YLZ Information Technology CO.,Ltd — Capital/Financing Update 2012

Dec 25, 2012

易联众信息技术股份有限公司

关于购置福州软件园产业基地二期A3 研发楼的可行性研究

报告

一、 项目概况

（一）项目名称及地点

项目名称：公司购置福州软件园产业基地二期A3 研发楼

项目地点：福州软件园动漫游戏产业基地二期A3 楼（即：福州软件大道89 号软件园G 区6 号楼）

（二）项目建设内容

易联众信息技术股份有限公司（以下简称“公司”）拟使用超募资金3,200 万元用于购置位于福州市鼓楼区软件大道89 号的“福州软件园动漫游戏产业基 地二期A3 楼”的3691.2 平方米独栋研发楼作为公司在福州三家子公司及厦门社 保本部福州办事处、厦门社保本部福州制卡部的办公场所，解决目前福州地区公 司办公场地紧张的局面，使福州地区公司集中办公，有效降低沟通成本，提高管 理效率，尤其可以强化区域人员的统一管理。同时，满足公司未来业务、员工规 模增长对办公场所的需求。通过构建良好的办公环境，吸引人才、提升公司形象、 扩大外部影响。

二、 项目提出的背景

公司目前在福州有两家全资子公司福建易联众软件系统开发有限公司、福州 易联众信息技术有限公司及一家控股子公司福建易联众电子科技有限公司，三家 子公司现有员工300 多人。公司厦门社保本部在福州还设有办事处和制卡部，现 有员工近50 人。目前，350 多名福州员工分两处分别在位于福州市洪山园路68 号的招标大厦C 座四层和福州软件园D 区25 栋进行办公，两处办公地点均是租 赁的。其中大部分人员在位于福州市洪山园路68 号的招标大厦C 座四层办公， 该办公场地面积2072.09 平方米，租赁合同将于2013 年1 月底到期，且业主有

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意向收回 ；福州软件园D 区25 栋是后来随着业务发展，人员增加，在招标大厦 C 座四层不能满足办公需求的情况下由福州易联众信息技术有限公司新租赁的， 面积601.34 平方米，2013 年6 月份也将到期。

福州目前的办公用房采用租赁方式，租期即满，自主规划受限；且办公场地 分散也不利于公司集中管理和各部门的横向沟通，已经无法满足福州各子公司、 公司福州办事处、制卡部员工的办公需求，购置办公用房十分必要。

三、 项目实施的必要性

福建省是易联众信息技术股份有限公司的大本营，福州是福建省的省会城 市，公司业务在福州地区举足轻重、辐射广泛。公司在福州地区建立了营销体系、 售后服务网络，未来随着业务和人员规模的增加对办公场所的需求会日益迫切。 改善办公环境、树立外部形象这对公司未来的长期发展至关重要，影响深远。

因此，在福州购置办公用房可以使福州地区公司集中办公、提高管理效率。 同时，满足公司未来业务、员工规模增长对办公场地的需求。通过构建良好的办 公环境，吸引人才、提升公司形象、扩大外部影响。

四、 项目实施的可行性

（一） 资金保障

2010 年7 月，公司通过首次公开发行人民币普通股（A 股）实际募集资金净 额为人民币39,373.90 万元，其中超募资金为人民币20,594.83 万元。截至2012 年12 月20 日，公司剩余超募资金人民币9,294.83 万元未列入使用计划,全部存 放于公司开设的募集资金专用账户。此次拟使用超募资金3,200 万元用于购置福 州软件园动漫游戏产业基地二期A3 楼作为福州地区公司的办公场所。

（二） 交易标的物保障

针对在福州购置办公场地事项，公司前期进行了选择和论证。本次交易标的 物位于福州市鼓楼区软件大道89 号福州软件园动漫游戏产业基地二期，该园区 系国家火炬计划软件产业基地，还获得了中国软件和服务外包杰出园区、国家高 新技术创业服务中心、国家现代服务业产业化基地，中国软件和信息技术服务业

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最具品牌影响力的产业园区和国家新型工业化产业示范基地等称号。

