AGD ANADOLU GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.

YEŞİL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

KOCAELİ İLİ, KÖRFEZ İLÇESİ, YARIMCA KÖYÜ (21 ADET ARSA)

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

1.	YÖNETİCİ RAPOR ÖZETİ 4
2.	ÖNGÖRÜ KOŞULLARI, UYGUNLUK BEYANI VE KISITLAYICI KOŞULLAR5
	2.1. Öngörü Koşulları 5
	2.2. Uygunluk Beyanı 6
3.	RAPOR BİLGİLERİ7
	3.1. Rapor Tarihi ve Numarası 7
	3.2. Değerlemenin Türü ve Tanımlaması7
	3.3. Raporu Hazırlayan Değerleme Uzmanı ve Sorumlu Değerleme Uzmanı7
	3.4. Değerleme Tarihi7
	3.5. Dayanak Sözleşme Tarih ve Numarası 7
	3.6. Tebliğin 1. Maddesinin 2. Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığı Hakkında Açıklama 7
	3.7. Değerle Konusu Gayrimenkulün Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler 8
	3.8. Değerleme Çalışmasını Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler8
	3.9. Kullanılan Değer Tanımları ve Geçerlilik Koşulları 8
4.	ŞİRKET- MÜŞTERİ TANITICI VE İŞİN KAPSAMI BİLGİLERİ10
	4.1. Şirket Bilgileri10
	4.2. Müşteri Bilgileri 10
	4.3. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar11
	4.4. İşin Kapsamı11
5.	TAŞINMAZIN TAPU KAYITLARI 12
	5.1. Tapu Kayıtları 12
	5.2. Tapu Takyidatı13
	5.3. Takyidat Açıklamaları19
6.	BELEDİYE İNCELEMESİ20
	6.1. İmar Durumu 20
	6.2. İmar Dosyası İncelemesi21
	6.3. Encümen Kararları, Mahkeme Kararları, Riskli Yapı Tespiti, Plan İptalleri vb. konular21
	6.4. Yapı Denetim Firması (Yapı Denetim Kuruluşu ve Denetimleri Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Ünvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi) 21
	6.5. Son Üç Yıl İçerisindeki Hukuki Durumdan Kaynaklanan Değişim 21
	6.5.1. Tapu Müdürlüğü Bilgileri 21
	6.5.1.1. Son Üç Yıl İçinde Gerçekleşen Alım Satım Bilgileri21
	6.5.2. Belediye Bilgileri21
	6.5.2.1. İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri vb. Bilgiler 21
	6.5.3. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler 22
	6.5.4. Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 22
	6.5.5. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21.Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi22
	6.5.6. Proje Bilgileri22
7.	TAŞINMAZIN ÇEVRE VE KONUMU 23
	7.1. Konum ve Çevre Bilgileri 23

	7.2. Bölge Analizi23
	7.2.1. Kocaeli İli 23
	7.2.2. Körfez İlçesi 24
	7.3. Dünya Ekonomisine Genel Bakış25
	7.4. Türkiye'nin Makroekonomik Görünümü 25
	7.5. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler34
	7.5.1. Türkiye Gayrimenkul Piyasasını Bekleyen Fırsat ve Tehditler 42
	7.5.2. Genel Konjonktürün Konut Piyasası ve Gayrimenkulün Değerine etkisi42
8.	ARSA ÖZELLİKLERİ 42
9.	AÇIKLAMALAR 43
10.	EN VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ 44
11.	DEĞERLENDİRME 44
12.	DEĞERLENDİRME YAKLAŞIMLARI45
	12.1. Pazar Yaklaşımı 45
	12.2. Maliyet Yaklaşımı 46
	12.3. Gelir Yaklaşımı47
13.	FİYATLANDIRMA49
	13.1. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı49
14.	ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRMESİ53
	14.1. Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklaması 53
	14.2. Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler53
	14.3. Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi53
	14.4. Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler ile İlgili Görüş53
	14.5. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi53
	14.6. Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar 54
	14.7. Asgari Bilgilerden Raporda Verilmeyenlerin Neden Verilmediklerinin Gerekçeleri 54
	14.8. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi 54
	14.9. Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları54
	14.10. Yasal Gereklerin Yerinde Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı54
	14.11. Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi54
	14.12. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş54
15.	SONUÇ 56

1. YÖNETİCİ RAPOR ÖZETİ

TALEP EDEN KURUM YEŞİL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. RAPORU HAZIRLAYAN AGD ANADOLU GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. DAYANAK SÖZLEŞMESİ 02.01.2024 - 2024010001 DEĞERLEME TARİHİ 08.01.2024 RAPOR TARİHİ VE NOSU 12.01.2024 tarih ve 2024-GYO/SPK-0013 RAPOR TESLİM TARİHİ 31.01.2024 RAPORUN KONUSU Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen parsellerdeki "Arsa" nitelikli taşınmazların YEŞİL GYO hisselerinin toplam pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. RAPORUN TÜRÜ Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında GYO portföyü için ve "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususları" içerecek şekilde hazırlanmıştır. GAYRİMENKUL ADRESİ İlimtepe Mahallesi, 2186 Ada, 3, 4, 5 no.lu, 2018 Ada, 18 no.lu, 2434 Ada, 1 no.lu, 2435 Ada, 1 no.lu, 2436 Ada, 1 no.lu, 2437 Ada, 1 no.lu, 2438 Ada, 1, 2 no.lu, 2439 Ada, 1, 2 no.lu 2440 Ada, 1 no.lu, 2442 ada 1, 2 no.lu, 2441 Ada, 1 no.lu, 2433 ada 1 no.lu, 2443 ada 1 no.lu, 2585 ada 1, 2 no.lu, 2586 ada 1 no.lu parseller, Körfez / KOCAELİ MÜLKİYET HAKLARI Hisseli mülkiyet (Bkz. Tapu Kayıtları) HİSSESİ (Yeşil GYO hisseli mülkiyet) (Bkz. Tapu Kayıtları) TAPU ARAŞTIRMA VE İNCELEMESİ Kocaeli İli, Körfez İlçesi, Yarımca Köyü, 21 adet parsel (Bkz. Tapu Kayıtları) İMAR DURUMU Körfez Belediyesi İmar Müdürlüğünden alınan bilgiye göre değerleme konusu taşınmaz, 09.02.2001 onay tarihli ve 10 nolu 1/1000 ölçekli Körfez Revizyon Uygulama İmar Planı dahilinde Konut Alanı, Teknik Altyapı Alanı ve Rekreasyon Alanı olarak ayrılmıştır. (Bkz. İmar Durumu) KULLANMA NİTELİĞİ/ALANI "ARSA" vasfında bulunan taşınmazın, konum, imar, cephe vb. özellikleri rapor içeriğinde sunulmuştur. (Bkz. İmar Durumu) KISITLILIK HALİ Değerleme konusu taşınmazın değerlemesine esas herhangi bir kısıtlılık hali bulunmamaktadır. YEŞİL GYO A.Ş.'NE AİT HİSSELERİN ARSA DEĞERİ (KDV HARİÇ) 168.018.900,00 TL RAPORU HAZIRLAYAN DEĞERLEME UZMANI Süleyman EYÜPOĞLU / Değerleme Uzmanı / SPK Lisans No: 406038 RAPORU KONTROL EDEN SORUMLU DEĞ. UZMANI Fatih DOLAR / Sorumlu Değerleme Uzmanı / SPK Lisans No: 403482

2. ÖNGÖRÜ KOŞULLARI, UYGUNLUK BEYANI VE KISITLAYICI KOŞULLAR 2.1. Öngörü Koşulları

Müşteriyi tanıtıcı bilgiler, müşterinin kendisi tarafından beyan edilmiş olup bu bilgilerdeki yanlışlıklardan şirketimiz sorumlu değildir.
''Genel analiz ve veriler'' başlığı altında yer alan bilgiler tamamen değerlemesi talep edilen gayrimenkul için genel bir projeksiyon çizilmesi amacıyla, kamuya açık kaynaklar üzerinde değerlenmiş bilgilerle hazırlanmış olup bu bilgi, belge, resim ve haritaların rapordaki amacı dışı kullanımı halinde şirketimiz sorumlu tutulamaz.
Gayrimenkulün fiziksel ve mülkiyet durumuna ilişkin bilgiler ilgili kamu ve özel kurum ve kuruluş birim ve yetkililerinden edinilmiş olup; bu bilgilerin belirli bir amaçla önceden tahrif edilmiş olması, dijital veriler ile basılı ya da yazılı veriler arasındaki muhtemel hatalar rapor kapsamı haricinde tutulmalı, raporda varılan saptama ve sonuçlar ibraz edilen belgeler doğrultusunda kabul edilmelidir. Bu bilgiler değerleme uzmanı tarafından elde edildiği tarih itibari ile değerlendirilip, sonradan hasıl olan değişiklikler rapor kapsamı dışında sayılmalıdır.
Gayrimenkulün değerine ilişkin olarak ele alınan veriler; değerleme sürecinde beyan edildikleri şekilde değerlendirilmiş olup bu süreçte bu verilerden yanıltıcı olanları ile bu tarihten sonra verilerde meydana gelen değişiklikler rapor kapsamı dışında sayılmalıdır.
Gayrimenkulün değer tespitinde müşteri taleplerine bağlı kalınarak, şirketimiz ve değerleme uzmanının görev yetki ve sorumluluk sınırları dışarısında kalan; zemin sağlamlığının kati tespiti, yapının tamamında deprem ya da eskimeye bağlı oluşmuş tüm zarar ve ziyanın kesin tespiti yapılmamış olup, bu hususlar bu konulardaki genel veriler ve dışarıdan görülebildiği ölçülerde değerlendirilebilmiştir. Yine benzer şekilde gayrimenkul kapsamındaki muhtemel yer altı zenginlikleri v.b. dışarıdan tespiti mümkün olmayan diğer unsurlar yok sayılarak rapor kapsamı dışında tutulmuştur.
Gayrimenkulün fiziksel ve mülkiyete ilişkin incelemeleri esnasında, resmi olarak tespit edilebilen kamulaştırma, plan tadili- iptali, haciz, ipotek gibi değeri etkileyen ya da kısıtlayan hususlar dışında var olduğu iddia edilen diğer benzeri hususlar değerlemede çözüleceği varsayımı ile göz ardı edilerek kıymet takdiri yapılmıştır.
Bu raporu almak, raporun tamamen ya da kısmen yayınlama ve/veya çoğaltma hakkını doğurmaz, ancak kurum içinde belli bir amaca yönelik olarak kısmen (değerin yazılı olduğu sayfalarda) yazışmalara ek olarak fotokopi ile çoğaltma yapılabilir. Bu raporun herhangi bir amaçla referans gösterilmesi, amacı dışında kullanılması, çoğaltılması ve/veya yayınlanması için AGD Anadolu Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.'nin yazılı onayı gerekmektedir.
Değerleme raporu Sermaye Piyasası Kurul düzenlemeleri kapsamında hazırlanmıştır ve Sermaye Piyasası Kurul düzenlemeleri kapsamında kullanılabilir.
Bu rapor, inceleme yapıldığı tarihteki mevcut bulguları yansıtmaktadır.
Değerleme raporunda yer alan değerlere KDV (Katma Değer Vergisi) dahil değildir.

• Bu değerleme raporu, hiçbir taahhütü yüklenmemek kayıt ve şartı ile tanzim olunmuştur.

2.2. Uygunluk Beyanı

Yapılan değerleme çalışmasının SPK mevzuatlarına ve UDES Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun olarak gerçekleştirildiği ve aşağıdaki hususların teyidi ile sağlandığını beyan ederiz.
Raporda sunulan bulgular değerleme uzmanının sahip olduğu tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur.
Analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olup, tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluşmaktadır.
Değerleme uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülklerle herhangi bir ilgisi yoktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi bir kişisel çıkar ve ön yargımız bulunmamaktadır.
Değerleme uzmanının ücreti raporun herhangi bir bölümüne ve müşterinin amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmış sonuçların geliştirilmesi ve bildirilmesine veya bu değerlemenin tasarlanan kullanımıyla doğrudan ilgili sonraki bir olayın meydana gelmesine bağlı değildir.
Değerleme, ahlaki kural ve performans standartlarına, mesleki gereklere göre gerçekleştirilmiştir.
Değerleme personeli ve uzmanı mesleki eğitim şartlarına haizdir.
Değerleme uzmanının değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi vardır.
Değerleme uzmanı mülkü kişisel olarak görmüş ve incelemiştir.
Raporda belirtilen kişiler haricinde hiç kimse bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmamıştır.

3. RAPOR BİLGİLERİ

3.1. Rapor Tarihi ve Numarası

İş bu rapor Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebine istinaden şirketimiz tarafından 12.01.2024 tarihinde 2024-GYO/SPK-0013 rapor no.su ile düzenlenmiştir.

3.2. Değerlemenin Türü ve Tanımlaması

Bu rapor; mülkiyetinin tamamı Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'ye ait olan Kocaeli İli, Körfez İlçesi, Yarımca Köyü, 21 adet parselin değerleme tarihindeki piyasa koşulları içerisinde ve taraflar arasında 02.01.2024 tarihinde imzalanan sözleşme hükümleri doğrultusunda yukarıda adresi belirtilen arsadaki hisselerin güncel piyasa değerinin tespitine yönelik hazırlanmıştır.

3.3. Raporu Hazırlayan Değerleme Uzmanı ve Sorumlu Değerleme Uzmanı

Şirketimiz Değerleme Uzmanı Süleyman EYÜPOĞLU / Lisanslı Değerleme Uzmanı - SPK Lisans No: 406038 tarafından taşınmaz, mahallinde yapılan inceleme sonucunda, ilgili kişi - kurum ve kuruluşlardan elde edilen bilgi ve belgelerden faydalanılarak, farklı değerleme yöntemlerinden elde edilen sonuçların bir arada yorumlanması sonucunda hazırlanmış olup Sorumlu Değerleme Uzmanı Fatih DOLAR / İnşaat Mühendisi - SPK Lisans No: 403482 tarafından kontrol edilmiş ve müşterek olarak imzalanmıştır.

3.4. Değerleme Tarihi

İş bu değerleme raporu Şirketimiz Değerleme Uzmanı Süleyman EYÜPOĞLU tarafından gayrimenkul mahallinde 08.01.2024 tarihinde yapılan inceleme çalışmalara ve sözleşme tarihinden itibaren rapor tarihine kadar yapılan tüm çalışmalara istinaden 12.01.2024 tarihinde hazırlanmıştır.

3.5. Dayanak Sözleşme Tarih ve Numarası

Bu değerleme raporu şirketimiz ile Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. arasında 02.01.2024 tarihinde ve AGD/2024010001 numaralı imzalanan dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.

3.6. Tebliğin 1. Maddesinin 2. Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığı Hakkında Açıklama

Bu rapor, aşağıda belirtilen tebliğ ve düzenlemelere göre hazırlanmış olup, Sermaye Piyasalarında Faaliyette bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğin (III-62.3) 1.Maddesinin 2.Fıkrası kapsamındadır.

Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasalarında Faaliyette bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususular"
Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"
Sermaye Piyasası Kurul Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile uygun görülen Uluslar Arası Değerleme Standartları (2017)

3.7. Değerle Konusu Gayrimenkulün Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu gayrimenkule ilişkin ve müşteri firmaya şirketimiz tarafından daha önce değerleme raporu hazırlanmamıştır.

3.8. Değerleme Çalışmasını Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler

Bu rapor hazırlanırken olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktöre rastlanmamıştır.

3.9. Kullanılan Değer Tanımları ve Geçerlilik Koşulları

Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır;

Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.
Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.
Analiz edilen gayrimenkullerin türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilmiştir.
Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedirler.
Taraflar gayrimenkuller ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.
Gayrimenkullerin satışı için makul bir süre tanınmıştır.
Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.
Gayrimenkullerin alım satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman, piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.
Gayrimenkulün makul şartlarda elde edilebilecek en olası değeri takdir edilmektedir.
Takdir edilen pazar değeri değerleme tarihi itibariyle belirlenmiş olup değerleme tarihine özgüdür.
İşbu değerleme raporundaki değer esası, serbest ve açık bir pazarda yapılabilecek varsayımsal bir el değiştirme işlemindeki en olası fiyatı belirlemektir.
İş bu Değerleme Raporu'nun kapsamı Raporda detayları verilen taşınmazın güncel piyasa değerinin tespiti ve Sermaye Piyasası Mevzuatı gereğince, değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde değerleme raporunun hazırlanması olup, Müşteri tarafından getirilen bir kapsam ve sınırlama bulunmamaktadır.

Pazar değeri:

• Bir mülkün, istekli alıcı ve istekli satıcı arasında, tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, hiçbir zorlama olmadan, basiretli ve konu hakkında yeterli bilgi sahibi kişiler olarak, uygun bir

pazarlama sonrasında değerleme tarihinde gerçekleştirecekleri alım satım işleminde el değiştirmesi gerektiği takdir edilen tahmini tutardır.

Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.

Analiz edilen gayrimenkullerin türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilmiştir.
Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedirler.
Taraflar gayrimenkuller ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.
Gayrimenkullerin satışı için makul bir süre tanınmıştır.
Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.
Gayrimenkullerin alım - satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman, piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.

4. ŞİRKET- MÜŞTERİ TANITICI VE İŞİN KAPSAMI BİLGİLERİ

4.1. Şirket Bilgileri

Şirketimiz AGD Anadolu Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş., 25.06.2015 tarih ve 27091 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde şirket ana sözleşmesine göre "yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi ve özel, gerçek ve tüzel kişi vb. kuruluşlara ait gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri ve gayrimenkule dayalı hak ve faydalar ile makine, teçhizat, vb. malların yerinde tespiti ve değerlemesini yapmak, değerlerini tespit etmeye yönelik raporları düzenlemek, analiz ve fizibilite çalışmalarını sunmak ve problemli durumlarda görüş raporu vermek" olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacı ile 350.000 Türk Lirası sermaye ile kurulmuş olup halihazırda sermayesi 1.050.000 Türk Lirası'dır. Şirket, T.C. Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 28.09.2017 tarih ve 36231672-340.01-E.10927 sayılı kararına istinaden Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır. Şirkete, T.C. Başbakanlık Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumunun (BDDK) 30.05.2018 tarih ve 12509071- 107.01.01-E.7306 sayılı, Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik kararı uyarınca; "Gayrimenkul, Gayrimenkul Projesi veya gayrimenkule dayalı hak ve faydaların belirli bir tarihteki muhtemel değerlerinin bağımsız ve tarafsız olarak, uluslararası alanda kabul görmüş değerleme standartları çerçevesinde takdir etmek, gayrimenkullerin ayrılmaz bir parçası niteliğindeki makine ve teçhizatların yerinde tespitini yaparak değer takdirinde bulunmak, gayrimenkul ve gayrimenkule bağlı haklara ilişkin hukuksal, mali ve bilimsel danışmanlık yapma" konularında hizmet etme yetkisi verilmiştir. Faaliyetlerini Sakarya Merkez Ofisinde kadrolu ve sözleşmeli çözüm ortağı olarak Türkiye'nin farklı bölgelerine yayılmış personel ve sözleşmeli personeller vasıtasıyla sürdürmekte olan AGD Anadolu Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Türkiye genelinde banka, kamu kurumları, belediyeler, özel ve tüzel kişiliklere değerleme hizmeti vermektedir.

