GAYRĠMENKUL DEĞERLEME RAPORU

HAZIRLAYAN ADMER GAYRĠMENKUL DEĞERLEME VE DANIġMANLIK A.ġ.

RAPOR NO: OZEL-2024-0209

TARĠH:

15.02.2025

Sakarya Ġli, Arifiye Ġlçesi, Arifbey Mahallesi,

262 Ada 1 Parsel 46 Adet BB(23 Mesken + 23 ĠĢyeri) Değerleme Raporu

ĠÇĠNDEKĠLER

BÖLÜM 1: RAPOR BĠLGĠLERĠ

1.1 Raporun tarihi
1.2 Raporun numarası
1.3 Raporu hazırlayanların ad ve soyadları
1.4 Sorumlu değerleme uzmanının adı soyadı
1.5 Değerleme tarihi
1.6 Dayanak sözleĢmenin tarih ve numarası
1.7 Raporun, SPK düzenlemeleri kapsamında hazırlanıp hazırlanmadığına iliĢkin açıklama
1.8 Değerleme konusu gayrimenkulün aynı kuruluĢ tarafından daha önceki tarihlerde de değerlemesi yapılmıĢsa, son üç değerlemeye iliĢkin bilgiler

BÖLÜM 2: KURULUġ ve MÜġTERĠYĠ TANITICI BĠLGĠLER

2.1 KuruluĢun unvanı ve adresi
2.2 MüĢteriyi tanıtıcı bilgiler ve adresi
2.3 MüĢteri taleplerinin kapsamı ve varsa getirilen sınırlamalar
2.4 ĠĢin kapsamı

BÖLÜM 3: GAYRĠMENKULÜN YASAL DURUMUNA ĠLĠġKĠN BĠLGĠLER

3.1 Gayrimenkulün yeri, konumu, tanımı, tapu kayıtları, plan, proje, ruhsat, Ģema vb. dokümanları hakkında bilgiler
3.1.1 Gayrimenkulün yeri, konumu, tanımı,
3.1.2 Gayrimenkulün tapu kayıtları, plan, proje, ruhsat, Ģema vb. dokümanları hakkında bilgiler
3.2 Gayrimenkul ile ilgili herhangi bir takyidat veya devredilmesine iliĢkin herhangi bir sınırlama olup olmadığı hakkında bilgi
3.3 Gayrimenkul ile ilgili varsa, son üç yıllık dönemde gerçekleĢen alım satım iĢlemlerine ve gayrimenkulün hukuki durumunda meydana gelen değiĢikliklere (imar planında meydana gelen değiĢiklikler, kamulaĢtırma iĢlemleri vb.) iliĢkin bilgi
3.4 Gayrimenkulün ve bulunduğu bölgenin imar durumuna iliĢkin bilgiler
3.5 Gayrimenkul için alınmıĢ durdurma kararı, yıkım kararı, riskli yapı tespiti vb. durumlara dair açıklamalar
3.6 Gayrimenkule iliĢkin olarak yapılmıĢ sözleĢmelere (gayrimenkul satıĢ vaadi sözleĢmeleri, kat karĢılığı inĢaat sözleĢmeleri ve hasılat paylaĢımı sözleĢmeler vb.) iliĢkin bilgiler
3.7 Gayrimenkuller ve gayrimenkul projeleri için alınmıĢ yapı ruhsatlarına, tadilat ruhsatlarına, yapı kullanım izinlerine iliĢkin bilgiler ile ilgili mevzuat uyarınca alınması gerekli tüm izinlerin alınıp alınmadığına ve yasal gerekliliği olan belgelerin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı hakkında bilgi
3.8 Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluĢu (ticaret unvanı, adresi vb.) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleĢtirdiği denetimler hakkında bilgi
3.9 Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye iliĢkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye iliĢkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine iliĢkin açıklama
3.10 Varsa, gayrimenkulün enerji verimlilik sertifikası hakkında bilgi

BÖLÜM 4. GAYRĠMENKULÜN FĠZĠKÎ ÖZELLĠKLERĠ

4.1 Gayrimenkulün bulunduğu bölgenin analizi ve kullanılan veriler
4.2 Mevcut ekonomik koĢulların, gayrimenkul piyasasının analizi, mevcut trendler ve dayanak veriler ile bunların gayrimenkulün değerine etkileri
4.3 Değerleme iĢlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan faktörler
4.4 Gayrimenkulün fiziki, yapısal, teknik ve inĢaat özellikleri
4.5 Değerlemede Kullanılan Varsayımlar
4.6 Varsa, mevcut yapıyla veya inĢaatı devam eden projeyle ilgili tespit edilen ruhsata aykırı durumlara iliĢkin bilgiler
4.7 Ruhsat alınmıĢ yapılarda yapılan değiĢikliklerin 3194 sayılı Ġmar Kanunu"nun 21 inci maddesi kapsamında yeniden ruhsat alınmasını gerektirir değiĢiklikler olup olmadığı hakkında bilgi
4.8 Gayrimenkulün değerleme tarihi itibarıyla hangi amaçla kullanıldığı, gayrimenkul arsa veya arazi ise üzerinde herhangi bir yapı bulunup bulunmadığı ve varsa, bu yapıların hangi amaçla kullanıldığı hakkında bilgi

BÖLÜM 5. Kullanılan değerleme yöntemleri

5.1 Pazar yaklaĢımı ile ulaĢılan sonuçlar (uygulandıysa)
5.1.a. Pazar yaklaĢımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaĢımın kullanılma nedeni
5.1.b. Fiyat bilgisi tespit edilen emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı
5.1.c. Kullanılan emsallerin sanal ortamdaki haritalarından çıkartılmıĢ, değerlemeye konu gayrimenkule yakınlığını gösteren krokiler
5.1.d. Emsallerin nasıl dikkate alındığına iliĢkin ayrıntılı açıklama, emsal bilgilerinde yapılan düzeltmeler, düzeltmelerin yapılma nedenine iliĢkin detaylı açıklamalar ve diğer varsayımlar
5.1.e. Pazar yaklaĢımı ile ulaĢılan sonuç (sonuca ulaĢırken yapılan tüm hesaplamaları içerecek Ģekilde)
5.2 Maliyet yaklaĢımı ile ulaĢılan sonuçlar (uygulandıysa)
5.2.a. Maliyet yaklaĢımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaĢımın kullanılma nedeni
5.2.b. Arsa değerinin tespitinde kullanılan emsal bilgileri ve bu bilgilerin kaynağı, yapılan düzeltmeler, yapılan diğer varsayımlar ve ulaĢılan sonuç
5.2.c. Yapı maliyetleri ve diğer maliyetlerin tespitinde kullanılan bilgiler, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar
5.2.d. Maliyet yaklaĢımı ile ulaĢılan sonuç (sonuca ulaĢırken yapılan tüm hesaplamaları içerecek Ģekilde)
5.3 Gelir yaklaĢımı ile ulaĢılan sonuçlar (uygulandıysa)
5.3.a. Gelir yaklaĢımını açıklayıcı bilgiler, konu gayrimenkulün değerlemesi için bu yaklaĢımın kullanılma nedeni
5.3.b. Nakit giriĢ ve çıkıĢlarının tahmin edilmesinde kullanılan emsal bilgileri, bu bilgilerin kaynağı ve yapılan diğer varsayımlar
5.3.c. Ġndirgeme/Iskonto oranının nasıl hesaplandığına iliĢkin ayrıntılı açıklama ve gerekçeler
5.3.d. Gelir yaklaĢımı ile ulaĢılan sonuç (sonuca ulaĢırken yapılan tüm hesaplamaları içerecek Ģekilde)
5.4 Diğer tespit ve analizler (değerleme iĢinin gerektirmesi halinde)
5.4.a. Takdir edilen kira değerleri (analiz ve kullanılan veriler)
5.4.b. Hasılat paylaĢımı veya kat karĢılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oranları

5.4.c. Üzerinde proje geliĢtirilen arsaların boĢ arazi ve proje değerleri
5.4.d. BoĢ arazi ve geliĢtirilmiĢ proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaĢılan sonuçlar
5.4.e. En verimli ve en iyi kullanım değeri analizi
5.4.f. MüĢterek veya bölünmüĢ kısımların değerleme analizi

BÖLÜM 6. ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRĠLMESĠ VE GÖRÜġ

6.1 Farklı değerleme yöntemleri ile analiz sonuçlarının uyumlaĢtırılması ve bu amaçla izlenen metotların ve nedenlerinin açıklaması
6.2 Asgari husus ve bilgilerden raporda yer verilmeyenlerin neden yer almadıklarının gerekçeleri
6.3 Yasal gereklerin yerine getirilip getirilmediği ve mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olup olmadığı hakkında görüĢ
6.4 Varsa, gayrimenkul üzerindeki takyidat ve ipotekler ile ilgili görüĢ
6.5 Değerleme konusu gayrimenkulün, üzerinde ipotek veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat bulunması durumları hariç, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olup olmadığı hakkında bilgi
6.6 Değerleme konusu arsa veya arazi ise, alımından itibaren beĢ yıl geçmesine rağmen üzerinde proje geliĢtirilmesine yönelik herhangi bir tasarrufta bulunulup bulunulmadığına dair bilgi
6.7 Değerleme konusu üst hakkı veya devre mülk hakkı ise, üst hakkı ve devre mülk hakkının devredilebilmesine iliĢkin olarak bu hakları doğuran sözleĢmelerde özel kanun hükümlerinden kaynaklananlar hariç herhangi bir sınırlama olup olmadığı hakkında bilgi
6.8 Gayrimenkulün tapudaki niteliğinin, fiili kullanım Ģeklinin ve portföye dahil edilme niteliğinin birbiriyle uyumlu olup olmadığı hakkında görüĢ ile portföye alınmasında herhangi bir sakınca olup olmadığı hakkında görüĢ

BÖLÜM 7. SONUÇ

7.1 Sorumlu değerleme uzmanının sonuç cümlesi
7.2 Nihai değer takdiri
7.2.1. PeĢin satıĢ fiyatı esas alınarak, Türk Lirası üzerinden nihai değer takdirinin yapılması
7.2.2. Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde, projenin değerleme tarihi itibarıyla tamamlanmıĢ kısmının arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden değerinin takdir edilmesi, projenin değerleme tarihi itibarıyla bitirilmiĢ olması varsayımı ile Türk Lirası üzerinden yapılacak değer takdirine ise gerekirse bilgi amaçlı olarak ayrıca yer verilmesi

Rapor eki

a) Değerleme konusu gayrimenkule iliĢkin tapu örneği, plan, proje, ruhsat, Ģema, fotoğraf ve benzeri bilgi ve belgeler

b) Gayrimenkule iliĢkin sözleĢmelerin (gayrimenkul satıĢ vaadi sözleĢmeleri, kat karĢılığı inĢaat sözleĢmeleri, hasılat paylaĢımı sözleĢmeler vb.) örnekleri

c) Raporu imzalayan gayrimenkul değerleme uzmanlarının Gayrimenkul Değerleme Lisans belgelerinin örnekleri ve Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği tarafından verilen Mesleki Tecrübe belgelerinin örnekleri

RAPOR BĠLGĠLERĠ

1.1	Rapor Tarihi	:	15.02.2025
1.2	Rapor Numarası	:	OZEL-2024-0209
1.3	Raporun Türü / BaĢlık	:	Anlatım Özellikli (Kapsamlı Anlatımlı) Rapor
1.4	Raporu Hazırlayan Ad ve Soyadları	:	Ġlkay GÜRIġIK
1.5	Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı	:	Ali GÜRIġIK
1.6	Değerleme Tarihi	:	13.02.2025
1.7	Dayanak SözleĢmesi Numarası ve Tarihi	:	2024/209 -30.12.2024
1.8	Raporun SPK düzenlemeleri kapsamında hazırlanıp hazırlanmadığına iliĢkin açıklama ve değerlemenin amacı	:	Sermaye Piyasası Kanunu kapsamındaki ihraççılar ve sermaye piyasası kurumları tarafından kamuya açıklanan ve/veya Kurul"a iletilen finansal raporların hangi kaleminde gösteriliyor olursa olsun gayrimenkul, gayrimenkul projesi, bir gayrimenkule dayalı hak ve faydalar gibi konularda hazırlananlar ile varlıkların değer düĢüklüğünün ve/veya karĢılık ayrılmasına gerek olmadığının tespiti vb. amaçla değerleme raporunun düzenlenmesidir.

1.9 Değerleme konusu gayrimenkulün aynı kuruluĢ tarafından daha önceki tarihlerde de değerlemesi yapılmıĢsa, son üç değerlemeye iliĢkin bilgiler

Rapor	Rapor No	Hazırlayan	Sorumlu	Nihai Değer
Tarihi		Uzman/lar	Değerleme Uzmanı	(KDV Hariç)

KURULUġ ve MÜġTERĠYĠ TANITICI BĠLGĠLER

2.1 KuruluĢun Unvanı ve Adresi

Admer Gayrimenkul Değerleme ve DanıĢmanlık A.ġ. 17.08.2021 tarih ve Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanan ġirket Ana SözleĢmesine göre Ekspertiz ve Değerlendirme olarak tanımlanan iĢ ve hizmetleri vermek amacıyla 1.104.000 Türk Lirası sermaye ile kurulmuĢtur. ġirketimiz;

Yurt Mahallesi 71363 Sokak No:1/1 Çukurova / Adana adresinde hizmet vermektedir. Tel: 0322 503 73 39 Faks: -. www.admerdegerleme.com

e-mail: [email protected]

Ticari Unvan	YEġĠL GAYRĠMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.ġ.
KuruluĢ Tarihi	23/12/1997
Ticaret Sicil No	303536
Ticaret Odası	Ġstanbul DavutpaĢa Vergi Dairesi Müdürlüğü
Mersis No	0470003286100012
ġirket Sermayesi	6.000.000.000,00 TL
Adresi	Yılanlı Ayazma Yolu No:17 YeĢil Plaza K:15 Cevizlibağ, Zeytinburnu 34020 Ġstanbul
ĠĢlem Gördüğü Borsa	-
Web Sitesi	www.yesilgyo.com.tr
Kayıtlı E posta Adresi	[email protected]

2.2 MüĢteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi

2.3 MüĢteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

Sakarya Ġli, Arifiye Ġlçesi, Arifbey Mahallesi, 262 Ada 1 Parsel içerisinde yer alan 46 adet b.b(23 mesken + 23 iĢyeri) nin adil piyasa (pazar) değeri çalıĢmasıdır. MüĢteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiĢtir.

2.4 ĠĢin Kapsamı

Bu değerleme çalıĢması Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde hazırlanmıĢtır. Raporda görev alan değerleme uzmanları bu standartlara göre tüm önemli girdilerin uygunluğunu değerlendirecek, varsa tüm sapmaların niteliklerini belirtecektir.
Değerlemeyi gerçekleĢtirenlerin değerleme konusu varlıkla veya değerleme görevinin ilgili diğer tarafıyla bu raporu hazırlama görevi dıĢında herhangi bir iliĢkisi veya bağlantısı bulunmamaktadır.
Değerlemeyi gerçekleĢtirenlerin önyargısız ve tarafsız bir değerleme yapma kabiliyetini sınırlayacak baĢka etkenler bulunmamaktadır.

