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Zhewen Interactive Group Co., Ltd. — Audit Report / Information 2016
Sep 13, 2016
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Audit Report / Information
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科达集团股份有限公司拟转让持有的 山东科达基建有限公司 100% 股权项目
评 估 报 告 天圆开评报字 [2016] 第 1186 号 二〇一六年九月十二日
北京天圓開資産評估有限公司
BEIJINGTIANYUANKAIASSETSAPPRAISALCO.,LTD
地址：北京市海淀区中关村南大街乙 56 号方圆大厦 15 层 邮编：100044 电话：010-83914088 传真：010-83915190 E-mail：[email protected]
科达集团股份有限公司拟转让持有的山东科达基建有限公司100%股权项目评估报告
目录
注册资产评估师声明 ......................................................................... 1 评估报告摘要 ..................................................................................... 2 评估报告正文 ..................................................................................... 4 一、 委托方、被评估单位及其他报告使用者 ................................ 4 二、 评估目的 .................................................................................... 7 三、 评估对象和评估范围 ................................................................ 7 四、 价值类型及其定义 .................................................................. 12 五、 评估基准日 .............................................................................. 12 六、 评估依据 .................................................................................. 12 七、 评估方法 .................................................................................. 15 八、 评估程序实施过程及情况 ...................................................... 27 九、评估假设 ................................................................................... 29 十、评估结论 ................................................................................... 30 十一、特别事项说明 ....................................................................... 32 十二、评估报告使用限制说明 ....................................................... 33 十三、评估报告日 ........................................................................... 33 附件目录 ........................................................................................... 35
科达集团股份有限公司拟转让持有的山东科达基建有限公司100%股权项目评估报告
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估准则，恪 守了独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述 的内容是客观的，我们对评估结论的合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确 认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当 事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或预期的利益关系；与相关当事方 没有现存或预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对 评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及 资产的法律权属资料进行了查验，委托方及相关当事方提供的资料能够满足出具评 估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件 的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事 项说明及其对评估结论的影响。
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北京天圆开资产评估有限公司
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科达集团股份有限公司拟转让持有的山东科达基建有限公司100%股权项目评估报告
科达集团股份有限公司拟转让持有的 山东科达基建有限公司 100% 股权项目 评估报告摘要
天圆开评报字 [2016] 第 1186 号
一、经济行为及评估目的：本次评估是为了满足科达集团股份有限公司拟转让 持有的山东科达基建有限公司 100%股权的需要，对所涉及的山东科达基建有限公司 于评估基准日的股东全部权益价值进行评估，为该经济行为提供价值参考意见。
二、评估对象和评估范围：评估对象为山东科达基建有限公司的股东全部权益 价值，评估范围为山东科达基建有限公司的全部资产及相关负债，包括流动资产、 非流动资产和流动负债等。
三、价值类型：市场价值。
四、评估基准日：2016 年 7 月 31 日。
五、评估方法：本次评估以持续使用和公开市场为前提，结合委估对象的实际 情况，综合考虑各种影响因素，采用资产基础法和收益法对山东科达基建有限公司 的股东全部权益价值进行估算。考虑评估方法的适用前提和满足评估目的，本次选 用资产基础法评估结果作为最终评估结论。
六、评估程序实施过程：经现场调查、资料收集与分析、评定估算等程序，得 出评估结论。
七、评估结论：我们根据国家有关资产评估法律、法规、规章和评估准则，本 着独立、公正、科学、客观的原则，履行了资产评估必要的程序，采用资产基础法 对山东科达基建有限公司在评估基准日 2016 年 7 月 31 日股东全部权益价值进行了 评估，经综合分析得出评估结论：
山东科达基建有限公司于评估基准日股东全部权益价值为 11,429.71 万元，具体 评估结果为：资产账面价值 10,116.64 万元，评估值 11,540.47 万元，评估增值 1,423.83 万元，增值率 14.07%；负债账面价值 110.76 万元，评估值 110.76 万元，无评估增 减值；净资产账面价值 10,005.88 万元，评估值 11,429.71 万元，评估增值 1,423.83 万元，增值率 14.23%。
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科达集团股份有限公司拟转让持有的山东科达基建有限公司100%股权项目评估报告
八、特别事项的说明
（一）列入本次评估范围的投资性房地产所位于的两栋商业楼，分别位于两个 住宅小区，其中 5 号商业楼已经单独办理了国有土地使用证，土地为国有出让其他 商务用地，土地使用权人为科达集团股份有限公司。4 号商业楼尚未分割办证，与 所在小区的住宅楼合用一个大证，土地为出让住宅用地，土地使用权登记人为科达 集团股份有限公司。本次评估已取得山东科达基建有限公司房屋产权承诺函，声明 房屋所占土地的使用权人为山东科达基建有限公司，由此产生的一切相关责任由被 评估单位山东科达基建有限公司承担。
（二）列入评估本次范围的以下房屋建筑物均为被评估单位自建，截至评估基 准日，未办理《房屋所有权证》，亦未见有工程建设规划、施工及产权登记手续。本 次评估取得了山东科达基建有限公司出具的房屋建筑物产权承诺书，承诺产权归山 东科达基建有限公司所有，具体情况如下表：
| 序号 | 建筑物名称 | 结构 | 建成 年月 |
计量 单位 |
建筑面 积体积 m2或m3 |
账面价值 | 账面价值 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 原值 | 净值 | ||||||
