taslağı (Seri No: 41) 4 Nisan 2022 tarihinde Gelir İdaresi Başkanlığı'nın internet sitesinde yayımlanmıştır.
5339 sayılı CB Kararı sonrasında konut teslimlerinde uygulanacak KDV oranlarına ilişkin açıklamaları kapsamında;
Tebliğ'de 1 Nisan 2022 tarihinden önce yapıruhsatı alınmış veya kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi yapılmış projeler kapsamında inşa edilen konutların 1 Nisan 2022 sonrası tesliminde;
Net alanı 150 m2'ye kadar konut teslimlerinin;
Büyükşehir statüsünde olmayan yerlerde %1,
Büyükşehirlerde, 2007/13033 sayılı BKK'nın 5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile kaldırılmadan önceki 1 inci maddesinin altıncı fıkrası kapsamında arsa rayiç değerine göre %1, %8 veya %18 olarak belirlenmiştir.
| Yapı ruhsatı 1/1/2013 ila 31/12/2016 tarihleri arasında alınan konut insaati projeleri ile kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi 1/1/2013 tarihinden itibaren yapılacak konut inşaatı projelerinde |
Yapı ruhsatı 1/1/2017 tarihinden (bu tarih dahil) sonra alınan konut insaati projeleri ile kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi 1/1/2017 tarihinden itibaren yapılacak konut inşaatı projelerinde |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 500 TL aitinda | 500 TL Re 1 000 (1.000 TL hario). arasında |
1.000 TL ve Ezerinde |
1.000 TL altinda | 1006-2,000 TE (2 000 TL dahil) arasında |
2.000 TL (igrerinde) | |
| %1 | %8 | %18 | %1 | %8 | %18 |
Taşınmazlar Konut vasıflı olup 150 m2 den küçük olup, ruhsat tarihleri 2018 dir. Taşınmazın emlak vergisine esas arsa rayiç değeri 166,93 TL/m2 oluğu buna göre taşınmazlar için KDV oranı %1 olarak ele alınmıştır.
| SWOT ANALİZİ | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Güçlü Yönler | Zayıf Yönler | |||||
| Site içerisinde yer alması İskanlı bina olmaları |
Emlak piyasasındaki belirsizlikler Şehir merkezine uzak konumda yer alması Toplu taşıma ile ulaşım zorluğu |
|||||
| Fırsatlar | Tehditler | |||||
| Bölgenin gelişim potansiyeli olması. |
Ekonomide yaşanan negatif dalgalanmaların olumsuz etkileri. |
Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir.
Buna istinaden taşınmazların değerlemesinde Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı kullanılmıştır.
Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan mülk, açık piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınabilir. Gayrimenkulün yakın çevresinde yapılan araştırmalar sonucunda konu gayrimenkule emsal teşkil edebilecek aşağıdaki emsal bilgilerine ulaşılmıştır.
| EMSAL1 | Değerleme konusu taşınmaza yakın konumlu yeni binada, 3 katlı binanın, 2. katında yer alan 1+1 75 m2 brüt alanlı olduğu beyan edilen 60 m2 alanlı olduğu düşünülen, bakımlı olduğu belirtilen daire 3.800.000 TL bedelle satılıktır. Taşınamzlar site içinde konumlu olduğu için şerefiyeleri yüksektir. |
60 m2 | 3.800.000 TL | 63.333TL/m2 | Daha iyi | EMLAK OFİSİ 0(543) 349 95 13 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| EMSAL2 | Değerleme konusu taşınmaza yakın konumlu yeni binada, 3 katlı binanın, 3. katında yer alan 2+1 100 m2 brüt alanlı olduğu beyan edilen 70 m2 alanlı olduğu düşünülen, bakımlı olduğu belirtilen daire 3.000.000 TL bedelle satılıktır. Taşınamzlar site içinde konumlu olduğu için şerefiyeleri yüksektir. |
70 m2 | 3.000.000 TL | 42.857TL/m2 | Daha iyi | EMLAK OFİSİ 0(541) 684 82 90 |
| EMSAL3 | Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede Toki Selimpaşa Emlak Konutları Sitesinde konumlu, 5 katlı binanın, 5. katında yer alan 1+1 127 m2 brüt alanlı olduğu beyan edilen 76 m2 alanlı olduğu düşünülen, bakımlı olduğu belirtilen daire 4.000.000 TL bedelle satılıktır. Taşınmazın yaklaşık 47m2 terası olması nedneiyle şerefiyesi yüksektir. |