Bu raporda belirtilen fikirlerin yürürlüğe girme tarihi "rapor bilgileri" kısmında belirtilmiĢtir. Uzman, çalıĢma teslim edildikten sonra meydana gelebilecek ekonomik ve fiziksel faktörlerin bu raporda belirtilen fikir ve sonuçları etkilemesinden dolayı sorumluluk taĢımaz.
Raporda sunulan fikirler ve sonuçlar sadece bu iĢbirliği için geçerlidir. Raporun kapsamı dıĢında kullanılamazlar.
Raporda belirtilen projeksiyonların, çalıĢma sürecinde yardımcı olması amaçlanmıĢ olup buradaki bulgular, cari piyasa koĢulları, kısa ve uzun vadeli arz ve talep faktörleri ve sürekli sabit bir ekonomik ortam varsayımı üzerine dayandırılmıĢtır. Bu nedenle, uzman tarafından doğru bir Ģekilde tahmin edilmesi mümkün olmayan projeksiyonlar ileride bazı değiĢikliklere uğrayabilir ve böylece gelecekteki gelir ve değerlendirmeleri etkileyebilir.
Uzman, söz konusu gayrimenkulü ve çevreyi bizzat incelemiĢtir. Değerlemeyi gerçekleĢtirenler raporda belirtilenler dıĢında baĢka bir yardım almamıĢtır.

GAYRĠMENKULÜN YASAL DURUMUNA ĠLĠġKĠN BĠLGĠLER

3.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, ġema vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler

3.1.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı

Ekspertize konu 262 Ada 1 Parsel üzerinde yer alan taĢınmazlar, Sakarya Ġli, Arifiye Ġlçesi, Arifbey Mahallesi, 262 Ada 1 Parsel içerisinde yer alan toplam 46 adet(23 mesken + 23 iĢyeri) bağımsız bölümlerdir (TaĢınmaz listesi rapora eklenmiĢtir.)

Değerleme konusu taĢınmazların yer aldığı Ġnnova Arifiye Sitesi"ne ulaĢım için; Atatürk Caddesi üzerinden kuzey istikamette ilerlerken sol kol üzerinde yer alan Adnan Menderes Caddesi"ne dönüĢ yapılır. Cadde üzerinden batı istikamette 220 m ilerlenerek 264 Ada 1 Parsele ulaĢılır. Atatürk Caddesi üzerinden kuzey istikamette ilerlerken sol kol üzerindeki Siteler Caddesi"ne dönülür. Cadde üzerinden yine batı yönünde yaklaĢık 450 m ilerlenerek sol kol üzerinde yer alan ve yan yana konumlu olan 257 Ada 1 parsel ve 818 Ada 10 nolu parsellere ulaĢım sağlanır. TaĢınmazlar yakın çevre itibariyle kuzey yönünden D-100 Karayolu2na 1.85 km, güney yönünden Anadolu Otoyolu"na 800 m, doğu yönünden Atatürk Caddesi"ne 400 m, batıdan ise Sapanca Gölü kıyısına yaklaĢık 2,5 km mesafede yer almaktadır.

TaĢınmazların yakın çevresinde 2-3 katlı müstakil yapılar ve siteler bulunmakta olup orta ve üst gelir grubuna hitap etmektedir. Ayrıca boĢ arsa vasıflı taĢınmazlar ile ekilebilir araziler de yer almaktadır. YapılaĢma büyük oranda tamamlanmıĢ olup toplu taĢıma araçları ve özel araçlar ile ulaĢım rahatlıkla sağlanmaktadır. TaĢınmazın bulunduğu bölgede Arifiye Mesleki ve Teknik Anadolu Lisesi, Üzeyir Garih Ortaokulu, Sakarya 1. OSB gibi nirengi noktaları mevcuttur.

3.1.2 Gayrimenkulün Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, ġema vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler

13.02.2025 tarihinde TKGM web portalından alınan tapu kaydına göre ana gayrimenkulün bilgileri ve gayrimenkulün tapu kayıtları aĢağıdaki tabloda gösterilmiĢtir.

Ana Gayrimenkul Tapu Bilgileri

Sakarya Ġli, Arifiye Ġlçesi, Arifbey Mahallesi, sınırları içinde yer alan 33.8247,60 m² alanlı "Bir Adet Dört Katlı Ġki Adet Üç Katlı Üç Adet Ġki Katlı Betonarme Apartman ve Arsası" nitelikli taĢınmaz kat mülkiyetli olup 262 Ada 1 parselde yer alan aĢağıda listeli bağımsız bölümlerdir.

		SIRA ADA PARSEL	BLOK	BB	KAT	NİTELİK	ARSA PAYI	ARSA PAYDA	CİLT	SAYFA	MALİK/HİSSE	TAPU TARİH	YEVMİYE
1	261	1	T1-A	1	ZEMİN	MESKEN	134	33400	8	779	YEŞİL GYO A.Ş.	16.12.2016	4288
2	261	1	T1-A	2	ZEMİN	MESKEN	98	33400	8	780	YEŞİL GYO A.Ş.	16.12.2016	4288
3	261	1	T1-A	3	ZEMİN	MESKEN	123	33400	8	781	YEŞİL GYO A.Ş.	16.12.2016	4288
4	261	1	T1-A	4	ZEMİN	MESKEN	123	33400	8	782	YEŞİL GYO A.Ş.	16.12.2016	4288
5	261	1	T1-A	5	ZEMİN	MESKEN	96	33400	8	783	YEŞİL GYO A.Ş.	16.12.2016	4288
6	261	1	T1-A	6	ZEMİN	MESKEN	98	33400	8	784	YEŞİL GYO A.Ş.	16.12.2016	4288
7	261	1	T1-A	7	ZEMİN	ASMA KATLI DÜKKAN	66	33400	8	785	YEŞİL GYO A.Ş.	16.12.2016	4288
8	261	1	T1-A	8	ZEMİN	ASMA KATLI DÜKKAN	65	33400	8	786	YEŞİL GYO A.Ş.	16.12.2016	4288
9	261	1	T1-A	9	ZEMİN	ASMA KATLI DÜKKAN	72	33400	8	787	YEŞİL GYO A.Ş.	16.12.2016	4288
10	261	1	T1-A	10	ZEMİN	ASMA KATLI DÜKKAN	72	33400	8	788	YEŞİL GYO A.Ş.	16.12.2016	4288
11	261	1	T1-A	11	ZEMİN	ASMA KATLI DÜKKAN	65	33400	8	789	YEŞİL GYO A.Ş.	16.12.2016	4288
12	261	1	T1-A	12	ZEMİN	ASMA KATLI DÜKKAN	66	33400	8	790	YEŞİL GYO A.Ş.	16.12.2016	4288
13	261	1	T1-B	1	1	MESKEN	98	33400	8	791	YEŞİL GYO A.Ş.	16.12.2016	4288
14	261	1	T1-B	2	1	MESKEN	95	33400	8	792	YEŞİL GYO A.Ş.	16.12.2016	4288
15	261	1	T1-B	3	1	MESKEN	120	33400	8	793	YEŞİL GYO A.Ş.	16.12.2016	4288
16	261	1	T1-B	4	1	MESKEN	119	33400	8	794	YEŞİL GYO A.Ş.	16.12.2016	4288
17	261	1	T1-B	5	1	MESKEN	93	33400	8	795	YEŞİL GYO A.Ş.	16.12.2016	4288
18	261	1	T1-B	6	1	MESKEN	96	33400	8	796	YEŞİL GYO A.Ş.	16.12.2016	4288
19	261	1	T1-B	7	ZEMİN	ASMA KATLI DÜKKAN	66	33400	8	797	YEŞİL GYO A.Ş.	16.12.2016	4288
20	261	1	T1-B	8	ZEMİN	ASMA KATLI DÜKKAN	65	33400	8	798	YEŞİL GYO A.Ş.	16.12.2016	4288
21	261	1	T1-B	9	ZEMİN	ASMA KATLI DÜKKAN	72	33400	8	799	YEŞİL GYO A.Ş.	16.12.2016	4288
22	261	1	T1-B	10	ZEMİN	ASMA KATLI DÜKKAN	72	33400	8	800	YEŞİL GYO A.Ş.	16.12.2016	4288
23	261	1	T1-B	11	ZEMİN	ASMA KATLI DÜKKAN	65	33400	9	801	YEŞİL GYO A.Ş.	16.12.2016	4288
24	261	1	T1-B	12	ZEMİN	ASMA KATLI DÜKKAN	66	33400	9	802	YEŞİL GYO A.Ş.	16.12.2016	4288

No:1/1 Çukurova / Adana e-posta: [email protected] Tel: 0 (322) 503 73 39

Yurt Mahallesi 71363 Sokak www.admerdegerleme.com

25	261	1	T1-C	1	1	MESKEN	96	33400	9	803	YEŞİL GYO A.Ş.	16.12.2016	4288
26	261	1	T1-C	2	1	MESKEN	93	33400	9	804	YEŞİL GYO A.Ş.	16.12.2016	4288
27	261	1	T1-C	3	1	MESKEN	116	33400	9	805	YEŞİL GYO A.Ş.	16.12.2016	4288
28	261	1	T1-C	4	1	MESKEN	116	33400	9	806	YEŞİL GYO A.Ş.	16.12.2016	4288
29	261	1	T1-C	5	1	MESKEN	92	33400	9	807	YEŞİL GYO A.Ş.	16.12.2016	4288
30	261	1	T1-C	6	1	MESKEN	104	33400	9	808	YEŞİL GYO A.Ş.	16.12.2016	4288
31	261	1	T1-C	7	ZEMİN	ASMA KATLI DÜKKAN	66	33400	9	809	YEŞİL GYO A.Ş.	16.12.2016	4288
32	261	1	T1-C	8	ZEMİN	ASMA KATLI DÜKKAN	65	33400	9	810	YEŞİL GYO A.Ş.	16.12.2016	4288
33	261	1	T1-C	9	ZEMİN	ASMA KATLI DÜKKAN	72	33400	9	811	YEŞİL GYO A.Ş.	16.12.2016	4288
34	261	1	T1-C	10	ZEMİN	ASMA KATLI DÜKKAN	72	33400	9	812	YEŞİL GYO A.Ş.	16.12.2016	4288
35	261	1	T1-C	11	ZEMİN	ASMA KATLI DÜKKAN	65	33400	9	813	YEŞİL GYO A.Ş.	16.12.2016	4288
36	261	1	T1-C	12	ZEMİN	ASMA KATLI DÜKKAN	66	33400	9	814	YEŞİL GYO A.Ş.	16.12.2016	4288
37	261	1	T2-A	1	1	MESKEN	307	33400	9	815	YEŞİL GYO A.Ş.	16.12.2016	4288
38	261	1	T2-A	2	ZEMİN	ASMA KATLI DÜKKAN	228	33400	9	816	YEŞİL GYO A.Ş.	16.12.2016	4288
39	261	1	T2-B	1	1	MESKEN	751	33400	9	817	YEŞİL GYO A.Ş.	16.12.2016	4288
40	261	1	T2-B	2	ZEMİN	ASMA KATLI DÜKKAN	631	33400	9	818	YEŞİL GYO A.Ş.	16.12.2016	4288
41	261	1	T2-C	1	1	MESKEN	751	33400	9	819	YEŞİL GYO A.Ş.	16.12.2016	4288
42	261	1	T2-C	2	ZEMİN	ASMA KATLI DÜKKAN	631	33400	9	820	YEŞİL GYO A.Ş.	16.12.2016	4288
43	261	1	T2-D	1	1	MESKEN	751	33400	9	821	YEŞİL GYO A.Ş.	16.12.2016	4288
44	261	1	T2-D	2	ZEMİN	ASMA KATLI DÜKKAN	631	33400	9	822	YEŞİL GYO A.Ş.	16.12.2016	4288
45	261	1	T2-E	1	1	MESKEN	775	33400	9	823	YEŞİL GYO A.Ş.	16.12.2016	4288
46	261	1	T2-E	2	ZEMİN	ASMA KATLI DÜKKAN	631	33400	9	824	YEŞİL GYO A.Ş.	16.12.2016	4288

3.2 Gayrimenkul ile Ġlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine ĠliĢkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

13.02.2025 tarihinde TKGM web portalından alınan tapu kaydına göre;

Beyanlar Hanesinde:

-Kat Ġrtifakından Kat Mülkiyetine ÇevrilmiĢtir. (10.01.2024 tarih, 406 yevmiye) -Yönetim Planı : 14/12/2016 (16.12.2016 tarih, 4288 yevmiye)

ġerhler Hanesinde:

-Bakırköy 2.Asliye Ticaret Mahkemesi nin 05/02/2025 tarih 2025/113 E. sayılı Mahkeme Müzekkeresi sayılı yazıları ile konkordato Ģerhi. (06.02.2025 tarih, 1450 yevmiye)

TaĢınmazların tapu kayıtları üzerinde çok sayıda Ġcrai Haciz, Ġhtiyati Haciz, Kamu Haczi gibi Ģerh kayıtları bulunmakta olup tapu kayıtları rapor ekinde mevcuttur.

Rehinler Hanesinde:

-Türkiye Halk Bankası A.ġ. lehine 1/0 derecede 36000000.00 TL bedelle 27.10.2015 tarih, 3512 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüĢtür.

-Türkiye Halk Bankası A.ġ. lehine 2/0 derecede 97000000.00 TL bedelle 21.06.2021 tarih, 4100 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüĢtür.

-ĠĠK 150/c Md. Gereği Ġpoteğin paraya çevrilmesi için takibe geçilmiĢtir. Ġstanbul Gayrimenkul SatıĢ Ġcra Dairesi nin 04/01/2023 tarih 2023/18 ESAS sayılı Resmi ( 05.01.2020 tarih, 101 yevmiye)

TaĢınmazlar üzerinde çok sayıda Ġcrai Haciz, Ġhtiyati Haciz, Kamu Haczi gibi Ģerh kayıtları, 150/C Maddesi SatıĢa Arz ġerhleri, Ġpoteğin paraya çevrilmesi, konkordato Ģerhi ve çeĢitli banka ve kurumlara ait ipotek kaydı bulunmakta olup tapu kayıtları rapora eklenmiĢtir.

Söz konusu taĢınmazın edinme tarihi ve üzerindeki takyidatlara bakıldığında 06/12/2012 tarihli ve 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 48 nci ve 49 uncu maddelerine dayanılarak düzenlenmiĢ Gayrimenkul Yatırım Ortaklarına ĠliĢkin Esaslar Tebliğinin 22. Maddesine göre GYO bünyesine alındığı, 30. Maddesine göre ise ipotek veya diğer sınırlı ayni haklar tesis edildiği anlaĢılmıĢtır. Konu taĢınmaz üzerinde bulunan diğer kısıtlayıcı Ģerhler taĢınmaz Ģirket portföyündeyken, Ģirketin ticari faaliyetlerinde yaĢanan olumsuzluklar nedeni ile konulmuĢtur. TaĢınmazların takyidatlar açısında bakıldığında GYO bünyesinde bulunması uygun değildir. Ancak kısıtlayıcı Ģerhler taĢınmazın devredilmesine engeldir. Bu Ģerhler kalktığında taĢınmaz devredilebilir nitelik kazanacaktır.

Ayrıca ipoteklerin ise paraya çevrilmesi istenmiĢtir. Bu da taĢınmazın mülkiyetinin icra yolu ile satılarak değiĢmesine sebep olacaktır.