福州软件园动漫游戏产业基地二期共有18 栋楼，园区产业技术服务平台完 善，建立了多层次、立体化的人才服务体系和生活配套服务体系。公司拟购买的 是福州软件园动漫游戏产业基地二期A3 楼，此次能直接参与购置的企业只有六 家，公司凭借福州几家子公司在产值和纳税方面的优秀表现入选其中。福州软件 园动漫游戏产业基地二期A3 楼的开发商为福州软件园产业基地开发有限公司， 现公司与开发商的交易意图明确，双方已就福州软件园动漫游戏产业基地二期 A3 楼的转让合同主要条款基本达成共识，待公司董事会审议通过之后将正式签 署相关合同。

五、 项目实施方案

（一）项目目标

本项目的目标是在福州软件园产业基地二期购置研发楼作为公司在福州三 家子公司及厦门社保本部福州办事处、厦门社保本部福州制卡部的办公场所，解 决目前福州地区公司办公场地紧张的局面，使福州地区公司集中办公，有效降低 沟通成本，提高管理效率，尤其可以强化区域人员的统一管理。同时，满足公司 未来业务、员工规模增长对办公场所的需求。通过构建良好的办公环境，吸引人 才、提升公司形象、扩大外部影响。

（二）项目内容

公司拟使用超募资金3,200 万元购置位于福州市鼓楼区软件大道89号的“福 州软件园动漫游戏产业基地二期A3 楼”的3691.2 平方米独栋研发楼作为公司在 福州三家子公司及厦门社保本部福州办事处、厦门社保本部福州制卡部的办公场 所。

1、建筑规模：本项目完成后增加自有标准厂房建筑面积3691.2 平方米（具 体以房屋产权证登记面积为准），该研发楼为独栋六层，全部用作办公场所。

2、投资规模：总投资3,200 万元，用于购置福州软件园产业基地二期A3 研发楼以及研发楼交付后为满足办公需求而组织的必要的装修改造，其中研发楼 价款月2,510 万元，研发楼购置税费约80 万元，研发楼装修费用约610 万元。

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（三）投资估算及资金使用

1、投资估算

序号	费用名称	投资额（单位：万元）	资金来源
一	研发楼价款	2,510	超募资金
二	研发楼购置税费	80	超募资金
三	研发楼装修费	610	超募资金
四	总投资	3,200	超募资金

2、资金使用

购置该研发楼的总投资金额约人民币3,200 万元，具体金额以实际使用情况 为准。公司计划使用超募资金人民币3,200 万元，用于该项投资，如果实际使用 金额超过计划使用的超募资金金额，需对新增部分重新执行审议程序。如果计划 使用的超募资金3,200 万元实际使用后存在节余，应将节余转入超募资金专户进 行管理。

（四）项目交易对方及交易标的基本情况

1、交易对方为福州软件园产业基地开发有限公司，基本情况如下：

名 称：福州软件园产业基地开发有限公司

企业性质：有限责任公司

注册地址：福州市鼓楼区铜盘路软件大道89 号A 区1 号楼

主要办公地点：福州市鼓楼区铜盘路软件大道89 号A 区1 号楼

法定代表人：张家耘

注册资本：1000 万元

实收资本：1000 万元

营业执照注册号：350100100049183

主营业务（经营范围）：软件园产业基地的开发、物业管理、计算机及软件 产品批发、零售，电子产品、通讯器材、建筑五金、文化用品、日用百货。 经营期限：1999.12.30---2049.12.29

主要股东：福州市国有资产营运公司、福州市鼓楼区国有资产营运有限公司。

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2、交易标的的基本情况

标的资产为福州市鼓楼区软件大道89号福州软件园动漫游戏产业基地二期 A3楼，合同约定建筑面积3691.20平方米（以办理产权登记面积为准），为已建成 现房。该研发楼为独栋地上六层，框架结构，土地性质为：工业出让地，使用年 限：50年。

根据交易合同约定，交易标的没有产权纠纷和债权债务纠纷，如因交易对方 原因，造成该房屋不能办理产权或发生债权债务纠纷的，交易对方承担全部责任。

3、其他说明

经核查，本次交易拟购该房产不存在抵押、质押或者其他第三方权利，不存 在涉及该资产的重大争议、诉讼或仲裁事项，不存在查封、冻结等司法措施。交 易对方为此已出具书面承诺。

