YEŞİL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Regulatory Filings • Jan 31, 2024

AGD ANADOLU GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.

YEŞİL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

İSTANBUL İLİ, ŞİŞLİ İLÇESİ, MECİDİYEKÖY MAHALLESİ, 1947 ADA 100 PARSEL NUMARASINDA İSTANBUL TOWER 205 PROJESİNDE 13 ADET OFİS

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

1.	YÖNETİCİ RAPOR ÖZETİ 4
2.	ÖNGÖRÜ KOŞULLARI, UYGUNLUK BEYANI VE KISITLAYICI KOŞULLAR5
	2.1. Öngörü Koşulları 5
	2.2. Uygunluk Beyanı 6
3.	RAPOR BİLGİLERİ7
	3.1. Rapor Tarihi ve Numarası 7
	3.2. Değerlemenin Türü ve Tanımlaması7
	3.3. Raporu Hazırlayan Değerleme Uzmanı ve Sorumlu Değerleme Uzmanı7
	3.4. Değerleme Tarihi7
	3.5. Dayanak Sözleşme Tarih ve Numarası 7
	3.6. Tebliğin 1. Maddesinin 2. Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığı Hakkında Açıklama 7
	3.7. Değerle Konusu Gayrimenkulün Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler 8
	3.8. Değerleme Çalışmasını Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler8
	3.9. Kullanılan Değer Tanımları ve Geçerlilik Koşulları 8
4.	ŞİRKET- MÜŞTERİ TANITICI VE İŞİN KAPSAMI BİLGİLERİ10
	4.1. Şirket Bilgileri10
	4.2. Müşteri Bilgileri 10
	4.3. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar11
	4.4. İşin Kapsamı11
5.	TAŞINMAZIN TAPU KAYITLARI 12
	5.1. Tapu Kayıtları 12
	5.2. Tapu Takyidatı13
	5.3. Takyidat Açıklamaları14
6.	BELEDİYE İNCELEMESİ15
	6.1. İmar Durumu 15
	6.2. İmar Dosyası İncelemesi15
	6.3. Encümen Kararları, Mahkeme Kararları, Riskli Yapı Tespiti, Plan İptalleri vb. konular15
	6.4. Yapı Denetim Firması (Yapı Denetim Kuruluşu ve Denetimleri Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Ünvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi) 15
	6.5. Son Üç Yıl İçerisindeki Hukuki Durumdan Kaynaklanan Değişim 15
	6.5.1. Tapu Müdürlüğü Bilgileri 15
	6.5.1.1. Son Üç Yıl İçinde Gerçekleşen Alım Satım Bilgileri15
	6.5.2. Belediye Bilgileri15
	6.5.2.1. İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri vb. Bilgiler 15
	6.5.3. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler 16
	6.5.4. Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 16
	6.5.5. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21.Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi16
	6.5.6. Proje Bilgileri16
7.	TAŞINMAZIN ÇEVRE VE KONUMU 17
	7.1. Konum ve Çevre Bilgileri 17

	7.2. Bölge Analizi17
	7.2.1. İstanbul İli17
	7.2.2. Şişli İlçesi19
	7.3. Dünya Ekonomisine Genel Bakış22
	7.4. Türkiye'nin Makroekonomik Görünümü 23
	7.5. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler31
	7.5.1. Türkiye Gayrimenkul Piyasasını Bekleyen Fırsat ve Tehditler 39
	7.5.2. Genel Konjonktürün Konut Piyasası ve Gayrimenkulün Değerine etkisi39
8.	YAPININ İNŞAAT ÖZELLİKLERİ40
9.	AÇIKLAMALAR 41
10.	EN VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ 42
11.	DEĞERLENDİRME 42
12.	DEĞERLENDİRME YAKLAŞIMLARI43
	12.1. Pazar Yaklaşımı 43
	12.2. Maliyet Yaklaşımı 44
	12.3. Gelir Yaklaşımı45
13.	FİYATLANDIRMA47
	13.1. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı47
14.	ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRMESİ52
	14.1. Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklaması 52
	14.2. Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler52
	14.3. Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi52
	14.4. Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler ile İlgili Görüş52
	14.5. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi53
	14.6. Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar 53
	14.7. Asgari Bilgilerden Raporda Verilmeyenlerin Neden Verilmediklerinin Gerekçeleri53
	14.8. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi 53
	14.9. Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları53
	14.10. Yasal Gereklerin Yerinde Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı53
	14.11. Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi53
	14.12. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş53
15.	SONUÇ 55

1. YÖNETİCİ RAPOR ÖZETİ

TALEP EDEN KURUM YEŞİL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. RAPORU HAZIRLAYAN AGD ANADOLU GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. DAYANAK SÖZLEŞMESİ 02.01.2024 - 2024010001 DEĞERLEME TARİHİ 08.01.2024 RAPOR TARİHİ VE NOSU 12.01.2024 tarih ve 2024-GYO/SPK-0012 RAPOR TESLİM TARİHİ 31.01.2024 RAPORUN KONUSU Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen parseldeki "Ofis" nitelikli 13 adet taşınmazın YEŞİL GYO hisselerinin toplam pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. RAPORUN TÜRÜ Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında GYO portföyü için ve "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususları" içerecek şekilde hazırlanmıştır. GAYRİMENKUL ADRESİ Esentepe Mahallesi, Büyükdere Caddesi, İstanbul Tower 205, No:203-205 (13 Adet Bağımsız Bölüm) Şişli / İstanbul MÜLKİYET HAKLARI Tam mülkiyet (Bkz. Tapu Kayıtları) HİSSESİ (Yeşil GYO tam mülkiyet) (Bkz. Tapu Kayıtları) TAPU ARAŞTIRMA VE İNCELEMESİ İstanbul ili, Şişli ilçesi, Mecidiyeköy Mahallesi, 1947 Ada 100 nolu Parselde yer alan 13 Adet bağımsız bölüm (Bkz. Tapu Kayıtları) İMAR DURUMU Şişli Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde yapılan incelemeye göre taşınmazın olduğu parselin 24.06.2006 tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli Şişli Merkez ve Çevresi Uygulama İmar Planı dahilinde Kaks:2.50, Hmaks: Serbest "Ticaret Alanı" (Bkz. İmar Durumu) KULLANMA NİTELİĞİ/ALANI "ARSA" vasfında bulunan ana taşınmazda, İstanbul Tower 205" bünyesinde konumlu olan rapora konu taşınmazların blok, kat, büyüklükleri nitelik bazında rapor içeriğinde sunulmuştur. (Bkz. Tablo) KISITLILIK HALİ Değerleme konusu taşınmazın değerlemesine esas herhangi bir kısıtlılık hali bulunmamaktadır. TAŞINMAZLARIN YEŞİL GYO AİT HİSSELERİN TOPLAM SATIŞ DEĞERİ (KDV HARİÇ) 356.470.000,00 TL TAŞINMAZLARIN YEŞİL GYO AİT HİSSELERİN TOPLAM AYILIK KİRA DEĞERİ (KDV HARİÇ) 990.400,00 TL RAPORU HAZIRLAYAN DEĞERLEME UZMANI Süleyman EYÜPOĞLU / Değerleme Uzmanı / SPK Lisans No: 406038 RAPORU KONTROL EDEN SORUMLU DEĞ. UZMANI Fatih DOLAR / Sorumlu Değerleme Uzmanı / SPK Lisans No: 403482

2. ÖNGÖRÜ KOŞULLARI, UYGUNLUK BEYANI VE KISITLAYICI KOŞULLAR 2.1. Öngörü Koşulları

• Müşteriyi tanıtıcı bilgiler, müşterinin kendisi tarafından beyan edilmiş olup bu bilgilerdeki yanlışlıklardan şirketimiz sorumlu değildir.
• ''Genel analiz ve veriler'' başlığı altında yer alan bilgiler tamamen değerlemesi talep edilen gayrimenkul için genel bir projeksiyon çizilmesi amacıyla, kamuya açık kaynaklar üzerinde değerlenmiş bilgilerle hazırlanmış olup bu bilgi, belge, resim ve haritaların rapordaki amacı dışı kullanımı halinde şirketimiz sorumlu tutulamaz.
• Gayrimenkulün fiziksel ve mülkiyet durumuna ilişkin bilgiler ilgili kamu ve özel kurum ve kuruluş birim ve yetkililerinden edinilmiş olup; bu bilgilerin belirli bir amaçla önceden tahrif edilmiş olması, dijital veriler ile basılı ya da yazılı veriler arasındaki muhtemel hatalar rapor kapsamı haricinde tutulmalı, raporda varılan saptama ve sonuçlar ibraz edilen belgeler doğrultusunda kabul edilmelidir. Bu bilgiler değerleme uzmanı tarafından elde edildiği tarih itibari ile değerlendirilip, sonradan hasıl olan değişiklikler rapor kapsamı dışında sayılmalıdır.
• Gayrimenkulün değerine ilişkin olarak ele alınan veriler; değerleme sürecinde beyan edildikleri şekilde değerlendirilmiş olup bu süreçte bu verilerden yanıltıcı olanları ile bu tarihten sonra verilerde meydana gelen değişiklikler rapor kapsamı dışında sayılmalıdır.
• Gayrimenkulün değer tespitinde müşteri taleplerine bağlı kalınarak, şirketimiz ve değerleme uzmanının görev yetki ve sorumluluk sınırları dışarısında kalan; zemin sağlamlığının kati tespiti, yapının tamamında deprem ya da eskimeye bağlı oluşmuş tüm zarar ve ziyanın kesin tespiti yapılmamış olup, bu hususlar bu konulardaki genel veriler ve dışarıdan görülebildiği ölçülerde değerlendirilebilmiştir. Yine benzer şekilde gayrimenkul kapsamındaki muhtemel yer altı zenginlikleri v.b. dışarıdan tespiti mümkün olmayan diğer unsurlar yok sayılarak rapor kapsamı dışında tutulmuştur.
• Gayrimenkulün fiziksel ve mülkiyete ilişkin incelemeleri esnasında, resmi olarak tespit edilebilen kamulaştırma, plan tadili- iptali, haciz, ipotek gibi değeri etkileyen ya da kısıtlayan hususlar dışında var olduğu iddia edilen diğer benzeri hususlar değerlemede çözüleceği varsayımı ile göz ardı edilerek kıymet takdiri yapılmıştır.
• Bu raporu almak, raporun tamamen ya da kısmen yayınlama ve/veya çoğaltma hakkını doğurmaz, ancak kurum içinde belli bir amaca yönelik olarak kısmen (değerin yazılı olduğu sayfalarda) yazışmalara ek olarak fotokopi ile çoğaltma yapılabilir. Bu raporun herhangi bir amaçla referans gösterilmesi, amacı dışında kullanılması, çoğaltılması ve/veya yayınlanması için AGD Anadolu Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.'nin yazılı onayı gerekmektedir.
• Değerleme raporu Sermaye Piyasası Kurul düzenlemeleri kapsamında hazırlanmıştır ve Sermaye Piyasası Kurul düzenlemeleri kapsamında kullanılabilir.
• Bu rapor, inceleme yapıldığı tarihteki mevcut bulguları yansıtmaktadır.
• Değerleme raporunda yer alan değerlere KDV (Katma Değer Vergisi) dahil değildir.

• Bu değerleme raporu, hiçbir taahhütü yüklenmemek kayıt ve şartı ile tanzim olunmuştur.

2.2. Uygunluk Beyanı

• Yapılan değerleme çalışmasının SPK mevzuatlarına ve UDES Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun olarak gerçekleştirildiği ve aşağıdaki hususların teyidi ile sağlandığını beyan ederiz.
• Raporda sunulan bulgular değerleme uzmanının sahip olduğu tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur.
• Analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olup, tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluşmaktadır.
• Değerleme uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülklerle herhangi bir ilgisi yoktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi bir kişisel çıkar ve ön yargımız bulunmamaktadır.
• Değerleme uzmanının ücreti raporun herhangi bir bölümüne ve müşterinin amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmış sonuçların geliştirilmesi ve bildirilmesine veya bu değerlemenin tasarlanan kullanımıyla doğrudan ilgili sonraki bir olayın meydana gelmesine bağlı değildir.
• Değerleme, ahlaki kural ve performans standartlarına, mesleki gereklere göre gerçekleştirilmiştir.
• Değerleme personeli ve uzmanı mesleki eğitim şartlarına haizdir.
• Değerleme uzmanının değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi vardır.
• Değerleme uzmanı mülkü kişisel olarak görmüş ve incelemiştir.
• Raporda belirtilen kişiler haricinde hiç kimse bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmamıştır.

3. RAPOR BİLGİLERİ

3.1. Rapor Tarihi ve Numarası

İş bu rapor Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebine istinaden şirketimiz tarafından 12.01.2024 tarihinde 2024-GYO/SPK-0012 rapor no.su ile düzenlenmiştir.

3.2. Değerlemenin Türü ve Tanımlaması

Bu rapor; mülkiyetinin tamamı Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'ye ait olan; İstanbul ili, Şişli ilçesi, Mecidiyeköy Mahallesi, 1947 Ada 100 numaralı parsel "ARSA" nitelikli ana taşınmazda İstanbul Tower 205 bünyesinde 13 adet bağımsız bölümün değerleme tarihindeki piyasa koşulları içerisinde ve taraflar arasında 02.01.2024 tarihinde imzalanan sözleşme hükümleri doğrultusunda yukarıda adresi belirtilen arsadaki hisselerin güncel piyasa değerinin tespitine yönelik hazırlanmıştır.

3.3. Raporu Hazırlayan Değerleme Uzmanı ve Sorumlu Değerleme Uzmanı

Şirketimiz Değerleme Uzmanı Süleyman EYÜPOĞLU / Lisanslı Değerleme Uzmanı - SPK Lisans No: 406038 tarafından taşınmaz, mahallinde yapılan inceleme sonucunda, ilgili kişi - kurum ve kuruluşlardan elde edilen bilgi ve belgelerden faydalanılarak, farklı değerleme yöntemlerinden elde edilen sonuçların bir arada yorumlanması sonucunda hazırlanmış olup Sorumlu Değerleme Uzmanı Fatih DOLAR / İnşaat Mühendisi - SPK Lisans No: 403482 tarafından kontrol edilmiş ve müşterek olarak imzalanmıştır.

3.4. Değerleme Tarihi

İş bu değerleme raporu Şirketimiz Değerleme Uzmanı Süleyman EYÜPOĞLU tarafından gayrimenkul mahallinde 08.01.2024 tarihinde yapılan inceleme çalışmalara ve sözleşme tarihinden itibaren rapor tarihine kadar yapılan tüm çalışmalara istinaden 12.01.2024 tarihinde hazırlanmıştır.

3.5. Dayanak Sözleşme Tarih ve Numarası

Bu değerleme raporu şirketimiz ile Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. arasında 02.01.2024 tarihinde ve AGD/2024010001 numaralı imzalanan dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.

3.6. Tebliğin 1. Maddesinin 2. Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığı Hakkında Açıklama

Bu rapor, aşağıda belirtilen tebliğ ve düzenlemelere göre hazırlanmış olup, Sermaye Piyasalarında Faaliyette bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğin (III-62.3) 1.Maddesinin 2.Fıkrası kapsamındadır.

• Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasalarında Faaliyette bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususular"

• Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"

• Sermaye Piyasası Kurul Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile uygun görülen Uluslar Arası Değerleme Standartları (2017)

3.7. Değerle Konusu Gayrimenkulün Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu gayrimenkule ilişkin ve müşteri firmaya şirketimiz tarafından daha önce değerleme raporu hazırlanmamıştır.

3.8. Değerleme Çalışmasını Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler

Bu rapor hazırlanırken olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktöre rastlanmamıştır.

3.9. Kullanılan Değer Tanımları ve Geçerlilik Koşulları

Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır;

• Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.
• Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.
• Analiz edilen gayrimenkullerin türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilmiştir.
• Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedirler.
• Taraflar gayrimenkuller ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.
• Gayrimenkullerin satışı için makul bir süre tanınmıştır.
• Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.
• Gayrimenkullerin alım satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman, piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.
• Gayrimenkulün makul şartlarda elde edilebilecek en olası değeri takdir edilmektedir.
• Takdir edilen pazar değeri değerleme tarihi itibariyle belirlenmiş olup değerleme tarihine özgüdür.
• İşbu değerleme raporundaki değer esası, serbest ve açık bir pazarda yapılabilecek varsayımsal bir el değiştirme işlemindeki en olası fiyatı belirlemektir.
• İş bu Değerleme Raporu'nun kapsamı Raporda detayları verilen taşınmazın güncel piyasa değerinin tespiti ve Sermaye Piyasası Mevzuatı gereğince, değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde değerleme raporunun hazırlanması olup, Müşteri tarafından getirilen bir kapsam ve sınırlama bulunmamaktadır.

Pazar değeri:

• Bir mülkün, istekli alıcı ve istekli satıcı arasında, tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, hiçbir zorlama olmadan, basiretli ve konu hakkında yeterli bilgi sahibi kişiler olarak, uygun bir

pazarlama sonrasında değerleme tarihinde gerçekleştirecekleri alım satım işleminde el değiştirmesi gerektiği takdir edilen tahmini tutardır.

Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.

• Analiz edilen gayrimenkullerin türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilmiştir.

• Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedirler.

• Taraflar gayrimenkuller ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.

• Gayrimenkullerin satışı için makul bir süre tanınmıştır.

• Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.

• Gayrimenkullerin alım - satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman, piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.

4. ŞİRKET- MÜŞTERİ TANITICI VE İŞİN KAPSAMI BİLGİLERİ

4.1. Şirket Bilgileri

Şirketimiz AGD Anadolu Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş., 25.06.2015 tarih ve 27091 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde şirket ana sözleşmesine göre "yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi ve özel, gerçek ve tüzel kişi vb. kuruluşlara ait gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri ve gayrimenkule dayalı hak ve faydalar ile makine, teçhizat, vb. malların yerinde tespiti ve değerlemesini yapmak, değerlerini tespit etmeye yönelik raporları düzenlemek, analiz ve fizibilite çalışmalarını sunmak ve problemli durumlarda görüş raporu vermek" olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacı ile 350.000 Türk Lirası sermaye ile kurulmuş olup halihazırda sermayesi 1.050.000 Türk Lirası'dır. Şirket, T.C. Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 28.09.2017 tarih ve 36231672-340.01-E.10927 sayılı kararına istinaden Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır. Şirkete, T.C. Başbakanlık Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumunun (BDDK) 30.05.2018 tarih ve 12509071- 107.01.01-E.7306 sayılı, Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik kararı uyarınca; "Gayrimenkul, Gayrimenkul Projesi veya gayrimenkule dayalı hak ve faydaların belirli bir tarihteki muhtemel değerlerinin bağımsız ve tarafsız olarak, uluslararası alanda kabul görmüş değerleme standartları çerçevesinde takdir etmek, gayrimenkullerin ayrılmaz bir parçası niteliğindeki makine ve teçhizatların yerinde tespitini yaparak değer takdirinde bulunmak, gayrimenkul ve gayrimenkule bağlı haklara ilişkin hukuksal, mali ve bilimsel danışmanlık yapma" konularında hizmet etme yetkisi verilmiştir. Faaliyetlerini Sakarya Merkez Ofisinde kadrolu ve sözleşmeli çözüm ortağı olarak Türkiye'nin farklı bölgelerine yayılmış personel ve sözleşmeli personeller vasıtasıyla sürdürmekte olan AGD Anadolu Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Türkiye genelinde banka, kamu kurumları, belediyeler, özel ve tüzel kişiliklere değerleme hizmeti vermektedir.

