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Sep 13, 2016

科达集团股份有限公司拟转让持有的 山东科达基建有限公司 100% 股权项目 评 估 说 明 天圆开评报字 [2016] 第 1186 号 二〇一六年九月十二日

北京天圓開資産評估有限公司 BEIJING TIANYUANKAI ASSETS APPRAISAL CO.,LTD

地址：北京市海淀区中关村南大街乙 56 号方圆大厦 15 层 邮编：100044 电话：010-83914088 传真：010-83915190

科达集团股份有限公司拟转让持有的山东科达基建有限公司100%股权项目评估说明

目 录

第一部分：关于评估说明使用范围的声明 .......................................................... 1 第二部分：企业关于进行资产评估有关事项的说明 ........................................... 2 第三部分：资产评估说明 .................................................................................... 3 I 、评估对象与评估范围说明 ................................................................................... 3 一、评估对象与评估范围内容 ............................................................................. 3 二、实物资产分布情况及特点 ............................................................................. 6 三、企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况 ..................................... 7 四、企业申报的表外资产的类型、数量 ............................................................. 7 五、引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或 者评估值） ............................................................................................................. 7 Ⅱ、资产核实情况总体说明 .................................................................................... 8 一、资产核实人员组、实施时间和过程 ............................................................. 8 二、影响资产清查的事项 ..................................................................................... 9 三、资产清查结论 ............................................................................................... 10 III 、评估技术说明 —— 资产基础法 ........................................................................ 11 一、流动资产评估技术说明 ............................................................................... 11 二、投资性房地产技术评估说明 ....................................................................... 12 三、房屋建（构）筑物评估技术说明 ............................................................... 22 四、机器设备评估技术说明 ............................................................................... 30 五、无形资产评估技术说明 ............................................................................... 44 六、递延所得税资产评估技术说明 ................................................................... 58 七、其他非流动资产评估技术说明 ................................................................... 58 八、负债评估技术说明 ....................................................................................... 58 九、评估结果 ....................................................................................................... 59 IV 、评估技术说明 —— 收益法 ............................................................................... 61 一、评估对象 ....................................................................................................... 61 二、收益法的应用前提及选择的理由和依据 ................................................... 61

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三、收益预测的假设条件 ................................................................................... 62 四、企业经营、资产、财务分析 ....................................................................... 62 五、评估方法 ....................................................................................................... 69 六、净现金流量预测 ........................................................................................... 73 七、权益资本价值预测 ....................................................................................... 80 八、评估结论 ....................................................................................................... 82 九、测算表格 ....................................................................................................... 82 第四部分：评估结论及其分析 ........................................................................... 83 一、评估结论 ....................................................................................................... 83 二、评估结果差异分析及最终评估结果的选取 ............................................... 84 三、评估结论与账面价值比较变动情况及原因 ............................................... 85 四、本次评估未考虑流动性对资产评估对象价值的影响。 ........................... 85 五、本次评估未控股权或少数股权溢折价对评估结论的影响。 ................... 85 企业关于进行资产评估有关事项的说明 .............................................................. 1 一、委托方与被评估单位概况 ............................................................................. 1 二、关于经济行为的说明 ..................................................................................... 3 三、关于评估对象与评估范围的说明 ................................................................. 4 四、关于评估基准日的说明 ................................................................................. 6 五、可能影响评估工作的重大事项说明 ............................................................. 6 六、资产负债清查情况、未来经营和收益状况预测说明 ................................. 7 七、资料清单 ....................................................................................................... 11

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第一部分：关于评估说明使用范围的声明

本评估说明供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和 部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何 单位和个人，不得见诸公开媒体。

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第二部分：企业关于进行资产评估有关事项的说明

本评估说明该部分内容由委托方和被评估单位共同撰写，并由委托方单位 负责人和被评估单位负责人签字加盖相应单位公章并签署日期。详细内容请见 《关于进行资产评估有关事项的说明》。

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第三部分：资产评估说明

I 、评估对象与评估范围说明

一、评估对象与评估范围内容

（一）本次评估对象为山东科达基建有限公司截至评估基准日的股东全部 权益价值。评估范围是山东科达基建有限公司的全部资产及负债。

截至评估基准日账面资产总值 101,166,385.53 元，其中：流动资产 32,268,681.48 元，投资性房地产 27,954,192.44 元，固定资产 35,232,679.73 元， 无形资产 5,088,029.76 元，递延所得税资产 1,802.12 元，其他非流动资产 621,000.00 元；截至评估基准日账面负债总值 1,107,561.37 元，均为流动负债。 具体评估范围见下表：

金额单位：人民币元

		金额单位：人民币元
序号	科目名称	账面价值
1	一、流动资产合计	32,268,681.48
2	货币资金	8,998,717.70
3	交易性金融资产	-
4	应收票据	-
5	应收账款	3,039,629.28
6	预付款项	-
7	应收利息	-
8	应收股利	-
9	其他应收款	20,097,332.06
10	存货	-
11	一年内到期的非流动资产	-
12	其他流动资产	133,002.44
13
14	二、非流动资产合计	68,897,704.05
15	可供出售金融资产	-
16	持有至到期投资	-
17	长期应收款	-
18	长期股权投资	-
19	投资性房地产	27,954,192.44
20	固定资产	35,232,679.73

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21	在建工程	-
22	工程物资	-
23	固定资产清理	-
24	生产性生物资产	-
25	油气资产	-
26	无形资产	5,088,029.76
27	开发支出	-
28	商誉	-
29	长期待摊费用	-
30	递延所得税资产	1,802.12
31	其他非流动资产	621,000.00
32
33	三、资产总计	101,166,385.53
35	四、流动负债合计	1,107,561.37
36	短期借款	-
37	交易性金融负债	-
38	应付票据	-
39	应付账款	-
40	预收款项	919,552.65
41	应付职工薪酬	-
42	应交税费	185,008.72
43	应付利息	-
44	应付股利	-
45	其他应付款	3,000.00
46	一年内到期的非流动负债	-
47	其他流动负债	-
48
49	五、非流动负债合计	-
50	长期借款	-
51	应付债券	-
52	长期应付款	-
53	专项应付款	-
54	预计负债	-
55	递延所得税负债	-
56	其他非流动负债	-
57
58	六、负债总计	1,107,561.37
59
60	七、净资产（所有者权益）	100,058,824.16

上述资产与负债数据摘自经北京天圆全会计师事务所（特殊普通合伙）审 计的 2016 年 7 月 31 日的山东科达基建有限公司资产负债表，评估是在企业经

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过审计后的基础上进行的。

委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。 （二）委托评估主要资产权属状况

—— 本次评估范围中的主要资产为投资性房地产、固定资产和无形资产 土 地使用权。以上资产为山东科达基建有限公司成立时科达集团股份有限公司以 出资方式投资形成。

（1）投资性房地产类

列入本次评估范围的投资性房地产已经全部办理了房屋所有权证（证号详 见评估明细表），房屋所有权人均为山东科达基建有限公司，规划用途均为商 业用房。

本次评估的投资性房地产所位于的两栋商业楼，分别位于两个住宅小区， 其中一栋商业楼已经单独办理了国有土地使用证，土地为国有出让其他商务用 地，土地使用权登记人为科达集团股份有限公司。另一栋商业楼尚未分割办证， 与所在小区的住宅楼合用一个大证，土地为出让住宅用地，土地使用权登记人 为科达集团股份有限公司。本次评估已取得被评估单位的房屋产权承诺函，声 明房屋所占土地的使用权人为被评估单位，由此产生的一切相关责任由被评估 单位承担。

至评估基准日，列入本次评估范围的投资性房地产及其所占土地没有抵押 权利设定，亦未有诉讼事宜。

（2）固定资产——房屋建（构）筑物类

列入本次评估范围的房屋建筑物共 16 项，建筑面积共 24,247.05 ㎡，其中 有证房屋 8 项，建筑面积共 12,204.17 ㎡，证号详见评估明细表；无证房屋 8 项，建筑面积共 12,042.88 ㎡。

在评估基准日，上述有证房屋未设定抵押权，亦未发现其他诉讼事宜。

（3）列入评估范围的机器设备与电子设备的购置发票、车辆行驶证齐全， 产权清晰。截至评估基准日未发现存在抵押、担保等他项权利。

（4）列入本次评估范围的 6 宗国有土地使用权，已办理国有土地使用权 证。待估宗地来源合法，产权清楚，至评估基准日，无他项权利及相邻关系权 利限制。

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二、实物资产分布情况及特点

纳入评估范围内的实物资产账面值 6,318.69 万元，占评估范围内总资产的 62.46%。主要为投资性房地产、房屋建筑物类资产、设备类资产等。这些资产 具有以下特点：

（1）实物资产主要分布在企业厂区内。

（2）列入本次评估范围的房屋建筑物共 16 项，总建筑面积 24,247.05 ㎡， 于 1992 年至 2016 年陆续建成投入使用，主要包括办公科技楼、宿舍楼、加油 站房、传达室、车间等，房屋结构主要有砖混、钢结构等。

其中办公科技楼为四层，砖混结构，条形基础和钢筋砼柱下基础，砖墙， 现浇钢筋混凝土过梁和楼面板，塑钢窗。室外为马赛克墙面，室内为花岗岩地 面，乳胶漆墙面、矿棉板（局部石膏板）吊顶，水磨石楼梯，铁栏杆木扶手， 室内净高 4.4 米，配套设施为水卫、电照和暖气。

器材厂车间为钢结构，单层，条形基础和柱下独立基础，型钢柱、梁及檩 条，夹芯板墙面及屋面，水泥砂浆地面，钢制门铝合金窗，檐高 9.3 米，配套 设施为电照和动力电。

以上房屋建筑物现正常使用，维护情况一般。

（3）机器设备包括：摊铺机、搅拌站、沥青拌和站、压路机、混凝土拌 合站、小松挖掘机、装载机等设备共 95 台（套），购置启用日期为 2007 年至 2016 年，维护保养良好，技术状况基本正常。

车辆包括：江铃牌 JX1020TS3 轻型普通货车 2 辆、福田牌 BJ1032V4AA4-V3 轻型普通货车 4 辆、丰田牌 SCT6484TR5 小型普通客车 4 辆、东风牌 ZN1022U2X 轻型普通货车 2 辆、北奔牌 ND32502B38 重型自卸货车 10 辆、三菱牌 GMC6471C 小型普通客车 1 辆、楚天牌 HJC5258GJB2 重型特殊结构货车 4 辆、 大众牌 FV7207FCDWG 小型轿车 1 辆、江铃牌 JX1041TSG24 轻型普通货车 2 辆、思域牌 DHW6453R3CSR 小型普通客车 1 辆、江铃牌 JX1020TSD4 轻型普 通货车 2 辆、荣威牌 CSA6471MC 小型普通客车 1 辆、三轮车 1 辆、固瑞克划 线车 1 辆共计 36 辆，购置启用日期为 2012 年至 2016 年，车辆维护保养良好， 技术状况良好。

电子设备包括：空调、电脑、复印机等共计 14 台（套），2013 年至 2016

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年购置使用，使用情况及技术性能基本正常。

三、企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况

企业申报的账面记录或者未记录的无形资产：无。

四、企业申报的表外资产的类型、数量

截至基准日 2016 年 7 月 31 日，山东科达基建有限公司申报评估的范围内 无表外资产。

五、引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额 （或者评估值）

本项目所有评估工作均由北京天圆开资产评估有限公司完成，不存在引用 其他机构出具报告的情况。

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Ⅱ、资产核实情况总体说明

一、资产核实人员组、实施时间和过程

（一）清查组织工作

2016 年 8 月 15 日，本组评估人员到达评估现场，对申报评估资产进行现 场清查。

根据企业申报评估资产类型，评估人员分为财务、设备、房产等小组，按 照相关要求，分别对有关资产进行全面的现场清查。清查工作结束后，各小组 均提交了清查核实及现场勘察作业工作成果。

（二）清查主要步骤

1．指导企业相关人员首先进行资产清查与收集，准备应向评估机构提供的 资料

在评估人员到达现场前，通过电话等方式指导企业相关的财务与资产管理 ― ‖ ― 人员在自行资产清查的基础上，按照评估机构提供的 资产评估明细表 、 评估 调查表‖及其填写要求、资料清单，细致准确的登记填报，对被评估资产的产 权归属证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料进行收集。

2．初步审查被评估单位提供的资产评估明细表

评估人员通过翻阅有关资料，了解涉及评估范围内具体对象的详细状况。 然后仔细阅读预评估各类资产评估明细表，初步检查有无填项不全、错填、资 产项目不明确，并根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估明细表有无漏项 等。

3．现场实地勘察

针对不同的资产性质及特点，采取不同的勘察方法。在现场勘察过程中， 对货币资金进行账、表、单核对；对主要机器设备进行现场勘察，查阅了主要 设备的购置合同及验收记录等技术资料和文件，并通过和设备管理人员的交 流，了解设备的购置日期、产地、各项费用的支出情况，查阅设备的运行和故 障记录，填写设备现场勘察记录等；对房地产了解建（构）筑物的账面原值的 构成情况、购置时间等；核实房屋的结构类型、面积、层数、层高、檐高、结

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构部分、装修部分、设备配置使用状况，并逐项做好记录；了解建（构）筑物 的施工、使用和保养的情况以及周围市场状况。

• 4．补充、修改和完善资产评估明细表

根据现场实地勘察结果，进一步完善资产评估明细表，以做到―表‖―实‖相

符。

5．查验产权证明文件

对评估范围的房屋建筑物、设备产权进行查验。

（三）有关经营资料的收集和分析

1. 收集被评估企业类型、评估对象相关权益状况及有关法律文件；

2. 收集被评估企业的历史沿革、现状和前景等资料；

3. 收集被评估企业内部管理制度、管理层构成等经营管理状况；

4. 收集相关价格信息资料。

二、影响资产清查的事项

本次评估中除以下事项外，不存在其他影响生产经营活动和财务状况的重 大合同、重大诉讼事项、或有资产及其他或有负债等情况。

（一）列入本次评估范围的投资性房地产所位于的两栋商业楼，分别位于 两个住宅小区，其中 5 号商业楼已经单独办理了国有土地使用证，土地为国有 出让其他商务用地，土地使用权登记人为科达集团股份有限公司。4 号商业楼 尚未分割办证，与所在小区的住宅楼合用一个大证，土地为出让住宅用地，土 地使用权登记人为科达集团股份有限公司。

（二）列入评估本次范围的以下房屋建筑物均为被评估单位自建，截至评 估基准日，未办理《房屋所有权证》，亦未见有工程建设规划、施工及产权登 记手续，具体情况如下表：

序号	建筑物名称	结构	建成 年月	计量 单位	建筑面 积体积 ㎡或m3	账面价值	账面价值
						原值	净值
5	3号楼	砖混	2003/6/1	㎡	3,560.00	1,876,340.84	1,812,679.28
6	餐厅	砖混	2003/6/1	㎡	425.60	143,445.23	138,578.33
7	4号宿舍楼	砖混	2004/12/1	㎡	3,750.00	2,189,126.18	2,131,357.58

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9	加油中心房屋	砖混	2009/10/1	㎡	534.28	575,705.13	565,187.43
10	网架	钢构	2009/6/1	㎡	2,800.00	395,114.52	387,896.07
13	仓库	夹芯板	2001/12/1	㎡	120.00	201,096.59	193,136.51
14	商品房	砖混	2002/6/1	㎡	720.00	154,773.79	148,647.34
16	贴膜室	简易砖混	2016/4/1	㎡	133.00	50,368.92	49,770.78
合计						5,585,971.20	5,427,253.32

三、资产清查结论

除上述事项外，评估人员未发现有其他影响资产清查的事项。经过清查核 实，列入评估范围内的资产和负债的情况如下：

（一）非实物资产，核实评估明细表和账面记录一致，申报明细表与实际 情况吻合。

（二）实物资产的核实情况与核实评估明细表相互对应，账实、账表相符。 （三）纳入评估范围内的资产及负债账账、账表、账实相符，实物资产均 可继续正常使用。

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—— III 、评估技术说明 资产基础法

山东科达基建有限公司纳入本次评估范围的为全部资产及负债，总资产为 101,166,385.53 元，总负债为 1,107,561.37 元。依据公司提供的资产评估申报明 细表和资产核实的结果，采用资产基础法确定的各类资产和负债的评估过程如 下：

一、流动资产评估技术说明

（一）货币资金

列入本次评估范围的货币资金账面值为 8,998,717.70 元，其中现金 7,056.00 元，银行存款 8,991,661.70 元。现金存放于公司财务室内；银行存款开户银行 为中国工商银行东营东城支行、东营莱商银行科苑支行。

评估人员在企业填报了资产清查评估明细表的基础上，查阅了现金日记 账、银行存款日记账并与总账和报表核对相符。对现金的评估，评估人员在财 务人员陪同下，对库存现金进行了监盘。评估时以清查日实盘现金数为基础， 根据现金日记账账面记录加、减评估基准日至盘点日的现金支出和收入数额， 推算得出评估基准日的库存现金。故本次评估以核实确认后的账面值 7,056.00 元作为评估值；对银行存款审阅了其基准日的银行对账单、银行余额调节表并 函证，本次银行存款以核实确认后的账面值 8,991,661.70 元作为评估值。

（二）应收账款

列入本次评估范围的应收账款账面价值 3,039,629.28 元，其中账面余额 3,041,715.03 元，坏账准备 2,085.75 元，为应收的租金、往来款等。评估人员 在对应收款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具 体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理 现状等，根据具体情况，分别采用个别认定法和账龄分析法，对评估风险损失 进行估计。对有充分理由相信全部能收回的，评估风险损失为 0%；对有确凿 证据表明款项不能收回或账龄超长的，评估风险损失为 100%；对很可能收不 回部分款项的，且难以确定收不回账款数额的，参考财会上计算坏账准备的方 法，根据账龄和历史回款分析估计出评估风险损失，1 年以内（含 1 年）计提

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5.00%，1-2 年（含 2 年）10.00%；2-3 年（含 3 年）20.00%；3-5 年（含 5 年） 40.00%；5 年以上 100.00%。

本次评估以核实后账面余额减去评估风险损失作为评估值。坏账准备评估 为零。经评估，应收账款评估风险损失合计 2,085.75 元，应收账款评估值为 3,039,629.28 元。

（三）其他应收款

列入本次评估范围的其他应收款账面价值 20,097,332.06 元，其中账面余额 20,102,454.80 元，坏账准备 5,122.74 元，主要为往来款、保险。评估人员在对 应收款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分 析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状 等，根据具体情况，分别采用个别认定法和账龄分析法，对评估风险损失进行 估计。对有充分理由相信全部能收回的，评估风险损失为 0%；对有确凿证据 表明款项不能收回或账龄超长的，评估风险损失为 100%；对很可能收不回部 分款项的，且难以确定收不回账款数额的，参考财会上计算坏账准备的方法， 根据账龄和历史回款分析估计出评估风险损失，1 年以内（含 1 年）计提 5.00%， 1-2 年（含 2 年）10.00%；2-3 年（含 3 年）30.00%；3-5 年（含 5 年）40.00%； 5 年以上 100.00%。

本次评估以核实后账面余额减去评估风险损失作为评估值。坏账准备评估 为零。经评估，其他应收款评估风险损失合计 5,122.74 元，其他应收款评估值 为 20,097,332.06 元。

（四）其他流动资产

列入本次评估范围的其他非流动资产账面值 133,002.44 元，为预缴税金。 评估人员查阅了其凭证，经核实其基准日账面价值真实，故以核实后账面价值 133,002.44 元作为评估值。

二、投资性房地产技术评估说明

（一）评估范围

本次评估项目所涉及范围是山东科达基建有限公司（以下简称―科达基建 公司‖）所属的投资性房地产，共 33 项，即科达基建公司位于东营市东城区大 渡河路北侧的商业用房，位于大渡河路以北，沂州路两侧，建筑面积共 13,125.05

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㎡。至评估基准日，投资性房地产审计后原始入账面价值为 28,290,137.63 元， 账面价值为 27,954,192.44 元。

（二）投资性房地产概况

1、分布状况

列入本次评估范围的投资性房地产，全部位于东营市东城区，大渡河路以 北，沂州路两侧。

2、区位状况

东营市位于山东省东北部、黄河入海口的三角洲地带，东经 118º5´，北纬 38º15´。东营区位优势明显，东临渤海，与日本、韩国隔海相望，北靠京津唐 经济区，南连山东半岛经济区，向西辐射广大内陆地区，是环渤海经济区的重 要节点、山东半岛城市群的重要组成部分，处于连接中原经济区与东北经济区、 京津唐经济区与胶东半岛经济区的枢纽位置。

列入本次评估范围的投资性房地产，均位于东营市东城区，大渡河路以北， 沂州路两侧。该区域为东营市新城区，市政配套设施较齐全，环境较优，交通 较便捷，但公共服务设施配套尚待完善。作为商业区域，人流不是很多。

3、实体状况

本次评估对象分别位于沂州路两侧的两栋商业房，建筑面积共 13,125.05 ㎡，共 3 层（局部 4 层），砖混结构，条形基础，砖墙，现浇钢筋混凝土圈梁、 过梁、楼面板及屋面板，乳胶漆外墙（局部玻璃幕墙），铝合金外窗。室内为 地砖地面，乳胶漆墙面及顶棚。房屋配套设施为水位、电照和暖气，每套房有 独立卫生间。

截止至评估基准日，以上房屋部分已经出租，部分待租。

4、权利状况

列入本次评估范围的投资性房地产已经全部办理了房屋所有权证（证号详 见评估明细表），房屋所有权人均为山东科达基建有限公司，规划用途均为商 业用房。

本次评估的投资性房地产所位于的两栋商业楼，分别位于两个住宅小区， 其中 5 号商业楼已经单独办理了国有土地使用证，土地为国有出让其他商务用 地，土地使用权登记人为科达集团股份有限公司。4 号商业楼尚未分割办证，

