AGD ANADOLU GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.

YEŞİL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

İSTANBUL İLİ, TUZLA İLÇESİ, MERKEZ MAHALLESİ, 7454 PARSEL NUMARASINDA ELEXİA TUZLA PROJESİNDE 22 ADET MESKEN

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

1.	YÖNETİCİ RAPOR ÖZETİ 4
2.	ÖNGÖRÜ KOŞULLARI, UYGUNLUK BEYANI VE KISITLAYICI KOŞULLAR5
	2.1. Öngörü Koşulları 5
	2.2. Uygunluk Beyanı 6
3.	RAPOR BİLGİLERİ7
	3.1. Rapor Tarihi ve Numarası 7
	3.2. Değerlemenin Türü ve Tanımlaması7
	3.3. Raporu Hazırlayan Değerleme Uzmanı ve Sorumlu Değerleme Uzmanı7
	3.4. Değerleme Tarihi7
	3.5. Dayanak Sözleşme Tarih ve Numarası 7
	3.6. Tebliğin 1. Maddesinin 2. Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığı Hakkında Açıklama 7
	3.7. Değerle Konusu Gayrimenkulün Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler 8
	3.8. Değerleme Çalışmasını Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler8
	3.9. Kullanılan Değer Tanımları ve Geçerlilik Koşulları 8
4.	ŞİRKET- MÜŞTERİ TANITICI VE İŞİN KAPSAMI BİLGİLERİ10
	4.1. Şirket Bilgileri10
	4.2. Müşteri Bilgileri 10
	4.3. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar11
	4.4. İşin Kapsamı11
5.	TAŞINMAZIN TAPU KAYITLARI 12
	5.1. Tapu Kayıtları 12
	5.2. Tapu Takyidatı13
	5.3. Takyidat Açıklamaları15
6.	BELEDİYE İNCELEMESİ16
	6.1. İmar Durumu 16
	6.2. İmar Dosyası İncelemesi16
	6.3. Encümen Kararları, Mahkeme Kararları, Riskli Yapı Tespiti, Plan İptalleri vb. konular16
	6.4. Yapı Denetim Firması (Yapı Denetim Kuruluşu ve Denetimleri Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Ünvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi) 16
	6.5. Son Üç Yıl İçerisindeki Hukuki Durumdan Kaynaklanan Değişim 16
	6.5.1. Tapu Müdürlüğü Bilgileri 16
	6.5.1.1. Son Üç Yıl İçinde Gerçekleşen Alım Satım Bilgileri16
	6.5.2. Belediye Bilgileri17
	6.5.2.1. İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri vb. Bilgiler 17
	6.5.3. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler 17
	6.5.4. Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 17
	6.5.5. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21.Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi17
	6.5.6. Proje Bilgileri17
7.	TAŞINMAZIN ÇEVRE VE KONUMU 18
	7.1. Konum ve Çevre Bilgileri 18

	7.2. Bölge Analizi18
	7.2.1. İstanbul İli18
	7.2.2. Tuzla İlçesi 20
	7.3. Dünya Ekonomisine Genel Bakış20
	7.4. Türkiye'nin Makroekonomik Görünümü 21
	7.5. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler29
	7.5.1. Türkiye Gayrimenkul Piyasasını Bekleyen Fırsat ve Tehditler 37
	7.5.2. Genel Konjonktürün Konut Piyasası ve Gayrimenkulün Değerine etkisi37
8.	YAPININ İNŞAAT ÖZELLİKLERİ38
9.	AÇIKLAMALAR 39
10.	EN VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ 39
11.	DEĞERLENDİRME 40
12.	DEĞERLENDİRME YAKLAŞIMLARI40
	12.1. Pazar Yaklaşımı 40
	12.2. Maliyet Yaklaşımı 42
	12.3. Gelir Yaklaşımı43
13.	FİYATLANDIRMA44
	13.1. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı44
14.	ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRMESİ49
	14.1. Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklaması 49
	14.2. Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler49
	14.3. Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi49
	14.4. Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler ile İlgili Görüş49
	14.5. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi50
	14.6. Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar 50
	14.7. Asgari Bilgilerden Raporda Verilmeyenlerin Neden Verilmediklerinin Gerekçeleri50
	14.8. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi 50
	14.9. Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları50
	14.10. Yasal Gereklerin Yerinde Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı50
	14.11. Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi50
	14.12. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş50
15.	SONUÇ 52

1. YÖNETİCİ RAPOR ÖZETİ

TALEP EDEN KURUM YEŞİL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. RAPORU HAZIRLAYAN AGD ANADOLU GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. DAYANAK SÖZLEŞMESİ 02.01.2024 - 2024010001 DEĞERLEME TARİHİ 08.01.2024 RAPOR TARİHİ VE NOSU 12.01.2024 tarih ve 2024-GYO/SPK-0010 RAPOR TESLİM TARİHİ 31.01.2024 RAPORUN KONUSU Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen parseldeki "Konut" nitelikli 22 adet taşınmazın YEŞİL GYO hisselerinin toplam pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. RAPORUN TÜRÜ Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında GYO portföyü için ve "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususları" içerecek şekilde hazırlanmıştır. GAYRİMENKUL ADRESİ Evliya Çelebi Mahallesi, Sahil Bulvarı, Elexia Tuzla Sitesi, No:6/3, C Blok, 22 Adet Bağımsız Bölüm Tuzla / İstanbul MÜLKİYET HAKLARI Tam mülkiyet (Bkz. Tapu Kayıtları) HİSSESİ (Yeşil GYO hisseli mülkiyet) (Bkz. Tapu Kayıtları) TAPU ARAŞTIRMA VE İNCELEMESİ İstanbul ili, Tuzla ilçesi, Merkez Mahallesi, 7454 nolu parsel, C Blok, 22 adet konut (Bkz. Tapu Kayıtları) İMAR DURUMU Tuzla Belediyesi İmar Müdürlüğünden alınan bilgiye göre değerleme konusu taşınmaz, 24/11/2017 tarihli 1/1000 ölçekli Tuzla İlçesi E-5 İle Demiryolu Arası Uygulama İmar Planı dahilinde Kaks:1.75, Hmaks: 6 kat "Ticaret + Hizmet Alanı" (Bkz. İmar Durumu) KULLANMA NİTELİĞİ/ALANI "ARSA, 8'ER KATLI B1, B2 BLOK BETONARME OFİS, İŞYERİ VE ARSASI (B1 VE B2 BLOK TAMAM DİĞER BLOKLAR NATAMAM)" vasfında bulunan taşınmazların, Tuzla Elexia" bünyesinde konumlu olan rapora konu taşınmazların blok, kat, büyüklükleri nitelik bazında rapor içeriğinde sunulmuştur. (Bkz. Tablo) KISITLILIK HALİ Değerleme konusu taşınmazın değerlemesine esas herhangi bir kısıtlılık hali bulunmamaktadır. TAŞINMAZLARIN YEŞİL GYO AİT HİSSELERİN TOPLAM SATIŞ DEĞERİ (KDV HARİÇ) 45.640.000,00 TL TAŞINMAZLARIN YEŞİL GYO AİT HİSSELERİN TOPLAM AYILIK KİRA DEĞERİ (KDV HARİÇ) 190.000,00 TL RAPORU HAZIRLAYAN DEĞERLEME UZMANI Süleyman EYÜPOĞLU / Değerleme Uzmanı / SPK Lisans No: 406038 RAPORU KONTROL EDEN SORUMLU DEĞ. UZMANI Fatih DOLAR / Sorumlu Değerleme Uzmanı / SPK Lisans No: 403482

2. ÖNGÖRÜ KOŞULLARI, UYGUNLUK BEYANI VE KISITLAYICI KOŞULLAR 2.1. Öngörü Koşulları

Müşteriyi tanıtıcı bilgiler, müşterinin kendisi tarafından beyan edilmiş olup bu bilgilerdeki yanlışlıklardan şirketimiz sorumlu değildir.
''Genel analiz ve veriler'' başlığı altında yer alan bilgiler tamamen değerlemesi talep edilen gayrimenkul için genel bir projeksiyon çizilmesi amacıyla, kamuya açık kaynaklar üzerinde değerlenmiş bilgilerle hazırlanmış olup bu bilgi, belge, resim ve haritaların rapordaki amacı dışı kullanımı halinde şirketimiz sorumlu tutulamaz.
Gayrimenkulün fiziksel ve mülkiyet durumuna ilişkin bilgiler ilgili kamu ve özel kurum ve kuruluş birim ve yetkililerinden edinilmiş olup; bu bilgilerin belirli bir amaçla önceden tahrif edilmiş olması, dijital veriler ile basılı ya da yazılı veriler arasındaki muhtemel hatalar rapor kapsamı haricinde tutulmalı, raporda varılan saptama ve sonuçlar ibraz edilen belgeler doğrultusunda kabul edilmelidir. Bu bilgiler değerleme uzmanı tarafından elde edildiği tarih itibari ile değerlendirilip, sonradan hasıl olan değişiklikler rapor kapsamı dışında sayılmalıdır.
Gayrimenkulün değerine ilişkin olarak ele alınan veriler; değerleme sürecinde beyan edildikleri şekilde değerlendirilmiş olup bu süreçte bu verilerden yanıltıcı olanları ile bu tarihten sonra verilerde meydana gelen değişiklikler rapor kapsamı dışında sayılmalıdır.
Gayrimenkulün değer tespitinde müşteri taleplerine bağlı kalınarak, şirketimiz ve değerleme uzmanının görev yetki ve sorumluluk sınırları dışarısında kalan; zemin sağlamlığının kati tespiti, yapının tamamında deprem ya da eskimeye bağlı oluşmuş tüm zarar ve ziyanın kesin tespiti yapılmamış olup, bu hususlar bu konulardaki genel veriler ve dışarıdan görülebildiği ölçülerde değerlendirilebilmiştir. Yine benzer şekilde gayrimenkul kapsamındaki muhtemel yer altı zenginlikleri v.b. dışarıdan tespiti mümkün olmayan diğer unsurlar yok sayılarak rapor kapsamı dışında tutulmuştur.
Gayrimenkulün fiziksel ve mülkiyete ilişkin incelemeleri esnasında, resmi olarak tespit edilebilen kamulaştırma, plan tadili- iptali, haciz, ipotek gibi değeri etkileyen ya da kısıtlayan hususlar dışında var olduğu iddia edilen diğer benzeri hususlar değerlemede çözüleceği varsayımı ile göz ardı edilerek kıymet takdiri yapılmıştır.
Bu raporu almak, raporun tamamen ya da kısmen yayınlama ve/veya çoğaltma hakkını doğurmaz, ancak kurum içinde belli bir amaca yönelik olarak kısmen (değerin yazılı olduğu sayfalarda) yazışmalara ek olarak fotokopi ile çoğaltma yapılabilir. Bu raporun herhangi bir amaçla referans gösterilmesi, amacı dışında kullanılması, çoğaltılması ve/veya yayınlanması için AGD Anadolu Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.'nin yazılı onayı gerekmektedir.
Değerleme raporu Sermaye Piyasası Kurul düzenlemeleri kapsamında hazırlanmıştır ve Sermaye Piyasası Kurul düzenlemeleri kapsamında kullanılabilir.
Bu rapor, inceleme yapıldığı tarihteki mevcut bulguları yansıtmaktadır.
Değerleme raporunda yer alan değerlere KDV (Katma Değer Vergisi) dahil değildir.

• Bu değerleme raporu, hiçbir taahhütü yüklenmemek kayıt ve şartı ile tanzim olunmuştur.

2.2. Uygunluk Beyanı

Yapılan değerleme çalışmasının SPK mevzuatlarına ve UDES Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun olarak gerçekleştirildiği ve aşağıdaki hususların teyidi ile sağlandığını beyan ederiz.
Raporda sunulan bulgular değerleme uzmanının sahip olduğu tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur.
Analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olup, tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluşmaktadır.
Değerleme uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülklerle herhangi bir ilgisi yoktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi bir kişisel çıkar ve ön yargımız bulunmamaktadır.
Değerleme uzmanının ücreti raporun herhangi bir bölümüne ve müşterinin amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmış sonuçların geliştirilmesi ve bildirilmesine veya bu değerlemenin tasarlanan kullanımıyla doğrudan ilgili sonraki bir olayın meydana gelmesine bağlı değildir.
Değerleme, ahlaki kural ve performans standartlarına, mesleki gereklere göre gerçekleştirilmiştir.
Değerleme personeli ve uzmanı mesleki eğitim şartlarına haizdir.
Değerleme uzmanının değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi vardır.
Değerleme uzmanı mülkü kişisel olarak görmüş ve incelemiştir.
Raporda belirtilen kişiler haricinde hiç kimse bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmamıştır.

3. RAPOR BİLGİLERİ

3.1. Rapor Tarihi ve Numarası

İş bu rapor Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebine istinaden şirketimiz tarafından 12.01.2024 tarihinde 2024-GYO/SPK-0010 rapor no.su ile düzenlenmiştir.

3.2. Değerlemenin Türü ve Tanımlaması

Bu rapor; mülkiyetinin tamamı Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'ye ait olan; İstanbul ili, Tuzla ilçesi, Merkez Mahallesi, 7454 numaralı parsel "ARSA, 8'ER KATLI B1, B2 BLOK BETONARME OFİS, İŞYERİ VE ARSASI (B1 VE B2 BLOK TAMAM DİĞER BLOKLAR NATAMAM)" nitelikli ana taşınmazda C blok bünyesinde 22 adet bağımsız bölümün değerleme tarihindeki piyasa koşulları içerisinde ve taraflar arasında 02.01.2024 tarihinde imzalanan sözleşme hükümleri doğrultusunda yukarıda adresi belirtilen arsadaki hisselerin güncel piyasa değerinin tespitine yönelik hazırlanmıştır.

3.3. Raporu Hazırlayan Değerleme Uzmanı ve Sorumlu Değerleme Uzmanı

Şirketimiz Değerleme Uzmanı Süleyman EYÜPOĞLU / Lisanslı Değerleme Uzmanı - SPK Lisans No: 406038 tarafından taşınmaz, mahallinde yapılan inceleme sonucunda, ilgili kişi - kurum ve kuruluşlardan elde edilen bilgi ve belgelerden faydalanılarak, farklı değerleme yöntemlerinden elde edilen sonuçların bir arada yorumlanması sonucunda hazırlanmış olup Sorumlu Değerleme Uzmanı Fatih DOLAR / İnşaat Mühendisi - SPK Lisans No: 403482 tarafından kontrol edilmiş ve müşterek olarak imzalanmıştır.

3.4. Değerleme Tarihi

İş bu değerleme raporu Şirketimiz Değerleme Uzmanı Süleyman EYÜPOĞLU tarafından gayrimenkul mahallinde 08.01.2024 tarihinde yapılan inceleme çalışmalara ve sözleşme tarihinden itibaren rapor tarihine kadar yapılan tüm çalışmalara istinaden 12.01.2024 tarihinde hazırlanmıştır.

3.5. Dayanak Sözleşme Tarih ve Numarası

Bu değerleme raporu şirketimiz ile Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. arasında 02.01.2024 tarihinde ve AGD/2024010001 numaralı imzalanan dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.

3.6. Tebliğin 1. Maddesinin 2. Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığı Hakkında Açıklama

Bu rapor, aşağıda belirtilen tebliğ ve düzenlemelere göre hazırlanmış olup, Sermaye Piyasalarında Faaliyette bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğin (III-62.3) 1.Maddesinin 2.Fıkrası kapsamındadır.

Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasalarında Faaliyette bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususular"
Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"

Sermaye Piyasası Kurul Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile uygun görülen Uluslar Arası Değerleme Standartları (2017)

3.7. Değerle Konusu Gayrimenkulün Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu gayrimenkule ilişkin ve müşteri firmaya şirketimiz tarafından daha önce değerleme raporu hazırlanmamıştır.

3.8. Değerleme Çalışmasını Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler

Bu rapor hazırlanırken olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktöre rastlanmamıştır.

3.9. Kullanılan Değer Tanımları ve Geçerlilik Koşulları

Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır;

Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.
Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.
Analiz edilen gayrimenkullerin türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilmiştir.
Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedirler.
Taraflar gayrimenkuller ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.
Gayrimenkullerin satışı için makul bir süre tanınmıştır.
Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.
Gayrimenkullerin alım satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman, piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.
Gayrimenkulün makul şartlarda elde edilebilecek en olası değeri takdir edilmektedir.
Takdir edilen pazar değeri değerleme tarihi itibariyle belirlenmiş olup değerleme tarihine özgüdür.
İşbu değerleme raporundaki değer esası, serbest ve açık bir pazarda yapılabilecek varsayımsal bir el değiştirme işlemindeki en olası fiyatı belirlemektir.
İş bu Değerleme Raporu'nun kapsamı Raporda detayları verilen taşınmazın güncel piyasa değerinin tespiti ve Sermaye Piyasası Mevzuatı gereğince, değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde değerleme raporunun hazırlanması olup, Müşteri tarafından getirilen bir kapsam ve sınırlama bulunmamaktadır.

Pazar değeri:

• Bir mülkün, istekli alıcı ve istekli satıcı arasında, tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, hiçbir zorlama olmadan, basiretli ve konu hakkında yeterli bilgi sahibi kişiler olarak, uygun bir pazarlama sonrasında değerleme tarihinde gerçekleştirecekleri alım satım işleminde el değiştirmesi gerektiği takdir edilen tahmini tutardır.

Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.

