Audit Report / Information • Dec 26, 2024
Audit Report / Information
Open in ViewerOpens in native device viewer
ZİRAAT GYO A.Ş. 25.12.2024/00140
| TALEP EDEN KURUM | ZİRAAT GYO A.Ş. |
|---|---|
| DAYANAK SÖZLEŞMESİ | 09.10.2024/00140 |
| BAŞVURU TARİHİ VE TAKİP NO | 09.10.2024 |
| RAPORUN KONUSU | İzmir İli, Konak İlçesi, Akdeniz Mahallesi, 2802 Ada 9 Parsel numaralı "Arsa" nitelikli taşınmaza ait adil piyasa koşullarında KDV hariç yılsonuna esas yasal rayiç değerinin belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur. |
| RAPOR TARİH VE NO. | 25.12.2024/ 2024 ÖZEL 0140 |
| GAYRİMENKULÜN MALİKİ | ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ |
| TAPU BİLGİLERİ | Değerleme konusu gayrimenkulün detaylı tapu bilgileri "3.2 Gayrimenkullerin Tapu Kayıt Bilgileri" başlığında raporun 10. sayfasında açıklanmıştır. |
| İMAR DURUMU | Konak Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü planlama şubesi görevlisinden şifahen alınan bilgi ve imar paftasına göre değerleme konusu taşınmazın bulunduğu parselin belediye ve imar sınırları içerisinde yer aldığı 24.01.1985 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Alsancak uygulama imar planına göre, Bitişik Nizam, 8 Kat yapılaşma koşullarına sahip TM -Ticaret Seçenekli Konut (zemin kata konut yapılamaz) Alanında kaldığı öğrenilmiştir. Eski eser bitişiği ve karşısı konumunda olup, her türlü işlem için İzmir Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulundan izin alınması gerekir. Ayrıca Alsancak Bölgesi Mevcut Plandaki Durumu Korunacak Alanları sınırı içerisinde kalmaktadır. |
| KISITLAYICI DURUMLAR | TKGM WEBTAPU sisteminden 25.12.2024 tarih 11:02 itibariyle alınan TAKBİS kaydının incelenmesinde değerleme konusu taşınmazın güncel tapu kaydı üzerinde yapılan incelemede taşınmazın üzerinde herhangi bir takyidat bulunmamaktadır. |
| GAYRİMENKUL İÇİN TAKDİR EDİLEN 25.12.2024 TARİHLİ (KDV HARİÇ) DEĞER |
KDV (Katma Değer Vergisi) Hariç Taşınmazın Tamamlanması Durumundaki Bilgi Amaçlı Değeri: 145.400.000,00 TL (YÜZKIRKBEŞMİLYONDÖRTYÜZBİN TÜRKLİRASI), Taşınmazın %73 İNŞA SEVİYELİ DURUMUNDAKİ YASAL VE MEVCUT DURUM DEĞERİ 106.100.000,00 TL (YÜZATIMİLYONYÜZBİN TÜRKLİRASI) |
| RAPORU HAZIRLAYAN DEĞERLEME UZMANI (LİSANS NO) |
Feride ÇAKIR (Lisans No: 408652) |
| KONTROL EDEN DEĞERLEME UZMANI (LİSANS NO) |
Hüdaverdi SÖNMEZ (Lisans No: 406838) |
| ONAYLAYAN SORUMLU DEĞERLEME UZMANI (LİSANS NO) |
Emrullah ACAR (Lisans No: 404715) |
AÇI KURUMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME ve DANIŞMANLIK A.Ş. tarafından ZİRAAT GYO A.Ş.
için 25/12/2024 tarihinde 2024/00140 rapor numarası ile hazırlanan değerleme raporu için aşağıdaki hususları beyan ederiz:
Rapor, bir nüsha olarak 31.08.2019 tarihli ve 30874 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ ( III-62.3 )" esas alınarak AÇI KURUMSAL GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. tarafından oluşturulan "Gayrimenkul Değerleme Rapor Örneği" ne göre düzenlenmiştir. Kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.
| Feride ÇAKIR | Hüdaverdi SÖNMEZ | Emrullah ACAR | ||
|---|---|---|---|---|
| Raporu Hazırlayan | Raporu Kontrol Eden | Raporu Onaylayan | ||
| Değerleme Uzmanı | Değerleme Uzmanı | Sorumlu Değerleme Uzmanı | ||
| (Lisans No: 408652) | (Lisans No: 406838) | (Lisans No: 404715) |
||
| BÖLÜM 1 RAPOR BİLGİLERİ6 |
|---|
| 1.1- Rapor Tarihi ve Numarası6 |
| 1.2- Rapor Türü 6 |
| 1.3- Raporu Hazırlayan Değerleme Uzmanı ve Sorumlu Değerleme Uzmanı 6 |
| 1.4- Değerleme Tarihi ve Değer Kavramı 6 |
| 1.5- Dayanak Sözleşmesinin Tarih ve Numarası6 |
| 1.6- Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacı İle Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama7 |
| Bölüm 2 ŞİRKET-MÜŞTERİ BİLGİLERİ, DEĞERLEMENİN TANIMI VE KAPSAMI Hata! Yer işareti tanımlanmamış. |
| 2.2- Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi7 |
| 2.3- Müşteri Talebinin Kapsamı ve Sınırlamalar8 |
| 2.4- Değerleme Konusu Gayrimenkullerin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerleme Raporuna İlişkin Bilgiler8 |
| BÖLÜM 3: DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER 9 |
| 3.2- Gayrimenkullerin Tapu Kayıt Bilgileri 10 |
| 3.3- Gayrimenkullerin Tapu Takyidat Bilgileri 10 |
| 3.4-Gayrimenkulün Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler 10 |
| 3.5- Gayrimenkulün İmar Durumu 11 |
| 3.6- Gayrimenkulün Hukuki Durumu ve İktisap Sebebi 11 |
| 3.8- Değerlemesi Yapılan Projeye İlişkin Bilgiler 12 |
| 3.9- Değerleme Konusu Gayrimenkul ile ilgili 29.06.2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetim Kanunu Gereği Yapılması Gerekli Denetimler ve Denetimlerde Bulunan Yapı Denetim Kuruluşu Hakkında Bilgi 12 |
| 3.10- Gayrimenkul bünyesinde ruhsat dışı yapılan tadilatların 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21. Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınması Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı 12 |
| 3.11- Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması gereken izin ve Belgelerin tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığını Hakkında Görüş 12 |
| 3.12- Değerlemesi yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, GYO Portföyüne alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş; 13 |
| 3.12.1- Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şekillinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Değerlendirme |
13 |
|---|---|
| 3.13. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkule ilişkin Riskli Yapı, Durdurma Kararı veya Yıkım Kararı Bulunup Bulunmadığı Hakkında Bilgi |
13 |
| 3.14. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkule İlişkin Olarak Düzenlenmiş Enerji Kimlik Belgesi | 13 |
| 3.15. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkule İlişkin Olarak Düzenlenmiş Sözleşme Bilgileri |
13 |
| BÖLÜM 4 : DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER |
14 |
| 4.1- Gayrimenkul Sektörünün Analizi ve Genel Veriler |
14 |
| 4.2- Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler |
25 |
| 4.3- Taşınmazın Yapısal Özellikleri |
27 |
| 4.5- Gayrimenkullerin Değerine Etken Faktörler |
28 |
| 4.6- Genel Değerleme Yöntemleri |
28 |
| 4.7- Değerleme İşleminde Kullanılan Yöntemler ve Seçilmesinin Nedenleri |
29 |
| 4.8-Değer Tespitine İlişkin Piyasa Değeri Yaklaşımı (Varsayımları) Yöntemine Göre Elde Edilen Veriler | |
| 30 | |
| 4.9 Maliyet Oluşumlar Yöntemine Göre Taşınmazın Mevcut Durum Değeri | 32 |
| 4.10- Proje Geliştirme (Kat Karşılığı) Yöntemine Göre Yapılan Kabul ve Hesaplamalar |
33 |
| 4.11- Nakit Akışı (Gelir) Yaklaşımı Varsayımları Yöntemine Göre Taşınmazın Mevcut Değeri |
34 |
| 4.12- Gayrimenkulün ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi |
35 |
| 4.13-En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi | 36 |
| 4.14-Müşterek Veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi | 36 |
| 4.15-Asgari Bilgilerden Raporda Yer Almayan Bilgilerin Gerekçeleri |
36 |
| 4.16- Yapılan Çalışmalarda Baz Alınan Veriler ve Analiz Sonuçlarının Karşılaştırılması |
36 |
| 4.17- Değerleme Uzmanlarının Sonuç Cümlesi |
36 |
| 4.18- TAŞINMAZIN NİHAİ DEĞERİ |
37 |
Bu rapor ZİRAAT GYO A.Ş. nin talebi doğrultusunda, taraflar arasında imzalanan 09.10.2024 tarihli dayanak sözleşmesine istinaden, Şirketimiz tarafından 25.12.2024 tarihinde, 2024/00140 rapor numarası ile tanzim edilmiştir.
Bu rapor ZİRAAT GYO A.Ş. nin talebi üzerine mülkiyetin tamamı ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ'ne ait olan; Tapu kayıtlarına göre İzmir İli, Konak İlçesi, Akdeniz Mahallesi, 2802 Ada 9 Parsel üzerinde bulunan "Arsa" nitelikli taşınmazın, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği Madde-34/1 g fıkrasında yer alan "Portföyde yer alan ve ortaklığın hesap döneminin son üç ayı içerisinde herhangi bir nedenle rayiç değeri tespit edilmemiş olan varlıkların yılsonu değerlerinin tespiti" hükmüne binaen hazırlanan değerleme raporudur.
Bu değerleme raporu; gayrimenkul mahallinde yapılan inceleme sonucunda ilgili kişi, kurum ve kuruluşlardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak, farklı değerleme yöntemlerinden elde edilen verilerin bir arada yorumlanması sonucunda hazırlanmıştır. Bu rapor, Şirketimiz Değerleme Uzmanlarından Feride Çakır tarafından hazırlanmış, Değerleme Uzmanı Hüdaverdi SÖNMEZ tarafından kontrol edilmiş ve Şirketimiz Sorumlu Değerleme Uzmanlarından Emrullah ACAR tarafından onaylanmıştır
Bu değerleme raporu, firmanın talebi doğrultusunda Değerleme Uzmanlarından Feride Çakır tarafından 20.12.2024 tarihinde gayrimenkul mahallinde yapılan inceleme ve tespitlere istinaden 23.12.2024 tarihinde hazırlanmıştır.
Bu raporda kullanılan değer; tamamı ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ 'ne ait olan; Tapu kayıtlarına göre İzmir İli, Konak İlçesi, Akdeniz Mahallesi, 2802 ada 9 parsel üzerinde bulunan "Arsa" nitelikli taşınmazın, günümüz piyasa koşullarında, UDS 104 Değer Esaslarında tanımlanan Pazar Değeri'dir. UDS Tanımlı Değer Esası – Pazar Değeri tanımlaması aşağıdaki şekilde yapılmıştır.
Pazar Değeri; bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.
Bu değerleme raporu, ZİRAAT GYO A.Ş. ile Açı Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık Anonim Şirketi'nin arasında; tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 09.10.2024 tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.
Bu rapor, aşağıda belirtilen Tebliğ ve diğer düzenlemelere göre hazırlanmıştır.
Şirketimiz, 18.11.2011 tarihinde, Ankara Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanan Şirket Ana Sözleşmesine göre Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacıyla 270.000.TL sermaye ile kurulmuş olup, 26.12.2019 tarih itibari kayıtlı sarmayası 1.000.000-TL. ye çıkartılmıştır.
Şirket, SPK Seri: VIII, No: 35 sayılı "Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Şirketler ile Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ" çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere Sermaye Piyasası Kurulu'nun 23.03.2012 tarih ve 338 sayılı Kararı ile listeye alınmış olup, uluslararası alanda kabul görmüş değerleme standartları çerçevesinde hizmeti vermektedir.
Açı Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.
Ceyhun Atuf Kansu Caddesi Oğuzlar Mah. 1370. Sokak No:24/9-10-11-12. Balgat-Ankara
Tel:0312 2840975-2840300 Fax:0312 2840976
Web Adresi: [email protected] - [email protected]
Şirket Unvanı: Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Ülkemiz gayrimenkul sektörünün gelişimine ivme kazandıracak ve Türkiye için katma değer yaratacak projeler ile sektöründe öncü şirketler arasında yer almak, yüksek yatırım değeri sunan özgün projeler geliştirerek istikrarlı bilanço büyümesi gerçekleştirmek, kurumsal değerleri ve yönetim anlayışıyla sektöründe örnek bir kurum olmak, hissedarlarına en yüksek getiriyi kazandıracak değer artıran projeleri hayata geçirmek.
Çağdaş insana ve çağdaş kentlere yaraşır, yüksek kaliteli mekânlar oluşturmak, yatırımlarını ve kaynaklarını etkin bir biçimde değerlendirerek istikrarlı büyüme ve yüksek kârlılık ilkesiyle hissedarları için yarattığı değeri sürekli kılmak.