*Merkez Adres: Cumhuriyet Mahallesi, Menekşe Sokak, No:14, K:1, D:1, Adapazarı / SAKARYA

*Tel: +90 264 277 60 54 – 0264 264 9 AGD

*Şube Adres: İnönü Mahallesi, Rüzgar Sokak, No:7, Trend İş Merkezi, K:2, D:9, Ataşehir / İSTANBUL

*Şube Adres: Özgürlük Mahallesi, 2658.Sokak, No:28/C, Saray Apt., Kepez / ANTALYA

*Web: http//www.agdanadolu.com.tr, *E-mail; info@agdanadolu.com.tr

*Şirketimiz CORPUS SİGORTA tarafından 21.10.2023 – 21.10.2024 tarihleri arasında düzenlenen Mesleki Sorumluluk Sigortası kapsamında 88900501

4.2. Müşteri Bilgileri

Müşteri Ünvanı: Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

Müşteri Adresi: Yeşilkent Mahallesi, Nazım Hikmet Bulvarı, No:51, İnnovia-2 Sitesi, Esenyurt / İSTANBUL

Müşteri Adresi (Şirket): Maltepe Mahallesi, Yılanlı Ayazma Sokak, No:15, Yeşil Plaza, Zeytinburnu / İSTANBUL *Tel: +90 212 709 37 45 - Faks: +90 212 353 09 09 - E-mail; bilgi@yesilgyo.com

Ticaret Sicil No: 303536 / Mersis No: 0470003286100012

Davutpaşa Vergi Dairesi Müdürlüğü / Vergi No: 470 00 32 861

Kuruluş Tarihi: 23.12.1997

Halka Arz Oranı: %87,06

Halka Arz Tarihi: 14.12.1999

Faaliyet Konusu: Şirket Sermaye Piyasası Kurulu'nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin düzenlemeleri ile belirlenmiş usul ve esaslar dahilinde, gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilen, belirli projeleri gerçekleştirmek üzere adi ortaklık kurabilen ve Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemelerinde izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen bir sermaye piyasası kurumudur.

4.3. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

Bu değerleme raporunun kapsamı taraflar arasında imzalanan sözleşmede belirtilen hususlar doğrultusunda İstanbul ili, Şişli ilçesi, Mecidiyeköy Mahallesi, 1947 Ada 100 numaralı parsel "ARSA" nitelikli ana taşınmazda İstanbul Tower 205 bünyesinde 13 adet bağımsız bölümündeki hisselerinin güncel piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.

Konu taşınmazın mahallinde tarafımızca şahsen incelemeleri yapılmış olup mevcut durum fotoğrafları çekilmiş, raporda şifahi olarak edinilen ve sunulan bilgiler rapor içeriğinde sunulmuştur. Rapor tarihi veya tesliminden sonra meydana gelebilecek ekonomik veya fiziksel değişimler raporda belirtilen bilgi ve sonuçları etkilemesinden ötürü firmamız sorumluluk taşımaz. Değerleme uzmanımız söz konusu gayrimenkulü, çevreyi ve bölgeyi şahsen incelemiştir. Müşteri tarafından getirilen herhangi bir kısıtlama bulunmamaktadır.

4.4. İşin Kapsamı

İstanbul ili, Şişli ilçesi, Mecidiyeköy Mahallesi, 1947 Ada 100 numaralı parsel "ARSA" nitelikli ana taşınmazda İstanbul Tower 205 bünyesinde 13 adet bağımsız bölümün değerleme tarihindeki piyasa koşulları içerisinde ve taraflar arasında 02.01.2024 tarihinde imzalanan sözleşme hükümleri doğrultusunda yukarıda adresi belirtilen arsadaki hisselerinin güncel piyasa değerinin tahmin ve takdiridir. Bu rapor, ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır.

5. TAŞINMAZIN TAPU KAYITLARI

5.1. Tapu Kayıtları

İLİ	:	İSTANBUL
İLÇESİ	:	ŞİŞLİ
MAHALLESİ	:	MECİDİYEKÖY
KÖYÜ	:	-
SOKAĞI	:	-
MEVKİİ	:	-
SINIRI	:	PLANINDADIR
PAFTA NO	:	-
ADA NO	:	1945
PARSEL NO	:	100
YÜZÖLÇÜMÜ	:	18.698,54 m²
ANA TAŞINMAZ NİTELİĞİ	:	Arsa (*)
BB NİTELİĞİ	:	Bknz. Tapu Bilgileri Tablosu
BLOK NO	:	-
KAT NO	:	Bknz. Tapu Bilgileri Tablosu
BAĞ. BÖLÜM NO	:	Bknz. Tapu Bilgileri Tablosu
ARSA PAYI NO	:	Bknz. Tapu Bilgileri Tablosu
CİLT NO	:	271
SAHİFE NO	:	Bknz. Tapu Bilgileri Tablosu
TARİH /YEVMİYE	:	12.04.2019 / 6185
EDİNME SEBEBİ	:	Kat İrtifakı Tesisi
TAŞINMAZ ID	:	Bknz. Tapu Bilgileri Tablosu
MALİKİ	:	Zincir Yapı A.Ş. (1/1)

	TAPU BİLGİLERİ TABLOSU
Sayfa No	Arsa Pay	Arsa Payda	Hisse Karşılığı Alan	Toplam Alan	Taşınmazın Cinsi	Kat	BB No
26797	143	100000	26,74	18698,54	KAT BAHÇELİ OFİS	39.NORMAL KAT	624
26798	253	100000	47,31	18698,54	KAT BAHÇELİ OFİS	39.NORMAL KAT	625
26805	183	100000	34,22	18698,54	KAT BAHÇELİ OFİS	40.NORMAL KAT	632
26806	101	100000	18,89	18698,54	KAT BAHÇELİ OFİS	40.NORMAL KAT	633
26807	143	100000	26,74	18698,54	KAT BAHÇELİ OFİS	40.NORMAL KAT	634
26808	150	100000	28,05	18698,54	KAT BAHÇELİ OFİS	40.NORMAL KAT	635
26809	117	100000	21,88	18698,54	OFİS	40.NORMAL KAT	636
26810	115	100000	21,50	18698,54	KAT BAHÇELİ OFİS	40.NORMAL KAT	637
26813	86	100000	16,08	18698,54	KAT BAHÇELİ OFİS	40.NORMAL KAT	640
26814	86	100000	16,08	18698,54	KAT BAHÇELİ OFİS	40.NORMAL KAT	641
26815	86	100000	16,08	18698,54	KAT BAHÇELİ OFİS	40.NORMAL KAT	642
26816	173	100000	32,35	18698,54	KAT BAHÇELİ OFİS	40.NORMAL KAT	643
26817	117	100000	21,88	18698,54	KAT BAHÇELİ OFİS	40.NORMAL KAT	644

(*) kat irtifakı kurulmuş kat mülkiyetine geçilmemiştir.

Not: Zincir Yapı A.Ş. ile Yeşil GYO A.Ş. firmaları arasında satış vaadi sözleşmesi düzenlenmiş olup rapor ekinde yer almaktadır.

5.2. Tapu Takyidatı

Değerlemesi yapılan gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama) olup olmadığı hakkında bilgi, varsa söz konusu gayrimenkulün gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkındaki görüş,

Müşteriden temin edilen muhtelif tarih ve saatlerde temin edilen ve birer örneği rapor sonunda sunulan tapu kayıtlarına göre, rapor konusu taşınmazların üzerinde aşağıda belirtilen takyidat kayıtlarının bulunduğu tespit edilmiştir.

Beyanlar Hanesinde:

• Yönetim Planı: 11.03.2019 (12.04.2019 tarih, 6185 yevmiye)

• Yönetim Planı: 04.04.2013 (04.04.2013 tarih, 6513 yevmiye

• Diğer (Konusu: T.C.İSTANBUL 3.ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ nin Konkordato(İİK 285 İla308/h) davası nedeniyle 05/10/2022 tarih 2022/663 Esas sayılı 3 Aylık Geçici mühlet verilmesine karar verildiğine dair yazısı mevcuttur. ) (06.10.2022 tarih, 29174 yevmiye)

Şerhler Hanesinde:

-1 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. (1 TL Bedel Karşılında 99 Yıllığına Kiralanmıştır ) (29.07.2016 tarih, 13773 yevmiye) (Tüm taşınmazlar üzerinde müşterek)

-ZİNCİR YAPI VE PROJE GELİŞTİRME SANAYİ VE TİCARET LİMİTED ŞİRKETİ LEHİNE SATIŞ VAADİ VE KAT KARŞILIĞI İNŞAAT YAPIMÖ SÖZLEŞMESİ ŞERHİ. (05.10.2010 tarih, 11755 yevmiye) (Tüm taşınmazlar üzerinde müşterek)

-İSTANBUL BELEDİYESİ İ.E.T.T. İŞLETMELERİ UMUM MÜDÜRLÜĞÜ LEHİNE 3355 NOLU MUHAVVİLE MERKEZİ İÇİN KİRA ŞERHİ 13/05/1970 TARİH 4460 YEVMİYE (13.05.1970 tarih, 4460 yevmiye) (Tüm taşınmazlar üzerinde müşterek)

-Taşınmazlar üzerinde çok sayıda İcrai Haciz, İhtiyati Haciz, Kamu Haczi gibi şerh kayıtları bulunmakta olup tapu kayıtları ekler kısmına eklenmiştir.

Rehinler Hanesinde:

-TÜRKİYE CUMHURİYETİ ZİRAAT BANKASI A.Ş. lehine 1/0 dereceden 111080000.00 TL bedelle 18.07.2018 tarih, 11582 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüştür. (624, 625 nolu taşınmazlar üzerinde)

-TÜRKİYE CUMHURİYETİ ZİRAAT BANKASI A.Ş. lehine 1/0 dereceden 45000000.00 EUR bedelle 01.04.2016 tarih, 6313 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüştür. (632 nolu taşınmaz üzerinde)

-TÜRKİYE CUMHURİYETİ ZİRAAT BANKASI A.Ş. lehine 2/0 dereceden 145000000.00 TL bedelle 01.04.2016 tarih, 6327 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüştür. (632 nolu taşınmaz üzerinde)

-TÜRKİYE CUMHURİYETİ ZİRAAT BANKASI A.Ş. lehine 1/0 dereceden 10900000.00 TL bedelle 12.09.2018 tarih, 14039 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüştür. (633, 634 nolu taşınmazlar üzerinde)

-TÜRKİYE CUMHURİYETİ ZİRAAT BANKASI A.Ş. lehine 1/0 dereceden 28770000.00 TL bedelle 05.11.2018 tarih, 17562 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüştür. (635, 636, 637 nolu taşınmazlar üzerinde)

-TÜRKİYE CUMHURİYETİ ZİRAAT BANKASI A.Ş. lehine 2/0 dereceden 4625000.00 EUR bedelle 05.11.2018 tarih, 17574 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüştür. (635, 636, 637 nolu taşınmazlar üzerinde)

-TÜRKİYE CUMHURİYETİ ZİRAAT BANKASI A.Ş. lehine 1/0 dereceden 34.400.000,-TL bedelle 30.10.2018 tarih, 17124 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüştür. (640, 641, 642 nolu taşınmazlar üzerinde)

-TÜRKİYE CUMHURİYETİ ZİRAAT BANKASI A.Ş. lehine 1/0 dereceden 51.310.000,-TL bedelle 05.11.2018 tarih, 17554 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüştür. (643, 644 nolu taşınmazlar üzerinde)

-TÜRKİYE CUMHURİYETİ ZİRAAT BANKASI A.Ş. lehine 2/0 dereceden 8.100.000,-EUR bedelle 05.11.2018 tarih, 17573 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüştür. (643, 644 nolu taşınmazlar üzerinde)

Şerhler Hanesinde: Tüm Taşınmazlar Üzerinde,

Taşınmazlar üzerinde çok sayıda İcrai Haciz, İhtiyati Haciz, Kamu Haczi gibi şerh kayıtları bulunmakta olup tapu kayıtları ekler kısmına eklenmiştir.

5.3. Takyidat Açıklamaları

Yönetim planı beyanı yasal bir zorunluluk olup taşınmazlar üzerinde kısıtlayıcı bir durum oluşturmamaktadır.

Zincir Yapı A.Ş. ile Yeşil GYO A.Ş. arasında Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi sözleşmesi bulunmakta olup tapu kayıtlarında işlendiği görülmüştür.

Rapor konusu taşınmazlar üzerinde şerhler mevcut olup Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.-1/J Maddesi (Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar. Yüksek Planlama Kurulundan izin alınması şartı bu hüküm kapsamında devir kısıtı olarak değerlendirilmez.) hükmüne amirdir. Ancak konu taşınmazlar üzerinde bulunan kısıtlayıcı şerhler, taşınmazlar GYO portföyünde yer alırken, şirketin ödenmemiş borçları nedeniyle alacaklılar tarafından konulmuştur. Konu şerhlerin terkini halinde, taşınmazlar devredilebilir nitelik kazanacaktır.

Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 30. maddesinde "Kat karşılığı ve hasılat paylaşımı yapılan projelerde, projenin gerçekleştirileceği arsaların sahiplerince ortaklığa, bedelsiz veya düşük bedel karşılığı ortaklık lehine üst hakkı tesis edilmesi veya arsanın devredilmesi halinde, projenin teminatı olarak arsa sahibi lehine ortaklık portföyünde bulunan gayrimenkuller üzerine ipotek veya diğer sınırlı ayni haklar tesis edilmesi mümkündür. Ayrıca gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hakların satın alınması sırasında yalnızca bu işlemlerin finansmanına ilişkin olarak ya da yatırımlar için kredi temini amacıyla portföydeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebilir." denilmektedir.

Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi tarafından değerleme konusu taşınmazların üzerinde yer alan ipotek kaydının yukarıda anılan tebliğ maddesinde belirtilen işlemler nedeniyle konulmadığı öğrenilmiştir.

TEDAŞ lehine olan kira şerhi taşınmazların GYO portföyüne alınmasına engel teşkil etmemektedir.

Taşınmazların GYO portföyünde "Projeler" başlığı altında yer almasında tapu kayıtları açısından bir sakınca bulunmamaktadır.

6. BELEDİYE İNCELEMESİ

6.1. İmar Durumu

Şişli Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde yapılan incelemeye göre taşınmazın olduğu parselin 24.06.2006 tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli Şişli Merkez ve Çevresi Uygulama İmar Planı'nda "Ticaret" Alanında kalmaktadır.

Yapılaşma şartları;

KAKS: 2,50 Hmax: Serbest şeklindedir.

6.2. İmar Dosyası İncelemesi

Şişli Belediyesi Arşivi'nde yapılan incelemelerde 1947 ada 100 parselde yer alan ana gayrimenkuller alınmış olan yapı ruhsatları ve yapı kullanma izin belgeleri görülmüştür. Projede inşai faaliyetler kısmi olarak tamamlanmış olup kat mülkiyetine geçilmemiştir. Dosyasında yapılan incelemede rapora konu proje hakkında düzenlenmiş herhangi bir yapı tatil tutanağı, encümen kararı vb. olumsuz belgeye rastlanmamıştır.

Ruhsat ve yapı kullanma izin belgesi bilgileri;

21.06.2012 tarih ve 2/61 sayılı yeni yapı ruhsatı, 22.05.2013 tarih ve 12-2/62 sayılı tadilat ruhsatı, 04.12.2013 tarih ve 12-2/62 sayılı tadilat ruhsatı, 27.11.2014 tarih ve 2/62 sayılı tadilat ruhsatı, 19.01.2017 tarih ve 12/2- 62 sayılı tadilat ruhsatı, 10.10.2018 tarih ve 12/2-62 sayılı tadilat ruhsatı ve 19.11.2018 tarih ve 2018/22668 sayılı 673 adet ofis ve işyeri, 134 adet mağaza, 1 adet müze ve 1 adet spor kompleksi olmak üzere toplam 228.693,05 m2 için yapı kullanma izin belgesi incelenmiştir.

6.3. Encümen Kararları, Mahkeme Kararları, Riskli Yapı Tespiti, Plan İptalleri vb. konular

Yapılan incelemede herhangi bir encümen kararı, mahkeme kararı v.b. duruma rastlanmamıştır.

6.4. Yapı Denetim Firması (Yapı Denetim Kuruluşu ve Denetimleri Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Ünvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi)

Değerlemesi yapılan gayrimenkullerin bulunduğu İstanbul Tower 205 projesinin yapı denetimleri Karmatek

Yapı Denetim Ltd. ŞTİ. tarafından yapılmaktadır. Şişli Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde yapılan incelemelerde

proje ile ilgili yapı denetimi açısından herhangi bir olumsuz durumun bulunmadığı bilgisi edinilmiştir.

6.5. Son Üç Yıl İçerisindeki Hukuki Durumdan Kaynaklanan Değişim

6.5.1. Tapu Müdürlüğü Bilgileri

6.5.1.1. Son Üç Yıl İçinde Gerçekleşen Alım Satım Bilgileri

Rapora konu taşınmazlar Zincir Yapı A.Ş. mülkiyetine 12.04.2019 tarihlerinde geçmiş olup bu tarihten sonra herhangi bir alım-satım işlemi bulunmamaktadır. Herhangi bir hukuki değişim yaşanmamıştır.

6.5.2. Belediye Bilgileri

6.5.2.1. İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri vb. Bilgiler

Rapor konusu 1947 ada 100 nolu parsel 24.06.2006 tasdik tarihli, 1/1000 Ölçekli Şişli Merkez ve Çevresi Uygulama İmar Planı kapsamında "Ticaret Alanı" olarak ayrılan bölgede kalmakta ve KAKS: 2,50 ve H: Serbest yapılaşma koşullarına sahip olduğu öğrenilmiştir.

6.5.3. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler

Zincir Yapı A.Ş. ile Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. arasında yapılan 25.12.2021 tarihli Satış Vadi Sözleşmesi bulunmakta olup ekler kısmına eklenmiştir.

6.5.4. Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmazların yer aldığı 1947 ada 100 parsel için 15.03.2018 tarihinde düzenlenmiş ve 15.03.2028 tarihine kadar geçerli Y2434E01BBFF1 numaralı ve B sınıfı enerji kimlik belgesi bulunmaktadır.

6.5.5. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21.Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Madde 21: – Bu Kanunun kapsamına giren bütün yapılar için 26 ncı maddede belirtilen istisna dışında belediye veya valiliklerden (....) (1) yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir. Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. Bu durumda; bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyorsa ve nitelik değişmiyorsa ruhsat, hiçbir vergi, resim ve harca tabi olmaz. Ancak; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir.