76 m2 | 4.000.000 TL | 52.632TL/m2 | Daha iyi | EMALK OFİSİ 0 (532) 412 19 02 |
| EMSAL4 | Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede Toki Selimpaşa Emlak Konutları Sitesinde konumlu, 5 katlı binanın, 3. katında yer alan 119 m2 brüt alanlı olduğu beyan edilen 80 m2 alanlı olduğu düşünülen, bakımlı olduğu belirtilen daire 3.250.000 TL bedelle satılıktır. |
80 m2 | 3.250.000 TL | 40.625TL/m2 | Daha iyi | EMLAK OFİSİ 0 (534) 873 20 09 |
| EMSAL5 | Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede Toki Selimpaşa Emlak Konutları Sitesinde konumlu, 5 katlı binanın, 3. katında yer alan 114 m2 brüt alanlı olduğu beyan edilen 90 m2 alanlı olduğu düşünülen, bakımlı olduğu belirtilen daire 3.550.000 TL bedelle satılıktır. |
90 m2 | 3.550.000 TL | 39.444TL/m2 | Daha iyi | EMLAK OFİSİ 0 (532) 369 97 76 |
| Emsal | Birim Değer | Pazarlık | Konum Şerefiyesi Düzeltmesi |
Alan Farkı Düzeltmesi |
Site Şerefiyesi | DÜZELTİLMİŞ FİYAT (TL/m²) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 63.333 TL/m2 | -15% | -10% | 0% | 15% | 55.717 TL/m2 |
| 2 | 42.857 TL/m2 | 0% | -10% | 15% | 15% | 51.011 TL/m2 |
| 3 | 52.632 TL/m2 | -15% | -5% | 15% | 15% | 56.207 TL/m2 |
| 4 | 40.625 TL/m2 | -10% | -5% | 15% | 15% | 45.936 TL/m2 |
| 5 | 39.444 TL/m2 | -10% | -5% | 15% | 5% | 40.722 TL/m2 |
| 49.919 TL/m2 |
32
| EMSAL1 | Değerleme konusu taşınmaza yakın konumlu Selimpaşa Devlet hastanesi yakınında yaklaşık 15 yaşında, 4 katlı binanın, BAHÇE katında yer alan 50 m2 alanlı olduğu düşünülen, bakımlı olduğu belirtilen daire 12.500 TL bedelle kiralıktır. |
50 m2 | 12.500 TL/Ay | 250TL/m2/Ay | Daha iyi | SAHİBİ (546) 491 26 89 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| EMSAL2 | Değerleme konusu taşınmaza yakın konumlu Selimpaşa Devlet hastanesi yakınında yaklaşık 10 yaşında, 4 katlı binanın, yüksek giriş katında yer alan 75 m2 brüt alanlı olduğu beyan edilen 60 m2 alanlı olduğu düşünülen, bakımlı olduğu belirtilen daire 17.000 TL bedelle kiralıktır. |
60 m2 | 17.000 TL/Ay | 283TL/m2/Ay | Daha iyi | SAHİBİ (542) 574 17 05 |
| EMSAL3 | Değerleme konusu taşınmaza yakın konumlu Selimpaşa Devlet hastanesi yakınında yaklaşık 1 yaşında, 4 katlı binanın, 3. katında yer alan 90 m2 brüt alanlı olduğu beyan edilen 60 m2 alanlı olduğu düşünülen, bakımlı olduğu belirtilen daire 17.000 TL bedelle kiralıktır. |
60 m2 | 17.000 TL/Ay | 283TL/m2/Ay | Daha iyi | EMLAK OFİSİ (543) 550 29 29 |
| EMSAL4 | Değerleme konusu taşınmaza yakın konumlu Selimpaşa Devlet hastanesi yakınında yaklaşık 1 yaşında, 4 katlı binanın, 1. katında yer alan 90 m2 brüt alanlı olduğu beyan edilen 65 m2 alanlı olduğu düşünülen, bakımlı olduğu belirtilen daire 19.000 TL bedelle kiralıktır. |
65 m2 | 19.000 TL/Ay | 292TL/m2/Ay | Daha iyi | EMLAK OFİSİ (532) 296 97 83 |
| Emsal | Birim Değer | Pazarlık | Konum Şerefiyesi Düzeltmesi |
Alan/Kat sayısı Farkı Düzeltmesi |
Yeni Site Şerefiyesi |
DÜZELTİLMİŞ FİYAT (TL/m²/Ay) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 250 TL/m2/Ay | -5% | -10% | 10% | 20% | 282 TL/m2/Ay |
| 2 | 283 TL/m2/Ay | -5% | -10% | 10% | 10% | 293 TL/m2/Ay |
| 3 | 283 TL/m2/Ay | -5% | -10% | 10% | 10% | 293 TL/m2/Ay |
| 4 | 292 TL/m2/Ay | -5% | -10% | 10% | 10% | 302 TL/m2/Ay |
| 292 TL/m2/Ay |
Emsal karşılaştırma tablolarında elde edilen birim satış ve kira değerleri ortalama değerler olup, bağımsız bölüm bazında değer belirlenmesinde, bağımsız bölümlerin katı, alanı, cephesi dikkate alınarak, elde edilen birim değerlerde ±%10 değişen oranlarda şerefiyelendirme yapılarak bağımsız bölüm değerlerine ulaşılmıştır.
Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir.
Buna istinaden taşınmazların değerlemesinde Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Kullanılmıştır. Taşınmazların toplam değeri aşağıda sunulmuş olup ayrıntılı değerleme tabloları aşağıda sunulmuştur.
EMSAL KARŞILAŞTIRMA (304 Adet Bağımsız Bölüm) ~574.400.000 TL
Değer
RAPOR NO: ZİRAAT GYO-13
MÜŞTERİ ADI ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI
| TAŞINMAZ DEĞERİ | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SIRA | BLOK | KAT | B.B. NO |
ALANI (m²) | BİRİM DEĞER (TL/m²) |
DEĞER (TL) | KİRA DEĞERİ (TL/Ay) |
| 1 | D1 | ZEMIN KAT | 03 | 36 | 48.950 | ~1.750.000 | 10.000 |
| 2 | D1 | 1.KAT | 08 | 36 | 51.620 | ~1.850.000 | 10.500 |
| 3 | D3 | ZEMIN KAT | 01 | 37 | 49.128 | ~1.800.000 | 10.000 |
| 4 | D3 | ZEMIN KAT | 02 | 38 | 48.060 | ~1.800.000 | 10.000 |
| 5 | D3 | ZEMIN KAT | 03 | 37 | 49.128 | ~1.800.000 | 10.000 |
| 6 | D3 | ZEMIN KAT | 04 | 38 | 49.395 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 7 | D3 | ZEMIN KAT | 05 | 37 | 49.395 | ~1.800.000 | 10.000 |
| 8 | D3 | ZEMIN KAT | 06 | 38 | 49.395 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 9 | D3 | 1.KAT | 08 | 37 | 51.620 | ~1.900.000 | 10.500 |
| 10 | D3 | 1.KAT | 09 | 38 | 48.950 | ~1.850.000 | 10.500 |
| 11 | D3 | 1.KAT | 10 | 37 | 51.620 | ~1.900.000 | 10.500 |
| 12 | D3 | 1.KAT | 11 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.500 |
| 13 | D3 | 1.KAT | 12 | 37 | 51.620 | ~1.900.000 | 10.500 |
| 14 | D3 | 1.KAT | 13 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.500 |
| 15 | D3 | 1.KAT | 14 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.500 |
| 16 | D4 | ZEMIN KAT | 01 | 37 | 51.620 | ~1.900.000 | 10.000 |
| 17 | D4 | ZEMIN KAT | 02 | 38 | 48.950 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 18 | D4 | ZEMIN KAT | 03 | 37 | 48.950 | ~1.800.000 | 10.000 |
| 19 | D4 | ZEMIN KAT | 04 | 38 | 49.395 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 20 | D4 | ZEMIN KAT | 05 | 37 | 49.395 | ~1.800.000 | 10.000 |
| 21 | D4 | ZEMIN KAT | 06 | 38 | 49.395 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 22 | D4 | ZEMIN KAT | 07 | 37 | 48.950 | ~1.800.000 | 10.000 |
| 23 | D4 | 1.KAT | 10 | 37 | 51.620 | ~1.900.000 | 10.500 |
| 24 | D4 | 1.KAT | 11 | 38 | 50.730 | ~1.900.000 | 10.500 |
| 25 | D4 | 1.KAT | 12 | 37 | 51.620 | ~1.900.000 | 10.500 |
| 26 | D4 | 1.KAT | 13 | 38 | 50.730 | ~1.900.000 | 10.500 |
| 27 | D4 | 1.KAT | 14 | 37 | 51.620 | ~1.900.000 | 10.500 |
| 28 | D5 | ZEMIN KAT | 01 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 29 | D5 | ZEMIN KAT | 02 | 38 | 50.730 | ~1.900.000 | 10.000 |
| 30 | D5 | ZEMIN KAT | 03 | 37 | 49.395 | ~1.800.000 | 10.000 |
| 31 | D5 | ZEMIN KAT | 04 | 38 | 49.395 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 32 | D5 | ZEMIN KAT | 05 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 33 | D5 | ZEMIN KAT | 06 | 38 | 49.395 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 34 | D5 | 1.KAT | 08 | 37 | 51.620 | ~1.900.000 | 10.500 |
| 35 | D5 | 1.KAT | 09 | 38 | 50.730 | ~1.900.000 | 10.500 |
| 36 | D5 | 1.KAT | 10 | 37 | 51.620 | ~1.900.000 | 10.500 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 37 | D5 | 1.KAT | 11 | 38 | 50.730 | ~1.900.000 | 10.500 |
| 38 | D5 | 1.KAT | 12 | 37 | 51.620 | ~1.900.000 | 10.500 |
| 39 | D5 | 1.KAT | 13 | 38 | 50.730 | ~1.900.000 | 10.500 |
| 40 | D5 | 1.KAT | 14 | 37 | 51.620 | ~1.900.000 | 10.500 |
| 41 | D6 | ZEMIN KAT | 03 | 36 | 49.840 | ~1.800.000 | 10.000 |
| 42 | D6 | 1.KAT | 08 | 36 | 49.840 | ~1.800.000 | 10.500 |
| 43 | D8 | ZEMIN KAT | 01 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 44 | D8 | ZEMIN KAT | 02 | 38 | 49.840 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 45 | D8 | ZEMIN KAT | 03 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 46 | D8 | ZEMIN KAT | 04 | 38 | 49.840 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 47 | D8 | ZEMIN KAT | 05 | 37 | 51.620 | ~1.900.000 | 10.000 |
| 48 | D8 | ZEMIN KAT | 06 | 38 | 50.730 | ~1.900.000 | 10.000 |
| 49 | D8 | ZEMIN KAT | 07 | 37 | 51.620 | ~1.900.000 | 10.000 |
| 50 | D8 | 1.KAT | 08 | 37 | 51.620 | ~1.900.000 | 10.500 |
| 51 | D8 | 1.KAT | 09 | 38 | 50.730 | ~1.900.000 | 10.500 |
| 52 | D8 | 1.KAT | 10 | 37 | 51.620 | ~1.900.000 | 10.500 |
| 53 | D8 | 1.KAT | 11 | 38 | 50.730 | ~1.900.000 | 10.500 |
| 54 | D8 | 1.KAT | 12 | 37 | 51.620 | ~1.900.000 | 10.500 |
| 55 | D8 | 1.KAT | 13 | 38 | 50.730 | ~1.900.00 0 |
10.500 |
| 56 | D8 | 1.KAT | 14 | 37 | 51.620 | ~1.900.000 | 10.500 |
| 57 | D9 | ZEMIN KAT | 01 | 37 | 51.620 | ~1.900.000 | 10.000 |
| 58 | D9 | ZEMIN KAT | 02 | 38 | 50.730 | ~1.900.000 | 10.000 |
| 59 | D9 | ZEMIN KAT | 03 | 37 | 51.620 | ~1.900.000 | 10.000 |
| 60 | D9 | ZEMIN KAT | 04 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.000 |
| 61 | D9 | ZEMIN KAT | 05 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 62 | D9 | ZEMIN KAT | 06 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.000 |
| 63 | D9 | ZEMIN KAT | 07 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 64 | D9 | 1.KAT | 08 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.500 |
| 65 | D9 | 1.KAT | 09 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.500 |
| 66 | D9 | 1.KAT | 10 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.500 |
| 67 | D9 | 1.KAT | 11 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.500 |