Ödenmiş Sermaye; 4.693.620.000-TL. Kayıtlı Sermaye Tavanı; 7.000.000.000-TL. Halka Arz; %18,94 Şirket Adresi: Finanskent Mah. Finans Cad. B Blok No:44/B Ümraniye / İSTANBUL Telefon No: +90 (216) 369 77 72 – 73- İnternet Adresi: www.ziraatgyo.com.tr
Bu rapor; tamamı ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ 'ne ait olan; Tapu kayıtlarına göre İzmir İli, Konak İlçesi, Akdeniz Mahallesi, 2802 ada 9 parsel nolu "Arsa" nitelikli taşınmazın, mevcut haliyle Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-48.1) Madde-34/1 g fıkrasında yer alan "Portföyde yer alan ve ortaklığın hesap döneminin son üç ayı içerisinde herhangi bir nedenle rayiç değeri tespit edilmemiş olan varlıkların yıl sonu değerlerinin tespiti" hükmüne binaen yıl sonuna esas yasal rayiç değerinin tespitine yönelik hazırlanan değerleme raporudur.
Değerleme çalışması ve raporlama ile ilgili herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.
Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.
Konu taşınmaz için, Şirketimiz tarafından 28.12.2022 tarih ve 0074 numaralı, 01.02.2023 tarih ve 001 numaralı ve 22.12.2023 tarih 00048 numaralı 3 adet rapor düzenlenmiştir.
Tapu kayıtlarına göre İzmir İli, Konak İlçesi, Akdeniz Mahallesi, 2802 ada 9 parsel nolu "Arsa" nitelikli taşınmazın, mevcut haliyle Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-48.1) Madde-34/1 g fıkrasında yer alan "Portföyde yer alan ve ortaklığın hesap döneminin son üç ayı içerisinde herhangi bir nedenle rayiç değeri tespit edilmemiş olan varlıkların yıl sonu değerlerinin tespiti" hükmüne binaen yıl sonuna esas yasal rayiç değerinin tespitine yönelik hazırlanan değerleme raporunun Sermaye Piyasası Mevzuatı ve asgari hususlar çerçevesinde hazırlanarak müşteriye imzalı olarak teslim edilmesidir.
Değerleme konusu taşınmaz; Akdeniz Mahallesi, Atatürk Caddesi, 2802 Ada 9 Parsel Konak / İZMİR posta adresinde konumu "Arsa" nitelikli, taşınmazdır.
Taşınmaza Ulaşım; Gazi Bulvarı üzerinde batı yönüne doğru ilerlenir ve sol kolda yer alan Atatürk Caddesine ulaşılır. Taşınmaz Atatürk Caddesi üzerinde yaklaşık 150 metre ilerlendiğinde sol kolda yer alan 2802 ada 9 no.lu arsa vasıflı imar parselidir.
Bölgenin Gelişimine İlişkin Analiz; taşınmazın bulunduğu bölge genellikle üst gelir grubuna hitap eden zemin katı işyeri, üst katları ofis veya konut amaçlı kullanımın yaygın olduğu bir bölgedir. Taşınmazın yakın çevresinde, kamu kurum binaları, banka genel müdürlükleri ve banka şubeleri vb. ticari yapılar, oteller, 7-8 katlı apartman tarzı yapılar yoğun olarak görülmektedir. Taşınmazın yer aldığı bölge Konak ilçe merkezinde bulunmakta olup tüm altyapı hizmetlerinden istifadesi tamdır. Toplu taşıma araçlarının güzergâhına yakın konumdaki bulunan taşınmazın ulaşım sorunu bulunmamaktadır.
| GAYRİMENKULÜN TAPU KAYDI | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| İLİ | İZMİR | PAFTA | 77 | |||||
| İLÇESİ | KONAK | ADA | 2802 | |||||
| BUCAĞI | PARSEL | 9 | ||||||
| MAHALLESİ | AKDENİZ | MEVKİİ | AKDENİZ | |||||
| ZEMİN NO | 18173542 | ALANI (m²) | 213,00 | |||||
| ANA TAŞINMAZIN NİTELİĞİ |
ARSA | BAĞIMSIZ BÖL. NİTELİĞİ |
- | |||||
| ARSA PAYI | - | BLOK | - | |||||
| CİLT | 67 | KATI | - | |||||
| SAYFA | 827 | BAĞIMSIZ BL NO |
||||||
| İKTİSAP TARİHİ | YEVMİYE | 2806 | ||||||
| MALİKLER | ZİRAAT GAYRİMENKUL | YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ……1/1 |
25.12.2024 tarihli Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü portal sisteminden alınan değerleme konusu taşınmazın güncel tapu kaydı üzerinde yapılan incelemede devir ve temliki kısıtlayıcı herhangi bir takyidat bulunmadığı TAKBİS kaydının incelenmesinden tespit edilmiştir.
-İmar Çapı; Konak Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü planlama şubesi görevlisinden şifahen alınan bilgi ve imar paftasına göre değerleme konusu taşınmazın bulunduğu parselin belediye ve imar sınırları içerisinde yer aldığı 24.01.1985 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Alsancak uygulama imar planına göre, Bitişik Nizam, 8 Kat yapılaşma koşullarına sahip TM -Ticaret Seçenekli Konut (zemin kata konut yapılamaz) Alanında kaldığı öğrenilmiştir. Eski eser bitişiği ve karşısı konumunda olup, her türlü işlem için İzmir Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulundan izin alınması gerekir. Ayrıca Alsancak Bölgesi Mevcut Plandaki Durumu Korunacak Alanları sınırı içerisinde kalmaktadır.
-Tapu senedi; Değerleme konusu 2802 ada 9 parsel tapu kayıtlarında niteliği '' Arsa'' olarak kayıtlıdır. Değerleme konusu taşınmaz Tapu kayıtlarında Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi adına kayıtlıdır.
-Yapı Ruhsatı Belgesi; Konak Belediyesi İmar Müdürlüğü arşivinde yapılan incelemelerde parsel üzerinde İnşası devem edilen binaya ait 29.12.2022 tarih 58 sayılı yeni yapı ruhsatı ve 03.07.2023 tarih 58/2022 sayılı isim değişikliği ruhsatı bulunmaktadır.
-Yapı Kullanma İzin Belgesi; Değerleme günü itibarıyla parsel üzerinde bulunan yapının inşaat faaliyetleri devam etmekte olup, Konak Belediyesi İmar Müdürlüğünde yapılan incelemede taşınmaza ait herhangi bir yapı kullanma izin belgesi bulunmamaktadır.
-Mimari Proje; Konak Belediyesi Müdürlüğü arşivinde parsel üzerinde inşaası devem eden yapıya ait 29.12.2022 tarih 58 sayılı yapı ruhsatına esas mimari projesi incelenmiştir.
-Enerji Kimlik Belgesi: Parsel üzerinde yapıya ait Enerji Kimlik Belgesi bulunmamaktadır.
Yukarıda bahsedilen ve rapor ekinde sunulan belgeler, ilgili kurum arşivlerinde görülmüş ve örnekleri alınmıştır.
Konak Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü planlama şubesi görevlisinden şifahen alınan bilgi ve imar paftasına göre değerleme konusu taşınmazın bulunduğu parselin belediye ve imar sınırları içerisinde yer aldığı 24.01.1985 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Alsancak uygulama imar planına göre, Bitişik Nizam, 8 Kat yapılaşma koşullarına sahip TM -Ticaret Seçenekli Konut (zemin kata konut yapılamaz) Alanında kaldığı öğrenilmiştir. Eski eser bitişiği ve karşısı konumunda olup, her türlü işlem için İzmir Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulundan izin alınması gerekir. Ayrıca Alsancak Bölgesi Mevcut Plandaki Durumu Korunacak Alanları sınırı içerisinde kalmaktadır.
*2802 Ada 9 Parsel no.lu taşınmazın yola terkinin olmadığı şifahi olarak öğrenilmiş olup, resmi belge talep edilmesi durumunda malikin yazılı başvurusu gerektiği bilgisi alınmıştır.
İlgili Belediye ve Tapu Müdürlüğü yetkilileri ile yapılan görüşmelerde değerlemeye konu gayrimenkul ile ilgili olarak aşağıdaki hususlar tespit edilmiştir;
Tapu kayıtlarında tasarrufu engelleyici herhangi takyidat bulunmamaktadır.
Son 3 yıl içinde imar planlarında herhangi bir değişikliğin olmadığı bilgisi edinilmiştir.
Değerleme konusu taşınmaz ile ilgili olarak riskli yapı, durdurma kararı veya yıkım kararı bulunmadığı tarafımıza sözlü olarak beyan edilmiştir.
Taşınmazın ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ adına 21.01.2022 tarih 2806 yevmiye numarası ile tescili yapılmıştır.
Konu taşınmazın 3 yıllık dönemde iktisabına ilişkin tapu kaydında yapılan incelemelerde; 2802 ada 9 parsel no.lu arsa vasıflı taşınmazın 06.11.1984 tarihinde T.C Ziraat Bankası A.Ş adına kayıtlı iken 21.01.2022 tarih ve 2806 yevmiye numarası ile Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş adına satış suretiyle tescili yapılmıştır.
Değerlemesi yapılan gayrimenkulün, ada/parsel bazında yerinin doğruluğu tarafımıza gösterilen imar paftası ve imar planının zemine aplike edilmesinden tespit edilmiştir. Taşınmaz tapu kayıtlarına göre Arsa vasfında olup, parsel üzerinde zemin kat ve 7 normal kat olarak toplam 8 katlı binanın inşaat faaliyetleri devam etmektedir. İlgili kurumda yapılan incelemede taşınmaz için düzenlenmiş 29.12.2022 tarih 58 sayılı yapı ruhsatı, 03.07.2023 tarih 58/2022 sayılı isim değişikliği ruhsatı ve 29.12.2022 tarih 58 sayılı yapı ruhsatına esas mimari projesi incelenmiştir. Düzenlenen yapı ruhsatı ve ruhsata bağlı mimari projesi zemin kat ve 7 normal kat olmak üzere 8 katlı, 1.608,83 m2 inşaat alanı üzerinden projelendirilmiştir.
Taşınmaz "Arsa" vasfında olup, ekspertiz tarihi itibariyle parsel üzerinde inşaası devam etmekte olan yapının yapı denetimi Ziraat G.Y.O çalışanları tarafından yapılmaktadır.
Parsel üzerinde inşaası devam eden yapının değerleme gününde yapılan incelemelerinde mimari projesine uygun olarak inşaat faaliyetlerinin devam ettiği görülmüş olup değerleme günü itibarıyla yeniden ruhsat almasının gerektirecek bir durum bulunmamaktadır.
Parsel üzerinde inşaat faaliyetleri devam eden yapının, mimari projesi ve ruhsat belgeleri bulunmakta olup değerleme günü itibarıyla belge eksiği bulunmamaktadır. Değerleme konusu taşınmazın tasarrufunda mevzuat gereğince bir kısıtlaması yoktur.
Değerleme konusu taşınmaz, Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde, Sermaye Piyasası Mevzuatı, 09.10.2020 tarihli ve 31269 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan Seri III, 48.1.e numaralı GYO tebliğinin 22.c maddesi uyarınca; 22.c) "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir." denilmektedir. Taşınmazların tapu kayıtlarında portföye alınmasını ve devrini engelleyici herhangi bir kayıt bulunmamaktadır.
Değerleme konusu taşınmaz, Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde, Sermaye Piyasası Mevzuatı, 09.10.2020 tarihli ve 31269 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan Seri III, 48.1.e numaralı GYO tebliğinin 22.a ve 22.r maddesi uyarınca; 22.a) (Değişiklik:RG-9/10/2020-31269)Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaad edebilirler. Şu kadar ki münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilir. 22.r) (Değişiklik:RG-9/10/2020-31269) "Ortaklık portföyüne dahil edilecek gayrimenkullerin tapudaki niteliğinin, fiili kullanım şeklinin ve portföye dahil edilme niteliğinin birbiriyle uyumlu olması esastır. Ortaklığın mülkiyetinde bulunan arsa ve araziler üzerinde metruk halde bulunan, herhangi bir gelir getirmeyen veya tapu kütüğünün beyanlar hanesinde riskli yapı olarak belirtilmiş yapıların bulunması halinde, söz konusu durumun hazırlatılacak bir gayrimenkul değerleme raporuyla tespit ettirilmiş olması ve söz konusu yapıların yıkılacağının ve gerekmesi halinde gayrimenkulün tapudaki niteliğinde gerekli değişikliğin yapılacağının Kurula beyan edilmesi halinde ilk cümlede belirtilen şart aranmaz." Taşınmazın niteliği "arsa" olup (üzerindeki yapının inşaat süreci devam ettiği için proje olarak) portföyde bulundurulmasında bir sorun bulunmamaktadır.