Belediyeler veya valilikler mahallin ve çevrenin özelliklerine göre yapılar arasında uyum sağlamak, güzel bir görünüm elde etmek amacıyla dış cephe boya ve kaplamaları ile çatının malzemesini ve rengini tayin etmeye yetkilidir. Bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce yapılmış olan yapılar da bu hükme tabidir.

Taşınmazlar için yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi alınmış olup İstanbul Tower 205 projesi dahilinde kaba inşaat tamamlanmış olup oturum başlamamıştır. Yapılan incelemede proje genelinde yeniden ruhsat alınmasını gerektirecek bir değişiklik/uygulama tespit edilmemiştir.

6.5.6. Proje Bilgileri

Şişli Belediyesi Arşivi'nde yapılan incelemelerde 1947 ada 100 parselde ticari ünitelerden oluşan proje için alınmış olan yapı ruhsatları bulunduğu görülmüştür. Değerleme konusu taşınmazların yer aldığı proje için kat irtifakı kurulmuş olup kat mülkiyetine geçilmemiştir.

BB No	Kat	Nitelik	Cephe	Manzara	Brüt Alan (m2 )	Kat Bahçesi	Toplam
624	39.Normal Kat	Kat Bahçeli Ofis	Doğu	Şehir/Boğaz	46,41	33,15	79,56
625	39.Normal Kat	Kat Bahçeli Ofis	Doğu/Güney	Şehir/Boğaz	79,16	62,53	141,69
632	40.Normal Kat	Kat Bahçeli Ofis	Kuzey	Şehir	49,56	58,88	108,44
633	40.Normal Kat	Kat Bahçeli Ofis	Batı/Kuzey	Şehir	31,79	22,71	54,5
634	40.Normal Kat	Kat Bahçeli Ofis	Kuzey	Şehir	48,45	28,76	77,21
635	40.Normal Kat	Kat Bahçeli Ofis	Doğu/Kuzey	Şehir/Boğaz	72,59	31,29	103,88
636	40.Normal Kat	Ofis	Doğu	Şehir/Boğaz	81,2		81,2
637	40.Normal Kat	Kat Bahçeli Ofis	Doğu	Şehir/Boğaz	46,41	33,15	79,56
640	40.Normal Kat	Kat Bahçeli Ofis	Güney	Şehir	31,79	22,71	54,5
641	40.Normal Kat	Kat Bahçeli Ofis	Güney	Şehir	31,79	22,71	54,5
642	40.Normal Kat	Kat Bahçeli Ofis	Güney	Şehir	31,79	22,71	54,5
643	40.Normal Kat	Kat Bahçeli Ofis	Batı/Güney	Şehir	64,32	22,7	87,02
644	40.Normal Kat	Kat Bahçeli Ofis	Batı	Şehir	41,61	17,34	58,95
					656,87	378,64	1035,51

7. TAŞINMAZIN ÇEVRE VE KONUMU

7.1. Konum ve Çevre Bilgileri

Değerlemeye konu taşınmazlar, İstanbul ili, Şişli İlçesi, Esentepe (Tapuda Mecidiyeköy) Mahallesi, Büyükdere Caddesi üzerinde konumlu 1947 ada 100 parsel üzerinde yer alan İstanbul Tower 2015 bünyesindeki 13 adet bağımsız bölümdür. Değerlenen taşınmazın konumlu olduğu Levent bölgesinde yapılaşma ağırlıklı olarak yüksek katlı plazalardan oluşmakta olup çevrede AVM alanları ve sosyal donatı alanları bulunmaktadır. Taşınmazın çevresi iş merkezi fonksiyonlu olarak gelişmiştir. Gelişimini tamamlamış olan bölgede tüm altyapı hizmetleri tam kapasite ile sağlanabilmektedir. Bölgede başta finans sektörü olmak üzere farklı sektörlerde faaliyet gösteren orta ve büyük ölçekli çok sayıda şirketin yönetim ofisleri bulunmaktadır. Konum olarak Levent semtinin merkezinde, İş Bankası ve Akbank Genel Müdürlük Kulelerinin güneybatısında, Tekfen Tower ve Levent Loft projelerinin arasında konumlanmaktadır. Merkezi konumu sayesinde her türlü toplu taşıma araçları ile ulaşım rahatlıkla sağlanabilmektedir. Taşınmazın konumlandığı Esentepe Mahallesi, Şişli İlçesi'nin kuzeydoğusunda, Mecidiyeköy, Gayrettepe ve Fulya Mahalleleri ile Beşiktaş ilçesi sınırında konumlanmaktadır. Esentepe Mahallesi'nin iç kısımlarında karma nizamda inşa edilmiş konut yapıları bulunmakla birlikte özellikle ana ulaşım aksı olan Büyükdere Caddesi üzerinde 10 kat ve üzerinde inşa edilmiş çok sayıda iş merkezi binası bulunmaktadır. Değerleme konusu taşınmazların yer aldığı bölgede ulaşım sorun bulunmamakta olup günün her saati toplu ulaşım ve özel araç ile ulaşım sağlanabilmektedir. Yakın çevresinde Özel Levent Hastanesi, Tekfen Tower, Levent 199, 193 Plaza, Kolektif House, Kanyon AVM, Özdilek AVM, Metro Ciyt AVM, Kristal Kule, Sapphire ve Sheraton İstanbul Levent gibi noktalar bulunmaktadır. Taşınmazların ulaşım bağlantısı 2. Çevre Yolu Levent 1 Kavşağı 1. Çevre Yolu Barbaros Kavşağı üzerinden sağlanabilmektedir. Taşınmazlar gerek özel araçlarla gerekse toplu taşıma araçlarıyla kolay ulaşılabilir bir konumda yer almaktadır.

7.2. Bölge Analizi 7.2.1. İstanbul İli

İstanbul, Türkiye'de yer alan şehir ve ülkenin 81 ilinden biridir. Ülkenin en kalabalık, ekonomik ve sosyokültürel açıdan en önemli şehridir. Şehir, iktisadi büyüklük açısından dünyada 34., nüfus açısından belediye sınırları göz önüne alınarak yapılan sıralamaya göre Avrupa'da birinci, dünyada ise Lagos'tan sonra altıncı sırada yer almaktadır.

2022 yılı itibariyle nüfusu 15.840.900 kişidir.

İstanbul 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Çorlu, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. İstanbul'u oluşturan yarımadalardan Çatalca Avrupa, Kocaeli ise Asya anakaralarındadır. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Yavuz Sultan Selim, Fatih Sultan Mehmet ve 15 Temmuz Şehitler Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur.

Karadeniz ile Marmara Denizi'ni bağlayan ve Asya ile Avrupa'yı ayıran İstanbul Boğazı'na ev sahipliği yapması nedeniyle, İstanbul'un jeopolitik önemi oldukça yüksektir.

İstanbul'un yüksek nüfusu ve ileri sanayi sektörü çevresel konularda pek çok sıkıntıyı da beraberinde getirmektedir. Hava, su ve toprak kirliliği gibi ana sorunların yanı sıra, çarpık kentleşme ve denetimsizlikten kaynaklanan görüntü ve gürültü kirliği gibi ikincil sorunlar da göze çarpmaktadır.

İstanbul'un toplam 39 ilçesi vardır. Bu ilçelerin 25'i Avrupa Yakası'nda, 14'ü ise Anadolu Yakası'ndadır. Bunlar; Adalar, Arnavutköy, Ataşehir, Avcılar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Başakşehir, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beykoz, Beylikdüzü, Beyoğlu, Büyükçekmece, Çatalca, Çekmeköy, Esenler, Esenyurt, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Güngören, Kadıköy, Kağıthane, Kartal, Küçükçekmece, Maltepe, Pendik, Sancaktepe, Sarıyer, Silivri, Sultanbeyli, Sultangazi, Şile, Şişli, Tuzla, Ümraniye, Üsküdar ve Zeytinburnu ilçeleridir. İstanbul'un tarihi semtlerinden batıya ve kuzeye gidildikçe büyük bir farklılaşma görülür. En yüksek gökdelenler ve ofis binaları Avrupa Yakası'da özellikle Levent, Mecidiyeköy ve Maslak'ta toplanırken, Anadolu Yakası'nda ise Kadıköy ilçesindeki Kozyatağı mahallesi dikkat çeker.

Son yıllarda inşa edilen çok yüksek yapılar, nüfusun hızlı büyümesi göz önüne alınarak yapılmışlardır. Şehrin hızla genişlemesinden dolayı konutlaşma, genellikle şehir dışına doğru ilerlemektedir. Şehrin sahip olduğu en yüksek çok katlı ofis ve konutlar, Avrupa Yakası'nda bulunan Levent, Mecidiyeköy ve Maslak semtlerinde toplanmıştır. Levent ve Etiler'de çok sayıda alışveriş merkezi toplanmıştır. Türkiye'nin en büyük şirket ve bankalarının önemli bir kısmı bu bölgede bulunmaktadır. Yakın dönemde finans kuruluşlarının operasyon merkezleri Pendik – Tuzla ve Gebze aksına doğru kaymıştır.

İstanbul, kara ve deniz ticaret yollarının bir kavşağı olması ve stratejik konumu nedeniyle Türkiye'de ekonomik yaşamın merkezi olmuştur. Şehir aynı zamanda en büyük sanayi merkezidir. Türkiye'deki sanayi istihdamının %20'sini karşılamaktadır. Yaklaşık olarak %38'lik endüstriyel alana sahiptir. İstanbul ve çevre iller bu alanda; meyve, zeytinyağı, İpek, pamuk ve tütün gibi ürünler elde etmektedir. Ayrıca gıda sanayi, tekstil üretimi, petrol ürünleri, kauçuk, metal eşya, deri, kimya, ilaç, elektronik, cam, teknolojik ürünler, makine, otomotiv, ulaşım araçları, kağıt ve kâğıt ürünleri ve alkollü içkiler, kentin önemli sanayi ürünleri arasında yer almaktadır.

Ticaret, İstanbul'un gelirinde en büyük paya sahip olan sektördür. İlde bu sektörün gelişmesinde Boğaz köprülerinin, Asya ve Avrupa gibi merkezler arasında uzanan otoyolların büyük katkısı vardır. Aynı şekilde demiryoluyla da Asya ve Avrupa'ya bağlanması ve büyük limanları olması da bu konuda etkilidir. İstanbul ticaret sektörü ülke toplamının %27'sini oluşturur. Dışalım ve dışsatım konusunda da İstanbul, Türkiye çapında birinci sıradadır.

Türkiye'de hizmet veren özel bankaların tümünün, ulusal çapta yayın yapan gazetelerin, televizyon kanallarının, ulaşım firmalarının ve yayınevlerinin ise tümüne yakınının genel merkezleri İstanbul'dadır. Nitekim İstanbul ekonomisinde bankacılıkla birlikte ulaştırma-haberleşme sektörü %15'i aşan bir paya sahiptir.

Türkiye'nin büyük sanayi kuruluşlarından pek çoğunun genel merkezi ve fabrikası İstanbul'da bulunmaktadır. İlde madeni eşya, makine, otomotiv, gemi yapımı, kimya, dokuma, konfeksiyon, hazır gıda, cam, porselen ve

çimento sanayi gelişkindir. 2000'li yılların başında payı %30'a yakın olan sanayi, ticaretten sonra ildeki ikinci büyük sektördür.

İstanbul genelinde tüm orman alanları koruma altına alınmış olmakla birlikte sınırlı miktarda ormancılık faaliyeti yürütülmektedir. İstanbul'un tarihi, anıtlar ve yapıtların fazlalığı ve Boğaz'a sahip olması nedeniyle gözde turizm merkezlerinden biridir. Ancak 2016 yılı itibariyle turizm sektöründe gerileme dönemi başlamıştır.

İstanbul'da ulaşım kara, hava, deniz ve demiryolu gibi farklı şekillerde yapılmaktadır. Şehir içi, şehirlerarası ve uluslararası taşımacılığın yapıldığı büyük merkezlere sahiptir. İlde havayolu ulaşımının yapıldığı iki sivil havalimanı vardır. İlin kuzeyinde yer alan İstanbul Havalimanı'nın yapımı tamamlanmış ve halihazırda uçuşlar başlanmıştır. Yurtiçi ve yurtdışı pek çok merkeze aktarma yapmaksızın uçmak mümkündür. İldeki havalimanlarından İstanbul Havalimanı, Avrupa Yakası'nda Arnavutköy ilçesinde; Sabiha Gökçen Havalimanı ise Anadolu Yakası'nda Pendik ilçesinde yer alır. İstanbul Havalimanı hava ulaşımında en büyük paya sahiptir.

Karayoluyla ulaşımı ise İstanbul'da özellikle şehirlerarası yolculukta büyük bir paya sahiptir. Türkiye'nin her iline ve ayrıca Gürcistan, Yunanistan, Bulgaristan gibi komşu ülkelere İstanbul'dan doğrudan seferler vardır. Anadolu Yakası'nda Harem Otogarı, Avrupa Yakası'ndaysa Büyük İstanbul Otogarı hizmet vermektedir. İstanbul Otogarı da metroyla kent merkezine bağlanmaktadır. Demiryolu ise bu iki ulaşım yoluna oranla daha az tercih edilen bir başka hizmettir.

İstanbul'dan Eskişehir, Ankara, Konya, Adana, Bitlis, Van gibi yurtiçi merkezle; Yunanistan, Bulgaristan, Romanya, Sırbistan, Macaristan, İran, Suriye ve Irak gibi dış merkezlere tren seferleri vardır. Deniz yoluyla ise ilde düzenli ulaşım yalnızca yurtiçinde gerçekleştirilir. İstanbul'dan Yalova'ya, Balıkesir'e ve Bursa'ya feribot ve araba vapuru seferleri vardır. İstanbul Limanı'na turistik amaçlarla gelen münferit gemiler dışında yurtdışı varışlı gemi seferi yoktur. İstanbul'da şehir içi ulaşım ise büyük bir sektördür. Otobüslerle ulaşım sağlayan İETT; şehir hatları vapurlarını ve deniz taksi işleten İDO; tramvay, metro, füniküler ve teleferik hatlarının sahibi İstanbul Ulaşım A.Ş.; banliyö hizmeti sağlayan TCDD; dolmuşlar, yolcu motorları ve ticari taksilerle İstanbul kompleks bir ulaşım ağına sahiptir.

7.2.2. Şişli İlçesi

İstanbul ilinin Avrupa Yakası'nda yer alan bir ilçesidir. 25 mahallesi bulunan Şişli, doğuda Beşiktaş, kuzeyde ve batıda Kâğıthane ve güneyde Beyoğlu ilçeleri ile komşudur. Denize sahili olmayan Şişli ilçesinde çok sayıda tarihî eser, iş yeri, modern ticaret merkezi, kültür ve sanat merkezi bulunmaktadır. 1954'te ilçe olan Şişli ilçesi, 1987'de Kâğıthane'nin ayrı bir ilçe olup ayrılmasıyla coğrafi olarak ikiye bölündü. Kuzeyde yer alan Ayazağa, Maslak ve Huzur mahalleleri bir öbek oluştururken geride kalan diğer mahalleler yine ayrı bir öbek oluşturdular. Büyükdere Caddesi'yle birbirine bağlı olan bu iki öbekten kuzeyde olanı 2012 yılında Şişli'den ayrılarak Sarıyer'e bağlandı.

Şişli adının, zamanında şişçilikle uğraşan bir aileye ait olan Şişçilerin Konağı'nın adının zamanla Şişlilerin Konağı'na dönüştüğüne ve buradan geldiğine dair rivayet vardır. Diğer bir rivayet ise, Şişli adının, topoğrafik olarak Beyoğlu Platosu'nda yükseltisi fazla olan bir bölgede bulunmasından geldiğidir

İlçenin en eski mahallesi olan Tatavla'nın (Kurtuluş) 16. yüzyılda kurulduğu ileri sürülür. Eremya Çelebi Kömürcüyan'a göre 17. yüzyılda Taksim'den Pangaltı'ya doğru uzanan yolun iki yanında mezarlıklar; 18. yüzyılda Şişli ve Mecidiyeköy yörelerinden bağlar ve bostanlar yer alıyordu. Balmumcu Çiftlik-i Hümayun'u Şişli'ye kadar uzanıyordu. 18. yüzyılın sonlarında Teşvikiye Camii'nin bugünkü yerinde bir mescit olduğu bilinir. Bu caminin avlusundaki III. Selim'in diktirdiği nişan taşı 1790/91 tarihlidir.

Mekteb-i Harbiye, Maçka Silahhanesi gibi askeri yapılar, Fransızlara ve Ermenilere ait kilise, okul ve mezarlıklar, yerleşme alanının 19. yüzyıldan başlayarak Harbiye, Pangaltı ve Maçka'ya doğru yayılmaya başladığını gösterir. Abdülmecid döneminde (hükümdarlığı 1839-1861) imparatorluğun sınır bölgelerindeki yurtlarından olan birçok göçmen Şişli'nin hemen kuzeydoğusunda bulunan arpa tarlaları ve dutlukların olduğu alana yerleştirildiler. Bu kırsal yerleşim yerine padişahın adıyla Mecidiyeköy denmiştir. 1870'te çıkan Büyük Beyoğlu Yangınında evsiz kalan Levantenler ve gayrimüslimler Harbiye çevresinde inşa edilen kâgir binalara taşınmışlardır. 1870'lerde, Matbaa-i Osmaniye'yi kuran Osman Bey de Harbiye ile Şişli arasında geniş bir arazi satın alarak bu arazide konak yaptırmıştır. Feriköy'de ilk bira üretim tesisinin (Bomonti Bira Fabrikası) kurulması ve Şişli Etfal Hastanesi'nin açılışı da 1890'lara rastlar. Gene 19. yüzyılın son çeyreğinde Harbiye, Nişantaşı ve Teşvikiye'de birçok konak inşa edilmeye başlamıştır. Taksim'den yapılan atlı tramvay seferleri ilk kez 1881'de Şişli'ye kadar uzanmış, 1913'te elektrikli hale gelen tramvay hattının daha fazla uzatılmasına ihtiyaç olmadığı düşünülerek tramvay deposu da (bugün Cevahir Alışveriş Merkezi) Şişli ile Mecidiyeköy arasında inşa edilmiştir. İstanbul'daki önemli anıtlardan biri olan Abide-i Hürriyet de 1911'de açılmıştır.

Harbiye, Pangaltı, Kurtuluş, Osmanbey, Nişantaşı, Teşvikiye ve Şişli'nin görünümü 1920'lerden sonra değişime uğradı. Bu semtlerdeki bahçe içindeki ev ve konakların yerini yavaş yavaş apartmanlar almaya başladı. Apartmanlaşmanın yaygınlaşması eski ulaşım yollarının çok belirgin caddeler haline gelmesine yol açtı. 1920'ler ve 1930'larda Şişli ve çevresi, varlıklı kimselerin bir apartman ya da apartman dairesi edinmek istedikleri ve bunun moda olduğu gözde semtler haline geldi. 1950'li yıllardan itibaren başlayan İstanbul'a yoğun göç dalgası sonucunda Şişli'nin kuzeyinde Çağlayan ve Gültepe semtleri oluşmaya başladı. Bir köy olan Kâğıthane'nin nüfusu da hızla artmaya başladı. Yoğun nüfus artışı sonucunda, Beyoğlu'na bağlı bir bucak olarak yönetilen Şişli, 1954'te yapılan bir düzenlemeyle ilçe yapıldı. Şişli ilçe olduğunda Kâğıthane ve Ayazağa da Şişli İlçesi'ne bağlı köylerdi.