| 5 | 3号楼 | 砖混 | 2003/6/1 | ㎡ | 3,560.00 | 1,876,340.84 | 1,812,679.28 |
| 6 | 餐厅 | 砖混 | 2003/6/1 | ㎡ | 425.60 | 143,445.23 | 138,578.33 |
| 7 | 4号宿舍楼 | 砖混 | 2004/12/1 | ㎡ | 3,750.00 | 2,189,126.18 | 2,131,357.58 |
| 9 | 加油中心房屋 | 砖混 | 2009/10/1 | ㎡ | 534.28 | 575,705.13 | 565,187.43 |
| 10 | 网架 | 钢构 | 2009/6/1 | ㎡ | 2,800.00 | 395,114.52 | 387,896.07 |
| 13 | 仓库 | 夹芯板 | 2001/12/1 | ㎡ | 120.00 | 201,096.59 | 193,136.51 |
| 14 | 商品房 | 砖混 | 2002/6/1 | ㎡ | 720.00 | 154,773.79 | 148,647.34 |
| 16 | 贴膜室 | 简易砖混 | 2016/4/1 | ㎡ | 133.00 | 50,368.92 | 49,770.78 |
| 合计 | 5,585,971.20 | 5,427,253.32 |
九、本评估报告的使用有效期：评估结论自评估基准日起至经济行为实现日一 年内使用有效，即自 2016 年 7 月 31 日至 2017 年 7 月 30 日。评估基准日至经济行 为实现日不到一年，但市场条件或资产状况发生重大变化时，评估报告的结论不能 反映经济行为实现日价值，应重新评估。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结 论，应当阅读评估报告正文。
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科达集团股份有限公司拟转让持有的山东科达基建有限公司100%股权项目评估报告
科达集团股份有限公司拟转让持有的 山东科达基建有限公司 100% 股权项目
评估报告
天圆开评报字 [2016] 第 1186 号
科达集团股份有限公司：
北京天圆开资产评估有限公司（以下简称„我公司‟）接受贵公司的委托，根据 有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，按照必要的评估程序，以被评估 单位持续经营和公开市场为前提，采用资产基础法和收益法，为了满足科达集团股 份有限公司拟转让持有的山东科达基建有限公司 100%股权的需要，对所涉及的山东 科达基建有限公司股东全部权益在二〇一六年七月三十一日的市场价值进行了评 估。现将评估情况报告如下：
一、 委托方、被评估单位及其他报告使用者
（一）委托方：科达集团股份有限公司
1．工商注册登记情况
名称：科达集团股份有限公司
统一社会信用代码：91370000164960593R
企业类型：股份有限公司（上市）
住所：广饶县大王经济技术开发区
法定代表人：刘锋杰
注册资本：捌亿陆仟捌佰捌拾捌万陆仟肆佰贰拾叁元整
成立日期：1993 年 12 月 17 日
经营期限：1993 年 12 月 17 日至 年 月 日
经营范围：柴油、汽油零售、二类机动车维修保养（以上限分支机构凭许可证 经营）；对外派遣实施下述境外工程所需的劳动人员（有效期限以许可证为准）。承 包境外市政建设工程及境内国际招标工程；上述境外工程所需的设备、材料出口； 市政、公路、污水处理及给排水工程施工；交通防护器材加工；交通信号灯、交通
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科达集团股份有限公司拟转让持有的山东科达基建有限公司100%股权项目评估报告
信号控制设备安装，交通防护器材的安装、施工，公路养护；汽车配件、机械配件 的生产、销售；润滑剂零售；沥青、金属材料、工程材料销售，商品混凝土生产、 销售；建筑工程、水利、水电工程、港口与海岸工程、铁路工程施工；公路、市政 公用、建筑工程、水利工程、园林绿化工程设计及工程总承包和相关技术咨询，旧 桥加固技术服务；房地产开发、销售；进出口业务。（依法须经批准的项目，经相关 部门批准后方可开展经营活动）
2．企业简介
科达集团股份有限公司原名为山东省东营科达集团股份有限公司，是 1993 年经 山东省东营市经济体制改革委员会东体改发[1993]第 35 号文《关于东营市第二市政 工程公司改组为股份制企业申请报告的批复》批准，由原东营市第二市政工程公司 整体改制，以定向募集方式设立的股份有限公司。1993 年 10 月 30 日公司召开创立 大会暨首次股东大会，并依法于当年 12 月 17 日在山东省东营市工商行政管理局注 册登记。2004 年 4 月 9 日经中国证券监督管理委员会证监发行字[2004]31 号文批准， 公司采用“全面向二级市场投资者定价配售”方式向社会公开发行人民币普通股 3,000 万股，并于 2004 年 4 月 26 日挂牌上市。
（二）被评估单位：山东科达基建有限公司
1．工商注册登记情况
名称：山东科达基建有限公司
统一社会信用代码：91370500MA3CAFDD8W
企业类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
住所：东营市东营区黄河路北、规划五路西科技企业加速器 E2-4-403 法定代表人：于孟文
注册资本：壹亿元整
成立日期：2016 年 05 月 12 日
经营期限：2016 年 05 月 12 日至 年 月 日
经营范围：公路、市政污水处理及给排水工程施工；交通防护器材的安装、施 工；公路养护；交通信号灯、交通信号控制设备安装；公路、市政公用、建筑工程、 水利工程、园林绿化工程设计及工程总承包；旧桥加固技术服务。（依法须经批准的 项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
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科达集团股份有限公司拟转让持有的山东科达基建有限公司100%股权项目评估报告
2．企业简介
山东科达基建有限公司成立于 2016 年 5 月，拥有水利水电工程施工总承包贰级、 铁路工程施工总承包叁级、公路工程施工总承包壹级、市政公用工程施工总承包壹 级、桥梁工程专业承包壹级、公路路面工程专业承包壹级、公路路基工程专业承包 壹级、公路交通工程（公路安全设施）专业承包壹级资质。
3．公司股本及变更情况
山东科达基建有限公司注册资本为 10,000.00 万元，出资方式为货币 3,000.00 万 元，实物 7,000.00 万元，由科达集团股份有限公司认缴。以上出资由山东金恒联合 会计师事务所（普通合伙）出具鲁金恒会验字【2016】第 006 号验资报告。
截至评估基准日，注册资本人民币 10,000.00 万元，其股权结构、出资情况如下：
金额单位：人民币万元
| 序号 | 股东名称 | 出资方式 | 出资额 | 出资比例（%） |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 科达集团股份有限公司 | 货币 | 3,000.00 | 30.00% |
| 实物 | 6,486.64 | 64.87% | ||
| 土地使用权 | 513.36 | 5.13% | ||
| 合 计 | 10,000.00 | 100.00% |
- 4．近几年及评估基准日财务状况、经营成果
2016 年 5-7 月财务状况及经营成果如下：
财务及经营表
金额单位：人民币万元
| 金额单位：人民币万元 | |
|---|---|
| 项目 | 2016 年7 月31 日 |
| 总资产 | 10,116.64 |
| 净资产 | 10,005.88 |
| 项目 | 2016 年5-7 月 |
| 营业收入 | 330.30 |
| 利润总额 | 7.84 |
| 净利润 | 5.88 |
2016 年 5-7 月财务报表经北京天圆全会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出
具了天圆全审字[2016]001017 号无保留意见的审计报告。
（三）委托方与被评估单位的关系
委托方为被评估单位股东。
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科达集团股份有限公司拟转让持有的山东科达基建有限公司100%股权项目评估报告
（四）委托方、业务约定书约定的其他评估报告使用者 其他评估报告使用为国家法律法规规定的报告使用者。
除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不 能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。
二、 评估目的
本次评估是为了满足科达集团股份有限公司拟转让持有的山东科达基建有限公 司 100%股权的需要，对所涉及的山东科达基建有限公司于评估基准日的股东全部权 益进行评估，为该经济行为提供价值参考意见。
三、 评估对象和评估范围
（一）本次评估对象为山东科达基建有限公司截至评估基准日的股东全部权益 价值。评估范围是山东科达基建有限公司的全部资产及负债。
截至评估基准日账面资产总值 101,166,385.53 元，其中：流动资产 32,268,681.48 元，投资性房地产 27,954,192.44 元，固定资产 35,232,679.73 元，无形资产 5,088,029.76 元，递延所得税资产 1,802.12 元，其他非流动资产 621,000.00 元；截至评估基准日 账面负债总值 1,107,561.37 元，均为流动负债。具体评估范围见下表：
金额单位：人民币元
| 金额单位：人民币元 | ||
|---|---|---|