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与所在小区的住宅楼合用一个大证，土地为出让住宅用地，土地使用权登记人 为科达集团股份有限公司。本次评估已取得被评估单位的房屋产权承诺函，声 明房屋所占土地的使用权人为被评估单位，由此产生的一切相关责任由被评估 单位承担。

至评估基准日，列入本次评估范围的投资性房地产及其所占土地没有抵押 权利设定，亦未有诉讼事宜。

（三）取价依据

• 1、评估人员对房产实地踏勘、分析、记录；

• 2、通过调查收集的市场价格信息、资料；

• 3、评估人员掌握的相关资料；

• 4、评估人员现场收集的其它资料。

（四）评估过程及方法

1、评估过程

（1）收集素材及准备阶段

评估人员进入现场后根据委托方提供的资产明细表，进行表帐核对；核对 各房产的名称、座落地点、结构、建筑规模、使用年限等；查看了有关建筑物 历史资料及有关工程资料。

（2）实地查勘阶段

根据被评估单位提供的投资性房地产的评估申报明细表，在有关工程技术 人员的陪同下，在被评估单位自查的基础上，对照委托评估申报明细表，对委 估投资性房地产进行了勘察核实。

①首先了解投资性房地产的原始入账价值的构成等情况；

②核实房屋的结构类型、面积、层数、层高、檐高、结构部分、装修部分、 设备配置使用状况，并逐项做好记录；

③了解投资性房地产的施工、使用和保养的情况以及周围市场的出租状 况；

④对其项目不全或错误之处与被评估单位相关人员共同修正。

（3）评估作价阶段

在收集了各种资料的基础上,按照资产评估的要求,对房产采用相应的评估

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方法进行计算,得出评估结果。

2、评估方法

（1）评估方法的选择

常用的房地产评估方法有市场比较法、收益法、重置成本法等，评估方法 的选用应根据各种方法的使用范围，结合评估对象的具体特点以及评估目的进 行。

本次评估对象为投资性房地产，根据有关要求，应首先考虑采用收益法进 行评估。因此，本次评估采用收益法进行评估。

（2）评估方法介绍（收益法）

收益法是通过将资产未来的收益折算为现值，评估资产价值的一种方法。 其基本思路是通过估算资产在未来的预期收益和采用适宜的资本化率或折现 率折算成现值，得出评估值。

收益法适用的基本条件是：企业持续经营，资产经营与收益之间存有较稳 定的比例关系，并且未来收益和风险能够预测及可量化。当对资产未来的收益 预测较为客观、资本化率的选取较为合理时，其评估结果具有较好的客观性， 易于为市场所接受。作为投资性房地产来说，其评估思路为：

①根据评估对象所处位置的相似房产的租金收益情况，以及对评估对象租 金情况的调查结果，确定该类房产未来持续产生的客观年租金收入（有效毛收 入）；

②预计房产未来正常发生的客观年经营费用，主要有管理费、保险费、维 修保养费以及有关税金等；

③计算年净收益，即年租金收入与年经营费用之差；

④选取适当的资本化率(折现率)；

⑤确定收益年期，根据房产的经济适用年限和已使用年限，确定评估对象 的可收益年期；

⑥将年净收益按照选取的资本化率，在可收益年期内，逐年折现到评估基 准日后累加，以此计算出评估对象的房产价值。 收益法基本公式： V=a[1-1/(1+r)n]/r

年收益递增的收益法计算公式： V=a{1-[(1+g)/(1+r)]n} /(r-g)

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其中：V: 房地价值，元

a: 年净收益，元

r: 综合资本化率，%

• g: 净收益年增长率，%

• n: 收益年期，年

（五）评估结果与增减值原因分析

列入本次评估范围的投资性房地产审计后原始入账价值为 28,290,137.63 元，账面价值 27,954,192.44 元，评估价值为 30,637,178.00 元，增值额为 2,682,985.56 元，增值率为 9.60%。房屋总体上增值不大，但其中部分房屋入账 时与实物没有完全对应，导致个别房屋出现了较大的评估增减值。

（六）案例分析

首先，以 B2-3 号房（评估明细表第 1 项）为评估案例，计算商业楼上 1-3 层房屋的评估单价。

B2-3 号房位于大渡河路以北、沂州路以东，所在楼为 5 号商业楼，砖混结 构，条形基础，砖墙，现浇钢筋混凝土圈梁、过梁、楼面板及屋面板，乳胶漆 外墙，铝合金外窗。B2-3 号房位于 5 号商业楼东端，共 3 层，建筑面积 171.52 ㎡，室内为地砖地面，乳胶漆墙面及顶棚。房屋配套设施为水位、电照和暖气， 有独立卫生间。该房屋已经办理房屋所有权证，证号为东房权证东营区字第 229215 号，至本次评估基准日，房屋处于待租状态。

采用收益法进行评估的测算过程如下：

1 、计算年有效毛收入

年有效毛收入=单位面积年租金×可出租面积×出租率÷（1+增值税率） ①租金估算

据了解，目前评估对象所在商业房，其一层租金为 240/㎡，二层为 220/ ㎡，三层为 200/㎡，1-3 层平均 220 元/㎡，出租情况尚可。据评估人员调查， 该商业房的市场租金为市场上正常的租金水平，故本次评估取其平均租金作为 客观租金，即 220 元/㎡。

②可出租面积计算

即房屋的建筑面积，为 171.52 ㎡。

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③出租率估算

据评估人员对市场的调查和了解，区域内的同类房屋的出租情况良好。本 次评估综合考虑房屋所在商业楼和周边同类房屋的出租情况，出租率取 95%。

④年有效毛收入计算

当地此类房屋的增值税率为 5%，则：

年有效毛收入=单位面积年租金×可出租面积×出租率÷（1+增值税率）

（1+5%）

（元）

2 、估算年总运营费用

年总运营费用=管理费+保险费+维修保养费+税金

（1）管理费：指评估对象正常租赁经营所需的日常管理费用，按年有效 毛收入的 2%计算，则

管理费=年有效毛收入×2%

=34,140.03×2%

=682.80(元)

（2）保险费：保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保 险公司支付的费用，结合评估对象实际情况，取建筑物建安造价的 1‰作为年 保险费用。

根据当前东营市同类建筑造价行情信息，结合评估对象建安造价资料，评 估对象的建安工程造价按 850 元/㎡。则年保险费用为

保险费=850×171.52×1‰

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（3）维修保养费：即维持评估对象正常运转所需的房屋和设施的维修、 保养费用，本次评估按建筑物建安造价的 1%计算年维修保养费用，则

维修保养费=850×171.52×1%

=1,457.92 元）

（4）税金：依据税法及东营市税务部门资料，涉及的税金主要有房产税、 土地使用税、增值税及附加等。

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①房产税：按规定，依据房产租金收入 12%计取，则： 房产税=34,140.03×12%

= 4,096.80（元）

②土地使用税：房屋所在 5 号商业楼建筑面积共 6,406.90 平方米，其所占 土地为 8,848.70 平方米，房屋的建筑面积为 171.52 平方米，则其分摊的土地面 积为容积率为：

8,848.70÷6,406.90×171.52=236.89（㎡）

评估对象所在地的土地使用税征收标准为 12 元/㎡，则年缴城镇土地使用 税为：

土地使用税=土地面积×土地单位税率

=236.89×12 =2,842.68（元）

③增值税及附加：根据东营税务部门资料，房产出租涉及的增值税及附加 包括增值税（5%）及城市建设维护税（7%，基数为增值税，下同）、教育费附 加（3%）、地方教育费附加（2%）和水利建设基金（1%），附加费合计为增值 税的 13%。增值税在前面计算中已考虑，此处只计算其附加税费，则

增值税附加税费=增值税×附加税率

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④税金合计：4,096.80+2,842.68+221.91= 7,161.39（元）

（5）年总运营费用

年总运营费用=管理费+保险费+维修保养费+税金

= 682.80 +145.79+1,457.92+7,161.39

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3、计算房产年净收益

年净收益=年有效毛收入-年总运营费用

=34,140.03-9,447.90

=24,692.13（元）

4、确定资本化率

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本次资本化率的确定，采用安全利率加风险调整值法和投资风险与投资收 益率综合排序插入法两种方法综合测算。具体确定方法如下：

(1)安全利率加风险调整值法

根据评估对象的特点，以评估基准日中国人民银行一年期人民币存款利率 1.5%作为安全利率。对风险调整值的确定综合考虑了以下因素：评估对象所在 地区房地产业的平均收益状况、评估对象的地理位置、评估对象的用途等。根 据评估人员对评估对象所在区域房地产市场的调查了解，当前由于政策变动较 快，土地的取得周期和房屋的建设周期较长，房产投资存在一定风险，综合分 析该区域社会经济发展和房地产市场状况对房产投资的影响程度以及评估对 象的区位条件等，确定其风险调整值为 5-6%之间，由此求得该类房产的资本 化率为 6.5-7.5%，均值为 7.0%。

(2)投资风险与投资收益率综合排序插入法

投资收益与投资风险密切相关。从理财产品上看，目前比较安全、风险性 较小的投资有银行一年期定期存款、三年期定期存款等，但其收益率也较低， 分别为 1.5%和 2.75%；从银行贷款来看，银行贷款存在一定风险，但其收益率 高于前者，评估基准日实行的人民币一年期贷款基准利率为 4.35%，一年至五 年期贷款基准利率为 4.75%；从投资利润上看，东营市社会平均利润率约为 8%-10%。其中经营性用途房地产开发方面风险较大，其实际利润率平均为 10%-15%。房地产开发由于投资周期长，资金量大，受政策影响较大，但有一 定增值潜力等特点，其投资风险大于银行一至三年期贷款，而小于资金的社会 平均投资风险，经综合分析排比，此类房地产的资本化率为 8.0%。

上述两种方法的测算结果分别为 7.0%和 8.0%，本次评估取其平均数，资 本化率取 7.5%。

5、确定收益年期

该房屋建成于 2010 年初，至本评估基准日，已使用 6.58 年。房屋为砖混 结构，用途为商业，根据资产评估房屋耐用年限参考数据，砖混结构非生产用 房的耐用年限为 50 年。据评估人员现场观察，评估对象使用正常，维护情况 良好，应能达到正常的使用年限，则本次评估其耐用年限取 50 年。据此计算， 房屋尚可使用年限为 43.42 年，即收益年限为 43.42 年。

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6、确定年净收益增长率

根据对评估对象周边市场调查，目前东营东城区该类房产的出租市场比较 稳定，年租金价格较平稳，本次评估以现租金价格水平为准，不考虑房屋租金 本身的刚性增长，仅考虑在收益期内因物价指数上涨所造成的租金的自然增 长。

根据评估人员对全国和山东省近年 CPI 指数的调查发现，全国和山东省的 指标比较接近，近五年的 CPI 平均值分别为 2.80%和 2.48%，近十年的 CPI 平 均值分别为 2.88%和 2.60%，详见下表。

居民消费价格指数（ CPI ）同比增长统计表

居民消费	价格指数（CPI）同比增	长统计表
年份	全国	山东省
2006	1.50%	1.00%
2007	4.80%	4.40%
2008	5.90%	5.30%
2009	-0.70%	0.00%
2010	3.30%	2.90%
2011	5.40%	5.00%
2012	2.60%	2.10%
2013	2.60%	2.20%
2014	2.00%	1.90%
2015	1.40%	1.20%
近5年平均值	2.80%	2.48%
近10年平均值	2.88%	2.60%

参照 CPI 统计表，经综合考虑和测算，本次评估按在收益年期内租金收入 以 2%的年增长率增长，并假设与之相关费用亦同步增长，则该房产年净收益 增长率为 2%。

7 、计算房产价值

根据有限年期年收益递增的收益法计算公式，求收益年期内的收益价格。 计算公式为：

V=a{1-[(1+g)/(1+r)]n} /(r-g)

其中：V: 房产价值，元；

a: 年净收益，此处为 24,692.13 元；

r: 综合资本化率，7.5%；

g: 净收益年增长率，2%；

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n：收益年期，43.42 年。

经计算，该房屋在收益期内的收益价格为 403,042.84 元，房屋面积为 171.52

㎡，则该房屋的评估单价为：

403,042.84/171.52=2,350.00（元/㎡）（取整）

经以上计算，位于商业楼上的 1-3 层商业房的评估单价为 2,350.00 元/㎡。 4 层的商业房位于商业楼的拐角位置，位置稍好，但增加了第四层，经综合测 算，其单价按 2,320.00 元/㎡计算。则各房屋评估情况如下表：

投资性房地产评估明细表

序 号	权证编号	房屋名称	楼 层	总 层 数	建筑面积	评估单 价 （元/㎡）	评估价值(元)
1		B2-3	1-3	3	171.52	2,350.00	403,072.00
	东房权证东营区字第229215号
2		B2-8	1-3	3	171.52	2,350.00	403,072.00
	东房权证东营区字第229216号
3		B2-13	1-3	3	200.02	2,350.00	470,047.00
	东房权证东营区字第229217号
4		A2-1-2-3-4	1-4	4	3,291.83	2,320.00	7,637,046.00
	东房权证东营区字第229218号
5		B2-4	1-3	3	171.52	2,350.00	403,072.00
	东房权证东营区字第229222号
6		B2-5	1-3	3	171.52	2,350.00	403,072.00
	东房权证东营区字第229223号
7		B2-6	1-3	3	171.84	2,350.00	403,824.00
	东房权证东营区字第229224号
8		B2-7	1-3	3	313.81	2,350.00	737,454.00
	东房权证东营区字第229225号
9		B2-9	1-3	3	171.52	2,350.00	403,072.00
	东房权证东营区字第229226号
10		B2-10	1-3	3	171.52	2,350.00	403,072.00
	东房权证东营区字第229227号
11		B2-11	1-3	3	171.52	2,350.00	403,072.00
	东房权证东营区字第229228号
12		B2-12	1-3	3	171.52	2,350.00	403,072.00
	东房权证东营区字第229229号
13		B2-14	1-3	3	200.02	2,350.00	470,047.00
	东房权证东营区字第229230号
14		B2-15	1-3	3	171.52	2,350.00	403,072.00
	东房权证东营区字第229231号
15		B2-17	1-3	3	171.84	2,350.00	403,824.00
	东房权证东营区字第229232号
16		B2-18	1-3	3	342.34	2,350.00	804,499.00
	东房权证东营区字第229233号
17		C2-3	1-3	3	171.52	2,350.00	403,072.00
	东房权证东营区字第229234号
18		B1-13	1-3	3	171.64	2,350.00	403,354.00
	东房权证东营区字第229219号
19		B1-8	1-3	3	171.64	2,350.00	403,354.00
	东房权证东营区字第229220号
20		B1-3	1-3	3	171.64	2,350.00	403,354.00
	东房权证东营区字第229221号
21		A1-1-2-3-4	1-4	4	3,597.87	2,320.00	8,347,058.00
	东房权证东营区字第229235号
22		B1-15	1-3	3	307.28	2,350.00	722,108.00
	东房权证东营区字第229236号

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23		B1-14	1-3	3	171.96	2,350.00	404,106.00
	东房权证东营区字第229237号
24		B1-12	1-3	3	171.64	2,350.00	403,354.00
	东房权证东营区字第229238号
25		B1-11	1-3	3	202.96	2,350.00	476,956.00
	东房权证东营区字第229239号
26		B1-10	1-3	3	202.96	2,350.00	476,956.00
	东房权证东营区字第229240号
27		B1-9	1-3	3	171.64	2,350.00	403,354.00
	东房权证东营区字第229241号
28		B1-7	1-3	3	171.96	2,350.00	404,106.00
	东房权证东营区字第229242号
29		B1-6	1-3	3	336.17	2,350.00	790,000.00
	东房权证东营区字第229243号
30		B1-5	1-3	3	331.49	2,350.00	779,002.00
	东房权证东营区字第229244号
31		B1-4	1-3	3	171.64	2,350.00	403,354.00
	东房权证东营区字第229245号
32		B1-2	1-3	3	171.64	2,350.00	403,354.00
	东房权证东营区字第229246号
33		B1-1	1-3	3	194.02	2,350.00	455,947.00
	东房权证东营区字第229247号
合 计					13,125.05		30,637,178.00

三、房屋建（构）筑物评估技术说明

（一）评估范围

本次评估项目所涉及范围是山东科达基建有限公司（以下简称科达基建公 司）所属的房屋建筑物，位于广饶县大王镇，共 16 项，建筑面积 24,247.05 ㎡。 房屋建筑物审计后账面原值为 7,769,930.82 元，账面净值为 7,517,138.76 元。

具体如下：

编号	科目名称	项数	账面价值	账面价值
			原值	净值
	房屋建筑物类合计		7,769,930.82	7,517,138.76
4-6-1	固定资产-房屋建筑物	16	7,769,930.82	7,517,138.76

（二）房屋建筑物概况

1、分布状况

列入本次评估范围的房屋建筑物，全部位于广饶县大王镇。

2、实体状况

列入本次评估范围的房屋建筑物共 16 项，总建筑面积 24,247.05 ㎡，于 1992 年至 2016 年陆续建成投入使用，主要包括办公科技楼、宿舍楼、加油站房、 传达室、车间等，房屋结构主要有砖混、钢结构等。

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其中办公科技楼为四层，砖混结构，条形基础和钢筋砼柱下基础，砖墙， 现浇钢筋混凝土过梁和楼面板，塑钢窗。室外为马赛克墙面，室内为花岗岩地 面，乳胶漆墙面、矿棉板（局部石膏板）吊顶，水磨石楼梯，铁栏杆木扶手， 室内净高 4.4 米，配套设施为水卫、电照和暖气。

器材厂车间为钢结构，单层，条形基础和柱下独立基础，型钢柱、梁及檩 条，夹芯板墙面及屋面，水泥砂浆地面，钢制门铝合金窗，檐高 9.3 米，配套 设施为电照和动力电。

以上房屋建筑物现正常使用，维护情况一般。

3、权利状况

列入本次评估范围的房屋建筑物共 16 项，建筑面积共 24,247.05 ㎡，其中 有证房屋 8 项，建筑面积共 12,204.17 ㎡，证号详见评估明细表；无证房屋 8 项，建筑面积共 12,042.88 ㎡。

在评估基准日，上述有证房屋未设定抵押权，亦未发现其他诉讼事宜。 （三）取价依据

1、《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》（计价格[1999]1283 号）；

2、《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计价格[2002]125 号）；

3、国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知（计 价格[2002]10 号）；

4、国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管 理规定》的通知（发改价格[2007]670 号）；

5、国家计委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知（计价 格[2002]1980 号）；

6、《关于印发<基本建设财务管理规定>的通知》（财建[2002]394 号）；

7、国家发展改革委《关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有 关问题的通知》（发改价格[2011]534 号）；

8、山东省财政厅、山东省建设厅关于印发《山东省新型墙体材料专项基 金征收使用管理实施办法》的通知（鲁财综字[2008]53 号）；

9、关于印发《山东省散装水泥专项资金征收和使用管理实施细则》的通 知（鲁财综[2003]24 号）；

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10、《山东省安装工程消耗量定额》及其费用定额（2003 年）；

11、基准日适用的当地人工材料价格资料；

• 12、《中国人民银行贷款利率表》2015 年 10 月 24 日起执行；

• 13、《资产评估常用数据与参数手册》；

• 14、评估人员对构筑物实地踏勘、分析、记录；

• 15、通过调查收集的市场价格信息、资料；

16、评估人员掌握的相关资料。

（四）评估过程及方法

1、评估过程

• （1）收集素材及准备阶段

评估人员进入现场后根据委托方提供的资产明细表，进行表帐核对；核对 各房屋建筑物的名称、座落地点、结构、建筑规模、使用年限等；查看了有关 建筑物历史资料及有关工程资料。

（2）实地查勘阶段

根据被评估单位提供的建筑物评估申报明细表，在有关工程技术人员的陪 同下，在被评估单位自查的基础上，对照委托评估申报明细表，对委估建筑物 进行了逐项勘察核实。

①首先了解建筑物的账面原值的构成情况、调账时间等；

②核实房屋的结构类型、面积、层数、层高、檐高、结构部分、装修部分、 设备配置使用状况，并逐项做好记录；

③了解建筑物的施工、使用和保养的情况以及周围市场状况，作为作价和 确定成新率的依据；

④对其项目不全或错误之处与被评估单位相关人员共同修正。

（3）评估作价阶段

在收集了各种资料的基础上，按照资产评估的各项要求，对各房屋建筑物 采用相应的评估方法进行逐一计算，得出评估结果。

2、评估方法

列入本次评估范围的房屋建筑物主要为工业用地上的办公用房、宿舍、厂 房等，其所在区域很少有买卖成交案例，客观收益资料难以收集，无法采用市

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场比较法、收益法进行评估。根据本次评估目的、区域市场状况、评估对象自 身特点以及评估人员所掌握的资料，采用成本法对其进行评估。

成本法的基本公式：

房屋建筑物的评估价格=重置全价×综合成新率

（1）重置全价的确定

重置全价=工程造价+工程前期费用及其他费用+资金成本 ①工程造价

列入本次评估范围的房屋建筑物，委托方未提供预决算资料，本次对重点 房屋建筑物采用类似工程参照比较法进行测算，即采取与评估对象类型相似、 构造相同且建筑层数、层高、装修标准基本一致的典型工程作为参照物，找出 其与典型房屋的差异因素，进行合理调整，从而计算出评估对象的建材、人工 和机械消耗量；然后套用山东省现行的建安工程预算定额和配套的费用定额， 以及评估基准日当地应执行的建筑材料及人工、机械价格标准，计算工程建安 造价。

其他建筑物是在实地勘察的基础上，以类比的方法，综合考虑各项评估要 素，确定建安造价。 ②前期费用及其他费用

房屋建筑物的工程前期及其他费用，包括当地地方政府规定收取的建设费 用及建设单位为建设工程而投入的除建筑造价外的其它费用两个部分，主要包 括前期工作咨询费、环境影响咨询费、建设单位管理费、勘察设计费、工程监 理费、招标代理费、散装水泥专项资金、新型墙体材料专项基金等。