Analiz edilen gayrimenkullerin türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilmiştir.
Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedirler.
Taraflar gayrimenkuller ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.
Gayrimenkullerin satışı için makul bir süre tanınmıştır.
Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.
Gayrimenkullerin alım - satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman, piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.

4. ŞİRKET- MÜŞTERİ TANITICI VE İŞİN KAPSAMI BİLGİLERİ

4.1. Şirket Bilgileri

Şirketimiz AGD Anadolu Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş., 25.06.2015 tarih ve 27091 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde şirket ana sözleşmesine göre "yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi ve özel, gerçek ve tüzel kişi vb. kuruluşlara ait gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri ve gayrimenkule dayalı hak ve faydalar ile makine, teçhizat, vb. malların yerinde tespiti ve değerlemesini yapmak, değerlerini tespit etmeye yönelik raporları düzenlemek, analiz ve fizibilite çalışmalarını sunmak ve problemli durumlarda görüş raporu vermek" olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacı ile 350.000 Türk Lirası sermaye ile kurulmuş olup halihazırda sermayesi 1.050.000 Türk Lirası'dır. Şirket, T.C. Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 28.09.2017 tarih ve 36231672-340.01-E.10927 sayılı kararına istinaden Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır. Şirkete, T.C. Başbakanlık Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumunun (BDDK) 30.05.2018 tarih ve 12509071- 107.01.01-E.7306 sayılı, Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik kararı uyarınca; "Gayrimenkul, Gayrimenkul Projesi veya gayrimenkule dayalı hak ve faydaların belirli bir tarihteki muhtemel değerlerinin bağımsız ve tarafsız olarak, uluslararası alanda kabul görmüş değerleme standartları çerçevesinde takdir etmek, gayrimenkullerin ayrılmaz bir parçası niteliğindeki makine ve teçhizatların yerinde tespitini yaparak değer takdirinde bulunmak, gayrimenkul ve gayrimenkule bağlı haklara ilişkin hukuksal, mali ve bilimsel danışmanlık yapma" konularında hizmet etme yetkisi verilmiştir. Faaliyetlerini Sakarya Merkez Ofisinde kadrolu ve sözleşmeli çözüm ortağı olarak Türkiye'nin farklı bölgelerine yayılmış personel ve sözleşmeli personeller vasıtasıyla sürdürmekte olan AGD Anadolu Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Türkiye genelinde banka, kamu kurumları, belediyeler, özel ve tüzel kişiliklere değerleme hizmeti vermektedir.

*Merkez Adres: Cumhuriyet Mahallesi, Menekşe Sokak, No:14, K:1, D:1, Adapazarı / SAKARYA

*Tel: +90 264 277 60 54 – 0264 264 9 AGD

*Şube Adres: İnönü Mahallesi, Rüzgar Sokak, No:7, Trend İş Merkezi, K:2, D:9, Ataşehir / İSTANBUL

*Şube Adres: Özgürlük Mahallesi, 2658.Sokak, No:28/C, Saray Apt., Kepez / ANTALYA

*Web: http//www.agdanadolu.com.tr, *E-mail; [email protected]

*Şirketimiz CORPUS SİGORTA tarafından 21.10.2023 – 21.10.2024 tarihleri arasında düzenlenen Mesleki Sorumluluk Sigortası kapsamında 88900501

4.2. Müşteri Bilgileri

Müşteri Ünvanı: Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

Müşteri Adresi: Yeşilkent Mahallesi, Nazım Hikmet Bulvarı, No:51, İnnovia-2 Sitesi, Esenyurt / İSTANBUL

10 Müşteri Adresi (Şirket): Maltepe Mahallesi, Yılanlı Ayazma Sokak, No:15, Yeşil Plaza, Zeytinburnu / İSTANBUL *Tel: +90 212 709 37 45 - Faks: +90 212 353 09 09 - E-mail; [email protected]

Ticaret Sicil No: 303536 / Mersis No: 0470003286100012

Davutpaşa Vergi Dairesi Müdürlüğü / Vergi No: 470 00 32 861

Kuruluş Tarihi: 23.12.1997

Halka Arz Oranı: %87,06

Halka Arz Tarihi: 14.12.1999

Faaliyet Konusu: Şirket Sermaye Piyasası Kurulu'nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin düzenlemeleri ile belirlenmiş usul ve esaslar dahilinde, gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilen, belirli projeleri gerçekleştirmek üzere adi ortaklık kurabilen ve Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemelerinde izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen bir sermaye piyasası kurumudur.

4.3. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

Bu değerleme raporunun kapsamı taraflar arasında imzalanan sözleşmede belirtilen hususlar doğrultusunda İstanbul ili, Tuzla ilçesi, Merkez Mahallesi, 7454 numaralı parsel "ARSA, 8'ER KATLI B1, B2 BLOK BETONARME OFİS, İŞYERİ VE ARSASI (B1 VE B2 BLOK TAMAM DİĞER BLOKLAR NATAMAM)" nitelikli ana taşınmazda C blok bünyesinde 22 adet bağımsız bölümündeki hisselerinin güncel piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.

Konu taşınmazın mahallinde tarafımızca şahsen incelemeleri yapılmış olup mevcut durum fotoğrafları çekilmiş, raporda şifahi olarak edinilen ve sunulan bilgiler rapor içeriğinde sunulmuştur. Rapor tarihi veya tesliminden sonra meydana gelebilecek ekonomik veya fiziksel değişimler raporda belirtilen bilgi ve sonuçları etkilemesinden ötürü firmamız sorumluluk taşımaz. Değerleme uzmanımız söz konusu gayrimenkulü, çevreyi ve bölgeyi şahsen incelemiştir. Müşteri tarafından getirilen herhangi bir kısıtlama bulunmamaktadır.

4.4. İşin Kapsamı

İstanbul ili, Tuzla ilçesi, Merkez Mahallesi, 7454 numaralı parsel "ARSA, 8'ER KATLI B1, B2 BLOK BETONARME OFİS, İŞYERİ VE ARSASI (B1 VE B2 BLOK TAMAM DİĞER BLOKLAR NATAMAM)" nitelikli ana taşınmazda C blok bünyesinde 22 adet bağımsız bölümün değerleme tarihindeki piyasa koşulları içerisinde ve taraflar arasında 02.01.2024 tarihinde imzalanan sözleşme hükümleri doğrultusunda yukarıda adresi belirtilen arsadaki hisselerinin güncel piyasa değerinin tahmin ve takdiridir. Bu rapor, ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır.

5. TAŞINMAZIN TAPU KAYITLARI

5.1. Tapu Kayıtları

İLİ	:	İSTANBUL
İLÇESİ	:	TUZLA
MAHALLESİ	:	MERKEZ
KÖYÜ	:	-
SOKAĞI	:	-
MEVKİİ	:	-
SINIRI	:	PLANINDADIR
PAFTA NO	:	-
ADA NO	:	-
PARSEL NO	:	7454
YÜZÖLÇÜMÜ	:	17.063,91 m²
NİTELİĞİ	:	Arsa, 8'Er Katlı B1, B2 Blok Betonarme Ofis, İşyeri ve Arsası (B1 ve B2 Blok Tamam Diğer Bloklar Natamam) (*)
BLOK NO	:	C
KAT NO	:	Bknz. Tapu Bilgileri Tablosu
BAĞ. BÖLÜM NO	:	Bknz. Tapu Bilgileri Tablosu
ARSA PAYI NO	:	Bknz. Tapu Bilgileri Tablosu
CİLT NO	:	Bknz. Tapu Bilgileri Tablosu
SAHİFE NO	:	Bknz. Tapu Bilgileri Tablosu
TARİH /YEVMİYE	:	Bknz. Tapu Bilgileri Tablosu
EDİNME SEBEBİ	:	Bknz. Tapu Bilgileri Tablosu
TAŞINMAZ ID	:	Bknz. Tapu Bilgileri Tablosu
MALİKİ	:	Bknz. Tapu Bilgileri Tablosu

(*) B1 ve B2 bloklar kat mülkiyetine geçmiş olup rapor konusu taşınmazların yer aldığı C Blok kat mülkiyetine geçmemiştir.

					TAPU BİLGİLERİ TABLOSU
Zemin Hisse Maliği	Cilt No	Sayfa No	Arsa Pay	Arsa Payda	Hisse Karşılığı Alan	Taşınmazın Cinsi	Blok	Kat	BB No	Tesis Yev.[ Edinme - Tarih - Yevmiye ]
Yeşil Global İnşaat Turizm Otelcilik A.Ş.	336	33176	4	2400	28,44	KONUT	C	3.NORMAL KAT	5	Kat İrtifakı Tesisi/15.05.2018 Tarihli/9386 Yevmiye
Yeşil Global İnşaat Turizm Otelcilik A.Ş.	336	33185	4	2400	28,44	KONUT	C	3.NORMAL KAT	14	Kat İrtifakı Tesisi/15.05.2018 Tarihli/9386 Yevmiye
Yeşil Global İnşaat Turizm Otelcilik A.Ş.	336	33186	4	2400	28,44	KONUT	C	3.NORMAL KAT	15	Kat İrtifakı Tesisi/15.05.2018 Tarihli/9386 Yevmiye
Yeşil Global İnşaat Turizm Otelcilik A.Ş.	336	33187	4	2400	28,44	KONUT	C	3.NORMAL KAT	16	Kat İrtifakı Tesisi/15.05.2018 Tarihli/9386 Yevmiye
Yeşil Global İnşaat Turizm Otelcilik A.Ş.	336	33192	4	2400	28,44	KONUT	C	3.NORMAL KAT	21	Kat İrtifakı Tesisi/15.05.2018 Tarihli/9386 Yevmiye

Yeşil Global İnşaat Turizm Otelcilik A.Ş.	336	33194	4	2400	28,44	KONUT	C	3.NORMAL KAT	23	Kat İrtifakı Tesisi/15.05.2018 Tarihli/9386 Yevmiye
Yeşil Global İnşaat Turizm Otelcilik A.Ş.	336	33197	4	2400	28,44	KONUT	C	3.NORMAL KAT	26	Kat İrtifakı Tesisi/15.05.2018 Tarihli/9386 Yevmiye
Yeşil Global İnşaat Turizm Otelcilik A.Ş.	336	33198	4	2400	28,44	KONUT	C	3.NORMAL KAT	27	Kat İrtifakı Tesisi/15.05.2018 Tarihli/9386 Yevmiye
Yeşil Global İnşaat Turizm Otelcilik A.Ş.	336	33200	4	2400	28,44	KONUT	C	3.NORMAL KAT	29	Kat İrtifakı Tesisi/15.05.2018 Tarihli/9386 Yevmiye
Yeşil Global İnşaat Turizm Otelcilik A.Ş.	336	33203	4	2400	28,44	KONUT	C	3.NORMAL KAT	32	Kat İrtifakı Tesisi/15.05.2018 Tarihli/9386 Yevmiye
Yeşil Global İnşaat Turizm Otelcilik A.Ş.	336	33204	4	2400	28,44	KONUT	C	3.NORMAL KAT	33	Kat İrtifakı Tesisi/15.05.2018 Tarihli/9386 Yevmiye
Yeşil Global İnşaat Turizm Otelcilik A.Ş.	336	33206	4	2400	28,44	KONUT	C	3.NORMAL KAT	35	Kat İrtifakı Tesisi/15.05.2018 Tarihli/9386 Yevmiye
Yeşil Global İnşaat Turizm Otelcilik A.Ş.	336	33207	4	2400	28,44	KONUT	C	3.NORMAL KAT	36	Kat İrtifakı Tesisi/15.05.2018 Tarihli/9386 Yevmiye
Yeşil Global İnşaat Turizm Otelcilik A.Ş.	336	33208	4	2400	28,44	KONUT	C	3.NORMAL KAT	37	Kat İrtifakı Tesisi/15.05.2018 Tarihli/9386 Yevmiye
Yeşil Global İnşaat Turizm Otelcilik A.Ş.	336	33209	4	2400	28,44	KONUT	C	3.NORMAL KAT	38	Kat İrtifakı Tesisi/15.05.2018 Tarihli/9386 Yevmiye
Yeşil Global İnşaat Turizm Otelcilik A.Ş.	336	33210	4	2400	28,44	KONUT	C	3.NORMAL KAT	39	Kat İrtifakı Tesisi/15.05.2018 Tarihli/9386 Yevmiye
Yeşil Global İnşaat Turizm Otelcilik A.Ş.	336	33211	4	2400	28,44	KONUT	C	3.NORMAL KAT	40	Kat İrtifakı Tesisi/15.05.2018 Tarihli/9386 Yevmiye
Yeşil Global İnşaat Turizm Otelcilik A.Ş.	336	33212	4	2400	28,44	KONUT	C	3.NORMAL KAT	41	Kat İrtifakı Tesisi/15.05.2018 Tarihli/9386 Yevmiye
Yeşil Global İnşaat Turizm Otelcilik A.Ş.	336	33213	4	2400	28,44	KONUT	C	3.NORMAL KAT	42	Kat İrtifakı Tesisi/15.05.2018 Tarihli/9386 Yevmiye
Yeşil Global İnşaat Turizm Otelcilik A.Ş.	336	33215	4	2400	28,44	KONUT	C	3.NORMAL KAT	44	Kat İrtifakı Tesisi/15.05.2018 Tarihli/9386 Yevmiye
Yeşil Global İnşaat Turizm Otelcilik A.Ş.	337	33264	4	2400	28,44	KONUT	C	4.NORMAL KAT	93	Kat İrtifakı Tesisi/15.05.2018 Tarihli/9386 Yevmiye
Yeşil Global İnşaat Turizm Otelcilik A.Ş.	337	33270	4	2400	28,44	DUBLEKS KONUT	C	5.NORMAL KAT + ÇATI KATI	99	Kat İrtifakı Tesisi/15.05.2018 Tarihli/9386 Yevmiye

*Yeşil Global İnşaat Turizm Otelcilik A.Ş. ile Yeşil GYO A.Ş. arasında düzenlenen Gayrimenkul Satış Vaadi sözleşmesi ekte bulunmaktadır.

5.2. Tapu Takyidatı

Değerlemesi yapılan gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama) olup olmadığı hakkında bilgi, varsa söz konusu gayrimenkulün gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkındaki görüş,

Müşteriden temin edilen muhtelif tarih ve saatlerde temin edilen ve birer örneği rapor sonunda sunulan tapu kayıtlarına göre, rapor konusu taşınmazların üzerinde aşağıda belirtilen takyidat kayıtlarının bulunduğu tespit edilmiştir.

Beyanlar Hanesinde;

....KM ne Çevrilmiştir. (29.05.2019 tarih, 10642 yevmiye) (Tüm taşınmazlar üzerinde müşterek)

-İSTANBUL BAKIRKÖY 5.TÜKETİCİ MAHKEMESİ nin 11/03/2019 tarih 2019/159 ES sayılı Mahkeme Müzekkeresi numaralı dosyasında davalıdır. (11.03.2019 tarih, 4667 yevmiye) (C-14 nolu taşınmazlar üzerinde)

-İSTANBUL ANADOLU 3.TÜKETİCİ MAHKEMESİ nin 20/09/2023 tarih 2023/288 ESAS. sayılı Mahkeme Müzekkeresi numaralı dosyasında davalıdır. (21.09.2023 tarih, 26391 yevmiye) (C-36 nolu taşınmazlar üzerinde)

Yönetim Planı: 12/04/2018 (15.05.2018 tarih, 9386 yevmiye) (Tüm taşınmazlar üzerinde müşterek)

Şerhler Hanesinde:

0.01 TL bedel karşılığında kira sözleşmesi vardır. (99 yıllığı 1 krş kira şerhi) (06.11.2020 tarih, 25565 yevmiye) (Tüm taşınmazlar üzerinde müşterek)

Hak ve Mükellefiyetler Hanesinde:

İrtifak hakkı vardır. M: İSKİ GEN. MÜD. LEHİNE 518.28 M2. LİK KISIMDA DAİMİ İRTİFAK HAKKI 25.11.2008 TARİH 12844 YEVMİYE (25.11.2008 tarih, 12844 yevmiye) (Tüm bağımsız bölümler üzerinde müşterek)
İrtifak hakkı vardır. (Özel Koşullar : Planında gösterilen 371.54 M2.lik kısmında İSKİ lehine daimi irtifak hakkı ) (17.04.2008 tarih, 4294 yevmiye)

Rehinler Hanesinde:

ZEKİ ERKİN BÜTE : MEHMET FUAT Oğlu lehine 0/0 dereceden 750000.00 TL bedelle 19.02.2013 tarih, 2503 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüştür. (Tüm taşınmazlar üzerinde müşterek)
MUSTAFA AKMAN : DAVUT Oğlu lehine 0/0 dereceden 750000.00 TL bedelle 19.02.2013 tarih, 2503 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüştür. (Tüm taşınmazlar üzerinde müşterek)
TÜRKİYE HALK BANKASI A.Ş. lehine 1/0 dereceden 95000000.00 TL bedelle 10.02.2017 tarih, 2634 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüştür. (Tüm taşınmazlar üzerinde müşterek)
TÜRKİYE HALK BANKASI A.Ş. lehine 2/0 dereceden 63000000.00 TL bedelle 18.06.2021 tarih, 15193 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüştür. ( C-14, C-16, C-21, C-23, C-26, C-27, C-29, C-32 nolu taşınmazlar üzerinde)

Şerhler Hanesinde: Tüm Taşınmazlar Üzerinde,

- Taşınmazlar üzerinde çok sayıda İcrai Haciz, İhtiyati Haciz, Kamu Haczi gibi şerh kayıtları bulunmakta olup tapu kayıtları ekler kısmına eklenmiştir.

