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Yunnan Tourism Co., Ltd. Capital/Financing Update 2019
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Capital/Financing Update
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资产评估报告编码回执
(中国资产评估协会全国统 -编码)
资产评估报告编码: 5311020052530901201900193
资产评估报告名称:
F
Ţ.
云南旅游股份有限公司拟收购云南世博投资有限 公司持有的云南世界恐龙谷旅游股份有限公司51% 股权及王铼根持有的云南世界恐龙谷旅游股份有 限公司12.25%股权评估项目
资产评估报告文号: 北京亚超评报字 (2019) 第A197号
资产评估机构名称: 北京亚超资产评估有限公司
签字资产评估专业人员: 李庆荣(资产评估师)、于伟(资产评估师)
说明:本回执仅证明该资产评估报告已进行了全国统一编码,不作为资产评估机构及 其签字资产评估专业人员免除相关法律责任的依据。
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G
北京亚超资产评 估 有限公司 Beijing YaChao Assets Appraisal Co., Ltd.
本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
云南旅游股份有限公司拟收购云南世博投资有限公司 持有的云南世界恐龙谷旅游股份有限公司 51%股权及 王铼根持有的云南世界恐龙谷旅游股份有限公司
12.25%股权评估项目
资产评估报告
北京亚超评报字 (2019) 第 A197 号
(共壹册, 第壹册)
二零一九年十月二十八日
公司地址: 北京市海淀区复兴路47号天行建商务大厦20层2202 邮编: 100036 电话: (010) 51716863
云南旅游股份有限公司拟收购云南世博投资有限公司持有 的云南世界恐龙谷旅游股份有限公司 51%股权及王铼根持有 的云南世界恐龙谷旅游股份有限公司12.25%股权评估项目 资产评估报告
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Г
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$\mathbf{L}$
目 录
| 资产评估报告声明 | ||
|---|---|---|
| 资产评估报告摘要 | ||
| 资产评估报告 | ||
| $\overline{\phantom{a}}$ | $\hat{\sigma} = \hat{\sigma}$ | |
| $\leq$ | 季托人、按详估单位和资产评估委托合同约定的其他评估报告使用者研况13 | |
| $E_{\rm A}$ | $\tilde{r}$ ( $B$ ) $\tilde{p}$ ( $\tilde{p}$ ) $\tilde{p}$ ) $\tilde{p}$ ) $\tilde{p}$ ) $\tilde{p}$ ( $\tilde{p}$ ) $\tilde{p}$ ) $\tilde{p}$ ) $\tilde{p}$ ( $\tilde{p}$ ) $\tilde{p}$ ) $\tilde{p}$ ) $\tilde{p}$ ) $\tilde{p}$ ) $\tilde{p}$ ( $\tilde{p}$ ) $\tilde{p}$ ) $\tilde{p$ | |
| $E$ . | 评估对良和评估范围 | |
| $\bar{z}$ . | 必值类型 | |
| $\frac{1}{2\sqrt{2}}$ | 评估基金日 | |
| $+$ | 并信伏望 | |
| $\mathcal{A}_{\infty}$ | 开告方法……………………………………………………………………………………………… | |
| $\pm$ . | 评估程序实施过程和情况 | |
| $+$ , | $\mathcal{F} \mathcal{F} \mathcal{F} \mathcal{F}$ | |
| $+-$ | ||
| $+ =$ . | 特别事项说明 | |
| $+E$ | 決产戶告援告使用限制说明 | |
| $+E$ . | 安产产后提告日 | |
| 附 | 件 ……………………………………………………………………………………………… | |
| $-$ . | 与评估目的相对应的经济行为文件: | |
| $\equiv$ . | 波评估单位专项审计报告或评估基准日波评估单位财务报表: | |
| $\Xi_{\nu}$ | 季托人和被评估单位法人营业执照: | |
| 四、 | 评估对象涉及的主要权属证明资料: | |
| $\overline{h}$ . | 委托人和被评估单位的承诺函: | |
| $\frac{1}{\sqrt{2}}$ | 整名资产评估师的承诺函; | |
| $+$ . | 资产评估机构备案文件武者资格证明文件; | |
| $\mathcal{N}_{\mathbf{r}}$ | 资产评估机构法人营业执照副本; | |
| 九、 | 负责该评估业务的资产评估师资格证明文件: | |
| 十、 等产评估季托合同: | ||
| 十一、 资产评估明组表。 |
云南旅游股份有限公司拟收购云南世博投资有限公司 持有的云南世界恐龙谷旅游股份有限公司 51%股权及
王铼根持有的云南世界恐龙谷旅游股份有限公司
12.25%股权评估项目
资产评估报告声明
本资产评估报告是本公司接受云南旅游股份有限公司及云南世 博投资有限公司的委托,资产评估师根据中国资产评估准则的要求, 在履行必要评估程序后, 对评估对象在评估基准日特定目的下的价值 发表的,由本公司出具的书面专业意见。对本资产评估报告声明如下:
一、 本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中 国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、 委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政 法规规定和本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告; 委托 人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的, 本资产评估机构及资产评估师不承担责任。
三、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的 其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用 人使用: 除此之外, 其他任何机构和个人不能成为本资产评估报告的 使用人。
四、 资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论, 评估 结论不等同于评估对象可实现价格,评估结论不应当被认为是对评估 对象可实现价格的保证。
五、 本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结 果受资产评估报告中假设和限制条件的限制,资产评估报告使用人应
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第1页
当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及 其对评估结论的影响。
六、 本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产 评估准则, 坚持独立、客观和公正的原则, 并对所出具的资产评估报 告依法承担责任。
七、 评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申 报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认: 委托人和其他 相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。
八、 本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对 象没有现存或者预期的利益关系;与相关当事人没有现存或者预期的 利益关系, 对相关当事人不存在偏见。
九、 资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及 资产进行现场调查; 已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况 给予必要的关注, 对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了 查验, 对已经发现的问题进行了如实披露, 并且已提请委托人及其他 相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
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云南旅游股份有限公司拟收购云南世博投资有限公司持有 的云南世界恐龙谷旅游股份有限公司 51%股权及王铼根持有 的云南世界恐龙谷旅游股份有限公司 12.25%股权评估项目
资产评估报告摘要
北京亚超资产评估有限公司(简称"亚超评估公司")接受云南 旅游股份有限公司及云南世博投资有限公司的委托,根据有关法律、 法规和中国资产评估准则的要求,本着独立、客观和公正的原则,执 行必要的评估程序, 对云南旅游股份有限公司拟收购云南世博投资有 限公司持有的云南世界恐龙谷旅游股份有限公司51%股权及王铼根持 有的云南世界恐龙谷旅游股份有限公司12.25%股权在2019年08月 31日市场价值进行了评估。
一、 评估目的:
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因云南旅游股份有限公司拟收购云南世博投资有限公司持有的 云南世界恐龙谷旅游股份有限公司51%股权及王铼根持有的云南世界 恐龙谷旅游股份有限公司12.25%股权事宜, 委托亚超评估公司对该 经济行为涉及云南世界恐龙谷旅游股份有限公司股权价值进行了评 估; 评估目的是为云南旅游股份有限公司拟收购云南世博投资有限公 司持有的云南世界恐龙谷旅游股份有限公司51%股权及王铼根持有的 云南世界恐龙谷旅游股份有限公司 12.25%股权提供价值参考依据。
该行为是依据侨城党纪字【2019】25号《中共华侨城集团有限 公司委员会会议纪要》实施的。
第3页
二、 评估对象和评估范围
评估对象是云南旅游股份有限公司拟收购云南世博投资有限公 司持有的云南世界恐龙谷旅游股份有限公司51%股权及王铼根持有的 云南世界恐龙谷旅游股份有限公司 12.25%股权涉及的云南世界恐龙 谷旅游股份有限公司股权价值。
评估范围是云南世界恐龙谷旅游股份有限公司申报经审计的全 部资产和负债。
截至评估基准日2019年08月31日,云南世界恐龙谷旅游股份 有限公司会计报表经信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)审计, 并出具了编号为"XYZH/2019KMA30767"无保留意见审计报告, 审定 的资产负债情况为: 总资产账面价值 92.490.35 万元, 总负债账面价 值 74,061,44 万元,净资产(所有者权益)账面价值 18,428.91 万元。
三、 价值类型: 市场价值。
四、 评估基准日: 2019年08月31日。
评估方法:资产基础法、收益法。 $\overline{H}$ ,
六、 评估结论:
$\overline{\mathbb{I}}$
经综合分析最终选取收益法评估结果作为最终评估结论。
云南世界恐龙谷旅游股份有限公司股东全部权益评估价值为 41,314.16 万元 (大写: 肆亿壹仟叁佰壹拾肆万壹仟陆佰元正), 评估 变动额 22,885.25 万元, 变动率 124.18%。
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$\tau = 0.$
云南旅游股份有限公司拟收购云南世博投资有限公司持有的云 南世界恐龙谷旅游股份有限公司 51%股权, 即 41,314.16×51%= 21,070.22 万元(大写:贰亿壹仟零柒拾万贰仟贰佰元正)。
云南旅游股份有限公司拟收购王铼根持有的云南世界恐龙谷旅 游股份有限公司 12.25%股权, 即 41.314.16×12.25%= 5.060.98 万元(大 写: 伍仟零陆拾万玖仟捌佰元正)。
本次评估未考虑控股权或少数股权产生的溢价或折价, 也未考虑 流动性对评估价值的影响。
七、 特别事项说明
(一) 引用其他机构出具报告结论的情况, 并说明承担引用不当 的相关责任:
本次评估中, 引用信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)出具 编号为"XYZH/2019KMA30767"无保留意见的审计报告审定财务数据 作为评估对象的账面价值,并承担引用不当的相关责任。
(二) 权属等主要资料不完整或者存在瑕疵的情形;
纳入本次评估范围的部分房屋建筑物截至评估基准日尚未取得 不动产权证。具体如下:
1、房屋建筑物所占宗地为被评估单位所有,但尚未办理不动产 权证:
| 序 | 建筑面 | 账面价值 | (元) | 所占宗地权 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 号 | 建筑物名称 | 结构 | 建成年月 | 积 m 2 |
原值 | 净值 | 证编号 |
| 仓库 | 砖混 | 2008/12/31 | 469.00 | 350,000.00 | 258,642.28 | (2018)禄 $\overline{\mathcal{L}}$ |
|
| 2 | 双职工宿舍 | 框架 | 2013/10/17 | 2,005.00 | 2,817,198.60 | 2,426,898.90 | 丰县不动产 |
| 3 | 五星假厕所 | 框架 | 2013/10/17 | 570.00 | 4,046,806.76 | 3,486,155.06 | 权第 0000798 号 |
● 北京亚辽资产评估有限公司
第5页
合计
3,044.00 7,214,005.36 6,171,696.24
2、房屋建筑物所占宗地非被评估单位所有, 导致不能办理不动
产权证:
| 序 | 建筑面 结构 建成年月 积 m 2 |
账面价值 (元) |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 号 | 建筑物名称 | 原值 | 净值 | ||||
| 恐龙大本营馆 | 框架 | 2008/12/31 | 3,617.00 | 18,504,305.86 | 13,767,680.77 | ||
| $\overline{2}$ | 旅游超市 | 硅木 | 2013/10/17 | 1,091.00 | 3,448,650.90 | 2,970,869.40 | |
| 3 | 亭 遗址广场售票(货) |
砖木 | 2008/12/31 | 7.00 | 30,000.00 | 21,924.32 | |
| $\overline{4}$ | 遗址广场 | 花岗岩饰面 | 2008/12/31 | 8,640.50 | 10,845,275.27 | 6,174,576.95 | |
| 삼합 | 13,355.5 | 32,828,232.03 | 22,935,051.44 |
上述资产所占用的土地(196.81亩)已经由政府划拨给禄丰县 地质遗迹保护管理所, 故未能办理不动产权证。
上述资产均由被评估单位投资建设,被评估单位承诺该部分资产 权属由其所有,并对其享受占有、使用、收益和处分的权利。
(三) 法律、经济纠纷等未决事项;
1、云南世界恐龙谷旅游股份有限公司与云南高地传媒有限公司 合同纠纷事项:
原告: 云南世界恐龙谷旅游股份有限公司; 被告: 云南高地传媒 有限公司。2016年7月15日, 原告与被告签订《2016 侏罗纪狂欢嘉 年华活动合同》, 合同总价款60万元, 由被告承包原告楚雄世界恐 龙谷"2016 侏罗纪狂欢嘉年华"的活动策划、招商、执行等事宜, 合同签订后原告于2016年7月20日向被告支付了合同首付款40万 元, 在被告对该嘉年华活动进行宣传推广后, 未完成原告要求的入园 人数和专项门票 6000 张(或陆拾万)的销售任务,被告未按约定赔 偿未达金额。
根据云南省楚雄彝族自治州中级人民法院(2018)云23民终671
好6页
号民事判决书,判决如下:
(1) 维持禄丰县人民法院 (2016) 云 2331 民初 2093 号民事判 决第一项及履行期限条款, 即"由被告云南高地传媒有限公司赔偿原 告云南世界恐龙谷旅游股份有限公司未达到销售额的门票差价 573600 元:"、"上诉偿付义务限于本判决生效之日起十五日内履行 完毕";
(2) 撤销禄丰县人民法院 (2016) 云 2331 民初 2093 号民事判 决第二项, 即"由被告云南高地传媒有限公司支付原告云南世界恐龙 谷旅游股份有限公司违约金120000元";
(3) 解除云南世界恐龙谷旅游股份有限公司与云南高地传媒有 限公司于2016年7月15日签订的《2016 侏罗纪狂欢嘉年华活动合 同》;
(4) 驳回云南世界恐龙谷旅游股份有限公司的其他诉讼请求。
截止评估基准日, 被评估单位已依据判决将门票差价赔偿在应收 账款中列支, 被告尚未向原告支付上述判决款项, 评估时根据上述判 决书未考虑坏账损失。
2、云南世界恐龙谷旅游股份有限公司与中华人民共和国国家工 商行政管理总局商标评审委员会商标撤销复审行政纠纷事项。
原告: 云南世界恐龙谷旅游股份有限公司; 被告: 中华人民共和 国国家工商行政管理总局商标评审委员会。诉争商标为云南世界恐龙 谷旅游股份有限公司于2005年4月20日申请的第4615835号"侏罗 纪新世界"商标,被诉决定: 商评字[2017]第 23721 号关于第 4615835
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47 7 页
号"侏罗纪新世界"商标撤销复审决定,被诉决定认定诉争商标予以 撤销。
根据中华人民共和国北京知识产权法院 (2017) 京 73 行初 3105 号行政判决书,判决如下:
(1) 撤销被告中华人民共和国国家工商行政管理总局商标评审 委员会作出的商评字「2017]第23721号关于第4615835号"侏罗纪新 世界"商标撤销复审决定;
(2) 责今被告中华人民共和国国家工商行政管理总局商标评审 委员会针对原告云南世界恐龙谷旅游股份有限公司就第4615835号 "侏罗纪新世界"商标所提的撤销复审申请重新作出决定。
截止评估基准日, 上述商标处于撤销/无效宣告申请审查中, 中 华人民共和国国家工商行政管理总局商标评审委员会尚未重新作出 决定。本次评估无形资产中未评估该商标的价值。
(四) 抵(质)押担保、租赁及其或有负债(或有资产)等事项 的性质、金额及与评估对象的关系;
被评估单位世界恐龙谷二期建设项目土地(原禄国用(2010)第 18083号, 现云 (2018) 禄丰县不动产权第 0000781 号、云 (2018) 禄丰县不动产权第 0000782 号、云(2018)禄丰县不动产权第 0000783 号、云(2018)禄丰县不动产权第0000784号)使用权和项目建成后 形成的固定资产(包括但不限于设备、房屋及地上附着物)已设置抵 押权利。
不动产登记证明如下所示:
公北京亚超资产评估有限公司
H
第8页
| 不动产证明编 뮼 |
证明权利 或事项 |
权利人 | 抵押人 | 坐落 | 不动产单元号 | 其他内容 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 云 (2018) 禄 丰县不动产证 明第 0000251 |
抵押权 | 国家开 发银行 |
云南世 界恐龙 谷旅游 股份有 限公司 |
恐龙山 镇阿纳 社区等4 处 |
532331111203GB00004 W0000000 号、 532331111203GB00005 W00000000 $\frac{51}{2}$ 532331111203GB00007 W0000000号、 532331111203GB00006 W00000000 号 |
不动产证书号: 云 (2018) 禄丰县不动产权第 0000781 号、云 (2018) 禄丰县不动产权第 0000782号、云 (2018) 禄丰县不动产权第 0000783号、云(2018)禄丰县不动产权第 0000784号; 抵押方式: 一般抵押; 被担保主 债权数额: 149,611,770.00 元; 债务履行期限: 2018年4月27日至2033年4月26日。 |
(五)本次资产评估对应的经济行为中,可能对评估结论产生重 大影响的瑕疵情形;
被评估单位于 2019 年 1 月 2 日与禄丰县国土资源局签订《国有 建设用地土地使用权合同》(合同编号: CR5323312018013 (恐龙山 镇)), 取得位于禄丰县恐龙山镇阿纳社区 6 宗 (面积共 112396 m2) 土地,土地价款共11,464,392.00元,截至评估基准日,被评估单位 已支付土地出让保证金及相关税费 4,949,663.96 元, 失地农民养老 保险金 3,371,880.00 元, 共计 8,321,543.96 元, 财务列示于其他非 流动资产。由于土地出让金尚未支付完毕, 被评估单位未取得相关权 证资料,本次评估认为该土地尚未确权,评估时对其他非流动资产以 核实后的账面值进行确认。
(六) 其他需要说明的事项。
1、截止评估基准日,被评估单位递延收益账面值87.975.484.00 元,主要为二期建设项目补助资金及二期项目水电、绿化等基础设施 建设补助资金。本次评估时对递延收益的申请文件、政府审批文件等 进行了检查和核实, 以递延收益未来结转所需负担的企业所得税确 定其评估值。
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2、截止评估基准日,被评估单位在建工程二期项目已经完工并 投入试运营, 但尚未办理竣工结算, 本次评估根据项目预算进行预算 调整确定其重置价值, 未能考虑最终结算金额与预算金额差异对本次 评估价值的影响;
3、截止评估基准日, 委估在建工程账面值 638,957,622.14 元, 经评估人员同企业人员对在建工程进行清查核实, 在建工程形象进度 100%, 财务核算进度 82.83%。审计未对在建工程形象进度和财务核 算进度差异进行暂估调整, 故账面值未能全部体现在建工程总投资情 况。根据被评估单位项目总投资合同金额确定企业未挂账应付工程款 (含税)139.647.165.23 元,不含税金额 127.378.644.94 元,本次 对在建工程的评估在项目总投资评估价值的基础上扣减上述未挂账 金额确定。
4、根据禄丰县人民政府《禄丰县人民政府关于侏罗纪世界投资 有限公司土地使用有关问题的函》(禄政函[2013]35号), 2013年 6月13日, 县人民政府就侏罗纪世界投资有限公司土地手续问题作 了专题研究, 将有关事项函复如下: 同意由县人民政府将原划拨给禄 丰县侏罗纪世界旅游区协调指挥部的196.81 亩土地收回后, 再以6 万元/亩的价格有偿划拨给侏罗纪世界投资有限公司使用; 2013 年 9 月 29 日被评估单位支付了上述土地价款 11,808,600.00 元及相关税 费, 共计 12,167,108.09 元, 并列示于无形资产—土地使用权核算。 经评估人员访谈及查询,上述土地已由禄丰县人民政府于2017年12 月划拨给禄丰县地质遗迹保护管理所,并为其办理了不动产权证。故
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本次评估中, 对上述在无形资产—土地使用权科目中核算的款项按账 面值 12,167,108.09 元(其中,土地出让金 11,808,600.00 元, 分 摊的契税 358,032.29元, 印花税 475.80元)列示。
上述事项是评估人员无法确定的,请评估报告使用者关注上述事 项可能对评估结论、经济行为产生影响。
八、 评估结论有效期:
评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时,才可以使用资 产评估报告, 即自 2019年08月31日至 2020年08月30日。
以上内容摘自资产评估报告正文,欲了解本评估业务的详细情 况和正确理解评估结论, 应当阅读资产评估报告正文。
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云南旅游股份有限公司拟收购云南世博投资有限公司持有 的云南世界恐龙谷旅游股份有限公司 51%股权及王铼根持有 的云南世界恐龙谷旅游股份有限公司 12.25%股权评估项目
资产评估报告
北京亚超评报字 (2019) 第 A197 号
绪言
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云南旅游股份有限公司、云南世博投资有限公司:
北京亚超资产评估有限公司(简称"亚超评估公司")接受云南 旅游股份有限公司及云南世博投资有限公司(简称"世博投资")的 委托, 按照法律、行政法规和资产评估准则的规定, 坚持独立、客观 和公正的原则, 采用资产基础法、收益法, 按照必要的评估程序, 对 云南旅游股份有限公司拟收购云南世博投资有限公司持有的云南世 界恐龙谷旅游股份有限公司51%股权及王铼根持有的云南世界恐龙谷 旅游股份有限公司 12.25%股权在 2019 年 08 月 31 日市场价值进行了 评估。委托人及被评估单位对所提供的评估资料及法律权属资料的真 实性、合法性、完整性承担责任,并保证被评估资产的安全、完整性。 我们的责任是对评估对象在评估基准日 2019 年 08 月 31 日的市场价 值进行评定估算,并发表专业意见。
评估人员对评估范围内的全部资产进行了必要的勘察核实, 对被 评估单位提供的评估资料进行了必要的验证审核,对法律权属关系进