③资金成本

资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采用的利率 按基准日中国人民银行规定标准计算，工期按建设正常情况周期计算，并按均 匀投入考虑：

资金成本=（工程建安造价+前期及其它费用）×贷款利息×合理工期×50% （2）成新率的确定

本次评估房屋建筑物成新率的确定，采用现场勘察成新率和年限成新率两 种方法计算，并对两种结果按现场勘察成新率和年限成新率 6：4 的比例加权

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平均计算综合成新率。

①年限成新率

按照建（构）筑物的结构类型、使用用途确定建（构）筑物经济适用年限，

然后再结合其已使用年限计算出其成新率：

年限成新率＝(1－已使用年限/经济适用年限)×100% ②勘察成新率

通过评估人员对各房屋建筑物的实地勘察，对房屋建筑物的基础、承重构 件（梁、板、柱）、墙体、地面、屋面、门窗、墙面粉刷、吊顶及上下水、通 风、电照等各部分的勘察，根据原城乡环境建设保护部发布的《房屋完损等级 评定标准》、《鉴定房屋新旧程度参考依据》和《房屋不同成新率的评分标准及 修正系数》，结合建筑物使用状况、维修保养情况，分别评定得出各房屋建筑 物的现场勘察成新率。

计算公式：

勘察法成新率=结构部分各分部得分×权重比例+装修部分各分部得分×权 重比例+建筑设备部分得分×权重比例

③综合成新率

综合成新率=勘察成新率×60%+年限法成新率×40%

（3）评估值的确定

评估价值=重置全价×综合成新率。

（五）评估结果及增减值原因分析

1、经测算，列入评估范围的房屋建筑物评估结果如下：

科目名称	账面价值		评估价值		增值额
	原值	净值	原值	净值	原值	净值
房屋建筑物类合计	7,769,930.82	7,517,138.76	18,523,200.00	11,090,719.00	10,753,269.18	3,573,580.24
固定资产-房屋建筑物	7,769,930.82	7,517,138.76	18,523,200.00	11,090,719.00	10,753,269.18	3,573,580.24

― ‖ ― ‖ 详见 固定资产清查评估汇总表 和 房屋建筑物清查评估明细表 。 2、增减值说明

本次评估，房屋建筑物类资产审计后账面原值为 7,769,930.82 元，账面净

值 7,517,138.76 元，评估原值为 18,523,200.00 元，评估净值 11,090,719.00 元，

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增值额为 3,573,580.24 元，增值率 47.54%。增值的主要原因如下：

（1）评估基准日的工程建设材料、人工、机械价格高于帐面价值形成时期 的价格；（2）由于历史成本形成时期有关费用收取标准低，有的甚至没有发生， 评估基准日按规定增加了有关费用，使之评估增值。

（六）案例分析

案例一：办公科技楼（房屋建筑物明细表第 3 项）

办公科技楼为四层，砖混结构，条形基础和钢筋砼柱下基础，砖墙，现浇 钢筋混凝土过梁和楼面板，塑钢窗。室外为马赛克墙面，室内为花岗岩地面， 乳胶漆墙面、矿棉板（局部石膏板）吊顶，水磨石楼梯，铁栏杆木扶手，室内 净高 4.4 米，配套设施为水卫、电照和暖气。

测算步骤如下：

1、重置全价

该工程没有预决算资料，本次采用类似工程参照比较法进行测算，即采取 与评估对象类型相似、构造相同且建筑层数、层高、装修标准基本一致的典型 工程作为参照物，找出其与典型房屋的差异因素，进行合理调整，从而计算出 评估对象的建材、人工和机械消耗量；然后套用山东省现行的建安工程预算定 额和配套的费用定额，以及评估基准日当地应执行的建筑材料及人工、机械价 格标准，计算工程建安造价。

根据国家及地方政府的有关规定，计算各类建设取费及建设单位所支付的 前期费用及其它费用。工程所在项目建设期按 1 年计，贷款利率为 4.35%，建 设资金按均匀投入计算资金成本。

具体计算过程详见下表。

土建工程预（结）算费用表

序号	费用名称	计算公式	费率	金额（元）
一	直接费	(一)+(二)		1,866,303.22
	(一)直接工程费	∑工程量×∑[(定额工日消耗数 量×人工单价)+(定额材料消耗 数量×材料单价)+(定额机械台 班消耗数量×机械台班单价)]		1,834,770.66
	(一)’省价直接费	∑工程量×省基价		1,401,447.00
	其中：人工费R1	省价人工费合计		369,964.64
	材料费	省价材料费合计		939,589.59

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二 三 四 1 2 3 4 5 五 六 七 八 九 十 十一 十二	机械费	省价机械费合计		91,892.77
	人工费R1调整			241,148.44
	材料费省地价差	见主材价差调整表		192,175.22
	(二)措施费	1+2+3		31,532.56
	1.参照定额规定计取的措施费	见措施费计算表
	2.参照省发布费率计取的措施费	(一)’×相应费率	2.25%	31,532.56
	3.按施工组织设计计取的措施费	见措施费计算表
	(二)’其中省价措施费	1+2		31,532.56
	企业管理费	[(一)'+(二)']×管理费费率	5.85%	83,829.30
	利润	[(一)'+(二)']×利润率	3.43%	49,151.20
	规费	1+2+3+4+5		164,349.07
	工程排污费	(一+二+三）×费率	0.15%	2,998.93
	住房公积金	人工费总和×费率	3.60%	22,000.07
	危险作业意外伤害保险	(一+二+三）×费率	0.15%	2,998.93
	安全施工费	(一+二+三）×费率	3.73%	74,573.28
	社会保障费	(一+二+三）×费率	3.09%	61,777.87
	税金	增值税不计
	一般土建工程造价合计	一+二+三+四+五		2,163,632.79
	装饰工程	建筑面积×单价指标	200.00	690,154.00
	给排水工程	建筑面积×单价指标	15.00	51,761.55
	电气照明工程	建筑面积×单价指标	20.00	69,015.40
	暖通空调工程	建筑面积×单价指标	35.00	120,776.95
	消防工程			-
	特殊设计			-
	工程造价合计	六+七+八+九+十+十一+十二		3,095,340.69

重置全价计算表

序 号	费用名称	取费基数	费率	计算公式	金额（元）	取费依据
一	建安工程造价				3,095,340.69
二	建筑面积（㎡）	3,450.77
三	前期及其他费用				343,514.48
1	前期工作咨询费	建安造价	0.87%	基数×费率	26,929.46	计价格[1999]1283号
2	环境影响咨询费	建安造价	0.24%	基数×费率	7,428.82	计价格[2002]125号
3	地质勘察费	建安造价	1.00%	基数×费率	30,953.41	计价格[2002]10号
4	招投标代理费	建安造价	0.43%	基数×费率	13,309.96	发改价格[2011]534号、计 价格[2002]1980 号
5	施工图设计费	建安造价	3.40%	基数×费率	105,241.58	计价格[2002]10号
6	新型墙体材料专项 基金	建筑面积	10	基数×单价	34,507.70	鲁财综字[2008]53号
7	散装水泥专项基金	建筑面积	2	基数×费率	6,901.54	鲁财综字[2003]24号
8	建设单位管理费	建安造价	1.28%	基数×单价	39,620.36	财建[2002]394号
9	监理费	建安造价	2.54%	基数×单价	78,621.65	发改价[2007]670号

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10	小计				343,514.48
四	资金成本	一+三	4.35%	基数×利率× 工期×0.5	74,795.10	该工程所在项目的工期按 1 年计算
		一+三+四			3,513,650.27
五	重置全价	取整到百位			3,513,700.00

2、成新率的确定

根据房屋建筑物的实地勘察记录和―房屋完损及标准‖，打出房屋的完好分 值率，再根据该建筑物的物理使用年限打出成新率，最后将两个分值加权平均， 得出该建筑物综合成新率（详见成新率计算表）。

综合成新率评定表

建筑物名 称	办公楼.科技楼	办公楼.科技楼	建筑结构	砖混	砖混	帐面原值(元)	帐面原值(元)	帐面原值(元)	337,940.78	337,940.78
房产证号	东营市房权证广饶县字第大 王20160211 号		建筑面积	3,450.77		帐面净值(元)			337,940.78
竣工日期	1993/12/1	是否生产用 房	否	耐用年限(年)		50			已使用年 限(年)	22.58
部位	项目	权重K	完 损 状 况						标准分	评定得分
结构部分 G	基础	80%	承载能力尚可，有不均匀下沉						25	12
	承重构件		有变形、局部有裂缝、混凝土部分剥落						25	11
	非承重墙		有裂缝、弓凸、倾斜、风化、腐蚀、个别剥落						15	8
	屋面		面层、隔热、保温层局部损坏，多处漏雨						20	7
	楼地面		局部空鼓、起砂，个别有裂缝						15	7
	小计								100	45
装饰部分S	门窗	10%	五金部分残缺，有翘裂、腐朽，个别开关不灵						35	15
	外粉饰		有空鼓、裂缝、风化，稍有剥落						25	11
	内粉饰		有空鼓、裂缝、风化						20	10
	顶棚		有裂缝、翘角、松动，个别有脱落						20	9
	细木装修
	小计								100	45
设备部分B	水 卫	10%	上下水尚能通畅，有锈蚀，局部损坏						40	22
	电 照		线路、装置尚未老化，绝缘性能尚可						25	14
	暖 气		管道、设备有锈蚀，部分部件损坏，尚能使用						35	10
	小计								100	46
打分法评定(成新率A)			G×KG+S×KS+B×KB							45.1%
年限法评定(成新率B)			1-已使用年限/				经济适用年限			54.8%
综合成新率			成新率A ×权重A				+成新率B ×权重B			49%
			权重A		60%		权重B	40%

3、评估价值计算

评估值=重置全价×综合成新率

=3,513,700.00×49%

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=1,721,713.00(元)

四、机器设备评估技术说明

（一）评估范围

纳入本次评估范围的设备类资产为山东科达基建有限公司评估基准日 2016 年 7 月 31 日申报的机器设备、车辆和电子设备，账面原值 29,282,457.27 元，账面价值 27,715,540.97 元。列表如下：

金额单位：人民币元

资产名称	单位	数量	账面原值	账面净值
机器设备	台（套）	95	21,907,020.34	20,898,461.98
车辆	辆	37	7,305,370.13	6,751,598.95
电子设备	台（套）	14	70,066.80	65,480.04
合计	台（套）	146	29,282,457.27	27,715,540.97

（二）资产概况

1、资产权利状况

列入评估范围的机器设备与电子设备的购置发票、车辆行驶证齐全，产权 清晰。截至评估基准日未发现存在抵押、担保等他项权利。

2、资产经济及物理状况

（1）机器设备包括：摊铺机、搅拌站、沥青拌和站、压路机、混凝土拌 合站、小松挖掘机、装载机等设备共 95 台（套），购置启用日期为 2007 年至 2016 年，维护保养良好，技术状况基本正常。

（ 2 ）车辆包括：江铃牌 JX1020TS3 轻型普通货车 2 辆、福田牌 BJ1032V4AA4-V3 轻型普通货车 4 辆、丰田牌 SCT6484TR5 小型普通客车 4 辆、 东风牌 ZN1022U2X 轻型普通货车 2 辆、北奔牌 ND32502B38 重型自卸货车 10 辆、三菱牌 GMC6471C 小型普通客车 1 辆、楚天牌 HJC5258GJB2 重型特殊结 构货车 4 辆、大众牌 FV7207FCDWG 小型轿车 1 辆、江铃牌 JX1041TSG24 轻 型普通货车 2 辆、思域牌 DHW6453R3CSR 小型普通客车 1 辆、江铃牌 JX1020TSD4 轻型普通货车 2 辆、荣威牌 CSA6471MC 小型普通客车 1 辆、三 轮车 1 辆、固瑞克划线车 1 辆共计 36 辆，购置启用日期为 2012 年至 2016 年， 车辆维护保养良好，技术状况良好。

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• （3）电子设备包括：空调、电脑、复印机等共计 14 台（套），2013 年至

• 2016 年购置使用，使用情况及技术性能基本正常。

• 3、工艺流程

==> picture [378 x 485] intentionally omitted <==

（三）取价依据

• 1、科学技术文献出版社出版的《资产评估常用数据与参考手册》；

• 2、《2016 机电产品报价手册》；

• 3、《机电设备评估价格信息》；

• 4、IT 网上报价和太平洋汽车网报价及车辆供销商提供的报价；

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• 5、商务部、发展改革委、公安部和环境保护部 2012 年 8 月 24 日《机动

• 车强制报废标准规定》（2013 年 5 月 1 日起实施）；

• 6、《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》；

• 7、《财政部、国家税务总局关于在全国开展交通运输业和部分现代服务

• 业营业税改征增值税试点税收政策的通知》（财税〔2013〕第 37 号）；

• 8、评估人员通过现场勘察所获取的资料；

• 9、企业提供的机器设备购置合同、设备维修、保养及技改资料；

10、 北京天圆开资产评估有限公司资料库的有关评估资料。

（四）评估过程及评估方法

1．评估过程

1．评估准备阶段

根据评估范围的设备类资产特点，按照我公司评估规范化要求，指导企业 — — 填写《固定资产 机器设备评估明细表》、《固定资产 电子设备评估明细表》、 — 《固定资产 车辆评估明细表》。根据提供的资产评估明细表与账实进行核对， 做到账实相符。

2．现场盘点及鉴定阶段

(1)根据提供的机器设备及车辆清查评估明细表所列的资产存放地点，对设 备使用年限、生产厂家、规格型号进行核对，同时对设备完好率和可靠性、设 备的利用率、维护保养等情况进行了解，作好现场记录。对于车辆评估按申报 明细表所列车辆，核查车辆的数量、规格型号、车辆牌号、行驶里程。核对车 架及发动机编号，勘察车辆外观、车架、前后桥、发动机、变速器等异常情况， 查阅车辆档案，了解车辆的行驶状况和维护保养等情况。

(2)通过现场勘察进一步补充完善机器设备、电子设备及车辆评估明细表。

(3)对评估范围内的资产进行产权核查（如抽查重大设备资产的购置合同、 发票、建安合同等、核查车辆行驶证），要求委托方或相关当事方明确委托评 估资产的权属，并做出承诺，做到产权明晰。

(4)现场清点中发现有不实之处查明原因，以实物为准进行评估。

• 3．综合估算阶段

根据评估人员在搜集各种有关资料的基础上，按照资产评估规范要求进行

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评估测算。综合分析评估结果的可靠性，增、减值率的合理性，对可能影响评 估结果准确性的因素进行复查。

为了确保评估质量评估人员相互审核与校对，发现问题及时纠正。 综合说明评估结论形成的过程。

• 2．评估方法

根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析市场法、收益 法和成本法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基 本方法。列入评估范围的设备没有足够数量的市场参照物，又无单独经营记录， 不适用市场法、收益法，成本法可以通过各种渠道获取同类资产的全新状态的 市场价值或建造价值，再考虑资产达到现时状态所需支付的各项费用，然后综 合考虑各项贬值因素确定其综合成新率，从而确定资产的评估值，故本次对设 备类资产采用成本法进行评估。

以基准日的现时价格重新购建同等功效设备的全部成本乘以成新率得出 设备的评估价值。基本公式：评估值=重置全价×综合成新率

1. 评估考虑的因素

（1） 评估目的；

（2） 设备的来源；

• （3） 设备的购建时间、实际使用年限、经济寿命年限、利用率、负荷率、

• 工作环境和条件等；

（4） 设备的现存技术状况，包括技术改造情况、运行能力、磨损程度、 大修和维护保养情况；

• （5） 设备的制造工艺技术水平，原材料和能耗水平及相关的环保政策及

• 其他限制条件；

（6） 设备的现行价格和物价水平；

• （7） 对安装周期较长的，在重置价值中考虑其资金成本。

• 重置全价的确定

• （1） 机器设备

设备的重置全价，在设备购置价的基础上，加上该设备达到全新使用状态 下的各种费用（包括购置价、运杂费、安装调试费、基础费、工程建设其他费

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用和资金成本等）综合确定，计算公式为：

重置全价=购置价+运杂费+安装调试费+设备基础费+工程建设其他费用+ 资金成本。

• ① 购置价

主要通过向生产厂家询价、参照《2015 年机电产品报价目录》等价格资料 及参考近期同类设备的合同价格确定。

• ② 运杂费

以购置价为基础，根据生产厂家与设备所在地的距离不同，按不同运杂费 率计取。

• ③ 安装调试费

根据设备的特点、重量、安装难易程度，以设备购置价为基础，按不同安 装费率计取。

• ④ 设备基础费

大型设备基础按相关土建方法计算费用或者根据机械工业企业设备基础 费率指标确定。（注意：设备基础费可在房屋建筑物中评估，做到不重不漏） ⑤ 工程建设其他费用

• 根据国家相关规定、有关取费文件和现场实际情况，本次评估不予考虑。 ⑥ 资金成本

资金成本，根据建设工期，结合评估基准日执行的贷款利率，并按资金均 匀投入考虑。

资金成本=（设备购置价＋运杂费＋安装工程费+设备基础费+工程建设其 他费用）×合理建设工期×贷款利率×1/2

他费用）×合理建设工期×贷款利率×1/2	他费用）×合理建设工期×贷款利率×1/2
金融机构人民币存贷款基准利率调整表 (2015年10月24日起生效)
种 类	年利率(%)
六个月以内（含6个月）	4.35
六个月至一年（含1年）	4.35
一至三年（含3年）	4.75
三至五年（含5年）	4.75
五年以上	4.9

对建设安装周期较短、价值量较小的部分设备，不计资金成本。

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（2） 车辆重置全价

根据太平洋汽车网报价及车辆供销商提供的报价信息等近期车辆市场价 格资料，确定本评估基准日的车辆购置价，在此基础上根据《中华人民共和国 车辆购置税暂行条例》及相关文件计入车辆购置税、新车牌照手续费等，确定 其重置全价：

重置全价=购置价+车辆购置税+新车牌照手续费等。

（3） 电子设备重置全价

根据当地经销商报价 IT 网上报价等近期市场价格资料，依据电子设备自 身的配置情况，确定评估基准日的电子设备价格，一般不计取运杂费、安装调 试费等，确定其重置全价。

1. 综合成新率的确定

（1） 机器设备综合成新率的确定

• 1）对大型、关键设备

采用年限法与现场勘察鉴定法，分别测算其年限成新率和现场勘察成新 率，加权平均求得其综合成新率，即：

综合成新率=年限成新率×40%+现场勘察成新率×60%

年限成新率，按设备的经济寿命年限和实际已使用年限确定年限成新率， 公式如下：

年限成新率=（1-已使用年限÷经济寿命年限）×100%

勘察成新率，通过现场勘察设备的技术状况，了解其利用率、日常营运负 荷率、工作环境、运行能力、制造质量、磨损情况，查阅其大修和维护保养等 档案资料，根据各因素与价值量设定权重，对设备各组成部分结合专业判断打 分，确定设备现场勘察成新率。

• 2）对一般小型设备

主要是参照经济寿命年限和已使用年限结合设备的现场勘察情况确定其 综合成新率。

（2） 车辆综合成新率的确定

车辆成新率采用理论成新率和勘查成新率综合计算确定。

1）理论成新率

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根据商务部、发展改革委、公安部和环境保护部 2012 年 8 月 24 日《机动 车强制报废标准规定》，按以下方法确定成新率后取其较小者为理论成新率， 即：

使用年限成新率 R1=（规定使用年限－已使用年限）÷规定使用年限×100% 行驶里程成新率 R2=（规定行驶里程－已行驶里程）÷规定行驶里程×100% 理论成新率 R3=Min（使用年限成新率，行驶里程成新率）

2）勘查成新率

根据现场勘察、鉴定、了解评估对象的现存技术状况、利用率、负荷率、 工作环境、运行能力、磨损程度、大修和维护保养情况等因素，并考虑车辆的 市场供求情况、二手车市场近期成交价格情况，经过综合分析打分，确定车辆 现场勘查成新率 R4。

综合成新率 R=理论成新率 R3×权数＋现场勘查成新率 R4×权数 （3） 电子设备综合成新率

电子设备综合成新率主要是参照经济寿命年限和已使用年限结合现场勘 察情况直接确定的。

1. 评估值的确定

评估值=重置全价×综合成新率。

（五）评估案例

案例 1 ：沥青拌和站 ( 表 5-2-1 序号： 40 ＃ )

1、概况

（1）设备名称：沥青拌和站

（2）生产厂家：西安筑路机械有限公司

（3）购置年月：2016/5/19 （4）启用年月：2007/1/1 （5）账面原值：1,425,132.00 元 （6）账面净值：1,086,663.15 元 （7）设备型号：HZ4000

（8）基本形式：强制间歇式、模块式

（9）生产能力：240～320t/h（额定工况）

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（10）装机容量：870kW

（11）装置构成：1-冷料系统；2-干燥滚筒；3-除尘系统；4-粉料系统；5热骨料提升机；6-振动筛；7-热骨料仓；8-计量搅拌系统；9-成品料仓。

2、重置全价的确定

重置全价由设备购置价、运杂费、安装调试费、工程建设其他费用及资金 成本等部分组成。基本公式如下：

重置全价=设备购置价+运杂费+基础及安装调试费+工程建设其他费用+资 金成本

（1）设备购置价（含税）

经询价，该设备于评估基准日 2015 年 4 月 30 日的购置价（含运杂费） 为 5,900,000.00 元。

（2）购置设备增值税进项税

购置设备增值税进项税=设备购置价/(1+17%)×17%

==> picture [268 x 12] intentionally omitted <==

=857,264.96 元

（3）运杂费

运杂费包含于购置价。

（4）设备安装调试费

根据设备的特点、重量、安装难易程度，参考《资产评估常用数据与参 数手册（第二版）》中有关指标及企业提供的该类设备安装合同资料进行计算， 确定该设备安装费率为 5.00%，因此该设备安装调试费为：