Taşınmaz ile ilgili tapu ve belediye imar müdürlüğünde yapılan incelemede herhangi bir Riskli Yapı, Durdurma Kararı veya Yıkım Kararı Bulunmadığı tarafımıza sözlü olarak beyan edilmiştir.
Parsel üzerindeki yapının inşat faaliyetleri devam etmekte olup, ekspertiz tarihi itibariyle enerji kimlik belgesi bulunmamaktadır. Bu nedenle bu madde kapsamında değildir.
3.15. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkule İlişkin Olarak Düzenlenmiş Sözleşme Bilgileri Konu taşınmaz ile ilgili herhangi bir sözleşme bulunup bulunmadığı hususunda tarafımıza herhangi bir bilgi verilmemiştir.
T. C. Ticaret Bakanlığı'Nın Ekim 2024'de yayımladığı ekonomik görünüme göre; bazı ülkelerin 2023, 2024 ve 2025 yılları beklenen büyüme oranları aşağıdaki tabloda sunulmuştur.
| Uluslararası Kuruluşlar |
Yil | Bazı Ülke-Ülke Gruplarına İlişkin Büyüme Tahminleri (%) | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Dünya | Avro Bölgesi | ABD | Brezilya | Rusya | Hindistan | Cin | Japonya | ||||
| 2023 | 3,3 | Q, A | 2,9 | 2,9 | 3,6 | 8,2 | 5,2 | 1,7 | |||
| MORT IMF 69. IV |
2024 | 3,2 | 0,8 | 2,8 | 3,0 | 3,6 | 7,0 | 4,8 | 0,3 | ||
| 2025 | 3,2 | 1,2 | 2,2 | 2,2 | 1,3 | 6,5 | 4,5 | 1, 1 | |||
| 2023 | 3,1 | 0.5 | 2,5 | 2,9 | 3,6 | 8,2 | 5,2 | 1, 7 | |||
| 45/45/12 4561 OECD. |
2024 | 3.2 | 0.7 | 2.6 | 2,9 | 3,7 | 6.7 | 4.9 | $-0.1$ | ||
| 2025 | 3,2 | 1,3 | 1,6 | 2,6 | 1, 1 | 6,8 | 4,5 | 1,4 | |||
| 2023 | 2,6 | 0.5 | 2,5 | 2,9 | 3,6 | 8,2 | 5,2 | 1,9 | |||
| Dünya Bankası | 2024 | 2,6 | 0.7 | 2,5 | 2,0 | 2,9 | 6,6 | 4,8 | 0,7 | ||
| 2025 | 2.7 | 1,4 | 1,8 | 2,2 | 1,4 | 6,7 | 4,1 | X, O |
| Dünya Ticaretine İlişkin Tahminler | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| DTÖ Küresel Mal Ticareti Büyüme Tahminleri (%) | IMF Küresel Mal ve Hizmet Ticareti Büyüme Tahminleri (%) | |||||||
| Bölgeler | 2023 | 2024 | 2025 | Reel Degisim (%) | 2023 | 2024 | 2025 | |
| Dünya Mal Ticaret Hacmi | $-1.1$ | 2.7. | 3,0 | |||||
| Inracat Artist | Küresel Ticaret Hacmi | O, 8 | 3.1 | 3.4 | ||||
| Kuzey Amerika | 3.7 | 2.1 | 2.9 | Ihracat | ||||
| Güney Amerika | 2.3 | 4,6 | $-0.1$ | |||||
| Avrupa | $-2.6$ | $-1.4$ | 1,8 | Gelismis Ulkeler | 1,0 | 2.5 | 2.7 | |
| Asya | 0.3 | 7,4 | 4,7 | Yükselen Piyasalar ve | 0.6 | 4.6 | 4.6 | |
| Ithaiat Artisi | Gelismekte Olan Ülkeler | |||||||
| Kuzey Amerika | $-2.0$ | 3.3 | 2,0 | Ithatat | ||||
| Güney Amerika | $-4.5$ | 5.6 | 1,7 | Gelismis Ulkeler | $-0.7$ | 2.1 | 2.4 | |
| Avrupa | $-5.0$ | $-2.3$ | 2.2 | Yükselen Piyasalar ve | ||||
| Asya | $-0.7.$ | 4.3 | 5.1 | Gelişmekte Olan Ülkeler | 3,0 | 4,6 | 4.9 | |
| and the party of the MARC definitions. The final state | above consider the state and considered that the state |
T. C. Ticaret Bakanlığı'nın Ekim 2024'de yayımladığı ekonomik görünüme göre Türkiye ekonomisi 2024 yılının ikinci çeyreğinde %2,5 oranında büyüme sergilemiştir.
2023 yılı itibarıyla satın alma gücü paritesine (SGP) göre GSYH sıralamasında Türkiye, Dünya'nın 11. Avrupa'nın 4. büyük ekonomisidir.
Türkiye ekonomisi 2024 yılının ikinci çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre %2,5 oranında büyümüştür. 2003-2023 döneminde ise Türkiye ekonomisinde yıllık ortalama %5,4 oranında büyüme kaydedilmiştir.
Kişi başı Gayri Safi Yurt İçi Hasıla (GSYH), 2023 yılında, 2002 yılına göre yaklaşık 3,6 katına çıkarak 3.608 dolardan 13.243 dolara yükselmiştir. Satın Alma Gücü Paritesine (SGP) göre, 2023'te kişi başı GSYH, 42.561 dolar olmuştur. Mevsim etkilerinden arındırılmış işsizlik oranı 2024 Ağustos ayında %8,5 seviyesinde gerçekleşmiştir.
2024 Ağustos ayında, mevsimsellikten arındırılmış işsizlik oranı ABD'de %4,2, Avro Bölgesi'nde %6,4, Almanya'da %3,5, Fransa'da %7,5 ve İtalya'da %6,2 düzeyinde bulunmaktadır. İstihdam edilenlerin sayısı 2024 yılı Ağustos ayında 78 bin kişi artarak 32 milyon 776 bin kişi, istihdam oranı ise 0,1 puanlık artış ile %49,7 olmuştur.
Yİ-ÜFE (2003=100) 2024 yılı Ekim ayında bir önceki aya göre %1,29 artış, bir önceki yılın Aralık ayına göre %27,17 artış, bir önceki yılın aynı ayına göre %32,24 artış ve on iki aylık ortalamalara göre %43,93 artış göstermiştir.
Kaynak: TÜİK
TÜFE'deki (2003=100) değişim 2024 yılı Ekim bir önceki aya göre %2,88, bir önceki yılın Aralık ayına göre %39,77, bir önceki yılın aynı ayına göre %48,58 ve on iki aylık ortalamalara gore %62,02 olarak gerçekleşmiştir.
Kaynak: TÜİK
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi verilerine göre 2024 yılı başı itibarıyla Türkiye'nin nüfusu 85.372.377 olarak 2023 yılı verilerine göre Türkiye nüfusu 85.372.377 kişi, , Toplam nüfusun %50,1'ini erkekler (42.734.071), %49,9'unu ise kadınlar (42.638.306) oluşturmaktadır. Yıllık nüfus artış hızı 2022 yılında binde 7,1 iken, 2023 yılında binde 1,1 olarak açıklanmıştır.
Türkiye'de 2022 yılında %93,4 olan il ve ilçe merkezlerinde yaşayanların oranı, 2023 yılında %93 olmuştur. Diğer yandan belde ve köylerde yaşayanların oranı %6, 6'dan %7'ye yükselmiştir.
Nüfus piramitleri, nüfusun yaş ve cinsiyet yapısında meydana gelen değişimi gösteren grafikler olarak tanımlanmaktadır. Türkiye'nin 2007 ve 2023 yılı nüfus piramitleri karşılaştırıldığında, doğurganlık ve ölümlülük hızlarındaki azalmaya bağlı olarak, yaşlı nüfusun arttığı ve ortanca yaşın yükseldiği görülmektedir.
Kaynak: TUİK
Çalışma çağı olarak tanımlanan 15-64 yaş grubundaki nüfusun oranı, 2007 yılında %66,5 iken 2023 yılında %68,3 olmuştur. Diğer yandan çocuk yaş grubu olarak tanımlanan 0-14 yaş grubundaki nüfusun oranı %26,4'ten %21,4'e gerilerken, 65 ve daha yukarı yaştaki nüfusun oranı ise %7,1'den %10,2'ye yükselmiştir.
Kaynak: TUİK
İstanbul'un nüfusu, bir önceki yıla göre 252 bin 27 kişi azalarak 15 milyon 655 bin 924 kişi oldu. Türkiye nüfusunun %18,34'ünün ikamet ettiği İstanbul'u, 5 milyon 803 bin 482 kişi ile Ankara, 4 milyon 479 bin 525 kişi ile İzmir, 3 milyon 214 bin 571 kişi ile Bursa ve 2 milyon 696 bin 249 kişi ile Antalya izledi.
| Toplam nüfus içindeki oranı (%) |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Iller | Toplam | Erkek | Kadın | Toplam | Erkek | Kadın |
| Istanbul | 15 655 924 | 7806787 | 7849137 | 18,34 | 18.27 | 18.41 |
| Ankara | 5803482 | 2860361 | 2943121 | 6,80 | 6.69 | 6.90 |
| Izmir | 4479525 | 2 2 2 1 1 8 0 | 2 2 5 8 3 4 5 | 5,25 | 5.20 | 5,30 |
| Bursa | 3 214 571 | 1605941 | 1608630 | 3,77 | 3.76 | 3,77 |
| Antalya | 2696249 | 1357198 | 1 3 3 0 5 1 | 3,16 | 3.18 | 3,14 |
Kaynak: TUİK
Bayburt, 86 bin 47 kişi ile en az nüfusa sahip olan il oldu. Bayburt'u, 89 bin 317 kişi ile Tunceli, 92 bin 819 kişi ile Ardahan, 148 bin 539 kişi ile Gümüşhane ve 155 bin 179 kişi ile Kilis takip etti.
| Toplam nüfus içindeki oranı $($ %) |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| iller | Toplam | Erkek | Kadın | Toplam | Erkek | Kadın |
| Bayburt | 86 047 | 43 603 | 42 444 | 0.10 | 0, 10 | 0,10 |
| Tunceli | 89 317 | 47 110 | 42 207 | 0.10 | 0,11 | 0,10 |
| Ardahan | 92819 | 48 239 | 44 580 | 0.11 | 0,11 | 0.10 |
| Gümüshane | 148 539 | 74581 | 73958 | 0.17 | 0.17 | 0.17 |
| Kilis | 155 179 | 78 198 | 76981 | 0,18 | 0, 18 | 0, 18 |
Kaynak: TUİK
Nüfus yoğunluğu olarak tanımlanan "bir kilometrekareye düşen kişi sayısı", Türkiye genelinde 111 kişi oldu. İstanbul, kilometrekareye düşen 3 bin 13 kişi ile nüfus yoğunluğu en yüksek olan ilimiz olmuştur. İstanbul'dan sonra 582 kişi ile Kocaeli ve 373 kişi ile İzmir nüfus yoğunluğu en yüksek olan iller olmuştur. Diğer yandan nüfus yoğunluğu en az olan il ise bir önceki yılda olduğu gibi, kilometrekareye düşen 12 kişi ile Tunceli oldu. Tunceli'yi, 19 kişi ile Ardahan ve 21 kişi ile Erzincan izlemiştir.
Yüz ölçümü büyüklüğünde ilk sırada yer alan Konya'nın nüfus yoğunluğu 60, en küçük yüz ölçümüne sahip Yalova'nın nüfus yoğunluğu ise 360 olarak gerçekleşmiştir.
2023 yılı boyunca küresel ekonomide öncelikli sorun olarak enflasyon ve buna karşı alınan önlemler olmuştur. Benzer eğilim 2024 yılı ilk çeyreği itibarıyla devam etmiştir. Enflasyonist baskıyı azaltmak amacıyla başta gelişmiş ülke merkez bankaları olmak üzere birçok merkez bankası sıkı para politikalarını uygulamayı sürdürmüştür. Özellikle Fed, ECB gibi küresel etkinliği yüksek olan Merkez Bankalarının enflasyonu düşürmeyi öncelikleyen yaklaşımları parasal maliyetlerin yüksek kalmasına neden olmuştur.
Fed aldığı önlemler ile ABD'de enflasyonu belli bir orana düşürmeyi başarmış olsa da yılın ilk dört aylık döneminde gelen veriler fiyatlar genel düzeyinde önemli bir katılık olduğunu da göstermektedir. Bu nedenle 'para politikasında gevşeme' beklentileri giderek ötelenmekte canlılığını koruyan büyüme ve istihdam rakamları da bu beklentiyi güçlendirmektedir. 2023 yılı sonu itibarıyla ABD ekonomisi için dile getirilen yumuşak iniş senaryoları şimdilik ertelenmiş görünmektedir. Euro Bölgesi ve AB de ise enflasyonu önlemek kadar büyüme ve istihdamı artırıcı önlemler de önem kazanmaya başlamıştır.