本次交易不涉及人员安置、土地租赁、债务重组等情况。

本次交易的交易对方与公司不存在任何关联关系，不构成关联交易；也不构

成《上市公司重大资产重组管理办法》规定的重大资产重组。

本次交易属于公司董事会审批权限范围，不需要提交公司股东大会审议。

（五）交易合同、附件及补充协议的主要条款

甲方（转让人）：福州软件园产业基地开发有限公司

乙方（受让人）：易联众信息技术股份有限公司

第一条 甲方经批准在闽侯县荆溪镇永丰村文山里建设“福州软件园动漫游 戏产业基地二期”项目，现自愿将位于闽侯县荆溪镇永丰村文山里福州软件园动 漫游戏产业基地二期A3 楼（即：福州软件大道89 号软件园G 区6 号楼），合同 约定建筑面积为3691.2 平方米（以产权登记面积为准）的研发楼转让给乙方。 乙方对该楼实际状况已经有了充分的了解，并愿意购买该研发楼。

第二条 研发楼用途约定

乙方购买该研发楼用于以下用途：

• 2.1、软件研发及系统集成；

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• 2.2、芯片、集成电路设计及嵌入式软件研发；

• 2.3、动漫、网络游戏等数字内容服务；

• 2.4、软件及服务外包；

• 2.5、IT 服务；

• 2.6、文化创意；

• 2.7、总部经济型。

第三条 转让价格

双方同意该幢研发楼转让价为每平方米人民币6800 元，按合同约定建筑面 积3691.2 平方米计算，转让价款总额为人民币25100160 元整（大写贰仟伍佰壹 拾万零壹佰陆拾元整）。双方同意最终转让价款总额以产权登记面积计算为准， 如产权登记面积与合同约定建筑面积有差异，按多还少补原则在房产证办至乙方 名下之日起30 日内结清差额。

第四条 付款方式及期限

4.1、乙方在签订本合同后五个工作日内向甲方支付转让价款总额的30%， 即人民币7530048 元整（大写柒佰伍拾叁万零肆拾捌元整），其中转让价款总额 的20%作为定金。

4.2、转让价款余额按以下4.2.1 方式：

4.2.1、乙方在收到甲方交房书面通知后，五个工作日内全部付清转让价款

余额。

第五条 研发楼交付期限

5.1、甲方应当在收到乙方全部转让款（含银行贷款）后七个工作日内，将 G 区6 号楼研发楼交付给乙方。甲乙双方进行验收交接，并签署研发楼交接单。

5.2、如遇不可抗力等特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，甲方 可据实予以延期，但甲方必须在不可抗力因素发生之日起90 日内告知乙方。

• 第六条 关于产权登记的约定

6.1、乙方在符合产权办理权属登记的条件（详见附件）后，甲方在壹年内 将本合同项下研发楼的《房屋所有权证》及《土地使用权证》办到乙方名下。

6.2、乙方在入驻（实际交房）之日起三年期满无法符合产权办理权属登记 条件的，处置方式如下：

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6.2.1、乙方根据甲方书面通知将研发楼返还甲方，甲方按同期研发楼租赁 价格从实际交房之日起计收租金，租金从乙方所支付的转让价款中扣抵；乙方所 支付的转让价款，不计利息，先抵付房租，若抵付不足则由乙方另行补足，若抵 付有余则由甲方退还；乙方对研发楼进行装修及不可拆卸的添附，甲方不予补偿。

• 6.2.2、乙方未按甲方书面通知在期限内返还研发楼，处置方式：

• 6.2.2.1、乙方在入驻后按本合同第二条规定用途使用的，转让价款按转让

• 总价上浮30%。

6.2.2.2、乙方在入驻后未按本合同第二条规定用途使用的，转让价款按转 让总价上浮60%。

• 6.2.2.3、上述6.2.2.1、6.2.2.2 上浮价款在甲方书面通知之日起一个月内

• 付清，付清后甲方为其办理权属登记手续。

• 6.3、办理权属登记手续时产生的税费及相关费用，由甲、乙双方依照国家

• 有关规定各自缴纳。乙方应根据甲方的书面通知及时提供所需的材料并缴清应缴 的税费，若乙方未按甲方通知时间提交相关材料和缴清相关税费，则甲方顺延办 理两权证时间。