1960'larda emekli subaylar ve gazeteciler için yapılan sitelerle Esentepe ve Gayrettepe semtleri ortaya çıktı, Mecidiyeköy'deki bahçeli evlerin yerini de apartmanlar almaya başladı. Yine yoğun göç hareketleri sonucunda ilçenin kuzeyinde Hürriyet, Örnektepe, Kuştepe ve Çeliktepe adlarıyla yerleşmeler oluştu. Yoğun bir sanayi merkezi haline gelen Kâğıthane'de 1963'te belediye teşkilatı kuruldu (1981'de lağvedilerek İstanbul Belediyesi'ne bağlı şube müdürlüğüne dönüştürüldü). Bomonti çevresindeki fabrikalar çoğalırken Büyükdere Caddesi'nin batı kenarında da birçok yeni fabrika kuruldu.

1970'e gelindiğinde Şişli İlçesi'nin nüfusu çeyrek milyonu aşmıştı. Beyoğlu'nun 1970'lerde geçirdiği bazı olumsuzluklar sonucunda ünlü mağazalar ve alışveriş mekanları Harbiye, Nişantaşı, Osmanbey ve Şişli semtlerine kaydı. Böylece alışveriş merkezi haline gelen önemli caddelerde eskiden beri ikametgâh olarak

oturulan apartman daireleri de işyeri olarak kullanılmak üzere kiraya verildi ya da satıldı. 1980'lerde, Halaskargazi, Rumeli ve Valikonağı caddeleri İstanbul'un en gözde alışveriş merkezleri haline geldi. Bu gelişim daha sonra Mecidiyeköy, Gayrettepe ve Esentepe'yi de içine aldı. Bu semtlerde Büyükdere ve Yıldız Posta caddeleri kenarında eskiden ikametgâh olarak kullanılan apartman daireleri giderek iş yerine dönüştü. 1970'lerde oto tamirhanelerinin Dolapdere'den kaldırılması amacıyla Çeliktepe'nin kuzeyinde bir sanayi sitesi kuruldu. Aynı bölgenin çevresinde Sanayi Mahallesi adlı yeni bir yerleşme oluştu.

1980'lerde Şişli ilçesi bütünüyle (Kâğıthane ve Ayazağa dahil) kentsel alan içine katıldı. Şişli'nin nüfusu, 1980'lerin ortalarına gelindiğinde yarım milyonu aşmıştı. 1980-1985 arasındaki yıllık ortalama nüfus artışı hızı ise yüzde 2,5 olarak gerçekleşti. Bu büyüme Kâğıthane ve Ayazağa yörelerindeki gelişmeden kaynaklanıyordu. 1987'de yapılan yönetsel düzenlemeyle Kâğıthane İlçesi kuruldu. Kâğıthane'nin Şişli'den ayrılmasıyla ilçenin nüfusu yarı yarıya düştü. Gene bu bölünmeyle Şişli ilçesi toprakları ikiye ayrıldı. Kuzey kesimindeki Ayazağa askeri ve sanayi alanları ile düşük nüfus yoğunluğuyla güney bölgesine göre farklılıklar gösterdi. Yine bu bölgede yer alan Maslak ve çevresi, 1980'lerden itibaren bazı bankalar ve firmaların merkez olarak tercih ettikleri bir çalışma alanı haline geldi. Büyükdere Caddesi'nin İstinye kavşağı çevresinde irili ufaklı iş merkezleri açıldı.

Şişli'nin merkez semtlerinde, özellikle 1980'li yıllarda yıldızı parlayan ticaret sektörü önemini korumakla birlikte, 1990'lardan itibaren açılmaya başlanan büyük alışveriş merkezleri (avm) nedeniyle Nişantaşı-Osmanbey-Şişli aksındaki mağaza ve dükkanlar eski canlılığını yitirmiştir. Özellikle 1990'ların sonlarından itibaren Büyükdere Caddesi üzerinde çok sayıda avm hizmete girmiştir.

Şişli İlçesi, 1990'lı ve 2000'li yıllarda Büyükdere Caddesi üzerine yapılan yüksek katlı rezidans ve işyeri amaçlı olarak inşa edilen binalarla tekrar değişim yaşamaktadır. Büyükdere Caddesi'nin, özellikle Şişli merkezinden Maslak'a kadar uzanan kesimi İstanbul'un New York ve Tokyo'su görünümü kazanmış, Şişli İlçesi yaşanan bu hızlı değişim sonucunda, İstanbul ve Türkiye ekonomisinin iş ve finans merkezi olma durumuna gelmiştir.

2012 yılında yapılan idari düzenlemeyle ilçenin kuzey öbeğini oluşturan Ayazağa, Maslak ve Huzur mahalleleri Şişli'den ayrılarak Sarıyer ilçesine bağlandı.

Çatalca Yarımadası'nın doğu kesiminde, İstanbul Boğazı'nın batısında Avrupa yakasında yer alan ilçe topraklarının deniz kıyısı yoktur. Şişli, Marmara Havzasının Trakya / Kocaeli peneplenleri arasına dağılmış, boğaz ve akarsu vadilerle parçalanmış olup, platolar topluluğunun batısında, Boğaziçi - Haliç arasını dolduran Beyoğlu Platosu'nun kuzey uzantısında bulunmaktadır.

Galata'dan başlayan ve Beyoğlu, Şişli, Maslak, Derbent ve Büyükdere yönünde uzanan büyük sırt, Beyoğlu Platosunun su bölüm çizgisini oluşturmaktadır. Sırtın doğu kesimindeki sular Boğaziçi'ne, batı kesimi suları ise Kağıthane Deresi aracılığıyla Haliç'e akmaktadır. Bu büyük sırt aynı zamanda Şişli'nin ve daha önemlisi İstanbul'un bu bölümündeki yolların yönünü de belirlemektedir. Beyoğlu Platosu'nun sırtında yer alan, Tünel'den başlayarak Tepebaşı, Taksim, Şişli, Mecidiyeköy, Maslak Tepesi ve Okmeydanı'na uzanan güzergâh aşınım sonucu düzleşerek bugünkü durumu almıştır. Taksim'de başlayan Beyoğlu Platosu'nun

sırtında kuzeye doğru uzanan Cumhuriyet Caddesi'nin doğu yamacı tatlı bir eğimle Boğaziçi'ne, Dolmabahçe'ye iner. Batı yamacı ise Dolapdere ile Kurtuluş Caddeleri oldukça dik bir yamaçla birbirine bağlanırlar. Kurtuluş Caddesi'nin batısı ise yine tatlı bir eğilimle Tabakhane Deresine dek uzanır. Vadinin batı kısmı, Feriköy'ün batı eteklerinden itibaren yeni bir vadiye çıkılır. Baruthane Deresine dek uzanır. Baruthane Deresi'nin aktığı vadi, kuzeye daha fazla dökülmeden Paşa Mahallesinin yayıldığı alanda son bulur.

İlçenin ana eksenini oluşturan Beyoğlu platosunda yükseltiler Taksim'de 70-80 mt.ye, Okmeydanı'nda 80-100 mt.ye, Mecidiyeköy'de 100–120 m. ve Levent-Maslakta 130–140 m.ye dek çıkar. Şişli'nin en yüksek noktaları Tepeüstü ve Hürriyeti Ebediye, Duatepe ve Esentepe'dir. Şişli İlçesi'nde çok az yeşil alan kalmıştır.

İstanbul'un iki yakasını birbirine bağlayan köprülerden 15 Temmuz Şehitler Köprüsü'nün bağlantı yolu olan O-1 Otoyolu, Zincirlikuyu-Mecidiyeköy-Çağlayan güzergahını izledikten sonra Kâğıthane İlçesi'ne girer. Şişli Camii'nden başlayıp Sariyer İlçesi'ne kadar uzanan Büyükdere Caddesi Fatih Sultan Mehmet Köprüsü'nün bağlantı yolu olan O-2 Otoyoluyla da kesişir. Piyalepaşa Bulvarı ile Halaskargazi Caddesi diğer önemli ulaşım akslarıdır.

Dolmabahçe'de Vodafone Park'ın kuzeyinden başlayarak Taksim, Kurtuluş ve Feriköy semtlerinin altından geçerek Şişli ilçesinin Bomonti semtinde son bulan Bomonti-Dolmabahçe Tüneli yaklaşık 2,4 km uzunluğundadır. Tünel, 2+2 şeritli, 500-600 metre uzunluğundaki bir bağlantı yoluyla Beyoğlu'nun Piyalepaşa semtine bağlanmaktadır. Burada, projenin ilk ayağı olan Piyalepaşa-Kâğıthane Tüneli'yle birleşmektedir.

Yenikapı-Hacıosman metro hattının önemli bir kısmı Şişli sınırları içinden geçmektedir; Osmanbey, Şişli-Mecidiyeköy, Gayrettepe-Zincirlikuyu ve Levent istasyonları ilçe sınırları içindedir. İstanbul'daki ilk teleferik hattı olan Maçka - Taşkışla Teleferik Hattı 1993 yılında hizmete girmiştir. İstanbul 1. Çevre Yolu (Metrobüs hattı), Büyükdere Caddesi ve Yenikapı-Hacıosman metro hattı, Kabataş-Mahmutbey Metro Hattı ve Gayrettepe-İstanbul Havalimanı Metro Hattı gibi birçok ulaşım hattının kesişim noktası olan Mecidiyeköy, İstanbul şehir içi ulaşımında çok büyük bir öneme sahiptir.

7.3. Dünya Ekonomisine Genel Bakış

Küresel Ekonomik büyüme 2018 yılında sağlam bir görüntü çizmiştir. 2018 yılı, nispeten senkronize bir eğilim izleyen büyüme trendlerinin bölgesel olarak büyük değişimler izlediği bir dönem olmuştur. 2017 yılındaki güçlü toparlanmadan sonra toplam gayrisafi yurtiçi hasılattaki büyüme hızının azaldığı ve %3,6 - %3,7 seviyesinde gerçekleştiği gözlenmiştir. Büyüme hızındaki yavaşlama, OECD ülkelerinde özellikle Avrupa bölgesi ve Japonya'da hissedilmiş olup Amerika Birleşik devletleri bu trendin dışında kalmıştır. Ancak Amerika'nın yaşadığı ekonomik büyümenin pek çok mali teşvik ile desteklenmesini de göz ardı etmemek gerekir. Gelişmekte olan ekonomilerde ise Hindistan güçlü bir toparlanma yaşamış, bu esnada Rusya ve Brezilya da nispeten daha iyi performanslar göstermiştir. Çin ekonomisi ise yavaşlama eğilimini kıramamıştır.

2019 yılının Aralık ayında Çin'in Wuhan kentinde ortaya çıkan Covid-19 virüsü 2020'nin ikinci ayından itibaren tüm Dünya'ya yayılamaya başlamış olup salgının kontrol altına alınması için alınan önlemler ekonomilerin yavaşlamasına yol açmıştır. Finansal piyasalar salgının olası olumsuz etkilerinden dolayı önemli düşüşler yaşamış olup Başta FED olmak üzere merkez bankalarının parasal genişleme sinyalleri vermesi

üzerine kısmen toparlanma yaşanmış. 2019 yılında %2,9 oranında gerçekleşen global ekonomik büyümeyi 2020 yılında %3,3 daralma takip etmiştir. Küresel ekonominin 2021 yılında %5,8 oranında büyüme yakaladığı tahmin edilmektedir.

2021 yılı aşılamaların hızla yapılmaya çalışıldığı seyahat kısıtlamalarının büyük oranda kalktığı bir dönem olmuştur. Yılın son çeyreğinde gelişmiş ülkeler pandeminin etkisinden kurtulup normalleşme yönünde adımlar atarken pek çok gelişmekte olan ve az gelişmiş ülkede vaka sayıları artamaya devam etmektedir. Virüsün yayılmaya devam etmesi, aşılamanın beklenilen hızda yapılamaması ve virüsün geçirdiği mutasyonlar sebebiyle tam anlamıyla bir toparlanmanın ne zaman yaşanacağı konusu hala belirsizliğini korumaktadır. Bu süreçte gelişmiş ülkelerde dahil olmak üzere artan enflasyon oranlarının, pandemi kaynaklı gelişmelerden, arztalep dengesizliklerinden, tedarik zincirlerindeki sorunlardan, artan teknolojik ürün-hizmet talebinden, Rusya-Ukrayna arasında yaşanan savaşın yaratmış olduğu enerji krizinden ve Amerika ile Çin arasındaki Ticari çekişmeden kaynaklandığı söylenebilir.

7.4. Türkiye'nin Makroekonomik Görünümü

2008 yılındaki küresel ekonomik krizden sonra Türkiye ekonomisi ciddi bir toparlanma sürecine girmiş olup 2014, 2015 yıllarında GYSH bir önceki yıla göre % 5,2 ve %6,1 seviyelerinde artmıştır. 2016 yılı, pek çok farklı etkenin de etkisiyle büyüme hızının yavaşladığı bir dönem olmuş 2017 yılında %7,5, 2018 yılında ise %2,8 lik büyüme oranları yakalanmıştır. 2019 yılında büyüme oranı 0,9, 2020 yılında %1,8, 2021 yılında %11 olarak gerçekleşmiştir.

2020 yılında Covid-19 salgınının olumsuz etkisiyle yılın ikinci çeyreğinde %9,9 oranında daralma kaydedilmiştir. 2021 yılı itibariyle GSYH büyüklüğüne göre Türkiye, Dünya'nın 21. Büyük ekonomisidir.

2004 yılından itibaren çift haneli seviyelerin altında seyreden enflasyon oranı 2017 yılında % 11,1, 2018 yılında %16,3, 2019 yılında %15,18, 2020 yılında %12,8, 2021 yılında %13,58 oranında gerçekleşmiştir. 2022 yılı Ağustos ayı Tüketici Fiyat Endeksi bir önceki yılın aynı ayına göre 80,21 artmıştır. TÜFE bir önceki aya göre değişim oranı %1,46 dır. Tüketici fiyat endeksi (TÜFE) yıllık %61,98, aylık %3,28 arttı TÜFE'deki (2003=100) değişim 2023 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre %3,28, bir önceki yılın Aralık ayına göre %60,09, bir önceki yılın aynı ayına göre %61,98 ve on iki aylık ortalamalara göre %53,40 olarak gerçekleşti.

AGD Anadolu Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Adapazarı / SAKARYA

İşsizlik oranları ise son 4 yılda %11-%13 Aralığında seyretmekteydi. 2022 yılı Ekim ayı itibariyle mevsim etkisinden arındırılmış işsizlik oranı %10,2 seviyesinde gerçekleşmiştir. İşsiz sayısı bir önceki aya göre 57 bin kişi artmıştır. İstihdam edilenlerin sayısı 2022 yılı Ekim döneminde, bir önceki aya göre 229 bin kişi artarak 31 milyon 200 bin kişi olmuştur. Buna göre mevsim etkisinden arındırılmış İstihdam oranı ise %48 oldu.

Ödemeler dengesi tarafında ise 2018 yılında %75 olan ihracatın ithalatı karşılama oranı 2019 yılında %77,2, 2020 yılında ise %86, 2021 yılında ise %82 olarak gerçekleşmiştir. 2022 yılı Ekim ayı itibariyle ödemeler dengesi tanımlı dış ticaret açığı 6.463 milyon ABD Doları olarak gerçekleşmiştir.

Kişi Başına Düşen GSYH (USD)

L. NE ARET REMIES		MAKROEKONOMİK GELİŞMELER
	2000	2010	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022
GSYH ARTIŞI, Zincirlenmiş Hacim Endeksi , %	6.9	ದ್ದಿ ಇ	6:1	3.3	7.5	30	0.8	19	11.4	રે ર
GSYH, Cari Fiyatlarla, Milyar TL	171	1:268	2.951	2.627	9.134	1.761	4.318	5.043	7.256	15.012
GSYM, Cari Fiyatlarla, Milyar S	271	7275	857	869	1879	797	759.3	717.1	807.9	905.8
NUFUS, Bin Kipi	64.249	72.142	78,239	29.278	80.111	81,457	82579	83.185	84.147	85,280
KİŞİ BAŞINA GSYH, Cari Fiyatlarla, S	4.249	10.629	11:085	10.964	10.696	9,799	9.200	8.600	9.603	10.659
HRACAT (GTS, F.O.B.], Milyon S			151	149,2	164.5	177,2	180.8	169.6	225.2	254,2
HRACAT(GTS)/GSYH,N			17,4	17.2	19,1	22.2	23.8	23,7	27,9	28.1
THALAT (GT5, C.I.F.), Milyon S			213,6	202.2	238.7	231.7	210.3	219.5	271.4	363.7
THALAT(GT5)/GSYM, %			24.6	21,1	27,8	29	27,7	10.6	11,6	40.2
HRACATIN ITHALATI KARSILAMA ORANI (%, GTS)			20.7	73,8	68.9	766	14	77.8	83	49.9
EYAHAT GELIRLERL Milyar S	7.6	22,6	27,3	19,1	23	25.9	343	13.3	26,6	41.2
DOĞRUDAN YABANCI YATIRIMLAR (GİRİŞ), Milyar S	14	9.1	19.3	13.8	11.2	17.5	9.5	7,7	13,3	13
CARI İŞLEMLER DENGESİ (Milyar 5)	ਰੇ ਦੇ	-44,6	.26.6	-26-7	-40,0	-20-2	10.8	-31.9	72	48,4
CARI İŞLEMLER DENGESİ/GSYH, %	-1.6	-5.7	-1,1	-1,1	-4.7	-25	1.4	-1,4	-0.9	-5.4
SGOCONI KATILMA ORANI, %		46.5	513	53	52.8	53.2	23	49.1	51.4	511
İŞSİZLİK ORANI, K		11.1	103	10.9	10.9	33	11.7	112	13	10.5
ISTIHDAM ORANI. %		41.3	46	46.3	47.1	47.4	45.7	42.9	45.2	47.5
TÜFE, (On iki aylık ortalamalara göre değişim) (N)		B.6	7,7	7,8	11.1	16.3	25.2	12.24	19.6	723
(St) 1401		6,4	0,81	853	11,92	20.9	11.84	14.6	16,08	64,27
UFE, (On iki aylık ortalamalara göre değişim) {%}		8,52	5,28	4,1	15,82	27,01	17,56	17,18	41,86	128,47
DEC (80		8,87	5.71	0.94	15,47	73.64	7.36	25.15	29,999	97,72

Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Ekim 2023)

Dönemler İtibariyle Büyüme Oranları

Türkiye ekonomisi 2023 yılının ikinci çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre %3,8 oranında büyümüştür. 2003-2022 döneminde ise Türkiye ekonomisinde yıllık ortalama %5,4 oranında büyüme kaydedilmiştir.