Büyüme kaybı yaşayan AB ekonomisi bazı demografik özelliklerinden kaynaklanan sorunlarla birlikte ABD'den daha önce sıkı para politikasından uzaklaşacak bir izlenim vermeye başlamıştır.
Uzakdoğu'da durum biraz daha farklı görünmektedir. Özellikle Çin Merkez Bankası sorun yaşanan inşaat ve gayrimenkul sektörünü desteklemek için ciddi bir çaba sarf ederken diğer yandan alışılagelmişin altında olan büyüme rakamlarını desteklemeye çalışmaktadır. Japonya da ise son aylarda hızlı değer kaybı yaşayan para birimlerini desteklemek ve deflasyonist eğilime girmemek için uygulanan politikalar gözlenmektedir.
Gelişmekte olan ülkelerde ise küresel enflasyonun üzerinde seyreden fiyatlar genel seviyesi ve işsizlik gibi unsurlarla birlikte artacak olan dış kaynağa ulaşma maliyeti ekonomiler için risk oluşturmaya devam etmiştir. Gelişmekte olan ülkelerde kendi içlerinde farklı ekonomi politikaları uygulayarak hem iç hem de dış kaynaklı sorunlarını çözme uğraşı içine girmişlerdir. Farklılaşma uygulanan para ve enflasyonu önleme politikalarında daha da belirginleşmiştir.
Ancak gelişmekte olan ülkelerde büyüme ve istihdam kaybı sorunları gelişmiş ülkelere göre biraz daha öne çıkmıştır.
2024 yılı ilk çeyreğinde geçtiğimiz yıldan süregelen jeopolitik risklerin zaman zaman daha da artığı gözlenmiştir. Doğrudan ekonomik olmayan ancak önemli bir risk unsuru olarak hemen hemen tüm iktisadi süreçleri etkileyen jeopolitik risklerin giderek artması da küresel görünümü olumsuz etkilemeye devam etmiştir. Süregelen Ukrayna-Rusya savaşı diğer yandan Ortadoğu'da yaşanan olumsuz gelişmeler, başta emtia fiyatları üzerinden olmak kaydıyla, uluslararası ticareti de negatif etkileyerek enflasyonist baskı unsuru olmaya başlamıştır.
Global pek çok olumsuz gelişmeye karşın Türk ekonomisi büyüme anlamında belli bir potansiyeli gözler önüne sermektedir. 2023 yılı GSYH artış oranı yüzde 4,5 olarak beklentilerin üzerinde gerçekleşmiştir. Büyüme rakamlarının yüksek olmasına karşın fiyatlar genel seviyesindeki dengesizlik ve buna bağlı gelir dağılımı sorunu devam etmektedir. Bir önceki yıl para ve maliye politikasında yapılan değişiklikler ile 'enflasyonu' önleme çalışmalarına paralel iç talepte göreceli bir yavaşlamayla büyüme oranlarında mutedil bir azalış görülebilir.
Yukarıdaki şartlar ışını altında küresel büyüme rakamlarının eğilimi genel olarak önemli bir karar alma aracı olarak 2024 yılına ışık tutabilir.
IMF tarafından yayınlanan (Nisan-2024 Dünya Ekonomik Görünüm Raporu- 'İstikrarlı ama Yavaş: Ayrışmanın Ortasında Dayanıklılık' adlı)1 raporunda Türkiye ekonomisine ilişkin büyüme beklentilerinde bu yıl ve gelecek yıl bir değişikliğe gidilmemiştir.
Türkiye ekonomisinin bu yıl yüzde 3,1 ve gelecek yıl yüzde 3,2 büyümesi beklenen IMF raporunda, parasal sıkılaşmanın sona ermesi ve tüketimin toparlanmaya başlamasıyla birlikte 2024'ün ikinci yarısında ekonomik aktivitenin güçlenmesi öngörülmüştür.
Uluslararası Para Fonu, dünya ekonomisinin geçen yıl yüzde 3,2 büyüdüğü, büyümenin 2024 ve 2025 yıllarında da aynı hızla devam etmesinin öngörüldüğü ifade etmiştir. 2024 yılına ilişkin büyüme tahmininin ocak ayında yayımlanan tahmine kıyasa 0,1 puan yukarı yönlü revize edilerek yüzde 3,1'den yüzde 3,2'ye çıkarıldığı, gelecek yıla ait tahminin de yüzde 3,2 olarak sabit tutulduğu görülmüştür.
Büyüme hızının tarihsel standartlara göre düşük olduğuna dikkat çekilen raporda, bunun hem borçlanma maliyetlerinin hala yüksek olması ve mali desteğin geri çekilmesi gibi kısa vadeli faktörlerden hem de Kovid-19 salgını ile Rusya'nın Ukrayna'daki savaşının etkileri, verimlilikteki zayıf artış ve artan jeoekonomik ayrışma gibi uzun vadeli faktörlerden kaynaklandığı ifade edilmiştir.
Söz konusu raporda, küresel manşet enflasyonun 2023'teki yıllık ortalama yüzde 6,8'den seviyesinden 2024'te yüzde 5,9'a ve 2025'te yüzde 4,5'e düşmesinin beklendiği dile getirilerek, gelişmiş ekonomilerin enflasyon hedeflerine yükselen piyasa ve gelişmekte olan ekonomilerden daha erken ulaşacağının öngörüldüğü bildirilmiştir.
Ülkemizde, 2023 sonu itibarıyla TÜFE yüzde 64,77 gerçekleşerek yılsonu enflasyon beklentisine paralel bir biçimde sonuçlanmıştır. Gıda, ulaştırma, konaklama sektörlerindeki fiyat artışları yıllık ortalama artışın üstünde olurken, Konut, ev eşyası, giyim gibi sektörlerde ise altında gerçekleşmiştir. ÜFE ise 2023 sonu itibarıyla yüzde 44,22'lik bir artış kaydetmiştir. Dayanıklı tüketim malları, sermaye malları, imalat, dayanıksız tüketim malları gibi kırılımlardaki maliyet artışı ÜFE ortalaması üzerinde gerçekleşmiştir.
Mart 2024 enflasyonu geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 68,5 aylık olarak ise yüzde 3,1 düzeyinde artış kaydetmiştir. Gerek yapılan analizler gerekse TCMB tahminlerine göre Mayıs 2024 ayına kadar yıllık enflasyonda artış trendi devam edecek gibi görünmektedir. Yaz aylarında ise 2023 yılına ait yüksek enflasyon rakamlarının altında gerçekleşmesi beklenen fiyat artışlarının(baz) etkisiyle fiyatlar genel seviyesinde anlamlı bir geri çekilme görülecektir.
Enflasyonun yüksek süregelmesi hem maliyetler hem de tüketici davranışları üzerinde etki yaratmaktadır. Enflasyon beklentileri nedeniyle talebin öne çekilmesi bazı sektörlerde önemli bir canlılık yaratıysa da bu talebin sürdürülebilir olamayabileceği unutulmamalıdır. Kredi ve fon bulma maliyetlerinin de yukarı çıkıyor olması ekonomik aktivite de yavaşlamayı getirebilecektir. Parasal ve mali sıkılaştırma sürecinin de devam edeceği beklentisi de ekonomide soğumaya işaret etmektedir.
TCMB Mart 2024 ayında yaptığı Para Kurulu toplantısında politika faizini yüzde 50 oranına yükseltmiş, yaptığı açıklamada bant uygulamasının da başlatıldığı vurgulanmıştır. Söz konusu uygulamayla politika faizinin 300 baz puan altı veya üstünden Merkez Bankası finansal sistemi fonlayabilecektir. Son zamanlarda biraz daha sıkı para politikası uygulama eğiliminde olan TCMB genellikle üst bant oranı ile bankacılık sistemini fonlamaya başlamıştır. Para Kurulu açıklamalarında da güçlü bir şekilde enflasyon ile mücadele edileceği vurgusu yapılmaktadır.
Para politikasının yanında maliye politikalarının da enflasyon ile mücadele için kullanılacağı sıklıkla dile getirilmeye başlanmıştır.
Türkiye de inşaat ve gayrimenkul sektörünün en önemli göstergelerden birisi olan 'konut satış' rakamlarına baktığımızda ise durum şöyledir; 2023 yılı itibarıyla, toplam 1 milyon 225 bin adet konut satılmıştır. Bu da bir önceki yıla göre satışlarda yüzde 17,5 düzeyinde bir düşüşü işaret etmektedir.
Ocak-Mart 2024 itibarıyla toplam konut satışları 279.604 adet olarak gerçekleşirken bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 1,3 düzeyinde cüz'i bir gerilemeyi işaret etmektedir. Aynı dönemde gerçekleşen ipotekli satışlar 27.622 olmuş bu rakamda bir önceki yılın aynı dönemine göre yüze 53'lük keskin bir düşüşü işaret etmiştir. İpotekli satışlardaki azalma konut kredi faizlerinde ve konut fiyatlarındaki artışın etkisiyle meydana gelmiş görülmektedir. İlk el satışlarda da 2024 yılı Ocak-Mart döneminde yılında bir önceki yılın aynı dönemine göre seneye göre yüzde 5,2'lik bir yükselişle 88.256 düzeyinde gerçekleşmiştir. Birinci el konut satışlarında yapılan kampanyaların etkisi gözlenmiştir.
Yabancılara yapılan konut satışları ise oldukça sert bir gerilemeye sahne olmuştur. 2024 Mart ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 47,9 azalarak 1.778 olmuştur. Mart ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı yüzde 1,7 olarak gerçekleşmiştir. Yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırayı 652 konut satışı ile İstanbul alırken, İstanbul'u sırasıyla 618 konut satışı ile Antalya ve 151 konut satışı ile Mersin izlemiştir.
Özellikle 2022 yılı ve 2023 yılı ilk yarısı itibarıyla, talebin güçlü olmasının yanı sıra enflasyonist eğilimden kaçış çabasıyla konut fiyatlarda kayda değer bir yükseliş yaşanmıştır. Ancak bu artış eğiliminde 2023 yılı ikinci yarısından itibaren yavaşlama işaretleri görülmeye başlanmıştır. 2021 yılından itibaren uygulanan düşük faiz politikası diğer pek çok varlıkta olduğu gibi konut fiyatlarında da köpüklerin oluşmasına ve hızlı fiyat hareketlerine neden olmuştur.
TCMB tarafından açıklanan 2024 Şubat ayı verilerinde; bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 58,3, oranında artarken, reel olarak ise yüzde 5,1 oranında azalmıştır. Türkiye genelinde birim metrekare fiyatı 31,364 TL'ye ulaşmıştır. En yüksek metrekare fiyatı ise İstanbul da gerçekleşmiş olup 45,420 TL olmuştur.
Dünya ekonomisinde aktivite 2024 ilk çeyreğinde dirençli seyrini sürdürmüştür. Küresel ölçekte hizmet sektöründe sınırlı da olsa hızlanma görülürken, imalat aktivitesi ilk çeyrek itibarıyla yeniden genişleme bölgesine geçmiştir. ABD (Fed) ve Avrupa (ECB) Merkez Bankaları'nın faiz patikalarına yönelik beklentiler ayrışmaktadır. ECB'nin yaz aylarında faiz indirimlerine başlayacağına yönelik tahminler kuvvetlenirken, Fed'in faiz indirimlerine yönelik beklentiler, tahminleri aşan enflasyon verileri ve Fed yetkililerinin
açıklamaları ile ötelenmektedir. Son dönemde Ortadoğu'da artan jeopolitik gerilimler ve Rusya'ya yönelik ihracat kısıtlamaları enerji başta olmak üzere emtia fiyatlarında dalgalanmalar yaratmaktadır. Bu gelişmeler küresel enflasyonun iyileşme hızına yönelik kaygıları artırmaktadır. Yüksek seyreden faizler ve son dönemde artan jeopolitik gerilimler küresel büyüme görünümü üzerindeki aşağı yönlü riskleri beslemektedir. Çin'de ekonomik toparlanmaya yönelik sinyaller gelse de emlak sektörüne yönelik belirsizlikler sürmektedir. Japonya Merkez Bankası uzun yıllardır sürdürdüğü negatif faiz politikasını sonlandırmıştır.