3.3 Gayrimenkul ile Ġlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde GerçekleĢen Alım Satım ĠĢlemlerine ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen DeğiĢikliklere (Ġmar Planında Meydana Gelen DeğiĢiklikler, KamulaĢtırma ĠĢlemleri vb.) ĠliĢkin Bilgi

Söz konusu taĢınmazlar 16.12.2016 tarih ve 4288 yevmiye numarası ile kat irtifak tesisi iĢlemi olarak "YeĢil GYO A.ġ." adına tescil edilmiĢtir.

3.4 Gayrimenkulün ve Bulunduğu Bölgenin Ġmar Durumuna ĠliĢkin Bilgiler

Arifbey Belediyesi Ġmar Müdürlüğünden alınan bilgiye göre taĢınmazların bulunduğu parsel 13.12.2021 tarihli 1/1000 Ölçekli Arifiye Revizyon Ġlave Uygulama Ġmar Planı kapsamında; Kısmen Konut Alanı + Kısmen Yol Boyu Ticaret alanı, Konut Alanı olan kısmın Ayrık Nizam, Emsal:0,90, Taks: 0,30, 3 kat müsaadeli Ģeklindedir. Ticaret Alan kısmın ise BitiĢik Nizam 3 kata müsaadeli olduğu bilgisi alınmıĢtır.

Plan notlarına göre;

1. Konut Alanları

Yerleşme ve gelişme alanlarında konut kullanımına yönelik Planlanan alanlardır. 3. T3 Ticaret Alanları

Ticaret Ve Konut Kullanımının Birlikte Yer Aldığı Alanlardır.

3.1. Yol boyu ticaret bölgesi olarak teşekkül etmiş konut alanlarında, gürültü ve kirlilik oluşturmayan, imalathane niteliğinde olmayan, halkın günlük ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik yapılar yer alabilir.

Plan notları rapor ekinde sunulmuĢtur.

Parsel, belediye sınırları içinde, 1/1000 ölçekli imar planı kapsamında, parselasyonu ve 18. Madde uygulaması yapılmıĢ, net parsel olup parsel alanında baĢkaca bir kesinti yapılması söz konusu değildir.

Değerlemesi yapılan taĢınmazların bulunduğu ada-parsel bazında yerinin doğruluğunun tespiti TKGM nin parsel sorgu sisteminde ve Sakarya ili, Arifiye ilçe belediyesindeki imar paftasına göre yapılmıĢtır.

Ayrıca değerleme konusu taĢınmazların bulunduğu bölgede kentsel dönüĢüm projesi bulunmadığı ve bölgenin riskli alan sınırları içerisinde kalmadığı bilgisi görevli memur tarafından sözlü olarak verilmiĢtir.

3.5 Gayrimenkul için AlınmıĢ Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklamalar

Söz konusu taĢınmazlar için alınmıĢ olan herhangi bir olumsuz karar bulunmamaktadır.

3.6 Gayrimenkule ĠliĢkin Olarak YapılmıĢ SözleĢmelere (Gayrimenkul SatıĢ Vaadi SözleĢmeleri, Kat KarĢılığı ĠnĢaat SözleĢmeleri ve Hasılat PaylaĢımı SözleĢmeler vb.) ĠliĢkin Bilgiler

Gayrimenkuller için hazırlanmıĢ satıĢ vaadi, kat karĢılığı, hasılat paylaĢımı vb. sözleĢme bulunmamaktadır.

3.7 Gayrimenkuller ve Gayrimenkul Projeleri için AlınmıĢ Yapı Ruhsatlarına, Tadilat Ruhsatlarına, Yapı Kullanım Ġzinlerine ĠliĢkin Bilgiler ile Ġlgili Mevzuat Uyarınca Alınması Gerekli Tüm Ġzinlerin Alınıp Alınmadığına ve Yasal Gerekliliği Olan Belgelerin Tam ve Doğru Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Arifiye Ġlçe Belediyesi Ġmar Müdürlüğü"nden yapılan araĢtırmada değerleme konusu taĢınmazlar için alınmıĢ olan;

Yeni Yapı Ruhsatları:

28.10.2015 tarih ve 76/139 sayılı yeni yapı ruhsatı,(A Blok) - 28.10.2015 tarih ve 76/140 sayılı yeni yapı ruhsatı,(B Blok) - 28.10.2015 tarih ve 76/141 sayılı yeni yapı ruhsatı,(C Blok) - 28.10.2015 tarih ve 76/142 sayılı yeni yapı ruhsatı,(T1-A Blok) - 28.10.2015 tarih ve 76/143 sayılı yeni yapı ruhsatı,(T1-B Blok) - 28.10.2015 tarih ve 76/144 sayılı yeni yapı ruhsatı,(T1-C Blok) - 28.10.2015 tarih ve 76/145 sayılı yeni yapı ruhsatı,(T2 Blok) - 28.10.2015 tarih ve 76/146 sayılı yeni yapı ruhsatı,(T2 Blok) - 28.10.2015 tarih ve 76/147 sayılı yeni yapı ruhsatı,(T2 Blok)

28.10.2015 tarih ve 76/148 sayılı yeni yapı ruhsatı,(T2 Blok)
28.10.2015 tarih ve 76/149 sayılı yeni yapı ruhsatı,(T2 Blok)

Yenileme Ruhsatları:

17.08.2016 tarih ve 76/139 sayılı yeni yapı ruhsatı,(A Blok)
17.08.2016 tarih ve 76/140 sayılı yeni yapı ruhsatı,(B Blok)
17.08.2016 tarih ve 76/141 sayılı yeni yapı ruhsatı,(C Blok)
17.08.2016 tarih ve 76/142 sayılı yeni yapı ruhsatı,(T1-A Blok)
17.08.2016 tarih ve 76/143 sayılı yeni yapı ruhsatı,(T1-B Blok)
17.08.2016 tarih ve 76/144 sayılı yeni yapı ruhsatı,(T1-C Blok)
17.08.2016 tarih ve 76/145 sayılı yeni yapı ruhsatı,(T2 Blok)
17.08.2016 tarih ve 76/146 sayılı yeni yapı ruhsatı,(T2 Blok)
17.08.2016 tarih ve 76/147 sayılı yeni yapı ruhsatı,(T2 Blok)
17.08.2016 tarih ve 76/148 sayılı yeni yapı ruhsatı,(T2 Blok)
17.08.2016 tarih ve 76/149 sayılı yeni yapı ruhsatı,(T2 Blok)

Yeniden Ruhsatlar:

16.11.2022 tarih ve 76/142 sayılı yeni yapı ruhsatı,(T1-A Blok)
16.11.2022 tarih ve 76/143 sayılı yeni yapı ruhsatı,(T1-B Blok)
16.11.2022 tarih ve 76/144 sayılı yeni yapı ruhsatı,(T1-C Blok)

Yapı Kullanma Ġzin Belgeleri:

21.03.2017 tarih ve 70/27 sayılı yapı kullanma izin belgesi,(A Blok)
21.03.2017 tarih ve 70/28 sayılı yapı kullanma izin belgesi,(B Blok)
21.03.2017 tarih ve 70/29 sayılı yapı kullanma izin belgesi,(C Blok)
26.12.2023 tarih ve 199 sayılı yapı kullanma izin belgesi,(T1-A Blok)
26.12.2023 tarih ve 200 sayılı yapı kullanma izin belgesi,(T1-B Blok)
26.12.2023 tarih ve 201 sayılı yapı kullanma izin belgesi,(T1-C Blok)

Yapılan dosya incelemesinde herhangi bir olumsuz karar veya tutanağa rastlanmamıĢtır. Henüz inĢaatına baĢlanılmayan T2-A, T2-B, T2-C, T2-D, T2-E blokların ruhsat süreleri tamamlanmıĢ olup herhangi bir yenileme ruhsatları bulunmamaktadır. Eksik blok inĢaatlarının yapılabilmesi için ruhsat yenileme yapılması gerekmektedir.

3.8 Değerlemesi Yapılan Projeler ile Ġlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim KuruluĢu (Ticaret Unvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile Ġlgili Olarak GerçekleĢtirdiği Denetimler Hakkında Bilgi

Arifiye Ġlçe Belediyesi Ġmar Müdürlüğü"nden yapılan araĢtırmada söz konusu taĢınmazların bulunduğu sitenin yapı denetimlerinin A, B, C Blokların Eytun Yapı Denetim Ltd. ġti. tarafından, T1 Blokların Omni Yapı Denetim tarafından yapılmaktadır.

Ancak parsel üzerinde henüz inĢaatına baĢlanılmayan T2-B, T2-C, T2-D, T2-E blokların ise 05.12.2018 tarihli %10 hakkediĢ seviyesi ile Eytun Yapı Denetim ġirketinde Fesihli olduğu bilgisi alınmıĢtır.

T2-A bloğun 05.12.2018 tarihli %60 hakkediĢ seviyesi ile Eytun Yapı Denetim ġirketinde Fesihli olduğu bilgisi alınmıĢtır.

Arifiye Belediyesi Ġmar Müdürlüğü"nde yapılan incelemelerde proje ile ilgili yapı denetimi açısından herhangi bir olumsuz durumun bulunmadığı bilgisi edinilmiĢtir.

3.9 Eğer Belirli Bir Projeye Ġstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye ĠliĢkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye ĠliĢkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine ĠliĢkin Açıklama

Değerleme çalıĢması 17.08.2016 tarih ve 139, 140, 141, 142, 143, 144, 145, 146, 147, 148, 149 Sayılı ruhsatlarına esas onaylı mimari projeleri esas alınarak hazırlanmıĢtır. TaĢınmazlar için takdir edilen değerler tamamen esas alınan bu proje dikkate alınarak belirlenmiĢ olup farklı bir mimari proje uygulanması durumunda değiĢiklik gösterebilecektir.

3.10 Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taĢınmazların yer aldığı 262 ada 1 parsel için düzenlenmiĢ olan A blok S3404095CCAD1 belge nolu B Sınıfı Enerji kimliği, B blok S34A0B5EB7D8A belge nolu B Sınıfı Enerji kimliği, C bloklarda S348E5D9DE53E belge nolu B Sınıfı Enerji kimliği, Y2354C1D527F8 belge nolu T1-A Blok B Sınıfı Enerji kimliği, Y23546A05D42E belge nolu T1-B Blok B Sınıfı Enerji kimliği, Y2354483A2D8C belge nolu T1-C Blok B Sınıfı Enerji kimliği, bulunmaktadır.

GAYRĠMENKULÜN FĠZĠKĠ ÖZELLĠKLERĠ

4.1 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler

Sakarya Ġli:

Hızlı kalkınması ve geliĢmesiyle Türkiye"nin önemli Ģehirlerinden birisi olan Adapazarı(Sakarya), doğal güzellikleri ve yöresel kültürünün zenginliğiyle de dikkat çekmektedir.

Denizi, kumsalları, gölleri, nehirleri, yaylaları, kaplıcaları yanında Taraklı ve Geyve gibi Osmanlı dönemi yerleĢim yerlerindeki geleneksel yaĢantısıyla, Bizans ve Osmanlı dönemi tarihi eserleriyle ülkemizin görülmeye değer cennet köĢelerinden biridir.

Türklerin XIII. yüzyılda fethettiği Sakarya iline, Kafkasya"dan, Balkanlardan XVIII. ve XIX. yüzyıllarda yoğun göçler yaĢanmıĢtır. Yüzyılın son kitlesel göçüyle 1989 yılında Bulgaristan"dan soydaĢlarımız gelmiĢtir. GeliĢen sanayisi ve ulaĢım yollarının kavĢak noktası Sakarya"ya günümüzde de iç göçler halen sürmektedir. Yakın bir gelecekte bir milyon insanın yaĢayacağı Sakarya ili, Marmara Bölgesi'nin parlayan yıldızıdır.

Sakarya ili, doğudan Düzce ili, güneydoğudan Bolu ili, güneyden Bilecik ili, batıdan Kocaeli ili ve kuzeyden ise Karadeniz ile çevrilidir. Sakarya ilinin 16 ilçesi bulunmaktadır. Bunlar; Adapazarı, Akyazı, Arifiye, Erenler, Ferizli, Geyve, Hendek, Karapürçek, Karasu, Kaynarca, Kocaali, Pamukova, Sapanca, Serdivan, Söğütlü ve Taraklı"dır

Sakarya, 1573 yılında "Ada" isimli bir köy, 1646 yılında nahiye, 1658 yılında Akyazı"ya bağlı bir köy, 1692 yılında kadılık, 1742 yılında tekrar nahiye olur. YerleĢim merkezi Osmanlı ile Cumhuriyet dönemleri (1837-1954 yılları) arasında 117 yıl boyunca da kasaba (ilçe) statüsüne sahiptir. Uzun yıllar Kocaeli Sancağına bağlı bir kaza olan Adapazarı, 22 Haziran 1954 tarihinde 6419 sayılı kanunla Kocaeli ilinden ayrılarak "Sakarya" adını alır.

Adapazarı; Akyazı, Geyve, Hendek ve Karasu ilçelerinin merkezi olarak adını Sakarya olarak almasından sonra 1 Aralık 1954 günü törenlerle Ġlk Vali Nazım Üner göreve baĢlar.

Sakarya tüm önemli kara ve demiryollarının kavĢak noktasında bulunmaktadır. Ulusal ve uluslararası taĢımacılıkta önemli yeri olan ve ili doğu-yönünde boydan boya geçen D-100 (E-5) karayolu ile TEM Otoyolu ile Bilecik istikametindeki D-25 karayolu ilin ana ulaĢım ekseni durumundadır. Edirne"den baĢlayan Kınalı-Ġstanbul-Sakarya-Ankara otoyolu uluslararası bir öneme sahiptir. Kınalı"da otoyolun bir kolu Yunanistan"a diğer kolu da Bulgaristan"a bağlantılıdır. Sakarya ilinin karayolu ile bazı illere uzaklığı: Adana"ya 797 km., Antalya"ya 583 km., Bilecik"e 102 km., Bursa 158 km., EskiĢehir 188 km., Ġstanbul 148 km., Trabzon 933 km., Ankara 306 km., Bolu 114 km., Ġzmir 486 km., Düzce 79 km., Muğla 708 km., Zonguldak 179 km. ve Kocaeli 37 km."dir.

Ġl sınırları içinde 65 km."lik demiryolunda 7 istasyon bulunmaktadır. Ġstanbul"u Ankara ve diğer Anadolu illerine bağlayan demiryolu, Sakarya ilinden geçmektedir. HaydarpaĢa"dan itibaren, Ġzmit"in 10 km. doğusuna kadar D-100 karayolunun hemen yanında ona paralel olarak uzanmakta, Derbent mevkiinde D-100"den ayrılıp, Sapanca Gölü"nün güney kıyısını izleyerek Arifiye istasyonuna varmaktadır. Arifiye istasyonundan itibaren, ana hattan ayrılarak 8,4 km."lik bir mesafe ile Adapazarı Garı"nda son bulmaktadır. Arifiye"den güneye yönelen ana demiryolu ise Arifiye-EskiĢehir karayolunu takip ederek Ankara"ya ulaĢmaktadır. Adapazarı"nın demiryolu ile Ġstanbul"a uzaklığı 141 km., Ankara"ya uzaklığı ise 436 km.dir.

Adapazarı"na havayolu ile ulaĢım tercih edildiğinde en yakın havaalanı Ġstanbul Kurtköy Sabiha Gökçen Havaalanı 110 km. ve Ġstanbul Havaalanı 176 km. uzaklıktadır.