第七条 甲方的其他责任

• 甲方保证向乙方出售的研发楼没有产权纠纷和债权债务纠纷。如因甲方的原

• 因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任。 第八条 乙方的其他责任

• 8.1、乙方应在收房后180 日内投入使用。乙方进场装修前应将装修方案报

• 甲方批准，未经甲方批准不得进场装修。

• 8.2、乙方使用研发楼期间不得擅自改变该楼的建筑主体结构、承重结构，

• 不得违建，不得在外墙进行安装、悬挂设备及张贴物等。不得擅自占用公共场地 及配套设施。

• 8.3、保证上述房屋用于本合同第二条规定的用途，未经甲方书面同意不得

• 擅自变更其用途。

• 8.4、未经甲方书面同意，乙方不得擅自转让或出租该研发楼。

• 8.5、应自觉遵守福州市软件园的相关管理规定，共同维护福州市软件园正

• 常生产、生活秩序，共同保护公共设施。同意接受甲方指定的物业管理公司的管

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理，物业管理协议由乙方与指定的物业管理公司另行签订。同意按园区水电费计 收办法缴纳水电费。

第九条 违约责任

9.1、甲方未按本合同第五条约定的期限将研发楼交付乙方使用的，按逾期 时间分别处理：

9.1.1、逾期在30 日之内的，自本合同约定的交房期限次日起至实际交付之 日止，甲方向乙方支付已交付转让价款日万分之三的违约金。

9.1.2、逾期超过30 日的，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当 自乙方解除合同通知书送达之日起15 日内退还全部已付款，并向乙方支付已交 付转让价款日万分之三的违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自 本合同约定的交房期限次日起至实际交付之日止，甲方向乙方支付已交付转让价 款日万分之五的违约金。

9.2、乙方逾期付款的违约责任。

乙方未按本合同第四条规定的时间付款的，按逾期时间分别处理：

9.2.1、逾期在30 日之内，自本合同规定的应付款期限次日起至实际全额支 付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续 履行。

9.2.2、逾期超过30 日后，甲方有权单方面解除合同，乙方不得向甲方索还 定金。乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行，自本合同规定的 应付款期限次日起至实际全额支付应付款之日止，乙方向甲方支付逾期应付款日 万分之五的违约金。

9.3、乙方未在甲方书面通知的交付日期前来办理研发楼移交手续，所产生 的保管费、水费、电费、物业管理费等一切费用均由乙方承担；因乙方未付清购 楼尾款引发的，乙方除承担前述费用外，另按9.2 约定执行。

9.4、在乙方收房后180 日内未投入使用的，每逾期一日向甲方支付已交付 房价款万分之三的违约金；逾期60 日的，甲方有权单方面解除本合同，同时定 金不予退还。

9.5、乙方办理“两权证”后擅自改变用途的，甲方有权回购研发楼，回购 价按原购置价加上银行同期存款利息并扣除折旧费后确定。

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9.6、因乙方违反本合同相关约定，甲方将收回房屋，乙方应在甲方收回房 屋通知送达之日起五日内将房屋交给甲方。乙方添置的物品，可拆动的应自行拆 运，但不得破坏房屋的基本结构，逾期未拆运的屋内留置物视为已放弃所有权， 任有甲方处理，处理所需费用由乙方承担；不可拆动的，归甲方所有。乙方给甲 方造成其他损失的，应承担赔偿责任。

第十二条 本合同的附件为本合同不可分割的一部分，本合同未尽事项可由 双方签订补充协议进行约定。本合同的附件及补充协议与本合同具有同等法律效 力。

附件 ：

一、产权办理权属登记的条件

1.1、乙方自签约之日后二个月内，应将《企业营业执照》、《税务登记证》 的地址变更到福州软件园内。

1.2、乙方自入驻（实际交房）之日起三年内在属地连续经营满12 个月（下 简称年）达到以下任一考核要求的。

1.2.1、乙方年纳税总额不低于600 元/平方米（其中总部经济型企业不低于 1000 元/平方米），年营业收入不低于2 万元/平方米；

1.3、乙方申请办理产权登记手续时，应提供高新技术企业、软件企业、计 算机系统企业、动漫企业等证书及相关材料。

二、其他责任

未经甲方书面允许，不得将工商注册地及税务登记地变更至福州软件园产业 基地之外的任何地方。

补充协议：

一、《主合同》第六、八、九条及附件中，凡涉及产权办理权属登记条件、 研发楼的使用用途及具体使用事项等乙方责任与义务的履约的内容，由乙方指定 的入驻企业具体负责实际履约。