Türkiye ekonomisi 2023 dördüncü çeyrekte beklentilerin üzerinde bir büyüme kaydetmiştir. 2023 yılı dördüncü çeyrek gayri safi yurtiçi hasıla (GSYH) stoklar ve dış talebin sınırlayıcı etkisine rağmen iç talebin katkısıyla büyümüştür. Takvim ve mevsim etkisinden arındırılmış verilere göre GSYH çeyreklik bazda %1,0 artarken, yıllık bazda GSYH büyümesi %4,0 seviyesinde gerçekleşmiştir. Bu sonuçlarla 2023 yıl genelinde büyüme %4,5 seviyesinde oluşmuştur. 2022 yılında 905,8 milyar dolar olan GSYH 2023 yılında 1 trilyon 118,6 milyar dolara yükselmiştir. Yurtiçinde 2024 ilk çeyrek öncü verileri ekonomik aktivitenin dirençli kaldığını göstermektedir. İş gücü piyasasında ise mevsimsellikten arındırılmış verilere göre Ocak'ta %9,0 olan işsizlik oranı Şubat itibarıyla %8,7'ye gerilerken, geniş tanımlı işsizlik göstergelerinde de genele yayılan bir düşüş gözlenmiştir. İmalat sanayi satın alma yöneticileri endeksi (PMI) Ocak ayındaki 49,2 seviyesinden Şubat'ta 50,2'ye yükselerek daralma bölgesinden çıkmıştır. İmalat PMI Mart ayında 50,0 değerini alsa da, Nisan ayı verileri endeksin 49,3'e gerileyerek daralma bölgesine geçtiğini göstermektedir. Kapasite kullanım oranı son üç ayda sınırlı da olsa yükselirken, sektörel güven endeksleri dalgalı bir seyir izlemektedir. Bankacılık sektörü kredi hacmi ve harcamalara dair diğer göstergeler ise bir miktar yavaşlamaya işaret etmektedir.
İlk çeyrekte dış dengedeki devam etmiştir. İhracatta toparlanma sürerken, enerji ve altın kalemlerindeki gerilemeyle ithalat ve dış ticaret açığı daralmaktadır. Seyahat gelirlerinde artış meydana gelse de, taşımacılık tarafındaki daralma cari dengedeki iyileşmeyi sınırlamaktadır. TÜİK verilerine göre, ilk üç ayda ihracat 2023'ün aynı dönemine göre %3,6 artarken, ithalatta %12,8 düşüş gerçekleşmiştir. Bundan dolayı 2023 ilk çeyreğinde 34,8 milyar dolar olan dış ticaret açığı 2024'ün ilk çeyreğinde 20,3 milyar dolara gerilemiştir. Aralık 2023'te 45,5 milyar dolar olan 12 aylık toplam cari açık Şubat 2024'te 31,8 milyar dolara inmiştir.
Ücret artışları, bazı vergi kalemlerindeki yükseliş ve beklentilerdeki bozulma ile ilk çeyrekte enflasyonda sınırlı da olsa artış yaşanmıştır. 2023 sonunda %64,8 olan genel tüketici fiyatları endeksi (TÜFE) yıllık enflasyonu Mart ayında %68,5'e çıkmıştır. Aynı dönemde genel yurtiçi üretici fiyatları endeksi (Yi-ÜFE) yıllık enflasyonu %44,2'den %51,5'e yükselmiştir. Ayrıca emtia fiyatlarındaki dalgalanma ve beklentilerdeki bozulma da enflasyon üzerindeki yukarı yönlü riskleri beslemektedir. Ocak ayında %42,50 olan politika faizini %45,00'a çıkaran TCMB Şubat toplantısında faizleri sabit tutarken, Mart ayında genel beklentilerin aksine 500 baz puan artışla politika faizini %50,00'a yükseltmiştir. Son Nisan toplantısında da TCMB politika faizini %50,00 seviyesinde tutarken, enflasyona dair temkinli bir dil kullanmıştır. TCMB ayrıca iç talepteki dengelenmeyi sağlamak amacıyla ilave makro ihtiyati düzenlemeler ve likidite tedbirleri almıştır. İkinci çeyrek başında ise piyasa mekanizmasının işlevselliğini ve makro finansal istikrarı koruyacak şekilde makro ihtiyati politikaları sadeleştirmeye devam etmiştir.
2024 yılının ilk çeyreğinde konut satışları bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %1,3 oranında, bir önceki çeyreğe göre ise %14,3 oranında gerileme kaydederek 279.604 adet olmuştur. Bu sonuçlarla, 2024 yılı 1. çeyrek konut satışları son on iki çeyrekteki en düşük satış adedi olarak kayıtlara geçmiştir.
Satış durumuna göre yapılan değerlendirmede, birinci el satışlar hem adetsel bazda hem de toplam satışlar içerisindeki oranı dikkate alındığında bir önceki yılın aynı çeyreğine göre daha iyi bir performans
göstermiştir. İlk satışların toplam satışlar içerisindeki payı bir önceki yılın aynı çeyreğinde %29,6 iken bu yıl da %31,6 olmuştur. İkinci el satışların payı ise %70,4 iken
%68,4'e gerilemiştir. Böylece birinci çeyrekte ilk satışlar 88.256 adet, ikinci el satışlar 191.348 adet olmuştur.
Satış şekline göre yapılan değerlendirmede ise 2023 yılının 4. çeyreğine göre ipotekli satışlarda %63,8 oranında artış görülmüş olmakla birlikte ipotekli satışların toplam satışlar içerisindeki payı tarihsel ortalamasının altında seyretmeye devam etmiştir. İpotekli satışların toplam satışlar içerisindeki oranının bir önceki çeyrek gerçekleşmesi %5,2'den birinci çeyrekte %9,9'a yükseldiği görülmektedir. Birinci çeyrekte kısmi bir gerileme kaydeden konut kredisi faiz oranlarının ağırlıklı ortalaması ise bir önceki çeyrek %41,9 iken birinci çeyrekte %41,7'ye gerilemiştir. Yıllık bazda bakıldığında, ipotekli satışlar %53,0 oranında gerileme kaydederken diğer satışlarda %6,5 oranında artış gerçekleşmiştir. Bu sonuçlarla birinci çeyrekte, ipotekli satışlar 27.622 adet, diğer satışlar 251.982 adet olmuştur.
Yabancılara yapılan satışlar birinci çeyrekte 5.685 adet olurken konut satışlarının geneline kıyasla yıllık bazda %48,0 ile oldukça yüksek bir oranda azalma kaydettiği gözlemlenmiştir. Yabancılara satışların toplam satışlar içerisindeki payı bir önceki çeyrek gerçekleşmesi olan
%2,1'den %2,0'ye gerilemiştir. Ülke uyruklarına göre en yüksek alım Rusya Federasyonu vatandaşları tarafından gerçekleştirilmiş olup il bazında birinci çeyrekte en yüksek satış İstanbul'da gerçekleşmiş olup böylece İstanbul 2022 yılının ikinci çeyreğinden sonra Antalya'dan birinci sırayı tekrar almıştır. Antalya %36,1 ile birinci sırada yer alırken, ikinci sırada %35,6 pay ile Antalya, üçüncü sırada ise %9,0 pay ile Mersin bulunmaktadır.
Konut fiyatları artışı ise eylül ayında yıllık bazda en yüksek artış oranı olan %189,1'e ulaşılmasının ardından on yedi ay üst üste düşüş kaydederek şubat ayı itibarıyla %58,31'e gerilemiştir. Diğer yandan, reel bazda 2019 Aralık ayından itibaren yıllık bazda ilk kez negatif gerçekleşme görülmüş ve şubat ayı itibarıyla reel değişim yıllık bazda -%5,2 olmuştur. Yeni konut fiyatlarında da konut fiyatlarıyla benzer bir tablo görülmekte olup şubat ayı itibarıyla yıllık bazda nominal olarak %57,0 artış, reel olarak ise %6,0 oranında gerileme gerçekleşmiştir.
Şubat 2024 itibarıyla Türkiye genelinde konut birim fiyatları 31.365 TL/m²'ye yükselirken üç büyük ilden İstanbul'da konut birim fiyatları 45.421 TL/m², İzmir'de 36.065 TL/m², Ankara'da 24.919 TL/m² olmuştur.
| Hitchcock | Bidmeit XII Sutup |
Trigutians Safe |
Ignormandi 3541110 |
TOplant Month Sutterlan Icinadas (potaskili iContait Controllerment Perry (%) |
|
|---|---|---|---|---|---|
| C1720 | 107.432 | 233.606 | 341.038 | 129.200 | 37.9 |
| 02'20 | 90.340 | TOP EQT | 283.231 | 137.075 | 48.3 |
| $C=20$ | 161.436 | 375.073 | 536.509 | 242.316 | 45.2 |
| C4'2D | 110.532 | 227,506 | 338.038 | 64.647 | 19.1 |
| 2020 Toplam | 469.740 | 1.029.576 | 1.499.316 | 573.337 | 38.2 |
| C121 | 80.370 | 182.680 | 263.050 | 47.216 | 17,9 |
| 02'21 | 87.500 | 202.252 | 289.760 | 56.952 | 19.7 |
| C3323 | 119.278 | 277.050 | 396.328 | 77.687 | 19,6 |
| C421 | 174.367 | 369.951 | 542.718 | 112.675 | 20.8 |
| 2021 Toplam | 461.522 | 1.030.333 | 1.491.856 | 294.530 | 19,7 |
| C1722 | 94.437 | 225.626 | 320.063 | 68.942 | 23.4 |
| C2'22 | 114,014 | 292.321 | 406.335 | 101.975 | 25.1 |
| C3'22 | 103.667 | 227.128 | 330.795 | S8 284 | 17.6 |
| C4'22 | 147.961 | 280.468 | 428.429. | 51.719 | 12.1 |
| 2022 Toplam | 460.079 | 1.025.543 | 1.485.622 | 280.320 | 18.9 |
| C1'23 | 83 907 | 199.308 | 283 215 | 58.822 | 20.8 |
| C2'23 | 87.251 | 195,313 | 282 564 | 62.708 | 22.2 |
| C3'23 | 97.439 | 236 856 | 334,295 | 39,354 | 77.8 |
| C429 | 110,945 | 214.907 | 325.852 | 16,864 | 5.2 |
| 2023 Toplam | 379.542 | 846,384 | 1.225.926 | 177,748 | 14.5 |
| 01'24 | 88 256 | 191,348 | 279,604 | 27.622 | (9, 6) |
4.2- Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler
İzmir, Ege kıyı bölgesinin tipik bir örneği gibidir. Kuzeyde Madra Dağları, güneyde Kuşadası Körfezi, batıda Çeşme Yarımadası'nın Tekne Burnu, doğuda ise Aydın, Manisa il sınırları ile çevrilmiş İzmir, batıda kendi adıyla anılan körfezle kucaklaşır.
İl toprakları, 37o 45' ve 39o 15' kuzey enlemleri ile 26o 15' ve 28o 20' doğu boylamları arasında kalır. İlin kuzey-güney doğrultusundaki uzunluğu yaklaşık olarak 200 km, doğu-batı doğrultusundaki genişliği ise 180 km'dir. Yüzölçümü 12.012 km2.dir.
İzmir, Türkiye'de Ege Bölgesi'nde yer alan şehir ve ülkenin 81 ilinden biridir. Ülkenin nüfus bakımından en kalabalık üçüncü şehridir. Ekonomik, tarihi ve sosyo-kültürel açıdan önde gelen şehirlerden biridir. Nüfusu 2024 itibarıyla 4.499.434. kişidir. Yüzölçümü olarak ülkenin yirmi üçüncü büyük ilidir. Etrafı Aydın, Balıkesir, Manisa illeri ve Ege Denizi ve Ege Adaları ile çevrilidir. İzmir, yatlar ve gemilerle çevrilmiş uzun ve dar bir körfezin başında yer almaktadır. İzmir Limanı, Türkiye'nin en büyük yedinci limanıdır. İzmir'in batısında denizi, plajları ve termal merkezleriyle Urla Yarımadası uzanır. İzmir Körfezi çevresinde bulunan şehir, her yıl İzmir Enternasyonal Fuarı'nı düzenleyen önemli bir fuar merkezi ve liman kentidir.
İzmir ilinin yüzölçümü 11.891 km2'dir. Türkiye Cumhuriyeti'nin en batı kısmında Ege Denizi'ne kıyısı olan bir ildir. Kuzeyde Balıkesir, doğuda Manisa, güneyde Aydın illeri ile komşudur. Dikili ilçesinin tam karşısında Yunanistan'ın Kuzey Ege Adaları coğrafi bölgesi'nin Midilli ili ve hem ilin hem coğrafi bölgenin yönetim merkezi olan Midilli şehri yer almaktadır.
Akdeniz ikliminin görüldüğü İzmir'de yaz mevsimi sıcak ve kurak, kış mevsimi ılık ve yağışlı geçer. Bir yılda ilde hava sıcaklığı sıfırın altına düştüğü gün sayısı yaklaşık ondur. Yılda yaklaşık 100 gün ise 30 derecenin üzerinde yaşanır. Kar yağışı nadir görülür. Yıllık yağış miktarı 700-1.200 mm arasındadır. Yaz aylarında şehre özgü imbat adı verilen serin rüzgâr eser. Yıllık ortalama deniz suyu sıcaklığı 18,5 °C'dir. Şehirde en yüksek kar kalınlığı 31 Ocak 1945 tarihinde 32 cm, en yüksek rüzgâr hızı ise 29 Mart 1970 tarihinde 127,1 km/sa olarak ölçülmüştür. Bir günde düşen en çok yağış ise 29 Eylül 2006 tarihinde 145,3 mm olmuştur.