安装费=设备购置费×安装费率

=5,900,000.00×5.00%

=295,000.00（元）

（5）设备基础费

根据设备的重量、基础复杂程度，参考机械工业企业设备基础费率指标 及企业提供的该类设备基础合同资料，确定该设备基础费率为 2%，因此该设 备基础费为：

设备基础费=设备购置费×设备基础费率

=5,900,000.00×2%

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=118,000.00（元）

（6）工程建设其他费用不予考虑。

（7）资金成本

该项目的建设周期小于半年，资金成本不予考虑。

（8）重置全价

重置全价=设备购置价（不含税）+运杂费+基础及安装调试费+工程建设 其他费用+资金成本

=5,900,000.00-857,264.96+295,000.00+118,000.00+0+0

=5,524,388.92 元(取整为 5,524,400.00 元)

3、成新率的确定

综合成新率采用理论成新率和勘察成新率加权平均得出，计算公式如下： 综合成新率=年限成新率×0.4＋勘察成新率×0.6

（1）年限成新率

该类设备经济使用寿命年限为 16 年，于 2007/1/1 开始启用，至评估基准 日 2015 年 2 月 28 日止，已使用年限为 9.59 年，则：

年限成新率=(1-已使用年限÷经济寿命年限)×100%

=（1－9.59/16）×100%=36.09

（2）勘察成新率

通过现场勘察、查阅相关运行记录、检修记录、设备技术档案等资料，并 向设备管理及使用人员了解，该设备日常保养维修状况良好，各项指标基本达 到原设计要求，技术状况良好。具体评分见下表：

技术鉴定表

		技术鉴定表
序号	部位	现场勘察	标准分	评估分
1	设备基础	基础稳固，无明显变形。	5	1
2	配料系统	各料仓均采用变频调速电机控制皮带给料器供 料，使用套装式硬齿面减速机，机构紧凑。特殊防 夹料抗磨损设计配以耐磨挡边皮带，运行安全、可 靠、断料报警系统正常。料仓及框架具备有足够的 强度、刚性和稳定性。其外观有部分锈蚀迹象。制	15	3

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		动系统工作良好。
3	骨料加热烘 干系统	干燥滚筒驱动采用四台电机及硬齿面减速机与 四个托轮相联，靠摩擦力使滚筒运转。结构紧凑， 传动效率高，传动平稳。滚筒内按顺序分布着各种 用于骨料与火焰进行热交换的导料板，实现骨料在 滚筒内得到充分热交换。采用介质雾化技术的燃烧 器可燃烧柴油，重油及渣油。使用压缩气体与燃油 混合雾化，能够适应流动性比较差的燃料。调节比 达到10：1。燃烧器低噪音，比例全自动控制、运行 状况良好。	20	3
4	除尘系统	除尘系统利用德国技术将一级重力式除尘器、二 级布袋式除尘器合并为一体。采用美国杜邦公司的 NOMEX 材料制成的滤袋，排尘浓度小于 25mg/Nm3。系统带有超温保护系统、除尘效果良好。	10	2
5	搅拌塔	采用德国技术的振动筛为双振动轴直线筛。双振 动轴置于筛体外部，轴承采用欧洲技术的浸油润滑 模式，维修保养十分方便。筛网固定采用快速钩式 弹簧拉紧，使筛网的更换快速、方便。保温式热料 仓带有保温系统，石料采用二次称量方式实现石料 的初称一精称，配合自动飞溅误差修正的控制方式 有效减少飞溅料差。对大吨位更采用了双骨料秤同 时分别计量，既保证了精度又提高了效率。搅拌器 采用欧洲技术，双硬齿面减速机电机驱动，齿轮同 步。秤用称重传感器为进口传感器，称量精度高， 可满足任何等级公路的要求。旋转式卸料门由双气 缸操纵，放料时间短，密封效果好。	20	4
6	成品料储存 系统	成品料储存系统有底置式和侧置式供用户选择。 底置式储存系统由储料仓，废料仓以及运料小车或	15	3

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		导向机构组成，结构紧凑，占地面积小，节约能源。 侧置式储存系统由提升轨道、提升料车、废料仓及 成品料储仓组成。采用变频器、光电编码器和接近 开关联合控制，卷扬驱动电机采用强制风冷和变频 控制方式控制。储仓壁采用100mm岩棉保温，气动 控制卸料门采用电加热导热油装置保证开关自如。
7	电气控制系 统	整套搅拌设备控制系统硬件部分包含控制室体，PC 控制台，采用德国SIEMENS 组件的PLC 控制柜， 电气拖动柜组，动力电缆及辅件，一控制电缆及辅 件，空调等；软件部分包含贝特重工沥青混合料设 备生产工艺流程：控制软体单元。一该控制技术建 立在德国SIEMENS 的PLC 技术基础上，沥青混合 料生产工艺全过程可实现自动控制，半自动控制和 手动控制。可严格按照工程施工配方要求生产，动 画显示工艺流程。参数设定和修改全部通过电脑完 成。具有配方输入存储、飞溅误差自动修正、时间 调节、校秤、油石比动态跟踪、故障自动诊断、自 动报警、数据报表的打印及存储功能。电气控制器 系统的适应能力较宽，高速、低速变频控制良好， 综合报警、停机和连锁保护装置反应敏捷，线路无 老化，控制器工作良好。	15	2
合计			100	18

（3）综合成新率

综合成新率=年限成新率×0.4+勘察成新率×0.6

=36.09%×0.4+18.00%×0.6

=25.24%取整为 25.00%

4、评估值计算

评估值=重置全价×综合成新率

=5,524,400.00×25.00%

=1,381,100.00（元）

案例二：丰田牌 SCT6484TR5 小型普通客车（表 4-6-5 序号： 3 ＃）

1、资产概况

• 1) 设备名称：丰田牌 SCT6484TR5 小型普通客车

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• 2) 车牌号：鲁 EB9237

• 3) 规格型号：F3/QCJ7150A9

• 4) 生产厂家：四川一汽丰田汽车有限公司

• 5) 购置日期：2016/6/2

• 6) 启用日期：2016/3/6

• 7) 已行驶里程：27202 公里

• 8) 账面原值：371,616.98 元

• 9) 账面净值：353,965.16 元

10) 技术参数

主要技术参数	主要技术参数
外形尺寸：	4780×1885×1845(mm)	货厢尺寸：	××(mm)
总质量：	2850(Kg)	载质量利用系数：	0
整备质量：	2065(Kg)	额定载质量：	(Kg)
挂车质量：	(kg)	半挂鞍座：
驾驶室：		前排乘客：	(人)
额定载客：	5(人)	防抱死系统：	有
接近角/离 去角：
	31/18(°)	前悬/后悬：	915/1075(mm)
轴荷：	1155/1695	轴距：	2790(mm)
轴数：	2	最高车速：	160(km/h)
油耗：	11.4	弹簧片数：	-/-
轮胎数：	4	轮胎规格：	265/65R17
前轮距：	1585	后轮距：	1585
发动机参数
发动机	发动机生产企业	排量(ml)	功率(kw)
2TR	TOYOTA MOTOR CORPORATION	2694	120
车辆燃料参数
燃料种类：	汽油	依据标准：	GB18352.5-2013 国Ⅴ

该车自投入运行以来，运行状况良好，无大修，未发生过交通事故，无碰 撞，漆面较光亮无退色，内饰整洁完好。

• 2、重置全价的确定

重置全价=车辆购置价（不含税）＋购置附加税＋上牌及其他费用

• 1）车辆购置价

经向当地经销商咨询及市场调查，该轿车基准日含税市场价格为

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380,000.00 元，其中，车辆增值税为 380,000.00÷1.17×17%=55,213.68（元），故 确定该车购置价格（不含税）为 380,000.00-55,213.68=324,786.32 元。

2）购置附加税

按照相关规定，购置附加税以车辆税前价格的 10％计取，即

购置附加税=车辆购置价（不含税）×10%

=324,786.32×10%

=32,478.63（元）

3）上牌及其他费用

按照当地交通管理部门取费标准，该类车辆上牌及其他费用为 200 元。 4）重置全价

重置全价=车辆购置价（不含税）＋购置附加税＋上牌及其他费用

=324,786.32＋32,478.63＋200

=357,464.95（取整为 357,500.00 元）

3、成新率的确定

• 1）使用年限成新率 R1

该车于 2016/3/6 购入并投入使用，至基准日已使用 0.40 年，该车的经济使 用年限为 15 年，故

使用年限成新率 R1=(1－已使用年限／规定使用年限)×100%

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2）行驶里程成新率 R2

该车至基准日已行驶 27202 公里，该车经济行驶里程为 600,000.00 公里，

故

行驶里程成新率 R2=(1－已行驶里程／规定行驶里程)×100%

==> picture [167 x 12] intentionally omitted <==

==> picture [47 x 9] intentionally omitted <==

3）理论成新率 R3

理论成新率=Min(使用年限成新率，行驶里程成新率)

=95.47%

• 4）确定现场鉴定成新率 R4（打分法）

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根据其组成及整体情况，根据各项功能和价值量设定权重，根据现场勘察

及对有关技术资料的分析后判定的各部分成新率的情况见下表：

车辆技术状况鉴定表

评定项目	标 准 要 求	标准分	现 状	得分
发 动 机 电器仪表	功率符合设计要求，油耗不超过国家 标准，运转平稳无异响，无漏水漏油、 漏气现象；仪表工作正常灵敏可靠， 表面完整无损伤	30	功率，油耗未超过标准， 动力性、经济性良好，电 器仪表工作正常。	29
驾驶室车 身、座椅	外表整洁、无锈蚀、磕碰、各连结部 位无松动，门窗关闭灵活、严密，焊 接平正牢固。	15	各连结部位牢固，门窗关 闭灵活，内饰较为整洁、 外观良好。	14
车架及 变速箱	无扭曲变形，裂纹，弹簧无变形，焊 接平整牢固；换挡容易，无掉挡现象， 齿轮无不正常磨损，壳体无裂纹，无 渗油现象。	15	无扭曲变形、裂纹，焊接 较为平整，变速箱无渗油 现象，换挡正常。	14
车桥与 制动	无弯曲变形，前轮定位准确，转向灵 活可靠无松框，各部连结牢固；工作 平稳，桥壳无裂纹，无漏油现象，减 速器、差速器齿轮磨损正常。工作正 常、可靠，无漏油、漏气现象，安全 装置完好；前、后、备胎、完好、无 龟裂老化及不正常磨损。	15	转向横拉杆稍松框，减速 器、差速器齿轮磨损较轻、 刹车片磨损较重，制动距 离偏长。	14
其 他	市场供求平衡，变现性好，车辆维护 保养好。	25	市场变现折扣较大，车辆 维护良好。	20
合 计		100		91
结 论	现场鉴定成新率85%

5）确定综合成新率 R

综合成新率 R=理论成新率 R3×40%+现场鉴定成新率 R4×60%

=95.47%×40%+91%×60%

=92.79%(取整为 93%)

（4）评估值的确定

评估值=重置全价×综合成新率

=357,500.00×93%

=332,475.00（元）

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（六）评估结果

经过上述方法评估机器设备、车辆及电子设备评估结果如下表：

金额单位：人民币元

资产名称	账面原值	账面净值	评估原值	评估净值	增减值	增减率％
机器设备	21,907,020.34	20,898,461.98	31,109,200.00	21,258,321.00	359,859.02	1.72
运输车辆	7,305,370.13	6,751,598.95	8,396,200.00	6,914,694.00	163,095.05	2.42
电子设备	70,066.80	65,480.04	87,280.00	59,040.00	-6,440.04	-9.84
合 计	29,282,457.27	27,715,540.97	39,592,680.00	28,232,055.00	516,514.03	1.86

― ‖ ― ‖ ― 具体评估结果详见 机器设备评估明细表 、 车辆评估明细表 、 电子设备 ‖ 评估明细表 。

（七）评估增减值原因

列入本次评估范围的设备类资产账面价值 27,715,540.97 元，评估值 28,232,055.00 元，评估增值 516,514.03 元，增值率为 1.86%。主要增值原因为：

1、企业的会计计提折旧年限小于机器设备和车辆的经济耐用年限，且设 备与车辆维护保养较好，造成评估稍有增值。

2、电子设备技术更新速度较快，其市场价值下降幅度较大，导致电子设 备评估减值。

五、无形资产评估技术说明

无形资产包括土地使用权。

列入本次评估范围的山东科达基建有限公司的土地使用权，共 6 宗土地， 土地面积共为 71,570.70 ㎡。土地使用权原始入账价值为 5,133,554.39 元，至评 估基准日，摊余后的账面价值为 5,088,029.76 元。

（一）评估对象

本评估对象为山东科达基建有限公司的 6 宗国有土地使用权，均位于广饶 县大王镇。至评估基准日，待估宗地红线外实际开发程度均为―六通‖（通路、 通上水、通下水、通电、通讯、通暖），宗地红线内开发程度为―六通一平‖（通 路、通上水、通下水、通电、通讯、通暖和场地平整）。 （二）评估对象概况

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1、待估宗地概况见表 1：

待估宗地概况表

表 1

							表1
序 号	土地权证 编号	宗地名称	取得日 期	用地 性质	土地用途	准用年限	面积(㎡)
1	广国用 （2016） 第252 号	科达基建厂区用地1	2016/8/4	出让	工业用地	2042年12月24日	18,886.00
2	广国用 （2016） 第253 号	科达基建厂区用地2	2016/8/4	出让	工业用地	2038年12月13日	7,572.80
3	广国用 （2016） 第254 号	科达基建厂区用地3	2016/8/4	出让	工业用地	2042年12月16日	5,840.00
4	广国用 （2016） 第255 号	科达基建厂区用地4	2016/8/4	出让	工业用地	2048年12月13日	14,120.20
5	广国用 （2016） 第256 号	科达基建厂区用地5	2016/8/4	出让	工业用地	2042年12月14日	10,424.30
6	广国用 （2016） 第257 号	科达基建厂区用地6	2016/8/4	出让	工业用地	2048年7月29日	14,727.40
合计							71,570.70

2、土地权利状况

列入本次评估范围的 6 宗国有土地使用权，已办理国有土地使用权证。待 估宗地来源合法，产权清楚，至评估基准日，无他项权利及相邻关系权利限制。。 3、土地利用状况

根据现场勘查情况，待估宗地均为山东科达基建有限公司厂区用地，地上 建有办公楼、车间、宿舍楼等。

（三）地价定义

根据委托方提供的资料及现场勘察情况，待估宗地实际用途、设定用途、 设定土地使用年期、实际及设定开发程度等状况见下表：

待估宗地开发利用说明表

表 2

					表2
序 号	宗地名称	设定用 途	设定剩 余使用 年限	评估基准日的实际开 发程度	评估设定的开发程度
1	科达基建厂区用地1	工业	26.40	宗地红线外―六通‖, 红线内―六通一平‖	宗地红线外―六通‖, 红线内―土地平整‖
2	科达基建厂区用地2	工业	22.37	宗地红线外―六通‖,	宗地红线外―六通‖,

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				红线内―六通一平‖	红线内―土地平整‖
3	科达基建厂区用地3	工业	26.38	宗地红线外―六通‖, 红线内―六通一平‖	宗地红线外―六通‖, 红线内―土地平整‖
4	科达基建厂区用地4	工业	32.37	宗地红线外―六通‖, 红线内―六通一平‖	宗地红线外―六通‖, 红线内―土地平整‖
5	科达基建厂区用地5	工业	26.37	宗地红线外―六通‖, 红线内―六通一平‖	宗地红线外―六通‖, 红线内―土地平整‖
6	科达基建厂区用地6	工业	31.99	宗地红线外―五通‖, 红线内―五通一平‖	宗地红线外―五通‖, 红线内―土地平整‖

本次评估价格是在指在上述设定用途、设定开发程度、设定年限条件下， 于评估基准日二〇一六年七月三十一日的土地使用权价格。

（四）取价依据

• 1、《国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知》（国土资发[2008]308

• 号）；

2、广饶县人民政府《关于公布广饶县城镇土地级别与基准地价更新调整 成果的通知》（广政字[2014]36 号）；

3、中国人民银行公布的评估基准日所对应的金融机构人民币存、贷款基 准利率；

• 4、评估人员现场勘察、掌握和收集的土地交易信息资料、有关影响地价

• 因素资料、土地市场资料及待估宗地土地利用资料等。

（五）地价影响因素分析

1、一般因素

影响宗地地价的一般因素主要有城市资源状况、房地产制度与房地产市场 状况、产业政策、城市规划与发展目标、社会经济发展状况等。

（1）城市资源状况

广饶县是隶属山东省东营市的一个市辖县，位于山东省中部偏北，东营市 南部。地理坐标为东经 118°17′～118°57′、北纬 36°56′～37°21′之间。行政区划 代码 370523。北连东营区，南靠淄博市临淄区，东与潍坊市寿光市接壤，东南 与青州市相接，西面和博兴县毗邻，东北部濒临渤海莱州湾。

广饶县地处泰沂山北麓山前冲积平原和黄河冲淤积平原的交迭地带，地势 由西南倾向东北，西南部最高程海拔 28 米，东北部最低为 2 米，绝大部分地 区的地面高程在 3.5～15 米之间，坡降为 0.48‰。

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（2）房地产制度与房地产市场状况

长期以来，随着经济的发展，广饶县基础设施和公共设施条件不断完善， 城镇化水平不断提高，土地市场进一步规范，土地交易日益活跃，开发结构不 断优化，房地产业得到了快速迅猛的发展。近几年，房地产市场逐渐饱和，消 费形势趋紧，存量房库存增加，整体形势呈销售量滞涨，投资放缓的收缩态势。 （3）产业政策

加速推进新型工业化。实施工业转型升级五年行动计划，以供给侧结构性 改革引领工业转型升级，巩固扩大先发优势。以优化结构、完善产业链、提升 价值链为主攻方向，运用信息化、智能化手段改造嫁接传统产业，重点抓好总 投资 154 亿元的油品质量升级等 19 个转型升级项目，完成 28 家企业技改提升， 推动产业高端高质高效发展，高新技术产业产值占比提高 1.5 个百分点。深入 开展化工产业转型升级行动，严格开展―三评级一评价‖，做到发展壮大一批、 规范提升一批、关闭淘汰一批。围绕新能源、新材料、新医药、先进装备制造 等重点领域，大力培育发展新兴产业，重点抓好总投资 128 亿元的太阳能硅片 等 14 个新兴产业项目，新兴产业产值占比提高 2 个百分点。

大力发展现代农业。组织开展好第三次全国农业普查，摸清广饶县农业家 底。实施农业提质增效转型升级行动，重点抓好广饶精致农业示范区、农产品 加工产业园等园区建设，加快农业发展方式转变。实施 100 万只肉鸭生态养殖 等 6 个农业重点项目，新增农业龙头企业、农民专业合作社、家庭农场等新型 农业经营主体 90 家以上，进一步完善农企利益联接机制，提高农业产业化水 平。深化农村综合改革，完善农村产权交易中心运行机制，促进生产要素规范 流转，支持发展适度规模经营；积极探索农村金融改革，加强农业企业金融服 务，稳妥推进新型农村合作金融试点。积极调整农业产出结构，大力发展农副 产品精深加工，繁荣农产品交易市场，推动传统农业与工业、服务业融合发展， 提升农业经济效益和社会效益。大兴农田水利建设，突出抓好总投资 7.2 亿元 的 20 项农田水利工程，改善农业生产条件。扎实推进国家农产品质量安广饶 县创建，加强农产品质量安全监管，提升农业生产标准化水平，新增―三品一 标‖农产品 16 个、生产基地 2.6 万亩。

培育壮大现代服务业。立足产业链、延伸服务链，加快膨胀现代服务业规

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模，争取服务业增加值占比达到 30%。突破发展现代物流业，加快推进广饶物 流园、大王保税物流园基础配套和项目建设，推动海关、检验检疫等专业机构 入驻，全面启动滨海物流园建设，着力构建大物流发展格局，争取物流业营业 收入超过 20 亿元。大力发展现代金融业，抓好金融商务区建设运营，年内引 进股份制银行 2 家，完善多层次金融服务体系，争取新增贷款 100 亿元以上， 更好服务实体经济。加快孙子文化旅游区开发建设，抓好孙子文化园提升和乐 安古城、渔香村等项目建设，积极创建国家 AAAAA 级旅游景区。启动创建广 饶生态国际慢城，规划建设慢行交通系统和慢城生态系统，配套建设慢城小镇、 游客驿站等服务设施，力争两年内创建成功。积极发展会展经济，继续办好橡 胶轮胎汽配展、孙子文化旅游节、吕剧艺术节，全年举办各类展会 30 余场次， 带动文化休闲等关联产业发展。坚持供需双向用力，积极化解房地产库存，支 持居民自住和改善性住房需求，吸引农民及进城务工人员购房定居，稳住住房 消费，推动房地产业稳健发展。促进消费扩大升级，推进宇通和谐广场等城市 商业综合体建设，设立电子商务大厦，加快各类商贸市场改造提升、划行归市； 大力发展家政服务、社区养老、健康保健等社区便民服务，鼓励发展电子商务、 农村淘宝、连锁经营等新型流通方式，培育新的经济增长点。

（4）城市规划与发展目标

―十三五‖时期广饶县经济社会发展的指导思想是：按照中央―四个全面‖战 略布局，牢固树立―创新、协调、绿色、开放、共享‖发展理念，紧紧围绕经济 强县生态之城幸福家园奋斗目标，以提高发展质量效益为中心，以推动经济转 型升级为主线，以改革创新为动力，着力调整产业结构，着力推进城乡统筹， 着力改善生态环境，着力保障改善民生，率先全面建成小康社会，以新的更大 作为开创广饶科学发展新局面。

主要目标任务是：

经济综合实力显著增强。生产总值年均增长 7.5%左右，公共财政预算收入 年均增长 7%左右，全社会固定资产投资年均增长 13%左右，社会消费品零售 总额年均增长 10%左右，进出口、出口总额年均保持适度增长。县域经济综合 实力跨入全国百强县 30 强、全省县域发展前列。