Büyüme Tahminleri:

9.6.7108000 NAM-NAG 164					MAKROEKONOMIK GORUNUM			1.	TUTVAL
		Uluslararası Kuruluşların Büyüme Tahminleri Ban Ülke-Ülke Gruplarına İlişkin Büyüme Tahminleri (%)
Ulustararası Kurulustar	W	Dünya	Avro Bölgesi	ABO	Brezilys	Rusya	Hindistan	Cirs	Japanya
	2022	3,5	3,5	2,1	2,9	-2.1	72	3,0	1,0
1848	2023	3,0	0,7	2,1	11	2,2	6.3	5,0	2,0
	2024	2,9	1.2	15	15	1,1	6,3	4,2	1,0
	2022	3,3	3.4	2.8	3.0	-2.0	72	3.0	1,0
OFCO	2023	3,0	0,6	2,7	3,7	0.8	6,3	5,1	1,8
	2024	2,7	1,1	13	1,7	0,9	6,0	4,6	1.0
	2022	3,1	1,5	2,1	2,9	-2.1	7,2	3,0	1,0
Dünya Bankau	2023	2.5 *	0.5°	2.1ª	1,2	1.6"	6,3	5,0 *	0,8
	2024	2,10	0,7°	0.9 *	1,4	1,3°	6,4	4,54	0,7

Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Ekim 2023)

Merkezi Yönetim Bütçe Gerçekleşmeleri

2023 yılı Eylül ayında merkezi yönetim bütçe giderleri 570,5 milyar TL, bütçe gelirleri 441,3 milyar TL ve bütçe açığı 129,2 milyar TL olarak gerçekleşmiştir.

Türk yatırımcıların yurt dışında gerçekleştirdiği doğrudan yatırımların toplamı, 2003'ten 2022 yılına kadar kümülatif olarak 60,2 milyar dolar seviyesine ulaşmıştır. 2023 yılı Ağustos ayında yurt dışına doğrudan yatırımlar bir önceki yılın aynı ayına göre %71 artış ile 536 milyon dolar olmuştur.

Doğrudan Yabancı Yatırımlar (Milyon USD)

CC. 180 ABDE Address of collections		YATIRIM ORTAMI		1. VURNET
	Doğrudan Yabancı Yatırımların (DYY)
Sire®	Obater	2022 009 (Milyon Dolar)	2023 DOY (Agustos) (Milyon Datar)	2023 DOY (Ocal Aguston) (Milyon Dolar)
	Armaniya	-157	-74	136
2	Hollanda	84.4	46	816
	LGI Services E	193	17	113
	Places	371	11	205
P	Ameetha Birleyik Deviction	134	11	101
C	AROOM	10	10	10
	suffra	7.9.80	13	న్నా
11	Malerya	-	11	8 9
P	таучая	3.1.8	10	49
10	negapur	27	1	12
11	BANDA	11.2	6	156
11	NAMEMILIER	1.392	1	59
9.3	TREPORT	174	4	143
14	4400	20	4	12
15	Subay Afrika	0	4
16	College	34	11	161
17	kirleşik Arap Emiclikleri	27.8	1	313
14	rgillere	401	1	104
19	Aratturya	191		11
20	Gümey Kore	4/8	1	10
	LISTE TOPLAMI	0.259	288	3.007
TOPLAM		6.791	287	1.293

Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Ekim 2023)

2021 yılında Covid-19 salgınının ekonomi üzerindeki olumsuz etkilerini azaltmaya yönelik alınan tedbir ve destekler ile aşılamada hızlı şekilde yüksek oranlara ulaşılması neticesinde Türkiye ekonomisi, 2021 yılı genelinde yüzde 11,4 oranında büyüyerek son elli yılın en yüksek büyüme hızına ulaşmıştır. Böylece, Türkiye ekonomisi, küresel kriz sonrası kesintisiz büyüme sürecini sürdürerek önemli bir başarı elde etmiştir. 2022 yılının ilk yarısında da ekonomik faaliyetler canlılığını sürdürmüştür. Rusya - Ukrayna savaşıyla beraber artan hammadde ve enerji maliyetlerine ek olarak bölgesel tedarik zincirlerindeki aksamaların Türkiye ekonomisinin büyüme performansı üzerindeki etkileri sınırlı olmuştur. Artan iç ve dış talep sayesinde Türkiye ekonomisi yılın ilk yarısında yüzde 7,5 oranında güçlü bir büyüme oranı kaydetmiştir. Yılın üçüncü çeyreğine ilişkin sanayi üretimi, imalat sanayii satınalma yöneticileri endeksi PMI ve kapasite kullanım oranları gibi göstergeler ekonomideki bu güçlü büyüme ivmesinin bir miktar hız keseceğine işaret etmekle beraber, üçüncü çeyrekte turizm sektöründeki olumlu görünüm büyümeyi destekleyen bir unsur olarak öne çıkmaktadır. Orta Vadeli Program (2023-2025) hedefleri çerçevesinde 2022 ve 2023 yıllarında ekonomik büyümenin yüzde 5 oranında gerçekleşmesi beklenmektedir.

26

A. Harcamalar Yönüyle Gayri Safi Yurtiçi Hasıla 2022 yılının ilk yarısında Türkiye ekonomisi yüzde 7,5 oranında büyümüştür. Yılın ilk yarısında toplam tüketim büyümeye 13,6 puan katkı yapmıştır. Söz konusu katkının 13,3 puanı özel tüketimden, 0,3 puanı kamu tüketiminden sağlanmıştır. Özel tüketim ilk çeyrekte yüzde 21,3 oranında artarken, ikinci çeyrekte yüzde 22,4 oranında artış kaydetmiştir.

Kamu tüketimi ise yıllık bazda ilk çeyrekte yüzde 3,1 oranında artarken ikinci çeyrekte yüzde 2,3 oranında artmıştır. İlk çeyrek büyümesine 0,4 puan katkı veren kamu tüketimi ikinci çeyrek büyümesine ise 0,3 puan katkıda bulunmuştur. 2022 yılının ilk yarısında özellikle makine teçhizat yatırımlarında gözlenen ciddi artışlar sabit sermaye yatırımları artışında önemli rol oynamıştır. Sabit sermaye yatırımlarının yaklaşık yarısını oluşturan inşaat yatırımları, ilk çeyrekte yıllık bazda yüzde 6,6 oranında azalırken ikinci çeyrekte yüzde 10,9 oranında azalmıştır. Sabit sermaye yatırımları içindeki payı yaklaşık yüzde 40 olan makine ve teçhizat yatırımları ise 2022 yılının ilk ve ikinci çeyreğinde sırasıyla yüzde 13,2 ve yüzde 17,8 oranında artmıştır. Böylece sabit sermaye yatırımları yılın ilk ve ikinci çeyreğinde sırasıyla yüzde 4,2 ve yüzde 4,7 oranlarında artış göstermiştir. Yılın ilk yarısında yüzde 4,4 oranında artan sabit sermaye yatırımları ekonominin ilk yarıdaki büyümesine 1,2 puan katkı yapmıştır. Net mal ve hizmet ihracatı 2022 yılının ilk çeyreğinde büyümeye 3,0 puan, ikinci çeyrekte ise 2,7 puan katkı yapmıştır. Böylece net mal ve hizmet ihracatının ilk yarıdaki ekonomik büyümeye katkısı ise 2,9 puan seviyesinde gerçekleşmiştir.

B. Üretim Sektörleri Yönüyle GSYH Üretim sektörleri yönüyle GSYH içerisinde en yüksek paya sahip olan hizmetler sektörü, 2022 yılının ilk yarısında yüzde 9,6 oranında büyümüştür. İlk çeyrekte yüzde 9,5 oranında büyüyen sektör, ikinci çeyrekte finans ve sigorta faaliyetleri ile ticaret, ulaştırma ve konaklama faaliyetlerindeki katma değerin sırasıyla yüzde 26,6 ve yüzde 18,1 oranında artması sonucunda yüzde 9,7 oranında büyümüştür. İkinci çeyrekte inşaat sektörü katma değerinin reel olarak yüzde 10,9 oranında azalması hizmetler sektöründeki büyümeyi sınırlandırmıştır. İnşaat sektörü yılın ilk yarısında yüzde 9,4 oranında küçülmüştür. Sonuç olarak, hizmetler sektörü ilk çeyrekteki GSYH büyümesine 6,1 puan, ikinci çeyrekte ise 6,2 puan katkıda bulunmuştur. Yaz aylarında ülkemize gelen turist sayısı Covid-19 salgını öncesi seviyelerin üzerinde seyretmiştir. Böylelikle, üçüncü çeyrekte canlanan turizmin etkisiyle ticaret, ulaştırma ve konaklama sektöründeki artışın sürmesi beklenmekte ve hizmetler sektöründeki büyüme ivmesinin devam edeceği değerlendirilmektedir. Ekonomik aktivitenin yaklaşık beşte birini oluşturan sanayi sektörü 2022 yılının ilk altı ayında yüzde 8 oranında büyümüştür. Sanayi sektörü katma değeri, ilk çeyrekte yüzde 8,2 oranında artarak büyümeye 1,8 puan katkı vermiştir. İkinci çeyrekte ise yüzde 7,8 oranında artan sanayi katma değeri, ikinci çeyrekte GSYH büyümesine 1,7 puan katkıda bulunmuştur. Tarım sektörü, yılın ilk yarısında yüzde 2,4 oranında daralma kaydetmiştir. İlk çeyrekte yüzde 1,5 oranında küçülerek GSYH büyümesine katkıda bulunmayan tarım sektörü, ikinci çeyrekte yüzde 2,9 oranında küçülmüş ve GSYH'ya daraltıcı yönde 0,1 puan etkide bulunmuştur.

2021 yılının üçüncü çeyreği sonu itibarıyla artan emtia fiyatları kur artışlarını beraberinde getirerek enflasyonist baskılara yol açmıştır. Bu durum, hane halklarının tüketim kararlarını öne çekmelerini beraberinde getirmiştir. Böylelikle, yurt içi talepteki artışla beraber ülkemiz 2022 yılına güçlü bir büyüme ivmesi kazanarak başlamıştır. İktisadi faaliyetler yılın ilk yarısında, artan yurt içi ve yurt dışı talep sayesinde canlılığını korumuştur. Diğer taraftan, inşaat ve tarım sektörleri büyümeyi sınırlandırıcı etkide bulunmuştur. Yılın ikinci yarısında ise ekonomik aktivitenin küresel resesyon endişeleriyle beraber ivme kaybedebileceği; bununla birlikte, turizmdeki toparlanmanın desteğiyle yılın özellikle üçüncü çeyreğinde hizmetler sektöründeki artışın süreceği beklenmektedir.

1. Ekonomik Aktiviteye İlişkin Temel Göstergeler 2022 yılının ikinci yarısında küresel gelişmeler doğrultusunda büyümenin bir miktar ivme kaybedebileceği beklenmekle beraber ekonomideki olumlu

görünüm devam etmektedir. Küresel çapta ve özellikle başlıca ihracat pazarımız olan Avrupa'da iktisadi faaliyetlerin hız kesmesi, Ukrayna'daki savaşın yol açtığı jeopolitik gerginliklerin enerji ve hammadde fiyatlarını yükseltmesi ve birçok ülkede para politikasındaki sıkılaşma eğilimi gibi faaliyetleri sınırlandırıcı unsurların 2022 yılının ikinci yarısında iktisadi performansı etkileyebilecektir. Öncü ve eş zamanlı göstergelerden Sanayi üretim endeksi (SÜE), imalat sanayii satın alma yöneticileri endeksi (PMI), kapasite kullanım oranı (KKO) ve perakende satış hacim endeksi gibi eşanlı ekonomik göstergeler yılın geri kalanında büyüme ivmesinin bir miktar hız kesebileceğini göstermektedir. 1.Arz Yönlü Göstergeler 2021 yılının ikinci çeyreğinde salgının yayılmasına yönelik kısıtlama önlemlerinin görece hafifletilmesi ve yurt dışı talebin ihracatı artırarak imalat sanayii üretimini desteklemesi sonucunda sanayi üretimi yıllık olarak yüzde 40,2 oranında güçlü bir büyüme kaydetmiştir. 2022 yılının aynı döneminde ise büyük ölçüde Rusya-Ukrayna savaşının bir sonucu olarak artan maliyetler kaynaklı sanayi üretimindeki artış ivme kaybetmekle beraber yüzde 10,7 oranıyla güçlü bir biçimde büyümeye devam etmiştir. Temmuz ayına gelindiğinde ise arındırılmamış sanayi üretim endeksi yıllık yüzde 3,1 oranında artarak piyasa beklentilerinin belirgin bir biçimde altında gerçekleşmiştir. Sanayi üretim endeksi artışındaki bu ivme kaybının enflasyonist beklentiler nedeniyle öne çekilen iç talebin sönümlenmesi kaynaklı olduğu değerlendirilmektedir. Takvim etkisinden arındırılmış endeks ise yıllık yüzde 2,4 oranında artış kaydetmiştir. Mevsim ve takvim etkisinden arındırılmış endeks ise bir önceki aya göre yüzde 6,2 oranında daralarak 2020 yılı Nisan ayından bu yana en sert aylık düşüşü kaydetmiştir. Bu ise, 2022 yılının üçüncü çeyreğinde ekonomik aktivitedeki yavaşlamanın netleştiğini ima etmektedir. Ağustos ayında endeks yıllık bazda yüzde 4,1 oranında artış kaydederek piyasa beklentilerinin hafif üzerinde gerçekleşmiştir. Mevsim ve takvim etkisinden arındırılmış endeks ise bir önceki aya göre yüzde 2,4 oranında artış kaydetmiştir. Diğer taraftan, yılın üçüncü çeyreğine ilişkin reel kesim güven endeksi, kapasite kullanım oranı ve PMI gibi verilerdeki olumsuz görünüm yılın ikinci yarısında küresel büyüme eğilimindeki yavaşlamanın da etkisiyle sanayi üretimindeki artış hızının yavaşlayacağına işaret etmektedir.

İmalat sanayii kapasite kullanımı Ağustos ve Eylül aylarında geçtiğimiz yıl ortalamalarının hafif altında seyretmekle beraber olumlu seyrini sürdürmüştür. Kapasite kullanım oranı Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre 0,7 puan azalarak yüzde 77,4 olmuştur. Diğer taraftan, mevsimsel etkilerden arındırılmış kapasite kullanım oranı bir önceki aya göre 0,7 puan artarak yüzde 77,3 seviyesinde gerçekleşmiştir. Sonuç olarak,

üçüncü çeyrekte reel sektörün kapasite kullanımı bir önceki yılın aynı dönemine göre 0,1 yüzde puan artışla yüzde 77,4 olmuştur. İmalat sanayiinin alt sektörlerine bakıldığında, makine ve ekipmanların kurulumu ve onarımı üretimindeki kapasite kullanım oranının, geçen yılın Eylül ayına kıyasla 10,8 puan artmış olması önümüzdeki dönemde yatırım harcamalarının artacağına dair sinyal vermekle beraber inşaat sektörüne girdi sağlayan metalik olmayan mineral ürünlerin imalatının geçtiğimiz yılın aynı dönemine kıyasla düşüş kaydetmiş olması inşaat sektörünün performansının belirsizliğini koruyacağına işaret etmektedir. Satın alma yöneticileri endeksi (PMI) ise Temmuz ayında 46,9 seviyesine gerileyerek eşik değerin altına insede, Ağustos ayında 47,4 seviyesine yükselmiştir. Eylül ayında ise yeniden 46,9 seviyesine gerileyerek imalat sanayiinde üçüncü çeyrek sonunda yavaşlamaya işaret etmiştir.

Reel kesim güven endeksi (RKGE), 2022 yılı üçüncü çeyrekte, önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 10,6 azalarak 101,9 seviyesine gerilemiştir. Mevsimsellikten arındırılmış endeks ise üçüncü çeyrekte bir önceki çeyreğe göre yüzde 9,9 azalarak 101,4 seviyesinde gerçekleşmiştir.

2. Talep Yönlü Göstergeler Yılın ilk yarısında yurt içi talepteki canlanmanın büyümeye önemli katkısı olmuştur. Yılın ikinci yarısında ise iç talebin büyümeyi desteklemeye devam etmesi beklenmektedir. Otomobil ve hafif ticari araç satışları ile beyaz eşya satışlarında çip krizi kaynaklı tedarik sorunları 2022 yılının ilk yarısında da devam etmiştir. Üretim aşamasında yarı iletken çiplerin kullanıldığı bu sektörlerdeki ürünlerin arzı sekteye uğradığı için satışlarda da istenilen düzeye ulaşılamamıştır. Otomotiv sektöründe toplam pazar

yılın ilk yarısında bir önceki yıla göre yüzde 8,8 oranında azalırken; beyaz eşya satışları ise yılın ilk yarısında yüzde 8,2 oranında azalmıştır. Perakende satış hacim endeksi, 2022 yılı Temmuz ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 2,8 oranında, Ağustos ayında ise yüzde 10,3 oranında artmıştır.

3. Yatırım Göstergeleri 2022 yılı ilk yarısında toplam sabit sermaye yatırımları yüzde 4,4 oranında artarak ekonomik büyümeye yüzde 1,2 puan katkı sağlamıştır. Bu katkının yılın ikinci yarısında da devam edeceği beklenmektedir. Ağustos ayında sermaye malı ithalatındaki artış ivme kazanmıştır.

Temmuz ayında yüzde 24,0 oranında artış gerçekleşirken, Ağustos ayında sermaye malı ithalatında yüzde 33,9 oranında artış yaşanmıştır. Sermaye malı üretimi ise Ağustos ayında yüzde 7,6 oranında artmıştır. 2022 yılı Mayıs ayı itibarıyla konut kredi faiz paketleri ile konuta olan talep artmış ve 2021 yılının ikinci çeyreğinde satışlardaki nispeten düşük artışın oluşturduğu baz etkisiyle 2022 yılının ikinci çeyreğinde bir önceki yılın aynı döneminde göre konut satışlarında yüzde 40,2 oranında artış gözlenmiştir. 2022 yılı Haziran ayının son haftasından itibaren bankaların konut kredi arzında kısıtlamaya gitmesi ve Eylül ayında sosyal konut projesinin açıklanacağı haberi ile Temmuz ve Ağustos aylarında satışlarda bir miktar düşüş görülmüştür.

7.5. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler

Makro finansal görünüm 2019 yılı başından itibaren iyileşmeye başlamış, söz konusu eğilim Haziran ayından itibaren belirginleşmiştir. Makro finansal görünüm 2019 yılı üçüncü çeyreğinde kayda değer iyileşme sergilemiş; hesaplanan endeks tarihsel ortalamanın üzerine çıkmıştır.

Bu gelişmede, küresel koşulların ılımlı desteği, yurt içi makroekonomik dengelenme süreci, finansal olmayan kesimin borçluluğundaki azalma eğilimi ve banka finansallarındaki olumlu gidişat etkili olmuştur. Banka kredilerine dair göstergeler ise, 2019 yılı Eylül ayına kadar tarihsel ortalamalarına göre bir miktar olumsuz seyretmeye devam etmiştir. Ancak önümüzdeki dönemde kredi büyümesindeki canlanmanın ve iktisadi faaliyetteki ılımlı toparlanmanın bankacılık sektörü aktif kalitesine olumlu katkı yapması beklenmektedir. Nitekim yüksek frekanslı güncel verilere göre, Eylül ayında başlayan kredi büyümesindeki canlanma banka grupları ve kredi türleri bazında genele yayılarak sürmektedir.