Arifiye Ġlçesi:

Arifiye, Adapazarı Ģehir merkezine yaklaĢık 8 km uzaklıkta olup, asfalt bir yolla Dörtyol mevkiine ve buradan da Adapazarı"na bağlanmaktadır. Ayrıca D-100 Devlet Karayolu, TEM Anadolu Otoyolu ve Bilecik-EskiĢehir yolu kullanılarak da diğer Ģehirlere ulaĢılmaktadır. Arifiye ilçesinin kuzeyinde Adapazarı ilçesi, kuzeybatısında Serdivan ilçesi, batısında Sapanca ilçesi, güneyinde Geyve ilçesi, doğusunda Erenler ilçesi yer almaktadır. 6 Mart 2008 tarihinde kabul edilen 5747 sayılı "BüyükĢehir Belediyesi Sınırları Ġçerisinde Ġlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda DeğiĢiklik Yapılması Hakkında Kanun"un, 26824 sayılı ve 22 Mart 2008 tarihli Resmi Gazete"de yayınlanarak yürürlüğe girmesi ile birlikte Arifiye "Ġlçe" olmuĢtur.

Arifiye'de genelde tarım ve hayvancılık ön planda iken, 1970'li yıllardan sonra giderek azalmaya baĢlamıĢtır. Goodyear Fabrikasının kurulmasına müteakip ülkemizin önde gelen Toyota, Otoyol, Otokar, Tırsan ve BaĢak Traktör firmalarının yapmıĢ olduğu yatırımlar bölgeyi sanayi için gözde bir konuma gelmiĢtir.

4.2 Mevcut Ekonomik KoĢulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler ile Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri

Dünya Geneli Ekonomik Görünüm

Dünya genelinde salgın hastalık ve bölgesel savaĢlar sebebiyle yaĢanan dalgalanmalar, ekonomik göstergeleri derinden etkilemiĢtir. 8.2 milyar insan nüfusuna ulaĢan dünyada Afrika kıtasında %2, Amerika ve Asya kıtasında %1 nüfus artıĢı gözlemlenirken Avrupa kıtasında nüfus artıĢı yatay seyretmiĢtir. Doğum oranlarının düĢüklüğü ekonomik faaliyetlerin de azalmasına etki oluĢturmuĢtur. Küresel enflasyon göstergeleri incelendiğinde nüfus artıĢının yanı sıra bölgesel savaĢlar ve salgın hastalık sonrası yaĢanan resesyon dönemi henüz tam olarak atlatılamamıĢtır.

Verilere göre ABD ve Çin ekonomilerinin AB ekonomisinin üzerinde performans göstermiĢtir. Buna karĢın ekonomik ambargolar ve çeĢitli vergilendirmeler ile Çin"in ekonomik faaliyetlerinin daraldığı, %5,4 büyüme yakalamasına karĢın bütçesinin GSYĠH"ya oranı -%5,8 olarak kayıtlara geçmiĢtir.

YaĢanan bu geliĢmeyi gayrimenkul sektöründeki kriz ve inĢaat Ģirketlerinin finansal krize girmesi takip etmiĢtir. Rusya"nın Ukrayna ile olan savaĢından dolayı ülkelerin Rusya"ya uyguladığı yaptırımlar sadece Rusya"nın ekonomisini etkilemekle kalmamıĢ, özellikle doğalgaz tedariki baĢta Almanya olmak üzere tüm AB ülkelerinin enerji fiyatlarından kaynaklı maliyet artıĢları yaĢamasına sebep olmuĢtur. Covid salgını sonrası resesyona giren ve ekonomik faaliyetlerini toparlamaya çalıĢan AB"nin maliyetlerindeki bu artıĢ rekabet Ģansını zayıflattığı gibi ithalat süreçlerinde de tasarrufa gitmesine sebep olmuĢ, AB ile yoğun ticari faaliyet yürüten diğer ülkelerin de ekonomik olarak süreçten etkilenmesine sebep olmuĢtur.

Kuzey Afrika ve Ortadoğu için Suriye iç savaĢının bitmesi olumlu bir etki yaratmıĢ olmakla beraber Ġsrail ile Filistin arasında yaĢanan savaĢ bölgedeki istikrarın negatif yönde etkilenmesine sebep olmuĢtur. Özellikle Gazze"de yaĢanan insanlık dramı tüm dünya ülkeleri tarafından tepkiyle karĢılanmıĢ, bölgenin istikrara kavuĢmasına yönelik beklentileri negatif etkilemiĢtir.

ABD"nin baĢkanlık seçimleri sonrası yeniden iktidara gelen Trump yönetiminin baĢta Çin olmak üzere birçok ülkeye uygulamaya baĢladığı gümrük verileri ve çeĢitli yaptırımlar, yatırımcıların baĢta geliĢmekte olan ülkeler olmak üzere birçok ülkeye yatırım yapmasına engel oluĢturmaya baĢlamıĢtır. Meksika ile yaĢanan düzensiz göçmen krizi ve Kanada ile yaĢanan sınır anlaĢmazlıkları vergisel bir cezalandırma sistemi ile çözülmeye çalıĢılmaktadır. Rusya ile Ukrayna arasındaki savaĢın akıbetini belirlemek üzere uzlaĢtırıcı rol üstlenen Trump yönetimi henüz bu noktada bir baĢarı kaydedemezken dünya deniz ticaretinin önemli denizlerinde ve körfezlerinde yaĢanan terör saldırılarına karĢı da etkili bir adım atamamıĢtır.

Bu geliĢmelere karĢın teknoloji alanında yaĢanan geliĢmeler ve yapay zeka sistemlerinin yarattığı etki yatırımcıların ilgisini çekmiĢ, bu alanda yatırım yapan birçok firmaya çeĢitli alanlarda yatırımlar yapılmaya baĢlanmıĢtır. Bazı kayıtlara göre dünyanın en büyük 10 Ģirketinin 7"sinin teknoloji tabanlı Ģirketlerden oluĢması da bunun bir etkisi olarak görülmektedir. ABD tarafından 500 milyar USD"ye mal olacağı belirtilen Stargate projenin duyurulduğu günün hemen ardından Çin"de faaliyet gösteren bir Ģirketin yaklaĢık 6 milyon USD bütçeyle hayata geçirdiğini duyurduğu yapay zeka aracı, bu alandaki proje maliyetlerini tartıĢmaya açmıĢ ve yatırımcıların tercihlerini yeniden değerlendirmesine sebep olmuĢtur. ABD borsalarında ciddi düĢüĢe sebep olan olayın ardından Çin menĢeili yapay zeka sisteminin güvenlik ve efektif kullanım imkanı tartıĢma konusu olmuĢ, projenin belirtilen maliyetlerin çok üzerinde gerçekleĢmesine rağmen düĢük bütçe ile gerçekleĢtirilmiĢ gibi sunulduğu iddia edilmiĢtir.

GeliĢmekte olan ülkelerin ekonomik belirsizlikler içerisinde düĢük performans seyretmesi beklenirken son 5 yıllık büyüme verilerine göre en iyi büyüme performansını Ruanda göstermiĢtir.

Afrika kıtasının dünyaya açılan kapısı olma görevini üstlenen yaklaĢık 26 bin m² yüzölçümüne sahip Ruanda, yaklaĢık 14.4 milyon nüfusuyla %8.2 büyüme performansı elde etmiĢtir. En yakın rakibi Hindistan %6,40 ve Zambiya %5.80 büyüme ile onu takip etmiĢtir.

Türkiye Geneli Ekonomik Görünüm

Ülkemiz, covid salgını sonrası yaĢanan ekonomik problemi atlatmak için faiz indirimlerini esas alan bir ekonomik modele geçiĢ yapmıĢ, 2023 yılındaki genel seçimler sonrasında klasik iktisadi teoremler benimsenerek faiz politikasında değiĢikliğe gidilmiĢtir. Bu ara dönemde yaĢanan ekonomik kayıplar sebebiyle enflasyon uzun yıllar sonra yükselmiĢ ve Dünya"nın en yüksek 2. enflasyonuna sahip ülkesi konumuna gelmemize sebep olmuĢtur.

TÜĠK tarafından yayımlanan verilere göre TÜFE'deki (2003=100) değiĢim 2025 yılı Ocak ayında bir önceki aya göre %5,03, bir önceki yılın Aralık ayına göre %5,03, bir önceki yılın aynı ayına göre %42,12 ve on iki aylık ortalamalara göre %56,35 olarak gerçekleĢmiĢtir. Ana harcama grupları itibarıyla 2025 yılı Ocak ayında bir önceki aya göre azalan ana grup %- 5,17 ile giyim ve ayakkabı olmuĢ, buna karĢılık; 2025 yılı Ocak ayında bir önceki aya göre artıĢın en yüksek olduğu ana grup ise %23,57 ile sağlık olmuĢtur.

Verilere göre dünya ülkeleri arasında son 1 yılda enflasyon oranı Arjantin"de %117,80 olurken ülkemizde %42,12 ve bizi takip eden Zimbabve"de %37,20 olarak kayıtlara geçmiĢtir. Özellikle gıda ve konut kirası yönünden baskılanan enflasyon, bu kalemlerdeki artıĢın hala yüksek olması sebebiyle zayıf bir düĢüĢ performansı göstermektedir.

TCMB tarafından yayımlanan konut fiyat endeksi incelendiğinde 2024 yılında nominal %29,40 artıĢ olduğu belirtilirken TÜFE ile indirgenmiĢ reel fiyatlarda -%10,4 oranında negatif yönlü değiĢim olduğu belirtilmiĢtir. Verilere göre son 5 yıl içerisinde Türkiye"nin konut fiyat endeksi %1.189,67 artıĢ gösterirken en yakın rakibimiz olan Yeni Zelanda"da %24,63 oranında artıĢ gözlemlenmiĢtir. Konut fiyatlarındaki yüksek artıĢ kiralara etki etmiĢ, ülke genelinde kira fiyatlarında beklenenin üzerinde artıĢlar yaĢanmıĢtır. Hükümetimizce önlem olarak alınan ve 2 yıl uygulanan %25 oranındaki kira artıĢ sınırı yapılan araĢtırmalara göre ülke genelinde pek uygulanmamıĢ, artıĢlar %100"e yakın hatta bunun üzerinde oranlarla gerçekleĢtirilmiĢtir.

TÜĠK tarafından yayımlanan konut satıĢ istatistiklerine bakıldığında; Türkiye genelinde konut satıĢları 2024 yılında bir önceki yıla göre %20,6 oranında artarak 1 milyon 478 bin 25 olmuĢtur. Konut satıĢları Aralık ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %53,4 oranında artarak 212 bin 637 olarak gerçeklemiĢtir. ipotekli konut satıĢları ise Aralık ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %285,3 oranında artarak 23 bin 277 olmuĢtur. 2024 yılında gerçekleĢen ipotekli konut satıĢları ise bir önceki yıla göre %10,8 oranında azalarak 158 bin 486 olmuĢtur. Toplam konut satıĢları içinde ipotekli satıĢların payı Aralık ayında %10,9 ve 2024 yılında %10,7 olarak gerçekleĢmiĢtir. Aralık ayında 5 bin 980; 2024 yılında ise 38 bin 62 ipotekli konut satıĢı, ilk el olarak gerçekleĢmiĢtir. Bu veriler dikkate alındığında, özellikle konut amaçlı üretim yapmak isteyen geliĢtiriciler için pazarda bir hareketlilik olduğu söylenebilir durumdadır.

Yakın zamanda evden çalıĢma Ģartlarının kademeli olarak kaldığırılacağı varsayıldığında kiralık konut ve ofis sektörünün arzında bir artıĢ olacağı gibi talebin de bu arzı dengeleyeceği düĢünülmektedir.

4.3 Değerleme ĠĢlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler

Söz konusu taĢınmaz için alınan 13.02.2025 tarihli Tapu Kayıt Bilgisi belgesine göre devredilmesini kısıtlayan ve mülkiyeti üzerinde sorun yaratacak Ģerhler bulunmakta olup bu Ģerhler terkin edilene kadar taĢınmazın devredilmesi mümkün değildir. ġerhler ilerleyen dönemlerde mülkiyet açısında sorun yaratacaktır. 14.02.2025 tarihinde belediyede yapılan araĢtırmada imar durumunda, 14.02.2025 tarihinde mahallinde yapılan araĢtırmada fiziki olarak değerleme iĢlemini olumsuz yönde etkileyen bir faktör bulunmamaktadır.

4.4 Değerlemede Kullanılan Varsayımlar

Değerlemede, herhangi bir varsayım kullanılmamakla birlikte, karĢılaĢtırılan emsaller özellikle bölgeden ve aynı imar durumu içinde olanlardan seçilmiĢ ve bu parsellerin bu hali ile piyasadaki satıĢ rakamları dikkate alınmıĢtır.

4.5 Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve ĠnĢaat Özellikleri

TaĢınmazın Bulunduğu Ana Gayrimenkulün Özellikleri;

Değerleme konusu taĢınmazların yer aldığı ana gayrimenkul (Ġnnova Arifiye) Sakarya Ġli, Arifiye Ġlçesi, Arifbey mahallesi 262 Ada 1 parsel üzerinde yer almakta olup 33.827,60 m2 alana sahip arsa üzerine ayrık nizamda inĢa edilmiĢ bir yapıdır. Projesine ve eklerine göre parsel üzerinde A, B, C Bloklar (yurt binası) ve T1A, T1B, T1C, T2A, T2B, T2C, T2D ve T2E Bloklar olmak üzere toplam 11 adet blok bulunmaktadır.

TaĢınmazların yer aldıkları T1A, T1B ve T1C blokların her biri zemin + 1 normal katlı olup 6"Ģar adet ticari, 6"Ģar adet konut Ģeklindedir. T1 bloklarda toplam 36 adet bağımsız bölüm vardır. T2A, T2B, T2C, T2D ve T2E blokların zemin katlarında 1"er adet dükkan, normal katlarında ise 1"er adet mesken olmak üzere toplam 10 adet bağımsız bölümlü olarak projelendirilmiĢtir. Hali hazırda T1A, T1B, T1C bloklar tamamlanmıĢ olup T2A Blok fiziksel inĢaat seviye oranı %60 civarındadır. Diğer blokların (T2B, T2C, T2D ve T2E) yapımına henüz baĢlanmamıĢtır.

TaĢınmazların Özellikleri

Değerleme konusu taĢınmazlar kısmen tamamlanmıĢ durumda olup mevcut halleri ile satıĢa sunulan ve pazarlanan mülklerdir. TaĢınmazlarda tamamlanmıĢ olan meskenlerde dıĢ kapılar çelik, iç kapılar mobilya kapı, pencereler pvc doğrama Ģeklindedir. Yerler kısmen seramik kısmen parke kaplama olup duvarlar saten boyalıdır. Mutfakta hazır imalat dolap ve mermer tezgah kullanılmıĢtır.

Ticari ünitelerde ise ön cepheler camekan kaplama dıĢ cephe komple boyalıdır.