| 68 | D9 | 1.KAT | 12 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.500 |
| 69 | D9 | 1.KAT | 13 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.500 |
| 70 | D9 | 1.KAT | 14 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.500 |
| 71 | D10 | ZEMIN KAT | 01 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 72 | D10 | ZEMIN KAT | 02 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.000 |
| 73 | D10 | ZEMIN KAT | 03 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 74 | D10 | ZEMIN KAT | 04 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.000 |
| 75 | D10 | ZEMIN KAT | 05 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 76 | D10 | ZEMIN KAT | 06 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.000 |
| 77 | D10 | ZEMIN KAT | 07 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.000 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 78 | D10 | 1.KAT | 08 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.500 |
| 79 | D10 | 1.KAT | 09 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.500 |
| 80 | D10 | 1.KAT | 10 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.500 |
| 81 | D10 | 1.KAT | 11 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.500 |
| 82 | D10 | 1.KAT | 12 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.500 |
| 83 | D10 | 1.KAT | 13 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.500 |
| 84 | D10 | 1.KAT | 14 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.500 |
| 85 | D11 | ZEMIN KAT | 01 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 86 | D11 | ZEMIN KAT | 02 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.000 |
| 87 | D11 | ZEMIN KAT | 03 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 88 | D11 | ZEMIN KAT | 04 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.000 |
| 89 | D11 | ZEMIN KAT | 05 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 90 | D11 | ZEMIN KAT | 06 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.000 |
| 91 | D11 | 1.KAT | 09 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.500 |
| 92 | D11 | 1.KAT | 10 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.500 |
| 93 | D11 | 1.KAT | 11 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.500 |
| 94 | D11 | 1.KAT | 12 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.500 |
| 95 | D11 | 1.KAT | 13 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.500 |
| 96 | D12 | ZEMIN KAT | 01 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 97 | D12 | ZEMIN KAT | 02 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.000 |
| 98 | D12 | ZEMIN KAT | 03 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 99 | D12 | ZEMIN KAT | 04 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.000 |
| 100 | D12 | ZEMIN KAT | 05 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 101 | D12 | ZEMIN KAT | 06 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.000 |
| 102 | D12 | 1.KAT | 08 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.500 |
| 103 | D12 | 1.KAT | 09 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.500 |
| 104 | D12 | 1.KAT | 10 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.500 |
| 105 | D12 | 1.KAT | 11 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.500 |
| 106 | D12 | 1.KAT | 12 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.500 |
| 107 | D12 | 1.KAT | 13 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.500 |
| 108 | D13 | ZEMIN KAT | 01 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 109 | D13 | ZEMIN KAT | 02 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.000 |
| 110 | D13 | ZEMIN KAT | 03 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 111 | D13 | ZEMIN KAT | 04 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.000 |
| 112 | D13 | ZEMIN KAT | 05 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 113 | D13 | ZEMIN KAT | 06 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.000 |
| 114 | D13 | 1.KAT | 08 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.500 |
| 115 | D13 | 1.KAT | 09 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.500 |
| 116 | D13 | 1.KAT | 10 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.500 |
| 117 | D13 | 1.KAT | 11 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.500 |
| 118 | D13 | 1.KAT | 12 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.500 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 119 | D13 | 1.KAT | 13 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.500 |
| 120 | D14 | ZEMIN KAT | 01 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 121 | D14 | ZEMIN KAT | 02 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.000 |
| 122 | D14 | ZEMIN KAT | 03 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 123 | D14 | ZEMIN KAT | 04 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.000 |
| 124 | D14 | ZEMIN KAT | 05 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 125 | D14 | ZEMIN KAT | 06 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.000 |
| 126 | D14 | 1.KAT | 08 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.500 |
| 127 | D14 | 1.KAT | 09 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.500 |
| 128 | D14 | 1.KAT | 10 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.500 |
| 129 | D14 | 1.KAT | 11 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.500 |
| 130 | D14 | 1.KAT | 12 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.500 |