二、《主合同》附件之《产权办理权属登记的条件》第1.2.1 条修正为：乙 方指定入驻企业年纳税总额合计不低于600 元/平方米（其中总部经济型企业不 低于1000 元/平方米），年营业收入合计不低于2 万元/平方米。

三、乙方指定的入驻企业包括：(1)福建易联众软件系统开发有限公司、（2）

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福州易联众信息技术有限公司、（3）福建易联众电子科技有限公司、（4）乙方在 该研发楼新设立的下属企业。

六、 效益分析

（一） 经济效益

公司在福州三家子公司及厦门社保本部福州办事处、厦门社保本部福州制卡 部的现有办公场所为租赁，面积共2673.43 平方米，年租金约96 万元，如不考 虑租金上涨因素，租用50 年需要支付租金4800 万元；如考虑租金上涨因素，按 照年平均租金160 万元计算，相当于每平方米年租金598.48 元，租用50 年需要 支付租金8000 万元。

公司此次拟在福州软件园产业基地二期购置的研发楼面积3691.2 平方米， 综合考虑房屋总价和必要的房屋装修改造费用，总价值约3,200 万元。如按照租 赁50 年计算，相当于每年支付租金64 万元，相当于每平方米年租金约173.39 元，远低于598.48 元/平方米·年的租金标准。

此外，该研发楼位于福州软件园动漫游戏产业基地二期，该园区系国家火炬 计划软件产业基地，楼盘单价按6800 元/平方米购买，对比目前同类地段、同品 质建筑有明显价格优势。该研发楼为已建成的现房，有效规避了建筑质量、延期 交房、和超预算建设等风险。

综合比较，相对于租赁同等面积的研发楼，本项目的实施有利于公司节约开 支。

（二） 社会效益

利用该研发楼的区位优势，可以使公司资源得到进一步优化和共享，充分辐 射福建地区客户，提供更方便、更有效的服务。同时，办公环境的改善有利于进 一步强化公司的业务拓展、人才培养、品牌提升、营销能力。

该研发楼为独栋现房，综合考虑经济效益、社会效益，以及购置研发楼相较 租赁在自主独立性方面、安全管理、保密性方面均有明显优势。

七、 购置研发楼的风险

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1、交易对方无法获得土地房产相关审批文件的风险

福州软件园系国家火炬计划软件产业基地，公司欲购置的研发楼的开发建设 得到了福州市当地政府的许可，开发商福州软件园产业基地开发有限公司与福州 市鼓楼区人民政府签订了相关的《投资协议书》，相关的土地使用、房屋开发的 审批手续已经或正在按照规定程序办理。公司欲购置的研发楼存在土地使用审批 和房屋开发建设手续不完善的情形，该情形可能影响到研发楼的交易及后续交割 事项，因此，本次交易存在无法获得土地房产相关审批的法律风险。根据主合同 条款第七条，若因福州软件园产业基地开发有限公司的原因，造成该房屋不能办 理产权登记或发生债权债务纠纷的，由福州软件园产业基地开发有限公司承担全 部责任。

2、产权登记办理风险

交易对方（福州软件园产业基地开发有限公司）对于购买福州软件园动漫游 戏产业基地二期房产的企业，在办理产权登记方面附有一定条件，即约定签约方 自签约之日后二个月内，应将《企业营业执照》、《税务登记证》的地址变更到福 州软件园内；企业自入驻之日起三年内在属地连续经营满12 个月需达到年纳税 总额不低于600 元/平方米，年营业收入不低于2 万元/平方米的考核要求。