Bir önceki dönemden bu yana, gelişmiş ülke ve gelişmekte olan ülke (GOÜ) büyüme beklentileri aşağı yönlü güncellenmiştir. Gelişmiş ülke merkez bankaları, büyüme ve enflasyon görünümündeki değişimin etkisiyle genişleyici para politikalarına yönelmiştir. Küresel büyümeye ilişkin endişeler, küresel ticaret politikalarındaki korumacılık eğilimleri ve jeopolitik gelişmeler, küresel iktisadi politika belirsizliğini artırmaktadır. Küresel borçluluk, özellikle artan reel sektör ve kamu sektörü borçluluğu nedeniyle gelişmiş ülke ve GOÜ'lerde önemli bir kırılganlık unsuru olmaya devam etmektedir. Bankacılık sektörü sermaye kârlılıklarının küresel finansal kriz öncesi döneme kıyasla genel olarak düşük seyretmesi bir diğer kırılganlık unsurudur. Gelişmiş ülke merkez bankaları tarafından uygulanan genişleyici para politikalarının etkisiyle yataylaşan getiri eğrileri, küresel iktisadi faaliyetteki zayıflık ile aktif kalitesi görünümünün bozulması gibi ülke ve bankalara özgü koşullar karlılık oranlarındaki bu durum üzerinde etkili olmuştur.

2019 yılı üçüncü çeyreğinde, küresel finansal koşulların ılımlı seyri ile yurt içi enflasyon ve enflasyon beklentilerindeki düşüş sonucunda Türkiye'nin risk primi ve kur oynaklığı gerilemiştir. Yurt içi iktisadi faaliyette yılın ilk yarısında temelde net ihracat kaynaklı toparlanma gözlenirken, yılın üçüncü çeyreğinde toparlanmanın asıl sürükleyicisi tüketim harcamaları olmuştur. Enflasyondaki düşüş eğilimi ve enflasyon beklentilerindeki iyileşme sonucu faiz oranlarındaki gerileme ve finansal koşullardaki olumlu seyir iktisadi faaliyeti desteklemektedir. Türkiye, küresel büyüme görünümündeki zayıflamaya karşın, firmaların ihracat pazarlarını çeşitlendirme esnekliği ile dış ticarette rekabet gücünü korumaktadır. İktisadi faaliyetteki toparlanma ve kredi faizlerindeki gerileme ile birlikte son aylarda kredi talebinde artış gözlenmiştir. Banka Kredileri Eğilim Anketi'nden (BKEA) derlenen kredilere ilişkin göstergeler de, 2019 yılı üçüncü çeyreğinde kredi arz ve talep koşullarında belirgin iyileşme olduğuna işaret etmektedir.Kredi koşullarındaki iyileşmenin iç talebe yansımalarının 2019 yılı dördüncü çeyreğinden itibaren güçlenmiştir.

Makro Ekonomik Görünüm: Gelişmiş ülke merkez bankalarının büyüme ve enflasyon görünümünün etkisiyle genişleyici para politikalarına yönelmeleri küresel finansal koşullarda iyileşmeye katkı sağlamış, GOÜ'lere yönelik risk iştahında artış yaşanmıştır. Ancak küresel finansal koşullardaki iyileşmeye rağmen, küresel politikalardaki belirsizlikler nedeniyle GOÜ'lere yönelen portföy akımları dalgalı seyretmektedir. GOÜ hisse senedi piyasalarından portföy çıkışı, gelişmiş ülke tahvil piyasalarındaki düşük faiz ortamında GOÜ tahvil piyasalarına ise sınırlı portföy girişi gözlenmektedir. Küresel iktisadi faaliyette yaşanan yavaşlama, yüksek borçluluk, küresel ticaret geriliminin sürmesi, Brexit belirsizliği ve jeopolitik gelişmeler küresel finansal istikrar üzerinde aşağı yönlü risk oluşturmaya devam etmektedir. Mevcut rapor döneminde, küresel finansal koşulların görece olumlu seyri, yurt içi makroekonomik göstergelerdeki ve beklentilerdeki iyileşme ile para

politikasındaki temkinli duruşun etkisiyle Türkiye'nin risk primi ve kur oynaklığındaki gerileme eğilimi sürmüştür. Yurt içi iktisadi faaliyet, 2019 yılının ilk yarısında temelde net ihracat, yılın üçüncü çeyreğinde ise temelde tüketim harcamaları kaynaklı olarak ılımlı ve kademeli bir toparlanma sergilemiştir.

Enflasyondaki düşüş eğilimi ve enflasyon beklentilerindeki düzelme sonucu faiz oranlarındaki gerileme ve finansal koşullardaki iyileşme kredi talebini ve iktisadi faaliyeti desteklemektedir. Son aylarda, başta ihtiyaç ve konut kredilerinde olmak üzere TL kredi talebinde artış gerçekleşmiştir. Küresel büyüme görünümündeki zayıflamaya karşın firmaların ihracat pazarlarını çeşitlendirme esnekliği ile Türkiye dış ticarette rekabet gücünü korumaktadır.

Küresel iktisadi politika belirsizliği, 2019 yılının ilk dört ayında düşüş eğilimi gösterdikten sonra küresel büyümeye dair endişeler, artan korumacı ticaret politikaları ve jeopolitik risklerin etkisiyle yeniden artış eğilimi sergilemiştir. ABD Merkez Bankası (Fed) para politikasındaki yaklaşım değişikliği, Çin ile süren ticaret gerilimi ve iç politika gelişmeleri, ABD'nin iktisadi politika öngörülebilirliği üzerinde etkili olmaktadır. Avrupa Birliği (AB) iktisadi politika belirsizliğinde ise bir önceki rapor döneminde görülen düşüş eğilimi, Brexit gelişmeleri ve AB ekonomisine ilişkin endişelerin etkisiyle tersine dönmüştür. Fed, para politikası duruşunu değiştirerek 2019 yılı Temmuz, Eylül ve Ekim aylarında politika faizinde toplam 75 baz puan indirim yapmıştır. Büyümeye ilişkin aşağı yönlü riskler, enflasyonun seyri ve iş gücü piyasasındaki gelişmelere bağlı olarak alınan bu kararlar ile Fed, bilanço küçültme sürecini de durdurmuştur. Federal Açık Piyasa İşlemleri Komitesi (FOMC) üyelerinin medyan politika faizi tahminlerinde aşağı yönlü sınırlı bir güncelleme görülmektedir. Öte yandan, piyasa beklentileri politika faiz indirimlerinin süreceğine işaret etmektedir. Piyasa oyuncularının 2020 ve 2021 yıllarında FOMC üyelerine göre daha fazla faiz indirimi bekledikleri görülmektedir. Avrupa Merkez Bankası (ECB), 2019 yılı Eylül ayında politika faizinde indirime giderken 2018 yılı sonu itibarıyla sonlandırdığı varlık alım programına bu yılın Kasım ayında tekrar başlama kararı almıştır. Yaşanan politika değişiminde başta Almanya ve Fransa kaynaklı olmak üzere AB ekonomisinde büyümeye dair endişeler, Brexit görüşmelerine dair belirsizlikler ile artan kamu ve reel sektör borçluluğunun etkili olduğu değerlendirilmektedir.

Japonya ekonomisindeki ılımlı büyümeye rağmen zayıf dış talep gelişmeleri ve enflasyon görünümü nedeniyle Japonya Merkez Bankası'nın genişleyici para politikasını sürdüreceği değerlendirilmektedir. Çin Merkez Bankası ise büyüme endişeleri, zayıf dış talep, ABD ile yaşanan ticaret gerilimine bağlı olarak gümrük tarifelerindeki değişiklikler ve artan borçluluk nedenleriyle zorunlu karşılıkları esas alan kredi piyasasını destekleyici bir politika uygulamaktadır.

2020 Yılı I. Çeyrek Gayrimenkul Piyasası: 2018 yılında yaşadığımız kur dalgalanması ve buna bağlı gelişmeler karşısında başta ekonomik anlamda alınan YEP kararları ardından yapılan düzenlemeler ile dengelenme 2019 yılında önemli ölçüde sağlanmış görünmekteydi. Yıllık GSYH, zincirlenmiş hacim endeksi olarak, 2019 yılında bir önceki yıla göre yüzde 0,9 artmıştır. Ancak sektörel bazda bakıldığında, finans ve sigorta faaliyetleri toplam katma değeri yüzde 7,4 kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri yüzde 4,6 diğer hizmet faaliyetleri yüzde 3,7 ve tarım sektörü yüzde 3,3 artarken, inşaat sektörü yüzde 8,6 mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri ise yüzde 1,8 azalmıştır. İnşaat sektöründe görülen bu

sert düşüş 2018 yılından itibaren kendisini gösteren talep eksikliği, maliyet artışı ve yüklenicilerin yaşadığı nakit akış sorunlarından kaynaklanmış görülmektedir. İnşaat sektörü cari fiyatlar ile 2019 yılında GSYH içinde yüzde 5,4 bir paya sahip olurken gayrimenkul sektörü yüzde 6,7 oranında paya sahip olmuştur. İki sektör GSYH'nın yüzde 12,1 oranında bir büyüklüğe ulaşmışlardır.

2020 yılının ilk çeyreği GSYH sonuçları henüz açıklanmamasına rağmen sektördeki genel eğilimin anlaşılması açısından satış rakamları incelendiğinde daha pozitif bir sonuç olacağı öngörülmektedir. İnşaat ve gayrimenkul sektörü 2019 yılının sonunda yakaladığı ivmeyi 2020 yılını ilk üç aylık diliminde de sürdürmüş görünmektedir. 2019 yılı ilk çeyreği ile 2020 yılının aynı dönemi incelendiğinde toplam konut satışlarında yüzde 3,4 oranında artış yaşanmıştır. Söz konusu dönemde ikinci el satışlarda görülen yüzde 119 düzendeki artış pazarda yer alan konutların talep gördüğünü işaret etmektedir. Öte yandan arz da kendisini şartlara göre ayarlamaya devam etmiş görünmektedir. 2019 yılı birinci çeyreği ile 2020 yılı birinci çeyreği arasında yapı ruhsat sayısında yüzde 23,4 düzeyinde gerileme gerçekleşmiştir. Diğer yandan gerek sektör gerek ekonomi açısından dikkatle izlenmesi gereken önemli bir noktada ipotekli satışlarda yaşanan gelişmedir.

Aynı dönem inşaat ve gayrimenkul sektörüne bakış itibarıyla ipotekli konut satışları %90 düzeyinde artış kaydetmiştir. Bu süreç içerisinde faizlerde, yaşanan düşüş ve bunun kredi maliyetlerine etkisi ipotekli satışları oldukça olumlu etkilemiş görünmektedir. 2019 dördüncü çeyrekte, mevsim ve takvim etkisinden arındırılmış, gayri safi yurtiçi hasıla (GSYH) bir önceki döneme kıyasla %1,9 büyürken, yıllık büyüme hızı %6,0 olarak gerçekleşmiştir. Böylece 2019 genelinde GSYH Yeni Ekonomi Programı (YEP) beklentisi olan %0,5'in üzerinde %0,9 büyümüştür. 2019 yılı genelinde dolar cinsi GSYH 2018 yılındaki 789 milyar 43 milyon dolardan 753 milyar 693 milyon dolar seviyesine gerilerken, kişi başında GSYH 9 bin 693 dolardan 9 bin 127 dolara inmiştir.

Öncü veriler yılın ilk iki ayında ekonomik aktivitedeki toparlanma eğiliminin sürdüğüne işaret etmektedir. Ocak ve Şubat aylarında sanayi üretimi yıllık baz da %7 ortalama büyüme hızı yakalarken, perakende satışlarda yıllık bazda reel olarak büyüme oranı %9,5 olarak gerçekleşmiştir. COVID-19 küresel salgınının ülkemizde de etkisini göstermeye başlamasıyla Mart ayında ekonomik aktivitede ivme kaybı gözlenmeye başlamıştır. Mart ayına ilişkin veriler, tüketici güven endeksinde sınırlı bir düşüşe işaret etse de reel sektör güven endeksi ve imalat sanayi satın alma yöneticileri endeksi (PMI) sert bir şekilde gerilemiştir.

Ocak ve Şubat aylarında baz etkisiyle yükselen enflasyon oranları ise Mart'ta gerileme kaydetmiştir. 2019 sonunda %11,84 olan genel TÜFE yıllık enflasyonu Ocak ve Şubat aylarında sırasıyla %12,15 ve %12,37 değerlerini aldıktan sonra Mart'ta %11,86'ya gerilemiştir. Aynı zamanda 2019'u %7,36'da tamamlayan ÜFE yıllık enflasyonu ise Ocak'ta %8,84'e, Şubat'ta ise % 9,26'ya çıkmıştır. Mart ayında ise %8,50'ye inmiştir. Bu gelişme, döviz kurlarındaki yükseliş eğilimine karşın, ham petrol fiyatlarındaki düşüş ve buna bağlı olarak enerji grubu fiyatlarındaki düşüşleri yansıtmaktadır. İlk çeyrekte dış talepteki zayıflama öne çıkarken, iç talebin gücünü korumasıyla dış ticaret açığında genişleme gözlenmiştir.

Dış ticaret açığındaki genişlemeye karşın, hizmet sektöründe ilk iki ayda devam eden artışlar sayesinde cari açıkta artışlar görece sınırlı kalmaktadır. Ocak - Şubat 2019'da 297 milyon dolar olan cari açık, 2020 Ocak – Şubat döneminde 2,5 milyar dolar artışla 2,8 milyar dolar olmuştur.

Mart verileri, COVID-19'un etkilerini sınırlamak üzere alınan tedbirlerin etkisiyle zayıflamıştır. Bütçe gelirleri vergi tahsilatlarının ötelenmesiyle gerilerken, giderlerde makul hızda artışlar sürmüştür. Mart'taki bu zayıf sonuçlara rağmen, ilk çeyrek genelinde bütçe gerçekleşmeleri geçen senenin aynı dönemine kıyasla daha iyi bir tablo ortaya koymuştur. Enflasyon dinamiklerindeki ılımlı seyir ve küresel eğilimlerle 2019 yılındaki önden yüklemeli faiz indirimlerinin ardından TCMB 2020 yılı ilk çeyrekte de faiz indirimlerine devam etmiştir. Ocak toplantısında 75 baz puan indiren TCMB, Şubat toplantısında 50 baz puanlık daha indirime giderek politika faizini %10,75'e çekmiştir. Mart ayında yaşanan gelişmeler üzerine TCMB politika faizini 100 baz puan daha indirerek %9,75'e düşürmüştür.

2020 yılı ilk çeyrek konut satışları, bir önceki yılın aynı dönemine göre yaklaşık %33'lük bir artış göstererek 341.038 adet seviyesinde kapanmıştır. Ağustos 2019 itibarıyla konut kredisi faiz oranlarında başlayan gerilemenin yılın ilk çeyreğinde devam etmesi konut satışlarını olumlu yönde etkilerken ocak ayı itibarıyla konut fiyatlarının reel getirisi de 29 ay aradan sonra tekrar pozitife dönmüştür. Ancak, 11 Mart itibarıyla COVID-19 salgınına neden olan virüsün ülkemizde de görülmesinin etkisiyle konut talebi ivme kaybetmeye başlamıştır.

2020 yılı ilk çeyreğinde önceki yılın aynı dönemine göre ilk el satışlarda %0,4 oranında düşüş, ikinci el satışlarda ise %57,2 oranında artış yaşandı. İlk satışların toplam satışlar içerisindeki oranı çeyreklik baz da %31,5'e gerilemiş olup bu oran veri setinin açıklanmaya başlamasından bu yana en düşük seviyesi oldu. İpotekli satışlarda konut kredisi faiz oranlarındaki gerileme ile birlikte geçen yılın aynı dönemine göre %238,6 oranında bir artış gerçekleşirken, diğer satışlarda ise geçtiğimiz yılki seviyesine yakın olarak çeyreklik bazda %3,0 oranında gerileme görüldü.

Konut kredisi faiz oranlarındaki gerilemeyle birlikte birikmiş talebin de etkisiyle talepte görülen artış ve yeni stok katılımının yavaşlaması ilk çeyrek itibarıyla konut fiyatlarına olumlu yansıdı. Konut fiyat endeksinde yıllık artış, geçtiğimiz yıl şubat ayında %3,56 seviyesinde iken bu yıl şubat ayında %13,94'e yükseldi.

Yabancılara yapılan konut satışlarında ise geçtiğimiz yılki artış hız kesmiş olup geçen yılın aynı dönemine göre yaklaşık %13,8 oranında artış görüldü. Toplam satışlar içindeki payı ise ilk çeyrekte %3,2 seviyesinde gerçekleşti. İlk çeyrekte yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırada %49,1 pay ile İstanbul yer alırken, ikinci sırada %19,6 pay ile Antalya yer aldı.

2019 yılında Türkiye'ye gelen yaklaşık 44,8 milyon yabancı turistin yapmış olduğu harcamalar kişi başı ortalama 642 Dolar olarak belirtilmektedir. 2018 yılının ilk çeyreğinde kişi başı ortalama harcamanın 682 Dolar olduğu göz önünde bulundurulduğunda, son yılda kişi başı harcamalarda düşüş yaşandığı görülmektedir.

Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan elde edilen verilere göre 2019 yılının ilk çeyreğinde Türkiye'ye gelen toplam yabancı ziyaretçi sayısı yaklaşık olarak 5,4 milyon olurken, 2020 yılının ilk çeyreği için bu rakamın 3,5 milyon olduğu gözlemlenebilmektedir. 2020 yılının ilk çeyreğinde Türkiye'ye gelen 3,5 milyon yabancı turistin %56'sı İstanbul'a, %9,4'ü Antalya'ya, %2,1'u Ankara'ya gelmiştir. Bu üç ili %1,7 ve %0,1'lik paylar ile İzmir ve Muğla izlemiştir. Gelen turist sayıları 2018 yılının ilk çeyreği ile karşılaştırıldığında yaklaşık

olarak %35'lik bir azalma gözlemlenmektedir. Bu düşüşün, tüm dünyada etkisini göstermiş olan COVID-19 salgını sebebiyle duraksayan turizm faaliyetlerinden kaynaklandığı söylenebilir.

