AGD ANADOLU GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.

YEŞİL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

İSTANBUL İLİ, ESENYURT İLÇESİ, ESENYURT MAHALLESİ, 2945 ADA 71 PARSEL NUMARASINDA İNNOVİA-3 SİTESİNDE 51 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜMDE KAYITLI TAŞINMAZLAR

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

1.	YÖNETİCİ RAPOR ÖZETİ 4
2.	ÖNGÖRÜ KOŞULLARI, UYGUNLUK BEYANI VE KISITLAYICI KOŞULLAR5
	2.1. Öngörü Koşulları 5
	2.2. Uygunluk Beyanı 6
3.	RAPOR BİLGİLERİ7
	3.1. Rapor Tarihi ve Numarası 7
	3.2. Değerlemenin Türü ve Tanımlaması7
	3.3. Raporu Hazırlayan Değerleme Uzmanı ve Sorumlu Değerleme Uzmanı7
	3.4. Değerleme Tarihi7
	3.5. Dayanak Sözleşme Tarih ve Numarası 7
	3.6. Tebliğin 1. Maddesinin 2. Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığı Hakkında Açıklama 7
	3.7. Değerle Konusu Gayrimenkulün Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler 8
	3.8. Değerleme Çalışmasını Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler8
	3.9. Kullanılan Değer Tanımları ve Geçerlilik Koşulları 8
4.	ŞİRKET- MÜŞTERİ TANITICI VE İŞİN KAPSAMI BİLGİLERİ10
	4.1. Şirket Bilgileri10
	4.2. Müşteri Bilgileri 10
	4.3. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar11
	4.4. İşin Kapsamı11
5.	TAŞINMAZIN TAPU KAYITLARI 12
	5.1. Tapu Kayıtları 12
	5.2. Tapu Takyidatı14
	5.3. Takyidat Açıklamaları15
6.	BELEDİYE İNCELEMESİ17
	6.1. İmar Durumu 17
	6.2. İmar Dosyası İncelemesi17
	6.3. Encümen Kararları, Mahkeme Kararları, Riskli Yapı Tespiti, Plan İptalleri vb. konular18
	6.4. Yapı Denetim Firması (Yapı Denetim Kuruluşu ve Denetimleri Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Ünvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi) 18
	6.5. Son Üç Yıl İçerisindeki Hukuki Durumdan Kaynaklanan Değişim 18
	6.5.1. Tapu Müdürlüğü Bilgileri 18
	6.5.1.1. Son Üç Yıl İçinde Gerçekleşen Alım Satım Bilgileri18
	6.5.2. Belediye Bilgileri18
	6.5.2.1. İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri vb. Bilgiler 18
	6.5.3. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler 18
	6.5.4. Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi 18
	6.5.5. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21.Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi19
	6.5.6. Proje Bilgileri19
7.	TAŞINMAZIN ÇEVRE VE KONUMU 22
	7.1. Konum ve Çevre Bilgileri 22

	7.2. Bölge Analizi22
	7.2.1. İstanbul İli22
	7.2.2. Esenyurt İlçesi 24
	7.3. Dünya Ekonomisine Genel Bakış25
	7.4. Türkiye'nin Makroekonomik Görünümü 25
	7.5. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler34
	7.5.1. Türkiye Gayrimenkul Piyasasını Bekleyen Fırsat ve Tehditler 41
	7.5.2. Genel Konjonktürün Konut Piyasası ve Gayrimenkulün Değerine etkisi42
8.	YAPININ İNŞAAT ÖZELLİKLERİ43
9.	AÇIKLAMALAR 44
10.	EN VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ 45
11.	DEĞERLENDİRME 45
12.	DEĞERLENDİRME YAKLAŞIMLARI46
	12.1. Pazar Yaklaşımı 46
	12.2. Maliyet Yaklaşımı 47
	12.3. Gelir Yaklaşımı48
13.	FİYATLANDIRMA50
	13.1. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı50
14.	ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRMESİ59
	14.1. Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklaması 59
	14.2. Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler59
	14.3. Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi59
	14.4. Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler ile İlgili Görüş59
	14.5. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi60
	14.6. Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar 60
	14.7. Asgari Bilgilerden Raporda Verilmeyenlerin Neden Verilmediklerinin Gerekçeleri60
	14.8. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi 60
	14.9. Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları60
	14.10. Yasal Gereklerin Yerinde Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı60
	14.11. Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi60
	14.12. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş60
15.	SONUÇ 62

1. YÖNETİCİ RAPOR ÖZETİ

TALEP EDEN KURUM YEŞİL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. RAPORU HAZIRLAYAN AGD ANADOLU GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. DAYANAK SÖZLEŞMESİ 02.01.2024 - 2024010001 DEĞERLEME TARİHİ 08.01.2024 RAPOR TARİHİ VE NOSU 12.01.2024 tarih ve 2024-GYO/SPK-0003 RAPOR TESLİM TARİHİ 31.01.2024 RAPORUN KONUSU Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen 51 adet bağımsız bölümdeki YEŞİL GYO hisselerinin toplam pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. RAPORUN TÜRÜ Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında GYO portföyü için ve "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususları" içerecek şekilde hazırlanmıştır. GAYRİMENKUL ADRESİ Yeşilkent Mahallesi, Nazım Hikmet Bulvarı, İnnovia 3 Sitesi, No: 122, (50 adet Daire ve 1 adet Ticari Ünite) Esenyurt / İstanbul MÜLKİYET HAKLARI Hisseli mülkiyet (Bkz. Tapu Kayıtları) HİSSESİ (Yeşil GYO hisseli mülkiyet) (Bkz. Tapu Kayıtları) TAPU ARAŞTIRMA VE İNCELEMESİ İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Esenyurt Mahallesi, 2945 Ada 71 nolu Parselde yer alan 51 adet bağımsız bölüm (Bkz. Tapu Kayıtları) İMAR DURUMU Esenyurt Belediyesi İmar Müdürlüğünden alınan bilgiye göre değerleme konusu taşınmaz, 13/09/2013 tarihli 1/1000 ölçekli Esenyurt Tem Güneyi 6.Etap Uygulama İmar Planı dahilinde Taks: 0.40 / Kaks: 2.50, Hmaks: 15,50 mt. "Ticaret + Konut Alanı" (Bkz. İmar Durumu) KULLANMA NİTELİĞİ/ALANI "ONBİR BLOK BETONARME BİNA VE ARSASI" vasfında bulunan taşınmazda İnnovia 3 Sitesi" bünyesinde konumlu olan rapora konu taşınmazların blok, kat, büyüklükleri nitelik bazında rapor içeriğinde sunulmuştur. (Bkz. Tablo) KISITLILIK HALİ Değerleme konusu taşınmazın değerlemesine esas herhangi bir kısıtlılık hali bulunmamaktadır. YEŞİL GYO HİSSELERİNİN TOPLAM ^PİYASA SATIŞ DEĞERİ (KDV HARİÇ) 127.823.294,00 TL YEŞİL GYO HİSSELERİNİN AYLIK KİRA DEĞERİ (KDV HARİÇ) 526.900,00 TL RAPORU HAZIRLAYAN DEĞERLEME UZMANI Süleyman EYÜPOĞLU / Değerleme Uzmanı / SPK Lisans No: 406038 RAPORU KONTROL EDEN SORUMLU DEĞ. UZMANI Fatih DOLAR / Sorumlu Değerleme Uzmanı / SPK Lisans No: 403482

2. ÖNGÖRÜ KOŞULLARI, UYGUNLUK BEYANI VE KISITLAYICI KOŞULLAR 2.1. Öngörü Koşulları

Müşteriyi tanıtıcı bilgiler, müşterinin kendisi tarafından beyan edilmiş olup bu bilgilerdeki yanlışlıklardan şirketimiz sorumlu değildir.
''Genel analiz ve veriler'' başlığı altında yer alan bilgiler tamamen değerlemesi talep edilen gayrimenkul için genel bir projeksiyon çizilmesi amacıyla, kamuya açık kaynaklar üzerinde değerlenmiş bilgilerle hazırlanmış olup bu bilgi, belge, resim ve haritaların rapordaki amacı dışı kullanımı halinde şirketimiz sorumlu tutulamaz.
Gayrimenkulün fiziksel ve mülkiyet durumuna ilişkin bilgiler ilgili kamu ve özel kurum ve kuruluş birim ve yetkililerinden edinilmiş olup; bu bilgilerin belirli bir amaçla önceden tahrif edilmiş olması, dijital veriler ile basılı ya da yazılı veriler arasındaki muhtemel hatalar rapor kapsamı haricinde tutulmalı, raporda varılan saptama ve sonuçlar ibraz edilen belgeler doğrultusunda kabul edilmelidir. Bu bilgiler değerleme uzmanı tarafından elde edildiği tarih itibari ile değerlendirilip, sonradan hasıl olan değişiklikler rapor kapsamı dışında sayılmalıdır.
Gayrimenkulün değerine ilişkin olarak ele alınan veriler; değerleme sürecinde beyan edildikleri şekilde değerlendirilmiş olup bu süreçte bu verilerden yanıltıcı olanları ile bu tarihten sonra verilerde meydana gelen değişiklikler rapor kapsamı dışında sayılmalıdır.
Gayrimenkulün değer tespitinde müşteri taleplerine bağlı kalınarak, şirketimiz ve değerleme uzmanının görev yetki ve sorumluluk sınırları dışarısında kalan; zemin sağlamlığının kati tespiti, yapının tamamında deprem ya da eskimeye bağlı oluşmuş tüm zarar ve ziyanın kesin tespiti yapılmamış olup, bu hususlar bu konulardaki genel veriler ve dışarıdan görülebildiği ölçülerde değerlendirilebilmiştir. Yine benzer şekilde gayrimenkul kapsamındaki muhtemel yer altı zenginlikleri v.b. dışarıdan tespiti mümkün olmayan diğer unsurlar yok sayılarak rapor kapsamı dışında tutulmuştur.
Gayrimenkulün fiziksel ve mülkiyete ilişkin incelemeleri esnasında, resmi olarak tespit edilebilen kamulaştırma, plan tadili- iptali, haciz, ipotek gibi değeri etkileyen ya da kısıtlayan hususlar dışında var olduğu iddia edilen diğer benzeri hususlar değerlemede çözüleceği varsayımı ile göz ardı edilerek kıymet takdiri yapılmıştır.
Bu raporu almak, raporun tamamen ya da kısmen yayınlama ve/veya çoğaltma hakkını doğurmaz, ancak kurum içinde belli bir amaca yönelik olarak kısmen (değerin yazılı olduğu sayfalarda) yazışmalara ek olarak fotokopi ile çoğaltma yapılabilir. Bu raporun herhangi bir amaçla referans gösterilmesi, amacı dışında kullanılması, çoğaltılması ve/veya yayınlanması için AGD Anadolu Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.'nin yazılı onayı gerekmektedir.
Değerleme raporu Sermaye Piyasası Kurul düzenlemeleri kapsamında hazırlanmıştır ve Sermaye Piyasası Kurul düzenlemeleri kapsamında kullanılabilir.
Bu rapor, inceleme yapıldığı tarihteki mevcut bulguları yansıtmaktadır.
Değerleme raporunda yer alan değerlere KDV (Katma Değer Vergisi) dahil değildir.

• Bu değerleme raporu, hiçbir taahhütü yüklenmemek kayıt ve şartı ile tanzim olunmuştur.

2.2. Uygunluk Beyanı

Yapılan değerleme çalışmasının SPK mevzuatlarına ve UDES Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun olarak gerçekleştirildiği ve aşağıdaki hususların teyidi ile sağlandığını beyan ederiz.
Raporda sunulan bulgular değerleme uzmanının sahip olduğu tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur.
Analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olup, tarafsız ve önyargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan oluşmaktadır.
Değerleme uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülklerle herhangi bir ilgisi yoktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi bir kişisel çıkar ve ön yargımız bulunmamaktadır.
Değerleme uzmanının ücreti raporun herhangi bir bölümüne ve müşterinin amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmış sonuçların geliştirilmesi ve bildirilmesine veya bu değerlemenin tasarlanan kullanımıyla doğrudan ilgili sonraki bir olayın meydana gelmesine bağlı değildir.
Değerleme, ahlaki kural ve performans standartlarına, mesleki gereklere göre gerçekleştirilmiştir.
Değerleme personeli ve uzmanı mesleki eğitim şartlarına haizdir.
Değerleme uzmanının değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi vardır.
Değerleme uzmanı mülkü kişisel olarak görmüş ve incelemiştir.
Raporda belirtilen kişiler haricinde hiç kimse bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmamıştır.

3. RAPOR BİLGİLERİ

3.1. Rapor Tarihi ve Numarası

İş bu rapor Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebine istinaden şirketimiz tarafından 12.01.2024 tarihinde 2024-GYO/SPK-0003 rapor no.su ile düzenlenmiştir.

3.2. Değerlemenin Türü ve Tanımlaması

Bu rapor; mülkiyetinin tamamı Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'ye ait olan; İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Esenyurt Mahallesi, 2945 Ada 71 numaralı parsel ''Onbir Blok Betonarme Bina ve Arsası'' nitelikli olarak parsel üzerinde İnnovia 3 sitesinde kayıtlı taşınmazların değerleme tarihindeki piyasa koşulları içerisinde ve taraflar arasında 02.01.2024 tarihinde imzalanan sözleşme hükümleri doğrultusunda yukarıda adresi belirtilen 51 adet bağımsız bölümdeki hisselerin güncel piyasa değerinin tespitine yönelik hazırlanmıştır

3.3. Raporu Hazırlayan Değerleme Uzmanı ve Sorumlu Değerleme Uzmanı

Şirketimiz Değerleme Uzmanı Süleyman EYÜPOĞLU / Lisanslı Değerleme Uzmanı - SPK Lisans No: 406038 tarafından taşınmaz, mahallinde yapılan inceleme sonucunda, ilgili kişi - kurum ve kuruluşlardan elde edilen bilgi ve belgelerden faydalanılarak, farklı değerleme yöntemlerinden elde edilen sonuçların bir arada yorumlanması sonucunda hazırlanmış olup Sorumlu Değerleme Uzmanı Fatih DOLAR / İnşaat Mühendisi - SPK Lisans No: 403482 tarafından kontrol edilmiş ve müşterek olarak imzalanmıştır.

3.4. Değerleme Tarihi

İş bu değerleme raporu Şirketimiz Değerleme Uzmanı Süleyman EYÜPOĞLU tarafından gayrimenkul mahallinde 08.01.2024 tarihinde yapılan inceleme çalışmalara ve sözleşme tarihinden itibaren rapor tarihine kadar yapılan tüm çalışmalara istinaden 12.01.2024 tarihinde hazırlanmıştır.

3.5. Dayanak Sözleşme Tarih ve Numarası

Bu değerleme raporu şirketimiz ile Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. arasında 02.01.2024 tarihinde ve AGD/2024010001 numaralı imzalanan dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır.

3.6. Tebliğin 1. Maddesinin 2. Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığı Hakkında Açıklama

Bu rapor, aşağıda belirtilen tebliğ ve düzenlemelere göre hazırlanmış olup, Sermaye Piyasalarında Faaliyette bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğin (III-62.3) 1.Maddesinin 2.Fıkrası kapsamındadır.

Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.3 sayılı "Sermaye Piyasalarında Faaliyette bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ" ekinde yer alan "Değerleme Raporlarında Bulunması Gereken Asgari Hususular"
Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"
Sermaye Piyasası Kurul Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile uygun görülen Uluslar Arası Değerleme Standartları (2017)

3.7. Değerle Konusu Gayrimenkulün Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu gayrimenkule ilişkin ve müşteri firmaya şirketimiz tarafından daha önce değerleme raporu hazırlanmamıştır.

3.8. Değerleme Çalışmasını Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler

Bu rapor hazırlanırken olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktöre rastlanmamıştır.

3.9. Kullanılan Değer Tanımları ve Geçerlilik Koşulları

Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır;

Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.
Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.
Analiz edilen gayrimenkullerin türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilmiştir.
Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedirler.
Taraflar gayrimenkuller ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.
Gayrimenkullerin satışı için makul bir süre tanınmıştır.
Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.
Gayrimenkullerin alım satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman, piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.
Gayrimenkulün makul şartlarda elde edilebilecek en olası değeri takdir edilmektedir.
Takdir edilen pazar değeri değerleme tarihi itibariyle belirlenmiş olup değerleme tarihine özgüdür.
İşbu değerleme raporundaki değer esası, serbest ve açık bir pazarda yapılabilecek varsayımsal bir el değiştirme işlemindeki en olası fiyatı belirlemektir.
İş bu Değerleme Raporu'nun kapsamı Raporda detayları verilen taşınmazın güncel piyasa değerinin tespiti ve Sermaye Piyasası Mevzuatı gereğince, değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde değerleme raporunun hazırlanması olup, Müşteri tarafından getirilen bir kapsam ve sınırlama bulunmamaktadır.

Pazar değeri:

• Bir mülkün, istekli alıcı ve istekli satıcı arasında, tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, hiçbir zorlama olmadan, basiretli ve konu hakkında yeterli bilgi sahibi kişiler olarak, uygun bir

pazarlama sonrasında değerleme tarihinde gerçekleştirecekleri alım satım işleminde el değiştirmesi gerektiği takdir edilen tahmini tutardır.

Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır.

Analiz edilen gayrimenkullerin türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilmiştir.
Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedirler.
Taraflar gayrimenkuller ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.
Gayrimenkullerin satışı için makul bir süre tanınmıştır.
Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır.
Gayrimenkullerin alım - satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman, piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.

4. ŞİRKET- MÜŞTERİ TANITICI VE İŞİN KAPSAMI BİLGİLERİ

4.1. Şirket Bilgileri

Şirketimiz AGD Anadolu Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş., 25.06.2015 tarih ve 27091 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde şirket ana sözleşmesine göre "yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi ve özel, gerçek ve tüzel kişi vb. kuruluşlara ait gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri ve gayrimenkule dayalı hak ve faydalar ile makine, teçhizat, vb. malların yerinde tespiti ve değerlemesini yapmak, değerlerini tespit etmeye yönelik raporları düzenlemek, analiz ve fizibilite çalışmalarını sunmak ve problemli durumlarda görüş raporu vermek" olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacı ile 350.000 Türk Lirası sermaye ile kurulmuş olup halihazırda sermayesi 1.050.000 Türk Lirası'dır. Şirket, T.C. Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 28.09.2017 tarih ve 36231672-340.01-E.10927 sayılı kararına istinaden Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır. Şirkete, T.C. Başbakanlık Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumunun (BDDK) 30.05.2018 tarih ve 12509071- 107.01.01-E.7306 sayılı, Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik kararı uyarınca; "Gayrimenkul, Gayrimenkul Projesi veya gayrimenkule dayalı hak ve faydaların belirli bir tarihteki muhtemel değerlerinin bağımsız ve tarafsız olarak, uluslararası alanda kabul görmüş değerleme standartları çerçevesinde takdir etmek, gayrimenkullerin ayrılmaz bir parçası niteliğindeki makine ve teçhizatların yerinde tespitini yaparak değer takdirinde bulunmak, gayrimenkul ve gayrimenkule bağlı haklara ilişkin hukuksal, mali ve bilimsel danışmanlık yapma" konularında hizmet etme yetkisi verilmiştir. Faaliyetlerini Sakarya Merkez Ofisinde kadrolu ve sözleşmeli çözüm ortağı olarak Türkiye'nin farklı bölgelerine yayılmış personel ve sözleşmeli personeller vasıtasıyla sürdürmekte olan AGD Anadolu Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Türkiye genelinde banka, kamu kurumları, belediyeler, özel ve tüzel kişiliklere değerleme hizmeti vermektedir.

*Merkez Adres: Cumhuriyet Mahallesi, Menekşe Sokak, No:14, K:1, D:1, Adapazarı / SAKARYA

*Tel: +90 264 277 60 54 – 0264 264 9 AGD

*Şube Adres: İnönü Mahallesi, Rüzgar Sokak, No:7, Trend İş Merkezi, K:2, D:9, Ataşehir / İSTANBUL

*Şube Adres: Özgürlük Mahallesi, 2658.Sokak, No:28/C, Saray Apt., Kepez / ANTALYA

*Web: http//www.agdanadolu.com.tr, *E-mail; [email protected]

*Şirketimiz CORPUS SİGORTA tarafından 21.10.2023 – 21.10.2024 tarihleri arasında düzenlenen Mesleki Sorumluluk Sigortası kapsamında 88900501

4.2. Müşteri Bilgileri

Müşteri Ünvanı: Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

Müşteri Adresi: Yeşilkent Mahallesi, Nazım Hikmet Bulvarı, No:51, İnnovia-2 Sitesi, Esenyurt / İSTANBUL

Müşteri Adresi (Şirket): Maltepe Mahallesi, Yılanlı Ayazma Sokak, No:15, Yeşil Plaza, Zeytinburnu / İSTANBUL *Tel: +90 212 709 37 45 - Faks: +90 212 353 09 09 - E-mail; [email protected]

Ticaret Sicil No: 303536 / Mersis No: 0470003286100012

Davutpaşa Vergi Dairesi Müdürlüğü / Vergi No: 470 00 32 861

Kuruluş Tarihi: 23.12.1997

Halka Arz Oranı: %87,06

Halka Arz Tarihi: 14.12.1999

Faaliyet Konusu: Şirket Sermaye Piyasası Kurulu'nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin düzenlemeleri ile belirlenmiş usul ve esaslar dahilinde, gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilen, belirli projeleri gerçekleştirmek üzere adi ortaklık kurabilen ve Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemelerinde izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen bir sermaye piyasası kurumudur.