| 131 | D14 | 1.KAT | 13 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.500 |
| 132 | D15 | ZEMIN KAT | 01 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 133 | D15 | ZEMIN KAT | 02 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.000 |
| 134 | D1 5 |
ZEMIN KAT | 03 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 135 | D15 | ZEMIN KAT | 04 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.000 |
| 136 | D15 | ZEMIN KAT | 05 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 137 | D15 | ZEMIN KAT | 06 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.000 |
| 138 | D15 | 1.KAT | 08 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.500 |
| 139 | D15 | 1.KAT | 09 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.500 |
| 140 | D15 | 1.KAT | 10 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.500 |
| 141 | D15 | 1.KAT | 11 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.500 |
| 142 | D15 | 1.KAT | 12 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.500 |
| 143 | D15 | 1.KAT | 13 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.500 |
| 144 | D16 | ZEMIN KAT | 01 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 145 | D16 | ZEMIN KAT | 02 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.000 |
| 146 | D16 | ZEMIN KAT | 03 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 147 | D16 | ZEMIN KAT | 04 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.000 |
| 148 | D16 | ZEMIN KAT | 05 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 149 | D16 | ZEMIN KAT | 06 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.000 |
| 150 | D16 | 1.KAT | 08 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.500 |
| 151 | D16 | 1.KAT | 09 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.500 |
| 152 | D16 | 1.KAT | 10 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.500 |
| 153 | D16 | 1.KAT | 11 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.500 |
| 154 | D16 | 1.KAT | 12 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.500 |
| 155 | D16 | 1.KAT | 13 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.500 |
| 156 | D17 | ZEMIN KAT | 01 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 157 | D17 | ZEMIN KAT | 02 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.000 |
| 158 | D17 | ZEMIN KAT | 03 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 159 | D17 | ZEMIN KAT | 04 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.000 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 160 | D17 | ZEMIN KAT | 05 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 161 | D17 | ZEMIN KAT | 06 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.000 |
| 162 | D17 | ZEMIN KAT | 07 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 163 | D17 | 1.KAT | 08 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.500 |
| 164 | D17 | 1.KAT | 09 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.500 |
| 165 | D17 | 1.KAT | 10 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.500 |
| 166 | D17 | 1.KAT | 11 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.500 |
| 167 | D17 | 1.KAT | 12 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.500 |
| 168 | D17 | 1.KAT | 13 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.500 |
| 169 | D17 | 1.KAT | 14 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.500 |
| 170 | D18 | ZEMIN KAT | 01 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 171 | D18 | ZEMIN KAT | 02 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.000 |
| 172 | D18 | ZEMIN KAT | 03 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 173 | D18 | ZEMIN KAT | 04 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.000 |
| 174 | D18 | ZEMIN KAT | 05 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 175 | D18 | ZEMIN KAT | 06 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.000 |
| 176 | D18 | ZEMIN KAT | 07 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 177 | D18 | 1.KAT | 08 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.500 |
| 178 | D18 | 1.KAT | 09 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.500 |
| 179 | D18 | 1.KAT | 10 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.500 |
| 180 | D18 | 1.KAT | 11 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.500 |
| 181 | D18 | 1.KAT | 12 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.500 |
| 182 | D18 | 1.KAT | 13 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.500 |
| 183 | D18 | 1.KAT | 14 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.500 |
| 184 | D19 | ZEMIN KAT | 01 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 185 | D19 | ZEMIN KAT | 02 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.000 |
| 186 | D19 | ZEMIN KAT | 03 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 187 | D19 | ZEMIN KAT | 04 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.000 |
| 188 | D19 | ZEMIN KAT | 05 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.500 |
| 189 | D19 | ZEMIN KAT | 06 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.000 |
| 190 | D19 | ZEMIN KAT | 07 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 191 | D19 | 1.KAT | 08 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.500 |
| 192 | D19 | 1.KAT | 09 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.500 |
| 193 | D19 | 1.KAT | 10 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.500 |