*Merkez Adres: Cumhuriyet Mahallesi, Menekşe Sokak, No:14, K:1, D:1, Adapazarı / SAKARYA

*Tel: +90 264 277 60 54 – 0264 264 9 AGD

*Şube Adres: İnönü Mahallesi, Rüzgar Sokak, No:7, Trend İş Merkezi, K:2, D:9, Ataşehir / İSTANBUL

*Şube Adres: Özgürlük Mahallesi, 2658.Sokak, No:28/C, Saray Apt., Kepez / ANTALYA

*Web: http//www.agdanadolu.com.tr, *E-mail; [email protected]

*Şirketimiz CORPUS SİGORTA tarafından 21.10.2023 – 21.10.2024 tarihleri arasında düzenlenen Mesleki Sorumluluk Sigortası kapsamında 88900501

4.2. Müşteri Bilgileri

Müşteri Ünvanı: Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

Müşteri Adresi: Yeşilkent Mahallesi, Nazım Hikmet Bulvarı, No:51, İnnovia-2 Sitesi, Esenyurt / İSTANBUL

Müşteri Adresi (Şirket): Maltepe Mahallesi, Yılanlı Ayazma Sokak, No:15, Yeşil Plaza, Zeytinburnu / İSTANBUL *Tel: +90 212 709 37 45 - Faks: +90 212 353 09 09 - E-mail; [email protected]

Ticaret Sicil No: 303536 / Mersis No: 0470003286100012

Davutpaşa Vergi Dairesi Müdürlüğü / Vergi No: 470 00 32 861

Kuruluş Tarihi: 23.12.1997

Halka Arz Oranı: %87,06

Halka Arz Tarihi: 14.12.1999

Faaliyet Konusu: Şirket Sermaye Piyasası Kurulu'nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin düzenlemeleri ile belirlenmiş usul ve esaslar dahilinde, gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilen, belirli projeleri gerçekleştirmek üzere adi ortaklık kurabilen ve Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemelerinde izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen bir sermaye piyasası kurumudur.

4.3. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

Bu değerleme raporunun kapsamı taraflar arasında imzalanan sözleşmede belirtilen hususlar doğrultusunda Kocaeli İli, Körfez İlçesi, Yarımca Köyü, 21 adet parselin (2186 Ada, 3-4-5 nolu, 2018 Ada, 18 nolu, 2434 Ada, 1 nolu, 2435 Ada, 1 nolu, 2436 Ada, 1 nolu,2437 Ada, 1 nolu, 2438 Ada, 1 ve 2 nolu, 2439 Ada, 1 ve 2 nolu 2440 Ada, 1 nolu, 2442 ada 1 ve 2 nolu, 2441 Ada, 1 nolu, 2433 ada 1 nolu, 2443 ada 1 nolu, 2585 ada 1 ve 2 nolu, 2586 ada 1 nolu parsel) hisselerinin güncel piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.

Konu taşınmazın mahallinde tarafımızca şahsen incelemeleri yapılmış olup mevcut durum fotoğrafları çekilmiş, raporda şifahi olarak edinilen ve sunulan bilgiler rapor içeriğinde sunulmuştur. Rapor tarihi veya tesliminden sonra meydana gelebilecek ekonomik veya fiziksel değişimler raporda belirtilen bilgi ve sonuçları etkilemesinden ötürü firmamız sorumluluk taşımaz. Değerleme uzmanımız söz konusu gayrimenkulü, çevreyi ve bölgeyi şahsen incelemiştir. Müşteri tarafından getirilen herhangi bir kısıtlama bulunmamaktadır.

4.4. İşin Kapsamı

Kocaeli İli, Körfez İlçesi, Yarımca Köyü, 21 adet parselin (2186 Ada, 3, 4 ve 5 no.lu, 2018 Ada, 18 no.lu, 2434 Ada, 1 no.lu, 2435 Ada, 1 no.lu, 2436 Ada, 1 no.lu, 2437 Ada, 1 no.lu, 2438 Ada, 1 ve 2 no.lu, 2439 Ada, 1 ve 2 no.lu, 2440 Ada, 1 no.lu, 2442 ada 1 ve 2 no.lu, 2441 Ada, 1 no.lu, 2433 ada 1 no.lu, 2443 ada 1 no.lu, 2585 ada 1 ve 2 no.lu, 2586 ada 1 nolu parseller) değerleme tarihindeki piyasa koşulları içerisinde ve taraflar arasında 02.01.2024 tarihinde imzalanan sözleşme hükümleri doğrultusunda yukarıda adresi belirtilen arsadaki hisselerinin güncel piyasa değerinin tahmin ve takdiridir. Bu rapor, ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır.

5. TAŞINMAZIN TAPU KAYITLARI

5.1. Tapu Kayıtları

İLİ	:	KOCAELİ
İLÇESİ		KÖRFEZ
MAHALLESİ	:	Bknz. Tapu Bilgileri Tablosu
KÖYÜ	:	-
SOKAĞI	:	-
MEVKİİ	:	-
SINIRI	:	PLANINDADIR
PAFTA NO	:	-
ADA NO	:	Bknz. Tapu Bilgileri Tablosu
PARSEL NO	:	Bknz. Tapu Bilgileri Tablosu
YÜZÖLÇÜMÜ	:	Bknz. Tapu Bilgileri Tablosu
NİTELİĞİ	:	Bknz. Tapu Bilgileri Tablosu
BLOK NO	:	-
KAT NO	:	-
BAĞ. BÖLÜM NO	:	-
ARSA PAYI NO	:	Bknz. Tapu Bilgileri Tablosu
CİLT NO	:	Bknz. Tapu Bilgileri Tablosu
SAHİFE NO	:	Bknz. Tapu Bilgileri Tablosu
TARİH /YEVMİYE	:	Bknz. Tapu Bilgileri Tablosu
EDİNME SEBEBİ	:	Bknz. Tapu Bilgileri Tablosu
TAŞINMAZ ID	:	Bknz. Tapu Bilgileri Tablosu
MALİKİ	:	Bknz. Tapu Bilgileri Tablosu

TAPU BİLGİLERİ
Sıra No	Yeşil GYO Hisse	Ada No	Parsel No	Mahalle	Yüzölçüm ü (m2)	Nitelik	Yeşil GYO Hissesine Düşen (m2)	Yevmiye No	Cilt No	Sahife No	Tapu Tarihi
1	127446/6340145	2018		18	Yarımca Köyü	63401,45	Rekreasyo	3.389,46	23923	87	8538	20.10.2022
	42300/1268029					n Alanı
2	3/4	2186	3	Yarımca Köyü	7.250,12	Arsa	5.437,59	1761	93	9056	15.02.2016
3	228816/305088	2186	4	Yarımca Köyü	3.050,88	Arsa	2.288,16	1761	93	9057	15.02.2016
4	3/4	2186	5	Yarımca Köyü	1.428,40	Arsa	1.071,30	1761	93	9058	15.02.2016
5	452833/603777	2433	1	Yarımca (Şuyulandırma)	6.037,77	Arsa	4.528,33	5552	286	28166	28.05.2013
6	466917/622555	2434	1	Yarımca (Şuyulandırma)	6.225,55	Arsa	4.669,17	5552	286	28167	28.05.2013
7	350669/467560	2435	1	Yarımca (Şuyulandırma)	4.675,60	Arsa	3.506,69	5552	286	28168	28.05.2013
8	398426/531235	2436	1	Yarımca (Şuyulandırma)	21.249,40	Arsa	15.937,04	5552	286	28169	28.05.2013
9	495413/660550	2437	1	Yarımca (Şuyulandırma)	6.605,50	Arsa	4.954,13	5552	287	28172	28.05.2013

10	354149/472199	2438	1	Yarımca (Şuyulandırma)	9.443,98	Arsa	7.082,98	5552	287	28173	28.05.2013
11	57559/77600	2438	2	Yarımca (Şuyulandırma)	776	Arsa	575,59	5552	287	28174	28.05.2013
12	556883/742511	2439	1	Yarımca (Şuyulandırma)	7.425,11	Arsa	5.568,83	5552	287	28175	28.05.2013
13	3/4	2439	2	Yarımca (Şuyulandırma)	41,92	Arsa	31,44	5552	287	28176	28.05.2013
14	957695/127627	2440	1	Yarımca (Şuyulandırma)	12.769,27	Arsa	9.576,95	5552	287	28177	28.05.2013
15	439452/585936	2441	1	Yarımca (Şuyulandırma)	5.859,36	Arsa	4.394,52	5552	287	28178	28.05.2013
16	419136/558848	2442	1	Yarımca (Şuyulandırma)	5.588,48	Arsa	4.191,36	5552	287	28179	28.05.2013
17	84201/112268	2442	2	Yarımca (Şuyulandırma)	1.122,68	Arsa	842,01	5552	287	28180	28.05.2013
18	301824/402432	2443	1	Yarımca (Şuyulandırma)	4.024,32	Arsa	3.018,24	5552	287	28181	28.05.2013
19	379844/506459	2585	1	Yarımca Köyü	5.064,59	Arsa	3.798,44	1761	97	9481	15.02.2016
20	4960/6614	2585	2	Yarımca Köyü	66,14	Arsa	49,6	1761	97	9482	15.02.2016
	44085/778965
21	6191/778965	2586	1	Yarımca Köyü	7.789,65	Arsa	5.842,23	1761	97	9483	15.02.2016
	533947/778965

5.2. Tapu Takyidatı

Değerlemesi yapılan gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama) olup olmadığı hakkında bilgi, varsa söz konusu gayrimenkulün gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkındaki görüş,

Müşteriden temin edilen muhtelif tarih ve saatlerde temin edilen ve birer örneği rapor sonunda sunulan tapu kayıtlarına göre, rapor konusu taşınmazların üzerinde aşağıda belirtilen takyidat kayıtlarının bulunduğu tespit edilmiştir.

Beyanlar Hanesinde:

-K.O.P. (BELEDİYE HİZMET ALANI) (Tarih ve yevmiye belirtilmemiştir.) (2018 ada 18 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

-K.O.P. (TEKNİK ALTYAPI ALANI) (Tarih ve yevmiye belirtilmemiştir.) (2018 ada 18 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

-K.O.P. (SAĞLIK TESİSİ) (Tarih ve yevmiye belirtilmemiştir.) (2018 ada 18 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

-K.O.P.BELEDİYE HİZMET ALANI (Tarih ve yevmiye belirtilmemiştir.) (2018 ada 18 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

-K.O.P. (SPOR TESİSİ ALANI) (Tarih ve yevmiye belirtilmemiştir.) (2018 ada 18 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

-K.O.P. (TEKNİK ALTYAPI ALANI (Tarih ve yevmiye belirtilmemiştir.) (2018 ada 18 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

-K.O.P. (KÜLTÜREL TESİS) (Tarih ve yevmiye belirtilmemiştir.) (2018 ada 18 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

-K.O.P. (İDARİ TESİS) (Tarih ve yevmiye belirtilmemiştir.) (2018 ada 18 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

-Diğer (Konusu: -) Tarih: 0 Sayı: - (Tarih ve yevmiye belirtilmemiştir.) (2018 ada 18 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

-Diğer (Konusu: MAHMURE ATEŞ ilişiği kesilmiştir. 11/04/2023 tr ve 51323 sayı) Tarih: - Sayı: - (12.04.2023 tarih, 8602 yevmiye) (2018 ada 18 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

-Diğer (Konusu: MÜRVET SAYDAM V.İ.V.) Tarih: - Sayı: - (21.03.2023 tarih, 6478 yevmiye) (2018 ada 18 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

-Diğer (Konusu: mustafa saydamîn veraset ilişiği kesilmiştir.) Tarih: - Sayı: - (09.12.2022 tarih, 27832 yevmiye) (2018 ada 18 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

-Diğer (Konusu: MAHİR AKAR IN VİV İLİŞİĞİ KESİLMİŞTİR.) Tarih: - Sayı: - (29.08.2022 tarih, 19671 yevmiye) (2018 ada 18 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

-Diğer (Konusu: NURTEN DİKİŞÇİOĞLU NUN VİV İLİŞİĞİ KESİLMİŞTİR.) Tarih: - Sayı: - (17.05.2022 tarih, 11223 yevmiye) (2018 ada 18 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

-Diğer (Konusu: EMBİYE ÇOKBİLİR İN VİV İLİŞİĞİ KESİLMİŞTİR.) Tarih: - Sayı: - (10.05.2022 tarih, 10557 yevmiye) (2018 ada 18 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

-İmar düzenlemesine alınmıştır. (15.09.2021 tarih, 15768 yevmiye) (2018 ada 18 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

-Diğer (Konusu: -) Tarih: - Sayı: - (31.12.2018 tarih, 16647 yevmiye) (2018 ada 18 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

-KÖRFEZ 2 ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ nin 02/11/2018 tarih 2016/6 esas sayılı Mahkeme Müzekkeresi numaralı dosyasında davalıdır. (02.11.2018 tarih, 13842 yevmiye) (2018 ada 18 parsel, 2186 ada-3 parsel, 2186 ada-4 parsel, 2435 ada-1 parsel, 2436 ada-1 parsel, 2437 ada-1 parsel, 2438 ada-1 parsel, 2439 ada-1 parsel, 2439 ada-2 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

-Korunması Gerekli Taşınmaz Kültür Varlığıdır. (15.07.2013 tarih, 7385 yevmiye) (2018 ada 18 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

-Diğer (Konusu: KOCAELİ 2.BÖLGE İDARE MAH. 2010/283 E VE 2012/772 KARAR İLE 03/11/2008 VE YEV: 11183 İMAR UYGULAMASI İPTAL KARARI VARDIR.) Tarih: - Sayı: - (13.08.2012 tarih, 7139 yevmiye) (2018 ada 18 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

-Diğer (Konusu: KÖRFEZ ASLİYE HUKUK MAHKEMESİNİN 2006/576 ESAS VE 2009/592 KARAR SAYILI 05/01/2011 TARİHİNDE KESİNLEŞEN KARARI GEREĞİNCE TAPU KAYDININ İPTALİNE VE ORMAN NİTELİĞİ İLE HAZİNE ADINA TESCİLİNE İLİŞKİN KARARI MEVCUTTUR.) Tarih: 2701/2011 Sayı: 196 (27.01.2011 tarih, 815 yevmiye) (2018 ada 18 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

-2942/4650 SAYILI KANUNUN 7.MADDESİNE GÖRE KAMULAŞTIRMA ŞERHİ. BAYINDIRLIK VE İSKAN MÜDÜRLÜĞÜNÜN 13/02/2002 TARİH VE 1980 SAYILI YAZISI. (06.03.2002 tarih, 467 yevmiye) (2018 ada 18 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

-Diğer (Konusu: TEREKE TESPİT DAVASI AÇILMIŞTIR.) Tarih: - Sayı: - (15.03.2023 tarih, 6078 yevmiye) (2018 ada 18 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

-KÖRFEZ SULH HUKUK MAHKEMESİ nin 09/12/2015 tarih 2015/227 ESAS sayılı Mahkeme Müzekkeresi sayılı kararı ile vesayet altına alınmıştır. (15.12.2015 tarih, 15086 yevmiye) (2018 ada 18 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

-Diğer (Konusu: -) Tarih: - Sayı: - (01.02.2018 tarih, 1306 yevmiye) (2018 ada 18 parsel, 2186 ada-3 parsel, 2186 ada-5 parsel, 2433 ada-1 parsel, 2434 ada-1 parsel, 2435 ada-1 parsel, 2436 ada-1 parsel, 2437 ada-1 parsel, 2438 ada-1 parsel, 2439 ada-1 parsel, 2439 ada-2 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

-2942/4650 SAYILI KANUNUN 7.MADDESİ NE GÖRE KAMULAŞTIRMA ŞERHİ (RECEP ÖZTÜRK, MUSTAFA TULGAR HİSSESİ) (06.03.2002 tarih, 467 yevmiye) (2018 ada 18 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

-KÖRFEZ SULH HUKU MAHKEMESİ nin 08/10/2019 tarih 2019/900 esas sayılı Mahkeme Müzekkeresi sayılı kararı ile vesayet altına alınmıştır. (08.10.2019 tarih, 12673 yevmiye) (2018 ada 18 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

-KÖRFEZ SULH HUKUK MAHKEMESİ nin 06/07/2021 tarih 2021/92 esas sayılı Mahkeme Müzekkeresi sayılı kararı ile vesayet altına alınmıştır. (07.07.2021 tarih, 11509 yevmiye) (2018 ada 18 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

-Diğer (Konusu: mürvet gezgin intikal ilişiği kesilmiştir) Tarih: - Sayı: - (28.11.2018 tarih, 15041 yevmiye) (2018 ada 18 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

-Diğer (Konusu: NECMETTİN YILDIRIM İLİŞİĞİ KESİLMİŞTİR.) Tarih: - Sayı: - (14.10.2020 tarih, 14974 yevmiye) (2018 ada 18 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

-Diğer (Konusu: NECMETTİN AYDIN ININ VERGİ İLİŞİĞİ KESİLMİŞTİR. 04/02/2022 TARİH E. 15734) Tarih: - Sayı: - (08.02.2022 tarih, 2983 yevmiye) (2018 ada 18 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

-İSTİMLAK ŞERHİ: KÖRFEZ BELEDİYE BAŞKANLIĞININ 07/12/1975 TARİH 132 SAYILI YAZILARI (17.02.1975 tarih, 1373 yevmiye) (2018 ada 18 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

-KÖRFEZ SULH HUKUK MAHKEMESİ nin 03/11/2020 tarih 2020/715 esas sayılı Mahkeme Müzekkeresi sayılı kararı ile vesayet altına alınmıştır. (03.11.2020 tarih, 16105 yevmiye) (2018 ada 18 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

-Malik ölüdür. (Tarih ve yevmiye belirtilmemiştir.) (2018 ada 18 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

-KÖRFEZ SULH HUKUK MAHKEMESİ nin 17/08/2010 tarih 2010/679 esas sayılı Mahkeme Müzekkeresi sayılı kararı ile vesayet altına alınmıştır. (25.08.2010 tarih, 8295 yevmiye) (2018 ada 18 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

-Diğer (Konusu: ali ıkazım baran viv kesilmiştir.) Tarih: - Sayı: - (05.08.2022 tarih, 17695 yevmiye) (2018 ada 18 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

-2942 SAYILI KANUNUN 7.MADDESİNE GÖRE KAMULAŞTIRMA ŞERHİ (NECMETTİN YILDIRIM, ZEMİNE HOŞBAŞAK HİSSESİ) KOCAELİ VALİLİĞİ BAYINDIRLIK VE İSKAN MÜDÜRLÜĞÜNÜN 25/09/2000 TARİH VE 9791 SAYILI YAZISI (25.09.2000 tarih, 2581 yevmiye) (2018 ada 18 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

-2942/4650 SAYILI KANUNUN 7.MADDESİNE GÖRE KAMULAŞTIRMA ŞERHİ. 06/03/2002 YEV:467 (SALAHATTİN YILDIZ HİSSESİ) (KURBAN GÜÇLÜ HİSSESİ) (AHMET BAŞGAN, MEHMET BAŞGAN HİSSESİ) BAYINDIRLIK VE İSKAN MÜDÜRLÜĞÜNÜN 13/02/2002 TARİH VE 1980 SAYILI YAZISI (06.03.2002 tarih, 467 yevmiye) (2018 ada 18 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

-2942 SAYILI YASANIN 7.MADDESİNE GÖRE İSTİMLAK ŞERHİ: (BAHRİ İŞİM HİSSESİ) KÖRFEZ BELEDİYE BAŞKANLIĞININ 24/11/1999 TARİH VE 1709 SAYILI YAZISI (24.11.1999 tarih, 2355 yevmiye) (2018 ada 18 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