5.3. Takyidat Açıklamaları

Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 30.maddesinde "Kat karşılığı ve hasılat paylaşımı yapılan projelerde, projenin gerçekleştirileceği arsaların sahiplerince ortaklığa, bedelsiz veya düşük bedel karşılığı ortaklık lehine üst hakkı tesis edilmesi veya arsanın devredilmesi halinde, projenin teminatı olarak arsa sahibi lehine ortaklık portföyünde bulunan gayrimenkuller üzerine ipotek veya diğer sınırlı ayni haklar tesis edilmesi mümkündür. Ayrıca gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hakların satın alınması sırasında yalnızca bu işlemlerin finansmanına ilişkin olarak ya da yatırımlar için kredi temini amacıyla portföydeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebilir." denilmektedir.

Yönetim planı ve cins değişikliği yasal bir zorunluluk olup taşınmazlar üzerinde kısıtlayıcı bir durum oluşturmamaktadır.

Teknik altyapı gereği mevzuat uyarınca tanımlanması gereken irtifak haklarının, gayrimenkulleri kısıtlayıcı bir durum oluşturmadığı kanaatine varılmıştır.

Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi tarafından değerleme konusu taşınmazların üzerinde yer alan ipotek kaydının yukarıda anılan tebliğ maddesinde belirtilen işlemler nedeniyle konulmadığı öğrenilmiştir.

Taşınmazlardan C Blok14 nolu taşınmazın tapu kayıtlarında bulunan davalıdır beyanı Mustafa AKMAN'ın açtığı dava olup taşınmazların değerini etkilememektedir.

Değerleme konusu taşınmazların GYO portföyünde "Projeler" başlığı altında yer almasında tapu kayıtları açısından bir sakınca bulunmamaktadır.

6. BELEDİYE İNCELEMESİ

6.1. İmar Durumu

Tuzla Belediyesi İmar Müdürlüğü'nden temin edilen bilgilere göre taşınmazların konumlu olduğu parsel, 24.11.2017 tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli Tuzla İlçesi E-5 İle Demiryolu Arası Uygulama İmar Planı kapsamında "Ticaret + Hizmet Alanı" içerisinde kalmaktadır. Taşınmaz net imar parselidir. Yapılaşma şartları; KAKS: 1,75 Hmax: 6 kat şeklindedir.

Marmaray Projesi kalıcı inşaat sınırları kapsamında belirlenen alanda Ulaştırma Denizcilik ve Haberleşme Bakanlığı, Altyapı Yatırımları Genel Müdürlüğü'nden görüş alınacaktır. Bu alandaki uygulamalar ilgili kurumun plan ve projesi kapsamında uygulama yapılacaktır.

6.2. İmar Dosyası İncelemesi

Tuzla Belediyesi dijital arşivinden incelenen imar dosyasında taşınmazların konumlu olduğu projeye ait;

Ruhsat ve yapı kullanma izin belgesi bilgileri;

03.11.2011 tarihli 764/11 sayılı Yeni Yapı Ruhsatı, 24.02.2014 tarihli 146/14 sayılı Tadilat Ruhsatı ve 29.01.2016 tarihli 105/16 sayılı Tadilat Ruhsatı, A Bloğa ait; 26.10.2017 tarih 898/17 Tadilat Ruhsatı ve 11.11.2020 tarih 378/20 sayılı İsim Değişikliği Ruhsatı, B1 Bloğa ait; 26.10.2017 tarih 899/17 Tadilat Ruhsatı, B2 Bloğa ait; 26.10.2017 tarih 900/17 Tadilat Ruhsatı, C Bloğa ait; 26.10.2017 tarih 901/17 sayılı Tadilat Ruhsatı ve 11.11.2020 tarih 377/20 sayılı İsim Değişikliği Ruhsatı, D Bloğa ait; 26.10.2017 tarih 902/17 Tadilat Ruhsatı ve 11.11.2020 tarih 379/20 sayılı İsim Değişikliği Ruhsatı bulunmaktadır. Ayrıca B1 Bloğa ait; 26.04.2019 tarih 163/19 sayılı Yapı Kullanma İzin Belgesi B2 Bloğa ait; 26.04.2019 tarih 164/19 sayılı Yapı Kullanma İzin Belgesi bulunduğu görülmüştür.

Taşınmazların dijital olarak incelenen dosyasında herhangi bir olumsuz evrak bulunmamaktadır.

6.3. Encümen Kararları, Mahkeme Kararları, Riskli Yapı Tespiti, Plan İptalleri vb. konular

Yapılan incelemede herhangi bir encümen kararı, mahkeme kararı v.b. duruma rastlanmamıştır.

6.4. Yapı Denetim Firması (Yapı Denetim Kuruluşu ve Denetimleri Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Ünvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi)

Mizan Yapı Denetim LTD. ŞTİ. tarafından yürütülmektedir. Adres: Orta Mahallesi, Demirkapı Caddesi, No:7, D:12, Bayrampaşa / İSTANBUL

6.5. Son Üç Yıl İçerisindeki Hukuki Durumdan Kaynaklanan Değişim 6.5.1. Tapu Müdürlüğü Bilgileri 6.5.1.1. Son Üç Yıl İçinde Gerçekleşen Alım Satım Bilgileri

Rapora konu taşınmazlardan 5, 14, 15, 16, 21, 23, 26, 27, 29, 32, 33, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 44, 93 ve 99 nolu bağımsız bölümler 15.05.2018 tarihinde kurulan kat irtifakı ile Yeşil Global İnşaat Turizm Otelcilik A.Ş. adına tescil edilmiştir. Herhangi bir hukuki değişim yaşanmamıştır. Yeşil Global İnşaat Turizm

Otelcilik A.Ş şirketinin hisselerinin tamamı 26.09.2016 tarihli yönetim kurulu kararıyla YEŞİL GYO tarafından satın alınmıştır. Hisse devrine ilişkin belge rapor ekinde yer almaktadır.

6.5.2. Belediye Bilgileri 6.5.2.1. İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri vb. Bilgiler

İmar Planında meydana gelmiş bir değişikli ya da kamulaştırmayla ilgili herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.

6.5.3. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler

Herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.

6.5.4. Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmazların yer aldığı 7454 parsel için 09.05.2022 tarihinde düzenlenmiş ve 09.05.2032 tarihine kadar geçerli Y2334D740D9DA numaralı ve B sınıfı enerji kimlik belgesi bulunmaktadır.

6.5.5. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21.Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Madde 21: – Bu Kanunun kapsamına giren bütün yapılar için 26 ncı maddede belirtilen istisna dışında belediye veya valiliklerden (....) (1) yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir. Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. Bu durumda; bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyorsa ve nitelik değişmiyorsa ruhsat, hiçbir vergi, resim ve harca tabi olmaz. Ancak; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir.

Belediyeler veya valilikler mahallin ve çevrenin özelliklerine göre yapılar arasında uyum sağlamak, güzel bir görünüm elde etmek amacıyla dış cephe boya ve kaplamaları ile çatının malzemesini ve rengini tayin etmeye yetkilidir. Bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce yapılmış olan yapılar da bu hükme tabidir.

Projede ruhsat alınmış olup ortak alan ince yapı imalatları devam etmektedir. Yapılan incelemede proje genelinde yeniden ruhsat alınmasını gerektirecek bir değişiklik/uygulama tespit edilmemiştir.

6.5.6. Proje Bilgileri

Taşınmazların konumlu olduğu Elexia Tuzla projesi 17.063,91 m2 yüzölçümlü 7454 nolu parsel üzerine inşa edilmiştir. Proje, 5 adet bloktan (A, B1, B2, C ve D) oluşmakta olup toplam 312 bağımsız bölüm yer almaktadır. B1 ve B2 Blok tamamlanmış olup kat mülkiyetine geçilmiştir.

Tamamlanan bloklar okul olarak kullanılmaktadır. Diğer blokların ise bahçe peyzaj ve ortak alanlarında ince işçilik çalışmaları devam etmekte olup, dairelerde herhangi bir eksiklik bulunmamaktadır.

7. TAŞINMAZIN ÇEVRE VE KONUMU

7.1. Konum ve Çevre Bilgileri

Değerlemeye konu taşınmazlar, İstanbul İli, Tuzla İlçesi, Evliya Çelebi Mahallesi, Sahil Bulvarı üzerinde konumlu Elexia Tuzla Sitesi bünyesindeki, 6/3 dış kapı numaralı C Blokta yer alan toplam 22 adet bağımsız bölümdür.

Toplu taşıma ve özel araçlarla ulaşımı mümkün olan taşınmazın yakın çevresinde genellikle ayrık nizamda inşa edilmiş, mesken amaçlı kullanılan 4 - 6 katlı apartmanlar, apartman siteleri, Tuzla Tersanesi, Tuzla Belediyesi ve Kaymakamlığı, Tuzla Devlet Hastanesi, İş Bankası ve Şişecam Genel Müdürlükleri bulunmaktadır.

Taşınmazlar, ulaşım imkânlarının kolaylığı, E-5 Karayolu, TEM Otoyolu, Sabiha Gökçen Havalimanı ve Tuzla Marina gibi merkezlere kolay ulaşılabilir olmaları, yakın çevresindeki nitelikli konut sitelerinin mevcudiyeti ve gelişmekte olan bir bölgede yer alması gibi niteliklere sahiptir.

Elexia Tuzla proje sahasına, E-5 karayolu üzerinden kolaylıkla ulaşılabilmektedir. Konu projenin bazı noktalara uzaklıkları ise şöyledir; E-5 (D100) Karayolu'na alternatif olarak daha uzun olmakla birlikte TEM yolu da kullanılmaktadır. Projenin bazı noktalara olan yaklaşık uzaklıkları şöyledir; E-5 (D100) Karayolu İçmeler Kavşağı'na 350 mt., Tuzla Tersane'sine 250 mt., Tersane Köprülü Kavşağına 3,5 km., Tuzla Marina'ya 5 km. ve Sabiha Gökçen Havalimanı'na 10 km.'dir.

7.2. Bölge Analizi 7.2.1. İstanbul İli

İstanbul, Türkiye'de yer alan şehir ve ülkenin 81 ilinden biridir. Ülkenin en kalabalık, ekonomik ve sosyokültürel açıdan en önemli şehridir. Şehir, iktisadi büyüklük açısından dünyada 34., nüfus açısından belediye sınırları göz önüne alınarak yapılan sıralamaya göre Avrupa'da birinci, dünyada ise Lagos'tan sonra altıncı sırada yer almaktadır.

2022 yılı itibariyle nüfusu 15.840.900 kişidir.

İstanbul 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Çorlu, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. İstanbul'u oluşturan yarımadalardan Çatalca Avrupa, Kocaeli ise Asya anakaralarındadır. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Yavuz Sultan Selim, Fatih Sultan Mehmet ve 15 Temmuz Şehitler Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur.

Karadeniz ile Marmara Denizi'ni bağlayan ve Asya ile Avrupa'yı ayıran İstanbul Boğazı'na ev sahipliği yapması nedeniyle, İstanbul'un jeopolitik önemi oldukça yüksektir.

İstanbul'un yüksek nüfusu ve ileri sanayi sektörü çevresel konularda pek çok sıkıntıyı da beraberinde getirmektedir. Hava, su ve toprak kirliliği gibi ana sorunların yanı sıra, çarpık kentleşme ve denetimsizlikten kaynaklanan görüntü ve gürültü kirliği gibi ikincil sorunlar da göze çarpmaktadır.

İstanbul'un toplam 39 ilçesi vardır. Bu ilçelerin 25'i Avrupa Yakası'nda, 14'ü ise Anadolu Yakası'ndadır. Bunlar; Adalar, Arnavutköy, Ataşehir, Avcılar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Başakşehir, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beykoz, Beylikdüzü, Beyoğlu, Büyükçekmece, Çatalca, Çekmeköy, Esenler, Esenyurt, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Güngören, Kadıköy, Kağıthane, Kartal, Küçükçekmece, Maltepe, Pendik, Sancaktepe, Sarıyer, Silivri, Sultanbeyli, Sultangazi, Şile, Şişli, Tuzla, Ümraniye, Üsküdar ve Zeytinburnu ilçeleridir. İstanbul'un tarihi semtlerinden batıya ve kuzeye gidildikçe büyük bir farklılaşma görülür. En yüksek gökdelenler ve ofis binaları Avrupa Yakası'da özellikle Levent, Mecidiyeköy ve Maslak'ta toplanırken, Anadolu Yakası'nda ise Kadıköy ilçesindeki Kozyatağı mahallesi dikkat çeker.

Son yıllarda inşa edilen çok yüksek yapılar, nüfusun hızlı büyümesi göz önüne alınarak yapılmışlardır. Şehrin hızla genişlemesinden dolayı konutlaşma, genellikle şehir dışına doğru ilerlemektedir. Şehrin sahip olduğu en yüksek çok katlı ofis ve konutlar, Avrupa Yakası'nda bulunan Levent, Mecidiyeköy ve Maslak semtlerinde toplanmıştır. Levent ve Etiler'de çok sayıda alışveriş merkezi toplanmıştır. Türkiye'nin en büyük şirket ve bankalarının önemli bir kısmı bu bölgede bulunmaktadır. Yakın dönemde finans kuruluşlarının operasyon merkezleri Pendik – Tuzla ve Gebze aksına doğru kaymıştır.

İstanbul, kara ve deniz ticaret yollarının bir kavşağı olması ve stratejik konumu nedeniyle Türkiye'de ekonomik yaşamın merkezi olmuştur. Şehir aynı zamanda en büyük sanayi merkezidir. Türkiye'deki sanayi istihdamının %20'sini karşılamaktadır. Yaklaşık olarak %38'lik endüstriyel alana sahiptir. İstanbul ve çevre iller bu alanda; meyve, zeytinyağı, İpek, pamuk ve tütün gibi ürünler elde etmektedir. Ayrıca gıda sanayi, tekstil üretimi, petrol ürünleri, kauçuk, metal eşya, deri, kimya, ilaç, elektronik, cam, teknolojik ürünler, makine, otomotiv, ulaşım araçları, kağıt ve kâğıt ürünleri ve alkollü içkiler, kentin önemli sanayi ürünleri arasında yer almaktadır.

Ticaret, İstanbul'un gelirinde en büyük paya sahip olan sektördür. İlde bu sektörün gelişmesinde Boğaz köprülerinin, Asya ve Avrupa gibi merkezler arasında uzanan otoyolların büyük katkısı vardır. Aynı şekilde demiryoluyla da Asya ve Avrupa'ya bağlanması ve büyük limanları olması da bu konuda etkilidir. İstanbul ticaret sektörü ülke toplamının %27'sini oluşturur. Dışalım ve dışsatım konusunda da İstanbul, Türkiye çapında birinci sıradadır.

Türkiye'de hizmet veren özel bankaların tümünün, ulusal çapta yayın yapan gazetelerin, televizyon kanallarının, ulaşım firmalarının ve yayınevlerinin ise tümüne yakınının genel merkezleri İstanbul'dadır. Nitekim İstanbul ekonomisinde bankacılıkla birlikte ulaştırma-haberleşme sektörü %15'i aşan bir paya sahiptir.

Türkiye'nin büyük sanayi kuruluşlarından pek çoğunun genel merkezi ve fabrikası İstanbul'da bulunmaktadır. İlde madeni eşya, makine, otomotiv, gemi yapımı, kimya, dokuma, konfeksiyon, hazır gıda, cam, porselen ve çimento sanayi gelişkindir. 2000'li yılların başında payı %30'a yakın olan sanayi, ticaretten sonra ildeki ikinci büyük sektördür.

İstanbul genelinde tüm orman alanları koruma altına alınmış olmakla birlikte sınırlı miktarda ormancılık faaliyeti yürütülmektedir. İstanbul'un tarihi, anıtlar ve yapıtların fazlalığı ve Boğaz'a sahip olması nedeniyle gözde turizm merkezlerinden biridir. Ancak 2016 yılı itibariyle turizm sektöründe gerileme dönemi başlamıştır.

İstanbul'da ulaşım kara, hava, deniz ve demiryolu gibi farklı şekillerde yapılmaktadır. Şehir içi, şehirlerarası ve uluslararası taşımacılığın yapıldığı büyük merkezlere sahiptir. İlde havayolu ulaşımının yapıldığı iki sivil havalimanı vardır. İlin kuzeyinde yer alan İstanbul Havalimanı'nın yapımı tamamlanmış ve halihazırda uçuşlar başlanmıştır. Yurtiçi ve yurtdışı pek çok merkeze aktarma yapmaksızın uçmak mümkündür. İldeki havalimanlarından İstanbul Havalimanı, Avrupa Yakası'nda Arnavutköy ilçesinde; Sabiha Gökçen Havalimanı ise Anadolu Yakası'nda Pendik ilçesinde yer alır. İstanbul Havalimanı hava ulaşımında en büyük paya sahiptir.

Karayoluyla ulaşımı ise İstanbul'da özellikle şehirlerarası yolculukta büyük bir paya sahiptir. Türkiye'nin her iline ve ayrıca Gürcistan, Yunanistan, Bulgaristan gibi komşu ülkelere İstanbul'dan doğrudan seferler vardır. Anadolu Yakası'nda Harem Otogarı, Avrupa Yakası'ndaysa Büyük İstanbul Otogarı hizmet vermektedir. İstanbul Otogarı da metroyla kent merkezine bağlanmaktadır. Demiryolu ise bu iki ulaşım yoluna oranla daha az tercih edilen bir başka hizmettir.