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行了必要的关注, 实施了必要的资产评估程序。现将资产评估情况及 评估结论报告如下:
二、 委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评 估报告使用人概况
本次资产评估的委托人为云南旅游股份有限公司及云南世博投 资有限公司,被评估单位为云南世界恐龙谷旅游股份有限公司。
(一) 委托人一概况
П
企业名称: 云南旅游股份有限公司(以下简称"云旅股份")
注册地址: 云南省昆明市白龙路世博园
法定代表人: 张睿
注册资本: 73,079,2576 万元
公司类型:股份有限公司(上市)
经营期限: 2000 年 12 月 29 日至长期
注册号:9153000071947854XF
经营范围: 景区景点投资、经营及管理, 园林园艺产品展示, 旅 游房地产投资, 生物产品开发及利用, 旅游商贸, 旅游商品设计、开 发、销售,旅游服务(景区导游礼仪服务,园区旅游交通服务,摄影 摄像和照像业务), 婚庆服务, 会议会务接待, 渡假村开发经营, 广 告经营、会展、旅游咨询,旅游商品开发,文化产品开发,进出口业 务。(以上经营范围中涉及国家法律、行政法规规定的专项审批,按 审批的项目和时限开展经营活动)
(二) 委托人二概况:
● 北京亚超资产评估有限公司
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企业名称: 云南世博投资有限公司(以下简称"世博投资公司")
注册地址: 云南省昆明市盘龙区世博路 12号低碳中心 A 座 1 单 元 1601 层
法定代表人: 李磊
T)
$\left(\right)$
注册资本: 人民币伍亿元正
公司类型: 有限责任公司(非自然人投资或控股的法人独资)
经营期限: 2001年4月13日至2023年12月31日
注册号: 91530000719485459Y
经营范围:投资管理。对房地产、旅游、园林园艺、酒店、广告、 交通建设、高新技术、生物制品、药业等行业进行投资: 国内外贸易 (不含管理商品):投资顾问、投资咨询(不含金融、期货、房地产): 企业市场调研服务,房屋租赁,机电产品(含国产汽车,不含小轿车); 房地产经纪: 货物进出口, 技术进出口。(依法须经批准的项目, 经 相关部门批准后方可开展经营活动);
(三) 被评估单位概况
1、营业执照登记情况
企业名称: 云南世界恐龙谷旅游股份有限公司(简称"恐龙谷旅 游公司");
注册号: 91532300772676430Y:
类型: 股份有限公司(非上市、自然人投资或控股);
住所: 云南省楚雄州禄丰县金山镇龙城路邮政大楼;
法定代表人: 瞿昆;
小14页
注册资本: 11000 万人民币;
成立日期: 2005年3月28日;
营业期限: 2005年3月28日至长期;
经营范围: 公园经营; 实业投资; 旅游纪念品开发、销售; 大型 游乐设施的运营使用;酒店经营;国内外贸易,物资供销;货物及技 术进出口: 农产品、农副产品的收购及销售: 影视产业开发; 企业管 理咨询; 旅游娱乐服务; 会议展览服务; 广告服务; 文化体育服务; 餐饮住宿服务: 居民日常服务: 文教、工艺品类产品(不含象牙制品) 销售: 食品、饮料、酒类产品销售; 卷烟零售。(依法须经批准的项 目, 经相关部门批准后方可方可开展经营活动)
2、历史沿革
(1) 有限公司设立 (2005年3月)
公司前身为侏罗纪世界投资有限责任公司(2014年11月公司更 名为云南世界恐龙谷旅游股份有限公司), 设立时股权结构如下:
| 序号 | 肌东名称 | 出资方 式 |
认质出资 流(万元) |
实质出资 顿(万元) |
出资比例 |
|---|---|---|---|---|---|
| 金时代控股有限公司 | 货币 | 4.620.00 | 4.620.00 | 70.00% | |
| 魯新潮 | 货币 | 990.00 | 990.00 | 15.00% | |
| $\circ$ | 绍兴中国轻的域建设开发有限公司 | 货币 | 990.00 | 990.00 | 15.00% |
| 合计 | 6,600.00 | 6,600.00 | 100.00% |
注:上述出资事项已由楚雄中大会计师事务所审验,并出具了楚 中会验字 920050 第 34 号验资报告。
(2) 第一次股权转让 (2007年1月)
第15页
根据《股东会决议》、《股权转让协议》,鲁新潮将其持有的15% 的股权转让给金时代控股有限公司,转让价格为人民币990万元,股 权转让后股权结构如下:
| 字号 | 野东名称 | 出资方 | 机取出子 $\pi$ ( $5\pi$ |
实流出云 而 (万元) |
出资比例 |
|---|---|---|---|---|---|
| 金时代控股有限公司 | 货币 | 5.610.00 | 5.610.00 | 85.00% | |
| 绍兴中国轻访城建设开发有限公司 | 货币 | 990.00 | 990.00 | 15.00% | |
| 合计 | 6,600,00 | 6,600.00 | 100.00% |
(3) 第二次股权转让 (2013年11月)
根据《股东会决议》、《股权转让协议》, 金时代控股有限公司将 其持有的36%的股权转让给云南世博投资有限公司, 绍兴中国轻纺城 建设开发有限公司将其持有的15%的股权转让给云南世博投资有限公 司, 转让价格共计人民币 9,960.00 万元。
2013年9月,云南世博投资收购有限公司51%股权项目取得云南 省国有资产管理委员会备案(云国资备案【2013】167号), 2013年 9月, 沃克森(北京)国际资产评估有限公司出具沃克森评报字【2013】 第0097号评估报告, 评估结论为: 截止 2013年4月30日, 有限公 司股东全部权益价值为 21,992.65万元, 对应的 51%拟收购比例股权 价值为人民币 11,216.25 万元。股权转让后股权结构如下:
| 库号 | 服东名称 | 出资方 | 认缴出资 证(万元) |
实策出营 新(万元) |
出资比例 |
|---|---|---|---|---|---|
| 云南世博投一有见公司 | 许币 | 3.366.00 | 3.366.00 | 51.00% | |
| 金时代控咒有限公司 | 华币 | 3.234.00 | 3,234.00 | 49.00% | |
| 一部计。 | 6,600.00 | 6,600.00 | 100.00% |
(4) 第一次增加注册资本 (2013年11月)
第16页
根据《股东会决议》,公司增资 4,400.00 万元,均为货币增资。 新增 4.400 万元注册资本由原股东云南世博投资有限公司出资 2,244 万元,原股东金时代控股有限公司出资 2,156 万元。增资后股权结构 如下:
| 库号 | 股东名称 | 出资方式 | 计微出资额 $\epsilon \pi r$ |
实质出举 面(万元) |
出资比例 |
|---|---|---|---|---|---|
| 云南世博投资有限公司 | 货币 | 5,610.00 | 5,610.00 | 51.00% | |
| 金时代控股有限公司 | 货币 | 5.390.00 | 5,390.00 | 49.00% | |
| 合计 | 11.000.00 | 11,000.00 | 100.00% |
注: 上述增资事项已由天职国际会计师事务所所审验, 并出具了 天职验字[2013] 第 1633 号验资报告。
(5) 第三次股权转让 (2014年8月)
根据《股东会决议》、《股权转让协议》,金时代控股有限公司将 其持有的 49%的股权转让给王铼根, 转让价格为人民币 5,390 万元。 股权转让后股权结构如下:
| 广导 | 肚东名称 | 出资方式 | 认而出资额 $(77 - )$ |
实质出资 通(万元) |
出资比例 |
|---|---|---|---|---|---|
| 云南世域投降有限公司 | 货币 | 5.610.00 | 5,610.00 | 51.00% | |
| ∼ | 王德根 | 货币 | 5.390.00 | 5.390.00 | 49.00% |
| 合计 | 11,000.00 | 11,000.00 | 100.00% |
(6) 股份公司成立 (2014年11月)
根据《股东会决议》,云南世界恐龙谷旅游股份有限公司按照整 体变更的方式进行股改,变更为股份有限公司,股改基准日为2014 年8月31日。
以股改基准日经审计的原有限公司净资产130,987,552.91元为 基数, 折合成股本 110,000,000.00 元, 剩余净资产 20,987,552.91 元全部计入公司资本公积。上述净资产由中威正信(北京)资产评估 4. 北京亚超资产评估有限公司 第17页
有限公司评估并出具中威正信评报字【2014】第2048号《资产评估 报告》,经天职国际会计师事务所(特殊普通合伙)审计并出具天职 业字[2014]11168号《审计报告》。
2014年11月19日,云南省楚雄州工商行政管理局对股份有限 公司核发了《企业法人营业执照》, 注册号为 532331100002394, 至 此,股份公司股权结构如下:
| 序号 | 股东名称 | 持股数量 (万股) | 出资方式 | 持股比例 |
|---|---|---|---|---|
| 云南世博投资有限公司 | 5.610.00 | 净资产 | 51.00% | |
| 王钝根 | 5,390.00 | 净许产 | 49.00% | |
| 合计 | 11,000.00 | 100.00% |
(7) 截止评估基准日, 云南世界恐龙谷旅游股份有限公司股权 结构如下:
| 席号 | 股东名称 | (万股) 持咒之景 |
出玩方式 | 持股比例 |
|---|---|---|---|---|
| 云南世博设资育陨公司 | 5.610.00 | 净资产 | 51.00% | |
| 王铁根 | 5,390.00 | 净子产 | 49.00% | |
| 合计 | 11,000.00 | 100.00% |
3、企业机构设置情况:
Û
$\mathbb{I}$
п
4、经营状况
$\sqrt{2}$
$\mathbf{1}$
$\mathbb{L}$
L
截止评估基准日,云南世界恐龙谷旅游股份有限公司主要从事主 题公园经营, 公司经营的世界恐龙谷景区以"中国云南禄丰恐龙国家 地质公园"的恐龙化石资源为依托, 按国家 AAAAA 旅游区标准建造, 集遗址保护、科普科考、观光游览和休闲娱乐于一体的旅游景区,是 一座充满科普性、参与性、知识性、趣味性的原生态旅游主题公园。 恐龙文化主题公园,于2008年4月18日正式建成开放。目前,恐龙 谷景区一期由"恐龙遗址科考观光区"、"侏罗纪世界旅游区"和"侏 罗纪嘉年华游乐区"三大区域组成。二期主要由时空乐园及温泉 SPA 组成。公司全职人员230人,2016年至2019年8月,公司旅游接待 人员统计如下:
| 历史年度 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 游客类型 | 2016年度 | 2017年度 | 2018年度 | 2019年1-8月 | ||
| 人数 | 人奴 | 人沒 | ||||
| 一期团队游客 | 563.855.00 | 393,877,00 | 86,327.00 | 13,930.00 | ||
| 一期散言 | 309,935.00 | 298,015.00 | 295.216.00 | 249,294.00 |
一、北京亚超资产评估有限公司
第19页
| 二期团队游客 | 2.924.00 | |||
|---|---|---|---|---|
| 二期散容 | 41,628.00 | |||
| $\leftrightarrow$ i | 873,790.00 | 691,892.00 | 381,543.00 | 307,776.00 |
5、被评估单位近三年资产负债和经营业绩
(1) 资产负债情况如下表:
全师革色:《民币万元
| 顷 目 |
2016/12/31 | 2017/12/31 | 2018/12/31 | 2019/8/31 |
|---|---|---|---|---|
| 流动资产 | 3,611.11 | 4,749.41 | 17,099.40 | 11,011.23 |
| 非流动资产 | 28,945.61 | 32,401.63 | 60,361.19 | 81,479.11 |
| 崇产总项 | 32,556.72 | 37, 151.04 | 77,460,59 | 92,490.35 |
| 流动负债 | 895.84 | 9,953.92 | 20,265.27 | 26,588.89 |
| 非流动负责 | 15,625.55 | 9,055.55 | 38,773.54 | 47,472.55 |
| 负债合计 | 16,521.39 | 19,009.47 | 59,038.81 | 74,061.44 |
| 股东权益 | 16,035.33 | 18, 141.57 | 18,421.78 | 18,428.91 |
(2) 经营业绩情况如下表:
ł.