4.3. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

Bu değerleme raporunun kapsamı taraflar arasında imzalanan sözleşmede belirtilen hususlar doğrultusunda İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Esenyurt Mahallesi, 2945 Ada 71 numaralı parsel ''Onbir Blok Betonarme Bina ve Arsası'' nitelikli olarak parsel üzerinde İnnovia 3 sitesinde 51 adet bağımsız bölümdeki hisselerinin güncel piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.

Konu taşınmazın mahallinde tarafımızca şahsen incelemeleri yapılmış olup mevcut durum fotoğrafları çekilmiş, raporda şifahi olarak edinilen ve sunulan bilgiler rapor içeriğinde sunulmuştur. Rapor tarihi veya tesliminden sonra meydana gelebilecek ekonomik veya fiziksel değişimler raporda belirtilen bilgi ve sonuçları etkilemesinden ötürü firmamız sorumluluk taşımaz. Değerleme uzmanımız söz konusu gayrimenkulü, çevreyi ve bölgeyi şahsen incelemiştir. Müşteri tarafından getirilen herhangi bir kısıtlama bulunmamaktadır.

4.4. İşin Kapsamı

İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, Esenyurt Mahallesi, 2945 Ada 71 numaralı parsel ''Onbir Blok Betonarme Bina ve Arsası'' nitelikli olarak parsel üzerinde İnnovia 3 sitesinde kayıtlı taşınmazların değerleme tarihindeki piyasa koşulları içerisinde ve taraflar arasında 02.01.2024 tarihinde imzalanan sözleşme hükümleri doğrultusunda yukarıda adresi belirtilen 51 adet bağımsız bölümdeki hisselerinin güncel piyasa değerinin tahmin ve takdiridir. Bu rapor, ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır.

5. TAŞINMAZIN TAPU KAYITLARI

5.1. Tapu Kayıtları

İLİ	:	İSTANBUL
İLÇESİ	:	ESENTURT
MAHALLESİ	:	ESENYURT
KÖYÜ	:	-
SOKAĞI	:	- - PLANINDADIR - 2945 71 68.563,18 m² Onbir Blok Betonarme Bina ve Arsası Bknz. Tapu Bilgileri Tablosu Bknz. Tapu Bilgileri Tablosu Bknz. Tapu Bilgileri Tablosu Bknz. Tapu Bilgileri Tablosu Bknz. Tapu Bilgileri Tablosu Bknz. Tapu Bilgileri Tablosu Bknz. Tapu Bilgileri Tablosu
MEVKİİ	:
SINIRI	:	Bknz. Tapu Bilgileri Tablosu
PAFTA NO	:
ADA NO	:
PARSEL NO	:
YÜZÖLÇÜMÜ	:
NİTELİĞİ	:
BLOK NO	:
KAT NO	:
BAĞ. BÖLÜM NO	:
ARSA PAYI NO	:
CİLT NO	:
SAHİFE NO	:
TARİH /YEVMİYE	:
EDİNME SEBEBİ	:
TAŞINMAZ ID	:	Bknz. Tapu Bilgileri Tablosu
MALİKİ	:	Bknz. Tapu Bilgileri Tablosu

TAPU BİLGİLERİ TABLOSU
SIRA NO	BLOK NO	BAĞIMSIZ BÖLÜM NO	KAT	NİTELİK	ARSA PAY/PAYDA				CİLT NO	SAYFA NO	MALİK - HİSSE	YEVMİYE	TARİH
1	B	5	ZEMİN	MESKEN	51000	260540084	940	93191	YEŞİL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.	121475	16.12.2022
2	B	111	7	MESKEN	51000	260540084	941	93297	YEŞİL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.	121475	16.12.2022
3	B	167	10	MESKEN	51000	260540084	941	93353	YEŞİL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.	121475	16.12.2022
4	B	420	26	MESKEN	51000	260540084	944	93606	YEŞİL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.	121475	16.12.2022
5	B	423	26	MESKEN	51000	260540084	944	93609	YEŞİL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.	121475	16.12.2022
6	B	424	26	MESKEN	46000	260540084	944	93610	YEŞİL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.	121475	16.12.2022
7	B	425	26	MESKEN	41000	260540084	944	93611	YEŞİL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.	121475	16.12.2022
8	B	426	26	MESKEN	41000	260540084	944	93612	YEŞİL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.	121475	16.12.2022
9	B	428	27	MESKEN	51000	260540084	944	93614	YEŞİL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.	121475	16.12.2022
10	C	300	26	MESKEN	33000	260540084	947	93928	YEŞİL GAYRİMENKUL	121475	16.12.2022
12

									YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
11	D	2	ZEMİN	MESKEN	127000	260540084	947	93944	YEŞİL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.	121475	16.12.2022
12	D	9	ZEMİN	MESKEN	127000	260540084	947	93951	YEŞİL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.	121475	16.12.2022
13	D	213	18	MESKEN	127000	260540084	949	94155	YEŞİL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.	121475	16.12.2022
14	D	293	25	MESKEN	129000	260540084	950	94235	YEŞİL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.	121475	16.12.2022
15	D	299	25	MESKEN	129000	260540084	950	94241	YEŞİL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.	121475	16.12.2022
16	E	2	ZEMİN	MESKEN	127000	260540084	950	94266	YEŞİL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.	121475	16.12.2022
17	E	41	3	MESKEN	127000	260540084	951	94305	YEŞİL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.	121475	16.12.2022
18	E	80	7	MESKEN	127000	260540084	951	94344	YEŞİL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.	121475	16.12.2022
19	E	166	14	MESKEN	127000	260540084	952	94430	YEŞİL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 2/635	121475	16.12.2022
20	E	199	17	MESKEN	33000	260540084	952	94463	YEŞİL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.	121475	16.12.2022
21	E	308	27	MESKEN	33000	260540084	954	94572	YEŞİL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.	121475	16.12.2022
22	E	309	27	MESKEN	33000	260540084	954	94573	YEŞİL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.	121475	16.12.2022
23	F	2	ZEMİN	MESKEN	127000	260540084	954	94579	YEŞİL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.	121475	16.12.2022
24	F	24	2	MESKEN	127000	260540084	954	94601	YEŞİL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.	121475	16.12.2022
25	F	31	2	MESKEN	127000	260540084	954	94608	YEŞİL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.	121475	16.12.2022
26	F	127	10	MESKEN	102150	260540084	955	94704	YEŞİL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.	121475	16.12.2022
27	F	210	17	MESKEN	127000	260540084	956	94787	YEŞİL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.	121475	16.12.2022
28	F	249	21	MESKEN	127000	260540084	956	94826	YEŞİL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.	121475	16.12.2022
29	F	271	23	MESKEN	129000	260540084	956	94848	YEŞİL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.	121475	16.12.2022
30	F	277	23	MESKEN	129000	260540084	956	94854	YEŞİL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.	121475	16.12.2022
31	F	278	23	MESKEN	129000	260540084	956	94855	YEŞİL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.	121475	16.12.2022
32	F	294	25	MESKEN	129000	260540084	957	94871	YEŞİL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.	121475	16.12.2022
33	F	300	25	MESKEN	129000	260540084	957	94877	YEŞİL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.	121475	16.12.2022
34	G	9	ZEMİN	MESKEN	127000	260540084	957	94908	YEŞİL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.	121475	16.12.2022
35	G	106	9	MESKEN	127000	260540084	958	95005	YEŞİL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.	121475	16.12.2022
36	G	125	10	MESKEN	102150	260540084	958	95024	YEŞİL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.	121475	16.12.2022
37	G	175	15	MESKEN	127000	260540084	959	95074	YEŞİL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.	121475	16.12.2022
38	G	177	15	MESKEN	92000	260540084	959	95076	YEŞİL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.	121475	16.12.2022
39	G	244	21	MESKEN	127000	260540084	959	95143	YEŞİL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.	121475	16.12.2022
40	G	266	23	MESKEN	129000	260540084	960	95165	YEŞİL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.	121475	16.12.2022
41	G	273	23	MESKEN	129000	260540084	960	95172	YEŞİL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.	121475	16.12.2022
42	G	289	25	MESKEN	129000	260540084	960	95188	YEŞİL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.	121475	16.12.2022
43	H	309	27	MESKEN	33000	260540084	963	95525	YEŞİL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.	121475	16.12.2022
44	H	310	27	MESKEN	92000	260540084	963	95526	YEŞİL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.	121475	16.12.2022
45	I	13	1	MESKEN	127000	260540084	963	95542	YEŞİL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 23941/63500	121475	16.12.2022
46	I	14	1	MESKEN	92000	260540084	963	95543	YEŞİL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. 389/46000	121475	16.12.2022
47	I	319	27	MESKEN	33000	260540084	966	95848	YEŞİL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.	121475	16.12.2022
48	J	79	7	MESKEN	127000	260540084	967	95931	YEŞİL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.	121475	16.12.2022
49	J	113	10	MESKEN	127000	260540084	968	95965	YEŞİL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.	121475	16.12.2022

50	J	304	27	MESKEN	33000	260540084	969	96156	YEŞİL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.	121475	16.12.2022
52	AÇArşı1	14	1. Bdr	İş Yeri	71186	260540084	970	96178	YEŞİL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.	121475	16.12.2022

5.2. Tapu Takyidatı

Değerlemesi yapılan gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama) olup olmadığı hakkında bilgi, varsa söz konusu gayrimenkulün gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkındaki görüş,

Müşteriden temin edilen muhtelif tarih ve saatlerde temin edilen ve birer örneği rapor sonunda sunulan tapu kayıtlarına göre, rapor konusu taşınmazların üzerinde aşağıda belirtilen takyidat kayıtlarının bulunduğu tespit edilmiştir.

Beyanlar Hanesinde:

İmar düzenlemesine alınmıştır. (28.02.2022 tarih, 18970 yevmiye) (Tüm taşınmazlar üzerinde müşterek)
....KM ne Çevrilmiştir. (04.08.2014 tarih, 42093 yevmiye) (Tüm taşınmazlar üzerinde müşterek)
Yönetim Planı : 05/10/2012 (09.10.2012 tarih, 37409 yevmiye) (Tüm taşınmazlar üzerinde müşterek)

Hak ve Mükellefiyetler Hanesinde:

Diğer İrtifak Hakkı : 326,67 m2 saha üzerinde elektrik kuvetli akım yönetmeliğinin 44.maddesi gereğince 1 TL bedel karşılığında TEİAŞ GEN MÜD. lehine irtifak hakkı (12.07.2012 tarih, 25342 yevmiye) (Tüm bağımsız bölümler üzerinde müşterek)
B.TAŞINMAZIN TAMAMINDA 2.178 M2 VE 2.313 M2LİK KISIMLARDA TEİAŞ LEHİNE İRTİFAK HAKKI (Tarih ve yevmiye belirtilmemiştir.) (Tüm bağımsız bölümler üzerinde müşterek)
Diğer İrtifak Hakkı : İrtifak hakkının konusunu giriniz... (12.07.2012 tarih, 25342 yevmiye) (Tüm bağımsız bölümler üzerinde müşterek)

Rehinler Hanesinde:

BANKPOZİTİF KREDİ VE KALKINMA BANKASI A.Ş. lehine 1/0 dereceden 12500000.00 TL bedelle 29.04.2013 tarih, 21510 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüştür. ( F-210, F-249, F-271, F-278, F-294, F-300 - G-266, G-273, H-309, J-79 nolu taşınmazlar üzerinde)
BANKPOZİTİF KREDİ VE KALKINMA BANKASI A.Ş. lehine 1/0 dereceden 9000000.00 TL bedelle 12.09.2013 tarih, 45461 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüştür. ( E-2- E-308, E-309 nolu taşınmazlar üzerinde)
BANKPOZİTİF KREDİ VE KALKINMA BANKASI A.Ş. lehine 1/0 dereceden 3980000.00 TL bedelle 05.12.2013 tarih, 60398 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüştür. ( H-310, J-113 - F-127, F-24, F-277, F-31, G-106, G-175, G-177, G-244 -D-213, E-41, E-80 nolu taşınmazlar üzerinde)
BANKPOZİTİF KREDİ VE KALKINMA BANKASI A.Ş. lehine 1/0 dereceden 955000.00 TL bedelle 24.01.2014 tarih, 4878 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüştür. ( D-2 nolu taşınmazlar üzerinde)

BANKPOZİTİF KREDİ VE KALKINMA BANKASI A.Ş. lehine 1/0 dereceden 495000.00 TL bedelle 02.04.2014 tarih, 18731 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüştür. ( D-293, D-299, G-289 nolu taşınmazlar üzerinde)
BANKPOZİTİF KREDİ VE KALKINMA BANKASI A.Ş. lehine 1/0 dereceden 205000.00 TL bedelle 18.07.2014 tarih, 40088 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüştür. ( E-199 nolu taşınmazlar üzerinde)
DENİZBANK A.Ş. lehine 1/0 dereceden 6870000.00 TL bedelle 17.03.2014 tarih, 15541 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüştür. ( F-2, G-9 nolu taşınmazlar üzerinde)
DENİZBANK A.Ş. lehine 1/0 dereceden 450000.00 TL bedelle 26.03.2014 tarih, 17675 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüştür. ( D-9 nolu taşınmazlar üzerinde) ( G-125 nolu taşınmazlar üzerinde)
DOĞAN FAKTORİNG ANONİM ŞİRKETİ lehine 1/0 dereceden 6000000.00 TL bedelle 17.08.2017 tarih, 53547 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüştür. ( E-2, E-80 nolu taşınmazlar üzerinde) ( E-308, E-309, F-127, F-24, G-177 nolu taşınmazlar üzerinde) ( H-309, H-310, J-113, J-79 nolu taşınmazlar üzerinde)
DOĞAN FAKTORİNG ANONİM ŞİRKETİ lehine 1/0 dereceden 8000000.00 TL bedelle 18.08.2017 tarih, 54074 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüştür. ( D-2, D-213, D-293, D-299, E-41 - G-266, G-273, G-289 - F-210, F-249, F-271, F-277, F-278, F-294, F-300, F-31, G-106, G-175, G-244 nolu taşınmazlar üzerinde)
TÜRKİYE HALK BANKASI A.Ş. lehine 1/0 dereceden 10330000.00 TL bedelle 05.12.2014 tarih, 68862 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüştür. ( B-167 nolu taşınmazlar üzerinde)
TÜRKİYE HALK BANKASI A.Ş. lehine 1/0 dereceden 4700000.00 TL bedelle 18.12.2014 tarih, 71882 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüştür. ( AÇARŞI-14 nolu taşınmazlar üzerinde)
TÜRKİYE VAKIFLAR BANKASI T.A.O. lehine 1/0 dereceden 40000000.00 TL bedelle 14.11.2014 tarih, 63835 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüştür. ( B-111, B-424, B-425, B-426, B-5, C-300 nolu taşınmazlar üzerinde)
TÜRKİYE VAKIFLAR BANKASI T.A.O. lehine 1/0 dereceden 40000000.00 TL bedelle 18.11.2014 tarih, 64430 yevmiyeli ipotek kaydı görülmüştür. ( B-420, B-423, B-428 I-319, J-304 nolu taşınmazlar üzerinde)

Şerhler Hanesinde: Tüm Taşınmazlar Üzerinde,

- Taşınmazlar üzerinde çok sayıda İcrai Haciz, İhtiyati Haciz, Kamu Haczi gibi şerh kayıtları bulunmakta olup tapu kayıtları ekler kısmına eklenmiştir.

5.3. Takyidat Açıklamaları

Rapor konusu taşınmazlar üzerinde çok sayıda şerh mevcut olup Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları, Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.-1/J Maddesi (Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar. Yüksek Planlama Kurulundan izin alınması şartı bu hüküm kapsamında devir kısıtı olarak değerlendirilmez.) hükmüne amirdir. Ancak konu taşınmazlar üzerinde bulunan kısıtlayıcı şerhler, taşınmazlar

GYO portföyünde yer alırken, şirketin ödenmemiş borçları nedeniyle alacaklılar tarafından konulmuştur. Konu şerhlerin terkini halinde, taşınmazlar devredilebilir nitelik kazanacaktır.

Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 30. maddesinde "Kat karşılığı ve hasılat paylaşımı yapılan projelerde, projenin gerçekleştirileceği arsaların sahiplerince ortaklığa, bedelsiz veya düşük bedel karşılığı ortaklık lehine üst hakkı tesis edilmesi veya arsanın devredilmesi halinde, projenin teminatı olarak arsa sahibi lehine ortaklık portföyünde bulunan gayrimenkuller üzerine ipotek veya diğer sınırlı ayni haklar tesis edilmesi mümkündür. Ayrıca gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hakların satın alınması sırasında yalnızca bu işlemlerin finansmanına ilişkin olarak ya da yatırımlar için kredi temini amacıyla portföydeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebilir." denilmektedir.

Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi tarafından değerleme konusu taşınmazların üzerinde yer alan ipotek kaydının yukarıda anılan tebliğ maddesinde belirtilen işlemler nedeniyle konulmuş olduğunu beyan eden yazısı rapor ekinde yer almaktadır.

BEDAŞ lehine olan kira şerhi taşınmazların GYO portföyüne alınmasına engel teşkil etmemektedir.

Taşınmazların GYO portföyünde "Bina" başlığı altında yer almasında tapu kayıtları açısından bir sakınca bulunmamaktadır.

6. BELEDİYE İNCELEMESİ

6.1. İmar Durumu

Esenyurt Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde yapılan incelemeye göre taşınmazın olduğu 2945 Ada 71 (eski 35) parselin 13.09.2013 tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli Esenyurt Tem Güneyi 6.Etap Uygulama İmar Planı'nda "Ticaret + Konut" Alanında kalmaktadır.

Plan Notları:

Plan notlarına göre yapılaşma şartları:

*Kaks: 2.50

*Taks: 0.40

*Konut ve konut + ticaret alanlarında 500 m2'den küçük parsellerde hmax: 15.50 mt.'yi geçmemek koşulu ile planda belirlenen bahçe mesafeleri içerisinde simge (ayrık, ikiz, bitişik nizam) yapılaşma düzeni uygulanır. 1/5000 ölçekli planda 300 ki/ha yoğunlukta kalan konut ve konut + ticaret alanlarında 500 m2'den büyük parsellerde TAKS: 0.,50 - KAKS: 1.50, 400 ki/ha yoğunlukta kalan konut ve konut + ticaret alanlarında 500 m2'den büyük parsellerde TAKS: 0.50 - KAKS: 2.00, 500 ki/ha yoğunlukta kalan konut ve konut + ticaret alanlarında 500 m2'den büyük parsellerde TAKS: 0.40 - KAKS: 2.25, 600 ki/ha yoğunlukta kalan konut ve konut + ticaret alanlarında 500 m2'den büyük parsellerde TAKS: 0.40 - KAKS: 2.50 değerleri aşılamaz.

*Konut, konut + ticaret ve ticaret adalarında ön bahçe mesafesi 3 mt.'den az olamaz. Ancak imar adasının en az %50'si yapılaşmış olması durumunda 15 mt.'ye kadar olan yollarda (15 mt. dahil) ön bahçe mesafesi 2 mt.'den az olmaması koşulu ile teşekküle göre uygulama yapılabilir. 15 mt.'den geniş yollarda ön bahçe mesafesi 3 mt.'den az olamaz. 20 mt. ve daha geniş yollardan cephe alan parsellerde ön bahçe mesafesi 5 mt.'den az olamaz.

*Konut, konut + ticaret ve ticaret alanlarında yan bahçe mesafesi en az 3 mt.'dir. Ancak bina cephesinin 6 mt.'den az olması durumunda yan bahçe mesafesi 2 mt.'ye düşürülebilir.

*Konut, konut + ticaret, ticaret alanlarında arka bahçe mesafesi en az 3 mt.'dir. Bina derinliğinin 7 mt.'nin altına düşmesi durumunda arka bahçe mesafesi 1 mt.'ye kadar azaltılabilir.