| 序号 | 科目名称 | 账面价值 |
| 1 | 一、流动资产合计 | 32,268,681.48 |
| 2 | 货币资金 | 8,998,717.70 |
| 3 | 交易性金融资产 | - |
| 4 | 应收票据 | - |
| 5 | 应收账款 | 3,039,629.28 |
| 6 | 预付款项 | - |
| 7 | 应收利息 | - |
| 8 | 应收股利 | - |
| 9 | 其他应收款 | 20,097,332.06 |
| 10 | 存货 | - |
| 11 | 一年内到期的非流动资产 | - |
| 12 | 其他流动资产 | 133,002.44 |
| 13 | ||
| 14 | 二、非流动资产合计 | 68,897,704.05 |
| 15 | 可供出售金融资产 | - |
| 16 | 持有至到期投资 | - |
| 17 | 长期应收款 | - |
| 18 | 长期股权投资 | - |
| 19 | 投资性房地产 | 27,954,192.44 |
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| 20 | 固定资产 | 35,232,679.73 |
|---|---|---|
| 21 | 在建工程 | - |
| 22 | 工程物资 | - |
| 23 | 固定资产清理 | - |
| 24 | 生产性生物资产 | - |
| 25 | 油气资产 | - |
| 26 | 无形资产 | 5,088,029.76 |
| 27 | 开发支出 | - |
| 28 | 商誉 | - |
| 29 | 长期待摊费用 | - |
| 30 | 递延所得税资产 | 1,802.12 |
| 31 | 其他非流动资产 | 621,000.00 |
| 32 | ||
| 33 | 三、资产总计 | 101,166,385.53 |
| 35 | 四、流动负债合计 | 1,107,561.37 |
| 36 | 短期借款 | - |
| 37 | 交易性金融负债 | - |
| 38 | 应付票据 | - |
| 39 | 应付账款 | - |
| 40 | 预收款项 | 919,552.65 |
| 41 | 应付职工薪酬 | - |
| 42 | 应交税费 | 185,008.72 |
| 43 | 应付利息 | - |
| 44 | 应付股利 | - |
| 45 | 其他应付款 | 3,000.00 |
| 46 | 一年内到期的非流动负债 | - |
| 47 | 其他流动负债 | - |
| 48 | ||
| 49 | 五、非流动负债合计 | - |
| 50 | 长期借款 | - |
| 51 | 应付债券 | - |
| 52 | 长期应付款 | - |
| 53 | 专项应付款 | - |
| 54 | 预计负债 | - |
| 55 | 递延所得税负债 | - |
| 56 | 其他非流动负债 | - |
| 57 | ||
| 58 | 六、负债总计 | 1,107,561.37 |
| 59 | ||
| 60 | 七、净资产（所有者权益） | 100,058,824.16 |
上述资产与负债数据摘自经北京天圆全会计师事务所（特殊普通合伙）审计的 2016 年 7 月 31 日的山东科达基建有限公司资产负债表，评估是在企业经过审计后 的基础上进行的。
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委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。 （二）委估主要资产权利、经济及物理状况
—— 本次评估范围中的主要资产为投资性房地产、固定资产和无形资产 土地使 用权。以上资产为山东科达基建有限公司成立时科达集团股份有限公司以出资方式 投资形成。
1、资产权利状况
（1）投资性房地产类
列入本次评估范围的投资性房地产已经全部办理了房屋所有权证（证号详见评 估明细表），房屋所有权人均为山东科达基建有限公司，规划用途均为商业用房。
本次评估的投资性房地产所位于的两栋商业楼，分别位于两个住宅小区，其中 5 号商业楼已经单独办理了国有土地使用证，土地为国有出让其他商务用地，土地 使用权人为科达集团股份有限公司。4 号商业楼尚未分割办证，与所在小区的住宅 楼合用一个大证，土地为出让住宅用地，土地使用权登记人为科达集团股份有限公 司。本次评估已取得被评估单位的房屋产权承诺函，声明房屋所占土地的使用权人 为被评估单位，由此产生的一切相关责任由被评估单位承担。
至评估基准日，列入本次评估范围的投资性房地产及其所占土地没有抵押权利 设定，亦未有诉讼事宜。
（2）固定资产——房屋建（构）筑物类
列入本次评估范围的房屋建筑物共 16 项，建筑面积共 24,247.05 ㎡，其中有证 房屋 8 项，建筑面积共 12,204.17 ㎡，证号详见评估明细表；无证房屋 8 项，建筑面 积共 12,042.88 ㎡。
在评估基准日，上述有证房屋未设定抵押权，亦未发现其他诉讼事宜。 （3）固定资产——机器设备类
列入评估范围的机器设备与电子设备的购置发票、车辆行驶证齐全，产权清晰。 截至评估基准日未发现存在抵押、担保等他项权利。
（4）无形资产——土地使用权类
列入本次评估范围的 6 宗国有土地使用权，已办理国有土地使用权证。待估宗 地来源合法，产权清楚，至评估基准日，无他项权利及相邻关系权利限制。 2、资产经济及物理状况
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（1）列入本次评估范围的投资性房地产分别位于沂州路两侧的两栋商业房，建 筑面积共 13,125.05 ㎡，共 3 层（局部 4 层），砖混结构，条形基础，砖墙，现浇钢 筋混凝土圈梁、过梁、楼面板及屋面板，乳胶漆外墙（局部玻璃幕墙），铝合金外窗。 室内为地砖地面，乳胶漆墙面及顶棚。房屋配套设施为水位、电照和暖气，每套房 有独立卫生间。
截止至评估基准日，以上房屋部分已经出租，部分待租。
（2）列入本次评估范围的房屋建筑物共 16 项，总建筑面积 24,247.05 ㎡，于 1992 年至 2016 年陆续建成投入使用，主要包括办公科技楼、宿舍楼、加油站房、 传达室、车间等，房屋结构主要有砖混、钢结构等。
其中办公科技楼为四层，砖混结构，条形基础和钢筋砼柱下基础，砖墙，现浇 钢筋混凝土过梁和楼面板，塑钢窗。室外为马赛克墙面，室内为花岗岩地面，乳胶 漆墙面、矿棉板（局部石膏板）吊顶，水磨石楼梯，铁栏杆木扶手，室内净高 4.4 米，配套设施为水卫、电照和暖气。
器材厂车间为钢结构，单层，条形基础和柱下独立基础，型钢柱、梁及檩条， 夹芯板墙面及屋面，水泥砂浆地面，钢制门铝合金窗，檐高 9.3 米，配套设施为电 照和动力电。
以上房屋建筑物现正常使用，维护情况一般。 （3）固定资产——机器设备类
机器设备包括：摊铺机、搅拌站、沥青拌和站、压路机、混凝土拌合站、小松 挖掘机、装载机等设备共 95 台（套），购置启用日期为 2007 年至 2016 年，维护保 养良好，技术状况基本正常。
车辆包括：江铃牌 JX1020TS3 轻型普通货车 2 辆、福田牌 BJ1032V4AA4-V3 轻型普通货车 4 辆、丰田牌 SCT6484TR5 小型普通客车 4 辆、东风牌 ZN1022U2X 轻型普通货车 2 辆、北奔牌 ND32502B38 重型自卸货车 10 辆、三菱牌 GMC6471C 小型普通客车 1 辆、楚天牌 HJC5258GJB2 重型特殊结构货车 4 辆、大众牌 FV7207FCDWG 小型轿车 1 辆、江铃牌 JX1041TSG24 轻型普通货车 2 辆、思域牌 DHW6453R3CSR 小型普通客车 1 辆、江铃牌 JX1020TSD4 轻型普通货车 2 辆、荣 威牌 CSA6471MC 小型普通客车 1 辆、三轮车 1 辆、固瑞克划线车 1 辆共计 36 辆， 购置启用日期为 2012 年至 2016 年，车辆维护保养良好，技术状况良好。
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科达集团股份有限公司拟转让持有的山东科达基建有限公司100%股权项目评估报告
电子设备包括：空调、电脑、复印机等共计 14 台（套），2013 年至 2016 年购 置使用，使用情况及技术性能基本正常。
（4）无形资产——土地使用权
- 1）待估宗地概况见表 1：
待估宗地概况表
表 1
| 表1 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 序 号 |
土地权证 编号 |
宗地名称 | 取得日 期 |
用地 性质 |
土地用途 | 准用年限 | 面积(㎡) |
| 1 | 广国用 （2016） 第252 号 |
科达基建厂区用地1 | 2016/8/4 | 出让 | 工业用地 | 2042年12月24日 | 18,886.00 |
| 2 | 广国用 （2016） 第253 号 |
科达基建厂区用地2 | 2016/8/4 | 出让 | 工业用地 | 2038年12月13日 | 7,572.80 |
| 3 | 广国用 （2016） 第254 号 |
科达基建厂区用地3 | 2016/8/4 | 出让 | 工业用地 | 2042年12月16日 | 5,840.00 |
| 4 | 广国用 （2016） 第255 号 |
科达基建厂区用地4 | 2016/8/4 | 出让 | 工业用地 | 2048年12月13日 | 14,120.20 |
| 5 | 广国用 （2016） 第256 号 |
科达基建厂区用地5 | 2016/8/4 | 出让 | 工业用地 | 2042年12月14日 | 10,424.30 |
| 6 | 广国用 （2016） 第257 号 |
科达基建厂区用地6 | 2016/8/4 | 出让 | 工业用地 | 2048年7月29日 | 14,727.40 |