-Büyükçekmece Tapu Müdürlüğüne 25/10/2021 tarih 24015 sayı ile yetki verilmiştir. (Tarih ve yevmiye belirtilmemiştir.) (2018 ada 18 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

-KÖRFEZ SULH HUKUK MAHKEMESİ nin 11/09/2009 tarih 2009/679 E. sayılı Mahkeme Müzekkeresi sayılı kararı ile vesayet altına alınmıştır. (18.09.2009 tarih, 16022 yevmiye) (2018 ada 18 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

-KÖRFEZ SULH HUKUK MAHKEMESİ nin 25/08/2013 tarih 2013/322 esas sayılı Mahkeme Müzekkeresi sayılı kararı ile vesayet altına alınmıştır. (04.09.2013 tarih, 8956 yevmiye) (2018 ada 18 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

-KÖRFEZ SULH HUKUK MAHKEMESİ nin 11/04/2022 tarih 2021/1108 esas sayılı Mahkeme Müzekkeresi sayılı kararı ile vesayet altına alınmıştır. (11.04.2022 tarih, 8245 yevmiye) (2018 ada 18 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

-İSTANBUL ANADOLU 3.SULH HUKUK MAHKEMESİNE nin 28/10/2013 tarih 2013/1731 esas sayılı Mahkeme Müzekkeresi sayılı kararı ile vesayet altına alınmıştır. (01.11.2013 tarih, 10834 yevmiye) (2018 ada 18 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

-Diğer (Konusu: MEVLÜT ARSLAN VİV KESİLMİŞTİR.) Tarih: - Sayı: - (28.08.2020 tarih, 11549 yevmiye) (2018 ada 18 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

-Diğer (Konusu: Aynur ARSLAN, İslam ARSLAN, Zeliha AKÇAY, Zeynep DAĞKÖY ve Zehra YILDIZ hisseleri üzerinde İstimlak Şerh terkin talebi vardır) Tarih: 03/02/2021 Sayı: E- 2344388/3862 (09.03.2021 tarih, 4028 yevmiye) (2018 ada 18 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

-Diğer (Konusu: Aynur ARSLAN, İslam ARSLAN, Zeliha AKÇAY, Zeynep DAĞKÖY ve Zehra YILDIZ hisseleri üzerinde İstimlak Şerh terkin talebi vardır) Tarih: 03/02/2021 Sayı: E- 2344388/ 3862 (09.03.2021 tarih, 4028 yevmiye) (2018 ada 18 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

-KÖRFEZ ASLİYE HUKUK MAHKEMESİNİN 2007/647 ESAS SAYILI YAZISI (MEHMET ÖZ HİSSESİ) (10.10.2007 tarih, 7391 yevmiye) (2018 ada 18 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

-KÖRFEZ SULH HUKUK MAHKEMESİ nin 24/09/2009 tarih 2009/679 E. sayılı Mahkeme Müzekkeresi sayılı kararı ile vesayet altına alınmıştır. (25.09.2009 tarih, 16246 yevmiye) (2018 ada 18 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

-Diğer (Konusu: HÜSEYİN UZUN UN VİV İLİŞİĞİ KESİLMİŞTİR.) Tarih: - Sayı: - (16.05.2022 tarih, 10998 yevmiye) (2018 ada 18 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

-Diğer (Konusu: HABİBE YÜKSEL İN VİV İLİŞİĞİ KESİLMİŞİTR.) Tarih: - Sayı: - (16.05.2022 tarih, 11002 yevmiye) (2018 ada 18 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

-2942 SAYILI KANUNUN 7.MADDESİNE GÖRE KAMULAŞTIRMA ŞERHİ (24.11.1999 tarih, 2355 yevmiye) (2018 ada 18 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

-Diğer (Konusu: Taşınmazda asliye hukuk mahk. kararı bulunduğundan tescil işlemi yapılamamıştır.) Tarih: 01/01/1900 Sayı: - (Tarih ve yevmiye belirtilmemiştir.) (2018 ada 18 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

-Diğer (Konusu: NURİ MADENCİ VİV İLİŞİĞİ) Tarih: - Sayı: - (25.08.2021 tarih, 14413 yevmiye) (2018 ada 18 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

-Diğer (Konusu: SEZAİ ÇAKIR IN VEFATIYLA MÜŞTEREK ÇOCUKLAR 1997 DOĞUMLU AYÇA YA BABASINDAN İNTİKAL EDEN MİRAS PAYI KORUMA ALTINA ALINMIŞTIR) Tarih: - Sayı: 2013/13664 (27.12.2013 tarih, 12864 yevmiye) (2018 ada 18 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

-Diğer (Konusu: sezayi çakırın vefatı ile 1997 doğumlu ayçaya intikal eden miras payı koruma altına alınmıştır.) Tarih: - Sayı: - (27.12.2013 tarih, 12864 yevmiye) (2018 ada 18 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

-2942 SAYILI KANUNUN 7.MADDESİNE GÖRE KAMULAŞTIRMA ŞERHİ. (24.11.1999 tarih, 2355 yevmiye) (2018 ada 18 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

-2355: KÖRFEZ BELED. BŞK. 24/10/1999 TARİH 1709 SAYILI YAZISI (24.11.1999 tarih, 2355 yevmiye) (2018 ada 18 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

-KÖRFEZ SULH HUKUK MAHKEMESİ nin 21/09/2010 tarih 2010/536 esas sayılı Mahkeme Müzekkeresi gereği mirazçısı NİMET YILDIZ vesayet altına alınmıştır. (06.10.2010 tarih, 9355 yevmiye) (2018 ada 18 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

-KÖRFEZ ASLİYE HUKUK MAH.14/04/2008 TARİH VE EKİ 2007/339 E. DURUŞMA TUTANAĞI GEREĞİ DAVACI ADINA TESCİLİNE İLİŞKİN BELİRTME VARDIR. (DAVA DOSYALARI 2007/215 E.- 2007/298 E.- 2007/297 E. - 2007/150 E. - 2007/294 E. - 20007/214 E. - 2007/149 E.) (17.04.2008 tarih, 840 yevmiye) (2018 ada 18 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

-Diğer (Konusu: Hatice Şişman viv kesilmiştir.) Tarih: - Sayı: - (09.09.2022 tarih, 20525 yevmiye) (2018 ada 18 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

-2942/4650 SAYILI YASANIN 7.MADDESİNE GÖRE KAMULAŞTIRMA ŞERHİ: BAYINDIRLIK VE İSKAN MÜDÜRLÜĞÜNÜN 13/02/2002 TARİH VE 1980 SAYILI YAZISI (06.03.2002 tarih, 467 yevmiye) (2018 ada 18 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

-KÖRFEZ SULH HUKUK MAHKEMESİ nin 28/10/2021 tarih 2021/77 esas sayılı Mahkeme Müzekkeresi sayılı kararı ile vesayet altına alınmıştır. (01.11.2021 tarih, 19503 yevmiye) (2018 ada 18 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

-Diğer (Konusu: Bergüzar BAŞGAN ın İntikal vergi ilişiği kesildi) Tarih: 06/06/2023 Sayı: 75330 (06.06.2023 tarih, 13732 yevmiye) (2018 ada 18 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

-KÖRFEZ SULH HUKUK MAHKEMESİ nin 20/02/2019 tarih 2019/22 esas sayılı Mahkeme Müzekkeresi sayılı kararı ile vesayet altına alınmıştır. (20.02.2019 tarih, 2047 yevmiye) (2018 ada 18 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

-Diğer (Konusu: FEVZİYE ÖZCAN IN VİV İLİŞİĞİ KESİLMİŞTİR.) Tarih: - Sayı: - (25.09.2020 tarih, 13419 yevmiye) (2018 ada 18 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

-MÜRVET GEZGİN İNTİKAL İLİŞİĞİ KESİLMİŞTİR. (28.11.2018 tarih, 15041 yevmiye) (2018 ada 18 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

-Diğer (Konusu: KADRİYE SOKUR V.İ.V) Tarih: - Sayı: - (21.02.2023 tarih, 3936 yevmiye) (2018 ada 18 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

-Diğer (Konusu: FEHMİ SANCAR IN VİV İLİŞİĞİ KESİLMİŞTİR.) Tarih: - Sayı: - (29.06.2022 tarih, 15199 yevmiye) (2018 ada 18 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

-2942 Sayılı Kamulaştırma Kanununun 7. maddesine göre belirtme. (24.11.1999 tarih, 2355 yevmiye) (2018 ada 18 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

-Diğer (Konusu: RECEP ATEŞ in VERSAT VERGİ İLİŞİĞİ KESİLMİŞTİR. 11/04/2023 TARİH E.51334) Tarih: - Sayı: - (12.04.2023 tarih, 8616 yevmiye) (2018 ada 18 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

-Diğer (Konusu: HURİYE YILDIZ VİV İLİŞİĞİ) Tarih: - Sayı: - (27.09.2021 tarih, 16606 yevmiye) (2018 ada 18 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

-Diğer (Konusu: RAHMİ AKAR IN VİV İLİŞİĞİ KESİLMİŞTİR.) Tarih: - Sayı: - (31.08.2022 tarih, 19706 yevmiye) (2018 ada 18 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

-KÖRFEZ SULH HUKUK MAHKEMESİ nin 12/06/2021 tarih 2012/734 esas sayılı Mahkeme Müzekkeresi sayılı kararı ile vesayet altına alınmıştır. (14.06.2021 tarih, 9825 yevmiye) (2018 ada 18 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

-KÖRFEZ 2 ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ nin 02/11/2018 tarih 2016/6 esas sayılı Mahkeme Müzekkeresi numaralı dosyasında davalıdır. (02.11.2018 tarih, 13842 yevmiye) (2442 ada 1 parsel, 2442 ada-2 parsel, 2443 ada-1 parsel, 2585 ada-1 parsel, 2586 ada-1 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

-Diğer (Konusu: -) Tarih: - Sayı: - (01.02.2018 tarih, 1306 yevmiye) (2442 ada 1 parsel, 2585 ada-1 parsel, 2585 ada-2 parsel, 2586 ada-1 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

Rehinler Hanesinde:

-TÜRKİYE ELEKTRİK DAĞITIM ANONİM ŞİRKETİ lehine 1/0 dereceden 135000.00 TL bedelle 13.02.2007 tarih, 813 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüştür. (2018 ada 18 parsel nolu taşınmazlar üzerinde) -TÜRKİYE CUMHURİYETİ ZİRAAT BANKASI A.Ş. lehine 1/0 dereceden 18000000.00 ETL bedelle 11.09.1992 tarih, 2608 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüştür. (2018 ada 18 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

-TÜRKİYE İŞ BANKASI A.Ş. lehine 1/0 dereceden 1000000.00 ETL bedelle 26.03.2008 tarih, 2825 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüştür. (2018 ada 18 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

-TÜRKİYE CUMHURİYETİ ZİRAAT BANKASI A.Ş. lehine 1/0 dereceden 600000000.00 bedelle 27.03.1996 tarih, 907 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüştür. (2018 ada 18 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

-TÜRKİYE CUMHURİYETİ ZİRAAT BANKASI A.Ş. lehine 1/0 dereceden 15000000000.00 bedelle 25.08.2004 tarih, 2543 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüştür. (2018 ada 18 parsel nolu taşınmazlar üzerinde) -TÜRKİYE CUMHURİYETİ ZİRAAT BANKASI A.Ş. lehine 1/0 dereceden 100000.00 TL bedelle

26.04.2006 tarih, 3020 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüştür. (2018 ada 18 parsel nolu taşınmazlar üzerinde)

Şerhler Hanesinde:

Parsellerdeki Yeşil GYO hisseleri üzerinde çok sayıda haciz şerhi bulunmakta olup söz konusu şerhler ekteki tapu kayıt belgelerinde yer almaktadır. Yeşil GYO hisseleri üzerindeki ipotekler aşağıda listelenmiştir.

5.3. Takyidat Açıklamaları

Rapor konusu taşınmaz üzerinde çok sayıda şerh mevcut olup Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.-1/J Maddesi (Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar. Yüksek Planlama Kurulundan izin alınması şartı bu hüküm kapsamında devir kısıtı olarak değerlendirilmez.) hükmüne amirdir. Ancak konu taşınmaz üzerinde bulunan kısıtlayıcı şerhler, taşınmaz GYO portföyünde yer alırken, şirketin ödenmemiş borçları nedeniyle alacaklılar tarafından konulmuştur. Konu şerhlerin terkini halinde, taşınmaz devredilebilir nitelik kazanacaktır.

Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 30. maddesinde "Kat karşılığı ve hasılat paylaşımı yapılan projelerde, projenin gerçekleştirileceği arsaların sahiplerince ortaklığa, bedelsiz veya düşük bedel karşılığı ortaklık lehine üst hakkı tesis edilmesi veya arsanın devredilmesi halinde, projenin teminatı olarak arsa sahibi lehine ortaklık portföyünde bulunan gayrimenkuller üzerine ipotek veya diğer sınırlı ayni haklar tesis edilmesi mümkündür. Ayrıca gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hakların satın alınması sırasında yalnızca bu işlemlerin finansmanına ilişkin olarak ya da yatırımlar için kredi temini amacıyla portföydeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebilir." denilmektedir.

Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi tarafından değerleme konusu taşınmazın üzerinde yer alan ipotek kaydının yukarıda anılan tebliğ maddesinde belirtilen işlemler nedeniyle konulmadığı öğrenilmiştir.

Taşınmazlar üzerinde bulunan kısıtlayıcı şerhler taşınmaz şirket portföyünde yer alırken, şirketin ödenmemiş borçları nedeniyle alacaklılar tarafından konulmuş olan şerhlerdir. Konu şerhlerin terkini halinde, taşınmazlar devredilebilir nitelik kazanacaktır.

Taşınmazın GYO portföyünde "Arsa" başlığı altında yer almasında tapu kayıtları açısından herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.

6. BELEDİYE İNCELEMESİ

6.1. İmar Durumu

Körfez Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde yapılan incelemelere göre rapor konusu taşınmazlar; 09.02.2001 onay tarihli ve 10 nolu 1/1000 ölçekli Körfez Revizyon Uygulama İmar Planına göre Konut Alanı, Teknik Altyapı Alanı ve Rekreasyon Alanı olarak ayrılmıştır.

Ada No	Parsel No	Yüzölçümü (m2)	Lejant	Emsal	Hmax (m.)
2433	1	6.037,77	KONUT ALANI	0,5	6,5
2434	1	6.225,55	KONUT ALANI	0,5	6,5
2435	1	4.675,60	KONUT ALANI	0,5	6,5
2436	1	21.249,40	KONUT ALANI	0,5	6,5
2437	1	6.605,50	KONUT ALANI	0,5	6,5
2438	1	9.443,98	KONUT ALANI	0,75	9,5
2438	2	776	KONUT ALANI	0,75	9,5
2439	1	7.425,11	KONUT ALANI	0,75	9,5
2439	2	41,92	TEKNİK ALTYAPI ALANI	--	--
2440	1	12.769,27	KONUT ALANI	0,5	6,5
2441	1	5.859,36	KONUT ALANI	0,5	6,5
2442	1	5.588,48	KONUT ALANI	0,5	6,5
2442	2	1.122,68	KONUT ALANI	0,5	6,5
2443	1	4.024,32	KONUT ALANI	0,75	9,5
2018	18	63.401,45	REKREASYON ALANI	--	--
2586	1	7.789,65	KONUT ALANI	0,5	6,5
2585	1	5.064,59	KONUT ALANI	0,5	6,5
2585	2	66,14	TEKNİK ALTYAPI ALANI	0	--
2186	3	7.250,12	KONUT ALANI	0,75	9,5
2186	4	3.050,88	KONUT ALANI	0,75	9,5
2186	5	1.428,40	KONUT ALANI	0,75	9,5
	TOPLAM	179.896,17

*2433 ada, 1 no.lu parsel, 2434 ada, 1 no.lu parsel, 2435 ada, 1 no.lu parsel, 2436 ada, 1 no.lu parsel, 2437 ada, 1 no.lu parsel, 2440 ada, 1 no.lu parsel, 2441 ada, 1 no.lu parsel, 2442 ada, 1 ve 2 no.lu parseller, 2586 ada, 1 no.lu parsel, 2585 ada, 1 no.lu parsel: Körfez Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde yapılan incelemelere göre rapor konusu taşınmazlar; 09.02.2001 onay tarihli ve 10 nolu 1/1000 ölçekli Körfez Revizyon Uygulama İmar Planına göre Konut Alanı, E:0.50, Hmax: 6,50 mt. olarak revize edildiği öğrenilmiştir.

*2438 ada, 1 ve 2 no.lu parseller, 2439 ada, 1 no.lu parsel, 2443 ada, 1 no.lu parsel, 2186 ada, 3, 4 ve 5 no.lu parseller: Körfez Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde yapılan incelemelere göre rapor konusu taşınmazlar;

09.02.2001 onay tarihli ve 10 nolu 1/1000 ölçekli Körfez Revizyon Uygulama İmar Planına göre Konut Alanı, E:0.75, Hmax: 9,50 mt. olarak revize edildiği öğrenilmiştir.

*2439 ada, 1 no.lu parsel, 2585 ada, 2 no.lu parsel: Körfez Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde yapılan incelemelere göre rapor konusu taşınmazlar; 09.02.2001 onay tarihli ve 10 nolu 1/1000 ölçekli Körfez Revizyon Uygulama İmar Planına göre Teknik Altyapı Alanında kaldığı öğrenilmiştir.

*2018 ada, 18 no.lu parsel: Körfez Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde yapılan incelemelere göre rapor konusu taşınmazlar; 09.02.2001 onay tarihli ve 10 nolu 1/1000 ölçekli Körfez Revizyon Uygulama İmar Planına göre Rekreasyon Alanında kaldığı öğrenilmiştir.

6.2. İmar Dosyası İncelemesi

Taşınmazlar üzerinde yer alan proje için 31.05.2012 tarih ve 410/7, 409/99, 410/2, 410/4, 410/3, 410/6 ve 409/100 nolu toplam 61 adet yapı ruhsatı alınmıştır. Yapılar süresi içerisinde tamamlanmadığından ruhsatlar geçersiz hale gelmiştir.

6.3. Encümen Kararları, Mahkeme Kararları, Riskli Yapı Tespiti, Plan İptalleri vb. konular

Arsa sahipleri ile Yeşil GYO A.Ş. arasında düzenlenen 15.09.2011 tarihli gayrimenkul hissesi karşılığında inşaat yapımı ve satış vaadi sözleşmesi bulunmaktadır. Taşınmazlar üzerinde ipotek bu sözleşmeye istinaden arsa sahipleri lehine tesis edilmiştir. Satış vaadi sözleşmesi hakkında tapu kaydına beyan olarak belirtme yapılmış "davalıdır" notu bulunmaktadır. Dava henüz sonuçlanmamış olduğundan bu notlar taşınmaların devrine engel değildir.

6.4. Yapı Denetim Firması (Yapı Denetim Kuruluşu ve Denetimleri Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Ünvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi)

Parseller üzerinde inşa edilecek yapılar için yapı ruhsatları alınmış olup yapılar süresi içerisinde tamamlanmadığından ruhsatlar geçersiz hale gelmiştir. Halihazırda yapı denetimle ilgili bir durumu bulunmamaktadır.