*Konut alanlarında çatı eğimi bitişik ve ikiz nizamlarda %33'ü, ayrık ve blok nizamlarda %40'i geçemez. Parapet üzerine çatı oturtulamaz.

*Konutlarda sıhhi tesisat projelerinde doğalgaz tesisatının bulunması zorunluluğu vardır.

6.2. İmar Dosyası İncelemesi

Esenyurt Belediyesi Arşivi'nde yapılan incelemelerde 2945 ada 71 (eski 35) nolu parselde toplam 11 bloklu konut ve ticari birimlerden oluşan site için alınmış olan yapı ruhsatları ve yapı kullanma izin belgeleri görülmüştür. Projede inşai faaliyetler tamamlanmış olup kat mülkiyetine geçilmiştir.

Dosyasında yapılan incelemede rapora konu proje hakkında düzenlenmiş herhangi bir yapı tatil tutanağı, encümen kararı vb. olumsuz belgeye rastlanmamıştır.

Ruhsat ve yapı kullanma izin belgesi bilgileri;

10.05.2010 tarih ve 2010/10250 sayılı yeni yapı ruhsatı, 20.07.2012 tarih ve 2012/14867 sayılı tadilat ruhsatı incelenmiştir.

07.05.2014 tarih ve 2014/10257 sayılı yapı kullanma izin belgesi incelenmiştir. Yapı kullanma izin belgesinden elde edilen bilgilere göre projenin toplam inşaat alanı 382.660,87 m²'dir. Projede toplam 3293 adet konut ve 77 adet ticari üniteden oluşmaktadır.

6.3. Encümen Kararları, Mahkeme Kararları, Riskli Yapı Tespiti, Plan İptalleri vb. konular

Yapılan incelemede herhangi bir encümen kararı, mahkeme kararı v.b. duruma rastlanmamıştır.

6.4. Yapı Denetim Firması (Yapı Denetim Kuruluşu ve Denetimleri Değerlemesi Yapılan Projeler ile İlgili Olarak, 29/6/2001 Tarih ve 4708 Sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun Uyarınca Denetim Yapan Yapı Denetim Kuruluşu (Ticaret Ünvanı, Adresi vb.) ve Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul ile İlgili Olarak Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi)

Değerlemesi yapılan gayrimenkullerin bulunduğu Innovia 3 Projesi'nin yapı denetimleri Esenyurt Belediyesi tarafından yapılmaktadır. Esenyurt Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde yapılan incelemelerde proje ile ilgili yapı denetimi açısından herhangi bir olumsuz durumun bulunmadığı bilgisi edinilmiştir.

6.5. Son Üç Yıl İçerisindeki Hukuki Durumdan Kaynaklanan Değişim 6.5.1. Tapu Müdürlüğü Bilgileri 6.5.1.1. Son Üç Yıl İçinde Gerçekleşen Alım Satım Bilgileri

Rapora konu taşınmazlar Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. mülkiyetine 12.07.2022 tarihlerinde geçmiş olup bu tarihten sonra herhangi bir alım-satım işlemi bulunmamaktadır. Herhangi bir hukuki değişim yaşanmamıştır.

6.5.2. Belediye Bilgileri

6.5.2.1. İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri vb. Bilgiler

Rapor konusu 2945 ada 71 (eski 35) nolu parsel 13.09.2013 tasdik tarihli, 1/1000 Ölçekli Esenyurt Tem Güneyi 6.Etap Uygulama İmar Planı kapsamında "Ticaret + Konut Alanı" olarak ayrılan bölgede kalmakta ve Taks: 0.40 - Kaks: 2.50 yapılaşma koşullarına sahiptir.

6.5.3. Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmelere (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Hasılat Paylaşımı Sözleşmeler vb.) İlişkin Bilgiler

Herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.

6.5.4. Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Taşınmaza ait herhangi bir enerji kimlik belgesi https://beptr.csb.gov.tr/bep-web sitesi üzerinden yapılan sorgulamada taşınmaza ait enerji kimlik belgesine ulaşılamamıştır.

6.5.5. Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişikliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21.Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirir Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Madde 21: – Bu Kanunun kapsamına giren bütün yapılar için 26 ncı maddede belirtilen istisna dışında belediye veya valiliklerden (....) (1) yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir. Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. Bu durumda; bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyorsa ve nitelik değişmiyorsa ruhsat, hiçbir vergi, resim ve harca tabi olmaz. Ancak; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir.

Belediyeler veya valilikler mahallin ve çevrenin özelliklerine göre yapılar arasında uyum sağlamak, güzel bir görünüm elde etmek amacıyla dış cephe boya ve kaplamaları ile çatının malzemesini ve rengini tayin etmeye yetkilidir. Bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce yapılmış olan yapılar da bu hükme tabidir.

Taşınmazlar için yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi alınmış olup İnnovia 3 Sitesi'nde oturum başlamıştır. Yapılan incelemede proje genelinde yeniden ruhsat alınmasını gerektirecek bir değişiklik/uygulama tespit edilmemiştir.

6.5.6. Proje Bilgileri

Esenyurt Belediyesi Arşivi'nde yapılan incelemelerde 2945 ada 71 (eski 35) nolu parselde 11 bloklu konut + ticari ünitelerden oluşan site için alınmış olan yapı ruhsatları bulunduğu görülmüştür. Değerleme konusu taşınmazların yer aldığı site için kat irtifakı kurulmuş olup kat mülkiyetine geçiş yapılmıştır.

Değerleme konusu varlıkta herhangi bir kısıtlayıcı unsur ve/veya hukuki sorun olmadığı; bu tür bir sorun varsa dahi bu sorunların çözüleceği varsayımı ile yapılmıştır. Bu nedenle değerleme hesap analizi aşamasında bu tip hukuki problemler göz ardı edilerek gayrimenkule kıymet takdiri yapılmıştır.

Çevre ve Zemin Kirliliği (Kontaminasyon) Gayrimenkulde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalmaktadır. Şirketimizin bu konuda bir ihtisası olmayıp konu ile ilgili detaylı bir araştırma yapılmamıştır. Ancak, yerinde yapılan gözlemlerde gayrimenkulün çevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiştir. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme çalışması yapılmıştır.

Değerleme konusu taşınmazların blok, kat, oda sayısı, konum vb. proje bilgileri aşağıda tabloda belirtilmiştir.

Sıra No	Blok	Bağımsız Bölüm No	Oda Sayısı	Kat	Manzara	Brüt Alan (m2 )
1	B	5	1+1	ZEMİN	DIŞ PEYZAJ	51,00
2	B	111	1+1	7	DIŞARI	51,00
3	B	167	1+1	10	DIŞARI	51,00
4	B	420	1+1	26	DIŞ PEYZAJ	51,00
5	B	423	1+1	26	DIŞARI	51,00
6	B	424	1+1	26	DIŞARI	46,00
7	B	425	1+0	26	DIŞARI	41,00
8	B	426	1+0	26	DIŞARI	41,00
9	B	428	1+1	27	DIŞARI	51,00
10	C	300	1+0	26	PEYZAJ	33,00
11	D	2	3+1	ZEMİN	DIŞARI	127,00
12	D	9	3+1	ZEMİN	DIŞARI	127,00
13	D	213	3+1	18	DIŞARI	127,00
14	D	293	2+1	25	DIŞARI	129,00
15	D	299	2+1	25	DIŞARI	129,00
16	E	2	3+1	ZEMİN	DIŞARI	127,00
17	E	41	3+1	3	DIŞARI	127,00
18	E	80	3+1	7	DIŞARI	127,00
19	E	166	3+1	14	PEYZAJ	127,00
20	E	199	1+0	17	PEYZAJ	33,00
21	E	308	1+0	27	PEYZAJ	33,00
22	E	309	1+0	27	PEYZAJ	33,00
23	F	2	3+1	ZEMİN	DIŞARI	127,00
24	F	24	3+1	2	DIŞARI	127,00
25	F	31	3+1	2	DIŞARI	127,00
26	F	127	2+1	10	DIŞARI	102,15
27	F	210	3+1	17	DIŞARI	127,00
28	F	249	3+1	21	DIŞARI	127,00
29	F	271	2+1	23	DIŞARI	129,00
30	F	277	2+1	23	PEYZAJ	129,00
31	F	278	2+1	23	DIŞARI	129,00
32	F	294	2+1	25	DIŞARI	129,00
33	F	300	2+1	25	DIŞARI	129,00
34	G	9	3+1	ZEMİN	DIŞARI	127,00
35	G	106	3+1	9	DIŞARI	127,00

36	G	125	2+1	10	DIŞARI	102,15
37	G	175	3+1	15	DIŞARI	127,00
38	G	177	2+1	15	PEYZAJ	92,00
39	G	244	3+1	21	DIŞARI	127,00
40	G	266	2+1	23	DIŞARI	129,00
41	G	273	2+1	23	DIŞARI	129,00
42	G	289	2+1	25	DIŞARI	129,00
43	H	309	1+0	27	PEYZAJ	33,00
44	H	310	2+1	27	PEYZAJ	92,00
45	I	13	3+1	1	PEYZAJ	127,00
46	I	14	2+1	1	PEYZAJ	92,00
47	I	319	1+0	27	PEYZAJ	33,00
48	J	79	3+1	7	DIŞARI	127,00
49	J	113	3+1	10	DIŞARI	127,00
50	J	304	1+0	27	PEYZAJ	33,00

		TOPLAM				4848,30

Sıra No	Blok	Bağımsız Bölüm No	Nitelik	Kat	Konum/ Cephe	Brüt Alan (m2 )
1	A Çarşı 1	14	İŞ YERİ	1.Bodrum	ÇARŞI İÇİ	88,69

		TOPLAM	0,00	4936,99

7. TAŞINMAZIN ÇEVRE VE KONUMU

7.1. Konum ve Çevre Bilgileri

Değerlemeye konu taşınmazlar, İstanbul ili, Esenyurt İlçesi, Yeşilkent (Tapuda Esenyurt) Mahallesi, Nazım Hikmet Bulvarı üzerinde konumlu 2945 ada 71 (eski 35) parsel üzerinde yer alan İnnovia 3 Sitesi içerisinde yer almaktadır. Modern şehircilik anlayışına uygun olarak gelişim gösteren bölge, gerek tamamlanmış alt yapısı, gerekse sosyal ve sportif tesisleriyle orta ve üst-orta gelir gruplarınca alternatif yerleşim yeri olarak tercih edilen ve kentsel rantın yüksek olduğu bir bölgedir. İstanbul nüfusunun hızla artmasıyla birlikte, kent içi rantın yüksekliği, büyük alanlı arsa azlığı ve sağlıksız yapılaşma gibi nedenlerle ortaya çıkan "merkezden uzaklaşma", mekânsal bir sıçramaya yol açmış ve son 15 yılda yerleşim merkezleri dışında büyük sitelerin ve uydu kentlerin yapımı gündeme gelmiştir.

Innovia Projesi; İstanbul İli, Esenyurt İlçesinde farklı parseller üzerinde toplam 4 etap olarak gerçekleştirilmektedir. Etaplar halinde gerçekleştirilen Innovia Projesi tamamlandığında, toplam konut ve ticari ünite sayısı yaklaşık 14.000 civarında olacaktır. Mevcutta: 1. , 2. ve 3. etaptaki tüm dairelerin inşai faaliyetleri tamamlanmıştır ve sitelerde yaşam başlamıştır. 2.Etap'ta konumlu O Blok'un inşaatı tamamlanmış olup, oturum başlamamıştır. 4. etap inşa halindedir.

Bölgede İnnovia 1 Sitesi, İnnovia 2 Sitesi, Fly Garden Sitesi, New Rezidans, Önay Life Rezidans, Karden Avenue Rezidans, Öany Garden Rezidans, Mar-İn Sitesi, Anfa Life Rezidans ve Eviva Rezidans gibi çok sayıda prestijli proje yer almaktadır. Yakın çevresinde İnnovia 3 Sitesi, İnnovia 2 Sitesi, New Rezidans, Altın Yıldız İlkokulu, Eviva Rezidans, Yusuf Özvatan Ortaokulu, Marmara Park AVM, Fatih Üniversitesi Öğrenci Yurdu, Önay Garden Rezidans, Mar-İn Sitesi gibi noktalar bulunmaktadır.

E-5 (D100) Karayolu'na alternatif olarak daha uzun olmakla birlikte TEM yolu da kullanılmaktadır. TEM Otoyolu'nun kullanılması durumunda gelinen istikamete göre Bahçeşehir veya Hadımköy gişelerinden çıkılarak yine E–5 (D100) Karayolu'na bağlanmak suretiyle ulaşılabilmektedir. Projenin bazı noktalara olan yaklaşık uzaklıkları şöyledir;E-5 (D100) Karayolu'na 500m., Avcılar'a 6,5km., Büyükçekmece'ye 7km., Atatürk Havalimanı'na 17 km.'dir.

7.2. Bölge Analizi 7.2.1. İstanbul İli

İstanbul, Türkiye'de yer alan şehir ve ülkenin 81 ilinden biridir. Ülkenin en kalabalık, ekonomik ve sosyokültürel açıdan en önemli şehridir. Şehir, iktisadi büyüklük açısından dünyada 34., nüfus açısından belediye sınırları göz önüne alınarak yapılan sıralamaya göre Avrupa'da birinci, dünyada ise Lagos'tan sonra altıncı sırada yer almaktadır.

2022 yılı itibariyle nüfusu 15.840.900 kişidir.

İstanbul 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Çorlu, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda

Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. İstanbul'u oluşturan yarımadalardan Çatalca Avrupa, Kocaeli ise Asya anakaralarındadır. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Yavuz Sultan Selim, Fatih Sultan Mehmet ve 15 Temmuz Şehitler Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur.

Karadeniz ile Marmara Denizi'ni bağlayan ve Asya ile Avrupa'yı ayıran İstanbul Boğazı'na ev sahipliği yapması nedeniyle, İstanbul'un jeopolitik önemi oldukça yüksektir.

İstanbul'un yüksek nüfusu ve ileri sanayi sektörü çevresel konularda pek çok sıkıntıyı da beraberinde getirmektedir. Hava, su ve toprak kirliliği gibi ana sorunların yanı sıra, çarpık kentleşme ve denetimsizlikten kaynaklanan görüntü ve gürültü kirliği gibi ikincil sorunlar da göze çarpmaktadır.

İstanbul'un toplam 39 ilçesi vardır. Bu ilçelerin 25'i Avrupa Yakası'nda, 14'ü ise Anadolu Yakası'ndadır. Bunlar; Adalar, Arnavutköy, Ataşehir, Avcılar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Başakşehir, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beykoz, Beylikdüzü, Beyoğlu, Büyükçekmece, Çatalca, Çekmeköy, Esenler, Esenyurt, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Güngören, Kadıköy, Kağıthane, Kartal, Küçükçekmece, Maltepe, Pendik, Sancaktepe, Sarıyer, Silivri, Sultanbeyli, Sultangazi, Şile, Şişli, Tuzla, Ümraniye, Üsküdar ve Zeytinburnu ilçeleridir. İstanbul'un tarihi semtlerinden batıya ve kuzeye gidildikçe büyük bir farklılaşma görülür. En yüksek gökdelenler ve ofis binaları Avrupa Yakası'da özellikle Levent, Mecidiyeköy ve Maslak'ta toplanırken, Anadolu Yakası'nda ise Kadıköy ilçesindeki Kozyatağı mahallesi dikkat çeker.

Son yıllarda inşa edilen çok yüksek yapılar, nüfusun hızlı büyümesi göz önüne alınarak yapılmışlardır. Şehrin hızla genişlemesinden dolayı konutlaşma, genellikle şehir dışına doğru ilerlemektedir. Şehrin sahip olduğu en yüksek çok katlı ofis ve konutlar, Avrupa Yakası'nda bulunan Levent, Mecidiyeköy ve Maslak semtlerinde toplanmıştır. Levent ve Etiler'de çok sayıda alışveriş merkezi toplanmıştır. Türkiye'nin en büyük şirket ve bankalarının önemli bir kısmı bu bölgede bulunmaktadır. Yakın dönemde finans kuruluşlarının operasyon merkezleri Pendik – Tuzla ve Gebze aksına doğru kaymıştır.

İstanbul, kara ve deniz ticaret yollarının bir kavşağı olması ve stratejik konumu nedeniyle Türkiye'de ekonomik yaşamın merkezi olmuştur. Şehir aynı zamanda en büyük sanayi merkezidir. Türkiye'deki sanayi istihdamının %20'sini karşılamaktadır. Yaklaşık olarak %38'lik endüstriyel alana sahiptir. İstanbul ve çevre iller bu alanda; meyve, zeytinyağı, İpek, pamuk ve tütün gibi ürünler elde etmektedir. Ayrıca gıda sanayi, tekstil üretimi, petrol ürünleri, kauçuk, metal eşya, deri, kimya, ilaç, elektronik, cam, teknolojik ürünler, makine, otomotiv, ulaşım araçları, kağıt ve kâğıt ürünleri ve alkollü içkiler, kentin önemli sanayi ürünleri arasında yer almaktadır.

Ticaret, İstanbul'un gelirinde en büyük paya sahip olan sektördür. İlde bu sektörün gelişmesinde Boğaz köprülerinin, Asya ve Avrupa gibi merkezler arasında uzanan otoyolların büyük katkısı vardır. Aynı şekilde demiryoluyla da Asya ve Avrupa'ya bağlanması ve büyük limanları olması da bu konuda etkilidir. İstanbul ticaret sektörü ülke toplamının %27'sini oluşturur. Dışalım ve dışsatım konusunda da İstanbul, Türkiye çapında birinci sıradadır.

Türkiye'de hizmet veren özel bankaların tümünün, ulusal çapta yayın yapan gazetelerin, televizyon kanallarının, ulaşım firmalarının ve yayınevlerinin ise tümüne yakınının genel merkezleri İstanbul'dadır.

Nitekim İstanbul ekonomisinde bankacılıkla birlikte ulaştırma-haberleşme sektörü %15'i aşan bir paya sahiptir.

Türkiye'nin büyük sanayi kuruluşlarından pek çoğunun genel merkezi ve fabrikası İstanbul'da bulunmaktadır. İlde madeni eşya, makine, otomotiv, gemi yapımı, kimya, dokuma, konfeksiyon, hazır gıda, cam, porselen ve çimento sanayi gelişkindir. 2000'li yılların başında payı %30'a yakın olan sanayi, ticaretten sonra ildeki ikinci büyük sektördür.

İstanbul genelinde tüm orman alanları koruma altına alınmış olmakla birlikte sınırlı miktarda ormancılık faaliyeti yürütülmektedir. İstanbul'un tarihi, anıtlar ve yapıtların fazlalığı ve Boğaz'a sahip olması nedeniyle gözde turizm merkezlerinden biridir. Ancak 2016 yılı itibariyle turizm sektöründe gerileme dönemi başlamıştır.

İstanbul'da ulaşım kara, hava, deniz ve demiryolu gibi farklı şekillerde yapılmaktadır. Şehir içi, şehirlerarası ve uluslararası taşımacılığın yapıldığı büyük merkezlere sahiptir. İlde havayolu ulaşımının yapıldığı iki sivil havalimanı vardır. İlin kuzeyinde yer alan İstanbul Havalimanı'nın yapımı tamamlanmış ve halihazırda uçuşlar başlanmıştır. Yurtiçi ve yurtdışı pek çok merkeze aktarma yapmaksızın uçmak mümkündür. İldeki havalimanlarından İstanbul Havalimanı, Avrupa Yakası'nda Arnavutköy ilçesinde; Sabiha Gökçen Havalimanı ise Anadolu Yakası'nda Pendik ilçesinde yer alır. İstanbul Havalimanı hava ulaşımında en büyük paya sahiptir.

Karayoluyla ulaşımı ise İstanbul'da özellikle şehirlerarası yolculukta büyük bir paya sahiptir. Türkiye'nin her iline ve ayrıca Gürcistan, Yunanistan, Bulgaristan gibi komşu ülkelere İstanbul'dan doğrudan seferler vardır. Anadolu Yakası'nda Harem Otogarı, Avrupa Yakası'ndaysa Büyük İstanbul Otogarı hizmet vermektedir. İstanbul Otogarı da metroyla kent merkezine bağlanmaktadır. Demiryolu ise bu iki ulaşım yoluna oranla daha az tercih edilen bir başka hizmettir.