Konak, Türkiye, İzmir ili'nin bir ilçesidir. Kuzeyinde İzmir Körfezi, doğusunda Bornova, güneyinde Buca ve Karabağlar, batısında Balçova kuzeydoğusunda Bayraklı, ilçeleri bulunmaktadır. Antik çağdan günümüze taşınmış eserlerle, Osmanlı döneminden kalan eserlerle, ama en çok Cumhuriyet döneminin eserleriyle karakterize olur. Konak, İzmir'in kültür, sanat ve eğlence merkezi olması nedeniyle yerli ve yabancı tüm turistlerin uğrak yeri durumundadır. Özellikle Kemeraltı Çarşısı ilçe ekonomisine ve İzmir'in tanıtımına önemli katkılar yapar. Yine Konak ilçesinde bulunan antik Smyrna kentinin Romalılardan
kalma Agora ören yeri turistlerin ziyaretine açıktır. Konak ayrıca başta Karşıyaka gelmek üzere, İzmir'in diğer iskeleleri ile denizden bağlantıyı sağlayan Konak Vapur İskelesi ve Konak Meydanı ile de ünlüdür. Konak sahil yolu, yürüyüş parkurları özellikle hafta sonları bütün İzmirlilerle dolup taşar. Konak, İzmir'in yönetsel, sanatsal, kültürel ve ticari merkezidir. Aynı zamanda köklü bir turistik gezi bölgesidir.
Değerleme konusu 2802 ada 9 parsel no.lu taşınmaz, Akdeniz Mahallesi sınırları içerisinde bulunmakta olup, 213,00 m² arsa vasıflı gayrimenkuldür. Parsel kuzeybatı cephesinde Atatürk Caddesine, güneydoğu cephesinde ise Cumhuriyet Bulvarına cepheli durumdadır. Parselin Atatürk Caddesine yaklaşık 8 metre cephesi, 25 metre derinliği bulunmaktadır. Parsel topoğrafik olarak düz ve engebesiz bir arazi özelliğine sahip olup geometrik olarak dikdörtgen formdadır. Değerleme konusu 2802 ada 9 no.lu parsel 38,4237 derece enlem, 27,1313 derece boylam koordinatlarında yer almaktadır. Konak Belediyesi İmar Müdürlüğü Arşivinde 22.12.2022 tarih 58 sayılı yapı ruhsatına esas mimari proje incelenmiştir. Arsa üzerinde inşaat faaliyetleri devam eden yapı zemin+ 7 normal kat + çatı katından oluşmakta olup brüt 1.608,83 m2 toplam inşaat alanına sahiptir.
Taşınmazın zemin katında; bölge yöneticiliği giriş holü, enerji odası, operasyon, ofis, müşteri holü, atm odası yer almakta olup 197 m2, 1.katında; müşteri holü, müşteri hizmetleri alanları, çay ocağı, wc ve ofis hacimleri yer almakta olup 197 m2, 2.katında; sistem odası, 6 adet depo hacmi, hol hacimleri yer almakta olup 197 m2, 3.katında; İzmir bölge yöneticiliği, arşiv, çay ocağı, wc, toplantı odası ve 1 adet ofis yer almakta olup 197 m2, 4.katında; konferans salonu, çay ocağı, wc ve 1 adet ofis hacmi yer almakta olup 197 m2, 5.katında; çay ocağı, wc, depo, 2 adet ofis hacimleri yer almakta olup 197 m2, 6.katında; çay ocağı, wc, depo, 2 adet ofis hacimleri yer almakta olup 197 m2, 7.katında; çay ocağı, wc, depo, 2 adet ofis hacimleri yer almakta olup 197 m2, çatı katında; çatı kat merdiven kulesi ve yangın merdiveni asansör kulesi hacimleri bulunmakta olup 32 kullanım alanlı olup 1608 m2 kapalı alana sahiptir. Satılabilir alanda zemin kat ortak alan harici 131 m2, 1 ve 2.normal katlar ortak alan harici 140 m2, 3 ila 7.normal katlar ortak alan harici 150 m2 toplam 1161 m2 alanlıdır.
**Taşınmazın mahallinde yapılan incelemelerinde inşaat faaliyetlerinin devam ettiği, kaba inşaatın tamamlandığı, katlarda bulunan wc ve çay ocağı hacimlerinin, kat holü hacimlerinin zeminlerinin seramik, bina merdiven sahanlıklarının mermer olduğu, iç hacimlerde 1.kat ince sıvasının atıldığı, boya ve tavan kaplamalarının yapılmadığı, kapı kasalarının natamam olduğu, pencere kasalarının takılı olduğu ancak cam işçiliklerinin tamamlanmadığı, giriş kapısının natamam olduğu ve ofis hacimlerinin zemin döşemelerinin şap beton olduğu tespit edilmiş olup değerleme günü itibarıyla bitmişlik seviyesinin %73 olduğu tespit edilmiştir.
Tüm mühendislik etütlerinin doğru olduğu varsayılmıştır.
Mülkü daha değerli veya daha az değerli kılabilecek, mülkün zemin altının veya yapıların saklı, aşikâr olmayan şartları içermediği varsayılmıştır.
Değerleme çalışması ve raporlama ile ilgili herhangi bir olumsuz durum ve sınırlama bulunmamaktadır.
-Cephesinin dar olması,
-Gayrimenkul piyasasında genel dalgalanmalar ve belirsizliklerin olması,
Bölgede otopark sorununun olması.
Bu değerleme yönteminde bölgede değerlemesi istenilen gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip karşılaştırılabilir örnekler incelenir.
—Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir.
—Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında değerleme tarihindeki sosyo-ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir.
— Bu yöntemle bir gayrimenkulün değeri, çok fazla geciktirmeksizin aynı arzu edilebilirlikte bir getiri oranı sağlayan, ikamesi mümkün, karşılaştırılabilir bir gelir getiren gayrimenkulü elde etmek için, yapılması gereken etkin yatırımın sonucu temeline dayanmaktadır.
— Karşılaştırılabilir örneklerin gelirlerine ve satış fiyatlarına dayanılarak bulunan kira çarpanının değerlemeye konu gayrimenkulün piyasa değerini gösterdiği kabul edilir.
Maliyet Oluşumları Yaklaşımı Varsayımları ve Nedenleri
—Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır." Şeklinde tanımlanmaktadır.
—Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkul değerinin; fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün, bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.
—Gayrimenkulün değerinin, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir.
Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkü en yüksek değerine ulaştırabilecek proje geliştirilerek analizinin yapıldığı bir yöntemdir. Arsa değerinin tespitinde genellikle emsal bulunmayan ve piyasaların kat karşılığı veya yapsat şeklinde geliştiği durumlarda kullanılır. Bu yöntemde yapılan kabuller:
— Değerlemesi yapılacak arsanın bugünkü değerinin, iskonto edilmiş gelecekteki gelir ve çıkarlarına eşit olduğu kabul edilir.
Değerleme çalışmaları, UDS Tanımlı Değer Esası – Pazar Değeri'nin tespiti amacıyla gerçekleştirilmiş olup, çalışmalarda Piyasa Değeri Yaklaşımı (Varsayımları) Yöntemi ve Maliyet Oluşumları Yöntemi, Proje Geliştirme Yöntemi ve Nakit Akım Analizi verileri kullanılmıştır. Pazara Dayalı değerleme yöntemleri arasında sayılan ve yukarıda detayları verilen dört ana yaklaşımdan Rapor' a konu olan gayrimenkulün özellikleri dikkate alınmak suretiyle kullanılabilir olanlar tercih edilerek değerleme çalışmaları gerçekleştirilmiştir.
Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı çerçevesinde, değerleme konusu gayrimenkullerin özellikleri dikkate alınarak piyasada satılık olan ya da yakın zamanda alım – satıma konu olmuş emsal araştırmaları sonucunda gayrimenkullerin değeri tespit edilmeye çalışılmıştır.
Değerleme konusu gayrimenkullün, yakın çevresinde yapılan emsal araştırmaları sonucunda aşağıdaki verilere ulaşılmıştır.
Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede, Cumhuriyet Bulvarına cepheli 210m2 alanlı arsa üzerinde zemin + 8 normal katlı toplam 1.020 m2 kapalı alana sahip komple bina 89.950.000 TL pazarlıklı bedelle satılıktır.
Yapı Değeri: 1.020 m2 x 14.400 TL/m2 x 0.90 Yıpranma Payı = ~13.250.000TL,
Arsa Birim m2 Değeri: 89.950.000TL – 13.250.000TL (Yapı Değeri)= 76.700.000TL / 210 m2 (Arsa Alanı) x 0,90 pazarlık payı x 0.80 bina mlz. Şrf.= 262.971 TL/m2
Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede, 962 ada 6 parselde, 152 m2 arsa üzerinde B+Z+A+5 normal kat olarak inşa edilmiş toplam 1.315 m2 alanlı komple bina 107.000.000 TL pazarlıklı bedelle satılıktır.
Yapı Değeri: 1.315 m2 x 14.400TL/m2 x 0.90 Yıpranma Payı = ~17.000.000TL,
Arsa Birim m2 Değeri: 107.000.000TL – 17.000.000TL(Yapı Değeri) = 90.000.000TL / 152 m2 (Arsa Alanı) x 0,80 pazarlık payı x 0.75 konum düzeltmesi x 0.75 Yapı şrf. = 266.477 TL/m2
Değerleme konusu taşınmaz ile aynı bölgede, Alsancak Mahallesi sınırları içinde, Konut+ Ticaret imarlı 5 kat yapılaşma koşullarına sahip, 144 m2 yüzölçümlü arsa vasıflı taşınmazın 14.000.000,00 TL bedelle pazarlıklı olarak satılıktır. Emsal taşınmaz konum, ticari yoğunluk ve yapılaşma koşuları sebebiyle daha düşük şerefiyelidir.
Arsa Birim m2 Değeri: 97.222 TL/m2 x 0,90 pazarlık payı x 1.10 alan düzeltmesi x 1.70 ticari yoğunluk şerefiyesi x 1.60 konum/imar/yapılaşma şerefiyesi = 261.799 TL/m2
Taşınmaz ile aynı bölgede, yeni yapıda binada, 4.katta konumlu, 2+1, 90 m2 alanlı beyan edilen mesken 17.400.000.-TL bedelle satılıktır.
Birim Değeri = 193.333-TL/m2 x 0,90 pazarlık payı x 0.90 yapı şer x 0,90 alan uyum. = ~140.939,75-TL/m2
Taşınmaz ile aynı bölgede, yeni yapıda binada, 2.katta konumlu, 1+0, 50 m2 alanlı beyan edilen ofis 8.500.000.-TL bedelle satılıktır.
Birim Değeri = 170.000-TL/m2 x 0,90 pazarlık payı x 1.05 konum Şrf. x 0,75 alan uyuml.= ~120.487,50-TL/m2
Taşınmaz ile aynı bölgede, Atatürk Bulvarına cepheli, 4.katta konumlu, 4+1 brüt 250 m2 alanlı beyan edilen mesken 36.000.000.-TL bedelle pazarlıklı satılıktır.
Birim değeri = 144.000-TL/m2 x 0,85 pazarlık payı ve yapı şerefiyesi= ~122.000- TL/m2
Aynı bölgede, Konak Pier karşısında, 110 m2 bodrum kat, 80 m2 zemin kat ve 80 m2 1.kat alanına sahip dükkan vasıflı taşınmaz 80.000.000TL pazarlıklı bedelle satılıktır. Taşınmazın bodrum katı 1/4 oranında, 1.katı 1/2 oranında zemin kata indirgenmiş olup indirgenmiş toplam alanı 148 m2 hesaplanmıştır. Emsal taşınmazın yaya trafiğinin yoğun bölgede olması sebebiyle m2 birim fiyatı konu taşınmaza göre yüksektir. Birim değeri = 540.540-TL/m2 x 0,80 pazarlık payı x 0.80 konum ve yaya trafiği şrf. X 0,85 alan uyumlaştırma= ~294.053- TL/m2
Aynı bölgede, yakın konumda, yaya trafiğinin ve ticari hareketliliğin yoğun olduğu bölgede, 95 m2 zemin kat alanına sahip dükkan 62.000.000.-TL bedelle satılıktır.
Birim değeri = 652.631,57-TL/m2 x 0,75 pazarlık payı x 0.75 konum ve yaya şrf. x 0,85 alan uyumlaştırma = ~312.039,00 -TL/m2)
Aynı bölgede, yakın konumda, zemin katta konumlu, 30 m2 beyan edilen dükkan vasıflı taşınmaz 9.000.000.- TL bedelle pazarlıklı satılıktır.
Birim değeri = 300.000-TL/m2 x 0,90 pazarlık payı x 1.20 konum şrf. x 0,80 alan uyum.=~259.200,00.-TL/m2
Aynı bölgede, konum şerefiyesi daha yüksek, yaya trafiğinin yoğun olduğu bölgede, zemin katta, 30 m2 alanlı dükkan vasıflı taşınmaz 9.950.000TL pazarlıklı bedelle satılıktır.
Birim değeri = 331.666-TL/m2 x 0,90 paz. payı x 1.10 mlz. Şerefiyesi x 0,80 alan uyum. =~262.679.00-TL/m2
Karşılaştırmalarda esas alınan veriler; yapılan piyasa araştırmalarında edinilen şifahi bilgilere dayanmaktadır.