6.5. Son Üç Yıl İçerisindeki Hukuki Durumdan Kaynaklanan Değişim 6.5.1. Tapu Müdürlüğü Bilgileri 6.5.1.1. Son Üç Yıl İçinde Gerçekleşen Alım Satım Bilgileri

Son üç yıl içerisinde herhangi bir değişiklik olmadığı öğrenilmiştir.

6.5.2. Belediye Bilgileri

6.5.2.1. İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri vb. Bilgiler

Körfez Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nün 0alınan bilgiye göre İlimtepe Mahallesi değerleme konusu olan 21 adet parselden; 2439 ada 1 parselin yapılaşma şartlarının E: 0,75 Hmax: 9,50 mt. olarak, 2435 ada 1 parselin yapılaşma şartlarının ise E:0,50 Hmax: 6,50 mt. olarak revize edildiği öğrenilmiştir.

Değerleme konusu parsellerden 2018 ada 18 parselin, 6 parselin uygulama sonucu oluşturulduğu ve

rekreasyon alanında kaldığı öğrenilmiştir.

6.5.3. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler

Arsa sahipleri ile Yeşil GYO A.Ş. arasında düzenlenen 15.09.2011 tarihli gayrimenkul hissesi karşılığında inşaat yapımı ve satış vaadi sözleşmesi bulunmaktadır. Sözleşmeye göre bağımsız bölümlerin paylaşım oranı %75 (yüklenici), arsa sahibi (%25) şeklindedir.

6.5.4. Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Taşınmazlar üzerindeki projenin inşası durmuştur. Enerji verimlilik sertifikası bulunmamaktadır.

6.5.5. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21.Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Madde 21: – Bu Kanunun kapsamına giren bütün yapılar için 26 ncı maddede belirtilen istisna dışında belediye veya valiliklerden (....) (1) yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir. Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. Bu durumda; bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyorsa ve nitelik değişmiyorsa ruhsat, hiçbir vergi, resim ve harca tabi olmaz. Ancak; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir.

Belediyeler veya valilikler mahallin ve çevrenin özelliklerine göre yapılar arasında uyum sağlamak, güzel bir görünüm elde etmek amacıyla dış cephe boya ve kaplamaları ile çatının malzemesini ve rengini tayin etmeye yetkilidir. Bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce yapılmış olan yapılar da bu hükme tabidir.

Taşınmazlar üzerindeki projenin inşası durmuştur.

6.5.6. Proje Bilgileri

Innovia Körfez Projesinde hali hazırda inşai faaliyetler durdurulmuş olup herhangi bir çalışma yapılmamaktadır. Yetkililerinden alınan bilgilere göre proje kapsamında toplam 204 adet 2 katlı villa (108 adet ikiz nizam), 206 adet daire (52 adedi dubleks) olmak üzere toplam 410 adet bağımsız bölüm yer alacaktır.

Toplam inşaat alanı 65.534,51 m2 (34.450,77 m2 villa, 29.841,74 m2 apart konut, 1.242,00 m2 sosyal tesis) olarak tasarlanmıştır. Ayrıca projede 3 km + 700 mt. site içi yol planlanmıştır.

7. TAŞINMAZIN ÇEVRE VE KONUMU

7.1. Konum ve Çevre Bilgileri

Değerlemeye konu taşınmazlar, Kocaeli İli, Körfez İlçesi, İlimtepe Mahallesi, İlimtepe Kalıcı Konutları civarında yer alan 21 adet parseldir. Taşınmazların yakın çevresinde orta seviye gelir gruplarınca mesken olarak kullanılan 2 – 4 katlı ayrık ve bitişik nizamda inşa edilmiş binalar (İlimtepe Kalıcı Konutları) ile villa siteleri (ENKA Villaları, S.S. Doğal Yaşam Konut Yapı Kooperatifi, Atakent Sitesi, Körfez Belediyesi İlimtepe Evleri vd.) ile boş ya da tarım amaçlı kullanılan araziler yer almaktadır.

1999 Depremi sonrası inşa edilen İlimtepe Kalıcı Konutları ile birlikte son dönemde inşa edilen ENKA Villaları ve Belen Köyü ve İlimtepe Kalıcı Konutları'nın kuzeyindeki İlimtepe Belediye Konutları gibi yerleşim yerleri ile birlikte bölgenin konut kullanımı artmıştır. Ulaşım imkanlarının güçlükleri ve bölgedeki ticari fonksiyona sahip ünitelerin yok sayılabilecek kadar az olması gibi olumsuzlukların yanı sıra bölgenin gelişimi ve gelişim potansiyeli göz ardı edilemeyecek boyuttadır.

Değerleme konusu taşınmazların bazı noktalara olan uzaklıkları; İlimtepe Kalıcı Konutları Kuzey Girişi 700 mt., İlimtepe Belediye Konutları 3 km., Belen Köyü 3,5 km., Körfez Belediye Binası 10 km., E-5 (D-100) Karayolu Körfez Kavşağı 14 km., Anadolu Otoyolu Körfez Kavşağı 15 km. mesafededir.

7.2. Bölge Analizi

7.2.1. Kocaeli İli

Kocaeli ili, doğu ve güneydoğusunda Sakarya, güneyinde Bursa illeri, batısında Yalova ili, İzmit Körfezi, Marmara Denizi ve İstanbul ili, kuzeyde de Karadeniz'le çevrilidir. İl merkezi İzmit'in doğusundan geçen 30° doğu boylamı Türkiye saati için esas kabul edilir. Kocaeli ilinin yüzölçümü 3.505 km2'dir. Asya ile Avrupa'yı birleştiren önemli bir yol kavşağında bulunmakta¬dır. Doğal bir liman olan İzmit Körfezi işlek bir deniz yoludur. İlin kuzeybatı yüzündeki İstanbul il sınırı, Darıca ile İstanbul arasında akan Kemiklidere'nin doğusundan geçer. Güneybatıda İstanbul-Kocaeli sınırı İzmit Körfezi'nin karşı kıyısında Yalova topraklarıyla son bulur. Bursa sınırını Samanlı Dağları'nın tepelerinden geçen hat oluşturmaktadır.

İl topraklarından kaynaklanan suların bir bölümü Ka¬radeniz'e, bir bölümü de Marmara Denizi'ne ulaşır. Kocaeli Yarımadasında uzanan dağların sırtı İzmit Körfezi ve Mar¬mara'ya daha yakın olduğundan Karadeniz'e dökülen akar¬sular daha uzundur. Gebze'nin Tepecik mahallesi yakınlarından doğan 71 km uzunluğundaki Riva (Çayağzı) Deresi İstanbul Boğazı giri¬şinin doğusunda Karadeniz'e dökülür. Ağva Deresi de denen Göksu Deresi Karayakuplu mahallesi yakınlarından çıkar ve Ağva'da Karadeniz'e ulaşır. Yine Karadeniz'e dökülen Yulaflı Deresi'nin uzunluğu 43 km'dir. Üzerinde İstanbul kentine su sağlayan Darlık Barajı bulunan Darlık Deresi de il topraklarından doğar. Denizli mahallesinden doğup Karadeniz'e dö¬külen Kocadere'nin uzunluğu 50 km'dir. İl topraklarından doğup, il sınırları içinde Karadeniz'e dökülen başlıca akarsu Kandıra ilçesindeki Sansu'dur. Sakarya Nehri'ne Karadeniz'e dökülmeden önce katılan son akarsu olan Kaynarca Deresi de Kandıra ilçesinden doğar. Samanlı Dağları'ndan doğan Kirazdere İzmit kentinde körfeze dökülür. Bu dere üzerindeki Kirazdere Barajı'nın yapımı 1997'de tamamlanmıştır. Gebze ilçesindeki Dilovası

Deresi'nin uzunluğu 12 km'dir. Pelitli kö¬yünün güneyinden ve Tavşanlı mahallesinün kuzeyinden geçerek İzmit Körfezi'ne dökülür.

Körfez kıyılarıyla Karadeniz kıyısında ılıman, dağlık kesimlerde daha sert bir iklim hüküm sürer. Kocaeli ikliminin, Akdeniz iklimi ile Karadeniz iklimi arasında bir geçiş oluştur-duğu söylenebilir. İl merkezinde yazlar sıcak ve az yağışlı, kışlar yağışlı, zaman zaman karlı ve soğuk geçer. Karlı günler sayısı ortalama 12 gündür. Kocaeli'nin Karadeniz'e bakan kıyıları ile İzmit Körfezi'ne bakan kıyılarının iklimi arasında bazı farklılıklar göze çarpar. Yazın körfez kıyılarında bazen bunaltıcı sıcaklar yaşanırken Karadeniz kıyıları daha serindir. İl merkezinde ölçülen en yüksek hava sıcaklığı 44,1 °C (13 Temmuz 2000), en düşük hava sıcaklığı - 8,3 °C (23 Şubat 1985), yıllık ortalama sıcaklık ise 14,8 °C'dir. Karadeniz kıyısında yıllık ortalama yağış miktarı 1.000 mm'yi aşar. Bu miktarı güneye doğru gidildikçe azalır, İzmit'te 800 mm'nin de altına düşer (784,6 mm). Samanlı Dağlan'nın kör¬feze bakan yamaçlarında iklim Karadeniz kıyılarına benzer. Yağış miktarı da bu kesimde farklıdır. Rüzgârlar kışın kuzey ve kuzeydoğudan, yazları ise kuzeydoğudan eser.

7.2.2. Körfez İlçesi

İlçe düzlük bir alana kurulmuştur. Yarımca'dan Tütünçiftliğe kadar geniş bir alanı kaplar. İlçenin kuzey kesimi Çenedağ'ının devamı gibidir.

Bu yükselti batıya devam ederek Hereke sırtlarını oluşturur. Yarımca'dan Hereke'ye doğru bir yükselti iyice dikleşir. Kıyı kesimi fazla girintili çıkıntılı değildir.

Düz alanın yükseklikle buluştuğu yerde karayolu geçmektedir. Bölgenin en önemli dağları Saman Dağlarıdır. Önünde akarsu yoktur. İlçe içerisinden geçerek denize dökülen derelerde yıllık yağışların fazla olduğu zamanda akıntı olmaktadır. Su kaynaklarının az olması önemli bir sıkıntı oluşturmaktadır.

İlçede geçiş iklimi mevcuttur. Yani yazları çok sıcak ve kurak olmayan, yağışlı ve ılık geçen bir iklim görünür. İlçe makro klima tipi Akdeniz iklim kuşağına girmektedir.

İlçenin ekonomisi tarım, hayvancılık, sanayiye dayalıdır. İlçedeki sanayi kuruluşlarından ötürü tarım ve hayvancılık köylerde yapılmakta olup, yetiştirilen başlıca tarımsal ürünler buğday, arpa, ayçiçeği, mısır, zeytin, armut, elma, üzüm, kirazdır. Sebze ve meyvecilik ön plandadır. Hayvancılıkta büyük ve küçükbaş hayvan besiciliği, tavukçuluk ve arıcılık yapılmaktadır. Tüpraş, İgsaş, Gübretaş ilçenin belli başlı büyük sanayi kuruluşlarıdır. Ayrıca Hereke halı dokumacılığı ile ünlü olup, halı dokuma fabrikası bulunmaktadır.

Bunun yanı sıra Körfez, farklı medeniyetlere ve imparatorluklara ev sahipliği yapma özelliği ile birlikte, her dönem ekonomik merkez olma özelliğini de koruyan az sayıda şehirden birisidir. Körfez, 1937 yılında Romanya'dan 60 göçmen getirilerek her bir aile reisine 15 ve ailelerin her birine ise 10'ar dönüm arazi verilmesiyle siyasi anlamda ilk adımını atmıştır. Kiraz ve üzüm bağlarıyla kaplı olan Yarımca bölgesi köy yaşamını ve durgun ekonomisini gerilerde bırakarak, 1950 yılından itibaren hızlanan sanayileşme sürecine girmiştir. Sanayileşmeyle birlikte hızla göç alan Yarımca'nın yanında Tütünçiftlik bölgesinin de gelişmesine neden olmuş ve bugünkü yerleşim alanları oluşmuştur. Bununla birlikte her dönem ülkenin ekonomik merkez

olma özelliğini her zaman sürdüren Körfez ilçesi, sanayinin kalbi olma özelliğini elinden hiçbir dönem bırakmamıştır.

7.3. Dünya Ekonomisine Genel Bakış

Küresel Ekonomik büyüme 2018 yılında sağlam bir görüntü çizmiştir. 2018 yılı, nispeten senkronize bir eğilim izleyen büyüme trendlerinin bölgesel olarak büyük değişimler izlediği bir dönem olmuştur. 2017 yılındaki güçlü toparlanmadan sonra toplam gayrisafi yurtiçi hasılattaki büyüme hızının azaldığı ve %3,6 - %3,7 seviyesinde gerçekleştiği gözlenmiştir. Büyüme hızındaki yavaşlama, OECD ülkelerinde özellikle Avrupa bölgesi ve Japonya'da hissedilmiş olup Amerika Birleşik devletleri bu trendin dışında kalmıştır. Ancak Amerika'nın yaşadığı ekonomik büyümenin pek çok mali teşvik ile desteklenmesini de göz ardı etmemek gerekir. Gelişmekte olan ekonomilerde ise Hindistan güçlü bir toparlanma yaşamış, bu esnada Rusya ve Brezilya da nispeten daha iyi performanslar göstermiştir. Çin ekonomisi ise yavaşlama eğilimini kıramamıştır.

2019 yılının Aralık ayında Çin'in Wuhan kentinde ortaya çıkan Covid-19 virüsü 2020'nin ikinci ayından itibaren tüm Dünya'ya yayılamaya başlamış olup salgının kontrol altına alınması için alınan önlemler ekonomilerin yavaşlamasına yol açmıştır. Finansal piyasalar salgının olası olumsuz etkilerinden dolayı önemli düşüşler yaşamış olup Başta FED olmak üzere merkez bankalarının parasal genişleme sinyalleri vermesi üzerine kısmen toparlanma yaşanmış. 2019 yılında %2,9 oranında gerçekleşen global ekonomik büyümeyi 2020 yılında %3,3 daralma takip etmiştir. Küresel ekonominin 2021 yılında %5,8 oranında büyüme yakaladığı tahmin edilmektedir.

2021 yılı aşılamaların hızla yapılmaya çalışıldığı seyahat kısıtlamalarının büyük oranda kalktığı bir dönem olmuştur. Yılın son çeyreğinde gelişmiş ülkeler pandeminin etkisinden kurtulup normalleşme yönünde adımlar atarken pek çok gelişmekte olan ve az gelişmiş ülkede vaka sayıları artamaya devam etmektedir. Virüsün yayılmaya devam etmesi, aşılamanın beklenilen hızda yapılamaması ve virüsün geçirdiği mutasyonlar sebebiyle tam anlamıyla bir toparlanmanın ne zaman yaşanacağı konusu hala belirsizliğini korumaktadır. Bu süreçte gelişmiş ülkelerde dahil olmak üzere artan enflasyon oranlarının, pandemi kaynaklı gelişmelerden, arztalep dengesizliklerinden, tedarik zincirlerindeki sorunlardan, artan teknolojik ürün-hizmet talebinden, Rusya-Ukrayna arasında yaşanan savaşın yaratmış olduğu enerji krizinden ve Amerika ile Çin arasındaki Ticari çekişmeden kaynaklandığı söylenebilir.

7.4. Türkiye'nin Makroekonomik Görünümü

2008 yılındaki küresel ekonomik krizden sonra Türkiye ekonomisi ciddi bir toparlanma sürecine girmiş olup 2014, 2015 yıllarında GYSH bir önceki yıla göre % 5,2 ve %6,1 seviyelerinde artmıştır. 2016 yılı, pek çok farklı etkenin de etkisiyle büyüme hızının yavaşladığı bir dönem olmuş 2017 yılında %7,5, 2018 yılında ise %2,8 lik büyüme oranları yakalanmıştır. 2019 yılında büyüme oranı 0,9, 2020 yılında %1,8, 2021 yılında %11 olarak gerçekleşmiştir.

2020 yılında Covid-19 salgınının olumsuz etkisiyle yılın ikinci çeyreğinde %9,9 oranında daralma kaydedilmiştir. 2021 yılı itibariyle GSYH büyüklüğüne göre Türkiye, Dünya'nın 21. Büyük ekonomisidir.

2004 yılından itibaren çift haneli seviyelerin altında seyreden enflasyon oranı 2017 yılında % 11,1, 2018 yılında %16,3, 2019 yılında %15,18, 2020 yılında %12,8, 2021 yılında %13,58 oranında gerçekleşmiştir. 2022 yılı Ağustos ayı Tüketici Fiyat Endeksi bir önceki yılın aynı ayına göre 80,21 artmıştır. TÜFE bir önceki aya göre değişim oranı %1,46 dır. Tüketici fiyat endeksi (TÜFE) yıllık %61,98, aylık %3,28 arttı TÜFE'deki (2003=100) değişim 2023 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre %3,28, bir önceki yılın Aralık ayına göre %60,09, bir önceki yılın aynı ayına göre %61,98 ve on iki aylık ortalamalara göre %53,40 olarak gerçekleşti.

Kaynak: TÜİK

İşsizlik oranları ise son 4 yılda %11-%13 Aralığında seyretmekteydi. 2022 yılı Ekim ayı itibariyle mevsim etkisinden arındırılmış işsizlik oranı %10,2 seviyesinde gerçekleşmiştir. İşsiz sayısı bir önceki aya göre 57 bin kişi artmıştır. İstihdam edilenlerin sayısı 2022 yılı Ekim döneminde, bir önceki aya göre 229 bin kişi artarak 31 milyon 200 bin kişi olmuştur. Buna göre mevsim etkisinden arındırılmış İstihdam oranı ise %48 oldu.

Ödemeler dengesi tarafında ise 2018 yılında %75 olan ihracatın ithalatı karşılama oranı 2019 yılında %77,2, 2020 yılında ise %86, 2021 yılında ise %82 olarak gerçekleşmiştir. 2022 yılı Ekim ayı itibariyle ödemeler dengesi tanımlı dış ticaret açığı 6.463 milyon ABD Doları olarak gerçekleşmiştir.

Kişi Başına Düşen GSYH (USD)

Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Ekim 2023)

Dönemler İtibariyle Büyüme Oranları

Türkiye ekonomisi 2023 yılının ikinci çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre %3,8 oranında büyümüştür. 2003-2022 döneminde ise Türkiye ekonomisinde yıllık ortalama %5,4 oranında büyüme kaydedilmiştir.

THE SHILLED					MAKROEKONOMİK GÖRÜNÜM				FURNITY PULLY LI
			Uluslararası Kuruluşların Büyüme Tahminleri
		Bazı Ülke-Ülke Gruplarına İlişkin Büyüme Tahminleri (%)
Ulustararası Kuruluşlar	W	Dünya	Avro Bolgest	ABD	Brezilya	Rusya	Hindistan	Çin	supe
	2022	3,5	3,3	2.1	2,9	12,2	72	3,0	2
IMF	2023	3,0	0,7	2.1	3.1	2,2	6,3	5,0	2
	2024	2,9	1,2	ਡ ਦੇ	1,5	1.1	6,3	4,2	1

Büyüme Tahminleri:

Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Ekim 2023)

Merkezi Yönetim Bütçe Gerçekleşmeleri

2023 yılı Eylül ayında merkezi yönetim bütçe giderleri 570,5 milyar TL, bütçe gelirleri 441,3 milyar TL ve bütçe açığı 129,2 milyar TL olarak gerçekleşmiştir.