İstanbul'dan Eskişehir, Ankara, Konya, Adana, Bitlis, Van gibi yurtiçi merkezle; Yunanistan, Bulgaristan, Romanya, Sırbistan, Macaristan, İran, Suriye ve Irak gibi dış merkezlere tren seferleri vardır. Deniz yoluyla ise ilde düzenli ulaşım yalnızca yurtiçinde gerçekleştirilir. İstanbul'dan Yalova'ya, Balıkesir'e ve Bursa'ya feribot ve araba vapuru seferleri vardır. İstanbul Limanı'na turistik amaçlarla gelen münferit gemiler dışında yurtdışı varışlı gemi seferi yoktur. İstanbul'da şehir içi ulaşım ise büyük bir sektördür. Otobüslerle ulaşım sağlayan İETT; şehir hatları vapurlarını ve deniz taksi işleten İDO; tramvay, metro, füniküler ve teleferik hatlarının sahibi İstanbul Ulaşım A.Ş.; banliyö hizmeti sağlayan TCDD; dolmuşlar, yolcu motorları ve ticari taksilerle İstanbul kompleks bir ulaşım ağına sahiptir.

7.2.2. Esenyurt İlçesi

Büyükçekmece İlçesi'nin semtlerinden biriyken, 2008 yılında Kıraç beldesi ile birleştirilerek ilçe olmuştur. Esenyurt'un güneyinde Beylikdüzü, batısında Büyükçekmece, doğusunda Avcılar ve kuzeyinde Başakşehir ve Arnavutköy ilçeleri bulunmaktadır. İlçenin yüzölçümü 2.770 hektardır dır. Sınırları dahilinde toplam 43 mahalle vardır. Batısında TEM Karayolu, güneyinde Firuzköy ve E-5 Karayolu bulunmaktadır. 2021 yılı nüfus sayımı verilerine göre 977.489 nüfus bulunmaktadır.

7.3. Dünya Ekonomisine Genel Bakış

Küresel Ekonomik büyüme 2018 yılında sağlam bir görüntü çizmiştir. 2018 yılı, nispeten senkronize bir eğilim izleyen büyüme trendlerinin bölgesel olarak büyük değişimler izlediği bir dönem olmuştur. 2017 yılındaki güçlü toparlanmadan sonra toplam gayrisafi yurtiçi hasılattaki büyüme hızının azaldığı ve %3,6 - %3,7 seviyesinde gerçekleştiği gözlenmiştir. Büyüme hızındaki yavaşlama, OECD ülkelerinde özellikle Avrupa bölgesi ve Japonya'da hissedilmiş olup Amerika Birleşik devletleri bu trendin dışında kalmıştır. Ancak Amerika'nın yaşadığı ekonomik büyümenin pek çok mali teşvik ile desteklenmesini de göz ardı etmemek gerekir. Gelişmekte olan ekonomilerde ise Hindistan güçlü bir toparlanma yaşamış, bu esnada Rusya ve Brezilya da nispeten daha iyi performanslar göstermiştir. Çin ekonomisi ise yavaşlama eğilimini kıramamıştır.

2019 yılının Aralık ayında Çin'in Wuhan kentinde ortaya çıkan Covid-19 virüsü 2020'nin ikinci ayından itibaren tüm Dünya'ya yayılamaya başlamış olup salgının kontrol altına alınması için alınan önlemler ekonomilerin yavaşlamasına yol açmıştır. Finansal piyasalar salgının olası olumsuz etkilerinden dolayı önemli düşüşler yaşamış olup Başta FED olmak üzere merkez bankalarının parasal genişleme sinyalleri vermesi üzerine kısmen toparlanma yaşanmış. 2019 yılında %2,9 oranında gerçekleşen global ekonomik büyümeyi 2020 yılında %3,3 daralma takip etmiştir. Küresel ekonominin 2021 yılında %5,8 oranında büyüme yakaladığı tahmin edilmektedir.

2021 yılı aşılamaların hızla yapılmaya çalışıldığı seyahat kısıtlamalarının büyük oranda kalktığı bir dönem olmuştur. Yılın son çeyreğinde gelişmiş ülkeler pandeminin etkisinden kurtulup normalleşme yönünde adımlar atarken pek çok gelişmekte olan ve az gelişmiş ülkede vaka sayıları artamaya devam etmektedir. Virüsün yayılmaya devam etmesi, aşılamanın beklenilen hızda yapılamaması ve virüsün geçirdiği mutasyonlar sebebiyle tam anlamıyla bir toparlanmanın ne zaman yaşanacağı konusu hala belirsizliğini korumaktadır. Bu süreçte gelişmiş ülkelerde dahil olmak üzere artan enflasyon oranlarının, pandemi kaynaklı gelişmelerden, arztalep dengesizliklerinden, tedarik zincirlerindeki sorunlardan, artan teknolojik ürün-hizmet talebinden, Rusya-Ukrayna arasında yaşanan savaşın yaratmış olduğu enerji krizinden ve Amerika ile Çin arasındaki Ticari çekişmeden kaynaklandığı söylenebilir.

7.4. Türkiye'nin Makroekonomik Görünümü

2008 yılındaki küresel ekonomik krizden sonra Türkiye ekonomisi ciddi bir toparlanma sürecine girmiş olup 2014, 2015 yıllarında GYSH bir önceki yıla göre % 5,2 ve %6,1 seviyelerinde artmıştır. 2016 yılı, pek çok farklı etkenin de etkisiyle büyüme hızının yavaşladığı bir dönem olmuş 2017 yılında %7,5, 2018 yılında ise %2,8 lik büyüme oranları yakalanmıştır. 2019 yılında büyüme oranı 0,9, 2020 yılında %1,8, 2021 yılında %11 olarak gerçekleşmiştir.

2020 yılında Covid-19 salgınının olumsuz etkisiyle yılın ikinci çeyreğinde %9,9 oranında daralma kaydedilmiştir. 2021 yılı itibariyle GSYH büyüklüğüne göre Türkiye, Dünya'nın 21. Büyük ekonomisidir.

2004 yılından itibaren çift haneli seviyelerin altında seyreden enflasyon oranı 2017 yılında % 11,1, 2018 yılında %16,3, 2019 yılında %15,18, 2020 yılında %12,8, 2021 yılında %13,58 oranında gerçekleşmiştir. 2022

yılı Ağustos ayı Tüketici Fiyat Endeksi bir önceki yılın aynı ayına göre 80,21 artmıştır. TÜFE bir önceki aya göre değişim oranı %1,46 dır. Tüketici fiyat endeksi (TÜFE) yıllık %61,98, aylık %3,28 arttı TÜFE'deki (2003=100) değişim 2023 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre %3,28, bir önceki yılın Aralık ayına göre %60,09, bir önceki yılın aynı ayına göre %61,98 ve on iki aylık ortalamalara göre %53,40 olarak gerçekleşti.

İşsizlik oranları ise son 4 yılda %11-%13 Aralığında seyretmekteydi. 2022 yılı Ekim ayı itibariyle mevsim etkisinden arındırılmış işsizlik oranı %10,2 seviyesinde gerçekleşmiştir. İşsiz sayısı bir önceki aya göre 57 bin kişi artmıştır. İstihdam edilenlerin sayısı 2022 yılı Ekim döneminde, bir önceki aya göre 229 bin kişi artarak 31 milyon 200 bin kişi olmuştur. Buna göre mevsim etkisinden arındırılmış İstihdam oranı ise %48 oldu.

Ödemeler dengesi tarafında ise 2018 yılında %75 olan ihracatın ithalatı karşılama oranı 2019 yılında %77,2, 2020 yılında ise %86, 2021 yılında ise %82 olarak gerçekleşmiştir. 2022 yılı Ekim ayı itibariyle ödemeler dengesi tanımlı dış ticaret açığı 6.463 milyon ABD Doları olarak gerçekleşmiştir.

AGD Anadolu Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Adapazarı / SAKARYA

TICARIT				MAKROEKONOMIK GELİŞMELER
		Temel Ekonomik Göstergeler
	2000	2010	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022
GSYH ARTIŞI, Zincirlenmiş Hacim Endeksi , %	6,9	8,4	6,1	3,3	7,5	3,0	0.8	1,9	11,4	5,5
GSYH, Cari Fiyatlarla, Milyar TL	171	1.168	2.351	2.627	3.134	3.761	4.318	5.048	7.256	15.012
GSYH, Cari Fiyatlarla, Milyar \$	273	7775	867	869	859	797	759.3	717.1	807.9	905,8
NUFUS, Bin Kipi	64.249	73.142	78.218	79.278	80.111	81.407	82.579	83.387	84.147	85.280
KİŞİ BAŞINA GSYH, Cari Fiyatlarla, Ş	4,249	10.629	11.085	10.964	10.696	9.799	9.208	8.600	9.601	10.659
HRACAT (GTS, F.O.B.), Milyon \$			151	149,2	164,5	177,2	180,8	169.6	225,2	254,2
HRACAT[GTS]/GSYH,%			17,4	17,2	19,1	22,2	23.8	23,7	27,9	28.1
ITHALAT (GTS, C.I.F.), Milyon \$			213,6	202,2	238,7	231.2	210,3	219,5	271,4	363,7
THALAT(GTS)/GSYH, %			24,6	23,3	27,8	29	27,7	30.6	33,6	40.2
HRACATIN İTHALATI KARŞILAMA ORANI [%, GTS]			70.7	73.8	63.9	76.6	86	77,3	83	69.9
SEYAHAT GELİRLERİ, Milyar S	7,6	22,6	27,3	19,1	23	25,9	34.3	13,3	26,6	41.2
DOĞRUDAN YABANCI YATIRIMLAR (GİRİŞ), Milyar S	1	9.1	19.3	13.8	11,2	12.5	9.5	7,7	13,3	13
CARİ İŞLEMLER DENGESİ (Milyar 5)	-9,9	-44,6	-26,6	-26,7	-40,0	-20,2	10.8	-31.9	-7,2	-48,4
CARI İŞLEMLER DENGESİ/GSYH, %	-3,6	-5,7	-3.1	-3.1	-4,7	-2.5	1,4	-4,4	-0.9	-5,4
SGOCONE KATILMA ORANI, %		46,5	51.3	52	52.8	53.2	53	49.3	51.4	53.1
SSİZÜK ORANI, %		11,1	10.3	10,9	10.9	11	13,7	13,2	12	10.5
ISTÍHDAM ORANI, %		41.3	46	46,3	47,1	47,4	45.7	42.8	45.2	47.5
TÜFE, (On iki aylık ortalamalara göre değişim) (%)		8,6	7,7	7,8	11,1	16,3	15.2	12,28	19,6	723
TOFE (%)		6.4	8,81	8,53	11,92	20,3	11,84	14,6	36,08	64,27
ÜFE, (On iki aylık ortalamalara göre değişim) (%)		8,52	5,28	4,3	15,82	27,01	17,56	12,18	43,86	128,47
JEE (%)		8,87	5,71	ਰੇ ਆ	15,47	33,64	7,36	25.15	79,89	97,72

Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Ekim 2023)

Dönemler İtibariyle Büyüme Oranları

Türkiye ekonomisi 2023 yılının ikinci çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre %3,8 oranında büyümüştür. 2003-2022 döneminde ise Türkiye ekonomisinde yıllık ortalama %5,4 oranında büyüme kaydedilmiştir.

Kaynak: TÜİK

T.C. HCBBER 11 6 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8					MAKROEKONOMİK GÖRÜNÜM				1 - nurville
			Uluslararası Kuruluşların Büyüme Tahminleri
		Bazı Ülke Gruplarına İlişkin Büyüme Tahminleri (%)
Ulustararası Kuruluşlar	Vil	Dünya	Auro Bolgest	ABD	Breailys	Rusya	Hindistan	Çin	Japonya
	2022	3,5	1,3	2,1	2,9	-2,1	72	3,0	1,0
1848	2023	3,0	0,7	2,1	11	2,2	6.3	5,0	2,0
	2024	2,9	1,2	15	1.5	1,1	6,1	4,2	1,0
	2022	1,1	1,4	2,1	10	-2,0	7,2	1,0	1,0
OF CO	2023	1.0	0.6	2,2	12	0.8	6,1	5,1	1,8
	2024	2,7	1,1	1.3	1,7	0.9	6.0	4,6	1,0
	2022	3.1	3,5	2,1	23	-2,1	72	3,0	1,0
Dünya Bankau	2023	2.50	0.5%	2.1 *	1.2	1.60	6,3	5,00	0.8
	2024	2.14	0,7 *	0.9ª	1.4	1.34	6,4	4,5 *	0,7

Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Ekim 2023)

Merkezi Yönetim Bütçe Gerçekleşmeleri

2023 yılı Eylül ayında merkezi yönetim bütçe giderleri 570,5 milyar TL, bütçe gelirleri 441,3 milyar TL ve bütçe açığı 129,2 milyar TL olarak gerçekleşmiştir.

Türk yatırımcıların yurt dışında gerçekleştirdiği doğrudan yatırımların toplamı, 2003'ten 2022 yılına kadar kümülatif olarak 60,2 milyar dolar seviyesine ulaşmıştır. 2023 yılı Ağustos ayında yurt dışına doğrudan yatırımlar bir önceki yılın aynı ayına göre %71 artış ile 536 milyon dolar olmuştur.

	BAKAHIGI	YATIRIM ORTAMI		TURNITE
		Doğrudan Yabancı Yatırımların (DYY) Ülkelere Göre Dağılımı
Sira®	Ülkeler	2022 DOY (Millyon Dolar)	2023 DOY (Agustos) (Milyon Dolar)	2023 DDY (Ocak-Agustos) (Milyon Dolar)
2	Almanya	697	74	136
2	Hollanda	864	46	816
1	Gksemburg	295	37	115
4	Manda	371	22	205
5	Amerika Birleşik Devletleri	256	22	10)
6	laponya	80	16	80
7	iviçre	738	12	65
A	Malerys	1	11	11
9	Tayyan	112	10	49
10	Singapur	27	R	32
11	Belçika	82	6	15.9
12	spanya	1.592	5	59
11	Fransa	174	4	143
14	SAAK	20	4	12
11	Güney Afrika	0	4	4
16	Busya	24	1	3452
17	Birleşik Arap Emirlikleri	273	1	313
16	ngiltere	401	1	104
19	wusturya	193	11	11
20	Güney Kore	59	1	10
	USTE TOPLAMI	6.259	289	8.007

Kaynak: T.C. Ekonomi Bakanlığı Ekonomik Görünüm (Ekim 2023)

2021 yılında Covid-19 salgınının ekonomi üzerindeki olumsuz etkilerini azaltmaya yönelik alınan tedbir ve destekler ile aşılamada hızlı şekilde yüksek oranlara ulaşılması neticesinde Türkiye ekonomisi, 2021 yılı genelinde yüzde 11,4 oranında büyüyerek son elli yılın en yüksek büyüme hızına ulaşmıştır. Böylece, Türkiye ekonomisi, küresel kriz sonrası kesintisiz büyüme sürecini sürdürerek önemli bir başarı elde etmiştir. 2022 yılının ilk yarısında da ekonomik faaliyetler canlılığını sürdürmüştür. Rusya - Ukrayna savaşıyla beraber artan hammadde ve enerji maliyetlerine ek olarak bölgesel tedarik zincirlerindeki aksamaların Türkiye ekonomisinin büyüme performansı üzerindeki etkileri sınırlı olmuştur. Artan iç ve dış talep sayesinde Türkiye ekonomisi yılın ilk yarısında yüzde 7,5 oranında güçlü bir büyüme oranı kaydetmiştir. Yılın üçüncü çeyreğine ilişkin sanayi üretimi, imalat sanayii satınalma yöneticileri endeksi PMI ve kapasite kullanım oranları gibi göstergeler ekonomideki bu güçlü büyüme ivmesinin bir miktar hız keseceğine işaret etmekle beraber, üçüncü çeyrekte turizm sektöründeki olumlu görünüm büyümeyi destekleyen bir unsur olarak öne çıkmaktadır. Orta Vadeli Program (2023-2025) hedefleri çerçevesinde 2022 ve 2023 yıllarında ekonomik büyümenin yüzde 5 oranında gerçekleşmesi beklenmektedir.

A. Harcamalar Yönüyle Gayri Safi Yurtiçi Hasıla 2022 yılının ilk yarısında Türkiye ekonomisi yüzde 7,5 oranında büyümüştür. Yılın ilk yarısında toplam tüketim büyümeye 13,6 puan katkı yapmıştır. Söz konusu katkının 13,3 puanı özel tüketimden, 0,3 puanı kamu tüketiminden sağlanmıştır. Özel tüketim ilk çeyrekte yüzde 21,3 oranında artarken, ikinci çeyrekte yüzde 22,4 oranında artış kaydetmiştir.

AGD Anadolu Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Adapazarı / SAKARYA

Kamu tüketimi ise yıllık bazda ilk çeyrekte yüzde 3,1 oranında artarken ikinci çeyrekte yüzde 2,3 oranında artmıştır. İlk çeyrek büyümesine 0,4 puan katkı veren kamu tüketimi ikinci çeyrek büyümesine ise 0,3 puan katkıda bulunmuştur. 2022 yılının ilk yarısında özellikle makine teçhizat yatırımlarında gözlenen ciddi artışlar sabit sermaye yatırımları artışında önemli rol oynamıştır. Sabit sermaye yatırımlarının yaklaşık yarısını oluşturan inşaat yatırımları, ilk çeyrekte yıllık bazda yüzde 6,6 oranında azalırken ikinci çeyrekte yüzde 10,9 oranında azalmıştır. Sabit sermaye yatırımları içindeki payı yaklaşık yüzde 40 olan makine ve teçhizat yatırımları ise 2022 yılının ilk ve ikinci çeyreğinde sırasıyla yüzde 13,2 ve yüzde 17,8 oranında artmıştır. Böylece sabit sermaye yatırımları yılın ilk ve ikinci çeyreğinde sırasıyla yüzde 4,2 ve yüzde 4,7 oranlarında artış göstermiştir. Yılın ilk yarısında yüzde 4,4 oranında artan sabit sermaye yatırımları ekonominin ilk yarıdaki büyümesine 1,2 puan katkı yapmıştır. Net mal ve hizmet ihracatı 2022 yılının ilk çeyreğinde büyümeye 3,0 puan, ikinci çeyrekte ise 2,7 puan katkı yapmıştır. Böylece net mal ve hizmet ihracatının ilk yarıdaki ekonomik büyümeye katkısı ise 2,9 puan seviyesinde gerçekleşmiştir.

B. Üretim Sektörleri Yönüyle GSYH Üretim sektörleri yönüyle GSYH içerisinde en yüksek paya sahip olan hizmetler sektörü, 2022 yılının ilk yarısında yüzde 9,6 oranında büyümüştür. İlk çeyrekte yüzde 9,5 oranında büyüyen sektör, ikinci çeyrekte finans ve sigorta faaliyetleri ile ticaret, ulaştırma ve konaklama faaliyetlerindeki katma değerin sırasıyla yüzde 26,6 ve yüzde 18,1 oranında artması sonucunda yüzde 9,7 oranında büyümüştür. İkinci çeyrekte inşaat sektörü katma değerinin reel olarak yüzde 10,9 oranında azalması hizmetler sektöründeki büyümeyi sınırlandırmıştır. İnşaat sektörü yılın ilk yarısında yüzde 9,4 oranında küçülmüştür. Sonuç olarak, hizmetler sektörü ilk çeyrekteki GSYH büyümesine 6,1 puan, ikinci çeyrekte ise 6,2 puan katkıda bulunmuştur. Yaz aylarında ülkemize gelen turist sayısı Covid-19 salgını öncesi seviyelerin üzerinde seyretmiştir. Böylelikle, üçüncü çeyrekte canlanan turizmin etkisiyle ticaret, ulaştırma ve konaklama sektöründeki artışın sürmesi beklenmekte ve hizmetler sektöründeki büyüme ivmesinin devam edeceği değerlendirilmektedir. Ekonomik aktivitenin yaklaşık beşte birini oluşturan sanayi sektörü 2022 yılının ilk altı ayında yüzde 8 oranında büyümüştür. Sanayi sektörü katma değeri, ilk çeyrekte yüzde 8,2 oranında artarak büyümeye 1,8 puan katkı vermiştir. İkinci çeyrekte ise yüzde 7,8 oranında artan sanayi katma değeri, ikinci çeyrekte GSYH büyümesine 1,7 puan katkıda bulunmuştur. Tarım sektörü, yılın ilk yarısında yüzde 2,4 oranında daralma kaydetmiştir. İlk çeyrekte yüzde 1,5 oranında küçülerek GSYH büyümesine katkıda

bulunmayan tarım sektörü, ikinci çeyrekte yüzde 2,9 oranında küçülmüş ve GSYH'ya daraltıcı yönde 0,1 puan etkide bulunmuştur.