| 194 | D19 | 1.KAT | 11 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.500 |
| 195 | D19 | 1.KAT | 12 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.500 |
| 196 | D19 | 1.KAT | 13 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.000 |
| 197 | D19 | 1.KAT | 14 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.500 |
| 198 | D25 | ZEMIN KAT | 01 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 199 | D25 | ZEMIN KAT | 02 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.000 |
| 200 | D25 | ZEMIN KAT | 03 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.000 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 201 | D25 | ZEMIN KAT | 04 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.000 |
| 202 | D25 | ZEMIN KAT | 05 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 203 | D25 | ZEMIN KAT | 06 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.000 |
| 204 | D25 | ZEMIN KAT | 07 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 205 | D25 | 1.KAT | 08 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 206 | D25 | 1.KAT | 09 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.000 |
| 207 | D25 | 1.KAT | 10 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 208 | D25 | 1.KAT | 11 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.000 |
| 209 | D25 | 1.KAT | 12 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 210 | D25 | 1.KAT | 13 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.000 |
| 211 | D25 | 1.KAT | 14 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 212 | D26 | ZEMIN KAT | 02 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.000 |
| 213 | D26 | ZEMIN KAT | 03 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 214 | D26 | ZEMIN KAT | 05 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 215 | D26 | ZEMIN KAT | 06 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.000 |
| 216 | D26 | 1.KAT | 08 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 217 | D26 | 1.KAT | 09 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.500 |
| 218 | D26 | 1.KAT | 10 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.500 |
| 219 | D26 | 1.KAT | 11 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.500 |
| 220 | D26 | 1.KAT | 12 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.500 |
| 221 | D26 | 1.KAT | 13 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.500 |
| 222 | D27 | ZEMIN KAT | 02 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.000 |
| 223 | D27 | ZEMIN KAT | 03 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 224 | D27 | ZEMIN KAT | 05 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 225 | D27 | ZEMIN KAT | 06 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.000 |
| 226 | D27 | ZEMIN KAT | 07 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 227 | D27 | 1.KAT | 08 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.500 |
| 228 | D27 | 1.KAT | 09 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.500 |
| 229 | D27 | 1.KAT | 11 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.500 |
| 230 | D27 | 1.KAT | 12 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.500 |
| 231 | D27 | 1.KAT | 13 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.500 |
| 232 | D27 | 1.KAT | 14 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.500 |
| 233 | D28 | ZEMIN KAT | 02 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.000 |
| 234 | D28 | ZEMIN KAT | 03 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 235 | D28 | ZEMIN KAT | 07 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 236 | D28 | 1.KAT | 08 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.500 |
| 237 | D28 | 1.KAT | 09 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.500 |
| 238 | D28 | 1.KAT | 10 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.500 |
| 239 | D28 | 1.KAT | 11 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.500 |
| 240 | D28 | 1.KAT | 12 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.500 |
| 241 | D28 | 1.KAT | 13 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.500 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 242 | D29 | ZEMIN KAT | 01 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 243 | D29 | ZEMIN KAT | 02 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.000 |
| 244 | D29 | ZEMIN KAT | 03 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 245 | D29 | ZEMIN KAT | 04 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.000 |
| 246 | D29 | ZEMIN KAT | 05 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 247 | D29 | ZEMIN KAT | 06 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.000 |
| 248 | D29 | ZEMIN KAT | 07 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 249 | D29 | 1.KAT | 08 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.500 |
| 250 | D2 9 |
1.KAT | 09 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.500 |
| 251 | D29 | 1.KAT | 10 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.500 |
| 252 | D29 | 1.KAT | 11 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.500 |
| 253 | D29 | 1.KAT | 12 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.500 |
| 254 | D29 | 1.KAT | 13 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.500 |
| 255 | D29 | 1.KAT | 14 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.500 |
| 256 | D30 | ZEMIN KAT | 01 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 257 | D30 | ZEMIN KAT | 02 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.000 |