转型升级取得更大成效。创新驱动战略深入实施，科技创新能力显著增强，

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高新技术企业占比过半，省级以上研发机构超过 60 家。现代企业管理制度逐 步建立，挂牌上市企业突破 60 家，企业直接融资比重大幅提升。传统产业基 本完成转型升级，新兴产业产值超过千亿元；服务业快速提档升级，增加值占 地区生产总值的比重达到 35%以上，发展质量效益明显提高，打造广饶经济升 级版。

城乡发展更加协调均衡。新型城镇化深入实施，县城建设改造步伐加快， 城市功能更加完善；镇域经济发展取得明显成效，镇街发展更加均衡协调；美 丽乡村建设取得重大进展，城乡差别进一步缩小，创建中国人居环境奖。城乡 居民饮用水实行统一供应，天然气供应实现镇街全覆盖。积极发展液体化工管 道运输。完成县城外环路、长深高速西延、庐山路南延等重大道路建设，配合 推进黄大铁路、环渤海城际铁路、京沪滨海高铁等重大基础工程，基本构建起 互联互通的大交通格局。

生态环境质量明显改善。生态文明制度体系更加健全完善，生产生活方式 绿色、低碳理念深入人心。倡导节能减排风尚，提升能源资源利用效率，社会 综合能耗控制水平全面提高。大气、河流及坑塘污染得到有效治理，生态修复 成效明显，工业企业实现集中供水，完成―三年增绿‖计划，生态环境更加和谐 友好，创建为国家生态县。

改革开放实现更大突破。治理体系和治理能力现代化取得重大进展，重点 领域和关键环节改革取得决定性成果。对接―一带一路‖战略，原料、技术―引进 来‖和产品、装备―走出去‖同步推进，开放型经济体制更加健全完善。深度融入 环渤海、京津冀区域发展战略，全方位多领域加强合作。更加注重公平，提高 资源配置效率，加快建设统一开放、竞争有序的市场体系。

人民生活水平全面提高。建立现代教育体系，城乡教育实现优质均衡发展。 建设健康城市，医疗、医保、医药实现联动发展，新型公共卫生服务体系更加 健全。建设文化强县，文体设施服务实现村居全覆盖，群众性文体活动广泛开 展。社会保障体系更加健全，社会就业更加充分，城镇登记失业率控制在 2.4% 以内。居民人均可支配收入年均增长 7.6%左右，比 2010 年翻一番，城乡收入 差距明显缩小，群众幸福感获得感明显增强。

社会环境更加和谐稳定。安全生产责任体系、网格化管理机制全面落实，

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食品药品安全监管持续加强，公共安全水平有效提升；平安广饶建设取得重大 进展，社会保持和谐稳定。推动政府活动全部纳入法治轨道，法治广饶建设取 得显著成效，群众权益得到切实保障。

（5）城市社会经济发展状况

十二五期间，广饶县五年累计完成全社会固定资产投资 2645 亿元，年均 增长 23.9%。规模以上工业主营业务收入由 1750 亿元增加到 4244 亿元，年均 增长 19.4%；化工、轮胎产业产值双双突破千亿元，纳税过亿元企业达到 12 家。进出口总额累计达到 271 亿美元，是―十一五‖的 3 倍，其中出口达到 164.7 亿美元。广饶县生产总值由 459.5 亿元增加到 767.6 亿元，年均增长 14.1%；公 共财政预算收入由 16.7 亿元增加到 42.4 亿元，年均增长 20.5%。县域经济综合 实力跃居全国百强县第 44 位，五年前移 24 个位次；广饶在 2014 年全国工业 百强县排名中，位列全国第 16 位、全省第 2 位。

转型升级步伐加快，质量效益全面提升。坚持经济结构调整与产业内部优 化同步推进，三次产业结构由 6.8：72.5：20.7 优化为 5.5：66.9：27.6。新型工 业化加快推进。坚持存量提升、增量优化―双轮驱动‖，累计实施技改项目 172 个、新兴项目 135 个，淘汰落后生产线 74 条，高新技术产业产值、新兴产业 产值比重分别提高 5.9 个、5.5 个百分点。―互联网+‖战略深入实施，电子商务 迅猛发展，新建电商平台 9 家，半数以上工业企业实现网上营销。现代服务业 加快突破。着眼服务实体和助力转型，创新实施企业主辅业分离等推进举措， 新增限额以上服务业企业 170 家，服务业增加值比重提高 6.9 个百分点。始终 扭住生产性服务业发展不放松，立足工业基础和区位优势，聚力突破物流、金 融两大产业，规划启动 3 处物流园区和 1 处金融商务区，物流业营业收入达到 16 亿元；培育引进金融机构 30 家，总量比―十一五‖末翻一番；24 家企业实现 挂牌上市，7 家企业发行债券，累计直接融资 141 亿元；本外币各项存贷款余 额分别达到 642.3 亿元和 884.3 亿元，均为―十一五‖末的 2 倍多；金融业地方 税收占比达到 19%，比―十一五‖末提高 8 个百分点。加速提升旅游业发展水平， 上农休闲旅游区创建为国家 AAA 级旅游景区，孙子文化旅游区、红色刘集旅 游区创建为国家 AAAA 级旅游景区，孙子文化园、―欢乐海洋‖水上乐园等一批 文化旅游项目建成运营，孙子文化旅游节影响力不断提升。大力发展会展经济，

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我县成为国际展览业协会全职会员，橡胶轮胎汽配展成为全省首家通过该协会 认证的展会。消费潜力加速释放，全社会消费品零售总额达到 173.2 亿元，是―十 一五‖末的 2 倍。现代农业加快发展。新建各类农业园区 5 处，培育新型农业 经营主体 549 家，健全完善农业社会化服务体系，农业产业化深入推进；累计 投入 5.1 亿元，加强农田水利基础建设，农业生产条件有效改善；启动国家农 产品质量安广饶县创建试点，强化农产品质量安全监管。创新能力显著提升。 国家轮胎及橡胶制品质检中心建成投用，轮胎试验场加快建设。广饶县省级以 上研发机构达到 46 个，其中国家级技术中心 2 个、博士后科研工作站 3 个、 院士工作站 1 个，省级以上高新技术企业达到 21 家，全社会研发经费投入强 度达到 2.8%。累计争创发明专利 117 项、中国驰名商标 7 个、省级名优品牌 48 个。

2、区域因素

（1）区域概况

大王镇位于广饶县境东南部,距县城 10 公里,面积 122 平方公里，辖 1 处省 级经济开发区，19 个居民小区，境内常住人口 15.1 万人。

大王镇坚持高起点规划、高标准建设，以城乡一体为目标，以规划为龙头， 坚定不移地实施―工业向园区集中，土地向农场集中，人口向城镇集中‖的―三集 中‖战略，大力推进城镇现代化进程。先后实施了文化广场建设、城镇道路亮 化美化、幸福公寓改扩建、阳河综合治理、兴广铁路、泰山路北延疏通、黄河 路东延等一批精品工程，城镇规模不断扩大。

（2）基础设施条件 公路：有潍高公路、靑垦公路等从境内穿过。

铁路：滨州至大家洼的货运铁路从境内经过。 供水：拥有独立的供水系统，供水能力充足。 供电：市政供电，供电充足。 供热：建成区实行集中供热，供热充足。

通信：区域内中国联通、中国电信等通讯网络已经覆盖。

排水：区域内市政地下排水管网已建成，排水方便。

3、个别因素

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详见下表：

待估宗地个别因素说明表（一）

表 3

序 号	宗地名称	土地位置	实际 用途	临街道 路状况	地形条 件	地质 条件	周围环 境质量 状况	产业集 聚度	宗地形 状
1	科达基建厂区 用地1	广饶县大王镇青 垦路以西	工业	一面临 路	较平坦	较好	一般	一般	较规则
2	科达基建厂区 用地2	广饶县大王镇潍 高路以南，青垦 路以东	工业	一面临 路	较平坦	较好	一般	一般	不规则
3	科达基建厂区 用地3	广饶县大王镇青 垦路以西，灶户 王村西北角	工业	一面临 路	较平坦	较好	一般	一般	较规则
4	科达基建厂区 用地4	广饶县大王镇青 垦路以西，逢春 路以北	工业	一面临 路	较平坦	较好	一般	一般	较规则
5	科达基建厂区 用地5	广饶县大王镇青 垦路以西，逢春 路以北	工业	一面临 路	较平坦	较好	一般	一般	较规则
6	科达基建厂区 用地6	广饶县大王镇潍 高路以南，青垦 路以东	工业	一面临 路	较平坦	较好	一般	一般	不规则

待估宗地个别因素说明表（二）

表 4

							表4
宗 地 编 号	宗地名称	地面平整状 况	供电状况	供水状况	排水状况	通讯条件	影响土 地其他 限定
1	科达基建厂 区用地1	场地平整	市政电网	市政供水	市政排水	联通线路	无
2	科达基建厂 区用地2	场地平整	市政电网	市政供水	市政排水	联通线路	无
3	科达基建厂 区用地3	场地平整	市政电网	市政供水	市政排水	联通线路	无
4	科达基建厂 区用地4	场地平整	市政电网	市政供水	市政排水	联通线路	无
5	科达基建厂 区用地5	场地平整	市政电网	市政供水	市政排水	联通线路	无
6	科达基建厂 区用地6	场地平整	市政电网	市政供水	市政排水	联通线路	无

（六）评估方法

1、评估方法的选择

• 根据《中国资产评估准则 不动产》和《城镇土地估价规程》，宗地地价常 用的的评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、成本逼

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近法和基准地价系数修正法等。评估人员依据待估宗地的特点、具体条件和项 目的实际情况，结合待估宗地所在区域的土地市场情况和评估人员收集到的有 关资料，分析选择适宜于待估宗地的评估方法。

待估宗地位于广饶县大王镇，均在广饶县大王镇基准地价覆盖范围以内， 故本次采用基准地价系数修正法进行评估。

2、评估方法的介绍

基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估成 果，按照替代原则，对待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均 条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进 而求其待估宗地在评估基准日的方法。

根据《城镇土地评估规程》与待估宗地所在地的基准地价报告，采用基准 地价系数修正法评估工业用地的计算公式为：

宗地地价=宗地所在区域的级别基准地价×K1×K2×（1+ΣK），式中：

K1——土地使用年限修正系数

K2——基础设施配套程度修正系数

ΣK——影响地价区位及个别因素修正系数之和

（七）评估结果及增减值原因分析

1、评估结果

• 根据《资产评估准则 不动产》，参考《城镇土地评估规程》，评估人员依据 土地评估的基本原则、理论和方法，在充分分析评估对象所在区域的地价影响 因素和所掌握的土地市场有关资料的基础上，按照土地评估程序，选择合适的 评估方法得出评估对象在本次地价定义条件下的土地评估结果如下：

待估宗地评估结果一览表

						表5
序 号	土地权证编号	宗地名称	面积(㎡)	账面价值	评估价值	增减值	增值 率%
1	广国用（2016） 第252 号	科达基建 厂区用地1	18,886.00	1,266,971.68	2,829,500.00	1,562,528.32	123.33
2	广国用（2016） 第253 号	科达基建 厂区用地2	7,572.80	559,986.90	1,106,000.00	546,013.10	97.50
3	广国用（2016） 第254 号	科达基建 厂区用地3	5,840.00	391,777.75	874,600.00	482,822.25	123.24
4	广国用（2016） 第255 号	科达基建 厂区用地4	14,120.20	1,088,078.45	3,099,000.00	2,010,921.55	184.81
5	广国用（2016）	科达基建	10,424.30	688,533.90	2,085,800.00	1,397,266.10	202.93

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	第256号	厂区用地5
6	广国用（2016） 第257 号	科达基建 厂区用地6	14,727.40	1,092,681.08	2,558,300.00	1,465,618.92	134.13
合 计			71,570.70	5,088,029.76	12,553,200.00	7,465,170.24	146.72

2、增减值原因分析

本次评估，土地使用权的账面价值为 5,088,029.76 元，评估值为 12,553,200.00 元，增值额为 7,465,170.24 元，增值率 146.72%。由于宗地取得 时间较早，期间土地价格上涨较大，造成评估增值幅度较大。

（八）案例分析

案例：科达基建厂区用地 4 （评估明细表第 4 项）

宗地 1，科达基建厂区用地 1，土地证编号为广国用（2016）第 255 号， 为国有出让工业用地，土地使用权面积为 14,120.20 ㎡（土地详细信息见前面 描述）。

待估宗地为出让工业用地，为便于与国土资源部《关于发布实施<全国工 业用地出让最低价标准>的通知》（国土资发[2006]307 号）中规定的最低出让 限价进行符合比较，本次评估先按待估宗地使用年限为 50 年进行测算。

• 1、基准地价成果介绍及内涵（工业用地）

广饶县于 2014 年完成城区的土地定级估价更新工作，根据广饶县人民政

• 府《关于公布广饶县城镇土地级别与基准地价更新调整成果的通知》（广政字

• [2014]36 号），广饶县目前实行的基准地价内涵介绍如下：

• (1) 基准地价评估基准日为 2013 年 1 月 1 日。

• (2) 土地使用年期：工业用地 50 年。

• (3) 土地开发程度：广饶县大王镇镇区一级土地设定的开发程度为 ―五通

• 一平‖，二级土地设定的开发程度为 ―四通一平‖，三级土地设定的开发程度为

• ‖

• 三通一平 。

• (4) 土地还原利率：工业用地 5%。

• (5) 广饶县大王镇级别基准地价（工业用地）见表 6：

广饶县大王镇镇区工业用地地价表

		表6	表6
土地类别		土地级别（元/平方米）
	一级	二级	三级

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工业用地 245 205 175

2、估价过程

• (1)确定待估宗地的土地级别及基准地价

待估宗地位于广饶县大王镇青垦路以西，逢春路以北，根据广饶县国土部 门颁发的基准地价资料，待估宗地位于大王镇镇区工业一级土地范围之内，则 待估宗地的基准地价确定为 245 元/㎡。

• (2)土地使用年期修正系数（K1）的确定

• 本次评估先按待估宗地使用年限为 50 年进行测算，与基准地价中规定的

• 出让工业用地最高使用年期 50 年相一致，不需要进行修正，即 K1=1。

• (3)基础设施配套程度修正情况（K2）

• 待估宗地的基础设施配套程度修正在区域及个别因素修正系数内修正（详

• 见一级工业用地区域及个别因素修正系数指标说明表及修正系数表），故此处 K2=1。

• (4)影响地价区域因素及个别因素修正系数之和（ΣK）的确定 ①编制影响地价因素说明表

根据广饶县颁布的基准地价资料，编制工业用地宗地地价区域因素修正系 数说明表（见表 8）和工业用地宗地地价修正系数表（见表 9）。

一级工业用地区域及个别因素修正系数指标说明表

表 8

					表8
因子	优	较优	一般	较劣	劣
临道路类型	交通型主干 道	混合型道路	交通型次干道	生活型道路	生活型次 干道及支 路
集聚效益	大规模工业 区	小规模工业区	独立大型企业	独立中型企业	松散小企 业
周围用地类 型	一类工业区	工业区	工业仓储区	商住、行政文 教区	特殊及其 它地区
宗地临路条 件	十字路口	丁字路口	单面临路，临交 通型或混合型 主干道	单面临路，临 交通型次干道	不临路
基础设施配 套状况	六通一平，配 套程度高	六通一平，配 套程度一般	五通一平，配套 程度高	五通一平，配 套程度一般	五通一平 以下
宗地形状	规则，呈正方 形或长方形， 便于土地利 用	较规则，呈长 方形或多方 形，对土地利 用略有影响	基本规则，呈多 方形，对土地利 用有一定影响	不规则，呈三 角形，对土地 利用有较大影 响	很不规则， 严重影响 土地利用

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规划土地利 用方向	一类工业用 地	一类工业用 地	工业区	工业区	工业仓储用地	工业仓储用地	商住、行政文 教用地	商住、行政文 教用地	特殊及其 它用地
		一级工业用地宗地地价因素修正系数表							表9
因 子		优		较优		一般		较劣	劣
临道路类型		3.7		1.9		0		-1.8	-3.5
集聚效益		2.9		1.5		0		-1.4	-2.8
周围用地类型		2.1		1.1		0		-1	-2
宗地临路条件		2.1		1.1		0		-1	-2
基础设施配套状况		3.3		1.7		0		-1.6	-3.1
宗地形状		2		1		0		-1	-1.9
规划土地利用方向		2.1		1.1		0		-1	-2
合 计		18.2		9.4		0		-8.8	-17.3

②参照表 8、表 9，结合待估宗地的具体区域及个别因素特征，确定出影 响地价因素的综合修正系数（见表 10）。

宗地各项修正因素、具体条件说明及修正系数表

表 10

		表10
影响因素	具体条件说明	修正系数
临道路类型	交通型主干道	3.700
集聚效益	独立中型企业	-1.400
周围用地类型	商住、行政文教区	-1.000
宗地临路条件	单面临路，临交通型或混合型主干道	0.000
基础设施配套状况	六通一平，配套程度一般	1.700
宗地形状	较规则，呈长方形或多方形，对土地 利用略有影响	1.000
规划土地利用方向	商住、行政文教用地	-1.000
∑K	修正系数之和(%)	3.000

(5)待估宗地使用权价格的确定：

对宗地所在区域的级别基准地价依次进行土地使用年限修正、基础设施配 套程度修正、期日修正以及影响地价区位和个别因素综合修正，得出待估宗地 的估价结果（见表 11）。

宗地地价修正结果表

表 11

	项 目	说 明	修正系数及结 果

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所在区域基准地价（元/㎡）	一级工业用地	245
年期修正（K1）	修正系数	1.0000
基础设施修正(K2)	修正系数	1.0000
区域及个别因素修正（1+∑K）	修正系数	1.0300
综合修正系数	K1·K2（1+∑K）	1.0300
该宗地地价确定（元/㎡）		252.35

(6)待估宗地 50 年使用权价格的确定

采用基准地价系数修正法计算出待估宗地的土地价格为 252.35 元/㎡，待 估宗地为工业用地，行政区划属广饶县，根据《全国工业用地出让最低价标准》 （国土资发[2006]307 号文），位于全国十四等地区，工业用地最低出让金标准 为 84 元/㎡，上述评估结果 252.35 元/㎡符合国土部规定的广饶县碧城工业园工 业用地最低出让标准。综合考虑到宗地所在的位置及其它因素，最终决定取 252.35 元/㎡作为待估宗地 50 年使用权的评估结果。

3、待估宗地剩余期限的土地价格确定

根据委托方提供的宗地国有土地使用证，待估宗地的使用权终止日期为 2048 年 12 月 13 日，至评估基准日，剩余期限为 32.37 年，与工业用地的最高 出让年限（50 年）不一致，需进行年限修正。年期修正公式为： [1-1/(1+r)n]/ [1-1/(1+r)N]

其中：r: 土地还原利率，5%

n: 土地剩余使用年限，本次为 32.37 年

N: 土地出让最高使用年限，工业按 50 年

则剩余期限修正系数为：

[1-（1+5%）-32.37]/ [1-（1+5%）-50]=0.8697

待估宗地的评估单价为：

252.35×0.8697 =219.47（元/ ㎡）

4、评估结果

山东科达基建有限公司科达基建厂区用地 4 的评估结果为： 土地总面积：14,120.20 ㎡ 单方地价：219.47 元/㎡ 土地总资产：3,099,000.00 元（取整）

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六、递延所得税资产评估技术说明

列入本次评估范围的递延所得税资产账面值 1,802.12 元，为计提资产减值 准备引起的差异，该差异在企业未来可以转回。故以核实后账面值 1,802.12 元 作为评估值。

七、其他非流动资产评估技术说明

列入本次评估范围的其他非流动资产账面价值 621,000.00 元，主要为预付 设备款。评估人员首先对其提供的其他非流动资产清查评估明细表的项目内 容、数量、金额进行了复核，查阅相关的购置合同及支付凭证，对账面价值进 行核实。本次评估中未发现供货单位有破产、撤销或不能按合同规定按时提供 货物情况等，以核实后的账面价值 621,000.00 元作为评估值。

八、负债评估技术说明

（一）预收账款

列入评估范围的预收款项账面价值 919,552.65 元，主要为预收租金，评估 人员首先核对了明细账、总账及报表，抽查了部分凭证及其函证，对其真实性 进行了验证，经核实无误，故本次预收款项以核实后的账面价值 919,552.65 元 作为评估值。

（二）应交税费

列入本次评估范围的应交税费账面价值 185,008.72 元，为应交的增值税、 个人所得税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税等。评估 人员核对了明细账、总账和报表，抽查了应交税费的计提、上缴凭证，其计提、 上缴符合规定。故本次应交税费以核实后的账面价值 185,008.72 元作为评估值。

（三）其他应付款

列入本次评估范围的其他应付款账面价值为 3,000.00 元，主要为应付的保 证金。评估人员首先核对了明细账、总账及报表，抽查了部分凭证及其函证， 对其真实性进行了验证，经核实无误，故本次其他应付款以核实后的账面价值 3,000.00 元作为评估值。