2021 yılının üçüncü çeyreği sonu itibarıyla artan emtia fiyatları kur artışlarını beraberinde getirerek enflasyonist baskılara yol açmıştır. Bu durum, hane halklarının tüketim kararlarını öne çekmelerini beraberinde getirmiştir. Böylelikle, yurt içi talepteki artışla beraber ülkemiz 2022 yılına güçlü bir büyüme ivmesi kazanarak başlamıştır. İktisadi faaliyetler yılın ilk yarısında, artan yurt içi ve yurt dışı talep sayesinde canlılığını korumuştur. Diğer taraftan, inşaat ve tarım sektörleri büyümeyi sınırlandırıcı etkide bulunmuştur. Yılın ikinci yarısında ise ekonomik aktivitenin küresel resesyon endişeleriyle beraber ivme kaybedebileceği; bununla birlikte, turizmdeki toparlanmanın desteğiyle yılın özellikle üçüncü çeyreğinde hizmetler sektöründeki artışın süreceği beklenmektedir.

1. Ekonomik Aktiviteye İlişkin Temel Göstergeler 2022 yılının ikinci yarısında küresel gelişmeler doğrultusunda büyümenin bir miktar ivme kaybedebileceği beklenmekle beraber ekonomideki olumlu görünüm devam etmektedir. Küresel çapta ve özellikle başlıca ihracat pazarımız olan Avrupa'da iktisadi faaliyetlerin hız kesmesi, Ukrayna'daki savaşın yol açtığı jeopolitik gerginliklerin enerji ve hammadde fiyatlarını yükseltmesi ve birçok ülkede para politikasındaki sıkılaşma eğilimi gibi faaliyetleri sınırlandırıcı unsurların 2022 yılının ikinci yarısında iktisadi performansı etkileyebilecektir. Öncü ve eş zamanlı göstergelerden Sanayi üretim endeksi (SÜE), imalat sanayii satın alma yöneticileri endeksi (PMI), kapasite kullanım oranı (KKO) ve perakende satış hacim endeksi gibi eşanlı ekonomik göstergeler yılın geri kalanında büyüme ivmesinin bir miktar hız kesebileceğini göstermektedir. 1.Arz Yönlü Göstergeler 2021 yılının ikinci çeyreğinde salgının yayılmasına yönelik kısıtlama önlemlerinin görece hafifletilmesi ve yurt dışı talebin ihracatı artırarak imalat sanayii üretimini desteklemesi sonucunda sanayi üretimi yıllık olarak yüzde 40,2 oranında güçlü bir büyüme kaydetmiştir. 2022 yılının aynı döneminde ise büyük ölçüde Rusya-Ukrayna savaşının bir sonucu olarak artan maliyetler kaynaklı sanayi üretimindeki artış ivme kaybetmekle beraber yüzde 10,7 oranıyla güçlü bir biçimde büyümeye devam etmiştir. Temmuz ayına gelindiğinde ise arındırılmamış sanayi üretim endeksi yıllık yüzde 3,1 oranında artarak piyasa beklentilerinin belirgin bir biçimde altında gerçekleşmiştir. Sanayi üretim endeksi artışındaki bu ivme kaybının enflasyonist beklentiler nedeniyle öne çekilen iç talebin sönümlenmesi kaynaklı olduğu değerlendirilmektedir. Takvim etkisinden arındırılmış endeks ise yıllık yüzde 2,4 oranında artış kaydetmiştir. Mevsim ve takvim etkisinden arındırılmış

endeks ise bir önceki aya göre yüzde 6,2 oranında daralarak 2020 yılı Nisan ayından bu yana en sert aylık düşüşü kaydetmiştir. Bu ise, 2022 yılının üçüncü çeyreğinde ekonomik aktivitedeki yavaşlamanın netleştiğini ima etmektedir. Ağustos ayında endeks yıllık bazda yüzde 4,1 oranında artış kaydederek piyasa beklentilerinin hafif üzerinde gerçekleşmiştir. Mevsim ve takvim etkisinden arındırılmış endeks ise bir önceki aya göre yüzde 2,4 oranında artış kaydetmiştir. Diğer taraftan, yılın üçüncü çeyreğine ilişkin reel kesim güven endeksi, kapasite kullanım oranı ve PMI gibi verilerdeki olumsuz görünüm yılın ikinci yarısında küresel büyüme eğilimindeki yavaşlamanın da etkisiyle sanayi üretimindeki artış hızının yavaşlayacağına işaret etmektedir.

İmalat sanayii kapasite kullanımı Ağustos ve Eylül aylarında geçtiğimiz yıl ortalamalarının hafif altında seyretmekle beraber olumlu seyrini sürdürmüştür. Kapasite kullanım oranı Eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre 0,7 puan azalarak yüzde 77,4 olmuştur. Diğer taraftan, mevsimsel etkilerden arındırılmış kapasite kullanım oranı bir önceki aya göre 0,7 puan artarak yüzde 77,3 seviyesinde gerçekleşmiştir. Sonuç olarak, üçüncü çeyrekte reel sektörün kapasite kullanımı bir önceki yılın aynı dönemine göre 0,1 yüzde puan artışla yüzde 77,4 olmuştur. İmalat sanayiinin alt sektörlerine bakıldığında, makine ve ekipmanların kurulumu ve onarımı üretimindeki kapasite kullanım oranının, geçen yılın Eylül ayına kıyasla 10,8 puan artmış olması önümüzdeki dönemde yatırım harcamalarının artacağına dair sinyal vermekle beraber inşaat sektörüne girdi sağlayan metalik olmayan mineral ürünlerin imalatının geçtiğimiz yılın aynı dönemine kıyasla düşüş kaydetmiş olması inşaat sektörünün performansının belirsizliğini koruyacağına işaret etmektedir. Satın alma yöneticileri endeksi (PMI) ise Temmuz ayında 46,9 seviyesine gerileyerek eşik değerin altına insede, Ağustos ayında 47,4 seviyesine yükselmiştir. Eylül ayında ise yeniden 46,9 seviyesine gerileyerek imalat sanayiinde üçüncü çeyrek sonunda yavaşlamaya işaret etmiştir.

AGD Anadolu Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Adapazarı / SAKARYA

Reel kesim güven endeksi (RKGE), 2022 yılı üçüncü çeyrekte, önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 10,6 azalarak 101,9 seviyesine gerilemiştir. Mevsimsellikten arındırılmış endeks ise üçüncü çeyrekte bir önceki çeyreğe göre yüzde 9,9 azalarak 101,4 seviyesinde gerçekleşmiştir.

2. Talep Yönlü Göstergeler Yılın ilk yarısında yurt içi talepteki canlanmanın büyümeye önemli katkısı olmuştur. Yılın ikinci yarısında ise iç talebin büyümeyi desteklemeye devam etmesi beklenmektedir. Otomobil ve hafif ticari araç satışları ile beyaz eşya satışlarında çip krizi kaynaklı tedarik sorunları 2022 yılının ilk yarısında da devam etmiştir. Üretim aşamasında yarı iletken çiplerin kullanıldığı bu sektörlerdeki ürünlerin arzı sekteye uğradığı için satışlarda da istenilen düzeye ulaşılamamıştır. Otomotiv sektöründe toplam pazar yılın ilk yarısında bir önceki yıla göre yüzde 8,8 oranında azalırken; beyaz eşya satışları ise yılın ilk yarısında yüzde 8,2 oranında azalmıştır. Perakende satış hacim endeksi, 2022 yılı Temmuz ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 2,8 oranında, Ağustos ayında ise yüzde 10,3 oranında artmıştır.

3. Yatırım Göstergeleri 2022 yılı ilk yarısında toplam sabit sermaye yatırımları yüzde 4,4 oranında artarak ekonomik büyümeye yüzde 1,2 puan katkı sağlamıştır. Bu katkının yılın ikinci yarısında da devam edeceği beklenmektedir. Ağustos ayında sermaye malı ithalatındaki artış ivme kazanmıştır.

Temmuz ayında yüzde 24,0 oranında artış gerçekleşirken, Ağustos ayında sermaye malı ithalatında yüzde 33,9 oranında artış yaşanmıştır. Sermaye malı üretimi ise Ağustos ayında yüzde 7,6 oranında artmıştır. 2022 yılı Mayıs ayı itibarıyla konut kredi faiz paketleri ile konuta olan talep artmış ve 2021 yılının ikinci çeyreğinde satışlardaki nispeten düşük artışın oluşturduğu baz etkisiyle 2022 yılının ikinci çeyreğinde bir önceki yılın aynı döneminde göre konut satışlarında yüzde 40,2 oranında artış gözlenmiştir. 2022 yılı Haziran ayının son

haftasından itibaren bankaların konut kredi arzında kısıtlamaya gitmesi ve Eylül ayında sosyal konut projesinin açıklanacağı haberi ile Temmuz ve Ağustos aylarında satışlarda bir miktar düşüş görülmüştür.

7.5. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler

Makro finansal görünüm 2019 yılı başından itibaren iyileşmeye başlamış, söz konusu eğilim Haziran ayından itibaren belirginleşmiştir. Makro finansal görünüm 2019 yılı üçüncü çeyreğinde kayda değer iyileşme sergilemiş; hesaplanan endeks tarihsel ortalamanın üzerine çıkmıştır.

Bu gelişmede, küresel koşulların ılımlı desteği, yurt içi makroekonomik dengelenme süreci, finansal olmayan kesimin borçluluğundaki azalma eğilimi ve banka finansallarındaki olumlu gidişat etkili olmuştur. Banka kredilerine dair göstergeler ise, 2019 yılı Eylül ayına kadar tarihsel ortalamalarına göre bir miktar olumsuz seyretmeye devam etmiştir. Ancak önümüzdeki dönemde kredi büyümesindeki canlanmanın ve iktisadi faaliyetteki ılımlı toparlanmanın bankacılık sektörü aktif kalitesine olumlu katkı yapması beklenmektedir. Nitekim yüksek frekanslı güncel verilere göre, Eylül ayında başlayan kredi büyümesindeki canlanma banka grupları ve kredi türleri bazında genele yayılarak sürmektedir.

Bir önceki dönemden bu yana, gelişmiş ülke ve gelişmekte olan ülke (GOÜ) büyüme beklentileri aşağı yönlü güncellenmiştir. Gelişmiş ülke merkez bankaları, büyüme ve enflasyon görünümündeki değişimin etkisiyle genişleyici para politikalarına yönelmiştir. Küresel büyümeye ilişkin endişeler, küresel ticaret politikalarındaki korumacılık eğilimleri ve jeopolitik gelişmeler, küresel iktisadi politika belirsizliğini artırmaktadır. Küresel borçluluk, özellikle artan reel sektör ve kamu sektörü borçluluğu nedeniyle gelişmiş ülke ve GOÜ'lerde önemli bir kırılganlık unsuru olmaya devam etmektedir. Bankacılık sektörü sermaye kârlılıklarının küresel finansal kriz öncesi döneme kıyasla genel olarak düşük seyretmesi bir diğer kırılganlık unsurudur. Gelişmiş ülke merkez bankaları tarafından uygulanan genişleyici para politikalarının etkisiyle yataylaşan getiri eğrileri, küresel iktisadi faaliyetteki zayıflık ile aktif kalitesi görünümünün bozulması gibi ülke ve bankalara özgü koşullar karlılık oranlarındaki bu durum üzerinde etkili olmuştur.

2019 yılı üçüncü çeyreğinde, küresel finansal koşulların ılımlı seyri ile yurt içi enflasyon ve enflasyon beklentilerindeki düşüş sonucunda Türkiye'nin risk primi ve kur oynaklığı gerilemiştir. Yurt içi iktisadi

faaliyette yılın ilk yarısında temelde net ihracat kaynaklı toparlanma gözlenirken, yılın üçüncü çeyreğinde toparlanmanın asıl sürükleyicisi tüketim harcamaları olmuştur. Enflasyondaki düşüş eğilimi ve enflasyon beklentilerindeki iyileşme sonucu faiz oranlarındaki gerileme ve finansal koşullardaki olumlu seyir iktisadi faaliyeti desteklemektedir. Türkiye, küresel büyüme görünümündeki zayıflamaya karşın, firmaların ihracat pazarlarını çeşitlendirme esnekliği ile dış ticarette rekabet gücünü korumaktadır. İktisadi faaliyetteki toparlanma ve kredi faizlerindeki gerileme ile birlikte son aylarda kredi talebinde artış gözlenmiştir. Banka Kredileri Eğilim Anketi'nden (BKEA) derlenen kredilere ilişkin göstergeler de, 2019 yılı üçüncü çeyreğinde kredi arz ve talep koşullarında belirgin iyileşme olduğuna işaret etmektedir.Kredi koşullarındaki iyileşmenin iç talebe yansımalarının 2019 yılı dördüncü çeyreğinden itibaren güçlenmiştir.

Makro Ekonomik Görünüm: Gelişmiş ülke merkez bankalarının büyüme ve enflasyon görünümünün etkisiyle genişleyici para politikalarına yönelmeleri küresel finansal koşullarda iyileşmeye katkı sağlamış, GOÜ'lere yönelik risk iştahında artış yaşanmıştır. Ancak küresel finansal koşullardaki iyileşmeye rağmen, küresel politikalardaki belirsizlikler nedeniyle GOÜ'lere yönelen portföy akımları dalgalı seyretmektedir. GOÜ hisse senedi piyasalarından portföy çıkışı, gelişmiş ülke tahvil piyasalarındaki düşük faiz ortamında GOÜ tahvil piyasalarına ise sınırlı portföy girişi gözlenmektedir. Küresel iktisadi faaliyette yaşanan yavaşlama, yüksek borçluluk, küresel ticaret geriliminin sürmesi, Brexit belirsizliği ve jeopolitik gelişmeler küresel finansal istikrar üzerinde aşağı yönlü risk oluşturmaya devam etmektedir. Mevcut rapor döneminde, küresel finansal koşulların görece olumlu seyri, yurt içi makroekonomik göstergelerdeki ve beklentilerdeki iyileşme ile para politikasındaki temkinli duruşun etkisiyle Türkiye'nin risk primi ve kur oynaklığındaki gerileme eğilimi sürmüştür. Yurt içi iktisadi faaliyet, 2019 yılının ilk yarısında temelde net ihracat, yılın üçüncü çeyreğinde ise temelde tüketim harcamaları kaynaklı olarak ılımlı ve kademeli bir toparlanma sergilemiştir.

Enflasyondaki düşüş eğilimi ve enflasyon beklentilerindeki düzelme sonucu faiz oranlarındaki gerileme ve finansal koşullardaki iyileşme kredi talebini ve iktisadi faaliyeti desteklemektedir. Son aylarda, başta ihtiyaç ve konut kredilerinde olmak üzere TL kredi talebinde artış gerçekleşmiştir. Küresel büyüme görünümündeki zayıflamaya karşın firmaların ihracat pazarlarını çeşitlendirme esnekliği ile Türkiye dış ticarette rekabet gücünü korumaktadır.

Küresel iktisadi politika belirsizliği, 2019 yılının ilk dört ayında düşüş eğilimi gösterdikten sonra küresel büyümeye dair endişeler, artan korumacı ticaret politikaları ve jeopolitik risklerin etkisiyle yeniden artış eğilimi sergilemiştir. ABD Merkez Bankası (Fed) para politikasındaki yaklaşım değişikliği, Çin ile süren ticaret gerilimi ve iç politika gelişmeleri, ABD'nin iktisadi politika öngörülebilirliği üzerinde etkili olmaktadır. Avrupa Birliği (AB) iktisadi politika belirsizliğinde ise bir önceki rapor döneminde görülen düşüş eğilimi, Brexit gelişmeleri ve AB ekonomisine ilişkin endişelerin etkisiyle tersine dönmüştür. Fed, para politikası duruşunu değiştirerek 2019 yılı Temmuz, Eylül ve Ekim aylarında politika faizinde toplam 75 baz puan indirim yapmıştır. Büyümeye ilişkin aşağı yönlü riskler, enflasyonun seyri ve iş gücü piyasasındaki gelişmelere bağlı olarak alınan bu kararlar ile Fed, bilanço küçültme sürecini de durdurmuştur. Federal Açık Piyasa İşlemleri Komitesi (FOMC) üyelerinin medyan politika faizi tahminlerinde aşağı yönlü sınırlı bir

güncelleme görülmektedir. Öte yandan, piyasa beklentileri politika faiz indirimlerinin süreceğine işaret etmektedir. Piyasa oyuncularının 2020 ve 2021 yıllarında FOMC üyelerine göre daha fazla faiz indirimi bekledikleri görülmektedir. Avrupa Merkez Bankası (ECB), 2019 yılı Eylül ayında politika faizinde indirime giderken 2018 yılı sonu itibarıyla sonlandırdığı varlık alım programına bu yılın Kasım ayında tekrar başlama kararı almıştır. Yaşanan politika değişiminde başta Almanya ve Fransa kaynaklı olmak üzere AB ekonomisinde büyümeye dair endişeler, Brexit görüşmelerine dair belirsizlikler ile artan kamu ve reel sektör borçluluğunun etkili olduğu değerlendirilmektedir.

Japonya ekonomisindeki ılımlı büyümeye rağmen zayıf dış talep gelişmeleri ve enflasyon görünümü nedeniyle Japonya Merkez Bankası'nın genişleyici para politikasını sürdüreceği değerlendirilmektedir. Çin Merkez Bankası ise büyüme endişeleri, zayıf dış talep, ABD ile yaşanan ticaret gerilimine bağlı olarak gümrük tarifelerindeki değişiklikler ve artan borçluluk nedenleriyle zorunlu karşılıkları esas alan kredi piyasasını destekleyici bir politika uygulamaktadır.

2020 Yılı I. Çeyrek Gayrimenkul Piyasası: 2018 yılında yaşadığımız kur dalgalanması ve buna bağlı gelişmeler karşısında başta ekonomik anlamda alınan YEP kararları ardından yapılan düzenlemeler ile dengelenme 2019 yılında önemli ölçüde sağlanmış görünmekteydi. Yıllık GSYH, zincirlenmiş hacim endeksi olarak, 2019 yılında bir önceki yıla göre yüzde 0,9 artmıştır. Ancak sektörel bazda bakıldığında, finans ve sigorta faaliyetleri toplam katma değeri yüzde 7,4 kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet faaliyetleri yüzde 4,6 diğer hizmet faaliyetleri yüzde 3,7 ve tarım sektörü yüzde 3,3 artarken, inşaat sektörü yüzde 8,6 mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri ise yüzde 1,8 azalmıştır. İnşaat sektöründe görülen bu sert düşüş 2018 yılından itibaren kendisini gösteren talep eksikliği, maliyet artışı ve yüklenicilerin yaşadığı nakit akış sorunlarından kaynaklanmış görülmektedir. İnşaat sektörü cari fiyatlar ile 2019 yılında GSYH içinde yüzde 5,4 bir paya sahip olurken gayrimenkul sektörü yüzde 6,7 oranında paya sahip olmuştur. İki sektör GSYH'nın yüzde 12,1 oranında bir büyüklüğe ulaşmışlardır.

2020 yılının ilk çeyreği GSYH sonuçları henüz açıklanmamasına rağmen sektördeki genel eğilimin anlaşılması açısından satış rakamları incelendiğinde daha pozitif bir sonuç olacağı öngörülmektedir. İnşaat ve gayrimenkul sektörü 2019 yılının sonunda yakaladığı ivmeyi 2020 yılını ilk üç aylık diliminde de sürdürmüş görünmektedir. 2019 yılı ilk çeyreği ile 2020 yılının aynı dönemi incelendiğinde toplam konut satışlarında yüzde 3,4 oranında artış yaşanmıştır. Söz konusu dönemde ikinci el satışlarda görülen yüzde 119 düzendeki artış pazarda yer alan konutların talep gördüğünü işaret etmektedir. Öte yandan arz da kendisini şartlara göre ayarlamaya devam etmiş görünmektedir. 2019 yılı birinci çeyreği ile 2020 yılı birinci çeyreği arasında yapı ruhsat sayısında yüzde 23,4 düzeyinde gerileme gerçekleşmiştir. Diğer yandan gerek sektör gerek ekonomi açısından dikkatle izlenmesi gereken önemli bir noktada ipotekli satışlarda yaşanan gelişmedir.

Aynı dönem inşaat ve gayrimenkul sektörüne bakış itibarıyla ipotekli konut satışları %90 düzeyinde artış kaydetmiştir. Bu süreç içerisinde faizlerde, yaşanan düşüş ve bunun kredi maliyetlerine etkisi ipotekli satışları oldukça olumlu etkilemiş görünmektedir. 2019 dördüncü çeyrekte, mevsim ve takvim etkisinden arındırılmış,

gayri safi yurtiçi hasıla (GSYH) bir önceki döneme kıyasla %1,9 büyürken, yıllık büyüme hızı %6,0 olarak gerçekleşmiştir. Böylece 2019 genelinde GSYH Yeni Ekonomi Programı (YEP) beklentisi olan %0,5'in üzerinde %0,9 büyümüştür. 2019 yılı genelinde dolar cinsi GSYH 2018 yılındaki 789 milyar 43 milyon dolardan 753 milyar 693 milyon dolar seviyesine gerilerken, kişi başında GSYH 9 bin 693 dolardan 9 bin 127 dolara inmiştir.