Türk yatırımcıların yurt dışında gerçekleştirdiği doğrudan yatırımların toplamı, 2003'ten 2022 yılına kadar kümülatif olarak 60,2 milyar dolar seviyesine ulaşmıştır. 2023 yılı Ağustos ayında yurt dışına doğrudan yatırımlar bir önceki yılın aynı ayına göre %71 artış ile 536 milyon dolar olmuştur.

Doğrudan Yabancı Yatırımlar (Milyon USD)

0.266 01.111

BANABLES

		2022 OOY	2023 DOY (Agustos)	2023 DDY (Ocak-Adustes) (Milyon Dolar)
Sira®	Useler	(Milyon Dolar)	(Milyon Dolar)
1	Almanya	697	74	336
2	Hollanda	864	46	816
1	Liksemburg	295	17	415
4	Frienda	371	22	205
17	Amerika Birleşik Devletleri	256	22	102
e	a ponya	80	16	80
7	suigre	738	11	65
11	Malerya	11	11	11
0	Tayyan	112	10	49
20	Singapur	27	14	32
11	Belçika	82	6	158
12	Spanya	1.592	ಳ	59
11	France	174	4	141
14	sveç	20	4	12
15	Güney Afrika	0	4	4
16	Rusya	24		362
17	Birleşik Arap Emirlikleri	273		313
18	Ingiltere	401		104
19	Avusturya	193	1	11
20	Güney Kore	59	1	10
	LISTE TOPLAMI	6.259	285	3.007
	TOPLAM	6.791	287	1.293

Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Ekim 2023)

2021 yılında Covid-19 salgınının ekonomi üzerindeki olumsuz etkilerini azaltmaya yönelik alınan tedbir ve destekler ile aşılamada hızlı şekilde yüksek oranlara ulaşılması neticesinde Türkiye ekonomisi, 2021 yılı genelinde yüzde 11,4 oranında büyüyerek son elli yılın en yüksek büyüme hızına ulaşmıştır. Böylece, Türkiye ekonomisi, küresel kriz sonrası kesintisiz büyüme sürecini sürdürerek önemli bir başarı elde etmiştir. 2022 yılının ilk yarısında da ekonomik faaliyetler canlılığını sürdürmüştür. Rusya - Ukrayna savaşıyla beraber artan hammadde ve enerji maliyetlerine ek olarak bölgesel tedarik zincirlerindeki aksamaların Türkiye ekonomisinin büyüme performansı üzerindeki etkileri sınırlı olmuştur. Artan iç ve dış talep sayesinde Türkiye ekonomisi yılın ilk yarısında yüzde 7,5 oranında güçlü bir büyüme oranı kaydetmiştir. Yılın üçüncü çeyreğine ilişkin sanayi üretimi, imalat sanayii satınalma yöneticileri endeksi PMI ve kapasite kullanım oranları gibi göstergeler ekonomideki bu güçlü büyüme ivmesinin bir miktar hız keseceğine işaret etmekle beraber, üçüncü çeyrekte turizm sektöründeki olumlu görünüm büyümeyi destekleyen bir unsur olarak öne çıkmaktadır. Orta Vadeli Program (2023-2025) hedefleri çerçevesinde 2022 ve 2023 yıllarında ekonomik büyümenin yüzde 5 oranında gerçekleşmesi beklenmektedir.

A. Harcamalar Yönüyle Gayri Safi Yurtiçi Hasıla 2022 yılının ilk yarısında Türkiye ekonomisi yüzde 7,5 oranında büyümüştür. Yılın ilk yarısında toplam tüketim büyümeye 13,6 puan katkı yapmıştır. Söz konusu katkının 13,3 puanı özel tüketimden, 0,3 puanı kamu tüketiminden sağlanmıştır. Özel tüketim ilk çeyrekte yüzde 21,3 oranında artarken, ikinci çeyrekte yüzde 22,4 oranında artış kaydetmiştir.

Kamu tüketimi ise yıllık bazda ilk çeyrekte yüzde 3,1 oranında artarken ikinci çeyrekte yüzde 2,3 oranında artmıştır. İlk çeyrek büyümesine 0,4 puan katkı veren kamu tüketimi ikinci çeyrek büyümesine ise 0,3 puan katkıda bulunmuştur. 2022 yılının ilk yarısında özellikle makine teçhizat yatırımlarında gözlenen ciddi artışlar sabit sermaye yatırımları artışında önemli rol oynamıştır. Sabit sermaye yatırımlarının yaklaşık yarısını oluşturan inşaat yatırımları, ilk çeyrekte yıllık bazda yüzde 6,6 oranında azalırken ikinci çeyrekte yüzde 10,9 oranında azalmıştır. Sabit sermaye yatırımları içindeki payı yaklaşık yüzde 40 olan makine ve teçhizat yatırımları ise 2022 yılının ilk ve ikinci çeyreğinde sırasıyla yüzde 13,2 ve yüzde 17,8 oranında artmıştır. Böylece sabit sermaye yatırımları yılın ilk ve ikinci çeyreğinde sırasıyla yüzde 4,2 ve yüzde 4,7 oranlarında artış göstermiştir. Yılın ilk yarısında yüzde 4,4 oranında artan sabit sermaye yatırımları ekonominin ilk yarıdaki büyümesine 1,2 puan katkı yapmıştır. Net mal ve hizmet ihracatı 2022 yılının ilk çeyreğinde büyümeye 3,0 puan, ikinci çeyrekte ise 2,7 puan katkı yapmıştır. Böylece net mal ve hizmet ihracatının ilk yarıdaki ekonomik büyümeye katkısı ise 2,9 puan seviyesinde gerçekleşmiştir.

B. Üretim Sektörleri Yönüyle GSYH Üretim sektörleri yönüyle GSYH içerisinde en yüksek paya sahip olan hizmetler sektörü, 2022 yılının ilk yarısında yüzde 9,6 oranında büyümüştür. İlk çeyrekte yüzde 9,5 oranında büyüyen sektör, ikinci çeyrekte finans ve sigorta faaliyetleri ile ticaret, ulaştırma ve konaklama faaliyetlerindeki katma değerin sırasıyla yüzde 26,6 ve yüzde 18,1 oranında artması sonucunda yüzde 9,7 oranında büyümüştür. İkinci çeyrekte inşaat sektörü katma değerinin reel olarak yüzde 10,9 oranında azalması hizmetler sektöründeki büyümeyi sınırlandırmıştır. İnşaat sektörü yılın ilk yarısında yüzde 9,4 oranında küçülmüştür. Sonuç olarak, hizmetler sektörü ilk çeyrekteki GSYH büyümesine 6,1 puan, ikinci çeyrekte ise 6,2 puan katkıda bulunmuştur. Yaz aylarında ülkemize gelen turist sayısı Covid-19 salgını öncesi seviyelerin

üzerinde seyretmiştir. Böylelikle, üçüncü çeyrekte canlanan turizmin etkisiyle ticaret, ulaştırma ve konaklama sektöründeki artışın sürmesi beklenmekte ve hizmetler sektöründeki büyüme ivmesinin devam edeceği değerlendirilmektedir. Ekonomik aktivitenin yaklaşık beşte birini oluşturan sanayi sektörü 2022 yılının ilk altı ayında yüzde 8 oranında büyümüştür. Sanayi sektörü katma değeri, ilk çeyrekte yüzde 8,2 oranında artarak büyümeye 1,8 puan katkı vermiştir. İkinci çeyrekte ise yüzde 7,8 oranında artan sanayi katma değeri, ikinci çeyrekte GSYH büyümesine 1,7 puan katkıda bulunmuştur. Tarım sektörü, yılın ilk yarısında yüzde 2,4 oranında daralma kaydetmiştir. İlk çeyrekte yüzde 1,5 oranında küçülerek GSYH büyümesine katkıda bulunmayan tarım sektörü, ikinci çeyrekte yüzde 2,9 oranında küçülmüş ve GSYH'ya daraltıcı yönde 0,1 puan etkide bulunmuştur.

2021 yılının üçüncü çeyreği sonu itibarıyla artan emtia fiyatları kur artışlarını beraberinde getirerek enflasyonist baskılara yol açmıştır. Bu durum, hane halklarının tüketim kararlarını öne çekmelerini beraberinde getirmiştir. Böylelikle, yurt içi talepteki artışla beraber ülkemiz 2022 yılına güçlü bir büyüme ivmesi kazanarak başlamıştır. İktisadi faaliyetler yılın ilk yarısında, artan yurt içi ve yurt dışı talep sayesinde canlılığını korumuştur. Diğer taraftan, inşaat ve tarım sektörleri büyümeyi sınırlandırıcı etkide bulunmuştur. Yılın ikinci yarısında ise ekonomik aktivitenin küresel resesyon endişeleriyle beraber ivme kaybedebileceği; bununla birlikte, turizmdeki toparlanmanın desteğiyle yılın özellikle üçüncü çeyreğinde hizmetler sektöründeki artışın süreceği beklenmektedir.

1. Ekonomik Aktiviteye İlişkin Temel Göstergeler 2022 yılının ikinci yarısında küresel gelişmeler doğrultusunda büyümenin bir miktar ivme kaybedebileceği beklenmekle beraber ekonomideki olumlu görünüm devam etmektedir. Küresel çapta ve özellikle başlıca ihracat pazarımız olan Avrupa'da iktisadi faaliyetlerin hız kesmesi, Ukrayna'daki savaşın yol açtığı jeopolitik gerginliklerin enerji ve hammadde fiyatlarını yükseltmesi ve birçok ülkede para politikasındaki sıkılaşma eğilimi gibi faaliyetleri sınırlandırıcı unsurların 2022 yılının ikinci yarısında iktisadi performansı etkileyebilecektir. Öncü ve eş zamanlı göstergelerden Sanayi üretim endeksi (SÜE), imalat sanayii satın alma yöneticileri endeksi (PMI), kapasite kullanım oranı (KKO) ve perakende satış hacim endeksi gibi eşanlı ekonomik göstergeler yılın geri kalanında büyüme ivmesinin bir miktar hız kesebileceğini göstermektedir. 1.Arz Yönlü Göstergeler 2021 yılının ikinci çeyreğinde salgının yayılmasına yönelik kısıtlama önlemlerinin görece hafifletilmesi ve yurt dışı talebin ihracatı artırarak imalat sanayii üretimini desteklemesi sonucunda sanayi üretimi yıllık olarak yüzde 40,2 oranında güçlü bir büyüme kaydetmiştir. 2022 yılının aynı döneminde ise büyük ölçüde Rusya-Ukrayna

savaşının bir sonucu olarak artan maliyetler kaynaklı sanayi üretimindeki artış ivme kaybetmekle beraber yüzde 10,7 oranıyla güçlü bir biçimde büyümeye devam etmiştir. Temmuz ayına gelindiğinde ise arındırılmamış sanayi üretim endeksi yıllık yüzde 3,1 oranında artarak piyasa beklentilerinin belirgin bir biçimde altında gerçekleşmiştir. Sanayi üretim endeksi artışındaki bu ivme kaybının enflasyonist beklentiler nedeniyle öne çekilen iç talebin sönümlenmesi kaynaklı olduğu değerlendirilmektedir. Takvim etkisinden arındırılmış endeks ise yıllık yüzde 2,4 oranında artış kaydetmiştir. Mevsim ve takvim etkisinden arındırılmış endeks ise bir önceki aya göre yüzde 6,2 oranında daralarak 2020 yılı Nisan ayından bu yana en sert aylık düşüşü kaydetmiştir. Bu ise, 2022 yılının üçüncü çeyreğinde ekonomik aktivitedeki yavaşlamanın netleştiğini ima etmektedir. Ağustos ayında endeks yıllık bazda yüzde 4,1 oranında artış kaydederek piyasa beklentilerinin hafif üzerinde gerçekleşmiştir. Mevsim ve takvim etkisinden arındırılmış endeks ise bir önceki aya göre yüzde 2,4 oranında artış kaydetmiştir. Diğer taraftan, yılın üçüncü çeyreğine ilişkin reel kesim güven endeksi, kapasite kullanım oranı ve PMI gibi verilerdeki olumsuz görünüm yılın ikinci yarısında küresel büyüme eğilimindeki yavaşlamanın da etkisiyle sanayi üretimindeki artış hızının yavaşlayacağına işaret etmektedir.

İmalat sanayii kapasite kullanımı Ağustos ve Eylül aylarında geçtiğimiz yıl ortalamalarının hafif altında seyretmekle beraber olumlu seyrini sürdürmüştür. Kapasite kullanım oranı Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre 0,7 puan azalarak yüzde 77,4 olmuştur. Diğer taraftan, mevsimsel etkilerden arındırılmış kapasite kullanım oranı bir önceki aya göre 0,7 puan artarak yüzde 77,3 seviyesinde gerçekleşmiştir. Sonuç olarak, üçüncü çeyrekte reel sektörün kapasite kullanımı bir önceki yılın aynı dönemine göre 0,1 yüzde puan artışla yüzde 77,4 olmuştur. İmalat sanayiinin alt sektörlerine bakıldığında, makine ve ekipmanların kurulumu ve onarımı üretimindeki kapasite kullanım oranının, geçen yılın Eylül ayına kıyasla 10,8 puan artmış olması önümüzdeki dönemde yatırım harcamalarının artacağına dair sinyal vermekle beraber inşaat sektörüne girdi sağlayan metalik olmayan mineral ürünlerin imalatının geçtiğimiz yılın aynı dönemine kıyasla düşüş kaydetmiş olması inşaat sektörünün performansının belirsizliğini koruyacağına işaret etmektedir. Satın alma yöneticileri endeksi (PMI) ise Temmuz ayında 46,9 seviyesine gerileyerek eşik değerin altına insede, Ağustos ayında 47,4 seviyesine yükselmiştir. Eylül ayında ise yeniden 46,9 seviyesine gerileyerek imalat sanayiinde üçüncü çeyrek sonunda yavaşlamaya işaret etmiştir.

Reel kesim güven endeksi (RKGE), 2022 yılı üçüncü çeyrekte, önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 10,6 azalarak 101,9 seviyesine gerilemiştir. Mevsimsellikten arındırılmış endeks ise üçüncü çeyrekte bir önceki çeyreğe göre yüzde 9,9 azalarak 101,4 seviyesinde gerçekleşmiştir.

2. Talep Yönlü Göstergeler Yılın ilk yarısında yurt içi talepteki canlanmanın büyümeye önemli katkısı olmuştur. Yılın ikinci yarısında ise iç talebin büyümeyi desteklemeye devam etmesi beklenmektedir. Otomobil ve hafif ticari araç satışları ile beyaz eşya satışlarında çip krizi kaynaklı tedarik sorunları 2022 yılının ilk yarısında da devam etmiştir. Üretim aşamasında yarı iletken çiplerin kullanıldığı bu sektörlerdeki ürünlerin arzı sekteye uğradığı için satışlarda da istenilen düzeye ulaşılamamıştır. Otomotiv sektöründe toplam pazar yılın ilk yarısında bir önceki yıla göre yüzde 8,8 oranında azalırken; beyaz eşya satışları ise yılın ilk yarısında yüzde 8,2 oranında azalmıştır. Perakende satış hacim endeksi, 2022 yılı Temmuz ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 2,8 oranında, Ağustos ayında ise yüzde 10,3 oranında artmıştır.

3. Yatırım Göstergeleri 2022 yılı ilk yarısında toplam sabit sermaye yatırımları yüzde 4,4 oranında artarak ekonomik büyümeye yüzde 1,2 puan katkı sağlamıştır. Bu katkının yılın ikinci yarısında da devam edeceği beklenmektedir. Ağustos ayında sermaye malı ithalatındaki artış ivme kazanmıştır.

Temmuz ayında yüzde 24,0 oranında artış gerçekleşirken, Ağustos ayında sermaye malı ithalatında yüzde 33,9 oranında artış yaşanmıştır. Sermaye malı üretimi ise Ağustos ayında yüzde 7,6 oranında artmıştır. 2022 yılı Mayıs ayı itibarıyla konut kredi faiz paketleri ile konuta olan talep artmış ve 2021 yılının ikinci çeyreğinde satışlardaki nispeten düşük artışın oluşturduğu baz etkisiyle 2022 yılının ikinci çeyreğinde bir önceki yılın aynı döneminde göre konut satışlarında yüzde 40,2 oranında artış gözlenmiştir. 2022 yılı Haziran ayının son haftasından itibaren bankaların konut kredi arzında kısıtlamaya gitmesi ve Eylül ayında sosyal konut projesinin açıklanacağı haberi ile Temmuz ve Ağustos aylarında satışlarda bir miktar düşüş görülmüştür.

7.5. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler

Makro finansal görünüm 2019 yılı başından itibaren iyileşmeye başlamış, söz konusu eğilim Haziran ayından itibaren belirginleşmiştir. Makro finansal görünüm 2019 yılı üçüncü çeyreğinde kayda değer iyileşme sergilemiş; hesaplanan endeks tarihsel ortalamanın üzerine çıkmıştır.

Bu gelişmede, küresel koşulların ılımlı desteği, yurt içi makroekonomik dengelenme süreci, finansal olmayan kesimin borçluluğundaki azalma eğilimi ve banka finansallarındaki olumlu gidişat etkili olmuştur. Banka kredilerine dair göstergeler ise, 2019 yılı Eylül ayına kadar tarihsel ortalamalarına göre bir miktar olumsuz seyretmeye devam etmiştir. Ancak önümüzdeki dönemde kredi büyümesindeki canlanmanın ve iktisadi faaliyetteki ılımlı toparlanmanın bankacılık sektörü aktif kalitesine olumlu katkı yapması beklenmektedir. Nitekim yüksek frekanslı güncel verilere göre, Eylül ayında başlayan kredi büyümesindeki canlanma banka grupları ve kredi türleri bazında genele yayılarak sürmektedir.

Bir önceki dönemden bu yana, gelişmiş ülke ve gelişmekte olan ülke (GOÜ) büyüme beklentileri aşağı yönlü güncellenmiştir. Gelişmiş ülke merkez bankaları, büyüme ve enflasyon görünümündeki değişimin etkisiyle genişleyici para politikalarına yönelmiştir. Küresel büyümeye ilişkin endişeler, küresel ticaret politikalarındaki korumacılık eğilimleri ve jeopolitik gelişmeler, küresel iktisadi politika belirsizliğini artırmaktadır. Küresel borçluluk, özellikle artan reel sektör ve kamu sektörü borçluluğu nedeniyle gelişmiş ülke ve GOÜ'lerde önemli bir kırılganlık unsuru olmaya devam etmektedir. Bankacılık sektörü sermaye kârlılıklarının küresel finansal kriz öncesi döneme kıyasla genel olarak düşük seyretmesi bir diğer kırılganlık unsurudur. Gelişmiş ülke merkez bankaları tarafından uygulanan genişleyici para politikalarının etkisiyle yataylaşan getiri eğrileri, küresel iktisadi faaliyetteki zayıflık ile aktif kalitesi görünümünün bozulması gibi ülke ve bankalara özgü koşullar karlılık oranlarındaki bu durum üzerinde etkili olmuştur.