| 合计 | 71,570.70 |
根据现场勘查情况，待估宗地均为山东科达基建有限公司厂区用地，地上建有 办公楼、车间、宿舍楼等。
-
2）根据委托方提供的资料及现场勘察情况，待估宗地实际用途、设定用途、设
-
定土地使用年期、实际及设定开发程度等状况见下表：
待估宗地开发利用说明表
表 2
| 表2 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| 序 号 |
宗地名称 | 设定用 途 |
设定剩余 使用年限 |
评估基准日的实际开 发程度 |
评估设定的开发程度 |
| 1 | 科达基建厂区用地1 | 工业 | 26.40 | 宗地红线外“六通”,红 线内“六通一平” |
宗地红线外“六通”,红 线内“土地平整” |
| 2 | 科达基建厂区用地2 | 工业 | 22.37 | 宗地红线外“六通”,红 线内“六通一平” |
宗地红线外“六通”,红 线内“土地平整” |
| 3 | 科达基建厂区用地3 | 工业 | 26.38 | 宗地红线外“六通”,红 线内“六通一平” |
宗地红线外“六通”,红 线内“土地平整” |
| 4 | 科达基建厂区用地4 | 工业 | 32.37 | 宗地红线外“六通”,红 | 宗地红线外“六通”,红 |
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| 线内“六通一平” | 线内“土地平整” | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 5 | 科达基建厂区用地5 | 工业 | 26.37 | 宗地红线外“六通”,红 线内“六通一平” |
宗地红线外“六通”,红 线内“土地平整” |
| 6 | 科达基建厂区用地6 | 工业 | 31.99 | 宗地红线外“五通”,红 线内“五通一平” |
宗地红线外“五通”,红 线内“土地平整” |
（三）企业申报的账面记录或者未记录的其他无形资产类型、数量、法律权属 状况等
本次评估山东科达基建有限公司无账面记录或账面未记录的无形资产。
（四）企业申报的表外资产的类型、数量
截至基准日 2016 年 7 月 31 日，山东科达基建有限公司申报评估的范围内无表 外资产。
（五）引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或 者评估值）
本项目所有评估工作均由北京天圆开资产评估有限公司完成，不存在引用其他 机构出具报告的情况。
四、 价值类型及其定义
根据本次评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素，确定评估价值类型 为市场价值。
本次评估所称的市场价值，是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未接受 任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、 评估基准日
（一）本项目资产评估基准日是二〇一六年七月三十一日。
（二）评估基准日是根据本次评估的特定目的，综合考虑资产规模、资产清查 等基础工作量大小、预计工作所需时间、合规性等因素，由委托方确定。
六、 评估依据
（一）经济行为依据
资产评估业务约定书。
（二）法律法规依据
- 《中华人民共和国公司法》（2013 年 12 月 28 日第十二届全国人民代表大会
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常务委员会第六次会议修订）；
- 《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007 年 8 月 30 日第十届全国人民代
表大会常务委员会第二十九次会议修订 中华人民共和国主席令第 72 号）；
- 《中华人民共和国土地管理法》（2004 年 8 月 28 日第十届全国人民代表大会
常务委员会第十一次会议修订 中华人民共和国主席令第 28 号）；
- 中华人民共和国国务院令第 483 号《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条
例》（国务院第 163 次常务会议通过修订，2006 年 12 月 31 日）；
-
中华人民共和国国务院令第 645 号《国务院关于修改部分行政法规的决定》
-
（2013 年国务院第 32 次常务会议通过，2013 年 12 月 7 日）；
-
第十届全国人民代表大会第五次会议通过《中华人民共和国企业所得税法》
-
（2007 年 3 月 16 日）；
-
其他与资产评估相关的法律、法规等。
-
（三）资产评估准则
-
《资产评估准则——基本准则》（财企［2004］20 号）；
-
《资产评估职业道德准则——基本准则》（财企［2004］20 号）；
-
《资产评估准则——业务约定书》（中评协［2007］189 号，中评协[2011]230
号）；
-
《资产评估准则——评估程序》（中评协［2007］189 号）；
-
《资产评估准则——评估报告》（中评协［2007］189 号，中评协[2011]230
号）；
-
《资产评估准则——工作底稿》（中评协［2007］189 号）；
-
《资产评估准则——机器设备》（中评协［2007］189 号）；
-
《资产评估准则——不动产》（中评协［2007］189 号）；
-
《资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协［2003］18 号）；
-
《资产评估价值类型指导意见》（中评协［2007］189 号）；
-
《资产评估准则——企业价值》（中评协[2011]227 号，2011 年 12 月 30 日）；
-
《资产评估职业道德准则——独立性》（中评协［2012］248 号）；
-
《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）；
-
《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》（GB/T50291-2015）。
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（四）权属依据
-
房屋所有权证；
-
国有土地使用权证；
-
机动车辆行驶证；
-
设备购置合同、发票、建筑安装工程施工合同等；
-
被评估单位提供的其他权属证明文件。
-
（五）取价依据
-
《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》（计价格[1999]1283 号）；
-
《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计价格[2002]125 号）；
-
国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知（计价格
-
[2002]10 号）；
-
国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》
-
的通知（发改价格[2007]670 号）；
-
关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知（计价格[2002]1980 号）；
-
《关于印发<基本建设财务管理规定>的通知》（财建[2002]394 号）；
-
国家发展改革委《关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题
的通知》（发改价格[2011]534 号）；
- 山东省财政厅、山东省建设厅关于印发《山东省新型墙体材料专项基金征收
使用管理实施办法》的通知（鲁财综字[2008]53 号）；
- 关于印发《山东省散装水泥专项资金征收和使用管理实施细则》的通知（鲁
财综[2003]24 号）；
-
《山东省安装工程消耗量定额》及其费用定额（2003 年）；
-
基准日适用的当地人工材料价格资料；
-
《中国人民银行贷款利率表》2015 年 10 月 24 日起执行；
-
《资产评估常用数据与参数手册》；
-
科学技术文献出版社出版的《资产评估常用数据与参考手册》；
-
《2016 机电产品报价手册》；
-
《机电设备评估价格信息》；
-
IT 网上报价和太平洋汽车网报价及车辆供销商提供的报价；
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-
商务部、发展改革委、公安部和环境保护部 2012 年 8 月 24 日《机动车强 制报废标准规定》（2013 年 5 月 1 日起实施）；
-
《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》；
-
《财政部、国家税务总局关于在全国开展交通运输业和部分现代服务业营 业税改征增值税试点税收政策的通知》（财税〔2013〕第 37 号）；
-
《国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知》（国土资发[2008]308 号）；
-
广饶县人民政府《关于公布广饶县城镇土地级别与基准地价更新调整成果 的通知》（广政字[2014]36 号）；
-
中国人民银行公布的评估基准日所对应的金融机构人民币存、贷款基准利 率；
-
评估人员现场勘察、掌握和收集的土地交易信息资料、有关影响地价因素 资料、土地市场资料及待估宗地土地利用资料等。
-
评估人员通过现场勘察所获取的资料；
-
企业提供的机器设备购置合同、设备维修、保养及技改资料；
-
北京天圆开资产评估有限公司资料库的有关评估资料；
-
其他参考资料。
（六）其它参考资料
1．评估基准日会计报表及审计报告；
- 2．其他参考资料。
七、 评估方法