Öncü veriler yılın ilk iki ayında ekonomik aktivitedeki toparlanma eğiliminin sürdüğüne işaret etmektedir. Ocak ve Şubat aylarında sanayi üretimi yıllık baz da %7 ortalama büyüme hızı yakalarken, perakende satışlarda yıllık bazda reel olarak büyüme oranı %9,5 olarak gerçekleşmiştir. COVID-19 küresel salgınının ülkemizde de etkisini göstermeye başlamasıyla Mart ayında ekonomik aktivitede ivme kaybı gözlenmeye başlamıştır. Mart ayına ilişkin veriler, tüketici güven endeksinde sınırlı bir düşüşe işaret etse de reel sektör güven endeksi ve imalat sanayi satın alma yöneticileri endeksi (PMI) sert bir şekilde gerilemiştir.

Ocak ve Şubat aylarında baz etkisiyle yükselen enflasyon oranları ise Mart'ta gerileme kaydetmiştir. 2019 sonunda %11,84 olan genel TÜFE yıllık enflasyonu Ocak ve Şubat aylarında sırasıyla %12,15 ve %12,37 değerlerini aldıktan sonra Mart'ta %11,86'ya gerilemiştir. Aynı zamanda 2019'u %7,36'da tamamlayan ÜFE yıllık enflasyonu ise Ocak'ta %8,84'e, Şubat'ta ise % 9,26'ya çıkmıştır. Mart ayında ise %8,50'ye inmiştir. Bu gelişme, döviz kurlarındaki yükseliş eğilimine karşın, ham petrol fiyatlarındaki düşüş ve buna bağlı olarak enerji grubu fiyatlarındaki düşüşleri yansıtmaktadır. İlk çeyrekte dış talepteki zayıflama öne çıkarken, iç talebin gücünü korumasıyla dış ticaret açığında genişleme gözlenmiştir.

Dış ticaret açığındaki genişlemeye karşın, hizmet sektöründe ilk iki ayda devam eden artışlar sayesinde cari açıkta artışlar görece sınırlı kalmaktadır. Ocak - Şubat 2019'da 297 milyon dolar olan cari açık, 2020 Ocak – Şubat döneminde 2,5 milyar dolar artışla 2,8 milyar dolar olmuştur.

Mart verileri, COVID-19'un etkilerini sınırlamak üzere alınan tedbirlerin etkisiyle zayıflamıştır. Bütçe gelirleri vergi tahsilatlarının ötelenmesiyle gerilerken, giderlerde makul hızda artışlar sürmüştür. Mart'taki bu zayıf sonuçlara rağmen, ilk çeyrek genelinde bütçe gerçekleşmeleri geçen senenin aynı dönemine kıyasla daha iyi bir tablo ortaya koymuştur. Enflasyon dinamiklerindeki ılımlı seyir ve küresel eğilimlerle 2019 yılındaki önden yüklemeli faiz indirimlerinin ardından TCMB 2020 yılı ilk çeyrekte de faiz indirimlerine devam etmiştir. Ocak toplantısında 75 baz puan indiren TCMB, Şubat toplantısında 50 baz puanlık daha indirime giderek politika faizini %10,75'e çekmiştir. Mart ayında yaşanan gelişmeler üzerine TCMB politika faizini 100 baz puan daha indirerek %9,75'e düşürmüştür.

2020 yılı ilk çeyrek konut satışları, bir önceki yılın aynı dönemine göre yaklaşık %33'lük bir artış göstererek 341.038 adet seviyesinde kapanmıştır. Ağustos 2019 itibarıyla konut kredisi faiz oranlarında başlayan gerilemenin yılın ilk çeyreğinde devam etmesi konut satışlarını olumlu yönde etkilerken ocak ayı itibarıyla konut fiyatlarının reel getirisi de 29 ay aradan sonra tekrar pozitife dönmüştür. Ancak, 11 Mart itibarıyla COVID-19 salgınına neden olan virüsün ülkemizde de görülmesinin etkisiyle konut talebi ivme kaybetmeye başlamıştır.

2020 yılı ilk çeyreğinde önceki yılın aynı dönemine göre ilk el satışlarda %0,4 oranında düşüş, ikinci el satışlarda ise %57,2 oranında artış yaşandı. İlk satışların toplam satışlar içerisindeki oranı çeyreklik baz da %31,5'e gerilemiş olup bu oran veri setinin açıklanmaya başlamasından bu yana en düşük seviyesi oldu. İpotekli satışlarda konut kredisi faiz oranlarındaki gerileme ile birlikte geçen yılın aynı dönemine göre %238,6 oranında bir artış gerçekleşirken, diğer satışlarda ise geçtiğimiz yılki seviyesine yakın olarak çeyreklik bazda %3,0 oranında gerileme görüldü.

Konut kredisi faiz oranlarındaki gerilemeyle birlikte birikmiş talebin de etkisiyle talepte görülen artış ve yeni stok katılımının yavaşlaması ilk çeyrek itibarıyla konut fiyatlarına olumlu yansıdı. Konut fiyat endeksinde yıllık artış, geçtiğimiz yıl şubat ayında %3,56 seviyesinde iken bu yıl şubat ayında %13,94'e yükseldi.

Yabancılara yapılan konut satışlarında ise geçtiğimiz yılki artış hız kesmiş olup geçen yılın aynı dönemine göre yaklaşık %13,8 oranında artış görüldü. Toplam satışlar içindeki payı ise ilk çeyrekte %3,2 seviyesinde gerçekleşti. İlk çeyrekte yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırada %49,1 pay ile İstanbul yer alırken, ikinci sırada %19,6 pay ile Antalya yer aldı.

2019 yılında Türkiye'ye gelen yaklaşık 44,8 milyon yabancı turistin yapmış olduğu harcamalar kişi başı ortalama 642 Dolar olarak belirtilmektedir. 2018 yılının ilk çeyreğinde kişi başı ortalama harcamanın 682 Dolar olduğu göz önünde bulundurulduğunda, son yılda kişi başı harcamalarda düşüş yaşandığı görülmektedir.

Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan elde edilen verilere göre 2019 yılının ilk çeyreğinde Türkiye'ye gelen toplam yabancı ziyaretçi sayısı yaklaşık olarak 5,4 milyon olurken, 2020 yılının ilk çeyreği için bu rakamın 3,5 milyon olduğu gözlemlenebilmektedir. 2020 yılının ilk çeyreğinde Türkiye'ye gelen 3,5 milyon yabancı turistin %56'sı İstanbul'a, %9,4'ü Antalya'ya, %2,1'u Ankara'ya gelmiştir. Bu üç ili %1,7 ve %0,1'lik paylar ile İzmir ve Muğla izlemiştir. Gelen turist sayıları 2018 yılının ilk çeyreği ile karşılaştırıldığında yaklaşık olarak %35'lik bir azalma gözlemlenmektedir. Bu düşüşün, tüm dünyada etkisini göstermiş olan COVID-19 salgını sebebiyle duraksayan turizm faaliyetlerinden kaynaklandığı söylenebilir.

GYO endeksi 2020 yılının Ocak ayına hızlı bir yükselişle başlamış ve %10'un üzerinde bir artışla Ocak ayını 45.000 seviyesine kapatmıştır. Ancak COVID-19 etkisiyle dünya hisse senedi piyasalarında başlayan düşüş GYO endeksini de etkileyerek endeksin 33.000 seviyelerine gerilemesine sebep olmuştur. Bununla birlikte özellikle son dönemde TL'nin USD karşısında değer kaybı sebebiyle GYO'ların toplam büyüklüğü 3.5 milyar USD'ye gerilemiştir. 2020'nin ilk çeyreğinde yabancı yatırımcı oranı %19,18 olarak gerçekleşirken, kurumsal yatırımcı oranı %51 olarak 2019 yılına paralel bir seyir izlemiştir. ABD, Hollanda, Birleşik Krallık, Virjin Adaları (İngiliz) ve Lüksemburg yabancı yatırımcılar arasında ilk 5 sırada yer almıştır. İlk 10 ülke arasında Kuveyt ve Bahreyn dışında tüm yatırımcıların batı ülkeleri olması dikkat çekmektedir.

COVID-19 diğer tüm sektörleri etkilediği gibi GYO sektörü de bu süreçten olumsuz etkilenmiştir. Kapanan AVM'ler, evden çalışmayla birlikte boşalan ofisler, hizmetlerini durduran oteller dikkate alındığında ticari gayrimenkul sektörüne yatırım yapan GYO'ların oldukça etkilendiğini ve bu sürecin belirsizlik ortamıyla beraber daha da sıkıntılı geçebileceğini göstermektedir. Her ne kadar yılın ilk 3 ayında düşen faiz oranlarıyla

beraber ipotekli satışlar %39'lar mertebesine geldiyse ve konut satışlarında ciddi artış olduysa da Nisan ayı verileriyle beraber bu trendin tersine döneceği ve bunun da sektörü olumsuz etkileyeceğini belirtmek gerekmektedir.

Bir ekonomik krize dönen COVID-19 sebebiyle azalan hanehalkı gelirleri, artan döviz kuru sebebiyle enflasyon ve faiz oranlarında olabilecek artışlar ve kişisel mesafe koruma hassasiyetinin devam edeceğini de düşünürsek normalleşme sürecinde dahi avm ciro ve ziyaretçi sayılarının düşük seyredeceği ve otel ve ofis doluluk oranlarının da düşük kalacağını belirtmek gerekmektedir. Bununla birlikte petrol fiyatlarındaki düşüşün konut sektörüne yatırım yapan yabancı yatırımcıların alım gücüne yansıması ve azalan seyahatlerle birlikte konut satışlarında da yabancıya satışın azalacağını belirtmek gerekmektedir.

Ancak tüm bu olumsuz durum ve senaryoların yanında normalleşmenin nispeten daha hızlı olması durumunda, özellikle yabancı yatırımcılar artan döviz kurlarıyla ve düşen hisse senedi değerleriyle birlikte ülkemizde hızlı bir alım sürecine başlayabilir. Reel piyasaların toparlanması biraz daha uzun sürecek olsa da bu çerçeveden bakıldığında GYO endeksi ve hisseleri orta vadede yatırımcısına ciddi fırsatlar sunabilir. Özellikle COVID-19 ile değişen hayatımızda beklenti ve eğilimleri doğru okuyup gerek mevcut yatırımların bu eksende dönüştürülmesi gerekse de yeni yatırım kararlarının bu eğilimler dikkate alınarak verilmesi gelecek için doğru adımlar olacak ve olumlu sonuçlar doğuracaktır.

Ülkemizdeki ekonomik dinamikleri önemli ölçüde etkileyen ve çok sayıda yan sektöre destek olan inşaat sektöründe yaşanan bu zorluklar gayrimenkullerin fiyatlamalarında optimizasyona ve üretilen toplam ünite sayısı ile proje geliştirme hızında düşüşe yol açmıştır. Banka faiz oranlarının yükselmesi ve yatırımcıların farklı enstrümanlara yönelmesi de yatırım amaçlı gayrimenkul alımlarını azaltmıştır.

Kasım 2023, konut satış sayısı geçen yılın aynı dönemine oranla %14,9 azalışla 1 Milyon 87 Bin 349 olarak gerçekleşti.

2018 yılında düşük bir performans çizen inşaat sektörü 2019 yılını son çeyreği itibariyle toparlanma sürecine girmiştir. Bu hareketlenme 2020 yılının ilk 2 aylık döneminde de devam etmiştir. Ancak 2019 yılının Aralık ayında Çin'de ortaya çıkan Covid-19 salgınının 2020 yılı Mart ayında ülkemizde yayılmaya başlamasıyla ekonomi olumsuz etkilenmiş ve gayrimenkul sektörü bu durgunluktan payını almıştır. Karantina süreci sonrası TCMB ve BDDK tarafından açıklanan kararlar ve destekler sektöre olumlu yansımış, konut kredisi faizlerindeki düşüş ve kampanyalar Temmuz ve Ağustos aylarında konut satışlarını rekor seviyelere ulaştırmıştır.

Ticari hareketliliğin sağlanması amacıyla piyasaya aktarılan ucuz likidite döviz kurlarında ve fiyatlar genel seviyesinde büyük artışlara yol açmış, sonrasında Merkez Bankası parasal sıkılaşma politikası uygulamaya başlarken parasal sıkılaşma kararları sonrasında bankaların likidite kaynakları kısılmış, bu da faiz oranlarında yükselişe yol açmıştır. İnşaat maliyetlerinin arttığı ve risk iştahının azaldığı süreçte yeni inşaat sayısı azalmış bu da konut arzında düşüşe yol açmıştır.

Konut arzındaki bu düşüşe karşın Türk halkının gayrimenkule olan doğal ilgilisinin canlı kalması, döviz kurlarında yaşanan artışlar ve enflasyon oranındaki artış fiyatların yükselmesine sebep olmuştur. Ayrıca yabancılara yapılan satışlar bölgesel fiyat artışlarına yol açmıştır. Son dönemde Merkez Bankası politika faizlerinin düşük tutulduğu, Dünya genelinde yaşanan tedarik sıkıntıları, hammadde temininde yaşanan zorluklar ve Rusya-Ukrayna savaşı gibi jeopolitik gerilimler ve resesyon beklentilerine rağmen ekonominin canlı tutulmaya çalışıldığı bir dönem içerisinden geçmekteyiz.

Türkiye genelinde konut satışları Kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %20,6 azalarak 93 bin 514 oldu. Konut satışlarında İstanbul 15 bin 187 konut satışı ve %16,2 ile en yüksek paya sahip oldu. Satış sayılarına göre İstanbul'u 8 bin 250 konut satışı ve %8,8 pay ile Ankara, 5 bin 105 konut satışı ve %5,5 pay ile İzmir izledi. Konut satış sayısının en az olduğu iller sırasıyla 52 konut ile Hakkari, 57 konut ile Ardahan ve 73 konut ile Gümüşhane oldu.

İnşaat maliyet endeksi, 2023 yılı Eylül ayında bir önceki aya göre %2,46 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre %67,93 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %3,39 arttı, işçilik endeksi %0,30 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %54,15 arttı, işçilik endeksi %114,05 arttı.

19	Konut Fiyat Endeksi	Yeni Konutlar Fiyat Endeksi	Yeni Olmayan Konutlar Fiyat Endeksi	Birim Fiyat (TL/m2) **
TURKIYE	1129,6 (%86,5)	1216,8 (%91,1)	1116,7 (%86,8)	30035,5 €
ISTANBUL	969,4 (%74,4)	1094,6 (%81,8)	961,3 (%72,9)	44386,5 €
ANNUARA	1169,5 (%101,5)	1406,9 (%97.7)	1154,0 (%102,5)	23303,8 €
175400	1138,1 (%80,1)	1287,6 (%85,9)	1118,5 (%80,4)	34774,2 €

Ekim 2023 Konut Fiyat Endeksleri (2017=100) ve Birim Fiyatlar (Kaynak TCMB)

7.5.1. Türkiye Gayrimenkul Piyasasını Bekleyen Fırsat ve Tehditler

Tehditler:

• Amerika Birleşik Devletleri ve Çin arasındaki ticari çekişme, Rusya-Ukrayna savaşı ve Dünya genelindeki pek çok farklı jeopolitik gerilimin ekonomiye etkisi,

Yabancı sermaye kaynaklı yatırımlarda görülen yavaşlama,
Türkiye'nin mevcut durumu itibariyle jeopolitik risklere açık olması sebebiyle yatırımların yavaşlaması ve talebin azalması,
Son dönemde döviz kurundaki yaşanan artışların maliyetler üzerinde baskı yaratıyor olması,
Son dönemde gayrimenkul fiyatlarında görülen hızlı artış.

Fırsatlar:

• Türkiye'deki gayrimenkul piyasasının uluslararası standartlarda gelen taleplere cevap verecek düzeyde olması,

Son dönemde gayrimenkule olan yabancı ilgisinin artıyor olması,
Genç bir nüfus yapısına sahip olmanın getirdiği doğal talebin devam etmesi,
Döviz kurunun yükselmesi ile yabancı turistler için ülkemizdeki tesislerin cazibesinin artması,
Turizm sektöründe son dönemde yaşanan ivmelenme.

7.5.2. Genel Konjonktürün Konut Piyasası ve Gayrimenkulün Değerine etkisi

Amerika Birleşik Devletleri ve Çin arasındaki ticari çekişme, Rusya-Ukrayna savaşı ve Dünya genelindeki pek çok farklı jeopolitik gerilimin ekonomiye etkisi ve döviz kurlarındaki artışa ve diğer olumsuzluklara rağmen gayrimenkul piyasası, gerek devlet tarafından alınan önlemler gerekse hane halkının gayrimenkule olan doğal ilgisinin canlı kalmasından dolayı iyi bir yıl geçirmektedir.

Rapora konusu İnnovia 3 Projesi yeni ve nitelikli konut projelerinin çokça yer aldığı bir bölgede konumlanmakta olup önemli ulaşım avantajlarına sahiptir. Proje çağdaş teknik altyapı imkanları ve sosyal alanları bünyesinde barındırmakta olan proje bölgenin yeni bir cazibe merkezi olarak öne çıkmasına katkı sağlayacaktır.

8. YAPININ İNŞAAT ÖZELLİKLERİ

Proje 68.563,18 m2 yüzölçümlü 2945 ada, 71 no'lu (Eski: 2945 Ada, 35 Parsel) parselde kain olup, konu parsel topoğrafik olarak düz, geometrik olarak amorf şeklindedir. Site içerisinde ve site etrafında tam tur yapılabilecek şekilde araç yolu bulunmaktadır. Kapalı otoparklara giriş otopark rampaları ile sağlanmaktadır. Ayrıca açık otopark alanı için alan düzenlemesi de yapılmıştır. Bünyesinde 10 adet konut bloğu yer almakta olup, konut bloklarında toplam 3.293 adet daire yer almaktadır.

A Çarşı, H Çarşı ve K Blok'ta ise toplam 77 adet ticari ünite mevcuttur. A Çarşı'da yer alan ticari üniteler genelde Nazım Hikmet Bulvarı'nın bulunduğu kısımda, H Çarşı'da yer alan yer ticari üniteler Fi Tower Projesi site giriş kapısı yakınında, K Blok'ta site içerisinde havuzlara cephe durumdadırlar. Site etrafı ihata ve istinat duvarı ile belirlidir. Konut bloklarının bodrum katlarında kapalı otopark alanı ve ortak alan mahaller mevcuttur.

Projede yer alan blokların kat sayısı, bağımsız bölüm adedi ve genel nitelikleri aşağıdaki tabloda özetle verilmiştir. Rapor konusu taşınmazın konumlu oldukları kat ve kat irtifakına esas onaylı mimari projesi üzerinden ölçümlenen kullanım alanları ile kullanım fonksiyonları aşağıda tablo halinde sunulmuştur.

BLOK ADI	TOPLAM KAT SAYISI	KAT DAĞILIMI	TOPLAM BAĞIMSIZ BÖLÜM SAYISI
A	31	3 Bodrum + Zemin + 27 Normal Kat	318
A Çarşı	5	Bodrum + Zemin + 3 Normal Kat	72
B	31	3 Bodrum + Zemin + 27 Normal Kat	442
C	31	3 Bodrum + Zemin + 27 Normal Kat	314
D	31	3 Bodrum + Zemin + 27 Normal Kat	322
E	31	3 Bodrum + Zemin + 27 Normal Kat	313
F	31	3 Bodrum + Zemin + 27 Normal Kat	322
G	31	3 Bodrum + Zemin + 27 Normal Kat	317
H	31	3 Bodrum + Zemin + 27 Normal Kat	313
H Çarşı	3	3 Bodrum
T	31	3 Bodrum + Zemin + 27 Normal Kat	323
J	31	3 Bodrum + Zemin + 27 Normal Kat	309
K	1	3
	TOPLAM	3370

Ayrıca Innovia Projesi 1.Etabının bünyesinde; Açık ve kapalı yüzme havuzu, jakuzi, Seyir ve güneşlenme terasları, Yürme, koşu ve bisiklet yolları, Şelale, Çocuk oyun alanı ve havuzu, Fitnesscenter, Açık ve kapalı spor alanları, Teniz kortu, Basketbol sahası, Mini futbol sahası ve mini golf, Plaj voleybolu, Sauna ve Türk hamamı, Sosyal tesis ve ticaret üniteleri, Açık ve kapalı otopark, 24 saat özel güvenlik ve teknik bakım ekibi bulunmaktadır.