GYO endeksi 2020 yılının Ocak ayına hızlı bir yükselişle başlamış ve %10'un üzerinde bir artışla Ocak ayını 45.000 seviyesine kapatmıştır. Ancak COVID-19 etkisiyle dünya hisse senedi piyasalarında başlayan düşüş GYO endeksini de etkileyerek endeksin 33.000 seviyelerine gerilemesine sebep olmuştur. Bununla birlikte özellikle son dönemde TL'nin USD karşısında değer kaybı sebebiyle GYO'ların toplam büyüklüğü 3.5 milyar USD'ye gerilemiştir. 2020'nin ilk çeyreğinde yabancı yatırımcı oranı %19,18 olarak gerçekleşirken, kurumsal yatırımcı oranı %51 olarak 2019 yılına paralel bir seyir izlemiştir. ABD, Hollanda, Birleşik Krallık, Virjin Adaları (İngiliz) ve Lüksemburg yabancı yatırımcılar arasında ilk 5 sırada yer almıştır. İlk 10 ülke arasında Kuveyt ve Bahreyn dışında tüm yatırımcıların batı ülkeleri olması dikkat çekmektedir.

COVID-19 diğer tüm sektörleri etkilediği gibi GYO sektörü de bu süreçten olumsuz etkilenmiştir. Kapanan AVM'ler, evden çalışmayla birlikte boşalan ofisler, hizmetlerini durduran oteller dikkate alındığında ticari gayrimenkul sektörüne yatırım yapan GYO'ların oldukça etkilendiğini ve bu sürecin belirsizlik ortamıyla beraber daha da sıkıntılı geçebileceğini göstermektedir. Her ne kadar yılın ilk 3 ayında düşen faiz oranlarıyla beraber ipotekli satışlar %39'lar mertebesine geldiyse ve konut satışlarında ciddi artış olduysa da Nisan ayı verileriyle beraber bu trendin tersine döneceği ve bunun da sektörü olumsuz etkileyeceğini belirtmek gerekmektedir.

Bir ekonomik krize dönen COVID-19 sebebiyle azalan hanehalkı gelirleri, artan döviz kuru sebebiyle enflasyon ve faiz oranlarında olabilecek artışlar ve kişisel mesafe koruma hassasiyetinin devam edeceğini de düşünürsek normalleşme sürecinde dahi avm ciro ve ziyaretçi sayılarının düşük seyredeceği ve otel ve ofis doluluk oranlarının da düşük kalacağını belirtmek gerekmektedir. Bununla birlikte petrol fiyatlarındaki düşüşün konut sektörüne yatırım yapan yabancı yatırımcıların alım gücüne yansıması ve azalan seyahatlerle birlikte konut satışlarında da yabancıya satışın azalacağını belirtmek gerekmektedir.

Ancak tüm bu olumsuz durum ve senaryoların yanında normalleşmenin nispeten daha hızlı olması durumunda, özellikle yabancı yatırımcılar artan döviz kurlarıyla ve düşen hisse senedi değerleriyle birlikte ülkemizde hızlı bir alım sürecine başlayabilir. Reel piyasaların toparlanması biraz daha uzun sürecek olsa da bu çerçeveden bakıldığında GYO endeksi ve hisseleri orta vadede yatırımcısına ciddi fırsatlar sunabilir. Özellikle COVID-19 ile değişen hayatımızda beklenti ve eğilimleri doğru okuyup gerek mevcut yatırımların bu eksende dönüştürülmesi gerekse de yeni yatırım kararlarının bu eğilimler dikkate alınarak verilmesi gelecek için doğru adımlar olacak ve olumlu sonuçlar doğuracaktır.

Ülkemizdeki ekonomik dinamikleri önemli ölçüde etkileyen ve çok sayıda yan sektöre destek olan inşaat sektöründe yaşanan bu zorluklar gayrimenkullerin fiyatlamalarında optimizasyona ve üretilen toplam ünite sayısı ile proje geliştirme hızında düşüşe yol açmıştır. Banka faiz oranlarının yükselmesi ve yatırımcıların farklı enstrümanlara yönelmesi de yatırım amaçlı gayrimenkul alımlarını azaltmıştır.

Kasım 2023, konut satış sayısı geçen yılın aynı dönemine oranla %14,9 azalışla 1 Milyon 87 Bin 349 olarak gerçekleşti.

Kaynak: TÜİK

2018 yılında düşük bir performans çizen inşaat sektörü 2019 yılını son çeyreği itibariyle toparlanma sürecine girmiştir. Bu hareketlenme 2020 yılının ilk 2 aylık döneminde de devam etmiştir. Ancak 2019 yılının Aralık ayında Çin'de ortaya çıkan Covid-19 salgınının 2020 yılı Mart ayında ülkemizde yayılmaya başlamasıyla ekonomi olumsuz etkilenmiş ve gayrimenkul sektörü bu durgunluktan payını almıştır. Karantina süreci sonrası TCMB ve BDDK tarafından açıklanan kararlar ve destekler sektöre olumlu yansımış, konut kredisi faizlerindeki düşüş ve kampanyalar Temmuz ve Ağustos aylarında konut satışlarını rekor seviyelere ulaştırmıştır.

Ticari hareketliliğin sağlanması amacıyla piyasaya aktarılan ucuz likidite döviz kurlarında ve fiyatlar genel seviyesinde büyük artışlara yol açmış, sonrasında Merkez Bankası parasal sıkılaşma politikası uygulamaya başlarken parasal sıkılaşma kararları sonrasında bankaların likidite kaynakları kısılmış, bu da faiz oranlarında yükselişe yol açmıştır. İnşaat maliyetlerinin arttığı ve risk iştahının azaldığı süreçte yeni inşaat sayısı azalmış bu da konut arzında düşüşe yol açmıştır.

Konut arzındaki bu düşüşe karşın Türk halkının gayrimenkule olan doğal ilgilisinin canlı kalması, döviz kurlarında yaşanan artışlar ve enflasyon oranındaki artış fiyatların yükselmesine sebep olmuştur. Ayrıca yabancılara yapılan satışlar bölgesel fiyat artışlarına yol açmıştır. Son dönemde Merkez Bankası politika faizlerinin düşük tutulduğu, Dünya genelinde yaşanan tedarik sıkıntıları, hammadde temininde yaşanan zorluklar ve Rusya-Ukrayna savaşı gibi jeopolitik gerilimler ve resesyon beklentilerine rağmen ekonominin canlı tutulmaya çalışıldığı bir dönem içerisinden geçmekteyiz.

AGD Anadolu Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Adapazarı / SAKARYA

Türkiye genelinde konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %20,6 azalarak 93 bin 514 oldu. Konut satışlarında İstanbul 15 bin 187 konut satışı ve %16,2 ile en yüksek paya sahip oldu. Satış sayılarına göre İstanbul'u 8 bin 250 konut satışı ve %8,8 pay ile Ankara, 5 bin 105 konut satışı ve %5,5 pay ile İzmir izledi. Konut satış sayısının en az olduğu iller sırasıyla 52 konut ile Hakkari, 57 konut ile Ardahan ve 73 konut ile Gümüşhane oldu.

İnşaat maliyet endeksi, 2023 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre %2,46 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %67,93 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %3,39 arttı, işçilik endeksi %0,30 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %54,15 arttı, işçilik endeksi %114,05 arttı.

1.1	Konut Fiyat Endeksi	Yeni Konutlar Fiyat Endeksi	Yeni Olmayan Konutlar Fiyat Endeksi	Birim Fiyat (TL/m2) **
TURRIVE	1129,6 (%86,5)	1216,8 (%91,1)	1116,7 (%86,8)	30035,5 €
ISTANBUL	969,4 (%74,4)	1094,6 (%81,8)	961,3 (%72.9)	44386,5 €
NEARA	1169,5 (%101,5)	1406,9 (%97.7)	1154,0 (%102,5)	23303,8 €
	1138,1 (%80,1)	1287,6 (%85'a)	1118,5 (%80,4)	34774.2 €

Ekim 2023 Konut Fiyat Endeksleri (2017=100) ve Birim Fiyatlar (Kaynak TCMB)

7.5.1. Türkiye Gayrimenkul Piyasasını Bekleyen Fırsat ve Tehditler

Tehditler:

• Amerika Birleşik Devletleri ve Çin arasındaki ticari çekişme, Rusya-Ukrayna savaşı ve Dünya genelindeki pek çok farklı jeopolitik gerilimin ekonomiye etkisi,

• Yabancı sermaye kaynaklı yatırımlarda görülen yavaşlama,
• Türkiye'nin mevcut durumu itibariyle jeopolitik risklere açık olması sebebiyle yatırımların yavaşlaması ve talebin azalması,
• Son dönemde döviz kurundaki yaşanan artışların maliyetler üzerinde baskı yaratıyor olması,
• Son dönemde gayrimenkul fiyatlarında görülen hızlı artış.

Fırsatlar:

• Türkiye'deki gayrimenkul piyasasının uluslararası standartlarda gelen taleplere cevap verecek düzeyde olması,

• Son dönemde gayrimenkule olan yabancı ilgisinin artıyor olması,
• Genç bir nüfus yapısına sahip olmanın getirdiği doğal talebin devam etmesi,
• Döviz kurunun yükselmesi ile yabancı turistler için ülkemizdeki tesislerin cazibesinin artması,
• Turizm sektöründe son dönemde yaşanan ivmelenme.

7.5.2. Genel Konjonktürün Konut Piyasası ve Gayrimenkulün Değerine etkisi

Amerika Birleşik Devletleri ve Çin arasındaki ticari çekişme, Rusya-Ukrayna savaşı ve Dünya genelindeki pek çok farklı jeopolitik gerilimin ekonomiye etkisi ve döviz kurlarındaki artışa ve diğer olumsuzluklara rağmen gayrimenkul piyasası, gerek devlet tarafından alınan önlemler gerekse hane halkının gayrimenkule olan doğal ilgisinin canlı kalmasından dolayı iyi bir yıl geçirmektedir.

Rapora konu İstanbul Tower 205 yeni ve nitelikli konut projelerinin yapılmaya başlandığı bir bölgede konumlanmakta olup önemli ulaşım avantajlarına sahiptir. Proje çağdaş teknik altyapı imkanları ve sosyal alanları bünyesinde barındırmakta olan proje bölgenin yeni bir cazibe merkezi olarak öne çıkmasına katkı sağlayacaktır.

8. YAPININ İNŞAAT ÖZELLİKLERİ

İstanbul Tower 205 Projesi 18.698,54 m2 yüzölçümlü 1947 ada 100 parsel üzerinde yer almaktadır. İstanbul Tower 2015 Projesi dahilinde 1 adet kule ve 2 adet podyum olmak üzere 3 adet blok bulunmaktadır. Parselin amorf şeklinde bir geometrik yapısı bulunmakta olup Büyükdere Caddesi cephesi yaklaşık 68,10 mt., Oto Caddesi cephesi yaklaşık 101,20 mt. dir. Parselin doğu cepheden Büyükdere Caddesi'ne, batı cepheden Oto Caddesi'ne cephesi bulunmakta olup diğer cepheleri komşu parsellere sıfırdır. Topografik olarak hafif eğimli ve engebesiz bir yapıya sahiptir. Parsel üzerinde yer alan İstanbul Tower 205 Projesi tamamlanmış olup oturum başlamamıştır. Bölgede altyapı tamamlanmıştır.

İstanbul Tower 205:

Değerleme konusu taşınmazlar; 18.698,54 m² yüzölçümlü olan 1947 ada, 100 nolu parsel üzerinde inşa edilmekte olan, A+ iş merkezi niteliğindeki 8 bodrum + zemin + 52 normal kattan oluşan İstanbul Tower 205 projesinde yer almaktadır.

Projede;

*5, 6, 7 ve 8. bodrum katlarda otopark alanları, ortak depo alanları ve teknik hacimler,

*4. bodrum katta bağımsız bölümlere ait depo eklentileri ve teknik alanlar,

*3. bodrum katta bağımsız bölümlere ait depo eklentileri, ortak depo alanları, jeneratör odası, su deposu ve fitness center,

*2. bodrum katta Oto Caddesi üzerinden sağlanan 2 ayrı giriş, giriş lobisi ve hol, mağaza alanları ve kat bahçesi eklentileri, sosyal alanlar, ortak depo alanları, teknik hacimler, sergi-fuaye alanı, müze alanı ve müze deposu,

*1. bodrum katta mağaza alanları ve kat bahçesi eklentileri, ofislerin bulunduğu kule bloğuna ait batı cepheden sağlanan blok girişi, teknik hacimler ve ortak depo alanı,

*Zemin katta mağazalar ve kat bahçesi eklentileri, ofislerin bulunduğu kule bloğuna ait Büyükdere Caddesi üzerinden sağlanan blok girişi,

*Normal katlarda da ofis alanları ve bunlara ait kat bahçeleri ile teknik hacimler projelendirilmiştir.

*52. normal katın üzerinde bulunan teras kat planında binadaki asansörlerin makine daireleri ve teras alanı, teras katın üzerinde ise helikopter pisti projelendirilmiştir.

9. AÇIKLAMALAR

Proje dahilinde konferans salonu, toplantı salonları, cafe ve restoranlar, sosyal tesis niteliğinde üniteler yer almaktadır. Binada kapalı otopark, yangın alarm ve söndürme sistemleri, paratoner, güvenlik elemanı, alarm ve kamera sistemi bulunmaktadır. Dış cephesi cam giydirme işlemi ile dekore edilmiştir. Bina içerisinde yolcu ve yük asansörleri, merdiven kovaları, yangın merdivenleri planlanmış, podyum blokta yürüyen merdivenler ek olarak plana dahil edilmiştir. Proje A sınıfı ofis projesi niteliğindedir.

Değerleme konusu taşınmazların kapalı ve bahçe kullanım alanları ve özellikleri aşağıda liste halinde sunulmuştur. Ayrıca tabloda satışa konu genel brüt alan eklenmiştir.

BB No	Brüt Alan (m2)	Kat Bahçesi	Genel Brüt Alan (m2)	Mimari Proporsiyon
624	46,41	33,15	254,12	Ofis ve kat bahçesi
625	79,16	62,53	452,56	Ofis ve kat bahçesi
632	49,56	58,88	346,36	Ofis ve kat bahçesi
633	31,79	22,71	174,07	Ofis ve kat bahçesi
634	48,45	28,76	246,61	Ofis ve kat bahçesi
635	72,59	31,29	331,80	Ofis ve kat bahçesi
636	81,2	-	259,35	Ofis
637	46,41	33,15	254,12	Ofis ve kat bahçesi
640	31,79	22,71	174,07	Ofis ve kat bahçesi
641	31,79	22,71	174,07	Ofis ve kat bahçesi
642	31,79	22,71	174,07	Ofis ve kat bahçesi
643	64,32	22,7	277,94	Ofis ve kat bahçesi
644	41,61	17,34	188,29	Ofis ve kat bahçesi

10. EN VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ

"Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkü en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımdır". (UDS Madde 6.3)

"Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Hem yasal olarak izin verilen hem de fiziki olarak mümkün olan bir kullanım, o kullanımın mantıklı olarak niçin mümkün olduğunun değerleme uzmanı tarafından açıklanmasını gerektirebilir. Analizler, bir veya birkaç kullanımın olası olduğunu belirlediğinde, finansal fizibilite bakımından test edilirler. Diğer testlerle birlikte en yüksek değerle sonuçlanan kullanım en verimli ve en iyi kullanımdır. (UDS madde 6.4)

Taşınmazın konumu, ulaşım kabiliyeti, mevcut imar durumu ve bulunduğu bölgenin gelişim potansiyeli dikkate alındığında mevcut kullanım fonksiyonlarının devam etmesisin en verimli kullanım şekli olacağı düşünülmektedir.

11. DEĞERLENDİRME

Güçlü Yönler	Zayıf Yönler
Ulaşım imkanlarının kolaylığı, Parsel üzerinde yer alan sitenin çağdaş şehircilik anlayışına uygun olarak gerekli sosyal imkân ve donatılara sahip olması, Ticari alanları mevcudiyeti, Reklam kabiliyeti, Yapı ruhsatlarının bulunuyor olması, Yapı kullanma izni olması TEM Otoyolu ve E-5 Karayolu'na rahat ulaşılabilecek bir konumda olması, Tamamlanmış altyapı, *Tercih edilen bir bölgede yer alması.	*Benzer mülk sayısının fazla olması.
Fırsatlar	Tehditler
Toplu taşıma hattına yakın olması, (Metro) Ticari alanların bölgeye getireceği hareketlilik.	Ekonomideki dalgalanmaların gayrimenkul sektörünü olumsuz yönde etkilemesi, Faizlerin yüksek olması ipotekli konut alım talebinin azalması.

Gayrimenkulün Değerini Etkileyen Faktörler (Swot Analizi)

12. DEĞERLENDİRME YAKLAŞIMLARI

Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Uluslararası Değerleme Standartları Konseyi'nin Yayınlamış olduğu 2017 Uluslararası Değerleme Standartları'na göre; Aşağıda bahsi geçen üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımları Pazar Yaklaşımı, Gelir Yaklaşımı ve Maliyet Yaklaşımıdır. Bu temel değerleme yaklaşımlarının her biri farklı, ayrıntılı uygulama yöntemlerini içerir.

Bir varlığa ilişkin değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır:

(a) değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı,

(b) olası değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri, (c) her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu,

(d) yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti.

12.1. Pazar Yaklaşımı

Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.

Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya

(c) önemli ölçüde benzer varlıklar ile ilgili sık yapılan ve/veya güncel gözlemlenebilir işlemlerin söz konusu olması.

Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Pazar yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklıklandırılamayacağı dikkate alması gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara ilişkin işlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,

(c) pazar işlemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,

(d) güncel işlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren işlemler vb.),

(e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması.

Birçok varlığın benzer olmayan unsurlardan oluşan yapısı, pazarda birbirinin aynı veya benzeyen varlıkları içeren işlemlere ilişkin bir kanıtın genelde bulunamayacağı anlamına gelir. Pazar yaklaşımının kullanılmadığı durumlarda dahi, diğer yaklaşımların uygulanmasında pazara dayalı girdilerin azami kullanımı gerekli görülmektedir (örneğin, etkin getiriler ve getiri oranları gibi pazara dayalı değerleme ölçütleri).

Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.

Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.

12.2. Maliyet Yaklaşımı

Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların 61 değerleme konusu varlığı bir an evvel

kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,

(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya

(c) kullanılan değer esasının temel olarak ikame değeri örneğinde olduğu gibi ikame maliyetine dayanması.

Yukarıda yer verilen durumlarda maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, maliyet yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Maliyet yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve maliyet yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

(a) katılımcıların aynı faydaya sahip bir varlığı yeniden oluşturmayı düşündükleri, ancak varlığın yeniden oluşturulmasının önünde potansiyel yasal engellerin veya önemli ve/veya anlamlı bir zaman ihtiyacının bulunması,

(b) maliyet yaklaşımının diğer yaklaşımlara bir çapraz kontrol aracı olarak kullanılması (örneğin, maliyet yaklaşımının, değerlemesi işletmenin sürekliliği varsayımıyla yapılan bir işletmenin tasfiye esasında daha değerli olup olmadığının teyit edilmesi amacıyla kullanılması), ve/veya

(c) varlığın, maliyet yaklaşımında kullanılan varsayımları son derece güvenilir kılacak kadar, yeni oluşturulmuş olması.