| 258 | D30 | ZEMIN KAT | 03 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 259 | D30 | ZEMIN KAT | 04 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.000 |
| 260 | D30 | ZEMIN KAT | 05 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 261 | D30 | ZEMIN KAT | 06 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.000 |
| 262 | D30 | ZEMIN KAT | 07 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 263 | D30 | 1.KAT | 08 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.500 |
| 264 | D30 | 1.KAT | 09 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.500 |
| 265 | D30 | 1.KAT | 10 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.500 |
| 266 | D30 | 1.KAT | 11 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.500 |
| 267 | D30 | 1.KAT | 12 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.500 |
| 268 | D30 | 1.KAT | 13 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.500 |
| 269 | D30 | 1.KAT | 14 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.500 |
| 270 | D31 | ZEMIN KAT | 01 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 271 | D31 | ZEMIN KAT | 02 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.000 |
| 272 | D31 | ZEMIN KAT | 03 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 273 | D31 | ZEMIN KAT | 04 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.000 |
| 274 | D31 | ZEMIN KAT | 05 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 275 | D31 | ZEMIN KAT | 06 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.000 |
| 276 | D31 | ZEMIN KAT | 07 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 277 | D31 | 1.KAT | 08 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.500 |
| 278 | D31 | 1.KAT | 09 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.500 |
| 279 | D31 | 1.KAT | 10 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.500 |
| 280 | D31 | 1.KAT | 11 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.500 |
| 281 | D31 | 1.KAT | 12 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.500 |
| TOPLAM | 11.252 | 574.400.000 | 3.113.000 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 304 | E4 | 1.KAT | 08 | 36 | 51.620 | ~1.850.000 | 10.500 |
| 303 | E4 | ZEMIN KAT | 03 | 36 | 51.620 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 302 | E3 | ZEMIN KAT | 03 | 36 | 51.620 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 301 | E2 | 1.KAT | 08 | 36 | 51.620 | ~1.850.000 | 10.500 |
| 300 | E2 | ZEMIN KAT | 03 | 36 | 51.620 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 299 | E1 | 1.KAT | 08 | 36 | 51.620 | ~1.850.000 | 10.500 |
| 298 | E1 | ZEMIN KAT | 03 | 36 | 51.620 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 297 | D32 | 1.KAT | 14 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.500 |
| 296 | D32 | 1.KAT | 13 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.500 |
| 295 | D32 | 1.KAT | 12 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.500 |
| 294 | D32 | 1.KAT | 11 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.500 |
| 293 | D32 | 1.KAT | 10 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.500 |
| 292 | D32 | 1.KAT | 09 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.500 |
| 291 | D32 | 1.KAT | 08 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.500 |
| 290 | D32 | ZEMIN KAT | 07 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 289 | D32 | ZEMIN KAT | 06 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.000 |
| 288 | D32 | ZEMIN KAT | 05 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 287 | D32 | ZEMIN KAT | 04 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.000 |
| 286 | D32 | ZEMIN KAT | 03 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 285 | D32 | ZEMIN KAT | 02 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.000 |
| 284 | D32 | ZEMIN KAT | 01 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.000 |
| 283 | D31 | 1.KAT | 14 | 37 | 50.730 | ~1.850.000 | 10.500 |
| 282 | D31 | 1.KAT | 13 | 38 | 51.620 | ~1.950.000 | 10.500 |
Rapor içeriğinde yer verilmeyen asgari husus ve yer verilmeyen madde bulunmamaktadır.
Silivri Belediyesi imar arşivinde yapılan incelemelere göre söz konusu yapıya ilişkin gerekli belgeler mevcut olup bilgileri Rapor'un Ruhsat ve İzinler bölümü ile Rapor eklerinde sunulmuştur.
"Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-48.1)'nin 22. Maddesinin 1. Fıkrasının b) bendinde (Değişik: RG-2/1/2019-30643) "Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir" hükmü doğrultusunda Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyüne "Bina" olarak alınmasında herhangi bir engelin bulunmadığı düşünülmektedir.
Taşınmazın tapu kayıtlarında el değiştirmesini kısıtlayıcı herhangi bir takyidat ve ipotek bulunmamaktadır.
9.5. Değerleme Konusu Gayrimenkulün Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli
Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç Devredilebilmesi Konusunda
Taşınmazın devrine ilişkin herhangi bir sınırlama veya kısıtlama bulunmamaktadır.
9.6. Değerleme Konusu Arsa veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje
Taşınmaz boş arsa değildir.
9.7. Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı İse, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakları Doğuran Sözleşmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi
Değerleme konusu taşınmaz üst hakkı veya devremülk değildir.