2019 yılı üçüncü çeyreğinde, küresel finansal koşulların ılımlı seyri ile yurt içi enflasyon ve enflasyon beklentilerindeki düşüş sonucunda Türkiye'nin risk primi ve kur oynaklığı gerilemiştir. Yurt içi iktisadi faaliyette yılın ilk yarısında temelde net ihracat kaynaklı toparlanma gözlenirken, yılın üçüncü çeyreğinde toparlanmanın asıl sürükleyicisi tüketim harcamaları olmuştur. Enflasyondaki düşüş eğilimi ve enflasyon beklentilerindeki iyileşme sonucu faiz oranlarındaki gerileme ve finansal koşullardaki olumlu seyir iktisadi faaliyeti desteklemektedir. Türkiye, küresel büyüme görünümündeki zayıflamaya karşın, firmaların ihracat pazarlarını çeşitlendirme esnekliği ile dış ticarette rekabet gücünü korumaktadır. İktisadi faaliyetteki toparlanma ve kredi faizlerindeki gerileme ile birlikte son aylarda kredi talebinde artış gözlenmiştir. Banka Kredileri Eğilim Anketi'nden (BKEA) derlenen kredilere ilişkin göstergeler de, 2019 yılı üçüncü çeyreğinde kredi arz ve talep koşullarında belirgin iyileşme olduğuna işaret etmektedir.Kredi koşullarındaki iyileşmenin iç talebe yansımalarının 2019 yılı dördüncü çeyreğinden itibaren güçlenmiştir.

Makro Ekonomik Görünüm: Gelişmiş ülke merkez bankalarının büyüme ve enflasyon görünümünün etkisiyle genişleyici para politikalarına yönelmeleri küresel finansal koşullarda iyileşmeye katkı sağlamış, GOÜ'lere yönelik risk iştahında artış yaşanmıştır. Ancak küresel finansal koşullardaki iyileşmeye rağmen, küresel politikalardaki belirsizlikler nedeniyle GOÜ'lere yönelen portföy akımları dalgalı seyretmektedir. GOÜ hisse senedi piyasalarından portföy çıkışı, gelişmiş ülke tahvil piyasalarındaki düşük faiz ortamında GOÜ tahvil piyasalarına ise sınırlı portföy girişi gözlenmektedir. Küresel iktisadi faaliyette yaşanan yavaşlama, yüksek borçluluk, küresel ticaret geriliminin sürmesi, Brexit belirsizliği ve jeopolitik gelişmeler küresel finansal istikrar üzerinde aşağı yönlü risk oluşturmaya devam etmektedir. Mevcut rapor döneminde, küresel finansal

koşulların görece olumlu seyri, yurt içi makroekonomik göstergelerdeki ve beklentilerdeki iyileşme ile para politikasındaki temkinli duruşun etkisiyle Türkiye'nin risk primi ve kur oynaklığındaki gerileme eğilimi sürmüştür. Yurt içi iktisadi faaliyet, 2019 yılının ilk yarısında temelde net ihracat, yılın üçüncü çeyreğinde ise temelde tüketim harcamaları kaynaklı olarak ılımlı ve kademeli bir toparlanma sergilemiştir.

Enflasyondaki düşüş eğilimi ve enflasyon beklentilerindeki düzelme sonucu faiz oranlarındaki gerileme ve finansal koşullardaki iyileşme kredi talebini ve iktisadi faaliyeti desteklemektedir. Son aylarda, başta ihtiyaç ve konut kredilerinde olmak üzere TL kredi talebinde artış gerçekleşmiştir. Küresel büyüme görünümündeki zayıflamaya karşın firmaların ihracat pazarlarını çeşitlendirme esnekliği ile Türkiye dış ticarette rekabet gücünü korumaktadır.

Küresel iktisadi politika belirsizliği, 2019 yılının ilk dört ayında düşüş eğilimi gösterdikten sonra küresel büyümeye dair endişeler, artan korumacı ticaret politikaları ve jeopolitik risklerin etkisiyle yeniden artış eğilimi sergilemiştir. ABD Merkez Bankası (Fed) para politikasındaki yaklaşım değişikliği, Çin ile süren ticaret gerilimi ve iç politika gelişmeleri, ABD'nin iktisadi politika öngörülebilirliği üzerinde etkili olmaktadır. Avrupa Birliği (AB) iktisadi politika belirsizliğinde ise bir önceki rapor döneminde görülen düşüş eğilimi, Brexit gelişmeleri ve AB ekonomisine ilişkin endişelerin etkisiyle tersine dönmüştür. Fed, para politikası duruşunu değiştirerek 2019 yılı Temmuz, Eylül ve Ekim aylarında politika faizinde toplam 75 baz puan indirim yapmıştır. Büyümeye ilişkin aşağı yönlü riskler, enflasyonun seyri ve iş gücü piyasasındaki gelişmelere bağlı olarak alınan bu kararlar ile Fed, bilanço küçültme sürecini de durdurmuştur. Federal Açık Piyasa İşlemleri Komitesi (FOMC) üyelerinin medyan politika faizi tahminlerinde aşağı yönlü sınırlı bir güncelleme görülmektedir. Öte yandan, piyasa beklentileri politika faiz indirimlerinin süreceğine işaret etmektedir. Piyasa oyuncularının 2020 ve 2021 yıllarında FOMC üyelerine göre daha fazla faiz indirimi bekledikleri görülmektedir. Avrupa Merkez Bankası (ECB), 2019 yılı Eylül ayında politika faizinde indirime giderken 2018 yılı sonu itibarıyla sonlandırdığı varlık alım programına bu yılın Kasım ayında tekrar başlama kararı almıştır. Yaşanan politika değişiminde başta Almanya ve Fransa kaynaklı olmak üzere AB ekonomisinde büyümeye dair endişeler, Brexit görüşmelerine dair belirsizlikler ile artan kamu ve reel sektör borçluluğunun etkili olduğu değerlendirilmektedir.

Japonya ekonomisindeki ılımlı büyümeye rağmen zayıf dış talep gelişmeleri ve enflasyon görünümü nedeniyle Japonya Merkez Bankası'nın genişleyici para politikasını sürdüreceği değerlendirilmektedir. Çin Merkez Bankası ise büyüme endişeleri, zayıf dış talep, ABD ile yaşanan ticaret gerilimine bağlı olarak gümrük tarifelerindeki değişiklikler ve artan borçluluk nedenleriyle zorunlu karşılıkları esas alan kredi piyasasını destekleyici bir politika uygulamaktadır.

2020 Yılı I.Çeyrek Gayrimenkul Piyasası: 2018 yılında yaşadığımız kur dalgalanması ve buna bağlı gelişmeler karşısında başta ekonomik anlamda alınan YEP kararları ardından yapılan düzenlemeler ile dengelenme 2019 yılında önemli ölçüde sağlanmış görünmekteydi. Yıllık GSYH, zincirlenmiş hacim endeksi olarak, 2019 yılında bir önceki yıla göre yüzde 0,9 artmıştır. Ancak sektörel bazda bakıldığında, finans ve sigorta

faaliyetleri toplam katma değeri yüzde 7,4 kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri yüzde 4,6 diğer hizmet faaliyetleri yüzde 3,7 ve tarım sektörü yüzde 3,3 artarken, inşaat sektörü yüzde 8,6 mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri ise yüzde 1,8 azalmıştır. İnşaat sektöründe görülen bu sert düşüş 2018 yılından itibaren kendisini gösteren talep eksikliği, maliyet artışı ve yüklenicilerin yaşadığı nakit akış sorunlarından kaynaklanmış görülmektedir. İnşaat sektörü cari fiyatlar ile 2019 yılında GSYH içinde yüzde 5,4 bir paya sahip olurken gayrimenkul sektörü yüzde 6,7 oranında paya sahip olmuştur. İki sektör GSYH'nın yüzde 12,1 oranında bir büyüklüğe ulaşmışlardır.

2020 yılının ilk çeyreği GSYH sonuçları henüz açıklanmamasına rağmen sektördeki genel eğilimin anlaşılması açısından satış rakamları incelendiğinde daha pozitif bir sonuç olacağı öngörülmektedir. İnşaat ve gayrimenkul sektörü 2019 yılının sonunda yakaladığı ivmeyi 2020 yılını ilk üç aylık diliminde de sürdürmüş görünmektedir. 2019 yılı ilk çeyreği ile 2020 yılının aynı dönemi incelendiğinde toplam konut satışlarında yüzde 3,4 oranında artış yaşanmıştır. Söz konusu dönemde ikinci el satışlarda görülen yüzde 119 düzendeki artış pazarda yer alan konutların talep gördüğünü işaret etmektedir. Öte yandan arz da kendisini şartlara göre ayarlamaya devam etmiş görünmektedir. 2019 yılı birinci çeyreği ile 2020 yılı birinci çeyreği arasında yapı ruhsat sayısında yüzde 23,4 düzeyinde gerileme gerçekleşmiştir. Diğer yandan gerek sektör gerek ekonomi açısından dikkatle izlenmesi gereken önemli bir noktada ipotekli satışlarda yaşanan gelişmedir.

Aynı dönem inşaat ve gayrimenkul sektörüne bakış itibarıyla ipotekli konut satışları %90 düzeyinde artış kaydetmiştir. Bu süreç içerisinde faizlerde, yaşanan düşüş ve bunun kredi maliyetlerine etkisi ipotekli satışları oldukça olumlu etkilemiş görünmektedir. 2019 dördüncü çeyrekte, mevsim ve takvim etkisinden arındırılmış, gayri safi yurtiçi hasıla (GSYH) bir önceki döneme kıyasla %1,9 büyürken, yıllık büyüme hızı %6,0 olarak gerçekleşmiştir. Böylece 2019 genelinde GSYH Yeni Ekonomi Programı (YEP) beklentisi olan %0,5'in üzerinde %0,9 büyümüştür. 2019 yılı genelinde dolar cinsi GSYH 2018 yılındaki 789 milyar 43 milyon dolardan 753 milyar 693 milyon dolar seviyesine gerilerken, kişi başında GSYH 9 bin 693 dolardan 9 bin 127 dolara inmiştir.

Öncü veriler yılın ilk iki ayında ekonomik aktivitedeki toparlanma eğiliminin sürdüğüne işaret etmektedir. Ocak ve Şubat aylarında sanayi üretimi yıllık baz da %7 ortalama büyüme hızı yakalarken, perakende satışlarda yıllık bazda reel olarak büyüme oranı %9,5 olarak gerçekleşmiştir. COVID-19 küresel salgınının ülkemizde de etkisini göstermeye başlamasıyla Mart ayında ekonomik aktivitede ivme kaybı gözlenmeye başlamıştır. Mart ayına ilişkin veriler, tüketici güven endeksinde sınırlı bir düşüşe işaret etse de reel sektör güven endeksi ve imalat sanayi satın alma yöneticileri endeksi (PMI) sert bir şekilde gerilemiştir.

Ocak ve Şubat aylarında baz etkisiyle yükselen enflasyon oranları ise Mart'ta gerileme kaydetmiştir. 2019 sonunda %11,84 olan genel TÜFE yıllık enflasyonu Ocak ve Şubat aylarında sırasıyla %12,15 ve %12,37 değerlerini aldıktan sonra Mart'ta %11,86'ya gerilemiştir. Aynı zamanda 2019'u %7,36'da tamamlayan ÜFE yıllık enflasyonu ise Ocak'ta %8,84'e, Şubat'ta ise % 9,26'ya çıkmıştır. Mart ayında ise %8,50'ye inmiştir. Bu gelişme, döviz kurlarındaki yükseliş eğilimine karşın, ham petrol fiyatlarındaki düşüş ve buna bağlı olarak

enerji grubu fiyatlarındaki düşüşleri yansıtmaktadır. İlk çeyrekte dış talepteki zayıflama öne çıkarken, iç talebin gücünü korumasıyla dış ticaret açığında genişleme gözlenmiştir.

Dış ticaret açığındaki genişlemeye karşın, hizmet sektöründe ilk iki ayda devam eden artışlar sayesinde cari açıkta artışlar görece sınırlı kalmaktadır. Ocak - Şubat 2019'da 297 milyon dolar olan cari açık, 2020 Ocak – Şubat döneminde 2,5 milyar dolar artışla 2,8 milyar dolar olmuştur.

Mart verileri, COVID-19'un etkilerini sınırlamak üzere alınan tedbirlerin etkisiyle zayıflamıştır. Bütçe gelirleri vergi tahsilatlarının ötelenmesiyle gerilerken, giderlerde makul hızda artışlar sürmüştür. Mart'taki bu zayıf sonuçlara rağmen, ilk çeyrek genelinde bütçe gerçekleşmeleri geçen senenin aynı dönemine kıyasla daha iyi bir tablo ortaya koymuştur. Enflasyon dinamiklerindeki ılımlı seyir ve küresel eğilimlerle 2019 yılındaki önden yüklemeli faiz indirimlerinin ardından TCMB 2020 yılı ilk çeyrekte de faiz indirimlerine devam etmiştir. Ocak toplantısında 75 baz puan indiren TCMB, Şubat toplantısında 50 baz puanlık daha indirime giderek politika faizini %10,75'e çekmiştir. Mart ayında yaşanan gelişmeler üzerine TCMB politika faizini 100 baz puan daha indirerek %9,75'e düşürmüştür.

2020 yılı ilk çeyrek konut satışları, bir önceki yılın aynı dönemine göre yaklaşık %33'lük bir artış göstererek 341.038 adet seviyesinde kapanmıştır. Ağustos 2019 itibarıyla konut kredisi faiz oranlarında başlayan gerilemenin yılın ilk çeyreğinde devam etmesi konut satışlarını olumlu yönde etkilerken ocak ayı itibarıyla konut fiyatlarının reel getirisi de 29 ay aradan sonra tekrar pozitife dönmüştür. Ancak, 11 Mart itibarıyla COVID-19 salgınına neden olan virüsün ülkemizde de görülmesinin etkisiyle konut talebi ivme kaybetmeye başlamıştır.

2020 yılı ilk çeyreğinde önceki yılın aynı dönemine göre ilk el satışlarda %0,4 oranında düşüş, ikinci el satışlarda ise %57,2 oranında artış yaşandı. İlk satışların toplam satışlar içerisindeki oranı çeyreklik baz da %31,5'e gerilemiş olup bu oran veri setinin açıklanmaya başlamasından bu yana en düşük seviyesi oldu. İpotekli satışlarda konut kredisi faiz oranlarındaki gerileme ile birlikte geçen yılın aynı dönemine göre %238,6 oranında bir artış gerçekleşirken, diğer satışlarda ise geçtiğimiz yılki seviyesine yakın olarak çeyreklik bazda %3,0 oranında gerileme görüldü.

Konut kredisi faiz oranlarındaki gerilemeyle birlikte birikmiş talebin de etkisiyle talepte görülen artış ve yeni stok katılımının yavaşlaması ilk çeyrek itibarıyla konut fiyatlarına olumlu yansıdı. Konut fiyat endeksinde yıllık artış, geçtiğimiz yıl şubat ayında %3,56 seviyesinde iken bu yıl şubat ayında %13,94'e yükseldi.

Yabancılara yapılan konut satışlarında ise geçtiğimiz yılki artış hız kesmiş olup geçen yılın aynı dönemine göre yaklaşık %13,8 oranında artış görüldü. Toplam satışlar içindeki payı ise ilk çeyrekte %3,2 seviyesinde gerçekleşti. İlk çeyrekte yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırada %49,1 pay ile İstanbul yer alırken, ikinci sırada %19,6 pay ile Antalya yer aldı.

2019 yılında Türkiye'ye gelen yaklaşık 44,8 milyon yabancı turistin yapmış olduğu harcamalar kişi başı ortalama 642 Dolar olarak belirtilmektedir. 2018 yılının ilk çeyreğinde kişi başı ortalama harcamanın 682 Dolar olduğu göz önünde bulundurulduğunda, son yılda kişi başı harcamalarda düşüş yaşandığı görülmektedir.

Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan elde edilen verilere göre 2019 yılının ilk çeyreğinde Türkiye'ye gelen toplam yabancı ziyaretçi sayısı yaklaşık olarak 5,4 milyon olurken, 2020 yılının ilk çeyreği için bu rakamın 3,5 milyon olduğu gözlemlenebilmektedir. 2020 yılının ilk çeyreğinde Türkiye'ye gelen 3,5 milyon yabancı turistin %56'sı İstanbul'a, %9,4'ü Antalya'ya, %2,1'u Ankara'ya gelmiştir. Bu üç ili %1,7 ve %0,1'lik paylar ile İzmir ve Muğla izlemiştir. Gelen turist sayıları 2018 yılının ilk çeyreği ile karşılaştırıldığında yaklaşık olarak %35'lik bir azalma gözlemlenmektedir. Bu düşüşün, tüm dünyada etkisini göstermiş olan COVID-19 salgını sebebiyle duraksayan turizm faaliyetlerinden kaynaklandığı söylenebilir.

GYO endeksi 2020 yılının Ocak ayına hızlı bir yükselişle başlamış ve %10'un üzerinde bir artışla Ocak ayını 45.000 seviyesine kapatmıştır. Ancak COVID-19 etkisiyle dünya hisse senedi piyasalarında başlayan düşüş GYO endeksini de etkileyerek endeksin 33.000 seviyelerine gerilemesine sebep olmuştur. Bununla birlikte özellikle son dönemde TL'nin USD karşısında değer kaybı sebebiyle GYO'ların toplam büyüklüğü 3.5 milyar USD'ye gerilemiştir. 2020'nin ilk çeyreğinde yabancı yatırımcı oranı %19,18 olarak gerçekleşirken, kurumsal yatırımcı oranı %51 olarak 2019 yılına paralel bir seyir izlemiştir. ABD, Hollanda, Birleşik Krallık, Virjin Adaları (İngiliz) ve Lüksemburg yabancı yatırımcılar arasında ilk 5 sırada yer almıştır. İlk 10 ülke arasında Kuveyt ve Bahreyn dışında tüm yatırımcıların batı ülkeleri olması dikkat çekmektedir.

COVID-19 diğer tüm sektörleri etkilediği gibi GYO sektörü de bu süreçten olumsuz etkilenmiştir. Kapanan AVM'ler, evden çalışmayla birlikte boşalan ofisler, hizmetlerini durduran oteller dikkate alındığında ticari gayrimenkul sektörüne yatırım yapan GYO'ların oldukça etkilendiğini ve bu sürecin belirsizlik ortamıyla beraber daha da sıkıntılı geçebileceğini göstermektedir. Her ne kadar yılın ilk 3 ayında düşen faiz oranlarıyla beraber ipotekli satışlar %39'lar mertebesine geldiyse ve konut satışlarında ciddi artış olduysa da Nisan ayı verileriyle beraber bu trendin tersine döneceği ve bunun da sektörü olumsuz etkileyeceğini belirtmek gerekmektedir.

Bir ekonomik krize dönen COVID-19 sebebiyle azalan hanehalkı gelirleri, artan döviz kuru sebebiyle enflasyon ve faiz oranlarında olabilecek artışlar ve kişisel mesafe koruma hassasiyetinin devam edeceğini de düşünürsek normalleşme sürecinde dahi avm ciro ve ziyaretçi sayılarının düşük seyredeceği ve otel ve ofis doluluk oranlarının da düşük kalacağını belirtmek gerekmektedir. Bununla birlikte petrol fiyatlarındaki düşüşün konut sektörüne yatırım yapan yabancı yatırımcıların alım gücüne yansıması ve azalan seyahatlerle birlikte konut satışlarında da yabancıya satışın azalacağını belirtmek gerekmektedir.