Piyasa araştırması neticesinde elde edilen satış örneklerine ait verilen değerler, piyasa koşullarına göre makul seviyededir.
Seçilen örneklerin aynı bölgede yer aldığı, benzer fiziki yapıya ve gelişme trendine sahip oldukları kabul edilmiştir.
Satış örneklerinde verilen gayrimenkuller hali hazırda satışa arz halinde olduklarından enflasyon düzeltmesi yapılmamıştır.
-Değerlemeye konu gayrimenkullerin konumlu olduğu bölgede bulunan ve benzer koşullara sahip arsa vasıflı taşınmazların birim m2 değeri 250.000-300.000 TL/m2 bedel aralığında değiştiği tespit edilmiştir. Bu doğrultuda değerleme konusu taşınmazın yeri, konumu, imar durumu, alanı, pazarlık payı oranı, bulunduğu muhite göre alıcı bulup bulamayacağı, bulursa bile nispet derecesi parsellerin geometrik ve topografik gibi kıymet yükseltici ve kıymet düşürücü müspet menfi tüm faktörler göz önünde bulundurularak arsa piyasa birim m2 değerinin ~285.000 TL/m2 olabileceği kanaatiyle değer takdirinde bulunulmuştur.
**Taşınmazın bulunduğu bölgede yeni inşa edilmiş ve edilmesi muhtemel yapılarda zemin katta iş yeri birim m2 değeri 255.000- 315.000 TL/m2 bedel aralığında ve yeni binalarda ofis (mesken) m2 birim değerlerinin ise kat şerefiyesi ve kullanım alanına bağlı olarak 120.000-150.000 TL/m2 aralığında olduğu belirlenmiştir.
| Planlanan Proje | Zemin+7 Normal +Çatı Kat | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Kat Adı | Kat Detayı | ĠnĢaat Alanı (m2) |
Satılabilir Alan (m2) |
Piyasa m2 Birim Değeri (TL./m2) |
Tamamlanması Durumundaki TaĢınmaz Değeri |
%73 inĢa seviyeli Durum Değeri |
| Zemin Kat | Dükkan | 197,00 m² | 131,00 m² | 275.000,00 TL | 36.025.000,00 TL | 26.298.250,00 TL |
| 1. Normal Kat | Konut (Ofis) | 197,00 m² | 140,00 m² | 135.000,00 TL | 18.900.000,00 TL | 13.797.000,00 TL |
| 2. Normal Kat | Konut (Ofis) | 197,00 m² | 140,00 m² | 135.000,00 TL | 18.900.000,00 TL | 13.797.000,00 TL |
| 3. Normal Kat | Konut (Ofis) | 197,00 m² | 150,00 m² | 120.000,00 TL | 18.000.000,00 TL | 13.140.000,00 TL |
| 4. Normal Kat | Konut (Ofis) | 197,00 m² | 150,00 m² | 120.000,00 TL | 18.000.000,00 TL | 13.140.000,00 TL |
| 5. Normal Kat | Konut (Ofis) | 197,00 m² | 150,00 m² | 115.000,00 TL | 17.250.000,00 TL | 12.592.500,00 TL |
| 6. Normal Kat | Konut (Ofis) | 197,00 m² | 150,00 m² | 115.000,00 TL | 17.250.000,00 TL | 12.592.500,00 TL |
| 7. Normal Kat | Konut (Ofis) | 197,00 m² | 150,00 m² | 115.000,00 TL | 17.250.000,00 TL | 12.592.500,00 TL |
| Çatı Kat | Ortak alan | 32,00 m² | 0,00 m² | 0,00 | 0,00 | 0,00 TL |
| Toplam ĠnĢaat Alanı | 1608,00 m² 1161,00 m² | Toplam Değer | 161.600.000,00 TL | 117.900.000,00 TL | ||
| Kat Ġrtifak ġerefiye ve Maliyet Ġndirgemesi (%10) | 145.400.000,00 TL | 106.100.000,00 TL |
Piyasa Karşılaştırma yönteminde taşınmaz bünyesinde kat irtifakı tesis edildiği varsayılmış olup ünite değerleri bağımsız bölüm niteliği kazandığı kabul edilerek takdir edilmiştir. Değerleme konusu taşınmazın müstakil yapı olması dikkate alınarak elde edilen değer üzerinden % 10 kat irtifak şerefiye ve maliyet bedelleri düşülerek takdir edilmiştir.
Taşınmazın değerlemesinde Maliyet Yöntemi kullanılmıştır. Parsel üzerinde inşaası devam eden zemin kat + 7 normal katlı yapının değerleme günündeki bitmişlik seviyesi %73 olarak hesaplanmıştır. 2024 Yılı Birim Maliyetleri güncel piyasa koşulları dikkate alınarak 4/C (18.700 TL/m2 x 1,40) 26.180-TL/m2 ve 3/B (14.400 TL/m2 x 1,40) 20.160 -TL/m2 bedel alınmıştır. Yapının satılabilir alanı olan 1.161,34 m2 4/C yapı sınıfı üzerinden, satılamayan inşaat alanı olan 447,49 m2 3/B yapı sınıfı üzerinden değerlendirilmiştir.
| DEĞERLEME DETAYI | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| RAPOR NO OZL-202400140 |
||||||||||
| ŞUBE ADI - |
||||||||||
| MÜŞTERİ ADI | ZİRAAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI | |||||||||
| PARSEL DEĞERİ | YÜZÖLÇÜMÜ (m²) | BİRİM RAYİÇ (TL/m²) | DEĞERİ (TL) | |||||||
| 2802 ADA 9 PARSEL | 213,00 m² | 285000,00 | 60.705.000,00 ₺ | |||||||
| YAPI ADI | TARİH BİLGİLERİ | YAPI | YASAL KABUL EDİLEN İNŞAAT |
MEVCUT | BİRİM MALİYET | İNŞA | TAMAMLANMASI DURMUNDAKİ BİLGİ |
İNŞA SEVYELİ YASAL VE | ||
| RUHSAT TARİHİ İSKAN TARİHİ | SINIFI | ALANI | İNŞAAT ALANI | (TL/m²) | SEVİYESİ | AMAÇLI DEĞERİ | MEVCUT DURUM DEĞER | |||
| YAPI DEĞERİ | 03.07.2023- 58/2022 |
- | 4/C | 1161 | 1161 | 26180 | 73% | 30.394.980,00 ₺ | 22.188.335,40 ₺ | |
| Satılamayan inşaat mal. |
3/B | 447,49 | 447,49 | 20160 | 73% | 9.021.398,40 ₺ | 6.585.620,83 ₺ | |||
| TOPLAM 1.608 m² |
Harici ve müteferrik işler, çevre düzenlemesi, mühendislik hizmetleri, tekn. altyapı maliyetleri vb. |
5.403.621,60 ₺ | 3.944.643,77 ₺ | |||||||
| GENEL TOPLAM | 105.500.000,00 ₺ 93.400.000,00 ₺ |
Değerleme konusu gayrimenkullün, yakın çevresinde yapılan emsal araştırmaları sonucunda aşağıdaki verilere ulaşılmıştır.
Bölgenin gelişim potansiyeli, parsellerin imar durumu, gelişmekte ve tercih edilen bölge özelliği hususlar da dikkate alındığında ofis / iş yeri gibi farklı fonksiyonlara sahip yeni yapının/yapıların inşa edilmesinin en uygun strateji olduğu düşünülmektedir.
Taşınmaz Konak ilçe merkezinde, eğitim, sağlık, dini tesislere yakın gelişmiş bir bölgede olması sebebiyle talep görebilecek konumdadır.
Konu taşınmazın imar koşulları belirtilen yapılaşma koşulları yansıtılarak yapılan proje geliştirme yöntemine göre taşınmazın değeri;
**Taşınmazın bulunduğu bölgede yeni inşa edilmiş ve edilmesi muhtemel yapılarda zemin katta iş yeri birim m2 değeri 255.000- 315.000 TL/m2 bedel aralığında ve yeni binalarda ofis (mesken) m2 birim değerlerinin ise kat şerefiyesi ve kullanım alanına bağlı olarak 120.000-150.000 TL/m2 aralığında olduğu belirlenmiştir.
**Bu yöntemle bağımsız bölümlerin değeri inşai özelliklere göre değişiklik gösterebilir.
** Değerleme konusu taşınmaz üzerine planlanan yapılar için 2024 yılı Ağustos ayı Müteahhit kar payı dahil yapı yaklaşık birim maliyet cetveli esas alınarak inşa edilecek yapının (satılabilir alan ) 4/C yapı sınıfı olarak belirlenmiş olup mevcut piyasa koşulları ve parsel üzerine yapılması düşünülen yapının inşa süreside dikkate alınarak birim değerleri tebliğde 4/C yapı sınıfı m2 birim maliyeti 18.700-TL/m2 olarak belirlenmiş olan m2 birim maliyeti günün piyasa koşulları dikkate alınarak 4/C (18.700 TL/m2 x 1,40) 26.180-TL/m2 ve 3/B (14.400 TL/m2 x 1,40) 20.160 -TL/m2 bedel alınmıştır.
** Hmax 8 kat imar durumu ve parsel üzerinde yaklaşık 1608 m2 brüt inşaat alanı ve 1.161 m2 satılabilir alan inşa edilebileceği hesaplanmıştır. Tüm bu bilgiler doğrultusunda proje geliştirme yöntemi uygulanmıştır.
| ARSA PROJE GELĠġTĠRME TABLOSU | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Parsel No: | 2802 Ada, 9 Parsel | Toplam ĠnĢaat Alanı | m2 Birim Fiyat (TL.) Toplam (TL.) | ||||
| Arsa Alanı (m2) | 213,00 Satılabilir ĠnĢaat Maliyeti (4/C) |
1.161,34 | 26.180,00 | 30.403.881,20 | |||
| Taks | Satılamayan ĠnĢaat Maliyeti (3/B) |
447,49 | 20.160,00 | 9.021.398,40 | |||
| Emsal/Kaks (Hmax; 24,50) | 1.608,83 | ||||||
| ĠnĢaat Alanı (Emsale Dahil) | 1.161,34 | Proje Maliyeti | 1.971.263,98 | ||||
| (Emsale Dahil Olmayan) | 447,49 | Toplam ĠnĢaat Maliyeti (TL.) tebliğde 4/C yapı sınıfı m2 birim maliyeti 18.700-TL/m2, 3/B yapı sınıfı m2 birim maliyeti 14.400- |
|||||
| Katta ortak alanı | TL/m2 olarak belirlenmiĢ olan m2 birim maliyeti günün | 41.396.543,58 | |||||
| Artılabilir ĠnĢaat Alanı 2010,00757 kat) | piyasa koĢulları dikkate alınarak 4/C (18.700 TL/m2 x 1,40) 26.180-TL/m2 ve 3/B (14.400 TL/m2 x 1,40) 20.160 -TL/m2 |
||||||
| Toplam ĠnĢaat Alanı | 1.608,83 | bedel alınmıĢtır. | |||||
| Zemin + 7 Normal Kat | |||||||
| Planlanan ProjeKat Adı | Kat Detayı | ĠnĢaat Alanı (m2) | Satılabilir Alan | ĠndirgenmiĢ Alan m2 Birim Fiyat (TL.) | Toplam (TL.) | ||
| Zemin Kat | Dükkan | 197 | 131 | 131 | 300.000,00 | 39.300.000,00 | |
| 1. Normal Kat | Konut (Ofis) | 197 | 140 | 140 | 140.000,00 | 19.600.000,00 | |
| 2. Normal Kat | Konut (Ofis) | 197 | 140 | 140 | 140.000,00 | 19.600.000,00 | |
| 3. Normal Kat | Konut (Ofis) | 197 | 150 | 150 | 140.000,00 | 21.000.000,00 | |
| 4. Normal Kat | Konut (Ofis) | 197 | 150 | 150 | 140.000,00 | 21.000.000,00 | |
| 5. Normal Kat | Konut (Ofis) | 197 | 150 | 150 | 120.000,00 | 18.000.000,00 | |
| 6. Normal Kat | Konut (Ofis) | 197 | 150 | 150 | 120.000,00 | 18.000.000,00 | |
| 7. Normal Kat | Konut (Ofis) | 197 | 150 | 150 | 120.000,00 | 18.000.000,00 | |
| Çatı Kat | Ortak Alan | 32 | 0 | 0 | 0,00 | 0,00 | |
| Toplam ĠnĢaat Alanı | 1.608,00 | 1.161,00 | Toplam Hasılat (ĠndirgenmemiĢ) |
174.500.000,00 | |||
| Toplam Hasılat (ĠndirgenmemiĢ ) (TL.) | 174.500.000,00 | 122.150.000,00 | |||||
| GiriĢimci Kar Oranı | 0,25 | Toplam ĠnĢaat Maliyeti (TL.) | 41.396.543,58 | ||||
| Enflasyon Oranı | 0,30 | GiriĢimci Karı (TL.) Toplam Kar x GiriĢimci Kar Oranı |
20.188.364,11 | ||||
| Proje Süresi (YIL) | 1,00 | Arsa Değeri (TL.) | 60.565.092,32 | ||||
| Arsa Birim Değeri (TL.) | 284.343,16 |
Proje Geliştirme Yöntemine Göre Taşınmazın Arsa Birim Değeri = ~285.000 TL/m2 olarak hesaplanmış olup Arsa Değeri : ~60.565.000,00-TL. olarak belirlenmiştir.