金师单位:人民币万元
| 炸目 | 2016年度 | 2017年度 | 2018年度 | 2019 후 1-8 팀 |
|---|---|---|---|---|
| 营业收入 | 4,920.08 | 4,754.28 | 3,432.34 | 2,110.43 |
| 营业成本 | 3,132.31 | 3,750.40 | 3,391.67 | 2,213.41 |
| 营业利润 | 1,787.77 | 2,481.25 | 343.31 | 14.30 |
| 利润总质 | 1,865.14 | 2,481.25 | 340.50 | 14.30 |
| 净利润 | 1,554.40 | 2,106.24 | 280.20 | 7.13 |
上述数据由被评估单位提供, 2016年-2018年财务数据已经信永 中和会计师事务所(特殊普通合伙)审计,并分别出具了编号 $\epsilon\epsilon$ XYZH/2017KMA30258 " . " XYZH/2018KMA30100 " "XYZH/2019KMA30075"标准无保留意见的审计报告; 2019年 1-8月 财务数据经信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)审计,并出具了 编号"XYZH/2019KMA30767"标准无保留意见审计报告。
(3) 会计制度
第 20 页
会计核算以权责发生制为基础进行会计确认、计量和报告。按照 财政部颁布的《企业会计准则—基本准则》和具体会计准则及其应用 指南、解释及其他有关规定编制。
(4) 主要税种和税率
| 税 种 |
应税项目 | 税率 |
|---|---|---|
| 一、增值税 | 门票 | 6% |
| 其他服务业收入 | 5% | |
| 課乐业收入 | 5% | |
| 停车业收入 | 6% | |
| 二、附加税费 | ||
| 域建税 | 增值税应伪税额 | 1% |
| 教育费附加 | 增值税应为税额 | 3% |
| 地方教育费附加 | 增值税应达税额 | 2% |
| 三、文化事业建设费 | 娱乐业收入 | 3% |
| 四、印花税 | 营业收入70% | 3% |
| 五、 所得税 |
所得税应纳税额 | 15% |
(5) 税收优惠政策
截止评估基准日,被评估单位符合财政部、国家税务总局、海关 总署《关于深入实施西部大开发战略有关税收政策问题的通知》(财 税【2011】58号)第二条"自2011年1月1日至2020年12月31 日, 对设在西部地区的鼓励类产业企业减按15%的税率征收企业所得 税"。故云南世界恐龙谷旅游股份有限公司享受所得税税收优惠政策, 所得税税率 15%。
(四) 委托人与被评估单位的关系
本次资产评估的委托人为云南旅游股份有限公司及云南世博投 资有限公司, 被评估单位为云南世界恐龙谷旅游股份有限公司; 云南 旅游股份有限公司拟收购云南世博投资有限公司持有的云南世界恐 龙谷旅游股份有限公司51%股权及王铼根持有的云南世界恐龙谷旅游 股份有限公司 12.25%股权:
●● 北京亚超资产评估有限公司
$N$ 21 $\n T$
云南旅游股份有限公司是云南世博旅游控股集团有限公司控股 企业, 云南世博旅游控股集团有限公司持股 35.74%: 云南世博投资 有限公司是云南世博旅游控股集团有限公司控股企业, 云南世博旅游 控股集团有限公司持股 100%。
(五) 委托人以外的其他评估报告使用者
本资产评估报告仅供委托人及被评估单位为实现评估目的使用, 除委托人及被评估单位外,其他评估报告使用者为:委托人上级主管 部门、被评估单位股东及上级主管部门、国有资产管理部门以及法律、 法规规定的与评估目的相关的其他报告使用者。
评估人员和评估机构对委托人和其他评估报告使用者不当使用 评估报告所造成的后果不承担责任。
三、 评估目的
因云南旅游股份有限公司拟收购云南世博投资有限公司持有的 云南世界恐龙谷旅游股份有限公司51%股权及王铼根持有的云南世界 恐龙谷旅游股份有限公司 12.25%股权事宜,委托亚超评估公司对该 经济行为涉及云南世界恐龙谷旅游股份有限公司股权价值进行了评 估:评估目的是为云南旅游股份有限公司拟收购云南世博投资有限公 司持有的云南世界恐龙谷旅游股份有限公司 51%股权及王铼根持有的 云南世界恐龙谷旅游股份有限公司 12.25%股权提供价值参考依据。
该行为是依据侨城党纪字【2019】25 号《中共华侨城集团有限 公司委员会会议纪要》实施的。
第 22 页
评估对象和评估范围 四、
本次资产评估的评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对 象和评估范围一致。
(一) 评估对象及评估范围
1、评估对象
评估对象是云南旅游股份有限公司拟收购云南世博投资有限公 司持有的云南世界恐龙谷旅游股份有限公司51%股权及王铼根持有的 云南世界恐龙谷旅游股份有限公司12.25%股权涉及的云南世界恐龙 谷旅游股份有限公司股权价值。
2、评估范围
ÚТ
评估范围是云南世界恐龙谷旅游股份有限公司申报经审计的全 部资产和负债。
截至评估基准日 2019 年 08 月 31 日, 云南世界恐龙谷旅游股份 有限公司会计报表经信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)审计, 并出具了编号为"XYZH/2019KMA30767"标准无保留意见审计报告, 审定的资产负债情况具体如下:
| 金额单位: | 人民币元 | |
|---|---|---|
| 导 | 立 | 账面价值 | 负债及所有者机益 | 账面价值 |
|---|---|---|---|---|
| 流动符产: | 流动负债: | |||
| 货币守金 | 47,010,653.13 | 短期借款 | 70,000,000.00 | |
| 交易性金融资产 | 交易性金融负债 | |||
| 应收票据 | 应付票据 | |||
| 应收账款 | 3,980,876.71 | 应付账款 | 178,624,089.48 | |
| 预付款项 | 2,158,430.32 | 预收气项 | 290,711.19 | |
| 应收利息 | 应付职工薪酬 | 1,613,057.07 | ||
| 应收股利 | 应交税费 | 10,087.07 | ||
| 其他应收款 | 288,125.02 | 广付利息 | ||
| 存货 | 1,039,890.21 | 应付股利 |
2 北京亚超资产评估有限公司
第 23 页
云《使行教戒的胜机》大感也各最信任对二年以上为什户证明目,"一环由招生,正对
| 一年内到期的非流动分析 | 其他症付款 | 15,350,930.47 | |
|---|---|---|---|
| 其他流动等非 | 55,634,374.36 | 一年内到期的非流动气阀 | |
| 其他流动负流 | |||
| 流动许产合计 | 110, 112, 349.75 | 流动负债合计 | 265,888,875.28 |
| 非流动资产: | 非流动负流: | ||
| 可供出售金融淬产 | 长期借款 | 386,750,000.00 | |
| 持有至到期投资 | 应付债券 | ||
| 长期应收款 | 长期应付款 | ||
| 长期朊权投资 | 追延收益 | 87,975,484.00 | |
| 提资性房地产 | 预计负债 | ||
| 固定资产 | 99,799,534.18 | 递延所得税负债 | |
| 在建工程 | 638,957,622.14 | 其他非流动危候 | |
| 二程怡许 | |||
| 固定资产清理 | 非流动负债合计 | 474,725,484.00 | |
| 生产性生物资产 | 负债合计 | 740,614,359.28 | |
| 油气等产 | 所有者权益: | ||
| 无形资产 | 64,414,330.18 | 实收资本 | 110,000,000.00 |
| 开发支出 | 资本公积 | 20,633,906.52 | |
| 商誉 | 减:库存股 | ||
| 长期待推费用 | 2,004,361.18 | 置余公积 | 5,338,124.08 |
| 通延所得税资产 | 123,738.09 | ||
| 其他非流动资产 | 9,491,543.96 | 未分配利润 | 48,317,089.60 |
| 非流动资产台计 | 814,791,129.73 | 所有者权益合计 | 184,289,120.20 |
| 资产总计 | 924,903,479.48 | 负债及所有者权益合计 | 924,903,479.48 |
具体范围以被评估单位提供给北京亚超资产评估有限公司的"资 产评估申报明细表"为准。
本次资产评估的评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对 象和评估范围一致。
(二) 主要资产基本情况
◆ 流动资产
T
T
其他流动资产是流动资产的主要组成部分,账面价值为 55,634,374.36 元, 占流动资产的 50.53%, 占总资产的 6.02%, 主要为 被评估单位未交增值税及二期项目按工程进度确认的应收进项税。
◆非流动资产
第 24 页
在 建 工 程 是 非 流 动 资 产 的 主 要 组 成 部 分 , 账 面 价 值 为 638.957.622.14 元, 占非流动资产的 78.42%, 占总资产的 69.08%, 主 要为世界恐龙谷二期温泉酒店、景区乐园等建设项目。
◆ 实物资产
云南世界恐龙谷旅游股份有限公司实物资产为存货、固定资产、 在建工程。
1、存货
存货账面价值为 1,039,890.21 元, 占流动资产的 0.94%, 占总资 产的 0.11%, 主要为被评估单位外购用于销售的恐龙玩具、模型、手 偶、烟草、饮料等, 分布于总仓库、自营仓库及代销仓库内, 均能正 常使用。
2、固定资产
固定资产账面原值188,137,198.94元,账面净值99,799,534.18元, 包括房屋建筑物、构筑物及其他辅助设施、机器设备、车辆、电子设 备。占非流动资产的12.25%, 占总资产的10.79%。
(1) 房屋建筑物
房屋建筑物账面原值 52,019,975.42 元, 账面净值 39,618,180.38元, 共35项, 主要为被评估单位员工宿舍、双职工 宿舍、办公楼、团队餐厅、游客服务中心、恐龙大本营馆、阿纳山寨、 旅游超市等, 位于云南省楚雄州禄丰县恐龙山镇阿纳社区恐龙谷景 区。截至评估基准日,除仓库、恐龙大本营馆、双职工宿舍、五星级
第 25 页
厕所、旅游超市未取得不动产权证外,其余房屋建筑物均已取得不动 产权证。
(2) 构筑物及其他辅助设施
构筑物及其他辅助设施账面原值 120,079,738.21 元, 账面净值 57,966,935.14元,共29项,主要为被评估单位停车场、入口广场、 遗址广场、阿纳湖、鳄鱼河、园区公路及景区景观绿化等, 位于云南 省楚雄州禄丰县恐龙山镇阿纳社区恐龙谷景区。截至评估基准日, 构 筑物及相关配套设施均能正常使用, 能满足企业生产经营需要。
(3) 机器设备
11
Ł
机器设备账面原值 9.165.246.48 元, 账面净值 833,908.77 元, 共 84 项, 为景区经营用游乐设备、机电设备, 主要有恐龙谷大本营 馆设备设施、翼龙翱翔、海盗船、小摆锤等,除时空飞船设备系统已 被拆除外,其他设备处于正常使用状态,能满足企业生产经营需要。
(4) 车辆
车辆账面原值 3,374,221.30 元, 账面净值 737,973.27 元, 共 38 项(共38辆), 主要为被评估单位办公和景区运营使用的车辆, 均处 于正常使用状态,能满足企业生产经营需要。
(5) 电子设备
申子设备账面原值 3.540,717.53 元, 账面净值 642,536.62 元, 共 275 项, 主要为世界恐龙谷日常办公、经营用电子办公设备, 电子 设备主要分布于在各部门办公室,均处于正常使用状态,能满足企业 生产办公经营需要。
第 北京亚超资产评估有限公司
第 26 页
(6) 在建工程
在建工程账面价值 638,957,622.14 元, 位于云南省楚雄州禄丰 县恐龙山镇阿纳社区,主要为世界恐龙谷二期温泉酒店、景区乐园(体 验区) 建设项目。其中, 温泉酒店酒店部分地上建筑面积 33257 平方 米, 高23.3米, 地上六层, 地下建筑面积915平方米。主要为汽车 库、酒店大堂、会议室、员工食堂、厨房、库房、消防控制室及设备 用房等。温泉水疗部分建筑面积 9479 平方米, 高 17.1 米, 地上 3 层, 地下1层;景区乐园(体验区)部分,总建筑面积25821.58平方米, 包括商业、办公及设备用房、售票大厅、餐厅储藏间以及魔幻剧场、 脱口秀、儿童大馆、驾驶学校、飞行影院、科技馆、电影院等科教娱 乐设施项目。截至评估基准日,恐龙谷二期项目已经办理消防验收, 主要资产已经办理竣工验收,但尚未开展工程竣工结算;温泉酒店及 乐园于2019年6月30日投入试运营。
◆ 无形资产
W
11
$\mathbf{L}$
1、无形资产—土地使用权
无形资产—土地使用权为位于云南省楚雄州禄丰县恐龙山镇阿 纳社区的土地使用权,具体如下:
| 金甲氧位;人民币元 | ||
|---|---|---|
| 序 륙 |
土地权证编号 | 取得日期 | 用 地 性 质 |
土地用途 | 准 用 年 限 |
面积(m 2 ) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (2018) 禄丰县不动产权第 0000785 $\overline{Z}$ |
2018/4/1 | 出 ìĿ |
风景名胜设施用 地 |
4 0 |
14,408.31 | |
| $\overline{2}$ | 禄丰县不动产权第0000798 2018 $\overline{z}$ |
2018/4/2 | 出 让 |
风景名胜设施用 地 |
4 0 |
317,073.0 |
| 3 | 禄主县不动产权第0000781 (2018) $2\overline{1}$ |
2018/4/1 | 出 让 |
城镇住宅用地 | 5 0 |
14,644.00 |
| $\overline{4}$ | 云(2018) 禄丰县不动产权第0000782 | 2018/4/1 | 出 | 城镇住宅用地 | 5 | 49,570.00 |
【《北京亚超资产评估有限公司
第 27 页
| 5 | 云(2018) 绿丰县不动产权第0000783 | 2018/4/1 | 出 $1$ . |
城镇住宅用地 | 5 | 201,870.0 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 6 | (2018) 录丰县不动产权第0000784 | 2018/4/1 | Ħ | 域值住它用地 | 5 | 5,493.00 |
| 合计 | 603,058.3 |
• 土地登记状况
H
L
| 序 号 |
土地权证编号 | 土地使 用人 |
坐落 | 用地 性质 |
土地用途 | 终止日期 | 面积(m 2 ) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2018) 禄丰县不动产权第 0000785 $\overline{Z}$ ; ( |
风景名胜 | $2047 - 1 - 5$ | 14,408.3 | ||||
| $\vert$ 2 | 2018) 最丰县不动产权第 0000798 $\overline{25}$ |
设施用地 | $2047 - 1 - 5$ | 317,073. OO |
|||
| 3 | 云 (2018) 禄丰县不动产权第 0000781 븅 |
云南世 恐龙 界恐龙 山镇 |
2056-4-10 | 14,644.0 | |||
| $\overline{4}$ | 云(2018)禄丰县不动产权第0000782 | 股份有 限公司 |
谷旅游 阿纳 社区 |
出让 | 城镇住宅 | 2056-4-10 | 49,570.0 |
| 5 | 云(2018)禄丰县不动产权第0000783 | 用地 | 2056-4-10 | 201,870 00 |
|||
| 6 | (2018) 禄丰县不动产权第 0000784 $\overline{z}$ |
2056-4-10 | 5.493.00 | ||||
| 合计 | 603.058. 31 |
● 他项权利状况
被评估单位世界恐龙谷二期建设项目土地(原禄国用(2010)第 18083号, 现云 (2018) 禄丰县不动产权第 0000781 号、云 (2018) 禄丰县不动产权第 0000782 号、云(2018)禄丰县不动产权第 0000783 号、云(2018)禄丰县不动产权第0000784号)使用权和项目建成后 形成的固定资产(包括但不限于设备、房屋及地上附着物)已设置抵 押权利。
不动产登记证明如下所示:
| 不动产证明编 号 |
证明权利 或事项 |
权利人 | 抵押人 | 坐落 | 不动产单元号 | 其他内容 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 云 2018 读 下县不力产证 刷 0000251 |
抵押尺 | 時一 发眼行 |
云山世 界恐龙 谷底为 股份有 限公司 |
恐龙山 镇阿纳 社区 章4 览 |
532331111203GB0 $0004W0000000$ $\cdot\cdot\cdot$ . 532331111203GB0 0005W00000000 532331111203GB0 0007W0000000 号、 532331111203GB0 0006W00000000 }} |
不动产证书号: 云 (2018) 禄丰县不为产权。 第0000781号、云(2018)福丰县不动产权 第0000782号、云 2018) 昆玉不而平反 第0000783号、云 2018) 禄长、伝为产权 第0000784号: 抵押方式: 一般抵押: 严担 保主债权关项: 149,611,770.00元;债务》行 则限: 2018年4月27日至2033年4月26 |
1 北京亚超资产评估有限公司
第 28 声
● 土地利用状况
H.