İstanbul'dan Eskişehir, Ankara, Konya, Adana, Bitlis, Van gibi yurtiçi merkezle; Yunanistan, Bulgaristan, Romanya, Sırbistan, Macaristan, İran, Suriye ve Irak gibi dış merkezlere tren seferleri vardır. Deniz yoluyla ise ilde düzenli ulaşım yalnızca yurtiçinde gerçekleştirilir. İstanbul'dan Yalova'ya, Balıkesir'e ve Bursa'ya feribot ve araba vapuru seferleri vardır. İstanbul Limanı'na turistik amaçlarla gelen münferit gemiler dışında yurtdışı varışlı gemi seferi yoktur. İstanbul'da şehir içi ulaşım ise büyük bir sektördür. Otobüslerle ulaşım sağlayan İETT; şehir hatları vapurlarını ve deniz taksi işleten İDO; tramvay, metro, füniküler ve teleferik hatlarının sahibi İstanbul Ulaşım A.Ş.; banliyö hizmeti sağlayan TCDD; dolmuşlar, yolcu motorları ve ticari taksilerle İstanbul kompleks bir ulaşım ağına sahiptir.

7.2.2. Tuzla İlçesi

Tuzla, İstanbul ilinin en güneyinde konumludur. Türkiye'nin orta derecede kalabalık nüfuslu ilçelerinden biridir. Ayrıca Türkiye'nin en büyük tersaneler bölgesi Tuzla'da bulunmaktadır. Coğrafi konum olarak kuzeyde ve batıda Pendik ilçesi bulunur. Doğusunda Kocaeli'nin Çayırova ilçesi yer alır. Güneyinde Marmara Denizi bulunur ve 13 km kıyı şeridine sahiptir. Deniz seviyesinden yüksekliği, merkezde ortalama 25-30 metredir. Güneydeki Tuzla Burnu büyük bir çıkıntı olarak göze çarpar. Araziler genellikle alçak tepelerle düzlük araziler şeklindedir. Yükseklik Akfırat ve Orhanlı Beldelerinde 250-300 metreyi bulur. En yüksek yer 300 m. ile Akfırat'tadır.

Ulaşım Tuzla'da kara ve demir yoluyla sağlanmaktadır. İETT ve Özel Halk otobüsleriyle Tuzla'dan Kadıköy'e ve Bostancı'ya otobüs hatları bulunmaktadır. Deniz ulaşımına müsait olmasına rağmen şehir merkezine uzak konumu nedeniyle deniz yolu ulaşımı yetersizdir. Demir yolu ile şehir içi ve şehir dışı ulaşım rahatlıkla sağlanabilmektedir. Ayrıca Sabiha Gökçen Havaalanı da yakın bölgede yer almaktadır. Şifa Mahallesi'nden 500T hattı ile Topkapı'ya ulaşım varken 130Ş ile Kadıköy'e ve yine KM Kodlu İETT araçları ile Pendik-Kadıköy Metrosuna aktarma yapılabilmektedir.

7.3. Dünya Ekonomisine Genel Bakış

Küresel Ekonomik büyüme 2018 yılında sağlam bir görüntü çizmiştir. 2018 yılı, nispeten senkronize bir eğilim izleyen büyüme trendlerinin bölgesel olarak büyük değişimler izlediği bir dönem olmuştur. 2017 yılındaki güçlü toparlanmadan sonra toplam gayrisafi yurtiçi hasılattaki büyüme hızının azaldığı ve %3,6 -

%3,7 seviyesinde gerçekleştiği gözlenmiştir. Büyüme hızındaki yavaşlama, OECD ülkelerinde özellikle Avrupa bölgesi ve Japonya'da hissedilmiş olup Amerika Birleşik devletleri bu trendin dışında kalmıştır. Ancak Amerika'nın yaşadığı ekonomik büyümenin pek çok mali teşvik ile desteklenmesini de göz ardı etmemek gerekir. Gelişmekte olan ekonomilerde ise Hindistan güçlü bir toparlanma yaşamış, bu esnada Rusya ve Brezilya da nispeten daha iyi performanslar göstermiştir. Çin ekonomisi ise yavaşlama eğilimini kıramamıştır.

2019 yılının Aralık ayında Çin'in Wuhan kentinde ortaya çıkan Covid-19 virüsü 2020'nin ikinci ayından itibaren tüm Dünya'ya yayılamaya başlamış olup salgının kontrol altına alınması için alınan önlemler ekonomilerin yavaşlamasına yol açmıştır. Finansal piyasalar salgının olası olumsuz etkilerinden dolayı önemli düşüşler yaşamış olup Başta FED olmak üzere merkez bankalarının parasal genişleme sinyalleri vermesi üzerine kısmen toparlanma yaşanmış. 2019 yılında %2,9 oranında gerçekleşen global ekonomik büyümeyi 2020 yılında %3,3 daralma takip etmiştir. Küresel ekonominin 2021 yılında %5,8 oranında büyüme yakaladığı tahmin edilmektedir.

2021 yılı aşılamaların hızla yapılmaya çalışıldığı seyahat kısıtlamalarının büyük oranda kalktığı bir dönem olmuştur. Yılın son çeyreğinde gelişmiş ülkeler pandeminin etkisinden kurtulup normalleşme yönünde adımlar atarken pek çok gelişmekte olan ve az gelişmiş ülkede vaka sayıları artamaya devam etmektedir. Virüsün yayılmaya devam etmesi, aşılamanın beklenilen hızda yapılamaması ve virüsün geçirdiği mutasyonlar sebebiyle tam anlamıyla bir toparlanmanın ne zaman yaşanacağı konusu hala belirsizliğini korumaktadır. Bu süreçte gelişmiş ülkelerde dahil olmak üzere artan enflasyon oranlarının, pandemi kaynaklı gelişmelerden, arztalep dengesizliklerinden, tedarik zincirlerindeki sorunlardan, artan teknolojik ürün-hizmet talebinden, Rusya-Ukrayna arasında yaşanan savaşın yaratmış olduğu enerji krizinden ve Amerika ile Çin arasındaki Ticari çekişmeden kaynaklandığı söylenebilir.

7.4. Türkiye'nin Makroekonomik Görünümü

2008 yılındaki küresel ekonomik krizden sonra Türkiye ekonomisi ciddi bir toparlanma sürecine girmiş olup 2014, 2015 yıllarında GYSH bir önceki yıla göre % 5,2 ve %6,1 seviyelerinde artmıştır. 2016 yılı, pek çok farklı etkenin de etkisiyle büyüme hızının yavaşladığı bir dönem olmuş 2017 yılında %7,5, 2018 yılında ise %2,8 lik büyüme oranları yakalanmıştır. 2019 yılında büyüme oranı 0,9, 2020 yılında %1,8, 2021 yılında %11 olarak gerçekleşmiştir.

2020 yılında Covid-19 salgınının olumsuz etkisiyle yılın ikinci çeyreğinde %9,9 oranında daralma kaydedilmiştir. 2021 yılı itibariyle GSYH büyüklüğüne göre Türkiye, Dünya'nın 21. Büyük ekonomisidir.

2004 yılından itibaren çift haneli seviyelerin altında seyreden enflasyon oranı 2017 yılında % 11,1, 2018 yılında %16,3, 2019 yılında %15,18, 2020 yılında %12,8, 2021 yılında %13,58 oranında gerçekleşmiştir. 2022 yılı Ağustos ayı Tüketici Fiyat Endeksi bir önceki yılın aynı ayına göre 80,21 artmıştır. TÜFE bir önceki aya göre değişim oranı %1,46 dır. Tüketici fiyat endeksi (TÜFE) yıllık %61,98, aylık %3,28 arttı TÜFE'deki (2003=100) değişim 2023 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre %3,28, bir önceki yılın Aralık ayına göre %60,09, bir önceki yılın aynı ayına göre %61,98 ve on iki aylık ortalamalara göre %53,40 olarak gerçekleşti.

İşsizlik oranları ise son 4 yılda %11-%13 Aralığında seyretmekteydi. 2022 yılı Ekim ayı itibariyle mevsim etkisinden arındırılmış işsizlik oranı %10,2 seviyesinde gerçekleşmiştir. İşsiz sayısı bir önceki aya göre 57 bin kişi artmıştır. İstihdam edilenlerin sayısı 2022 yılı Ekim döneminde, bir önceki aya göre 229 bin kişi artarak 31 milyon 200 bin kişi olmuştur. Buna göre mevsim etkisinden arındırılmış İstihdam oranı ise %48 oldu.

Ödemeler dengesi tarafında ise 2018 yılında %75 olan ihracatın ithalatı karşılama oranı 2019 yılında %77,2, 2020 yılında ise %86, 2021 yılında ise %82 olarak gerçekleşmiştir. 2022 yılı Ekim ayı itibariyle ödemeler dengesi tanımlı dış ticaret açığı 6.463 milyon ABD Doları olarak gerçekleşmiştir.

Kişi Başına Düşen GSYH (USD)

Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Ekim 2023)

Dönemler İtibariyle Büyüme Oranları

Türkiye ekonomisi 2023 yılının ikinci çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre %3,8 oranında büyümüştür. 2003-2022 döneminde ise Türkiye ekonomisinde yıllık ortalama %5,4 oranında büyüme kaydedilmiştir.

Kaynak: TÜİK

Büyüme Tahminleri:

T.C. IICABET ARANLIG			MAKROEKONOMİK GÖRÜNÜM		TURETY'S
		Uluslararası Kuruluşların Büyüme Tahminleri
		Bazı Ülke-Ülke Gruplarına İllişkin Büyüme Tahminleri (%)
Uluslararası Kuruluşlar	Yıl	Dünya	Avro Bölgesi	ABD	Brezilya	Rusya	Hindistan	Çin	Japonya
	2022	3,5	3,3	2,1	2,9	-2,1	7,2	3,0	1,0
IME	2023	3,0	0,7	2,1	3,1	2,2	6,3	5,0	2,0
	2024	2,9	1,2	1,5	1,5	1,1	6,3	4,2	1,0
	2022	3,3	3,4	2,1	3,0	-2.0	7,2	3,0	1,0
OFCO	2023	3,0	0,6	2,2	3,2	0,8	6,3	5,1	1,8
	2024	2,7	1,1	1,3	1,7	0,9	6,0	4,6	1,0
	2022	3,1	3,5	2,1	2,9	-2,1	7,2	3,0	1,0
Dünya Rankau	2023	2,50	0.5°	2,1 *	1,2	1.6 *	6,3	5,0 *	0,8
	2024	2,1ª	0,7ª	0,9 *	1,4	1,3 *	6,4	4,5 *	0,7

Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Ekim 2023)

Merkezi Yönetim Bütçe Gerçekleşmeleri

2023 yılı Eylül ayında merkezi yönetim bütçe giderleri 570,5 milyar TL, bütçe gelirleri 441,3 milyar TL ve bütçe açığı 129,2 milyar TL olarak gerçekleşmiştir.

Türk yatırımcıların yurt dışında gerçekleştirdiği doğrudan yatırımların toplamı, 2003'ten 2022 yılına kadar kümülatif olarak 60,2 milyar dolar seviyesine ulaşmıştır. 2023 yılı Ağustos ayında yurt dışına doğrudan yatırımlar bir önceki yılın aynı ayına göre %71 artış ile 536 milyon dolar olmuştur.

Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Ekim 2023)

2021 yılında Covid-19 salgınının ekonomi üzerindeki olumsuz etkilerini azaltmaya yönelik alınan tedbir ve destekler ile aşılamada hızlı şekilde yüksek oranlara ulaşılması neticesinde Türkiye ekonomisi, 2021 yılı genelinde yüzde 11,4 oranında büyüyerek son elli yılın en yüksek büyüme hızına ulaşmıştır. Böylece, Türkiye ekonomisi, küresel kriz sonrası kesintisiz büyüme sürecini sürdürerek önemli bir başarı elde etmiştir. 2022 yılının ilk yarısında da ekonomik faaliyetler canlılığını sürdürmüştür. Rusya - Ukrayna savaşıyla beraber artan hammadde ve enerji maliyetlerine ek olarak bölgesel tedarik zincirlerindeki aksamaların Türkiye ekonomisinin büyüme performansı üzerindeki etkileri sınırlı olmuştur. Artan iç ve dış talep sayesinde Türkiye ekonomisi yılın ilk yarısında yüzde 7,5 oranında güçlü bir büyüme oranı kaydetmiştir. Yılın üçüncü çeyreğine ilişkin sanayi üretimi, imalat sanayii satınalma yöneticileri endeksi PMI ve kapasite kullanım oranları gibi göstergeler ekonomideki bu güçlü büyüme ivmesinin bir miktar hız keseceğine işaret etmekle beraber, üçüncü çeyrekte turizm sektöründeki olumlu görünüm büyümeyi destekleyen bir unsur olarak öne çıkmaktadır. Orta Vadeli Program (2023-2025) hedefleri çerçevesinde 2022 ve 2023 yıllarında ekonomik büyümenin yüzde 5 oranında gerçekleşmesi beklenmektedir.

A. Harcamalar Yönüyle Gayri Safi Yurtiçi Hasıla 2022 yılının ilk yarısında Türkiye ekonomisi yüzde 7,5 oranında büyümüştür. Yılın ilk yarısında toplam tüketim büyümeye 13,6 puan katkı yapmıştır. Söz konusu katkının 13,3 puanı özel tüketimden, 0,3 puanı kamu tüketiminden sağlanmıştır. Özel tüketim ilk çeyrekte yüzde 21,3 oranında artarken, ikinci çeyrekte yüzde 22,4 oranında artış kaydetmiştir.

Kamu tüketimi ise yıllık bazda ilk çeyrekte yüzde 3,1 oranında artarken ikinci çeyrekte yüzde 2,3 oranında artmıştır. İlk çeyrek büyümesine 0,4 puan katkı veren kamu tüketimi ikinci çeyrek büyümesine ise 0,3 puan katkıda bulunmuştur. 2022 yılının ilk yarısında özellikle makine teçhizat yatırımlarında gözlenen ciddi artışlar sabit sermaye yatırımları artışında önemli rol oynamıştır. Sabit sermaye yatırımlarının yaklaşık yarısını oluşturan inşaat yatırımları, ilk çeyrekte yıllık bazda yüzde 6,6 oranında azalırken ikinci çeyrekte yüzde 10,9 oranında azalmıştır. Sabit sermaye yatırımları içindeki payı yaklaşık yüzde 40 olan makine ve teçhizat yatırımları ise 2022 yılının ilk ve ikinci çeyreğinde sırasıyla yüzde 13,2 ve yüzde 17,8 oranında artmıştır. Böylece sabit sermaye yatırımları yılın ilk ve ikinci çeyreğinde sırasıyla yüzde 4,2 ve yüzde 4,7 oranlarında artış göstermiştir. Yılın ilk yarısında yüzde 4,4 oranında artan sabit sermaye yatırımları ekonominin ilk yarıdaki büyümesine 1,2 puan katkı yapmıştır. Net mal ve hizmet ihracatı 2022 yılının ilk çeyreğinde büyümeye 3,0 puan, ikinci çeyrekte ise 2,7 puan katkı yapmıştır. Böylece net mal ve hizmet ihracatının ilk yarıdaki ekonomik büyümeye katkısı ise 2,9 puan seviyesinde gerçekleşmiştir.

B. Üretim Sektörleri Yönüyle GSYH Üretim sektörleri yönüyle GSYH içerisinde en yüksek paya sahip olan hizmetler sektörü, 2022 yılının ilk yarısında yüzde 9,6 oranında büyümüştür. İlk çeyrekte yüzde 9,5 oranında büyüyen sektör, ikinci çeyrekte finans ve sigorta faaliyetleri ile ticaret, ulaştırma ve konaklama faaliyetlerindeki katma değerin sırasıyla yüzde 26,6 ve yüzde 18,1 oranında artması sonucunda yüzde 9,7 oranında büyümüştür. İkinci çeyrekte inşaat sektörü katma değerinin reel olarak yüzde 10,9 oranında azalması

hizmetler sektöründeki büyümeyi sınırlandırmıştır. İnşaat sektörü yılın ilk yarısında yüzde 9,4 oranında küçülmüştür. Sonuç olarak, hizmetler sektörü ilk çeyrekteki GSYH büyümesine 6,1 puan, ikinci çeyrekte ise 6,2 puan katkıda bulunmuştur. Yaz aylarında ülkemize gelen turist sayısı Covid-19 salgını öncesi seviyelerin üzerinde seyretmiştir. Böylelikle, üçüncü çeyrekte canlanan turizmin etkisiyle ticaret, ulaştırma ve konaklama sektöründeki artışın sürmesi beklenmekte ve hizmetler sektöründeki büyüme ivmesinin devam edeceği değerlendirilmektedir. Ekonomik aktivitenin yaklaşık beşte birini oluşturan sanayi sektörü 2022 yılının ilk altı ayında yüzde 8 oranında büyümüştür. Sanayi sektörü katma değeri, ilk çeyrekte yüzde 8,2 oranında artarak büyümeye 1,8 puan katkı vermiştir. İkinci çeyrekte ise yüzde 7,8 oranında artan sanayi katma değeri, ikinci çeyrekte GSYH büyümesine 1,7 puan katkıda bulunmuştur. Tarım sektörü, yılın ilk yarısında yüzde 2,4 oranında daralma kaydetmiştir. İlk çeyrekte yüzde 1,5 oranında küçülerek GSYH büyümesine katkıda bulunmayan tarım sektörü, ikinci çeyrekte yüzde 2,9 oranında küçülmüş ve GSYH'ya daraltıcı yönde 0,1 puan etkide bulunmuştur.