—— 根据《资产评估准则 企业价值》的规定，企业价值评估的基本方法包括市 场法、资产基础法和收益法。在评估过程中，应根据评估对象、价值类型、资料收 集情况等相关性，分析收益法、市场法和资产基础法三种资产评估基本方法的适用 性，恰当选择一种或者多种资产评估基本方法。
企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例 进行比较，确定评估对象价值的评估方法；收益法是指通过将被评估单位预期收益 资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路；资产基础法是指在合理评估企业各 项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。
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受国内流通市场条件的限制，我们无法取得足够的、可参照的、类似的在现金 流量、增长潜力、风险、技术和经营等方面与被评估单位类似交易案例资料，不具 备市场法评估的比较条件，在确定被评估单位的股东全部权益价值时，无法采用市 场法进行评估。
针对本次评估的特定目的以及收集掌握的资料情况，我们认为被评估单位经营 较稳定，能够对未来状况进行合理预测，故适合采用收益法进行评估。
由于委估资产的明细清册较易取得，各项资产的价值均可通过市场调查等方式 获取，故适合采用资产基础法进行评估。
资产基础法
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为 基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方 法。具体模型如下：
股东全部权益评估价值＝∑各项资产评估值－∑各项负债评估值
在评估过程中，评估人员根据各项资产及负债的具体情况，分别采用了不同的 评估方法。各项资产评估方法简介：
（一）关于流动资产的评估
1、货币资金
对于货币资金的评估，评估人员通过对申报单位评估基准日库存现金进行监 盘；对银行存款及审阅了其基准日的银行对账单、贷款卡信息、银行余额调节表并 函证。经核实，货币资金账实相符，本次评估以核实后的账面价值作为评估价值。
2、应收账款、其他应收款
评估人员核对了明细表与明细账、会计报表的金额，通过函证、查证等方法清 查核实，在清查核实的基础上，借助于历史资料和现场调查了解的情况，具体分析 数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，根 据具体情况，分别采用个别认定法和账龄分析法，对评估风险损失进行估计。对有 充分理由相信全部能收回的，评估风险损失为 0%；对有确凿证据表明款项不能收回 或账龄超长的，评估风险损失为 100%；对很可能收不回部分款项的，且难以确定收 不回账款数额的，参考财会上计算坏账准备的方法，根据账龄和历史回款分析估计 出评估风险损失。对关联方往来等有充分理由相信全部能收回的，评估风险损失为
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0%。本次评估以核实后账面价值减去评估风险损失后的余额确定为评估值，坏账准 备评估为零。
3、其他流动资产
列入本次评估范围的其他非流动资产为预缴税金。评估人员查阅了其凭证，经 核实其基准日账面价值真实，故以核实后账面价值作为评估值。 （二）关于投资性房地产的评估
常用的房地产评估方法有市场比较法、收益法、重置成本法等，评估方法的选 用应根据各种方法的使用范围，结合评估对象的具体特点以及评估目的进行。
本次评估对象为投资性房地产，首先考虑采用收益法进行评估。因此，本次评 估采用收益法进行评估。
收益法是通过将资产未来的收益折算为现值，评估资产价值的一种方法。其基 本思路是通过估算资产在未来的预期收益和采用适宜的资本化率或折现率折算成现 值，得出评估值。
收益法适用的基本条件是：企业持续经营，资产经营与收益之间存有较稳定的 比例关系，并且未来收益和风险能够预测及可量化。当对资产未来的收益预测较为 客观、资本化率的选取较为合理时，其评估结果具有较好的客观性，易于为市场所 接受。作为投资性房地产来说，其评估思路为：
①根据评估对象所处位置的相似房产的租金收益情况，以及对评估对象租金情 况的调查结果，确定该类房产未来持续产生的客观年租金收入（有效毛收入）；
②预计房产未来正常发生的客观年经营费用，主要有管理费、保险费、维修保 养费以及有关税金等；
③计算年净收益，即年租金收入与年经营费用之差；
④选取适当的资本化率(折现率)；
⑤确定收益年期，根据房产的经济适用年限和已使用年限，确定评估对象的可 收益年期；
⑥将年净收益按照选取的资本化率，在可收益年期内，逐年折现到评估基准日 后累加，以此计算出评估对象的房产价值。
收益法基本公式： V=a[1-1/(1+r)n]/r
年收益递增的收益法计算公式： V=a{1-[(1+g)/(1+r)]n} /(r-g)
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其中：V: 房地价值，元
a: 年净收益，元
r: 综合资本化率，%
g: 净收益年增长率，%
n: 收益年期，年
—— （三）关于固定资产 房屋建（构）筑物类的评估
列入本次评估范围的房屋建筑物主要为工业用地上的办公用房、宿舍、厂房等， 其所在区域很少有买卖成交案例，客观收益资料难以收集，无法采用市场比较法、 收益法进行评估。根据本次评估目的、区域市场状况、评估对象自身特点以及评估 人员所掌握的资料，采用成本法对其进行评估。
成本法的基本公式：
房屋建筑物的评估价格=重置全价×综合成新率
（1）重置全价的确定
重置全价=工程造价+工程前期费用及其他费用+资金成本 ①工程造价
列入本次评估范围的房屋建筑物，委托方未提供预决算资料，本次对重点房屋 建筑物采用类似工程参照比较法进行测算，即采取与评估对象类型相似、构造相同 且建筑层数、层高、装修标准基本一致的典型工程作为参照物，找出其与典型房屋 的差异因素，进行合理调整，从而计算出评估对象的建材、人工和机械消耗量；然 后套用山东省现行的建安工程预算定额和配套的费用定额，以及评估基准日当地应 执行的建筑材料及人工、机械价格标准，计算工程建安造价。
其他建筑物是在实地勘察的基础上，以类比的方法，综合考虑各项评估要素， 确定建安造价。
②前期费用及其他费用
房屋建筑物的工程前期及其他费用，包括当地地方政府规定收取的建设费用及 建设单位为建设工程而投入的除建筑造价外的其它费用两个部分，主要包括前期工 作咨询费、环境影响咨询费、建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费、招标代 理费、散装水泥专项资金、新型墙体材料专项基金等。
③资金成本
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资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采用的利率按基 准日中国人民银行规定标准计算，工期按建设正常情况周期计算，并按均匀投入考 虑：
资金成本=（工程建安造价+前期及其它费用）×贷款利息×合理工期×50% （2）成新率的确定
本次评估房屋建筑物成新率的确定，采用现场勘察成新率和年限成新率两种方 法计算，并对两种结果按现场勘察成新率和年限成新率 6：4 的比例加权平均计算综 合成新率。
①年限成新率
按照建（构）筑物的结构类型、使用用途确定建（构）筑物经济适用年限，然 后再结合其已使用年限计算出其成新率：
年限成新率＝(1－已使用年限/经济适用年限)×100% ②勘察成新率
通过评估人员对各房屋建筑物的实地勘察，对房屋建筑物的基础、承重构件（梁、 板、柱）、墙体、地面、屋面、门窗、墙面粉刷、吊顶及上下水、通风、电照等各部 分的勘察，根据原城乡环境建设保护部发布的《房屋完损等级评定标准》、《鉴定房 屋新旧程度参考依据》和《房屋不同成新率的评分标准及修正系数》，结合建筑物使 用状况、维修保养情况，分别评定得出各房屋建筑物的现场勘察成新率。 计算公式：
勘察法成新率=结构部分各分部得分×权重比例+装修部分各分部得分×权重比 例+建筑设备部分得分×权重比例
③综合成新率
综合成新率=勘察成新率×60%+年限法成新率×40%
（3）评估值的确定
评估价值=重置全价×综合成新率。
—— （四）关于固定资产 机器设备类的评估
根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析市场法、收益法和 成本法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。 列入评估范围的设备没有足够数量的市场参照物，又无单独经营记录，不适用市场
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法、收益法，成本法可以通过各种渠道获取同类资产的全新状态的市场价值或建造 价值，再考虑资产达到现时状态所需支付的各项费用，然后综合考虑各项贬值因素 确定其综合成新率，从而确定资产的评估值，故本次对设备类资产采用成本法进行 评估。
以基准日的现时价格重新购建同等功效设备的全部成本乘以成新率得出设备的 评估价值。基本公式：评估值=重置全价×综合成新率
-
评估考虑的因素
-
（1） 评估目的；
-
（2） 设备的来源；
-
（3） 设备的购建时间、实际使用年限、经济寿命年限、利用率、负荷率、工
-
作环境和条件等；
（4） 设备的现存技术状况，包括技术改造情况、运行能力、磨损程度、大修 和维护保养情况；
-
（5） 设备的制造工艺技术水平，原材料和能耗水平及相关的环保政策及其他
-
限制条件；
-
（6） 设备的现行价格和物价水平；
-
（7） 对安装周期较长的，在重置价值中考虑其资金成本。
-
重置全价的确定
（1） 机器设备