待估宗地云 (2018) 禄丰县不动产权第 0000785 号及云 (2018) 禄丰县不动产权第0000798号土地开发程度为红线内外"五通一平" 指通上水、通下水、通路、通电、通讯和场地平整。地上建有办公楼、 员工宿舍、员工食堂、幸运走廊、阿纳山寨等房屋建筑物及停车场、 入口广场、阿纳湖、鳄鱼河等构筑物;
待估宗地云 (2018) 禄丰县不动产权第 0000781-0000784 号土地 开发程度为红线内外"三通一平"指通路、通电、通讯,场地平整。 主要为世界恐龙谷二期建设项目土地。
- 无形资产—其他无形资产
无形资产一其他无形资产,主要为"阿纳云香"等商标权,原始 入账价值 387,418.83元, 账面价值 357,940.87元。
(三) 企业申报的表外资产的类型、数量
本次评估过程中,评估人员已提示企业对其拥有的全部资产进行 清查、申报,除上述记录的资产外,企业承诺不存在拥有的、账面未 记录的其他资产。
(四) 引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和 账面金额
本次评估中, 引用信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)出具 编号为 "XYZH/2019KMA30767"无保留意见的审计报告审定财务数据 作为评估对象的账面价值。除此之外,未引用其他机构报告内容。
第 29 页
五、 价值类型
根据国有资产管理与评估的有关法规,遵循客观、独立、公正和 科学的原则及其他一般公认的评估原则, 我们对评估范围内的资产进 行了必要的核查及鉴定,查阅了有关文件及技术资料,实施了我们认 为必要的其他程序。
在此基础上,根据本次评估目的、市场条件、评估对象自身条件 等因素, 同时考虑价值类型与评估假设的相关性等确定资产评估的价 值类型为: 市场价值。
市场价值的内涵: 市场价值是指自愿买方与自愿卖方在各自理性 行事且未受任何强迫的情况下, 评估对象在评估基准日进行正常公平 交易的价值估计数额。
评估基准日 六、
I.
评估基准日为 2019年08月31日。
该评估基准日距经济行为实际开始运行日最近, 能良好地反映资 产状况, 符合本次评估目的。该基准日为被评估单位会计结算日, 能 够全面反映评估对象各种资产及负债的整体情况,有利于资产的清 杳。经与委托人及被评估单位协商,共同确定该日期为评估基准日。
本次评估中采用的价格标准均为评估基准日正在执行或有效的 价格标准。
第 30 页
七、 评估依据
我们在本次资产评估工作中所遵循的国家、地方政府和有关部门 的法律法规, 以及在评估中参考的资料主要有:
(一) 经济行为依据
《中共华侨城集团有限公司委员会会议纪要》"侨城党纪字 【2019】 25 号"。
(二) 法律法规依据
1、《中华人民共和国资产评估法》(2016年7月2日第12届全 国人民代表大会常务委员会第21次会议通过);
2、《中华人民共和国公司法》(2013年12月28日第12届全国 人民代表大会常务委员会第6次会议通过);
3、《中华人民共和国物权法》(2007年3月16日第10届全国人 民代表大会第5次会议通过);
4、《中华人民共和国企业国有资产法》(2008年10月28日第11 届全国人民代表大会常务委员会第5次会议通过);
5、《中华人民共和国证券法》(2014年8月31日第十二届全国 人民代表大会常务委员会第十次会议《关于修改〈中华人民共和国保 险法〉等五部法律的决定》第三次修正);
6、《中华人民共和国企业所得税法》(2017年2月24日第十二 届全国人民代表大会常务委员会第二十六次会议《关于修改<中华人 民共和国企业所得税法>的决定》修正);
第31页
7、《中华人民共和国城市房地产管理法》(2009年8月27日中 华人民共和国主席令第十八号第十一届全国人民代表大会常务委员 会第十次会议《关于修改部分法律的决定》第二次修正);
8、《中华人民共和国土地管理法》(2004年8月28日第十届全 国人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈中华人民共和 国土地管理法〉的决定》第二次修正);
9、《资产评估行业财政监督管理办法》(财政部令第86号,2017 年06月01日);
10、《国有资产评估管理办法》(国务院令第91号, 1991年11 月16日):
11、《国有资产评估管理办法施行细则》(国资办发[1992] 36号, 1992年07月18日);
12、《企业国有资产交易监督管理办法》(国资委、财政部令第 32号, 2016年6月24日);
13、《企业国有资产评估管理暂行办法》(国资委令第12号,2005 年8月25日):
14、《国有资产评估管理若干问题的规定》(财政部令第14号, 2001年12月31日);
15、《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院令第588号, 2011年1月8日);
16、《企业国有资产评估项目备案工作指引》(国资发产权【2013】 64号, 2013年5月10日);
11 北京亚超资产评估有限公司
第 32 页
17、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国 资委产权【2006】274号, 2006年12月12日):
18、《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》(国 资产权【2009】941号, 2009年9月11日):
19、《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕 36号, 2016年3月23日):
20、《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策 的公告》(财政部 税务总局 海关总署公告 2019年第39号)。
21、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》(中华人民共和 国国务院令 第645号, 2013年12月7日);
22、《中华人民共和国车辆购置税法》(中华人民共和国主席令 第19号, 2018年12月29日);
23、《云南省土地管理条例》(云南省九届人大常委会公告第31 号公布, 1999年9月24日);
24、《云南省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》及其他 配套法规:
25、《关于下发施行云南省省属企业国有资产评估管理暂行办法 的通知》(云国资产权〔2018〕147号, 2018年7月1日);
26、《云南省省属企业国有资产评估项目备案工作指引的通知》 (云国资产权(2018)149号,2018年7月1日);
27、其他与资产评估有关的法律法规。
(三) 准则依据
1、《资产评估基本准则》(财资(2017)43号,2017年10月1 日):
г
2、《资产评估职业道德准则》(中评协(2017)30号,2017年 10月1日):
- 《资产评估执业准则—资产评估程序》(中评协(2018)36号, 2019年1月1日):
4、《资产评估执业准则—资产评估委托合同》(中评协(2017) 33号, 2017年10月1日);
5、《资产评估执业准则--资产评估报告》(中评协(2018)35号, 2019年1月1日);
6、《资产评估执业准则-资产评估档案》(中评协〔2018〕37号, 2019年1月1日):
7、《资产评估执业准则—企业价值》(中评协(2018)38号,2019 年1月1日);
8、《资产评估执业准则—无形资产》(中评协(2017)37号,2017 年10月1日);
9、《资产评估执业准则—不动产》(中评协(2017)38号,2017 年10月1日);
10、《资产评估执业准则-机器设备》(中评协(2017)39号, 2017年10月1日);
11、《资产评估机构业务质量控制指南》(中评协(2017)46号);
第 北京亚超资产评估育限公司
第 34 页
12、《企业国有资产评估报告指南》(中评协(2017)42号,2017 年10月1日):
13、《资产评估价值类型指导意见》(中评协(2017)47号,2017 年10月1日):
14、《资产评估对象法律权属指导意见》(中评协(2017)48号, 2017年10月1日):
15、《商标资产评估指导意见》(中评协(2017)51号,2017年 10月1日):
16、《企业会计准则-基本准则》(中华人民共和国财政部令第 76号, 2014年7月23日);
__17、《房地产估价规范》(GB/T 50291-2015,中华人民共和国住 房和城乡建设部公告第797号, 2015年12月1日);
18、《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2014, 国土资厅发(2015) 12号, 2015年12月1日);
19、《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-2014, 国土资厅发 (2015) 12号, 2015年12月1日)。
(四) 权属依据
U
1、投资合同、被投资单位公司章程;
2、房屋所有权证或不动产权证书;
3、机动车行驶证;
4、大型设备的购置合同及相关产权证明文件;
5、国有土地使用权证书或国有土地使用权出让合同;
弟 35 灰
6、商标注册证:
7、有关资产产权转让合同:
8、其他有关产权证明。
(五) 取价依据
1、企业提供的资料
(1) 企业提供的评估基准日及以前年度财务报表、审计报告:
(2) 企业提供的历史年度经营资料;
(3) 企业提供的未来年度经营计划或长期发展规划:
(4) 企业提供的未来年度经营预测资料:
(5) 企业提供的评估基准日至报告出具日已签订未执行完毕 的重要合同;
(6) 企业提供的评估基准日资产使用状况资料:
(7) 企业提供的未来资本性支出计划。
2、国家有关部门发布的资料
m
(1) 《机动车强制报废标准》(2012年8月24日商务部第68 次部务会议审议通过,并经发展改革委、公安部、环境保护部同意);
(2) 《房屋完损等级评定标准》(原城乡建设环境保护部发 布)。
3、资产评估机构收集的资料
(1) 《机电产品报价手册》(2019年);
(2) IFIND 资讯:
(3) 评估专业人员现场勘查记录资料;
第 36 页
(4) 评估专业人员自行搜集的与评估相关资料:
(5) 与本次评估相关的其他资料。
(六) 其他依据
1、北京亚超资产评估有限公司与云南旅游股份有限公司、云南 世博投资有限公司签订的《资产评估委托合同》"北京亚超评委字 (2019) 第 A143号"。
2、被评估单位提供的资产清单和资产评估申报表:
八、 评估方法
F
(一) 评估方法选择的依据
1、《资产评估基本准则》第十六条,"确定资产价值的评估方法 包括市场法、收益法和成本法三种基本方法及其衍生方法。资产评估 专业人员应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况, 分析上述三种基本方法的适用性,依法选择评估方法。"
2、《资产评估执业准则一企业价值》第十七条,"执行企业价值 评估业务,应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情 况, 分析收益法、市场法、成本法(资产基础法) 三种基本方法的 适用性, 选择评估方法。"
3、《资产评估执业准则-企业价值》第十八条,"对于适合采用 不同评估方法进行企业价值评估的, 资产评估专业人员应当采用两种 以上评估方法进行评估。"
(二) 评估基本方法
竹37页
资产评估方法包括市场法、收益法和成本法三种基本方法及其衍 生方法。资产评估专业人员应当根据评估目的、评估对象、价值类型、 资料收集等情况,分析上述三种基本方法的适用性,依法选择评估方 法。
1、资产基础法
企业价值评估中的资产基础法,是指以被评估单位评估基准日的 资产负债表为基础, 评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值, 确定评估对象价值的评估方法。
2、收益法
企业价值评估中的收益法, 是指将预期收益资本化或者折现, 确 定评估对象价值的评估方法。资产评估专业人员应当结合被评估单位 的历史经营情况、未来收益可预测情况、所获取评估资料的充分性, 恰当考虑收益法的适用性。
收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。
股利折现法是将预期股利进行折现以确定评估对象价值的具体 方法, 通常适用于缺乏控制权的股东部分权益价值评估; 现金流量折 现法通常句括企业自由现金流折现模型和股权自由现金流折现模型。 资产评估专业人员应当根据被评估单位所处行业、经营模式、资本结 构、发展趋势等, 恰当选择现金流折现模型。
3、市场法