	Zemin	Duvar	Tavan	Diğer
Antre ve Koridor	1.Sınıf Granit Seramik	Alçı Sıva + Saten Boya	Plastik Boya
Salon ve Odalar	Lamine Parke	Saten Boya	Plastik Boya	Salon Odasından Split Klima Altyapısı
Mutfak	1.Sınıf Granit Seramik	1.Sınıf Seramik + Saten Boya	Plastik Boya	1.Sınıf Mutfak Dolapları ve Tezgah + 1.Sınıf Sıhhi Tesisat Armütürleri
Banyo / WC	1.Sınıf Granit Seramik	1.Sınıf Seramik	Plastik Boya	1.sınıf Banyo Dolapları + 1.Sınıf Vitrifiye ve Korme Malzeme
Kapılar	Daire Kapaıları: 1.Sınıf Çelik Kapı, İç Kapılar: Amerikan Panel Kapı
Pencere Doğramaları	PVC (Çift Camlı), Denizlikler Granit veya Mermer

9. AÇIKLAMALAR

1.Etapta bloklar, 3 adet bodrum kattan oluşan ve kapalı otopark alanı olarak düzenlenmiş geniş bir kitle üzerinde yükselmektedir. Otoparklarda, 3+1 daireler ve bazı 2+1 daireler için 2'şer araçlık, diğer daireler için ise birer araçlık yer bulunmaktadır. Ayrıca her daire için bodrum katlarda depo mevcuttur.
Parsel topografik olarak hafif eğimli ve engebesiz bir yapıya sahiptir.
Parsel üzerinde İnnovia 3 Sitesi tamamlanmış ve oturum başlamıştır.
Bölgede altyapı tamamlanmıştır.
Açık ve Kapalı yüzme havuzu, jakuzi, seyir ve güneşlenme terasları, yürüme, koşu ve bisiklet yolları, şelale, çocuk oyun alanı ve havuzu, fitness center, açık ve kapalı spor alanları, tenis kortu, basketbol sahası, mini futbol sahası ve mini golf, plaj voleybolu, sauna ve Türk hamamı, sosyal tesis ve ticaret üniteleri, açık ve kapalı otopark, 24 saat özel güvenlik ve teknik bakım ekibi bulunmaktadır.

Mahallinde yapılan incelemede, konut bloğunda yer alan 3.293 adet daire 13 ayrı tiptedir.

10. EN VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ

"Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve değerlemesi yapılan mülkü en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımdır". (UDS Madde 6.3)

"Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Hem yasal olarak izin verilen hem de fiziki olarak mümkün olan bir kullanım, o kullanımın mantıklı olarak niçin mümkün olduğunun değerleme uzmanı tarafından açıklanmasını gerektirebilir. Analizler, bir veya birkaç kullanımın olası olduğunu belirlediğinde, finansal fizibilite bakımından test edilirler. Diğer testlerle birlikte en yüksek değerle sonuçlanan kullanım en verimli ve en iyi kullanımdır. (UDS madde 6.4)

Taşınmazın konumu, ulaşım kabiliyeti, mevcut imar durumu ve bulunduğu bölgenin gelişim potansiyeli dikkate alındığında mevcut kullanım fonksiyonlarının devam etmesisin en verimli kullanım şekli olacağı düşünülmektedir.

11. DEĞERLENDİRME

Gayrimenkulün Değerini Etkileyen Faktörler (Swot Analizi)

Güçlü Yönler	Zayıf Yönler
Ulaşım imkanlarının kolaylığı, Önemli bir kavşak noktasında yer alması, Parsel üzerinde yer alan sitenin çağdaş şehircilik anlayışına uygun olarak gerekli sosyal imkân ve donatılara sahip olması, Reklam kabiliyeti, Ticari alanları mevcudiyeti, Yapı ruhsatlarının bulunuyor olması, Kat mülkiyetine geçilmiş olması, TEM Otoyolu ve E-5 Karayolu'na rahat ulaşılabilecek bir konumda olması, Tamamlanmış altyapı, Tercih edilen bir bölgede yer alması.	Ticari ünitelerin sadece site içine hizmet veriyor olması, Ticari ünitelerin reklam kabiliyetinin düşük olması.
Fırsatlar	Tehditler
Sitenin Metrobüs Hattına yakın olması, Gelişmekte olan bir bölgede yer alması.	Ekonomideki dalgalanmaların gayrimenkul sektörünü olumsuz yönde etkilemesi, Faizlerin yüksek olması ipotekli konut alım talebinin azalması.

12. DEĞERLENDİRME YAKLAŞIMLARI

Değerleme yaklaşımlarının uygun ve değerlenen varlıklarının içeriği ile ilişkili olmasına dikkat edilmesi gerekir. Uluslararası Değerleme Standartları Konseyi'nin Yayınlamış olduğu 2017 Uluslararası Değerleme Standartları'na göre; Aşağıda bahsi geçen üç yaklaşım değerlemede kullanılan temel yaklaşımlardır. Bunların tümü, fiyat dengesi, fayda beklentisi veya ikame ekonomi ilkelerine dayanmaktadır. Temel değerleme yaklaşımları Pazar Yaklaşımı, Gelir Yaklaşımı ve Maliyet Yaklaşımıdır. Bu temel değerleme yaklaşımlarının her biri farklı, ayrıntılı uygulama yöntemlerini içerir.

Bir varlığa ilişkin değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır:

(a) değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı,

(b) olası değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri, (c) her bir yöntemin varlığın niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu,

(d) yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti.

12.1. Pazar Yaklaşımı

Pazar yaklaşımı varlığın, fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder.

Aşağıda yer verilen durumlarda, pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığın değer esasına uygun bir bedelle son dönemde satılmış olması,

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olarak işlem görmesi, ve/veya

Yukarıda yer verilen durumlarda pazar yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, pazar yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Pazar yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve pazar yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklıklandırılamayacağı dikkate alması gerekli görülmektedir:

(a) değerleme konusu varlığa veya buna önemli ölçüde benzer varlıklara ilişkin işlemlerin, pazardaki oynaklık ve hareketlilik dikkate almak adına, yeteri kadar güncel olmaması,

(b) değerleme konusu varlığın veya buna önemli ölçüde benzerlik taşıyan varlıkların aktif olmamakla birlikte işlem görmesi,

(c) pazar işlemlerine ilişkin bilgi elde edilebilir olmakla birlikte, karşılaştırılabilir varlıkların değerleme konusu varlıkla önemli ve/veya anlamlı farklılıklarının, dolayısıyla da sübjektif düzeltmeler gerektirme potansiyelinin bulunması,

(d) güncel işlemlere yönelik bilgilerin güvenilir olmaması (örneğin, kulaktan dolma, eksik bilgiye dayalı, sinerji alıcılı, muvazaalı, zorunlu satış içeren işlemler vb.),

(e) varlığın değerini etkileyen önemli unsurun varlığın yeniden üretim maliyeti veya gelir yaratma kabiliyetinden ziyade pazarda işlem görebileceği fiyat olması.

Birçok varlığın benzer olmayan unsurlardan oluşan yapısı, pazarda birbirinin aynı veya benzeyen varlıkları içeren işlemlere ilişkin bir kanıtın genelde bulunamayacağı anlamına gelir. Pazar yaklaşımının kullanılmadığı durumlarda dahi, diğer yaklaşımların uygulanmasında pazara dayalı girdilerin azami kullanımı gerekli görülmektedir (örneğin, etkin getiriler ve getiri oranları gibi pazara dayalı değerleme ölçütleri).

Karşılaştırılabilir pazar bilgisinin varlığın tıpatıp veya önemli ölçüde benzeriyle ilişkili olmaması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin karşılaştırılabilir varlıklar ile değerleme konusu varlık arasında niteliksel ve niceliksel benzerliklerin ve farklılıkların karşılaştırmalı bir analizini yapması gerekir. Bu karşılaştırmalı analize dayalı düzeltme yapılmasına genelde ihtiyaç duyulacaktır. Bu düzeltmelerin makul olması ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin düzeltmelerin gerekçeleri ile nasıl sayısallaştırıldıklarına raporlarında yer vermeleri gerekir.

Pazar yaklaşımında genellikle her biri farklı çarpanlara sahip karşılaştırılabilir varlıklardan elde edilen pazar çarpanları kullanılır. Belirlenen aralıktan uygun çarpanın seçimi niteliksel ve niceliksel faktörlerin dikkate alındığı bir değerlendirmenin yapılmasını gerektirir.

12.2. Maliyet Yaklaşımı

Maliyet yaklaşımı, bir alıcının, gereksiz külfet doğuran zaman, elverişsizlik, risk gibi etkenler söz konusu olmadıkça, belli bir varlık için, ister satın alma, isterse yapım yoluyla edinilmiş olsun, kendisine eşit faydaya sahip başka bir varlığı elde etme maliyetinden daha fazla ödeme yapmayacağı ekonomik ilkesinin uygulanmasıyla gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımdır. Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir.

Aşağıda yer verilen durumlarda, maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) katılımcıların değerleme konusu varlıkla önemli ölçüde aynı faydaya sahip bir varlığı yasal kısıtlamalar olmaksızın yeniden oluşturabilmesi ve varlığın, katılımcıların 61 değerleme konusu varlığı bir an evvel kullanabilmeleri için önemli bir prim ödemeye razı olmak durumunda kalmayacakları kadar, kısa bir sürede yeniden oluşturulabilmesi,

(b) varlığın doğrudan gelir yaratmaması ve varlığın kendine özgü niteliğinin gelir yaklaşımını veya pazar yaklaşımını olanaksız kılması, ve/veya

Yukarıda yer verilen durumlarda maliyet yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, maliyet yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Maliyet yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve maliyet yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

(a) katılımcıların aynı faydaya sahip bir varlığı yeniden oluşturmayı düşündükleri, ancak varlığın yeniden oluşturulmasının önünde potansiyel yasal engellerin veya önemli ve/veya anlamlı bir zaman ihtiyacının bulunması,

(b) maliyet yaklaşımının diğer yaklaşımlara bir çapraz kontrol aracı olarak kullanılması (örneğin, maliyet yaklaşımının, değerlemesi işletmenin sürekliliği varsayımıyla yapılan bir işletmenin tasfiye esasında daha değerli olup olmadığının teyit edilmesi amacıyla kullanılması), ve/veya

Kısmen tamamlanmış bir varlığın değeri genellikle, varlığın oluşturulmasında geçen süreye kadar katlanılan maliyetleri (ve bu maliyetlerin değere katkı yapıp yapmadığını) ve katılımcıların, varlığın, tamamlandığındaki değerinden varlığı tamamlamak için gereken maliyetler ile kâr ve riske göre yapılan uygun düzeltmeler dikkate alındıktan sonraki değerine ilişkin beklentilerini yansıtacaktır.

12.3. Gelir Yaklaşımı

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir. Aşağıda yer verilen durumlarda, gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmektedir:

(a) varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen çok önemli bir unsur olması,

(b) değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin makul tahminler mevcut olmakla birlikte, ilgili pazar emsallerinin varsa bile az sayıda olması.

Yukarıda yer verilen durumlarda gelir yaklaşımının uygulanması ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilmesi gerekli görülmekle birlikte, söz konusu kriterlerin karşılanamadığı aşağıdaki ilave durumlarda, gelir yaklaşımı uygulanabilir ve bu yaklaşıma önemli ve/veya anlamlı ağırlık verilebilir. Gelir yaklaşımının aşağıdaki durumlarda uygulanması halinde, değerlemeyi gerçekleştirenin diğer yaklaşımların uygulanıp uygulanamayacağını ve gelir yaklaşımı ile belirlenen gösterge niteliğindeki değeri pekiştirmek amacıyla ağırlıklandırılıp ağırlıklandırılamayacağını dikkate alması gerekli görülmektedir:

a) Değerleme konusu varlığın gelir yaratma kabiliyetinin katılımcının gözüyle değeri etkileyen birçok faktörden yalnızca biri olması,

b) Değerleme konusu varlıkla ilgili gelecekteki gelirin miktarı ve zamanlamasına ilişkin önemli belirsizliklerin bulunması,

c) Değerleme konusu varlıkla ilgili bilgiye erişimsizliğin bulunması (örneğin, kontrol gücü bulunmayan bir pay sahibi geçmiş tarihli finansal tablolara ulaşabilir, ancak tahminlere/bütçelere ulaşamaz), ve/veya

d) Değerleme konusu varlığın gelir yaratmaya henüz başlamaması, ancak başlamasının planlanmış olması.

Gelir yaklaşımının temelini, yatırımcıların yatırımlarından getiri elde etmeyi beklemeleri ve bu getirinin yatırıma ilişkin algılanan risk seviyesini yansıtmasının gerekli görülmesi teşkil eder. Genel olarak yatırımcıların sadece sistematik risk ("pazar riski" veya "çeşitlendirmeyle giderilemeyen risk" olarak da bilinir) için ek getiri elde etmeleri beklenir.

13. FİYATLANDIRMA

Taşınmazların satış (pazar) değerinin tespiti, kullanımı mümkün olan yöntemlerle saptanmış olup değerleme prosesi aşağıda ayrıntılı olarak verilmiştir.

Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ" doğrultusunda Sermaye Piyasası Kurulu Karar Organı'nın 22.06.2017 tarih ve 25/856 sayılı kararı ile Uluslar Arası Değerleme Standartları 2017 UDS 105 Değerleme Yaklaşımları ve Yöntemleri 10.4. maddesinde; "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanılması gerekmez" yazmaktadır.

Tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulgu bulunduğundan taşınmazların Pazar değerinin tespitinde "Emsal Karşılaştırma Yöntemi" kullanılmıştır.

Emsalin Durumu (Konum)	Emsalin Durumu (Şerefiye)	Emsalin Durumu (Yaş/İnşai Kalite)	Yüzdelik Oranlar
Çok Kötü	Çok Kötü	Çok Eski	> %20
Orta Kötü	Orta Kötü	Orta Eski	%11 … %20
Az Kötü	Az Kötü	Az Eski	%1 … %10
Benzer	Benzer	Benzer	%0
Az İyi	Az İyi	Az Yeni	-%10 … -%1
İyi	İyi	Yeni	-%20 … - %11
Çok İyi	Çok İyi	Çok Yeni	> -%20

Uygunlaştırmada kullanılan yüzdelik oranlar örnekleme olarak aşağıdaki şekilde sınıflandırılmıştır.

13.1. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı

Bu yöntemde, mevcut pazar bilgilerinden, emlak pazarlama firmaları ve proje yetkilileri ile yapılan görüşmelerden faydalanılmış; bölgede yakın dönemde pazara çıkarılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapılmış ve konu arsa için kıymet takdir edilmiştir.

Bulunan emsaller, görülebilirlik, konum, büyüklük, imar durumu gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, çevredeki emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ve mal sahipleri ile görüşülmüş; yanı sıra ofisimizdeki mevcut veri ve bilgilerden yararlanılmıştır.

Taşınmazın bulunduğu bölgede benzer şekilde İnnovia 1, İnnovia 2 ve inşaatı devam İnnovia 4 projeleri bulunmaktadır.

Emsal Kroki (Konut Satış)

Piyasa Bilgileri

Çevrede yapılan piyasa araştırmalarında aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur.

Satılık Konut Emsalleri:

1- Sahibinden – 0 549 550 54 42

İnnovia 3 Sitesi bünyesinde 19. katta yer alan 3+1, 127 m2 kullanım alanlı olarak beyan edilen daire 3.450.000,00 TL bedelle satılıktır.

2- Emlak Ofisi – 0 538 296 20 95

İnnovia 3 Sitesi bünyesinde 16. katta yer alan 1+1, 46 m2 kullanım alanlı olarak beyan edilen daire 1.450.000,00 TL bedelle satılıktır.

3- Emlak Ofisi – 0 535 290 45 95

İnnovia 3 Sitesi bünyesinde 4. katta yer alan 3+1, 127 m2 kullanım alanlı olarak beyan edilen daire 2.500.000,00 TL bedelle satılıktır.

4- Emlak Ofisi - 0 537 489 32 48

İnnovia 3 Sitesi bünyesinde 11. katta yer alan 2+1, 90 m2 kullanım alanlı olarak beyan edilen daire 2.350.000,00 TL bedelle satılıktır.

5- Emlak Ofisi – 0 532 051 32 68

İnnovia 3 Sitesi bünyesinde 14.katta yer alan 3+1, 127 m2 kullanım alanlı olarak beyan edilen daire 2.800.000,00 TL bedelle satılıktır.

6- Sahibinden – 0 533 721 34 19

İnnovia 3 Sitesi bünyesinde 16.katta yer alan 2+1, 98 m2 kullanım alanlı olarak beyan edilen daire 2.950.000,00 TL bedelle satılıktır.

Emsal Karşılaştırma Tablosu (Konut-Satış)
Sıra	Ortalama Birim Değer (TL/m2 )	Pazarlanan Alan (m2 )	Pazarlık Payı	Alan Düzeltmesi	Konum Düzeltmesi		Yaş / İnşa Kalite Düzeltmesi		Şerefiye Düzeltmesi		Toplam Düzeltme (%)	Düzeltilmiş Ortalama Birim Değer
Emsal 1	27.165,35	127,00	-10,00%	20,00%	Benzer	0,00%	Benzer	0,00%	Benzer	0,00%	10,00%	29.881,89
Emsal 2	31.521,74	46,00	-10,00%	10,00%	Benzer	0,00%	Benzer	0,00%	Benzer	0,00%	0,00%	31.521,74
Emsal 3	19.685,04	127,00	-10,00%	25,00%	Benzer	0,00%	Benzer	0,00%	Benzer	0,00%	15,00%	22.637,80
Emsal 4	26.111,11	90,00	-10,00%	20,00%	Benzer	0,00%	Benzer	0,00%	Benzer	0,00%	10,00%	28.722,22
Emsal 5	22.047,24	127,00	-10,00%	20,00%	Benzer	0,00%	Benzer	0,00%	Benzer	0,00%	10,00%	24.251,97
Emsal 6	30.102,04	98,00	-10,00%	10,00%	Benzer	0,00%	Benzer	0,00%	Benzer	0,00%	0,00%	30.102,04

Değerleme Konusu Taşınmaz İçin Hesaplanmış Ortalama Birim m² Değeri 27.900,00

Emsaller yakınındaki benzer nitelikli projelerden seçilmiş olup beyan edilen brüt kullanım alanlarının gerçek kullanım alanlarına uygunlaştırılması için %10 ile %25 oranında alan düzeltmesi yapılmıştır. Emsallerde beyan edilen satış fiyatlarından pazarlık payı düşülmüştür. Bina kalitesi/yaş kriteri ve konum/şerefiye düzeltmesi proje özelliklerine göre yapılmış olup ortalama satış m2 birim değeri 27.900,00 TL olarak hesaplanmıştır.

Emsal Kroki (Ticari Satış)

Piyasa Bilgileri

Çevrede yapılan piyasa araştırmalarında aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur.

Satılık Ticari Emsaller

1- Emlak Ofisi – 0 533 774 61 03

İnnovia 2 Sitesi içerisinde cadde cepheli 60 m2 kullanım alanlı olarak beyan edilen dükkan 6.950.000,00 TL bedelle satılıktır.

2- Emlak Ofisi – 0 532 250 6614

İnnovia 2 sitesi karşısında düz giriş 260 m2 kullanım alanlı olarak beyan edilen depolu dükkan 6.500.000,00 TL bedelle satılıktır.

3- Emlak Ofisi – 0 532 500 86 48

Fly Garden Residence dahilinde giriş katta 55 m2 kullanım alanlı olarak beyan edilen dükkan 2.600.000,00 TL bedelle satılıktır.

4- Emlak Ofisi – 0 538 382 60 47

Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede düz giriş 140 m2 kullanım alanlı olarak beyan edilen depolu dükkan 3.000.000,00 TL bedelle satılıktır.

5- Emlak Ofisi – 0 532 138 09 38

Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede bulvar üzerinde 225 m2 kullanım alanlı olarak beyan edilen bodrum + zemin + asma katlı dükkan 9.500.000,00 TL bedelle satılıktır.

6- Sahibinden – 0 533 341 35 96

Değerleme konusu taşınmazla aynı bölgede 100 m2 kullanım alanlı olarak beyan edilen dükkan 7.500.000,00 TL bedelle satılıktır.