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九、评估结果

评估结果明细表

评估基准日：2016 年 7 月 31 日

评估	评估	基准日：2016年	7月31日
				金额单位：人民币元
序 号	科目名称	账面价值	评估价值	增减值	增值 率%
1	一、流动资产合计	32,268,681.48	32,268,681.48	-	-
2	货币资金	8,998,717.70	8,998,717.70	-	-
3	交易性金融资产	-	-	-
4	应收票据	-	-	-
5	应收账款	3,039,629.28	3,039,629.28	-	-
6	预付款项	-	-	-
7	应收利息	-	-	-
8	应收股利	-	-	-
9	其他应收款	20,097,332.06	20,097,332.06	-	-
10	存货	-	-	-
11	一年内到期的非流动资 产	-	-	-
12	其他流动资产	133,002.44	133,002.44	-	-
13
14	二、非流动资产合计	68,897,704.05	83,135,954.12	14,238,250.07	20.67
15	可供出售金融资产	-	-	-
16	持有至到期投资	-	-	-
17	长期应收款	-	-	-
18	长期股权投资	-	-	-
19	投资性房地产	27,954,192.44	30,637,178.00	2,682,985.56	9.60
20	固定资产	35,232,679.73	39,322,774.00	4,090,094.27	11.61
21	在建工程	-	-	-
22	工程物资	-	-	-
23	固定资产清理	-	-	-
24	生产性生物资产	-	-	-
25	油气资产	-	-	-
26	无形资产	5,088,029.76	12,553,200.00	7,465,170.24	146.72
27	开发支出	-	-	-
28	商誉	-	-	-
29	长期待摊费用	-	-	-
30	递延所得税资产	1,802.12	1,802.12	-	-
31	其他非流动资产	621,000.00	621,000.00	-	-
32
33	三、资产总计	101,166,385.53	115,404,635.60	14,238,250.07	14.07
35	四、流动负债合计	1,107,561.37	1,107,561.37	-	-

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36	短期借款	-	-	-
37	交易性金融负债	-	-	-
38	应付票据	-	-	-
39	应付账款	-	-	-
40	预收款项	919,552.65	919,552.65	-	-
41	应付职工薪酬	-	-	-
42	应交税费	185,008.72	185,008.72	-	-
43	应付利息	-	-	-
44	应付股利	-	-	-
45	其他应付款	3,000.00	3,000.00	-	-
46	一年内到期的非流动负 债	-	-	-
47	其他流动负债	-	-	-
48
49	五、非流动负债合计	-	-	-
50	长期借款	-	-	-
51	应付债券	-	-	-
52	长期应付款	-	-	-
53	专项应付款	-	-	-
54	预计负债	-	-	-
55	递延所得税负债	-	-	-
56	其他非流动负债	-	-	-
57
58	六、负债总计	1,107,561.37	1,107,561.37	-	-
59
60	七、净资产（所有者权益）	100,058,824.16	114,297,074.23	14,238,250.07	14.23

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—— IV 、评估技术说明 收益法

一、评估对象

本次评估对象为山东科达基建有限公司（以下简称“科达基建”）的股东 全部权益价值。

二、收益法的应用前提及选择的理由和依据

（一）收益法的定义和原理

收益法是通过将企业未来预期收益（净现金流量）折算为现值，评估资产 价值的一种方法。

—— 根据国家管理部门的有关规定以及《资产评估准则 企业价值》，国际 和国内类似交易评估惯例，本次评估同时确定采用现金流量折现法（DCF）估 算山东科达基建有限公司的股东全部权益价值。

现金流量折现法是通过将企业未来预期净现金流量折算为现值，评估资产 价值的一种方法。其基本思路是通过估算资产在未来预期的净现金流量和采用 适宜的折现率折算成现时价值，得出评估值。

（二）收益法的应用前提

其适用条件要求是：企业具备持续经营的基础和条件，经营与收益之间存 有较稳定的对应关系，并且未来收益和风险能够预测及可量化。使用现金流折 现法的最大难度在于未来预期现金流的预测，以及数据采集和处理的客观性和 可靠性等。当对未来预期现金流的预测较为客观公正、折现率的选取较为合理 时，其估值结论具有较好的客观性。

（三）收益法选择的理由和依据

1．从理论上来说，收益法考虑企业价值是一个有机的结合体，山东科达 基建有限公司经过多年的经营发展，其品牌效应、客户关系、管理能力等使企 业拥有一定的获利能力及现金流控制能力，在同行业中具有一席之地，其整体 价值体现于企业未来预期收益能力。故本次采用收益法对科达基建的所有者权 益进行评估。

2．经了解收集，被评估单位历史经营及财务信息比较完整（公司作为子

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公司设立之前，属于科达集团股份基建业务板块，有历史数据可供参考），评 估人员通过分析企业提供的历史年度经营和财务资料以及未来经营收益预测 的有关数据和资料，并结合对宏观经济形势、企业所处行业的发展前景以及企 业自身的经营现状的初步分析，被评估企业具备持续经营的条件，未来预期收 益、风险可以预测并可以用货币衡量，预期收益年限可以预测。符合采用收益 法评估的有关要求。

三、收益预测的假设条件

1．国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本 次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化，无其他不可预测和 不可抗力因素造成的重大不利影响。

2．针对评估基准日资产的实际状况，假设企业持续经营。

3．假设公司的经营者是负责的，且公司管理层有能力担当其职务。

• 4．除非另有说明，假设公司完全遵守所有有关的法律法规。

• 5．假设公司未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策

• 在重要方面基本一致。

6．假设公司在现有的管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式与 目前方向保持一致。

7．有关利率、汇率、税基及税率、政策性征收费用等不发生重大变化。

• 8．无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响。

• 9．本次评估假设公司按目前的规模和经营方式进行生产经营，营运资本

• 增加额与运营规模及其所需营运成本和营运效率同步变化。

10． 假设经济环境无重大变化，公司能够按现有经营模式及特点安全运

营。

如若上述假设条件发生变化，将对评估结论产生重大影响。

四、企业经营、资产、财务分析

（一）近年的财务状况及经营成果

科达基建作为子公司成立后其自身的资产及经营情况：

2016 年 7 月 31 日资产状况及 2016 年 5-7 月经营成果如下：

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财务及经营表

	金额单位：人民币万元
项目	2016 年7 月31 日
总资产	10,116.64
净资产	10,005.88
项目	2016 年5-7 月
营业收入	330.30
利润总额	7.84
净利润	5.88

科达基建作为子公司设立之前，属于科达集团股份基建业务板块，有历史 数据可供参考，科达股份基建业务近 5 年半经营情况明细表如下：

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科达股份基建业务近5 年半经营情况明细表

序号	项目	2011年	2012年	2013年	2014年	2015年	2016年1-6月份	合计
1	营业总收入	981,589,711.40	1,219,871,069.98	826,765,657.57	1,076,752,227.60	783,263,692.08	190,499,882.29	5,078,742,240.92
1.1	主营业务收入	981,548,380.30	1,219,399,849.98	826,286,093.67	1,076,652,227.60	783,083,692.08	190,450,675.94	5,077,420,919.57
1.2	其他业务收入	41,331.10	471,220.00	479,563.90	100,000.00	180,000.00	49,206.35	1,321,321.35
2	营业总成本	945,576,196.77	1,151,388,962.85	757,088,583.48	911,051,353.69	714,735,645.35	172,596,802.61	4,652,437,544.75
2.1	主营业务成本	945,576,196.77	1,151,388,962.85	757,088,583.48	910,942,887.71	714,735,645.35	172,596,802.61	4,652,329,078.77
2.2	其他业务成本	-	-	-	108,465.98	-	-	108,465.98
3	营业税金及附加	29,916,608.55	35,895,848.57	22,879,168.72	35,781,819.70	25,948,477.61	114,641.47	150,536,564.62
4	销售费用	2,208,914.92	2,651,167.60	3,618,681.34	1,723,028.61	1,239,077.98	668,317.98	12,109,188.43
5	管理费用	22,602,982.61	24,778,505.86	20,492,424.80	19,742,367.56	38,027,974.14	17,086,851.25	142,731,106.22
6	财务费用	11,956,783.47	21,232,698.17	14,501,280.74	-4,524,966.32	15,032,886.05	-442,517.32	57,756,164.79

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7	资产减值损失	17,717,505.36	-4,603,418.80	19,760,095.26	19,066,803.82	-6,566,196.94	2,131,331.66	47,506,120.36
9	营业利润	-48,389,280.28	-11,472,694.27	-11,574,576.77	93,911,820.54	-5,154,172.11	-1,655,545.36	15,665,551.75
10	营业外收入	2,199,361.47	3,472,182.78	727,295.29	2,411,202.36	2,852,541.98	499,750.08	12,162,333.96
11	营业外支出	2,051,410.30	4,841,687.26	559,099.23	18,933,833.59	1,086,036.73	3,318,388.75	30,790,455.86
12	利润总额	-48,241,329.11	-12,842,198.75	-11,406,380.71	77,389,189.31	-3,387,666.86	-4,474,184.03	-2,962,570.15
13	毛利率	3.67%	5.61%	8.43%	15.39%	8.75%	9.40%	8.39%

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（二）被评估单位所在行业状况

科达股份基建业务主要包括各等级公路、市政基础设施、桥隧、水利等工 程项目的建设施工，工程设计等。

基础设施施工行业门槛低，竞争激烈，特别是近几年国家逐步放开施工资 质的审批，低资质（二级、三级资质）的施工企业出现一哄而上的不规范现象， 新设立的低资质企业为了生存，采用围标、串标等方式不择手段的抢占市场， 导致该行业形成了中标率低、毛利率低等恶性竞争环境。有些省份的高速公路 项目，采用固定标价、摇号形式确定中标单位，导致中标如同买彩票中奖。公 司近几年路桥施工业务受行业大环境影响，经营业绩一路下滑。

基础设施设计业务门槛较高，原有市场竞争格局已经形成，公司作为新进 入者，存在设计资质低，市场开拓难度大等问题公司设计业务目前拥有市政公 用行业（道路、桥梁）乙级资质、风景园林专项乙级资质、公路乙级资质、市 政（给水）丙级资质、建筑丙级资质。由于资质低，承揽任务仅仅局限于东营 及周边地区，多为县区街道工程改造设计、农村道路改造设计，且承揽任务造 价低，应收款回收困难。

为应对原业务不景气、上市公司经营业绩持续低迷的情况，公司于 2014 年开始探索战略、业务转型。2014 年 8 月 26 日公司正式停牌启动第一轮资产 重组，2015 年 9 月公司完成第一轮资产重组，以 29.43 亿元的交易价格，并入 5 家互联网营销公司，互联网营销业务成为公司主营业务及未来发展方向。2015 年 12 月 14 日公司启动第二轮资产重组，以 18.72 亿元的价格收购 3 家互联网 公司，公司坚决进行战略与业务转型。自 2014 年公司启动战略转型开始，公 司基建业务逐步萎缩，现将近几年基建业务经营情况说明如下：

A 、路桥施工业务

⑴市场竞争激烈，承揽工程难度增大，收入处于下行通道中

从近几年公司路桥施工业务收入来看，公司收入处于下行通道中，2013 年公司基础设施施工实现营业收入较 2012 年同期减少了 32.22%，2014 年基础 设施施工实现营业收入较 2013 年虽有较大增幅，但仍低于 2012 年的水平，2015 年公司基础设施施工实现营业收入较 2014 年同期减少了 27.26%，2016 年 1-6 月份公司基础设施施工实现营业收入较 2015 年同期减少了 24.94%，仅占 2015

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年全年收入的 24.32%，收入下降趋势明显。

收入下降的主要原因是当前基建施工行业竞争激烈，工程承揽难度持续加 大，中标率逐年下降。目前随着全国高速公路新建项目的大规模缩减，全国范 围内竞争更趋激烈，各招标人设定的门槛较高，一般情况下要求投标企业注册 资本在 5 亿元以上，投标企业业绩要求近 5 年交工新建高速公路 30km 以上， 由于我公司目前交工项目数量小于该要求，大的高速公路项目基本无资格投 标。

另外近年公司在工程奖项方面获得较少，缺少国家级大奖，评标加分不占 优势，市政工程投标受影响较大；水利工程无代表性业绩，人员配备不齐，投 标业绩无法加分，投标毫无优势。

2015 年公司共计投标 99 项，中标 15 项，中标率 15.15%。2016 年 1-7 月 份投标 76 项，中标 7 项，中标率 9.2%，中标率明显下降，且新中标项目无高 速公路项目。

⑵毛利率低，盈利能力较差

纵观公司近几年路桥施工业务收入、利润情况来看，近 5 年来，除 2014 年该板块业务实现盈利外，其余年度均处于亏损状态，2011 年~2016 年 1-6 月 份，路桥施工业务累计实现利润总额-2,962,570.15 元，说明该业务板块盈利能 力较差。

从毛利率来看，除 2014 年毛利率较高外，其他年度毛利率较底，平均毛 利率在 8%~9%左右。2014 年毛利率较高的原因为：以前年度已施工完毕的张 石项目、青临项目在以前年度上报的变更于本年度获得业主批复，公司按照收 入确认的谨慎原则，于收到业主批复文件的当期确认变更收入，因该两项目已 竣工，成本费用在发生时已计入成本，本期仅有维修等成本发生金额较少，导 致本期收入高、成本少，毛利率高的情况发生。2014 年度基础设施业务扣除此 两项工程收入、成本后，公司 2014 年其他项目毛利率为 12.86%，2014 年度毛 利率增长的另外一个因素为当年度施工的毛利率相对较高的市政工程增加，导 致整体利润率提高。

从盈利情况看，8%左右毛利率无法保证路桥施工业务实现盈利。根据公司 往年施工经验，东营市内低等级公路、市政项目工程毛利率较高，但是中标难

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度较大，2015 年东营城市建设项目计划投资总额为 424214 万元，公司东营项 目实际中标金额仅为 39803 万元，占东营计划总投资的 9.38%， 2016 年东营 规划基础设施投资 1409309 亿元，公司截至目前中标金额仅 7625 万元，占计 划投资总额的 0.54%。高速公路毛利率低，市政项目毛利率高但中标难造成了 公司路桥施工业务盈利能力较差。

⑶建设周期长，回款慢，财务成本高

土木工程建筑业具有工期长，回款慢等特点，根据施工行业特点，高速路 质保期一般为竣工验收后 3 年，且施工过程中由于设计变化、材料价格变化等 原因，工程变更批复较慢，造成应收款回收期限较长，一般在项目完工后 3-5 年全部回收。以公司施工的高速项目为例，青临高速 2011 年底已施工完成， 截至目前，最终结算尚未完成；张石高速实际于 2012 年底完工，工程变更于 2015 年 2 月才全部批复完成，截至目前尚欠公司应收款 2,304.02 万元。应收款 回收期太长，导致公司财务成本增加，公司利润率下降。

⑷行业风险因素逐渐增加，行业盈利前景很不乐观

根据工程施工行业特点，公司路桥施工业务面临的主要风险有承揽工程难 度增大、原材料及人工价格上涨、省外施工项目风险控制难度增加、应收款回 收较慢、利润率较低等风险。随着建筑业整体增长速度的趋缓，市场竞争更趋 激烈，项目利润率越来越低，同时，建筑业市场结构的集中化趋势使得市场竞 争日趋激烈。当前高速公路利润率明显降低，特别是省外施工项目，受当地施 工环境影响因素较大，利润率更低。公司近几年施工的省外高速项目，如张石 高速、广西项目、内蒙新扎项目，均由于受当地施工环境影响，实际工期较合 同工期明显滞后，外地项目材料、人工成本较当地项目明显增加，造成项目盈 利困难或出现较大亏损。

⑸资质维护成本过高，进一步压缩公司盈利空间

为维护公司施工资质，确保满足投标需求，公司每年需支付大量培训费、 证书奖励及补贴，年均支付资质维护费用约 240 万元，资质维护成本过高，进 一步降低了公司的利润。

B 、工程设计业务

⑴公司设计类资质低

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公司目前拥有的设计类资质低，承揽工程受局限性强，由于资质升级需要 业绩及大量的证书及人员，资质升级成本太高且升级难度太大，公司资质短期 内无法办理升级。

⑵设计市场较封闭，新进入者无法有效的打开市场

设计市场基本被国家、高校控股的具有事业单位编制的甲级设计院垄断， 且设计项目极少采用招标的形式，一般直接委托给省属、市属事业编制的设计 院直接进行设计。公司作为后起的民营设计院，资质低、关系少，仅仅设计一 些金额小大院甩下的零星项目。公司设计业务自 2009 年以来，仅承揽过 100 万元以上的项目 4 个，95%的项目为 50 万元以下的项目。近 3 年来，公司设计 业务收入年均 961.78 万元，在目前大环境下，设计业务很难有大的发展。

⑶项目应收款回收期限长，压缩盈利空间

公司承揽的设计业务基本是政府部门业务，且大多数是县区、镇区及农村 设计项目，设计费金额虽然不大，但回收困难，当年度设计费回收率 40%左右， 一般回收周期 3—5 年，应收款回收慢，导致该业务资金紧张。

（三）经营性资产、非经营性资产、溢余资产分析

1．对外长期投资的权益价值

截至评估基准日公司无对外长期投资。

2．溢余性资产价值

截至评估基准日公司无溢余性资产。

3．非经营性资产价值

截至评估基准日企业非经营性资产 2000 万元，为其他应收款—科达集团 股份有限公司借用公司往来款。

五、评估方法

（一）基本评估思路

根据本次评估尽职调查情况以及企业的资产构成和主营业务特点，本次评 估的基本思路是以企业作为子公司设立之前，属于科达集团股份基建业务板块 的历史数据为依据估算其股东全部权益价值，即首先按收益途径采用现金流量 折现法（DCF），估算企业的经营性资产的价值，再加上企业基准日的其他非 经营性或溢余性资产的价值，得到企业的企业整体价值，最后由企业整体价值

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经扣减付息债务价值后，得出股东全部权益价值。

本次评估的具体思路是：

（1）对纳入评估范围的资产和主营业务，按照最近几年的历史经营状况 的变化趋势和业务类型估算预期收益（净现金流量），并折现得到经营性资产 的价值；

（2）将纳入评估范围，但在预期收益（净现金流量）估算中未予考虑的 基准日存在的资产和负债，定义为基准日存在的溢余性或非经营性资产（负 债），单独估算其价值；

（3）由上述各项资产和负债价值的加和，得出评估对象的企业整体价值， 经扣减付息债务价值后，得出评估对象的所有者权益价值（净资产）。 （二）评估模型

1．基本模型

本次评估的基本模型为：

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式中：

E：股东全部权益价值；

B：企业价值；

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P：经营性资产价值；

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Ri：未来第i年的预期收益（自由现金流量）；

Rn：永续期的预期收益（自由现金流量）；

r：折现率；

n：未来经营期。

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式中：

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C1：预期收益(自由现金流量)中未体现投资收益的全资、控股或参股投资

价值；

C2：基准日现金类资产(负债)价值；

C3：预期收益(自由现金流量)中未计及收益的在建工程价值；

C4: 基准日暂时闲置固定资产、无形资产等资产价值；

2．收益指标

本次评估，使用企业自由现金流量作为经营性资产的收益指标，其基本定 义为：

R=净利润＋折旧摊销＋扣税后付息债务利息－追加资本 (7) 式中：

追加资本=资产更新投资+营运资本增加额+新增长期资产投资(新增固定 资产或其他长期资产) (8)

根据评估对象的经营历史以及未来市场发展等，估算其未来预期的自由现 金流量。将未来经营期内的自由现金流量进行折现处理并加和，测算得到企业 的经营性资产价值。

3 ．折现率

本次评估采用加权平均资本资产成本模型(WACC)确定折现率r

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rm：市场预期报酬率；

ε：评估对象的特性风险调整系数；

βe：评估对象权益资本的预期市场风险系数；

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βt：可比公司不带财务杠杆的预期市场平均风险系数

（1）确定对比公司相对于股票市场风险系数β(Levered β )。

β被认为是衡量公司相对风险的指标。投资股市中一个公司，如果其β 值 为1.1 则意味着其股票风险比整个股市平均风险高10%；相反，如果公司β为0.9， 则表示其股票风险比股市平均低10%。

采用上述方式估算的β值是含有对比公司自身资本结构的β值。

（2）计算对比公司Unlevered β和估算被评估单位Unlevered β 根据以下公式，我们可以分别计算对比公司的 Unlevered β：

Unlevered β =Levered β /[1+(1-T)×D/E]

式中： D－债权价值；E－股权价值；T－适用所得税率。

将对比公司的 Unleveredβ 计算出来后，取其平均值作为被评估单位的 Unleveredβ。

（3）确定被评估单位的资本结构比率

在确定被评估企业目标资本结构时参考了被对比公司资本结构平均值。

（4）估算被评估单位在上述确定的资本结构比率下的Levered β

我们将已经确定的被评估单位资本结构比率代入到如下公式中，计算被评 估单位 Levered β ：

Levered β = Unlevered β ×[1+(1-T)×D/E]

式中：D－债权价值；E－股权价值；T：适用所得税率(取 25%)；

4.未来收益

本次评估，使用企业自由现金流量作为经营性资产的收益指标，其基本定 义为：

R＝净利润+折旧和摊销+利息费用（扣除所得税影响后）－资本性支出－ 追加营运资金（4）

5.收益期的确定

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经分析山东科达基建有限公司历史经营情况及对未来该企业所在行业情 况、企业本身的发展情况，无理由认为企业将在未来的某个时间会停止经营， 故本次评估假设企业可以永续经营。

6.预测期

经分析科达基建目前及未来的生产经营情况及盈利模式，五年基本能够达 到稳定，故确定其预测期为五年。

7.预测期后的价值

预测期后每年收益保持与预测期第五年等额的自由现金流量。

六、净现金流量预测

（一）主营业务收入预测

1、路桥施工业务

科达基建未来的业务将主要以承接科达股份原业务的收尾、后续工作，承 接科达股份该业务的原有人员；根据市场状况及科达基建自身条件，适当承揽 相应业务，但基于科达基建目前的自身条件较低，承揽新业务多为市内市政、 公路工程，无法承揽大的高速项目，依据 2016 年上半年公司在东营市场中标 金额测算，预算 2017 年实现收入 16753 万元，2018 年至 2021 年收入按年 20% 增长测算。

2、设计业务

2016 年设计业务收入根据 1-7 月份已完成收入及预测 8-12 月份月份收入 测算，2017 年至 2021 年按年增长率 5%测算。

3、租赁收入

已签订租赁合同的按租赁合同预测收入，未签订租赁合同的按当前租赁价 格，按年 3.5%增长率测算。

山东科达基建未来5年业务收入预测

金额单位：元

						金额单位：元
序号	项目	2016 年8-12 月份	2017 年	2018 年	2019 年	2020 年	2021 年
1	营业总收入	43,226,378.62	175,898,255.78	209,807,394.73	250,429,593.55	299,125,157.32	357,532,441.43
1.1	路桥施工收 入	36,036,036.04	167,530,000.00	201,036,000.00	241,243,200.00	289,491,840.00	347,390,208.00