企业价值评估中的市场法,是指将评估对象与可比上市公司或者 可比交易案例进行比较,确定评估对象价值的评估方法。资产评估专
4, 38 页
业人员应当根据所获取可比企业经营和财务数据的充分性和可靠性、 可收集到的可比企业数量,考虑市场法的适用性。
市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较 法。
上市公司比较法是指获取并分析可比上市公司的经营和财务数 据, 计算价值比率, 在与被评估单位比较分析的基础上, 确定评估对 象价值的具体方法。
交易案例比较法是指获取并分析可比企业的买卖、转让及合并案 例资料, 计算价值比率, 在与被评估单位比较分析的基础上, 确定评 估对象价值的具体方法。
(三) 评估方法的选择
本项目三种评估方法适用性分析:
1、资产基础法适用性分析
考虑委托评估的各类资产负债能够履行现场勘查程序、并满足评 定估算的资料要求,因此,本项目选用资产基础法对评估对象进行评 估。
2、收益法适用性分析:
考虑云南世界恐龙谷旅游股份有限公司成立时间较长,未来预期 收益可以预测并可以用货币衡量、获得未来预期收益所承担的风险可 以衡量, 因此, 本项目选用收益法对评估对象进行评估。
3、市场法适用性分析:
考虑我国资本市场存在的与云南世界恐龙谷旅游股份有限公司 可比的同行业上市公司不满足数量条件、同时同行业市场交易案例较 少、且披露信息不足,因此,本项目不适用于市场法。
综上所述,根据评估目的,本次评估选用资产基础法、收益法进 行评估。
(四) 选用评估方法技术思路
■资产基础法
企业价值评估中用资产基础法, 是指采用适当方法对资产负债的 市场价值进行评估得出股东全部权益的评估价值。
具体各类资产和负债的评估方法如下:
1、货币资金: 对于币种为人民币的货币资金, 以核实后账面值 为评估价值。
2、其他债权性资产: 主要是应收账款、预付账款、其他应收款 等, 分析其业务内容、账龄、还款情况, 并对主要债务人的资金使用、 经营状况作重点调查了解,在核实的基础上,采用对经济内容和账龄 分析的方法, 判断款项可能收回的数额, 确定评估价值。
3、存货: 包括在库周转材料、库存商品、发出商品。对于库存 时间短、流动性强、市场价格变化不大的外购存货, 以抽查核实后确 定评估价值:对于库存时间长、流动性差、市场价格变化大的外购存 货按基准日有效的公开市场价格确定评估价值;对产成品,根据销售 价格扣除与销售相关的费用、税金(含所得税),并按照销售状况扣 除适当的利润, 确定评估价值; 对分期收款发出产品和委托代销产品,
第 40 页
在抽查核实账簿, 原始凭证, 合同的基础上, 视同产成品评估: 在产 品、自制半成品、经核实无误后根据完工情况确定评估价值。
4、房屋建筑物
基于本次评估目的, 结合各待评估建筑类资产特点, 本次评估对 评估范围内企业自建的建(构)筑物采用重置成本法。
4.1 重置成本法
41
主要建筑物根据建筑工程资料和竣工结算资料按建筑物工程量, 以现行定额标准、建设规费、贷款利率计算重置全价,并按建筑物经 济使用年限和现场勘察综合确定成新率,进而计算建筑物评估净值。
评估净值=重置全价×成新率
即: 评估净值=评估原值×成新率
其他建筑物是在实地勘察的基础上,以类比的方法,综合考虑各 项评估要素,确定重置单价并计算评估净值。
重置全价: 由建安造价、前期及其他费用、资金成本三部分组成。
成新率: 对于建筑类资产采用综合成新率确定其成新率, 其计算 公式为:
成新率=勘察成新率×60%+年限法成新率×40%
5、机器设备
根据本次评估目的, 按照持续使用原则, 以市场价格为依据, 结 合机器设备的特点和收集资料情况,采用重置成本法和市场法进行评 估。
第 41 页
重置成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被 评估资产所需的全部成本, 减去被评估资产已经发生的实体性陈旧贬 值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值来确定被评估资产价值的方 法。重置成本法估算公式如下:
评估净值=重置全价×成新率
即: 评估净值=评估原值×成新率
市场法主要针对使用时间较长的在用机器设备,采用类似市场交 易价格比较后确定评估价值。
6、在建工程
本次评估在建工程采用重置成本法评估, 即按照正常情况下在评 估基准日重新形成该在建工程已经完成的工程量所需发生的全部费 用确定重置价值, 当明显存在较为严重的实体性、功能性和经济性贬 值时, 需确定贬值额, 并从重置价值中扣除; 如工程在建时间较短, 则不考虑贬值因素。
7、无形资产
无形资产主要为土地使用权。
◆ 无形资产—土地使用权
按照《城镇土地估价规程》的要求,结合待估宗地的用途、区位、 使用权类型、利用条件及当地土地市场状况,本次评估采用基准地价 法和成本逼近法。
(1) 基准地价法
一 北京亚超资产评估育限公司
第42页
基准地价系数修正法是按照所在市县基准地价标准,根据基准地 价修正体系, 进行期日修正、年期修正、区域因素和个别因素修正, 并进行基准地价基础设施条件和待估宗地基础设施条件差异修正,得 到待估宗地的评估地价。其基本公式:
$P I = (Po-Kf) \times (1+\Sigma Ki) \times Kn \times Kt \times Kp \times Ks$
式中: Po----级别基准地价:
∑Ki——宗地区域因素修正系数表中各因素修正值之和
Kn——年期修正系数
U
ſ
Kt——估价期日修正系数
Kp——宗地位置偏离度修正系数
Ks——宗地形状与面积修正数
Kf——开发程度修正数
(2) 成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据,再 加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价 格的估价方法。
其基本计算公式为:
V=Ea+Ed+T+R1+R2+R3=VE+R3
式中:
V-土地价格
Ea -- 土地取得费
Ed-土地开发费
, 北京亚超资产评估有限公司
第 43 页
T-税费
R1-利息
R2-利润
R3-土地增值收益
$\mathcal{V}$ .
VE-土地成本价格
8、负债
Ŷ.
T
负债主要包括短期借款、应付账款、预收款项、应付职工薪酬、 应交税费、其他应付款、长期借款、递延收益等。资产评估师对企业 的负债进行审查核实, 在核实的基础上, 以评估基准日企业实际需要 承担的负债金额作为负债的评估价值。
■收益法
企业价值评估中的收益法, 是指将预期收益资本化或者折现, 确 定评估对象价值的评估方法。资产评估专业人员应当结合被评估单位 的历史经营情况、未来收益可预测情况、所获取评估资料的充分性, 恰当考虑收益法的适用性。
收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。
股利折现法是将预期股利进行折现以确定评估对象价值的具体 方法, 通常适用于缺乏控制权的股东部分权益价值评估;
现金流量折现法通常包括企业自由现金流折现模型和股权自由 现金流折现模型。资产评估专业人员应当根据被评估单位所处行业、 经营模式、资本结构、发展趋势等,恰当选择现金流折现模型。
第 44页
本次收益法评估采用现金流量折现法,选取的现金流量口径为企 业自由现金流,通过对企业整体价值的评估来间接获得股东全部权益 价值。
本次评估以未来若干年度内的企业自由现金净流量作为依据,采 用适当折现率折现后加总计算得出企业整体营业性资产的价值, 然后 再加上溢余资产、非经营性资产价值减去付息负债得出股东全部权益 价值。
本次评估选用的是现金流量折现法, 将企业自由现金流量作为企 业预期收益的量化指标,并使用与之匹配的加权平均资本成本模型 (WACC) 计算折现率。
1、计算公式
Г
T
10
- 公式一 $E = V - D$
- 公式二 $V = P + C_1 + C_2 - C_3$
上式中:
E: 股东全部权益价值;
V: 企业价值:
D: 付息债务评估价值;
P: 经营性资产评估价值;
C.: 溢余资产评估价值;
C.: 非经营性资产评估价值;
C.: 非经营性负债评估价值;
其中, 公式二中经营性资产评估价值 P 按如下公式求取:
第 45 页
$$
P = \sum_{r=1}^{n} \left[ R_r \times \left( 1 + r \right)^{-t} \right] + \frac{R_{n+1}}{\left( r - \varepsilon \right)} \times \left( 1 + r \right)^{-n} \qquad \text{and} \qquad
$$
上式前半部分为明确预测期价值,后半部分为永续期价值(终值) 公式三中:
R: 明确预测期的第t期的企业自由现金流
t: 明确预测期期数 1, 2, 3, •••, n;
r: 折现率:
Л
L
R...: 永续期企业自由现金流;
g: 永续期的增长率, 本次评估 g=0;
n: 明确预测期第末年。
其中, 折现率(加权平均资本成本, WACC) 计算公式如下:
$\text{WACC} = Ke \times \left[ E / (E + D) \right] + Kd \times (1 - T) \times \left[ D / (E + D) \right]$
其中: E-权益的市场价值;
D-债务的市场价值:
Ke-权益资本成本:
Kd-债务资本成本:
T-被评估单位适用的所得税率
其中, 权益资本成本采用资本资产定价模型 (CAPM) 计算。
计算公式如下:
$Ke = Rf + MRP \times \beta + Rc$
其中: Rf-无风险报酬率;
MRP-市场风险溢价:
β-权益的系统风险系数:
《《北京亚超资产评估有限公司
第 46 页
Rc一企业特有风险调整系数。
九、 评估程序实施过程和情况
根据法律、法规和中国资产评估准则的相关规定,本次评估履行 了适当的评估程序。具体实施过程如下:
(一) 明确评估业务基本事项
ſ
T
与委托人就被评估单位和委托人以外的其他评估报告使用者、评 估目的、评估对象与评估范围、价值类型、评估基准日、评估报告使 用范围、评估报告提交期限及方式、评估服务费及支付方式、委托人 及其他相关当事人与资产评估机构和评估专业人员工作配合和协助 等重要事项进行商讨,予以明确。
(二) 签订资产评估委托合同
根据评估业务具体情况, 对资产评估机构和评估专业人员专业胜 任能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价后,与委托方签订资 产评估委托合同。
(三) 编制评估计划
根据资产评估工作的要求, 编制评估工作计划, 包括确定评估的 具体步骤、时间进度、人员安排, 拟定资产评估技术方案等, 报公司 相关负责人审核、批准。
(四) 现场调查
1、指导委托人、被评估单位等相关当事方清查资产、准备涉及 评估对象和评估范围的详细资料:
每47页
2、根据评估对象的具体情形, 选择适当的方式, 通过询问、函 证、核对、监盘、勘查、检查等方式进行调查,了解评估对象现状, 关注评估对象法律权属: 对不宜进行逐项调查的, 根据重要程度采用 抽样等方式进行调查。
3、对被评估单位收益状况进行调查: 评估人员主要通过收集分 析企业历史经营情况和未来经营规划以及与管理层访谈对企业的经 营业务进行调查了解。
(五)收集评估资料
Y. H
收集直接从市场等渠道独立获取的资料, 从委托人、被评估单位 等相关当事方获取的资料, 以及从政府部门、各类专业机构和其他相 关部门获取的资料: 对资产评估活动中使用的资料进行核查和验证, 核查验证的方式通常包括观察、询问、书面审查、 实地调查、查询、 函证、复核等。
(六) 评定估算
1、根据评估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件, 分析市场法、收益法和资产基础法等资产评估方法的适用性,恰当选 择评估方法:
2、根据所采用的评估方法,选取相应的公式和参数进行分析、 计算和判断,形成测算结果:
3、对形成的测算结果进行综合分析,形成评估结论。
(七) 编制和提交评估报告
(二) 北京亚超资产评估有限公司
算48页
1、根据法律、法规和中国资产评估准则的要求编制评估报告, 经公司内部审核形成资产评估报告征求意见稿:
2、在不影响对最终评估结论独立判断的前提下,与委托人或者 委托人许可的相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通后, 向委 托人出具资产评估报告。
评估假设 $+$
G
在评估过程中, 我们所依据和使用的评估假设是评估报告撰写的 基本前提,同时提请评估报告使用人关注评估假设内容,以正确理解 和使用评估结论。我们遵循以下评估假设条件, 如评估报告日后评估 假设发生重要变化, 将对评估结论产生重大影响, 评估结果应进行相 应的调整。
(一) 基本假设
1、交易假设