Ancak tüm bu olumsuz durum ve senaryoların yanında normalleşmenin nispeten daha hızlı olması durumunda, özellikle yabancı yatırımcılar artan döviz kurlarıyla ve düşen hisse senedi değerleriyle birlikte ülkemizde hızlı bir alım sürecine başlayabilir. Reel piyasaların toparlanması biraz daha uzun sürecek olsa da bu çerçeveden bakıldığında GYO endeksi ve hisseleri orta vadede yatırımcısına ciddi fırsatlar sunabilir. Özellikle COVID-19 ile değişen hayatımızda beklenti ve eğilimleri doğru okuyup gerek mevcut yatırımların bu eksende dönüştürülmesi gerekse de yeni yatırım kararlarının bu eğilimler dikkate alınarak verilmesi gelecek için doğru adımlar olacak ve olumlu sonuçlar doğuracaktır.

Ülkemizdeki ekonomik dinamikleri önemli ölçüde etkileyen ve çok sayıda yan sektöre destek olan inşaat sektöründe yaşanan bu zorluklar gayrimenkullerin fiyatlamalarında optimizasyona ve üretilen toplam ünite sayısı ile proje geliştirme hızında düşüşe yol açmıştır. Banka faiz oranlarının yükselmesi ve yatırımcıların farklı enstrümanlara yönelmesi de yatırım amaçlı gayrimenkul alımlarını azaltmıştır.

Kasım 2023, konut satış sayısı geçen yılın aynı dönemine oranla %14,9 azalışla 1 Milyon 87 Bin 349 olarak gerçekleşti.

2018 yılında düşük bir performans çizen inşaat sektörü 2019 yılını son çeyreği itibariyle toparlanma sürecine girmiştir. Bu hareketlenme 2020 yılının ilk 2 aylık döneminde de devam etmiştir. Ancak 2019 yılının Aralık ayında Çin'de ortaya çıkan Covid-19 salgınının 2020 yılı Mart ayında ülkemizde yayılmaya başlamasıyla ekonomi olumsuz etkilenmiş ve gayrimenkul sektörü bu durgunluktan payını almıştır. Karantina süreci sonrası TCMB ve BDDK tarafından açıklanan kararlar ve destekler sektöre olumlu yansımış, konut kredisi faizlerindeki düşüş ve kampanyalar Temmuz ve Ağustos aylarında konut satışlarını rekor seviyelere ulaştırmıştır.

Ticari hareketliliğin sağlanması amacıyla piyasaya aktarılan ucuz likidite döviz kurlarında ve fiyatlar genel seviyesinde büyük artışlara yol açmış, sonrasında Merkez Bankası parasal sıkılaşma politikası uygulamaya başlarken parasal sıkılaşma kararları sonrasında bankaların likidite kaynakları kısılmış, bu da faiz oranlarında yükselişe yol açmıştır. İnşaat maliyetlerinin arttığı ve risk iştahının azaldığı süreçte yeni inşaat sayısı azalmış bu da konut arzında düşüşe yol açmıştır.

Konut arzındaki bu düşüşe karşın Türk halkının gayrimenkule olan doğal ilgilisinin canlı kalması, döviz kurlarında yaşanan artışlar ve enflasyon oranındaki artış fiyatların yükselmesine sebep olmuştur. Ayrıca yabancılara yapılan satışlar bölgesel fiyat artışlarına yol açmıştır. Son dönemde Merkez Bankası politika faizlerinin düşük tutulduğu, Dünya genelinde yaşanan tedarik sıkıntıları, hammadde temininde yaşanan zorluklar ve Rusya-Ukrayna savaşı gibi jeopolitik gerilimler ve resesyon beklentilerine rağmen ekonominin canlı tutulmaya çalışıldığı bir dönem içerisinden geçmekteyiz.

Türkiye genelinde konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %20,6 azalarak 93 bin 514 oldu. Konut satışlarında İstanbul 15 bin 187 konut satışı ve %16,2 ile en yüksek paya sahip oldu. Satış sayılarına göre İstanbul'u 8 bin 250 konut satışı ve %8,8 pay ile Ankara, 5 bin 105 konut satışı ve %5,5 pay ile İzmir izledi. Konut satış sayısının en az olduğu iller sırasıyla 52 konut ile Hakkari, 57 konut ile Ardahan ve 73 konut ile Gümüşhane oldu.

İnşaat maliyet endeksi, 2023 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre %2,46 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %67,93 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %3,39 arttı, işçilik endeksi %0,30 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %54,15 arttı, işçilik endeksi %114,05 arttı.

19	Konut Fiyat Endeksi	Yeni Konutlar Fiyat Endeksi	Yeni Olmayan Konutlar Fiyat Endeksi	Birim Fiyat (TL/m2) **
TURKIYE	1129,6 (%86,5)	1216,8 (%91,1)	1116,7 (%86,8)	30035,5 €
ISTANBUL	969,4 (%74,4)	1094,6 (%81,8)	9613 (%72.9)	44386,5 €
NICARA	1169,5 (%101,5)	1406,9 (%97.7)	1154,0 (%102,5)	23303,8 €
23400	1138,1 (%80,1)	1287,6 (%85,9)	1118,5 (%80,4)	34774,2 €

Ekim 2023 Konut Fiyat Endeksleri (2017=100) ve Birim Fiyatlar (Kaynak TCMB)

7.5.1. Türkiye Gayrimenkul Piyasasını Bekleyen Fırsat ve Tehditler

Tehditler:

• Amerika Birleşik Devletleri ve Çin arasındaki ticari çekişme, Rusya-Ukrayna savaşı ve Dünya genelindeki pek çok farklı jeopolitik gerilimin ekonomiye etkisi,

Yabancı sermaye kaynaklı yatırımlarda görülen yavaşlama,
Türkiye'nin mevcut durumu itibariyle jeopolitik risklere açık olması sebebiyle yatırımların yavaşlaması ve talebin azalması,
Son dönemde döviz kurundaki yaşanan artışların maliyetler üzerinde baskı yaratıyor olması,
Son dönemde gayrimenkul fiyatlarında görülen hızlı artış.

Fırsatlar:

• Türkiye'deki gayrimenkul piyasasının uluslararası standartlarda gelen taleplere cevap verecek düzeyde olması,

Son dönemde gayrimenkule olan yabancı ilgisinin artıyor olması,
Genç bir nüfus yapısına sahip olmanın getirdiği doğal talebin devam etmesi,
Döviz kurunun yükselmesi ile yabancı turistler için ülkemizdeki tesislerin cazibesinin artması,
Turizm sektöründe son dönemde yaşanan ivmelenme.

7.5.2. Genel Konjonktürün Konut Piyasası ve Gayrimenkulün Değerine etkisi

Amerika Birleşik Devletleri ve Çin arasındaki ticari çekişme, Rusya-Ukrayna savaşı ve Dünya genelindeki pek çok farklı jeopolitik gerilimin ekonomiye etkisi ve döviz kurlarındaki artışa ve diğer olumsuzluklara rağmen gayrimenkul piyasası, gerek devlet tarafından alınan önlemler gerekse hane halkının gayrimenkule olan doğal ilgisinin canlı kalmasından dolayı iyi bir yıl geçirmektedir.

Rapora konu arsaların imarlı olması, deniz manzaralı olmaları ve çevrelerinin doğal güzelliği parseller için avantaj sağlayacaktır. Ancak ulaşım imkânlarının bulunmasına karşın kent merkezine olan uzaklıkları olmaları dezavantaj olarak değerlendirilebilir.

8. ARSA ÖZELLİKLERİ

Değerlemeye konu taşınmazlar, İlimtepe Mahallesi, 2186 ada 3-4-5 parsel, 2018 ada 6 parsel, 2434 ada 1 parsel, 2435 ada 1 parsel, 2436 ada 1 parsel, 2437 ada 1 parsel, 2438 ada 1 ve 2 parsel, 2439 ada 1 ve 2 parsel, 2440 ada 1 parsel, 2442 ada 1 ve 2 parsel, 2441 ada 1 parsel, 2433 ada 1 parsel, 2443 ada 1 parsel, 2585 ada 1 ve 2 parsel ile 2586 ada 1 parsellerinde kain toplam 21 adet parseldir.

Parsellerin bir bölümü Kalıcı Konutların güneyindeki isimsiz caddeye cepheli olup büyük bir kısmı hali hazırda açılmamış olan imar yollarına cephelidir. Bölge eğimli ve hafif engebeli bir topoğrafik yapıdadır. Parseller, iki büyük tepenin arasında kalan çanak biçimindeki bir arazi ile bu çanak biçimindeki bölgeden başlayarak tepenin üstündeki düzlük alan boyunca devam eden bir bölgede yer almaktadırlar. Parsellerin büyük bir kısmı Marmara Denizi manzarasına sahiptir.

Üzerlerine inşası başlanmış olan İnnovia Körfez projesi mevcut olup halihazırda çalışmaların durduğu gözlenmiştir. Proje için Körfez Belediyesi'nden sırasıyla 31.05.2012 tarih ve 410/7, 409/99, 410/2, 410/4, 410/3, 410/6 ve 409/100 no.lu toplam 61 adet yapı ruhsatı alınmıştır. Süresi içerisinde inşaat

tamamlanmadığından geçersiz hale gelmiş olan ruhsatlar değerlemede dikkate alınmamıştır. Parsellerin yer aldığı bölgede altyapı eksiktir. Altyapı hizmetleri çok yakın konumdaki İlimtepe Kalıcı Konutları bünyesinde mevcuttur. 2018 ada 18 parsel 63.401,45 m2 yüzölçümlü olup Alpaslan Bulvarı'na cephelidir. Eğimli bir topografik yapıya sahiptir. Geometrik olarak amorf bir şekli bulunmaktadır. Parselin Alparslan Bulvarına olan cephesi yaklaşık 115 mt.'dir. Parseller "SATILABİLİRLİK" özelliğine sahiptir.

9. AÇIKLAMALAR

Kocaeli İli, Körfez İlçesi, İlimtepe Mahallesi, 2186 ada 3-4-5 parsel, 2018 ada 6 parsel, 2434 ada 1 parsel, 2435 ada 1 parsel, 2436 ada 1 parsel, 2437 ada 1 parsel, 2438 ada 1 ve 2 parsel, 2439 ada 1 ve 2 parsel, 2440 ada 1 parsel, 2442 ada 1 ve 2 parsel, 2441 ada 1 parsel, 2433 ada 1 parsel, 2443 ada 1 parsel, 2585 ada 1 ve 2 parsel ile 2586 ada 1 parsellerinde kain toplam 21 adet parseldir.

Değerlemeye konu parsellerin yüzölçümleri aşağıda listelenmiştir.

Ada No	Parsel No	Yüzölçümü (m2)
2433	1	6.037,77
2434	1	6.225,55
2435	1	4.675,60
2436	1	21.249,40
2437	1	6.605,50
2438	1	9.443,98
2438	2	776
2439	1	7.425,11
2439	2	41,92
2440	1	12.769,27
2441	1	5.859,36
2442	1	5.588,48
2442	2	1.122,68
2443	1	4.024,32
2018	18	63.401,45
2586	1	7.789,65
2585	1	5.064,59
2585	2	66,14
2186	3	7.250,12
2186	4	3.050,88
2186	5	1.428,40
	TOPLAM	179.896,17

10. EN VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ

"Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkü en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımdır". (UDS Madde 6.3)

"Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Hem yasal olarak izin verilen hem de fiziki olarak mümkün olan bir kullanım, o kullanımın mantıklı olarak niçin mümkün olduğunun değerleme uzmanı tarafından açıklanmasını gerektirebilir. Analizler, bir veya birkaç kullanımın olası olduğunu belirlediğinde, finansal fizibilite bakımından test edilirler. Diğer testlerle birlikte en yüksek değerle sonuçlanan kullanım en verimli ve en iyi kullanımdır. (UDS madde 6.4)

Taşınmazın konumu, ulaşım kabiliyeti, mevcut imar durumu ve bulunduğu bölgenin gelişim potansiyeli dikkate alındığında imar durumuna uygun konut projesi inşa edilmesinin en uygun kullanım şekli olacağı düşünülmektedir.

11. DEĞERLENDİRME

Gayrimenkulün Değerini Etkileyen Faktörler (Swot Analizi)

Güçlü Yönler	Zayıf Yönler
Ulaşım imkanlarının kolaylığı, Bölgenin konut alanı olarak planlanmış olması, Sınai açıdan gelişmiş bir ilçede konumlu olmaları, Yapılaşmaya uygun büyüklükte olmaları, *Deniz manzaralı olmaları.	Çok sayıda kısıtlayıcı şerh bulunması, Göreceli olarak şehir merkezine uzak kalmaları, Toplu ulaşım imkanlarının kısıtlılığı, Bölgedeki altyapı eksiklikleri, *İmar yollarının açılmamış olması.
Fırsatlar	Tehditler
*Gelişmekte olan bir bölgede yer alması.	Ekonomideki dalgalanmaların gayrimenkul sektörünü olumsuz yönde etkilemesi, Faizlerin yüksek olması ipotekli konut alım talebinin azalması.

12. DEĞERLENDİRME YAKLAŞIMLARI

Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Uluslararası Değerleme Standartları Konseyi'nin Yayınlamış olduğu 2017 Uluslararası Değerleme Standartları'na göre; Aşağıda bahsi geçen üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımları Pazar Yaklaşımı, Gelir Yaklaşımı ve Maliyet Yaklaşımıdır. Bu temel değerleme yaklaşımlarının her biri farklı, ayrıntılı uygulama yöntemlerini içerir.

Bir varlığa ilişkin değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır:

(a) değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı,

(b) olası değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri, (c) her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu,

(d) yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti.

12.1. Pazar Yaklaşımı

Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.

Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya

Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Pazar yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklıklandırılamayacağı dikkate alması gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara ilişkin işlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,

(c) pazar işlemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,

(d) güncel işlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren işlemler vb.),

(e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması.

Birçok varlığın benzer olmayan unsurlardan oluşan yapısı, pazarda birbirinin aynı veya benzeyen varlıkları içeren işlemlere ilişkin bir kanıtın genelde bulunamayacağı anlamına gelir. Pazar yaklaşımının kullanılmadığı durumlarda dahi, diğer yaklaşımların uygulanmasında pazara dayalı girdilerin azami kullanımı gerekli görülmektedir (örneğin, etkin getiriler ve getiri oranları gibi pazara dayalı değerleme ölçütleri).

Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.

Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.

12.2. Maliyet Yaklaşımı

Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların 61 değerleme konusu varlığı bir an evvel

kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,

(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya

Yukarıda yer verilen durumlarda maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, maliyet yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Maliyet yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve maliyet yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

(a) katılımcıların aynı faydaya sahip bir varlığı yeniden oluşturmayı düşündükleri, ancak varlığın yeniden oluşturulmasının önünde potansiyel yasal engellerin veya önemli ve/veya anlamlı bir zaman ihtiyacının bulunması,

(b) maliyet yaklaşımının diğer yaklaşımlara bir çapraz kontrol aracı olarak kullanılması (örneğin, maliyet yaklaşımının, değerlemesi işletmenin sürekliliği varsayımıyla yapılan bir işletmenin tasfiye esasında daha değerli olup olmadığının teyit edilmesi amacıyla kullanılması), ve/veya

Kısmen tamamlanmış bir varlığın değeri genellikle, varlığın oluşturulmasında geçen süreye kadar katlanılan maliyetleri (ve bu maliyetlerin değere katkı yapıp yapmadığını) ve katılımcıların, varlığın, tamamlandığındaki değerinden varlığı tamamlamak için gereken maliyetler ile kâr ve riske göre yapılan uygun düzeltmeler dikkate alındıktan sonraki değerine ilişkin beklentilerini yansıtacaktır.

12.3. Gelir Yaklaşımı

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir. Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,

(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.

Yukarıda yer verilen durumlarda gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, gelir yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Gelir yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve gelir yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

a) Değerleme konusu varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen birçok faktörden yalnızca biri olması,

b) Değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin önemli belirsizliklerin bulunması,

c) Değerleme konusu varlıkla ilgili bilgiye erişimsizliğin bulunması (örneğin, kontrol gücü bulunmayan bir pay sahibi geçmiş tarihli finansal tablolara ulaşabilir, ancak tahminlere/bütçelere ulaşamaz), ve/veya

d) Değerleme konusu varlığın gelir yaratmaya henüz başlamaması, ancak başlamasının planlanmış olması.

Gelir yaklaşımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma ilişkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teşkil eder. Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "çeşitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.

13. FİYATLANDIRMA

Taşınmazların satış (pazar) değerinin tespiti, kullanımı mümkün olan yöntemlerle saptanmış olup değerleme prosesi aşağıda ayrıntılı olarak verilmiştir.

Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile Uluslar Arası Değerleme Standartları 2017 UDS 105 Değerleme Yaklaşımları ve Yöntemleri 10.4. maddesinde; "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanılması gerekmez" yazmaktadır.

Tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulgu bulunduğundan taşınmazların Pazar değerinin tespitinde "Emsal Karşılaştırma Yöntemi" kullanılmıştır.

Kısıtlı yapılaşma hakkı olan ve rekreasyon alanında kalan 2018 ada 18 parsel ve teknik altyapı alanında kalan 2439 ada 2 parsel ile 2585 ada 2 parselin değer takdirinde Körfez Belediyesi'nden alınan 2023 yılı emlak rayiç bedelleri dikkate alınmıştır.

Dolayısıyla somut kriterlere dayalı bir değerlendirme imkânı bulunmamaktadır. Bu nedenle parselin değeri için Emlak Vergi Beyannamesi'ne esas m² birim rayiç bedeline itibar edilmesi en uygun yaklaşım olarak ortaya çıkmaktadır.

Emsalin Durumu (Konum)	Emsalin Durumu (Şerefiye)	Emsalin Durumu (Yaş/İnşai Kalite)	Yüzdelik Oranlar
Çok Kötü	Çok Kötü	Çok Eski	> %20
Orta Kötü	Orta Kötü	Orta Eski	%11 … %20
Az Kötü	Az Kötü	Az Eski	%1 … %10
Benzer	Benzer	Benzer	%0
Az İyi	Az İyi	Az Yeni	-%10 … -%1
İyi	İyi	Yeni	-%20 … - %11
Çok İyi	Çok İyi	Çok Yeni	> -%20

Uygunlaştırmada kullanılan yüzdelik oranlar örnekleme olarak aşağıdaki şekilde sınıflandırılmıştır.

13.1. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı

Bu yöntemde, mevcut pazar bilgilerinden, emlak pazarlama firmaları ve proje yetkilileri ile yapılan görüşmelerden faydalanılmış; bölgede yakın dönemde pazara çıkarılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapılmış ve konu arsa için kıymet takdir edilmiştir.

Bulunan emsaller, görülebilirlik, konum, büyüklük, imar durumu gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, çevredeki emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ve mal sahipleri ile görüşülmüş; yanı sıra ofisimizdeki mevcut veri ve bilgilerden yararlanılmıştır.

Kroki (Arsa Satış)

Piyasa Bilgileri

Çevrede yapılan piyasa araştırmalarında aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur.