2021 yılının üçüncü çeyreği sonu itibarıyla artan emtia fiyatları kur artışlarını beraberinde getirerek enflasyonist baskılara yol açmıştır. Bu durum, hane halklarının tüketim kararlarını öne çekmelerini beraberinde getirmiştir. Böylelikle, yurt içi talepteki artışla beraber ülkemiz 2022 yılına güçlü bir büyüme ivmesi kazanarak başlamıştır. İktisadi faaliyetler yılın ilk yarısında, artan yurt içi ve yurt dışı talep sayesinde canlılığını korumuştur. Diğer taraftan, inşaat ve tarım sektörleri büyümeyi sınırlandırıcı etkide bulunmuştur. Yılın ikinci yarısında ise ekonomik aktivitenin küresel resesyon endişeleriyle beraber ivme kaybedebileceği; bununla birlikte, turizmdeki toparlanmanın desteğiyle yılın özellikle üçüncü çeyreğinde hizmetler sektöründeki artışın süreceği beklenmektedir.

1. Ekonomik Aktiviteye İlişkin Temel Göstergeler 2022 yılının ikinci yarısında küresel gelişmeler doğrultusunda büyümenin bir miktar ivme kaybedebileceği beklenmekle beraber ekonomideki olumlu görünüm devam etmektedir. Küresel çapta ve özellikle başlıca ihracat pazarımız olan Avrupa'da iktisadi faaliyetlerin hız kesmesi, Ukrayna'daki savaşın yol açtığı jeopolitik gerginliklerin enerji ve hammadde fiyatlarını yükseltmesi ve birçok ülkede para politikasındaki sıkılaşma eğilimi gibi faaliyetleri sınırlandırıcı unsurların 2022 yılının ikinci yarısında iktisadi performansı etkileyebilecektir. Öncü ve eş zamanlı göstergelerden Sanayi üretim endeksi (SÜE), imalat sanayii satın alma yöneticileri endeksi (PMI), kapasite kullanım oranı (KKO) ve perakende satış hacim endeksi gibi eşanlı ekonomik göstergeler yılın geri kalanında büyüme ivmesinin bir miktar hız kesebileceğini göstermektedir. 1.Arz Yönlü Göstergeler 2021 yılının ikinci

çeyreğinde salgının yayılmasına yönelik kısıtlama önlemlerinin görece hafifletilmesi ve yurt dışı talebin ihracatı artırarak imalat sanayii üretimini desteklemesi sonucunda sanayi üretimi yıllık olarak yüzde 40,2 oranında güçlü bir büyüme kaydetmiştir. 2022 yılının aynı döneminde ise büyük ölçüde Rusya-Ukrayna savaşının bir sonucu olarak artan maliyetler kaynaklı sanayi üretimindeki artış ivme kaybetmekle beraber yüzde 10,7 oranıyla güçlü bir biçimde büyümeye devam etmiştir. Temmuz ayına gelindiğinde ise arındırılmamış sanayi üretim endeksi yıllık yüzde 3,1 oranında artarak piyasa beklentilerinin belirgin bir biçimde altında gerçekleşmiştir. Sanayi üretim endeksi artışındaki bu ivme kaybının enflasyonist beklentiler nedeniyle öne çekilen iç talebin sönümlenmesi kaynaklı olduğu değerlendirilmektedir. Takvim etkisinden arındırılmış endeks ise yıllık yüzde 2,4 oranında artış kaydetmiştir. Mevsim ve takvim etkisinden arındırılmış endeks ise bir önceki aya göre yüzde 6,2 oranında daralarak 2020 yılı Nisan ayından bu yana en sert aylık düşüşü kaydetmiştir. Bu ise, 2022 yılının üçüncü çeyreğinde ekonomik aktivitedeki yavaşlamanın netleştiğini ima etmektedir. Ağustos ayında endeks yıllık bazda yüzde 4,1 oranında artış kaydederek piyasa beklentilerinin hafif üzerinde gerçekleşmiştir. Mevsim ve takvim etkisinden arındırılmış endeks ise bir önceki aya göre yüzde 2,4 oranında artış kaydetmiştir. Diğer taraftan, yılın üçüncü çeyreğine ilişkin reel kesim güven endeksi, kapasite kullanım oranı ve PMI gibi verilerdeki olumsuz görünüm yılın ikinci yarısında küresel büyüme eğilimindeki yavaşlamanın da etkisiyle sanayi üretimindeki artış hızının yavaşlayacağına işaret etmektedir.

İmalat sanayii kapasite kullanımı Ağustos ve Eylül aylarında geçtiğimiz yıl ortalamalarının hafif altında seyretmekle beraber olumlu seyrini sürdürmüştür. Kapasite kullanım oranı Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre 0,7 puan azalarak yüzde 77,4 olmuştur. Diğer taraftan, mevsimsel etkilerden arındırılmış kapasite kullanım oranı bir önceki aya göre 0,7 puan artarak yüzde 77,3 seviyesinde gerçekleşmiştir. Sonuç olarak, üçüncü çeyrekte reel sektörün kapasite kullanımı bir önceki yılın aynı dönemine göre 0,1 yüzde puan artışla yüzde 77,4 olmuştur. İmalat sanayiinin alt sektörlerine bakıldığında, makine ve ekipmanların kurulumu ve onarımı üretimindeki kapasite kullanım oranının, geçen yılın Eylül ayına kıyasla 10,8 puan artmış olması önümüzdeki dönemde yatırım harcamalarının artacağına dair sinyal vermekle beraber inşaat sektörüne girdi sağlayan metalik olmayan mineral ürünlerin imalatının geçtiğimiz yılın aynı dönemine kıyasla düşüş kaydetmiş olması inşaat sektörünün performansının belirsizliğini koruyacağına işaret etmektedir. Satın alma yöneticileri endeksi (PMI) ise Temmuz ayında 46,9 seviyesine gerileyerek eşik değerin altına insede, Ağustos ayında 47,4 seviyesine yükselmiştir. Eylül ayında ise yeniden 46,9 seviyesine gerileyerek imalat sanayiinde üçüncü çeyrek sonunda yavaşlamaya işaret etmiştir.

Reel kesim güven endeksi (RKGE), 2022 yılı üçüncü çeyrekte, önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 10,6 azalarak 101,9 seviyesine gerilemiştir. Mevsimsellikten arındırılmış endeks ise üçüncü çeyrekte bir önceki çeyreğe göre yüzde 9,9 azalarak 101,4 seviyesinde gerçekleşmiştir.

2. Talep Yönlü Göstergeler Yılın ilk yarısında yurt içi talepteki canlanmanın büyümeye önemli katkısı olmuştur. Yılın ikinci yarısında ise iç talebin büyümeyi desteklemeye devam etmesi beklenmektedir. Otomobil ve hafif ticari araç satışları ile beyaz eşya satışlarında çip krizi kaynaklı tedarik sorunları 2022 yılının ilk yarısında da devam etmiştir. Üretim aşamasında yarı iletken çiplerin kullanıldığı bu sektörlerdeki ürünlerin arzı sekteye uğradığı için satışlarda da istenilen düzeye ulaşılamamıştır. Otomotiv sektöründe toplam pazar yılın ilk yarısında bir önceki yıla göre yüzde 8,8 oranında azalırken; beyaz eşya satışları ise yılın ilk yarısında yüzde 8,2 oranında azalmıştır. Perakende satış hacim endeksi, 2022 yılı Temmuz ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 2,8 oranında, Ağustos ayında ise yüzde 10,3 oranında artmıştır.

3. Yatırım Göstergeleri 2022 yılı ilk yarısında toplam sabit sermaye yatırımları yüzde 4,4 oranında artarak ekonomik büyümeye yüzde 1,2 puan katkı sağlamıştır. Bu katkının yılın ikinci yarısında da devam edeceği beklenmektedir. Ağustos ayında sermaye malı ithalatındaki artış ivme kazanmıştır.

Temmuz ayında yüzde 24,0 oranında artış gerçekleşirken, Ağustos ayında sermaye malı ithalatında yüzde 33,9 oranında artış yaşanmıştır. Sermaye malı üretimi ise Ağustos ayında yüzde 7,6 oranında artmıştır. 2022 yılı Mayıs ayı itibarıyla konut kredi faiz paketleri ile konuta olan talep artmış ve 2021 yılının ikinci çeyreğinde satışlardaki nispeten düşük artışın oluşturduğu baz etkisiyle 2022 yılının ikinci çeyreğinde bir önceki yılın aynı döneminde göre konut satışlarında yüzde 40,2 oranında artış gözlenmiştir. 2022 yılı Haziran ayının son haftasından itibaren bankaların konut kredi arzında kısıtlamaya gitmesi ve Eylül ayında sosyal konut projesinin açıklanacağı haberi ile Temmuz ve Ağustos aylarında satışlarda bir miktar düşüş görülmüştür.

7.5. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler

Makro finansal görünüm 2019 yılı başından itibaren iyileşmeye başlamış, söz konusu eğilim Haziran ayından itibaren belirginleşmiştir. Makro finansal görünüm 2019 yılı üçüncü çeyreğinde kayda değer iyileşme sergilemiş; hesaplanan endeks tarihsel ortalamanın üzerine çıkmıştır.

Bu gelişmede, küresel koşulların ılımlı desteği, yurt içi makroekonomik dengelenme süreci, finansal olmayan kesimin borçluluğundaki azalma eğilimi ve banka finansallarındaki olumlu gidişat etkili olmuştur. Banka

kredilerine dair göstergeler ise, 2019 yılı Eylül ayına kadar tarihsel ortalamalarına göre bir miktar olumsuz seyretmeye devam etmiştir. Ancak önümüzdeki dönemde kredi büyümesindeki canlanmanın ve iktisadi faaliyetteki ılımlı toparlanmanın bankacılık sektörü aktif kalitesine olumlu katkı yapması beklenmektedir. Nitekim yüksek frekanslı güncel verilere göre, Eylül ayında başlayan kredi büyümesindeki canlanma banka grupları ve kredi türleri bazında genele yayılarak sürmektedir.

Bir önceki dönemden bu yana, gelişmiş ülke ve gelişmekte olan ülke (GOÜ) büyüme beklentileri aşağı yönlü güncellenmiştir. Gelişmiş ülke merkez bankaları, büyüme ve enflasyon görünümündeki değişimin etkisiyle genişleyici para politikalarına yönelmiştir. Küresel büyümeye ilişkin endişeler, küresel ticaret politikalarındaki korumacılık eğilimleri ve jeopolitik gelişmeler, küresel iktisadi politika belirsizliğini artırmaktadır. Küresel borçluluk, özellikle artan reel sektör ve kamu sektörü borçluluğu nedeniyle gelişmiş ülke ve GOÜ'lerde önemli bir kırılganlık unsuru olmaya devam etmektedir. Bankacılık sektörü sermaye kârlılıklarının küresel finansal kriz öncesi döneme kıyasla genel olarak düşük seyretmesi bir diğer kırılganlık unsurudur. Gelişmiş ülke merkez bankaları tarafından uygulanan genişleyici para politikalarının etkisiyle yataylaşan getiri eğrileri, küresel iktisadi faaliyetteki zayıflık ile aktif kalitesi görünümünün bozulması gibi ülke ve bankalara özgü koşullar karlılık oranlarındaki bu durum üzerinde etkili olmuştur.

2019 yılı üçüncü çeyreğinde, küresel finansal koşulların ılımlı seyri ile yurt içi enflasyon ve enflasyon beklentilerindeki düşüş sonucunda Türkiye'nin risk primi ve kur oynaklığı gerilemiştir. Yurt içi iktisadi faaliyette yılın ilk yarısında temelde net ihracat kaynaklı toparlanma gözlenirken, yılın üçüncü çeyreğinde toparlanmanın asıl sürükleyicisi tüketim harcamaları olmuştur. Enflasyondaki düşüş eğilimi ve enflasyon beklentilerindeki iyileşme sonucu faiz oranlarındaki gerileme ve finansal koşullardaki olumlu seyir iktisadi faaliyeti desteklemektedir. Türkiye, küresel büyüme görünümündeki zayıflamaya karşın, firmaların ihracat pazarlarını çeşitlendirme esnekliği ile dış ticarette rekabet gücünü korumaktadır. İktisadi faaliyetteki toparlanma ve kredi faizlerindeki gerileme ile birlikte son aylarda kredi talebinde artış gözlenmiştir. Banka Kredileri Eğilim Anketi'nden (BKEA) derlenen kredilere ilişkin göstergeler de, 2019 yılı üçüncü çeyreğinde kredi arz ve talep koşullarında belirgin iyileşme olduğuna işaret etmektedir.Kredi koşullarındaki iyileşmenin iç talebe yansımalarının 2019 yılı dördüncü çeyreğinden itibaren güçlenmiştir.

Makro Ekonomik Görünüm: Gelişmiş ülke merkez bankalarının büyüme ve enflasyon görünümünün etkisiyle genişleyici para politikalarına yönelmeleri küresel finansal koşullarda iyileşmeye katkı sağlamış, GOÜ'lere yönelik risk iştahında artış yaşanmıştır. Ancak küresel finansal koşullardaki iyileşmeye rağmen, küresel politikalardaki belirsizlikler nedeniyle GOÜ'lere yönelen portföy akımları dalgalı seyretmektedir. GOÜ hisse senedi piyasalarından portföy çıkışı, gelişmiş ülke tahvil piyasalarındaki düşük faiz ortamında GOÜ tahvil piyasalarına ise sınırlı portföy girişi gözlenmektedir. Küresel iktisadi faaliyette yaşanan yavaşlama, yüksek borçluluk, küresel ticaret geriliminin sürmesi, Brexit belirsizliği ve jeopolitik gelişmeler küresel finansal istikrar üzerinde aşağı yönlü risk oluşturmaya devam etmektedir. Mevcut rapor döneminde, küresel finansal koşulların görece olumlu seyri, yurt içi makroekonomik göstergelerdeki ve beklentilerdeki iyileşme ile para politikasındaki temkinli duruşun etkisiyle Türkiye'nin risk primi ve kur oynaklığındaki gerileme eğilimi

sürmüştür. Yurt içi iktisadi faaliyet, 2019 yılının ilk yarısında temelde net ihracat, yılın üçüncü çeyreğinde ise temelde tüketim harcamaları kaynaklı olarak ılımlı ve kademeli bir toparlanma sergilemiştir.

Enflasyondaki düşüş eğilimi ve enflasyon beklentilerindeki düzelme sonucu faiz oranlarındaki gerileme ve finansal koşullardaki iyileşme kredi talebini ve iktisadi faaliyeti desteklemektedir. Son aylarda, başta ihtiyaç ve konut kredilerinde olmak üzere TL kredi talebinde artış gerçekleşmiştir. Küresel büyüme görünümündeki zayıflamaya karşın firmaların ihracat pazarlarını çeşitlendirme esnekliği ile Türkiye dış ticarette rekabet gücünü korumaktadır.

Küresel iktisadi politika belirsizliği, 2019 yılının ilk dört ayında düşüş eğilimi gösterdikten sonra küresel büyümeye dair endişeler, artan korumacı ticaret politikaları ve jeopolitik risklerin etkisiyle yeniden artış eğilimi sergilemiştir. ABD Merkez Bankası (Fed) para politikasındaki yaklaşım değişikliği, Çin ile süren ticaret gerilimi ve iç politika gelişmeleri, ABD'nin iktisadi politika öngörülebilirliği üzerinde etkili olmaktadır. Avrupa Birliği (AB) iktisadi politika belirsizliğinde ise bir önceki rapor döneminde görülen düşüş eğilimi, Brexit gelişmeleri ve AB ekonomisine ilişkin endişelerin etkisiyle tersine dönmüştür. Fed, para politikası duruşunu değiştirerek 2019 yılı Temmuz, Eylül ve Ekim aylarında politika faizinde toplam 75 baz puan indirim yapmıştır. Büyümeye ilişkin aşağı yönlü riskler, enflasyonun seyri ve iş gücü piyasasındaki gelişmelere bağlı olarak alınan bu kararlar ile Fed, bilanço küçültme sürecini de durdurmuştur. Federal Açık Piyasa İşlemleri Komitesi (FOMC) üyelerinin medyan politika faizi tahminlerinde aşağı yönlü sınırlı bir güncelleme görülmektedir. Öte yandan, piyasa beklentileri politika faiz indirimlerinin süreceğine işaret etmektedir. Piyasa oyuncularının 2020 ve 2021 yıllarında FOMC üyelerine göre daha fazla faiz indirimi bekledikleri görülmektedir. Avrupa Merkez Bankası (ECB), 2019 yılı Eylül ayında politika faizinde indirime giderken 2018 yılı sonu itibarıyla sonlandırdığı varlık alım programına bu yılın Kasım ayında tekrar başlama kararı almıştır. Yaşanan politika değişiminde başta Almanya ve Fransa kaynaklı olmak üzere AB ekonomisinde büyümeye dair endişeler, Brexit görüşmelerine dair belirsizlikler ile artan kamu ve reel sektör borçluluğunun etkili olduğu değerlendirilmektedir.

Japonya ekonomisindeki ılımlı büyümeye rağmen zayıf dış talep gelişmeleri ve enflasyon görünümü nedeniyle Japonya Merkez Bankası'nın genişleyici para politikasını sürdüreceği değerlendirilmektedir. Çin Merkez Bankası ise büyüme endişeleri, zayıf dış talep, ABD ile yaşanan ticaret gerilimine bağlı olarak gümrük tarifelerindeki değişiklikler ve artan borçluluk nedenleriyle zorunlu karşılıkları esas alan kredi piyasasını destekleyici bir politika uygulamaktadır.