交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中, 评估师 根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评 估得以进行的一个最基本的前提假设。
2、公开市场假设
公开市场假设, 是假定在市场上交易的资产, 或拟在市场上交易 的资产, 资产交易双方彼此地位平等, 彼此都有获取足够市场信息的 机会和时间, 以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的 判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础
3、资产持续经营假设
广建北京亚超资产评估有限公司
第 49 页
资产持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途 和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用, 或者在有所改变 的基础上使用,相应确定评估方法、参数和依据。
4、企业持续经营的假设。
企业持续经营的假设是指被评估单位将保持持续经营,并在经营 方式上与现时保持一致。
(二) 一般假设
1、假设评估基准日后,被评估单位及其经营环境所处的政治、 经济、社会等宏观环境不发生影响其经营的重大变动:
2、除评估基准日政府已经颁布和已经颁布尚未实施的影响被评 估单位经营的法律、法规外,假设收益期内与被评估单位经营相关的 法律、法规不发生重大变化:
3、假设评估基准日后不发生影响被评估单位经营的不可抗拒、 不可预见事件:
4、假设委托人和被评估单位提供的资料真实、完整、可靠,不 存在应提供而未提供、评估专业人员已履行必要评估程序仍无法获知 的其他可能影响评估结论的瑕疵事项、或有事项等:
5、被评估单位所处的社会经济环境无重大变化, 国家及被评估 单位所处地区的有关法律、法规、政策无重大变化;
6、假设评估基准日后被评估单位经营所涉及的汇率、利率、税 赋及通货膨胀等因素的变化不对其收益期经营状况产生重大影响(考 虑利率在评估基准日至报告日的变化);
第 50 页
7、假设被评估单位及其资产在未来收益期持续经营并使用:
8、假设未来收益期内被评估单位所采用的会计政策与评估基准 日在重大方面保持一致, 具有连续性和可比性;
9、假设未来收益期被评估单位经营符合国家各项法律、法规, 不违法:
10、假设被评估单位经营者是负责的,且管理层有能力担当其责 任,在未来收益期内被评估单位主要管理人员和技术人员基于评估基 准日状况, 不发生影响其经营变动的重大变更, 管理团队稳定发展, 管理制度不发生影响其经营的重大变动;
11、假设被评估单位未来收益期不发生对其经营业绩产生重大影 响的诉讼、抵押、担保等事项;
12、无其它不可抗力及不可预见因素对企业造成重大不利影响。
(三) 本次评估假设
1、被评估单位经营范围、经营方式、管理模式等在保持一贯性 的基础上, 能随着市场和科学技术的发展, 进行适时调整和创新。
2、被评估单位所申报的资产负债不存在产权纠纷及其他经济纠 纷事项。
3、被评估单位的生产经营及与生产经营相关的经济行为符合国 家法律法规。
4、未来的贷款利率、增值税和附加税率、企业所得税税率等不 发重大变化。
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5、除评估基准日有确切证据表明期后生产能力将发生变动的固 定资产投资外,假设被评估单位未来收益期不进行影响其经营的重大 固定资产投资活动,企业产品生产能力以评估基准日状况进行估算:
6、假设被评估单位未来收益期应纳税所得额的金额与利润总额 基本一致, 不存在重大的永久性差异和时间性差异调整事项;
7、假设被评估单位未来收益期保持与历史年度相近的应收账款 和应付账款周转情况, 不发生与历史年度出现重大差异的拖欠货款情 况;
8、假设被评估单位未来收益期经营现金流入、现金流出为均匀 发生,不会出现年度某一时点集中确认收入的情形。
根据资产评估的要求,我们认定这些假设条件在评估基准日时成 立。当评估报告日后评估假设发生较大变化时, 我们将不承担由于评 估假设改变而推导出不同评估结论的责任。
十一、评估结论
根据中国资产评估准则规定,本着独立、客观、公正的原则, 按 照公认的资产评估方法, 对纳入评估范围的全部资产及负债进行了评 估。在评估过程中, 本公司评估人员对被评估单位进行了资产清查, 对企业提供的法律性文件、会计记录及其他相关资料进行了验证审 核,期间还进行了必要的专题调查与询证。在此基础上采用资产基础 法、收益法对云南世界恐龙谷旅游股份有限公司股东全部权益价值在 评估基准日所表现的市场价值进行了评估。本次评估采用的价值类型 为市场价值。
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(一) 资产基础法评估结果
总资产评估价值105.489.37 万元, 总负债评估价值 67,421.64 万 元, 股东全部权益评估价值 38,067.73 万元, 评估变动额 19,638.82 万 元, 变动率 106.57%。详见下表:
资产评估结果汇总表
| 金额单位: 人民币万元 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| 账面价值 | 评估价值 | 增减值 | 增值率% | ||
| 目 项 |
А | B | $C = B - A$ | D=C/A×100% | |
| 流动资产 | 11,011.23 | 11,103.69 | 92.46 | 0.84 | |
| $\overline{2}$ | 非流动资产 | 81,479.11 | 94,385.68 | 12,906.57 | 15.84 |
| 3 | 其中: 固定资产 | 9,979.95 | 14,902.51 | 4,922.56 | 49.32 |
| $\overline{4}$ | 在建工程 | 63,895.76 | 62,811.83 | $-1,083.93$ | $-1.70$ |
| 5 | 无形资产 | 6,441.43 | 15,509.38 | 9,067.95 | 140.78 |
| 6 | 长期待摊费用 | 200.44 | 200.44 | ÷ | |
| 7 | 递延所得税资产 | 12.37 | 12.37 | - | |
| 8 | 其他非流动资产 | 949.15 | 949.15 | ||
| 9 | 资产总计 | 92,490.35 | 105,489.37 | 12,999.02 | 14.05 |
| 10 | 流动负债 | 26,588.89 | 26,588.89 | ||
| 11 | 非流动负债 | 47,472.55 | 40,832.75 | $-6,639.80$ | $-13.99$ |
| 12 | 负债合计 | 74,061.44 | 67,421.64 | $-6,639.80$ | $-8.97$ |
| 13 | 净资产(所有者权益) | 18,428.91 | 38,067.73 | 19,638.82 | 106.57 |
评估变动原因分析:
1、存货评估变动 924,583.74 元, 变动率 88.91%, 主要原因为由 于企业库存商品、发出商品的市场销售价格在扣除销售费用、销售税 金、企业所得税及一定的产品销售利润、尚需投入成本后有一定利润, 故造成评估增值。
2、固定资产-房屋建筑物类评估原值变动 38,414,146.37 元, 变动 率 22.32%; 评估净值变动 46,816,744.48 元, 变动率 47.98%。评估原 值增值主要原因为构筑物中核算的恐龙谷绿化景观采用市场法评估, 评估基准日苗木市场价格较购买时价格有所上涨。另外其他房屋建
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(构) 筑物类资产采用成本法进行评估, 评估基准日人、材、机及相 关工程管理费、利润、规费、税金等较建造时有所上涨导致、故综合 导致评估原值增值;评估净值增值,主要原因为原值增值且企业计提 折旧年限与评估经济耐用年限差异综合导致。
3、固定资产-设备类评估原值变动-1,642,642.36元, 变动率 -10.22%: 评估净值变动 2.408.741.34 元, 变动率 108.78%。
(1) 机器设备评估原值增值的原因主要为主要机器设备基准日 购建成本相对于其购建时有所上涨导致;净值增值的原因主要是纳入 评估范围的机器设备大部分按残值列示,且企业的会计折旧年限短于 评估经济寿命年限导致。
(2) 车辆评估原值减值的主要为部分车辆采用市场法评估, 二 手车市场价格低于账面原值导致;净值增值的原因主要是企业的会计 折旧年限短于评估经济寿命年限导致。
(3) 电子设备评估增值的原因主要为企业电子办公设备会计折 旧年限短于评估经济耐用年限,导致评估值增值。
4、在建工程评估减值,主要原因为在建工程中核算的三通一平 费用,其评估价值体现在恐龙谷二期土地评估价值中,因此在建工程 评估时对三通一平费用评估为零,故导致在建工程评估减值。
5、无形资产评估增值,主要原因为企业无形资产-土地使用权取 得时间较早, 期间恐龙谷片区土地市场有一定幅度上涨, 故导致评估 增值。
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6、递延收益评估价值 21,577,500.00 元, 评估变动-66,397,984.00 元, 变动率-75.47%。评估变动主要原因为递延收益以实际承担的负 债并考虑所得税确定其价值, 故导致负债评估减值。
(二) 收益法评估结果
股东全部权益评估价值为41.314.16万元(大写: 肆亿壹仟叁佰 壹拾肆万壹仟陆佰元正), 评估变动额为 22,885.25 万元, 变动率 124.18%。
(三) 评估结论分析
资产基础法评估价值与收益法评估价值的差异是 3,246.43万 元, 差异额较资产基础法结果差异率为 8.53%。
1、两种评估方法考虑的角度不同,资产基础法主要采用重置成 本法评估, 将企业资产负债表内的各项资产负债单独评估, 加总得到 股东全部权益的评估价值,不考虑未来风险、收益对评估结论的影响。 收益法是对企业未来的营业收入和营业成本进行合理预测, 通过未来 自由现金流量折现加总得出评估结论。这是资产基础法与收益法评估 结果有差异的主要原因。
2、被评估单位属于旅游行业(景点旅游),其价值主要来源于未 来景区游客接待量及门票收入,且被评估单位在区域内具有较强的竞 争优势, 收益法评估结果能够比较完整、合理的体现云南世界恐龙谷 旅游股份有限公司蕴含的旅游资源、品牌优势及综合运营水平等资产 价值。
基于上述原因及本次评估的目的, 最终选取收益法得出的评估价
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值作为最终评估结论。
(四) 最终评估结论
经综合分析最终选取收益法评估结果作为最终评估结论。
云南世界恐龙谷旅游股份有限公司股东全部权益评估价值为 41.314.16 万元(大写:肆亿壹仟叁佰壹拾肆万壹仟陆佰元正),评估 变动额 22,885.25 万元, 变动率 124.18%。
云南旅游股份有限公司拟收购云南世博投资有限公司持有的云 南世界恐龙谷旅游股份有限公司 51%股权, 即 41,314.16×51%= 21,070.22 万元(大写: 贰亿壹仟零柒拾万贰仟贰佰元正)。
云南旅游股份有限公司拟收购王铼根持有的云南世界恐龙谷旅 游股份有限公司 12.25%股权, 即 41,314.16×12.25%= 5,060.98 万元(大 写: 伍仟零陆拾万玖仟捌佰元正)。
本次评估未考虑控股权或少数股权产生的溢价或折价, 也未考虑 流动性对评估价值的影响。
十二、特别事项说明
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以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执 业水平和能力所能评定估算的有关事项:
(一) 引用其他机构出具报告结论的情况,并说明承担引用不当 的相关责任;
本次评估中, 引用信永中和会计师事务所 (特殊普通合伙) 出具 编号为 "XYZH/2019KMA30767" 无保留意见的审计报告审定财务数据 作为评估对象的账面价值,并承担引用不当的相关责任。
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(二) 权属等主要资料不完整或者存在瑕疵的情形;
纳入本次评估范围的部分房屋建筑物截至评估基准日尚未取得 不动产权证。具体如下:
1、房屋建筑物所占宗地为被评估单位所有,但尚未办理不动产
权证:
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J.