若达不到规定标准，将存在无法办理房屋产权、返回房屋或房屋价款上浮的 风险，具体存在以下两种处置方式：

（1）公司根据交易对方书面通知将研发楼返还给交易对方，交易对方按同 期研发楼租赁价格从实际交房之日起计收租金，租金从公司所支付的转让价款中 扣抵；公司所支付的转让价款，不计利息，先抵付房租，若抵付不足则由公司另 行补足，若抵付有余则由交易对方退还；公司对研发楼进行装修及不可拆卸的添 附，交易对方不予补偿。

根据此种处置方式，若在入驻（实际交房）之日起三年期满无法符合产权办 理权属登记条件，公司需按上述规定支付租金，租金从公司所支付的转让价款中 扣抵。且此风险一旦发生，将在一定时期内对福州三家子公司及厦门社保本部福 州办事处、厦门社保本部福州制卡部的办公及经营造成一定影响，存在着重新租 赁或购置办公场地的风险。

（2）公司未按交易对方书面通知在期限内返还研发楼，处置方式为：

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○1 入驻后按主合同第二条规定用途使用的，转让价款按转让总价上浮30%。 ○2 入驻后未按主合同第二条规定用途使用的，转让价款按转让总价上浮 60%。

○3 上述上浮价款在交易对方书面通知之日起一个月内付清，付清后交易对 方为公司办理权属登记手续。

根据此种处置方式，由于福州三家子公司的经营范围决定了其入驻研发楼后 的使用用途符合主合同第二条规定，其处置方式适用转让价款按转让总价上浮 30%的规定。因此，若达不到规定标准，公司将存在着最高约人民币753 万元的 购房价格上浮风险。

公司已经与交易对方就实际入驻企业、变更《企业营业执照》、《税务登记证》 的企业以及年纳税总额和年营业收入的实际考核企业在拟签订的《福州软件园研 发楼转让合同》中进行了约定，并与其达成了补充协议。根据补充协议，公司指 定入驻企业自签约之日二月内，应将《企业营业执照》、《税务登记证》的地址变 更到福州软件园内；公司指定入驻企业自入驻（实际交房）之日起三年内在属地 连续经营满12 个月需达到年纳税总额合计不低于600 元/平方米，年营业收入合 计不低于2 万元/平方米；公司指定入驻企业包括：（1）福建易联众软件系统开 发有限公司（2）福州易联众信息技术有限公司（3）福建易联众电子科技有限公 司（4）公司在该研发楼新设立的下属企业。

最近三年福州三家子公司的年营业收入和年纳税总额以及交易对方的考核 指标如下表所示：（单位：万元）

项目	时间	营业收入	税费支出
福州易联众信息技术有限公司	2012年1-10月份	3,404.70	195.23
	2011年度	18,449.27	1,422.61
	2010年度	4,685.74	159.52
福建易联众软件系统开发有限公 司	2012年1-10月份	1,623.54	253.60
	2011年度	2,204.35	240.51
	2010年度	2,085.14	86.71
福建易联众电子科技有限公司	2012年1-10月份	1,609.30	180.84
	2011年度	76.06	23.23
合并	2012年1-10月份	6,637.54	629.67
	2011年度	20,729.68	1,686.35
	2010年度	6,770.88	246.23

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园区考核指标 每年度 7,400.00 222.00

根据交易对方考核指标测算，最近三年福州三家子公司的年营业收入和年纳 税总额已能够达到规定标准。未来三年，根据公司业务整合规划，福建易联众软 件系统开发有限公司将逐步整合并纳入社保本部的业务，福州易联众信息技术有 限公司将重点负责公司新的业务增长点自助服务一体机设备的研发、生产和销 售，公司在福州的营业收入将会得到进一步提升。因此，未来三年福州三家子公 司的年营业收入和年纳税总额应基本能够达到园区考核标准。

至此，此次购置研发楼的产权登记存在办理风险，但该风险在可控范围内。

八、 结论

本次购置研发楼能够为福州地区公司提供足够的办公场所，解决目前办公场 地紧张的局面，有效降低沟通成本，提高管理效率，尤其可以强化区域人员的统 一管理。同时，满足公司未来业务、人员增长对办公场所的需求，提升公司形象， 符合公司的长远规划。

因此，本项目是可行的。

易联众信息技术股份有限公司

2012 年12 月

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