设备的重置全价，在设备购置价的基础上，加上该设备达到全新使用状态下的 各种费用（包括购置价、运杂费、安装调试费、基础费、工程建设其他费用和资金 成本等）综合确定，计算公式为：
重置全价=购置价+运杂费+安装调试费+设备基础费+工程建设其他费用+资金 成本。
- ① 购置价
主要通过向生产厂家询价、参照《2016 年机电产品报价目录》等价格资料及参 考近期同类设备的合同价格确定。
- ② 运杂费
以购置价为基础，根据生产厂家与设备所在地的距离不同，按不同运杂费率计
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取。
③ 安装调试费
根据设备的特点、重量、安装难易程度，以设备购置价为基础，按不同安装费 率计取。
④ 设备基础费
大型设备基础按相关土建方法计算费用或者根据机械工业企业设备基础费率指 标确定。（注意：设备基础费可在房屋建筑物中评估，做到不重不漏）
⑤ 工程建设其他费用
- 根据国家相关规定、有关取费文件和现场实际情况，本次评估不予考虑。 ⑥ 资金成本
资金成本，根据建设工期，结合评估基准日执行的贷款利率，并按资金均匀投 入考虑。
资金成本＝（设备购置价＋运杂费＋安装工程费+设备基础费+工程建设其他费 用）×合理建设工期×贷款利率×1/2
| 用）×合理建设工期×贷款利率×1/2 | 用）×合理建设工期×贷款利率×1/2 |
|---|---|
| 金融机构人民币存贷款基准利率调整表 (2015 年10 月24 日起生效) |
|
| 种 类 | 年利率(%) |
| 六个月以内（含6 个月） | 4.35 |
| 六个月至一年（含1 年） | 4.35 |
| 一至三年（含3 年） | 4.75 |
| 三至五年（含5 年） | 4.75 |
| 五年以上 | 4.9 |
对建设安装周期较短、价值量较小的部分设备，不计资金成本。
（2） 车辆重置全价
根据太平洋汽车网报价及车辆供销商提供的报价信息等近期车辆市场价格资 料，确定本评估基准日的车辆购置价，在此基础上根据《中华人民共和国车辆购置 税暂行条例》及相关文件计入车辆购置税、新车牌照手续费等，确定其重置全价： 重置全价=购置价+车辆购置税+新车牌照手续费等。
（3） 电子设备重置全价
根据当地经销商报价 IT 网上报价等近期市场价格资料，依据电子设备自身的配 置情况，确定评估基准日的电子设备价格，一般不计取运杂费、安装调试费等，确 北京天圆开资产评估有限公司 21
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定其重置全价。
-
综合成新率的确定
-
（1） 机器设备综合成新率的确定
-
1）对大型、关键设备
采用年限法与现场勘察鉴定法，分别测算其年限成新率和现场勘察成新率，加 权平均求得其综合成新率，即：
综合成新率=年限成新率×40%+现场勘察成新率×60%
年限成新率，按设备的经济寿命年限和实际已使用年限确定年限成新率，公式 如下：
年限成新率=（1-已使用年限÷经济寿命年限）×100%
勘察成新率，通过现场勘察设备的技术状况，了解其利用率、日常营运负荷率、 工作环境、运行能力、制造质量、磨损情况，查阅其大修和维护保养等档案资料， 根据各因素与价值量设定权重，对设备各组成部分结合专业判断打分，确定设备现 场勘察成新率。
2）对一般小型设备
主要是参照经济寿命年限和已使用年限结合设备的现场勘察情况确定其综合成 新率。
（2） 车辆综合成新率的确定
车辆成新率采用理论成新率和勘查成新率综合计算确定。
1）理论成新率
根据商务部、发展改革委、公安部和环境保护部 2012 年 8 月 24 日《机动车强 制报废标准规定》，按以下方法确定成新率后取其较小者为理论成新率，即：
使用年限成新率 R1＝（规定使用年限－已使用年限）÷规定使用年限×100% 行驶里程成新率 R2＝（规定行驶里程－已行驶里程）÷规定行驶里程×100% 理论成新率 R3＝Min（使用年限成新率，行驶里程成新率）
2）勘查成新率
根据现场勘察、鉴定、了解评估对象的现存技术状况、利用率、负荷率、工作 环境、运行能力、磨损程度、大修和维护保养情况等因素，并考虑车辆的市场供求 情况、二手车市场近期成交价格情况，经过综合分析打分，确定车辆现场勘查成新
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率 R4。
综合成新率 R＝理论成新率 R3×权数＋现场勘查成新率 R4×权数
（3） 电子设备综合成新率
电子设备综合成新率主要是参照经济寿命年限和已使用年限结合现场勘察情况 直接确定的。
- 评估值的确定
评估值=重置全价×综合成新率。
—— （五）关于无形资产 土地使用权的评估
- 根据《中国资产评估准则 不动产》和《城镇土地估价规程》，宗地地价常用的 的评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、成本逼近法和基准 地价系数修正法等。评估人员依据待估宗地的特点、具体条件和项目的实际情况， 结合待估宗地所在区域的土地市场情况和评估人员收集到的有关资料，分析选择适 宜于待估宗地的评估方法。
待估宗地位于广饶县大王镇，均在广饶县大王镇基准地价覆盖范围以内，故本 次采用基准地价系数修正法进行评估。
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估成果，按 照替代原则，对待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较， 并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求其待估宗地在 评估基准日的方法。
根据《城镇土地评估规程》与待估宗地所在地的基准地价报告，采用基准地价 系数修正法评估工业用地的计算公式为：
宗地地价=宗地所在区域的级别基准地价×K1×K2×（1+ΣK），式中：
K1——土地使用年限修正系数
K2——基础设施配套程度修正系数
ΣK——影响地价区位及个别因素修正系数之和
（六）关于递延所得税资产的评估
列入本次评估范围的递延所得税资产为计提资产减值准备引起的差异，该差异
在企业未来可以转回。故以核实后账面值作为评估值。
（七）关于其他非流动资产的评估
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评估人员首先对提供的其他非流动资产清查评估明细表的项目内容、数量、金 额进行了复核，查阅相关的购置合同及支付凭证，对账面价值进行核实。本次评估 中未发现供货单位有破产、撤销或不能按合同规定按时提供货物情况等，以核实后 的账面价值作为评估值。
（八）关于负债的评估
本次评估的负债是流动负债，包括预付账款、应交税费、其他应付款。对于负 债，评估人员根据企业提供的各项目明细表，经核实后为被评估单位评估基准日实 际应承担的债务，故以账面价值作为评估值。
收益法
（一）基本评估思路
根据本次评估尽职调查情况以及企业的资产构成和主营业务特点，本次评估的 基本思路是以企业作为子公司设立之前，属于科达集团股份基建业务板块的历史数 据为依据估算其股东全部权益价值，即首先按收益途径采用现金流量折现法（DCF）， 估算企业的经营性资产的价值，再加上企业基准日的其他非经营性或溢余性资产的 价值，得到企业的企业整体价值，最后由企业整体价值经扣减付息债务价值后，得 出股东全部权益价值。
本次评估的具体思路是：
（1）对纳入评估范围的资产和主营业务，按照最近几年的历史经营状况的变化 趋势和业务类型估算预期收益（净现金流量），并折现得到经营性资产的价值；
（2）将纳入评估范围，但在预期收益（净现金流量）估算中未予考虑的基准日 存在的资产和负债，定义为基准日存在的溢余性或非经营性资产（负债），单独估算 其价值；
（3）由上述各项资产和负债价值的加和，得出评估对象的企业整体价值，经扣 减付息债务价值后，得出评估对象的所有者权益价值（净资产）。 （二）评估模型
1．基本模型
本次评估的基本模型为：
E B D （1）
式中：
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E：股东全部权益价值；
B：企业价值；
==> picture [336 x 89] intentionally omitted <==
式中：
Ri：未来第i年的预期收益（自由现金流量）；
Rn：永续期的预期收益（自由现金流量）；
r：折现率；
n：未来经营期。
ΣCi：基准日存在的非经营性或溢余性资产的价值。
==> picture [319 x 16] intentionally omitted <==
式中：
C1：预期收益(自由现金流量)中未体现投资收益的全资、控股或参股投资价值； C2：基准日现金类资产(负债)价值；
C3：预期收益(自由现金流量)中未计及收益的在建工程价值；
C4: 基准日暂时闲置固定资产、无形资产等资产价值；
2．收益指标
本次评估，使用企业自由现金流量作为经营性资产的收益指标，其基本定义为： R=净利润＋折旧摊销＋扣税后付息债务利息－追加资本 (7) 式中：
追加资本=资产更新投资+营运资本增加额+新增长期资产投资(新增固定资产或 其他长期资产) (8)
根据评估对象的经营历史以及未来市场发展等，估算其未来预期的自由现金流 量。将未来经营期内的自由现金流量进行折现处理并加和，测算得到企业的经营性 资产价值。
3 ．折现率
本次评估采用加权平均资本资产成本模型(WACC)确定折现率r
==> picture [19 x 13] intentionally omitted <==
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==> picture [310 x 14] intentionally omitted <==
式中：
Wd：债务比率；
==> picture [318 x 30] intentionally omitted <==
We：权益资本比率；