2020 Yılı I. Çeyrek Gayrimenkul Piyasası: 2018 yılında yaşadığımız kur dalgalanması ve buna bağlı gelişmeler karşısında başta ekonomik anlamda alınan YEP kararları ardından yapılan düzenlemeler ile dengelenme 2019 yılında önemli ölçüde sağlanmış görünmekteydi. Yıllık GSYH, zincirlenmiş hacim endeksi olarak, 2019 yılında bir önceki yıla göre yüzde 0,9 artmıştır. Ancak sektörel bazda bakıldığında, finans ve sigorta faaliyetleri toplam katma değeri yüzde 7,4 kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri yüzde 4,6 diğer hizmet faaliyetleri yüzde 3,7 ve tarım sektörü yüzde 3,3 artarken, inşaat sektörü yüzde 8,6 mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri ise yüzde 1,8 azalmıştır. İnşaat sektöründe görülen bu sert düşüş 2018 yılından itibaren kendisini gösteren talep eksikliği, maliyet artışı ve yüklenicilerin yaşadığı

nakit akış sorunlarından kaynaklanmış görülmektedir. İnşaat sektörü cari fiyatlar ile 2019 yılında GSYH içinde yüzde 5,4 bir paya sahip olurken gayrimenkul sektörü yüzde 6,7 oranında paya sahip olmuştur. İki sektör GSYH'nın yüzde 12,1 oranında bir büyüklüğe ulaşmışlardır.

2020 yılının ilk çeyreği GSYH sonuçları henüz açıklanmamasına rağmen sektördeki genel eğilimin anlaşılması açısından satış rakamları incelendiğinde daha pozitif bir sonuç olacağı öngörülmektedir. İnşaat ve gayrimenkul sektörü 2019 yılının sonunda yakaladığı ivmeyi 2020 yılını ilk üç aylık diliminde de sürdürmüş görünmektedir. 2019 yılı ilk çeyreği ile 2020 yılının aynı dönemi incelendiğinde toplam konut satışlarında yüzde 3,4 oranında artış yaşanmıştır. Söz konusu dönemde ikinci el satışlarda görülen yüzde 119 düzendeki artış pazarda yer alan konutların talep gördüğünü işaret etmektedir. Öte yandan arz da kendisini şartlara göre ayarlamaya devam etmiş görünmektedir. 2019 yılı birinci çeyreği ile 2020 yılı birinci çeyreği arasında yapı ruhsat sayısında yüzde 23,4 düzeyinde gerileme gerçekleşmiştir. Diğer yandan gerek sektör gerek ekonomi açısından dikkatle izlenmesi gereken önemli bir noktada ipotekli satışlarda yaşanan gelişmedir.

Aynı dönem inşaat ve gayrimenkul sektörüne bakış itibarıyla ipotekli konut satışları %90 düzeyinde artış kaydetmiştir. Bu süreç içerisinde faizlerde, yaşanan düşüş ve bunun kredi maliyetlerine etkisi ipotekli satışları oldukça olumlu etkilemiş görünmektedir. 2019 dördüncü çeyrekte, mevsim ve takvim etkisinden arındırılmış, gayri safi yurtiçi hasıla (GSYH) bir önceki döneme kıyasla %1,9 büyürken, yıllık büyüme hızı %6,0 olarak gerçekleşmiştir. Böylece 2019 genelinde GSYH Yeni Ekonomi Programı (YEP) beklentisi olan %0,5'in üzerinde %0,9 büyümüştür. 2019 yılı genelinde dolar cinsi GSYH 2018 yılındaki 789 milyar 43 milyon dolardan 753 milyar 693 milyon dolar seviyesine gerilerken, kişi başında GSYH 9 bin 693 dolardan 9 bin 127 dolara inmiştir.

Öncü veriler yılın ilk iki ayında ekonomik aktivitedeki toparlanma eğiliminin sürdüğüne işaret etmektedir. Ocak ve Şubat aylarında sanayi üretimi yıllık baz da %7 ortalama büyüme hızı yakalarken, perakende satışlarda yıllık bazda reel olarak büyüme oranı %9,5 olarak gerçekleşmiştir. COVID-19 küresel salgınının ülkemizde de etkisini göstermeye başlamasıyla Mart ayında ekonomik aktivitede ivme kaybı gözlenmeye başlamıştır. Mart ayına ilişkin veriler, tüketici güven endeksinde sınırlı bir düşüşe işaret etse de reel sektör güven endeksi ve imalat sanayi satın alma yöneticileri endeksi (PMI) sert bir şekilde gerilemiştir.

Ocak ve Şubat aylarında baz etkisiyle yükselen enflasyon oranları ise Mart'ta gerileme kaydetmiştir. 2019 sonunda %11,84 olan genel TÜFE yıllık enflasyonu Ocak ve Şubat aylarında sırasıyla %12,15 ve %12,37 değerlerini aldıktan sonra Mart'ta %11,86'ya gerilemiştir. Aynı zamanda 2019'u %7,36'da tamamlayan ÜFE yıllık enflasyonu ise Ocak'ta %8,84'e, Şubat'ta ise % 9,26'ya çıkmıştır. Mart ayında ise %8,50'ye inmiştir. Bu gelişme, döviz kurlarındaki yükseliş eğilimine karşın, ham petrol fiyatlarındaki düşüş ve buna bağlı olarak enerji grubu fiyatlarındaki düşüşleri yansıtmaktadır. İlk çeyrekte dış talepteki zayıflama öne çıkarken, iç talebin gücünü korumasıyla dış ticaret açığında genişleme gözlenmiştir.

Dış ticaret açığındaki genişlemeye karşın, hizmet sektöründe ilk iki ayda devam eden artışlar sayesinde cari açıkta artışlar görece sınırlı kalmaktadır. Ocak - Şubat 2019'da 297 milyon dolar olan cari açık, 2020 Ocak – Şubat döneminde 2,5 milyar dolar artışla 2,8 milyar dolar olmuştur.

Mart verileri, COVID-19'un etkilerini sınırlamak üzere alınan tedbirlerin etkisiyle zayıflamıştır. Bütçe gelirleri vergi tahsilatlarının ötelenmesiyle gerilerken, giderlerde makul hızda artışlar sürmüştür. Mart'taki bu zayıf sonuçlara rağmen, ilk çeyrek genelinde bütçe gerçekleşmeleri geçen senenin aynı dönemine kıyasla daha iyi bir tablo ortaya koymuştur. Enflasyon dinamiklerindeki ılımlı seyir ve küresel eğilimlerle 2019 yılındaki önden yüklemeli faiz indirimlerinin ardından TCMB 2020 yılı ilk çeyrekte de faiz indirimlerine devam etmiştir. Ocak toplantısında 75 baz puan indiren TCMB, Şubat toplantısında 50 baz puanlık daha indirime giderek politika faizini %10,75'e çekmiştir. Mart ayında yaşanan gelişmeler üzerine TCMB politika faizini 100 baz puan daha indirerek %9,75'e düşürmüştür.

2020 yılı ilk çeyrek konut satışları, bir önceki yılın aynı dönemine göre yaklaşık %33'lük bir artış göstererek 341.038 adet seviyesinde kapanmıştır. Ağustos 2019 itibarıyla konut kredisi faiz oranlarında başlayan gerilemenin yılın ilk çeyreğinde devam etmesi konut satışlarını olumlu yönde etkilerken ocak ayı itibarıyla konut fiyatlarının reel getirisi de 29 ay aradan sonra tekrar pozitife dönmüştür. Ancak, 11 Mart itibarıyla COVID-19 salgınına neden olan virüsün ülkemizde de görülmesinin etkisiyle konut talebi ivme kaybetmeye başlamıştır.

2020 yılı ilk çeyreğinde önceki yılın aynı dönemine göre ilk el satışlarda %0,4 oranında düşüş, ikinci el satışlarda ise %57,2 oranında artış yaşandı. İlk satışların toplam satışlar içerisindeki oranı çeyreklik baz da %31,5'e gerilemiş olup bu oran veri setinin açıklanmaya başlamasından bu yana en düşük seviyesi oldu. İpotekli satışlarda konut kredisi faiz oranlarındaki gerileme ile birlikte geçen yılın aynı dönemine göre %238,6 oranında bir artış gerçekleşirken, diğer satışlarda ise geçtiğimiz yılki seviyesine yakın olarak çeyreklik bazda %3,0 oranında gerileme görüldü.

Konut kredisi faiz oranlarındaki gerilemeyle birlikte birikmiş talebin de etkisiyle talepte görülen artış ve yeni stok katılımının yavaşlaması ilk çeyrek itibarıyla konut fiyatlarına olumlu yansıdı. Konut fiyat endeksinde yıllık artış, geçtiğimiz yıl şubat ayında %3,56 seviyesinde iken bu yıl şubat ayında %13,94'e yükseldi.

Yabancılara yapılan konut satışlarında ise geçtiğimiz yılki artış hız kesmiş olup geçen yılın aynı dönemine göre yaklaşık %13,8 oranında artış görüldü. Toplam satışlar içindeki payı ise ilk çeyrekte %3,2 seviyesinde gerçekleşti. İlk çeyrekte yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırada %49,1 pay ile İstanbul yer alırken, ikinci sırada %19,6 pay ile Antalya yer aldı.

2019 yılında Türkiye'ye gelen yaklaşık 44,8 milyon yabancı turistin yapmış olduğu harcamalar kişi başı ortalama 642 Dolar olarak belirtilmektedir. 2018 yılının ilk çeyreğinde kişi başı ortalama harcamanın 682 Dolar olduğu göz önünde bulundurulduğunda, son yılda kişi başı harcamalarda düşüş yaşandığı görülmektedir.

Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan elde edilen verilere göre 2019 yılının ilk çeyreğinde Türkiye'ye gelen toplam yabancı ziyaretçi sayısı yaklaşık olarak 5,4 milyon olurken, 2020 yılının ilk çeyreği için bu rakamın 3,5 milyon olduğu gözlemlenebilmektedir. 2020 yılının ilk çeyreğinde Türkiye'ye gelen 3,5 milyon yabancı turistin %56'sı İstanbul'a, %9,4'ü Antalya'ya, %2,1'u Ankara'ya gelmiştir. Bu üç ili %1,7 ve %0,1'lik paylar ile İzmir ve Muğla izlemiştir. Gelen turist sayıları 2018 yılının ilk çeyreği ile karşılaştırıldığında yaklaşık

olarak %35'lik bir azalma gözlemlenmektedir. Bu düşüşün, tüm dünyada etkisini göstermiş olan COVID-19 salgını sebebiyle duraksayan turizm faaliyetlerinden kaynaklandığı söylenebilir.

GYO endeksi 2020 yılının Ocak ayına hızlı bir yükselişle başlamış ve %10'un üzerinde bir artışla Ocak ayını 45.000 seviyesine kapatmıştır. Ancak COVID-19 etkisiyle dünya hisse senedi piyasalarında başlayan düşüş GYO endeksini de etkileyerek endeksin 33.000 seviyelerine gerilemesine sebep olmuştur. Bununla birlikte özellikle son dönemde TL'nin USD karşısında değer kaybı sebebiyle GYO'ların toplam büyüklüğü 3.5 milyar USD'ye gerilemiştir. 2020'nin ilk çeyreğinde yabancı yatırımcı oranı %19,18 olarak gerçekleşirken, kurumsal yatırımcı oranı %51 olarak 2019 yılına paralel bir seyir izlemiştir. ABD, Hollanda, Birleşik Krallık, Virjin Adaları (İngiliz) ve Lüksemburg yabancı yatırımcılar arasında ilk 5 sırada yer almıştır. İlk 10 ülke arasında Kuveyt ve Bahreyn dışında tüm yatırımcıların batı ülkeleri olması dikkat çekmektedir.

COVID-19 diğer tüm sektörleri etkilediği gibi GYO sektörü de bu süreçten olumsuz etkilenmiştir. Kapanan AVM'ler, evden çalışmayla birlikte boşalan ofisler, hizmetlerini durduran oteller dikkate alındığında ticari gayrimenkul sektörüne yatırım yapan GYO'ların oldukça etkilendiğini ve bu sürecin belirsizlik ortamıyla beraber daha da sıkıntılı geçebileceğini göstermektedir. Her ne kadar yılın ilk 3 ayında düşen faiz oranlarıyla beraber ipotekli satışlar %39'lar mertebesine geldiyse ve konut satışlarında ciddi artış olduysa da Nisan ayı verileriyle beraber bu trendin tersine döneceği ve bunun da sektörü olumsuz etkileyeceğini belirtmek gerekmektedir.

Bir ekonomik krize dönen COVID-19 sebebiyle azalan hanehalkı gelirleri, artan döviz kuru sebebiyle enflasyon ve faiz oranlarında olabilecek artışlar ve kişisel mesafe koruma hassasiyetinin devam edeceğini de düşünürsek normalleşme sürecinde dahi avm ciro ve ziyaretçi sayılarının düşük seyredeceği ve otel ve ofis doluluk oranlarının da düşük kalacağını belirtmek gerekmektedir. Bununla birlikte petrol fiyatlarındaki düşüşün konut sektörüne yatırım yapan yabancı yatırımcıların alım gücüne yansıması ve azalan seyahatlerle birlikte konut satışlarında da yabancıya satışın azalacağını belirtmek gerekmektedir.

Ancak tüm bu olumsuz durum ve senaryoların yanında normalleşmenin nispeten daha hızlı olması durumunda, özellikle yabancı yatırımcılar artan döviz kurlarıyla ve düşen hisse senedi değerleriyle birlikte ülkemizde hızlı bir alım sürecine başlayabilir. Reel piyasaların toparlanması biraz daha uzun sürecek olsa da bu çerçeveden bakıldığında GYO endeksi ve hisseleri orta vadede yatırımcısına ciddi fırsatlar sunabilir. Özellikle COVID-19 ile değişen hayatımızda beklenti ve eğilimleri doğru okuyup gerek mevcut yatırımların bu eksende dönüştürülmesi gerekse de yeni yatırım kararlarının bu eğilimler dikkate alınarak verilmesi gelecek için doğru adımlar olacak ve olumlu sonuçlar doğuracaktır.

Ülkemizdeki ekonomik dinamikleri önemli ölçüde etkileyen ve çok sayıda yan sektöre destek olan inşaat sektöründe yaşanan bu zorluklar gayrimenkullerin fiyatlamalarında optimizasyona ve üretilen toplam ünite sayısı ile proje geliştirme hızında düşüşe yol açmıştır. Banka faiz oranlarının yükselmesi ve yatırımcıların farklı enstrümanlara yönelmesi de yatırım amaçlı gayrimenkul alımlarını azaltmıştır.

Kasım 2023, konut satış sayısı geçen yılın aynı dönemine oranla %14,9 azalışla 1 Milyon 87 Bin 349 olarak gerçekleşti.

Kaynak: TÜİK

2018 yılında düşük bir performans çizen inşaat sektörü 2019 yılını son çeyreği itibariyle toparlanma sürecine girmiştir. Bu hareketlenme 2020 yılının ilk 2 aylık döneminde de devam etmiştir. Ancak 2019 yılının Aralık ayında Çin'de ortaya çıkan Covid-19 salgınının 2020 yılı Mart ayında ülkemizde yayılmaya başlamasıyla ekonomi olumsuz etkilenmiş ve gayrimenkul sektörü bu durgunluktan payını almıştır. Karantina süreci sonrası TCMB ve BDDK tarafından açıklanan kararlar ve destekler sektöre olumlu yansımış, konut kredisi faizlerindeki düşüş ve kampanyalar Temmuz ve Ağustos aylarında konut satışlarını rekor seviyelere ulaştırmıştır.

Ticari hareketliliğin sağlanması amacıyla piyasaya aktarılan ucuz likidite döviz kurlarında ve fiyatlar genel seviyesinde büyük artışlara yol açmış, sonrasında Merkez Bankası parasal sıkılaşma politikası uygulamaya başlarken parasal sıkılaşma kararları sonrasında bankaların likidite kaynakları kısılmış, bu da faiz oranlarında yükselişe yol açmıştır. İnşaat maliyetlerinin arttığı ve risk iştahının azaldığı süreçte yeni inşaat sayısı azalmış bu da konut arzında düşüşe yol açmıştır.

Konut arzındaki bu düşüşe karşın Türk halkının gayrimenkule olan doğal ilgilisinin canlı kalması, döviz kurlarında yaşanan artışlar ve enflasyon oranındaki artış fiyatların yükselmesine sebep olmuştur. Ayrıca yabancılara yapılan satışlar bölgesel fiyat artışlarına yol açmıştır. Son dönemde Merkez Bankası politika faizlerinin düşük tutulduğu, Dünya genelinde yaşanan tedarik sıkıntıları, hammadde temininde yaşanan zorluklar ve Rusya-Ukrayna savaşı gibi jeopolitik gerilimler ve resesyon beklentilerine rağmen ekonominin canlı tutulmaya çalışıldığı bir dönem içerisinden geçmekteyiz.

AGD Anadolu Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Adapazarı / SAKARYA

Türkiye genelinde konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %20,6 azalarak 93 bin 514 oldu. Konut satışlarında İstanbul 15 bin 187 konut satışı ve %16,2 ile en yüksek paya sahip oldu. Satış sayılarına göre İstanbul'u 8 bin 250 konut satışı ve %8,8 pay ile Ankara, 5 bin 105 konut satışı ve %5,5 pay ile İzmir izledi. Konut satış sayısının en az olduğu iller sırasıyla 52 konut ile Hakkari, 57 konut ile Ardahan ve 73 konut ile Gümüşhane oldu.