| 建筑面 | 账面价值 | (元) | 所占宗地权 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 序号 | 建筑物名称 | 结构 | 建成年月 | 积 m 2 |
原值 | 净值 | 证编号 |
| 仓库 | 砖混 | 2008/12/31 | 469.00 | 350,000.00 | 258,642.28 | (2018)禄 $\overline{z}$ |
|
| 2 | 双职工宿舍 | 框架 | 2013/10/17 | 2,005.00 | 2,817,198.60 | 2,426,898.90 | 丰县不动产 |
| 3 | 五星级厕所 | 框架 | 2013/10/17 | 570.00 | 4,046,806.76 | 3,486,155.06 | 权第 0000798 号 |
| 合计 | 3.044.00 | 7,214,005.36 | 6,171,696.24 |
2、房屋建筑物所占宗地非被评估单位所有导致不能办理不动产
权证:
| 序 | 建筑面 | 账面价值 | (元) | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 号 | 建筑物名称 | 结构 | 建成年月 | 积 m 2 |
原值 | 净值 |
| 恐龙大本营馆 | 框架 | 2008/12/31 | 3,617.00 | 18,504,305.86 | 13,767,680.77 | |
| $\Omega$ | 旅游超市 | 砖木 | 2013/10/17 | 1,091.00 | 3,448,650.90 | 2,970,869.40 |
| 3 | 亭 遗址广场售票(货) |
砖木 | 2008/12/31 | 7.00 | 30,000.00 | 21,924.32 |
| 遗址广场 | 花岗岩饰面 | 2008/12/31 | 8.640.50 | 10,845,275.27 | 6,174,576.95 | |
| 습社 | 13,355.5 | 32,828,232.03 | 22,935,051.44 |
上述资产所占用的土地(196.81亩)已经由政府划拨给禄丰县 地质遗迹保护管理所、故未能办理不动产权证。
上述资产均由被评估单位投资建设,被评估单位承诺该部分资产 权属由其所有,并对其享受占有、使用、收益和处分的权利。
(三) 法律、经济纠纷等未决事项;
1、云南世界恐龙谷旅游股份有限公司与云南高地传媒有限公司 合同纠纷事项:
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原告: 云南世界恐龙谷旅游股份有限公司; 被告: 云南高地传媒 有限公司。2016年7月15日,原告与被告签订《2016侏罗纪狂欢嘉 年华活动合同》、合同总价款 60 万元, 由被告承包原告楚雄世界恐 龙谷"2016 侏罗纪狂欢嘉年华"的活动策划、招商、执行等事宜, 合同答订后原告于 2016 年 7 月 20 日向被告支付了合同首付款 40 万 元, 在被告对该嘉年华活动进行宣传推广后, 未完成原告要求的入园 人数和专项门票 6000 张(或陆拾万)的销售任务,被告未按约定赔 偿未达金额。
根据云南省楚雄彝族自治州中级人民法院(2018)云23民终671 号民事判决书,判决如下:
• (1)维持禄丰县人民法院(2016)云 2331 民初 2093 号民事判 决第一项及履行期限条款, 即"由被告云南高地传媒有限公司赔偿原 告云南世界恐龙谷旅游股份有限公司未达到销售额的门票差价 573600 元: "、"上诉偿付义务限于本判决生效之日起十五日内履行完 毕";
(2) 撤销禄丰县人民法院 (2016) 云 2331 民初 2093 号民事判 决第二项, 即"由被告云南高地传媒有限公司支付原告云南世界恐龙 谷旅游股份有限公司违约金120000元;";
(3) 解除云南世界恐龙谷旅游股份有限公司与云南高地传媒有 限公司于2016年7月15日签订的《2016 侏罗纪狂欢嘉年华活动合 同》:
(4) 驳回云南世界恐龙谷旅游股份有限公司的其他诉讼请求。
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11
$4358$ $\%$
截止评估基准日,被评估单位已依据判决将门票差价赔偿在应收 账款中列支,被告尚未向原告支付上述判决款项,评估时根据上述判 决书未考虑坏账损失。
2、云南世界恐龙谷旅游股份有限公司与中华人民共和国国家工 商行政管理总局商标评审委员会商标撤销复审行政纠纷事项。
原告: 云南世界恐龙谷旅游股份有限公司: 被告: 中华人民共和 国国家工商行政管理总局商标评审委员会。诉争商标为云南世界恐龙 谷旅游股份有限公司于 2005 年 4 月 20 日申请的第 4615835 号"侏罗 纪新世界"商标, 被诉决定: 商评字[2017] 第 23721 号关于第 4615835 号"侏罗纪新世界"商标撤销复审决定,被诉决定认定诉争商标予以 撤销。
根据中华人民共和国北京知识产权法院(2017)京73行初3105 号行政判决书,判决如下:
(1) 撤销被告中华人民共和国国家工商行政管理总局商标评审 委员会作出的商评字[2017]第23721号关于第4615835号"侏罗纪新 世界"商标撤销复审决定;
(2) 责令被告中华人民共和国国家工商行政管理总局商标评审 委员会针对原告云南世界恐龙谷旅游股份有限公司就第4615835号 "侏罗纪新世界"商标所提的撤销复审申请重新作出决定。
截止评估基准日,上述商标处于撤销/无效宣告申请审查中,中 华人民共和国国家工商行政管理总局商标评审委员会尚未重新作出 决定。本次评估无形资产中未评估该商标的价值。
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(四) 抵押担保、租赁及其或有负债(或有资产)等事项的性质、 金额及与评估对象的关系:
被评估单位世界恐龙谷二期建设项目土地(原禄国用(2010)第 18083号, 现云 (2018) 禄丰县不动产权第 0000781 号、云 (2018) 禄丰县不动产权第 0000782号、云(2018)禄丰县不动产权第 0000783 号、云(2018)禄丰县不动产权第0000784号)使用权和项目建成后 形成的固定资产(包括但不限于设备、房屋及地上附着物)已设置抵 押权利。
| 不动产登记证明如下所示: | |
|---|---|
d i
| 不动产证明编 号 |
证明权利 或事项 |
权利人 | 抵押人 | 坐落 | 不动产单元号 | 其他内容 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| : 2018 禄 料不方症 門第0000251 |
抵押权 | 国家开 受眼行 |
云南世 界恐龙 詳疏注 股合有 限公司 |
學龙山 试问纳 社区 亭4 处 |
532331111203GB0 0004W0000000 % 532331111203GB0 0005W00000000 $\mathcal{L}$ 532331111203GB0 0007W0000000 号、 532331111203GB0 0006W00000000 % |
不动产证书号: 云(2018) 禄丰县不动产权 第0000781号, 云《2018》禄丰县不动产议 第0000782号、云 2018) 禄丰县不均产权 第0000783号, 云 2018) 禄丰县不清空权 第0000784号: 抵押方式: 一般抵押; 波担 保主侍仪置, 149, 611, 770.00 元: 佳寺履行 期限: 2018年4月27日至2033年4月26 |
(五) 本次资产评估对应的经济行为中, 可能对评估结论产生重 大影响的瑕疵情形;
被评估单位于2019年1月2日与禄丰县国土资源局签订《国有 建设用地土地使用权合同》(合同编号: CR5323312018013 (恐龙山 镇)), 取得位于禄丰县恐龙山镇阿纳社区6宗(面积共112396 m2) 土地,土地价款共11,464,392.00元,截至评估基准日,被评估单位 已支付土地出让保证金及相关税费 4,949,663.96 元, 失地农民养老 保险金 3,371,880.00 元, 共计 8,321,543.96 元, 财务列示于其他非 流动资产。由于土地出让金尚未支付完毕,被评估单位未取得相关权
(四) 北京亚超资产评估有限公司
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证资料,本次评估认为该土地尚未确权,评估时对其他非流动资产以 核实后的账面值进行确认。
(六) 其他需要说明的事项。
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1、截止评估基准日,被评估单位递延收益账面值87.975.484.00 元,主要为二期建设项目补助资金及二期项目水电、绿化等基础设施 建设补助资金。本次评估时对递延收益的申请文件、政府审批文件等 进行了检查和核实, 以递延收益未来结转所需负担的企业所得税确 定其评估值。.
2、截止评估基准日, 被评估单位在建工程二期项目已经完工并 投入试运营, 但尚未办理竣工结算, 本次评估根据项目预算进行预算 调整确定其重置价值,未能考虑最终结算金额与预算金额差异对本次 评估价值的影响:
3、截止评估基准日, 委估在建工程账面值 638,957,622.14 元, 经评估人员同企业人员对在建工程进行清查核实,在建工程形象进度 100%,财务核算进度 82.83%。审计未对在建工程形象进度和财务核 算进度差异进行暂估调整, 故账面值未能全部体现在建工程总投资情 况。根据被评估单位项目总投资合同金额确定企业未挂账应付工程款 (含税) 139,647,165.23元, 不含税金额 127,378,644.94元, 本次 对在建工程的评估在项目总投资评估价值的基础上扣减上述未挂账 金额确定。
4、根据禄丰县人民政府《禄丰县人民政府关于侏罗纪世界投资 有限公司土地使用有关问题的函》(禄政函[2013]35 号),2013 年
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6月13日,县人民政府就侏罗纪世界投资有限公司土地手续问题作 了专题研究, 将有关事项函复如下: 同意由县人民政府将原划拨给禄 丰县侏罗纪世界旅游区协调指挥部的196.81 亩土地收回后, 再以6 万元/亩的价格有偿划拨给侏罗纪世界投资有限公司使用: 2013年9 月 29 日被评估单位支付了上述土地价款 11,808,600.00 元及相关税 费, 共计 12.167,108.09元, 并列示于无形资产一土地使用权核算。 经评估人员访谈及查询,上述土地已由禄丰县人民政府于2017年12 月划拨给禄丰县地质遗迹保护管理所,并为其办理了不动产权证。故 本次评估中,对上述在无形资产一土地使用权科目中核算的款项按账 面值 12, 167, 108. 09 元 (其中, 土地出让金 11, 808, 600. 00 元, 分 摊的契税 358,032,29 元,印花税 475,80 元)列示。
上述事项是评估人员无法确定的, 请评估报告使用者关注上述事 项可能对评估结论、经济行为产生影响。
十三、资产评估报告使用限制说明
(一) 使用范围:
J.
1、除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使 用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外, 其他任何机 构和个人不能成为资产评估报告的使用人:
2、本资产评估报告只能用于资产评估报告载明的评估目的和用 途;
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3、本资产评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或披 露于公开的媒体,法律、法规规定以及委托人与本次评估机构或与相 关当事方另有约定的除外
4、评估结论的使用有效期;自评估基准日与经济行为实现日相 距不超过一年时,才可以使用资产评估报告,即从2019年08月31 日至2020年08月30日,超过一年,需重新进行资产评估。
(二) 委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法 规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的,资产评 估机构及其资产评估师不承担责任。
(三) 除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告 使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外,其他任何 机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
(四) 资产评估报告使用人应当正确理解评估结论, 评估结论不 等同于评估对象可实现价格,评估结论不应当被认为是对评估对象可 实现价格的保证。
(五) 本评估项目的委托人涉及国有企业, 依据相关规定, 只有 履行国有资产评估项目备案手续后,方可使用本资产评估报告。
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(六)本资产评估报告由北京亚超资产评估有限公司负责解释。
十四、资产评估报告日
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本资产评估报告结论形成日期为 2019 年 10 月 28 日。 君宫限公司 北展 资产评估师: $08040$ 资产评估师: 中国 • 北京 二零一九年十月二十八日
工 北京亚超资产评估有限公司