==> picture [317 x 31] intentionally omitted <==
re：权益资本成本，按资本资产定价模型(CAPM)确定权益资本成本re；
==> picture [322 x 15] intentionally omitted <==
式中：
rf：无风险报酬率；
rm：市场预期报酬率；
ε：评估对象的特性风险调整系数；
βe：评估对象权益资本的预期市场风险系数；
==> picture [319 x 29] intentionally omitted <==
βt：可比公司不带财务杠杆的预期市场平均风险系数
（1）确定对比公司相对于股票市场风险系数 β(Levered β)。
β 被认为是衡量公司相对风险的指标。投资股市中一个公司，如果其 β 值为 1.1 则意味着其股票风险比整个股市平均风险高 10%；相反，如果公司 β 为 0.9，则表示 其股票风险比股市平均低 10%。
采用上述方式估算的 β 值是含有对比公司自身资本结构的 β 值。
（2）计算对比公司 Unlevered β 和估算被评估单位 Unlevered β
根据以下公式，我们可以分别计算对比公司的 Unlevered β：
Unleveredβ=Leveredβ/[1+(1-T)×D/E]
式中： D－债权价值；E－股权价值；T－适用所得税率。
将对比公司的 Unleveredβ 计算出来后，取其平均值作为被评估单位的 Unleveredβ。
==> picture [19 x 13] intentionally omitted <==
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（3）确定被评估单位的资本结构比率
在确定被评估企业目标资本结构时参考了被对比公司资本结构平均值。
（4）估算被评估单位在上述确定的资本结构比率下的 Levered β
我们将已经确定的被评估单位资本结构比率代入到如下公式中，计算被评估单 位 Leveredβ：
Leveredβ= Unleveredβ×[1+(1-T)×D/E]
式中：D－债权价值；E－股权价值；T：适用所得税率(取 25%)；
4.未来收益
本次评估，使用企业自由现金流量作为经营性资产的收益指标，其基本定义为： R＝净利润+折旧和摊销+利息费用（扣除所得税影响后）－资本性支出－追加 营运资金（4）
5.收益期的确定
经分析山东科达基建有限公司历史经营情况及对未来该企业所在行业情况、企 业本身的发展情况，无理由认为企业将在未来的某个时间会停止经营，故本次评估 假设企业可以永续经营。
6.预测期
经分析科达基建目前及未来的生产经营情况及盈利模式，五年基本能够达到稳 定，故确定其预测期为五年。
- 7.预测期后的价值
预测期后每年收益保持与预测期第五年等额的自由现金流量。
八、 评估程序实施过程及情况
整个评估工作分四个阶段进行：
（一）评估准备阶段
1．2016 年 8 月 15 日，委托方召开本项目中介机构协调会，有关各方就本次评 估的目的、评估基准日、评估对象和评估范围等问题协商一致，并制订出资产评估 工作计划。
2．2016 年 8 月 16 日，我公司项目组负责人赴现场配合被评估企业进行资产清 查、填报资产评估申报明细表等工作。随后评估项目组人员进入现场对委估资产进 行了初步了解，协助企业进行委估资产申报工作，并按照资产评估准则及资产评估
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工作的需要，收集资产评估所需文件资料。
（二）现场评估阶段
-
项目组现场评估阶段的时间为 2016 年 8 月 18 日至 8 月 21 日。主要工作如下：
-
1．听取委托方及被评估企业有关人员介绍企业总体情况和委估资产的历史及
-
现状，了解企业的财务制度、经营状况、固定资产技术状态等情况。
-
2．对企业提供的资产清查评估申报明细表进行审核、鉴别，并与企业有关财务
-
记录数据进行核对，对发现的问题协同企业做出调整。
-
3．根据资产清查评估申报明细表，按评估准则和评估规范的要求，对固定资产
-
进行了全面清查核实。
4．查阅收集委估资产的产权证明文件。
-
5．对主要设备，查阅了技术资料、决算资料和竣工验收资料、购置合同；对通
-
用设备，主要通过市场调研和查询有关资料，收集价格资料；对房屋建筑物，了解 管理制度和维护、改建、扩建情况，收集相关资料。
6．收集被评估企业类型、评估对象相关权益状况及有关法律文件；收集被评估 企业的历史沿革、现状和前景等资料；收集被评估企业内部管理制度、管理层构成 等经营管理状况；收集被评估企业资产配置和使用情况说明。
7．对企业提供的权属资料进行查验。
-
8．根据委估资产的实际状况和特点，确定各类资产的具体评估方法。
-
9．对评估范围内的资产及负债，在清查核实的基础上做出初步评估测算。 （三）评估汇总阶段
2016 年 8 月 22 日至 9 月 1 日对初步评估结果进行分析汇总，对评估结果进行 必要的调整、修改和完善。按评估机构内部资产评估报告三审制度和程序对报告进 行反复修改、校正。
（四）提交报告阶段
-
1．在上述工作基础上，起草资产评估报告，与委托方就评估结果交换意见，
-
在全面考虑有关意见后，按评估机构内部审查制度和程序对报告进行校正、修改， 最后出具正式资产评估报告。
-
2．本阶段的工作时间为 2016 年 9 月 2 日至 9 月 12 日。
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九、评估假设
本次评估中，评估人员遵循了以下评估假设：
（一）一般假设
- 1．资产持续使用假设
资产持续使用假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和使用的方式、
规模、频度、环境等情况继续使用，相应确定评估方法、参数和依据。
- 2．交易假设
交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据待评估资 产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的 前提假设。
3．公开市场假设
公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产 交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产 的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以 公开买卖为基础。
（二）特殊假设
1．本次评估假设评估基准日后外部经济环境不会发生不可预见的重大变化， 基于现有的国家法律、法规、经济政策以及金融政策，不考虑今后的不可预测的重 大变化；
-
2．国家现行的银行利率、汇率、税收政策等无重大改变；
-
3．公司未来的经营管理团队尽职，能正常发挥委估资产生产经营功能并保持
-
持续经营；
-
4．企业会计政策与核算方法无重大变化；
-
5．无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响；
-
6．本次评估，除特殊说明外，未考虑被评估企业股权或相关资产可能承担的
抵押、担保事宜对评估价值的影响；
-
7．被评估企业和委托方提供的与评估相关的基础资料和财务资料真实、准确、
-
完整。
上述假设条件不成立或发生重大变化将使评估结论不成立或对其产生重大影
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响。
十、评估结论
我们根据国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则，本着独立、公正、 科学、客观的原则，履行了必要的程序，采用资产基础法和收益法对山东科达基建 有限公司在评估基准日 2016 年 7 月 31 日股东全部权益价值进行了评估，经综合分 析得出评估结论：
（一）资产基础法评估结果
山东科达基建有限公司于评估基准日股东全部权益价值为 11,429.71 万元，具体 评估结果为：资产账面价值 10,116.64 万元，评估值 11,540.47 万元，评估增值 1,423.83 万元，增值率 14.07%；负债账面价值 110.76 万元，评估值 110.76 万元，无评估增 减值；净资产账面价值 10,005.88 万元，评估值 11,429.71 万元，评估增值 1,423.83 万元，增值率 14.23%。各类资产评估情况见下表：
资产评估结果汇总表
评估基准日：2016 年 7 月 31 日
金额单位：人民币万元
| 项目 | 账面价值 | 评估价值 | 增减值 | 增值率％ | |
|---|---|---|---|---|---|
| A | B | C=A-B | D=C/A×100% | ||
| 流动资产 | 1 | 3,226.87 | 3,226.87 | - | - |
| 非流动资产 | 2 | 6,889.77 | 8,313.60 | 1,423.83 | 20.67 |
| 其中：可供出售金融资产 | 3 | - | - | - | |
| 持有至到期投资 | 4 | - | - | - | |
| 长期应收款 | 5 | - | - | - | |
| 长期股权投资 | 6 | - | - | - | |
| 投资性房地产 | 7 | 2,795.42 | 3,063.72 | 268.30 | 9.60 |
| 固定资产 | 8 | 3,523.27 | 3,932.28 | 409.01 | 11.61 |
| 在建工程 | 9 | - | - | - | |
| 工程物资 | 10 | - | - | - | |
| 固定资产清理 | 11 | - | - | - | |
| 生产性生物资产 | 12 | - | - | - | |