		SIRA ADA PARSEL	BLOK	BB	KAT	NĠTELĠK	BRÜT ALAN
1	261	1	T1-A	1	ZEMĠN	MESKEN	86,81
2	261	1	T1-A	2	ZEMĠN	MESKEN
3	261	1	T1-A	3	ZEMĠN MESKEN		98,89
4	261	1	T1-A	4	ZEMĠN	MESKEN	98,89
5	261	1	T1-A	5	ZEMĠN	MESKEN	86,81
6	261	1	T1-A	6	ZEMĠN	MESKEN	86,81
7	261	1	T1-A	7	ZEMĠN	ASMA KATLI DÜKKAN	194
8	261	1	T1-A	8	ZEMĠN	ASMA KATLI DÜKKAN	194
9	261	1	T1-A	9	ZEMĠN	ASMA KATLI DÜKKAN	205

Tel: 0 (322) 503 73 39

10	261	1	T1-A	10	ZEMĠN	ASMA KATLI DÜKKAN	205
11	261	1	T1-A	11	ZEMĠN	ASMA KATLI DÜKKAN	194
12	261	1	T1-A	12	ZEMĠN	ASMA KATLI DÜKKAN	194
13	261	1	T1-B	1	1	MESKEN	86,81
14	261	1	T1-B	2	1	MESKEN	86,81
15	261	1	T1-B	3	1	MESKEN	98,89
16	261	1	T1-B	4	1	MESKEN	98,89
17	261	1	T1-B	5	1	MESKEN	86,81
18	261	1	T1-B	6	1	MESKEN	86,81
19	261	1	T1-B	7	ZEMĠN	ASMA KATLI DÜKKAN	194
20	261	1	T1-B	8	ZEMĠN	ASMA KATLI DÜKKAN	194
21	261	1	T1-B	9	ZEMĠN	ASMA KATLI DÜKKAN	205
22	261	1	T1-B	10	ZEMĠN	ASMA KATLI DÜKKAN	205
23	261	1	T1-B	11	ZEMĠN	ASMA KATLI DÜKKAN	194
24	261	1	T1-B	12	ZEMĠN	ASMA KATLI DÜKKAN	194
25	261	1	T1-C	1	1	MESKEN	86,81
26	261	1	T1-C	2	1	MESKEN	86,81
27	261	1	T1-C	3	1	MESKEN	98,89
28	261	1	T1-C	4	1	MESKEN	98,89
29	261	1	T1-C	5	1	MESKEN	86,81
30	261	1	T1-C	6	1	MESKEN	86,81
31	261	1	T1-C	7	ZEMĠN	ASMA KATLI DÜKKAN	194
32	261	1	T1-C	8	ZEMĠN	ASMA KATLI DÜKKAN	194
33	261	1	T1-C	9	ZEMĠN	ASMA KATLI DÜKKAN	205
34	261	1	T1-C	10	ZEMĠN	ASMA KATLI DÜKKAN	205
35	261	1	T1-C	11	ZEMĠN	ASMA KATLI DÜKKAN	194
36	261	1	T1-C	12	ZEMĠN	ASMA KATLI DÜKKAN	194
37	261	1	T2-A	1	1	MESKEN	163,29
38	261	1	T2-A	2	ZEMĠN	ASMA KATLI DÜKKAN	313,59

39	261	1	T2-B	1	1	MESKEN	163,29
40	261	1	T2-B	2	ZEMĠN	ASMA KATLI DÜKKAN	313,59
41	261	1	T2-C	1	1	MESKEN	163,29
42	261	1	T2-C	2	ZEMĠN	ASMA KATLI DÜKKAN	313,59
43	261	1	T2-D	1	1	MESKEN	163,29
44	261	1	T2-D	2	ZEMĠN	ASMA KATLI DÜKKAN	313,59
45	261	1	T2-E	1	1	MESKEN	163,29
46	261	1	T2-E	2	ZEMĠN	ASMA KATLI DÜKKAN	313,59

4.6 Varsa, Mevcut Yapıyla veya ĠnĢaatı Devam Eden Projeyle Ġlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara ĠliĢkin Bilgiler

Arifiye Ġlçe Belediyesi Ġmar Müdürlüğü"nden yapılan araĢtırmada değerleme konusu taĢınmazlar için alınmıĢ olan;

A Blok; - 28.10.2015 tarih ve 76/139 sayılı yeni yapı ruhsatı, - 17.08.2016 tarih ve 76/139 sayılı yenileme yapı ruhsatı, - 21.03.2017 tarih ve 70/27 sayılı yapı kullanma izin belgesi bulunmaktadır.

Bblok; - 28.10.2015 tarih ve 76/140 sayılı yeni yapı ruhsatı, - 17.08.2016 tarih ve 76/140 sayılı yenileme yapı ruhsatı, - 21.03.2017 tarih ve 70/28 sayılı yapı kullanma izin belgesi bulunmaktadır.

C Blok; - 28.10.2015 tarih ve 76/141 sayılı yeni yapı ruhsatı, - 17.08.2016 tarih ve 76/141 sayılı yenileme yapı ruhsatı, - 21.03.2017 tarih ve 70/29 sayılı yapı kullanma izin belgesi bulunmaktadır.

T1 Blok; - 28.10.2015 tarih ve 76/142 sayılı (T1-A Blok), - 28.10.2015 tarih ve 76/143 sayılı (T1-B Blok), - 28.10.2015 tarih ve 76/144 sayılı (T1-C Blok) yeni yapı ruhsatı bulunmaktadır.

17.08.2016 tarih ve 76/142 sayılı (T1-A Blok), - 17.08.2016 tarih ve 76/143 sayılı (T1- B Blok), - 17.08.2016 tarih ve 76/144 sayılı (T1-C Blok) yenileme yapı ruhsatı bulunmaktadır.
16.11.2022 tarih ve 76/142 sayılı (T1-A Blok), - 16.11.2022 tarih ve 76/143 sayılı (T1-B Blok), - 16.11.2022 tarih ve 76/144 sayılı (T1-C Blok) yeniden yapı ruhsatı bulunmaktadır.
26.12.2023 tarih ve 199 sayılı (T1-A Blok), - 26.12.2023 tarih ve 200 sayılı (T1-B Blok), - 26.12.2023 tarih ve 201 sayılı (T1-C Blok) yapı kullanma izin belgesi bulunmaktadır.

T2 Blok; - 28.10.2015 tarih ve 76/145 sayılı (T2-A Blok),- 28.10.2015 tarih ve 76/146 sayılı(T2-B Blok), - 28.10.2015 tarih ve 76/147 sayılı (T2-C Blok), - 28.10.2015 tarih ve 76/148 sayılı (T2-D Blok), - 28.10.2015 tarih ve 76/149 sayılı (T2-E Blok) yeni yapı ruhsatı bulunmaktadır.

17.08.2016 tarih ve 76/145 sayılı (T2-A Blok),- 17.08.2016 tarih ve 76/146 sayılı (T2- B Blok), - 17.08.2016 tarih ve 76/147 sayılı (T2 –C Blok), - 17.08.2016 tarih ve 76/148 sayılı (T2 – D Blok), - 17.08.2016 tarih ve 76/149 sayılı (T2 – E Blok) yenileme yapı ruhsatı bulunmaktadır.

Yapılan dosya incelemesinde herhangi bir olumsuz karar veya tutanağa rastlanmamıĢtır. Henüz inĢaatına baĢlanılmayan T2-B, T2-C, T2-D, T2-E blokların ruhsat süreleri tamamlanmıĢ olup herhangi bir yenileme ruhsatları bulunmamaktadır. Eksik blok inĢaatlarının yapılabilmesi için ruhsat yenileme yapılması gerekmektedir.

4.7 Ruhsat AlınmıĢ Yapılarda Yapılan DeğiĢikliklerin 3194 Sayılı Ġmar Kanunu'nun 21.Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir DeğiĢiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Herhangi bir değiĢiklik bulunmamaktadır.

4.8 Gayrimenkulün Değerleme Tarihi Ġtibarıyla Hangi Amaçla Kullanıldığı, Gayrimenkul Arsa veya Arazi Ġse Üzerinde Herhangi Bir Yapı Bulunup Bulunmadığı ve Varsa, Bu Yapıların Hangi Amaçla Kullanıldığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu gayrimenkuller "Mesken" ve "Asma Katlı Dükkan" niteliğinde olup taĢınmazların onaylı mimari projesindeki yerlerinde, alan ve kullanım amacı olarak projeleri ile uyumlu olarak inĢa edildikleri varsayılmıĢtır. Söz konusu taĢınmazlar ve içinde yer aldığı bina amacına uygun olarak kullanılmaktadır.

BÖLÜM 5

KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERĠ

5.1 Pazar YaklaĢımı ile UlaĢılan Sonuçlar

5.1.a. Pazar YaklaĢımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi için Bu YaklaĢımın Kullanılma Nedeni

Değerleme iĢlemi yapılacak olan gayrimenkullerin; mevcut pazarda benzer özellikler taĢıyan ve yeni satılmıĢ olan gayrimenkullerle karĢılaĢtırılması, uygun karĢılaĢtırma iĢlemlerinin uygulanması ve karĢılaĢtırılabilir satıĢ fiyatlarında çeĢitli düzeltmelerin yapılması bu yaklaĢımda izlenen prosedürlerdir. Bulunan emsaller lokasyon, görülebilirlik, fonksiyonel kullanım, büyüklük, imar durumu ve emsali gibi kriterler dahilinde karĢılaĢtırılarak değerleme analizleri yapılır. Piyasa değeri yaklaĢımı; yaygın ve karĢılaĢtırılabilir emsallerin olması durumunda en çok tercih edilen metottur.

Arsa/arazi türündeki gayrimenkul değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaĢım piyasa değeri yaklaĢımıdır. Bu değerleme yönteminde bölgede değerlemesi istenilen gayrimenkulle ortak temel özelliklere sahip karĢılaĢtırabilir örnekler incelenir.

Piyasa Değeri YaklaĢımı aĢağıdaki varsayımlara dayanır.

Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peĢinen kabul edilir.

Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir.
Gayrimenkulün piyasada makul bir satıĢ fiyatı ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir.
Seçilen karĢılaĢtırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir.
Seçilen karĢılaĢtırılabilir örneklere ait verilerin fiyat düzeltmelerinin yapılmasında günümüz sosyo - ekonomik koĢulların geçerli olduğu kabul edilir.

5.1.b. Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı

ARSA EMSALLERĠ:

Emsal 1: (Sahibi (0540 190 60 40): Konu taĢınmazların bulunduğu bölgede 286 m² alanlı, benzer imar koĢullarındaki arsa 3.740.000 TL"den satılıktır.

Emsal 2: (Aksel Gayrimenkul (0537 065 82 22): Konu taĢınmazların bulunduğu bölgede 310 m² alanlı, benzer imar koĢullarındaki arsa 4.500.000 TL"den satılıktır.

Emsal 3: (AyĢe Emlak (0530.449 45 19): Konu taĢınmazların bulunduğu bölgede 278 m² alanlı, benzer imar koĢullarındaki arsa 3.650.000 TL"den satılıktır.

Emsal 4: (Rixus Emlak (0530 931 18 54): Konu taĢınmazların bulunduğu bölgede 277 m² alanlı, benzer imar koĢullarındaki arsa 3.700.000 TL"den satılıktır.

Emsal 5: (Remax Gayrimenkul 0538 021 02 92): Konu taĢınmazların bulunduğu bölgede 295 m² alanlı, benzer imar koĢullarındaki arsa 4.100.000 TL"den satılıktır.

SATILIK MESKEN EMSALLERĠ

Emsal 1: (Ġlhan TaĢ Gayrimenkul: 0 532 618 20 31): Değerleme konusu taĢınmazların bulunduğu bölgede yer alan, 3. Katta konumlu, 90 m² alanlı beyan edilen 2+1 mesken için istenilen satıĢ bedeli 2.475.000 TL dir.

Emsal 2: (Ġlhan TaĢ Gayrimenkul: 0 532 618 20 31): Değerleme konusu taĢınmazların bulunduğu bölgede yer alan, yüksek giriĢ katta konumlu, 130 m² alanlı beyan edilen 4+1 mesken için istenilen satıĢ bedeli 4.600.000 TL dir.

Emsal 3: (Megakent Gayrimenkul: 0 544 693 54 44): Değerleme konusu taĢınmazların bulunduğu bölgede yer alan, 2. katta konumlu, 125 m² alanlı beyan edilen 3+1 mesken için istenilen satıĢ bedeli 3.750.000 TL dir.

Emsal 4: (Megakent Gayrimenkul: 0 544 693 54 44): Değerleme konusu taĢınmazların bulunduğu bölgede yer alan, yüksek giriĢ katta konumlu, 120 m² alanlı beyan edilen 3+1 mesken için istenilen satıĢ bedeli 4.000.000 TL dir.

Emsal 5: (Yağcıoğlu Kaya ĠnĢaat: 0 530 405 06 46): Değerleme konusu taĢınmazların bulunduğu bölgede yer alan, 3. Katta konumlu, 152 m² alanlı beyan edilen 4+1 mesken için istenilen satıĢ bedeli 5.800.000 TL dir.

Emsal 6: (Evkap Emlak: 0 552 361 95 54): Değerleme konusu taĢınmazların bulunduğu bölgede yer alan, 1. Katta konumlu, 80 m² alanlı beyan edilen 2+1 mesken için istenilen satıĢ bedeli 2.485.000 TL dir.

SATILIK ĠġYERĠ EMSALLERĠ

Emsal 1: (Wısrem Gayrimenkul: 0 532 369 97 76): Değerleme konusu taĢınmazların bulunduğu bölgede bulunan, 115 m² alanlı beyan edilen iĢyeri için istenilen satıĢ bedeli 8.150.000 TL dir.

Emsal 2: (Sahibi: 0 533 935 69 86): Değerleme konusu taĢınmazların bulunduğu bölgede bulunan, 100 m² alanlı beyan edilen iĢyeri için istenilen satıĢ bedeli 8.000.000 TL dir.

Emsal 3: (My Yatırım Gayrimenkul: 0 532 342 37 54): Değerleme konusu taĢınmazların bulunduğu bölgede bulunan, 120 m² alanlı beyan edilen iĢyeri için istenilen satıĢ bedeli 7.500.000 TL dir.

Emsal 4: (ġahinler Grup: 0 531 922 00 39): Değerleme konusu taĢınmazların bulunduğu bölgede bulunan, 70 m² alanlı beyan edilen iĢyeri için istenilen satıĢ bedeli 4.250.000 TL dir.

Emsal 5: (AyĢe Gayrimenkul: 0 543 643 26 51): Değerleme konusu taĢınmazların bulunduğu bölgede bulunan, 80 m² alanlı beyan edilen iĢyeri için istenilen satıĢ bedeli 5.750.000 TL dir.

5.1.c. Kullanılan Emsallerin Sanal Ortamdaki Haritalarından ÇıkartılmıĢ, Değerlemeye Konu Gayrimenkule Yakınlığını Gösteren Krokiler

5.1.d. Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına ĠliĢkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine ĠliĢkin Detaylı Açıklamalar ve Diğer Varsayımlar

Yukarıda yer alan emsaller söz konusu taĢınmazlar ile aynı bölgede yer alan ofis vasıflı taĢınmazlar olup bu taĢınmazlardan alınan değerler söz konusu taĢınmazlara uygulanırken konumlarına, kullanım alanlarına, manzara ve kat Ģerefiyelerine göre düzeltmeler yapılmıĢtır. Bölgede konutlar ve ofisler hemen hemen benzer Pazar değerine sahip olduğu anlaĢılmıĢ olup konutlara ofislerden daha çok talep olduğu düĢünülmektedir.