Kaynak: TÜİK

İnşaat maliyet endeksi, 2023 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre %2,46 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %67,93 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %3,39 arttı, işçilik endeksi %0,30 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %54,15 arttı, işçilik endeksi %114,05 arttı.

G	Konut Fiyat Endeksi	Yeni Konutlar Fiyat Endeksi	Yeni Olmayan Konutlar Fiyat Endeksi	Birim Fiyat (TL/m2) **
TURKIVE	1129,6 (%86,5)	1216,8 (%91,1)	1116,7 (%86,8)	30035.5 €
ISTANBUL	969,4 (%74.4)	1094,6 (%81.8)	961,3 (%72.9)	44386.5 €
ANY ARA	1169.5 (%101,5)	1406,9 (%97.7)	1154.0 (%102,5)	23303,8 €
179498	1138.1 (%80,1)	1287.6 (%85,9)	1118.5 (%80,4)	34774,2 ₺

Ekim 2023 Konut Fiyat Endeksleri (2017=100) ve Birim Fiyatlar (Kaynak TCMB)

7.5.1. Türkiye Gayrimenkul Piyasasını Bekleyen Fırsat ve Tehditler

Tehditler:

• Amerika Birleşik Devletleri ve Çin arasındaki ticari çekişme, Rusya-Ukrayna savaşı ve Dünya genelindeki pek çok farklı jeopolitik gerilimin ekonomiye etkisi,

Yabancı sermaye kaynaklı yatırımlarda görülen yavaşlama,
Türkiye'nin mevcut durumu itibariyle jeopolitik risklere açık olması sebebiyle yatırımların yavaşlaması ve talebin azalması,
Son dönemde döviz kurundaki yaşanan artışların maliyetler üzerinde baskı yaratıyor olması,
Son dönemde gayrimenkul fiyatlarında görülen hızlı artış.

Fırsatlar:

• Türkiye'deki gayrimenkul piyasasının uluslararası standartlarda gelen taleplere cevap verecek düzeyde olması,

Son dönemde gayrimenkule olan yabancı ilgisinin artıyor olması,
Genç bir nüfus yapısına sahip olmanın getirdiği doğal talebin devam etmesi,
Döviz kurunun yükselmesi ile yabancı turistler için ülkemizdeki tesislerin cazibesinin artması,
Turizm sektöründe son dönemde yaşanan ivmelenme.

7.5.2. Genel Konjonktürün Konut Piyasası ve Gayrimenkulün Değerine etkisi

Amerika Birleşik Devletleri ve Çin arasındaki ticari çekişme, Rusya-Ukrayna savaşı ve Dünya genelindeki pek çok farklı jeopolitik gerilimin ekonomiye etkisi ve döviz kurlarındaki artışa ve diğer olumsuzluklara rağmen gayrimenkul piyasası, gerek devlet tarafından alınan önlemler gerekse hane halkının gayrimenkule olan doğal ilgisinin canlı kalmasından dolayı iyi bir yıl geçirmektedir.

Rapora konu Tuzla Elexia Projesi yeni ve nitelikli konut projelerinin yapılmaya başlandığı bir bölgede konumlanmakta olup önemli ulaşım avantajlarına sahiptir. Proje çağdaş teknik altyapı imkanları ve sosyal alanları bünyesinde barındırmakta olan proje bölgenin yeni bir cazibe merkezi olarak öne çıkmasına katkı sağlayacaktır.

8. YAPININ İNŞAAT ÖZELLİKLERİ

İstanbul İli, Tuzla İlçesi, Evliya Çelebi Mahallesi sınırları içerisinde kalan 7454 parsel, tapu kayıtlarına göre 17.063,91 m2 alana sahip olup, imar planında " Ticaret + Hizmet Alanı " lejantlıdır. Parselin amorf bir geometrik yapısı bulunmakta olup Sahil Bulvarına cephesi yaklaşık 147 m.'dir. Parsel topografik olarak hafif eğimli ve engebesiz bir yapıya sahiptir.

Parsel üzerinde inşasına devam edilmekte olan, kat irtifakı kurulmuş A, B1, B2, C ve D olmak üzere toplam 5 bloktan oluşmakta olup, 312 bağımsız bölüm yer almaktadır. B1 ve B2 Bloklar tamamlanmış olup kat mülkiyetine geçilmiştir. Tamamlanan bloklar okul olarak kullanılmaktadır. Diğer blokların ise bahçe peyzaj ve ortak alanlarında ince işçilik çalışmaları devam etmekte olup, dairelerde herhangi bir eksiklik bulunmamaktadır. Site bünyesinde otopark, AVM, Konut, Ofis, Otel ve Thermal Spa planlanmaktadır.

Rapor konusu 22 adet bağımsız bölümün genel özellikleri aşağıdaki tabloda yer almaktadır.

Blok No	BB No	Kat	Nitelik	Cephe	Net Alan (m2 )	Brüt Alan (m2 )
C	5	3. Normal Kat	Konut	İç	57,56	66,52
C	14	3. Normal Kat	Konut	İç	54,69	62,50
C	15	3. Normal Kat	Konut	İç	54,73	62,51
C	16	3. Normal Kat	Konut	İç	28,92	32,11
C	21	3. Normal Kat	Konut	Dış	30,40	34,85
C	23	3. Normal Kat	Konut	Dış	30,76	33,80
C	26	3. Normal Kat	Konut	Dış	30,62	33,74
C	27	3. Normal Kat	Konut	Dış	30,75	33,67
C	29	3. Normal Kat	Konut	Dış	30,86	35,65
C	32	3. Normal Kat	Konut	Dış	29,76	32,93
C	33	3. Normal Kat	Konut	Dış	31,64	35,52
C	35	3. Normal Kat	Konut	Dış	30,62	33,79
C	36	3. Normal Kat	Konut	Dış	31,49	34,44
C	37	3. Normal Kat	Konut	Dış	30,77	35,78
C	38	3. Normal Kat	Konut	Dış	30,13	34,92
C	39	3. Normal Kat	Konut	Dış	30,41	33,57
C	40	3. Normal Kat	Konut	Dış	30,46	33,85
C	41	3. Normal Kat	Konut	Dış	30,64	33,78
C	42	3. Normal Kat	Konut	Dış	60,88	70,43
C	44	3. Normal Kat	Konut	Dış	50,69	59,76
C	93	4. Normal Kat	Konut	Dış	50,69	59,76
C	99	5. Normal Kat + Çatı Katı	Dubleks Konut	İç	54,16	63,69
		TOPLAM	841,63	957,57

9. AÇIKLAMALAR

C Blok; 2 bodrum, zemin, 5 normal ve çatı kat olmak üzere 9 kat ve 134 adet daire ve 73 adet ofis/iş yeri olmak üzere toplam 207 bağımsız bölümden oluşmaktadır.

C Bloğun; 2.bodrum katında; ortak depo, kazan dairesi, tesisat malzeme ofisi, otopark, jimnastik salonu ve bay-bayan WC hacimleri, 1.bodrum katında; mutfak, yemekhane, çamaşırhane, klima santrali, depo, baybayan mescid ve otopark, zemin katında; 8 adet asma katlı dükkan ve 11 dükkan, 1.normal katında; 21 adet ofis ve zemin kattaki 8 adet dükkanın asma katları, 2.normal katında; 32 adet ofis, 3.normal katına, 1 adet ofis, 23 adet 46 mesken, 4.normal katında; 49 adet mesken, 5.normal katında; 36 adet mesken ve 3 adet dubleks mesken yer almaktadır.

10. EN VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ

"Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkü en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımdır". (UDS Madde 6.3)

"Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Hem yasal olarak izin verilen hem de fiziki olarak mümkün olan bir kullanım, o kullanımın mantıklı olarak niçin mümkün olduğunun değerleme uzmanı tarafından açıklanmasını gerektirebilir. Analizler, bir veya birkaç kullanımın olası olduğunu belirlediğinde, finansal fizibilite bakımından test edilirler. Diğer testlerle birlikte en yüksek değerle sonuçlanan kullanım en verimli ve en iyi kullanımdır. (UDS madde 6.4)

Taşınmazların konumu, ulaşım kabiliyeti, mevcut imar durumu ve bulunduğu bölgenin gelişim potansiyeli dikkate alındığında mevcut durumda olduğu gibi üzerinde imar durumuna uygun olarak yapı ruhsatlarına uygun projenin en uygun kullanım şekli olacağı düşünülmektedir.

11. DEĞERLENDİRME

Gayrimenkulün Değerini Etkileyen Faktörler (Swot Analizi)

Güçlü Yönler	Zayıf Yönler
Ulaşım imkanlarının kolaylığı, Parsel üzerinde yer alan sitenin çağdaş şehircilik anlayışına uygun olarak gerekli sosyal imkân ve donatılara sahip olması, Ticari alanları mevcudiyeti, Yapı ruhsatlarının bulunuyor olması, E-5 Karayolu'na rahat ulaşılabilecek bir konumda olması, Tamamlanmış altyapı, *Tercih edilen bir bölgede yer alması.	Kat mülkiyetine geçilmemiş olmaları, Oturumun başlamamış olması.
Fırsatlar	Tehditler
E-5 Karayolu'na kolay ulaşım olması, Ticari alanların bölgeye getireceği hareketlilik.	Ekonomideki dalgalanmaların gayrimenkul sektörünü olumsuz yönde etkilemesi, Faizlerin yüksek olması ipotekli konut alım talebinin azalması.

12. DEĞERLENDİRME YAKLAŞIMLARI

Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Uluslararası Değerleme Standartları Konseyi'nin Yayınlamış olduğu 2017 Uluslararası Değerleme Standartları'na göre; Aşağıda bahsi geçen üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımları Pazar Yaklaşımı, Gelir Yaklaşımı ve Maliyet Yaklaşımıdır. Bu temel değerleme yaklaşımlarının her biri farklı, ayrıntılı uygulama yöntemlerini içerir.

Bir varlığa ilişkin değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır:

(a) değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı,

(b) olası değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri, (c) her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu,

(d) yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti.

12.1. Pazar Yaklaşımı

Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.

Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya

Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Pazar yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklıklandırılamayacağı dikkate alması gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara ilişkin işlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,

(c) pazar işlemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,

(d) güncel işlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren işlemler vb.),

(e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması.

Birçok varlığın benzer olmayan unsurlardan oluşan yapısı, pazarda birbirinin aynı veya benzeyen varlıkları içeren işlemlere ilişkin bir kanıtın genelde bulunamayacağı anlamına gelir. Pazar yaklaşımının kullanılmadığı durumlarda dahi, diğer yaklaşımların uygulanmasında pazara dayalı girdilerin azami kullanımı gerekli görülmektedir (örneğin, etkin getiriler ve getiri oranları gibi pazara dayalı değerleme ölçütleri).

Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.

Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.

12.2. Maliyet Yaklaşımı

Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların 61 değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,

(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya

Yukarıda yer verilen durumlarda maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, maliyet yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Maliyet yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve maliyet yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

(a) katılımcıların aynı faydaya sahip bir varlığı yeniden oluşturmayı düşündükleri, ancak varlığın yeniden oluşturulmasının önünde potansiyel yasal engellerin veya önemli ve/veya anlamlı bir zaman ihtiyacının bulunması,

(b) maliyet yaklaşımının diğer yaklaşımlara bir çapraz kontrol aracı olarak kullanılması (örneğin, maliyet yaklaşımının, değerlemesi işletmenin sürekliliği varsayımıyla yapılan bir işletmenin tasfiye esasında daha değerli olup olmadığının teyit edilmesi amacıyla kullanılması), ve/veya

Kısmen tamamlanmış bir varlığın değeri genellikle, varlığın oluşturulmasında geçen süreye kadar katlanılan maliyetleri (ve bu maliyetlerin değere katkı yapıp yapmadığını) ve katılımcıların, varlığın, tamamlandığındaki değerinden varlığı tamamlamak için gereken maliyetler ile kâr ve riske göre yapılan uygun düzeltmeler dikkate alındıktan sonraki değerine ilişkin beklentilerini yansıtacaktır.

12.3. Gelir Yaklaşımı

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir. Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,

(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.

Yukarıda yer verilen durumlarda gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, gelir yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Gelir yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve gelir yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

a) Değerleme konusu varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen birçok faktörden yalnızca biri olması,

b) Değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin önemli belirsizliklerin bulunması,

c) Değerleme konusu varlıkla ilgili bilgiye erişimsizliğin bulunması (örneğin, kontrol gücü bulunmayan bir pay sahibi geçmiş tarihli finansal tablolara ulaşabilir, ancak tahminlere/bütçelere ulaşamaz), ve/veya

d) Değerleme konusu varlığın gelir yaratmaya henüz başlamaması, ancak başlamasının planlanmış olması.

Gelir yaklaşımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma ilişkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teşkil eder. Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "çeşitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.

13. FİYATLANDIRMA

Taşınmazların satış (pazar) değerinin tespiti, kullanımı mümkün olan yöntemlerle saptanmış olup değerleme prosesi aşağıda ayrıntılı olarak verilmiştir.

Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile Uluslar Arası Değerleme Standartları 2017 UDS 105 Değerleme Yaklaşımları ve Yöntemleri 10.4. maddesinde; "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanılması gerekmez" yazmaktadır.

Tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulgu bulunduğundan taşınmazların Pazar değerinin tespitinde "Emsal Karşılaştırma Yöntemi" kullanılmıştır.

Emsalin Durumu (Konum)	Emsalin Durumu (Şerefiye)	Emsalin Durumu (Yaş/İnşai Kalite)	Yüzdelik Oranlar
Çok Kötü	Çok Kötü	Çok Eski	> %20
Orta Kötü	Orta Kötü	Orta Eski	%11 … %20
Az Kötü	Az Kötü	Az Eski	%1 … %10
Benzer	Benzer	Benzer	%0
Az İyi	Az İyi	Az Yeni	-%10 … -%1
İyi	İyi	Yeni	-%20 … - %11
Çok İyi	Çok İyi	Çok Yeni	> -%20

Uygunlaştırmada kullanılan yüzdelik oranlar örnekleme olarak aşağıdaki şekilde sınıflandırılmıştır.

13.1. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı

Bu yöntemde, mevcut pazar bilgilerinden, emlak pazarlama firmaları ve proje yetkilileri ile yapılan görüşmelerden faydalanılmış; bölgede yakın dönemde pazara çıkarılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapılmış ve konu arsa için kıymet takdir edilmiştir.

Bulunan emsaller, görülebilirlik, konum, büyüklük, imar durumu gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, çevredeki emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ve mal sahipleri ile görüşülmüş; yanı sıra ofisimizdeki mevcut veri ve bilgilerden yararlanılmıştır.

Taşınmazın bulunduğu bölgede benzer şekilde Tuzla Marin Sitesi, Şahsuvaroğlu Ambiyans Sitesi, Cordella Sitesi, Gold Life Sitesi bulunmaktadır.

Emsal Kroki (Konut Satış)

Piyasa Bilgileri

Çevrede yapılan piyasa araştırmalarında aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur.

Satılık Konut Emsalleri:

1- Emlak Ofisi – 0 552 260 79 79

Tuzla Casa Mia Sitesi bünyesinde 2. katta yer alan 1+1, 65 m2 kullanım alanlı olarak beyan edilen daire 2.350.000,00 TL bedelle satılıktır.

2- Emlak Ofisi – 0 0 538 654 53 66

Tuzla Cardella Sitesi bünyesinde 2. katta yer alan 1+1, 80 m2 kullanım alanlı olarak beyan edilen daire 3.200.000,00 TL bedelle satılıktır.

3- Emlak Ofisi – 0 530 238 22 66

Şahsuvaroğlu Tuzla Ambiyans Sitesi bünyesinde 2. katta yer alan 1+1, 105 m2 kullanım alanlı olarak beyan edilen daire 3.350.000,00 TL bedelle satılıktır.

4- Emlak Ofisi – 0 533 0866 300

Tuzla Kaymakamlığı karşısında konumlu 2. katta yer alan 1+1, 52 m2 kullanım alanlı olarak beyan edilen ofis 2.650.000,00 TL bedelle satılıktır.

5- Emlak Ofisi – 0 554 120 73 57

Tuzla Belediyesi karşısında konumlu 2. katta yer alan 1+1, 60 m2 kullanım alanlı olarak beyan edilen ofis 2.600.000,00 TL bedelle satılıktır.

6- Emlak Ofisi – 0 530 121 07 37

Tuzla Elexia konumlu 2. katta yer alan 1+0, 172 m2 kullanım alanlı olarak beyan edilen ofis 8.700.000,00 TL bedelle satılıktır.