Kısmen tamamlanmış bir varlığın değeri genellikle, varlığın oluşturulmasında geçen süreye kadar katlanılan maliyetleri (ve bu maliyetlerin değere katkı yapıp yapmadığını) ve katılımcıların, varlığın, tamamlandığındaki değerinden varlığı tamamlamak için gereken maliyetler ile kâr ve riske göre yapılan uygun düzeltmeler dikkate alındıktan sonraki değerine ilişkin beklentilerini yansıtacaktır.

12.3. Gelir Yaklaşımı

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir. Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,

(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.

Yukarıda yer verilen durumlarda gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, gelir yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Gelir yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve gelir yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

a) Değerleme konusu varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen birçok faktörden yalnızca biri olması,

b) Değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin önemli belirsizliklerin bulunması,

c) Değerleme konusu varlıkla ilgili bilgiye erişimsizliğin bulunması (örneğin, kontrol gücü bulunmayan bir pay sahibi geçmiş tarihli finansal tablolara ulaşabilir, ancak tahminlere/bütçelere ulaşamaz), ve/veya

d) Değerleme konusu varlığın gelir yaratmaya henüz başlamaması, ancak başlamasının planlanmış olması.

Gelir yaklaşımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma ilişkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teşkil eder. Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "çeşitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.

13. FİYATLANDIRMA

Taşınmazların satış (pazar) değerinin tespiti, kullanımı mümkün olan yöntemlerle saptanmış olup değerleme prosesi aşağıda ayrıntılı olarak verilmiştir.

Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile Uluslar Arası Değerleme Standartları 2017 UDS 105 Değerleme Yaklaşımları ve Yöntemleri 10.4. maddesinde; "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanılması gerekmez" yazmaktadır.

Tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulgu bulunduğundan taşınmazların Pazar değerinin tespitinde "Emsal Karşılaştırma Yöntemi" kullanılmıştır.

Emsalin Durumu (Konum)	Emsalin Durumu (Şerefiye)	Emsalin Durumu (Yaş/İnşai Kalite)	Yüzdelik Oranlar
Çok Kötü	Çok Kötü	Çok Eski	> %20
Orta Kötü	Orta Kötü	Orta Eski	%11 … %20
Az Kötü	Az Kötü	Az Eski	%1 … %10
Benzer	Benzer	Benzer	%0
Az İyi	Az İyi	Az Yeni	-%10 … -%1
İyi	İyi	Yeni	-%20 … - %11
Çok İyi	Çok İyi	Çok Yeni	> -%20

Uygunlaştırmada kullanılan yüzdelik oranlar örnekleme olarak aşağıdaki şekilde sınıflandırılmıştır.

13.1. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı

Bu yöntemde, mevcut pazar bilgilerinden, emlak pazarlama firmaları ve proje yetkilileri ile yapılan görüşmelerden faydalanılmış; bölgede yakın dönemde pazara çıkarılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapılmış ve konu arsa için kıymet takdir edilmiştir.

Bulunan emsaller, görülebilirlik, konum, büyüklük, imar durumu gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, çevredeki emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ve mal sahipleri ile görüşülmüş; yanı sıra ofisimizdeki mevcut veri ve bilgilerden yararlanılmıştır.

Emsal Kroki (Konut Satış)

Değerleme Konusu Taşınmazlar
E:2
E:6 E:1
E:3-4-5

Piyasa Bilgileri

Çevrede yapılan piyasa araştırmalarında aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur.

Satılık Ofis Emsalleri:

1- Emlak Ofisi – 0 216 310 06 34

Levent Loft bünyesinde 5.katta yer alan 1+1, 100 m2 kapalı alan olarak beyan edilen ofis 23.000.000,00 TL bedelle satılıktır.

2- Emlak Ofisi –0 533 220 89 48

İstanbul Bloom Residence bünyesinde 30.katta yer alan 3+1, 260 m2 kullanım alanlı olarak beyan edilen ofis 64.000.000,00 TL bedelle satılıktır.

3- Emlak Ofisi – 0 533 920 19 72

Astoria Residence bünyesinde 20.katta yer alan boğaz manzaralı 2+1, 140 m2 kullanım alanlı olarak beyan edilen ofis 32.800.000,00 TL bedelle satılıktır.

4- Emlak Ofisi – 0 533 247 61 60

Astoria Residence bünyesinde 4.katta yer alan plaza katı, 500 m2 kullanım alanlı olarak beyan edilen plaza katı ofis 100.000.000,00 TL bedelle satılıktır.

5- Emlak Ofisi – 0 216 310 06 34

Astoria Residence bünyesinde 4.katta yer alan plaza katı, 100 m2 kullanım alanlı olarak beyan edilen plaza katı ofis 21.7800.000,00 TL bedelle satılıktır.

6- Emlak Ofisi – 0 532 627 26 54

Nida Kule Levent bünyesinde 2. katta yer alan 1+0, 250 m2 kullanım alanlı olarak beyan edilen ofis 60.000.000,00 TL bedelle satılıktır.

Emsal Karşılaştırma Tablosu (Ofis-Satış)
Sıra	Ortalama Birim Değer (TL/m2 )	Pazarlanan Alan (m2 )	Pazarlık Payı	Alan Düzeltmesi	Yaş / İnşa Konum Kalite Düzeltmesi Düzeltmesi		Şerefiye Düzeltmesi		Toplam Düzeltme (%)	Düzeltilmiş Ortalama Birim Değer
Emsal 1	230.000,00	100,00	-10,00%	60,00%	Benzer	0,00%	Benzer	0,00%	Benzer	0,00%	50,00%	345.000,00
Emsal 2	246.153,85	260,00	-10,00%	60,00%	Benzer	0,00%	Benzer	0,00%	Benzer	0,00%	50,00%	369.230,77
Emsal 3	234.285,71	140,00	-10,00%	60,00%	Benzer	0,00%	Benzer	0,00%	Benzer	0,00%	50,00%	351.428,57
Emsal 4	200.000,00	500,00	-10,00%	60,00%	Benzer	0,00%	Benzer	0,00%	Kötü	30,00%	80,00%	360.000,00
Emsal 5	217.800,00	100,00	-10,00%	60,00%	Benzer	0,00%	Benzer	0,00%	Benzer	0,00%	50,00%	326.700,00
Emsal 6	240.000,00	250,00	-10,00%	60,00%	Benzer	0,00%	Benzer	0,00%	Benzer	0,00%	50,00%	360.000,00

Değerleme Konusu Taşınmaz İçin Hesaplanmış Ortalama Birim m² Değeri 352.100,00

Emsaller yakınındaki benzer nitelikli projelerden seçilmiş olup, konum, kat, manzara şerefiyeleri göre düzeltme yapılmıştır. Emsallerde beyan edilen satış fiyatlarından pazarlık payı düşülmüştür. Birim m2 hesaplanırken bölgede satışların tamamının genel brüt, kat brüt alanları üzerinden yapıldığından alan düzeltmesinde genel brüt alanlar dikkate alınarak düzeltme yapılmıştır. Bina kalitesi/yaş kriteri ve konum/şerefiye düzeltmesi proje özelliklerine göre yapılmış olup ortalama satış m2 birim değeri 352.100,00 TL olarak hesaplanmıştır.

Emsal Kroki (Ofis Kiralık)

Piyasa Bilgileri

Çevrede yapılan piyasa araştırmalarında aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur.

Kiralık Ofis Emsalleri:

1- Emlak Ofisi – 0 555 887 77 88

Ferko Business bünyesinde 27. katta yer alan 1+0, 420 m2 kullanım alanlı olarak beyan edilen natamam ofis katı 400.000,00 TL bedelle kiralıktır.

2- Emlak Ofisi – 0 532 251 24 88

Levent Kanyon bünyesinde 10. katta yer alan 1+0, 50 m2 kullanım alanlı olarak beyan edilen ofis 41.400,00 TL bedelle kiralıktır.

3- Emlak Ofisi – 0 533 920 19 72

Astroia bünyesinde 14. katta yer alan 1+1, 90 m2 kullanım alanlı olarak beyan edilen ofis 37.000,00 TL bedelle kiralıktır.

4- Emlak Ofisi – 0 533 363 88 01

Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede 2. katta yer alan 1+0, 30 m2 kullanım alanlı olarak beyan edilen ofis tefrişatlı olarak 25.000,00 TL bedelle kiralıktır.

5- Emlak Ofisi – 0 533 363 88 01

Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede 2. katta yer alan 1+1, 60 m2 kullanım alanlı olarak beyan edilen ofis tefrişatlı olarak 65.000,00 TL bedelle kiralıktır.

6- Emlak Ofisi – 0 532 251 24 88

Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede 2. katta yer alan 1+0, 50 m2 kullanım alanlı olarak beyan edilen ofis tefrişatlı olarak 25.350,00 TL bedelle kiralıktır.

Emsal Karşılaştırma Tablosu (Ofis-Kira)
Sıra	Ortalama Birim Değer (TL/m2 )	Kiralanan Alan (m2 )	Pazarlık Payı	Alan Düzeltmesi	Düzeltmesi	Konum	Yaş / İnşa Kalite Düzeltmesi						Şerefiye Düzeltmesi		Toplam Düzeltme (%)	Düzeltilmiş Ortalama Birim Değer
Emsal 1	952,38	420,00	-10,00%	60,00%	Benzer	0,00%	Benzer	0,00%	İyi	- 60,00%	0,00%	952,38
Emsal 2	828,00	50,00	-10,00%	60,00%	Benzer	0,00%	Benzer	0,00%	İyi	- 40,00%	20,00%	993,60
Emsal 3	411,11	90,00	-10,00%	60,00%	Benzer	0,00%	Benzer	0,00%	Kötü	60,00%	120,00%	904,44
Emsal 4	833,33	30,00	-10,00%	60,00%	Benzer	0,00%	Benzer	0,00%	İyi	- 40,00%	20,00%	1.000,00
Emsal 5	1.083,33	60,00	-10,00%	60,00%	Benzer	0,00%	Benzer	0,00%	İyi	- 70,00%	-10,00%	975,00
Emsal 6	507,00	50,00	-10,00%	60,00%	Benzer	0,00%	Benzer	0,00%	Kötü	35,00%	95,00%	988,65

Değerleme Konusu Taşınmaz İçin Hesaplanmış Ortalama Birim m² Değeri 970,00

Emsaller yakınındaki benzer nitelikli projelerden seçilmiş olup, konum, kat, manzara şerefiyeleri göre düzeltme yapılmıştır. Emsallerde beyan edilen satış fiyatlarından pazarlık payı düşülmüştür. Bina kalitesi/yaş kriteri ve konum/şerefiye düzeltmesi proje özelliklerine göre yapılmış olup ortalama kiralama m2 birim değeri 970,00 TL olarak hesaplanmıştır.

Ulaşılan Sonuç

Emsal analizlerinden hareketle "İstanbul Tower 205 Projesi" bünyesinde konumlu olan rapora konu 13 adet bağımsız bölümün blok, kat, büyüklük ve kullanım fonksiyonları dikkate alınarak takdir olunan arsa payı dahil satış değeri nitelik bazında aşağıda özet tabloda sunulmuştur. Değerleme konusu taşınmazların bağımsız bölüm bazında satış değerleri rapor ekinde Değer Tablosu'nda sunulmuştur.

Değerleme konusu taşınmazlar KDV hariç değeri;

- Toplam 356.470.000,00 TL (Üçyüzellialtımilyon Dörtyüzyetmişbin Türk Lirası) olarak tadkir edilmiştir.

14. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRMESİ

14.1. Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklaması

Tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulgu bulunduğundan taşınmazların Pazar değerinin tespitinde "Emsal Karşılaştırma Yöntemi" kullanılmıştır. Buna göre taşınmazların arsa payları dahil toplam değeri 356.470.000,00 TL (Üçyüzellialtımilyon Dörtyüzyetmişbin Türk Lirası) kıymet takdir edilmiştir.

14.2. Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler

Emsal analizlerinden hareketle "İstanbul Tower 205 Projesi" bünyesinde konumlu olan rapora konu 13 adet bağımsız bölümün blok, kat, büyüklük ve kullanım fonksiyonları dikkate alınarak takdir olunan aylı ve yıllık kira değeri nitelik bazında aşağıda özet tabloda sunulmuştur. Değerleme konusu taşınmazların bağımsız bölüm bazında aylık ve yıllık kira değerleri rapor ekinde Değer Tablosu'nda sunulmuştur.

Değerleme konusu taşınmazlar kira değeri; 13 adet ofis 990.400,00 TL ve toplam yıllık kira 11.884.800,00 TL olarak takdir edilmiştir.

14.3. Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi

Değerlemeye konu taşınmazların resmi kurumlar nezdinde yapılan incelemeleri sonucunda herhangi bir hukuki soruna rastlanmamıştır.

14.4. Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler ile İlgili Görüş

Zincir Yapı A.Ş. ile Yeşil GYO A.Ş. arasında Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi sözleşmesi bulunmakta olup tapu kayıtlarında işlenmiştir.

Rapor konusu taşınmazlar üzerinde çok sayıda şerh mevcut olup Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.-1/J Maddesi (Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar. Yüksek Planlama Kurulundan izin alınması şartı bu hüküm kapsamında devir kısıtı olarak değerlendirilmez.) hükmüne amirdir. Ancak konu taşınmazlar üzerinde bulunan kısıtlayıcı şerhler, taşınmazlar GYO portföyünde yer alırken, şirketin ödenmemiş borçları nedeniyle alacaklılar tarafından konulmuştur. Konu şerhlerin terkini halinde, taşınmazlar devredilebilir nitelik kazanacaktır.

Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 30. maddesinde "Kat karşılığı ve hasılat paylaşımı yapılan projelerde, projenin gerçekleştirileceği arsaların sahiplerince ortaklığa, bedelsiz veya düşük bedel karşılığı ortaklık lehine üst hakkı tesis edilmesi veya arsanın devredilmesi halinde, projenin teminatı olarak arsa sahibi lehine ortaklık portföyünde bulunan gayrimenkuller üzerine ipotek veya diğer sınırlı ayni haklar tesis edilmesi mümkündür.

Ayrıca gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hakların satın alınması sırasında yalnızca bu işlemlerin finansmanına ilişkin olarak ya da yatırımlar için kredi temini amacıyla portföydeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebilir." denilmektedir.

Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi tarafından değerleme konusu taşınmazların üzerinde yer alan ipotek kaydının yukarıda anılan tebliğ maddesinde belirtilen işlemler nedeniyle konulmadığı öğrenilmiştir.

Taşınmazların GYO portföyünde "Projeler" başlığı altında yer almasında tapu kayıtları açısından bir sakınca bulunmamaktadır.

14.5. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Rapora konu taşınmazın devredilmesinde sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde herhangi bir engel bulunmadığı kanaatindeyiz.

14.6. Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar

Değerleme, proje geliştirme niteliğinde değildir.

14.7. Asgari Bilgilerden Raporda Verilmeyenlerin Neden Verilmediklerinin Gerekçeleri

Asgari bilgilerden verilmeyen yoktur.

14.8. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

Müşterek veya bölünmüş kısım bulunmamaktadır.

14.9. Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları

Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi kullanılmamıştır.

14.10. Yasal Gereklerin Yerinde Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı

Değerleme konusu gayrimenkullerin inşaatı tamamlanmış olup oturum başlamamıştır. Belediye dosyasında yapılan incelemede değerleme tarihine kadar olan süreçte herhangi bir olumsuz belgeye rastlanmamıştır.

Taşınmazların GYO portföyünde "Projeler" başlığı altında yer almasında tapu kayıtları açısından bir sakınca bulunmamaktadır.

14.11. Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi

Parsel üzerinde yer alan İstanbul Tower 2015 tamamlanmış olup oturum başlamamıştır.

14.12. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları'na İlişkin esaslar Tebliği'nin 22. Maddesi 1. Fırka (b), (c) bentleri:

b) (Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla

kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir.

c) Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.

Değerlemesi yapılan taşınmazların yapı ruhsatları ve yapı kullanma izin belgesi alınmış olup kat mülkiyetine geçilmiştir.

Not: Zincir Yapı A.Ş. ile Yeşil GYO A.Ş. firmaları arasında satış vaadi sözleşmesi düzenlenmiş olup rapor ekinde yer almaktadır.

Taşınmazlar üzerinde bulunan kısıtlayıcı şerh kayıtları taşınmazlar şirket portföyünde yer alırken, şirketin ödenmemiş borçları nedeniyle alacaklılar tarafından konulmuş olan şerhlerdir. Konu şerhlerin terkini halinde, taşınmazlar devredilebilir nitelik kazanacaktır.

Değerlemesi yapılan taşınmazların Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "projeler" başlığı altında yer almasında Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde herhangi bir engel bulunmamaktadır.

15. SONUÇ

Bu rapor, Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. talebi üzerine, gayrimenkul değerleme alanında faaliyet gösteren AGD Anadolu Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca; 1947 ada 100 no.lu parsel üzerinde İstanbul Tower 205 bünyesindeki 13 adet bağımsız bölümün Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'ne ait hissenin SPK mevzuatı gereği, güncel pazar peşin satış durum değerinin tespitine yönelik Değerleme Raporudur.

Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen İstanbul Tower 205 bünyesindeki 13 adet bağımsız bölümün yerinde yapılan incelemelerinde konumlarına, kullanım alanı büyüklüklerine, mimari ve inşaî özelliklerine ve gerek bölgedeki benzer projeler üzerinde, gerekse proje bünyesinde yapılan piyasa araştırmalarına göre günümüz ekonomik koşulları itibariyle Yeşil GYO A.Ş.'na ait hissesinin değeri aşağıdaki tabloda belirtilmiştir.

YEŞİL GYO A.Ş.'NE AİT HİSSELERİN PİYASA SATIŞ DEĞERİ	356.470.000,00 TL
(ÜÇYÜZELLİALTIMİLYON DÖRTYÜZYETMİŞBİN TÜRK LİRASI)
USD	11.836.761,80
EUR	10.795.218,81

YEŞİL GYO A.Ş.'NE AİT HİSSELERİN AYLIK KİRA DEĞERİ	990.400,00 TL
(DOKSANYÜZDOKSANBİN DÖRTYÜZ Türk Lirası)
USD	32.886,72
EUR	29.992,94

		1 USD (TL)	1 EUR (TL)
KUR BİLGİSİ	12.01.2024 - TCMB verilerine göre	30,1155	33,0211

|--|

olarak hesaplanmıştır.

Rapor konusu taşınmazların Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "Projeler" başlığı altında yer almasında herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.

İşbu rapor, YEŞİL Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine ve e-imzalı olarak düzenlenmiş olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.

Bilgilerinize sunulur.

Saygılarımızla,

Eki:

• Değer Tablosu,
• Fotoğraflar,
• Kira Değer Tablosu,
• Yapı Ruhsatları,
• Proje,
• İmar Paftası,
• Plan Notları,
• Tapu Suretleri,
• Takbis Belgeleri,
• Lisans Belgeleri,
• Özgeçmişler,

AGD Anadolu Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

RAPORU HAZIRLAYAN RAPORU KONTROL EDEN SORUMLU DEĞERLEME UZMANI DEĞERLEME UZMANI

Süleyman EYÜPOĞLU Fatih DOLAR Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı / İnş. Müh. (SPK Lisans No: 406038) (SPK Lisans No: 403482)