5.1.e. Pazar YaklaĢımı ile UlaĢılan Sonuç (Sonuca UlaĢırken Yapılan Tüm Hesaplamaları Ġçerecek ġekilde)

Söz konusu taĢınmazların bulunduğu arsanın m² satıĢ fiyatları bulunurken alınan 5 adet emsale pazarlık payı, hissedarlık durumu düzeltmesi, imar durumu düzeltmesi ve konum düzeltmesi yapılarak taĢınmazın m² satıĢ fiyatı yuvarlatılmıĢ olarak 10.000 TL olarak belirlenmiĢtir.

Bölgede yapılan emsal incelemesinde, taĢınmazın etrafındaki konut imarlı parsellerin ortalama satıĢ değerinin 10.000,00 TL/m² olacağı kanaatine varılmıĢ olup ticari imarlı arsanın yaklaĢık %20 daha yüksek olabileceği ve 12.000,00 TL/m² olabileceği kanaatine varılmıĢtır.

Yapılan araĢtırmalarda bulunan emsallere konum özellikleri ile ilgili düzeltmeler yapıldıktan sonra alınan ortalamaları sonucunda mesken nitelikli taĢınmazların m² satıĢ fiyatı olarak yuvarlatılmıĢ olarak 23.000 TL bulunmuĢtur.

Yapılan araĢtırmalarda bulunan emsallere konum özellikleri ile ilgili düzeltmeler yapıldıktan sonra alınan ortalamaları sonucunda iĢyeri nitelikli taĢınmazların m² satıĢ fiyatı olarak yuvarlatılmıĢ olarak 35.000 TL bulunmuĢtur.

5.2 Maliyet YaklaĢımı ile UlaĢılan Sonuçlar

Değerlemede, bölgede benzer nitelikli satılık ofis bulunduğu için "Pazar Yöntemi"" kullanılmıĢtır. Örnek mülklerin konumları ve alanları göz önüne alınmıĢtır. Gayrimenkuller kat mülkiyetli Ofis niteliğinde olduğu için ""Maliyet OluĢumları Analizi Yöntemi"" kullanılmamıĢtır. Gayrimenkullerin bulundukları alanda yapılaĢmanın oldukça yeni baĢlamıĢ olması kat karĢılığı inĢaatların bulunmaması nedeni ile "Proje GeliĢtirme Yöntemi" kullanılmamıĢtır.

5.2.a. Maliyet YaklaĢımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi için Bu YaklaĢımın Kullanılma Nedeni

Söz konusu taĢınmazlar kat mülkiyetli Mesken ve ĠĢyeri olması nedeni ile bu yöntem kullanılmamıĢtır.

5.2.b. Arsa Değerinin Tespitinde Kullanılan Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Yapılan Düzeltmeler, Yapılan Diğer Varsayımlar ve UlaĢılan Sonuç

Konu gayrimenkullerin piyasa değerlerinin belirlenmesinde, sağlıklı veri elde edilebilecek emsaller pazarda yer aldığı ve konu mülkler bu yöntemin kullanılmasına uygun olduğu için Pazar Değeri YaklaĢımı değerleme çalıĢmasında kullanılmıĢtır.

Ġlgili emsaller 5.1.b baĢlığı altında, bu emsallerin krokileri 5.1.c baĢlığı altında, Emsal KarĢılaĢtırma Analizi ise 5.1.d baĢlığı altında detaylı olarak belirtilmiĢtir.

5.2.c. Yapı Maliyetleri ve Diğer Maliyetlerin Tespitinde Kullanılan Bilgiler, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Diğer Varsayımlar

Gayrimenkuller kat mülkiyetli Mesken ve ĠĢyeri olduğu için ""Maliyet OluĢumları Analizi Yöntemi"" kullanılmamıĢtır.

5.2.d. Maliyet YaklaĢımı ile UlaĢılan Sonuç (Sonuca UlaĢırken Yapılan Tüm Hesaplamaları Ġçerecek ġekilde)

Gayrimenkuller kat mülkiyetli Mesken ve ĠĢyeri olduğu için ""Maliyet OluĢumları Analizi Yöntemi"" kullanılmamıĢtır

5.3 Gelir YaklaĢımı ile UlaĢılan Sonuçlar

5.3.a. Gelir YaklaĢımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi için Bu YaklaĢımın Kullanılma Nedeni

Gelir kapitalizasyonu yaklaĢımında mülkün getireceği net gelir boĢ kalma, tahsilat kayıpları ve iĢletme giderleri iĢletme dönemi için analiz edilir. Değerleme uzmanı, gayrimenkulün gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değerini belirler. Gelir kapitalizasyonu yaklaĢımında iki farklı metot bulunmaktadır.

Direkt Kapitalizasyonda; bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaĢılır. ĠndirgenmiĢ Nakit AkıĢında ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılır, gelirler kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanır.

Bazı gayrimenkuller özellikleri itibarı ile geliĢtirileceği düĢünülerek değerlendirilmeleri gerekebilir. Bu durumda gayrimenkulün geliĢtirilmesi nedeni ile sağlayacağı net gelirler geliĢtirilmesi nedeni ile yapılacak giderlerden düĢülerek bulunan net gelirleri dikkate alınır, müteahhit karları da hesaba katılarak kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile gayrimenkulün bugünkü değerine ulaĢılır. Değere esas teĢkil eden çalıĢmalar ve analizler uzmanda saklı kalır.

5.3.b. Nakit GiriĢ ve ÇıkıĢlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Diğer Varsayımlar

Konu mülkler herhangi bir gelir getirme kapasitesine sahip olmadığı için değerlemede ""Gelir YaklaĢımı"" uygulanmamıĢtır.

5.3.c. Ġndirgeme/Ġskonto Oranının Nasıl Hesaplandığına ĠliĢkin Ayrıntılı Açıklama ve Gerekçeler

Değerlemede ""Gelir YaklaĢımı"" uygulanmamıĢtır.

5.3.d. Gelir YaklaĢımı ile UlaĢılan Sonuç (Sonuca UlaĢırken Yapılan Tüm Hesaplamaları Ġçerecek ġekilde)

Değerlemede ""Gelir YaklaĢımı"" uygulanmamıĢtır.

5.4.b. Hasılat PaylaĢımı veya Kat KarĢılığı Yöntemi Ġle Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları

Konu çalıĢma hasılat paylaĢımı veya kat karĢılığı yöntemi ile yapılacak bir proje çalıĢması değildir.

5.4.c. Üzerinde Proje GeliĢtirilen Arsaların BoĢ Arazi Ve Proje Değerleri

Konu çalıĢma üzerinde proje geliĢtirilen bir proje çalıĢması değildir. Bölgede üzerinde proje geliĢtirilen veya kat karĢılığı inĢa edilmiĢ/inĢa edilen arsalar bulunmamaktadır.

5.4.d. BoĢ Arazi ve GeliĢtirilmiĢ Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar Ġle UlaĢılan Sonuçlar

Konu çalıĢma boĢ arazi üzerinde geliĢtirilen bir proje çalıĢması değildir.

5.4.e. En Verimli ve En Ġyi Kullanım Değeri Analizi

Söz konusu taĢınmazlar kat mülkiyetli Mesken ve ĠĢyeri olup mevcut durumunun en etkin ve en verimli kullanım Ģekli olduğu kanaatine varılmıĢtır.

5.4.f. MüĢterek veya BölünmüĢ Kısımların Değerleme Analizi

Gayrimenkullerde müĢterek veya bölünmüĢ kısımlar bulunmamaktadır.

BÖLÜM 6

ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRĠLMESĠ VE GÖRÜġ

6.1 Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının UyumlaĢtırılması ve Bu Amaçla Ġzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklaması

Değerlemede, bölgede benzer nitelikli satılık Mesken ve ĠĢyeri bulunduğu için "Pazar Yöntemi"" kullanılmıĢtır. Örnek mülklerin konumları, alanları, kat, cephe, Ģerefiyeleri göz önüne alınmıĢtır.

Gayrimenkuller kat mülkiyetli olduğu için ""Maliyet OluĢumları Analizi Yöntemi"" ve Proje GeliĢtirme Yöntemi" kullanılmamıĢtır.

6.2 Asgari Husus ve Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Neden Yer Almadıklarının Gerekçeleri

Tüm gerekçeler ilgili konu baĢlıklarının altında açıklanmıĢtır.

6.3 Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken Ġzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında GörüĢ

Değerleme konusu taĢınmazların yer aldığı proje içerisinde hali hazırda T2-B, T2-C, T2-D, T2-E blokların inĢasına baĢlanmamıĢ olup ruhsat tarihleri dikkate alındığında yenileme ruhsatı almaları gerektiği kanaatindeyiz.

Söz konusu taĢınmazların projesine uygun olduğu varsayımı ile yapı kullanma izin belgesi alması gerekmektedir.

6.4 Varsa, Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve Ġpotekler ile Ġlgili GörüĢ

TaĢınmazlar üzerinde çok sayıda Ġcrai Haciz, Ġhtiyati Haciz, Kamu Haczi gibi Ģerh kayıtları, 150/C Maddesi SatıĢa Arz ġerhleri, Ġpoteğin paraya çevrilmesi, Konkordato Ģerhi ve çeĢitli banka ve kurumlara ait ipotek kaydı bulunmakta olup tapu kayıtları rapora eklenmiĢtir.

Ayrıca ipoteklerin ise paraya çevrilmesi istenmiĢtir. Bu da taĢınmazın mülkiyetinin icra yolu ile satılarak değiĢmesine sebep olacaktır.

6.5 Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde Ġpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan ve Önemli Ölçüde Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Ayrıca ipoteklerin ise paraya çevrilmesi istenmiĢtir. Bu da taĢınmazın mülkiyetinin icra yolu ile satılarak değiĢmesine sebep olacaktır.

6.6 Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından Ġtibaren BeĢ Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje GeliĢtirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunulup Bulunulmadığına Dair Bilgi

Rapora konu gayrimenkuller kat mülkiyetli olup gayrimenkuller için üzerinde proje geliĢtirmesi kapsamında bir tasarrufta bulunulmamıĢtır.

6.7 Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devre Mülk Hakkı ise, Üst Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine ĠliĢkin Olarak Bu Hakları Doğuran SözleĢmelerde Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Hariç Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu üst hakkı veya devre mülk hakkı değildir.

6.8 Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım ġeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında GörüĢ ile Portföye Alınmasında Herhangi Bir Sakınca Olup Olmadığı Hakkında GörüĢ

Söz konusu taĢınmazlar ile ilgili 14.02.2025 tarihinde belediyede yapılan araĢtırmada imar durumunda, 14.02.2025 tarihinde mahallinde yapılan araĢtırmada fiziki olarak değerleme iĢlemini olumsuz yönde etkileyen bir faktör bulunmamaktadır. TaĢınmazların fiili kullanımı ile tapudaki niteliği bir biri ile uyumludur. Bu açıdan GYO bünyesine alınmasında ve bulundurulmasına sorun yoktur.

Söz konusu taĢınmazlar için alınan 13.02.2025 tarihli Tapu Kayıt Bilgisi belgesine göre devredilmesini kısıtlayan ve mülkiyeti üzerinde sorun yaratacak Ģerhler bulunmakta olup bu neden söz konusu taĢınmazın herhangi bir Gayrimenkul Yatırım Fonu ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı bünyesine alınması veya bulunması uygun değildir. Ancak üzerinde yer alan takyidatlar nedeni ile devredilmesi mümkün değildir.

SONUÇ

7.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

TaĢınmazların bulunduğu yer, civarının teĢekkül tarzı, alt yapı ve ulaĢım imkânları, cephesi, alan ve konumu gibi değerine etken olabilecek tüm özellikleri dikkate alınmıĢ, mevkide detaylı piyasa araĢtırması yapılmıĢ olup, söz konusu taĢınmazların değerlendirmesinde ülkenin ekonomik durumu da göz önüne alınarak değerlendirilmiĢtir. TaĢınmazların değerleme iĢleminde brüt kullanım alanları dikkate alınarak değer takdir edilmiĢtir. TaĢınmazlardan T2-B, T2-C, T2-D, T2-E bloklar içerisinde bulunan gayrimenkullerin henüz inĢa edilmemiĢ olmaları dikkate alınarak arsa payları oranında arsa değeri takdir edilmiĢtir. TaĢınmazların tamamlanması durumundaki değerleri de ayrıca rapor içerisinde belirtilmiĢtir. T2-A blok güncel inĢaat seviyesi %60 civarında olup bu blokta yer alan taĢınmazların değeri inĢaat seviyeleri ve eksik imalatlar dikkate alınarak takdir edilmiĢtir. Tamamlanması durumundaki değerleri de ayrıca belirtilmiĢtir.

7.2 Nihai Değer Takdiri

Değerlemede, bölgede benzer nitelikli satılık ofis bulunduğu için "Pazar Yöntemi"" kullanılmıĢtır. Örnek mülklerin konumları, cepheleri, alanları, göz önüne alınmıĢtır.

Gayrimenkul kat mülkiyetli olduğu için ""Maliyet OluĢumları Analizi Yöntemi"" kullanılmamıĢtır. Gayrimenkullerin bulundukları alanda yapılaĢmanın oldukça düĢük seviyede olması ve kat karĢılığı inĢaatların bulunmaması nedeni ile "Proje GeliĢtirme Yöntemi" kullanılmamıĢtır.

Değerleme detayı ekte sunulmuĢ olup TamamlanmıĢ TaĢınmazların Değeri = 165.420.000,00 TL

Natamam ve Yapılmayan TaĢınmazların Değeri =34.525.000,00 TL

Toplam Değeri = 199.945.000,00 TL

TaĢınmazların tamamının tamamlanması durumundaki toplam bilgi amaçlı değeri: 240.709.500 TL dir.

7.2.1. PeĢin SatıĢ Fiyatı Esas Alınarak, Türk Lirası Üzerinden Nihai Değer Takdirinin Yapılması

KDV HARĠÇ DEĞER	199.945.000 TL	YÜZ DOKSAN DOKUZ MĠLYON DOKUZ YÜZ KIRK BEġ BĠN TÜRK LĠRASI
% 20 KDV	39.989.000 TL	OTUZ DOKUZ MĠLYON DOKUZ YÜZ SEKSEN DOKUZ BĠN TÜRK LĠRASI
% 20 KDV LĠ DEĞER	239.934.000 TL	ĠKĠ YÜZ OTUZ DOKUZ MĠLYON DOKUZ YÜZ OTUZ DÖRT BĠN DÖRT YÜZ TÜRK LĠRASI

TaĢınmazın mevcut inĢaat seviyelerine göre toplam satıĢ değeri

Not: KDV Oranı % 20 olarak değerlendirilmiĢ olup, geçerli kanunların katma değer vergisine iliĢkin, muafiyet, istisna ve vergi oranına iliĢkin özel indirim ve benzeri hükümleri dikkate alınmamıĢtır.

15.02.2025 Günü Saat 15:30'da Belirlenen Gösterge Niteliğindeki Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası Kurları 1 USD = 36,1060 TL, 1 EURO = 37,7997 TL dir.

7.2.2. Gayrimenkul Projelerinin Değerlemesinde, Projenin Değerleme Tarihi Ġtibarıyla TamamlanmıĢ Kısmının Tarla Değeri Dahil Türk Lirası Üzerinden Değerinin Takdir Edilmesi, Projenin Değerleme Tarihi Ġtibarıyla BitirilmiĢ Olması Varsayımı Ġle Türk Lirası Üzerinden Yapılacak Değer Takdirine Ġse Gerekirse Bilgi Amaçlı Olarak Ayrıca Yer Verilmesi

Gayrimenkul projesi değerlemesi bu çalıĢmanın konusu değildir. Durumu ve kanaatimizi ifade eden ekspertiz raporumuzu bilgilerinize saygı ile sunarız.