Emsal Karşılaştırma Tablosu (Ticari-Satış)
Sıra	Ortalama Birim Değer (TL/m2 )	Pazarlanan Alan (m2 )	Pazarlık Payı	Alan Düzeltmesi	Yaş / İnşa Konum Kalite Düzeltmesi Düzeltmesi		Şerefiye Düzeltmesi		Toplam Düzeltme (%)	Düzeltilmiş Ortalama Birim Değer
Emsal 1	115.833,33	60,00	-10,00%	20,00%	Benzer	0,00%	Benzer	0,00%	Benzer	0,00%	10,00%	127.416,67
Emsal 2	25.000,00	260,00	-10,00%	75,00%	Benzer	0,00%	Benzer	0,00%	Daha Kötü	50,00%	115,00%	53.750,00
Emsal 3	47.272,73	55,00	-10,00%	20,00%	Benzer	0,00%	Benzer	0,00%	Kötü	0,00%	10,00%	52.000,00
Emsal 4	21.428,57	140,00	-10,00%	75,00%	Benzer	0,00%	Benzer	0,00%	Kötü	50,00%	115,00%	46.071,43
Emsal 5	42.222,22	225,00	-10,00%	75,00%	Benzer	0,00%	Benzer	0,00%	Kötü	50,00%	115,00%	90.777,78
Emsal 6	75.000,00	100,00	-10,00%	20,00%	Benzer	30,00%	Benzer	0,00%	Kötü	0,00%	40,00%	105.000,00

Değerleme Konusu Taşınmaz İçin Hesaplanmış Ortalama Birim m² Değeri 79.200,00

Emsallerde beyan edilen satış fiyatlarından pazarlık payı düşülmüştür. Bina kalitesi/yaş kriteri ve konum/şerefiye düzeltmesi proje özelliklerine göre yapılmış olup ortalama satış m2 birim değeri 79.200,00 TL olarak hesaplanmıştır.

Emsal Kroki (Konut Kiralık)

Piyasa Bilgileri

Çevrede yapılan piyasa araştırmalarında aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur.

Kiralık Konut Emsalleri:

1- Emlak Ofisi – 0 539 667 86 07

İnnovia 3 Sitesi bünyesinde 11. katta yer alan 1+1, 46 m2 kullanım alanlı olarak beyan edilen daire 10.000,00 TL bedelle kiralıktır.

2- Emlak Ofisi – 0 530 449 97 12

İnnovia 3 Sitesi bünyesinde 9. katta yer alan 3+1, 150m2 kullanım alanlı olarak beyan edilen daire 18.000,00 TL bedelle kiralıktır.

3- Emlak Ofisi – 0 531 574 09 79

İnnovia 3 Sitesi bünyesinde 5. katta yer alan 1+1, 85 m2 kullanım alanlı olarak beyan edilen daire 12.000,00 TL bedelle kiralıktır.

4- Emlak Ofisi – 0 543 482 40 02

İnnovia 3 Sitesi bünyesinde 24. katta yer alan 2+1, 96 m2 kullanım alanlı olarak beyan edilen daire 14.000,00 TL bedelle kiralıktır.

5- Emlak Ofisi – 0 534 705 57 59

İnnovia 3 Sitesi bünyesinde 8. katta yer alan 2+1, 97 m2 kullanım alanlı olarak beyan edilen daire 15.500,00 TL bedelle kiralıktır.

6- Sahibinden – 0 530 281 73 83

İnnovia 3 Sitesi bünyesinde 18. katta yer alan 3+1, 120 m2 kullanım alanlı olarak beyan edilen daire 13.000,00 TL bedelle kiralıktır.

				Emsal Karşılaştırma Tablosu (Konut-Kira)
Sıra	Ortalama Birim Değer (TL/m2 )	Kiralana n Alan (m2 )	Pazarlık Payı	Alan Düzeltm esi	Konum Düzeltmesi		Yaş / İnşa Kalite Düzeltmesi			Şerefiye Düzeltmesi	Topla m Düzelt me (%)	Düzeltilmiş Ortalama Birim Değer
Emsal 1	217,39	46,00	-10,00%	10,00%	Benzer	0,00%	Benzer	0,00%	İyi		-40,00% -30,00%	152,17
Emsal 2	120,00	150,00	-10,00%	10,00%	Benzer	0,00%	Benzer	0,00%	Benzer	0,00%	10,00%	132,00
Emsal 3	141,18	85,00	-10,00%	10,00%	Benzer	0,00%	Benzer	0,00%	Benzer	0,00%	10,00%	155,29
Emsal 4	145,83	96,00	-10,00%	10,00%	Benzer	0,00%	Benzer	0,00%	Benzer	0,00%	10,00%	160,42
Emsal 5	159,79	97,00	-10,00%	10,00%	Benzer	0,00%	Benzer	0,00%	İyi	-15,00% -5,00%		151,80
Emsal 6	108,33	120,00	-10,00%	10,00%	Benzer	0,00%	Benzer	0,00%	Kötü	30,00%	40,00%	151,67

Değerleme Konusu Taşınmaz İçin Hesaplanmış Ortalama Birim m² Değeri 150,00

Emsaller yakınındaki benzer nitelikli projelerden seçilmiş olup beyan edilen brüt kullanım alanlarının gerçek kullanım alanlarına uygunlaştırılması için %10 oranında alan düzeltmesi yapılmıştır.

Emsallerde beyan edilen satış fiyatlarından pazarlık payı düşülmüştür. Bina kalitesi/yaş kriteri ve konum/şerefiye düzeltmesi proje özelliklerine göre yapılmış olup ortalama kiralama m2 birim değeri 150,00 TL olarak hesaplanmıştır.

Emsal Kroki (Ticari Kiralık)

Piyasa Bilgileri

Çevrede yapılan piyasa araştırmalarında aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur.

Kiralık Ticari Emsalleri:

1- Emlak Ofisi – 0 532 208 62 22

İnnovia 2 Sitesi bünyesinde cadde üzerinde yer alan, 1.650 m2 kullanım alanlı olarak beyan edilen depolu dükkan 165.000,00 TL bedelle kiralıktır.

2- Emlak Ofisi – 0 532 447 91 48

İnnovia 2 Sitesi bünyesinde çarşı içinde yer alan, 45 m2 kullanım alanlı olarak beyan edilen dükkan 7.000,00 TL bedelle kiralıktır.

3- Emlak Ofisi – 0 536 548 55 23

İnnovia 2 Sitesi bünyesinde pasaj içinde yer alan, 75 m2 kullanım alanlı olarak beyan edilen dükkan 20.000,00 TL bedelle kiralıktır.

4- Emlak Ofisi – 0 535 282 75 59

İnnovia 2 Sitesi bünyesinde pasaj içinde yer alan, 75 m2 kullanım alanlı olarak beyan edilen dükkan 20.000,00 TL bedelle kiralıktır.

5- Emlak Ofisi – 0 532 378 10 38

İnnovia 3 Sitesi bünyesinde cadde üzerinde yer alan, 65 m2 kullanım alanlı olarak beyan edilen dükkan 25.000,00 TL bedelle kiralıktır.

6- Emlak Ofisi – 0 537 302 20 32

Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda yer alan, 55 m2 kullanım alanlı olarak beyan edilen dükkan 10.000,00 TL bedelle kiralıktır.

							Emsal Karşılaştırma Tablosu (Ticari-Kira)
Sıra	Ortala ma Birim Değer (TL/m2 )	Kiralan an Alan (m2 )	Pazarlık Payı	Alan Düzelt mesi	Düzeltmesi	Konum	Düzeltmesi	Yaş / İnşa Kalite		Şerefiye Düzeltmesi	Toplam Düzeltm e (%)	Düzeltilm iş Ortalama Birim Değer
Emsal 1	1.000,00	165,00	-10,00%	0,00%	Benzer	0,00%	Benzer	0,00%	Çok İyi	- 50,00%	-50,00%	500,00
Emsal 2	155,56	45,00	-10,00%	0,00%	Benzer	0,00%	Benzer	0,00%	Benz er	0,00%	0,00%	155,56
Emsal 3	266,67	75,00	-10,00%	0,00%	Benzer	0,00%	Benzer	0,00%	Benz er	0,00%	0,00%	266,67
Emsal 4	266,67	75,00	-10,00%	0,00%	Benzer	0,00%	Benzer	0,00%	Benz er	0,00%	0,00%	266,67
Emsal 5	384,62	65,00	-10,00%	0,00%	Benzer	0,00%	Benzer	0,00%	Benz er	0,00%	0,00%	384,62
Emsal 6	181,82	55,00	-10,00%	0,00%	Benzer	0,00%	Benzer	0,00%	Kötü	50,00%	50,00%	272,73

Değerleme Konusu Taşınmaz İçin Hesaplanmış Ortalama Birim m² Değeri 300,00

Emsallerde beyan edilen satış fiyatlarından pazarlık payı düşülmüştür. Bina kalitesi/yaş kriteri ve konum/şerefiye düzeltmesi proje özelliklerine göre yapılmış olup ortalama kiralama m2 birim değeri 300,00 TL olarak hesaplanmıştır.

Ulaşılan Sonuç

Emsal analizlerinden hareketle "İnnovia 3 Sitesi" bünyesinde konumlu olan rapora konu taşınmazların blok, kat, büyüklük ve kullanım fonksiyonları dikkate alınarak takdir olunan arsa payı dahil satış değeri nitelik bazında aşağıda özet tabloda sunulmuştur. Değerleme konusu taşınmazların bağımsız bölüm bazında satış değerleri rapor ekinde Değer Tablosu'nda sunulmuştur.

Değerleme konusu taşınmazlar KDV hariç değeri;

50 adet konut 131.850.000,00 TL,
1 adet Ticari 3.990.000,00 TL ve
Toplam 135.840.000 TL (Yüzotuzbeşmilyon Sekiyüzkırkbin Türk Lirası)'dır.

Yeşil GYO Hissesi Toplam Değeri 127.823.294,00 TL (Yüzyirmiyedimilyon Sekizyüzyirmiüçbin ikiyüzdoksandört Türk Lirası) olarak takdir edilmiştir.

14. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRMESİ

14.1. Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklaması

Tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulgu bulunduğundan taşınmazların Pazar değerinin tespitinde "Emsal Karşılaştırma Yöntemi" kullanılmıştır. Buna göre taşınmazların arsa payları dahil toplam değeri 135.840.000,00 TL olup YEŞİL GYO A.Ş.'ne ait hisselerin toplam değeri 127.823.294,00 TL kıymet takdir edilmiştir.

14.2. Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler

Emsal analizlerinden hareketle "İnnovia 3 Sitesi" bünyesinde konumlu olan rapora konu taşınmazların blok, kat, büyüklük ve kullanım fonksiyonları dikkate alınarak takdir olunan aylı ve yıllık kira değeri nitelik bazında aşağıda özet tabloda sunulmuştur. Değerleme konusu taşınmazların bağımsız bölüm bazında aylık ve yıllık kira değerleri rapor ekinde Değer Tablosu'nda sunulmuştur.

Değerleme konusu taşınmazlar kira değeri; 50 adet konut 549.300,00 TL, 1 adet Ticari 11.100,00 TL ve toplam yıllık kira 6.724.800,00 TL olarak takdir edilmiştir.

14.3. Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi

Değerlemeye konu taşınmazların resmi kurumlar nezdinde yapılan incelemeleri sonucunda herhangi bir hukuki soruna rastlanmamıştır.

14.4. Gayrimenkul Üzerindeki Takyidat ve İpotekler ile İlgili Görüş

Sermaye Piyasası Kurulu'nun III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 30.maddesinde "Kat karşılığı ve hasılat paylaşımı yapılan projelerde, projenin gerçekleştirileceği arsaların sahiplerince ortaklığa, bedelsiz veya düşük bedel karşılığı ortaklık lehine üst hakkı tesis edilmesi veya arsanın devredilmesi halinde, projenin teminatı olarak arsa sahibi lehine ortaklık portföyünde bulunan gayrimenkuller üzerine ipotek veya diğer sınırlı ayni haklar tesis edilmesi mümkündür. Ayrıca gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hakların satın alınması sırasında yalnızca bu işlemlerin finansmanına ilişkin olarak ya da yatırımlar için kredi temini amacıyla portföydeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebilir." denilmektedir.

Taşınmazların GYO portföyünde "Binalar" başlığı altında yer almasında tapu kayıtları açısından bir sakınca bulunmamaktadır.

14.5. Değerleme Konusu Gayrimenkulün, Üzerinde İpotek veya Gayrimenkulün Değerini Doğrudan Etkileyecek Nitelikte Herhangi Bir Takyidat Bulunması Durumları Hariç, Devredilebilmesi Konusunda Bir Sınırlamaya Tabi Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Rapora konu taşınmazın devredilmesinde sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde herhangi bir engel bulunmadığı kanaatindeyiz.

14.6. Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi ve Kullanılan Veri ve Varsayımlar

Değerleme, proje geliştirme niteliğinde değildir.

14.7. Asgari Bilgilerden Raporda Verilmeyenlerin Neden Verilmediklerinin Gerekçeleri

Asgari bilgilerden verilmeyen yoktur.

14.8. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

Müşterek veya bölünmüş kısım bulunmamaktadır.

14.9. Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları

Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi kullanılmamıştır.

14.10. Yasal Gereklerin Yerinde Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı

Değerleme konusu gayrimenkullerin inşaatı tamamlanmış olup oturum başlamıştır. Belediye dosyasında yapılan incelemede değerleme tarihine kadar olan süreçte herhangi bir olumsuz belgeye rastlanmamıştır. Değerlemesi yapılan taşınmazların Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "Binalar" başlığı altında yer almasında Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde herhangi bir engel bulunmamaktadır.

14.11. Değerleme Konusu Arsa veya Arazi ise, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine Rağmen Üzerinde Proje Geliştirmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi

Parsel üzerinde yer alan İnnovia 3 Sitesi tamamlanmış olup oturum başlamıştır.

14.12. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin ve Portföye Dahil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları'na İlişkin esaslar Tebliği'nin 22. Maddesi 1. Fırka (b), (c) bentleri:

b) (Değişik:RG-2/1/2019-30643) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla

kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir.

c) Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.

Değerlemesi yapılan taşınmazların yapı ruhsatları ve yapı kullanma izin belgesi alınmış olup kat mülkiyetine geçilmiştir.

Taşınmazlar üzerinde bulunan kısıtlayıcı şerh kayıtları taşınmazlar şirket portföyünde yer alırken, şirketin ödenmemiş borçları nedeniyle alacaklılar tarafından konulmuş olan şerhlerdir. Konu şerhlerin terkini halinde, taşınmazlar devredilebilir nitelik kazanacaktır. Taşınmazlar, GYO portföyünde "Binalar" başlığı altında yer almasında Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde herhangi bir engel bulunmamaktadır.

15. SONUÇ

Bu rapor, Yeşil Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. talebi üzerine, gayrimenkul değerleme alanında faaliyet gösteren AGD Anadolu Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca; 51 adet bağımsız bölümündeki hisselerin SPK mevzuatı gereği, güncel pazar peşin satış durum değerinin tespitine yönelik Değerleme Raporudur.

Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen 2945 Ada 71 Parsel İnnovia 3 bünyesindeki 51 adet bağımsız bölümün yerinde yapılan incelemelerinde konumlarına, kullanım alanı büyüklüklerine, mimari ve inşaî özelliklerine ve gerek bölgedeki benzer projeler üzerinde, gerekse proje bünyesinde yapılan piyasa araştırmalarına göre günümüz ekonomik koşulları itibariyle arsa payı dahil Yeşil GYO A.Ş.'na ait hisselerin toplam satış ve toplam aylık kira değerleri aşağıdaki tabloda belirtilmiştir.

YEŞİL GYO A.Ş.'NE AİT HİSSELERİN PİYASA SATIŞ DEĞERİ	127.823.294,00 TL
(YÜZYİRMİYEDİMİLYON SEKİZYÜZYİRMİÜÇBİN İKİYÜZDOKSANDÖRT TÜRK LİRASI)
USD	4.244.435,39
EUR	3.870.958,09

YEŞİL GYO A.Ş.'NE AİT HİSSELERİN AYLIK KİRA DEĞERİ	526.900,00 TL
(BEŞYÜZYİRMİALTIBİN DOKUZYÜZ Türk Lirası)
USD	17.495,97
EUR	15.956,46

		1 USD (TL)	1 EUR (TL)
KUR BİLGİSİ	12.01.2024 - TCMB verilerine göre	30,1155	33,0211

SATIŞ DEĞERİ
--------------

olarak hesaplanmıştır.

Rapor konusu taşınmazların Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "Binalar" başlığı altında yer almasında herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.

İşbu rapor, YEŞİL Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin talebi üzerine ve e-imzalı olarak düzenlenmiş olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.

Bilgilerinize sunulur.

Saygılarımızla,

Eki:

•
Değer Tablosu,
Fotoğraflar,
Yapı Ruhsatları,
Proje,
İmar Paftası,
Plan Notları,
İpotek Yazısı,
Proje Görselleri,
Tapu Suretleri,
Takbis Belgeleri,
Lisans Belgeleri,
Özgeçmişler,

AGD Anadolu Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

RAPORU HAZIRLAYAN RAPORU KONTROL EDEN SORUMLU DEĞERLEME UZMANI DEĞERLEME UZMANI

Süleyman EYÜPOĞLU Fatih DOLAR Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı / İnş. Müh. (SPK Lisans No: 406038) (SPK Lisans No: 403482)

AI Terminal

YEŞİL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

8679_rns_2024-01-31_2d2d0242-e302-4393-b21b-2163d40adeaf.pdf

AGD ANADOLU GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.

YEŞİL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

2. ÖNGÖRÜ KOŞULLARI, UYGUNLUK BEYANI VE KISITLAYICI KOŞULLAR 2.1. Öngörü Koşulları

2.2. Uygunluk Beyanı

3. RAPOR BİLGİLERİ

3.1. Rapor Tarihi ve Numarası

3.2. Değerlemenin Türü ve Tanımlaması

3.3. Raporu Hazırlayan Değerleme Uzmanı ve Sorumlu Değerleme Uzmanı

3.4. Değerleme Tarihi

3.5. Dayanak Sözleşme Tarih ve Numarası

3.6. Tebliğin 1. Maddesinin 2. Fıkrası Kapsamında Hazırlanıp Hazırlanmadığı Hakkında Açıklama

3.8. Değerleme Çalışmasını Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler

3.9. Kullanılan Değer Tanımları ve Geçerlilik Koşulları

Pazar değeri:

4. ŞİRKET- MÜŞTERİ TANITICI VE İŞİN KAPSAMI BİLGİLERİ

4.1. Şirket Bilgileri

4.2. Müşteri Bilgileri

4.3. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar

4.4. İşin Kapsamı

5. TAŞINMAZIN TAPU KAYITLARI

5.1. Tapu Kayıtları

5.2. Tapu Takyidatı

Beyanlar Hanesinde:

Hak ve Mükellefiyetler Hanesinde:

Rehinler Hanesinde:

Şerhler Hanesinde: Tüm Taşınmazlar Üzerinde,

5.3. Takyidat Açıklamaları

6. BELEDİYE İNCELEMESİ

6.1. İmar Durumu

Plan Notları:

*Kaks: 2.50

*Taks: 0.40

6.2. İmar Dosyası İncelemesi

6.5.2. Belediye Bilgileri

6.5.6. Proje Bilgileri

7. TAŞINMAZIN ÇEVRE VE KONUMU

7.1. Konum ve Çevre Bilgileri

7.2. Bölge Analizi 7.2.1. İstanbul İli

7.2.2. Esenyurt İlçesi

7.3. Dünya Ekonomisine Genel Bakış

7.4. Türkiye'nin Makroekonomik Görünümü

Dönemler İtibariyle Büyüme Oranları

Merkezi Yönetim Bütçe Gerçekleşmeleri

7.5. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler

Ekim 2023 Konut Fiyat Endeksleri (2017=100) ve Birim Fiyatlar (Kaynak TCMB)

7.5.1. Türkiye Gayrimenkul Piyasasını Bekleyen Fırsat ve Tehditler

Tehditler:

Fırsatlar:

7.5.2. Genel Konjonktürün Konut Piyasası ve Gayrimenkulün Değerine etkisi

8. YAPININ İNŞAAT ÖZELLİKLERİ

9. AÇIKLAMALAR

10. EN VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ

11. DEĞERLENDİRME

Gayrimenkulün Değerini Etkileyen Faktörler (Swot Analizi)

12. DEĞERLENDİRME YAKLAŞIMLARI

12.1. Pazar Yaklaşımı

12.2. Maliyet Yaklaşımı

12.3. Gelir Yaklaşımı

13. FİYATLANDIRMA

13.1. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı

Piyasa Bilgileri

Satılık Konut Emsalleri:

1- Sahibinden – 0 549 550 54 42

2- Emlak Ofisi – 0 538 296 20 95

3- Emlak Ofisi – 0 535 290 45 95

4- Emlak Ofisi - 0 537 489 32 48

5- Emlak Ofisi – 0 532 051 32 68

6- Sahibinden – 0 533 721 34 19

Piyasa Bilgileri

Satılık Ticari Emsaller

1- Emlak Ofisi – 0 533 774 61 03

2- Emlak Ofisi – 0 532 250 6614

3- Emlak Ofisi – 0 532 500 86 48

4- Emlak Ofisi – 0 538 382 60 47

5- Emlak Ofisi – 0 532 138 09 38

6- Sahibinden – 0 533 341 35 96