Emsal Karşılaştırma Tablosu (Konut-Satış)
Sıra	Ortalama Birim Değer (TL/m2 )	Pazarlanan Alan (m2 )	Pazarlık Payı	Alan Düzeltmesi	Konum Düzeltmesi		Yaş / İnşa Kalite Düzeltmesi		Şerefiye Düzeltmesi		Toplam Düzeltme (%)	Düzeltilmiş Ortalama Birim Değer
Emsal 1	36.153,85	65,00	-10,00%	20,00%	Benzer	0,00%	Benzer	0,00%	Benzer	25,00%	35,00%	48.807,69
Emsal 2	40.000,00	80,00	-10,00%	20,00%	Benzer	0,00%	Benzer	0,00%	Benzer	10,00%	20,00%	48.000,00
Emsal 3	31.809,52	105,00	-10,00%	20,00%	Benzer	0,00%	Benzer	0,00%	Kötü	40,00%	50,00%	47.714,29
Emsal 4	50.961,54	52,00	-10,00%	20,00%	Benzer	0,00%	Benzer	0,00%	Daha iyi	- 15,00%	-5,00%	48.413,46
Emsal 5	43.333,33	60,00	-10,00%	20,00%	Benzer	0,00%	Benzer	0,00%	Benzer	0,00%	10,00%	47.666,67
Emsal 6	50.581,40	172,00	-10,00%	20,00%	Benzer	0,00%	Benzer	0,00%	Daha iyi	- 15,00%	-5,00%	48.052,33

Değerleme Konusu Taşınmaz İçin Hesaplanmış Ortalama Birim m² Değeri 48.100,00

Emsaller yakınındaki benzer nitelikli projelerden seçilmiş olup beyan edilen brüt kullanım alanlarının gerçek kullanım alanlarına uygunlaştırılması için %20 oranında alan düzeltmesi yapılmıştır. Emsallerde beyan edilen satış fiyatlarından pazarlık payı düşülmüştür. Bina kalitesi/yaş kriteri ve konum/şerefiye düzeltmesi proje özelliklerine göre yapılmış olup ortalama satış m2 birim değeri 48.100,-TL olarak hesaplanmıştır.

Emsal Kroki (Konut Kiralık)

Piyasa Bilgileri

Çevrede yapılan piyasa araştırmalarında aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur.

Kiralık Konut Emsalleri:

1- Emlak Ofisi – 0 551 215 7931

Tuzla Kriya Time 2 Sitesi bünyesinde 2. katta yer alan 1+1, 55 m2 kullanım alanlı olarak beyan edilen daire 17.000,00 TL bedelle kiralıktır.

2- Emlak Ofisi – 0 552 306 01 71

Tuzla Kriya Time 2 Sitesi bünyesinde 5. katta yer alan 1+1, 60 m2 kullanım alanlı olarak beyan edilen daire 21.000,00 TL bedelle kiralıktır.

3- Emlak Ofisi – 0 537 658 55 55

Şahsuvaroğlu Tuzla Ambiyans Sitesi bünyesinde 2. katta yer alan 1+1, 105 m2 kullanım alanlı olarak beyan edilen daire 16.000,00 TL bedelle kiralıktır.

4- Emlak Ofisi – 0 532 381 65 98

Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede site içerisinde 5. katta yer alan 1+1, 60 m2 kullanım alanlı olarak beyan edilen daire 21.000,00 TL bedelle kiralıktır.

5- Emlak Ofisi – 0 532 430 62 39

Şahsuvaroğlu Tuzla Ambiyans Sitesi bünyesinde 3. katta yer alan 1+1, 81m2 kullanım alanlı olarak beyan edilen daire 22.000,00 TL bedelle kiralıktır.

6- Sahibinden – 0 530 281 73 83

Pekdemir Komsept Sitesi bünyesinde 2. katta yer alan 1+1, 130 m2 kullanım alanlı olarak beyan edilen daire 18.500,00 TL bedelle kiralıktır.

Emsal Karşılaştırma Tablosu (Konut-Kira)
Sıra	Ortalama Birim Değer (TL/m2 )	Kiralanan Alan (m2 )	Pazarlık Payı	Alan Düzeltmesi	Konum Düzeltmesi		Yaş / İnşa Kalite Düzeltmesi		Şerefiye Düzeltmesi		Toplam Düzeltme (%)	Düzeltilmiş Ortalama Birim Değer
Emsal 1	309,09	55,00	-10,00%	20,00%	Benzer	0,00%	Benzer	0,00%	İyi	- 55,00%	-35,00%	200,91
Emsal 2	350,00	60,00	-10,00%	20,00%	Benzer	0,00%	Benzer	0,00%	İyi	- 60,00%	-40,00%	210,00
Emsal 3	152,38	105,00	-10,00%	20,00%	Benzer	0,00%	Benzer	0,00%	Kötü	15,00%	35,00%	205,71
Emsal 4	350,00	60,00	-10,00%	20,00%	Benzer	0,00%	Benzer	0,00%	İyi	- 60,00%	-40,00%	210,00
Emsal 5	271,60	81,00	-10,00%	20,00%	Benzer	0,00%	Benzer	0,00%	İyi	- 45,00%	-25,00%	203,70
Emsal 6	142,31	130,00	-10,00%	20,00%	Benzer	0,00%	Benzer	0,00%	Kötü	25,00%	45,00%	206,35

Değerleme Konusu Taşınmaz İçin Hesaplanmış Ortalama Birim m² Değeri 205,00

Emsallerde beyan edilen satış fiyatlarından pazarlık payı düşülmüştür. Bina kalitesi/yaş kriteri ve konum/şerefiye düzeltmesi proje özelliklerine göre yapılmış olup ortalama kiralama m2 birim değeri 205,-TL olarak hesaplanmıştır.

Ulaşılan Sonuç

Emsal analizlerinden hareketle ''Elexia Tuzla Projesi'' bünyesinde konumlu olan rapora konu 22 adet bağımsız bölümün blok, kat, büyüklük ve kullanım fonksiyonları dikkate alınarak takdir olunan arsa payı dahil satış değeri nitelik bazında aşağıda özet tabloda sunulmuştur. Değerleme konusu taşınmazların bağımsız bölüm bazında satış değerleri rapor ekinde Değer Tablosu'nda sunulmuştur.

Değerleme konusu taşınmazlar KDV hariç değeri;

45.640.000,00 TL (Kırkbeşmilyon Altıyüzkırkbin Türk Lirası) olarak tadkir edilmiştir.

14. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRMESİ

14.1. Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklaması

Tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulgu bulunduğundan taşınmazların Pazar değerinin tespitinde "Emsal Karşılaştırma Yöntemi" kullanılmıştır. Buna göre taşınmazların arsa payları dahil toplam değeri 45.640.000,00 TL (Kırkbeşmilyon Altıyüzkırkbin Türk Lirası) kıymet takdir edilmiştir.

14.2. Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler

Emsal analizlerinden hareketle "Elexia Tuzla Projesi" bünyesinde konumlu olan rapora konu 22 adet bağımsız bölümün blok, kat, büyüklük ve kullanım fonksiyonları dikkate alınarak takdir olunan aylı ve yıllık kira değeri nitelik bazında aşağıda özet tabloda sunulmuştur. Değerleme konusu taşınmazların bağımsız bölüm bazında aylık ve yıllık kira değerleri rapor ekinde Değer Tablosu'nda sunulmuştur.

Değerleme konusu taşınmazlar kira değeri; 22 adet konut 190.000,00 TL ve toplam yıllık kira 2.280.000,00 TL olarak takdir edilmiştir.

14.3. Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi

Değerlemeye konu taşınmazların resmi kurumlar nezdinde yapılan incelemeleri sonucunda herhangi bir hukuki soruna rastlanmamıştır.

14.4. Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler ile İlgili Görüş

Rapor konusu taşınmazlar üzerinde çok sayıda şerh mevcut olup Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.-1/J Maddesi (Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar. Yüksek Planlama Kurulundan izin alınması şartı bu hüküm kapsamında devir kısıtı olarak değerlendirilmez.) hükmüne amirdir. Ancak konu taşınmazlar üzerinde bulunan kısıtlayıcı şerhler, taşınmazlar GYO portföyünde yer alırken, şirketin ödenmemiş borçları nedeniyle alacaklılar tarafından konulmuştur. Konu şerhlerin terkini halinde, taşınmazlar devredilebilir nitelik kazanacaktır.

Ayrıca gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hakların satın alınması sırasında yalnızca bu işlemlerin finansmanına ilişkin olarak ya da yatırımlar için kredi temini amacıyla portföydeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebilir." denilmektedir.

Taşınmazların GYO portföyünde "Projeler" başlığı altında yer almasında tapu kayıtları açısından bir sakınca bulunmamaktadır.

14.5. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Rapora konu taşınmazın devredilmesinde sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde herhangi bir engel bulunmadığı kanaatindeyiz.

14.6. Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar

Değerleme, proje geliştirme niteliğinde değildir.

14.7. Asgari Bilgilerden Raporda Verilmeyenlerin Neden Verilmediklerinin Gerekçeleri

Asgari bilgilerden verilmeyen yoktur.

14.8. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

Müşterek veya bölünmüş kısım bulunmamaktadır.

14.9. Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları

Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi kullanılmamıştır.

14.10. Yasal Gereklerin Yerinde Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı

Değerlemesi yapılan taşınmazların Yapı Ruhsatı mevcut olup, Yapı Kullanma İzin Belgesi bulunmamaktadır. Bağımsız bölüm yapısı oluşturulmuş, kat irtifakı kurulmuş olup, ortak alan ince işçilik faaliyetleri devam etmektedir. Taşınmazların GYO portföyünde "Projeler" başlığı altında yer almasında tapu kayıtları açısından bir sakınca bulunmamaktadır.

14.11. Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi

Rapor konusu 22 adet bağımsız bölümün yer aldığı Tuzla Elexia Projesi bünyesindeki C Blok inşaatı tamamlanmış durumdadır.

14.12. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları'na İlişkin esaslar Tebliği'nin 22. Maddesi 1. Fırka (c), (d) ve (r) bentleri:

c) Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.

d) Gerçekleştirecekleri veya yatırım yapacakları projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınmış, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olduğu hususlarının bağımsız gayrimenkul değerleme kuruluşları tarafından tespit edilmiş olması gerekir.

r) (Değişik: RG-17/1/2017-29951) (Değişik:RG-9/10/2020-31269) Ortaklığın mülkiyetinde olan gayrimenkuller üzerinde metruk halde veya ekonomik ömrünü tamamlamış veya herhangi bir gelir getirmeyen veya tapu kütüğünün beyanlar hanesinde riskli yapı olarak belirtilmiş yapıların bulunması veya tapuda mevcut görünmekle birlikte yapıların yıkılmış olması halinde, söz konusu durumun hazırlatılacak bir gayrimenkul değerleme raporuyla tespit ettirilmiş olması ve varsa söz konusu yapıların yıkılacağının ve gerekmesi halinde gayrimenkulün tapudaki niteliğinde gerekli değişikliğin yapılacağının Kurula beyan edilmesi halinde (b) bendi hükmü aranmaz ve gayrimenkul arsa olarak ortaklık portföyüne dahil edilebilir.

Yeşil Global İnşaat Turizm Otelcilik A.Ş. ile Yeşil GYO A.Ş. arasında Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi sözleşmesi ve Ortadoğu Enerji Sanayi ve Ticaret A.Ş. ile Yeşil GYO A.Ş. arasında yapılan Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri ekte bulunmaktadır.

Değerlemesi yapılan taşınmazların Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "Projeler" başlığı altında yer almasında Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde herhangi bir engel bulunmamaktadır.

15. SONUÇ

Bu rapor, Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. talebi üzerine, gayrimenkul değerleme alanında faaliyet gösteren AGD Anadolu Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca; 7454 nolu parsel üzerinde Tuzla Elexia projesinde yer alan C blok'ta konumlu 22 adet bağımsız bölümün Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'ne ait hissenin SPK mevzuatı gereği, güncel pazar peşin satış durum değerinin tespitine yönelik Değerleme Raporudur.

Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen Tuzla Elexia projesinde yer alan 22 adet bağımsız bölümün yerinde yapılan incelemelerinde konumlarına, kullanım alanı büyüklüklerine, mimari ve inşaî özelliklerine ve gerek bölgedeki benzer projeler üzerinde, gerekse proje bünyesinde yapılan piyasa araştırmalarına göre günümüz ekonomik koşulları itibariyle Yeşil GYO A.Ş.'na ait hissesinin değeri aşağıdaki tabloda belirtilmiştir.

YEŞİL GYO A.Ş.'NE AİT HİSSELERİN PİYASA SATIŞ DEĞERİ	45.640.000,00 TL
(KIRKBEŞMİLYON ALTIYÜZKIRKBİN TÜRK LİRASI)
USD	1.515.498,66
EUR	1.382.146,37

YEŞİL GYO A.Ş.'NE AİT HİSSELERİN AYLIK KİRA DEĞERİ	190.000,00 TL
(YĞZDOKSANBİN SEKİZYÜZ Türk Lirası)
USD	6.309,04
EUR	5.753,90

		1 USD (TL)	1 EUR (TL)
KUR BİLGİSİ	12.01.2024 - TCMB verilerine göre	30,1155	33,0211

SATIŞ DEĞERİ
--------------

olarak hesaplanmıştır.

Rapor konusu taşınmazların Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "Projeler" başlığı altında yer almasında herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.

İşbu rapor, YEŞİL Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine ve e-imzalı olarak düzenlenmiş olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.

Bilgilerinize sunulur.

Saygılarımızla,

Eki:

Değer Tablosu,
Fotoğraflar,
Kira Değer Tablosu,
Yapı Ruhsatları,
Proje,
İmar Paftası,
Plan Notları,
Tapu Suretleri,
Takbis Belgeleri,
Lisans Belgeleri,
Özgeçmişler,

AGD Anadolu Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

RAPORU HAZIRLAYAN RAPORU KONTROL EDEN SORUMLU DEĞERLEME UZMANI DEĞERLEME UZMANI

Süleyman EYÜPOĞLU Fatih DOLAR Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı / İnş. Müh. (SPK Lisans No: 406038) (SPK Lisans No: 403482)

AI Terminal

YEŞİL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

8679_rns_2024-01-31_c43b5dce-9d29-4e52-9b5a-682f11d11362.pdf

AGD ANADOLU GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.

YEŞİL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

2. ÖNGÖRÜ KOŞULLARI, UYGUNLUK BEYANI VE KISITLAYICI KOŞULLAR 2.1. Öngörü Koşulları

2.2. Uygunluk Beyanı

3. RAPOR BİLGİLERİ

3.1. Rapor Tarihi ve Numarası

3.2. Değerlemenin Türü ve Tanımlaması

3.3. Raporu Hazırlayan Değerleme Uzmanı ve Sorumlu Değerleme Uzmanı

3.4. Değerleme Tarihi

3.5. Dayanak Sözleşme Tarih ve Numarası

3.6. Tebliğin 1. Maddesinin 2. Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığı Hakkında Açıklama

3.7. Değerle Konusu Gayrimenkulün Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

3.8. Değerleme Çalışmasını Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler

3.9. Kullanılan Değer Tanımları ve Geçerlilik Koşulları

Pazar değeri:

4. ŞİRKET- MÜŞTERİ TANITICI VE İŞİN KAPSAMI BİLGİLERİ

4.1. Şirket Bilgileri

4.2. Müşteri Bilgileri

4.3. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

4.4. İşin Kapsamı

5. TAŞINMAZIN TAPU KAYITLARI

5.1. Tapu Kayıtları

5.2. Tapu Takyidatı

Beyanlar Hanesinde;

Şerhler Hanesinde:

Hak ve Mükellefiyetler Hanesinde:

Rehinler Hanesinde:

Şerhler Hanesinde: Tüm Taşınmazlar Üzerinde,

5.3. Takyidat Açıklamaları

6. BELEDİYE İNCELEMESİ

6.1. İmar Durumu

6.2. İmar Dosyası İncelemesi

Ruhsat ve yapı kullanma izin belgesi bilgileri;

6.5.2. Belediye Bilgileri 6.5.2.1. İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri vb. Bilgiler

6.5.3. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler

6.5.4. Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

6.5.6. Proje Bilgileri

7. TAŞINMAZIN ÇEVRE VE KONUMU

7.1. Konum ve Çevre Bilgileri

7.2. Bölge Analizi 7.2.1. İstanbul İli

7.2.2. Tuzla İlçesi

7.3. Dünya Ekonomisine Genel Bakış

7.4. Türkiye'nin Makroekonomik Görünümü

Dönemler İtibariyle Büyüme Oranları

Merkezi Yönetim Bütçe Gerçekleşmeleri

7.5. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler

Kaynak: TÜİK

7.5.1. Türkiye Gayrimenkul Piyasasını Bekleyen Fırsat ve Tehditler

Tehditler:

Fırsatlar:

7.5.2. Genel Konjonktürün Konut Piyasası ve Gayrimenkulün Değerine etkisi

8. YAPININ İNŞAAT ÖZELLİKLERİ

9. AÇIKLAMALAR

10. EN VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ

11. DEĞERLENDİRME

Gayrimenkulün Değerini Etkileyen Faktörler (Swot Analizi)

12. DEĞERLENDİRME YAKLAŞIMLARI

12.1. Pazar Yaklaşımı

12.2. Maliyet Yaklaşımı

12.3. Gelir Yaklaşımı

13. FİYATLANDIRMA

13.1. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı

Emsal Kroki (Konut Satış)

Piyasa Bilgileri

Satılık Konut Emsalleri:

1- Emlak Ofisi – 0 552 260 79 79

2- Emlak Ofisi – 0 0 538 654 53 66

3- Emlak Ofisi – 0 530 238 22 66

4- Emlak Ofisi – 0 533 0866 300

5- Emlak Ofisi – 0 554 120 73 57

6- Emlak Ofisi – 0 530 121 07 37

Değerleme Konusu Taşınmaz İçin Hesaplanmış Ortalama Birim m² Değeri 48.100,00

Emsal Kroki (Konut Kiralık)

Piyasa Bilgileri

Kiralık Konut Emsalleri:

1- Emlak Ofisi – 0 551 215 7931