İlkay GÜRIŞIK Ali GÜRIŞIK Hazırlayan Onaylayan Sorumlu Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı

SPK Lisans No: 920956 SPK Lisans No: 404517

DEĞERLEME TABLOSU

SIRA NO	BLOK	B.B NO	KAT	NİTELİK	ARSA PAYI	İNŞAAT SEVİYESİ	ALANI		BİRİM DEĞER		DEĞERİ		YUVARLATILMIŞ DEĞERİ		% 20 KDV		% 20 KDV Lİ DEĞER		TAMAMLANMASI DURUMUNDAKİ DEĞERİ	TAMAMLANMASI DURUMUNDAK %20 KDV Lİ DEĞERİ
1	T1-A	1	1	MESKEN	135,72	100%	86,8	m² x	25.000,00	TL =	2.170.250,00	TL	2.170.000,00	TL	434.000,00	TL	2.604.000,00	TL	2.170.000,00	2.604.000,00
2	T1-A	2	1	MESKEN	99,25	100%	86,8	m² x	25.000,00	TL =	2.170.250,00	TL	2.170.000,00	TL	434.000,00	TL	2.604.000,00	TL	2.170.000,00	2.604.000,00
3	T1-A	3	1	MESKEN	124,57	100%	98,9	m² x	25.000,00	TL =	2.472.250,00	TL	2.475.000,00	TL	495.000,00	TL	2.970.000,00	TL	2.475.000,00	2.970.000,00
4	T1-A	4	1	MESKEN	124,57	100%	98,9	m² x	25.000,00	TL =	2.472.250,00	TL	2.475.000,00	TL	495.000,00	TL	2.970.000,00	TL	2.475.000,00	2.970.000,00
5	T1-A	5	1	MESKEN	97,23	100%	86,8	m² x	25.000,00	TL =	2.170.250,00	TL	2.170.000,00	TL	434.000,00	TL	2.604.000,00	TL	2.170.000,00	2.604.000,00
6	T1-A	6	1	MESKEN	99,25	100%	86,8	m² x	25.000,00	TL =	2.170.250,00	TL	2.170.000,00	TL	434.000,00	TL	2.604.000,00	TL	2.170.000,00	2.604.000,00
7	T1-A	7	ZEMİN	ASMA KATLI DÜKKAN	66,84	100%	194	m² x	35.000,00	TL =	6.790.000,00	TL	6.790.000,00	TL	1.358.000,00	TL	8.148.000,00	TL	6.790.000,00	8.148.000,00
8	T1-A	8	ZEMİN	ASMA KATLI DÜKKAN	65,83	100%	194	m² x	35.000,00	TL =	6.790.000,00	TL	6.790.000,00	TL	1.358.000,00	TL	8.148.000,00	TL	6.790.000,00	8.148.000,00
9	T1-A	9	ZEMİN	ASMA KATLI DÜKKAN	72,92	100%	205	m² x	35.000,00	TL =	7.175.000,00	TL	7.175.000,00	TL	1.435.000,00	TL	8.610.000,00	TL	7.175.000,00	8.610.000,00
10	T1-A	10	ZEMİN	ASMA KATLI DÜKKAN	72,92	100%	205	m² x	35.000,00	TL =	7.175.000,00	TL	7.175.000,00	TL	1.435.000,00	TL	8.610.000,00	TL	7.175.000,00	8.610.000,00
11	T1-A	11	ZEMİN	ASMA KATLI DÜKKAN	65,83	100%	194	m² x	35.000,00	TL =	6.790.000,00	TL	6.790.000,00	TL	1.358.000,00	TL	8.148.000,00	TL	6.790.000,00	8.148.000,00
12	T1-A	12	ZEMİN	ASMA KATLI DÜKKAN	66,84	100%	194	m² x	35.000,00	TL =	6.790.000,00	TL	6.790.000,00	TL	1.358.000,00	TL	8.148.000,00	TL	6.790.000,00	8.148.000,00
13	T1-B	1	1	MESKEN	99,25	100%	86,8	m² x	25.000,00	TL =	2.170.250,00	TL	2.170.000,00	TL	434.000,00	TL	2.604.000,00	TL	2.170.000,00	2.604.000,00
14	T1-B	2	1	MESKEN	96,22	100%	86,8	m² x	25.000,00	TL =	2.170.250,00	TL	2.170.000,00	TL	434.000,00	TL	2.604.000,00	TL	2.170.000,00	2.604.000,00
15	T1-B	3	1	MESKEN	121,54	100%	98,9	m² x	25.000,00	TL =	2.472.250,00	TL	2.475.000,00	TL	495.000,00	TL	2.970.000,00	TL	2.475.000,00	2.970.000,00
16	T1-B	4	1	MESKEN	102,52	100%	98,9	m² x	25.000,00	TL =	2.472.250,00	TL	2.475.000,00	TL	495.000,00	TL	2.970.000,00	TL	2.475.000,00	2.970.000,00
17	T1-B	5	1	MESKEN	94,19	100%	86,8	m² x	25.000,00	TL =	2.170.250,00	TL	2.170.000,00	TL	434.000,00	TL	2.604.000,00	TL	2.170.000,00	2.604.000,00
18	T1-B	6	1	MESKEN	97,23	100%	86,8	m² x	25.000,00	TL =	2.170.250,00	TL	2.170.000,00	TL	434.000,00	TL	2.604.000,00	TL	2.170.000,00	2.604.000,00
19	T1-B	7	ZEMİN	ASMA KATLI DÜKKAN	66,84	100%	194	m² x	35.000,00	TL =	6.790.000,00	TL	6.790.000,00	TL	1.358.000,00	TL	8.148.000,00	TL	6.790.000,00	8.148.000,00
20	T1-B	8	ZEMİN	ASMA KATLI DÜKKAN	65,83	100%	194	m² x	35.000,00	TL =	6.790.000,00	TL	6.790.000,00	TL	1.358.000,00	TL	8.148.000,00	TL	6.790.000,00	8.148.000,00
21	T1-B	9	ZEMİN	ASMA KATLI DÜKKAN	72,92	100%	205	m² x	35.000,00	TL =	7.175.000,00	TL	7.175.000,00	TL	1.435.000,00	TL	8.610.000,00	TL	7.175.000,00	8.610.000,00
22	T1-B	10	ZEMİN	ASMA KATLI DÜKKAN	72,92	100%	205	m² x	35.000,00	TL =	7.175.000,00	TL	7.175.000,00	TL	1.435.000,00	TL	8.610.000,00	TL	7.175.000,00	8.610.000,00
23	T1-B	11	ZEMİN	ASMA KATLI DÜKKAN	65,83	100%	194	m² x	35.000,00	TL =	6.790.000,00	TL	6.790.000,00	TL	1.358.000,00	TL	8.148.000,00	TL	6.790.000,00	8.148.000,00
24	T1-B	12	ZEMİN	ASMA KATLI DÜKKAN	66,84	100%	194	m² x	35.000,00	TL =	6.790.000,00	TL	6.790.000,00	TL	1.358.000,00	TL	8.148.000,00	TL	6.790.000,00	8.148.000,00

Yurt Mahallesi 71363 Sokak www.admerdegerleme.com

Tel: 0 (322) 503 73 39

No:1/1 Çukurova / Adana e-posta: [email protected]

25	T1-C	1	1	MESKEN	97,23	100%	86,8	m² x	25.000,00	TL =	2.170.250,00	TL	2.170.000,00	TL	434.000,00	TL	2.604.000,00	TL	2.170.000,00	2.604.000,00
26	T1-C	2	1	MESKEN	94,19	100%	86,8	m² x	25.000,00	TL =	2.170.250,00	TL	2.170.000,00	TL	434.000,00	TL	2.604.000,00	TL	2.170.000,00	2.604.000,00
27	T1-C	3	1	MESKEN	117,49	100%	98,9	m² x	25.000,00	TL =	2.472.250,00	TL	2.475.000,00	TL	495.000,00	TL	2.970.000,00	TL	2.475.000,00	2.970.000,00
28	T1-C	4	1	MESKEN	117,49	100%	98,9	m² x	25.000,00	TL =	2.472.250,00	TL	2.475.000,00	TL	495.000,00	TL	2.970.000,00	TL	2.475.000,00	2.970.000,00
29	T1-C	5	1	MESKEN	94,19	100%	86,8	m² x	25.000,00	TL =	2.170.250,00	TL	2.170.000,00	TL	434.000,00	TL	2.604.000,00	TL	2.170.000,00	2.604.000,00
30	T1-C	6	1	MESKEN	105,33	100%	86,8	m² x	25.000,00	TL =	2.170.250,00	TL	2.170.000,00	TL	434.000,00	TL	2.604.000,00	TL	2.170.000,00	2.604.000,00
31	T1-C	7	ZEMİN	ASMA KATLI DÜKKAN	66,84	100%	194	m² x	35.000,00	TL =	6.790.000,00	TL	6.790.000,00	TL	1.358.000,00	TL	8.148.000,00	TL	6.790.000,00	8.148.000,00
32	T1-C	8	ZEMİN	ASMA KATLI DÜKKAN	65,83	100%	194	m² x	35.000,00	TL =	6.790.000,00	TL	6.790.000,00	TL	1.358.000,00	TL	8.148.000,00	TL	6.790.000,00	8.148.000,00
33	T1-C	9	ZEMİN	ASMA KATLI DÜKKAN	72,92	100%	205	m² x	35.000,00	TL =	7.175.000,00	TL	7.175.000,00	TL	1.435.000,00	TL	8.610.000,00	TL	7.175.000,00	8.610.000,00
34	T1-C	10	ZEMİN	ASMA KATLI DÜKKAN	72,92	100%	205	m² x	35.000,00	TL =	7.175.000,00	TL	7.175.000,00	TL	1.435.000,00	TL	8.610.000,00	TL	7.175.000,00	8.610.000,00
35	T1-C	11	ZEMİN	ASMA KATLI DÜKKAN	65,83	100%	194	m² x	35.000,00	TL =	6.790.000,00	TL	6.790.000,00	TL	1.358.000,00	TL	8.148.000,00	TL	6.790.000,00	8.148.000,00
36	T1-C	12	ZEMİN	ASMA KATLI DÜKKAN	66,84	100%	194	m² x	35.000,00	TL =	6.790.000,00	TL	6.790.000,00	TL	1.358.000,00	TL	8.148.000,00	TL	6.790.000,00	8.148.000,00
					ARA TOPLAM						165.406.500,00	TL	165.420.000,00		33.084.000,00		198.504.000,00		165.420.000,00	198.504.000,00

				NATAMAM VE YAPILMAYAN TAŞINMAZLAR					YAPI MALİYET		ARSA DEĞERİ		YUVARLATILMIŞ DEĞERİ		% 20 KDV		% 20 KDV Lİ DEĞER		TAMAMLANMASI DURUMUNDAKİ DEĞERİ	TAMAMLANMASI DURUMUNDAK İ%20 KDV Lİ DEĞERİ
37	T2-A	1	1	MESKEN	310,93	60%	163	m² x	17.100,00	TL =	1.289.991,00	TL	1.290.000,00	TL	258.000,00	TL	1.548.000,00	TL	4.082.250,00	4.898.700,00
38	T2-A	2	ZEMİN	ASMA KATLI DÜKKAN	230,92	60%	314	m² x	17.100,00	TL =	5.613.261,00	TL	5.615.000,00	TL	1.123.000,00	TL	6.738.000,00	TL	10.975.650,00	13.170.780,00
39	T2-B	1	1	MESKEN	760,61	0%	163	m² x	17.100,00	TL =	1.289.991,00	TL	1.290.000,00	TL	258.000,00	TL	1.548.000,00	TL	4.082.250,00	4.898.700,00
40	T2-B	2	ZEMİN	ASMA KATLI DÜKKAN	639,08	0%	314	m² x	17.100,00	TL =	5.613.261,00	TL	5.615.000,00	TL	1.123.000,00	TL	6.738.000,00	TL	10.975.650,00	13.170.780,00
41	T2-C	1	1	MESKEN	760,61	0%	163	m² x	17.100,00	TL =	1.289.991,00	TL	1.290.000,00	TL	258.000,00	TL	1.548.000,00	TL	4.082.250,00	4.898.700,00
42	T2-C	2	ZEMİN	ASMA KATLI DÜKKAN	639,08	0%	314	m² x	17.100,00	TL =	5.613.261,00	TL	5.615.000,00	TL	1.123.000,00	TL	6.738.000,00	TL	10.975.650,00	13.170.780,00
43	T2-D	1	1	MESKEN	760,61	0%	163	m² x	17.100,00	TL =	1.289.991,00	TL	1.290.000,00	TL	258.000,00	TL	1.548.000,00	TL	4.082.250,00	4.898.700,00
44	T2-D	2	ZEMİN	ASMA KATLI DÜKKAN	639,08	0%	314	m² x	17.100,00	TL =	5.613.261,00	TL	5.615.000,00	TL	1.123.000,00	TL	6.738.000,00	TL	10.975.650,00	13.170.780,00
45	T2-E	1	1	MESKEN	784,92	0%	163	m² x	17.100,00	TL =	1.289.991,00	TL	1.290.000,00	TL	258.000,00	TL	1.548.000,00	TL	4.082.250,00	4.898.700,00
46	T2-E	2	ZEMİN	ASMA KATLI DÜKKAN	639,08	0%	314	m² x	17.100,00	TL =	5.613.261,00	TL	5.615.000,00	TL	1.123.000,00	TL	6.738.000,00	TL	10.975.650,00	13.170.780,00
					ARA TOPLAM						34.516.260,00	TL	34.525.000,00	TL	6.905.000,00	TL	41.430.000,00	TL	75.289.500,00	90.347.400,00

Yurt Mahallesi 71363 Sokak www.admerdegerleme.com Tel: 0 (322) 503 73 39

No:1/1 Çukurova / Adana e-posta: [email protected]

FOTOĞRAFLAR

Tel: 0 (322) 503 73 39

Yurt Mahallesi 71363 Sokak www.admerdegerleme.com No:1/1 Çukurova / Adana e-posta: [email protected]

PROJELER

	1	1
1
		1 1	œ
		1

	1	1		------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------	-	-
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------	------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------		1
	1		1 = 1		- -	1 1

					1.89
					10.00
					1, 184
						新闻
				ﺍﻟﻤﺴﺘﻘﻠﺔ ﺍﻟ
				17
		1		1 1	1
					1 1
10

		기 위해	14
			1

14			19




11	1 II	17			ﺍﻟﻤﻮﺍ	1
	1					2	网昨天

		新



0.00000000

10-0




					ﺍﻟﻤﺴﺎﻋﺪﺓ
		- 1



					11

		11 11
					网

1 11
	মার্ক সারা	1		1
		1400	n
		1 800


			14 工
			19 1


			100


		1
			1		,

1
		1


	- 1
		1
	1
	1	1
		1 1

	-
	Comment of Concession Comparis
	1
	------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------



	1
	1
	1 1
	1 1 1
	1 1 1 1
	1 1
	1 1 1	1 L
	1 1 1	1
	1	1 1
	1
	1


-	1
		1 1
	11 11 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 0000 0000 0000000000000000000000000000000000 =	I -
		1
	1 1 1
	1
	1