9.8. Gayrimenkulün tapudaki niteliğinin, fiili kullanım şeklinin ve portföye dahil edilme niteliğinin birbiriyle uyumlu olup olmadığı hakkında görüş ile portföye alınmasında herhangi bir sakınca olup olmadığı hakkında görüş
"Değerleme konusu taşınmaz, Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde, Sermaye Piyasası Mevzuatı, 28/05/2013 tarihli ve 28660 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan Seri III, 48.1 numaralı GYO tebliği MADDE 22 – (Değişik:RG-23/1/2014-28891) (1) Bu Tebliğde yer alan sınırlamalar saklı kalmak üzere, ortaklıklar veya ortaklıkların;
a) (Değişik: RG-9/10/2020-31269) Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler. Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir.
b) (Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici
16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir.
c) Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. "
Hükümleri doğrultusunda Bina olarak GYO portföyüne dahil edilmesinde /bulunmasında herhangi bir sakınca olmayacağı düşünülmektedir.
Tarafımızca işleme alındığı tarihteki değerleme konusu taşınmazların Piyasa satış ve kira değer Tespiti; gayrimenkul mahallinde ve bulunduğu bölge genelinde yapılan inceleme ve araştırma ile resmi kurum ve kuruluşlardan edinilen belge ve bilgi doğrultusunda oluşan kanaat, ilçenin ve bölgenin gelişme trendi, gayrimenkulün imar durumu yapılaşma şartları ile kullanım fonksiyonu, arsanın alanı, geometrik şekli, topoğrafya durumu, bulunduğu muhitin şeref ve ehemmiyeti, çevresinin teşekkül tarzı ile şehir merkezi ile bölgesindeki merkezi konumlara olan mesafesi, ana yola bulvara veya caddeye olan cephesi, ulaşım ve çevre özellikleri, mevcut ekonomik şartlar gibi tüm faktörler dikkate alınarak bulunduğu muhite göre alıcı bulup bulamayacağı, bulması halinde nispet derecesi gibi kıymet yükseltici ve kıymet düşürücü müspet menfi tüm faktörler göz önünde bulundurularak yapılmıştır.
Değerleme konusu gayrimenkulün bulunduğu yer, alt yapısı, bölgesel gelişimi, gelecek projeksiyonları, yakın çevresi, imar durumları, ulaşım imkânları, potansiyel alıcı kitlesi, yola cephe durumu ve alansal büyüklüğü gibi değerine etken olabilecek tüm özellikleri göz önüne alınmış, bölgede detaylı piyasa araştırması yapılmıştır.
Bu doğrultuda rapor sonuç değeri olarak, pazar yaklaşımıyla hesaplanan pazar değeri takdir edilmiştir
TOPLAM NİHAİ PAZAR DEĞERİ
574.400.000 TL (KDV Hariç) BEŞYÜZYETMİŞDÖRTMİLYONDÖRTYÜZBİN TÜRKLİRASI 580.144.000 TL (KDV Dahil) BEŞYÜZSEKSENMİLYONYÜZKIRKDÖRTBİN TÜRKLİRASI
| Ada/Parsel | Takdir Edilen Değer (KDV Hariç) (TL) |
Takdir Edilen Değer (KDV Dahil) (TL) |
|
|---|---|---|---|
| 3916 Ada 3 Parsel (304 Adet Bağımsız Bölüm) |
574.400.000,00 | 580.144.000,00 |
Mal ve Hizmetlere Uygulanacak Katma Değer Vergisi Oranlarının Tespitine İlişkin Kararda Değişiklik Yapılmasına Dair Karar kapsamında Konut vasıflı taşınmaz için %1 KDV oranı esas alınmıştır.
TOPLAM NİHAİ KİRA DEĞERİ
| Ada/Parsel | Takdir Edilen Kira Değeri (KDV Hariç) (TL/Ay) |
Takdir Edilen Kira Değeri (KDV Dahil) (TL/Ay) |
|
|---|---|---|---|
| 3916 Ada 3 Parsel (304 Adet Bağımsız Bölüm) |
3.113.000,00 | 3.144.130,00 |
Mal ve Hizmetlere Uygulanacak Katma Değer Vergisi Oranlarının Tespitine İlişkin Kararda Değişiklik Yapılmasına Dair Karar kapsamında konutlar için %1 KDV oranı esas alınmıştır.
*KDV tarafımızın uzmanlık alanı olmayıp tebliğ çerçevesinde tarafımıza yapılan yoruma dayalı olup alınacak resmi görüş ve bilgiye göre revize edilebilir.
| Çiğdem ŞİMŞEK | Alper KOZAN | Gülhan DOĞAN |
|---|---|---|
| Değerleme Uzmanı | Denetmen | Sorumlu Değerleme Uzmanı |
| SPK Lisans No: 403275 | SPK Lisans No: 402319 | SPK Lisans No: 400254 |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.