Değerleme konusu gayrimenkullün, yakın çevresinde yapılan emsal araştırmaları sonucunda aşağıdaki verilere ulaşılmıştır
Taşınmaz ile aynı bölgede, Cumhuriyet Bulvarı üzerinde yeni binada, 73 m2 kullanım alanlı olduğu beyan edilen dükkan 140.000.-TL /ay+ Stopaj bedelle pazarlıklı kiralıktır. Emsal taşınmazın aylık 125.000-TL+stopaj bedelle kiralanabileceği düşünülmektedir.
Kira Çarpanı = ) 1,712-TL/m2 -ay x090 pazarlık paylı x 0,85 (konum şerefiyesi) = 1,309-TL/m2 -ay+ stopaj dir.
Taşınmaz ile aynı bölgede, Cumhuriyet Bulvarı üzerinde, 30 yıllık binanın zemin+1. katında konumlu, 110 m2 zemin kat ve 70 m2 1.kat alanına sahip dükkan vasıflı taşınmaz 149.000.-TL /ay+Stopaj bedelle pazarlıklı olarak kiralıktır. Taşınmazın 1.kat alanı 1/2 oranında zemin kata indirgenmiş olup indirgenmiş alanı 145 m2 hesaplanmıştır. Emsal taşınmazın aylık 135.000-TL +stopaj bedelle kiralanabileceği düşünülmektedir. Kira Çarpanı = 931,034TL/m2 -ay x 0,90 ( paz.pay) x 1,10( konum şerefiyesi)= 921,72TL/m2-ay+ stopaj dir.
Taşınmaz ile aynı bölgede, 20 yıllık binanın 5.Katında konumlu, 3+1 140 m2 kullanım alanlı olduğu beyan edilen ancak 120 m2 olduğu tahmin edilen mesken (ofis) 45.000.-TL /ay+ Stopaj bedelle pazarlıklı kiralıktır. Emsal taşınmazın aylık 42.000-TL +stopaj bedelle kiralanabileceği düşünülmektedir.
Kira Çarpanı = 350-TL/m2 -ay + stopaj dir.
Taşınmaz ile aynı bölgede, 30 yıllık binanın 8. Katında konumlu, 2+1, 110 m2 kullanım alanlı olduğu beyan edilen mesken (ofis) 45.000.-TL /ay+ Stopaj bedelle pazarlıklı kiralıktır. Emsal taşınmazın aylık 40.000-TL +stopaj bedelle kiralanabileceği düşünülmektedir.
Kira Çarpanı = 363-TL/m2 -ay +stopaj dir.
-Değerlemeye konu gayrimenkullerin konumlu olduğu bölgede bulunan ve benzer koşullara sahip normal katta ofis(mesken) vasıflı taşınmazların kira çarpanı 350-400 TL/m2-ay+stopaj aralığında ve zemin katta dükkan (mağaza) vasıflı taşınmazların kira çarpanı 920,00 -1.325,00- TL/m2-ay+stopaj bedel aralığında değiştiği tespit edilmiştir.
NOT: Taşınmazın mevcut imar durumu esas alınarak yukarıda tabloda hesaplaması yapılan Proje Geliştirme Yöntemine göre göz önünde bulundurularak taşınmazın üzerine inşa edilecek yapının toplam brüt kira getirisi ve net kira getirisine göre taşınmazın toplam değeri.
| Planlanan Proje | Zemin+7 Normal +Çatı Kat | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kat Adı | Kat Detayı | ĠnĢaat Alanı (m2) |
Satılabilir Alan (m2) |
Piyasa m2 Birim Değeri (TL./m2- ay) |
Tamamlanması Durumundaki TaĢınmaz Değeri |
%73 inĢa seviyeli Durum Değeri |
|||||
| Zemin Kat | Dükkan | 197,00 m² | 131,00 m² | 1.000,00 TL | 131.000,00 TL | 9.563.000,00 TL | |||||
| 1. Normal Kat | Konut (Ofis) | 197,00 m² | 140,00 m² | 500,00 TL | 70.000,00 TL | 5.110.000,00 TL | |||||
| 2. Normal Kat | Konut (Ofis) | 197,00 m² | 140,00 m² | 500,00 TL | 70.000,00 TL | 5.110.000,00 TL | |||||
| 3. Normal Kat | Konut (Ofis) | 197,00 m² | 150,00 m² | 500,00 TL | 75.000,00 TL | 5.475.000,00 TL | |||||
| 4. Normal Kat | Konut (Ofis) | 197,00 m² | 150,00 m² | 450,00 TL | 67.500,00 TL | 4.927.500,00 TL | |||||
| 5. Normal Kat | Konut (Ofis) | 197,00 m² | 150,00 m² | 450,00 TL | 67.500,00 TL | 4.927.500,00 TL | |||||
| 6. Normal Kat | Konut (Ofis) | 197,00 m² | 150,00 m² | 400,00 TL | 60.000,00 TL | 4.380.000,00 TL | |||||
| 7. Normal Kat | Konut (Ofis) | 197,00 m² | 150,00 m² | 400,00 TL | 60.000,00 TL | 4.380.000,00 TL | |||||
| Çatı Kat | Ortak alan | 32,00 m² | 0,00 m² | 0,00 TL | 0,00 TL | 0,00 TL | |||||
| Toplam ĠnĢaat Alanı | 1.608,00 m² 1.161,00 m² Toplam Hasılat (Brüt Kira Getrisi) |
601.000,00 TL | 438.730,00 TL | ||||||||
| YILLIK KĠRA GELĠRĠ | 7.210.000,00 TL | - | |||||||||
| 22 YILLIK AMORTĠS SÜRESĠNE GÖRE DEĞERĠ | 158.600.000,00 TL | 115.800.000,00 TL | |||||||||
| Kat Ġrtifak ġerefiye ve Maliyet Ġndirgemesi (%10) | 142.700.000,00 TL | 104.200.000,00 TL |
Farklı yöntemler kullanılmak suretiyle elde edilen sonuçlar, aşağıdaki tabloda sunulmuştur.
| KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMİ | 2802 ADA 9 PARSEL | 2802 ADA 9 PARSEL |
|---|---|---|
| TAŞINMAZIN TAMAMLANMIŞ DURUM DEĞERİ (TL) |
TAŞINMAZIN %73 İNŞA SEVİYELİ DEĞERİ (TL) |
|
| EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ | 145.400.000,00 TL | 106.100.000,00 TL |
| MALİYET YAKLAŞIMI YÖNTEMİ | 105.500.000,00 TL | 93.400.000,00 TL |
| GELİR YAKLAŞIMI YÖNTEMİ | 142.700.000,00 TL | 104.200.000,00 TL |
TAŞINMAZIN NİHAİ DEĞERİ: Farklı yöntemlerle bulunan değerlerden Piyasa Karşılaştırma Yöntemi ve Gelir Yaklaşımı Yönteminde elde edilen değerlerin yakın olması nedeni ile Piyasa Karşılaştırma Yöntemi sonucunda hesaplanan değerin kabul edilmesinin uygun olacağı, kanaatine varılmıştır.
İlgili Belediye ve Tapu Müdürlüğü yetkilileri ile yapılan görüşmelerde değerlemeye konu gayrimenkul ile ilgili olarak devir ve temlikini kısıtlayıcı etkenler bulunmamaktadır.
— Son 3 yıl içinde imar planlarında herhangi bir değişikliğin olmadığı bilgisi edinilmiştir.
En etkin ve verimli kullanımın temelde 4 şartı bulunmaktadır.
1-Fiziksel olarak mümkün olmalıdır.
2-Yasal olarak izin verilebilir olmalıdır.
3-Finansal olarak verimli olmalıdır.
4-Azami düzeyde verimli olmalıdır.
Bölgesel analizde değerleme konusu taşınmazın mevcut imar koşullarına göre yukarıda planlan projeye göre inşa edilecek yapının Ticari+ konut (ofis) olarak kullanılması en etkin ve verimli kullanıma uygun olacağı kanaatindeyiz.
Bu değerleme raporunda bölünmüş veya müşterek kısım değerlemesine yer verilmemiştir.
Asgari bilgilerden raporda verilmeyen herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.
Değerleme çalışmalarında, yukarıda UDS Standart 104'de tanımlanan Pazar Değeri ele alınmıştır. Değerleme çalışmaları, Pazar Değerinin tespiti amacıyla gerçekleştirilmiş olup, Raporda Piyasa Değeri Yaklaşımı Varsayımı, Gelir Yaklaşımı Yöntemi, Maliyet Oluşumlar Yaklaşımı Varsayımı ve Proje Geliştirme Yöntemlerinden Rapor' a konu olan gayrimenkulün özellikleri dikkate alınmak suretiyle kullanılabilir olanlar tercih edilerek değerleme çalışmaları gerçekleştirilmiş taşınmazlar ayrı ayrı analiz edilerek Piyasa Değeri Yaklaşımı (Varsayımı), Maliyet Yöntemi, Proje Geliştirme Yöntemleri ve Bilgi Amaçlı Gelir Analizi Yöntemi kullanılmış ve değerlemede Piyasa Yaklaşımı Yöntemi esas alınmıştır.
Bu raporda bulunan veriler, gayrimenkulün bulunduğu bölgeye gidilerek yapılan çalışmalar sonucu elde edilmiştir. Bu verilerden hareketle yapılan analizler, uygulanan değerleme metotları ve takdir usulü doğrudur ve Profesyonel Değerleme Mesleği uyarınca, şirketimiz ilke ve vizyonuna uygun olarak yapılmıştır.
Bu rapor; değerlemeyi yapan kişilerin ve şirketimizin tarafsız, ön yargısız, profesyonel analizlerinin ve fikirleri sonucudur.
| DEĞERLENDİRME VE SONUÇ | ||||
|---|---|---|---|---|
| Taşınmazın Ana Özellikleri; | ||||
| HİSSE DURUMU | : TAM |
HİSSELİ | ||
| TAKYİDAT DURUMU | : İPOTEK |
HACİZ | ŞERH | DİĞER |
| Konu taşınmazların güncel tapu kaydı üzerinde yapılan incelemede devir ve temliki kısıtlayıcı herhangi |
||||
| bir takyidat bulunmadığı TAKBİS kaydının incelenmesinden tespit edilmiştir. | ||||
| Değerlemede Kullanılan Yöntem | ||||
| Piyasa Değeri (Varsayımları) Yaklaşım, Maliyet Yöntemi, Nakit Akım Yöntemi ve Proje Geliştirme |
| Yöntemi kullanılmıştır. | ||||
|---|---|---|---|---|
| Değerleme Uzmanının Kanaati |
||||
| SATILABİLİR | ALICISI AZ/ÖZEL | SATIŞI ZOR | SATILAMAZ |
Rapor konusu taşınmazın değerlerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi, konumları, çevre özellikleri, altyapı ve ulaşım olanakları, yapının ya da arsanın kullanım amacı, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmış ve Mülkiyetinin tamamı Ziraat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi 'ne ait olan; Tapu kayıtlarına göre İzmir İli, Konak İlçesi, Akdeniz Mahallesi, 2802 Ada 9 Parsel No.lu ve Ana Taşınmaz Niteliği "Arsa" olarak kayıtlı taşınmazın rapor tarihindeki adil piyasa koşullarında;
KDV (Katma Değer Vergisi) Hariç Taşınmazın Tamamlanması Durumundaki Bilgi Amaçlı Değeri: 145.400.000,00 TL (YÜZKIRKBEŞMİLYONDÖRTYÜZBİN TÜRKLİRASI), Taşınmazın %73 İNŞA SEVİYELİ DURUMUNDAKİ YASAL VE MEVCUT DURUM DEĞERİ 106.100.000,00 TL (YÜZATIMİLYONYÜZBİN TÜRKLİRASI) olacağı tahmin ve takdir edilmiştir.
| TL | USD | EURO |
|---|---|---|
| 106.100.000 TL |
3.005.870,08 | 2.891.788,24 |
1,-USD = 35.2976 TL, 1,-EUR = 36.6901 TL'dir. Döviz bazındaki değerler, yalnızca bilgi için verilmiştir.
Bu takdirimiz, taşınmazla ilgili herhangi bir hukuksal sorun bulunmadığı kabulüne dayalıdır. İşbu rapor, ZİRAAT GYO nin talebi üzerine bir adet orijinal olarak düzenlenmiş olup, kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.
Bilgilerinize sunulur.
25.12.2024
Saygılarımızla
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.