	1	1
	1 1 1

	1 . Income in the comments of the comments of the comments of the comments of the comments of the comments of the comments of the comments of the comments of the comments of th	1 100 1
1
	------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------	------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

1 1 1 1 1 1 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------	1	1
1 L		------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------	1
1 -

	------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 1	1 1 1 and Children Children Children Children Children Children Children Children Children Children Children Children Children Children Children Children Children Children Children
1 1 1 1 1	1 1	1 1 1 1
1 1 1	1

ﺍﻟﻤﺴﺎﻋﺪ ﺍﻟﻤﺴﺘﻮﻯ ﺍﻟﻤﺴﺘﻮﻯ ﺍﻟﻤﺴﺘﻮﻯ ﺍﻟﻤﺴﺘﻮﻯ ﺍﻟﻤﺴﺘﻮﻯ ﺍﻟﻤﺴﺘﻮﻯ ﺍﻟﻤﺴﺘﻮﻯ ﺍﻟﻤﺴﺘﻮﻯ ﺍﻟﻤﺴﺘﻮﻯ ﺍﻟﻤﺴﺘﻮﻯ ﺍﻟﻤﺴﺘﻮﻯ ﺍﻟﻤﺴﺘﻮﻯ ﺍﻟﻤﺴﺘﻮﻯ ﺍﻟﻤﺴﺘﻮﻯ ﺍﻟﻤﺴﺘﻮﻯ ﺍﻟﻤﺴﺘﻮﻯ ﺍﻟﻤﺴﺘﻮﻯ ﺍﻟﻤﺴﺘﻮﻯ ﺍﻟﻤﺴﺘﻮﻯ ﺍﻟﻤﺴﺘﻮﻯ ﺍﻟﻤﺴﺘ 1	1 The your - 14
	1 1

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 1 1	1
The Figure 1	1 11 1
1 1 1 1 1 4 1	1 1 1 of each and and and and 1

YAPI RUHSATI

				的
117 1 1 ﺍﻟﻤﻠﻔﺎﺕ ﺍﻟﻤﺘﺤﺪﺓ ﺍﻟﻤﺘﺤﺪﺓ ﺍﻟﻤﺘﺤﺪﺓ ﺍﻟﻤﺘﺤﺪﺓ ﺍﻟﻤﺘﺤﺪﺓ ﺍﻟﻤﺘﺤﺪﺓ ﺍﻟﻤﺘﺤﺪﺓ ﺍﻟﻤﺘﺤﺪﺓ ﺍﻟﻤﺘﺤﺪﺓ ﺍﻟﻤﺘﺤﺪﺓ ﺍﻟﻤﺘﺤﺪﺓ ﺍﻟﻤﺘﺤﺪﺓ ﺍﻟﻤﺘﺤﺪﺓ ﺍﻟﻤﺘﺤﺪﺓ ﺍﻟﻤﺘﺤﺪﺓ ﺍﻟﻤﺘﺤﺪﺓ ﺍﻟﻤﺘﺤﺪﺓ ﺍﻟﻤﺘﺤﺪﺓ ﺍﻟﻤﺘﺤﺪﺓ ﺍﻟﻤﺘﺤﺪﺓ ﺍﻟﻤﺘﺤ

	10.00
11999 0.00 00 00 000 010000000 ﺍﻟﻤﺴﺎﻋﺪﺓ	01	117
	11

1
1130 11 100 10 19
1

HUY RESERVED nkis aka mili	0000000
1010-01-2 12 行	中国	2011 121

1440 0 10 10-2010 4 1000449
	(1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (1) (

的人 00

1 新机
	(2006) 19

ĠMAR DURUMU

A BLOK ENERJİ KİMLİK BELGESİ

B BLOK ENERJİ KİMLİK BELGESİ

C BLOK ENERJİ KİMLİK BELGESİ

1
1 110 1	1 1	The Real Property
1 1 1 1 and of	្រី និង និង និង
=
1	- -
		1
1 1 1 1	1 1 1 1 1 1 i 1 1	- 1 1 1 1
1	r 1 1 1 1	r 1
1		1

TAPU KAYIT ÖRNEKLERİ

Station Company Come Come Come Come Come Come Come Comer Comer Comer Comer Comer Comer Comer Comer Comer Comer Comer Comer Comer Comer Comer Comercial Comercial Comercial Com 2000 1 14 100 1.128 137 1910 11993 10.00 00 00 000 000
ে পারে। 01-12-12-22 C.C. (2004-01-2012) 8-03-1-10-2 1 64 and 11 to the last (84) (4) (40) (40) (400) (400) (400) (400) (400) (4 ADA 1 48 00 1 11 10 21 11
CONTRACT (CN 2011) 0110 01 000 1 11 12 - 1 11.000 4,100 1 T 100 1 1 30 1000 1 10-18-12-1 11.00 1 10
11.01.2017 1000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 000 0000 0000 0000 0000 000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000 1 CLIFE Store Sheep 1000 11 13 Income	(5)
201 PC (31) (31) (31) (31) (31) (31) (31) (31) (31) (31) (31) (31) (31) (31) (31) (31) (31) (31) (31) (31) (31) (31) (31) (31) (31) (31) (31) (31) (31) (31) (31) (31) (31) (31) ( 1200 - 1 (00) (413) (2010) (2010) (21) 0-10-2011 0 12: 4 (2011) 433 100000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000 1. Br 1846 (818), 10-04- 100 10.00 to documents (and (in ) (i) 1 100 000 0.000 (0.0 00100 100 1 1

10
(4) (2010) 80
(010-01-21) 121-1291 (	10.00
1.000 1.000 1.00	1974 p
CONTRACT OF COLLECTION OF CONSULTION OF CONSULTION OF CONSULTION OF CONSULTION OF CONSULTION OF CONSULTION OF CONSULTION OF CONSULTION OF CONSULTION OF CONSULTION OF CONSULTI	10
1 (Restores

	1991
111

1 (201) 1980 141 11000	11.0
1000 000 100	1000


(400) 1000	国

	1
	100 ক




110000 10
	1






19






10.00 100 119 11	-0.0
100 100 11








And Call of Children College of


21 00 10 1	1910
10.000 11.000	1,000
199
on anya	100		1999
and and c
1300 17	1000
11 1	11
机

	100

1
0.0 (ps) 10	11 11


	188
100,000 1000 Children Cr. (2001)	-48
and Partify Inc.	1000
1930 (1991)	100000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000	मिली

1944 19
1


	(199
0-10-10-14 1
11:20: 01:10 1	T 10
10 million	1

100 1

Concession Company of 10.000 0 1











8130 - 1981
1000 000	100


138.00 2110

10.90
0.00 10-10-10-11

FREE JOURSE
contraster of the Copyright Chicagon
process to problem of concerner of concessfully of a concessfully of a concessfully of a concessfully by any controlled by the contraction of concessfully of any controlled b 11.000
400 1 1000 Acres (200 (00) (0.0) (0.0)
में को बाद कर रहा है। बाहरी को बाद कर की	10

0.000	10
1200
100 Britis 100 - 1000	110 0

140 - 100
	1999
10
100 100 100 100
1400 11000
2 1 0 1 1 1
	148
2143
100 000 000 100 14 10	1 1000

1 -
1 1 1 1 - -
1 - 1	------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
1	------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

■ 1 1 1 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
- - 100 100 1 i 2017 11:19 PM I	The Property 1

F 电视台上一篇: 网上网网
	1 1 1
	1	1
		1 1
িনিট প্রকাশ
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ ្រុក = 1		-
1	1 1 -	-
		1
	1 1 1

Lisans ve Mesleki Tecrübe Belgeleri:

Tel: 0 (322) 503 73 39

manages for the case the in Children and find from the many come the many

AI Terminal

YEŞİL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

8679_rns_2025-04-04_5310ebc4-b997-488c-99d3-61c85b32e205.pdf

GAYRĠMENKUL DEĞERLEME RAPORU

HAZIRLAYAN ADMER GAYRĠMENKUL DEĞERLEME VE DANIġMANLIK A.ġ.

ĠÇĠNDEKĠLER

BÖLÜM 1: RAPOR BĠLGĠLERĠ

BÖLÜM 2: KURULUġ ve MÜġTERĠYĠ TANITICI BĠLGĠLER

BÖLÜM 3: GAYRĠMENKULÜN YASAL DURUMUNA ĠLĠġKĠN BĠLGĠLER

BÖLÜM 4. GAYRĠMENKULÜN FĠZĠKÎ ÖZELLĠKLERĠ

BÖLÜM 5. Kullanılan değerleme yöntemleri

BÖLÜM 6. ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRĠLMESĠ VE GÖRÜġ

BÖLÜM 7. SONUÇ

Rapor eki

RAPOR BĠLGĠLERĠ

1.9 Değerleme konusu gayrimenkulün aynı kuruluĢ tarafından daha önceki tarihlerde de değerlemesi yapılmıĢsa, son üç değerlemeye iliĢkin bilgiler

KURULUġ ve MÜġTERĠYĠ TANITICI BĠLGĠLER

2.1 KuruluĢun Unvanı ve Adresi

2.2 MüĢteriyi Tanıtıcı Bilgiler ve Adresi

2.3 MüĢteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

2.4 ĠĢin Kapsamı

GAYRĠMENKULÜN YASAL DURUMUNA ĠLĠġKĠN BĠLGĠLER

3.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı, Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, ġema vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler

3.1.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı

3.1.2 Gayrimenkulün Tapu Kayıtları, Plan, Proje, Ruhsat, ġema vb. Dokümanları Hakkında Bilgiler

Ana Gayrimenkul Tapu Bilgileri

3.2 Gayrimenkul ile Ġlgili Herhangi Bir Takyidat veya Devredilmesine ĠliĢkin Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Beyanlar Hanesinde:

ġerhler Hanesinde:

Rehinler Hanesinde:

3.3 Gayrimenkul ile Ġlgili Varsa, Son Üç Yıllık Dönemde GerçekleĢen Alım Satım ĠĢlemlerine ve Gayrimenkulün Hukuki Durumunda Meydana Gelen DeğiĢikliklere (Ġmar Planında Meydana Gelen DeğiĢiklikler, KamulaĢtırma ĠĢlemleri vb.) ĠliĢkin Bilgi

3.4 Gayrimenkulün ve Bulunduğu Bölgenin Ġmar Durumuna ĠliĢkin Bilgiler

3.5 Gayrimenkul için AlınmıĢ Durdurma Kararı, Yıkım Kararı, Riskli Yapı Tespiti vb. Durumlara Dair Açıklamalar

Yeni Yapı Ruhsatları:

Yeniden Ruhsatlar:

Yapı Kullanma Ġzin Belgeleri:

3.8 Değerlemesi Yapılan Projeler ile Ġlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim KuruluĢu (Ticaret Unvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile Ġlgili Olarak GerçekleĢtirdiği Denetimler Hakkında Bilgi

3.9 Eğer Belirli Bir Projeye Ġstinaden Değerleme Yapılıyorsa, Projeye ĠliĢkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeye ĠliĢkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine ĠliĢkin Açıklama

3.10 Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

GAYRĠMENKULÜN FĠZĠKĠ ÖZELLĠKLERĠ

4.1 Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler

Sakarya Ġli:

Arifiye Ġlçesi:

4.2 Mevcut Ekonomik KoĢulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler ile Bunların Gayrimenkulün Değerine Etkileri

Dünya Geneli Ekonomik Görünüm

Türkiye Geneli Ekonomik Görünüm

4.3 Değerleme ĠĢlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler

4.4 Değerlemede Kullanılan Varsayımlar

4.5 Gayrimenkulün Fiziki, Yapısal, Teknik ve ĠnĢaat Özellikleri

TaĢınmazın Bulunduğu Ana Gayrimenkulün Özellikleri;

TaĢınmazların Özellikleri

4.6 Varsa, Mevcut Yapıyla veya ĠnĢaatı Devam Eden Projeyle Ġlgili Tespit Edilen Ruhsata Aykırı Durumlara ĠliĢkin Bilgiler

BÖLÜM 5

KULLANILAN DEĞERLEME YÖNTEMLERĠ

5.1 Pazar YaklaĢımı ile UlaĢılan Sonuçlar

5.1.a. Pazar YaklaĢımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi için Bu YaklaĢımın Kullanılma Nedeni

5.1.b. Fiyat Bilgisi Tespit Edilen Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı

ARSA EMSALLERĠ:

SATILIK MESKEN EMSALLERĠ

SATILIK ĠġYERĠ EMSALLERĠ

5.1.d. Emsallerin Nasıl Dikkate Alındığına ĠliĢkin Ayrıntılı Açıklama, Emsal Bilgilerinde Yapılan Düzeltmeler, Düzeltmelerin Yapılma Nedenine ĠliĢkin Detaylı Açıklamalar ve Diğer Varsayımlar

5.1.e. Pazar YaklaĢımı ile UlaĢılan Sonuç (Sonuca UlaĢırken Yapılan Tüm Hesaplamaları Ġçerecek ġekilde)

5.2 Maliyet YaklaĢımı ile UlaĢılan Sonuçlar

5.2.a. Maliyet YaklaĢımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi için Bu YaklaĢımın Kullanılma Nedeni

5.2.b. Arsa Değerinin Tespitinde Kullanılan Emsal Bilgileri ve Bu Bilgilerin Kaynağı, Yapılan Düzeltmeler, Yapılan Diğer Varsayımlar ve UlaĢılan Sonuç

5.2.c. Yapı Maliyetleri ve Diğer Maliyetlerin Tespitinde Kullanılan Bilgiler, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Diğer Varsayımlar

5.2.d. Maliyet YaklaĢımı ile UlaĢılan Sonuç (Sonuca UlaĢırken Yapılan Tüm Hesaplamaları Ġçerecek ġekilde)

5.3 Gelir YaklaĢımı ile UlaĢılan Sonuçlar

5.3.a. Gelir YaklaĢımını Açıklayıcı Bilgiler, Konu Gayrimenkulün Değerlemesi için Bu YaklaĢımın Kullanılma Nedeni

5.3.b. Nakit GiriĢ ve ÇıkıĢlarının Tahmin Edilmesinde Kullanılan Emsal Bilgileri, Bu Bilgilerin Kaynağı ve Yapılan Diğer Varsayımlar

5.3.c. Ġndirgeme/Ġskonto Oranının Nasıl Hesaplandığına ĠliĢkin Ayrıntılı Açıklama ve Gerekçeler

5.3.d. Gelir YaklaĢımı ile UlaĢılan Sonuç (Sonuca UlaĢırken Yapılan Tüm Hesaplamaları Ġçerecek ġekilde)

5.4.b. Hasılat PaylaĢımı veya Kat KarĢılığı Yöntemi Ġle Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları

5.4.c. Üzerinde Proje GeliĢtirilen Arsaların BoĢ Arazi Ve Proje Değerleri

5.4.d. BoĢ Arazi ve GeliĢtirilmiĢ Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar Ġle UlaĢılan Sonuçlar

5.4.e. En Verimli ve En Ġyi Kullanım Değeri Analizi

5.4.f. MüĢterek veya BölünmüĢ Kısımların Değerleme Analizi

BÖLÜM 6

ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRĠLMESĠ VE GÖRÜġ

6.1 Farklı Değerleme Yöntemleri ile Analiz Sonuçlarının UyumlaĢtırılması ve Bu Amaçla Ġzlenen Metotların ve Nedenlerinin Açıklaması