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1.2	设计收入	1,950,000.00	6,850,000.00	7,200,000.00	7,560,000.00	7,950,000.00	8,400,000.00
1.3	租赁收入	5,240,342.59	1,518,255.78	1,571,394.73	1,626,393.55	1,683,317.32	1,742,233.43

（二）主营业务成本预测

1、路桥施工成本

路桥行业施工成本相对稳定，根据公司近几年毛利率测算成本，近几年公

司路桥行业毛利率在 8%至 9%，按照 9%毛利率测算营业成本。

根据公司成本构成情况，材料费占成本比例 57.14%，机械费占成本比例

15.38%，人工费占成本比例 13.19%，专业分包及其他费占成本比例 14.29%。

2、设计业务成本

根据近几年毛利率 48%测算营业成本。 3、其他业务成本

主要为计提的折旧。

山东科达基建未来 5 年业务成本预测

金额单位：元

						金额单位：元
序号	项目	2016 年8-12 月份	2017 年	2018 年	2019 年	2020 年	2021 年
2	营业总成本	35,836,612.09	157,286,080.76	188,006,540.76	224,825,092.76	268,941,355.16	321,848,870.04
2.1	路桥施工成本	34,234,234.23	152,452,300.00	182,942,760.00	219,531,312.00	263,437,574.40	316,125,089.28
2.1.1	材料费	18,738,738.74	87,111,244.22	104,533,493.06	125,440,191.68	150,528,230.01	180,633,876.01
2.1.2	机械费	5,045,045.05	23,447,163.74	28,136,596.49	33,763,915.79	40,516,698.94	48,620,038.73
2.1.3	人工费	3,963,963.96	20,108,458.37	24,130,150.04	28,956,180.05	34,747,416.06	41,696,899.28
2.1.4	专业分包及其他 费	6,486,486.49	21,785,433.67	26,142,520.40	31,371,024.48	37,645,229.38	45,174,275.26
2.2	设计成本	1,042,469.21	3,490,000.00	3,720,000.00	3,950,000.00	4,160,000.00	4,380,000.00
2.2.1	设计分包费	416,495.84	1,450,000.00	1,550,000.00	1,610,000.00	1,700,000.00	1,790,000.00
2.2.2	设计人员工资	384,214.90	1,430,000.00	1,530,000.00	1,660,000.00	1,740,000.00	1,830,000.00
2.2.3	间接费	241,758.46	610,000.00	640,000.00	680,000.00	720,000.00	760,000.00

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2.3 其他业务成本 559,908.65 1,343,780.76 1,343,780.76 1,343,780.76 1,343,780.76 1,343,780.76

（三）营业税金及附加预测

科达基建目前适用的税种和税率如下所示：

公司主要税种和税率

税种	计税依据	税率
	建筑施工收入、设计收入、
增值税		11%，6%,5%
	不动产租赁收入
城市维护建设税	应交流转税额	7%
教育费附加	应交流转税额	3%
地方教育费附加	应交流转税额	2%

营业税金及附加预测

						金额单位：元
序号	项目	2016 年 8-12 月份	2017 年	2018 年	2019 年	2020 年	2021 年
3	营业税金及附加	284,923.07	1,019,868.66	1,354,547.40	1,689,238.22	2,023,941.56	2,358,657.85

（四）销售费用、管理费用预测

主要依据当前实际产生的费用测算。

1、工资、保险：主要依据当前人员及工资基数测算，每年适当增长。

2、折旧预测

公司按相应的折旧年限及折旧率，采用直线折旧法计提固定资产折旧。预 测年度更新固定资产的金额与资本性支出的发生额相对应，同时考虑转入固定 资产的时间和金额。

科达基建的固定资产按取得时的实际成本计价。本次评估中，按照企业执 行的固定资产折旧政策，以基准日经审计的固定资产账面原值、预计使用期、

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分类折旧率等估算未来经营期的折旧额。折旧的预测结果见未来经营期内的净 现金流量预测表。

3、摊销估算

摊销费用为土地使用权按账面值及收益年限摊销。本次评估假定，企业基 准日后不再产生新增的无形资产等，无形资产在经营期内维持这一规模，按照 企业的摊销政策估算未来各年度的无形资产摊销额。摊销估算结果见未来经营 期内的净现金流量预测表。

4、其他费用：主要依据当前实际发生的费用测算。

销售费用、管理费用预测

金额单位：元

						金额单位：元
序号	项目	2016 年8-12 月份	2017 年	2018 年	2019 年	2020 年	2021 年
4	销售费用	-	1,265,832.06	1,404,910.84	1,520,953.11	1,697,366.20	1,842,654.00
4.1	折旧费	-	224,488.15	224,488.15	224,488.15	224,488.15	224,488.15
4.2	人工费	-	651,900.00	717,090.00	788,799.00	867,678.90	954,446.79
4.3	维修费	-	20,000.00	20,000.00	20,000.00	20,000.00	20,000.00
4.4	其他费	-	369,443.91	443,332.69	487,665.96	585,199.15	643,719.07
5	管理费用	3,612,785.13	11,361,369.06	12,333,001.53	13,340,759.14	14,228,789.76	14,802,005.56
5.1	职工薪酬	1,247,256.50	7,576,000.00	7,600,000.00	7,620,000.00	7,640,000.00	7,660,000.00
5.2	差旅费	16,648.29	292,000.00	394,100.00	501,000.00	595,000.00	652,600.00
5.3	折旧费	1,347,065.72	18,347.04	18,347.04	18,347.04	18,347.04	18,347.04
5.4	无形资产摊销	61,004.15	146,409.96	146,409.96	146,409.96	146,409.96	146,409.96
5.5	培训费	-	200,000.00	280,000.00	364,000.00	436,800.00	480,480.00
5.6	维修费	50,000.00	80,000.00	97,000.00	109,600.00	120,520.00	142,072.00
5.7	车辆费	215,685.04	425,000.00	566,000.00	713,800.00	842,560.00	921,816.00
5.8	办公费	223,221.66	800,000.00	1,085,000.00	1,384,000.00	1,644,300.00	1,801,680.00
5.9	税金	226,665.70	747,212.06	753,644.53	760,302.14	767,192.76	774,324.56

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5.1	招待费	114,412.66	570,000.00	693,000.00	821,400.00	939,680.00	1,018,648.00
5.11	会议费	-	201,400.00	281,500.00	365,500.00	438,300.00	481,980.00
5.12	专业服务费	-	-	-	-	-	-
5.13	其他费	110,825.42	305,000.00	418,000.00	536,400.00	639,680.00	703,648.00

（五）所得税预测

所得税是根据公司预测的利润总额和适用的所得税税率 25%为基础进行 预测。

（六）资本性支出预测

追加资本系指企业在不改变当前经营业务条件下，为保持持续经营所需增 加的营运资金和超过一年期的长期资本性投入。如产能扩大所需的资本性投资 （购置固定资产或其他长期资产）；持续经营所必须的资产更新以及经营规模 变化所需的新增营运资金等。

在本次评估中，假设企业不再对现有的经营能力进行资本性投资，未来经 营期内的追加资本主要为持续经营所需的资产更新和营运资金增加额。即本报 告所定义的追加资本为：

追加资本=资产更新投资+营运资金增加额

资产更新投资=固定资产更新=机器设备更新+房屋建筑物更新+其他设备 更新

（1）资产更新投资估算

按照收益预测的前提和基础，在维持基准日现有资产规模和资产状况的前 提下，未来各年不考虑扩大的资本性投资，只需满足维持现有经营能力所必需 的更新投资支出，假设资产更新等额于其对应资产的折旧额，即以固定资产的 折旧回收维持简单的再生产。未来资产更新改造支出的预测结果见未来经营期 内的净现金流量预测表。

（2）营运资金增加额估算

营运资金追加额系指企业在不改变当前主营业务条件下，为保持企业持续 经营能力所需的新增营运资金，如正常经营所需保持的现金、产品存货购置、 代客户垫付购货款（应收账款）等所需的基本资金以及应付的款项等。营运资

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金的追加是指随着企业经营活动的变化，获取他人的商业信用而占用的现金， 正常经营所需保持的现金、存货等；同时，在经济活动中，提供商业信用，相 应可以减少现金的即时支付。通常其他应收账款和其他应付账款核算的内容绝 大多为与主业无关或暂时性的往来，需具体甄别视其与所估算经营业务的相关 性个别确定；应交税金和应付薪酬等因周转快，拖欠时间相对较短，且金额相 对较小，预测时假定其保持基准日余额持续稳定。因此估算营运资金的增加原 则上只需考虑正常经营所需保持的现金、应收款项、存货和应付款项等主要因 素。本报告所定义的营运资金增加额为：

营运资金增加额=当期营运资金－上期营运资金

其中，营运资金=现金+应收款项+存货－应付款项

其中：

现金=年付现成本总额/现金周转率

年付现成本总额=销售成本总额＋期间费用总额－非付现成本总额 现金周转率=360÷现金周转天数

现金周转天数=存货周转天数+应收款项周转天数－应付款项周转天数 应收款项=营业收入总额/应收款项周转率

其中，应收款项主要包括应收账款、应收票据、预付账款以及与经营业务 相关的其他应收账款等诸项。

存货=营业成本总额/存货周转率

应付款项=营业成本总额/应付账款周转率

其中，应付款项主要包括应付账款、应付票据、预收账款以及与经营业务 相关的其他应付账款等诸项。

根据对企业历史资产与业务经营收入和成本费用的统计分析以及未来经 营期内各年度收入与成本估算的情况，预测得到的未来经营期各年度的营运资 金增加额见未来经营期内的净现金流量预测表。

未来经营期内的营运资金预测

金额单位：人民币万元

	2016 年8-12 月	2017 年	2018 年	2019 年	2020 年	2021 年	永续年期
收入合计	4,322.64	17,589.83	20,980.74	25,042.96	29,912.52	35,753.24	35,753.24
成本合计	3,583.66	15,728.61	18,800.65	22,482.51	26,894.14	32,184.89	32,184.89
完全成本	3,944.44	16,990.83	20,174.05	23,968.38	28,486.45	33,849.05	33,849.05

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期间费用	360.78	1,262.22	1,373.39	1,485.87	1,592.32	1,664.17	1,664.17
营业费用	0.00	126.58	140.49	152.10	169.74	184.27	184.27
管理费用	361.28	1,136.14	1,233.30	1,334.08	1,422.88	1,480.20	1,480.20
财务费用	(0.50)	(0.50)	(0.40)	(0.30)	(0.30)	(0.30)	(0.30)
折旧摊销	196.80	173.30	173.30	173.30	173.30	173.30	173.30
折旧	190.70	158.66	158.66	158.66	158.66	158.66	158.66
摊销	6.10	14.64	14.64	14.64	14.64	14.64	14.64
付现成本	3,747.64	16,817.53	20,000.74	23,795.08	28,313.15	33,675.75	33,675.75
最低现金保有量	100.20	449.66	534.77	636.22	757.02	900.41	900.41
存货	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00
应收款项	188.26	766.06	913.74	1,090.66	1,302.73	1,557.10	1,557.10
应付款项	60.25	264.46	316.11	378.02	452.19	541.15	541.15
营运资金	228.20	951.26	1,132.40	1,348.86	1,607.56	1,916.36	1,916.36
营运资金增加额	(87.53)	635.53	181.14	216.46	258.70	308.80	0.00

（七）净现金流量预测结果

下表给出了评估对象未来经营期内的主营业务收入以及企业自由现金流 量的预测结果。本次评估中对未来收益的估算，主要是在评估对象报表揭示的 历史营业收入、成本和财务数据的核实以及对行业的市场调研、分析的基础上， 根据其经营历史、市场未来的发展等综合情况作出的一种专业判断。估算时不 考虑营业外收支、补贴收入以及其它非经常性经营等所产生的损益。具体预测 结果如下表：

未来经营期内净现金流量预测

金额单位：人民币万元

项目／年度	2016 年 8-12 月	2017 年	2018 年	2019 年	2020 年	2021 年	永续年期
一、主营业务收入	4,322.64	17,589.83	20,980.74	25,042.96	29,912.52	35,753.24	35,753.24
减：主营业务成本	3,583.66	15,728.61	18,800.65	22,482.51	26,894.14	32,184.89	32,184.89
营业税金及附加	28.49	101.99	135.45	168.92	202.39	235.87	235.87
二、主营业务利润	710.48	1,759.23	2,044.63	2,391.53	2,815.99	3,332.49	3,332.49
减：销售费用	-	126.58	140.49	152.10	169.74	184.27	184.27
管理费用	361.28	1,136.14	1,233.30	1,334.08	1,422.88	1,480.20	1,480.20
财务费用	-0.50	-0.50	-0.40	-0.30	-0.30	-0.30	-0.30
资产减值损失	1.00	1.50	1.80	2.00	2.00	2.00	2.00
加：公允价值变动损益	-	-	-	-	-	-	-
投资收益	-	-	-	-	-	-	-
其中：对联营企业和合营企业 的投资收益

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三、营业利润	348.70	495.51	669.44	903.66	1,221.67	1,666.33	1,666.33
加：营业外收入	-	-	-	-	-	-	-
减：营业外支出	-	-	-	-	-	-	-
其中：非流动资产处置损失
四、利润总额	348.70	495.51	669.44	903.66	1,221.67	1,666.33	1,666.33
减：所得税费用	87.18	123.88	167.36	225.91	305.42	416.58	416.58
五、净利润	261.53	371.63	502.08	677.74	916.25	1,249.74	1,249.74
加：税后利息费用	-	-0.38	-0.30	-0.23	-0.23	-0.23	-0.23
加：折旧及摊销	196.80	173.30	173.30	173.30	173.30	173.30	173.30
减：营运资金增加	-87.53	635.53	181.14	216.46	258.70	308.80	-
减：资本性支出（资本金追加）	196.80	173.30	173.30	173.30	173.30	173.30	173.30
六、自由现金流量	349.06	-264.27	320.64	461.06	657.33	940.72	1,249.52

七、权益资本价值预测

（一）折现率的确定

1 ．基本参数的确定

（1）无风险收益率 rf，参照国家截至 2016 年 7 月 31 日已发行的 5 年期 交易所固定利率国债到期收益率平均值折算为复利为 2.5782%进行确定。

（2）市场预期报酬率 rm，市场风险溢价是预期市场证券组合收益率与无 风险收益率之间的差额。正确地确定风险收益率一直是许多股票分析师的研究 课题。例如：在美国，IbbotsonAssociates 的研究发现从 1926 年到 1998 年以算 术平均计算，平均市场风险溢价为 5.5%。然而到目前为止，尚未发现一家中国 研究机构进行此项研究。在《价值评估－证券分析、投资评估与公司理财》（美 国 AswathDamodaran，北京大学）一书中，作者以证券市场风险溢价（美国股 票市场补偿率）5-5.5%为基础，对其他国家和地区，通过对所在国家的经济波 动、政治风险、股票市场结构等三个因素的调整，得出其他国家的市场风险溢 价。根据以上分析，并结合当前中国证券市场的发展状况及上证综指成份股的 波动状况，我们选取中国证券市场平均风险报酬率为 12.15%，即 Rpm=8.02%。

（3）  值，根据 Wind 资讯查询的与企业类似的沪深 A 股 5 家股票 36 月 上市公司贝塔参数估计值计算确定，首先，根据 Wind 资讯查询的类似上市公 司的有财务杠杆的 Beta，然后再计算出各公司无财务杠杆的 Beta，最后再根据 类比公司的平均财务杠杆折算被评估单位的平均 Beta 作为目标企业的 Beta。 具体数据见下表：

北京天圆开资产评估有限公司 第 80 页

科达集团股份有限公司拟转让持有的山东科达基建有限公司100%股权项目评估说明

序号	证券代码	证券简称	D/(D+E)	E/(D+E)	BETA
1	601668.SH	中国建筑	0.63	0.37	0.43
2	601800.SH	中国交建	0.66	0.34	0.47
3	601390.SH	中国中铁	0.59	0.41	0.63
4	601186.SH	中国铁建	0.62	0.38	0.53
5	601669.SH	中国电建	0.75	0.25	0.44
平均值			0.65	0.35	0.50
所得税					0.25
β值					0.67

经过计算，  取 0.67

（4）特性风险调整系数 rs，本次评估考虑到评估对象在公司的融资条件、 资本流动性以及公司的治理结构和公司资本规模等方面与可比上市公司的差 异性所可能产生的特性个体风险，设科达基建特性风险调整系数 rs=1.5%。

（5）权益资本成本 Ke：

• －

• Ke=rf+β×（rm–rf）+rs=2.5782%+0.67×（12.15% 2.5782%）+1.5% =10.49% 2 ．折现率的估算

（1）考虑科达基建截至评估基准日无付息债务，即 Kd＝0.00%； （2）折现率 r，将上述各值分别代入公式即有：

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（二）经营性资产价值估算

将未来现金流量预测结果按 10.49%折现率进行折现，得出经营性资产价值

如下表：

经营性资产价值估算表

金额单位：人民币万元

项目／年度	2016 年8-12 月	2017 年	2018 年	2019 年	2020 年	2021 年	永续年期
自由现金流量	349.06	(264.27)	320.64	461.06	657.33	940.72	1,249.52
折现率（WACC)	10.49%	10.49%	10.49%	10.49%	10.49%	10.49%	10.49%
折现年期	0.21	0.71	1.71	2.71	3.71	4.71
折现系数	0.9794	0.9318	0.8433	0.7632	0.6908	0.6252	0.6252

北京天圆开资产评估有限公司 第 81 页

科达集团股份有限公司拟转让持有的山东科达基建有限公司100%股权项目评估说明

净现值	341.88	(246.24)	270.40	351.89	454.05	588.11	7,445.78
净现值合计	9,205.87

（三）非经营性或溢余性资产价值估算

经核实，截至评估基准日公司无溢余性资产。

截至评估基准日企业非经营性资产 2000 万元，为其他应收款—科达集团 股份有限公司借用公司往来款。

（四）对外长期投资

经核实，截至评估基准日公司无对外长期投资。

（五）企业整体价值

企业整体价值=经营性资产价值＋非经营性或溢余性资产价值＋对外长期 投资价值

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（六）付息债务价值估算

截至评估基准日，经审计后资产负债表披露，无负息债务。

（七）股东全部权益价值估算

股东全部权益价值=企业整体价值－付息债务

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八、评估结论

经采用现金流量折现法（DCF）对山东科达基建有限公司的所有者权益进 行了评估，在评估基准日 2016 年 7 月 31 日，山东科达基建有限公司的股东全 部权益价值为 11,205.87 万元。

九、测算表格

测算表格与上述各项指标的测算明细相同，不再单独提供。

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第四部分：评估结论及其分析

一、评估结论

我们根据国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则，本着独立、 公正、科学、客观的原则，履行了必要的程序，采用资产基础法和收益法对山 东科达基建有限公司在评估基准日 2016 年 7 月 31 日股东全部权益价值进行了 评估，经综合分析得出评估结论：

（一）资产基础法评估结果

山东科达基建有限公司于评估基准日股东全部权益价值为 11,429.71 万元， 具体评估结果为：资产账面价值 10,116.64 万元，评估值 11,540.47 万元，评估 增值 1,423.83 万元，增值率 14.07%；负债账面价值 110.76 万元，评估值 110.76 万元，无评估增减值；净资产账面价值 10,005.88 万元，评估值 11,429.71 万元， 评估增值 1,423.83 万元，增值率 14.23%。各类资产评估情况见下表：

资产评估结果汇总表

评估基准日：2016 年 7 月 31 日

金额单位：人民币万元

项目		账面价值	评估价值	增减值	增值率％
		A	B	C=A-B	D=C/A×100%
流动资产	1	3,226.87	3,226.87	-	-
非流动资产	2	6,889.77	8,313.60	1,423.83	20.67
其中：可供出售金融资产	3	-	-	-
持有至到期投资	4	-	-	-
长期应收款	5	-	-	-
长期股权投资	6	-	-	-
投资性房地产	7	2,795.42	3,063.72	268.30	9.60
固定资产	8	3,523.27	3,932.28	409.01	11.61
在建工程	9	-	-	-
工程物资	10	-	-	-
固定资产清理	11	-	-	-
生产性生物资产	12	-	-	-
油气资产	13	-	-	-
无形资产	14	508.80	1,255.32	746.52	146.72

北京天圆开资产评估有限公司 第 83 页

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开发支出	15	-	-	-
商誉	16	-	-	-
长期待摊费用	17	-	-	-
递延所得税资产	18	0.18	0.18	-	-
其他非流动资产	19	62.10	62.10	-	-
资产总计	20	10,116.64	11,540.47	1,423.83	14.07
流动负债	21	110.76	110.76	-	-
非流动负债	22	-	-	-
负债总计	23	110.76	110.76	-	-
净资产（所有者权益）	24	10,005.88	11,429.71	1,423.83	14.23

评估结论根据以上评估工作得出，详细情况见评估明细表。 （二）收益法评估结果

经采用收益法对山东科达基建有限公司的股东全部权益价值进行了评估， 在评估基准日 2016 年 7 月 31 日，山东科达基建有限公司的股东全部权益价值 为 11,205.87 万元。

二、评估结果差异分析及最终评估结果的选取

1、评估结果差异分析

本次评估资产基础法得出山东科达基建有限公司的股东全部权益价值 11,429.71 万元，比收益法得出的山东科达基建有限公司的股东全部权益价值 11,205.87 万元，差额 223.84 万元，相差率为 1.96%。两种评估方法差异的原因 主要是：