| 油气资产 | 13 | - | - | - | |
| 无形资产 | 14 | 508.80 | 1,255.32 | 746.52 | 146.72 |
| 开发支出 | 15 | - | - | - | |
| 商誉 | 16 | - | - | - |
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| 长期待摊费用 | 17 | - | - | - | |
|---|---|---|---|---|---|
| 递延所得税资产 | 18 | 0.18 | 0.18 | - | - |
| 其他非流动资产 | 19 | 62.10 | 62.10 | - | - |
| 资产总计 | 20 | 10,116.64 | 11,540.47 | 1,423.83 | 14.07 |
| 流动负债 | 21 | 110.76 | 110.76 | - | - |
| 非流动负债 | 22 | - | - | - | |
| 负债总计 | 23 | 110.76 | 110.76 | - | - |
| 净资产（所有者权益） | 24 | 10,005.88 | 11,429.71 | 1,423.83 | 14.23 |
评估结论根据以上评估工作得出，详细情况见评估明细表。 （二）收益法评估结果
经采用收益法对山东科达基建有限公司的股东全部权益价值进行了评估，在评 估基准日 2016 年 7 月 31 日，山东科达基建有限公司的股东全部权益价值为 11,205.87 万元。
（三）评估结果差异分析及最终评估结论
1、评估结果差异分析
本次评估资产基础法得出山东科达基建有限公司的股东全部权益价值 11,429.71 万元，比收益法得出的山东科达基建有限公司的股东全部权益价值 11,205.87 万元， 差额 223.84 万元，相差率为 1.96%。两种评估方法差异的原因主要是：
(1)资产基础法评估是以资产的成本为价值标准，反映的是资产投入(购建成本) 所耗费的社会必要劳动，这种购建成本通常将随着国民经济的变化而变化；
(2)收益法评估是以资产的预期收益为价值标准，反映的是资产的经营能力(获利 能力)的大小，这种获利能力通常将受到宏观经济、政府政策以及资产的有效使用等 多种条件的影响。综上所述，从而造成两种评估方法产生差异。
2、评估结果的选取
山东科达基建有限公司从科达集团股份有限公司分立成立时间较短，原已开工 基建项目保留在科达集团股份有限公司，目前尚处于起步阶段，其未来的发展受国 民经济景气度及行业发展影响较大，其未来收益能力预测不确定。相对而言，资产 基础法更为稳健，从资产构建角度客观地反映了企业股东全部权益的市场价值。
考虑到本次评估目的，我们选择设定假设条件较少，更具行业一般性的资产基 础法评估结论作为本次评估的最终结论。
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十一、特别事项说明
（一）列入本次评估范围的投资性房地产所位于的两栋商业楼，分别位于两个 住宅小区，其中 5 号商业楼已经单独办理了国有土地使用证，土地为国有出让其他 商务用地，土地使用权人为科达集团股份有限公司。4 号商业楼尚未分割办证，与 所在小区的住宅楼合用一个大证，土地为出让住宅用地，土地使用权登记人为科达 集团股份有限公司。本次评估已取得山东科达基建有限公司房屋产权承诺函，声明 房屋所占土地的使用权人为山东科达基建有限公司，由此产生的一切相关责任由被 评估单位山东科达基建有限公司承担。
（二）列入评估本次范围的以下房屋建筑物均为被评估单位自建，截至评估基 准日，未办理《房屋所有权证》，亦未见有工程建设规划、施工及产权登记手续。本 次评估取得了山东科达基建有限公司出具的房屋建筑物产权承诺书，承诺产权归山 东科达基建有限公司所有，具体情况如下表：
| 序号 | 建筑物名称 | 结构 | 建成 年月 |
计量 单位 |
建筑面 积体积 ㎡或m3 |
账面价值 | 账面价值 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 原值 | 净值 | ||||||
| 5 | 3号楼 | 砖混 | 2003/6/1 | ㎡ | 3,560.00 | 1,876,340.84 | 1,812,679.28 |
| 6 | 餐厅 | 砖混 | 2003/6/1 | ㎡ | 425.60 | 143,445.23 | 138,578.33 |
| 7 | 4号宿舍楼 | 砖混 | 2004/12/1 | ㎡ | 3,750.00 | 2,189,126.18 | 2,131,357.58 |
| 9 | 加油中心房屋 | 砖混 | 2009/10/1 | ㎡ | 534.28 | 575,705.13 | 565,187.43 |
| 10 | 网架 | 钢构 | 2009/6/1 | ㎡ | 2,800.00 | 395,114.52 | 387,896.07 |
| 13 | 仓库 | 夹芯板 | 2001/12/1 | ㎡ | 120.00 | 201,096.59 | 193,136.51 |
| 14 | 商品房 | 砖混 | 2002/6/1 | ㎡ | 720.00 | 154,773.79 | 148,647.34 |
| 16 | 贴膜室 | 简易砖混 | 2016/4/1 | ㎡ | 133.00 | 50,368.92 | 49,770.78 |
| 合计 | 5,585,971.20 | 5,427,253.32 |
（三）我们已对本估价报告中的评估对象进行了实地勘察，我们对评估对象的 现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、末暴露及难以接触到的部分，依据 委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对评估对象上述事项进行 调查的责任。
（四）本次评估未考虑流动性对评估结论的影响。
（五）本次评估未控股权或少数股权溢折价对评估结论的影响。
（六）评估基准日后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生变化时，应按
以下原则处理：
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-
当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行相应调整。
-
当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时，委托方应及
时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值。
- 对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托方在资产实际作价时应
给予充分考虑，进行相应调整。
评估报告使用者应关注特别事项对评估结论所产生的影响。
十二、评估报告使用限制说明
（一）评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。同时本次评估结论 是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的现行市场价值，没 有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等 对评估结论的影响，同时本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然 力和其它不可抗力对评估结论的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则 等其它情况发生变化时，评估结论一般会失效。评估机构不承担由于这些条件的变 化而导致评估结果失效的相关法律责任。
（二）本评估报告成立的前提条件是本次经济行为符合国家法律、法规的有关 规定，并得到相关部门的批准。
（三）评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
（四）评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者披露于公开媒体，需评 估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
（五）评估报告应取得上级主管部门备案核准后方具备法律效力。
（六）按现行有关规定，评估结论自评估基准日至经济行为实现日一年内使用 有效，即自2016年7月31日至2017年7月30日。评估基准日至经济行为发生日不到一 年，但市场条件或资产状况发生重大变化时，评估报告的结论不能反映经济行为实 现日价值，应重新评估。
十三、评估报告日
评估报告日为二〇一六年九月十二日。
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附件目录
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1．委托方和被评估单位法人营业执照（复印件）；．委托方和被评估单位法人营业执照（复印件）； 2．山东科达基建有限公司审计报告（复印件）；
-
1．委托方和被评估单位法人营业执照（复印件）；．委托方和被评估单位法人营业执照（复印件）；
-
3．评估对象涉及的主要权属证明资料复印件（复印件）；
-
4．委托方和被评估单位承诺函；
-
5．签字注册资产评估师承诺函； 6．北京天圆开资产评估有限公司企业法人营业执照副本（复印件）； 7．北京天圆开资产评估有限公司资产评估资格证书（复印件）； 8．签字注册资产评估师资格证书（复印件）； 9．资产评估明细表。
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