Satılık Arsa Emsalleri:

1- Emlak Ofisi – 0 532 784 25 39

İlimtepe Mahallesi sınırlarında yer alan, imarın 2208 ada 11 parselinde konumlu, Konut imarlı 1.954 m2 yüzölçümlü %50, hmax:6,5m. müsaadeli, parsel 5.950.000,-TL bedelle satılıktır. (3.045,04,-TL/m2)

2 Emlak Ofisi – 0 532 438 41 12

İlimtepe Mahallesi sınırlarında yer alan, imarın 2208 ada 8 parselinde konumlu, Konut imarlı 1.954 m2 yüzölçümlü %50, hmax:6,5m. müsaadeli, parsel 3.000.000,-TL bedelle satılıktır. (2.320,19,-TL/m2)

3- Emlak Ofisi – 0 551 112 49 39

İlimtepe Mahallesi sınırlarında yer alan, imarın 2229 ada 14 parselinde konumlu, Konut imarlı 1.954 m2 yüzölçümlü %75, 3 kat müsaadeli, parsel 6.400.000,-TL bedelle satılıktır. (4.688,64,-TL/m2)

4- Emlak Ofisi – 0 532 784 25 39

İlimtepe Mahallesi sınırlarında yer alan, imarın 2173 ada 10 parselinde konumlu, Konut imarlı 1.954 m2 yüzölçümlü %50, hmax:6,5m. müsaadeli, parsel 12.750.000,-TL bedelle satılıktır. (2.906,98,-TL/m2)

5- Emlak Ofisi – 0 532 597 59 46

İlimtepe Mahallesi sınırlarında yer alan, imarın 2169 ada 3 parselinde konumlu, Konut imarlı 1.954 m2 yüzölçümlü %40, hmax:9,5m. müsaadeli, parsel 2.500.000,-TL bedelle satılıktır. (3.692,76,-TL/m2)

6- Emlak Ofisi – 0 530 115 90 31

İlimtepe Mahallesi sınırlarında yer alan, imarın 2168 ada 16 parselinde konumlu, Konut imarlı 1.954 m2 yüzölçümlü %50, hmax:6,5m. müsaadeli, parsel 6.100.000,-TL bedelle satılıktır. (5.335,58,-TL/m2)

Emsal Karşılaştırma Tablosu (Arsa-Satış)
Sıra	Ortalama Birim Değer (TL/m2 )	Pazarlana n Alan (m2 )	Pazarlık Payı	Alan Düzelt mesi	Konum Düzeltmesi			Lejant		Şerefiye Düzeltmesi	Toplam Düzeltme (%)	Düzeltilmiş Ortalama Birim Değer
Emsal 1	3.045,04	1.954,00	-10,00%	-10,00%	Benzer	0,00%	Konut	-20,00%	Benzer	0,00%	-40,00%	1.827,02
Emsal 2	2.320,19	1.293,00	-10,00%	-10,00%	Benzer	0,00%	Konut	0,00%	Benzer	0,00%	-20,00%	1.856,15
Emsal 3	4.688,64	1.365,00	-10,00%	-10,00%	Benzer	0,00%	Konut	-20,00%	Benzer	-20,00%	-60,00%	1.875,46
Emsal 4	2.906,98	4.386,00	-10,00%	-10,00%	Benzer	0,00%	Konut	0,00%	Benzer	-15,00%	-35,00%	1.889,53
Emsal 5	3.692,76	677,00	-10,00%	-10,00%	Benzer	0,00%	Konut	-20,00%	Benzer	-10,00%	-50,00%	1.846,38
Emsal 6	5.355,58	1.139,00	-10,00%	-10,00%	Benzer	0,00%	Konut	-20,00%	Benzer	-25,00%	-65,00%	1.874,45

Değerleme Konusu Taşınmaz İçin Hesaplanmış Ortalama Birim m² Değeri 1.860,00

Emsallerde pazarlık payı olarak %10 düzeltme yapılmıştır. Emsallerin büyüklüklerine, konumlarına, fonksiyon ve yapılaşma haklarına göre düzeltmeler yapılmıştır. Emsal analizi 2585 ada 1 parsel üzerinden yapılmış olup, bu parsel baz alınarak diğer parseller için yapılan uygunlaştırma tablosu aşağıdadır.

EMSAL ANALİZİ ve HESAPLAMA
	Parsel	Parsel Büyüklüğü		İmar Lejantı / Yapılaşma Hakkı		Konum		Toplam Düzeltme	Düzeltilmiş Değer
Ada		Yüzölçümü	Düzeltme	Durumu	Düzeltme	Durumu	Düzeltme	Düzeltme	(TL)
			Oranı		Oranı		Oranı	Oranı
2186	3	7.250,12	0%	Emsal:0,75	20%	Benzer	0%	20%	2.232
2186	4	3.050,88	0%	Emsal:0,75	20%	Benzer	0%	20%	2.232
2186	5	1.428,40	10%	Emsal:0,75	20%	Benzer	0%	30%	2.418
2433	1	6.037,77	0%	Emsal:0,50	0%	Benzer	0%		1860
2434	1	6.225,55	0%	Emsal:0,50	0%	Benzer	0%	0%	1860
2435	1	4.675,60	0%	Emsal:0,50	0%	Benzer	0%	0%	1860
2436	1	21.249,40	-15%	Emsal:0,50	0%	Benzer	0%	-15%	1581
2437	1	6.605,50	0%	Emsal:0,50	0%	Benzer	0%	0%	1860
2438	1	9.443,98	-5%	Emsal:0,75	20%	Benzer	0%	15%	2.139
2438	2	776	15%	Emsal:0,75	20%	Benzer	0%	35%	2.511
2439	1	7.425,11	0%	Emsal:0,75	20%	Benzer	0%	20%	2.232
2440	1	12.769,27	-10%	Emsal:0,50	0%	Benzer	0%	-10%	1674
2441	1	5.859,36	0%	Emsal:0,50	0%	Benzer	0%	0%	1860
2442	1	5.588,48	0%	Emsal:0,50	0%	Benzer	0%	0%	1860
2442	2	1.122,68	10%	Emsal:0,50	0%	Benzer	0%	10%	2046
2443	1	4.024,32	0%	Emsal:0,75	20%	Benzer	0%	20%	2.232
2585	1	5.064,59		(Emsal:0,50)					1860
2586	1	7.789,65	0%	Emsal:0,50	0%	Benzer	0%	0%	1860

Emsal analizinde referans olarak 2585 ada 1 nolu parsel dikkate alınmış olup birim m² değeri için 1.860 TL/m² takdir edilmiş, diğer parsellerin büyüklük, cephe ve manzara gibi koşulları dikkate alınarak birim değerleri belirlenmiştir. Taşınmazların bulunduğu bölgede imar yolları daha açılmamış olup taşınmazlar arazi şeklindedir. Değerleme konusu taşınmazlar için takdir olunan m2 birim ve toplam değerleri aşağıdaki tabloda sunulmuştur.

Körfez Belediyesi'nde yapılan incelemelerde;

2018 Ada 18 Parsel için; 17.Sokak 2023 yılı asgari beyan değeri ise 209,82 TL/m2

2439 Ada 2 parsel ve 2585 Ada 2 Parsel için; 141. ve 138.Sokak 2023 yılı asgari beyan değeri ise 177,54 TL/m2 olarak belirlendiği bilgisi edinilmiştir.

Değerleme konusu taşınmazların KDV hariç toplam arsa değeri;

~233.736.000,00 TL (İkiyüzotuzüçmilyon Yediyüzotuzaltıbin Türk Lirası) olarak takdir edilmiştir.

Değerleme konusu taşınmazların KDV hariç Yeşil GYO'a ait hisselerin arsa değeri;

~166.018.900,00 TL (Yüzaltmışaltımilyonon Sekizbin Dokuzyüz Türk Lirası) olarak takdir edilmiştir.

14. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRMESİ

14.1. Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklaması

Taşınmazın pazar değerinin tespitinde "Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Yöntemi" kullanılmıştır. Buna göre taşınmazların YEŞİL GYO hisselerine düşen kısımların toplam değeri için ~166.018.900,00 TL kıymet takdir edilmiştir.

14.2. Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler

Değerleme konusu taşınmazlar "ARSA" nitelikli olduğundan Kira değeri analizi yapılmamıştır.

14.3. Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi

Değerlemeye konu taşınmazların resmi kurumlar nezdinde yapılan incelemeleri sonucunda herhangi bir hukuki soruna rastlanmamıştır.

14.4. Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler ile İlgili Görüş

Rapor konusu taşınmazlar üzerinde çok sayıda şerh mevcut olup Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.-1/J Maddesi (Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar. Yüksek Planlama Kurulundan izin alınması şartı bu hüküm kapsamında devir kısıtı olarak değerlendirilmez.) hükmüne amirdir. Ancak konu taşınmazlar üzerinde bulunan kısıtlayıcı şerhler, taşınmazlar GYO portföyünde yer alırken, şirketin ödenmemiş borçları nedeniyle alacaklılar tarafından konulmuştur. Konu şerhlerin terkini halinde, taşınmazlar devredilebilir nitelik kazanacaktır.

Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi tarafından değerleme konusu taşınmazların üzerinde yer alan ipotek kaydının yukarıda anılan tebliğ maddesinde belirtilen işlemler nedeniyle konulmadığı öğrenilmiştir.

Taşınmazların GYO portföyünde "Arsa" başlığı altında yer almasında tapu kayıtları açısından bir sakınca bulunmamaktadır.

14.5. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Rapora konu taşınmazın devredilmesinde sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde herhangi bir engel bulunmadığı kanaatindeyiz.

14.6. Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar

Değerleme, proje geliştirme niteliğinde değildir. Alınan ruhsatların süreleri dolduğundan geçersiz hele gelmiştir.

14.7. Asgari Bilgilerden Raporda Verilmeyenlerin Neden Verilmediklerinin Gerekçeleri

Asgari bilgilerden verilmeyen yoktur.

14.8. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

Müşterek veya bölünmüş kısım bulunmamaktadır.

14.9. Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları

Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi kullanılmamıştır.

14.10. Yasal Gereklerin Yerinde Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı

Taşınmazların GYO portföyünde "Arsa" başlığı altında yer almasında tapu kayıtları açısından bir sakınca bulunmamaktadır.

14.11. Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi

14.12. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları'na İlişkin esaslar Tebliği'nin 22. Maddesi 1. Fırka (c), (d) ve (r) bentleri:

c) Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.

d) Gerçekleştirecekleri veya yatırım yapacakları projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınmış, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olduğu hususlarının bağımsız gayrimenkul değerleme kuruluşları tarafından tespit edilmiş olması gerekir.

r) (Değişik: RG-17/1/2017-29951) (Değişik:RG-9/10/2020-31269) Ortaklığın mülkiyetinde olan gayrimenkuller üzerinde metruk halde veya ekonomik ömrünü tamamlamış veya herhangi bir gelir getirmeyen

veya tapu kütüğünün beyanlar hanesinde riskli yapı olarak belirtilmiş yapıların bulunması veya tapuda mevcut görünmekle birlikte yapıların yıkılmış olması halinde, söz konusu durumun hazırlatılacak bir gayrimenkul değerleme raporuyla tespit ettirilmiş olması ve varsa söz konusu yapıların yıkılacağının ve gerekmesi halinde gayrimenkulün tapudaki niteliğinde gerekli değişikliğin yapılacağının Kurula beyan edilmesi halinde (b) bendi hükmü aranmaz ve gayrimenkul arsa olarak ortaklık portföyüne dahil edilebilir.

GYO Tebliğinin 30.-1 Maddesi (Kat karşılığı ve hasılat paylaşımı yapılan projelerde, projenin gerçekleştirileceği arsaların sahiplerince ortaklığa, bedelsiz veya düşük bedel karşılığı ortaklık lehine üst hakkı tesis edilmesi veya arsanın devredilmesi halinde, projenin teminatı olarak arsa sahibi lehine ortaklık portföyünde bulunan gayrimenkuller üzerine ipotek veya diğer sınırlı ayni haklar tesis edilmesi mümkündür. (Değişik ikinci cümle: RG-9/10/2020-31269) Ayrıca kendi tüzel kişilikleri lehine temin edilecek finansman için portföydeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebilir. Portföydeki varlıkların üzerinde bu amaçlar dışında hiçbir suretle üçüncü kişiler lehine ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis ettirilemez ve başka herhangi bir tasarrufta bulunulamaz. Bu hususa ortaklıkların esas sözleşmesinde yer verilmesi zorunludur.)

Taşınmazlar üzerinde bulunan ipotek şerhleri arsa sahipleri ile Yeşil GYO arasında düzenlenen hisse karşılığında inşaat yapımı ve satış vaadi sözleşmesinden kaynaklı olarak arsa sahipleri lehine şerh edilmiştir.

Taşınmazlar üzerinde yer alan ipoteklerin Tebliğin 30.-1 Maddesindeki işlemlere ilişkin tesis edildiğine dair Yeşil GYO A.Ş.'den temin edilmiş beyan yazısı ektedir. Taşınmazlar üzerinde bulunan kısıtlayıcı şerhler taşınmaz şirket portföyünde yer alırken, şirketin ödenmemiş borçları nedeniyle alacaklılar tarafından konulmuş olan şerhlerdir. Konu şerhlerin terkini halinde, taşınmazlar devredilebilir nitelik kazanacaktır.

Taşınmaz/hisse, GYO portföyünde "Arsa" başlığı altında yer alabilir.

15. SONUÇ

Bu rapor, Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. talebi üzerine, gayrimenkul değerleme alanında faaliyet gösteren AGD Anadolu Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca Kocaeli İli, Körfez İlçesi, Yarımca Köyü, 21 adet parselin Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'ne ait hissenin SPK mevzuatı gereği, güncel pazar peşin satış durum değerinin tespitine yönelik Değerleme Raporudur.

Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen 2186 Ada, 3-4-5 nolu, 2018 Ada, 18 nolu, 2434 Ada, 1 nolu, 2435 Ada, 1 nolu, 2436 Ada, 1 nolu,2437 Ada, 1 nolu, 2438 Ada, 1 ve 2 nolu, 2439 Ada, 1 ve 2 nolu 2440 Ada, 1 nolu, 2442 ada 1 ve 2 nolu, 2441 Ada, 1 nolu, 2433 ada 1 nolu, 2443 ada 1 nolu, 2585 ada 1 ve 2 nolu, 2586 ada 1 nolu parsellerin yerinde ve ilgili merciler nezdinde yapılan incelemeleri sonucunda konumuna, yüzölçümü büyüklüğüne, imar durumuna ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre günümüz ekonomik koşulları itibariyle Yeşil GYO A.Ş.'na ait hissesinin değeri aşağıdaki tabloda belirtilmiştir.

YEŞİL GYO A.Ş.'NE AİT HİSSELERİN PİYASA SATIŞ DEĞERİ	166.018.900,00 TL
(YÜZALTMIŞALTIMİLYON ONSEKİZBİN DOKUZYÜZ TÜRK LİRASI)
USD	5.512.739,29
EUR	5.027.661,10

YEŞİL GYO A.Ş.'NE AİT HİSSELERİN AYLIK KİRA DEĞERİ	-
-
USD	-
EUR	-

		1 USD (TL)	1 EUR (TL)
KUR BİLGİSİ	12.01.2024 - TCMB verilerine göre	30,1155	33,0211

YEŞİL GYO A.Ş.'NE AİT HİSSELERİN KDV DAHİL PİYASA 182.620.790,00 TL SATIŞ DEĞERİ

olarak hesaplanmıştır.

Rapor konusu taşınmazların Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "Arsa" başlığı altında yer almasında herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.

İşbu rapor, YEŞİL Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine ve e-imzalı olarak düzenlenmiş olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.

Bilgilerinize sunulur.

Saygılarımızla,

Eki:

Değer Tablosu,
Fotoğraflar,
İmar Paftası,
Plan Notları,
Tapu Suretleri,
Takbis Belgeleri,
Lisans Belgeleri,
Özgeçmişler,

AGD Anadolu Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

RAPORU HAZIRLAYAN RAPORU KONTROL EDEN SORUMLU DEĞERLEME UZMANI DEĞERLEME UZMANI

Süleyman EYÜPOĞLU Fatih DOLAR Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı / İnş. Müh. (SPK Lisans No: 406038) (SPK Lisans No: 403482)

AI Terminal

YEŞİL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

8679_rns_2024-01-31_d37d521a-2f4d-4e68-8caa-957c9e2e9b05.pdf

AGD ANADOLU GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.

YEŞİL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

2. ÖNGÖRÜ KOŞULLARI, UYGUNLUK BEYANI VE KISITLAYICI KOŞULLAR 2.1. Öngörü Koşulları

2.2. Uygunluk Beyanı

3. RAPOR BİLGİLERİ

3.1. Rapor Tarihi ve Numarası

3.2. Değerlemenin Türü ve Tanımlaması

3.3. Raporu Hazırlayan Değerleme Uzmanı ve Sorumlu Değerleme Uzmanı

3.4. Değerleme Tarihi

3.5. Dayanak Sözleşme Tarih ve Numarası

3.6. Tebliğin 1. Maddesinin 2. Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığı Hakkında Açıklama

3.8. Değerleme Çalışmasını Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler

3.9. Kullanılan Değer Tanımları ve Geçerlilik Koşulları

Pazar değeri:

4. ŞİRKET- MÜŞTERİ TANITICI VE İŞİN KAPSAMI BİLGİLERİ

4.1. Şirket Bilgileri

4.2. Müşteri Bilgileri

4.3. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

4.4. İşin Kapsamı

5. TAŞINMAZIN TAPU KAYITLARI

5.1. Tapu Kayıtları

5.2. Tapu Takyidatı

Beyanlar Hanesinde:

Rehinler Hanesinde:

Şerhler Hanesinde:

5.3. Takyidat Açıklamaları

6. BELEDİYE İNCELEMESİ

6.1. İmar Durumu

6.2. İmar Dosyası İncelemesi

6.3. Encümen Kararları, Mahkeme Kararları, Riskli Yapı Tespiti, Plan İptalleri vb. konular

6.5.2. Belediye Bilgileri

6.5.4. Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

6.5.5. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21.Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

6.5.6. Proje Bilgileri

7. TAŞINMAZIN ÇEVRE VE KONUMU

7.1. Konum ve Çevre Bilgileri

7.2. Bölge Analizi

7.2.1. Kocaeli İli

7.2.2. Körfez İlçesi

7.3. Dünya Ekonomisine Genel Bakış

7.4. Türkiye'nin Makroekonomik Görünümü

Merkezi Yönetim Bütçe Gerçekleşmeleri

7.5. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler

7.5.1. Türkiye Gayrimenkul Piyasasını Bekleyen Fırsat ve Tehditler

Tehditler:

Fırsatlar:

7.5.2. Genel Konjonktürün Konut Piyasası ve Gayrimenkulün Değerine etkisi

8. ARSA ÖZELLİKLERİ

9. AÇIKLAMALAR

10. EN VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ

11. DEĞERLENDİRME

Gayrimenkulün Değerini Etkileyen Faktörler (Swot Analizi)

12. DEĞERLENDİRME YAKLAŞIMLARI

12.1. Pazar Yaklaşımı

12.2. Maliyet Yaklaşımı

12.3. Gelir Yaklaşımı

13. FİYATLANDIRMA

13.1. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı

Piyasa Bilgileri

Satılık Arsa Emsalleri:

1- Emlak Ofisi – 0 532 784 25 39

2 Emlak Ofisi – 0 532 438 41 12

3- Emlak Ofisi – 0 551 112 49 39

4- Emlak Ofisi – 0 532 784 25 39

5- Emlak Ofisi – 0 532 597 59 46

6- Emlak Ofisi – 0 530 115 90 31

14. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRMESİ

14.2. Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler

14.3. Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi

14.4. Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler ile İlgili Görüş

14.7. Asgari Bilgilerden Raporda Verilmeyenlerin Neden Verilmediklerinin Gerekçeleri

14.8. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

15. SONUÇ

Eki:

RAPORU HAZIRLAYAN RAPORU KONTROL EDEN SORUMLU DEĞERLEME UZMANI DEĞERLEME UZMANI

More from YEŞİL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.