(1)资产基础法评估是以资产的成本为价值标准，反映的是资产投入(购建 成本)所耗费的社会必要劳动，这种购建成本通常将随着国民经济的变化而变 化；

(2)收益法评估是以资产的预期收益为价值标准，反映的是资产的经营能力 (获利能力)的大小，这种获利能力通常将受到宏观经济、政府政策以及资产的 有效使用等多种条件的影响。综上所述，从而造成两种评估方法产生差异。 2、评估结果的选取

山东科达基建有限公司从科达集团股份有限公司分立成立时间较短，原已 开工基建项目保留在科达集团股份有限公司，目前尚处于起步阶段，其未来的 发展受国民经济景气度及行业发展影响较大，其未来收益能力预测不确定。相

北京天圆开资产评估有限公司 第 84 页

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对而言，资产基础法更为稳健，从资产构建角度客观地反映了企业股东全部权 益的市场价值。

考虑到本次评估目的，我们选择设定假设条件较少，更具行业一般性的资 产基础法评估结论作为本次评估的最终结论。

三、评估结论与账面价值比较变动情况及原因

（一）列入评估范围的总资产评估值比账面值评估增值 1,423.83 万元，增 值率 14.07%，其增值分析如下：

1、投资性房地产类资产评估增值 268.30 万元，增值率 9.60%。原因如下： 房屋总体上增值不大，但其中部分房屋入账时与实物没有完全对应，导致个别 房屋出现了较大的评估增减值。

2、房屋建筑物类资产评估增值 357.36 万元，增值率 47.54%，原因如下：

（1）评估基准日的工程建设材料、人工、机械价格高于帐面价值形成时 期的价格；

（2）由于历史成本形成时期有关费用收取标准低，有的甚至没有发生， 评估基准日按规定增加了有关费用，使之评估增值。

3、机器设备类资产评估增值 51.65 万元，增值率 1.86%，增值原因为：

（1）企业的会计计提折旧年限小于机器设备和车辆的经济耐用年限，且 设备与车辆维护保养较好，造成评估稍有增值。

（2）电子设备技术更新速度较快，其市场价值下降幅度较大，导致电子 设备评估减值。

• 4、无形资产——土地使用权类资产评估增值 746.52 万元，增值率 146.72%，

• 增值原因为：由于宗地取得时间较早，期间土地价格上涨较大，造成评估增值 幅度较大。

（二）总负债评估值与账面值相比无变动额。

• （三）净资产评估值比账面值增值 1,423.83 万元，增值率 14.23%。

四、本次评估未考虑流动性对资产评估对象价值的影响。

五、本次评估未控股权或少数股权溢折价对评估结论的影响。

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企业关于进行资产评估有关事项的说明

一、委托方与被评估单位概况

（一）委托方：科达集团股份有限公司

1．工商注册登记情况

名称：科达集团股份有限公司

统一社会信用代码：91370000164960593R 企业类型：股份有限公司（上市） 住所：广饶县大王经济技术开发区

法定代表人：刘锋杰

注册资本：捌亿陆仟捌佰捌拾捌万陆仟肆佰贰拾叁元整

成立日期：1993 年 12 月 17 日 经营期限：1993 年 12 月 17 日至 年 月 日

经营范围：柴油、汽油零售、二类机动车维修保养（以上限分支机构凭许 可证经营）；对外派遣实施下述境外工程所需的劳动人员（有效期限以许可证 为准）。承包境外市政建设工程及境内国际招标工程；上述境外工程所需的设 备、材料出口；市政、公路、污水处理及给排水工程施工；交通防护器材加工； 交通信号灯、交通信号控制设备安装，交通防护器材的安装、施工，公路养护； 汽车配件、机械配件的生产、销售；润滑剂零售；沥青、金属材料、工程材料 销售，商品混凝土生产、销售；建筑工程、水利、水电工程、港口与海岸工程、 铁路工程施工；公路、市政公用、建筑工程、水利工程、园林绿化工程设计及 工程总承包和相关技术咨询，旧桥加固技术服务；房地产开发、销售；进出口 业务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）

2．企业简介

科达集团股份有限公司原名为山东省东营科达集团股份有限公司，是 1993 年经山东省东营市经济体制改革委员会东体改发[1993]第 35 号文《关于东营市 第二市政工程公司改组为股份制企业申请报告的批复》批准，由原东营市第二 市政工程公司整体改制，以定向募集方式设立的股份有限公司。1993 年 10 月

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科达集团股份有限公司拟转让持有的山东科达基建有限公司100%股权项目评估说明

30 日公司召开创立大会暨首次股东大会，并依法于当年 12 月 17 日在山东省东 营市工商行政管理局注册登记。2004 年 4 月 9 日经中国证券监督管理委员会证 监发行字[2004]31 号文批准，公司采用―全面向二级市场投资者定价配售‖方式 向社会公开发行人民币普通股 3,000 万股，并于 2004 年 4 月 26 日挂牌上市。 （二）被评估单位：山东科达基建有限公司

1．工商注册登记情况

名称：山东科达基建有限公司

统一社会信用代码：91370500MA3CAFDD8W

企业类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）

住所：东营市东营区黄河路北、规划五路西科技企业加速器 E2-4-403 法定代表人：于孟文 注册资本：壹亿元整

成立日期：2016 年 05 月 12 日

经营期限：2016 年 05 月 12 日至 年 月 日

经营范围：公路、市政污水处理及给排水工程施工；交通防护器材的安装、 施工；公路养护；交通信号灯、交通信号控制设备安装；公路、市政公用、建 筑工程、水利工程、园林绿化工程设计及工程总承包；旧桥加固技术服务。（依 法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）

2．企业简介

山东科达基建有限公司成立于 2016 年 5 月，拥有水利水电工程施工总承 包贰级、铁路工程施工总承包叁级、公路工程施工总承包壹级、市政公用工程 施工总承包壹级、桥梁工程专业承包壹级、公路路面工程专业承包壹级、公路 路基工程专业承包壹级、公路交通工程（公路安全设施）专业承包壹级资质。 3．公司股本及变更情况

山东科达基建有限公司注册资本为 10,000.00 万元，出资方式为货币 3,000.00 万元，实物 7,000.00 万元，由科达集团股份有限公司认缴。以上出资 由山东金恒联合会计师事务所（普通合伙）出具鲁金恒会验字【2016】第 006 号验资报告。

截至评估基准日，注册资本人民币 10,000.00 万元，其股权结构、出资情

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况如下：

			金额单位：人民币万元	金额单位：人民币万元
序号	股东名称	出资方式	出资额	出资比例（%）
1	科达集团股份有限公司	货币	3,000.00	30.00%
		实物	6,486.64	64.87%
		土地使用权	513.36	5.13%
合 计			10,000.00	100.00%

• 4．近几年及评估基准日财务状况、经营成果

2016 年 5-7 月财务状况及经营成果如下：

财务及经营表

	金额单位：人民币万元
项目	2016 年7 月31 日
总资产	10,116.64
净资产	10,005.88
项目	2016 年5-7 月
营业收入	330.30
利润总额	7.84
净利润	5.88

2016 年 5-7 月财务报表经北京天圆全会计师事务所（特殊普通合伙）审计 并出具了天圆全审字[2016]001017 号无保留意见的审计报告。

（三）委托方与被评估单位的关系

委托方为被评估单位股东。

（四）委托方、业务约定书约定的其他评估报告使用者

其他评估报告使用为国家法律法规规定的报告使用者。

除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的机构或个 人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。

二、关于经济行为的说明

本次评估是为了满足科达集团股份有限公司拟转让持有的山东科达基建 有限公司 100%股权的需要，对所涉及的山东科达基建有限公司于评估基准日 的股东全部权益进行评估，为该经济行为提供价值参考意见。

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三、关于评估对象与评估范围的说明

（一）本次评估对象为山东科达基建有限公司截至评估基准日的股东全部 权益价值。评估范围是山东科达基建有限公司的全部资产及负债。

截至评估基准日账面资产总值 101,166,385.53 元，其中：流动资产 32,268,681.48 元，投资性房地产 27,954,192.44 元，固定资产 35,232,679.73 元， 无形资产 5,088,029.76 元，递延所得税资产 1,802.12 元，其他非流动资产 621,000.00 元；截至评估基准日账面负债总值 1,107,561.37 元，均为流动负债。 具体评估范围见下表：

		金额单位：人民币元
序号	科目名称	账面价值
1	一、流动资产合计	32,268,681.48
2	货币资金	8,998,717.70
3	交易性金融资产	-
4	应收票据	-
5	应收账款	3,039,629.28
6	预付款项	-
7	应收利息	-
8	应收股利	-
9	其他应收款	20,097,332.06
10	存货	-
11	一年内到期的非流动资产	-
12	其他流动资产	133,002.44
13
14	二、非流动资产合计	68,897,704.05
15	可供出售金融资产	-
16	持有至到期投资	-
17	长期应收款	-
18	长期股权投资	-
19	投资性房地产	27,954,192.44
20	固定资产	35,232,679.73
21	在建工程	-
22	工程物资	-
23	固定资产清理	-
24	生产性生物资产	-
25	油气资产	-
26	无形资产	5,088,029.76
27	开发支出	-
28	商誉	-
29	长期待摊费用	-

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30	递延所得税资产	1,802.12
31	其他非流动资产	621,000.00
32
33	三、资产总计	101,166,385.53
35	四、流动负债合计	1,107,561.37
36	短期借款	-
37	交易性金融负债	-
38	应付票据	-
39	应付账款	-
40	预收款项	919,552.65
41	应付职工薪酬	-
42	应交税费	185,008.72
43	应付利息	-
44	应付股利	-
45	其他应付款	3,000.00
46	一年内到期的非流动负债	-
47	其他流动负债	-
48
49	五、非流动负债合计	-
50	长期借款	-
51	应付债券	-
52	长期应付款	-
53	专项应付款	-
54	预计负债	-
55	递延所得税负债	-
56	其他非流动负债	-
57
58	六、负债总计	1,107,561.37
59
60	七、净资产（所有者权益）	100,058,824.16

上述资产与负债数据摘自经北京天圆全会计师事务所（特殊普通合伙）审 计的 2016 年 7 月 31 日的山东科达基建有限公司资产负债表，评估是在企业经 过审计后的基础上进行的。

评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。 （二）经营租入资产、特许使用的资产、以及没有会计记录的无形资产 无 （三）账面资产是否根据以往资产评估结论进行了调账 无

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（四）本次评估前是否存在不良资产核销或者资产剥离行为等 无。

四、关于评估基准日的说明

本项目资产评估基准日是 2016 年 7 月 31 日。

本项目所选取的评估基准日为一特定会计期间的终止时点，能够全面反映 评估对象的各种资产及负债的整体情况，同时与实际清查资产之日接近，因此 评估基准日的选取是合理的。

五、可能影响评估工作的重大事项说明

我单位本次评估中除以下事项外，不存在其他影响生产经营活动和财务状 况的重大合同、重大诉讼事项、或有资产及其他或有负债等情况：

（一）列入本次评估范围的投资性房地产所位于的两栋商业楼，分别位于 两个住宅小区，其中 5 号商业楼已经单独办理了国有土地使用证，土地为国有 出让其他商务用地，土地使用权登记人为科达集团股份有限公司。4 号商业楼 尚未分割办证，与所在小区的住宅楼合用一个大证，土地为出让住宅用地，土 地使用权登记人为科达集团股份有限公司。

（二）列入评估本次范围的以下房屋建筑物均为被评估单位自建，截至评 估基准日，未办理《房屋所有权证》，亦未见有工程建设规划、施工及产权登 记手续，具体情况如下表：

序号	建筑物名称	结构	建成 年月	计量 单位	建筑面 积体积 ㎡或m3	账面价值	账面价值
						原值	净值
5	3号楼	砖混	2003/6/1	㎡	3,560.00	1,876,340.84	1,812,679.28
6	餐厅	砖混	2003/6/1	㎡	425.60	143,445.23	138,578.33
7	4号宿舍楼	砖混	2004/12/1	㎡	3,750.00	2,189,126.18	2,131,357.58
9	加油中心房屋	砖混	2009/10/1	㎡	534.28	575,705.13	565,187.43
10	网架	钢构	2009/6/1	㎡	2,800.00	395,114.52	387,896.07
13	仓库	夹芯板	2001/12/1	㎡	120.00	201,096.59	193,136.51

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14	商品房	砖混	2002/6/1	㎡	720.00	154,773.79	148,647.34
16	贴膜室	简易砖混	2016/4/1	㎡	133.00	50,368.92	49,770.78
合计						5,585,971.20	5,427,253.32

六、资产负债清查情况、未来经营和收益状况预测说明

（一）资产负债清查情况说明

1．核实范围

列入核实范围的资产负债，是公司于评估基准日 2016 年 7 月 31 日所拥有 的全部资产及相关负债，具体类型及账面金额详见评估范围。其中实物资产 主要为投资性房地产、房屋建筑物和设备类资产，分布于公司厂区内。

2．核实工作的组织

为配合本次资产评估工作，公司成立了由财务处、房产设备科等部门负 责人和专业人员参加的工作班子，于 2016 年 3 月 1 日，对公司申报的全部资 产和负债进行了全面核实核定登记造册，填报资产评估明细表，准备评估所 需的相关资料，至 3 月 2 日基本完成核实工作。

3．核实过程和方法

在核实过程中，对建筑物、构筑物进行查看，填写《房屋评估调查表》， 核实建筑结构、建筑面积、层次、高度、进深等各项技术指标，并准备了相 关的竣工图纸、决算资料，办理产权证明文件。

对机器设备，对照设备台账逐台核实、核实设备的规格、型号、启用年 月、修理记录等资料，对单台价值量大的设备填写了《机器设备调查表》。 对往来账款、其它资产和负债，对照财务会计制度进行审核。

4．核实结果

通过核实，认为申报评的资产、负债与账面记录一致。

（二）未来经营和收益状况预测说明

科达股份基建业务主要包括各等级公路、市政基础设施、桥隧、水利等工 程项目的建设施工，工程设计等。

基础设施施工行业门槛低，竞争激烈，特别是近几年国家逐步放开施工资

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质的审批，低资质（二级、三级资质）的施工企业出现一哄而上的不规范现象， 新设立的低资质企业为了生存，采用围标、串标等方式不择手段的抢占市场， 导致该行业形成了中标率低、毛利率低等恶性竞争环境。有些省份的高速公路 项目，采用固定标价、摇号形式确定中标单位，导致中标如同买彩票中奖。公 司近几年路桥施工业务受行业大环境影响，经营业绩一路下滑。

基础设施设计业务门槛较高，原有市场竞争格局已经形成，公司作为新进 入者，存在设计资质低，市场开拓难度大等问题公司设计业务目前拥有市政公 用行业（道路、桥梁）乙级资质、风景园林专项乙级资质、公路乙级资质、市 政（给水）丙级资质、建筑丙级资质。由于资质低，承揽任务仅仅局限于东营 及周边地区，多为县区街道工程改造设计、农村道路改造设计，且承揽任务造 价低，应收款回收困难。

为应对原业务不景气、上市公司经营业绩持续低迷的情况，公司于 2014 年开始探索战略、业务转型。2014 年 8 月 26 日公司正式停牌启动第一轮资产 重组，2015 年 9 月公司完成第一轮资产重组，以 29.43 亿元的交易价格，并入 5 家互联网营销公司，互联网营销业务成为公司主营业务及未来发展方向。2015 年 12 月 14 日公司启动第二轮资产重组，以 18.72 亿元的价格收购 3 家互联网 公司，公司坚决进行战略与业务转型。自 2014 年公司启动战略转型开始，公 司基建业务逐步萎缩，现将近几年基建业务经营情况说明如下：

A 、路桥施工业务

⑴市场竞争激烈，承揽工程难度增大，收入处于下行通道中

从近几年公司路桥施工业务收入来看，公司收入处于下行通道中，2013 年公司基础设施施工实现营业收入较 2012 年同期减少了 32.22%，2014 年基础 设施施工实现营业收入较 2013 年虽有较大增幅，但仍低于 2012 年的水平，2015 年公司基础设施施工实现营业收入较 2014 年同期减少了 27.26%，2016 年 1-6 月份公司基础设施施工实现营业收入较 2015 年同期减少了 24.94%，仅占 2015 年全年收入的 24.32%，收入下降趋势明显。

收入下降的主要原因是当前基建施工行业竞争激烈，工程承揽难度持续加 大，中标率逐年下降。目前随着全国高速公路新建项目的大规模缩减，全国范 围内竞争更趋激烈，各招标人设定的门槛较高，一般情况下要求投标企业注册

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资本在 5 亿元以上，投标企业业绩要求近 5 年交工新建高速公路 30km 以上， 由于我公司目前交工项目数量小于该要求，大的高速公路项目基本无资格投 标。

另外近年公司在工程奖项方面获得较少，缺少国家级大奖，评标加分不占 优势，市政工程投标受影响较大；水利工程无代表性业绩，人员配备不齐，投 标业绩无法加分，投标毫无优势。

2015 年公司共计投标 99 项，中标 15 项，中标率 15.15%。2016 年 1-7 月 份投标 76 项，中标 7 项，中标率 9.2%，中标率明显下降，且新中标项目无高 速公路项目。

⑵毛利率低，盈利能力较差

纵观公司近几年路桥施工业务收入、利润情况来看，近 5 年来，除 2014 年该板块业务实现盈利外，其余年度均处于亏损状态，2011 年~2016 年 1-6 月 份，路桥施工业务累计实现利润总额-2,962,570.15 元，说明该业务板块盈利能 力较差。

从毛利率来看，除 2014 年毛利率较高外，其他年度毛利率较底，平均毛 利率在 8%~9%左右。2014 年毛利率较高的原因为：以前年度已施工完毕的张 石项目、青临项目在以前年度上报的变更于本年度获得业主批复，公司按照收 入确认的谨慎原则，于收到业主批复文件的当期确认变更收入，因该两项目已 竣工，成本费用在发生时已计入成本，本期仅有维修等成本发生金额较少，导 致本期收入高、成本少，毛利率高的情况发生。2014 年度基础设施业务扣除此 两项工程收入、成本后，公司 2014 年其他项目毛利率为 12.86%，2014 年度毛 利率增长的另外一个因素为当年度施工的毛利率相对较高的市政工程增加，导 致整体利润率提高。

从盈利情况看，8%左右毛利率无法保证路桥施工业务实现盈利。根据公司 往年施工经验，东营市内低等级公路、市政项目工程毛利率较高，但是中标难 度较大，2015 年东营城市建设项目计划投资总额为 424214 万元，公司东营项 目实际中标金额仅为 39803 万元，占东营计划总投资的 9.38%， 2016 年东营 规划基础设施投资 1409309 亿元，公司截至目前中标金额仅 7625 万元，占计 划投资总额的 0.54%。高速公路毛利率低，市政项目毛利率高但中标难造成了

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公司路桥施工业务盈利能力较差。

⑶建设周期长，回款慢，财务成本高

土木工程建筑业具有工期长，回款慢等特点，根据施工行业特点，高速路 质保期一般为竣工验收后 3 年，且施工过程中由于设计变化、材料价格变化等 原因，工程变更批复较慢，造成应收款回收期限较长，一般在项目完工后 3-5 年全部回收。以公司施工的高速项目为例，青临高速 2011 年底已施工完成， 截至目前，最终结算尚未完成；张石高速实际于 2012 年底完工，工程变更于 2015 年 2 月才全部批复完成，截至目前尚欠公司应收款 2,304.02 万元。应收款 回收期太长，导致公司财务成本增加，公司利润率下降。

⑷行业风险因素逐渐增加，行业盈利前景很不乐观

根据工程施工行业特点，公司路桥施工业务面临的主要风险有承揽工程难 度增大、原材料及人工价格上涨、省外施工项目风险控制难度增加、应收款回 收较慢、利润率较低等风险。随着建筑业整体增长速度的趋缓，市场竞争更趋 激烈，项目利润率越来越低，同时，建筑业市场结构的集中化趋势使得市场竞 争日趋激烈。当前高速公路利润率明显降低，特别是省外施工项目，受当地施 工环境影响因素较大，利润率更低。公司近几年施工的省外高速项目，如张石 高速、广西项目、内蒙新扎项目，均由于受当地施工环境影响，实际工期较合 同工期明显滞后，外地项目材料、人工成本较当地项目明显增加，造成项目盈 利困难或出现较大亏损。

⑸资质维护成本过高，进一步压缩公司盈利空间

为维护公司施工资质，确保满足投标需求，公司每年需支付大量培训费、 证书奖励及补贴，年均支付资质维护费用约 240 万元，资质维护成本过高，进 一步降低了公司的利润。

B 、工程设计业务

⑴公司设计类资质低

公司目前拥有的设计类资质低，承揽工程受局限性强，由于资质升级需要 业绩及大量的证书及人员，资质升级成本太高且升级难度太大，公司资质短期 内无法办理升级。

⑵设计市场较封闭，新进入者无法有效的打开市场

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设计市场基本被国家、高校控股的具有事业单位编制的甲级设计院垄断， 且设计项目极少采用招标的形式，一般直接委托给省属、市属事业编制的设计 院直接进行设计。公司作为后起的民营设计院，资质低、关系少，仅仅设计一 些金额小大院甩下的零星项目。公司设计业务自 2009 年以来，仅承揽过 100 万元以上的项目 4 个，95%的项目为 50 万元以下的项目。近 3 年来，公司设计 业务收入年均 961.78 万元，在目前大环境下，设计业务很难有大的发展。

⑶项目应收款回收期限长，压缩盈利空间

公司承揽的设计业务基本是政府部门业务，且大多数是县区、镇区及农 村设计项目，设计费金额虽然不大，但回收困难，当年度设计费回收率 40% 左右，一般回收周期 3—5 年，应收款回收慢，导致该业务资金紧张。

七、资料清单

我们向资产评估机构提供如下资料：

• （一）各项资产清查评估申报明细表（由评估机构出具样式）；

• （二）相关经济行为的批准文件；

• （三）审计报告；

• （四）资产权属证明文件、产权证明文件；

（五）重大合同、协议等；

• （六）委托方、被评估单位承诺函；

• （七）企业法人营业执照复印件；

• （八）其他与评估有关的资料。

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